導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇購(gòu)房定金，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    案情

    2012年6月21日,王某在某公司開(kāi)發(fā)的凱旋華庭樓盤(pán)售樓處查看樓盤(pán)后,雙方達(dá)成購(gòu)房意向,王某預(yù)先支付2萬(wàn)元作為購(gòu)房意向金。次日,王某選定購(gòu)買(mǎi)凱旋華庭24幢2101室商品房,王某又付款8萬(wàn)元。王某先后兩次付款合計(jì)10萬(wàn)元,作為購(gòu)房的預(yù)約定金,并由某公司開(kāi)具定金收據(jù)一份。收據(jù)載明:“收款事由:凱旋華庭高層24-2101定金?！钡p方就合同的其他條款正在協(xié)商中,未正式簽訂購(gòu)房合同。同年8月底,某公司將王某訂購(gòu)的凱旋華庭24幢2101室商品房出售給他人。王某訴至法院,要求判令某公司雙倍返還購(gòu)房定金20萬(wàn)元。

    評(píng)析

    本案中的定金收據(jù)具備書(shū)面形式,購(gòu)房定金合同有效成立。某公司與王某雖未訂立含有定金條款的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》,僅向王某出具了定金收據(jù),但該定金收據(jù)可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容,應(yīng)認(rèn)為已具備我國(guó)合同法第十一條所要求的書(shū)面形式,且收據(jù)記載了交款人、收款單位、收款事項(xiàng)、收款日期等內(nèi)容,對(duì)買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的房屋的指向亦明確具體,已經(jīng)包括房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的主要條款,故可認(rèn)定購(gòu)房定金合同有效成立。

    購(gòu)房定金的性質(zhì)及定金罰則的適用。購(gòu)房定金屬預(yù)約合同,其目的系擔(dān)保商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立,違約的法律后果是適用定金罰則。從預(yù)約和本約的關(guān)系看,購(gòu)房定金具有獨(dú)立性,且是實(shí)踐性合同,自一方當(dāng)事人交付購(gòu)房定金時(shí)生效,商品房買(mǎi)賣(mài)合同最終是否簽訂并不影響購(gòu)房定金合同的成立和生效。如因一方原因致使主合同未訂立,則構(gòu)成對(duì)購(gòu)房定金合同的違反。就本案而言,雙方已就適用定金罰則形成合意。某公司擅自單方?jīng)Q定將王某預(yù)定的房屋出售給他人,其亦未能舉證證明在出售房屋前曾通知王某限期簽訂合同及逾期簽訂合同的后果,已構(gòu)成違約,自應(yīng)由該公司承擔(dān)雙倍返還定金的違約責(zé)任。

篇2

    朋友小莊通過(guò)某房屋中介公司，與李女士簽訂了一份房屋轉(zhuǎn)讓合同，合同約定，李女士委托房屋中介公司將屬于自己的一處房屋以20萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給小莊，定金4萬(wàn)元。合同簽訂后，小莊先后兩次交了4萬(wàn)元，房屋中介公司前后開(kāi)具了兩張收據(jù)，一張收據(jù)注明是定金15000元，另外一張注明購(gòu)房款25000元，小莊并沒(méi)有注意兩張收據(jù)的不同就收起來(lái)了。后來(lái)小莊因?yàn)楣ぷ髯儎?dòng)要到國(guó)外進(jìn)修，在北京買(mǎi)房子也就沒(méi)有什么實(shí)際的意義了，沒(méi)法再交付剩余房款，于是他便要求中止履行合同，退還他已交的房款，而房屋中介公司與李女士則以小莊違約在先，不肯返還那4萬(wàn)元，雙方因此發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。

    無(wú)奈之下，小莊將糾紛提交到了仲裁委員會(huì)，在仲裁過(guò)程中，雙方各執(zhí)一詞，觀點(diǎn)大相徑庭，李女士認(rèn)為，合同中明確約定了定金是4萬(wàn)元，而小莊也已實(shí)際交付，至于一張收據(jù)中注明的購(gòu)房款，實(shí)際上是房屋中介公司的筆誤將定金寫(xiě)成了購(gòu)房款，這并不能改變4萬(wàn)元定金的性質(zhì)。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)事人一方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，可以向?qū)Ψ浇o付定金，給付定金的一方不履行債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金，所以小莊無(wú)權(quán)要求返還定金。

    小莊則堅(jiān)持相反意見(jiàn)，后來(lái)仲裁庭經(jīng)審理認(rèn)為：定金是一種實(shí)踐性合同，不僅要求雙方當(dāng)事人的意思表示一致，還要求有交付定金的行為，如果只有意思表示而沒(méi)有交付行為，定金合同就不能成立，所以合同中約定的4萬(wàn)元定金，實(shí)際只履行了一部分，即15000元，另一部分的25000元在實(shí)際交付的過(guò)程中明確寫(xiě)明是購(gòu)房款，李女士在接受收據(jù)時(shí)也未表示異議，因此，25000元定金不適用定金的規(guī)定，根據(jù)法律規(guī)定，小莊交付的40000元中的15000元適用定金的有關(guān)法律規(guī)定，房屋中介公司應(yīng)予以扣留，而25000元的購(gòu)房款則應(yīng)返還給小莊。

    接到裁決后，小莊喜憂參半，錢(qián)終于要回來(lái)了一部分。這件事也給我們大家提了個(gè)醒，在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，無(wú)論是訂合同還是開(kāi)具收款收據(jù)時(shí)一定要注意定金問(wèn)題，否則可能導(dǎo)致與雙方約定的原意背道而馳的結(jié)果。

篇3

二手房購(gòu)房定金合同集錦

甲方：

乙方 ：

甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則、經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)房屋事宜，訂立本合同。

第一條：乙方購(gòu)買(mǎi)的房屋位于**市**區(qū)***，(以下簡(jiǎn)稱該房屋)。甲方已取得該房屋的房屋所有權(quán)證(編號(hào)：** )，該房屋建筑面積為：**平方米，產(chǎn)權(quán)人：**.

第二條：雙方一致同意該房屋成交價(jià)格為人民幣元。此房?jī)r(jià)為凈價(jià)，稅費(fèi)由乙方承擔(dān)，房屋內(nèi)保留設(shè)施設(shè)備清單如下：

第三條：乙方同意簽訂本合同時(shí)，向甲方支付人民幣**萬(wàn)元的購(gòu)房定金，作為甲、乙雙方當(dāng)事人訂立該房屋買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)保，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房?jī)r(jià)款。

第四條：甲方拒絕簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，無(wú)權(quán)要求甲方返還已收取的定金。

第五條： 甲方同意配合乙方提供辦理銀行貸款所需要的材料及手續(xù)。

第六條：甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的出租、查封、共有權(quán)人不同意出售等事實(shí)的，乙方因此原因拒絕簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已支付的定金。甲方在乙方支付認(rèn)購(gòu)定金之日起至本認(rèn)購(gòu)書(shū)解除之日止，將該商品房另行出賣(mài)給第三方的，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方雙倍返還定金。

第七條：本協(xié)議一式叁份，甲乙丙各持一份，簽字生效。

甲方：(簽章) 乙方：(簽章) 丙方：

身份證號(hào)碼： 身份證號(hào)碼：

時(shí) 間：

關(guān)于二手房購(gòu)房定金合同

甲方(出售方)：

乙方(買(mǎi)受方)：

依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī),甲乙雙方在自愿、平等互利的基礎(chǔ)上，友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：

一、該房屋坐落于: 市 區(qū) 小區(qū) 號(hào)樓 單元 室，房屋權(quán)屬面積 平方米，房屋成交價(jià)格為 萬(wàn)元 ,甲方收取乙方定金元。

二、甲方確保產(chǎn)權(quán)清晰，所有權(quán)明確，無(wú)權(quán)益糾紛。

三、甲乙雙方約定于年 月 日之前簽定正式買(mǎi)賣(mài)合同并進(jìn)行交易，簽定與交易地點(diǎn)為 ，甲乙雙方如不按時(shí)簽定正式買(mǎi)賣(mài)合同并進(jìn)行交易，則作違約處理。如遇不可抗力因素，導(dǎo)致無(wú)法履行本協(xié)議，則不作違約處理。

四、違約責(zé)任：

甲乙雙方如有一方不能遵守本協(xié)議所約定的條款，則視作違約。

1.甲方若違約，則應(yīng)退還乙方已付的定金，并再向乙方支付相當(dāng)于定金金額100%的違約金;

2.乙方若違約，乙方則應(yīng)放棄收回定金的權(quán)利，所付的定金視作違約金。

五、甲乙雙方其他約定事項(xiàng)：

六、甲乙雙方在此聲明，均已認(rèn)真閱讀本協(xié)議，已全部知曉所有條款所約定的內(nèi)容，并自愿遵守及依照所有條款履行本協(xié)議。

七、本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方簽字后即產(chǎn)生法律效力，一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，每份具有同等的法律效力。

甲 方 ： 乙 方：

身份證號(hào)碼： 身份證號(hào)碼：

日期： 年 月 日日期： 年 月 日

二手房購(gòu)房定金合同模板

甲方:

乙方:

1.甲方的房屋座落在閔行區(qū)碧江路x弄x號(hào)x室,建筑面積x平方米。

2.甲乙雙方協(xié)商一致同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為￥460000元(大寫(xiě):人民幣肆拾陸萬(wàn)元正)。

3.雙方約定房屋定金數(shù)額為￥10000元正(大寫(xiě):人民幣壹萬(wàn)元正)于定金協(xié)議簽定當(dāng)天支付,定金支付后本協(xié)議生效。

4.甲方在收到定金后在雙方簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同前將房屋出售給他人,視為甲方違約,雙倍返還定金。

5.乙方必須在定金支付后x天內(nèi)于x日前簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同,同時(shí)支付首期房款￥x 元(大寫(xiě):人民幣 x )第二期房款為x元(大寫(xiě):人民幣 x )于x 前支付、,余款為按揭貸款方式支付,并在買(mǎi)賣(mài)合同簽定后一周內(nèi)開(kāi)始辦理,一月內(nèi)辦理完畢。超出時(shí)間視為乙方違約,定金不退還。

6.維修基金由乙方付給甲方,具體數(shù)額看維修基金發(fā)票。

7.乙方的按揭貸款由乙方自行辦理,但甲方必須協(xié)助。

8.如有未盡事宜,可雙方協(xié)商解決。

篇4

定金是指在債權(quán)債務(wù)關(guān)系中，為證明債的成立和保證債的履行，一方當(dāng)事人在債務(wù)未履行之前，先行交付另一方當(dāng)事人一定數(shù)額的貨幣。定金是債權(quán)擔(dān)保的一種形式，根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！?/p>

定金可以以定金條款或者定金合同的形式體現(xiàn)出來(lái)，定金作為與保證、抵押、質(zhì)押、留置相并列的擔(dān)保方式，具有其自身的特點(diǎn)。

1、定金合同是要式合同，必須采用書(shū)面形式。《擔(dān)保法》第九十條規(guī)定：定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定。

2、定金合同是實(shí)踐合同，在交付定金時(shí)生效。《擔(dān)保法》第九十條規(guī)定：當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。

3、定金合同是從合同。其效力依主合同的效力來(lái)確定，主合同無(wú)效，定金合同亦無(wú)效；反之，定金合同無(wú)效，主合同并不因此必然無(wú)效。

4、定金合同中給付定金數(shù)額的限制性?！稉?dān)保法》第九十一條規(guī)定：定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%。

二、購(gòu)房時(shí)應(yīng)注意定金與訂金的區(qū)別

近年來(lái)出現(xiàn)的一種購(gòu)房誠(chéng)意金（訂金）,一些地方在房產(chǎn)交易實(shí)踐中,開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房者為了證明夠房誠(chéng)意而向開(kāi)發(fā)商交付的一筆金額,開(kāi)發(fā)商承諾交了誠(chéng)意金的購(gòu)房者可以獲得該樓盤(pán)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)資格,簽訂正式購(gòu)房合同時(shí)還可以享受一定的優(yōu)惠。購(gòu)房者在交付誠(chéng)意金時(shí)一般要與開(kāi)發(fā)商簽訂誠(chéng)意金協(xié)議,該協(xié)議一般沒(méi)有房屋購(gòu)買(mǎi)合同的具體內(nèi)容,例如單價(jià)、面積、房屋地點(diǎn)、交樓日期等。誠(chéng)意金至今尚未得到法律上的承認(rèn)，屬于開(kāi)發(fā)商自創(chuàng)的詞語(yǔ)和收費(fèi)環(huán)節(jié)，并被開(kāi)發(fā)商描繪為使購(gòu)房行為公平、有序的營(yíng)銷(xiāo)方式。然而在現(xiàn)實(shí)中，誠(chéng)意金有時(shí)只是表達(dá)了購(gòu)房者單方面的誠(chéng)意，一些開(kāi)發(fā)商以及房屋中介并不受誠(chéng)意金所應(yīng)體現(xiàn)的誠(chéng)意制約。 由于“誠(chéng)意金”并不具有合同擔(dān)保效力,購(gòu)房者者向房地產(chǎn)商支付“誠(chéng)意金”所購(gòu)買(mǎi)的只是一種優(yōu)先的機(jī)會(huì),這樣購(gòu)房者的一番誠(chéng)意實(shí)際上往往得不到優(yōu)惠,甚至誠(chéng)意金不明就里地也有去無(wú)回。

訂金不具有定金的性質(zhì)，一般情況下，交付訂金的視作交付預(yù)付款?！坝啞钡暮x是訂立、預(yù)訂之意。通常人們把購(gòu)房合同的訂金劃分為預(yù)付款,意思指購(gòu)房者怕看中的房子不能買(mǎi)到而交的預(yù)訂的錢(qián),可以理解為一種預(yù)付款行為,合同確立、履行時(shí)預(yù)付款要充抵價(jià)款,合同不成立時(shí)預(yù)付款應(yīng)當(dāng)返還。

根據(jù)我國(guó)《民法通則》和《擔(dān)保法》規(guī)定，定金與訂金的區(qū)別主要表現(xiàn)在四個(gè)方面：1、交付定金的協(xié)議是從合同，依約定應(yīng)交付定金而未付的，不構(gòu)成對(duì)主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對(duì)主合同的違反。2、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還預(yù)付款的后果，訂金僅可作損害賠償金。3、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。4、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有明顯的擔(dān)保性質(zhì)。所以針對(duì)你的情況：如果按照合同注明的“定金”，對(duì)方違約則要雙倍返還定金；如果按收據(jù)“訂金”，在審判實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款，即使認(rèn)定為一種履約保證，這種保證也是單方的，它只對(duì)給付方形成約束，即給付方對(duì)收受方的保證。若收受方違約，只能退回原訂金，得不到雙倍返還；若給付方違約，收受方會(huì)以種種理由把訂金抵作賠償金或違約金而不予退還。

因此，在將購(gòu)房者依據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)、意向書(shū)預(yù)先交付的款項(xiàng)明確規(guī)定為購(gòu)房定金的情況下，才可適用有關(guān)定金的法律條款。若是注明為“訂金”、“預(yù)收款”，則不能適用有關(guān)定金的法律條款，則不具有定金所擁有的擔(dān)保的效力。如果在合同中雖未明確為“定金”卻用了“訂金”概念，但在條款中明確了收款方違約的雙倍返還，付款方違約不得退回的條件的情況下，可以適用合同文字的解釋?zhuān)瑢ⅰ坝喗稹苯忉尀椤岸ń稹薄?/p>

三、定金罰則在商品房買(mǎi)賣(mài)中的適用及免責(zé)事由

（一）定金罰則的構(gòu)成要件

1、當(dāng)事人之間有設(shè)立定金的合意。定金罰則的適用為定金合同不履行的結(jié)果, 故其構(gòu)成要件須以定金合同的成立為前提。定金合同成立又須以當(dāng)事人雙方就定金的數(shù)額、幣種、交付期限、支付方式等達(dá)成合意為必要。商品房買(mǎi)賣(mài)的實(shí)踐中, 當(dāng)事人一般在認(rèn)購(gòu)書(shū)中就有關(guān)立約定金的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行約定。

2、定金的交付。我國(guó)《擔(dān)保法》第9 0 條規(guī)定, 定金合同從實(shí)際交付定金時(shí)起生效。此條雖系專(zhuān)就違約定金而作的規(guī)定, 但因所有類(lèi)型定金都具有款項(xiàng)的性質(zhì),故就立約定金而言, 仍須以定金的實(shí)際交付為定金合同成立的必備要件。

3、因一方原因而致商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法訂立的法律事實(shí)?！蛾P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條前段稱,“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的, 如果因當(dāng)事人一方的原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同, 應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理” 。這是將“ 因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同” 作為定金罰則的構(gòu)成要件。

（二）定金罰則的免責(zé)事由

定金罰則在某些情況下也會(huì)無(wú)效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的第四條規(guī)定：出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的, 出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。由于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由，有很多。因房產(chǎn)不同于一般商品，它的附加值和不確定性較大，畢竟認(rèn)購(gòu)協(xié)議不能包括買(mǎi)賣(mài)合同的全部?jī)?nèi)容。除面積、價(jià)格、地段、樓層、付款方式等主要條款外，有些內(nèi)容很難在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)量化和具體化，容易產(chǎn)生理解上的偏差，如綠化面積、配套設(shè)施、配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方法等。確因這些因素致命合同條款不能協(xié)商一致的，筆者認(rèn)為，應(yīng)算在不可歸責(zé)之列，也應(yīng)退還定金。

四、購(gòu)房時(shí)定金問(wèn)題的防范措施

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)求大于供的客觀狀況，加之購(gòu)房者與房地產(chǎn)商之間的信息不對(duì)稱，地位不平等，主動(dòng)要求收取定金的往往是房地產(chǎn)商，一旦發(fā)生糾紛，吃虧的往往是購(gòu)房者。俗話說(shuō)：“買(mǎi)的沒(méi)有賣(mài)的精?！睘榱吮M量減少這方面的糾紛，維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，特提出如下建議：

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作復(fù)雜，涉及的法律、法規(guī)較多，一般購(gòu)房者很難通過(guò)個(gè)人能力防止自己的合法權(quán)益受到侵害，購(gòu)房時(shí)應(yīng)多多救助于法律界和專(zhuān)業(yè)人士，不僅要在權(quán)益受到侵害后尋求保護(hù)，更要在簽約和協(xié)商過(guò)程中拒絕被侵害的可能。

篇5

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條的規(guī)定，出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

法律依據(jù)：

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條

篇6

筆者根據(jù)基金理論以及中國(guó)資本市場(chǎng)實(shí)際狀況，建議發(fā)行“上市型定期開(kāi)放式基金”。這是一種以封閉式為主兼具開(kāi)放式優(yōu)點(diǎn)的投資基金。這一產(chǎn)品如能推出，既能為基金業(yè)輸入新鮮血液，又可以穩(wěn)定證券市場(chǎng)，且能有效地解決封閉式基金高折價(jià)交易的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

“封閉”“開(kāi)放”之優(yōu)弊

開(kāi)放式基金是在封閉式基金的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，并迅速將后者邊緣化，成長(zhǎng)為基金市場(chǎng)的主角。其主要優(yōu)勢(shì)就在于“開(kāi)放”，即投資者可以“隨時(shí)”以資產(chǎn)凈值申購(gòu)或贖回基金份額。這就迫使基金管理人全身心地投入基金的運(yùn)作，以提高業(yè)績(jī)，為投資者帶來(lái)高于儲(chǔ)蓄存款的滿意回報(bào)。否則，投資者贖回的壓力將變得非?，F(xiàn)實(shí)。

雖然開(kāi)放式基金有效地激發(fā)了基金管理人的積極性，但隨之而產(chǎn)生的問(wèn)題是：基金管理人為應(yīng)對(duì)投資人的贖回，手中必須留有一定的現(xiàn)金頭寸，同時(shí)又只能投資于流動(dòng)性強(qiáng)的證券，以應(yīng)對(duì)萬(wàn)一出現(xiàn)的大規(guī)模贖回。這在一定程度上減少了基金的投資對(duì)象和投資機(jī)會(huì)，由此必然使投資基金的業(yè)績(jī)大打折扣。

以偏股型基金來(lái)說(shuō)明，在行情較好的2003年，封閉式基金凈值增長(zhǎng)總體好于開(kāi)放式，封閉式基金加權(quán)平均凈值增長(zhǎng)率為20.05％，而開(kāi)放式基金凈值增長(zhǎng)率僅為18.04％；即使在股市處于調(diào)整的2005年，封閉式基金也取得了3.6％的平均凈值增長(zhǎng)，仍高于開(kāi)放式基金3.0％的平均凈值增長(zhǎng)。

此外，開(kāi)放式基金的助漲助跌作用非常明顯。當(dāng)股市向好時(shí)，基金凈值穩(wěn)步增長(zhǎng)，投資者踴躍買(mǎi)進(jìn)，其基金規(guī)模會(huì)迅速壯大，基金管理人就會(huì)繼續(xù)向股市投入資金，推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)一步上漲；而當(dāng)股市步入漫漫熊途時(shí)，基金凈值也將慢慢縮水，投資者會(huì)不斷地贖回，也就迫使基金管理人必須不斷地賣(mài)出股票，使市場(chǎng)進(jìn)一步下跌。這種助漲助跌作用加劇了股市動(dòng)蕩。

相形之下，處于邊緣化的封閉式基金卻可以消除開(kāi)放式基金的弱點(diǎn)。因其規(guī)模固定，當(dāng)證券市場(chǎng)出現(xiàn)較大漲幅且具有一定泡沫時(shí)，基金管理人可以減倉(cāng)操作，而當(dāng)證券市場(chǎng)下跌嚴(yán)重，大多數(shù)股票具有投資價(jià)值時(shí)，又可以重倉(cāng)吃進(jìn)。這種套利操作既讓受益人的利益得以最大化，同時(shí)也限制了證券市場(chǎng)過(guò)度投機(jī)和嚴(yán)重超跌，從客觀上起到了穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。

不過(guò)，在我國(guó)目前投資者隊(duì)伍還不成熟的情況下，由于封閉式基金無(wú)法使投資者迅速實(shí)現(xiàn)市價(jià)與凈值之間的套利，導(dǎo)致其全面高折價(jià)交易也乏人問(wèn)津。這也是封閉式基金早在2002年就已停發(fā)的直接原因。

因此，筆者認(rèn)為可以發(fā)行一種兼具封閉式與開(kāi)放式基金優(yōu)點(diǎn)于一身的“上市型定期開(kāi)放式基金”。其既具有封閉式基金上市交易方便快捷的特點(diǎn)，同時(shí)又能有效地規(guī)避開(kāi)放式基金的弱點(diǎn)。如果這一投資品種能及時(shí)問(wèn)世，也將給封閉式基金帶來(lái)好的歸宿―封閉式基金可以非常容易地轉(zhuǎn)換成這種“上市型定期開(kāi)放式基金”。

“上市型定期開(kāi)放式基金”設(shè)計(jì)構(gòu)想

顧名思義，“上市型定期開(kāi)放式基金” 是指可以上市交易，并規(guī)定“開(kāi)放期”的投資基金。也就是說(shuō)，這種基金在一年中的絕大多數(shù)時(shí)間里按照封閉式基金來(lái)運(yùn)作與管理，只在“定期”的“開(kāi)放”時(shí)間內(nèi)才允許投資者申購(gòu)與贖回。由于只是“定期開(kāi)放”，基金的投資對(duì)象與封閉式基金的選擇范圍基本一致，因此可以為投資者帶來(lái)較為理想的收益。

具體設(shè)計(jì)方案如下：基金在發(fā)行時(shí)可以限額發(fā)售，也可以不限額發(fā)售；發(fā)行結(jié)束后，經(jīng)過(guò)申請(qǐng)即可像封閉式基金一樣上市交易；但在基金契約中應(yīng)有明確規(guī)定，每年有一至兩周時(shí)間為該基金的“開(kāi)放”日，投資者可在這段時(shí)間內(nèi)辦理申購(gòu)與贖回業(yè)務(wù)。同時(shí)要求基金契約規(guī)定具體的開(kāi)放時(shí)間，比如每年四月的第一個(gè)交易周（因每年三月底是基金年報(bào)的最后截止日期）。如果基金管理人能向投資者交出滿意的答卷，該基金就可能出現(xiàn)大量的凈申購(gòu)；若基金管理人的水平不如人意，則可能遭遇大量的贖回。

此外，在基金管理人費(fèi)用收取方面，可借鑒國(guó)外對(duì)沖基金的成熟經(jīng)驗(yàn)，即可收取一部分管理費(fèi)用，以保證基金的正常運(yùn)作。這部分可以基金管理資產(chǎn)凈值為基礎(chǔ)每年提取1％左右；另一部分是激勵(lì)費(fèi)用，可以按照基金所實(shí)現(xiàn)收益的10―20％提取。

可以預(yù)見(jiàn)，這種基金不會(huì)像封閉式基金那樣出現(xiàn)大幅折價(jià)交易（因?yàn)橛忻磕暌淮蔚摹伴_(kāi)放”作保證），也有效地避免了開(kāi)放式基金隨時(shí)被贖回的弱點(diǎn)（因一年中的絕大多數(shù)時(shí)間里是“封閉”的）。同時(shí)，由于有較大比例的激勵(lì)費(fèi)用存在，既可以吸引優(yōu)秀的基金管理人才，又可以讓基金管理人與投資人同舟共濟(jì)。

優(yōu)勢(shì)與可行性

“上市型定期開(kāi)放式基金”的優(yōu)勢(shì)與可行性還表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

首先，它可以降低投資者交易成本、提高交易效率。目前開(kāi)放式基金一般采用1.5％申購(gòu)費(fèi)和0.5％贖回費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，與在交易所掛牌交易的封閉式基金不高于2.5‰的交易費(fèi)用相比，其交易費(fèi)用明顯偏高。而“上市型定期開(kāi)放式基金”主要按照封閉式基金的交易方式掛牌交易，交易成本將會(huì)低于所有開(kāi)放式基金，同時(shí)會(huì)略高于封閉式基金（因每年有1至2周的開(kāi)放期）。

另外，我國(guó)目前開(kāi)放式基金的申購(gòu)與贖回均采用面對(duì)面的柜臺(tái)式服務(wù)，一次交易時(shí)間長(zhǎng)達(dá)幾十分鐘，甚至超過(guò)一小時(shí)，而上市型基金的交易僅需幾秒鐘，而且可以使用電話和網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代化通訊工具，交易方便快捷。

篇7

隨著我國(guó)鐵路建筑事業(yè)的不斷發(fā)展，既有線路的遺留問(wèn)題越來(lái)越突出，鋼筋混凝土頂進(jìn)框構(gòu)橋是近年來(lái)廣泛應(yīng)用于鐵路建筑工程中的一種新技術(shù)，其可在不中斷既有鐵路正常運(yùn)行的基礎(chǔ)上進(jìn)行施工。文章就以某鐵路工程為例，分析鐵路既有線框構(gòu)橋的頂進(jìn)施工方法及體會(huì)。

關(guān)鍵詞：鐵路工程；既有線路；框構(gòu)橋；頂進(jìn)施工

中圖分類(lèi)號(hào)：X731 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

某線路平劑線道口平改立框構(gòu)橋，采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，兩孔連續(xù)，長(zhǎng)25m，寬18.1m，高7.6m，與鐵路正線交角為70度。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)地形、場(chǎng)地及土質(zhì)情況，將工作坑設(shè)置于鐵路上行線右側(cè)，采用C35鋼筋混凝土預(yù)制框構(gòu)橋主體，采用工字鋼縱橫梁法進(jìn)行線路加固，設(shè)計(jì)頂力3840t，共計(jì)10臺(tái)400t千斤頂。

一、頂進(jìn)前的準(zhǔn)備工作

頂進(jìn)前要做好充分的準(zhǔn)備工作，才能保證施工過(guò)程中的安全性與連續(xù)性，具體而言，包括以下幾個(gè)方面：

（一）開(kāi)挖工作坑

工作坑是結(jié)構(gòu)預(yù)制及頂進(jìn)的臨時(shí)性工作場(chǎng)所，工作坑開(kāi)挖坡度在1：1-1：0.5之間，工作坑頂邊與最外側(cè)鐵路中心線至少在3.2m以上；主要采用機(jī)械開(kāi)挖的方法挖掘工作坑，直至距坑底標(biāo)高30cm處，再由人工進(jìn)行余下工作的清理，并夯實(shí)；在確定工作坑的尺寸時(shí)，可參考箱身尺寸，一般要大于箱身兩側(cè)各1m；需要注意一點(diǎn)，即工作坑頂部要設(shè)置截水溝，且坑內(nèi)要設(shè)置排水溝，以便及時(shí)引排，盡量降低施工過(guò)程中水的影響。設(shè)置工作坑底板時(shí)要注意，要求其與頂進(jìn)涵設(shè)計(jì)中線保持一致，底板前端要大于箱身1m以上，后端與后背保持連續(xù)，兩側(cè)大于箱身各0.3m；本工程采用20cm厚的混凝土灌注底板，灌注前要在坑內(nèi)土中插入片石，可起到增加結(jié)構(gòu)抗滑能力的作用，夯實(shí)后再灌注混凝土成為整板。

（二）隔離層的

工作坑底板頂面鋪設(shè)隔離層的主要作用是防止工作坑底板與預(yù)制橋涵箱身底板發(fā)生粘連，并且可有效減少首次啟動(dòng)頂力。待工作坑底板頂面充分干燥后，先噴一層柴油，再噴一層石蠟，注意石蠟的厚度至少在3mm以上，可以在底板長(zhǎng)度方向每米掛一道鐵路，可有效控制石蠟的噴灑厚度；澆完一格后，將拆除鐵絲后留下的槽痕及時(shí)用木板刮平，再用噴燈將石蠟烤至溶化、整平，待其凝固后再撒一層滑石粉，厚度在1mm以內(nèi)；再鋪兩層塑料薄，注意薄膜接縫處壓槎0.2m，且槎口要與頂進(jìn)方向保持平行。

（三）框構(gòu)主體施工

本工程中框構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，混凝土采用C35，其抗?jié)B性能可達(dá)P8級(jí)，抗凍性則為F100；鋼筋采用I級(jí)、II級(jí)鋼筋，與GB1499-84標(biāo)準(zhǔn)相符，箱梁采用II級(jí)鋼筋。橋體預(yù)制順序?yàn)橄鹊装?、后墻身、再頂板的階段性施工方法，一般情況下可采用兩階段施工，如果澆筑混凝土量較大，則可采用分三階段施工的方法，不過(guò)分段施工的間隔時(shí)間要盡量縮短，以保證混凝土的性能；底板、頂板要一次性澆筑完成，保證頂板的平整度，并根據(jù)施工要求合理選擇外加劑；底板澆筑過(guò)程中要對(duì)振搗深度進(jìn)行嚴(yán)格控制，以免對(duì)隔離層造成破壞；頂面要做防水層，并保證橋頂面的平整、干燥、整凈；支模時(shí)，外模在箱體兩側(cè)前端2m范圍內(nèi)可向外放寬1cm左右，或者形成楔形，即前端保持正誤差，尾端保持負(fù)誤差，切忌不得出現(xiàn)前寬后窄現(xiàn)象；框構(gòu)頂板要設(shè)置刃角，以利頂進(jìn)。

二、頂進(jìn)施工

頂進(jìn)設(shè)備包括兩大部分，即液壓系統(tǒng)與傳力設(shè)備，控制點(diǎn)對(duì)其進(jìn)行操控指揮，完成頂進(jìn)工作。頂進(jìn)作業(yè)施工過(guò)程具體如下：（1）啟動(dòng)橋體時(shí)，要設(shè)置專(zhuān)業(yè)人員在各部位及各觀測(cè)點(diǎn)進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)測(cè)，開(kāi)泵后油壓每升高10MPa，就必須停泵檢查一次，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)處理。（2）橋體在滑板上空頂時(shí)是調(diào)整偏差的最佳時(shí)期，這是由于當(dāng)橋體大部分進(jìn)入路基后會(huì)形成孔道，此時(shí)再糾正偏差難度較大，且易導(dǎo)致側(cè)塌，因此要在空頂時(shí)保證橋本嚴(yán)格按設(shè)計(jì)軸線進(jìn)入路基。（3）施工過(guò)程中按照聯(lián)系信號(hào)，在無(wú)列車(chē)運(yùn)行時(shí)交替進(jìn)行橋體吃土頂進(jìn)與土方挖運(yùn)，線路有通過(guò)列車(chē)時(shí)則嚴(yán)禁進(jìn)行頂進(jìn)作業(yè)。（4）每次頂進(jìn)完成后，均需更換頂鐵及頂柱，更換時(shí)要沿著軸線方向做出調(diào)整，垂直于橫梁與后背，要及時(shí)填土壓實(shí)頂柱上方，填土高度至少在1m以上，才能保證傳力設(shè)備的穩(wěn)定性。（5）頂進(jìn)橋體前注意松動(dòng)線路加固橫梁下的木楔，再用小滑車(chē)滾動(dòng)的方法頂進(jìn)，以降低施工阻力；線路的固定采用倒鏈葫蘆利用橋上拉環(huán)來(lái)完成，可起到避免線路橫移的作用，當(dāng)然，線路通過(guò)列車(chē)時(shí)要將木楔再楔緊。整個(gè)頂進(jìn)過(guò)程中均要求觀測(cè)人員嚴(yán)格記錄每個(gè)頂程的進(jìn)尺、軸線與高程偏差、千斤頂?shù)拈_(kāi)啟數(shù)量、油壓及頂力等指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)偏差可及時(shí)采取糾正措施。（6）線路每次通過(guò)列車(chē)及每個(gè)頂程均需對(duì)線路的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行檢查與校正，包括線路的水平位置、軌距、軌頂標(biāo)高及行車(chē)狀態(tài)下的撓度變化等，如有偏差則要在下次列車(chē)通過(guò)前調(diào)整好；此外，還要各連接結(jié)構(gòu)的螺栓、支撐墊的穩(wěn)固程度進(jìn)行定期檢查，包括吊軌與枕木、吊軌與橫梁、橫梁與縱梁等，及時(shí)緊固松動(dòng)的連接件。（7）項(xiàng)進(jìn)時(shí)前懸臂與支撐樁比較接近，因此，可以將橫梁支撐在框構(gòu)橋的前懸臂上，再將支撐樁的樁頭混凝土鑿除；注意為了使前臂越過(guò)支撐樁，要求樁頂要略低于頂板底面，且前臂要伸至線路以下，盡可能前靠。（8）采用機(jī)械挖土作業(yè)完成頂進(jìn)挖土，刃角上部土方則由人工開(kāi)挖，再將洞內(nèi)的土方利用裝載機(jī)倒運(yùn)至洞外。頂進(jìn)至線路下方后要對(duì)每次挖土進(jìn)尺進(jìn)行嚴(yán)格控制，每次均控制在50cm以內(nèi)；挖土?xí)r要遵循“快挖、勤頂”的原則，保證挖土的連續(xù)性，尤其是頂進(jìn)到線路下方要注意施工安全，以免發(fā)生塌方。

三、其它施工注意事項(xiàng)

（一）附屬工程的施工

橋體頂進(jìn)就位后要及時(shí)回填兩側(cè)塌陷的路基；將慢行點(diǎn)內(nèi)的線路加固設(shè)備及時(shí)拆除，以恢復(fù)線路通車(chē)，并進(jìn)行線路整修，將做好道碴的補(bǔ)充并搗實(shí)，抽換預(yù)應(yīng)力混凝土枕，設(shè)置護(hù)輪軌；箱體就位后即進(jìn)行各附屬工程的施工，包括底板與刃角的補(bǔ)齊，砌護(hù)出入口兩端八字墻、橋上欄桿、鐵路邊坡及電纜槽等。

（二）加強(qiáng)施工安全管理

挖掘過(guò)程中要注意，挖掘進(jìn)度要與線路加固結(jié)構(gòu)安全允許標(biāo)準(zhǔn)相符，每次挖掘均不得大于頂進(jìn)方向0.5m，遵循“即挖即頂”的原則。主體預(yù)制過(guò)程中，框構(gòu)橋底板底部與頂鎬接觸的地方要預(yù)埋厚鋼板，厚度在10mm左右，其主要作用時(shí)保證頂進(jìn)時(shí)傳力的均勻性，以免頂裂框架。頂進(jìn)前要全面檢查框構(gòu)橋橋體，底板及四角不得存在裂縫，且混凝土充分凝固以達(dá)到設(shè)計(jì)強(qiáng)度；列車(chē)行進(jìn)時(shí)必須立即停止頂進(jìn)施工，以保證營(yíng)業(yè)線及列車(chē)的安全；此外，橋上工字鋼橫梁下要注意支墩，以提高既有線路的穩(wěn)定性。頂進(jìn)施工過(guò)程中如框構(gòu)橋發(fā)生偏移，要及時(shí)糾偏；頂進(jìn)時(shí)如發(fā)現(xiàn)線路橫向變形，則要及時(shí)整修恢復(fù)加固。此外，有必要在施工現(xiàn)場(chǎng)成立頂進(jìn)應(yīng)急救援指揮領(lǐng)導(dǎo)小組，組織應(yīng)急人員在施工現(xiàn)場(chǎng)隨時(shí)待命，遇有突發(fā)事件及時(shí)搶修。行車(chē)設(shè)備遭到破壞時(shí)，負(fù)責(zé)人用最快的方法向上級(jí)主管部門(mén)報(bào)告，并會(huì)同設(shè)備管理部門(mén)共同搶修。

結(jié)語(yǔ)

城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)、交通事業(yè)的不斷發(fā)展，使得新建公路工程與鐵路既有線路的交叉也越來(lái)越多，頂進(jìn)框構(gòu)橋技術(shù)不僅不會(huì)對(duì)既有線路正常運(yùn)行產(chǎn)生過(guò)多影響，而且體現(xiàn)出橋梁規(guī)模小、整體性好、工期短、成本低等諸多優(yōu)勢(shì)，故在實(shí)際工程中的應(yīng)用也越來(lái)越廣泛。當(dāng)我，鐵路既有線框構(gòu)橋頂進(jìn)施工也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，因此施工過(guò)程中必須提前做好充分準(zhǔn)備，通過(guò)有序的施工組織保證施工的連續(xù)性。并且，無(wú)論是永久性工程結(jié)構(gòu)還是臨時(shí)性結(jié)構(gòu)，均要充分重視其施工質(zhì)量，做好線路的加固及整修，最大程度上保證工程質(zhì)量及施工安全。

參考文獻(xiàn)：

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篇8

一、貸款條件

1.職工申請(qǐng)貸款必須按月足額繳交住房公積金；

2.購(gòu)房?jī)r(jià)款的30％在0.6萬(wàn)元以上的部分；

3.購(gòu)房人及直系親屬存儲(chǔ)公積金的3倍低于1000元的，不能申請(qǐng)政策性貸款；

4.申請(qǐng)貸款需用所購(gòu)住房作抵押。

二、貸款額度、期限和利率

1.政策性貸款的最高額度不超過(guò)職工和直系親屬結(jié)存住房公積金本息余額的3倍，還款期限不超過(guò)十年。直系親屬包括：購(gòu)房人的配偶、父母和子女，以及與購(gòu)房人同住的子女的配偶。購(gòu)房人使用直系親屬的公積金應(yīng)經(jīng)本人書(shū)面同意。

2.購(gòu)房?jī)r(jià)款的30％在0.6萬(wàn)元以上的部分，用政策性貸款仍不足的，可以申請(qǐng)普通貸款，最長(zhǎng)期限不超過(guò)五年。

3.政策性貸款利率按職工住房公積金結(jié)息以后的存儲(chǔ)利率加規(guī)定利差計(jì)算，五年以內(nèi)年息加1.8個(gè)百分點(diǎn)，五至十年加2.34個(gè)百分點(diǎn)。普通貸款利率按中國(guó)人民銀行規(guī)定的固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)息。

4.還款期內(nèi)如遇職工住房公積金存款利率和國(guó)家貸款利率調(diào)整，貸款利率隨之調(diào)整。

三、貸款程序

1.職工申請(qǐng)貸款，按公積金繳存范圍向市住房資金管理中心或辦事處、代辦處提出申請(qǐng)，經(jīng)審核符合條件的，委托專(zhuān)業(yè)銀行辦理貸款手續(xù)。

2.職工申請(qǐng)貸款需出示身份證、住房公積金手冊(cè)、購(gòu)房合同，簽訂貸款合同。

3.在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)一并辦理抵押登記。

四、貸款的償還

1.購(gòu)房貸款采取等額還款的方式按月還本付息。

2.職工辦理政策性貸款的，可以按年度于每年7月1日以后支取公積金償還貸款。

3.職工辦理普通貸款的，可以按年度于每年7月1日后支取繼續(xù)交繳的公積金，同時(shí)也可以申請(qǐng)政策性貸款，以抵頂普通貸款。

篇9

據(jù)廣東新聞廣播《民聲熱線》報(bào)道，包括東莞大朗醫(yī)院在內(nèi)的部分公立醫(yī)院存在醫(yī)生開(kāi)手寫(xiě)處方，指定患者在“便民藥房”購(gòu)高價(jià)藥的現(xiàn)象。相關(guān)報(bào)道引發(fā)廣泛關(guān)注。

對(duì)于患者“外購(gòu)藥物”，有政策明確限制了“外購(gòu)藥物”的范圍，一旦醫(yī)生的處方包含外購(gòu)藥品，必須書(shū)面告知患者。再加上醫(yī)院門(mén)診藥品“零加成”規(guī)定，種種政策不可謂不周到。然而，這次被曝光的幾家公立醫(yī)院還是鉆了制度的空子。

所以目前“便民藥房”主要存在的問(wèn)題是：一些醫(yī)生在打印處方之外，開(kāi)具手寫(xiě)處方逃避監(jiān)督，同時(shí)指引患者前往位于醫(yī)院附近的“便民藥房”購(gòu)藥?；颊邉t不明所以，或是以為“便民藥房”是醫(yī)院的門(mén)診藥房，或是對(duì)“便民藥房”的性質(zhì)有所懷疑但無(wú)暇細(xì)想，稀里糊涂就買(mǎi)了“便民藥房”的高價(jià)藥。

對(duì)此，基層建議：

首先，有關(guān)監(jiān)管部門(mén)應(yīng)當(dāng)警醒。只有督促醫(yī)療機(jī)構(gòu)將“三不、五嚴(yán)禁、五不允許”等政策從文件落實(shí)到行動(dòng)，才可能防患于未然，消除監(jiān)管灰色地帶。

篇10

主題詞；商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，預(yù)約款，定金

引言

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，商品房糾紛也逐年增多。由于法律的完善滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，導(dǎo)致了司法適用中的困難。例如，很多開(kāi)發(fā)商在和準(zhǔn)買(mǎi)受人簽訂購(gòu)房合同前，與其（以下稱為準(zhǔn)買(mǎi)受人）簽訂一份商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)（實(shí)踐中使用的名稱不一，例如稱為預(yù)訂書(shū)、確認(rèn)書(shū)等），要求準(zhǔn)買(mǎi)受人交納定金，準(zhǔn)買(mǎi)受人將在將來(lái)某個(gè)時(shí)間和開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同。這種商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)在法律上沒(méi)有明確的規(guī)定，但在實(shí)踐中卻廣泛存在。最高人民法院最近出臺(tái)的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱商品房解釋?zhuān)┲袑?duì)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)做出了一些規(guī)定，但由于其中僅有兩個(gè)條文涉及這個(gè)問(wèn)題，內(nèi)容簡(jiǎn)略，故仍有進(jìn)一步探討的必要。

一、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的意義及性質(zhì)

（一）商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的意義

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，是開(kāi)發(fā)商與準(zhǔn)買(mǎi)受人之間確認(rèn)準(zhǔn)買(mǎi)受人在將來(lái)可確定時(shí)間與開(kāi)發(fā)商洽談購(gòu)房合同的約定。通過(guò)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，確定買(mǎi)賣(mài)雙方有洽談購(gòu)房合同的義務(wù)。

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的通常內(nèi)容是，準(zhǔn)買(mǎi)受人向開(kāi)發(fā)商交納一定金額的預(yù)約款，享有在將來(lái)某個(gè)時(shí)間購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商某處房屋的權(quán)利。準(zhǔn)買(mǎi)受人如果不在約定時(shí)間與開(kāi)發(fā)商洽談購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，將預(yù)訂的房屋轉(zhuǎn)售他人。有的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)還約定，開(kāi)發(fā)商有權(quán)扣留準(zhǔn)買(mǎi)受人所交納的預(yù)約款作為違約金。很多商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容比較簡(jiǎn)單，但一般都會(huì)寫(xiě)明認(rèn)購(gòu)的房號(hào)，約定的購(gòu)房單價(jià)等。也有的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容很詳細(xì)，基本涵蓋了法律規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容。

（二）商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容，是約定雙方有義務(wù)在一定期限內(nèi)洽談購(gòu)房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規(guī)定的合同成立的要件，因此商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)本身就是一種合同。從法律性質(zhì)上分析，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種預(yù)約合同。根據(jù)民法理論，預(yù)約是約定將來(lái)訂立一定內(nèi)容合同的合同。將來(lái)應(yīng)訂立的合同稱為本約。史尚寬先生認(rèn)為，預(yù)約生效后，發(fā)生將來(lái)訂立一定合同的債務(wù)，原則上應(yīng)當(dāng)適用關(guān)于債權(quán)合同的一般原則。根據(jù)預(yù)約產(chǎn)生的債權(quán)，與普通債權(quán)有同等的法律效力。即預(yù)約義務(wù)人如不訂立本約，預(yù)約權(quán)利人可以請(qǐng)求其履行。史先生的觀點(diǎn)是針對(duì)一般意義上的預(yù)約合同而言的，這些性質(zhì)是否能完全適用于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)呢？下文會(huì)逐一加以分析。

在實(shí)踐中，很多商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的是準(zhǔn)買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在約定的將來(lái)時(shí)間與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，但是，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種雙務(wù)合同而不是單務(wù)合同。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后，只要準(zhǔn)買(mǎi)受人按時(shí)支付了預(yù)約款，開(kāi)發(fā)商就有義務(wù)保留目標(biāo)房，并按照商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的義務(wù)與準(zhǔn)買(mǎi)受人洽談。但是必須看到，購(gòu)房合同的內(nèi)容是很復(fù)雜的，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)通常并不具備購(gòu)房合同的全部主要內(nèi)容。雖然雙方在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的是將來(lái)訂約而不是將來(lái)洽談，但是，雙方仍然保留著就商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)未約定的內(nèi)容進(jìn)一步商談的權(quán)利。因此，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是準(zhǔn)買(mǎi)受人，均不能根據(jù)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)強(qiáng)制要求對(duì)方與自己簽訂購(gòu)房合同。也就是說(shuō)，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的是雙方在約定的將來(lái)時(shí)間洽談的義務(wù)，只要雙方到期前來(lái)洽談，并對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的條款都同意作為購(gòu)房合同的條款，并且沒(méi)有惡意不簽訂購(gòu)房合同的行為，就已經(jīng)正確地履行了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的義務(wù)。在一般預(yù)約，預(yù)約義務(wù)人如不訂立本約，預(yù)約權(quán)利人可以請(qǐng)求其履行。而一般情況下，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)卻不具備這樣的效力。這就是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)與普通預(yù)約合同的區(qū)別。

二、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)與購(gòu)房合同

（一）商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是不是購(gòu)房合同的從合同

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的是一種行為義務(wù)，并不依賴于將來(lái)可能洽談的購(gòu)房合同的效力。將來(lái)雙方不洽談購(gòu)房合同，也不會(huì)導(dǎo)致商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的無(wú)效，不影響雙方應(yīng)當(dāng)履行的善意洽談義務(wù)的存在，所以它是一種獨(dú)立的合同，而不是購(gòu)房合同的從合同。

有種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定了定金條款，也就是一種定金合同，是一種設(shè)立擔(dān)保的行為。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)當(dāng)視為擔(dān)保購(gòu)房合同履行的從合同。筆者認(rèn)為，首先，定金條款并不是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的必要條款。雖然實(shí)踐中商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)大都約定了準(zhǔn)買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)交付預(yù)約款，但預(yù)約款的性質(zhì)仍需進(jìn)一步研究，并不一定就是定金。其次，即使商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的確實(shí)是定金條款，但沒(méi)有定金條款也不會(huì)影響商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的成立和生效。應(yīng)當(dāng)明確的是，定金是為了擔(dān)保債務(wù)的履行而成立，但是這種債務(wù)并不是購(gòu)房合同的債務(wù)，而是雙方去洽談購(gòu)房合同這樣一種債務(wù)。因此， 定金并非購(gòu)房合同之擔(dān)保，而是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的洽談義務(wù)的擔(dān)保。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)不是訂立購(gòu)房合同的定金擔(dān)保。

（二）具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是不是購(gòu)房合同

如果商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容具備了商品房買(mǎi)賣(mài)的主要內(nèi)容，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具有什么樣的法律效力呢？有種觀點(diǎn)認(rèn)為，在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具備購(gòu)房合同主要內(nèi)容的前提下，如果開(kāi)發(fā)商收受了購(gòu)房款的，應(yīng)當(dāng)把商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)定為購(gòu)房協(xié)議。這種觀點(diǎn)得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購(gòu)房合同?！彼痉ń忉尩挠^點(diǎn)表明，雖然《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定商品房銷(xiāo)售應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面購(gòu)房合同，但書(shū)面購(gòu)房合同并非買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的生效條件。如果具備了主要內(nèi)容，并且買(mǎi)房人收受了購(gòu)房款，就應(yīng)當(dāng)將商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)視為購(gòu)房合同。

筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)有值得商榷之處。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的目的在于確定雙方去洽談購(gòu)房合同的義務(wù)，購(gòu)房合同則是對(duì)購(gòu)房行為的直接確認(rèn)。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同當(dāng)然不是一種合同。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)所約定的內(nèi)容是雙方應(yīng)當(dāng)去洽談購(gòu)房合同，并不是對(duì)雙方簽訂購(gòu)房合同的直接確認(rèn)，因此它不是購(gòu)房合同本身。不能因商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中對(duì)將來(lái)洽談的本合同主要條款包括價(jià)款、付款方式、房屋面積、結(jié)構(gòu)等都有明確約定而視為將來(lái)簽訂購(gòu)房合同是對(duì)其的細(xì)化、補(bǔ)充或變更。商品房解釋第5條的正確含義是，因?yàn)橘?gòu)房合同的主要內(nèi)容可以通過(guò)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容來(lái)確定，開(kāi)發(fā)商又接受了準(zhǔn)買(mǎi)受人付款的實(shí)際履行行為，因此不必拘泥于應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面購(gòu)房合同的規(guī)定，就可以認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的主要內(nèi)容可以確定為應(yīng)當(dāng)發(fā)生而未發(fā)生的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容。本條解釋實(shí)際上包含了一個(gè)意思，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定是一種有效的合同義務(wù)，合同雙方完全可以以商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)為依據(jù)要求對(duì)方履行商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的義務(wù)。當(dāng)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具備了購(gòu)房合同的主要內(nèi)容時(shí)，它也就構(gòu)成了史尚寬先生闡述的普通的預(yù)約，具備了強(qiáng)制執(zhí)行的效力。

（三）具備哪些條款的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)可以視為普通預(yù)約

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具備了哪些條款可以視為普通預(yù)約，從而具有強(qiáng)制執(zhí)行的效力？

從商品房解釋第五條規(guī)定來(lái)看，顯然認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容為準(zhǔn)。筆者以為這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不妥。因?yàn)樯唐贩夸N(xiāo)售管理辦法第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同主要內(nèi)容多達(dá)十三項(xiàng)，如果按照這一標(biāo)準(zhǔn)，幾乎沒(méi)有一份商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)能夠具備申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的條件，這樣做顯然不利于保護(hù)認(rèn)購(gòu)書(shū)守約方的利益。

筆者認(rèn)為，商品房解釋第五條規(guī)定商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)當(dāng)具備購(gòu)房合同的主要內(nèi)容，是對(duì)認(rèn)購(gòu)預(yù)約成立的條件認(rèn)識(shí)不清所致，也忽略了合同法規(guī)定的合同成立要件。依合同法原理，無(wú)論什么種類(lèi)的合同，只要其能夠依法成立，就是有效的，并不一定具備這種合同所有的主要內(nèi)容。誠(chéng)然，商品房買(mǎi)賣(mài)合同特別是預(yù)售合同，的確在確認(rèn)雙方買(mǎi)賣(mài)意向之外，還有許多內(nèi)容需要明確，這是商品房買(mǎi)賣(mài)合同不同于一般買(mǎi)賣(mài)合同的特殊之處。但是，鑒于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的目的在于通過(guò)洽談進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)交易，只要商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)同具備了購(gòu)房合同成立的標(biāo)準(zhǔn)，就應(yīng)該可以強(qiáng)制出售。至于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)沒(méi)有約定的購(gòu)房合同的內(nèi)容可以通過(guò)合同漏洞補(bǔ)充的方法確定。根據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn)，我們來(lái)考察第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容中哪些是購(gòu)房合同成立所必要的。

當(dāng)事人名稱或者姓名和住所這一條款顯然是購(gòu)房合同成立所必要的。關(guān)于第二條商品房基本狀況，筆者認(rèn)為，約定了房號(hào)就可以了。至于房屋的坐落、面積等事項(xiàng)，可以通過(guò)開(kāi)發(fā)商的審批手續(xù)、圖紙等確定。關(guān)于第三條商品房的銷(xiāo)售方式，筆者認(rèn)為，本條并非必要。理由是在沒(méi)有特殊約定的情況下，銷(xiāo)售方式可以推定。關(guān)于第四條商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間，筆者認(rèn)為，價(jià)款是購(gòu)房合同的必要條款，由于目前商品房市場(chǎng)并未形成充分的競(jìng)爭(zhēng)，難以確定市場(chǎng)價(jià)格，因此，價(jià)格約定是必要條件。當(dāng)然，只要通過(guò)約定可以確定價(jià)格就可以了，至于付款方式和付款時(shí)間，完全可以通過(guò)交易習(xí)慣來(lái)確定。值得注意的是，由于商品房的面積有多種計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，例如套內(nèi)建筑面積和建筑面積之間區(qū)別就很大，直接影響著房屋總價(jià)的確定和單價(jià)的高低，因此筆者認(rèn)為，面積計(jì)算方式應(yīng)為必要條款。

關(guān)于第五條交付使用條件及日期，筆者認(rèn)為，對(duì)于交付使用條件，相關(guān)法律和法規(guī)有比較明確的規(guī)定，包括強(qiáng)行性規(guī)定和任意性規(guī)定，可以起到漏洞補(bǔ)充的作用，因此并非必要。關(guān)于交付日期的問(wèn)題，筆者認(rèn)為，如果是現(xiàn)房出售，沒(méi)有約定交付日期的，可以通過(guò)合同法的催告制度解決；如果是預(yù)售，可以合理確定交付期限；關(guān)于第六條裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾，筆者認(rèn)為，如果開(kāi)發(fā)商的宣傳材料中含有裝飾、設(shè)備的內(nèi)容，一般可以視為購(gòu)房合同的內(nèi)容；即使沒(méi)有這方面的規(guī)定，也可以通過(guò)開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)確定；如果開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)中也沒(méi)有此方面的內(nèi)容，可以認(rèn)定開(kāi)發(fā)商至少應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和行業(yè)的最低標(biāo)準(zhǔn)。因此，裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)不是購(gòu)房合同的必要條款。關(guān)于第七條供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任，筆者認(rèn)為，關(guān)于配套設(shè)施，各地政府往往對(duì)開(kāi)發(fā)商都有比較明確的要求，因此本條并非必要條件。關(guān)于第八條公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬，筆者認(rèn)為，公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬，既可以通過(guò)其他買(mǎi)房人與開(kāi)發(fā)商的約定來(lái)判斷，也可以通過(guò)公共配套建筑是否列入了開(kāi)發(fā)商的建筑成本和公攤面積來(lái)確定，不是購(gòu)房合同的必要條款。關(guān)于第九條面積差異的處理方式和第十條辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜，商品房解釋中做出了如何處理的明確規(guī)定，并非必要條款。

關(guān)于第十一條解決爭(zhēng)議的方法，筆者認(rèn)為，司法裁判是法定的解決方式，雙方?jīng)]有約定不影響糾紛的解決，更不影響合同的成立，并非必要條款。關(guān)于第十二條違約責(zé)任，筆者認(rèn)為，根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的示范文本，逾期交房和逾期付款都有大致確定的違約金計(jì)算方法，可以折衷裁定；商品房解釋中關(guān)于開(kāi)發(fā)商的重大違約事項(xiàng)處理，也有很多明確的規(guī)定，賦予了買(mǎi)房者保護(hù)自己權(quán)利的充足方法，因此，違約責(zé)任不是必要條款。

綜上所述，只要商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)確定了房號(hào)和價(jià)格確定方法，并可以據(jù)此確定面積等事項(xiàng)，或者能夠確定房屋總價(jià)款，那么就已經(jīng)具備了購(gòu)房合同的必要條件。但是應(yīng)當(dāng)注意的是，只有在開(kāi)發(fā)商拒絕履行洽談簽約義務(wù)時(shí)，準(zhǔn)買(mǎi)受人才有權(quán)請(qǐng)求法院強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商將房屋出售給自己。如果開(kāi)發(fā)商履行了洽談義務(wù)，雙方無(wú)法就商品房銷(xiāo)售管理辦法第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容達(dá)成一致，那么，準(zhǔn)買(mǎi)受人仍然無(wú)權(quán)提出強(qiáng)制購(gòu)買(mǎi)的請(qǐng)求。這種標(biāo)準(zhǔn)，保證了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)強(qiáng)制雙方洽談的義務(wù)，同時(shí)又不會(huì)干涉雙方的簽約自由。筆者認(rèn)為是比較合理的。

三、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的成立和生效

（一）商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的成立

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)當(dāng)具備哪些必要條款才能成立？有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)只有達(dá)到以下條件后才是有效的：第一，約定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的主要條款簽訂購(gòu)房合同；第三，在約定的期限內(nèi)洽談并訂立買(mǎi)賣(mài)合同。

筆者認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)并非購(gòu)房合同的從合同，其成立和生效不依賴于購(gòu)房合同的成立和生效。合同條款無(wú)論繁簡(jiǎn)，其成立要件應(yīng)以法律能憑其條款予以確認(rèn)和保護(hù)為準(zhǔn)。只要合同內(nèi)容確定、可能、合法、公平，并且當(dāng)事人就此達(dá)成了合意，合同債權(quán)就可以有效成立。反之，合同債權(quán)就不能有效成立。因此，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)只要是表明了雙方在將來(lái)時(shí)間洽談購(gòu)房合同的協(xié)議，就足以構(gòu)成獨(dú)立的合同。就可以推定開(kāi)發(fā)商已經(jīng)默示承諾保留該房至約定的時(shí)點(diǎn)不另行出售，因此雙方無(wú)需就該房不得再向第三人出售做出特約；也能夠推定要按照商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的內(nèi)容洽談購(gòu)房合同，同樣無(wú)需特約。

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后，雙方都有權(quán)要求對(duì)方按照商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的內(nèi)容洽談購(gòu)房合同。如果將來(lái)雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)成與商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容不一致的購(gòu)房合同，也并不會(huì)影響商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)和購(gòu)房合同的效力。

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是否必須約定房號(hào)和單價(jià)？筆者認(rèn)為，約定房號(hào)和單價(jià)并非確定認(rèn)購(gòu)的意思確定的必要條件。即使沒(méi)有約定認(rèn)購(gòu)的房號(hào)和單價(jià)，認(rèn)購(gòu)的意思也是確定的。當(dāng)然，這樣的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)開(kāi)發(fā)商不能形成足夠的義務(wù)。這樣的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)如果約定了準(zhǔn)買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)交付預(yù)約款，不簽訂購(gòu)房合同預(yù)約款不退的規(guī)定顯然是不具有法律效力的。

（二）商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的生效

在實(shí)踐中，很多開(kāi)發(fā)商為籌集建房資金，在未取得商品房預(yù)售許可證前就開(kāi)始進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，并與客戶洽談商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)。這樣的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是否有效？一種觀點(diǎn)認(rèn)為，內(nèi)部商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是無(wú)效的合同。其理由是，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定， 商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合預(yù)售條件。根據(jù)商品房解釋第二條規(guī)定，出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

筆者認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)并非購(gòu)房合同，不能把買(mǎi)賣(mài)合同的生效條件誤認(rèn)為是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的生效要件，不應(yīng)要求簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)就符合商品房預(yù)售條件。無(wú)論雙方是否在取得預(yù)售許可后再簽訂正式購(gòu)房合同，或者在起訴之前取得預(yù)售許可證與否，均不應(yīng)影響商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力。如果只是簽訂內(nèi)部商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，并不實(shí)際支付購(gòu)房款，不會(huì)因沒(méi)有取得預(yù)售許可證導(dǎo)致預(yù)約無(wú)效。

在實(shí)踐中，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的目的通常是為了籌集資金。開(kāi)發(fā)商在取得土地使用證和建設(shè)用地許可證后，就向資金擁有人發(fā)出較低價(jià)格的認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)人實(shí)際支付部分房款，在開(kāi)發(fā)商以較高價(jià)格正式開(kāi)盤(pán)后，開(kāi)發(fā)商再利用購(gòu)房人交付的購(gòu)房款支付按照開(kāi)盤(pán)價(jià)計(jì)算的房款，認(rèn)購(gòu)人取得認(rèn)購(gòu)價(jià)和開(kāi)盤(pán)價(jià)之間的差價(jià)。筆者認(rèn)為，這是一種規(guī)避法定商品房銷(xiāo)售條件的行為，是無(wú)效的。但應(yīng)當(dāng)澄清的是，這種認(rèn)購(gòu)實(shí)際上并不是預(yù)約性質(zhì)，而是非法買(mǎi)賣(mài)的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)稱為內(nèi)部銷(xiāo)售為妥。這種合同的無(wú)效并不是認(rèn)購(gòu)預(yù)約的無(wú)效，而是非法買(mǎi)賣(mài)的無(wú)效。

四、預(yù)約款

（一）預(yù)約款是否就是定金

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中最核心的條款，除了約定了雙方的訂約義務(wù)以外，就是關(guān)于預(yù)約款的約定。那么，預(yù)約款的法律性質(zhì)是什么呢？預(yù)約款是否就是定金？

筆者認(rèn)為，預(yù)約款并不一定就是定金。擔(dān)保法解釋第118條規(guī)定，如果沒(méi)有約定定金字樣，如果想認(rèn)定款項(xiàng)的性質(zhì)為定金，必須通過(guò)約定的內(nèi)容來(lái)體現(xiàn)。如果雙方對(duì)于預(yù)約款的性質(zhì)沒(méi)有做出明確的約定，則不能當(dāng)然推定預(yù)約款就是定金。也就是說(shuō)，如果商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)沒(méi)有約定預(yù)約款的性質(zhì)就是定金，也沒(méi)有約定準(zhǔn)買(mǎi)受人不在約定的將來(lái)時(shí)間洽談時(shí)預(yù)約款不退，開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有權(quán)利扣留預(yù)約款的。

（二）約定了預(yù)約款不退條款的預(yù)約款是否就是定金

大家知道，定金合同的內(nèi)容包括兩個(gè)方面，一個(gè)方面是給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；另一個(gè)方面是收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。這兩個(gè)方面共同構(gòu)成了定金作為債權(quán)擔(dān)保的效力。如果商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定了準(zhǔn)買(mǎi)受人不來(lái)洽談時(shí)無(wú)權(quán)要求返還預(yù)約款，就應(yīng)當(dāng)推定出賣(mài)人默示承諾不履行洽談義務(wù)時(shí)雙倍返還預(yù)約款，此時(shí)應(yīng)認(rèn)定其性質(zhì)為定金。因?yàn)樯唐贩空J(rèn)購(gòu)書(shū)是雙務(wù)合同，在準(zhǔn)買(mǎi)受人在負(fù)有洽談義務(wù)的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也負(fù)有洽談義務(wù)。如果不在法律上做出這種推定，開(kāi)發(fā)商違約拒絕洽談購(gòu)房合同時(shí)，就無(wú)需與準(zhǔn)買(mǎi)受人拒絕洽談時(shí)失去同樣數(shù)量的金額，這種條款是不公平的。

（三）預(yù)約款能否作為開(kāi)發(fā)商保留房屋的對(duì)價(jià)

有種意見(jiàn)認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定了開(kāi)發(fā)商的單方扣款權(quán)時(shí)，可以把預(yù)約款視為開(kāi)發(fā)商保留在此期間內(nèi)的對(duì)價(jià)，所以不存在不公平的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商洽談商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)后，產(chǎn)生了不再向第三人出售該房屋的義務(wù)，也產(chǎn)生了按照商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的條件簽定購(gòu)房合同的義務(wù)。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商為此會(huì)影響其盡快出售房屋的目的。因此，如果準(zhǔn)買(mǎi)受人無(wú)故不來(lái)洽談，無(wú)論商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是否約定開(kāi)發(fā)商此時(shí)是否有權(quán)扣收預(yù)約款，開(kāi)發(fā)商都有權(quán)扣收預(yù)約款，以作補(bǔ)償。至于如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的違約行為，導(dǎo)致準(zhǔn)買(mǎi)受人受有損害，準(zhǔn)買(mǎi)受人完全可以要求開(kāi)發(fā)商另行賠償。定金作用是擔(dān)保債權(quán)的履行，既不以發(fā)生損害為前提，也不以損害賠償為目的。因此，此時(shí)無(wú)需將預(yù)約款視為定金。

筆者不同意這種觀點(diǎn)。我國(guó)實(shí)踐中的預(yù)約款并不具有對(duì)價(jià)的性質(zhì)。對(duì)價(jià)，是英美合同法上的理論。在英美合同法上，存有這樣一種土地購(gòu)買(mǎi)合同。準(zhǔn)買(mǎi)受人向土地出賣(mài)人繳納一小筆款項(xiàng)，土地出賣(mài)人允諾在將來(lái)以確定的價(jià)格將土地出賣(mài)給準(zhǔn)買(mǎi)受人。在這個(gè)合同下，準(zhǔn)買(mǎi)受人享有訂約的權(quán)利，出賣(mài)人允諾將該土地出賣(mài)給準(zhǔn)買(mǎi)受人。這樣的允諾是可以強(qiáng)制執(zhí)行的。如果出賣(mài)人不履行允諾，法律可以要求其強(qiáng)制出賣(mài)。

這種情況看起來(lái)似乎與預(yù)約款性質(zhì)相似，其實(shí)不然。首先，英國(guó)的土地保留對(duì)價(jià)支付后，就已經(jīng)歸土地出賣(mài)人所有了，不存在退還的問(wèn)題，因此說(shuō)它具有對(duì)價(jià)的性質(zhì)。而準(zhǔn)買(mǎi)受人從未明示這筆錢(qián)從此就歸開(kāi)發(fā)商所有，也就不具備對(duì)價(jià)的性質(zhì)。

其次，因?yàn)橥恋爻鲑u(mài)合同的內(nèi)容比較簡(jiǎn)單，所以在支付土地保留金時(shí)，土地合同的內(nèi)容已經(jīng)確定了。所以土地保留對(duì)價(jià)有著類(lèi)似于史尚寬先生所言的預(yù)約的性質(zhì)。如果土地出賣(mài)人不履行出賣(mài)土地的承諾，準(zhǔn)買(mǎi)受人是有權(quán)請(qǐng)求法院強(qiáng)制土地出賣(mài)人履行買(mǎi)賣(mài)合同的。也就是說(shuō)，這樣的約定，可以視為一種類(lèi)似于附期限的買(mǎi)賣(mài)合同了。而在大多數(shù)情況下，簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)也不具備購(gòu)房合同的主要內(nèi)容，是不能強(qiáng)制履行的。

至于無(wú)需雙倍返還，可以另行索賠的觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)是不恰當(dāng)?shù)?。因?yàn)樯唐贩空J(rèn)購(gòu)書(shū)保證的主要是洽談購(gòu)房合同的可得利益，準(zhǔn)買(mǎi)受人雖然享有要求損害賠償?shù)臋?quán)利，但通常難以舉證其受到的損失。特別是由于正式購(gòu)房合同還沒(méi)有簽訂，其支付預(yù)約款期待的可得利益難以得到保障，而僅能追究開(kāi)發(fā)商的締約過(guò)失責(zé)任。而定金卻具有擔(dān)保債權(quán)履行的作用，主張雙倍返還無(wú)需主合同的成立，是比較公平也比較容易實(shí)現(xiàn)的。

因此，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中的預(yù)約款不是一種對(duì)價(jià)，而是一種擔(dān)保。如果沒(méi)有約定預(yù)約款不退條款，可以視為類(lèi)同于酒席訂金。

（四作為定金的預(yù)約款

如果商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定或可以認(rèn)定預(yù)約款的性質(zhì)是購(gòu)房定金，那么，預(yù)約款是什么類(lèi)型的定金？

筆者認(rèn)為，在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)不具備購(gòu)房合同主要內(nèi)容的一般情況下，作為定金的預(yù)約款是違約定金。如果在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具備了購(gòu)房合同的主要內(nèi)容，作為定金的預(yù)約款是立約定金。如果約定了解約權(quán)，具有解約定金的性質(zhì)。

《擔(dān)保法司法解釋》第115條規(guī)定，“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！北緱l解釋認(rèn)為預(yù)約款是作為訂立主合同的擔(dān)保，顯然認(rèn)為購(gòu)房定金是立約定金。

筆者不同意這種觀點(diǎn)。根據(jù)民法理論，立約定金的法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒(méi)有關(guān)系。立約定金的生效是獨(dú)立的，在主合同之前就成立。這顯然不符合預(yù)約款的特點(diǎn)。前文已述，作為定金的預(yù)約款并不是擔(dān)保購(gòu)房合同的訂立的，而是擔(dān)保雙方履行洽談義務(wù)的，只要雙方履行了洽談義務(wù)，即使最終沒(méi)有達(dá)成購(gòu)房合同，也不能適用定金罰則。該條解釋也承認(rèn)，只有在拒絕訂立主合同時(shí)，才能適用定金罰則。而拒絕訂立主合同的前提是主合同的內(nèi)容已經(jīng)確定。因此，在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)不具備購(gòu)房合同主要內(nèi)容的一般情況下，作為定金的預(yù)約款是違約定金。

如果在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具備了購(gòu)房合同的主要內(nèi)容，作為定金的預(yù)約款的性質(zhì)應(yīng)該是立約定金。此時(shí)，雙方的義務(wù)已經(jīng)不是洽談?dòng)喖s，而是訂約，作為定金的預(yù)約款所擔(dān)保的就是雙方的訂約，相對(duì)于購(gòu)房合同來(lái)說(shuō)就是立約定金。但應(yīng)當(dāng)注意的是，相對(duì)于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)來(lái)說(shuō)，它仍然是違約定金。

還有一種意見(jiàn)認(rèn)為，購(gòu)房定金具有解約定金的性質(zhì)。也就是說(shuō)，準(zhǔn)買(mǎi)受人有權(quán)以放棄預(yù)約款為代價(jià)解除認(rèn)購(gòu)，開(kāi)發(fā)商也有權(quán)以雙倍返還預(yù)約款為代價(jià)解除認(rèn)購(gòu)，雙方除此之外無(wú)需對(duì)解約行為在承擔(dān)其他責(zé)任。

筆者認(rèn)為，預(yù)約款并非解約定金。解約定金是訂約人為保留解除權(quán)交付的定金。各國(guó)關(guān)于解約定金的規(guī)定各不相同。在羅馬法，定金除當(dāng)事人另有訂定外，沒(méi)有解除權(quán)保留之效力。德民336條2項(xiàng)規(guī)定，如無(wú)其他規(guī)定，定金不視為解約金。法國(guó)和日本民法規(guī)定了解約定金，解約定金為定金之通常性質(zhì)。也就是說(shuō)，只有法律做出了明確規(guī)定的情況下，解約權(quán)才能視為定金的通常性質(zhì)。我國(guó)的法律沒(méi)有這樣的規(guī)定。我國(guó)《擔(dān)保法司法解釋》第117條規(guī)定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價(jià)而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同。對(duì)解除主合同后責(zé)任的處理，適用《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定?！币簿褪钦f(shuō)，合同必須對(duì)這種解約權(quán)做出明確的約定，否則解約權(quán)不是定金的通常性質(zhì)。

如果商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中明確約定，交付預(yù)約款的一方可以按照合同的約定以喪失預(yù)約款為代價(jià)而解除主合同，收受預(yù)約款的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同，這種約定是有效的。此時(shí)，如果當(dāng)事人以承擔(dān)定金損失為代價(jià)要求解除合同的，對(duì)該合同不能強(qiáng)制實(shí)際履行。此時(shí)，應(yīng)允許合同解除，并裁判當(dāng)事人以承擔(dān)定金處罰代替履行合同。

五、違反商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)義務(wù)的法律責(zé)任

經(jīng)過(guò)了前文的討論，就可以確定違反商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)義務(wù)的違約責(zé)任了。

首先，有定金條款的適用前文關(guān)于定金的討論。