導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 情境教育 現(xiàn)狀 問(wèn)題

中圖分類號(hào)：G423.07

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2015.03.157

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是開(kāi)發(fā)企業(yè)搜集市場(chǎng)信息輔助開(kāi)發(fā)決策的重要手段，同時(shí)也是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)研究公司的主要業(yè)務(wù)內(nèi)容之一。開(kāi)設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程，能夠幫助學(xué)生了解和掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的基本理論和方法，未來(lái)從事相關(guān)工作時(shí)理清思路，迅速投入工作。因此，如何讓課程學(xué)習(xí)接近“房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目調(diào)研實(shí)戰(zhàn)”，是達(dá)成以上目標(biāo)的關(guān)鍵。

1 情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論概述

情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論（Situated Cognition）是20世紀(jì)90年代，在經(jīng)典條件作用理論和建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論的基礎(chǔ)上發(fā)展形成的學(xué)習(xí)理論。情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論和中國(guó)古語(yǔ)“紙上得來(lái)終覺(jué)淺，絕知此事要躬行”表達(dá)的意義一致，該理論在研究過(guò)程中認(rèn)為知識(shí)寓于情境之中，學(xué)習(xí)者需親臨其境、參與實(shí)踐，通過(guò)參與活動(dòng)的過(guò)程去了解知識(shí)產(chǎn)生和發(fā)展過(guò)程。同時(shí)，知識(shí)也是我們適應(yīng)環(huán)境的紐帶，幫助我們建構(gòu)解決環(huán)境中現(xiàn)有問(wèn)題的行為模式，從而達(dá)到適應(yīng)環(huán)境動(dòng)態(tài)變化的目的。因此，情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論非常強(qiáng)調(diào)知與行的交互性，倡導(dǎo)課程教學(xué)應(yīng)由傳統(tǒng)“教師講授為主”轉(zhuǎn)為“學(xué)生自主探究、發(fā)現(xiàn)和協(xié)作”。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程教學(xué)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是我校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)第三學(xué)年第一學(xué)期開(kāi)設(shè)的考查課程，課程性質(zhì)、教學(xué)內(nèi)容等相關(guān)安排如下：

2.1 課程性質(zhì)、目的和任務(wù)

通過(guò)在學(xué)習(xí)過(guò)程中綜合運(yùn)用市場(chǎng)營(yíng)銷、經(jīng)濟(jì)學(xué)、統(tǒng)計(jì)與分析、計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)分析等多方面的知識(shí)，使學(xué)生掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)的基本理論和方法，能夠在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研不同階段整合不同渠道信息開(kāi)展數(shù)據(jù)分析得出結(jié)論。通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，可以提高學(xué)生發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、系統(tǒng)收集使用信息的能力，為今后從事房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷、咨詢等相關(guān)活動(dòng)奠定基礎(chǔ)。

2.2 課程教學(xué)內(nèi)容

課程教學(xué)內(nèi)容包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的概論、內(nèi)容細(xì)分、調(diào)研提綱撰寫(xiě)、實(shí)用方法、問(wèn)卷設(shè)計(jì)、資料收集、計(jì)劃與方案、市場(chǎng)調(diào)研組織和結(jié)果分析，以及最后的報(bào)告撰寫(xiě)。

2.3 課時(shí)安排

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程分為理論學(xué)習(xí)和實(shí)踐操作兩部分，其中理論學(xué)習(xí)共33個(gè)課時(shí)，實(shí)踐操作部分共24課時(shí)，合計(jì)57課時(shí)。

3 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程教學(xué)過(guò)程存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程講解需要基于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研目標(biāo)和項(xiàng)目特性等，從不同角度進(jìn)行闡述和分析。課程教學(xué)主要存在以下問(wèn)題：

3.1 不同學(xué)科知識(shí)綜合運(yùn)用程度高

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研提綱撰寫(xiě)、計(jì)劃制定，需要運(yùn)用應(yīng)用文寫(xiě)作的相關(guān)知識(shí)；房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研實(shí)用方法選取和結(jié)果分析則涉及較多的統(tǒng)計(jì)學(xué)相關(guān)知識(shí)，而具體在操作過(guò)程中又需要運(yùn)用經(jīng)濟(jì)分析、EXCLE和sPss統(tǒng)計(jì)軟件等相關(guān)知識(shí)，學(xué)科知識(shí)綜合運(yùn)用程度非常高。這就要求學(xué)生具備扎實(shí)的知識(shí)積累，但由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)學(xué)生在學(xué)習(xí)過(guò)程中尚未開(kāi)設(shè)概率論、線性代數(shù)等相關(guān)課程，致使學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析時(shí)會(huì)比較吃力。

3.2 實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目缺少“真題真做”

實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目理論和實(shí)踐脫節(jié)來(lái)源于兩方面：一是由于授課教師較少參與實(shí)際房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作，難以根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研工作內(nèi)容及要求開(kāi)展實(shí)訓(xùn)方案設(shè)計(jì)。二是由于房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)生尚未參加任何具體房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)市場(chǎng)調(diào)研知識(shí)的了解僅限于書(shū)本，教授的市場(chǎng)調(diào)研知識(shí)難以和具體項(xiàng)目聯(lián)系，學(xué)和用的分離導(dǎo)致對(duì)知識(shí)掌握的牢固程度低。而且學(xué)生沒(méi)有具體的項(xiàng)目經(jīng)歷體驗(yàn)，在方案撰寫(xiě)過(guò)程中常出現(xiàn)大而全但細(xì)節(jié)卻考慮不到位的情況，如計(jì)劃梳理了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研實(shí)施的全過(guò)程，卻沒(méi)有首先對(duì)開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的工作目標(biāo)以及重點(diǎn)工作內(nèi)容進(jìn)行定位，導(dǎo)致實(shí)施調(diào)研過(guò)程中沒(méi)有目標(biāo)，問(wèn)卷設(shè)計(jì)重點(diǎn)問(wèn)題不突出。

3.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研規(guī)范程度低

由于學(xué)生在學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程前，已經(jīng)參加的一些活動(dòng)策劃需要使用市場(chǎng)調(diào)研，但當(dāng)時(shí)尚未系統(tǒng)學(xué)習(xí)市場(chǎng)調(diào)研的理論和方法，采用了部分缺乏規(guī)范的市場(chǎng)調(diào)研程序，如采用問(wèn)卷調(diào)查方法時(shí)，將調(diào)研者主觀判斷帶人問(wèn)卷設(shè)計(jì)中，問(wèn)卷選擇項(xiàng)目設(shè)計(jì)帶有傾向性，且未能正確結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的特性，導(dǎo)致問(wèn)卷調(diào)查停留在表面，不能為結(jié)果分析提供正確數(shù)據(jù)支撐。

3.4 課程講解未能及時(shí)融入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)時(shí)信息

房地產(chǎn)市場(chǎng)資料收集是開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研的重要前期工作，因此在教學(xué)講解過(guò)程中要結(jié)合房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要政府網(wǎng)站、新聞媒體網(wǎng)站開(kāi)展，且需要學(xué)生做一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間段的資料收集和整理，而現(xiàn)有課程學(xué)習(xí)鑒于課時(shí)安排、教學(xué)計(jì)劃等方面的原因，未提前預(yù)留時(shí)間幫助學(xué)生關(guān)注和搜集房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)資料，導(dǎo)致結(jié)果缺乏針對(duì)性和實(shí)用性。

4 規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程教學(xué)的思考

為了能夠規(guī)避過(guò)去教學(xué)過(guò)程中存在問(wèn)題，建議在以后房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程中采用以下教學(xué)方法：

4.1 夯實(shí)專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)

建議在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)課程設(shè)置中增設(shè)統(tǒng)計(jì)學(xué)、財(cái)務(wù)分析等支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程的基礎(chǔ)課程，通過(guò)上述兩門課程的學(xué)習(xí)讓學(xué)生掌握聚類分析、因子分析、財(cái)務(wù)報(bào)表分析等統(tǒng)計(jì)和財(cái)務(wù)分析的相關(guān)知識(shí)，幫助學(xué)生提前儲(chǔ)備未來(lái)開(kāi)展市場(chǎng)分析所需了解的基本內(nèi)容和方法。

4.2 結(jié)合某一房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策需求開(kāi)展實(shí)地調(diào)研的情境教育

學(xué)生圍繞與某一房地產(chǎn)項(xiàng)目決策相關(guān)的整個(gè)情境、背景或環(huán)境開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程的學(xué)習(xí)，在該設(shè)定情境下分階段解決如何開(kāi)展調(diào)研組織及出具報(bào)告的問(wèn)題，讓學(xué)生參與知識(shí)的獲得過(guò)程。具體操作步驟如下：

第一，和某一房地產(chǎn)公司或者開(kāi)發(fā)公司聯(lián)系，組織學(xué)生赴項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研，通過(guò)和公司營(yíng)銷人員座談了解現(xiàn)階段公司為輔助決策需要開(kāi)展的市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容、調(diào)研目的等核心要素，促進(jìn)班級(jí)同學(xué)在實(shí)地調(diào)研過(guò)程中形成對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、工程進(jìn)度、營(yíng)銷安排進(jìn)度等方面內(nèi)容的基本認(rèn)知。

第二，由班級(jí)同學(xué)分組組建虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)研究公司，各同學(xué)分別在公司中扮演市場(chǎng)調(diào)查人員、資料收集人員、數(shù)據(jù)分析和策劃人員等不同角色。老師作為選定的房地產(chǎn)項(xiàng)目甲方代表，以課程成績(jī)作為虛擬貨幣（例如100分等于10萬(wàn)元）向?qū)W生進(jìn)行任務(wù)和招標(biāo)，招標(biāo)內(nèi)容為針對(duì)土地購(gòu)買決策、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)或者項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略決策所需的市場(chǎng)調(diào)研分析。請(qǐng)同學(xué)們根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況撰寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)研方案并進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，根據(jù)調(diào)研進(jìn)度和工作完成情況支付對(duì)應(yīng)虛擬貨幣（每次課驗(yàn)收成果并結(jié)清費(fèi)用），使學(xué)生獲得參與的成就感。虛擬貨幣支付后由虛擬公司負(fù)責(zé)人根據(jù)工作內(nèi)容分工進(jìn)行分配。

第三，各小組調(diào)研報(bào)告撰寫(xiě)完成后，將打印裝訂成冊(cè)，邀請(qǐng)項(xiàng)目單位參與在學(xué)院實(shí)驗(yàn)室進(jìn)行的課程作品展示和成果，通過(guò)此方式再次檢驗(yàn)同學(xué)們對(duì)市場(chǎng)調(diào)研知識(shí)的掌握程度。學(xué)期結(jié)束后根據(jù)每個(gè)同學(xué)獲取的虛擬貨幣的數(shù)量按照一定比例折合成分?jǐn)?shù)給予對(duì)應(yīng)的課程作品成績(jī)，最后結(jié)合學(xué)生課程中的表現(xiàn)及出勤率等因素給出綜合成績(jī)。

4.3 規(guī)范學(xué)生學(xué)習(xí)方法

第一，課程初始就和學(xué)生共同制定學(xué)習(xí)本次課程的規(guī)矩，取得學(xué)生對(duì)教師教學(xué)方法的認(rèn)同感，如學(xué)生在學(xué)習(xí)過(guò)程中出現(xiàn)違規(guī)操作或者不規(guī)范的行為，則予以及時(shí)調(diào)整和制止（如視情節(jié)處以一定虛擬貨幣量的罰金），幫助學(xué)生以主人翁的精神規(guī)范和約束自己學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程的行為。

第二，通過(guò)安排定期資料搜集，培養(yǎng)學(xué)生對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)信息的敏感度。在資料收集輔助市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程中，學(xué)生將了解到近期的房地產(chǎn)相關(guān)政策、土地市場(chǎng)變化、建筑設(shè)計(jì)新技術(shù)等行業(yè)動(dòng)態(tài)信息，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析更加“接地氣”，具有針對(duì)性。課程學(xué)習(xí)結(jié)束時(shí)，學(xué)生行業(yè)背景知識(shí)的綜合積累也將比較豐厚。

綜上所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程教學(xué)方法探討還需要結(jié)合虛擬公司情境教育的教學(xué)過(guò)程設(shè)計(jì)，提出針對(duì)學(xué)生學(xué)習(xí)特點(diǎn)的實(shí)施方案，以促進(jìn)該教學(xué)方法被更多學(xué)生接受，提高教學(xué)質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

【1】馬龍?jiān)?基于情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論的英語(yǔ)實(shí)踐教學(xué)改革探索【J】.教育探索，2012，（8）：45-46.

【2】楊蘭.合作性行動(dòng)研究過(guò)程及關(guān)鍵行為，基于一項(xiàng)民辦高校教學(xué)改革試驗(yàn)的反思【J】.教育學(xué)術(shù)月刊，2012，（11）：100.

【3】韋化，蘇一丹，賈歷程.構(gòu)建“3―4―5”新模式，全面推進(jìn)課程教學(xué)改革【J】.中國(guó)大學(xué)教學(xué)，2012，（7）29.

【4】高楓，王.高等教育心理學(xué)實(shí)用教程【M】.廣西師范大學(xué)出版社，2011：122-127.

篇2

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；問(wèn)題；解決措施

房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理是全方位的，要求項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、安全、進(jìn)度、成本、文明施工等環(huán)節(jié)都要進(jìn)行正規(guī)化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理，這樣才能使施工項(xiàng)目各項(xiàng)工作有條不紊地順利進(jìn)行。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功管理不僅會(huì)為項(xiàng)目、為企業(yè)帶來(lái)良好經(jīng)濟(jì)效益，也會(huì)產(chǎn)生良好的社會(huì)效益。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀

隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)住房的質(zhì)量要求也逐漸變化。房產(chǎn)的功能要求越來(lái)越全面，其公用配套設(shè)計(jì)也將會(huì)越來(lái)越多，住宅的科技水平也在逐步的進(jìn)步，很多關(guān)于房產(chǎn)的材料、技術(shù)、工藝以及管理等都在不斷地改進(jìn)。外部環(huán)境對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出了新挑戰(zhàn)，在優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，要想取得項(xiàng)目的成功，除必須具備的基本素質(zhì)和整體實(shí)力外，還需要在建筑施工的技術(shù)、質(zhì)量、施工管理等方面具有優(yōu)勢(shì)，使企業(yè)諸生產(chǎn)要素達(dá)到合理科學(xué)的配置，運(yùn)用現(xiàn)代化的管理方式，合理配置人力資源，保證質(zhì)量，降低消耗，挖掘內(nèi)部潛力，依靠項(xiàng)目管理的進(jìn)步以達(dá)到最大的經(jīng)濟(jì)效益。從現(xiàn)時(shí)期的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，其項(xiàng)目的質(zhì)量、成本、進(jìn)度以及效率等方面表現(xiàn)得都不是很樂(lè)觀。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題

正確、合理的對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行管理，開(kāi)發(fā)有效的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)是今后房地產(chǎn)界所要正視的一個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在的房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理中主要存在以下問(wèn)題。

2.1 前期，開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備不足

開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目方案確立之前，缺少對(duì)市場(chǎng)的充分調(diào)研。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在拿到項(xiàng)目后，沒(méi)有經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研，匆忙確定方案，僅就目前市場(chǎng)什么賺錢，就開(kāi)發(fā)什么。只是簡(jiǎn)單地模仿別人，在同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中，沒(méi)有自己的特色，從而在市場(chǎng)上缺乏吸引力，始終不能超前別人。而且由于決策層缺乏對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查，對(duì)市場(chǎng)沒(méi)有充分的認(rèn)識(shí)和了解，往往在方案決策階段會(huì)出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 中期，對(duì)設(shè)計(jì)不夠重視

房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施階段也存在重施工，輕設(shè)計(jì)的問(wèn)題。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將注意力過(guò)多投向施工階段，但是對(duì)科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案能夠給項(xiàng)目帶來(lái)的價(jià)值明顯重視不足，也就是只是強(qiáng)調(diào)施工，輕視了設(shè)計(jì)。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的外觀設(shè)計(jì)多隨波逐流、貪大求洋，而不是結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，因地制宜，體現(xiàn)項(xiàng)目自身的特色來(lái)滿足消費(fèi)者的需求。還有很多房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，只是簡(jiǎn)單的復(fù)制了外地甚至國(guó)外的某些項(xiàng)目的風(fēng)格，而不去考慮是否本地條件是否適合及周邊環(huán)境能否協(xié)調(diào)，最終完成的產(chǎn)品也與消費(fèi)者需求相差甚遠(yuǎn)。

2.3 后期，合同不嚴(yán)謹(jǐn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目在工程施工階段簽署的工程施工合同內(nèi)容不完整、條款不嚴(yán)謹(jǐn)，尤其是在承包商配合以及各專業(yè)接口方面的劃分和規(guī)定不夠詳細(xì)具體，造成各承包商之間協(xié)作效率低下，推諉扯皮時(shí)有發(fā)生，并最終導(dǎo)致工程的延期。在工程項(xiàng)目的收尾期，開(kāi)發(fā)商往往需要花費(fèi)大量的時(shí)間與精力用于協(xié)調(diào)各方之間的配合，而且工程本身往往會(huì)遺留下許多的缺陷和問(wèn)題，一旦這些問(wèn)題爆發(fā)，又會(huì)由于合同內(nèi)容的不嚴(yán)謹(jǐn)造成難以分清各方責(zé)任，進(jìn)而影響項(xiàng)目整體的效率和形象。

三、解決措施

以上種種弊端的出現(xiàn)，呼吁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要有現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理理念來(lái)管理房地產(chǎn)，規(guī)范其合理運(yùn)作。要避免這些問(wèn)題的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取以下措施來(lái)解決項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題。

3.1 加大前期的市場(chǎng)調(diào)研

前期的可行性研究既包括項(xiàng)目前期的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品研究，也包括項(xiàng)目的品

牌和戰(zhàn)略。由于中小型房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的不全面，信息收集相對(duì)來(lái)說(shuō)不夠充分，往往會(huì)影響項(xiàng)目可行性研究的準(zhǔn)確度和價(jià)值。所以中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要想取得最終經(jīng)濟(jì)效益，只有在全面掌握市場(chǎng)環(huán)境的基礎(chǔ)之上，才能對(duì)項(xiàng)目前期的可行性的人力和物力以及財(cái)力、時(shí)間等相關(guān)要素進(jìn)行深入科學(xué)的研究。除此之外，在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研的過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)該采納專業(yè)技術(shù)人員，在項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、項(xiàng)目概念規(guī)劃方案、技術(shù)可行性等方面進(jìn)行充分的調(diào)研，綜合他們的意見(jiàn)，發(fā)揮他們?cè)谶@些職位中的作用。房地產(chǎn)商要有意識(shí)到這一點(diǎn)，對(duì)自己的產(chǎn)品有一個(gè)客觀合理的評(píng)價(jià)，進(jìn)行充分的前期可行性研究，才能確保產(chǎn)品質(zhì)量的實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

3.2 提高管理人員的素質(zhì)

目前我國(guó)現(xiàn)有實(shí)力強(qiáng)大的項(xiàng)目管理公司不多，而且專業(yè)性的項(xiàng)目管理人員非常少，人員素質(zhì)也不高，許多都是東拼西湊的雜牌隊(duì)伍，對(duì)項(xiàng)目管理的任務(wù)、性質(zhì)和機(jī)制的認(rèn)識(shí)不夠全面，管理存在很大的片面性，往往局限于對(duì)施工質(zhì)量的監(jiān)控，使我國(guó)的項(xiàng)目管理在理論和實(shí)踐上與先進(jìn)國(guó)家相比存在較大的差距。要使項(xiàng)目管理現(xiàn)代化，一定要具備現(xiàn)代化管理素質(zhì)的管理人員。特別是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，要具備與時(shí)俱進(jìn)、不斷創(chuàng)新的觀念，懂得項(xiàng)目管理藝術(shù)，要深知在項(xiàng)目管理中必須突出以人為本的思想。對(duì)于規(guī)模相對(duì)較大的項(xiàng)目，項(xiàng)目經(jīng)理必須要掌握和善于運(yùn)用電腦等工具，進(jìn)行全方位的網(wǎng)絡(luò)管理。如果管理人員不具備這些管理素質(zhì)，要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的現(xiàn)代化管理是非常艱難的。同時(shí)，項(xiàng)目管理的每一位人員要隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步、科學(xué)管理水平的不斷發(fā)展，不斷提高自己的管理能力，接受充分的培訓(xùn)，通過(guò)培訓(xùn)，提高自身的管理素質(zhì)。項(xiàng)目管理人員素質(zhì)的高低，決定了是否是一支合格的項(xiàng)目管理隊(duì)伍。而具備了一支高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，才能使項(xiàng)目的各項(xiàng)工作在健康有序的環(huán)境下開(kāi)展。

3.3 完善房地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)管

為了確保項(xiàng)目管理的順利進(jìn)行，完善公開(kāi)的程序監(jiān)管是確不可少的，完善公開(kāi)的程序監(jiān)管才能確保項(xiàng)目管理的順利進(jìn)行，才能保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。由于前期的可行性研究不足，很多房地產(chǎn)商為了能夠盡早的回籠資金，片面追趕工程進(jìn)度，忽視了工程中應(yīng)該注意的安全及質(zhì)量問(wèn)題的監(jiān)管等。針對(duì)目前各地房產(chǎn)項(xiàng)目管理程序不規(guī)范的問(wèn)題，應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管的作用，可以通過(guò)第三方監(jiān)管力量的引入，防止出現(xiàn)“自己監(jiān)督自己”的現(xiàn)象。因?yàn)榉慨a(chǎn)項(xiàng)目點(diǎn)多、面廣、戰(zhàn)線長(zhǎng)，涉及的內(nèi)容復(fù)雜，只有通過(guò)有效的管理程序，適時(shí)的調(diào)整項(xiàng)目當(dāng)中存在的問(wèn)題，才能使項(xiàng)目能夠順利的進(jìn)行下去。找準(zhǔn)項(xiàng)目管理中自身的特點(diǎn)，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，從而可以提高項(xiàng)目管理水平和工作效率。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)資源整合的過(guò)程。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中所占的比重越來(lái)越重，并已經(jīng)逐漸我國(guó)一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。然而我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題大大影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。中小型房地產(chǎn)企業(yè)想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，就需要在做好項(xiàng)目定位、與一些實(shí)力較強(qiáng)的勘察、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷能讓施工等相關(guān)單位進(jìn)行合作，控制好項(xiàng)目管理中的進(jìn)度、質(zhì)量、造價(jià)以及安全問(wèn)題，科學(xué)的運(yùn)用項(xiàng)目管理理論和方法對(duì)公司項(xiàng)目管理方面發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題提出了相應(yīng)的控制措施。

參考文獻(xiàn)

[1]林成旺 淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的問(wèn)題 科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào) 2011

[2]何驚宇 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀及對(duì)策 考試周刊 2007

篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；銷售；定價(jià)；沖突

一、引言

發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)歷幾百年的發(fā)展，早已進(jìn)入成熟期。而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)只有約30年的歷史，還屬于朝陽(yáng)行業(yè)，每年以較快的速度發(fā)展。從2010年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)每年的銷售額已突破5萬(wàn)億元。隨著社會(huì)分工的細(xì)化和專業(yè)化的要求，選擇專業(yè)銷售公司進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的開(kāi)發(fā)商越來(lái)越多，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)——萬(wàn)科就一直采用銷售的模式。實(shí)現(xiàn)銷售的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商和銷售商的立場(chǎng)不同，專業(yè)知識(shí)和能力不同，對(duì)項(xiàng)目的定價(jià)就會(huì)有不同的意見(jiàn)，雙方會(huì)產(chǎn)生沖突。擬從房地產(chǎn)項(xiàng)目總體利益最大化出發(fā)，兼顧、協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商和銷售商的利益，針對(duì)實(shí)行銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目提出其定價(jià)原則和方法。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品準(zhǔn)確定價(jià)的重要性及主要策略和方法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要目的是將開(kāi)發(fā)出的項(xiàng)目產(chǎn)品以合理的價(jià)格盡快銷售出去，從而實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)收益和利潤(rùn)。要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，就必須根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)、品質(zhì)以及項(xiàng)目在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)地位對(duì)產(chǎn)品準(zhǔn)確定價(jià)，以使項(xiàng)目產(chǎn)品具有較高的性價(jià)比。只有這樣，項(xiàng)目產(chǎn)品才具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，才能得到客戶的認(rèn)同，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的順利銷售。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)過(guò)高，超過(guò)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值，則對(duì)客戶不能形成較強(qiáng)的購(gòu)買吸引力，項(xiàng)目產(chǎn)品有可能滯銷；如果項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)過(guò)低，雖然能實(shí)現(xiàn)較快銷售，但開(kāi)發(fā)商的利益就會(huì)受到損失，該賺的錢沒(méi)賺到。

根據(jù)市場(chǎng)營(yíng)銷理論和價(jià)格決策理論，房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)方法主要有[1]：（1）成本加成定價(jià)法；（2）競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法；（3）需求導(dǎo)向定價(jià)法。為了獲取最大收益，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目銷售過(guò)程中還可以采取多種價(jià)格營(yíng)銷策略，以吸引客戶下單。這些營(yíng)銷策略包括價(jià)格折扣、特殊房源低價(jià)促銷、非整數(shù)定價(jià)等[2]。并且，在項(xiàng)目的不同銷售階段，即開(kāi)盤(pán)階段、持續(xù)銷售階段和尾盤(pán)清理階段，還需要采用不同的定價(jià)策略和方法[3]。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及多個(gè)主體，也存在多個(gè)相關(guān)利益方。從大的方面來(lái)講，主要有開(kāi)發(fā)商，消費(fèi)者和政府三方。從開(kāi)發(fā)商利益集團(tuán)來(lái)看，涉及到開(kāi)發(fā)商本身，設(shè)計(jì)、施工單位，供貨商，銷售公司等。畢曉琳從政府、銀行、消費(fèi)者、開(kāi)發(fā)商四個(gè)利益主體的角度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)期望進(jìn)行了分析[4]。李研從如何合理控制房?jī)r(jià)的角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)商品的定價(jià)權(quán)應(yīng)由政府還是開(kāi)發(fā)商掌握進(jìn)行了探討[5]。這些探討具有一定的意義，但是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，對(duì)于實(shí)行銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)最直接的利益相關(guān)方是銷售商。房地產(chǎn)項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確定價(jià)，離不開(kāi)銷售商的工作。

三、實(shí)行銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)面臨的矛盾和沖突

對(duì)于實(shí)行銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)過(guò)程中，面臨著雙方利益沖突、定價(jià)權(quán)沖突以及價(jià)格與銷售進(jìn)度的矛盾。

（一）開(kāi)發(fā)商與商在項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)上的沖突

目前，房地產(chǎn)銷售目前大多采用固定比例傭金模式。在這種傭金模式下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銷售商之間就存在利益沖突，從各自的利益出發(fā)，對(duì)產(chǎn)品定價(jià)就會(huì)有不同的意見(jiàn)。

1.固定比例傭金合約介紹

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售工作委托給專業(yè)的銷售公司，以利用其專業(yè)能力和對(duì)市場(chǎng)的敏感性，將項(xiàng)目產(chǎn)品以盡量高的價(jià)格在盡量短的時(shí)間內(nèi)銷售出去。

目前房地產(chǎn)銷售業(yè)中，普遍采用固定比例傭金合約，即開(kāi)發(fā)商按照實(shí)現(xiàn)的銷售額的一定比例向銷售商支付傭金。傭金比例由銷售合約事先約定，一般是固定的，且比例較低（不超過(guò)2%）。

2.開(kāi)發(fā)商與銷售商的利益沖突

在固定比例傭金模式下，開(kāi)發(fā)商與銷售商在產(chǎn)品定價(jià)方面存在利益沖突。項(xiàng)目產(chǎn)品售價(jià)的提高，并不能給銷售商帶來(lái)多大的收益。以一套市場(chǎng)價(jià)值約100萬(wàn)元的住宅商品為例，假設(shè)雙方約定傭金比例為2%。如產(chǎn)品以100萬(wàn)元進(jìn)行銷售，銷售商得到的傭金為2萬(wàn)元；如果提高售價(jià)到110萬(wàn)元，銷售商得到的傭金為2.2萬(wàn)元，售價(jià)提高部分10萬(wàn)元，銷售商只得到0.2萬(wàn)元，但為以110萬(wàn)元的價(jià)格銷售出去，銷售商要付出比以100萬(wàn)元銷售出去多得多的努力，并且銷售時(shí)間會(huì)延長(zhǎng)，其成本會(huì)增加。所以，在對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)品的定價(jià)上，銷售商傾向于定價(jià)較低，以加快項(xiàng)目銷售，便于其在較短時(shí)間完成項(xiàng)目的銷售后離場(chǎng)。

但對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，提高售價(jià)所帶來(lái)的收益絕大部分由開(kāi)發(fā)商享有。由于至項(xiàng)目銷售時(shí)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本已經(jīng)固定，提高售價(jià)部分基本上就形成純利潤(rùn)。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品定價(jià)方面傾向于高定價(jià)，對(duì)于產(chǎn)品以較高價(jià)格銷售有很高的積極性。

由于銷售雙方的立場(chǎng)不同，考慮利益的角度不同，雙方在項(xiàng)目產(chǎn)品的定價(jià)上就會(huì)有不同意見(jiàn)和看法，雙方存在沖突。

（二）項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)權(quán)與對(duì)市場(chǎng)變化敏感性的矛盾

房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行銷售的話，開(kāi)發(fā)商和銷售商對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)品的定價(jià)都要發(fā)表意見(jiàn)，影響項(xiàng)目產(chǎn)品的定價(jià)。

目前，在房地產(chǎn)銷售中，一般的情況是銷售商提出項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)的建議方案，開(kāi)發(fā)商對(duì)銷售商提出的定價(jià)建議方案進(jìn)行審核。如果開(kāi)發(fā)商認(rèn)可銷售商提出的定價(jià)建議方案，則按該方案進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品的定價(jià)；如果開(kāi)發(fā)商不認(rèn)可銷售商提出的方案，則對(duì)其進(jìn)行調(diào)整或者另外自行定價(jià)?？傮w來(lái)講，項(xiàng)目產(chǎn)品的最終定價(jià)權(quán)掌握在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中。

正常情況下，銷售商在銷售方面比開(kāi)發(fā)商更具有專業(yè)知識(shí)優(yōu)勢(shì)。并且，銷售商長(zhǎng)期在市場(chǎng)中摸爬打滾，對(duì)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的敏感性，比開(kāi)發(fā)商更能準(zhǔn)確把握市場(chǎng)的變化。另外，項(xiàng)目委托給銷售商進(jìn)行銷售后，開(kāi)發(fā)商直接面對(duì)、接觸客戶和市場(chǎng)的機(jī)會(huì)就大大減少，主要由銷售商承擔(dān)；所以，銷售商對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)品在市場(chǎng)中的地位和優(yōu)劣勢(shì)了解得更為清楚。綜合上述幾方面原因，如果由銷售商來(lái)實(shí)施項(xiàng)目的產(chǎn)品定價(jià)，其定出的價(jià)格應(yīng)該更能符合市場(chǎng)的規(guī)律，更契合產(chǎn)品在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)地位，也就更有利于項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售。

但是，由于銷售商與開(kāi)發(fā)商存在利益沖突，銷售商從自身利益最大化出發(fā)，希望項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)稍低于其應(yīng)有的市場(chǎng)價(jià)值，以利于盡快完成項(xiàng)目的銷售。如果在沒(méi)有其他更好約束條件的情況下，將項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)權(quán)交給銷售商，就會(huì)發(fā)生道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，銷售商就不會(huì)站在開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)考慮問(wèn)題，項(xiàng)目的產(chǎn)品定價(jià)就會(huì)偏低，損害開(kāi)發(fā)商的利益。

雖然理論上銷售商對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)的能力更強(qiáng)，能進(jìn)行更精準(zhǔn)的市場(chǎng)定價(jià)。但是，定價(jià)權(quán)交給銷售商，又會(huì)產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)，損害開(kāi)發(fā)商利益。房地產(chǎn)銷售合約必須處理好這一矛盾。

（三）項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)高低與銷售進(jìn)度的矛盾

根據(jù)需求定律，社會(huì)對(duì)產(chǎn)品的有效需求與產(chǎn)品的價(jià)格負(fù)相關(guān)。在其他條件不變的情況下，產(chǎn)品的價(jià)格越高，其需求越??；價(jià)格越低，需求越大。

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，產(chǎn)品數(shù)量是固定的。如果產(chǎn)品定價(jià)較高，就會(huì)影響到項(xiàng)目的銷售進(jìn)度。由于提高項(xiàng)目定價(jià)，社會(huì)對(duì)項(xiàng)目的有效需求下降，導(dǎo)致一定時(shí)期內(nèi)項(xiàng)目的銷售量降低，項(xiàng)目的銷售速度相應(yīng)減慢，結(jié)果導(dǎo)致項(xiàng)目的銷售周期延長(zhǎng)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在考慮項(xiàng)目靜態(tài)收益的同時(shí)，還要考慮資金的時(shí)間價(jià)值。盡早收回資金，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言也是很重要的。開(kāi)發(fā)商可以利用收回的資金進(jìn)行其他項(xiàng)目投資，獲取收益，這就表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商的資金機(jī)會(huì)成本。更有甚者，開(kāi)發(fā)商如果資金鏈緊張，需要按照計(jì)劃的時(shí)間收回一定量的資金用于項(xiàng)目借款的償還；那么，這種情況下，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，按時(shí)（下轉(zhuǎn)第115頁(yè)）（上接第113頁(yè)）盡早收回資金就比利潤(rùn)更重要，關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的企業(yè)存亡。

因此，開(kāi)發(fā)商要處理好利潤(rùn)與資金鏈和機(jī)會(huì)成本的關(guān)系，處理好定價(jià)高低與銷售進(jìn)度的矛盾。

四、做好實(shí)行銷售項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)的建議

房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行銷售后，要想利用業(yè)務(wù)外包享受到專業(yè)分工帶來(lái)的好處，做好項(xiàng)目產(chǎn)品的定價(jià)非常重要，這樣才能最大程度上促進(jìn)項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售。

（一）改變固定比例傭金合約，調(diào)動(dòng)銷售商的積極性

銷售商在產(chǎn)品定價(jià)方面存在道德風(fēng)險(xiǎn)的原因主要是在固定比例傭金合約下，銷售商的利益取向與開(kāi)發(fā)商不一致，對(duì)于提高項(xiàng)目產(chǎn)品售價(jià)沒(méi)有多大興趣。為改變這種情況、充分調(diào)動(dòng)銷售商的積極性，可以改變固定比例傭金模式。比如，采用分級(jí)分成利益分配合約，對(duì)于約定價(jià)格以內(nèi)銷售的，開(kāi)發(fā)商向銷售商按固定比例支付傭金；對(duì)于超過(guò)約定銷售價(jià)格一定幅度的，就超過(guò)約定價(jià)格部分，銷售商可按一個(gè)合理的比例參與利益分享；對(duì)于超過(guò)約定價(jià)格更高幅度的，銷售商按更高的比例進(jìn)行收益分享。這樣，根據(jù)銷售商對(duì)于售價(jià)提高的貢獻(xiàn)度來(lái)向其支付傭金，對(duì)銷售商形成很好的激勵(lì)，可以避免銷售商在項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)時(shí)的道德風(fēng)險(xiǎn)行為出現(xiàn)。

（二）開(kāi)發(fā)商多做市場(chǎng)調(diào)研，提高對(duì)市場(chǎng)變化的把控度

由于道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商本能地對(duì)于銷售商提出的項(xiàng)目定價(jià)建議方案心存疑慮，對(duì)銷售商定價(jià)行為不信任。但是，開(kāi)發(fā)商本身對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解和把握又比銷售商差。為改變這種情況，開(kāi)發(fā)商在委托銷售的同時(shí)，也可以培養(yǎng)自己的高素質(zhì)市場(chǎng)營(yíng)銷人才，多做市場(chǎng)調(diào)研和產(chǎn)品定位研究，提高自身的市場(chǎng)把控能力。這樣，就可以避免在產(chǎn)品定價(jià)方面過(guò)于依賴銷售商，自身也能對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行精準(zhǔn)定價(jià)。

（三）根據(jù)開(kāi)發(fā)商的資金鏈情況，確定項(xiàng)目的定價(jià)策略

房地產(chǎn)項(xiàng)目采取高定價(jià)還是低定價(jià)策略，很大程度上取決于開(kāi)發(fā)商的資金狀況。如果開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，需盡快銷售，以盡早回收資金來(lái)維持企業(yè)的資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)，則應(yīng)采取低位定價(jià)策略；如開(kāi)發(fā)商資金較充裕，又沒(méi)有其他的投資項(xiàng)目需要資金投入，則可采取高定價(jià)策略，以獲取超額利潤(rùn)，而不追求快的銷售速度。

對(duì)于實(shí)行銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然存在不少?zèng)_突和矛盾，但只要開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)好銷售合約，并且自己多關(guān)注市場(chǎng)變化，同時(shí)根據(jù)自己的具體資金情況確定定價(jià)策略，就能夠較好地解決這些問(wèn)題，協(xié)調(diào)好雙方的利益和關(guān)系，充分調(diào)動(dòng)銷售商的工作積極性，促進(jìn)項(xiàng)目的銷售。

參考文獻(xiàn)：

[1]王力南.淺談房地產(chǎn)定價(jià)方法[J].學(xué)理論，2009（22）：114-116.

[2]陳薇薇.房地產(chǎn)定價(jià)方法與策略研究[J].企業(yè)家天地，2008（1）：109.

[3]趙彬，韓芳，李世龍.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程中定價(jià)體系的研究[J].土木建筑工程信息技術(shù)，2010，2（2）：12-15

[4]畢曉琳.房地產(chǎn)定價(jià)及各方主體的利益分析[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2010（2）：70-72.

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；可行性分析

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）06-0-01

一、引言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，主要是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策前，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)而全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證，綜合研究開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性、技術(shù)先進(jìn)性、適用性以及開(kāi)發(fā)的可能性，來(lái)確定項(xiàng)目是否具有可行性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性分析是投資決策的重要依據(jù)，也是環(huán)保部門對(duì)項(xiàng)目環(huán)境審查的重要依據(jù)和項(xiàng)目后的評(píng)估的最終依據(jù)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中存在的問(wèn)題

在我國(guó)，房地產(chǎn)的實(shí)際開(kāi)發(fā)中，可行性研究方面仍存在著很多不足的地方，這些問(wèn)題的存在為項(xiàng)目帶來(lái)了相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)，具體則表現(xiàn)在以下的幾個(gè)方面：

（一）可行性分析缺乏完善的理論指導(dǎo)

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究仍然是根據(jù)建設(shè)部于2000年所實(shí)施的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。該規(guī)定雖然對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性提出了相應(yīng)的研究方法和框架。但是，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和其他一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目有著很大的不同之處，所以，難以直接套用《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》。因此，許多研究分析人員只能根據(jù)個(gè)人的理解，對(duì)于計(jì)算機(jī)評(píng)價(jià)的指標(biāo)有選擇性的適應(yīng)，房地產(chǎn)決策缺少指導(dǎo)和參考價(jià)值，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告存在質(zhì)量低下的問(wèn)題。

（二）可行性分析只注重經(jīng)營(yíng)分析

雖然房地產(chǎn)開(kāi)放項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中具有十分重要的作用，但是一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并未對(duì)此有足夠的重視，經(jīng)常存在忽視可行性分析，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)失敗的現(xiàn)象。毫無(wú)疑問(wèn)，經(jīng)驗(yàn)是很寶貴的財(cái)富，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會(huì)出現(xiàn)經(jīng)驗(yàn)與市場(chǎng)不符合的問(wèn)題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經(jīng)驗(yàn)來(lái)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析，有可能就會(huì)導(dǎo)致決策和市場(chǎng)脫節(jié)甚至出現(xiàn)背離的問(wèn)題，這樣只會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性分析的市場(chǎng)地位不準(zhǔn)確

市場(chǎng)定位是開(kāi)發(fā)商賦予一個(gè)項(xiàng)目的文化精髓，決定了項(xiàng)目的營(yíng)銷方向。在許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性分析的過(guò)程中，市場(chǎng)定位是十分重要的。例如，某集體公司在江南地區(qū)開(kāi)發(fā)休閑廣場(chǎng)項(xiàng)目成功以后，決定在相鄰城市另外一個(gè)更大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要是用于餐飲和百貨經(jīng)營(yíng)方面。但是后來(lái)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目收益一般，遠(yuǎn)不如之前的休閑廣場(chǎng)的收益，其主要原因就在于對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，在該房地產(chǎn)項(xiàng)目的周圍已經(jīng)有了類似的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，并且也已經(jīng)形成了品牌，新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目與其就存在了經(jīng)營(yíng)范圍重疊的問(wèn)題。

（四）會(huì)先入為主進(jìn)行開(kāi)發(fā)

在許多失敗的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中，許多都是因?yàn)橐恍┛深A(yù)測(cè)的因素所導(dǎo)致的。例如，一些高級(jí)別墅由于坐落在大型工業(yè)園區(qū)，導(dǎo)致別墅周圍風(fēng)景被破壞，經(jīng)常發(fā)生別墅無(wú)人問(wèn)津的現(xiàn)象。一些房地產(chǎn)項(xiàng)目由于是位于規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)，在回遷房和廉租房的沖擊下，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目半途而廢。3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究完善的對(duì)策

三、完善路徑

在國(guó)家加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入了低迷的狀態(tài)，那種“只要把房子建起來(lái)就不愁沒(méi)人買”的房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊俏時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)更加需要重視對(duì)可行性研究的分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性分析主要從市場(chǎng)、技術(shù)、效益三方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的分析，具體而言，我們可以從以下幾個(gè)方面加以完善：

（一）要嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審批程序

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中，要對(duì)可行性研究的審批嚴(yán)格管理。近年來(lái)，房屋建筑物質(zhì)量問(wèn)題一直是黨和國(guó)家關(guān)注重點(diǎn)，連續(xù)多次發(fā)文要求加強(qiáng)房屋建筑物質(zhì)量管理。特別是國(guó)務(wù)院在1999年了《加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量管理?xiàng)l例》因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，首先要重視質(zhì)量問(wèn)題，要嚴(yán)格加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)前期質(zhì)量，切實(shí)執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)基本程序，各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須要做好可行性研究，任何單位和個(gè)人都不得將可行性研究程序簡(jiǎn)化，對(duì)于初步設(shè)計(jì)、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目建議書(shū)等文件不達(dá)到規(guī)定，評(píng)估單位堅(jiān)決不予評(píng)估，審批單位更不得進(jìn)行批準(zhǔn)立項(xiàng)。

（二）要重視市場(chǎng)調(diào)研

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)影響因素較多，專業(yè)較廣，行業(yè)較多，以及房屋建筑物不可移動(dòng)性，投資風(fēng)險(xiǎn)較高等特點(diǎn)。市場(chǎng)調(diào)研主要包括房地產(chǎn)市場(chǎng)供給、房地產(chǎn)需要的調(diào)查、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)查、客戶調(diào)查等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，市場(chǎng)調(diào)研在整個(gè)環(huán)節(jié)中具有十分重要的作用，甚至可以說(shuō)直接影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成敗。無(wú)數(shù)個(gè)失敗的案例已經(jīng)使開(kāi)發(fā)商成人認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)調(diào)研的重要性，但是他們對(duì)于市場(chǎng)急于了解的心態(tài)和他們對(duì)市場(chǎng)的膚淺認(rèn)識(shí)和軟弱行動(dòng)之間形成了鮮明對(duì)比。

（三）要不斷更新經(jīng)營(yíng)理念

目前，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都把眼光瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于不同領(lǐng)域，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商雖然對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較為了解，但未必對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)熟悉。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不應(yīng)盲目建設(shè)開(kāi)發(fā)，要對(duì)經(jīng)營(yíng)理念進(jìn)行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業(yè)經(jīng)營(yíng)的人士參與到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期市場(chǎng)調(diào)研中，使項(xiàng)目更加符合商業(yè)需求，更加符合市場(chǎng)需要，唯有如此，才能夠促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目得以成功。

（四）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是指依據(jù)前期總體策劃所制定的投資方案、進(jìn)度計(jì)劃、資金籌措計(jì)劃、營(yíng)銷計(jì)劃所編制的財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算、分析出項(xiàng)目的成本、費(fèi)用、效益，從而判斷和評(píng)價(jià)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)濟(jì)收益狀況。因此，仔細(xì)、謹(jǐn)慎的做好財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，才能有效的控制和降低財(cái)務(wù)開(kāi)支，減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，從而達(dá)到利益最大化。

四、結(jié)論

為了降低和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，我們必須做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性分析，對(duì)項(xiàng)目要進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，從而為投資決策提供科學(xué)的、客觀的、正確的依據(jù)，最終可以取得良好的投資效果，獲得良好的效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]湯炎非，楊青著.可行性研究與投資決策.武漢：武漢大學(xué)出版社，1998：5-7.

[2]李竹成，主編.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)，北京：團(tuán)結(jié)出版社，2001.

篇5

房產(chǎn)與地產(chǎn)統(tǒng)稱為房地產(chǎn)，它是經(jīng)濟(jì)上房屋和土地的商品化表現(xiàn)形式，不僅包括有實(shí)體的房屋與土地，也包括其經(jīng)濟(jì)上的所有權(quán)和使用權(quán)等。由于房屋和土地在大多數(shù)情況下不可移動(dòng)，或移動(dòng)便造成不可預(yù)計(jì)的經(jīng)濟(jì)損失，因此房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)。在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)投資熱度持續(xù)上漲，有效地推動(dòng)著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的提升；房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)著大部分以銀行資金為主的社會(huì)資金，關(guān)系著國(guó)家的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性；同時(shí)，由于房地產(chǎn)價(jià)格具有波動(dòng)性變化，其投資具有高風(fēng)險(xiǎn)，總之，房地產(chǎn)業(yè)是具有高效益、高成本以及高風(fēng)險(xiǎn)的“三高行業(yè)”。基于此，高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系著我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)，必須以合理的可行性研究為房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供包裝，從而推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究

1.基本概述。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資立項(xiàng)之前，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的社會(huì)、技術(shù)以及經(jīng)濟(jì)等層次進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查與研究就是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析與論證，能較為準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)出項(xiàng)目竣工后的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目的適用性、可行性等進(jìn)行系統(tǒng)、綜合的評(píng)價(jià)，得出是否投資或如何投資等直接性意見(jiàn)，提供科學(xué)可靠的依據(jù)以進(jìn)行項(xiàng)目投資決策。研究對(duì)象主要包括與項(xiàng)目相關(guān)的市場(chǎng)、資源、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)等。

2.根本依據(jù)。

一般地，房地產(chǎn)投資可行性研究依據(jù)包括有：相關(guān)政府法律法規(guī)以及條文政策；諸如區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)等行業(yè)部門發(fā)展規(guī)劃；項(xiàng)目建議書(shū)及其批復(fù)文件；國(guó)家和地區(qū)有關(guān)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)劃；相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同或協(xié)議書(shū)等，相關(guān)部門頒發(fā)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與額度等。

三、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的問(wèn)題

1.內(nèi)容不完善。

可行性研究報(bào)告須顧及項(xiàng)目實(shí)施到運(yùn)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程中，并客觀的評(píng)價(jià)其面臨的難點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)，從而在投資者進(jìn)行決策時(shí)能有意識(shí)的回避風(fēng)險(xiǎn)，以確保投資項(xiàng)目在建設(shè)到運(yùn)營(yíng)整個(gè)過(guò)程的可行性和安全性，實(shí)現(xiàn)投資的預(yù)期效益。誠(chéng)然可行性研究報(bào)告不能顧及方方面面，但絕不能少那些關(guān)系著項(xiàng)目決策有效性的信息。然而，當(dāng)前的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，部分調(diào)研員為圖方便，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的地理位置、文化背景等浮光掠影，使報(bào)告顯得不分主次，更是難以突出相關(guān)的技術(shù)性；同時(shí)為使領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主得以滿足，僅著重介紹項(xiàng)目的長(zhǎng)處，而回避了項(xiàng)目的短處，種種原因使得整個(gè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容不完善。

2.方法不科學(xué)。

靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法是項(xiàng)目可行性研究?jī)煞N分析方法。在項(xiàng)目投資效益分析過(guò)程中，前者不顧及投入資金的時(shí)間和機(jī)會(huì)的成本價(jià)值，僅注重計(jì)算投入資金的貨幣價(jià)值；而后者恰恰相反整體注重投入資金的時(shí)間價(jià)值。總體而言，前者較后者更加簡(jiǎn)便快捷，僅需投入較少的人力物力便能在較短時(shí)間內(nèi)對(duì)若干房地產(chǎn)投資方案加以分析，進(jìn)而獲取可行性最佳的方案，然而顧及因子較少，與實(shí)際情況太過(guò)偏離；而后者將影響視為動(dòng)態(tài)過(guò)程，較全面的顧及到各種因子，與實(shí)際情況較為符合，但需消耗大量的人力物力。在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性分析中，受資金的限制或調(diào)研員自身技能不過(guò)硬，使在實(shí)際過(guò)程中過(guò)于使用靜態(tài)分析法，很少使用或是簡(jiǎn)化動(dòng)態(tài)分析法，使得整個(gè)可行性分析較片面，項(xiàng)目可行性分析結(jié)果與實(shí)際情況具有很大偏差。

3.研究不徹底。

基于顧及多方面干擾因子對(duì)若干投資建設(shè)方案進(jìn)行科學(xué)的對(duì)比分析，才能得到相對(duì)健全的可行性研究報(bào)告，同時(shí)報(bào)告中那些較為重要的技術(shù)方案須有至少一個(gè)備選方案；要使設(shè)計(jì)方案與相關(guān)工程數(shù)據(jù)一致，關(guān)鍵設(shè)備具有穩(wěn)定的供應(yīng)商，對(duì)那些沒(méi)采納的方案進(jìn)行充分而系統(tǒng)的解釋，項(xiàng)目協(xié)議、合同以及附件等一應(yīng)齊全，才能使融資方案得到銀行等社會(huì)資金所有者認(rèn)可。然而，在多種因子的干擾下，我國(guó)的投資項(xiàng)目可行性研究卻是敷衍了事，并沒(méi)有進(jìn)行徹底的研究，嚴(yán)重制約著可行性分析的科學(xué)有效性，并不能作為投資者安全可靠的決策根據(jù)。

四、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究改進(jìn)對(duì)策

首先，由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究要長(zhǎng)時(shí)間、仔細(xì)耐心地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研以及相關(guān)技術(shù)分析，因此需要將定性與定量、靜態(tài)與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合，對(duì)經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的分析；其次，作為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的主要構(gòu)成部分，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目指標(biāo)評(píng)價(jià)系統(tǒng)包括有經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)定位以及設(shè)計(jì)等評(píng)價(jià)體系，因此需要建立科學(xué)、合理的指標(biāo)評(píng)價(jià)體系；再者，要使房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究市場(chǎng)朝著規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)咨詢業(yè)的良性發(fā)展；然后，由于我國(guó)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性調(diào)研員大多從事過(guò)相關(guān)項(xiàng)目的建設(shè)活動(dòng)，具有極為豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，但欠缺相應(yīng)的理論知識(shí)，因此需要趕上“時(shí)代潮流”，增強(qiáng)可行性研究理論及其相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)與學(xué)習(xí)，使調(diào)研員的責(zé)任感與使命感得以提升；最后，在某個(gè)項(xiàng)目存在有若干不能弄的實(shí)施方案，因此須要擬定多個(gè)項(xiàng)目可行性研究方案，從中決策出最優(yōu)方案。嚴(yán)格實(shí)行相關(guān)對(duì)策，使調(diào)研員自身水平得以提升，制定相關(guān)可行性研究市場(chǎng)規(guī)范制度，實(shí)施多個(gè)可行性研究方案，擇取最優(yōu)方案必能使風(fēng)險(xiǎn)得以降低，更甚是規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，從而使可行性研究報(bào)告能提供有效地決策輔助價(jià)值。同時(shí)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目投資者需嚴(yán)格參照相關(guān)可行性研究報(bào)告，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目予以正確的決策方案；諸如城市規(guī)劃部門等相關(guān)政府部門必須依照相關(guān)報(bào)告，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)或予以建設(shè)執(zhí)照，環(huán)境部門更要基于此對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)問(wèn)題進(jìn)行科學(xué)評(píng)估；更要按照相關(guān)可行性研究報(bào)告采購(gòu)合理的設(shè)備和原材料，為房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)提供保障。

五、結(jié)語(yǔ)

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；應(yīng)用型人才；培養(yǎng)方案

中圖分類號(hào)：G640 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B 文章編號(hào)：1008-4428（2012）05-146 -02

我國(guó)快速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)專業(yè)人才的需求量越來(lái)越大，同時(shí)對(duì)從業(yè)人員的要求也越來(lái)越高，不僅僅要求掌握扎實(shí)的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，同時(shí)還要有一定的實(shí)踐應(yīng)用能力。作為房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)與供給的高等院校，如何在這新形勢(shì)下改革創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式，培養(yǎng)適應(yīng)行業(yè)發(fā)展并具有較強(qiáng)實(shí)踐應(yīng)用能力的的專業(yè)人才，是其需要解決的一項(xiàng)重要工作。

一、房地產(chǎn)行業(yè)人才供求分析

（一）房地產(chǎn)行業(yè)人才需求分析

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快、新農(nóng)村建設(shè)的逐步展開(kāi)、城市舊城改造的逐步深入以及居民改善型住房需求的渴望等諸多因素疊加，決定了房地產(chǎn)行業(yè)仍將會(huì)有一個(gè)持續(xù)良好的發(fā)展前景，同時(shí)也預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)人才旺盛需求將會(huì)長(zhǎng)期存在。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)人才供給分析

目前，作為房地產(chǎn)專業(yè)人才供給的高等院校，在人才培養(yǎng)模式上主要側(cè)重理論知識(shí)體系訓(xùn)練，實(shí)踐教學(xué)體系不夠完備，在實(shí)驗(yàn)室和實(shí)習(xí)基地建設(shè)上明顯滯后于社會(huì)的需求。另外，任課教師的實(shí)際操作能力也有待提高，在實(shí)踐性教學(xué)上缺乏強(qiáng)有力的指導(dǎo)。

顯然，我國(guó)房地產(chǎn)專業(yè)性人才需求與供給出現(xiàn)了較大缺口，高等院校應(yīng)當(dāng)遵循行業(yè)發(fā)展需要，創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式，改革人才培養(yǎng)方案，增加房地產(chǎn)專業(yè)人才的培養(yǎng)與供給。

二、房地產(chǎn)專業(yè)應(yīng)用型人才培養(yǎng)方案的構(gòu)建

（一）專業(yè)課程設(shè)置及教學(xué)內(nèi)容的創(chuàng)新

1、專業(yè)基本技能的培養(yǎng)要體現(xiàn)多方位多角度的人才培養(yǎng)理念

由于房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性及房地產(chǎn)專業(yè)的多學(xué)科交叉性，決定了房地產(chǎn)專業(yè)人才要多方位多角度的培養(yǎng)，既要要求學(xué)生掌握建筑方面的基礎(chǔ)知識(shí)，又要求學(xué)生掌握經(jīng)濟(jì)管理和法律法規(guī)等專業(yè)知識(shí)。但目前房地產(chǎn)專業(yè)本科畢業(yè)生的從業(yè)主要集中在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等領(lǐng)域，高校就應(yīng)當(dāng)遵循房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要及房地產(chǎn)人才市場(chǎng)的需求，以培養(yǎng)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃師、房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為主線開(kāi)設(shè)建筑、經(jīng)濟(jì)管理及法律等課程，以完善學(xué)生的知識(shí)體系。

2、專業(yè)課程的設(shè)置要突出房地產(chǎn)專業(yè)特色，體現(xiàn)應(yīng)用型技能培養(yǎng)理念

（1）專業(yè)基礎(chǔ)課的設(shè)置要體現(xiàn)實(shí)用性特點(diǎn)

建筑施工、建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、工程制圖等課程是房地產(chǎn)專業(yè)的立業(yè)基礎(chǔ)，必須分配足夠的學(xué)時(shí)，以保證學(xué)生理解掌握并能夠較靈活的應(yīng)用。同時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)專業(yè)特色，在第1至第4學(xué)期逐步開(kāi)設(shè)經(jīng)濟(jì)法、房地產(chǎn)法規(guī)和房地產(chǎn)基本制度與政策等法律法規(guī)課程，讓學(xué)生熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律制度。

（2）專業(yè)方向課的設(shè)置要體現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)特色

房地產(chǎn)專業(yè)是具有房地產(chǎn)特色的管理類專業(yè)，但其核心是房地產(chǎn)管理，因此在專業(yè)方向課的設(shè)置上要盡量回避具有共性特點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)、工程經(jīng)濟(jì)學(xué)等課程，盡量開(kāi)設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估等具有房地產(chǎn)專業(yè)特點(diǎn)的課程，讓學(xué)生掌握特色鮮明的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)。同時(shí)在專業(yè)限選課上也要體現(xiàn)這一特點(diǎn)，如增設(shè)房地產(chǎn)廣告學(xué)、房地產(chǎn)消費(fèi)心理學(xué)、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實(shí)務(wù)等方面課程，以完善學(xué)生的房地產(chǎn)知識(shí)體系。

（3）實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)要體現(xiàn)理論聯(lián)系實(shí)際、學(xué)以致用的特點(diǎn)

① 依據(jù)不同專業(yè)課程的特點(diǎn)及教學(xué)要求，如對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估等操作性較強(qiáng)的課程設(shè)置課程設(shè)計(jì)，以訓(xùn)練學(xué)生的實(shí)際操作能力。

② 對(duì)理解起來(lái)比較抽象的課程，如建筑工程施工技術(shù)、建筑設(shè)備安裝、建筑材料、施工組織等課程，在理論課程學(xué)習(xí)的同時(shí)，應(yīng)增設(shè)認(rèn)識(shí)性實(shí)習(xí)環(huán)節(jié)，組織學(xué)生到施工現(xiàn)場(chǎng)，通過(guò)親身體驗(yàn)以增強(qiáng)學(xué)生的感性認(rèn)識(shí)。

③ 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，在實(shí)訓(xùn)課程設(shè)置上，應(yīng)開(kāi)設(shè)為期至少一周的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查實(shí)習(xí)，讓學(xué)生了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化，并訓(xùn)練學(xué)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、數(shù)據(jù)收集整理和統(tǒng)計(jì)分析等方面的實(shí)際操作能力。

④ 在畢業(yè)實(shí)習(xí)環(huán)節(jié)，要求學(xué)生到大型綜合性的房地產(chǎn)項(xiàng)目上進(jìn)行頂崗鍛煉，并進(jìn)行跟蹤指導(dǎo)，讓學(xué)生初步感受房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作流程。

⑤ 在畢業(yè)設(shè)計(jì)的選題上，要以房地產(chǎn)專業(yè)核心課程為依托，選擇綜合性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行“真題真做”或“模擬真做”，同時(shí)選擇在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估和房地產(chǎn)項(xiàng)目管理等方面具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的“雙師型” 教師作為畢業(yè)生的指導(dǎo)老師，或聘用具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)人員與教師聯(lián)合指導(dǎo)學(xué)生。

（二）應(yīng)用型房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)體系的構(gòu)建

房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)定位為：遵循房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要，適應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的新要求，致力于培養(yǎng)具有建筑工程、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、營(yíng)銷管理等專業(yè)知識(shí)，并系統(tǒng)掌握房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)理論，熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)法律法規(guī)，具有一定的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理能力和創(chuàng)新意識(shí)，在房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估和房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃領(lǐng)域具有較堅(jiān)實(shí)理論基礎(chǔ)的高級(jí)應(yīng)用型專門人才。并要求畢業(yè)生具有初步分析和解決房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理和房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售過(guò)程中一般問(wèn)題的能力，具備在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)咨詢公司從事房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估、房地產(chǎn)估價(jià)以及物業(yè)管理等崗位工作的基本技能。

基于以上的培養(yǎng)目標(biāo)，現(xiàn)從教師和學(xué)生兩個(gè)層面構(gòu)建以課程設(shè)置、教學(xué)內(nèi)容和教學(xué)方法三位一體的房地產(chǎn)應(yīng)用型人才培養(yǎng)體系（見(jiàn)圖1）。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理解決辦法

1、前言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，要做到各環(huán)節(jié)緊密銜接、互相配合、協(xié)調(diào)發(fā)展，才能完成項(xiàng)目，并取得較好的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從決策到工程竣工驗(yàn)收交付使用的組織者，對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)、組織管理。但在項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)的過(guò)程會(huì)遇到各種各樣有待解決的問(wèn)題，等我們?nèi)パ芯拷鉀Q。

2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理中存在的問(wèn)題及分析

2.1 可研階段信息不全，盲目進(jìn)行投資決策。

可行性研究是在決策前，進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)及財(cái)務(wù)分析，是開(kāi)工前對(duì)工程項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)是否可行，進(jìn)行全面的分析論證。如果可行性研究工作不夠重視，會(huì)給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷售帶來(lái)不利，如空置住宅或商業(yè)面積較多；戶型單調(diào)或偏大影響銷售，或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高；設(shè)計(jì)深度不夠，設(shè)計(jì)文件資料不全，施工期間設(shè)計(jì)變更較多等問(wèn)題。

2.2 設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)深度不夠。

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程中最為重要的階段，施工中會(huì)發(fā)現(xiàn)較多的設(shè)計(jì)問(wèn)題，比如設(shè)計(jì)深度不夠，設(shè)計(jì)內(nèi)容不夠詳細(xì)，設(shè)計(jì)資料不夠齊全，造成工程進(jìn)度拖延，工期滯后，施工無(wú)法正常實(shí)施，個(gè)別工程從開(kāi)工到竣工各個(gè)階段都發(fā)生設(shè)計(jì)變更，工程造價(jià)失控，給成本控制帶了很大的不利。設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題主要表現(xiàn)在：缺乏合理的設(shè)計(jì)招標(biāo)程序，設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資控制的重要性不夠重視，設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失，文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等等。

2.3 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中管理不完善，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量及成本控制的失控。

項(xiàng)目運(yùn)行機(jī)制的不完善，導(dǎo)致項(xiàng)目管理的失控，如項(xiàng)目工程進(jìn)度失控，造成交房時(shí)間延遲；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制不力，各項(xiàng)費(fèi)用過(guò)高及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用超出預(yù)期。專業(yè)工程師的專業(yè)管理能力有限，缺乏經(jīng)驗(yàn)，造成變更索賠項(xiàng)目較多，索賠金額較大。

2.4 項(xiàng)目策劃、銷售及融資工作的局限，導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作成本過(guò)高。

如項(xiàng)目前期策劃、營(yíng)銷及客服、融資與資金運(yùn)用等等。融資手段及方式單調(diào)、渠道單一、資金運(yùn)作計(jì)劃不周密，導(dǎo)致資金運(yùn)作成本偏高，直接影響了項(xiàng)目最終收益。另外銷售工作與客服管理工作不到位導(dǎo)致房地產(chǎn)交易過(guò)程中，客戶投拆糾紛不斷。

2.5 物業(yè)服務(wù)不到位，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講物業(yè)服務(wù)管理就是售后服務(wù)，物業(yè)管理是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在迅速膨脹過(guò)程中，最忽略的地方，也是導(dǎo)致企業(yè)品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表現(xiàn)在：未能積極處理售買雙方的關(guān)系，售后維修不及時(shí)，配套設(shè)施不到位，服務(wù)質(zhì)量未跟上等。

3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中解決問(wèn)題的辦法

3.1 加強(qiáng)項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)管理

項(xiàng)目前期研究分析工作一般包括：投資機(jī)會(huì)尋找與篩選、市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、項(xiàng)目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。

3.2 重視項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

擬建項(xiàng)目經(jīng)過(guò)決策立項(xiàng)后，設(shè)計(jì)就成為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的重中之重，設(shè)計(jì)深度及質(zhì)量直接影響著開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度質(zhì)量、工程成本、投資的回報(bào)和效益以及市場(chǎng)銷售。設(shè)計(jì)應(yīng)以市場(chǎng)需求為目標(biāo)，立足于產(chǎn)品定位，從安全、功能、標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)方面全主位權(quán)衡。充分考慮地域特征、戶型結(jié)構(gòu)、建筑面積、建筑風(fēng)格、小區(qū)環(huán)境、擬銷售價(jià)格、單套住房銷售總價(jià)、目標(biāo)客戶承受能力等各個(gè)方面因素，確定一個(gè)合理的設(shè)計(jì)方案。

這期間做好兩個(gè)方面的工作：一方面，要加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位的溝通。房產(chǎn)公司設(shè)計(jì)人員應(yīng)在整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中與設(shè)計(jì)單位的主要設(shè)計(jì)人員進(jìn)行密切的深層次的溝通和研究，讓主要設(shè)計(jì)人員充分了解并領(lǐng)悟項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)定位的想法和思路，掌握項(xiàng)目開(kāi)發(fā)意圖和主要目的；另一方面，重視設(shè)計(jì)對(duì)投資控制的影響。真正對(duì)投資控制有影響的是設(shè)計(jì)階段，因此項(xiàng)目管理中對(duì)設(shè)計(jì)階段概算及施工圖預(yù)算編制要求全面準(zhǔn)確，力求不漏項(xiàng)、不留缺口，達(dá)到設(shè)計(jì)深度和要求，并要充分考慮各種浮動(dòng)因素，避免在施工過(guò)程中遇到設(shè)計(jì)不合理再來(lái)調(diào)整，進(jìn)行設(shè)計(jì)變更。

3.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程控制

項(xiàng)目控制技術(shù)一般包括：質(zhì)量控制、成本控制、安全、進(jìn)度四方面的內(nèi)容。這里主要談下質(zhì)量管理和成本控制的具體措施。

3.3.1 質(zhì)量管理

質(zhì)量是至關(guān)重要的。做到重視事前質(zhì)量策劃，明確質(zhì)量目標(biāo)。所謂質(zhì)量策劃，就是制定質(zhì)量目標(biāo)并規(guī)定必要的運(yùn)行過(guò)程和相關(guān)資源以實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。傳統(tǒng)的項(xiàng)目質(zhì)量管理，都集中在材料的甄別、施工過(guò)程的錯(cuò)漏等等。質(zhì)量，不再是不出錯(cuò)，而是在有限的資金使用下，達(dá)到最好的使用標(biāo)準(zhǔn)和最好的產(chǎn)品質(zhì)量。制定了好的標(biāo)準(zhǔn)也能為合同的簽訂及索賠打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。其次，以人為本，加強(qiáng)崗位技能培訓(xùn)，提高全員質(zhì)量意識(shí)。最后，完善質(zhì)量管理體系，建立健全完善的質(zhì)量管理制度，加強(qiáng)過(guò)程檢驗(yàn)。

3.3.2 成本控制

成本控制具體措施有以下幾個(gè)方面：①降低資金成本。首先，加強(qiáng)現(xiàn)金管理，制定合理的現(xiàn)金使用計(jì)劃，壓縮現(xiàn)金庫(kù)存與現(xiàn)金的使用量。其次，要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，盡快收回賒銷賬款，減少企業(yè)壞賬損失風(fēng)險(xiǎn)。②控制工程成本。首先，做好評(píng)估階段。這既是企業(yè)決策層進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策的依據(jù)，也是進(jìn)行成本、銷售、利潤(rùn)控制和分析的依據(jù)；再次，設(shè)計(jì)階段。第一，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。爭(zhēng)取多個(gè)設(shè)計(jì)單位投標(biāo)，第二，實(shí)行設(shè)計(jì)審核。第三，建立獎(jiǎng)懲制度。無(wú)論是甲方還是乙方或者第三方，施工階段。這一階段，主要是加強(qiáng)和完善現(xiàn)場(chǎng)簽證管理?，F(xiàn)場(chǎng)簽證的管理包括現(xiàn)場(chǎng)簽證的辦理和審查兩個(gè)階段。

3.4 完善項(xiàng)目后期管理

3.4.1項(xiàng)目物業(yè)管理。提供良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有利于樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的形象、促進(jìn)市場(chǎng)銷售速度，有利于維護(hù)房屋購(gòu)買者的利益，確實(shí)達(dá)到物業(yè)保值增值的目的。積極與物業(yè)管理公司溝通，和物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)合同，合同里約定物業(yè)費(fèi)用及前期物業(yè)服務(wù)的范圍內(nèi)容、職責(zé)、任務(wù)，以及物業(yè)管理所需配備的設(shè)備以及管理用房等等。

3.4.2營(yíng)銷在當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的地位十分重要，開(kāi)發(fā)商要對(duì)項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，正確把握營(yíng)銷理念。首先，做好產(chǎn)品市場(chǎng)定位；其次，加強(qiáng)產(chǎn)品市場(chǎng)推廣；通過(guò)前期市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位對(duì)客戶進(jìn)行跟蹤分析，并在銷售過(guò)程中隨著市場(chǎng)的變化不斷調(diào)整營(yíng)銷方案，及時(shí)推出新穎有效的推廣方案，來(lái)吸引客戶。轉(zhuǎn)

篇8

    房地產(chǎn)全程策劃,簡(jiǎn)單地說(shuō)就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行“全過(guò)程”的策劃,即從項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研開(kāi)始到項(xiàng)目后期的物業(yè)服務(wù)等各個(gè)方面都進(jìn)行全方位策劃。全程策劃強(qiáng)調(diào)為投資者提供標(biāo)本兼治的全過(guò)程策劃服務(wù),每個(gè)環(huán)節(jié)都以提升項(xiàng)目的價(jià)值為重點(diǎn),圍繞提升項(xiàng)目的價(jià)值來(lái)運(yùn)用各種手段,使項(xiàng)目以最佳的狀態(tài)走向市場(chǎng)。

    房地產(chǎn)全程策劃模式的特點(diǎn)是“全過(guò)程策劃服務(wù)”,因而策劃的思路、理念可以貫穿于整個(gè)項(xiàng)目。全程策劃在運(yùn)用中逐漸形成三種不同的策劃方向:

    第一種是在項(xiàng)目接手后,從市場(chǎng)調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案、概念設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、廣告推廣、銷售以及售后服務(wù)等一系列環(huán)節(jié)都參與進(jìn)去,并在各個(gè)專業(yè)上具體操作,直到項(xiàng)目成功推出市場(chǎng)。這種策劃方向要求策劃人員素質(zhì)好、水平高、技術(shù)全面,從策劃總監(jiān)、策劃主管、策劃操作的各層面人員都要相互協(xié)調(diào)、相互合作。而且,要求最低層面的技術(shù)人員如建筑設(shè)計(jì)、廣告平面、銷售等人員都對(duì)策劃規(guī)律全面熟悉。這種全程策劃方向難度相當(dāng)大,人員結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)的要求相當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn),只有極少數(shù)有實(shí)力的策劃咨詢公司能承擔(dān)這樣的全程策劃。

    第二種是項(xiàng)目的一系列環(huán)節(jié)都參與進(jìn)去,但不涉及到具體專業(yè)操作層面。市場(chǎng)調(diào)查、建筑設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)、廣告、銷售等由各專業(yè)公司去操作。全程策劃公司只是做總策劃及統(tǒng)籌,把各種不同的專業(yè)公司整合一起,按照總策劃的方向行事。此策劃方向人員不多,但都是策劃精英,能主持各方面的專業(yè)工作,把專業(yè)公司協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌好。該策劃方向被運(yùn)用到眾多的策劃咨詢公司。

    第三種由于策劃咨詢公司的專業(yè)特長(zhǎng)不同,在全過(guò)程策劃服務(wù)的前提下,有的在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)及環(huán)境設(shè)計(jì)方面參與比較多;有的在市場(chǎng)調(diào)研、投資分析方面有擅長(zhǎng);有的在廣告策劃方面有突出的表現(xiàn);還有的在策劃銷售方面最有能力。他們運(yùn)用自己的專業(yè)特長(zhǎng)有所側(cè)重,但不丟掉全程策劃的宗旨,也取得了較好的策劃效果。這種策劃方向在策劃咨詢公司中也不少。

    全程策劃模式比較適用于中小型項(xiàng)目操作運(yùn)行,這樣各個(gè)環(huán)節(jié)較容易策劃到位,大的項(xiàng)目如幾千畝的大盤(pán)就會(huì)感到力不從心。這時(shí),就應(yīng)該采用其他策劃模式與之交*進(jìn)行,取長(zhǎng)補(bǔ)短。全程策劃模式的流程和內(nèi)容如下:

篇9

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)； 成本控制； 設(shè)計(jì)

中圖分類號(hào)： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)： 1009-8631（2012）01-0093-01

在調(diào)控政策持續(xù)緊縮的情況下，房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入精耕細(xì)作時(shí)代，專業(yè)化分工越來(lái)越細(xì)，專業(yè)化水平越來(lái)越高，需要開(kāi)發(fā)企業(yè)變粗放式管理為集約式管理，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的精確控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要降低開(kāi)發(fā)成本，就必須重視設(shè)計(jì)工作，從投資形成之初就進(jìn)行嚴(yán)格的控制。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)階段對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資有較大影響，盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的科學(xué)性、合理性和經(jīng)濟(jì)性對(duì)項(xiàng)目成本起著關(guān)鍵性的作用。筆者認(rèn)為項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制的主要措施主要有以下幾點(diǎn)。

1引入招標(biāo)機(jī)制，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位

實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度，一方面可以有效地防范設(shè)計(jì)領(lǐng)域的不規(guī)范行為，保證有資質(zhì)有實(shí)力的設(shè)計(jì)單位在良好的制度環(huán)境下進(jìn)行公平競(jìng)爭(zhēng)，不斷加強(qiáng)自身管理，提高設(shè)計(jì)水平，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力。另一方面也擴(kuò)大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)方案上的選擇范圍，保證了設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量。其次，在保證設(shè)計(jì)方案的技術(shù)性、安全性、合理性及使用功能的前提下，實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度，有利于選擇最經(jīng)濟(jì)合理的方案，降低工程造價(jià)，使設(shè)計(jì)階段投資費(fèi)用得到控制。

積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等均放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競(jìng)投，組織有關(guān)專家綜合評(píng)比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型使用功能上開(kāi)拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。

2實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)

可行性研究階段編制的投資估算，經(jīng)批準(zhǔn)是初步設(shè)計(jì)的投資最高限額；初步設(shè)計(jì)階段編制的設(shè)計(jì)概算，經(jīng)批準(zhǔn)是施工圖設(shè)計(jì)的投資最高限額；施工圖設(shè)計(jì)則按照概算投資細(xì)分指標(biāo)進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，形成施工圖預(yù)算。估算、概算、預(yù)算等不同階段的投資指標(biāo)有前后制約、相互補(bǔ)充之作用。只有防檢與監(jiān)控、預(yù)先措施與事后綜合平衡相結(jié)合，才能不會(huì)突破投資目標(biāo)值，這就是限額設(shè)計(jì)的目標(biāo)管理。只要這個(gè)目標(biāo)管理到位，限額設(shè)計(jì)工作就會(huì)成功，項(xiàng)目的投資目標(biāo)值就能實(shí)現(xiàn)。

特別需注意影響建筑設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性的因素，比如說(shuō)結(jié)構(gòu)配筋，要求設(shè)計(jì)單位根據(jù)地質(zhì)勘察報(bào)告的設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)，按地質(zhì)條件及樓房的抗震要求等要求選取最佳配筋率，從而控制工程造價(jià)。

積極推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。

3設(shè)計(jì)與預(yù)算相結(jié)合，有效控制造價(jià)

嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。當(dāng)前普遍存在著設(shè)計(jì)不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價(jià)的不確定因素。由于設(shè)計(jì)頻繁變更，給工程造價(jià)控制帶來(lái)一定的難度。依據(jù)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計(jì)限額（造價(jià)、三材消耗指標(biāo)等），并建立獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制。對(duì)哪個(gè)專業(yè)或哪一段突破了造價(jià)指標(biāo)，必須分析原因，用設(shè)計(jì)修改的辦法加以解決?？朔欠N只顧畫(huà)圖、不顧算帳的傾向，變“畫(huà)了算”為“算了畫(huà)”。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)。

4采用合同措施，有效控制造價(jià)

針對(duì)目前設(shè)計(jì)人經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計(jì)變更隨心所欲。筆者認(rèn)為應(yīng)在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，如設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例（如5%）時(shí)，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)（設(shè)計(jì)質(zhì)保金）。采取一定的約束力是對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的一種舉措。

5多方參與深入細(xì)致調(diào)研

項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作不僅是設(shè)計(jì)單位單方面的工作，筆者認(rèn)為應(yīng)在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，收集各方面信息資料，為項(xiàng)目的設(shè)計(jì)提供依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)可充分利用自身在銷售策劃方面的優(yōu)勢(shì)，對(duì)擬建項(xiàng)目的定位、區(qū)域環(huán)境、客戶群體及這部分客戶的使用要進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，做出詳細(xì)的市場(chǎng)分析。對(duì)項(xiàng)目的定位、區(qū)域環(huán)境、客戶群體的了解可以幫助設(shè)計(jì)單位優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。分析項(xiàng)目受眾客戶的具體使用要求的，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行細(xì)化，也避免了日后頻繁變更，減少了工程造價(jià)管理中不可預(yù)見(jiàn)的因素。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨理性化，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制也逐步成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的重點(diǎn)內(nèi)容。在成本控制方面，設(shè)計(jì)階段是成本控制的基礎(chǔ)，施工階段是成本控制的重點(diǎn)，收尾階段是成本控制的最后環(huán)節(jié)。只有先打好基礎(chǔ)，才能在項(xiàng)目的后續(xù)施工階段和收尾階段將成本控制真正落到實(shí)處。

參考文獻(xiàn)：

[1] 劉秋雁，陳虹霖.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)[M].上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2004.

[2] 譚術(shù)魁.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2005.

篇10

論文摘要：我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了20多年的發(fā)展，已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是鑒于目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的諸多過(guò)熱現(xiàn)象，國(guó)家采取了相應(yīng)的宏觀調(diào)控辦法，通過(guò)政策手段，控制了房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中最基本的土地和資金，并通過(guò)房產(chǎn)稅收等形式，抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)需求。本文主要分析了國(guó)家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)營(yíng)銷的新形勢(shì)和房地產(chǎn)營(yíng)銷面，臨的問(wèn)題，并淺述了對(duì)如何完善營(yíng)銷策略的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況

經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)就業(yè)、擴(kuò)大內(nèi)需等有著十分重要的作用，但是，由于諸多原因，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了諸如房?jī)r(jià)過(guò)高、投資過(guò)熱、供需結(jié)構(gòu)失衡等問(wèn)題。從2005年以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格一直高漲，每年增長(zhǎng)率都遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度和居民收入增長(zhǎng)幅度，引起了社會(huì)各界的高度關(guān)注。有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)容已經(jīng)成為老百姓茶余飯后的重要話題，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度的不滿情緒也在群眾中蔓延。政府為此采取了包括貨幣金融、稅收、土地及行政等多種調(diào)控手段進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)干預(yù)。

二、國(guó)家宏觀調(diào)控的內(nèi)容與影響

(一)國(guó)家宏觀調(diào)控的內(nèi)容

指國(guó)家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段，從宏觀上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動(dòng)。

近年來(lái)，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度越來(lái)越大。2009年以來(lái)，政府出臺(tái)了一系列的政策。2009年，國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確二套房貸首付不能低于40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。2010年，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款，消費(fèi)性貸款的禁止用于購(gòu)買住房；對(duì)有違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土地，各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。2011年初，萬(wàn)眾矚目的房產(chǎn)稅在重慶和上海進(jìn)行試點(diǎn)，標(biāo)志著房產(chǎn)稅的正式出臺(tái)。近期，各住宅價(jià)格漲幅較大的城市紛紛出臺(tái)限購(gòu)令和限貸政策，國(guó)家宏觀調(diào)控的力度還在步步加大。

(二)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

首先，國(guó)家宏觀調(diào)控加速了房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于現(xiàn)金流的依賴十分嚴(yán)重，而其最主要的資金來(lái)源于銀行，利率的變化會(huì)增加房地產(chǎn)商的融資成本，加大其生存壓力。使得投機(jī)性開(kāi)發(fā)商主動(dòng)退出市場(chǎng)，并促進(jìn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。

其次，國(guó)家宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更具公平性。實(shí)施土地的招、拍、掛政策，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得土地的方式、價(jià)格以及過(guò)程都更為公開(kāi)、公正、透明。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都能夠以競(jìng)標(biāo)方式獲得土地，偶然性獲得暴利機(jī)會(huì)減少，有利于促進(jìn)整個(gè)行業(yè)正常利潤(rùn)水平的形成，有助于減少盲目追求暴利的投資過(guò)度。

最后，隨著我國(guó)新一輪宏觀調(diào)控政策的逐步實(shí)施，市場(chǎng)觀望氣氖濃厚，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響日益凸顯。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷著多年未見(jiàn)的平靜期，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步轉(zhuǎn)向理性消費(fèi)，剛性需求的時(shí)期。當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)需要用真正的營(yíng)銷手段來(lái)吸引更多的消費(fèi)者。如何在房地產(chǎn)市場(chǎng)中實(shí)施有效的營(yíng)銷策略，將日趨增多的消費(fèi)者的潛在購(gòu)買欲望轉(zhuǎn)化為有效的購(gòu)買行為，是房地產(chǎn)營(yíng)銷必須認(rèn)真面對(duì)的問(wèn)題。

(三)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷面臨的問(wèn)題

1.營(yíng)銷觀念落后，不能適應(yīng)新形勢(shì)

在房地產(chǎn)需求火爆時(shí)期，開(kāi)發(fā)商是以產(chǎn)品為主的自我觀念，缺乏以保證購(gòu)房者滿意及廣大業(yè)主的長(zhǎng)期利益為產(chǎn)品訴求，缺乏以客戶需求和感受為導(dǎo)向的營(yíng)銷觀念，仍然停留在“市場(chǎng)營(yíng)銷即銷售”的認(rèn)識(shí)階段。很多開(kāi)發(fā)企業(yè)片面強(qiáng)調(diào)“賣樓”，沒(méi)有真正把品牌戰(zhàn)略落實(shí)到營(yíng)銷中來(lái)。沒(méi)有體現(xiàn)出房產(chǎn)品牌是為社會(huì)公眾提供合理的、人性化的“建筑空間”，并賦予其具有現(xiàn)代精神、個(gè)性化的生活方式及價(jià)值的內(nèi)涵。

2.市場(chǎng)調(diào)研力度不足，不能適應(yīng)市場(chǎng)需求

雖然房地產(chǎn)銷售一直火爆，但也有一些房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有得到消費(fèi)者的認(rèn)可。失敗的原因可能有很多，但很關(guān)鍵的一點(diǎn)是沒(méi)有進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，由此導(dǎo)致決策失誤。忽視了市場(chǎng)調(diào)研這一“從群眾中來(lái)”的基礎(chǔ)，其房地產(chǎn)項(xiàng)目也就難以迅速地“到群眾中去”。從而導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷，當(dāng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境發(fā)生緊縮的情況下，其銷售則難上加難。

3.營(yíng)銷策劃不夠科學(xué)，不能形成整體和系統(tǒng)

作為一個(gè)開(kāi)放的系統(tǒng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷活動(dòng)由諸多要素構(gòu)成，分為許多環(huán)節(jié)。而目前，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃公司限于一個(gè)全案營(yíng)銷策劃，提交幾個(gè)平面廣告設(shè)計(jì)，對(duì)于廣告效果缺乏跟蹤和監(jiān)控，營(yíng)銷策劃缺乏整體和系統(tǒng)性，營(yíng)銷策劃的效果缺乏后評(píng)估機(jī)制。

三、國(guó)家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷對(duì)策

(一)針對(duì)政策、形勢(shì)制定營(yíng)銷策略

近期國(guó)家宏觀調(diào)控重點(diǎn)是住宅項(xiàng)目，尤其是中高檔商品房，根據(jù)這一政策的傾向性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)積極調(diào)整營(yíng)銷策略，繼續(xù)堅(jiān)持以中高檔住房為主的產(chǎn)品策略將導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨著很大的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，壓縮中高檔住宅的開(kāi)發(fā)規(guī)模。并且利用不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行相互補(bǔ)充，利用不同類型房地產(chǎn)資金的相互調(diào)劑，以適應(yīng)當(dāng)前宏觀調(diào)控形勢(shì)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策傾向。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮涉足一些非住宅產(chǎn)業(yè)，尤其是商業(yè)物業(yè)和辦公物業(yè)的開(kāi)發(fā)，在合理的融資模式的支撐下，充分利用財(cái)務(wù)杠桿的作用，改變公司的資金來(lái)源，來(lái)增強(qiáng)公司的適應(yīng)性。

(二)提升營(yíng)銷策劃的水平和實(shí)效

國(guó)家宏觀調(diào)控的目標(biāo)是使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，也就是說(shuō)，在未來(lái)的相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)趨于平穩(wěn)，這也就意味著房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈，而營(yíng)銷策劃對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的意義將越來(lái)越重要?？梢詮膬蓚€(gè)方面進(jìn)行，首先，要建立并完善當(dāng)前的營(yíng)銷策劃的質(zhì)量考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)和體系，應(yīng)當(dāng)將評(píng)價(jià)權(quán)下放至項(xiàng)目公司，總部只是出臺(tái)相關(guān)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)轫?xiàng)目公司靠近終端消費(fèi)者，對(duì)市場(chǎng)及消費(fèi)者的理解和把握更為到位，這有利于提高營(yíng)銷策劃實(shí)效；其次，要重點(diǎn)解決策劃思想和設(shè)計(jì)方案之間存在的偏差問(wèn)題，由于設(shè)計(jì)單位與策劃?rùn)C(jī)構(gòu)間的溝通存在一定誤差，以及項(xiàng)目報(bào)批存在時(shí)限等原因，策劃思想往往難以得到有效的貫徹?？梢宰屧O(shè)計(jì)單位的相關(guān)人員提前介入到營(yíng)銷策劃中，將營(yíng)銷策劃能向上延伸，在創(chuàng)意期便進(jìn)行營(yíng)銷策劃，從而達(dá)到營(yíng)銷策劃和產(chǎn)品創(chuàng)意的高度重合。

(三)實(shí)行差異化產(chǎn)品定位銷售策略

異化是將企業(yè)提供的產(chǎn)品形成全產(chǎn)業(yè)內(nèi)具有獨(dú)特性的東西。差異化的方式可以是技術(shù)特點(diǎn)、品牌形象、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、客戶服務(wù)及其它方面的獨(dú)特性。堅(jiān)持差異化原則可以利用客戶對(duì)品牌的忠誠(chéng)以及由此產(chǎn)生的對(duì)價(jià)格敏感性的下降，避免和其他企業(yè)發(fā)生正面沖突，它可以增加利潤(rùn)卻不必追求低成本。在研究產(chǎn)品的市場(chǎng)定位時(shí)，不僅要關(guān)注價(jià)格、區(qū)位、購(gòu)買人群收入等要素，而且要研究消費(fèi)者的文化品位和家庭消費(fèi)的階段性等問(wèn)題。就微觀層面而言，消費(fèi)者偏好又是隨時(shí)可能變化的，如果缺乏對(duì)這些變化的充分考慮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將會(huì)盡失先機(jī)。所以說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)研究消費(fèi)者行為偏好，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，形成自己獨(dú)特的產(chǎn)品特征和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

(四)加強(qiáng)產(chǎn)品和營(yíng)銷策劃理念創(chuàng)新

首先，產(chǎn)品創(chuàng)新必須關(guān)注市場(chǎng)，市場(chǎng)的需求是產(chǎn)品創(chuàng)新的最大動(dòng)力。市場(chǎng)有一個(gè)發(fā)展成熟的過(guò)程，國(guó)家政策、購(gòu)房者都在趨向理性，市場(chǎng)趨向成熟，層次供應(yīng)、層次消費(fèi)的需要已經(jīng)提上議事日程。其次，必須切實(shí)提高產(chǎn)品品質(zhì)。這需要用完整的社區(qū)理念取代傳統(tǒng)的小區(qū)規(guī)劃模式。用可持續(xù)發(fā)展的思想建立居住區(qū)的生態(tài)結(jié)構(gòu)。生態(tài)社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要面向未來(lái)，對(duì)未來(lái)有預(yù)見(jiàn)性，注重能源的保護(hù)和充分利用，建立新型的交通體制，建立智能化的服務(wù)系統(tǒng)。最后，要提高房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)能力或?qū)ρ邪l(fā)成果的整合利用能力。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中，極少數(shù)以自己的建筑研究中心為核心完成產(chǎn)品創(chuàng)新工作。大多數(shù)開(kāi)發(fā)商則需要整合包括策劃、規(guī)劃、景觀、建筑、室內(nèi)設(shè)計(jì)等多家機(jī)構(gòu)共同協(xié)作，完成產(chǎn)品的研發(fā)工作，市場(chǎng)需求的多元化已促使設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)體制向綜合化發(fā)展。全新理念、全新技術(shù)、全新模式才能贏得先機(jī)，把握市場(chǎng)。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是一個(gè)綜合性、系統(tǒng)性的工程，需要在先進(jìn)的理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種手段、工具來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn)?？蛻粲兄喾N多樣的需求，市場(chǎng)的大環(huán)境復(fù)雜萬(wàn)變，在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正步入以調(diào)控促發(fā)展時(shí)期，更體現(xiàn)出真金不怕火煉。好的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是靠市場(chǎng)來(lái)檢驗(yàn)的，只有不斷將房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃從單一化向全面化發(fā)展，才能對(duì)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益等諸多方面發(fā)揮重要的作用。

參考文獻(xiàn)

[1]魏雅華，中國(guó)“住房痛苦指數(shù)”[Jll經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊，2009(3)：22-25

[2]楊帆，李宏謹(jǐn)，李勇，泡沫經(jīng)濟(jì)理論與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)[J]，管理世界，2008(6)：64-71