導(dǎo)語：如何才能寫好一篇建設(shè)工程消防驗收實施細則，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：建設(shè)工程；消防安全；隱患；監(jiān)督管理；執(zhí)法

0引言

隨著我國經(jīng)濟快速發(fā)展和城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴大，各類建筑根據(jù)規(guī)模和使用性質(zhì)的不同，必須按照國家有關(guān)消防技術(shù)規(guī)范設(shè)置一系列的消防安全設(shè)施，以保證建筑物的消防安全。筆者從事建筑工程消防設(shè)計審核、驗收工作，在工作中遇到許多工程技術(shù)和質(zhì)量上的問題，作為消防監(jiān)督部門，既要監(jiān)督好，從技術(shù)上服務(wù)好，更要把好源頭關(guān)，加強對消防工程設(shè)計和施工質(zhì)量的監(jiān)控。

1當(dāng)前建設(shè)工程消防監(jiān)督現(xiàn)狀和存在的問題

1.1建設(shè)工程消防監(jiān)督工作中的問題

1.1.1關(guān)于備案

目前建設(shè)工程消防設(shè)計及竣工驗收過程中，存在一些亟待解決的問題。比如，已建成的建設(shè)工程在申報消防設(shè)計審核或者消防設(shè)計備案時，該怎樣進行規(guī)劃許可證明？對于一些在建的建設(shè)工程，在進行申報消防設(shè)計審核或者消防設(shè)計備案時，建設(shè)工程規(guī)劃許可證明文件范圍不清晰。

1.1.2關(guān)于審核驗收的標(biāo)準

由于某些基層消防結(jié)構(gòu)申請驗收和竣工備案時不具備相關(guān)的設(shè)計圖紙，從而導(dǎo)致驗收過程出現(xiàn)問題。對基層消防結(jié)構(gòu)強制進行審核只是保證整個消防結(jié)構(gòu)的平面布置、耐火等級等其他硬性指標(biāo)是滿足國家要求，沒有對軟性指標(biāo)進行有效的驗收把關(guān)。

1.2消防執(zhí)法軟環(huán)境存在的問題

1.2.1社會消防意識淡薄，執(zhí)法環(huán)境不容樂觀。

隨著各種消防事故的發(fā)生，以及社會消防教育的推進，目前社會消防安全意識已經(jīng)得到了很大程度的提高。然而由于一些建設(shè)工程領(lǐng)導(dǎo)不重視消防工作，只注重經(jīng)濟效益，忽視消防安全；不少群眾消防法制觀念淡薄，對消防執(zhí)法的認識不夠到位。近年來隨著全國消防環(huán)境的不斷改善社會消防安全意識已普遍提高，但要從根本上轉(zhuǎn)變?nèi)鐣南腊踩庾R還有待時日。

1.2.2派出所消防監(jiān)督檢查職能未切實履行

近年來各級公安機關(guān)和消防部門制定和下發(fā)了不少派出所消防監(jiān)督管理的規(guī)定、規(guī)范和制度，近幾年，各級消防部門都在積極探索和思考推進派出所消防工作的方法，年年都在抓派出所消防監(jiān)督管理的試點，希望以點帶面，全面推動農(nóng)村派出消防工作的切實開展。但因種種原因，公安派出所消防工作開展的情況往往差強人意。

2問題產(chǎn)生的原因

上述問題的產(chǎn)生，既有主觀上的理解和學(xué)習(xí)方面的原因，也有法律法規(guī)需要進一步的規(guī)范性解釋等客觀原因。

2.1建筑物管理單位對消防管理工作薄弱、思想麻痹大意

任何消防設(shè)施應(yīng)時刻保持正常的工作狀態(tài)，需要對系統(tǒng)各組件進行經(jīng)常性的維護管理，以達到發(fā)生火災(zāi)時能及時的控制和撲滅火災(zāi)的目的。但在建設(shè)工程實際進行中，很多消防設(shè)施根本沒有做到定期檢查。一些火災(zāi)自動報警裝置中的探頭、自動噴水滅火系統(tǒng)中的噴頭等消防設(shè)施雖然按照規(guī)定完成安裝，但是安裝后都處于無人問津的狀態(tài)，管理單位未做到應(yīng)有的每日檢查、季度試驗和檢查、年度檢查試驗，也不監(jiān)督消防設(shè)施的清洗、消防給水管道沖沙等維護工作，致使建設(shè)工程消防設(shè)施長年沉睡。

2.2監(jiān)督執(zhí)法方面的原因

2.2.1監(jiān)督單位對法律條文理解應(yīng)用不準確

《消防法》修訂執(zhí)行后，部分消防監(jiān)督員對新法學(xué)習(xí)了解不夠，對法律條文理解不深，導(dǎo)致對違反消防法律、法規(guī)的行為應(yīng)該運用何種條文把握不準。

2.2.2執(zhí)法人員執(zhí)法規(guī)范化建設(shè)推進力度欠缺

新消防法適應(yīng)消防工作發(fā)展的需要，加大了消防行政處罰力度，補充完善了消防行政處罰制度。修訂的目的是完善處罰體系，嚴細處罰標(biāo)準，做到違法行為的處罰“一把尺”，避免了消防監(jiān)督執(zhí)法過程中隨意性大，同種違法行為不同處罰后果，增強了法律的嚴肅性和威懾力。然而，結(jié)合到各地實際情況，由于各地經(jīng)濟發(fā)展水平不同，這種“一把尺”的修訂初衷極易演變成一刀切的情況。尤其是在一些經(jīng)濟欠發(fā)達的地區(qū)，一些處罰的額度明顯偏高，在實際執(zhí)法過程中執(zhí)行難度很大。如果執(zhí)行難變成了普遍現(xiàn)象，消防監(jiān)督機構(gòu)為避免難以處罰而消極不作為反而更加損害了立法的合理和公平原則。

2.3與《消防法》銜接的實施細則不配套

對于《消防法》中的不足或未盡事宜，目前還缺乏與之相配套的具體實施細則，盡管部分消防法規(guī)、規(guī)章予以了補充，但仍不完善，且在實施消防處罰中大多不能作為法律依據(jù)，可操作性不強。如新消防法在繼承原消防法中有關(guān)強制措施的基礎(chǔ)上，增加了臨時查封措施。新《消防法》規(guī)定公安機關(guān)消防機構(gòu)在消防監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患的，應(yīng)當(dāng)通知有關(guān)單位或者個人立即采取措施消除隱患；不及時消除隱患可能嚴重威脅公共安全的，公安機關(guān)消防機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定對危險部位或者場所采取臨時查封措施。新消防法這一修訂解決長期以來部分老大難隱患執(zhí)行難的問題，維護了法律的嚴肅性和權(quán)威性。然而，在實際操作過程中，對于這一強制措施的理解各不相同，如果沒有配套的文件規(guī)定進行細化和明確，在執(zhí)行的主體、程序、方法和手段上都容易出現(xiàn)問題。

3解決當(dāng)前困境的主要策略

消防監(jiān)督工作的基本活動是執(zhí)法活動，消防監(jiān)督員的基本行為是執(zhí)法行為。消防部隊作為一支具有消防監(jiān)督執(zhí)法權(quán)的現(xiàn)役部隊，確保嚴格、公正、文明執(zhí)法，是增強公安消防部門執(zhí)行力和公信力、樹立良好形象的根本保障。在分析這些原因的同時，必須積極探索提高消防監(jiān)督工作水平和執(zhí)法隊伍整體素質(zhì)的對策。

3.1監(jiān)督執(zhí)法工作的改進策略

3.1.1規(guī)范執(zhí)法程序，正確行使自由裁量權(quán)

自由裁量權(quán)有一定的變動空間，因此怎樣管控公安消防機構(gòu)的權(quán)力也是一項重要任務(wù)。公安消防機構(gòu)應(yīng)建立完善嚴謹?shù)南罊n案，對每一次消防活動都要進行整理和歸納，建立完善的建設(shè)工程消防檔案樣本，讓每一個消防監(jiān)督員做到心中有數(shù)，執(zhí)法必嚴，使得自由裁量權(quán)能夠得到合理行使。

3.1.2提高執(zhí)法者的素質(zhì)

加強對行政執(zhí)法人員的業(yè)務(wù)知識的培訓(xùn)，提高依法行政的水平。各級行政機關(guān)要有計劃地組織行政執(zhí)法人員學(xué)習(xí)行政訴訟法及有關(guān)的法律法規(guī)，學(xué)習(xí)實施具體行政行為的操作規(guī)程，熟悉有關(guān)的法律條文和行政執(zhí)法中的有關(guān)程序，提高他們的業(yè)務(wù)能力，提高行政執(zhí)法隊伍的整體素質(zhì)。

3.2監(jiān)督執(zhí)法工作中主要問題的對策

3.2.1關(guān)于重復(fù)申報備案的問題

為防止故意重復(fù)申報備案逃避被抽中，以及防止虛假備案對監(jiān)督管理工作的干擾，建議明確：同一建設(shè)工程使用同一名稱或者不同名稱多次在網(wǎng)上申報備案的，當(dāng)其中一次被備案系統(tǒng)確定為備案抽查對象時，公安機關(guān)消防機構(gòu)應(yīng)依法對該建設(shè)工程進行抽查。其它重復(fù)申報的按虛假備案處理。多次在網(wǎng)上申報備案且均未被抽中的備案項目，保留其中一次完整的備案記錄，其余按虛假備案處理。

3.3.2關(guān)于消防技術(shù)標(biāo)準適用的問題

公安機關(guān)在對建設(shè)工程消防安全進行消防設(shè)計審核、消防驗收和備案抽查時，應(yīng)嚴格按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準執(zhí)行檢查。若在審查過程中發(fā)現(xiàn)建設(shè)工程消防設(shè)計采用的新技術(shù)、新工藝等違背相關(guān)標(biāo)準規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照程序由公安機關(guān)消防機構(gòu)組織專家進行評審；對消防設(shè)計文件不符合國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準強制性要求的，不得批準?？傊欢ㄒ獙⒔ㄔO(shè)工程消防安全隱患杜絕萌芽之中，火災(zāi)隱患從設(shè)計就要抓起。

4 結(jié)束語

綜上所述，解決建設(shè)工程消防監(jiān)督問題的根本措施還是從施工現(xiàn)場入手，加大面向工程設(shè)計單位和設(shè)計人員的消防宣傳、培訓(xùn)力度，首先，提高工程設(shè)計人員和單位的消防設(shè)計責(zé)任意識是提高消防設(shè)計責(zé)任的前提；其次，消防部門應(yīng)加強對工程消防設(shè)計人員的消防安全培訓(xùn)和消防技術(shù)標(biāo)準的培訓(xùn)，增強設(shè)計人員對消防安全整體認識和消防技術(shù)標(biāo)準全面理解；再次，應(yīng)建立消防設(shè)計人員資格證書制度，對降低標(biāo)準進行工程消防設(shè)計的應(yīng)給予相應(yīng)處罰。

參考文獻

[1]《消防監(jiān)督檢查規(guī)定》.中華人民共和國公安部令第107號.2009.54

篇2

嚴禁無證從事液化石油氣的經(jīng)營活動。

第二條企事業(yè)單位建有液化氣貯灌站，只向本單位職工供應(yīng)液化氣（非營業(yè)性）的，其資質(zhì)由地、市建委（局）組織審查，對審查合格單位，由地、市建委（局）發(fā)給《自管許可證》。《自管許可證》由省建設(shè)廳統(tǒng)一印制。

第三條液化氣供應(yīng)單位申報新建、改建、擴建液化氣貯灌站、氣化站，在開工建設(shè)前，應(yīng)提供以下材料：

1、當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃部門簽署的“選址意見書”、“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”“和建設(shè)工程規(guī)劃許可證”；

2、站區(qū)區(qū)域圖；

3、站區(qū)平面布置總圖、工藝流程圖和設(shè)計說明書。

營業(yè)單位經(jīng)地、市建委（局）組織初審后，報省建設(shè)廳會同有關(guān)部門審核。非營業(yè)單位由地、市建委（局）組織審核。

已審核并予留有擴建余地的液化氣工程，續(xù)建時，須嚴格按圖施工，一般不再重新組織審查。

第四條承擔(dān)液化氣工程設(shè)計的單位，必須具有市政類液化石油氣設(shè)計證書。承擔(dān)液化氣工程安裝的施工企業(yè)必須具備三級以上設(shè)備安裝資質(zhì)證書或三類壓力容器制造廠，并在專業(yè)施工能力方面具備下列條件：

1、一次吊裝40噸以上的施工能力；

2、安裝一般機泵的施工能力；

3、安裝中、低壓管道能力；

4、具有6千伏變電所設(shè)備安裝調(diào)試及一般電器儀表安裝調(diào)校能力；

5、至少有二名焊工取得鍋爐壓力容器焊工證書。

外省施工企業(yè)和乙級以下（含乙級）設(shè)計單位，進入我省從事液化氣工程安裝和設(shè)計，需先經(jīng)省建設(shè)廳審核。

第五條營業(yè)單位的液化氣工程竣工后，應(yīng)先經(jīng)地、市建委（局）組織初步驗收，驗收合格后報省建設(shè)廳組織驗收。驗收的依據(jù)為GBJ16《建筑設(shè)計防火規(guī)范》、GB50028《城鎮(zhèn)燃氣設(shè)計規(guī)范》和GBJ235《工業(yè)管道工程施工及驗收規(guī)范》（金屬管道篇），并審查是否按圖施工，各項竣工資料是否齊全。非營業(yè)性單位液化氣工程由地、市建委（局）按上述要求組織驗收。

第六條經(jīng)營單位的《經(jīng)營許可證》申領(lǐng)辦法按照皖政（94）30號文件印發(fā)的《**省化學(xué)危險品經(jīng)營許可證管理辦法》及其實施細則的規(guī)定執(zhí)行，并經(jīng)縣、行署或市建委（局）會同當(dāng)?shù)毓蚕赖扔嘘P(guān)部門審查同意后，報省建設(shè)廳組織審核。

第七條經(jīng)營單位不得跨地區(qū)經(jīng)營液化石油氣。經(jīng)營單位的供氣區(qū)域：市以市區(qū)和郊區(qū)為區(qū)域、縣為縣區(qū)域；跨區(qū)域經(jīng)營時，須在經(jīng)營地點按《管理辦法》的規(guī)定，再行辦理《經(jīng)營許可證》手續(xù)。

第八條無貯灌站的單位開辦液化氣經(jīng)營業(yè)務(wù)時（又稱供應(yīng)站），必須先報省建設(shè)廳審查批準后，方可辦理《經(jīng)營許可證》手續(xù)。無儲灌站的供應(yīng)單位不得購買液化石油氣罐車。

第九條液化氣營業(yè)單位在規(guī)定的供氣區(qū)域內(nèi)憑《經(jīng)營許可證》復(fù)印件可設(shè)置換氣點，換氣點的選址必須經(jīng)縣級以上（含縣級）建委（局）會同同級公安消防部門審查同意。非營業(yè)單位不得在本單位外部設(shè)置換氣點。

第十條液化氣經(jīng)營單位的負責(zé)人和安全技術(shù)負責(zé)人，由省建設(shè)廳組織培訓(xùn)核考核，其余由行署或市建委（局）負責(zé)組織培訓(xùn)和考核。崗位證書由省建設(shè)廳統(tǒng)一印制。

第十一條各液化氣供應(yīng)單位應(yīng)制定安全供應(yīng)章程，經(jīng)縣以上建委（局）同意后，供應(yīng)單位和用戶都必須自覺遵守。機關(guān)、團體用戶的安全由供應(yīng)單位負責(zé)。

第十二條證件工本費按省物價部門批準的標(biāo)準收取。

第十三條縣級以上建委（局）需按照省財政廳核定的罰沒項目予以處罰，罰沒收入按《管理辦法》的第三十三條規(guī)定處理。

第十四條在本省境內(nèi)申請從事合成液化氣或其他新型液態(tài)氣化燃料供應(yīng)業(yè)務(wù)的，應(yīng)先報建設(shè)廳審查其技術(shù)、工藝成熟、可靠后，按照《管理辦法》的規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

篇3

關(guān)鍵字：建筑工程 安全監(jiān)理 工作實踐 施工現(xiàn)場

Abstract: combining the engaged in their work safety supervision of practical experiences, this site construction safety supervision of content, method and work safety supervision and puts forward in the process of material problems and countermeasures.

Key word: construction safety supervision of construction site practice

中圖分類號：U415.1 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：

隨著改革的不斷深入，社會發(fā)展的日新月異，建筑市場逐步規(guī)范并形成了一個有序、公平、公正的競爭環(huán)境，隨著科學(xué)技術(shù)的進步，基本建設(shè)規(guī)模的大型建筑、高層建筑以及地下結(jié)構(gòu)形式越來越多。新技術(shù)、新材料、新設(shè)備的廣泛應(yīng)用；工藝設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計越來越復(fù)雜；自動化施工程度日漸提高，而傳統(tǒng)的安全管理模式受到極大的沖擊，安全事故頻繁發(fā)生尤其是觸目驚心的安全事故現(xiàn)狀，告誡人們，僅靠政府職能部門加強監(jiān)督管理和依法干預(yù)以及施工企業(yè)安全生產(chǎn)管理是不夠的，還必須動員社會力量參與安全管理的某些活動，落實“安全第一、預(yù)防為主、綜合治理”的安全方針，屬于社會屬性的安全監(jiān)理便應(yīng)運而生了。

安全監(jiān)理是建設(shè)監(jiān)理的重要組成部分，是建設(shè)工程安全管理的重要內(nèi)容，還是促進施工現(xiàn)場安全管理水平提高的有效方法。實踐說明，通過多數(shù)施工企業(yè)內(nèi)部實施了各種強化的安全管理措施和有效的實施了安全監(jiān)理。使安全生產(chǎn)逐步走向規(guī)范化、程序化、科學(xué)化，使施工中的安全風(fēng)險程度降低，消除了事故隱患，制止了建設(shè)行為中的冒險性、盲目性和隨意性，確保了工程建設(shè)的安全性。建設(shè)工程安全順利地實施，對建設(shè)單位、施工單位和監(jiān)理單位都是有利的。

安全監(jiān)理工程師行使委托監(jiān)理合同中賦予的安全監(jiān)理職權(quán)，在目前條件不具備時，尚不能訂立安全監(jiān)理合同。安全監(jiān)理工程師通過各種控制措施，實施審查、檢查和監(jiān)控，降低安全風(fēng)險，確保工程安全。

施工階段的安全監(jiān)理工作包括：施工準備階段的安全監(jiān)理工作、施工過程中的安全監(jiān)理工作、以及收集整理安全監(jiān)理資料。

一、施工準備階段的安全監(jiān)理工作有：

制定安全監(jiān)理工作文件，包括編制安全監(jiān)理規(guī)劃、專項安全監(jiān)理實施細則以及在建設(shè)工程項目監(jiān)理規(guī)劃中的安全監(jiān)理方案。而編制安全監(jiān)理規(guī)劃和細則時又必須按《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》中“監(jiān)理規(guī)劃”和“監(jiān)理實施細則”的內(nèi)容要求。監(jiān)理工程師應(yīng)重點審查施工組織設(shè)計中的安全技術(shù)措施、專項安全施工方案；審查總包單位、專業(yè)分包和勞務(wù)分包單位資質(zhì)，要求施工單位向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理安全生產(chǎn)許可證。

審查勘察設(shè)計文件，發(fā)現(xiàn)不滿足有關(guān)法律、法規(guī)和強制性標(biāo)準規(guī)定的以及在施工中存在較大的施工風(fēng)險時，應(yīng)及時書面向建設(shè)單位和施工單位提出。

審查施工現(xiàn)場專職安全員及電工、焊工、架子工、起重機械工、塔吊司機及指揮人員、爆破工等特種作業(yè)人員資格。

檢查施工單位是否制定確保安全生產(chǎn)的各項規(guī)章制度以及是否建立了安全崗位責(zé)任制。

檢查施工單位是否針對施工現(xiàn)場實際制定應(yīng)急救援預(yù)案、建立應(yīng)急救援體系。

檢查施工單位投入施工使用的大型施工機械的檢測、檢驗、驗收、備案手續(xù)。

檢查施工現(xiàn)場的實體安全施工前提條件。

以上所述，監(jiān)理工程師審查和檢查驗收結(jié)果，均應(yīng)反映在“安全監(jiān)理臺帳”之中。

二、施工過程中的安全監(jiān)理工作：

㈠、監(jiān)督施工單位按照國家有關(guān)安全生產(chǎn)的法律法規(guī)和工程建設(shè)強制性標(biāo)準以及已通過審查批準的專項安全施工方案組織施工。

㈡、對施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)情況進行巡視檢查，檢查施工單位各項安全措施的具體落實情況。對易發(fā)生事故的重點部位和環(huán)節(jié)實施旁站監(jiān)理，發(fā)現(xiàn)存在事故隱患應(yīng)要求施工單位立即進行整改，情況嚴重的，由總監(jiān)理工程師下達暫時停工令并報告建設(shè)單位；施工單位拒不整改的應(yīng)及時向工程所在地建設(shè)行政主管部門（建筑工程安全監(jiān)督站）報告。

㈢、檢查施工現(xiàn)場使用的大型施工機械，未按照規(guī)定進行檢測、檢驗、驗收、備案以及未定期檢查和維護保養(yǎng)的，總監(jiān)理工程師應(yīng)下達暫停使用指令，責(zé)令施工單位整改并報告建設(shè)單位，施工單位拒不整改的應(yīng)及時向工程所在地建設(shè)行政主管部門（安全監(jiān)督機構(gòu)）報告。

㈣、督促施工單位進行安全自檢工作（班組檢查、項目部檢查、公司檢查），參加施工現(xiàn)場的安全生產(chǎn)檢查，同時不定期抽查現(xiàn)場持證上崗情況。

㈤、檢查施工單位安全文明措施費的使用情況。督促施工單位按規(guī)定投入使用安全文明措施費。

㈥、發(fā)生重大安全事故或突發(fā)性事件時，報告總監(jiān)理工程師簽發(fā)暫時停工令并督促施工單位立即向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門（建筑工程安全監(jiān)督站）和有關(guān)部門報告，并積極配合有關(guān)部門、單位做好應(yīng)急救援和現(xiàn)場保護工作，協(xié)助有關(guān)部門對事故進行調(diào)查分析，督促施工單位按照“四不放過”（即：一是事故原因不清楚不放過；二是事故責(zé)任者和員工沒受到教育不放過；三是事故責(zé)任者和責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)不處理不放過；四是事故處理后沒有整改和預(yù)防措施不放過）進行處理。

㈦、參與安全檢查評價工作，掌握安全檢查評分標(biāo)準和匯總表總得分計算，懂得現(xiàn)行安全等級的確定。如果現(xiàn)行安全等級評價考慮安全管理資料的符合性就更加完善了。

三、安全監(jiān)理資料

安全監(jiān)理資料包括：安全監(jiān)理內(nèi)部管理資料和審查或檢查驗收施工單位安全措施的管理資料。

㈠、安全監(jiān)理內(nèi)部管理資料

1、安全監(jiān)理規(guī)劃；2、專項安全施工監(jiān)理實施細則；3、安全類監(jiān)理通知單；4、監(jiān)理日志；5、監(jiān)理月報；6、安全監(jiān)理臺帳。

㈡、審查或檢查施工單位的安全管理資料

1、現(xiàn)場安全管理資料

⑴、施工組織設(shè)計、專項安全施工方案、安全保證體系；

⑵、現(xiàn)場安全文明施工管理組織機構(gòu)及責(zé)任劃分表。

2、安全文明防護資料

⑴、安全生產(chǎn)協(xié)議書，安全文明生產(chǎn)承諾書以及安全生產(chǎn)措施備案表；

⑵、項目部安全生產(chǎn)責(zé)任制度；

⑶、分項或分部工程或?qū)ｍ棸踩┕し桨傅陌踩胧?/p>

⑷、各類安全防護設(shè)施的檢查驗收記錄；

⑸、安全技術(shù)交底記錄；

⑹、特殊工種名冊及復(fù)印件；

⑺、入場安全教育記錄；

⑻、防護用品合格證及檢測資料；

⑼、臨時用電安全檢查驗收記錄；

⑽、施工機械安全檢查驗收記錄；

⑾、保衛(wèi)、消防安全檢查記錄；

⑿、料具安全檢查記錄；

⒀、現(xiàn)場環(huán)境保護檢查記錄；

⒁、環(huán)境衛(wèi)生檢查記錄；

⒂、安全檢查評分表、匯總表。

四、施工階段安全監(jiān)理的幾點體會

㈠、安全監(jiān)理工程師要多學(xué)、多走、多說，多學(xué)就是多學(xué)習(xí)有關(guān)安全的法律法規(guī)和強制性標(biāo)準條文，結(jié)合施工現(xiàn)場，分析施工單位做法有沒有安全隱患，如果有應(yīng)該如何解決；多走就是經(jīng)常留意施工安全問題，走遍施工現(xiàn)場的每一個工作點，從分項、分部工程的施工安全要求去發(fā)現(xiàn)問題和解決問題；多說就是安全生產(chǎn)預(yù)控措施要說，緊張繁忙地操作時要說，說安全問題時要把問題調(diào)查清楚后才說，說規(guī)范話、做規(guī)范事。一句話：安全監(jiān)理工程師平時多查、多記、多干，遇到安全事故時才不淌虛汗。

㈡、安全監(jiān)理工程師要做到開安全生產(chǎn)會議時要記錄并寫會議紀要，現(xiàn)場檢查時要有施工單位安全員參加，要帶樣表一項一項檢查記錄。重要的安全問題與處理要記在安全監(jiān)理臺帳上。

㈢、安全監(jiān)理人員要用安全法律、法規(guī)和強制性標(biāo)準條文結(jié)合施工現(xiàn)場實際，正確公證判斷安全問題。因安全問題的判斷發(fā)生分歧時，應(yīng)依據(jù)合同文件或通過檢測、試驗等手段用事實說話，用數(shù)據(jù)說話，以理服人，切忌憑個人的看法和經(jīng)驗隨意做出決定。

篇4

【關(guān)鍵詞】 安全監(jiān)理；施工安全；安全技術(shù)措施

【中圖分類號】 TU712.2 【文獻標(biāo)識碼】 B【文章編號】 1727-5123（2011）02-120-02

當(dāng)前，建設(shè)工程施工安全的形勢非常嚴峻，各種性質(zhì)、程度的事故屢屢發(fā)生，惡性事故也時見報端，直接影響著建筑業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。2004年2月1日實施的《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條例》（以下簡稱《條例》）把安全職責(zé)納入到監(jiān)理的范圍，將監(jiān)理單位在安全牛產(chǎn)中所要承擔(dān)的安全職責(zé)法制化。同時也為監(jiān)理單位開展安全監(jiān)理工作提供了法律依據(jù)。2006年10月建設(shè)部《關(guān)于落實建設(shè)工程安全生產(chǎn)監(jiān)理責(zé)任的若干意見》（以下簡稱《意見》）則進一步明確了安全監(jiān)理的內(nèi)容、程序和責(zé)任。鑒此。工程監(jiān)理單位和常駐現(xiàn)場的監(jiān)理工程師如何按照有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強制性標(biāo)準實施監(jiān)理，對建設(shè)工程中的安全生產(chǎn)履行監(jiān)理職責(zé)，成為考量監(jiān)理服務(wù)質(zhì)量的重要內(nèi)容之一。

根據(jù)《條例》和《意見》的精神，以及結(jié)合現(xiàn)場監(jiān)理工作經(jīng)歷，在建設(shè)工程中如何履行安全生產(chǎn)監(jiān)理職責(zé)。筆者認為要積極做好以下幾點：

1編制具有針對性的監(jiān)理規(guī)劃和安全監(jiān)理細則

1.1編制的監(jiān)理規(guī)劃應(yīng)包括安全監(jiān)理內(nèi)容，明確安全監(jiān)理的范圍、內(nèi)容、工作程序和制度措施，以及人員配備計劃和職責(zé)等。

1.2對中型及以上項目和《條例》第二十六條規(guī)定的危險性較大的分部分項工程，還應(yīng)當(dāng)編制專項監(jiān)理實施細則。實施細則中明確安全監(jiān)理的方法、措施和控制要點，以及對施工單位安全技術(shù)措施的檢查方案。

2審查施工組織設(shè)計中的安全技術(shù)措施或?qū)ｍ検┕し桨?/p>

在施工準備階段，監(jiān)理機構(gòu)審查核驗施工單位提交的有關(guān)技術(shù)文件及資料，并由項目總監(jiān)在有關(guān)技術(shù)文件報審表上簽署意見；審查未通過的，安全技術(shù)措施及專項施工方案不得實施。

2.1監(jiān)理工程師在審查施工組織設(shè)計中的安全技術(shù)措施時，應(yīng)審查以下主要內(nèi)容：

2.1.1審查施工單位安全組織機構(gòu)和施工現(xiàn)場的安全管理網(wǎng)絡(luò)。監(jiān)理應(yīng)嚴格把施工企業(yè)的安全生產(chǎn)許可證和“三類人員”（企業(yè)負責(zé)人、項目負責(zé)人、專職安全管理人員）的管理納入建設(shè)工程管理的全過程，審查是否與合同文件相一致，實行動態(tài)管理。全過程監(jiān)控。

2.1.2審查施工單位應(yīng)有的安全生產(chǎn)管理制度和安全文明施工管理制度。審查施工總平面布置圖是否符合安全生產(chǎn)的要求，辦公、宿舍、食堂、道路等臨時設(shè)施設(shè)置以及臨時用電、給排水、消防設(shè)施等是否符合強制性標(biāo)準要求。

2.1.3審查本項目工程施工應(yīng)用的安全監(jiān)督手段。安全監(jiān)督與管理手段，如班組相互安全監(jiān)督檢查，專檢與自檢相結(jié)合的安全檢查方法，定期與不定期的安全檢查。現(xiàn)場輪流安全值日，簽訂安全責(zé)任書，以及現(xiàn)場懸掛各種安全宣傳標(biāo)語和警示標(biāo)牌，安全教育與培訓(xùn)等方法和手段。

2.1.4審查施工單位安全資質(zhì)和特種作業(yè)人員操作證。施工單位安全資質(zhì)是當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T審查與頒發(fā)的《企業(yè)安全資質(zhì)合格證書》。特種作業(yè)人員包括電工、電焊工、架子工、塔吊和施工電梯的司機、指揮，大型機構(gòu)搭、拆人員以及其他按規(guī)定需經(jīng)培訓(xùn)合格并持證上崗的作業(yè)工等。審查操作證的時效性和人證相符性。

2.1.5審核施工單位應(yīng)急救援預(yù)案和安全文明措施費用使用計劃。應(yīng)急救援預(yù)案應(yīng)按照各種救援類型分別采取相應(yīng)的救援措施，對危險性較大的分部分項工程尚應(yīng)編制獨立的應(yīng)急救援預(yù)案。預(yù)案中應(yīng)包括救援的組織，救援設(shè)備、材料的配備，公安、消防、醫(yī)院、行政主管部門的聯(lián)系電話，醫(yī)院位置及路線圖等等內(nèi)容。

2.2一般工程項目的專項施工方案和主要技術(shù)措施審查的內(nèi)容有：

2.2.1審查基坑支護和挖土方案。在審查土方工程施工方案過程中應(yīng)根據(jù)基坑、基槽、地下窒等的土方開挖深度和土質(zhì)種類選擇適合的開挖方法、設(shè)置安全邊坡或固壁支護，對較深的基坑必須進行專項支護設(shè)計和專家論證。在方案中應(yīng)有相關(guān)的安全技術(shù)措施。

2.2.2審查模板工程施工方案。模板及其支架應(yīng)根據(jù)結(jié)構(gòu)形式、荷載大小、地基土類別、施工設(shè)備和材料供應(yīng)等條件進行設(shè)計。模板及其支架應(yīng)有足夠的承載能力、剛度和穩(wěn)定性，能可靠地承受澆筑混凝十的重量以及施工荷載，模板及其支架設(shè)計要有安全驗算書和細部構(gòu)造放樣圖，對模板材料、規(guī)格、尺寸、間距、連接方式以及剪刀撐的設(shè)置等應(yīng)有詳細說明，對模板拆除應(yīng)有具體安全措施。

2.2.3審杳腳手架搭拆方案。腳手架打案應(yīng)根據(jù)本工程特點進行編制，要有針對性。落地式鋼管腳手架的－般搭沒高度在50米以下，方案尚應(yīng)繪制搭設(shè)圖，說明基礎(chǔ)做法。立桿、大橫桿縱橫向的間距，小橫桿與墻的距離，連墻件和剪刀撐的設(shè)置方法。超過50米時，應(yīng)有設(shè)計計算書和卸荷方法。搭設(shè)方法必須符合安全強制性條文的規(guī)定要求。

2.2.4審查塔吊、施工電梯等垂直運輸設(shè)備的安裝、使用、維修保養(yǎng)和拆卸方案。審查有無經(jīng)過安全資格認證和取得安全使用合格證，塔吊基礎(chǔ)必須經(jīng)過安全驗算。對安裝和拆卸的施工程序，安全技術(shù)措施，注意事項，以及特殊情況的防范措施應(yīng)有詳細說明。安裝后應(yīng)經(jīng)過主管部門驗收，發(fā)給相應(yīng)的安全使用合格證。經(jīng)監(jiān)理核查施工單位提交的驗收記錄、保養(yǎng)記錄、頂升記錄、相關(guān)合同等，并經(jīng)安全監(jiān)理人員簽收備案后方可使用。

2.2.5審查高處（高空）作業(yè)的安全防范措施。高處作業(yè)主要是指施工現(xiàn)場“洞口”和“五臨邊”的防護，以及獨立懸空作業(yè)所采取的安全防范措施。

2.2.6審查施工現(xiàn)場用電方案和安全措施。①方案的編制、技術(shù)審核、批準程序應(yīng)符合要求。相關(guān)人員的專業(yè)要求是電氣安裝專業(yè)，以落實安全用電責(zé)任制。②方案中應(yīng)有臨時用電施工機械匯總表，施工組織設(shè)計中列表的所有用電設(shè)備須列入其中，以便正確計算最大用電量，以此為依據(jù)確定各級配電的導(dǎo)線斷面、隔離開關(guān)、漏電保護器熔斷體的型號。包括各主要回路用電量的匯總，以便正確計算該線路的用電量，即線路負荷計算，以選定相應(yīng)開關(guān)，漏電保護器、導(dǎo)線截面和熔斷體型號。審查安全用電的技術(shù)措施，如嚴格執(zhí)行“一機、一閘、一漏?！保辉诔睗窈鸵子|及帶電作業(yè)場所的照叫電源，必須使用安全電壓等。

監(jiān)理通過審查，發(fā)現(xiàn)問題要及時與施工單位溝通。如有需要補充完善的、需要修改的，應(yīng)采取及時簽發(fā)監(jiān)理工程師通知單等手段督促其修改、補充或完善。監(jiān)理與承包商的正式溝通都要用書面形式，這不但是竣工驗收和檔案管理的需要，而且是監(jiān)理工作的日常記錄，是監(jiān)理自我保護的需要。

監(jiān)理對方案和安全技術(shù)措施的審查不能流丁形式，要注意方案和措施的科學(xué)性、合理性，更要注意可行性，并針對項目特點提出問題。

3檢查安全技術(shù)措施的落實工作

在施工階段，安全監(jiān)理的主要工作內(nèi)容就是通過有效手段，監(jiān)督施工單位按照施工組織設(shè)計中的安全技術(shù)措施和專項施工方案組織施工，及時制止違規(guī)施工作業(yè)。

3.1督促承包單位的安全管理職能部門切實履行好各自的安全管理職責(zé)，對施工單位自查情況進行抽查，參加建設(shè)單位組織的安全生產(chǎn)專項檢查。

3.2依照經(jīng)審查批準的方案定期不定期對施工現(xiàn)場施工起重機械、整體提升腳手架、模板等自升式架設(shè)設(shè)施和安全設(shè)施進行專項檢合，核查驗收手續(xù)。

3.3監(jiān)理人員現(xiàn)場巡查中將檢查實際上崗人員是否有相應(yīng)的上崗資格。根據(jù)人員流動性大的實際情況，監(jiān)理有必要實行過程動態(tài)控制。

3.4檢查施工現(xiàn)場各種安全標(biāo)志和安全防護措施是否符合強制性標(biāo)準要求，并檢查安全文明措施費用的使用情況。

3.5抓好安全生產(chǎn)基本措施的落實，以及機械設(shè)備的規(guī)范化管理和施工現(xiàn)場的文明施工。

3.6定期巡視檢查施工過程中的危險性較大工程作業(yè)情況，對重要工序關(guān)鍵部位進行旁站監(jiān)理。

4及時督促整改或向有關(guān)部門匯報

在施工階段，監(jiān)理機構(gòu)應(yīng)對施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)情況進行巡視檢查，對發(fā)現(xiàn)的各類安全事故隱患應(yīng)書面通知施工單位，并督促其進行整改。情況嚴重的，監(jiān)理機構(gòu)應(yīng)及時下達工程暫停令，要求施工單位停工整改，并同時報告建設(shè)單位。安全事故隱患消除后，監(jiān)理機構(gòu)應(yīng)檢查整改結(jié)果，簽署復(fù)查或復(fù)工意見。施工單位拒不整改或不停工整改的，監(jiān)理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時向工程所在地建設(shè)主管部門或工程項目的行業(yè)主管部門報告。檢查、整改、復(fù)查、報告等情況應(yīng)記載在監(jiān)理日志、監(jiān)理月報中。

5監(jiān)理單位要高度重視自我建設(shè)

5.1監(jiān)理機構(gòu)要建立健全安全生產(chǎn)管理體系，以保證安全生產(chǎn)監(jiān)督責(zé)任的落實。單位主要技術(shù)偵責(zé)人對安全生產(chǎn)管理工作全面負責(zé)，項目總監(jiān)理工程師對所監(jiān)理項目工程的安全監(jiān)理工作負責(zé)，并根據(jù)監(jiān)理人員明確其工作職責(zé)，安全監(jiān)理人員在總監(jiān)的領(lǐng)導(dǎo)下，對施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)工作進行日常監(jiān)理。

5.2監(jiān)理單位要加強對監(jiān)理人員的安全生產(chǎn)知識的教育培訓(xùn)，學(xué)習(xí)有關(guān)安全生產(chǎn)的法律、法規(guī)和標(biāo)準。并應(yīng)當(dāng)熟悉安全操作規(guī)程。

5.3監(jiān)理單位要及時傳達和布置安全生產(chǎn)的工作和檢查內(nèi)容，并對安全監(jiān)理工作開展情況進行至少每月一次的例行檢查或不定期檢查，對于檢查中發(fā)現(xiàn)的問題要求項目監(jiān)理部及時落實整改，并組織進行復(fù)查。檢查和整改的內(nèi)容和結(jié)果要有書面記錄。

篇5

【關(guān)鍵詞】 安監(jiān)內(nèi)容；關(guān)鍵手段；忌諱行為；誤區(qū)掌控

【中圖分類號】 TU714 【文獻標(biāo)識碼】 B 【文章編號】 1727-5123（2011）04-115-02

安全監(jiān)理是監(jiān)理人員控制安全質(zhì)量，確保工程目標(biāo)實現(xiàn)不可缺少的重要手段。做好安全監(jiān)理工作，規(guī)范安全監(jiān)理行為，對提高建設(shè)工程監(jiān)理工作水平，加強工程質(zhì)量控制，防止工程質(zhì)量波動，確保工程順利竣工起到重要作用?，F(xiàn)根據(jù)筆者的工作實踐，談?wù)劷ㄔO(shè)工程安全監(jiān)理工作。

1 建設(shè)工程安全監(jiān)理工作的主要內(nèi)容

1.1 編制包括安全監(jiān)理內(nèi)容的項目監(jiān)理規(guī)劃，明確安全監(jiān)理的范圍、內(nèi)容、工作程序和制度措施，以及人員配備計劃和職責(zé)等。

1.2 對中型及以上項目和《條例》第二十六條規(guī)定的危險性較大的分部分項工程，監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)編制監(jiān)理實施細則，實施細則應(yīng)當(dāng)明確安全監(jiān)理方法，措施和控制要點，以及對施工單位安全技術(shù)措施的檢查方案。

1.3 審查施工單位編制的施工組織設(shè)計中安全技術(shù)措施和危險性較大的

分部分項工程安全專項施工方案是否符合工程建設(shè)強制性標(biāo)準要求。

1.4 檢查施工單位在工程項目上的安全監(jiān)管機構(gòu)的建立，健全及專職安

全生產(chǎn)管理人員配備情況，督促施工單位檢查各分包單位的安全規(guī)章制度的建立情況。

1.5 審查施工單位資質(zhì)和安全生產(chǎn)許可證是否合法有效。

1.6 審查項目經(jīng)理和專職安全生產(chǎn)管理人員是否具備合法資質(zhì)，是否與投標(biāo)文件相一致。

1.7 審核特種作業(yè)人員的特種作業(yè)操作資格證書是否合法有效。

1.8 審核施工單位應(yīng)急救援預(yù)案和安全防護措施費用使用計劃。

1.9 監(jiān)督施工單位按照施工組織設(shè)計中的安全技術(shù)措施和專項施工方案

組織施工，及時制止違規(guī)施工作業(yè)。

1.10 定期檢查施工過程中危險性較大工程作業(yè)情況。

1.11 檢查施工現(xiàn)場施工起重機械，整棟提升腳手架，模板等自升式架設(shè)設(shè)施和安全設(shè)施的驗收手段。

1.12 檢查施工現(xiàn)場各種安全標(biāo)志和安全防護措施是否符合強制性標(biāo)準。

2 實行“安全監(jiān)控表”是安全監(jiān)理的關(guān)鍵手段

“安全監(jiān)控表”要和“監(jiān)理工程師通知單”、“監(jiān)理工程師聯(lián)系單”、“工程暫停令”配套使用。但“安全監(jiān)控表”一般不存檔，無需計算機打印，無需總監(jiān)（總代）簽批后發(fā)出，該表的主要作用是記錄監(jiān)理工程師（監(jiān)理員）對現(xiàn)場巡視，檢查所發(fā)現(xiàn)問題的整改要求和處理過程。“安全監(jiān)控表”特別強調(diào)針對性和及時性。輕微細小的問題該表發(fā)出得到整改后即可關(guān)閉，重復(fù)發(fā)生時較為嚴重的問題，該表雖已發(fā)出，仍應(yīng)以“通知單”“暫停令”等形式要求糾正并復(fù)查、關(guān)閉。該表填寫時要注意意思表達準確，完整。人、地、時、事、因、過、果盡量齊全，語言通順，書寫規(guī)范，一般一式三份，建設(shè)單位、施工單位、建設(shè)單位各一份，有簽收手續(xù)。經(jīng)常遇到需要整改的問題如下：

2.1 施工組織設(shè)計和專項施工方案審批手續(xù)不全或局部有修改調(diào)整但未重新申報的。

2.2 無方案或未按方案規(guī)定的安全技術(shù)措施施工的。

2.3 工人未進行安全技術(shù)交底即安排上崗作業(yè)的，工人安全知識教育不及時的。

2.4 特殊工種人員無證上崗的。

2.5 主要管理人員（項目經(jīng)理、副經(jīng)理、安全員、技術(shù)員班組長等）未在現(xiàn)場履行職責(zé)的。

2.6 現(xiàn)場存在“三違”（違章指揮、違章作業(yè)、違反勞動紀律）現(xiàn)象的。

2.7 高空作業(yè)。如腳手架固定不牢，安全網(wǎng)等防護不全，未使用安全帶，架子工無證上崗等，高空拋灑物品，地面缺支少檔，洞口防護不全。

2.8 物體打擊。如上下交叉作業(yè)防護不到位，吊運材料、物品無司索工、指揮工，吊運材料、物品綁扎不牢，未正確戴安全帽，安全通道不合要求。

2.9 臨時用電。如電纜、電線未懸掛，電線、電纜有老化破皮，采用TN－S系統(tǒng)，接地系統(tǒng)不可靠，“三級配電二級保護”不到位，特殊場合未使用安全電壓，專職電工不到位，工人違章操作。

2.10 機械傷害。如主要施工機械設(shè)備未經(jīng)過備案就使用；施工機械設(shè)備超期后未進行復(fù)檢復(fù)查；日常維護，保養(yǎng)無制度或未按制度實施；機器操作工無證上崗；電機、鋼絲繩、其安全保護裝置老化，工作狀態(tài)不佳。

2.11 坍塌。如基坑支護方案不合理；未按已經(jīng)通過的支護方案施工；基坑漏水，漏沙，挖土無方案或未按方案施工；模板支撐系統(tǒng)，腳手架無計算書，無實施圖紙；現(xiàn)場支撐，腳手架搭設(shè)不合要求；搭設(shè)材料不合要求。

2.12 消防。如消防器材配備不全或已失效；“動火”審批手續(xù)不齊備，不嚴格，危險品管理混亂；電焊作業(yè)消防措施不全；現(xiàn)場吸游煙；用太陽燈照明，烘烤；易燃易爆品及垃圾清運不及時。

2.13 項目經(jīng)理、副經(jīng)理、技術(shù)負責(zé)人、施工員、安全員、質(zhì)檢員等資質(zhì)資料不全（包括B類證、C類證）；人員配備不足。

2.14 施工現(xiàn)場管理混亂，如門衛(wèi)制度不嚴，存在臟、亂、差等現(xiàn)象。

2.15 安全類資料（安全組織體系，應(yīng)急救援預(yù)案，安全檢查周報，安全交底，安全教育，安全培訓(xùn)，大型施工機械設(shè)備維修保養(yǎng)等）不及時、不齊全的。

2.16 對各類安全事故、事故隱患處理不及時、不得力的。

3 安全監(jiān)理工作的忌諱行為

公司在檢查中發(fā)現(xiàn)有相當(dāng)一部分員工對履行監(jiān)理的安全責(zé)任不夠重視，安全監(jiān)理工作存在很多缺陷，給公司和總監(jiān)帶來了很大風(fēng)險，其中最忌諱之處有以下六條：

3.1 不認真審查施工單位的施工組織設(shè)計和專項施工方案；對其中存在的程序問題（如塔吊方案中安裝單位和使用單位的技術(shù)負責(zé)人簽字，法人章不齊全）和技術(shù)問題（如腳手架方案缺卸料平臺；馬道搭設(shè)方案，臨時用電方案無計算書，平面圖等），不嚴格審查或熟視無睹，不動大腦，大筆一揮“同意”。不注意檢查現(xiàn)場施工單位是否按批準的施工組織設(shè)計和方案施工；如沉井改為倒掛井施工，模板支撐立桿間距80cm改為100～110cm搭設(shè)，基坑錨桿長度15m改為12m施工，懸挑腳手架改為落地式腳手架等等，安全監(jiān)理卻置若罔聞、視而不見。

3.2 不注意檢查、巡查去發(fā)現(xiàn)安全隱患；特別是基坑、管溝、模板支撐、腳手架，大型施工機械設(shè)備，臨電、洞口、臨邊防護、施工防火等方面；或者雖發(fā)現(xiàn)了隱患，但僅僅口頭提出整改意見，未留下有效力的文字記錄。不注意督促施工單位安保體系的建立健全和正常運轉(zhuǎn)，安全檢查記錄簡單；缺乏監(jiān)理對施工方檢查督促的強有力的證據(jù)。3.3 工作只停留在發(fā)幾張單子上，施工單位不整改或沒有整改到位或不暫停施工或不及時回復(fù)，監(jiān)理也不聞不問、沒有進一步的措施，沒有做到“該要求的要求”，“該通知的通知”，“該停工的停工”，“該報告的報告”，照顧業(yè)主情緒、施工單位情緒多，考慮規(guī)避監(jiān)理責(zé)任少。

3.4 思想上缺根弦，安全意識薄弱，對現(xiàn)場各階段有哪些重大安全源，哪些重大安全隱患，全然不知；思想上不重視、不警惕，有嚴重僥幸心里，工作不實不細；安全管理知識和安全專業(yè)知識缺乏，監(jiān)理人員發(fā)現(xiàn)不了隱患或?qū)﹄[患的嚴重后果缺乏敏感。

3.5 開工報告、資質(zhì)審查、測量把關(guān)、竣工驗收等資料不完善，不嚴格；材料報驗、工序報驗不及時、不完備；旁站、平行檢驗資料嚴重不全；會議紀要、日記日報簡單、敷衍；通知單、聯(lián)系單、暫停令等文件發(fā)得少且文字質(zhì)量差，無針對性、不具體、無整改、無復(fù)查，未關(guān)閉，總而言之，監(jiān)理工程師在施工過程中因驗收錯誤從而發(fā)生工程質(zhì)量事故，造成安全事故，安全監(jiān)理直接承擔(dān)責(zé)任，無路可退。

3.6 不注意監(jiān)理行為或監(jiān)理行為資料的完善；特別是總監(jiān)專監(jiān)等監(jiān)理人員不在崗，沒有監(jiān)理人員進退場計劃，簽字權(quán)不符合要求，監(jiān)理規(guī)劃和細則針對性差，現(xiàn)場監(jiān)理工作和資料毛病較多，對政府部門的檢查記錄不認真整改，不檢查落實，開關(guān)把關(guān)不嚴格，業(yè)主手續(xù)不齊（圖審、施工許可、規(guī)劃許可、報監(jiān)手續(xù)）監(jiān)理未識別，監(jiān)理工程師存在腐敗、受賄行為，與其他項目參與方串通、勾結(jié)，導(dǎo)致工程質(zhì)量事故并造成安全事故。以上八條做不好都很犯忌，易導(dǎo)致被追究行政責(zé)任和刑事責(zé)任，務(wù)必警惕。

4 對工程檢測單位安全監(jiān)理應(yīng)適度到位

在工程施工過程中，有眾多的工程檢測單位介入，例如，承擔(dān)各類樁基靜載試驗，樁基動測試驗，混凝土強度試驗，幕墻抗拔試驗，預(yù)應(yīng)力檢測，基坑安全檢測，建筑物沉降變形觀測等單位。這些工程檢測單位雖然和監(jiān)理單位不存在監(jiān)理與被監(jiān)理的關(guān)系，但由于檢測過程（如樁基試驗）往往存在較大安全風(fēng)險，檢測單位也是工程參與單位。所以監(jiān)理單位也不能完全擺脫安全監(jiān)理責(zé)任。因此，監(jiān)理單位對工程檢測單位的安全監(jiān)理應(yīng)當(dāng)適度到位。下面樁基靜載試驗為例，說明安全監(jiān)理的工作要點：

4.1 認真核驗樁基靜載單位的檢測資質(zhì)，營業(yè)執(zhí)照，人員上崗證，主要檢測儀器（如千斤頂、百分表、壓力表、測試系統(tǒng)等）的率定證書，其資質(zhì)范圍、有效期等應(yīng)符合要求。

4.2 認真審查樁基靜載單位的檢測方案。例如堆載噸位，吊裝，運輸，轉(zhuǎn)場的方法，加荷方法，測讀方法，檢測的樁數(shù)樁位，主要的安全技術(shù)措施等。試驗前，以（監(jiān)理工程師通知單）的形式，要求樁基靜載單位注意質(zhì)量和安全。例如運輸安全，轉(zhuǎn)場安全，堆碼安全，試驗安全，道路交通安全，試驗場地處理，夜間照明，周邊警示等要求。樁基靜載單位應(yīng)書面回復(fù)。

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關(guān)鍵詞：監(jiān)理安裝監(jiān)理電氣設(shè)備

1、關(guān)于建筑電氣設(shè)備安裝

建筑電氣包含了變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、安全技術(shù)防范系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、建筑物防雷、接地及安全等。

建筑電氣用電設(shè)備多，如弱電設(shè)備、空調(diào)制冷設(shè)備、消防用電設(shè)備等；電氣線路多，有火災(zāi)自動報警控制線路、音響廣播線路、通訊線路、高壓供電線路及低壓配電線路，線路敷設(shè)方式方法多種多樣；供電安全性、可靠性要求高，常采取雙電源進線供電或自備柴油發(fā)電機組，以保證重要負荷的用電；用電量大，負荷密度高；自動化程度高，電氣系統(tǒng)復(fù)雜。

2、建筑電氣設(shè)備安裝工程引入監(jiān)理的意義

工程監(jiān)理就是對目標(biāo)進行控制，監(jiān)理工程師的任務(wù)是通過定期檢查，把計劃目標(biāo)與實際值進行比較，發(fā)現(xiàn)偏差就采取控制措施，通過對各方面的科學(xué)調(diào)整，確保工程目標(biāo)始終處于最優(yōu)狀態(tài)。從建筑電氣設(shè)備安裝工程各階段的任務(wù)可看到，無論是工程的實施前期還是實施后期，都存在工程目標(biāo)的管理，而且各個目標(biāo)都是相互制約的，對目標(biāo)的控制應(yīng)采取跟蹤檢查,定期取樣，定期與計劃目標(biāo)進行比較的監(jiān)理手段。因此，電氣設(shè)備安裝工程引入監(jiān)理是非常必要的。

3、建筑設(shè)備安裝工程監(jiān)理要點

主要是：（1）熟悉圖紙，將工藝圖與土建圖對照，檢查有無矛盾并參加圖紙會審。審核施工單位的施工組織設(shè)計、施工方案與工藝流程。（2）嚴格按規(guī)范及設(shè)計要求驗收施工材料，要求施工單位出具材料的原始生產(chǎn)廠的質(zhì)保書或合格證，并進行材料驗收。（3）各種類型的管道、部件的制作質(zhì)量嚴格按照設(shè)計或施工規(guī)范要求進行檢查驗收。（4）督促施工單位、土建施工人員對安裝現(xiàn)場的設(shè)備基礎(chǔ)、管道預(yù)留孔洞、預(yù)埋件的大小、標(biāo)高、位置等進行中間驗收，核實是否與設(shè)計圖紙相符。（5）按施工規(guī)范要求對管道及部件安裝工程質(zhì)量進行嚴格檢查驗收。（6）管道的安裝除應(yīng)嚴格執(zhí)行施工驗收規(guī)范的有關(guān)條文外，還應(yīng)特別注意：備間連接管道的坡向及坡度必須符合設(shè)計要求；管道與設(shè)備連接不得強制對口；管道焊接嚴禁留在穿墻套管內(nèi)套管與管道之間間隔熱、不燃材料將四周填實。（7）設(shè)備進場安裝前，必須會同建設(shè)方（業(yè)主）、施工單位進行開箱檢查，查設(shè)備名稱、型號及規(guī)格與設(shè)計要求是否一致，外觀是否完好無損，零部件及備件是否齊全，技術(shù)資料、產(chǎn)品合格證是否齊全等，并驗收簽字。（8）設(shè)備（機組）安裝必須按照設(shè)計和隨機資料、技術(shù)文件及施工規(guī)范要求嚴格進行，安裝完畢后，則按照設(shè)備的技術(shù)文件及施工驗收規(guī)范的要求進行無負荷試車和調(diào)試，并做好試車前的檢查工作。（9）對管道與設(shè)備的防腐，根據(jù)設(shè)計要求、有關(guān)技術(shù)資料驗收涂料，必須滿足工程使用要求和特點，無合格證的不準使用。防腐處理和涂層必須符合設(shè)計要求。(10）對污水管及廢水管道，要求做閉水試驗，對給水管道要求做壓力試驗，對衛(wèi)生潔具要求做盛水試驗，所有管道均要求清洗。

總之，在安裝施工過程中，應(yīng)盡量的滿足用戶的使用方便、行為習(xí)慣、地方特點等要求。比如插座的分配，電話和插孔的位置應(yīng)根據(jù)房間的形式、大小，在一般常規(guī)情況下作出合理布置, 而不是僅僅考慮施工方便, 隨意布置。

4、建筑設(shè)備安裝工程監(jiān)理體會

4、1進一步地做好預(yù)控工作

所謂預(yù)控，既要進行超前部署、又需進行主動協(xié)調(diào)管理。高層建筑設(shè)備面廣量大、技術(shù)先進、功能復(fù)雜、專業(yè)齊全，應(yīng)當(dāng)注意監(jiān)理工作的事前控制，自始至終控制好設(shè)備安裝的質(zhì)量，避免出現(xiàn)不必要的返工損失。在編制監(jiān)理規(guī)劃、制定監(jiān)理實施細則時，監(jiān)理需針對設(shè)備安裝過程中有可能出現(xiàn)的質(zhì)量偏差、工期延誤、投資失控的各個方面進行科學(xué)預(yù)測，從施工準備、現(xiàn)場組織、投資平衡以及設(shè)備、材料進場計劃安排等方面提出預(yù)控措施，防患于未然，盡力把可能出現(xiàn)的問題解決在萌芽狀態(tài)，從而卓有成效地實現(xiàn)三大控制目標(biāo)。

4、2注意做好施工準備和施工技術(shù)方案

（1）施工準備：技術(shù)準備、物質(zhì)準備、施工現(xiàn)場準備、施工人員。（2）施工技術(shù)方案是“施工組織設(shè)計”重要組成部分，應(yīng)按分項工程編制。根據(jù)施工特點，按照相應(yīng)“施工及驗收規(guī)范”的要求，說明所采用的管材及附件、設(shè)備，連接敷設(shè)方式，固定卡架，防腐保溫要求，工藝流程，質(zhì)量標(biāo)準，允許偏差，沖洗、試壓，測試測量，調(diào)試要求及步驟等；特別要強調(diào)工序搭接問題，以及要重點控制的部分，如輕質(zhì)墻上管道器具怎么穩(wěn)裝，保溫墻上散熱器及管道電盒怎么固定。

4、3加強巡查與平行檢查

在實際工作中，由于安裝工程的特殊性，一個單位工程中，安裝監(jiān)理人員的工作量要比土建監(jiān)理少很多，而且還有時段性。因此，往往是一個安裝監(jiān)理工程師同時監(jiān)理幾個單位工程, 在現(xiàn)場巡查的時間相對較少，這就容易造成對工程情況了解不及時，不詳細的后果, 事前控制的工作做不到位。因此，安裝監(jiān)理工程師要經(jīng)常到現(xiàn)場多看，多了解工程的進展、計劃，對重點部位、重點工序、重要材料進場等嚴格把關(guān)，并要求施工單位加強對工人的技術(shù)交底，及時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，減少不必要的浪費、返工，確保工程質(zhì)量符合要求。

4、4裝質(zhì)量檢查與驗收

所有電氣設(shè)備的安裝都應(yīng)做到：安裝位置與安裝方式符合設(shè)計要求；所有設(shè)備房應(yīng)做接地帶，且接地連接正確可靠;所有螺栓均處于緊固狀態(tài)；絕緣件應(yīng)無裂紋；交接試驗合格。安裝資質(zhì)審查、材料設(shè)備進場和使用報審、安裝過程檢查和竣工驗收是電氣安裝工程質(zhì)量控制的三個重要環(huán)節(jié)。資質(zhì)不合格的安裝單位，工程質(zhì)量是沒有保障的。材料設(shè)備進場和安裝不報審，工程質(zhì)量就處于失控狀態(tài)。監(jiān)理工程師對建筑電氣安裝質(zhì)量進行控制，除了對施工單位的資質(zhì)和材料設(shè)備的使用進行控制外，更重要的是對安裝過程的控制和安裝質(zhì)量的檢查驗收。

以上是本人結(jié)合自己工作時間，對建筑電氣設(shè)備安裝的監(jiān)理工作進行簡要的歸納和探討。

參考文獻：

1、過則周。高層建筑設(shè)備安裝監(jiān)理事前控制初探[J]，建設(shè)監(jiān)理，1997年第03期

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關(guān)鍵詞：高層建筑 工程質(zhì)量 監(jiān)督

一、質(zhì)保體系的監(jiān)督檢查要點

（一）查看工程建設(shè)前期的相關(guān)資料，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，工程中標(biāo)通知書，施工圖審查意見書，巖土工程勘察報告書，施工圖審查意見書及答復(fù)意見，施工組織設(shè)計，合同以及參建各方的資質(zhì)和人員的資格等是否符合法律、法規(guī)規(guī)定的要求。

（二）現(xiàn)場參建各方的質(zhì)量責(zé)任制的落實情況，高層建筑工程規(guī)模大，層數(shù)多，地基處理、主體結(jié)構(gòu)施工復(fù)雜，現(xiàn)場質(zhì)量責(zé)任制的落實是保證工程質(zhì)量的前提。嚴格按照已審批的施工方案，監(jiān)理實施細則，要有針對性，要細化，落實工程配備的檢測設(shè)備，落實現(xiàn)場原材料見證送樣制度，現(xiàn)場人員持證上崗。

二、地基基礎(chǔ)的勘察、設(shè)計、施工監(jiān)督點

（一）詳細勘察應(yīng)收集初步設(shè)計資料及現(xiàn)場地形圖與勘探點坐標(biāo)，高程引測依據(jù)，明確工程場地的地理位置，擬建工程層數(shù)（高度），結(jié)構(gòu)類型。建筑物位置、規(guī)模、基礎(chǔ)類型有重大變更，原勘察報告不能滿足設(shè)計要求時，應(yīng)進行補充勘察。應(yīng)進行補充勘察，進一步查明地下分布情況，以免出現(xiàn)重大質(zhì)量隱患。

（二）高層建筑工程大多建在建筑工程較密集的地方，且均有地下室，為了使深基坑在開挖時不造成對相鄰建筑產(chǎn)生影響，施工單位編制基坑防水和挖土施工方案，采取有效方式進行深基坑支護。

（三）基坑開挖過程中對周圍鄰近建筑物、地下管線進行監(jiān)測，并及時排除坑底表面積水，基坑嚴禁超挖，用水準儀跟蹤控制挖土標(biāo)高，機械挖土坑底留200-300mm原土，進行人工修土，基坑開挖好后，建設(shè)前段時間應(yīng)及時組織勘察、施工、監(jiān)理單位進行驗坑（槽），并形成記錄。

（四）詳細查閱施工圖紙，施工圖審查意見書和答復(fù)意見，施工圖會審紀要，就重要的施工縫留置，督促檢查將圖審意見書和答復(fù)意見內(nèi)容落實到工程實體上。

（五）高層建筑基礎(chǔ)的大體積砼的施工，以及施工縫、后澆帶防水，抗?jié)B應(yīng)有施工技術(shù)方案。大體積砼澆注時由于內(nèi)外溫差使砼內(nèi)部產(chǎn)生很大的應(yīng)力，以至砼表面出現(xiàn)大量的裂縫，因此砼內(nèi)、外溫差必須控制在25℃以內(nèi)，一般可采用以下措施：

1、選用中低熱的水泥品種，如礦渣水泥。

2、盡量減少大體積砼的水泥用量。

3、摻加適量緩凝劑，使泵送砼的放熱高峰相對延遲，峰值降低。

4、降低砼的澆筑溫度。

5、砼的表面蓄熱保溫。

砼的防水有自防水和外防水之分，根據(jù)設(shè)計要求檢查砼的配合比，防水材料的合格證及試驗報告，檢查現(xiàn)場的施工方法和質(zhì)量。外墻砼的抗?jié)B重點檢查墻身與底板交接施工縫處是否加設(shè)止水措施，加設(shè)的止水措施是否滿足要求。

三、主體結(jié)構(gòu)的施工質(zhì)量監(jiān)督要點

（一）模板工程

1、高層建筑的剪力墻等構(gòu)件由于砼澆筑量大，為了保證模板體系的強度、剛度和穩(wěn)定性，一般采用組合拼裝大模板體系，重點檢查剪力墻模板的固定，拉桿的豎向，轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)及超長、超高、超厚的重要構(gòu)件的支模，要會同設(shè)計單位、監(jiān)理單位共同確定一個技術(shù)方案實施。

（二）鋼筋工程

高層建筑體量大，框架、剪力墻節(jié)點多，且節(jié)點鋼筋交叉錯綜復(fù)雜，鋼筋布置很密，而這些節(jié)點是高層建筑結(jié)構(gòu)的重要部位，應(yīng)當(dāng)引起參建各方的高度重視。

1、高層建筑鋼筋的連接宜采用機械連接，接頭的位置，相鄰鋼筋接頭的距離應(yīng)符合《高層建筑砼結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（JGJ3-2002）的要求，同時重點檢查直螺紋接頭的形式檢驗報告，每驗收批是否達到設(shè)計要求級別的性能要求。

2、重點檢查剪力墻洞口的加筋和連梁的配筋及鋼筋的錨固長度，當(dāng)建筑工程有轉(zhuǎn)換層等重要部位構(gòu)件時，鋼筋綁扎成型后應(yīng)會同設(shè)計、監(jiān)理單位進行驗收。

（三）砼工程

1、預(yù)拌砼澆筑每批提供質(zhì)量證明書并檢查砼坍落。

2、高層建筑普遍采用泵送砼，砼泵送前用水潤濕管，然后用同成分水泥砂漿管道，砼澆搗應(yīng)防止發(fā)生分層離析，自由傾落，高度不超過2m。

3、在砼澆筑過程中不得隨意加水，破壞砼的均質(zhì)性和易性和含水率，以至達不到設(shè)計強度等級要求。

4、砼施工的留置與處理應(yīng)符合有關(guān)規(guī)范及設(shè)計圖紙和施工組織設(shè)計的要求，在未澆筑砼之前嚴禁拆除后澆帶的底部支撐，嚴禁上部增加荷載。

5、高層建筑砼強度等級高，砼養(yǎng)護面積大，因此對不同的構(gòu)件要采用不同的養(yǎng)護方法，如采用養(yǎng)護膜、養(yǎng)護劑、澆水等方法，在施工組織設(shè)計中應(yīng)明確具體要求。

6、要熟練掌握平法圖集中重點節(jié)點的抗震構(gòu)建措施的，如轉(zhuǎn)換大梁、連梁，剪力墻邊緣構(gòu)造，剪力墻洞口處，頂層框架邊、角節(jié)點的配筋要求和配筋方式，對這些重要節(jié)點處要檢查現(xiàn)場實體和隱蔽驗收記錄。

7、高層建筑對定位放線、軸線投測、垂直度、沉降觀測要求精確度高，所以應(yīng)作為重要施工方案加以重視，特別是中梯井筒的軸線投測、垂直度等控制不好就會影響電梯安裝，因此，檢查技術(shù)復(fù)合時檢測數(shù)據(jù)要求嚴格控制在規(guī)范規(guī)定以內(nèi)。

四、高層建筑安裝工程的監(jiān)督要點

（一）防火問題

1、UPVC排水管的防火，對高層建筑而言，若是失火，UPVC管是一個薄弱環(huán)節(jié)，因此要求UPVC管明敷安裝時，立管在樓板貫穿部位應(yīng)設(shè)備阻火圈或長度不小于500mm的防火套管，并在防火套管周圍筑阻水圈；橫干管穿越防火分區(qū)隔墻時，管道穿墻體的兩側(cè)應(yīng)設(shè)置阻火圈或長度不小于500mm的防火套管。

2、地下室的防火。地下室所用材料均應(yīng)符合消防規(guī)范的要求。

3、管道井、電纜井的防火：建筑高度不超過100m的高層建筑，其電纜井、建筑高度超過100m的高層建筑，應(yīng)在每樓板處用相當(dāng)于樓板耐火極限的不燃體作防火分隔。

4、應(yīng)按設(shè)計及規(guī)范要求做好消防各系統(tǒng)的施工，如消火栓、噴淋、防排煙、火災(zāi)報警等。

5、消防用電設(shè)備的配電線路當(dāng)采用暗敷設(shè)時，應(yīng)敷設(shè)在不燃燒結(jié)構(gòu)內(nèi)，且保護層厚度不小于300mm，當(dāng)采用明敷設(shè)時，應(yīng)采用金屬管或金屬線槽上涂防火涂料保護。

（二）防雷與接地

1、防直擊雷：應(yīng)按設(shè)計及規(guī)范要求設(shè)置防雷引下線、接閃器、防雷網(wǎng)格。

2、防側(cè)擊雷：應(yīng)按設(shè)計及規(guī)范要求設(shè)置均壓環(huán)；另外所有電梯軌道、金屬門窗、金屬管道、電纜橋架等導(dǎo)電物，應(yīng)做等電位聯(lián)結(jié)。

3、地下室內(nèi)所有的用電設(shè)備金屬外殼均應(yīng)可靠接地，以免發(fā)生觸電傷亡事故。

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關(guān)鍵詞：安全監(jiān)理；準備階段；實施階段；資料管理

中圖分類號：U415.1 文獻標(biāo)識號：A 文章編號：2306-1499（2013）06-（頁碼）-頁數(shù)

1.引言

實踐證明，實施安全監(jiān)督管理促使施工單位落實各種安全管理工作，有益于消除安全隱患、降低安全風(fēng)險，使施工企業(yè)向制度化、程序化、科學(xué)化方向發(fā)展，實現(xiàn)最終的安全生產(chǎn)，保障人民的生命財產(chǎn)安全。做好安全生產(chǎn)管理工作，是有效實現(xiàn)工程建設(shè)目標(biāo)、保障人們的生命財產(chǎn)安全、實現(xiàn)社會的和諧穩(wěn)定的重要內(nèi)容。但是由于我國國內(nèi)的建設(shè)市場不斷發(fā)展擴大，傳統(tǒng)的安全生產(chǎn)管理模式已經(jīng)不能滿足當(dāng)前的工程建設(shè)需求，在建筑工程的施工現(xiàn)場還是時有發(fā)生安全事故，這樣也反應(yīng)出安全管理形勢依然十分嚴峻。

2.安全監(jiān)理的主要內(nèi)容

安全監(jiān)理工作是監(jiān)理單位按照相關(guān)的法律法規(guī)、工程建設(shè)強制性標(biāo)準以及監(jiān)理委托合同，對所在項目實施的施工安全生產(chǎn)監(jiān)督管理工作。安全監(jiān)理工作主要內(nèi)容包含安全生產(chǎn)管理制度的建立，明確安全生產(chǎn)監(jiān)理工作的范圍、內(nèi)容、程序、措施，并在工程具體實施過程中履行審查、批準、檢查、驗收、監(jiān)控等職能。其中施工階段的安全監(jiān)理工作包含準備階段、實施階段以及資料文件的管理等。

3.施工準備階段的安全監(jiān)理

（1）監(jiān)理機構(gòu)的總監(jiān)理工程師根據(jù)相關(guān)規(guī)范和監(jiān)理合同要求，主持安全監(jiān)理工作制度、規(guī)劃、流程、崗位職責(zé)、實施細則以及某些分項工程的專項方案的編制，以在工程實施過程中對施工單位的行為實施全方位的安全監(jiān)控。（2）監(jiān)理機構(gòu)要對所監(jiān)理的項目配備足夠的安全監(jiān)理工程師，保證其涵蓋專業(yè)齊全、專業(yè)水平高、安全監(jiān)理工作經(jīng)驗豐富，以保證施工現(xiàn)場安全管理的水平。（3）對施工單位的施工安全保障體系進行審查，保證施工單位必須具備相應(yīng)資質(zhì)并持有安全生產(chǎn)許可證書，特種作業(yè)人員必須持有經(jīng)過相關(guān)主管部門組織培訓(xùn)合格并頒發(fā)的上崗證書，必須建立有完善的安全生產(chǎn)管理制度。（4）對施工單位編制的施工組織設(shè)計中的安全措施，以及危險系數(shù)較大的分項工程專項方案進行審查，保證方案滿足工程建設(shè)的強制性標(biāo)準要求。同時監(jiān)理機構(gòu)自身要編制專項方案的監(jiān)理實施細則，明確危險系數(shù)較大分項工程中的安全監(jiān)理方法措施以及要點。（5）對施工單位準備工作中的各種強制性標(biāo)準的落實情況進行檢查，結(jié)合施工現(xiàn)場的實際情況檢查施工單位安全措施費的使用計劃情況、應(yīng)急預(yù)案的制定是否完善、救援體系中所需的人、材、機、管、聯(lián)是否到位等。（6）對施工單位開工前的其他準備工作進行檢查，如現(xiàn)場布局、機具設(shè)備、水電使用等。（7）監(jiān)理機構(gòu)自身建立完善的安全監(jiān)管工作臺賬，并將開工前所以的檢查情況和結(jié)果納入臺賬進行保存管理。

4.施工過程中的安全監(jiān)理

（1）在整個施工過程中，監(jiān)理機構(gòu)要督促施工單位嚴格執(zhí)行各項技術(shù)標(biāo)準，并按照設(shè)計圖紙、經(jīng)審批的施工組織設(shè)計、安全技術(shù)措施、專項工程安全施工方案以及質(zhì)量驗收標(biāo)準進行施工。（2）施工過程中檢查施工單位現(xiàn)場安全生產(chǎn)保障體系的運行狀況，確保安全保障體系的暢通運行，對發(fā)現(xiàn)的問題要及時作出指示，并將整改的要求以及結(jié)果記錄監(jiān)理日志當(dāng)中。如，按監(jiān)理計劃檢查施工單位安全生產(chǎn)專職人員和主要崗位管理人員是否齊全到位，檢查塔吊、起重、爆破、電焊等等特種作業(yè)人員是否持證上崗，如管理人員不到位以及有無證上崗情況必須制止施工進行；檢查施工單位是否落實和執(zhí)行施工現(xiàn)場的安全生產(chǎn)管理制度，是否對施工人員進行安全培訓(xùn)教育，是否進行分級安全技術(shù)交底工作，如不符合條件也必須制止施工。（3）檢查施工單位的安全措施費使用情況并審查簽發(fā)《安全防護、文明施工措施費用支付證書》。（4）如施工現(xiàn)場有安全事故的發(fā)生，監(jiān)理機構(gòu)要依照規(guī)定程序參與事故的上報，并配合事故的調(diào)查和處理。（5）監(jiān)理機構(gòu)組織安全監(jiān)理人員對是施工現(xiàn)場的日常安全防護情況，以及容易發(fā)生安全隱患的重點部位和施工環(huán)境進行檢查，并做好記錄。如檢查中有安全問題的發(fā)生，要及時發(fā)出安全處理指令，監(jiān)督施工單位進行整改，如出現(xiàn)嚴重安全隱患，總監(jiān)理工程必須下達停工指令并報告建設(shè)單位。（6）監(jiān)理機構(gòu)要定期召開監(jiān)理例會，檢查上次會議中的安全生產(chǎn)決議事項落實情況，如未落實要在本次例會中分析原因，提出處理措施，并明確下一施工階段安全監(jiān)管工作的各項內(nèi)容。（7）除定期的例會，監(jiān)理機構(gòu)還要組織總監(jiān)理工程師以及安全監(jiān)理工程師主持召開安全專題例會，要求施工單位的項目負責(zé)人、技術(shù)負責(zé)人、安全管理人員等必須參與，有監(jiān)理人員做好會議記錄和會議紀要，并要求參與各方簽字與簽收。

5.安全監(jiān)理資料管理

（1）安全監(jiān)理內(nèi)部管理資料，主要包括：安全監(jiān)理規(guī)劃；分項、分部或?qū)ｍ棸踩O(jiān)理實施細則；安全監(jiān)理日志；安全監(jiān)理月報；安全監(jiān)理工作臺賬；施工現(xiàn)場安全檢查記錄表；安全檢查隱患或問題整改的各類監(jiān)理指令等。

（2）審查或檢查施工單位的安全管理資料，主要包括：現(xiàn)場安全管理資料。1）工程施工組織設(shè)計和重點分部、分項、專項安全施工方案的審批情況；2）現(xiàn)場安全文明施工管理組織機構(gòu)及審查情況。

安全文明防護資料。1）施工安全協(xié)議；2）施工單位安全生產(chǎn)責(zé)任管理制度；3）施工單位經(jīng)審批的安全措施；4）各類安全防護設(shè)施的檢查驗收記錄；5）各級安全技術(shù)交底記錄；6）特殊工種人員持證上崗及檢查情況；7）作業(yè)人員進場安全教育及定期培訓(xùn)教育記錄；8）各類防護用品的合格證及檢測資料；9）臨時用電安全檢查驗收記錄；10）進場施工機械、料具安全檢查驗收記錄；11）保衛(wèi)、消防安全檢查記錄；12）現(xiàn)場環(huán)境保護、環(huán)境衛(wèi)生檢查記錄；13）其他安全防護資料。

6.施工階段安全監(jiān)理的體會和對策

（1）首先施工現(xiàn)場的監(jiān)理工程師要提高自身的安全監(jiān)督管理意識，認識監(jiān)理工作在工程項目中發(fā)揮的重要作用，堅持貫徹和落實國家的安全生產(chǎn)的政策，堅持履行工程監(jiān)理的崗位職責(zé)。

（2）做好監(jiān)理機構(gòu)自身人員建設(shè)，進行定期的培訓(xùn)教育。在工程建設(shè)中材料、技術(shù)、工藝、設(shè)備等不斷更新的時代，工程實施現(xiàn)場對于監(jiān)理工作的要求也不斷提升，因此要想做好工程監(jiān)理工作，不僅需要嚴格依照施工圖紙、各項標(biāo)準以及法律法規(guī)實施監(jiān)控，更要通過學(xué)習(xí)來熟悉有關(guān)安全的法律法規(guī)和強制性標(biāo)準條文，熟悉設(shè)計文件和驗收標(biāo)準，掌握安全管理基本知識，掌握先進的管理理論、最新的建筑安全知識及安全技能，并以理論知識來指導(dǎo)實踐工作。

（3）完善施工現(xiàn)場工程監(jiān)理組織機構(gòu)，監(jiān)理單位要結(jié)合施工現(xiàn)場和該項目的實際情況，配備專業(yè)、技術(shù)經(jīng)驗、管理經(jīng)驗豐富的監(jiān)理隊伍，并落實各個崗位的安全監(jiān)理職責(zé)。

（4）安全問題不能主觀臆斷，施工階段監(jiān)理工程師要以法律法規(guī)、設(shè)計文件、強制性標(biāo)準、驗收標(biāo)準為基礎(chǔ)，以公正的態(tài)度、科學(xué)的方法和手段對安全問題進行判定。如果在安全問題判定上與施工單位之間還有異議，監(jiān)理單位應(yīng)通過檢測、試驗等手段用數(shù)據(jù)說話，以文字為憑，做到依法合規(guī)實施安全監(jiān)理。

（5）要充分發(fā)揮施工過程中的監(jiān)理協(xié)調(diào)工作，密切聯(lián)系建設(shè)單位和施工單位，定期召開會議，定期整理歸檔各項安全資料，發(fā)放安全文件。出現(xiàn)安全問題及時發(fā)出工作聯(lián)系單、監(jiān)理通知、安全隱患整改通知書等，并及時報告建設(shè)單位。同時應(yīng)在施工階段、事故易發(fā)部位加強監(jiān)理巡檢，出現(xiàn)問題時逐項落實整改措施。

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關(guān)鍵詞：工程質(zhì)量;安全監(jiān)督;技術(shù)管理

1 技術(shù)管理的定位

工程質(zhì)量安全監(jiān)督工作的定位是受政府委托，代表政府實施工程質(zhì)量安全監(jiān)督，是政府監(jiān)管職能在工程質(zhì)量管理領(lǐng)域的延伸和細化，可見，技術(shù)管理的定位至關(guān)重要。認真做好 “角色定位”使能力與崗位相配套，使崗位與責(zé)任相對接真正做到責(zé)權(quán)利相結(jié)合，發(fā)揮競爭優(yōu)勢。因此，必須加大對工程質(zhì)量安全監(jiān)督技術(shù)管理的監(jiān)督力度，充分發(fā)揮工程質(zhì)量安全監(jiān)督技術(shù)管理在工程建設(shè)中的作用，才能有效的保證工程質(zhì)量。工程質(zhì)量安全監(jiān)督技術(shù)是工程技術(shù)的一個專業(yè)化的內(nèi)容，其實就是一項技術(shù)管理。技術(shù)管理工作在工程質(zhì)量安全監(jiān)督過程中的重要性不言而喻。

2 打造 “嚴格執(zhí)法，熱情服務(wù)”的權(quán)威技術(shù)管理

2.1 爭取技術(shù)管理人員實現(xiàn)參公管理 爭取在人、財、物等方面得到上級支持，實現(xiàn)參公管理，創(chuàng)造一個好的工作環(huán)境，解決技術(shù)管理人員的后顧之憂，確保有一支高素質(zhì)的隊伍。

2.2 形成統(tǒng)一、規(guī)范的標(biāo)準化工作監(jiān)督體系 技術(shù)管理工作由不同的監(jiān)督人員完成，對相同問題的處理很可能出現(xiàn)差別較大的處理結(jié)果在所難免。為確保監(jiān)督工作不錯位、不缺位、無漏失，制定標(biāo)準化監(jiān)督工作顯得特別重要。我站先后出臺了《工作管理手冊》、《施工現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)督細則》、《施工現(xiàn)場安全監(jiān)督細則》、《混凝土樓板厚度監(jiān)督檢測方案》、《分戶驗收實施指南》等一系列的工作制度，明確監(jiān)督工作的職責(zé)和流程；制定了《施工現(xiàn)場消防安全管理工作專項檢查表》、《預(yù)防高處墜落及特種作業(yè)人員持證上崗專項檢查表》、《深基坑現(xiàn)場檢查表》等專項檢查表，通過現(xiàn)場評分，量化指標(biāo)考評安全系數(shù)，樹立專項檢查公正性、可比性。

加強信息化建設(shè)。將整個監(jiān)督的日常管理反映在內(nèi)部網(wǎng)上，建立了快速、高效、科學(xué)、規(guī)范的監(jiān)督信息。通過系統(tǒng)的提醒功能規(guī)范監(jiān)督員的行為，通過設(shè)置處理權(quán)限統(tǒng)一質(zhì)量缺陷、重大安全隱患的處理。通過計算機強大的統(tǒng)計功能，及時對統(tǒng)計結(jié)果進行分析，總結(jié)經(jīng)驗，查找不足。

2.3 強化技術(shù)管理的權(quán)威性 質(zhì)量安全監(jiān)督站屬于一個技術(shù)型的執(zhí)法部門，理應(yīng)通過技術(shù)的權(quán)威方式方法處理問題，贏得社會的信賴，打造技術(shù)管理的權(quán)威性。要從加強工程質(zhì)量監(jiān)督人員的規(guī)程、規(guī)范、標(biāo)準的培訓(xùn)入手，提高監(jiān)督人員業(yè)務(wù)素質(zhì)。

一是通過學(xué)習(xí)規(guī)范標(biāo)準，加強培訓(xùn)和繼續(xù)教育，靈活運用請進來，送出去和內(nèi)部培訓(xùn)等方式，及時查找工作中的薄弱環(huán)節(jié)，不斷更新和提高監(jiān)督人員的知識結(jié)構(gòu)、技術(shù)水平、工作能力和整體素質(zhì)；二是要面向一線操作層面，實現(xiàn)技術(shù)培訓(xùn)的制度化、培訓(xùn)內(nèi)容的多樣化，并采取定期培訓(xùn)和專題培訓(xùn)相結(jié)合，培訓(xùn)考核和現(xiàn)場檢查相結(jié)合，集中培訓(xùn)、調(diào)研學(xué)習(xí)交流相結(jié)合，督促和引導(dǎo)參與工程建設(shè)的各方不斷提高遵守有關(guān)工程質(zhì)量法律法規(guī)和強制性技術(shù)標(biāo)準的意識和自覺性，熟練運用規(guī)范標(biāo)準。三是開展監(jiān)督工作內(nèi)部督查，制定《監(jiān)督工作督查管理辦法》，規(guī)范質(zhì)量安全監(jiān)督工作行為，加強行風(fēng)建設(shè)和效能建設(shè)，促進質(zhì)量安全監(jiān)督工作及時、高效運行。四是強化內(nèi)部考核。以結(jié)果考核為目標(biāo)，制定量化細則，科學(xué)對監(jiān)督員的工作進行評價。

對在建工地推行分級管理，對管理差的工地實行重點監(jiān)督，進行不告知的質(zhì)量安全檢查，促使企業(yè)落實主體責(zé)任。提高他們知法守法意識和質(zhì)量意識，不斷夯實技術(shù)管理人員的技術(shù)水平，常抓不懈，把質(zhì)量監(jiān)督技術(shù)管理工作落到實處，使我們的權(quán)威性通過一系列的培訓(xùn)教育3 嚴格執(zhí)行技術(shù)標(biāo)準，完善技術(shù)管理工作制度

工程技術(shù)標(biāo)準是工程質(zhì)量和安全的最基本保障，是工程建設(shè)領(lǐng)域的技術(shù)法規(guī)，必須認真執(zhí)行。要繼續(xù)分層次對工程建設(shè)各方主體進行強制性標(biāo)準的培訓(xùn)，進一步增強掌握標(biāo)準、執(zhí)行標(biāo)準的能力。 嚴格執(zhí)法，加大行政處罰力度，對違反強制性標(biāo)準的行為，發(fā)現(xiàn)一起，糾正一起，處理一起。對相關(guān)的責(zé)任單位和責(zé)任人，必須嚴格按照有關(guān)規(guī)定予以嚴厲查處。真正做到“勤巡視，早發(fā)現(xiàn)，熱處理”。要把健全和完善建設(shè)各方主體工程質(zhì)量技術(shù)保證體系作為強化質(zhì)量管理工作的重點，建立健全建設(shè)各方主體的質(zhì)量技術(shù)管理控制機制，督促施工單位結(jié)合自身情況制定施工工藝、操作規(guī)程和內(nèi)部控制標(biāo)準，使質(zhì)量管理工作建立在科學(xué)化、規(guī)范化、程序化、制度化的基礎(chǔ)上。

4 創(chuàng)新技術(shù)管理手段，改善監(jiān)督方式方法

4.1 監(jiān)督人員數(shù)量不足，素質(zhì)有待提高 廣東省建設(shè)廳在《廣東省建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)和人員考核管理實施細則》中對監(jiān)督人員配備應(yīng)滿足 “監(jiān)督機構(gòu)按照受監(jiān)工程每8-10萬平方米建筑面積或8千萬元工程造價不少于1人配備”；《廣東省建設(shè)工程安全監(jiān)督機構(gòu)考核辦法》規(guī)定“安監(jiān)機構(gòu)持證上崗的專職安監(jiān)員人數(shù)不少于機構(gòu)總?cè)藬?shù)的70%。各類專業(yè)人員結(jié)構(gòu)比例合理，一般為土建、機械、電氣2：1：1，其中機械、電氣專業(yè)各不少于1人”。我區(qū)每年在崗從事質(zhì)量、安全監(jiān)督的一線監(jiān)督人員才十幾人?！豆こ藤|(zhì)量監(jiān)督工作導(dǎo)則》、《建筑工程安全生產(chǎn)監(jiān)督管理導(dǎo)則》的控制點又設(shè)得如此之多，監(jiān)督站實際需要人員遠遠不能滿足監(jiān)督的需要。

4.2 技術(shù)管理改變監(jiān)督方式方法 工程質(zhì)量安全技術(shù)管理的職責(zé)是對建設(shè)工程質(zhì)量、安全實行監(jiān)督執(zhí)法檢查，確保“百年大計，質(zhì)量為本”，但現(xiàn)在往往附加了很多職能外的工作，影響了專職工作。諸如：拖欠農(nóng)民工工資、計劃生育、衛(wèi)生、建筑垃圾外運等等，使有限的監(jiān)督資源不能很好運用在保質(zhì)量、保安全上。

因此，我們要大力加快發(fā)展工程質(zhì)量安全技術(shù)管理系統(tǒng)信息化建設(shè)，確保準確、及時、高效地提供信息服務(wù)。健全完善建設(shè)工程質(zhì)量安全技術(shù)管理信息系統(tǒng)及質(zhì)量信息反饋制度，要逐步實現(xiàn)全省聯(lián)網(wǎng)，通過工程質(zhì)量安全技術(shù)管理系統(tǒng)的應(yīng)用，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，從根本上解決人員數(shù)量不足造成的工作被動，從而提升工程質(zhì)量安全技術(shù)管理的水平和工作效率。

5 加強工程質(zhì)量安全技術(shù)監(jiān)管

針對目前影響工程質(zhì)量的技術(shù)問題和薄弱環(huán)節(jié)，要依靠科技進步，切實加強工程質(zhì)量安全技術(shù)監(jiān)管。對住宅工程現(xiàn)場使用的建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備加強監(jiān)督抽查，強化對住宅工程竣工驗收前的室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量檢測工作的監(jiān)督。對住宅工程竣工驗收后，進行質(zhì)量安全回訪，聽取使用單位意見，及時總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，對使用中的問題，進行及時的維護、維修。必要時進行沉陷、抗震性能等安全技術(shù)監(jiān)管觀察。通過工程安全技術(shù)過程監(jiān)督和竣工驗收備案把關(guān)等手段，治理工程質(zhì)量安全技術(shù)問題，提高工程質(zhì)量安全技術(shù)監(jiān)管水平。

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縣物業(yè)管理實施細則一第一章　總 則

第一節(jié) 目的依據(jù)

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》、《江西省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)和規(guī)范性文件的有關(guān)規(guī)定，參照《撫州市物業(yè)管理實施細則》，結(jié)合本縣實際，制定《資溪縣物業(yè)管理實施細則》(以下簡稱《細則》)。

第二節(jié) 概念范圍

第二條 本《細則》所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

本《細則》所稱業(yè)主，是指不動產(chǎn)登記簿或其他法定文件確定的物業(yè)的所有權(quán)人。

本《細則》所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人和除業(yè)主外的實際使用物業(yè)的其他人。

本《細則》所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立，具有獨立法人資格，取得相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。

第三條 本《細則》適用于本縣行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、養(yǎng)護、服務(wù)及監(jiān)督管理活動。

第三節(jié) 原則職能

第四條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅持以人為本，實行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)、社區(qū)管理相結(jié)合的原則。

第五條 縣房管局負責(zé)本縣行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

(一)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的業(yè)務(wù)指導(dǎo);

(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督管理，物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、收費的監(jiān)督管理;

(三)專項維修資金和住宅物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用的監(jiān)督管理;

(四)受理、處理對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的投訴;

(五)物業(yè)使用和維護的監(jiān)督管理;

(六)其他監(jiān)督管理職責(zé)。

規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、城管、工商、物價、公安、財政、民政、園林綠化、市政、環(huán)衛(wèi)、供水、電力、電信等行政和公用企事業(yè)單位，按照法律法規(guī)的規(guī)定，負責(zé)各自職能范圍內(nèi)的管理和服務(wù)工作。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)物業(yè)管理工作制度，具體負責(zé)組織、指導(dǎo)、監(jiān)督本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理的相互關(guān)系。

社區(qū)居民委員會、村民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第二章　業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第一節(jié) 業(yè)主權(quán)利與義務(wù)

第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);

(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主的配偶、父母或者成年子女在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住，經(jīng)業(yè)主本人書面授權(quán)，享有前款規(guī)定的業(yè)主權(quán)利。

第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

(四)遵守國家和省有關(guān)房屋裝飾裝修的規(guī)定;

(五)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

(六)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

第二節(jié)　業(yè)主大會籌備組

第八條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照縣房產(chǎn)行政主管部門或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;

(二)房屋及建筑物面積清冊;

(三)業(yè)主名冊;

(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;

(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;

(七)其他有關(guān)的文件資料。

第九條 符合成立業(yè)主大會條件的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦。

籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開展工作。

第十條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：

(一)確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

(五)制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生細則，確定業(yè)主委員會委員候選人名單;

(六)制定業(yè)主委員會選舉細則;

(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，起草《業(yè)主委員會選舉細則》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主管理規(guī)約草案》，并在大會召開前15日發(fā)給參加會議的成員征求意見。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起設(shè)立。

第三節(jié)　業(yè)主大會

第十一條 業(yè)主大會決定以下事項：

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)制定和修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;

(四)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準以及物業(yè)服務(wù)收費方案;

(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(六)籌集和使用專項維修資金;

(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(八)改變共有部分的用途;

(九)利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用;

(十)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。

第十二條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項作出規(guī)定：

(一)物業(yè)的使用、維護、管理;

(二)專項維修資金的籌集、管理和使用;

(三)物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配;

(四)業(yè)主共同利益的維護;

(五)業(yè)主共同管理權(quán)的行使;

(六)業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù);

(七)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

第十三條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對下列主要事項作出規(guī)定：

(一)業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域;

(二)業(yè)主委員會的職責(zé);

(三)業(yè)主委員會議事規(guī)則;

(四)業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

(五)業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法;

(六)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式;

(七)業(yè)主大會會議的表決程序;

(八)業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等;

(九)業(yè)主委員會換屆程序、補選細則等;

(十)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理;

(十一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

第十四條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

不參加投票業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計入已表決的多數(shù)票數(shù)，由管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約規(guī)定。

第十五條 業(yè)主大會會議決定事項實行投票表決。

住宅物業(yè)業(yè)主的投票權(quán)按套計算，每套住宅計一票。

非住宅物業(yè)的投票權(quán)按建筑面積計算，100平方米以下(含本數(shù))的有1票投票權(quán)，每超過100平方米再計1票。

第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應(yīng)當(dāng)事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會會議上如實反映。

第十七條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。

有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

(一)經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的;

(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

業(yè)主委員會不履行召集定期會議義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主申請，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負責(zé)組織業(yè)主召開業(yè)主大會定期會議。

第十八條 未依法成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在征求該住宅小區(qū)業(yè)主意見并取得過半數(shù)業(yè)主書面同意后，指定物業(yè)所在地社區(qū)居(村)民委員會代行本《細則》規(guī)定的業(yè)主委員會職責(zé)。

第四節(jié)　業(yè)主委員會

第十九條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由3至11人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會的每屆任期不超過5年，可連選連任。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，并符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力;

(二)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);

(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù);

(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔;

(五)具有一定的組織能力;

(六)具備必要的工作時間。

第二十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況;

(二)管理規(guī)約;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則;

(四)業(yè)主大會決定的其他重大事項。

業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。

第二十一條 業(yè)主委員會履行下列職責(zé):

(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;

(二)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況;

(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用;

(七)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;

(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;

(九)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：

(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;

(三)物業(yè)服務(wù)合同;

(四)專項維修資金的籌集、使用情況;

(五)物業(yè)共有部分的使用和收益情況;

(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處置情況;

(七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況;

(八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

第二十三條 業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時將業(yè)主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會;不及時移交的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其移交。

第二十四條 有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：

(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

(二)喪失民事行為能力的;

(三)依法被限制人身自由的;

(四)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第二十五條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：

(一)以書面方式提出辭職請求的;

(二)不履行委員職責(zé)的;

(三)利用委員資格謀取私利的;

(四)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;

(五)侵害他人合法權(quán)益的;

(六)因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應(yīng)當(dāng)及時補足。業(yè)主委員會委員候補細則由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體細則由業(yè)主大會決定。

第三章新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域

第二十六條　物業(yè)管理區(qū)域的劃分，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并遵循相對集中、便于管理的原則，考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。

分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第二十七條 建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，必須持房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證書、項目規(guī)劃設(shè)計方案和地名核準文件等資料，向物業(yè)管理主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起20日內(nèi)，在征求鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的意見后進行劃分登記，并告知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

第二十八條 新建住宅區(qū)物業(yè)銷售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)。房管部門應(yīng)當(dāng)把物業(yè)管理提前介入作為核發(fā)《商品房預(yù)(銷)售許可證》的前置條件。

第二節(jié)附屬設(shè)施設(shè)備的配置

第二十九條 新建住宅小區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《資溪縣住宅小區(qū)物業(yè)管理用房配置細則》規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房。

物業(yè)服務(wù)用房由開發(fā)建設(shè)單位無償提供，依法屬于全體業(yè)主共有，并由房產(chǎn)管理部門依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，但不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。業(yè)主有權(quán)查詢。

第三十條 按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會所、幼兒園的歸屬，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。約定屬于開發(fā)建設(shè)單位所有的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提權(quán)歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。

第三十一條 新建住宅小區(qū)內(nèi)的機動車停車庫(位)與住戶套數(shù)的最低比例標(biāo)準，由規(guī)劃行政主管部門按照建設(shè)部《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定制定。

住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫和建筑物附屬設(shè)施內(nèi)的車位歸屬，由建設(shè)單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定屬于開發(fā)建設(shè)單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有。約定屬于建設(shè)單位所有的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提權(quán)歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。

占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的車位，屬于業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售。

第三十二條 凡具備分表直抄到戶條件的新建住宅小區(qū)內(nèi)的水、電、氣等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施的計量表應(yīng)當(dāng)實行專有部分一戶一表，共有部分安裝獨立計量表,由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位負責(zé)向最終用戶進行收費;安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、信息等附屬設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)使用的基本條件。

新建住宅小區(qū)供電設(shè)施建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)符合國家和行業(yè)標(biāo)準的電力工程建設(shè)規(guī)范，由供電部門依照國家標(biāo)準、行業(yè)標(biāo)準進行審核和驗收，供電方式應(yīng)按照安全、可靠、經(jīng)濟、合理和便于管理的原則確定。

用地面積15畝以上小區(qū)應(yīng)當(dāng)修建一座垃圾中轉(zhuǎn)站(垃圾房8m2以上)，有居民活動場地的應(yīng)配套建設(shè)一座公共廁所。

規(guī)劃、建設(shè)部門在進行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計審查時，應(yīng)當(dāng)按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》進行審查、審批，并征求物業(yè)管理等部門的意見。

第三十三條 凡具備分表直抄到戶條件的新建住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由專業(yè)經(jīng)營單位負責(zé)設(shè)計、建設(shè)、維護和管理。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工，并承擔(dān)相關(guān)管溝、設(shè)備用房等土建工程的配套建設(shè)。

專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變電、二次供水、燃氣調(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計量裝置。

第三十四條 本《細則》實施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)的供水供電設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主大會決定是否進行水電改造后移交給專業(yè)經(jīng)營單位，業(yè)主大會決定改造移交的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。

第三十五條 專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)依法履行專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責(zé)任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶，保證服務(wù)質(zhì)量。

第三節(jié) 前期物業(yè)管理與物業(yè)交付

第三十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書10日前，持招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書、招標(biāo)文件等有關(guān)資料，向物業(yè)管理主管部門備案。

有下列情形之一的，經(jīng)物業(yè)所在地的物業(yè)管理主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

(一)投標(biāo)人少于3人;

(二)總建筑面積少于3萬平方米。

第三十七條 鼓勵前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目的開發(fā)建設(shè)，對項目的規(guī)劃設(shè)計方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。

建設(shè)單位組織單位工程竣工驗收和分戶驗收時，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與監(jiān)督。

第三十八條 建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報物業(yè)管理主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。

前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準、收費標(biāo)準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容進行約定;涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。

第三十九條　新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

(一)生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶計量裝置;

(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng);

(三)小區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，并安裝分戶計量裝置;

(四)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報箱等按專項設(shè)計要求配置到位;

(五)按照防火要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設(shè)施建設(shè);

(六)小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;

(七)按照規(guī)劃要求完成環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點、物業(yè)管理用房等配套建筑及設(shè)施建設(shè);

(八)按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置;

(九)住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅小區(qū)進行綜合驗收，接受房產(chǎn)開發(fā)主管部門、規(guī)劃、物業(yè)管理等有關(guān)部門的監(jiān)管，并向房產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理綜合驗收備案手續(xù)。

第四十條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)綜合驗收合格之日起30日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電等服務(wù)合同并在以后的移交中向業(yè)主委員會予以公示。

第四十一條 建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等資料。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊，并可以接受開發(fā)建設(shè)單位的委托，協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位辦理住宅交付的有關(guān)具體事宜。

第四十二條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督下，按規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)業(yè)主名冊;

(五)物業(yè)管理必需的其他資料。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，將物業(yè)服務(wù)用房及上述資料移交給業(yè)主委員會。

第四十三條 建設(shè)單位與買受人訂立的房屋銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容、建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項目平面布局圖，以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主共有共用的配套設(shè)施設(shè)備。

第四十四條 在前期物業(yè)管理期間，房屋交付使用前(含當(dāng)月)所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位承擔(dān);房屋交付使用后所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，在房屋銷售合同有約定的，按前期物業(yè)服務(wù)合同的約定由業(yè)主承擔(dān);在房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

第四十五條 建設(shè)單位訂立物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首份房屋銷售合同前，應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，作為房屋銷售合同的附件。

臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的使用和維護管理、業(yè)主義務(wù)、違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項作出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害買受人的合法權(quán)益。臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)報物業(yè)管理主管部門備案。

第四章　物業(yè)管理服務(wù)

第一節(jié)　一般規(guī)定

第四十六條 業(yè)主可以根據(jù)所在物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，通過公開、公平、公正的市場競爭機制，依法選聘符合相應(yīng)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。

第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書后方可從事物業(yè)管理。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。

在本縣城鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動的外地企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣房產(chǎn)管理局備案。經(jīng)核準合格后，方可從事物業(yè)服務(wù)活動(經(jīng)營)。

第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的專業(yè)工程技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專項服務(wù)的能力。

從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

第四十九條 嚴格物業(yè)服務(wù)重大事件報告制度。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情況之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定及時向相關(guān)行政主管部門、專業(yè)單位報告：

(一)發(fā)生火災(zāi)、水患、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全;

(二)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，且在8小時內(nèi)難以排除，嚴重危及業(yè)主、使用人及建筑物安全;

(三)物業(yè)服務(wù)人員擅自集體撤離物業(yè)管理區(qū)域，造成物業(yè)服務(wù)中斷，嚴重影響業(yè)主和使用人正常生活;

(四)發(fā)生群體性事件;

(五)發(fā)生業(yè)主、使用人重大傷亡事件;

(六)其他嚴重影響業(yè)主、使用人正常生活的事件。

第五十條 建設(shè)單位、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別建立并妥善保管物業(yè)材料檔案、業(yè)主大會與業(yè)主委員會檔案以及物業(yè)服務(wù)檔案。

第五十一條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按規(guī)定申報其在物業(yè)管理活動中的信用信息。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)建立業(yè)主委員會委員在物業(yè)管理中的信用檔案，并納入全縣物業(yè)管理信用體系。

第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理主管部門報送統(tǒng)計報表。

第二節(jié)　物業(yè)的裝飾裝修

第五十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù);按照規(guī)定需要報有關(guān)部門批準的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。

業(yè)主拒不辦理登記、批準手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。

第五十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。

住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

(一)裝飾裝修工程的實施內(nèi)容和實施期限;

(二)允許施工的時間;

(三)廢棄物的清運與處置;

(四)住宅外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安裝要求;

(五)禁止行為和注意事項;

(六)裝修保證金的收取和退還;

(七)違約責(zé)任;

(八)其他需要約定的事項。

第五十五條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主或物業(yè)使用人不得拒絕和阻礙。

第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同

第五十六條 物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。合同中的下列主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)事先提交業(yè)主大會會議表決通過，但業(yè)主大會已授權(quán)業(yè)主委員會決定的除外：

(一)物業(yè)服務(wù)事項;

(二)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及費用標(biāo)準;

(三)合同期限;

(四)違約責(zé)任。

第五十七條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列物業(yè)公共服務(wù)事項：

(一)建筑物共有部位及設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護;

(二)公共綠化的維護;

(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護;

(四)公共區(qū)域的秩序維護;

(五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務(wù);

(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理;

(七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管;

(八)其他物業(yè)公共服務(wù)事項。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任作出明確約定。

物業(yè)服務(wù)合同示范文本由物業(yè)管理主管部門會同其他相關(guān)行政主管部門制發(fā)。

第五十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分及其相應(yīng)的檔案進行查驗，發(fā)現(xiàn)共有部分與原設(shè)計方案不符或者有質(zhì)量問題的，應(yīng)當(dāng)書面告知建設(shè)單位、業(yè)主委員會;并按照國家、省和市的有關(guān)規(guī)定，與建設(shè)單位或者業(yè)主委員會辦理相應(yīng)手續(xù)。對承接查驗中確認的問題，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時整改。

第五十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定與建設(shè)單位或者業(yè)主委員會辦理物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案、業(yè)主名冊等資料的移交手續(xù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自辦理移交手續(xù)之日起30日內(nèi)，持相關(guān)資料向物業(yè)管理主管部門備案。

第六十條 業(yè)主委員會應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿60日前組織召開業(yè)主大會會議，對是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行表決。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;不再續(xù)約且需以委托方式管理的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)及時依法選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。

業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議，對選聘方式、具體實施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等進行表決。

第六十一條 有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：

(一)物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除;

(二)物業(yè)服務(wù)合同期滿未續(xù)約;

(三)成立首屆業(yè)主委員會后，依法選聘了物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動的其他情形。

第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)在辦理規(guī)定退出手續(xù)的同時，履行下列交接義務(wù)：

(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案等資料和物業(yè)服務(wù)用房，實行酬金制的，還應(yīng)當(dāng)移交服務(wù)期間的財務(wù)檔案;

(二)撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員;

(三)清退預(yù)收、代收的有關(guān)費用;

(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

第四節(jié)　物業(yè)服務(wù)收費

第六十三條 物業(yè)服務(wù)收費按不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點，實行政府指導(dǎo)價或市場調(diào)節(jié)價，其計費模式、標(biāo)準由物業(yè)服務(wù)委托雙方訂立物業(yè)服務(wù)合同具體約定。

普通住宅、經(jīng)濟適用住房和廉租房的物業(yè)服務(wù)收費以及停車服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價格，價格標(biāo)準按照屬地管理原則，由縣物價局會同縣房管局依據(jù)《價格法》及其價格管理的有關(guān)規(guī)定制定。

其他住宅和非住宅的物業(yè)服務(wù)收費以及其他服務(wù)項目收費實行市場調(diào)節(jié)價格，具體收費標(biāo)準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，報物價、物業(yè)管理主管部門備案。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量和相應(yīng)的收費項目、收費標(biāo)準實行明碼標(biāo)價。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項服務(wù)的，其收費標(biāo)準可以另行約定。

按照《江西省物業(yè)管理服務(wù)收費管理細則》(贛計商價字〔20xx〕766號)的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)服務(wù)收費前，必須到物價部門申請辦理物業(yè)收費批文，實行亮證收費，并自覺接受物價部門的年度審驗。

第六十四條 物業(yè)服務(wù)費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對物業(yè)服務(wù)的各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會的核查。

第六十五條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)，建設(shè)單位與業(yè)主約定應(yīng)以物業(yè)部門指導(dǎo)價為準。

物業(yè)交付后長期空置的，其物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準按《江西省物業(yè)管理服務(wù)收費管理細則》(贛計商價字〔20xx〕766號)中規(guī)定收費。

第六十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準、重復(fù)收費的，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權(quán)拒絕。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)服務(wù)費，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。

第六十七條 專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向具備條件的最終用戶收取費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。

專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

第六十八條 物業(yè)服務(wù)費以法定產(chǎn)權(quán)面積(房屋所有權(quán)證登記的建筑面積)計算，其中頂層躍層和閣樓按法定產(chǎn)權(quán)面積的一半收費，儲物間、柴房不收費，車庫按標(biāo)準收費;未辦理產(chǎn)權(quán)證的以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測繪部門實測的房屋建筑面積計算。

物業(yè)管理服務(wù)費按月收取，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費的，預(yù)收期限不得超過3個月。

第五節(jié)　舊住宅區(qū)的物業(yè)管理

第六十九條 對具備建立物業(yè)管理條件的舊住宅區(qū)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)采取措施對舊住宅區(qū)進行整治。舊住宅區(qū)完成整治改造后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)，也可依托業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會，由業(yè)主自行管理物業(yè)。

第五章物業(yè)的使用與養(yǎng)護

第一節(jié)物業(yè)的使用

第七十條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為;

(二)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為;

(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為;

(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為;

(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為;

(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過國家規(guī)定標(biāo)準的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的行為;

(七)占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為;

(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為;

(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，并報告有關(guān)部門。

第七十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。

業(yè)主利用屋面安裝太陽能熱水器等設(shè)施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照垃圾分類收集的有關(guān)規(guī)定傾倒垃圾。

第七十二條 房屋交付后，業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬登記用途使用物業(yè)，不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備，不得改變使用性質(zhì)，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會及有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

業(yè)主出租房屋的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二節(jié)車位的使用管理

第七十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車輛的車庫和建筑物附屬設(shè)施內(nèi)車位尚有空余的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得新辟規(guī)劃以外的停車位。

業(yè)主、物業(yè)使用人需要承租尚未出售的停車庫、車位的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)出租，其車庫、車位租賃費實行政府指導(dǎo)價。

車庫、車位在優(yōu)先滿足本物業(yè)管理業(yè)主、物業(yè)使用人的停車需要的前提下，可以臨時租賃給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人，其租賃合同期限不得超過6個月。

第七十四條 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應(yīng)確保消防通道和道路暢通。業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定收取場地使用費的，場地使用費在扣除物業(yè)服務(wù)費后屬于全體業(yè)主共有，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。業(yè)主大會或業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，并支付一定比例的報酬。

業(yè)主對機動車有保管要求的，可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

第七十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得堵塞消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

第三節(jié) 建設(shè)單位的保修責(zé)任

第七十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限、范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報酬。

第七十七條 建立新建物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管制度。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價3%的比例，一次性向物業(yè)管理主管部門設(shè)立的物業(yè)質(zhì)量保修金帳戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)保修費用的保證。

物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管帳戶以物業(yè)管理區(qū)域為單位按幢設(shè)立專戶。建設(shè)單位在新建物業(yè)交付時，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出示物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管部門出具的物業(yè)質(zhì)量保修金全額交存證明。

保修金存儲期限與物業(yè)的法定保修期限一致。

第七十八條 建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)管理主管部門核實后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。

第七十九條 物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)每年定期向相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主和建設(shè)單位公布物業(yè)質(zhì)量保修金的使用情況。

第八十條 物業(yè)質(zhì)量保修金存儲期滿，建設(shè)單位履行了法定保修責(zé)任的，物業(yè)管理主管部門應(yīng)將物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額退還建設(shè)單位。

物業(yè)質(zhì)量保修金存儲期滿前30日，物業(yè)管理主管部門應(yīng)將擬退還物業(yè)質(zhì)量保修金事項在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公示。

第八十一條 物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理和退還實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。

第四節(jié)物業(yè)的養(yǎng)護

第八十二條 物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的管理、養(yǎng)護、維修，由相關(guān)業(yè)主負責(zé)。

物業(yè)專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及影響其他物業(yè)正常使用時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時維護、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供便利。

第八十三條 業(yè)主對專有部分進行管理、養(yǎng)護、維修等，應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰物業(yè)造成損害;造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。

第八十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)業(yè)主專有部分以外的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、更新、養(yǎng)護等管理責(zé)任。

前款規(guī)定的業(yè)主專有部分以外的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備包括變電、供水(不含用戶自建自管的二次供水)等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計量器具。

第八十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定向最終用戶收取費用。

(一)業(yè)主自用的向業(yè)主收取;

(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取;

(三)部分業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主分攤;

(四)全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分攤。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)雙方約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取勞務(wù)費。

專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

第八十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用部位及共用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主共同維護和管理;業(yè)主大會可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人維護和管理。

第八十七條 住宅物業(yè)、住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或與單棟住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的建設(shè)單位和業(yè)主，應(yīng)當(dāng)繳存住宅專項維修資金;住宅專項維修資金專項用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造。

住宅專項維修資金的建立，應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主所有、統(tǒng)一繳存、專戶存儲、業(yè)主決策、?？顚Ｓ?、統(tǒng)籌監(jiān)管的原則。住宅專項維修資金的交存、使用、管理的具體細則，由縣房管局、縣財政局按照有關(guān)規(guī)定制定并執(zhí)行。

第八十八條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造需要使用住宅專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占物業(yè)建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，但不得與業(yè)主大會的決定相抵觸。

第八十九條 通道、樓梯、物業(yè)服務(wù)用房等屬于業(yè)主共有，禁止任何單位、個人侵占、處置或者改作他用。

利用共有部分進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，并由業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主共同決定。收益屬全體業(yè)主或相關(guān)業(yè)主共有。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期公布全體業(yè)主共有部分、部分業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營收益的收支情況。

第九十條 物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護。物業(yè)出現(xiàn)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的應(yīng)當(dāng)維修養(yǎng)護的情形時，業(yè)主或者其他責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時履行維修養(yǎng)護義務(wù)。

發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，責(zé)任人不及時履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織搶修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，并及時通知業(yè)主委員會，費用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。

第九十一條 因維修物業(yè)、設(shè)置管線等需要，必須進入專有部分的，業(yè)主、使用人不得拒絕。

供水、供電、信息、環(huán)衛(wèi)、郵政等專業(yè)單位進入物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。

第九十二條 專項維修資金的過戶、續(xù)籌、結(jié)算，應(yīng)遵守下列規(guī)定：

(一)業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。

(二)專項維修資金帳面余額低于首次繳付額30%的，經(jīng)業(yè)主大會會議研究決定，按業(yè)主房屋建筑面積的比例向業(yè)主續(xù)籌。

(三)房屋滅失的，將專戶帳面余額返還業(yè)主。

第六章法律責(zé)任

第一節(jié)物業(yè)爭議解決途徑

第九十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)建設(shè)單位之間在物業(yè)管理活動中發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商解決;不能協(xié)商解決的，可以要求鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)解或者依法提起民事訴訟或申請仲裁。

業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等對違反本《細則》的行為，可以向有關(guān)部門投訴、舉報，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時調(diào)查、核實，并依法處理。

第二節(jié)違反《細則》處理規(guī)定

第九十四條 違反本《細則》第三十九條規(guī)定的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止交付使用;拒不停止的，處以交付使用住宅銷售額1以上3以下罰款。

第九十五條 違反本《細則》規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)管理主管部門予以處罰：

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)或者未辦理退出手續(xù)、履行相應(yīng)義務(wù)的，處以一至五萬元的罰款;情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷其資質(zhì)證書;

(二)建設(shè)單位未依法交存物業(yè)質(zhì)量保修金的，責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處以十萬元以上三十萬元以下的罰款。

第九十六條 違反本《細則》規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位無正當(dāng)理由拒絕對具備條件的最終用戶實行終端收費的，由縣人民政府責(zé)令限期改正。影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第九十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本《細則》第七十條、第七十一條規(guī)定的，由物業(yè)管理主管部門或者其他有關(guān)部門給予警告，責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處以一千元以上一萬元以下的罰款。給其他業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。

第九十八條 對于業(yè)主、使用人不遵守規(guī)章的行為，經(jīng)教育不改的，社區(qū)居委會、業(yè)主委員會可以對其行為進行公示。業(yè)主未按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催交，逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按每日加收滯納部分0.5的滯納金，必要時也可以采取適當(dāng)?shù)南拗拼胧?，或向人民法院起訴。不能及時足額交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，不得當(dāng)選為業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員，其所在相關(guān)單位應(yīng)積極幫助做好思想教育工作，必要時應(yīng)當(dāng)代為收繳。不能及時足額交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主代表和業(yè)主委員會組成人員經(jīng)教育不能改正的，可依法罷免。

第九十九條 違反本《細則》規(guī)定的行為，按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江西省物業(yè)管理條例》、《撫州市住宅小區(qū)物業(yè)管理用房配置細則》及其他相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定處罰。

第七章 附則

第一百條 本《細則》自公布起之日起30日后施行。

縣物業(yè)管理實施細則二第一章總則

第一條為規(guī)范我縣物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，促進我縣物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和《黃岡市物業(yè)管理實施細則》等法律、法規(guī)，結(jié)合本縣實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本縣行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及其相關(guān)活動。

本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的各類房屋及其相關(guān)設(shè)施、設(shè)備和場地等。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條物業(yè)管理活動應(yīng)當(dāng)遵循政府指導(dǎo)、市場運作、業(yè)主自治、契約自由、行業(yè)自律、屬地管理的原則進行。

第四條縣政府負責(zé)把物業(yè)管理納入社會管理 范疇。

縣房管局是物業(yè)管理行政主管部門，負責(zé)全縣物業(yè)管理活動的行政指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。主要職責(zé)是：

(一)貫徹執(zhí)行物業(yè)管理法律、法規(guī)和相關(guān)政策，指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)管理活動;

(二)負責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的監(jiān)管工作;

(三)負責(zé)物業(yè)管理選聘活動的監(jiān)督管理工作;

(四)負責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)的承接查驗工作;

(五)負責(zé)住宅專項維修資金的收取、使用、指導(dǎo)和監(jiān)督工作;

(六)負責(zé)業(yè)主大會和業(yè)主委員會備案工作;

(七)負責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理活動的監(jiān)督檢查，依法查處違法行為;

(八)負責(zé)會同有關(guān)部門協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛、投訴及有關(guān)問題;

(九)會同人社部門，對物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)準入制度的實施進行指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查;

(十)依法履行其他職責(zé)。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(社區(qū)居委會)應(yīng)加強對物業(yè)管理的綜合管理工作，負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助、監(jiān)督和檢查。主要職責(zé)是：

(一)負責(zé)指導(dǎo)、組織本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動;

(二)督促檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實物業(yè)管理活動，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛、物業(yè)管理與社區(qū)管理、服務(wù)的關(guān)系;

(三)負責(zé)組織召開物業(yè)管理活動相關(guān)聯(lián)席會議;

(四)參與本轄區(qū)物業(yè)管理檢查和考評工作。

縣政府各部門按照各自職責(zé)，做好各自的物業(yè)管理工作。

縣住建局

(一)對審批后的建設(shè)項目(工程)搞好批后監(jiān)督管理，對違反基本建設(shè)程序建設(shè)的行為予以查處;

(二)對違法違規(guī)施工、裝飾、裝修等破壞承重墻等影響房屋質(zhì)量安全的行為予以查處;

(三)對建設(shè)、施工單位不按照國家規(guī)定及約定的保修期限和范圍承擔(dān)保修責(zé)任的行為予以查處。

縣規(guī)劃局

規(guī)劃設(shè)計新建物業(yè)項目時，負責(zé)對新建項目的各項設(shè)施統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局，按規(guī)定配置各類公建配套設(shè)施，對開發(fā)建設(shè)單位擅改規(guī)劃設(shè)計要求的行為予以查處。

縣城管執(zhí)法局

(一)對違反市容環(huán)境衛(wèi)生管理方面法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為進行查處;

(二)對破壞公共園林綠地、公共設(shè)施的行為進行查處;

(三)對因從事餐飲、娛樂、建設(shè)等經(jīng)營活動帶來的油煙、噪音等污染行為進行查處;

(四)依法履行的其他職責(zé)。

縣公安局

(一)會同民政部門開展門(樓)牌清理、編制工作，指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(社區(qū)居委會)開展安裝及維護工作;

(二)依法打擊處理違反流動人口服務(wù)和管理條例的各類違法犯罪行為;

(三)依法查處飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活行為;

(四)依法打擊處理其他擾亂公共秩序、妨害公共安全、侵犯人身權(quán)利、財產(chǎn)權(quán)利、妨害社會管理等違法犯罪行為;

(五)科學(xué)指導(dǎo)視頻監(jiān)控平臺等安防設(shè)施建設(shè)。

縣消防大隊

(一)對未制定消防安全制度、未組織防火檢查和消防安全教育培訓(xùn)及消防演練的進行查處;

(二)對占用、堵塞、封閉的消防通道，妨礙消防車輛通行的行為進行查處;

(三)對埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距的行為進行查處;

(四)對建筑消防設(shè)施、器材未保持完好有效的行為進行查處;

(五)對占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口的行為進行查處;

(六)對在小區(qū)內(nèi)設(shè)立、儲存易燃易爆危險品行為的進行查處。

縣物價局

(一)對超出政府指導(dǎo)價浮動幅度擅自提高收費標(biāo)準的行為進行查處;

(二)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費備案時，進行審核并頒發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)審證》;

(三)對超范圍收費的行為進行查處;

(四)對其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為進行查處。

縣質(zhì)監(jiān)局

(一)對違反規(guī)定，擅自在經(jīng)營活動中使用無生產(chǎn)許可證的產(chǎn)品或無強制性認證產(chǎn)品的行為進行查處;

(二)對用于貿(mào)易結(jié)算的計量器具(水、電、氣表等)未經(jīng)檢定投入使用行為的查處;

(三)對不按規(guī)定擅自安裝、使用電梯、鍋爐、壓力容器、起重機械、游樂設(shè)施等特種設(shè)備以及不按規(guī)定進行上述設(shè)備維修、保養(yǎng)的行為進行查處。

縣文明辦應(yīng)將物業(yè)管理工作納入社區(qū)精神文明建設(shè)范疇。

縣工商局負責(zé)對未取得營業(yè)執(zhí)照、擅自在物業(yè)管理區(qū)域從事經(jīng)營活動的行為進行查處。

供水、供電、供氣、通信、有線電視等專營服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，負責(zé)直供管網(wǎng)到戶，做到同步規(guī)劃、同步施工、同步驗收，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)。

第五條實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

物業(yè)管理聯(lián)席會議由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集。相關(guān)職能部門和社區(qū)居委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位及業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加。

物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項：

(一)業(yè)主委員會未依法履行職責(zé);

(二)業(yè)主委員會未依法換屆;

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法撤出和辦理交接手續(xù);

(四)物業(yè)管理與服務(wù)過程中發(fā)生的重大矛盾糾紛;

(五)其他需要協(xié)調(diào)解決的相關(guān)事項。

第六條本縣新建小區(qū)應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理。未實行物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合舊城區(qū)改造，分步實施物業(yè)管理。

第二章前期物業(yè)管理

第七條新建小區(qū)實行前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理由開發(fā)建設(shè)單位負責(zé)。

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理辦公設(shè)備和場地，其資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。開發(fā)建設(shè)單位不得擅自處置物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備等。

第八條新建小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位，在辦理商品房預(yù)(銷)售許可證前或業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

投標(biāo)人少于三個或者住宅規(guī)模建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)縣房管局批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第九條開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

開發(fā)建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制定《臨時管理規(guī)約》，作為物業(yè)買賣合同的附件，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理和業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)以及違反《臨時管理規(guī)約》應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。開發(fā)建設(shè)單位制定的《臨時管理規(guī)約》，不得侵害物業(yè)買賣人的合法權(quán)益。

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前，將《臨時管理規(guī)約》向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守《臨時管理規(guī)約》予以書面承諾。

第十條縣房管局應(yīng)會同縣工商局制定《前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本》、《物業(yè)服務(wù)合同示范文本》等文書，用于具體指導(dǎo)全縣的物業(yè)管理。

第十一條前期物業(yè)服務(wù)費用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標(biāo)準承擔(dān)。

已竣工驗收但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

第十二條開發(fā)建設(shè)單位與所選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)一式三份，開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和縣房管局各執(zhí)一份。

第三章物業(yè)的承接與查驗

第十三條新建小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，在報批商品房開發(fā)建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案時，必須考慮物業(yè)管理服務(wù)用房、水電氣直供管網(wǎng)、安全措施、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等必要的物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)。在項目建設(shè)過程中，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強監(jiān)督和管理，達到開發(fā)小區(qū)在竣工驗收、交付使用前符合物業(yè)使用的基本條件。

第十四條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理服務(wù)用房，并在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，其提交的規(guī)劃設(shè)計方案中應(yīng)注明物業(yè)管理服務(wù)用房的具置。

新建小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)該按照不低于地上地下總建筑面積千分之三的比例配置物業(yè)服務(wù)用房;規(guī)模較小的開發(fā)項目，配置物業(yè)服務(wù)用房面積低于一百平方米的按照一百平方米配置，有條件的鼓勵配置社區(qū)居委會駐點工作用房。

物業(yè)服務(wù)用房其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。開發(fā)建設(shè)單位在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房具置，房屋登記機構(gòu)應(yīng)在登記簿上予以記載，但不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。

物業(yè)服務(wù)用房不得買賣和抵押，縣房管局不得辦理轉(zhuǎn)移登記。

第十五條申報竣工綜合驗收的開發(fā)小區(qū)須達到下列標(biāo)準：

(一)開發(fā)小區(qū)建設(shè)用地的使用符合小區(qū)詳細規(guī)劃要求，建筑物、道路、各種管線、服務(wù)設(shè)施、圍墻、景點等位置準確;

(二)開發(fā)小區(qū)所有規(guī)定建設(shè)項目、基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施和環(huán)境建設(shè)按小區(qū)詳細規(guī)劃要求全部建成完工，沒有缺項。工程的施工質(zhì)量通過相關(guān)專業(yè)部門的檢查認定，符合有關(guān)規(guī)范和標(biāo)準的要求，使用功能完好，并取得認證文件;

(三)開發(fā)小區(qū)工程技術(shù)檔案、資料完整準確，并按有關(guān)規(guī)定要求歸整完畢;

(四)小區(qū)內(nèi)施工機具、臨建設(shè)施、建筑垃圾、臨時建筑等全部消除完畢，場地平整、道路暢通、衛(wèi)生清潔;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。