導(dǎo)語：如何才能寫好一篇建設(shè)工程消防驗(yàn)收管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    第二條  在大連市中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)的建筑面積在2萬平方米及以上的新建住宅小區(qū)（以下簡稱住宅小區(qū)）進(jìn)行竣工綜合驗(yàn)收，適用本辦法。

    第三條  大連市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)是市人民政府建設(shè)行政主管部門，負(fù)責(zé)住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收的組織實(shí)施工作。

    成立大連市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收辦公室（以下簡稱市綜合驗(yàn)收辦）。市綜合驗(yàn)收辦由市建設(shè)行政主管部門牽頭，市計(jì)劃、規(guī)劃土地、城建、房地產(chǎn)、環(huán)保、公用、衛(wèi)生、開發(fā)辦、公安、廣播電視、教育、電業(yè)、電信、郵政等部門以及有關(guān)專業(yè)公司、住宅小區(qū)所在地的區(qū)政府有關(guān)部門、街道辦事處參加。

    第四條  開發(fā)建設(shè)單位在住宅小區(qū)建設(shè)工程開工前，應(yīng)向市綜合驗(yàn)收辦報(bào)送住宅小區(qū)竣工計(jì)劃安排。

    市綜合驗(yàn)收辦根據(jù)需要，可對(duì)住宅小區(qū)房屋及配套設(shè)施建設(shè)情況進(jìn)行檢查和監(jiān)督。

    第五條  住宅小區(qū)房屋竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向市綜合驗(yàn)收辦申請(qǐng)綜合驗(yàn)收。

    分期建設(shè)的住宅小區(qū)，可以申請(qǐng)分期綜合驗(yàn)收。

    第六條  住宅小區(qū)達(dá)到下列條件的，可以申請(qǐng)綜合驗(yàn)收：

    （一）建筑物的建設(shè)符合規(guī)劃批復(fù)和設(shè)計(jì)要求；

    （二）建筑工程（含市政工程）質(zhì)量達(dá)到國家規(guī)定的質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；

    （三）公共配套設(shè)施、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施驗(yàn)收合格，手續(xù)齊全；

    （四）投入使用區(qū)域內(nèi)的道路、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、綠化、路燈等市政配套設(shè)施達(dá)到使用要求；

    （五）施工設(shè)施、設(shè)備以及施工暫設(shè)、剩余構(gòu)件、建筑殘土全部清除；

    （六）動(dòng)遷戶妥善安置；

    （七）建設(shè)工程檔案資料齊全；

    （八）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

    第七條  申請(qǐng)綜合驗(yàn)收，應(yīng)提交下列文件資料：

    （一）市有關(guān)部門批準(zhǔn)的住宅項(xiàng)目文件、房地產(chǎn)計(jì)劃；

    （二）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

    （三）建筑工程施工許可證；

    （四）建筑工程（含市政工程）質(zhì)量等級(jí)評(píng)定文件；

    （五）建設(shè)工程竣工檔案移交責(zé)任書；

    （六）消防驗(yàn)收許可證；

    （七）環(huán)保驗(yàn)收證明；

    （八）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他文件。

    第八條  市綜合驗(yàn)收辦在接到綜合驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋單體工程質(zhì)量、道路、排水、路燈、園林綠化、消防、衛(wèi)生防疫、環(huán)境衛(wèi)生、自來水、煤氣、用電、物業(yè)管理前期準(zhǔn)備以及學(xué)校、幼兒園、居民委用房等進(jìn)行綜合驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，由市建設(shè)行政主管部門頒發(fā)住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收合格證書。

    第九條  住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格后，應(yīng)按照住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，實(shí)行物業(yè)管理。

    第十條  綜合驗(yàn)收不合格的，由市綜合驗(yàn)收辦向開發(fā)建設(shè)單位提出整改意見，經(jīng)整改后重新驗(yàn)收。未申報(bào)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，住宅小區(qū)不得交付使用。擅自交付使用的，市綜合驗(yàn)收辦可以報(bào)請(qǐng)市政府批準(zhǔn)后，由市建設(shè)行政主管部門采取暫時(shí)凍結(jié)部分或全部工程等強(qiáng)制措施，直至其達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)前，任何部門不得為其辦理其他有關(guān)開發(fā)、建設(shè)手續(xù)。

    第十一條  市綜合驗(yàn)收辦可結(jié)合住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收情況，向市建設(shè)行政主管部門提出住宅小區(qū)等級(jí)的評(píng)定建議。住宅小區(qū)等級(jí)評(píng)定情況由市建設(shè)行政主管部門予以公布。

    第十二條  建筑面積在2萬平方米以下的住宅小區(qū)以及縣（市）、旅順口區(qū)、金州區(qū)、大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、大連金石灘國家旅游度假區(qū)、大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的住宅小區(qū)進(jìn)行竣工綜合驗(yàn)收，可參照本辦法執(zhí)行。

篇2

關(guān)鍵詞　項(xiàng)目目標(biāo)管理規(guī)劃；驗(yàn)收要求；分解目標(biāo)；執(zhí)行程序

中圖分類號(hào)　TU712.2　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼　B　文章編號(hào)　1727-5123(2009)04-053-03

監(jiān)理人與委托人簽訂了施工階段的《監(jiān)理合同》后，則應(yīng)全面履行合約，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的投資、進(jìn)度、質(zhì)量和安全監(jiān)督管理目標(biāo)。為了科學(xué)地運(yùn)用系統(tǒng)論和控制論的基本原理完成控制目標(biāo)，從目標(biāo)管理的角度，高質(zhì)量地編制一份明確、細(xì)致和可執(zhí)行的目標(biāo)管理規(guī)劃是必要的預(yù)控措施之一。

本目標(biāo)管理規(guī)劃是南京市區(qū)某超高層民用綜合樓(總建筑面積99350m2，地下3層地上47層，鋼－砼混合結(jié)構(gòu)，總高度185米，建設(shè)期2005年5月～2008年10月)施工監(jiān)理目標(biāo)管理規(guī)劃的終結(jié)版，為了適應(yīng)管理環(huán)境的變化，該規(guī)劃從初次編制到最終完結(jié)，進(jìn)行了多次的補(bǔ)充完善。

1　管理規(guī)劃的目標(biāo)設(shè)定

本管理規(guī)劃將建設(shè)項(xiàng)目的“竣工交付”設(shè)定為最終管理目標(biāo)，以實(shí)現(xiàn)“滿足客戶需求”的市場目標(biāo)。

2　管理規(guī)劃的編制理念

監(jiān)理人是建設(shè)項(xiàng)目的參與主體之一，從系統(tǒng)和聯(lián)系的角度，為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的竣工交付目標(biāo)，監(jiān)理人不僅要明確項(xiàng)目的監(jiān)理控制目標(biāo)，還應(yīng)該了解、熟知其他相關(guān)主體的項(xiàng)目控制目標(biāo)，其中，對(duì)與監(jiān)理人有共同目標(biāo)的相關(guān)主體的職責(zé)，監(jiān)理人應(yīng)將其納入目標(biāo)管理規(guī)劃中。所以，監(jiān)理人編制的管理目標(biāo)控制規(guī)劃，應(yīng)該是從建設(shè)項(xiàng)目整體的角度，遵循“協(xié)調(diào)、組織各主體為實(shí)現(xiàn)共同目標(biāo)而協(xié)同作戰(zhàn)”的基本原則!

為此，編制規(guī)劃時(shí)，以政府各行政主管部門“對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的驗(yàn)收要求”為總目標(biāo)，將總目標(biāo)按照各主體的職責(zé)分解為子目標(biāo)；以建設(shè)單位、施工單位及監(jiān)理單位“為完成建設(shè)目標(biāo)而必須履行的職責(zé)”為中心；以監(jiān)理單位的“質(zhì)量、安全目標(biāo)管理”為監(jiān)理人重點(diǎn)自控目標(biāo)，并按施工階段分解為監(jiān)理子控制目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)過程控制。

規(guī)劃書編制時(shí)遵循“細(xì)節(jié)決定成敗，執(zhí)行決定一切”的管理理念。規(guī)劃書由二部分組成：

第一部分，明確總目標(biāo)。目前，一般民用單體工程竣工交付時(shí)的驗(yàn)收項(xiàng)目有(按政府各行政主管部門規(guī)定)：人防驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收、電梯驗(yàn)收、專項(xiàng)驗(yàn)收(幕墻、鋼結(jié)構(gòu)、節(jié)能保溫)、分戶驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收等，其中，分戶驗(yàn)收(住宅特有)、專項(xiàng)驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收由項(xiàng)目所在地的政府建設(shè)工程質(zhì)監(jiān)站監(jiān)督驗(yàn)收，其余由相應(yīng)行政主管部門監(jiān)督驗(yàn)收。①住宅的分戶驗(yàn)收(初驗(yàn)時(shí)建設(shè)方組織，施工、監(jiān)理、物業(yè)參加，竣工驗(yàn)收時(shí)質(zhì)監(jiān)站監(jiān)督驗(yàn)收，建設(shè)單位組織，施工、監(jiān)理參加)；②人防驗(yàn)收(政府有關(guān)人防部門監(jiān)督驗(yàn)收，建設(shè)方組織，設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理參加)；⑧消防驗(yàn)收(政府消防部門監(jiān)督驗(yàn)收，建設(shè)方組織，設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理參加)；④電梯驗(yàn)收(技術(shù)監(jiān)督局監(jiān)督驗(yàn)收，建設(shè)方組織，設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理參加)：⑤規(guī)劃驗(yàn)收(略)：⑥專項(xiàng)驗(yàn)收(質(zhì)監(jiān)站監(jiān)督驗(yàn)收，建設(shè)方組織，設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理參加)一般有：節(jié)能保溫、幕墻工程及鋼結(jié)構(gòu)工程專項(xiàng)驗(yàn)收：⑦竣工驗(yàn)收(質(zhì)監(jiān)站監(jiān)督驗(yàn)收，建設(shè)方組織，設(shè)計(jì)、工勘、施工、監(jiān)理參加)。

第二部分，制定執(zhí)行程序，明確子目標(biāo)。對(duì)應(yīng)第一部分的驗(yàn)收目標(biāo)，以下列出建設(shè)方、施工方及監(jiān)理方在各施工階段的控制子目標(biāo)和執(zhí)行程序，將每項(xiàng)驗(yàn)收的控制目標(biāo)分解到各施工階段中，進(jìn)行預(yù)控和過程控制，實(shí)現(xiàn)各方管理的主動(dòng)性和有效性。

2.1 建設(shè)方施工階段的控制目標(biāo)和執(zhí)行程序。

2.1.1 類別①安全管理：②竣工驗(yàn)收；③人防驗(yàn)收；④消防驗(yàn)收：⑤32號(hào)文要求：⑥分戶驗(yàn)收；⑦保溫節(jié)能；⑧幕墻專項(xiàng)驗(yàn)收；⑨鋼結(jié)構(gòu)專項(xiàng)驗(yàn)收。

2.1.2　開工準(zhǔn)備階段。旋工前各項(xiàng)資料的準(zhǔn)備：①審查施工組織設(shè)計(jì)中安全技術(shù)措施，臨時(shí)用電方案(注意編、審、批齊全、合法性)。應(yīng)急救援預(yù)案和安全防護(hù)措施費(fèi)用使用計(jì)劃。安全生產(chǎn)許可證的合法有效性：審查施工單位的安全生產(chǎn)規(guī)章制度和安全監(jiān)管結(jié)構(gòu)的建立、健全；審查項(xiàng)目經(jīng)理和專職安全員資格。特種作業(yè)人員的操作資格。②審核施工單位資質(zhì)、工程項(xiàng)目管理人員名單、施工現(xiàn)場質(zhì)量管理檢查記錄、施工技術(shù)交底記錄、工程總承包合同及分包合同(含預(yù)算書)、審批施工組織設(shè)計(jì)、施工方案、現(xiàn)場平面布置圖及開工報(bào)告。收集工程地質(zhì)勘察報(bào)告。圖紙會(huì)審：工程定位測(cè)量、放線驗(yàn)收記錄。⑨、④參與人防、消防交底會(huì)議。⑦審查專業(yè)分包資質(zhì)及總分包合同，建筑節(jié)能工程設(shè)計(jì)文件，施工圖審查意見書，審核節(jié)能專項(xiàng)施工方案，現(xiàn)場節(jié)能檢測(cè)單位資質(zhì)。

2.1.3　基礎(chǔ)分部階段。

2.1.3.1 土方子分部工程：①審核基坑(槽)土方開挖安全專項(xiàng)施工方案(限于開挖深度≥5m)。審核地下管線保護(hù)措施方案是否符合強(qiáng)標(biāo)要求；②地基驗(yàn)槽記錄；基槽開挖線測(cè)量及復(fù)核資料。

2.1.3.2　基坑子分部工程：①審核基坑支護(hù)及降水(限于開挖深度≥5m或地質(zhì)條件和周圍環(huán)境復(fù)雜、地下水位在坑底以上)安全專項(xiàng)施工方案，及邊坡防護(hù)施工方案。檢查現(xiàn)場安全標(biāo)志和安全防護(hù)措施是否符合強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)要求并檢查安全生產(chǎn)費(fèi)用的使用情況(該條適用于施工全過程)；②對(duì)墊層面標(biāo)高及定位放線進(jìn)行復(fù)核。

2.1.3.3　砌體基礎(chǔ)子分部工程：②水泥出廠合格證、復(fù)試報(bào)告：磚出廠合格證或試驗(yàn)報(bào)告；砂石料進(jìn)場復(fù)試報(bào)告，砂漿配合比報(bào)告；⑤磚(砌塊)外觀檢驗(yàn)。

2.1.4　上面所有資料來源。第①項(xiàng)內(nèi)容取自建設(shè)部248號(hào)文及《建設(shè)工程監(jiān)理安全責(zé)任讀本》第六章主要內(nèi)容。第②項(xiàng)內(nèi)容取自蘇建質(zhì)(2002)322號(hào)文中“建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收資料”中施工、技術(shù)管理資料，工程質(zhì)量控制資料，施工試驗(yàn)報(bào)告及見證檢測(cè)報(bào)告以及隱蔽工程驗(yàn)收記錄資料主要相關(guān)內(nèi)容。第③項(xiàng)內(nèi)容取自人防驗(yàn)收交底說明，人防工程竣工資料歸檔說明及人防工程地下環(huán)境檢測(cè)說明中相關(guān)內(nèi)容。第④項(xiàng)內(nèi)容取自消防驗(yàn)收交底說明相關(guān)內(nèi)容。第⑤項(xiàng)內(nèi)容取自南京市建工局(2007)32號(hào)文《關(guān)于加強(qiáng)建筑結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量管理的若干規(guī)定》中附件二，建筑結(jié)構(gòu)實(shí)體質(zhì)量檢查檢驗(yàn)用表的項(xiàng)目。第⑥項(xiàng)內(nèi)容取自南京市建工局(2006)51號(hào)文《南京市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理辦法》中附錄1相關(guān)驗(yàn)收項(xiàng)目及內(nèi)容。第⑦項(xiàng)內(nèi)容取自江蘇省建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站07年9月所發(fā)“關(guān)于使用《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收資料》的通知”中相關(guān)主要內(nèi)容。

2.2　施工方施工階段的控制目標(biāo)和執(zhí)行程序。

2.2.1 類別。①安全管理；②竣工驗(yàn)收；③人防驗(yàn)；④收消防驗(yàn)收；⑤32號(hào)文要求；⑥分戶驗(yàn)收；⑦保溫節(jié)能；⑧幕墻專項(xiàng)驗(yàn)收；⑨鋼結(jié)構(gòu)專項(xiàng)驗(yàn)收。

2.2.2　基礎(chǔ)分部階段。

2.2.2.1 混凝土基礎(chǔ)子分部工程：①檢查施工總平面布置是否 符合安全生產(chǎn)要求，辦公、宿舍、食堂、道路等臨設(shè)及排水、防火措施是否符合強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)要求；核查施工起重機(jī)械、整體提升腳手架、模板等自升式架設(shè)設(shè)施和安全設(shè)施的驗(yàn)收手續(xù)；②鋼筋工程隱蔽驗(yàn)收，鋼筋連接試驗(yàn)報(bào)告，焊條(劑)合格證。砼外加劑產(chǎn)品合格證、出廠檢驗(yàn)報(bào)告和復(fù)試報(bào)告。砼(含抗?jié)B砼)試塊復(fù)試報(bào)告；砼強(qiáng)度評(píng)定。砼坍落度檢查記錄：③《建筑工程人防設(shè)計(jì)審核意見書》及相關(guān)批復(fù)文件。人防工程施工單位資格證書及特殊工種操作證。主要設(shè)備(通風(fēng)機(jī)、防爆地漏)合格證，人防防護(hù)密閉門合格證、清單、技術(shù)資料。人防工程防護(hù)功能平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換預(yù)案。人防環(huán)境檢測(cè)鑒定書(通風(fēng)量、噪音、照度、溫度、相對(duì)溫度)：④《建筑工程消防設(shè)計(jì)審核意見書》及相關(guān)批復(fù)文件。建筑消防設(shè)施技術(shù)測(cè)試合格的報(bào)告。消防工程施工安裝單位資格證書及施工安裝、調(diào)試記錄，消防產(chǎn)品相關(guān)證書、出廠合格工程記錄，設(shè)計(jì)、施工變更內(nèi)容記錄等資料。各項(xiàng)消防安全管理制度和防火安全管理組織機(jī)構(gòu)以及消費(fèi)系統(tǒng)操作管理人員名單：⑤結(jié)構(gòu)工程原材料及實(shí)體檢查檢驗(yàn)：鋼筋進(jìn)場外觀檢驗(yàn)；模板試拼裝及周轉(zhuǎn)檢驗(yàn)；砼強(qiáng)度回彈平行檢驗(yàn)：鋼筋保護(hù)層厚度檢測(cè)；現(xiàn)澆砼構(gòu)件尺寸檢測(cè)；軸線、層高檢測(cè)；⑥地下室地面裂縫、起砂檢查記錄。地下室通道凈高，墻面及天棚滲漏、裂縫檢查記錄。

2.2.2.2　地下防水子分部工程：②各種防水材料合格證和復(fù)試報(bào)告。地下防水轉(zhuǎn)角處、變形縫、穿墻管道、后澆帶、埋設(shè)件、施工縫等細(xì)部做法隱蔽驗(yàn)收；穿墻管止水環(huán)與主管或翼環(huán)與套管隱蔽驗(yàn)收；地下連續(xù)墻的槽段接縫及墻體與內(nèi)襯結(jié)構(gòu)接縫隱蔽驗(yàn)收。

2.2.3　主體結(jié)構(gòu)分部。砌體結(jié)構(gòu)子分部工程：①卸料平臺(tái)安全專項(xiàng)施工方案；冬、雨季等季節(jié)性施工方案是否符合強(qiáng)標(biāo)要求《雨雪天高空作業(yè)的防滑、防寒和防凍措施》(該條適用用所有外立面施工作業(yè))；②砂漿強(qiáng)度試塊報(bào)告(含特種砂漿試塊報(bào)告)：鋼筋工程隱蔽驗(yàn)收：水泥出廠合格證、復(fù)試報(bào)告；磚出廠合格證或試驗(yàn)報(bào)告：砂石料進(jìn)場復(fù)試報(bào)告，砂漿配合比報(bào)告；⑤結(jié)構(gòu)工程原材料及實(shí)體檢查檢驗(yàn)；⑦保溫砌塊砌筑砂漿強(qiáng)度試驗(yàn)。

2.2.4　備注。該項(xiàng)第③項(xiàng)內(nèi)容取自人防工程竣工資料歸檔說明；該項(xiàng)第④項(xiàng)內(nèi)容取自消防工程竣工資料歸檔說明；該項(xiàng)第⑤項(xiàng)內(nèi)容取自建筑結(jié)構(gòu)實(shí)體質(zhì)量檢查檢驗(yàn)用表的相關(guān)檢查項(xiàng)目；該項(xiàng)第⑥項(xiàng)內(nèi)容取自分戶驗(yàn)收相關(guān)驗(yàn)收項(xiàng)目及內(nèi)容；該項(xiàng)第⑦項(xiàng)內(nèi)容取自節(jié)能分項(xiàng)，檢驗(yàn)批驗(yàn)收資料中主控項(xiàng)目的黑體字項(xiàng)目。

2.3　監(jiān)理方施工階段的控制目標(biāo)和執(zhí)行程序。

2.3.1 類別。①安全管理：②竣工驗(yàn)收：⑨人防驗(yàn)收；④哨防驗(yàn)收；⑤32號(hào)文要求；⑥分戶驗(yàn)收；⑦保溫節(jié)能；⑧幕墻專項(xiàng)驗(yàn)收；⑨鋼結(jié)構(gòu)專項(xiàng)驗(yàn)收。

2.3.2　主體結(jié)構(gòu)分部。砼結(jié)構(gòu)子分部工程：①模板工程安全專項(xiàng)施工方案(限于各類工具式模板工程、水平混凝土構(gòu)件模板支撐系統(tǒng)及特殊結(jié)構(gòu)模板工程)：起重吊裝工程安全專項(xiàng)施工方案；腳手架工程安全專項(xiàng)施工方案(高度超24m的落地式鋼管腳手架、附著式升降腳手架、懸挑式腳手架、門型腳手架、掛腳手架、卸料平臺(tái))。②鋼筋工程隱蔽驗(yàn)收。鋼筋連接試驗(yàn)報(bào)告，焊條(劑)合格證。砼外加劑產(chǎn)品合格證、出廠檢驗(yàn)報(bào)告和復(fù)試報(bào)告。砼(含抗?jié)B砼)試塊復(fù)試報(bào)告；砼強(qiáng)度評(píng)定：砼坍落度檢查記錄。建筑物垂直度、標(biāo)高、全高測(cè)量記錄。建筑物沉降觀測(cè)記錄。⑤結(jié)構(gòu)工程原材料及實(shí)體檢查檢驗(yàn)：鋼筋進(jìn)場外觀檢驗(yàn)；模板試拼裝及周轉(zhuǎn)檢驗(yàn)：砼強(qiáng)度回彈平行檢驗(yàn)；鋼筋保護(hù)層厚度檢測(cè)；現(xiàn)澆砼構(gòu)件尺寸檢測(cè)：軸線、層高檢測(cè)：建筑結(jié)構(gòu)工程平行檢驗(yàn)、隱蔽驗(yàn)收匯總。

2.3.3　裝飾分部。

2.3.3.1　地面子分部工程：②保溫材料導(dǎo)熱系數(shù)、密度、抗壓強(qiáng)度或壓縮強(qiáng)度、燃燒性能復(fù)試。地坪砼試塊強(qiáng)度報(bào)告。③進(jìn)、排風(fēng)機(jī)房與人防配電間地坪防塵處理。⑥地面起砂、空鼓、開裂的控制：廚衛(wèi)間地面防水質(zhì)量控制(蓄水檢查記錄)；室內(nèi)凈高控制及檢查記錄。⑦地面保溫材料質(zhì)量證明文件及復(fù)試報(bào)告：保溫層厚度檢查及地面節(jié)能分項(xiàng)工程隱蔽驗(yàn)收記錄。

篇3

第一條為進(jìn)一步規(guī)范公益性項(xiàng)目建設(shè)與管理，提高投資效益，根據(jù)《市政府投資項(xiàng)目管理暫行辦法》（政〔〕120號(hào)）和《市市級(jí)公益性項(xiàng)目建設(shè)管理暫行辦法》（政〔〕2號(hào)）規(guī)定，結(jié)我區(qū)實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱公益性項(xiàng)目，是指使用區(qū)本級(jí)財(cái)政性資金（括預(yù)算內(nèi)、非稅收入）、中央和省補(bǔ)助資金（含國債資金）以及用財(cái)政性資金作為還款來源（還款擔(dān)保）的借貸性資金投資建設(shè)的機(jī)關(guān)事業(yè)單位辦公用房及區(qū)政府指定的其它公益性設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。

第三條公益性項(xiàng)目實(shí)行“代建制”，代建同由項(xiàng)目使用單位與代建單位簽訂。

區(qū)發(fā)展改革和統(tǒng)計(jì)局是區(qū)級(jí)公益性項(xiàng)目投資管理部門，具體負(fù)責(zé)政府投資項(xiàng)目年度計(jì)劃的編制和實(shí)施協(xié)調(diào)。

市投資控股集團(tuán)是區(qū)級(jí)公益性項(xiàng)目的代建單位。

項(xiàng)目使用單位主管部門是指項(xiàng)目使用單位的上一級(jí)行政主管部門。

第二章職責(zé)分工

第四條區(qū)發(fā)展改革和統(tǒng)計(jì)局在項(xiàng)目代建管理中的職責(zé)：

（一）項(xiàng)目實(shí)行“代建制”，應(yīng)在項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)中予以明確。因特殊原因不實(shí)行代建的，需報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)。

（二）嚴(yán)格按國家相關(guān)規(guī)定審批項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)和概算，確保經(jīng)評(píng)審的項(xiàng)目設(shè)計(jì)內(nèi)容和概算完整、理。

第五條項(xiàng)目使用單位的職責(zé)：

（一）委托有資質(zhì)的工程咨詢機(jī)構(gòu)或設(shè)計(jì)單位編制項(xiàng)目建議書，經(jīng)主管部門審核后，于每年12月底前報(bào)區(qū)發(fā)展改革和統(tǒng)計(jì)局。

（二）配代建單位通過招標(biāo)確定有資質(zhì)的工程咨詢機(jī)構(gòu)或設(shè)計(jì)單位編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，并按程序報(bào)批。

（三）在立項(xiàng)批復(fù)確定的投資額內(nèi)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、具體功能、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等提出意見。

（四）辦理土地審批手續(xù)；協(xié)助代建單位辦理環(huán)評(píng)、消防許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可等開工前的法定建設(shè)手續(xù)。

（五）參與工程招標(biāo)、設(shè)備（材料）采購招標(biāo)，監(jiān)督代建項(xiàng)目的工程質(zhì)量和施工進(jìn)度，參與工程竣工驗(yàn)收。

（六）落實(shí)拼盤項(xiàng)目中區(qū)級(jí)財(cái)政投資外的資金，保證工程建設(shè)進(jìn)度。

（七）對(duì)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和概算的調(diào)整方案進(jìn)行初審、確認(rèn)，監(jiān)督代建單位對(duì)政府資金的使用。

第六條代建單位投資控股集團(tuán)的職責(zé)是：

（一）按“交鑰匙工程”的要求，負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期工作和項(xiàng)目實(shí)施過程中的代建工作。

（二）會(huì)同項(xiàng)目使用單位招標(biāo)選定建設(shè)方案；通過招標(biāo)方式確定有資質(zhì)的工程咨詢機(jī)構(gòu)或設(shè)計(jì)單位編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；組織項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)和概算編制，并按規(guī)定程序報(bào)批。

（三）辦理項(xiàng)目開工前的法定建設(shè)手續(xù)。

（四）按照已批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)，會(huì)同項(xiàng)目使用單位組織設(shè)計(jì)施工圖、編制預(yù)算。

（五）委托市招投標(biāo)中心，通過公開招標(biāo)方式選擇勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位，采購重要設(shè)備和材料，簽訂有關(guān)同，并報(bào)區(qū)政府采購中心備案。

（六）嚴(yán)格按照已批準(zhǔn)的項(xiàng)目內(nèi)容、項(xiàng)目功能、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和投資額組織實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)工程參建單位進(jìn)行監(jiān)督，協(xié)調(diào)參建單位在項(xiàng)目建設(shè)中的相關(guān)問題。

（七）按工程建設(shè)進(jìn)度編制用款計(jì)劃，經(jīng)批準(zhǔn)后，辦理資金支付。

（八）會(huì)同項(xiàng)目使用單位共同組織工程中間驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收。

（九）收集、整理、保管從項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)到工程竣工驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)的文件資料和技術(shù)圖紙，并歸檔。

（十）辦理項(xiàng)目竣工決算及資產(chǎn)移交。

第七條項(xiàng)目使用單位主管部門要充分發(fā)揮行業(yè)主管部門的監(jiān)督管理作用，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)全過程的監(jiān)督和指導(dǎo)。

區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局嚴(yán)格按照建設(shè)工程有關(guān)法律、法規(guī)，加強(qiáng)工程建設(shè)過程中質(zhì)量、安全的監(jiān)管。

區(qū)財(cái)政局對(duì)代建項(xiàng)目的財(cái)務(wù)活動(dòng)實(shí)施管理和監(jiān)督，負(fù)責(zé)安排年度項(xiàng)目財(cái)政支出預(yù)算，按進(jìn)度撥付建設(shè)資金。

區(qū)審計(jì)局對(duì)代建項(xiàng)目實(shí)施全過程審計(jì)監(jiān)督。

區(qū)監(jiān)察局對(duì)代建項(xiàng)目實(shí)行專項(xiàng)監(jiān)察。

規(guī)劃分局依據(jù)區(qū)發(fā)展改革和統(tǒng)計(jì)局批準(zhǔn)的立項(xiàng)文件，核定公益性項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模、用途等，并配市規(guī)劃局監(jiān)督項(xiàng)目按規(guī)劃建設(shè)。

第三章項(xiàng)目實(shí)施程序及管理

第八條公益性項(xiàng)目建設(shè)由項(xiàng)目使用單位編制項(xiàng)目建議書，經(jīng)項(xiàng)目使用單位主管部門審核后，于每年12月底前報(bào)區(qū)發(fā)展改革和統(tǒng)計(jì)局。區(qū)發(fā)展改革和統(tǒng)計(jì)局會(huì)同區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、規(guī)劃、國土、財(cái)政等部門對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初審后，報(bào)區(qū)政府審定。

第九條對(duì)經(jīng)批準(zhǔn)的公益性項(xiàng)目，區(qū)發(fā)展改革和統(tǒng)計(jì)局在向項(xiàng)目使用單位下達(dá)立項(xiàng)批復(fù)時(shí)，應(yīng)同時(shí)抄送代建單位。

第十條代建單位會(huì)同項(xiàng)目使用單位依法通過公開招標(biāo)方式選擇建設(shè)方案，并編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，經(jīng)項(xiàng)目使用單位主管部門審核后，報(bào)區(qū)發(fā)展改革和統(tǒng)計(jì)局按程序?qū)徟?/p>

代建單位會(huì)同項(xiàng)目使用單位，依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，組織項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)、編制項(xiàng)目概算，經(jīng)項(xiàng)目使用單位主管部門復(fù)核后，報(bào)區(qū)發(fā)展改革和統(tǒng)計(jì)局審批。

區(qū)發(fā)展改革和統(tǒng)計(jì)局委托有資質(zhì)的咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)初步設(shè)計(jì)和概算進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審?fù)ㄟ^后，及時(shí)批復(fù)初步設(shè)計(jì)和概算。

第十一條設(shè)計(jì)單位按照經(jīng)批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)和概算，設(shè)計(jì)施工圖。施工圖設(shè)計(jì)應(yīng)滿足項(xiàng)目功能需要，達(dá)到招投標(biāo)和施工要求。

第十二條拼盤項(xiàng)目開工前，財(cái)政投資外的資金原則上到位不少于三分之一，并保證工程建設(shè)進(jìn)度需要。

第十三條公益性項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工招標(biāo)，重要設(shè)備和材料的采購，應(yīng)嚴(yán)格按照《市招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理辦法》（市政府令第126號(hào)）等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十四條代建單位通過嚴(yán)格、規(guī)范的工程質(zhì)量保證體系、建設(shè)資金管理體系，以及專業(yè)化的管理手段，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、質(zhì)量和資金使用情況進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控與動(dòng)態(tài)管理。

第十五條項(xiàng)目使用單位不得自行要求代建單位改變建設(shè)內(nèi)容或提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

第四章概算變更與審批

第十六條代建單位必須嚴(yán)格按照已批準(zhǔn)的概算和設(shè)計(jì)實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)，嚴(yán)禁擅自提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模、改變建設(shè)用途。特殊情況確需變更設(shè)計(jì)且不增加政府投資的，應(yīng)當(dāng)由原設(shè)計(jì)單位編制變更設(shè)計(jì)說明，報(bào)區(qū)發(fā)展和改革統(tǒng)計(jì)局備案；凡超出概算預(yù)備費(fèi)額度的變更，應(yīng)會(huì)同項(xiàng)目使用單位向區(qū)發(fā)展和改革統(tǒng)計(jì)局提出申請(qǐng)，區(qū)發(fā)展改革和統(tǒng)計(jì)局會(huì)同區(qū)財(cái)政、審計(jì)等有關(guān)部門在三個(gè)工作日內(nèi)提出意見，報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)后，辦理概算調(diào)整手續(xù)。

第十七條項(xiàng)目實(shí)施過程中，發(fā)生設(shè)計(jì)及概算難以預(yù)料的費(fèi)用，且在經(jīng)批復(fù)的概算預(yù)備費(fèi)額度內(nèi)，由代建單位研究決定并上報(bào)區(qū)發(fā)展改革和統(tǒng)計(jì)局備案。

第五章資金撥付及竣工驗(yàn)收管理

第十八條公益性項(xiàng)目建設(shè)資金由代建單位按照區(qū)審計(jì)局審核過的用款計(jì)劃，向區(qū)財(cái)政局提出支付意見，區(qū)財(cái)政局審核后按計(jì)劃及時(shí)足額撥付資金。

第十九條項(xiàng)目竣工后，由代建單位會(huì)同項(xiàng)目使用單位組織竣工驗(yàn)收。

第二十條項(xiàng)目竣工經(jīng)驗(yàn)收格后，區(qū)投資控股集團(tuán)應(yīng)在3個(gè)月內(nèi)編制完成項(xiàng)目竣工決算和財(cái)務(wù)決算，報(bào)經(jīng)區(qū)審計(jì)局進(jìn)行項(xiàng)目竣工決算審計(jì)和財(cái)務(wù)審計(jì)后，報(bào)區(qū)財(cái)政局審查批復(fù)并辦理資產(chǎn)移交手續(xù)。

第二十一條代建項(xiàng)目管理費(fèi)是投資控股集團(tuán)全面履行代建同義務(wù)所應(yīng)獲取的報(bào)酬。投資概算低于500萬元的代建項(xiàng)目，在投資概算中安排工程造價(jià)4%的代建項(xiàng)目管理費(fèi)；投資算在500—1000萬元之間的代建項(xiàng)目，在投資概算中安排工程造價(jià)3%的代建項(xiàng)目管理費(fèi)；投資概算在1000—10000萬元之間的代建項(xiàng)目，在投資概算中安排工程造價(jià)2%的代建項(xiàng)目管理費(fèi)；投資概算高于10000萬元的代建項(xiàng)目，在投資概算中安排工程造價(jià)1.5%的代建項(xiàng)目管理費(fèi)。

代建項(xiàng)目管理費(fèi)的撥付與建設(shè)資金同步撥付，原則上可預(yù)留20%的代建管理費(fèi)，待項(xiàng)目竣工一年后再支付。

第二十二條項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算審核批準(zhǔn)后，如決算資金（不括領(lǐng)導(dǎo)決策和項(xiàng)目使用單位要求增加的投資）沒超出項(xiàng)目概算資金，且代建單位認(rèn)真履行代建同義務(wù)，工程質(zhì)量格，按工程造價(jià)的0.5%對(duì)代建單位進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。

第六章罰則

第二十三條參與區(qū)級(jí)公益性項(xiàng)目建設(shè)的咨詢、評(píng)審、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位，不按國家有關(guān)規(guī)定履行職責(zé)，情節(jié)嚴(yán)重的，由有關(guān)行政管理部門按職責(zé)分工將其列入不良行為記錄名單，并依法追究責(zé)任人的法律責(zé)任。

第二十四條代建單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法進(jìn)行勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理和主要設(shè)備材料的招標(biāo)工作，未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自邀請(qǐng)招標(biāo)或不招標(biāo)的，由區(qū)有關(guān)行政監(jiān)督部門依法進(jìn)行處罰。

篇4

合同雙方當(dāng)事人：

出賣人：________________________________________________

注冊(cè)地址：_____________________________________________

營業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：_______________________________________

企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)：________________________________________

法定代表人：____________聯(lián)系電話：_____________________

郵政編碼：______________________________________________

委托人：_____________地址：_________________________

郵政編碼：_____________聯(lián)系電話：_______________________

委托機(jī)構(gòu)：__________________________________________

注冊(cè)地址：______________________________________________

營業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：________________________________________

法定代表人：_________聯(lián)系電話：________________________

郵政編碼：______________________________________________

買受人：_______________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：_____________國籍______________

【身份證】【護(hù)照】【營業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】【 】_____________________

地址：__________________________________________________

郵政編碼：______________聯(lián)系電話：______________________

【委托人】【 】姓名：____________國籍：_____________

地址：__________________________________________________

郵政編碼：_______________電話：________________________

[釋義]本部分條文是確認(rèn)買賣雙方當(dāng)事人的主體資格。

本條款提示點(diǎn)：

1、出賣人的主體資格

我國現(xiàn)行法律、法規(guī)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為專營開發(fā)企業(yè)和兼營開發(fā)企業(yè)，但無論是哪種類型，都需要具備房地產(chǎn)開發(fā)主管部門頒布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。不具備開發(fā)資質(zhì)或開發(fā)資質(zhì)已被取締的企業(yè)不能作為出賣人與相對(duì)的客戶訂立《商品房買賣合同》，違者訂立的合同無效。

2、買受人的主體資格

(1)凡具備民事權(quán)利能力的法人和自然人均可作為買受人，

(2)必須具備完全民事行為能力的自然人方可作為簽約人訂立合同，

a、未滿18周歲的未成年人訂立的合同須經(jīng)其監(jiān)護(hù)人追認(rèn)方可生效(已滿16周歲且以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來源的除外);

b、精神病人或間隙性精神病人在精神病發(fā)作期間訂立的合同須經(jīng)其監(jiān)護(hù)人追認(rèn)方可生效，

(3)未成年人、精神病人的購房行為應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人作為法定人代為簽約，

(4)夫妻關(guān)系存續(xù)期間，除夫妻雙方另有約定，無論以夫或妻的名義購買房屋，該房屋所有權(quán)一般均視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

3、出賣人委托機(jī)構(gòu)

近年來，開發(fā)商委托公司進(jìn)行房屋銷售的比例日益增加。在這種情形下，應(yīng)當(dāng)將機(jī)構(gòu)的名稱列入本合同，并如實(shí)填寫。這樣，既明確體現(xiàn)和保障了開發(fā)商、商之間的委托合同關(guān)系，也保障了購房人的簽約知情權(quán)。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。

出賣人以______方式取得位于_______、編號(hào)為___________的地塊的土地使用權(quán)?！就恋厥褂脵?quán)出讓合同號(hào)】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)】為________________。

該地塊土地面積為___________，規(guī)劃用途為___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】___________。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為___________，施工許可證號(hào)為___________。

____________________________________________________________________。

[釋義]本條是出賣人擁有項(xiàng)目的取得和開發(fā)建設(shè)等前期手續(xù)告知義務(wù)的內(nèi)容，目的是為保障買受人知情權(quán)。

本條款的提示點(diǎn)：

1、開發(fā)商土地取得方式

一般情形下，開發(fā)商取得土地的方式為受讓國家出讓的土地(出讓)或轉(zhuǎn)讓受得他人已繳納土地出讓金的土地(轉(zhuǎn)讓)。特殊情形下方可獲得國家得無償劃撥地(劃撥)，如開發(fā)商開發(fā)建設(shè)規(guī)劃范疇內(nèi)得經(jīng)濟(jì)使用住房。

未變更土地性質(zhì)得集體土地使用權(quán)不能用作房地產(chǎn)開發(fā);非用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)得劃撥地不能用作房地產(chǎn)開發(fā);工業(yè)用地出讓地不能用作房地產(chǎn)開發(fā)。

2、土地使用年限

根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條的規(guī)定：“土地使用出讓最高年限按下列用途規(guī)定：(一)居住用地70年;(二)工業(yè)用地50 年;(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;(四)商業(yè)旅游、娛樂用地40年;(五)綜合或者其他用地50年。”需要注意的是，該使用年限起始于國有土地使用權(quán)出讓確定之日，而不是買受人訂立購房合同之日;經(jīng)濟(jì)使用住房因其土地系劃撥地，故不存在使用年限的問題。

3、商品房項(xiàng)目的名稱無論是現(xiàn)定名還是暫定名，必須與商品發(fā)預(yù)售許可證或其他相關(guān)證件的描述一致。

4、開發(fā)商必須擁有《國有土地使用權(quán)證》方可申請(qǐng)商品房預(yù)售資格。因此，購房者在簽訂合同之前除了知悉本條所列的[土地使用權(quán)出讓合同號(hào)]、[土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)]、[劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)]外,更有必要查閱開發(fā)商持有的《國有土地使用權(quán)證》。著重審查兩點(diǎn)：一是看開發(fā)商是否已經(jīng)足額支付土地出讓金(未繳納完畢土地出讓金的開發(fā)商一般持有《臨時(shí)國有土地使用證》而非《國有土地使用證》);二是看開發(fā)商是否已將土地辦理抵押貸款(以土地作為抵押物辦理貸款的，《國有土地使用證》上往往作備案登記)。

第二條 商品房銷售依據(jù)。

買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為___________，商品房預(yù)售許可證號(hào)為___________。

____________________________________________________________________。

[釋義]本條是對(duì)商品房銷售的描述。

本條款提示點(diǎn)：

1、期房與現(xiàn)房的比較

期房即預(yù)售商品房，是指消費(fèi)者在購買時(shí)不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售的商品房為期房?，F(xiàn)房指消費(fèi)者在購買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，消費(fèi)者在簽約后立即可以辦理入住并取得分戶權(quán)證。

期房相對(duì)于現(xiàn)房，具有下列特點(diǎn)：

優(yōu)勢(shì)：(1)期房一般較現(xiàn)房便宜;

(2)期房的選擇空間較現(xiàn)房大;

(3)隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，新樓盤品質(zhì)較舊盤有明顯提升。

劣勢(shì)：具備延期交付、品質(zhì)變差、權(quán)證不能按期交付等法律風(fēng)險(xiǎn)。

2、商品房預(yù)售許可證的法律效力

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”

3、商品房銷售的其他依據(jù)

一般來說，開發(fā)商除獲得《商品房預(yù)售許可證》外，還應(yīng)具備下列證件：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國有土地使用證》即俗稱的“五證齊全，方可預(yù)售”。

房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的預(yù)售許可證有按棟編號(hào)發(fā)放、按批號(hào)編號(hào)發(fā)放等形式，購房人在購房時(shí)應(yīng)“對(duì)號(hào)入座”，提高自身風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

第三條 買受人所購商品房的基本情況。

買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn))為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：

第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號(hào)房。該商品房的用途為___________，屬___________結(jié)構(gòu)，層高為___________，建筑層數(shù)地上___________層，地下 ___________層。

該商品房陽臺(tái)是【封閉式】【非封閉式】。

該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共___________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e___________平方米(有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明見附件二)。

____________________________________________________________________。

____________________________________________________________________。

[釋義]本條是對(duì)合同標(biāo)的物的詳細(xì)描述

本條款提示點(diǎn)：

本條涉及到若干建筑專業(yè)術(shù)語及建筑規(guī)范，購房人在購房時(shí)應(yīng)更加切實(shí)注意。

1、商品房的用途與房屋結(jié)構(gòu)

這兩項(xiàng)對(duì)于開發(fā)商而言，是其確定工程建設(shè)成本的關(guān)鍵點(diǎn)，專業(yè)辦公用寫樓的工程建設(shè)成本一般比磚混結(jié)構(gòu)建筑物建筑成本高出數(shù)倍。因此，購房人在選購房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)加以落實(shí)。

商品房的用途主要有居住、辦公、商品、商住、停車等種類，其用途一經(jīng)確定，合同雙方不履行法律手續(xù)不得擅自變更。房屋結(jié)構(gòu)主要有磚混、框架、鋼混等幾種，不同結(jié)構(gòu)的房屋其使用功能和耐用程度各異。

2、層高≠凈高

層高指一層地面至上一層地面的距離，凈高則是指地面至天花板的距離，凈高=層高-樓板厚度。

購房人在選擇預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)考慮上述兩者之間的差異。

3、陽臺(tái)

陽臺(tái)的封閉與否對(duì)計(jì)算商品房的建筑面積至關(guān)重要，根據(jù)現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)劃》的規(guī)定，封閉陽臺(tái)按全面積計(jì)算使用面積，而敞開式陽臺(tái)則按全面積的一半計(jì)算使用面積。

4、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e及使用面積之間的聯(lián)系。

該套商品房建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)強(qiáng)體面積+陽臺(tái)面積

第四條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款。

出賣人與買受人約定按下述第___________種方式計(jì)算該商品房價(jià)款：

1、按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為(___________幣)每平方米______元，總金額(___________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

2、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為(___________幣)每平方米__________元，總金額(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

3、按套(單元)計(jì)算，該商品房總價(jià)款為(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百____拾______元整。

4、__________________________________________________ 。

[釋義]本條是關(guān)于商品房計(jì)價(jià)方式與價(jià)款的約定。

本條款提示點(diǎn)：

1、計(jì)價(jià)方式的改革

多年來，我國一直采用按照建筑面積計(jì)價(jià)的方式銷售商品房，但該種計(jì)價(jià)方式卻存在著諸多弊病，集中體現(xiàn)在總的公用建筑面積難以確定，公用建筑面積計(jì)算分?jǐn)倧?fù)雜，開發(fā)商非善意誤算等。隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的活躍與發(fā)展，我國北京等地區(qū)已經(jīng)推行按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。相信不久的將來，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)將成為我國房地產(chǎn)市場的主要計(jì)價(jià)方式，使購房人真正能享受到“明明白白購房”的待遇。

2、購房人應(yīng)注意商品房“價(jià)外價(jià)”問題

個(gè)別開發(fā)商除收取按面積記得的總價(jià)款外，還會(huì)向購房人提出收取配套費(fèi)、教育實(shí)施費(fèi)等其他收費(fèi)項(xiàng)目，因此，購房人在支付房款時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)這些收費(fèi)項(xiàng)目加以關(guān)注，如開發(fā)商沒有法定收費(fèi)依據(jù)的，購房人可以拒付。

第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理。

根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】(本條款中均簡稱面積)為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。

當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。

合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。

商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第_____種方式進(jìn)行處理：

1、雙方自行約定：

(1)_________________________________________________;

(2)____________________________________________;

(3)_______________________________________________;

(4)_________________________________________________。

2、雙方同意按以下原則處理：

(1)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款;

(2)面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。

買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由出賣人返還買受人;絕對(duì)值超出3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積

面積誤差比=────────────────×100%

合同約定面積

因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

[釋義]本條是對(duì)房屋面積確認(rèn)依據(jù)及房屋面積差異處理方式的約定。

本條款的法律依據(jù)：建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第二十條規(guī)定：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，接以下原則處理：(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款;(二)面積誤差比絕對(duì)值超出3 %時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3 %以內(nèi)(含3 %)部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3 %部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3 %以內(nèi) (含3 %)部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對(duì)值超出3 %部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積

面積誤差比=------------------------------------×100%

合同約定面積

本條款提示點(diǎn)：

1、面積確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

本條規(guī)定以建筑面積或套內(nèi)建筑面積為面積確認(rèn)的依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，但購房人在簽約時(shí)亦可主張上述兩項(xiàng)面積同時(shí)作為依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。

2、產(chǎn)權(quán)登記面積與購房人實(shí)際所得面積不符時(shí)的處理

產(chǎn)權(quán)登記面積是指房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的面積，一般情形下產(chǎn)權(quán)登記面積即等同于購房人實(shí)際所得到的面積，但如果產(chǎn)權(quán)登記測(cè)繪單位所作出的測(cè)量結(jié)果與購房人的實(shí)得面積不符，購房人依舊有權(quán)利聘請(qǐng)專業(yè)測(cè)量公司重新測(cè)量，并要求房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)原產(chǎn)權(quán)登記面積作出修正處理。

3、自行約定的方式

基于設(shè)計(jì)原因，施工原因以及其他原因，開發(fā)商在預(yù)售商品房實(shí)往往不愿意接受按《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定簽訂面積差異處理?xiàng)l款，而建議購房人選擇自行約定的方式，常見的約定方式包括：

(1)買受人不要求退房，按照產(chǎn)權(quán)登記面積和原約定每平方米價(jià)格實(shí)施多退少補(bǔ);(該條款的約定從法律上分析仍然存在問題，如某合同原定面積為80平方米，建成面積達(dá)xx0平方米，即使開發(fā)商主張?jiān)撎貏e約定，由于約定面積差異已經(jīng)對(duì)原合同造成了實(shí)質(zhì)性破壞，法院最終還是會(huì)按法定標(biāo)準(zhǔn)而不會(huì)按約定標(biāo)準(zhǔn)裁決)

(2)正負(fù)3%內(nèi)實(shí)施多退少補(bǔ)，多于3%部分按原單價(jià)打折計(jì)算房價(jià);少于3%部分按原單價(jià)上浮一定比例退還房款;

(3)將《辦法》規(guī)定的臨界點(diǎn)3%調(diào)整為臨界點(diǎn)5%;(從開發(fā)商的利益分析，此條款最符合其利益)

(4)總價(jià)包死條款，即無論產(chǎn)權(quán)登記面積是否與約定面積發(fā)生差異，均按約定總價(jià)計(jì)算房款。(對(duì)于廣泛采用通用文本約定的樓盤，購房人可選擇性使用該條款。就筆者的個(gè)人閱歷，很少有開發(fā)商在交房后因?yàn)闇y(cè)定面積比約定面積少而退款的，而建成后要求購房人補(bǔ)繳購房款的卻是屢見不鮮。)

相比而言，上述約定方式均沒有本條款第二種方式那樣更能維護(hù)購房人的合法權(quán)益，因此建議購房人在簽訂合同時(shí)選擇該種面積差異處理方式。

北京市國土資源和房屋管理局?jǐn)M定的“北京版式范文本”中采用的是建筑面積差異與處理?xiàng)l款，更重視了對(duì)購房人權(quán)益的保障。

第六條 付款方式及期限。

買受人按下列第__________種方式按期付款：

1、一次性付款______________________________________。

2、分期付款__________________________________________。

3、其他方式_________________________________________。

[釋義]本條是對(duì)付款方式及付款時(shí)間的約定

本條款提示點(diǎn)：

1、一次性付款

(1)一次性付款的本意是指購房人在約定期限內(nèi)向開發(fā)商支付完畢100%的購房款，但在實(shí)踐當(dāng)中，不少開發(fā)商同意選擇一次性付款的客戶在簽約是只支付90%-95%的購房款，留存5%-10%的購房款至房屋交接或權(quán)證發(fā)放時(shí)再行給付。

(2)開發(fā)商為鼓勵(lì)購房人選擇一次性付款方式，往往會(huì)在商品房定價(jià)的基礎(chǔ)上給予一次性付款購房人一定比例的折扣。購房人如選擇此種付款方式，可以適時(shí)提出折扣請(qǐng)求。

2、按揭付款

(1)按揭付款不屬于分期付款，現(xiàn)在開發(fā)商與銀行已經(jīng)在付款方式上取得可高度一致，就是銀行為按揭客戶向開發(fā)商提供一次性付款。對(duì)開發(fā)商而言，按揭購房人在完善其按揭貸款手續(xù)后就已經(jīng)獲得了銀行支付的全額房款，購房人只是按與銀行簽訂的《借款合同》逐月向銀行還款而已。

(2)按揭付款方式所產(chǎn)生的法律關(guān)系：

a、主合同關(guān)系有兩個(gè)：一是開發(fā)商與購房人之間的商品房買賣合同關(guān)系;二是購房人與銀行之間的借款合同關(guān)系，

b、從合同關(guān)系有三個(gè)：一是購房人以所購物業(yè)作為抵押物與銀行之間發(fā)生的抵押合同關(guān)系;二是開發(fā)商為購房人貸款而向銀行提供的保證合同關(guān)系(有的銀行還要求開發(fā)商提供一定數(shù)額的保證金擔(dān)保);三是銀行與開發(fā)商之間的回購法律關(guān)系，即當(dāng)購房人逾期未還款構(gòu)成違約，銀行依法處分抵押房產(chǎn)，開發(fā)商向銀行承諾無條件回購該房產(chǎn)，并將回購房款優(yōu)先直接清償銀行貸款本息，對(duì)此購房人在按揭貸款合同中予以書面確認(rèn)。

(3)按揭付款條款在簽約時(shí)屬于效力待定的條款，該條款生效的必備要件是銀行同意向按揭購房人發(fā)放貸款，并與其簽訂《借款合同》，如屬不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由銀行拒絕為購房人提供按揭貸款的，則該條款對(duì)買賣雙方不具備約束力，由此造成《商品房買賣合同》不能履行雙方互不負(fù)違約責(zé)任，當(dāng)事人雙方可以請(qǐng)求解除《商品房買賣合同》，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還購房人。但如是因?yàn)橘I、賣雙方作為或者不作為的行為導(dǎo)致銀行按揭不能，則需要由責(zé)任人承擔(dān)其相應(yīng)的違約責(zé)任，如購房人不提供或提供虛假的申貸資料，開發(fā)商拒不承擔(dān)銀行要求的保證擔(dān)保責(zé)任等。

(4)按揭付款方式后續(xù)法律問題

a、因商品房買賣合同被確認(rèn)為無效或者被撤銷、解除，致使按揭貸款的目的無法實(shí)現(xiàn)，買賣雙方及銀行均有權(quán)解除按揭貸款合同，開發(fā)商應(yīng)將所收款項(xiàng)分別退還給購房人和銀行;

b、開發(fā)商作為擔(dān)保人為購房人按揭貸款提供保證擔(dān)保的方式有兩種：一是階段性保證擔(dān)保，即開發(fā)商提供保證擔(dān)保的保證期間為按揭貸款合同簽訂之日起至購房人獲得分戶產(chǎn)權(quán)證并將其房屋所有權(quán)辦理他項(xiàng)權(quán)利登記之日止;二是全程保證擔(dān)保，即開發(fā)商在購房人向銀行償還全部貸款本息之前均需承擔(dān)保證擔(dān)保責(zé)任。按最高院司法解釋的規(guī)定，購房人未按照按揭貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與銀行辦理了商品房抵押登記手續(xù)，銀行如起訴購房人要求償還貸款本息或主張房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當(dāng)追加開發(fā)商為共同被告，開發(fā)商提供全程擔(dān)保的除外。如果銀行起訴時(shí)買賣人與銀行尚未完善抵押登記手續(xù)，則開發(fā)商無論是提供哪種方式的保證擔(dān)保都會(huì)被列為共同被告。

開發(fā)商盡早為購房人辦理分戶權(quán)證的意義不僅是履行自身《商品房買賣合同》所約定的義務(wù)，還具備解除自身擔(dān)保法律風(fēng)險(xiǎn)的功能和作用。從近年法院受理的案件類型分析，按揭購房人逾期付款違約糾紛已成為一類主要民事糾紛，即每個(gè)樓盤都存在著一定比例的按揭購房人逾期不歸還銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)隱患，開發(fā)商如不重視此類糾紛的預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)防范，將造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

第七條 買受人逾期付款的違約責(zé)任。

買受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第__________種方式處理：

1.按逾期時(shí)間，分別處理(不作累加)

(1)逾期在_____日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行;

(2)逾期超過_____日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的_____%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_____ (該比率應(yīng)不小于第(1)項(xiàng)中的比率)的違約金。

本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額;采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。

2. _________________________________________________。

[釋義]本條是對(duì)購房人逾期違約金責(zé)任進(jìn)行約定的條款

本條款提示點(diǎn);

1、逾期付款違約責(zé)任分析

逾期付款是買賣合同中的一種典型違約行為，逾期付款未達(dá)一定期間，構(gòu)成根本違約。構(gòu)成一般違約的，守約方有權(quán)要求違約方履行合同并支付一定的違約金;構(gòu)成根本違約的，守約方除有權(quán)單方面解除合同外，還有權(quán)要求違約方支付承擔(dān)由于終止合同所造成的相應(yīng)經(jīng)濟(jì)損失。

基于一般違約與根本違約的理論依據(jù)，示范文本建立了兩種相輔相成的違約責(zé)任救濟(jì)方式。

2、如何設(shè)定一般違約與根本違約的合理期間

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定;出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

從上述司法解釋分析，基于商品房買賣合同所涉及的標(biāo)的物是一項(xiàng)重大資產(chǎn)，司法解釋的擬定者期望買、賣雙方都給予違約方相對(duì)較長期限的包容和理解，不主張權(quán)利人過快的享有單方解約權(quán)。因此，我們建議：在設(shè)定本條所規(guī)定的開發(fā)商有單方解約權(quán)的期間條款時(shí)，一般應(yīng)定為3個(gè)月為宜，至少不應(yīng)少于2個(gè)月，如果購房人在簽訂之后由于偶然性原因造成流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)困難而不能如期履約，購房人亦有合理期間進(jìn)行調(diào)整。

3、逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。該《解釋》第十七條又規(guī)定：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算發(fā)法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

結(jié)合上述兩條司法解釋，逾期付款違約金設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)一般應(yīng)設(shè)在下列區(qū)間內(nèi)：不低于同期銀行活期存款利率標(biāo)準(zhǔn)，不高于同期銀行逾期貸款利率的xx0%。設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)如果低于或高于上述期間，都有可能導(dǎo)致約定的條款存在法律效力上的瑕疵。

個(gè)案分析：李小姐每月要還銀行貸款5000元，按照銀行對(duì)大多數(shù)客戶執(zhí)行的5年期以上商業(yè)房貸年利率5.508%來計(jì)算： 1.調(diào)整前：按利率萬分之二點(diǎn)一來計(jì)算，即5000元×2.1/10000=1.05元(計(jì)算公式為：月還款額×萬分之二點(diǎn)一)。也就是說，李小姐每拖延一天，就要多交1.05元。2.調(diào)整后：銀行新執(zhí)行的日罰息利率為5.508%×(1+30%)/365至5.508%×(1+50%)/365，為 1.96元?—2.26元。對(duì)于李小姐來說，她每拖延一日，最少需交納0.98元，最多則為1.xx元。

第八條 交付期限。

出賣人應(yīng)當(dāng)在_____年_____月_____日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第_____種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

1.該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。

2.該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。

3.該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。

4.該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。

5.____________________________________________________。

但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：

1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起_____日內(nèi)告知買受人的;

2、___________________________________________________ 。

[釋義]本條時(shí)對(duì)合同標(biāo)的物交付時(shí)間的約定，同時(shí)約定了交付的房屋應(yīng)具備的條件。

本條款提示點(diǎn)

1、如何理解四項(xiàng)條件

所謂工程驗(yàn)收是指對(duì)建筑工程本身的驗(yàn)收，包括對(duì)房屋基礎(chǔ)、主體、水電、排風(fēng)排氣、內(nèi)外裝飾的驗(yàn)收，但不包括小區(qū)道路、綠化、停車場及其他配套設(shè)施的驗(yàn)收。組織工程驗(yàn)收的主體是開發(fā)商本身，由其組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位并會(huì)同當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)質(zhì)監(jiān)單位共同參加，竣工驗(yàn)收合格的，開發(fā)商應(yīng)于15日內(nèi)向建設(shè)主管部門備案。對(duì)購房人而言，如果選擇的是該條件，開發(fā)商只需要獲得建設(shè)主管部門發(fā)出的《竣工驗(yàn)收備案證》即滿付條件。

該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格，是指對(duì)整個(gè)小區(qū)包括主體工程、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、綠化等進(jìn)行的整體驗(yàn)收，分期綜合驗(yàn)收是指對(duì)分期建設(shè)的小區(qū)按期進(jìn)行綜合驗(yàn)收。該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件，是指開發(fā)商在獲得工程驗(yàn)收備案證、規(guī)劃驗(yàn)收證明、消防驗(yàn)收證明、電梯安全證明、環(huán)保、供電、供水、燃?xì)獾扰涮昨?yàn)收證明的基礎(chǔ)上向建設(shè)主管部門申請(qǐng)辦理《新建住宅交付使用許可證》(全國各地對(duì)此法律文件的名稱有所區(qū)別)，待建設(shè)主管部門頒發(fā)許可證書方才滿付條件。

2、對(duì)于各條件的選擇

站在開發(fā)商的角度，往往首選第一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，即工程驗(yàn)收合格即滿付條件，這本身也是法定的最低條件，我國《建筑法》、《合同法》均強(qiáng)制性規(guī)定未經(jīng)竣工驗(yàn)收的工程不得交付使用。

站在購房人的角度，應(yīng)首選第四項(xiàng)條件，即取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件，它不僅滿足工程驗(yàn)收的各項(xiàng)條件，還需要開發(fā)商建成的商品房具備規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收和其他配套設(shè)施的驗(yàn)收證明，能最大限度的保障購房人所購物業(yè)的質(zhì)量和功能。

北京市新版《北京市商品房預(yù)售合同》示范文本對(duì)本條進(jìn)行修改，具體如下：“該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2項(xiàng)和第項(xiàng)所列條件;該商品房為住宅的，出賣人還應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。 1、該商品房已取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表; 2、有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書; 3、出賣人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權(quán)屬證明; 4、滿足第十二條中出賣人承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到的條件; 5、_________________;6__________________;7___________________。

廣州市于XX年7月1日起已停辦商品房綜合驗(yàn)收業(yè)務(wù)，原因是：廣州地區(qū)開發(fā)商與購房人有關(guān)“綜合驗(yàn)收”的矛盾由來已久，一些購房人在收樓時(shí)嚴(yán)格按《廣州市商品住宅建設(shè)項(xiàng)目驗(yàn)收管理辦法》規(guī)定，在收樓時(shí)要看到“綜合驗(yàn)收”合格書才肯收樓，否則就認(rèn)為自己的權(quán)益無法得到保證。但事實(shí)上，由于一些開發(fā)商的房地產(chǎn)項(xiàng)目是分期進(jìn)行的，在完成全部開發(fā)前，根本不可能拿到“綜合驗(yàn)收”通知書。因而，雙方在收樓有關(guān)綜合驗(yàn)收手續(xù)有沒有的爭執(zhí)，也屢見不鮮。廣州市房管局人士對(duì)此表示，取消綜合驗(yàn)收也不會(huì)對(duì)業(yè)主辦理房產(chǎn)證有任何影響。因?yàn)榘l(fā)放房產(chǎn)證，是以樓盤是否通過專業(yè)驗(yàn)收為依據(jù)，而不是以綜合驗(yàn)收為依據(jù)。

3、開發(fā)商據(jù)實(shí)延期條款

(1)不可抗力僅指不可預(yù)見，不可避免并不能客服的客觀情況。造成不可抗力的原因主要有兩種情形，一是自然災(zāi)害，如洪水、地震、臺(tái)風(fēng)、海嘯等;二是政府行為，如發(fā)生戰(zhàn)爭、強(qiáng)制征收等。在發(fā)生不可抗力的事由后，開發(fā)商必須在合同約定的期限內(nèi)將不可抗力的相關(guān)情況告知購房人，否則既使發(fā)生了不可抗力的事由開發(fā)商仍然需要承擔(dān)延期交房責(zé)任。

不可抗力的條件是非常嚴(yán)格的，開發(fā)商不得濫用不可抗力條款，即使是在XX年“非典”流行期間，非疫區(qū)、非因疫情直接導(dǎo)致施工停頓的工程都不能認(rèn)定為“不可抗力”事由，那么“雨季停工”、“技術(shù)困難”等事由就更不能成為“不可抗力”的理由。

(2)其他免責(zé)事由

對(duì)于開發(fā)商而言，按約定期限向購房人交付房屋是其主要的合同義務(wù)，非特殊原因不得免責(zé)。中消協(xié)在評(píng)點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)“霸王條款”中對(duì)本條作了重點(diǎn)提示，如某房地產(chǎn)開發(fā)商向購房人提供的合同范本中提出一個(gè)條款：“非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時(shí)告知買受人即可據(jù)實(shí)予以延期交房。” 中消協(xié)對(duì)此的點(diǎn)評(píng)意見是：在上述原因中，有的確實(shí)可以作為免責(zé)事由，如不可抗力等，但也要甄別情況實(shí)行部分或全部免責(zé)。有些則純屬開發(fā)商自身或第三方原因造成，如承建商施工誤期、因技術(shù)上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決導(dǎo)致的延誤等，這種情況下應(yīng)由開發(fā)商向購房人承擔(dān)違約責(zé)任。其實(shí)像高考期間停工、辦證行為滯后等內(nèi)容是開發(fā)商可以預(yù)料并提前做好準(zhǔn)備的，不能作為免責(zé)事由。而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第三人原因造成的，開發(fā)商應(yīng)向消費(fèi)者承擔(dān)違約責(zé)任，再依法律、依約定向第三人追償。該格式條款私自擴(kuò)大自己的免責(zé)范圍，將第三方對(duì)開發(fā)商違約的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，使開發(fā)商的逾期行為不必承擔(dān)任何責(zé)任。

第九條 出賣人逾期交房的違約責(zé)任。

除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第______種方式處理：

1、按逾期時(shí)間，分別處理(不作累加)

(1)逾期不超過_____日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行;

(2)逾期超過_____日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起____天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的_____%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的， 合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之______(該比率應(yīng)不小于 第(1)項(xiàng)中的比率)的違約金。

2、____________________________________________________。

[釋義]本條是對(duì)開發(fā)商逾期交房應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任的約定。

本條款的提示點(diǎn)：

1、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定：如雙方?jīng)]有約定或者約定不明，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)于購房人逾期付款責(zé)任，標(biāo)準(zhǔn)是不同的。司法解釋顯然更側(cè)重保護(hù)購房人的權(quán)益，因?yàn)閺膶?shí)際意義上分析：同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)往往比全部購房款的同期銀行貸款利率還要高的多。筆者在XX年曾經(jīng)辦理過一樁類似訴訟，按全部購房款的同期銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)和按長沙市價(jià)格認(rèn)證中心出具的《估價(jià)報(bào)告》體現(xiàn)的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)比較，兩者存在3倍的差別。

2、從約定的角度分析本條款，本條款的各項(xiàng)設(shè)置應(yīng)與第七條的約定相對(duì)等。如開發(fā)商逾期交付房屋的違約金比例與購房人逾期支付購房款的違約金比例相同，構(gòu)成根本違約期間相同等。

3、開發(fā)商逾期交房構(gòu)成合同解除需要承擔(dān)的責(zé)任：如果因開發(fā)商逾期交付房屋導(dǎo)致購房人解除《商品房買賣合同》的，開發(fā)商除了需要承擔(dān)本條款約定的違約責(zé)任外，還需要承擔(dān)購房人支付購房款后約定交房期間之前的利息損失，該損失可按照同期銀行利息標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第十條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定。

經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)， 書面通知買受人：

(1)該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向;

(2)__________________________________________________;

(3)__________________________________________________;

(4)__________________________________________________;

(5)__________________________________________________;

(6)__________________________________________________;

(7)__________________________________________________。

買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起_____天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按 __________利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

[釋義]本條是對(duì)有關(guān)商品房規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的程序、范圍及法律后果的約定。

本條款的提示點(diǎn)：

1、本條款的法律依據(jù)為《商品房銷售管理辦法》第二十四條的規(guī)定，該條款為：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房;買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。”

2、本條所謂的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更包括法定變更和約定變更兩種。法定變更是指商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化的變更;約定變更是指合同雙方當(dāng)事人在合同中明文約定的影響商品房質(zhì)量或者使用功能的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更。如開發(fā)商將原設(shè)計(jì)應(yīng)用的現(xiàn)澆樓板改為預(yù)制樓板，將原設(shè)計(jì)使用的隔音材料改為非隔音材料等。但是有的規(guī)劃、設(shè)計(jì)事項(xiàng)在原合同中沒有約定，并且不影響商品房的質(zhì)量和使用功能的，如開發(fā)商將原設(shè)計(jì)的普通電話線預(yù)埋變更為加裝以太網(wǎng)預(yù)埋，電線桿位置變更等，開發(fā)商可以不通知購房人。

3、購房人的權(quán)利限制條款：本條要求購房人在接到開發(fā)商變更通知之日起15日內(nèi)作出要求退房的書面回復(fù)，逾期未回復(fù)的，視為接受變更。這就涉及到一個(gè)重要期間的證據(jù)問題，建議(1)開發(fā)商在通知購房人時(shí)，必須書面通知各購房人，而且必須要求各購房人書面簽收通知并注明簽收時(shí)間，對(duì)不作書面簽收的購房人，應(yīng)采用公證送達(dá)的方式予以證據(jù)保全;(2)購房人在書面回復(fù)開發(fā)商時(shí)，亦同樣要求開發(fā)商書面簽收并注明簽收時(shí)間，對(duì)不作書面簽收的開發(fā)商，應(yīng)采用公證送達(dá)的方式予以證據(jù)保全。

4、“買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。”是一個(gè)法律白條。這類語句使用在一份全國適用的示范文本中，有失起草者的基本水準(zhǔn)。試問，在已經(jīng)出現(xiàn)危機(jī)或者糾紛的情形下，作為弱勢(shì)群體的購房人還有能力“應(yīng)當(dāng)”與開發(fā)商達(dá)成新的補(bǔ)充協(xié)議。因此，這一句話完全可以視為沒有。

建設(shè)部、國家工商行政管理局關(guān)于印發(fā)《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》的通知（修正）2017建設(shè)部合同（2） | 返回目錄建設(shè)部、國家工商行政管理局關(guān)于印發(fā)《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》的通知（修正）

各省、自治區(qū)、直轄市建委（建設(shè)廳）、工商行政管理局，計(jì)劃單列市建委（建設(shè)局）、工商行政管理局，國務(wù)院有關(guān)部門：

為了貫徹《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國合同法》等法律，我們?cè)诳偨Y(jié)近幾年施工合同示范文本推行經(jīng)驗(yàn)及借鑒國際上一些通行的施工合同文本的基礎(chǔ)上，對(duì)《建設(shè)工程施工合同》（GF—91—0201）進(jìn)行了修訂。修訂后的《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》由協(xié)議書、通用條款、專用條款三部分組成，基本適用于各類公用建筑、民用住宅、工業(yè)廠房、交通設(shè)施及線路管道的施工和設(shè)備安裝?，F(xiàn)將《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》（GF—1999—0201）印發(fā)給你們，請(qǐng)做好推行工作。原《建設(shè)工程施工合同》（GF—91—0201）停止使用。

附件：《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》（GF—1999—0201）

國建設(shè)部國家工商行政管理局制定一九九九年十二月二十四日

第一部分　協(xié)議書

發(fā)包人（全稱）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

承包人（全稱）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

依照《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國建筑法》及其他有關(guān)法律、行政法規(guī)，遵循平等、自愿、公平和誠實(shí)信用的原則，雙方就本建設(shè)工程施工事項(xiàng)協(xié)商一致，訂立本合同。

一、工程概況

工程名稱：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

工程地點(diǎn)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

工程內(nèi)容：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

群體工程應(yīng)附承包人承攬工程項(xiàng)目一覽表（附件1）

工程立項(xiàng)批準(zhǔn)文號(hào)：＿＿＿＿＿＿＿

資金來源：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

二、工程承包范圍

承包范圍：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

三、合同工期

開工日期：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

竣工日期：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

合同工期總?cè)諝v天數(shù)＿＿＿天。

四、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

五、合同價(jià)款

金額（大寫）：＿＿＿＿＿＿元（人民幣）

＄：＿＿＿＿＿＿元

六、組成合同的文件

組成本合同的文件包括：

1.本合同協(xié)議書

2.中標(biāo)通知書

3.投標(biāo)書及其附件

4.本合同專用條款

5.本合同通用條款

6.標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及有關(guān)技術(shù)文件

7.圖紙

8.工程量清單

9.工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書

雙方有關(guān)工程的洽商、變更等書面協(xié)議或文件視為本合同的組成部分。

七、本協(xié)議書中有關(guān)詞語含義與本合同第二部分《通用條款》中分別賦予它們的定義相同。

八、承包人向發(fā)包人承諾按照合同約定進(jìn)行施工、竣工并在質(zhì)量保修期內(nèi)承擔(dān)工程質(zhì)量保修責(zé)任。

九、發(fā)包人向承包人承諾按照合同約定的期限和方式支付合同價(jià)款及其他應(yīng)當(dāng)支付的款項(xiàng)。

十、合同生效

合同訂立時(shí)間：＿＿＿＿年＿＿月＿＿日

合同訂立地點(diǎn)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

本合同雙方約定＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿后生效。

發(fā)　包　人：（公章） 承　包　人：（公章）

住所： 住所：

法定代表人： 法定代表人：

委托人： 委托人：

電話： 電話：

傳真： 傳真：

開戶銀行?。?開戶銀行　：

賬號(hào)： 賬號(hào)：

郵政編碼?。?郵政編碼　：

第二部分　通用條款

一、詞語定義及合同文件

1.詞語定義

下列詞語除專用條款另有約定外，應(yīng)具有本條所賦予的定義：

1.1通用條款：是根據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定及建設(shè)工程施工的需要訂方，通用于建設(shè)工程施工的條款。

1.2專用條款：是發(fā)包人與承包人根據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定，結(jié)合具體工程實(shí)際，經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致意見的條款，是對(duì)通用條款的具體化、補(bǔ)充或修改。

1.3發(fā)包人：指在協(xié)議書中約定，具有工程發(fā)包主體資格和支付工程價(jià)款能力的當(dāng)事人以及取得該當(dāng)事人資格的合法繼承人。

1.4承包人：指在協(xié)議書中約定，被發(fā)包人接受的具有工程施工承包主體資格的當(dāng)事人以及取得該當(dāng)事人資格的合法繼承人。

1.5項(xiàng)目經(jīng)理：指承包人在專用條款中指定的負(fù)責(zé)施工管理和合同履行的代表。

1.6設(shè)計(jì)單位：指發(fā)包人委托的負(fù)責(zé)本工程設(shè)計(jì)并取得相應(yīng)工程設(shè)計(jì)資質(zhì)等級(jí)證書的單位。

1.7監(jiān)理單位：指發(fā)包人委托的負(fù)責(zé)本工程監(jiān)理并取得相應(yīng)工程監(jiān)理資質(zhì)等級(jí)證書的單位。

1.8工程師：指本工程監(jiān)理單位委派的總監(jiān)理工程師或發(fā)包人指定的履行本合同的代表，其具體身份和職權(quán)由發(fā)包人承包人在專用條款中約定。

1.9工程造價(jià)管理部門：指國務(wù)院有關(guān)部門、縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門或其委托的工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)。

1.10工程：指發(fā)包人承包人在協(xié)議書中約定的承包范圍內(nèi)的工程。

1.11合同價(jià)款：指發(fā)包人承包人在協(xié)議書中約定，發(fā)包人用以支付承包人按照合同約定完成承包范圍內(nèi)全部工程并承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任的款項(xiàng)。

1.12追加合同價(jià)款：指在合同履行中發(fā)生需要增加合同價(jià)款的情況，經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)后按計(jì)算合同價(jià)款的方法增加的合同價(jià)款。

1.13費(fèi)用：指不包含在合同價(jià)款之內(nèi)的應(yīng)當(dāng)由發(fā)包人或承包人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)支出。

1.14工期；指發(fā)包人承包人在協(xié)議書中約定，按總?cè)諝v天數(shù)（包括法定節(jié)假日）計(jì)算的承包天數(shù)。

1.15開工日期：指發(fā)包人承包人在協(xié)議書中約定，承包人開始施工的絕對(duì)或相對(duì)的日期。

1.16竣工日期：指發(fā)包人承包人在協(xié)議書中約定，承包人完成承包范圍內(nèi)工程的絕對(duì)或相對(duì)的日期。

1.17圖紙：指由發(fā)包人提供或由承包人提供并經(jīng)發(fā)包人批準(zhǔn)，滿足承包人施工需要的所有圖紙（包括配套說明和有關(guān)資料）。

1.18施工場地：指由發(fā)包人提供的用于工程施工的場所以及發(fā)包人在圖紙中具體指定的供施工使用的任何其他場所。

1.19書面形式：指合同書、信件和數(shù)據(jù)電文（包括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件）等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。

1.20違約責(zé)任：指合同一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

1.21索賠：指在合同履行過程中，對(duì)于并非自己的過錯(cuò)，而是應(yīng)由對(duì)方承擔(dān)責(zé)任的情況造成的實(shí)際損失，向?qū)Ψ教岢鼋?jīng)濟(jì)補(bǔ)償和（或）工期順延的要求。

1.22不可抗力：指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。

1.23小時(shí)或天：本合同中規(guī)定按小時(shí)計(jì)算時(shí)間的，從事件有效開始時(shí)計(jì)算（不扣除休息時(shí)間）；規(guī)定按天計(jì)算時(shí)間的，開始當(dāng)天不計(jì)入，從次日開始計(jì)算。時(shí)限的最后一天是休息日或者其他法定節(jié)假日的，以節(jié)假日次日為時(shí)限的最后一天，但竣工日期除外。時(shí)限的最后一天的截止時(shí)間為當(dāng)日24時(shí)。

2.合同文件及解釋順序

2.1合同文件應(yīng)能相互解釋，互為說明。除專用條款另有約定外，組成本合同的文件及優(yōu)先解釋順序如下：

（1）本合同協(xié)議書

（2）中標(biāo)通知書

（3）投標(biāo)書及其附件

（4）本合同專用條款

（5）本合同通用條款

（6）標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及有關(guān)技術(shù)文件

（7）圖紙

（8）工程量清單

（9）工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書

合同履行中，發(fā)包人承包人有關(guān)工程的洽商、變更等書面協(xié)議或文件視為本合同的組成部分。

2.2當(dāng)合同文件內(nèi)容含糊不清或不相一致時(shí)，在不影響工程正常進(jìn)行的情況下，由發(fā)包人承包人協(xié)商解決。雙方也可以提請(qǐng)負(fù)責(zé)監(jiān)理的工程師作出解釋。雙方協(xié)商不成或不同意負(fù)責(zé)監(jiān)理的工程師的解釋時(shí)，按本通用條款條37條關(guān)于爭議的約定處理。

3.語言文和適用法律、標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范

3.1語言文

本合同文件使用漢語語言文書寫、解釋和說明。如專用條款約定使用兩種以上（含兩種）語言文時(shí)，漢語應(yīng)為解釋和說明本合同的標(biāo)準(zhǔn)語言文。

在少數(shù)民族地區(qū)，雙方可以約定使用少數(shù)民族語言文書寫和解釋、說明本合同。

3.2適用法律和法規(guī)

本合同文件適用國家的法律和行政法規(guī)。需要明示的法律、行政法規(guī)，由雙方在專用條款中約定。

3.3適用標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范

雙方在專用條款內(nèi)約定適用國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的名稱；沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范但有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的，約定適用行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的名稱；沒有國家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的，約定適用工程所在地地方標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的名稱。發(fā)包人應(yīng)按專用條款約定的時(shí)間向承包人提供一式兩份約定的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。

國內(nèi)沒有相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的，由發(fā)包人按專用條款約定的時(shí)間向承包人提出施工技術(shù)要求，承包人按約定的時(shí)間和要求提出施工工藝，經(jīng)發(fā)包人認(rèn)可后執(zhí)行。發(fā)包人要求使用國外標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的，應(yīng)負(fù)責(zé)提供中文譯本。

本條所發(fā)生的購買、翻譯標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范或制定施工工藝的費(fèi)用，由發(fā)包人承擔(dān)。

4.圖紙

4.1發(fā)包人應(yīng)按專用條款約定的日期和套數(shù)，向承包人提供圖紙。承包人需要增加圖紙?zhí)讛?shù)的，發(fā)包人應(yīng)代為復(fù)制，復(fù)制費(fèi)用由承包人承擔(dān)。發(fā)包人對(duì)工程有保密要求的，應(yīng)在專用條款中提出保密要求，保密措施費(fèi)用由發(fā)包人承擔(dān)，承包人在約定保密期限內(nèi)履行保密義務(wù)。

4.2承包人未經(jīng)發(fā)包人同意，不得將本工程圖紙轉(zhuǎn)給第三人。工程質(zhì)量保修期滿后，除承包人存檔需要的圖紙外，應(yīng)將全部圖紙退還給發(fā)包人。

4.3承包人應(yīng)在施工現(xiàn)場保留一套完整圖紙，供工程師及有關(guān)人員進(jìn)行工程檢查時(shí)使用。

二、雙方一般權(quán)利和義務(wù)

5.工程師

5.1實(shí)行工程監(jiān)理的，發(fā)包人應(yīng)在實(shí)施監(jiān)理前將委托的監(jiān)理單位名稱、監(jiān)理內(nèi)容及監(jiān)理權(quán)限以書面形式通知承包人。

5.2監(jiān)理單位委派的總監(jiān)理工程師在本合同中稱工程師，其姓名、職務(wù)、職權(quán)由發(fā)包人承包人在專用條款內(nèi)寫明。工程師按合同約定行使職權(quán)，發(fā)包人在專用條款內(nèi)要求工程師在行使某些職權(quán)前需要征得發(fā)包人批準(zhǔn)的，工程師應(yīng)征得發(fā)包人批準(zhǔn)。

5.3發(fā)包人派駐施工場地履行合同的代表在本合同中也稱工程師，其姓名、職務(wù)、職權(quán)由發(fā)包人在專用條款內(nèi)寫明，但職權(quán)不得與監(jiān)理單位委派的總監(jiān)理工程師職權(quán)相互交叉。雙方職權(quán)發(fā)生交叉或不明確時(shí)，由發(fā)包人予以明確，并以書面形式通知承包人。

5.4合同履行中，發(fā)生影響發(fā)包人承包人雙方權(quán)利或義務(wù)的事件時(shí)，負(fù)責(zé)監(jiān)理的工程師應(yīng)依據(jù)合同在其職權(quán)范圍內(nèi)客觀公正地進(jìn)行處理。一方對(duì)工程師的處理有異議時(shí)，按本通用條款條37條關(guān)于爭議的約定處理。

5.5除合同內(nèi)有明確約定或經(jīng)發(fā)包人同意外，負(fù)責(zé)監(jiān)理的工程師無權(quán)解除本合同約定的承包人的任何權(quán)利與義務(wù)。

5.6不實(shí)行工程監(jiān)理的，本合同中工程師專指發(fā)包人派駐施工場地履行合同的代表，其具體職權(quán)由發(fā)包人在專用條款內(nèi)寫明。

6.工程師的委派和指令

6.1工程師可委派工程師代表，行使合同約定的自己的職權(quán)，并可在認(rèn)為必要時(shí)撤回委派。委派和撤回均應(yīng)提前7天以書面形式通知承包人，負(fù)責(zé)監(jiān)理的工程師還應(yīng)將委派和撤回通知發(fā)包人。委派書和撤回通知作為本合同附件。

工程師代表在工程師授權(quán)范圍內(nèi)向承包人發(fā)出的任何書面形式的函件，與工程師發(fā)出的函件具有同等效力。承包人對(duì)工程師代表向其發(fā)出的任何書面形式的函件有疑問時(shí)，可將此函件提交工程師，工程師應(yīng)進(jìn)行確認(rèn)。工程師代表發(fā)出指令有失誤時(shí)，工程師應(yīng)進(jìn)行糾正。

除工程師或工程師代表外，發(fā)包人派駐工地的其他人員均無權(quán)向承包人發(fā)出任何指令。

6.2工程師的指令、通知由其本人簽后，以書面形式交給項(xiàng)目經(jīng)理，項(xiàng)目經(jīng)理在回執(zhí)上簽署姓名和收到時(shí)間后生效。確有必要時(shí)，工程師可發(fā)出口頭指令，并在48小時(shí)內(nèi)給予書面確認(rèn)，承包人對(duì)工程師的指令應(yīng)予執(zhí)行。工程師不能及時(shí)給予書面確認(rèn)的，承包人應(yīng)于工程師發(fā)出口頭指令后7天內(nèi)提出書面確認(rèn)要求。工程師在承包人提出確認(rèn)要求后48小時(shí)內(nèi)不予答復(fù)的，視為口頭指令已被確認(rèn)。

承包人認(rèn)為工程師指令不合理，應(yīng)在收到指令后24小時(shí)內(nèi)向工程師提出修改指令的書面報(bào)告，工程師在收到承包人報(bào)告后24小時(shí)內(nèi)作出修改指令或繼續(xù)執(zhí)行原指令的決定，并以書面形式通知承包人。緊急情況下，工程師要求承包人立即執(zhí)行的指令或承包人雖有異議，但工程師決定仍繼續(xù)執(zhí)行的指令，承包人應(yīng)予執(zhí)行。因指令錯(cuò)誤發(fā)生的追加合同價(jià)款和給承包人造成的損失由發(fā)包人承擔(dān)，延誤的工期相應(yīng)順延。

本款規(guī)定同樣適用于由工程師代表發(fā)出的指令、通知。

6.3工程師應(yīng)按合同約定，及時(shí)向承包人提供所需指令、批準(zhǔn)并履行約定的其他義務(wù)。由于工程師未能按合同約定履行義務(wù)造成工期延誤，發(fā)包人應(yīng)承擔(dān)延誤造成的追加合同價(jià)款，并賠償承包人有關(guān)損失，順延延誤的工期。

6.4如需更換工程師，發(fā)包人應(yīng)至少提前7天以書面形式通知承包人，后任繼續(xù)行使合同文件約定的前任的職權(quán)，履行前任的義務(wù)。

7.項(xiàng)目經(jīng)理

7.1項(xiàng)目經(jīng)理的姓名、職務(wù)在專用條款內(nèi)寫明。

7.2承包人依據(jù)合同發(fā)出的通知，以書面形式由項(xiàng)目經(jīng)理簽后送交工程師，工程師在回執(zhí)上簽署姓名和收到時(shí)間后生效。

7.3項(xiàng)目經(jīng)理按發(fā)包人認(rèn)可的施工組織設(shè)計(jì)（施工方案）和工程師依據(jù)合同發(fā)出的指令組織施工。在情況緊急且無法與工程師聯(lián)系時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)采取保證人員生命和工程、財(cái)產(chǎn)安全的緊急措施，并在采取措施后48小時(shí)內(nèi)向工程師送交報(bào)告。責(zé)任在發(fā)包人或第三人，由發(fā)包人承擔(dān)由此發(fā)生的追加合同價(jià)款，相應(yīng)順延工期；責(zé)任在承包人，由承包人承擔(dān)費(fèi)用，不順延工期。

7.4承包人如需更換項(xiàng)目經(jīng)理，應(yīng)至少提前7天以書面形式通知發(fā)包人，并征得發(fā)包人同意。后任繼續(xù)行使合同文件約定的前任的職權(quán)，履行前任的義務(wù)。

7.5發(fā)包人可以與承包人協(xié)商，建議更換其認(rèn)為不稱職的項(xiàng)目經(jīng)理。

8.發(fā)包人工作

8.1發(fā)包人按專用條款約定的內(nèi)容和時(shí)間完成以下工作：

（1）辦理土地征用、拆遷補(bǔ)償、平整施工場地等工作，使施工場地具備施工條件，在開工后繼續(xù)負(fù)責(zé)解決以上事項(xiàng)遺留問題；

（2）將施工所需水、電、電訊線路從施工場地外部接至專用條款約定地點(diǎn)，保證施工期間的需要；

（3）開通施工場地與城鄉(xiāng)公共道路的通道，以及專用條款約定的施工場地內(nèi)的主要道路，滿足施工運(yùn)輸?shù)男枰?，保證施工期間的暢通；

（4）向承包人提供施工場地的工程地質(zhì)和地下管線資料，對(duì)資料的真實(shí)準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)；

（5）辦理施工許可證及其他施工所需證件、批件和臨時(shí)用地、停水、停電、中斷道路交通、爆破作業(yè)等的申請(qǐng)批準(zhǔn)手續(xù)（證明承包人自身資質(zhì)的證件除外）；

（6）確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，以書面形式交給承包人，進(jìn)行現(xiàn)場交驗(yàn)；

（7）組織承包人和設(shè)計(jì)單位進(jìn)行圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)交底；

（8）協(xié)調(diào)處理施工場地周圍地下管線和鄰近建筑物、構(gòu)筑物（包括文物保護(hù)建筑）、古樹名木的保護(hù)工作，承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用；

（9）發(fā)包人應(yīng)做的其他工作，雙方在專用條款內(nèi)約定。

8.2發(fā)包人可以將8.1款部分工作委托承包人辦理，雙方在專用條款內(nèi)約定，其費(fèi)用由發(fā)包人承擔(dān)。

8.3發(fā)包人未能履行8.1款各項(xiàng)義務(wù)，導(dǎo)致工期延誤或給承包人造成損失的，發(fā)包人賠償承包人有關(guān)損失，順延延誤的工期。

9.承包人工作

9.1承包人按專用條款約定的內(nèi)容和時(shí)間完成以下工作：

（1）根據(jù)發(fā)包人委托，在其設(shè)計(jì)資質(zhì)等級(jí)和業(yè)務(wù)允許的范圍內(nèi)，完成施工圖設(shè)計(jì)或與工程配套的設(shè)計(jì)，經(jīng)工程師確認(rèn)后使用，發(fā)包人承擔(dān)由此發(fā)生的費(fèi)用；

（2）向工程師提供年、季、月度工程進(jìn)度計(jì)劃及相應(yīng)進(jìn)度統(tǒng)計(jì)報(bào)表；

（3）根據(jù)工程需要，提供和維修非夜間施工使用的照明、圍欄設(shè)施，并負(fù)責(zé)安全保衛(wèi)；

（4）按專用條款約定的數(shù)量和要求，向發(fā)包人提供施工場地辦公和生活的房屋及設(shè)施，發(fā)包人承擔(dān)由此發(fā)生的費(fèi)用；

（5）遵守政府有關(guān)主管部門對(duì)施工場地交通、施工噪音以及環(huán)境保護(hù)和安全生產(chǎn)等的管理規(guī)定，按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，并以書面形式通知發(fā)包人，發(fā)包人承擔(dān)由此發(fā)生的費(fèi)用，因承包人責(zé)任造成的罰款除外；

（6）已竣工工程未交付發(fā)包人之前，承包人按專用條款約定負(fù)責(zé)已完工程的保護(hù)工作，保護(hù)期間發(fā)生損壞，承包人自費(fèi)予以修復(fù)；發(fā)包人要求承包人采取特殊措施保護(hù)的工程部位和相應(yīng)的追加合同價(jià)款，雙方在專用條款內(nèi)約定；

（7）按專用條款約定做好施工場地地下管線和鄰近建筑物、構(gòu)筑物（包括文物保護(hù)建筑）、古樹名木的保護(hù)工作；

（8）保證施工場地清潔符合環(huán)境衛(wèi)生管理的有關(guān)規(guī)定，交工前清理現(xiàn)場達(dá)到專用條款約定的要求，承擔(dān)因自身原因違反有關(guān)規(guī)定造成的損失和罰款；

（9）承包人應(yīng)做的其他工作，雙方在專用條款內(nèi)約定。

9.2承包人未能履行9.1款各項(xiàng)義務(wù)，造成發(fā)包人損失的，承包人賠償發(fā)包人有關(guān)損失。

三、施工組織設(shè)計(jì)和工期

10.進(jìn)度計(jì)劃

10.1承包人應(yīng)按專用條款約定的日期，將施工組織設(shè)計(jì)和工程進(jìn)度計(jì)劃提交工程師，工程師按專用條款約定的時(shí)間予以確認(rèn)或提出修改意見，逾期不確認(rèn)也不提出書面意見的，視為同意。

10.2群體工程中單位工程分期進(jìn)行施工的，承包人應(yīng)按照發(fā)包人提供圖紙及有關(guān)資料的時(shí)間，按單位工程編制進(jìn)度計(jì)劃，其具體內(nèi)容雙方在專用條款中約定。

10.3承包人必須按工程師確認(rèn)的進(jìn)度計(jì)劃組織施工，接受工程師對(duì)進(jìn)度的檢查、監(jiān)督。工程實(shí)際進(jìn)度與經(jīng)確認(rèn)的進(jìn)度計(jì)劃不符時(shí)，承包人應(yīng)按工程師的要求提出改進(jìn)措施，經(jīng)工程師確認(rèn)后執(zhí)行。因承包人的原因?qū)е聦?shí)際進(jìn)度與進(jìn)度計(jì)劃不符，承包人無權(quán)就改進(jìn)措施提出追加合同價(jià)款。

11.開工及延期開工