導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)宏觀調(diào)控交易成本準(zhǔn)公共產(chǎn)品

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖經(jīng)一年宏觀調(diào)控，但是整個(gè)市場(chǎng)走向沒(méi)有改變，市場(chǎng)房?jī)r(jià)仍呈快速上漲勢(shì)頭。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2006年第1季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)20.2%，其中商品住宅投資增長(zhǎng)23.1%，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地面積同比增長(zhǎng)53.3%，而70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格則同比上漲5.5%，部分城市上漲幅度在10%以上。在這種形勢(shì)下，有必要認(rèn)真審視政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策目標(biāo)，進(jìn)一步明確調(diào)控的依據(jù)和政策邊界，以切實(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控工作。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的理論依據(jù)

政府到底為什么要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，為什么要給居民提供一定的住房保障？從現(xiàn)象上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)投資過(guò)熱、商品房?jī)r(jià)格偏高以及百姓住房困難等都是原因，然而從本質(zhì)上看房地產(chǎn)市場(chǎng)某些內(nèi)在缺陷才是決定性因素，這些因素導(dǎo)致單純依靠市場(chǎng)機(jī)制，無(wú)法達(dá)到市場(chǎng)供求均衡，更不能避免出現(xiàn)嚴(yán)重的市場(chǎng)失靈。正因?yàn)槿绱?，從理論上說(shuō)政府必須通過(guò)積極的干預(yù)和調(diào)控，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)具有高交易成本特征，存在投機(jī)炒作問(wèn)題。與一般商品不同，房地產(chǎn)除了可以滿足居住需要的使用價(jià)值外，還具有較高的投機(jī)炒作價(jià)值。房地產(chǎn)為什么可以用來(lái)投機(jī)炒作，對(duì)這個(gè)問(wèn)題有很多種解釋，但歸根結(jié)底在于房地產(chǎn)市場(chǎng)有較高的門(mén)檻，具有高交易成本特征。首先，房地產(chǎn)是較為復(fù)雜和特殊的商品，房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者，無(wú)論是生產(chǎn)者還是消費(fèi)者，都需要掌握較多的知識(shí)和信息，才能成為理性的市場(chǎng)參與者，才能作出其最優(yōu)決策。現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的供應(yīng)者與消費(fèi)者之間往往存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，占有更多信息的一方可以利用這種優(yōu)勢(shì)攫取更多的利益，這一點(diǎn)在房地產(chǎn)商一方表現(xiàn)得特別突出。其次，與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的土地是稀缺與自然壟斷的，加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金需要量較大，以至于房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入門(mén)檻比較高，難以在短期內(nèi)形成完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，進(jìn)而無(wú)法保證市場(chǎng)信息是完全的、公開(kāi)的。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)這種高交易成本特征可以隨著市場(chǎng)的逐漸發(fā)育成熟而有所弱化，但仍然會(huì)一定程度地存在，相應(yīng)地市場(chǎng)投機(jī)炒作問(wèn)題總是存在，因而依靠市場(chǎng)自身不可能解決投機(jī)炒作問(wèn)題。

2.房地產(chǎn)具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性，其價(jià)值無(wú)法依靠市場(chǎng)完全實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性，有時(shí)也稱作“二重性”、社會(huì)屬性或政策性。一般商品的消費(fèi)可能只給私人帶來(lái)收益，而房地產(chǎn)卻不一樣，它的消費(fèi)含有公共利益成分，或者外部效益。比如，居民享有適當(dāng)?shù)淖》坎粌H給居民本人帶來(lái)利益，而且會(huì)對(duì)周?chē)h(huán)境，對(duì)其他居民帶來(lái)益處，包括公共衛(wèi)生、市容環(huán)境、社會(huì)治安等方面的利益。另外，房地產(chǎn)消費(fèi)，特別是居民購(gòu)房置業(yè)，對(duì)增強(qiáng)其對(duì)國(guó)家及所在城市的歸屬意識(shí)有很大促進(jìn)作用。目前包括美國(guó)在內(nèi)的很多西方國(guó)家特別采取了鼓勵(lì)居民購(gòu)房置業(yè)的政策，都存在這方面的動(dòng)機(jī)。就不同檔次的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，中低檔的普通商品房的公共利益成分所占比重更大，準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性更為突出。不難證明，讓中低收入人士安居樂(lè)業(yè)將給社會(huì)帶來(lái)的好處，體現(xiàn)出的外部效益是無(wú)與倫比的。然而，房地產(chǎn)的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性所體現(xiàn)的外部效益并不能通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)，市場(chǎng)機(jī)制在公共產(chǎn)品供應(yīng)或者說(shuō)公共價(jià)值的實(shí)現(xiàn)上是失靈的。既然完全由市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)的一部分價(jià)值得不到實(shí)現(xiàn)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)將可能相對(duì)不足，并且主要體現(xiàn)為普通商品房供應(yīng)相對(duì)不足。這時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然可能會(huì)出現(xiàn)供求均衡，但那并非是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)的均衡，不是保證居民充分享受到住房福利的最優(yōu)均衡。

3.房地產(chǎn)具有一定的壟斷性特征，能夠?qū)е率袌?chǎng)供求結(jié)構(gòu)失衡。房地產(chǎn)的供應(yīng)以土地為基礎(chǔ)，而土地具有自然壟斷性特征。任一特定區(qū)位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供應(yīng)是有限的。土地的自然壟斷性特征則衍生出了房地產(chǎn)的壟斷性特征。房地產(chǎn)的壟斷性體現(xiàn)為房地產(chǎn)的非同質(zhì)性。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，受區(qū)位因素限制，盡管可以有兩套價(jià)格相同的商品房，但不可能有兩套品質(zhì)完全一樣的商品房。房地產(chǎn)這種非同質(zhì)性使得任何一套商品房都有其惟一性或者說(shuō)獨(dú)占性特征，使得房地產(chǎn)的供應(yīng)者具備某種程度的壟斷地位。房地產(chǎn)的壟斷性特征最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)失衡。壟斷表面上看是導(dǎo)致高價(jià)格，但價(jià)格不是問(wèn)題的根本，供求結(jié)構(gòu)失衡才是根本問(wèn)題。由于中高檔商品房定價(jià)的彈性空間比普通商品房大，可以更好地實(shí)現(xiàn)甚至擴(kuò)張壟斷收益，所以房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)傾向于開(kāi)發(fā)中高檔商品房。其結(jié)果必然是房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有權(quán)或使用權(quán)的壟斷引發(fā)的，因而無(wú)法靠市場(chǎng)力量來(lái)消除。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目標(biāo)分類

政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，正是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在缺陷展開(kāi)的，其總體目標(biāo)就是要消除市場(chǎng)失靈的影響，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡和健康發(fā)展，促使其與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活水平提高相協(xié)調(diào)。根據(jù)所針對(duì)市場(chǎng)缺陷的不同和政策效應(yīng)大小，政府房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控目標(biāo)可分為投機(jī)抑制目標(biāo)、均衡供應(yīng)目標(biāo)與福利保障目標(biāo)。

1.投機(jī)抑制目標(biāo)。把房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)活動(dòng)抑制在一定程度之內(nèi)，或者完全遏止投機(jī)行為，是政府房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的最經(jīng)常目標(biāo)。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為的抑制性政策則是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控中最常見(jiàn)政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)行為包括商品房的炒作買(mǎi)賣(mài)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)熱，其共性是沒(méi)有正常市場(chǎng)消費(fèi)需求基礎(chǔ)。這些投機(jī)行為的存在，一方面可以給房地產(chǎn)市場(chǎng)集聚更多的資金，增加市場(chǎng)活力；另一方面又可能引發(fā)房地產(chǎn)投資過(guò)熱，市場(chǎng)炒作過(guò)度，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格偏高，嚴(yán)重時(shí)可能形成影響經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行的房地產(chǎn)泡沫。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為存在兩種不同方向的作用，在實(shí)踐中各國(guó)政府往往根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)市場(chǎng)投機(jī)行為有不同的價(jià)值取向和態(tài)度，實(shí)行不同的調(diào)控政策。不過(guò)，當(dāng)市場(chǎng)炒作氣氛過(guò)于濃厚，房地產(chǎn)泡沫非常明顯時(shí)，各國(guó)政府無(wú)一例外地會(huì)制訂程度不同的投機(jī)抑制目標(biāo)，采取相應(yīng)宏觀調(diào)控政策。

2.均衡供應(yīng)目標(biāo)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，投資者對(duì)于土地壟斷利潤(rùn)的追求所導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)問(wèn)題既包括中高檔商品房供應(yīng)量過(guò)大，而普通及低檔商品房供應(yīng)量偏小，也包括房地產(chǎn)商為追求土地壟斷收益，對(duì)土地、商品房的囤積所引發(fā)的房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)期供應(yīng)相對(duì)不足。政府均衡供應(yīng)目標(biāo)就是針這些問(wèn)題提出來(lái)的。政府根據(jù)房地產(chǎn)資源稀缺狀況，特別是土地資源稟賦，結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，確定適當(dāng)?shù)?，即與居民其它方面消費(fèi)水平相協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)供給水平，并通過(guò)政策引導(dǎo)予以保障，所實(shí)現(xiàn)的就是房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡供應(yīng)目標(biāo)。它包括兩個(gè)層次供求均衡，一是房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)與其它商品的供應(yīng)相對(duì)均衡，居民的居住消費(fèi)與其它商品的消費(fèi)水平相協(xié)調(diào)；二是房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)供應(yīng)相對(duì)均衡，各種檔次的商品房供應(yīng)都與需求基本相當(dāng)，特別是中低檔商品房的供應(yīng)與廣大居民的住房需求基本相當(dāng)。

3.福利保障目標(biāo)。政府為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)所包含的公共利益或價(jià)值，按照公共產(chǎn)品由公共提供的原則，通過(guò)有關(guān)公共政策參與和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供應(yīng)，為部分居民提供一定的房地產(chǎn)消費(fèi)福利，由此所引起部分居民房地產(chǎn)消費(fèi)水平的相對(duì)提高，享有基本的住房消費(fèi)福利，使市場(chǎng)供求均衡得到優(yōu)化和保障，體現(xiàn)的就是房地產(chǎn)福利保障目標(biāo)。理論上政府的房地產(chǎn)福利保障極限是使房地產(chǎn)的公共價(jià)值得到充分實(shí)現(xiàn)，居民享受與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平協(xié)調(diào)一致的住房福利，住房資源得到最優(yōu)配置，市場(chǎng)達(dá)到最優(yōu)均衡。簡(jiǎn)單地說(shuō)就是居民房地產(chǎn)消費(fèi)水平不滯后或超前于其它商品消費(fèi)水平?，F(xiàn)實(shí)中政府的房地產(chǎn)福利保障因經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、政府財(cái)力的不同而情況迥異。目前世界各國(guó)都沒(méi)有給居民普惠制的住房福利，但都程度不同地給中低收入居民提供住房保障，促使居民享有基本的居住條件。即使是極度崇尚自由市場(chǎng)制度的美國(guó)也有住房福利保障政策。

三、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目標(biāo)選擇與政策邊界

根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展成熟程度、政府財(cái)政狀況和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，結(jié)合區(qū)域差異較大的具體特點(diǎn)，我國(guó)宏觀調(diào)控的總體目標(biāo)是抑制甚至局部性遏止市場(chǎng)投機(jī)炒作行為，調(diào)整市場(chǎng)不合理供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求實(shí)現(xiàn)最優(yōu)均衡，使得中低收入居民享有基本住房保障。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控要在此目標(biāo)之下確定政策邊界，在不超出相應(yīng)政策邊界的前提下選擇制訂進(jìn)一步的政策措施。

1.以抑制甚至局部性遏止市場(chǎng)投機(jī)炒作為目標(biāo)，逐步強(qiáng)化宏觀調(diào)控相關(guān)政策。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中突出存在投機(jī)炒作問(wèn)題，一方面，商品房?jī)r(jià)格偏高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民的購(gòu)買(mǎi)力；另一方面，中高檔商品房投資和銷(xiāo)售仍呈過(guò)熱態(tài)勢(shì)。因此，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控應(yīng)首先確定抑制市場(chǎng)投機(jī)炒作的具體目標(biāo)，并有針對(duì)性出臺(tái)調(diào)控政策。由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上還存在資金缺乏問(wèn)題，而市場(chǎng)投機(jī)炒作也有集聚資金的作用，同時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)范圍很大，各地市場(chǎng)存在較大差別，所以從全國(guó)范圍看，不可能以徹底禁止市場(chǎng)投機(jī)炒作問(wèn)題為調(diào)控目標(biāo)，適度投機(jī)炒作將在一定市場(chǎng)范圍內(nèi)是允許的。但是，對(duì)于一些房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作氣氛濃厚，而市場(chǎng)資金已經(jīng)度過(guò)短缺階段的大城市、特大城市，如上海、北京、廣州、深圳等城市，則可以把最大程度地抑制乃至最終遏止市場(chǎng)投機(jī)炒作問(wèn)題作為政策目標(biāo)。鑒于此，全國(guó)性宏觀調(diào)控政策將以允許適度的投機(jī)炒作，并保證不影響居民的正常房地產(chǎn)消費(fèi)決策，特別是保護(hù)首次置業(yè)居民的房地產(chǎn)消費(fèi)需求為界限，與此同時(shí)，部分大城市、特大城市可以制訂實(shí)施完全禁止市場(chǎng)投機(jī)炒作行為的政策。

迄今為止，我國(guó)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作方面的宏觀調(diào)控政策遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到其政策界限，還有較大的政策擴(kuò)展空間。我國(guó)已經(jīng)出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的相關(guān)政策，主要是提高房地產(chǎn)投資和交易的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，通過(guò)提高市場(chǎng)投機(jī)炒作成本達(dá)到政策目的，這些政策在實(shí)施過(guò)程中應(yīng)該視市場(chǎng)反應(yīng)情況進(jìn)行調(diào)整或加強(qiáng)。

為進(jìn)一步加大抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作的宏觀調(diào)控政策的力度，從國(guó)家層面看，可以進(jìn)一步制訂實(shí)施提高房地產(chǎn)增值稅和交易所得稅稅率，提高居民戶購(gòu)買(mǎi)第一套以外住房的資金信貸成本，以及限制商品房的二手買(mǎi)賣(mài)等政策措施；地方政府，特別是城市政府則可以利用行政手段，促進(jìn)市場(chǎng)信息進(jìn)一步公開(kāi)，以降低交易成本，壓縮投機(jī)炒作空間。地方政府也可以通過(guò)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理，制訂措施規(guī)范市場(chǎng)交易行為；通過(guò)對(duì)違規(guī)行為的更嚴(yán)厲打擊，提高市場(chǎng)投機(jī)炒作道德風(fēng)險(xiǎn)成本，最終達(dá)到抑制投機(jī)炒作的目的。對(duì)于某些大城市、特大城市，則可以采取抑制效力較大的政策，接近甚至觸及遏止市場(chǎng)投機(jī)炒作的政策邊界，例如限定商品房使用五年后才可以二次交易；引導(dǎo)甚至限定一戶居民只購(gòu)買(mǎi)一套商品房；規(guī)定商品房二次銷(xiāo)售收益政府所有等。

2.調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)政策，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供求最優(yōu)均衡。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的長(zhǎng)期的、基本的目標(biāo)。目前從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)來(lái)看，存在著嚴(yán)重的內(nèi)部失衡。一方面，商品房空置率越來(lái)越高。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，截至2006年3月底，全國(guó)商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長(zhǎng)23.8%，據(jù)分析主要是中高檔商品房；另一方面，普通商品房及經(jīng)濟(jì)適用房存在很大程度的供應(yīng)短缺問(wèn)題。因此，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)方面的宏觀調(diào)控將首先以促進(jìn)市場(chǎng)內(nèi)部供求基本均衡為目標(biāo)，通過(guò)制訂不同類型商品房均衡供應(yīng)的政策，逐步消除房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)調(diào)整方面，國(guó)家可以出臺(tái)框架性、限定性的政策法規(guī)，包括要求各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中普通商品房所占的最低比例，針對(duì)高、中、低檔商品房執(zhí)行有較大檔次差別的稅費(fèi)，針對(duì)我國(guó)人多地少的條件，限制居民的“豪宅”消費(fèi)等。地方政府是土地的直接供應(yīng)者和房地產(chǎn)市場(chǎng)行政管理的主要承擔(dān)者，可以制訂實(shí)施很多具體政策措施，特別是規(guī)劃管理、土地供應(yīng)方面的政策，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)，例如要求企業(yè)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)劃進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不得突破建筑容積率的指標(biāo)限制等等。總體上看，目前我國(guó)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的政策不多、力度不大，眼下還遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到其政策邊界，應(yīng)在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不斷有新的調(diào)控政策出臺(tái)。在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部供求基本均衡后，更為積極的宏觀調(diào)控政策就是引導(dǎo)房地產(chǎn)消費(fèi)，使居民住房消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，使當(dāng)前住房消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展相適應(yīng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)外部均衡的目標(biāo)。這方面政策將以不影響企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)管理決策，不壓縮市場(chǎng)創(chuàng)新活動(dòng)空間為界限。它包括國(guó)家和城市在土地供應(yīng)、建設(shè)規(guī)劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施等方面制訂更為科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)、更為系統(tǒng)和具體的政策，比如規(guī)定不同等級(jí)住房的開(kāi)發(fā)量、套內(nèi)面積、建筑成本、銷(xiāo)售價(jià)格以及配套設(shè)施的更為具體的標(biāo)準(zhǔn)等。

3.積極實(shí)施住房保障政策，使低收入居民享有基本住房保障。在房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控過(guò)程中，增加中低收入居民住房福利保障是必不可少的環(huán)節(jié)。實(shí)施住房保障政策，是政府的職責(zé)所在，其目標(biāo)是充分實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的公共產(chǎn)品價(jià)值，為中低收入居民提供適當(dāng)?shù)淖》織l件，實(shí)現(xiàn)住房資源的最優(yōu)利用。針對(duì)我國(guó)人多地少、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高的現(xiàn)狀，國(guó)務(wù)院1998年曾經(jīng)下發(fā)過(guò)一個(gè)23號(hào)文件，提出“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”的目標(biāo)，其中包含了為大部分居民提供住房福利保障，并引導(dǎo)居民適度安排住房消費(fèi)成份，但實(shí)際上我國(guó)要為大多數(shù)中低收入居民提供住房福利保障，還有很長(zhǎng)的路要走，這方面的宏觀調(diào)控政策更是遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到其政策邊界。

目前，我國(guó)的住房福利保障政策主要體現(xiàn)為面向中低收入居民的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)等。由于居民收入調(diào)查及信用體系不完善，難以確定低收入居民情況，加上政府財(cái)政限制和政策執(zhí)行方面的問(wèn)題，我國(guó)迄今沒(méi)有做到為中低收入居民提供必需、充分的住房福利保障，現(xiàn)實(shí)保障程度非常有限。多年來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)水平一直在低位徘徊，執(zhí)行中還出現(xiàn)了較為突出的偏差問(wèn)題，相反，商品住房的建設(shè)，特別是中高檔商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè)卻增長(zhǎng)很快，成為住房供應(yīng)的主體。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2005年全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房投資僅565億元，同比下降6.8%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重則由上年的4.6%下降到3.6%。廉租住房建設(shè)在各地尚處于起步階段，實(shí)際建設(shè)的數(shù)量則更小。鑒于這種情況，我國(guó)增加居民住房福利保障方面的調(diào)控政策首先是擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，大幅度提高經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量，為大部分中低收入居民享有經(jīng)濟(jì)適用房提供保障；其次是適當(dāng)增加廉租住房的供應(yīng)，保證能為部分低收入居民提供必要的住房條件；再次是采取各種“補(bǔ)磚頭”、“補(bǔ)人頭”的政策，通過(guò)貨幣化的補(bǔ)貼方式，提高居民住房消費(fèi)能力，全面、系統(tǒng)地增加中低收入居民的住房保障。

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篇2

一、充分發(fā)揮政府職能，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控

各地要在充分分析房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，確定與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)需求相適應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模和各類商品房的供應(yīng)比例，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給與總需求的平衡。商品房空置量較大、空置比例過(guò)高、增長(zhǎng)過(guò)快的城市，要采取切實(shí)可行的措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的審批管理，嚴(yán)格控制新開(kāi)工項(xiàng)目，加大空置商品房的處置力度，加快消化空置商品房。

要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的建設(shè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。各級(jí)地方人民政府及其職能部門(mén)要采用信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)手段，及時(shí)、準(zhǔn)確、全面地采集房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行中的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)，并通過(guò)科學(xué)的分析、整理，對(duì)市場(chǎng)狀況和發(fā)展趨勢(shì)作出準(zhǔn)確判斷，對(duì)存在的問(wèn)題及時(shí)處理和解決，使市場(chǎng)供求基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，避免市場(chǎng)的大起大落。同時(shí)，要以適當(dāng)?shù)姆绞?，及時(shí)向社會(huì)市場(chǎng)信息，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性投資。建設(shè)部要會(huì)同有關(guān)部門(mén)在各地房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)的基礎(chǔ)上，通過(guò)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，盡快建立全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警、預(yù)報(bào)體系，及時(shí)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。要加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控和指導(dǎo)，防止出現(xiàn)新的房地產(chǎn)“過(guò)熱”。

二、強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量

要充分發(fā)揮土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用，堅(jiān)持城市人民政府對(duì)土地的集中統(tǒng)一供應(yīng)和管理，防止出現(xiàn)多頭無(wú)序供地現(xiàn)象。要嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計(jì)劃，控制新增建設(shè)用地供應(yīng)總量。要采取切實(shí)可行的措施，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)利用存量土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，鼓勵(lì)危舊住房的改造。要重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地供應(yīng)管理，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況，制定土地供應(yīng)計(jì)劃，逐步實(shí)現(xiàn)按計(jì)劃供地。

加大監(jiān)管力度，依法查處越權(quán)批地、利用集體土地變相搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與集體經(jīng)濟(jì)組織私下協(xié)議圈占土地等違法、違規(guī)行為。對(duì)經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)但尚未開(kāi)工建設(shè)的項(xiàng)目用地，各地要集中進(jìn)行一次清理，依法應(yīng)當(dāng)收回的土地，要堅(jiān)決予以收回。

三、充分發(fā)揮城市規(guī)劃職能，規(guī)范建設(shè)用地管理，促進(jìn)土地的合理使用

要充分發(fā)揮城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控和引導(dǎo)作用。所有列入建設(shè)用地范圍的土地，必須嚴(yán)格按照城市規(guī)劃的要求進(jìn)行建設(shè)。市、縣人民政府城市規(guī)劃主管部門(mén)要及時(shí)將近期擬開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)塊的規(guī)劃條件向社會(huì)公開(kāi)，接受社會(huì)監(jiān)督。未按規(guī)劃要求完成配套設(shè)施建設(shè)的住房，不得交付使用；商業(yè)銀行不得提供個(gè)人住房貸款。

在城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，土地供應(yīng)必須符合城市規(guī)劃。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須按照法定的規(guī)劃條件，采取招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌方式供應(yīng)。其他用途土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗土地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。

人均住房面積低于全國(guó)平均水平的城市，在審批城市總體規(guī)劃時(shí)，要適當(dāng)增加居住用地的比例，確保中低收入家庭住房用地的供應(yīng)，切實(shí)改善居民居住條件，提高居住水平。

四、嚴(yán)格控制自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)工項(xiàng)目

各地要貫徹落實(shí)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第248號(hào)），強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金制度和項(xiàng)目手冊(cè)制度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程的監(jiān)控。對(duì)資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、違反合同約定拖欠工程款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不得審批或同意其新開(kāi)工項(xiàng)目，防止“半拉子”工程的產(chǎn)生。

五、大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)

經(jīng)濟(jì)適用住房是解決中低收入家庭住房問(wèn)題的重要舉措。各地要采取切實(shí)可行的措施，進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房政策，要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃的管理，完善計(jì)劃編制工作，提高計(jì)劃的科學(xué)性和適用性。對(duì)于列入經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)劃的項(xiàng)目，要確保各項(xiàng)配套優(yōu)惠政策的落實(shí)。

要嚴(yán)格限制經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售對(duì)象，控制建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。各地要盡快明確并公布經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象的收入標(biāo)準(zhǔn)和其他條件以及購(gòu)房面積標(biāo)準(zhǔn)和超面積的處理辦法。有關(guān)部門(mén)對(duì)購(gòu)房對(duì)象要嚴(yán)格審核，對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格要嚴(yán)格審批并加強(qiáng)監(jiān)督，對(duì)違規(guī)銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)企業(yè)要嚴(yán)肅查處，確保經(jīng)濟(jì)適用住房政策切實(shí)落實(shí)到符合條件的中低收入家庭。未制訂相應(yīng)監(jiān)督管理辦法或未按規(guī)定進(jìn)行審核的城市，不得以行政劃撥方式提供建設(shè)用地。

繼續(xù)鼓勵(lì)工礦區(qū)和企事業(yè)單位利用自用土地，在符合城市規(guī)劃和建設(shè)用地計(jì)劃的前提下，組織職工集資、合作建房，多渠道、多層次解決中低收入家庭的住房問(wèn)題。

六、加快落實(shí)住房補(bǔ)貼，提高職工購(gòu)房的支付能力

各地要按照城鎮(zhèn)住房制度改革的總體部署，加快推進(jìn)住房分配貨幣化進(jìn)程，切實(shí)落實(shí)住房補(bǔ)貼資金來(lái)源。住房補(bǔ)貼以財(cái)政和單位原有住房建設(shè)資金的轉(zhuǎn)化為主，房?jī)r(jià)收入比在4倍以上，且財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼的地區(qū)，應(yīng)盡快將其轉(zhuǎn)換為對(duì)無(wú)房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)職工的住房補(bǔ)貼，并在以后年份保證補(bǔ)貼資金來(lái)源的穩(wěn)定性。要抓緊對(duì)公有住房出售收入的清理和轉(zhuǎn)化，各地區(qū)、各單位出售直管公房、自管公房收入，在按規(guī)定留足住宅共用部位、共用設(shè)施和設(shè)備維修基金以及房管所轉(zhuǎn)制資金后，全部用于發(fā)放住房補(bǔ)貼。要進(jìn)一步完善公有住房出售收入管理辦法。各地要加大對(duì)前幾年用公有住房出售收入發(fā)放項(xiàng)目貸款的清理力度，制定切實(shí)可行的計(jì)劃，按期收回；對(duì)于拒不執(zhí)行國(guó)家政策，擠占、挪用公有住房出售收入的，要追究有關(guān)負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人的責(zé)任。

七、充分發(fā)揮金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用

當(dāng)前既要發(fā)展房地產(chǎn)金融，又要防范金融風(fēng)險(xiǎn)，充分發(fā)揮金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用。要完善個(gè)人住房貸款管理辦法，規(guī)范個(gè)人貸款審查的程序和標(biāo)準(zhǔn)，推行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化，逐步建立并完善個(gè)人征信系統(tǒng)。要嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款條件，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款使用的監(jiān)管。對(duì)未取得土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證(開(kāi)工報(bào)告)的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式貸款。要完善住房保險(xiǎn)政策，合理確定保險(xiǎn)費(fèi)率，明確保險(xiǎn)賠付責(zé)任，減輕借款人負(fù)擔(dān)。要認(rèn)真貫徹《住房公積金管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第350號(hào)）和《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金管理的通知》（國(guó)發(fā)［2002］12號(hào)），完善住房公積金管理體制和監(jiān)督機(jī)制，充分發(fā)揮住房公積金支持個(gè)人購(gòu)房的作用。要健全個(gè)人住房貸款擔(dān)保制度，加快完善住房貸款擔(dān)保辦法，加強(qiáng)對(duì)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)規(guī)范和監(jiān)管，推行標(biāo)準(zhǔn)化的擔(dān)保合同示范文本，以提高居民個(gè)人住房貸款的信用度，保障銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的回收，有效地防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。

八、繼續(xù)加大對(duì)住房建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)不合理收費(fèi)的清理力度

要認(rèn)真落實(shí)國(guó)家已出臺(tái)的各項(xiàng)清理收費(fèi)政策，全面清理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的各種不合理收費(fèi)，降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、減輕購(gòu)房人負(fù)擔(dān)、支持住房消費(fèi)。對(duì)于國(guó)家已明令禁止的收費(fèi)項(xiàng)目，各地不得繼續(xù)征收或變相征收，仍在繼續(xù)征收或變相征收的，各地主管部門(mén)要依法嚴(yán)厲查處。

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；目標(biāo)

一、引言

2008年，國(guó)際金融危機(jī)增加了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的復(fù)雜性，隨著2008年9月16日人民銀行下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和住房公積金貸款利率，標(biāo)志著5年多來(lái)的緊縮性政策轉(zhuǎn)向，同時(shí)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍出現(xiàn)不景氣的局面。然而到了2009年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)一掃陰霾，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)頻頻上演“地王頻出”、“量?jī)r(jià)齊升”、“一房難求”的火爆場(chǎng)面。隨著2009年9月1日國(guó)土資源部的《國(guó)土資源部關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策重新啟動(dòng)。

二、房?jī)r(jià)成為調(diào)控的目標(biāo)

房?jī)r(jià)上漲過(guò)快是當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域最突出的問(wèn)題，房?jī)r(jià)為什么會(huì)不斷上升?不同的人有不同的答案，有的人認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商牟取了暴利，有的人認(rèn)為是炒房團(tuán)在存心哄抬，也有人說(shuō)，是很多人的超前消費(fèi)觀念有問(wèn)題，眾說(shuō)紛紜莫衷一是?？扇藗兠髦_(kāi)發(fā)商通過(guò)炒作而哄抬價(jià)格、明知自己難堪重負(fù)，為什么還有超前消費(fèi)?這是因?yàn)榉績(jī)r(jià)越調(diào)控越漲的事實(shí)，強(qiáng)化了人們的預(yù)期，如果現(xiàn)在不趕緊買(mǎi)，將來(lái)可能付出更多。歸根結(jié)底，任何商品的價(jià)格高低只與需求和供應(yīng)兩項(xiàng)因素相關(guān)。當(dāng)需求旺盛時(shí)，價(jià)格上漲以抑止需求，同時(shí)上漲帶來(lái)的暴利，又吸引了更多的制造商加入，于是增加了供應(yīng)，競(jìng)爭(zhēng)逐步加強(qiáng)，價(jià)格慢慢回落，如此周而復(fù)始。住房?jī)r(jià)格是住房市場(chǎng)的核心，是住房市場(chǎng)健康的“晴雨表”，怎樣對(duì)其進(jìn)行調(diào)控、其調(diào)控的目標(biāo)是什么，這些都是必須關(guān)注的問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，宏觀調(diào)控就是政府對(duì)經(jīng)濟(jì)總量的控制，并通過(guò)這種總量控制來(lái)穩(wěn)定整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)周期中的經(jīng)濟(jì)上下波動(dòng)。對(duì)國(guó)家來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)總量就是GDP增長(zhǎng)速度、失業(yè)率與就業(yè)率的高低、貨幣供應(yīng)量的大小、利率和匯率的調(diào)整等。但從當(dāng)前政府出臺(tái)的不少關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策來(lái)看，基本上沒(méi)有走出那種以微觀行政方式來(lái)代替宏觀調(diào)控的窠臼，而僅僅是遏制過(guò)熱行業(yè)的發(fā)展等。

三、以市場(chǎng)為導(dǎo)向，積極推進(jìn)制度創(chuàng)新

隨著住房制度改革的推進(jìn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度逐漸提高，但房地產(chǎn)的生產(chǎn)要素土地與金融的市場(chǎng)化程度偏低，不僅嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程，而且呈現(xiàn)出一定的偽市場(chǎng)化特征。現(xiàn)有的房地產(chǎn)發(fā)展模式其表現(xiàn)形式為“政府低價(jià)征用農(nóng)民土地――政府高價(jià)拍賣(mài)――開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)成商品房后再更高價(jià)出售”的“官商聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式”，使得政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在短期內(nèi)容易獲得較大的經(jīng)濟(jì)利益，但卻進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。這也就不難理解地方政府在這一輪宏觀調(diào)控中首當(dāng)其沖地承擔(dān)的救市義務(wù)。另外，基于房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻較高的特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度低下，壟斷特征明顯。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)效率不高也是不爭(zhēng)的事實(shí)，資源閑置和短缺并存的局面并未得以根本扭轉(zhuǎn)。為此，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持市場(chǎng)化改革方向，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)與政府干預(yù)的有機(jī)結(jié)合，使市場(chǎng)供求均衡得以優(yōu)化和保障；應(yīng)當(dāng)積極引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力；積極推進(jìn)上游資源――土地和金融市場(chǎng)的改革，創(chuàng)新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式；按照總量平衡、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的原則，積極發(fā)展商品房市場(chǎng)，活躍二手房市場(chǎng)，規(guī)范租賃房市場(chǎng)，創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)制度以及廉租房分配制度，建立多層次的住房供給和保障體系，促進(jìn)資源的優(yōu)化配置；實(shí)施監(jiān)管制度創(chuàng)新，削弱地方政府與房地產(chǎn)市場(chǎng)間的利益聯(lián)結(jié)，推動(dòng)政府職能的轉(zhuǎn)變，使其能夠真正承擔(dān)起為各階層民眾提供更多更好公共服務(wù)的職責(zé)。

四、應(yīng)積極發(fā)揮中央和地方的兩個(gè)積極性，提高調(diào)控的有效性

應(yīng)該說(shuō)，住宅和房地產(chǎn)區(qū)域性很強(qiáng)，不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、不同的土地資源情況、不同的消費(fèi)習(xí)慣都會(huì)影響其發(fā)展。由于級(jí)差地租的存在，住宅和房地產(chǎn)本質(zhì)上不是全國(guó)統(tǒng)一市場(chǎng)。這一特殊性決定了各級(jí)地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控中發(fā)揮著不可替代的作用。因此，在我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策制訂和實(shí)施的過(guò)程中，中央政府和地方政府應(yīng)各司其職，在不同層面發(fā)揮不同的作用。應(yīng)明確中央政府的職能主要是確定宏觀調(diào)控政策的方向，通過(guò)金融政策、稅收和財(cái)政政策進(jìn)行調(diào)控，而涉及到住宅建設(shè)中的土地供應(yīng)、容積率、戶型結(jié)構(gòu)以及市場(chǎng)調(diào)控的具體操作則應(yīng)由各級(jí)地方政府來(lái)完成?，F(xiàn)在我們對(duì)地方政府對(duì)宏觀調(diào)控政策執(zhí)行不力多有抱怨，但不去追究導(dǎo)致這種情況發(fā)生的原因。因此，筆者認(rèn)為，現(xiàn)在已到了要建立中央與地方對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控“共同治理”機(jī)制的時(shí)候了。

篇4

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；保障住房；社會(huì)穩(wěn)定

[中圖分類號(hào)]F293.33　[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A　[文章編號(hào)]1006－5024(2012)02－0140－03

一、房地產(chǎn)調(diào)控政策初見(jiàn)成效

(一)創(chuàng)新住房制度。明確住房保障與住房市場(chǎng)兩種制度體系的關(guān)系。我國(guó)住房制度改革以來(lái)，住房市場(chǎng)化得到了蓬勃的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)制度體系不斷完善，目前已形成了以《城市房地產(chǎn)管理法》為龍頭，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理在內(nèi)的一整套比較完整的制度體系。與此相比，在其他一些國(guó)家與住房市場(chǎng)制度并行的住房保障制度(或公共住房制度)則建設(shè)得比較滯后，至今未形成一整套系統(tǒng)、完善的法律、法規(guī)及與此相適應(yīng)的制度體系。

近年來(lái)，隨著國(guó)務(wù)院2007年24號(hào)文件的出臺(tái)和《住房保障法》的起草，中央和各地都在積極地探索我國(guó)住房保障制度體系，住房保障工作取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步。目前，由政府主導(dǎo)的針對(duì)中低收入人群的保障性住房和市場(chǎng)主導(dǎo)的商品住房“二元住房制度體系”已初步形成。但是，兩種制度體系之間的關(guān)系，尤其是保障性住房制度的目標(biāo)、內(nèi)涵、范圍、手段等均有待于通過(guò)法律法規(guī)的建立予以明確。針對(duì)這些問(wèn)題，在制定《住房保障法》及相關(guān)的法律法規(guī)中，應(yīng)對(duì)今后我國(guó)的住房制度的框架、內(nèi)涵等主要問(wèn)題予以明確。

1.明確住房保障制度與住房市場(chǎng)制度的邊界。住房保障制度立足于通過(guò)公共政策的扶持，解決住房困難家庭的住房問(wèn)題，而住房市場(chǎng)制度則立足于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)各利益主體的權(quán)利。兩種住房制度在解決居民住房問(wèn)題的主要邊界是居民住房支付能力。

目前，由于各地衡量居民住房支付能力的標(biāo)準(zhǔn)不明確，實(shí)踐中就難以確定哪些范圍的居民需要注入住房保障。在《住房保障法》立法研究中，筆者一直認(rèn)為應(yīng)當(dāng)借鑒國(guó)際通行慣例，按家庭收入的一定比例作為住房支付能力的標(biāo)準(zhǔn)，但由于各界對(duì)此觀點(diǎn)不一，此見(jiàn)解難以得到一致接受。此外，即使以收人作為標(biāo)準(zhǔn)，由于很多地方家庭實(shí)際收入水平難以查驗(yàn)清楚，一些不具備住房保障的人員通過(guò)轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、弄虛作假獲得保障性住房，并利用制度的不完善投機(jī)炒作獲取收益，鉆了制度的空子并產(chǎn)生新的社會(huì)不公。

筆者認(rèn)為，當(dāng)前有必要加快城市居民收入信用檔案的建立，并加快對(duì)住房等資產(chǎn)的普查，堅(jiān)持以家庭收入的一定比例作為住房支付能力的標(biāo)準(zhǔn)確定住房保障對(duì)象，并以此有效地分割住房市場(chǎng)需求與住房保障需求，為住房保障制度的公平、公正實(shí)施提供有效支持。

2.明確住房保障制度的機(jī)制。解決中低收入人群住房問(wèn)題，是一個(gè)國(guó)家或城市住房發(fā)展的最基本目標(biāo)。目前，我國(guó)城市戶籍低收入人群的住房保障制度已基本明確，但隨著現(xiàn)代化、城市化的加快，國(guó)內(nèi)諸多大城市均在不同程度上產(chǎn)生了棚戶區(qū)家庭、非戶籍家庭、新進(jìn)人才、農(nóng)民工、孤寡老人等多類群體的住房困難。同時(shí)，由于這些社會(huì)群體收入水平不同，住房困難程度不同，在進(jìn)行住房保障時(shí)，其方式和機(jī)制等均難以按照已有的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等制度運(yùn)行，需要通過(guò)制定和完善公共租賃房、社會(huì)安居房等新的住房保障制度解決其住房困難。

(二)完善住房政策，促進(jìn)住房制度創(chuàng)新。住房制度創(chuàng)新是從調(diào)整住房供應(yīng)政策、完善公共住房政策、穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控政策等幾個(gè)方面分別推進(jìn)創(chuàng)新工作。

1.調(diào)整住房供應(yīng)政策是住房制度創(chuàng)新的龍頭。建議各地結(jié)合本地實(shí)際，從“十二五”開(kāi)始，立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)建立商品住房與公共住房合理的供應(yīng)比例(如中國(guó)香港是53％：47％)，在未來(lái)30年內(nèi)形成商品住房和公共住房基本平衡的供應(yīng)格局，使不同收入水平的家庭基本實(shí)現(xiàn)“住有所居”、“安居樂(lè)業(yè)”的局面。同時(shí)，為促進(jìn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，還應(yīng)保持商品住房和公共住房各自合理的戶型面積等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)?？傮w原則是：公共住房戶型建筑面積不宜超過(guò)60平方米，且建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以滿足基本居住需求為宜，不宜奢侈化。

2.完善公共住房政策是未來(lái)住房制度創(chuàng)新的重點(diǎn)。當(dāng)前，完善公共住房政策的任務(wù)較為繁重，為此應(yīng)抓住重點(diǎn)，首先是完善針對(duì)本地中低收入戶籍家庭的住房保障政策，明確住房保障對(duì)象的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，完善廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房管理制度，提高供應(yīng)效率；其次，加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造、人才安居房或外來(lái)工住房等保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)公共租賃房為主體的其他安居型公共住房建設(shè)，擴(kuò)大城市住房保障的范圍；其三，建議各地借鑒香港等地經(jīng)驗(yàn)，盡快形成全封閉的公共住房管理體系，建議今后新建經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房及其他出售性的各類安居房，一律停止再度流入市場(chǎng)，公共住房只能在中低收入家庭或其他納入住房保障的對(duì)象中流轉(zhuǎn)，以避免利用公共住房投機(jī)，并盡快聚集公共住房存量，形成對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的抑制力量；此外，完善針對(duì)不同保障群體或政府扶持群體的租售輪候制度，這也是當(dāng)前各地公共住房制度建設(shè)的重點(diǎn)工作，需要抓緊落實(shí)。

3.穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控政策是住房制度創(chuàng)新的重要補(bǔ)充。建議今后的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)主要立足于以下幾方面：首先，在明確政府干預(yù)市場(chǎng)的邊界、手段、工具的基礎(chǔ)上，保持宏觀調(diào)控政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性和協(xié)調(diào)性。如各地城市規(guī)劃與土地供應(yīng)政策，要在深入研究各類住房總需求的基礎(chǔ)上，從穩(wěn)定、連續(xù)地引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期出發(fā)，合理確定住房供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)，保持市場(chǎng)長(zhǎng)期供求關(guān)系的平衡；財(cái)政、稅收、金融政策，要長(zhǎng)期貫徹國(guó)家差別性金融、財(cái)稅政策，抑制不合理住房需求，并鼓勵(lì)首次置業(yè)及合理的改善型需求。其次，要立足于建立統(tǒng)一和完善的市場(chǎng)監(jiān)管制度，規(guī)范市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。目前，各地在房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管方面的政策和制度仍有一定差異，如有的地區(qū)嚴(yán)格管理，不到封頂不得預(yù)售，有的地方開(kāi)挖了基坑就可預(yù)售，這樣分期銷(xiāo)售、分期漲價(jià)的炒作現(xiàn)象就時(shí)有發(fā)生。因此，建議國(guó)家進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的法律和政策，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)行為，規(guī)范市場(chǎng)秩序。其三，不斷提高房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)管理制度的可執(zhí)行性。如第二套房、改善型需求、捂盤(pán)惜售等基本概念的邊界和內(nèi)容要明確，以便于政策的執(zhí)行和提高管理效率。

二、加快住房結(jié)構(gòu)調(diào)整減免稅收

(一)適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策的有關(guān)建議。保持房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，不斷提高和改善人民群眾的居住水平和居住條件，是一件利國(guó)利民、功在千秋的大事。而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展、避免房?jī)r(jià)大起大落的關(guān)鍵，一是應(yīng)解決好市場(chǎng)供求關(guān)系問(wèn)題，保證市場(chǎng)供應(yīng)適應(yīng)市場(chǎng)需求；二是要長(zhǎng)期警惕并采取措施抑制過(guò)度的投資、投機(jī)需求，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的“常態(tài)化”運(yùn)行。鑒于此，現(xiàn)時(shí)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

一是建議國(guó)家有關(guān)部門(mén)對(duì)現(xiàn)行相關(guān)金融政策作一些調(diào)整。特別是結(jié)合近期國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，適度放松從緊的貨幣政策，鼓勵(lì)生產(chǎn)、投資及消費(fèi)，以刺激內(nèi)需、鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)投資和企業(yè)生產(chǎn)，應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)預(yù)期下滑帶來(lái)的不利影響。在房地產(chǎn)方面，對(duì)首次購(gòu)房者和90平方米以下購(gòu)房者予以扶持，以激發(fā)潛在市場(chǎng)需求，應(yīng)給予進(jìn)一步優(yōu)惠的貸款政策；對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的控制，建議央行宏觀控制、分類指導(dǎo)，并給予各地、各商業(yè)銀行一定自，因地制宜控制貸款規(guī)模。

二是建議適當(dāng)減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、契稅、增值稅等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收，以降低交易門(mén)檻，鼓勵(lì)和促進(jìn)房地產(chǎn)交易，促進(jìn)市場(chǎng)活躍。

三是建議各地政府重視土地供應(yīng)效率問(wèn)題。隨著市場(chǎng)的回暖及未來(lái)需求的逐步增長(zhǎng)，政府應(yīng)重視土地供應(yīng)效率問(wèn)題。一是在有限的土地上，盡量多提供住房單元，具體可采取提高住房容積率、減小戶型等措施；二是對(duì)存量土地的挖掘應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)，尤其是要結(jié)合城市的更新改造和規(guī)劃調(diào)整，通過(guò)舊工業(yè)區(qū)改住宅區(qū)、老住宅區(qū)改造等方式增加市場(chǎng)供應(yīng)；三是加快城市新區(qū)建設(shè)，鼓勵(lì)需求轉(zhuǎn)移，解決老城區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)潛力不足的問(wèn)題。

(二)關(guān)于房?jī)r(jià)的合理性和住房問(wèn)題的合理解決――政府應(yīng)該讓不同收入水平的階層都有自己的住房?！盁o(wú)論市場(chǎng)房還是福利房，讓百姓有房住是政府的責(zé)任!”從住房經(jīng)濟(jì)學(xué)來(lái)看，即使是住房市場(chǎng)，也是需要政府干預(yù)的。福利這個(gè)就不用講了，本身就是政府直接的投入來(lái)保證低收入者有住房。市場(chǎng)這個(gè)方面，只要市場(chǎng)在分配機(jī)制上出現(xiàn)失靈，比如市場(chǎng)供應(yīng)的住房都是高價(jià)房、高檔房，使得廣大普通居民買(mǎi)不起，政府也要出手干預(yù)，最終使不同的收入群體能夠住得上自己的住房。

由于大多數(shù)的收入群體是中等及中等偏下的收入群體，那么這些國(guó)家在制定住房政策時(shí)，也采取措施使房?jī)r(jià)要適應(yīng)消費(fèi)者的收入水平。(1)降低開(kāi)發(fā)成本。就是不能把成本價(jià)格拉的太大，偏離普通居民的收入水平。比如說(shuō)像違規(guī)的開(kāi)發(fā)貸款，你沒(méi)有實(shí)力就不要進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)；而對(duì)于中低收入水平的購(gòu)房人，也可以推出限價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)適用房，使得房?jī)r(jià)成本不至于過(guò)高。(2)制定住房干預(yù)政策。不能把所有的房屋都建成高檔房屋，如果哪個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)超高難以適應(yīng)普通居民收入水平，就必須采取住房干預(yù)政策，避免住房的高檔化，甚至采取限價(jià)避免價(jià)格的超高。這樣，對(duì)市場(chǎng)和成本都可以進(jìn)行干預(yù)。

三、加快國(guó)家“基本住房制度”的建立

保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的穩(wěn)定性，以保證市場(chǎng)長(zhǎng)久的穩(wěn)定發(fā)展。在此，應(yīng)著重避免政策的短期行為。比如市場(chǎng)高速上漲，我們馬上采取一個(gè)什么措施把房?jī)r(jià)壓住，或者房?jī)r(jià)下跌了馬上就采取什么扶持政策把它升上去，這樣不穩(wěn)定的政策對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行危害非常大，對(duì)老百姓、對(duì)民生問(wèn)題的解決也都有不利影響。我們需要建立長(zhǎng)期的住房制度，同時(shí)在方法和手段上要維持市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展和常態(tài)化發(fā)展。

首先，在住房制度方面，目前需要盡快明晰對(duì)高、中、低三類不同收入水平居民家庭的基本住房政策和解決措施，并盡快通過(guò)制定“住宅法”及其他相關(guān)法律規(guī)定，將其固定下來(lái)，成為解決居民住房問(wèn)題的“基本住房制度”以長(zhǎng)期實(shí)施。如對(duì)中等收入階層的住房問(wèn)題，考慮到目前面向低收入家庭的住房保障制度已初步建立，國(guó)家應(yīng)加快建立面向廣大中等收入家庭和城鎮(zhèn)普通居民家庭的“政策扶持性住房制度”。通過(guò)完善經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房或其他特定普通商品住房的建設(shè)與管理制度，輔之以金融、財(cái)稅等補(bǔ)貼或扶持政策，促進(jìn)居者有其屋，滿足其基本的居住需求。

其次，在“基本住房制度”建立的基礎(chǔ)上，市場(chǎng)干預(yù)政策應(yīng)盡量采取市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中通用的經(jīng)濟(jì)干預(yù)手段，比如說(shuō)利用貨幣杠桿、稅收手段來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)，而不應(yīng)過(guò)多地用其他手段干預(yù)。比如，近幾年部分地方在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，采取的行政直接干預(yù)相關(guān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)格或限制購(gòu)買(mǎi)群體，不僅不利于市場(chǎng)常態(tài)化運(yùn)行，傷害企業(yè)依法正常經(jīng)營(yíng)，也容易造成社會(huì)群體之間的矛盾；再如在房?jī)r(jià)下跌時(shí)，市場(chǎng)本身會(huì)自發(fā)向理性調(diào)整，此時(shí)不宜采取如財(cái)政直接補(bǔ)貼購(gòu)房或購(gòu)房入戶等短期性地方政策，以免社會(huì)形成對(duì)政府公平性的置疑?？傊瑧?yīng)采取通用的工具作為我們調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段。

四、進(jìn)一步深化和改善宏觀調(diào)控政策。著力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的民生性發(fā)展方向

篇5

關(guān)鍵詞:經(jīng)濟(jì)法視角;房地產(chǎn);宏觀調(diào)控;問(wèn)題;對(duì)策

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型并得以逐步健全和完善。2008年以后，受到全球金融危機(jī)和國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下行壓力的雙重影響，我國(guó)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)，過(guò)高的房?jī)r(jià)與較少的人均可支配收入形成鮮明的對(duì)比，涌現(xiàn)出一大批“蝸居”、“蟻?zhàn)濉钡?。為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)高、解決人們買(mǎi)房難、切實(shí)保障人民群眾合法權(quán)益，國(guó)務(wù)院連續(xù)多年出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控辦法，利用經(jīng)濟(jì)手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)予以宏觀調(diào)控，取得了較為明顯的成效。然而，與預(yù)期目標(biāo)相比，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控依然面臨諸多問(wèn)題。因此，本文研究意義重大。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的必要性

通常而言，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的主要目的是為了促使市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)平衡、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、社會(huì)和諧進(jìn)步。21世紀(jì)以來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定因素的逐漸增多，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)不均衡發(fā)展態(tài)勢(shì)，為了引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序、均衡化發(fā)展，國(guó)家從政策層面出臺(tái)了一些經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控辦法，利用經(jīng)濟(jì)法等法律手段予以宏觀調(diào)控，逐漸引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入正軌，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的必要性主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn):第一，有利于資源優(yōu)化配置和合理利用?，F(xiàn)階段，我國(guó)處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)資源分配過(guò)程中，受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的影響，存在一定的不足和缺陷。同時(shí)，由于信息的不對(duì)稱，致使部分信息傳輸過(guò)程出現(xiàn)差錯(cuò)，并且具有隨意性和滯后性。因此，政府通過(guò)法律手段予以調(diào)控和約束，將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的正規(guī)化運(yùn)行［1］。第二，有利于經(jīng)濟(jì)效益的全面提升。房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的一大核心支柱，同時(shí)作為國(guó)民生產(chǎn)總值的重要組成部分，是政府財(cái)政收入的主要來(lái)源之一。另外，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，會(huì)對(duì)其他有關(guān)產(chǎn)業(yè)形成影響，可謂是牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此，政府基于經(jīng)濟(jì)法視角下，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，是極其有意義的。第三，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、持續(xù)發(fā)展。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大，所以需要政府出面均衡各主體關(guān)系，采取宏觀調(diào)控政策予以正確引導(dǎo)。唯有通過(guò)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控，方可引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，才能為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展注入新活力。

二、經(jīng)濟(jì)法視角下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控中的問(wèn)題

(一)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控認(rèn)知存在偏差

長(zhǎng)期以來(lái)，人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的理解為:房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀條款是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府調(diào)節(jié)，這種理解存在明顯的偏駁。如前文內(nèi)容所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、持續(xù)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)建立在合理的價(jià)格定位之上，市場(chǎng)消費(fèi)從高到低自然形成。倘若需要明確房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控目標(biāo)、方法以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成效進(jìn)行科學(xué)評(píng)價(jià)，那么必須對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控有一個(gè)系統(tǒng)、全面的了解和認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)市場(chǎng)外部效益并無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制來(lái)體現(xiàn)，市場(chǎng)機(jī)制下的公共價(jià)值是不存在的［2］。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)過(guò)程中，價(jià)格作為一種事后補(bǔ)充調(diào)節(jié)方法，定價(jià)到信息反饋是需要經(jīng)歷一個(gè)過(guò)程。房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)過(guò)高，勢(shì)必不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的維護(hù)，甚至?xí)绊懙絿?guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和健康發(fā)展。因此，經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控認(rèn)知偏差，將會(huì)給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控帶來(lái)難題。

(二)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控法律法規(guī)體系不健全

目前，我國(guó)尚未完全意義上制定出經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控方面的法律法規(guī)和政策制度。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，其潛在的問(wèn)題逐漸暴露出來(lái)，依靠房地產(chǎn)市場(chǎng)本身去維護(hù)社會(huì)公平顯然是不可能的。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)增高，人們所需承受的經(jīng)濟(jì)壓力不斷加大，長(zhǎng)期的高房?jī)r(jià)，必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、健康發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。盡管我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控制定了一些文件、通知，但是立法方面依然存在較大空白，缺乏系統(tǒng)、完善的法律和制度支撐，現(xiàn)有的文件、通知在傳達(dá)、執(zhí)行過(guò)程中，并未產(chǎn)生積極成效。例如:土地的自然壟斷性造就了房地產(chǎn)的壟斷性特征，我國(guó)關(guān)于該方面的立法并不完善，缺乏經(jīng)濟(jì)法律調(diào)控，給房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展產(chǎn)生極大阻力［3］。

(三)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控主體權(quán)責(zé)不明

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模較大，所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益較好，所以致使部分宏觀調(diào)控主體之間權(quán)責(zé)不明，對(duì)于一些困難問(wèn)題，相互推諉扯皮、推卸責(zé)任;對(duì)于經(jīng)濟(jì)利益，相互之間又存在爭(zhēng)奪的現(xiàn)象。筆者通過(guò)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控主體法律責(zé)權(quán)定義不明，沒(méi)有明確的權(quán)力和義務(wù)范疇。正是因?yàn)楹暧^調(diào)控主體之間的權(quán)責(zé)不明確，所以給房地產(chǎn)市場(chǎng)各類違法、違規(guī)行為創(chuàng)造了良好條件。經(jīng)濟(jì)法視角下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控主體作為法律關(guān)系的維護(hù)者，在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控法律關(guān)系中有著一定的權(quán)利和義務(wù)。例如:享有財(cái)產(chǎn)全、經(jīng)營(yíng)權(quán)等，并且需要履行公共經(jīng)濟(jì)利益及市場(chǎng)公平、公正保障義務(wù)。從某種層面來(lái)講，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控主體必須全面掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，理性參與市場(chǎng)決策，提出最優(yōu)的建議和策略。近年來(lái)，國(guó)家通過(guò)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法、產(chǎn)權(quán)法、價(jià)格法、反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法等法律法規(guī)來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)起到一定的平衡和優(yōu)化作用，為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)經(jīng)營(yíng)、健康發(fā)展提供了有力保障。然而，與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控主體之間權(quán)責(zé)不明的問(wèn)題十分嚴(yán)重，致使權(quán)力和義務(wù)透明度較低，不能滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)各類利益主體的基本訴求，直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的又好又快發(fā)展［4］。

三、經(jīng)濟(jì)法視角下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的對(duì)策

(一)政府行為規(guī)范化

經(jīng)濟(jì)法視角下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控，是在體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)法價(jià)值的基礎(chǔ)上，改變傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式，逐步向開(kāi)放、多元化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制模式轉(zhuǎn)型。可以說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控將改變政府集中管理模式，轉(zhuǎn)變?yōu)檎c市場(chǎng)的齊抓共管格局。政府的直接干預(yù)程度將降低，個(gè)人利益、集體利益和國(guó)家利益需要保持高度一致。實(shí)踐證明，政府并不能為市場(chǎng)失靈而制定出科學(xué)、可行的辦法，其干預(yù)存在一定的不穩(wěn)定性，甚至過(guò)多的干預(yù)將會(huì)影響到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。因此，政府的行為需要進(jìn)一步明確和規(guī)范化，不能僅僅依靠法律法規(guī)的約束，而需要通過(guò)主動(dòng)的改變。經(jīng)濟(jì)法視角下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控必須突出公平、公正和公開(kāi)性特點(diǎn)，要求政府依法行政、依法用權(quán)，防止權(quán)力濫用和制度失靈，服務(wù)型政府正是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控過(guò)程中所迫切需要的。

(二)構(gòu)建完善的經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控法律法規(guī)體系

經(jīng)濟(jì)法視角下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控必須依靠強(qiáng)大的法律支撐，這就需要制定和完善相關(guān)法律法規(guī)和政策制度體系，這也是保證我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、有序、健康發(fā)展的根本途徑。經(jīng)濟(jì)法視角下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控是國(guó)家政府職能轉(zhuǎn)變、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)法立法過(guò)程要科學(xué)、全面，確保資源優(yōu)化配置，重視政府職能發(fā)揮，維護(hù)市場(chǎng)良好秩序，逐漸適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)［5］。國(guó)家作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)導(dǎo)者和宏觀調(diào)控者，需要在經(jīng)濟(jì)與法律之間尋求一個(gè)平衡點(diǎn)，頒發(fā)和制定出科學(xué)、可行的政策制度和法律法規(guī)，以此來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)，必然會(huì)對(duì)市場(chǎng)主體的積極性產(chǎn)生影響，這就需要政府干預(yù)方法和方式靈活多變、科學(xué)合理。中間層主體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)制權(quán)代表了市場(chǎng)各主體的意見(jiàn)，然而并不能達(dá)到有效的規(guī)制目標(biāo)。如果從立法層面入手，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控法律法規(guī)體系，政府干預(yù)則嚴(yán)格按照法律規(guī)定，那么必然有利于調(diào)動(dòng)市場(chǎng)主體的積極性。

(三)規(guī)范經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控模式

通過(guò)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控模式，明確各市場(chǎng)主體的權(quán)利和義務(wù)，充分發(fā)揮法律主體地位，將對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)講，有一定的積極意義。研究發(fā)現(xiàn)，世界各國(guó)由于政治背景、經(jīng)濟(jì)模式存在明顯差異，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控手段有所不同?；诮?jīng)濟(jì)法視角下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控主要是為了防止市場(chǎng)失靈。近年來(lái)，隨著國(guó)民生活質(zhì)量和生活水平的不斷提高，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求逐步提高，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在由數(shù)量型轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量型。規(guī)范經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控模式過(guò)程中，需要重視土地增值稅的調(diào)整工作，各級(jí)政府要嚴(yán)格按照土地增值稅相關(guān)條例及細(xì)則，根據(jù)法律法規(guī)、政策制度的要求，做好土地增值稅清算工作，針對(duì)不同房產(chǎn)，分別征收不同比例的稅費(fèi)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控必須重視土地價(jià)格的增長(zhǎng)變動(dòng)，根據(jù)土地價(jià)格來(lái)調(diào)整投資策略［6］。目前，我國(guó)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控相關(guān)法律法規(guī)制定過(guò)程中，制定速度明顯慢于發(fā)展速度，從而缺乏統(tǒng)一、可行的衡量標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)法作為國(guó)家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本法，需要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，做出適應(yīng)的調(diào)整。例如:房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡化發(fā)展形成負(fù)面影響，這就需要政府出面解決，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按照市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，適當(dāng)調(diào)整各類房地產(chǎn)產(chǎn)品比例，從而確保市場(chǎng)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理。

四、結(jié)語(yǔ)

本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的必要性進(jìn)行簡(jiǎn)要闡述，分析了經(jīng)濟(jì)法視角下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控問(wèn)題，在此基礎(chǔ)上提出具有針對(duì)性的應(yīng)對(duì)策略。研究認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)法視角下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控面臨諸多問(wèn)題，需要國(guó)家政府部門(mén)加大宏觀調(diào)控力度，力求房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理，從而形成良性運(yùn)營(yíng)和發(fā)展模式。

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篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控；績(jī)效評(píng)價(jià)；5E原則；評(píng)價(jià)模型

一、引言

1998年住房分配貨幣化，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正式形成，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，并已成為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，也是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展極大促進(jìn)了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。但是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)過(guò)高、結(jié)構(gòu)不平衡等問(wèn)題，2003年以來(lái)我國(guó)政府采取了一系列的政策措施以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展，按照調(diào)控的目標(biāo)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控大致可以劃分為3個(gè)階段。第一階段（2003-2008）抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱，控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。第二階段（2008-2009）刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，鼓勵(lì)樓市投資，帶動(dòng)消費(fèi)以促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。第三階段（2009至今）遏制房?jī)r(jià)，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有效性成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)能為我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控提供依據(jù)，有效檢驗(yàn)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果，保障公眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解和對(duì)政府工作的監(jiān)督。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績(jī)效是政府績(jī)效評(píng)價(jià)的一種，房地產(chǎn)調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)是對(duì)政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際效果的評(píng)價(jià)。但是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史較短，房地產(chǎn)調(diào)控仍處于探索階段，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的研究主要圍繞著房地產(chǎn)周期、房?jī)r(jià)波動(dòng)、調(diào)控政策選擇等問(wèn)題展開(kāi)，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控績(jī)效的研究比較少。在為數(shù)不多的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績(jī)效研究中，大多集中于對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的貨幣政策、財(cái)政政策、土地政策等單一政策的研究，并且主要是研究對(duì)房地產(chǎn)供求、房?jī)r(jià)的影響。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的系統(tǒng)的績(jī)效評(píng)價(jià)的研究很少，本文從經(jīng)濟(jì)性、效率性、效果性、公平性、生態(tài)性目標(biāo)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績(jī)效指標(biāo)體系，并且建立了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)模型，最后以上海市為例進(jìn)行實(shí)證分析。

二、我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績(jī)效指標(biāo)體系的構(gòu)建

對(duì)房地產(chǎn)宏觀績(jī)效評(píng)價(jià)，首先要構(gòu)建指標(biāo)體系。調(diào)控績(jī)效指標(biāo)的選取必須符合全面系統(tǒng)性、科學(xué)性、可測(cè)性、獨(dú)立性。本文按照經(jīng)濟(jì)性、效率性、效果性、公平性、生態(tài)性目標(biāo)（5E）選取了10個(gè)具體指標(biāo)。

1. 經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)

經(jīng)濟(jì)性是指一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在保證質(zhì)量條件下將其資源消耗量降到最低。就房地產(chǎn)宏觀調(diào)控而言，主要指政府在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的過(guò)程中產(chǎn)生的成本，主要有經(jīng)濟(jì)成本、政治成本、社會(huì)成本。經(jīng)濟(jì)成本指政府在對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過(guò)程中產(chǎn)生的人力、物力、財(cái)力；政治成本指中央政府在對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過(guò)程中影響地方政府的利益，地方政府政策與中央政府政策不一致，減弱中央政府對(duì)地方的管理和控制，導(dǎo)致中央政府威信下降。社會(huì)成本指政府在對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控時(shí)，造成從事房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)人員失業(yè)。基于數(shù)據(jù)可得性，選擇的指標(biāo)主要是住房保障支出。

2. 效率性目標(biāo)

效率性指產(chǎn)品、服務(wù)或其他形式的產(chǎn)出與資源消耗的關(guān)系。一項(xiàng)有效率的活動(dòng)應(yīng)該是在保證質(zhì)量的條件下，以最小的投入實(shí)現(xiàn)最大的產(chǎn)出或者一定的產(chǎn)出實(shí)現(xiàn)投入最小化。就房地產(chǎn)宏觀調(diào)控而言，效率性主要指開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)投入使用情況和房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用。指標(biāo)主要有商品房空置率和房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率。

3. 效果性目標(biāo)

效果性是指一項(xiàng)活動(dòng)的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)程度，以及一項(xiàng)活動(dòng)的實(shí)際效果與預(yù)期的關(guān)系。就房地產(chǎn)宏觀調(diào)控而言，效率性指標(biāo)主要反應(yīng)為房?jī)r(jià)調(diào)控、房地產(chǎn)規(guī)模調(diào)控、與國(guó)民經(jīng)濟(jì)相協(xié)調(diào)的調(diào)控。具體而言，指標(biāo)主要有商品房平均價(jià)格增長(zhǎng)率、商品住房?jī)r(jià)格收入比、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額/全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率。

4. 公平性目標(biāo)

公平性主要指社會(huì)的公平程度。就房地產(chǎn)宏觀調(diào)控而言，公平性指從社會(huì)層面考察房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)社會(huì)公平的影響程度，是對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)不可或缺的一部分。公平性原則主要可分為價(jià)格公平和結(jié)構(gòu)公平。指標(biāo)主要有經(jīng)濟(jì)適用房房?jī)r(jià)收入比、經(jīng)濟(jì)適用房投資額與住宅總投資額之比。

5. 生態(tài)性目標(biāo)

生態(tài)性指一項(xiàng)活動(dòng)對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響程度。就房地產(chǎn)宏觀調(diào)控而言，生態(tài)性主要指房地產(chǎn)對(duì)耕地資源的影響。生態(tài)性原則既是我國(guó)堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的要求，又是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)的必須考慮的因素。反映生態(tài)性的指標(biāo)主要有耕地凈減少率。

表1 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系表

三、構(gòu)建房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)體系

（一） 評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)值的確定及其依據(jù)

評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值是衡量指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)尺度，是評(píng)價(jià)政府各項(xiàng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績(jī)效指標(biāo)可以達(dá)到的理想預(yù)期。理想值的確定既要考慮我國(guó)實(shí)際情況，又要符合國(guó)家的政策法規(guī)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值見(jiàn)表2。

表2 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值及確定依據(jù)

（二）評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重的確定

評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)確定后就需要對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重進(jìn)行確認(rèn)，常用的指標(biāo)權(quán)重確認(rèn)方法中主要有德?tīng)柗品?、層次分析法、熵值法、非模糊?shù)判斷矩陣法?；诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，本文采用層次分析法對(duì)指標(biāo)權(quán)重進(jìn)行賦值。由于專家打分法尚未在房地產(chǎn)績(jī)效評(píng)價(jià)中運(yùn)用，因此本文根據(jù)問(wèn)卷情況及房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)今的發(fā)展情況模擬打分，最終結(jié)果如下所示。

表3 指標(biāo)權(quán)重

（三）綜合評(píng)價(jià)值的計(jì)算

1. 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化的處理

（1）當(dāng)現(xiàn)狀值小于理想值時(shí)，采用比例推算法確定分值

（2）當(dāng)現(xiàn)狀值大于理想值時(shí)，但并不是越大越好時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)選擇調(diào)整值

公式為Sij= （1-（Xij - Tij）/ Tij） ×100

（3）當(dāng)現(xiàn)狀值大于理想值時(shí)，數(shù)值越大越好時(shí)，實(shí)現(xiàn)度分值為100分

2. 綜合評(píng)價(jià)計(jì)算模型

（1）目標(biāo)分值的計(jì)算

Fi為目標(biāo)的評(píng)價(jià)分值

（2）綜合評(píng)價(jià)值的計(jì)算

F 為綜合評(píng)價(jià)值

Wi為目標(biāo)的權(quán)重

（四）2011年上海市房地產(chǎn)調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)

通過(guò)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及查閱文獻(xiàn)，獲得上海市房地產(chǎn)2011年數(shù)據(jù)，并且根據(jù)權(quán)重和評(píng)分原則可以得到各指標(biāo)及目標(biāo)層的得分表。

表4 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)分指表

根據(jù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化處理原則，可以得到上海市2011年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)綜合得分為83.95。由表4可以看出上海市2011年房地產(chǎn)宏觀在效率性、效果性和生態(tài)型目標(biāo)做的相當(dāng)完善但在經(jīng)濟(jì)性尤其是公平性方面還存在很多問(wèn)題。雖然房?jī)r(jià)仍在上漲，但是我們也應(yīng)看到房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率是小于GDP增長(zhǎng)率的，政府的宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)起到了一定的抑制作用，貨幣的超發(fā)在一定程度上推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，政府在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控時(shí)，合理控制貨幣供應(yīng)量，穩(wěn)定物價(jià)水平。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額大幅度超過(guò)合理水平，說(shuō)明現(xiàn)在房地產(chǎn)投資過(guò)熱問(wèn)題沒(méi)有得到合理的控制。經(jīng)濟(jì)適用房投資額占住宅總投資額的比重小于合理水平，說(shuō)明在保障房建設(shè)方面做的還不到位。

四、結(jié)論

本文在構(gòu)建房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的基礎(chǔ)上，建立了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀績(jī)效評(píng)價(jià)模型，并且引入上海市房地產(chǎn)調(diào)控?cái)?shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，基于分析結(jié)果對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控提出以下政策建議。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)不僅要關(guān)注房產(chǎn)價(jià)格的合理回歸、對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用，也要合理控制房地產(chǎn)投資的規(guī)模，抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱； 更要關(guān)心房地產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的保障支出，增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)，構(gòu)建住有所居的和諧社會(huì)。

參考文獻(xiàn)：

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篇7

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)業(yè)；宏觀調(diào)控；路徑

［中圖分類號(hào)］F121 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A ［文章編號(hào)］1005-6432（2011）22-0009-02

1 路徑理論的介紹

路徑通俗的理解就是到達(dá)目的地的路線。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的路徑就是國(guó)家和政府通過(guò)主動(dòng)作為,運(yùn)用科學(xué)的手段,以期達(dá)到預(yù)期效果的途徑。

第一,路徑具有目的性。每一條路徑都有一個(gè)明確的目標(biāo),沒(méi)有目標(biāo)就構(gòu)不成路徑,這如同汽車(chē)導(dǎo)航系統(tǒng)一樣,必須設(shè)立一個(gè)行駛目的地,導(dǎo)航系統(tǒng)通過(guò)定位搜索,找到一條行之有效的通行路線,而到達(dá)目的地所走過(guò)的路線就是路徑。

第二,路徑具有現(xiàn)實(shí)性。脫離現(xiàn)實(shí)的路徑就像空中樓閣,不切實(shí)際,只有從實(shí)際出發(fā),才能找到確實(shí)可行的路徑,達(dá)到預(yù)期的目的。

第三,路徑具有系統(tǒng)性。路徑是由多種方式組合而成的,單一的方式在面對(duì)復(fù)雜的環(huán)境時(shí)很難成為路徑,路徑一般由多種方式通過(guò)統(tǒng)籌運(yùn)用,系統(tǒng)的構(gòu)成達(dá)到目標(biāo)的路徑。

路徑是通過(guò)一系列的措施、手段匯集而成的,大體來(lái)講,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段主要包括經(jīng)濟(jì)手段、法律手段、行政手段。經(jīng)濟(jì)手段是指通過(guò)調(diào)整各市場(chǎng)主體的物質(zhì)利益關(guān)系,影響經(jīng)濟(jì)行為的一種宏觀管理手段。主要包括財(cái)政政策、貨幣政策；法律手段是指根據(jù)一定的立法程序,將經(jīng)濟(jì)運(yùn)行發(fā)展的規(guī)律和準(zhǔn)則加以固定,并通過(guò)司法、執(zhí)法活動(dòng)對(duì)特定社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象進(jìn)行管理的一種手段。包括專業(yè)性規(guī)范和相關(guān)性規(guī)范；行政手段是指憑借上下級(jí)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系和管理權(quán)限的大小,通過(guò)行政命令的形式自上而下進(jìn)行管理的一種手段。行政手段包括：計(jì)劃手段、規(guī)劃手段、行政管理手段。

2 路徑理論下房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的選擇與實(shí)現(xiàn)

第一,房地產(chǎn)供給調(diào)控路徑。房地產(chǎn)供給調(diào)控路徑主要針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給者,目前市場(chǎng)上主要的供給者有政府、開(kāi)發(fā)商、中介以及少量房地產(chǎn)持有者。該調(diào)控路徑通過(guò)一定的手段限制或鼓勵(lì)房地產(chǎn)供給,以期達(dá)到市場(chǎng)供需平衡的狀態(tài)。當(dāng)市場(chǎng)繁榮時(shí),房地產(chǎn)價(jià)格上漲,大多數(shù)供給者選擇持有房產(chǎn),以期待更高收益。例如開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)惜售,政府運(yùn)用房地產(chǎn)供給調(diào)控路徑,從經(jīng)濟(jì)、法律、行政等手段增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給,供給曲線由D移至D′,同時(shí)需求曲線S不變,房地產(chǎn)價(jià)格由P1下降至P2,房地產(chǎn)市場(chǎng)重新回到均衡狀態(tài)(見(jiàn)圖1)；當(dāng)市場(chǎng)低迷時(shí),房產(chǎn)供給者為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),拋售房屋,市場(chǎng)價(jià)格下跌,同樣政府可以運(yùn)用房地產(chǎn)供給宏觀調(diào)控路徑,減少房地產(chǎn)供給總量,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

第二,房地產(chǎn)需求調(diào)控路徑。房地產(chǎn)需求宏觀調(diào)控路徑則是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一個(gè)主體――需求者,通過(guò)對(duì)需求的調(diào)節(jié),達(dá)到市場(chǎng)的均衡。當(dāng)市場(chǎng)繁榮時(shí),在自主型需求、改善型需求、投資性需求、投機(jī)性需求等多重需求下,市場(chǎng)供不應(yīng)求,房?jī)r(jià)上漲,此時(shí)政府通過(guò)房地產(chǎn)需求調(diào)控路徑――上調(diào)利率、提高銀行準(zhǔn)備金率、提高首付比例等抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求,需求曲線S移至S′,同時(shí)供給曲線D不變,房地產(chǎn)價(jià)格由P1下降至P2,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)(見(jiàn)圖2)；當(dāng)市場(chǎng)低迷時(shí),反之來(lái)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。

第三,房地產(chǎn)交易調(diào)控路徑。房地產(chǎn)交易是房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表,房地產(chǎn)交易調(diào)控主要通過(guò)稅收來(lái)實(shí)現(xiàn)。主要的目的是限制投資性和遏制投機(jī)性炒作,減少房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)市場(chǎng)繁榮時(shí),提高房地產(chǎn)交易稅費(fèi),增加房地產(chǎn)的炒作成本,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展；當(dāng)市場(chǎng)低迷時(shí),剛性需求主導(dǎo)市場(chǎng),通過(guò)房地產(chǎn)交易調(diào)控路徑,減少在交易中的稅費(fèi),刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。

第四,房地產(chǎn)持有調(diào)控路徑。持有環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的終端環(huán)節(jié),對(duì)持有環(huán)節(jié)的調(diào)控有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值,使房地產(chǎn)稅收更趨于合理,促進(jìn)資源的集約利用,在調(diào)控路徑設(shè)置中,把房產(chǎn)面積和房產(chǎn)總價(jià)作為重要的參考要素,房產(chǎn)面積越大、總價(jià)越高,持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)也就越高。

第五,房地產(chǎn)監(jiān)察調(diào)控路徑。市場(chǎng)存在外部性和信息不對(duì)稱性,健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)離不開(kāi)對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)督,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)從業(yè)人員的培訓(xùn),提高從業(yè)人員的素質(zhì)；嚴(yán)厲打擊違法犯罪行為,維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)；細(xì)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),減少合同糾紛。

在路徑理論的運(yùn)用中主要遵循以下四點(diǎn)原則：第一，目標(biāo)導(dǎo)向原則。路徑的特點(diǎn)就是具有目標(biāo)性,房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控路徑選擇首要原則即是目標(biāo)導(dǎo)向原則,有明確的目標(biāo)才有調(diào)控的方向,在目標(biāo)確定的前提下再來(lái)選擇房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控路徑；第二，抓主要矛盾原則。房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是一個(gè)完美的市場(chǎng),它存在很多的問(wèn)題,在選擇調(diào)控路徑時(shí),要抓住問(wèn)題的主要矛盾,區(qū)別對(duì)待；第三，戰(zhàn)略性原則。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有一定的戰(zhàn)略地位,房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控路徑的選擇一樣要具有戰(zhàn)略性,路徑要具有延續(xù)性；第四，系統(tǒng)性原則。每一種路徑都有它的正面效應(yīng)和負(fù)面效應(yīng),在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控路徑選擇上一定要有系統(tǒng)性,不要顧此失彼,實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)。

3 當(dāng)前市場(chǎng)狀況下房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控路徑選擇分析

3.1 國(guó)家宏觀調(diào)控的特點(diǎn)及存在的問(wèn)題

(1)調(diào)控急功近利。政策的實(shí)施效果往往具有滯后性。政府在操作時(shí),出臺(tái)一項(xiàng)政策實(shí)施后,短時(shí)間內(nèi)達(dá)不到理想的效果,就急于出臺(tái)下一個(gè)調(diào)控政策,等到政策累加效應(yīng)出現(xiàn)時(shí),市場(chǎng)反應(yīng)過(guò)于激烈,出現(xiàn)年初抑制房地產(chǎn)、年底刺激房地產(chǎn)的尷尬局面。

(2)調(diào)控缺乏戰(zhàn)略性。房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè),國(guó)家在調(diào)控時(shí)缺乏系統(tǒng)性、戰(zhàn)略性?？v觀近幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,大都是以單一的調(diào)控方式進(jìn)行,頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳,政策缺乏銜接性、戰(zhàn)略性。

(3)調(diào)控效果不理想。國(guó)家宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)是要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),解決居民的住房問(wèn)題。從全國(guó)的房地產(chǎn)平均銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看,房?jī)r(jià)在國(guó)家宏觀調(diào)控下一路高歌猛進(jìn),居民住房問(wèn)題得不到很好的解決,國(guó)家宏觀調(diào)控備受質(zhì)疑。

(4)保障性住房供給不足。解決低收入家庭的住房問(wèn)題,必須依靠政府,直到2007年8月,政府才提出建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房。而在建設(shè)過(guò)程中,制定的指標(biāo)又不能按質(zhì)按量的完成。低收入家庭的住房難以保證。

3.2 問(wèn)題原因分析

(1)分稅制下,地方政府與中央政府的利益博弈。中央政府是站在全社會(huì)的視角下考慮問(wèn)題,地方政府則是站在地方利益的視角下考慮問(wèn)題,在一般情況下,兩者的視角具有一定的統(tǒng)一性。但分稅制下,地方政府的事權(quán)和財(cái)權(quán)不對(duì)等,致使地方政府企業(yè)化。中央政府出臺(tái)的政策,地方政府從本位出發(fā),在對(duì)其不利的情況下,地方政府在實(shí)施過(guò)程中選擇不作為,政策成了空頭支票。土地財(cái)政獨(dú)行其道。

(2)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響巨大,政府調(diào)控需要考慮國(guó)民經(jīng)濟(jì)的承受能力。房地產(chǎn)業(yè)是名副其實(shí)的支柱產(chǎn)業(yè),其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不可忽視。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,具有很強(qiáng)的輻射帶動(dòng)作用,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控,勢(shì)必會(huì)影響到房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,政府的調(diào)控要考慮到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的承受能力,這導(dǎo)致政府調(diào)控畏首畏尾,難見(jiàn)效果。

(3)房地產(chǎn)過(guò)分依賴于金融機(jī)構(gòu)的支持。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道比較單一,主要是依賴銀行貸款。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)分打壓的話會(huì)引起金融市場(chǎng)劇烈震蕩,不利于國(guó)家金融業(yè)的發(fā)展,甚至誘發(fā)次貸危機(jī)在中國(guó)上演。

(4)房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)不科學(xué)。房地產(chǎn)行業(yè)存在三個(gè)環(huán)節(jié)：一是開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，二是交易環(huán)節(jié)，三是持有環(huán)節(jié)。而我國(guó)的稅收主要集中在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié),對(duì)于房地產(chǎn)的持有環(huán)節(jié),國(guó)家并沒(méi)有相應(yīng)的稅收,在房地產(chǎn)稅收上存在空白。

4 我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控可行路徑

(1)在房地產(chǎn)監(jiān)察調(diào)控路徑上,首先要科學(xué)確定地方政府和中央政府的權(quán)利與義務(wù)。中央政府的政策必須要由地方政府來(lái)執(zhí)行,科學(xué)的確定各級(jí)政府的權(quán)利與義務(wù)有利于權(quán)責(zé)分明,在利益既定的狀況下,提高地方政府的執(zhí)行力,保證中央政府宏觀調(diào)控落實(shí)到位。其次降低房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響。大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì),降低房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響；大眾投資渠道,促進(jìn)資本的有效保值增值。

(2)在房地產(chǎn)供給調(diào)控路徑上,推行房地產(chǎn)供給市場(chǎng)的“三軌制”。所謂的“三軌制”，即是針對(duì)不同的群體采用不同的供給方式。對(duì)于高收入群體,該群體對(duì)商品房有較高的要求,他們有能力也愿意出更多的資金來(lái)滿足住房需求,針對(duì)該群體,房地產(chǎn)采用完全的市場(chǎng)化,在既定的范疇內(nèi),政府不加干預(yù)；對(duì)于中等收入群體,該群體對(duì)房屋的需求不高,但需求數(shù)量大,價(jià)格太高會(huì)影響社會(huì)的穩(wěn)定,對(duì)于這部分群體,房地產(chǎn)市場(chǎng)采用有限制的市場(chǎng)化；對(duì)于低收入群體,政府加大保障性住房的建設(shè),保障性住房是解決低收入家庭的根本,保障性住房的建設(shè)有利于體現(xiàn)社會(huì)公平、有利于保持社會(huì)的穩(wěn)定、有利于和諧社會(huì)的營(yíng)造。

(3)在房地產(chǎn)需求調(diào)控路徑上,要保障自主型需求、引導(dǎo)改善型需求、限制投資性需求和遏制投機(jī)性需求。要做到以上的要求,可以通過(guò)限制貸款的方式,提高房屋炒作成本,在提高首付的同時(shí),保障首套購(gòu)房貸款、限制第二套房貸款、禁止第三套房貸款,此舉不僅能緩解房地產(chǎn)需求過(guò)旺的現(xiàn)象,同時(shí)也能從源頭上杜絕次貸危機(jī)在中國(guó)上演。

篇8

論文關(guān)鍵詞：政府，房地產(chǎn)，宏觀調(diào)控，政策

 

一、引言

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。但與此同時(shí)，大部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了過(guò)熱的現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為：價(jià)格的不合理持續(xù)上漲；市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范；房地產(chǎn)有效供給不足與無(wú)效供給過(guò)剩并存；房地產(chǎn)的投機(jī)性日益增長(zhǎng)等問(wèn)題。這些問(wèn)題不僅威脅著房地產(chǎn)金融秩序的有序性和安全性，也嚴(yán)重影響著我國(guó)民生問(wèn)題和國(guó)家經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。為此，政府相繼出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控措施來(lái)抑制或者糾正房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱的現(xiàn)狀。

政府出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策主要有：綜合性政策，如“國(guó)八條”、“國(guó)六條”等；土地政策；金融政策，如調(diào)整銀行存貸款利率、調(diào)整存款準(zhǔn)備金率、調(diào)整公積金貸款利率等；稅收政策，如調(diào)整稅率；財(cái)政政策、保障性住房政策等等。下表為十年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要調(diào)控政策匯總：

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策

 

時(shí)間段

調(diào)控政策

1998-2002年

發(fā)展是主旋律

2003-2005年2月

調(diào)控住房供給總量

2004年

調(diào)高資本金比例、經(jīng)濟(jì)適用房、加息

2005年3月-2006年4月

調(diào)控住房需求總量

2006年5月-2008年8月

調(diào)控住房結(jié)構(gòu)

2008年9月-2009年

緊縮性政策開(kāi)始松動(dòng)

篇9

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；土地財(cái)政；房產(chǎn)稅

一、我國(guó)房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控政策體系簡(jiǎn)介

我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)主要有兩個(gè)：一是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)；二是社會(huì)公平穩(wěn)定目標(biāo)。調(diào)控政策主要包括經(jīng)濟(jì)政策、行政政策及一些宣傳引導(dǎo)手段。通過(guò)經(jīng)濟(jì)政策（主要是貨幣、財(cái)政政策等）進(jìn)行調(diào)節(jié)，以行政政策（主要是規(guī)劃、計(jì)劃等）進(jìn)行管理和指導(dǎo)，同時(shí)配合信息宣傳活動(dòng)進(jìn)行引導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)節(jié)。經(jīng)濟(jì)政策和行政政策各具特色，相互聯(lián)系，相互補(bǔ)充，共同構(gòu)成了我國(guó)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策體系，如圖1所示。

在我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策中，經(jīng)濟(jì)政策主要包括貨幣政策、財(cái)政政策和土地政策。經(jīng)濟(jì)政策主要是通過(guò)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求進(jìn)而調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的。供求關(guān)系決定價(jià)格是市場(chǎng)的基本規(guī)律，房地產(chǎn)市場(chǎng)在運(yùn)行中也必然受到這一市場(chǎng)規(guī)律的支配。政府可以通過(guò)調(diào)節(jié)一些經(jīng)濟(jì)參數(shù)，如價(jià)格、稅收、利率、折舊率等影響企業(yè)的投資和消費(fèi)者的需求，達(dá)到調(diào)控目標(biāo)。行政政策的作用路徑不同于經(jīng)濟(jì)政策，其主要是針對(duì)開(kāi)發(fā)商施加影響，不適用于一般消費(fèi)者。主要可以通過(guò)限制直接限制房?jī)r(jià)的方式，限制房產(chǎn)結(jié)構(gòu)等方式調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。現(xiàn)階段我國(guó)政府主要采取經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控，一般只有當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展時(shí)，才會(huì)采取行政政策手段。

二、我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)調(diào)控政策遇到的困境分析

近幾年來(lái)，我國(guó)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，但效果不容樂(lè)觀。

可以看出，今年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格依然以強(qiáng)勁的勢(shì)頭持續(xù)走高，房?jī)r(jià)漲幅也隨調(diào)控政策起伏不定，很多調(diào)控政策的實(shí)施都只是起到暫時(shí)抑制房?jī)r(jià)的作用。造成這種困境的原因主要有以下幾個(gè)方面。

1.隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的發(fā)展，土地資源愈發(fā)緊缺。這對(duì)城市建設(shè)用地提出了艱巨的挑戰(zhàn)。我國(guó)地少人多，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地緊張。目前我國(guó)人均耕地約1.43畝，不足世界平均水平的40%。我國(guó)人口基數(shù)大，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，本就捉襟見(jiàn)肘的土地供應(yīng)將更為緊張。這種情況導(dǎo)致土地價(jià)格大幅上漲，繼而導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)攀高。

2.我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度依賴。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)被設(shè)計(jì)成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致了我國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴。我國(guó)現(xiàn)行的土地批租制度使得出賣(mài)土地成為地方的主要財(cái)政收入。因此，房地產(chǎn)業(yè)為地方政府創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟(jì)業(yè)績(jī)和財(cái)政收入。2012年前11個(gè)月，我國(guó)130個(gè)主要城市土地市場(chǎng)總土地出讓金額達(dá)1.18萬(wàn)億元，與2011年同期相比減少了30%。以此推及全國(guó)所有城市，2012年全國(guó)地方政府的土地財(cái)政總收入可能會(huì)比2011年減少上萬(wàn)億。這樣，各地方政府成了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最大利益受損方，因此地方政府在實(shí)施調(diào)控政策時(shí)的積極性不強(qiáng)，執(zhí)行力度不大，這對(duì)調(diào)控效果產(chǎn)生很大影響。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)公平穩(wěn)定雙重目標(biāo)追求下，政府往往更注重經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，其結(jié)果必然造成地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫和房?jī)r(jià)的不斷推高。

3.我國(guó)貧富差距懸殊，目前政府房產(chǎn)業(yè)稅收政策不完善。我國(guó)目前最貧困人口約占總?cè)丝?0%，但他們占收入或消費(fèi)的份額卻只有4.7%，然而占總?cè)丝?0%的最富裕人口所占收入或消費(fèi)的份額卻高達(dá)50%。富人有一次性付款買(mǎi)好幾套房子的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而窮人則可能幾輩子的收入也買(mǎi)不起一套房子。在在這種大背景下，政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控的金融稅收等政策往往會(huì)大打折扣。比如提高首付比例和房貨利率，這使得買(mǎi)房的經(jīng)濟(jì)起點(diǎn)提高。對(duì)于富人來(lái)說(shuō)買(mǎi)房本不差錢(qián)，一次性全額付款也沒(méi)關(guān)系，而對(duì)于窮人來(lái)說(shuō)，高額的首付和高的房貸利率對(duì)其構(gòu)成了巨大的經(jīng)濟(jì)壓力。提高房貨首付比例和利率不僅不能限制富人炒房，反而給窮人增加購(gòu)房壓力，導(dǎo)致更多的人買(mǎi)不起房。變相的給了少數(shù)富人買(mǎi)更多房子的機(jī)會(huì)。至于通過(guò)征收二手房交易稅來(lái)抑制房?jī)r(jià)的政策就更收效甚微了。價(jià)格由供求關(guān)系決定，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。此時(shí)征收交易稅對(duì)對(duì)抑制房?jī)r(jià)毫無(wú)影響，市場(chǎng)的力量會(huì)導(dǎo)致賣(mài)方完全稅收轉(zhuǎn)嫁給下家。這樣，相當(dāng)于政府直接向買(mǎi)方征稅，這在一定程度上進(jìn)一步促使了我國(guó)居民收入差距的擴(kuò)大。

4.部分房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策產(chǎn)生了很大負(fù)面影響。部分房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策未根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀設(shè)計(jì)，產(chǎn)生了很大負(fù)面影響。一些房地產(chǎn)調(diào)控政策設(shè)計(jì)初衷是為了抑制“投機(jī)型需求”，但忽視了政策對(duì)房地產(chǎn)供給的巨大負(fù)面作用。例如在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)行業(yè)向金融機(jī)構(gòu)貸款被限制，這大大阻礙了房地產(chǎn)供應(yīng)商的發(fā)展。2011年度銀行幾乎停止了90%以上的房地產(chǎn)按揭貸款的發(fā)放，這導(dǎo)致2011年因缺少資金而破產(chǎn)退市的房地產(chǎn)公司多達(dá)6000多家。近幾年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，最根本的原因還在于住房供求的不均衡。因此，從長(zhǎng)期來(lái)看，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)不能繼續(xù)增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求仍將是住房?jī)r(jià)格的最有力支撐。人們對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)供應(yīng)緊缺的預(yù)期將不會(huì)變化，房?jī)r(jià)上漲壓力依然很大。

此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)本應(yīng)該是這樣一種壟斷競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)：既能使房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到規(guī)模效率，又可以使其性價(jià)比在比較激烈的競(jìng)爭(zhēng)中提升。然而，隨著調(diào)一些控政策的實(shí)施，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)洗盤(pán)嚴(yán)重，已初步形成寡頭壟斷的市場(chǎng)格局。一些大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以憑借其雄厚的資本，在城市或者全國(guó)形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源壟斷。

三、我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的出路

1.加快土地稅制改革，合理規(guī)劃，提高土地配置效率。世界上有很多發(fā)達(dá)國(guó)家都有像中國(guó)現(xiàn)階段一樣去依靠土地財(cái)政，千方百計(jì)地去抬高地價(jià)賺取更多的土地出讓金去創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)業(yè)績(jī)和財(cái)政收入。但國(guó)外主要通過(guò)對(duì)存量土地征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等方式創(chuàng)造財(cái)政收入。國(guó)外中央政府限制地方政府對(duì)土地的處置權(quán)，土地出讓由政府統(tǒng)籌規(guī)劃，這樣既能大大降低地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴性，又能在一定程度上保護(hù)耕地，使地方政府轉(zhuǎn)向追求傳統(tǒng)的工業(yè)和農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，土地征稅制度的改革，對(duì)存量土地征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅，還能增加房地產(chǎn)“投機(jī)性”需求者的持有成本，在一定程度上起到抑制投機(jī)，降低房?jī)r(jià)的作用。因此，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可以借鑒新加坡、德國(guó)經(jīng)驗(yàn)，合理規(guī)劃房地產(chǎn)用地，以開(kāi)發(fā)中小戶型為主，著更集約的原則來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，提高土地的配置效率，堅(jiān)持走資源節(jié)約型道路，滿足人民群眾安居樂(lè)業(yè)的需要。

2.逐步改革地方政府績(jī)效評(píng)估體系。重視對(duì)社會(huì)公平目標(biāo)的追求，建立更科學(xué)的績(jī)效評(píng)估體系。同時(shí)，實(shí)施對(duì)地方政府的房地產(chǎn)調(diào)控的問(wèn)責(zé)制把控制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲、增加保障房建設(shè)等內(nèi)容納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制，切實(shí)強(qiáng)化對(duì)地方政府行為的約束，多管齊下，促使地方政府將房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落到實(shí)處。

3.加快對(duì)現(xiàn)有稅制的改革，設(shè)計(jì)更合理的房地產(chǎn)業(yè)稅制。房地產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求為主要目標(biāo)。對(duì)于我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，征收房產(chǎn)稅是一種長(zhǎng)期有效的調(diào)控手段。房產(chǎn)稅的開(kāi)征能大大增加以投資為目的消費(fèi)者的稅收負(fù)擔(dān)，從而有效的抑制投機(jī)性需求。這種調(diào)控方式可以長(zhǎng)期留存，并通過(guò)稅率的調(diào)整來(lái)收緊或放松。我國(guó)目前已在上海和重慶部分地區(qū)開(kāi)展征收房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)工作，且已取得了初步成效，當(dāng)然也發(fā)現(xiàn)了一些問(wèn)題。因此，要總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房產(chǎn)稅征收范圍、稅率多少、房屋等級(jí)的界定、房屋的價(jià)值評(píng)估一些列問(wèn)題，組織專家學(xué)者進(jìn)一步探討并進(jìn)行科學(xué)的評(píng)定，逐步去完善房地產(chǎn)稅制度。

此外，還應(yīng)建立健全房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的行政法律法規(guī)，切實(shí)保障房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施。并通過(guò)信息宣傳，輿論引導(dǎo)等手段使政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策為大眾所知，徹底深入人心。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]金海燕.我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策運(yùn)行過(guò)程研究.哈爾濱工業(yè)大學(xué)博士論文.2008（9）

[2]王兵.關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的思考[J].科技信息（科學(xué)教研）.2007（15）

[3]余凱.中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的難點(diǎn)問(wèn)題和對(duì)策研究[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊.2013（4）

[4]周中元.國(guó)外房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策借鑒與啟示[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì).2007（1）

篇10

從2006年宏觀調(diào)控后情況來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速上漲并沒(méi)有停止。只要房?jī)r(jià)快速上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資就不會(huì)放慢增長(zhǎng)速度，國(guó)內(nèi)投資過(guò)熱就不會(huì)改革，國(guó)內(nèi)銀行信貸擴(kuò)張就不會(huì)放緩。也就是說(shuō)，只要房?jī)r(jià)增長(zhǎng)不減下來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者不會(huì)放慢。

面對(duì)國(guó)內(nèi)投資過(guò)熱、銀行信貸快速增長(zhǎng)及貿(mào)易順差增長(zhǎng)過(guò)快，央行采取一系列的宏觀調(diào)控政策，如多次提高法定存款準(zhǔn)備金率、發(fā)行定向票據(jù)、進(jìn)行公開(kāi)市場(chǎng)操作等來(lái)緊縮銀行信貸，但實(shí)際效果都十分有限，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然高歌猛進(jìn)。那么這次央行采取加息的方式來(lái)調(diào)整整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱，是否能夠起到效果。這就要看央行進(jìn)一步行動(dòng)了。

在目前低利率政策下，管制下的利率水平與企業(yè)投資回報(bào)率相比，是不可比擬的。央行加息的意義，并不在于加息的幅度高低，因?yàn)榧酉?．27厘，對(duì)于平均投資回報(bào)率為16．8％的國(guó)內(nèi)企業(yè)來(lái)說(shuō)，對(duì)于暴利的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以忽略不計(jì)。但是，如果央行通過(guò)加息逐漸地改變政府的低利率政策、逐漸地改變政府宏觀調(diào)控工具并由此來(lái)改變企業(yè)及個(gè)人預(yù)期的行為決策，那么央行加息所起到的作用是不可估量的。特別是當(dāng)央行能夠增加加息的頻率時(shí)，或者說(shuō)讓中國(guó)的利率政策進(jìn)入一個(gè)升息的通道時(shí)，其意義更是非同小可。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，這次央行的加息，并不在于加息多少這個(gè)結(jié)果，而在于央行宏觀調(diào)控方式是否改變。

在國(guó)外成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，低利率是資產(chǎn)價(jià)格泡沫的重要刺激因素之一，而加息往往帶來(lái)擠出資產(chǎn)價(jià)格泡沫的效應(yīng)。盡管中國(guó)的利率尚未完全市場(chǎng)化，房地產(chǎn)市場(chǎng)也尚未完全成熟，但央行加息仍會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)重要影響。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，它的運(yùn)作和經(jīng)營(yíng)都需要有強(qiáng)大的資金做后盾。就目前我國(guó)的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)而言，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要還是銀行，央行的不斷加息，無(wú)疑會(huì)不斷地增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本。

從現(xiàn)實(shí)的情況來(lái)看，央行小幅度的加息對(duì)一般的企業(yè)及市場(chǎng)影響不會(huì)太大，但央行連續(xù)加息時(shí)，情況就不一樣了。央行加息影響最大的應(yīng)該是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。一是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)是占GDP比重較大的市場(chǎng)，二是金融。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展就在于金融對(duì)其支持的力度。金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不僅在于房地產(chǎn)供給方，而且在于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求方。因?yàn)槔仕讲煌瑳Q定了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求者進(jìn)入程度。也就是說(shuō)，加息盡管對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響不會(huì)大，但對(duì)依靠銀行按揭貸款購(gòu)房的消費(fèi)者及投資者則是影響很大的事情。對(duì)于以轉(zhuǎn)按揭貸款購(gòu)房的普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，加息也會(huì)增加購(gòu)房成本，目前的住房抵押貸款實(shí)際上是浮動(dòng)利率，因此，加息會(huì)增加已購(gòu)房者的每月房貸還款額，同時(shí)，也會(huì)使持幣待購(gòu)者的支付能力下降。

1．對(duì)房地產(chǎn)供給市場(chǎng)的影響

央行加息，必定會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)的貸款也就是使其資金成本相應(yīng)上升，但主要還是為了削減放貸沖動(dòng)。在抑制商業(yè)銀行的放貸沖動(dòng)的同時(shí)，不過(guò)多地增加房地產(chǎn)企業(yè)的利息負(fù)擔(dān)。

（1）加息對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響

對(duì)于多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，加息在短期內(nèi)影響不是很大。對(duì)于那些資金比較緊張、現(xiàn)金流不是很順暢的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可能會(huì)有比較大的影響，比如，資金的有效供給和周轉(zhuǎn)，資金鏈的暢通等。但從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)利息支出變大，使得其融資成本增加，但財(cái)務(wù)費(fèi)用存在轉(zhuǎn)嫁的可能，從而進(jìn)一步提高房?jī)r(jià)。

（2）對(duì)二手房市場(chǎng)的影響

央行連續(xù)加息，一方面，使投資型購(gòu)房者的月供壓力進(jìn)一步增加；另一方面，隨著“住宅禁商”的推行，高檔物業(yè)的租金會(huì)不斷下滑。綜合考慮，加息對(duì)于投資住房靠出租獲取收益的人來(lái)講，收益本身沒(méi)有明顯的增加，還有可能下降，而投資成本如貸款的利息在增加，凈收益趨向減少，因此，這部分業(yè)主將有可能選擇出售房屋，從而有利于促進(jìn)二手商品房房源的供給。

由此可見(jiàn)，對(duì)于房地產(chǎn)供給市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，加息會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，而融資成本的增加，又會(huì)進(jìn)一步影響房?jī)r(jià)。短期來(lái)說(shuō)，對(duì)于資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，加息帶來(lái)的影響不是很明顯。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，一方面加息引起銀行信貸口的緊縮，會(huì)從資金供給方面淘汰一些規(guī)模不大、實(shí)力不夠雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)一步規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)；另一方面，加息引起的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲而帶來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的增加，會(huì)彌補(bǔ)因加息帶來(lái)的融資成本的增加。加息不會(huì)減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給。

2．對(duì)房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的影響

對(duì)于自主性需求的普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，加息會(huì)增加其購(gòu)房成本，目前的住房抵押貸款實(shí)際上是浮動(dòng)利率，因此，加息會(huì)增加已購(gòu)房者的每月房貸還款額。同時(shí)，也會(huì)使持幣待購(gòu)者的支付能力下降，增加其觀望心態(tài)。而對(duì)投資者、投機(jī)者來(lái)說(shuō)，加息會(huì)增加融資成本，使其預(yù)期收益下降。因此對(duì)投資性需求影響較大?？傮w上，在前期政府出臺(tái)諸多宏觀調(diào)控政策的背景下，加息會(huì)進(jìn)一步打壓消費(fèi)者心理預(yù)期，使得市場(chǎng)需求減少。一方面，加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者直接成本的影響是巨大的。如果購(gòu)買(mǎi)一套總價(jià)為120萬(wàn)元房子，首期付款20萬(wàn)元，貸款100萬(wàn)元，分30年付清，貸款利率為10％，則每月按揭貸款8775．70元，30年后本息和為332萬(wàn)元，其中，利息支付232萬(wàn)元?？梢哉f(shuō)，在復(fù)利的情況下，利率上升對(duì)房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者的成本影響會(huì)十分大的?？梢?jiàn)，此次宏觀調(diào)控政策主要打壓的還是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性及投機(jī)性需求。另一方面，短期內(nèi)介于目前通貨膨脹預(yù)期，即便是在目前的利率水平下，銀行存款的利率依舊為負(fù)，儲(chǔ)蓄對(duì)資金的分流顯得力不從心。房地產(chǎn)投資作為資金保值增值的宣泄口，短期內(nèi)引來(lái)了部分投資性及投機(jī)性的需求，并且由于宏觀調(diào)控的滯后性，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求將繼續(xù)保持旺盛態(tài)勢(shì)。但從長(zhǎng)期來(lái)看，等到宏觀調(diào)控發(fā)揮其作用之后，物價(jià)水平將保持穩(wěn)定，投資性及投機(jī)性需求將會(huì)被擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求也將維持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的水平上。

3．對(duì)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的影響

房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，金融支持是房地產(chǎn)得以發(fā)展和繁榮的關(guān)鍵所在，而金融對(duì)房地產(chǎn)的支持不僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給方，比如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資，而且表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求方。而隨著國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，不斷出臺(tái)的金融緊縮政策加息會(huì)加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本，削弱了企業(yè)對(duì)銀行信貸的依賴。自從央行提高貸款門(mén)檻，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款已十分不易，未來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)自有資金和其他渠道籌集資金的比例越來(lái)越大，在客觀上帶動(dòng)了信托、地產(chǎn)基金等金融創(chuàng)新工具的發(fā)展。而產(chǎn)業(yè)自身升級(jí)與分化則決定了未來(lái)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的嶄新格局。