導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇物業(yè)公司保安，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

×同志，2004年9月份進(jìn)入物業(yè)公司安全保衛(wèi)部工作，2009年8月任安保班長(zhǎng)。該同志安保業(yè)務(wù)水平高，協(xié)作精神好，溝通能力強(qiáng)，服務(wù)點(diǎn)子多，受到業(yè)主廣泛好評(píng)。擔(dān)任安保班長(zhǎng)后，能認(rèn)真履行班長(zhǎng)工作職責(zé)，帶領(lǐng)全班為公司的安全保衛(wèi)工作作出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

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2、履行班長(zhǎng)崗位職責(zé)，充分發(fā)揮模范帶頭作用×××同志作為一班之長(zhǎng)，能認(rèn)真履行班長(zhǎng)職責(zé)，帶領(lǐng)全班執(zhí)行公司的各項(xiàng)管理制度，完成公司賦予的工作任務(wù)。6月份，×××在×××大廈管理處安保班長(zhǎng)，在×××的帶領(lǐng)下，全班新聘員工團(tuán)結(jié)如一人，圓滿完成員工入職培訓(xùn)、施工現(xiàn)場(chǎng)安全護(hù)衛(wèi)、施工單位工作協(xié)調(diào)等任務(wù)。8月份，因工作需要，羅鳳華調(diào)任×××大廈管理處安保班長(zhǎng)，在此期間，×××處處以身作則，關(guān)心、愛(ài)護(hù)隊(duì)員，熱情幫助隊(duì)員提高工作能力，很快在全班建立威信，自身的工作也受到同事和業(yè)主的一致好評(píng)。平時(shí)，安保部對(duì)安保隊(duì)員儀容儀表的要求特別高，如帽子以下蓄發(fā)不超過(guò)一公分、一年四季只穿黑色皮鞋不許穿運(yùn)動(dòng)鞋、站有站相、坐有坐相等，要求隊(duì)員做到的，班長(zhǎng)首先要做到，×××常對(duì)隊(duì)員說(shuō)的一句話是“向我看齊”，無(wú)論是嚴(yán)寒還是酷暑，×××都能嚴(yán)格執(zhí)行著裝規(guī)定和儀容儀表規(guī)范，為隊(duì)員做出榜樣。

3、堅(jiān)持業(yè)主至上，不斷提高服務(wù)水平“業(yè)主至上，服務(wù)第一”是物業(yè)公司的生命線，×××同志能清醒地認(rèn)識(shí)到，安保服務(wù)是物業(yè)服務(wù)的重要方面，安保部每個(gè)崗位的工作，都在體現(xiàn)“服務(wù)”二字。針對(duì)全班不同崗住特點(diǎn)，制定不同的服務(wù)措施，把管理溶入服務(wù)之中。門衛(wèi)崗位站立服務(wù)、車管崗位跟蹤服務(wù)、巡護(hù)崗位全方位服務(wù)，充分顯示崗位服務(wù)特色。如《物品搬入搬出大廈規(guī)定》嚴(yán)禁在大廳地磚上拖、拉貨物，當(dāng)看到顧客搬運(yùn)有困難時(shí)，門衛(wèi)保安就會(huì)主動(dòng)協(xié)助搬運(yùn)，既體現(xiàn)了服務(wù)又達(dá)到管理目的，到業(yè)主使用人多次到公司肯定該班門衛(wèi)崗位的工作。常言道：做好一次服務(wù)工作不難，難在堅(jiān)持，羅鳳華貴在堅(jiān)持始終如一，鉆研服務(wù)措施和技能，不斷提高服務(wù)水平，努力做好安保服務(wù)工作。

物業(yè)公司保安班長(zhǎng)個(gè)人業(yè)績(jī)責(zé)任編輯：飛雪 閱讀：人次

篇2

摘 要 隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，住宅小區(qū)隨之發(fā)展壯大，從而帶動(dòng)了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的快速發(fā)展，但與此同時(shí)業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛和爭(zhēng)端日益增多，其中業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)遭受損害的問(wèn)題最為突出，主要是由于物業(yè)公司未盡到安全保障義務(wù)造成的。對(duì)此，本文從物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的安全保障義務(wù)出發(fā)，就其現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，并提出了完善措施，以此為解決業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛提供幫助。

 

關(guān)鍵詞 物業(yè)公司 業(yè)主 安全保障義務(wù)

作者簡(jiǎn)介：張玲，新疆維吾爾自治區(qū)喀什市人民法院。

中圖分類號(hào)：d920.4文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：a文章編號(hào)：1009-0592（2013）08-076-02

物業(yè)管理起源于英國(guó)，因其行之有效的物業(yè)管理措施發(fā)展至全球。近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，物業(yè)公司憑借其周到、高效的服務(wù)成為業(yè)主管理住宅的首選對(duì)象，但是隨之產(chǎn)生的糾紛也層出不窮，特別是安全保障問(wèn)題，為社會(huì)穩(wěn)定埋下了隱患，因此妥善、有效的解決業(yè)主和物業(yè)公司間的糾紛亟不可待。

 

一、物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的安全保障義務(wù)闡述

（一）含義

所謂物業(yè)公司的安全保障義務(wù)是指物業(yè)公司應(yīng)履行合同所列條款的義務(wù)，在合理限度內(nèi)切實(shí)保障業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全，并根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對(duì)規(guī)定區(qū)域進(jìn)行消防管理以及小區(qū)治安的維護(hù)。

 

（二）性質(zhì)

目前對(duì)于物業(yè)公司安全保障義務(wù)的性質(zhì)尚無(wú)定論，主要存在約定義務(wù)、合同附隨義務(wù)、法定義務(wù)、注意義務(wù)等幾種觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為將安全保障義務(wù)歸為法定義務(wù)較為妥當(dāng)，依據(jù)是《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等諸多法律中直接或間接的規(guī)定了安全保障義務(wù)的部分內(nèi)容，如果違反其中的義務(wù)規(guī)定，就意味著要承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所以它符合我國(guó)的法律模式，更利于保障業(yè)主的合法權(quán)益。

 

（三）內(nèi)容

1.保障設(shè)施設(shè)備安全的義務(wù)，是指物業(yè)公司要負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)一切設(shè)施設(shè)備的安全性，若因管理工作不當(dāng)損害了業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全，就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。對(duì)設(shè)備設(shè)施的具體管理包括檢查、維修、撤換，并及時(shí)向業(yè)主反映電梯等危險(xiǎn)性設(shè)施的真實(shí)情況，制定科學(xué)、合理的解決措施，避免問(wèn)題的發(fā)生。

 

2.對(duì)侵權(quán)行為的防范與制止義務(wù)，這項(xiàng)義務(wù)是針對(duì)管理區(qū)域的安全性而言的，督促物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)防范，及時(shí)制止犯罪分子實(shí)施的有損業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全的不法行為，否則應(yīng)按規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。該項(xiàng)義務(wù)要求物業(yè)公司設(shè)置和維護(hù)安全防范措施正常運(yùn)作，如門禁、監(jiān)控、報(bào)警系統(tǒng)等，同時(shí)強(qiáng)化執(zhí)勤、巡邏力度，以維護(hù)小區(qū)秩序和安全。

摘 要 隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，住宅小區(qū)隨之發(fā)展壯大，從而帶動(dòng)了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的快速發(fā)展，但與此同時(shí)業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛和爭(zhēng)端日益增多，其中業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)遭受損害的問(wèn)題最為突出，主要是由于物業(yè)公司未盡到安全保障義務(wù)造成的。對(duì)此，本文從物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的安全保障義務(wù)出發(fā)，就其現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，并提出了完善措施，以此為解決業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛提供幫助。

 

關(guān)鍵詞 物業(yè)公司 業(yè)主 安全保障義務(wù)

作者簡(jiǎn)介：張玲，新疆維吾爾自治區(qū)喀什市人民法院。

中圖分類號(hào)：d920.4文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：a文章編號(hào)：1009-0592（2013）08-076-02

物業(yè)管理起源于英國(guó)，因其行之有效的物業(yè)管理措施發(fā)展至全球。近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，物業(yè)公司憑借其周到、高效的服務(wù)成為業(yè)主管理住宅的首選對(duì)象，但是隨之產(chǎn)生的糾紛也層出不窮，特別是安全保障問(wèn)題，為社會(huì)穩(wěn)定埋下了隱患，因此妥善、有效的解決業(yè)主和物業(yè)公司間的糾紛亟不可待。

 

一、物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的安全保障義務(wù)闡述

（一）含義

所謂物業(yè)公司的安全保障義務(wù)是指物業(yè)公司應(yīng)履行合同所列條款的義務(wù)，在合理限度內(nèi)切實(shí)保障業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全，并根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對(duì)規(guī)定區(qū)域進(jìn)行消防管理以及小區(qū)治安的維護(hù)。

 

（二）性質(zhì)

目前對(duì)于物業(yè)公司安全保障義務(wù)的性質(zhì)尚無(wú)定論，主要存在約定義務(wù)、合同附隨義務(wù)、法定義務(wù)、注意義務(wù)等幾種觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為將安全保障義務(wù)歸為法定義務(wù)較為妥當(dāng)，依據(jù)是《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等諸多法律中直接或間接的規(guī)定了安全保障義務(wù)的部分內(nèi)容，如果違反其中的義務(wù)規(guī)定，就意味著要承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所以它符合我國(guó)的法律模式，更利于保障業(yè)主的合法權(quán)益。

 

（三）內(nèi)容

1.保障設(shè)施設(shè)備安全的義務(wù)，是指物業(yè)公司要負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)一切設(shè)施設(shè)備的安全性，若因管理工作不當(dāng)損害了業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全，就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。對(duì)設(shè)備設(shè)施的具體管理包括檢查、維修、撤換，并及時(shí)向業(yè)主反映電梯等危險(xiǎn)性設(shè)施的真實(shí)情況，制定科學(xué)、合理的解決措施，避免問(wèn)題的發(fā)生。

 

2.對(duì)侵權(quán)行為的防范與制止義務(wù)，這項(xiàng)義務(wù)是針對(duì)管理區(qū)域的安全性而言的，督促物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)防范，及時(shí)制止犯罪分子實(shí)施的有損業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全的不法行為，否則應(yīng)按規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。該項(xiàng)義務(wù)要求物業(yè)公司設(shè)置和維護(hù)安全防范措施正常運(yùn)作，如門禁、監(jiān)控、報(bào)警系統(tǒng)等，同時(shí)強(qiáng)化執(zhí)勤、巡邏力度，以維護(hù)小區(qū)秩序和安全。

 

二、物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)的行為分析

（一）物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)的行為認(rèn)定

1.存在違反安全保障義務(wù)的行為具體包括兩種表現(xiàn)形式，一是在特定情況下，物業(yè)公司應(yīng)遵循法律或合同要求實(shí)施相應(yīng)的行為，但是并未實(shí)施；二是實(shí)施了法律禁止的違法行為。

 

2.存在損害事實(shí)，業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)遭受損害的事實(shí)也是物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的前提，也就是說(shuō)沒(méi)有損害就沒(méi)有賠償，如房屋、動(dòng)產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)的損害，以及聲譽(yù)、健康、生命等人身的損害，都屬于損害事實(shí)。

 

3.存在因果關(guān)系，是指物業(yè)公司的違反安全保障義務(wù)的行為與損害事實(shí)之間存在因果關(guān)系，其中因果關(guān)系又被分為直接和間接原因，前者是物業(yè)公司因自身的作為和不作為直接導(dǎo)致?lián)p害事實(shí)的發(fā)生，后者是因義務(wù)落實(shí)不到位導(dǎo)致第三人侵犯了業(yè)主的合法權(quán)利，產(chǎn)生了損害事實(shí)。

 

4.存在過(guò)錯(cuò)，筆者認(rèn)為錯(cuò)誤的認(rèn)定包括下述幾點(diǎn)，首先是是否采取了有效的防范措施，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)相關(guān)要求和需要，科學(xué)、合理的設(shè)計(jì)和布置防范措施，并保證其處于良好的運(yùn)行狀態(tài)；然后是管理工作是否到位，特別是對(duì)可疑人員的關(guān)注，必要的情況下可以對(duì)其進(jìn)行身份認(rèn)定和盤查；最后是針對(duì)侵害行為是否采取了果斷、勇敢的制止措施，物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)巡邏力度，提高敏感度與警惕性，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)可疑跡象并予以勸阻，果敢、有效的制止侵權(quán)行為，避免危險(xiǎn)事件的發(fā)生或?qū)⑽ｋU(xiǎn)程度降到最低。如果物業(yè)公司未做到上述要求造成業(yè)主權(quán)益受損的，就應(yīng)被列為過(guò)錯(cuò)。

 

如2007年發(fā)生在北京市方莊小區(qū)的案例，該小區(qū)的物業(yè)公司為防止居民踐踏綠地，設(shè)置了鋼筋護(hù)欄，但是由于欄桿頂部的尖頭長(zhǎng)達(dá)十幾公分，導(dǎo)致11歲女孩在攀爬時(shí)被尖端刺傷，被確診為“有胸銳器貫通傷”，最終法院認(rèn)定：該物業(yè)公司在設(shè)置護(hù)欄時(shí)忽視了兒童的安全，欄桿尖端存在安全隱患，應(yīng)承擔(dān)部分賠償責(zé)任。在這個(gè)案例中，物業(yè)公司設(shè)置的護(hù)欄存在

安全隱患，既違反了安全保障義務(wù)中的相關(guān)規(guī)定，存在過(guò)錯(cuò)，也是損害事實(shí)的原因，造成女孩受傷則是損害事實(shí)的體現(xiàn)。

 

（二）物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)的常見類型分析

1.因物業(yè)公司自身原因直接導(dǎo)致的損害事實(shí)。這種情況是指物業(yè)公司因不能按規(guī)定履行安全保障義務(wù)直接導(dǎo)致業(yè)主的合法權(quán)益受到損害理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。如2011年深圳市鹿鳴小區(qū)的李女士在使用小區(qū)內(nèi)的公共健身器材時(shí)，因部件活動(dòng)器材上部的橫桿下落擊傷頭部，這屬于物業(yè)公司安全防范措施不到位引發(fā)的事故，因此法院判決其承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

 

2.由業(yè)主和物業(yè)公司共同導(dǎo)致的損害事實(shí)。如果損害事實(shí)是由業(yè)主和物業(yè)公司雙方過(guò)錯(cuò)共同造成的，此時(shí)單純的追究物業(yè)公司的責(zé)任就有失公平了，應(yīng)該由雙方承擔(dān)相應(yīng)范圍內(nèi)的責(zé)任。如上述女孩攀爬欄桿受傷的案例，一方面是物業(yè)公司未盡到安全保障義務(wù)，另一方面則是家長(zhǎng)未盡到監(jiān)護(hù)義務(wù)，因此法院判決物業(yè)公司承擔(dān)部分責(zé)任。

 

3.由第三者侵權(quán)導(dǎo)致的損害事實(shí)。因物業(yè)公司工作疏漏使犯罪分子有機(jī)可乘，增加了損害事實(shí)的發(fā)生幾率，或者擴(kuò)大了損害程度和范圍，導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損，應(yīng)該追究侵害者的法律責(zé)任，同時(shí)物業(yè)公司也要承擔(dān)合理的補(bǔ)充責(zé)任，以此維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。如上海海濱花園的物業(yè)人員因管理疏忽致使犯罪分子持作廢的出入證進(jìn)入小區(qū)，并對(duì)某業(yè)主行兇，但是物業(yè)人員在接到業(yè)主的報(bào)警后，既未及時(shí)派出安保人員，也未向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，致使業(yè)主被殺，法院最終判決物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。

 

二、物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)的行為分析

（一）物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)的行為認(rèn)定

1.存在違反安全保障義務(wù)的行為具體包括兩種表現(xiàn)形式，一是在特定情況下，物業(yè)公司應(yīng)遵循法律或合同要求實(shí)施相應(yīng)的行為，但是并未實(shí)施；二是實(shí)施了法律禁止的違法行為。

 

2.存在損害事實(shí)，業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)遭受損害的事實(shí)也是物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的前提，也就是說(shuō)沒(méi)有損害就沒(méi)有賠償，如房屋、動(dòng)產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)的損害，以及聲譽(yù)、健康、生命等人身的損害，都屬于損害事實(shí)。

 

3.存在因果關(guān)系，是指物業(yè)公司的違反安全保障義務(wù)的行為與損害事實(shí)之間存在因果關(guān)系，其中因果關(guān)系又被分為直接和間接原因，前者是物業(yè)公司因自身的作為和不作為直接導(dǎo)致?lián)p害事實(shí)的發(fā)生，后者是因義務(wù)落實(shí)不到位導(dǎo)致第三人侵犯了業(yè)主的合法權(quán)利，產(chǎn)生了損害事實(shí)。

 

4.存在過(guò)錯(cuò)，筆者認(rèn)為錯(cuò)誤的認(rèn)定包括下述幾點(diǎn)，首先是是否采取了有效的防范措施，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)相關(guān)要求和需要，科學(xué)、合理的設(shè)計(jì)和布置防范措施，并保證其處于良好的運(yùn)行狀態(tài)；然后是管理工作是否到位，特別是對(duì)可疑人員的關(guān)注，必要的情況下可以對(duì)其進(jìn)行身份認(rèn)定和盤查；最后是針對(duì)侵害行為是否采取了果斷、勇敢的制止措施，物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)巡邏力度，提高敏感度與警惕性，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)可疑跡象并予以勸阻，果敢、有效的制止侵權(quán)行為，避免危險(xiǎn)事件的發(fā)生或?qū)⑽ｋU(xiǎn)程度降到最低。如果物業(yè)公司未做到上述要求造成業(yè)主權(quán)益受損的，就應(yīng)被列為過(guò)錯(cuò)。

 

如2007年發(fā)生在北京市方莊小區(qū)的案例，該小區(qū)的物業(yè)公司為防止居民踐踏綠地，設(shè)置了鋼筋護(hù)欄，但是由于欄桿頂部的尖頭長(zhǎng)達(dá)十幾公分，導(dǎo)致11歲女孩在攀爬時(shí)被尖端刺傷，被確診為“有胸銳器貫通傷”，最終法院認(rèn)定：該物業(yè)公司在設(shè)置護(hù)欄時(shí)忽視了兒童的安全，欄桿尖端存在安全隱患，應(yīng)承擔(dān)部分賠償責(zé)任。在這個(gè)案例中，物業(yè)公司設(shè)置的護(hù)欄存在安全隱患，既違反了安全保障義務(wù)中的相關(guān)規(guī)定，存在過(guò)錯(cuò)，也是損害事實(shí)的原因，造成女孩受傷則是損害事實(shí)的體現(xiàn)。

 

（二）物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)的常見類型分析

1.因物業(yè)公司自身原因直接導(dǎo)致的損害事實(shí)。這種情況是指物業(yè)公司因不能按規(guī)定履行安全保障義務(wù)直接導(dǎo)致業(yè)主的合法權(quán)益受到損害理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。如2011年深圳市鹿鳴小區(qū)的李女士在使用小區(qū)內(nèi)的公共健身器材時(shí)，因部件活動(dòng)器材上部的橫桿下落擊傷頭部，這屬于物業(yè)公司安全防范措施不到位引發(fā)的事故，因此法院判決其承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

 

2.由業(yè)主和物業(yè)公司共同導(dǎo)致的損害事實(shí)。如果損害事實(shí)是由業(yè)主和物業(yè)公司雙方過(guò)錯(cuò)共同造成的，此時(shí)單純的追究物業(yè)公司的責(zé)任就有失公平了，應(yīng)該由雙方承擔(dān)相應(yīng)范圍內(nèi)的責(zé)任。如上述女孩攀爬欄桿受傷的案例，一方面是物業(yè)公司未盡到安全保障義務(wù)，另一方面則是家長(zhǎng)未盡到監(jiān)護(hù)義務(wù)，因此法院判決物業(yè)公司承擔(dān)部分責(zé)任。

 

3.由第三者侵權(quán)導(dǎo)致的損害事實(shí)。因物業(yè)公司工作疏漏使犯罪分子有機(jī)可乘，增加了損害事實(shí)的發(fā)生幾率，或者擴(kuò)大了損害程度和范圍，導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損，應(yīng)該追究侵害者的法律責(zé)任，同時(shí)物業(yè)公司也要承擔(dān)合理的補(bǔ)充責(zé)任，以此維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。如上海海濱花園的物業(yè)人員因管理疏忽致使犯罪分子持作廢的出入證進(jìn)入小區(qū)，并對(duì)某業(yè)主行兇，但是物業(yè)人員在接到業(yè)主的報(bào)警后，既未及時(shí)派出安保人員，也未向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，致使業(yè)主被殺，法院最終判決物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。

其實(shí)上述分類中還涉及了物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任形式，即直接賠償責(zé)任和補(bǔ)充賠償責(zé)任。

（三）業(yè)主范圍的界定

業(yè)主是物業(yè)公司的安保服務(wù)主體，當(dāng)物業(yè)公司未能履行安全保障義務(wù)造成業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)遭受損害時(shí)，業(yè)主依法享有向其提出賠償?shù)臋?quán)利，但是我國(guó)對(duì)業(yè)主的范圍界定還存在不合理之處，《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定，“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主”，顯然這具有一定的局限性，因?yàn)楫?dāng)前社會(huì)的房屋所有權(quán)人往往將房屋委托給他人，從中收取相應(yīng)的對(duì)價(jià)，同時(shí)目前我國(guó)的大部分住房是由公房改制而來(lái)的，住戶是以承租人的身份居住的。因此我國(guó)應(yīng)進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)，如借鑒我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)以“住戶”界定業(yè)主的范圍。

 

三、近年來(lái)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛不斷的原因分析

（一）相關(guān)法律法規(guī)尚不完善

我國(guó)針對(duì)物業(yè)行業(yè)的法律條例明顯缺失，而且相關(guān)規(guī)定較為籠統(tǒng)，缺乏行之有效的具體規(guī)定，致使物業(yè)公司在實(shí)際管理中往往憑主觀意識(shí)和自身經(jīng)驗(yàn)行事，摸石頭過(guò)河的情況較為普遍。如某小區(qū)四樓的王小姐因家中漏水反映到物業(yè)，然后發(fā)現(xiàn)三樓業(yè)主張先生不在家，為盡快解決漏水問(wèn)題，物業(yè)強(qiáng)行進(jìn)入張先生家，致使張先生與物業(yè)發(fā)生糾紛，那么在緊急情況下，物業(yè)私闖民宅是否屬于侵權(quán)行為，以及其判斷標(biāo)準(zhǔn)等法律并未作明確規(guī)定。

 

（二）安全保障義務(wù)解釋與歸責(zé)不明

雖然我國(guó)法律規(guī)定了物業(yè)公司應(yīng)該履行安全保障義務(wù)，與業(yè)主簽訂的合同中也對(duì)這項(xiàng)義務(wù)作了注解，但是從實(shí)施效果來(lái)看，這兩者約束機(jī)制對(duì)義務(wù)的闡述比較表面化，對(duì)其規(guī)定和歸責(zé)也不明確，如某小區(qū)徐先生遵循了物業(yè)規(guī)定沒(méi)有安裝防盜窗，在沒(méi)有關(guān)窗的情況下家中財(cái)物被盜，此時(shí)的責(zé)任到底應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)，讓人模棱兩可，最終導(dǎo)致糾紛不斷發(fā)生。

 

（三）物業(yè)公司的實(shí)權(quán)有待增強(qiáng)

雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定了在物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生安全事故的情況下，物業(yè)公司具有及時(shí)采取有效措施的權(quán)利，但是這項(xiàng)規(guī)定過(guò)于寬泛和形式化，導(dǎo)致其在緊急事件面前，往往不能也不敢積極采取處理問(wèn)題的應(yīng)對(duì)措施，如某小區(qū)的業(yè)主被三

名犯罪分子捅傷，但安保人員只是給予了言語(yǔ)上的警告，但因缺乏實(shí)際權(quán)利不敢采取制止行為，發(fā)現(xiàn)業(yè)主危在旦夕時(shí)才不得已出手，最終業(yè)主因失血過(guò)多死亡。

 

（四）物業(yè)人員素質(zhì)較低

從我們生活中就可以發(fā)現(xiàn)，物業(yè)人員的素質(zhì)亟待加強(qiáng)，如59歲的王女士途徑小區(qū)內(nèi)的一條道路時(shí)，由于路面較滑導(dǎo)致摔傷骨折，其家屬要求物業(yè)公司賠償，物業(yè)人員卻出言不遜，說(shuō)老人走路不長(zhǎng)眼睛與物管無(wú)關(guān)，導(dǎo)致矛盾升級(jí)。這是因?yàn)榇蟛糠治飿I(yè)人員并未接受過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，缺乏服務(wù)意識(shí)和責(zé)任感，服務(wù)技能和服務(wù)質(zhì)量更是不容樂(lè)觀，在爭(zhēng)端和糾紛面前，他們不但不能妥善的予以化解，反而常常激化雙方的矛盾，甚至有的保安人員監(jiān)守自盜。

 

四、完善物業(yè)公司安全保障義務(wù)的控制對(duì)策

（一）明確物業(yè)公司的性質(zhì)

優(yōu)化、深化，并明確其性質(zhì)、內(nèi)容，規(guī)定業(yè)主的范圍，以及物業(yè)公司的服務(wù)范圍、承擔(dān)責(zé)任的方式和范圍，并制定切實(shí)有效的具體措施，如推行過(guò)錯(cuò)推定的規(guī)則原則，制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、解決糾紛的手段和途徑等，使真正適用于現(xiàn)實(shí)中的物業(yè)管理工作。

 

（二）提高合同的可行性和操作性

物業(yè)管理合同是業(yè)主切實(shí)享受安全保障服務(wù)的另一重要保障，因此應(yīng)遵循《合同法》，參考《物業(yè)管理?xiàng)l例》，明確不同階段物業(yè)公司和業(yè)主的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，量化和細(xì)化合同條款，特別是對(duì)實(shí)施難度較大的條款一定要慎重考慮，以免日后因履行義務(wù)不當(dāng)引發(fā)矛盾。

 

（三）完善管理制度，加強(qiáng)日常管理

物業(yè)管理者應(yīng)借鑒先進(jìn)的管理理念和經(jīng)驗(yàn)，完善管理制度，并在實(shí)踐中給予不斷的調(diào)整和優(yōu)化，尤其是要強(qiáng)化日常管理，定期對(duì)區(qū)域內(nèi)的設(shè)施進(jìn)行檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題，做到防微杜漸，同時(shí)加強(qiáng)巡邏力度，將安全隱患扼殺在搖籃中。

 

（四）賦予物業(yè)公司適當(dāng)?shù)臋?quán)利

權(quán)利是落實(shí)自身義務(wù)與責(zé)任的前提，因此國(guó)家應(yīng)賦予物業(yè)公司適當(dāng)?shù)姆蓹?quán)利，并將規(guī)定細(xì)化和深化，使物業(yè)人員有法可依，保證其在危急時(shí)刻能及時(shí)有效的控制事態(tài)發(fā)展，最大限度的降低危險(xiǎn)度。同時(shí)國(guó)家還應(yīng)督促公安等部門加強(qiáng)與物業(yè)公司的合作，要求物業(yè)公司設(shè)置便捷的報(bào)警系統(tǒng)，便于其及時(shí)得到相關(guān)部門的援助，確保小區(qū)安全。

 

（五）提高物業(yè)人員綜合素質(zhì)

物業(yè)人員自身素質(zhì)與物業(yè)管理的質(zhì)量和水平有著直接聯(lián)系，因此從物業(yè)人員自身素質(zhì)抓起十分必要?？梢詫?shí)行競(jìng)聘上崗制，杜絕使用不合格員工，并通過(guò)法律、道德教育和專業(yè)培訓(xùn)，促使物業(yè)人員樹立正確的法律意識(shí)、服務(wù)意識(shí)，提高職業(yè)素養(yǎng)與專業(yè)水準(zhǔn)，妥善處理業(yè)主與物業(yè)的矛盾，在一定范圍內(nèi)為業(yè)主提供全面、人性化的安全保障服務(wù)。

 

總而言之，物業(yè)公司為保障業(yè)主安全做出的重大貢獻(xiàn)不容忽視，為了妥善解決業(yè)主與物業(yè)糾紛這一現(xiàn)實(shí)難題，必須完善相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)安全保障義務(wù)的服務(wù)對(duì)象、范圍、責(zé)任等做出明確、具體的規(guī)定，同時(shí)賦予物業(yè)公司恰當(dāng)?shù)臋?quán)利，提高物業(yè)人員的整體素質(zhì)，促使安全保障義務(wù)能夠有效落實(shí)，以此提高物業(yè)管理水平，構(gòu)建和諧小區(qū)。

 

參考文獻(xiàn)：

[1]洪偉，胡哲鋒.論物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的安全保障義務(wù).浙江師范大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）.2011（2）.

[2]劉鴻.如何在物業(yè)管理中保護(hù)業(yè)主權(quán)利淺談.資治文摘（管理版）.2011（1）.

[3]隋炘原，劉貴香.淺析物業(yè)管理公司的安全保障義務(wù).法制與社會(huì)，2010（17）.

篇3

·國(guó)外關(guān)于安全保障義務(wù)的理論

1、大陸法系國(guó)家。德國(guó)法上稱之為一般安全注意義務(wù)，是法官依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則所推導(dǎo)出來(lái)的符合社會(huì)道德的法律觀念。其將一般安全注意義務(wù)分為三種：一是危險(xiǎn)防免義務(wù)，即制造危險(xiǎn)或者控制危險(xiǎn)的人應(yīng)該采取安全措施防止危險(xiǎn)的發(fā)生。二是義務(wù)承擔(dān)。如建筑工地的施工人員不僅對(duì)于他的委托人負(fù)有契約上的義務(wù)，原則上還負(fù)有保護(hù)第三人生命、身體及財(cái)產(chǎn)不受侵害的一般安全義務(wù)。三是先危險(xiǎn)行為，即行為人的前一個(gè)行為具有危險(xiǎn)性，則應(yīng)保證其前一個(gè)行為所作用的對(duì)象不會(huì)出現(xiàn)因行為人的危險(xiǎn)行為而產(chǎn)生損害。法國(guó)稱為安全義務(wù)產(chǎn)生之初僅限于為工傷事故的受害人提供救濟(jì)。日本稱為安全關(guān)照義務(wù)。安全關(guān)照義務(wù)存在于特殊的法律關(guān)系當(dāng)事人之間，是法律關(guān)系之間的一種附隨義務(wù)。

2、英美法系。英美法系中，安全保障義務(wù)被稱之為注意義務(wù)。在判斷某人是否存在注意義務(wù)時(shí)，歸結(jié)為兩個(gè)問(wèn)題：一是當(dāng)事人之間是否存在近鄰性。如果存在近鄰性則義務(wù)人應(yīng)當(dāng)預(yù)見，其行為可能會(huì)導(dǎo)致?lián)p害的發(fā)生。如果存在近鄰性則說(shuō)明注意義務(wù)初步存在。二是是否存在有關(guān)的法規(guī)可排除、限制義務(wù)人的義務(wù)和責(zé)任。

·我國(guó)關(guān)于安全保障義務(wù)的理論

安全保障義務(wù)是指行為人如果能夠合理預(yù)見他人的人身或者財(cái)產(chǎn)正在或者將要遭受自己或者與自己有特殊關(guān)系的他人實(shí)施的侵權(quán)行為或者犯罪行為的侵害，則要承擔(dān)合理的注意義務(wù)和采取合理的措施，預(yù)防此種侵權(quán)行為或者犯罪行為的發(fā)生，避免他人遭受人身或者財(cái)產(chǎn)損害。這是學(xué)理上對(duì)安全保障義務(wù)的定義。我國(guó)用法律的形式對(duì)安全保障義務(wù)進(jìn)行了規(guī)定?！蛾P(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條第一款將承擔(dān)安全保障義務(wù)的主體局限于從事經(jīng)營(yíng)、社會(huì)活動(dòng)的主體；法院只支持人身?yè)p害，而不支持財(cái)產(chǎn)損害。《中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》第三十七條規(guī)定：賓館、商場(chǎng)、銀行、車站、娛樂(lè)場(chǎng)所等公共場(chǎng)所的管理人或者群眾性活動(dòng)的組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。根據(jù)該規(guī)定安全保障義務(wù)的主體包括公共場(chǎng)所的管理人和群眾性活動(dòng)的組織者。物業(yè)公司是否屬于公共產(chǎn)所的管理者呢？

公共場(chǎng)所是指提供公眾進(jìn)行工作、學(xué)習(xí)、經(jīng)濟(jì)、文化、社交、娛樂(lè)、體育、參觀、醫(yī)療、衛(wèi)生、休息、旅游和滿足部分生活需求所使用的一切公用建筑物、場(chǎng)所及其設(shè)施的總稱。住宅區(qū)就業(yè)主所擁有的空間而言是私人場(chǎng)所，但是物業(yè)公司所服務(wù)的住宅區(qū)內(nèi)的除私人空間以外的場(chǎng)所，如：小區(qū)內(nèi)的花園等是由所有的業(yè)主共有的場(chǎng)所。居民可在小區(qū)內(nèi)自由行走、出入，此時(shí)小區(qū)是個(gè)公共場(chǎng)所。物業(yè)公司與業(yè)主簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的特定事務(wù)進(jìn)行管理?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)公司有做好安全防范工作的義務(wù)，這就是對(duì)物業(yè)公司成為安全保障義務(wù)主體的肯定。

法律為何要賦予物業(yè)公司安全保障義務(wù)的主體資格？一般而言，業(yè)主與物業(yè)公司有物業(yè)合同，物業(yè)公司必須采取措施保障業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全。就業(yè)主與物業(yè)公司間的關(guān)系而言，假設(shè)存在某種安全隱患，要求每一個(gè)業(yè)主都采取復(fù)雜的安全保護(hù)措施是不現(xiàn)實(shí)的，因?yàn)槌杀竞芨?。由物業(yè)公司來(lái)采取此種保護(hù)措施則可以大大地降低成本，防止損害的發(fā)生。如果一個(gè)損害可能發(fā)生，那么誰(shuí)能夠以最低的成本來(lái)避免該損害的發(fā)生，就應(yīng)當(dāng)由其來(lái)承擔(dān)這項(xiàng)責(zé)任。因此這項(xiàng)責(zé)任落到了物業(yè)公司的身上。

物業(yè)公司承擔(dān)安全保障義務(wù)的對(duì)象范圍

物業(yè)合同的主體是業(yè)主與物業(yè)公司。那其承擔(dān)安全保障義務(wù)的對(duì)象是否僅限于業(yè)主呢？答案是否定的。因?yàn)榧词刮飿I(yè)服務(wù)合同的沒(méi)有明確約定，物業(yè)公司安全保障服務(wù)的對(duì)象也應(yīng)是所有實(shí)際合法居住在小區(qū)內(nèi)的人。如：與業(yè)主同住的人、從業(yè)主手里合法取得物業(yè)使用權(quán)的物業(yè)使用人等。這里主要是分析一下第二種。

物業(yè)使用權(quán)人可否成為安全保障義務(wù)的權(quán)利人？常見于房屋的承租人。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十八條：“物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任?！睆倪@條規(guī)定可推出，只要不違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約的規(guī)定，業(yè)主享有的服務(wù)都可通過(guò)約定的方式，由承租人享有。因此，承租人自然可以成為安全保障義務(wù)的權(quán)利人。理由如下：第一、房子由承租人承租之后，承租人是房子的使用人，物業(yè)公司提供的服務(wù)也由其享受，物業(yè)費(fèi)自然由承租人支付。第二、物業(yè)公司的安保服務(wù)不會(huì)因?yàn)閷?shí)際享受人的變更而變化。小區(qū)的整體環(huán)境確定之后，物業(yè)公司的安保服務(wù)成本以及工作量并不會(huì)隨小區(qū)內(nèi)實(shí)際居住人員的變化而變化。業(yè)主房子的出租并不會(huì)影響小區(qū)的整體環(huán)境。

來(lái)訪客人及未經(jīng)允許進(jìn)入住宅區(qū)的人員物業(yè)公司是否負(fù)有安保義務(wù)？來(lái)訪客人一般都是經(jīng)過(guò)門衛(wèi)登記的，物業(yè)公司有義務(wù)保障其人身和財(cái)產(chǎn)安全。因此，可成為安全保障的權(quán)利人。對(duì)于那些未經(jīng)允許的人員，物業(yè)公司沒(méi)有保障其人身和財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)。

物業(yè)公司安全保障義務(wù)的內(nèi)容與責(zé)任承擔(dān)物業(yè)公司承擔(dān)安全保障義務(wù)的內(nèi)容

物業(yè)公司安全保障義務(wù)的內(nèi)容，在物業(yè)服務(wù)合同中一般有明確的約定。有人將內(nèi)容分為三種：一是最低限度的，即規(guī)定于《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條、四十七條的。二是合同約定的安全保障義務(wù)。三是根據(jù)實(shí)際情況確定的安全保障義務(wù)。法律規(guī)定的最低限度的安全保障義務(wù)，我國(guó)法律沒(méi)有明確的規(guī)定，但一般認(rèn)為應(yīng)該要做到以下幾點(diǎn)：小區(qū)入口處需要有人值班，并不定時(shí)地進(jìn)行巡邏；物業(yè)工作人員發(fā)現(xiàn)形跡可疑之人應(yīng)及時(shí)采取合理的預(yù)防措施，對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告。

篇4

大家好！

我叫**，現(xiàn)任職于陽(yáng)光物業(yè)前期售樓部安防主管，很高興由我給大家做述職報(bào)告，加入陽(yáng)光物業(yè)這個(gè)大家庭快一年時(shí)間，我從陽(yáng)光假日公寓標(biāo)兵崗禮儀保安晉升為安防主管，從見習(xí)到正式，非常感謝相關(guān)主任、經(jīng)理的關(guān)心、指導(dǎo)，在2012年上半年的工作開展得有聲有色，現(xiàn)將上半年工作述職如下：

一、在陽(yáng)光城一區(qū)見習(xí)期的工作

陽(yáng)光城一區(qū)見習(xí)期間，是我個(gè)人學(xué)習(xí)、成長(zhǎng)、進(jìn)步的過(guò)程。

1、協(xié)助組織安防隊(duì)伍的軍事訓(xùn)練，提高安防人員的執(zhí)勤形象；

2、協(xié)助督促門崗盤查力度，把好小區(qū)入口關(guān)；

3、加強(qiáng)員工內(nèi)部管理，促進(jìn)后勤保障，為員工營(yíng)造良好的生活環(huán)境；

4、協(xié)助易隊(duì)帶領(lǐng)安防隊(duì)伍處理各類突發(fā)案件3件，為公司和業(yè)主挽回一定的經(jīng)濟(jì)損失，獲得公司領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主的好評(píng)。

二、前期售樓部安防管理工作

由于工作關(guān)系，2012年5月我由陽(yáng)光城一區(qū)調(diào)職到前期售樓部任安防主管一職，在**經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)和培養(yǎng)下，與其它干部積極配合協(xié)作，較快熟悉售樓部工作流程，逐漸深入并負(fù)責(zé)售樓部安防隊(duì)伍的管理工作：

1、積極配合領(lǐng)導(dǎo)完成各項(xiàng)工作，盡量為領(lǐng)導(dǎo)排憂解難，做好領(lǐng)導(dǎo)“左膀右臂”角色；

2、加強(qiáng)新進(jìn)員工理論及業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，保障售樓部安防隊(duì)伍的高標(biāo)準(zhǔn)要求；

3、定期組織安防訓(xùn)練，加強(qiáng)安防隊(duì)伍建設(shè)，努力打造陽(yáng)光物業(yè)安防服務(wù)標(biāo)桿形象：

（1）每周一次至各售樓部值班時(shí)進(jìn)行針對(duì)性訓(xùn)練；

（2）每周三安排在售樓部所有禮儀保安至陽(yáng)光白金瀚宮進(jìn)行專項(xiàng)訓(xùn)練；（共舉行專項(xiàng)訓(xùn)練16次）前期售樓部安防隊(duì)伍在6月16日舉行的安防技能考核比賽中，獲得交通指揮項(xiàng)目第一名。

4、積極做好安全防范工作，各項(xiàng)安防工作逐漸進(jìn)入規(guī)范化、系統(tǒng)化；

5、培養(yǎng)小組長(zhǎng)，營(yíng)造良好氛圍，為公司培養(yǎng)更多的人才；

6、協(xié)助銷售做好多次大型售樓活動(dòng)，確保了各項(xiàng)活動(dòng)的圓滿完成，目前配合銷售圓滿完成各項(xiàng)活動(dòng)10余次。

三、上半年工作不足之處

1、小區(qū)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)較少，業(yè)務(wù)能力還有待于提高；

2、物業(yè)管理業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)較少，前期介入知識(shí)不夠；

3、溝通藝術(shù)還有待于提高，才能更好的促進(jìn)工作的協(xié)調(diào)。

四、下半年工作設(shè)想

1、每周到現(xiàn)場(chǎng)值班時(shí)多觀察，針對(duì)不足加強(qiáng)整改，更好的配合銷售工作；

2、通過(guò)每次都參加安防干部培訓(xùn)，結(jié)合售樓部現(xiàn)場(chǎng)工作，以理論結(jié)合實(shí)際提高物業(yè)管理水平；

3、加強(qiáng)安防員培訓(xùn)，通過(guò)每月的安防干部培訓(xùn)，積極培養(yǎng)小組長(zhǎng)；

4、加強(qiáng)售樓部夜間執(zhí)勤監(jiān)督，采取參與夜間值班及夜間抽查方式進(jìn)行；

5、學(xué)習(xí)交房程序及二次裝修程序，為下一部介入小區(qū)管理打下基礎(chǔ)。

篇5

一、物流配送基本概況

二、物流中心組織構(gòu)架

物流中心組建于2003年8月，通過(guò)“三集中”、“兩個(gè)主體建設(shè)”的改革，目前組織機(jī)構(gòu)為4部4站（綜合部、送貨部、儲(chǔ)配部、安全管理部、旺蒼配送站、蒼溪配送站、劍閣配送站、青川配送站）。并設(shè)置主任、副主任、部長(zhǎng)（副部長(zhǎng)）、站長(zhǎng)（副站長(zhǎng)）、綜合管理員、安全管理員、出納員、保管員、配貨員、駕駛員、送貨員等11個(gè)工作崗位。全市共有物流員工108人，全部由物流中心集中統(tǒng)一管理。

三、OHSMS運(yùn)行情況

（一）圍繞職業(yè)健康安全總要求，著力加強(qiáng)員工職業(yè)健康安全教育培訓(xùn)，員工職業(yè)健康安全意識(shí)明顯提高

2006年6月1日體系以來(lái)，我中心緊緊圍繞職業(yè)健康安全管理手冊(cè)、程序文件、作業(yè)文件三個(gè)層次的體系文件中所涉及的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，有計(jì)劃、分崗位、按步驟地組織培訓(xùn)學(xué)習(xí)。一是組織物流本部全體人員以及配送站管理人員對(duì)《作業(yè)文件》進(jìn)行了多次討論學(xué)習(xí)；二是各部門利用周會(huì)和中心例行組織的培訓(xùn)時(shí)間對(duì)一線員工進(jìn)行了分項(xiàng)重點(diǎn)講解培訓(xùn)；三是圍繞職業(yè)健康方針、目標(biāo)主辦了宣傳專欄10期；四是對(duì)職業(yè)健康運(yùn)行情況進(jìn)行了考試測(cè)評(píng)。通過(guò)多種形式、各個(gè)層面的教育宣傳，職業(yè)健康安全管理活動(dòng)開展氛圍濃厚，崗位人員的理解和熟知程度明顯提高，教育培訓(xùn)合格率100%。積極地推動(dòng)了我中心職業(yè)健康管理體系的順利開展。

（二）圍繞職業(yè)健康安全方針和目標(biāo)，規(guī)范開展配送工作，物流運(yùn)行平安無(wú)事故

2006年6月1日職業(yè)健康安全體系實(shí)施以來(lái)，我們圍繞職業(yè)健康安全方針和目標(biāo)，按照體系要求，始終堅(jiān)持“安全第一、預(yù)防為主、綜合治理”的安全生產(chǎn)工作方針，物流配送主要過(guò)程和安全管理工作達(dá)到了規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、痕跡化、平安化。

2、突出加強(qiáng)了車輛、資金安全管理。物流中心是車輛、人員、物資的集中地，特別是車輛和貨款安全，動(dòng)態(tài)隱患突出，管理難度大。體系實(shí)施以來(lái)，我們突出強(qiáng)化了車輛、貨款安全管理。一是規(guī)范了財(cái)務(wù)室、收款室的“三鐵一器”，大力推行電子結(jié)算和銀行取送款制度；二是安裝了隨車保險(xiǎn)柜。三是制作了專用交款的鐵皮箱并要求送貨員在交款時(shí)必須與駕駛員一同將貨款送到收款處；四是加強(qiáng)車輛的路檢路查和收車的例檢工作，杜絕酒后駕駛和疲勞駕駛等違規(guī)行為；五是定期對(duì)車輛進(jìn)行保養(yǎng)，配備車載滅火器、防滑鏈和隨車工具等；六是制定相應(yīng)的安全行車管理制度和車輛事故應(yīng)急救援安全預(yù)案；七是落實(shí)了車輛收車后的鑰匙存放地點(diǎn)，消除了駕駛員隨身攜帶鑰匙的安全隱患。通過(guò)管理的加強(qiáng)、體系的運(yùn)行，目前我中心未發(fā)生重大交通事故和資金被搶被盜事故。

3、糾正預(yù)防，持續(xù)改進(jìn)。從2006年6月1日職業(yè)健康安全管理體系實(shí)施以來(lái)，我中心對(duì)在4次內(nèi)審和3次外審中暴露出的問(wèn)題，我們迅速組織整改完善。一是對(duì)老化電源線路及電器設(shè)備及時(shí)進(jìn)行了更換；二是堅(jiān)持了用電線路的接、拆由專業(yè)電工進(jìn)行；三是在倉(cāng)庫(kù)坡道處設(shè)置了醒目標(biāo)識(shí)；四是添置了卷煙水份測(cè)試儀；五是對(duì)各類監(jiān)視測(cè)量設(shè)備進(jìn)行了檢測(cè)；六是及時(shí)更新了部分送貨車輛。保證了良好的車輛狀況和配送工作的順利進(jìn)行。七是根據(jù)中心倉(cāng)庫(kù)的變更，及時(shí)制定了合理的出入場(chǎng)線路，并針對(duì)地震后中心車輛無(wú)場(chǎng)地進(jìn)行例檢的情況，聯(lián)系了

篇6

充分認(rèn)識(shí)物業(yè)保安管理工作重要性，加強(qiáng)物業(yè)保安管理工作，提高物業(yè)保安管理水平，是動(dòng)態(tài)環(huán)境下強(qiáng)化社會(huì)治安防控體系建設(shè)的必由之路，也是日益嚴(yán)峻復(fù)雜的社會(huì)治安形勢(shì)的緊迫要求。從黨的十六屆四中全會(huì)提出的提高黨的執(zhí)政能力建設(shè)，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的高度出發(fā)，對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，加強(qiáng)和完善社會(huì)治安綜合治理工作機(jī)制，依法打擊各類犯罪活動(dòng)，保障人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全提出了更高的要求。作為央企基地住宅辦公集聚的小區(qū)，我們的物業(yè)保安管理水平直接關(guān)系到企業(yè)的形象和影響一線施工人員的思想穩(wěn)定。要推進(jìn)企業(yè)精神文明和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，迫切需要有一個(gè)良好的家屬居住區(qū)治安環(huán)境作保證。隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民群眾對(duì)居住的環(huán)境、居住的安全提出的要求越來(lái)越高。

物業(yè)小區(qū)的保安管理工作是一項(xiàng)工作時(shí)間長(zhǎng)，勞動(dòng)強(qiáng)度大，工作責(zé)任重的工作，事關(guān)人民生命財(cái)產(chǎn)安全。與一般工作不同的是，處理正常工作日之外的夜間和節(jié)假日安全事務(wù)往往是保安管理工作的重中之重，因?yàn)檫@些時(shí)間段往往是一些安全隱患易于顯現(xiàn)的時(shí)間，因此夜間和節(jié)假日的物業(yè)保安工作就顯得尤為重要。但是，長(zhǎng)期以來(lái)由于個(gè)別留守機(jī)關(guān)在這些時(shí)段內(nèi)缺乏檢查、監(jiān)督的機(jī)制，造成一些機(jī)關(guān)部門內(nèi)的保安管理工作存在著不少隱患，急需整改。我們與公安分局聯(lián)合制定了《實(shí)施意見》就是要把對(duì)物業(yè)保安管理工作納合管理的機(jī)制，通過(guò)各自的管理途徑，實(shí)施各自的管理手段，進(jìn)一步完善物業(yè)保安的管理機(jī)制，從源頭上防止物業(yè)小區(qū)內(nèi)各類安全問(wèn)題的發(fā)生。所以我們必須高度重視社區(qū)保安工作，要求措施有力，發(fā)展迅速，效果明顯。我們還虛心向兄弟省市學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)管理在基地大院安裝了攝像監(jiān)控系統(tǒng)，和增加了晚八點(diǎn)到十一點(diǎn)的巡邏。為進(jìn)一步促進(jìn)、提高物業(yè)保安管理水平，為創(chuàng)建一個(gè)和諧發(fā)展的社會(huì)環(huán)境打下基礎(chǔ)。

留守單位要切實(shí)履行監(jiān)督職能，全力配合物業(yè)公司保衛(wèi)科切實(shí)加強(qiáng)物業(yè)保安管理工作加強(qiáng)我區(qū)的物業(yè)保安工作，整體提高我區(qū)物業(yè)保安管理工作的質(zhì)量要靠各職能單位的通力合作和全體物業(yè)公司的全力配合。只有充分發(fā)揮物業(yè)公司、公安分局管理、監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)的職能，聯(lián)手小區(qū)域內(nèi)實(shí)施物業(yè)管理的各個(gè)分公司保衛(wèi)科，形成居住小區(qū)安全防范的整體合力，才能把這項(xiàng)工作落到實(shí)處，從而完善我區(qū)物業(yè)保安管理機(jī)制，形成安居樂(lè)業(yè)的良好環(huán)境。我們要充分發(fā)揮房地管理職能，房地局作為房地產(chǎn)行政管理部門，對(duì)其治安防范責(zé)任落實(shí)與否負(fù)有監(jiān)督和檢查的職能，責(zé)無(wú)旁貸。我們要從實(shí)踐“三個(gè)代表”，提高執(zhí)政能力和落實(shí)“讓群眾高興，讓黨放心”要求的高度，做好行政管理工作。物業(yè)公司作為物業(yè)管理企業(yè)的行業(yè)主管部門，應(yīng)督促、指導(dǎo)各分公司做好居民區(qū)內(nèi)治安防范工作，對(duì)措施不力，造成不良后果的公司公司，應(yīng)依照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行批評(píng)教育甚至處罰。

我們要發(fā)揮護(hù)樓管員隊(duì)伍的作用，護(hù)樓協(xié)管員隊(duì)伍既是家委會(huì)人員之一，更是小區(qū)行政職能在社區(qū)管理中的延伸和強(qiáng)化，也是小區(qū)安保隊(duì)伍的補(bǔ)充。護(hù)樓員的職能之一，加強(qiáng)了物業(yè)保安巡視力度，提高物業(yè)保安工作成效，所以要充分發(fā)揮這支隊(duì)伍在治安防范工作中的重要作用。

物業(yè)公司要積極落實(shí)上級(jí)有關(guān)規(guī)定，提升物業(yè)保安工作整體水平。目前我們小區(qū)主要干道和辦公場(chǎng)所門前及樓道大廳安裝了攝像頭及圍墻上方的紅外線，對(duì)小區(qū)全方位加以治安監(jiān)控。和咸陽(yáng)保安公司協(xié)議門衛(wèi)值班，以及夜間流動(dòng)巡邏等物業(yè)管理模式，物業(yè)公司保衛(wèi)科作為小區(qū)治安管理的組織者和執(zhí)行者，必須落實(shí)其在治安防范工作中的責(zé)任。物業(yè)公司是居民區(qū)安全保衛(wèi)工作的直接責(zé)任人，其下轄的保安員隊(duì)伍是居民區(qū)治安巡邏和防范的專業(yè)隊(duì)伍和力量，如何用好這支隊(duì)伍，很大程度在于物業(yè)公司的管理是否到位；在居民區(qū)治安防范工作中，需要投入資金進(jìn)行技防、物防建設(shè)和開展各項(xiàng)專門工作，這筆資金中有相當(dāng)部分通過(guò)物業(yè)維修基金和物業(yè)管理費(fèi)來(lái)實(shí)現(xiàn)；物業(yè)管理部門和居委會(huì)是兩條線的工作協(xié)作關(guān)系，能否在實(shí)際工作中協(xié)調(diào)好這種關(guān)系，也是居民區(qū)治安防范工作成功與否的關(guān)鍵因素之一。因此物業(yè)管理公司已經(jīng)成為居民區(qū)治安防范工作中不可或缺的重要環(huán)節(jié)。凡是善于協(xié)調(diào)和物業(yè)的關(guān)系，善于調(diào)動(dòng)和利用物業(yè)的資金優(yōu)勢(shì)，積極爭(zhēng)取職能部門與社區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)的支持，治安防范工作較為主動(dòng)，工作就開展得比較順利。

篇7

原告：張慶，稱已依約向物業(yè)公司按時(shí)交納管理費(fèi)，物業(yè)公司存在管理上的疏漏，要求物業(yè)公司賠償自己的全部損失共59560元

被告：某物業(yè)公司，稱已盡到保安責(zé)任，拒絕賠償

案由：張慶家中遭竊

審判結(jié)果：物業(yè)公司賠償張慶遭竊損失的20％

8月22日晚，家住在北京市某住宅小區(qū)的張慶，一回到家門口便發(fā)現(xiàn)情況不妙：只見自家鋼制防盜門和木門的鎖頭被人撬壞，整個(gè)門都損毀變形。入房一看，箱柜、衣物一片狼藉，張慶遂報(bào)案。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，張慶家中被盜現(xiàn)金8300元、電腦1臺(tái)、數(shù)碼攝像機(jī)1臺(tái)、金飾1批、紀(jì)念幣2套，共計(jì)損失價(jià)值59560元，該案至今未偵破。在張慶看來(lái)，每月交納物業(yè)管理費(fèi)，把自家財(cái)產(chǎn)交給物業(yè)公司看管，如今小偷破門而入，物業(yè)公司竟毫無(wú)知覺(jué)，不管怎么說(shuō)都存在管理上的疏忽，應(yīng)賠償自己的全部損失。

事發(fā)后，張慶找到物業(yè)公司協(xié)商賠償事宜，但該公司不予理會(huì)。張慶遂把物業(yè)公司告到法院，要求該公司賠償損失59560元。據(jù)物業(yè)公司辯稱，它的管理服務(wù)已達(dá)到國(guó)家ISO9001管理質(zhì)量認(rèn)證，認(rèn)真落實(shí)了保安員職責(zé)制度、交接班制度，對(duì)車輛的進(jìn)出做好登記，無(wú)奈小偷厲害，是小偷偷走業(yè)主的東西，業(yè)主應(yīng)通過(guò)公安機(jī)關(guān)向小偷索賠。

物業(yè)公司表示，業(yè)主所交納的物業(yè)管理費(fèi)不可能完全消除因犯罪行為可能引發(fā)的財(cái)產(chǎn)和人身安全的風(fēng)險(xiǎn)，該公司已盡到相應(yīng)注意和防范的義務(wù)，對(duì)原告被盜案件的發(fā)生并無(wú)過(guò)錯(cuò)，故不應(yīng)由被告承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)公司向法院提供了在失竊期間，其保安人員在小區(qū)門崗、小區(qū)內(nèi)巡邏、執(zhí)勤的記錄等資料。

據(jù)查，2003年5月21日，張慶入住該住宅后，與物業(yè)公司簽訂了《住宅小區(qū)管理公約》，約定：物業(yè)公司按照有償服務(wù)原則管理小區(qū)，張慶按住房建筑面積0.5元/平方米/月的標(biāo)準(zhǔn)交納綜合管理服務(wù)費(fèi)。協(xié)議簽訂后，張慶依約按時(shí)交納了管理費(fèi)。

一審：物業(yè)公司無(wú)需賠償

一審法院認(rèn)為，物業(yè)公司在履行物業(yè)管理服務(wù)合同時(shí)，制定了對(duì)出入小區(qū)的車輛及人員以登記等方式進(jìn)行適當(dāng)管理的制度，對(duì)小區(qū)內(nèi)住戶的財(cái)產(chǎn)盡到了合理、謹(jǐn)慎的注意義務(wù)。張慶并未就住宅內(nèi)的物品與物業(yè)公司簽訂專門的保管合同，物業(yè)公司無(wú)從知曉張慶私人物品的種類及價(jià)值，對(duì)此也就不負(fù)有法律上的責(zé)任。且目前張慶住宅被盜案件尚未偵破，其財(cái)物損失的數(shù)額無(wú)法確認(rèn)。

一審法院駁回張慶要求物業(yè)公司賠償?shù)恼?qǐng)求。一審宣判后，張慶不服，向北京市中級(jí)人民法院提起上訴稱；物業(yè)公司承諾對(duì)小區(qū)內(nèi)財(cái)產(chǎn)和人身實(shí)施全天候全方位的保護(hù)，作為業(yè)主，屋內(nèi)財(cái)產(chǎn)在上班、上學(xué)后全部置于物業(yè)公司保護(hù)之下，在這種情況下失竊是物業(yè)公司嚴(yán)重違約和失職所致。

二審：物業(yè)公司應(yīng)賠20％

市中院經(jīng)審理后認(rèn)為，物業(yè)公司在公約、小區(qū)管理規(guī)程等文件中均承諾對(duì)小區(qū)物業(yè)及居民人身、財(cái)產(chǎn)負(fù)有安全保障義務(wù)。從本案證據(jù)可知，失竊案件發(fā)生時(shí)，犯罪嫌疑人以暴力手段破壞張慶住宅兩重大門(其中一重是鋼制防盜門)，進(jìn)入室內(nèi)翻箱倒柜竊取財(cái)物后離去。

由此可見，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)居民住宅的保安巡邏顯然存在疏漏，對(duì)罪案未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)、制止，對(duì)由此造成的損失負(fù)有一定過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

因案件發(fā)生在室內(nèi)，發(fā)現(xiàn)入室盜竊有一定難度，而業(yè)主對(duì)其室內(nèi)財(cái)產(chǎn)負(fù)有主要的安全保障責(zé)任，故法院判決物業(yè)公司承擔(dān)20％的賠償責(zé)任。又因上訴人張慶向公安機(jī)關(guān)報(bào)案時(shí)出示了可信證據(jù)，而物業(yè)公司在兩審訴訟中均未提交證據(jù)進(jìn)行反駁，故法院認(rèn)定張慶的損失為59560元，即物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)損失賠償額為11912元。

法官：物管未盡安全保障義務(wù)

法院法官說(shuō)，該案的終審判決應(yīng)當(dāng)引起物業(yè)公司的重視，在日常管理中要盡到合理限度內(nèi)的安全保障義務(wù)。

安全保障義務(wù)是指經(jīng)營(yíng)者或者其他社會(huì)活動(dòng)組織者承擔(dān)的對(duì)他人的人身、財(cái)產(chǎn)負(fù)有的合理限度內(nèi)的安全保護(hù)義務(wù)。義務(wù)人未盡到合理限度內(nèi)的安全保障義務(wù)，因而直接或者間接地造成他人人身或者財(cái)產(chǎn)權(quán)益損害，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

本案中，由于物業(yè)公司的工作疏漏，沒(méi)有及時(shí)發(fā)現(xiàn)業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜，存在過(guò)錯(cuò)。因此，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在合理限度內(nèi)承擔(dān)與其過(guò)錯(cuò)程度相當(dāng)?shù)难a(bǔ)充賠償責(zé)任。物業(yè)公司在承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任后，有權(quán)在公安機(jī)關(guān)抓獲盜竊者以后進(jìn)行追償。

近些年來(lái)，社會(huì)上出現(xiàn)了許多普通公眾在諸如住宿、餐飲、娛樂(lè)等公共場(chǎng)所受到意外傷害的事件，還有一些犯罪分子在以上公共場(chǎng)合實(shí)施嚴(yán)重侵害他人人身、財(cái)產(chǎn)安全的侵害行為，但直接的侵害行為人無(wú)法確定或雖能確定但其無(wú)力承擔(dān)賠償責(zé)任時(shí)，受害人因此所遭受的人身、財(cái)產(chǎn)損害如何得到及時(shí)、全面的權(quán)利保護(hù)時(shí)，最高法院從侵權(quán)法中的一般安全注意理論和我國(guó)目前社會(huì)發(fā)展程度出發(fā)，及時(shí)地出臺(tái)了《人身?yè)p害賠償司法解釋》等規(guī)范性文件，規(guī)定了自然人、公司、其他組織在從事住宿、餐飲、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或其他社會(huì)活動(dòng)的安全保障義務(wù)。

此案中，從張慶與物業(yè)公司二審判決的結(jié)果看，法院判決物業(yè)公司承擔(dān)20％的補(bǔ)充賠償責(zé)任，依托的實(shí)體法也是《人身?yè)p害賠償司法解釋》第六條規(guī)定的安全保障義務(wù)。這種安全保障義務(wù)有三項(xiàng)重要內(nèi)容：(一)從事相關(guān)社會(huì)活動(dòng)的人如疏于安全保障義務(wù)的不作為行為，導(dǎo)致受害人的人身、財(cái)產(chǎn)損害的，其應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任；(二)如受害人的損害是因第三人的侵權(quán)行為(包含犯罪行為)所致，安全保障義務(wù)人有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。該補(bǔ)償賠償責(zé)任的范圍，與其能夠制止或防止損害的范圍相適應(yīng)；(三)安全保障義務(wù)人在承擔(dān)了相應(yīng)的補(bǔ)償責(zé)任以后，可以向?qū)嵤┣謾?quán)行為的第三人追償。

物業(yè)公司提供的服務(wù)也是一種安全保障義務(wù)嗎?

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)公司在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有法定義務(wù)做好安全防范工作，做好治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等物管服務(wù)，對(duì)其中的治安工作，也有人認(rèn)為是一項(xiàng)保安安全義務(wù)，這種義務(wù)有些是法律、法規(guī)等規(guī)定的法定義務(wù)，但大部分是雙方的物業(yè)合同約定的合同義務(wù)。

如本案中的張慶在其二審上訴理由聲稱的“物業(yè)公司承諾對(duì)小區(qū)內(nèi)財(cái)產(chǎn)和人身實(shí)施全天候全方位的保護(hù)”等承諾，也是一種合同安全保障義務(wù)，其保障的對(duì)象是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。

物業(yè)公司提供的保安安全義務(wù)的主要內(nèi)容是，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建立保安、消防等制度，日常管理中要做好門衛(wèi)、巡視、防火防盜、監(jiān)視出入門的可疑物品、車輛，對(duì)來(lái)訪人員進(jìn)行來(lái)客登記、對(duì)小區(qū)內(nèi)業(yè)主辦理出入證件出入，對(duì)拾遺物品建檔管理等小區(qū)綜合的、全方位的安全防范制度。對(duì)物業(yè)公司的管理人員，有些地方政府還出臺(tái)硬性的管理規(guī)定，實(shí)行資格考試制度，要求持證上崗。

因此，物業(yè)公司對(duì)業(yè)主提供的是專業(yè)的、規(guī)范的、現(xiàn)代的保安安全服務(wù)，其安全保障注意的程度要比普通的從事社會(huì)活動(dòng)的人、公司或組織要高得多，是一種職業(yè)上的注意義務(wù)，有同醫(yī)生、警察、律師等職業(yè)人員出于從事特殊崗位、特殊職業(yè)所需要的職業(yè)上注意義務(wù)一樣，如有條件，有能力防范外來(lái)的危害時(shí)，卻因疏忽大意或過(guò)于自信等原因疏于防范，給業(yè)主造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。

此案中，二審法院對(duì)物業(yè)公司保安安全的注意義務(wù)的要求，也是從職業(yè)上的較高注意義務(wù)出發(fā)，認(rèn)為犯罪嫌疑人以暴力手段破壞張慶住宅兩重大門(其中一重是鋼制防盜門)，進(jìn)入室內(nèi)翻箱倒柜竊取財(cái)物后離去事實(shí)，從普通人的日常生活經(jīng)驗(yàn)法則，推定物業(yè)公司對(duì)小區(qū)居民住宅的保安巡邏顯然存在疏漏，有過(guò)錯(cuò)，按照民法的過(guò)錯(cuò)原理，依托業(yè)主享有安全保障權(quán)利，在最基本的安全保障義務(wù)之上，合理地分配了公平、正義，判決物業(yè)公司承擔(dān)補(bǔ)償賠償責(zé)任。

業(yè)主遇到這種情況，應(yīng)該怎么做才能保護(hù)好自己的權(quán)益?

篇8

一、全面成本管理概述

（一）全面成本管理內(nèi)涵

全面成本管理指的是以成本管理的科學(xué)性為依據(jù)，建立由全員參與、包含業(yè)務(wù)管理全過(guò)程的、全面的成本管理體系，并匯集全員智慧，發(fā)揮全員主動(dòng)性，讓各部門全體員工自主改善不斷降低成本，使經(jīng)營(yíng)層與各部門員工具有降低成本的一致性，謀求在最低成本狀態(tài)下，進(jìn)行生產(chǎn)管理與組織運(yùn)作。

（二）全面成本管理體系

如圖所示，全面成本管理體系的建立包括了全方位管理，全程管理和全員參與三部分。全方位管理必須要落實(shí)企業(yè)的成本責(zé)任制，以及聚焦企業(yè)的核心成本因素；全程管理主要包括實(shí)行成本前段控制，加強(qiáng)全程控制和進(jìn)行投入產(chǎn)出分析制度；全員參與又可分為組織體系支持，推進(jìn)全面成本管理理念創(chuàng)新，和建立成本管理信息的定期機(jī)制三部分。

二、物業(yè)公司成本分析

（一）成本結(jié)構(gòu)分析

從A物業(yè)公司成本結(jié)構(gòu)看，物業(yè)成本從大到小依次為保安費(fèi)、人工成本（含社保福利等各項(xiàng)費(fèi)用）、小修費(fèi)、保潔費(fèi)、綠化費(fèi)等費(fèi)用。前四項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)達(dá)到了總成本費(fèi)用的絕大部分。因此，要做好A物業(yè)公司的成本費(fèi)用管理，則必須加強(qiáng)對(duì)上述四項(xiàng)費(fèi)用的成本控制分析。

（二）勞務(wù)外包方式分析

A物業(yè)公司存在兩種勞務(wù)外包的方式，保潔保安采用實(shí)際成本發(fā)生法加管理費(fèi)方式結(jié)算費(fèi)用，物業(yè)維修采用實(shí)際報(bào)修業(yè)務(wù)量加固定窗口費(fèi)的方式結(jié)算費(fèi)用。兩種勞務(wù)外包方式優(yōu)點(diǎn)是結(jié)算費(fèi)用比較方便，但也存在著質(zhì)量控制和成本控制的問(wèn)題。

實(shí)際成本發(fā)生法加管理費(fèi)方式，其操作模式是把一體化公司作為一個(gè)勞務(wù)輸出公司進(jìn)行管理，每月根據(jù)人員結(jié)算工資，人員越多則管理費(fèi)用越大。在這種模式下，一體化公司自然不存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，所以也就沒(méi)有控制成本的動(dòng)力。

實(shí)際保修業(yè)務(wù)量加固定窗口費(fèi)的方式，雖然業(yè)務(wù)模式比較合理，但缺點(diǎn)也同樣明顯，一是監(jiān)管難度大，復(fù)核單據(jù)需要大量時(shí)間；二是會(huì)造成維修公司虛列維修單據(jù)來(lái)提高結(jié)算費(fèi)用，或者維修公司不愿意采用根治性維修；三是容易造成技術(shù)不精干員工的業(yè)務(wù)量，反而會(huì)超過(guò)技術(shù)熟練的員工的業(yè)務(wù)量，進(jìn)而導(dǎo)致技術(shù)熟練員工在維修公司無(wú)市場(chǎng)，維修公司更傾向于雇用便宜的勞務(wù)工，最終導(dǎo)致維修單位綜合業(yè)務(wù)技能普遍下降。

（三）費(fèi)用發(fā)生方式分析

目前公司的費(fèi)用發(fā)生主要是事后控制，雖然也有部門合同會(huì)簽制度，但合同會(huì)簽是在合同成立以后進(jìn)行，對(duì)合同的控制力度較小。

（四）工作效率分析

公司信息傳遞級(jí)次多，信息從領(lǐng)導(dǎo)班子到基層單元需要多次傳遞，部分管理信息傳遞到基層單元往往會(huì)遺漏失真。如某些管理制度需要由小區(qū)收費(fèi)員執(zhí)行，公司也已經(jīng)在小區(qū)經(jīng)理會(huì)議上布置了工作，但某些小區(qū)經(jīng)理開會(huì)后沒(méi)有及時(shí)告訴收費(fèi)員，造成收費(fèi)員無(wú)法有效執(zhí)行公司指令。

小區(qū)的管理處是物業(yè)公司的基本管理單元，但目前管理處存在著多頭管理的問(wèn)題。如小區(qū)的保安保潔、維修、綠化、建筑垃圾清運(yùn)都隸屬于不同的專業(yè)公司，小區(qū)經(jīng)理需要通過(guò)公司來(lái)協(xié)調(diào)遇到的具體管理問(wèn)題，造成管理效率降低。

（五）績(jī)效制度分析

公司沒(méi)有將成本控制指標(biāo)列入員工工資績(jī)效考核，導(dǎo)致員工對(duì)成本管理缺乏必要的重視，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到成本管理對(duì)公司經(jīng)營(yíng)的重要影響。所以，在財(cái)務(wù)部進(jìn)行成本控制時(shí)，其他部門員工不肯配合財(cái)務(wù)部開展成本控制工作。當(dāng)公司有些成本管理措施影響某些員工個(gè)人利益時(shí)，甚至于還會(huì)引起某些員工的抵觸。

（六）控制職責(zé)范圍分析

公司在做預(yù)算指標(biāo)分解時(shí)，將成本費(fèi)用管理列為財(cái)務(wù)工作范圍，其他職能部門和小區(qū)管理處不涉及成本控制目標(biāo)，而財(cái)務(wù)部由于不處于費(fèi)用控制第一線，只能對(duì)成本費(fèi)用總量控制，無(wú)法精確控制。

三、全面成本管理物業(yè)公司應(yīng)用

（一）落實(shí)成本責(zé)任制

改變A物業(yè)公司以財(cái)務(wù)部為成本控制主體的成本管理制度，建立以部門、各管理處為控制單元的成本控制體系。在年初分解成本指標(biāo)時(shí)，將成本控制目標(biāo)以工作任務(wù)書的形式落實(shí)到各管理處和各部門。年末考核小組根據(jù)各員工成本控制的實(shí)際情況與工作任務(wù)書進(jìn)行比對(duì)考核。這樣公司全體員工都會(huì)成為成本控制主體，人人關(guān)心成本控制情況，A物業(yè)公司的成本會(huì)大大改善。

（二）關(guān)注核心成本因素

根據(jù)A物業(yè)企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)，可以看出保安費(fèi)、人工成本（含社保福利等）、小修費(fèi)、保潔費(fèi)是公司費(fèi)用的控制重點(diǎn)，應(yīng)重點(diǎn)進(jìn)行成本管理。

A物業(yè)公司首先優(yōu)化原來(lái)的勞務(wù)外包方式，改變?cè)瓉?lái)一體化公司不承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)際成本發(fā)生數(shù)+管理費(fèi)的勞務(wù)外包方式，可采取根據(jù)小區(qū)管理面積計(jì)算勞務(wù)費(fèi)用的勞務(wù)外包方式。勞務(wù)外包方式轉(zhuǎn)變以前，需要設(shè)置科技程度高的樣本小區(qū)，采集樣本數(shù)據(jù)，以成本控制好的樣本小區(qū)設(shè)置面積單位定額數(shù)，逐步改變一體化公司的勞務(wù)外包方式。充分利用現(xiàn)代化物業(yè)管理工具替代人工，如自動(dòng)道閘系統(tǒng)減少主門崗的保安人數(shù)，利用電子門卡減少副門崗的保安人數(shù)，根據(jù)小區(qū)面積擴(kuò)大配置巡邏崗，面積小的小區(qū)可以實(shí)行多個(gè)小區(qū)共用一個(gè)巡邏崗。應(yīng)該建立一體化公司保障金制度，將一體化公司勞務(wù)費(fèi)用總資金的一定比例作為保障金。小區(qū)管理處與公司業(yè)務(wù)部門具有對(duì)一體化公司打分的權(quán)力，年末物業(yè)公司根據(jù)小區(qū)管理處和公司業(yè)務(wù)部門的打分情況，作為對(duì)一體化公司的考核依據(jù)，進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)或者懲戒后發(fā)放一體化公司保障金。

集團(tuán)設(shè)立統(tǒng)一的保修平臺(tái)，以及保修服務(wù)后續(xù)跟蹤系統(tǒng)，可以大大減少維修公司的虛報(bào)維修業(yè)務(wù)單據(jù)的問(wèn)題，是物業(yè)維修公司“實(shí)際保修業(yè)務(wù)量+窗口費(fèi)”勞務(wù)發(fā)包方式的有效補(bǔ)充，成本控制已經(jīng)取得了很好的效果。維修費(fèi)用的成本控制可以建立在集團(tuán)保修平臺(tái)的基礎(chǔ)上，利用保修平臺(tái)的數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，獲得小區(qū)維修投訴量，維修人員的維修情況，小區(qū)維修及時(shí)率情況等數(shù)據(jù)，以此作為對(duì)物業(yè)維修單位進(jìn)行費(fèi)用獎(jiǎng)懲的依據(jù)。

加強(qiáng)季節(jié)性災(zāi)害天氣前的養(yǎng)護(hù)工作，減少災(zāi)害天氣對(duì)小區(qū)的影響。保修平臺(tái)的數(shù)據(jù)庫(kù)和維修基金分?jǐn)偲脚_(tái)的數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)接，減少由于兩個(gè)獨(dú)立的數(shù)據(jù)庫(kù)導(dǎo)致的單據(jù)重復(fù)輸入問(wèn)題，以減少平臺(tái)作業(yè)人員。選擇維修公司時(shí)，應(yīng)該考核維修公司是否具有相應(yīng)的維修資質(zhì)，專業(yè)維修人員的職業(yè)證書，維修單位的投訴情況，然后分別按項(xiàng)目賦予分值，根據(jù)打分情況選擇合作的維修公司，并建立后備合格維修梯隊(duì)。當(dāng)維修公司發(fā)生投訴量上升，維修人員維修及時(shí)率不足，或者虛列維修業(yè)務(wù)單據(jù)問(wèn)題時(shí)，則將其從合格供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫(kù)中刪除。這樣維修公司才會(huì)端正維修態(tài)度，減少維修費(fèi)用支出。

由于人工成本每年持續(xù)上升，所以控制人工成本的關(guān)鍵是控制員工數(shù)量。控制員工數(shù)量的措施首先是建立制度，A物業(yè)公司需要建立以工作量為考核依據(jù)的工資考核體系，鼓勵(lì)員工多勞多得，增加工作寬度。當(dāng)遇到員工退休或其他特殊情況出現(xiàn)崗位空出時(shí)，應(yīng)該考慮先從內(nèi)部挖潛，鼓勵(lì)員工兼職，如果內(nèi)部不足再考慮對(duì)外招聘崗位人選；提高組織工作效率，利用微信等通信手段按照員工級(jí)次分別建立工作群，如全體員工、中層干部、管理小區(qū)等，將需要傳達(dá)的信息按照需要直接傳遞到相應(yīng)的信息接受者，盡量減少通過(guò)會(huì)議傳達(dá)這類低效率的工作方式，以增加小區(qū)經(jīng)理等在一線的有效工作時(shí)間；建立完善的培訓(xùn)體系和崗位輪換制度，鼓勵(lì)基層單元的員工一專多能，做好物業(yè)管理人才隊(duì)伍的儲(chǔ)備，提高基層員工的實(shí)際業(yè)務(wù)能力。

（三）實(shí)施成本前段控制

按照成本管理的控制效果分析，事先控制的成本控制效果最好；事中控制次之，事后控制效果最差。A物業(yè)公司應(yīng)建立事先控制的控制體系，主要是要做好合同控制和預(yù)算控制。

業(yè)務(wù)部門在簽訂重大合同以前，應(yīng)該對(duì)合同的總金額、支付方式、資金來(lái)源、稅收條款、質(zhì)量控制、安全管理、獎(jiǎng)懲措施、違約責(zé)任等，及時(shí)同公司相關(guān)部門溝通，取得一致意見后再簽訂合同，力求合同簽訂時(shí)風(fēng)險(xiǎn)最低。由于A物業(yè)公司實(shí)行的是總分包制度，A物業(yè)公司在簽訂合同時(shí)，還必須要考慮分包商維修公司的稅負(fù)情況，防止出現(xiàn)由于維修公司不能開具增值稅專票，導(dǎo)致A物業(yè)公司實(shí)際稅負(fù)上升的合同風(fēng)險(xiǎn)。

預(yù)算控制是通過(guò)年度預(yù)算的方式，提前獲取公司的年度預(yù)算總成本，通過(guò)上級(jí)單位的核定以及歷年數(shù)據(jù)查詢的方式來(lái)確定當(dāng)年部門控制數(shù)的方法。預(yù)算控制的關(guān)鍵是預(yù)算指標(biāo)的分解落實(shí)，使得預(yù)算指標(biāo)的分解與公司的績(jī)效方案相結(jié)合，變公司的總體成本預(yù)算目標(biāo)為全員成本控制目標(biāo)，讓公司的每位員工都參與到預(yù)算控制中來(lái)。

（四）建立投入產(chǎn)出分析制度

建立投入產(chǎn)出的分析制度，需要做好工程項(xiàng)目和小區(qū)管理兩個(gè)方面的投入產(chǎn)出分析。作為合同項(xiàng)目總包方，A物業(yè)公司必須事先做好工程項(xiàng)目的投入產(chǎn)出分析，控制收取的物業(yè)管理費(fèi)和承擔(dān)的稅負(fù)，以及可能發(fā)生的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，防止出現(xiàn)項(xiàng)目虧損的情況；A物業(yè)公司財(cái)務(wù)部應(yīng)分析小區(qū)收入和成本支出情況，定期編制小區(qū)盈虧情況表，并對(duì)部分虧損嚴(yán)重的小區(qū)進(jìn)行成本分析，然后將成本分析情況匯報(bào)公司管理層，以及時(shí)采取止損措施。如可以采用業(yè)委會(huì)提升物業(yè)管理費(fèi)，街道爭(zhēng)取專項(xiàng)補(bǔ)貼之類的成本轉(zhuǎn)移手段，或者合并虧損小區(qū)管理處，降低虧損小區(qū)人工開銷等降低成本方法。

（五）建立成本管理定期機(jī)制

成本管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)連續(xù)的過(guò)程，為了使企業(yè)成本管理獲得更好的效果，A物業(yè)公司要定期公司已發(fā)生成本的最新動(dòng)態(tài)，方便公司員工對(duì)照自己的年初任務(wù)書，了解自己成本控制的完成情況，為公司員工下一階段的成本控制工作開展提供數(shù)據(jù)支持。成本管理的定期也可以使公司的管理層能夠及時(shí)了解公司的經(jīng)營(yíng)動(dòng)態(tài)，為公司的精細(xì)化成本管理提供數(shù)據(jù)支持。

（六）組織體系支持

作業(yè)成本法要求，企業(yè)應(yīng)進(jìn)行價(jià)值鏈分析，消除重復(fù)和無(wú)效的價(jià)值鏈，優(yōu)化企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)。按照作業(yè)成本法的原理，A物業(yè)公司組織結(jié)構(gòu)在某些節(jié)點(diǎn)上還存在著優(yōu)化的空間。如A物業(yè)公司在小區(qū)里已經(jīng)匯集了小區(qū)經(jīng)理、小區(qū)管理員、收費(fèi)員、一體化公司保安、一體化公司保潔、小區(qū)維修人員、安全巡視員等工作崗位，小區(qū)經(jīng)理主要負(fù)責(zé)小區(qū)收費(fèi)工作和小區(qū)綜合協(xié)調(diào)，但小區(qū)經(jīng)理對(duì)保安員、保潔員、維修人員沒(méi)有直接管轄權(quán)，需要通過(guò)公司業(yè)務(wù)部門傳遞相應(yīng)指令，工作效率低；同時(shí)小區(qū)管理員負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)違章建筑和建筑垃圾的治理，這些工作與小區(qū)保潔員、保安巡邏崗的工作內(nèi)容有相似處，完全可以由保潔人員或保安巡邏崗兼顧。

按照作業(yè)成本法對(duì)價(jià)值鏈分析，上述現(xiàn)象表明A物業(yè)公司存在著低效的價(jià)值鏈，可以對(duì)價(jià)值鏈進(jìn)行優(yōu)化。對(duì)A物業(yè)公司小區(qū)管理處經(jīng)理進(jìn)行授權(quán)，使小區(qū)經(jīng)理可以直接管理小區(qū)的保潔、保安事務(wù)以及小區(qū)內(nèi)維修事務(wù)，同時(shí)在小區(qū)內(nèi)簡(jiǎn)化事務(wù)，把小區(qū)巡邏、建筑垃圾巡查、小區(qū)違章巡查等合并成一體，另外把小區(qū)經(jīng)理對(duì)專業(yè)公司的年末打分計(jì)入專業(yè)公司的績(jī)效分。對(duì)歷年完成情況不好的專業(yè)公司亮黃牌警告，真正起到小區(qū)經(jīng)理對(duì)專業(yè)公司的制約作用，使小區(qū)事務(wù)能夠達(dá)到簡(jiǎn)潔、快速、高效的目的，同時(shí)實(shí)現(xiàn)A物業(yè)公司成本控制的目的。

（七）推進(jìn)全面成本管理理念創(chuàng)新

篇9

1、小區(qū)物業(yè)一般是下午5點(diǎn)—6點(diǎn)之間下班。

2、但一般客服部、工程部以及保安室都是有人值班的，客服值班時(shí)間一般是物業(yè)公司自己安排的，在晚上10點(diǎn)前會(huì)下班；工程部和保安是24h值班。

3、如果您的東西暫存在了物業(yè)，您下班晚的話，可以提前給物業(yè)打電話，托物業(yè)將您的物品轉(zhuǎn)交到保安值班室，您下班就可以去拿。

物業(yè)公司本來(lái)就是由全體業(yè)主招聘的“管家”，是受業(yè)主的委托，幫忙業(yè)主管理和維護(hù)小區(qū)的服務(wù)機(jī)構(gòu)。但是在日常生活中，許多業(yè)主常常要看物業(yè)的“臉色”行事。

（來(lái)源：文章屋網(wǎng) ）

篇10

隨著城市化的高度推進(jìn)，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，物業(yè)管理已經(jīng)成為城市居民生活不可分割的一部分。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容從原來(lái)的保安、保潔、保修、保綠發(fā)展成為業(yè)主提供全方位的綜合，服務(wù)方式也由原來(lái)手工與器械的簡(jiǎn)單結(jié)合發(fā)展成人工智能系統(tǒng)、樓宇智能化系統(tǒng)等的應(yīng)用。伴隨而來(lái)的就是要求物業(yè)管理人員素質(zhì)的提升，這不僅僅是學(xué)歷學(xué)位的提高，還需要會(huì)管理、會(huì)應(yīng)用、會(huì)技術(shù)。因此，能否培養(yǎng)出滿足社會(huì)和企業(yè)需求，畢業(yè)后能直接上崗的人才，是教育需要考慮的問(wèn)題。作為物業(yè)管理從業(yè)者的主力教育單位，高職院校學(xué)生的動(dòng)手能力一直都是物業(yè)管理企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)，如何更好地開展實(shí)訓(xùn)課程有待改進(jìn)。

1物業(yè)管理專業(yè)實(shí)訓(xùn)技能培養(yǎng)存在的主要問(wèn)題

11高職院校的教育“重理論，輕技能”

人人都知道高職院校的人才培養(yǎng)目標(biāo)和教育理念是有別于本科院校和中職院校的，知道本科院校主要是向?qū)W生灌輸扎實(shí)的系統(tǒng)理論知識(shí)，屬于宏觀能力方面的教育；中職院校致力于學(xué)生某一具體技能的培養(yǎng)，力求做到又專又精，屬于微觀技能的訓(xùn)練；而高職院校介于兩者之間，教育應(yīng)著力于宏觀知識(shí)面和微觀技能之間的一個(gè)平衡點(diǎn)，即培養(yǎng)出來(lái)的學(xué)生應(yīng)為“懂管理、能操作”的技能應(yīng)用型人才。在這樣的教育理念下，本應(yīng)形成理論教學(xué)與實(shí)訓(xùn)技能并重的局面，但現(xiàn)實(shí)卻是許多高職院?！爸乩碚?，重課堂，輕動(dòng)手，輕實(shí)訓(xùn)，實(shí)訓(xùn)從屬于理論”，造成整個(gè)大學(xué)三年內(nèi)70%～80%的課程為理論考試，單門課程中實(shí)訓(xùn)課程不到總學(xué)時(shí)的三成。這可能是因?yàn)楸究圃盒１戎新氃盒８呒?jí)得多，從而衍生出理論知識(shí)比實(shí)訓(xùn)技能高端和重要的錯(cuò)誤觀念。高職院校教育在不知不覺(jué)中不斷向高層次的本科理論教育靠攏，弱化、小化象征中職院校水平的技能教育。

12實(shí)訓(xùn)條件有限

實(shí)訓(xùn)條件有限一直都是制約高職院校良好開展實(shí)訓(xùn)的主要因素。第一，實(shí)訓(xùn)場(chǎng)地太小，課室不足。除非是省級(jí)及以上的重點(diǎn)或示范性專業(yè)，否則許多高職院校往往由于經(jīng)費(fèi)的限制而無(wú)法配給足夠的面積和充足的實(shí)訓(xùn)課室，往往只是將各種物業(yè)設(shè)備集中簡(jiǎn)單地堆放在一個(gè)房間，讓人感覺(jué)更像是一個(gè)倉(cāng)庫(kù)，而不是專業(yè)的物業(yè)實(shí)訓(xùn)室。第二，設(shè)備數(shù)量太少，種類不全。許多高職院校物業(yè)專業(yè)的實(shí)訓(xùn)設(shè)備簡(jiǎn)單如滅火器、除草機(jī)、綠化工具、保安工具等，這種傳統(tǒng)低檔設(shè)備根本無(wú)法體現(xiàn)出現(xiàn)代物業(yè)的特點(diǎn)，反而讓學(xué)生誤以為物業(yè)人員就是保安、清潔工、綠化工。而熟練使用這些設(shè)備本應(yīng)是中職院學(xué)生的技能，不應(yīng)是高職院校學(xué)生的全部實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目。雖然有些高職院校有物業(yè)樓宇智能化實(shí)訓(xùn)室，但由于價(jià)格較貴，各種類的系統(tǒng)往往不全或數(shù)量不足，常常不能滿足學(xué)生全流程的實(shí)訓(xùn)，這不利于學(xué)生了解現(xiàn)代物業(yè)管理的運(yùn)作。第三，實(shí)訓(xùn)師資匱乏，技能不專。絕大多數(shù)高職院校沒(méi)有專門的實(shí)訓(xùn)技能教師，往往都是由理論教師兼任，這些理論教師都是物業(yè)管理專業(yè)的碩士生博士生，具有很強(qiáng)的理論性，但動(dòng)手能力卻不強(qiáng)，加上專業(yè)與樓宇智能化不對(duì)口，很難指導(dǎo)學(xué)生的實(shí)訓(xùn)學(xué)習(xí)。

13實(shí)訓(xùn)課程設(shè)置不合理

這主要體現(xiàn)在三方面：第一，高職三年課程主要以課堂理論教學(xué)為主，理實(shí)一體化的實(shí)訓(xùn)課程所占比例不足20%。第二，單門課程以課堂理論教學(xué)為主，實(shí)訓(xùn)課程學(xué)時(shí)占該門課程總學(xué)時(shí)不足30%。第三，期末考試多以試卷筆試形式為主，以動(dòng)手能力的實(shí)訓(xùn)考核所占比例不足10%。試想：在如此大環(huán)境下的實(shí)訓(xùn)課程能訓(xùn)練好學(xué)生的專業(yè)技能與能力嗎？

2培養(yǎng)物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生實(shí)訓(xùn)技能與能力的途徑

21物業(yè)管理課程考核改革

以純理論的試卷考試方式很難激發(fā)學(xué)生對(duì)實(shí)訓(xùn)技能訓(xùn)練的興趣，為了“強(qiáng)迫”學(xué)生主動(dòng)地、有意識(shí)地去提高自身的專業(yè)技能與能力，必須對(duì)物業(yè)管理部分課程的考核方式進(jìn)行改革?？己朔绞揭阅軌蛲伙@學(xué)生專業(yè)技能和能力的真實(shí)場(chǎng)景模擬和物業(yè)活動(dòng)為主。如物業(yè)公司前期介入的策劃案的制作、入伙儀式場(chǎng)景模擬、帶業(yè)主驗(yàn)樓收樓場(chǎng)景模擬、現(xiàn)場(chǎng)處理投訴場(chǎng)景模擬、物業(yè)突發(fā)事件如火災(zāi)、爆水管、停電、與業(yè)主沖突等的處理、物業(yè)管理智能軟件操作。將學(xué)生分組去演練和參與每個(gè)場(chǎng)景與活動(dòng)，通過(guò)學(xué)生的表現(xiàn)來(lái)考核他們的專業(yè)技能與能力，如在前期介入策劃方案中和投訴處理場(chǎng)景中對(duì)物業(yè)法規(guī)的熟悉度、理解的正確性和運(yùn)用的準(zhǔn)確性，以及和業(yè)主的溝通能力與應(yīng)變能力；在驗(yàn)樓收樓場(chǎng)景中對(duì)驗(yàn)房技能的熟練度與正確性，以及和業(yè)主的溝通能力與應(yīng)變能力；在突發(fā)事件處理中對(duì)各種先后程序的熟練度，以及現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)變能力；在物業(yè)軟件操作中對(duì)軟件的熟練度；而各種物業(yè)工具如消防器材、園林工具的使用和物業(yè)規(guī)范用語(yǔ)和禮儀則可設(shè)計(jì)融合到這些場(chǎng)景中去考核。這種考核方式需以物業(yè)管理專業(yè)教師團(tuán)隊(duì)為單位，讓各門課程的專業(yè)老師共同設(shè)計(jì)、共同觀察學(xué)生在該場(chǎng)景中的表現(xiàn)，通過(guò)其展現(xiàn)的各種技能和能力來(lái)進(jìn)行評(píng)判和打分，并在完畢后現(xiàn)場(chǎng)對(duì)學(xué)生進(jìn)行講解和評(píng)論，指出其不足和做得好的地方。下組學(xué)生可進(jìn)行旁看、旁聽、交流等，這樣可以讓學(xué)生在耳濡目染中潛移默化的學(xué)習(xí)和進(jìn)步，如果能請(qǐng)到物業(yè)公司的經(jīng)理和員工來(lái)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)觀摩和評(píng)判，甚至是參與評(píng)分考核是最好不過(guò)，這樣可以讓學(xué)生了解到真實(shí)中的物業(yè)公司是如何運(yùn)作及處理的。但具體每個(gè)技能和每種能力所占的比重和分值如何仍需教師團(tuán)隊(duì)共同斟酌設(shè)計(jì)。

22建立能訓(xùn)練符合物業(yè)公司用人需求的能力的實(shí)訓(xùn)室

高職院校物業(yè)管理專業(yè)培養(yǎng)出的學(xué)生要“懂管理、會(huì)操作”，不同于以往操作的各種簡(jiǎn)單物業(yè)工具，現(xiàn)代物業(yè)管理“操作”的主要客體是樓宇智能化設(shè)備、樓宇智能化軟件、物業(yè)管理軟件，所以物業(yè)管理專業(yè)實(shí)訓(xùn)室的構(gòu)建必須要以此為立足點(diǎn)。培養(yǎng)學(xué)生的專業(yè)技能和動(dòng)手能力應(yīng)以物業(yè)公司需求為標(biāo)準(zhǔn)，他們用什么、怎么用，學(xué)生就應(yīng)該學(xué)什么、會(huì)什么，所以實(shí)訓(xùn)設(shè)備必須是仿真乃至真實(shí)的。當(dāng)今電子技術(shù)日新月異，樓宇智能化電子設(shè)備與軟件更新?lián)Q代很快，在選購(gòu)實(shí)訓(xùn)設(shè)備時(shí)要考慮較高的檔次和良好的質(zhì)量，以保證幾年內(nèi)不滯后于行業(yè)的平均水平。最重要的一點(diǎn)就是多功能綜合性，在設(shè)計(jì)實(shí)訓(xùn)室時(shí)，要將物業(yè)管理軟件把各種智能化系統(tǒng)串聯(lián)起來(lái)構(gòu)成一個(gè)綜合體系，如停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、遠(yuǎn)程抄三表系統(tǒng)、防范監(jiān)控系統(tǒng)、安全門禁系統(tǒng)等，從而形成對(duì)各種物業(yè)設(shè)施設(shè)備的中央管理、遠(yuǎn)程操控、數(shù)據(jù)采集。在資金充裕的情況下，應(yīng)多建設(shè)幾間實(shí)訓(xùn)室，以保障多組學(xué)生同時(shí)學(xué)習(xí)。

23加強(qiáng)同校外物業(yè)公司的密切合作

第一，派遣學(xué)生進(jìn)行校外較長(zhǎng)期的專業(yè)實(shí)習(xí)。絕大多數(shù)高職院校都要求學(xué)生在大學(xué)三年期間進(jìn)行一次專業(yè)實(shí)習(xí)，物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生也不例外。這種實(shí)習(xí)的時(shí)間多在兩星期到一個(gè)月，由于時(shí)間太短，物業(yè)公司只能安排學(xué)生在一些簡(jiǎn)單的崗位上實(shí)習(xí)，如門崗保安、監(jiān)控保安、停車場(chǎng)保安、物業(yè)助理、客服等，這種程度的實(shí)習(xí)充其量只是“中專式學(xué)生實(shí)習(xí)”，只滿足了學(xué)校關(guān)于學(xué)生專業(yè)實(shí)習(xí)的要求和物業(yè)公司對(duì)免費(fèi)或廉價(jià)勞力的需求。由于實(shí)習(xí)時(shí)間的倉(cāng)促，學(xué)生無(wú)法在物業(yè)公司各個(gè)崗位進(jìn)行輪崗，更不用說(shuō)學(xué)到公司的管理理念、運(yùn)作模式和核心技術(shù)了；物業(yè)公司也不會(huì)去培養(yǎng)這種“匆匆過(guò)客”。學(xué)?？膳c物業(yè)公司簽訂協(xié)議，將畢業(yè)后有志于從事物業(yè)管理工作的同學(xué)派往物業(yè)公司實(shí)習(xí)半年乃至一年，擴(kuò)大實(shí)習(xí)學(xué)分的比重。本地實(shí)習(xí)的學(xué)生可上半天班，另半天再回校統(tǒng)一補(bǔ)課，外地實(shí)習(xí)學(xué)生可自學(xué)，屆時(shí)回校參加考試。學(xué)校對(duì)這部分學(xué)生可采取靈活性管理，可將一些課程的考試考核權(quán)放給企業(yè)的實(shí)習(xí)導(dǎo)師，因?yàn)樗麄儗?duì)學(xué)生的評(píng)價(jià)評(píng)分更具意義和客觀性。如有個(gè)別學(xué)生真的得到企業(yè)的重用和肯定，即使因?yàn)閷?shí)習(xí)而耽誤了學(xué)校的課程，學(xué)校也可放寬標(biāo)準(zhǔn)來(lái)考量。這種校企合作方式對(duì)學(xué)校、企業(yè)、學(xué)生都是三贏的局面。學(xué)?？蓮闹兄雷约旱慕逃Ч推髽I(yè)真實(shí)需求的異同點(diǎn)和差距，從而進(jìn)行完善和改進(jìn)；企業(yè)可用較低的資金成本和時(shí)間成本來(lái)培養(yǎng)和塑造自己所需的人才；學(xué)生在未走出校門之前就接觸了社會(huì)、行業(yè)和企業(yè)，學(xué)到了在學(xué)校學(xué)不到的東西，了解到自己能否跟上社會(huì)的發(fā)展、能否達(dá)到行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)、能否適應(yīng)企業(yè)的環(huán)境，從而對(duì)自己未來(lái)的職業(yè)或出路做更好的規(guī)劃。

第二，將校外物業(yè)公司引進(jìn)校園，進(jìn)行真實(shí)性物業(yè)管理。學(xué)校可考慮放棄總務(wù)處或后勤中心管理校區(qū)的模式，通過(guò)招標(biāo)將優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司引進(jìn)校園進(jìn)行真實(shí)性的物業(yè)管理，這樣既能提高整個(gè)校園的物業(yè)管理水平，又為教師和學(xué)生的教與學(xué)提供了真實(shí)的實(shí)訓(xùn)場(chǎng)地與項(xiàng)目。物業(yè)公司人員可擔(dān)任學(xué)生部分課程的導(dǎo)師，學(xué)校教師亦可兼當(dāng)物業(yè)公司的顧問(wèn)和管理人員，為自己的技能教學(xué)積累經(jīng)驗(yàn)。學(xué)生在不出校門的情況下即可兼顧校園知識(shí)學(xué)習(xí)和專業(yè)技能與能力的培養(yǎng)鍛煉。