導(dǎo)語：如何才能寫好一篇物業(yè)公司保安，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

×同志，2004年9月份進(jìn)入物業(yè)公司安全保衛(wèi)部工作，2009年8月任安保班長。該同志安保業(yè)務(wù)水平高，協(xié)作精神好，溝通能力強(qiáng)，服務(wù)點子多，受到業(yè)主廣泛好評。擔(dān)任安保班長后，能認(rèn)真履行班長工作職責(zé)，帶領(lǐng)全班為公司的安全保衛(wèi)工作作出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

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2、履行班長崗位職責(zé)，充分發(fā)揮模范帶頭作用×××同志作為一班之長，能認(rèn)真履行班長職責(zé)，帶領(lǐng)全班執(zhí)行公司的各項管理制度，完成公司賦予的工作任務(wù)。6月份，×××在×××大廈管理處安保班長，在×××的帶領(lǐng)下，全班新聘員工團(tuán)結(jié)如一人，圓滿完成員工入職培訓(xùn)、施工現(xiàn)場安全護(hù)衛(wèi)、施工單位工作協(xié)調(diào)等任務(wù)。8月份，因工作需要，羅鳳華調(diào)任×××大廈管理處安保班長，在此期間，×××處處以身作則，關(guān)心、愛護(hù)隊員，熱情幫助隊員提高工作能力，很快在全班建立威信，自身的工作也受到同事和業(yè)主的一致好評。平時，安保部對安保隊員儀容儀表的要求特別高，如帽子以下蓄發(fā)不超過一公分、一年四季只穿黑色皮鞋不許穿運(yùn)動鞋、站有站相、坐有坐相等，要求隊員做到的，班長首先要做到，×××常對隊員說的一句話是“向我看齊”，無論是嚴(yán)寒還是酷暑，×××都能嚴(yán)格執(zhí)行著裝規(guī)定和儀容儀表規(guī)范，為隊員做出榜樣。

3、堅持業(yè)主至上，不斷提高服務(wù)水平“業(yè)主至上，服務(wù)第一”是物業(yè)公司的生命線，×××同志能清醒地認(rèn)識到，安保服務(wù)是物業(yè)服務(wù)的重要方面，安保部每個崗位的工作，都在體現(xiàn)“服務(wù)”二字。針對全班不同崗住特點，制定不同的服務(wù)措施，把管理溶入服務(wù)之中。門衛(wèi)崗位站立服務(wù)、車管崗位跟蹤服務(wù)、巡護(hù)崗位全方位服務(wù)，充分顯示崗位服務(wù)特色。如《物品搬入搬出大廈規(guī)定》嚴(yán)禁在大廳地磚上拖、拉貨物，當(dāng)看到顧客搬運(yùn)有困難時，門衛(wèi)保安就會主動協(xié)助搬運(yùn)，既體現(xiàn)了服務(wù)又達(dá)到管理目的，到業(yè)主使用人多次到公司肯定該班門衛(wèi)崗位的工作。常言道：做好一次服務(wù)工作不難，難在堅持，羅鳳華貴在堅持始終如一，鉆研服務(wù)措施和技能，不斷提高服務(wù)水平，努力做好安保服務(wù)工作。

物業(yè)公司保安班長個人業(yè)績責(zé)任編輯：飛雪 閱讀：人次

篇2

摘 要 隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，住宅小區(qū)隨之發(fā)展壯大，從而帶動了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的快速發(fā)展，但與此同時業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛和爭端日益增多，其中業(yè)主人身、財產(chǎn)遭受損害的問題最為突出，主要是由于物業(yè)公司未盡到安全保障義務(wù)造成的。對此，本文從物業(yè)公司對業(yè)主的安全保障義務(wù)出發(fā)，就其現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，并提出了完善措施，以此為解決業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛提供幫助。

 

關(guān)鍵詞 物業(yè)公司 業(yè)主 安全保障義務(wù)

作者簡介：張玲，新疆維吾爾自治區(qū)喀什市人民法院。

中圖分類號：d920.4文獻(xiàn)標(biāo)識碼：a文章編號：1009-0592（2013）08-076-02

物業(yè)管理起源于英國，因其行之有效的物業(yè)管理措施發(fā)展至全球。近年來，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，物業(yè)公司憑借其周到、高效的服務(wù)成為業(yè)主管理住宅的首選對象，但是隨之產(chǎn)生的糾紛也層出不窮，特別是安全保障問題，為社會穩(wěn)定埋下了隱患，因此妥善、有效的解決業(yè)主和物業(yè)公司間的糾紛亟不可待。

 

一、物業(yè)公司對業(yè)主的安全保障義務(wù)闡述

（一）含義

所謂物業(yè)公司的安全保障義務(wù)是指物業(yè)公司應(yīng)履行合同所列條款的義務(wù)，在合理限度內(nèi)切實保障業(yè)主的人身財產(chǎn)安全，并根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對規(guī)定區(qū)域進(jìn)行消防管理以及小區(qū)治安的維護(hù)。

 

（二）性質(zhì)

目前對于物業(yè)公司安全保障義務(wù)的性質(zhì)尚無定論，主要存在約定義務(wù)、合同附隨義務(wù)、法定義務(wù)、注意義務(wù)等幾種觀點，筆者認(rèn)為將安全保障義務(wù)歸為法定義務(wù)較為妥當(dāng)，依據(jù)是《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等諸多法律中直接或間接的規(guī)定了安全保障義務(wù)的部分內(nèi)容，如果違反其中的義務(wù)規(guī)定，就意味著要承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所以它符合我國的法律模式，更利于保障業(yè)主的合法權(quán)益。

 

（三）內(nèi)容

1.保障設(shè)施設(shè)備安全的義務(wù)，是指物業(yè)公司要負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)一切設(shè)施設(shè)備的安全性，若因管理工作不當(dāng)損害了業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全，就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。對設(shè)備設(shè)施的具體管理包括檢查、維修、撤換，并及時向業(yè)主反映電梯等危險性設(shè)施的真實情況，制定科學(xué)、合理的解決措施，避免問題的發(fā)生。

 

2.對侵權(quán)行為的防范與制止義務(wù)，這項義務(wù)是針對管理區(qū)域的安全性而言的，督促物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)防范，及時制止犯罪分子實施的有損業(yè)主人身、財產(chǎn)安全的不法行為，否則應(yīng)按規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。該項義務(wù)要求物業(yè)公司設(shè)置和維護(hù)安全防范措施正常運(yùn)作，如門禁、監(jiān)控、報警系統(tǒng)等，同時強(qiáng)化執(zhí)勤、巡邏力度，以維護(hù)小區(qū)秩序和安全。

摘 要 隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，住宅小區(qū)隨之發(fā)展壯大，從而帶動了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的快速發(fā)展，但與此同時業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛和爭端日益增多，其中業(yè)主人身、財產(chǎn)遭受損害的問題最為突出，主要是由于物業(yè)公司未盡到安全保障義務(wù)造成的。對此，本文從物業(yè)公司對業(yè)主的安全保障義務(wù)出發(fā)，就其現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，并提出了完善措施，以此為解決業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛提供幫助。

 

關(guān)鍵詞 物業(yè)公司 業(yè)主 安全保障義務(wù)

作者簡介：張玲，新疆維吾爾自治區(qū)喀什市人民法院。

中圖分類號：d920.4文獻(xiàn)標(biāo)識碼：a文章編號：1009-0592（2013）08-076-02

物業(yè)管理起源于英國，因其行之有效的物業(yè)管理措施發(fā)展至全球。近年來，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，物業(yè)公司憑借其周到、高效的服務(wù)成為業(yè)主管理住宅的首選對象，但是隨之產(chǎn)生的糾紛也層出不窮，特別是安全保障問題，為社會穩(wěn)定埋下了隱患，因此妥善、有效的解決業(yè)主和物業(yè)公司間的糾紛亟不可待。

 

一、物業(yè)公司對業(yè)主的安全保障義務(wù)闡述

（一）含義

所謂物業(yè)公司的安全保障義務(wù)是指物業(yè)公司應(yīng)履行合同所列條款的義務(wù)，在合理限度內(nèi)切實保障業(yè)主的人身財產(chǎn)安全，并根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對規(guī)定區(qū)域進(jìn)行消防管理以及小區(qū)治安的維護(hù)。

 

（二）性質(zhì)

目前對于物業(yè)公司安全保障義務(wù)的性質(zhì)尚無定論，主要存在約定義務(wù)、合同附隨義務(wù)、法定義務(wù)、注意義務(wù)等幾種觀點，筆者認(rèn)為將安全保障義務(wù)歸為法定義務(wù)較為妥當(dāng)，依據(jù)是《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等諸多法律中直接或間接的規(guī)定了安全保障義務(wù)的部分內(nèi)容，如果違反其中的義務(wù)規(guī)定，就意味著要承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所以它符合我國的法律模式，更利于保障業(yè)主的合法權(quán)益。

 

（三）內(nèi)容

1.保障設(shè)施設(shè)備安全的義務(wù)，是指物業(yè)公司要負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)一切設(shè)施設(shè)備的安全性，若因管理工作不當(dāng)損害了業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全，就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。對設(shè)備設(shè)施的具體管理包括檢查、維修、撤換，并及時向業(yè)主反映電梯等危險性設(shè)施的真實情況，制定科學(xué)、合理的解決措施，避免問題的發(fā)生。

 

2.對侵權(quán)行為的防范與制止義務(wù)，這項義務(wù)是針對管理區(qū)域的安全性而言的，督促物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)防范，及時制止犯罪分子實施的有損業(yè)主人身、財產(chǎn)安全的不法行為，否則應(yīng)按規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。該項義務(wù)要求物業(yè)公司設(shè)置和維護(hù)安全防范措施正常運(yùn)作，如門禁、監(jiān)控、報警系統(tǒng)等，同時強(qiáng)化執(zhí)勤、巡邏力度，以維護(hù)小區(qū)秩序和安全。

 

二、物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)的行為分析

（一）物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)的行為認(rèn)定

1.存在違反安全保障義務(wù)的行為具體包括兩種表現(xiàn)形式，一是在特定情況下，物業(yè)公司應(yīng)遵循法律或合同要求實施相應(yīng)的行為，但是并未實施；二是實施了法律禁止的違法行為。

 

2.存在損害事實，業(yè)主人身或財產(chǎn)遭受損害的事實也是物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的前提，也就是說沒有損害就沒有賠償，如房屋、動產(chǎn)等財產(chǎn)的損害，以及聲譽(yù)、健康、生命等人身的損害，都屬于損害事實。

 

3.存在因果關(guān)系，是指物業(yè)公司的違反安全保障義務(wù)的行為與損害事實之間存在因果關(guān)系，其中因果關(guān)系又被分為直接和間接原因，前者是物業(yè)公司因自身的作為和不作為直接導(dǎo)致?lián)p害事實的發(fā)生，后者是因義務(wù)落實不到位導(dǎo)致第三人侵犯了業(yè)主的合法權(quán)利，產(chǎn)生了損害事實。

 

4.存在過錯，筆者認(rèn)為錯誤的認(rèn)定包括下述幾點，首先是是否采取了有效的防范措施，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)相關(guān)要求和需要，科學(xué)、合理的設(shè)計和布置防范措施，并保證其處于良好的運(yùn)行狀態(tài)；然后是管理工作是否到位，特別是對可疑人員的關(guān)注，必要的情況下可以對其進(jìn)行身份認(rèn)定和盤查；最后是針對侵害行為是否采取了果斷、勇敢的制止措施，物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)巡邏力度，提高敏感度與警惕性，能夠及時發(fā)現(xiàn)可疑跡象并予以勸阻，果敢、有效的制止侵權(quán)行為，避免危險事件的發(fā)生或?qū)⑽ｋU程度降到最低。如果物業(yè)公司未做到上述要求造成業(yè)主權(quán)益受損的，就應(yīng)被列為過錯。

 

如2007年發(fā)生在北京市方莊小區(qū)的案例，該小區(qū)的物業(yè)公司為防止居民踐踏綠地，設(shè)置了鋼筋護(hù)欄，但是由于欄桿頂部的尖頭長達(dá)十幾公分，導(dǎo)致11歲女孩在攀爬時被尖端刺傷，被確診為“有胸銳器貫通傷”，最終法院認(rèn)定：該物業(yè)公司在設(shè)置護(hù)欄時忽視了兒童的安全，欄桿尖端存在安全隱患，應(yīng)承擔(dān)部分賠償責(zé)任。在這個案例中，物業(yè)公司設(shè)置的護(hù)欄存在

安全隱患，既違反了安全保障義務(wù)中的相關(guān)規(guī)定，存在過錯，也是損害事實的原因，造成女孩受傷則是損害事實的體現(xiàn)。

 

（二）物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)的常見類型分析

1.因物業(yè)公司自身原因直接導(dǎo)致的損害事實。這種情況是指物業(yè)公司因不能按規(guī)定履行安全保障義務(wù)直接導(dǎo)致業(yè)主的合法權(quán)益受到損害理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。如2011年深圳市鹿鳴小區(qū)的李女士在使用小區(qū)內(nèi)的公共健身器材時，因部件活動器材上部的橫桿下落擊傷頭部，這屬于物業(yè)公司安全防范措施不到位引發(fā)的事故，因此法院判決其承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

 

2.由業(yè)主和物業(yè)公司共同導(dǎo)致的損害事實。如果損害事實是由業(yè)主和物業(yè)公司雙方過錯共同造成的，此時單純的追究物業(yè)公司的責(zé)任就有失公平了，應(yīng)該由雙方承擔(dān)相應(yīng)范圍內(nèi)的責(zé)任。如上述女孩攀爬欄桿受傷的案例，一方面是物業(yè)公司未盡到安全保障義務(wù)，另一方面則是家長未盡到監(jiān)護(hù)義務(wù)，因此法院判決物業(yè)公司承擔(dān)部分責(zé)任。

 

3.由第三者侵權(quán)導(dǎo)致的損害事實。因物業(yè)公司工作疏漏使犯罪分子有機(jī)可乘，增加了損害事實的發(fā)生幾率，或者擴(kuò)大了損害程度和范圍，導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損，應(yīng)該追究侵害者的法律責(zé)任，同時物業(yè)公司也要承擔(dān)合理的補(bǔ)充責(zé)任，以此維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。如上海海濱花園的物業(yè)人員因管理疏忽致使犯罪分子持作廢的出入證進(jìn)入小區(qū)，并對某業(yè)主行兇，但是物業(yè)人員在接到業(yè)主的報警后，既未及時派出安保人員，也未向公安機(jī)關(guān)報案，致使業(yè)主被殺，法院最終判決物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。

 

二、物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)的行為分析

（一）物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)的行為認(rèn)定

1.存在違反安全保障義務(wù)的行為具體包括兩種表現(xiàn)形式，一是在特定情況下，物業(yè)公司應(yīng)遵循法律或合同要求實施相應(yīng)的行為，但是并未實施；二是實施了法律禁止的違法行為。

 

2.存在損害事實，業(yè)主人身或財產(chǎn)遭受損害的事實也是物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的前提，也就是說沒有損害就沒有賠償，如房屋、動產(chǎn)等財產(chǎn)的損害，以及聲譽(yù)、健康、生命等人身的損害，都屬于損害事實。

 

3.存在因果關(guān)系，是指物業(yè)公司的違反安全保障義務(wù)的行為與損害事實之間存在因果關(guān)系，其中因果關(guān)系又被分為直接和間接原因，前者是物業(yè)公司因自身的作為和不作為直接導(dǎo)致?lián)p害事實的發(fā)生，后者是因義務(wù)落實不到位導(dǎo)致第三人侵犯了業(yè)主的合法權(quán)利，產(chǎn)生了損害事實。

 

4.存在過錯，筆者認(rèn)為錯誤的認(rèn)定包括下述幾點，首先是是否采取了有效的防范措施，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)相關(guān)要求和需要，科學(xué)、合理的設(shè)計和布置防范措施，并保證其處于良好的運(yùn)行狀態(tài)；然后是管理工作是否到位，特別是對可疑人員的關(guān)注，必要的情況下可以對其進(jìn)行身份認(rèn)定和盤查；最后是針對侵害行為是否采取了果斷、勇敢的制止措施，物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)巡邏力度，提高敏感度與警惕性，能夠及時發(fā)現(xiàn)可疑跡象并予以勸阻，果敢、有效的制止侵權(quán)行為，避免危險事件的發(fā)生或?qū)⑽ｋU程度降到最低。如果物業(yè)公司未做到上述要求造成業(yè)主權(quán)益受損的，就應(yīng)被列為過錯。

 

如2007年發(fā)生在北京市方莊小區(qū)的案例，該小區(qū)的物業(yè)公司為防止居民踐踏綠地，設(shè)置了鋼筋護(hù)欄，但是由于欄桿頂部的尖頭長達(dá)十幾公分，導(dǎo)致11歲女孩在攀爬時被尖端刺傷，被確診為“有胸銳器貫通傷”，最終法院認(rèn)定：該物業(yè)公司在設(shè)置護(hù)欄時忽視了兒童的安全，欄桿尖端存在安全隱患，應(yīng)承擔(dān)部分賠償責(zé)任。在這個案例中，物業(yè)公司設(shè)置的護(hù)欄存在安全隱患，既違反了安全保障義務(wù)中的相關(guān)規(guī)定，存在過錯，也是損害事實的原因，造成女孩受傷則是損害事實的體現(xiàn)。

 

（二）物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)的常見類型分析

1.因物業(yè)公司自身原因直接導(dǎo)致的損害事實。這種情況是指物業(yè)公司因不能按規(guī)定履行安全保障義務(wù)直接導(dǎo)致業(yè)主的合法權(quán)益受到損害理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。如2011年深圳市鹿鳴小區(qū)的李女士在使用小區(qū)內(nèi)的公共健身器材時，因部件活動器材上部的橫桿下落擊傷頭部，這屬于物業(yè)公司安全防范措施不到位引發(fā)的事故，因此法院判決其承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

 

2.由業(yè)主和物業(yè)公司共同導(dǎo)致的損害事實。如果損害事實是由業(yè)主和物業(yè)公司雙方過錯共同造成的，此時單純的追究物業(yè)公司的責(zé)任就有失公平了，應(yīng)該由雙方承擔(dān)相應(yīng)范圍內(nèi)的責(zé)任。如上述女孩攀爬欄桿受傷的案例，一方面是物業(yè)公司未盡到安全保障義務(wù)，另一方面則是家長未盡到監(jiān)護(hù)義務(wù)，因此法院判決物業(yè)公司承擔(dān)部分責(zé)任。

 

3.由第三者侵權(quán)導(dǎo)致的損害事實。因物業(yè)公司工作疏漏使犯罪分子有機(jī)可乘，增加了損害事實的發(fā)生幾率，或者擴(kuò)大了損害程度和范圍，導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損，應(yīng)該追究侵害者的法律責(zé)任，同時物業(yè)公司也要承擔(dān)合理的補(bǔ)充責(zé)任，以此維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。如上海海濱花園的物業(yè)人員因管理疏忽致使犯罪分子持作廢的出入證進(jìn)入小區(qū)，并對某業(yè)主行兇，但是物業(yè)人員在接到業(yè)主的報警后，既未及時派出安保人員，也未向公安機(jī)關(guān)報案，致使業(yè)主被殺，法院最終判決物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。

其實上述分類中還涉及了物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任形式，即直接賠償責(zé)任和補(bǔ)充賠償責(zé)任。

（三）業(yè)主范圍的界定

業(yè)主是物業(yè)公司的安保服務(wù)主體，當(dāng)物業(yè)公司未能履行安全保障義務(wù)造成業(yè)主人身、財產(chǎn)遭受損害時，業(yè)主依法享有向其提出賠償?shù)臋?quán)利，但是我國對業(yè)主的范圍界定還存在不合理之處，《物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定，“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主”，顯然這具有一定的局限性，因為當(dāng)前社會的房屋所有權(quán)人往往將房屋委托給他人，從中收取相應(yīng)的對價，同時目前我國的大部分住房是由公房改制而來的，住戶是以承租人的身份居住的。因此我國應(yīng)進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)，如借鑒我國臺灣地區(qū)以“住戶”界定業(yè)主的范圍。

 

三、近年來業(yè)主與物業(yè)公司糾紛不斷的原因分析

（一）相關(guān)法律法規(guī)尚不完善

我國針對物業(yè)行業(yè)的法律條例明顯缺失，而且相關(guān)規(guī)定較為籠統(tǒng)，缺乏行之有效的具體規(guī)定，致使物業(yè)公司在實際管理中往往憑主觀意識和自身經(jīng)驗行事，摸石頭過河的情況較為普遍。如某小區(qū)四樓的王小姐因家中漏水反映到物業(yè)，然后發(fā)現(xiàn)三樓業(yè)主張先生不在家，為盡快解決漏水問題，物業(yè)強(qiáng)行進(jìn)入張先生家，致使張先生與物業(yè)發(fā)生糾紛，那么在緊急情況下，物業(yè)私闖民宅是否屬于侵權(quán)行為，以及其判斷標(biāo)準(zhǔn)等法律并未作明確規(guī)定。

 

（二）安全保障義務(wù)解釋與歸責(zé)不明

雖然我國法律規(guī)定了物業(yè)公司應(yīng)該履行安全保障義務(wù)，與業(yè)主簽訂的合同中也對這項義務(wù)作了注解，但是從實施效果來看，這兩者約束機(jī)制對義務(wù)的闡述比較表面化，對其規(guī)定和歸責(zé)也不明確，如某小區(qū)徐先生遵循了物業(yè)規(guī)定沒有安裝防盜窗，在沒有關(guān)窗的情況下家中財物被盜，此時的責(zé)任到底應(yīng)由誰承擔(dān)，讓人模棱兩可，最終導(dǎo)致糾紛不斷發(fā)生。

 

（三）物業(yè)公司的實權(quán)有待增強(qiáng)

雖然《物業(yè)管理條例》中規(guī)定了在物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生安全事故的情況下，物業(yè)公司具有及時采取有效措施的權(quán)利，但是這項規(guī)定過于寬泛和形式化，導(dǎo)致其在緊急事件面前，往往不能也不敢積極采取處理問題的應(yīng)對措施，如某小區(qū)的業(yè)主被三

名犯罪分子捅傷，但安保人員只是給予了言語上的警告，但因缺乏實際權(quán)利不敢采取制止行為，發(fā)現(xiàn)業(yè)主危在旦夕時才不得已出手，最終業(yè)主因失血過多死亡。

 

（四）物業(yè)人員素質(zhì)較低

從我們生活中就可以發(fā)現(xiàn)，物業(yè)人員的素質(zhì)亟待加強(qiáng)，如59歲的王女士途徑小區(qū)內(nèi)的一條道路時，由于路面較滑導(dǎo)致摔傷骨折，其家屬要求物業(yè)公司賠償，物業(yè)人員卻出言不遜，說老人走路不長眼睛與物管無關(guān)，導(dǎo)致矛盾升級。這是因為大部分物業(yè)人員并未接受過專業(yè)培訓(xùn)，缺乏服務(wù)意識和責(zé)任感，服務(wù)技能和服務(wù)質(zhì)量更是不容樂觀，在爭端和糾紛面前，他們不但不能妥善的予以化解，反而常常激化雙方的矛盾，甚至有的保安人員監(jiān)守自盜。

 

四、完善物業(yè)公司安全保障義務(wù)的控制對策

（一）明確物業(yè)公司的性質(zhì)

優(yōu)化、深化，并明確其性質(zhì)、內(nèi)容，規(guī)定業(yè)主的范圍，以及物業(yè)公司的服務(wù)范圍、承擔(dān)責(zé)任的方式和范圍，并制定切實有效的具體措施，如推行過錯推定的規(guī)則原則，制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、解決糾紛的手段和途徑等，使真正適用于現(xiàn)實中的物業(yè)管理工作。

 

（二）提高合同的可行性和操作性

物業(yè)管理合同是業(yè)主切實享受安全保障服務(wù)的另一重要保障，因此應(yīng)遵循《合同法》，參考《物業(yè)管理條例》，明確不同階段物業(yè)公司和業(yè)主的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，量化和細(xì)化合同條款，特別是對實施難度較大的條款一定要慎重考慮，以免日后因履行義務(wù)不當(dāng)引發(fā)矛盾。

 

（三）完善管理制度，加強(qiáng)日常管理

物業(yè)管理者應(yīng)借鑒先進(jìn)的管理理念和經(jīng)驗，完善管理制度，并在實踐中給予不斷的調(diào)整和優(yōu)化，尤其是要強(qiáng)化日常管理，定期對區(qū)域內(nèi)的設(shè)施進(jìn)行檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，做到防微杜漸，同時加強(qiáng)巡邏力度，將安全隱患扼殺在搖籃中。

 

（四）賦予物業(yè)公司適當(dāng)?shù)臋?quán)利

權(quán)利是落實自身義務(wù)與責(zé)任的前提，因此國家應(yīng)賦予物業(yè)公司適當(dāng)?shù)姆蓹?quán)利，并將規(guī)定細(xì)化和深化，使物業(yè)人員有法可依，保證其在危急時刻能及時有效的控制事態(tài)發(fā)展，最大限度的降低危險度。同時國家還應(yīng)督促公安等部門加強(qiáng)與物業(yè)公司的合作，要求物業(yè)公司設(shè)置便捷的報警系統(tǒng)，便于其及時得到相關(guān)部門的援助，確保小區(qū)安全。

 

（五）提高物業(yè)人員綜合素質(zhì)

物業(yè)人員自身素質(zhì)與物業(yè)管理的質(zhì)量和水平有著直接聯(lián)系，因此從物業(yè)人員自身素質(zhì)抓起十分必要。可以實行競聘上崗制，杜絕使用不合格員工，并通過法律、道德教育和專業(yè)培訓(xùn)，促使物業(yè)人員樹立正確的法律意識、服務(wù)意識，提高職業(yè)素養(yǎng)與專業(yè)水準(zhǔn)，妥善處理業(yè)主與物業(yè)的矛盾，在一定范圍內(nèi)為業(yè)主提供全面、人性化的安全保障服務(wù)。

 

總而言之，物業(yè)公司為保障業(yè)主安全做出的重大貢獻(xiàn)不容忽視，為了妥善解決業(yè)主與物業(yè)糾紛這一現(xiàn)實難題，必須完善相關(guān)法律法規(guī)，對安全保障義務(wù)的服務(wù)對象、范圍、責(zé)任等做出明確、具體的規(guī)定，同時賦予物業(yè)公司恰當(dāng)?shù)臋?quán)利，提高物業(yè)人員的整體素質(zhì)，促使安全保障義務(wù)能夠有效落實，以此提高物業(yè)管理水平，構(gòu)建和諧小區(qū)。

 

參考文獻(xiàn)：

[1]洪偉，胡哲鋒.論物業(yè)公司對業(yè)主的安全保障義務(wù).浙江師范大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版）.2011（2）.

[2]劉鴻.如何在物業(yè)管理中保護(hù)業(yè)主權(quán)利淺談.資治文摘（管理版）.2011（1）.

[3]隋炘原，劉貴香.淺析物業(yè)管理公司的安全保障義務(wù).法制與社會，2010（17）.

篇3

·國外關(guān)于安全保障義務(wù)的理論

1、大陸法系國家。德國法上稱之為一般安全注意義務(wù)，是法官依據(jù)誠實信用原則所推導(dǎo)出來的符合社會道德的法律觀念。其將一般安全注意義務(wù)分為三種：一是危險防免義務(wù)，即制造危險或者控制危險的人應(yīng)該采取安全措施防止危險的發(fā)生。二是義務(wù)承擔(dān)。如建筑工地的施工人員不僅對于他的委托人負(fù)有契約上的義務(wù)，原則上還負(fù)有保護(hù)第三人生命、身體及財產(chǎn)不受侵害的一般安全義務(wù)。三是先危險行為，即行為人的前一個行為具有危險性，則應(yīng)保證其前一個行為所作用的對象不會出現(xiàn)因行為人的危險行為而產(chǎn)生損害。法國稱為安全義務(wù)產(chǎn)生之初僅限于為工傷事故的受害人提供救濟(jì)。日本稱為安全關(guān)照義務(wù)。安全關(guān)照義務(wù)存在于特殊的法律關(guān)系當(dāng)事人之間，是法律關(guān)系之間的一種附隨義務(wù)。

2、英美法系。英美法系中，安全保障義務(wù)被稱之為注意義務(wù)。在判斷某人是否存在注意義務(wù)時，歸結(jié)為兩個問題：一是當(dāng)事人之間是否存在近鄰性。如果存在近鄰性則義務(wù)人應(yīng)當(dāng)預(yù)見，其行為可能會導(dǎo)致?lián)p害的發(fā)生。如果存在近鄰性則說明注意義務(wù)初步存在。二是是否存在有關(guān)的法規(guī)可排除、限制義務(wù)人的義務(wù)和責(zé)任。

·我國關(guān)于安全保障義務(wù)的理論

安全保障義務(wù)是指行為人如果能夠合理預(yù)見他人的人身或者財產(chǎn)正在或者將要遭受自己或者與自己有特殊關(guān)系的他人實施的侵權(quán)行為或者犯罪行為的侵害，則要承擔(dān)合理的注意義務(wù)和采取合理的措施，預(yù)防此種侵權(quán)行為或者犯罪行為的發(fā)生，避免他人遭受人身或者財產(chǎn)損害。這是學(xué)理上對安全保障義務(wù)的定義。我國用法律的形式對安全保障義務(wù)進(jìn)行了規(guī)定?！蛾P(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條第一款將承擔(dān)安全保障義務(wù)的主體局限于從事經(jīng)營、社會活動的主體；法院只支持人身損害，而不支持財產(chǎn)損害。《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第三十七條規(guī)定：賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。根據(jù)該規(guī)定安全保障義務(wù)的主體包括公共場所的管理人和群眾性活動的組織者。物業(yè)公司是否屬于公共產(chǎn)所的管理者呢？

公共場所是指提供公眾進(jìn)行工作、學(xué)習(xí)、經(jīng)濟(jì)、文化、社交、娛樂、體育、參觀、醫(yī)療、衛(wèi)生、休息、旅游和滿足部分生活需求所使用的一切公用建筑物、場所及其設(shè)施的總稱。住宅區(qū)就業(yè)主所擁有的空間而言是私人場所，但是物業(yè)公司所服務(wù)的住宅區(qū)內(nèi)的除私人空間以外的場所，如：小區(qū)內(nèi)的花園等是由所有的業(yè)主共有的場所。居民可在小區(qū)內(nèi)自由行走、出入，此時小區(qū)是個公共場所。物業(yè)公司與業(yè)主簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司對小區(qū)的特定事務(wù)進(jìn)行管理。《物業(yè)管理條例》第四十七條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)公司有做好安全防范工作的義務(wù)，這就是對物業(yè)公司成為安全保障義務(wù)主體的肯定。

法律為何要賦予物業(yè)公司安全保障義務(wù)的主體資格？一般而言，業(yè)主與物業(yè)公司有物業(yè)合同，物業(yè)公司必須采取措施保障業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全。就業(yè)主與物業(yè)公司間的關(guān)系而言，假設(shè)存在某種安全隱患，要求每一個業(yè)主都采取復(fù)雜的安全保護(hù)措施是不現(xiàn)實的，因為成本很高。由物業(yè)公司來采取此種保護(hù)措施則可以大大地降低成本，防止損害的發(fā)生。如果一個損害可能發(fā)生，那么誰能夠以最低的成本來避免該損害的發(fā)生，就應(yīng)當(dāng)由其來承擔(dān)這項責(zé)任。因此這項責(zé)任落到了物業(yè)公司的身上。

物業(yè)公司承擔(dān)安全保障義務(wù)的對象范圍

物業(yè)合同的主體是業(yè)主與物業(yè)公司。那其承擔(dān)安全保障義務(wù)的對象是否僅限于業(yè)主呢？答案是否定的。因為即使物業(yè)服務(wù)合同的沒有明確約定，物業(yè)公司安全保障服務(wù)的對象也應(yīng)是所有實際合法居住在小區(qū)內(nèi)的人。如：與業(yè)主同住的人、從業(yè)主手里合法取得物業(yè)使用權(quán)的物業(yè)使用人等。這里主要是分析一下第二種。

物業(yè)使用權(quán)人可否成為安全保障義務(wù)的權(quán)利人？常見于房屋的承租人。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十八條：“物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任?！睆倪@條規(guī)定可推出，只要不違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約的規(guī)定，業(yè)主享有的服務(wù)都可通過約定的方式，由承租人享有。因此，承租人自然可以成為安全保障義務(wù)的權(quán)利人。理由如下：第一、房子由承租人承租之后，承租人是房子的使用人，物業(yè)公司提供的服務(wù)也由其享受，物業(yè)費(fèi)自然由承租人支付。第二、物業(yè)公司的安保服務(wù)不會因為實際享受人的變更而變化。小區(qū)的整體環(huán)境確定之后，物業(yè)公司的安保服務(wù)成本以及工作量并不會隨小區(qū)內(nèi)實際居住人員的變化而變化。業(yè)主房子的出租并不會影響小區(qū)的整體環(huán)境。

來訪客人及未經(jīng)允許進(jìn)入住宅區(qū)的人員物業(yè)公司是否負(fù)有安保義務(wù)？來訪客人一般都是經(jīng)過門衛(wèi)登記的，物業(yè)公司有義務(wù)保障其人身和財產(chǎn)安全。因此，可成為安全保障的權(quán)利人。對于那些未經(jīng)允許的人員，物業(yè)公司沒有保障其人身和財產(chǎn)安全的義務(wù)。

物業(yè)公司安全保障義務(wù)的內(nèi)容與責(zé)任承擔(dān)物業(yè)公司承擔(dān)安全保障義務(wù)的內(nèi)容

物業(yè)公司安全保障義務(wù)的內(nèi)容，在物業(yè)服務(wù)合同中一般有明確的約定。有人將內(nèi)容分為三種：一是最低限度的，即規(guī)定于《物業(yè)管理條例》第四十六條、四十七條的。二是合同約定的安全保障義務(wù)。三是根據(jù)實際情況確定的安全保障義務(wù)。法律規(guī)定的最低限度的安全保障義務(wù)，我國法律沒有明確的規(guī)定，但一般認(rèn)為應(yīng)該要做到以下幾點：小區(qū)入口處需要有人值班，并不定時地進(jìn)行巡邏；物業(yè)工作人員發(fā)現(xiàn)形跡可疑之人應(yīng)及時采取合理的預(yù)防措施，對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告。

篇4

大家好！

我叫**，現(xiàn)任職于陽光物業(yè)前期售樓部安防主管，很高興由我給大家做述職報告，加入陽光物業(yè)這個大家庭快一年時間，我從陽光假日公寓標(biāo)兵崗禮儀保安晉升為安防主管，從見習(xí)到正式，非常感謝相關(guān)主任、經(jīng)理的關(guān)心、指導(dǎo)，在2012年上半年的工作開展得有聲有色，現(xiàn)將上半年工作述職如下：

一、在陽光城一區(qū)見習(xí)期的工作

陽光城一區(qū)見習(xí)期間，是我個人學(xué)習(xí)、成長、進(jìn)步的過程。

1、協(xié)助組織安防隊伍的軍事訓(xùn)練，提高安防人員的執(zhí)勤形象；

2、協(xié)助督促門崗盤查力度，把好小區(qū)入口關(guān)；

3、加強(qiáng)員工內(nèi)部管理，促進(jìn)后勤保障，為員工營造良好的生活環(huán)境；

4、協(xié)助易隊帶領(lǐng)安防隊伍處理各類突發(fā)案件3件，為公司和業(yè)主挽回一定的經(jīng)濟(jì)損失，獲得公司領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主的好評。

二、前期售樓部安防管理工作

由于工作關(guān)系，2012年5月我由陽光城一區(qū)調(diào)職到前期售樓部任安防主管一職，在**經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)和培養(yǎng)下，與其它干部積極配合協(xié)作，較快熟悉售樓部工作流程，逐漸深入并負(fù)責(zé)售樓部安防隊伍的管理工作：

1、積極配合領(lǐng)導(dǎo)完成各項工作，盡量為領(lǐng)導(dǎo)排憂解難，做好領(lǐng)導(dǎo)“左膀右臂”角色；

2、加強(qiáng)新進(jìn)員工理論及業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，保障售樓部安防隊伍的高標(biāo)準(zhǔn)要求；

3、定期組織安防訓(xùn)練，加強(qiáng)安防隊伍建設(shè)，努力打造陽光物業(yè)安防服務(wù)標(biāo)桿形象：

（1）每周一次至各售樓部值班時進(jìn)行針對性訓(xùn)練；

（2）每周三安排在售樓部所有禮儀保安至陽光白金瀚宮進(jìn)行專項訓(xùn)練；（共舉行專項訓(xùn)練16次）前期售樓部安防隊伍在6月16日舉行的安防技能考核比賽中，獲得交通指揮項目第一名。

4、積極做好安全防范工作，各項安防工作逐漸進(jìn)入規(guī)范化、系統(tǒng)化；

5、培養(yǎng)小組長，營造良好氛圍，為公司培養(yǎng)更多的人才；

6、協(xié)助銷售做好多次大型售樓活動，確保了各項活動的圓滿完成，目前配合銷售圓滿完成各項活動10余次。

三、上半年工作不足之處

1、小區(qū)實踐經(jīng)驗較少，業(yè)務(wù)能力還有待于提高；

2、物業(yè)管理業(yè)務(wù)知識學(xué)習(xí)較少，前期介入知識不夠；

3、溝通藝術(shù)還有待于提高，才能更好的促進(jìn)工作的協(xié)調(diào)。

四、下半年工作設(shè)想

1、每周到現(xiàn)場值班時多觀察，針對不足加強(qiáng)整改，更好的配合銷售工作；

2、通過每次都參加安防干部培訓(xùn)，結(jié)合售樓部現(xiàn)場工作，以理論結(jié)合實際提高物業(yè)管理水平；

3、加強(qiáng)安防員培訓(xùn)，通過每月的安防干部培訓(xùn)，積極培養(yǎng)小組長；

4、加強(qiáng)售樓部夜間執(zhí)勤監(jiān)督，采取參與夜間值班及夜間抽查方式進(jìn)行；

5、學(xué)習(xí)交房程序及二次裝修程序，為下一部介入小區(qū)管理打下基礎(chǔ)。

篇5

一、物流配送基本概況

二、物流中心組織構(gòu)架

物流中心組建于2003年8月，通過“三集中”、“兩個主體建設(shè)”的改革，目前組織機(jī)構(gòu)為4部4站（綜合部、送貨部、儲配部、安全管理部、旺蒼配送站、蒼溪配送站、劍閣配送站、青川配送站）。并設(shè)置主任、副主任、部長（副部長）、站長（副站長）、綜合管理員、安全管理員、出納員、保管員、配貨員、駕駛員、送貨員等11個工作崗位。全市共有物流員工108人，全部由物流中心集中統(tǒng)一管理。

三、OHSMS運(yùn)行情況

（一）圍繞職業(yè)健康安全總要求，著力加強(qiáng)員工職業(yè)健康安全教育培訓(xùn)，員工職業(yè)健康安全意識明顯提高

2006年6月1日體系以來，我中心緊緊圍繞職業(yè)健康安全管理手冊、程序文件、作業(yè)文件三個層次的體系文件中所涉及的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，有計劃、分崗位、按步驟地組織培訓(xùn)學(xué)習(xí)。一是組織物流本部全體人員以及配送站管理人員對《作業(yè)文件》進(jìn)行了多次討論學(xué)習(xí)；二是各部門利用周會和中心例行組織的培訓(xùn)時間對一線員工進(jìn)行了分項重點講解培訓(xùn)；三是圍繞職業(yè)健康方針、目標(biāo)主辦了宣傳專欄10期；四是對職業(yè)健康運(yùn)行情況進(jìn)行了考試測評。通過多種形式、各個層面的教育宣傳，職業(yè)健康安全管理活動開展氛圍濃厚，崗位人員的理解和熟知程度明顯提高，教育培訓(xùn)合格率100%。積極地推動了我中心職業(yè)健康管理體系的順利開展。

（二）圍繞職業(yè)健康安全方針和目標(biāo)，規(guī)范開展配送工作，物流運(yùn)行平安無事故

2006年6月1日職業(yè)健康安全體系實施以來，我們圍繞職業(yè)健康安全方針和目標(biāo)，按照體系要求，始終堅持“安全第一、預(yù)防為主、綜合治理”的安全生產(chǎn)工作方針，物流配送主要過程和安全管理工作達(dá)到了規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、痕跡化、平安化。

2、突出加強(qiáng)了車輛、資金安全管理。物流中心是車輛、人員、物資的集中地，特別是車輛和貨款安全，動態(tài)隱患突出，管理難度大。體系實施以來，我們突出強(qiáng)化了車輛、貨款安全管理。一是規(guī)范了財務(wù)室、收款室的“三鐵一器”，大力推行電子結(jié)算和銀行取送款制度；二是安裝了隨車保險柜。三是制作了專用交款的鐵皮箱并要求送貨員在交款時必須與駕駛員一同將貨款送到收款處；四是加強(qiáng)車輛的路檢路查和收車的例檢工作，杜絕酒后駕駛和疲勞駕駛等違規(guī)行為；五是定期對車輛進(jìn)行保養(yǎng)，配備車載滅火器、防滑鏈和隨車工具等；六是制定相應(yīng)的安全行車管理制度和車輛事故應(yīng)急救援安全預(yù)案；七是落實了車輛收車后的鑰匙存放地點，消除了駕駛員隨身攜帶鑰匙的安全隱患。通過管理的加強(qiáng)、體系的運(yùn)行，目前我中心未發(fā)生重大交通事故和資金被搶被盜事故。

3、糾正預(yù)防，持續(xù)改進(jìn)。從2006年6月1日職業(yè)健康安全管理體系實施以來，我中心對在4次內(nèi)審和3次外審中暴露出的問題，我們迅速組織整改完善。一是對老化電源線路及電器設(shè)備及時進(jìn)行了更換；二是堅持了用電線路的接、拆由專業(yè)電工進(jìn)行；三是在倉庫坡道處設(shè)置了醒目標(biāo)識；四是添置了卷煙水份測試儀；五是對各類監(jiān)視測量設(shè)備進(jìn)行了檢測；六是及時更新了部分送貨車輛。保證了良好的車輛狀況和配送工作的順利進(jìn)行。七是根據(jù)中心倉庫的變更，及時制定了合理的出入場線路，并針對地震后中心車輛無場地進(jìn)行例檢的情況，聯(lián)系了

篇6

充分認(rèn)識物業(yè)保安管理工作重要性，加強(qiáng)物業(yè)保安管理工作，提高物業(yè)保安管理水平，是動態(tài)環(huán)境下強(qiáng)化社會治安防控體系建設(shè)的必由之路，也是日益嚴(yán)峻復(fù)雜的社會治安形勢的緊迫要求。從黨的十六屆四中全會提出的提高黨的執(zhí)政能力建設(shè)，構(gòu)建社會主義和諧社會的高度出發(fā)，對維護(hù)社會穩(wěn)定，加強(qiáng)和完善社會治安綜合治理工作機(jī)制，依法打擊各類犯罪活動，保障人民群眾生命財產(chǎn)安全提出了更高的要求。作為央企基地住宅辦公集聚的小區(qū)，我們的物業(yè)保安管理水平直接關(guān)系到企業(yè)的形象和影響一線施工人員的思想穩(wěn)定。要推進(jìn)企業(yè)精神文明和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，迫切需要有一個良好的家屬居住區(qū)治安環(huán)境作保證。隨著社會和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民群眾對居住的環(huán)境、居住的安全提出的要求越來越高。

物業(yè)小區(qū)的保安管理工作是一項工作時間長，勞動強(qiáng)度大，工作責(zé)任重的工作，事關(guān)人民生命財產(chǎn)安全。與一般工作不同的是，處理正常工作日之外的夜間和節(jié)假日安全事務(wù)往往是保安管理工作的重中之重，因為這些時間段往往是一些安全隱患易于顯現(xiàn)的時間，因此夜間和節(jié)假日的物業(yè)保安工作就顯得尤為重要。但是，長期以來由于個別留守機(jī)關(guān)在這些時段內(nèi)缺乏檢查、監(jiān)督的機(jī)制，造成一些機(jī)關(guān)部門內(nèi)的保安管理工作存在著不少隱患，急需整改。我們與公安分局聯(lián)合制定了《實施意見》就是要把對物業(yè)保安管理工作納合管理的機(jī)制，通過各自的管理途徑，實施各自的管理手段，進(jìn)一步完善物業(yè)保安的管理機(jī)制，從源頭上防止物業(yè)小區(qū)內(nèi)各類安全問題的發(fā)生。所以我們必須高度重視社區(qū)保安工作，要求措施有力，發(fā)展迅速，效果明顯。我們還虛心向兄弟省市學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗，科學(xué)管理在基地大院安裝了攝像監(jiān)控系統(tǒng)，和增加了晚八點到十一點的巡邏。為進(jìn)一步促進(jìn)、提高物業(yè)保安管理水平，為創(chuàng)建一個和諧發(fā)展的社會環(huán)境打下基礎(chǔ)。

留守單位要切實履行監(jiān)督職能，全力配合物業(yè)公司保衛(wèi)科切實加強(qiáng)物業(yè)保安管理工作加強(qiáng)我區(qū)的物業(yè)保安工作，整體提高我區(qū)物業(yè)保安管理工作的質(zhì)量要靠各職能單位的通力合作和全體物業(yè)公司的全力配合。只有充分發(fā)揮物業(yè)公司、公安分局管理、監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)的職能，聯(lián)手小區(qū)域內(nèi)實施物業(yè)管理的各個分公司保衛(wèi)科，形成居住小區(qū)安全防范的整體合力，才能把這項工作落到實處，從而完善我區(qū)物業(yè)保安管理機(jī)制，形成安居樂業(yè)的良好環(huán)境。我們要充分發(fā)揮房地管理職能，房地局作為房地產(chǎn)行政管理部門，對其治安防范責(zé)任落實與否負(fù)有監(jiān)督和檢查的職能，責(zé)無旁貸。我們要從實踐“三個代表”，提高執(zhí)政能力和落實“讓群眾高興，讓黨放心”要求的高度，做好行政管理工作。物業(yè)公司作為物業(yè)管理企業(yè)的行業(yè)主管部門，應(yīng)督促、指導(dǎo)各分公司做好居民區(qū)內(nèi)治安防范工作，對措施不力，造成不良后果的公司公司，應(yīng)依照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行批評教育甚至處罰。

我們要發(fā)揮護(hù)樓管員隊伍的作用，護(hù)樓協(xié)管員隊伍既是家委會人員之一，更是小區(qū)行政職能在社區(qū)管理中的延伸和強(qiáng)化，也是小區(qū)安保隊伍的補(bǔ)充。護(hù)樓員的職能之一，加強(qiáng)了物業(yè)保安巡視力度，提高物業(yè)保安工作成效，所以要充分發(fā)揮這支隊伍在治安防范工作中的重要作用。

物業(yè)公司要積極落實上級有關(guān)規(guī)定，提升物業(yè)保安工作整體水平。目前我們小區(qū)主要干道和辦公場所門前及樓道大廳安裝了攝像頭及圍墻上方的紅外線，對小區(qū)全方位加以治安監(jiān)控。和咸陽保安公司協(xié)議門衛(wèi)值班，以及夜間流動巡邏等物業(yè)管理模式，物業(yè)公司保衛(wèi)科作為小區(qū)治安管理的組織者和執(zhí)行者，必須落實其在治安防范工作中的責(zé)任。物業(yè)公司是居民區(qū)安全保衛(wèi)工作的直接責(zé)任人，其下轄的保安員隊伍是居民區(qū)治安巡邏和防范的專業(yè)隊伍和力量，如何用好這支隊伍，很大程度在于物業(yè)公司的管理是否到位；在居民區(qū)治安防范工作中，需要投入資金進(jìn)行技防、物防建設(shè)和開展各項專門工作，這筆資金中有相當(dāng)部分通過物業(yè)維修基金和物業(yè)管理費(fèi)來實現(xiàn)；物業(yè)管理部門和居委會是兩條線的工作協(xié)作關(guān)系，能否在實際工作中協(xié)調(diào)好這種關(guān)系，也是居民區(qū)治安防范工作成功與否的關(guān)鍵因素之一。因此物業(yè)管理公司已經(jīng)成為居民區(qū)治安防范工作中不可或缺的重要環(huán)節(jié)。凡是善于協(xié)調(diào)和物業(yè)的關(guān)系，善于調(diào)動和利用物業(yè)的資金優(yōu)勢，積極爭取職能部門與社區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)的支持，治安防范工作較為主動，工作就開展得比較順利。

篇7

原告：張慶，稱已依約向物業(yè)公司按時交納管理費(fèi)，物業(yè)公司存在管理上的疏漏，要求物業(yè)公司賠償自己的全部損失共59560元

被告：某物業(yè)公司，稱已盡到保安責(zé)任，拒絕賠償

案由：張慶家中遭竊

審判結(jié)果：物業(yè)公司賠償張慶遭竊損失的20％

8月22日晚，家住在北京市某住宅小區(qū)的張慶，一回到家門口便發(fā)現(xiàn)情況不妙：只見自家鋼制防盜門和木門的鎖頭被人撬壞，整個門都損毀變形。入房一看，箱柜、衣物一片狼藉，張慶遂報案。

據(jù)統(tǒng)計，張慶家中被盜現(xiàn)金8300元、電腦1臺、數(shù)碼攝像機(jī)1臺、金飾1批、紀(jì)念幣2套，共計損失價值59560元，該案至今未偵破。在張慶看來，每月交納物業(yè)管理費(fèi)，把自家財產(chǎn)交給物業(yè)公司看管，如今小偷破門而入，物業(yè)公司竟毫無知覺，不管怎么說都存在管理上的疏忽，應(yīng)賠償自己的全部損失。

事發(fā)后，張慶找到物業(yè)公司協(xié)商賠償事宜，但該公司不予理會。張慶遂把物業(yè)公司告到法院，要求該公司賠償損失59560元。據(jù)物業(yè)公司辯稱，它的管理服務(wù)已達(dá)到國家ISO9001管理質(zhì)量認(rèn)證，認(rèn)真落實了保安員職責(zé)制度、交接班制度，對車輛的進(jìn)出做好登記，無奈小偷厲害，是小偷偷走業(yè)主的東西，業(yè)主應(yīng)通過公安機(jī)關(guān)向小偷索賠。

物業(yè)公司表示，業(yè)主所交納的物業(yè)管理費(fèi)不可能完全消除因犯罪行為可能引發(fā)的財產(chǎn)和人身安全的風(fēng)險，該公司已盡到相應(yīng)注意和防范的義務(wù)，對原告被盜案件的發(fā)生并無過錯，故不應(yīng)由被告承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)公司向法院提供了在失竊期間，其保安人員在小區(qū)門崗、小區(qū)內(nèi)巡邏、執(zhí)勤的記錄等資料。

據(jù)查，2003年5月21日，張慶入住該住宅后，與物業(yè)公司簽訂了《住宅小區(qū)管理公約》，約定：物業(yè)公司按照有償服務(wù)原則管理小區(qū)，張慶按住房建筑面積0.5元/平方米/月的標(biāo)準(zhǔn)交納綜合管理服務(wù)費(fèi)。協(xié)議簽訂后，張慶依約按時交納了管理費(fèi)。

一審：物業(yè)公司無需賠償

一審法院認(rèn)為，物業(yè)公司在履行物業(yè)管理服務(wù)合同時，制定了對出入小區(qū)的車輛及人員以登記等方式進(jìn)行適當(dāng)管理的制度，對小區(qū)內(nèi)住戶的財產(chǎn)盡到了合理、謹(jǐn)慎的注意義務(wù)。張慶并未就住宅內(nèi)的物品與物業(yè)公司簽訂專門的保管合同，物業(yè)公司無從知曉張慶私人物品的種類及價值，對此也就不負(fù)有法律上的責(zé)任。且目前張慶住宅被盜案件尚未偵破，其財物損失的數(shù)額無法確認(rèn)。

一審法院駁回張慶要求物業(yè)公司賠償?shù)恼埱?。一審宣判后，張慶不服，向北京市中級人民法院提起上訴稱；物業(yè)公司承諾對小區(qū)內(nèi)財產(chǎn)和人身實施全天候全方位的保護(hù)，作為業(yè)主，屋內(nèi)財產(chǎn)在上班、上學(xué)后全部置于物業(yè)公司保護(hù)之下，在這種情況下失竊是物業(yè)公司嚴(yán)重違約和失職所致。

二審：物業(yè)公司應(yīng)賠20％

市中院經(jīng)審理后認(rèn)為，物業(yè)公司在公約、小區(qū)管理規(guī)程等文件中均承諾對小區(qū)物業(yè)及居民人身、財產(chǎn)負(fù)有安全保障義務(wù)。從本案證據(jù)可知，失竊案件發(fā)生時，犯罪嫌疑人以暴力手段破壞張慶住宅兩重大門(其中一重是鋼制防盜門)，進(jìn)入室內(nèi)翻箱倒柜竊取財物后離去。

由此可見，物業(yè)公司對小區(qū)居民住宅的保安巡邏顯然存在疏漏，對罪案未能及時發(fā)現(xiàn)、制止，對由此造成的損失負(fù)有一定過錯，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

因案件發(fā)生在室內(nèi)，發(fā)現(xiàn)入室盜竊有一定難度，而業(yè)主對其室內(nèi)財產(chǎn)負(fù)有主要的安全保障責(zé)任，故法院判決物業(yè)公司承擔(dān)20％的賠償責(zé)任。又因上訴人張慶向公安機(jī)關(guān)報案時出示了可信證據(jù)，而物業(yè)公司在兩審訴訟中均未提交證據(jù)進(jìn)行反駁，故法院認(rèn)定張慶的損失為59560元，即物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)損失賠償額為11912元。

法官：物管未盡安全保障義務(wù)

法院法官說，該案的終審判決應(yīng)當(dāng)引起物業(yè)公司的重視，在日常管理中要盡到合理限度內(nèi)的安全保障義務(wù)。

安全保障義務(wù)是指經(jīng)營者或者其他社會活動組織者承擔(dān)的對他人的人身、財產(chǎn)負(fù)有的合理限度內(nèi)的安全保護(hù)義務(wù)。義務(wù)人未盡到合理限度內(nèi)的安全保障義務(wù)，因而直接或者間接地造成他人人身或者財產(chǎn)權(quán)益損害，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

本案中，由于物業(yè)公司的工作疏漏，沒有及時發(fā)現(xiàn)業(yè)主財產(chǎn)被盜，存在過錯。因此，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在合理限度內(nèi)承擔(dān)與其過錯程度相當(dāng)?shù)难a(bǔ)充賠償責(zé)任。物業(yè)公司在承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任后，有權(quán)在公安機(jī)關(guān)抓獲盜竊者以后進(jìn)行追償。

近些年來，社會上出現(xiàn)了許多普通公眾在諸如住宿、餐飲、娛樂等公共場所受到意外傷害的事件，還有一些犯罪分子在以上公共場合實施嚴(yán)重侵害他人人身、財產(chǎn)安全的侵害行為，但直接的侵害行為人無法確定或雖能確定但其無力承擔(dān)賠償責(zé)任時，受害人因此所遭受的人身、財產(chǎn)損害如何得到及時、全面的權(quán)利保護(hù)時，最高法院從侵權(quán)法中的一般安全注意理論和我國目前社會發(fā)展程度出發(fā)，及時地出臺了《人身損害賠償司法解釋》等規(guī)范性文件，規(guī)定了自然人、公司、其他組織在從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動或其他社會活動的安全保障義務(wù)。

此案中，從張慶與物業(yè)公司二審判決的結(jié)果看，法院判決物業(yè)公司承擔(dān)20％的補(bǔ)充賠償責(zé)任，依托的實體法也是《人身損害賠償司法解釋》第六條規(guī)定的安全保障義務(wù)。這種安全保障義務(wù)有三項重要內(nèi)容：(一)從事相關(guān)社會活動的人如疏于安全保障義務(wù)的不作為行為，導(dǎo)致受害人的人身、財產(chǎn)損害的，其應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任；(二)如受害人的損害是因第三人的侵權(quán)行為(包含犯罪行為)所致，安全保障義務(wù)人有過錯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。該補(bǔ)償賠償責(zé)任的范圍，與其能夠制止或防止損害的范圍相適應(yīng)；(三)安全保障義務(wù)人在承擔(dān)了相應(yīng)的補(bǔ)償責(zé)任以后，可以向?qū)嵤┣謾?quán)行為的第三人追償。

物業(yè)公司提供的服務(wù)也是一種安全保障義務(wù)嗎?

按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)公司在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有法定義務(wù)做好安全防范工作，做好治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等物管服務(wù)，對其中的治安工作，也有人認(rèn)為是一項保安安全義務(wù)，這種義務(wù)有些是法律、法規(guī)等規(guī)定的法定義務(wù)，但大部分是雙方的物業(yè)合同約定的合同義務(wù)。

如本案中的張慶在其二審上訴理由聲稱的“物業(yè)公司承諾對小區(qū)內(nèi)財產(chǎn)和人身實施全天候全方位的保護(hù)”等承諾，也是一種合同安全保障義務(wù)，其保障的對象是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。

物業(yè)公司提供的保安安全義務(wù)的主要內(nèi)容是，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建立保安、消防等制度，日常管理中要做好門衛(wèi)、巡視、防火防盜、監(jiān)視出入門的可疑物品、車輛，對來訪人員進(jìn)行來客登記、對小區(qū)內(nèi)業(yè)主辦理出入證件出入，對拾遺物品建檔管理等小區(qū)綜合的、全方位的安全防范制度。對物業(yè)公司的管理人員，有些地方政府還出臺硬性的管理規(guī)定，實行資格考試制度，要求持證上崗。

因此，物業(yè)公司對業(yè)主提供的是專業(yè)的、規(guī)范的、現(xiàn)代的保安安全服務(wù)，其安全保障注意的程度要比普通的從事社會活動的人、公司或組織要高得多，是一種職業(yè)上的注意義務(wù)，有同醫(yī)生、警察、律師等職業(yè)人員出于從事特殊崗位、特殊職業(yè)所需要的職業(yè)上注意義務(wù)一樣，如有條件，有能力防范外來的危害時，卻因疏忽大意或過于自信等原因疏于防范，給業(yè)主造成人身、財產(chǎn)損害的，應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。

此案中，二審法院對物業(yè)公司保安安全的注意義務(wù)的要求，也是從職業(yè)上的較高注意義務(wù)出發(fā)，認(rèn)為犯罪嫌疑人以暴力手段破壞張慶住宅兩重大門(其中一重是鋼制防盜門)，進(jìn)入室內(nèi)翻箱倒柜竊取財物后離去事實，從普通人的日常生活經(jīng)驗法則，推定物業(yè)公司對小區(qū)居民住宅的保安巡邏顯然存在疏漏，有過錯，按照民法的過錯原理，依托業(yè)主享有安全保障權(quán)利，在最基本的安全保障義務(wù)之上，合理地分配了公平、正義，判決物業(yè)公司承擔(dān)補(bǔ)償賠償責(zé)任。

業(yè)主遇到這種情況，應(yīng)該怎么做才能保護(hù)好自己的權(quán)益?

篇8

一、全面成本管理概述

（一）全面成本管理內(nèi)涵

全面成本管理指的是以成本管理的科學(xué)性為依據(jù)，建立由全員參與、包含業(yè)務(wù)管理全過程的、全面的成本管理體系，并匯集全員智慧，發(fā)揮全員主動性，讓各部門全體員工自主改善不斷降低成本，使經(jīng)營層與各部門員工具有降低成本的一致性，謀求在最低成本狀態(tài)下，進(jìn)行生產(chǎn)管理與組織運(yùn)作。

（二）全面成本管理體系

如圖所示，全面成本管理體系的建立包括了全方位管理，全程管理和全員參與三部分。全方位管理必須要落實企業(yè)的成本責(zé)任制，以及聚焦企業(yè)的核心成本因素；全程管理主要包括實行成本前段控制，加強(qiáng)全程控制和進(jìn)行投入產(chǎn)出分析制度；全員參與又可分為組織體系支持，推進(jìn)全面成本管理理念創(chuàng)新，和建立成本管理信息的定期機(jī)制三部分。

二、物業(yè)公司成本分析

（一）成本結(jié)構(gòu)分析

從A物業(yè)公司成本結(jié)構(gòu)看，物業(yè)成本從大到小依次為保安費(fèi)、人工成本（含社保福利等各項費(fèi)用）、小修費(fèi)、保潔費(fèi)、綠化費(fèi)等費(fèi)用。前四項費(fèi)用合計達(dá)到了總成本費(fèi)用的絕大部分。因此，要做好A物業(yè)公司的成本費(fèi)用管理，則必須加強(qiáng)對上述四項費(fèi)用的成本控制分析。

（二）勞務(wù)外包方式分析

A物業(yè)公司存在兩種勞務(wù)外包的方式，保潔保安采用實際成本發(fā)生法加管理費(fèi)方式結(jié)算費(fèi)用，物業(yè)維修采用實際報修業(yè)務(wù)量加固定窗口費(fèi)的方式結(jié)算費(fèi)用。兩種勞務(wù)外包方式優(yōu)點是結(jié)算費(fèi)用比較方便，但也存在著質(zhì)量控制和成本控制的問題。

實際成本發(fā)生法加管理費(fèi)方式，其操作模式是把一體化公司作為一個勞務(wù)輸出公司進(jìn)行管理，每月根據(jù)人員結(jié)算工資，人員越多則管理費(fèi)用越大。在這種模式下，一體化公司自然不存在經(jīng)營風(fēng)險，所以也就沒有控制成本的動力。

實際保修業(yè)務(wù)量加固定窗口費(fèi)的方式，雖然業(yè)務(wù)模式比較合理，但缺點也同樣明顯，一是監(jiān)管難度大，復(fù)核單據(jù)需要大量時間；二是會造成維修公司虛列維修單據(jù)來提高結(jié)算費(fèi)用，或者維修公司不愿意采用根治性維修；三是容易造成技術(shù)不精干員工的業(yè)務(wù)量，反而會超過技術(shù)熟練的員工的業(yè)務(wù)量，進(jìn)而導(dǎo)致技術(shù)熟練員工在維修公司無市場，維修公司更傾向于雇用便宜的勞務(wù)工，最終導(dǎo)致維修單位綜合業(yè)務(wù)技能普遍下降。

（三）費(fèi)用發(fā)生方式分析

目前公司的費(fèi)用發(fā)生主要是事后控制，雖然也有部門合同會簽制度，但合同會簽是在合同成立以后進(jìn)行，對合同的控制力度較小。

（四）工作效率分析

公司信息傳遞級次多，信息從領(lǐng)導(dǎo)班子到基層單元需要多次傳遞，部分管理信息傳遞到基層單元往往會遺漏失真。如某些管理制度需要由小區(qū)收費(fèi)員執(zhí)行，公司也已經(jīng)在小區(qū)經(jīng)理會議上布置了工作，但某些小區(qū)經(jīng)理開會后沒有及時告訴收費(fèi)員，造成收費(fèi)員無法有效執(zhí)行公司指令。

小區(qū)的管理處是物業(yè)公司的基本管理單元，但目前管理處存在著多頭管理的問題。如小區(qū)的保安保潔、維修、綠化、建筑垃圾清運(yùn)都隸屬于不同的專業(yè)公司，小區(qū)經(jīng)理需要通過公司來協(xié)調(diào)遇到的具體管理問題，造成管理效率降低。

（五）績效制度分析

公司沒有將成本控制指標(biāo)列入員工工資績效考核，導(dǎo)致員工對成本管理缺乏必要的重視，沒有認(rèn)識到成本管理對公司經(jīng)營的重要影響。所以，在財務(wù)部進(jìn)行成本控制時，其他部門員工不肯配合財務(wù)部開展成本控制工作。當(dāng)公司有些成本管理措施影響某些員工個人利益時，甚至于還會引起某些員工的抵觸。

（六）控制職責(zé)范圍分析

公司在做預(yù)算指標(biāo)分解時，將成本費(fèi)用管理列為財務(wù)工作范圍，其他職能部門和小區(qū)管理處不涉及成本控制目標(biāo)，而財務(wù)部由于不處于費(fèi)用控制第一線，只能對成本費(fèi)用總量控制，無法精確控制。

三、全面成本管理物業(yè)公司應(yīng)用

（一）落實成本責(zé)任制

改變A物業(yè)公司以財務(wù)部為成本控制主體的成本管理制度，建立以部門、各管理處為控制單元的成本控制體系。在年初分解成本指標(biāo)時，將成本控制目標(biāo)以工作任務(wù)書的形式落實到各管理處和各部門。年末考核小組根據(jù)各員工成本控制的實際情況與工作任務(wù)書進(jìn)行比對考核。這樣公司全體員工都會成為成本控制主體，人人關(guān)心成本控制情況，A物業(yè)公司的成本會大大改善。

（二）關(guān)注核心成本因素

根據(jù)A物業(yè)企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)，可以看出保安費(fèi)、人工成本（含社保福利等）、小修費(fèi)、保潔費(fèi)是公司費(fèi)用的控制重點，應(yīng)重點進(jìn)行成本管理。

A物業(yè)公司首先優(yōu)化原來的勞務(wù)外包方式，改變原來一體化公司不承擔(dān)任何風(fēng)險的實際成本發(fā)生數(shù)+管理費(fèi)的勞務(wù)外包方式，可采取根據(jù)小區(qū)管理面積計算勞務(wù)費(fèi)用的勞務(wù)外包方式。勞務(wù)外包方式轉(zhuǎn)變以前，需要設(shè)置科技程度高的樣本小區(qū)，采集樣本數(shù)據(jù)，以成本控制好的樣本小區(qū)設(shè)置面積單位定額數(shù)，逐步改變一體化公司的勞務(wù)外包方式。充分利用現(xiàn)代化物業(yè)管理工具替代人工，如自動道閘系統(tǒng)減少主門崗的保安人數(shù)，利用電子門卡減少副門崗的保安人數(shù)，根據(jù)小區(qū)面積擴(kuò)大配置巡邏崗，面積小的小區(qū)可以實行多個小區(qū)共用一個巡邏崗。應(yīng)該建立一體化公司保障金制度，將一體化公司勞務(wù)費(fèi)用總資金的一定比例作為保障金。小區(qū)管理處與公司業(yè)務(wù)部門具有對一體化公司打分的權(quán)力，年末物業(yè)公司根據(jù)小區(qū)管理處和公司業(yè)務(wù)部門的打分情況，作為對一體化公司的考核依據(jù)，進(jìn)行獎勵或者懲戒后發(fā)放一體化公司保障金。

集團(tuán)設(shè)立統(tǒng)一的保修平臺，以及保修服務(wù)后續(xù)跟蹤系統(tǒng)，可以大大減少維修公司的虛報維修業(yè)務(wù)單據(jù)的問題，是物業(yè)維修公司“實際保修業(yè)務(wù)量+窗口費(fèi)”勞務(wù)發(fā)包方式的有效補(bǔ)充，成本控制已經(jīng)取得了很好的效果。維修費(fèi)用的成本控制可以建立在集團(tuán)保修平臺的基礎(chǔ)上，利用保修平臺的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，獲得小區(qū)維修投訴量，維修人員的維修情況，小區(qū)維修及時率情況等數(shù)據(jù)，以此作為對物業(yè)維修單位進(jìn)行費(fèi)用獎懲的依據(jù)。

加強(qiáng)季節(jié)性災(zāi)害天氣前的養(yǎng)護(hù)工作，減少災(zāi)害天氣對小區(qū)的影響。保修平臺的數(shù)據(jù)庫和維修基金分?jǐn)偲脚_的數(shù)據(jù)庫對接，減少由于兩個獨(dú)立的數(shù)據(jù)庫導(dǎo)致的單據(jù)重復(fù)輸入問題，以減少平臺作業(yè)人員。選擇維修公司時，應(yīng)該考核維修公司是否具有相應(yīng)的維修資質(zhì)，專業(yè)維修人員的職業(yè)證書，維修單位的投訴情況，然后分別按項目賦予分值，根據(jù)打分情況選擇合作的維修公司，并建立后備合格維修梯隊。當(dāng)維修公司發(fā)生投訴量上升，維修人員維修及時率不足，或者虛列維修業(yè)務(wù)單據(jù)問題時，則將其從合格供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫中刪除。這樣維修公司才會端正維修態(tài)度，減少維修費(fèi)用支出。

由于人工成本每年持續(xù)上升，所以控制人工成本的關(guān)鍵是控制員工數(shù)量?？刂茊T工數(shù)量的措施首先是建立制度，A物業(yè)公司需要建立以工作量為考核依據(jù)的工資考核體系，鼓勵員工多勞多得，增加工作寬度。當(dāng)遇到員工退休或其他特殊情況出現(xiàn)崗位空出時，應(yīng)該考慮先從內(nèi)部挖潛，鼓勵員工兼職，如果內(nèi)部不足再考慮對外招聘崗位人選；提高組織工作效率，利用微信等通信手段按照員工級次分別建立工作群，如全體員工、中層干部、管理小區(qū)等，將需要傳達(dá)的信息按照需要直接傳遞到相應(yīng)的信息接受者，盡量減少通過會議傳達(dá)這類低效率的工作方式，以增加小區(qū)經(jīng)理等在一線的有效工作時間；建立完善的培訓(xùn)體系和崗位輪換制度，鼓勵基層單元的員工一專多能，做好物業(yè)管理人才隊伍的儲備，提高基層員工的實際業(yè)務(wù)能力。

（三）實施成本前段控制

按照成本管理的控制效果分析，事先控制的成本控制效果最好；事中控制次之，事后控制效果最差。A物業(yè)公司應(yīng)建立事先控制的控制體系，主要是要做好合同控制和預(yù)算控制。

業(yè)務(wù)部門在簽訂重大合同以前，應(yīng)該對合同的總金額、支付方式、資金來源、稅收條款、質(zhì)量控制、安全管理、獎懲措施、違約責(zé)任等，及時同公司相關(guān)部門溝通，取得一致意見后再簽訂合同，力求合同簽訂時風(fēng)險最低。由于A物業(yè)公司實行的是總分包制度，A物業(yè)公司在簽訂合同時，還必須要考慮分包商維修公司的稅負(fù)情況，防止出現(xiàn)由于維修公司不能開具增值稅專票，導(dǎo)致A物業(yè)公司實際稅負(fù)上升的合同風(fēng)險。

預(yù)算控制是通過年度預(yù)算的方式，提前獲取公司的年度預(yù)算總成本，通過上級單位的核定以及歷年數(shù)據(jù)查詢的方式來確定當(dāng)年部門控制數(shù)的方法。預(yù)算控制的關(guān)鍵是預(yù)算指標(biāo)的分解落實，使得預(yù)算指標(biāo)的分解與公司的績效方案相結(jié)合，變公司的總體成本預(yù)算目標(biāo)為全員成本控制目標(biāo)，讓公司的每位員工都參與到預(yù)算控制中來。

（四）建立投入產(chǎn)出分析制度

建立投入產(chǎn)出的分析制度，需要做好工程項目和小區(qū)管理兩個方面的投入產(chǎn)出分析。作為合同項目總包方，A物業(yè)公司必須事先做好工程項目的投入產(chǎn)出分析，控制收取的物業(yè)管理費(fèi)和承擔(dān)的稅負(fù)，以及可能發(fā)生的項目風(fēng)險，防止出現(xiàn)項目虧損的情況；A物業(yè)公司財務(wù)部應(yīng)分析小區(qū)收入和成本支出情況，定期編制小區(qū)盈虧情況表，并對部分虧損嚴(yán)重的小區(qū)進(jìn)行成本分析，然后將成本分析情況匯報公司管理層，以及時采取止損措施。如可以采用業(yè)委會提升物業(yè)管理費(fèi)，街道爭取專項補(bǔ)貼之類的成本轉(zhuǎn)移手段，或者合并虧損小區(qū)管理處，降低虧損小區(qū)人工開銷等降低成本方法。

（五）建立成本管理定期機(jī)制

成本管理是一個動態(tài)連續(xù)的過程，為了使企業(yè)成本管理獲得更好的效果，A物業(yè)公司要定期公司已發(fā)生成本的最新動態(tài)，方便公司員工對照自己的年初任務(wù)書，了解自己成本控制的完成情況，為公司員工下一階段的成本控制工作開展提供數(shù)據(jù)支持。成本管理的定期也可以使公司的管理層能夠及時了解公司的經(jīng)營動態(tài)，為公司的精細(xì)化成本管理提供數(shù)據(jù)支持。

（六）組織體系支持

作業(yè)成本法要求，企業(yè)應(yīng)進(jìn)行價值鏈分析，消除重復(fù)和無效的價值鏈，優(yōu)化企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)。按照作業(yè)成本法的原理，A物業(yè)公司組織結(jié)構(gòu)在某些節(jié)點上還存在著優(yōu)化的空間。如A物業(yè)公司在小區(qū)里已經(jīng)匯集了小區(qū)經(jīng)理、小區(qū)管理員、收費(fèi)員、一體化公司保安、一體化公司保潔、小區(qū)維修人員、安全巡視員等工作崗位，小區(qū)經(jīng)理主要負(fù)責(zé)小區(qū)收費(fèi)工作和小區(qū)綜合協(xié)調(diào)，但小區(qū)經(jīng)理對保安員、保潔員、維修人員沒有直接管轄權(quán)，需要通過公司業(yè)務(wù)部門傳遞相應(yīng)指令，工作效率低；同時小區(qū)管理員負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)違章建筑和建筑垃圾的治理，這些工作與小區(qū)保潔員、保安巡邏崗的工作內(nèi)容有相似處，完全可以由保潔人員或保安巡邏崗兼顧。

按照作業(yè)成本法對價值鏈分析，上述現(xiàn)象表明A物業(yè)公司存在著低效的價值鏈，可以對價值鏈進(jìn)行優(yōu)化。對A物業(yè)公司小區(qū)管理處經(jīng)理進(jìn)行授權(quán)，使小區(qū)經(jīng)理可以直接管理小區(qū)的保潔、保安事務(wù)以及小區(qū)內(nèi)維修事務(wù)，同時在小區(qū)內(nèi)簡化事務(wù)，把小區(qū)巡邏、建筑垃圾巡查、小區(qū)違章巡查等合并成一體，另外把小區(qū)經(jīng)理對專業(yè)公司的年末打分計入專業(yè)公司的績效分。對歷年完成情況不好的專業(yè)公司亮黃牌警告，真正起到小區(qū)經(jīng)理對專業(yè)公司的制約作用，使小區(qū)事務(wù)能夠達(dá)到簡潔、快速、高效的目的，同時實現(xiàn)A物業(yè)公司成本控制的目的。

（七）推進(jìn)全面成本管理理念創(chuàng)新

篇9

1、小區(qū)物業(yè)一般是下午5點—6點之間下班。

2、但一般客服部、工程部以及保安室都是有人值班的，客服值班時間一般是物業(yè)公司自己安排的，在晚上10點前會下班；工程部和保安是24h值班。

3、如果您的東西暫存在了物業(yè)，您下班晚的話，可以提前給物業(yè)打電話，托物業(yè)將您的物品轉(zhuǎn)交到保安值班室，您下班就可以去拿。

物業(yè)公司本來就是由全體業(yè)主招聘的“管家”，是受業(yè)主的委托，幫忙業(yè)主管理和維護(hù)小區(qū)的服務(wù)機(jī)構(gòu)。但是在日常生活中，許多業(yè)主常常要看物業(yè)的“臉色”行事。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇10

隨著城市化的高度推進(jìn)，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，物業(yè)管理已經(jīng)成為城市居民生活不可分割的一部分。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容從原來的保安、保潔、保修、保綠發(fā)展成為業(yè)主提供全方位的綜合，服務(wù)方式也由原來手工與器械的簡單結(jié)合發(fā)展成人工智能系統(tǒng)、樓宇智能化系統(tǒng)等的應(yīng)用。伴隨而來的就是要求物業(yè)管理人員素質(zhì)的提升，這不僅僅是學(xué)歷學(xué)位的提高，還需要會管理、會應(yīng)用、會技術(shù)。因此，能否培養(yǎng)出滿足社會和企業(yè)需求，畢業(yè)后能直接上崗的人才，是教育需要考慮的問題。作為物業(yè)管理從業(yè)者的主力教育單位，高職院校學(xué)生的動手能力一直都是物業(yè)管理企業(yè)關(guān)注的焦點，如何更好地開展實訓(xùn)課程有待改進(jìn)。

1物業(yè)管理專業(yè)實訓(xùn)技能培養(yǎng)存在的主要問題

11高職院校的教育“重理論，輕技能”

人人都知道高職院校的人才培養(yǎng)目標(biāo)和教育理念是有別于本科院校和中職院校的，知道本科院校主要是向?qū)W生灌輸扎實的系統(tǒng)理論知識，屬于宏觀能力方面的教育；中職院校致力于學(xué)生某一具體技能的培養(yǎng)，力求做到又專又精，屬于微觀技能的訓(xùn)練；而高職院校介于兩者之間，教育應(yīng)著力于宏觀知識面和微觀技能之間的一個平衡點，即培養(yǎng)出來的學(xué)生應(yīng)為“懂管理、能操作”的技能應(yīng)用型人才。在這樣的教育理念下，本應(yīng)形成理論教學(xué)與實訓(xùn)技能并重的局面，但現(xiàn)實卻是許多高職院校“重理論，重課堂，輕動手，輕實訓(xùn)，實訓(xùn)從屬于理論”，造成整個大學(xué)三年內(nèi)70%～80%的課程為理論考試，單門課程中實訓(xùn)課程不到總學(xué)時的三成。這可能是因為本科院校比中職院校高級得多，從而衍生出理論知識比實訓(xùn)技能高端和重要的錯誤觀念。高職院校教育在不知不覺中不斷向高層次的本科理論教育靠攏，弱化、小化象征中職院校水平的技能教育。

12實訓(xùn)條件有限

實訓(xùn)條件有限一直都是制約高職院校良好開展實訓(xùn)的主要因素。第一，實訓(xùn)場地太小，課室不足。除非是省級及以上的重點或示范性專業(yè)，否則許多高職院校往往由于經(jīng)費(fèi)的限制而無法配給足夠的面積和充足的實訓(xùn)課室，往往只是將各種物業(yè)設(shè)備集中簡單地堆放在一個房間，讓人感覺更像是一個倉庫，而不是專業(yè)的物業(yè)實訓(xùn)室。第二，設(shè)備數(shù)量太少，種類不全。許多高職院校物業(yè)專業(yè)的實訓(xùn)設(shè)備簡單如滅火器、除草機(jī)、綠化工具、保安工具等，這種傳統(tǒng)低檔設(shè)備根本無法體現(xiàn)出現(xiàn)代物業(yè)的特點，反而讓學(xué)生誤以為物業(yè)人員就是保安、清潔工、綠化工。而熟練使用這些設(shè)備本應(yīng)是中職院學(xué)生的技能，不應(yīng)是高職院校學(xué)生的全部實訓(xùn)項目。雖然有些高職院校有物業(yè)樓宇智能化實訓(xùn)室，但由于價格較貴，各種類的系統(tǒng)往往不全或數(shù)量不足，常常不能滿足學(xué)生全流程的實訓(xùn)，這不利于學(xué)生了解現(xiàn)代物業(yè)管理的運(yùn)作。第三，實訓(xùn)師資匱乏，技能不專。絕大多數(shù)高職院校沒有專門的實訓(xùn)技能教師，往往都是由理論教師兼任，這些理論教師都是物業(yè)管理專業(yè)的碩士生博士生，具有很強(qiáng)的理論性，但動手能力卻不強(qiáng)，加上專業(yè)與樓宇智能化不對口，很難指導(dǎo)學(xué)生的實訓(xùn)學(xué)習(xí)。

13實訓(xùn)課程設(shè)置不合理

這主要體現(xiàn)在三方面：第一，高職三年課程主要以課堂理論教學(xué)為主，理實一體化的實訓(xùn)課程所占比例不足20%。第二，單門課程以課堂理論教學(xué)為主，實訓(xùn)課程學(xué)時占該門課程總學(xué)時不足30%。第三，期末考試多以試卷筆試形式為主，以動手能力的實訓(xùn)考核所占比例不足10%。試想：在如此大環(huán)境下的實訓(xùn)課程能訓(xùn)練好學(xué)生的專業(yè)技能與能力嗎？

2培養(yǎng)物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生實訓(xùn)技能與能力的途徑

21物業(yè)管理課程考核改革

以純理論的試卷考試方式很難激發(fā)學(xué)生對實訓(xùn)技能訓(xùn)練的興趣，為了“強(qiáng)迫”學(xué)生主動地、有意識地去提高自身的專業(yè)技能與能力，必須對物業(yè)管理部分課程的考核方式進(jìn)行改革?？己朔绞揭阅軌蛲伙@學(xué)生專業(yè)技能和能力的真實場景模擬和物業(yè)活動為主。如物業(yè)公司前期介入的策劃案的制作、入伙儀式場景模擬、帶業(yè)主驗樓收樓場景模擬、現(xiàn)場處理投訴場景模擬、物業(yè)突發(fā)事件如火災(zāi)、爆水管、停電、與業(yè)主沖突等的處理、物業(yè)管理智能軟件操作。將學(xué)生分組去演練和參與每個場景與活動，通過學(xué)生的表現(xiàn)來考核他們的專業(yè)技能與能力，如在前期介入策劃方案中和投訴處理場景中對物業(yè)法規(guī)的熟悉度、理解的正確性和運(yùn)用的準(zhǔn)確性，以及和業(yè)主的溝通能力與應(yīng)變能力；在驗樓收樓場景中對驗房技能的熟練度與正確性，以及和業(yè)主的溝通能力與應(yīng)變能力；在突發(fā)事件處理中對各種先后程序的熟練度，以及現(xiàn)場應(yīng)變能力；在物業(yè)軟件操作中對軟件的熟練度；而各種物業(yè)工具如消防器材、園林工具的使用和物業(yè)規(guī)范用語和禮儀則可設(shè)計融合到這些場景中去考核。這種考核方式需以物業(yè)管理專業(yè)教師團(tuán)隊為單位，讓各門課程的專業(yè)老師共同設(shè)計、共同觀察學(xué)生在該場景中的表現(xiàn)，通過其展現(xiàn)的各種技能和能力來進(jìn)行評判和打分，并在完畢后現(xiàn)場對學(xué)生進(jìn)行講解和評論，指出其不足和做得好的地方。下組學(xué)生可進(jìn)行旁看、旁聽、交流等，這樣可以讓學(xué)生在耳濡目染中潛移默化的學(xué)習(xí)和進(jìn)步，如果能請到物業(yè)公司的經(jīng)理和員工來進(jìn)行現(xiàn)場觀摩和評判，甚至是參與評分考核是最好不過，這樣可以讓學(xué)生了解到真實中的物業(yè)公司是如何運(yùn)作及處理的。但具體每個技能和每種能力所占的比重和分值如何仍需教師團(tuán)隊共同斟酌設(shè)計。

22建立能訓(xùn)練符合物業(yè)公司用人需求的能力的實訓(xùn)室

高職院校物業(yè)管理專業(yè)培養(yǎng)出的學(xué)生要“懂管理、會操作”，不同于以往操作的各種簡單物業(yè)工具，現(xiàn)代物業(yè)管理“操作”的主要客體是樓宇智能化設(shè)備、樓宇智能化軟件、物業(yè)管理軟件，所以物業(yè)管理專業(yè)實訓(xùn)室的構(gòu)建必須要以此為立足點。培養(yǎng)學(xué)生的專業(yè)技能和動手能力應(yīng)以物業(yè)公司需求為標(biāo)準(zhǔn)，他們用什么、怎么用，學(xué)生就應(yīng)該學(xué)什么、會什么，所以實訓(xùn)設(shè)備必須是仿真乃至真實的。當(dāng)今電子技術(shù)日新月異，樓宇智能化電子設(shè)備與軟件更新?lián)Q代很快，在選購實訓(xùn)設(shè)備時要考慮較高的檔次和良好的質(zhì)量，以保證幾年內(nèi)不滯后于行業(yè)的平均水平。最重要的一點就是多功能綜合性，在設(shè)計實訓(xùn)室時，要將物業(yè)管理軟件把各種智能化系統(tǒng)串聯(lián)起來構(gòu)成一個綜合體系，如停車場管理系統(tǒng)、遠(yuǎn)程抄三表系統(tǒng)、防范監(jiān)控系統(tǒng)、安全門禁系統(tǒng)等，從而形成對各種物業(yè)設(shè)施設(shè)備的中央管理、遠(yuǎn)程操控、數(shù)據(jù)采集。在資金充裕的情況下，應(yīng)多建設(shè)幾間實訓(xùn)室，以保障多組學(xué)生同時學(xué)習(xí)。

23加強(qiáng)同校外物業(yè)公司的密切合作

第一，派遣學(xué)生進(jìn)行校外較長期的專業(yè)實習(xí)。絕大多數(shù)高職院校都要求學(xué)生在大學(xué)三年期間進(jìn)行一次專業(yè)實習(xí)，物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生也不例外。這種實習(xí)的時間多在兩星期到一個月，由于時間太短，物業(yè)公司只能安排學(xué)生在一些簡單的崗位上實習(xí)，如門崗保安、監(jiān)控保安、停車場保安、物業(yè)助理、客服等，這種程度的實習(xí)充其量只是“中專式學(xué)生實習(xí)”，只滿足了學(xué)校關(guān)于學(xué)生專業(yè)實習(xí)的要求和物業(yè)公司對免費(fèi)或廉價勞力的需求。由于實習(xí)時間的倉促，學(xué)生無法在物業(yè)公司各個崗位進(jìn)行輪崗，更不用說學(xué)到公司的管理理念、運(yùn)作模式和核心技術(shù)了；物業(yè)公司也不會去培養(yǎng)這種“匆匆過客”。學(xué)?？膳c物業(yè)公司簽訂協(xié)議，將畢業(yè)后有志于從事物業(yè)管理工作的同學(xué)派往物業(yè)公司實習(xí)半年乃至一年，擴(kuò)大實習(xí)學(xué)分的比重。本地實習(xí)的學(xué)生可上半天班，另半天再回校統(tǒng)一補(bǔ)課，外地實習(xí)學(xué)生可自學(xué)，屆時回校參加考試。學(xué)校對這部分學(xué)生可采取靈活性管理，可將一些課程的考試考核權(quán)放給企業(yè)的實習(xí)導(dǎo)師，因為他們對學(xué)生的評價評分更具意義和客觀性。如有個別學(xué)生真的得到企業(yè)的重用和肯定，即使因為實習(xí)而耽誤了學(xué)校的課程，學(xué)校也可放寬標(biāo)準(zhǔn)來考量。這種校企合作方式對學(xué)校、企業(yè)、學(xué)生都是三贏的局面。學(xué)?？蓮闹兄雷约旱慕逃Ч推髽I(yè)真實需求的異同點和差距，從而進(jìn)行完善和改進(jìn)；企業(yè)可用較低的資金成本和時間成本來培養(yǎng)和塑造自己所需的人才；學(xué)生在未走出校門之前就接觸了社會、行業(yè)和企業(yè)，學(xué)到了在學(xué)校學(xué)不到的東西，了解到自己能否跟上社會的發(fā)展、能否達(dá)到行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)、能否適應(yīng)企業(yè)的環(huán)境，從而對自己未來的職業(yè)或出路做更好的規(guī)劃。

第二，將校外物業(yè)公司引進(jìn)校園，進(jìn)行真實性物業(yè)管理。學(xué)?？煽紤]放棄總務(wù)處或后勤中心管理校區(qū)的模式，通過招標(biāo)將優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司引進(jìn)校園進(jìn)行真實性的物業(yè)管理，這樣既能提高整個校園的物業(yè)管理水平，又為教師和學(xué)生的教與學(xué)提供了真實的實訓(xùn)場地與項目。物業(yè)公司人員可擔(dān)任學(xué)生部分課程的導(dǎo)師，學(xué)校教師亦可兼當(dāng)物業(yè)公司的顧問和管理人員，為自己的技能教學(xué)積累經(jīng)驗。學(xué)生在不出校門的情況下即可兼顧校園知識學(xué)習(xí)和專業(yè)技能與能力的培養(yǎng)鍛煉。