導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)公司的管理制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產(chǎn)公司；財務管理；問題；對策

隨著市場經(jīng)濟的不斷改革發(fā)展和變化，我國的房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅面臨著一些來自于房地產(chǎn)企業(yè)內部的壓力，而且也面臨著來自于一些客戶、競爭者和法律法規(guī)方面的壓力，尤其是在財務風險方面更為嚴重。因此，在當前這樣的經(jīng)濟環(huán)境下，我們有必要對房地產(chǎn)公司的財務管理體系做出優(yōu)化，以便于其適應當前的社會發(fā)展。

一、房地產(chǎn)公司財務管理的特點

在當前環(huán)境下，房地產(chǎn)公司的財務管理特點主要體現(xiàn)在兩個方面，一方面是房地產(chǎn)公司所面臨的財務風險更大了，另一方面是房地產(chǎn)公司的財務管理難度增加了。

1.房地產(chǎn)公司所面臨的財務風險加劇。近些年來，我國的國內經(jīng)濟在不斷地發(fā)展著，這也使得我國的城市化水平有了顯著的增加。因此，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了十分顯著的發(fā)展優(yōu)勢，這促使房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入增大，籌備物資的資金增多，造成財務管理的周期延長。在這樣相對較長的開發(fā)經(jīng)營周期當中，會使房地產(chǎn)的經(jīng)營管理面對著諸多的不穩(wěn)定和不確定因素，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和投資項目都面臨著多重的結果，也使得房地產(chǎn)的開發(fā)所面臨的風險加劇。

2.房地產(chǎn)公司財務管理的難度加大。在當前環(huán)境下，關于房地產(chǎn)的開發(fā)主要涉及到了來自很多方面的問題，所以這就導致了房地產(chǎn)公司財務關系也面臨著一些復雜性和多樣性的選擇。通常債權人、債務人、投資人、公司內部職員、被投資的單位和開發(fā)公司之間的關系都屬于房地產(chǎn)公司財務關系范疇之內。除此之外，房地產(chǎn)公司內部的各個單位之間或者和上級單位以及各個管理部門之間的關系也屬于房地產(chǎn)公司財務關系，具體來說表現(xiàn)在很多的方面，比如被拆遷單位或者居民住宅，勘察設計等，這些都和房地產(chǎn)企業(yè)的大量的、頻繁的資金交往存在直接的關系。由此看來，在當前這種環(huán)境之下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理難度是有所增加的。

二、房地產(chǎn)公司財務管理的基本現(xiàn)狀分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)管理制度存在漏洞，不夠合理。房地產(chǎn)公司是資金密集型的一類公司，對資金的流動性要求比較高。但是在實際房地產(chǎn)公司中，基本的管理制度不夠規(guī)范，在財務管理環(huán)節(jié)尚未形成有約束力的標準。這方面的原因主要如下：部分房地產(chǎn)公司規(guī)模較小，由于自身的實力較弱，在公司制度建設方面投入不足，公司缺乏明確清晰的管理制度；一些房地產(chǎn)公司制定的管理制度缺乏實際的靈活性，操作性很差，在涉及到資金管理時財務管理部門受公司高層領導影響較大，缺乏一定的獨立性；公司的長期戰(zhàn)略規(guī)劃不清晰，在財務處理方面有時過于看重短期利益而忽視對長期公司戰(zhàn)略發(fā)展的考量。

2.成本管理和財務預算的意識淡薄。一般來說，房地產(chǎn)公司在開發(fā)項目之前要對項目的營利性做一定的評估調查，要對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面細致研究分析，這是做好預算資金安排的前提。但是現(xiàn)實中一些房地產(chǎn)公司，限于自己的資金實力較弱，在項目開發(fā)前期做得財務預算工作不到位，沒有深人詳細的可行性調查研究報告，缺乏一線的具體資料，導致預算資金與實際項目投資出現(xiàn)較大偏差，影響了公司的現(xiàn)金流。

3.房地產(chǎn)公司融資困難。房地產(chǎn)企業(yè)為資金密集型的、高風險性的行業(yè)，資金周轉周期長，在遇到資金困難的情況時，必須要通過融資扶持企業(yè)發(fā)展。但是在實際融資中，很多公司的融資渠道相對來說比較單一，往往主要依靠銀行貸款。在新形勢下，公司的融資會面臨困難，因為隨著國家宏觀調控房地產(chǎn)的政策的出臺，銀行融資監(jiān)管進一步趨緊，尤其是對于中小企業(yè)而言，國家政策根本無法滿足于企業(yè)融資需求。

4.財務管理人員的素質不高。一些中小型的房地產(chǎn)公司財務管理人員的專業(yè)水平不夠高，在涉及復雜的財務處理方面略顯經(jīng)驗不足。還有就是諸多的管理經(jīng)營者如出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來做，涉及到現(xiàn)金管理的工作都是交予自己的親屬去做，這樣難免會出現(xiàn)管理的漏洞。財務管理水平不高，已經(jīng)是影響房地產(chǎn)公司融資的主要障礙，投資者在投資時會根據(jù)公司的現(xiàn)金流情況、償債能力、公司發(fā)展前景等考察公司的基本情況，而財務管理水平的高低直接影響相關財務指標的優(yōu)劣。

三、房地產(chǎn)公司財務管理工作的優(yōu)化措施

1.健全財務管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)要建立完善的財務管理制度，具體可以從以下方面入手：一是要從企業(yè)自身實際出發(fā)，將企業(yè)的成本管理、預算管理、財務分析、資產(chǎn)管理等各個方面融入到財務制度中，確保財務數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性；二是要設立相應的財務管理機構，規(guī)范財務管理制度：如建立相應的報銷制度、采購制度、現(xiàn)金制度、稽核制度，充分實現(xiàn)財務管理的制度化和規(guī)范化；三是建立健全的考核制度，根據(jù)企業(yè)各崗位的需要，明確工作人員的責任和義務，強化監(jiān)督機制，強化財務人員的責任心，規(guī)范財務行為和工作程序,提高會計質量。

2.提高決策者的財務管理意識。房地產(chǎn)公司的高層領導者要轉變經(jīng)營理念，堅持樹立財務管理。財務管理是企業(yè)的核心理念，切實把眼光從利潤轉向可持續(xù)發(fā)展上面來。企業(yè)領導要加強自身的管理技能學習，通過參加管理培訓班來提高經(jīng)營理念和管理水平，也可以通過和同行業(yè)人士的交流來學習和提高管理水平。

3.擴大房地產(chǎn)公司則務管理的資金籌集。如果想要在當前環(huán)境下促進房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展，必須要結合當下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀對整個房地產(chǎn)行業(yè)做出分析，經(jīng)過分析之后，我們可以得出，房地產(chǎn)企業(yè)必須要具備有足夠的資金來作為維持房地產(chǎn)企業(yè)正常運轉的基本保證。因此，對資金的籌備工作是應該擺在第一位需要解決的問題。具體來說，需要從四個方面進行：第一，依托銀行貸款并將其作為資金籌備的主要方式，在此基礎上拓展其他形式的金融業(yè)務，比如商業(yè)匯票和保函等；第二，要制定出一種合理有效的打入資本市場的途徑，比如發(fā)行股票或者債券進行融資；第三，房地產(chǎn)公司需要對外籌集資金，以此方式來加大本企業(yè)的市場占有份額，擴大企業(yè)在市場上的競爭實力；第四，對融資左式進行創(chuàng)新，可采取多種方法進行。

4.提高財務人員的綜合素質。房地產(chǎn)公司應該以不斷夯實財務管理為基礎，切實規(guī)范財務管理和財務基礎，努力把財務管理水平提高到最佳。財務工作是一項專業(yè)性比較強的業(yè)務工作，因此在房地產(chǎn)企業(yè)進行財務管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規(guī)較為熟悉的人員。同時還要考核員工的職業(yè)道德和專業(yè)勝任能力，要求員工不僅要具備優(yōu)秀的專業(yè)勝任能力，而且還要有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。

5.加強風險控制。房地產(chǎn)公司財務管理中的風險控制主要從以下方面入手：一是要了解當下的法律環(huán)境，尤其是在現(xiàn)有的市場環(huán)境下，企業(yè)必須要以法律為依托，規(guī)范各項業(yè)務活動和經(jīng)濟活動，科學進行利潤分配，強化企業(yè)理財職能；二是要了解企業(yè)所在的經(jīng)濟環(huán)境，要以我國國民經(jīng)濟為導向，深入公司體制改革，適應我國的市場經(jīng)濟體制，一切從實際出發(fā)，及時調整公司的經(jīng)營方式，以此來提高自己的市場應變能力。

參考文獻：

[1]田林永.房地產(chǎn)企業(yè)財務現(xiàn)狀及管理建議[J].上海房地,2011(5).

[2]田林永.當前房地產(chǎn)企業(yè)財務現(xiàn)狀及管理建議[J].中國住宅設施,2011(7).

[3]錢劍.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務管理存在的問題與完善對策[J].中國總會計師,2010(2).

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近年來，隨著我國經(jīng)濟發(fā)展的速度越來越快，住宅、商業(yè)、工業(yè)的需求，房地產(chǎn)事業(yè)也得到了迅猛發(fā)展。而房地產(chǎn)企業(yè)工程建設和管理較為復雜，要想做好房地產(chǎn)企業(yè)的內部控制，管理好房地產(chǎn)企業(yè)，合同管理便顯得尤為重要。

關鍵詞：

內部控制；房地產(chǎn)；合同管理；方法

房地產(chǎn)公司合同管理是房地產(chǎn)公司內部控制的重要內容。本文將內部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法作為主題，分別從房地產(chǎn)公司合同管理常見的問題以及如何完善房地產(chǎn)公司合同管理方法兩個角度進行分析，希望可以對我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展起到一定的幫助作用，有效地推動房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展和進步。

一、房地產(chǎn)公司合同管理常見問題

（一）合同訂立缺乏嚴格的審核程序，導致合同內容出現(xiàn)問題。目前，我國的經(jīng)濟發(fā)展速度越來越快，房地產(chǎn)行業(yè)更是如火中天地發(fā)展著。房地產(chǎn)公司的每一項業(yè)務都離不開經(jīng)濟合同，每一份合同的簽訂都和房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟利益有很大的聯(lián)系。由于近幾年房地產(chǎn)市場比較火暴，企業(yè)利潤可觀，一部分房地產(chǎn)公司往往忽視合同的管理，覺得合同管理不是公司的重要經(jīng)濟行為，給予的重視度不夠。殊不知合同一旦出現(xiàn)了問題，會給企業(yè)帶來無法挽回的損失，對一些小企業(yè)甚至會出現(xiàn)滅頂?shù)臑碾y。究其原因，主要是合同管理不到位，在合同訂立方面由于缺乏嚴格的審核程序，在具體操作中，工作人員容易忽視合同中的一些細節(jié)問題，而導致合同內容不嚴謹、合同條款不合理，缺乏完整性和嚴密性，漏洞百出，問題層出不窮。

（二）合同執(zhí)行過程中監(jiān)管不到位，導致合同執(zhí)行不力。在合同的執(zhí)行過程中必須要有一些必要的監(jiān)管行為，有專門人員處理、監(jiān)督每一個環(huán)節(jié)，這樣才可以保證合同的順利執(zhí)行，同時也可以降低房地產(chǎn)公司的潛在風險。在實際工作中，有許多的房地產(chǎn)公司往往會忽視對合同執(zhí)行的監(jiān)管工作或者監(jiān)管不是非常完善和科學。這樣一來容易造成合同執(zhí)行不力，甚至出現(xiàn)合同違約的現(xiàn)象，給公司造成不必要的損失，對企業(yè)的形象造成了影響。所以，企業(yè)應當明白合同的執(zhí)行并不是一個人或是一個部門的事情，在監(jiān)管的過程中需要許多的部門共同協(xié)作，相互配合完成，這樣才可以保證合同及時有效地執(zhí)行，確保公司的經(jīng)濟利益不受損失，樹立良好的企業(yè)形象。

（三）對合同管理缺乏正確的認識。由于合同的內容不夠嚴謹曾給某些房地產(chǎn)公司造成非常嚴重的后果，這給許多企業(yè)敲響了警鐘，許多房地產(chǎn)公司才給予重視，大多都提高了對合同制定的重視程度。但是隱性的危機仍然存在，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是一些小型房地產(chǎn)企業(yè)，在合同制定并簽訂結束之后便認為結束了，對合同后期的管理欠缺統(tǒng)一的管理流程，僅僅只是將合同交給相關的人員，對合同未執(zhí)行完畢的一些細節(jié)問題沒有后續(xù)跟進，欠缺解決。同時更沒有對合同進行復審的環(huán)節(jié)。這樣除了制定和簽訂的人員之外，其他工作人員對合同的內容并不是很了解，很容易導致合同未執(zhí)行完畢的部分出現(xiàn)拖拉、甚至違約現(xiàn)象，給企業(yè)造成不必要的損失，或者牽涉經(jīng)濟糾紛。

二、完善房地產(chǎn)公司合同管理的方法

（一）建立一套完善的適合本公司的合同管理制度。在內部控制下的合同管理部分，房地產(chǎn)公司需要根據(jù)國家相關法律法規(guī)的引導，并結合企業(yè)自身的特點和戰(zhàn)略目標，制定一套合理的適合自己的合同管理制度。合同管理制度對合同涉及的各部門職責要有明確的規(guī)定，對合同制定、簽訂、執(zhí)行及后續(xù)管理各環(huán)節(jié)均要有詳細明確的規(guī)定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相應的監(jiān)督機制，保障相關企業(yè)與本公司的利益，切實維護企業(yè)經(jīng)濟利益不受損失，獲得雙贏。

（二）設立規(guī)范的組織機構。房地產(chǎn)公司要想管理好經(jīng)濟合同需要建立規(guī)范的組織機構。首先，需要對相關員工進行必要的培訓工作，要讓他們在思想上對合同管理的工作加以重視，時刻將合同的嚴謹性和條理化記于心中，作為標尺；其次，需要建立一個專門的部門對合同進行嚴格管理，合同管理部門的人員必須是能力強、素質高、經(jīng)過專業(yè)培訓的員工，在實踐中嚴格執(zhí)行，保障制度的執(zhí)行；最后，需要根據(jù)房地產(chǎn)公司的具體情況來制定合同管理體系，既從宏觀把握全局，注重整個合同的完整性，又要注重合同中的每一個細節(jié)，著實處理合同簽署后的每一個環(huán)節(jié)的工作，使企業(yè)的合同管理制度更加完善，為企業(yè)的發(fā)展在合同環(huán)節(jié)掃除障礙。

（三）加強對合同各個環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理。房地產(chǎn)企業(yè)想要加強對合同的管理，就必須加強合同各階段的審核監(jiān)督工作。1、加強合同制定前的管理。首先，需要對制定合同的規(guī)范非常熟悉，對合同的訂立內容充分了解，把握每一個條款對雙方的利害關系；其次，了解合同對方的各方面情況，確保對方當事人具備合同履約能力，簽署的合同真實有效；最后，對于涉及專業(yè)技術或法律關系復雜的合同要組織法律、技術及相關人員參與談判，確保整個流程順利進行。2、對合同制定中的監(jiān)督，要對合同的細節(jié)部分加以重視，防止在合同中出現(xiàn)漏洞，給企業(yè)造成不必要的損失。在這個環(huán)節(jié)要嚴格按照企業(yè)合同簽訂程序進行，相關部門及人員對合同按程序進行審核，特別注意合同的主體、內容和形式是否合法，合同內容是否符合企業(yè)的經(jīng)濟利益，合同各項條款是否簽訂明確，合同所涉及的雙方權利義務是否對，等等。3、合同履行過程中的監(jiān)督及控制。一是如果在合同履行過程中發(fā)現(xiàn)條款有誤、對方有欺詐行為，或國家政策變更、市場變化等客觀情況發(fā)生，可能或已經(jīng)對企業(yè)經(jīng)濟利益造成不利影響時，應及時按程序上報并和對方協(xié)商變更或解除合同事宜；二是合同履行中有糾紛的，及時安排相關部門及人員與對方協(xié)商解決，協(xié)商無法解決的按約定選擇仲裁或訴訟，通過法律途徑獲得最好的解決辦法；三是加強合同登記的管理和監(jiān)督，定期對合同進行統(tǒng)計、登記和歸檔，詳細登記合同的訂立、履行和變更情況，及時將變化的信息更新。另外，定期將相關員工集結起來，讓他們總結在此段時間內合同各環(huán)節(jié)所遇到的問題和不足，并確定改進方案，防止以后出現(xiàn)同樣的問題，防患于未然。

三、結束語

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)管理方面便會出現(xiàn)各種各樣的問題，人事、財務、風險等各個部門都會存在不同的問題。但是比較重要的一點就是合同管理問題。合同管理在公司中舉足輕重，關乎企業(yè)的長遠發(fā)展和經(jīng)濟利益，以及潛在的風險問題。本文以內部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法為題，分別從房地產(chǎn)公司合同管理常見的問題以及完善內部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法兩方面進行分析，提出了一些對房地產(chǎn)公司來說相對適用的方法，對解決該問題時可以給予相應的借鑒，希望可以為一些房地產(chǎn)企業(yè)加強合同管理方面有所幫助，解決了房地產(chǎn)公司中存在的潛在問題，解析了本領域的疑難雜癥，從而達到提高房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟效益以及社會效益的目的，促進房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

主要參考文獻：

［1］余宜林，張海東.合同管理在施工企業(yè)中的重要地位［J］.交通標準化，2004.10.

［2］鄧亞吳，張濤.基于VaR方法對房地產(chǎn)公司樣本數(shù)據(jù)的建立［J］.智富時代，2015.S1.

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【關鍵詞】房地產(chǎn)公司；財務管理；問題；具體對策

財務管理是公司為了獲取經(jīng)濟效益最大化，在組織企業(yè)的財務活動、處理財務關系過程中所進行的科學預測、決策、計劃、控制、協(xié)調、核算、分析和考核等各類經(jīng)濟活動中管理工作的總稱。房地產(chǎn)公司在現(xiàn)代經(jīng)濟社會中占有重要地位。在豐厚的利潤驅使下我國涌現(xiàn)了大量的房地產(chǎn)公司，樓市行情上揚速度極快。為了防止房價的上漲，我國政府部門頒布實施了諸多的宏觀調控政策對國內房地產(chǎn)公司予以調整。針對此情況，房地產(chǎn)公司內部財務管理怎樣實現(xiàn)現(xiàn)代市場經(jīng)濟的需求，不斷提高自身競爭實力，這是目前的核心課題。筆者就房地產(chǎn)公司財務管理特點為切入點，指出了房地產(chǎn)公司財務管理中存在的問題，并提出了相應的解決對策，以保障房地產(chǎn)公司持續(xù)健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)公司財務管理的特點

1.資金籌集數(shù)額大、資金周轉周期長

由于房地產(chǎn)公司開發(fā)對象的特殊性，使得房地產(chǎn)開發(fā)時需要投入龐大的資金。在龐大的土地價格與房屋工程造價下，房地產(chǎn)公司一次將投入高額的資金，對于此情況，要求房地產(chǎn)公司應采用各類有效的途徑和渠道開展資金的籌集工作。同時，由于房地產(chǎn)公司的開發(fā)經(jīng)營過程存在長期性、資金周轉困難等現(xiàn)象，所以要想短時間內收回資金還具有很大難度，致使資金周轉不靈。

2.投資決策困難，存在較大開發(fā)風險

由于房地產(chǎn)開發(fā)公司具有較長的開發(fā)周期，不可避免的會發(fā)生諸多的不可確定因素，而這些因素很有可能會影響到開發(fā)企業(yè)投資項目的成敗及效益，所以，明確指出房地產(chǎn)公司進行投資決策過程中必須對項目的可行性加以論證，而這樣一來使得投資決策難度提高。由于房地產(chǎn)公司不具備高的調整能力，變動性差，只要項目開始施工，就無法再把資金抽回，這無疑給公司的投資帶來了巨大的風險隱患。

3.存在多樣化的財務形式，財務管理存在較大難度

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)會經(jīng)過征地、土地開發(fā)、房屋建設到竣工交付使用等各環(huán)節(jié)，開發(fā)活動涉及方方面面，所以，呈現(xiàn)出了多樣化的財務形式。此外，房地產(chǎn)公司活動參與者一般包括了房地產(chǎn)公司及其投資者、債權人、債務人、被投資單位以及內部各單位和各上級管理部門，給財務管理帶來了較大的難度。

二、房地產(chǎn)公司內部財務管理中存在的問題

1.不重視全面成本及費用管理

這里所說的成本及費用管理指的是針對房地產(chǎn)公司日常開發(fā)經(jīng)營時所有費用與開發(fā)產(chǎn)品成本的產(chǎn)生而實施的涵蓋預算、計劃、控制、分析、評價等在內的各種有效的管理活動，其主要職責是將房地產(chǎn)公司內部潛力充分挖掘，貫徹節(jié)約目標，合理控制開發(fā)產(chǎn)品成本和其他費用的支出，保障企業(yè)在競爭激烈的市場中具有較高的競爭實力。房地產(chǎn)公司內部成本與費用管理在公司內部管理中屬于核心內容，全面成本管理明確指出房地產(chǎn)公司要求做到全員、全過程、全方位的成本管理，貫穿于房地產(chǎn)公司開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營全程。

2.缺乏完善的財務管理制度

國有企業(yè)與民營企業(yè)在制度建設過程中有著一定的差異性，這就使得房地產(chǎn)公司起步運行時，大部分的工作都難以有相匹配的制度依據(jù)，特別是財務管理工作上，房地產(chǎn)公司中常出現(xiàn)資金不集中、多頭開戶、財權分割等各類對公司發(fā)展極為不利的情況，大部分款項支付過程中均不具備相關的經(jīng)濟合同備案，財務部門無法全面獲悉款項的來源、發(fā)生細節(jié)，也沒有針對資金設置專門的歸口部門，這樣就使得房地產(chǎn)公司領導層難以及時的了解項目資金的實際運轉情況。

3.各部門間的協(xié)調性差

在房地產(chǎn)公司內部財務管理工作中，財務部門與經(jīng)濟部門和工程部門接觸中還存在一些矛盾問題，比如，在實施的制度中指出各部門每個月三十號前要將用款申請遞交到財務部門中，然后，財務部門再對月份用款計劃進行科學的匯總與合理的編制，報經(jīng)理辦公會批準后，由財務部門進行所需資金的籌集，同時根據(jù)已經(jīng)確立的用款計劃辦事。然而實際情況是，經(jīng)濟部門和工程部門常由于諸多因素而無法根據(jù)此規(guī)定辦事。在房地產(chǎn)公司財務管理部門中最難解決的問題就是資金的計劃性執(zhí)行力度不強，引起該問題發(fā)生的根本原因是各部門沒有認識到財務管理的重要性，認為控制屬于財務部門管轄范疇，不按照相關制度辦事。在和經(jīng)濟部門合作時，財務部門的任務是為經(jīng)濟合同支付費用。根據(jù)上述例子，經(jīng)濟部門作業(yè)過程中，經(jīng)常不根據(jù)相關規(guī)定提交申請，雖有相關的制度但未得到有效執(zhí)行，而財務部門與經(jīng)濟部門是同等級的，沒有權力管理經(jīng)濟部門，對于經(jīng)濟部門的拖后行為，只有領導層方可予以處理。

三、強化房地產(chǎn)公司財務管理的具體對策

1.推行全面成本及費用管理

成本及費用管理涉及房地產(chǎn)商品壽命周期各環(huán)節(jié)階段，房地產(chǎn)公司內部成本管理工作具體涵蓋了成本及費用的預測、計劃、控制、核算、檢查、分析這些內容，要想保證成本及費用管理具有高水平，房地產(chǎn)公司就應有效管理所有成本費用，并且還應全面調動員工參與成本及費用管理工作的熱情，促進公司經(jīng)濟效益最大化，嚴格根據(jù)國家明確規(guī)定的房地產(chǎn)公司成本及費用開支范圍與標準，保障房地產(chǎn)公司各環(huán)節(jié)經(jīng)濟水平，落實全面成本及費用管理。

2.創(chuàng)新財務管理制度

實際工作中常有一些問題無法根據(jù)以往的工作經(jīng)驗有效解決，所以需要通過制度創(chuàng)新來及時處理。比如，在貨幣資金控制的安全問題中，因無法獲悉準確的審批權限而導致財務管理難以有序運行，要想通過以往的標準規(guī)范來解決此問題難度較大。所以，房地產(chǎn)公司應貫徹落實三級審核制度，以此提高財務部門的管理水平，摒棄傳統(tǒng)中看見有領導簽字就立即付款的行為。比如，某個項目運行時，發(fā)生了嚴重超過預算的現(xiàn)象并有領導的簽字，財務部門應根據(jù)這個情況，結合三級審核制度提出相應的異議，認為高出財務預算，最終款項被放置到下一階段中支付，從而推動財務預算的有效運行。

3.處理好各部門間的關系

在對房地產(chǎn)公司財務部門和其他部門間的矛盾沖突進行處理時，必須先充分了解財務預算的具體內涵，財務預算工作的完成其實就是全員運行的過程，而并非財務部門自身能夠完成的，所以，要求財務部門在協(xié)調和各部門間的關系時，各部門也要與財務部門良好的配合以實現(xiàn)預期的財務預算目標。領導層也必須對財務預算管理工作予以足夠的重視與支持，設置專門的預算管理組織、預算執(zhí)行部門與審計部門，推進財務預算正常運行。此外，房地產(chǎn)公司財務部門實施財務預算體系時應將自身具有的財務核心作用全面發(fā)揮，充分了解財務預算的階段性目標，如果存在預算目標范圍以外或者預算目標嚴重不足的情況，第一時間匯報給領導層，財務部門在財務管理工作中具有主導與核心作用，應該承擔起對各部門間關系的有效處理。

4.加強財務定期檢查與考核

房地產(chǎn)公司不僅要做好投資回收銜接、增強資金運用水平，同時還必須做好投資項目的風險分析和方法性研究工作?？茖W合理的財務預測能夠降低財務風險，將各類風險抵制在萌芽之中。對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等實施財務指標分析，加強財務監(jiān)督，節(jié)約成本費用，提高經(jīng)濟效益。

四、結論

綜上所述可知，財務管理在房地產(chǎn)公司中屬于重要部分，對房地產(chǎn)經(jīng)營與管理起到了重要的保障作用。房地產(chǎn)公司要想持續(xù)健康發(fā)展，一套完善的財務管理體系不可少，該體系能夠保證房地產(chǎn)公司有效籌資、投資及用資等，所以，房地產(chǎn)公司應積極構建一套行之有效的財務管理體系。

參考文獻：

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[2]李曉梅.淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險管理[J].現(xiàn)代商業(yè)，2009，（2）

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關鍵詞：房地產(chǎn)公司；事業(yè)部制；優(yōu)點及缺點；注意事項

現(xiàn)今中國的房地產(chǎn)市場信息瞬息萬變，為了保持房地產(chǎn)市場的健康可持續(xù)發(fā)展，更重要的是為了保持經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，自從2009年以來，政府不斷出臺房地產(chǎn)市場調控政策。特別是2013年年初“新國五條”房地產(chǎn)調控政策的出臺，強化了政府對房地產(chǎn)調控的力度，進一步加強了對投資投機需求的抑制。同時“新國五條”對稅費方面的調節(jié)，將使市場上流通房源量減少，在一定程度上抑制改善型需求的入市。房地產(chǎn)市場的改變對中國的每個房地產(chǎn)公司提出嚴竣的考驗，如何在當下復雜多變的市場環(huán)境下保持及拓展公司的業(yè)務，對于每一個地產(chǎn)公司的高管人員來說都是一個值得思考的問題。其中，選擇一種適合自己企業(yè)的理想的組織結構形式是公司的高管人員首先要考慮的重要問題。

一、房地產(chǎn)公司采用事業(yè)部制組織結構的適用條件

因為每個房地產(chǎn)公司所依托的市場環(huán)境、經(jīng)營戰(zhàn)略、技術特點和管理體制等都有各自的特點，所以要設計一種適合自己企業(yè)的理想的組織結構形式不是一件很容易的事。企業(yè)的高管人員一般都希望某種組織結構形式既滿足迅速作出決策的要求，又能保證決策的高質量；既具有較強的創(chuàng)新和應變能力，又要保持相對穩(wěn)定。這就是所謂的理想狀態(tài)。

組織結構形式一般包括：直線制、直線職能制、矩陣制、事業(yè)部制、子公司和分公司等幾種。房地產(chǎn)公司在創(chuàng)業(yè)初期，業(yè)務量不大，產(chǎn)品較單一，選擇直線職能制、矩陣制，既可以達到加強統(tǒng)一指揮的目的，也能引入管理工作專業(yè)化，并能加強職能部門之間的協(xié)作和配合。

但是隨著房地產(chǎn)公司企業(yè)規(guī)模的進一步擴大，具體表現(xiàn)之一就是房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品類型增多，以前公司只作住宅產(chǎn)品，現(xiàn)在隨著市場的擴大公司也涉足商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等領域。具體表現(xiàn)之二，就是房地產(chǎn)公司的業(yè)務區(qū)域不斷增大，由一個城市擴展到全國各個城市，甚至到國外去開發(fā)地產(chǎn)項目。

公司產(chǎn)品類型增多及業(yè)務區(qū)域的擴大，將對房地產(chǎn)公司現(xiàn)有的組織結構形式提出很大的挑戰(zhàn)。如果再用相同的管理模式去管理差異化很大的業(yè)務，就會出現(xiàn)管理不適應，甚至出現(xiàn)管理混亂。為此必須選擇一種能適應、促進多元化業(yè)務發(fā)展需要的管理模式，于是事業(yè)部制組織結構就應運而生了?？梢哉f，事業(yè)部制組織結構是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必要結果，更是企業(yè)多元化經(jīng)營的必然結果，也是企業(yè)發(fā)展到一定階段的必然選擇。

二、房地產(chǎn)公司事業(yè)部的類型

房地產(chǎn)公司事業(yè)部主要分為以下兩大類型：

1.按產(chǎn)品類型劃分的事業(yè)部

中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至今，已由最初上世紀九十年代單一的住宅產(chǎn)品，發(fā)展到現(xiàn)在擁有多樣、豐富的產(chǎn)品類型：除了傳統(tǒng)意義上的住宅樓、商業(yè)樓、寫字樓外，近十年之間，相繼涌現(xiàn)了旅游地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等多種類型地產(chǎn)項目。

因每種領域的地產(chǎn)項目要求的標準、技術特點、銷售群體等均不相同，如果房地產(chǎn)公司采用一種管理模式來管理多種類型的地產(chǎn)項目，勢必會造成管理的低效、業(yè)績的低迷以及管理的混亂。這樣依據(jù)產(chǎn)品類型來劃分事業(yè)部就勢在必行。

當然也不是開發(fā)一種新類型的地產(chǎn)項目，就要成立一個事業(yè)部，這樣會造成人員、財力、物力的極大浪費。在新類型地產(chǎn)項目開發(fā)初期，可在原有事業(yè)部的框架下成立一個特別小組，隨著新業(yè)務的拓展，再考慮成立項目公司。當新業(yè)務量不斷增大時，再考慮是否成立新的事業(yè)部。

2.按地區(qū)劃分的事業(yè)部

現(xiàn)今的中國房地產(chǎn)公司，還只在一個地區(qū)做地產(chǎn)開發(fā)項目的企業(yè)已不多了。在經(jīng)濟全球化的大潮中，任何一個房地產(chǎn)公司，都想著在全國甚至全世界開發(fā)自己的地產(chǎn)項目，擴大自己的業(yè)務范圍，賺取更多的利潤。

隨著房地產(chǎn)公司的開發(fā)區(qū)域越來越廣闊，只在開發(fā)項目當?shù)卦O立一個項目公司，已不能滿足總部管理的需求?？偛颗c項目公司相距很遙遠，總部管理人員不可能長期呆在項目公司所在地進行監(jiān)督、管理，總部對項目公司的各種決策也可能失之偏頗。

在這種情況下，按照區(qū)域劃分事業(yè)部就很有必要。房地產(chǎn)公司可依據(jù)地理方位劃分事業(yè)部，比如可劃分為東北、華北、西北、西南、華東、華南等事業(yè)部，各個事業(yè)部統(tǒng)管本區(qū)域內的所有地產(chǎn)項目。

三、房地產(chǎn)公司事業(yè)部制的優(yōu)點及缺點

1.房地產(chǎn)公司事業(yè)部制的優(yōu)點

（1）加強總部的決策中心功能。把更多的權力到各個事業(yè)部，可使總部的管理人員擺脫大部分日常事務。成立事業(yè)部后，事業(yè)部會有自己的職能部門，區(qū)域內的日常工作會由事業(yè)部的職能部門完成，總部職能部門只需對重要問題進行決策，每年定期對事業(yè)部進行抽查。這樣，總部的最高管理層就能集中精力進行公司長遠的全局性的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，總部的職能部門也能集中精力進行部門制度、管理建設，使總部成為強有力的決策中心。

（2）容易適應企業(yè)的擴展和多元化發(fā)展。事業(yè)部容易適應大型房地產(chǎn)企業(yè)集團的擴展與業(yè)務多元化發(fā)展的管理要求。房地產(chǎn)企業(yè)集團發(fā)展到一定程度，特別是多元化發(fā)展的結果，會形成很多業(yè)務板塊，各業(yè)務板塊間的協(xié)同效應會減弱、聯(lián)系度會降低，再用直線管理模式去管理，會出現(xiàn)管理錯亂的現(xiàn)象。

（3）有助于培養(yǎng)專業(yè)管理人才。事業(yè)部專業(yè)化管理平臺能使個人的技術和專業(yè)化知識得到最大限度的發(fā)揮。房地產(chǎn)公司事業(yè)部一般情況是針對專業(yè)化事項設置的，專業(yè)化的設置有助于最大限度的發(fā)掘個人的潛能，為企業(yè)培養(yǎng)專業(yè)化管理人才提供了平臺。

事業(yè)部在某種意義上來講，是一個相對獨立的企業(yè)單位，事業(yè)部負責人都要獨擋一面，擔負一切管理職能的活動，既要有經(jīng)營管理、財務管理、人事管理等方面能力，還要有較強的組織協(xié)調能力、決策能力等，這對培養(yǎng)通才型的管理人員大有好處。

（4）有利于協(xié)調事業(yè)部內部工作。事業(yè)部內部的財務、人事、經(jīng)營等相關職能活動，都歸屬事業(yè)部負責人管理，各職能部門協(xié)調起來比較容易，有助于提高工作效率。

（5）加強與當?shù)厥袌龅膶?。事業(yè)部直接面對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場，容易洞悉當?shù)厥袌龅淖兓私馐袌鲂枨?，開發(fā)出適應當?shù)厥袌鲂枨蟮牡禺a(chǎn)產(chǎn)品。并且，在當?shù)厥袌龀霈F(xiàn)問題的時候也能第一時間想出解決方案，問題處理也會比較妥善、實際。

（6）有助于形成集團內部良性競爭機制。事業(yè)部是集團企業(yè)的利潤中心，事業(yè)部負責人承擔利潤責任，有利于事業(yè)部負責人業(yè)績的評價。利潤完不成時，一般不會出現(xiàn)總部管理過多，或者受到總部過多牽制等推諉理由，因此評價起來較簡單。

各個事業(yè)部的業(yè)績評價有助于形成集團企業(yè)內部良性競爭機制，對各事業(yè)部之間可以進行對標管理。事業(yè)部之間有比較，有競爭，特別是聯(lián)系度高點的事業(yè)部之間會有市場機制的約束，有價格競爭，這種比較和競爭有利于企業(yè)集團的進一步發(fā)展。

2.房地產(chǎn)公司事業(yè)部制的缺點

（1）全面管理型人才的短缺。隨著事業(yè)部的業(yè)務拓展，事業(yè)部需要更多的具有全面管理才能的人才，而這類人才往往不易得到。這樣，可能給事業(yè)部的管理帶來隱患。

（2）可能造成總部管理的失控。事業(yè)部有一定的獨立權力，加上時間、空間上的限制，各事業(yè)部獨立性強，考慮問題時容易忽視企業(yè)整體利益，這樣總部對事業(yè)部高層管理人員有時就會難以控制。

（3）構成機構的臃腫、管理人員的浪費。企業(yè)集團與事業(yè)部的職能機構重疊，構成機構的臃腫、管理人員的浪費。對總部的各職能部門，例如人事、財務等，事業(yè)部往往不會善加利用，以至總部一些服務不能獲得充分的利用，造成總部管理人員的工作量不飽滿，人員閑置。

（4）難以維持集中工作的高效率。總部與事業(yè)部分權式管理，分權式管理提高了管理的梯度，提高了管理的層次。但是，對于集中的經(jīng)濟服務工作，總部和事業(yè)部難以維持其高效率。

四、房地產(chǎn)公司采用事業(yè)部制需注意事項

1.總部要加強管理人才培養(yǎng)

因為事業(yè)部管理人才的短缺，總部就要建立相應機制加強管理人才培養(yǎng)，為事業(yè)部輸送優(yōu)秀的管理人員。房地產(chǎn)公司的總部可仿效國內商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達地產(chǎn)，事業(yè)部的高層管理人員招聘進公司后，先在總部集中工作、培訓三個月，待熟悉公司管理體制、工作流程后，再由總部高管對這些新進員工進行評價，評價合格者派往各事業(yè)部的項目公司擔任要職，不合格者派去別的低層次崗位。

在事業(yè)部制管理模式下，企業(yè)總部在很大程度上像一所大學，結合各個事業(yè)部的特點，專門培養(yǎng)綜合管理人才，之后再把合適的人放到合適的崗位上，解決事業(yè)部全面管理人才不足的問題。

2.總部要加強對事業(yè)部的控制

總部要加強與事業(yè)部之間的信息化建設，加強對事業(yè)部地產(chǎn)項目建設全程的監(jiān)控，同時要加強總部和事業(yè)部的制度建設，要避免對事業(yè)部的管理失控。

3.要加強總部與事業(yè)部職能部門的交流

總部職能部門人員和事業(yè)部職能部人員要加強溝通，加強業(yè)務聯(lián)系，減少信息不對稱，避免人才浪費。總部職能部門管理人員與事業(yè)部職能部門管理人員可以交叉任職，加強業(yè)務聯(lián)系，互通有無，減少因閑置造成的人才浪費。

4.總部要協(xié)調好各事業(yè)部之間關系

總部要強化企業(yè)集團整體意識，做好各事業(yè)部之間的協(xié)調工作。在強調內部競爭的同時，總部既要鼓勵事業(yè)部取得成績，又要協(xié)調事業(yè)部之間處理好關系，以維護企業(yè)集團整體利益最大化。

五、結論

大型房地產(chǎn)公司采用事業(yè)部制組織結構，有不少優(yōu)點，也有一些缺點。房地產(chǎn)公司在選擇事業(yè)部制管理模式的同時，要清楚地知道其優(yōu)缺點，揚長避短，強化管理，運用信息化管理手段，建立集權與分權的管理制度，探索出一套適合自身企業(yè)在不同發(fā)展階段的企業(yè)管理模式，這對企業(yè)持續(xù)發(fā)展是至關重要的。

參考文獻：

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1、前期的規(guī)劃、準備不到位

有些房地產(chǎn)的前期工作準備不充分，沒有進行合理的規(guī)劃和設計，使得在接下來的施工工程中許多問題。在工程開工前，沒有對工程的圖紙進行有效的設計、分析，設計的質量比較低，沒有很好的結合實際的施工情況，做出有針對性的圖紙和設計，導致在施工時，存在許多與實際存在偏差的地方，對工程的進展有很大的影響，而且對設計環(huán)節(jié)的監(jiān)管也比較少。除此之外，房地產(chǎn)公司沒有對整個工程所用的材料、設備等進行統(tǒng)一的規(guī)劃和檢查，建筑企業(yè)不了解工程的實際情況，只是按照要求開工，工程的質量得不到有效保障，對今后人們的生活、休息也會造成影響。

2、在施工過程中缺乏全面的質量管理

許多房地產(chǎn)公司只對開工前的一系列工作進行有效的計劃和準備，一旦工程開工，就會很少對工程項目進行質量管理，這使得許多工程項目在施工過程中出現(xiàn)嚴重的質量問題，對整個工程的質量和安全產(chǎn)生不利的影響，也給今后居住的人們帶來了一定的安全隱患。在施工過程中，有些施工人員對于那些施工難度大，或者出現(xiàn)很小問題的工程環(huán)節(jié)都不夠重視，往往隱藏起來，即使短時間內不出現(xiàn)問題，經(jīng)過長時間的居住、使用也會出現(xiàn)安全問題。

3、質量管理體制不完善

房地產(chǎn)工程項目的質量管理不到位，還是由于質量管理體制不健全，缺乏有效的管理機制加以規(guī)范，房地產(chǎn)公司對工程的質量管理不重視，也沒有相應的管理制度，工程的質量受到了嚴重的影響，而且缺乏質量管理機制，許多施工人員就會出現(xiàn)偷工減料、違規(guī)操作等行為，嚴重影響了工程質量。缺乏必要的管理制度，整個工程的進度、質量都不能夠得到保障，還有可能會出現(xiàn)工期拖延，使工程成本提高，對房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟效益會有很大的影響。

4、工程完工后質量管理不到位

工程竣工后，對工程的檢查和驗收是確保工程質量的最后環(huán)節(jié)，但是許多房地產(chǎn)企業(yè)對這一過程不夠重視，許多房地產(chǎn)公司在工程完工前都沒有提前進行驗收，而且其他驗收單位也沒有根據(jù)實際的圖紙和要求進行驗收，使得工程不能按期投人使用，影響了公司的效益。而且沒有對工程項目進行有效的評價和評估，使得整個工程的管理工作不能有效、順利的進行。

二、解決房地產(chǎn)工程項目質量管理工作的有效對策

1、要提高工程前期的規(guī)劃管理力度

在我國的房地產(chǎn)工程項目管理工作中，對工程前期都缺乏管理，使得整個工程的質量以及安全受到了很大的影響，所以為了提高對工程項目的質量管理，房地產(chǎn)公司在工程開工前，就要進行有效的準備和管理，保證整個工程的順利開展。在工程開工前，要對整個工程進行合理的規(guī)劃，嚴格勘察地形，做好市場的調查工作，預測工程的風險，然后根據(jù)考察的實際情況，進行相應的圖紙設計，綜合考慮所有的自然、人為因素，做好計算和測量，保證設計圖紙能夠真實的反映工程的實際情況，為接下來的施工打下良好的基礎。

2、施工過程中加強對整個工程項目進行質量管理

工程的整個建設過程中，施工階段是最為重要的，對工程的質量影響也最大，所以我們要對工程的施工階段做好質量管理工作，確保工程質量的實現(xiàn)。房地產(chǎn)工程相對來講要比價復雜，施工的環(huán)節(jié)要多，所以我們要對工程的每一個環(huán)節(jié)都做好質量管理工作，切實加強工程質量。在對施工環(huán)節(jié)進行質量管理時，要確保每一個環(huán)節(jié)、步驟都滿足質量要求，只有前一道工序合格，才能進行接下來的施工，如果質量不合格，就要重新改進，否則嚴禁進人到下一環(huán)節(jié)，從根本上保障工程的質量。同時要對施工技術、使用材料、設備的質量加強管理，確保質量合格，一旦發(fā)現(xiàn)了不合格的材料、設備，就要立即停工，對材料、設備進行質量檢驗，合格后方可繼續(xù)施工。建立完善的監(jiān)督管理部門，對施工現(xiàn)場進行全天候的監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)存在的問題，并積極解決。

3、工程項目竣工后要加強質量管理

工程的竣工后的質量檢查，是檢驗工程質量問題的最后一關，做好質量管理工程，及時發(fā)現(xiàn)問題，防止工程投人使用后出現(xiàn)質量問題。工程竣工后，要根據(jù)國家的質量檢驗標準對工程項目進行質量的驗收和認定，如果發(fā)現(xiàn)問題，要及時改正，保證整個工程項目的質量合格。然后形成完善質量評估報告，對整個工程的質量信息進行有效整合，以便指導今后的工程建設。

4、提高工作人員的質量意識，加強管理

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關鍵詞：中南房地產(chǎn)；借殼上市；建議

一、引言

伴隨購房熱潮的高漲，不少民營房地產(chǎn)企業(yè)也加入到房地產(chǎn)行業(yè)中以求獲利。由于國家政策對我國房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調控，銀行業(yè)對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸融資也開始緊縮，使房地產(chǎn)企業(yè)尤其是民營房地產(chǎn)企業(yè)只能望而興嘆。一方面不能有效地快速融資，擴大市場份額，另一方面也使企業(yè)資金回籠速度變慢，增加資金鏈斷裂風險。因此，民營企業(yè)必須找到一條符合自身特點的融資渠道，才能實現(xiàn)資本的快速擴張，保障企業(yè)健康長久發(fā)展。在我國資本市場中，企業(yè)IPO上市審批程序嚴格，尤其對民營房地產(chǎn)企業(yè)更是難上加難，不少民營企業(yè)為了確保上市成功，只能采用借殼上市的方式擴充資本，解決融資難題。為了幫助民營房地產(chǎn)企業(yè)提高借殼上市的成功率，本文選取中南房地產(chǎn)與大連金牛公司并購的成功案例，對其借殼上市進行效果剖析評價，為我國其他采用借殼上市的民營企業(yè)提供相關建議。

二、中南房地產(chǎn)借殼上市的背景

（一）中南房地產(chǎn)公司借殼動因

（1）中南房地產(chǎn)公司簡介。中南房地產(chǎn)公司隸屬中南控股集團，是中南控股集團董事長陳錦石名下的民營房地產(chǎn)企業(yè)。公司擁有八家房地產(chǎn)開發(fā)子公司，并控股一家物流管理企業(yè)和一家建筑施工企業(yè)，該公司開發(fā)了全國各地多處房地產(chǎn)項目，主要以房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、物業(yè)管理和工程承包為主營業(yè)務，在江蘇省房地產(chǎn)行業(yè)中首屈一指。在企業(yè)借殼上市之前，公司總資產(chǎn)由2006年的0.372億元增至2008年的1.43億元，凈資產(chǎn)收益率由2006年的18.13%增至2008年的22.62%，資產(chǎn)負債率由2006年的87.53%降至2008年的52.42%?？梢?，中南房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)一直持續(xù)快速發(fā)展，但其資產(chǎn)負債率卻一直居高不下。

（2）借殼動因。一是破解融資難瓶頸。中南房地產(chǎn)公司作為一家民營房地產(chǎn)公司，自身發(fā)展勢頭較好，但在房地產(chǎn)行業(yè)中要想做大做強，必須要有足夠的資金儲備進行土地的開發(fā)。對民營企業(yè)而言，要想規(guī)避IPO上市的困難，只有采用借殼上市的融資方式。因此，中南房地產(chǎn)公司必須要尋找合適的殼公司才能解決公司融資困難的問題，加快企業(yè)的發(fā)展。二是分散經(jīng)營風險。同其他民營房地產(chǎn)企業(yè)一樣，中南房地產(chǎn)公司采用家族管理的經(jīng)營模式，導致公司經(jīng)營管理不規(guī)范，員工積極性不高，經(jīng)營風險較大。通過借殼上市，不僅能公開發(fā)行新股募集資金，產(chǎn)生資金放大效應，實現(xiàn)了企業(yè)資產(chǎn)的證券化，還能調動企業(yè)員工參與管理的積極性，分散企業(yè)的經(jīng)營風險。三是加快企業(yè)發(fā)展速度。通過借殼上市，可以短時間內完成資本的快速擴張，擴大企業(yè)資本規(guī)模，增加企業(yè)融資渠道；通過上市公司的信息披露，可以有效管理約束企業(yè)的經(jīng)營行為，提高企業(yè)的知名度，帶來企業(yè)品牌的增值，繼而保證了企業(yè)的經(jīng)營實力，有利于拓展企業(yè)的全國性業(yè)務實現(xiàn)經(jīng)營的協(xié)同性。因此對民營房地產(chǎn)企業(yè)來說，借殼上市可以實現(xiàn)企業(yè)跨越式發(fā)展。

（二）大連金牛公司售殼動因

（1）大連金牛公司簡介。大連金牛股份有限公司成立于1998年，由大連鋼鐵集團、吉林炭素股份等六家公司經(jīng)大連市政府批準共同成立的股份有限公司，當年注冊資本17千萬元，以特殊鋼冶煉和特殊鋼產(chǎn)品加工為主營業(yè)務，其中最大控股人為東北特殊鋼鐵集團有限公司。在企業(yè)售殼上市前，總資本由2006年0.36億元縮減至2008年的0.35億元，每股收益從2006年0.07元僅增至2008年0.08元，企業(yè)整體經(jīng)營狀況不理想。

（2）售殼動因。一是避免同業(yè)競爭。作為大連金牛公司最大股東的東北特鋼，也是北滿特鋼和撫順特鋼的控股股東。三家特鋼公司從事相同的經(jīng)營業(yè)務，為了避免形成同業(yè)競爭，整合集團整體利益，東北特鋼集團必須要選擇一家上市公司進行業(yè)務重組，經(jīng)過衡量比較，大連金牛公司成為售殼出讓的首選。二是提升集團核心競爭力。通過售殼，可以避免業(yè)務冗余造成的利潤降低，集中另外兩家特鋼企業(yè)的優(yōu)勢資源，即能有效整合業(yè)務資源，又能提升集團的核心競爭力。

三、中南房地產(chǎn)借殼上市效應分析

（一）對上市公司的效應

（1）改變了上市公司的股權結構。借殼上市之后，中南房地產(chǎn)公司取代東北特鋼成為大連金牛公司最大的股東，成功完成了資產(chǎn)的重組。在上市期間的股權變動中，東北特鋼的持股比例由41%變?yōu)?%，中南房地產(chǎn)公司新增加73%的股權。

（2）改變了上市公司的主營業(yè)務。借殼上市前，中南房地產(chǎn)公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、物業(yè)管理科和建筑施工業(yè)務，大連金牛公司主要從事特殊鋼材冶煉和鋼產(chǎn)品加工貿易。上市后，大連金牛公司承接了中南房地產(chǎn)名下8家公司的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、物業(yè)管理等相關業(yè)務，原來的特鋼經(jīng)營產(chǎn)業(yè)全部轉移至東北特鋼。而中南房地產(chǎn)公司只投資房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，并無特鋼生產(chǎn)項目投資，避免產(chǎn)生并購后的同業(yè)競爭行為。

（3）改變了關聯(lián)交易現(xiàn)象。借殼上市前，由于公司主營業(yè)務相近，大連金牛公司與東北特鋼及其關聯(lián)公司關聯(lián)交易較多，上市后，中南房地產(chǎn)公司主營房地產(chǎn)業(yè)務，與大連金牛公司之前的業(yè)務關聯(lián)度不大，因此，不存在企業(yè)間的關聯(lián)交易行為，更好地規(guī)范了上市公司的經(jīng)營業(yè)務范圍。

（二）對公司治理結構的效應

由于民營公司缺少完善的公司治理結構，其企業(yè)經(jīng)營管理仍然采用家族式的管理模式。借殼上市后，民營企業(yè)吸收公眾投資者的資金，必須要健全公司治理結構，應用現(xiàn)代化的企業(yè)管理制度進行管理，遵循合理的市場秩序。在經(jīng)營決策方面，要及時向資本市場上的公眾進行信息披露，公布公司治理效果，保證決策的規(guī)范化、程序化和制度化。在組織形象方面，要為其他投資者樹立良好的企業(yè)形象和品牌價值，避免股價波動過大，影響投資者信心。在股權結構方面，要及時公開董事會重大決策，第一大股東在行使權力的同時，要受到其他股東的監(jiān)督和約束，為企業(yè)長久健康發(fā)展提供良好的保障。

（三）對公司再融資的效應

中南房地產(chǎn)公司利用借殼上市的方式，獲得在資本市場上再融資的機會，加速了資本的擴張。同時利用與大連金牛公司的重組，為中南房地產(chǎn)先前項目注入了低成本資金，解決了企業(yè)資產(chǎn)負債率居高不下的難題，優(yōu)化了企業(yè)財務報表狀況，為企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略提供了保障。同時，利用發(fā)行股票募集資金的方式，可以將籌集的大量資金應用于新項目的開發(fā)建設，提高了市場占有率，為企業(yè)未來的擴張戰(zhàn)略提供了較強的資金保障。

（四）對公司股價的效應

自中南房地產(chǎn)公司重組大連金牛公司消息傳出后，公司股價出現(xiàn)了大幅度上漲，直到大連金牛正式更名為中南建設后，股價一直從12.67元飆升到21.38元，甚至出現(xiàn)27.50元的新高?？梢娊铓ど鲜泻?，投資者對中南房地產(chǎn)公司的成長價值期望值較高。

四、中南房產(chǎn)借殼上市財務指標分析

為了進一步研究并購后企業(yè)的經(jīng)營能力和財務狀況，衡量中南房地產(chǎn)公司借殼上市前后的經(jīng)營績效變化，本文選取了中南房地產(chǎn)公司借殼上市后年報中的幾個重要的財務指標對其分析探討。

（一）償債能力

公司的償債能力可以評價企業(yè)的財務狀況，財務風險承擔能力和資金籌集手段，分為短期償債能力和長期償債能力。因此，為了評價企業(yè)短期償債水平，本文選取流動比率和速動比率兩個指標，指標比率越高說明公司短期償債能力好，但過高則會影響公司利潤。選取利息保障倍數(shù)和資產(chǎn)負債率兩指標用于評價企業(yè)長期償債水平，利息保障倍數(shù)越高，資產(chǎn)負債率越低說明償還長期債務較易。

（二）盈利能力

公司的盈利能力可以評價企業(yè)經(jīng)營管理的業(yè)績水平。為了評價企業(yè)的盈利能力，本文選取了凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)收益率兩個指標。凈資產(chǎn)收益率用來衡量公司資本價值，比率越高股東價值越高，盈利能力越高，總資產(chǎn)收益率用來衡量公司資產(chǎn)運行效率，比率越高資產(chǎn)利用越好，盈利能力越高。

（三）營運能力

公司的營運能力可以評價企業(yè)資產(chǎn)運營的效率和水平，企業(yè)資產(chǎn)流動性越強，周轉速度越快，利潤率越高，企業(yè)的營運能力就越強。本文選取了總資產(chǎn)周轉率、存貨周轉率和應收賬款周轉率三個指標。總資產(chǎn)周轉率高說明流動資產(chǎn)周轉快，在總資產(chǎn)中占有比例高，企業(yè)的營運水平好。而存貨周轉率高表示存貨流動性較快，不會產(chǎn)生資金積壓，但周轉過快也會導致因應收賬款過多而降低利潤的現(xiàn)象。應收賬款周轉率越高說明變現(xiàn)速度快，為企業(yè)運營提供了保障。

（四）發(fā)展能力

公司的發(fā)展能力反映了企業(yè)未來的價值增值和成長空間的大小。通過分析營業(yè)收入增長率、凈利潤增長率和總資產(chǎn)增長率三個指標來判斷中南房房地產(chǎn)公司上市后的企業(yè)成長能力。

五、民營企業(yè)借殼上市的相關建議

（一）尋找合適的殼資源和有利的并購模式

（1）借殼對象的選擇。不同上市公司有自身不同的特點，在選擇借殼對象時，要格外關注殼公司的資產(chǎn)負債情況，避免因殼公司自身的巨額債務為借殼企業(yè)帶來較大的債務風險，導致股權結構失衡。要從定性和定量兩方面進行殼公司的綜合評價，謹慎選擇殼資源，以確保借殼上市后目標仍符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，保證公司的資金實力，提高企業(yè)競爭力，以實現(xiàn)企業(yè)的核心價值。

（2）借殼模式的選擇。在選擇借殼模式時，根據(jù)企業(yè)自身的特點可以采用股權轉讓、二級市場收購、資產(chǎn)置換等某一種或幾種綜合應用的模式，盡量不采用現(xiàn)金收購的模式，以免減少賬面資產(chǎn)，增大上市審批壓力，同時導致未來資金周轉不靈活，影響借殼后企業(yè)長期戰(zhàn)略的有效實施。

（3）借殼資源的整合。不同企業(yè)的內部經(jīng)營理念和經(jīng)營模式各有差異。借殼前，要充分重視借殼對象的內部組織結構，避免借殼對象的排斥和不配合。民營企業(yè)更要做到一視同仁，充分掌握借殼對象內部資源的優(yōu)勢和劣勢，采用靈活的經(jīng)營模式整合借殼對象內部資源。也可采用分階段購買的方式，讓借殼對象充分了解借殼公司的經(jīng)營戰(zhàn)略，制定多贏的業(yè)務計劃，實現(xiàn)系統(tǒng)化的協(xié)同效應。

（二）抓住資產(chǎn)重組的重心

民營企業(yè)進行借殼上市時，要以確保公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略為目標進行資產(chǎn)重組，不要過多關注短期利益的獲取，避免虛假的資產(chǎn)重組和殼資源的炒作重組。短期套利行為雖然能快速融資，但同時也降低了企業(yè)的核心競爭力，增加了雙方并購后資源整合的難度，浪費了社會公共資源。因此，抓住實質性的資產(chǎn)重組，才能為實現(xiàn)企業(yè)價值提供有力保障。

（三）依靠中介機構實現(xiàn)借力

民營企業(yè)借殼上市時要借力于專業(yè)的中介結構。中介機構擁有經(jīng)驗豐富的專業(yè)人員，知識儲備充分，服務意識強，可信度高，能在資產(chǎn)重組交易中，對各方企業(yè)的經(jīng)營管理、組織結構等進行客觀的評價，降低企業(yè)自身進行信息收集和評估的高額成本。與此同時，中介機構的評估建議也會為借殼上市的雙方企業(yè)帶來有價值的參考意見，幫助各方投資者做出最優(yōu)的決策，保證資產(chǎn)重組的順利進行。因此，借力于投資銀行、財務公司、會計師事務所和律師事務所等中介機構，可以最大程度的保證各方的利益，實現(xiàn)多方共贏。借殼上市時資本融資的重要手段，對民營企業(yè)而言，要結合自身的特點，找準適合自己的融資方式。為了保證民營企業(yè)借殼融資的成功率，要充分考慮借殼后的企業(yè)經(jīng)營管理和資源整合，制定雙贏的融資模式，保證企業(yè)今后長遠的發(fā)展戰(zhàn)略。

參考文獻：

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篇7

關鍵詞：房地產(chǎn)財務管理問題措施

一、房地產(chǎn)財務管理的特點

我國是全球最大的發(fā)展中國家，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速。但相對應的，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展時間短，財務管理相對落后。根據(jù)以往的經(jīng)驗，房地產(chǎn)企業(yè)的特點主要體現(xiàn)在：第一，房地產(chǎn)的資金周轉周期較長，所需資金也比其他行業(yè)多出不少，中間的環(huán)節(jié)也非常復雜。這都大大提高了房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的難度。第二，房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)過程相比其他行業(yè)更為復雜，在資金、稅務等各個方面都不同于其他行業(yè)。因此對財務人員的要求更高，財務人員需要更高的水平，更專業(yè)的素養(yǎng)才能更好的服務于企業(yè)的財務管理。相對應的，水平不夠的工作人員只會影響到企業(yè)的運行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理存在的問題

1、企業(yè)的財務制度不完善。

我國目前房地產(chǎn)企業(yè)較多，良莠不齊。由于公司注冊門檻低，不少企業(yè)都存在著一定的問題。尤以企業(yè)的財務制度不健全為主，極大地干擾了企業(yè)的良性運作。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，財務制度的不完善逐步凸顯。一些房地產(chǎn)公司的財務管理模式落后，而且執(zhí)行起來也非常困難，這也是我國較多民營房地產(chǎn)企業(yè)中的普遍現(xiàn)象。

2、財務管理人員的素質不高。

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，問題也隨之而來。那就是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理人員的素質相對不高。因此這就需要房地產(chǎn)企業(yè)對待新人要更加斟酌，選擇一些更加優(yōu)秀的員工，公司的納新需要更有章程，更具專業(yè)性。但是我國的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀卻不是如此，我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員招收不是很嚴格。同時企業(yè)老板對財務處理干預的任意性及對財務人員的重視程度也不夠，不能夠提高財務人員的工作積極性，入職的一些財務管理人員素養(yǎng)也相對較低，管理意識也不高。一些財務管理人員簡單的認為財務管理工作只是粗糙的記錄信息、分發(fā)工資而已，財務管理人員的素質和專業(yè)知識的缺失，導致了企業(yè)的衰敗。

3、房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理能力差。

在當前，我國的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在公司的成本管理上存在著問題，有著不小的漏洞。雖然在當前我國社會形勢大好的情況下，企業(yè)落后的成本管理模式不會影響企業(yè)的大局，但是必然會對企業(yè)的發(fā)展造成一定的影響，導致企業(yè)的經(jīng)營出現(xiàn)問題。其次，目前我國的大部分企業(yè)只對于內部管理成本控制比較關注，而對于其他的環(huán)節(jié)相對有所忽略，如工程造價的各個環(huán)節(jié)是相輔相成，相互統(tǒng)一的一個整體，重視一個環(huán)節(jié)，忽略其他環(huán)節(jié)對于工程造價的影響是不利的。第三，企業(yè)財務管理工作人員的水平有限，對于企業(yè)成本的估算也缺乏專業(yè)判斷，這就直接影響了企業(yè)的經(jīng)營，從而導致企業(yè)盈利下降。

三、解決房地產(chǎn)企業(yè)財務管理問題的措施

1、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理模式。

從根本入手，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理制度不完善，財務管理模式不健康，導致了一系列的財務管理問題，影響公司的正常運作。所以應該優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理模式，讓企業(yè)的各個環(huán)節(jié)之間都更加統(tǒng)一，使管理人員得到的數(shù)據(jù)更加準確細致，從而能夠進行更加高效的決策，同時還要對企業(yè)的財務管理模式進行更改，對于落后的財務管理模式要毫不猶豫的放棄，而對于其他公司更加科學的財務管理模式也要毫不猶豫的加以引進。根據(jù)本公司管理架構的特點，采取集團總制度建設，開發(fā)項目具體情況的靈活管理方式等，盡可能的開源節(jié)流，提高企業(yè)對資金的使用和投資效益，由此提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤。

2、加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理，優(yōu)化員工素質。

由于房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理存在較大的問題，影響了公司的正常運營，因此房地產(chǎn)公司需要不斷地對財務工作人員提出更高的要求，培訓企業(yè)員工，使得員工對于自己在公司中的位置有著更加精準的認識，知道自己肩頭肩負的重任，讓他們正確認識到自己的位置，充分發(fā)揮自身的積極性。要將財務管理納入企業(yè)的戰(zhàn)略大局之中，從而有利于企業(yè)的發(fā)展，而不至于讓落后的管理模式影響企業(yè)的健康運行和發(fā)展。

3、加強房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理力度。

在房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理之中，成本管理控制的能力也是非常重要的一個環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該更加重視企業(yè)對于成本管理的能力，改善當前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式之中存在的問題，把成本管理作為一項重要的工作。公司要不斷的提高財務管理的能力，創(chuàng)新更加高效的成本管理方式，隨著形勢發(fā)展不斷更新成本管理模式，創(chuàng)新成本管理，在成本管理的過程中細化步驟，對于各環(huán)節(jié)工作都要進行更加全面的預算，并要規(guī)避稅務風險，不斷發(fā)掘降低企業(yè)成本的途徑，從而壯大發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)。

4、房地產(chǎn)企業(yè)財務集中預算管理。

房地產(chǎn)企業(yè)的集中管理必然需要房地產(chǎn)企業(yè)對自身資金管理進行高度的預算，并且進行全面的預算，這就需要建立適用于自身房地產(chǎn)企業(yè)的預算和核心結算制度。為實現(xiàn)財務管理的集中，就需要房地產(chǎn)企業(yè)具有保障的財務預算，也需要得到房地產(chǎn)企業(yè)管理人員的監(jiān)控，以及對房地產(chǎn)企業(yè)管理人員的審計，加強房地產(chǎn)企業(yè)內部控制的審核，這些都是房地產(chǎn)企業(yè)必須完善的，逐步實現(xiàn)管理的集中化。

5、加大監(jiān)督力度。

房地產(chǎn)企業(yè)的重要部門之一就是財務部門，所以必須要對其進行嚴格的監(jiān)督，以保證房地產(chǎn)企業(yè)的良性健康發(fā)展。對于房地產(chǎn)企業(yè)財務部門的監(jiān)督，不僅要對其內部進行監(jiān)督，控制資金的不合理使用，同時還應該對整個的財務管理系統(tǒng)進行監(jiān)管。對房地產(chǎn)企業(yè)內的財務問題需要進行及時的了解，杜絕資金流失、短缺等問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要對房地產(chǎn)企業(yè)內部的資金管理進行嚴格的監(jiān)督，打擊不法行為，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。

四、結語

對于房地產(chǎn)這種資金密集的關乎國民經(jīng)濟發(fā)展的綜合性行業(yè)來說，應該更加注重企業(yè)的資金管理，將資金進行最高效、最科學、最大化的利用。提高企業(yè)內部財務管理水平，發(fā)揮財務的最大保障力和助動力，建設適應現(xiàn)代企業(yè)管理要求的企業(yè)財務管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的迫切需要。

參考文獻

[1]王革.中小企業(yè)財務管理中存在的問題和解決措施[J].黑龍江對外貿，2011，05:144-145.

篇8

1.對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在不足的分析。

其一，是在會計基礎工作環(huán)節(jié)比較薄弱，進而導致會計信息的失真以及隨著而來的混亂的秩序。

其二，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中法人內部監(jiān)督作用發(fā)揮的不夠突出。監(jiān)事會以及董事會監(jiān)控力度特別薄弱，他們的監(jiān)督作用發(fā)揮得不夠有效。

其三，管理人的法律意識比較薄弱，常常投機取巧、有法不依、姑息將就、執(zhí)法不嚴，一些給面子拉人情的現(xiàn)象比較普遍，故而管理必然松弛，造成了一些經(jīng)濟犯罪的出現(xiàn)。

其四，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營層次的員工在素質上的不夠高，其人力資源制度的不夠健全。

2.企業(yè)管理做法上的一些利弊。

我們的房地產(chǎn)企業(yè)在管理中，通常的做法是統(tǒng)一進行核算、進行分工管理、獎罰不確定。這樣的管理做法，雖然說有利于統(tǒng)一管理以及監(jiān)控，但是也有其弊端。

其一，導致項目開發(fā)責任和權力以及利益的嚴重的脫節(jié)。這樣做，不利于積極地將一線項目經(jīng)理人員的積極性機遇有效地調動起來，單單依靠房地產(chǎn)企業(yè)公司決策層的一些積極性，顯然是不夠的。

其二，這樣的企業(yè)管理做法由于存在著不具體的業(yè)績衡量指標數(shù)，導致房地產(chǎn)公司項目經(jīng)理部之間攀比的出現(xiàn)，對公司的發(fā)展不利。

二、改善我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的一些具體看法

1.積極建立起科學的內部管理環(huán)境。

為了完善和加強房地產(chǎn)企業(yè)內部的有效管理，有必要對房地產(chǎn)內部管理環(huán)境給予積極地建設，這里包括經(jīng)營方式和風格、理念，以及組織機構等一些方法。在房地產(chǎn)內部積極地建立起良好的管理環(huán)境，進而保證企業(yè)管理制度的有效地落實。

2.加強房地產(chǎn)企業(yè)內部的相互間的有效牽制。

房地產(chǎn)企業(yè)可以積極地采取一些工作輪換制度，以及根據(jù)企業(yè)中不同崗位在房地產(chǎn)管理中的不同程度，規(guī)定每一員工在其崗位上的履職時間，特別是對一些重要崗位做到頻繁輪換，而對一些次要的一些崗位盡可能少輪換，對這些管理漏洞崗位給予積極地填充。

3.積極加強房地產(chǎn)企業(yè)的稽核制度。

在房地產(chǎn)企業(yè)管理過程中，由于企業(yè)經(jīng)營者對企業(yè)管理中稽核部門的認識上的不足，以為稽核部門不能夠創(chuàng)造良好的效益，還占用一些人員編制，進而加大了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的成本，故而沒有從根本上對稽查制度給予有效地重視。盡管企業(yè)內部有制度，但是缺少稽查，一些制度也就不能夠有效嚴格地執(zhí)行。

三、對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的一些思考以及建議

1.積極地核算出公司的投資總額。

房地產(chǎn)項目的可行性研究報告在得到批復以后，就需要房地產(chǎn)公司選擇一些合適的項目經(jīng)理部給予有效地落實，進而進一步得到已經(jīng)批復的可行性研究報告的最基本的依據(jù)，并對該項目的總體投資給予初步的估算，并為此提出具體的項目資金流量表。

2.有效地對開發(fā)給予控制，確保資金的支出。

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理中，對開發(fā)成本的管理是房地產(chǎn)管理中的關鍵。當對企業(yè)中某一項目的投資資金總額確定以后，其開發(fā)成本控制是重要的一方面。

3.積極應對的思路。

其一，房地產(chǎn)企業(yè)管理應該積極地把“政府”和“市場”兩只手的作用充分地發(fā)揮出來。

我們在在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理中，為了有效地增強房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理能力，一方面需要房地產(chǎn)市場自身的有效地調節(jié)能力的支撐，與此同時，還需要我們國家政策的調節(jié)有效地配合。加強對房地產(chǎn)市場的有效調節(jié)，有利于房地產(chǎn)市場健康秩序的確立。讓市場自我調節(jié)，比國家行政手段的宏觀調控更有效和快捷。故而，有效地增強房地產(chǎn)自身調節(jié)能力，也就成為了市場長遠發(fā)展的一個必然。國家在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中所發(fā)揮出的是宏觀微調的積極作用，而中央和地方有效地結合，有助于對市場進行有效地指導和監(jiān)督作用。

其二，充分地讓發(fā)展目標、政策立足長遠。

在制定政策過程中，我們需要對政策機遇通盤考慮，且不朝令夕改。積極地通過個人所得稅有效地調控房價，不是有效地手段。因為個人所得稅是屬于產(chǎn)品交易之后產(chǎn)生的一種行為，在房地產(chǎn)經(jīng)濟中，屬于下游環(huán)節(jié)，只能夠間接產(chǎn)生作用。就目前來說，國內的房地產(chǎn)市場發(fā)展缺乏穩(wěn)定性和長遠的目標，這需要我們的房地產(chǎn)管理依據(jù)我國社會主義國家性質和實際經(jīng)濟情況制定出一些合理的科學的一些比較長遠的政策。政府在政策制定中，充分考慮不斷增長的我國城市住房要求和民情以及城鎮(zhèn)化進程的實際狀況，進而保證我們的國民經(jīng)濟穩(wěn)定地增長，促使我國房地產(chǎn)經(jīng)濟走上正軌軌道。就稅收而言，政府發(fā)揮的是稅收政策的調節(jié)作用。住房城鄉(xiāng)建設部門和稅務的緊密配合，有助于促進房地產(chǎn)企業(yè)僅僅管理的建設。

其三，積極地對我國的法律法規(guī)體系給予建設和完善。

我們要想我國的房地產(chǎn)市場有一個健康的秩序，需要我們的政府積極地建立和完善具有我們國家特色的房地產(chǎn)企業(yè)法律法規(guī)體系，保證我們的房地產(chǎn)市場運作步入到規(guī)范化的道路上來，即房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理合法化和合理化。我們的政府應該在法律規(guī)范中，積極地實施其經(jīng)濟管理行為，最大可能地避免行政在干預中的過度行為導致房地產(chǎn)市場秩序不利局面出現(xiàn)。與此同時，多層次、全方位的房地產(chǎn)積極的宏觀調控體系在實施中有可行的法律保證。

其四，積極處理好中央政府和地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中和諧關系。

中央政府和地方政府應該積極地明確自己在房地產(chǎn)經(jīng)濟中職責范圍和責任主體。即，我們的地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的價值取向必須跟我們的中央政府保充分地持高度的一致性。并且對財稅制度進行有效地探索性地實踐，合理地對土地財政給予鉗制，積極地提高地方政府對中央政府宏觀經(jīng)濟管理的有效落實，有效地遏制房地產(chǎn)市場中一些不良風氣的產(chǎn)生。

四、結語

篇9

關鍵詞：薪酬 薪酬制度 房地產(chǎn)開發(fā)公司

Abstract: Salary system is one of the important component for modern enterprise management. However, at present, many salary system of state-owned enterprises in China is still at the level of the old planning system , and is difficult to fulfill its function, meanwhile, it has serious impact on the sustainable development of the state-owned enterprises. In this article, some problems of salary system of a Real Estate Development Company in Xi'an was analyzed, and some corresponding advices on the company's salary system were proposed.

Key words：Salary Salarysystem Real Estate Development Company

隨著近年來國家對房地產(chǎn)行業(yè)不斷推出調控政策，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)雖然仍在保持著它的快速增長，但是增長的勢頭已然減緩。市場的萎縮、成本的增大，必然導致利潤的減少，所以房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者的薪酬狀況以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)行薪酬管理制度是非常值得深入探討和研究的一個問題。

一、西安某縣房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)行薪酬管理制度

（一）西安某縣房地產(chǎn)開發(fā)公司概況

西安市某縣房地產(chǎn)開發(fā)公司成立于1984年10月，為國有二級開發(fā)資質企業(yè)，主要從事商品房（包括住宅、辦公、標準廠房、營業(yè)用房等）和城鎮(zhèn)土地的綜合開發(fā)及拆遷改造。公司設有八個職能部門，擁有工程技術人員30余人。累計向社會提供住房60萬，總投資超億元，為緩解該縣人民的居住困難和城市發(fā)展做出了應有的貢獻。

（二）現(xiàn)行薪酬管理制度（依據(jù)該公司綜合管理制度）

1、公司實行崗位等級工資制，根據(jù)員工所在崗位及所擔任職務確定工資類別。

2、公司將在崗員工基本工資的30%和崗位工資作為浮動工資，各部門根據(jù)公司有關制度及自己部門工作特點制定考核細則。

（三）年終獎

1、根據(jù)公司經(jīng)營狀況，按員工的工作能力、工作態(tài)度、工作實績進行考核發(fā)放。

2、年終獎發(fā)放條件：員工一年內工作努力，遵紀守法，無重大失誤。

（四）員工的福利

1、養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、住房公積金。

2、年薪假。凡在本公司工作滿一年(由結束試用期轉正之日計起)的員工,均可享有年薪假七天。

3、全年二次勞保。即毛巾、洗衣粉、香皂。（在崗員工）

（五）員工工資表

1、工齡工資每年按員工基本工資的3%計算。

2、實發(fā)工資金額=基本工資+崗位工資+工齡工資-養(yǎng)老保險金-醫(yī)療保險金-住房公積金

二、該房地產(chǎn)開發(fā)公司薪酬制度存在的問題

（一） 總體薪酬偏低，不具競爭性

根據(jù)西安市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2010年該縣地區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為16761元，平均每月收入大約1400元。從該房地產(chǎn)開發(fā)公司的員工工資表反映出的數(shù)據(jù)看，員工的工資水平低于該地區(qū)的總體水平。以營銷部員工的工資數(shù)據(jù)為例，除去年終獎營銷部員工的月工資為810元左右，而該縣一民營房地產(chǎn)公司西安TH置業(yè)有限公司對銷售部員工制定的薪酬標準為底薪1200元+績效工資+全勤獎金200元。由此可以看出該房地產(chǎn)開發(fā)公司的薪資水平明顯低于同行業(yè)競爭對手的薪資水平。

（二）薪酬結構過分單一

該房地產(chǎn)開發(fā)公司的薪酬結構大致包括基本工資、崗位工資、獎金和各種福利。薪酬結構中只有年終獎金是根據(jù)公司經(jīng)營狀況發(fā)放的不確定數(shù)值，而基本工資、崗位工資和福利都是固定的。這不僅忽略了不同崗位承擔不同工作職責而產(chǎn)生的差異性，也抹煞了不同崗位價值差異，挫傷了那些從事高技能、高知識、高能力工作崗位員工的積極性。以行政部員工和工程部員工為例，行政部負責公司黨務、政務和處理日常事務，工作相對簡單，對員工技能要求不是很高，而工程部則不同，對員工身體素質及技能要就相對較高，這樣顯然忽略了崗位之間存在的差異，造成對工程部員工不公平的現(xiàn)象。

（三） 薪酬分配等級小，平均主義嚴重

在該房地產(chǎn)開發(fā)公司的薪酬體系結構中，相鄰的兩個崗位工資級別的差異很小，員工晉升一級，所獲得的薪酬激勵作用并不大。員工的薪酬分配等級大體分為四個等級，即總經(jīng)理級、副總級、主任級和員工級，而且相鄰的兩個崗位工資級別只有二百多元的差距，企業(yè)員工的薪酬主要與所在級別和工作年限相關，只能通過職位逐級提升而得到提升。同等的職位相對應的工資是固定的，員工的業(yè)績出色也只能通過以后職位的提升而得到補償，即便是職位提升了，而薪酬水平的提升也相當有限，在薪酬分配的過程中存在著嚴重的平均主義。

（四） 薪酬考核體系不完善，落實不到位

該房地產(chǎn)開發(fā)公司的薪酬體系是以崗位為基礎的，在建立考核體系中只在薪酬方面建立了考核，而在輔助薪酬方面卻沒有一整套完善的考核機制。公司制定了依據(jù)責任目標、工作態(tài)度、出勤情況和工作實績進行考核，年終評議，審定獎懲標準的考核辦法，而實際中并沒有很好地落實，沒有充分利用員工30%的浮動工資和崗位工資，考核體系流于形式化，員工的工資很少會受到考核體系的影響。

三、該房地產(chǎn)開發(fā)公司薪酬制度存在問題的原因分析

（一）薪酬水平受國有企業(yè)薪酬模式影響

國有企業(yè)的薪酬水平普遍偏低，略低于競爭的民營企業(yè)，造成企業(yè)薪酬水平偏低的局面有計劃經(jīng)濟體制遺留下來的影響，又有長期形成的根深蒂固的平均主義文化的制約。該房地產(chǎn)開發(fā)公司的員工工資標準是由其上級主管單位縣建設局根據(jù)當?shù)匚飪r狀況、消費水平以及經(jīng)濟水平等為參考因素制定的，而工資標準多年來也是一成不變的，這些較為陳舊的工資體系早已不能適應房地產(chǎn)經(jīng)濟的飛速發(fā)展，對該房地產(chǎn)開發(fā)公司的發(fā)展產(chǎn)生不良影響。

（二）崗位等級決定工資級別

該房地產(chǎn)開發(fā)公司作為一家國有企業(yè)，薪酬制度的設計也逃不開目前我國國有企業(yè)的通病，員工的收入和其它待遇主要與其行政級別相關，工資的水平主要由職務等級決定。一旦不能達到某個行政級別，工資就不可能上升，行政職務的大小、學歷職稱的高低、工齡等因素對工資具有決定性的影響，而對不同職位的價值重要性影響不足。

（三）企業(yè)單純追求內部公平性，而忽視不同崗位人員之間不具可比性

在企業(yè)內部，核心主業(yè)和關鍵崗位人員往往是激勵對象，對于一家房地產(chǎn)企業(yè)，房屋的建造與銷售必然是其核心主業(yè)，房地產(chǎn)項目開發(fā)的流程不外乎策劃、設計、施工、營銷和售后這五大板塊，每一個板塊的部門職能都有其獨立性和特殊性，企業(yè)對于不同部門的職責要求不同，所以企業(yè)在制定薪酬體系時對不同的工作崗位要區(qū)別對待，如果單純追求內部公平性，必然引發(fā)矛盾。

（四）績效考核未與個人能力和業(yè)績形成緊密聯(lián)系

企業(yè)在進行考核、考評時一方面偏資歷而輕能力和工作業(yè)績，另一方面考核過程和結果也沒有做到透明化，從而使得許多人員靠拉幫結派或者走關系走上了較高的領導職務，最為重要的一點是，考核結果往往并沒有作為支付各種薪酬的有效參考依據(jù)。現(xiàn)有的薪酬體系主要是以崗位為基礎，沒有和能力及個人的業(yè)績連在一起，造成的結果是很多人為了獲得相對較高的收入，注意力放在如何謀取更高的職位上，從而使自己的工作精力分散。

四、完善該房地產(chǎn)開發(fā)公司薪酬制度的建議

（一）提高企業(yè)整體薪酬標準，建立以崗位工資為主的工資制度

國有企業(yè)員工的薪酬水平相對于民營企業(yè)而言是偏低的。在以物質為價值取向的今天，薪酬的高低無疑決定了人才的大致流動方向。因此，某縣房地產(chǎn)開發(fā)公司要提高員工的整體薪酬標準，使薪酬不僅發(fā)揮其基本保障功能，還要發(fā)揮其物質激勵、刺激競爭功能。在職位分析、崗位測評的基礎上，設計本單位的基本工資制度。改革現(xiàn)行工資構成，優(yōu)化工資結構，簡化工資項目，增大崗位工資的比重，使崗位工資占工資收入的50%―70%左右，形成企業(yè)優(yōu)勝劣汰、崗位能上能下、收入能增能減的以崗位工資為主體的崗位績效工資制。

（二）區(qū)分崗位差別，建立合理的薪酬結構

薪酬結構單一，會嚴重影響員工的積極、專注程度。該房地產(chǎn)開發(fā)公司要想解決這個問題就要根據(jù)企業(yè)的不同崗位設計不同的薪酬結構方案?？梢园哑髽I(yè)的崗位分為基于職務和基于業(yè)績的兩種，分別設計兩種不同類型的薪酬結構方案。每種類型中根據(jù)部門和崗位的不同也略有差異。這樣就形成了一個薪酬結構體系。這種體系簡單而且針對性強，能夠有效的調動企業(yè)員工的工作積極性。

（三） 確定合理的工資標準，建立科學的薪酬分配方式

目前該房地產(chǎn)開發(fā)公司基本工資制度中，不同性質勞動崗位工資標準的差距明顯偏小。企業(yè)確定不同性質勞動，如簡單勞動和復雜勞動的工資標準、工資差距時，要進行勞動力價格的調查比較和各類人員供求關系情況分析，把勞動評價和勞動力價格機制結合起來。大幅提高技術崗位、關鍵崗位、高素質、短缺人才的工資水平，合理拉開分配差距。并且各類人員的工資標準，都要逐步做到隨行就市，同市場工資銜接，使人員招得進、留得住。

（四）樹立科學績效觀，建立公平、有效的績效考核制度

正確認識績效考核不是走形式，不是為了考核而進行考核，而是公司總結工作與加強有效管理的一種重要手段。建立公平、有效的績效考核制度，首先，需要進行科學的工作分析。應切實科學合理地根據(jù)公司的發(fā)展規(guī)劃、組織結構，對各崗位職責、重要程度、任職資格等進行客觀分析，編制詳細的崗位說明書，確定薪資結構等，對員工的崗位進行有效的分析。其次，確立企業(yè)的工作目標，將員工的目標與企業(yè)的目標統(tǒng)一起來，任何一個職位的工作人員，所確定的工作必須對公司的目標、策略、發(fā)展有所貢獻。第三，考核周期系統(tǒng)化，平常考核與月度、季度、年度考核有機結合起來。注意加強平時考核，不能忽視平時績效考核對企業(yè)員工工作評價的作用。

參考文獻:

[1]高延升,郭衛(wèi)民.國有企業(yè)改革的薪酬設計[J].管理與對策.2006

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【關鍵字】房地產(chǎn)開發(fā)公司；工程管理

1 房地產(chǎn)開發(fā)簡介

最近幾年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了大規(guī)模的發(fā)展。從現(xiàn)在的情況來看，在房地產(chǎn)方面的投資已經(jīng)成為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分。同時房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展也是促進國民經(jīng)濟不斷進步的重要推動力。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展好壞也直接影響到了廣大老百姓生活的品質。房地產(chǎn)開發(fā)公司和建筑施工公司的最大的區(qū)別就是，房地產(chǎn)開發(fā)資金的運作和行業(yè)管理方面都是屬于密集型的行業(yè)。通過市場實現(xiàn)將資金進行轉化。通過嚴格規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)規(guī)范和降低運營的成本等一系列有效的途徑可以有效的提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理的水平。

要做好房地產(chǎn)公司的工程管理首先要對房地產(chǎn)的開放要進行一個全面的認識。房地產(chǎn)具有固定不動的特性，房地產(chǎn)的開發(fā)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)兩種不同的類型，通常將房產(chǎn)可以分為住宅和非住宅住房兩種不同的用途。

房地產(chǎn)開發(fā)的特性： 1）房地產(chǎn)位置的固定特性。房地產(chǎn)不能夠隨人們的意愿隨便的進行移動。只能在房地產(chǎn)開發(fā)的工程所在地進行生產(chǎn)，并且要受到所在地然地理環(huán)境的影響。

2）房地產(chǎn)開發(fā)的差異特性。房地產(chǎn)在位置的選擇上具有天然的差異性，雖然房地產(chǎn)開發(fā)項目在設計和建設上相同，但是如果位置不同的話，房地產(chǎn)項目從本質上說也是不一樣的。

3）房地產(chǎn)項目的耐久性。房地產(chǎn)項目是造價較高的項目，必須具有足夠的耐久性。根據(jù)我們國家的規(guī)定，城市用地之中，居住用地的使用年限為70年，工業(yè)用地的使用年限為50年。

4）房地產(chǎn)開發(fā)要考慮土地資源稀缺的特性。我國的人口多，人均土地面積的所占的比列很小，并且土地資源是不可再生的資源，只能對土地資源進行重復的開發(fā)和利用，所以必須對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行慎重的考慮。

5）房地產(chǎn)開發(fā)項目效用的多層次性。房地產(chǎn)項目能夠為人的生存、享受和發(fā)展三個方面提供不同層次的性質。房地產(chǎn)項目是將三種性質資料很好的結合在一起。房地產(chǎn)項目首先的目的就是為人們提供最基本的住宿場所。其次對著社會的發(fā)展，人們對日常生活水平的要求也越來越高，不僅僅滿足住宅的需求，還要提供更加舒適的生活。另外房地產(chǎn)項目還要能夠為人們正常的生活、娛樂和自身的發(fā)展提供堅實的條件。

6）房地產(chǎn)項目具有增值和保值的特性。房地產(chǎn)項目是以地產(chǎn)為承載的基礎，房產(chǎn)不會因為使用年限的延長而消失，另外地產(chǎn)會隨著時間的延長和社交環(huán)境的變化而升值。

2 房地產(chǎn)開發(fā)公司建設工程管理體系的內容

2.1 投資前的管理

投資前的管理主要是針對從達成投資意向到實現(xiàn)項目的評估決策的這個過程，在投資前的管理這個過程中主要是對房地產(chǎn)開發(fā)公司的建設項目進行科學的論證，并做出正確的決策。這是關系到房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)項目最終成敗的關鍵，是項目管理體系建立的一個關鍵環(huán)節(jié)。投資前的管理決定了項目能否成立的基礎，成立的項目規(guī)模有多大，資金了來源方式和資金了利用狀況等。一般對于大型發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司的項目將投資前的項目管理分為四個不同的階段：投資機會的研究，項目建議書的編制，項目可靠性的研究和項目的評估與決策。

2.2 投資建設期的管理

投資建設期的管理指項目決策后，從項目選址到項目竣工驗收、交付使用階段的管理活動，在這一階段房地產(chǎn)開發(fā)項目主要目的是將建設項目從決策階段變?yōu)楝F(xiàn)實的固定資產(chǎn)的形式。此階段一般要需要完成項目的選址、設計、建設計劃、施工準備和管理、竣工驗收這幾個階段

2.3 工程竣工驗收質量管理

按照規(guī)定的質量評定標準和辦法，對完成的分項、分部工程和單位工程進行檢查和驗收。對質量報告和技術性文件進行審核。并且對有關工程質量的技術性文件進行編目和建檔。

3 房地產(chǎn)開發(fā)公司工程管理制度的建立

房地產(chǎn)工程的管理制度體系包括：設計管理、合同管理、進度計劃管理、質量管理、安全管理、工程管理檢查評估、專項工程的管理標準化文件。本文重點從房地產(chǎn)工程的施工進度、安全管理和質量管理方面入手構件管理制度體系。

4 構件房地產(chǎn)開發(fā)公司工程管理體系的措施

4.1 成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)歸根到底是商業(yè)行為，是通過一系列行動把投入的資金升值的過程。因此，成本控制無疑成為建設工程管理的首要目標，規(guī)劃設計和設計變更洽商的管理兩個方面是控制成本的重點。規(guī)劃設計是項目實施的前提，在此階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應事先做好充分的調研及市場分析工作，對房屋的結構類型、戶型平面、供熱方式等都有明確的、經(jīng)過充分推敲的結論后再開始施工圖設計。變更、洽商產(chǎn)生的原因在于施工圖紙設計不清的部位的深化設計、甲方對使用功能的變更及各專業(yè)之間有矛盾需做現(xiàn)場調整之處。

4.2 進度目標控制

進度目標關系到工程是否按期完工及項目能否如約交付使用的問題，而且工程進度的延期更是造成工程成本增加的直接因素。項目確定總包單位、監(jiān)理單位后，正式開工之前，開發(fā)公司工程管理人員應與總包單位及監(jiān)理公司共同商定項目總進度計劃，根據(jù)合同約定的工期，根據(jù)項目交付使用的標準及現(xiàn)場條件排出合理可行的進度計劃。項目正式開工后，將總進度計劃分解為季度進度計劃、月度進度計劃及周進度計劃，由工程管理人員（現(xiàn)場工程師）每周現(xiàn)場檢查進度完成情況，并定期召開監(jiān)理例會、進度計劃會等專題會議,隨時調整進度完成時間。

4.3 質量目標控制

事前質量控制指在施工及設備安裝等工作開始前的質量控制措施。包括：1）施工技術準備工作的質量控制；2）現(xiàn)場準備工作的質量控制。包括現(xiàn)場平整度及壓實程度是否滿足施工質量要求；測量數(shù)據(jù)及水準點的埋設是否滿足施工要求；施工道路的布置及路況是否滿足運輸要求；水、電、熱及通訊等情況是否滿足施工要求；3）材料設備供應工作的質量控制。材料設備的供應程序與供應方式是否能保證施工順利進行，進場材料檢查驗收制度是否完善，做到合格證、現(xiàn)場取樣及報驗資料與實際材料質量相符。

事中質量控制指在施工中對現(xiàn)場工作的質量控制措施，此階段工作甲方工程管理人員要充分調動監(jiān)理公司、總包管理人員的監(jiān)督作用，并建立質量獎罰制度，起到實際的促進作用。

事后質量控制指對通過施工過程所完成的具有獨立的功能和使用價值的最終產(chǎn)品（單位工程或整個項目）及其有關方面的質量控制過程。本階段工作從工程移交后開始，至工程保修期結束為止，如本項目屬房地產(chǎn)開發(fā)公司自有物業(yè)公司管理，則繼續(xù)其維修責任。

4.4 工程管理體系信息化建設

由于信息管理貫穿業(yè)主項目管理全過程，涉及到項目管理的各個部門和所有項目建設參與方，開發(fā)公司應成立項目經(jīng)理領導的信息化領導小組，統(tǒng)一布置建設工程項目信息化工作，建立項目信息收集、存儲、處理和傳遞的程序，在相關的項目管理職能部門設立專職信息員，形成上通下達的信息資源管理組織體系。

數(shù)據(jù)資源是管理信息系統(tǒng)的血液，數(shù)據(jù)的完整與準確是系統(tǒng)的質量保證。因此，需要建立建設工程項目信息資源開發(fā)和應用的相關制度，確保管理信息收集、存儲、傳遞、加工和使用順利進行。

結語

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能夠有效的帶動全社會各行各業(yè)的發(fā)展，工程管理體系對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的成敗起到了非常關鍵的作用。必須要加強在工程管理體系的構件和不斷發(fā)展完善。

參考文獻