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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)、金融政策、房價(jià)

房地產(chǎn)商品是家庭消費(fèi)支出中最大的一部分,房地產(chǎn)商品具有消費(fèi)和投資的雙重屬性。一個(gè)國家房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲,必然提升人們對(duì)房地產(chǎn)投資的利潤預(yù)期，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的過度膨脹。因此，合理制定金融政策，并有效利用其變化可能產(chǎn)生的積極影響，對(duì)于控制房地產(chǎn)市場價(jià)格的快速上升，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，具有十分重要的意義。本文擬從利率、首付比例和匯率三個(gè)方面,從經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求和供給的角度來分析房地產(chǎn)金融政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

一、金融政策與房地產(chǎn)需求

1、利率與房地產(chǎn)市場需求

住宅是家庭最主要的資產(chǎn)，根據(jù)測(cè)算，住宅價(jià)格大約是一個(gè)家庭可支配收入的7倍左右，住宅的高昂價(jià)格使得家庭必須依靠銀行貸款才能購買起住宅，而影響消費(fèi)者貸款的最主要因素就是貸款利率的高低。利率對(duì)居民的住宅需求和投資需求的影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：（1）當(dāng)利率降低時(shí),會(huì)迫使人們降低儲(chǔ)蓄而轉(zhuǎn)向消費(fèi)或進(jìn)行其他投資，居民在尋找消費(fèi)和投資出路時(shí),可能會(huì)考慮購買或者擴(kuò)大住宅的消費(fèi)或投資。對(duì)于原來已計(jì)劃擴(kuò)大住宅消費(fèi)或投資的居民來說，會(huì)加快他們購買速度，進(jìn)而增加對(duì)住宅的現(xiàn)實(shí)需求；（2）在利率降低時(shí)，住宅抵押貸款的利率同時(shí)降低，這在實(shí)際上降低了居民進(jìn)行住宅消費(fèi)或投資的成本，也會(huì)刺激居民擴(kuò)大住宅需求。提高利率必將減少房地產(chǎn)市場的需求，將對(duì)房地產(chǎn)市場需求、對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格具有極大的抑制作用。而降低利率將會(huì)降低居民的月均還款額，減少居民的負(fù)擔(dān)，從而增加對(duì)住宅的需求。

2、貸款首付比例與房地產(chǎn)市場需求

2000年以來,銀行不斷降低房地產(chǎn)市場的首付比例，首付比例的降低，意味著許多家庭可以提前享受到住房需求,未來的房地產(chǎn)需求得以在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn),降低了住房消費(fèi)或投資的成本，大大刺激了房地產(chǎn)需求的增加。對(duì)銀行來說,貸款首付比例的降低，一方面繁榮了銀行的住房抵押貸款業(yè)務(wù)，另一方面卻也使銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。首付比例的增加，既會(huì)提高按揭貸款門檻，降低銀行按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn),也會(huì)加大投機(jī)活動(dòng)所需的資金周轉(zhuǎn)量，從而有效地抑制房地產(chǎn)市場上的投機(jī)活動(dòng)。中國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，政府進(jìn)行金融政策調(diào)控的目的，不應(yīng)當(dāng)是限制居民的正常需求，而應(yīng)該是降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)和減少房地產(chǎn)市場的投機(jī)炒作行為。銀行的資金大多來自普通老百姓的存款，因此一定要設(shè)立按揭貸款首付比例的門檻來保護(hù)儲(chǔ)戶的利益。當(dāng)前在20%的基礎(chǔ)上繼續(xù)提高首付比例雖然可以進(jìn)一步降低不良貸款率，也同時(shí)會(huì)壓縮房地產(chǎn)市場的正常消費(fèi)需求，所以政府的落腳點(diǎn)應(yīng)該是提高第二套住房貸款的首付比例。

3、匯率、經(jīng)濟(jì)全球化與房地產(chǎn)需求

房地產(chǎn)商品具有投資需求的基本屬性，目前中國處于經(jīng)濟(jì)快速增長的階段，每年經(jīng)濟(jì)保持10%左右的增長率。同時(shí)中國處于城市化率快速推進(jìn)的過程，這些因素的存在使房地產(chǎn)價(jià)格必然保持較高速度的增長。從匯率的角度分析,中國目前處于人民幣升值的加速期,人民幣升值的預(yù)期必將刺激更多的國外資金涌入中國市場。因此在打擊國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資需求的同時(shí),必須采取措施控制國外資金的涌入。

二、金融政策與房地產(chǎn)供給關(guān)系

影響房地產(chǎn)供給的主要因素是房地產(chǎn)市場價(jià)格預(yù)期、土地成本、稅收政策和銀行的貸款利率。從金融政策的角度，則主要是考慮銀行利率的作用。開發(fā)商在開發(fā)樓盤的過程中，其資金來源主要為銀行貸款。貸款利率的提高，將會(huì)增加開發(fā)商在取得土地、開發(fā)樓盤中的現(xiàn)金流支出，加大開發(fā)的成本也即提高房地產(chǎn)市場的進(jìn)入門檻。

房地產(chǎn)開發(fā)往往需要巨額資金投入，離不開銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金支持。因此，銀行利率高低直接影響到住宅市場的供應(yīng)量。如果國家采取緊縮的貨幣政策,銀行減少對(duì)住宅開發(fā)商的貸款。提高市場利率，住宅開發(fā)的借貸成本提高，住宅供給往往會(huì)減少。另外，由于銀行利率提高，人們儲(chǔ)蓄意識(shí)增強(qiáng)，進(jìn)而減少對(duì)房產(chǎn)的消費(fèi)需求與投資需求。相反,國家采取寬松的貨幣政策，銀行擴(kuò)大放款，市場利率下降，住宅開發(fā)成本降低，就會(huì)刺激住宅開發(fā)商增加市場供給。同時(shí)利率降低，人們的儲(chǔ)蓄愿望隨之下降，促使人們進(jìn)行住宅投資。而住房抵押貸款利率較低，又會(huì)刺激人們使用消費(fèi)信貸方式購房，增加住宅需求，推動(dòng)住宅價(jià)格上漲，進(jìn)而引起住宅供給的增加。在人民幣升值預(yù)期的作用下，如果國家對(duì)于國外資本進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場沒有任何限制，也必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)商品供給的增加。。

三、結(jié)論和政策建議

由上所述可見,金融政策的變化是通過需求和供給兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生重要影響的。因此,合理利用金融政策調(diào)控房價(jià)具有非常重要的意義。但是,制定金融政策并使其有效地發(fā)揮作用,也不是想象的那樣簡單。

首先，在其他條件不變的情況下，提高住房貸款利率，或者抬高住房貸款門檻，都將抑制購房欲望和實(shí)際投資，從而抑制房價(jià)的無序上升。然而，需要注意的是,政府出臺(tái)金融政策的目的，并非簡單地降低房價(jià)，而是使房地產(chǎn)價(jià)格充分反映供給和需求信息，降低房地產(chǎn)商品的投資和投機(jī)因素，降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

其次，由于房地產(chǎn)商品的特殊性，在使用金融政策調(diào)控房價(jià)時(shí),必須同時(shí)考慮房地產(chǎn)投資的利潤預(yù)期走向。因?yàn)橐话闱闆r下，投資與否或多少取決于預(yù)期利潤和銀行利率的比較。假如房地產(chǎn)投資的預(yù)期利潤率居高不下,而政府對(duì)非居住性購房又缺乏必要的限制。那么,即便降低了利率，投資仍然不會(huì)減少，從而使金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格的抑制作用就無法發(fā)揮出來。

總之,金融政策可以在抑制房地產(chǎn)價(jià)格上有所作為,但是要使房地產(chǎn)價(jià)格真正得到控制，還應(yīng)綜合考慮各方面的情況，并配合使用其他相關(guān)的政策措施。

參考文獻(xiàn)：1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識(shí)：房地產(chǎn)金融。（中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)編寫）。

篇2

從房地產(chǎn)發(fā)展歷程看，在過去相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了一個(gè)“黃金期”。而最近1～2年，房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)了巨大的轉(zhuǎn)折，多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為“黃金期”無以為繼了。房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)，今年下半年出臺(tái)了一系列寬松政策，這與穩(wěn)定房地產(chǎn)市場不無關(guān)系。

以下是對(duì)金融市場與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的幾個(gè)問題的思考：

1、降息周期預(yù)期

所謂“強(qiáng)刺激”的整體寬松政策實(shí)踐證明會(huì)帶來突擊上項(xiàng)目，重復(fù)建設(shè)，從而引起局部產(chǎn)能過剩，結(jié)構(gòu)調(diào)整更加困難等不良后果。2014年盡管經(jīng)濟(jì)下行壓力大，央行還是頂住壓力放棄整體寬松政策，而替代以“常備借貸便利（SLF）操作”定向?qū)捤沙B(tài)化。SLF相較于降準(zhǔn)而言，具有期限短、靈活性強(qiáng)及寬松政策傳遞信號(hào)相對(duì)較弱的特點(diǎn)。不過持續(xù)的SLF操作與降準(zhǔn)無異，市場最終能接收到寬松的信號(hào)。11月21日，央行宣布非對(duì)稱性降息，結(jié)合中央多次表態(tài)要解決企業(yè)融資成本過高問題，市場理解為全面寬松的信號(hào)，股市當(dāng)天開始急速上漲。貨幣政策相對(duì)寬松無疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成重大影響：

1）購房成本降低。房地產(chǎn)屬于單體價(jià)值高、期限較長的資產(chǎn)，并且是金融機(jī)構(gòu)相對(duì)認(rèn)可的抵押物。無論消費(fèi)者還是投資人，在購置和持有房地產(chǎn)時(shí)一般都采用較高的財(cái)務(wù)杠桿，利率下降會(huì)極大的降低購置和持有成本，提高市場的有效需求。

2）資產(chǎn)估值提高。寬松的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)估值影響有兩個(gè)方面，首先利率下調(diào)直接導(dǎo)致折現(xiàn)因子提高，提高房地產(chǎn)的估值；另一方面，相對(duì)寬松的貨幣政策降低了通縮的風(fēng)險(xiǎn)，刺激了CPI向上的預(yù)期，也可能起到維持市場租金水平或刺激市場租金水平提高的作用，從而提高房地產(chǎn)的估值。

3）融資環(huán)境改善及開發(fā)成本降低。寬松的貨幣政策，開發(fā)商也會(huì)直接從中受益，融資環(huán)境得到改善，融資成本相應(yīng)也會(huì)降低。

2、美元升值與人民幣國際化進(jìn)程加快

2014年10月29日，美國聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)宣布結(jié)束其債券購買計(jì)劃。由此，曾被冠以“無限期”之名的美聯(lián)儲(chǔ)第三輪量化寬松政策在啟動(dòng)兩年多后宣告結(jié)束，美元加息預(yù)期提升。分析認(rèn)為，量化寬松政策達(dá)到了預(yù)期目的，美國經(jīng)濟(jì)回暖，美元將強(qiáng)勁回歸，但新興市場卻因此面臨嚴(yán)峻的形勢(shì)。事實(shí)上，包括日本、歐洲以及新興經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇形勢(shì)不樂觀，此后都陸續(xù)推出本國的QE。在經(jīng)過有史以來最長的疲軟期后，美元再次成為全球投資者的首選貨幣，全球資本回流美國趨勢(shì)明顯。

人民幣加快國際化進(jìn)程，2008年7月10日，國務(wù)院批準(zhǔn)中國人民銀行三定方案，新設(shè)立匯率司，其職能包括“根據(jù)人民幣國際化的進(jìn)程發(fā)展人民幣離岸市場”。2009年7月，六部門跨境貿(mào)易人民幣結(jié)算試點(diǎn)管理辦法，我國跨境貿(mào)易人民幣結(jié)算試點(diǎn)正式啟動(dòng)。2014年，人民幣全球清算網(wǎng)絡(luò)頻頻布局。6月18日，建行擔(dān)任倫敦人民幣業(yè)務(wù)清算行；19日中行擔(dān)任法蘭克福人民幣清算行；2014年7月4日，中國人民銀行公告稱，決定授權(quán)交通銀行首爾分行擔(dān)任首爾人民幣業(yè)務(wù)清算行。

從以往經(jīng)驗(yàn)看，由于我國實(shí)行外匯管制，央行發(fā)行貨幣其中部分是外匯占款，即外匯儲(chǔ)備提高迫使發(fā)行人民幣供給兌換。反之，隨著美元回流和人民幣國際化進(jìn)程加快，不可避免導(dǎo)致國內(nèi)流動(dòng)性收緊。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，也必須理性評(píng)估和對(duì)待美元升值及人民幣國際化的影響。

1）美元的升值導(dǎo)致大宗商品價(jià)格不斷下跌，這將有利于全行業(yè)成本的降低。近年來，隨著人口紅利的陸續(xù)銷蝕，人工成本成倍上漲；因產(chǎn)能過剩鋼材等建材價(jià)格下降彌補(bǔ)了部分損失。隨著大宗商品價(jià)格不斷下跌，包括燃料油等在內(nèi)的原材料價(jià)格下降將進(jìn)一步降低全行業(yè)成本。

2）美元回流和人民幣國際化導(dǎo)致流動(dòng)性收緊，以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)價(jià)格有下降趨勢(shì)，房地產(chǎn)回調(diào)甚至“硬著陸”的風(fēng)險(xiǎn)加大。預(yù)期人民幣類似QE的貨幣寬松政策將可能對(duì)沖部分因外匯流出帶來的流動(dòng)性收緊風(fēng)險(xiǎn)。

3、PPP模式對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響

PPP模式即公私合作模式，是企業(yè)參與提供公共服務(wù)（包括基礎(chǔ)設(shè)施）的一種開發(fā)運(yùn)營模式。公共服務(wù)提供的主體一般是政府及其所屬部門，政府鼓勵(lì)企業(yè)參與開發(fā)和經(jīng)營獲得合理利潤，目的一般出于融資需要；也有觀點(diǎn)認(rèn)為企業(yè)執(zhí)行效率比政府高，PPP模式下，企業(yè)主導(dǎo)執(zhí)行可以提高社會(huì)效率?，F(xiàn)階段鼓勵(lì)PPP模式動(dòng)因是解決地方政府融資問題，截至目前地方政府債務(wù)比例普遍過高，違約風(fēng)險(xiǎn)加大，需要清理；另一方面政府提供的公共服務(wù)還不完善，公民獲得公共服務(wù)的數(shù)量和質(zhì)量落差很大，造成的社會(huì)矛盾比較尖銳，需要加大投入。PPP模式很好的分散了政府的違約風(fēng)險(xiǎn)，也許是解決當(dāng)前地方政府融資問題的一條出路。

PPP模式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，存在以下機(jī)會(huì)：

1）以PPP模式與地方政府合作，參與公租房、經(jīng)濟(jì)適用房以及舊城（棚戶區(qū)、城中村等）改造等項(xiàng)目。

2）以PPP模式與地方政府合作，參與城市運(yùn)營模式的創(chuàng)新和實(shí)踐，獲取開發(fā)和運(yùn)營機(jī)會(huì)。

3）以PPP模式為先導(dǎo)，換取土地開發(fā)資源。

4、REITs試點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)作的影響

REITs即房地產(chǎn)信托投資基金，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITs通過資金的“集合”，為中小投資者提供了投資于利潤豐厚的房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)；專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合，分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)；投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，具有較好的流動(dòng)性。

幾乎任何一種金融創(chuàng)新背后都是逃避法律規(guī)制，作為一種融資模式在美國最早誕生的REITs優(yōu)點(diǎn)在于滿足一定條件可以免征所得稅和資本利得稅。從我國現(xiàn)階段看，央行為降低的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，采取限制各商業(yè)銀行發(fā)放用于購買房地產(chǎn)的貸款等系列舉措，房地產(chǎn)融資渠道受到擠壓，REITs成為可選利用的渠道之一。然而，我國相關(guān)法律法規(guī)仍不完備，還沒有一個(gè)真正房地產(chǎn)投資信托基金法出現(xiàn)，對(duì)基金的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)運(yùn)用、收入來源、利潤分配和稅收政策等加以明確界定和嚴(yán)格限制；另外，目前房地產(chǎn)行業(yè)過熱后空置率較高，租售比偏低，收益率預(yù)期下降，這些都制約著REITs的試點(diǎn)和推廣。

從REITs的國際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，幾乎所有REITs的經(jīng)營模式都是收購已有商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金和物業(yè)增值回報(bào)投資者，極少有進(jìn)行開發(fā)性投資的REITs存在。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，REITs的推廣具有以下幾方面的影響：

1）REITs增加了投資性需求，開發(fā)商可以從市場環(huán)境的改善中受益。

2）作為REITs的專業(yè)管理人輸出管理，做到輕資產(chǎn)運(yùn)營。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場；金融發(fā)展理論；金融風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

一、研究背景

過去的五年里，在全球經(jīng)濟(jì)疲軟、全國物價(jià)普遍上漲的宏觀背景下，我國多個(gè)一線城市的房價(jià)地價(jià)呈現(xiàn)劇烈上升態(tài)勢(shì)，多地二三線城市房價(jià)也有不同程度上漲，引發(fā)群眾不滿與政府關(guān)注。為此，國務(wù)院于2010年4月17日《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，內(nèi)含10條宏觀調(diào)控政策，揭開了史上最為嚴(yán)厲的房價(jià)調(diào)控的進(jìn)程。兩年來，各地房價(jià)漲勢(shì)均得到一定程度的遏止。但行政手段畢竟治標(biāo)不治本，要深刻研究中國房地產(chǎn)市場，需從經(jīng)濟(jì)金融方面著眼。

本文認(rèn)為，近幾年中國房地產(chǎn)市場發(fā)展所暴露的問題，是其多年積聚的金融風(fēng)險(xiǎn)的外在表現(xiàn)。分析中國房地產(chǎn)所面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)從金融發(fā)展理論入手。

二、文獻(xiàn)綜述（金融發(fā)展理論）

金融發(fā)展理論主要研究的是金融發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系，具體包括金融體系在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮的作用，如何建立有效的金融體系以最大限度促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，以及如何合理利用金融資源實(shí)現(xiàn)金融與經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。金融發(fā)展理論的典型代表是金融抑制、金融深化和金融約束理論。

1．金融抑制和金融深化理論

1973年，美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家麥金農(nóng)和肖在其先后出版的《經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的貨幣與資本》和《經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的金融深化》兩部名著中，分別從不同的角度對(duì)發(fā)展中國家金融發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長之間的辯證關(guān)系作出了開創(chuàng)性的研究，提出了“金融抑制理論”和“金融深化理論”。根據(jù)麥金農(nóng)和肖的論述，金融抑制是政府對(duì)金融活動(dòng)和金融體系的過多干預(yù)抑制了金融體系的發(fā)展，而金融體系的滯后又阻礙了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而造成了惡性循環(huán)。金融抑制現(xiàn)象在發(fā)展中國家普遍存在，其主要表現(xiàn)形式為：

（1）名義利率限制

發(fā)展中國家一般都對(duì)貸款和存款的名義利率進(jìn)行控制，實(shí)際利率一般很低，有的甚至是負(fù)利率，壓制了社會(huì)對(duì)金融中介機(jī)構(gòu)實(shí)際債權(quán)存量的需求。同時(shí)，這些措施導(dǎo)致只能依靠信貸配額來消除對(duì)中介機(jī)構(gòu)貸款的過高要求，然而中介機(jī)構(gòu)的貸款利率水平往往偏低，某些利率還為特殊類別的借款人帶來凈補(bǔ)貼收益。

（2）高準(zhǔn)備要求

在一些發(fā)展中國家，商業(yè)銀行將存款的很大一部分作為不生息的準(zhǔn)備金放在中央銀行，貸款組合中另有很大一部分由中央當(dāng)局直接指定。同樣，儲(chǔ)蓄銀行將存款的一部分作為不生息的準(zhǔn)備金，還有一部分投放于低收益的住房債券。

（3）外匯匯率高估

發(fā)展中國家為了保持本幣的穩(wěn)定，往往將本幣價(jià)值盯住某一發(fā)達(dá)國家的堅(jiān)挺硬通貨，然而其經(jīng)濟(jì)情況卻無法同該發(fā)達(dá)國家相比，從而導(dǎo)致了本幣價(jià)值的高估，匯率無法真實(shí)反映本幣價(jià)值，國內(nèi)商品的出口受到很大限制。于是，政府便采取出口補(bǔ)貼和出口退稅等措施，鼓勵(lì)國內(nèi)企業(yè)擴(kuò)大出口。

（4）政府通過干預(yù)限制外源融資

在金融抑制下，由政府決定外源融資的對(duì)象。麥金農(nóng)說，銀行信貸仍然是某些飛地的一個(gè)金融附屬物。甚至政府往來賬戶上的普通赤字，也常常預(yù)先占用存款銀行的有限放款資源。而經(jīng)濟(jì)中其他部門的融資，則必須由放款人、當(dāng)鋪老板和合作社的不足的資金來滿足。

總之，金融抑制現(xiàn)象的出現(xiàn)不是發(fā)展中國家政府的主觀愿望，而是其管制和干預(yù)金融的后果。發(fā)展中國家應(yīng)該放棄金融抑制政策，實(shí)行金融深化改革，充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用，利用金融中介(包括金融機(jī)構(gòu)和金融工具)，擴(kuò)大金融活動(dòng)的廣度和深度，讓利率既反映資本的稀缺性，又反映跨期消費(fèi)的成本收益，以溝通儲(chǔ)蓄與投資，提高資本的使用效率。

2.金融約束理論

20世紀(jì)70年代初，以金融抑制和金融深化理論為基礎(chǔ)，發(fā)展中國家掀起了以自由化為趨向的金融改革浪潮。然而，令人失望的是，多數(shù)發(fā)展中國家尤其是非洲和拉美國家的金融自由化結(jié)果離理論描述相差甚遠(yuǎn)，并未能形成金融發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展相互促進(jìn)的良性循環(huán)。在此背景下，隨著國際金融發(fā)展理論研究的不斷深入，一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家開始對(duì)麥金農(nóng)和肖的金融發(fā)展理論提出了挑戰(zhàn)。

90年代以來，以斯蒂格利茨為代表的新凱恩斯主義經(jīng)濟(jì)學(xué)家從不完全信息的角度提出“金融約束論”，認(rèn)為：麥金農(nóng)和肖的金融發(fā)展理論的假設(shè)前提為瓦爾拉斯均衡的市場條件，即整個(gè)市場上過度需求與過剩供給的總額必定相等的情況。但現(xiàn)實(shí)中，這種均衡條件難以普遍成立。況且，由于經(jīng)濟(jì)中存在著信息不對(duì)稱、行為、道德風(fēng)險(xiǎn)等，即使在瓦爾拉斯均衡的市場條件下，資金資源也難以被有效配置。所以政府的適當(dāng)干預(yù)是十分必要的。金融約束的目標(biāo)是政府通過積極的政策引導(dǎo)為民間部門創(chuàng)造租金機(jī)會(huì)，尤其是為銀行部門創(chuàng)造租金機(jī)會(huì)，使其有長期經(jīng)營的動(dòng)力，減少由信息問題引起的不利于完全競爭市場形成的一系列問題。金融約束的實(shí)質(zhì)是政府通過經(jīng)濟(jì)金融政策使銀行部門因“特許權(quán)價(jià)值”而獲得租金。通過“租金效應(yīng)”和“激勵(lì)作用”可以規(guī)避潛在的逆向選擇行為和道德風(fēng)險(xiǎn)，鼓勵(lì)創(chuàng)新，維護(hù)金融穩(wěn)定，從而對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到正向效應(yīng)。因此，在政策上，金融約束論更強(qiáng)調(diào)政府干預(yù)的重要作用，是一種通過政府推動(dòng)金融深化的政策。

本文認(rèn)為，中國是社會(huì)主義國家，是最大的發(fā)展中國家，應(yīng)綜合金融深化與金融約束理論，既發(fā)揚(yáng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)功效，又確保政府的宏觀調(diào)控能及時(shí)到位。

我國房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的聯(lián)系

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)，這一方面表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)需要金融業(yè)的資金支持，另一方面也表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)是金融業(yè)的重要服務(wù)領(lǐng)域。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2010年5月至2011年5月年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，平均有17.55%來源于國內(nèi)銀行貸款，有24.87%主要是定金和預(yù)付款的其他資金來源(表1)。如果假設(shè)其他資金來源中有60%是金融機(jī)構(gòu)提供的預(yù)售商品房按揭貸款，同時(shí)按揭貸款又沒有及時(shí)替換出開發(fā)貸款，則房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中有34.47%來自金融機(jī)構(gòu)。

商業(yè)銀行向購房者提供個(gè)人住房抵押貸款，是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)聯(lián)系的另外一個(gè)方面。據(jù)中國人民銀行每季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，1998年以來，個(gè)人住房貸款余額迅速上升。2001年末比1997年末增加了55425.95億，增長了32.55倍。到2002年6月，金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額已達(dá)6630.1億元。2002年至2010年我國個(gè)人金融機(jī)構(gòu)住房抵押貸款余額如下（表2）。這說明房地產(chǎn)貸款已經(jīng)成為中國銀行金融機(jī)構(gòu)信貸投向的重要方面。

表1 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源（單位：億元）

（來源：中國經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)2011年6月刊）

表2 我國歷年個(gè)人金融機(jī)構(gòu)住房抵押貸款余額（單位：萬億元）

（來源：中國人民銀行季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告）

2.房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

（1）銀行風(fēng)險(xiǎn)

篇4

在我國的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域當(dāng)中，很多因素之間都是相互影響的，金融與房地產(chǎn)就是相互關(guān)聯(lián)的兩個(gè)因素，當(dāng)金融領(lǐng)域或者房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)生大規(guī)模的變動(dòng)，勢(shì)必會(huì)影響到另一個(gè)領(lǐng)域，兩者之間是相互影響、相互支持的兩個(gè)領(lǐng)域，甚至有學(xué)者將兩者進(jìn)行合并，形成了房地產(chǎn)金融這一金融類別。遼寧省要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要金融政策支持。

二、金融市場對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響

（一）利率對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響

房地產(chǎn)的發(fā)展主要依靠的是居民對(duì)住房的購買，而居民對(duì)住房的購買能力取決于居民的經(jīng)濟(jì)情況或者是流動(dòng)資金數(shù)量。在金融領(lǐng)域，影響到居民流動(dòng)資金數(shù)量的因素包括金融利率的高低。當(dāng)金融利率升高時(shí)，居民可能會(huì)考慮將錢存入金融機(jī)構(gòu)以獲取利息。而如果金融利率降低，居民則可能將錢用于投資等其他方面的支持，房產(chǎn)的購買實(shí)際就是投資形式的一種。除此之外，當(dāng)金融利率降低的時(shí)候，不僅會(huì)影響到居民的流動(dòng)資金，從房地產(chǎn)方面，也會(huì)導(dǎo)致房貸的利息降低，為居民減小了購房的壓力，從而從一定程度上增加居民對(duì)房屋的購買，促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。

（二）貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響

金融貨幣政策也是影響房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素之一。當(dāng)國家經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)，國家為了防止通貨膨脹，通常會(huì)采取緊縮的貨幣政策，減少市場中貨幣的流通，而反之則會(huì)增加貨幣的流通數(shù)量以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。通過國家貨幣政策的變化，居民的經(jīng)濟(jì)水平也會(huì)具有相應(yīng)的變化，當(dāng)國家采用緊縮的貨幣政策的時(shí)候，居民的經(jīng)濟(jì)水平相應(yīng)也受到影響，流動(dòng)資金減少，由此減小了對(duì)房屋的購買能力，反之則會(huì)增加對(duì)房屋的購買。

（三）金融市場發(fā)達(dá)程度對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響

金融市場的整體發(fā)展水平也關(guān)系到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。當(dāng)金融經(jīng)濟(jì)繁榮的時(shí)候，國家經(jīng)濟(jì)情況良好，人民購買能力增加，追求更高的生活水平，這其中就包括對(duì)住房水平的追求。反之，則會(huì)減少對(duì)房屋的購買。除此之外，金融總體發(fā)展情況良好也有利于房地產(chǎn)商更好地在房屋建設(shè)過程中進(jìn)行投資融資，從而促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。

三、金融支持對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的制約因素

（一）金融信貸政策制約房地產(chǎn)發(fā)展

綜合遼寧省當(dāng)前的房屋銷售水平可知，在房屋的銷售過程中，普遍存在居民對(duì)房屋首付存在壓力并且難以承受房貸的情況，從而影響了房屋的銷售水平及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。通過對(duì)金融領(lǐng)域現(xiàn)狀的了解，可以得知，造成這一現(xiàn)狀的原因是因?yàn)楫?dāng)前金融信貸政策的影響，在當(dāng)前的金融領(lǐng)域中，金融政策不僅對(duì)貨幣的流通進(jìn)行了一定程度的宏觀調(diào)控，影響了貨幣的流通數(shù)量，降低了居民的經(jīng)濟(jì)能力，同時(shí)增加了房屋貸款的利率，增加了居民的購房壓力，造成了居民購房難的情況，繼而制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（二）金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)商信息不對(duì)稱制約房地產(chǎn)發(fā)展

房地產(chǎn)的發(fā)展除了與居民的經(jīng)濟(jì)情況以及房價(jià)、房貸的高低這些銷售因素過程有關(guān)，其與房屋在建設(shè)過程中的金融情況也是密不可分的。在房地產(chǎn)商進(jìn)行房屋建設(shè)的過程中，應(yīng)當(dāng)具有一部分自有資金以及一部分銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款作為筑房前期的資金投入。但是在部分房地產(chǎn)商進(jìn)行金融貸款的時(shí)候，未考慮到自身資金的數(shù)量以及房屋的銷售情況，金融機(jī)構(gòu)也未對(duì)其經(jīng)濟(jì)能力進(jìn)行調(diào)查和了解，因此，如果遇到突然的市場變動(dòng)，則其投入收回的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很大，償還金融貸款的能力也會(huì)降低，不僅影響房地產(chǎn)的發(fā)展，還在一定程度上影響金融機(jī)構(gòu)。

（三）金融融資渠道單一制約房地產(chǎn)發(fā)展

在房地產(chǎn)商進(jìn)行房屋的建設(shè)的時(shí)候，需要進(jìn)行大數(shù)額的資金投入，但是絕大多數(shù)的房地產(chǎn)商在進(jìn)行投入的時(shí)候其自有資金的數(shù)額達(dá)不到建設(shè)房屋的總體需要，就需要進(jìn)行貸款和融資。在日常的房地產(chǎn)建設(shè)過程中，往往通過股票等融?Y形式對(duì)建設(shè)資金進(jìn)行籌集，但是籌集的渠道仍然十分單一，導(dǎo)致房地產(chǎn)商在進(jìn)行資金籌集的過程中難以快速地籌集到足夠數(shù)量的資金，從而影響整個(gè)建筑過程的進(jìn)行和資金的運(yùn)轉(zhuǎn)，制約房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

四、促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的金融支持政策

（一）調(diào)整金融信貸政策

根據(jù)上文分析的金融領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響因素可以得知，在房地產(chǎn)建設(shè)和銷售的過程中，受到金融政策很大的影響。影響來自于貨幣政策和匯率政策兩個(gè)方面。緊縮的貨幣政策不利于人民生活水平的提高，因此對(duì)房屋的銷售也造成一定的制約作用。在金融貨幣政策進(jìn)行調(diào)整的過程中不僅要兼顧國家整體的經(jīng)濟(jì)情況，同時(shí)也要兼顧各經(jīng)濟(jì)行業(yè)的發(fā)展情況，避免因?yàn)樨泿耪叩倪^度緊縮而對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成過大的壓制。就匯率政策而言，過高的匯率雖然可以增加居民的經(jīng)濟(jì)能力，但是同時(shí)也會(huì)造成居民將貨幣存入銀行增值的情況，因此，若要促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和房屋的銷售，就應(yīng)當(dāng)對(duì)匯率進(jìn)行適當(dāng)?shù)臏p少以增加居民的流通貨幣和購房欲望，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（二）放寬房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的限制

除了金融政策對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展情況的影響，融資情況對(duì)于房地產(chǎn)商的運(yùn)作也具有巨大的影響作用。有部分房地產(chǎn)商由于自由資金的不足導(dǎo)致房地產(chǎn)無法面臨市場風(fēng)險(xiǎn)，甚至導(dǎo)致最后無力償還在建設(shè)初期欠下的外債。本文認(rèn)為，造成這種現(xiàn)象的原因除了出借方未了解清楚房地產(chǎn)商的經(jīng)濟(jì)狀況之外，還有一部分原因就是房地產(chǎn)商的融資遭到限制，這直接導(dǎo)致房地產(chǎn)商除了自有資金和借款資金之外，缺乏其他資金的來源，造成了缺乏應(yīng)對(duì)市場變故的經(jīng)濟(jì)能力以及資金運(yùn)轉(zhuǎn)的緩沖途徑。因此，要想使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)加以發(fā)展，除了應(yīng)該對(duì)金融政策進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整以外，也應(yīng)當(dāng)放寬房地產(chǎn)行業(yè)上市融資的限制，使得房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源更廣。但是這并不意味著讓房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行無限制的融資，國家金融仍應(yīng)當(dāng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，避免影響其他金融領(lǐng)域的發(fā)展。

（三）拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

根據(jù)上一條建議中所提到的金融行業(yè)對(duì)放寬房地產(chǎn)行業(yè)上市融資的限制，從更細(xì)的一方面來說就包含了企業(yè)債券、企業(yè)股票更形式的融資方式。但是由于當(dāng)前的股票市場大多集中于商業(yè)領(lǐng)域的企業(yè)，房地產(chǎn)商的股票往往也不能成為其主要的融資渠道。因此，本文要論及的就是企業(yè)債券的放行。眾所周知，債券較之股票具有較為穩(wěn)定的特點(diǎn)，因此，也是投資者較為中意的投資形式，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)這種一旦成功銷售則盈利較大的行業(yè)，其企業(yè)債券更是受到投資者的青睞。但是在現(xiàn)在的金融行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)商的企業(yè)債券具有一定形式的禁錮，從而阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此，放寬房地產(chǎn)商企業(yè)債券的發(fā)行，也是給予房地產(chǎn)發(fā)展金融支持的重要途徑。

篇5

【關(guān)鍵詞】金融調(diào)控；金融業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)；和諧發(fā)展

房地產(chǎn)是資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)從開發(fā)到銷售都離不開金融機(jī)構(gòu)信貸的支持。我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)信貸是在轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)環(huán)境下成長起來的，超額利潤導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸非理性增長，結(jié)構(gòu)性矛盾導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)貸款還款來源具有不確定性，資金來源較單一導(dǎo)致房地產(chǎn)對(duì)金融依賴程度高。房地產(chǎn)市場發(fā)育不良蘊(yùn)藏著較大的金融風(fēng)險(xiǎn)。為了遏制房地產(chǎn)的泡沫，確保我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和我國金融的安全，2010年來我國政府陸續(xù)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，2011年頒布房地產(chǎn)調(diào)控的“新國八條”，金融調(diào)控正在進(jìn)入從量變到質(zhì)變的關(guān)鍵時(shí)期。通過差別化住房信貸政策、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和加息等一系列金融調(diào)控政策，使銀行放貸額度從緊，房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈面臨考驗(yàn)。在新形勢(shì)下，發(fā)展機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)共存，如何共建穩(wěn)健的房地產(chǎn)金融體系，促進(jìn)金融業(yè)和房地產(chǎn)和諧地發(fā)展，是金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)共同面臨的重要問題。

一、金融調(diào)控對(duì)金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的影響

（一）金融調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

1、融資困難

我國房地產(chǎn)業(yè)的融資方式包括貸款、股權(quán)投資、債券融資、信托融資、房地產(chǎn)基金等多種形式，而其中銀行貸款是房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來源渠道，全國房地產(chǎn)銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發(fā)商對(duì)銀行信貸資金依賴程度已高于80%。實(shí)行金融調(diào)控后，一方面，銀行收緊信貸支持，資本市場基本關(guān)閉了IPO(首次公開募股)和發(fā)債融資的大門；另一方面，調(diào)控不斷深化，商品住宅交易量下滑，房企回籠資金趨緩。去年以來，房地產(chǎn)開發(fā)貸和按揭貸款都在下降。萬科提供的數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)開發(fā)貸款最近一年多時(shí)間內(nèi)持久下降，今年到二季度其占比降到了17%，是2006年以來的最低水平；與去年同期類比，前6個(gè)月國內(nèi)貸款降至6.8%，接近2007年以來的低點(diǎn)。在萬科關(guān)注的14個(gè)主要城市中，北京、上海、廣州、深圳和杭州5個(gè)城市，成交量與去年同比有小幅下降，與2009年相比則是大幅下降，與2007同期相比則有50%的下降。此外，主流開發(fā)商的銷售在今年7月份放緩。7月銷售數(shù)據(jù)顯示，包括萬科、保利、中海、綠城、富力等公司在內(nèi)，銷售環(huán)比均出現(xiàn)下滑，萬科、中海、保利環(huán)比下滑超過3成。因此，目前我國房地產(chǎn)商目前面臨著巨大的資金壓力。據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析，目前我國房地產(chǎn)商面臨5000億元以上的資金缺口。

2、成本費(fèi)用提高

一是，由于房地產(chǎn)融資渠道狹窄，在金融調(diào)控下，銀行放貸額度從緊，融資困難，融資成本也就隨之提高。今年開發(fā)商融資成本大幅度上升，由原來的6%-7%，提高到15%-16%。二是，由于貸款利率提高和限購政策，使得人們的住房消費(fèi)速度放慢，而開發(fā)商為了及時(shí)回籠資金，積極開展各種形式的促銷活動(dòng)，市場的競爭更加激烈，銷售費(fèi)用增加。

3、房地產(chǎn)市場走向分化

信貸緊縮，房地產(chǎn)融資渠道狹窄，使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來源；房價(jià)下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難；利率提高，信貸的利息增加。這些因素的共同作用，一些實(shí)力不強(qiáng)的中小房地產(chǎn)商或被淘汰出市場，或被其他大型房地產(chǎn)商兼并收購，從而市場集中度會(huì)得以提高，房地產(chǎn)市場走向分化。

（二）金融調(diào)控對(duì)金融業(yè)的影響

1、銀行放貸額度從緊

實(shí)行金融調(diào)控以來，我國不斷提高存款準(zhǔn)備金率，特別是2011年我國5次提高存款準(zhǔn)備金率，使我國存款準(zhǔn)備金率達(dá)到21.5%，創(chuàng)歷史新高。存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)使銀行放貸額度從緊?！皞ゼ伟步荨狈治?，央行每上調(diào)0.5個(gè)的百分點(diǎn)的存款準(zhǔn)備金，將凍結(jié)超過3000億元資金。存款準(zhǔn)備金率的不斷上調(diào)，銀根緊縮。今年下半年平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)防控的深入推進(jìn)，銀行對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)貸款的發(fā)放會(huì)越來越難。

2、信貸風(fēng)險(xiǎn)增加

金融調(diào)控下銀行信貸金額從緊，使對(duì)銀行貸款依賴程度高的房地產(chǎn)商目前面臨著巨大的資金壓力，積累了大量的金融風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)：一是房地產(chǎn)信貸增長過快顯非理性增長，還貸來源不確定；二是房地產(chǎn)商自有資金比重低，銀行信貸占房地產(chǎn)資金的比重高，使得我國的房地產(chǎn)金融面臨著較高的金融風(fēng)險(xiǎn)；三是商業(yè)銀行過度競爭。目前，房地產(chǎn)貸款，尤其是個(gè)人住房貸款仍是各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。為了爭取更多的市場份額，部分商業(yè)銀行基層行采取變通、變相或違規(guī)做法，降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，減少審查步驟，放松真實(shí)性審核，嚴(yán)重影響銀行資產(chǎn)安全。四是住房貸款管理薄弱，“假按揭”貸款風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。少數(shù)銀行的分支行對(duì)房地產(chǎn)貸款“三查”制度不落實(shí)，甚至為了規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)貸款的政策規(guī)定，與開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)共同虛構(gòu)住房按揭貸款合同，將不符合政策規(guī)定的開發(fā)貸款轉(zhuǎn)換為住房消費(fèi)貸款，將一些銷售困難的樓盤以“假按揭”方式幫助開發(fā)商套現(xiàn)。另外，房地產(chǎn)市場分化，一些中小地產(chǎn)商隨時(shí)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)最終無疑都會(huì)轉(zhuǎn)嫁給銀行，從而導(dǎo)致我國的銀行業(yè)面臨巨大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，加劇我國經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。

二、發(fā)揮金融調(diào)控的作用，實(shí)現(xiàn)金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的和諧、發(fā)展、共贏

1、建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系，加強(qiáng)監(jiān)管力度，有效防控信貸風(fēng)險(xiǎn)

目前我國房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后，監(jiān)管和調(diào)控體系不完善，房地產(chǎn)金融缺乏有效的監(jiān)管體系。房地產(chǎn)調(diào)控是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，金融機(jī)構(gòu)要關(guān)注經(jīng)濟(jì)和政治環(huán)境的就化，關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化，隨時(shí)充分掌握房地產(chǎn)市場的有效信息，并及時(shí)進(jìn)行分析，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢(shì)，才能走在房地產(chǎn)發(fā)展的前沿，并根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化，合理地運(yùn)用金融政策進(jìn)行有效調(diào)控，防范風(fēng)險(xiǎn)于未然，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。因此建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系是十分必要的。

建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系。首先，建立科學(xué)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)宏觀監(jiān)控制度，層層落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控職責(zé)，實(shí)現(xiàn)全過程、全方位、全員的監(jiān)控；其次，金融機(jī)構(gòu)要建立和完善房地產(chǎn)市場分析、預(yù)測(cè)和監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系；第三，建立一支房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控的專業(yè)隊(duì)伍，提高金融機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

加強(qiáng)監(jiān)管力度，做好事前、事中、前后的監(jiān)控。認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，及時(shí)分析信貸業(yè)務(wù)的客戶的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，研究信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施，確定投資項(xiàng)目的可行性。加強(qiáng)信貨資金的管理，根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、信貸市場的變化、銀行信貸資金流動(dòng)性和內(nèi)控制度要求變化，采用科學(xué)、完整的風(fēng)險(xiǎn)度量指標(biāo)體系對(duì)房地產(chǎn)信貸項(xiàng)目的量化分析指標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，確保信貸資金的使用安全。加強(qiáng)與客戶的溝通，建立良好的借貸關(guān)系，為提高房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用效益出謀獻(xiàn)策，確保信貨資金按期收回。

2、大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融融資模式的創(chuàng)新，建立多元化的融資渠道

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，所需資金額非常大，單純依靠銀行信貸或信托基金都不能有效地解決融資的問題，在嚴(yán)厲的金融控制下，房地產(chǎn)金融融資模式創(chuàng)新就顯得十分重要。因此，一方面，必須大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融融資模式的創(chuàng)新，探索房地產(chǎn)信托，債券型、股權(quán)型以及混合型REITS，房地產(chǎn)私募融資，住房抵押貸款證券化，商用房地產(chǎn)抵押貸款證券化，構(gòu)筑完善的房地產(chǎn)金融體系，形成金融和房地產(chǎn)業(yè)相互支持，相互促進(jìn)的機(jī)制，提高銀行房地產(chǎn)貸款的流動(dòng)性和安全性，分散信貸風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，金融業(yè)憑借完善的金融服務(wù)體系，支持優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)通過股權(quán)合作、上市、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)項(xiàng)目債券化等多元化的融資渠道籌集開發(fā)資金，進(jìn)一步改善房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)和資本質(zhì)量，降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

3、加快建設(shè)和完善信用等級(jí)評(píng)估系統(tǒng)，建立良好的借貸關(guān)系

完善的信用分級(jí)制度是實(shí)現(xiàn)金融衍生創(chuàng)新的基石。過去由于商業(yè)銀行之間的競爭激烈，許多金融機(jī)構(gòu)的信用等級(jí)評(píng)估形同虛設(shè)，信用評(píng)價(jià)制度缺失，貸款機(jī)構(gòu)與借款人之間存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，在流動(dòng)性收緊時(shí)期，金融調(diào)控越來越深入，蘊(yùn)藏較大的信貸風(fēng)險(xiǎn)，因此，金融機(jī)構(gòu)建設(shè)和完善信用等級(jí)評(píng)估系統(tǒng)迫在眉睫。建立客戶信用等級(jí)評(píng)估的制度，構(gòu)建和完善科學(xué)的客戶信用等級(jí)評(píng)估系統(tǒng)，通過信用等級(jí)評(píng)估系統(tǒng)，建立和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場信息來源，及時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)市場發(fā)展變化，在對(duì)房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，認(rèn)真篩選與有效支持優(yōu)質(zhì)客戶，將有限的信貸資源分配到真正優(yōu)質(zhì)的客戶群體，確保信貸資金的安全。通過信用等級(jí)評(píng)估系統(tǒng)，及時(shí)了解房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況，及時(shí)與企業(yè)溝通，并給予房地產(chǎn)理財(cái)?shù)闹笇?dǎo)，幫助企業(yè)渡過房地產(chǎn)市場調(diào)整時(shí)期，防止業(yè)務(wù)發(fā)展大起大落，同時(shí)加速信貸資金回籠，有效防控信貸風(fēng)險(xiǎn)。

4、合理地運(yùn)用金融調(diào)控政策，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)和方向，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

目前我國的房地產(chǎn)存在較嚴(yán)重的供需結(jié)構(gòu)失衡。新建的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足，而高端住房卻供給過剩?！靶聡藯l”國家的政策導(dǎo)向主要在于保持房地產(chǎn)市場的流動(dòng)性，解決居民的基本住房需求。為了保障中低收入者的基本住房需求，加大保障性住房的建設(shè)力度，以及廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造投資支持力度。國家在保障性安居工程建設(shè)上的政策措施、個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的稅收政策、差別化住房信貸政策等直接或間接地給予房地產(chǎn)商優(yōu)惠，從而實(shí)現(xiàn)供給和需求的合理互動(dòng)。國家對(duì)房地產(chǎn)的金融調(diào)控政策積極地引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)給予房地產(chǎn)商融資支持，明確的引導(dǎo)房地產(chǎn)商將資金投向中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)。從我國整體水平來看，目前我國房地產(chǎn)市場潛在的最大的住房消費(fèi)者群體是中低收入者，其最需要的是能滿足基本生活需求的普通住房，因此這類群體對(duì)住房的偏好體現(xiàn)在價(jià)格合理，中小戶型、地段適中的普通住房。因此對(duì)于房地產(chǎn)商來說，投資此類住房是大有市場的。因此房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合政策的導(dǎo)向，在房地產(chǎn)開發(fā)的雙軌制的模式下，加速企業(yè)轉(zhuǎn)型，由原來的單一性向混合型、綜合型方面轉(zhuǎn)變，利用金融機(jī)構(gòu)的信貸大力投資中低價(jià)位、中小套型普通商品住房，積極投資參與保障性安居工程建設(shè)。

在投資方向上，面對(duì)金融調(diào)控下的房地產(chǎn)市場，一線城市的房價(jià)下降是必然趨勢(shì)，三四線城市的房地產(chǎn)市場受金融調(diào)控的影響較小，房價(jià)并沒有超出消費(fèi)者可以接受的合理的價(jià)格范圍。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)以及中房協(xié)今年7月份的相關(guān)報(bào)告顯示，我國房屋的銷售面積和銷售額等指標(biāo)均保持增長。成交量自5月份以來一直延續(xù)增長態(tài)勢(shì)，其中，成交量的增長主要集中在三四線城市，而一二線城市的成交依然處于低位。投資方向應(yīng)以大城市為依托以中小城市為重點(diǎn)，在布局中關(guān)注到一二線城市，同時(shí)也要把業(yè)務(wù)向三四線城市積極延伸。隨著人們生活水平的提高，人們?cè)絹碓阶⒅厣畹馁|(zhì)量，生活方式也在發(fā)生新的變化，這勢(shì)必推動(dòng)小城鎮(zhèn)的開發(fā), 推動(dòng)旅游房地產(chǎn)、休閑養(yǎng)生房地產(chǎn)的高速發(fā)展，度假用房及其短期交換使用也將成為新的熱點(diǎn)。

作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)關(guān)系到60個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)不發(fā)展，國民經(jīng)濟(jì)就會(huì)受到嚴(yán)重的影響。我國政府近年來陸續(xù)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)金融調(diào)控措施，目的是為了遏制房地產(chǎn)的泡沫，確保我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和金融的安全。因此，建立和完善房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系，形成金融和房地產(chǎn)業(yè)相互支持，相互促進(jìn)的機(jī)制，合理運(yùn)用金融政策調(diào)控，才能促使金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的和諧、發(fā)展、共贏。

參考文獻(xiàn)：

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篇6

一、縣域房地產(chǎn)企業(yè)貸款快速增長的原因

（一）投資規(guī)模被動(dòng)擴(kuò)張?jiān)黾臃抠J需求。2007年以來，國家相繼出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，規(guī)定每宗地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過三年，并堅(jiān)持從嚴(yán)執(zhí)行閑置土地處置政策，受調(diào)控政策影響，反逼房地產(chǎn)企業(yè)短期加速存量土地開發(fā)投資。據(jù)對(duì)湖南省內(nèi)70個(gè)縣的200家樣本房地產(chǎn)企業(yè)的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，2008年上半年，200家樣本企業(yè)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資32.84億元，同比增長74.08%，相當(dāng)于2007年全年開發(fā)投資量的80.34%。從開發(fā)面積來看，樣本企業(yè)在建工程施工面積531.45萬平方米，同比增長83.61%。新開工面積358.53萬平方米，同比增長94.48%，是2007年全年新開工面積的1.07倍，其中住宅新開工面積304.5萬平方米，占84.92%，同比增長1.11倍。房地產(chǎn)投資短期內(nèi)快速膨脹，導(dǎo)致信貸資金需求急劇加大。

（二）資金異常緊缺迫使企業(yè)尋求貸款支撐。一方面，縣域房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)資金的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于資金供給，資金供需缺口明顯加大。2008年上半年，200家樣本企業(yè)從正規(guī)金融貸款13.64億元，民間融資總額2.72億元，而同期企業(yè)完成投資卻達(dá)到了32.84億元。同時(shí)，樣本企業(yè)2008年上半年空置房積壓占用資金18.27億元，比樣本企業(yè)同期從正規(guī)金融貸款和民間融資總和還多9.49%，進(jìn)一步加大了資金缺口。另一方面，房地產(chǎn)市場銷售明顯回落，加劇企業(yè)資金緊張。進(jìn)入2008年后，商品房銷售形勢(shì)每況愈下，200家樣本企業(yè)上半年商品房累計(jì)竣工面積192.02萬平方米，實(shí)際銷售面積僅為116.26萬平方米。從增長速度來，樣本企業(yè)商品房銷售同比增長8.59%，而同期的商品房竣工量同比增長1.56倍。銷售回落導(dǎo)致房地產(chǎn)資金回籠不暢，流動(dòng)資金異常緊張，迫使企業(yè)轉(zhuǎn)向銀行尋求貸款支持。

（三）銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有較強(qiáng)的貸款擴(kuò)張沖動(dòng)。目前縣域商業(yè)銀行資金相對(duì)富余，但縣域工業(yè)企業(yè)項(xiàng)目大都不符合貸款支持條件，而近幾年高度繁榮的房地產(chǎn)市場使房地產(chǎn)貸款成為縣域銀行業(yè)新的效益增長點(diǎn)，在利益趨動(dòng)下，各商業(yè)銀行都在爭食這塊蛋糕。部分銀行對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控效應(yīng)缺乏前瞻性的判斷，通過擴(kuò)大房地產(chǎn)貸款規(guī)模搶占市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款投放過快。

二、縣域房地產(chǎn)貸款快速增長背后值得關(guān)注的問題

隨著宏觀調(diào)控效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn)，縣域房地產(chǎn)市場面臨的形勢(shì)將更加嚴(yán)峻，并已經(jīng)明顯影響到了金融領(lǐng)域，房地產(chǎn)貸款快速增長背后存在的一些問題值得高度關(guān)注。

（一）關(guān)注類房貸急劇增多。2008年6月與上年同期相比，湖南省縣域房地產(chǎn)貸款雖然不良貸款數(shù)量無明顯變化，但關(guān)注類貸款卻由7282萬元快速增加至17839萬元，金融機(jī)構(gòu)面臨不良貸款上升的壓力加大。再從縣域房地產(chǎn)貸款投向來看，有相當(dāng)部分貸款流向了虧損企業(yè)或資質(zhì)較差的房地產(chǎn)企業(yè)。樣本企業(yè)銀行貸款中，虧損企業(yè)貸款占比由2007年末的18.69%增大到2008年6月的33.63%，資產(chǎn)負(fù)債率75%的高負(fù)債企業(yè)銀行貸款占比達(dá)到22.6%。隨著國家進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，縣域房地產(chǎn)貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)有可能集中暴發(fā)。

（二）企業(yè)還貸能力明顯弱化。隨著宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的不斷累積，縣域房地產(chǎn)企業(yè)市場分化明顯，出現(xiàn)利潤減少甚至虧損，相當(dāng)部分企業(yè)經(jīng)營難以為繼，處于停工或半停工狀態(tài)。2008年上半年，樣本企業(yè)利潤總額同比減少2180.54萬元，下降31.39%；有67戶企業(yè)發(fā)生虧損，虧損面達(dá)33.5%。樣本企業(yè)速動(dòng)比率平均只有0.4左右，表明企業(yè)短期償債能力明顯不足,房地產(chǎn)貸款存在較大的還貸風(fēng)險(xiǎn)。

（三）民間亂融資危及信貸安全。房地產(chǎn)民間融資在快速擴(kuò)張的同時(shí)，形式多樣的亂融資行為有所蔓延，個(gè)別欠發(fā)達(dá)地區(qū)甚至已沖擊社會(huì)安定，嚴(yán)重影響金融安全。一是招股合伙集資。許多房地產(chǎn)企業(yè)為拿下開發(fā)項(xiàng)目，由其各大股東在其關(guān)系人中廣泛發(fā)展合伙者共同出資參與開發(fā)，然后高額分紅。目前這種方式是縣域房地產(chǎn)企業(yè)民間融資的主要途徑，但由于這種集資方式缺少公開的操作指引和法規(guī)保障，極易產(chǎn)生融資糾紛。二是中間人“打包”集資。房地產(chǎn)企業(yè)通過中間人將集來的資金“打包”后轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)企業(yè)，以獲取高額利潤。這種方式由于通過多個(gè)環(huán)節(jié)，利息更高，風(fēng)險(xiǎn)更大。三是跨區(qū)域進(jìn)行民間融資。房地產(chǎn)民間融資區(qū)域擴(kuò)大化。如某房地產(chǎn)開發(fā)公司從永順、吉首等地跨區(qū)域融資6257萬元，參與融資人員1200多人次，目前已出現(xiàn)了激烈的融資糾紛。

（四）房貸操作風(fēng)險(xiǎn)反襯監(jiān)管不足。金融機(jī)構(gòu)在經(jīng)營房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中，出現(xiàn)了一些操作風(fēng)險(xiǎn)，也反映出縣域金融監(jiān)管不到位。主要表現(xiàn)在：一是假按揭欺詐風(fēng)險(xiǎn)。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過讓員工或其他人提供身份向銀行申請(qǐng)個(gè)人按揭，購買自己開發(fā)的房產(chǎn)。二是以個(gè)人名義貸款變相開發(fā)。項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)投資者或者以個(gè)人名義貸款，變相用于房地產(chǎn)開發(fā)。三是抵押物價(jià)值高估。在實(shí)際操作中,借款人為了得到更多的貸款,常常要求評(píng)估機(jī)構(gòu)抵押物的價(jià)值進(jìn)行高估,而一些評(píng)估公司通過各種手段虛增抵押資產(chǎn)的價(jià)值，導(dǎo)致變現(xiàn)額與債權(quán)額的嚴(yán)重偏差，給銀行帶來損失。四是銀行違規(guī)發(fā)放貸款。在利益趨動(dòng)下，銀行自身在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營上容易產(chǎn)生急功近利的傾向，不可避免地出現(xiàn)了放松信貸條件以搶奪客戶、擴(kuò)大規(guī)模的現(xiàn)象。如對(duì)“四證”不齊全的項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，或以流動(dòng)資金貸款替代房地產(chǎn)開發(fā)貸款;在開發(fā)項(xiàng)目資本金沒達(dá)到要求的情況下發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款；一些銀行人員甚至對(duì)發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款按一定比例收取10%的高額回扣。

三、相關(guān)政策建議

面對(duì)縣域房地產(chǎn)貸款快速增長中出現(xiàn)的問題，在落實(shí)“一保一控”宏觀調(diào)控政策過程中，有必要在全面了解和掌握縣域房地產(chǎn)金融運(yùn)行狀況的基礎(chǔ)上，更加注重宏觀調(diào)控的科學(xué)性和靈活性，正確把握好縣域房地產(chǎn)金融調(diào)控的重點(diǎn)和力度，以確?？h域房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

（一）及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)金融調(diào)控重點(diǎn)。在調(diào)控地域上，要把房地產(chǎn)金融調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)向縣域。近年來，大中城市一直是國家房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)，宏觀調(diào)控政策效應(yīng)在大中城市已經(jīng)明顯顯現(xiàn)。隨著宏觀調(diào)控政策應(yīng)由大中城市向縣域滲透，縣域房地產(chǎn)市場面臨拐點(diǎn)，縣域房地產(chǎn)金融也集聚了大量的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)金融調(diào)控應(yīng)把視線更多地投向縣域。在調(diào)控部位上，要把房地產(chǎn)金融調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)向增量。在對(duì)存量土地開發(fā)和在建工程項(xiàng)目實(shí)施金融調(diào)控的同時(shí)，更要加強(qiáng)對(duì)待新增土地開發(fā)和新開工項(xiàng)目的調(diào)控，防止縣域房地產(chǎn)企業(yè)不顧市場需求盲目開發(fā)，造成大量空置房積壓。在房地產(chǎn)貸款存量和增量方面也要突出信貸增量調(diào)控，嚴(yán)防形成的新不良貸款。在調(diào)控

對(duì)象上，要把房地產(chǎn)金融調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)向高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)縣域房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)實(shí)情況，對(duì)企業(yè)實(shí)施金融調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)放在關(guān)注民間融資金額較大、投資規(guī)模過大、資金異常緊張、還貸能力不足的高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)。

（二）注重金融調(diào)控與房地產(chǎn)市場發(fā)展的協(xié)調(diào)平衡。對(duì)于縣域房地產(chǎn)金融調(diào)控應(yīng)把握“有保有控、協(xié)調(diào)平衡”的原則。一是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融調(diào)控與企業(yè)承受能力的平衡?？h域房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較弱，更容易受到市場性風(fēng)險(xiǎn)和政策性風(fēng)險(xiǎn)的沖擊，房地產(chǎn)金融調(diào)控要充分考慮企業(yè)的承受能力。在對(duì)運(yùn)作不規(guī)范、不符合要求的房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)決不予貸款的同時(shí)，對(duì)資質(zhì)較好、有效益、守信用的縣城房地產(chǎn)企業(yè)仍要積極給予支持。二是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融調(diào)控與縣域經(jīng)濟(jì)增長的平衡。房地產(chǎn)企業(yè)是縣域經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，要立足于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的層面來看待，把握好調(diào)控力度，避免縣域經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展。比如政府可適當(dāng)降低包括契稅在內(nèi)的住房交易稅，不僅可以降低居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場的交易成本，也可以通過這種降低稅收的來增加房地產(chǎn)市場的供給，繁榮房地產(chǎn)交易。三是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融調(diào)控與縣域金融健康發(fā)展的平衡。既要通過金融調(diào)控，形成正確的房地產(chǎn)信貸導(dǎo)向，促進(jìn)房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，又要防止因過度調(diào)控加大企業(yè)還貸風(fēng)險(xiǎn)，影響銀行信貸效益，危及金融安全。

（三）建立縣域房地產(chǎn)金融監(jiān)測(cè)機(jī)制。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)控重點(diǎn)是全國70個(gè)大中城市，縣域房地產(chǎn)金融的監(jiān)測(cè)近乎“空白”，應(yīng)將房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)體系延伸到縣域。建立適應(yīng)縣域房地產(chǎn)金融調(diào)控指標(biāo)體系，對(duì)縣域房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行適時(shí)跟蹤監(jiān)測(cè)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)民間融資、房地產(chǎn)貸款增長、企業(yè)資金鏈狀況、房地產(chǎn)投資和銷售狀況等。同時(shí)，建立房地產(chǎn)金融調(diào)控效應(yīng)評(píng)價(jià)制度，根據(jù)監(jiān)測(cè)情況及時(shí)分析和評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控效應(yīng)，為房地產(chǎn)金融宏觀調(diào)控提供調(diào)整和決策參考。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)　融資市場　宏觀調(diào)控

近年來，隨著國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)逐步實(shí)施了一系列的宏觀調(diào)控政策，特別是日趨嚴(yán)格的土地和金融信貸政策使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金困境。為了解決融資困難，房地產(chǎn)業(yè)開始探求多元化的融資渠道，諸如信托、基金、上市以及私募融資等形式開始頻繁地出現(xiàn)，而房地產(chǎn)融資也成為業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的議題，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的理論探討與實(shí)踐嘗試將成為今后一個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)的主旋律。當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場格局的形成有著深刻的政府政策背景和產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景。認(rèn)清融資市場格局的形成背景有助于我們更好地認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)融資市場，理解其存在的合理性并及時(shí)地把握地產(chǎn)融資市場的發(fā)展趨勢(shì)。

一、政府政策背景

政府政策背景主要包含兩方面內(nèi)容：一是配合宏觀調(diào)控，政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵤┝吮容^嚴(yán)格的土地和信貸緊縮政策；二是出于防范金融風(fēng)險(xiǎn)的考慮，金融監(jiān)管當(dāng)局對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)做出了進(jìn)一步的限制。諸如停止流動(dòng)資金貸款、提高資本金比例、嚴(yán)格貸款審批，提高貸款利率等。

(一)緊縮信貸意在化解金融風(fēng)險(xiǎn)

目前我國房地產(chǎn)金融存在以下幾個(gè)方面的重大風(fēng)險(xiǎn)：

第一，土地購置與房地產(chǎn)開發(fā)資金過分依賴銀行信貸，超過60％的開發(fā)資金是直接或者間接來自于銀行系統(tǒng)，房地產(chǎn)投資的信用風(fēng)險(xiǎn)與市場風(fēng)險(xiǎn)集中銀行于一身。一方面，較低的融資成本與貸款門檻容易誘發(fā)企業(yè)利用銀行信貸杠桿來進(jìn)行高負(fù)債經(jīng)營，這在增加企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也加劇了貸款企業(yè)的違約風(fēng)險(xiǎn)：另一方面，部分地區(qū)由于市場過熱而存在較高的市場投資風(fēng)險(xiǎn)，一旦泡沫破裂房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)將會(huì)大幅度貶值。

第二，金融體系不健全，金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營不規(guī)范、管理不嚴(yán)格，金融機(jī)構(gòu)之間缺乏合作，特別是信息共享程度很低。這突出表現(xiàn)在：貸款審查不嚴(yán)格、抵押物管理不規(guī)范等。與房地產(chǎn)業(yè)市場化形成鮮明對(duì)比的是我國金融業(yè)的壟斷性，由于缺乏與市場經(jīng)濟(jì)相呼應(yīng)的經(jīng)營機(jī)制、監(jiān)管機(jī)制與激勵(lì)機(jī)制，因而造成銀行系統(tǒng)存在許多經(jīng)營漏洞。

第三，由于土地儲(chǔ)備制度不完善，再加上銀行監(jiān)管不到位。缺乏有效的擔(dān)保措施等問題，向政府土地儲(chǔ)備中心發(fā)放的土地儲(chǔ)備貸款也面臨著較大的市場風(fēng)險(xiǎn)與信用風(fēng)險(xiǎn)。通常情況下，上述這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)可以通過業(yè)務(wù)創(chuàng)新、強(qiáng)化管理以及改進(jìn)經(jīng)營機(jī)制等更加積極的方式來進(jìn)行化解，但由于近年來房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展過猛，金融資產(chǎn)規(guī)模與風(fēng)險(xiǎn)同步迅速累積。在這種情況下，金融監(jiān)管當(dāng)局便借助宏觀緊縮調(diào)控的時(shí)機(jī)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行了更為嚴(yán)格的緊縮信貸政策。

(二)宏觀調(diào)控政策仍將持續(xù)

從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來看，近年來我國的GDP一直保持高速增長狀態(tài)，但是在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí)出現(xiàn)了嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性失衡，突出表現(xiàn)就是固定資產(chǎn)投資增長過快，尤其是房地產(chǎn)投資。2003年房地產(chǎn)貸款突破1萬億大關(guān)，同比增長29.7％。占同期固定資產(chǎn)投資總量的23.7％。固定資產(chǎn)投資增長過快對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行造成了極大的負(fù)面影響，出現(xiàn)了諸如信貸規(guī)模急劇膨脹，原材料、能源等生產(chǎn)資料的價(jià)格上漲過快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡等方面的經(jīng)濟(jì)問題。為了抑制這種不正常的固定資產(chǎn)投資增長，政府有計(jì)劃地出臺(tái)了相應(yīng)的緊縮調(diào)控政策。具體到房地產(chǎn)業(yè)而言，政府將繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)格的土地與信貸政策，從土地和資金兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行調(diào)控，尤其是接連出臺(tái)的信貸緊縮政策更是有力地限制了銀行系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的資金支持。政府的緊縮政策將在一段時(shí)間內(nèi)(3－5年)持續(xù)下去，而打造多元化的融資渠道也將成為房地產(chǎn)融資市場的核心任務(wù)。

二、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景

產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景主要包含兩方面內(nèi)容：一是由市場競爭引發(fā)的行業(yè)集中度提高，房地產(chǎn)企業(yè)在大規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)融資市場提出了更高的要求：二是房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作模式的轉(zhuǎn)變，使得房地產(chǎn)運(yùn)營重心向金融運(yùn)作傾斜。

(一)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作模式的轉(zhuǎn)變

隨著房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)化分工的日益深化。傳統(tǒng)的“開發(fā)商主導(dǎo)”運(yùn)作模式正在逐步向“投資商＋發(fā)展商＋建筑商”三位一體的運(yùn)作模式轉(zhuǎn)變。在該運(yùn)作模式下，投資商為項(xiàng)目提供資金但不參與具體項(xiàng)目的管理；發(fā)展商除了組織實(shí)施投資之外，還要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的選擇、評(píng)估、協(xié)調(diào)以及項(xiàng)目建成之后的運(yùn)營管理；建筑商負(fù)責(zé)項(xiàng)目的規(guī)劃與施工建造。如果不考慮資產(chǎn)證券化以及定向投資等其他因素，單從運(yùn)作模式上看，這種三位一體的運(yùn)作模式已經(jīng)具備了不動(dòng)產(chǎn)投資基金管理運(yùn)作的基本雛形。行業(yè)運(yùn)作模式的轉(zhuǎn)變可以說是房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)競爭過程中走向分化的一個(gè)必然結(jié)果。隨著行業(yè)競爭的加劇，房地產(chǎn)金融職能將得到不斷強(qiáng)化，房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營重心逐步由地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營向金融運(yùn)作傾斜，房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作在很大程度上將會(huì)是一種金融運(yùn)作。

(二)市場競爭引發(fā)行業(yè)集中度提高

據(jù)權(quán)威部門預(yù)計(jì)，今后5―10年，現(xiàn)有近3萬家房地產(chǎn)公司將有90％以上在競爭中消亡，取而代之的是逐步形成一批年銷售規(guī)模過百億元的跨區(qū)域經(jīng)營的特大型房地產(chǎn)集團(tuán)，行業(yè)集中度的提高使得融資主體對(duì)地產(chǎn)融資市場提出了新的更高要求，因而其影響意義更為深遠(yuǎn)。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場的主要特征

監(jiān)管當(dāng)局不斷出臺(tái)的金融緊縮政策削弱了企業(yè)對(duì)銀行信貸的依賴，在客觀上帶動(dòng)了信托、地產(chǎn)基金等金融創(chuàng)新工具的發(fā)展。而產(chǎn)業(yè)自身升級(jí)與分化則決定了未來房地產(chǎn)融資市場的新格局。在這些復(fù)雜因素的綜合影響下，當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場呈現(xiàn)出以下主要特征：一是以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局：二是其他融資渠道雖然總量不大，但是卻代表了房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展方向。

(一)以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局

2004年我國房地產(chǎn)開發(fā)資金總額為17168.77億元，同比增長29.9％，相應(yīng)地，房地產(chǎn)融資總規(guī)模也在逐年攀升。房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于銀行信貸、自籌資金、定金及預(yù)售款和其他資金。受宏觀調(diào)控政策的影響，銀行信貸增長幅度一路下滑，2004年銀行信貸只占開發(fā)資金總量的18.4％，自籌資金與定金及預(yù)售款增幅較快。分別占資金總量的30.3％和42％。由于預(yù)售款中大部分是銀行對(duì)購房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款，因此總體上看至少有60％以上的資金是來自銀行系統(tǒng)，融資渠道過分依賴商業(yè)銀行。

(二)多元化的融資渠道日趨活躍

其他資金來源盡管占開發(fā)資金總量的比例不到10％，但是它們對(duì)房地產(chǎn)融資市場的意義卻是不容小

視。可以預(yù)見，隨著《產(chǎn)業(yè)基金法》的出臺(tái)，產(chǎn)業(yè)基金合法地位的確立。產(chǎn)業(yè)基金模式必將成為房地產(chǎn)融資市場的中流砥柱。資金信托計(jì)劃是近年來最活躍的地產(chǎn)融資工具。雖然其融資額在整個(gè)房地產(chǎn)融資總量中僅約占1％，但是它所表現(xiàn)出來的創(chuàng)造性、靈活性與適應(yīng)能力卻讓我們嘆為觀止。

四、房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展趨勢(shì)

從短期來看，由于政府對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控的成效并不理想，有可能繼續(xù)出臺(tái)不利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地與金融政策，諸如增加經(jīng)濟(jì)適用房供給來平抑房價(jià)，提高首付比例限制投資性購房等等；但是從中長期來看，政府必然會(huì)適時(shí)地放松相關(guān)的調(diào)控政策以支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)仍然是極具活力與投資價(jià)值的行業(yè)，而房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展前景也將非常樂觀。

首先，房地產(chǎn)融資體系逐步健全。其中包含兩個(gè)方面：一是圍繞房地產(chǎn)融資而構(gòu)建的具有不同市場功能的金融機(jī)構(gòu)體系，二是構(gòu)建提高房地產(chǎn)金融資產(chǎn)流動(dòng)性的市場體系。就金融機(jī)構(gòu)體系而言。除了原有的商業(yè)銀行、信托公司以及保險(xiǎn)公司之外，還將出現(xiàn)專業(yè)化的房地產(chǎn)投資基金、抵押資產(chǎn)管理公司、互助儲(chǔ)蓄銀行以及儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)等金融機(jī)構(gòu)。就構(gòu)建市場體系而言。關(guān)鍵是要建立房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的流通市場體系。通過借助資產(chǎn)證券化、指數(shù)化、基金化等金融手段，房地產(chǎn)金融資產(chǎn)才能順利地實(shí)現(xiàn)流通和交易，流通市場把本來集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效地分散到整個(gè)金融市場中。

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；風(fēng)險(xiǎn)分析；風(fēng)險(xiǎn)防范

我國房地產(chǎn)投資市場在經(jīng)過2010年政府新一輪宏觀調(diào)控后，2011年隨即面臨多重考驗(yàn)，后續(xù)市場還存在諸多不確定因素，在CPI高漲、城市化進(jìn)程加劇等客觀因素的推動(dòng)下，房地產(chǎn)投資者必須清醒把握房地產(chǎn)投資的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，采取有效的防范措施，以獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益。

一、房地產(chǎn)投資主要風(fēng)險(xiǎn)因素分析

房地產(chǎn)投資需要經(jīng)歷投資機(jī)會(huì)分析、實(shí)施與管理、投資后的評(píng)價(jià)與分析三個(gè)主要過程，其中某個(gè)環(huán)節(jié)的變化或某個(gè)因素的形成都會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來風(fēng)險(xiǎn)。概括起來，影響房地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險(xiǎn)因素包括以下五種因素。

1.政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國家或地方政府實(shí)施政策的變化給房地產(chǎn)投資帶來潛在的經(jīng)濟(jì)損失，主要包含土地管理政策、住房結(jié)構(gòu)政策、宏觀投資規(guī)?？刂普?、稅收政策以及環(huán)境保護(hù)政策等方面的風(fēng)險(xiǎn)。由于政策的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生重大的影響。房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場有待完善的情況下，政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資的影響尤為重要。

2.市場風(fēng)險(xiǎn)

市場風(fēng)險(xiǎn)是指由于供求關(guān)系變化，引起房地產(chǎn)投資市場中投資主體進(jìn)行的投資行為變化而帶來的投資潛在損失。房地產(chǎn)市場中購買能力下降、勞動(dòng)力價(jià)格上漲或原材料價(jià)格上漲等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)。

3.金融風(fēng)險(xiǎn)

金融風(fēng)險(xiǎn)是指由于利率、融資規(guī)模等的變化對(duì)房地產(chǎn)投資者帶來的損失。房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，對(duì)利率、融資規(guī)模的依賴非常大。當(dāng)可融資規(guī)模減少時(shí)，房地產(chǎn)投資者自有資金投入增大，會(huì)產(chǎn)生資金流動(dòng)困難的情況，容易產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)投資者投資成本增大，在房地產(chǎn)市場購買能力下降的情況下，將可能產(chǎn)生投資實(shí)際收益率降低的風(fēng)險(xiǎn)。

4.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于技術(shù)進(jìn)步對(duì)房地產(chǎn)投資者帶來的可能性損失。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括建筑施工工藝和技術(shù)、建筑設(shè)計(jì)、建筑材料等方面的更新而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

5.自然風(fēng)險(xiǎn)

自然風(fēng)險(xiǎn)是指自然原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)投資造成損害的風(fēng)險(xiǎn)，如地震、火災(zāi)、洪水、風(fēng)暴、雪災(zāi)等等。這些風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的幾率相對(duì)較低，可一旦出現(xiàn)，造成的投資損失是相當(dāng)巨大的。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范策略

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范關(guān)鍵在于能否采取有力的措施規(guī)避和控制風(fēng)險(xiǎn),從而減少投資者的收益損失。根據(jù)可能造成投資損失的主要風(fēng)險(xiǎn)因素分析，投資者應(yīng)從以下四方面采取措施。

1.把握政策變動(dòng)，關(guān)注市場動(dòng)態(tài)

當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資正處于高速發(fā)展的時(shí)期，國家和地方政府宏觀政策調(diào)控頻繁，這就要求房地產(chǎn)投資者在進(jìn)行投資決策前，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)，國家稅收政策、財(cái)政政策及貨幣政策等政策的研究，把握國家政策的宏觀動(dòng)態(tài)；同時(shí)對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的市場調(diào)查和分析，掌握價(jià)格、競爭情況及未來市場的變化趨勢(shì)等。通過對(duì)各項(xiàng)政策的研究和市場調(diào)查分析，既有助于房地產(chǎn)投資者確定正確的投資方案，又利于其根據(jù)政策和市場變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。

2.優(yōu)化投資組合，防范市場風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資是投資周期長、高風(fēng)險(xiǎn)的活動(dòng)，同時(shí)各類房地產(chǎn)投資在風(fēng)險(xiǎn)程度、預(yù)期收益和資金總量方面各不相同。房地產(chǎn)投資者應(yīng)當(dāng)合理選擇不同投資可靠性的投資組合方案，維持穩(wěn)妥投資與積極投資的比例關(guān)系，盡量在投資整體安全性保障的前提下使整體收益提高；注意房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，合理確定長期投資與短期投資的比例，盡可能縮短投資回收期，降低投資成本，以規(guī)避和防范市場風(fēng)險(xiǎn)。

3.合理融通資金，減少金融風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，通常采取融資的方式滿足其投資需求。而金融風(fēng)險(xiǎn)的存在，要求房地產(chǎn)投資者在投資機(jī)會(huì)分析時(shí)要在考慮貸款規(guī)模減少和利率可能升高的基礎(chǔ)上進(jìn)行，合理安排投資資金，確保自有資本金充足，在出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)的情況下，能夠迅速實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)，從而對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范。另外，房地產(chǎn)投資者可以合理利用固定利率的抵押貸款，將因利率引起的金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。

4.加強(qiáng)保險(xiǎn)意識(shí)，規(guī)避自然風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資者可以通過對(duì)投資實(shí)物進(jìn)行房地產(chǎn)保險(xiǎn)，將地震、火災(zāi)等不可抗拒力帶來的自然風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司, 降低自身損失，從而為房地產(chǎn)投資者規(guī)避自然風(fēng)險(xiǎn)。

總之，現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資者應(yīng)理性對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)，充分考慮自有資金情況，及時(shí)注意使用多種投資方式，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判能力和風(fēng)險(xiǎn)承受能力，分散風(fēng)險(xiǎn)，減少損失，達(dá)到投資利潤最大化的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

［1］劉秋雁.房地產(chǎn)投資分析［M］.東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2007-09.

篇9

在宏觀調(diào)控一直持續(xù)的情況下，我國房地產(chǎn)企業(yè)為了應(yīng)對(duì)政策影響，獲得新的生存和發(fā)展空間，嘗試了多種融資創(chuàng)新模式。隨著資本市場的深入發(fā)展，直接融資已經(jīng)是房地產(chǎn)行業(yè)融資的大勢(shì)所趨。但就目前而言，房地產(chǎn)業(yè)多渠道多元化融資模式的建立還存在諸多問題。

（一）法律法規(guī)不健全，影響融資渠道拓展相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系，缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式，房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。

（二）債權(quán)融資為主，債權(quán)融資比例高，形成高負(fù)債經(jīng)營截至2012年末，房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)到75.2%，房地產(chǎn)企業(yè)總負(fù)債為2.6萬億元，總資產(chǎn)為3.5萬億元，總負(fù)債較去年年底增加5013億元，資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)近十年的數(shù)值高峰。

根據(jù)證券交易所的數(shù)據(jù)，電子行業(yè)負(fù)債率均值為45.21%，化工行業(yè)負(fù)債率為32.12%，采掘業(yè)負(fù)債率為30.60%，交通運(yùn)輸業(yè)36.23%，傳播文化業(yè)負(fù)債率為42.51%?？梢?，房地產(chǎn)業(yè)的負(fù)債率要顯著高于其他行業(yè)。除了股市融資之外，房地產(chǎn)上市公司主要通過銀行貸款來滿足其資金需求，這也在一定程度上提高了房地產(chǎn)公司的負(fù)債率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債率使得企業(yè)經(jīng)營存在較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從交易費(fèi)用理論的角度來分析，隨著企業(yè)負(fù)債增加，企業(yè)在享受稅收利益的同時(shí)其破產(chǎn)成本也會(huì)上升，企業(yè)的最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)是企業(yè)負(fù)債的稅收利益與破產(chǎn)成本之間權(quán)衡的結(jié)果。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良莠不齊，隨著房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開發(fā)貸款門檻提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生就會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來更多隱患。

（三）較高的融資成本，會(huì)加重房地產(chǎn)企業(yè)的融資負(fù)擔(dān)近年來國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)了一系列金融政策，房地產(chǎn)籌資成本不斷增大。目前房地產(chǎn)信托的收益率一般在8%～10%之間，加上渠道費(fèi)用占比3～4個(gè)百分點(diǎn)，大型開發(fā)商的信托融資成本在12%～15%左右，小型開發(fā)商的則一般在18%左右，有的甚至高達(dá)20%以上。有的開發(fā)商為了維持資金鏈的連續(xù)不斷，甚至使用高于資本利潤率的資金，房地產(chǎn)經(jīng)營非常艱難，許多公司無奈選擇被兼并。

（四）受宏觀金融政策環(huán)境影響，房地產(chǎn)企業(yè)融資金融創(chuàng)新力度不夠在國外房地產(chǎn)融資方式非常豐富，不僅有常見的股票、債券、信托方式，還有基金、期權(quán)等金融衍生品融資方式。對(duì)比來看，國內(nèi)的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品可供選擇的并不多，還需要市場更多的金融創(chuàng)新，使房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身情況選擇資金來源渠道。

二、對(duì)策與建議

（一）加快完善房地產(chǎn)金融立法，為房地產(chǎn)融資提供安全的法律保障房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律、法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)。我國房地產(chǎn)基金的法律法規(guī)滯后，房地產(chǎn)投資基金的法律地位還沒有完全確立，主要體現(xiàn)在迄今為止，我國任何一部法律都沒有正式承認(rèn)房地產(chǎn)投資基金（包括私募房地產(chǎn)基金、特定投向基金等）應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的法律條文如《房地產(chǎn)基金法》及涉及全行業(yè)全社會(huì)的信用立法等。我國的金融服務(wù)市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育尚不完善，還存在諸多法律空白，房地產(chǎn)融資的多樣化發(fā)展更需要法律的支持與保護(hù)，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)自身要確保財(cái)務(wù)穩(wěn)健，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)面對(duì)資金和庫存的雙重壓力，強(qiáng)調(diào)銷售和現(xiàn)金回款顯得尤為重要。中國的債券市場不發(fā)達(dá)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債券融資水平很低。通過發(fā)行房地產(chǎn)公司債券可使房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)得以完善，并能使信貸政策對(duì)房地產(chǎn)融資的影響得以降低，降低對(duì)信貸融資的依賴。同時(shí)，發(fā)行公司債替代銀行貸款，也能夠降低財(cái)務(wù)成本，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)過高的負(fù)債率。

（三）培養(yǎng)優(yōu)秀的專業(yè)人才，建設(shè)專業(yè)化金融服務(wù)人才隊(duì)伍隨著直接融資的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)金融市場需要更多的專業(yè)化人才。加快、加強(qiáng)人才培養(yǎng)顯得尤為重要。促進(jìn)房地產(chǎn)融資渠道的多元化，需要盡快建立起一支既精通業(yè)務(wù)、又了解房地產(chǎn)市場、熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊(duì)伍。一個(gè)專業(yè)的房地產(chǎn)融資運(yùn)營機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員通常有較強(qiáng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目操作能力，對(duì)市場的嗅覺靈敏，能在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)點(diǎn)對(duì)恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目進(jìn)行恰當(dāng)?shù)耐顿Y；同時(shí)這種專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員也是證券市場上的分析家。同時(shí)，還需要積極促進(jìn)律師、會(huì)計(jì)師、審計(jì)師、資產(chǎn)評(píng)估師等服務(wù)型人才的隊(duì)伍建設(shè)。

（四）大力發(fā)展和完善資本市場的融資體系，發(fā)展以市場型金融為主，政策性金融為輔的房地產(chǎn)融資模式房地產(chǎn)企業(yè)的融資與金融市場體系的完善有很大的關(guān)系。從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)來看，完備的房地產(chǎn)金融體系是由一級(jí)市場和二級(jí)市場共同構(gòu)建的。房地產(chǎn)金融一級(jí)市場是指圍繞房地產(chǎn)開發(fā)、流通以及消費(fèi)整個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行籌融資所產(chǎn)生的資金初始交易市場，包括以銀行為主的金融機(jī)構(gòu)信貸、房地產(chǎn)企業(yè)證券、債券、信托、基金等籌融資活動(dòng)；房地產(chǎn)金融二級(jí)市場是建立在一級(jí)市場之上，對(duì)一級(jí)市場中的產(chǎn)品進(jìn)行再次交易流通的市場，主要指房地產(chǎn)抵押信貸資產(chǎn)證券化（Mortgage-backedsecurities，MBS）。

發(fā)達(dá)國家成熟的資本市場能為企業(yè)融資提供各種便捷而適宜的渠道，而中國房地產(chǎn)金融起步比較晚，目前仍處于初級(jí)階段。首先應(yīng)當(dāng)健全一個(gè)完善成熟的房地產(chǎn)金融體系一級(jí)市場，加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范，規(guī)范信用體系。同時(shí)，促進(jìn)二級(jí)市場的蓬勃發(fā)展，加快培育壯大機(jī)構(gòu)投資者，在強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)管的前提下逐步取消投資主體的資格限制，建立多元化的投資隊(duì)伍引導(dǎo)社會(huì)理性投資，促進(jìn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的繁榮發(fā)展。

篇10

作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的兩個(gè)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)之間有著密切聯(lián)系。一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要巨額資金支持，除了主要來源于銀行信貸，還有一部分來源于上市融資、保險(xiǎn)、基金、信托、期貨等其它金融類產(chǎn)業(yè)；另一方面，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)也需要銀行的支持。因此，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)間的相互影響不可小覷?？v觀1997年東南亞金融危機(jī)、2008年美國次貸危機(jī)等，房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)幾乎總是與金融危機(jī)如影相隨。由于市場投機(jī)行為、寬松的貨幣政策等原因，我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)也集聚了一定的泡沫。如果房地產(chǎn)泡沫破滅，可能會(huì)導(dǎo)致金融業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)；金融業(yè)風(fēng)險(xiǎn)引爆，也可能會(huì)造成房地產(chǎn)業(yè)融資困難，資金鏈斷裂，引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。尤其在美國退出QE、我國銀根收緊的情境下，探討房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間的波動(dòng)溢出效應(yīng)，剖析兩個(gè)市場間信息傳遞效率，對(duì)制定房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策和金融業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控措施，保持房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展和維持金融業(yè)的穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展具有重要現(xiàn)實(shí)意義。

本文以地產(chǎn)股和金融股為研究對(duì)象，采用雙變量MVGARCH-BEKK模型和Wald檢驗(yàn)，探索房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)之間的波動(dòng)溢出效應(yīng)，為市場參與者、房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的調(diào)控及風(fēng)險(xiǎn)管理提供科學(xué)依據(jù)。

二、 BEKK模型及Wald檢驗(yàn)

三、 房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)波動(dòng)溢出效應(yīng)檢驗(yàn)

1. 數(shù)據(jù)選擇和描述性統(tǒng)計(jì)。選擇深圳地產(chǎn)指數(shù)和金融指數(shù)分別作為房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的代表。樣本區(qū)間為2001年7月2日～2014年4月28日，共3 111個(gè)交易日數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源于大智慧軟件。文中采用對(duì)數(shù)收益形式，日收益率為：Rt=ln（Pt/Pt-1），其中，Pt為房地產(chǎn)指數(shù)或金融指數(shù)第t日的收盤價(jià)。

由表1可知，樣本觀察期間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)的平均收益為正，而金融業(yè)則為負(fù)，但兩者標(biāo)準(zhǔn)差比較接近。峰度統(tǒng)計(jì)量和J-B檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量均表明兩序列不服從正態(tài)分布。由ARCH效應(yīng)檢驗(yàn)可知，兩序列都具有明顯的條件異方差性（滯后10階）。Ljung-Box Q統(tǒng)計(jì)量顯示，在5%的顯著水平下，兩序列均不具有自相關(guān)性（滯后10階）。單位根ADF檢驗(yàn)表明所有的序列都是平穩(wěn)的（1%的顯著水平）。即，房地產(chǎn)收益率和金融業(yè)收益率均具有高峰厚尾、條件異方差性，適合用GA-RCH模型建模。

采用雙變量MVGARCH-BEKK-t模型對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)建模，結(jié)合Wald方法檢驗(yàn)兩者之間的波動(dòng)溢出效應(yīng)。表2的第一欄是不對(duì)參數(shù)進(jìn)行任何約束的BEKK模型估計(jì)結(jié)果，第二欄是房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)間波動(dòng)溢出效應(yīng)Wald檢驗(yàn)結(jié)果。

首先，基于2001年7月2日～2014年4月28日的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。由第一欄的第一列可知，矩陣A和B的對(duì)角線元素α11、α22、β11、β22均顯著異于零（1%的顯著水平），說明房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)收益率的波動(dòng)均受自身歷史波動(dòng)的影響，而且波動(dòng)具有聚集性和持久性。元素α12、β12估計(jì)值比較小，且都不顯著，可粗略地判斷不存在從金融業(yè)到房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)溢出效應(yīng)；α21、β21的估計(jì)值均顯著地不等于零（1%的顯著水平），可以粗略地判斷存在從房地產(chǎn)業(yè)到金融業(yè)的波動(dòng)溢出效應(yīng)。由Wald檢驗(yàn)結(jié)果（第二欄的第一列）可知，1%的顯著水平下，拒絕假設(shè)1和假設(shè)2，接受假設(shè)3，即房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)存在單向的波動(dòng)溢出效應(yīng)，反之則不成立。

為進(jìn)一步研究2008年次貸危機(jī)對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)波動(dòng)溢出關(guān)系的沖擊，將樣本分為兩個(gè)區(qū)間：2001年7月2日～2007年12月28日（次貸危機(jī)前）、2008年1月2日～2014年4月28日（次貸危機(jī)后），分別對(duì)這兩個(gè)樣本進(jìn)行建模。由表2第一欄的第二、三列可知，無論是次貸危機(jī)前還是后，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)收益率的波動(dòng)均受自身歷史波動(dòng)的影響，而且波動(dòng)具有聚集性和持久性（對(duì)角元素α11、α22、β11、β22均顯著異于零）。但是次貸危機(jī)之后，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)波動(dòng)的聚集性和持久性比危機(jī)之前有所下降。次貸危機(jī)之前，房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)波動(dòng)的聚集性和持久性分別為1.216 6（α11+β11）和1.233 4（α22+β22），危機(jī)之后分別為1.153 0和1.148 8?？赡苁且?yàn)榇钨J危機(jī)后，受經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不確定性、房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控等的影響，市場參與者對(duì)這兩個(gè)市場持審慎的投資態(tài)度，對(duì)信息反應(yīng)敏捷，投資策略調(diào)整頻繁，波動(dòng)的聚集性和持久性下降。

由表2第二欄的第二、三列可知，次貸危機(jī)前，元素α12、β12、α21、β21均較小且不顯著，可粗略判斷房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)之間不存在波動(dòng)溢出效應(yīng)，Wald檢驗(yàn)在5%的顯著水平下接受了房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)間不存在波動(dòng)溢出效應(yīng)的假設(shè)，進(jìn)一步驗(yàn)證了兩者之間不存在波動(dòng)溢出效應(yīng)。次貸危機(jī)后，元素α12、β12估計(jì)值比較小且都不顯著，但α21、β21的估計(jì)值均顯著地不等于零（1%的顯著水平），可以粗略地判斷存在房地產(chǎn)業(yè)到金融業(yè)單向的波動(dòng)溢出效應(yīng)，Wald檢驗(yàn)結(jié)果說明，1%的顯著水平下，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)存在波動(dòng)溢出效應(yīng)，但房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)卻不存在波動(dòng)溢出效應(yīng)。

3. 結(jié)果分析?；?001年7月2日到2014年4月28日的樣本數(shù)據(jù)研究我國房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)間的波動(dòng)溢出效應(yīng)，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)存在單向的波動(dòng)溢出效應(yīng)，并且這種效應(yīng)是2008年次貸危機(jī)后產(chǎn)生的，即次貸危機(jī)前（2001年7月2日～2007年12月28日）我國房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)間不存在波動(dòng)溢出效應(yīng)，次貸危機(jī)后（2008年1月2日～2014年4月28日）房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)間存在單向的波動(dòng)溢出效應(yīng)。出現(xiàn)“次貸危機(jī)前房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間不存在波動(dòng)溢出效應(yīng)”這種現(xiàn)象，一方面是我們選擇“地產(chǎn)指數(shù)”和“金融指數(shù)”代表房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)，但2001年到2005年，我國股市一直處于熊市，市場交易量不夠活躍，即便2006年我國基本完成了股權(quán)分置改革，恢復(fù)新股發(fā)行，但股市上“地產(chǎn)指數(shù)”和“金融指數(shù)”的信息傳遞效率仍然比較低；另一方面，次貸危機(jī)前，雖然我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，自住和投資性購房所占比重較大，投機(jī)套利所占比重小，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為健康；同時(shí)，國有商業(yè)銀行在這個(gè)時(shí)期進(jìn)行了改革，剝離了銀行的不良資產(chǎn)，銀行風(fēng)險(xiǎn)較低，故兩者之間沒有明顯的波動(dòng)溢出效應(yīng)。受次貸危機(jī)的影響，我國股市受重創(chuàng)，房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也被業(yè)界和政府重視，政府多次調(diào)整貸款基礎(chǔ)利率，并出臺(tái)房地產(chǎn)購買政策，這些信息同時(shí)影響到股市上的房地產(chǎn)股和金融股，進(jìn)而影響到“房地產(chǎn)指數(shù)”和“金融指數(shù)”；同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)是資本依賴性產(chǎn)業(yè)，資金主要來源于上市融資或銀行貸款，保險(xiǎn)、基金、信托、期貨等其它金融類產(chǎn)業(yè)，所以一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，比如房價(jià)暴跌，以房產(chǎn)等作為抵押物抵押在銀行的資產(chǎn)，價(jià)值將下降，金融業(yè)尤其是銀行業(yè)將會(huì)受直接影響，2007年發(fā)生在美國的次貸危機(jī)就是一個(gè)典型案例。由于我國房地產(chǎn)業(yè)受政策調(diào)控影響比較大，并且民間資本也具有較強(qiáng)的實(shí)力，當(dāng)金融業(yè)爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)業(yè)雖然很難從銀行融資，但政府出臺(tái)一些有利于房地產(chǎn)業(yè)的政策，比如取消限購、出臺(tái)買房落戶政策等“救市”，房地產(chǎn)業(yè)受金融業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的影響將很小，所以盡管理論上金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)可能存在波動(dòng)溢出效應(yīng)，但本文實(shí)證結(jié)果卻不支持該理論。