導語：如何才能寫好一篇房地產質量管理體系，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】房地產；項目建設；質量管理

隨著城鄉(xiāng)一體化建設的不斷推進，我國房地產事業(yè)出現了前所未有的繁榮發(fā)展勢頭，房地產建設投資在整個國家固定資產投資中占有絕對比例。高樓大廈鱗次櫛比，各地的房地產項目建設正在如火如荼地進行，美化了城市，帶動了經濟的發(fā)展，房地產業(yè)正向市場化、規(guī)范化、規(guī)?；较虬l(fā)展。建筑數量的增加，也給質量問題提出了新的要求，房地產建設項目的增加給整個建設行業(yè)帶來了質量管理的大課題。下面就談談對房地產項目質量管理體系的思考。

1 工程質量管理的涵義

如果單純談質量管理，應該說是一個廣義上的概念，就建筑企業(yè)的質量管理包括建設項目地塊地段選擇質量、可行性研究質量、項目前期策劃質量、設計質量、工程實施質量、物業(yè)管理質量等。包含有關房地產項目的許多內容，一個房地產開發(fā)項目的完成，涉及到一系列的工作，建筑只是其中一個階段，項目前期可行性研究、項目策劃、項目設計、項目的具體實施、交付使用等環(huán)節(jié)。優(yōu)質的管理就是把這五項工作都做好，這對房地產開發(fā)項目來說是至關重要的。但由于房地產項目建設中一些自身的特點，給質量管理和控制帶來一些影響，一些問題是在房地產項目開發(fā)中被人們忽視的，比如前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理，這幾個環(huán)節(jié)往往決定著工程建設的質量和成本，但恰恰給項目負責人所忽視，而把主要精力放在施工階段。優(yōu)質的質量管理是全面的整體管理，是全過程的優(yōu)化1。

2 項目的前期管理

所謂房地產開發(fā)項目前期管理，就是指項目未進入施工階段的一系列工作管理，比如項目建議書、可行性研究報告、項目開發(fā)的產品策劃等。這些內容決定著項目建成后的效益，認真做好這個階段的工作，對整個項目建設來說意義重大。對房地產項目的地段選擇關系到日后的銷售問題，建設規(guī)模、規(guī)劃方案影響著成本問題，項目的戶型構成、配套設施水平分析、潛在目標客戶分析、客戶購買的心理分析關系到日后的銷售問題，風險分析、財務、經濟效益和社會效益等影響著日后的應收賬款問題。所以這個時期的所有準備和調查研究數據是否符合實際，和項目的開發(fā)建設密切相關。

（一） 建立質量管理責任制

沒有規(guī)矩就沒有方圓，沒有制度就難以有好的管理。項目負責人是開發(fā)項目質量的全權負責人，必須把工作重點放在質量管理上。如果開發(fā)的項目具有一定的規(guī)模，那么可以單設項目質量經理。制定相關責任制，并且落實到人。質量經理要根據投資人項目開發(fā)戰(zhàn)略，市場定位目標，制定和編制項目質量管理責任制，在施工中負責組織實施；在整個施工過程中，檢查質量責任制的執(zhí)行情況，隨著每道工序的進展跟蹤、督促項目質量責任制的落實情況，尤其要注意質量控制點的驗證和評審工作的執(zhí)行情況；建設施工之中一旦發(fā)現質量問題，質量經理要負責報告，在項目經理的指揮下，提出解決方案；記錄整理質量檢查的結果形成書面報告，報上級質檢部門和項目經理。在項目建設中，質量問題是每一個參與施工人員的義務，不是一個項目經理就能全部取代的，所以針對其他崗位，也要建立相應的質量管理責任制，并且確定專人負責質量監(jiān)測工作。人人想質量，人人管質量，才能有優(yōu)質的建設項目2。

（二） 制定開發(fā)項目的質量計劃

質量管理計劃是項目質量管理體系的一部分，在制定質量計劃之前，質量經理要認真研究和了解項目投資人的投資策略，熟悉和掌握開發(fā)項目的質量政策以及本開發(fā)項目的特點，了解當前本地區(qū)地產行業(yè)整體動向，科學制定質量目標和質量標準；根據項目的建設特點，熟練掌握質量管理體系文件，根據此文件編制質量管理計劃。對于獨立開發(fā)項目的企業(yè)，根據項目的具體情況，有針對性地堆質量管理體系做適當調整，使其更加符合本項目的特點，層層制定質量責任制，抓好具體實施中的落實工作，每一層次職責、權限、目標都應該有具體的規(guī)定，并且制定出具體的保證質量措施。力求做到重點突出，務實性和可操作性。

3 項目設計階段的質量管理

項目的設計階段主要有兩項工作，一項是項目規(guī)劃，一項是施工圖的設計，做好這兩項工作的質量管理對日后的施工來說非常重要。房地產開發(fā)是個復雜的工作，涉及的面廣，人多，需要協(xié)調和合作的單位也多。所以設計之初，要和市政園林、郵電、通訊、供水、供電、供氣等部門，密切搞好關系，做好項目建設中的協(xié)調工作，保證規(guī)劃質量。房地產項目質量管理的第一步是設計的管理，設計不合理必將帶來日后的不盡麻煩。所以這一時期的質量控制主要放在選好設計方案上，認真策劃住宅的套型、結構體系，最大限度地開發(fā)利用內部功能、空間、節(jié)能、節(jié)地等，應用新理念和新技術及新工藝，在保證結構可靠的前提下，達到合理開間；建筑造型和風格有藝術感。合理安排單元內的居住、使用、衛(wèi)生等面積，做到人性化和以人為本，達到居住舒適；對墻體、屋蓋、地面處理要靈活得當，具有藝術性和美感，即注意實用又注意觀瞻性3。

施工圖設計是項目進入實施階段的標志，在開發(fā)項目的規(guī)劃方案審查通過后，就是施工圖的設計階段。所以施工圖是建立在規(guī)劃方案基礎上的，規(guī)劃方案是設計的依據。項目工程設計首先是初步設計，然后是施工圖設計。規(guī)模大、技術要求高的超大項目，一般是按初步設計、技術設計和施工圖設計三個階段進行。在我國工程設計行業(yè)，通常情況下是執(zhí)行二階段設計和三階段設計的基本工作模式，在這個過程完成項目的設計說明、技術文件(圖紙)和經濟文件(概預算)，這樣分布進行便于控制保證設計質量。

4 施工階段質量管理

施工過程中的質量管理，是提高房產質量的重點，而且這也是項目建設的實施階段。在這個階段的質量管理有兩個內容，一個是輔助施工的質量管理和直接施工的質量管理。前者包括對施工隊伍的選擇，這是保證質量的前提，其次是施工材料的選擇，這是施工的物質基礎，也是質量的重要影響因素，最后是配件和設備的采辦以及動力供應和后勤服務等，這是正常施工的基本因素，關乎到施工的順利進行。為了提高房產質量，必須要選擇一支資質等級高、重管理、人員素質高、技術力量強的建筑企業(yè)。按照合同及設計文件選購材料及各種構件的性能、規(guī)格、品種、色澤等要求進行材料和設配的準備，必須有出廠合格證。在進入工地前，由工地實驗室進行嚴格檢驗。直接施工的技術質量管理是核心工作，這是質量問題發(fā)生的實質階段，這一階段的質量管理首先就要強化人員的質量意識，樹立 “百年大計、質量第一”的觀念，在施工現場，嚴格執(zhí)行質量管理計劃，層層落實質量責任制，形成“人人講質量，個個為質量”的良好風氣。加強施工隊伍的技術力量，做好參加施工人員的技術培訓，強化技能提高。

由于房地產業(yè)的產品造價高、壽命期較長，對質量要求特別高，而且建筑質量直接關系到房地產企業(yè)的經濟效益和業(yè)主的利益，影響著人們的生活環(huán)境和社會環(huán)境，因此如何加強房地產的質量管理，不僅僅是房地產企業(yè)所關注的，也是造福社會的表現。

參考文獻

[1]王清海; 論房地產開發(fā)項目管理的質量控制[J]. 建材與裝飾(中旬刊) 2008年01期

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關鍵詞：房地產；全過程；質量管理

中圖分類號：F253.3 文獻標識碼：A 文章編號：

1 房地產項目全過程質量管理的概況

1.1 全過程質量管理的概念

全過程質量管理，在通常意義上是指對產品或服務實現從概念提出、策劃一直到壽命終結整個過程的質量進行管理和控制，它是針對目前大多數企業(yè)僅僅將質量管理理解為對產品生產過程或服務提供過程的質量進行控制的背景下提出來的。全過程質量管理還意味著在每個管理過程中，對管理對象的人、機、料、法、環(huán)五個方面實施全方位的管理。這一質量管理概念的提出，主要是為了強調質量管理的全程性，克服現階段企業(yè)對前期和后期質量管理認識不足的現狀。

1.2 全過程質量管理在房地產項目中的運用

全過程質量管理思想對房地產項目的實施具有重要的意義。房地產項目與其他項目相比，一個顯著的特點就是房地產項目的一次性，僅僅依靠事后的質量控制或者難以達到滿意效果，或者代價高昂。現代“全面質量”概念的興起，強調質量的含義不僅包含穩(wěn)定性和可靠性，還應包括產品對客戶需求的滿足程度。具體來說就是“質量”已經不再是單純的房屋質量，而是包括各種有形和無形的質量。

在房地產項目的實現過程中，項目前期的構思和規(guī)劃設計階段與此聯系密切，傳統(tǒng)的側重施工階段質量控制的管理方法已經很難滿足市場要求，將房地產項目的實施作為一個整體過程綜合考慮已經成為一種很自然的思路，全過程質量管理在建房地產項目中獲得普遍推廣是未來房地產行業(yè)發(fā)展的趨勢。

2 房地產開發(fā)各階段的質量管理

2.1 項目構思及可行性研究階段

項目構思及可行性研究是質量管理的起點。本階段工作的質量是整個房地產項目的關鍵，例如房地產項目的地段選擇、規(guī)模、規(guī)劃方案的內容、戶型構成、潛在目標客戶分析、客戶購買的心理分析、配套設施水平分析、開發(fā)項目的技術含量分析、風險分析、財務、經濟效益和社會效益等是否深入全面，各項數據是否符合實際，直接決定著擬開發(fā)項目的前途和命運。

2.2 規(guī)劃設計階段

規(guī)劃設計階段的質量在整個工程中起關鍵性作用。在項目立項之后，工程采用的工藝和裝備是否先進合理，產品的品種、質量和成本是否有市場競爭力，建筑是否先進、適用，結構是否合理、堅固，以及建設速度的快慢、投資的大小、質量的優(yōu)劣、效益的高低在很大程度上都取決于設計。

2.3 施工階段

施工是開發(fā)項目形成實體的過程，也是決定最終產品質量的關鍵階段，要提高開發(fā)項目的工程質量，就必須狠抓施工階段的質量控制。工程項目施工涉及面廣，是一個極其復雜的過程，影響質量的因素很多，使用材料的微小差異、操作的微小變化、環(huán)境的微小波動，機械設備的正常磨損，都會產生質量變異，造成質量事故。

2.4 售后服務階段

世界上沒有十全十美的房地產產品，樓盤存在的缺點和不足是難以避免的。但房地產開發(fā)商應該盡量去了解產品的不足之處，并努力去克服和改進，提高房地產產品的整體質量。售后服務階段的質量管理可以為有關服務提供保證，因此售后服務的質量管理應該作為房地產產品全過程質量管理的一個階段。

3 房地產項目全過程質量管理體系

3.1 房地產項目全過程質量管理體系構建原則

1）以顧客需求為前提。隨著房地產行業(yè)之間的競爭日趨激烈，房地產開發(fā)商越來越重視前期的房地產市場定位與目標顧客的產品需求分析。更有效地做好房地產項目規(guī)劃設計、產品定位、顧客需求研究工作以保證項目的質量，不僅可以使開發(fā)商在競爭中凸顯優(yōu)勢，還可以保障消費者的權益。

因此開發(fā)商應該以顧客需求為前提，細分顧客及顧客需求，要將質量目標進行展開，其中包括目標分解、對策展開、目標協(xié)商、產品質量形成過程的控制準則和方法、目標責任和授權等，以便達到質量管理的目標。

2）以優(yōu)化組織結構為基礎。房地產項目質量管理的責任方是所有項目干系人。項目質量管理的成功必須有項目的全體干系人積極參與和共同努力。項目全體干系人都需要理解和明確其質量責任，并積極承擔自己的質量責任和管理職責。對于房地產項目質量管理而言，在不同的時期，不同的階段目標，會有不同的工作內容，這就需要優(yōu)化組織結構，使得不同的項目干系人交叉對項目質量管理承擔責任，密切合作。

3）以全過程為基本準則。全過程質量管理是一種發(fā)展的眼光審視質量這一概念，從發(fā)展前景來看，這種全過程的質量控制模式能夠最大地貫徹以客戶需求為中心的現代服務理念，提高了建筑項目對市場的符合程度，因而必須以全過程為基本準則來構建房地產項目的質量管理體系。

3.2 房地產項目全過程質量管理體系的構成

房地產質量的綜合性、復雜性和社會性，說明房地產質量管理是一項范圍廣泛的社會系統(tǒng)工程，單靠政府部門、開發(fā)商和施工企業(yè)自身的努力是不夠的，應該在房地產業(yè)中建立全產業(yè)參與、全方位控制、全過程協(xié)調的質量管理體系。筆者將房地產項目全過程劃分為可行性研究、規(guī)劃設計、施工和售后服務這四個階段，同時將物業(yè)管理劃入房地產售后服務階段。具體的運作程序見圖1。

圖1 房地產項目全過程質量管理體系

1）開發(fā)商質量管理體系。開發(fā)商質量管理體系中包括了設計單位、材料供應商、施工單位、開發(fā)商售后服務中心以及物業(yè)服務企業(yè)，都是隸屬于開發(fā)商或者由開發(fā)商選聘的。這些相關部門的密切合作貫穿于房地產項目的全過程質量管理。

設計單位主要負責項目的可行性研究和規(guī)劃設計階段的工作。項目的可行性研究是房地產項目全過程質量的開始，規(guī)劃設計階段對整個項目的質量管理的成敗起到了關鍵的作用。因此，要提高房地產項目建設質量，優(yōu)化工程設計無疑是關鍵的一步。

2）社會監(jiān)理體系。社會監(jiān)理單位是具有獨立的社會法人資格的經營性活動組織，是服務型的咨詢機構，它受業(yè)主委托代表業(yè)主對建設項目進行監(jiān)督和管理。它是獨立于甲乙雙方以外的第三方，和建設單位是合同約定關系，行使合同所確認的職權，承擔相應的職業(yè)道德和法律責任。

3）政府監(jiān)督體系。政府對工程質量的監(jiān)督管理主要是以保證工程使用安全為主要目的，以法律、法規(guī)和強制性技術標準為依據，以工程建設各方主體的質量行為為主要內容，以施工許可制度和竣工驗收備案制度為主要手段，在健全和完善“企業(yè)自控、社會監(jiān)理、政府監(jiān)督”的質保體系基礎上，形成調控有效，監(jiān)督有序、保障有力的，與社會主義市場經濟體制相適應的工程質量依法管理的新格局。在日益嚴峻的國際競爭環(huán)境下，提高政府對工程質量的管理水平，就需進一步完善政府對工程質量的監(jiān)督職能；加強政府對工程質量監(jiān)督檢測；嚴格市場準入，提高建設工程質量；同時要規(guī)范建設單位的市場行為；加強建設參與單位的管理，形成質量管理鏈；進一步落實質量責任制，提高質量監(jiān)督水平。

3.3 房地產項目全過程質量管理體系的實施

1）組織準備。房地產項目全過程質量管理體系涉及組織的方方面面，關系到組織全局的大事，在實施前期，要統(tǒng)一思想，建立班子，確立目標，宣傳教育，制訂計劃，充分地做好組織準備工作。

2）試運行及實施。質量管理體系建立后組織試運行是非常必要的。因為通過一個階段的運行，可對質量管理體系設計的符合性及運行的有效性進行考察，以發(fā)現質量管理體系在建立上、運行上存在的問題，從而采取糾正措施，促進全過程質量管理體系的完善和有效。

3）質量的持續(xù)改進。質量改進是質量管理的一部分，致力于增強滿足質量要求的能力。持續(xù)改進對所有項目干系人來說是永無止境的。它涉及組織的方方面面，隨時隨地進行的，從最高管理者到基層管理者都應針對自己的管理對象來進行。它包括組織目標的調整、發(fā)展戰(zhàn)略的更改、組織機構的變動、資源的重新分配、獎勵制度的改變、產品的調整等。這種改進可以使質量管理成本下降，使組織的人際關系得到改善，使組織充滿活力，提高競爭力，使組織的資源發(fā)揮更大的效益。

4 結語

全過程質量管理是一個動態(tài)的發(fā)展過程，在未來社會中，具有競爭力的質量除了要求產品能夠滿足顧客需求外，對全社會需求的滿足應會成為必然趨勢，這就要求質量標準中加入對環(huán)境保護的要求，對可持續(xù)發(fā)展的要求，對質量成本的衡量等，真正實現全過程的質量管理。

參考文獻：

[1] 汪越成，司靜波.我國房地產項目質量管理存在的問題及對策研究[J].改革與探討，2008（9）：64.

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在企業(yè)中實施ISO9000質量管理體系時，為了達到目的和最大效果，確保實施的成功性，經常關注以下幾個要素：

1、管理者推動：

在房地產企業(yè)中建立一套新的管理體系，決不是一件輕而易舉的事，是需要傷筋動骨的，不但需要打破一些傳統(tǒng)觀念，而且還要使新的體系能夠在企業(yè)中生根、發(fā)芽、開花。它從基層到管理層，從一個部門到另一個部門，涉及的人員之多，關系之復雜，無疑這將是困難的。要克服這些困難，使管理體系的建立能夠獲得成功，捷徑之一——管理者推動這把利器。首先：管理者站在企業(yè)的上層，有利于觀察企業(yè)的情況，能夠看到企業(yè)的軟肋在哪里？有利于工作的開展。其次：管理者有利于推動部門與部門之間事務的協(xié)調，有利于監(jiān)督上下級之間的工作。再次：管理者既是改革的帶頭人，又是改革的推動者。

2、質量方針：

是企業(yè)總的方向和目標，是企業(yè)的口號和旗幟。

3、建立項目小組：

項目小組的組成有助于更好的建立和實施新的體系。在項目小組成員的組成上，應該是有所要求的，成員要有一定的組織協(xié)調能力、監(jiān)督和實施能力。一般建議企業(yè)中上層管理人員或者部門負責人以上人員組成。

在質量體系實施的過程中有以下幾個質量控制點：

1、企業(yè)診斷

2、建立體系（參照標準、結合企業(yè)實際情況設立目標和范圍）

3、試運行（檢驗體系的可行性）

4、建立內部審核制度

5、管理評審

6、培訓（貫穿于所有階段的所有過程）

通過以上各個關鍵點的把握，使全國數萬家企業(yè)都順利通過ISO9000體系的建立，并且得到很好的效果。ISO9000體系在企業(yè)成功實現的經驗，我們可以借鑒應用在企業(yè)實施客戶關系管理中來，利用ISO9000規(guī)范的流程和成熟的運作模式為企業(yè)實施客戶關系管理提供方法。以房地產企業(yè)為例，在房地產企業(yè)中，不妨我們把ISO9000的實施模式引進來，在房地產企業(yè)中得以應用和消化。房地產企業(yè)在滿足了管理者推動、公司實施客戶關系管理方針和目標明確、有了充分的資源可以利用的基礎上，應該在以下環(huán)節(jié)上加大力度。

1、客戶關系管理診斷。幫助公司建立切實有效的規(guī)范化、系統(tǒng)化、科學化、可操作性強的客戶關系管理體系，以滿足客戶關系管理的需要。能夠有效的控制整個客戶關系管理體系的建立，確保實施的成功性。在診斷中，充分了解企業(yè)在經營銷售、市場活動和客戶服務方面存在的問題，客戶從咨詢房子到買房子變成業(yè)主，直到后期的物業(yè)管理，再到客戶的價值升值，形成交叉銷售和鏈式銷售。在整個客戶的價值生命周期中，客戶關心和了解什么問題？企業(yè)需要了解和掌握客戶的哪些資料？如何細分客戶？客戶不滿意的原因是什么？有什么改進方法？每個問題如何通過信息化手段實現？等等諸如此類的問題要多了解。作為房地產企業(yè)多問些為什么，是有助于企業(yè)發(fā)展的?？蛻絷P系管理廠商創(chuàng)智公司率先走企業(yè)診斷的路子，在行業(yè)應用方面取得突破性的效果，創(chuàng)智公司連續(xù)不斷接到房地產大單，也充分體現前期咨詢診斷的作用和效果。

2、客戶關系管理體系的建立，要根據企業(yè)的實際情況制定自己的目標和范圍，不可放大目標，也不能縮小目標。目標太高，不利于看到實施效果，容易產生負面影響；目標太低，容易實現，但很難達到實施客戶關系管理體系的最佳效果。只有適合企業(yè)情況的體系才更能有助于企業(yè)的發(fā)展。例如房地產經營銷售部實施客戶關系管理的目標：在三個月之內，建立完善的客戶檔案資料，并能對部分數據進行分析；在六個月內，客戶資料完善，對潛在客戶和業(yè)主進行全面跟蹤和管理，并對經營銷售部的所有數據進行分析。對房地產企業(yè)來說，在六個月內整個公司客戶關系管理平臺建成，在各個部門得到初步完善；在一年內完成客戶關系管理體系的建立，對所有客戶數據可以進行分析，指導相關部門、人員制定計劃和目標，提高企業(yè)整體協(xié)同作戰(zhàn)能力，增強企業(yè)競爭力?？陀^的制定目標、建立體系才能很好評估客戶關系管理給企業(yè)帶來的價值，有比較，才會有進步。

3、建立客戶關系管理監(jiān)督審核機制，確保客戶關系管理體系在企業(yè)中有效應用。完善的監(jiān)督審核機制，是對客戶關系管理體系順利實施、延續(xù)的重要環(huán)節(jié)之一。在監(jiān)督審核人員的選擇上，應該是很有責任心、組織協(xié)調能力強、有信息化基礎的人員組成。公司也可以倡導自監(jiān)或他監(jiān)的制度，無論是在工作流上，還是在處理客戶投訴方面，讓客戶關系管理成為自己的好幫手、企業(yè)發(fā)展的好助手。深圳招商房地產在這方面做得比較好，他們組織客戶關系管理項目小組，監(jiān)督著整個企業(yè)的客戶關系管理建設，從管理方面、業(yè)務方面和信息化方面多層次多渠道進行監(jiān)督和審核，在借助外力的同時，也在加緊修煉自己的內功。

4、組織企業(yè)客戶關系管理管理評審，對于企業(yè)設立的目標和體系實施的有效性要進行定期評審。結合企業(yè)的內部審核結果，對體系的有效性進行評估、改進、提升，使客戶關系管理體系始終保持良性的可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)。

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關鍵詞：全面質量管理；建筑工程；PDCA；成本

改革開放三十年，建筑行業(yè)得到極大發(fā)展，建筑工程質量得到很大提升，但建筑工程依然存在許多質量問題，絕大部分愿意為缺少有效質量管理體系。盡管我國大力提倡和引導建筑企業(yè)開展ISO/50430認證，而且大多數建筑工程企業(yè)也通過該體系認證。可是對于全面質量管理如何開展，在建筑工程質量管理中如何運用還是值得探討和研究的問題。

1全面質量管理的概念

全面質量管理體系是當今世界普遍實施的現代質量管理體系之一，它擁有廣泛的適用性，適合各種各樣的組織形式。全面質量管理體系被引進我國之后，為我國質量管理工作提高發(fā)揮了重要貢獻。全面質量管理體系的理論基礎是以客戶為關注焦點、領導作用、全員參與、過程方法、管理的系統(tǒng)方法、持續(xù)改進、基于事實的決策方法、與供方互利的關系，全面概括了質量管理的各個方面。運用上述理念建立起來的質量管理體系，充分調動全體員工的主動性，控制工程全過程，以良好過程保證最終工程質量。持續(xù)改進是質量管理體系的最為重要的思想，其理念體現在戴明循環(huán)?；驹硎牵簻蕚渥鲆豁検虑楹螅紫雀鶕O想或者目的制定工作計劃；然后根據計劃去實施，檢查監(jiān)督實施過程中和結尾的工作，最后總結得失，將優(yōu)化的東西固化下來，將不足的地方進入下一個循環(huán)。工程質量水平在循環(huán)中得到持續(xù)改進。QC七大工具是解決質量問題的利器，最為常見的工具是統(tǒng)計分析發(fā)、分層法、排列圖法、因果分析圖法。這幾種工具綜合利用可以發(fā)揮更大作用，一般做法是：收集統(tǒng)計出現問題，分層或者排列找出重要質量問題，而后根據20/80原則，確定出需要解決的質量問題，隨后，用因果分析圖分析找出最終原因。

2全面質量管理在建筑工程質量管理的作用

2.1將以顧客為關注焦點發(fā)揮到極致只有滿足客戶需要才能實現產品的功效，獲得市場認可。全面質量體系的建設就是突出以顧客為關注焦點。站在用戶的角度以顧客的需求為核心，聘請專家針對可能存在的問題進行專項技術培訓，提高技術人員技術水平。研究和探討疑難問題，共同制定出比較合理的工程方案。建立嚴格的質量控制程序，確保整個勘查過程處于全控制當中。當前激烈市場競爭條件下，客戶滿意度是企業(yè)的關注焦點，滿足客戶的需要才能贏得客戶信賴，才能在日趨激烈的市場中贏得更多客戶資源。2.2充分發(fā)揮領導作用、提高質量管理體系的有效性全面質量管理體系十分強調領導作用，體系要求明確規(guī)定最高管理者的工作，從制定質量目標、明確相關部門或者個人質量權責到制定各種激勵措施等各個方面都要求最高管理者親自參與。最高管理層制定和推動的政策可以更好的得到落實，通過最高管理層的參與引導全體員工參與的動力和熱情。進而可以保證整個質量管理體系質量方針和目標得到貫徹，體系內的各個部分恪盡職守，確保工程各項工作得到統(tǒng)籌安排、確保工程出現任何問題都可以得到及時處理。全面質量管理的建立可以充分發(fā)揮領導作用，全面提高質量管理體系的有效性。例如，建筑工程中建立全面質量管理體系后，技術部和工程部各自有明確的質量目標，而且這些目標是最高管理者通過目標分解布置到各自部門，兩個部分都會十分重視。在領導作用下，部門會各自努力提高員工的技能及崗位工作質量，積極監(jiān)督和實施質量管理要求各項要求，確保質量管理體系要求得到實施和保持。2.3提高項目質量管理水平、減少成本、提高競爭力根據全面質量管理體系的要求，建立過程必須提高全員的質量意識及管理意識，明確各項管理的工作流程及職責。全面質量管理體系建立和實施就是全員質量意識提高和工作流程明確的過程，因此全面質量管理體系的建立必然可以有效提高項目質量管理水平。而全面質量管理體系中規(guī)定的定期進行內部審核及管理評審可以幫助實施企業(yè)及時發(fā)現問題，進而解決問題，這是持續(xù)改進質量所必須的。例如，工程項目完畢后，及時進行內部審核，不僅能總結經驗，還可以改進項目質量管理水平。全面質量管理體系還全面控制影響項目管理的人員、技術及項目管理的各項環(huán)節(jié)，制訂合理有效的控制方法及途徑，減少影響項目管理質量的行為發(fā)生。質量管理體系還體現在要求項目質量管理工作，如施工現場的檢查、施工人員的管理、數據分析等。質量成本是項目成本很重要的組成部分，是為了提高質量和處理質量問題而付出的成本。如果質量問題頻繁出現，質量成本必然增加。質量管理體系的實施可以有效防止質量問題的出現，最大限度的降低質量成本，進而降低項目管理成本，提高市場競爭力。

3全面質量管理在提高建筑工程質量管理的應用

文章以建筑工程中最為常見的混凝土工程為例，闡述全面質量管理在提高混凝土工程質量管理的應用。3.1計劃階段（1）問題確認階段。文章用增強混凝強度為主要問題進行闡述。鋼筋混凝土工程存在許多質量問題，利用統(tǒng)計調查表匯總最近十個類似工程出現的質量問題，根據統(tǒng)計該企業(yè)混凝土強度不足、幾何尺寸不符合要求、混凝土表面不平整、預埋件發(fā)生位移、露筋以及麻面、蜂窩等質量問題。而后用分層法或者排列圖法，確定出主要質量問題，找出出現頻率最多的三項為該輪PDCA循環(huán)解決問題。（2）原因分析階段。利用因果分析法，從人、機、料、法、環(huán)五個方面畫出“魚骨圖”，經過層層分析確定直接原因，而后將直接原因與工程實際情況對比，確定出影響混凝土強度的主要原因。（3）措施制定階段。文章以制定水泥進廠新標準為例闡述，以A供應商供應水泥為主要原因為例制定措施，首先停用A供應商供應的水泥；其次檢查自身水泥進貨控制程序和水泥進廠檢查標準；最后檢驗自身對供應商評定程序，確定新的供應商。3.2實施階段正式實施新的原料檢驗標準，實施過程是措施落地的過程，這需要前期培訓和傳達，并保證實施人員嚴格按照新的標準控制進廠水平質量情況。3.3監(jiān)督檢查階段監(jiān)督檢查是實施的保證，只有及時監(jiān)督檢查實施情況，才能最大程度保證實施過程的落實。在監(jiān)督檢查過程中，對于新標準實施的監(jiān)督檢查分為兩個部分，監(jiān)督檢查標準是否被認真執(zhí)行；實施新標準后，進廠水泥的質量情況、使用新標準水泥后，混凝土強度情況。3.4總結階段假設新標準落地情況良好，使用新水泥后，混凝土強度合格率大幅度提升，這說明本次實施措施有效，應該將本次實施的措施固化，繼續(xù)執(zhí)行下去。并對監(jiān)督檢查過程發(fā)現的其他問題進行分析，進入下一個PDCA模式。如果新標準落地情況良好，可是使用新水泥后，混凝土強度不合格情況依然維持原有水平或者只有微小改善，這說明該問題不是根本原因，需要從原因分析入手，從新制定新的措施加以實施。

4結束語

總之，建立在全面質量管理理念基層上建筑工程質量管理體系可以有效保證工程質量，并持續(xù)改進質量水平。

參考文獻：

[1]張文欽.建筑工程質量管理有效性研究[J].住宅與房地產,2016,(27):215.

[2]才化雨.質量管理在建筑工程中存在的問題與對策[J].煤炭技術,2009,(7):135-136.

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1 現代信息技術在房地產文書檔案管理工作中的作用

將現代信息技術應用于房地產文書檔案管理工作，不僅能夠為原有管理帶來技術創(chuàng)新，還能對管理理念的轉變、管理水平的提高以及人員素質的提升起到助推作用，體現出相當的科學技術優(yōu)勢。

（一）有利于提高房地產文書檔案管理的效率

房地產文書檔案管理工作內容瑣屑、龐雜，工作環(huán)節(jié)多，工作過程長，操作規(guī)程細，要求程度高，稍有疏忽就會出現問題，甚至會造成更大的差錯。隨著現代信息技術的引入，各種數據信息從輸入到歸類再到檢索等等，各個環(huán)節(jié)均采用智能化操作，不僅節(jié)省了大量的人力與體力，也使同一工作量的完成時間大為縮短，管理效率也就大大提高。

（二）有利于提高房地產文書檔案管理的質量

管理質量是衡量管理水平的重要指標，管理質量整體的高低涉及到諸多相關因素，針對文書檔案管理中的收集、整編、目錄、歸檔、查尋、利用、統(tǒng)計、鑒定等環(huán)節(jié)，數據化與智能化的操作方式不僅使管理工作的效率大大提高，也減少了人工操作中很容易出現的一些偏差與錯誤，使整個檔案管理工作水平有一個質的提升。

（三）有利于提高檔案管理人員的業(yè)務素質能力

以現代信息技術作為房地產文書檔案管理的技術支，勢必需要一批專業(yè)的文書檔案管理人才，勢必要以先進的檔案管理理念、專業(yè)化的檔案管理意識以及高效的檔案管理模式來實現高效率、高質量、高水平的文書檔案目標，也勢必有利于檔案管理人員的業(yè)務素質能力的提高。

2 現代信息技術下房地產文書檔案管理工作的創(chuàng)新與發(fā)展

房地產文書檔案的管理工作必須適應現代化發(fā)展的要求，必須以現代化信息技術的運用為基礎，大膽創(chuàng)新檔案管理工作，使檔案管理工作的管理理念、管理體系及管理模式都有新的發(fā)展與提升，以更好服務房地產、科研及教學工作。

（一）管理理念的創(chuàng)新

房地產文書檔案管理工作的創(chuàng)新首先需要管理理念的創(chuàng)新，而管理理念的創(chuàng)新又與社會的變化與發(fā)展密切相關。

首先，隨著科技的進步，現代信息技術被運用到各種領域，促使各行各業(yè)的工作方式與工作效率發(fā)生較大改變，勢必要轉變理念、更新觀念、增強現代化檔案管理意識。

其次，房地產文書檔案作為房地產過程技術運用的記載，必將為房地產的教學、科研工作帶來幫助，房地產檔案的信息化管理無疑能夠提供全新的檢索、對比、歸納與交流方式，檔案管理人員必須將工作理念由"看守式管理"轉變?yōu)?服務式管理"。

再次，隨著我國改革的深入及經濟的進一步發(fā)展，尤其是房地產保險制度的改革與實施，使廣大民眾對房地產系統(tǒng)寄予了更高的期望，提出了更高的要求，這就要求檔案管理人員必須增強現代觀念，以適應新形勢下的檔案管理工作。

（二）管理體系的創(chuàng)新

房地產文書檔案管理是一個系統(tǒng)性的工作，房地產應在建立現代信息技術網絡平臺的基礎上，加強管理人員的配備與培訓工作，建立新的檔案管理體制。

首先，應把房地產文書檔案管理建設成為服務型的現代信息技術平臺，這是創(chuàng)新管理體系的第一要素。其中，"服務"是檔案管理的宗旨，"服務型"是檔案管理的模式，"平臺"是檔案管理的服務窗口，"現代信息技術"則是實現檔案管理目標的技術支撐與操作方法。

其次，應提高管理人員的專業(yè)能力素質，這是創(chuàng)新管理體系的第三要素?，F代信息技術下的房地產文書管理需要具有良好職業(yè)道德、具有深厚的專業(yè)理論知識以及較強的信息技術應用能力的專門人才，要創(chuàng)新管理體系，就要使管理者在這幾個方面都達到新型管理的要求。

最后，應建立適宜現代化檔案管理工作的制度機制，這是創(chuàng)新管理體系的第三要素。沒有相關制度機制的跟進，沒有和現代化信息技術相匹配的管理制度與運行機制，就談不上真正的管理創(chuàng)新。

（三）管理模式的創(chuàng)新

管理模式涉及具體的管理方法，創(chuàng)新管理模式應在原有方式的基礎上加以創(chuàng)新并逐步完善。首先，應在房地產檔案室引入IS09000 質量管理體系，并結合檔案管理的有關文件、制度，編寫質量體系文件，融合標準，實現管理程序文件化。其次，構建互聯網檔案查閱服務平臺，把已存檔案數據化，以便為更多的用戶提供服務；同時應設置管理權限，在保證信息安全的前提下，提高檔案管理的現代化和資料利用的高效化。再次，要將檔案管理由以管理為主轉型為以服務為主，變被動接受為主動收集，積極為檔案利用做足準備、創(chuàng)設條件，以最大化發(fā)揮房地產文書檔案管理工作的價值。

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目前，各高校紛紛采取各種措施，努力提高教學質量。能否借鑒ISO9000質量管理體系標準在全球范圍內企業(yè)界成功運用的經驗，將該標準移植到高教領域，建立教育質量管理體系并持續(xù)改進，進一步提高教育質量，值得探索。

1、ISO9000質量管理體系的定義

ISO9000質量管理體系是從企業(yè)和顧客的關系出發(fā)，為企業(yè)提供一個建立和實施質量體系以具備滿足顧客需要能力的保證模式和管理指南。

2、我國高校推行ISO9000質量管理體系現狀

把ISO9000質量管理體系引入高校質量管理中，是一項創(chuàng)舉，也是一個新課題。

目前，我國高等教育領域的時?；潭认鄬?，大量傳統(tǒng)學校如何面對現代化進程轉變有待時日，教育產業(yè)化還處于爭論階段。高等學校的管理基本沿用傳統(tǒng)的目標式管理模式。該模式具有簡單、高效和最終控制的顯著特點，但對于高成本、不可逆性的生產過程的管理日益顯現出其不盡合理和難以監(jiān)控的弊病。因此，將ISO9000質量管理體系引入學校教育管理，并通過嚴謹的研究和實驗，建立起一套行之有效的教育質量認證體系標準，再行推廣，對我國學校教育管理很有必要。ISO9000質量管理體系已引起我國高教界普遍關注，并得到少數高校的引用（目前推行ISO9000質量管理體系的主要是民辦學校和海運類大專院校），如：

（1）浙江大學2000年12月的簡訊說：城市學院在為期兩個月的“教育質量雙月”活動后，提出了“參照ISO9000系列，完善教學質量管理和質量保證體系”的措施。

（2）島海遠洋船員學院校園網于2002年5月24日報道：“學校在全國高等院校中率先建立起ISO9000保證體系，并通過挪威船級社的國際認證”。

3、我國高教界全面推行ISO9000質量管理體系存在的問題

ISO9000質量管理體系在航海院校推行后取得了滿意的效果，但在我國教育領域全面開展ISO9000質量管理體系還存在以下的問題：

（1）目前，我國教育領域市場化程度相對滯后，傳統(tǒng)學校面向現代化進行轉變還需要一個過程，教育產業(yè)化還處于爭論階段，面向國際發(fā)展的格局，教育界應拿出什么樣的舉措？這些都成為制約教育質量提高的因素。

（2）ISO9000質量管理體系針對教育領域的認證標準在我國還沒有真正建立起來，一些實施和正在實施這一標準的教育機構，都基本上沿用企業(yè)認證體系和指標，而針對教育管理的質量認證體系的相關研究處于剛剛起步階段，在國內還是空白。對教育領域而言，其對象是人，如何來進行合理、公正、科學的量化評價，目前來看還有很大難度，而且ISO9000質量管理體系標準基本沿用于企業(yè)，其體系標準有很多指標就明顯不適合于培養(yǎng)人才的教育領域。

4、研究內容

面對國內教育領域推行ISO9000質量管理體系存在的問題，我們認為，有必要采取這樣四個步驟：

第一，聯合國內權威教育行政、科研、學校、質量認證機構開展聯合攻關，以ISO9000質量管理體系標準為參照，通過對企業(yè)質量認證體現進行全面的分析、整合并結合學校教育管理體制進行全面的研究。通過研究，制定出一套教育管理質量認證體系標準。

第二，利用教育行政以及科研機構的優(yōu)勢，選擇不同地區(qū)、不同類型、不同發(fā)展水平的學校作為實驗學校，開展教育質量認證體系標準實驗，并不斷跟蹤反饋，對標準體系進行修訂和完善。

第三，通過持續(xù)一定時間的實驗和總結，制定出一套科學、合理、公正并行之有效的、量化的學校教育質量認證體系，并在全國推廣。

第四，在教育領域建立教育質量認證最高機構，統(tǒng)一我國學校ISO9000質量管理體系工作。

5、在教育界推行ISO9000標準的長遠意義

學校作為特殊機構，在教育管理中引入ISO9000質量管理體系具有重要的意義。目前，ISO9000質量管理體系的標準的應用范圍已經由制造業(yè)擴展到政府行政管理機構、金融機構、房地產部門、航空以及各級各類教育機構等39個行業(yè)，其中教育業(yè)排在第37個行業(yè)。因此在教育領域推行ISO9000質量管理體系，是國際社會政治經濟發(fā)展的必然。

對我國而言，特別是進入九十年代后，經濟社會迅猛發(fā)展，教育需求不斷增大，我國政府明確將教育擺在優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略地位，加大財政投入和多渠道辦教育的力度，使教育改革和發(fā)展的步伐向面向現代化、面向世界、面向未來的方向發(fā)展，以進一步提高我國人民素質、培養(yǎng)大批適應社會主義市場經濟建設事業(yè)的人才。目前，我國已初步形成了多層次、多形式、學科門類基本齊全的教育體系，普九達標、高職中專還有高等教育都得到長足發(fā)展。

二、推廣前景分析

1、各高校在推廣ISO9000質量管理體系中遇到的一些問題

（1）高校的質量觀和目標觀追求與其他作業(yè)有較大的差異。衡量一個高校是否是著名的，是否是高質量的，主要看其科研經費的多少；重大課題、基金項目的多少；有多少人獲獎以及獎勵等級的高低；發(fā)表多少篇論文、有多少論文被SCI、EI、ISTO檢索；有多少知名教授、培養(yǎng)多少知名人等等，這些質量指標是判斷高校質量水平的依據，與ISO9000質量管理體系目標的相對短期性（一般目標實施期為三年）有較大沖突。

（2）高校的管理者對ISO9000質量管理體系缺乏全面的了解。高校系統(tǒng)沒有對ISO9000質量管理體系引起足夠的重視，無論是政府教育主管部門，還是高校本身很少組織ISO9000質量管理體系的普及教育工作，只對ISO9000這一術語熟悉，但其對內涵不甚了解。

（3）管理機制相對滯后。無論是政府管理體制，還是高校內部管理體制，計劃經濟的管理色彩要濃于其他行業(yè)，所以“無管理者推動”這一動力；高校招生的市場化剛開始，普通教育大眾化轉移也剛剛開始，大學教育還停留在賣方市場，辦學的市場化意識不濃，所以還沒到“市場推動”的地步。

（4）學生屬性。ISO9000質量管理體系被廣泛的用于生產制造業(yè)和服務業(yè)，制造業(yè)的對象是產品，產品不具有思維，是被動的；服務業(yè)的對象顧客，顧客是具有主動性；而教學對象是學生，學生既是學校教育的結果，即產品，又是具有思維能力的人，所以，學生具有產品和顧客兩重性。而學校既不是單純的“制造業(yè)”，也不是單純的“服務業(yè)”，它也具有“制造業(yè)”和“服務業(yè)”的雙重性質。高校實施ISO9000質量管理體系時比其他行業(yè)要復雜。

（5）顧客滿意度。顧客滿意度是質量管理中最新的主題，也是ISO9000標準的核心內容之一。高校如何實施顧客滿意度，有下列因素值得思考：高校的顧客有三大群體，一是在校學生，二是學生家長，三是用人單位。這三個群體對學校的要求和期望都不相同，所期望的滿意度指標及程度不一樣。同時存在下列不確定因素：一是畢業(yè)生不像工業(yè)產品，一用就知道好壞，畢業(yè)的學生是要經過一段時間后內才能展現出其質量水平；二是產品一般不具備流動性，誰買了，誰使用，若換了一家用人單位，不是租界就是作為二手貨轉買，此時，新的用戶單位對產品的期望值自然就會改變，而畢業(yè)生可以頻繁地更換工作崗位和單位，但對其的期望值不會改變；三是畢業(yè)生是人，人際關系會影響調查數據的客觀性和公正性。高校的顧客滿意度工程比其他行業(yè)要充滿更多的復雜性和不準確性。

2、高校應用ISO9000質量管理體系的特殊性

（1）要對學校產品進行準確定位。學校有沒有產品，學校的產品是什么？要回答這個問題還需要搞清楚什么是產品，ISO9000質量管理體系將產品定義為“過程的結果”。學校雖然不是制造業(yè)，但它存在著活動和過程，這些活動和過程分別構成了教育、教學、管理和服務幾大類別，而這每一類別的活動和過程又都是有結果的，顯然學校是有產品的。但學校的產品不是學生或人才，因為學生或人才不是上述活動或過程的結果，人才不是學校這一單一組織培養(yǎng)出來的，還有家庭、社會和個人努力等因素。學?；顒雍瓦^程的結果是學校為學生提供在校學習、生活的各類服務。因此，學校的產品應該確定為教育服務。

（2）結合本學校的特點適時調整、剪裁和轉化。學校不同于企業(yè)，有它自身的規(guī)律和行業(yè)特點，我們可以把學校的所有工作分為教育、教學、管理和服務等四大類別過程，并制定程序文件對這些過程進行監(jiān)督和控制。

3、高校中推廣ISO9000質量管理體系有著廣泛的應用前景

（1）高校實施ISO9000質量管理體系的必要性。新世紀高等教育自身發(fā)展的要求。隨著我加入WTO，許多國外的教育機構將涌入我國的教育市場，這勢必加大了教育市場的競爭，教育教學質量的好壞直接影響我國高校的生存和發(fā)展。目前，各高校都有自己的一套教學質量管理體系，但從運行情況來看，普遍在客觀性、合理性、科學性等方面不盡如人意，在質量管理體系的有效性和持續(xù)改進上也缺乏監(jiān)督和審核。因此，我國高校與國際市場接軌，以SO9000國際標準為依據，建立先進科學的教學質量管理體系是非常有必要的。

（2）高校建立ISO9000質量管理體系教學質量管理體系的可行性。我國在產業(yè)劃分中，把教育服務作為服務產業(yè)劃入新興第三產業(yè)的范疇，使高等教育的屬性有了更明確的定位。從這個定位來看，ISO9000質量管理體系所用的“服務”就包括高等教育服務，所適用的“各種類型組織”就包括從事高等教育服務的高等院校。國家質量技術監(jiān)督局介紹2000版ISO9000質量管理體系的結構和內容有12個特點，“標準”中的這些特點與高等教育教學質量管理的結構和內容十分相似，是彌補現行教學質量管理各種缺陷的有力保證。

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關鍵詞：房地產；開發(fā)；施工階段；質量管理

中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：

工程項目的質量是指項目能夠滿足業(yè)主或客戶需求的特性與指標, 一個項目的實現過程就是工程項目質量的形成過程。與一般工程不同的是, 房地產工程管理不僅關注工程質量是否符合國家地方標準, 是否按圖施工, 還需進一步關心客戶對產品質量的滿意度; 另外, 目前我國房地產開發(fā)企業(yè)一般采用平行承發(fā)包模式或施工總承包模式來進行施工管理, 又考慮到項目投入資金大, 周期長, 企業(yè)必須在成本、進度與質量三者間尋找合理的平衡點。因此, 企業(yè)在項目質量控制上需要采取更加宏觀、全局的戰(zhàn)略措施。房地產開發(fā)項目的質量控制貫穿項目全過程, 從項目前期市場調研、實地勘察、投資分析、項目策劃到決策、設計, 再到施工、竣工驗收及物業(yè)管理階段, 都需要嚴格的質量控制系統(tǒng)來保證產品質量。前期工作的好壞直接影響到后續(xù)現場施工等工作的進行, 進而影響整個工程質量; 施工階段則需要側重檢查和監(jiān)督施工單位和監(jiān)理單位是否有完善的現場管理體系, 是否按投標時的承諾進行施工和監(jiān)督 。

一、房地產項目施工前準備階段質量管理

施工是開發(fā)項目形成實體的過程，也是決定最終產品質量的關鍵階段，要提高開發(fā)項目的工程質量，就必須狠抓施工階段的質量控制。工程項目建成后，如發(fā)現質量問題又不可能像一些工業(yè)產品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實行“包換”或“退款”，因此工程項目施工過程中的質量控制，就顯得極其重要。

1、明確質量目標

房地產開發(fā)項目的質量目標確定與項目投資人的開發(fā)項目戰(zhàn)略和產品策劃定位有關，同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優(yōu)先級。因此，項目開發(fā)的質量目標必須適合項目本身的特點。目標過低，會對項目帶來傷害，失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發(fā)績效降低。那么，如何準確地確定質量目標？首先，要進行質量投入的收益和費用分析，要樹立開發(fā)項目全壽命周期成本觀念。適當增加項目的一致成本，減少非一致成本；適當增加預防成本，大力降低事故成本。

2、制定項目建設實施的質量管理計劃

在確定了項目建設質量目標后，制定出實現質量目標的措施和方法，編制切實可行的質量計劃。明確項目團隊的相關質量責任，項目經理對項目質量管理負責，項目質量經理具體對項目質量負責，項目團隊各專業(yè)工程師對項目質量的規(guī)范負責，實施單位承擔對項目的結果負責。

3、質量保證

質量保證就是實施質量計劃，增強項目投資人、項目最終用戶項目質量的信心。如，在標前舉行標前說明會，在會上開發(fā)商公開講明本開發(fā)項目的質量目標，進度目標，成本控制目標以及招標條件，對施工組織設計和質量計劃進行審查；對進場的原材料、構配件和設備進行監(jiān)控；組織由設計單位和施工單位參加設計交底和設計會審會議；檢查施工單位是否建立和健全了質量管理體系等。

二、加強房地產施工階段的質量管理

施工是開發(fā)項目形成實體的過程, 也是決定最終產品質量的關鍵階段, 要提高開發(fā)項目的工程質量, 就必須狠抓施工階段的質量控制。工程項目建成后, 如發(fā)現質量問題又不可能像一些工業(yè)產品那樣拆卸、解體、更換配件,更不能實行“包換”或“退款”, 因此工程項目施工過程中的質量控制, 就顯得極其重要。

1、明確質量目標房地產開發(fā)項目的質量目標確定與項目投資人的開發(fā)項目戰(zhàn)略和產品策劃定位有關, 同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優(yōu)先級。因此,項目開發(fā)的質量目標必須適合項目本身的特點。目標過低,會對項目帶來傷害, 失去市場競爭力; 過高會造成投入成本加大, 綜合開發(fā)績效降低。那么, 如何準確地確定質量目標? 首先, 要進行質量投入的收益和費用分析, 要樹立開發(fā)項目全壽命周期成本觀念。適當增加項目的一致成本,減少非一致成本; 適當增加預防成本, 大力降低事故成本。

2、制定項目建設實施的質量管理計劃在確定了項目建設質量目標后, 制定出實現質量目標的措施和方法,編制切實可行的質量計劃。明確項目團隊的相關質量責任,項目經理對項目質量管理負責, 項目質量經理具體對項目質量負責, 項目團隊各專業(yè)工程師對項目質量的規(guī)范負責,實施單位承擔對項目的結果負責。

3、質量保證質量保證就是實施質量計劃, 增強項目投資人、項目最終用戶項目質量的信心。如, 在招標前舉行標前說明會, 在會上開發(fā)商公開講明本開發(fā)項目的質量目標, 進度目標, 成本控制目標以及招標條件, 對施工組織設計和質量計劃進行審查; 對進場的原材料、構配件和設備進行監(jiān)控; 組織由設計單位和施工單位參加設計交底和設計會審會議; 檢查施工單位是否建立和健全了質量管理體系等。

4、開發(fā)項目建設的施工過程質量控制項目施工過程中的質量控制, 實際就是程序控制和過程偏差控制。過程控制就是對工作過程和階段性成果進行比較, 找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差; 運用合同說明與實際工作成品和半成品進行比較, 找出偏差; 運用施工方案、施工作業(yè)順序與工作過程順序進行比較找出偏差; 運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業(yè)過程進行跟蹤, 得出是按現階段標準繼續(xù)作業(yè)還是進行整改的意見和建議。

推行施工現場技術負責人技術管理工作責任制, 正確劃分各級技術管理工作的權限, 使每位工程技術人員各有專職、各司其事, 有職, 有權、有責。工程開工前, 將單位工程施工組織設計報送監(jiān)理工程師審核。在施工前和施工過程中項目經理組織有關人員, 制定詳細的規(guī)章制度和獎罰措施, 不允許出現不合格品。在重點工序施工前, 必須對關鍵的檢查項目進行嚴格的復核。杜絕重大差錯事故的發(fā)生。

堅持“三檢”制度。即每道工序完后, 首先由作業(yè)班組提出自檢, 再由施工員項目經理組織有關施工人員、質檢員、技術員進行互檢和交接檢。隱蔽工程在做好; “三檢制”的基礎上, 請監(jiān)理工程師審核并簽證認可。對于工程施工過程出現的質量事故, 必須按照事故原因不清不放過、事故責任者和群眾沒有受到教育不放過和沒有防護措施不放過的“三不放過”原則, 認真處理, 防患于未然。

按優(yōu)化的施工組織設計和方案進行施工準備工作。做好圖紙會審和技術交底及技術培訓工作。對于推廣應用的新技術、新工藝要組織有關人員認真學習。

嚴格按施工工藝( 或施工程序) 施工。根據對影響工程質量的關鍵特點, 關鍵部位及重要影響因素設質量管理點的原則, 并設專人負責。建立高效靈敏的質量信息反饋系統(tǒng), 形成一個封閉式信息網。現場質檢員要及時搜集班組的質量信息, 客觀地提取產品的質量數據, 為決策提供可靠依據。并對因果分析圖、質量對策表開展質量統(tǒng)計分析。

三、竣工階段的質量管理

竣工驗收是工程施工全過程的最后一道工序，也是工程項目質量控制的后期工作，是全面考核施工質量的重要環(huán)節(jié)。竣工驗收前，房產開發(fā)企業(yè)應及時委托具有相應檢測資質的檢測單位對工程建設質量進行全面檢測，為工程順利通過驗收奠定基礎。及時組織由參建各方參加的單位工程分戶驗收工作，不能走形式、走過場。對工程質量有疑慮的地方，現場進行查驗，發(fā)現問題，盡早處理，消滅質量缺陷?？陀^、公正地評定工程質量等級，使工程質量等級評定能夠準確反映工程建設的內在質量。嚴格按照驗收規(guī)程進行工程驗收，發(fā)現質量問題，責令有關單位限期處理。

總之，只有將項目管理和質量控制有效的結合起來，在嚴格管理，明確責任的情況下，切實加強質量控制工作，才能充分保證房地產的開發(fā)質量和進度，才能真正落實安居工程，在保證企業(yè)經濟效益的同時實現社會效益最大化。

參考文獻：

[1] 朱廣安. 淺談房地產項目的質量管理[J]. 四川建材. 2006(06)

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關鍵詞：項目管理創(chuàng)新機制理念

中圖分類號：O571.43+1文獻標識碼：A文章編號：

1、管理理念創(chuàng)新是項目管理創(chuàng)新的動力

房地產項目管理是一門年輕而又充滿活力的學科，即工程項目管理學，屬管理學科的一個分支。它是研究建立體制、組織與管理規(guī)律的一門科學。研究的范圍包括管理思想、體制以及項目管理的組織、方法、手段等。研究的對象是工程項目管理總目標的控制。這個總目標包括費用（成本）目標、時間（工期）目標、質量（包括安全）目標和其它相關目標。與項目管理學相關的學科還很多，如組織學，它研究一個系統(tǒng)的組織機構和組織內的工作流程。又如投資學、技術經濟學等等。只有把項目管理看成是一門具有較強實踐性的管理科學，而不是看成依行政指令推行的權宜之計，那么，就會主動的而不是被動的去推動和參與項目管理的創(chuàng)新。項目管理創(chuàng)新是房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的要求，其目的是使生產過程中諸要素優(yōu)化配置，以實現工程項目的合同目標，獲得更好的經濟效益和社會效益。本文通過分析工程項目管理存在的問題，闡述了項目管理創(chuàng)新的必然性，并提出了創(chuàng)新的原則和方法。

一、創(chuàng)新的原則

（一）項目管理的創(chuàng)新要有利于生產力的發(fā)展。生產力三要素很好有效地協(xié)調組合，是建筑工程項目施工管理首先要遵守的原則。

（二）項目管理的創(chuàng)新要有利于適應市場的需要市場是動態(tài)變化的，只有適應市場才能有所作為，才能獲得效益。這里的效益是指在工程項目施工中的社會效益和企業(yè)的經濟效益。所以項目施工管理的創(chuàng)新從廣義上使項目的內涵前后延伸，深度上更好地建設好項目，處理好企業(yè)與項目的關系，增強適應市場競爭的能力。

（三）項目管理的創(chuàng)新要有利于企業(yè)文化及品牌效應的提升，高素質的企業(yè)在激烈競爭中能及時明確自身的市場定位，能適應千變萬化的市場需求，能在市場中生存、發(fā)展。否則，市場已經變化了，你還有弄清楚，根本不具備應變能力，這樣的企業(yè)就會被迅速退出市場。

管理理念創(chuàng)新還要求項目管理者實現管理理念的創(chuàng)新，在矛盾中妥善處理好項目多重目標的關系。施工企業(yè)為了在競爭中求得生存與發(fā)展，確保與業(yè)主的合同條款中的承諾得以實現，就必須加強項目管理，確定合理的成本目標、工期目標、質量目標。對于設定的最終目標要使工程達到優(yōu)質水平，讓用戶、社會滿意，為企業(yè)在競爭中奠定堅實基礎。

2、管理機制創(chuàng)新是項目管理創(chuàng)新的前提

項目管理機制是開發(fā)企業(yè)經營管理機制的重要組成部分，只有建立了科學高效的項目管理機制，項目才能給企業(yè)帶來預期的效益，并開拓源源不斷的市場。

2.1實現組織機構創(chuàng)新

項目管理機制創(chuàng)新，首先要明確項目管理的性質，將項目部建成一次性的項目管理經濟組織，實現組織機構創(chuàng)新。在推行項目管理的初始階段，項目部依然帶著許多計劃經濟體制下的行政色彩。

1）除行使項目管理職能外，還行使后勤服務、人事勞資、教育培訓等行政管理職能；

2）跨工程項目進行管理，導致單項工程盈虧狀況不明的事件時有發(fā)生；

3）項目部固化，違背了項目部的一次性和動態(tài)性原則。因此，項目管理必須從這一傳統(tǒng)慣性中走出來，真正使項目管理走上科學化軌道。

2.2實現制度建設創(chuàng)新

項目部是經濟管理組織，企業(yè)必須靠制度來規(guī)范和約束其管理行為。制度建設，一是企業(yè)管理者和職能部門對項目的管理和控制要規(guī)范化、制度化，要盡可能統(tǒng)一項目管理模式。要有機處理好企業(yè)經理與項目經理、企業(yè)職能部門與項目經理部的關系。項目經理是企業(yè)經理在項目上的全權代表，代表企業(yè)對外履約。項目經理與企業(yè)經理既是上下級關系，又是經濟合同平等關系，不能以經濟平等關系代替上下級關系，更不能以上下級關系代替經濟平等關系。二是不斷優(yōu)化企業(yè)的基本職能結構，科學界定企業(yè)管理與項目管理的關系，強化企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略研究、技術開發(fā)、市場營銷以及服務職能，弱化直接指揮控制和行政命令，變行政命令為主的管理模式為以市場化運作為基礎的調控模式。三是對項目管理成效的考核要科學化、理性化，必須明確企業(yè)本部是投資責任中心、利潤中心，而項目是成本中心，要通過項目責任成本的管理與考核，實現項目效益的最大化。

2.3推動項目生產要素運作方式的創(chuàng)新

按照市場化分工、專業(yè)化協(xié)作的要求，進一步深化施工管理體制和組織方式的改革，對構成項目生產要素的包括項目經理在內的各種資源進行重新整合，以內部市場化的運作方式代替過去的行政指令，推動企業(yè)全要素市場化。對項目經理進行工程項目現代管理知識培訓，并著手理順和建立工程項目總承包、專業(yè)分包和勞務分包的總分包管理體制，以盡快形成工程總包與分包的管理格局，努力實現房地產建筑組織結構和承包方式的根本性改變，為進入國際市場競爭創(chuàng)造條件。

3、管理方法創(chuàng)新是項目管理創(chuàng)新的有力保障

管理方法創(chuàng)新是項目管理有機處理和協(xié)調好工期、質量、成本多項目標的關鍵，是項目管理成敗的重要保證。

3.1質量管理方法創(chuàng)新

質量是企業(yè)的生命，企業(yè)要獲得市場主要靠質量。質量控制核心是落實質量責任，嚴格執(zhí)行ISO9000質量管理體系標準，堅持做到時間再緊程序不超越，任務再重標準不降低，條件再差要求不放松。同時繼續(xù)深入開展全面質量管理和群眾性QC小組活動，為質量水平的不斷提升創(chuàng)造條件。通過質量控制手段和管理方法的創(chuàng)新，實現不斷創(chuàng)優(yōu)和鑄造精品工程的目標，贏得顧客滿意，從而不斷開拓新領域，占領新市場，最終達到市場創(chuàng)新的目的。

3.2成本控制措施創(chuàng)新

項目是成本中心，成本控制是至關重要的?！俺杀尽笔瞧髽I(yè)績效管理的核心問題，絕大多數管理活動都是圍繞成本而展開的。成本管理是全過程、全方位的管理，從投標承攬任務開始到工程竣工驗交，每一個環(huán)節(jié)每一道工序都要事先預測，認真核算和監(jiān)控。一個工程的成本包括很多方面，有現場成本，通過現場管理降低成本；有機械設備成本，通過縮短機械使用周期來提高效益；有材料成本，通過控制材料的質差、價差、量差來減低消耗；有勞動力成本，有效地使用勞動力，不搞人海戰(zhàn)術，提高勞動生產率；有質量成本，通過提高產品質量來減少無效勞動；有文化成本，通過提高凝聚力來調動積極性。還有運輸成本、財務管理成本、安全成本等。完善的項目合同管理也是成本控制的一項關鍵因素。

3.3人本管理思路創(chuàng)新

項目管理必須始終堅持以人為本的思路不動搖。無論是ISO9000質量管理體系所倡導的質量管理原則，還是ISO 14000環(huán)保管理體系，直至OHSMS 18000職業(yè)健康安全管理體系的具體要求，無不體現了以人為本和著眼于可持續(xù)發(fā)展的科學理念。特別是OHSMS 18000的實施，將會有助于推動職業(yè)健康安全法規(guī)和制度的貫徹執(zhí)行，使人真正還原于企業(yè)和社會的主體地位，而不是異化對象，同時還有利于消除貿易壁壘，并給企業(yè)帶來直接和間接的經濟效益，有助于企業(yè)在社會上樹立良好的品質和形象。因此，項目在堅持人本管理原則的過程中必須實施思路創(chuàng)新，可通過ISO9000、ISO4000、OHSMS 18000的整合與貫徹實施，使項目管理上升一個全新的層次，走上一個新的臺階。

篇9

關鍵詞 物業(yè)管理 發(fā)展現狀 問題 完善

一、我國物業(yè)管理的發(fā)展與存在的問題

“物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。是房地產開發(fā)建設的延續(xù)和完善，在房地產業(yè)的整個產業(yè)鏈條中有著不可替代的地位，起著至關重要的作用?！盵1]

（一）我國物業(yè)管理的發(fā)展現狀

隨著我國經濟建設的蓬勃發(fā)展，各城市相繼開發(fā)建設了大量的生活小區(qū)、寫字樓等。為適應市場經濟的需要，物業(yè)服務企業(yè)應運而生，并逐步發(fā)展成為一個新興的行業(yè)，“我國未來的房地產物業(yè)管理應涉及物業(yè)設置及使用全過程及服務”。[2]但就目前來說，除少數市場經濟較發(fā)達地區(qū)外，我國物業(yè)管理行業(yè)在絕大多數地區(qū)還處于導入期，物業(yè)管理發(fā)展緩慢，市場化程度不高，消費者物業(yè)管理消費概念不強，因此對物業(yè)管理的接受程度不夠，這也導致物業(yè)管理即使進入，為占領市場和保證服務質量也需要付出較高的成本，最終結果甚至會出現社會效益與經濟效益不佳的局面

（二）我國物業(yè)管理發(fā)展存在的問題

隨著物業(yè)管理的快速發(fā)展和規(guī)模的不斷擴大，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展中的許多深層次問題也隨之暴露出來，具體包括相關法律體系不完善、物業(yè)管理人企業(yè)存在諸多問題等情況，影響著我國物業(yè)管理的健康發(fā)展。

1.相關法律體系不完善。各個行業(yè)都必須有法可依才能保證整個行業(yè)的健康和快速地發(fā)展，目前我國在物業(yè)管理法律這一塊卻略顯不足?？v觀物業(yè)糾紛類型和法律特征，不難發(fā)現物業(yè)糾紛多數是由于法制不健全而引起的。此外，在解決物業(yè)管理糾紛的問題上也還存在許多盲點。例如，目前的法律、法規(guī)尚未明確確定居民委員會和物業(yè)管理企業(yè)并存時的法律責任，這也導致許多小區(qū)存在著多頭管理而造成無人管理的現象。

2.物業(yè)管理企業(yè)存在許多問題。第一，競爭機制不健全。目前很多城市還停留在誰開發(fā)誰管理的狀況，競爭機制也存在招標程序不規(guī)范、運作成本高、壓價招標等問題。存在主管部門或開發(fā)企業(yè)委派或指派物業(yè)管理企業(yè)的情況，這種封閉式的自我管理模式，有礙于物業(yè)管理市場的發(fā)展和物業(yè)管理企業(yè)的公平生存和發(fā)展。第二，企業(yè)管理經營狀況差。由于內部管理機制不夠完善，物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、運作方式落后、技術操作不夠規(guī)范。許多物業(yè)管理企業(yè)處于高成本或勉強保成本的運營狀況，難以提供優(yōu)質的服務，致使物業(yè)管理收費困難，反過來又增加了企業(yè)的經營難度，造成惡性循環(huán)。

3.人員素質和專業(yè)化水平較低。由于我國物業(yè)管理起步晚，管理人才缺乏，尤其是中高級管理人才嚴重不足。目前，物業(yè)管理企業(yè)中高級管理人員，大多數是轉行的“新手”設置物業(yè)管理專業(yè)的高等院校屈指可數?；鶎尤藛T也缺乏高素質的服務技能培訓，難以適應新時期物業(yè)管理發(fā)展的需要。

二、我國物業(yè)管理的完善

（一）完善物業(yè)管理立法，加強執(zhí)法力度

政府部門盡快建立統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī)，完善物業(yè)管理的法律體系，使物業(yè)管理做到有法可依，有章可循，能夠依法運行。明確區(qū)分開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司之間的責、權。加快立法建設，突出政府監(jiān)督指導力度。政府應首先完善物業(yè)管理領域的相關法律法規(guī)，旨在規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主雙方的行為，解決物業(yè)糾紛的盲點問題。同時，采取各種措施大力推進物業(yè)管理企業(yè)以公開、公平、公正的招投標方式獲取物業(yè)管理項目，營造公平競爭的行業(yè)氛圍，妥善處理好業(yè)主選擇權和政府指導的關系。

（二）物業(yè)管理企業(yè)的完善

1.推行ISO9000質量管理體系。ISO9000質量管理體系標準理論的基礎和指導思想的原則，總結了世界范圍的質量管理的實踐經驗，參照和吸取了管理學科的新進展、新觀念，精煉地表述了質量管理所遵循的行之有效的基本原則和標準，具有科學性、系統(tǒng)性、嚴密性。物業(yè)服務企業(yè)應“加快市場化進程，走專業(yè)化服務、規(guī)模化發(fā)展之路”，[3]我國繼1998年等效采用后，很多企業(yè)競相貫徹ISO9000標準，提高了產品質量、服務質量，提高了社會信譽，從中獲得了較好的效益，得以更好地生存和發(fā)展。

2.樹立滿足顧客的宗旨。物業(yè)管理企業(yè)的顧客就是業(yè)主?！拔飿I(yè)管理企業(yè)應當在國內物業(yè)管理規(guī)章制度不斷健全、物業(yè)管理市場容量不斷擴展的機遇下，堅持‘以人為本’創(chuàng)造‘和諧社區(qū)’服務理念，不斷創(chuàng)新服務平臺，才能獲得市場?！盵4]隨著我國經濟體制從計劃經濟向社會主義市場經濟體制的轉變，物業(yè)管理企業(yè)要以顧客需要為關注焦點，更好地滿足顧客的需要，堅持“顧客至上，服務第一”的宗旨，堅持高標準、高起點地開展各項工作，建立科學、規(guī)范的管理體系、管理目標，健全各項規(guī)章制度、崗位職責，來滿足顧客明確的或隱含的需要。

3.改進物業(yè)管理的質量。物業(yè)管理必須注意漸進的日常的持續(xù)改進，對重大項目的改進應作出決策并加以實施。持續(xù)改進是一個永恒的主題，為確保組織的未來發(fā)展并使相關方滿意，管理者應當創(chuàng)造一種文化，通過實施各種措施使組織內人員都能積極參與尋求過程，促進質量持續(xù)改進，滿足顧客的要求。

（作者單位為廣東宏德科技物業(yè)有限公司）

參考文獻

[1] 季如進.物業(yè)管理[M].首都經濟貿易大學出版社.

[2] 毛駿飛.淺析我國房地產物業(yè)管理的發(fā)展趨勢[J].管理科學.

篇10

關鍵詞:房地產開發(fā)；施工管理；淺論

Abstract: the construction management is very important in the management of engineering of a link, the reason is the stand or fall of site construction management of the whole project main body of the project construction cost and construction quality will have direct influence. Especially real estate project is very complicated engineering project, in construction, involves many link. The factors to influence the management work in the existing basis to improve them, take preventive measures, improve the level of management has the extremely vital significance.

Keywords: real estate development; Construction management; Shallow theory

中圖分類號： F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

一、做好房地產項目施工管理的節(jié)點控制

項目進入實施階段后，作為管理人員，一定要把眼睛盯在計劃的關鍵節(jié)點上，把精力集中在關鍵節(jié)點上。對計劃關鍵節(jié)點的控制是企業(yè)由粗放型向細化型轉變，是提綱攜領、化繁為簡、化難為易的管理方法。為此，要做好逆計劃，對每個關鍵節(jié)點前的工作要有預測，按工作的先后順序反方向梳理工作程序和銜接關系。對可能影響工作進度的因素和環(huán)節(jié)做出預案，并加以關注；做好實時監(jiān)測，對每個關鍵節(jié)點所應完成的任務進行實時實地的監(jiān)督檢測，管理人員對每天的工作完成情況要進行檢查，對承包商的工作安排要有了解，由此測算出施工效率，從而掌握關鍵節(jié)點的進度；做好因果剖析，對進度拖延的現象或是某一工序連續(xù)延誤的現象進行解剖分析，查找原因，進度拖延是工程施工中經常發(fā)生的現象，但是關鍵節(jié)點的延誤會拖延總工期，管理人員要對此進行分析研究，要用每天的實時監(jiān)測記錄與計劃對比，一要分析確定已拖延的工作量、已拖延的進度對總工期的影響有多大；二要分析承包商的工作效率、工作負荷、人力和機具設備安排是否匹配、是否滿足進度的需求；三要分析邊界條件的變化和影響程度，如設計錯誤或變更、供方供應不及時、天氣影響等；做好糾偏，制定針對措施，消除繼續(xù)拖延的可能性，制定彌補措施，趕回已拖延的工期。

二、對施工進度及工程質量加強管理

1、施工準備階段的質量控制

在房地產工程施工前，單位必須對承包單位現場施工管理機構的技術管理體系、質量保證體系、質量管理體系進行嚴格審查，確保在施工的過程中可以對水庫工程的施工質量進行及時簽認。對直接影響水庫工程質量的施工設備和機械，要對承包單位出示的技術性能報告進行嚴格的審核，如果有達不到質量標準的必須立即更換，不能在房地產工程施工中使用。必須要求承包單位提供在工程施工將要使用到的計量器和機器具的權威檢測部門的鑒定證明，同時保證其有效期限。必須要求承包單位把將要進場工程材料、設備和構配件的報審表中提供進場質量檢驗記錄和質量證明資料，并對其進行審核簽認。同時還要按照相關工程質量管理文件規(guī)定和委托監(jiān)理合同約定對進場的實物根據一定的比例采用見證取樣或者平行檢驗方式進行抽檢。必須要求項目監(jiān)理人員驗收不合格或者未經驗收的工程設備、材料和構配件等必須拒絕簽認，同時簽發(fā)書面的監(jiān)理通知單，通知承包單位必須把不合格的設備、構配件和工程材料在限期內撤出施工現場。項目監(jiān)理部在設計交底前，應該安排監(jiān)理人員對設計文件進行詳細熟悉。如果發(fā)現圖紙中存在設計問題，應向設計單位通過建設單位提出書面

建議和意見。施工單位安排的設計交底會，工程監(jiān)理人員要認真參加，同時對設計技術交底會議的記錄（紀要）現場進行簽認。

2、施工過程中的質量管理

在具體的施工過程中施工現場情況是復雜多變的，經常出現施工返工和設計變更等類似情況。因此，在對施工進度計劃及質量的監(jiān)理工作中必須十分的注意出現模式化傾向問題，應該根據施工情況進行動態(tài)的調整和安排。要結合水利水電工程的具體特征以及現場施工中影響質量問題的要素，采取有效的措施把工程質量事后驗收改變?yōu)槭虑斑M行控制，提前采取

預防手段，控制各道工序的質量，從而合理的解決工程質量可能存在的缺陷，減少返工，避免資金和建材的浪費。控制各道工序質的量要實行嚴格的數理統(tǒng)計方法，堅持實測——分析

——判斷這一過程，在統(tǒng)計和分析時根據檢驗數據，對工序整體質量的是否穩(wěn)定和正常進行評估。在實際工作中，必須嚴格規(guī)范施工工藝流程，這是確保所有工序質量的基礎，進場前施工隊伍必須就對整個工程的技術指標等進行書面交底工作，劃定分解好各分項工序的具體內容以及質量監(jiān)控重點的分布。要實現最優(yōu)的施工質量的管理，必須嚴格要求施工隊伍按照工藝的流程施工，這是規(guī)范施工操作的準則和依據，是施工工序質量的有所保證的基礎，操作人員在施工的過程中要嚴格遵守工藝流程。

三、注意施工階段的過程控制和管理

房地產開發(fā)企業(yè)對工程管理的理想境界是：工程質量達到甚至超過期望，施工工期控制在理想的時間內，使施工單位獲得了合理的經濟效益。這樣房地產開發(fā)企業(yè)和施工單位不再是對立的雙方，而是真正的合作伙伴。

嚴格把好工程質量關加強質量管理，控制返工率。在施工過程中，要嚴格把好工程質量這一關，充分認識到“細節(jié)決定成敗”的含義，各方主體質量管理人員要把加強施工工序的質量檢查和管理工作真正貫徹到整個過程中，采取防范措施，消除質量通病，避免造成不必要的人、財、物的浪費從而加大工程投資。甲方代表要隨時抽查施工方是否嚴格按照設計圖紙進行施工。如果發(fā)現問題，應及時處理，該返工則返工，由此造成的損失由施工方負責。但需要注意，不可繞過監(jiān)理單位而直接與施工方進行交涉。其次應檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業(yè)在施工中偷工減料的，使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備的，應該責令其改正、處以罰款。情節(jié)嚴重的，報上級主管部門，責令其停業(yè)整頓，降低資質等級或者吊銷資質證書；造成建設工程質量不符合規(guī)定的質量標準的，施工方應負責返工、修理，并且賠償因此造成的損失；構成犯罪的，依法追究刑事責任。加大對隱蔽工程和中間部位的檢查和驗收，工程項目具備覆蓋、掩蓋條件或達到協(xié)議條款約定的中間驗收部位，施工方要進行自檢，并在48h前通知甲方代表，請求甲方進行驗收。

參考文獻:

[1] 徐燁.房地產項目現場施工管理策略分析[J]. 現代商貿工業(yè). 2009(14).