導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇新規(guī)土地管理法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

土地使用權(quán)收回分為無(wú)償收回和有償收回兩種方式，兩者作為兩種性質(zhì)不同的方式，在適用范圍、收回起因及表現(xiàn)形式等方面均有所不同。

一、有償收回與無(wú)償收回的法律依據(jù)

無(wú)償收回和有償收回土地使用權(quán)在《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中都有相關(guān)法規(guī)依據(jù)。

無(wú)償收回的法律依據(jù)：

1、《土地管理法》第三十七條第一款：“已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回用地單位的土地使用權(quán)……?！?/p>

2、《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條第二款：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回?！?/p>

3、《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。……滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外?！?/p>

4、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條件》(以下簡(jiǎn)稱《暫行條例》)第十七條第二款：“未按合同規(guī)定的期限和條件開(kāi)發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無(wú)償收回土地使用權(quán)的處罰?！?/p>

5、《暫行條例》第四十七條第一款：“無(wú)償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回其劃撥土地使用權(quán)?！?/p>

有償收回的法律依據(jù)：

1、《土地管理法》第五十八條第一款：“有下列情況之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：(一)為公共利益需要使用土地的；(二)為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；……依照前款第(一)項(xiàng)、第(二)項(xiàng)的規(guī)定收回國(guó)有土地使用權(quán)的，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償?！?/p>

2、《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條：“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。”

3、《暫行條例》第四十二條：“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公眾利益的需要，國(guó)家依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開(kāi)發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償?！?/p>

二、無(wú)償收回土地使用權(quán)的類型

(一)國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)償收回的類型

1、閑置土地

根據(jù)《閑置土地處置辦法》的規(guī)定，閑置土地的認(rèn)定有以下法律依據(jù)：…國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)日期，自國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的；(2)已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)但開(kāi)發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25％且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；(3)法律、行政法律規(guī)定的其他情形。

同時(shí)根據(jù)《閑置土地處置辦法》，在閑置土地的認(rèn)定中，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成開(kāi)工遲延的除外(該情形適用于在城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地)。

根據(jù)以上認(rèn)定依據(jù)，無(wú)償收回土地使用權(quán)的閑置土地有以下兩類：(1)已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，連續(xù)2年內(nèi)未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回用地單位的運(yùn)動(dòng)隊(duì)使用權(quán)。(2)在城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得的土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地，滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)時(shí)，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。

2、臨時(shí)使用土地期滿拒不歸還的

《土地管理法》第五十七條規(guī)定：臨時(shí)使用土地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時(shí)使用合同的用途使用土地，并不得修建永久性的建筑物，臨時(shí)使用土地期限一般不超過(guò)2年。第八十條規(guī)定：臨時(shí)使用土地期滿拒不歸還的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交還土地。

3、土地出讓等有償使用臺(tái)同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的。

4、因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的。

5、公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。

根據(jù)《土地管理法》第五十條規(guī)定：該3、4、5類情形，由有關(guān)人民政府土地管理部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)。

6、《土地管理法》第八十條規(guī)定：不按照批準(zhǔn)用途使用土地的，由縣級(jí)以上人民政府主管部門責(zé)令交還土地。

7、《土地管理法》第七十六條規(guī)定：未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，且不符合土地利用總體規(guī)劃的，沒(méi)收在非法占用的土地上新建的建筑和其他設(shè)施的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上人民政府收回，而集體土地退還原集體經(jīng)濟(jì)組織。

8、《土地管理法》第七十八條規(guī)定：無(wú)權(quán)批準(zhǔn)征用、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征用土地的，其批準(zhǔn)文件無(wú)效，非法批準(zhǔn)、使用的土地應(yīng)當(dāng)收回。其中非法批準(zhǔn)占用國(guó)有土地的和非法批準(zhǔn)辦理征用土地手續(xù)的土地應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回。

(二)集體土地使用權(quán)無(wú)償收回的類型

《土地管理法》第六十五條規(guī)定：有下列情形之一的，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，予以無(wú)償收回土地使用權(quán)。

1、不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的；

2、因撤銷，遷移等原因而停止使用土地的。

三、有償收回土地使用權(quán)的類型

(一)有償收回國(guó)有土地使用權(quán)

《土地管理法》第五十八條規(guī)定：1、為公共利益需要使用土地的；2、實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城改建，需調(diào)整使用土地的。對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)適當(dāng)給予補(bǔ)償。

(二)有償收回集體土地使用權(quán)

《土地管理法》第六十五條規(guī)定：為鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要使用使用權(quán)人土地的，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償。

四、責(zé)令退還土地與責(zé)令限期整改的類型

(一)責(zé)令退還土地

1、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，根據(jù)《土地管理法》第七十六條規(guī)定：除沒(méi)收違法所得外，土地性質(zhì)是集體土地的，應(yīng)退還原集體經(jīng)濟(jì)組織的土地。

2、未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，根據(jù)《土地管理法》第七十六、七十七條規(guī)定，非法占用土地性質(zhì)是集體土地的，應(yīng)退還原集體經(jīng)濟(jì)組織的土地。

3、無(wú)權(quán)批準(zhǔn)征用、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征用土地的。根據(jù)《土地管理法》第七十八條規(guī)定：對(duì)使用集體土地的，如沒(méi)有給農(nóng)民和原土地的集體經(jīng)濟(jì)組織補(bǔ)償?shù)?，?yīng)收回退還原集體經(jīng)濟(jì)組織。

4、臨時(shí)使用土地期滿拒不歸還土地的，根據(jù)《土地管理法》第八十條規(guī)定：臨時(shí)使用的是集體土地的，應(yīng)責(zé)令退還原集體經(jīng)濟(jì)組織。

(二)責(zé)令限期整改

1、違反《土地管理法》規(guī)定，占用耕地建窖，建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采礦、采土等，破壞種植條件的，或者因開(kāi)發(fā)土地造成土地荒漠化、鹽漬化的，根據(jù)《土地管理法》第七十四條規(guī)定，責(zé)令限期改整。

2、擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，根據(jù)《土地管理法》第八十一條規(guī)定：責(zé)令限期改整。

土地有償收回的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

目前，我國(guó)的法律法規(guī)未對(duì)有償收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作出具體規(guī)定。建設(shè)部于1999年實(shí)施的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定：“依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)社會(huì)公共利益需要拆遷其地上房屋時(shí)，對(duì)該土地使用權(quán)如果視為提前收回處理，則應(yīng)在拆遷補(bǔ)償估價(jià)中包括土地使用權(quán)的補(bǔ)償估價(jià)。這種土地使用權(quán)補(bǔ)償估價(jià)，應(yīng)根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對(duì)應(yīng)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行。”在具體操作實(shí)務(wù)中，一般由行使土地收回權(quán)的人民政府及其土地行政主管部門與土地使用者具體協(xié)商確定，對(duì)提前收回的根據(jù)土地使用者已使用的年限和開(kāi)發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)所參照的要素主要是原土地使用者已經(jīng)支付的土地取得成本及其增值部分。其中土地取得成本包括征地補(bǔ)償費(fèi)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)；耕地占用稅、新菜地建設(shè)基金、耕地開(kāi)墾費(fèi)、征地管理費(fèi)；土地出讓金等。筆者認(rèn)為在有償收回土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)充分考慮以上要素，或由具有土地評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)評(píng)估作價(jià)，以合理確定所收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償價(jià)格。

對(duì)倒閉企業(yè)用地的收回首先應(yīng)明確其企業(yè)性質(zhì)、土地使用權(quán)類型。企業(yè)破產(chǎn)或倒閉，主要依照《企業(yè)破產(chǎn)法》或《民事訴訟法》中破產(chǎn)程序中的規(guī)定，若屬政策性破產(chǎn)即屬于國(guó)務(wù)院優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)試點(diǎn)城市的，則優(yōu)先適用《國(guó)務(wù)院關(guān)于在若干城市試行國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》的規(guī)定，這里要分兩種情況處理：如土地使用權(quán)以出讓方式取得，則處置所得應(yīng)納入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，不得行使直接收回土地權(quán)；若土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，則企業(yè)無(wú)權(quán)處置，根據(jù)《暫行條例》第四十七條第一款的規(guī)定，由所屬的市人民政府或其土地行政主管部門以行政處理決定的方式無(wú)償收回該宗地的土地使用權(quán)。

土地使用權(quán)如何續(xù)期

我國(guó)《物權(quán)法》第149條第1款規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。第149條第2款規(guī)定：非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

篇2

有償續(xù)期是最可行的變革路徑

關(guān)鍵詞：70年有償續(xù)期最可行

近日公布的《土地管理法》征求意見(jiàn)稿中，住宅70年大限到期后“按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”替換了原來(lái)表述明確的“無(wú)償自動(dòng)續(xù)期”。很多專家分析，這是給有償續(xù)期留下一個(gè)活口，是一種制度上的倒退。不過(guò)，國(guó)土資源部官員表態(tài)稱，住宅滿70年是否有償續(xù)期并無(wú)定論?！坝袃斃m(xù)期”的推測(cè)也與制定《土地管理法》(征求意見(jiàn)稿)相關(guān)條款的初衷不一致。

其實(shí)對(duì)這個(gè)問(wèn)題我們應(yīng)當(dāng)更加現(xiàn)實(shí)地來(lái)看待。

但凡買房子的人都知道住宅“70年產(chǎn)權(quán)”的概念。其實(shí)嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，這種說(shuō)法是不準(zhǔn)確的，按照《物權(quán)法》，你買的房子擁有永久產(chǎn)權(quán)，這是毫無(wú)疑問(wèn)的，問(wèn)題在于房子下面的土地，按照《中華人民共和國(guó)憲法》，那是屬于國(guó)家的，你只不過(guò)是向國(guó)家租了70年，擁有70年的使用權(quán)。

問(wèn)題就在于住宅和土地是不可分離的，你的房子不可能飄在半空中。住宅的永久產(chǎn)權(quán)和土地的“有限產(chǎn)權(quán)”是明明白白擺在人們面前的現(xiàn)實(shí)矛盾，按照現(xiàn)有法律，理論上，如果你的房子能夠幸存到70年后的話，國(guó)家是有權(quán)把土地收回，然后讓你把自己擁有“永久產(chǎn)權(quán)”的房子搬走的。這是很荒誕的場(chǎng)景，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中不可能出現(xiàn)，但這個(gè)矛盾遲早要解決。而解決辦法只有兩種：一是國(guó)家把你趕走，然后按照房子的建筑成本給你一些補(bǔ)償；二是你繼續(xù)住在你的房子里，但需要國(guó)家繼續(xù)承認(rèn)你對(duì)腳下的這片土地的使用權(quán)，也就是說(shuō)變相承認(rèn)你對(duì)土地的私有產(chǎn)權(quán)。

很顯然，后一種辦法是最現(xiàn)實(shí)的、最有可能性的辦法，也是在現(xiàn)行憲法當(dāng)中城市土地仍是國(guó)有的前提下使社會(huì)動(dòng)蕩可能性最小的路徑，而后一種辦法有收費(fèi)續(xù)期和無(wú)償續(xù)期兩種方式，其中無(wú)償自動(dòng)續(xù)期相當(dāng)于完全承認(rèn)土地私有，實(shí)質(zhì)上是突破了“土地國(guó)有”這條紅線，這在現(xiàn)有意識(shí)形態(tài)背景下是很難做到的。而“有償續(xù)期”相對(duì)“無(wú)償續(xù)期”而言，是在確保人們對(duì)住宅土地的長(zhǎng)期使用權(quán)不受到侵犯的同時(shí)，也維持了對(duì)土地國(guó)有這個(gè)事實(shí)的尊重，同時(shí)也維護(hù)了政府對(duì)土地增值收益的索取權(quán)，而拋開(kāi)姓社姓資的桎梏，從實(shí)際的制度演進(jìn)角度來(lái)看，“有償續(xù)期”相對(duì)70年的有限期使用權(quán)來(lái)說(shuō)，其實(shí)已經(jīng)算是巨大的進(jìn)步了，相信也是現(xiàn)有制度框架下最大限度的妥協(xié)了。

私有產(chǎn)權(quán)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，也是300年來(lái)從歐洲、美國(guó)到日本、東亞這一系列先后脫離貧困、走向富裕的國(guó)家和地區(qū)的財(cái)富從地底下蓬勃而出的秘密所在。秘魯著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家德?素托在其一時(shí)洛陽(yáng)紙貴的著作《資本的秘密》當(dāng)中通過(guò)大量調(diào)查產(chǎn)生的數(shù)據(jù)和案例，令人信服地證明了發(fā)達(dá)國(guó)家之所以發(fā)達(dá)的秘密，就是因?yàn)榉蓪?duì)私有產(chǎn)權(quán)的明確保護(hù)，讓個(gè)人的資產(chǎn)能夠通過(guò)轉(zhuǎn)讓、抵押等形式成為資本，成為資本主義蓬勃發(fā)展的源源不斷的財(cái)富之源；而窮國(guó)之所以貧困，往往因?yàn)樗接挟a(chǎn)權(quán)的模糊不清，人們對(duì)房屋和土地的所有權(quán)并沒(méi)有被法律明確和清晰地承認(rèn)，因而很難變成可以呼風(fēng)喚雨的資本，窮人們只好坐在金山上討飯。毫無(wú)疑問(wèn)，明確私有產(chǎn)權(quán)并進(jìn)行嚴(yán)格保護(hù)是一條通往繁榮的道路，也是我們的土地制度變革和所有制變革所必然要走的一條道路。

中國(guó)30年的改革開(kāi)放也是一個(gè)從完全的公有產(chǎn)權(quán)社會(huì)到對(duì)私有產(chǎn)權(quán)的保護(hù)逐漸清晰、明確的社會(huì)的演變過(guò)程，包括農(nóng)村土地承包制、城市土地使用權(quán)與所有權(quán)分離、城市土地使用權(quán)上市交易的一系列改革，整個(gè)過(guò)程都是在現(xiàn)有制度框架下的漸進(jìn)變革和突破的過(guò)程，這種漸進(jìn)變革的好處可以在現(xiàn)有制度框架下進(jìn)行，不必進(jìn)行翻天覆地的改造，不會(huì)因?yàn)榧みM(jìn)的變革對(duì)原有的社會(huì)肌理和社會(huì)生態(tài)造成毀滅性的破壞，從而保持整個(gè)社會(huì)平穩(wěn)發(fā)展，避免社會(huì)動(dòng)蕩。

從某種意義上來(lái)說(shuō)，中國(guó)的土地變革走的正是這樣一種不觸動(dòng)“根本制度”的前提下實(shí)質(zhì)上的土地產(chǎn)權(quán)明晰到個(gè)人的變革模式。無(wú)論是英國(guó)的歷史還是中國(guó)的歷史都證明，這種漸進(jìn)的土地變革是最有效的。從這種意義上來(lái)說(shuō)，“有償續(xù)期”相對(duì)于“無(wú)償續(xù)期”，對(duì)原有的制度框架沖擊最小，所招致的體制內(nèi)的反對(duì)也最小，可以說(shuō)是最可行的一種變革路徑，對(duì)此我們應(yīng)當(dāng)樂(lè)觀其成。

70年后我還得再為我的房子繳多少錢

關(guān)鍵詞：專家民意

如果這消息屬實(shí)的話，而且最后人大審議的結(jié)果也認(rèn)可這個(gè)修訂稿，那么，幾十午后，中國(guó)土地上凡是買了房子的城市居民，全體都成了變相的租房戶，那些付出畢生積蓄為兒孫買了房子的人，那些淪為房奴依然為供房而掙扎的人，會(huì)驚愕地發(fā)現(xiàn)，他們的苦日子到了兒孫輩的時(shí)候，并沒(méi)有完結(jié)，依然得為自己的房產(chǎn)付費(fèi)。專家說(shuō)，今后續(xù)期付費(fèi)還是不付費(fèi)、付多少，把權(quán)力留給了政府。而在北京，已經(jīng)有按1300元／平方米價(jià)格續(xù)期的說(shuō)法流傳，但僅限于房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，官方始終未予證實(shí)。

當(dāng)然，按照中國(guó)現(xiàn)有的土地制度，這樣的規(guī)定，其實(shí)完全符合法律。但問(wèn)題是，這樣的土地制度，至少在人民住房問(wèn)題上，顯示出極度的荒唐。人民是國(guó)家的主體，可人民卻得為自己購(gòu)買的房屋的那一點(diǎn)點(diǎn)的土地，永遠(yuǎn)地向國(guó)家付費(fèi)。具體地說(shuō)，是向政府付費(fèi)。政府憑什么有這樣的權(quán)力?這樣的權(quán)力足神授還是天授?反正不會(huì)是人民授予的。政府拿了這些錢。是要做什么呢?是按道理提供相關(guān)的公共服務(wù)嗎?房子又不是政府蓋的，而且政府已經(jīng)從開(kāi)發(fā)商那里(最終還是業(yè)主付的費(fèi))收取了高額的土地使用費(fèi)。房產(chǎn)周圍土地，也一并交過(guò)費(fèi)了，而且小區(qū)的公共設(shè)施，都是居民付費(fèi)使用的，憑什么要業(yè)主無(wú)休無(wú)止地付費(fèi)?

最令我感興趣的是，原來(lái)土地管理法草案的“無(wú)償自動(dòng)續(xù)期”為什么會(huì)變，無(wú)形之中變成給政府授權(quán)，讓各級(jí)政府自由裁量，收不收，收多少，全要看政府高興與否。那么老百姓的權(quán)利呢?如果這樣的草案付諸實(shí)行，那么，只要政府想收費(fèi)，老百姓的房產(chǎn)就變成了搖錢樹(shù)，政府搖一搖，不用投一分錢，不要操一點(diǎn)心，銀子就源源不斷地來(lái)了。如果不想收了，那么老百姓就得永遠(yuǎn)謝主隆恩。如果政府一屆收費(fèi)，一屆減免，那么老百姓就得隔幾年感謝一次政府。從這種政治經(jīng)濟(jì)效果來(lái)看，這樣的修改，真是有水平，誰(shuí)說(shuō)我們的政府缺少能人，誰(shuí)說(shuō)我們政府的專家沒(méi)有才，這樣的草案，不是才高八斗之人怎么能想得出來(lái)呢?

在某些專家眼里，人民算什么呢?民意又算什么呢?前兩年全民擔(dān)心自家房子成了空中樓閣，一致聲討的房產(chǎn)70年土地使用權(quán)，在第一個(gè)草案里剛剛得到反映，老百姓的高興勁還沒(méi)過(guò)去，第二個(gè)草案就翻了案。

表?yè)P(yáng)國(guó)土資源部官員

關(guān)鍵詞：表?yè)P(yáng)國(guó)土部官員

現(xiàn)在有些官員抑或?qū)＜艺f(shuō)話根本不考慮人民群眾的感受。舉近來(lái)發(fā)生的兩個(gè)例子：一是有位官員宣布，小靈通將在2010或者2011年全部退出。老百姓用得好好的小靈通說(shuō)讓下線就下線，那可都是老百姓花錢買來(lái)的，并不是政府無(wú)償配送的，你連一些補(bǔ)償?shù)拇胧┮矝](méi)有，說(shuō)讓在2011年退出就退出，有這么便宜的事情嗎?二是剛剛實(shí)行了汽車的稅改費(fèi)，老百姓中的有車族還沒(méi)來(lái)得及高興，有些政府部門的官員和專家馬上就要出臺(tái)什么排污費(fèi)舉措，這個(gè)聲音剛一出現(xiàn)，無(wú)怪乎有網(wǎng)民諷刺道，干脆連空氣也收費(fèi)算了，你收取汽車排污費(fèi)的目的，不是為了提高空氣的質(zhì)量嗎?那就是說(shuō)，空氣質(zhì)量提高了，必然要產(chǎn)生費(fèi)用，所以收取空氣費(fèi)也是合理的，再有一個(gè)就是，“兩會(huì)”期間，有代表提出提高個(gè)人調(diào)節(jié)稅的起征點(diǎn)，馬上就有社科院的專家出面阻止道：目前不適宜提高起征點(diǎn)。依我看，這樣的專家根本就沒(méi)有活在人間的煙火里!

為什么要表?yè)P(yáng)國(guó)土部的官員呢?因?yàn)樽罱婚g盛傳“滿70年的住宅可能‘有償’續(xù)期”的說(shuō)法，這個(gè)說(shuō)法經(jīng)所謂“專家”一通胡亂解釋，已經(jīng)在民眾中引起了混亂。而這次，國(guó)土資源部的一位官員則表態(tài)說(shuō)：住宅滿70年是否有償續(xù)期并無(wú)定論，“按照國(guó)家規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”的表述，并非預(yù)示著國(guó)家將出臺(tái)“自動(dòng)續(xù)期”的相關(guān)規(guī)定。這名官員稱，“有償”只是專家的推測(cè)，這種推測(cè)是不負(fù)責(zé)任的。他接著說(shuō)：“有償續(xù)期”的推測(cè)，也與制定《土地管理法》(征求意見(jiàn)稿)相關(guān)條款的初衷不一致?！锻恋毓芾矸ā?征求意見(jiàn)稿)確實(shí)在國(guó)土系統(tǒng)內(nèi)部征詢意見(jiàn)，現(xiàn)在媒體上的有些推測(cè)，可能會(huì)誤導(dǎo)公眾?！?/p>

篇3

關(guān)鍵詞：土地資源；管理利用；問(wèn)題；對(duì)策

中圖分類號(hào)：C93文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、土地資源管理重要性

我國(guó)的國(guó)土面積居世界前列但是從可利用的土地資源來(lái)看資源進(jìn)行直接管理，因此政府應(yīng)該領(lǐng)導(dǎo)各個(gè)相關(guān)部門對(duì)用地管理以并不是十分豐富尤其從人口的占有率上看我國(guó)處于一種土地資及監(jiān)督審核制度進(jìn)行完善與健全讓土地資源的供應(yīng)符合市場(chǎng)需源的相對(duì)緊缺的狀況，這種情況下要想合理的分配和規(guī)劃土地實(shí)求進(jìn)行宏觀的統(tǒng)一管理現(xiàn)土地資源的有效利用就必須要做好土地資源的科學(xué)管理。

二、當(dāng)前我國(guó)土地資源管理利用存在的問(wèn)題

1、“雙軌制”土地管理滋生眾多問(wèn)題

沿用原有管理體制，針對(duì)劃撥使用的土地資源資產(chǎn)所實(shí)行的管理機(jī)制，這種城市土地資源管理模式在運(yùn)行過(guò)程中產(chǎn)生了以下問(wèn)題。首先，各利益全體（小群眾集體、地方政府、事業(yè)單位、企業(yè)、個(gè)人）等在國(guó)家法律之外進(jìn)行大量的土地隱形交易，導(dǎo)致國(guó)有土地資源嚴(yán)重流失。其次，引發(fā)土地尋租，滋生腐敗。地方政府擁有對(duì)土地?fù)碛袩o(wú)可爭(zhēng)辯的支配權(quán)，領(lǐng)導(dǎo)無(wú)論于公于私，都可以通過(guò)強(qiáng)制行政力劃撥城市土地使用權(quán)，整個(gè)利益鏈條中必然產(chǎn)生腐敗。最后，造成國(guó)家對(duì)土地調(diào)控的效果不佳。土地管理制度自身存在的問(wèn)題沒(méi)有解決，給“上有政策、下有對(duì)策”的出現(xiàn)創(chuàng)造了條件。宏觀調(diào)控被變相的“綁架”，國(guó)家難以從市場(chǎng)上獲得真實(shí)有效的土地信息。

2、城市發(fā)展缺乏合理長(zhǎng)期規(guī)劃造成土地資源浪費(fèi)

城市規(guī)劃是城市發(fā)展的前提條件，科學(xué)、合理、正確、長(zhǎng)期的規(guī)劃不僅能夠促進(jìn)城市市容市貌的改變，而且對(duì)于改善人們生活環(huán)境、協(xié)調(diào)各個(gè)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)條件。國(guó)外一些著名的城市，如紐約、倫敦、巴黎等無(wú)不是精心規(guī)劃歷經(jīng)百年而不衰，但是中國(guó)的城市規(guī)劃是在行政干預(yù)的基礎(chǔ)上完成的。

2.1 為了提升業(yè)績(jī)，地方政府在沒(méi)有科學(xué)論證規(guī)劃的基礎(chǔ)上，盲目的招商引資、大上項(xiàng)目導(dǎo)致城市土地資源不合理的開(kāi)發(fā)利用，浪費(fèi)嚴(yán)重

2.2 官員的升遷影響城市土地應(yīng)用，地方領(lǐng)導(dǎo)在位時(shí)間較短，主政期間進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。當(dāng)其離職時(shí)，新領(lǐng)導(dǎo)會(huì)原有法案重新規(guī)劃，這就造成了“你方唱罷我登場(chǎng)”的混亂局面，城市土地資源浪費(fèi)也是順理成章。

3、土地資源被污染日趨加劇，致使土地質(zhì)量不斷下降

3.1 生產(chǎn)生活的污染 隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，人類對(duì)自然環(huán)境的污染也在加快。盡管我國(guó)中央政府及各地方政府每年投入環(huán)境治理以億為單位，但環(huán)境惡化依然存在?！度嗣袢?qǐng)?bào)》還援引原環(huán)?？偩值牟煌耆{(diào)查資料稱，全國(guó)受污染的耕地約有 1.5 億畝，污水灌溉污染耕地 3250 萬(wàn)畝，固體廢棄物堆存占地和毀田 200 萬(wàn)畝，合計(jì)約占耕地總面積的十分之一以上，其中多數(shù)集中在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)；據(jù)估算，全國(guó)每年因重金屬污染的糧食達(dá)1200 萬(wàn)噸，造成的直接經(jīng)濟(jì)損失超過(guò) 200 億元，這些被污染過(guò)的土地已經(jīng)變質(zhì)，有的根本沒(méi)法種植或養(yǎng)殖。

4、依法打擊非法用地和違章建筑力度不夠

由于建設(shè)規(guī)劃滯后，用地總量失衡，非法用地(包括超標(biāo)準(zhǔn)用地)和亂搭亂建現(xiàn)象屢禁不止，城區(qū)建設(shè)亂就更令人堪憂。就三零二國(guó)道擴(kuò)建而言，拆了數(shù)百棟房屋，其中大部分是違章建筑，財(cái)物與勞力的損失，應(yīng)當(dāng)讓人們警醒，可是三零二國(guó)道拓寬后，某些路段又出現(xiàn)了違章建筑，其根本原因就是依法打擊不力，執(zhí)行規(guī)章不嚴(yán)。

5、集約用地不高，土地利用率低

土地利用率低主要存在公共建設(shè)用地及工業(yè)用地閑置和耕地摞荒。本地區(qū)小麥稻田一般二季高產(chǎn)，現(xiàn)在個(gè)別地區(qū)只種了一季，大大降低了耕地的利用率。還有一地區(qū)現(xiàn)有耕地 30 畝，人均不足 0.15 畝，面對(duì)這種情況，我們?yōu)榻鉀Q部門分農(nóng)確實(shí)無(wú)暇經(jīng)營(yíng)耕地之苦，為何不考慮進(jìn)行責(zé)任田流轉(zhuǎn)，實(shí)行集約用地呢。

三、加強(qiáng)我國(guó)土地資源管理利用的對(duì)策

1、加強(qiáng)立法，完善法規(guī)

修改完善我國(guó)《土地管理法》和《土地利用年度規(guī)劃管理辦法》《土地管理法》第二條“任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地?！钡谌龡l“各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，全面規(guī)劃，嚴(yán)格管理，保護(hù)、開(kāi)發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。

2、借鑒新進(jìn)經(jīng)驗(yàn)合理規(guī)劃城市布局

吸取國(guó)外城市規(guī)劃的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，以我為主、為我所用，切實(shí)做好本地區(qū)的城市布局工作。在新城開(kāi)發(fā)和舊城改造過(guò)程中要樹(shù)立長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)，根據(jù)地方實(shí)際需求有條理有步驟的開(kāi)展項(xiàng)目建設(shè)，杜絕盲目性的大拆大建。另外，建立城市土地使用評(píng)估機(jī)構(gòu)，賦予該機(jī)構(gòu)否決權(quán)利，對(duì)地方政府不科學(xué)、短視的發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行“過(guò)濾”。最后，加強(qiáng)此方面的體制監(jiān)督、社會(huì)舉報(bào)，讓城市土地使用在“公平、公正、公開(kāi)”的環(huán)境下運(yùn)轉(zhuǎn)。

3、保持水土 改善生態(tài)

隨著工業(yè)化的不斷發(fā)展，雖然經(jīng)濟(jì)水平有所提升但是付出的代價(jià)則是生態(tài)環(huán)境的不斷惡化，這也限制了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展從而陷入了這樣的惡性循環(huán)之中。對(duì)此水土的保持力度應(yīng)該進(jìn)行加強(qiáng)莊態(tài)環(huán)境需要進(jìn)一步改善與保護(hù)，除此之外還應(yīng)該使用科學(xué)合理的耕種方法進(jìn)行耕種保持水土的肥沃與營(yíng)養(yǎng)，開(kāi)展多樣。

4、加大執(zhí)法力度，強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制

1、要增強(qiáng)執(zhí)法從業(yè)人員的責(zé)任意識(shí)，強(qiáng)化對(duì)土地的監(jiān)管職能。

2、要進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理的執(zhí)法監(jiān)督工作，建立監(jiān)督機(jī)制

完善土地違法行為的發(fā)現(xiàn)機(jī)制和舉報(bào)機(jī)制。進(jìn)一步強(qiáng)化土地執(zhí)法監(jiān)察動(dòng)態(tài)巡查責(zé)任制，合理劃分巡查區(qū)域，有針對(duì)性地確定巡查頻率、巡點(diǎn)和巡查責(zé)任人，加強(qiáng)監(jiān)督考核；建立健全村及國(guó)土資源協(xié)管員制度，加強(qiáng)日常管理，做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)報(bào)告、及時(shí)制止、及時(shí)處理，把土地違法行為扼殺在搖籃中。嚴(yán)禁以罰代刑、以黨紀(jì)政紀(jì)處分代替法律責(zé)任。充分發(fā)揮法律的制裁功能，減少或消除土地資源的人為破壞和浪費(fèi)。

5、盤活土地，開(kāi)源節(jié)流

開(kāi)展建設(shè)用地存量土地調(diào)查，對(duì)重點(diǎn)工程項(xiàng)目的土地帶征進(jìn)行一次清查，登記造冊(cè)，明確界線范圍，對(duì)占用或重復(fù)征地進(jìn)行清理。加大存量土地收儲(chǔ)處置力度，對(duì)尚未達(dá)到法定收回期限的閑置低效利用的國(guó)有土地，由地方政府無(wú)償收回。在節(jié)約和科學(xué)利用土地的前提下，切實(shí)做好拆遷補(bǔ)償安裝工作，對(duì)農(nóng)村分散的空閑地、閑置地和低效利用土地進(jìn)行融合，開(kāi)展城鄉(xiāng)建設(shè)用地置換，同時(shí)做好農(nóng)用地整理工作，做到“開(kāi)源”與“節(jié)流”并舉，努力增加有效耕地面積，杜絕土地摞荒，禁止擅自改變土地地性質(zhì)將農(nóng)用地改為建設(shè)用地。

6、加大宣傳，統(tǒng)一思想

十分珍惜和合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策，必須加大對(duì)新的《土地管理法》的宣傳力度，利用報(bào)紙、廣播電視、宣傳車、宣傳單等有效方式，增強(qiáng)全民珍惜土地的憂患意識(shí)。宣傳推廣土地利用好的典型，對(duì)非法用地和違章建筑予以曝光，提高全民科學(xué)管理和合理利用國(guó)土資源的認(rèn)識(shí)。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，土地資源是稀缺的、有限的、不可再生的。土地資源可持續(xù)地有效利用是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，是走經(jīng)濟(jì)、社會(huì)可持續(xù)發(fā)展之路的必然選擇。我們必須充分認(rèn)識(shí)到土地資源管理對(duì)于實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀，加快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)變，構(gòu)建和諧社會(huì)的重要性和緊迫性。廣大人民特別是領(lǐng)導(dǎo)干部要增強(qiáng)使命感、責(zé)任感，打破那些固化的利益格局，從大局出發(fā)，多為子孫后代的生存考慮。

參考文獻(xiàn)

[1]黃文妍.關(guān)于土地資源管理利用的探討[J].城市建設(shè)理論研究，2012.

篇4

關(guān)鍵詞：空心村 生成原因 危害 整治對(duì)策

一、空心村的基本概念與測(cè)量

（一）空心村的基本概念與生成背景

空心村是在我國(guó)的土地管理制度和二元化的社會(huì)管理體制下，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程，所形成的特有的村莊物態(tài)表現(xiàn)形式。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，我國(guó)實(shí)行了較為嚴(yán)格的戶籍管理制度，農(nóng)村戶籍人口被嚴(yán)格禁止自由流動(dòng)，造成了我國(guó)巨大農(nóng)村人口基數(shù)。為了承載這些人口，也就形成了較大規(guī)模的農(nóng)村建設(shè)用地。

隨著人力資本效率的提升、農(nóng)業(yè)資本要素投入增長(zhǎng)、新技術(shù)設(shè)備的推廣應(yīng)用，農(nóng)業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)回報(bào)率遞增，相應(yīng)的，既定可耕地規(guī)模對(duì)勞動(dòng)力的需求會(huì)越來(lái)越少。有限的土地資源無(wú)法容納全部的農(nóng)村戶籍勞動(dòng)者，繼續(xù)增加勞動(dòng)要素投入不僅不會(huì)帶來(lái)產(chǎn)出的增加，反而會(huì)產(chǎn)生負(fù)的回報(bào)率。在農(nóng)村戶籍適齡勞動(dòng)人口中，超出農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)需求的那部分就成為了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，據(jù)測(cè)算，在20世紀(jì)90年代初，我國(guó)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力為1.5億。

改革開(kāi)放后，我國(guó)的城鄉(xiāng)二元社會(huì)管理體制有所松動(dòng)，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力開(kāi)始向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，尋求能帶來(lái)較高經(jīng)濟(jì)回報(bào)的第二、三產(chǎn)業(yè)的就業(yè)機(jī)會(huì)。在此過(guò)程中，我國(guó)剛性的土地管理制度和落后的村莊規(guī)劃，制約了農(nóng)村住宅建設(shè)用地規(guī)模隨著農(nóng)村人口流出規(guī)模而進(jìn)行適度性的調(diào)整，大量住宅空廢閑置，住宅建設(shè)用地利用效率低，而新建住宅逐漸向村莊擴(kuò)展，從而村莊呈現(xiàn)出“外延內(nèi)空”的布局結(jié)構(gòu)，因此被稱為“空心村”。

空心村的表象是村莊空間結(jié)構(gòu)表現(xiàn)出外部擴(kuò)展延伸和內(nèi)部衰敗的矛盾性發(fā)展，其實(shí)質(zhì)是農(nóng)業(yè)戶籍人口在生產(chǎn)中逐步與土地剝離的“非農(nóng)化”進(jìn)程，與受到戶籍制度和土地管理制度制約的城鎮(zhèn)化進(jìn)程之間的矛盾。

（二）空心村的測(cè)量

學(xué)界對(duì)于空心村的典型形態(tài)做了歸納，包括“同心圓”式、“多核心”式、“混合式”等。在現(xiàn)實(shí)情況下，由于村莊所處地理位置的復(fù)雜性和多元性，村莊向空心村演進(jìn)的過(guò)程中，在空間布局上并不表現(xiàn)為典型的分布形態(tài)，而是會(huì)呈現(xiàn)出新住宅與空廢住宅交錯(cuò)建設(shè)，現(xiàn)用宅基地與閑置宅基地散混分布的不規(guī)則狀態(tài)。

空心村的空間形態(tài)和空心形式可能多種多樣，但其核心特征都表現(xiàn)為大量的閑置宅基地和空廢住宅。因此，在政策實(shí)踐中，各地一般用空房率或者空心率作為衡量村莊是否已經(jīng)空心化的指標(biāo)。所謂空房率是指，村莊空置住房數(shù)與村莊實(shí)有住房數(shù)之比，浙江等地以空房率大于30%的村莊為空心村。所謂空心率是指村莊中廢棄宅基地面積與村莊規(guī)劃宅基地總面積之比，河南等地劃定空心率10%以上的村莊為空心村。

二、空心村的生成原因

（一）外生動(dòng)力：不完全的城鎮(zhèn)化

隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深化，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力開(kāi)始持續(xù)的流入城鎮(zhèn)。城鎮(zhèn)化不僅是一個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級(jí)過(guò)程，同時(shí)也是農(nóng)村剩余勞動(dòng)力持續(xù)向城鎮(zhèn)聚集的過(guò)程。農(nóng)村戶籍勞動(dòng)者雖然可以進(jìn)城從事各類非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的工作，但受二元化的社會(huì)管理體制制約，他們還不能和當(dāng)?shù)鼐用褚粯拥幕竟卜?wù)權(quán)利，在就業(yè)、社會(huì)保障、子女教育、購(gòu)車置業(yè)方面都受到了諸多區(qū)別對(duì)待。

由于在城鎮(zhèn)沒(méi)有建立起穩(wěn)定的歸屬感，導(dǎo)致了農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工的勞動(dòng)者無(wú)法將自己完全等同于城里人，而是產(chǎn)生了顯著的“兩棲”心態(tài)，認(rèn)為城鎮(zhèn)只是工作地，農(nóng)村才是自己真正的家鄉(xiāng)，農(nóng)村的土地和住房則是自己維持與家鄉(xiāng)“臍帶”關(guān)系的物質(zhì)基礎(chǔ)。因此農(nóng)村居民即使進(jìn)城務(wù)工，也不會(huì)放棄自己在農(nóng)村的宅基地，只會(huì)讓住房階段性閑置，導(dǎo)致了農(nóng)村出現(xiàn)大量空置、失繕的房屋。不僅如此，勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移反而刺激了新的住房建設(shè)需求，在農(nóng)村居民通過(guò)進(jìn)城改善經(jīng)濟(jì)實(shí)力之后，他們會(huì)選擇翻新農(nóng)村住宅，作為自己養(yǎng)老安身之地。因?yàn)椴煌耆擎?zhèn)化產(chǎn)生的農(nóng)村住宅擴(kuò)張、空置的行為是導(dǎo)致空心村問(wèn)題發(fā)生的重要原因。

（二）制度推力：不完善的村莊規(guī)劃和土地管理制度

我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)村莊發(fā)展缺乏系統(tǒng)、可持續(xù)的管理。舊有的村莊聚落宅基地沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)劃，住宅建設(shè)布局無(wú)序，村莊內(nèi)道路狹窄，缺乏公共排水和衛(wèi)生設(shè)備，房屋間鄰里間隔小，房屋本身面積狹小，通風(fēng)和采光條件差。當(dāng)農(nóng)村居民收入增加之后，必然會(huì)對(duì)居住環(huán)境和條件提出更高的要求，而舊村的宅基地面積小，不足以支持建設(shè)更加寬敞的住宅，那么就會(huì)產(chǎn)生廢棄舊有宅基地和住宅，另建新居的需求。

現(xiàn)行不完善的土地管理法規(guī)也是誘發(fā)空心村產(chǎn)生的主要誘因之一。我國(guó)的土地管理相關(guān)法律雖然屢次修訂，但是對(duì)違法的處理規(guī)定一直比較模糊，僅明確了主管機(jī)關(guān)“有權(quán)制止”各類違法占地行為。但對(duì)于執(zhí)法權(quán)力范圍和可施用執(zhí)法手段，都沒(méi)有規(guī)定。再加上農(nóng)村土地管理部門管理力量薄弱，日常工作不到位，很難對(duì)違法、違規(guī)占地行為進(jìn)行有效的糾正。

（三）經(jīng)濟(jì)拉力：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的低回報(bào)率

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，農(nóng)村居民作為理性經(jīng)濟(jì)人，會(huì)追求可以獲得正收益的行為選擇，只有當(dāng)收益高于成本的時(shí)候，才會(huì)形成行為的動(dòng)機(jī)。就翻新住宅這一行為而言，農(nóng)村居民可以有多重行為選擇，既可以選擇拆除舊有住宅，在原有宅基地上翻建；也可以選擇在自有、多占、租用的其他宅基地上新建。無(wú)論做出哪種選擇，他們都可以獲得居住條件的改善，收益為均質(zhì)的，區(qū)別在于成本的差異。在拆舊建新選擇下，需要付出的成本是房屋拆除、新舊土地平整、新宅建設(shè)的成本。在建新不拆舊的選擇下，需要付出的成本是新宅基地平整、新宅建設(shè)成本和舊有宅基地非農(nóng)化的長(zhǎng)期機(jī)會(huì)成本。

在成本構(gòu)成中，平整、拆除、新建等一次性成本相對(duì)固定，土地喪失耕作功能產(chǎn)生的長(zhǎng)期收入損失才是影響農(nóng)村居民行為的主要變量。由于土地集約化程度不足、農(nóng)業(yè)新技術(shù)應(yīng)用程度不高等原因，我國(guó)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受到自然因素和市場(chǎng)波動(dòng)的影響較大，邊際回報(bào)率很低，從而大大降低了農(nóng)村居民占用耕地或者不講富余宅基地還耕的機(jī)會(huì)成本。也會(huì)對(duì)農(nóng)村居民擴(kuò)建房屋、違法違規(guī)占地的偏好產(chǎn)生正向激勵(lì)。

（四）文化壓力：中國(guó)傳統(tǒng)文化廳堂天下的觀念

中國(guó)的傳統(tǒng)文化有顯著的“家國(guó)同構(gòu)”特征，家庭在組織方式和構(gòu)成結(jié)構(gòu)強(qiáng)調(diào)家長(zhǎng)制和威權(quán)。受此影響，在傳統(tǒng)的漢族民居中，都建有大的廳堂，來(lái)體現(xiàn)家長(zhǎng)的權(quán)力和家族的財(cái)富資格，這就是所謂“廳堂天下”。

雖然封建小農(nóng)經(jīng)濟(jì)和傳統(tǒng)社會(huì)組織方式已經(jīng)解體，但是由此衍生出的文化理念和行為偏好仍然會(huì)持續(xù)的對(duì)人們生活選擇產(chǎn)生潛移默化的影響。農(nóng)村居民在有錢之后會(huì)產(chǎn)生擴(kuò)展住房面積、擴(kuò)大住房規(guī)格的需求。他們認(rèn)為，房屋和土地是子孫基業(yè)，傳家百代，不能輕易放棄。住房面積越大越表征著家庭的繁盛和興旺，所謂“多宅多?！?，“宅大進(jìn)財(cái)，路寬出官”。

三、空心村的危害

（一）浪費(fèi)土地資源，加劇國(guó)土資源供需矛盾

目前我國(guó)以7%的可耕地資源養(yǎng)活了22%的人口，土地資源緊張是我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)的基本國(guó)情，為此我國(guó)確定了“十分珍惜合理的利用每一寸土地，切實(shí)保護(hù)可耕地”的基本國(guó)策，實(shí)施了嚴(yán)格的基本農(nóng)田保護(hù)制度。近年來(lái)，由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，各類非農(nóng)建設(shè)用地與基本農(nóng)田保護(hù)紅線之間的矛盾非常突出，空心村內(nèi)卻存在著大量的空廢宅基地，這些土地既沒(méi)有返耕用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，也沒(méi)有被作為建筑用地居住使用，還占用了大量的用地指標(biāo)，限制了各地方農(nóng)用地轉(zhuǎn)用規(guī)模，是土地資源極大的閑置和浪費(fèi)，進(jìn)一步加劇了國(guó)土資源的供需矛盾。

同時(shí)，空心村落整體布局缺乏科學(xué)合理的規(guī)劃，農(nóng)村居民在盲目增建、擴(kuò)建房屋的過(guò)程中，將原本比較整齊的土地切割的“碎片化”。土地和其他生產(chǎn)要素一樣，只有合理規(guī)劃利用才會(huì)獲得較高的收益水平。如果土地地塊過(guò)小、形狀不整齊的話，即不適宜居住，也不方便進(jìn)行規(guī)?；霓r(nóng)業(yè)生產(chǎn)，浪費(fèi)了土地的容積潛能，降低了綜合利用效率。

（二）危害村莊整體居住環(huán)境

由于各類自行擴(kuò)建、翻新房屋缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，新住宅分布散亂，住宅間空間距離不合理，原有的水、電、路、管網(wǎng)等公用基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)不敷使用。在很多地方，農(nóng)村居民住宅雖然寬敞明亮，但是村內(nèi)沒(méi)有進(jìn)行基本的道路硬化和環(huán)境綠化，也沒(méi)有排水設(shè)施的設(shè)計(jì)，導(dǎo)致晴天沙塵揚(yáng)灰，雨雪天道路泥濘。

空心村中原有的空廢住宅長(zhǎng)期無(wú)人居住，也沒(méi)有必要的修繕和維護(hù)，公共衛(wèi)生“臟、亂、差”的現(xiàn)象非常突出，并且蘊(yùn)含了較多的社會(huì)治安和消防隱患，進(jìn)一步惡化村莊的整體人居環(huán)境。

（三）閑置宅基地權(quán)益責(zé)任不清

空心村中空閑宅基地的來(lái)源情況復(fù)雜，其中一部分是因?yàn)檫z產(chǎn)繼承等原因而產(chǎn)生的“一戶多宅”。隨著農(nóng)村大家庭的逐漸解體，新組建的小家庭都從村集體取得了屬于自己的宅基地，根據(jù)法律規(guī)定的“批新撂舊”原則，祖遺宅基地的所有權(quán)應(yīng)收歸集體。但是在實(shí)際工作中，宅基地上的祖遺宅和其他附屬物往往以遺產(chǎn)的形式被繼承，在住宅本身沒(méi)有自然滅失之前，除非所有人自拆或者村集體，否則很難完成土地的回收操作。一些基層村干部法制意識(shí)淡薄，農(nóng)村宗族意識(shí)過(guò)強(qiáng)，不僅不愿意進(jìn)行土地的確權(quán)與回收，甚至本身就是“一戶多宅”的受益者。

伴隨著用地指標(biāo)的日趨緊張，宅基地征用的實(shí)際補(bǔ)償水平逐年提高，對(duì)于還沒(méi)有被征用的廢棄宅基地，其潛在價(jià)值也隨之升值。而廢棄的祖遺宅基地在法律上是屬于村集體所有的，在事實(shí)上由多個(gè)小家庭共同占有，權(quán)益邊界模糊。當(dāng)重新劃撥宅基地或者以貨幣方式補(bǔ)償宅基地征用的時(shí)候，這些閑置宅基地容易引發(fā)村莊內(nèi)部的矛盾糾紛。

四、完善空心村整治工作的對(duì)策建議

（一）科學(xué)制定村莊發(fā)展規(guī)劃，控制村莊擴(kuò)展

村莊外延盲目、無(wú)序的蔓延是空心村的重要特征表現(xiàn)之一，在空心村整治過(guò)程中，必須要求各個(gè)整治村莊根據(jù)本村的基本情況，建立長(zhǎng)期、科學(xué)、合理的村級(jí)發(fā)展規(guī)劃。本著合理用地、節(jié)約用地的原則，對(duì)于村莊內(nèi)的空閑宅基地進(jìn)行重新規(guī)劃，明確村莊建設(shè)用地范圍，規(guī)定非農(nóng)用地邊界，從而有效控制住各類非農(nóng)建設(shè)用地規(guī)模，保護(hù)基本農(nóng)田用地。為空心村整治工作穩(wěn)步推進(jìn)、有序推進(jìn)，提供扎實(shí)可靠的規(guī)劃基礎(chǔ)。

為了保證規(guī)劃質(zhì)量，在規(guī)劃制定過(guò)程中，應(yīng)有縣級(jí)土地管理部門派出專業(yè)人員指導(dǎo)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理所負(fù)責(zé)編制。規(guī)劃方案需要經(jīng)過(guò)完備的法律程序，需經(jīng)村民基層民主程序認(rèn)可后上報(bào)，由縣級(jí)國(guó)土、環(huán)保、衛(wèi)生等部門審批生效，以形成有力的法律約束力。

（二）加強(qiáng)村莊內(nèi)部整治，挖掘土地資源利用潛力

空心村整治不僅是對(duì)空置宅基地和空廢住宅“插空填實(shí)”，而且要治理完善村莊內(nèi)部的住宅建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施。一般空心村都存在住戶院落狹小，街道狹窄且沒(méi)有硬化，缺乏排水、公共衛(wèi)生等配套基礎(chǔ)設(shè)施，公共文體等方面的服務(wù)設(shè)施建設(shè)等不足，應(yīng)以空心村整治工作為契機(jī)，提升村莊建設(shè)整體性，居住環(huán)境適宜性和建筑用地利用的科學(xué)性，根本上解決舊村人居環(huán)境不佳的問(wèn)題。

要科學(xué)設(shè)計(jì)道路、水電、公共衛(wèi)生等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，提升村莊整體人居環(huán)境。要在收回各家各戶閑置宅基地的同時(shí)，將部分空閑土地重新規(guī)劃為村莊公共建設(shè)用地，用于修建幼兒園、老年活動(dòng)室、文體活動(dòng)室、體育健身場(chǎng)、公共衛(wèi)生間等基本公共服務(wù)設(shè)施，提升村莊的宜居水平。對(duì)于有財(cái)力的村莊，可以重新規(guī)劃村內(nèi)的宅基建設(shè)，按照統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的原則建設(shè)多層高農(nóng)民公寓，這樣既改善了村民的居住環(huán)境，同時(shí)節(jié)約土地，提高土地的集約利用化程度。

（三）加大執(zhí)法檢查力度，嚴(yán)格控制違法違規(guī)占地

為了保證整治一村，鞏固一村，防止整治后的村莊再次空心化。在空心村整治工作中必須嚴(yán)格執(zhí)行《土地管理法》中“一戶一宅”的規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行宅基地回收政策，村民在申請(qǐng)新宅基地的時(shí)候，必須先拆除老宅，交回舊宅基地，并對(duì)新宅基地的面積、所占地塊等進(jìn)行審核，通過(guò)源頭管控，杜絕空心村問(wèn)題再發(fā)生的可能。

為了確保村莊規(guī)劃被認(rèn)真執(zhí)行，應(yīng)明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理所作為村莊規(guī)劃的主管機(jī)關(guān)，定期進(jìn)行監(jiān)督檢查，對(duì)于土地利用方面各類違法違規(guī)行為，及時(shí)糾正。對(duì)于整治后繼續(xù)多占宅基地的村民，對(duì)多占面積征收高額累進(jìn)制的超占面積使用費(fèi)，以經(jīng)濟(jì)動(dòng)機(jī)約束浪費(fèi)土地資源的行為。要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)村民違法建房的檢查力度，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即查處，并經(jīng)法律程序依法拆除，嚴(yán)格控制村莊建筑用地的擴(kuò)張規(guī)模，保護(hù)農(nóng)用地資源紅線不受侵蝕。

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篇5

關(guān)鍵詞：城市拆遷；拆遷評(píng)估機(jī)制；拆遷補(bǔ)償

中圖分類號(hào)：DF3　文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A　文章編號(hào)：1673-291X(2008)08-0110-04

城市拆遷制度是中國(guó)所獨(dú)有的一項(xiàng)法律制度。城市拆遷工作既是實(shí)施舊城改造，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改變城市面貌的重要手段，又是改善群眾居住條件和人居環(huán)境的有效途徑，具有加速城市化進(jìn)程，滿足重新規(guī)劃發(fā)展城市的需要。優(yōu)化城市生存質(zhì)量，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要意義。

目前，現(xiàn)行房屋拆遷法律規(guī)范主要是由《中華人民共和國(guó)憲法》(以下簡(jiǎn)稱《憲法》)、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(2001年)和一些相關(guān)的行政法規(guī)、地方性法規(guī)構(gòu)成。由于《拆遷條例》和一些地方性法規(guī)、規(guī)章均制定于經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的特殊時(shí)期，因此，不免處處打上計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的烙印。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，以及中國(guó)法治理念的進(jìn)步，這一制度的諸多問(wèn)題都已暴露出來(lái)。如拆遷行為不規(guī)范，補(bǔ)償價(jià)位低，權(quán)益不對(duì)等調(diào)換，不利于保護(hù)弱勢(shì)群體等等，因此，合理構(gòu)建這一制度可以規(guī)范拆遷行為，合理調(diào)解拆遷過(guò)程中公權(quán)力與私權(quán)利的沖突，平衡各方的利益，促進(jìn)對(duì)于公民財(cái)產(chǎn)權(quán)等基本權(quán)利的保護(hù)。

一、城市拆遷制度中存在的主要法律問(wèn)題

1　法律體系不完善，法律效力層級(jí)太低。根據(jù)當(dāng)今各國(guó)普遍接受的民法理念，凡涉及到調(diào)整基本民事權(quán)利的制度，一定要以最高立法機(jī)關(guān)通過(guò)法律的形式加以規(guī)定。就我國(guó)現(xiàn)狀而言，城市拆遷管理主要還是依靠行政法規(guī)和地方性法規(guī)、規(guī)章，因此，法律效力層級(jí)太低，權(quán)利體系不完善。2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》在第42條明文規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！钡段餀?quán)法》僅僅是對(duì)拆遷的法律性質(zhì)作了一些原則性的規(guī)定，對(duì)何為公共利益、土地補(bǔ)償費(fèi)的具體范圍、補(bǔ)償原則是給予公平補(bǔ)償還是適當(dāng)補(bǔ)償?shù)戎匾h(huán)節(jié)并沒(méi)有深入進(jìn)行具體規(guī)定?！段餀?quán)法》的實(shí)施還必須修改與制定相關(guān)的法律、行政法規(guī)，并結(jié)合相應(yīng)的法律、行政法規(guī)一起適用。

2　拆遷許可證程序設(shè)置與物權(quán)絕對(duì)性原則相沖突，物權(quán)保護(hù)制度缺位?！段餀?quán)法》第4條規(guī)定：“國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯?！币蛭餀?quán)具有排除他人干涉的效力，在教科書上稱為“物權(quán)的絕對(duì)性原則”，與契約自由原則、過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則并稱為現(xiàn)代民法的三大基本原則。出于社會(huì)公共利益的需要，可以排除物權(quán)絕對(duì)性原則，即排除物權(quán)的“排他性”效力。法律上用來(lái)排除物權(quán)絕對(duì)性原則，排除物權(quán)的排他性效力的制度，一個(gè)是公法上的搜查證制度，一個(gè)是民法上的征收和征用制度。但《物權(quán)法》中關(guān)于征收制度的規(guī)定，是將商業(yè)目的用地排除于國(guó)家征收之外，公共權(quán)力支持下的商業(yè)行為，甚至公共權(quán)力參與的商業(yè)行為，都不可以成為剝奪和限制私有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的根據(jù)。比如，政府為進(jìn)行商業(yè)性開(kāi)發(fā)所進(jìn)行的拆遷行為，就不能形成為對(duì)私有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行剝奪和限制的根據(jù)。這種行為應(yīng)該按照購(gòu)買或其他合同方式。

中國(guó)一直以來(lái)實(shí)行的是土地公有制度(或稱土地市場(chǎng)的政府壟斷模式)，同時(shí)，也承認(rèn)公民個(gè)人的私有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)?！胺繛榈剌d”。公民、法人或其他組織享有自有房屋的所用權(quán)和土地的使用權(quán)，但與此同時(shí)國(guó)家享有房屋賴以建筑存在的土地所有權(quán)，且法律規(guī)定，房屋拆遷之前必須取得土地使用權(quán)。這兩類權(quán)利在一個(gè)物上同時(shí)并存的結(jié)果，就使得被拆遷人所擁有的房屋所有權(quán)實(shí)際上成為一種脆弱的、輕易就會(huì)受到國(guó)家權(quán)力侵犯的權(quán)利。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”(第2條第4款)：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地”(第43條)。這樣就隱含著這樣一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，讓受雙方是土地使用者之間的關(guān)系，土地使用權(quán)連同附屬建筑物的轉(zhuǎn)讓一并進(jìn)行。而在房屋將拆而未拆遷之前，該房屋的土地使用權(quán)已被國(guó)家轉(zhuǎn)移或出賣給了他人。這樣國(guó)家在簽訂被拆遷地塊的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，實(shí)際上就已經(jīng)“侵犯”了被拆遷人的合法權(quán)益。在拆遷許可證程序的設(shè)置上，就體現(xiàn)了拆遷人對(duì)被拆遷人物權(quán)絕對(duì)性的侵犯。我國(guó)現(xiàn)行的拆遷框架中，拆遷行為取得合法性的前提是取得房屋拆遷許可證。《拆遷條例》第6條規(guī)定：“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷?！币簿褪钦f(shuō)拆遷人只要取得了拆遷許可證，就享有交易的強(qiáng)制啟動(dòng)權(quán)。在尚未征求被拆遷人任何意見(jiàn)的情況下，行政機(jī)關(guān)即可向拆遷人發(fā)放拆遷許可證，不論是否經(jīng)被拆遷人同意，交易都已啟動(dòng)。而且拆遷人只要獲得拆遷許可，拆遷雙方就負(fù)有簽約義務(wù)，不管被拆遷人是否情愿，拆遷入就取得強(qiáng)制交易權(quán)。若雙方達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，也不能停止拆遷行為，也只能申請(qǐng)行政管理部門強(qiáng)制裁決，而一旦作出裁決，若被拆遷人拒絕執(zhí)行，拆遷人即可申請(qǐng)行政或法院強(qiáng)制執(zhí)行。因此，拆遷程序嚴(yán)重侵犯了公民的物權(quán)絕對(duì)性原則，是對(duì)人權(quán)的踐踏。

3　拆遷項(xiàng)目未按公共利益目的進(jìn)行區(qū)分，“公共利益”概念無(wú)標(biāo)準(zhǔn)可循。我國(guó)《憲法》第10條第3款規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用”?！锻恋毓芾矸ā返?8條第1款第(1)項(xiàng)規(guī)定，國(guó)家因?yàn)楣怖嫘枰褂猛恋氐?，可以依法收回?guó)有土地使用權(quán)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第19條更規(guī)定，在特殊情況下，國(guó)家可以根據(jù)社會(huì)公共利益的需要.依照法律程序提前收回出讓土地使用權(quán)。《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第42條規(guī)定，在特殊情況下，國(guó)家根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依法收回土地使用權(quán)。顯然，從憲法、法律到行政法規(guī)，“社會(huì)公共利益”都成為了征用土地、收回土地的前提條件，并且在概念使用上都是一致的。然而。在房屋拆遷立法上這一立法宗旨卻悄然發(fā)生著變化?！冻鞘胁疬w管理?xiàng)l例》第1條規(guī)定：“為了加強(qiáng)對(duì)城市房屋拆遷的管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行，制定本條例?！痹摋l款明確地把“保障建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行”作為拆

遷的目的，但未對(duì)城市拆遷項(xiàng)目的性質(zhì)做公益性拆遷和商業(yè)性拆遷區(qū)分，而公益性拆遷和商業(yè)性拆遷具有本質(zhì)的不同，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也必然有所區(qū)別。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目明顯帶著營(yíng)利性的，卻同樣能以“城市建設(shè)需要”進(jìn)行拆遷，甚至可以借助行政強(qiáng)制措施作保障，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上與市政建設(shè)等公益性項(xiàng)目并無(wú)二樣，在法理上違反了民事活動(dòng)自愿公平、等價(jià)有償?shù)幕揪?，更多地保護(hù)了拆遷入、開(kāi)發(fā)商的利益，但處于弱勢(shì)方的被拆遷人的合法權(quán)益卻得不到保障。重慶“史上最牛釘子戶”案例中，被拆遷戶就提出了對(duì)拆遷行為屬于商業(yè)拆遷而非公共利益的質(zhì)疑。從世界各國(guó)的立法來(lái)看，各國(guó)的立法也大都規(guī)定征收或征用財(cái)產(chǎn)，必須是為了公共利益。我國(guó)的《憲法》和《物權(quán)法》僅規(guī)定，土地征收的目的應(yīng)為公共利益的需要，但同時(shí)又未對(duì)公共利益做出具體的界定。在我國(guó)，很多拆遷行為(包括一些明顯的商業(yè)拆遷)都掛著公共利益的幌子，使公共利益制度流為拆遷人的工具，這是土地征收制度存在的重大缺陷。

4　拆遷補(bǔ)償市場(chǎng)化原則異化，拆遷房屋評(píng)估制度不完善?！冻鞘胁疬w管理?xiàng)l例》第24條規(guī)定：“因房屋拆遷對(duì)被拆遷戶進(jìn)行貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定，其具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定?！边@一條款明確規(guī)定了拆遷補(bǔ)償?shù)氖袌?chǎng)化原則。但《拆遷條例》第31條又規(guī)定：“搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定”。而根據(jù)“因地制宜”的原則，省、自治區(qū)、直轄市政府制定的拆遷“條例”或“細(xì)則”又往往再行委托下屬市、縣自行掌握。各地實(shí)施該國(guó)務(wù)院法規(guī)的地方性法規(guī)、政府規(guī)章甚至規(guī)范性文件，往往將該市場(chǎng)化補(bǔ)償原則異化為行政機(jī)關(guān)的單方定價(jià)。目前，通行的作法是政府通過(guò)規(guī)章或其他規(guī)范性文件規(guī)定拆遷房屋的土地及房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。不同級(jí)別的土地補(bǔ)償不同的地價(jià)，而房屋的建筑安裝費(fèi)用也有詳細(xì)的規(guī)定，一磚一木均可在地方政府出臺(tái)的拆遷補(bǔ)償辦法中尋求到對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，因此市場(chǎng)評(píng)估價(jià)方式形同虛設(shè)，房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估具體辦法的決定權(quán)最終還是掌握在各地方政府手里，被拆遷戶對(duì)此沒(méi)有決定權(quán)或者法律上的請(qǐng)求權(quán)。在這種情況下，行政法規(guī)所設(shè)定的市場(chǎng)補(bǔ)償方式實(shí)際上就異化為行政單方定價(jià)，根本上違反了國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，使得被拆遷人的財(cái)產(chǎn)損失沒(méi)有得到依法補(bǔ)償。另一方面，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(下稱《規(guī)范》)對(duì)于征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)，僅有6條原則性的規(guī)定，沒(méi)有給出相應(yīng)的技術(shù)路線和方法，更沒(méi)有從充分保護(hù)被拆遷人的私人財(cái)產(chǎn)權(quán)的角度建立拆遷估價(jià)基礎(chǔ)理論。自2004年1月1日起施行的建設(shè)部頒布的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》(下稱《意見(jiàn)》)，在拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的選擇、拆遷評(píng)估糾紛的調(diào)處、被拆遷房屋性質(zhì)和面積爭(zhēng)議的處理等方面做出了明確的規(guī)定，有助于規(guī)范城市房屋拆遷估價(jià)行為，從而維護(hù)拆遷當(dāng)事人特別是被拆遷人的合法權(quán)益。但是，《意見(jiàn)》對(duì)于拆遷評(píng)估價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，以及拆遷估價(jià)方法、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和技術(shù)路線等方面的規(guī)定，并未在《規(guī)范》基礎(chǔ)上有突破和創(chuàng)新。

5　拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)未包括對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償，被拆遷人的知情權(quán)和參與權(quán)機(jī)制欠缺。城市私產(chǎn)房產(chǎn)權(quán)人依法享有國(guó)有土地使用權(quán)。1990年4月23日國(guó)家土地管理局在給最高人民法院《關(guān)于城市宅基地所有權(quán)、使用權(quán)問(wèn)題的復(fù)函》中指出：“我國(guó)1982年憲法規(guī)定城市土地歸國(guó)家所有后，公民對(duì)原屬于自己的城市土地應(yīng)該自然享有使用權(quán)?！?995年3月11日國(guó)家土地管理局在《確定土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的若干規(guī)定》中進(jìn)一步提出：“土地使用者經(jīng)國(guó)家依法劃撥、出讓或解放初期接收、沿用，或通過(guò)依法轉(zhuǎn)讓、繼承、接受土地上建筑物等方式使用國(guó)有土地的，可以確定其國(guó)有土地使用權(quán)”；“土地公有制之前，通過(guò)購(gòu)買房屋土地及租賃土地方式使用私有土地的，土地轉(zhuǎn)為國(guó)有后迄今仍繼續(xù)使用的，可確定現(xiàn)使用者的國(guó)有土地使用權(quán)?！?988年12月29日重新修訂的《土地管理法》第7條規(guī)定：“國(guó)有土地和集體所有的土地可以依法確定給個(gè)人使用”。由此可以看到，有關(guān)的法律法規(guī)對(duì)城市私房產(chǎn)權(quán)人享有國(guó)有土地使用權(quán)是予以確認(rèn)的，盡管規(guī)定不很具體，但原則是明確的。1995年10月31日建設(shè)部“關(guān)于拆遷城市私有房屋土地使用權(quán)是否予以補(bǔ)償問(wèn)題的復(fù)函”中明確：“拆遷城市私有房屋應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行同現(xiàn)行有關(guān)法律和《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，并按照規(guī)定對(duì)拆遷的房屋進(jìn)行安置補(bǔ)償”。這就是說(shuō)，拆遷城市房屋只對(duì)“房屋進(jìn)行安置補(bǔ)償”。對(duì)私有房產(chǎn)權(quán)人所享有的土地使用權(quán)不予補(bǔ)償。2001年10月重新修訂的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和各省市制定的實(shí)施細(xì)則中關(guān)于土地使用權(quán)在補(bǔ)償問(wèn)題上，大都沿用該原則，土地使用權(quán)被忽略。而《城市房地產(chǎn)管理法》第19條僅僅保護(hù)了一級(jí)土地出讓市場(chǎng)之商業(yè)開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)償權(quán)，對(duì)再轉(zhuǎn)讓后土地使用權(quán)人之保護(hù)卻是空白的。我國(guó)法律明文規(guī)定，土地使用權(quán)人可以轉(zhuǎn)讓土城使用權(quán)，在轉(zhuǎn)讓房屋及地上附著物時(shí)，土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。城市拆遷中涉及面很大一部分都是城市私房，房屋所有人獲得房屋所有權(quán)時(shí)都對(duì)土地使用權(quán)支付了相應(yīng)的對(duì)價(jià)，但在拆遷中卻得不到其已支付的土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)金補(bǔ)償。特別在商業(yè)性拆遷中，拆遷地段大都商業(yè)價(jià)格較高，舊房的評(píng)估價(jià)值通常不包含土地出讓金、裝修設(shè)施及材料的價(jià)值、搬遷的合理?yè)p失費(fèi)和原居民應(yīng)可獲得的適當(dāng)救濟(jì)補(bǔ)償?shù)取５_(kāi)發(fā)商興建的商品房的銷售價(jià)格，除土建成本外，通常包含了土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)、支付給該居民的補(bǔ)償費(fèi)、裝修成本、經(jīng)營(yíng)成本及開(kāi)發(fā)商期望得到的利潤(rùn)，舊房補(bǔ)償價(jià)與新房市場(chǎng)價(jià)的不平衡，導(dǎo)致原居民的基本利益受損。拆遷人和被拆遷人本來(lái)是平等民事主體間的民事行為，等價(jià)有償是雙方簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的基礎(chǔ)，拆遷開(kāi)發(fā)商卻依據(jù)《拆遷條例》無(wú)償取得土地使用權(quán)，被拆遷方憑補(bǔ)償?shù)降囊稽c(diǎn)房屋重置金根本無(wú)法在商業(yè)價(jià)值極高的拆遷地段重新置業(yè)，嚴(yán)重違背了民事活動(dòng)的基本原則，是對(duì)公民合法財(cái)產(chǎn)的一種侵犯。

另一方面，被拆遷人的知情權(quán)和參與權(quán)機(jī)制欠缺，導(dǎo)致拆遷過(guò)程不公開(kāi)不透明。房屋拆遷實(shí)踐中由于公示、公眾參與機(jī)制的欠缺，導(dǎo)致拆遷中信息不對(duì)稱，被拆遷人對(duì)拆遷人的所知僅限于拆遷公告的內(nèi)容，拆遷人具體的拆遷計(jì)劃、步驟、給同等情況及其他被拆遷人的補(bǔ)償數(shù)額等關(guān)鍵信息卻知之甚少，被拆遷人權(quán)益保護(hù)的預(yù)防能力弱化，在拆遷人與被拆遷人之間沒(méi)有形成合理的對(duì)抗?fàn)顟B(tài)，產(chǎn)生了不能形成完善的對(duì)行政行為的監(jiān)督機(jī)制等弊端。

二、城市拆遷法律問(wèn)題之對(duì)策

1　城市拆遷制度中界定公共利益概念和標(biāo)準(zhǔn)

首先必須明確“公共利益”的涵義。一是須有公共使用的性質(zhì)，二是須有公共利益的用途。在立法上，一些國(guó)家以列舉的方式規(guī)定“公共利益”的范圍。如日本《土地征用法》規(guī)定：“凡因國(guó)防、公益、公立學(xué)校、鐵路、電信、水利、災(zāi)害防治等可征收之，其征收程序?yàn)橄扔蓛?nèi)閣認(rèn)定該土地為公共利益所必

需，再由內(nèi)務(wù)大臣向內(nèi)閣會(huì)議提出認(rèn)定案，經(jīng)二次認(rèn)定后，簽訂征收合同?！币怨怖鏋闃?biāo)準(zhǔn)，可以將城市拆遷劃分為公益性拆遷和商業(yè)性拆遷。如何區(qū)分二者呢?主要從以下幾方面予以區(qū)分：一是看拆遷項(xiàng)目是否以盈利為目的。公益性拆遷以國(guó)家財(cái)政為基本后盾，在經(jīng)濟(jì)上表現(xiàn)為不營(yíng)利或基本保本。商業(yè)性拆遷以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體的自有資產(chǎn)為投入，在經(jīng)濟(jì)上追求利潤(rùn)。二是看拆遷項(xiàng)目為何人使用受益。公益性拆遷側(cè)重于服務(wù)大眾，以公共利益為目的，重社會(huì)效益大于經(jīng)濟(jì)效益，具有社會(huì)福利性質(zhì)，而商業(yè)性拆遷以商業(yè)利益為目的，為某個(gè)或某些法人、社會(huì)組織服務(wù)，是純粹的經(jīng)濟(jì)行為，更看重經(jīng)濟(jì)效益。第三看行為的性質(zhì)。公益性拆遷是國(guó)家行為，具體表現(xiàn)為政府的行政行為。商業(yè)性拆遷是經(jīng)營(yíng)行為，無(wú)行政色彩。

其次，根據(jù)城市拆遷項(xiàng)目的性質(zhì)和用途，在立法中采用列舉的方式規(guī)定“公共利益”的范圍，明確規(guī)定凡為國(guó)防設(shè)施、文化設(shè)施、公共道路、公共教育、公共博物館、醫(yī)院、環(huán)境保護(hù)等公共建設(shè)項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、舊城改造等帶有公益性質(zhì)項(xiàng)目的是公益性拆遷，除此之外均為商業(yè)性拆遷，可將(2004)46號(hào)文件中“能源、交通、水利、城市重大公共設(shè)施等重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目及重大社會(huì)發(fā)展項(xiàng)目、危房改造，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房項(xiàng)目”等列為重要的公益項(xiàng)目，并對(duì)二種拆遷項(xiàng)目區(qū)別對(duì)待，明確政府作為行政機(jī)關(guān)的權(quán)限及相關(guān)程序等，如規(guī)定對(duì)公共利益拆遷項(xiàng)目，政府可以有較多的發(fā)言權(quán)，可以采用行政強(qiáng)制和司法強(qiáng)制的方法來(lái)解決強(qiáng)拆的問(wèn)題。而在公益性拆遷之外的商業(yè)性拆遷，是開(kāi)發(fā)商為了賺取商業(yè)利潤(rùn)而進(jìn)行的拆遷，這種拆遷應(yīng)結(jié)合城市發(fā)展的需要來(lái)看待其正當(dāng)性，并且必須依照商業(yè)模式而非現(xiàn)在的公益模式來(lái)拆遷，在立法中設(shè)立不同于公益性拆遷的審批程序、原則，如在補(bǔ)償費(fèi)用和安置上應(yīng)給予所有權(quán)人及時(shí)、充分的補(bǔ)償，只能采用司法強(qiáng)制來(lái)解決強(qiáng)遷問(wèn)題。

2　正確確定公權(quán)力在拆遷中的角色和定位，防止公權(quán)力過(guò)多干預(yù)商業(yè)性拆遷

拆遷中涉及到被拆遷人利益、社會(huì)利益、開(kāi)發(fā)商利益和政府利益，而政府利益、拆遷人利益和被拆遷人利益間的利益沖突是最主要的利益沖突?，F(xiàn)行規(guī)定下，政府往往與開(kāi)發(fā)商結(jié)為利益共同體，而將被拆遷人處于行政與民事雙重力量壓迫下的相對(duì)方，政府以國(guó)家土地所有人的身份，不經(jīng)被拆遷人的同意，單方收回其土地使用權(quán)，界定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，限定拆遷期限，再通過(guò)介入拆遷糾紛，從而圈鎖住被拆遷人的民事法律權(quán)利(知情權(quán)、索償權(quán)、救濟(jì)權(quán)等等)，轉(zhuǎn)而從開(kāi)發(fā)商處獲得土地出讓金。待開(kāi)發(fā)完成后再按商業(yè)用地逐年收取稅費(fèi)。從而政府實(shí)現(xiàn)了其成本收益最優(yōu)化，但被拆遷人的合法權(quán)益卻得不到保障。法學(xué)家梁慧星教授預(yù)言的：“《物權(quán)法》將終結(jié)圈地運(yùn)動(dòng)和強(qiáng)制拆遷，使其成為歷史名詞”一言將只能成為紙上預(yù)言，實(shí)現(xiàn)之日遙不可及。因此。必須正確定位國(guó)家這個(gè)公權(quán)力的角色，國(guó)家應(yīng)退出拆遷人和被拆遷人的博弈，而不是與拆遷人分配拆遷利益，不能在拆遷活動(dòng)中直接充當(dāng)拆遷人的角色，既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員，又當(dāng)裁判員。薩繆爾森說(shuō)過(guò)，政府的具體經(jīng)濟(jì)職能是什么呢?有三個(gè)作用即效率、平等和穩(wěn)定。在拆遷中政府主要扮演五種角色：第一，被拆遷人基本權(quán)利的保護(hù)者；第二，雙方協(xié)商和公眾參與的促進(jìn)者；第三，拆遷糾紛的調(diào)停者；第四，城市拆遷的規(guī)劃者；第五，公共項(xiàng)目的拆遷者。而目前的拆遷許可證等程序設(shè)計(jì)。把政府?dāng)[在既是否給予房屋拆遷許可的初始界定者，又是判定該拆遷是否為合理拆遷的裁判者，政府壟斷經(jīng)營(yíng)體各環(huán)節(jié)職能不清，缺乏彼此的制約監(jiān)督，嚴(yán)重影響了政府行政行為的公正性和被拆遷人對(duì)其行政行為的公平性的信任。因此，必須明確限定拆遷權(quán)限，促進(jìn)拆遷主體責(zé)權(quán)統(tǒng)一化、實(shí)質(zhì)化，將行政強(qiáng)制拆遷的范圍局限于公益性拆遷項(xiàng)目中，“在商業(yè)性拆遷中。適用行政強(qiáng)制拆遷是對(duì)民法的嚴(yán)重違背和對(duì)民事主體私權(quán)的嚴(yán)重侵犯。”對(duì)商業(yè)性拆遷項(xiàng)目，要按照市場(chǎng)規(guī)律，實(shí)行意思自治，拆遷人和被拆遷人間是平等的民事主體關(guān)系，政府不能過(guò)多地干預(yù)拆遷人和被拆遷人間的補(bǔ)償安置協(xié)議的談判訂立，更不能適用行政強(qiáng)制的手段來(lái)實(shí)施強(qiáng)制拆遷。拆遷許可只是為拆遷設(shè)定了一種資格，是拆遷活動(dòng)啟動(dòng)的活動(dòng)前提，拆遷活動(dòng)最終能否順利進(jìn)行，關(guān)鍵是要看拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議能否順利達(dá)成，政府公權(quán)力的角色及職能應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變到督促有關(guān)當(dāng)事人遵守法律規(guī)定，維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法制環(huán)境，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然要求。

3　拆遷評(píng)估機(jī)制市場(chǎng)化，保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益

第一，雙方共同確定拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)，并引入公證程序以加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)制。建設(shè)部的《指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定：“拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、確定，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”；“拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價(jià)委托合同?！鄙鲜鲆?guī)定一定程度上體現(xiàn)了對(duì)被拆遷人弱勢(shì)群體的保護(hù)，但《指導(dǎo)意見(jiàn)》未對(duì)投票或抽簽活動(dòng)的組織者、組織該活動(dòng)的規(guī)則作具體規(guī)定。缺乏技術(shù)上的操作性。另評(píng)估機(jī)構(gòu)由拆遷人單方面委托，無(wú)法從根本上改變拆遷人操縱評(píng)估結(jié)果的局面。因此，法律應(yīng)明確規(guī)定評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估價(jià)格過(guò)程中組織投票或抽簽活動(dòng)的責(zé)任人，規(guī)定拆遷人或拆遷管理部門作為法定組織者的法律責(zé)任。“為確保評(píng)估機(jī)構(gòu)的確立過(guò)程公正，應(yīng)當(dāng)在拆遷機(jī)構(gòu)的確立過(guò)程中引進(jìn)公證程序，讓公證機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽進(jìn)行證明，作出公證書?！痹u(píng)估機(jī)構(gòu)確定后，應(yīng)由拆遷人和被拆人雙方共同委托評(píng)估機(jī)構(gòu)。

第二，承認(rèn)并適當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人的土地使用權(quán)。首先，承認(rèn)并適當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人的土地使用權(quán)。其次，確立土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估體系和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估時(shí)，應(yīng)對(duì)房屋和土地使用權(quán)分別做出評(píng)估，最后確定的房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)是房產(chǎn)和地產(chǎn)價(jià)格的總和，以確保被拆遷人得到充分補(bǔ)償。再次，對(duì)采取非回遷方式補(bǔ)償?shù)?，還應(yīng)考慮補(bǔ)償拆遷給被拆遷人增加的隱性成本。以“公正的賠償”為賠償基準(zhǔn)和目標(biāo)，使被拆遷人在拆遷安置后能達(dá)到拆遷前的經(jīng)濟(jì)生活條件。

第三，建立拆遷補(bǔ)償安置資金監(jiān)控程序，加強(qiáng)拆遷專項(xiàng)基金監(jiān)管力度。首先。要事先測(cè)算資金監(jiān)控?cái)?shù)額，在發(fā)放拆遷許可證前，政府部門應(yīng)對(duì)拆遷范圍進(jìn)行摸底調(diào)查，結(jié)合房屋產(chǎn)權(quán)管理部門登記的資料，確定監(jiān)控資金數(shù)額，以保障被拆遷人能夠按時(shí)、按標(biāo)準(zhǔn)得到補(bǔ)償安置。其次，指定特定銀行保管并監(jiān)控該資金專款專用，其使用必須經(jīng)過(guò)三方簽字確認(rèn)。

4　引進(jìn)拆遷聽(tīng)證及公示制度，確保被拆遷人的知情權(quán)與參與權(quán)

外國(guó)一般從土地規(guī)劃階段就引入了公眾參與機(jī)制，并將公開(kāi)、民主貫穿于征用之始終。例如，英國(guó)將規(guī)劃分為結(jié)構(gòu)規(guī)劃和地方規(guī)劃，前者要由公眾評(píng)議(Public Examination)；后者要由通過(guò)公眾質(zhì)詢(Inquiry)，并在質(zhì)詢階段即引入聽(tīng)證程序。澳大利亞、新加坡、日本《城市規(guī)劃法》亦規(guī)定了進(jìn)行城市規(guī)劃決定時(shí)，要履行舉行聽(tīng)證會(huì)、公告方案、提出、聽(tīng)取相關(guān)市、町、村的意見(jiàn)、提請(qǐng)城市規(guī)劃地方審議會(huì)討論等程序。1987年德國(guó)的《建設(shè)法典》、新加坡1962年頒布的《總體規(guī)劃

條例》和1981年頒布的《開(kāi)發(fā)申請(qǐng)條例》在這方面也有相應(yīng)的規(guī)定。在拆遷申請(qǐng)階段，也都規(guī)定了先期的公告與質(zhì)詢程序。在我國(guó)，《行政許可法》第47條規(guī)定：“行政許可直接涉及申請(qǐng)人與他人之間重大利益關(guān)系的，行政機(jī)關(guān)在作出行政許可決定前，應(yīng)當(dāng)告知申請(qǐng)人、利害關(guān)系人享有要求聽(tīng)證的權(quán)利；申請(qǐng)人、利害關(guān)系人在被告知聽(tīng)證權(quán)利之日起五日內(nèi)提出聽(tīng)證申請(qǐng)的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在20日內(nèi)組織聽(tīng)證?！睘榇?，建立聽(tīng)證制度，實(shí)行陽(yáng)光操作，容易找到拆遷中各方當(dāng)事人的利益結(jié)合點(diǎn)。只要是行政機(jī)關(guān)擬進(jìn)行行政強(qiáng)制拆遷的，都要經(jīng)過(guò)聽(tīng)證程序，目的是要聽(tīng)取拆遷當(dāng)事人的最后意見(jiàn)，保證強(qiáng)制執(zhí)行的公正性。拆遷聽(tīng)證會(huì)，并不是僅僅具有單純的程序上的意義，其實(shí)質(zhì)意義是打造公開(kāi)、公平、公正的拆遷過(guò)程，便于拆遷當(dāng)事人和社會(huì)各界公開(kāi)發(fā)表意見(jiàn)，動(dòng)員社會(huì)輿論力量推動(dòng)、監(jiān)督拆遷工作，切實(shí)解決因拆遷引起的各類問(wèn)題，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定。房屋拆遷管理部門申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷前，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)有關(guān)管理部門、拆遷當(dāng)事人代表以及具有社會(huì)公信力的代表等，對(duì)行政強(qiáng)制拆遷的依據(jù)、程序、補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算依據(jù)等內(nèi)容，進(jìn)行聽(tīng)證；如果被征收方對(duì)于征收行為是否符合“公共利益”這一目的提出質(zhì)疑，可以要求舉行聽(tīng)證會(huì)，政府方應(yīng)當(dāng)在聽(tīng)證會(huì)上說(shuō)明征收行為的必要性和合理性；房屋拆遷管理部門申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷，必須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)集體討論決定后，方可向政府提出行政強(qiáng)制拆遷申請(qǐng)。未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請(qǐng)前，也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽(tīng)證。同時(shí)，細(xì)化聽(tīng)證程序的實(shí)施細(xì)則，規(guī)定居民代表的產(chǎn)生辦法、居民代表在聽(tīng)證會(huì)的人數(shù)比例、是否許可媒體監(jiān)督、居民不滿聽(tīng)證會(huì)后政府的決定時(shí)應(yīng)有什么樣的救濟(jì)途徑。

篇6

［關(guān)鍵詞］油田;生產(chǎn)建設(shè)用地;地方經(jīng)濟(jì);發(fā)展;矛盾

［中圖分類號(hào)］F426［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A［文章編號(hào)］1005-6432（2014）22-0138-02

在我國(guó),巨大的人口壓力使18億畝基本農(nóng)田的紅線已成為土地分類規(guī)劃的界線,有限的土地資源讓油田生產(chǎn)建設(shè)用地與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地大量需求的矛盾不斷出現(xiàn)。油田企業(yè)必須正確認(rèn)識(shí)這些矛盾,同時(shí)積極采取措施解決好發(fā)展中出現(xiàn)的矛盾,實(shí)現(xiàn)油地互補(bǔ)、和諧共贏。

1解析油田生產(chǎn)用地與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展矛盾的意義土地是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分,對(duì)油田企業(yè)來(lái)說(shuō),土地更是重要的生產(chǎn)資料。中原油田東濮區(qū)塊位于“中原經(jīng)濟(jì)區(qū)”范圍內(nèi),主要分布在河南省濮陽(yáng)市、開(kāi)封市、安陽(yáng)市,山東省聊城市、菏澤市等地,涉及區(qū)域具有點(diǎn)多、線長(zhǎng)、面廣、人口稠密、占用基本農(nóng)田多等特點(diǎn),每年還有大量的新增建設(shè)用地。隨著地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,土地資源供需矛盾日益突出,油田作為國(guó)有大企業(yè),需要不斷提高對(duì)土地資產(chǎn)管理重要性的認(rèn)識(shí),努力提高土地資源利用效率,推動(dòng)油田企業(yè)土地資產(chǎn)管理觀念的根本轉(zhuǎn)變,正確對(duì)待、認(rèn)真分析油田生產(chǎn)建設(shè)用地與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展間的矛盾,加強(qiáng)與地方政府溝通協(xié)商,積極采取應(yīng)對(duì)措施,這對(duì)合理利用土地資源,最終實(shí)現(xiàn)油田地方和諧共贏,具有特別重要的現(xiàn)實(shí)意義。

2油田生產(chǎn)建設(shè)用地與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的矛盾表現(xiàn)

21農(nóng)民人均耕地面積小,侵占井場(chǎng)道路現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生

“人多地少”是中國(guó)的基本國(guó)情,中原地區(qū)人口稠密,人均耕地面積小的矛盾更為突出。以濮陽(yáng)市范縣濮城鎮(zhèn)為例,該鎮(zhèn)39個(gè)村,有油田油水井1266口,計(jì)量站45座,油田征地面積4308畝,管線、設(shè)備臨時(shí)占地600畝,該鎮(zhèn)人均耕地面積還不足8分地,遠(yuǎn)低于全國(guó)人均138畝水平。由于油區(qū)農(nóng)戶耕地面積小,為增加收入,方便生產(chǎn),部分油區(qū)農(nóng)戶將農(nóng)作物種植在油田已征井場(chǎng)、道路內(nèi),將麥垛、糞肥、生產(chǎn)材料堆放在油田已征井場(chǎng)、道路上,甚至有的農(nóng)戶將房屋、養(yǎng)殖場(chǎng)建在油田已征地、油氣管線上,形成極大的安全隱患。為確保安全生產(chǎn),油田在生產(chǎn)過(guò)程中,必須對(duì)違規(guī)占?jí)河吞镆颜骶畧?chǎng)道路、油氣管線的附著物進(jìn)行清理,由此也引發(fā)了很多工農(nóng)糾紛,油田從人道主義和維護(hù)油地和諧的角度出發(fā),對(duì)部分違規(guī)占?jí)呵謇磉M(jìn)行了適當(dāng)補(bǔ)償。這樣,一方面協(xié)調(diào)工農(nóng)糾紛影響了油田生產(chǎn)時(shí)效；另一方面進(jìn)行清理占?jí)貉a(bǔ)償增加了油田生產(chǎn)成本。

22地方招商引資,部分新建企業(yè)、開(kāi)發(fā)區(qū)圈占油田已征地地方政府為促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展,加快地區(qū)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)是非常重要的手段,其間勢(shì)必會(huì)加大招商引資力度,興建產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等。中西部油田所處地區(qū)較東部沿海地區(qū)工業(yè)較落后,過(guò)去除油田企業(yè)外,其他大型工業(yè)企業(yè)少,油田進(jìn)行生產(chǎn)建設(shè)時(shí)與地方企業(yè)發(fā)生用地矛盾較少,隨著油田不斷開(kāi)發(fā),井站和油、氣、水管網(wǎng)如同蜘蛛網(wǎng)分布在油區(qū)范圍內(nèi)。近年來(lái),隨著中西部地區(qū)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展,當(dāng)?shù)胤秸谝?guī)劃招商引資、興建產(chǎn)業(yè)園、新城鎮(zhèn)建設(shè)時(shí)發(fā)現(xiàn)油田管網(wǎng)、井站難以繞開(kāi),為確保實(shí)現(xiàn)招商引資的任務(wù),促進(jìn)地區(qū)工業(yè)多元化發(fā)展,增加稅收,帶動(dòng)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè),出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園或其他企業(yè)圈占、侵占油田井場(chǎng)、道路現(xiàn)象,既損害了油田的合法權(quán)益,同時(shí)存在著極大的安全隱患。

23地方征收耕地占用稅,退稅程序不暢增加油田成本負(fù)擔(dān)為更好地保護(hù)耕地,督促占地企業(yè)、個(gè)人及時(shí)恢復(fù)耕地原貌,我國(guó)實(shí)行征收耕地占用稅。河南省《耕地占用稅暫行條例》實(shí)施辦法規(guī)定：濮陽(yáng)市市區(qū)耕地占用稅每平方米31元；納稅人在批準(zhǔn)臨時(shí)占用耕地的期限內(nèi)恢復(fù)所占耕地原狀的,全額退還已繳納的耕地占用稅；因污染、取土、采礦塌陷等損毀耕地的,由造成損毀的單位或者個(gè)人繳納耕地占用稅,自損毀耕地之日起,在2年內(nèi)恢復(fù)耕地原狀的,全額退還已繳納的耕地占用稅。油田在新井鉆井施工要占用較大面積耕地,一般每井在10畝以上,每井交耕地占用稅在20萬(wàn)元以上。但是一方面因?yàn)橛吞锸┕ぞ畧?chǎng)修復(fù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)一步提高,部分施工井場(chǎng)未達(dá)到地方政府相關(guān)要求；另一方面油田交納的耕地占用稅是地方政府財(cái)政稅收的重要組成部分,地方政府尚未確定土地復(fù)墾的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和方式,理順耕地占用稅退稅機(jī)制。上述原因使得中原油田耕地占用稅退稅工作面臨很大的困難,大大增加了油田生產(chǎn)成本。解決耕地占用稅退稅矛盾,急需耕地占用稅退稅管理走向規(guī)范化、程序化、法制化。

3解決油田生產(chǎn)建設(shè)用地與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展矛盾的對(duì)策31加強(qiáng)溝通,合理規(guī)劃,實(shí)現(xiàn)油田、地方發(fā)展共贏

油田是沒(méi)有圍墻的企業(yè),油水井、計(jì)量站、廠礦廣泛分布在油區(qū),油田作為當(dāng)?shù)貒?guó)有特大型企業(yè),有義務(wù)支持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展,當(dāng)?shù)胤揭?guī)劃與油田用地發(fā)生沖突時(shí),油田應(yīng)積極與地方政府相關(guān)部門結(jié)合,做好涉油區(qū)域開(kāi)發(fā)規(guī)劃工作,在保護(hù)好油田已征井場(chǎng)道路前提下,盡可能的配合地方政府實(shí)施新規(guī)劃,同時(shí)對(duì)油氣水管線進(jìn)行標(biāo)識(shí),確保其他企業(yè)在安全距離之外,杜絕安全隱患。當(dāng)油田進(jìn)行新區(qū)塊開(kāi)發(fā)或是管網(wǎng)改造時(shí),也應(yīng)與地方政府充分結(jié)合,合理規(guī)劃油水井、管線布局,努力做到集約節(jié)約用地,提高土地利用效率,盡量為地方留下更多的土地開(kāi)發(fā)空間,從而實(shí)現(xiàn)鞏固增強(qiáng)油地情感,密切油地關(guān)系,為構(gòu)建和諧油區(qū)帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)動(dòng)力。

32摸清家底,抓好基礎(chǔ),維護(hù)油田已征土地合法權(quán)益

中原油田成立三十多年來(lái),每年都要征用大量的建設(shè)用地,這些土地資產(chǎn)是油田企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分,抓好土地基礎(chǔ)管理,維護(hù)油田已征地合法權(quán)益需要做到“三個(gè)到位”：一是意識(shí)到位。油田企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)土地資產(chǎn)管理意識(shí),避免因土地界限不清、資料不全引起土地爭(zhēng)議和糾紛問(wèn)題,給油田帶來(lái)無(wú)可挽回的經(jīng)濟(jì)損失。2012年中原油田土地管理辦公室組織開(kāi)展了油田土地資產(chǎn)清查工作,全面統(tǒng)計(jì)油田所屬單位用地基本情況、征地成本、稅費(fèi)繳納情況、相應(yīng)地面資產(chǎn)情況、用地手續(xù)情況,摸清油田土地具體權(quán)屬,明確土地資產(chǎn)狀況,杜絕油田土地丈量不準(zhǔn)、界限不清、資料不全、歸檔不及時(shí)、內(nèi)容不規(guī)范等現(xiàn)象。

二是組織到位。建立健全土地管理機(jī)構(gòu),注重把業(yè)務(wù)能力和責(zé)任心較強(qiáng)的人員充實(shí)到土地管理崗位上來(lái)并保持相對(duì)穩(wěn)定。加強(qiáng)對(duì)土地管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn),深刻理解和領(lǐng)會(huì)有關(guān)土地管理的法律法規(guī),促進(jìn)土地管理工作的創(chuàng)新發(fā)展。

三是制度到位。應(yīng)按照有關(guān)土地管理法的要求,結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際制定一套系統(tǒng)的、完整的土地管理制度,使土地管理人員在開(kāi)展工作時(shí)對(duì)遇到的新情況、新問(wèn)題能夠有章可循,得以圓滿解決。中原油田土地管理辦公室制定了《中原油田土地管理辦法》、《中原油田新增建設(shè)用地管理實(shí)施細(xì)則》、《中原油田土地處置管理實(shí)施細(xì)則》和《中原油田土地管理責(zé)任目標(biāo)考核細(xì)則》(一法三則),建立起了較為完善的土地管理制度體系。

33嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范管理,確?！凹s節(jié)約”生產(chǎn)用地油田企業(yè)占用土地?cái)?shù)量巨大,而且每年用量不斷增加,抓好節(jié)約用地工作尤其重要。油田生產(chǎn)建設(shè)用地應(yīng)在確保生產(chǎn)正常進(jìn)行的前提下,盡量選用廢舊井場(chǎng)占地、劣質(zhì)地、荒地,少占用耕地和農(nóng)田,要嚴(yán)格執(zhí)行施工占地標(biāo)準(zhǔn),不允許超標(biāo)占地。為規(guī)范各項(xiàng)施工占地,中原油田印發(fā)了《中原油田臨時(shí)用地管理細(xì)則》,其中對(duì)鉆井、管線電纜施工、各類作業(yè)施工占地面積做出明確要求,日常通過(guò)開(kāi)展“三不”檢查(不通知、不定時(shí)、不定點(diǎn)),督察各單位施工占地情況,2011年,中原油田通過(guò)嚴(yán)格執(zhí)行臨時(shí)用地范圍和標(biāo)準(zhǔn),充分利用周邊已征土地、廢棄老井場(chǎng)、老水淹地,控制用地規(guī)模,鉆井、壓裂等施工利用老井場(chǎng)、老水淹地162井次,減少臨時(shí)占用耕地196畝,減少青苗賠償264萬(wàn)元、減少耕地占用稅430萬(wàn)元。

34明確流程,嚴(yán)格落實(shí),提高耕地占用稅退稅率

解決好耕地占用稅退稅問(wèn)題,一是要積極與地方政府溝通協(xié)調(diào),理順耕地占用稅退稅機(jī)制,促成耕地占用稅退稅程序以紅頭文的下發(fā),確定土地復(fù)墾的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和方式,使繳退耕地占用稅工作走向規(guī)范化、程序化、法制化,努力實(shí)現(xiàn)耕地占用稅退稅目標(biāo)。二是要嚴(yán)格督導(dǎo)和考核臨時(shí)用地管理各項(xiàng)辦法的執(zhí)行情況,特別是加大對(duì)臨時(shí)用地標(biāo)準(zhǔn)、耕作層土壤剝離并集中堆放、回填土的覆土深度的檢查力度。三是加大臨時(shí)用地復(fù)墾退耕力度,油田各基層生產(chǎn)單位在施工前要要制訂土地復(fù)墾方案,臨時(shí)用地使用后及時(shí)組織隊(duì)伍進(jìn)行復(fù)墾,特別是加強(qiáng)對(duì)復(fù)墾施工隊(duì)伍的監(jiān)控,形成油田土地部門、被占地村民、農(nóng)業(yè)技術(shù)部門從事前到事后的全方位監(jiān)督,復(fù)墾施工單位取得地方有關(guān)部門出具的土地復(fù)墾驗(yàn)收合格證明后,油田再對(duì)施工費(fèi)予以結(jié)算。

篇7

關(guān)鍵詞：土地規(guī)劃管理；城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施；關(guān)系

中圖分類號(hào)： G322 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

引言

對(duì)土地進(jìn)行規(guī)劃與管理既能夠增強(qiáng)土地利用效率，還能夠更加高效地開(kāi)展城市建設(shè)，推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。城鎮(zhèn)化建設(shè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革和行政管理改革的重要組成部分，為促進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展就必須在土地規(guī)劃管理的基礎(chǔ)上推動(dòng)城鄉(xiāng)建設(shè)的統(tǒng)籌與調(diào)控，制定科學(xué)的規(guī)劃與管理方案，在確保城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的通知避免土地資源的浪費(fèi)。

一、土地規(guī)劃管理作用分析

（一）確保土地得到充分利用

對(duì)國(guó)有土地進(jìn)行固化可在空間結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)范圍內(nèi)對(duì)土地進(jìn)行合理利用，可增進(jìn)地區(qū)與產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)調(diào)性，實(shí)現(xiàn)人、土地、經(jīng)濟(jì)三者之間的協(xié)調(diào)發(fā)展。通過(guò)土地規(guī)劃與管理，既可以保護(hù)基本農(nóng)田的使用面積，還能夠創(chuàng)造良好的社會(huì)發(fā)展條件，形成可持續(xù)的、生態(tài)化的土地利用環(huán)境?？茖W(xué)、規(guī)范的土地規(guī)劃與管理還能夠進(jìn)一步提高土地的利用率和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的合理性，避免土地資源的浪費(fèi)。

（二）加強(qiáng)土地用途管制

土地資源是有限的，而人均土地面積少又是我國(guó)的基本國(guó)情，對(duì)土地用途進(jìn)行管制可以在土地管理法和相關(guān)條例的約束下按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求對(duì)土地性質(zhì)進(jìn)行分類，如將土地資源分為農(nóng)田用地、建設(shè)用地、生態(tài)環(huán)境保護(hù)用地等。這樣能夠限制和引導(dǎo)不同類型土地資源的利用，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)、耕地保護(hù)以及生態(tài)環(huán)境保護(hù)三者之間建立平衡點(diǎn)，達(dá)到既保護(hù)又發(fā)展的目的。

（三）促進(jìn)土地規(guī)劃與管理制度的完善和創(chuàng)新

土地規(guī)劃需要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)的時(shí)期才能夠體現(xiàn)出效果，且其受投資、人口、自然環(huán)境等因素的影響較大，不同地區(qū)和不同方案之間具有一定的差異性。對(duì)土地進(jìn)行規(guī)劃管理可以在實(shí)施過(guò)程中不斷總結(jié)當(dāng)前經(jīng)驗(yàn)，指導(dǎo)后續(xù)使用的進(jìn)一步完善和土地規(guī)劃手段的進(jìn)一步創(chuàng)新。

二、城鄉(xiāng)規(guī)劃的價(jià)值

（一）對(duì)空間布局的利用

城鄉(xiāng)規(guī)劃的重心就是通過(guò)對(duì)城鄉(xiāng)的空間布局進(jìn)行一個(gè)合理有效的利用。通過(guò)對(duì)實(shí)際地區(qū)的具體情況進(jìn)行必要的分析，然后對(duì)每個(gè)地區(qū)作出詳細(xì)的規(guī)劃，看哪個(gè)地方有利于發(fā)展經(jīng)濟(jì)，哪個(gè)地區(qū)適宜人類的居住，通過(guò)對(duì)布局進(jìn)行合理的設(shè)置，從而對(duì)土地有一個(gè)合理的應(yīng)用。土地之源的合理開(kāi)發(fā)作為城鄉(xiāng)規(guī)劃中的一個(gè)重要方面，不僅對(duì)于人們生活環(huán)境的改善具有重要作用，同時(shí)也能夠?yàn)槿藗儬I(yíng)造一個(gè)良好的生活氛圍。并且通過(guò)城鄉(xiāng)規(guī)劃，可以協(xié)調(diào)城市和鄉(xiāng)村之間的格局，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的向前發(fā)展。在城市規(guī)劃中，生態(tài)環(huán)境的建設(shè)也是一個(gè)重要的內(nèi)容，通過(guò)完善人們的生存環(huán)境，從而推動(dòng)人與自然的和諧相處。

（二）緩解城鄉(xiāng)兩極分化

科學(xué)、合理的城鄉(xiāng)規(guī)劃指的是通過(guò)對(duì)城市與鄉(xiāng)村的有限條件進(jìn)行一個(gè)資源的合理有效配置，從而促進(jìn)城市與鄉(xiāng)村的不斷融合，適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的潮流。在城鄉(xiāng)規(guī)劃中，主要是通過(guò)對(duì)農(nóng)村進(jìn)行改造，充分利用農(nóng)村中的土地資源，對(duì)外進(jìn)行招商引資，增加農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)收入，提高人們的生活水平。同時(shí)，通過(guò)對(duì)農(nóng)村土地的征用，發(fā)展經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目，然后再根據(jù)相關(guān)的實(shí)施細(xì)則給農(nóng)村的人們分配城市用房，并且鼓勵(lì)他們進(jìn)行自主創(chuàng)業(yè)，政府通過(guò)提出鼓勵(lì)和優(yōu)惠政策，來(lái)支持和推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。對(duì)農(nóng)村進(jìn)行招商引資，還可以通過(guò)對(duì)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力進(jìn)行有效的分擔(dān)，政府對(duì)其加強(qiáng)教育力度，提升他們的文化水平，傳授他們農(nóng)作物的種植管理水平，通過(guò)開(kāi)展培訓(xùn)等，發(fā)展林業(yè)、畜牧業(yè)、種植業(yè)，從而拉動(dòng)農(nóng)村的整體的經(jīng)濟(jì)水平，有效的緩解城鄉(xiāng)的兩極分化現(xiàn)象。

（三）有利于宏觀調(diào)控

政府對(duì)于城鄉(xiāng)規(guī)劃的建設(shè)可以通過(guò)宏觀調(diào)控的方式來(lái)進(jìn)行，宏觀調(diào)控作為政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重要政策，具有重要的作用。政府以城鄉(xiāng)規(guī)劃的表現(xiàn)形式來(lái)進(jìn)行城鄉(xiāng)規(guī)劃，從而使城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)能夠保證協(xié)調(diào)、平穩(wěn)的運(yùn)行。自從《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》出臺(tái)并實(shí)施之后，各個(gè)地區(qū)根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況都制定了相關(guān)的城鄉(xiāng)規(guī)劃政策，以期通過(guò)政府對(duì)城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行有效的管理和實(shí)施，對(duì)城鄉(xiāng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷存進(jìn)，從而使其能夠與我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)。

三、土地規(guī)劃管理與城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施之間的關(guān)系

（一）新增建設(shè)用地計(jì)劃與城鎮(zhèn)建設(shè)用地有序擴(kuò)張

加強(qiáng)兩規(guī)的銜接和互通的關(guān)系，兩者之間既不是明確的制約關(guān)系也不是具體的平行關(guān)系，要想較好處理兩者之間的關(guān)系，應(yīng)建立符合實(shí)際的管理辦法。要把合理用地和保護(hù)耕地作為指導(dǎo)方針，城鄉(xiāng)規(guī)劃中的建設(shè)用地和土地利用規(guī)劃應(yīng)控制在一定的范圍以內(nèi)，并且在城市建設(shè)設(shè)中可分為新區(qū)擴(kuò)張和舊城改造兩種方式，分別對(duì)新增建設(shè)用地和舊城改造用地進(jìn)行合理的利用，在開(kāi)發(fā)區(qū)和小城鎮(zhèn)要以新區(qū)擴(kuò)張為主，舊城改造為輔建設(shè)良好的大中城市。土地利用規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃都是以土地資源的合理開(kāi)發(fā)；利用和保護(hù)為基礎(chǔ)的。

（二）拓展土地規(guī)劃的深度，在規(guī)劃與實(shí)施之間搭建橋梁

由于土地利用規(guī)劃與城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施和編制分屬于不同的行政管理部門，在土地利用和土地的利用規(guī)模等原則性的問(wèn)題上存在差異，導(dǎo)致“兩規(guī)”在相互結(jié)合的過(guò)程中不能夠有效的銜接。城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃都是由地方政府組織的，由于地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)模和速度追求太快導(dǎo)致城鄉(xiāng)規(guī)劃不能順利的進(jìn)行。地方政府追求形式上的發(fā)展盲目的擴(kuò)大城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模，以滿足各類建設(shè)用地的需求。土地利用規(guī)劃是從土地的結(jié)構(gòu)均衡分配，對(duì)城鄉(xiāng)空間增長(zhǎng)的控制和對(duì)土地資源的布局和空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理的布局，“兩規(guī)”自身存在的差異性不利于城市空間的有序增長(zhǎng)，甚至在城鄉(xiāng)規(guī)劃當(dāng)中出現(xiàn)又相互制約的局面。城鄉(xiāng)空間的擴(kuò)大常常具有一定的主觀性，擴(kuò)張沒(méi)有一定的規(guī)律，通常產(chǎn)生跳躍性和無(wú)序性的增長(zhǎng)。

（三）以土地管理為核心，推動(dòng)城鄉(xiāng)規(guī)劃的科學(xué)發(fā)展

為了能夠與經(jīng)濟(jì)體制的增長(zhǎng)相適應(yīng)，規(guī)劃管理部門通過(guò)積極的探索新的規(guī)劃方式，使得區(qū)域協(xié)調(diào)與城鄉(xiāng)規(guī)劃相一致，并發(fā)展處一系列的新規(guī)劃。通過(guò)這種特殊的方式來(lái)逐步建立和完善“兩規(guī)”，使其能夠協(xié)調(diào)穩(wěn)步的發(fā)展，從而建立一個(gè)環(huán)節(jié)制度化與溝通信息化的信息交流平臺(tái)。

為確保兩個(gè)“規(guī)劃”在工作中的協(xié)調(diào)一致性可采取以下措施: （1）建區(qū)內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目要以審批土地利用規(guī)劃和建設(shè)為前提；（2）城市是彌補(bǔ)人們精神資源和人文資源的核心地區(qū)，地質(zhì)災(zāi)害嚴(yán)重和珍貴的水源保護(hù)地帶要做好保護(hù)措施，限制建設(shè)城市規(guī)劃區(qū)劃定；（3）限制建立區(qū)應(yīng)該充分考慮鄉(xiāng)鎮(zhèn)和你農(nóng)村土地歸屬權(quán)的單位做好各部門之間的溝通；（4）將限制建立區(qū)劃定和管理?xiàng)l例上升為由當(dāng)?shù)卣?，制定相?yīng)的配套方案，提高社會(huì)保護(hù)生態(tài)資源的積極性。

結(jié)束語(yǔ)

城鄉(xiāng)規(guī)劃在我國(guó)的城市化進(jìn)程的發(fā)展中具有重要的戰(zhàn)略意義，通過(guò)土地管理與城鄉(xiāng)規(guī)劃之間的相互促進(jìn)、相互制約的關(guān)系，從而使得經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康有序良好的發(fā)展，因此，必須處理好二者之間的關(guān)系。土地規(guī)劃管理與城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施是我國(guó)當(dāng)前土地領(lǐng)域的一個(gè)研究熱點(diǎn)，在土地規(guī)劃指標(biāo)分解缺乏科學(xué)性、城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施困難的情況下如何在兩者之間建立有效聯(lián)系，以審批為前提，以保護(hù)為手段，以溝通為橋梁，以保護(hù)生態(tài)資源為根本，制定科學(xué)、合理的執(zhí)行策略對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鄉(xiāng)發(fā)展具有重要意義。

參考文獻(xiàn)：

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篇8

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是契約經(jīng)濟(jì)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為都是法律行為，房地產(chǎn)企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中疏于法律常識(shí)，不守法律規(guī)則，不經(jīng)法定程序，忽視國(guó)家法律監(jiān)管和約束，所實(shí)施的行為產(chǎn)生的、可預(yù)見(jiàn)的或難以預(yù)見(jiàn)的、造成與法律相?；蛴|犯法律的可能。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的每個(gè)環(huán)節(jié)，即從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地受讓、成立項(xiàng)目公司、房屋拆遷、市政配套到房地產(chǎn)的合作開(kāi)發(fā)、施工建造、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、房屋銷售、按揭貸款、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)都有疏漏和失誤的可能性，進(jìn)而承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失和否定性的法律后果。法律風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的風(fēng)險(xiǎn)，只要在房地產(chǎn)市場(chǎng)中運(yùn)作，就會(huì)毫無(wú)例外地面對(duì)各種法律風(fēng)險(xiǎn)，就必須事先采取預(yù)防措施，事中加以控制，事后加以補(bǔ)救。

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的系統(tǒng)性和復(fù)雜性等特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)出以下主要特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及法律多且關(guān)聯(lián)性強(qiáng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《建筑法》、《合同法》、《物權(quán)法》、《公司法》、《擔(dān)保法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》等法律法規(guī)，這些法律共同作用，影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程。二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)的階段性特點(diǎn)明顯。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)間周期長(zhǎng)，具有明顯的階段性，因各個(gè)階段主要任務(wù)不同其法律風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)也是不同的。三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)多且具挑戰(zhàn)性。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)屬于物權(quán)的范疇，而且是所有物權(quán)中最具份量的。房地產(chǎn)由于位置固定性、價(jià)值量大、附著于其上的社會(huì)關(guān)系復(fù)雜等特點(diǎn)，使國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、產(chǎn)權(quán)使用和讓渡等都從法律上進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定，遠(yuǎn)比一般物權(quán)復(fù)雜，這就決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨著更多、更具挑戰(zhàn)性的法律風(fēng)險(xiǎn)。綜上筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)是高投入、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)防控工作非常重要，必須采取“三點(diǎn)一線”模式，即以土地獲取階段防控為基點(diǎn)，以投資決策階段防控為難點(diǎn)，以建設(shè)銷售管理階段防控為重點(diǎn)，以完善的法律風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、分析、評(píng)估、防范流程管理為主線，實(shí)現(xiàn)“點(diǎn)線面”結(jié)合，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全面、系統(tǒng)、完整的法律風(fēng)險(xiǎn)管理。

1、把土地獲取階段作為法律風(fēng)險(xiǎn)防控的基點(diǎn)，搞好項(xiàng)目立項(xiàng)可研論證和風(fēng)險(xiǎn)分析，把好企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范第一關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作之前，應(yīng)注意對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行充分論證，詳細(xì)制作項(xiàng)目可行性報(bào)告、法律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估書、法律風(fēng)險(xiǎn)意見(jiàn)書等文件。對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)手續(xù)、工作流程等都要規(guī)范，形成體系，使之符合國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)及政策規(guī)定。在項(xiàng)目立項(xiàng)的可行性研究論證的過(guò)程中，要結(jié)合規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置補(bǔ)償和資金籌集等工作，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注土地法律風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)法律風(fēng)險(xiǎn)、拆遷安置法律風(fēng)險(xiǎn)和和籌資法律風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)性分析、適用性分析和價(jià)值性分析，進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)的可行性和不可行性比較，再?zèng)Q定是否進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，較大程度地降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)也證明，項(xiàng)目運(yùn)作前和企業(yè)重大經(jīng)營(yíng)決策前的法律風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警是企業(yè)健康經(jīng)營(yíng)的第一道屏障。

2、把投資決策階段作為法律風(fēng)險(xiǎn)防控的難點(diǎn)，把握好投資的方向、力度和節(jié)奏，減輕企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在投資決策的全過(guò)程，何時(shí)何地開(kāi)發(fā)何種類型的房地產(chǎn)，能否把握好投資的方向、力度和節(jié)奏，堅(jiān)持“有所為有所不為”對(duì)于法律風(fēng)險(xiǎn)防范非常關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)必須考慮有關(guān)開(kāi)發(fā)區(qū)域、開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)類型、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的法律風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持分散投資的策略，對(duì)備選項(xiàng)目的城市布局、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、物業(yè)形態(tài)、消費(fèi)市場(chǎng)等方面都要進(jìn)行深入調(diào)研分析，全方位把控，確保摸清、看透、投準(zhǔn)。房地產(chǎn)投資分散是通過(guò)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的，一般分投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散、投資主體分散等方式。投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣對(duì)投資的影響，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。投資時(shí)間分散則是要確定一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔，從而避免因市場(chǎng)變化、或市場(chǎng)脈搏把握不好而帶來(lái)的損失。投資主體分散是通過(guò)尋求良好的合作伙伴，充分調(diào)動(dòng)投資各方的積極性，雙方實(shí)現(xiàn)利益共享，風(fēng)險(xiǎn)同擔(dān)，最大限度的發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，避免各類風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

3、把項(xiàng)目建設(shè)銷售管理階段作為法律風(fēng)險(xiǎn)防控的重點(diǎn)，加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的合同管理，強(qiáng)化企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范載體。投資房地產(chǎn)是一項(xiàng)收益與風(fēng)險(xiǎn)都很高的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，而合同條款的嚴(yán)謹(jǐn)和完備程度決定了合同法律風(fēng)險(xiǎn)的大小。合同是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外經(jīng)濟(jì)往來(lái)最重要的載體，在當(dāng)事人之間具有意定的“法律”效果。事實(shí)證明，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的大量的法律糾紛都與合同及相關(guān)法律文件的不規(guī)范、不嚴(yán)謹(jǐn)甚至不合法有關(guān)。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)銷售管理階段是合同管理的重中之重，在招標(biāo)模式、承包方式、承包合同、工期拖延、施工索賠、租售合同、銷售時(shí)機(jī)、自然災(zāi)害和意外事故等方面都存在法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，必須建立健全合同管理體系，重點(diǎn)完善對(duì)合作方履約信用和能力的審查機(jī)制；完善對(duì)合同的定價(jià)管理機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)、審核定價(jià)制度；制定完善的合同管理制度，實(shí)行合同審批領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)簽、部門會(huì)簽制度，使合同管理有章可循；制作公司內(nèi)部各種規(guī)范性的制式合同文本；對(duì)公司管理人員及相關(guān)經(jīng)辦人員組織合同規(guī)范運(yùn)作的專業(yè)培訓(xùn)；建立公司合同跟蹤、付款的監(jiān)督、保護(hù)機(jī)制和辦法，實(shí)行互相制約、層層把關(guān)的監(jiān)督機(jī)制。通過(guò)系統(tǒng)的合同管理以及履約責(zé)任制的建立，有效防止法律風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

4、以法律風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、分析、評(píng)估、防范流程管理為主線，建立完善的企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控體系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)涉及面廣、關(guān)系到眾多市場(chǎng)主體切身利益的復(fù)雜系統(tǒng)工程，企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和對(duì)外交往都可能產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)。及時(shí)建立房地產(chǎn)項(xiàng)目法律風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、分析、評(píng)估、防范一條龍流程管理制度模式，對(duì)防范法律風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要。法律風(fēng)險(xiǎn)管理必須著力從四個(gè)方面下功夫：

一是要強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)管理人員的法律意識(shí)，營(yíng)造企業(yè)法治文化氛圍。加強(qiáng)員工法律意識(shí)培育是防范企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)的前提和基礎(chǔ)。要使法律風(fēng)險(xiǎn)防控形成長(zhǎng)效機(jī)制，必須營(yíng)造良好的企業(yè)法治文化氛圍。企業(yè)的每位成員，尤其是高層管理人員和核心業(yè)務(wù)人員必須認(rèn)真學(xué)習(xí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的法律、法規(guī)以及規(guī)范性文件，關(guān)注新法新規(guī)的出臺(tái)。企業(yè)必須將學(xué)習(xí)培訓(xùn)作為法律風(fēng)險(xiǎn)防范關(guān)口前移的重要手段，加強(qiáng)對(duì)相關(guān)法律知識(shí)的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，提高從業(yè)人員的法律意識(shí)和運(yùn)用法律知識(shí)解決實(shí)際問(wèn)題的能力，提高法律風(fēng)險(xiǎn)的警覺(jué)性和預(yù)見(jiàn)性，從而有效地構(gòu)建起防范法律風(fēng)險(xiǎn)的無(wú)形屏障。

二是要加強(qiáng)法務(wù)隊(duì)伍建設(shè)，健全企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)構(gòu)。法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)構(gòu)建立，必須對(duì)外聘請(qǐng)法律顧問(wèn)，對(duì)內(nèi)設(shè)立法務(wù)部門。外聘律師最重要作用并不在于訴訟階段，而在于非訴訟階段，即以事前防范為主，以事后處理為輔，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段為企業(yè)解決經(jīng)營(yíng)中的重大決策和危機(jī)處理，審點(diǎn)工作和重要環(huán)節(jié)的法律風(fēng)險(xiǎn)，提出法律意見(jiàn)。只要充分發(fā)揮專業(yè)律師的作用，就能夠有效地避免簽約環(huán)節(jié)的失誤和疏漏，并及時(shí)為企業(yè)決策者提供專業(yè)的法律意見(jiàn)，從而順利完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。而內(nèi)設(shè)的企業(yè)法律部門主要側(cè)重于企業(yè)日常法律事務(wù)的處理，負(fù)責(zé)與外聘律師的工作對(duì)接，內(nèi)外銜接配合，更加細(xì)致準(zhǔn)確地解決企業(yè)的法律問(wèn)題。企業(yè)的法務(wù)部門應(yīng)深入企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，積極為重大決策發(fā)表法律意見(jiàn)，開(kāi)展重要制度和重大合同的合法性審查，參與易發(fā)糾紛事件的預(yù)告防范和應(yīng)急處置，提前介入訴訟糾紛，找好法務(wù)工作的切入點(diǎn)，將業(yè)務(wù)部門和法律部門的工作有效銜接起來(lái)，處理好業(yè)務(wù)開(kāi)展和風(fēng)險(xiǎn)防控的關(guān)系，使法務(wù)工作與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)融為一體，與職能部門形成合力，切實(shí)履行法律管理和服務(wù)職能。

三是要建立企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)的自我診斷體系，實(shí)施全面法律風(fēng)險(xiǎn)管理。根據(jù)房地產(chǎn)投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的特點(diǎn)，建立測(cè)評(píng)監(jiān)控企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)診斷體系，用以診斷識(shí)別企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的法律風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)及建立企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制、排查制度和糾錯(cuò)機(jī)制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理是一種系統(tǒng)的、完整的法律風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程，主要包括三個(gè)方面：第一是法律風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，通過(guò)分析研究在項(xiàng)目每個(gè)階段在哪些方面存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而對(duì)這些法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行歸類分析。第二是法律風(fēng)險(xiǎn)的分析評(píng)估，主要是分析研究項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)營(yíng)中的法律風(fēng)險(xiǎn)造成后果是什么，引起后果有多大，是否可以避免法律風(fēng)險(xiǎn)等。第三是法律風(fēng)險(xiǎn)處理，根據(jù)擬定的法律風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策，協(xié)調(diào)、解決和處理法律風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

篇9

一、違法違章?lián)尳〒尫N基本情況

幾年前，我區(qū)各地的搶建搶種行為只是零星出現(xiàn)，沒(méi)有形成規(guī)模，處于可控范圍之內(nèi)。但近幾年來(lái)，隨著惠州市進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，一大批建設(shè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，特別是市重點(diǎn)市政工程和大型企業(yè)項(xiàng)目不斷增加并陸續(xù)上馬，市區(qū)近郊范圍內(nèi)違法違章?lián)尳〒尫N現(xiàn)象逐漸增多，且屢禁不止，甚至有愈演愈烈之勢(shì)。據(jù)城管部門和有關(guān)鎮(zhèn)（辦）不完全統(tǒng)計(jì)，自2005年5月以來(lái)，市區(qū)周邊各鎮(zhèn)（辦）共發(fā)現(xiàn)違法違章建筑2900多宗，涉及建筑面積58.6萬(wàn)多平方米。其中河南岸、三棟、江北、小金口等鎮(zhèn)（辦）最為突出，約占全部違章建筑的近八成。另外，在一些市政重點(diǎn)工程項(xiàng)目用地上違章?lián)尫N的現(xiàn)象也比較嚴(yán)重，如當(dāng)?shù)卮迕裨谑畜w育場(chǎng)館周邊、惠南大道沿線、東湖大堤等地，通過(guò)搶種或不合理密集種植苗木，企圖搏取賠償獲利的現(xiàn)象十分突出，僅三棟鎮(zhèn)的搶種就涉及500多畝、約50萬(wàn)棵之多。

惠城區(qū)委、區(qū)政府高度重視制止搶建搶種工作，各鎮(zhèn)（辦）和相關(guān)職能部門對(duì)此不法行為一直都在大力整治并給予堅(jiān)決打擊。兩年多來(lái)，各鎮(zhèn)（辦）頻頻組織清拆行動(dòng)，共違法違章建筑1129宗，涉及面積25.7萬(wàn)多平方米，清除違章?lián)尫N面積1000多畝、30多萬(wàn)棵。特別是最近一段時(shí)間以來(lái)，區(qū)委、區(qū)政府采取了強(qiáng)有力的整治措施，有效地遏制了搶建搶種蔓延的勢(shì)頭。盡管如此，違法違章?lián)尳〒尫N的不法行為還不能從根本上得到杜絕。

二、違法違章?lián)尳〒尫N的原因分析

出現(xiàn)違法違章?lián)尳〒尫N量大面廣、屢禁不止的原因是多方面的，既有客觀因素，也有主觀因素，既有歷史原因，也有現(xiàn)實(shí)原因。除了利益驅(qū)動(dòng)、企圖在拆遷補(bǔ)償時(shí)能獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，以及政府法制宣傳教育跟不上造成群眾法制觀念淡薄等原因外，我們認(rèn)為，主要存在如下幾個(gè)方面：

1、規(guī)劃報(bào)建控制過(guò)嚴(yán)，村民建房沒(méi)有出路。城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的各項(xiàng)建設(shè)自1992年開(kāi)始就被市政府職能部門嚴(yán)格控制管理。長(zhǎng)期的規(guī)劃控制管理造成了村民建房沒(méi)有出路，新建、改建住房不能完善有關(guān)手續(xù)。按市規(guī)劃建設(shè)局的規(guī)定，新村莊必須做好整體規(guī)劃修編方案并經(jīng)批準(zhǔn)后方能辦理房屋報(bào)建手續(xù)。據(jù)了解，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的市郊，多年來(lái)政府職能部門只受理并批準(zhǔn)過(guò)少數(shù)的村（居）民建房報(bào)建，大多數(shù)的報(bào)建被拒之門外。即使少數(shù)的報(bào)建能夠受理和得到批準(zhǔn)，也要花費(fèi)很長(zhǎng)時(shí)間，快則半年，慢則一年。以江北辦事處為例，2002年以前村（居）民報(bào)建600宗，市規(guī)劃建設(shè)局受理審批280宗，盡管這樣報(bào)批手續(xù)煩瑣、控制嚴(yán)格，村（居）民報(bào)建仍有出路；但從2002年起，市規(guī)劃建設(shè)局就不再受理報(bào)建，完全堵死了村（居）民的建房出路。因而由于子女長(zhǎng)大、家庭人口增多或需要住宅改造而成為住房困難戶的村（居）民的自建住房問(wèn)題長(zhǎng)期得不到正常和合理解決，甚至連危房、倒塌房都無(wú)法報(bào)建，村（居）民強(qiáng)烈的建房要求和無(wú)法辦理報(bào)建手續(xù)的矛盾日趨激化?？梢哉f(shuō)政府職能部門沒(méi)有正視村（居）民自建住房的出路問(wèn)題，是導(dǎo)致違法違章?lián)尳ǖ囊粋€(gè)直接原因。

2、規(guī)劃嚴(yán)重滯后，老村莊邊界不能確定，新村民點(diǎn)和個(gè)別村集體工商用地也沒(méi)有落實(shí)。一直以來(lái)，我區(qū)絕大部分范圍的建設(shè)規(guī)劃都由市規(guī)劃建設(shè)局負(fù)責(zé)編制。但至目前為止，幾乎所有老村莊的界線都還沒(méi)有明確，新村莊（新村民點(diǎn)）的選址也沒(méi)有劃定，更談不上對(duì)新村莊的規(guī)劃。據(jù)反映，2006年上半年為了配合社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，小金口辦事處按照市委、市政府要求花費(fèi)了400多萬(wàn)元和大量的人力物力委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資質(zhì)的單位，對(duì)其所轄的幾個(gè)村莊進(jìn)行了重新規(guī)劃，新規(guī)劃至今仍沒(méi)有開(kāi)始實(shí)施。汝湖鎮(zhèn)按照有關(guān)部門的要求，劃定了其所轄老村莊的邊界，但由于市國(guó)土部門要控制老村莊內(nèi)500平方以上的空地，而村民又接受不了，致使老村莊的范圍遲遲不能劃定。河南岸辦事處幾個(gè)村的新村民點(diǎn)至今也沒(méi)有落實(shí)，村（組）集體的生產(chǎn)和村民的生活缺乏土地資源，他們?yōu)榱税l(fā)展經(jīng)濟(jì)而搭建的一些臨時(shí)廠房又成為新的違法違章建筑。一些村、鎮(zhèn)（辦）干部擔(dān)心，如果老村莊的邊界不能及時(shí)定下來(lái)，新村民點(diǎn)又得不到落實(shí)，隨著一些大項(xiàng)目的上馬，大量的搶建搶種還有可能會(huì)出現(xiàn)。

3、規(guī)劃建設(shè)管理和執(zhí)法體制不順，監(jiān)管力度不足。長(zhǎng)期以來(lái)，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的規(guī)劃和報(bào)建審批權(quán)在市規(guī)劃建設(shè)局，按照有關(guān)法律法規(guī)，只有市城監(jiān)支隊(duì)、市規(guī)劃建設(shè)局法規(guī)監(jiān)察科等隊(duì)伍才具城建執(zhí)法權(quán)，但他們編制有限、人員少，而管理范圍大、涉及面廣，很難做到管理到位，對(duì)城建監(jiān)察執(zhí)法力不從心。因?yàn)椤笆赝劣胸?zé)”，區(qū)和鎮(zhèn)（辦）則對(duì)違法違章建設(shè)負(fù)起了主要的管理責(zé)任，而區(qū)和鎮(zhèn)（辦）對(duì)違法違章建設(shè)的管理只能靠沒(méi)有行政執(zhí)法職能的治安隊(duì)伍。這種權(quán)責(zé)不統(tǒng)一的體制，其結(jié)果必然導(dǎo)致監(jiān)管不力，客觀上使違法違章建設(shè)有了可乘之機(jī)。對(duì)比東莞、中山等地的城管經(jīng)驗(yàn)，我市的城管體制存在弊端。事實(shí)上，同處城市近郊的陳江和水口，由于區(qū)劃調(diào)整前其城管權(quán)責(zé)統(tǒng)一，監(jiān)管有力，違章建設(shè)成不了氣候，而且即使出現(xiàn)了，也能得到及時(shí)遏制。據(jù)了解，近幾年來(lái)，陳江辦事處發(fā)生違法違章?lián)尳?2宗，遠(yuǎn)低于其他鎮(zhèn)（辦）。

4、對(duì)違法違章?lián)尳〒尫N行為的打擊力度不夠，有關(guān)職能部門執(zhí)法和把握政策不嚴(yán)。鎮(zhèn)（辦）和有關(guān)職能部門在拆除違法違章建筑的過(guò)程中，往往遇到違建戶群體性對(duì)抗，甚至遇到暴力阻撓，政府工作人員也經(jīng)常遭到恐嚇、圍攻、毆打，暴力抗法事件屢有發(fā)生。出于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定考慮，個(gè)別地方（如河南岸辦事處）在一段時(shí)期內(nèi)對(duì)違法建筑清拆力度不夠，一度有所松懈。遇到暴力抗法，公安司法機(jī)關(guān)等相關(guān)職能部門也未能采取強(qiáng)有力的措施及時(shí)處理違法分子，致使個(gè)別村民煽動(dòng)、組織群眾進(jìn)行阻撓拆除現(xiàn)象增多，一些清拆行動(dòng)也因此不了了之。一些違建戶也正是看到這一情況，變本加利，大肆搶建搶種，河南岸的湖山、高布一帶甚至遍地開(kāi)花。直至今年區(qū)公、檢、法專案組介入，查處有關(guān)暴力抗法、私賣私分集體土地等案件，尤其是抓捕了一些涉嫌違法人員后，情況才有了好轉(zhuǎn)，但是已經(jīng)積重難返，也失去了治理違法違章建筑的最佳時(shí)機(jī)，給今后的整個(gè)治理工作帶來(lái)了極大的困難和嚴(yán)重的后果。

此外，個(gè)別職能部門把握政策不嚴(yán)，客觀上助長(zhǎng)了搶種歪風(fēng)。如在征地過(guò)程中，為圖省事，在對(duì)一些地上作物作出補(bǔ)償時(shí)，不管種植密度，只論棵數(shù)而不是論面積計(jì)算補(bǔ)償，或者對(duì)一些已經(jīng)認(rèn)定為違法違章?lián)尫N的青苗也給予了補(bǔ)償。這一做法起到了不良的導(dǎo)向作用，在群眾中造成很壞的影響。三棟鎮(zhèn)惠南大道沿線和體育場(chǎng)館周邊的部分村民正是看到這一情況后，認(rèn)為有暴利可圖，而且圖得爽快，所以跟風(fēng)搶種，甚至一些外來(lái)人員也加入搶種行列，形成惡性循環(huán)。

三、對(duì)制止違法違章?lián)尳〒尫N行為的意見(jiàn)和建議

針對(duì)以上搶建搶種產(chǎn)生的原因和存在的問(wèn)題，我們提出以下意見(jiàn)和建議：

1、規(guī)劃先行，受理報(bào)建，解決村民建房出路問(wèn)題。建議市政府撥出規(guī)劃專項(xiàng)資金，由市規(guī)劃建設(shè)局根據(jù)市區(qū)總體規(guī)劃要求，牽頭組織有關(guān)部門迅速做好鎮(zhèn)（辦）總體規(guī)劃編制工作，盡快劃定新老村莊的界線。同時(shí)對(duì)各鎮(zhèn)所編制的規(guī)劃在短期內(nèi)予以審批確認(rèn)。在做好規(guī)劃的基礎(chǔ)上，開(kāi)始放開(kāi)受理村民報(bào)建，并盡可能減少報(bào)建環(huán)節(jié)，對(duì)符合報(bào)建條件的從速審批，為村民合法建房開(kāi)方便之門。

2、加大力度，嚴(yán)厲打擊違法違章?lián)尳〒尫N行為。一是要加大對(duì)現(xiàn)有違章建筑的清拆力度。要組織力量理直氣壯、大張旗鼓地堅(jiān)決拆除近期搶建的違章建筑，以起到遏制搶建風(fēng)氣蔓延的震懾作用。同時(shí)要研究解決違章建筑的遺留問(wèn)題，分別情況，區(qū)別對(duì)待，對(duì)影響市區(qū)總體規(guī)劃和重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的違章建筑要堅(jiān)決予以拆除。二是各相關(guān)職能部門要加強(qiáng)工作配合，形成合力，共同整治搶建搶種。規(guī)劃、國(guó)土、城管等部門要整合執(zhí)法資源，加強(qiáng)巡查，做到對(duì)上報(bào)的違法占地、違法搶建的案件要迅速作出處理。要建立快速應(yīng)急機(jī)制，提高執(zhí)法效率。公安司法機(jī)關(guān)對(duì)阻撓拆除行動(dòng)，妨礙公務(wù)，圍攻、毆打工作人員的違法分子要加大現(xiàn)場(chǎng)處理打擊力度，并及時(shí)立案調(diào)查，嚴(yán)懲當(dāng)事人。供水、供電部門要配合打擊工作，不給違法違章建筑供水、供電。

3、理順審批和管理體制，健全執(zhí)法機(jī)構(gòu)和執(zhí)法隊(duì)伍。建議下放部分審批權(quán)（如村集體自留工商用地和新老村莊住宅用地的規(guī)劃審批權(quán)），實(shí)行分級(jí)審批、分級(jí)管理制度，明確市、區(qū)、鎮(zhèn)（辦）各職能部門的審批權(quán)限和管理權(quán)限范圍，做到主體清晰，職責(zé)明確，責(zé)任落實(shí)。不能因?yàn)榻y(tǒng)得范圍大、管理不到位而出現(xiàn)市、區(qū)、鎮(zhèn)（辦）互相推卸責(zé)任，管理斷層現(xiàn)象。同時(shí)建議市政府撥出專項(xiàng)資金，讓區(qū)、鎮(zhèn)（辦）成立城監(jiān)隊(duì)伍，各村也要配備城監(jiān)協(xié)管員，從而建立健全市、區(qū)、鎮(zhèn)（辦）、村的城建監(jiān)察網(wǎng)絡(luò)，以適應(yīng)我市創(chuàng)建文明城市的需要。

4、嚴(yán)格把握政策界限和執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)，在征地和拆遷補(bǔ)償上不給不法分子有利可圖。建議對(duì)《惠城區(qū)土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（暫行）》（惠府辦[2005]62號(hào)文）重新修訂，細(xì)化補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，使之更具可操作性。在征地公告前，有關(guān)部門和當(dāng)?shù)劓?zhèn)（辦）要對(duì)預(yù)征土地和地上附著物現(xiàn)狀進(jìn)行實(shí)拍，將實(shí)拍現(xiàn)狀與征地公告同時(shí)，嚴(yán)格以現(xiàn)狀對(duì)照補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，不給不法分子有可乘之機(jī)和有利可圖，以經(jīng)濟(jì)手段打擊搶建搶種行為。

5、加大土地清查力度，打擊非法賣地行為。搶建搶種很大程度上是由于一些村集體和村民將村莊周邊的空地、自留地私自賣給外來(lái)人員建房所造成的。為了嚴(yán)肅國(guó)家國(guó)土政策和法律法規(guī)，剎住集體私人亂賣土地歪風(fēng)，建議成立一個(gè)由政府牽頭、國(guó)土部門為主、其他部門配合的私賣土地清查機(jī)構(gòu)，對(duì)成立國(guó)土局以來(lái)的私賣（買）土地的人和事按國(guó)土政策和有關(guān)處罰規(guī)定進(jìn)行清查處理，一可以嚴(yán)肅國(guó)家法律法規(guī)，二可以增加財(cái)政收入，三可以使搶搭搶建現(xiàn)象得到控制。

篇10

第一條為了規(guī)范農(nóng)村村民（以下簡(jiǎn)稱村民）住宅規(guī)劃建設(shè)及用地管理，提高農(nóng)村住宅建設(shè)水平，促進(jìn)集約合理用地，改善農(nóng)村人居環(huán)境，保障村民的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《省農(nóng)村村民住宅建設(shè)管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的鎮(zhèn)、村莊（不含城市規(guī)劃區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的鎮(zhèn)、街道、村莊）規(guī)劃區(qū)內(nèi)，農(nóng)村集體土地上的村民新建、擴(kuò)建、改建個(gè)人住宅（以下統(tǒng)稱村民建房）及其管理，適用本辦法。

城市規(guī)劃區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的鎮(zhèn)、街道、村莊的村民建房，按照市城市規(guī)劃區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三條村民建房應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持安全、適用、經(jīng)濟(jì)和美觀的原則，應(yīng)符合規(guī)劃、節(jié)約用地、注重防災(zāi)、安全施工、保護(hù)環(huán)境，體現(xiàn)農(nóng)村地域特色，并妥善處理通風(fēng)采光等相鄰關(guān)系。

第四條村民建房包括集中建房和個(gè)人建房。個(gè)人建房是指單戶村民自行建造自住住宅的活動(dòng)，包括在原宅基地上改建、擴(kuò)建和因公益事業(yè)需要拆遷安置的異地新建；集中建房是指鎮(zhèn)人民政府或村民委員會(huì)組織村民集中建設(shè)自住住宅的活動(dòng)，包括統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建、統(tǒng)規(guī)自建、統(tǒng)一舊村改造等方式。

各鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)采取有效措施，引導(dǎo)村民向中心村、集鎮(zhèn)或小城鎮(zhèn)集聚，統(tǒng)一規(guī)劃集中建設(shè)住宅小區(qū)。對(duì)列入各級(jí)政府試點(diǎn)的村民住宅小區(qū)，按照融政綜﹝﹞242號(hào)文件有關(guān)規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)助。

有下列情形之一的,應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)劃集中建設(shè)住宅小區(qū)：

（一）因國(guó)家、集體建設(shè)拆遷安置需要集中建設(shè)住宅的；

（二）農(nóng)村土地整理涉及村民新建住宅的；

（三）災(zāi)后集中統(tǒng)一建設(shè)的；

（四）實(shí)施造福工程、地質(zhì)災(zāi)害搬遷統(tǒng)一建設(shè)的。

第五條村民建房規(guī)劃管理要方便群眾，高效管理。對(duì)已經(jīng)完成村莊規(guī)劃的行政村，市規(guī)劃局可以將村莊規(guī)劃管理的具體事務(wù)委托鎮(zhèn)人民政府實(shí)施，簡(jiǎn)化審批手續(xù)，提高辦事效率。

第二章規(guī)劃及用地要求

第六條村民建房應(yīng)當(dāng)符合鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃和鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃以及歷史文化名鎮(zhèn)名村保護(hù)規(guī)劃，嚴(yán)格遵循“先規(guī)劃、后建設(shè)”原則。不符合規(guī)劃或者未編制上述規(guī)劃的，不得審批村民建房和住宅用地。

第七條鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加快鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃編制或修編進(jìn)度。村莊規(guī)劃編制范圍原則上應(yīng)覆蓋同一行政村所屬的所有自然村，個(gè)別地處偏遠(yuǎn)、人數(shù)較少的自然村可結(jié)合“造福工程”編制農(nóng)村住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃。村莊規(guī)劃編制內(nèi)容和深度應(yīng)當(dāng)符合《省村莊規(guī)劃導(dǎo)則》（試行）。規(guī)劃編制要注重村民參與，充分聽(tīng)取村民意見(jiàn)，尊重村民意愿，符合農(nóng)村實(shí)際，方便生產(chǎn)生活。村民建房應(yīng)按修建性詳細(xì)規(guī)劃或者村莊整治規(guī)劃的要求建設(shè)。

對(duì)在2012年底前完成村莊規(guī)劃編制的鎮(zhèn)，市財(cái)政按照其編制經(jīng)費(fèi)總額的50%給予獎(jiǎng)勵(lì)，由鎮(zhèn)人民政府根據(jù)所轄村莊的規(guī)劃審批完成情況向市政府申請(qǐng)?jiān)擁?xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)。

鎮(zhèn)人民政府在編制土地利用總體規(guī)劃時(shí)應(yīng)充分調(diào)查、統(tǒng)籌安排，預(yù)留一定的村民建房規(guī)劃指標(biāo)。

第八條村民建房應(yīng)當(dāng)充分利用舊宅基地、空閑地和其它未利用地，嚴(yán)格控制使用耕地和生態(tài)公益林地。禁止村民在地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)區(qū)內(nèi)建設(shè)住宅。

第九條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民在原宅基地之外申請(qǐng)新建住宅的，其原有的空閑宅基地由村委會(huì)或村集體經(jīng)濟(jì)組織收回，并結(jié)合村莊土地整理，重新規(guī)劃后統(tǒng)一安排使用。

村委會(huì)或者村集體經(jīng)濟(jì)組織依法收回農(nóng)村村民舊住宅用地的，應(yīng)當(dāng)給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

第十條村民建房每戶宅基地面積限額為80平方米至120平方米。3口以下的每戶不得超過(guò)80平方米，6口以上的每戶不得超過(guò)120平方米。

在同等條件下，對(duì)被征地拆遷戶和計(jì)劃生育戶的住宅用地優(yōu)先給予安排。

利用空閑地、荒坡地和其他未利用地建設(shè)住宅，或者對(duì)原舊住宅進(jìn)行改建的，每戶可以增加不超過(guò)30平方米的用地面積。

前款所稱宅基地面積，是指住宅建筑物、構(gòu)筑物(含基礎(chǔ))垂直投影范圍內(nèi)的占地面積。

第三章建房審批

第十一條村民建房申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一：

（一）因無(wú)住宅或現(xiàn)有住宅宅基地面積明顯低于法定標(biāo)準(zhǔn)，需要新建、改建或擴(kuò)建住宅的；

（二）同戶中兄弟姐妹或者子女已達(dá)到法定結(jié)婚年齡要求分戶的；

（三）因國(guó)家或者集體建設(shè)、實(shí)施鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃以及進(jìn)行公共設(shè)施與公益事業(yè)建設(shè)，需要拆遷異地新建的；

（四）因發(fā)生或防御自然災(zāi)害，需要安置的；

（五）原有住宅屬C、D級(jí)危房需要拆除重建的；

（六）向中心村或農(nóng)村住宅小區(qū)集聚，將原有宅基地退還村集體經(jīng)濟(jì)組織置換至新宅基地的；

（七）市人民政府許可的其他情形。

經(jīng)批準(zhǔn)回原村莊定居的港、澳、臺(tái)胞和華僑需要建設(shè)住宅的，參照本辦法規(guī)定辦理。

第十二條村民建房申請(qǐng)有下列情形之一的，不予批準(zhǔn)：

（一）現(xiàn)有宅基地面積雖明顯低于法定標(biāo)準(zhǔn)，但現(xiàn)有人均住宅建筑面積超過(guò)60平方米的；

（二）分戶前人均住宅建筑面積已超過(guò)60平方米的；

（三）年齡未滿18周歲的；

（四）不符合鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃和鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的；

（五）將原住宅出賣、出租、贈(zèng)與或改作生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用途的；

（六）不符合“一戶一宅”政策規(guī)定的。

第十三條村民建房應(yīng)當(dāng)取得規(guī)劃許可。鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)村民建房應(yīng)當(dāng)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)村民建房應(yīng)當(dāng)辦理《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。

村民建房取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》后，方可辦理用地審批手續(xù)。

第十四條村民個(gè)人申請(qǐng)住宅建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)持下列材料向村委會(huì)提出申請(qǐng)：

（一）《村民住宅建設(shè)和用地申請(qǐng)表》和申請(qǐng)地塊的實(shí)測(cè)地形圖各一式五份；

（二）戶口簿及家庭成年成員的身份證復(fù)印件；

（三）申請(qǐng)人簽署同意退出原使用的住宅用地并交由村民委員會(huì)或村民小組重新安排使用的協(xié)議承諾書(沒(méi)有舊住宅的除外)；

（四）屬危房改建的，應(yīng)提供原住宅權(quán)屬證明以及危房鑒定機(jī)構(gòu)出具的危房鑒定書或村鎮(zhèn)建設(shè)管理機(jī)構(gòu)出具的危房認(rèn)定證明，其中鎮(zhèn)村建設(shè)管理部門出具的危房鑒定書應(yīng)經(jīng)鎮(zhèn)黨政聯(lián)席會(huì)議集體研究認(rèn)定形成會(huì)議紀(jì)要并向危房所在村公示5個(gè)工作日無(wú)異議后出具；

（五）擬建房屋與相鄰建筑毗連或者涉及到公用、共用、借墻等關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)取得各所有權(quán)人一致同意，并簽訂書面協(xié)議或者由各所有人在申報(bào)圖紙（含四至范圍）上簽字確認(rèn)，協(xié)議應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)見(jiàn)證或者依法公證；

（六）具有相應(yīng)資質(zhì)的建筑設(shè)計(jì)單位、具備注冊(cè)執(zhí)業(yè)資格的設(shè)計(jì)人員繪制的設(shè)計(jì)圖（含總平面布置圖），或者選用標(biāo)準(zhǔn)通用圖。

村委會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)村莊修建性詳細(xì)規(guī)劃和村莊整治規(guī)劃要求，與建房戶充分溝通，合理安排建房宅基地，并在接到申請(qǐng)之日起7個(gè)工作日內(nèi)，或每一個(gè)月集中申請(qǐng)材料，依法召開(kāi)村委會(huì)或村民代表會(huì)議，對(duì)申請(qǐng)材料和村民建房宅基地安排情況進(jìn)行審議，在本村張榜公布征詢本村村民的意見(jiàn)；在張榜公布之日起15個(gè)工作日內(nèi)本村村民未提出異議或者異議不成立的，應(yīng)當(dāng)在《村民住宅建設(shè)和用地申請(qǐng)表》中簽署意見(jiàn)，證明申請(qǐng)人的原住宅情況和家庭成員現(xiàn)居住情況和確認(rèn)宅基地情況，并報(bào)鎮(zhèn)人民政府。

第十五條鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到村委會(huì)上報(bào)的村民建房申請(qǐng)材料后5個(gè)工作日內(nèi)組織鎮(zhèn)村建中心、國(guó)土所一同到實(shí)地勘測(cè)，并對(duì)是否符合住宅建設(shè)和用地申請(qǐng)條件，是否屬于“一戶一宅”，是否在規(guī)劃限額面積范圍內(nèi)，是否符合鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃和鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，是否符合房屋建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，是否存在違法用地行為，是否存在地質(zhì)災(zāi)害隱患等事項(xiàng)進(jìn)行審核。經(jīng)審核符合條件的，鎮(zhèn)村建中心、國(guó)土所現(xiàn)場(chǎng)確定規(guī)劃用地范圍，在5個(gè)工作日內(nèi)繪制建設(shè)用地規(guī)劃紅線圖，并分新建、擴(kuò)建和改建兩種情形報(bào)批。

第十六條屬利用原宅基地并在原確權(quán)的用地紅線范圍內(nèi)進(jìn)行改建的，不需辦理用地批準(zhǔn)手續(xù)，直接辦理規(guī)劃建設(shè)許可手續(xù)，由鎮(zhèn)人民政府根據(jù)鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃進(jìn)行審批，符合條件的在10個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》，村民即可開(kāi)工建設(shè)。

第十七條屬新建、擴(kuò)建的，應(yīng)將材料報(bào)送市規(guī)劃局進(jìn)行規(guī)劃審批，其中，在已經(jīng)批準(zhǔn)的村莊修建性詳細(xì)規(guī)劃范圍內(nèi)新建、擴(kuò)建的，市規(guī)劃局可以委托所在鎮(zhèn)人民政府進(jìn)行規(guī)劃審批。市規(guī)劃局應(yīng)當(dāng)在接到上報(bào)的有關(guān)材料之日起20個(gè)工作日內(nèi)審批，受委托的鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到村民建房申請(qǐng)材料之日起20個(gè)工作日內(nèi)審批。受委托的鎮(zhèn)人民政府應(yīng)對(duì)建房報(bào)件材料認(rèn)真履行審查職責(zé)，嚴(yán)格把關(guān)，并對(duì)報(bào)件材料的真實(shí)性、完整性、合法合規(guī)性負(fù)責(zé)，對(duì)符合條件的核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》，之后由鎮(zhèn)人民政府在5個(gè)工作日內(nèi)報(bào)市國(guó)土局審核用地。市國(guó)土局應(yīng)當(dāng)在收到鎮(zhèn)人民政府上報(bào)的有關(guān)材料（含規(guī)劃許可證復(fù)印件）之日起10個(gè)工作日內(nèi)(依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批的期限除外)進(jìn)行審核，經(jīng)審核通過(guò)的轉(zhuǎn)報(bào)市人民政府審批用地，經(jīng)審批通過(guò)的由市國(guó)土局核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。

第十八條采取集中建房的，村民應(yīng)向村民委員會(huì)提交以下材料：

（一）《村民住宅建設(shè)和用地申請(qǐng)表》一式五份，申請(qǐng)地塊的實(shí)測(cè)地形圖；

（二）戶口簿及家庭成年成員的身份證影印件；

（三）申請(qǐng)人同意退出原使用的住宅用地并交由村民委員會(huì)或村民小組重新安排使用的承諾書(沒(méi)有舊住宅的除外)。

鎮(zhèn)人民政府或村民委員會(huì)，依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的村莊修建性詳細(xì)規(guī)劃，根據(jù)建房戶需求和數(shù)量，劃定集中建房范圍，制定統(tǒng)一建設(shè)方案，按照第十五條、第十七條新建擴(kuò)建情形的規(guī)定程序，統(tǒng)一、分戶辦理規(guī)劃許可和用地審批及其他相關(guān)手續(xù)。集中建房涉及征收安置的，所在鎮(zhèn)人民政府或村委會(huì)還需提供征收安置方案，報(bào)征收主管部門審批。對(duì)涉及農(nóng)用地的由市國(guó)土局根據(jù)年度用地指標(biāo)使用情況，組織批次上報(bào)審批。批次獲批后報(bào)市人民政府辦理供地審批手續(xù)。

第十九條屬于文物保護(hù)建筑和控制性保護(hù)建筑范圍內(nèi)的危房改建，鎮(zhèn)人民政府在規(guī)劃審批前，應(yīng)將其改建方案書面征得文物保護(hù)行政主管部門同意。

第二十條對(duì)村民建房規(guī)劃申請(qǐng)不予批準(zhǔn)的，市規(guī)劃局或鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)材料之日起20個(gè)工作日內(nèi)書面告知鎮(zhèn)人民政府或申請(qǐng)人，并說(shuō)明理由。

對(duì)村民建房用地申請(qǐng)審核未通過(guò)的，市國(guó)土局應(yīng)當(dāng)在收到鎮(zhèn)人民政府提交的申請(qǐng)材料之日起20個(gè)工作日內(nèi)書面通知鎮(zhèn)人民政府，并說(shuō)明理由。

第二十一條鎮(zhèn)人民政府和市規(guī)劃局、國(guó)土局須做好批文領(lǐng)取登記工作。在市國(guó)土局未核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》之前，鎮(zhèn)人民政府不得提前向建房申請(qǐng)人發(fā)放《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》或《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。建房申請(qǐng)人在未取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》之前不得開(kāi)工建設(shè)。

村民建房通過(guò)規(guī)劃和用地審批后5個(gè)工作日內(nèi)，鎮(zhèn)人民政府應(yīng)將《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》一并發(fā)給申請(qǐng)人，并組織鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理機(jī)構(gòu)和國(guó)土資源管理機(jī)構(gòu)一同到實(shí)地放樣，劃定四至范圍，村民即可開(kāi)工建設(shè)。

第二十二條申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)自取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》之日起一年內(nèi)實(shí)施住宅建設(shè)，逾期不建設(shè)且未申請(qǐng)延期的，規(guī)劃許可證自行失效。確需延期的，建設(shè)單位或者個(gè)人可以在規(guī)定期限屆滿前三十日內(nèi)，向原審批機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期一次，延長(zhǎng)期限不得超過(guò)一年。

第二十三條在土地利用總體規(guī)劃確定的鎮(zhèn)、村莊建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為村民住宅建設(shè)用地的，應(yīng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后，方可批準(zhǔn)建設(shè)用地。

第二十四條市規(guī)劃局、國(guó)土局和鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)實(shí)行公開(kāi)辦事制度，將村民建房的申請(qǐng)條件、申報(bào)審批程序、審批工作時(shí)限等相關(guān)規(guī)定和村民建房審批情況通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊、公開(kāi)欄等方式進(jìn)行公示。村民委員會(huì)應(yīng)將村民建房申請(qǐng)和審批情況在村務(wù)公開(kāi)欄上進(jìn)行公示。

第四章建設(shè)管理

第二十五條村民建房應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃許可核準(zhǔn)的內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)，不得擅自變更。確需變更的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)證機(jī)關(guān)同意，并辦理變更手續(xù)。

第二十六條市規(guī)劃局、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)村民建房是否符合規(guī)劃許可內(nèi)容實(shí)施監(jiān)督和檢查，被檢查者應(yīng)自覺(jué)接受監(jiān)督和檢查，如實(shí)提供情況和必要的資料，不得隱瞞、妨礙和阻擾依法進(jìn)行的監(jiān)督檢查活動(dòng)。

鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)規(guī)劃許可審批后管理工作，建立村民住宅建設(shè)檔案，做好放線、核樣工作，并加強(qiáng)施工期間的規(guī)劃實(shí)施監(jiān)督和質(zhì)量、安全管理。

第二十七條村民建房應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位或者具備注冊(cè)執(zhí)業(yè)資格的設(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)，或者選用省級(jí)和當(dāng)?shù)匾?guī)劃建設(shè)主管部門編印的村鎮(zhèn)住宅建設(shè)通用圖。選用通用圖建房的，應(yīng)有專業(yè)技術(shù)人員指導(dǎo)住宅基礎(chǔ)施工。建設(shè)多層單元（公寓）式住宅的，應(yīng)委托有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)。

第二十八條農(nóng)村住宅施工質(zhì)量和安全由建房村民和參與建設(shè)各方共同負(fù)責(zé)。農(nóng)村住宅建設(shè)一定規(guī)模以上（四層及四層以上公寓式住宅或者集中統(tǒng)建的），應(yīng)由具備相應(yīng)資質(zhì)的施工企業(yè)承接施工，對(duì)集中統(tǒng)建的農(nóng)村住房項(xiàng)目應(yīng)向市建設(shè)局辦理質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)；一定規(guī)模以下的可由建房村民自行選擇農(nóng)村建筑工匠或具備相應(yīng)資質(zhì)的施工企業(yè)承接施工。農(nóng)村建房村民或者組織村民建房的單位應(yīng)與參建各方簽訂合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，并按有關(guān)規(guī)定和合同約定對(duì)所承建的工程承擔(dān)相應(yīng)的質(zhì)量安全責(zé)任。

第二十九條農(nóng)村建筑工匠從事村民建房施工，應(yīng)具備相應(yīng)的建筑施工技能。市建設(shè)局、勞動(dòng)局要加強(qiáng)建筑工匠培訓(xùn)，將建筑工匠培訓(xùn)納入農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)培訓(xùn)，按相關(guān)政策規(guī)定給予相應(yīng)的職業(yè)技能培訓(xùn)補(bǔ)貼，提高建筑工匠技能，經(jīng)培訓(xùn)考核合格的發(fā)給資格證書。鼓勵(lì)和引導(dǎo)村民建房選擇有資格證書的建筑工匠。

第三十條市建設(shè)局應(yīng)依法對(duì)集中統(tǒng)建的農(nóng)村住宅項(xiàng)目質(zhì)量安全實(shí)施監(jiān)督管理。

鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)《省建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)村民建房質(zhì)量安全的監(jiān)督檢查。

市建設(shè)局應(yīng)提供技術(shù)服務(wù)和指導(dǎo)，特別在地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、屋頂防水施工等分部分項(xiàng)工程以及安拆模板、搭拆腳手架等關(guān)鍵環(huán)節(jié)加強(qiáng)必要的技術(shù)指導(dǎo)。

第三十一條村民建房按鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃并經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的，只收取土地證書和房屋產(chǎn)權(quán)證書工本費(fèi)，不得收取規(guī)劃許可證書工本費(fèi)、征地管理費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)和新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)。若涉及相關(guān)稅收，則由申請(qǐng)人按規(guī)定自行繳交。

第三十二條村民經(jīng)批準(zhǔn)使用集體土地建設(shè)住宅，只需參照《省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》規(guī)定的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和辦法，向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村委會(huì)支付土地補(bǔ)償費(fèi)用。村民對(duì)原舊住宅進(jìn)行原址翻建、申請(qǐng)新的住宅用地后將原舊住宅用地退還村集體經(jīng)濟(jì)組織的，不繳納土地補(bǔ)償費(fèi)用。

第三十三條農(nóng)村住宅小區(qū)建設(shè)使用村民承包地的，所在地村委會(huì)或者村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)調(diào)整數(shù)量、質(zhì)量相當(dāng)?shù)耐恋貧w原承包方繼續(xù)承包經(jīng)營(yíng)；沒(méi)有條件調(diào)整承包地的，村委會(huì)或者負(fù)責(zé)拆遷安置的單位應(yīng)當(dāng)依照法定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和辦法，向原承包方支付征地補(bǔ)償安置費(fèi)用。征地補(bǔ)償安置費(fèi)用由住宅小區(qū)內(nèi)的建房戶分?jǐn)偫U納。

第三十四條村委會(huì)或村集體經(jīng)濟(jì)組織收取的土地補(bǔ)償安置費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)用于本村基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，或者用于發(fā)展生產(chǎn)，安置或者補(bǔ)償被用地農(nóng)業(yè)人口，不得侵占、挪用或者以其他形式非法使用。

第三十五條市規(guī)劃局、建設(shè)局和鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供技術(shù)指導(dǎo)服務(wù)，免費(fèi)提供住宅通用圖紙，加大技術(shù)宣傳力度，主動(dòng)向村民宣傳住宅小區(qū)規(guī)劃、建房技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量安全要求、減災(zāi)防災(zāi)知識(shí)、生態(tài)環(huán)境保護(hù)和配套設(shè)施建設(shè)等相關(guān)規(guī)定。

鼓勵(lì)社會(huì)各方面技術(shù)力量支持農(nóng)村住宅建設(shè)，有條件的鎮(zhèn)可組建農(nóng)村住宅建設(shè)技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)，為農(nóng)村住宅建設(shè)服務(wù)。

第三十六條新建、擴(kuò)建、改建村民住宅，規(guī)劃許可證由市規(guī)劃局委托鎮(zhèn)人民政府審批的，竣工后應(yīng)由鎮(zhèn)人民政府組織規(guī)劃條件核實(shí)，之后向市國(guó)土局申請(qǐng)用地驗(yàn)收；規(guī)劃許可證由市規(guī)劃局審批的，應(yīng)向市規(guī)劃局申請(qǐng)組織規(guī)劃條件核實(shí)、向國(guó)土局申請(qǐng)竣工用地驗(yàn)收。集中統(tǒng)建的農(nóng)村住房須向建設(shè)局申請(qǐng)工程驗(yàn)收備案。

建房申請(qǐng)人自房屋竣工驗(yàn)收合格之日起30個(gè)工作日內(nèi)依法申請(qǐng)辦理土地初始登記或者變更登記手續(xù)和房屋產(chǎn)權(quán)登記或變更手續(xù)，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書。

第五章技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

第三十七條村民建房應(yīng)當(dāng)遵守以下技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：

（一）選址：應(yīng)避開(kāi)地質(zhì)復(fù)雜、地基承載力差、地勢(shì)低洼不易排澇以及易受風(fēng)口、滑坡、雷電和洪水侵襲等自然災(zāi)害影響的地段。

（二）規(guī)劃：集中建設(shè)的住宅小區(qū)要編制修建性詳細(xì)規(guī)劃，個(gè)人建房要符合村莊整治規(guī)劃，靠近市區(qū)、鎮(zhèn)所在地的住宅小區(qū)，引導(dǎo)其參照城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)多層單元（公寓）式住宅。

（三）層數(shù)和面積：農(nóng)村獨(dú)棟式、并聯(lián)式或聯(lián)排式自建住宅一般不得超過(guò)三層，每戶住宅建筑面積控制在300平方米以內(nèi)。建設(shè)多層公寓式住宅的，每戶住宅建筑面積控制在200平方米左右。

（四）層高：層高控制應(yīng)符合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，一般為3米左右。

（五）間距和朝向：建筑前后間距應(yīng)滿足消防通道要求，住宅建筑前后間距與前建筑高度比一般不低于1:1，相鄰房屋山墻之間（外墻至外墻）的間距不低于4米，建筑宜朝南、朝南偏東或偏西布置。

（六）道路、河流退距：新建農(nóng)村住房應(yīng)滿足對(duì)應(yīng)道路等級(jí)或河流所規(guī)定的退距要求。下列道路退距按以下規(guī)定執(zhí)行：

國(guó)道（規(guī)劃寬55米）、大真線（規(guī)劃寬56米）、海城公路（規(guī)劃寬56米）兩側(cè)的建筑紅線后退道路紅線10米以上，上述道路兩側(cè)各100米范圍內(nèi)原則上不安排個(gè)人住宅建設(shè)用地，城鄉(xiāng)規(guī)劃另有要求的，要滿足其要求；

龍?zhí)镏两R、龍?zhí)镏辽限煹纫慌h級(jí)公路兩側(cè)建筑紅線后退不少于15米（從現(xiàn)狀路沿起算），鎮(zhèn)級(jí)公路兩側(cè)建筑紅線后退不少于10米（從現(xiàn)狀路沿起算）；

舊大真線兩側(cè)建筑紅線后退道路紅線不少于10米（從現(xiàn)狀路沿起算），東張-甘厝口公路、高牛公路兩側(cè)建筑紅線后退道路紅線不少于15米；

高速公路及其支線從路基邊溝外側(cè)起及出入口兩側(cè)后退50米以內(nèi)均為控制用地；

高速鐵路及其支線從鐵路軌道線最外股道中心線后退50米以內(nèi)均為控制用地；

主要河道（龍江、太城溪、虎溪、大北溪、關(guān)溪）兩側(cè)新建建筑應(yīng)后退河道20米以上，其他河道兩側(cè)新建建筑應(yīng)后退河道6米以上；

村莊干路兩側(cè)新建建筑紅線應(yīng)后退道路紅線3米以上，村莊支路兩側(cè)新建建筑紅線應(yīng)后退道路紅線1米以上；

以上道路和河道沿線的建筑紅線后退為最低要求，規(guī)劃另有規(guī)定的，要同時(shí)滿足。

（七）抗震：新建住宅必須符合工程抗震設(shè)防要求，板、梁、柱不得采用石、土結(jié)構(gòu)。

（八）建筑單體：應(yīng)滿足村民生產(chǎn)、生活的需求，住宅平面布局應(yīng)設(shè)有客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏間（農(nóng)具堆放間），應(yīng)滿足面積、通風(fēng)、采光等要求。房屋造型簡(jiǎn)潔美觀，宜采用坡屋面，具有地方特色，外觀應(yīng)進(jìn)行一次性裝修。

（九）配套：應(yīng)同步配建化糞池等處理設(shè)施；集中建設(shè)住宅小區(qū)的，給水排水、電力通信、道路、廣電、綠化和社區(qū)服務(wù)等配套設(shè)施要同步規(guī)劃建設(shè)，小區(qū)建筑密度控制在30%左右，綠地率不低于30%。

第六章監(jiān)管措施和法律責(zé)任

第三十八條市規(guī)劃局負(fù)責(zé)對(duì)鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)管，依法查處未取得規(guī)劃許可或者違反規(guī)劃許可內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)的建房行為。

市國(guó)土局負(fù)責(zé)對(duì)土地利用總體規(guī)劃和個(gè)人建房用地行為進(jìn)行監(jiān)管，依法查處未取得用地審批或者違反用地審批內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)的建房行為。

各鎮(zhèn)人民政府要落實(shí)“屬地管理“的原則，組織做好本轄區(qū)內(nèi)在建房屋建設(shè)過(guò)程的日常監(jiān)管和動(dòng)態(tài)巡查，特別是對(duì)城鄉(xiāng)結(jié)合部、城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)、交通主干道周邊和各類連片農(nóng)用地等重點(diǎn)部位要保持密集巡查態(tài)勢(shì)，堅(jiān)決杜絕各類違建行為。

所在村（居）民委員會(huì)發(fā)現(xiàn)本區(qū)域內(nèi)違反鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的行為，應(yīng)當(dāng)立即給予制止，并及時(shí)向市規(guī)劃局、國(guó)土局和所在鎮(zhèn)人民政府報(bào)告。

第三十九條對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地（含林地）建設(shè)住宅的，由縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源或林業(yè)行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地（含林地），限期拆除在非法占用的土地（含林地）上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地（含林地）原狀。

第四十條未取得規(guī)劃許可證書的,國(guó)土資源行政主管部門不得辦理用地審批手續(xù)。非法批準(zhǔn)建房給當(dāng)事人造成損失的，由相應(yīng)責(zé)任單位和責(zé)任人依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十一條未依法取得規(guī)劃許可證或者未按照規(guī)劃許可證規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，由有關(guān)職能部門出具法律文書，鎮(zhèn)人民政府依法組織予以拆除。

嚴(yán)禁對(duì)村民未批先建的住宅采取以罰款或者變相收取費(fèi)用代替審批的辦法予以補(bǔ)辦手續(xù)。

第四十二條對(duì)以分析家產(chǎn)、虛報(bào)人口、隱瞞身份或以其他形式騙取住宅規(guī)劃和用地許可的，或者城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”的，一律不得辦理產(chǎn)權(quán)登記或變更手續(xù)。

第四十三條參與農(nóng)村住宅建設(shè)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位和建筑工匠依法對(duì)住宅建設(shè)工程的質(zhì)量和施工安全承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。