導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)銷售管理細則，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞：房屋建筑面積；技術標準；精度要求；計算原則；施工圖面積測算；預售面積；竣工測繪；實測面積；工作程序；誤差；措施。

中圖分類號： P2 文獻標識碼： A

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，隨之而來的是房產(chǎn)測繪業(yè)務的迅速發(fā)展。房屋建筑面積測繪在房產(chǎn)銷售中起著舉足輕重的作用，房屋建筑面積的準確與否直接關系到房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者的切身利益。為了規(guī)范房產(chǎn)測繪市場，杜絕房產(chǎn)銷售中房屋建筑面積的弄虛作假，確保房屋銷售中建筑面積的準確性。南寧市住房保障與房產(chǎn)管理局聯(lián)合地理信息測繪局在全市范圍內(nèi)開展對房產(chǎn)測繪單位的資格審批和管理工作，對房產(chǎn)測繪單位實行統(tǒng)一管理，對房產(chǎn)測繪從業(yè)技術人員嚴格執(zhí)行崗前培訓，持證上崗的管理制度。不斷優(yōu)化測繪市場，促進第三產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展。

房產(chǎn)測量是運用測繪技術和手段，采集和表述房屋和房屋用地的有關信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費，以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設提供數(shù)據(jù)和資料。一般來說，房產(chǎn)測量涵蓋的基本內(nèi)容有房產(chǎn)平面控制測量，房產(chǎn)調(diào)查，房產(chǎn)要素測量，房產(chǎn)圖繪制，房產(chǎn)面積測算，變更測量，成果資料的驗收檢查等。這里主要討論房產(chǎn)面積測算，系指水平面積測算，它包括房屋面積和用地面積測算兩類。我們?nèi)粘９ぷ髦傅臏y算均為房屋面積測算，其內(nèi)容主要有：房屋建筑面積、使用面積、產(chǎn)權面積、套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積等。

一、與房屋面積有關的各項面積

1）、房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室等，且具備有上蓋，結構牢固，層高在2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

2）、房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影面積計算。

3）、房屋產(chǎn)權面積系指房屋所有者依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權面積由市、縣房產(chǎn)行政主管部門登記確權認定。

4）、房屋套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。

5）、房屋共有建筑面積指各產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積一般由兩部分構成：即應分攤的共有建筑面積和不應分攤的共有建筑面積。

日常生活中人們提到的商品房銷售面積，實際上指的就是我們測繪成果中的建筑面積。而大部分住宅習慣上以套內(nèi)面積來衡量或計算單位面積單價，因此有幾個關系我們必需搞清楚：

①套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積。

②商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+應分攤的共有建筑面積；

關系②中的商品房銷售面積，根據(jù)項目開發(fā)所處的不同階段代表不一樣的意思，處于預售階段時，此面積是房屋未竣工時預先銷售的面積，不作為最終確權的產(chǎn)權面積。如處于竣工現(xiàn)售階段，此銷售面積經(jīng)測繪備案并做了產(chǎn)權登記的，則等同于此商品房的產(chǎn)權面積。

二、房屋建筑面積測繪作業(yè)所遵循的技術依據(jù)及精度要求

2.1、技術標準

（1）中華人民共和國國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T17986•1―2000)（以下簡稱《規(guī)范》）；

（2）《南寧市房產(chǎn)面積測算細則》（南房字[2008]5號文）（以下簡稱《細則》）；

2.2、《規(guī)范》對面積精度的要求

房產(chǎn)面積的精度分為三級，各級面積的限差和中誤差應不超過下表規(guī)定。

房產(chǎn)面積的精度要求

注：S為房產(chǎn)面積，。

我市擬定的《細則》以中誤差作為評定精度的標準，以兩倍中誤差作為限差。房產(chǎn)面積的精度等級采用到二級。

三．房屋建筑面積的計算原則

計算前，均要求作業(yè)人員認真閱讀規(guī)范中的相關技術要求，對建筑物中應計算全部建筑面積的范圍、計算一半建筑面積的范圍和不計算建筑面積的范圍應有深刻的認識，對該建筑物中功能區(qū)的劃分、所有套內(nèi)（單元）面積、應分攤公用建筑面積、不分攤的公用建筑面積、計容積率的建筑面積、不計容積率的建筑面積及公用建筑面積如何合理分攤應有明確的概念，不能模棱兩可。房屋建筑面積的計算、分攤都按相關規(guī)范和技術要求進行。鑒于房屋建筑面積測繪的嚴肅性，準確性和權威性，作業(yè)人員在面積計算過程中應憑著認真、負責、公正的精神進行，不能根據(jù)顧客的要求任意處理，確保房屋建筑面積計算的準確性，杜絕房屋建筑面積計算中的弄虛作假行為。房屋建筑面積的計算一律采用市房產(chǎn)局承認的“房產(chǎn)測繪”或“房測之友”軟件，不得用其他軟件或用手工編制。

四、房屋建筑面積測繪的分類及幾點概述

4.1 分類

房屋建筑面積測繪的主要工作包括：房屋邊長測量、房屋建筑面積計算及分攤、房屋分層、分戶平面圖繪制、房屋平面立面紅線圖、位置圖繪制等?，F(xiàn)階段我市房產(chǎn)測繪類別主要有：施工圖面積測算、預售面積測繪、竣工驗收測繪、現(xiàn)售面積測繪。

4.2 房產(chǎn)測繪的幾點概述

4.2.1施工圖面積測算是指在建設項目規(guī)劃設計階段，由開發(fā)公司委托有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪單位，按照設計院出具的經(jīng)由審圖公司審核通過的施工圖紙，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》及《測繪細則》，并參照設計院提供的公用面積使用說明，按圖紙計算分攤得到的面積。此面積可作為辦理建設工程規(guī)劃許可證的依據(jù)。開發(fā)公司以測繪公司出具的經(jīng)由房產(chǎn)局備案通過的測繪報告可辦理建設工程規(guī)劃許可證，將圖紙報規(guī)劃局審批。

4.2.2房屋預售面積是指在商品房預售中，由開發(fā)公司委托有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪單位，按照規(guī)劃核準圖紙上的尺寸，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，并參照設計院提供的公用面積使用說明，對尚未竣工的房屋預先計算的面積。此面積可作為開發(fā)商在前期項目宣傳中使用，同時也可以作為商品房網(wǎng)上備案和預銷售使用。

4.2.3房屋竣工驗收測繪是指房屋竣工后，由開發(fā)公司委托有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪單位，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》和房屋竣工圖紙、變更圖紙、預算數(shù)據(jù)等，對房屋進行實地勘測測量、繪圖計算而得出的面積。此面積僅用于房屋規(guī)劃驗收使用。

4.2.4房屋實測面積是指房屋竣工驗收后，由開發(fā)公司委托有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪單位，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》和房屋竣工圖紙、變更圖紙、預算數(shù)據(jù)等，對房屋進行實地勘測測量、繪圖分攤計算而得出的面積。此面積是購房者辦理房屋所有權證、他項權證、房款結算、物業(yè)費結算等的依據(jù)。

五、房屋實測面積與預售面積差異的原因及措施

房產(chǎn)測繪工作貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目的始終，針對房地產(chǎn)項目開發(fā)的不同階段，房產(chǎn)測繪均提供相應階段的配套服務。具體關系與測繪工作程序及流程詳見下圖。

實際工作中，房屋實測面積與預售面積經(jīng)常存在差異，理論上，房屋如果按圖施工，面積一般不會有多大偏差，但由于施工過程圖紙往往會修改，加上施工誤差，還有實測數(shù)據(jù)采集有偏差等問題從而導致了預售與實測面積的不同。原因歸納有兩方面原因：一是數(shù)據(jù)采集和圖紙變更。二是技術性原因。減少面積誤差，措施主要是加強預測面積的準確性和加強實測面積的準確性。測繪單位只有嚴格管理，狠抓質(zhì)量工作，才能從根本上保證測繪成果的準確性。鑒于預售面積和實測面積的不同，直接影響房款總額，引起房款差額的補和退問題。在具體工作中，即使按照《商品房銷售管理辦法》和《商品房 銷售合同》中規(guī)定的條款處理，也會遇到很多麻煩和糾紛。為了減少爭議，提高大眾對開發(fā)商、測繪單位、房地產(chǎn)行政主管部門的信任度，在建筑施工過程中，開發(fā)商對建筑設計進行合理變更，導致面積差異較大時，應及時告知購房者；其次，要不斷提高房地產(chǎn)測繪機構的專業(yè)技術水平，健全完善的質(zhì)量保證體系，提高房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量，維護國家和廣大房產(chǎn)權利人的合法利益。

六．結語

房屋建筑面積測繪是房產(chǎn)測繪工作的主要內(nèi)容之一，其測繪成果是產(chǎn)權管理（登記發(fā)證、預售審批）、規(guī)劃管理（工程報建、規(guī)劃驗收）、地政管理（征地拆遷）的主要技術依據(jù)之一。因此其成果質(zhì)量的好壞影響越來越大，嚴格控制房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量是各房產(chǎn)測繪單位及管理部門永恒的主題。目前，南寧市的房產(chǎn)測繪工作為房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主提供了優(yōu)質(zhì)可靠的技術依據(jù)，為南寧市的經(jīng)濟騰飛做出了較大的貢獻。

參考文獻：

[1]GB／T17986.1―2000，房產(chǎn)測量規(guī)范[S]. 北京：中國標準出版社，2000

[2] 南房字[2008]5號文，《南寧市房產(chǎn)面積測算細則》[S].2008