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關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)：供應鏈；集成化供應鏈管理

作者簡介：康耀江(1965－)，男，河北邯鄲人，天津大學管理學院博士研究生，主要從事商業(yè)房地產(chǎn)及集成化供應鏈管理研究。

中圖分類號：F293.3　文獻標識碼：A　文章編號：1006－1096(2007)03－0069－04　收稿日期：2007－02－07

一、商業(yè)房地產(chǎn)供應鏈分類

根據(jù)供應鏈的集合程度，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供應鏈組合可以分為5種類型，分別是地產(chǎn)開發(fā)型、房產(chǎn)開發(fā)型、物業(yè)持有型、金融投資型和綜合開發(fā)型。在這5種類型中，作為一級土地開發(fā)商的純粹地產(chǎn)開發(fā)型隨著國家土地管理政策的調(diào)整和土地“招拍掛”制度的全面實施，企業(yè)的主導權(quán)逐漸喪失，政府主導的趨勢越來越明顯。因此，這類房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)越來越少；綜合運作型是綜合了地產(chǎn)開發(fā)型和房產(chǎn)開發(fā)型兩種供應鏈模式，由于地產(chǎn)開發(fā)部分少了，所以該種模式已經(jīng)逐漸變成了房產(chǎn)開發(fā)型。所以，目前商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的供應鏈組合方式主要就是房產(chǎn)開發(fā)型、物業(yè)持有型和金融投資型3種(丁烈云、毛鶴琴，2004)，其模式分別如下圖所示。

本文的研究對象是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)型供應鏈，主要原因在于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商在整個過程中深度參與每個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，全面地把握商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品“制造”的流程，能夠從全局的角度把握商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的方向。

二、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)流程

在國內(nèi)的一般性教科書上，根據(jù)中國的國情和實際情況，將房地產(chǎn)開發(fā)分為可行性研究、前期工作、建設實施、營銷和服務等4個階段(趙世強，2003)，如下圖所示：

按照國際上傳統(tǒng)的經(jīng)典房地產(chǎn)著作，一般將房地產(chǎn)開發(fā)分為以下8個階段：

三、商業(yè)房地產(chǎn)集成化供應鏈管理模型

依照上述兩個房地產(chǎn)開發(fā)模型并基于對其的分析，結(jié)合集成化供應鏈管理理論，建立如下圖所示商業(yè)房地產(chǎn)集成化供應鏈管理模型：

(一)模型基本說明

該模型不是直線供應鏈，而是橫向和縱向交叉的網(wǎng)絡供應鏈模型，決策、計劃和營銷不僅是供應鏈中的一個環(huán)節(jié)或流程，而且這個流程對其他3個流程始終產(chǎn)生影響。4個流程在職能內(nèi)容上是緊密相關(guān)的，不僅互為補充，而且在一些情況下甚至是互相滲透的。所以，4個流程雖處在供應鏈上的不同位置，但是他們之間互相“牽引”，形成了一個有機的管理創(chuàng)造系統(tǒng)，從而生產(chǎn)出符合市場需要的有價值的商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品。

(二)模型的四個基本流程

模型包括4個基本流程模塊：土地和資金的獲取、工程建設管理和運營管理，這3個流程通過決策、計劃和營銷這個流程進行協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。

決策、計劃和營銷：指的是商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)的整體決策和營銷管理活動，包含開發(fā)方式的決策；產(chǎn)品創(chuàng)意；開發(fā)流程與合作伙伴的確定；銷售策略的制定等。其中也包含支持性運作管理，如：確定商業(yè)房地產(chǎn)房型結(jié)構(gòu)，布置方式和數(shù)量；具體開發(fā)計劃進度；銷售方式等。

土地和資金的獲取：指的是土地和資金的獲取方式。土地的獲取主要是根據(jù)土地出讓方的要求來決定；資金的融通更加復雜，隨著我國金融市場的完善，資金來源渠道的多樣化，采用何種方式獲取資金是房地產(chǎn)企業(yè)急待研究的問題。土地和資金可以看作是房地產(chǎn)產(chǎn)品的“原材料”，如何“采購”至為關(guān)鍵。

工程建設管理：指的是項目的勘查、規(guī)劃設計和工程施工管理?？辈榘ǖ匦螠y量、工程地質(zhì)和水文勘查；規(guī)劃設計包括項目的整體布局，造型選擇，與周邊配套設施的結(jié)合，施工圖設計等；施工：包括施工單位、監(jiān)理單位的選擇，質(zhì)量、進度和資金的控制，竣工驗收和移交等。相對來說這個流程技術(shù)性最強，也是比較容易控制。

運營管理：可以用四個統(tǒng)一來概括，就是統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。這個流程處于整個流程的末端，但遠不意味著結(jié)束。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的價值不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的制造上，而且很大一部分體現(xiàn)在對項目的管理經(jīng)營上，所以運營管理流程是非常重要的。

(三)四個基本流程之間的關(guān)系分析

1．從時間上看

從時間上看4個流程具有很明顯的時間順序，這就要求在進行商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的時候，開發(fā)公司要遵循一定的規(guī)律，不能盲目。比如在決策不確定的情況下就不能逾越這個階段開展工程建設。房地產(chǎn)行業(yè)是失敗不起的行業(yè)，商業(yè)房地產(chǎn)更是如此，嚴格執(zhí)行投資建設程序，環(huán)環(huán)相扣，才能確保項目實施的穩(wěn)定性、可控性，才能實現(xiàn)投資效益。但是實際的開發(fā)過程并不是沿直線一步一步地向前進行的，因此模型并不是直線型的，而是循環(huán)網(wǎng)絡型；開發(fā)是一門藝術(shù)，它是非常復雜且具有創(chuàng)造性的活動，開發(fā)中的有些做法不是完全合乎邏輯的，因此，不能完全依賴于抽象的模型。在每一個階段，不能僅僅考慮下一個階段，要始終從全局的角度來考慮。

2．從內(nèi)容上看

(1)決策、計劃和營銷

這個流程內(nèi)的管理活動貫穿整個供應鏈，“管理就是決策”，因此決策和計劃在任何管理中都是貫穿始終的活動，而且是最總要的管理活動。

現(xiàn)代營銷管理理論已經(jīng)把營銷管理活動視為企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，占有統(tǒng)領(lǐng)性的地位。中國房地產(chǎn)行業(yè)前期經(jīng)歷了一個飛速發(fā)展的過程，已經(jīng)進入“買方”市場，“顧客是上帝”的時代已經(jīng)來臨，因此營銷管理的重要性日漸突出。將營銷管理視作貫穿始終的管理活動，并作為衡量其他管理活動是否有效的標準，可以將商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品始終與市場需求保持一致，大大降低開發(fā)風險，提高項目成功的概率。

(2)土地和資金

這個流程是4個環(huán)節(jié)中技術(shù)含量最多的，也是相對最易于控制的管理環(huán)節(jié)，屬于產(chǎn)品“制造”階段，執(zhí)行的特色最明

顯，但是并不是說這個管理環(huán)節(jié)就容易、簡單和不重要。房地產(chǎn)產(chǎn)品和一般性產(chǎn)品不同，具有一次性，而且要經(jīng)得住長時間的檢驗(至少20年以上)。規(guī)劃、設計和建造不僅要滿足現(xiàn)代需要，而且要符合未來時展的要求。

土地和資金作為房地產(chǎn)開發(fā)的“原材料”，是影響商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)最重要的兩個要素。房產(chǎn)依附在土地之上，資金是項目開發(fā)的血液，兩者與其他環(huán)節(jié)的關(guān)系是非常重要的。

(3)工程建設管理

工程建設管理是決策的結(jié)果，依賴于土地和資金的支持，同時對后期的運營管理有直接的影響，為了便于后期的運營管理，在這個階段就應該安排運營管理階段的相關(guān)機構(gòu)和人員進來參與決策。所以工程建設管理與其他管理模塊的交叉管理也是最多的。

(4)運營管理

運營管理是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的最后一個階段，但是對商業(yè)房地產(chǎn)項目本身來說則意味著一個新的開始。運營管理是在前面3個流程管理的基礎(chǔ)上開展的，因此處在最為被動的位置。在這個流程管理階段，除了要完成前面3個環(huán)節(jié)中沒有完成的一些工作外，更為重要的是要通過商業(yè)開發(fā)實現(xiàn)項目最終的價值。

運營管理是否能夠成功根本取決于前面3個階段的成果，取決于整個戰(zhàn)略和策略是否正確，運營管理在一定程度上還可以彌補前面階段的缺陷，但是對于一個商業(yè)房地產(chǎn)項目來說，決不能將成功押在最后的運營管理環(huán)節(jié)上。

3．從組織結(jié)構(gòu)上看

商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，在組織結(jié)構(gòu)上屬于典型的網(wǎng)絡型組織結(jié)構(gòu)。從圖中不難看出，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)鍵職能基本上都是由外部的專業(yè)機構(gòu)來完成的。房地產(chǎn)開發(fā)商利用自身優(yōu)勢，通過信息整合，以經(jīng)濟利益為驅(qū)動力，建成一個系統(tǒng)的組織網(wǎng)絡，將房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)的復雜職能納入到自己的管理系統(tǒng)內(nèi)部，不僅確立了自己的中心地位，而且有效推動了整個系統(tǒng)的有機運轉(zhuǎn)。

四、商業(yè)房地產(chǎn)集成化供應鏈管理模型分析

(一)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)集成化供應鏈中企業(yè)的角色與相互關(guān)系

商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)供應鏈是種網(wǎng)絡結(jié)構(gòu)，開發(fā)商是商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)實施者，是項目的總負責人，承擔項目開發(fā)成敗的經(jīng)濟責任，是供應鏈的組建者，對供應鏈的運作起主導作用。所以，開發(fā)商是供應鏈的核心企業(yè)；是集成化供應鏈的管理者。由開發(fā)商提出以滿足客戶需求為目的的供應鏈分工措施，對各種資源進行整合；由開發(fā)商對戰(zhàn)略性問題和支持性運作問題做出決策，在項目實施前完成市場分析、費用測算、經(jīng)濟評價和風險評估的過程，做出開發(fā)計劃并在項目實施過程中對計劃進行調(diào)整。

(二)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)集成化供應鏈管理的實現(xiàn)方式

首先，開發(fā)商要從傳統(tǒng)的局部性思維轉(zhuǎn)換到整體性的系統(tǒng)思維。在觀念上，開發(fā)商要充分尊重鏈中的供應商，一流的供應商造就一流的企業(yè)，拋棄以往哪些“非此即彼”、“你死我活”、“極力壓價”的競爭式的方式，努力營造相互合作的雙贏或多贏的新局面，從競爭走向競合，努力提高供應鏈整體的競爭能力，從而提高供應鏈的績效，為鏈中企業(yè)創(chuàng)造更好的績效水平。

其次，集成化供應鏈管理也不僅僅是合作伙伴的選擇，開發(fā)商要建立相應的生產(chǎn)計劃與控制體系、采購體系、信息技術(shù)支撐體系、價值觀共享及風險共擔體系、鏈中企業(yè)的激勵制度等支持系統(tǒng)，包括企業(yè)的外部網(wǎng)、內(nèi)部網(wǎng)、知識庫、電子數(shù)據(jù)庫及電子數(shù)據(jù)交換系統(tǒng)等。以此來保證供應鏈的穩(wěn)定高效運作。

第三，鏈中企業(yè)建立互信關(guān)系是進行有效合作的紐帶與保證。開發(fā)商要與合作企業(yè)共擔責任、風險與成本，同時共享成果與收益，這是企業(yè)間建立長久信任關(guān)系的唯一有效途徑。節(jié)點企業(yè)間只有建立了信任關(guān)系，供應鏈的運作效率才能得到保證和提高，開發(fā)商才能贏得長久的競爭優(yōu)勢。

(三)商業(yè)房地產(chǎn)集成化供應鏈管理博弈分析

對于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商來講，作為供應鏈的核心企業(yè)，進行集成化供應鏈管理，不僅僅是從自身的利益最大化的目標出發(fā)，而是應在爭取供應鏈利潤最大化的基礎(chǔ)上，進行鏈中企業(yè)之間的利益協(xié)調(diào)和分配。供應鏈的競爭，首先是供應鏈與供應鏈之間的競爭，其次才是鏈中企業(yè)之間的分配競爭，它們之間存在博弈關(guān)系。下面以開發(fā)商和建筑商為例，對他們之間的博弈進行分析。開發(fā)商和建筑商都是獨立的企業(yè)。

1．博弈分析

假設建筑商的單位產(chǎn)品價格為p，產(chǎn)量為q，成本函數(shù)為TC1，則利潤為

π1=pq-TC1(q)

開發(fā)商的產(chǎn)品價格為P2，產(chǎn)量為Q2，除去中間產(chǎn)品(建筑商)的成本函數(shù)為TC2，則利潤為

π2=P2Q2-TC2(Q2)-pq

總利潤為

π=π1+π2=2Q2－(TC2(Q2)+TC1(q))

在只有一家建筑商的情況下，則q=Q2。并且，對于商業(yè)房地產(chǎn)的需求曲線滿足于

P=f(Q)

在完全信息的條件下，博弈雙方輪流出價的討價還價博弈為G(δl，δ2)，建筑商和開發(fā)商獲得利潤的貼現(xiàn)因子分別為δl和δ2，N={1，2}代表博弈雙方，P為中間產(chǎn)品的集合，X∈R+為中間產(chǎn)品的產(chǎn)量空間，T={0，1，2……}為所有的時間集合。雙方博弈的規(guī)則為：當一方給出中間產(chǎn)品的一個價格，另一方要么接受這個價格，要么拒絕這個價格，若接受這個價格，則根據(jù)這個價格選擇一個使其利潤最大化的中間產(chǎn)品的產(chǎn)量，博弈結(jié)束；若拒絕這個價格，博弈進入下一輪，由拒絕方出價，另一方要接受并選擇一個其利潤最大化的中間產(chǎn)品的產(chǎn)量，要么拒絕，博弈繼續(xù)下去，直到一方接受對方的出價，達成一致。

在建筑商和開發(fā)商都不能決定中間產(chǎn)品的價格的情況下，建筑商選擇產(chǎn)量來決定自身的利潤最大化，開發(fā)商根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)的市場供求函數(shù)來決定利潤最大化產(chǎn)量，當雙方同時博弈時，建筑商選擇產(chǎn)量q使其自身利潤最大化化π1則最優(yōu)化一階條件為

P=MC1(q)

開發(fā)商根據(jù)需求函數(shù)決定利潤最大化，并且q=Q2時，最優(yōu)化一階條件為

P=f(q)+qf’(q)-MC2(q)

上兩式聯(lián)立可得博弈均衡解p*，滿足

P*=MC1(q*)

P*=f(q*)+q*f’(q*)-MC2(q*)

滿足供應鏈的利潤最大化產(chǎn)量q*

f(q*)+f’(q*)q*-MC1(q*)-MC2(q*)=0

這個均衡過程的形成過程與雙方的成本函數(shù)有密切的關(guān)系，但是在傳統(tǒng)的合作方式中不可能達到完全信息的條件。建筑商和開發(fā)商只有形成戰(zhàn)略合作伙伴的關(guān)系，對供應鏈實行集成化管理，雙方充分的互相信任，博弈過程是合作博弈，才能達到供應鏈整體利益最優(yōu)的水平。

2．合作博弈的帕累托改進

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［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)；供應鏈；供應鏈管理；核心競爭力

［中圖分類號］F293 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）36-0029-01

1 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)流程

在國內(nèi)的一般性教科書上,根據(jù)中國的國情和實際情況,將房地產(chǎn)開發(fā)分為可行性研究、前期工作、建設實施、營銷和服務等4個階段。按照國際上傳統(tǒng)的經(jīng)典房地產(chǎn)著作,一般將房地產(chǎn)開發(fā)分為以下8個階段：提出投資設想、投資設想細化、可行性研究、合同談判、簽署正式協(xié)議、工程建設、竣工投入與資產(chǎn)管理。

2 房地產(chǎn)項目供應鏈管理研究

依照上述兩個房地產(chǎn)開發(fā)模型并基于對其的分析,結(jié)合供應鏈管理理論,建立如下圖所示房地產(chǎn)項目供應鏈管理模型。

房地產(chǎn)項目供應鏈管理模型

2.1 模型基本說明

該模型不是直線供應鏈,而是橫向和縱向交叉的網(wǎng)絡供應鏈模型,決策、計劃和營銷不僅是供應鏈中的一個環(huán)節(jié)或流程,而且這個流程對其他3個流程始終產(chǎn)生影響。4個流程在職能內(nèi)容上是緊密相關(guān)的,不僅互為補充,而且在一些情況下甚至是互相滲透的。所以,4個流程雖處在供應鏈上的不同位置,但是它們之間互相“牽引”,形成了一個有機的管理創(chuàng)造系統(tǒng),從而生產(chǎn)出符合市場需要的有價值的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

2.2 模型的四個基本流程

模型包括4個基本流程模塊：決策、計劃和營銷，土地和資金的獲取，工程建設管理和運營管理,其中，土地和資金的獲取，工程建設管理和運營管理這3個流程通過決策、計劃和營銷這個流程進行協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。

決策、計劃和營銷：指的是商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)的整體決策和營銷管理活動,包含開發(fā)方式的決策,產(chǎn)品創(chuàng)意,開發(fā)流程與合作伙伴的確定,銷售策略的制定等,其中也包含支持性的運作管理,如：確定商業(yè)房地產(chǎn)房型結(jié)構(gòu),布置方式和數(shù)量,具體開發(fā)計劃進度,銷售方式等。

土地和資金的獲?。褐傅氖峭恋睾唾Y金的獲取方式。土地的獲取主要是根據(jù)土地出讓方的要求來決定；資金的融通更加復雜,隨著我國金融市場的完善,資金來源渠道的多樣化,采用何種方式獲取資金是房地產(chǎn)企業(yè)亟待研究的問題。土地和資金可以看做是房地產(chǎn)產(chǎn)品的“原材料”,如何“采購”至為關(guān)鍵。

工程建設管理：指的是項目的勘察、規(guī)劃設計和工程施工管理?？辈彀ǖ匦螠y量、工程地質(zhì)和水文勘察；規(guī)劃設計包括項目的整體布局,造型選擇,與周邊配套設施的結(jié)合,施工圖設計等；施工包括施工單位、監(jiān)理單位的選擇,質(zhì)量、進度和資金的控制,竣工驗收和移交等。相對來說這個流程技術(shù)性最強,也比較容易控制。

運營管理：可以用四個統(tǒng)一來概括,就是統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。這個流程處于整個流程的末端,但遠不意味著結(jié)束。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的價值不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的制造上,而且很大一部分體現(xiàn)在對項目的管理經(jīng)營上,所以運營管理流程是非常重要的。

3 房地產(chǎn)企業(yè)供應鏈管理研究

隨著市場的成熟、資源的緊缺和競爭的加劇,開發(fā)商若想可持續(xù)發(fā)展則必須根據(jù)企業(yè)和環(huán)境的特點,去發(fā)現(xiàn)、挖掘、整合內(nèi)部資源和外部資源,運用供應鏈管理理論培育自己的核心競爭力,通過建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式處理好合作伙伴相關(guān)行業(yè)關(guān)系,使得整個房地產(chǎn)開發(fā)流程的系統(tǒng)優(yōu)化以達到控制和降低成本的目的,成功獲取核心競爭力。

3.1 建立房地產(chǎn)企業(yè)供應鏈管理成本控制系統(tǒng)

按照房地產(chǎn)開發(fā)流程從商品房的形成到向用戶交付使用商品房需經(jīng)過商品房生產(chǎn)準備、商品房生產(chǎn)和商品房銷售三個階段,通過供應鏈進行成本管理,開發(fā)商在不同的階段成本控制側(cè)重點應有所不同。為了便于成本分析,簡單地把商品房建造前后作為劃分界限,將整個房地產(chǎn)供應鏈劃分為上游、開發(fā)商核心企業(yè)和下游,成本也相應劃分為上游成本、開發(fā)商內(nèi)部成本和下游成本,進一步細化得出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供應鏈成本控制模型。

供應鏈成本控制的最終目標就是控制用戶成本,使其盡可能最小化來獲取最大利潤,以較低的成本向用戶提供同等的價值或以同樣的成本向用戶提供更多的價值,特別是有助于實現(xiàn)用戶所看重的核心價值。最有競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)供應鏈不僅應使項目總成本優(yōu)化,而且使房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的特征體現(xiàn)在用戶看重的核心價值上,還要體現(xiàn)在商品房保值、增值和對用戶新需求的預測、識別和滿足上,從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲取持續(xù)競爭優(yōu)勢基礎(chǔ)的核心競爭力。

3.2 做全程供應鏈的管理者

全程供應鏈管理的實質(zhì)就是為了快速響應客戶的快速變化,有效縮短客戶到供應商的響應周期,從而迅速并準確的滿足客戶的個性化需求。全程供應鏈管理重新進行了供應鏈的分工,合作、風險分擔、利益共享的經(jīng)營模式,企業(yè)的工作重心轉(zhuǎn)移到整合供應鏈內(nèi)部資源,判定供應鏈的內(nèi)部分工標準,分配價值活動,傳遞需求信息,制定供應鏈管理的整體戰(zhàn)略。

開發(fā)商主要是通過土地取得、市場分析等措施而取得投資收益。在市場競爭環(huán)境中開發(fā)商必須通過與房地產(chǎn)供應鏈的各組成部分進行討價還價,從而取得本身利益的最大化。隨著土地供應的市場化、房地產(chǎn)市場競爭的激烈化,市場逐步向買方轉(zhuǎn)化,房地產(chǎn)企業(yè)在繼續(xù)依靠供應鏈內(nèi)部的優(yōu)勢地位獲得利潤的基礎(chǔ)上,需要向滿足消費者日益變化的個性化需求轉(zhuǎn)移來保證既得利益不受損害。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變思維和經(jīng)營方式,站在全程供應鏈管理者的角度,從房地產(chǎn)供應鏈的內(nèi)部競爭轉(zhuǎn)向與其他房地產(chǎn)供應鏈的競爭,與設計商、承建商、供應商以及通往最終客戶的下游環(huán)節(jié)結(jié)成伙伴關(guān)系。

參考文獻:

［1］馬士華,林勇,陳志祥.供應鏈管理［M］.北京：機械工業(yè)出版社,2000.

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[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 供應鏈管理

一、房地產(chǎn)業(yè)供應鏈管理模式的風險

根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)供應鏈管理模式風險的來源差異，我們可以將其分為內(nèi)部風險和外部風險兩種類型。內(nèi)部風險與各節(jié)點企業(yè)之間的合作是否合理有關(guān);外部風險是在所有節(jié)點企業(yè)合作良好的情況下，受外部環(huán)境的影響而產(chǎn)生的。

1.內(nèi)部風險。房地產(chǎn)業(yè)供應鏈管理模式的內(nèi)部風險，主要是指供應鏈節(jié)點企業(yè)選擇不當、能力和技術(shù)不能適應形勢發(fā)展，或者由于節(jié)點企業(yè)缺乏必要的溝通，造成理解不充分、缺乏信任、追求自身利益而產(chǎn)生的風險。非理性的合作，不一定與追求個體利益有關(guān)，它主要是由于在雙方合作過程中，由于信息傳遞出現(xiàn)扭曲、節(jié)點企業(yè)之間理解不充分，或是在技術(shù)和能力的支持上發(fā)生了問題，從而致使供應鏈成員無法采取合作行為。

2.外部風險。外部風險指的是與供應鏈內(nèi)部各節(jié)點合作情況無關(guān)的情況下，所有能夠?qū)е鹿溦w低效或損失增加的危險。根據(jù)其具體來源，外部風險又可分為人為風險和行業(yè)風險。

人為風險，主要來自行業(yè)內(nèi)的競爭者，比如惡意競爭者通過某種手段，對供應鏈的有意破壞。行業(yè)風險，主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)受多種因素的影響，比如土地政策、稅收政策、物價變動、消費觀念等，從而對供應鏈管理模式也產(chǎn)生間接影響。

二、房地產(chǎn)業(yè)供應鏈管理模式風險的防范

在社會實踐中，越來越多的企業(yè)已經(jīng)認識到，與其他企業(yè)進行合作的重要意義。相互之間良好的合作，可以創(chuàng)造出多贏的格局，給各節(jié)點企業(yè)帶來巨大的收益。其中通過，對于供應鏈企業(yè)來說，關(guān)鍵在于努力控制各種不穩(wěn)定性，降低采用該模式所帶來的風險。

1.建立合理的約束機制。加強供應鏈成員選擇評價體系建設。房地產(chǎn)開發(fā)項目的特征具有惟一性，決定了供應鏈評估標準的動態(tài)性，要適時變動、不斷完善評估體系。

內(nèi)部風險和相互之間的信任緊密相連，增強節(jié)點企業(yè)之間的信任程度，可以降低內(nèi)部風險，更有利于供應鏈的正常運轉(zhuǎn)。一般來說，制定明確的合同條文和詳細的行為規(guī)范，是一種減少節(jié)點企業(yè)不確定行為的比較有效的手段。在供應鏈各節(jié)點企業(yè)正式合作前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和其他企業(yè)應當明確各自的責任，建立約束機制，明確共同的利益所在。

除了完備的合同外，必須重視相互之間的監(jiān)督。采用供應鏈模式之后，相互應當密切注視其他企業(yè)的發(fā)展和決策動態(tài)，及時發(fā)現(xiàn)合作中存在的問題，及時采取相應的措施，建立淘汰機制。

建立供應鏈績效評估系統(tǒng)。供應鏈的績效評價可以從三個方面考慮:一是內(nèi)部績效評價，主要對供應鏈上的企業(yè)內(nèi)部績效進行評價，評價指標包括開發(fā)成本、質(zhì)量、期限等;二是外部績效評價，主要是供應鏈上的企業(yè)之間運行狀況進行評價，指標有用戶滿意度、生產(chǎn)能力飽滿度等;三是供應鏈綜合績效評價，不能只注重單一企業(yè)的效率，綜合績效并不僅僅是核心企業(yè)的事情，要從整體上對供應鏈進行評價。

2.建立適當?shù)募顧C制。供應鏈上每個成員對供應鏈的貢獻大小肯定不同，建立一套有效的激勵機制，使整個供應鏈優(yōu)化所產(chǎn)生的效益，在供應鏈各企業(yè)之間，以及企業(yè)內(nèi)部之間進行合理分配，就顯得非常重要和必要。

訂單激勵。供應鏈成員企業(yè)獲得更多的訂單，是對供應鏈成員企業(yè)的一種極大的激勵。比如，承建商對原材料供應商的訂單越多，激勵作用就越大，可以對于那些能夠以合理的價格、滿意的質(zhì)量和服務、及時提供原材料和設備的供應商給予更多的訂單。

商譽激勵。商譽是企業(yè)的無形資產(chǎn)，對企業(yè)非常重要。商譽來自于供應鏈內(nèi)其他企業(yè)的評價和在公眾心目中的形象和聲譽，反映企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量和服務水平，反映企業(yè)的社會地位，包括經(jīng)濟地位。

3.加強節(jié)點企業(yè)間的溝通。發(fā)揮核心企業(yè)的作用。供應鏈中不同節(jié)點企業(yè)有時會產(chǎn)生相互沖突的目標，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在供應鏈中要積極發(fā)揮協(xié)調(diào)作用，加強節(jié)點企業(yè)之間的溝通，而且要有長遠的眼光，廣泛聽取各方面的意見，在掌握足夠的信息后再進行決策。

建立房地產(chǎn)供應鏈知識共享機制。比如成立房地產(chǎn)知識咨詢協(xié)會、組建自愿學習團隊等，定期組織開展活動，加強相互之間的交流。通過這種方式，來逐步推進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與各節(jié)點企業(yè)的知識共享，有效促進知識的相互學習，各自加強自己核心能力的建設，提高新知識的轉(zhuǎn)化率，提高各企業(yè)動態(tài)的學習能力、持續(xù)的技術(shù)創(chuàng)新能力以及對市場的迅速響應能力，進而增強房地產(chǎn)供應鏈的整體競爭力。

建立供應鏈信息共享機制。充分利用工nternet等科技手段，實現(xiàn)企業(yè)之間信息交流的網(wǎng)絡化、橫向化、制度化、規(guī)范化、靈活化和安全化。在信息時代里，信息對企業(yè)意味著生存。企業(yè)獲得更多的信息意味著企業(yè)擁有更多的機會、更多的資源。通過建立供應鏈信息共享機制，企業(yè)能夠更快捷地獲取合作企業(yè)的需求信息，由于消除了相互之間的猜忌，可以共同探求解決新問題的方法，降低了風險。

總之，風險防范與規(guī)避，是一個十分復雜的問題，相應的措施和方案也非常得細致具體。房地產(chǎn)企業(yè)在進行風險防范時，應根據(jù)自身的情況來制定相應的策略，以使供應鏈管理模式得到更好的開發(fā)和利用。

參考文獻:

[1]王學發(fā)王宏王靖:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供應鏈管理模式.河南城建高等專科學校學報，2001(4),P31

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[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)投資 險 防范

自2001年北京申辦奧運成功以來，房地產(chǎn)業(yè)一躍成為我國國民經(jīng)濟的主要支柱產(chǎn)業(yè),各地房地產(chǎn)投資開發(fā)占全社會固定資產(chǎn)投資的比重被迅猛拉升至15%左右，特別是北京市的房地產(chǎn)投資在2004年高達58.27%。雖然在2008年住宅銷售量有明顯下降，但房地產(chǎn)投資依然保持強勁的態(tài)勢，據(jù)統(tǒng)計，今年1月～6月，全國房地產(chǎn)投資為1.5萬億元，同比增長35.1%。但由于房地產(chǎn)投資形態(tài)具有投資金額巨大、回報率高、位置固定性、建設周期長等特點決定了房地產(chǎn)投資活動的不穩(wěn)定性和高風險性，由此，房地產(chǎn)投資者必須認真地分析與研究其投資風險，探討和采取有效的防范措施，這樣才能獲得預期的經(jīng)濟收益。

一、房地產(chǎn)投資主要風險類型研究

任何一項房地產(chǎn)投資的形成都要經(jīng)歷投資信息收集和整理、考察、評審、實施與管理、竣工后的評價與分析。某個環(huán)節(jié)的變化或某個因素的形成都會給房地產(chǎn)投資項目帶來多種多樣的風險。傳統(tǒng)上，其風險主要分為投資系統(tǒng)性風險和非投資系統(tǒng)性風險。前者會影響整個房地產(chǎn)市場變化，后者只針對單項房地產(chǎn)價格變化。

1.投資系統(tǒng)性風險

(1)政策風險。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主要支柱產(chǎn)業(yè)，在我國市場經(jīng)濟尚未完善的情況下，國家對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作了嚴格的控制，如政府限外政策、第二套住房首付按揭規(guī)定、限制別墅建設等等相關(guān)宏觀調(diào)控政策都給房地產(chǎn)投資者帶來風險。

(2)利率風險。當前房地產(chǎn)投資的資金60%主要來自銀行貸款，所以銀行利息率的少許變化，都會給房地產(chǎn)投資帶來較大風險。一般來說，利率越低，房地產(chǎn)投資成本越低，其投資收益越大；反之，利率越高，房地產(chǎn)投資成本越高，其投資收益越低。2004年以前我國執(zhí)行的是較低的存貸利率，有效的配合了房地產(chǎn)的發(fā)展。但是隨著房地產(chǎn)出售市場價格的飛速上升，我國開始執(zhí)行從緊的貨幣政策，僅在2007年一年內(nèi)就加息六次，一年期存貸款利率分別累計上調(diào)1.62個百分點和1.35個百分點，公積金貸款利率累計上調(diào)0.54個百分點，拉緊了房地產(chǎn)投資的資金鏈，加大了投資成本和風險。

(3)通貨膨脹風險。通貨膨脹是指因紙幣發(fā)行量超過市場流通的實際所需要量而引起的紙幣貶值、物價飛漲、實際購買力下降。我國從2007年年底開始物價逐月上升，通貨膨脹現(xiàn)象顯現(xiàn)。其主要原因之一是房地產(chǎn)投資項目過多，導致相關(guān)的材料如鋼材、煤電等需求量大于供給，使其售價水平上漲，材料等售價水平的上漲又成為生產(chǎn)者要求工資上漲的理由，周而復始，形成成本推進性通貨膨脹。通貨膨脹越高，其購買力越低，使更多房地產(chǎn)投資項目建設完成后所收回的資金與投入的資金之間的差距拉大，造成實際收益率降低的風險。

(4)供求變化的風險。當房地產(chǎn)供不應求時，房地產(chǎn)價格急速上升，產(chǎn)生高額利潤，吸引大量的投資者進入，逐步增大供給量，使之達到平衡。消費者需求的偏好會隨著時間推移和價格的變化而發(fā)生變化，其不確定性給房地產(chǎn)投資帶來極大的風險，當市場供給量超越需求達到一定程度時，房地產(chǎn)投資者將面臨“空房”率高漲的尷尬局面。

(5)自然風險。自然風險是指由于自然因素（如地震、火災、洪水、風暴、雪災等等）的不確定性和不可抗拒性對房地產(chǎn)投資項目產(chǎn)生的風險。如今年5月份的四川汶川大地震，災區(qū)房地產(chǎn)市場受到毀滅性破壞,雖然國家對災區(qū)執(zhí)行了從松的貨幣政策，提供大量的臨時住所和住房補貼，但由于地震的影響在人們心理上產(chǎn)生的巨大負面影響，導致大量的房地產(chǎn)投資項目取消，已經(jīng)在地震災區(qū)所支付的房地產(chǎn)投資項目將面臨著是否繼續(xù)還貸、房屋如何維護和銷售的難題。

2.非投資系統(tǒng)風險

(1)經(jīng)營競爭風險。當前的房地產(chǎn)市場是完全競爭市場，由于房地產(chǎn)投資者在經(jīng)營上的不善或失誤，會喪失對房地產(chǎn)市場的占有率，造成期望收入水平與實際結(jié)構(gòu)相背離的風險。經(jīng)營競爭風險的出現(xiàn)主要來源投資者的主觀因素，它包括投資地點選擇失誤、對法律條文的不了解等等。如南昌市的象湖新城有900萬平米開發(fā)量，大小樓盤過分密集，在2008年該區(qū)某大型樓盤打出打折、送精裝修等促銷手段，房價一度跌至2700元/平米，導致同區(qū)樓盤也紛紛相應降價，房價逼近開發(fā)商的投資成本，風險頗大。

(2)財務風險。房地產(chǎn)投資者資金來源分為自有資金和借入資金，在利率保持不變的狀態(tài)下，投資者可以充分利用自有資金和借入資金這支財務杠桿的效應，擴大投資利潤，如果這支財務杠桿運用得不好，同時也加大了收不抵債的可能性和風險。特別是在當前由于房價下滑，全國退房呼聲高漲，造成購房者不按期或推遲或取消支付購房款情況下，會給負債經(jīng)營的投資方帶來新風險。

(3)質(zhì)量風險。在同地區(qū)同價位的房地產(chǎn)面前，項目的施工質(zhì)量就成為投資者首要考慮的要素。房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量不達標準，可能導致返工、加固、更改設計等技術(shù)處理，而且會拖延工期，加大資金投入。各大城市都有因為消防設施設計、施工不達標或施工質(zhì)量不過關(guān)的“爛尾樓”出現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)投資風險防范

1.投資系統(tǒng)風險的防范

(1)時刻關(guān)注政策導向，把握投資時機。我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，市場不夠完善，因此國家經(jīng)常會出臺一系列政策來引導其健康發(fā)展。房地產(chǎn)投資者在投資決策做出前，應主動與當?shù)卣?、金融機構(gòu)、各級主管部門取得聯(lián)系，及時了解國家各項財稅政策和城市建設規(guī)劃變動對房地產(chǎn)業(yè)可能產(chǎn)生的影響，及時調(diào)整投資策略，控制投資風險，提高投資效益。

(2)提高預期和采用固定利率合同形式，規(guī)避利率風險。利率風險主要來源于國家貨幣政策的變化，具有不可預見性。但國家的每次調(diào)整都是有跡可循的，如GDP指標的高漲都會引起國家金融機構(gòu)的高度緊張，房地產(chǎn)投資者可以時刻關(guān)注這些指標系數(shù)，及早做出安排，同時為應付我國銀行貸款利率的提高可能及預期，可以預先與銀行等金融機構(gòu)簽訂固定利率合同。

(3)有效控制供應鏈和銷售渠道，規(guī)避通貨膨脹風險。通貨膨脹的主要表現(xiàn)在上游供應鏈中的材料價格的飛漲，如果和材料供應商和施工方在簽署合同時，就對供應價格做出明確的限制或直接采用固定價格，則可以達到風險轉(zhuǎn)移給供應商和施工方。同時在銷售渠道中，加大宣傳力度，采用預售預租等手段，將資金盡快回籠再投資出去，也可以抵消通貨膨脹帶來的成本增長。

(4)進行充分的市場調(diào)查，對供求變化做出良好的反應?？梢晕凶稍児?、房地產(chǎn)公司對房地產(chǎn)市場的供求狀況進行調(diào)查和分析，獲取詳細的信息資料，同時根據(jù)社會需求和城市建設規(guī)劃來調(diào)整投資項目，避免供給過旺和重復建設產(chǎn)生的風險。

(5)加強保險意識，規(guī)避自然風險。房地產(chǎn)保險不同于其他類型是以房屋及建筑物的安全為標的，能有效將地震、火災等不可抗拒力帶來的風險轉(zhuǎn)移給保險公司，從而成為房地產(chǎn)投資者規(guī)避自然風險的主要途徑。

2.非投資系統(tǒng)風險的防范

(1)重視競爭對手，有效防范經(jīng)營競爭風險。在市場經(jīng)濟中，競爭無處不在，要防范經(jīng)營競爭風險，應做到以下兩點：一是清晰的認識到各競爭對手之間優(yōu)缺點，找出投資項目的差別化和亮點；二是努力降低投資成本，加強管理績效，逼退其他經(jīng)營性競爭對手，獲得或保持較好的市場占有率。

(2)優(yōu)化投資組合，規(guī)避財務風險。房地產(chǎn)投資活動雖然是一個周期長、高風險高收益的活動，但是各個投資建設項目的風險程度、獲利能力、資金需求量各有不同。投資者可以合理恰當?shù)拇钆涓鞣N不同投資類型的項目，計算整體收益與整體風險之間的相關(guān)性，盡可能縮短投資回收期，降低借入資金成本，規(guī)避財務風險。同時減少資金成本中借入資金的比例，吸引更多的投資者，分擔風險。

(3)健全監(jiān)管機制，保障房地產(chǎn)質(zhì)量。房地產(chǎn)項目在房地產(chǎn)業(yè)中是待售商品，除了考慮優(yōu)質(zhì)投資地段選擇、施工成本低廉外，還需要選好設計、施工、監(jiān)理、材料供應商的質(zhì)量。投資者在投資過程應明確各個環(huán)節(jié)和流程，并有相應的監(jiān)管制度，如在材料招標過程中，應與信譽良好的供應商簽定較長期的供應合同。在施工過程，利用質(zhì)量和經(jīng)濟相掛鉤的形式，簽訂責任狀，對工期和施工質(zhì)量及時監(jiān)管，避免扯皮現(xiàn)象，保障投資項目的完成。

總之，房地產(chǎn)投資者應理性對待風險，對投資系統(tǒng)性風險應提高警戒和預測，對非投資系統(tǒng)性風險更應及時消除和規(guī)避，及時注意使用多種投資方式，分散風險，減少損失，達到建設投資利潤最大化的目標。

參考文獻：

[1]韓春民:建設單位在工程項目中的風險管理[J].建筑經(jīng)濟,2006(10)

[2]蔣先玲:房地產(chǎn)投資教程[M].北京:對外經(jīng)濟貿(mào)易大學出版社,2005

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一、上海房產(chǎn)價格已經(jīng)高過美國

自從2000年以后，上海的房產(chǎn)價格一直處于快速上升中。據(jù)上海中房指數(shù)辦公室的上海中房價格指數(shù)，2000年8月，上海中房住宅指數(shù)只有660點；2004年10月，上海中房住宅指數(shù)漲到了1270點，漲幅達92．4％。也就是說上海中房住宅指數(shù)在過去4年間漲了將近1倍。按年分析的話，2001年12月底，上海中房住宅指數(shù)相對2000年12月底的上海中房住宅指數(shù)上漲10．1％，2002年底相對于2001年底上漲15．5％，2003年底相對于2002年底上漲33．1％，2004年10月底相對2003年12月底上漲13．1％。從中房價格指數(shù)可以看出，上海市房地產(chǎn)增速最快的年份是2003年。Zhou， Sornette（2004）的研究發(fā)現(xiàn)：2002年11月份，上海莘莊地區(qū)的房產(chǎn)均價只有2800元／平米，而2003年10月，莘莊地區(qū)的房產(chǎn)均價已經(jīng)達到5400元／平米。Zhou，Sornette（2004）的研究對中房價格指數(shù)進行了數(shù)量分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)上海中房指數(shù)的增長速度本身也在增長，即房產(chǎn)價格呈冪指數(shù)（Super－Exponentially）增長。而根據(jù)復雜系統(tǒng)理論，任何冪指數(shù)增長的系統(tǒng)都是不穩(wěn)定的。這說明上海房產(chǎn)價格的指數(shù)化增長肯定是無以為繼的。Zhou， Sornette（2004）據(jù)此認為上海的房產(chǎn)泡沫正在形成，而且泡沫化程度超過英國倫敦。

在經(jīng)過過去幾年持續(xù)快速增長后，上海的房產(chǎn)市場價格已經(jīng)被推到極高的水平，上海房屋與土地資源管理局網(wǎng)站2004年11月26日公布的資料。計算出上海房產(chǎn)的均價是8241．5元／平米。保守估計上海的住宅戶均面積只有80平方米，那么每套住房的均價是65．9萬元。根據(jù)上海統(tǒng)計局網(wǎng)站資料：2003年上海城市居民人均可支配收入是14867元，而每戶家庭平均人口是2．99人。從這兩個數(shù)字可以算出家庭年平均收入是44452元，這樣算來，上海人平均需要花費家庭年總收入的14．8倍才能按照2004年11月份的價格購買到戶均面積為80平米的住房。

美國房價與上海房價的對比。美國的數(shù)據(jù)均來自美國國家統(tǒng)計局的網(wǎng)站（如無特別注明，文中所有美國數(shù)據(jù)均來自該網(wǎng)站的美國房屋調(diào)查報告），上海的數(shù)據(jù)來源于上海統(tǒng)計局以及上海房地資源管理局的資料（如無特別注明，文中上海數(shù)據(jù)均來自上海統(tǒng)計年鑒2004）。上海的每套房產(chǎn)面積中位數(shù)是估計值，每套房產(chǎn)價格中位數(shù)是根據(jù)每套房產(chǎn)面積中位數(shù)的估計值計算得出。美元按照1：8．3的匯率折算成人民幣。上海的房產(chǎn)平均單位面積價格已經(jīng)超過全美平均單位面積價格，甚至超過美國紐約和芝加哥的價格，僅僅低于洛杉磯的房產(chǎn)價格。值得注意的是，根據(jù)2003年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上海平均家庭收入不足全美平均家庭收入的1／10。而上海市區(qū)（不算郊縣）的人口密度2001年是2363人／平方公里，1996年，紐約人口密度是8886人／平方公里。在一個人口密度是上海3．8倍，家庭平均收入是上海家庭平均收入10倍的美國金融中心紐約，房產(chǎn)絕對價格還不及上海的房產(chǎn)絕對價格。

二、上海房產(chǎn)價格飛漲的成本因素分析

經(jīng)濟學原理認為，從長期來看，在一個完全競爭市場中，商品的價格等于商品的成本。因為，如果商品的價格高于商品的成本，將吸引越來越多的供應商進入這個產(chǎn)業(yè)，供給的增多將導致價格的下跌。而當商品價格低于商品成本時，現(xiàn)有的供應商會選擇退出，供給的減少將使價格上升。最后只有當商品價格正好等于商品的成本時，市場和產(chǎn)業(yè)才會趨于均衡。經(jīng)濟學理論認為完全競爭市場不會存在超額利潤。把經(jīng)濟學的一般原理應用到房產(chǎn)市場中，可以認為：假如房產(chǎn)市場是一個完全競爭市場或者接近完全競爭市場，那么從長期來說，房地產(chǎn)的價格應該等于房地產(chǎn)的成本。Hendershott（1966）認為房產(chǎn)的真實價值（Fundamental Value）應該等于房產(chǎn)的重置成本（Replacement Cost）加減將來由于空置率低于或者高于平均水平而引起的租金變動。Hendershott（2000）認為：當房產(chǎn)價格高于真實價值時，房產(chǎn)開發(fā)商將持續(xù)地開發(fā)新的房產(chǎn)供應市場；當房產(chǎn)價格低于真實價值時，房產(chǎn)開發(fā)商將停止建造新的房產(chǎn)。正由于房產(chǎn)供應商的這種行為，將使得房產(chǎn)價格最終會穩(wěn)定于房產(chǎn)的真實價值。但是在實際市場中，投資者通常并不明白這一點，當房價上升時，投資者的短視行為使得他們認為房產(chǎn)價格將持續(xù)上升。所以當房產(chǎn)價格上升時，投資者由于擔心將來房產(chǎn)價格上升更高，將不斷地跟風買進房產(chǎn)。投資者的這種追漲行為使得房產(chǎn)價格急速上升。急速上升的房產(chǎn)價格最終刺激了地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)更多的房產(chǎn)供應市場，。這樣將使得房產(chǎn)的空置率越來越高。最后在過量的供應下，房地產(chǎn)泡沫破裂，房產(chǎn)價格急劇下降。

在上海，房產(chǎn)的重置成本到底是多少呢？上海外環(huán)內(nèi)某地段2004年正在施工的一棟18層高的住宅建筑成本預算，容積率為1．5，資料來自某房地產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)部資料。

在上海，房產(chǎn)的重置成本大約只有4000元／平方米。而上海目前房產(chǎn)的銷售均價已經(jīng)達到8241．5元／平方米。因為重置成本遠遠低于銷售價格，所以毫不奇怪，大量的新興建筑正在上海各個地方破土動工，放眼望去，整個上海到處都是轟鳴的起重機。雖然從長期來說，房產(chǎn)的價格會趨向于房產(chǎn)的重置成本。但在短期內(nèi)，房產(chǎn)的價格則確實有可能偏離房產(chǎn)的重置成本，而且有時候這個短期還會不那么短，甚至可能長達10年。而10年以后的重置成本可能又會發(fā)生變化。 可見單分析房產(chǎn)的成本還不足以把握房產(chǎn)價格未來的具體變動情況，因而接下來本文繼續(xù)從房產(chǎn)的需求和供應方面來分析上海的房產(chǎn)市場。

三、上海房產(chǎn)市場的需求分析

對房產(chǎn)的需求具體來說可以細分為三種需求：消費需求、投資需求以及投機需求。

從消費需求方面來看，消費需求是指出于自住目的而需要購買房產(chǎn)所帶來的需求。而消費者對房產(chǎn)的消費需求與居住城市的人口總數(shù)是成正比的。如果一個城市人口快速增長，新移民源源不斷的對房產(chǎn)的消費需求有可能會造成該城市的房價急劇上漲。自從2000以來，上海房價一直在不斷上漲，這種房價上漲的因由是否在于新移民？上海市人口變動情況，資料來自上海市統(tǒng)計局。2000年到2003年4年間，上海市總凈遷入人口僅42．5萬人，只占上海市總?cè)丝诘牟坏?％。這么微小的新移民數(shù)量不足以對上海房產(chǎn)市場產(chǎn)生較大的沖擊力。在上海的人口構(gòu)成中，流動人口占了很大一個比例。由于中國戶籍制度逐步走向?qū)捤?，可能有很多常住人口沒有在上海市戶籍機構(gòu)登記而采取長期的流動人口形式住在上海。是不是流動人口對房產(chǎn)的消費需求造成了過去幾年上海市房產(chǎn)價格的快速上漲呢？上海市流動人口情況，資料來自上海市統(tǒng)計局。2003上海市流動人口雖然比2000年增加111．7萬人，但是中心城區(qū)流動人口僅僅增加0．09萬人，而新增流動人口主要分布在上海市的郊縣，而且根據(jù)統(tǒng)計，其中85．3％是來自農(nóng)村，是進城務工的農(nóng)民。分布在郊縣的，主要是由農(nóng)民構(gòu)成的流動人口自然不大可能對上海中心城區(qū)的房產(chǎn)市場造成消費需求沖擊。

從上海市人口變化來看，過去幾年上海戶籍人口增加僅42萬人，而流動人口在中心城區(qū)幾乎沒有增加。所以很難說上海過去幾年的新移民會對上海房產(chǎn)市場造成需求沖擊。那么，是否在過去幾年發(fā)生了特別情況，使得上海市民愿意在居住上面花費更多？果真如此，當然這種需求的沖擊會造成上海市房價的上漲，這種行為同時會造成房租價格的上漲。過去幾年上海市租房價格指數(shù)，資料來自上海市統(tǒng)計局。過去幾年中，房屋租賃價格指數(shù)并沒有什么變化，這說明對于住房的消費需求在過去幾年中并沒有大的增長。

綜合起來看，在過去幾年中，上海市的人口并沒有大的增長，而且上海市的房屋租賃價格指數(shù)并沒有什么變化。本文未能發(fā)現(xiàn)任何導致住房消費需求大幅增長的證據(jù)。

從投資需求來看，對房產(chǎn)的投資需求是指購買房產(chǎn)，然后出租，期望從房產(chǎn)的租金收入中獲得回報的需求。在上海的內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，一套面積約為40平米的一室戶房價每月房租大約為1200元。而該房產(chǎn)的價值按照2004年11月份的價格計算大約為50萬元。也就是說，購買該房產(chǎn)轉(zhuǎn)租的投資年回報率約為0．12×12／50＝2．9％。這只比國債利率稍微高一點，考慮到房屋出租還有可能連續(xù)幾個月遇到租不出去的情況，因而很難想象上海的房產(chǎn)還具有靠房租收入獲益的投資價值。

再看看投機需求。投機需求是指購買房產(chǎn)期望將來賣出時賣價高于買價，從買賣差價中獲利的需求。在任何一個市場中，適當?shù)耐稒C需求是必須的。因為這些投機者的存在，給市場提供了流動性以及價格發(fā)現(xiàn)的功能。但在一個投機成分過多的市場中，價格的波動會很大，而且價格會極度偏離價值，使得市場失去效率，資源得不到有效配置。泡沫的形成與過度投機是分不開的。Garber（1990）的研究認為：過度投機會造成市場出現(xiàn)泡沫。

在2004年11月24日舉行的上海市政府新聞會上，上海市政府新聞發(fā)言人指出：近年來，本市居民購房比例占75％左右，外省市人士購房比例為20％左右，境外人士購房占5％左右。外省市以及境外人士購房一般不是為了自住，上海房產(chǎn)也不具備購房以后從房租收入中獲益的價值。這說明大量的房產(chǎn)購買者是為了投機。即使本地房產(chǎn)購買者占到75％，但在市場投機氣氛濃郁的情況下，不能排除部分本市居民購買房產(chǎn)也是為了投機的可能性。

四、上海房產(chǎn)市場的供給分析

Glaeser， Gyourko（2003a）的研究認為：假如一個城市控制房產(chǎn)的供給，那么在需求增加時房產(chǎn)價格將飛速增長。Glaeser， Gyourko（2003a）認為，1980年以后美國紐約房產(chǎn)的供求由于受到限制而增長緩慢，這導致了美國紐約的房產(chǎn)在1980年以后以每年2．2％的速度在升值，這個升值速度是全美平均速度的兩倍。Glaeser， Gyourko（2003b）的研究發(fā)現(xiàn)：當一個城市由于新移民等原因而快速擴張時，對房產(chǎn)的需求會快速增加。但是只要這個城市的房產(chǎn)供應沒有受到限制，那么對房產(chǎn)需求的增加只會增加這個城市房產(chǎn)的面積而不會增加這個城市房產(chǎn)的價格。針對1970―1980年間全美各城市的數(shù)據(jù)進行的實證研究證實了他們的觀點。

如果上海市自從2000年以后由于某種原因而導致房產(chǎn)的供應量受到限制，那么這種供應量的受限將導致房產(chǎn)價格的上升。然而1992年國家開發(fā)浦東、建設上海的決策出臺以后，從1993年起，上海市的房屋竣工面積一直保持著較大的數(shù)量。上海市的房產(chǎn)價格自2000年以后一直在快速增長。2000年的房產(chǎn)價格升值確實導致了2001年房屋竣工面積的大幅攀升，增幅達27．5％，2003年房屋竣工面積比2002年又增長39％。過去幾年快速增長的房屋竣工面積使上海市房屋總面積快速增加。2003年上海居住房屋總量達3．06億平方米，而2000年上海市居住房屋總量只有2．07億平方米。從1990年到2000年，上海市居住房屋面積增加1．2億平方米，翻了一番。這個時間用了10年。而2003年上海市居住房屋總面積又相對2000年增加0．99億平方米。前一個1．2億平方米的居住房屋面積增加用了10年，后一個0．99億平方米的居住房屋面積增加只用了3年。

從以上分析來看，自2000年以來，上海的房產(chǎn)供應增長速度十分迅速，房產(chǎn)的供應并沒有受到限制。但是從2000年以來，上海的房產(chǎn)價格還是飛漲。這說明過去幾年上海的房產(chǎn)需求增長速度超過房產(chǎn)的供應增長速度。就是說，過去幾年上海的房產(chǎn)賣的比蓋的多。而本文第三部分已經(jīng)分析過，上海過去幾年的人口只有大約3％的增長，流動人口也沒有增長，房產(chǎn)的租賃價格幾乎沒有變動，對房產(chǎn)的消費需求在過去幾年變化不大。這說明過去幾年對上海房產(chǎn)快速增長的需求主要出于投機需求。

根據(jù)泡沫理論，如果存在過度投機，商品價格快速增長的同時也開始孕育泡沫。而泡沫總歸是要破裂的。

篇6

為推動我縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)縣政協(xié)常委會2012年工作安排，6月中旬開始，縣政協(xié)抽調(diào)部分政協(xié)委員和有關(guān)單位人員組成專題調(diào)研組，走訪了縣住建局、縣國土資源局等部門和多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，實地踏看了部分住宅小區(qū)，并外出宜豐、上高、武寧、龍游等兄弟縣區(qū)學習考察，現(xiàn)將本次調(diào)研情況報告如下。

一、發(fā)展現(xiàn)狀與特點

我縣人口近30萬，縣城城鎮(zhèn)人口約4萬，居民戶數(shù)約1.3萬。2003年以來，全縣共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)16家，分別在**、宣風、銀河、萬龍山等處建成商品住宅小區(qū)29個（不含經(jīng)適房和廉租房），總供地面積2071.17畝,總建筑面積為198.1萬㎡，總開發(fā)戶數(shù)13185戶?？h城內(nèi)共有13家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設商品住宅小區(qū)20個，總用地面積1183.2畝，總開發(fā)戶數(shù)9563戶。概括來講，主要呈現(xiàn)以下特點：

（一）全縣房地產(chǎn)業(yè)投資強勁增長，產(chǎn)業(yè)地位日益凸現(xiàn)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2009年-2011年縣城房地產(chǎn)業(yè)累計完成投資8.27億元，房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值3.72億元，完成規(guī)費收入1002萬元，土地出讓金2.08億元，稅收收入1.02億元，對全縣經(jīng)濟增長的貢獻率約為4.7%。房地產(chǎn)業(yè)投資的大幅增長，改善了城市面貌和居民住房條件，推動了城市基礎(chǔ)設施建設的完善，也帶動了建筑、建材、裝修、家具、家電等相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展，增加了大量就業(yè)崗位。如表一所示：

2009年－2011年縣城內(nèi)房地產(chǎn)開況統(tǒng)計表(表一)

時  間

建筑面積(萬㎡)

總套數(shù)

（套）

總投資額（億元）

土地出讓金（萬元）

規(guī)費收入（萬元）

稅收入庫

（萬元）

2009年

7.95

587

1.57

3569.23

374．12

1843

2010年

14.27

1000

2.4

4244.67

276．39

3691

2011年

12.63

921

4.3

13010.4

352．23

4692

合計

34.85

2508

8.27

20824.3

1002.74

10226

（二）房地產(chǎn)開發(fā)主要以住宅開發(fā)為主，房地產(chǎn)消費基本本地化。房地產(chǎn)開發(fā)主要以住宅為主，近幾年住宅建設的比例達到90%以上，而商業(yè)性物業(yè)不到10%。同時**外來投資和外來人口較少，歷年推出的商品房93.3%是由本縣區(qū)居民消費，僅有327戶為外縣來蘆購房戶，占銷售總戶數(shù)的6.7%。

（三）房地產(chǎn)業(yè)外觀形象、樓盤設計、環(huán)境配套不斷提升。如現(xiàn)代城別墅區(qū)、半山豪園和正在建設的新天地，較之早先開發(fā)的小區(qū)，無論在外觀形象、樓盤設計和環(huán)境配套上都有明顯提高。

（四）房地產(chǎn)價格連年攀升,小區(qū)空置率較高。據(jù)統(tǒng)計（見表二），目前縣城區(qū)商品房銷售價多層房均價為2480元/㎡，比2009年上漲近1倍；小高層電梯房均價2850元/㎡，最高3380元/㎡?？h城20個小區(qū)已建成商品房5884套，已銷售4833套，平均空置率約為18%，超過國際通用的10%的空置警戒線。

縣城內(nèi)各小區(qū)相關(guān)數(shù)據(jù)表（截止2012年6月）(表二)

序號

公司名稱

樓盤名稱

總用地

面積（畝）

已建

成面積

(萬㎡)

 銷售均價

 (元/㎡)

總戶數(shù)（套）

已建戶數(shù)(套)

已銷售

戶數(shù)

(套)

入住率(%)

容積率(%)

綠地率(%)

1

江西鑫海地產(chǎn)

有限公司

天燈柱、金茂、金惠

25.7

5.73

381

381

381

100

2

**宏祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

金鷹小區(qū)

100

9.88

2230

740

400

380

65

1.66

39

3

**高強房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

戲龍名苑

44.78

4.66

320

320

320

90

1.62

30.7

新天地

109.1

4.12

2850

965

394

136

1.56

34

 

4

 

 

 

**縣溢源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

時代水岸

35.7

6.30

2580

400

380

304

70

1.98

34

時代經(jīng)典

72

4.90

2600

576

341

297

15

2.00

38

麗景星城

35

4.70

2560

315

315

283

65

2.00

38

碧水華庭

36.5

4.96

2430

436

352

302

47

2.00

38

怡和源

70.5

2.78

2500

606

168

67

1.98

43

5

浙江龍游金峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

現(xiàn)代城

109.6

10.2

2600

459

459

335

78

1.38

32

6

**匯天置業(yè)有限公司

美蘆水郡

63.12

7.60

2780

450

367

337

75

2.00

33

7

宜春市金豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

富祥花園

36

3.78

260

260

260

20

1.80

40

8

瑞昌市景泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

錦繡家園

30

4.94

2200

354

354

280

45

1.90

28

9

**縣永欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

濱河名居

44.3

5.10

2500

512

338

263

47

2.00

35

10

**縣鴻華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

蔗棚蔬菜批發(fā)市場

8.6

1.4

960

82

82

82

62

2.67

11

**大華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

金河灣

46.3

4.60

2400

304

247

205

45

1.56

33

12

****玉女山莊有限公司

半山豪園

284

36

2750

2123

678

572

13

1.89

38

13

浙江省義烏市中北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

財富廣場

32

3.6

2800

280

48

29

2.80

33.2

縣城城區(qū)合計

1183.2

125.25

9563

5884

4833

二、存在的主要問題

（一）房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)非良性發(fā)展態(tài)勢。消費者、開發(fā)商和政府三方所得利益均不理想。第一，消費者普遍感覺購房負擔較重。一套130㎡的住房價格達32.5萬，以雙職工家庭計算,2011年在崗職工平均工資為24000元，房價收入比達到6.8倍，超過國際慣例通用的4-6倍的標準。同時，商品房性價比偏低。我縣縣城商品房均價（2500元/㎡）與上高縣（2800元/㎡）相差不大，但上高的商品房在環(huán)境、配套、物業(yè)等方面檔次遠高于我縣。第二，開發(fā)商反映開發(fā)周期長，投資收益不高。因資金問題、拆遷困難、建設過程中阻工鬧事多等原因，我縣的樓盤開發(fā)周期大都在六年以上。一位開發(fā)商反映，雖然在**以20萬/畝的價格購地，但開發(fā)周期過長，財務成本很高，平攤后年投資回報率并不高。而在上高等地以130萬/畝的價格購到凈地可以直接開工建設，三年之內(nèi)完成一個樓盤的建設和銷售，相比之下，年投資回報率還更高。第三，政府以低地價、低規(guī)費、優(yōu)稅收等條件進行房地產(chǎn)招商，減少了大筆財政收入。

（二）普通中低檔商品房供大于求。我縣縣城商品房大多數(shù)都是120-150㎡的中等戶型，中低檔商品房市場目前趨于飽和狀態(tài)。如表二所示,縣城已動工的20個樓盤商品房總設計戶數(shù)為9563套,已建成5884套,已銷售4833套，已建待售1051套，已批待建3679套,以上二項合計已批待售4730套,以三口之家計算,還需增加14190人來縣城定居。

（三）土地投放量過大，沒有實行凈地出讓，土地出讓價格低。一方面，商品房用地投放總量過大、速度過快。2003年以來，全縣房地產(chǎn)供地共2071.17畝(見表三)。其中縣城城區(qū)供地共1766.8畝，至今還有7宗未動工土地計351.88畝（見表四），如按照我縣目前的建設模式,平均容積率1.8計算，這7宗土地還可以建設商品房420000㎡，約3100套。加上現(xiàn)有樓盤的已批待售商品房4730套，縣城內(nèi)已供地待售商品房合計7830套。另一方面，土地出讓效益低。由于我縣在土地出讓時沒有做好周邊環(huán)境，大多沒有做到凈地出讓，導致土地出讓價格非常低。我縣的土地平均價格為20萬/畝，最高賣了87萬/畝，而上高縣采用先做環(huán)境再凈地出讓的做法，土地賣到130—400萬/畝，經(jīng)濟效益可觀。

全縣房地產(chǎn)業(yè)供地情況表(表三)

年度

土地投放量（畝）

土地出讓金收入（萬元）

已開發(fā)面積（畝）

未建設面積（畝）

2003

219.15

219.15

2004

190.16

141.06

49.1

2005

42.3

2220.63

42.3

2006

666.43

13043.95

616.43

50

2007

250.03

2588.44

160.03

90

2008

57.95

1351.27

45.74

12.21

2009

177.5

3569.23

93.49

84.01

2010

213.42

4244.67

213.42

2011

217.11

13010.4

40.95

176.16

2012

37.12

3220

37.12

合計

2071.17

43248.59

1572.57

498.6

縣城內(nèi)房地產(chǎn)未動工樓盤土地情況統(tǒng)計表(表四)

序號

用地單位

宗地位置

供地

時間

供地

面積（畝）

備注

1

上高宏利房地產(chǎn)公司

日江路南側(cè)

2008.2

13.77

未搬光纜

2

應小平

更田村

2009.9

84

置換土地

3

佳鑫房地產(chǎn)公司

更田村

2010.12

50.98

征地款未發(fā)到位

4

瑞聯(lián)地產(chǎn)置業(yè)公司

更田村

2010.12

60.14

征地款未發(fā)到位

5

坤賢地產(chǎn)公司

古城管理處

2011.5

71.72

未交地

6

鑫海地產(chǎn)開發(fā)公司彭戰(zhàn)勝

**鎮(zhèn)潭田

2009

34.15

未建

7

創(chuàng)宇房地產(chǎn)開發(fā)公司

**行政路

2012.1

37.12

未交地

合計

351.88

（四）房地產(chǎn)開發(fā)水平不高。一是開發(fā)企業(yè)多、小、資質(zhì)低。目前在縣城區(qū)從事開發(fā)的13家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，沒有具備一級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，具有二級資質(zhì)的2家，三級資質(zhì)的5家，四級資質(zhì)的4家,還有2家資質(zhì)待定。全縣所開發(fā)29個樓盤中，總建筑面積在10萬㎡以上的樓盤只有7個，其余都是小型樓盤。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏高資質(zhì)和沒有雄厚資金實力，無法完成具有較大規(guī)模、較高品質(zhì)的樓盤建設。二是商品房開發(fā)水平不高，樓盤檔次較低。開發(fā)產(chǎn)品以多層建筑為主，小高層電梯房建設剛剛起步，真正的別墅區(qū)還沒有，開發(fā)商開發(fā)理念落后，品牌意識不強，市場營銷觀念不強，以賣環(huán)境、賣配套、賣功能、賣管理的“以人為本”的開發(fā)理念尚未形成趨勢。

（五）配套設施不完善，物業(yè)管理滯后。部分開發(fā)商只顧片面追求增加建筑面積以提高自身效益，忽視項目配套設施建設，給消費者生活造成不便，也給社會管理帶來隱患。如綠地、幼兒園、超市、停車位、社區(qū)服務等配套設施多數(shù)小區(qū)不完善或達不到要求。物業(yè)管理停留在初級的保安保潔水平，絕大部分住宅小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會。政府應做的市政基礎(chǔ)設施不完善，如：垃圾中轉(zhuǎn)站、學校、停車場、市場、公廁、供電網(wǎng)絡等。

（六）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境不優(yōu)。首先，因未能實行凈地出讓，造成房地產(chǎn)開發(fā)過程中征地拆遷難。如美廬水郡，僅40畝的土地，開發(fā)已經(jīng)五年了，至今仍有一個養(yǎng)豬圈在小區(qū)中間，嚴重影響小區(qū)建設和居住環(huán)境。半山豪園也因為拆遷難而調(diào)整規(guī)劃，留下一處敗筆。二是建筑工程建設過程中“強攬工程、強買強賣、強行阻工”的現(xiàn)象時有發(fā)生。一些地頭蛇采取強行強霸的手段，以高于市場的價格供應建材、參工參運。既擾亂了房地產(chǎn)開發(fā)施工市場，加大了房地產(chǎn)開發(fā)成本，更損害了投資環(huán)境，不利于引進真正有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進駐**。

三、意見與建議

**發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有著獨特的優(yōu)勢。一是生態(tài)優(yōu)勢。**有好山好水好空氣，常年氣溫比**低3-5℃，全縣森林覆蓋率達67.4%。武功山是國家級重點風景名勝區(qū)，山口巖水庫依城而建，山環(huán)水繞的**是名副其實的山水之城、宜居之城。二是區(qū)位交通優(yōu)勢。縣城距**只有17公里，車程只有15分鐘，自有**后花園之稱。三是價格優(yōu)勢。**房地產(chǎn)均價在4500元/㎡左右，比**高出2000元/㎡，在**買一套房的資金在**可以買一套房（含普通裝修）加一輛車。只要我們加強房地產(chǎn)業(yè)的引導，找準產(chǎn)業(yè)定位，理順運作方式，**房地產(chǎn)業(yè)是大有可為的。基于此，提出如下建議。

（一）提高認識，高度重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。**的房地產(chǎn)業(yè)不是不要發(fā)展、而是要如何發(fā)展、如何更好地發(fā)展的問題。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強，涉及到40多個產(chǎn)業(yè)部門，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù)測算，每億元房地產(chǎn)開發(fā)投資可以帶動國民經(jīng)濟各部門的產(chǎn)出2.86億元，可以增加就業(yè)崗位2000多個。就財政收入來講，以年投放土地200畝，每畝均價100萬計算，土地出讓金收入為2億（含成本）；按平均容積率1.6計算，建筑面積為21.34萬㎡，按75元/㎡的規(guī)費標準計算，規(guī)費收入是1600萬元；按均價3500元/㎡，平均稅率12%計算，稅收收入約0.9億元；按以上幾項測算，則200畝土地的房地產(chǎn)開發(fā)帶來的財政收入合計3.06億元。因此我們要把房地產(chǎn)業(yè)提升到事關(guān)**發(fā)展后勁的戰(zhàn)略高度來抓，要下決心、下大力氣像抓工業(yè)一樣抓實抓好，讓房地產(chǎn)行業(yè)成為支撐**經(jīng)濟社會新一輪發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。

（二）找準發(fā)展定位，實現(xiàn)**房地產(chǎn)業(yè)的科學發(fā)展。

建議**房地產(chǎn)業(yè)今后一段時期的發(fā)展定位為科學規(guī)劃，完善城市基礎(chǔ)設施，引進高資質(zhì)有實力的開發(fā)商，面向中高端客戶，開發(fā)中高檔樓盤，做到政府、開發(fā)商和消費者三贏，實現(xiàn)**房地產(chǎn)業(yè)的科學可持續(xù)發(fā)展。一是充分利用**生態(tài)優(yōu)勢，打造最佳人居環(huán)境，發(fā)展中高檔旅游休閑房地產(chǎn)，將**建設成宜居宜游的休閑后花園。二是開發(fā)中高檔樓盤，打造**品牌。中低檔商品房已經(jīng)供大于求，**的房地產(chǎn)業(yè)要發(fā)展好，必須定位在中高檔樓盤。要瞄準**以外的高端改善房客戶群，引導開發(fā)商更新理念，建設一批環(huán)境美、綠化好、文化濃、質(zhì)量優(yōu)、物業(yè)管理好的樓盤，以高品質(zhì)的住房小區(qū)打造**房地產(chǎn)品牌，實現(xiàn)居者“有”其屋到居者“優(yōu)”其屋的轉(zhuǎn)變。武寧縣建設旅游、休閑、養(yǎng)生城市，選擇生態(tài)環(huán)境好的地段，打造“臨街不建店面、地面不停車、物業(yè)智能卡管理、高層與多層并重”的高端純住宅小區(qū)，成功吸引了大批創(chuàng)業(yè)成功人士前來消費，大大提升了武寧房地產(chǎn)升值空間。三是引進高資質(zhì)開發(fā)企業(yè)。要提高房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)準入門檻，最好要引進三級以上資質(zhì)的開發(fā)商。另外，要引導開發(fā)商加快樓盤開發(fā)周期，在簽訂合同時，可要求開發(fā)商的樓盤開發(fā)周期控制在四年以內(nèi)。

（三）限量供應土地，實行凈地出讓。一是加強城市土地利用總體規(guī)劃及實施，限制土地投放規(guī)模。武寧縣為了消化2006年以前的空置土地，2007-2008年兩年未對外供地。龍游縣嚴格控制土地投放量，等到前一個樓盤開發(fā)到一定時期才開始供應下一個樓盤的土地。從**目前的實際情況出發(fā)，建議每年供應商品房用地200畝左右，土地拍賣價格定在100萬以上。對閑置土地要按照國土資源部《閑置土地處置辦法》的規(guī)定，采取適當措施予以處置（能收回的盡量收回），將現(xiàn)有的351.88畝完全未動工的土地用于中高檔小區(qū)建設，不再進行低水平重復性建設。二是要堅持凈地出讓，完善市政基礎(chǔ)設施，先做環(huán)境后賣地，以提升土地的價值。

（四）優(yōu)化操作模式，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。建議縣政府以城司為載體，通過城司這個平臺，完成籌資、征地拆遷、基礎(chǔ)設施建設，然后實現(xiàn)凈地出讓，獲取差額利潤，然后再投入資金征地拆遷、建基礎(chǔ)設施，再凈地出讓，以形成一種良性循環(huán)。否則，**的城市建設、房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)不可持續(xù)。武寧縣和宜豐縣的土地運作模式較為成熟，武寧縣由城司負責籌資、基礎(chǔ)設施建設和土地出讓，國土局負責征收土地，房管局負責征收房屋，至今已儲備土地1萬多畝。宜豐縣先由政府完成征地拆遷，再由城司以土地貸款修路，完善基礎(chǔ)設施，之后才掛牌拍賣，土地賣到130-400萬/畝。

（五）完善配套設施，強化房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管。一是城市基礎(chǔ)設施該政府做的政府一定要配套完善好，該開發(fā)商做的政府部門一定要督促開發(fā)商做好。要科學規(guī)劃城市醫(yī)療、教育、環(huán)衛(wèi)設施、社區(qū)服務、市場、停車場等設施的布局，小區(qū)樓盤中的綠化、停車位、幼兒園、超市、休閑健身、排污系統(tǒng)等設施必須達到使用要求。二是要統(tǒng)一房地產(chǎn)業(yè)的稅收和規(guī)費的收取標準，并做到統(tǒng)一征收。要加強對房地產(chǎn)業(yè)的管理，住建局要聯(lián)合公安、城管等有關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中的強攬工程、強買強賣、強行阻工等行為進行專項治理。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；控制

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

引言

房地產(chǎn)企業(yè)成本包括直接成本和間接成本，直接成本又分為不變直接成本和變動直接成本，間接成本則有機會成本和管理成本兩項內(nèi)容。在房地產(chǎn)行業(yè)的成本管理部門，做好企業(yè)的成本控制，就是要把房地產(chǎn)建設過程中的任務分解到最易控制的程度，并明確每個子任務的所需因素。任務的目標就是指明該任務需要實現(xiàn)的要求，包括資源要求（如各種資源計劃，人員、設備等）計劃、時間計劃、質(zhì)量要求、驗收標準和上下關(guān)聯(lián)任務，這些因素是描述一個任務的重要信息，只有把每個任務的成本控制好了，才能實現(xiàn)成本的綜合控制。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)公司結(jié)構(gòu)日趨完善，項目管理日趨規(guī)范，這在很大程度上推動了房地產(chǎn)企業(yè)成本的下降。但與此同時，部分房地產(chǎn)項目仍然存在成本過高的問題，需要采取積極的舉措予以改善。

1.成本控制意識不濃

首先，由于近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)利潤水平較高且行業(yè)發(fā)展迅速，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)總體盈利較佳，企業(yè)職工特別是領(lǐng)導者的成本意識相對薄弱。其次，部分項目領(lǐng)導者為加大項目主導權(quán)，積極爭取控制權(quán)，即使有空閑也不愿意在項目之間進行調(diào)劑，而短缺的項目則更多的需要爭取銀行等金融企業(yè)的支持，從而在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人為的拉高了成本。

2.使用缺乏長遠規(guī)劃性

首先，部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏長遠的規(guī)劃，在使用計劃上更多的是以年度為計劃期限，缺乏更為長遠的融資方案，這就與房地產(chǎn)項目本身的長周期存在差異，可能導致本年度的過度使用而下一年度相對缺乏，不得不花費更高的成本獲取外部的支持。其次，從房地產(chǎn)企業(yè)管理模式來看，項目無法得到合理保障，一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會同時運行多個項目，通過集中統(tǒng)一管理甚至成立財務公司的模式來運行，這就可能導致某一項目挪作他用。而無法得到保障，甚至項目無以為繼。

3.成本控制措施空化

首先，房地產(chǎn)項目成本控制目標不明確，部分房地產(chǎn)項目在追求上以越多越好等為目標，或者認為房地產(chǎn)項目只要融到了資就是賺錢，從而沒有按照項目實際需求進行安排，從而導致成本過高。其次，使用過程中安排不合理，項目部沒有與原材料供應商等單位就支付時間等進行協(xié)商，導致部分被提前支出，部分由于延后支出而增加了違約等，這也加大了成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全過程成本控制

近幾年來房地產(chǎn)業(yè)得以快速發(fā)展，作為我國國民經(jīng)濟中的一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)，但隨著國家房地產(chǎn)業(yè)各項政策的逐步實施，房地產(chǎn)開發(fā)市場不斷的壯大，僅僅依靠土地資源的升值來獲取利潤的風險也在不斷的增大，如何以最低的成本在規(guī)定的時間內(nèi)開發(fā)出能夠滿足市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要關(guān)注的首要問題，是以利潤最大化為主要目標，進度與產(chǎn)品的質(zhì)量是圍繞著成本目標來進行的，而市場和成本是對利潤最主要的因素，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也僅能對成本有所控制，這也成就了成本控制在房地產(chǎn)項目管理和開發(fā)中的核心地位及作用。

1.房地產(chǎn)開發(fā)設計階段的成本控制

在建筑工程項目開發(fā)設計階段，努力提高可行性研究報告數(shù)據(jù)的準確度，切實發(fā)揮其控制建設項目總成本的作用。盡可能準確地計算出包含土地成本、工程造價、前期規(guī)費、材料費、機械費、資金成本及管理費用等可能發(fā)生的工程建設項目全過程費用。做好項目經(jīng)濟評價，必須積極參與項目決策前的準備工作，認真收集有關(guān)資料，切實做好項目的可行性研究報告，要求專業(yè)設計人員在確保設計的實用性、科學性、經(jīng)濟性、合理性的同時，盡量節(jié)省投資，要做到精心設計，將設計與造價結(jié)合起來，有效的控制工程變更，對因工程設計問題造成工程延期，大量的工程變更，工程材料浪費，超出投資限額等，由設計單位按合同承擔相應的經(jīng)濟責任，從而把設計的權(quán)、責、利有效的結(jié)合起來，從而使建筑工程成本在設計階段能得到有效的控制，發(fā)揮其最大的效益，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化。

2.房地產(chǎn)開發(fā)施工階段的成本控制

2.1施工單位的選擇與管理。應通過建設項目招投標，選擇報價合理、信譽良好、具有較強的管理能力和經(jīng)濟實力的承包商作為合作單位，同時在合作過程中還應加強對承包單位的管理與服務。

2.2施工現(xiàn)場簽證的管理?，F(xiàn)場簽證主要指房地產(chǎn)企業(yè)與承包，簽訂工程合同后，由于工程設計變更、現(xiàn)場施工需要及其他可變因素導致原施工流程及合同約定的變更，是工程承包合同的補充內(nèi)容。首先應明確簽證各職能部門、各相關(guān)負責人的簽字權(quán)限，避免結(jié)算時發(fā)生互相推諉的現(xiàn)象；其次應加強合同管理，避免、減少和規(guī)范現(xiàn)場簽證；第三應加強現(xiàn)場簽證時效性，避免簽證久拖不簽，為結(jié)算帶來麻煩。

2.3設計變更管理。設計變更是指設計部門對原施工圖紙和設計文件中所表達的設計標準狀態(tài)的改變和修改。一方面設計變更是由設計團隊整體的水平、能力、素質(zhì)決定的，所以選擇優(yōu)秀設計團隊是控制設計變更最有效的方法之一；另一方面設計變更是由房地產(chǎn)公司管理團隊的水平、能力、素質(zhì)決定的，應使公司編制的策劃書、設計委托書科學、準確并具有一定的前瞻性，以更好的控制設計變更數(shù)量，從而達到控制工期和造價的目的。

3.房地產(chǎn)開發(fā)竣工結(jié)算階段的成本控制

在建筑工程項目竣工階段，應該對建筑工程施工階段的技術(shù)資料、變更、工程簽證索賠，資金來往賬目等資料進行核對和整理，根據(jù)建筑工程施工資料與往來賬目，合理支付工程施工的人工費、材料費、機械和設備的各項費用。也要處理好建筑工程的索賠，對于建筑工程施工階段發(fā)生的索賠項目和金額進行核對，根據(jù)合同和協(xié)議支付索賠款額，建筑工程項目竣工階段的造價控制，也是工程項目中造價控制的一個重要環(huán)節(jié)。

4.逐步引進科學的成本管理方法

具體而言主要包括目標成本管理和作業(yè)成本管理。目標成本法的基本思想：制定目標成本，將目標成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解；再通過將預算計劃落實到部門與行動上，把目標變成可執(zhí)行的行動計劃，并在執(zhí)行過程中把實際結(jié)果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。作業(yè)成本管理的基本思想是企業(yè)利用作業(yè)成本計算所獲得的信息進行作業(yè)管理，以達到不斷消除浪費、實現(xiàn)持續(xù)改、提高客戶價值，最終實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標的一系列活動。隨著房地差企業(yè)競爭的日益加劇以及當前面臨的經(jīng)濟形勢，要求房地產(chǎn)企業(yè)采用科學的成本管理方法，使得企業(yè)的成本管理上一臺階，并真正實現(xiàn)成本管理給企業(yè)帶來的效益，才能促進企業(yè)健康、持續(xù)地發(fā)展，才能順利地度過當前的危機。

結(jié)束語

在房地產(chǎn)開發(fā)中，成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要組成部分，在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟競爭中具有十分重要的意義，也在以后的競爭中占據(jù)重要的地位，對房地產(chǎn)開發(fā)進行合理的成本控制是控制工程成本的關(guān)鍵，因此，我國需要加強對房地產(chǎn)成本控制的分析與研究，完善相關(guān)的制度，建立一支有專業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)知識的成本控制研究隊伍，采用科學合理的施工方法與施工工藝，這才能確保房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中以最小的代價，獲取最大的利益。

參考文獻：

[1]邵玲娟.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本管理控制問題研究[D].山東大學,2008.

[2]史殿新.基于ERP系統(tǒng)的S房地產(chǎn)公司目標成本控制研究[D].華南理工大學,2012.

篇8

關(guān)鍵詞：成品住宅；一體化；產(chǎn)業(yè)鏈；前期階段

中圖分類號：F299.23文獻標識碼：A文章編號：1674-9944（2015）12-0287-04

1傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈存在的問題

傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，掌握土地和資本的房地產(chǎn)企業(yè)居于整個產(chǎn)業(yè)鏈的主導地位。從項目總體策劃、立項審批、規(guī)劃設計、開工準備、全面施工、驗收交付許可到登記入住的各階段，均為單線推進模式，形成以房地產(chǎn)企業(yè)為核心進行配套生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈。傳統(tǒng)住宅建設依托勞動與資本密集，勢必與資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的可持續(xù)發(fā)展道路相背離，其發(fā)展后勁因而受到嚴重牽絆。具體而言，傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈存在以下問題。

1.1產(chǎn)業(yè)鏈價值分布不合理

中國現(xiàn)行的土地供給制度，在很大程度上決定了土地主導著住宅產(chǎn)業(yè)價值鏈，因此地方政府掌握土地資源，以及房地產(chǎn)企業(yè)掌握資本，控制了產(chǎn)業(yè)鏈的主要利益，導致產(chǎn)業(yè)鏈中利益分配不均，未能賦予產(chǎn)業(yè)鏈各價值主體公平競爭的平臺，進而影響了新技術(shù)、新材料、現(xiàn)代管理理念和方法在產(chǎn)業(yè)項目中的實施。

1.2產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)脫節(jié)

科技密集型程度較低，以及地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)壟斷資源、資本，傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈各價值主體呈現(xiàn)粗放經(jīng)營與合作的關(guān)系，導致產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系孤立割裂，未能形成平等參與、優(yōu)勢互補、高效溝通與互惠合作的一體化關(guān)系模式。

1.2.1房地產(chǎn)開發(fā)粗放競爭

作為獲得資金、土地便能運營的房地產(chǎn)企業(yè)，一般不具備項目規(guī)劃能力，因而只能委托設計院進行規(guī)劃設計。通常規(guī)劃設計環(huán)節(jié)占據(jù)整個項目成本的70%，這就導致傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈中沒有技術(shù)支撐的房地產(chǎn)企業(yè)，無力培養(yǎng)自身的規(guī)劃設計能力，只得憑借拿地環(huán)節(jié)進行粗放競爭，以此確保自己的利益主體地位。

1.2.2勞動密集型的建筑業(yè)

由于傳統(tǒng)住宅建設多為現(xiàn)場手工作業(yè)，加之產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)各自為政、銜接互濟不夠緊密，導致工人勞動強度加大，生產(chǎn)、經(jīng)營呈分散狀態(tài)，因而拉長了建設周期、降低了生產(chǎn)效率。同時，因設計、施工、部品選擇與運輸?shù)呢熑尾块T缺少實時溝通與工作對接，又導致相互推諉、權(quán)責不明，因此建設質(zhì)量難以控制，監(jiān)管耗費成本巨大。

1.2.3建材業(yè)標準化、系列化、部品化水平較低

現(xiàn)場手工作業(yè)的勞動密集型生產(chǎn)方式，導致傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈中部品、建材的工業(yè)化生產(chǎn)水平較低，因此影響了住宅產(chǎn)業(yè)化的基礎(chǔ)――部品與建材的標準化、規(guī)格化與系列化。這無疑導致資源浪費、勞動效率降低、工程質(zhì)量堪憂，進而影響產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)的銜接與住宅產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；?。

1.2.4未形成供、產(chǎn)、銷一體的“鏈"狀參與主體

傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈的供、產(chǎn)、銷關(guān)系為：房地產(chǎn)企業(yè)拿地委托設計院完成規(guī)劃設計通過工程招投標選擇施工企業(yè)由施工企業(yè)整合原材料供應商、建材經(jīng)銷商、設備供應商等承擔施工任務完成施工并交付給房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)通過銷售或自行銷售給最終客戶由物業(yè)管理公司負責維護住宅產(chǎn)品。

由此可知，這種生產(chǎn)組織形式的參與主體，涉及眾多部門和人員，各自擁有獨立的經(jīng)營目標、技術(shù)理念和利益關(guān)系，眾口難調(diào)很難建構(gòu)合作紐帶，生產(chǎn)經(jīng)營的一體化模式因此較難實現(xiàn)。此外，建筑設計與室內(nèi)設計工作割裂，大量半成品的“毛坯房”上市交易，致使購房后還需進行二次裝修，這不僅增加了環(huán)境負擔，不符合低碳環(huán)保的大勢所趨，同時，亦不利于建材、部品的標準化、工業(yè)化生產(chǎn)體系的建構(gòu)。

2成品住宅產(chǎn)業(yè)鏈的重構(gòu)原則

“成品住宅”（finished housing）是指套內(nèi)所有功能空間的固定面鋪裝或涂飾、管線及終端安裝、廚房和衛(wèi)生間的基本設施等全部完成，已具備基本使用功能的住房。成品住宅開發(fā)建設應強調(diào)以“成品”為目標，采用一體化開發(fā)建設管理方式，使各生產(chǎn)要素完美組合，減少中間環(huán)節(jié)、優(yōu)化資源配置；通過工廠化生產(chǎn)提高構(gòu)配件質(zhì)量與生產(chǎn)能力，從而節(jié)約建設成本、降低勞動強度、提高勞動效率，發(fā)掘其價值與使用價值的“商品”。成品住宅的產(chǎn)業(yè)鏈建構(gòu)原則表現(xiàn)為以下幾方面。

2.1以終端用戶需求為導向

2.1.1立足顧客現(xiàn)實需要和潛在需求

成品住宅從土地獲取管理、項目總體策劃、設計任務書的制定、建筑設計、室內(nèi)設計、部品選樣、項目施工、材料設備的供應、竣工驗收、入住總結(jié)到售后服務等各環(huán)節(jié)，均以終端客戶的需求和消費為中心，以產(chǎn)品的服務功能為重點，綜合技術(shù)推動型和需求拉動型的優(yōu)點而形成產(chǎn)業(yè)鏈；以客戶需求為導向，重構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈各價值主體的生產(chǎn)組織形式與工作對接的關(guān)系，真正實現(xiàn)“以客戶為本”的產(chǎn)業(yè)鏈建構(gòu)主旨。

2.1.2搭建用戶參與設計的開放平臺

“以客戶為本”的建構(gòu)主旨還表現(xiàn)在：在成品住宅的產(chǎn)業(yè)鏈中介入用戶參與設計、監(jiān)控的過程。為此，以信息系統(tǒng)為支撐搭建用戶參與的平臺實屬必要。例如，在前期規(guī)劃設計階段，利用BIM互動性與及時反饋性的可視化特性，可使客戶更加直觀、快捷地了解項目全過程。同時其強大的模擬功能輔以造價控制環(huán)節(jié)，亦可方便客戶把握節(jié)能、日照、熱傳導與緊急疏散情況，進而有效控制成本，深化客戶的自主參與程度。此外，通過類似的信息平臺收集用戶的需求信息，進而優(yōu)化方案，亦有助于改善產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)之間的協(xié)作關(guān)系，以期高效生產(chǎn)出市場接受度高的產(chǎn)品。

2.2建構(gòu)信息共享的平臺打通全產(chǎn)業(yè)鏈

2.2.1優(yōu)化設計方案

信息化的集成環(huán)境可為成品住宅的產(chǎn)業(yè)鏈建設提供較準確的模型。其信息平臺的優(yōu)化性在于：將“多種項目設計方案和投資回報分析結(jié)合起來，從而實時的計算出設計變化帶來的投資回報變化，找出最優(yōu)方案”，從而有利于參與主體客戶的決策。與此同時，對于施工難度較大的異形設計，亦可藉此信息平臺優(yōu)化設計施工方案，以期減少工程量、壓低工程造價，為客戶贏得更多的價值回報。

2.2.2 鏈接工作接口

傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)脫節(jié)的重要導因就在于各專業(yè)之間溝通不到位。據(jù)統(tǒng)計，僅僅由于項目成員之間的數(shù)據(jù)互通性較弱而產(chǎn)生的額外成本，就降低了建筑工程6%左右的效益。例如，由于建筑施工與室內(nèi)裝修割裂，時常出現(xiàn)建筑主體結(jié)構(gòu)妨礙管道設備的布置的問題。為此，變更原初設計方案，導致資源與勞動力的浪費，人為拉長了建設工期。信息化的集成環(huán)境因其模擬、預演與協(xié)調(diào)功能，可在“專業(yè)之間與專業(yè)內(nèi)部進行碰撞檢驗，并即時生成數(shù)據(jù)，以供施工參考”，因而成為打通住宅全產(chǎn)業(yè)鏈、提升項目效益、進行全過程精細化管理的重要平臺。

2.2.3 高效傳遞信息

信息化的集成環(huán)境可通過交互窗口修改三維模型，其即視性、互動性與反饋性為設計、建造、運營信息的傳達提供較大便利。同時，其完備的構(gòu)件信息亦為自動生產(chǎn)加工提供了技術(shù)條件。此外，通過4D模擬可預演施工過程，采用5D模型輔以成本控制，皆體現(xiàn)了信息化集成環(huán)境可動態(tài)、高效傳達信息的優(yōu)勢。

2.3建構(gòu)工業(yè)化生產(chǎn)平臺

2.3.1縮短建設周期

由于工業(yè)化生產(chǎn)平臺藉由標準化、規(guī)?；⑾到y(tǒng)化的工業(yè)化生產(chǎn)方式，取代分散的手工業(yè)生產(chǎn)方式，其中的住宅部品、建材皆在工廠流水線上產(chǎn)生，故通用化、系列化、集約化程度較高，加之現(xiàn)場裝配式施工方式，因而顯著提高了生產(chǎn)效率，與此同時，亦較少受制于天氣情況，建設工期大大縮短。

2.3.2提高工作成效

一方面，對傳統(tǒng)住宅的產(chǎn)業(yè)鏈進行分解、重組和優(yōu)化，密切成品住宅的產(chǎn)業(yè)鏈接口，提高各工種之間的信息溝通成效，深化客戶的自主參與層級，可顯著提高工作效率且質(zhì)量可控；另一方面，工業(yè)化生產(chǎn)方式帶來的標準化、規(guī)格化的部品、建材，亦有利于成品住宅的規(guī)?；a(chǎn)與社會化營銷，從而推動成品住宅的產(chǎn)業(yè)化進程。

2.3.3減少資源浪費

勘察、設計、施工、項目管理、監(jiān)理、部品、材料、設備等的全產(chǎn)業(yè)鏈生產(chǎn)組織形式，可減少在設計、施工、材料部品的選樣、供應等環(huán)節(jié)中，因工作對接問題與無效益變更導致的資本浪費與能源消耗。此外，工業(yè)化生產(chǎn)平臺采用污水再生利用和雨水收集利用技術(shù)，實現(xiàn)施工養(yǎng)護用水的循環(huán)利用， 可顯著節(jié)水節(jié)能。另外，標準化、通用化、現(xiàn)場裝配式的工業(yè)集中生產(chǎn)方式，亦可降低建筑主材與輔材的損耗。

3成品住宅前期階段的一體化產(chǎn)業(yè)鏈建設

成品住宅是一項涉及獲得土地、開發(fā)、設計、施工、監(jiān)理、材料、設備和用戶等眾多方面的系統(tǒng)工程。一體化則指在信息化集成環(huán)境與工業(yè)化生產(chǎn)方式基礎(chǔ)上，以為用戶提供優(yōu)良的成品住宅和優(yōu)質(zhì)服務為目標，將獲得土地、投資開發(fā)、設計施工、構(gòu)配件生產(chǎn)、部品設備生產(chǎn)供應、施工、銷售及售后服務等諸環(huán)節(jié)聯(lián)結(jié)為一個完整的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，實現(xiàn)成品住宅產(chǎn)供銷一體化。在此，以產(chǎn)品設計中的人、機、環(huán)境關(guān)系為研究成品住宅建設一體化的切入點。具體而言，即成品住宅開發(fā)建設各環(huán)節(jié)均以用戶需求為基礎(chǔ)，進而，傳承中國古代造物模件化技術(shù)與多元樣式兼容的營構(gòu)模式，以成品住宅的部件化、標準化生產(chǎn)為出發(fā)點，根據(jù)消費者品質(zhì)需求的不同，探索個性化菜單裝修模式與大眾化標準式裝修模式，實現(xiàn)工業(yè)化與人性化、通用化與個性化、批量化與多樣化的共贏。同時，建構(gòu)以產(chǎn)業(yè)鏈核心企業(yè)為成員的企業(yè)集團，整合資金、資源、技術(shù)優(yōu)勢，注重成品住宅推廣應用過程中的集成化、低碳環(huán)保與智能化技術(shù)。

根據(jù)成品住宅一體化產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)成及相關(guān)因素，可將產(chǎn)業(yè)鏈系統(tǒng)分為土地獲得管理、項目投資開發(fā)、項目設計與項目報批等前期階段，土建安裝、樣板房施工等中期階段，以及住宅銷售與服務等后期階段。其中，投資開發(fā)定位的正確性以及設計構(gòu)思、設計成果等前期階段，直接影響成品住宅一體化產(chǎn)業(yè)鏈建設成果與項目實施結(jié)果，因此，擬重點闡述成品住宅前期階段的一體化產(chǎn)業(yè)鏈建設情況。

3.1土地獲得管理

3.1.1土地信息收集

收集土地信息的目的在于，藉由政府、專業(yè)網(wǎng)站和主流報紙為公司拍地、融資、調(diào)整土地價格、了解區(qū)域土地情況、分析市場競爭等提供參考。一般而言，由集團營銷企劃部通過報紙、土地儲備中心處、人員來電、約訪等途徑收集、整理土地信息。在地塊公示后，確定重點意向地塊，報送公司主管、領(lǐng)導審批。之后對獲批地塊進行審核并進行現(xiàn)場勘查，在此基礎(chǔ)上，將勘查資料整理成文報送公司管理層。經(jīng)公司管理層研討后，由企劃部組織完成“意向地塊可行性研究報告”。負責這一環(huán)節(jié)的職能部門為公司營銷企劃部與公司管理層，必要時需與國土部門交涉。

3.1.2意向地塊可行性研究分析報告

制定詳細實施計劃，通過具體數(shù)據(jù)和量化的衡量標準、責任分配，動態(tài)預測、分析市場、消費者與競爭對手的可行性分析報告，可降低企業(yè)投資風險，提高決策成功率。通常來說，意向地塊可行性研究分析報告涵蓋城市發(fā)展與房地產(chǎn)市場整體概述、周邊情況分析及重點個案研究，區(qū)域樓盤目標客戶分析、經(jīng)濟測算等內(nèi)容。

由營銷企劃部設定可行性研究計劃、組織市場調(diào)研、定位分析產(chǎn)品，而后提交設計部。設計部進行項目規(guī)劃設計和初步分析，提交采購部與審計部。由采購部和審計部對產(chǎn)品進行初步成本測算，并制定初步銷售計劃和銷售價格，提交財務部。財務部對投資經(jīng)濟效益進行分析評估，總結(jié)評估結(jié)論提交公司管理層審核、決策。此環(huán)節(jié)涉及職能部門為營銷企劃部、設計部、采購部、審計部、財務部、公司管理層。

3.1.3土地競拍管理

土地競拍旨在：①控制各城市短長期的土地供應總量；②逐年增加經(jīng)適房用地的供應；③對商品房用地進行招標或掛牌出讓，并確定出讓價高限，以防地價飆升；④將一次性收取土地出讓金改為收取土地租金。具體流程包括準備履約保證金、參加掛牌、準備投標拍賣所需文件，與拍賣人、招標人、土地管理部門、掛牌人等簽約，以及備份同摘牌、投標、拍賣相關(guān)的資料。該環(huán)節(jié)由土地管理部門控制。

3.2項目投資開發(fā)

3.2.1制定“項目經(jīng)營計劃書”

作為項目經(jīng)營的綱領(lǐng)性文件，計劃書涉及經(jīng)營業(yè)績、客戶維度，包括成本、設計、工程、入住、物業(yè)的內(nèi)部維度，以及學習與發(fā)展。制定項目經(jīng)營計劃書首先需就項目位置、現(xiàn)狀、配套設施情況、規(guī)劃設計條件、技術(shù)經(jīng)濟指標等進行簡要分析與介紹。集團應對總利潤要求、總投資要求、峰值資金、人員配置、總開發(fā)周期、品牌建設、團隊建設等提出總體量化要求。制定項目開發(fā)中關(guān)鍵節(jié)點的行動計劃和各部門、各專業(yè)的詳細進度計劃。根據(jù)項目實際情況，陳述可能存在的風險，并制定應對方案。最后，對上述內(nèi)容分類列表匯總。該環(huán)節(jié)在獲得土地后一個月內(nèi)進行，由公司管理層和各職能部門負責。

3.2.2編寫“項目前期市場研究報告”

“項目前期市場研究報告”是項目策劃與編制“產(chǎn)品建議書”的參考。營銷企劃部需系統(tǒng)收集、整理、記錄、分析成品住宅地產(chǎn)市場、營銷、產(chǎn)品等方面的信息，以期對項目進行可行性分析，為市場定位和公司決策提供依據(jù)。在地產(chǎn)市場調(diào)研與分析的基礎(chǔ)上，分別從項目市場、項目客戶、產(chǎn)品概念、規(guī)劃設計、建筑室內(nèi)設計細節(jié)與標準、配套設計、社區(qū)服務、戶型面積配比、項目價格等入手進行定位。最后，依據(jù)項目投資開發(fā)周期、銷售周期、經(jīng)濟收益調(diào)整定位，以尋求用戶與項目的平衡點。

3.2.3撰寫“產(chǎn)品建議書”

以用戶為導向，探討項目的市場受眾面，進行項目市場定位與產(chǎn)品建議，是撰寫“產(chǎn)品建議書”的目的所在。獲得土地后，營銷企劃部市場主管負責制定編寫工作計劃，計劃報送營銷總監(jiān)并通過后，由營銷企劃部、市場部人員與相關(guān)部門進行協(xié)商與溝通，并就目標客戶群、項目主題、形態(tài)、建設指標等深入調(diào)研，而后提交市場調(diào)研報告。同時，營銷企劃部組織編寫“初步產(chǎn)品建議書”，論證方案的可行性。建議書提交公司管理層審批通過后，由設計部開始項目初步規(guī)劃設計，審計部、財務部測算成本、財務指標實施，營銷企劃部綜合各部門意見，組織編寫“產(chǎn)品建議書”。再次提交管理層審批、論證。經(jīng)由董事長、集團總部論證通過后即可實施。此環(huán)節(jié)涉及職能部門較多，包括營銷企劃部、項目部、審計部、財務部，以及公司、集團管理層等。

3.3項目設計與建材、部品選樣

3.3.1制定工作計劃

此環(huán)節(jié)在產(chǎn)品建議書確定之后與概念設計之前的一周開始，由規(guī)劃設計部負責制定有關(guān)項目內(nèi)容、工期、起始時間、需其他部門配合事項等內(nèi)容的工作計劃，并交由規(guī)劃總監(jiān)與公司管理層的總經(jīng)理審批。

3.3.2設計招標

招標文件旨在闡明部品、建材的采購或工程性質(zhì)，通報招標程序?qū)⒁罁?jù)的規(guī)則和秩序，是投標商編制投標文件的基礎(chǔ)，也是采購人與中標商簽訂合同的基礎(chǔ)。

設計招標環(huán)節(jié)涉及四大流程：①編制招標書。由規(guī)劃設計部負責制定計劃，報送公司管理層審批。招標書通常包括：方案招標書、施工圖設計招標書、景觀設計招標書。方案照標書在產(chǎn)品建議書完成一周后提交，施工圖設計招標書在擴初階段根據(jù)擴初深度提交。景觀設計招標書在規(guī)劃方案確定后一周內(nèi)提交。②實施招標流程。由規(guī)劃設計部負責實施，公司管理層總經(jīng)理委托的招標小組評標，相關(guān)表單報送公司管理層審批。③編制設計任務書。設計任務書包括方案設計任務書、景觀設計任務書、施工圖設計任務書。一般由規(guī)劃設計部負責編制任務書，在招標確定后一周內(nèi)開始。方案設計任務書需對項目名稱、用地概況、設計依據(jù)、總體控制性指標等進行明確說明；要依據(jù)用戶需求定位戶型與面積匹配；指明具體的經(jīng)濟技術(shù)指標、總體規(guī)劃要求、住宅戶型設計要求、建筑形式、功能、車位比例要求等；提出技術(shù)控制要點與提交成果的形式、要求；出示設計時間節(jié)點。景觀設計任務書除項目簡介、定位與設計時間節(jié)點外，需重點就景觀設計原則、規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟控制指標、景觀設計要求、方案設計提交成果形式與內(nèi)容、景觀施工圖紙內(nèi)容等提出具體要求。施工圖設計任務書需對總圖設計、平面設計、立面設計、室內(nèi)裝修設計與標準等提出具體要求。④簽訂合同。由規(guī)劃設計部負責合同的談判和起草，并交由相關(guān)部門流轉(zhuǎn)審批，一般在招標確定后一周內(nèi)開始。

3.3.3方案設計與建材、部品選樣

一體化產(chǎn)業(yè)鏈的建構(gòu)理念，使得成品住宅方案設計階段，即要考慮從住宅構(gòu)件、部品的設計生產(chǎn)，住宅建造施工，住宅使用、改造直至廢棄回收等各個階段，積極通過新技術(shù)來提高效率、降低能耗，從而求得經(jīng)濟和環(huán)境關(guān)系的平衡與優(yōu)化。

成品住宅的方案設計階段包括以下環(huán)節(jié)：在投資部、銷售部的市場調(diào)研基礎(chǔ)上進行建筑、景觀、住宅室內(nèi)風格定位；規(guī)劃設計部提出概念方案的同時，裝修設計與主案設計師介入，從住宅的長壽化發(fā)展、用戶的標準化與個性化需求角度入手，優(yōu)化戶型、預留可調(diào)整的空間，提供可供用戶自主選擇與搭配的菜單式裝修方案；在戶型定稿前，由裝修設計師結(jié)合系統(tǒng)設備、土建各方做最后優(yōu)化，完成成品住宅戶型設計方案及施工圖；方案設計完成的同時，設計單位提交材料、部品和設備清單，財務部進行成本估算；設計師通過信息平臺與一站式建材、部品超市選擇材料、部品樣板，提交技術(shù)部確認（銷售部、成本部、工程部參與），并由技術(shù)部、設計部確定材料設備供應商。

由上述流程可知，在方案設計與建材、部品選樣的過程中，立足用戶需求，借助信息化集成環(huán)境與一站式采購，建筑師、室內(nèi)設計師、銷售部、財務部、工程部、材料供應商等搭建了緊密的工作接口，建構(gòu)起互助合作、優(yōu)勢互補的一體化產(chǎn)業(yè)鏈。

3.3.4方案論證、評審

方案論證內(nèi)容主要為：審核項目定位，會審專業(yè)規(guī)范、技術(shù)要點、設計指標、設計風格、物業(yè)管理、成本控制等，以此為確定中選方案提供依據(jù)。

方案論證對象包括：規(guī)劃、建筑、施工圖與景觀方案。其中，規(guī)劃、建筑與景觀方案由規(guī)劃設計部負責組織論證后，填報論證表并報送相關(guān)部門審批。施工圖方案由項目部負責組織圖紙會審，填報會審意見并報送相關(guān)部門審批。

3.4項目報批

此階段在整套施工圖出圖前即可進行。

3.4.1辦理項目立項手續(xù)

首先，將土地成交確認書和土地儲備中心地產(chǎn)經(jīng)營科提供的資料，提交行政審批中心發(fā)改委立項。繼而，將環(huán)境影響報告書提交環(huán)保局審批，獲得項目審批意見。最后，攜帶材料至行政服務中心發(fā)改委窗口辦理立項手續(xù)。

3.4.2辦理建設用地規(guī)劃許可證

首先，至規(guī)劃局窗口獲得“選址規(guī)劃意見書”，至測繪院獲地形與管線圖，至規(guī)劃局獲得紅線圖與規(guī)劃設計要點，并轉(zhuǎn)交設計院，從設計院處獲得建筑設計方案。復歸規(guī)劃局審批，獲取建筑設計方案審定意見書。在相關(guān)部門簽署意見后，至規(guī)劃局窗口辦理用地規(guī)劃許可證。

3.4.3辦理土地證

攜帶土地登記申請書、土地登記法人代表身份證明書、土地登記委托書及委托人身份證明書等，土地權(quán)屬證明文件，建設用地規(guī)劃許可證、選址意見書、規(guī)劃紅線圖、總平圖等，至國土局辦理。

3.4.4辦理建設工程規(guī)劃許可證

首先，將施工圖交由行政主管部門授權(quán)的審圖機構(gòu)審查，獲得“建筑工程施工圖設計文件審查批準書”等相關(guān)支撐文件；繼而，至規(guī)劃局申請規(guī)劃放線，同時，環(huán)保局進行環(huán)保評估，審核通過后至規(guī)劃局辦理建設工程規(guī)劃許可證。

3.4.5辦理建筑工程施工許可證

施工單位與監(jiān)理單位招投標，選定監(jiān)理施工單位后，至城建檔案館進行施工合同備案，至房管局進行白蟻預防登記，至質(zhì)監(jiān)站進行質(zhì)監(jiān)、安檢備案。備齊相關(guān)材料后，即可辦理建筑工程施工許可證。

3.4.6辦理預售證

首先，辦理預售住房價格批復，至地名委員會辦理小區(qū)命名審批。攜帶項目所在地派出所出具的地址、編號證明，辦理住房預售面積審查，至產(chǎn)權(quán)處報送相關(guān)報建資料供審查，最后，聯(lián)絡公司工程部協(xié)助產(chǎn)權(quán)處進行現(xiàn)場勘查，無異議后即可獲得預售證。

4結(jié)語

到目前為止，江蘇成品住宅仍低于住宅年開發(fā)量的40%，與發(fā)達國家成品住宅開發(fā)量的80%以上相去甚遠，究其原因在于：產(chǎn)品質(zhì)量問題影響購房成本與用戶消費觀念的轉(zhuǎn)型。因此，立足終端用戶需求與信息化集成環(huán)境，設計、施工、監(jiān)理單位等尚需積累成品住宅建設經(jīng)驗，強化獲得土地、投資開發(fā)、設計施工、構(gòu)配件生產(chǎn)、部品設備生產(chǎn)供應、施工、銷售及售后服務等產(chǎn)業(yè)鏈的銜接力度與合作機制，提升住宅部品、建材的標準化、通用化與工業(yè)化生產(chǎn)水平，才能推動成品住宅的產(chǎn)業(yè)化進程，實現(xiàn)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的可持續(xù)發(fā)展目標。這里，梳理前期階段一體化產(chǎn)業(yè)鏈的流程，或可為成品住宅投資開發(fā)、設計、管理體系的規(guī)?；⒁惑w化建構(gòu)，拋磚引玉。

參考文獻：

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篇9

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營現(xiàn)狀及資金障礙分析

住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)運營上存在著本質(zhì)差異，住宅開發(fā)的核心是獲得廉價土地和健康的現(xiàn)金流，一個項目完整的操作周期是2~3年，售后交給物業(yè)管理公司，不存在后續(xù)經(jīng)營發(fā)展問題。而商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是商業(yè)，地產(chǎn)只是實現(xiàn)商業(yè)價值的載體，一個商業(yè)項目的操作周期要5~8年（含建設和運營）。目前國內(nèi)很多地產(chǎn)商均以開發(fā)住宅地產(chǎn)的思路和手法對商業(yè)地產(chǎn)實施運營開發(fā)，在項目未建成之前就將集中型商業(yè)散售。散售后，小業(yè)主往往基于自身利益的考慮，以租金價值為取向而忽視業(yè)態(tài)之間的促進發(fā)展，極易造成鄰里業(yè)態(tài)的沖突，如火鍋店旁邊是高檔時裝、化妝品店比鄰寵物店等尷尬情況。[18]而散售的商業(yè)街由于缺乏統(tǒng)一管理運營導致個體經(jīng)營性的短視，致使開張時紅火，兩年后成為“死街”。對于商業(yè)地產(chǎn)來說，持有并運營零售型商業(yè)部分更便于統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、合理定位、商業(yè)安排；反之，商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力就無法完全體現(xiàn)，而長期持有商業(yè)資產(chǎn)及運營導致的大量資金缺口往往是目前許多商業(yè)地產(chǎn)商必須面對的嚴酷現(xiàn)實。

（一）資金流動性不強

目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的主要運作模式是以重資產(chǎn)為主的香港模式和以售養(yǎng)租為主的萬達模式。以香港模式運營的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過獲取一、二線城市傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)域的土地或舊商業(yè)，通過移植現(xiàn)代、時尚的香港商業(yè)物業(yè)理念，實現(xiàn)與周邊商業(yè)的差異化競爭，多以城市綜合體或單體零售商業(yè)為主，商業(yè)部分完全自持，由開發(fā)商打造的香港專業(yè)商業(yè)管理團隊進行零售物業(yè)的運營管理。初期投資回報較低，2~3年后物業(yè)進入成熟運營期后實現(xiàn)了高于同行或周邊區(qū)域的租金水平和分成收益，以較高的租金貼現(xiàn)低成本的土地，快速收回成本實現(xiàn)盈利。該模式雖從長期看可為企業(yè)帶來經(jīng)營和資產(chǎn)增值雙重收益，但對開發(fā)商的資金實力要求很高，要求能夠承受較高的一次性資本投入和前期的商業(yè)培育再投資。萬達模式運營的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)基于低地價、政府扶持、核心區(qū)位、訂單式招商等成體系的產(chǎn)業(yè)鏈整合優(yōu)勢，通過綜合體項目中公寓、寫字樓、住宅的銷售回報補貼大型商業(yè)的投資和運營的虧損，不可售持有型物業(yè)在整個項目中一般不超過30%，以銷售型物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流收回項目的整體投資，以接近“零成本”的價值持有集中商業(yè)或酒店，等待時機將持有型資產(chǎn)上市實現(xiàn)證券化，投資人獲利退出。為滿足持有資產(chǎn)進入證券化平臺的要求，萬達商業(yè)項目的租金絕對值較低，且租金回報相對于高售價處于很低的水平，在犧牲一定收益的條件下實現(xiàn)了較穩(wěn)定的現(xiàn)金流運營。以售養(yǎng)租模式雖然在一定程度上解決了商業(yè)地產(chǎn)運營的大量資本沉積問題，但低租金模式不利于商業(yè)的培育，使物業(yè)價值提升不快，背離了商業(yè)運營的基本原理。通過比較，我們可以看到，不論是重資產(chǎn)持有模式還是以售養(yǎng)租模式都無法從根本上解決商業(yè)地產(chǎn)運營中資金流動性不強的問題。

（二）融資渠道不暢

鑒于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營屬性，不但在開發(fā)階段需要大量的資金投入，在竣工開業(yè)后仍然需要在1~3年的培育期繼續(xù)投資，通過進入品牌的調(diào)整、商業(yè)性宣傳活動、價值客戶的固化等措施，促進租金、分成收益、資產(chǎn)三項指標穩(wěn)定提升。即便如此，如果僅僅依靠租金凈收益償還已有投資，保守計算需要8~20年，近期投資開發(fā)建設的商業(yè)物業(yè)由于土地價格的增加，投資回收期還會相應延長。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)商往往通過銀行、信托公司、保險機構(gòu)、外資等進行融資，以融資資金投資住宅等其他高回報的產(chǎn)品，補貼商業(yè)運營的虧損，但目前也出現(xiàn)了融資渠道不暢的問題。首先，銀行配合國家房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊了貸款規(guī)模。依據(jù)國家對住宅地產(chǎn)市場投機行為調(diào)控整頓的要求，自2009年開始各家商業(yè)銀行收緊了對整個地產(chǎn)行業(yè)的貸款規(guī)模。如調(diào)高首付款支付比例、上調(diào)房屋貸款利率、實際利率執(zhí)行基準利率上浮等。2012年在穩(wěn)健貨幣政策的指導下，各商業(yè)性銀行的貸款額度還會降低，同時會加大對保障性住房和中小型生產(chǎn)企業(yè)的傾斜扶持，商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)商通過銀行融資投向住宅，通過住宅銷售補貼商業(yè)運營虧損的做法無法實施。第二，信托因凈資本核算指標和房地產(chǎn)產(chǎn)品監(jiān)管而主動壓縮業(yè)務。2011年5月各商業(yè)銀行的總行根據(jù)銀監(jiān)會要求，全面叫停銀（行）信（托）合作，房地產(chǎn)信托的發(fā)行從“事后報備”變更為“事前審批，一事一議”。而2011年2月12日銀監(jiān)會下發(fā)的《信托公司凈資本計算標準有關(guān)事項的通知》（銀監(jiān)發(fā)【2011】11號）則對信托公司的凈資本、風險資本計算標準和監(jiān)管指標做出了明確規(guī)定，并嚴格要求2011年底進入“結(jié)算期”。由于房地產(chǎn)融資類信托產(chǎn)品對凈資本金要求數(shù)額明顯高于其他工業(yè)、服務業(yè)信托產(chǎn)品，直接導致信托公司2012年主動壓縮房地產(chǎn)信托業(yè)務。第三，保險資金因投資能力、比例限制和缺乏專業(yè)管理團隊而很少涉足商業(yè)地產(chǎn)。2010年9月保監(jiān)會印發(fā)了《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》（保監(jiān)發(fā)【2010】80號），保險資金可以投資基礎(chǔ)設施類不動產(chǎn)、非基礎(chǔ)設施類不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品，可以采用債權(quán)、股權(quán)或者物權(quán)方式投資不動產(chǎn)，但僅限于商業(yè)不動產(chǎn)、辦公不動產(chǎn)、保險業(yè)務相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務等不動產(chǎn)及自用性不動產(chǎn)，但并不是所有的保險企業(yè)都有參與的資格。根據(jù)《辦法》規(guī)定，投資不動產(chǎn)的保險公司上一會計年度末償付能力充足率需不低于150%且投資上季度末償付能力充足率不低于150%；上一會計年度盈利、凈資產(chǎn)不低于1億元人民幣；具有與所投資不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品匹配的資金，且來源充足穩(wěn)定。目前符合條件的也只有人保、平安、太平洋、泰康等少數(shù)幾家大型公司?！掇k法》對投資比例也有謹慎的規(guī)定，即投資不動產(chǎn)的賬面余額不得高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10%，投資不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額不得高于本公司上季度末總資產(chǎn)的3%；投資不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，合計不得高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10％。由于投資比例的限制，缺乏案例、實際操作細則，沒有專業(yè)的商業(yè)運營團隊支持，大型保險公司對于投資商業(yè)地產(chǎn)抱謹慎態(tài)度，僅基于自用考慮，在一線城市收購了一些已經(jīng)建成的、核心區(qū)域的寫字樓。第四，外資因政府審批及結(jié)匯障礙進入困難?，F(xiàn)行法律法規(guī)明確限制外資以債權(quán)投資房地產(chǎn)，以股權(quán)方式投資房地產(chǎn)企業(yè)需要商務部、外匯管理局、國家工商總局聯(lián)合審批。鑒于對自身投資安全性的考慮，外商資金往往選擇在國內(nèi)開發(fā)商獲得土地并追加了部分建設投資后，以股權(quán)并購或增資的方式進入項目，此行為需要上述三部局聯(lián)合審批方能實施。外資股權(quán)若要實現(xiàn)股東分紅，換匯后匯出境外，也需要相同的審批程序和時間。外資僅在股權(quán)投資和退出兩個環(huán)節(jié)就要耗費1~2年的時間，本來離岸的低成本資金由于“空轉(zhuǎn)1~2年”，變成了與國內(nèi)“熱錢”成本相當?shù)馁Y金，喪失了經(jīng)濟優(yōu)勢。如果再綜合政治意識形態(tài)對投資風險的放大效應，境外資金的成本已經(jīng)明顯高于國內(nèi)的資金。在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機遇期，如何妥善解決資金流動性不強與融資渠道不暢的突出問題，充分挖掘商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營鏈條中各個環(huán)節(jié)的融資價值，釋放參與建設企業(yè)和政府的吸金性，實現(xiàn)各種權(quán)益的經(jīng)濟最大化，提高外部投資人的注資興趣點，促使持有型資產(chǎn)變現(xiàn)流動，將是新時期商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展必須考慮與解決的重要問題。以下筆者根據(jù)全價值鏈理論與國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的成功模式，提出全價值鏈商業(yè)地產(chǎn)模式并進行分段解析。

商業(yè)地產(chǎn)全價值鏈股權(quán)投資模式及其創(chuàng)新點

價值鏈理論是由邁克爾•波特（MichaelE.Porte）r提出的。在同行業(yè)競爭者、供應商的議價能力、購買者的議價能力、潛在進入者威脅與替代品威脅五種競爭力構(gòu)成的“五力模型”中，只有靈活運用成本優(yōu)勢戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略、縫隙市場戰(zhàn)略等才能在激烈的商業(yè)競爭之中勝出。公司應該視具體情況和自身特點來選擇戰(zhàn)略方針，同時要考慮連接產(chǎn)品或者供給的系列渠道。波特首次將這種渠道稱為價值鏈，并在每一條價值鏈上區(qū)分出內(nèi)部后勤、生產(chǎn)或供給、外部物流及配送、市場營銷及售后服務等五種主要的活動，而每一項活動都伴隨著各自的派生活動，每一家公司的價值鏈相應地融入一個更為廣闊的價值體系中。[19]在價值鏈理論的基礎(chǔ)上，針對我國商業(yè)地產(chǎn)面臨的背景情況與自身特點，對商業(yè)地產(chǎn)運營中的土地供應方（政府）、生產(chǎn)或供給方（建設總包方）、市場營銷（基金管理公司）、售后服務（商業(yè)運營團隊）等鏈條環(huán)節(jié)的價值進行深度挖掘，并對這些環(huán)節(jié)融入更為廣闊的價值體系中的關(guān)系進行系統(tǒng)梳理，試圖運用金融手段實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)運營的全價值鏈體現(xiàn)。股權(quán)投資是指企業(yè)或個人購買的其他企業(yè)（準備上市、未上市公司）的股票或以貨幣資金、無形資產(chǎn)和其他實物資產(chǎn)直接投資于其他單位，通過投資取得被投資單位的股份，目的是為了獲得較大的經(jīng)濟利益，這種經(jīng)濟利益可以通過分得利潤或股利獲取，也可以通過其他方式取得。目前學者們研究的股權(quán)投資形式主要有三種：一是商業(yè)資產(chǎn)信托，二是私募股權(quán)基金，三是類REITs資本化平臺（詳見表2）。本文根據(jù)目前國內(nèi)研究的主要股權(quán)投資形式中投資人權(quán)利義務、投資人關(guān)系、資金特點及發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)價值鏈上政府、開發(fā)商、建設總包方、商業(yè)運營團隊與潛在商業(yè)購買人的價值取向，將股權(quán)投資的幾種形式與債權(quán)投資形式結(jié)合起來，設計了商業(yè)地產(chǎn)全價值鏈股權(quán)投資模式。主要由四種不同的股權(quán)投資方案組成，一是政府為主導的私募產(chǎn)業(yè)基金；二是以建設總包方為主導的建設開發(fā)集合計劃（權(quán)益與現(xiàn)金集合信托計劃，以收益權(quán)為劣后級、社會資金為優(yōu)先級的集合信托計劃）；三是由商業(yè)資產(chǎn)潛在購買者參與組成金融衍生方案；四是商業(yè)地產(chǎn)運作成熟后通過REITs平臺上市的公募基金方案，這四種新方案加上原有的傳統(tǒng)商業(yè)銀行融資模式構(gòu)成了系統(tǒng)的、多元性的并具有延展性的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)融資模式（詳見圖2）。

商業(yè)地產(chǎn)全價值鏈股權(quán)投資模式的創(chuàng)新之處有以下幾點：創(chuàng)新之一：公私搭募。按照不同商業(yè)階段回報率的不同匹配相適應的資金，在建設或并購期借助持有商業(yè)的品牌價值和對未來居住價值的提升，提高公寓、寫字樓、配套住宅的銷售價格，以較高的回報率平衡前期進入項目的社會性資金的高風險。商業(yè)進入成熟期后，每年實現(xiàn)了持續(xù)穩(wěn)定的租金收入，風險大幅降低，適合進入公眾融資平臺，成為非專業(yè)性公眾投資人的可選投資產(chǎn)品。尊重并量化投資風險，合理搭配公眾和私人性資金。創(chuàng)新之二：資金個性配置。針對項目的不同業(yè)態(tài)（如零售商業(yè)、公寓、寫字樓等），面向未來可能持有或熟悉該業(yè)態(tài)運作的機構(gòu)投資人募集資金，既符合國家對于“面對特定的、有風險識別能力的投資人進行募資”的客觀要求，又能降低未來階段性投資到期退出的兌付風險。創(chuàng)新之三：私募平臺，政府調(diào)控。政府投資的國有“沉沒資產(chǎn)”———核心區(qū)的國有商業(yè)用地或資產(chǎn)進入基金，吸引國有和社會投資人投資，選擇專業(yè)建設和運營團隊負責中期的建設和后續(xù)運營，政府以土地或資產(chǎn)供應為手段，以區(qū)域或行業(yè)的視角對商業(yè)性基礎(chǔ)建設投資和運營進行調(diào)控，達到合理刺激居民消費，擴大內(nèi)需的目的。創(chuàng)新之四：以利貼息。在項目的開發(fā)期，以項目工程款收益權(quán)為建設總包單位融資，并將建設總包單位獲得的“額外浮動利潤”以轉(zhuǎn)移支付的方式支付給信托投資人，既幫助建設總包單位開拓了潛在的市場，又彌補了企業(yè)融資難的客觀問題。創(chuàng)新之五：商業(yè)物業(yè)定制。提前鎖定潛在的長租期大面積租戶、未來資產(chǎn)持有人，為其定制商業(yè)物業(yè)，并將未來資產(chǎn)持有人引入私募平臺，約定持有人按工程進度支付購房款；請長租期大面積租戶配合開發(fā)商申請銀行開發(fā)貸款并約定進入運營期后，開發(fā)貸款轉(zhuǎn)為經(jīng)營性貸款。充分利用定制模式，減輕開發(fā)期的資金壓力。創(chuàng)新之六：物業(yè)租金提前分紅。未來商業(yè)租戶和潛在的持有人可選擇在預售前以資金投資私募平臺，不但可以全程監(jiān)控目標物業(yè)的建設質(zhì)量和進度，也可以作為投資人獲得基金或信托的分紅，其實質(zhì)就是通過投資的前置，提前獲得了標的物業(yè)的租金分紅。

全價值鏈商業(yè)地產(chǎn)運營鏈條分析

房地產(chǎn)開發(fā)工作以項目為單位實施，最顯著的特性是唯一性、可借鑒但不可全盤復制性。從可行性研究到設計任務書下達這一階段（業(yè)內(nèi)統(tǒng)稱為前期）的工作直接決定了項目的成敗，商業(yè)運營團隊的主要任務除對項目進行市場調(diào)研、客群分析、未來租金分析外，還應依據(jù)項目的控規(guī)要求對各個業(yè)態(tài)的比例進行調(diào)整———原則是未來使用功能優(yōu)先，內(nèi)部布局和功能優(yōu)化為主，外立面裝飾變化為輔。融資團隊的主要任務是基于各業(yè)態(tài)的未來銷售、持有意向，按全壽命原則組合各方面的資金，實現(xiàn)投資方利益最大化?，F(xiàn)在規(guī)劃的城市未來綜合商業(yè)體的主要業(yè)態(tài)以零售商業(yè)、公寓、寫字樓、酒店為主，該平臺的利益方有政府、建設總包、潛在的租戶、可能的業(yè)主、某個業(yè)態(tài)整體購買人等，各參與方的訴求不同，給項目帶來的潛在價值不同，成功的基金方案應該在最大程度上優(yōu)化、整合各方訴求，為項目創(chuàng)造最有可能的開發(fā)運營環(huán)境。

（一）通過商業(yè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)私募基金實現(xiàn)政府公信力的商業(yè)價值

政府在出讓土地獲得利益的同時，維護社會穩(wěn)定、解決就業(yè)、創(chuàng)造持續(xù)稅收等方面的訴求也在加強。為了便于統(tǒng)籌管理與整體經(jīng)營，我們應該充分發(fā)掘政府公信力價值。全國性的開發(fā)商可以考慮與省或直轄市一級的政府設立商業(yè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)私募基金，即在地方政府融資平臺外，依托政府公信力重點整合和改造省屬（直轄市屬）范圍內(nèi)的原輕工業(yè)、供銷社、物資局的商業(yè)資產(chǎn)、土地，形成具有投資價值的商業(yè)資產(chǎn)包，地方政府出地、專業(yè)商業(yè)開發(fā)運營商出錢并負責運營。當?shù)卣耐顿Y公司和開發(fā)商出種子資金，注冊實體作為基金的GP③和次級LP④，吸收當?shù)卮笮推髽I(yè)、社保和養(yǎng)老基金、社會資金作為基金的優(yōu)先級LP⑤，共同發(fā)起商業(yè)產(chǎn)業(yè)基金，專注于商業(yè)資產(chǎn)包的開發(fā)、運營。這種模式可以充分利用政府信用和建設管理團隊的專業(yè)性吸收社會資金，由開發(fā)運營商掌握項目的管理權(quán)，政府以土地出資作為GP和次級LP，不但可以全程監(jiān)督項目的開發(fā)和運營，預防經(jīng)營風險，指導微觀實體運營支持政府的宏觀政策，還可以獲取常規(guī)收益（次級LP）和額外的超額收益（GP）。此外，政府對持有型商業(yè)物業(yè)在開業(yè)之初的地方性稅收的減免、城市配套基礎(chǔ)設施費用的減免、政府同意商業(yè)內(nèi)部的功能布局優(yōu)于外立面的形象工程、協(xié)調(diào)消防和人防部門接受在法規(guī)內(nèi)的創(chuàng)新性設計等宏觀政策性的支持，會對項目的成本、工期、銷售價格、后期使用成本等產(chǎn)生良性的影響。

（二）通過以利貼息的信托計劃實現(xiàn)建設總包方的融資價值

由于建設總包方一般是輕資產(chǎn)運營企業(yè)，在已有的債權(quán)融資模式中因缺乏抵押物而往往被忽略了融資價值。商業(yè)地產(chǎn)全價值鏈股權(quán)投資模式中，建設總包方以工程應收賬款權(quán)益委托發(fā)行信托計劃，由建設方的母公司做增信擔保⑥，投標時按全額取費⑦，引入信托計劃以股權(quán)形式投資來減輕開發(fā)商的資金壓力。因開發(fā)商獲得總包方的信托融資，原本給開發(fā)商讓利優(yōu)惠⑧的6%~8%有可能作為利息轉(zhuǎn)移支付給信托計劃，開發(fā)商對此信托計劃承擔連帶責任，并承擔部分利息費用，當后期財務成本較低的銀行貸款或銷售收入足以支付信托本金和收益時，信托投資最先退出。如果建設總包方的母公司或關(guān)聯(lián)單位出于自用、改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)或投資獲利的目的，有意整棟購買寫字樓、公寓或商業(yè)，可以將其在基金的投資與目標物業(yè)鎖定，在托管銀行設立專戶，建設總包單位對基金的投資專門用于支付目標物業(yè)的工程款。該融資方案的核心是將第三方在項目中的權(quán)益證券化并投資于項目的開發(fā)過程中，首先，使建設單位因具有強有力的資金支持與其他同行相比更具競爭力而獲得項目，原來的工程墊資成為股東出資通過股權(quán)方式進入項目公司，可按出資比例獲得項目支付的分紅。第二，建設總包方初期借用較銀行利息高的信托融資，一旦低成本的銀行貸款進入，即刻替換信托資金，通過提升高成本資金的流動性變相降低資金使用成本。第三，工程款利潤取費中原本讓利給開發(fā)商的6~8個百分點作為部分利息貼現(xiàn)給信托計劃，剩余部分利息約為7~9個百分點，⑨等同于建設單位向銀行貸款的利息，不會額外增加建設單位的財務成本。第四，將建設總包的潛在購買價值在銷售環(huán)節(jié)體現(xiàn)，以量身定制的模式降低了銷售壓力、舒緩了募資壓力，同時也開拓了一條持有型物業(yè)的退出渠道。

（三）通過不同金融產(chǎn)品資金鏈實現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)購買客戶的投資價值

商業(yè)地產(chǎn)全價值鏈股權(quán)投資模式還可以使商業(yè)資產(chǎn)的購買客戶包括整體購買客戶與小業(yè)主通過參與資金鏈中不同金融產(chǎn)品的投資，實現(xiàn)他們的投資價值。這些客戶可以次級LP的身份參與初期的政府產(chǎn)業(yè)基金，以優(yōu)先級LP身份參與總包方發(fā)起的信托計劃，也可以公眾投資人的身份參與類REITs平臺融資?；鹱鳛轫椖抗镜墓蓶|，可以在注資前與原股東簽訂對賭合約，基金對部分物業(yè)享有優(yōu)先購買權(quán)、優(yōu)先租賃權(quán)，一旦觸發(fā)行權(quán)條件（例如基金退出、獲得預售許可），基金的投資人作為物業(yè)的潛在購買者和租賃人與物業(yè)資產(chǎn)的持有人項目公司可以直接簽訂房屋買賣或長期租約。一般大面積需求的租賃客戶相對于小面積租賃客戶而言是處于優(yōu)勢地位的，如果基金或商業(yè)管理公司作為若干小面積租賃客戶的代表，在項目建設之初，就以專業(yè)化的知識和經(jīng)驗籌劃未來的運營，并統(tǒng)一協(xié)調(diào)業(yè)主和租戶在租期、租金漲幅、業(yè)主更替、使用功能等方面的利益，無疑為后期商業(yè)租金的增加、商業(yè)物業(yè)價值的增加奠定了良好的基礎(chǔ)，實現(xiàn)了業(yè)主、租戶雙贏的良好局面。這種模式對潛在的商業(yè)購買客戶、小業(yè)主的吸引力有三點：一是提前鎖定了目標物業(yè)。將銷售或租賃工作延伸至項目初期，以認購基金份額的形式提前鎖定物業(yè)的潛在購買者和租賃人。二是房屋購置首期款支付周期的延長降低了小業(yè)主的經(jīng)濟壓力。三是以基金分紅的形式提前獲得了資產(chǎn)投資的“租金”收益。

（四）通過類REITs平臺實現(xiàn)商業(yè)產(chǎn)業(yè)基金原始股東的財富價值

將產(chǎn)生穩(wěn)定租金收入的成熟商業(yè)資產(chǎn)進入類REITs平臺，通過資產(chǎn)證券化的方式向不特定的公眾募集資金。通過類REITs平臺融資，借助資本市場的“市盈率”杠桿對商業(yè)資產(chǎn)的租金進行放大，實現(xiàn)了投資商業(yè)產(chǎn)業(yè)基金原始股東財富價值的增加；資產(chǎn)進入平臺后通過專業(yè)團隊的運營，以定期派發(fā)紅利的形式為公眾提供穩(wěn)定的收益。

結(jié)論

綜上所述，成功開發(fā)運營商業(yè)地產(chǎn)的核心是“優(yōu)秀的商業(yè)策劃、招商、運營管理團隊”和“基于商業(yè)物業(yè)全壽命的證券化資本運作”，這兩個核心的本質(zhì)是對地產(chǎn)行業(yè)“人”和“財”價值的深度挖掘，進而通過地產(chǎn)即“物”這個載體實現(xiàn)“人”與“財”被挖掘價值的經(jīng)濟體現(xiàn)，筆者將這種基于深度挖掘地產(chǎn)開發(fā)要素的模式定義為“全價值鏈商業(yè)地產(chǎn)模式”。

其核心是以股權(quán)投資模式、按商業(yè)物業(yè)不同開發(fā)運營階段組合不同類型的資金，通過資金放大“人、財、物”在開發(fā)鏈條中的附加價值，確保持有型商業(yè)物業(yè)運營和處置價值的最大化。全價值鏈商業(yè)地產(chǎn)模式的核心是以輕資產(chǎn)運營方式將運營與重資產(chǎn)剝離，以費用收費模式替代資產(chǎn)收益。具體操作方式是運用私募股權(quán)投資（PE）、信托計劃與公募基金（REITs）相組合的金融手段在不同階段為商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)、收購和持有經(jīng)營提供強大的資金支持。通過私募基金投資開發(fā)型物業(yè)，并對商業(yè)物業(yè)進行先行收購和管理，充當預上市資產(chǎn)的孵化器，待成熟后出售給上市基金。資產(chǎn)管理公司即房地產(chǎn)基金管理者，對私募和公募基金的參股或控股使得其在整個資本運作過程中有足夠的控制力。在操作的全過程中遵循資產(chǎn)類型與投資人相匹配的原則，實行物業(yè)細分，即按照不同標準進行物業(yè)分類，并為每種細分的資產(chǎn)匹配相應的PE或REITs。在商業(yè)物業(yè)可行性研究分析的初期，開發(fā)商就需要將政府（土地供應平臺）、建設總包單位（建設平臺）、租戶和購買人（商業(yè)運營平臺）、基金及基金管理公司（融資平臺）等資源進行深度價值挖掘，目的是募集資金開發(fā)建設、提前鋪路鎖定銷售對象、拓展退出渠道。全價值鏈商業(yè)地產(chǎn)模式的精髓是對產(chǎn)業(yè)鏈參與單位的資源整合，建立動態(tài)的、多贏的、風險互擔的利益價值共同體。目前國內(nèi)大型的、持有型商業(yè)資產(chǎn)一般交易周期普遍較長、交易價格不高，造成這種客觀現(xiàn)實的主要原因是購買人對物業(yè)未來價值的測算差異、缺乏專業(yè)的商業(yè)運營團隊來支持購買決心、短期內(nèi)無法了解現(xiàn)有租戶對物業(yè)持續(xù)租賃的忠誠度等。

篇10

[關(guān)鍵詞]旅游體驗；旅游產(chǎn)業(yè)；旅游產(chǎn)業(yè)鏈

[中圖分類號]F59

[文獻標識碼]A

[文章編號]1002―5006(2010)06―0019一07

隨著近年來旅游市場需求的快速成長，以及國內(nèi)外政治經(jīng)濟形勢的不斷變化，特別是由于中國政府對國際社會的碳減排承諾等原因，旅游業(yè)被再一次提到了新的高度。2009年11月25日，國務院常務會通過《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》，并明確提出“把旅游業(yè)培育成國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務業(yè)”。但是，旅游業(yè)的邊界到底是什么?旅游現(xiàn)代服務業(yè)到底又是什么?目前尚沒有明確的界定。本文擬從旅游體驗的角度來分析旅游產(chǎn)業(yè)價值鏈，討論旅游產(chǎn)業(yè)的邊界與現(xiàn)代服務業(yè)特征。

1產(chǎn)業(yè)鏈的概念與內(nèi)涵

自1985年邁克爾?波特(Michael E Porter)在《競爭優(yōu)勢》中提出價值鏈(value chain)的概念以來，產(chǎn)業(yè)鏈(industry chain)、供應鏈(supply chain)等概念相繼產(chǎn)生，其中產(chǎn)業(yè)鏈是產(chǎn)業(yè)價值系統(tǒng)的簡稱，但由于理論研究的缺乏，產(chǎn)業(yè)鏈、價值鏈、供應鏈常常混為同一概念。在國內(nèi)學術(shù)界，雖然產(chǎn)業(yè)鏈一詞實際應用不少，但理論研究并不多。學者們尚未就產(chǎn)業(yè)鏈的特性、本質(zhì)、結(jié)構(gòu)、形成機制、治理模式等理論基礎(chǔ)性問題形成共識。近年來，國內(nèi)學者對產(chǎn)業(yè)鏈的界定大致可以分為3類：

第一類是從產(chǎn)品生產(chǎn)的角度定義。產(chǎn)業(yè)鏈是指在一種最終產(chǎn)品的生產(chǎn)加工過程中――從最初的自然資源到最終產(chǎn)品到達消費者手中所包含的各個環(huán)節(jié)――所構(gòu)成的整個的生產(chǎn)鏈條。產(chǎn)品生產(chǎn)角度強調(diào)關(guān)鍵產(chǎn)品的中心地位，產(chǎn)業(yè)鏈涵蓋了商品或服務在創(chuàng)造過程中所經(jīng)歷的從原材料到最終消費品的所有階段，即圍繞核心產(chǎn)品，一種或幾種資源通過供應商、制造商、分銷商、零售商等承擔著不同的價值創(chuàng)造職能并相互聯(lián)系的環(huán)節(jié)，不斷向下游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移直至到達消費者的路徑。

第二類是從戰(zhàn)略聯(lián)盟的角度定義。產(chǎn)業(yè)鏈是在一定地域范圍內(nèi)，同一產(chǎn)業(yè)部門或不同產(chǎn)業(yè)部門某一行業(yè)中具有競爭力的企業(yè)及相關(guān)企業(yè)，以產(chǎn)品為紐帶，按照一定的邏輯關(guān)系和時空關(guān)系，連接成的具有價值增值功能的鏈網(wǎng)式企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟。戰(zhàn)略聯(lián)盟的角度強調(diào)產(chǎn)業(yè)鏈的整體優(yōu)勢，認為產(chǎn)業(yè)鏈的本質(zhì)在于以具有較強國際競爭力或競爭潛力的企業(yè)為核心，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)以產(chǎn)品、技術(shù)、資本等為紐帶結(jié)成的一種具有價值增值功能的戰(zhàn)略關(guān)系鏈，將一個企業(yè)的整體優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為一個區(qū)域和產(chǎn)業(yè)的整體優(yōu)勢，從而形成這個區(qū)域和產(chǎn)業(yè)的核心競爭力，帶動產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展。

第三類是從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的角度定義。產(chǎn)業(yè)鏈是產(chǎn)業(yè)依據(jù)前、后向的關(guān)聯(lián)關(guān)系組成的一種網(wǎng)絡結(jié)構(gòu)。產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)角度強調(diào)企業(yè)甚至產(chǎn)業(yè)間的供給和需求關(guān)系，在這種各產(chǎn)業(yè)依據(jù)前、后向的關(guān)聯(lián)關(guān)系組成的鏈式生產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，有關(guān)的經(jīng)濟活動、經(jīng)濟過程、生產(chǎn)階段或經(jīng)濟業(yè)務按次序聯(lián)結(jié)起來，產(chǎn)業(yè)上游到下游各相關(guān)環(huán)節(jié)間的供需鏈、企業(yè)鏈、空間鏈和價值鏈4個維度有機結(jié)合。

以上3種定義方式雖然角度各不相同，但本質(zhì)上都認同核心產(chǎn)品或產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的鏈核地位以及產(chǎn)業(yè)鏈中不同產(chǎn)業(yè)間的前、后向鏈式關(guān)系。然而芮明杰等認為，隨著模塊化時代的到來，產(chǎn)業(yè)鏈的形態(tài)已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化，產(chǎn)業(yè)鏈中知識關(guān)聯(lián)的重要性更加突出。產(chǎn)業(yè)鏈在本質(zhì)上是以知識分工協(xié)作為基礎(chǔ)的功能網(wǎng)鏈。因此，對于模塊化時代的新興產(chǎn)業(yè)，則應更多地從知識分工協(xié)作角度定義其產(chǎn)業(yè)鏈。

2旅游產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)鏈

關(guān)于旅游產(chǎn)業(yè)或者旅游產(chǎn)業(yè)鏈，學術(shù)界一直存在爭議。早在20世紀，美國旅游學專家托馬斯?戴維森(Thomas Lea Davison)曾提出旅游不是產(chǎn)業(yè)，認為將旅游定義為產(chǎn)業(yè)是貶低了旅游的真正意義，并曾因此引起學界的爭論。但隨著旅游市場需求與供給的不斷壯大，實際上無論是學界還是業(yè)界，大多數(shù)都承認旅游業(yè)是一個對國民經(jīng)濟有重要影響的產(chǎn)業(yè)，只是對什么是旅游產(chǎn)業(yè)，尚存在兩種不同看法：

一種觀點是直接將旅游產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)等同起來，統(tǒng)一定義。如王大悟和魏小安根據(jù)聯(lián)合國《國際產(chǎn)業(yè)劃分標準》對旅游業(yè)的內(nèi)容進行了界定，并認為“旅游業(yè)是滿足旅游者在旅游活動中的行、游、食、住、購、娛等各種需要，以提供旅游服務為主的綜合性產(chǎn)業(yè)”。旅游產(chǎn)業(yè)包含了所有生產(chǎn)或提供滿足旅游消費者在旅游過程中所需要的食、住、行、游、購、娛等方面的產(chǎn)品和勞務的部門或企業(yè)，它們廣義上提供各種組合旅游產(chǎn)品而狹義上只提供核心旅游產(chǎn)品，旨在完成旅游生產(chǎn)和服務。

另一種觀點認同上文提到的對旅游業(yè)的普遍定義，但認為旅游產(chǎn)業(yè)比旅游業(yè)包含了更加廣泛的內(nèi)容，兩者不可等同。申葆嘉提出，旅游業(yè)主要是指以住宿業(yè)、餐飲業(yè)、旅行社以及人工建造的游樂園為主的接待諸行業(yè)的復合體，而旅游產(chǎn)業(yè)既包括了營利的旅游業(yè)，還包括了許多發(fā)展旅游所必須的社會非營利因素。羅明義則進一步將旅游產(chǎn)業(yè)分為旅游核心部門、旅游依托部門和旅游相關(guān)部門3個層次，包括了所有滿足人們旅游需求的旅游產(chǎn)品、旅游消費和旅游供給，而旅游業(yè)主要是指第一個層次。

旅游產(chǎn)業(yè)的界定存在爭議，旅游產(chǎn)業(yè)鏈的戈Ⅱ分也存在以下3種方法：

基于旅游者需求的旅游價值鏈界定。旅游者的需求拉動了旅游產(chǎn)業(yè)要素的形成，因此，旅游產(chǎn)業(yè)鏈的界定也常從旅游者需求角度出發(fā)。如李丹楓等認為，旅游產(chǎn)業(yè)鏈是指旅游消費者從獲得旅游信息并決定進行某次旅行、經(jīng)過空間移動，到最終實現(xiàn)旅游體驗這一系列的活動過程中，因吃、住、行、游、娛、購等旅游消費涉及的企業(yè)分屬不同的產(chǎn)業(yè)類型而形成的一種產(chǎn)業(yè)鏈接關(guān)系。何建民提出，對于常規(guī)旅游來說，旅游價值鏈包括了目標顧客的選擇、定位、產(chǎn)品設計、價格制定、渠道選擇和形象推廣等。這類概念都強調(diào)產(chǎn)業(yè)鏈始于旅游者空間移動，止于旅游者旅游消費體驗的實現(xiàn)，是吃、住、行、游、購、娛6要素相關(guān)企業(yè)的集合。這種界定方法使旅游產(chǎn)業(yè)的邊界相對較窄，通常被稱為狹義的旅游產(chǎn)業(yè)，但便于統(tǒng)計與操作。也正因如此，目前國家旅游局主導的旅游產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計口徑也基本上采用這一界定方式。

基于旅游產(chǎn)品供應的旅游價值鏈界定。通常認為旅游產(chǎn)業(yè)是由生產(chǎn)旅游產(chǎn)品與服務的旅游企業(yè)集合構(gòu)成的，因此，不少關(guān)于旅游產(chǎn)業(yè)鏈的定義從旅游產(chǎn)品與服務的供應角度出發(fā)，如坦佩爾和馮特(Tapper＆Font)將旅游產(chǎn)業(yè)鏈定義為一條包含了所有旅游產(chǎn)品與服務的供應與分配的鏈條，旅游價值鏈因此可分為贏得訂單(win order)、分配前的支持(pre-deliverysupport)、分配(delivery)以及分配后的支持(post― delivery support)4個階段，以實現(xiàn)旅游產(chǎn)品的端到端無縫連接，或者將旅游產(chǎn)業(yè)鏈定義為包含了旅游供應商、旅游開發(fā)商、旅行社和游客4個部分的單鏈。路科從供應鏈管理思想出發(fā)，認為目前旅游業(yè)的運作是以旅行社為核心、各相關(guān)行業(yè)企業(yè)為節(jié)點而聯(lián)結(jié)成的服務于旅游者的供應鏈模式。張輝把旅游的生產(chǎn)與銷售涉及眾多的企業(yè)活動，從獲取旅游目的地的各種旅游要素暫時使用權(quán)開始，到旅游產(chǎn)品的組合以及產(chǎn)品的分配和銷售的整個過程定義為旅游產(chǎn)業(yè)鏈或旅游產(chǎn)品鏈。在應用研究領(lǐng)域，瑪麗安娜?希賈拉(Marianna sigala)認為旅游供應鏈包含產(chǎn)品一生中的所有方面，如原材料、材料處理、制造、分配、零售、顧客使用和最終拋棄。詹姆斯?墨菲(James Murphy)和史蒂芬?史密斯(Stephen Smith)認為約翰?門澤爾(John Mentzer，et al.)等人對供應鏈的定義適合描述烹飪旅游的供應鏈，即：直接參與產(chǎn)品、服務、資金和／或信息從源頭到顧客、從上游到下游的流動的3個或更多的實體(組織或個人)組成的一個整體。裴德羅?拉文托斯(Pedm Raventos)描述了在旅游產(chǎn)業(yè)鏈中航空公司、酒店及其他供應商與旅行社的供需關(guān)系。部分研究則根據(jù)各自研究的內(nèi)容，直接從各行業(yè)通用的供應鏈定義中選擇了較符合自身要求的內(nèi)容。此類旅游產(chǎn)業(yè)鏈的界定方法強調(diào)旅游產(chǎn)品與服務的供給，但并不強調(diào)產(chǎn)品與服務供給的起點與終點，旅游產(chǎn)業(yè)鏈的外延比較寬泛，與通常大家所說的廣義的旅游產(chǎn)業(yè)概念基本相當。

基于空間移動范圍內(nèi)旅游產(chǎn)品供應的旅游價值鏈界定?；诼糜握咝枨蟮穆糜萎a(chǎn)業(yè)鏈界定劃分了旅游產(chǎn)業(yè)鏈的起點與終點，使旅游產(chǎn)業(yè)研究具有可操作性；基于旅游產(chǎn)品與服務供給的價值鏈強調(diào)了旅游產(chǎn)業(yè)鏈的多元性，但又陷入概念泛化的困境。于是又有學者將旅游產(chǎn)品與服務的價值鏈終點限定在“特定旅游目的地的分配和營銷”內(nèi)，相應的旅游供應價值鏈定義為：“參與了從旅游產(chǎn)品／服務不同部分的供應(如航空業(yè)、住宿業(yè))到最終旅游產(chǎn)品在特定旅游目的地的分配和營銷這個過程中不同活動的旅游組織所組成的網(wǎng)絡”?；蛘邔⒙糜喂┙o限定在旅游者空間轉(zhuǎn)移過程中，如“在旅游者到目的地的空間轉(zhuǎn)移及旅游消費過程中，為其加工、組合并提供旅游產(chǎn)品，以助其完成到達目的地的旅行與游覽，此間所形成的以旅游企業(yè)為核心的各種產(chǎn)業(yè)供需關(guān)系”。

以上3種旅游價值鏈或者旅游產(chǎn)業(yè)鏈的界定方式都各有優(yōu)缺點，第一種界定方便操作但局限了旅游產(chǎn)業(yè)鏈的邊界；第二種界定放大了旅游產(chǎn)業(yè)鏈的邊界，但由于“什么是旅游產(chǎn)品”仍難以界定，旅游產(chǎn)業(yè)鏈的邊界問題也因此仍未解決；第三種界定方法使旅游產(chǎn)業(yè)鏈理論上的邊界清晰，但它與第二種界定方法存在同樣的困境。傳統(tǒng)的旅游產(chǎn)業(yè)鏈定義比較關(guān)注產(chǎn)品的生產(chǎn)聯(lián)系和由此產(chǎn)生的物質(zhì)流動，但芮明杰等認為，這些都只是產(chǎn)業(yè)鏈的外在表現(xiàn)形式。產(chǎn)業(yè)鏈在本質(zhì)上是以知識分工協(xié)作為基礎(chǔ)的功能網(wǎng)鏈，通過知識的分工和知識共享創(chuàng)造遞增報酬，為顧客創(chuàng)造價值。因此，旅游產(chǎn)業(yè)鏈的定義本質(zhì)上應該從知識的分工協(xié)作人手，以不同的價值創(chuàng)造來劃分產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)，并將各環(huán)節(jié)以網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)聯(lián)系起來。

3基于旅游體驗的旅游價值鏈分析

旅游產(chǎn)業(yè)鏈界定的困難緣于對旅游現(xiàn)象本質(zhì)界定的復雜性以及由此引起的旅游產(chǎn)品定義的不確定性，使旅游產(chǎn)業(yè)鏈的界定或者過于寬泛或者過于局限。根據(jù)謝彥君的分析，旅游體驗是旅游世界的“硬核”，如果在旅游世界中抽掉了旅游體驗，就等于抽掉了旅游現(xiàn)象的基本矛盾，抽掉了旅游現(xiàn)象的內(nèi)核。沒有旅游體驗這種根本需要，旅游產(chǎn)品就沒有必要生產(chǎn)出來，旅游資源將依然以其自在的狀態(tài)存在著，不存在專業(yè)的企業(yè)生產(chǎn)旅游產(chǎn)品，狹義旅游業(yè)自然也不存在，而它的缺位將使廣義旅游業(yè)成為沒有內(nèi)涵的空殼，它們的存在僅具有非旅游的意義。旅游業(yè)是一個新興產(chǎn)業(yè)，與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)鏈以有形產(chǎn)品之間的關(guān)聯(lián)形成鏈式結(jié)構(gòu)所不同的是，旅游產(chǎn)業(yè)鏈有“模塊化”的特征，主要表現(xiàn)為以知識關(guān)聯(lián)形成的網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)。在旅游產(chǎn)業(yè)鏈生產(chǎn)分工的背后，技術(shù)的差異只是表象，實質(zhì)上是圍繞體驗創(chuàng)造、生產(chǎn)與銷售、提升的知識分工。

基于這一出發(fā)點，以旅游體驗這一旅游的“硬核”為中心，按照知識分工和價值創(chuàng)造，可以對旅游產(chǎn)業(yè)價值鏈作如下劃分(表1)：

旅游體驗產(chǎn)品設計。從旅游資源到旅游產(chǎn)品的第一步是旅游體驗產(chǎn)品策劃與設計，這類企業(yè)包括以旅游目的地資源整合和設計為主的旅游規(guī)劃與產(chǎn)品策劃、營銷等咨詢服務公司等類型企業(yè)群體，其技術(shù)含量高、價值創(chuàng)造空間大，但是在以往的旅游產(chǎn)業(yè)價值鏈劃分中卻并未得到應有的重視。

旅游體驗產(chǎn)品物質(zhì)環(huán)境制造。策劃與設計好的概念產(chǎn)品需要物質(zhì)載體來表現(xiàn)，相關(guān)的硬件建設也因此成為重要的一步，如果沒有這一環(huán)節(jié)，再好的旅游資源都只能停留在潛在狀態(tài)，不能作為一種經(jīng)濟資源，也就更不能服務于游客的旅游體驗。一些專門進行景區(qū)建設、酒店建設等旅游環(huán)境與設施施工建設的專業(yè)企業(yè)群體，他們的旅游屬性被其建筑行業(yè)特征掩蓋，而使其在旅游產(chǎn)業(yè)價值鏈認知中長期被忽視。

旅游體驗產(chǎn)品信息傳遞與中介服務。凝結(jié)了概念與設施硬件的旅游產(chǎn)品需要向遠在異地的旅游者傳遞信息并進行銷售，相應的中介服務企業(yè)群體也因此產(chǎn)生，他們包括各類旅游廣告公司、文化傳播、網(wǎng)絡傳播等信息傳播企業(yè)群體以及專門進行產(chǎn)品銷售的旅游網(wǎng)絡在線銷售公司、旅行社企業(yè)等等。行業(yè)內(nèi)廣受詬病的旅游市場信息不對稱問題，與這部分產(chǎn)業(yè)發(fā)育不完善有緊密關(guān)系。

旅游運輸服務。旅游體驗產(chǎn)品的消費依賴于消費者的移動而不是產(chǎn)品的移動，因此旅游交通運輸企業(yè)群體產(chǎn)生，這里主要指從客源地到目的地的運輸，不包括旅游地的本地交通。旅游體驗產(chǎn)品運輸可以看作是旅游體驗產(chǎn)品中的一部分，它將游客從旅游目的地外運送到旅游體驗地，其價值不僅僅在運輸功能的實現(xiàn)，服務也為這一環(huán)節(jié)的價值創(chuàng)造提供了發(fā)展空間。

旅游體驗產(chǎn)品生產(chǎn)與消費。服務業(yè)的最大特點是生產(chǎn)與消費的同時性，到達旅游目的地的旅游者開始享受各項旅游體驗服務的時間與地點，同時也是旅游企業(yè)進行生產(chǎn)的時間與地點，這些企業(yè)包括為旅游者在旅游地提供必要的吃、住、行、游、娛等服務企業(yè)群體，這部分企業(yè)通常被認為是核心旅游產(chǎn)業(yè)，是典型的勞動力密集型的傳統(tǒng)服務業(yè)的組成部分。

旅游體驗的二次消費生產(chǎn)與服務。根據(jù)謝彥君的解釋，旅游消費只包括愉悅的旅游體驗要求的基本消費，而旅游者消費則是旅游者在旅游過程中的全部消費，包括的范圍通常比前者大。前者屬于旅游體驗的初次消費，而旅游者在旅游地的購買行為則可以理解為旅游體驗的二次消費，它屬于旅游者消費中的非基本消費部分，是完善和加強游客旅游體驗的重要內(nèi)容，和這部分生產(chǎn)與消費緊密相關(guān)的是一些旅游商品制造與銷售服務企業(yè)。

旅游體驗產(chǎn)品精加工。隨著目的地游客類型不斷升級，旅游體驗產(chǎn)品的精細化、個性化程度需求也 不斷提高，相應的生產(chǎn)與服務企業(yè)群體不斷產(chǎn)生與發(fā)展，這些企業(yè)群體包括知識與技術(shù)附加值較高的旅游服務體驗產(chǎn)品，如融養(yǎng)身、保健、康療與旅游休閑觀光為一體的高端接待服務企業(yè)等。

旅游體驗產(chǎn)品的物產(chǎn)消費服務。隨著旅游體驗的個性化要求程度不斷提高，部分體驗對物產(chǎn)的依賴度也不斷提高，專門為此類企業(yè)提供物產(chǎn)供應的旅游企業(yè)也不斷成長，如將酒店體驗產(chǎn)品與分時度假相結(jié)合，將度假與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合，出現(xiàn)的一些新型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)群體。

旅游體驗產(chǎn)業(yè)鏈整合服務。隨著旅游產(chǎn)業(yè)鏈不斷延伸，旅游企業(yè)對金融、保險、信息等服務業(yè)的需求也不斷增大，同時也不斷融合，一些專門的旅游信用卡、旅游保險、旅游數(shù)字化服務企業(yè)不斷成長，使旅游產(chǎn)業(yè)進入了一個新階段。

4旅游產(chǎn)業(yè)鏈的基本特征

以旅游體驗為核心劃分的旅游產(chǎn)業(yè)價值鏈，涵蓋了旅游體驗產(chǎn)品的設計、配套環(huán)境的制造、體驗產(chǎn)品的營銷與中介服務、生產(chǎn)、消費與服務的各個環(huán)節(jié)和流程，每個環(huán)節(jié)對旅游體驗產(chǎn)品所賦予的價值各不相同，其分布呈現(xiàn)出一條旅游產(chǎn)業(yè)價值鏈的“微笑曲線”(圖1)，具有以下特征：

模塊化的網(wǎng)狀產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)。新興產(chǎn)業(yè)鏈越來越多地具備模塊化與網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)的特征，模塊間既有投入一產(chǎn)出式的傳統(tǒng)線性關(guān)系(如圖1左側(cè)的旅游體驗基本構(gòu)成部分)，也有因知識的關(guān)聯(lián)與整合形成的非線性關(guān)系(如圖1右側(cè)的旅游體驗價值提升部分)，總體來看則是一種網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)。圖1中線性的描繪只代表了各環(huán)節(jié)創(chuàng)造價值的高低，并不代表各環(huán)節(jié)間有必然的上下游關(guān)系。但是網(wǎng)狀消費的外部性有可能產(chǎn)生其他環(huán)節(jié)運行的臨界點，如體驗產(chǎn)品的設計沒有完成時，設施建設難以進行；旅游體驗的基本生產(chǎn)和消費沒有達到一定水平，對體驗產(chǎn)品進行精加工和高物質(zhì)附加也不現(xiàn)實。在這種網(wǎng)狀的旅游產(chǎn)業(yè)鏈中，模塊間橫向和縱向的關(guān)聯(lián)交織其中，知識與價值的高低緊密相連，形成旅游業(yè)的“微笑曲線”。

基本價值與追加價值的新認識。謝彥君從觀光娛樂的視角提出，除旅游觀光娛樂業(yè)以外的其他產(chǎn)業(yè)都是提供旅游產(chǎn)品追加價值的產(chǎn)業(yè)，都處于附屬地位。那么從旅游體驗的視角，凡是直接參與旅游體驗生產(chǎn)和消費過程的產(chǎn)業(yè)都屬于核心價值產(chǎn)業(yè)，而對于旅游體驗進行價值再創(chuàng)造的產(chǎn)業(yè)則屬于產(chǎn)業(yè)鏈中的追加價值部分。圖1中從“二次消費”處劃分，左邊部分(包括二次消費)是旅游體驗的基本構(gòu)成環(huán)節(jié)，體現(xiàn)的是旅游產(chǎn)業(yè)價值鏈中旅游體驗的基本價值；右邊部分則是旅游體驗的價值提升環(huán)節(jié)，體現(xiàn)了旅游體驗的追加發(fā)展價值。這部分現(xiàn)今發(fā)展還不成熟，但從其價值地位來看，其成長空間大，創(chuàng)造價值高，極富發(fā)展?jié)摿Α?/p>

制造業(yè)和服務業(yè)特征的融合。縱觀整個產(chǎn)業(yè)鏈條，囊括了旅游體驗產(chǎn)品從設計到銷售再延伸到精細化的旅游服務的全過程，既與制造業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)一產(chǎn)品設計、原料采購、物流運輸、加工制造、訂單處理、批發(fā)經(jīng)營、終端零售相類似，同時又包含了二次消費服務、產(chǎn)品精加工、物產(chǎn)消費服務、產(chǎn)業(yè)鏈整合服務等有著明顯服務業(yè)特征的過程。一方面，旅游活動的廣泛性與復雜性，使得旅游體驗生產(chǎn)與服務所涉及的行業(yè)眾多，其中不乏制造業(yè)相關(guān)的企業(yè)，使得產(chǎn)業(yè)鏈形態(tài)具有制造業(yè)的特征。另一方面，旅游的服務特性決定了產(chǎn)業(yè)鏈的服務業(yè)特征明顯，因此，旅游產(chǎn)業(yè)價值鏈雖然形似制造業(yè)的“微笑曲線”，但又有自身獨特的內(nèi)容，比如，產(chǎn)品營銷只是信息的中介服務而不是產(chǎn)品的直接銷售、運輸服務是消費者的運輸而不是單指物質(zhì)產(chǎn)品運輸、產(chǎn)品的生產(chǎn)與消費的同時性，等等。

產(chǎn)業(yè)復合與價值分布趨同。產(chǎn)業(yè)鏈中的企業(yè)群體有相當部分具有復合的行業(yè)屬性，如旅游規(guī)劃計劃企業(yè)同時屬于咨詢行業(yè)，旅游景區(qū)建設企業(yè)群體同時屬于建筑行業(yè)，旅游運輸企業(yè)群體也屬于運輸業(yè)，旅游房地產(chǎn)企業(yè)屬于房地產(chǎn)業(yè)，旅游金融企業(yè)屬于金融行業(yè)等等。但恰恰是這些復合產(chǎn)業(yè)部分所創(chuàng)造的價值更高，處于產(chǎn)業(yè)價值曲線的兩端，而傳統(tǒng)的單純的旅游業(yè)即吃住游等企業(yè)卻只能處于價值曲線的底部，表現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)復合程度越高，價值創(chuàng)造也越高的特征，這也充分說明了旅游產(chǎn)業(yè)的綜合關(guān)聯(lián)性特征。

5基于旅游體驗的旅游產(chǎn)業(yè)鏈認識的意義

更清楚、全面地了解旅游業(yè)的各方面產(chǎn)業(yè)特性。長期以來，將旅游業(yè)局限于吃、住、行、游、購、娛的范圍內(nèi)，旅游業(yè)被認為是勞動力密集型的傳統(tǒng)服務業(yè)，但一些客觀上已經(jīng)成為旅游產(chǎn)業(yè)重要組成部分的現(xiàn)代服務業(yè)如旅游咨詢服務、旅游電子商務服務等卻沒有被納入旅游產(chǎn)業(yè)的范疇，基于旅游體驗視角的產(chǎn)業(yè)鏈認識有助于加深對旅游業(yè)的理解，為旅游業(yè)建設成現(xiàn)代服務業(yè)指明方向。