導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第一條  為適應(yīng)我市發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)需要，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)以及《廣州市國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓試行辦法》，制定本辦法。

第二條  本辦法內(nèi)下列用語的含義是：

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：指從事房屋的買賣、租賃、信托和土地使用權(quán)的受讓、轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

房屋：指作居住、工商業(yè)、旅業(yè)和公共設(shè)施的用房。

第三條  本辦法適用經(jīng)國(guó)家、廣東省、廣州市工商行政管理局核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，核準(zhǔn)在市區(qū)從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的從商（包括香港、澳門、臺(tái)灣的企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織及個(gè)人）獨(dú)資、中外合資、中外合作經(jīng)營(yíng)的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱外商投資企業(yè)）。

中外合資、合作經(jīng)營(yíng)的中方企業(yè)，必須是有房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)。

第四條  外商投資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的項(xiàng)目審批、對(duì)外履約等，由廣州市對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱市外經(jīng)貿(mào)委）負(fù)責(zé)；企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理等由廣州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱市城建委）負(fù)責(zé)。

第五條  外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必須遵守中國(guó)的法律。

外商投資企業(yè)在我國(guó)法律以及經(jīng)外經(jīng)貿(mào)委批準(zhǔn)的合同、章程規(guī)定范圍內(nèi)，有權(quán)自主進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

第六條  外商投資企業(yè)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的合法權(quán)益，受中國(guó)法律保護(hù)。

第二章  企業(yè)設(shè)立

第七條  設(shè)立外商投資企業(yè)，須按下列程序辦理申報(bào)手續(xù)：

（一）外商投資企業(yè)的中方，向市城建委提出開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、技術(shù)資質(zhì)審查書面申報(bào)，并提交企業(yè)章程和企業(yè)負(fù)責(zé)人、技術(shù)負(fù)責(zé)人、管理人員等有關(guān)名冊(cè)，經(jīng)審查合格后，領(lǐng)取技術(shù)資質(zhì)合格證書。

（二）按規(guī)定的開辦外商投資企業(yè)審批程序，向市外經(jīng)貿(mào)委提出書面申報(bào)，經(jīng)審查批準(zhǔn)，領(lǐng)取外資企業(yè)批準(zhǔn)證書。

（三）自接到外資企業(yè)批準(zhǔn)證書之日起三十天內(nèi)，持批準(zhǔn)證書和技術(shù)資質(zhì)合格證書及有關(guān)文件，向市工商行政管理局申請(qǐng)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。外商投資企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的簽發(fā)日期，為該企業(yè)的成立日期。

第八條  外商投資企業(yè)的注冊(cè)資本占總投資的比例，應(yīng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，但不得少于五百萬元人民幣（或等值的其他貨幣，下同）。投資金額應(yīng)在合同規(guī)定的出資期限內(nèi)投入。

第三章  房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

第九條  外商投資企業(yè)在我市經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)土地的使用權(quán)，按照《廣州市國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓試行辦法》執(zhí)行。

第十條  合營(yíng)的中方企業(yè)，需要提供土地，用作與外商合資、合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的，必須按下列程序辦理手續(xù)：

（一）由中方合營(yíng)者向廣州市城市規(guī)劃局（以下簡(jiǎn)稱市規(guī)劃局）申請(qǐng)辦理用地手續(xù)；

（二）經(jīng)批準(zhǔn)后與市城建委簽訂土地有償使用合同；

（三）中文合營(yíng)者須在上述合同簽訂之日起九十天內(nèi)，與中外合資、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，作為合營(yíng)企業(yè)合同附件；

（四）持土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，向廣州市房地產(chǎn)管理局（以下簡(jiǎn)稱市房地局）辦理登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證后，始得行使土地使用權(quán)；

（五）土地使用年限，自土地使用證發(fā)證之日起計(jì)算。

第十一條  外商投資企業(yè)應(yīng)按年度制定房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，報(bào)廣州市計(jì)劃委員會(huì)、市外經(jīng)貿(mào)和市城建委備案。并應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定填報(bào)房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)有，報(bào)市外經(jīng)貿(mào)委、市城建委和廣州市統(tǒng)計(jì)局。

第十二條  外商投資企業(yè)的土地開發(fā)、房屋建設(shè)，必須按照《廣州市城市規(guī)劃管理辦法》及其《細(xì)則》和有關(guān)建筑設(shè)計(jì)、施工管理法規(guī)規(guī)定實(shí)施。

第十三條  外商投資企業(yè)經(jīng)營(yíng)的房屋和土地使用權(quán)，可以依照我國(guó)法律和規(guī)定，在中國(guó)境內(nèi)、境外出售、交換、贈(zèng)予、繼承。如上述經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和法律行為在中國(guó)境外進(jìn)行的，應(yīng)取得所在國(guó)或地區(qū)的公證及外交部或外交部授權(quán)機(jī)構(gòu)的認(rèn)證和中華人民共和國(guó)駐該國(guó)或地區(qū)大使館、領(lǐng)事館、商務(wù)代表機(jī)構(gòu)的認(rèn)證。沒有與中華人民共和國(guó)建立外交關(guān)系或沒有在中華人民共和國(guó)設(shè)立商務(wù)代表機(jī)構(gòu)的國(guó)家或地區(qū)的企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人，不得成為受讓人。如在中國(guó)境內(nèi)進(jìn)行的，必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。

出售、租賃、交換房屋或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的當(dāng)事雙方必須簽定合同，其價(jià)格由外商投資企業(yè)自行確定。

第十四條  出售現(xiàn)貨房屋時(shí)，賣方必須持有該房屋的產(chǎn)權(quán)證明。買賣雙方應(yīng)簽訂《房屋買賣合同》，并到廣州市房地產(chǎn)交易所辦理成交手續(xù)。

第十五條  預(yù)售期貨房屋，必須符合如下條件和手續(xù)：

（一）賣方持有該有房屋建設(shè)項(xiàng)目的《土地使用證》和《建筑許可證》；

（二）賣方已經(jīng)與該房屋建筑工程承包企業(yè)（人）簽訂建筑施工（承包）合同，并已完成房屋的基礎(chǔ)施工；

（三）買賣雙方應(yīng)簽訂《房屋預(yù)售合同》，并辦理公證；

（四）賣方收取的房屋預(yù)售款，必須先用于支付及清償該房屋的建設(shè)費(fèi)用后，才能另作他用；

（五）預(yù)售的房屋，經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后，買賣雙方應(yīng)在九十天內(nèi)，持預(yù)售房屋合同和房屋交付憑證，向市房地局辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。

第十六條  出租房屋的租賃雙方應(yīng)訂立《房地產(chǎn)租賃合同》，并到市房地局辦理租賃手續(xù)。

第十七條  外國(guó)政府及其駐我國(guó)大使館、領(lǐng)事館、商務(wù)代表機(jī)構(gòu)在本市購買、租用房屋或使用土地，用于其駐廣州機(jī)構(gòu)的，應(yīng)通過廣東省外事辦公室辦理。

第十八條  外商投資企業(yè)依法取得的土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)，可以用作抵押。

抵押人和抵押人簽訂的抵押合同，應(yīng)經(jīng)過公證，并在抵押合同公證之日起三十天內(nèi)，持抵押合同，向市房地局辦理他項(xiàng)權(quán)利登記。未經(jīng)登記的抵押行為無效。

抵押人就其已出租的土地使用權(quán)或房屋設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。

抵押人不能按期還款時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依照中國(guó)法律和合同規(guī)定處置抵押物。

第四章  財(cái)務(wù)、稅收、外匯管理

第十九條  外商投資企業(yè)自企業(yè)成立之日起三十天內(nèi)，應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記。并應(yīng)根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，制定企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，分別報(bào)送廣州市財(cái)政局和稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。

第二十條  外商投資企業(yè)應(yīng)向當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)關(guān)和財(cái)政部門報(bào)送季度和年度會(huì)計(jì)報(bào)表，并應(yīng)附送在中國(guó)注冊(cè)的會(huì)計(jì)師查帳報(bào)告。

第二十一條  外商投資企業(yè)須依照我國(guó)稅法規(guī)定納稅和繳交土地使用費(fèi)，并可以按我國(guó)有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)享受減稅、免稅的優(yōu)惠待遇。

第二十二條  外商投資企業(yè)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)中有關(guān)外匯事宜，依照我國(guó)外匯管理規(guī)定辦理。

第二十三條  外商投資企業(yè)在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的各項(xiàng)保險(xiǎn)，應(yīng)向我國(guó)境內(nèi)的保險(xiǎn)公司投保。

第五章  法律責(zé)任

第二十四條  違反本辦法第十、十二條規(guī)定、由市規(guī)劃局、市房地局依照分工管理權(quán)限按有關(guān)規(guī)定予以處罰。

第二十五條  違反本辦法第十三、十四、十五、十六條，由市房地局依照其管理權(quán)限按有關(guān)規(guī)定予以處罰。

第二十六條  違反本辦法第七、十九、二十、二十一、二十二條，由市工商行政管理部門、稅務(wù)部門、外匯管理部門依照分工管理權(quán)限按有關(guān)規(guī)定處理。

第二十七條  當(dāng)事人對(duì)行政處罰不服的，可在接到處罰通知之日起十五天內(nèi)向有管轄權(quán)限的人民法院起訴。期滿不起訴，又不執(zhí)行處罰決定的，由作出處罰決定的行政部門向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

第二十八條  外商投資企業(yè)在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生合同爭(zhēng)議時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)通過協(xié)商或者調(diào)解解決；協(xié)商調(diào)解不成的，由中國(guó)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁。也可由合同規(guī)定的仲裁機(jī)構(gòu)仲裁。

當(dāng)事人沒有在合同中訂立仲裁條款，事后又沒有達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，可向我國(guó)有管轄權(quán)限的人民法院起訴。

第六章  附  則

第二十九條  凡根據(jù)本規(guī)定而發(fā)給、發(fā)出、訂立的任何證書、合同、協(xié)議、通知書或其他文件，如因中外文本互有差異而引至爭(zhēng)議的，以中文本為準(zhǔn)。

第三十條  本規(guī)定今后如有修改，不溯及修改前已簽訂的合同。

第三十一條  本市各縣和廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)利用外資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的辦法，分別由各縣人民政府、廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)參照辦法另行制定，并報(bào)廣州市人民政府備案。

篇2

摘要：良好的專業(yè)性課程體系設(shè)置對(duì)于培養(yǎng)符合現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的專業(yè)人才發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。文章以天津城建大學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)的課程體系設(shè)置為例，從人才培養(yǎng)、方案設(shè)計(jì)、課程體系構(gòu)建等諸多方面進(jìn)行了研究。最后就課程體系建設(shè)中的實(shí)踐性教學(xué)需要掌握的幾個(gè)關(guān)鍵問題進(jìn)行了深入研究。

關(guān)鍵詞：人才培養(yǎng)；方案設(shè)計(jì)；課程體系

0引言

在上世紀(jì)80年代，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速興起，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理人才的需求急劇增加。為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和滿足社會(huì)對(duì)相關(guān)人才的需求，部分高等院校在八十年代初期先后開設(shè)了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理這一專業(yè)。從1989年我國(guó)高等院校正式設(shè)置房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理這一專業(yè)到1998年止，在這十年間我國(guó)設(shè)置此類專業(yè)的高等學(xué)校達(dá)到114所。然而在1998年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到一定阻力，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛倒閉，相關(guān)專業(yè)人才需求量也急劇下降。因此，在1998年，教育部頒布了《普通高等學(xué)校本科專業(yè)目錄》，在此目錄中將房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理調(diào)整為管理科學(xué)與工程類下的目錄外專業(yè)。按照此要求，各個(gè)高校對(duì)已開設(shè)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)進(jìn)行調(diào)整，主要調(diào)整方案有兩種：一種是將該專業(yè)合并進(jìn)入工程管理專業(yè)，另一種是將該專業(yè)合并進(jìn)入工商管理專業(yè)。2012年，教育部頒布了《普通高等學(xué)校本科專業(yè)目錄（2012年）》，將原有的“房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理”專業(yè)正式更名為“房地產(chǎn)開發(fā)與管理”，專業(yè)代碼設(shè)置為120104，主干學(xué)科為管理科學(xué)與工程。1992年，天津城建大學(xué)（以下簡(jiǎn)稱我校）開辦房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)，是全國(guó)建設(shè)類高校最早開設(shè)該專業(yè)的院校之一。在1998年因本科專業(yè)目錄調(diào)整，取消了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理這一專業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)學(xué)科門類為管理學(xué)下的管理科學(xué)與工程類，該門類包含我校尚未開設(shè)的管理科學(xué)、我校已經(jīng)開設(shè)信息管理與信息系統(tǒng)、我校已經(jīng)開設(shè)工程管理、我校已經(jīng)開設(shè)工程造價(jià)和我校于2016年新增的房地產(chǎn)開發(fā)與管理5個(gè)專業(yè)。由此可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)的開設(shè)對(duì)于完善我校學(xué)科體系的建設(shè)發(fā)揮著重要作用，同時(shí)為專業(yè)人才培養(yǎng)的準(zhǔn)確定位提供框架性思路。

1專業(yè)培養(yǎng)方案設(shè)置內(nèi)容

我校的房地產(chǎn)開發(fā)與管理主要是將經(jīng)濟(jì)、管理、工程、法律等相關(guān)知識(shí)相互融合的專業(yè)，在培養(yǎng)方案安排上以重點(diǎn)強(qiáng)化房地產(chǎn)前期開發(fā)和后期資產(chǎn)的管理為特色，以學(xué)生的高質(zhì)量就業(yè)為導(dǎo)向，注重學(xué)生前沿性理論知識(shí)和實(shí)踐性應(yīng)用技術(shù)的掌握。據(jù)此設(shè)定三個(gè)專業(yè)就業(yè)方向：一是房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，從事房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析和前期開發(fā)工作；二是房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃，在房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃工作；三是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理服務(wù)，從事（住宅、商業(yè)和工業(yè)）物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)管理和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理工作。本專業(yè)學(xué)生主要學(xué)習(xí)經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、法學(xué)、建造技術(shù)、信息科學(xué)等方面的基本知識(shí)和基礎(chǔ)理論，全面系統(tǒng)地接受科學(xué)思維、系統(tǒng)思維、管理思維、人文思維及相關(guān)的基本訓(xùn)練，掌握現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)與管理的方法和手段，具備在房地產(chǎn)、投資、咨詢、施工、金融與保險(xiǎn)等領(lǐng)域的企事業(yè)單位及政府部門從事房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、開發(fā)投資、市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理等能力，培養(yǎng)能針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)全過程進(jìn)行管理的具有創(chuàng)新意識(shí)的復(fù)合型應(yīng)用人才。為了達(dá)到培養(yǎng)能力的實(shí)現(xiàn)，我們針對(duì)各個(gè)分項(xiàng)能力，設(shè)置了對(duì)應(yīng)的課程和教學(xué)環(huán)節(jié)矩陣表。

2培養(yǎng)方案的三個(gè)就業(yè)方向課程體系

針對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，培養(yǎng)方案設(shè)定三個(gè)就業(yè)方向，圍繞著三個(gè)就業(yè)方向設(shè)置了三個(gè)課程群。

2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，從事房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析和前期開發(fā)工作

選擇該方向的原因主要是：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資大，建設(shè)和使用周期長(zhǎng)，其前期開發(fā)居于房地產(chǎn)開發(fā)與管理的全程中的核心，該方向的選擇可以填補(bǔ)本?，F(xiàn)有其他專業(yè)培養(yǎng)方向的空白。該方向的課程體系由學(xué)科基礎(chǔ)課、專業(yè)基礎(chǔ)課、專業(yè)核心課、實(shí)踐教學(xué)科和專業(yè)選修課組成，共包含16門課程。如表2所示。

2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，在房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃工作

選擇該方向的原因主要是：該專業(yè)是在已經(jīng)開設(shè)10年的市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)基礎(chǔ)上調(diào)整而來，是原有專業(yè)的教學(xué)、社會(huì)資源、項(xiàng)目前期分析的整合結(jié)果。該方向的課程體系由專業(yè)基礎(chǔ)課、專業(yè)核心課、實(shí)踐教學(xué)科和專業(yè)選修課組成，共包含11門課程。

2.3房地產(chǎn)資產(chǎn)管理服務(wù)，從事（住宅、商業(yè)和工業(yè)）物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)管理和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理工作

選擇該方向的原因主要是：城鎮(zhèn)化的建設(shè)背景，存量房的逐年加大，物業(yè)的多樣性，房地產(chǎn)金融特性的突出，服務(wù)提升的需求，去庫存。該方向的課程體系由專業(yè)基礎(chǔ)課、專業(yè)核心課、實(shí)踐教學(xué)科和專業(yè)選修課組成，共包含12門課程。如表4所示。

2.4三個(gè)特色方向的邏輯關(guān)系

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與房地產(chǎn)資產(chǎn)管理服務(wù)聯(lián)系起來；房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃建立全局概念，同時(shí)，作為一個(gè)職能與就業(yè)方向；房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建立產(chǎn)品概念，強(qiáng)調(diào)技術(shù)性和市場(chǎng)性，同時(shí)，解決少量就業(yè)問題；房地產(chǎn)資產(chǎn)管理服務(wù)建立服務(wù)概念，強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)、增值和交易服務(wù)，同時(shí)，衍生出系列職能與就業(yè)方向。

3培養(yǎng)方案的主要特點(diǎn)和實(shí)施保障

我校教學(xué)培養(yǎng)方案主要突出實(shí)踐性，其中包括實(shí)踐性教學(xué)建設(shè)和實(shí)踐性能力提升兩個(gè)方面。學(xué)生“實(shí)踐能力”的培養(yǎng)主要突出培養(yǎng)學(xué)生直接應(yīng)用知識(shí)而非發(fā)現(xiàn)新知識(shí)的能力。

3.1教學(xué)思路的設(shè)定

本專業(yè)的教學(xué)思路主要設(shè)定在服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展上，辦學(xué)定位設(shè)定到培養(yǎng)應(yīng)用型技術(shù)技能型人才上，突出地方高校的三大能力，即為天津的區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展服務(wù)的能力；為房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)技術(shù)進(jìn)步服務(wù)的能力；為畢業(yè)學(xué)生創(chuàng)造價(jià)值的能力。

3.2教學(xué)中理論與實(shí)踐結(jié)合

首先，從教學(xué)結(jié)構(gòu)上考慮，重新論證理論教學(xué)和實(shí)踐教學(xué)的關(guān)系，由實(shí)踐教學(xué)服務(wù)于理論教學(xué)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐詫?shí)踐教學(xué)為核心，在一定程度上突出實(shí)踐教學(xué)在教學(xué)體系中的地位。其次，構(gòu)建以職業(yè)能力為重點(diǎn)的實(shí)踐教學(xué)體系，尤其是就業(yè)和工作關(guān)鍵能力方面的培養(yǎng)。理論教學(xué)主要以專業(yè)為導(dǎo)向，優(yōu)選教學(xué)內(nèi)容，以能力培養(yǎng)為核心，注重技術(shù)邏輯體系，強(qiáng)化基礎(chǔ)理論知識(shí)。但是從行業(yè)企業(yè)的需要出發(fā)，學(xué)校的教學(xué)應(yīng)以培養(yǎng)學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)能力為重點(diǎn)，挖掘出學(xué)生個(gè)體智慧和能力。因此，學(xué)校應(yīng)重構(gòu)現(xiàn)有的教學(xué)體系，將其完善成為包括目標(biāo)體系、課程體系、保障體系、管理體系及考核體系等要素所構(gòu)成的教學(xué)體系。實(shí)踐教學(xué)平臺(tái)的建設(shè)主要以解決學(xué)生實(shí)習(xí)、實(shí)訓(xùn)為目的，著力建立模擬真實(shí)工作環(huán)境、真實(shí)技術(shù)實(shí)施條件、仿真管理案例和項(xiàng)目引領(lǐng)的教學(xué)場(chǎng)景。與此同時(shí)，不斷探索實(shí)踐教學(xué)方法的創(chuàng)新，將多種教學(xué)法進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，注重提高學(xué)生的參與性。我校的房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)在培養(yǎng)方案制定過程中十分注重實(shí)踐教學(xué)，主要構(gòu)建了校內(nèi)模擬實(shí)訓(xùn)室、與企業(yè)共建實(shí)訓(xùn)基地、校外建立實(shí)習(xí)基地等三個(gè)平臺(tái)，進(jìn)行學(xué)生的專業(yè)基本技能學(xué)習(xí)和訓(xùn)練等，提高學(xué)生在房地產(chǎn)投資開發(fā)、營(yíng)銷策劃、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理等方面的專業(yè)核心能力。同時(shí)，為保障實(shí)踐教學(xué)的管理工作，根據(jù)每門實(shí)訓(xùn)課程的實(shí)踐教學(xué)目標(biāo)，我校制定了包括實(shí)訓(xùn)大綱、實(shí)訓(xùn)任務(wù)書、實(shí)訓(xùn)指導(dǎo)書等在內(nèi)的較為規(guī)范的文件。我校經(jīng)管學(xué)院目前已經(jīng)擁有了服務(wù)于房地產(chǎn)的專業(yè)基礎(chǔ)實(shí)驗(yàn)室和專業(yè)實(shí)驗(yàn)室，包括：工程建設(shè)管理綜合訓(xùn)練中心、信息管理與微機(jī)應(yīng)用、3S、管理科學(xué)與工程、電子商務(wù)平臺(tái)等五個(gè)實(shí)驗(yàn)室和一個(gè)圖書資料室；獲批天津市人文社科重點(diǎn)研究基地———天津城鎮(zhèn)化與新農(nóng)村建設(shè)研究中心，生態(tài)宜居城市與可持續(xù)建設(shè)管理研究中心等科研機(jī)構(gòu)。此外，還專門設(shè)置了市場(chǎng)營(yíng)銷實(shí)訓(xùn)室、房地產(chǎn)綜合實(shí)訓(xùn)室等。這些相關(guān)資源完全可以滿足房地產(chǎn)開發(fā)與管理這一專業(yè)實(shí)踐教學(xué)的需要。

3.3積極探索緊密的校企長(zhǎng)期合作共贏機(jī)制，加強(qiáng)實(shí)踐教學(xué)方法創(chuàng)新

校企合作首先是相關(guān)教育機(jī)構(gòu)與相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)的密切合作。我們?cè)谠信c行業(yè)協(xié)會(huì)、學(xué)會(huì)緊密聯(lián)系的基礎(chǔ)上，又進(jìn)一步加強(qiáng)了與中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)、天津市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、天津市物業(yè)管理協(xié)會(huì)等單位的密切合作。其次是與相關(guān)企業(yè)的密切合作。根據(jù)我校房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)人才培養(yǎng)的定位內(nèi)容，我校正在努力加強(qiáng)與房地產(chǎn)開發(fā)公司的前期部門、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、房地產(chǎn)物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司等企業(yè)的合作。

3.4強(qiáng)化“雙師型”專業(yè)教師隊(duì)伍的建設(shè)

建設(shè)“雙師型”專業(yè)教師隊(duì)伍，主要從以下三個(gè)方面予以落實(shí)。一是充分利用學(xué)校、學(xué)院和專業(yè)的校友會(huì)等社會(huì)資源，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建設(shè)施工單位、房地產(chǎn)專業(yè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所等單位引進(jìn)具有一定素質(zhì)、具有較豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員，建立成相對(duì)穩(wěn)定的兼職專業(yè)教師隊(duì)伍。二是充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)所擁有的校外實(shí)訓(xùn)基地，建立專業(yè)教師到基地實(shí)踐制度，通過一定的制度措施的落實(shí)來強(qiáng)化現(xiàn)有專職教師的實(shí)踐能力。三是發(fā)動(dòng)教師積極參與專業(yè)實(shí)驗(yàn)室、實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)，在建設(shè)和運(yùn)轉(zhuǎn)過程中鍛煉提高教師的專業(yè)實(shí)踐能力。同時(shí)，鼓勵(lì)教師考取相關(guān)行業(yè)的執(zhí)業(yè)資格證書，通過有效激勵(lì)手段，促使教師主動(dòng)利用業(yè)余時(shí)間參與企業(yè)實(shí)踐。

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篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)；經(jīng)營(yíng)管理

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

引言

品牌經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)企業(yè)核心經(jīng)營(yíng)的核心,它對(duì)消費(fèi)者和房地產(chǎn)企業(yè)都具有非常重要的意義,對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力,要求轉(zhuǎn)變企業(yè)的經(jīng)營(yíng)機(jī)制,強(qiáng)化企業(yè)人才培養(yǎng)機(jī)制和人力資源管理機(jī)制,提升企業(yè)的融資能力,提高企業(yè)營(yíng)銷策劃能力,建立企業(yè)文化和誠(chéng)信機(jī)制,增強(qiáng)企業(yè)的團(tuán)體凝聚力,進(jìn)行企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和品牌創(chuàng)新。

1.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)基本要素

1.1房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理

內(nèi)部管理大體上可以總結(jié)為一個(gè)根本、兩個(gè)側(cè)重點(diǎn)和三個(gè)建設(shè)。一個(gè)根本就是指在管理上,房地產(chǎn)企業(yè)要做到以人為本;兩個(gè)側(cè)重點(diǎn)就是指房地產(chǎn)企業(yè)要做到標(biāo)準(zhǔn)化管理并且要實(shí)施IS09000質(zhì)量保證體系;而三個(gè)建設(shè)是指房地產(chǎn)企業(yè)要不斷地進(jìn)行進(jìn)步的制度建設(shè)、先進(jìn)的企業(yè)文化建設(shè)和有競(jìng)爭(zhēng)能力的組織建設(shè)。

1.1.1必須具有自己獨(dú)特的企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念和企業(yè)精神,更要尊重人性,盡可能多地考慮企業(yè)員工和客戶的利益,為社會(huì)做盡可能多的益事,并把以人為本的這一理念作為指導(dǎo)企業(yè)發(fā)展的最高行為準(zhǔn)則,也可以說實(shí)施以人為本的管理是房地產(chǎn)企業(yè)成功的根本所在。

1.1.2房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施IS09000質(zhì)量保證體系是非常迫切和必要的,它是企業(yè)成功經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)。而IS09000質(zhì)量保證體系是全世界頂級(jí)專家經(jīng)過對(duì)全球成千上萬的成功企業(yè)的質(zhì)量管理進(jìn)行總結(jié),并且經(jīng)過科學(xué)周密的研究論證而形成的企業(yè)管理質(zhì)量體系。

1.1.3房地產(chǎn)企業(yè)要取得成功,就必需進(jìn)行與時(shí)俱進(jìn)的制度建設(shè)、先進(jìn)的文化建設(shè)、有競(jìng)爭(zhēng)能力的組織建設(shè),這也可以說是房地產(chǎn)企業(yè)成功經(jīng)營(yíng)的前提條件。

1.2外包管理

隨著經(jīng)濟(jì)全球化和社會(huì)分工的不斷發(fā)展,企業(yè)的專業(yè)化的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)要求越來越強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外,必需不斷培養(yǎng)自己的專業(yè)化經(jīng)營(yíng),把更多的優(yōu)勢(shì)資源配置在自己專業(yè)化的領(lǐng)域,發(fā)揮自己更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必需把大多數(shù)的工作,如項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)管理、監(jiān)理、銷售等,以外包的形式分包出去。房地產(chǎn)企業(yè)切忌“小而全、大而全”的思想,應(yīng)在充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上,通過外包充分合理地利用外部?jī)?yōu)秀的專業(yè)化資源進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理,從而達(dá)到提高生產(chǎn)效率、降低成本,增加資本流通效率和企業(yè)應(yīng)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)的能力。這樣企業(yè)就可以把自己的主要資源充分合理的利用在培養(yǎng)自己核心競(jìng)爭(zhēng)能力的方面,從而不斷地提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須培養(yǎng)自己的優(yōu)質(zhì)的外包管理素質(zhì)。

2. 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理

2.1制定長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃,用科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度尋求開發(fā)適銷對(duì)路的產(chǎn)品

作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),自成立以來．在制定最初的經(jīng)營(yíng)管理思路時(shí),就要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃,并將這種規(guī)劃與當(dāng)前社會(huì)發(fā)展緊密結(jié)合起來,在企業(yè)規(guī)劃中,要有一定的前瞻性,時(shí)刻把握宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì),這樣才能使企業(yè)的決策建立在一種科學(xué)的態(tài)度上,避免企業(yè)經(jīng)營(yíng)陷入戰(zhàn)略性發(fā)展瓶頸。在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品定位階段,開發(fā)適銷對(duì)路的產(chǎn)品是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體, 房地產(chǎn)企業(yè)必須要用科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度來研究和了解城市建設(shè)發(fā)展的總體規(guī)劃情況,及時(shí)掌握當(dāng)年或近期內(nèi)城市建設(shè)發(fā)展的意向。要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃擬定新開發(fā)的項(xiàng)目意向,切實(shí)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查研究,掌握消費(fèi)者心理,以便生產(chǎn)出適銷對(duì)路的產(chǎn)品來滿足用戶的需要,以便達(dá)到企業(yè)制定的發(fā)展和戰(zhàn)略目標(biāo),并取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益。

2.2積極進(jìn)行經(jīng)營(yíng)機(jī)制創(chuàng)新

全面激發(fā)企業(yè)活力房地產(chǎn)業(yè)屬于高度競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè),將公有資產(chǎn)逐步從企業(yè)中退出,引入外資、民營(yíng)資產(chǎn)或其他優(yōu)良資產(chǎn),實(shí)行投資主體多元化,盤活存量資本,擴(kuò)大增量資本,是進(jìn)一步煥發(fā)企業(yè)活力的有效途徑。通過吸收外資和有實(shí)力的民營(yíng)企業(yè)資本,引進(jìn)其先進(jìn)的理念、經(jīng)營(yíng)機(jī)制和內(nèi)部管理方式。甚至在項(xiàng)目融資或吸納外部資金上也可以創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)管理方式,本著加大激勵(lì)與加大風(fēng)險(xiǎn)相結(jié)合,放開經(jīng)營(yíng)與強(qiáng)化管理相結(jié)合的原則,界定責(zé)權(quán)利關(guān)系,實(shí)行利益與風(fēng)險(xiǎn)對(duì)等政策,調(diào)動(dòng)各方經(jīng)營(yíng)的積極性。實(shí)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任追究制,凡因管理不善造成虧損的,嚴(yán)肅追究經(jīng)營(yíng)管理者的經(jīng)濟(jì)責(zé)任甚至法律責(zé)任。

2.3努力實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的各項(xiàng)指標(biāo),優(yōu)化節(jié)能設(shè)計(jì)

項(xiàng)目產(chǎn)品定位后,在進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃方案產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí),一定要由專業(yè)設(shè)計(jì)人員、專業(yè)策劃人員、專業(yè)銷售人員、專業(yè)施工管理人員、以及公司決策層高管組成的專業(yè)小組仔細(xì)推敲產(chǎn)品的戶型、功能、面積、采光,通風(fēng)、經(jīng)濟(jì)性、開發(fā)周期等各項(xiàng)指標(biāo),同時(shí)要認(rèn)真考慮建筑產(chǎn)品的節(jié)能指標(biāo),因?yàn)槲覈?guó)是個(gè)人口大國(guó),隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的日益提高,社會(huì)資源的需求越來越大,同時(shí),社會(huì)資源的浪費(fèi)也越來越大,因此在房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案設(shè)計(jì)時(shí),就要充分考慮產(chǎn)品的節(jié)能設(shè)計(jì),優(yōu)化節(jié)能設(shè)計(jì),這一要求,既是建立節(jié)約、環(huán)保型社會(huì)的要求,同時(shí)也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡的社會(huì)義務(wù)。因此,專業(yè)小組要通過大量的市場(chǎng)調(diào)查,了解當(dāng)前本地市場(chǎng)的需求,同時(shí)借鑒本地一些目的成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn),只有這樣,規(guī)劃方案產(chǎn)品的確定才是科學(xué)地、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亍⒛芙?jīng)得住市場(chǎng)的選擇,也才能使產(chǎn)品的各項(xiàng)指標(biāo)最終達(dá)到合理的地步。

2.4合理制定產(chǎn)品的價(jià)格

根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行房地產(chǎn)銷售制度,項(xiàng)目只有施工至一定階段時(shí),才能銷售這一規(guī)定,企業(yè)在這一階段要進(jìn)行項(xiàng)目銷售實(shí)施方案制定,銷售方案中最主要的是項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售定價(jià),定價(jià)除要參考本地區(qū)同類產(chǎn)品的價(jià)格外,還要把握宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì),以及銀行的存貸款政策,還有稅務(wù)政策,同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目自身情況來確定銷售價(jià)位,并在執(zhí)行中,輔以靈活性,做到定價(jià)切合市場(chǎng)實(shí)際。切忌定價(jià)過高,因?yàn)橐坏╉?xiàng)目定價(jià)過高,脫離市場(chǎng),就容易造成產(chǎn)品積壓,企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難。

2.5經(jīng)營(yíng)制度管理

2.5.1加強(qiáng)資金管理

資金運(yùn)用和管理的好壞,直接關(guān)系到企業(yè)的正常運(yùn)行和整體效益,提高資金的運(yùn)行效率就顯得尤為重要。所以對(duì)企業(yè)內(nèi)部資金運(yùn)行應(yīng)進(jìn)行靜態(tài)控制、實(shí)時(shí)監(jiān)控、動(dòng)態(tài)管理、集中管理、統(tǒng)一調(diào)配、監(jiān)督控制,實(shí)行資金按調(diào)度使用,制定嚴(yán)格的用款制度,重點(diǎn)掌握工程項(xiàng)目資金的來龍去脈。通過加強(qiáng)資金管理也可以做到深化成本管理。

2.5.2實(shí)行質(zhì)量安全目標(biāo)管理

工程項(xiàng)目各項(xiàng)工作的質(zhì)量安全管理如何,是建設(shè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。加強(qiáng)管理,保證質(zhì)量、保證安全,才能實(shí)現(xiàn)我們的投資期望。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),是工程項(xiàng)目的主體單位,應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量安全管理負(fù)總責(zé)。同時(shí),通過簽訂各種合同將有關(guān)工作的質(zhì)量安全責(zé)任分解到有關(guān)單位。在簽訂合同之前,我們必須通過有效、科學(xué)的方法和程序擇優(yōu)選定有資質(zhì)、有實(shí)力、有合作誠(chéng)意和熱情的相關(guān)單位,并在合同實(shí)施過程當(dāng)中,隨時(shí)跟蹤項(xiàng)目的質(zhì)量安全管理實(shí)際,保證項(xiàng)目按預(yù)期的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)和聲譽(yù)的雙豐收。

2.5.3加強(qiáng)項(xiàng)目綜合管理

為保證項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合管理。因?yàn)轫?xiàng)目管理是多個(gè)群體參與、多項(xiàng)工作相互交叉,需要多種資源、實(shí)現(xiàn)多個(gè)具體目標(biāo)的集合體,它有一個(gè)共同的整體要求和目標(biāo),但同時(shí)又存在不同的認(rèn)知、矛盾和沖突。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合管理的目的是為了保證項(xiàng)目整體目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn),及時(shí)進(jìn)行統(tǒng)籌安排,溝通、協(xié)調(diào)各方的要求,解決項(xiàng)目實(shí)施過程中的各種矛盾沖突,并通過實(shí)施對(duì)項(xiàng)目范圍、質(zhì)量、進(jìn)度、費(fèi)用、.安全、資源、環(huán)境、信息、風(fēng)險(xiǎn)、溝通、收尾管理等目標(biāo)的綜合管理,使項(xiàng)目管理工作形成有效的整體。為了考核實(shí)施活動(dòng)過程的結(jié)果,應(yīng)用考核結(jié)果的描述來確定績(jī)效的高低,做出綜合性的評(píng)價(jià),并形成績(jī)效評(píng)價(jià)報(bào)告。通過此報(bào)告所反映的綜合狀態(tài)信息,我們可以對(duì)企業(yè)管理和項(xiàng)目管理有一個(gè)動(dòng)態(tài)的控制、跟蹤和掌握,也以便我們及時(shí)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的漏洞和不足做出改進(jìn)和彌補(bǔ)。

3.結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中掌握主動(dòng),站穩(wěn)腳跟,棋高一著,做大做強(qiáng),關(guān)鍵是要緊緊抓住經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)新這根主線,牢牢把握經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制中的關(guān)鍵環(huán)節(jié),勇于持續(xù)不斷地進(jìn)行創(chuàng)新。用客觀、科學(xué)的態(tài)度,合理、大膽、有效的創(chuàng)新,企業(yè)才能在競(jìng)爭(zhēng)中不但安身立命,充滿發(fā)展的活力,而且能夠始終立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)：

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托 法律結(jié)構(gòu) 風(fēng)險(xiǎn)控制

一、房地產(chǎn)投資信托的概念

所謂信托制度是指設(shè)定信托人（即委托人）與信托受托人（即受托人）基于特別信任關(guān)系，委托人將特定財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移或?yàn)槠渌幏纸o受托人，使受托人為一定的利益或?yàn)樘囟康?，管理或處分該?cái)產(chǎn)的制度。①

我國(guó)《信托公司房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃試點(diǎn)管理辦法》（征求意見稿）第二條對(duì)REITS下的定義為"房地產(chǎn)投資信托，是指信托公司發(fā)售信托單位募集資金，為信托單位持有人的利益，以房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利為主要運(yùn)用方向，并進(jìn)行管理，處分的行為"。

房地產(chǎn)投資信托在實(shí)際的推行過程中，各國(guó)各地區(qū)的法律法規(guī)從不同的角度對(duì)其進(jìn)行界定和規(guī)范：美國(guó)1960年頒布的《房地產(chǎn)投資信托法案》（Real Estate Investment Trust Act）對(duì)REITS的定義是"有多個(gè)受托人作為管理者，并擁有可轉(zhuǎn)讓受益權(quán)益（Beneficial interest）份額的非公司型組織"；臺(tái)灣《不動(dòng)產(chǎn)證券化條例》中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資信托的規(guī)范是，"依本條例的規(guī)定，向不特定人募集發(fā)行或者向特定人私募交付不動(dòng)產(chǎn)投資信托受益證券，以投資不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利、不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)有價(jià)證券及其他經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)之投資標(biāo)的而成立之信托"②；香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》規(guī)定，"以信托方式組成主要投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的集體投資計(jì)劃。REITS是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。有關(guān)基金旨在向持有人提供來自房地產(chǎn)的租金收入的回報(bào)，房地產(chǎn)投資信托基金透過出售基金單位獲得的資金，會(huì)根據(jù)信托文件加以運(yùn)用，以在其投資組合內(nèi)維持、管理和購入房地產(chǎn)"。

二、房地產(chǎn)投資信托的法律特征

REITS處于不斷的發(fā)展之中，各個(gè)國(guó)家和地區(qū)由于自身所處的發(fā)展階段不同，對(duì)REITS的定義也略有不同，但是REITS也一些基本的特征，即REITS本質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。

1.REITS本質(zhì)上是一種投資基金。REITS是以房地產(chǎn)業(yè)為投資對(duì)象，通過發(fā)行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產(chǎn)業(yè)投資專家進(jìn)行專業(yè)投資的一種集合投資制度，屬于產(chǎn)業(yè)投資基金的一種；

2.REITS標(biāo)準(zhǔn)化可流通的金融產(chǎn)品。國(guó)際意義上的REITS絕大多數(shù)是面向公眾投資者、采用公募的方式募集并在證券交易所上市流通的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品；

3.REITS的投資范圍及收入來源受到嚴(yán)格的要求。REITS的投資對(duì)象以及主要收入來源受到嚴(yán)格限制，一般僅投資于成熟的、能夠產(chǎn)生穩(wěn)定租金流的物業(yè)，而且嚴(yán)格規(guī)定了持有物業(yè)期限，并限制資產(chǎn)出售；

4.REITS的收益分配比例高。美國(guó)、新加坡及香港等國(guó)家和地區(qū)均要求REITS將稅后利潤(rùn)的90%以上分配給投資者較高的收益分配比例是REITS一個(gè)顯著特征③；

5.REITS享有稅收優(yōu)惠。稅收優(yōu)惠政策是REITS發(fā)展的重要推動(dòng)力，國(guó)外成熟市場(chǎng)，一般均給予REITS一定的稅收優(yōu)惠政策如果REITS滿足了一定的要求，REITS對(duì)已經(jīng)分配給投資者的利潤(rùn)免交公司所得稅和資本利得稅，這樣就避免了公司和投資人雙重征稅的問題；

6.REIT的品種既可以是股票，又可以是信托受益憑證。與房地產(chǎn)公司的股票所不同的是，REITS的股票或憑證是以房地產(chǎn)實(shí)物為支持的，而房地產(chǎn)公司的股票則與其他公司的股票一樣，是以公司資產(chǎn)為支持的。此外，REITS主要有公司型和契約型兩種模式，投資者的權(quán)益相應(yīng)體現(xiàn)在所持有的股票和受益憑證；

7.REITS具有較高的透明度。REITS是大眾投資的金融產(chǎn)品，各國(guó)對(duì)REITS尤其是公司型REITS的信息披露做了嚴(yán)格的要求，其財(cái)務(wù)運(yùn)作受到公眾的監(jiān)督，故具有較高的透明度。

三、房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)及其控制

房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)分為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)又稱外在風(fēng)險(xiǎn)，是指由國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策或供求變化等外部原因?qū)е率袌?chǎng)波動(dòng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)又稱內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，是指由房地產(chǎn)項(xiàng)目本身或REITS內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)管理等造成的風(fēng)險(xiǎn)；外部風(fēng)險(xiǎn)受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策和市場(chǎng)本身的影響，相對(duì)較難預(yù)測(cè)，內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因包括基金的治理結(jié)構(gòu)不完善、信息披露的不對(duì)稱及法律監(jiān)管的不到位。我國(guó)目前的信托制度還不夠健全，委托人沒有有效的維護(hù)自身權(quán)利的渠道和平臺(tái)，受托人的權(quán)利不能得到有效的制約，容易產(chǎn)生委托風(fēng)險(xiǎn)，受托人為了追求自身利益損害委托人的利益的情況時(shí)有發(fā)生。REITS是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。

此外，由于我國(guó)缺乏針對(duì)REITS的詳細(xì)的信息披露法規(guī)，造成委托人和受托人信息嚴(yán)重不對(duì)稱，委托人對(duì)其投資的集合投資信托計(jì)劃或基金的具體運(yùn)營(yíng)情況缺乏了解，不能對(duì)其進(jìn)行有效的監(jiān)督。信息不對(duì)稱使得房地產(chǎn)投資信托中各當(dāng)事人產(chǎn)生逆向選擇，這就進(jìn)一步強(qiáng)化了委托的風(fēng)險(xiǎn)。因此，信息不對(duì)稱、治理結(jié)構(gòu)不完善及監(jiān)管不到位三種因素互相影響和滲透，成為REITS內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因。因此，我國(guó)應(yīng)當(dāng)采取多管齊下的措施來防范REITS風(fēng)險(xiǎn)。

第一、建立健全信息披露制度

信息披露是REITS的重要內(nèi)容，信息披露有利于加強(qiáng)監(jiān)管防止因市場(chǎng)信息不對(duì)稱使投資人利益受到侵蝕的問題，維護(hù)投資人的積極性。REITS本質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。只有完善的信息披露制度，才能切實(shí)保護(hù)投資者的利益和投資者對(duì)市場(chǎng)的信心。

我國(guó)目前沒有REITS專門的法律法規(guī)，缺乏統(tǒng)一的信息披露規(guī)定，有關(guān)信息披露的內(nèi)容只散見于《證券投資信托基金法》、《信托法》、《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》及《關(guān)于信托投資公司集合資金信托業(yè)務(wù)信息披露有關(guān)問題的通知》等。REITS本質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。有學(xué)者建議將信托合同的公募適用證券法律；私募則適用將來制定的特別法或《信托投資公司資金信托管理暫行辦法6》，筆者認(rèn)為，REITS在不同的發(fā)展階段，對(duì)信息披露的具體規(guī)定應(yīng)當(dāng)有所不同：在采取集合投資信托計(jì)劃模式階段，REITS的募集方式屬于私募性質(zhì)，可以根據(jù)《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》的要求進(jìn)行信息披露，必須對(duì)涉及項(xiàng)目的收益和風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)等有關(guān)投資人利益的重大信息向投資人做出明確說明，由銀監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)管；REITS在采取基金模式或者公司模式情況下，一般會(huì)在證券市場(chǎng)公開上市，投資對(duì)象的范圍廣泛，法律制定更加嚴(yán)格的信息披露規(guī)則，目前可以依據(jù)的法律規(guī)范為《公司法》、《證券法》及《證券投資信托基金法》，這些法律規(guī)范對(duì)基金的發(fā)行及上市交易環(huán)節(jié)有關(guān)信息披露的內(nèi)容做出了詳細(xì)規(guī)定，我國(guó)可以在這些法律規(guī)范的基礎(chǔ)上完善REITS信息披露的規(guī)范。

第二、限定REITS投資范圍

美國(guó)次貸危機(jī)源于美國(guó)金融機(jī)構(gòu)將劣質(zhì)的銀行房地產(chǎn)抵押貸款證券化，背離了房地產(chǎn)抵押貸款證券化是對(duì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化這一要求，最終誘發(fā)了美國(guó)的次貸危機(jī)。盡管REITS和銀行抵押貸款證券化債券相比，國(guó)際市場(chǎng)上絕大多數(shù)REITS（包括公司型和基金型）是一種在交易所市場(chǎng)公開上市的、面向公眾投資者的公開交易的證券品種，信息披露的高度透明，相比受到更嚴(yán)格的監(jiān)管，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。REITS本質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。

但是，美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)仍然警示我國(guó)在推行REITS要嚴(yán)格，確保REITS的資產(chǎn)包為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)包"我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)前期環(huán)節(jié)資金鏈短缺，急需外部融資，REITS很容易成為開發(fā)商前期開發(fā)融資的工具，這將大大加大REITS的風(fēng)險(xiǎn)。

由于我國(guó)現(xiàn)行法律框架和制度環(huán)境先天的缺陷，為了防止在試點(diǎn)之初和推廣前期REITS成為房地產(chǎn)開發(fā)商套現(xiàn)的工具和銀行轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)開發(fā)貸款壞賬風(fēng)險(xiǎn)的手段，我國(guó)在應(yīng)將REITS的投資范圍限定在能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟的商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)并明確這種投資在REITS產(chǎn)品中所占的比例，REITS本質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。

嚴(yán)格限制REITS于投資尚未開發(fā)或正在開發(fā)狀態(tài)的房地產(chǎn)，并且規(guī)定REITS對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的最低持有年限。投資范圍的嚴(yán)格限制保證了REITS持有的資產(chǎn)均為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的收益，將避免REITS產(chǎn)品淪為開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的工具。

第三、完善REITS管理模式④

投資人一旦將資金投資于REITS，便失去了對(duì)投資資金的直接控制權(quán)，由受托機(jī)構(gòu)全權(quán)管理，如果不加強(qiáng)對(duì)受托機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，很容易產(chǎn)生委托風(fēng)險(xiǎn)，損害投資人的利益。為了保護(hù)REITS投資人的權(quán)益，法律法規(guī)必須為投資人構(gòu)建表達(dá)利益訴求的平臺(tái)，在契約性REITS應(yīng)為基金（信托份額）持有人大會(huì)，在公司型REITS，應(yīng)為股東大會(huì)。法律應(yīng)該制定完善的制度，賦予投資者通過基金持有人大會(huì)和股東大會(huì)行使表決權(quán)和監(jiān)督權(quán)的權(quán)利（如對(duì)投資項(xiàng)目行使表決權(quán)），防止基金管理人或大股東侵犯普通投資人的利益。由于投資者具有非專業(yè)性，和行使權(quán)利的不定期性，僅僅依靠基金持有人大會(huì)和股東大會(huì)還不能對(duì)基金管理人進(jìn)行全面的專業(yè)的監(jiān)督，因此，有必要引進(jìn)獨(dú)立董事制度。獨(dú)立董事是獨(dú)立于持有人大會(huì)和基金經(jīng)理的第三方，他受托于持有人大會(huì)，但不受制于持有人大會(huì)和基金經(jīng)理任何一方，由于其較強(qiáng)的獨(dú)立性，能夠?qū)嵤┯行У谋O(jiān)督職能。在基金持有人大會(huì)（或股東大會(huì)）及獨(dú)立董事制度基礎(chǔ)上，還需要完善REITS管理模式，根據(jù)是否聘請(qǐng)獨(dú)立的機(jī)構(gòu)來管理REITS資產(chǎn)，REITS管理方式分為外部管理與內(nèi)部管理。

世界各國(guó)在REITS的初創(chuàng)階段都規(guī)定REITS必須采用外部管理，并且對(duì)管理公司設(shè)置了嚴(yán)格的資質(zhì)要求，美國(guó)REITS在管理模式上也經(jīng)歷了一個(gè)由管制到放松管制的過程，從最初的獨(dú)立外部顧問到允許REITS為其租戶提供一定的服務(wù)，再到TRS的建立。REITS本質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。目前我國(guó)法律法規(guī)不夠健全，信托思想還沒有深入人心，市場(chǎng)上不誠(chéng)信的現(xiàn)象仍然存在。因此，我國(guó)在REITS發(fā)展的初期階段（尤其是在采用集合投資信托計(jì)劃模式階段）應(yīng)采取外部管理的模式，以防止基金管理人權(quán)力過大，侵犯投資者的利益。

第四、加強(qiáng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管

REITS作為一種金融創(chuàng)新產(chǎn)品，存在著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和人風(fēng)險(xiǎn)。為了有效的控制存在的風(fēng)險(xiǎn)，培育和優(yōu)化REITS，除了需要加強(qiáng)內(nèi)部的管理外，政府的監(jiān)管是必不可少的。目前我國(guó)金融行業(yè)采取的是分業(yè)監(jiān)管的模式，REITS發(fā)行、交易、上市等環(huán)節(jié)涉及到不同的監(jiān)管部門。目前信托的資質(zhì)及信托計(jì)劃由銀監(jiān)會(huì)審批和監(jiān)管，如果REITS將來在證券市場(chǎng)上市，則涉及到證監(jiān)會(huì)的監(jiān)管職責(zé)，REITS的稅收政策由財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局制定，從發(fā)行到最終上市交易R(shí)EITS受到不同監(jiān)管部門的監(jiān)管，容易出現(xiàn)多頭監(jiān)管的問題。REITS本質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。REITS需要有一個(gè)系統(tǒng)性跨部門的監(jiān)管體系。

在我國(guó)目前的法律框架下，不同的REITS模式，涉及到不同的監(jiān)管機(jī)構(gòu)。在集合投資信托計(jì)劃階段，REITS的發(fā)行、交易事宜由銀監(jiān)會(huì)作為主要監(jiān)管部門；在基金模式和公司模式階段，由于REITS一般會(huì)在證券市場(chǎng)上市交易，對(duì)交易行為的監(jiān)管成為主要監(jiān)管內(nèi)容，此時(shí)，應(yīng)成立以證監(jiān)會(huì)為主要監(jiān)管機(jī)構(gòu)，銀監(jiān)會(huì)、證券交易所等監(jiān)管機(jī)構(gòu)協(xié)作監(jiān)管的聯(lián)合監(jiān)管小組，負(fù)責(zé)制定和執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)，包括市場(chǎng)準(zhǔn)入、市場(chǎng)推出、經(jīng)營(yíng)范圍業(yè)務(wù)品種、市場(chǎng)行為規(guī)則、服務(wù)對(duì)象、財(cái)務(wù)監(jiān)管、風(fēng)險(xiǎn)控制、監(jiān)管主體的職責(zé)與權(quán)利等，并負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督和實(shí)施。

第五、獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)的介入

REITS從發(fā)行運(yùn)作至上市交易等環(huán)節(jié)均涉及到許多專業(yè)知識(shí)。REITS資金在募集前需要中介機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的信用等級(jí)進(jìn)行評(píng)定，資金募集后的使用的過程中涉及到對(duì)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)、收益評(píng)估等，這些均需要獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)的參與。REITS本質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)的參與，一方面可以提供專業(yè)的管理、咨詢服務(wù)，提高REITS投資的質(zhì)量，另一方面可以監(jiān)督基金管理人的投資行為，保證基金管理信息披露的真實(shí)性，維護(hù)投資者利益。同時(shí)，各專業(yè)機(jī)構(gòu)分擔(dān)了其責(zé)任范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)，也以自身信譽(yù)為信托計(jì)劃提供了無形擔(dān)保，具有信用增強(qiáng)作用。

因此，我國(guó)在開展REITS業(yè)務(wù)時(shí)，有必要引進(jìn)獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)參與其中，這將有利于防范REITS的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)REITS良性發(fā)展。

注釋：

①劉文華主編：《WTO與中國(guó)金融法律制度的沖突與規(guī)避》，中國(guó)城市出版社2001年版，第296頁

②楊海慶："不動(dòng)產(chǎn)投資信托法律制度研究"，載http：//

③陳開琦主編：《信托業(yè)的理論與實(shí)踐及其法律保障》，四川大學(xué)出版社2001年6月第1版

篇5

1、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計(jì)量，取得的方式不同，則取得時(shí)的成本計(jì)量也不同?，F(xiàn)分別介紹幾種取得方式的成本計(jì)量。

（1）外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本。包括購買價(jià)款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)及其他支出等。

（2）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本。由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地成本、建造成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用以及支付和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。

（3）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本。包括自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)等。本文將在投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換中專門闡述。

在實(shí)際工作中，存在某項(xiàng)房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能單獨(dú)計(jì)量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

2、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

投資性房地產(chǎn)與普通自用房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)處理上的最大不同表現(xiàn)在對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量上，企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

（1）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)—固定資產(chǎn)》或《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)—無形資產(chǎn)》，按月（期）計(jì)提折舊或攤銷。如果存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)—資產(chǎn)減值》進(jìn)行減值測(cè)試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。如果已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值又得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回。

（2）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才允許對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。

（3）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟、能夠滿足采用公允價(jià)值模式條件的情況下，才允許企業(yè)從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更，并按計(jì)量模式變更時(shí)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益，但已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

二、投資性房地產(chǎn)概述

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計(jì)量和出售，主要包括：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。

在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，企業(yè)除了將擁有的房地產(chǎn)用于生產(chǎn)廠房、辦公場(chǎng)所等自用外，還可能將持有的部分房地產(chǎn)出租以獲取租金或持有閑置的房地產(chǎn)等待合適的市場(chǎng)機(jī)會(huì)將其出售以獲取資本利得。在會(huì)計(jì)上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)被劃分為一類專門的資產(chǎn)，即投資性房地產(chǎn)。與此相對(duì)應(yīng)，為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)被稱作自用房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)在實(shí)物形態(tài)上完全相同，例如都表現(xiàn)為土地使用權(quán)、建筑物或構(gòu)建物等，但在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的方式上具有各自的特點(diǎn)和顯著差異。房地產(chǎn)投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨(dú)立于企業(yè)持有的其他資產(chǎn)。而自用房地產(chǎn)必須與其他資產(chǎn)（如生產(chǎn)設(shè)備、原材料、人力資源等）相結(jié)合才能產(chǎn)生現(xiàn)金流量。根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式原則，兩類房地產(chǎn)應(yīng)區(qū)分進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，投資性房地產(chǎn)適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》，而自用房地產(chǎn)適用固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)準(zhǔn)則。

我國(guó)以往的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒有要求企業(yè)區(qū)分對(duì)待持有的投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)。然而在實(shí)務(wù)中許多企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)，由于兩類房地產(chǎn)為企業(yè)帶來現(xiàn)金流量的方式有較大差異，將投資性房地產(chǎn)和企業(yè)自用房地產(chǎn)都納入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算，不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的影響。新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求企業(yè)將投資性房地產(chǎn)作為區(qū)別于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的一項(xiàng)資產(chǎn)單獨(dú)進(jìn)行反映，無疑有利于提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，從而更好地為會(huì)計(jì)信息使用者作出決策提供依據(jù)。

三、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時(shí)，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。主要有三種轉(zhuǎn)換形式：作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)；自用的建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。

在成本模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理較為簡(jiǎn)單，就是將轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。下面主要介紹公允價(jià)值模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理，公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換應(yīng)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值或以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。

1、公允價(jià)值模式下作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營(yíng)租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日。應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日該項(xiàng)房地產(chǎn)的公允價(jià)值記入投資性房地產(chǎn)—成本，同時(shí)轉(zhuǎn)銷原存貨賬面價(jià)值和已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備。公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額記入公允價(jià)值變動(dòng)損益；公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。

2、公允價(jià)值模式下自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

企業(yè)將原本用于生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)改為出租，即固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日。應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日該項(xiàng)房地產(chǎn)的公允價(jià)值記入投資性房地產(chǎn)—成本，同時(shí)轉(zhuǎn)銷原固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)賬面價(jià)值和已計(jì)提的折舊或攤銷及減值準(zhǔn)備。公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額記入公允價(jià)值變動(dòng)損益；公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。

3、公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用

企業(yè)將原來用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改為用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)開始自用的日期。應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。

企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)以及對(duì)報(bào)廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的差額計(jì)入當(dāng)期損益。公允價(jià)值模式下，還應(yīng)將累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”，如存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額，則一并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”。

四、綜合示例

2007年4月10日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)，租賃期開始日為2007年5月1日。2007年5月1日該寫字樓的賬面價(jià)值9000萬元，公允價(jià)值9400萬元，2007年12月31日該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為9600萬元。假定2008年3月31日租賃期滿，企業(yè)收回該投資性房地產(chǎn)，并以11000萬元出售，出售款已收訖。

2007年5月1日轉(zhuǎn)換時(shí)：

借：投資性房地產(chǎn)—成本94000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品90000000

資本公積—其他資本公積4000000

2007年12月31日：

借：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)2000000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益2000000

2008年3月31日出售時(shí)：

借：銀行存款110000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入110000000

借：其他業(yè)務(wù)成本96000000

貸：投資性房地產(chǎn)—成本94000000

—公允價(jià)值變動(dòng)2000000

同時(shí)，將累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入。

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益2000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入2000000

同時(shí)，將轉(zhuǎn)換時(shí)計(jì)入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入

借：資本公積—其他資本公積4000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入4000000

綜上所述，采用成本模式或公允價(jià)值模式是由企業(yè)自主選擇的，但公允價(jià)值模式需要滿足一定的條件，采用不同的后續(xù)計(jì)量模式會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表帶來不同影響。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，而是以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，但因不計(jì)提折舊會(huì)導(dǎo)致稅前扣除額減少，所得稅由此增加。因此，在滿足采用公允價(jià)值模式計(jì)量的情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況選擇合適的后續(xù)計(jì)量模式。

篇6

【關(guān)鍵詞】資產(chǎn)運(yùn)作；房地產(chǎn)；創(chuàng)新

一、房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)作的內(nèi)涵和目標(biāo)分析

房地產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)作指的是提高企業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率、利用率、收益率，優(yōu)化企業(yè)各種現(xiàn)有資源的配置，通過市場(chǎng)銷售、資產(chǎn)買賣、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、招商運(yùn)營(yíng)等途徑實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)效益，為企業(yè)的發(fā)展?fàn)幦×己玫默F(xiàn)金流和投資發(fā)展空間，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。

未來決定中國(guó)房地產(chǎn)命運(yùn)的，已不只是生產(chǎn)能力、營(yíng)銷能力、管理能力等傳統(tǒng)能力。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，資源管理能力能否跟上房地產(chǎn)企業(yè)迅速擴(kuò)張的步伐，將成為其能否做大做強(qiáng)的主要因素，而資源的管理能力又主要體現(xiàn)在資產(chǎn)運(yùn)作能力和運(yùn)作效率上。因此，資產(chǎn)運(yùn)作應(yīng)該成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的重要戰(zhàn)略工具之一。房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)作的重點(diǎn)環(huán)節(jié)及其目標(biāo)有以下幾點(diǎn)：

資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)上，要轉(zhuǎn)向快周轉(zhuǎn)模式，進(jìn)一步提高運(yùn)營(yíng)效率，適度降低土地儲(chǔ)備存續(xù)率，加快資金周轉(zhuǎn)速度，提高資產(chǎn)質(zhì)量和資金利用效率。

資產(chǎn)拓展上，要土地市場(chǎng)公開競(jìng)拍、收購兼并等方式并重，通過區(qū)域深耕與精品立市發(fā)揮規(guī)模效益，強(qiáng)化產(chǎn)品創(chuàng)新與開發(fā)能力，提升企業(yè)品牌，擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

資產(chǎn)結(jié)構(gòu)上，要合理配置住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)等資產(chǎn)類型，要通過技術(shù)創(chuàng)新與人才引進(jìn)，提升統(tǒng)籌運(yùn)作的能力，為企業(yè)提供抵御周期性波動(dòng)的資產(chǎn)和資源。

資產(chǎn)創(chuàng)新上，要通過打通資本市場(chǎng)、資產(chǎn)盤活、項(xiàng)目套現(xiàn)、融資創(chuàng)新等模式，實(shí)現(xiàn)資源共享與錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，增強(qiáng)資產(chǎn)變現(xiàn)能力，增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

二、房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)作的特征及面臨的問題

（一）資金量大

房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型的行業(yè)，由于土地的有限性，土地成本也越來越高，招、拍、掛等形成的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的價(jià)格增加。再者，房屋的建筑安裝都需要大量的施工人員、技術(shù)人員和機(jī)械設(shè)備，勞動(dòng)力成本的不斷攀升，也使房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本較高。對(duì)資產(chǎn)運(yùn)作而言，不論是買進(jìn)賣出還是自行開發(fā)建設(shè)，都需要?jiǎng)虞m數(shù)億、數(shù)十億甚者上百億的資金量。

（二）周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的制約，其土地開發(fā)、市場(chǎng)研究和建筑施工等活動(dòng)，都應(yīng)該遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律和方法。房地產(chǎn)資金的投入，需要在市場(chǎng)中經(jīng)歷一次完整的流通過程才能完成。一般而言，房地產(chǎn)業(yè)從策劃設(shè)計(jì)、建造完工、銷售交房，周期至少需要3至5年的時(shí)間。資產(chǎn)運(yùn)作效率是衡量企業(yè)盈利能力的重要標(biāo)準(zhǔn)。

（三）涉及面廣

房地產(chǎn)業(yè)是與地方政府聯(lián)系最廣泛的行業(yè)之一，其生產(chǎn)過程是開放式的，政府的管理是全過程參與的。房地產(chǎn)業(yè)受政府和消費(fèi)者的關(guān)注度很高，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和微觀經(jīng)濟(jì)的影響力大，來自方方面面的制約因素自然就多，這也是房地產(chǎn)經(jīng)常被推到宏觀調(diào)控風(fēng)口浪尖上的重要原因。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)作是一個(gè)時(shí)間長(zhǎng)、變化多、復(fù)雜程度高的綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，本質(zhì)上是一次社會(huì)資源的整合與集成。

（四）風(fēng)險(xiǎn)收益并存

房地產(chǎn)市場(chǎng)非常特殊和復(fù)雜，存在著很多不確定性因素，投資過程中可能面臨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)等，資產(chǎn)運(yùn)作同樣存在這些風(fēng)險(xiǎn)。但由于房地產(chǎn)存在土地升值快、抗通脹能力強(qiáng)、投資回報(bào)率高的特性，基于資本的逐利性，大量社會(huì)資金亦積極投入房地產(chǎn)行業(yè)，又使得投資行為甚至投機(jī)行為盛行。

三、房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)作方式及創(chuàng)新研究

（一）合作開發(fā)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身資金有限，而房地產(chǎn)持續(xù)運(yùn)營(yíng)需要不斷地滾動(dòng)投入，金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)不再是唯一的融資渠道，更需要吸納社會(huì)資金參與開發(fā)。政府這幾年逐漸嚴(yán)格控制土地供應(yīng)，一些開發(fā)商遭遇拿地難題甚至頻發(fā)“地荒”，另外一些企業(yè)擁有待開發(fā)土地卻苦于缺乏資金和資質(zhì)，合作開發(fā)推動(dòng)了資金和土地的有機(jī)結(jié)合，盤活了諸多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。特別是當(dāng)前，在限購令等背景下，資金緊張已經(jīng)成了很多房產(chǎn)企業(yè)的緊迫問題，甚至部分企業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。聯(lián)合拿地、合作開發(fā)、取長(zhǎng)補(bǔ)短、形成合力，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)嘗試著與行業(yè)內(nèi)企業(yè)或行業(yè)外的戰(zhàn)略投資者、財(cái)務(wù)投資者進(jìn)行合作，以拓展生存空間。

（二）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，是指我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的具備一定條件的建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓，其實(shí)質(zhì)是仍是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。在實(shí)踐操作中，投資者為減少繁瑣的審批環(huán)節(jié)和交易過程中的稅負(fù)成本，往往避開直接的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓形式，而以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。但如果擬轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目是整體項(xiàng)目中的一部分，無獨(dú)立土地使用權(quán)證，則需通過在建工程轉(zhuǎn)讓模式，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上方可轉(zhuǎn)讓。近期又出現(xiàn)了度身定制的新模式，即開發(fā)過程未達(dá)到預(yù)售條件即鎖定大客戶，雙方簽署協(xié)議按工程進(jìn)度付款，達(dá)到預(yù)售條件后即簽訂預(yù)售合同，此種模式減輕了房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。

（三）招商引資

房地產(chǎn)企業(yè)的持有性資產(chǎn)要保值增值，需要有專門的團(tuán)隊(duì)做好招商引資工作，尤其是商業(yè)地產(chǎn)必須做好運(yùn)營(yíng)管理。當(dāng)前出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)是一些開發(fā)商樂于采用的方式，由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)為了回籠資金的需要實(shí)行拆零銷售，所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)實(shí)施分離，一般分為整體租賃、分零租賃和整體分零租賃相結(jié)合三種方式。商業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)是兩個(gè)不同的行業(yè)，開發(fā)商不應(yīng)盲目地建設(shè)開發(fā)，應(yīng)該先招商，讓商業(yè)經(jīng)營(yíng)專家在開發(fā)前期加入進(jìn)來，在定位、流線、布局、結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)中廣泛參與，這樣項(xiàng)目比較容易獲得成功。

（四）資本融通

房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)存在缺陷，房地產(chǎn)業(yè)的地開發(fā)資金主要來自銀行貸款，而且數(shù)額巨大。這種資金的不合理配置，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)空洞化的現(xiàn)象，影響金融資產(chǎn)的質(zhì)量，加劇了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)運(yùn)作可以使房地產(chǎn)企業(yè)獲得良好的資金和投資收益，融資創(chuàng)新必不可少。房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)要健康穩(wěn)步發(fā)展，必須構(gòu)建多元合理的融資渠道，在以銀行貸款為主渠道的前提下，鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)上市公司再融資、企業(yè)債券、房地產(chǎn)信托及房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等多種形式相結(jié)合的良性的、低風(fēng)險(xiǎn)、高效率的融資渠道。

四、結(jié)束語：

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮以及國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了重要影響。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展朝著趨于理性的方向發(fā)展，但資產(chǎn)運(yùn)作效率不高、方式仍然受到諸多限制，一定程度上阻礙了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)模和速度以及房地產(chǎn)企業(yè)的成熟。資產(chǎn)運(yùn)作是企業(yè)獲利的物質(zhì)基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)在資產(chǎn)運(yùn)作中，應(yīng)做好全面控制，持續(xù)加大創(chuàng)新力度，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。而政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)也不能僅僅通過一系列治標(biāo)不治本的政策調(diào)控，更應(yīng)該引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的有序健康發(fā)展，創(chuàng)造一個(gè)完善的市場(chǎng)環(huán)境，真正使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定支柱。

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篇7

關(guān)鍵詞：REITs；國(guó)際經(jīng)驗(yàn)；監(jiān)管；建議

Abstract：The authors summarize the law frame，regulations and other policies for the protection of investors' interest of REITs in some developed countries and areas. Based on the practice and difficulties of REITs in China，the authors introduce some specific policy suggestions.

Key Words：REITs，international development，regulations，suggestions

中圖分類號(hào)：F830.8文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B文章編號(hào)：1674-2265（2011）03-0049-04

房地產(chǎn)信托投資基金（簡(jiǎn)稱REITs）是一種特殊的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，一般采取股份公司或契約信托的形式，公司或受托人通過公開發(fā)行基金份額募集資金后，用之購買辦公樓、賓館、公寓、購物中心和倉庫等收入型房地產(chǎn)資產(chǎn)或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款，再交由資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作，最后將絕大部分收益分配給投資者。資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)還可以按要求聘請(qǐng)外部的物業(yè)管理人負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的維修保管及租賃管理。作為一種金融投資產(chǎn)品，REITs涉及到廣大投資者的切身利益，因此，國(guó)際上REITs的管理運(yùn)作機(jī)制十分注重維護(hù)投資者的利益。本文對(duì)國(guó)際上REITs的管理運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了考察和總結(jié)，并結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況進(jìn)行比較，為我國(guó)健康發(fā)展REITs提出了一些建議。

一、房地產(chǎn)信托投資基金概述

（一）REITs的基本類型

根據(jù)投資范圍的不同，可將REITs分為權(quán)益型、抵押債券投資型和混合投資型三種。其中，權(quán)益型REITs主要投資于辦公樓、賓館、公寓、購物中心和倉庫等收入型的房地產(chǎn)資產(chǎn)；抵押貸款型REITs通過發(fā)放一定期限的房地產(chǎn)抵押貸款和購買抵押證券方式獲得以房地產(chǎn)為抵押的債權(quán)①?；旌闲蚏EITs則介于兩者之間，既可以購買房地產(chǎn)資產(chǎn)，又可以發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款和購買房地產(chǎn)抵押債券。

（二）REITs的經(jīng)營(yíng)模式

1. 美國(guó)REITs的經(jīng)營(yíng)模式。美國(guó)REITs是依據(jù)公司法成立的、具備法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，采用的是公司型封閉式結(jié)構(gòu)，其內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)與一般股份有限公司區(qū)別不大，采用董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制。房地產(chǎn)投資信托證券持有人在購買證券后，不得要求從基金公司撤回基金，如需變現(xiàn)，也只能在一些二級(jí)市場(chǎng)買賣。這些二級(jí)市場(chǎng)主要有紐約證券交易所、美國(guó)證券交易所、一些地區(qū)交易所、柜臺(tái)交易市場(chǎng)，以及全國(guó)證券商協(xié)會(huì)自動(dòng)報(bào)價(jià)系統(tǒng)（NASDAQ）等。

2. 澳大利亞、新加坡和中國(guó)香港REITs的經(jīng)營(yíng)模式。澳大利亞、新加坡和中國(guó)香港REITs采用的是信托模式，必須委任受托人和管理公司。其中，受托人負(fù)有信托責(zé)任，代表投資者利益持有相關(guān)資產(chǎn)，并監(jiān)督管理公司的經(jīng)營(yíng)管理和執(zhí)行其投資指示；管理公司代表投資者利益管理相關(guān)資產(chǎn)和制定投資決策。信托模式的優(yōu)勢(shì)在于，可以從結(jié)構(gòu)上確立受托人和資產(chǎn)管理的職能，在保證REITs 的投資和收入分配策略順利實(shí)施的同時(shí)，有效地保護(hù)信托單位持有人的利益。

二、各國(guó)（地區(qū)）保障REITs投資者利益的管理框架

（一）相關(guān)法律法規(guī)完善，REITs發(fā)展得到有效規(guī)范

各國(guó)（地區(qū)）規(guī)范和促進(jìn)REITs健康發(fā)展的法律法規(guī)都十分健全，REITs的設(shè)立和運(yùn)作有法可依。美國(guó)采取了以稅收法律條款為核心的市場(chǎng)型模式，通過稅法確定了REITs享受稅收優(yōu)惠的條件，REITs公司則根據(jù)稅法和市場(chǎng)狀況，在結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)策略等方面做出相應(yīng)的投資和管理決策；澳大利亞、新加坡和中國(guó)香港的立法借鑒了美國(guó)稅法中規(guī)定的條件，通過專項(xiàng)的立法（修改投資、信托等有關(guān)法律或新建法令）提出了與美國(guó)相類似的監(jiān)管要求，對(duì)REITs的設(shè)立、結(jié)構(gòu)、收入、分配及投資資產(chǎn)、份額轉(zhuǎn)讓交易與贖回等事項(xiàng)制定了法律硬性規(guī)定（見表1）。

美國(guó)、澳大利亞、中國(guó)香港、新加坡的證券監(jiān)管法律也十分完善。證券市場(chǎng)的組織結(jié)構(gòu)、上市制度、交易制度、投資稅制、信息披露、股東保護(hù)措施等各方面法律規(guī)定，有效促進(jìn)了REITs在證券市場(chǎng)交易流通，并保證了投資者的利益。

（二）REITs的投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受到嚴(yán)格限制，收益穩(wěn)定

為有效控制REITs的投資風(fēng)險(xiǎn)，保持其收益穩(wěn)定性，各國(guó)都對(duì)REITs的投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行了嚴(yán)格限制（見表2）。

首先，各國(guó)（地區(qū)）都對(duì)REITs的投資范圍和收入進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定。除符合規(guī)定的房地產(chǎn)買賣、物業(yè)管理和租賃以及證券投資外，REITs只能投資于辦公樓、賓館、公寓、購物中心和倉庫等收入型（Income-inducing）房地產(chǎn)資產(chǎn)或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款；還要求收入以租金或利息為主，且不能低于一定比例，不符合規(guī)定的收入需要繳稅。同時(shí)，為控制風(fēng)險(xiǎn)，新加坡和中國(guó)香港的REITs只能投資于收入型的房地產(chǎn)資產(chǎn)，不能進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款；盡管美國(guó)和澳大利亞允許設(shè)立抵押貸款型REITs，但也以權(quán)益型REITs為主。實(shí)際上，1968-1974年期間抵押貸款型REITs曾在美國(guó)經(jīng)歷過快速的發(fā)展，但隨著1973年辦公樓市場(chǎng)轉(zhuǎn)弱，開始因貸款呆壞賬的大量出現(xiàn)而全面崩潰，投資者虧損慘重。

其次，REITs經(jīng)營(yíng)管理必須為被動(dòng)性經(jīng)營(yíng)，只能提供符合要求的服務(wù)。經(jīng)營(yíng)的被動(dòng)性指投資者并不實(shí)質(zhì)參與經(jīng)營(yíng)管理，而僅僅被動(dòng)的獲得租金、利息、分紅所得等收入。在美國(guó)，被動(dòng)性經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)為REITs只能從事符合規(guī)定的房地產(chǎn)買賣、物業(yè)管理和租賃、維修、房地產(chǎn)開發(fā)、抵押、證券投資等業(yè)務(wù)，否則就不能享受免繳所得稅的優(yōu)惠。

再次，各國(guó)（地區(qū)）REITs的分紅比例都很高，投資者可獲得穩(wěn)定的收益。例如，美國(guó)、新加坡和中國(guó)香港都對(duì)REITs明確規(guī)定了強(qiáng)制分紅比例，其中，美國(guó)要求不低于95%，新加坡和中國(guó)香港都要求不低于90%；盡管澳大利亞未明確規(guī)定強(qiáng)制分紅比例，但一般都會(huì)將100%的應(yīng)稅利潤(rùn)以股利形式分配給投資者。

（三）明確相關(guān)從業(yè)機(jī)構(gòu)及人員的責(zé)任，嚴(yán)格任職條件

REITs的營(yíng)運(yùn)業(yè)績(jī)與市場(chǎng)價(jià)值除受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響外，投資對(duì)象選擇不當(dāng)、投資時(shí)機(jī)把握不好或管理不善等原因都可能造成房屋出租率下降、營(yíng)運(yùn)成本增加或抵押貸款拖欠，因此，相關(guān)從業(yè)機(jī)構(gòu)及人員的投資和管理水平十分關(guān)鍵。各國(guó)都明確規(guī)定了REITs主要從業(yè)機(jī)構(gòu)及人員應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和任職條件。

1. 公司或受托人。美國(guó)REITs一般采用股份公司形式。董事會(huì)是公司的管理機(jī)構(gòu)，董事會(huì)并不直接參與公司經(jīng)營(yíng)，而是負(fù)責(zé)REITs的投資策略和監(jiān)督指導(dǎo)企業(yè)的業(yè)務(wù)運(yùn)作；董事由股東選舉產(chǎn)生，不僅需要具有三年以上房地產(chǎn)管理經(jīng)歷，還要求現(xiàn)在和過往兩年內(nèi)，與REITs的發(fā)起人、投資顧問和附屬機(jī)構(gòu)沒有任何直接或間接利益關(guān)系。

澳大利亞、新加坡和中國(guó)香港的REITs在架構(gòu)上必須采取信托形式，并委任監(jiān)管機(jī)構(gòu)認(rèn)可的受托人。受托人負(fù)有信托責(zé)任，以信托形式代表持有人利益持有相關(guān)資產(chǎn)，并監(jiān)督管理公司的活動(dòng)是否符合相關(guān)要求。在新加坡，受托人必須獨(dú)立于基金管理公司，其資本金不得低于100萬新加坡元，主要人員必須具有信托專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。在中國(guó)香港，受托人必須為符合要求的銀行或信托公司，資本不低于100萬港元或等值外幣，從業(yè)人員還需具有REITs運(yùn)作的專業(yè)技能和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，要求受托人必須獨(dú)立于管理公司；受托人須在已委任新的受托人和受監(jiān)管部門批準(zhǔn)后才可退任，且必須在新的委托人到位后才可生效。

為全面合理評(píng)估所持房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值，受托人還須按規(guī)定委任獨(dú)立的物業(yè)估值機(jī)構(gòu)對(duì)REITs的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行估值。物業(yè)估值機(jī)構(gòu)應(yīng)在REITs收購或出售房地產(chǎn)項(xiàng)目以及發(fā)行新的份額時(shí)，制定針對(duì)性的物業(yè)估值報(bào)告，估值方法和估值報(bào)告內(nèi)容都須遵照有關(guān)規(guī)定。

2. 管理公司。REITs管理公司的管理職責(zé)包含資產(chǎn)管理和物業(yè)管理兩個(gè)方面。各國(guó)綜合考慮這兩方面的要求，有針對(duì)性地對(duì)管理公司的從業(yè)資格提出要求。管理公司在資產(chǎn)管理和物業(yè)管理方面必須具備符合要求的人力和資金資源、專業(yè)知識(shí)和內(nèi)部監(jiān)控系統(tǒng)，從業(yè)人員應(yīng)具有充足的經(jīng)驗(yàn)，以便有效執(zhí)行其職責(zé)，為REITs提供全面的管理服務(wù)。同時(shí)，由于管理質(zhì)量對(duì)于REITs的業(yè)績(jī)至關(guān)重要，REITs的持有人必須擁有對(duì)管理公司進(jìn)行適當(dāng)程度監(jiān)督的權(quán)利，一般允許持有人通過投票辭退表現(xiàn)欠佳的基金經(jīng)理，關(guān)聯(lián)交易也必須經(jīng)持有人批準(zhǔn)后才可進(jìn)行。

美國(guó)REITs的經(jīng)營(yíng)管理由董事會(huì)聘請(qǐng)內(nèi)部或外部的管理公司進(jìn)行，前者CEO由董事會(huì)任命，后者則相對(duì)獨(dú)立。在澳大利亞、新加坡和中國(guó)香港，REITs必須聘請(qǐng)獨(dú)立的外部資產(chǎn)管理公司進(jìn)行管理。新加坡對(duì)管理公司或管理人員的基本要求是，應(yīng)具有相當(dāng)?shù)牡禺a(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)。主要條件是：（1）管理公司有5 年以上地產(chǎn)基金管理經(jīng)驗(yàn)；（2）在托管人同意的前提下任命有5年以上地產(chǎn)投資或地產(chǎn)投資咨詢經(jīng)驗(yàn)的顧問；（3）雇傭有5 年以上地產(chǎn)投資或地產(chǎn)投資咨詢經(jīng)驗(yàn)的人員。中國(guó)香港證監(jiān)會(huì)的要求比新加坡要嚴(yán)格一些，目前只接受獲牌照的管理公司，還要求管理公司擁有兩名至少具備5 年的投資管理及/或物業(yè)投資組合管理方面可追溯紀(jì)錄（可考慮私募基金經(jīng)驗(yàn)）的負(fù)責(zé)人員，且其中1人必須全職監(jiān)督管理公司的資產(chǎn)和物業(yè)業(yè)務(wù)；自身履行物業(yè)管理職責(zé)的REITs還必須擁有專門負(fù)責(zé)物業(yè)管理職能的主要人員，該主要人員必須持有管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的專業(yè)資格，同時(shí)至少具備5 年地產(chǎn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。

最后，為確保管理公司具備足夠的資源和專業(yè)知識(shí)以滿足監(jiān)管機(jī)構(gòu)和證券交易所的相關(guān)要求，管理公司還需聘請(qǐng)委托上市人及財(cái)務(wù)顧問和會(huì)計(jì)師事務(wù)所等專業(yè)中介機(jī)構(gòu)。這些中介服務(wù)機(jī)構(gòu)也需要具備足夠的專業(yè)能力和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。

三、我國(guó)健康發(fā)展REITs所面臨的困難

（一）相關(guān)法律法規(guī)空白，推出REITs面臨法律障礙

REITs的發(fā)展需要完善的法律體系提供規(guī)范以及保障，而我國(guó)REITs相關(guān)的法律法規(guī)還是一片空白， REITs的推出尚存在法律障礙。例如，我國(guó)目前還未出臺(tái)產(chǎn)業(yè)投資基金法，只能通過私募基金形式設(shè)立。另外，我國(guó)REITs在證券法、公司法以及稅法、會(huì)計(jì)法規(guī)中尚沒有關(guān)于REITs的相關(guān)內(nèi)容，形成了法律瓶頸。例如，國(guó)際上普遍給予REITs的稅收優(yōu)惠，但我國(guó)在信托法律體系中并沒有相配套的稅法和會(huì)計(jì)制度法規(guī)，因此，REITs設(shè)立后將面臨雙重征收所得稅和營(yíng)業(yè)稅問題，難以體現(xiàn)REITs產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷近年來的價(jià)格暴漲，蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)也很大，若草率大規(guī)模推出REITs產(chǎn)品，很可能會(huì)在證券市場(chǎng)投機(jī)合力作用下使房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步集聚，并擴(kuò)散到證券市場(chǎng)，形成證券市場(chǎng)新的重大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，損害廣大投資者利益。

（二）符合投資要求的房地產(chǎn)資產(chǎn)資源稀缺

與國(guó)外相同，我國(guó)投資者也希望分享房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)的成果，投資需求十分旺盛。由于REITs產(chǎn)品的資金門檻低，收益可觀穩(wěn)定，因此，若能在國(guó)內(nèi)推出與國(guó)外REITs相同的產(chǎn)品，必將受到國(guó)內(nèi)投資者的追捧。

可惜的是，依托國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)難以推出與國(guó)外相同的REITs基金產(chǎn)品。一方面，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)中，具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的住宅居于主導(dǎo)地位，而符合REITs主要投資范圍的成熟商業(yè)地產(chǎn)和出租型公寓則十分稀缺，REITs推出后很可能面臨缺乏適宜投資對(duì)象的難題。2000年以來，我國(guó)每年竣工的商品房面積80%是住宅，其中適于出租的小戶型公寓又很少；而商業(yè)地產(chǎn)盡管在近兩年開始逐步興起，但空置率很高，缺乏成熟的項(xiàng)目。另一方面，由于國(guó)內(nèi)各城市租金收益率普遍不高，即使能夠找到適宜的投資對(duì)象，也難以保證收益率對(duì)投資者具有足夠吸引力。

（三）缺乏專業(yè)管理機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員

目前，我國(guó)尚缺乏房地產(chǎn)基金成功運(yùn)作所必需的大量專業(yè)管理機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員。我國(guó)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在缺乏專業(yè)管理機(jī)構(gòu)的問題，投資和物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)等方面的管理能力較差；同時(shí)，我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)信托從業(yè)人員中真正熟悉金融市場(chǎng)運(yùn)作和房地產(chǎn)投資及運(yùn)作的專業(yè)人才并不多，難以承擔(dān)發(fā)展REITs大任，這是因?yàn)槲覈?guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)信托主要向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供委托貸款，而國(guó)外成熟REITs則主要進(jìn)行股權(quán)投資，兩者差距甚遠(yuǎn)。

四、政策建議

（一）加強(qiáng)環(huán)境建設(shè)，為推出REITs提供條件

要完善REITs的法律體系，必須將法律制定工作細(xì)化、完備化。首先，應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》或制定專門針對(duì)投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》，并制定房地產(chǎn)投資信托基金的專項(xiàng)管理法規(guī)，提出REITs的設(shè)立條件、投資渠道、投資比例等監(jiān)管要求，強(qiáng)調(diào)各參與方的資格和責(zé)任，使我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金開始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。其次，還應(yīng)當(dāng)對(duì)《稅法》進(jìn)行修訂，給予REITs稅收優(yōu)惠，以解決雙重征收所得稅和營(yíng)業(yè)稅的問題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。最后，應(yīng)當(dāng)加快證券市場(chǎng)立法建設(shè)，在發(fā)行審核和上市監(jiān)管等方面，對(duì)REITs資產(chǎn)要求、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、參與方的職責(zé)等進(jìn)行專項(xiàng)監(jiān)管，為REITs提供一個(gè)良好有序的市場(chǎng)環(huán)境。

應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)REITs相關(guān)機(jī)構(gòu)的培育，尤其是管理公司和估值機(jī)構(gòu)。加強(qiáng)從業(yè)人員的培育工作，提高房地產(chǎn)信托業(yè)的知識(shí)水平和能力，為REITs的推出準(zhǔn)備既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)、又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的復(fù)合型人才。

（二）可在具備條件的地方先行試點(diǎn)

可以考慮在具備條件的地方先行試點(diǎn)，同時(shí)在試點(diǎn)過程中不斷修訂完善相關(guān)法律法規(guī)，并加強(qiáng)證券市場(chǎng)建設(shè)和提高監(jiān)管水平，待條件成熟并積累一些經(jīng)驗(yàn)后再正式推出。同時(shí)，由于我國(guó)缺乏成功操作經(jīng)驗(yàn)，試點(diǎn)的 REITs規(guī)模不宜太大，期限也不宜過長(zhǎng)，應(yīng)以10―15年的中期為宜，基金類型也應(yīng)以權(quán)益型為主。在資金籌集上，REITs應(yīng)以私募為主，且資金來源應(yīng)主要來自保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者。

注：

①需要指出的是，抵押貸款型REITs只向成熟物業(yè)提供抵押貸款，獲取相關(guān)手續(xù)費(fèi)及貸款利差。

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篇8

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 因素分析 防范措施

中圖分類號(hào): F293.35文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)商因?qū)ξ磥砟稠?xiàng)房地產(chǎn)投資的決策以及客觀條件的不確定性而導(dǎo)致該項(xiàng)房地產(chǎn)投資的資本損失或?qū)嶋H收益與期望收益產(chǎn)生負(fù)偏差的程度及其發(fā)生概率,即開發(fā)商在房地產(chǎn)投資過程中遭受各種損失的范圍或幅度及其可能性,包括開發(fā)商直接或間接的損失。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素分析

1、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也成為購買力風(fēng)險(xiǎn),是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。由于所有的投資要求有一定的時(shí)間周期,尤其是房地產(chǎn)的投資周期較長(zhǎng),因此只要通貨膨脹的因素存在,投資者就要面臨通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。

2、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)是不斷運(yùn)動(dòng)變化的,房地產(chǎn)的供給和需求也是不斷變化的。供求關(guān)系的變化必然會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng),具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)本身價(jià)格的變化,這種變化會(huì)使房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率發(fā)生偏離。

3、周期風(fēng)險(xiǎn)

周期風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。如同經(jīng)濟(jì)周期一樣,房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展也有周期性的循環(huán)。房地產(chǎn)業(yè)的周期可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個(gè)階段。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時(shí),房地產(chǎn)業(yè)將持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的房地產(chǎn)的價(jià)格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況,給房地產(chǎn)投資者造成損失。

4、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金,由于折價(jià)而導(dǎo)致的資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn),銷售過程復(fù)雜,屬于非貨幣性資產(chǎn),流動(dòng)性很差,其擁有者很難在短時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此,當(dāng)投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌現(xiàn)時(shí),由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完備,必然使投資者蒙受折價(jià)的損失。房地產(chǎn)一般要較長(zhǎng)時(shí)間才一能在市場(chǎng)上脫手,如果急于脫手,很可能要遭受損失。

5、政策性風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān),因此在很大程度上受到政府的控制。政府對(duì)租金、售價(jià)的限制政策,對(duì)材料、設(shè)備的限制政策,對(duì)土地出讓、使用的政策,對(duì)環(huán)境保護(hù)的政策,尤其是對(duì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模的宏觀調(diào)控政策和金融方面的政策以及新的稅務(wù)政策,都給房地產(chǎn)投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。

6、利率風(fēng)險(xiǎn)

利率風(fēng)險(xiǎn)是指由于市場(chǎng)利率提高而給投資者帶來的損失。調(diào)整利率是國(guó)家對(duì)宏觀調(diào)控的主要手段之一。國(guó)家通過調(diào)整利率可以引導(dǎo)資金的走向,從而起到宏觀調(diào)控的作用。房地產(chǎn)投資所需資金量大,必須借助銀行信貸支持。利率的升高會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響:一是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折減。利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行折現(xiàn),會(huì)使凈現(xiàn)值減小,甚至出現(xiàn)負(fù)的凈現(xiàn)值;二是利率的升高會(huì)加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān),引起還貸的困難。利率的升高還會(huì)抑制對(duì)房地產(chǎn)的需求,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降,而且會(huì)使房地產(chǎn)投資者面臨資金短缺的困境。

7、政治風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)主要由以下因素造成:整編、戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)制裁、外來侵略、騷亂等。政治風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生,不僅會(huì)直接給建筑物造成損害,而且會(huì)引起系列其他風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生,是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。

8、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)投資者經(jīng)營(yíng)管理小善而造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。所謂經(jīng)營(yíng)管理不善,主要包括:投資者不能勝任經(jīng)營(yíng)管理工作、信息匾乏、決策失誤、不能處理好各種合同關(guān)系、違章或違法等。

9、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于投資者舉債經(jīng)營(yíng)而產(chǎn)生的不能履行債務(wù)義務(wù)或不能及時(shí)獲得貸款的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資需要大量的資金墊付并且投資的資金占用期長(zhǎng),所以房地產(chǎn)開發(fā)通常要向外界貸款或借款,會(huì)在一定程度上制約企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),從而影響企業(yè)的盈利能力,甚至有可能會(huì)使企業(yè)在某個(gè)程度上面臨資金短缺、入不敷出。通常投資者負(fù)債比率越高,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就越高。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

1、投資風(fēng)險(xiǎn)較小的房地產(chǎn)項(xiàng)目

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目種類很多,它們的風(fēng)險(xiǎn)度大小不同。有的風(fēng)險(xiǎn)度很大,有的風(fēng)險(xiǎn)度相對(duì)較小。選擇風(fēng)險(xiǎn)度較小的投資項(xiàng)目,也就是投資收益可以預(yù)先較為明確地加以確定的房地產(chǎn)項(xiàng)目,便可以將投資收益的不確定性降低到最低限度,從而降低風(fēng)險(xiǎn)。

選擇風(fēng)險(xiǎn)較低的項(xiàng)目進(jìn)行投資的不足之處,在于放棄了巨額利潤(rùn)潛力的投資機(jī)會(huì)。在市場(chǎng)條件下,期望收益水平與潛在風(fēng)險(xiǎn)的大小呈正比關(guān)系,潛在的風(fēng)險(xiǎn)越大,期望的收益水平就越高。若投資機(jī)會(huì)期望的利潤(rùn)高而伴隨的風(fēng)險(xiǎn)小,則投資者會(huì)迅速地進(jìn)入市場(chǎng),這樣就會(huì)使期望利潤(rùn)水平下降至與該投資機(jī)會(huì)具有同等風(fēng)險(xiǎn)水平的其它投資機(jī)會(huì)所期望的利潤(rùn)水平。

2、通過投資組合降低風(fēng)險(xiǎn)

在相同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化下,不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng),所以如果將投資項(xiàng)目之間相關(guān)性不強(qiáng)的多項(xiàng)目投資組合在一起便可以獲得比所有投資都集中在一個(gè)項(xiàng)目更加穩(wěn)定的收益,這里需要注意的是,各投資項(xiàng)目之間的相關(guān)性不能太強(qiáng),否則仍然起不到投資組合降低風(fēng)險(xiǎn)的作用。

投資組合所做出的減少風(fēng)險(xiǎn)的方法并不能使投資組合變成毫無風(fēng)險(xiǎn)。從理論上說,風(fēng)險(xiǎn)是由系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)(指市場(chǎng)內(nèi)所有房地產(chǎn)投資項(xiàng)目,投資者無法控制的風(fēng)險(xiǎn)。例如宏觀經(jīng)濟(jì)因素、國(guó)家金融狀況等)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)(指僅對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生影響,可由投資者控制的風(fēng)險(xiǎn)。例如建筑物類型、檔次、地點(diǎn)等)所組成。通過投資組合理論的原則雖可以將非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素減少,但系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。

3、通過市場(chǎng)調(diào)查來降低風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)指的是在投資經(jīng)營(yíng)過程中存在的種種不確定性因素,從而使實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的可能性。減少這種不確定性從而減少這種“偏離”的最好辦法,就是通過市場(chǎng)調(diào)查,獲得盡可能多的信息。投資獲得的有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場(chǎng)信息越多,做出的預(yù)測(cè)就越精確,從而越能進(jìn)行正確的科學(xué)決策,包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度,較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。

4、加強(qiáng)管理來控制風(fēng)險(xiǎn)

一個(gè)投資項(xiàng)目能否達(dá)到預(yù)期的效果,良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。從開發(fā)投資來看,項(xiàng)目全過程的投資,進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。對(duì)缺乏開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的投資者來說,委托富有項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)的監(jiān)理單位來從事項(xiàng)目管理是十分必要的。對(duì)于盈利性物業(yè)的置業(yè)投資來說,聘請(qǐng)專業(yè)化的物業(yè)管理人員或機(jī)構(gòu)來進(jìn)行有效的物業(yè)管理,憑借專業(yè)化的物業(yè)管理人員、豐富的市場(chǎng)信息以及物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)可以極大地降低實(shí)際收益值與期望收益之間的偏差,可以更有效地使用物業(yè)、減少經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、降低空置率、提高收益水平,進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。

5、轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于租賃物業(yè)來說,在物業(yè)租賃合約中規(guī)定由承租人負(fù)擔(dān)所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、維修費(fèi)用、房地產(chǎn)稅和保險(xiǎn)費(fèi)等,就可以將經(jīng)營(yíng)費(fèi)用上漲的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給承租人。對(duì)于長(zhǎng)期租賃合約,投資者可以采用根據(jù)物價(jià)指數(shù)來調(diào)整租金的辦法將購買力風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承租人。當(dāng)然對(duì)于自然風(fēng)險(xiǎn),投資者可以對(duì)風(fēng)險(xiǎn)所發(fā)生的可能性進(jìn)行評(píng)估后,購買相應(yīng)的保險(xiǎn)來將可能的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司。

參考文獻(xiàn)

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篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離，因而造成蒙受損失的機(jī)會(huì)和可能。企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的組織和管理過程中某一方面和某個(gè)環(huán)節(jié)的問題，都可能促使這種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)閾p失，導(dǎo)致企業(yè)盈利能力和償債能力的降低，這種觀點(diǎn)從財(cái)務(wù)本質(zhì)角度出發(fā)來界定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，外延廣泛，包括了所有財(cái)務(wù)活動(dòng)的各種不確定性因素。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)出現(xiàn)的原因

(一)自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，從房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)看，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有開發(fā)過程復(fù)雜、周期長(zhǎng)、涉及部門和環(huán)節(jié)多的特點(diǎn)。從土地獲得、市場(chǎng)調(diào)研、投資決策、建設(shè)施工，到銷售推廣、物業(yè)管理等開發(fā)過程，涉及多家合作單位，并接受規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、環(huán)保等多個(gè)政府部門的監(jiān)督，從而使得開發(fā)商對(duì)開發(fā)工程的進(jìn)度、質(zhì)量、營(yíng)銷控制的難度增大。一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將導(dǎo)致項(xiàng)目周期拉長(zhǎng)、營(yíng)業(yè)成本增加、收益大幅降低甚至虧損。

(二)資金結(jié)構(gòu)，主要是指企業(yè)全部資金來源中權(quán)益資金與負(fù)債資金的比例關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款、經(jīng)營(yíng)性欠款4部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負(fù)債資金往往占企業(yè)全部資金來源的70%，有的甚至高達(dá)90%，一旦企業(yè)不能控制各類風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)不能支付到期本息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性就非常大。

(三)財(cái)務(wù)管理水平，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)都由國(guó)有資本控制或者本身就是國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來，國(guó)有企業(yè)所具有的諸如效率低下、管理水平不高、內(nèi)部激勵(lì)與約束機(jī)制不健全等缺陷時(shí)有體現(xiàn)。企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級(jí)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金的安全性、完整性往往無法保證。

(四)決策的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，財(cái)務(wù)決策失誤是產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的又一重要因素。決策過程中，往往由于企業(yè)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性缺乏周密系統(tǒng)地分析和研究，加之決策所依據(jù)地經(jīng)濟(jì)信息不全面、不真實(shí)以及決策者決策能力有限等原因，導(dǎo)致投資決策失誤頻繁發(fā)生。決策失誤使投資項(xiàng)目不能獲得預(yù)期地收益，投資無法按期收回，為企業(yè)帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警指標(biāo)的確立

本文在廣泛考察了在以往的國(guó)外和國(guó)內(nèi)相關(guān)研究中對(duì)最終預(yù)測(cè)模型有顯著貢獻(xiàn)的預(yù)測(cè)變量，參考了在實(shí)證研究中目前廣泛采用的財(cái)務(wù)和現(xiàn)金流變量，并結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，初步確定了24個(gè)預(yù)測(cè)變量。這24個(gè)預(yù)測(cè)變量主要反映了房地產(chǎn)企業(yè)五個(gè)方面的財(cái)務(wù)狀況，即：償債能力、經(jīng)營(yíng)能力、獲利能力和未來成長(zhǎng)基礎(chǔ)及能力。具體指標(biāo)見表1。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)的對(duì)策

(一)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的架構(gòu)

1.財(cái)務(wù)信息收集――傳遞機(jī)制

良好的財(cái)務(wù)預(yù)警分析系統(tǒng)必須建立在對(duì)大量資料統(tǒng)計(jì)分析的基礎(chǔ)之上。這些資料包括房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和外部信息(例如政府的政策、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的相關(guān)信息等)、房地產(chǎn)行業(yè)等相關(guān)數(shù)據(jù)，并形成一個(gè)資料系統(tǒng)。而且，這個(gè)系統(tǒng)應(yīng)該是開放的，不僅包括內(nèi)部信息，還包括外部信息，最為關(guān)鍵的是，系統(tǒng)信息要不斷更新以確保信息的及時(shí)性、準(zhǔn)確性和有效性。財(cái)務(wù)信息收集的對(duì)象主要是企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)信息和外部相關(guān)信息，而且數(shù)據(jù)資料系統(tǒng)可以通過信息的收集、剔出得到及時(shí)更新。

2.財(cái)務(wù)預(yù)警分析的組織機(jī)構(gòu)

為使預(yù)警分析的功能得到正常充分的發(fā)揮，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全預(yù)警組織機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)成員有企業(yè)經(jīng)營(yíng)者、企業(yè)內(nèi)部熟悉管理業(yè)務(wù)，具有經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)和技術(shù)的管理人員組成，并聘請(qǐng)一定數(shù)量的企業(yè)外部管理咨詢專家。該機(jī)構(gòu)相對(duì)獨(dú)立于企業(yè)的組織體系，獨(dú)立展開工作，但不直接干涉企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過程，只對(duì)企業(yè)最高管理層負(fù)責(zé)。

3.財(cái)務(wù)危機(jī)分析機(jī)制

高效的風(fēng)險(xiǎn)分析機(jī)制是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的核心和關(guān)鍵。通過風(fēng)險(xiǎn)分析可以迅速排出對(duì)財(cái)務(wù)影響小的警情，從而將主要精力放在有可能造成重大影響的警情上。預(yù)警分析一般有兩個(gè)要素：即預(yù)警指標(biāo)和扳機(jī)點(diǎn)(即預(yù)警指標(biāo)的臨界點(diǎn))。一旦評(píng)測(cè)指標(biāo)超過臨界點(diǎn)，局部危機(jī)或者全面危機(jī)發(fā)生，應(yīng)急計(jì)劃則應(yīng)隨之啟動(dòng)。在財(cái)務(wù)危機(jī)分析機(jī)制下，最為關(guān)鍵的就是預(yù)警指標(biāo)的選擇和扳機(jī)點(diǎn)的確定。財(cái)務(wù)預(yù)警模型中的變量是關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)，是形成預(yù)警結(jié)果的關(guān)鍵依據(jù)，診斷過程就是財(cái)務(wù)預(yù)警模型的應(yīng)用，而其他指標(biāo)知識(shí)幫助輔助判斷。對(duì)于扳機(jī)點(diǎn)的確定，不同的指標(biāo)類型有著不同的設(shè)定，可以確定為行業(yè)均值或者歷史均值，甚至可以是一個(gè)區(qū)間。

4.財(cái)務(wù)危機(jī)處理機(jī)制

在財(cái)務(wù)危機(jī)分析清楚后，就應(yīng)立即制定相應(yīng)的預(yù)防、轉(zhuǎn)化措施，以減少危機(jī)帶來的損失。財(cái)務(wù)危機(jī)處理機(jī)制主要包括應(yīng)急措施、補(bǔ)救方法、改進(jìn)方案。其中應(yīng)急措施主要是面對(duì)財(cái)務(wù)危機(jī)，應(yīng)該采用何種手段去規(guī)避，控制事態(tài)進(jìn)一步惡化；補(bǔ)救方法主要是如何采取有效措施盡可能減少損失，將損失控制在一定范圍內(nèi)；改進(jìn)方案主要是如何改進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的薄弱環(huán)節(jié)，杜絕和避免類似的財(cái)務(wù)危機(jī)再度發(fā)生。

(二)財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)的日常監(jiān)控

1.財(cái)務(wù)危機(jī)監(jiān)測(cè)財(cái)務(wù)危機(jī)主要表現(xiàn)為財(cái)務(wù)支付風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)支付風(fēng)險(xiǎn)可以通過以下幾個(gè)方面加以監(jiān)測(cè)：(1)現(xiàn)金流動(dòng)能力。企業(yè)年度現(xiàn)金流入總量能否保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)強(qiáng)制性支出需要，例如：貸款利息、工資以及其他必需的投入。如果不能保證需要?jiǎng)t應(yīng)引起管理層的注意。

(2)資產(chǎn)變現(xiàn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)于制造業(yè)之類的企業(yè)，固定資產(chǎn)比例較少，主要表現(xiàn)為暫時(shí)未能出售的物業(yè)，開發(fā)商能否按照既定的銷售節(jié)奏，即開發(fā)期、開盤初期、銷售中期、收盤期四個(gè)階段完成銷售工作是房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)能否順利變現(xiàn)的關(guān)鍵，一般而言，房屋能越早的出售，資產(chǎn)變現(xiàn)能力就越強(qiáng)，如果發(fā)生滯銷，則開發(fā)商就需要注意了。

(3)逾期負(fù)債率。包括未能在法定、約定期限內(nèi)付款而欠繳的稅費(fèi)、工資、銀行貸款本息和工程款等。這是企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)最直接表現(xiàn)，所以應(yīng)密切關(guān)注企業(yè)是否存在大量逾期負(fù)債。

2.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的深層次原因。一般指企業(yè)因經(jīng)營(yíng)決策失誤、管理不善而造成的可能損失或經(jīng)濟(jì)效益低下。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大小反映了企業(yè)經(jīng)營(yíng)者管理水平和市場(chǎng)預(yù)測(cè)能力的高低，它對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有決定性的作用，也最終影響了企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的程度。它可以通過以下幾個(gè)指標(biāo)加以監(jiān)測(cè)：(1)市場(chǎng)需求的變化。市場(chǎng)供應(yīng)量、市場(chǎng)購買力、市場(chǎng)價(jià)格等反映供需狀況指標(biāo)的動(dòng)態(tài)性和不確定性，導(dǎo)致供需的動(dòng)態(tài)性和不確定性，進(jìn)而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場(chǎng)供需風(fēng)險(xiǎn)；反過來，市場(chǎng)供需不平衡會(huì)導(dǎo)致大量商品房空置滯銷，使投資者承受資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)。在其他條件不變的情況下，其房屋市場(chǎng)需求越穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越小。

(2)產(chǎn)業(yè)政策的變動(dòng)。國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化，決定著房地產(chǎn)業(yè)興衰。國(guó)家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會(huì)直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)、樓宇市場(chǎng)的繁榮；政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位，緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，將會(huì)減少房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的活力，給房地產(chǎn)投資商帶來損失。這種損失不一定體現(xiàn)在房地產(chǎn)商品的絕對(duì)價(jià)格降低上，主要體現(xiàn)為市場(chǎng)交易活動(dòng)的減少。

(3)房屋銷售價(jià)格的變動(dòng)。目前我國(guó)房地產(chǎn)商品價(jià)格雖然面臨國(guó)家更嚴(yán)格的宏觀調(diào)控，但漲勢(shì)不見回落。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說是一把雙刃劍，如果房地產(chǎn)價(jià)格漲得太高太快，極有可能導(dǎo)致消費(fèi)者購買力下降，從而導(dǎo)致樓盤不能按既定計(jì)劃銷售。

(4)管理者的素質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)。一個(gè)擁有豐富經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)管理的領(lǐng)導(dǎo)就比沒有經(jīng)驗(yàn)、盲目管理的領(lǐng)導(dǎo)者風(fēng)險(xiǎn)要小。

3.日常監(jiān)控與年終財(cái)務(wù)狀況的結(jié)合

會(huì)計(jì)電算化的廣泛應(yīng)用使企業(yè)的信息傳遞方式已從桌面財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)榫W(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)，這就為企業(yè)的日常監(jiān)控，提供了實(shí)現(xiàn)的可能。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門可運(yùn)用財(cái)務(wù)信息實(shí)時(shí)報(bào)告系統(tǒng)軟件對(duì)其進(jìn)行財(cái)務(wù)支付風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控，管理部門可在日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理過程中監(jiān)控管理風(fēng)險(xiǎn)，而市場(chǎng)銷售部則時(shí)時(shí)監(jiān)控市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)內(nèi)部局域網(wǎng)的發(fā)展在某種程度上可使這些財(cái)務(wù)危機(jī)監(jiān)控和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控的信息更加及時(shí)準(zhǔn)確地反映到企業(yè)管理當(dāng)局。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中，會(huì)面臨諸多問題，這些都將可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)的發(fā)生，尤其是對(duì)于我國(guó)目前金融體系不完善，房地產(chǎn)法律法規(guī)不健全的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)刻需要警惕企業(yè)財(cái)務(wù)狀況會(huì)陷入危機(jī)。為此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中，需要隨時(shí)監(jiān)測(cè)自己的財(cái)務(wù)狀況，如發(fā)現(xiàn)有財(cái)務(wù)危機(jī)的征兆存在，則運(yùn)用各種定量和定性的分析方法，全面檢查公司的財(cái)務(wù)狀況，找出處于惡化趨勢(shì)的項(xiàng)目和原因，及時(shí)調(diào)整其財(cái)務(wù)活動(dòng)，有效地阻止和抑制不利事態(tài)的發(fā)展，將企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)降到最低程度，從而保證其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常進(jìn)行。

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篇10

關(guān)鍵詞　公允價(jià)值；財(cái)務(wù)信息；納稅行為；經(jīng)營(yíng)管理

我國(guó)財(cái)政部于2006年2月15日了新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系，并已于2007年1月1日在境內(nèi)上市公司首先實(shí)行。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系的建立，順應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速市場(chǎng)化和國(guó)際化的需要。首次構(gòu)建了與我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)、與國(guó)際準(zhǔn)則趨同、涵蓋企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)、可獨(dú)立實(shí)施的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系，實(shí)現(xiàn)了我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則建設(shè)新的跨越和歷史性的突破。新準(zhǔn)則體系的一大亮點(diǎn)是在投資性房地產(chǎn)、金融工具、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組和非共同控制下的企業(yè)合并等交易或事項(xiàng)謹(jǐn)慎地采用了公允價(jià)值。

一、公允價(jià)值的概念

公允價(jià)值一詞，美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)的定義是：“在當(dāng)前的非強(qiáng)迫或非清算的交易中，雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)(或負(fù)債)的買賣(或發(fā)生與清償)的金額?！眹?guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)的定義是：“在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~?！蔽覈?guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的定義與后者相同。目前，國(guó)內(nèi)外會(huì)計(jì)理論界均認(rèn)為公允價(jià)值是公平交易中的交易價(jià)格(金額)。公允價(jià)值是一種具有明顯可觀察性和決策相關(guān)性的會(huì)計(jì)信息。在計(jì)量屬性上，公允價(jià)值與歷史成本、現(xiàn)行成本、現(xiàn)行市價(jià)、可實(shí)現(xiàn)凈值、未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之間存在著交叉重合。

公允價(jià)值作為一種新的計(jì)量屬性。具有公平性和復(fù)合性兩個(gè)特點(diǎn)。

(一)公允價(jià)值之公平性特點(diǎn)

公允價(jià)值計(jì)量的公平性特點(diǎn)建立在自愿、熟悉情況、不關(guān)聯(lián)等因素基礎(chǔ)之上，因此具有明顯可觀察性和決策相關(guān)性的特點(diǎn)。會(huì)計(jì)學(xué)偏重于實(shí)務(wù)，注重可操作性，從會(huì)計(jì)學(xué)的角度來看，公允價(jià)值的公平性特點(diǎn)是會(huì)計(jì)學(xué)適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的體現(xiàn)。公允價(jià)值首先是來自于對(duì)公平交易市場(chǎng)的確認(rèn)。是一種具有明顯可觀察性和決策相關(guān)性的會(huì)計(jì)信息。

(二)公允價(jià)值之復(fù)合性特點(diǎn)

公允價(jià)值的復(fù)合性特點(diǎn)即公允價(jià)值本身不能作為一個(gè)單獨(dú)的計(jì)量屬性與歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值并列，公允價(jià)值本身不能直接用于具體的會(huì)計(jì)計(jì)量。換言之，公允價(jià)值計(jì)量的具體表現(xiàn)形式可以是歷史成本計(jì)量、重置成本計(jì)量、可變現(xiàn)凈值計(jì)量。類似的表述如：“公允價(jià)值作為一種復(fù)合型的計(jì)量屬性?？梢院w其他幾個(gè)計(jì)量屬性。即公允價(jià)值可以表現(xiàn)為歷史成本、可變現(xiàn)凈值、重置成本、現(xiàn)行市價(jià)和未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值等多種計(jì)量屬性?！?/p>

二、公允價(jià)值在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的應(yīng)用

上世紀(jì)90年代以來。隨著衍生金融工具的大量產(chǎn)生，人們?nèi)找骊P(guān)注對(duì)企業(yè)商譽(yù)、衍生金融工具等資產(chǎn)和負(fù)債的確認(rèn)與計(jì)量。由于歷史成本計(jì)量的會(huì)計(jì)信息缺乏相關(guān)性和及時(shí)性，使得現(xiàn)行財(cái)務(wù)報(bào)告過度關(guān)注歷史、成本和利潤(rùn)，忽視未來、現(xiàn)金流和價(jià)值。公允價(jià)值會(huì)計(jì)因其潛在的高度相關(guān)性受到了人們的高度重視。但是，由于公允價(jià)值計(jì)量在一定情況下存在難點(diǎn)，并且當(dāng)前還存在世界性的會(huì)計(jì)信息失真難題，因此。公允價(jià)值在會(huì)計(jì)中的應(yīng)用受到了一定的限制。如何解決公允價(jià)值應(yīng)用所帶來的新的會(huì)計(jì)理論和方法問題、實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)會(huì)計(jì)理論和實(shí)務(wù)的創(chuàng)新成為國(guó)內(nèi)外會(huì)計(jì)研究中最重要的課題之一。從國(guó)際上看，無論是國(guó)際會(huì)計(jì)委員會(huì)還是美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)，從來都沒有放松過對(duì)公允價(jià)值的研究。公允價(jià)值計(jì)量已經(jīng)廣泛地應(yīng)用于金融工具、長(zhǎng)期資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)量之中。而我國(guó)在2006年頒布的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系中，大量引入公允價(jià)值計(jì)量屬性，這既符合國(guó)際會(huì)計(jì)計(jì)量的發(fā)展趨勢(shì)。也適應(yīng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求。

考慮到中國(guó)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀，新準(zhǔn)則體系主要在金融工具、投資性房地產(chǎn)、非共同控制下的企業(yè)合并、債務(wù)重組和非貨幣性資產(chǎn)交換等方面采用了公允價(jià)值。對(duì)于公允價(jià)值在新準(zhǔn)則的具體應(yīng)用這一事實(shí)。本文不再贅述。我們所關(guān)心的是公允價(jià)值的應(yīng)用到底會(huì)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息和納稅義務(wù)產(chǎn)生何種影響。它會(huì)不會(huì)成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的手段之一。等等。針對(duì)這些問題。本文就公允價(jià)值引入所產(chǎn)生的影響展開剖析。

三、公允價(jià)值引入所帶來的影響

(一)公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)信息的影響

在新準(zhǔn)則中采用公允價(jià)值這一計(jì)量屬性。一方面會(huì)對(duì)房地產(chǎn)類企業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，短期內(nèi)會(huì)對(duì)企業(yè)的賬面利潤(rùn)產(chǎn)生重大影響，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，還會(huì)影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策和投資決策。在目前房地產(chǎn)價(jià)格處于持續(xù)上漲的市場(chǎng)環(huán)境中。投資性房地產(chǎn)都是以歷史成本計(jì)價(jià)，所以一般情況下。投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值都遠(yuǎn)大于成本價(jià)，擁有用于出租的建筑物或持有待升值的土地使用權(quán)的商業(yè)、房地產(chǎn)類企業(yè)。會(huì)受到利好的影響。如果改用公允價(jià)值計(jì)量。公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的數(shù)倍溢價(jià)將在財(cái)務(wù)報(bào)表中得到確認(rèn)。巨大的利潤(rùn)將顯現(xiàn)出來。這將極大地改變企業(yè)的財(cái)務(wù)信息，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)類上市公司的利潤(rùn)在短期內(nèi)發(fā)生劇烈變化。另一方面。公允價(jià)值的應(yīng)用對(duì)金融工具產(chǎn)生的影響也是不可小覷的。以股票市場(chǎng)為例，以前，企業(yè)按照“成本與市價(jià)孰低法”確認(rèn)股票的短期投資收益，賬面上只能用成本確認(rèn)投資價(jià)值，無法顯示出市值的實(shí)際變化。這樣盡管符合謹(jǐn)慎性原則。卻并不能充分反映證券投資的實(shí)際價(jià)值，也抑制了企業(yè)投資證券的積極性。而按照新準(zhǔn)則規(guī)定，交易性證券的投資必須在期末按交易所公布的市價(jià)計(jì)算證券價(jià)值，變動(dòng)部分計(jì)入損益。這就意味著，如果企業(yè)能夠較好地把握市場(chǎng)行情和動(dòng)向，其業(yè)績(jī)即會(huì)隨“公允價(jià)值變動(dòng)損益”增加而提升；相反，如果企業(yè)的投資策略與市場(chǎng)行情相左，其當(dāng)期利潤(rùn)就會(huì)因此受損。

(二)公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)納稅的影響

采用公允價(jià)值計(jì)量不會(huì)影響公司的實(shí)際運(yùn)營(yíng)。但會(huì)在較多方面影響公司的財(cái)務(wù)信息。進(jìn)而對(duì)企業(yè)的納稅義務(wù)產(chǎn)生影響。一直以來，“投資性房地產(chǎn)”以歷史成本入賬。每年提取折舊。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的日漸景氣，“投資性房地產(chǎn)”的賬面價(jià)值往往低于公允價(jià)值，而《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》因采用公允價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)計(jì)價(jià)將引起利潤(rùn)上升，可能增加企業(yè)的所得稅。對(duì)于這部分利潤(rùn)的所得稅納稅義務(wù)，稅務(wù)主管部門還未明確具體的處理方法。因此。對(duì)某些公司來說。仍有可能選用歷史成本計(jì)價(jià)模式進(jìn)行納稅籌劃。在金融工具市場(chǎng)。交易性金融資產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)會(huì)產(chǎn)生利得或損失。同時(shí)也將影響當(dāng)期損益。上市公司進(jìn)行短期證券投資，期末按公允價(jià)值入賬，賬面盈利或虧損就要直接計(jì)入當(dāng)期損益。對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量條件下金融工具產(chǎn)生損益的納稅義務(wù)，目前的稅法體系還未進(jìn)行明確的規(guī)定。對(duì)于因公允價(jià)值的變動(dòng)產(chǎn)生的這部分利得或損失，不是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的利潤(rùn)。根據(jù)我國(guó)稅法一貫的立法原則應(yīng)該不會(huì)確認(rèn)這部分損益。而是要求企業(yè)在年終匯算清繳中作為應(yīng)納稅暫時(shí)性差異或可抵扣暫時(shí)性差異進(jìn)行納稅調(diào)整。在遞延稅款中進(jìn)行列示。

(三)公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的影響

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施后，公允價(jià)值極有可能成為調(diào)節(jié)利潤(rùn)的工具。以投資性房地產(chǎn)為例。引用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式取代歷史成本模式記賬的行為屬于會(huì)計(jì)政策的變更，在采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的第一年，地產(chǎn)公司將會(huì)采取追溯調(diào)整的方式對(duì)公司財(cái)務(wù)進(jìn)行調(diào)整。從而使企業(yè)的上年度凈資產(chǎn)值得到較大幅度的提升。有利于提高相關(guān)公司的規(guī)模。同時(shí)對(duì)于投資性地產(chǎn)上市公司來說。運(yùn)用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量意味著要每年重估地產(chǎn)價(jià)值，并以市值反映其賬面價(jià)值，這為企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)的時(shí)機(jī)選擇提供決策依據(jù)。當(dāng)企業(yè)選擇以成本計(jì)價(jià)模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)價(jià)時(shí)，無論何時(shí)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為其他資產(chǎn)均不會(huì)產(chǎn)生轉(zhuǎn)換損益。但是。當(dāng)企業(yè)選擇以公允計(jì)價(jià)模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)價(jià)時(shí)，不同的時(shí)機(jī)選擇會(huì)產(chǎn)生不同的結(jié)果。如果企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的交易價(jià)格處于一個(gè)比較好的上升通道時(shí)，則企業(yè)應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)；反之，當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格處于一個(gè)下降通道時(shí)應(yīng)選擇盡快將其轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)，從而避免轉(zhuǎn)換損失。另外，采用公允價(jià)值計(jì)量。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)就會(huì)帶來公司凈利潤(rùn)和凈資產(chǎn)的波動(dòng)。這其實(shí)是對(duì)此類公司的管理者提出了一個(gè)相當(dāng)大的挑戰(zhàn)，若經(jīng)營(yíng)沒有發(fā)生任何變化，作為衡量經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的凈利潤(rùn)和凈資產(chǎn)的大幅波動(dòng)意味著風(fēng)險(xiǎn)的加大。因此，公司管理者為了穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。必然會(huì)作出相應(yīng)的投資決策來管理風(fēng)險(xiǎn)，由此可能導(dǎo)致對(duì)其他金融產(chǎn)品的需求劇增。

四、新準(zhǔn)則引入公允價(jià)值之啟示

新準(zhǔn)則中引用公允價(jià)值能更好地反映當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的影響，更符合會(huì)計(jì)發(fā)展的要求，更有利于提高財(cái)務(wù)信息的相關(guān)性，但是就目前而言，公允價(jià)值尤其是在不活躍市場(chǎng)的公允價(jià)值的計(jì)量仍然存在一定的困難。這就要求國(guó)家加強(qiáng)對(duì)公允價(jià)值模式的管理，企業(yè)也應(yīng)選擇適合自己的計(jì)價(jià)模式，使之更好地為本企業(yè)服務(wù)。

(一)公允價(jià)值的采用首先要有完善的理論為基礎(chǔ)

公允價(jià)值計(jì)量屬性在我國(guó)現(xiàn)階段還是一個(gè)正待深入研究的領(lǐng)域。我國(guó)理論界對(duì)公允價(jià)值計(jì)量屬性的研究仍然十分有限。對(duì)理論研究的缺失將極大地阻礙公允價(jià)值的應(yīng)用與發(fā)展，從而可能導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息失去對(duì)經(jīng)濟(jì)決策的作用。會(huì)計(jì)職業(yè)的存在和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都將受到威脅。也就不可能真正實(shí)現(xiàn)國(guó)際化。加強(qiáng)公允價(jià)值的理論研究，建立公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。

(二)公允價(jià)值是一把“雙刃劍”，企業(yè)應(yīng)謹(jǐn)慎采用這一計(jì)價(jià)模式