導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)；項(xiàng)目化管理；運(yùn)作

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)過(guò)程相對(duì)復(fù)雜，涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的多個(gè)管理、銷(xiāo)售部門(mén)，其完成需要多人合作，有明顯的“項(xiàng)目”系統(tǒng)特征；因此，可以將其作為一個(gè)項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行管理，即結(jié)合項(xiàng)目系統(tǒng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)，開(kāi)展項(xiàng)目化管理；將項(xiàng)目管理思想、方法運(yùn)用到房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中，旨在獲取更多優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源配置效率。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與項(xiàng)目化管理

（一）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與項(xiàng)目管化理內(nèi)涵

所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，其特指當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的居住類(lèi)住房市場(chǎng)，具體含義則是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、企業(yè)或商等為了更好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)期的發(fā)展目標(biāo)，針對(duì)住房產(chǎn)品的銷(xiāo)售進(jìn)行的一系列營(yíng)銷(xiāo)策劃、目標(biāo)制定、消費(fèi)者與競(jìng)爭(zhēng)者行為分析，以及制定有關(guān)的價(jià)格、渠道、服務(wù)策略等等一系列活動(dòng)。所謂項(xiàng)目管理，則是運(yùn)用專(zhuān)業(yè)的“項(xiàng)目活動(dòng)”知識(shí)、技能、方法和工具等實(shí)現(xiàn)預(yù)期的項(xiàng)目目標(biāo)，旨在對(duì)“項(xiàng)目”進(jìn)行科學(xué)、有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)主控制，實(shí)現(xiàn)既定有限資源優(yōu)化配置的一種系統(tǒng)管理方式或方法。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的項(xiàng)目特征

1.有項(xiàng)目不可復(fù)制的獨(dú)特性特點(diǎn)

具體到某個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，其不是一個(gè)簡(jiǎn)單流程，更不是每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、或者同一房地產(chǎn)公司不同時(shí)期、不同項(xiàng)目都可以使用同樣的方法開(kāi)展相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)，整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)過(guò)程與某個(gè)“項(xiàng)目”類(lèi)似，是一個(gè)涉及多部門(mén)、由多人共同協(xié)作完成的活動(dòng)，每次營(yíng)銷(xiāo)都是與眾不同的，有其不可復(fù)制性。

2.要實(shí)現(xiàn)“項(xiàng)目”的質(zhì)量、利潤(rùn)目標(biāo)

具體某個(gè)“項(xiàng)目”，要求要能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期的項(xiàng)目目標(biāo)、能否滿足消費(fèi)者的既定需求；房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的主要目的就是要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)期設(shè)定的一系列質(zhì)量、利潤(rùn)等具體目標(biāo)而開(kāi)展的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)；二者的目標(biāo)具有一致性。

3.要在一定資源條件限制下實(shí)現(xiàn)目標(biāo)

社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，任何一家企業(yè)擁有的資源都不是無(wú)限的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也是一樣；并且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同其它類(lèi)型企業(yè)相比，其受到的資源條件限制可能更多、更加的明顯；因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)期發(fā)展目標(biāo)需要更多的、更大量的資金、人力和物力支持。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)就是在這樣的資源條件下，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)期發(fā)展目標(biāo)的一系列營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的項(xiàng)目化管理運(yùn)作

關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)項(xiàng)目化管理運(yùn)作，實(shí)質(zhì)上就是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)有的戰(zhàn)略性營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)視為一個(gè)項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行管理和運(yùn)作，依據(jù)當(dāng)前最先進(jìn)的項(xiàng)目管理思想、方法，將房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)分解成多個(gè)具有互動(dòng)特點(diǎn)的工作任務(wù)、工作目標(biāo)和工作步驟，以便更加科學(xué)化的開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)活動(dòng)，具體步驟如下：

（一）建立項(xiàng)目組織

要想成功實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的項(xiàng)目化管理運(yùn)作；首先要建立一個(gè)項(xiàng)目管理策劃組織，旨在為項(xiàng)目管理提供支持，具體由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)；一般情況下項(xiàng)目經(jīng)理是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部來(lái)聘用，項(xiàng)目經(jīng)理直接對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)副總負(fù)責(zé)；具體某個(gè)項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理選出后，要由項(xiàng)目經(jīng)理依據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)、要求等來(lái)選拔具體的團(tuán)隊(duì)組成人員；團(tuán)隊(duì)組成人員的選擇，既要符合團(tuán)隊(duì)建設(shè)要求，又要考慮團(tuán)隊(duì)組成人員的多樣性，即要從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的各職能部門(mén)中進(jìn)行挑選，人員不足情況下可以考慮進(jìn)行社會(huì)招聘，選拔好團(tuán)隊(duì)成員后要對(duì)成員進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，保證每一個(gè)團(tuán)隊(duì)成員深刻、統(tǒng)一的了解與理解所要從事的項(xiàng)目管理工作。

（二）項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在完成前期的市場(chǎng)調(diào)研后，需要進(jìn)一步明確目標(biāo)市場(chǎng)，為下一步的詳細(xì)營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目計(jì)劃制定作好準(zhǔn)備；一般情況下，營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目計(jì)劃主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略計(jì)劃、營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算計(jì)劃、營(yíng)銷(xiāo)人員分工和營(yíng)銷(xiāo)日程安排和營(yíng)銷(xiāo)廣告計(jì)劃等。營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目計(jì)劃是實(shí)施的基礎(chǔ)，要想有效提高項(xiàng)目質(zhì)量，保證營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的科學(xué)性，其離不開(kāi)周密計(jì)劃的支持；計(jì)劃制定過(guò)程中要充分考慮用低成本和高質(zhì)量的結(jié)合問(wèn)題，時(shí)間安排上則要緊湊，媒體選擇上既要考慮廣告的短期效果，又要考慮廣告的長(zhǎng)期影響。另外，該階段還要注意團(tuán)隊(duì)成員之間的協(xié)作與合作，所有人員集體參與，保證制定項(xiàng)目計(jì)劃的科學(xué)性與可操作性。

（三）項(xiàng)目實(shí)施與控制

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目的實(shí)施，其一般在房屋產(chǎn)品階段即樓盤(pán)建好后正式開(kāi)始運(yùn)作；但營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目的實(shí)施準(zhǔn)備過(guò)程卻很長(zhǎng)，其則涉及到房屋的設(shè)計(jì)、建設(shè)過(guò)程；首先，需要配合房屋規(guī)劃、建設(shè)部門(mén)定位房屋產(chǎn)品，調(diào)查了解消費(fèi)者的真正需求，以及對(duì)房屋產(chǎn)品戶型、周邊樓盤(pán)建設(shè)分布情況、周邊環(huán)境等提出建設(shè)性建議。對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施，還要具體研究項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)，目的是便于對(duì)房屋產(chǎn)品建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行管理和控制。房屋銷(xiāo)售階段，關(guān)于項(xiàng)目實(shí)施工作主要是針對(duì)營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)開(kāi)展廣告宣傳，旨在發(fā)掘市場(chǎng)中的潛在客戶需求，并制定合理的價(jià)格策略，依據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)選擇有針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)策略實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目，同時(shí)有序控制營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度以順利完成預(yù)期營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。

（四）項(xiàng)目終結(jié)

項(xiàng)目是否終結(jié)，是以是否完成營(yíng)銷(xiāo)任務(wù)、實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)為前提的，但也并不是沒(méi)有明確的結(jié)束期限。如要在規(guī)定的工作計(jì)劃完成日期內(nèi)完成營(yíng)銷(xiāo)任務(wù)，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)；如果提前完成目標(biāo)，可以考慮追加營(yíng)銷(xiāo)任務(wù)，在保留現(xiàn)有人力資源情況下，接著開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)。如果在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有完成任務(wù)，則要進(jìn)一步分析問(wèn)題的原因，如果是不可預(yù)測(cè)、不可避免的因素影響，可以考慮延長(zhǎng)項(xiàng)目周期，如果是項(xiàng)目運(yùn)作問(wèn)題，則需要及時(shí)宣告項(xiàng)目失敗。此外，需要說(shuō)明的是成功項(xiàng)目終結(jié)工作，即文件歸檔、信息保存、人員回歸、解散項(xiàng)目組織或者延續(xù)到下一個(gè)項(xiàng)目中。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)是過(guò)程相對(duì)復(fù)雜，涉及部門(mén)、人員較多，有明顯的項(xiàng)目系統(tǒng)特征，結(jié)合項(xiàng)目管理和房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)知識(shí)，將先進(jìn)的項(xiàng)目管理思想、技術(shù)、方法運(yùn)用到房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中，對(duì)進(jìn)一步提高房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的資源配置效率具有重要意義。

參考文獻(xiàn)

篇2

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理概述

動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理是財(cái)務(wù)管理的一種，是資金控制的一種科學(xué)方式。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理通過(guò)對(duì)未來(lái)發(fā)展的預(yù)期分析，通過(guò)模擬總結(jié)出未來(lái)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)與完成目標(biāo)之間的差距，從而進(jìn)一步運(yùn)用財(cái)務(wù)管理方式規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)指標(biāo)穩(wěn)定發(fā)展的分析方法。運(yùn)用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理方法可以讓企業(yè)財(cái)務(wù)信息受到實(shí)時(shí)監(jiān)控。將動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理引入房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè)管理中，可以提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控能力，在全面預(yù)算、稅務(wù)管理、資本應(yīng)用管理、制度、流程、團(tuán)隊(duì)管理中趨勢(shì)線動(dòng)態(tài)監(jiān)控。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的前提下，不斷創(chuàng)新管理方法與機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體財(cái)務(wù)運(yùn)作能力，在建設(shè)前期確立好建設(shè)成本預(yù)算、在建設(shè)中期通過(guò)信息化數(shù)據(jù)備案與計(jì)算能力，提出動(dòng)態(tài)分析方法，幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)中期節(jié)省額外開(kāi)支，降低不確定性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，降低建筑成本。在將動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理引入到房地產(chǎn)項(xiàng)目后，實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)目標(biāo)與預(yù)期目標(biāo)之間的差距不斷變動(dòng)，通過(guò)管理機(jī)制的不斷調(diào)整，修正誤差，降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理目標(biāo)，創(chuàng)造更大的盈利空間。

動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理：動(dòng)態(tài)成本=意外風(fēng)險(xiǎn)損失+額外支付

動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的成本投入：總成本-動(dòng)態(tài)成本-預(yù)期成本=最低承擔(dān)成本

動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)的經(jīng)濟(jì)收益：經(jīng)濟(jì)收益=建設(shè)總款-最低承擔(dān)成本

動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式的主要在于科學(xué)控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的各項(xiàng)工程建設(shè)用款，從不同角度與方向加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)合理性，利用動(dòng)態(tài)成本監(jiān)督的方法控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)預(yù)算與成本投入，選擇一系列的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)改善項(xiàng)目投資與建設(shè)有效性。利用動(dòng)態(tài)化的調(diào)整機(jī)制與財(cái)務(wù)管理模式，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)跟進(jìn)效率，修正預(yù)期錯(cuò)誤，控制可變風(fēng)險(xiǎn)，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)化財(cái)務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)收益。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理可行性分析

（一）降低房地產(chǎn)項(xiàng)目可變成本帶來(lái)可觀價(jià)值 房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要投入相應(yīng)的建設(shè)成本，房地產(chǎn)公司不僅需要投入一定的技術(shù)能力，還需要提供創(chuàng)新思維建設(shè)創(chuàng)新性的房地產(chǎn)項(xiàng)目。但是這種創(chuàng)新需要更多的成本投入，面對(duì)新技術(shù)引進(jìn)與策劃手段的創(chuàng)新，房地產(chǎn)項(xiàng)目可變成本越來(lái)越多。利用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理方法可以實(shí)時(shí)監(jiān)控財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與成本投入情況，對(duì)可控的財(cái)務(wù)投入成本進(jìn)行管理，降低了房地產(chǎn)的成本投入。因此，為了節(jié)省資本，長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展，建立長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略發(fā)展計(jì)劃，必須從財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的角度尋求真正的發(fā)展空間。房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理已經(jīng)是時(shí)展的特征，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適應(yīng)當(dāng)前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作的一種標(biāo)志。

（二）信息化技術(shù)應(yīng)用解決了靜態(tài)財(cái)務(wù)管理難題 隨著信息化技術(shù)的廣泛應(yīng)用，財(cái)務(wù)管理也逐步加入了信息化技術(shù)，以信息化技術(shù)作為基礎(chǔ)支撐，實(shí)現(xiàn)對(duì)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析與管理，對(duì)資本進(jìn)行控制，實(shí)現(xiàn)資本投入的最大價(jià)值。在全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展一體化的背景下，財(cái)務(wù)管理的信息化發(fā)展利用信息平臺(tái)或云計(jì)算服務(wù)能力，就是動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的體現(xiàn)，為了能夠處理大量的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與預(yù)期的運(yùn)算分析，需要一種強(qiáng)大功能為一體的軟件作為依賴(lài)。這種軟件系統(tǒng)根據(jù)不同公司的具體情況與操作環(huán)境，確立不同的動(dòng)態(tài)管理分析數(shù)據(jù)與發(fā)展路線。利用現(xiàn)代化的設(shè)備與信息網(wǎng)絡(luò)程序進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效運(yùn)行與安全維護(hù)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理還節(jié)省了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)的大量時(shí)間成本，降低了建筑材料與建設(shè)人員投入的大量額外成本與額外花銷(xiāo)。

（三）動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)實(shí)時(shí)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本優(yōu)化作用 實(shí)施動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，可以有效的優(yōu)化項(xiàng)目成本，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在：第一，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)能夠?qū)?xiàng)目實(shí)施過(guò)程中個(gè)階段的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行縱向比較，這與傳統(tǒng)靜態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)要求兩階段的財(cái)務(wù)指標(biāo)必須一致的橫向比較不同，變得更加靈活。運(yùn)用定量處理的評(píng)價(jià)方式，不同階段的財(cái)務(wù)指標(biāo)，所采取的樣本數(shù)據(jù)一定會(huì)有所不同，所以不同階段就會(huì)出現(xiàn)不同的采取結(jié)果。這樣就會(huì)初夏一下兩種狀況；如果每一階段都運(yùn)動(dòng)不一樣的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，就一定會(huì)給動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系帶來(lái)一定的影響；如果固定的運(yùn)用某一階段的財(cái)務(wù)指標(biāo)，就會(huì)存在一定的片面性，午飯全面的反映出其他階段的財(cái)務(wù)指標(biāo)，這也是定量選取法無(wú)法應(yīng)用于動(dòng)態(tài)研究的問(wèn)題所在。第二，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的研究表明，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)主要還是應(yīng)該采用定性指標(biāo)的選取方法。雖然定性指標(biāo)的選取方法具有一定的主觀性，可能會(huì)受到研究人員自身主觀認(rèn)識(shí)的影響，但是與定量指標(biāo)選取方法相比，還是具有一定的優(yōu)勢(shì)，尤其是在財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系構(gòu)建方面的運(yùn)用一般都是以定性指標(biāo)選取法為主，具有深入的研究經(jīng)驗(yàn)，并且已經(jīng)建立了較為完善的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，是進(jìn)行動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系指標(biāo)選取的最佳方法。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式構(gòu)建

（一）基礎(chǔ)信息管理模塊 動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)信息管理的思路是在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，搭建動(dòng)態(tài)信息公布與維護(hù)平臺(tái)，從信息對(duì)稱(chēng)角度下手解決存在的額外資本投入問(wèn)題，利用信息平臺(tái)降低未知風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。開(kāi)展動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理需要掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目具體的詳細(xì)內(nèi)容，如開(kāi)發(fā)投入成本、采購(gòu)資金明細(xì)、建設(shè)用地規(guī)格、人員配置與單位價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)等情況。在相關(guān)信息的了解與資料的分類(lèi)過(guò)程中，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理需要對(duì)目標(biāo)進(jìn)行明確的規(guī)劃與存儲(chǔ)。這樣才能在建設(shè)中期與建設(shè)后期進(jìn)行對(duì)比，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體發(fā)展制定明確的方案，根據(jù)實(shí)時(shí)管理的需要制定動(dòng)態(tài)信息發(fā)展方案，及時(shí)調(diào)整方案可行性，拓展工程發(fā)展進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)對(duì)資本投入的跟蹤調(diào)查。

（二）房地產(chǎn)資金、稅務(wù)管理模塊 房地產(chǎn)項(xiàng)目中資金管理與稅務(wù)管理占到了非常重要的地位，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)具有很強(qiáng)的影響力。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的開(kāi)展過(guò)程中，主要針對(duì)房地產(chǎn)資金、稅務(wù)內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)控與調(diào)整，實(shí)時(shí)匯總信息，分析信息，總結(jié)應(yīng)對(duì)方案。

資金管理的主要內(nèi)容是籌融資管理、資金計(jì)劃制訂、資金計(jì)劃執(zhí)行、日常管理。資金管理是以財(cái)務(wù)信息結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不同階段開(kāi)展工作，在項(xiàng)目初期主要根據(jù)項(xiàng)目的前期投資，開(kāi)發(fā)計(jì)劃、資金初始方案做出分析。在動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中及時(shí)向股東反饋?zhàn)钚碌姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展詳情，推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展動(dòng)力，做好項(xiàng)目融資的各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作，并采取一系列措施盡可能的開(kāi)辟新的融資渠道，建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)機(jī)制，針對(duì)融資渠道與投資方案進(jìn)行隨時(shí)隨地的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。

在項(xiàng)目具備四證條件后，房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦開(kāi)工建設(shè)獲得相應(yīng)建筑資金后，需要做好款項(xiàng)應(yīng)用與管理工作，處理好資金在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的應(yīng)用方向，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中產(chǎn)生的額外花銷(xiāo)與其他支出進(jìn)行定位和確認(rèn)，盡量避免因?yàn)槿藶轱L(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的額外支出，安排好各項(xiàng)資金的支付，完善整個(gè)工作流程，確保方案的可行性。在結(jié)合公司的實(shí)際情況、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的進(jìn)度、資金來(lái)源等數(shù)據(jù)后，提出調(diào)整策略，相關(guān)部門(mén)要建立溝通，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的有序發(fā)展與建設(shè)。

稅務(wù)管理的主要內(nèi)容是加強(qiáng)稅收的合理性，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理基于稅收法律政策法規(guī)，開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)測(cè)，按照科學(xué)的方法處理納稅申報(bào)、稅收優(yōu)惠、開(kāi)展項(xiàng)目稅務(wù)籌劃、規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)對(duì)稅務(wù)審計(jì)、避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)損失等，實(shí)現(xiàn)稅收收益最大化目標(biāo)。

（三）項(xiàng)目績(jī)效與成本管理模塊 房地產(chǎn)項(xiàng)目的績(jī)效考核是評(píng)判房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)速度與建設(shè)質(zhì)量的關(guān)鍵指標(biāo)，也是評(píng)價(jià)工作人員工作能力與建設(shè)效率的影響因素?？?jī)效評(píng)估主要的工作內(nèi)容在于對(duì)項(xiàng)目具體的實(shí)施進(jìn)行評(píng)價(jià)，從房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的初期到完工，主要包含：一是工作內(nèi)容的動(dòng)態(tài)績(jī)效考核，針對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的具體工作信息與建設(shè)狀況進(jìn)行不定期的抽查檢驗(yàn)、查詢、評(píng)估；二是項(xiàng)目綜合性評(píng)估，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)完工后整體的狀況進(jìn)行評(píng)估，如工期、費(fèi)用、質(zhì)量、合同、資源、組織、信息等展開(kāi)評(píng)價(jià)，給出具體的績(jī)效考核指標(biāo)，量化指標(biāo)評(píng)價(jià)每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)細(xì)節(jié)。在成本管理中要建立動(dòng)態(tài)成本調(diào)查機(jī)制，更加靈活地調(diào)查研究每一個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中的成本投入狀況，核實(shí)具體的成本使用狀況，掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施中的具體操作流程與信息，動(dòng)態(tài)跟蹤房地產(chǎn)建設(shè)人員、物料的成本實(shí)際花銷(xiāo)情況，有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的穩(wěn)定發(fā)展，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題，避免風(fēng)險(xiǎn)加劇與額外成本的支付。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式運(yùn)行思路

（一）項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作 房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理在前期做好充分的準(zhǔn)備工作，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體信息與建設(shè)要求、標(biāo)準(zhǔn)擁有全新的了解，掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展具體信息，保證系統(tǒng)的有效運(yùn)行。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中通過(guò)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理實(shí)現(xiàn)資源的相互配合，提高財(cái)務(wù)管理能力，加強(qiáng)各方面與資源的輔助效果。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盡可能收集全面的財(cái)務(wù)信息并根據(jù)相關(guān)資料進(jìn)行分析總結(jié)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的預(yù)期投入成本情況與實(shí)際建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)與測(cè)評(píng)，提出存在的可知風(fēng)險(xiǎn)因素。利用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模塊，制定出詳細(xì)的資金使用規(guī)劃與可行性研究報(bào)告等各類(lèi)項(xiàng)目分析資料的編制，為接下來(lái)的工作做好準(zhǔn)備。

（二）項(xiàng)目成本分解與核對(duì) 在做好前期的準(zhǔn)備工作以后，要加強(qiáng)對(duì)建設(shè)中每一個(gè)項(xiàng)目詳細(xì)組成部分的成本分解，核對(duì)其價(jià)格與投入成本的實(shí)際差距，找出誤差值并確立導(dǎo)致誤差的直接影響因素。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中期的項(xiàng)目成本投入進(jìn)行分解，并且對(duì)應(yīng)各個(gè)詳細(xì)的采購(gòu)成本環(huán)節(jié)，進(jìn)行資本投入的項(xiàng)目核對(duì)，核對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)的基本因素與成本投入內(nèi)容。首先就是財(cái)務(wù)人員要對(duì)成本進(jìn)行分解，根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)容，按照產(chǎn)品采購(gòu)、成本投入、實(shí)際耗費(fèi)資本三個(gè)關(guān)鍵因素，進(jìn)行核對(duì)。在前期發(fā)展與規(guī)劃中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本投資需要科學(xué)、合理的規(guī)劃具體的方案，將各個(gè)項(xiàng)目的成本清單進(jìn)行有序的羅列，將不同階段的建設(shè)目標(biāo)分配給不同的部門(mén)去執(zhí)行并按期完成建設(shè)任務(wù)，以此作為績(jī)效考核的標(biāo)準(zhǔn)。將工作細(xì)分，將房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本投入進(jìn)行分解，細(xì)化建設(shè)目標(biāo)，便于后期的核對(duì)。通過(guò)分解工作細(xì)節(jié)，在有限的時(shí)間內(nèi)可以將信息分配進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的核對(duì)，讓部門(mén)負(fù)責(zé)人注意工作細(xì)節(jié)與工作內(nèi)容，更好地完成工作，讓財(cái)務(wù)部門(mén)與各負(fù)責(zé)部門(mén)方便及時(shí)溝通每一個(gè)工作細(xì)節(jié)，協(xié)調(diào)工作內(nèi)容的下一步發(fā)展策略。

（三）項(xiàng)目完工情況跟蹤、反饋、調(diào)整 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)完工后，要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際背景、實(shí)際價(jià)值進(jìn)行全程跟蹤，通過(guò)建立信息核對(duì)與訪問(wèn)程序，財(cái)務(wù)部門(mén)要完成各項(xiàng)內(nèi)容的統(tǒng)一，協(xié)調(diào)各部門(mén)，組織開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的后期跟蹤、反饋、調(diào)整工作。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理要求財(cái)務(wù)部門(mén)要跟蹤房地產(chǎn)項(xiàng)目中子項(xiàng)目與字母表的執(zhí)行情況，并做出工作評(píng)定，之后會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需要，將這一評(píng)定結(jié)果反饋給相關(guān)的項(xiàng)目實(shí)施部門(mén)，這樣就能讓有關(guān)人員及時(shí)了解到這一階段計(jì)劃目標(biāo)的實(shí)施效果并做出相應(yīng)調(diào)整。也可以直接向股東給出反饋，通過(guò)股東與財(cái)務(wù)部門(mén)的協(xié)商，制定新的解決方案，調(diào)整子目標(biāo)、子項(xiàng)目的修整計(jì)劃。

動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的完工項(xiàng)目檢驗(yàn)，通過(guò)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作內(nèi)容更顯得清晰有序，工作內(nèi)容的細(xì)化、預(yù)期的分析、部門(mén)的協(xié)調(diào)、成本的實(shí)時(shí)監(jiān)控、制度與管理的創(chuàng)新都在一定程度上改進(jìn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目傳統(tǒng)的管理模式，讓財(cái)務(wù)部門(mén)更能及時(shí)的了解到項(xiàng)目資金使用情況，對(duì)成本的投入了然于心，對(duì)整體的運(yùn)作情況更好地配合與調(diào)整，實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)收益。

參考文獻(xiàn)：

[1]高崎：《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理方法探究》，《投資理財(cái)》2012年第10期。

[2]何朝輝：《網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)管理發(fā)展中存在的問(wèn)題分析及其對(duì)策》，《中國(guó)新技術(shù)新產(chǎn)品》2012年第4期。

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)管理；項(xiàng)目管理

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基本理論

1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的概念

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生規(guī)律和風(fēng)險(xiǎn)控制技術(shù)的一門(mén)管理學(xué)科，各經(jīng)濟(jì)單位在風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)估測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，根據(jù)具體情況優(yōu)化組合各種風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施有效的控制和妥善處理風(fēng)險(xiǎn)所致后果，以期達(dá)到以最少的成本獲得最大安全保障的目標(biāo)。在決策時(shí)，能否達(dá)到上述期望目標(biāo)，不僅取決于決策前的風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)、分析和評(píng)價(jià)是否全面正確，還取決于在實(shí)施控制方案過(guò)程中能否進(jìn)行正確的效果評(píng)價(jià)，對(duì)控制方案不斷修改，使其更加切合實(shí)際。這表明房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理方案的實(shí)施是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，管理者必須根據(jù)實(shí)際情況隨時(shí)辨識(shí)、分析和評(píng)價(jià)新風(fēng)險(xiǎn)，修改管理方案，這樣才能達(dá)到以最少的成本實(shí)現(xiàn)最大安全保障的目標(biāo)。

1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的過(guò)程分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理一般包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)和風(fēng)險(xiǎn)控制等四個(gè)階段，各環(huán)節(jié)緊密聯(lián)系，其推行和開(kāi)展按一定的程序周而復(fù)始、循環(huán)往復(fù)進(jìn)行。

（1）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理中最重要的步驟，只有全面、正確地識(shí)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨的所有風(fēng)險(xiǎn)，才能有的放矢地針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，使風(fēng)險(xiǎn)管理建立在良好的基礎(chǔ)之上。通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別應(yīng)盡可能全面地找出影響風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的所有風(fēng)險(xiǎn)因素，采用恰當(dāng)?shù)姆椒ㄓ枰苑诸?lèi)，逐一分析各風(fēng)險(xiǎn)因素產(chǎn)生的根源。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的參與者應(yīng)盡可能包括項(xiàng)目隊(duì)伍、風(fēng)險(xiǎn)管理小組、來(lái)自公司其他部門(mén)的專(zhuān)家、客戶、最終使用者、其他項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目相關(guān)方以及外界專(zhuān)家等。另外，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別并非一蹴而就的事情，應(yīng)當(dāng)自始至終反復(fù)進(jìn)行。

（2）風(fēng)險(xiǎn)分析包括風(fēng)險(xiǎn)定性分析與風(fēng)險(xiǎn)定量分析，風(fēng)險(xiǎn)定性分析是確定風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性及其后果的嚴(yán)重性，并按照風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)可能的影響進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排序，以明確特定風(fēng)險(xiǎn)的重要程度從而指導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的制訂，并幫助項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員修正計(jì)劃中出現(xiàn)的偏差。風(fēng)險(xiǎn)定量分析則是量化風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)概率及其影響，確定該風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義以及處理的費(fèi)用和效益分析。不僅量化分析每一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的概率及其對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)造成的后果，而且也分析項(xiàng)目總體風(fēng)險(xiǎn)的程度。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施各階段可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行盡可能詳盡的分析，包括分析風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能程度、風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生對(duì)預(yù)期利潤(rùn)的影響程度，使項(xiàng)目可行性研究建立在風(fēng)險(xiǎn)分析的基礎(chǔ)上，選擇可靠性好、風(fēng)險(xiǎn)隱患少、風(fēng)險(xiǎn)程度低的項(xiàng)目管理方案。

（3）針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和分析的結(jié)果，為提升實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的機(jī)會(huì)，降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)目標(biāo)的威脅，必須制訂項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃必須與風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重程度、成功實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的費(fèi)用有效性、項(xiàng)目成功的時(shí)間性與現(xiàn)實(shí)性相適應(yīng)，同時(shí)也必須得到所有項(xiàng)目利益相關(guān)方的認(rèn)可，并應(yīng)由專(zhuān)人負(fù)責(zé)。項(xiàng)目一旦立項(xiàng)，項(xiàng)目管理者就應(yīng)該緊密結(jié)合國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管政策，在城市規(guī)劃、政策法規(guī)的約束條件下，研究房地產(chǎn)的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，確定周密的產(chǎn)品方案和營(yíng)銷(xiāo)策略，圍繞項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度優(yōu)化資源配置，統(tǒng)籌資金安排，使整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施有條不紊，進(jìn)而達(dá)到預(yù)期目的。

（4）跟蹤已識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)視殘余風(fēng)險(xiǎn)，識(shí)別新出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，修改風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，保證風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃的實(shí)施，并評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)減輕的效果是項(xiàng)目控制的主要任務(wù)。完善的控制體系和有效的實(shí)施，是防范風(fēng)險(xiǎn)和控制風(fēng)險(xiǎn)的可靠保證，同時(shí)也將成本管理與企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益直接聯(lián)系起來(lái)，對(duì)減小財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的作用極其顯著。一個(gè)好的風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)可以在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前就提供給決策者有用的信息，并使之做出有效的決策，達(dá)到項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的目的。

在以上四個(gè)階段中，項(xiàng)目管理者只有充分了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)情況，對(duì)“易發(fā)險(xiǎn)情”進(jìn)行認(rèn)真的分析和預(yù)測(cè)，并根據(jù)自身實(shí)力估算投資風(fēng)險(xiǎn)的承受能力，綜合權(quán)衡房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益和風(fēng)險(xiǎn)，制定各種風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)小而收益高的目的，才是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的真正目的所在。下面結(jié)合該項(xiàng)目的案例，運(yùn)用項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基本理論來(lái)具體分析該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中存在的風(fēng)險(xiǎn)及產(chǎn)生根源，對(duì)重要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì)和評(píng)價(jià)，同時(shí)提出較為詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。

2、工程實(shí)例：

我公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的湖州項(xiàng)目總建筑面積約45萬(wàn)m2，綠地率40%，是由別墅、高層、小高層組合的住宅小區(qū)。從規(guī)劃設(shè)計(jì)上看，該項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)不同建筑群體的統(tǒng)一性和完整性，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既要能滿足該建筑物的各項(xiàng)使用要求，同時(shí)又必須符合建筑間距，相鄰建筑間的相協(xié)調(diào)。從規(guī)劃布局上看，項(xiàng)目建設(shè)充分體現(xiàn)了現(xiàn)代感與自然文化氣息的結(jié)合，建筑互相圍合、各組團(tuán)間貫穿公共綠地，即統(tǒng)一又形成每個(gè)單一的整體，構(gòu)成氣勢(shì)非凡的空間效果。

2.1 項(xiàng)目各階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

在投資決策階段，從各項(xiàng)政策方面來(lái)看，本項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)；從社會(huì)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境方面來(lái)看，由于國(guó)家總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的良好，風(fēng)險(xiǎn)因素也較少。但是由于國(guó)家相關(guān)部門(mén)對(duì)國(guó)有土地進(jìn)行了徹底的清查，相繼下發(fā)了關(guān)于房地產(chǎn)土地交易方面的各項(xiàng)文件，嚴(yán)格的土地政策使該項(xiàng)目在土地獲取方面面臨極大風(fēng)險(xiǎn)。

在土地的獲取階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需巨額資金和融資是開(kāi)發(fā)商最為關(guān)切和頗費(fèi)心機(jī)的問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資金大部分來(lái)自于金融機(jī)構(gòu)的貸款，許多開(kāi)發(fā)商利用貸款進(jìn)行滾動(dòng)操作，然后將樓盤(pán)以個(gè)人按揭貸款進(jìn)行銷(xiāo)售，最終將房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到金融機(jī)構(gòu)身上。由于房地產(chǎn)金融體系的內(nèi)在脆弱性和資產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)在波動(dòng)性，使得該項(xiàng)目也不可避免地具有籌資方面的風(fēng)險(xiǎn)。

在建設(shè)階段，該項(xiàng)目也將面臨著招標(biāo)模式風(fēng)險(xiǎn)、承包合同風(fēng)險(xiǎn)、工期拖延風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)及施工索賠風(fēng)險(xiǎn)等，但只要施工單位與開(kāi)發(fā)商在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)具有良好的口碑和品牌效應(yīng)，因此項(xiàng)目在招標(biāo)模式、承包方式以及承包合同方面的風(fēng)險(xiǎn)因素也可控制在較小范圍。

在租售階段，該項(xiàng)目采用預(yù)售方式，在住宅具有穩(wěn)定需求的市場(chǎng)條件下，有利于資金的快速回籠，因此這方面的風(fēng)險(xiǎn)因素較少。租售合同風(fēng)險(xiǎn)方面，重要的是銷(xiāo)售價(jià)格定位，準(zhǔn)確合理的銷(xiāo)售價(jià)格能夠比較快地為廣大需求者所接受，從而為資金的快速回籠提供可能。

2.2 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析

2.2.1 項(xiàng)目投資階段風(fēng)險(xiǎn)的敏感性分析

通過(guò)對(duì)與利潤(rùn)有關(guān)的建安工程費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、綜合配套費(fèi)用、住宅售價(jià)等敏感因素進(jìn)行單變量敏感性分析。列出住宅售價(jià)因素變化而其他因素不變的情況下，建安工程費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、配套費(fèi)用相對(duì)固定的情況下，住宅售價(jià)因素對(duì)利潤(rùn)的影響比較關(guān)鍵，總結(jié)以上幾個(gè)因素的變化與成本利潤(rùn)的關(guān)系，是正、負(fù)相關(guān)的關(guān)系。

2.2.2 項(xiàng)目土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)分析

項(xiàng)目在土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)主要是融資風(fēng)險(xiǎn)，而該項(xiàng)目在融資方面依靠銀行貸款，自身也需具有充足的自由資金，加大融資手段上的多元化，大大降低了融資風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制

（1）項(xiàng)目土地獲取階段籌資風(fēng)險(xiǎn)的控制措施。對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)主要采用風(fēng)險(xiǎn)控制與風(fēng)險(xiǎn)自留，明確不應(yīng)過(guò)度負(fù)債，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期對(duì)資金運(yùn)作應(yīng)有全過(guò)程通盤(pán)的考慮，留有余地并有資金補(bǔ)充應(yīng)急計(jì)劃項(xiàng)目；將短期負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債區(qū)別對(duì)待，盡量減少短期負(fù)債，以適應(yīng)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)生命周期長(zhǎng)的特點(diǎn)；將房地產(chǎn)銷(xiāo)售工作提前，用收入彌補(bǔ)資金不足，減少負(fù)債，并提前盈利等。

（2）對(duì)設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)方案不合理的風(fēng)險(xiǎn)控制。主要采用風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，加強(qiáng)施工前施工圖審查及設(shè)計(jì)交底，建立健全會(huì)審制度；采用監(jiān)理制度，更好地規(guī)范各個(gè)單位的行為；嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更審查制度等，以便對(duì)項(xiàng)目投資控制。

（3）對(duì)工期拖延的風(fēng)險(xiǎn)控制。主要采用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，利用工程承包合同與工程監(jiān)理合同將該部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到施工單位和監(jiān)理單位，具體措施為：在工程承包合同中，嚴(yán)格制定相關(guān)工程工期條款，在該項(xiàng)條款中，明確指明工期拖延所造成的后果及相應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，將該部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到主體承包單位；聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)監(jiān)理公司，在監(jiān)理合同中同樣設(shè)定相應(yīng)工期條款，明確監(jiān)理公司對(duì)工期拖延同樣負(fù)有責(zé)任。

（4）對(duì)各種安全事故風(fēng)險(xiǎn)以及其他風(fēng)險(xiǎn)的控制。任何風(fēng)險(xiǎn)防范措施都是有“人”來(lái)發(fā)現(xiàn)并實(shí)施控制措施的，對(duì)該項(xiàng)目總體而言，首要的是建設(shè)一支業(yè)務(wù)優(yōu)，能力強(qiáng)、熟悉市場(chǎng)的管理隊(duì)伍。有了這樣一支隊(duì)伍，就能夠從源頭上減少和消除各種風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響。另外，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制管理要注意兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：一是風(fēng)險(xiǎn)控制目標(biāo)的確定與分解，二是責(zé)任落實(shí)。當(dāng)然，在有效地管理規(guī)劃與控制風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，還應(yīng)注意工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的執(zhí)行與反饋。這是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制效率和效果評(píng)價(jià)與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)能力再提高的過(guò)程，檢查風(fēng)險(xiǎn)管理方案的實(shí)施情況，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行監(jiān)控，用實(shí)踐效果評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)管理決策效果。要確定在條件變化時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)處理方案，檢查是否有被遺漏的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)新發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素應(yīng)及時(shí)提出對(duì)策。

3、結(jié)語(yǔ)

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分析研究在國(guó)外是可行性研究中一項(xiàng)不可缺少的內(nèi)容，特別是近二三十年來(lái)得到了迅速發(fā)展。要避免房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的風(fēng)險(xiǎn)，必須對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中可能出現(xiàn)的種種風(fēng)險(xiǎn)和不確定性因素做出較為精確的定性和定量分析。目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律、經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)踐還缺少理論研究和總結(jié)提高，許多項(xiàng)目管理者甚至各級(jí)政府在房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作上還存在一定的盲目性和不科學(xué)性，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)更是缺乏深刻的認(rèn)識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的全面論述也比較少。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的理論研究和實(shí)踐運(yùn)作，不僅是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者面臨的一個(gè)重要課題，而且是房地產(chǎn)業(yè)管理和政策制定部門(mén)所必須關(guān)注的內(nèi)容。

參考文獻(xiàn)：

[1]譚術(shù)魁.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2004.

篇4

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；存在問(wèn)題

1 前言

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)地域性很強(qiáng)的行業(yè)，即便是同一地區(qū)，由于項(xiàng)目定位不同、功能不同、客戶群不同、地塊不同、環(huán)境不同、規(guī)劃不同等等也會(huì)帶來(lái)項(xiàng)目?jī)?nèi)容的極大不同。與公司管理相比，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的不同在于其有一個(gè)生命周期：開(kāi)始、執(zhí)行、結(jié)束。由于部分公司分不清公司管理與房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的區(qū)別，混淆了兩種管理從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目管理無(wú)法順暢進(jìn)行；有些人將項(xiàng)目管理與工程管理的概念等同，不同的部門(mén)相互推卸責(zé)任，影響了項(xiàng)目的進(jìn)度與經(jīng)濟(jì)效益。理對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是極其重要的部分，開(kāi)發(fā)商的前期策劃、市場(chǎng)調(diào)研、計(jì)劃可行性判斷與論證、經(jīng)濟(jì)分析評(píng)價(jià)以及后期的營(yíng)銷(xiāo)策劃等過(guò)程都需要項(xiàng)目管理，從而實(shí)現(xiàn)最終產(chǎn)品的出臺(tái)。房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到多方面多專(zhuān)業(yè)：規(guī)劃建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、給排水、經(jīng)濟(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、園林、管理等等。具備綜合能力的管理人才、各專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的共同參與、相互協(xié)調(diào)，才能保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目獲得預(yù)期回報(bào)。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理是全方位的工作，施工項(xiàng)目的成功管理能夠?yàn)轫?xiàng)目帶來(lái)較好的經(jīng)濟(jì)效益，也能提高社會(huì)效益。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作不可或缺。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的含義及遵循原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理是工程項(xiàng)目管理的一個(gè)分類(lèi)，它是指管理者綜合運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論與方法，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程進(jìn)行全方位的綜合管理，從而實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，保障優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的誕生。其遵循的原則有：成本最低原則；質(zhì)量管理原則；責(zé)任對(duì)等原則。房地產(chǎn)是一個(gè)暴利行業(yè)，近些年房?jī)r(jià)的不斷上漲帶給普通大眾恐慌與不滿，因此應(yīng)當(dāng)從項(xiàng)目管理的角度，降低房地產(chǎn)的成本，盡可能實(shí)現(xiàn)最低目標(biāo)成本的要求，同時(shí)要保證房產(chǎn)質(zhì)量。質(zhì)量是企業(yè)生命的靈魂，尤其是房地產(chǎn)，其產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)劣直接關(guān)系到其生死存亡，因此必須嚴(yán)把房產(chǎn)質(zhì)量關(guān)，行之有效的實(shí)行項(xiàng)目管理。責(zé)任對(duì)待原則是針對(duì)房地產(chǎn)商提出的，房地產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)注重自己的生產(chǎn)責(zé)任，不能只注重進(jìn)度與資金回籠問(wèn)題。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題

3.1 可行性研究不夠

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的一個(gè)最基本前提就是前期研究。只有項(xiàng)目確定了，才能進(jìn)行項(xiàng)目的前期投資工作的跟進(jìn)。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在取得項(xiàng)目后，沒(méi)有足夠的市場(chǎng)調(diào)研以及前期可行性研究就立馬動(dòng)工，僅僅根據(jù)市場(chǎng)的走風(fēng)做事，西施效顰的做法，導(dǎo)致社會(huì)資源的極大浪費(fèi)。

3.2 項(xiàng)目監(jiān)督程序不完善

項(xiàng)目前期的可行性研究不夠，有些房地產(chǎn)商為了盡早收回資金，就可能片面的追趕工程進(jìn)度，對(duì)于工程中的安全問(wèn)題和質(zhì)量問(wèn)題監(jiān)督缺少足夠的重視。當(dāng)設(shè)計(jì)與實(shí)際施工產(chǎn)生分歧時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往一味從利益的角度出發(fā)修改圖紙，缺乏必要的實(shí)際調(diào)查分析，大多數(shù)臨時(shí)分析都是一念而定，缺乏可靠性，監(jiān)督工作更是無(wú)從說(shuō)起。

3.3 合同管理意識(shí)淡薄

這方面的問(wèn)題主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合同意識(shí)中。我國(guó)傳統(tǒng)思想強(qiáng)調(diào)有些事情“口頭”意會(huì)便可，不注重合同的落實(shí)。隨著我國(guó)加入世界經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度不斷加快，不同文化間的沖擊對(duì)于我國(guó)的傳統(tǒng)思想是一項(xiàng)極大地挑戰(zhàn)，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在今后的工作中注重合同的作用，對(duì)于合同中每個(gè)字每句話都要細(xì)細(xì)斟酌，找出最合適的用語(yǔ)，不能隨意修改合同。

3.4 業(yè)主、承包商、分包商之間矛盾

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的收尾階段，各業(yè)主、工程承包商以及分包工程的分包商之間的矛盾不斷激化。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土建施工階段，工作較為單一，項(xiàng)目管理相對(duì)簡(jiǎn)單，在總包合同中已經(jīng)包含了相關(guān)的內(nèi)容，監(jiān)理方與管理工作人員按照合同中關(guān)于分包等問(wèn)題的規(guī)定能夠很容易的完成項(xiàng)目管理工作。工程招標(biāo)時(shí)，有關(guān)工程接口界定、工程配合的內(nèi)容不夠詳細(xì)，所簽訂的工程施工合同不夠嚴(yán)密，這樣就讓一些合作意識(shí)不良的總承包商對(duì)于工程分包等問(wèn)題上大做文章，給業(yè)主項(xiàng)目管理人員帶來(lái)不必要的麻煩，糾纏于工程配合和工程接口問(wèn)題中，以致于造成工程延期。當(dāng)業(yè)主分包工程的分包商遇到問(wèn)題時(shí)往往找業(yè)主，業(yè)主的現(xiàn)場(chǎng)管理人員成為協(xié)調(diào)人員，在項(xiàng)目收尾階段，大部分的時(shí)間都花在協(xié)調(diào)工作中，造成浪費(fèi)。

4 房地產(chǎn)項(xiàng)目中存在問(wèn)題的解決措施

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的各種問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)積極采用新的管理理念，規(guī)范項(xiàng)目的合理運(yùn)作，避免項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中不合理的管理。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，好的項(xiàng)目管理決定著其是否能在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中盡早占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

4.1 確保前期可行性研究的嚴(yán)謹(jǐn)進(jìn)行

項(xiàng)目前期的市場(chǎng)定位與產(chǎn)品研究、項(xiàng)目的品牌戰(zhàn)略等都是前期可行性研究的內(nèi)容。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，企業(yè)品牌建設(shè)不應(yīng)再局限于單純的廣告投入，越來(lái)越多成熟的消費(fèi)者會(huì)將眼光放在產(chǎn)品的質(zhì)量與售后服務(wù)上。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)對(duì)自己的產(chǎn)品有一個(gè)客觀全面的認(rèn)識(shí)，對(duì)其進(jìn)行客觀合理的評(píng)價(jià)。充分的前期可行性研究對(duì)于確保產(chǎn)品的質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自身的利益最大化目標(biāo)都有重要的作用，應(yīng)該注重該工作的進(jìn)行，嚴(yán)謹(jǐn)對(duì)待。

4.2 完善項(xiàng)目管理的程序

完善程序監(jiān)督制度并透明化，能夠確保項(xiàng)目管理的順利進(jìn)行，確保實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理的目標(biāo)。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中存在的管理不規(guī)范問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況加強(qiáng)監(jiān)委會(huì)的作用，借助第三方力量防止自己監(jiān)視自己的情況出現(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)系統(tǒng)的大項(xiàng)目，其涉及到的項(xiàng)目點(diǎn)較多、戰(zhàn)線較長(zhǎng)、項(xiàng)目面廣，中間涉及到的內(nèi)容較為全面，只有項(xiàng)目管理工作確實(shí)到位，按部就班的實(shí)施，并根據(jù)實(shí)際情況合理調(diào)整管理方式，積極解決項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中遇到的問(wèn)題，確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

4.3 提高開(kāi)發(fā)商的合同意識(shí)

在前期充分完整的調(diào)查基礎(chǔ)上才能切實(shí)提高項(xiàng)目管理意識(shí)，針對(duì)當(dāng)前部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合同意識(shí)薄弱的現(xiàn)狀，應(yīng)該不斷強(qiáng)化其管理意識(shí)，讓其明白項(xiàng)目管理的重要性。改變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的傳統(tǒng)觀念，使其意識(shí)到合同的作用，意識(shí)到合同具有的強(qiáng)制性威力，這樣才能做到從根本上改變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合同意識(shí)薄弱的現(xiàn)狀，保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理更好地實(shí)現(xiàn)。

4.4 高度重視項(xiàng)目收尾階段的管理工作

針對(duì)項(xiàng)目收尾階段常出現(xiàn)的矛盾問(wèn)題，應(yīng)該考慮在項(xiàng)目收尾階段建立一個(gè)工程項(xiàng)目收尾臨時(shí)機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商工程主管領(lǐng)導(dǎo)牽頭、并囊括工程管理、技術(shù)、開(kāi)發(fā)、材料設(shè)備采購(gòu)人員、銷(xiāo)售人員、物業(yè)管理人員等內(nèi)部工作人員。工程項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理人員與工程項(xiàng)目收尾臨時(shí)機(jī)構(gòu)分工協(xié)作，更好地完成工程項(xiàng)目收尾階段的項(xiàng)目管理、項(xiàng)目交付工作。

針對(duì)各分包商無(wú)法完成總承包商組織分包的工程內(nèi)容的情況，應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商發(fā)包的內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化，深化各類(lèi)發(fā)包工程的內(nèi)容的招標(biāo)合同內(nèi)容。最重要的是，實(shí)現(xiàn)研究工程內(nèi)容的建設(shè)時(shí)間、驗(yàn)收、資料、協(xié)作、交接、安全、場(chǎng)地等等接口配合條件，事先就可能出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行策略制定。

5 小結(jié)

房地產(chǎn)是關(guān)系到我國(guó)國(guó)計(jì)民生的重要行業(yè)，其質(zhì)量關(guān)系到國(guó)之根本。提高我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的水平已是刻不容緩的重要問(wèn)題。因此，堅(jiān)持科學(xué)合理的管理方法，提高項(xiàng)目管理人員的綜合素質(zhì)與管理水平，建立并不斷完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的基本流程，這樣才能更好地保障房地產(chǎn)企業(yè)在日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地。

參考文獻(xiàn)

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[2]李童.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的有效控制問(wèn)題研究[J].硅谷,2011(2).

篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)管理；解決措施

房地產(chǎn)是一項(xiàng)投資大、效益高、風(fēng)險(xiǎn)大且參與者多的項(xiàng)目。其涉及的風(fēng)險(xiǎn)包括政治、法律、合同、自然以及合作方等多方面的因素。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已逐步意識(shí)到房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性，并確定風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中加大風(fēng)險(xiǎn)的辨別、管理與控制力度，采取正確的風(fēng)險(xiǎn)解決措施，才能提高房地產(chǎn)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)會(huì)效益。由此可見(jiàn)，就房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的控制及問(wèn)題解決措施實(shí)施進(jìn)行探討具有十分重要的意義?；诖耍P者做出以下幾點(diǎn)探討。

1 概述房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，二是價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。

1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要是指因房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況產(chǎn)生變化給房地產(chǎn)企業(yè)投資帶來(lái)的損失。房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)，主要由本地區(qū)房源供需狀況、消費(fèi)者的嗜好和購(gòu)買(mǎi)能力、房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)能力和規(guī)模以及方式、房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)、性質(zhì)、發(fā)育程度等多種因素而決定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的大小。

1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)主要是指因房地產(chǎn)定價(jià)不合理給房地產(chǎn)企業(yè)投資帶來(lái)的損失。它主要是由于對(duì)市場(chǎng)的研究不夠充分、市場(chǎng)的定位不夠準(zhǔn)確以及定價(jià)策略的不科學(xué)導(dǎo)致與價(jià)格波動(dòng)不適應(yīng)。如果房地產(chǎn)價(jià)格定價(jià)過(guò)高，雖然增加了收益，但是所定的價(jià)格高于市場(chǎng)而不被市場(chǎng)所接收，就會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)滯銷(xiāo)，房地產(chǎn)企業(yè)的總利潤(rùn)就會(huì)下降；如果房地產(chǎn)價(jià)格定價(jià)過(guò)低，雖然房產(chǎn)的銷(xiāo)量在增加，但企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益將會(huì)受到損失。價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)始終貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之中。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段風(fēng)險(xiǎn)管理的控制

所謂房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的控制，就是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)各種潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和評(píng)估，并采取針對(duì)性的措施進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的控制。在整個(gè)實(shí)施過(guò)程中加大管理和控制力度，從而將風(fēng)險(xiǎn)的損失降到最低。房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理作為房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作中不可或缺的一部分，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的控制已成為當(dāng)代房地產(chǎn)企業(yè)提高風(fēng)險(xiǎn)抵御能力的重要手段。因而必須加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段的風(fēng)險(xiǎn)控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)

因?yàn)樯鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，地區(qū)與地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不同，使得地區(qū)不同的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著不同的風(fēng)險(xiǎn)，各地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素也存在較大的差距。而房地產(chǎn)項(xiàng)目具有固定的地理位置和不可逆性，這就使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重大決策具有重要的影響。

2.2 土地購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)

如果土地獲得的方式是通過(guò)協(xié)議出讓的方式，那么土地風(fēng)險(xiǎn)主要在于開(kāi)發(fā)企業(yè)和地塊上原房產(chǎn)所有者的談判過(guò)程和結(jié)果。如果是通過(guò)招拍掛的方式取得土地，由于成本相對(duì)偏高，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷一旦出現(xiàn)偏差，就會(huì)導(dǎo)項(xiàng)目虧損，因此它的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷。

2.3 征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)。

征地拆遷涉及許多法律問(wèn)題，一方面，我國(guó)現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)規(guī)定太籠統(tǒng)，法規(guī)可操作性比較差：另一方面，地塊上原房產(chǎn)所有者基于社會(huì)的、心理的、終濟(jì)的原因，拆遷過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)各種復(fù)雜情況，使開(kāi)發(fā)商面臨重大的風(fēng)險(xiǎn)。

2.4 建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)

2.4.1 招標(biāo)模式與風(fēng)險(xiǎn)

目前采用的招標(biāo)模式有公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、協(xié)商議標(biāo)三種。每一種招標(biāo)方式都存在各自不同的風(fēng)險(xiǎn)。

2.4.2 承包方式與風(fēng)險(xiǎn)

建設(shè)全過(guò)程承包：開(kāi)發(fā)商要冒承包商選擇不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。階段承包：這種承包方式可以發(fā)揮各專(zhuān)業(yè)承包單位的專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)，但同時(shí)增加了開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行組織、協(xié)調(diào)和控制的難度，由此增加相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.4.3 承包合同風(fēng)險(xiǎn)

合同風(fēng)險(xiǎn)有兩類(lèi)，一類(lèi)是由于合同條款不完善，闡述不嚴(yán)謹(jǐn)，或部分條款與法規(guī)相抵觸，在執(zhí)行中可能給開(kāi)發(fā)商造成損失。第二類(lèi)是由于合同條款規(guī)定而引起的風(fēng)險(xiǎn)在合同雙方問(wèn)的不同分配。

2.5 房地產(chǎn)項(xiàng)目租售階段的風(fēng)險(xiǎn)

2.5.1 銷(xiāo)售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)銷(xiāo)售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)有：預(yù)售、即時(shí)出售和滯后銷(xiāo)售。每一種銷(xiāo)售方式都有不同的風(fēng)險(xiǎn)。

2.5.2 租售合同風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)平且售交易的合同務(wù)必條文詳盡、清楚，對(duì)交易雙方的行為要有明確的規(guī)范，一旦遇到被侵占或被騙取，造成的損失是巨大的，交易合同糾紛風(fēng)險(xiǎn)是一種概率很高的風(fēng)險(xiǎn)，并且一旦出現(xiàn)后，風(fēng)險(xiǎn)交易也很大。

2.5.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范與解決措施的實(shí)施

針對(duì)上述的各種風(fēng)險(xiǎn)，筆者就房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范與解決措施的實(shí)施做出以下幾點(diǎn)探討：

（1）做好投資風(fēng)險(xiǎn)的辨別及決策

投資風(fēng)險(xiǎn)的辨別主要包括收集和整理風(fēng)險(xiǎn)信息、了解和分析風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境以及風(fēng)險(xiǎn)的特征與類(lèi)別的區(qū)別。在確定投資決策時(shí)應(yīng)對(duì)各種方案、情況和條件下的損失的大小進(jìn)行評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)的計(jì)算，從而確定是否需要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，選定最佳的投資方案。

（2）注重風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)

在籌集房地產(chǎn)項(xiàng)目資金過(guò)程中，必須注重風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)。所謂風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)，主要是指企業(yè)以內(nèi)部資源來(lái)彌補(bǔ)企業(yè)的損失，是房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的重要手段。應(yīng)做好以下幾個(gè)方面：一是負(fù)債不能超過(guò)企業(yè)的承受極限；二是在房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段為資金的整體運(yùn)作做好全面的規(guī)劃，并制定臨時(shí)資金補(bǔ)充應(yīng)急方案；三是對(duì)企業(yè)的負(fù)債形式進(jìn)行分析和歸類(lèi)，確保企業(yè)的負(fù)債為長(zhǎng)期負(fù)債。

（3）做好風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

在房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，應(yīng)與工程項(xiàng)目施工方、監(jiān)理方簽訂工程項(xiàng)目承包合同，并在合同中就施工工期節(jié)點(diǎn)、工期延誤等應(yīng)承擔(dān)的損失進(jìn)行明確的約定，從而有效的轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

（4）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與施工過(guò)程中，首先應(yīng)做好設(shè)計(jì)交底與圖紙會(huì)審工作，并嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)理制度，就項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與施工進(jìn)行全程監(jiān)控，最后還應(yīng)嚴(yán)格審查設(shè)計(jì)變更與工程現(xiàn)場(chǎng)簽證，以便有效控制工程造價(jià)。

（5）制定嚴(yán)謹(jǐn)、周密的應(yīng)急預(yù)案

因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目具有較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，國(guó)家金融投資政策的變化，企業(yè)各種因素的變動(dòng)都給企業(yè)帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理者必須制定嚴(yán)謹(jǐn)、周密的應(yīng)急預(yù)案，通常應(yīng)急預(yù)案包括對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的描述、出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的可能性、計(jì)劃假設(shè)的完成以及風(fēng)險(xiǎn)的影響和適當(dāng)?shù)姆磻?yīng)等。

總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的控制與管理是一項(xiàng)較為系統(tǒng)復(fù)雜的工作。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管控人員，必須提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，加大風(fēng)險(xiǎn)防范和控制力度，采取有效的防范措施，盡可能的將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

參考文獻(xiàn)

篇6

1 成本管理的內(nèi)涵

成本管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重要組成部分，它是通過(guò)一系列方法對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的成本、費(fèi)用進(jìn)行預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃、核算、控制、分析和考核等，以達(dá)到降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益的先進(jìn)的管理方法，是增強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保證企業(yè)穩(wěn)定、持續(xù)、健康發(fā)展的有效途徑。但目前國(guó)內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作不規(guī)范，成本管理與運(yùn)作過(guò)程不合理，容易產(chǎn)生成本超預(yù)算、工程質(zhì)量不合格以及工程超期等眾多問(wèn)題，這些在成本管理中存在的諸多問(wèn)題使企業(yè)不能達(dá)到預(yù)期的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)效益。

2 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本進(jìn)行管控的原因

就目前情況看，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著一定的不利因素，正是由于這些不利因素，致使企業(yè)不得不以成本費(fèi)用為出發(fā)點(diǎn)，來(lái)提升自身的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，最終提升自己的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。這些因素主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

2.1房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系不完善

現(xiàn)今，房地產(chǎn)企業(yè)在自身的成本管理控制工作方面已經(jīng)取得了一定的成績(jī)，部分企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到戰(zhàn)略規(guī)劃對(duì)控制企業(yè)成本、提高經(jīng)濟(jì)效益的重要性，也逐步將其融合與實(shí)踐到自身的成本管理控制中來(lái)。但是其成本管理仍處于粗放狀態(tài)，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中形同虛設(shè)，無(wú)法將科學(xué)的合理的成本管理控制體系積極的應(yīng)用到實(shí)際工作中。與此同時(shí)，企業(yè)無(wú)法制定出配套的完善的獎(jiǎng)懲措施，一些房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)楦鞑块T(mén)崗位職責(zé)權(quán)利的不相對(duì)應(yīng)，出現(xiàn)了干多干少一個(gè)樣，干好干壞一個(gè)樣的局面，即使兌現(xiàn)了也是受獎(jiǎng)的不公，受罰的不服的局面。這種做法，不僅嚴(yán)重挫傷有關(guān)人員的積極性，更給今后的成本管理工作帶來(lái)不可估量的損失。

2.2未能對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期進(jìn)行成本管理

房地產(chǎn)壽命周期是指房地產(chǎn)項(xiàng)目從創(chuàng)意到建設(shè)，直至竣工交付及售后服務(wù)等所涉及的全部時(shí)間。在完整的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中每個(gè)方面都會(huì)涉及到資金的流動(dòng)，因此要將成本控制觀念貫穿在項(xiàng)目的全壽命周期，從各個(gè)方面出發(fā)，建立系統(tǒng)的全局的發(fā)展觀。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中只重視建設(shè)期的成本，而忽視了房地產(chǎn)項(xiàng)目壽命周期成本管理。這不僅關(guān)系到建設(shè)期成本，還關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行拆除階段和竣工等各個(gè)階段的成本。

2.3項(xiàng)目成本管理落后，成本管理難度大

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在成本預(yù)測(cè)滯后，很多企業(yè)沒(méi)有按照國(guó)際通行做法，在投標(biāo)報(bào)價(jià)階段完成前先完成投標(biāo)項(xiàng)目的成本測(cè)算。很多房地產(chǎn)項(xiàng)目在投標(biāo)階段直接計(jì)算項(xiàng)目投標(biāo)價(jià)格，沒(méi)有將目標(biāo)成本進(jìn)一步分解到企業(yè)各部門(mén)、各項(xiàng)目以及實(shí)施各環(huán)節(jié)，沒(méi)有形成明確的成本目標(biāo)，成本管理控制缺乏具體的實(shí)施舉措，一旦反映在財(cái)務(wù)賬面上將造成成本失控，無(wú)法挽回。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本計(jì)劃缺乏編制基礎(chǔ)。技術(shù)人員不參與成本計(jì)劃的編制，編制的施工組織和人員設(shè)計(jì)時(shí)只考慮技術(shù)上的可行性，不考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性。施工企業(yè)不能及時(shí)將已完成工作量所耗費(fèi)的實(shí)際成本與計(jì)劃成本進(jìn)行對(duì)比，致使在成本計(jì)劃控制的角度實(shí)際成本運(yùn)行工作與成本計(jì)劃不吻合，產(chǎn)生成本偏差，重則造成企業(yè)虧損。

3 房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理的措施

3.1加強(qiáng)企業(yè)成本管理的意識(shí)，注重投資決策階段的成本管理

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)決策之前，為避免主觀決策和盲目建設(shè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失和不良后果，企業(yè)應(yīng)做好項(xiàng)目可行性研究工作。認(rèn)真分析各種因素，做好項(xiàng)目的成本費(fèi)用估算、投資及效益的測(cè)算，了解金融環(huán)境、稅收環(huán)境及其影響，做好投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估并制定相應(yīng)的對(duì)策，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。企業(yè)決策的好壞與優(yōu)劣將直接影響整個(gè)成本控制。

3.2建立健全成本管理組織和控制體系

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)的自身發(fā)展所處的階段建立相應(yīng)的成本組織構(gòu)架及運(yùn)營(yíng)模式，在組織結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)上盡可能使流程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)由專(zhuān)業(yè)部門(mén)、專(zhuān)業(yè)崗位完成，盡量減少組織構(gòu)架，減少管理層級(jí)，提升管理的績(jī)效。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況，合理選擇經(jīng)營(yíng)模式。當(dāng)企業(yè)處于單項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段時(shí)，公司從成本管理角度考慮應(yīng)采用職能制運(yùn)營(yíng)模式；當(dāng)企業(yè)處于同城多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段時(shí)，可靈活采用矩陣制運(yùn)營(yíng)模式，以提高管理績(jī)效；當(dāng)企業(yè)在異地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，可采用項(xiàng)目公司制運(yùn)營(yíng)模式，成立項(xiàng)目法人，組建項(xiàng)目公司，按分公司組織構(gòu)架方式組建，同時(shí)成本管理組織構(gòu)架應(yīng)按企業(yè)的發(fā)展相應(yīng)階段設(shè)立。

3.3加強(qiáng)成本管理與現(xiàn)場(chǎng)控制，減少多余成本產(chǎn)生

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)建立規(guī)范的成本控制流程。項(xiàng)目運(yùn)作中確立投資預(yù)算、概算、施工圖預(yù)算三者間的動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)控制方法。正確、合理選擇工程造價(jià)的計(jì)價(jià)方法和合同計(jì)價(jià)方式，加強(qiáng)工程變更和簽證的管理。規(guī)范操作，嚴(yán)格管理，保證變更和簽證的及時(shí)性和有效性，建立工程量簽證或經(jīng)濟(jì)費(fèi)用簽證實(shí)施會(huì)簽制度，同時(shí)建立限額簽證制度，工程變更確保按照審查論證程序進(jìn)行。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程中與成本控制有效地結(jié)合起來(lái)，保障成本管理工作的順利實(shí)施。

總之，成本管理是一項(xiàng)系統(tǒng)的復(fù)雜的工作，牽一發(fā)而動(dòng)全身。為改善房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，在機(jī)構(gòu)、人員、流程、工具、手段等多方面也必須做出適應(yīng)性的調(diào)整，以提升成本管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是全成員性、全過(guò)程性的管理，企業(yè)需要建立完善的成本管理體系，同時(shí)加強(qiáng)實(shí)施過(guò)程的成本監(jiān)督和分析，并及時(shí)反饋。這樣能為企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策略的制定和調(diào)整提供依據(jù)，使企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。

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篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

引言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在法律批準(zhǔn)的情況下對(duì)具有使用權(quán)的土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，以及房屋等各種基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)展的建設(shè)活動(dòng)。其投資巨大、耗時(shí)耗力，在高盈利的同時(shí)也具有高風(fēng)險(xiǎn)，作為房地產(chǎn)活動(dòng)的首要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃建設(shè)密切相關(guān)。近些年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)有了飛躍性的進(jìn)步，在促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈，且當(dāng)前城市住房矛盾頗為突出。因此對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理提出了嚴(yán)格要求，若管理上出現(xiàn)問(wèn)題，不僅會(huì)增加群眾生活困難，而且不利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展，所以應(yīng)采取有效措施，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平。

一、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及加強(qiáng)管理的重要性

房地產(chǎn)是一項(xiàng)不動(dòng)資產(chǎn)，其開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及諸多領(lǐng)域，因利潤(rùn)極高，許多開(kāi)發(fā)商紛紛投入其中。國(guó)際知名房地產(chǎn)企業(yè)的大量涌入，為國(guó)內(nèi)企業(yè)帶來(lái)了先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，加上自身努力以及多年的積極探索，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)。然而我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序尚未完全穩(wěn)定，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)太過(guò)激烈，而人才匾乏、管理缺陷，導(dǎo)致房?jī)r(jià)迅速增高，與國(guó)家經(jīng)濟(jì)實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r不符，與人民生活水平脫節(jié)。過(guò)高的房?jī)r(jià)增加了人們的住房壓力，加上過(guò)渡開(kāi)發(fā)，極易引起剩房危機(jī)。

現(xiàn)實(shí)告訴我們，當(dāng)前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目急需有科學(xué)的管理，杜絕不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，維持正常秩序，為行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)設(shè)良好的環(huán)境。創(chuàng)新管理理念是基礎(chǔ)，通過(guò)強(qiáng)化全過(guò)程管理意識(shí)，提高各環(huán)節(jié)管理水平，可有效避免偷工減料、腐敗貪污現(xiàn)象，使得工程質(zhì)量有所保障，進(jìn)而為企業(yè)帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，為企業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展注入新的活力。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成及影響因素分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的過(guò)程中，從投資決策到銷(xiāo)售，在這一過(guò)程中所花費(fèi)的全部費(fèi)用，主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本影響因素分析由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有高收益、高風(fēng)險(xiǎn)、投資期限長(zhǎng)的特點(diǎn)，所以影響成本因素多，一方面受宏觀經(jīng)濟(jì)政策等因素的影響；另一方面對(duì)于單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，是指影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)運(yùn)成本的因素。①項(xiàng)目決策。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資通常都是投資數(shù)額很大，房地產(chǎn)企業(yè)需要重點(diǎn)考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性預(yù)測(cè)，以及自身把握風(fēng)險(xiǎn)的能力。對(duì)于同一個(gè)工程項(xiàng)目，不同的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)同樣存在一定的差異性，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身的資金實(shí)力、融資能力、經(jīng)營(yíng)管理水平等實(shí)際情況，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行判斷。②土地成本。目前，由于用于商業(yè)開(kāi)發(fā)的土地?cái)?shù)量極為有效，在這種情況下進(jìn)一步抬高了土地的拍賣(mài)價(jià)格。另外房企之間的競(jìng)爭(zhēng)也在一定程度上抬高了地價(jià)的上漲，使得土地成本很難控制。同時(shí)由于土地價(jià)格占項(xiàng)目總成本的比重較大，約占項(xiàng)目總成本的30~35%左右，以相對(duì)合理的價(jià)格取得開(kāi)發(fā)用地顯得尤為重要。③工程建設(shè)成本。工程建設(shè)成本受工程設(shè)計(jì)方案、工期、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量水平、生產(chǎn)要素價(jià)格市場(chǎng)波動(dòng)等因素制約，而國(guó)家政策和各房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理水平和項(xiàng)目運(yùn)作自有資金等對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)稅費(fèi)、管理費(fèi)用和籌資成本等也有不同程度的影響。

三、現(xiàn)行房地產(chǎn)工程管理出現(xiàn)的問(wèn)題

（一）在施工中對(duì)國(guó)家管理規(guī)定不重視

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司沒(méi)有進(jìn)行有效的工程管理,為了追求盡早實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益,不顧開(kāi)發(fā)程序的限制率先施工,這給房地產(chǎn)公司帶來(lái)了不良的影響,也給社會(huì)帶來(lái)了消極的影響。其次也導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商千方百計(jì)尋找法律上的盲點(diǎn)和制度上的漏洞。結(jié)果導(dǎo)致施工進(jìn)度被叫停，施工單位被通報(bào)罰款以及房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)被實(shí)行經(jīng)濟(jì)上的懲罰。還有的在施工中為了趕超施工進(jìn)度而放任國(guó)家的相關(guān)規(guī)定于不顧，比如超時(shí)施工、違規(guī)施工、施工作業(yè)不達(dá)標(biāo)等，這些都是嚴(yán)重存在安全隱患的。所以在房地產(chǎn)工程中要嚴(yán)格遵守國(guó)家管理規(guī)定，杜絕安全事故發(fā)生。

（二）完工時(shí)驗(yàn)收以及各種管理不嚴(yán)謹(jǐn)

在房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，很多開(kāi)發(fā)單位都不夠重視工程最后的驗(yàn)收工作，和草草開(kāi)頭草草結(jié)尾很是一樣。同時(shí)為了縮短工期，都是盡量縮短驗(yàn)收環(huán)節(jié)，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位對(duì)工程施工中分項(xiàng)驗(yàn)收等主要環(huán)節(jié)管理不夠嚴(yán)格，一直到工程完工驗(yàn)收之后還存在著結(jié)算依據(jù)不足、驗(yàn)收資料不完全等情況。所以如果施工有多個(gè)單位合作完成，那么在工程期間的詳細(xì)記錄對(duì)于驗(yàn)收就很重要了，可以發(fā)現(xiàn)是哪個(gè)公司出現(xiàn)了錯(cuò)誤，對(duì)于公司的責(zé)任分配起到很大作用。

（三）開(kāi)發(fā)商與供應(yīng)單位之間缺乏誠(chéng)信，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

開(kāi)發(fā)商是房地產(chǎn)建設(shè)的組織者，對(duì)房地產(chǎn)整個(gè)建設(shè)過(guò)程進(jìn)行控制。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員來(lái)說(shuō)，控制材料的供應(yīng)是確保工程質(zhì)量、進(jìn)度的重要保證，工程實(shí)施所需的建筑材料、設(shè)備，在房地產(chǎn)實(shí)施階段必須制定完善的供應(yīng)計(jì)劃，滿足現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際生產(chǎn)需要，另外由于開(kāi)發(fā)商對(duì)招標(biāo)工作不重視，對(duì)工程項(xiàng)目發(fā)包的內(nèi)容和接口要點(diǎn)不了解，再者招標(biāo)工作組織不力，工程建設(shè)所需的資源積累不足，最終導(dǎo)致供料供應(yīng)不上。在實(shí)際中有的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為自己是買(mǎi)家，對(duì)材料供應(yīng)方提出不合理的要求，給供應(yīng)單位留下不好的印象，在開(kāi)發(fā)商急需時(shí)，估計(jì)發(fā)難，等工程項(xiàng)目結(jié)算后，故意拖延工程款，誠(chéng)信缺失，雙方之間的不能有效的溝通，影響項(xiàng)目的正常進(jìn)展。開(kāi)發(fā)商既要通過(guò)交往實(shí)現(xiàn)供需雙方的平等、誠(chéng)信關(guān)系，又要建立供應(yīng)單位資源庫(kù)，以便在工程項(xiàng)目建設(shè)需要時(shí)滿足建設(shè)需要。

四、房地產(chǎn)工程管理的措施

（一）規(guī)范合同管理

在施工企業(yè)的管理上，合同管理的地位十分顯著，所以必須對(duì)合同有明確的規(guī)范，不能盲目地進(jìn)行施工。企業(yè)為了保證工程成本，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，必須規(guī)范合同的內(nèi)容《條款》經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)階段，施工的合同內(nèi)容更需要從大到小各方面都有一定的要求，才能保證竣工的順利。同時(shí)，前期的合同規(guī)范明確，就能給施工過(guò)程中的資金運(yùn)作指明方向，這就是合同管理的最終目標(biāo)。另一方面，合同管理能對(duì)施工過(guò)程的完成進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)控，針對(duì)規(guī)定的施工成果進(jìn)行驗(yàn)收，保證施工的質(zhì)量。因?yàn)樵谑┕み^(guò)程中，容易出現(xiàn)豆腐渣項(xiàng)目，以非常低的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)質(zhì)量很差的材料，這樣只會(huì)形成劣質(zhì)的工程，針對(duì)此種問(wèn)題，最好的避免方式就是制定嚴(yán)格的合同管理?xiàng)l例。

（二）在完工時(shí)嚴(yán)格驗(yàn)收和強(qiáng)化工程管理

工程完工時(shí)的驗(yàn)收是為了保證工程在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成，和該工程完成的質(zhì)量，對(duì)于交付顧客以后也有了一定的質(zhì)量保證。如果完工時(shí)的驗(yàn)收馬馬虎虎，不認(rèn)真把持關(guān)口，可能就會(huì)因?yàn)槟承┞┒礇](méi)被發(fā)現(xiàn)，就會(huì)導(dǎo)致以后出現(xiàn)安全隱患。即使是短時(shí)間內(nèi)通過(guò)了驗(yàn)收，也可能在以后的時(shí)間檢驗(yàn)中出現(xiàn)問(wèn)題。這樣的問(wèn)題一旦出現(xiàn)，就不是簡(jiǎn)單的利益問(wèn)題，不是公司簡(jiǎn)單的金錢(qián)上的損失，而是公司名譽(yù)的損害，這會(huì)嚴(yán)重阻礙公司在以后的發(fā)展。公司在與其他公司的競(jìng)爭(zhēng)中也會(huì)因?yàn)槊u(yù)的損失，造成工程量減少，然后公司業(yè)績(jī)就會(huì)下降。所以，工程的完工驗(yàn)收是至關(guān)重要的，對(duì)于公司的發(fā)展息息相關(guān)。其次，施工企業(yè)同房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)所簽訂的合同，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)其項(xiàng)目實(shí)行施工管理的法律依據(jù)。對(duì)于工程管理，無(wú)論是在開(kāi)工前，還是在施工中和施工結(jié)束后都要有一個(gè)明確而又清晰的管理方法。

（三）加強(qiáng)組織構(gòu)建及人員管理

建立完善的項(xiàng)目投資管理組織機(jī)構(gòu)是保證房地產(chǎn)企業(yè)投資成功的必要措施。因?yàn)?，管理組織機(jī)構(gòu)不僅確定相關(guān)工作的責(zé)任人，也確定了管理溝通的渠道。一方面，需要加強(qiáng)投資管理的專(zhuān)門(mén)部門(mén)的組織構(gòu)建及人員管理，將項(xiàng)目責(zé)任到人，并制定嚴(yán)格的獎(jiǎng)懲制度，責(zé)任與激勵(lì)并舉，加強(qiáng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的責(zé)任意識(shí)，同時(shí)以一定的激勵(lì)政策激發(fā)人員的積極性；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理需要其他部門(mén)的協(xié)作，因此，還需建立跨部門(mén)的協(xié)作機(jī)制，舉企業(yè)之全力保障投資項(xiàng)目的順利進(jìn)展。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程具有十分重要的作用，針對(duì)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題必須進(jìn)行認(rèn)真分析、糾偏、采取有效的處理措施，使項(xiàng)目管理得到有效控制，提高管理人員的管理水平，增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

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[2]宮鵬.關(guān)于房地產(chǎn)工程施工成本控制的一些探討[J].江西建材,2014,20:218.

篇8

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過(guò)程和全方位的綜合管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。在目前宏觀調(diào)控頻繁、競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)情況下，房地產(chǎn)買(mǎi)方市場(chǎng)已經(jīng)形成，消費(fèi)者變得更為挑剔，卓越的建筑、良好的戶型、高質(zhì)量的施工已經(jīng)成為基本需求，客戶對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目提出高文化品位和更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)已經(jīng)不在稀奇。開(kāi)發(fā)商需與客戶充分交流，考慮消費(fèi)者對(duì)理想房產(chǎn)產(chǎn)品的建議，以獲得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的和諧共贏。這種注重消費(fèi)者實(shí)際需求的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式，需要企業(yè)充分利用外部資源，提高項(xiàng)目市場(chǎng)響應(yīng)速度，充分利用項(xiàng)目化管理組織對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)進(jìn)行有效合理的組織。

二、住宅地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程管理

從簡(jiǎn)單意義上說(shuō)，住宅地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理就是成功銷(xiāo)售并使開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得預(yù)期的投資收益。但從現(xiàn)如今的住宅地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理來(lái)說(shuō)，已不僅僅是單一的銷(xiāo)售工作這么簡(jiǎn)單，而以圍繞著銷(xiāo)售工作展開(kāi)的一系列運(yùn)營(yíng)管理工作。從狹義上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)包括對(duì)房屋和建筑地塊的銷(xiāo)售、租賃及售后服務(wù)管理等活動(dòng)，活動(dòng)范圍主要是在流通領(lǐng)域。從廣義上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)包括對(duì)房屋的建造、買(mǎi)賣(mài)、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價(jià)值規(guī)律所進(jìn)行的有目標(biāo)、有組織的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，活動(dòng)范圍貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的全部過(guò)程，而非僅僅局限于流通領(lǐng)域。對(duì)現(xiàn)在買(mǎi)方市場(chǎng)的住宅銷(xiāo)售來(lái)說(shuō)，一切都為了銷(xiāo)售，項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理甚至整體的開(kāi)發(fā)建設(shè)均應(yīng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以客戶需求為前提。房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程管理是從項(xiàng)目用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理觀念，從最初的項(xiàng)目規(guī)劃貫穿于最終的物業(yè)管理，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程、行業(yè)特性。房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程管理相對(duì)于傳統(tǒng)管理手法的最大特點(diǎn)是在于始終貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全程，以市場(chǎng)為中心，以消費(fèi)者需求為導(dǎo)向，以此來(lái)指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，達(dá)到最大的銷(xiāo)售效果。這是一項(xiàng)巨大的系統(tǒng)工程，往往需要開(kāi)發(fā)商利用其可動(dòng)用的各種外部及內(nèi)部資源進(jìn)行優(yōu)化組合，對(duì)項(xiàng)目的形象設(shè)計(jì)與產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣、物業(yè)管理等諸多環(huán)節(jié)進(jìn)行計(jì)劃及統(tǒng)籌執(zhí)行。其中涉及眾多繁雜的外部機(jī)構(gòu)，包括市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)、學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)、各級(jí)政府部門(mén)、建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、建筑施工單位、材料商、廣告宣傳單位、銷(xiāo)售單位、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)等。

三、住宅地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程管理的實(shí)際運(yùn)用

（1）前期項(xiàng)目規(guī)劃階段。在前期階段，需要通過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行項(xiàng)目前期策劃定位，并結(jié)合客戶需求及市場(chǎng)上同質(zhì)產(chǎn)品的比較分析，了解項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，并進(jìn)行合理的優(yōu)化布局，充分迎合市場(chǎng)需求。同時(shí)，根據(jù)目標(biāo)群體的消費(fèi)能力，及社區(qū)配套需求，結(jié)合周邊大商業(yè)配套情況，確定商業(yè)配套定位，并進(jìn)行合理布局，及時(shí)預(yù)留電力、專(zhuān)用管道等各種配套設(shè)施，為后續(xù)招商提供便利條件。（2）中期項(xiàng)目實(shí)施階段。在項(xiàng)目實(shí)施階段就可以具體圍繞著銷(xiāo)售的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作展開(kāi)。首先，選擇銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)，構(gòu)建基本銷(xiāo)售框架。其次，進(jìn)行前期物業(yè)招標(biāo)，確定前期物業(yè)服務(wù)單位。如今物業(yè)服務(wù)也是客戶選擇房源時(shí)重要的考慮因素，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，往往更能得到客戶的青睞。最后，進(jìn)行配套商業(yè)招商，使項(xiàng)目本體滿足客戶的基本消費(fèi)需求，并與周邊大商業(yè)形成有機(jī)結(jié)合。并做到與客戶入住實(shí)現(xiàn)同步經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目綜合情況確定后，可以通過(guò)整合賣(mài)點(diǎn)，明確銷(xiāo)售策略，提前進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)推廣，為項(xiàng)目提前造勢(shì)，達(dá)到預(yù)熱市場(chǎng)，培育實(shí)際消費(fèi)群體的作用。將房源適時(shí)分批次推向市場(chǎng)。（3）后期房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段。在后期階段，除了做好尾盤(pán)的銷(xiāo)售及業(yè)主交房入住等工作外。更重要的是售后服務(wù)環(huán)節(jié)。以房屋質(zhì)量跟蹤、物業(yè)管理服務(wù)為基本，做好客戶的跟蹤服務(wù)工作。另外，對(duì)商業(yè)配套設(shè)施的服務(wù)情況進(jìn)行跟蹤，了解客戶對(duì)商業(yè)設(shè)施的滿意度，并在合適的時(shí)機(jī)，對(duì)配套商業(yè)進(jìn)行合理的調(diào)整，進(jìn)行升級(jí)換代。售后的服務(wù)工作，雖然繁瑣而復(fù)雜，但切實(shí)的以服務(wù)客戶為出發(fā)點(diǎn)，滿足客戶的實(shí)際使用需求，往往能無(wú)形的為項(xiàng)目提升附加價(jià)值，更為開(kāi)發(fā)商積累更多的口碑，培育客戶忠誠(chéng)度。

現(xiàn)金房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)者時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，必須摒棄很多年來(lái)在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)已經(jīng)形成的一個(gè)套路，切實(shí)的轉(zhuǎn)變?yōu)橐钥蛻魹橹行?。房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程管理以運(yùn)營(yíng)管理為基礎(chǔ)，以滿足消費(fèi)者需求為核心，以超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，獲取、保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為目標(biāo)，將運(yùn)營(yíng)管理理念貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售、管理全過(guò)程，才能在現(xiàn)如今的房產(chǎn)市場(chǎng)中，占有一席之地。以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以遠(yuǎn)見(jiàn)制勝。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]譚術(shù)魁.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)[M].復(fù)旦大學(xué)出版社，2010

篇9

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的作用和意義

1.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的項(xiàng)目方案開(kāi)發(fā)階段對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)能產(chǎn)生相應(yīng)的影響。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目階段開(kāi)發(fā)過(guò)程中由于設(shè)計(jì)公司的選擇存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，選擇適當(dāng)或是嚴(yán)格考核相應(yīng)的設(shè)計(jì)公司則能充分保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和實(shí)施的質(zhì)量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之時(shí)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理，則能加強(qiáng)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，減小房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上對(duì)工程項(xiàng)目的實(shí)施和管理都打下了良好的基礎(chǔ)。

1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能促進(jìn)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理能對(duì)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量產(chǎn)生深刻的影響，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項(xiàng)資源的合理配置實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用，提供資源的能動(dòng)性控制，最終加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的管理，從而保障項(xiàng)目工程的質(zhì)量。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理和促進(jìn)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的設(shè)計(jì)和管理模式，充分實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)對(duì)整個(gè)建筑工程的管理和規(guī)劃的整體掌控和全面管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)后續(xù)工作的促進(jìn)和基礎(chǔ)性作用。

1.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能優(yōu)化建筑項(xiàng)目的成本管理

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)的整體控制和管理，實(shí)際上為房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理建立了一個(gè)基礎(chǔ)的管理平臺(tái)。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)不同，項(xiàng)目工程的成本付出和相應(yīng)的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預(yù)算以及最大限度的利潤(rùn)獲取之間尋求基本的平衡點(diǎn)，從而要在有限的資源和資金范圍內(nèi)建立高質(zhì)量高品質(zhì)的工程項(xiàng)目都必須依靠工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與項(xiàng)目的成本是緊密聯(lián)系的，良好的項(xiàng)目管理能以最少的資源消耗建設(shè)最佳的建筑工程項(xiàng)目。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理過(guò)程中存在的問(wèn)題

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃準(zhǔn)備不充分

房地產(chǎn)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目應(yīng)以客戶的需要為中心，然而過(guò)分重視市場(chǎng)的變化程度和客戶的項(xiàng)目需求程度可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃不夠充分，項(xiàng)目的方案確定不夠詳細(xì)準(zhǔn)確，致使項(xiàng)目的市場(chǎng)消費(fèi)定位不夠準(zhǔn)確，而長(zhǎng)時(shí)間的商討和決策在一定程度上延長(zhǎng)了工程項(xiàng)目由設(shè)計(jì)到實(shí)施的時(shí)間。缺乏詳細(xì)具體的項(xiàng)目計(jì)劃報(bào)告致使項(xiàng)目在決策過(guò)程中問(wèn)題重重，決策層的匆忙決策導(dǎo)致項(xiàng)目在實(shí)行和實(shí)施過(guò)程中沒(méi)有一個(gè)整體而系統(tǒng)的管理體系，影響了整個(gè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理不及時(shí)

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理應(yīng)貫穿于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的過(guò)程之中，項(xiàng)目的成本和質(zhì)量控制是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重要因素。然而目前，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主要考慮項(xiàng)目的功能以及技術(shù)、美觀等因素，并未考慮到相應(yīng)的成本管理因素，也很少在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃階段將可實(shí)施的方案與項(xiàng)目的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性聯(lián)系起來(lái)，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)浪費(fèi)了較多的人力物力但所設(shè)計(jì)的方案在很大程度上缺少相應(yīng)的可行性。或是在項(xiàng)目實(shí)施階段缺乏成本管理意識(shí)導(dǎo)致了許多不必要的項(xiàng)目成本支出，大部分是取決于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中的不及時(shí)造成的。

3 工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資項(xiàng)目；經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

本文對(duì)目前的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中出現(xiàn)的過(guò)于主觀、缺乏專(zhuān)業(yè)人員的經(jīng)濟(jì)評(píng)估、缺乏市場(chǎng)分析、忽視分析房地產(chǎn)項(xiàng)目中的不確定因素及經(jīng)費(fèi)不足等一些問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的解決措施和建議作為參考。

一、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的問(wèn)題

(一)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)具有主觀性在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)商將之前失敗的項(xiàng)目歸咎于不可控外界因素，在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，帶著主觀上的假設(shè)，忽略人為的負(fù)面因素進(jìn)行可行性方案的實(shí)施，有些施工項(xiàng)目沒(méi)有做好相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和周密的分析工作就開(kāi)展建設(shè)，導(dǎo)致不可逆轉(zhuǎn)的決策失誤在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，浪費(fèi)了人力、物力、財(cái)力及土地資源。

(二)缺乏專(zhuān)業(yè)人員的經(jīng)濟(jì)評(píng)估經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中最重要的是數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，需要專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估工作，要求使用科學(xué)的評(píng)估方法，可信度較高且客觀的評(píng)估觀點(diǎn)，同時(shí)評(píng)估人員必須是專(zhuān)業(yè)人士，例如經(jīng)過(guò)一段時(shí)間市場(chǎng)調(diào)研的經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家、有過(guò)投資預(yù)算的工程師或財(cái)務(wù)人員，實(shí)行過(guò)市場(chǎng)推廣的營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家。但是在當(dāng)今的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中卻不是以上那些人在主持開(kāi)展，評(píng)價(jià)人員不具備高度的責(zé)任心，在專(zhuān)業(yè)技能上顯得不夠?qū)I(yè)，缺乏學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)的能力。甚至以沒(méi)有經(jīng)過(guò)市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析、資本運(yùn)作等專(zhuān)業(yè)配備的方案執(zhí)行項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目資金的運(yùn)作造成一定風(fēng)險(xiǎn)[1]。

(三)缺乏市場(chǎng)分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析方法要始終貫徹定量為主，以定性為輔的中心思想。以客觀的角度進(jìn)行評(píng)價(jià)，要通過(guò)大量的實(shí)際調(diào)研分析數(shù)據(jù)，有些開(kāi)發(fā)商只是將經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)理解為財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，忽略了要以市場(chǎng)為前提進(jìn)行調(diào)研的重要，要在項(xiàng)目實(shí)施前對(duì)市場(chǎng)的狀況有一定的了解，包括交通環(huán)境、社會(huì)環(huán)境以及人文環(huán)境，還有商業(yè)環(huán)境與發(fā)展前景等市場(chǎng)環(huán)境的問(wèn)題進(jìn)行分析。

(四)忽視分析房地產(chǎn)項(xiàng)目中的不確定因素大多房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商都將眼光瞄準(zhǔn)投資回報(bào)率和盈利能力，在其進(jìn)行細(xì)致的分析，而在項(xiàng)目中的不確定因素卻沒(méi)有篩選和分析，由于多種難以控制的不確定因素發(fā)生在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中導(dǎo)致項(xiàng)目被擱淺的情況頻頻發(fā)生，增加了投資風(fēng)險(xiǎn)。

(五)經(jīng)費(fèi)不足我國(guó)房地產(chǎn)過(guò)于依靠經(jīng)驗(yàn)主義，在決策中植入大量的主觀意識(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的認(rèn)識(shí)不夠充分，在實(shí)際項(xiàng)目的開(kāi)展中時(shí)常由于經(jīng)費(fèi)不足而不得不縮減財(cái)力，在一定層度上抑制了評(píng)價(jià)方案的科學(xué)性與高效性。

二、對(duì)策與建議

(一)改變觀念，增強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重視經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與實(shí)行中是一項(xiàng)十分重要的決策報(bào)告。要在意識(shí)形態(tài)上充分的承認(rèn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要，如果想在評(píng)估報(bào)告中獲得公正、科學(xué)、客觀的數(shù)據(jù)支持項(xiàng)目的進(jìn)行就必須加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重視，無(wú)論是業(yè)內(nèi)人士還是管理人員都要制定切實(shí)可行的方案，落實(shí)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的工作進(jìn)程。同時(shí)，還要投入一定的資金保證經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的正常運(yùn)行[2]。

(二)完善評(píng)價(jià)體系使評(píng)價(jià)體系走向規(guī)范化，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)作出規(guī)范，合理利用財(cái)務(wù)手段分析評(píng)價(jià)指標(biāo)，在財(cái)務(wù)的盈利能力、資產(chǎn)狀況及收支水平的房地產(chǎn)項(xiàng)目中進(jìn)行明確清晰，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目的可行性進(jìn)行完善其評(píng)價(jià)體系，使用綜合的評(píng)價(jià)方法將運(yùn)營(yíng)角度建立在區(qū)域的發(fā)展上，對(duì)成本有效評(píng)估，通過(guò)合理控制成本，使區(qū)域效應(yīng)最大化，以經(jīng)濟(jì)角度衡量項(xiàng)目對(duì)區(qū)域的貢獻(xiàn)，使得到完善的評(píng)價(jià)體系使經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)更具有合理有效性。

(三)規(guī)范經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)市場(chǎng)國(guó)家對(duì)建設(shè)部門(mén)要加強(qiáng)管理與引導(dǎo)，通過(guò)可行性的研究工作實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的培育，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，還可以號(hào)召各大高校與房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行聯(lián)合發(fā)展，可以利用高校特有的資源，例如經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)家，營(yíng)銷(xiāo)學(xué)專(zhuān)家以及高校中大量的工程師，這些專(zhuān)業(yè)人才都可以為經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作作出相關(guān)指導(dǎo)，國(guó)家可以充分挖掘這種合作模式，使經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)得到應(yīng)有的客觀準(zhǔn)確性[3]。(四)提高從業(yè)人員素質(zhì)適應(yīng)時(shí)代的高速發(fā)展，從業(yè)人員必須與時(shí)俱進(jìn)，在不斷的學(xué)習(xí)與進(jìn)步中對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)作出一份貢獻(xiàn)，通過(guò)提高自身的專(zhuān)業(yè)水平和綜合素質(zhì)使經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)果更加準(zhǔn)確、更加高效，從業(yè)人員要時(shí)刻擁有使命感，要時(shí)刻重視責(zé)任感適應(yīng)變化迅速的形勢(shì)。

(五)市場(chǎng)調(diào)查的作用經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是重要的投資依據(jù)，所以這就對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)有了更高的要求，必須進(jìn)行科學(xué)的分析、在系統(tǒng)的論證過(guò)后才能作出項(xiàng)目的決策依據(jù)，在科學(xué)分析之前要經(jīng)過(guò)實(shí)踐，要進(jìn)行大量的調(diào)查通過(guò)走訪的形式，通過(guò)實(shí)踐獲得可靠的第一手?jǐn)?shù)據(jù)，利用準(zhǔn)確的信息進(jìn)行周密的分析，再加之對(duì)分析后的真實(shí)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理才可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)具有較高的準(zhǔn)確性，才能從根源上對(duì)投資項(xiàng)目的擬建有實(shí)現(xiàn)力指導(dǎo)，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(六)加大再評(píng)估力度要將經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)評(píng)估相結(jié)合，通過(guò)專(zhuān)家對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)行驗(yàn)證，將專(zhuān)業(yè)的技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)豐富的評(píng)估意見(jiàn)共同權(quán)衡，要對(duì)專(zhuān)家的評(píng)論總結(jié)不斷反思，除去過(guò)程中各種不合理的因素，增強(qiáng)決策的科學(xué)性。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作，對(duì)提高其經(jīng)濟(jì)效益有著重要作用。不僅是決策依據(jù)，也是政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行審批的依據(jù)，同時(shí)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的貸款審批工作也起到支持作用，在國(guó)家的建設(shè)中有著舉足輕重的地位。

參考文獻(xiàn)：

[1]姚荷婷.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)研究[D].安徽建筑大學(xué)，2015.

[2]吳雪峰.我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)存在的問(wèn)題與對(duì)策分析[J].商，2013(15):238+235.