導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)內(nèi)控管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)控管理 模式研究

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理模式存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制管理模式關(guān)系到企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，而管理模式存在以下問(wèn)題，嚴(yán)重影響企業(yè)在市場(chǎng)中的正常運(yùn)行：

（一）業(yè)務(wù)流程存在缺陷，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程的完善而優(yōu)化，是企業(yè)抵抗市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和獲得高額利潤(rùn)的前提條件，而業(yè)務(wù)流程中的項(xiàng)目建設(shè)、營(yíng)銷策劃、客戶服務(wù)等存在的問(wèn)題，使得房地產(chǎn)企業(yè)失去商業(yè)嗅覺(jué)，難以建立有效的決策流程。一旦企業(yè)在決策過(guò)程中失去話語(yǔ)權(quán)，意味著企業(yè)在市場(chǎng)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)中失去優(yōu)勢(shì)，甚至喪失在市場(chǎng)中的地位，影響企業(yè)的生存與發(fā)展。

（二）內(nèi)部資金缺乏集中掌控，導(dǎo)致資金成本攀升，造成資源的極大浪費(fèi)。一是資金信息的不對(duì)稱，由于房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)復(fù)雜，產(chǎn)生的現(xiàn)金流錯(cuò)綜復(fù)雜，給內(nèi)部賬戶的統(tǒng)籌管理帶來(lái)極大的難度，再加上資金流向和流量的失控，給資金的安全性帶來(lái)極大的威脅，無(wú)形中增加了資金的管理風(fēng)險(xiǎn)。二是資金的調(diào)配問(wèn)題，主要體現(xiàn)在大量閑置資金的存在，資金的使用效率低下，資金的增值目的難以實(shí)現(xiàn)。三是財(cái)務(wù)費(fèi)用的節(jié)節(jié)攀升，主要原因的資金的分散，導(dǎo)致了貸款利率的上升，而資金的調(diào)配缺乏有效措施，譬如票據(jù)調(diào)劑體系的缺失，使得貼息高額支出。

（三）市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估能力低，房地產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大的同時(shí)，催生了各種類型的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而且這些風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，主要有兩方面，一是國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)一級(jí)市場(chǎng)土地買(mǎi)賣(mài)的控制，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法利用常規(guī)的價(jià)值規(guī)律控制買(mǎi)賣(mài)的供需平衡，成為企業(yè)最難控制的外部風(fēng)險(xiǎn)。二是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的周期長(zhǎng)，在開(kāi)發(fā)的期間，市場(chǎng)和政策的因素使得企業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模以及房?jī)r(jià)等產(chǎn)生難以預(yù)料的變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)這些特點(diǎn)決定了該行業(yè)成為一種高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，而房地產(chǎn)企業(yè)缺乏市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)能力，在發(fā)生市場(chǎng)危機(jī)的時(shí)候往往措手不及。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理模式的建議

（一）房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程的規(guī)范化

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程包括招投標(biāo)、合同和客戶關(guān)系維護(hù)三方面的管理內(nèi)容，具體體現(xiàn)如下：

1.招投標(biāo)環(huán)節(jié)，一是開(kāi)發(fā)商與供應(yīng)商之間的開(kāi)放式在線招標(biāo)管理，通過(guò)以供應(yīng)商會(huì)員注冊(cè)的形式，與開(kāi)發(fā)商建立長(zhǎng)期的合作關(guān)系，達(dá)到招標(biāo)業(yè)務(wù)高效率的效果。二是建立供應(yīng)商的規(guī)范檔案，根據(jù)供應(yīng)商的服務(wù)水平和產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行等級(jí)劃分，為招投標(biāo)環(huán)節(jié)提供信息公開(kāi)化、公平化、規(guī)范化的依據(jù)。三是建立招投標(biāo)的管理部分，對(duì)各種招標(biāo)流程進(jìn)行嚴(yán)格控制，根據(jù)不同類型和金額的招標(biāo)項(xiàng)目，制定不同的招標(biāo)流程，并以集中招標(biāo)和評(píng)標(biāo)的模式，提高招投標(biāo)環(huán)節(jié)的效率。

2.合同的內(nèi)部管理要貫穿訂立到變更整個(gè)流程，對(duì)合同管理的進(jìn)度進(jìn)行跟蹤，合同的管理工作要緊緊圍繞工程的合同信息管理，其中包括工程合同、材料合同、設(shè)備合同和土地買(mǎi)賣(mài)合同等，一方面是對(duì)合同成本、變更時(shí)成本項(xiàng)目指定、合同結(jié)算等進(jìn)行拆分，控制合同體現(xiàn)成本的額度，另一方面是利用信息化管理技術(shù)，提高合同管理的便捷性和實(shí)時(shí)性，也便于合同臺(tái)賬的監(jiān)督和審計(jì)。

3.客戶關(guān)系維護(hù)，隨著消費(fèi)者維權(quán)意識(shí)的加強(qiáng)，房地產(chǎn)需要以產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、品牌獲得市場(chǎng)支持，因此客戶關(guān)系管理內(nèi)部控制是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控的關(guān)鍵點(diǎn)。關(guān)于客戶關(guān)系的維護(hù)，要以客戶的需求為主線，在房地產(chǎn)企業(yè)推出的產(chǎn)品當(dāng)中，體現(xiàn)出客戶的基本需求，譬如某區(qū)域的購(gòu)房者需要中小面積戶型的商品房，則房地產(chǎn)企業(yè)在做足市場(chǎng)調(diào)研工作之后，要將產(chǎn)品的戶型面積定位好，如果違背客戶的這種購(gòu)房需求，而盲目生產(chǎn)大戶型的商品房，那么企業(yè)將面臨滯銷的結(jié)局。

（二）內(nèi)部資金實(shí)行集中掌控

房地產(chǎn)企業(yè)建立集中管理的模式，旨在實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金成本效益的最優(yōu)化，掌控的方法具體如下：

1.結(jié)算中心的成立，提高對(duì)下屬部門(mén)的資金監(jiān)督和集中管理，提高資金的劃轉(zhuǎn)效率。筆者建議企業(yè)采用高度集中的資金管理模式，由財(cái)務(wù)部門(mén)掛頭，對(duì)企業(yè)資金的流向、流量和存量等進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。企業(yè)的內(nèi)部信息系統(tǒng)要與銀行交易系統(tǒng)連接在一起，其中包括付款交易和收款交易兩大環(huán)節(jié)，可以在資金管理系統(tǒng)中及時(shí)查詢資金的發(fā)生額和余額，并快速下載對(duì)賬單。

2.資金計(jì)劃的擬定，根據(jù)企業(yè)的營(yíng)銷、租賃和物業(yè)收支等的計(jì)劃，為資金計(jì)劃的申請(qǐng)和審批提供依據(jù)，促進(jìn)資金使用計(jì)劃性的實(shí)現(xiàn)，一方面是根據(jù)合同的約定，自動(dòng)生成資金的款項(xiàng)類型、付款金額和付款時(shí)間等，另一方面通過(guò)考慮企業(yè)實(shí)際資金，制定經(jīng)營(yíng)、投資、籌集等活動(dòng)資金的收支平衡表，以便及時(shí)對(duì)資金計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整。

3.預(yù)警監(jiān)督機(jī)制的完善，在資金計(jì)劃和業(yè)務(wù)流程審批之后，規(guī)定資金使用的禁止條件，并結(jié)合復(fù)雜的工程項(xiàng)目，設(shè)置預(yù)警監(jiān)督機(jī)制，將合同付款控制在預(yù)算范圍之內(nèi)，最大限度降低支付的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）提高市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估能力

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本風(fēng)險(xiǎn)的控制，是通過(guò)動(dòng)態(tài)成本和目標(biāo)成本的差異化對(duì)比分析，制定出合理的目標(biāo)成本，以便控制好企業(yè)內(nèi)部成本和項(xiàng)目進(jìn)度，提高企業(yè)抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，這也是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估能力的體現(xiàn)過(guò)程：

1.對(duì)市場(chǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行批量分析，測(cè)算出科學(xué)的明細(xì)成本，成本控制部門(mén)根據(jù)規(guī)劃部門(mén)的規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和項(xiàng)目描述等，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)進(jìn)行成本估算，在商業(yè)計(jì)劃書(shū)階段、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段、建筑方案設(shè)計(jì)階段，經(jīng)過(guò)科學(xué)的測(cè)算和嚴(yán)格的審批，形成各階段項(xiàng)目成本的控制標(biāo)準(zhǔn)。

2.以目標(biāo)成本、合同約定額度、合同變更條件和合同結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)等為依據(jù)，結(jié)合企業(yè)實(shí)際需求更新動(dòng)態(tài)成本，并利用差異動(dòng)態(tài)比較分析的方法，對(duì)動(dòng)態(tài)成本和目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比，以確定動(dòng)態(tài)成本是否符合成本管理的要求。

3.根據(jù)企業(yè)的發(fā)展策略，在目標(biāo)成本生效后，指導(dǎo)各類合同的簽訂，以及在合同費(fèi)用發(fā)生后，控制合同成本的細(xì)項(xiàng)，以免超過(guò)預(yù)定的目標(biāo)。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，需要以健康的可持續(xù)發(fā)展面貌立足于經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)。而房地產(chǎn)企業(yè)存在的業(yè)務(wù)流程分散、資金掌控不集中和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估能力差等問(wèn)題，始終制約著該行業(yè)的健康發(fā)展。筆者認(rèn)為只有通過(guò)結(jié)合內(nèi)控管理模式存在的問(wèn)題，制定相應(yīng)的問(wèn)題解決措施，一方面是規(guī)范化房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程，完善招投標(biāo)、合同和客戶關(guān)系維護(hù)三方面的管理內(nèi)容，另一方面是實(shí)行內(nèi)部資金的集中掌控，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金成本效益的最優(yōu)化，并制定出合理的目標(biāo)成本，以便控制好企業(yè)內(nèi)部成本和項(xiàng)目進(jìn)度，提高企業(yè)抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，方可完善企業(yè)的內(nèi)部控制管理內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)流程的健康、穩(wěn)定和高效的合理運(yùn)行。

參考文獻(xiàn)

[1]張艷華.　論房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控的現(xiàn)狀及對(duì)策[J].時(shí)代經(jīng)貿(mào)，2007年02期：101-102.

[2]周紅梅.　淺談地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控模式的構(gòu)建[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2011年25期：172-173.

[3]江旺桂.　試論房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系的有效構(gòu)建[J].中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)，2011年30期：179.

[4]胡伏.　房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制探析[J].企業(yè)研究，2012年02期：65-66.

篇2

一、國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問(wèn)題

1.對(duì)內(nèi)部控制制度建設(shè)認(rèn)識(shí)不足

當(dāng)前，在國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，將主要精力都放在房地產(chǎn)商品的開(kāi)發(fā)和銷售上，認(rèn)為內(nèi)部控制不能產(chǎn)生直接經(jīng)濟(jì)價(jià)值，對(duì)內(nèi)部控制制度建設(shè)不夠重視。加之對(duì)內(nèi)部控制制度缺乏深入的認(rèn)識(shí)，這就導(dǎo)致在內(nèi)部控制制度建設(shè)上只停留在一些基本的內(nèi)部控制操作上，沒(méi)有形成一個(gè)完整的制度體系。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，多側(cè)重于事后控制，對(duì)事前的預(yù)防控制較為忽視，這就給內(nèi)部控制的執(zhí)行帶來(lái)了較大影響。

2.對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的研究和處置力度較小

當(dāng)前，國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)沒(méi)有專門(mén)人員和機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，在風(fēng)險(xiǎn)管理中，每個(gè)人及每個(gè)部門(mén)只針對(duì)自己的工作采取一定的措施，缺乏全局性和系統(tǒng)性。部分企業(yè)自身對(duì)風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理缺乏認(rèn)識(shí)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理工作缺乏積極性和系統(tǒng)性，不僅事前風(fēng)險(xiǎn)管理缺位，且在事中和事后風(fēng)險(xiǎn)管理工作中存在較強(qiáng)的隨意性。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理較為被動(dòng)，不能主動(dòng)識(shí)別、評(píng)估、管理和監(jiān)控企業(yè)的主要業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在風(fēng)險(xiǎn)管理工作中存在著瞬時(shí)性和間斷性，且缺乏對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的定期復(fù)核和評(píng)估，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避能力缺乏，不能有效適應(yīng)環(huán)境變化。

二、完善國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制制度建設(shè)和風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

（一）制度建設(shè)和風(fēng)險(xiǎn)管理要堅(jiān)持相關(guān)原則

1.合法性原則

企業(yè)制度建設(shè)和風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)措施在制定時(shí)需要在法律法規(guī)框架內(nèi)進(jìn)行，因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，制定內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理需要遵循合法性原則，從而保障制度的有效性。

2.全面性原則

在符合內(nèi)部控制要素要求的前提下，業(yè)務(wù)流程的設(shè)計(jì)必須能覆蓋企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，并將業(yè)務(wù)流程中的關(guān)鍵控制點(diǎn)落實(shí)到?jīng)Q策、執(zhí)行、監(jiān)督等各環(huán)節(jié)，不得留有制度上的空白或遺漏。

3.審慎性原則

企業(yè)制定內(nèi)部控制制度是為了能實(shí)現(xiàn)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)的有效防范，因此建立內(nèi)部控制制度時(shí)要保持審慎性的原則，確保能將各種風(fēng)險(xiǎn)控制在許可的范圍內(nèi)，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，并采取切實(shí)可行的控制措施來(lái)減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率和可能帶來(lái)的損壞。

4.前瞻性原則

企業(yè)內(nèi)部控制制度需要具有良好的前瞻性，不僅要滿足企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的需求，且當(dāng)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，內(nèi)部控制制度能及時(shí)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整和完善，確保與企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、方針及管理要求相適應(yīng)。

（二）完善企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境

對(duì)企業(yè)管理者講，需要對(duì)內(nèi)部控制的重要性給予充分重視，強(qiáng)化自身內(nèi)部控制意識(shí)，確保企業(yè)內(nèi)部控制制度得到有效落實(shí)和執(zhí)行，將內(nèi)部控制制度建設(shè)作為企業(yè)的一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)來(lái)抓。同時(shí)要履行好監(jiān)控、引導(dǎo)和監(jiān)督責(zé)任。加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，建立統(tǒng)一的價(jià)值觀和道德標(biāo)準(zhǔn)，并制定員工行為準(zhǔn)則，認(rèn)真考慮企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，合法、公平、公正地處理企業(yè)與利益相關(guān)各方的關(guān)系。

（三）構(gòu)筑嚴(yán)密的控防體系

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，需要建立起重要的監(jiān)控防線，明確相關(guān)人員的業(yè)務(wù)權(quán)限及應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。同時(shí)還要強(qiáng)化監(jiān)督職能，在常規(guī)的會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)上，需要加強(qiáng)對(duì)各崗位及各項(xiàng)業(yè)務(wù)的核查。另外，還要確保內(nèi)部審計(jì)的相對(duì)獨(dú)立性，通過(guò)對(duì)企業(yè)進(jìn)行常規(guī)稽核、離任審計(jì)、監(jiān)督審查企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表，還要對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)部門(mén)強(qiáng)化內(nèi)部控制，確保會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和可靠性。

（四）構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管理控制框架和流程

建立企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，在組織上設(shè)立專門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)管理崗位，并設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理流程，流程范圍覆蓋項(xiàng)目相關(guān)的各個(gè)部門(mén)。在風(fēng)險(xiǎn)控制框架中，風(fēng)險(xiǎn)的等級(jí)要從成本、進(jìn)度等指標(biāo)上設(shè)置不同的組織等級(jí)進(jìn)行處理。

三、結(jié)語(yǔ)

內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理作為國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中不可或缺的重要部分，對(duì)企業(yè)管理水平的提升具有非常重要的意義，因此需要加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部控制，完善內(nèi)部控制體系，提高企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊小林.有效加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的控制措施分析[J].江西建材,2014(21).

[2]張錦.論房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范[J].經(jīng)營(yíng)管理者,2011(8).

篇3

摘 要 企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系的構(gòu)建對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高與企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展意義重大，如何構(gòu)建企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系具有深刻的研究意義。由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)只有短短幾十年的發(fā)展歷史，加之對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控理論研究的缺乏，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控體系存在著嚴(yán)重問(wèn)題，本文從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系存在問(wèn)題的分析入手，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理體系的構(gòu)建和完善提出了相應(yīng)對(duì)策。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財(cái)務(wù) 內(nèi)控體系

一、內(nèi)部控制的含義和遵循原則分析

企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制最初簡(jiǎn)單表述為內(nèi)部牽制，是指企業(yè)在財(cái)務(wù)管理工作過(guò)程中為實(shí)現(xiàn)有效的經(jīng)營(yíng)與組織活動(dòng)，防止錯(cuò)誤以及非法業(yè)務(wù)發(fā)生所設(shè)計(jì)的業(yè)務(wù)流程。內(nèi)控理論經(jīng)過(guò)不斷的研究和發(fā)展，企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控的概念逐步演變?yōu)椤坝善髽I(yè)管理層實(shí)現(xiàn)的，在適用相關(guān)法規(guī)基礎(chǔ)上，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)確可靠性，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率和效益的財(cái)務(wù)管理過(guò)程。

企業(yè)財(cái)務(wù)控制作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的重要組成部分，對(duì)企業(yè)的發(fā)展意義重大，在制定和執(zhí)行過(guò)程中應(yīng)遵循以下原則：

（一）合法性原則，是指企業(yè)在制定財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的過(guò)程中必須以相關(guān)法律法規(guī)為基礎(chǔ)，在國(guó)家法律法規(guī)允許范圍內(nèi)進(jìn)行財(cái)務(wù)內(nèi)控管理活動(dòng)，防止企業(yè)財(cái)務(wù)管理過(guò)程中違法、違規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生。

（二）適應(yīng)性原則，是指企業(yè)在所制定的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度應(yīng)與企業(yè)自身發(fā)展情況以及企業(yè)所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境相適應(yīng)，并根據(jù)企業(yè)的現(xiàn)狀、戰(zhàn)略規(guī)劃情況和不斷變化的所處環(huán)境進(jìn)行及時(shí)調(diào)整和優(yōu)化。在此基礎(chǔ)上努力實(shí)現(xiàn)內(nèi)控制度的易于操作和切實(shí)可行性。

（三）一貫性原則，指的是企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度要保持一致性和連續(xù)性，防止朝令夕改等不利于內(nèi)控制度貫徹執(zhí)行的現(xiàn)象的發(fā)生，保證財(cái)務(wù)內(nèi)控工作的嚴(yán)肅性和有效性。

（四）整體性原則，指企業(yè)內(nèi)控體系的建立既要符合企業(yè)的現(xiàn)狀，又要保持發(fā)展的眼光，與企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃相適應(yīng)，并在貫徹秩序過(guò)程中做到與其他內(nèi)控制度的協(xié)調(diào)，保障企業(yè)內(nèi)控制度的整體效果的發(fā)揮。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題分析

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制體系建設(shè)日趨完善，企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)控水平較之以往有了明顯提高，但是問(wèn)題仍然不可忽視。財(cái)務(wù)內(nèi)控意識(shí)的淡漠、治理結(jié)構(gòu)的不合理、內(nèi)控制度的不規(guī)范、內(nèi)控監(jiān)督乏力以及財(cái)務(wù)內(nèi)部控制管理人員素質(zhì)低下的問(wèn)題，造成房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系在企業(yè)財(cái)務(wù)管理與發(fā)展中無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有作用。

（一）財(cái)務(wù)內(nèi)控意識(shí)淡漠

由于房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)的發(fā)展只有短短的幾十年，加之我國(guó)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的理論研究較薄弱，使得企業(yè)的決策者忽視財(cái)務(wù)內(nèi)部控制在企業(yè)發(fā)展中的作用。企業(yè)管理過(guò)程中單純把房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與銷售作為工作重點(diǎn)，對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控不重視以及對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制片面理解的問(wèn)題的存在，企業(yè)管理者財(cái)務(wù)內(nèi)控意識(shí)的淡漠，造成財(cái)務(wù)內(nèi)控體系作用在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中難以得到有效發(fā)揮。

（二）企業(yè)治理結(jié)構(gòu)不合理

當(dāng)前我國(guó)很多房地產(chǎn)公司存在著股權(quán)結(jié)構(gòu)不合理的問(wèn)題，股權(quán)結(jié)構(gòu)中“一股獨(dú)大”的現(xiàn)象、財(cái)務(wù)管理工作中“內(nèi)部人控制”的問(wèn)題。企業(yè)高層管理者由于內(nèi)部控制觀念的淡薄，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)越權(quán)管理，控制人集財(cái)務(wù)管理控制權(quán)、管理權(quán)、監(jiān)督權(quán)于自己一身，權(quán)力發(fā)揮的任意性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制能力降低。

（三）企業(yè)內(nèi)部控制制度不規(guī)范

財(cái)務(wù)管理缺乏風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，內(nèi)部控制制度不健全。內(nèi)控制度尚未建立或者制度不夠健全、內(nèi)部控制程序不合理、控制目標(biāo)不夠細(xì)化，執(zhí)行違規(guī)現(xiàn)象的存在嚴(yán)重影響著企業(yè)內(nèi)部控制體系作用的發(fā)揮。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)我國(guó)變幻莫測(cè)的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境時(shí)，諸如政策性風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)、成本控制風(fēng)險(xiǎn)在不斷提高。規(guī)范、合理的內(nèi)控管理制度的缺乏，是困擾企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平提高的一大難題。

（四）企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控監(jiān)督乏力

雖然我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)制定了財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，且較為全面，但在執(zhí)行過(guò)程中卻存在執(zhí)行不力現(xiàn)象。部分企業(yè)沒(méi)有設(shè)立內(nèi)部控制專門(mén)機(jī)構(gòu)，這就使得財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的執(zhí)行和落實(shí)缺乏保障，無(wú)法對(duì)財(cái)務(wù)管理違法違規(guī)行為進(jìn)行有效制約。有些企業(yè)雖然設(shè)立了內(nèi)控專門(mén)機(jī)構(gòu)，但賦予的職權(quán)十分有限，財(cái)務(wù)管理中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題得不到及時(shí)有效處理。此外，在企業(yè)財(cái)務(wù)外部監(jiān)督方面，由于企業(yè)信息的封閉性，造成社會(huì)以及公眾等外部監(jiān)督主體難以實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)內(nèi)控的有效監(jiān)督。

（五）財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展歷史較短的自身特點(diǎn)，以及當(dāng)前我國(guó)內(nèi)部控制理論研究不夠深入，使得先進(jìn)合理的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度很難納入到企業(yè)管理的機(jī)制之中。對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)培養(yǎng)的忽視，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員，內(nèi)部控制觀念滯后，財(cái)務(wù)內(nèi)控管理知識(shí)欠缺、內(nèi)控管理缺乏主動(dòng)性和積極性，財(cái)務(wù)管理人員無(wú)法為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供有價(jià)值的建議，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)力的提高產(chǎn)生了嚴(yán)重影響。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制體系的對(duì)策分析

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系難以與企業(yè)財(cái)務(wù)管理和企業(yè)發(fā)展情況相適應(yīng)，已經(jīng)逐漸成為影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的因素之一，構(gòu)建和完善財(cái)務(wù)內(nèi)控管理體系，要注意以下幾點(diǎn)：

（一）增強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控意識(shí)

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理者，尤其作為企業(yè)決策層的高層管理者應(yīng)注重財(cái)務(wù)內(nèi)控意識(shí)的提高，注重財(cái)務(wù)內(nèi)部控制監(jiān)管體系的構(gòu)建和完善，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控工作觀念，摒棄落后的財(cái)務(wù)內(nèi)控思想，在注重吸收傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，注重吸收財(cái)務(wù)內(nèi)控新的管理知識(shí)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高，降低房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提升。

（二）優(yōu)化財(cái)務(wù)內(nèi)控組織結(jié)構(gòu)

為避免企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)中“一股獨(dú)大”的現(xiàn)象、財(cái)務(wù)管理工作中“內(nèi)部人控制”的問(wèn)題的發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。充分發(fā)揮企業(yè)董事和監(jiān)事會(huì)的作用，通過(guò)專門(mén)內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)構(gòu)的設(shè)置，為公司財(cái)務(wù)決策提供真實(shí)、可靠的會(huì)計(jì)信息；同時(shí)注重對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理機(jī)構(gòu)的授權(quán)，保障財(cái)務(wù)內(nèi)控執(zhí)行的獨(dú)立性和有效性，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)內(nèi)控體系在企業(yè)財(cái)務(wù)管理過(guò)程中的作用。

（三）樹(shù)立財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)投資大、周期長(zhǎng)、社會(huì)影響大的特點(diǎn)，要求企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理體系構(gòu)建過(guò)程中必須樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，達(dá)到規(guī)避和消除各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響的目的。房地產(chǎn)企業(yè)必須要把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)滲透到財(cái)務(wù)內(nèi)控工作的全過(guò)程。通過(guò)財(cái)務(wù)內(nèi)控預(yù)警系統(tǒng)機(jī)制的建立和完善，保障企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)兆出現(xiàn)時(shí)，可以采取及時(shí)有效的措施加以防范。

（四）強(qiáng)化財(cái)務(wù)內(nèi)控有效性

規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控的有效性監(jiān)督度，通過(guò)企業(yè)財(cái)務(wù)體系的建立和完善，使內(nèi)部控制監(jiān)督作用得以充分發(fā)揮。企業(yè)內(nèi)部控制對(duì)于企業(yè)會(huì)計(jì)信息真實(shí)性以及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有效監(jiān)督的實(shí)現(xiàn)意義重大，在實(shí)施企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制、規(guī)范企業(yè)會(huì)計(jì)審計(jì)、核算的過(guò)程中，要注重企業(yè)內(nèi)部控制工作的權(quán)威性和的獨(dú)立性，使財(cái)務(wù)內(nèi)部控制反饋的信息得到充分重視，保障財(cái)務(wù)管理過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題得到及時(shí)有效解決。

（五）完善財(cái)務(wù)內(nèi)控流程

科學(xué)有效的財(cái)務(wù)內(nèi)控流程是充分發(fā)揮企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控作用，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)規(guī)范運(yùn)行的重要保障。加強(qiáng)內(nèi)控管理制度的制定和完善，通過(guò)財(cái)務(wù)內(nèi)控流程信息管理系統(tǒng)的構(gòu)建，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的一體化。此外，在執(zhí)行過(guò)程中注重與企業(yè)相關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)配合，避免職能交叉與制度缺失等問(wèn)題的出現(xiàn)，使企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控流程不斷完善，

（六）提高財(cái)務(wù)內(nèi)控人員素質(zhì)

注重房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控人員業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德水平的提高。由于財(cái)務(wù)內(nèi)控涉及內(nèi)容廣泛，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控人員的綜合素質(zhì)要求極高，這就要求注重對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控人員的教育培訓(xùn)以及業(yè)務(wù)指導(dǎo)，通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控人員綜合素質(zhì)培訓(xùn)，為企業(yè)財(cái)務(wù)工作培養(yǎng)出一批高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人才，同時(shí)必須建立起科學(xué)合理的獎(jiǎng)懲考核與激勵(lì)制度，切實(shí)推動(dòng)財(cái)務(wù)管理人員主動(dòng)性和積極性的發(fā)揮。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系的構(gòu)建，與企業(yè)財(cái)務(wù)的管理活動(dòng)進(jìn)行的順利與企業(yè)的生存和發(fā)展有著直接的關(guān)系。隨著企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度改革的不斷深入，企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系的構(gòu)建取得了一定成效，同時(shí)存在的問(wèn)題不容忽視，適應(yīng)當(dāng)前企業(yè)發(fā)展面臨經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的新要求，構(gòu)建起一套合理有效的財(cái)務(wù)內(nèi)控體系對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展意義重大。

參考文獻(xiàn)：

[1]王兆金,秦江萍,馮純純.淺談公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用.北方經(jīng)濟(jì).2009(02).

[2]梅斐杰,錢(qián)雅麗.房地產(chǎn)泡沫的成因和防范措施的探討.北京建筑工程學(xué)院學(xué)報(bào).2006(03).

[3]羅淞尹,段柯伊."貴"在制度,"贏"在執(zhí)行――淺論國(guó)企財(cái)務(wù)內(nèi)控制度管理創(chuàng)新.科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào).2008(32).

[4]曾江濤.淺議如何加強(qiáng)建筑企業(yè)集團(tuán)的內(nèi)部控制.中國(guó)總會(huì)計(jì)師.2010(05).

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)內(nèi)控體系 構(gòu)建意義和方法

1.稅務(wù)內(nèi)控的背景、定義和目標(biāo)

公眾普遍認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)是涉稅風(fēng)險(xiǎn)很高的行業(yè)，偷稅漏稅現(xiàn)象十分嚴(yán)重，并且房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及的稅種多，稅收在總投資額中所占的比例又很大，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在建立一套完整的內(nèi)控體系的同時(shí)建立一套適合本行業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控體系體系是十分有必要的。2008年5月，財(cái)政部等五部委聯(lián)合印發(fā)了《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》，自2009年7月1日起在上市公司范圍內(nèi)實(shí)施，并鼓勵(lì)非上市的大中型企業(yè)執(zhí)行。2009年5月5日，國(guó)家稅務(wù)總局以國(guó)稅發(fā)[2009]90號(hào)文印發(fā)了《大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引（試行）》。2010年4月，財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)、審計(jì)署、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)聯(lián)合頒布了《關(guān)于印發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制配套指引的通知》。根據(jù)《企業(yè)內(nèi)部控制指引》，上市公司建立完善有效的內(nèi)部控制制度，對(duì)加強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、保護(hù)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)安全、保證企業(yè)會(huì)計(jì)信息真實(shí)、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益等都有積極的推動(dòng)和促進(jìn)作用。在構(gòu)建完善的的內(nèi)部控制體系的同時(shí)，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)建立適合的稅務(wù)內(nèi)控體系對(duì)于企業(yè)防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)將起到積極的作用。由此可以看出，稅務(wù)內(nèi)控已經(jīng)逐步走入人們的視野，并越來(lái)越引起人們的關(guān)心和注意。作為企業(yè)內(nèi)部控制一個(gè)重要組成部分的稅務(wù)內(nèi)控，業(yè)界對(duì)此還沒(méi)有完全明確的定義，我國(guó)學(xué)者普遍認(rèn)為稅務(wù)內(nèi)控是由企業(yè)董事會(huì)、管理當(dāng)局和全體員工共同實(shí)施的，旨在保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)“在防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值” 這一最終目標(biāo)的一整套流程、規(guī)范等控制活動(dòng)。由稅務(wù)內(nèi)控的定義可以看出，企業(yè)實(shí)施稅務(wù)內(nèi)控的最終目標(biāo)有兩大類：一是防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；二是創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值。

2.房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建稅務(wù)內(nèi)控體系的意義

在當(dāng)今政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的影響下，政府部門(mén)（尤其是稅務(wù)管理部門(mén)）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理日趨嚴(yán)格。從2002年起，房地產(chǎn)企業(yè)一直被國(guó)家稅務(wù)總局列為當(dāng)年度稅收專項(xiàng)檢查對(duì)象。房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高。所以房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存、發(fā)展、獲利就必須高度重視稅務(wù)問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身特點(diǎn)構(gòu)建一套稅務(wù)內(nèi)控體系無(wú)論是對(duì)企業(yè)本身還是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都有重大的意義。

3.構(gòu)建適合房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的方法

為了盡可能的規(guī)避稅務(wù)封風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)創(chuàng)造更大的價(jià)值，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在深入學(xué)習(xí)和研究《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》和《大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引（試行）》等文件的基礎(chǔ)上，積極探索適合本企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控管理實(shí)踐，現(xiàn)結(jié)合所學(xué)知識(shí)，提出幾點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)建立稅務(wù)內(nèi)控體系的方法。

3.1為了提高企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控管理水平，應(yīng)盡量在財(cái)務(wù)管理部門(mén)下設(shè)立專門(mén)的稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)，沒(méi)有能力設(shè)立專門(mén)的部門(mén)，也應(yīng)設(shè)立專人專崗，專門(mén)來(lái)負(fù)責(zé)企業(yè)具體的稅務(wù)管理工作，并明確稅務(wù)管理人員的崗位職責(zé)。涉稅崗位不僅僅指稅務(wù)崗的人或者財(cái)務(wù)部門(mén)的人，還包括與公司稅收聯(lián)系緊密的其他人員，還應(yīng)當(dāng)有房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)層的支持。稅務(wù)管理的職責(zé)包括：稅務(wù)申報(bào)表的填制、管理發(fā)票、評(píng)估、處置和監(jiān)督稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)；收集并整理分析財(cái)政稅收政策的最新變化，確定與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的有效涉稅業(yè)務(wù)信息；對(duì)各業(yè)務(wù)部門(mén)進(jìn)行稅務(wù)指導(dǎo)，杜絕經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的潛在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；盡量參與公司投資、籌資稅務(wù)管理評(píng)價(jià)，并能提出有效的稅務(wù)評(píng)價(jià)意見(jiàn)。

3.2對(duì)各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)管理流程進(jìn)行控制

作為內(nèi)部控制制度的一個(gè)重要組成部分，企業(yè)要進(jìn)行稅務(wù)內(nèi)控管理，就必須建立科學(xué)的內(nèi)部涉稅事務(wù)管理組織與標(biāo)準(zhǔn)，加大對(duì)稅務(wù)工作事前籌劃和過(guò)程控制的力度，實(shí)現(xiàn)各個(gè)業(yè)務(wù)流程稅務(wù)價(jià)值的最大化。房地產(chǎn)可以根據(jù)自身的情況，對(duì)各個(gè)涉稅環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行控制，即建立一套各稅環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)控制流程，通過(guò)這些流程的有效運(yùn)行，對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制，最終達(dá)到防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值。房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及以下幾個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)主要涉及土地增值稅；交易環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)，涉及營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅等多個(gè)稅種，是房地產(chǎn)企業(yè)涉稅最多的環(huán)節(jié)；保有環(huán)節(jié)，即出租取得租金收入或以房地產(chǎn)入股聯(lián)營(yíng)分得利潤(rùn)，這個(gè)環(huán)節(jié)所涉及的主要有房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、企業(yè)所得稅等。

3.3建立完健全企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)制度

風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)，包括匯報(bào)制度與匯報(bào)標(biāo)準(zhǔn)兩個(gè)方面，主要作用是明確各級(jí)涉稅人員的責(zé)任，提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的反應(yīng)速度。匯報(bào)制度以公司管理的高度， 明確重大涉稅事項(xiàng)，必須要向公司領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)匯報(bào)。重大涉稅事項(xiàng)的確定，很難一概而論，必須根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行針對(duì)性的分析，一般而言稅務(wù)檢查、稅收籌劃、重大涉稅合同、重大稅收優(yōu)惠政策的應(yīng)用、稅額超過(guò)萬(wàn)元以上的涉稅風(fēng)險(xiǎn)等都屬于必須匯報(bào)的事項(xiàng)。匯報(bào)標(biāo)準(zhǔn)決定各部門(mén)涉稅人員如何進(jìn)行匯報(bào)，是一個(gè)流程標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題，以便于匯報(bào)文本在不同部門(mén)、不同人員簽字流轉(zhuǎn)中的統(tǒng)一理解。

3.4建立內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)制度

建立風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)制度，就是從房地產(chǎn)管理的角度對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)進(jìn)行明確，并將其作為房地產(chǎn)企業(yè)日常管理的一部分。

一是要提高每個(gè)員工的風(fēng)險(xiǎn)控制責(zé)任感和敏感度。這一點(diǎn)可以通過(guò)加強(qiáng)培訓(xùn)來(lái)實(shí)現(xiàn)，尤其對(duì)涉稅業(yè)務(wù)崗位、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)人員進(jìn)行基本稅務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)，使其對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)有全面認(rèn)識(shí)和深刻理解，同時(shí)培養(yǎng)端正的風(fēng)險(xiǎn)效益觀。

二是各涉稅部門(mén)應(yīng)當(dāng)定期（每月或每季度）對(duì)本部門(mén)的業(yè)務(wù)進(jìn)行涉稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)于存在的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)及時(shí)整改，消除風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于可預(yù)見(jiàn)的將要發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)可以合理規(guī)避，防患于未然。

三是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)制度要根據(jù)稅收政策的變化，房地產(chǎn)內(nèi)部管理體系的變化及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。信息的交流和溝通對(duì)整個(gè)納稅風(fēng)險(xiǎn)管理工作來(lái)說(shuō)是必不可少的一部分，房地產(chǎn)企業(yè)各部門(mén)、房地產(chǎn)企業(yè)和其他企業(yè)以及公司和稅務(wù)機(jī)關(guān)之間都要加強(qiáng)信息交流和溝通，特別是要加強(qiáng)和稅務(wù)機(jī)關(guān)的友好聯(lián)系，同時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理結(jié)果進(jìn)行分析，并做好下一步的納稅風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。

4.結(jié)論

以上是本人結(jié)合房地產(chǎn)公司的行業(yè)特點(diǎn)和涉稅事項(xiàng)以及內(nèi)控體系的流程提出的幾點(diǎn)適合房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系構(gòu)建的方法，希望對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建完整、系統(tǒng)高效的稅務(wù)內(nèi)控體系和對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)能起到一定的積極作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]方紅星，王宏譯.（美）COSO制定.企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理——整合框架[M].東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2005.

[2]郭偉、肖大勇.稅務(wù)內(nèi)控為企業(yè)筑牢“防火墻”[N].中國(guó)會(huì)計(jì)報(bào)，2008.

[3]林鳳羽.企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因及控制對(duì)策[J].金融經(jīng)濟(jì)，2007（16）.

[4]張紅玫.論企業(yè)稅收內(nèi)控[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2010（2）.

[5]李建瓊.企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士論文，2007.

[6]張舒.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的思考[J].財(cái)政監(jiān)督，2007.

篇5

(一)資本結(jié)構(gòu)不合理，資金成本高、負(fù)債率高

房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)投資量大，投資周期長(zhǎng)的資本密集性行業(yè)。一個(gè)項(xiàng)目從立項(xiàng)，到土地審批到最后的竣工投入使用，需要經(jīng)歷很長(zhǎng)時(shí)間，其投入量大，投入面廣，房屋在竣工前需要的資金量非常大。新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)融資更難，很多企業(yè)為了得到資金，根本不考慮融資成本，借入的資金成本非常高。不考慮自有資金和借入資金的比例，根本沒(méi)有考慮財(cái)務(wù)杠桿的作用，資金結(jié)構(gòu)不合理，加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，過(guò)高的資金成本吞噬了企業(yè)的利潤(rùn)，影響了企業(yè)的收益。

(二)不重視成本和費(fèi)用的管理，不重視預(yù)算

我們所說(shuō)的成本和各項(xiàng)費(fèi)用管理主要是指經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和產(chǎn)品成本的預(yù)算、控制和分析等管理活動(dòng)。在企業(yè)中開(kāi)展這些方面的活動(dòng)，主要作用就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理進(jìn)行全面的挖掘和分析，節(jié)約更多的成本，有效的控制企業(yè)各項(xiàng)費(fèi)用，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在市場(chǎng)中保持更加旺盛的競(jìng)爭(zhēng)力。很多房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊，根本不重視成本和費(fèi)用的管理，經(jīng)營(yíng)者沒(méi)有財(cái)務(wù)管理的概念，沒(méi)有做到對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)的全過(guò)程的監(jiān)督和控制，導(dǎo)致了企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面存在各種各樣的問(wèn)題，加大了企業(yè)的成本。不重視預(yù)算管理，沒(méi)有預(yù)算或在預(yù)算的編制與執(zhí)行上各行其道，各部門(mén)之間不能形成默契，導(dǎo)致整個(gè)預(yù)算體系存在問(wèn)題，使預(yù)算沒(méi)有得到很好的執(zhí)行。

(三)內(nèi)部控制制度不完善

大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)未建立完善的內(nèi)控體系，企業(yè)監(jiān)督和控制主要靠人來(lái)管理人，不是用制度管理人，財(cái)務(wù)人員一人兼數(shù)職，不相容崗位沒(méi)有分離，沒(méi)有建立內(nèi)部控制體系，使財(cái)務(wù)管理混亂，財(cái)務(wù)管理及企業(yè)經(jīng)營(yíng)存在很大的漏洞，企業(yè)頻繁出現(xiàn)舞弊現(xiàn)象。(四)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)不高，財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄房地產(chǎn)企業(yè)重控制輕管理現(xiàn)象很普遍，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)，很多經(jīng)營(yíng)者只需要財(cái)務(wù)解決融資問(wèn)題，根本不重視財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)，財(cái)務(wù)管理意識(shí)也非常淡薄，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理流于形式。會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、完整性得不到體現(xiàn)。使財(cái)務(wù)活動(dòng)中的預(yù)測(cè)、監(jiān)督、控制與決策沒(méi)有起到作用。

二、解決對(duì)策分析

(一)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，降低資金成本

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金需求量大，通常都會(huì)采用融資。不同的融資方式，會(huì)產(chǎn)生更多的利息和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，在進(jìn)行財(cái)務(wù)成本預(yù)算過(guò)程中，應(yīng)該對(duì)各種融資方式進(jìn)行全面的分析和研究，科學(xué)合理的對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行控制，制訂不同的融資方案，在融資時(shí)要考慮資本結(jié)構(gòu)，最大限度利用財(cái)務(wù)杠桿，將企業(yè)的資金成本控制在合理的水平之內(nèi)，切實(shí)有效的降低企業(yè)成本，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)的資源進(jìn)行優(yōu)化配置，使企業(yè)效益最大化。

(二)建立完善的財(cái)務(wù)制度，加強(qiáng)內(nèi)控管理

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平低下，在管理過(guò)程中沒(méi)有建立完善的管理制度，沒(méi)有建立內(nèi)控體系。在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，為了切實(shí)有效地提升企業(yè)在市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)力，必須要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理。建立健全財(cái)務(wù)管理制度，完善財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的作用，有機(jī)結(jié)合內(nèi)部審計(jì)和財(cái)務(wù)監(jiān)督部門(mén)，全面有效的對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督。建立健全內(nèi)部制度，相互制約和監(jiān)督，提高會(huì)計(jì)人員的工作質(zhì)量，防止財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)錯(cuò)誤和舞弊行為，實(shí)現(xiàn)對(duì)內(nèi)控制度的有效監(jiān)督。

(三)建立財(cái)務(wù)預(yù)算體系，強(qiáng)化財(cái)務(wù)的管理職能

房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該重視和支持財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作，建立完善的財(cái)務(wù)預(yù)算體系。在房地產(chǎn)企業(yè)中的通過(guò)建立并且完善財(cái)務(wù)預(yù)算的動(dòng)態(tài)性，能夠有效的對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)行一定的監(jiān)控，注重對(duì)預(yù)算行為的監(jiān)督和檢查。尤其對(duì)資金使用情況進(jìn)行重點(diǎn)的監(jiān)督和檢查，對(duì)于存在問(wèn)題及時(shí)上報(bào)，提高資金的使用效率，對(duì)于企業(yè)閑置的資金應(yīng)該充分進(jìn)行利用，進(jìn)而能夠有效的實(shí)現(xiàn)資金管理，實(shí)現(xiàn)資金使用的效益最大化。同時(shí)在檢查過(guò)程中還需要分析研究項(xiàng)目建設(shè)和投資存在的風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一定的監(jiān)督及防范，從而發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的作用與價(jià)值。

(四)加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)水平，提升綜合素質(zhì)

提高財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理水平，就必須要提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)，只有高素質(zhì)的財(cái)會(huì)人員，才能保證財(cái)會(huì)工作正常有序。提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)，首先從人員的選撥入手，按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定選撥優(yōu)秀人才，考察人員的專業(yè)技能和從業(yè)資格；第二在工作中要不斷進(jìn)行培訓(xùn)，建立和完善培訓(xùn)機(jī)制。倡導(dǎo)工作中不斷學(xué)習(xí)，加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)和技能培養(yǎng)，使財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)得到提升。

三、結(jié)束語(yǔ)

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部會(huì)計(jì)控制；現(xiàn)狀；原則；對(duì)策

中圖分類號(hào)：C29 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

前言：房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理制度的一個(gè)重要組成部分就是內(nèi)部會(huì)計(jì)控制，它幾乎貫穿了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的每個(gè)環(huán)節(jié)，與企業(yè)管理相互配合、相互交叉。然而，由于目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在會(huì)計(jì)控制上仍存在問(wèn)題，企業(yè)應(yīng)該采用多種方式來(lái)解決問(wèn)題，從整體上改變內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的現(xiàn)狀，完善企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的體系，使房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展更加科學(xué)、迅速。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的現(xiàn)狀

（一）我國(guó)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的理論

2012 年對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)不尋常的一年，政府對(duì)房地產(chǎn)的政策影響著市場(chǎng)跌宕起伏，在水與火的反差中喜憂參半地糾結(jié)著。個(gè)別城市試點(diǎn)存量房房產(chǎn)稅、國(guó)八條出臺(tái)提高二套房首付比例、提高貸款利率優(yōu)惠門(mén)檻等，政策調(diào)控持續(xù)加力，在限貸、限購(gòu)、限價(jià)等紅線下釋放剛需，行業(yè)在調(diào)控政策下經(jīng)歷著一輪輪的市場(chǎng)考驗(yàn)，政策與市場(chǎng)相互制約尋求平衡，房地產(chǎn)企業(yè)則在各種博弈中實(shí)現(xiàn)著突破與重生。下半年隨著十的召開(kāi)，城鎮(zhèn)化的繼續(xù)推進(jìn)，今后房地產(chǎn)政策將保持抑制投機(jī)需求、滿足合理住房需求這個(gè)調(diào)控方向。

（二）缺乏完善、有效的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制

目前，在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的有效監(jiān)督上，主要是內(nèi)部審計(jì)。內(nèi)部審計(jì)職能是指對(duì)內(nèi)部控制實(shí)現(xiàn)再控制。而目前一些房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有設(shè)立完善的內(nèi)審機(jī)構(gòu)，或者說(shuō)一些企業(yè)雖然有內(nèi)審機(jī)構(gòu)，但是在實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中，其審計(jì)職能被弱化甚至缺失，不能行使審計(jì)功能，失去對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的約束力，不利于企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的實(shí)施。此外，我國(guó)目前缺乏 COSO 這樣的組織來(lái)指導(dǎo)包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的企業(yè)建立完善的內(nèi)部控制制度體系，大部分的內(nèi)控管

理制度的建設(shè)還依靠政府相關(guān)部門(mén)的規(guī)定執(zhí)行，而政府的各個(gè)相關(guān)部門(mén)也只能在職責(zé)范圍內(nèi)行使權(quán)力，所以在房地產(chǎn)業(yè)無(wú)法形成統(tǒng)一、完善的監(jiān)督機(jī)制。

（三）缺乏完善、有效的外部監(jiān)督機(jī)制

外部監(jiān)督機(jī)制是指市場(chǎng)之外的社會(huì)和政府的監(jiān)督，此類監(jiān)督在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展運(yùn)行中發(fā)揮著不可替代的作用。然而，在如今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大背景下，對(duì)經(jīng)濟(jì)利益的追求成為多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的目的，而且，激烈的同行競(jìng)爭(zhēng)以及客戶的不合理要求，導(dǎo)致社會(huì)監(jiān)督缺乏其應(yīng)有的公正性。雖然政府監(jiān)督要更加合理和客觀，但是由于經(jīng)費(fèi)有限、監(jiān)督手段落后等原因，使得政府監(jiān)督力量減弱、監(jiān)督面不完善。因此，在實(shí)際過(guò)程中，外部監(jiān)督流于形式，缺乏完善性和有效性。

（四）內(nèi)部會(huì)計(jì)控制手段的落后

隨著科技的不斷發(fā)展以及廣泛應(yīng)用，許多企業(yè)的管理及經(jīng)營(yíng)手段逐步實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)信息化，這大大提高了其運(yùn)營(yíng)效率，降低了運(yùn)營(yíng)成本。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始了向網(wǎng)絡(luò)信息化管理的轉(zhuǎn)變，然而，仍有不少企業(yè)還在沿用傳統(tǒng)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制手段，從而導(dǎo)致效率低下，影響企業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的有效對(duì)策

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制應(yīng)該遵循一定的原則

如果有正確的原則來(lái)指導(dǎo)，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制機(jī)制會(huì)變得更加完善，企業(yè)的內(nèi)控效率可以更高。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部需要遵循的原則有：第一，必須要堅(jiān)持合法合理性的原則，我國(guó)法律法規(guī)是所有行為的準(zhǔn)繩，房地產(chǎn)企業(yè)的任何規(guī)章制度以及行為，都要在法律法規(guī)的許可范圍之內(nèi)進(jìn)行，包括房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制行為；第二，堅(jiān)持全面性的原則，在堅(jiān)持合法合理性原則的前提之下，要將房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的會(huì)計(jì)控制涵蓋企業(yè)業(yè)務(wù)的各個(gè)方面，并且還要重點(diǎn)落實(shí)決策、實(shí)施、監(jiān)督等環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)及管理的整體控制，例如 ：對(duì)材料及設(shè)備的購(gòu)入控制、對(duì)施工成本的有效控制等；第三，堅(jiān)持謹(jǐn)慎性的原則，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的關(guān)鍵是有效防范風(fēng)險(xiǎn)，而房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)重要特點(diǎn)就是投資風(fēng)險(xiǎn)大，這就要求內(nèi)部會(huì)計(jì)控制要謹(jǐn)慎地考慮、評(píng)估、分析企業(yè)在經(jīng)營(yíng)各環(huán)節(jié)會(huì)存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取將風(fēng)險(xiǎn)值降到最低，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化；第四，堅(jiān)持靈活性的原則，企業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制在堅(jiān)持謹(jǐn)慎性原則的同時(shí)，還要根據(jù)具體的環(huán)境、實(shí)際需求、企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略等情況及時(shí)改變、調(diào)整或完善相關(guān)措施等。

（二）提高相關(guān)人員自身的素質(zhì)，增強(qiáng)其內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的意識(shí)和認(rèn)識(shí)

在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)中，專業(yè)人才在項(xiàng)目決策、實(shí)施等階段都發(fā)揮著重要作用。在建立企業(yè)內(nèi)部控制系統(tǒng)時(shí)，高素質(zhì)的會(huì)計(jì)人員要安排房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的控制措施，此外，他們還要監(jiān)督會(huì)計(jì)控制的執(zhí)行情況。同時(shí)，要不斷加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員的培訓(xùn)，增強(qiáng)其內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的知識(shí)及能力儲(chǔ)備，提高對(duì)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的認(rèn)識(shí)以及內(nèi)控意識(shí)，主動(dòng)參與到房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制當(dāng)中去，從而適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的現(xiàn)代化要求。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算控制

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)存在的共同問(wèn)題是資金緊張，因此要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中生存下去，就要加強(qiáng)企業(yè)的預(yù)算控制，從而建立完善的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的體系。如今，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)要以加強(qiáng)預(yù)算為導(dǎo)向，對(duì)項(xiàng)目決策做出合理的、科學(xué)的動(dòng)態(tài)調(diào)整，最大程度地降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。要做到以加強(qiáng)預(yù)算為導(dǎo)向，就要加強(qiáng)預(yù)算的權(quán)威性和靈活性，科學(xué)采集預(yù)算數(shù)據(jù)，從而加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制。

（四）不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部的監(jiān)督機(jī)制

不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部的監(jiān)督機(jī)制是提高企業(yè)內(nèi)控的關(guān)鍵。完善的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制能有效地監(jiān)督企業(yè)會(huì)計(jì)的預(yù)算、核算的實(shí)施過(guò)程，能夠及時(shí)地提出問(wèn)題并且予以改正。要想完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部的監(jiān)督機(jī)制，就要在企業(yè)內(nèi)部建立專門(mén)的審計(jì)部門(mén)，根據(jù)企業(yè)的監(jiān)督制度對(duì)會(huì)計(jì)部門(mén)及人員進(jìn)行監(jiān)督。其次，要保證審計(jì)部門(mén)的完整性和獨(dú)立性，避免其職能受到削弱，使其能夠獨(dú)立的、有效的對(duì)會(huì)計(jì)部門(mén)實(shí)施監(jiān)督。只有這樣才能保證房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制的完善和權(quán)威，從而提高企業(yè)的會(huì)計(jì)內(nèi)部控制。

（五）加強(qiáng)企業(yè)考核激勵(lì)制度的建立

加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的審計(jì)工作是目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的重要內(nèi)容之一，因此企業(yè)要根據(jù)自身的特點(diǎn)來(lái)建立完善的、合理的審計(jì)監(jiān)督的體系，并且對(duì)各項(xiàng)工作進(jìn)行合理、有效的考核和激勵(lì)，這樣才能最大程度地保證房地產(chǎn)企業(yè)各種內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的有效性。

（六）建立完善的電子信息系統(tǒng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的電算化進(jìn)程

在科技的高速發(fā)展的信息化社會(huì)中，電子商務(wù)快速發(fā)展，并且推動(dòng)了企業(yè)會(huì)計(jì)電算化的發(fā)展。電子核算制度成為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的重要內(nèi)容，它為會(huì)計(jì)的結(jié)算和核算提供了極大地方便。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立完善的電子信息系統(tǒng)，從而保證企業(yè)會(huì)計(jì)電算化的安全。

結(jié)語(yǔ)：

在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的大環(huán)境下，內(nèi)部控制制度對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理是非常重要的，它能有效地幫助企業(yè)形成一種財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)工作人員必須努力推進(jìn)相關(guān)措施的實(shí)施，爭(zhēng)取推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的有效運(yùn)行。當(dāng)面臨政府方面對(duì)土地的出讓愈加正規(guī)、對(duì)地產(chǎn)政策越加嚴(yán)苛，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)局勢(shì)下，中小房企想要贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，必須改善其粗放的管理模式，建立健全內(nèi)部控制制度，使其與企業(yè)發(fā)展階段相適應(yīng)，保證資金安全提高管理效率、降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，以精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位、科學(xué)高效的管理方式贏得市場(chǎng)的一席之地。

參考文獻(xiàn)：

[1] 李雪 . 企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制存在的問(wèn)題及對(duì)策[J]. 遼寧廣播電視大學(xué)學(xué)報(bào)，2008（01）.

[2] 鄭玉玲，許少敏 . 淺談企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制存在的問(wèn)題及對(duì)策[J]. 會(huì)計(jì)師，2010（05）.

[3] 張旭銘 . 完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制研究 [J]. 中國(guó)外資，2012（05）.

篇7

關(guān)鍵詞：資貸危機(jī)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理

美國(guó)次貸危機(jī)，全稱是美房地產(chǎn)市場(chǎng)上次級(jí)按揭貸款的危機(jī)。“次貸危機(jī)”是自2007年初開(kāi)始，由于“次級(jí)債”大量逾期違約引發(fā)全面性的信用危機(jī)。特別是2008年，隨著華爾街貝爾斯登、美林證券、雷曼兄弟公司、高盛和摩根士丹利五大投資銀行的全軍覆沒(méi)，將危機(jī)推向了，已演變?yōu)橐粓?chǎng)全球性的金融風(fēng)暴。在這場(chǎng)危機(jī)中，越來(lái)越多的國(guó)家、金融機(jī)構(gòu)以及大型企業(yè)遭受重創(chuàng)，使世界經(jīng)濟(jì)陷入了衰退的時(shí)期。

金融的本質(zhì)是信用，金融創(chuàng)新的泛濫導(dǎo)致了信用的濫用，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)埋下了禍根，引發(fā)了次貸危機(jī)。如何認(rèn)識(shí)和應(yīng)對(duì)這次危機(jī)，就成為我們金融內(nèi)審工作者當(dāng)前探討、分析的熱點(diǎn)問(wèn)題。

一、美國(guó)次貸危機(jī)產(chǎn)生的機(jī)理

次貸危機(jī)的根本原因在于美元本位的國(guó)際貨幣體系和美國(guó)消費(fèi)的過(guò)度膨脹。特別是布雷頓森林體系崩潰后，全球形成了以美金為本位的信用貨幣體系，而美國(guó)則進(jìn)入了無(wú)約束的美金泛濫時(shí)期。

美國(guó)次貸危機(jī)產(chǎn)生的原因除了以上大的宏觀經(jīng)濟(jì)因素以外主要還有以下原因：

一是政府對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行缺乏必要的監(jiān)管。美國(guó)一度放縱經(jīng)濟(jì)泛濫增長(zhǎng)，在宏觀層面對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行缺失必要的監(jiān)管，甚至在某些領(lǐng)域沒(méi)有實(shí)施監(jiān)管。無(wú)政府狀態(tài)是導(dǎo)致次貸危機(jī)的根本條件，由于對(duì)房貸市場(chǎng)缺失必要的監(jiān)管，使其無(wú)限膨脹，形成了巨大經(jīng)濟(jì)泡沫。美國(guó)是世界經(jīng)濟(jì)，在當(dāng)今全球經(jīng)濟(jì)中占據(jù)主導(dǎo)地位，這個(gè)巨型經(jīng)濟(jì)泡沫一旦破滅，勢(shì)必對(duì)全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大沖擊。

二是金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制十分脆弱。盲目追求擴(kuò)張發(fā)展，追逐高額利潤(rùn)，忽略了風(fēng)險(xiǎn)管理，使次級(jí)抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)降低，并一降再降，最終導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)失控。

三是過(guò)度擴(kuò)張金融衍生產(chǎn)品。在前幾年美國(guó)樓市最火爆的時(shí)候，很多按揭公司為了擴(kuò)張業(yè)務(wù)，牟取更高利率，介入了次級(jí)房貸業(yè)務(wù)，從而促使金融新產(chǎn)品無(wú)限度的不斷擴(kuò)張，在很大程度上掩蓋和隱藏了次級(jí)房貸的危害性。特別是次級(jí)房貸證券化，信貸違約掉期等不透明的復(fù)雜金融衍生產(chǎn)品的推波助瀾，構(gòu)筑了房地產(chǎn)市場(chǎng)空前的虛假繁榮。

四是金融機(jī)構(gòu)對(duì)投資者缺乏盡職調(diào)查。由于高額利潤(rùn)的驅(qū)使和非?；鸨匿N售市場(chǎng)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不顧社會(huì)實(shí)際需求狀況，沒(méi)有重視必要的市場(chǎng)調(diào)查，盲目擴(kuò)張業(yè)務(wù)。很多金融機(jī)構(gòu)也沒(méi)有實(shí)施可行性的市場(chǎng)需求調(diào)研，在利潤(rùn)最大化的誘導(dǎo)下，忽略了對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的真實(shí)需求及日益俱增的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)控制，不斷推出新金融衍生產(chǎn)品，最終使這些金融業(yè)務(wù)純粹變成了金錢(qián)游戲，與分散風(fēng)險(xiǎn)的初衷背道而馳，更加加劇了信用危機(jī)。

五是各個(gè)環(huán)節(jié)的信息披露不充分。特別是在貸款證券化過(guò)程中，信息傳遞鏈條過(guò)長(zhǎng)，導(dǎo)致信息披露不全面，不準(zhǔn)確，層層失真，包括發(fā)行人、承銷商、資產(chǎn)管理人、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和投資者很難獲得足夠真實(shí)的信息。

六是信用評(píng)級(jí)嚴(yán)重脫離實(shí)際，使評(píng)級(jí)結(jié)果不夠真實(shí)、準(zhǔn)確。在經(jīng)濟(jì)利益誘導(dǎo)下，信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)受自身利益驅(qū)動(dòng)，在主觀上存在聽(tīng)任自然的不盡職盡責(zé)的現(xiàn)象。另一方面由于當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)異常旺盛，使各類經(jīng)濟(jì)實(shí)體以往的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)普遍向好，由此形成的風(fēng)險(xiǎn)管理模型和宏觀計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型，所反映的是好時(shí)期的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)具有片面性，提供的信用評(píng)級(jí)結(jié)果是虛假的，沒(méi)有真實(shí)地反映經(jīng)濟(jì)實(shí)體機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)狀況及本來(lái)面目，從而潛藏了巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

二、金融危機(jī)對(duì)我國(guó)金融業(yè)的啟示

美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)全球銀行業(yè)界來(lái)說(shuō)都是一個(gè)深刻的教訓(xùn)，我國(guó)銀行業(yè)應(yīng)充分借鑒，特別是對(duì)我們商業(yè)銀行內(nèi)控管理及內(nèi)審工作來(lái)說(shuō)，有以下幾點(diǎn)啟示：

(一)有效控制金融風(fēng)險(xiǎn)是金融企業(yè)安全、高效、穩(wěn)鍵經(jīng)營(yíng)的基本保障。金融業(yè)應(yīng)盡快建立和完善全面的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，風(fēng)險(xiǎn)管理流程設(shè)計(jì)等多方面的制度基礎(chǔ)。次貸危機(jī)引發(fā)了百年罕見(jiàn)的金融危機(jī)，與以往歷次危機(jī)相比，次貸危機(jī)的不確定性、擴(kuò)散性、加速性更加明顯。世界經(jīng)濟(jì)日趨一體化的趨勢(shì)，加速了全球金融一體化。特別是世界經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及金融市場(chǎng)各要素之間的相互影響、相互決定的復(fù)雜關(guān)系，導(dǎo)致金融危機(jī)的全球化已成必然。近幾年，我國(guó)工、農(nóng)、中、建、交五個(gè)大型國(guó)有商業(yè)銀行中，工、中、建、交四個(gè)大型國(guó)有商業(yè)銀行完成股份制改造后已在境內(nèi)外成功上市。農(nóng)業(yè)銀行目前也已完成了股份制改造，正在積極準(zhǔn)備上市。我國(guó)銀行業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理模式已與國(guó)際接軌。如何加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng)和提升國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，是我國(guó)金融業(yè)亟待解決的重大問(wèn)題。

美國(guó)經(jīng)過(guò)幾百年的發(fā)展，已經(jīng)構(gòu)建并發(fā)展了世界上最發(fā)達(dá)的金融體系，而在這次次貸危機(jī)中，美國(guó)的金融機(jī)構(gòu)和金融體系卻不堪一擊，一籌莫展。面對(duì)當(dāng)前的這次金融危機(jī)，我國(guó)金融業(yè)應(yīng)當(dāng)很好地進(jìn)行反思和總結(jié)，我們既要學(xué)習(xí)借鑒國(guó)外成功的內(nèi)控管理經(jīng)驗(yàn)，也要從次貸危機(jī)中汲取深刻的教訓(xùn)。特別是在經(jīng)營(yíng)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制方面，要研究如何堅(jiān)持具有中國(guó)特色的優(yōu)秀傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)管理模式，屏棄陳舊落后的不適應(yīng)國(guó)際化經(jīng)營(yíng)管理模式。要把國(guó)際金融業(yè)最成熟的風(fēng)險(xiǎn)管理理念與我國(guó)優(yōu)秀的傳統(tǒng)管理經(jīng)驗(yàn)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，在風(fēng)險(xiǎn)管理和經(jīng)營(yíng)方略上應(yīng)做到有所為，有所不為，絕不能重蹈美國(guó)的覆轍。

(二)深刻研究和認(rèn)識(shí)金融業(yè)務(wù)發(fā)展與金融產(chǎn)品創(chuàng)新。多年來(lái)，我國(guó)大型金融企業(yè)基本上都是國(guó)有的，在國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)上占據(jù)著絕對(duì)統(tǒng)治地位，銀行業(yè)的興衰決定著中國(guó)金融體系的命運(yùn)。因此，我國(guó)金融業(yè)一直受到國(guó)家積極保護(hù)和高度監(jiān)管。就目前金融危機(jī)影響來(lái)看，我國(guó)銀行業(yè)受到全球金融動(dòng)蕩的沖擊較小。但是，隨著我國(guó)金融改革步伐及對(duì)外開(kāi)放步驟的日益加快，與國(guó)際化接軌是我國(guó)金融業(yè)面臨的必然趨勢(shì)，我們?cè)诳吹絻?nèi)在優(yōu)勢(shì)與良好發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，還要看到所面臨的嚴(yán)峻形勢(shì)和許多不足。我國(guó)金融業(yè)今后將面臨三個(gè)方面的挑戰(zhàn)。一是銀行業(yè)必將向混業(yè)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變。其經(jīng)營(yíng)模式或業(yè)務(wù)模式必將影響我國(guó)金融業(yè)的發(fā)展格局，使銀行業(yè)處于多元化的業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中。我國(guó)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)及早與國(guó)際接軌，探索混業(yè)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)控管理和風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策與措施，在綜合化經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)效益最大化的目標(biāo)，進(jìn)一步提高國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。二是金融創(chuàng)新與金融衍生產(chǎn)品必將得到大力快速的發(fā)展。目前，我國(guó)金融業(yè)務(wù)發(fā)展及金融衍生產(chǎn)品創(chuàng)新還處于起步階段，為適應(yīng)金融業(yè)務(wù)國(guó)際化需要，今后，我國(guó)必將加快金融創(chuàng)新及金融衍生產(chǎn)品的發(fā)展。這次金融危機(jī)產(chǎn)生的原因之一，就是金融創(chuàng)新導(dǎo)致的信用過(guò)度擴(kuò)張。因此，我國(guó)應(yīng)高度警覺(jué)和及早控制金融衍生產(chǎn)品創(chuàng)新所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。三是國(guó)家對(duì)金融業(yè)的監(jiān)管模式及銀行業(yè)務(wù)管理手段必將進(jìn)行革新。隨著金融全球化步伐加快，國(guó)家對(duì)金融業(yè)監(jiān)管模式必將進(jìn)行重大變革。在金融業(yè)內(nèi)部應(yīng)盡快探索和制定與國(guó)際接軌的內(nèi)控管理及風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。

(三)亟待探索和提高風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)。過(guò)去，我們總認(rèn)為美國(guó)內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理方面的技術(shù)是最先進(jìn)的，近些年來(lái)，我們一直都在學(xué)習(xí)和借鑒美國(guó)內(nèi)控管理經(jīng)驗(yàn)和模式，并引進(jìn)了許多管理理念和內(nèi)控管理方法。但經(jīng)過(guò)這次金融危機(jī)來(lái)看，美國(guó)的風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)和內(nèi)控管理機(jī)制，并不是完善可靠的，還存在諸多弊端和不足，尤其對(duì)風(fēng)險(xiǎn)隱患揭示

和控制還缺乏必要的手段，以致引發(fā)了金融危機(jī)。同時(shí)，從世界各國(guó)來(lái)看，近年來(lái)，雖然國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)大力發(fā)展，各國(guó)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理都有所重視和加強(qiáng)，但在本次金融危機(jī)中也未幸免于難。因此，必須改革和創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，在國(guó)際上建立統(tǒng)一的金融監(jiān)管組織架構(gòu)，以及建立適度有效的監(jiān)管手段和標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)成為必然趨勢(shì)。另外，我國(guó)要積極探索和提高具有中國(guó)特色的，并能夠適應(yīng)國(guó)際金融一體化的風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，盡快健全和完善風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，以確保在金融國(guó)際化的發(fā)展軌道上健康穩(wěn)健運(yùn)行。

三、商業(yè)銀行強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策與措施

面對(duì)金融危機(jī)持續(xù)蔓延的嚴(yán)峻形勢(shì)，以及我國(guó)金融業(yè)所面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，我國(guó)商業(yè)銀行要審時(shí)度勢(shì)，應(yīng)最大限度的提高風(fēng)險(xiǎn)防控能力，及早建立與國(guó)際接軌的科學(xué)規(guī)范的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。

(一)強(qiáng)化金融監(jiān)管力度，有效防控金融風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行業(yè)務(wù)廣泛涉及到社會(huì)經(jīng)濟(jì)各個(gè)領(lǐng)域和個(gè)人，在整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系中的地位非常特殊、非常重要，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響巨大。我們國(guó)家應(yīng)借鑒美國(guó)次貸危機(jī)教訓(xùn)，研究和制定適合當(dāng)前金融全球化模式的金融監(jiān)管機(jī)制，進(jìn)一步強(qiáng)化金融宏觀調(diào)控，促進(jìn)商業(yè)銀行強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理力度，嚴(yán)防突發(fā)性、擴(kuò)散性等重大金融風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生。

(二)商業(yè)銀行應(yīng)培育良好的企業(yè)文化。防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)銀行安全、高效、穩(wěn)鍵經(jīng)營(yíng)的基本保障，商業(yè)銀行應(yīng)把風(fēng)險(xiǎn)控制當(dāng)作首要任務(wù)。特別是要加強(qiáng)內(nèi)控管理基礎(chǔ)性工作，構(gòu)建良好的內(nèi)控環(huán)境，培育優(yōu)秀的企業(yè)文化，要進(jìn)一步提高全體員工的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，使風(fēng)險(xiǎn)管理工作融人到銀行業(yè)務(wù)的每個(gè)環(huán)節(jié)。特別是要調(diào)動(dòng)員工參與并推進(jìn)內(nèi)控建設(shè)與風(fēng)險(xiǎn)管理的積極性、主動(dòng)性與創(chuàng)造性。

(三)完善內(nèi)控制度，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理。內(nèi)部控制作為商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)，不僅是防范控制金融風(fēng)險(xiǎn)、保障業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展的一個(gè)重要手段，也是提高經(jīng)營(yíng)效率、實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的一個(gè)重要保障。一是要在全體員工中樹(shù)立內(nèi)控優(yōu)先的理念。內(nèi)控理念是內(nèi)控體系的靈魂，只有增強(qiáng)全體員工的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，認(rèn)真主動(dòng)地把內(nèi)控理念貫徹落實(shí)到銀行各項(xiàng)日常工作及每一個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，才能提升內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理的效率與效果。二是要建立和完善內(nèi)控制度和風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。內(nèi)控制度是規(guī)范行為的準(zhǔn)則，是內(nèi)控建設(shè)和風(fēng)險(xiǎn)管理的基本內(nèi)容。商業(yè)銀行要按照“完整性、系統(tǒng)性、科學(xué)性、超前性和有效性”的要求建立健全內(nèi)控制度體系。要根據(jù)我國(guó)金融管理的基本法規(guī)，參照國(guó)際金融慣例建立和完善內(nèi)控制度與風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。特別是要對(duì)重要業(yè)務(wù)及重點(diǎn)環(huán)節(jié)的關(guān)鍵控制點(diǎn)制定出規(guī)范合理，適度有效的監(jiān)督制約制度，以嚴(yán)防各類風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生。三是要建立風(fēng)險(xiǎn)防控體系，切實(shí)發(fā)揮“三道防線”的功能。第一道防線是自控防線。要完善對(duì)各個(gè)業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)的監(jiān)督防控機(jī)制，注重對(duì)銀行從業(yè)人員道德素質(zhì)的修煉及制度觀念的培養(yǎng)。第二道防線是互控防線。要利用現(xiàn)代化的技術(shù)手段，構(gòu)筑起對(duì)全部業(yè)務(wù)操作過(guò)程的監(jiān)控體系。業(yè)務(wù)部門(mén)要配備專職或兼職檢查監(jiān)督機(jī)構(gòu)和監(jiān)督人員，對(duì)該控制的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)都能不疏不漏地進(jìn)行有效監(jiān)督。第三道防線是監(jiān)控防線。要建立健全內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督機(jī)制，要對(duì)各個(gè)營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)、重要崗位、重要環(huán)節(jié)實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)或非現(xiàn)場(chǎng)的事前、事中、事后的全過(guò)程監(jiān)控和審計(jì)檢查。

(四)發(fā)揮內(nèi)審合規(guī)部門(mén)的功能。內(nèi)審合規(guī)工作承擔(dān)了監(jiān)督、評(píng)價(jià)的職責(zé)。特別是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)政策的執(zhí)行情況、業(yè)務(wù)規(guī)章制度合規(guī)情況等評(píng)價(jià)，這對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)管理至關(guān)重要。內(nèi)審合規(guī)部門(mén)要堅(jiān)持對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成的真實(shí)性、合法性、合規(guī)性和規(guī)章制度執(zhí)行情況進(jìn)行長(zhǎng)期不懈地檢查鑒證。不僅有問(wèn)題要開(kāi)展檢查，沒(méi)有問(wèn)題也要進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)制止和糾正，把問(wèn)題消滅在萌芽狀態(tài)，作到警鐘長(zhǎng)鳴，積極督促各部門(mén)把防范風(fēng)險(xiǎn)的具體措施落到實(shí)處。

篇8

（一）中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)以每年25%的發(fā)展速度繼續(xù)增長(zhǎng)3-5年的話，按其一般固定周期就必須調(diào)整，也會(huì)因?yàn)橐韵碌脑驅(qū)е峦七t，奧運(yùn)盛會(huì)導(dǎo)致我國(guó)進(jìn)入了一個(gè)建設(shè)。加入WTO和調(diào)整海外來(lái)華投資政策，人民幣增值致使國(guó)際投機(jī)資本進(jìn)入我國(guó)，以上海為源頭的周邊都產(chǎn)生了聚焦反應(yīng)，部分投機(jī)資本對(duì)房?jī)r(jià)的炒作，直接導(dǎo)致了泡沫的產(chǎn)生，利益集團(tuán)有意維持泡沫，其后果可想而知。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)一路升高，收入跟房?jī)r(jià)已經(jīng)不成比例。一般房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)比例為5:1但是很多城市最高已經(jīng)達(dá)到12：1了。

（三）把住房拿來(lái)投資。保守來(lái)說(shuō)20%左右的購(gòu)房者是用于投資或者投機(jī)。有相當(dāng)一部分人群則是買(mǎi)新租舊，以舊租養(yǎng)新屋，其實(shí)這也是投資氛圍。最為典型的是溫州炒房團(tuán)，民間說(shuō)法是其擁有的資金達(dá)1500億元。富裕的溫州人希望投資但苦于沒(méi)有合適的渠道，于是親朋好友幾十人湊幾千萬(wàn)資金一起砸在某個(gè)樓盤(pán)上，迅速抬高樓價(jià)再賣(mài)。如果一旦房產(chǎn)過(guò)盛，導(dǎo)致逐步下降，這對(duì)投資人來(lái)說(shuō)將是萬(wàn)丈深淵。

（四）房地產(chǎn)貸款劇烈增長(zhǎng)。我國(guó)80%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及購(gòu)買(mǎi)者資金來(lái)自銀行。商業(yè)銀行基本步入了開(kāi)發(fā)商的全程，也將面臨地產(chǎn)業(yè)的各種風(fēng)險(xiǎn)。地產(chǎn)貸款最近幾年劇烈增長(zhǎng)。

（五）閑置率的增加。閑置面積比近幾年完工平方之和稱為閑置率，一般國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)是10%，截止2004年4月末，我國(guó)閑置房租一年以上未使用的達(dá)到了5529萬(wàn)平方米，閑置房占市場(chǎng)的57%。

（六）倒賣(mài)炒賣(mài)。很多地方在征地強(qiáng)拆導(dǎo)致居民合法權(quán)益受損，這是權(quán)力合法化權(quán)利承包合法化導(dǎo)致一種野蠻私拆亂建的野蠻建筑。這也是利益導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生的另一根源。所以來(lái)說(shuō)地產(chǎn)泡沫必將滅亡，這樣才能維護(hù)土地的正常使用，以免導(dǎo)致耕地不足所給農(nóng)民到來(lái)的困惑。其實(shí)基本地產(chǎn)業(yè)也到不了那個(gè)時(shí)候，大量的閑置空置房租到一定情況下，銀行就會(huì)收緊信貸，直接打擊泡沫經(jīng)濟(jì)。

以上表現(xiàn)是房地產(chǎn)泡沫存在的現(xiàn)實(shí)依據(jù)。由此可見(jiàn)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫是不爭(zhēng)的事實(shí)。而隨著央行的加息，美元結(jié)束短期的弱勢(shì)，不管是民間資本還是國(guó)際資本都有可能在某一時(shí)刻撤出房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)信貸中的不良資產(chǎn)急劇膨脹，形成惡性循環(huán)，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)最大的就是銀行。針對(duì)地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的泡沫，逐步到了“崩潰邊緣“，地產(chǎn)業(yè)貸款貌似與投資的貸款超過(guò)2萬(wàn)億元的的書(shū)情況下，哪怕只有很少的一部分不良貸款，足已讓銀行方面難堪重負(fù)，直接危及整個(gè)經(jīng)濟(jì)大局。所以，必須毫不猶豫地打壓房地產(chǎn)，迫使其著陸，“軟著陸”不行，“硬著陸”也要，越快越好。

我認(rèn)為可采取以下對(duì)策：

1、加強(qiáng)金融管理力度

中央銀行在《2002年第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中首次就防止地產(chǎn)泡沫向地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出警告，所以目前對(duì)于加強(qiáng)金融市場(chǎng)管理是相當(dāng)必要的，尤其對(duì)房地產(chǎn)也來(lái)說(shuō)，如何規(guī)范，如何正常運(yùn)作，如何不讓過(guò)度開(kāi)發(fā)，盲目投機(jī)，如何加強(qiáng)貸款的創(chuàng)造和投資機(jī)構(gòu)，擔(dān)保部門(mén)，以及保證機(jī)構(gòu)的完整的金融體系是至關(guān)重要的金融體制如果不是很健全的話，金融部門(mén)過(guò)度的縱容或過(guò)度的解除管理制度，會(huì)直接導(dǎo)致過(guò)度的信貸資金流入泡沫經(jīng)濟(jì)，在房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)市場(chǎng)做出巨大貢獻(xiàn)的同時(shí)，有關(guān)金融部門(mén)更因該加強(qiáng)對(duì)信貸，機(jī)構(gòu)貸款容易發(fā)生的金融問(wèn)題，多發(fā)的問(wèn)題集中管理，以免金融風(fēng)險(xiǎn)造成更大的泡沫經(jīng)濟(jì)。

2、低價(jià)的監(jiān)測(cè)和調(diào)控管理

我國(guó)目前地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范，很多問(wèn)題隨處可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商胡亂定價(jià)，跟實(shí)際價(jià)值不符屬于漫天要價(jià)，直接影響了房地產(chǎn)也的正常秩序。對(duì)于出讓的土地在評(píng)估基準(zhǔn)評(píng)估很多價(jià)格差很大。我國(guó)對(duì)土地管理上的價(jià)格沒(méi)有個(gè)宏觀的管理模式，應(yīng)該對(duì)土地的價(jià)格及時(shí)到位的公布出來(lái)，以保證公開(kāi)公平性，在一定程度杜絕土地市場(chǎng)的“黑箱操作”和“黑幕”。我們各個(gè)區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)及其公示制度，以便合理的做出評(píng)估定價(jià)，按不同時(shí)間年限各類低價(jià)指數(shù)，作為監(jiān)測(cè)。

3、完善土地稅務(wù)制度

依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作模式和市場(chǎng)發(fā)展設(shè)定稅收政策，使土地使用合法化起來(lái)，把土地在稅收制度的優(yōu)越性都體現(xiàn)差除開(kāi)。在稅制運(yùn)用過(guò)程中，首先要保證財(cái)政收入，然后從完善的角度合理的配備土地資源，并且從使用以及占有各種情況下逐步建立和完善土地稅收政策從而讓稅收在土地開(kāi)發(fā)資源合理化中產(chǎn)生積極的調(diào)節(jié)作用。

政府首先嚴(yán)格監(jiān)測(cè)購(gòu)地者的投資開(kāi)發(fā)過(guò)程，對(duì)于規(guī)定期限內(nèi)不能正常開(kāi)發(fā)的或有意拖延的單位或個(gè)人征收賦稅，比如：空地、土地保有稅等。同時(shí)加強(qiáng)土地增值稅，對(duì)于一定時(shí)限多次轉(zhuǎn)讓的土地交易中加收土地增值稅收。除此之外外，還應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制限制土地轉(zhuǎn)手頻率也是相當(dāng)重要的。

4、加強(qiáng)政府市場(chǎng)主體規(guī)范

首先政府嚴(yán)把土地出讓行為，對(duì)市場(chǎng)管理者加強(qiáng)約束力。政府部門(mén)對(duì)劃撥土地使用權(quán)的管理必須做出嚴(yán)格的管理.限制.以及動(dòng)態(tài)監(jiān)控，以避免多次倒手造成的飆升。土地出讓盡量以招標(biāo).或者拍賣(mài)，避免以協(xié)議方式出讓用地范圍，更為了有人利用低價(jià)出讓土地的事件發(fā)生，制定客觀詳細(xì)、規(guī)范、可操作性比較強(qiáng)的協(xié)議出讓標(biāo)準(zhǔn)。

加強(qiáng)市場(chǎng)管理地儲(chǔ)備制度調(diào)整儲(chǔ)備合理分配，政府可以對(duì)于市場(chǎng)來(lái)收購(gòu)或提供土地。適度的來(lái)調(diào)整市場(chǎng)利用一部分可以利用的資源，用來(lái)穩(wěn)定土地市場(chǎng)，避免泡沫產(chǎn)生。

篇9

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；抵押；風(fēng)險(xiǎn)；控制

一、房地產(chǎn)抵押中存在的風(fēng)險(xiǎn)

1、抵押物風(fēng)險(xiǎn)

抵押物風(fēng)險(xiǎn)主要包括抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)、抵押物價(jià)值下跌風(fēng)險(xiǎn)、抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)等。

從目前看，抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)主要是指在一些地區(qū)，由于土地管理部門(mén)與房產(chǎn)管理部門(mén)相互獨(dú)立，完整的房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)是由土地使用證、房屋所有權(quán)證構(gòu)成，但由于相關(guān)政府部門(mén)各行其是、缺乏協(xié)調(diào)，許多房屋并無(wú)土地使用權(quán)證，房產(chǎn)管理部門(mén)也在不問(wèn)土地使用權(quán)性質(zhì)、不查驗(yàn)土地使用權(quán)證的情況下，對(duì)房屋單獨(dú)辦理抵押登記。由于土地權(quán)利的不確定性，銀行在行使抵押權(quán)時(shí)也存在一定的不確定性；

抵押物價(jià)值下跌風(fēng)險(xiǎn)主要指由于房?jī)r(jià)回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因?qū)е聝r(jià)值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，房屋作為耐用消費(fèi)品，還具有保值、增值的作用，但在房地產(chǎn)炒作資金撤離、地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退期、房地產(chǎn)供大于求的狀況下，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)整體性下跌。此外由于個(gè)人住房貸款還款周期很長(zhǎng)，抵押物價(jià)值下跌始終將是籠罩在銀行頭頂?shù)囊黄瑸踉啤?/p>

抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)是指因法律或事實(shí)原因，銀行對(duì)抵押物不能處置、或處置成本很高的風(fēng)險(xiǎn)。目前，與抵押物處置最密切的主要來(lái)自于法律規(guī)定的風(fēng)險(xiǎn)。而銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款中的90%以上是抵押貸款，只有不足10%的貸款采用保證擔(dān)保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋[2004]15號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）直接涉及到銀行個(gè)人住房抵押貸款的安全問(wèn)題?！兑?guī)定》第六條規(guī)定：“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或抵債”；第七條規(guī)定：“對(duì)于超過(guò)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以執(zhí)行”。從法律后果看，《規(guī)定》第六條造成銀行抵押權(quán)被實(shí)際懸空，第七條則為銀行行使抵押權(quán)設(shè)定了前置性義務(wù)，加大了銀行抵押權(quán)行使成本。《規(guī)定》的上述條款使銀行開(kāi)展個(gè)人住房抵押貸款面臨眾多不確定因素：①是沒(méi)有明確“生活必需的居住房屋”的判斷標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行法官的主觀判斷可能左右實(shí)際執(zhí)行效果；②是沒(méi)有明確在被執(zhí)行人收入水平超過(guò)當(dāng)?shù)刈畹蜕畋Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)的情況下，是否能對(duì)抵押房屋予與執(zhí)行；③是沒(méi)有明確被執(zhí)行人存在主觀惡意時(shí)，能否對(duì)抵押房屋予與執(zhí)行；④是沒(méi)有明確抵押權(quán)人提供“必需的居住房屋”的時(shí)間限制。

2、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品，它不能移動(dòng)，屬于不動(dòng)產(chǎn)。因此，投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目中的資金流動(dòng)性差，變現(xiàn)性也較差，不像其他商品那樣，容易收回資金。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。

3、社會(huì)和政策性風(fēng)險(xiǎn)

任何國(guó)家的房地產(chǎn)都會(huì)受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和國(guó)家相關(guān)政策的影響。如果經(jīng)濟(jì)繁榮，政策鼓勵(lì)支持，則房地產(chǎn)價(jià)格看漲，相反則會(huì)看跌，我國(guó)也不例外?，F(xiàn)在房地產(chǎn)不景氣，出現(xiàn)了持幣待購(gòu)的現(xiàn)象。對(duì)抵押權(quán)人來(lái)說(shuō)，這些因素是應(yīng)該充分考慮的，若銀行不注意經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和宏觀政策形勢(shì)的變化，很可能遭受損失。

4、抵押物毀損風(fēng)險(xiǎn)

抵押權(quán)人可以將火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)和其他自然災(zāi)害引起的抵押房地產(chǎn)的損失轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，然而在保單中規(guī)定的保險(xiǎn)公司的責(zé)任并不是包羅萬(wàn)象，因此有時(shí)也存在著風(fēng)險(xiǎn)。

5、房地產(chǎn)抵押登記風(fēng)險(xiǎn)

首先，不法分子利用制造的假證，或利用拆遷應(yīng)注銷的房地產(chǎn)權(quán)證，到金融部門(mén)直接貸款，而盡量避開(kāi)房地產(chǎn)主管部門(mén)在辦理他項(xiàng)權(quán)利抵押登記時(shí)進(jìn)行的審查。其次，多頭抵押。不法分子先進(jìn)行房產(chǎn)抵押，然后又到另一家銀行進(jìn)行土地抵押登記，造成多頭抵押。再者，重復(fù)抵押。即同一宗土地到兩家銀行抵押，過(guò)去往往根據(jù)評(píng)估報(bào)告總額來(lái)測(cè)算抵押面積的相應(yīng)的抵押金額，只在抵押合同或他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)上標(biāo)明，未在土地證或?qū)嵉胤指畹牡盅旱貕K上作標(biāo)記。結(jié)果容易出現(xiàn)重復(fù)抵押，當(dāng)處置債權(quán)時(shí)，無(wú)法保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。還有一種情況，不法分子先將房地產(chǎn)在一定銀行辦理了抵押登記后，又假借掛失，騙取新證，再到另一家銀行辦理抵押貸款，造成重復(fù)抵押。

6、房地產(chǎn)抵押評(píng)估過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)

抵押房地產(chǎn)評(píng)估是對(duì)房地產(chǎn)作為抵押物的價(jià)格按照一定的程序和原則，參照當(dāng)時(shí)相似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行客觀合理的 評(píng)估。評(píng)估過(guò)程存在許多風(fēng)險(xiǎn)。第一是權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)，如房產(chǎn)證登記面積、位置以及受益人與實(shí)際情況不相符合將引起權(quán)屬糾紛進(jìn)而影響抵押物的市場(chǎng)價(jià)格。第二是時(shí)間 價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)：貸款到期日的實(shí)際房地產(chǎn)價(jià)值和房地產(chǎn)估值間的差異。第三是違規(guī)操作帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，如獲得未結(jié)算完土地出讓金情形下的土地使用權(quán)證、工程還沒(méi)有竣工 時(shí)的房屋所有權(quán)證，房屋抵押時(shí)房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人不一致等。第四，房產(chǎn)所有人將房屋租出，房租一次付清，由于金融機(jī)構(gòu)不能在租期內(nèi)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，導(dǎo) 致金融機(jī)構(gòu)資金回籠方面存在風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)控制

首先，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)貸款企業(yè)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況以及預(yù)期收益能力，以及抵押物土地的性質(zhì)，規(guī)范用途趨向，其他產(chǎn)權(quán)狀況，要進(jìn)行全面審查，對(duì)屬國(guó)家限制發(fā)展的企業(yè)、瀕臨倒閉的企業(yè)更要慎重處置。經(jīng)審查可給予貸款的，要求企業(yè)以合法的房地產(chǎn)抵押擔(dān)保，包括集體性質(zhì)的土地，由該集體所有人出具同意用該宗地抵償債務(wù)，征地費(fèi)是否沖抵的賠付處置證明等；并辦理好相關(guān)的合法登記。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)充分考查貸款企業(yè)狀況，建立預(yù)警機(jī)制，最好搶在企業(yè)破產(chǎn)前處置抵押物，以減少貸款損失；一旦企業(yè)破產(chǎn)，要加強(qiáng)與房地產(chǎn)和法院等有關(guān)部門(mén)聯(lián)系，依法處置抵押物，以期使損失減少到最少。完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和保險(xiǎn)機(jī)制。金融機(jī)構(gòu)要明確責(zé)任，保證房地產(chǎn)抵押貸款流程的安全，堅(jiān)決杜絕抵押物價(jià)值的人為操作，加強(qiáng)并動(dòng)態(tài) 監(jiān)管抵押物全過(guò)程。加強(qiáng)貸后管理，不定時(shí)對(duì)貸后抵押物進(jìn)行跟蹤檢查。同時(shí)，實(shí)行分期還款制 度，降低金融機(jī)構(gòu)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

其次，房、地、金融等相關(guān)部門(mén)應(yīng)建立協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制；條件具備的，相關(guān)業(yè)務(wù)聯(lián)網(wǎng)，信息共享，就能防止和規(guī)避因信息缺欠所出現(xiàn)管理上漏洞及貸款損失等諸多問(wèn)題。

再次， 完善風(fēng)險(xiǎn)防范制度。在金融機(jī)構(gòu)中樹(shù)立正確的風(fēng)險(xiǎn)理念，完善貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)操作程序，加強(qiáng)和規(guī)范抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控和預(yù)警體系的建設(shè)。抵押貸款風(fēng) 險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)貸款的審核、發(fā)放和回收各個(gè)方面，防范風(fēng)險(xiǎn)，要做到以下幾點(diǎn)：一、信貸操作規(guī)范化，內(nèi)控管理嚴(yán)格化。實(shí)行跟蹤服務(wù)，落實(shí)調(diào)查責(zé)任，增加貸后 檢查強(qiáng)度和次數(shù)。確定申報(bào)價(jià)格的合理性、各信息與實(shí)際信息的一致性是銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)的前提，加強(qiáng)貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現(xiàn)，減 少貸款損失。二、完善金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部操作流程和監(jiān)督機(jī)制，提高房地產(chǎn)按揭貸款管理水平，構(gòu)建一套有效、適用的執(zhí)行制度。三、建立違法違規(guī)通報(bào)機(jī)制。⑤對(duì)于虛 假抵押貸款行為，要及時(shí)復(fù)查并找出問(wèn)題所在，建立黑名單并實(shí)行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

三、總結(jié)

在我國(guó)，房地產(chǎn)貸款是商業(yè)銀行的主要信貸業(yè)務(wù)之一。如何防控該業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，不僅關(guān)系到商業(yè)銀行的利益，也影響著我國(guó)整個(gè)金融市場(chǎng)的穩(wěn) 定。完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和保險(xiǎn)機(jī)制，完善金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范制度是防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。同時(shí)，相關(guān)部門(mén)要設(shè)立特殊的房地產(chǎn)擔(dān)保規(guī) 則，引入住房質(zhì)量強(qiáng)制保險(xiǎn)制度。完善銀行內(nèi)控制度，加強(qiáng)監(jiān)管部門(mén)監(jiān)管力度，完善信息資源共享平臺(tái)，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。只有在房地產(chǎn)抵押登 記管理部門(mén)和金融機(jī)構(gòu)密切配合下，才能合理規(guī)避房地產(chǎn)抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)。

注釋：

①符啟林：《房地產(chǎn)法》，法律出版社，2009年。

②關(guān)永宏：“論住房公積金貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)及其防范”，《山西大學(xué)學(xué)報(bào)》，2009年6月。

③刑建：“淺談商業(yè)銀行住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范”，《商情》，2008年6月。

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 控制

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)籌資難度和償債壓力巨大

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，因此籌資活動(dòng)是支持房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和再投資效率的重要環(huán)節(jié)。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)用于運(yùn)轉(zhuǎn)的資金的主要來(lái)源有自籌資金、銀行融資、銷售回款三個(gè)主要方式，其他方式的資金來(lái)源不足融資總額的10%。而銷售回款中約有60%的資金來(lái)源于銀行按揭貸款，由此可見(jiàn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對(duì)銀行的依賴程度。由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和資本市場(chǎng)成熟程度的限制，歐美國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)的多渠道融資模式在我國(guó)難以推廣，加之國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市的限制嚴(yán)格，信托受限，房地產(chǎn)行業(yè)資金需求規(guī)模的不斷增加和融資方式的單一使房地產(chǎn)企業(yè)在籌資融資環(huán)節(jié)上面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資活動(dòng)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平要求高

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資活動(dòng)是以資金為資本通過(guò)對(duì)項(xiàng)目投資的手段以獲取投資收益的行為，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平、戰(zhàn)略決策和資金運(yùn)用能力的綜合體現(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回收期長(zhǎng)、資金需求量大，因此在項(xiàng)目投資決策時(shí)要十分謹(jǐn)慎，一般的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策的過(guò)程中都會(huì)進(jìn)行可行性研究分析和投資測(cè)算，從主觀方面來(lái)說(shuō)，不管是公司管理層還是專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的預(yù)測(cè)均來(lái)源于對(duì)歷史數(shù)據(jù)的分析和主觀經(jīng)驗(yàn)假設(shè)，因此企業(yè)管理能力和專業(yè)水平的高低對(duì)投資成敗有著不小的影響。從外部政策環(huán)境來(lái)說(shuō)，投資決策中對(duì)政策條件和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素變化的分析不可能面面俱到，外部環(huán)境的不確定性很大。因此這些投資決策過(guò)程中的不確定性因素會(huì)引發(fā)較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）項(xiàng)目銷售資金回收情況受市場(chǎng)波動(dòng)影響大

房地產(chǎn)行業(yè)的投資回收取決于銷售收入額和其轉(zhuǎn)化為資金流入的速度，資金回收是企業(yè)償還債務(wù)和再投資的基礎(chǔ)。銷售收入的實(shí)現(xiàn)主要受房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況和購(gòu)房者的心理預(yù)期影響，圖1為2008年-2014年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積和銷售面積增長(zhǎng)率變化情況。

由圖1可見(jiàn)，除去2008年度金融危機(jī)到2009年度房地產(chǎn)行業(yè)反彈過(guò)程中我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積和銷售面積均存在較大增幅以外，其余年度我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)新開(kāi)發(fā)面積和銷售面積均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，但是銷售面積下降幅度和波動(dòng)程度遠(yuǎn)高于新開(kāi)發(fā)面積的變動(dòng)程度，由此可以分析判斷出，我國(guó)房地產(chǎn)的總體供求關(guān)系還是供應(yīng)量高于市場(chǎng)需求。進(jìn)入2015年以來(lái)購(gòu)房者仍持觀望態(tài)度，一邊是高企的庫(kù)存，一邊是濃厚的觀望情緒，不少中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收不足，在加上融資能力的欠缺和較高的融資成本，使其資金鏈越來(lái)越脆弱，而為了確保資金鏈條，這些企業(yè)紛紛降價(jià)促銷，導(dǎo)致購(gòu)房者強(qiáng)烈的降價(jià)預(yù)期，在這一過(guò)程中有不少中小房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不堪重壓，面臨破產(chǎn)。企業(yè)資金回收中面臨的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)直接導(dǎo)致資金鏈緊張，引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)應(yīng)采用加強(qiáng)銷售戰(zhàn)略制定和收款管理的雙重機(jī)制，降低資金回流風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的主要環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制應(yīng)該在結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的主要環(huán)節(jié)進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的把控。

（一）投資風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理水平與房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制水平有著密切的關(guān)系，投資管理主要體現(xiàn)在對(duì)整個(gè)投資項(xiàng)目的事前投資策略制定、事中控制、事后反饋三個(gè)過(guò)程，通過(guò)聘請(qǐng)具有豐富行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的高管團(tuán)隊(duì)、建立科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臎Q策流程、扎實(shí)細(xì)致的預(yù)算工作等手段可以有效降低項(xiàng)目投資管理中的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，因此科學(xué)的投資管理體系是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制的有效手段。

（二）籌融資風(fēng)險(xiǎn)控制

根據(jù)房地產(chǎn)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體特點(diǎn)，可知融資風(fēng)險(xiǎn)把控是與投資風(fēng)險(xiǎn)控制密切相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)節(jié)。從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的開(kāi)發(fā)時(shí)序性來(lái)說(shuō)，在投資策略制定后最重要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制就是融資風(fēng)險(xiǎn)控制。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的投資主要來(lái)源就是外部融資，而投資策略能否按步驟實(shí)施完全取決于融資風(fēng)險(xiǎn)的控制能力，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在健全投資管理體系的基礎(chǔ)上，理性客觀地評(píng)價(jià)企業(yè)的資金需求和資金平衡能力，將融資工作的控制細(xì)化到每一個(gè)節(jié)點(diǎn)。不僅僅是將成功實(shí)現(xiàn)融資作為主要目標(biāo)，對(duì)于融資的償還和再融資安排也要形成具有系統(tǒng)管理能力的體系，這樣才能完成既定的投資管理目標(biāo)，降低籌融資風(fēng)險(xiǎn)及整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）營(yíng)運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)控制

作為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資最重要的資金來(lái)源及投資效果評(píng)價(jià)最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，營(yíng)運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)控制始終是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的重中之重。目前，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的流動(dòng)資金控制愈加規(guī)范和嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法將所有的銷售回款進(jìn)行再投資或進(jìn)行企業(yè)間拆借。因此，要控制好房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)首先要確保資金來(lái)源，加強(qiáng)回款管理保證資金回流速度。其次，在做好回款管理的基礎(chǔ)上，合理制定營(yíng)運(yùn)資金滾動(dòng)計(jì)劃管理機(jī)制，確保對(duì)于項(xiàng)目整體投資策略的細(xì)化目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。最后，合理利用流動(dòng)資金進(jìn)行融資還款及再投資，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金的良性循環(huán)，降低整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

除了上述三方面在房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在且影響較大的風(fēng)險(xiǎn)以外，房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)一樣還面臨著利益分配風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)控管理風(fēng)險(xiǎn)等，雖然每個(gè)企業(yè)的綜合管理能力有所不同，但是每個(gè)企業(yè)都應(yīng)該重視風(fēng)險(xiǎn)控制，避免嚴(yán)重危機(jī)的產(chǎn)生。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的主要措施

（一）建立完善的投資預(yù)算體系控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資建設(shè)期間，一些預(yù)算及分析體系不完善的企業(yè)往往偏向關(guān)注項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度及銷售進(jìn)度，對(duì)項(xiàng)目前期的財(cái)務(wù)測(cè)算及事中事后的財(cái)務(wù)預(yù)算管理重視程度不高，導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)資金鏈斷裂和清算，造成整個(gè)投資失敗。

因此，必須通過(guò)進(jìn)行概率分析法和例舉法在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期進(jìn)行整體現(xiàn)金流量可靠預(yù)測(cè)，避免項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中應(yīng)該實(shí)時(shí)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度及市場(chǎng)情況的變化及時(shí)調(diào)整整體預(yù)算及資金預(yù)算，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的意外情況的把控能力，保障整體預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，體現(xiàn)出財(cái)務(wù)管理工作的監(jiān)督和保障職能。

（二）多方面開(kāi)拓籌融資渠道，合理配置資金結(jié)構(gòu)

基于健全項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)算體系，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整體資金需求的分析，求出資金需求缺口峰值，根據(jù)資金需求峰值出現(xiàn)所處的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，考慮項(xiàng)目所處開(kāi)發(fā)階段對(duì)融資的局限性，客觀分析籌資缺口，如果項(xiàng)目自身融資能力不足以滿足，通過(guò)合理的方式尋求自有資金需求，避免籌資額度不足帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

通過(guò)多渠道的融資方式間的互相彌補(bǔ)，降低資金成本，消減獲利能力風(fēng)險(xiǎn)。由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)類融資有獲取難度大、期限長(zhǎng)、資金成本高的特點(diǎn)，而短期經(jīng)營(yíng)類融資有著易于獲得、期限短、成本低的特點(diǎn)，因此通過(guò)長(zhǎng)短期融資的高低搭配以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期融資為基礎(chǔ)，短期融資為輔助，利用短期融資流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期融資和短期融資之間的置換和互動(dòng)，降低整體資金成本，減少償債風(fēng)險(xiǎn)。

（三）增強(qiáng)流動(dòng)性資金管理，使資金利用率最大化

房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金投入的要求較為密集和持續(xù)，假如在某一個(gè)環(huán)節(jié)上，出現(xiàn)資金投入困難的問(wèn)題，項(xiàng)目投資很可能難以為繼，嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)侠壅麄€(gè)企業(yè)的發(fā)展。所以在日常運(yùn)營(yíng)時(shí)，流動(dòng)管理資金就更加應(yīng)該得到充分的重視，加強(qiáng)各方面的營(yíng)運(yùn)資金管理。

1.加強(qiáng)回款管理提高銷售回款率縮短回款時(shí)間

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，銷售回款是整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的命脈，銷售回款的速度直接影響整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金鏈的穩(wěn)定程度及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制水平。因此，需要構(gòu)建完善的營(yíng)銷與財(cái)務(wù)的對(duì)接機(jī)制，形成對(duì)銷售未回款部分按期梳理和逐筆清理的具體措施，并制定合理的任務(wù)目標(biāo)與具有激勵(lì)性的考核機(jī)制，最大限度地提高銷售回款比例。

2.經(jīng)營(yíng)性資金流入用于籌資業(yè)務(wù)有關(guān)的支出管理

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，其籌資成本必然在其整體項(xiàng)目獲利能力預(yù)期和項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)中起到舉足輕重甚至是決定性的作用。因此，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入銷售期和經(jīng)營(yíng)期以后，將一定的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入用于歸還融資本金，降低資金成本就成為增強(qiáng)項(xiàng)目獲利能力的重要途徑。從經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入的類別來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目銷售類資金流入雖然有著資金流入量大、回收期限短的特點(diǎn)，但其受市場(chǎng)波動(dòng)和政策調(diào)整等不確定因素的影響較大，如果在項(xiàng)目銷售情況比較好的情況下去預(yù)測(cè)未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間的銷售資金流入，很可能出現(xiàn)過(guò)于樂(lè)觀的判斷和假設(shè)，在此階段使用過(guò)多的銷售類回款用以提前償付籌資本金，極有可能使整個(gè)項(xiàng)目在市場(chǎng)波動(dòng)或政策調(diào)控情況下面臨開(kāi)發(fā)資金短缺。而此部分資金缺口由于在短時(shí)間內(nèi)需求量較大，難以通過(guò)短期融資來(lái)彌補(bǔ)，從而使企業(yè)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)這一特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)銷售性資金流入進(jìn)行妥善管理，在較為理性保守的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)分析下，對(duì)波動(dòng)性較強(qiáng)的銷售回款和較為穩(wěn)定的持續(xù)經(jīng)營(yíng)類收入做好統(tǒng)籌安排，在優(yōu)先保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和到期融資的資金需求前提下，再考慮提前償付融資。

3.利用經(jīng)營(yíng)性資金盈余進(jìn)行再投資管理

由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的特性及近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展模式，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)均會(huì)在其投資項(xiàng)目的中后期利用項(xiàng)目自身產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量進(jìn)行再投資，主要的投資資金用途包括摘取新土地、為其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供資金支持等，但是不管是摘取土地還是進(jìn)行其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資，其對(duì)資金的占用期限均較長(zhǎng)，而且被投資項(xiàng)目的投資效果不確定性很強(qiáng)，在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法產(chǎn)生足量的現(xiàn)金流入。因此，從項(xiàng)目本身來(lái)說(shuō)，對(duì)于利用項(xiàng)目盈余資金進(jìn)行投資的控制應(yīng)在絕對(duì)滿足項(xiàng)目自身開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的前提下，利用多種假設(shè)及敏感性分析的模型同時(shí)對(duì)資金輸出項(xiàng)目和被投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量情況進(jìn)行預(yù)測(cè)，避免由于過(guò)度投資產(chǎn)生的資金流動(dòng)性弱而導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)論