導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

總分：700分

1、認(rèn)真貫徹落實(shí)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《商品房屋租賃管理辦法》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》，加大宣傳力度，提高執(zhí)法水平，嚴(yán)格依法辦事。（50分）

2、嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)交易市場管理法律、法規(guī)，監(jiān)督指導(dǎo)全縣房地產(chǎn)交易市場，掌握房地產(chǎn)交易市場動(dòng)態(tài)，為房地產(chǎn)交易市場提供業(yè)務(wù)指導(dǎo)、政策咨詢。（60分）

3、加強(qiáng)存量房轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽備案、存量房交易資金監(jiān)管工作，認(rèn)真做好購房人購房資格審查，保護(hù)交易雙方的合法權(quán)益。（100分）

4、做好全縣房地產(chǎn)租賃市場管理，完成對全縣房屋租賃調(diào)查摸底工作，認(rèn)真做好房屋租賃登記備案工作，積極推進(jìn)房屋租賃合同網(wǎng)簽。（100分）

5、加強(qiáng)全縣房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)監(jiān)管，定期進(jìn)行監(jiān)督檢查，認(rèn)真做好房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)登記備案工作，并發(fā)放《靖邊縣房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)備案證書》。（100分）

6、做好存量房抵押管理工作，結(jié)合我縣實(shí)際積極探索建立房屋抵押合同網(wǎng)簽制度。（100分）

篇2

國務(wù)院了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例》，批轉(zhuǎn)了國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革辦公室對建設(shè)部、國家測繪局和國家土地局職能分工的意見。各地應(yīng)認(rèn)真貫徹國務(wù)院精神與土地管理部門互相配合，在省市政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，重點(diǎn)抓好土地出讓、轉(zhuǎn)讓過程中的規(guī)劃管理，繼續(xù)抓好房政管理，土地的開發(fā)利用管理、房地產(chǎn)經(jīng)營管理和房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理。各地城市規(guī)劃，建設(shè)和房地產(chǎn)管理部門要繼續(xù)堅(jiān)定不移地履行好國家和地方政府賦予的各項(xiàng)職能?，F(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、在確定實(shí)行土地使用權(quán)出讓試點(diǎn)的城鎮(zhèn)，城市規(guī)劃主管部門應(yīng)在市、縣人民政府的統(tǒng)一組織下，根據(jù)城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，按照合理用地、節(jié)約用地的原則，提出出讓地塊的位置、范圍、用途、規(guī)劃實(shí)施進(jìn)度要求，及其它規(guī)劃控制指標(biāo)；并按《城市規(guī)劃法》的規(guī)定核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，堅(jiān)持放線、驗(yàn)線制度、在出讓、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的過程中，城市規(guī)劃主管部門應(yīng)加強(qiáng)對規(guī)劃實(shí)施的指導(dǎo)和監(jiān)督。

二、城市建設(shè)主管部門在擬定土地使用權(quán)出讓方案的過程中，應(yīng)根據(jù)城市建設(shè)的需要，明確城市市政公用設(shè)施配套建設(shè)的條件及要求，并在實(shí)施時(shí)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督。

三、城市綜合開發(fā)主管部門要繼續(xù)抓好對城市建設(shè)、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的行業(yè)歸口管理。在土地出讓后和轉(zhuǎn)讓過程中，要加強(qiáng)對土地開發(fā)利用的管理；要與計(jì)劃部門配合，建立健全綜合開發(fā)項(xiàng)目審批制度；同時(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)對各類開發(fā)公司的資質(zhì)管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督。

四、房地產(chǎn)管理部門要下大力量抓好房地產(chǎn)市場管理、加快制定和完善房地產(chǎn)市場的規(guī)章制度，規(guī)范各種類型的房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。重點(diǎn)是制定房地產(chǎn)交易市場管理辦法和價(jià)格評估辦法。要積極開展房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格的評估工作，調(diào)控房地產(chǎn)市場價(jià)格；在擬定土地使用權(quán)出讓方案時(shí)，積極提供房地產(chǎn)市場價(jià)格情況，努力保持合理的地價(jià)水平，搞好在房地產(chǎn)市場（包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租和房屋的出租、出售，以及房地產(chǎn)的抵押）的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)工作，特別是要加強(qiáng)房地產(chǎn)租賃市場的管理。

嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定管理房地產(chǎn)交易活動(dòng)。土地使用者因地上建筑物發(fā)生買賣、租賃、抵押、分家析產(chǎn)或企業(yè)法人后兼并撤銷而發(fā)生房屋的調(diào)撥、價(jià)撥時(shí)，均應(yīng)依法辦理監(jiān)證、登記、評估、立契過戶手續(xù)。

五、房地產(chǎn)管理部門要加強(qiáng)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理。今年要基本完成全部城鎮(zhèn)房產(chǎn)的總登記任務(wù)，同時(shí)，要及時(shí)做好經(jīng)常性的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、變更的登記發(fā)證工作，要根據(jù)房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)權(quán)利主體一致，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移的原則，加強(qiáng)對因轉(zhuǎn)讓、出租、抵押而引起的房屋產(chǎn)權(quán)變更的管理，對符合國家規(guī)定的產(chǎn)權(quán)變更，應(yīng)盡快審批，并予以辦理過戶登記。

篇3

一、房地產(chǎn)綜合開發(fā)是一項(xiàng)政策性強(qiáng)、涉及面廣、投資大、周期長、影響大的產(chǎn)業(yè)，為加強(qiáng)對全市房地產(chǎn)綜合開發(fā)工作的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，決定成立以市長為組長，主管城建、外經(jīng)工作副市長等為副組長，各有關(guān)委、辦、局負(fù)責(zé)同志為成員的大連市房地產(chǎn)開發(fā)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，作為行使政府職能的常設(shè)機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的工作。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，具體負(fù)責(zé)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的日常工作。

二、發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)總的指導(dǎo)思想是：按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，全面貫徹房屋商品化政策，土地有償使用政策，房地產(chǎn)綜合開發(fā)政策，住房制度改革政策。加快地產(chǎn)、房產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施的綜合開發(fā)，推進(jìn)房屋商品化、培育和完善房地產(chǎn)市場體系，逐步形成“以房地養(yǎng)城市”的良性循環(huán)機(jī)制，并成為政府的重要財(cái)源之一，保證城市建設(shè)和發(fā)展需要。

三、房地產(chǎn)綜合開發(fā)，要堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一，堅(jiān)持綜合開發(fā)與土地使用制度改革、住房制度改革相結(jié)合，新區(qū)開發(fā)與舊區(qū)改造相結(jié)合的原則。

四、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的步驟是：根據(jù)大連市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展十年規(guī)劃和“八五”計(jì)劃，從時(shí)間上大體分兩個(gè)階段：第一階段，到“八五”時(shí)期末，市、區(qū)（縣、市）、鎮(zhèn)三級房地產(chǎn)綜合開發(fā)都要有較大發(fā)展；近期重點(diǎn)抓好四路二區(qū)（即斯大林路、中山路、西安路、新開路、南部海濱風(fēng)景區(qū)、城市舊區(qū)）改造和開發(fā)建設(shè)。第二階段，到 2000年，要緊緊圍繞大連市經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、信息中心的建設(shè)需要，依靠自身地理位置和資源優(yōu)勢，提高綜合開發(fā)率，逐步確立房地產(chǎn)業(yè)在我市國民經(jīng)濟(jì)中支柱產(chǎn)業(yè)地位，爭取早日把大連建設(shè)成“北方的香港”。

五、綜合開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)方式，是城市建設(shè)的高級組織形式，主要內(nèi)容包括：以房產(chǎn)為主的開發(fā)，重點(diǎn)圍繞城市舊區(qū)改造；實(shí)行地產(chǎn)和房產(chǎn)聯(lián)動(dòng)開發(fā)；以新區(qū)為主的地產(chǎn)開發(fā)。凡是在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，均應(yīng)由建設(shè)部門按政府意志統(tǒng)一組織綜合開發(fā)，配套建設(shè)。對地產(chǎn)、房產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施的綜合開發(fā)，主要采取兩種形式：一是根據(jù)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，由政府安排，實(shí)施對地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施同步開發(fā)，對新區(qū)征地或舊區(qū)改造進(jìn)行“三通一平”（供水、電力、道路通，場地平整）或“七通一平”（供水、供氣、排水、排污、道路、電力、通訊通，場地平整），然后通過招標(biāo)及拍賣方式出讓給具有開發(fā)資格的境內(nèi)外企業(yè)進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。二是政府把生地或毛地直接出讓給境內(nèi)外開發(fā)企業(yè)，由開發(fā)企業(yè)依照城市規(guī)劃要求將生地變熟地、毛地變凈地，組織實(shí)施各類房屋的開發(fā)建設(shè)，然后依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓等經(jīng)營活動(dòng)。

六、開放房地產(chǎn)市場。允許市內(nèi)外、境內(nèi)外企業(yè)、組織、個(gè)人來連投資，包片或單項(xiàng)開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。對外商投資的按照國務(wù)院的《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》和《大連市涉外房地產(chǎn)經(jīng)營管理辦法》執(zhí)行。對國內(nèi)來連投資的，一視同仁。凡從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)的境內(nèi)外企業(yè)。須經(jīng)建設(shè)主管部門資質(zhì)審查，并依照有關(guān)規(guī)定，辦理相應(yīng)手續(xù)。鼓勵(lì)支持開發(fā)企業(yè)進(jìn)入海外房地產(chǎn)市場，參與國際競爭。

七、實(shí)行土地使用制度改革。國有土地使用權(quán)的取得，實(shí)行有償有期出讓、劃撥。今后，房地產(chǎn)綜合開發(fā)用地，在計(jì)劃用地總指標(biāo)控制下，單列戶頭，由市、縣級人民政府實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理。嚴(yán)禁零星征地、以地易房、分散建設(shè)的現(xiàn)象。土地有償出讓金的征收從發(fā)文之日起計(jì)征。對《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》實(shí)施后至《大連市國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓管理辦法》施行前發(fā)生的建設(shè)用地，將根據(jù)實(shí)際，另行規(guī)定予以補(bǔ)收。對以出讓方式獲得土地使用權(quán)后按規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的，將根據(jù)土地實(shí)際增值額，收取增值費(fèi)。

八、培育完善房地產(chǎn)市場體系。房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目選址，規(guī)劃用地結(jié)合取得土地使用權(quán)有償出讓，必須通過公開招標(biāo)或拍賣的方式進(jìn)行（特別情況經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)，也可通過協(xié)議方式）。開發(fā)企業(yè)中標(biāo)后，方可辦理規(guī)劃、土地及有關(guān)手續(xù)。加強(qiáng)房地產(chǎn)一級市場的管理，搞活房地產(chǎn)二、三級市場。土地使用者要嚴(yán)格按照土地使用出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃要求開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，未按出讓合同規(guī)定期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。接受土地使用權(quán)的單位，不得閑置土地，兩年內(nèi)不搞投資開發(fā)的，政府將無償收回土地。逐步建立符合市場經(jīng)濟(jì)要求的房屋價(jià)格管理體制，商品房銷售、租賃經(jīng)營活動(dòng)必須進(jìn)入房地產(chǎn)交易市場，嚴(yán)禁場外交易。更多地發(fā)揮市場作用，推動(dòng)土地使用權(quán)和房產(chǎn)進(jìn)入市場。

九、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的各項(xiàng)費(fèi)用由市政府統(tǒng)一征收，用于城市建設(shè)。在綜合開發(fā)資金籌措方面，允許和鼓勵(lì)開發(fā)建設(shè)單位多層次、多渠道、多形式融通和調(diào)劑。金融部門要制定相應(yīng)政策，支持和參與房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)。要積極吸引外資、廣泛利用社會資金，使房地產(chǎn)業(yè)具有穩(wěn)定可靠的資金來源。

篇4

一、概述

二、關(guān)于合建契約的法律性質(zhì)

三、和建房屋原始取得人的確定

四、合作建房產(chǎn)權(quán)糾紛的預(yù)防

關(guān)鍵詞：合作建房 合建契約 產(chǎn)權(quán)糾紛 土地使用權(quán)的取得

一、概述

合作建房是指當(dāng)事人以土地使用權(quán)作為出資，另一方投入實(shí)際資本并組織施工，共同建筑房屋的合同行為。其法律依據(jù)是《城市房地產(chǎn)管理法》第27條，即土地使用權(quán)可以作價(jià)入股，合作開發(fā)經(jīng)營開發(fā)房地產(chǎn)。在實(shí)踐中卻因和建房屋產(chǎn)權(quán)歸屬問題而產(chǎn)生糾紛。在合作建房關(guān)系中，必然會有一方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或部分房屋所有權(quán)的情況，依我國《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第3條，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括合作建房，合作建房的結(jié)果是對建成房屋利益的分享，所以對合作建房所有權(quán)原始取得人的確定也很關(guān)鍵。合作開發(fā)房地產(chǎn)不是一種個(gè)人行為，而是一種行為。凡是不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的，均不得從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。最高人民法院將合作開發(fā)房地產(chǎn)活動(dòng)區(qū)分為依法成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并取得資質(zhì)證書的行為，和合作開發(fā)房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的行為。如果在合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中當(dāng)事人一方具備了房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，那么合作開發(fā)房地產(chǎn)合同就是有效合同。如果雙方當(dāng)事人約定成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并且已經(jīng)取得了資質(zhì)證書，那么，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同也是有效合同。如果當(dāng)事人在起訴前取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，或者已經(jīng)依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！『献鏖_發(fā)房地產(chǎn)不是一種個(gè)人行為，而是一種企業(yè)行為。凡是不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的，均不得從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。最高人民法院將合作開發(fā)房地產(chǎn)活動(dòng)區(qū)分為依法成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并取得資質(zhì)證書的行為，和合作開發(fā)房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的行為。如果在合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中當(dāng)事人一方具備了房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，那么合作開發(fā)房地產(chǎn)合同就是有效合同。如果雙方當(dāng)事人約定成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并且已經(jīng)取得了資質(zhì)證書，那么，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同也是有效合同。如果當(dāng)事人在起訴前取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，或者已經(jīng)依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

二、關(guān)于合建契約的法律性質(zhì)

合建契約是指當(dāng)事人之間關(guān)于一方提供土地使用權(quán)，由另一方出資建設(shè)，并按照一定比例分配完成后的房屋與基地使用權(quán)的協(xié)議。這種合同關(guān)系既可以發(fā)生在公民個(gè)人之間、公民與法人之間，也可以發(fā)生在建設(shè)單位與房地產(chǎn)開發(fā)公司之間。為此，有必要先了解一下在我國實(shí)踐中的四種合作建房形態(tài)：一是土地使用權(quán)人（公民或法人）提供土地，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)提供資金和技術(shù)，以雙方名義共同開發(fā)，在工程尚未完工之前，各自以自己的名義對預(yù)先約定分得的房屋進(jìn)行預(yù)售。二是以土地使用權(quán)人的名義進(jìn)行開發(fā)，待房屋建成后，按照約定將開發(fā)商應(yīng)分得的房屋及相應(yīng)的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。三是以開發(fā)商的名義進(jìn)行建設(shè)，房屋建成后，開發(fā)商依約將部分房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給土地使用權(quán)人，同時(shí)土地使用權(quán)人也要把開發(fā)商應(yīng)分得的房屋所占用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。四是雙方共同組成一個(gè)新的房地產(chǎn)開發(fā)公司，并以該公司的名義進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，等所建設(shè)房屋售出后依約分配所得收入。①按照其中等四種方式合作建筑的房屋屬于項(xiàng)目公司所有，對此沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，只是股東間利益分配的糾紛，由公司進(jìn)行調(diào)整。

合建契約是一種諾成性的、雙務(wù)、有償合同，也就是說，合建契約的成立，不以交付基地或房屋為必要條件；一方須提供土地，他方需完成建筑雙方均互有義務(wù)，且互為對價(jià)。但其空間屬于哪一類有名合同，在上是有爭議的。我國學(xué)者有四種觀點(diǎn)：一是承攬契約。將基地權(quán)得人分得的部分房屋視為建筑商承攬的定作物；把建筑商取得的部分基地權(quán)利看作基地權(quán)利人給付的報(bào)酬。二是互易契約。將合建契約當(dāng)作部分基地權(quán)利與部分房屋所有權(quán)的交換。三是合伙契約?；貦?quán)利人以土地為出資，建筑商以資金與勞務(wù)為出資，共同建筑房屋，并分享權(quán)益。四是買賣與承攬并存的混合契約。建筑商為土地權(quán)利人完成一定工作，土地權(quán)利人以轉(zhuǎn)讓建筑商取得的部分房屋所占用的基地權(quán)利作為報(bào)酬，而建筑商又以此項(xiàng)報(bào)酬抵充買受其房屋占用基地的款項(xiàng)。②

對于合建契約的性質(zhì)不可一概而論，應(yīng)該具體問題具體。在四種合作建房形式中，第一種是土地使用權(quán)人（公民或法人）提供土地，房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金和技術(shù)，以雙方名義共同開發(fā)，在工程尚未完工之前，各自以自己的名義對預(yù)先約定分得的房屋進(jìn)行預(yù)售。土地使用權(quán)人與房地產(chǎn)開發(fā)商共同出資、共同經(jīng)營、共享利益，在預(yù)售房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之前依合伙的規(guī)定合建房屋由雙方共有。當(dāng)只有房地產(chǎn)開發(fā)商一方出面經(jīng)營而土地使用權(quán)人僅提供地皮并不參與實(shí)際建設(shè)時(shí)，也不能解釋為“名為合伙實(shí)為借貸因?yàn)槌雒娼?jīng)營都為實(shí)際出資人，只能按照合伙契約處理。第二種合作建房形式是以土地使用權(quán)人的名義進(jìn)行開發(fā)，待房屋建成后，按照約定將開發(fā)商應(yīng)分得的房屋及相應(yīng)的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。這時(shí)可以將土地使用權(quán)持作定作人，把房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)作承攬人，將開發(fā)商根據(jù)合建契約取得的房地產(chǎn)權(quán)益看作是承攬報(bào)酬，故可以看作是承攬。第三種合作建房形式是以開發(fā)商的名義進(jìn)行建設(shè)，房屋建成后，開發(fā)產(chǎn)依約將部分房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給土地使用權(quán)人，同時(shí)土地使用權(quán)人也要把開發(fā)商應(yīng)分得的房屋所占用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，這時(shí)可以認(rèn)為是土地使用權(quán)人將其部分土地使用權(quán)與開發(fā)商的部分房屋所有權(quán)進(jìn)行交換，故可以看作是互易。盡管建筑行為是一種提供勞務(wù)的行為，但畢竟也是一種可以用金錢評價(jià)的商品，可以成為互易的客體?；旌掀跫s說是對承攬說的進(jìn)一步解釋，但既然已經(jīng)認(rèn)定是承攬關(guān)系，而且將承攬的部分建筑物作為報(bào)酬，那么就再?zèng)]有必要解釋為買賣契約。

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第60條第2款規(guī)定：“在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書?！边@是為了貫徹房與地的權(quán)利主體一致原則。根據(jù)我國建設(shè)部2001年的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第16條第1款的規(guī)定，“新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)證明文件。”我國《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第3條第3款規(guī)定：“本辦法所稱房屋權(quán)利申請人，是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請，但尚未取得房屋所有權(quán)證書的法人、其他組織和自然人?！逼渲小耙勋@得了房屋”一語甚為不詳，若解為房屋的中有人，則須具有本權(quán)才能成為受法律保護(hù)的占有權(quán)。這種本權(quán)，在合作建房中，除土地使用權(quán)外，還可以是根據(jù)合建契約而取得之債權(quán)。于是，并非只有土地使用權(quán)人才能取得合建房屋的所有權(quán)。

三、合建房屋原始取得人的確定

在我國，取得房屋所有權(quán)的前提是先取得一定的土地使用權(quán)。根據(jù)《土地管理法》第53條的規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)后，建設(shè)單位才能申請土地使用權(quán)。根據(jù)我國《城市規(guī)劃法》第30第至第32條的規(guī)定，申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證的人應(yīng)該是土地使用權(quán)人。但是，我國的房地產(chǎn)開發(fā)公司大多脫胎于行政機(jī)關(guān)（城市房地產(chǎn)管理部門），于是，在實(shí)踐中就出現(xiàn)了建設(shè)單位提供土地使用權(quán)，而以房地產(chǎn)開發(fā)公司的名義進(jìn)行建設(shè)狀況③。我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》（建設(shè)部1995年1月23日以第41號令）對此作了相應(yīng)的規(guī)定。在這種情況下，作為非土地使用權(quán)人的房地產(chǎn)開發(fā)公司卻可以申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證，據(jù)此，他可以申請辦理產(chǎn)權(quán)登記。我國《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第6條規(guī)定：“房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。”即土地使用權(quán)及其地上建筑物所有權(quán)的主體必須是同一個(gè)人（包括公民和法人）。于是，對非土地使用權(quán)人卻能取得地上建筑物所有權(quán)這一問題的解釋只能是將所建房屋作為動(dòng)產(chǎn)看待。根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第24條第2款的規(guī)定，當(dāng)建筑物作為動(dòng)產(chǎn)看待時(shí)，不受房產(chǎn)和地產(chǎn)權(quán)利主體一致原則的限制。如果建筑商能夠先取得所建房屋所有權(quán)，再轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)給土地權(quán)利人以換取部分基地權(quán)利，那么就可以將合建契約解釋為互易合同。

篇5

鄭州市人民政府令第111號

《鄭州市商品房銷售管理辦法》業(yè)經(jīng)2002年8月9日市人民政府第12次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予公布，自2002年12月1日起施行。

市長：陳義初

2002年10月21日

鄭州市商品房銷售管理辦法

第一章、總則

第一條、為加強(qiáng)商品房銷售管理，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條、本辦法所稱商品房銷售包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。

商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。

商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。

第三條、在本市行政區(qū)域內(nèi)商品房銷售及商品房銷售管理應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

第四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。

第五條、商品房銷售應(yīng)當(dāng)遵循公平和誠實(shí)信用的原則。

第六條、市房地產(chǎn)管理部門是本市商品房銷售管理工作的行政主管部門，其所屬的房地產(chǎn)市場管理機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)本市市區(qū)商品房銷售管理工作。

縣（市）、、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門主管本行政區(qū)域內(nèi)商品房銷售管理工作。

第二章、預(yù)售管理

第七條、商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可證制度。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門申請登記，取得《商品房預(yù)售許可證》后，方可預(yù)售。

禁止偽造、涂改、買賣、轉(zhuǎn)借《商品房預(yù)售許可證》。

第八條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)制定商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)載明項(xiàng)目名稱、商品房的位置、樓號、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期、預(yù)售總面積、單元數(shù)、層數(shù)、房型、套數(shù)、預(yù)售價(jià)格及交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并附商品房預(yù)售總平面圖、底層平面圖及標(biāo)準(zhǔn)層平面圖。

第九條、商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）、建設(shè)用地已辦理國有土地出讓手續(xù)，并已取得國有土地使用權(quán)；

（二）、已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）、已辦理建設(shè)工程施工許可證，簽訂建設(shè)工程施工合同，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）、六層以下（含六層）、的商品房項(xiàng)目，完成基礎(chǔ)并施工至二層以上（含地下室）、結(jié)構(gòu)封頂工程，七至十二層（含十二層）、小高層建筑完成三層以上（含地下室）、結(jié)構(gòu)封頂工程，十三層以上（含地下室）、高層建筑完成五層以上結(jié)構(gòu)封頂工程；

（五）、已簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十條、申請辦理《商品房預(yù)售許可證》，應(yīng)當(dāng)提交下列證件及材料：

（一）、預(yù)售申請書；

（二）、營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；

（三）、國有土地使用權(quán)證；

（四）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及紅線圖；

（五）、建設(shè)工程施工許可證及施工合同；

（六）、商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議的有關(guān)材料和預(yù)售款監(jiān)管銀行專用賬戶證明；

（七）、商品房預(yù)售方案；

（八）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他證明材料。

第十一條、市、縣（市）、、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售申請及有關(guān)證件、材料后，應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場勘驗(yàn)。對符合本辦法第九條規(guī)定條件的，應(yīng)在接到申請后10個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；對不符合條件的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請人，并告知不予核發(fā)的理由。

第十二條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持下列文件到原發(fā)證機(jī)關(guān)變更《商品房預(yù)售許可證》：

（一）、商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同；

（二）、原《商品房預(yù)售許可證》；

（三）、城市規(guī)劃和土地管理等部門同意變更的有關(guān)手續(xù)；

（四）、受讓方的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；

（五）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。

轉(zhuǎn)讓的商品房項(xiàng)目符合轉(zhuǎn)讓條件的，市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)自受理申請之日起10個(gè)工作日內(nèi)變更《商品房預(yù)售許可證》。

第十三條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更已批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目的名稱、建筑面積、樓號等事項(xiàng)，應(yīng)持有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件，到原發(fā)證機(jī)關(guān)變更《商品房預(yù)售許可證》。

第十四條、預(yù)售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示《商品房預(yù)售許可證》或其副本，并以書面形式向預(yù)購人明示下列事項(xiàng)：

（一）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名稱、注冊地址及法定代表人；

（二）、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及竣工交付時(shí)間；

（三）、商品房項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖；

（四）、商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)及公共和公用建筑面積的分?jǐn)傓k法；

（五）、預(yù)售商品房的價(jià)格及付款辦法；

（六）、物業(yè)管理事項(xiàng)；

（七）、其他應(yīng)當(dāng)明示的事項(xiàng)。

第十五條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的，受讓方必須是依法成立并符合資質(zhì)等級要求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

轉(zhuǎn)讓預(yù)售的商品房項(xiàng)目，受讓方享有原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對預(yù)購人享有的權(quán)利，并承擔(dān)原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對預(yù)購人承擔(dān)的義務(wù)。

已批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起停止預(yù)售商品房；未變更《商品房預(yù)售許可證》，受讓方不得預(yù)售受讓的商品房。

第十六條、預(yù)售的商品房價(jià)格和代收稅費(fèi)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預(yù)購人約定，并在商品房買賣合同中載明。商品房買賣合同簽訂后，除國家和省規(guī)定新開征的稅費(fèi)外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得向預(yù)購人收取其他費(fèi)用。

第十七條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請《商品房預(yù)售許可證》前，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目所在地的銀行開立商品房預(yù)售款專用賬戶。開立賬戶時(shí)，房地產(chǎn)市場管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)簽署意見。開立賬戶后，由房地產(chǎn)市場管理機(jī)構(gòu)與開戶銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)管協(xié)議。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有多個(gè)商品房項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別開立商品房預(yù)售款專用賬戶。

預(yù)購人交付商品房預(yù)售款時(shí)，應(yīng)當(dāng)直接存入商品房預(yù)售款專用賬戶，憑銀行出具的存款憑證，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)換領(lǐng)交款收據(jù)。

第十八條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的商品房預(yù)售款，在項(xiàng)目竣工前，只能用于購買該項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付該項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費(fèi)，不得挪作他用、不得用于償還與該項(xiàng)目無關(guān)的債務(wù)。

第十九條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用商品房預(yù)售款，應(yīng)當(dāng)編制用款計(jì)劃，經(jīng)該項(xiàng)目的工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的用款計(jì)劃的真實(shí)性出具證明后，報(bào)房地產(chǎn)市場管理機(jī)構(gòu)審核。

房地產(chǎn)市場管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起5個(gè)工作日內(nèi)作出答復(fù)，對符合前條規(guī)定用途的，應(yīng)當(dāng)同意其使用，并書面通知開戶銀行；對不同意使用的，應(yīng)當(dāng)書面說明理由。

開戶銀行應(yīng)當(dāng)按房地產(chǎn)市場管理機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)同意使用的數(shù)額撥付，并對資金用項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)督。

該項(xiàng)目竣工驗(yàn)收一個(gè)月內(nèi)，房地產(chǎn)市場管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)解除對商品房預(yù)售款的監(jiān)管，并書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開戶銀行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開戶銀行接到通知后，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定撤銷該賬戶。

第三章、現(xiàn)售管理

第二十條、商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）、現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）、已取得國有土地使用權(quán)；（三）、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）、已通過竣工驗(yàn)收；（五）、拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（六）、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。

第二十一條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)售前應(yīng)持下列有關(guān)材料和證明向市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記備案：（一）、商品房現(xiàn)房銷售方案；（二）、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；（三）、國有土地使用權(quán)證；（四）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（五）、工程竣工驗(yàn)收證明；（六）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他證明材料。

第二十二條、市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門發(fā)現(xiàn)現(xiàn)售商品房不符合現(xiàn)售條件的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限期糾正或停止銷售。

第二十三條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取下列方式銷售商品房：（一）、返本銷售或者變相返本銷售；（二）、售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房；（三）、分割拆零銷售按套銷售的商品房住宅。

第四章、廣告與合同

第二十四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)商品房預(yù)售廣告，應(yīng)當(dāng)向廣告經(jīng)營單位出示《商品房預(yù)售許可證》，并在廣告內(nèi)容中載明《商品房預(yù)售許可證》的編號。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)商品房銷售廣告，不得含有誤導(dǎo)、欺騙公眾和與《商品房預(yù)售許可證》核準(zhǔn)事項(xiàng)、產(chǎn)權(quán)登記備案事項(xiàng)不一致的內(nèi)容。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)商品房預(yù)售廣告，應(yīng)當(dāng)將擬廣告的樣式、內(nèi)容報(bào)房地產(chǎn)市場管理機(jī)構(gòu)審核。

第二十五條、銷售商品房時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人應(yīng)當(dāng)簽訂商品房買賣合同。買賣合同應(yīng)使用統(tǒng)一的合同文本。

第二十六條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的商品房銷售廣告和印發(fā)的宣傳資料中所明示的事項(xiàng)，買受人有權(quán)要求在商品房買賣合同中約定。

第二十七條、商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)附有預(yù)購商品房項(xiàng)目及樓層的平面圖，并在平面圖上標(biāo)明買受人所購房屋的樓號、樓層和房號的位置。

第二十八條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人在依法簽訂商品房預(yù)售合同后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在30日內(nèi)，報(bào)市、縣（市）、、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門登記備案。

第二十九條、商品房銷售可以按套（單元）、計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。

商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。

按套（單元）、計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

第三十條、按套（單元）、計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。

按套（單元）、計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

第三十一條、按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。

合同未作約定的，按下列原則處理：（一）、面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）、的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；（二）、面積誤差比絕對值超出3％時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）、部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）、部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3％部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

第三十二條、按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。

第三十三條、不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。

符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人另有約定的，從其約定。

第三十四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房預(yù)售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。買受人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議，買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

第五章、銷售

第三十五條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法具有相應(yīng)資格并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。

第三十六條、受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第三十七條、受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。

受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

第三十八條、受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在銷售商品房時(shí)，不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

第三十九條、商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

第六章、交付

第四十條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。

第四十一條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)與樣板房一致。

第四十二條、交付銷售的商品房住宅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。

第四十三條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。

商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。但商品房住宅約定的存續(xù)期少于國家規(guī)定的最低保修期限的，按國家規(guī)定的最低保修期限執(zhí)行。

第四十四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實(shí)施測繪，測繪成果報(bào)房地產(chǎn)管理部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

第四十五條、商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七章、罰則

第四十六條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并可處以10000元以上30000元以下罰款：（一）、未按規(guī)定將測繪成果和需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房地產(chǎn)管理部門的；（二）、商品房現(xiàn)售前未到房地產(chǎn)管理部門登記備案的；（三）、返本銷售或者變相返本銷售商品房的；（四）、采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的；（五）、分割拆零銷售按套銷售的商品住宅的；（六）、不符合商品房銷售條件，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的；（七）、委托沒有資格的機(jī)構(gòu)銷售商品房的。

第四十七條、違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并可按下列規(guī)定給予處罰：（一）、無《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，沒收非法所得，處以已收取預(yù)付款1％的罰款；（二）、違反規(guī)定用途使用商品房預(yù)售款的，責(zé)令歸還挪用資金，并處以挪用資金5％的罰款；（三）、偽造、涂改、買賣、轉(zhuǎn)借《商品房預(yù)售許可證》的，收繳證件，并處以5000元以上10000元以下的罰款；（四）、未按規(guī)定將商品房預(yù)售合同報(bào)房地產(chǎn)管理部門登記備案的，處以1000元以上3000元以下的罰款；（五）、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售不符合銷售條件的商品房的，處以20000元以上30000元以下的罰款；（六）、商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓方在合同簽訂后預(yù)售商品房的，責(zé)令退還預(yù)付款，并處以已收取預(yù)付款的1％的罰款。

第四十八條、違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一，給他人造成損害的，依法承擔(dān)連帶責(zé)任：（一）、廣告經(jīng)營者、者明知或應(yīng)知的房地產(chǎn)廣告虛假，仍設(shè)計(jì)、制作、的；（二）、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售不符合本辦法規(guī)定的銷售條件的商品房的。

第四十九條、房地產(chǎn)市場管理機(jī)構(gòu)及其工作人員在商品房預(yù)售款監(jiān)管工作中有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的用款申請未在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)作出答復(fù)，給申請人造成損害的；

篇6

一、征收補(bǔ)償中抵押權(quán)人的權(quán)利保護(hù)

《物權(quán)法》第191條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第38條規(guī)定：“因國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知抵押權(quán)人；抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同?！钡?1條規(guī)定：“因國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍時(shí)，抵押人違反前述第38條的規(guī)定，不依法清理債務(wù)，也不重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)的，抵押權(quán)人可以向人民法院提訟?！庇纱酥溃盅簷?quán)人的權(quán)利保護(hù)在于：得到抵押人（被征收人）或征收補(bǔ)償部門的通知；可以由新的抵押物重新設(shè)定新的抵押；依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同；若所擔(dān)保的債權(quán)未到期，將所得的價(jià)款提存作為擔(dān)保或交法院處置；抵押權(quán)未通過上述方法得到保護(hù)時(shí)，抵押權(quán)人可以抵押人為被告提起民事訴訟，也可以征收補(bǔ)償部門損害抵押權(quán)為由提起侵權(quán)訴訟。征收拆遷工作中，擬征收拆遷區(qū)域內(nèi)是否存在抵押，征收補(bǔ)償部門應(yīng)通過房產(chǎn)登記部門的協(xié)助做到胸中有數(shù)，對被征收人補(bǔ)償安置的同時(shí)，銜接好抵押權(quán)保護(hù)。

二、抵押權(quán)人的權(quán)利行使

其一，抵押權(quán)人作為他項(xiàng)權(quán)權(quán)利主體，無權(quán)干預(yù)所有權(quán)人選擇補(bǔ)償安置方式。產(chǎn)權(quán)調(diào)換還是貨幣補(bǔ)償由被征收房屋所有權(quán)人說了算，但是，實(shí)現(xiàn)這一權(quán)利受到抵押權(quán)的制約。從《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第38條規(guī)定來看，抵押權(quán)人沒有干預(yù)被征收拆遷人選擇安置補(bǔ)償方式的權(quán)利，抵押人有通知抵押權(quán)人的義務(wù)。根據(jù)責(zé)任政府、信賴政府的要求，政府征收補(bǔ)償安置時(shí)，應(yīng)當(dāng)確保抵押權(quán)得到有效保護(hù)：雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。抵押權(quán)人作為利害關(guān)系人對政府作出的有關(guān)征收的具體行政行為可以依法提起行政訴訟。

其二，抵押權(quán)需在法定期限內(nèi)行使?！段餀?quán)法》第202條規(guī)定：“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)?！笨梢?，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期限內(nèi)積極行使自己的權(quán)利，否則，人民法院就不予保護(hù)，喪失勝訴權(quán)。在征收拆遷中，征收補(bǔ)償部門有義務(wù)向房地產(chǎn)登記部門核實(shí)被征收房屋存在抵押的情況，并在征收補(bǔ)償中銜接好抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。在征收拆遷中抵押權(quán)受到侵害，抵押權(quán)人可以在訴訟時(shí)效內(nèi)向抵押人主張抵押權(quán)，也可以向征收補(bǔ)償部門主張抵押權(quán)侵權(quán)損害賠償。

其三，征收拆遷補(bǔ)償安置致使抵押物價(jià)值明顯減少，抵押權(quán)人可以尋求法律救濟(jì)。在征收資不抵債的國有企業(yè)房地產(chǎn)時(shí)，征收主體與被征收人如存在惡意串通、低價(jià)補(bǔ)償、損害抵押權(quán)人利益的嫌疑，抵押權(quán)人可以選擇私法救濟(jì)，也可以選擇公法救濟(jì)?！段餀?quán)法》第193條規(guī)定：“抵押人的行為足以使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第39條規(guī)定：“抵押人占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)將情況告知抵押權(quán)人，并應(yīng)當(dāng)采取措施防止損失的擴(kuò)大。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價(jià)值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足。抵押人對抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少無過錯(cuò)的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到賠償?shù)姆秶鷥?nèi)要求提供擔(dān)保。抵押房地產(chǎn)價(jià)值未減少的部分，仍作為債務(wù)的擔(dān)保。”由此可以看出，在抵押人主動(dòng)減少抵押物價(jià)值時(shí)，抵押權(quán)人的私法救濟(jì)途徑是：請求停止行為；請求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值或者提供擔(dān)保；請求債務(wù)人履行債務(wù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第12條規(guī)定，“與具體行政行為有法律上利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織對該行為不服的，可以依法提起行政訴訟”。抵押權(quán)人的公法救濟(jì)途徑是：就政府征收的具體行政行為申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。為了避免抵押物價(jià)值減損的嫌疑，政府在征收國有企業(yè)房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)更加規(guī)范化操作。

篇7

    一、商品房先租后售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)投資建造的商品房在竣工交付，并按規(guī)定辦理初始登記、取得《房地產(chǎn)權(quán)證》后，采取先出租給承租人使用，而后根據(jù)合同約定再出售給該承租人的一種促銷行為。外銷商品房先租后售應(yīng)嚴(yán)格按照本辦法辦理。

    二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)實(shí)施外銷商品房先租后售應(yīng)具備以下條件：

    1.已經(jīng)初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書；

    2.已與物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務(wù)合同并已實(shí)施管理；

    三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)實(shí)施外銷商品房先租后售，在出租時(shí)應(yīng)先與承租人簽訂房屋租賃合同。該租賃合同除應(yīng)具備《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定的條款內(nèi)容外，還應(yīng)明確雙方當(dāng)事人租后出售該房屋的有關(guān)權(quán)利、義務(wù)。其中必須包括：租后出售該房屋的時(shí)限；該房屋出租時(shí)的售價(jià)與實(shí)際出售時(shí)的售價(jià)計(jì)算；出租人解除承租人租后購房權(quán)利的條件；違約責(zé)任等內(nèi)容。

    房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)可參照《上海市房屋租賃合同》規(guī)范文本并按上款規(guī)定自行擬訂房屋租賃合同，并在使用前交由市房地局委托的上海市公證處審定。

    四、租賃合同簽訂后的15天內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)按規(guī)定向房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心（或房地產(chǎn)交易管理所）辦理房屋租賃登記、取得《房屋租賃證》。房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心（或房地產(chǎn)交易管理所）在應(yīng)當(dāng)核發(fā)《房屋租賃證》的5日內(nèi)書面通知市房地產(chǎn)交易中心。

    五、租賃合同經(jīng)登記后，在合同約定的有效期限內(nèi)，該出租房屋需設(shè)定抵押權(quán)的，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)將先租后售的事實(shí)明示抵押權(quán)人。

    六、在租賃期間，未經(jīng)承租人書面同意放棄租后購房權(quán)利的，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)不得將該房屋另行出售給他人。

    在租賃期間，承租人征得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的書面同意，可以將該租賃房屋的一部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。但承租人未與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)簽訂外銷商品房買賣合同，并辦理變更登記、取得房地產(chǎn)權(quán)證書前，不得將該房屋轉(zhuǎn)售給他人。

    七、在租賃期間，承租人根據(jù)租賃合同約定購買其承租的外銷商品房，必須在租賃合同屆滿前2個(gè)月與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司參照市房地局制定的示范文本簽訂外銷商品房買賣合同，并在合同或合同的補(bǔ)充條款中載明出售前承租人租賃的時(shí)間、已繳付的租金。該房屋出租時(shí)的售價(jià)和實(shí)際出售時(shí)的價(jià)格計(jì)算等內(nèi)容。

    八、買賣合同簽訂并按規(guī)定在市公證處辦理公證后的十五日內(nèi)雙方當(dāng)事人應(yīng)按規(guī)定向市房地產(chǎn)交易中心辦理過戶申請和價(jià)格申報(bào)。辦理過戶申請和價(jià)格申報(bào)時(shí)，除應(yīng)提交《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》、《上海市房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定的文件外，還應(yīng)提交原已登記的租賃合同、《房屋租賃證》和承租人已交付的租金發(fā)票、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)出租該房屋的納稅憑證等文件副本或影印件。

    九、經(jīng)市房地產(chǎn)交易中心辦理過戶審核和變更登記，承租人取得房地產(chǎn)權(quán)證后，租賃合同即自行終止。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)在原租賃合同終止之日起的15日內(nèi)，向原受理登記的房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理部門辦理注銷租賃登記。

    十、外銷商品房先租后售，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)按滬地稅地（1997）27號“關(guān)于進(jìn)一步搞好房地產(chǎn)租賃市場的稅收處理的通知”第三條的規(guī)定繳納有關(guān)租、售稅款。

    十一、租賃期間，雙方當(dāng)事人根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第十二條或第二十四條規(guī)定，解除或終止租賃合同的，則租賃合同中約定的有關(guān)租后出售該房屋的權(quán)利、義務(wù)也隨之解除或終止。

篇8

【章名】第一章總則

第一條為規(guī)范城市房地產(chǎn)交易行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四章和國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

第二條在本省城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)交易管理，應(yīng)遵守本條例。

職工按房改政策和國家優(yōu)惠政策購買的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、安居房和解困房的上市交易，按照省政府《**省職工所購公有住房上市交易管理暫行辦法》執(zhí)行。

第三條本條例所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

第四條省人民政府建設(shè)行政主管部門、土地行政主管部門依照省人民政府規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)工作。

房地產(chǎn)交易應(yīng)簡化程序，規(guī)范行為，方便當(dāng)事人，提高工作效率，降低行政成本。由省人民政府確定，市、縣人民政府應(yīng)由一個(gè)部門或一個(gè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一負(fù)責(zé)城市房地產(chǎn)交易管理工作，制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，并依照有關(guān)法律規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。

第五條市、縣負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門的主要職責(zé)是：

（一）貫徹實(shí)施房地產(chǎn)交易法律、法規(guī)；

（二）負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易審核、登記；

（三）核查交易標(biāo)的物的價(jià)值；

（四）核發(fā)商品房預(yù)售許可證書；

（五）負(fù)責(zé)依法查處房地產(chǎn)交易活動(dòng)中的違法行為；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第六條房地產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平和誠實(shí)信用的原則，交易雙方應(yīng)遵守國家法律、法規(guī)和政策，并簽訂書面交易合同。

禁止非法交易房地產(chǎn)。

第七條國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格進(jìn)行評估。房地產(chǎn)評估的具體辦法，由省人民政府另行規(guī)定。

第八條房地產(chǎn)交易價(jià)格除國家另有規(guī)定外，由當(dāng)事人雙方協(xié)商議定，并向市、縣負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門如實(shí)申報(bào)，不得瞞報(bào)或作不實(shí)的申報(bào)。

負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門認(rèn)為申報(bào)的成交價(jià)過低的，可以委托房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，評估結(jié)果應(yīng)經(jīng)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門確認(rèn)。

第九條房地產(chǎn)交易當(dāng)事人應(yīng)按負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門確認(rèn)的評估價(jià)格，依法繳納稅金或土地收益。

第十條房地產(chǎn)交易當(dāng)事人可以委托人交易。委托應(yīng)當(dāng)出具授權(quán)委托書，明確權(quán)限。

第十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向市、縣負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門申請房地產(chǎn)變更登記。

第十二條任何單位和個(gè)人都有權(quán)向有關(guān)單位檢舉揭發(fā)房地產(chǎn)交易中的違法行為。對舉報(bào)有功的，由市、縣負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門給予獎(jiǎng)勵(lì)。

【章名】第二章房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第十三條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、交換、贈(zèng)與、繼承或其他合法方式，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

前款所稱其他合法方式是指：

（一）以房地產(chǎn)抵債；

（二）以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（三）企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的除外。

第十四條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。同一房屋分割轉(zhuǎn)讓的，房屋所有人占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。

第十五條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，由市、縣負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

第十六條轉(zhuǎn)讓已出租的房地產(chǎn)，須提前90日書面通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)；如受讓人為非承租人，出租人應(yīng)當(dāng)告知受讓方出租事宜，原租賃合同繼續(xù)有效。

第十七條經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售商品房的，開發(fā)企業(yè)和承購人須簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)自預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)到商品房所在地市、縣負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門登記備案。

第十八條商品房預(yù)購人將預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的，由轉(zhuǎn)讓雙方憑已備案的商品房預(yù)售合同到所在地市、縣負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門辦理轉(zhuǎn)讓變更登記。

預(yù)售當(dāng)事人不得自行變更商品房預(yù)售合同或發(fā)票上的姓名或名稱。

第十九條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：

（一）當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)證書、當(dāng)事人的身份證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房屋所在地的負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門提出申請，申報(bào)成交價(jià)格。

（二）負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門應(yīng)對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，核實(shí)房地產(chǎn)成交價(jià)格，并現(xiàn)場查勘。對符合條件的，自當(dāng)事人申請之日起30日內(nèi)辦理過戶登記，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書；對不符合條件的，應(yīng)當(dāng)在20日內(nèi)書面答復(fù)當(dāng)事人。

【章名】第三章房地產(chǎn)抵押

第二十條房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣、變賣（含折價(jià)）所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

第二十一條下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：

（一）權(quán)屬有爭議或未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)；

（二）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；

（三）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；

（四）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；

（五）以劃撥方式取得的尚未建有地上房屋及其他附屬物的土地使用權(quán)；

（六）被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn)；

（七）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

第二十二條國家實(shí)行房地產(chǎn)抵押登記制度，房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效。

抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地市、縣負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。抵押合同終止時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)到原登記部門辦理抵押注銷登記手續(xù)。

第二十三條辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；

（二）抵押登記申請書；

（三）抵押合同；

（四）房地產(chǎn)權(quán)屬證書，未竣工或未交付使用的房地產(chǎn)除外；

（五）以預(yù)購商品房貸款抵押的，須提交生效的商品房預(yù)購合同；

（六）以在建工程抵押的，須提交國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（七）可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；

（八）可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料；

（九）登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。

第二十四條抵押登記部門應(yīng)當(dāng)對申請人的申請進(jìn)行復(fù)核。凡權(quán)屬清楚、證明材料合法、齊全的，應(yīng)當(dāng)自受理登記之日起15日內(nèi)作出準(zhǔn)予登記的書面答復(fù)。

第二十五條因國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知抵押權(quán)人；抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。

第二十六條有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)；

（一）債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；

（二）抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的，或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的；

（三）抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；

（四）抵押人違反抵押合同規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；

（五）抵押合同約定的其他情況。

第二十七條有本條例第二十六條規(guī)定情況之一的，經(jīng)抵押當(dāng)事人協(xié)商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產(chǎn)；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁或向人民法院提訟。

第二十八條處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：

（一）支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；

（二）扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；

（三）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；

（四）賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損失；

（五）剩余金額交還抵押人。

以劃撥方式取得的土地使用權(quán)抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償，法律、法規(guī)另有規(guī)定的依照其規(guī)定。

處分抵押的房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)、違約金、賠償金時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。

【章名】第四章房屋租賃

第二十九條房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋及其附屬設(shè)施出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第三十條下列房屋不得出租：

（一）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（二）共有房屋未經(jīng)其他共有人同意的；

（三）經(jīng)鑒定屬于危險(xiǎn)房屋的；

（四）已抵押的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的。

第三十一條房屋租賃，當(dāng)事人雙方應(yīng)自租賃合同簽訂之日起30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)證書、當(dāng)事人身份證明和租賃合同等文件到市、縣負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門辦理登記備案手續(xù)。繳納有關(guān)稅金，領(lǐng)取《房屋租賃證》。

第三十二條承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)解除租賃合同；造成出租人損失的，出租人有權(quán)要求承租人賠償：

（一）利用房屋進(jìn)行非法活動(dòng)的；

（二）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或約定用途的；

（三）擅自將房屋轉(zhuǎn)租的；

（四）不按合同約定繳納租金的。

第三十三條出租人有下列行為之一的，承租人有權(quán)解除租賃合同：

（一）出租人未按合同約定的時(shí)間向承租人提供房屋的；

（二）出租人向承租人收取租金以外的其他費(fèi)用的；

（三）出租人妨礙承租人正常合理使用房屋；

（四）出租人沒有按合同約定的責(zé)任負(fù)責(zé)檢查、維修房屋及其設(shè)施，保證房屋安全的。

第三十四條承租人在征得出租人同意的情況下，可以轉(zhuǎn)租租用的房屋。房屋轉(zhuǎn)租的期限，不得超過原租賃合同剩余的期限。房屋轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)租合同，并按本條例的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。

【章名】第五章法律責(zé)任

第三十五條違反本條例第十九條、第二十二條、第三十一條規(guī)定未辦理登記手續(xù)的，由市、縣負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門責(zé)令限期予以補(bǔ)辦，并及時(shí)通知同級稅務(wù)機(jī)關(guān)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)查實(shí)，房地產(chǎn)交易當(dāng)事人偷稅、逃稅的，按照稅收法律、法規(guī)處理。

第三十六條擅自預(yù)售商品房的，由市、縣負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門責(zé)令其限期補(bǔ)辦預(yù)售許可手續(xù)；不符合條件預(yù)售的，責(zé)令其向購房者退還預(yù)售款，按有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款百分之一以下的罰款。

第三十七條妨礙負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易管理部門的工作人員執(zhí)行公務(wù)，擾亂房地產(chǎn)交易市場秩序的，由公安機(jī)關(guān)按《治安管理處罰條例》處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十八條當(dāng)事人對處罰決定不服的，可以依法申請復(fù)議或提訟。

第三十九條負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易管理部門的工作人員、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。

負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利、索取他人財(cái)物，或者非法收受他人財(cái)物為他人謀取利益，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。

【章名】第六章附則

第四十條市、縣負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門應(yīng)當(dāng)建立健全固定的房地產(chǎn)交易場所。

縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門進(jìn)駐房地產(chǎn)交易場所，實(shí)行“一站式”服務(wù)，接受社會監(jiān)督，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

第四十一條房地產(chǎn)交易收費(fèi)應(yīng)當(dāng)按國家和省有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。未向當(dāng)事人提供交易服務(wù)的，不得收取任何費(fèi)用。

篇9

一、概述

二、關(guān)于合建契約的法律性質(zhì)

三、和建房屋原始取得人的確定

四、合作建房產(chǎn)權(quán)糾紛的預(yù)防

關(guān)鍵詞：合作建房合建契約產(chǎn)權(quán)糾紛土地使用權(quán)的取得

一、概述

合作建房是指當(dāng)事人以土地使用權(quán)作為出資，另一方投入實(shí)際資本并組織施工，共同建筑房屋的合同行為。其法律依據(jù)是《城市房地產(chǎn)管理法》第27條，即土地使用權(quán)可以作價(jià)入股，合作開發(fā)經(jīng)營開發(fā)房地產(chǎn)。在實(shí)踐中卻因和建房屋產(chǎn)權(quán)歸屬問題而產(chǎn)生糾紛。在合作建房關(guān)系中，必然會有一方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或部分房屋所有權(quán)的情況，依我國《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第3條，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括合作建房，合作建房的結(jié)果是對建成房屋利益的分享，所以對合作建房所有權(quán)原始取得人的確定也很關(guān)鍵。合作開發(fā)房地產(chǎn)不是一種個(gè)人行為，而是一種企業(yè)行為。凡是不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的，均不得從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。最高人民法院將合作開發(fā)房地產(chǎn)活動(dòng)區(qū)分為依法成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并取得資質(zhì)證書的行為，和合作開發(fā)房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的行為。如果在合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中當(dāng)事人一方具備了房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，那么合作開發(fā)房地產(chǎn)合同就是有效合同。如果雙方當(dāng)事人約定成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并且已經(jīng)取得了資質(zhì)證書，那么，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同也是有效合同。如果當(dāng)事人在前取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，或者已經(jīng)依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。合作開發(fā)房地產(chǎn)不是一種個(gè)人行為，而是一種企業(yè)行為。凡是不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的，均不得從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。最高人民法院將合作開發(fā)房地產(chǎn)活動(dòng)區(qū)分為依法成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并取得資質(zhì)證書的行為，和合作開發(fā)房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的行為。如果在合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中當(dāng)事人一方具備了房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，那么合作開發(fā)房地產(chǎn)合同就是有效合同。如果雙方當(dāng)事人約定成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并且已經(jīng)取得了資質(zhì)證書，那么，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同也是有效合同。如果當(dāng)事人在前取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，或者已經(jīng)依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

二、關(guān)于合建契約的法律性質(zhì)

合建契約是指當(dāng)事人之間關(guān)于一方提供土地使用權(quán)，由另一方出資建設(shè)，并按照一定比例分配完成后的房屋與基地使用權(quán)的協(xié)議。這種合同關(guān)系既可以發(fā)生在公民個(gè)人之間、公民與法人之間，也可以發(fā)生在建設(shè)單位與房地產(chǎn)開發(fā)公司之間。為此，有必要先了解一下在我國實(shí)踐中的四種合作建房形態(tài)：一是土地使用權(quán)人（公民或法人）提供土地，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)提供資金和技術(shù)，以雙方名義共同開發(fā)，在工程尚未完工之前，各自以自己的名義對預(yù)先約定分得的房屋進(jìn)行預(yù)售。二是以土地使用權(quán)人的名義進(jìn)行開發(fā)，待房屋建成后，按照約定將開發(fā)商應(yīng)分得的房屋及相應(yīng)的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。三是以開發(fā)商的名義進(jìn)行建設(shè)，房屋建成后，開發(fā)商依約將部分房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給土地使用權(quán)人，同時(shí)土地使用權(quán)人也要把開發(fā)商應(yīng)分得的房屋所占用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。四是雙方共同組成一個(gè)新的房地產(chǎn)開發(fā)公司，并以該公司的名義進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，等所建設(shè)房屋售出后依約分配所得收入。①按照其中等四種方式合作建筑的房屋屬于項(xiàng)目公司所有，對此沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，只是股東間利益分配的糾紛，由公司進(jìn)行調(diào)整。

合建契約是一種諾成性的、雙務(wù)、有償合同，也就是說，合建契約的成立，不以交付基地或房屋為必要條件；一方須提供土地，他方需完成建筑雙方均互有義務(wù)，且互為對價(jià)。但其空間屬于哪一類有名合同，在理論上是有爭議的。我國臺灣學(xué)者有四種觀點(diǎn)：一是承攬契約。將基地權(quán)得人分得的部分房屋視為建筑商承攬的定作物；把建筑商取得的部分基地權(quán)利看作基地權(quán)利人給付的報(bào)酬。二是互易契約。將合建契約當(dāng)作部分基地權(quán)利與部分房屋所有權(quán)的交換。三是合伙契約?；貦?quán)利人以土地為出資，建筑商以資金與勞務(wù)為出資，共同建筑房屋，并分享權(quán)益。四是買賣與承攬并存的混合契約。建筑商為土地權(quán)利人完成一定工作，土地權(quán)利人以轉(zhuǎn)讓建筑商取得的部分房屋所占用的基地權(quán)利作為報(bào)酬，而建筑商又以此項(xiàng)報(bào)酬抵充買受其房屋占用基地的款項(xiàng)。②

對于合建契約的性質(zhì)不可一概而論，應(yīng)該具體問題具體分析。在四種合作建房形式中，第一種是土地使用權(quán)人（公民或法人）提供土地，房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金和技術(shù)，以雙方名義共同開發(fā)，在工程尚未完工之前，各自以自己的名義對預(yù)先約定分得的房屋進(jìn)行預(yù)售。土地使用權(quán)人與房地產(chǎn)開發(fā)商共同出資、共同經(jīng)營、共享利益，在預(yù)售房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之前依合伙的規(guī)定合建房屋由雙方共有。當(dāng)只有房地產(chǎn)開發(fā)商一方出面經(jīng)營而土地使用權(quán)人僅提供地皮并不參與實(shí)際建設(shè)時(shí)，也不能解釋為“名為合伙實(shí)為借貸因?yàn)槌雒娼?jīng)營都為實(shí)際出資人，只能按照合伙契約處理。第二種合作建房形式是以土地使用權(quán)人的名義進(jìn)行開發(fā)，待房屋建成后，按照約定將開發(fā)商應(yīng)分得的房屋及相應(yīng)的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。這時(shí)可以將土地使用權(quán)持作定作人，把房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)作承攬人，將開發(fā)商根據(jù)合建契約取得的房地產(chǎn)權(quán)益看作是承攬報(bào)酬，故可以看作是承攬。第三種合作建房形式是以開發(fā)商的名義進(jìn)行建設(shè)，房屋建成后，開發(fā)產(chǎn)依約將部分房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給土地使用權(quán)人，同時(shí)土地使用權(quán)人也要把開發(fā)商應(yīng)分得的房屋所占用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，這時(shí)可以認(rèn)為是土地使用權(quán)人將其部分土地使用權(quán)與開發(fā)商的部分房屋所有權(quán)進(jìn)行交換，故可以看作是互易。盡管建筑行為是一種提供勞務(wù)的行為，但畢竟也是一種可以用金錢評價(jià)的商品，自然可以成為互易的客體。混合契約說是對承攬說的進(jìn)一步解釋，但既然已經(jīng)認(rèn)定是承攬關(guān)系，而且將承攬的部分建筑物作為報(bào)酬，那么就再?zèng)]有必要解釋為買賣契約。

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第60條第2款規(guī)定：“在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。”這是為了貫徹房與地的權(quán)利主體一致原則。根據(jù)我國建設(shè)部2001年的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第16條第1款的規(guī)定，“新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)證明文件?！蔽覈冻鞘蟹课輽?quán)屬登記管理辦法》第3條第3款規(guī)定：“本辦法所稱房屋權(quán)利申請人，是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請，但尚未取得房屋所有權(quán)證書的法人、其他組織和自然人?！逼渲小耙勋@得了房屋”一語甚為不詳，若解為房屋的中有人，則須具有本權(quán)才能成為受法律保護(hù)的占有權(quán)。這種本權(quán)，在合作建房中，除土地使用權(quán)外，還可以是根據(jù)合建契約而取得之債權(quán)。于是，并非只有土地使用權(quán)人才能取得合建房屋的所有權(quán)。

三、合建房屋原始取得人的確定

在我國，取得房屋所有權(quán)的前提是先取得一定的土地使用權(quán)。根據(jù)《土地管理法》第53條的規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)后，建設(shè)單位才能申請土地使用權(quán)。根據(jù)我國《城市規(guī)劃法》第30第至第32條的規(guī)定，申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證的人應(yīng)該是土地使用權(quán)人。但是，我國的房地產(chǎn)開發(fā)公司大多脫胎于行政機(jī)關(guān)（城市房地產(chǎn)管理部門），于是，在實(shí)踐中就出現(xiàn)了建設(shè)單位提供土地使用權(quán)，而以房地產(chǎn)開發(fā)公司的名義進(jìn)行建設(shè)狀況③。我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》（建設(shè)部1995年1月23日以第41號令）對此作了相應(yīng)的規(guī)定。在這種情況下，作為非土地使用權(quán)人的房地產(chǎn)開發(fā)公司卻可以申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證，據(jù)此，他可以申請辦理產(chǎn)權(quán)登記。我國《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第6條規(guī)定：“房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則?！奔赐恋厥褂脵?quán)及其地上建筑物所有權(quán)的主體必須是同一個(gè)人（包括公民和法人）。于是，對非土地使用權(quán)人卻能取得地上建筑物所有權(quán)這一問題的解釋只能是將所建房屋作為動(dòng)產(chǎn)看待。根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第24條第2款的規(guī)定，當(dāng)建筑物作為動(dòng)產(chǎn)看待時(shí)，不受房產(chǎn)和地產(chǎn)權(quán)利主體一致原則的限制。如果建筑商能夠先取得所建房屋所有權(quán)，再轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)給土地權(quán)利人以換取部分基地權(quán)利，那么就可以將合建契約解釋為互易合同。

在合作建房關(guān)系中，必然會有一方轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)或部分房屋所有權(quán)的情況，依我國《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第3條，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括合作建房。合作建房的結(jié)果是對建成房屋利益的分享，所以對合建房屋所有權(quán)原始取得人的確定也很關(guān)鍵。我國臺灣地區(qū)一般是以建筑執(zhí)照記載的建筑人為合建房屋的原始取得人，也就是說，以誰的名義建筑房屋。房屋建成后，房屋的所有權(quán)就歸誰。如果以建筑商的名義建造，那么他就是合建房屋的原始取得人。房屋在建筑期間或建成后分給土地使用權(quán)人之前意外滅失，其風(fēng)險(xiǎn)由建筑產(chǎn)承擔(dān)。因此，如果以土地使用權(quán)人的名義建筑，那么合建房屋的原始取得人就是土地使用權(quán)人。該房屋分配給建筑商之前意外滅失的風(fēng)險(xiǎn)由土地使用權(quán)人承擔(dān)。如果以雙方的名義建筑房屋，那么按照合建契約中約定的份額，建成后的房屋分別屬于建筑產(chǎn)和基地使用權(quán)人所有。合建房屋因意外事故損毀、滅失的風(fēng)險(xiǎn)上雙方以各自的份額為限分別承擔(dān)。

在合建契約有效的前提下，應(yīng)該貫徹當(dāng)事人意思自治原則。問題是在當(dāng)事人對于原始取得人沒有約定的情況下怎么辦？這時(shí)當(dāng)然要依法辦事了，我們找法的結(jié)果可能有三種情況：一是法律有明確規(guī)定；二是法律規(guī)定較為含混；三是現(xiàn)行法無任何規(guī)定，即存在法律上的漏洞。這三種情況都需要法律解釋，只是解釋的難度不同而已。即使在第一種情況下，也要首先分清是概念、原則、規(guī)范還是技術(shù)規(guī)定，其次還要將作為法律主體的規(guī)范分解為行為模式和法律后果④。針對第二種情況，因法律規(guī)定過于抽象而需要具體化，因?yàn)樗皇且粋€(gè)價(jià)值取向的指令，需要法官根據(jù)符合社會發(fā)展的倫理道德觀念作出客觀的說明。對于第三種情況，則要根據(jù)法律認(rèn)可的習(xí)慣或類推適用等方法進(jìn)行漏洞補(bǔ)充。在合同沒有約定原始取得人，而法律也沒有作出要應(yīng)規(guī)定的情況下，可以成為合建房屋原始取得人的有三種：一是合作建房的申請人；二是合建房屋的基地使用權(quán)人；三是合建房屋的實(shí)際出資人。根據(jù)我國《建筑法》第8條的規(guī)定，建房申請人是取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的人，取得規(guī)范許可證的人本來應(yīng)該是土地使用人，但在實(shí)踐中，只要持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證就可以申請建設(shè)工程施工許可證，所以建房申請人不一定是土地使用權(quán)人，我國現(xiàn)行法律對此也無禁止性規(guī)定。那么非土地使用權(quán)人取得房屋所有權(quán)的情況只能作一種解釋，即該房屋屬于動(dòng)產(chǎn)，取得作為不動(dòng)產(chǎn)的房屋所有權(quán)的前提是先取得一定的土地使用權(quán)，以反映土地與房屋在客觀上的不可分性，并貫徹房、地產(chǎn)權(quán)利主體一致原則。如果是取得作為動(dòng)產(chǎn)的房屋所有權(quán)，那么就不必辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。這時(shí)的合建契約應(yīng)解釋為互易，適用有關(guān)買賣合同的規(guī)定。就房屋預(yù)售而論，根據(jù)我國《城市房屋預(yù)售管理辦法》第5條和第6條的規(guī)定，預(yù)售房屋須取得《商品房預(yù)售許可證》，在合作建房中，實(shí)際出資人（建筑商）即使非土地使用權(quán)人也有可能取得《商品房預(yù)售許可證》，因?yàn)榘凑铡冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第7條的規(guī)定，由房地產(chǎn)的實(shí)際開發(fā)企業(yè)辦理《商品房預(yù)售許可證》。

在合建契約被認(rèn)定為承攬契約的情況下，大陸法系傳統(tǒng)民法認(rèn)為，若建筑材料全部由承攬人提供，則該建筑物交付定作人之前應(yīng)該屬于承攬人所有⑤。但是，如果將建筑物的原始取得人確定為承攬人，那么在發(fā)達(dá)國家或地區(qū)的司法實(shí)踐中產(chǎn)生了許多問題：第一，若建筑物交付前屬于承攬人所有，則承攬人的債權(quán)人就可以扣押該交付前的建筑物，并將其拍賣，而定作人卻無權(quán)阻止。第二，如果承攬人將工程轉(zhuǎn)包，那么次承攬人也有可能取得部分建筑物的所有權(quán)。若轉(zhuǎn)移給定作人時(shí)，則須辦理二次登記手續(xù)，甚為繁瑣。而且在承攬人與次承攬人均為多數(shù)人的情況下，問題就更為復(fù)雜。第三，若將承攬人確定為建筑物的原始取得人，則他可以將建筑物轉(zhuǎn)讓給第三人或向第三人提供擔(dān)保。經(jīng)時(shí)，定作人雖然可依債務(wù)不履行向承攬人請求損害賠償，但對于第三人卻不能主張所有權(quán)。因此，大陸法系發(fā)達(dá)國家一般將合建房屋的原始取得人確定為定作人。需要強(qiáng)調(diào)的是，根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，承攬合同與建設(shè)工程合同是兩種并列的有名合同，當(dāng)建設(shè)工程合同沒有明確規(guī)定時(shí)，才可以適用承攬合同的有關(guān)規(guī)定。

四、合作建房產(chǎn)權(quán)糾紛的預(yù)防

合作建房中的產(chǎn)權(quán)糾紛多是由于當(dāng)事人在合建契約中對產(chǎn)權(quán)歸屬約定不明造成的，在這種情況下，首先要確定房屋所有權(quán)的原始取得人。在合建契約合法有效的情況下，一般應(yīng)該根據(jù)當(dāng)事人之間的約定來確定合建房屋的原始取得人，于是確定合同是否有效就顯得十分重要。而確定合同是否有效關(guān)鍵是從合法性的角度加以考察，首先應(yīng)該確定申請建房人是否具備主體資格。根據(jù)我國現(xiàn)行法，有必要確定一個(gè)原則，即以土地使用權(quán)人為原始得取人。這樣做的目的，第一是為了貫徹地產(chǎn)和房產(chǎn)的權(quán)利主體一致原則；第二是為了符合建設(shè)程序的要求。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)是取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的前提，而建設(shè)工程規(guī)劃許可證又是取得建設(shè)工程施工許可證的基礎(chǔ)，而建設(shè)工程施工許可證又是取得房屋所有權(quán)的必要條件。如果可以將建筑商（實(shí)際出資人）作為合建房屋的原始取得人，那么就應(yīng)該嚴(yán)格限制其將合建房屋轉(zhuǎn)讓給除基地使用權(quán)人以外的其他人。并在合建房屋上為基地使用權(quán)人設(shè)定抵押權(quán)，以防止建筑商的其他債權(quán)人對合建房屋可能實(shí)話的扣押行為。

對實(shí)際出資人的利益保護(hù)也是著重需要解決的問題。解決的辦法有二個(gè)：一是由實(shí)際出資人辦理預(yù)告登記；二是就所建房屋設(shè)定抵押。前者是針對產(chǎn)權(quán)分享而充的，后者是對合建房屋售后利益分享而為的。我國目前還沒有預(yù)告登記制度，為此須借鑒發(fā)達(dá)國家的有關(guān)立法。預(yù)告登記是指為保全不動(dòng)產(chǎn)請求權(quán)而對該項(xiàng)請求權(quán)所作的預(yù)備登記。這種登記排斥將來就相同請求權(quán)所提了的登記申請。合作建房的實(shí)際出資人若辦理了預(yù)先登記，則就可以保障其對合建房屋的產(chǎn)權(quán)。對于為了分享合建房屋售后利潤的實(shí)際出資人，可以要求對方在合建房屋上設(shè)定抵押，在對方不履行約定分享的義務(wù)時(shí)，就能通過行使對合建房屋的抵押權(quán)而優(yōu)先受償。

在我國，房屋可以獨(dú)立成為所有權(quán)的客體，不適用土地對地上房屋的附合原理。不過，作為一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，房屋所有權(quán)的到得必須以土地使用權(quán)的取得為前提條件以反映土地與建筑物之間客觀上的不可分性。在合作建房中，由于實(shí)際出資人并不是土地使用權(quán)人，所以如果不考慮土地使用權(quán)人而將他確定為合建房屋的原始取得人，那么他所取得的只能是作為動(dòng)產(chǎn)的房屋所有權(quán)，因?yàn)樗麤]有土地使用權(quán)，無法通過不動(dòng)產(chǎn)登記而真正取得作為不動(dòng)產(chǎn)的房屋所有權(quán)。如果實(shí)際出資人只想取得合建房屋的售后利潤，那么他可以將作為動(dòng)產(chǎn)的房屋賣給土地使用人。這種買賣合同只能是動(dòng)產(chǎn)買賣合同。在傳統(tǒng)民法理論中，作為取得房屋所有權(quán)前提的土地利用權(quán)（包括所有權(quán)、地上權(quán)、租賃權(quán)和借用權(quán)）被稱作權(quán)原。但這畢竟是一種在理論上成立的觀點(diǎn)，若將實(shí)際出資人定為合建房屋的原始取得人，那么在實(shí)踐中履行與土地使用權(quán)人分享產(chǎn)權(quán)的法律手續(xù)時(shí)仍將十分困難，因此完善目前的房地產(chǎn)登記制度是非常必要的。

需要強(qiáng)調(diào)的是，如果土地使用權(quán)人以劃撥土地使用權(quán)作為合作建房的條件，那么原則上是不允許的。因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)是無償取得的，根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第44條的規(guī)定，不能作為出資條件而用于合作建房，否則就會造成國有資產(chǎn)流失，若將劃撥土地使用權(quán)用于合作建房，則須先辦理有償取得手續(xù)，即向當(dāng)?shù)厥?、縣政府補(bǔ)交相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金數(shù)額的價(jià)款。辦理了有償取得手續(xù)的土地使用權(quán)已變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)，當(dāng)然可以用于合作建設(shè)。至于農(nóng)民之間合作建房用地，應(yīng)注意我國現(xiàn)行法的相應(yīng)限制，對此《土地管理法》第62條作出了專門的規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中涉及占用農(nóng)地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)民了賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！?/p>

注釋：

①摘自耀振華著《房地產(chǎn)的共同開發(fā)和委托開發(fā)探析》1997年第2期《政法論壇》。

②摘自楊與齡著《房屋之買賣、委建、合建或承攬》臺灣正中書局1981版，第413—415頁。

③摘自梁慧星著《民商法論叢（第4卷）》法律出版社1996年版，第84—85頁。

④摘自沈?qū)幾陟`著《法學(xué)基礎(chǔ)理論》北京大學(xué)出版社1988年版，第33—35頁。

⑤摘自史尚寬著《債法各論》中國政法大學(xué)出版社2000年版，第313頁。

參考文獻(xiàn)資料：

1、耀振華著《房地產(chǎn)的共同開發(fā)和委托開發(fā)探析》1997年版《政法論壇》第2頁

2、楊與齡著《房屋之買賣、委建、合建或承攬》1981年版臺灣正中書局第413—415頁

3、梁慧星著《民商法論叢》1996年版法律出版社第84—85頁

4、沈宗靈著《法學(xué)基礎(chǔ)理論》1998年版北京大學(xué)出版社第33—35頁

5、梁慧星著《民法解釋學(xué)》1995年版中國政法大學(xué)出版社第292—300頁

篇10

一、簽訂商品房預(yù)售合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)取得預(yù)售房許可證（商品房預(yù)售許可證制度）。

商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度，即開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向縣級以上房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》，未取得《商品房預(yù)售許可證》，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。我國《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條明確規(guī)定：商品房預(yù)售、開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。本文所稱的商品房預(yù)售合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)與承購人就轉(zhuǎn)移在約定時(shí)間內(nèi)建成的商品房所有權(quán)及商品房暫用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，支付商品房價(jià)金等事宜所達(dá)成的書面協(xié)議。

我國對商品房的預(yù)售采取許可證制度。采取商品預(yù)售許可證制度，有利于保障商品房預(yù)售秩序，保護(hù)消費(fèi)者利益，維護(hù)當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對商品房的預(yù)售作了明確的規(guī)定，按照《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售商品，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書，取得合法的土地使用權(quán)是出售商品房的基礎(chǔ)，土地使用權(quán)證書是合法擁有土地使用權(quán)的標(biāo)志。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)只有在交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書的情況下才可以從事房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易，所以，取得土地使用權(quán)證書是基礎(chǔ)，是第一要件。

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證是商品房開工建設(shè)的前提，商品房建設(shè)一定要符合城市規(guī)劃。根據(jù)《城市規(guī)劃法》的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施、必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。這是因?yàn)橛械拈_發(fā)商如果尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證就開始出售商品房，就不排除會有商品房建筑工程能否開工的風(fēng)險(xiǎn)，從而有可能發(fā)生損害預(yù)購人利益的現(xiàn)象。

（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算、投入開發(fā)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，這一規(guī)定的目的在于防止“炒賣地皮”，有效地保護(hù)商品房預(yù)購人的合法權(quán)益，同時(shí)也便于房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行監(jiān)督。

（4）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記、取得商品房預(yù)售許可證明。

只有取得商品房預(yù)售許可證，商品房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)才能與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。同時(shí)商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

二、商品房預(yù)售合同是否有效的確認(rèn)

按照我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條的規(guī)定，開發(fā)商預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)申請取得預(yù)售許可，否則其與購房人簽訂的商品房預(yù)售合同無效，不受法律保護(hù)。筆者認(rèn)為，不具備《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定的前三個(gè)條件的開發(fā)商所簽訂的預(yù)售商品房合同、應(yīng)確認(rèn)其無效，有利于保護(hù)承購人的合法權(quán)益，以促使開發(fā)商規(guī)范開發(fā)、依法預(yù)售，維護(hù)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的長期利益是有益的。但是對那些已具備《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定的前三個(gè)條件，只是未向房產(chǎn)管理部門申請辦理預(yù)售房許可證的房屋開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所簽訂的合同，應(yīng)如何確認(rèn)其效力呢？筆者認(rèn)為這種情況下的預(yù)售房合同應(yīng)當(dāng)屬于效力待定的合同的一種，這種合同如果當(dāng)事人發(fā)生糾紛以后，但在前預(yù)售房開發(fā)商能及時(shí)向房地產(chǎn)管理部門申請補(bǔ)辦并取得預(yù)售商品房許可證。也應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同的效力，這樣有利于保護(hù)當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益，有利于社會穩(wěn)定。在商品房買賣中有些開發(fā)商與承購人，由于對預(yù)售商品房要領(lǐng)的不理解，將已建成的成品商品在簽訂合同時(shí)承購人不能一次支付金額價(jià)金而簽訂“預(yù)售房合同”，在這種情況下，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況。審查開發(fā)商是否具備“五證”即《固定資產(chǎn)投資許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房銷售許可證》。如果具備“五證”應(yīng)確認(rèn)商品房買賣合同有效。