導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)公司的盈利模式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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根據(jù)《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》確定的稅制改革目標(biāo)和財(cái)政部、國家稅務(wù)總局制定的《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》：試點(diǎn)地區(qū)先在交通運(yùn)輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等生產(chǎn)業(yè)開展試點(diǎn)，逐步推廣至其他行業(yè)。國務(wù)院要求自2012年8月1日起至年底，將交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)范圍，由上海市分批擴(kuò)大至北京、天津、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、廣東和廈門、深圳10個(gè)?。ㄖ陛犑?、計(jì)劃單列市）。本文就在假設(shè)條件的基礎(chǔ)上，就開發(fā)與銷售房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行營業(yè)稅改征增值稅，將對企業(yè)盈虧影響進(jìn)行測算、分析。

一、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售企業(yè)目前主要應(yīng)繳納稅款種類

（1）營業(yè)稅：納稅人按銷售不動(dòng)產(chǎn)的銷售額的5%計(jì)征。

（2）城市維護(hù)建設(shè)稅：納稅人按實(shí)際繳納增值稅、營業(yè)稅稅額的1%、5%、7%分三檔計(jì)征，其中：納稅人所在地在市區(qū)的按7%、納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的按5%、納稅人所在地鄉(xiāng)、工礦區(qū)的按1%。。

（3）教育費(fèi)附加，納稅人按實(shí)際繳納增值稅、營業(yè)稅稅額的3%計(jì)征。

（4）地方教育費(fèi)附加，納稅人按實(shí)際繳納增值稅、營業(yè)稅稅額的2%計(jì)征。

（5）土地增值稅，按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額的30%、40%、50%、60%分四級超率累進(jìn)稅率計(jì)征。其中：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％，稅率為30%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％的，稅率為40%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過200％的，稅率為50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％，稅率為60%。

（6）企業(yè)所得稅，納稅人按應(yīng)納稅所得額的25%計(jì)征。

（7）另外，房地產(chǎn)業(yè)還涉及計(jì)征印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等稅費(fèi)，這些稅費(fèi)金額較小，且一般作費(fèi)用直接計(jì)入成本費(fèi)用中，本文不作詳細(xì)說明。

二、房地產(chǎn)公司經(jīng)營盈虧模式

設(shè)房地產(chǎn)業(yè)銷售額為100，銷售成本（含土地成本、建設(shè)成本）為A，營業(yè)稅費(fèi)為銷售額的5.6%。

三大期間費(fèi)用（含管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、貸款利息），依土地增值稅計(jì)稅扣除標(biāo)準(zhǔn)（注：稅務(wù)設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)具有一定參考性），設(shè)期間費(fèi)用為銷售成本的10%。

土地增值稅的增值額等于100-A-20%A-10%A-5.6。按土地增值稅的累進(jìn)稅率界限測算，若（100-1.3A-5.6）÷（1.3A+5.6）＞50%，則A＜46.97，即若銷售成本大于銷售收入的46.97%，土地增值稅按30%的稅率征收?？紤]到招拍掛土地成本的趨高及參照上市房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)數(shù)據(jù)，本文按A＞46.97即稅率為30%的土地增值稅稅率假設(shè)，得出土地增值稅等于（100-1.3A-5.6）×30%。

稅前利潤為100-A-10%A-5.6-（100-1.3A-5.6）×30%=66.08-0.71A

三、房地產(chǎn)業(yè)5%的營業(yè)稅改征17%的增值稅后經(jīng)營盈虧模式的改變

（1）假設(shè)5%的營業(yè)稅改征17%的增值稅，同時(shí)土地增值稅還照收，房地產(chǎn)公司成本盈利模式如下：

設(shè)房地產(chǎn)業(yè)含稅銷售收入為100（即假設(shè)改征前后消費(fèi)者支付的現(xiàn)金總額不變），若按商品銷售行為的17%稅率計(jì)征增值稅，則房地產(chǎn)公司不含稅銷售收入=100÷1.17=85.47。

設(shè)含稅銷售成本為A（即假設(shè)改征前后開發(fā)支出的現(xiàn)金總額不變），按財(cái)政部、國家稅務(wù)總局制定的《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》，建筑業(yè)增值稅率為11%，另假設(shè)土地成本比照建筑業(yè)的增值稅率為11%，則不含稅銷售成本為A-A÷1.11×11%=0.9009A。

設(shè)期間費(fèi)用為銷售成本的10%，期間費(fèi)用為0.09009A。

銷售稅金附加（含7%的城市維護(hù)建設(shè)稅、3%的教育費(fèi)附加、2%的地方教育費(fèi)附加）等于實(shí)際繳納的增值稅的12%，即等于（85.47×17%-0.9009A×11%）×12%=1.7436-0.01189A

土地增值稅的增值額為85.47-0.9009A-30%×0.9009A-（1.7436 -0.01189A）=83.7264-1.15928A，土地增值稅為（83.7264-1.15928A） ×30%=25.11792-0.34778A。

稅前利潤為85.47-0.9009A-（1.7436 -0.01189A）-0.1×0.9009A -（25.11792-0.34778A）= 58.60848-0.63132A。

營業(yè)稅改征增值稅前后的盈虧平衡點(diǎn)66.08-0.71A= 58.60848-0.63132A，得出A=94.96，即：若A>94.96，營業(yè)稅改征增值稅對房地產(chǎn)公司有利，將增加利潤；若A

注：①、66.08-0.71A＞0得出A

（2）假設(shè)5%的營業(yè)稅改征17%的增值稅后，因土地增值稅也屬增值性稅收，所以設(shè)營業(yè)稅改征增值稅并停征土地增值稅，則房地產(chǎn)公司成本盈利模式如下：

設(shè)房地產(chǎn)業(yè)含稅銷售額為100（即假設(shè)改征前后消費(fèi)者支付的現(xiàn)金總額不變），按商品銷售行為的17%稅率計(jì)征增值稅，所以房地產(chǎn)業(yè)的不含稅銷售收入=100÷1.17=85.47。

設(shè)含稅銷售成本為A（即假設(shè)改征前后開發(fā)支出的現(xiàn)金總額不變），按財(cái)政部、國家稅務(wù)總局制定的《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》，建筑業(yè)稅率為11%，則不含稅主營成本為A-A÷1.11×11%=0.9009A。

設(shè)期間費(fèi)用為開發(fā)成本的10%，期間費(fèi)用為0.09009A。

銷售稅金附加（含7%的城市維護(hù)建設(shè)稅、3%的教育費(fèi)附加、2%的地方教育費(fèi)附加）等于實(shí)際繳納的增值稅的12%，即等于（85.47×17%-0.9009A×11%）×12%=1.7436-0.01189A

稅前利潤為85.47-0.9009A-（1.7436-0.01189A）-0.1×0.9009A= 83.7264-0.9791A。

營業(yè)稅改征增值稅前后的盈虧平衡點(diǎn)66.08-0.71A =83.7264-0.9791A，得出A=65.576，即：若A65.576，營業(yè)稅改征增值稅后對房地產(chǎn)公司不利，將減少利潤。

四、房地產(chǎn)業(yè)5%的營業(yè)稅改征17%的增值稅后經(jīng)營盈虧影響分析

（1）根據(jù)2011年上市公司財(cái)務(wù)年報(bào)數(shù)據(jù)，摘錄部份上市房地產(chǎn)公司有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)銷售的2011年度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)指標(biāo)如下：

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從表中得出，11家上市公司房地產(chǎn)開發(fā)銷售的平均營業(yè)成本占營業(yè)收入的比例為58.97%，

（2）根據(jù)上述數(shù)據(jù)測算以及房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，若單純將營業(yè)稅改征17%的增值稅，其他稅種不變，因行業(yè)成本率58.97%

（3）若5%的營業(yè)稅改征17%的增值稅并停征土地增值稅，因土地增值稅停征等于給予房地產(chǎn)公司的重大稅收優(yōu)惠，按行業(yè)平均成本率58.97%計(jì)算將減免土地增值稅（100-1.3×58.97-5.6） ×0.3=5.32，即將減免銷售收入的5.32%稅額。依據(jù)上述測算數(shù)據(jù)，稅改后房地產(chǎn)公司將綜合減少稅負(fù)成本等于（83.7264-0.979098×58.97）-（66.08 -0.71×58.97）=1.78，即房地產(chǎn)公司的稅前利潤將增加銷售收入的1.78%。

（4）綜上所述，對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行5%的營業(yè)稅改征為17%的增值稅，在不考慮其他稅種的情況下，將增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，從而違背了國家逐步減輕國民（企業(yè)）稅收負(fù)擔(dān)的指導(dǎo)思想，同時(shí)也會(huì)增加國家對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的復(fù)雜性。

五、房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅的增值稅率盈虧平衡點(diǎn)測算

考慮商品房銷售屬商品銷售行為，所以上述假設(shè)營業(yè)稅改征增值稅按17%的增值稅率征收。如果為保持房地產(chǎn)業(yè)稅改前后稅負(fù)不發(fā)生變化，在營業(yè)稅改征增值稅時(shí)新設(shè)一檔增值稅率以保持稅負(fù)不變，那么進(jìn)行稅改前后盈虧平衡點(diǎn)測算如下：

（一）營業(yè)稅改征增值稅，同時(shí)土地增值稅還照收

按上述測算基本公式，銷售成本引用11家上市公司房地產(chǎn)開發(fā)銷售的平均營業(yè)成本占營業(yè)收入的比例為58.97%，設(shè)增值稅稅率為X，則：66.08-0.71×58.97=100÷（1+X） -53.126-[12X÷（1+X）-0.70127] –[0.3×（100-12X）÷（1+X）-20.5088]-5.3126 ，從而0.7×（100 -12X）÷（1+X）-37.2285=24.2113，得出X=12.26%，即當(dāng)增值稅稅率設(shè)為12.26%時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅后經(jīng)營盈虧基本不變。

（二）假設(shè)營業(yè)稅改征增值稅后，因土地增值稅也屬增值性稅收，所以設(shè)營業(yè)稅改征增值稅并停征土地增值稅

按上述測算基本公式，銷售成本引用11家上市公司房地產(chǎn)開發(fā)銷售的平均營業(yè)成本占營業(yè)收入的比例為58.97%，設(shè)增值稅稅率為X，則：66.08-0.71×58.97= 100÷（1+X） -53.126-（12X÷（1+X）-0.70127）-5.3126，從而（100-12X） ÷（1+X）-57.7373=24.2113，得出X=19.21%，即當(dāng)增值稅稅率設(shè)為19.21%時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅后經(jīng)營盈虧基本不變。

六、房地產(chǎn)公司營業(yè)稅改征增值稅有利解決的問題

（一）進(jìn)項(xiàng)抵扣問題

房地產(chǎn)業(yè)綜合成本主要分四大塊，即土地成本、建設(shè)成本、稅費(fèi)、借款利息與期間費(fèi)用，若房地產(chǎn)公司營業(yè)稅改征增值稅后，土地成本是否可進(jìn)項(xiàng)抵扣，抵扣稅率是多少（本文按建筑類11%稅率測算），因?yàn)槟壳罢?、拍、掛的土地成本占房地產(chǎn)業(yè)成本比重很大，土地成本的進(jìn)項(xiàng)稅率將對房地產(chǎn)業(yè)的稅改及成本利潤產(chǎn)生重大影響。

（二）土地增值稅問題

營業(yè)稅改征增值稅后，土地增值稅是否要停征或?qū)υ摱惙N進(jìn)行修改，因?yàn)橥恋卦鲋刀愂菫榱撕侠碚{(diào)節(jié)土地增值收益，土地增值越多稅負(fù)越高，屬增值性稅收，而增值稅也屬增值性稅收，若同時(shí)征收銷售商品增值稅和土地增值稅，屬重復(fù)征稅行為，將加大企業(yè)負(fù)擔(dān)。另外，原土地增值稅有關(guān)普通住宅的免稅優(yōu)惠政策，若營業(yè)稅改征增值稅后并停征土地增值稅，將如何讓普通住宅的免稅優(yōu)惠政策得到延續(xù)，從而體現(xiàn)國家合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)的目的，達(dá)到房屋居住價(jià)值回歸的房地產(chǎn)調(diào)控目的。

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[關(guān)鍵詞] 緊縮銀根貨幣政策 房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀 房地產(chǎn)企業(yè)融資建議

一、近幾年的銀根緊縮政策

近幾年，我國的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體上呈現(xiàn)高位加速態(tài)勢，2007年中國經(jīng)濟(jì)增長達(dá)到11.4%，國內(nèi)通貨膨脹壓力持續(xù)加大，流動(dòng)性過剩問題也趨于明顯，經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱的風(fēng)險(xiǎn)總體上看在加大。在此期間，我國房價(jià)不斷上漲，2007年12月，全國房價(jià)同比上漲10.5％。房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元，比上年增長30.2%。

為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，國家采取了從緊的信貸政策。尤其是2007年，央行先后六次提高存貸款基準(zhǔn)利率，十次上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率。針對目前房地市場過熱現(xiàn)象，2007年9月央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對購買自住房首付款比例做了更嚴(yán)格的規(guī)定。12月又了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批更為嚴(yán)格。2007年11月，國家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》，將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列。

二、緊縮政策下對房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀

1.緊縮政策下銀行貸款難度加大

2007年，央行6次加息，每一次加息都直接增加了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，加劇了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。央行10次提高存款準(zhǔn)備金率，目的在于收縮商業(yè)銀行的信貸數(shù)量，緩解市場上貨幣流通過剩問題。但緊縮信貸的同時(shí)也減少了房地產(chǎn)企業(yè)的貸款數(shù)量，使房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款進(jìn)行融資的難度進(jìn)一步加大。

2.房地產(chǎn)企業(yè)上市融資比較困難

2003年9月，證監(jiān)會(huì)又公布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》，規(guī)定：除國有企業(yè)整體改制、有限責(zé)任公司整體變更和國務(wù)院批準(zhǔn)豁免的情況外，股份公司必須設(shè)立滿3年后才能申請首發(fā)上市。以上條件對于絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，難以達(dá)到要求，因?yàn)槠溆Ｊ接袆e于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進(jìn)大出，不具有持續(xù)穩(wěn)定贏利的特征。房地產(chǎn)企業(yè)想通過上市來進(jìn)行融資難度較大。

3.房地產(chǎn)信托融資受限

2005年9月，銀監(jiān)會(huì)《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，要求信托公司開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，嚴(yán)禁向項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。2006年8月，銀監(jiān)會(huì)再次下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》，指出信托公司開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，或以投資附加回購承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行“212號(hào)文”的有關(guān)規(guī)定。2007年3月，新的《信托公司管理辦法》明確規(guī)定，向他人提供貸款不得超過其管理的所有信托計(jì)劃實(shí)收余額的30%。這使得房地產(chǎn)企業(yè)通過信托融資變得困難。

4.海外資金融資受到限制

2006年7月，由建設(shè)部、商務(wù)部等6部委共同簽發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理意見》，對境外企業(yè)持有房地產(chǎn)的方式及外商投資房地產(chǎn)做了嚴(yán)格的規(guī)定。2007年11月，國家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》，將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列，全面限制外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)業(yè)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資建議

1.促進(jìn)信托的進(jìn)一步發(fā)展

房地產(chǎn)信托對物業(yè)的投資持有是長期的，在一定政策的扶持下，大量機(jī)構(gòu)投資者的出現(xiàn)會(huì)帶來房地產(chǎn)投資的長期化，降低目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場中的大量短期交易行為，有利于穩(wěn)定市場。而且作為機(jī)構(gòu)投資者，REITs更專業(yè)，其要求回報(bào)率也更為理性。如果能成為房地產(chǎn)投資市場的主體，將有利于降低投資中的非理性和違規(guī)行為。因此要進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)信托的發(fā)展。

2.加快房地產(chǎn)公司債券的發(fā)展

發(fā)行房地產(chǎn)公司債券可以改善房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期較長，但目前房地產(chǎn)開發(fā)公司往往存在短貸較多，長貸缺乏現(xiàn)象，融資結(jié)構(gòu)不合理。以中長期為主的公司債為房地產(chǎn)公司提供了較為穩(wěn)定的資金來源，有利于降低信貸政策對房企融資的影響，減少對信貸融資的依賴，從而改善房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。另外，由于房地產(chǎn)開發(fā)公司資金需求量較大，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率通常較高，間接融資會(huì)提高負(fù)債成本，而發(fā)行公司債替代銀行貸款，可以有效降低財(cái)務(wù)成本。

3.進(jìn)一步擴(kuò)充股市規(guī)模

房地產(chǎn)企業(yè)上市，從股市融資規(guī)模一般較大，融資成本低廉，無需向投資者還本，不用向投資者支付利息，降低了企業(yè)的經(jīng)營成本。上市融資后進(jìn)行收購、并購、合資等資本運(yùn)作，提高公司的服務(wù)范圍和專業(yè)水準(zhǔn)，還可以把原來可能給銀行系統(tǒng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，通過增發(fā)、配股等方式，轉(zhuǎn)嫁出去，對于降低信貸風(fēng)險(xiǎn)有一定的好處。

目前房地產(chǎn)企業(yè)上市審批難度有所加大，借殼上市就成為房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的一條捷徑。借殼上市具有上市時(shí)間快，節(jié)約時(shí)間成本的優(yōu)點(diǎn)。目前我國上市的房地產(chǎn)公司僅有80家，只占我國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的約0.2%，因此，可以進(jìn)一步擴(kuò)充房地產(chǎn)企業(yè)上市融資規(guī)模。

4.積極進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較為單一，房地產(chǎn)市場的融資產(chǎn)品較少。因此可以借鑒國外房地產(chǎn)企業(yè)融資模式，采取租賃權(quán)融資、權(quán)益性融資、過橋貸款等新型融資方式，來確保房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]張紅殷紅:房地產(chǎn)金融學(xué).北京：清華大學(xué)出版社，2007年

篇3

1、易居中國的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和資源優(yōu)勢

易居中國在房地產(chǎn)領(lǐng)域積累了從市場調(diào)查、投資項(xiàng)目分析、市場營銷策劃、房地產(chǎn)決策咨詢、專業(yè)營銷等方面及其豐富的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，是中國房地產(chǎn)流通服務(wù)領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者。

易居中國積累了從房地產(chǎn)發(fā)展商到高端客戶，從商業(yè)銀行到各類金融機(jī)構(gòu)，從房地產(chǎn)中介顧問機(jī)構(gòu)到房地產(chǎn)專業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)等整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中高端資源。

易居中國的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和資源優(yōu)勢，為基金公司從投資項(xiàng)目尋找、投資項(xiàng)目分析決策、投資項(xiàng)目整合、投資項(xiàng)目退出等整個(gè)投資過程提供了不可替代的技術(shù)支持，為易居房地產(chǎn)基金創(chuàng)造優(yōu)秀的投資業(yè)績提供不可或缺的資源保證。

2、易居房地產(chǎn)基金優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)

易居房地產(chǎn)基金的掌舵人是易居中國的創(chuàng)始人周忻，周先生將易居中國打造成中國房地產(chǎn)流通服務(wù)領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者，并使易居中國在美國紐交所成功上市。易居房地產(chǎn)基金的管理團(tuán)隊(duì)有來自中國房地產(chǎn)研究咨詢和房地產(chǎn)開發(fā)的資深的成功實(shí)踐者，有來自世界500強(qiáng)企業(yè)負(fù)責(zé)投資發(fā)展的高端人才，有來自房地產(chǎn)投資、分析領(lǐng)域的專業(yè)精英人士。他們組成了易居房地產(chǎn)基金的優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)，在易居中國的強(qiáng)大資源管理平臺(tái)上以專業(yè)的經(jīng)驗(yàn)投資于蘊(yùn)藏著巨大投資機(jī)會(huì)的中國房地產(chǎn)市場。

3、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化和房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整帶來的機(jī)會(huì)

2008年，中國房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，一方面存在著時(shí)不我待的發(fā)展機(jī)會(huì)。

另一方面，幾乎所有的房地產(chǎn)商都不同程度存在著融資的困難，房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的行業(yè)調(diào)整，在調(diào)整的過程中必然蘊(yùn)藏著稍縱即逝的絕佳投資機(jī)會(huì)，在這樣的現(xiàn)實(shí)條件下，具有深厚房地產(chǎn)行業(yè)背景的易居房地產(chǎn)投資基金將有機(jī)會(huì)獲得巨大的成功。

二、投資策略

1、PRE-IPO房地產(chǎn)企業(yè)投資

利用易居中國的資源優(yōu)勢，第一時(shí)間掌握投資項(xiàng)目信息，以全方位戰(zhàn)略合作的方式股權(quán)投資于優(yōu)質(zhì)的擬上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，利用資本市場實(shí)現(xiàn)投資的增值。

2、以股權(quán)投資方式參與房地產(chǎn)開發(fā)

A、以股權(quán)收購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的方式取得土地或物業(yè)

利用房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的機(jī)會(huì)以股權(quán)投資的方式直接獲得超值的住宅、商業(yè)和工業(yè)用途的土地或物業(yè)，再通過易居中國對投資標(biāo)的重新進(jìn)行專業(yè)的市場定位、營銷策劃、資源配置，從而使土地或物業(yè)價(jià)值大幅度提升后，通過與易居中國戰(zhàn)略合作開發(fā)商共同合作開發(fā)，由易居中國快速實(shí)現(xiàn)相應(yīng)房地產(chǎn)的銷售，使土地或物業(yè)實(shí)質(zhì)性增值；或經(jīng)過易居中國對土地或物業(yè)進(jìn)行整體策劃從而使土地或物業(yè)價(jià)值重新發(fā)現(xiàn)及價(jià)值提升后直接轉(zhuǎn)手出售，快速實(shí)現(xiàn)土地或物業(yè)的增值。

B、以股權(quán)投資的方式參股房地產(chǎn)公司的優(yōu)秀項(xiàng)目公司

以股權(quán)投資的方式參股房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司開發(fā)，再通過易居中國對投資項(xiàng)目重新進(jìn)行專業(yè)的市場定位、營銷策劃、資源配置，從而使投資項(xiàng)目價(jià)值大幅度提升后，通過易居中國快速實(shí)現(xiàn)銷售，使項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性增值；或者開發(fā)完成后擁有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)，通過與專業(yè)團(tuán)隊(duì)合作經(jīng)營物業(yè)出租實(shí)現(xiàn)投資的增值。

三、易居中國的市場地位

1、易居中國的業(yè)績

2004年度CIHAF中國十大房地產(chǎn)營銷企業(yè)

2005年度中國房地產(chǎn)策劃百強(qiáng)企業(yè)百強(qiáng)之星

2005年CCPE中國房地產(chǎn)營銷行業(yè)十大杰出貢獻(xiàn)企業(yè)

2006年度中國房地產(chǎn)最佳綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)

2006年度中國房地產(chǎn)策劃行業(yè)領(lǐng)先公司品牌

2005-2007年連續(xù)三年中國房地產(chǎn)策劃百強(qiáng)綜合實(shí)力TOP10第一名

2007中國房地產(chǎn)策劃百強(qiáng)綜合實(shí)力第一名

2007最佳綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)

2、易居中國市場敏銳度

擁有行業(yè)內(nèi)獨(dú)一無二的自主型技術(shù)研發(fā)和專業(yè)培訓(xùn)體系

擁有中國唯一一家正規(guī)的涵蓋房地產(chǎn)市場研究、技術(shù)開發(fā)和專業(yè)培訓(xùn)等領(lǐng)域的專業(yè)研究院――上海易居房產(chǎn)研究院；

擁有涵蓋中國全境，獨(dú)一無二的中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)――“CRIC SYSTEM”，并在行業(yè)內(nèi)率先開發(fā)、研制和應(yīng)用了客戶資源管理CRM系統(tǒng)

擁有中國房地產(chǎn)流通服務(wù)行業(yè)最大的客戶資料數(shù)據(jù)庫――“易居會(huì)”置業(yè)客戶數(shù)據(jù)庫：

擁有國內(nèi)首創(chuàng)的房地產(chǎn)銷售案場無線局域網(wǎng)全電腦銷控管理SCS系統(tǒng)

強(qiáng)大的研究力量，豐富的數(shù)據(jù)庫，科學(xué)的管理體系，使得易居對中國房地產(chǎn)市場保持著高度敏銳，隨時(shí)可以捕捉到房地產(chǎn)市場最好的投資機(jī)會(huì)。

3、易居中國在房地產(chǎn)市場的資源

同時(shí)易居中國具有各類房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)庫，與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的各類研究機(jī)構(gòu)、中介顧問機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)等建立了廣泛的聯(lián)系。

四、易居海外基金情況：易居中國房地產(chǎn)投資基金1號(hào)

基金管理方為易居中國注冊在開曼群島的非全資子公司易居資產(chǎn)，其中易居(中國)的兩位高管以個(gè)人名義總共投資了2800萬美元

規(guī)模：1億美元，春節(jié)后才開始真正建倉易居海外基金實(shí)際投資情況(案例)

項(xiàng)目位置：上海

投資方式：與某教育機(jī)構(gòu)合作開發(fā)

盈利模式：長期出租

總建筑面積：25萬平方米

一期建筑面積：5萬平方米

一期總投資額：2000萬美元

一期平均租金：2.6元/天/平方米

篇4

【關(guān)鍵詞】大數(shù)據(jù);房地產(chǎn)行業(yè);應(yīng)用

隨著網(wǎng)絡(luò)和信息技術(shù)的不斷普及，人類產(chǎn)生的數(shù)據(jù)量正在呈指數(shù)級增長，而云計(jì)算的誕生，更是直接把我們送進(jìn)了大數(shù)據(jù)時(shí)代?！按髷?shù)據(jù)”作為時(shí)下最時(shí)髦的詞匯，開始向各行業(yè)滲透輻射，顛覆著很多特別是傳統(tǒng)行業(yè)的管理和運(yùn)營思維。在這一大背景下，大數(shù)據(jù)也觸動(dòng)著房地產(chǎn)行業(yè)管理者的神經(jīng)，攪動(dòng)著房地產(chǎn)行業(yè)管理者的思維;大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)行業(yè)釋放出的巨大價(jià)值吸引著諸多房地產(chǎn)行業(yè)人士的興趣和關(guān)注。探討和學(xué)習(xí)如何借助大數(shù)據(jù)為房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)也是當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)管理者面臨的挑戰(zhàn)。

一、大數(shù)據(jù)概述

大數(shù)據(jù)技術(shù)（big data），或稱巨量資料，指的是所涉及的資料量規(guī)模巨大到無法通過目前主流軟件工具，在合理時(shí)間內(nèi)達(dá)到擷取、管理、處理、并整理成為幫助企業(yè)經(jīng)營決策更積極目的的資訊。在維克托?邁爾-舍恩伯格及肯尼斯?庫克耶編寫的《大數(shù)據(jù)時(shí)代》中，大數(shù)據(jù)指不用隨機(jī)分析法（抽樣調(diào)查）這樣的捷徑，而采用所有數(shù)據(jù)進(jìn)行分析處理。大數(shù)據(jù)具有4V特點(diǎn)：Volume（大量）、Velocity（高速）、Variety（多樣）、Value（價(jià)值）。

最早提出大數(shù)據(jù)這一概念的是麥肯錫公司，現(xiàn)如今數(shù)據(jù)作為一種重要的資源已逐漸變成了一種重要的生產(chǎn)要素，并逐步滲透到了各種行業(yè)以及各種業(yè)務(wù)職能的領(lǐng)域之中。人們對大數(shù)據(jù)的研究與應(yīng)用，在一定程度上標(biāo)志著勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高以及消費(fèi)者盈余的增多。維克托?邁爾-舍恩伯格作為著名的數(shù)據(jù)科學(xué)家，曾經(jīng)指出對某種情形的預(yù)測是研究大數(shù)據(jù)的重要核心內(nèi)容之一，我們身處大數(shù)據(jù)的時(shí)代，同時(shí)也面臨著大量而復(fù)雜的數(shù)據(jù)，如何進(jìn)行取舍是我們需要認(rèn)真思考的問題，并在此基礎(chǔ)上努力建設(shè)安全而有活力的將來。在國際中享有盛譽(yù)的期刊：Nature與Science都?？擞嘘P(guān)大數(shù)據(jù)的文章，不僅描述了大數(shù)據(jù)在人們研究中的巨大價(jià)值，而且也闡述了在處理數(shù)據(jù)的技術(shù)上存在著很多困難。在我國的“十二五”規(guī)劃之中，強(qiáng)調(diào)信息處理技術(shù)是與當(dāng)代的大數(shù)據(jù)概念關(guān)系很密切的一種技術(shù)，它是一種十分關(guān)鍵的技術(shù)創(chuàng)新工程;與此同時(shí)，我國非常有名的學(xué)者程學(xué)旗與李國杰曾經(jīng)采用系統(tǒng)的方法指出，在現(xiàn)如今大數(shù)據(jù)研究的進(jìn)展以及在現(xiàn)實(shí)生活中大數(shù)據(jù)的應(yīng)用過程，存在的問題和挑戰(zhàn)，同時(shí)也闡明了研究大數(shù)據(jù)的現(xiàn)實(shí)意義。

在大數(shù)據(jù)時(shí)代，數(shù)據(jù)資源的戰(zhàn)略價(jià)值毋庸置疑，許多企業(yè)通過大數(shù)據(jù)挖掘出有效信息，提高了決策能力和經(jīng)濟(jì)效益，比如某些頗具膽識(shí)的房企已經(jīng)在大數(shù)據(jù)應(yīng)用方面取得了相當(dāng)大的成功。例如開發(fā)商中，世茂集團(tuán)推出的“健康云”，萬科的“城市配套服務(wù)商”定位就是與480萬客戶數(shù)據(jù)信息相銜接。2014年6月5日，百度與萬科在北京宣布達(dá)成戰(zhàn)略合作。百度將基于大數(shù)據(jù)和云計(jì)算技術(shù)，為萬科商業(yè)地產(chǎn)提供智能化升級解決方案，這將是大數(shù)據(jù)在地產(chǎn)行業(yè)的首次落地。此次和百度的合作，將為萬科的商業(yè)系列帶來“定位引擎、大數(shù)據(jù)、營銷工具”三類核心技術(shù)?；谝苿?dòng)互聯(lián)的大數(shù)據(jù)挖掘和人工智能算法等技術(shù)，在萬科“城市配套服務(wù)商”平臺(tái)上的經(jīng)濟(jì)主體消費(fèi)行為中得到應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)良性的“運(yùn)營商、商戶、消費(fèi)者”生態(tài)系統(tǒng)，為提升顧客體驗(yàn)、創(chuàng)造商戶價(jià)值、精細(xì)商業(yè)運(yùn)營提供有力支持。而智能升級完成后的金隅萬科廣場可通過手機(jī)應(yīng)用為消費(fèi)者提供該廣場的實(shí)時(shí)信息，比如周邊交通是否擁堵、停車場空位數(shù)，以及商場內(nèi)路線規(guī)劃和停車場導(dǎo)航等。

二、大數(shù)據(jù)在我國房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用

大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來，必將為一些掌握大數(shù)據(jù)資源并能充分挖掘其價(jià)值的產(chǎn)業(yè)帶來更為廣闊的發(fā)展空間。這種情況下，如何應(yīng)用大數(shù)據(jù)做好開發(fā)運(yùn)營是我國房地產(chǎn)企業(yè)提高自身競爭力的關(guān)鍵。

（一）大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用分析

1、精準(zhǔn)定位

成功的品牌離不開精準(zhǔn)的市場定位，可以這樣說，一個(gè)成功的市場定位，能夠使一個(gè)企業(yè)的品牌加倍成長，而基于大數(shù)據(jù)的市場數(shù)據(jù)分析和調(diào)研是企業(yè)進(jìn)行品牌定位的第一步。房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)要想在無硝煙的市場中分得一杯羹，就需要架構(gòu)大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略，拓寬房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研數(shù)據(jù)的廣度和深度，從大數(shù)據(jù)中了解房地產(chǎn)行業(yè)的市場構(gòu)成、細(xì)分市場特征、消費(fèi)者需求和競爭者狀況等眾多因素，在科學(xué)系統(tǒng)的信息數(shù)據(jù)收集、管理、分析的基礎(chǔ)上，提出更好的解決問題的方案和建議，保證企業(yè)品牌市場定位獨(dú)具個(gè)性化，提高企業(yè)品牌市場定位的行業(yè)接受度。

企業(yè)想進(jìn)入或開拓某一區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)市場，首先要進(jìn)行項(xiàng)目評估和可行性分析，只有通過項(xiàng)目評估和可行性分析才能最終決定是否適合進(jìn)入或者開拓這塊市場。如果適合，那么這個(gè)區(qū)域人口是多少？消費(fèi)水平怎么樣？客戶的消費(fèi)習(xí)慣是什么？市場對產(chǎn)品的認(rèn)知度怎么樣？當(dāng)前的市場供需情況怎么樣？公眾的消費(fèi)喜好是什么等等，這些問題背后包含的海量信息構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)研的大數(shù)據(jù)，對這些大數(shù)據(jù)的分析就是我們的市場定位過程。

企業(yè)開拓新市場，需要?jiǎng)佑镁薮蟮娜肆?、物力和精力，如果市場定位不精?zhǔn)或者出現(xiàn)偏差，這在后期給投資商和企業(yè)自身帶來巨大、甚至是毀滅性的損失，由此看出市場定位對房地產(chǎn)行業(yè)市場開拓的重要性。只有定位準(zhǔn)確乃至精確，企業(yè)才能構(gòu)建出滿足市場需求的產(chǎn)品，使自己在競爭中立于不敗之地。但是，要想做到這一點(diǎn)，就必須有足夠量的信息數(shù)據(jù)來供房地產(chǎn)行業(yè)研究人員分析和判斷。在傳統(tǒng)情況下，分析數(shù)據(jù)的收集主要來自于統(tǒng)計(jì)年鑒、行業(yè)管理部門數(shù)據(jù)、相關(guān)行業(yè)報(bào)告、行業(yè)專家意見及屬地市場調(diào)查等，這些數(shù)據(jù)多存在樣本量不足，時(shí)間滯后和準(zhǔn)確度低等缺陷，研究人員能夠獲得的信息量非常有限，這就使準(zhǔn)確的市場定位存在著數(shù)據(jù)瓶頸。隨著大數(shù)據(jù)時(shí)代的來臨，借助數(shù)據(jù)挖掘和信息采集技術(shù)不僅能給研究人員提供足夠的樣本量和數(shù)據(jù)信息，還能夠建立基于大數(shù)據(jù)數(shù)學(xué)模型對未來市場進(jìn)行預(yù)測。當(dāng)然，依靠傳統(tǒng)的人工數(shù)據(jù)收集和統(tǒng)計(jì)顯然難以滿足大數(shù)據(jù)環(huán)境下的數(shù)據(jù)需求，這就需要依靠相關(guān)數(shù)據(jù)公司（如深圳樂思軟件）自動(dòng)化數(shù)據(jù)采集工具的幫助。

2、 開發(fā)投資盈利新模式

區(qū)別于傳統(tǒng)的消費(fèi)行為樣本調(diào)查，大數(shù)據(jù)分析更具有準(zhǔn)確性和全面性，能夠有效提高企業(yè)資金的運(yùn)作效率。一般來說，經(jīng)過多年?duì)I銷，房企手中都掌握著大量的購房者信息，在大數(shù)據(jù)時(shí)代，完全可以借助信息分析，將商業(yè)管理從“經(jīng)驗(yàn)值”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皵?shù)據(jù)化”，從而開發(fā)出新的投資盈利模式和空間，在越來越激烈的市場競爭中脫穎而出。

在眾多應(yīng)用大數(shù)據(jù)進(jìn)行投資的企業(yè)中，本人認(rèn)為萬科集團(tuán)與花樣年集團(tuán)在分析和應(yīng)用大數(shù)據(jù)，并針對其進(jìn)行創(chuàng)新性投資方面的經(jīng)驗(yàn)，在很大程度上是值得大家認(rèn)真分析，同時(shí)對其精華進(jìn)行學(xué)習(xí)和借鑒的。數(shù)以萬計(jì)有關(guān)購房者的數(shù)據(jù)致使花樣年集團(tuán)擁有足夠的優(yōu)勢?；幽昙瘓F(tuán)以滿足居民的需求為一切工作的出發(fā)點(diǎn)與落腳點(diǎn)，通過手機(jī)APP的方式把商戶和居民有機(jī)聯(lián)系在一起，搭建起便民的“社區(qū)電子商務(wù)”的橋梁，實(shí)現(xiàn)了方便快捷的同時(shí)，促進(jìn)精準(zhǔn)營銷的發(fā)展?；幽昙瘓F(tuán)不僅擁有為社區(qū)服務(wù)的電子商務(wù)，而且還圍繞酒店服務(wù)、文化旅游和金融服務(wù)等商業(yè)領(lǐng)域開展的以移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)的大數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)營銷布局，這在很大程度上超越了傳統(tǒng)房企業(yè)務(wù)的營銷范圍。與此同時(shí)，萬科集團(tuán)的大數(shù)據(jù)處理技術(shù)也在逐漸成熟，并為其帶來了更大的商機(jī)。萬科集團(tuán)通過對其約480萬業(yè)主的相關(guān)數(shù)據(jù)的挖掘，并把社區(qū)物流、商業(yè)、養(yǎng)老和醫(yī)療等多個(gè)方面和業(yè)主的相關(guān)大數(shù)據(jù)信息有機(jī)結(jié)合起來，在此基礎(chǔ)上提出了建設(shè)“城市配套服務(wù)商”的想法，并將其付諸于實(shí)踐。萬科集團(tuán)應(yīng)用大數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)行業(yè)的問題，成功渡過了產(chǎn)業(yè)危機(jī)。

隨著人們生活水平的提高，越來越多的購房者追求的不僅僅是一套房子，而是一種新的生活方式和更高層次需求的滿足?；谶@一點(diǎn)，世茂集團(tuán)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中引入了“健康云”理念，即通過大數(shù)據(jù)分析，向世茂業(yè)主提供實(shí)時(shí)健康動(dòng)態(tài)監(jiān)測和咨詢服務(wù)。其具體模式為以動(dòng)態(tài)跟蹤設(shè)備參與和管理個(gè)人健康信息，制定健康方案，甚至對接實(shí)體醫(yī)療機(jī)構(gòu)。這一深度掘金大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)的試水，為世茂集團(tuán)吸引了更多注重身體、關(guān)注健康的客戶，擴(kuò)大了其盈利空間。

國外許多國家中的房地產(chǎn)公司應(yīng)用自身所掌握的數(shù)據(jù)的優(yōu)勢，在本行業(yè)中開展業(yè)務(wù)創(chuàng)新的成功案例也有很多。表1是一些企業(yè)應(yīng)用大數(shù)據(jù)技術(shù)輔助房地產(chǎn)有效投資和房地產(chǎn)開發(fā)決策的狀況。

3 大數(shù)據(jù)在輔助房地產(chǎn)營銷過程中的應(yīng)用分析

在房地產(chǎn)行業(yè)市場營銷工作中，無論是產(chǎn)品、渠道、價(jià)格還是顧客，可以說每一項(xiàng)工作都與大數(shù)據(jù)的采集和分析息息相關(guān)，而以下兩個(gè)方面又是房地產(chǎn)行業(yè)市場營銷工作中的重中之重。一是通過獲取數(shù)據(jù)并加以統(tǒng)計(jì)分析來充分了解市場信息，掌握競爭者的商情和動(dòng)態(tài)，知曉產(chǎn)品在競爭群中所處的市場地位，來達(dá)到“知彼知己，百戰(zhàn)不殆”的目的;二是企業(yè)通過積累和挖掘房地產(chǎn)行業(yè)消費(fèi)者檔案數(shù)據(jù)，有助于分析顧客的消費(fèi)行為和價(jià)值取向，便于更好地為消費(fèi)者服務(wù)和發(fā)展忠誠顧客。

一方面，房地產(chǎn)公司可以在運(yùn)用信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營銷。借助房地產(chǎn)商本身擁有的數(shù)據(jù)信息優(yōu)勢，構(gòu)建起業(yè)主數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)，并按照一定的標(biāo)準(zhǔn)對業(yè)主進(jìn)行分類，經(jīng)過不斷收集大數(shù)據(jù)，從而提煉出業(yè)主的有效信息，并采取有針對性的措施實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營銷。

另一方面，有一部分大型的房地產(chǎn)公司改革了其傳統(tǒng)的營銷策略，逐漸走上了電商的道路。新峰房地產(chǎn)公司就是其中的典型，它構(gòu)建了五個(gè)有關(guān)大數(shù)據(jù)的應(yīng)用系統(tǒng)，房譜網(wǎng)就是其中一個(gè)，它可以在客戶需求的基礎(chǔ)上，為客戶選擇出適合的房產(chǎn);自動(dòng)評估系統(tǒng)作為五大系統(tǒng)之一，可以采用大數(shù)據(jù)處理技術(shù)達(dá)到對房產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行自動(dòng)評估的目標(biāo)，而客戶僅需要把有關(guān)房產(chǎn)的數(shù)據(jù)輸入系統(tǒng)之中，該系統(tǒng)就能自動(dòng)評估出此房產(chǎn)的價(jià)格，與此同時(shí)，還可以為客戶提供一定的貸款與相關(guān)稅費(fèi)等有效信息。

本人闡述的以上兩種營銷方式，都是房地產(chǎn)公司自身主動(dòng)拓展業(yè)務(wù)范圍的做法，在很大程度上不需要第三方的介入（見表2）。但是維克托曾指出：一旦房地產(chǎn)公司把自身擁有的數(shù)據(jù)資源與外界共享，便可以采取與第三方合作的方法把娛樂服務(wù)、家居服務(wù)、生產(chǎn)商、開發(fā)商等市場中的消費(fèi)者與參與者有機(jī)聯(lián)系在一起，從而進(jìn)一步發(fā)揮大數(shù)據(jù)的優(yōu)勢。例如，CNFS房地產(chǎn)公司的大數(shù)據(jù)應(yīng)用系統(tǒng)中，不僅涵蓋了政府與房地產(chǎn)商之間的數(shù)據(jù)，而且還包括了房地產(chǎn)商與二手房交易市場之間的數(shù)據(jù)，并形成了一個(gè)有機(jī)的數(shù)據(jù)鏈，更令人驚嘆的是該公司擁有全國289座城市中的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)鏈，甚至有一部分城市已經(jīng)記載了十余年的巨大數(shù)據(jù)量。憑借著當(dāng)代先進(jìn)的IT技術(shù)，易居集團(tuán)構(gòu)建了為100萬余業(yè)主服務(wù)的獨(dú)立系統(tǒng)：克而瑞房價(jià)分析系統(tǒng)，其在收集大量的購房者信息的基礎(chǔ)上，運(yùn)用整合的辦法構(gòu)建起了大數(shù)據(jù)資源庫，而且其還可以采用一定的計(jì)算方法找出與買房者的需求相匹配的房產(chǎn)，這在一定程度上提升了房地產(chǎn)交易成功的可能性，提高了房產(chǎn)的交易量。去年3月份，促成騰訊大粵房產(chǎn)公司和碧桂園山河城合作的最主要因素就是大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用，該事件被人們稱為在大數(shù)據(jù)時(shí)代中房地產(chǎn)業(yè)成功營銷的典型案例。然而在這件事情以前，碧桂園十里銀灘就在當(dāng)代大數(shù)據(jù)平臺(tái)與騰訊的社交平臺(tái)的輔助下，在開盤當(dāng)天就創(chuàng)造下了近3300套房源的售房奇跡。其實(shí)在營銷的過程中，與之相似的第三方還有許多，這些第三方不僅擁有先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，而且還有高端的大數(shù)據(jù)處理技術(shù)，這在很大程度上為有效應(yīng)用大數(shù)據(jù)資源提供了強(qiáng)有力的保證。表2是一些企業(yè)在應(yīng)用大數(shù)據(jù)處理技術(shù)的基礎(chǔ)上，變換或改進(jìn)營銷的模式。

4、大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用過程中的問題與應(yīng)對

大數(shù)據(jù)對于很多人來說是一種新的事物，所以房地產(chǎn)公司在采用大數(shù)據(jù)思維進(jìn)行營銷的過程中，一定不能忽視其存在的威脅與挑戰(zhàn)：大數(shù)據(jù)的出現(xiàn)，無疑會(huì)導(dǎo)致難以調(diào)和的隱私保護(hù)問題的出現(xiàn)，然而其所需要的大量數(shù)據(jù)的處理技術(shù)與能力是當(dāng)前大部分房地產(chǎn)公司都不具備的;與此同時(shí)，房地產(chǎn)公司自身具備的一部分特點(diǎn)也讓我們在發(fā)展大數(shù)據(jù)應(yīng)用過程中面臨一些挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)公司在應(yīng)用大數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，為客戶們提供更加滿足其需求的服務(wù)，這一點(diǎn)必須要建立在該公司擁有客戶的大量信息，并對客戶的相關(guān)資料有了相當(dāng)充分的了解的基礎(chǔ)上。而如此大量的個(gè)人信息必然包含著有關(guān)客戶的個(gè)人隱私，這與我國目前的道德觀相違背。面臨如此情況，維克托指出可以采用由數(shù)據(jù)的使用者來承擔(dān)隱私保護(hù)的責(zé)任的方法，或把個(gè)人的信息數(shù)據(jù)模糊處理后再應(yīng)用的方法，保護(hù)個(gè)人隱私。

目前房地產(chǎn)公司開展的業(yè)務(wù)內(nèi)容越來越復(fù)雜，涉及領(lǐng)域越來越廣。在此情境下，房地產(chǎn)公司應(yīng)該構(gòu)建起一個(gè)大數(shù)據(jù)庫，把公司中的人、財(cái)、物與信息等相關(guān)資源有機(jī)結(jié)合起來并進(jìn)行規(guī)劃，通過對數(shù)據(jù)的分析與預(yù)測，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)又好又快發(fā)展。

總之，房地產(chǎn)電商時(shí)代的到來推動(dòng)了大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度，從立項(xiàng)、可行性研究、投資評價(jià)、投資決策到項(xiàng)目建設(shè)、產(chǎn)品營銷，房地產(chǎn)企業(yè)的每一項(xiàng)決策幾乎都植入了大數(shù)據(jù)基因。其不僅能夠幫助房地產(chǎn)業(yè)突破原有的銷售模式，也為房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)庫的快速建立和完善提供了可能，還可以通過客戶瀏覽或成交記錄獲取更多有用信息，從而拓寬數(shù)據(jù)收集渠道、降低數(shù)據(jù)收集成本、提高數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，為房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)確決策提供支持，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身競爭力的提高。

參考文獻(xiàn)：

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篇5

連鎖經(jīng)營作為一種新型的商業(yè)組織模式和經(jīng)營方式，展現(xiàn)了其強(qiáng)大的競爭力和發(fā)展能力，在世界范圍內(nèi)得到了迅速的發(fā)展，成為現(xiàn)代商業(yè)的主流模式。但在其發(fā)展過程中，越來越多地呈現(xiàn)出了與房地產(chǎn)的關(guān)系，不但在房地產(chǎn)的經(jīng)營中廣泛采取了連鎖經(jīng)營的方式，而且在連鎖商業(yè)中，房地產(chǎn)經(jīng)營已成為連鎖企業(yè)的主要收入渠道，麥當(dāng)勞公司的收入90%來自于房地產(chǎn)經(jīng)營，我國發(fā)展最快的大型連鎖商業(yè)國美電器和蘇寧電器，均通過房地產(chǎn)輔助其擴(kuò)張，甚至創(chuàng)造出了“商業(yè)﹢地產(chǎn)”的經(jīng)營模式。因此，連鎖經(jīng)營中的房地產(chǎn)戰(zhàn)略是一個(gè)值得研究的新問題。

連鎖經(jīng)營的概念及特征

（一）連鎖經(jīng)營的概念

一般認(rèn)為，一個(gè)企業(yè)（或企業(yè)集團(tuán)），以同樣的方式、同樣的價(jià)格，在多處同樣命名的店鋪里，出售某一種（或某一類、某一品牌）商品或提供某種服務(wù)，這種經(jīng)營模式即稱之為連鎖經(jīng)營。連鎖經(jīng)營是一種新型的經(jīng)營方式和組織形式，是商業(yè)制度的創(chuàng)新，被譽(yù)為零售業(yè)的“第三次革命”。

自1859年美國出現(xiàn)第一家連鎖企業(yè)——大西洋與太平洋茶葉公司后，連鎖經(jīng)營得到了迅速的發(fā)展，在歐美國家，連鎖經(jīng)營占到整個(gè)零售商業(yè)的60%-70%，銷售額占90%。美國連鎖大王“沃爾瑪”公司，其銷售額已連續(xù)七年超過美國通用和微軟公司，成為世界500強(qiáng)企業(yè)的第一名。

（二）連鎖經(jīng)營的特征

標(biāo)準(zhǔn)化。標(biāo)準(zhǔn)化即指經(jīng)營的商品、服務(wù)、企業(yè)整體形象的統(tǒng)一而標(biāo)準(zhǔn)化。連鎖企業(yè)擁有統(tǒng)一的企業(yè)名、企業(yè)徽，統(tǒng)一的建筑形式、統(tǒng)一的店堂陳列、統(tǒng)一的廣告宣傳、統(tǒng)一的服飾等。連鎖企業(yè)經(jīng)營的商品具有同類性，服務(wù)的水平和風(fēng)格也完全相同，從而樹立了統(tǒng)一的企業(yè)形象。

專業(yè)化。專業(yè)化是指連鎖企業(yè)的商品采購、儲(chǔ)存、配送、銷售及經(jīng)營決策等職能的相互分離而專業(yè)化。連鎖企業(yè)對業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行了詳細(xì)分工，甚至每個(gè)人的職責(zé)都趨向?qū)I(yè)化，使其職責(zé)分明，各負(fù)其責(zé)。通過業(yè)務(wù)活動(dòng)的專業(yè)化，從而保證了連鎖經(jīng)營各項(xiàng)活動(dòng)的決策正確以及有較高的工作效率。

集中化。分工越細(xì)的體系就越需要集中化管理。連鎖企業(yè)實(shí)行集中決策和分散經(jīng)營的管理體制。即銷售計(jì)劃與經(jīng)營戰(zhàn)略、店鋪選址、員工教育、商品采購等，均由總部負(fù)責(zé)；廣告及信息也都由總部控制，形成一整套的決策管理體系。連鎖分店負(fù)責(zé)商品銷售及提供服務(wù)。通過集中管理，實(shí)現(xiàn)連鎖企業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營。

簡單化。連鎖企業(yè)在業(yè)務(wù)操作規(guī)范上化繁為簡，省去一些不必要的過程，起到了事半功倍的效果。連鎖企業(yè)崗位職責(zé)明確，業(yè)務(wù)操作規(guī)范簡單而好記，容易掌握，從而保證了連鎖企業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化和工作的高效率。

規(guī)模化。規(guī)?；侵高B鎖企業(yè)在銷售網(wǎng)絡(luò)上、商品采購、商品配送、企業(yè)人員培訓(xùn)、銷售廣告等各種經(jīng)營資源方面的規(guī)模化利用。連鎖企業(yè)必須是若干個(gè)企業(yè)（店鋪）聯(lián)合而成的，形成規(guī)模經(jīng)營，單個(gè)企業(yè)不能稱之為連鎖經(jīng)營。如沃爾瑪全球有4000多家分店，麥當(dāng)勞有30000多家分店。連鎖企業(yè)通過大量采購，從而降低商品進(jìn)貨價(jià)格，增強(qiáng)了企業(yè)的競爭力；統(tǒng)一管理、標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營，使各分店商譽(yù)共享、經(jīng)營管理技術(shù)共享，降低了經(jīng)營費(fèi)用；數(shù)量眾多的銷售網(wǎng)絡(luò)，大大增強(qiáng)了銷售能力。規(guī)?；癁檫B鎖企業(yè)帶來了巨大的規(guī)模效益。

所以，連鎖經(jīng)營從本質(zhì)上看，是把獨(dú)立、分散的商業(yè)企業(yè)聯(lián)合起來，形成覆蓋面很廣的大規(guī)模銷售體系。它是現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是社會(huì)化大生產(chǎn)的分工理論在商業(yè)領(lǐng)域里的運(yùn)用。連鎖經(jīng)營這一新型的商業(yè)組織形式和經(jīng)營方式，以其自身的特點(diǎn)，發(fā)揮著巨大的“魔力”，掀起了現(xiàn)代零售業(yè)的“第三次革命”。

連鎖企業(yè)實(shí)施房地產(chǎn)戰(zhàn)略的背景

（一）房地產(chǎn)戰(zhàn)略是連鎖經(jīng)營的本質(zhì)要求

連鎖經(jīng)營的開店戰(zhàn)略。開店即開設(shè)新店，增加新網(wǎng)點(diǎn)，以擴(kuò)大營業(yè)規(guī)模和銷售能力。連鎖企業(yè)只有不斷開新店，才能擴(kuò)大營業(yè)規(guī)模和銷售能力，降低進(jìn)貨成本和管理費(fèi)用，發(fā)揮規(guī)模效益，取得快速發(fā)展。

而開新店，首先就要確定開店的業(yè)態(tài)，即要開一個(gè)什么類型的店、經(jīng)營什么、以什么方式經(jīng)營？開一個(gè)與原有連鎖經(jīng)營體系相同的店還是開一個(gè)完全不同的新店？零售商業(yè)的業(yè)態(tài)有很多種，分為便利店、專業(yè)店、超市、大型超市等18種。但從總體上分為有店鋪經(jīng)營和無店鋪經(jīng)營兩種業(yè)態(tài)。有無營業(yè)場所和營業(yè)場所的規(guī)模、結(jié)構(gòu)不同，則連鎖分店的目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、商品銷售方式、服務(wù)功能等都有很大的不同。因此，連鎖企業(yè)開新店，首先必須確定開店的經(jīng)營業(yè)態(tài)，以確定連鎖企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)。

就目前世界范圍零售業(yè)態(tài)的分布來看，有店鋪經(jīng)營是零售經(jīng)營的主要業(yè)態(tài)選擇。顯然，店鋪的開發(fā)和建設(shè)是有店鋪零售店的首要任務(wù)。鋪面規(guī)模、結(jié)構(gòu)會(huì)影響連鎖經(jīng)營的規(guī)模、商品結(jié)構(gòu)和經(jīng)營方式以及服務(wù)方式；鋪面建設(shè)資金的占用量會(huì)影響連鎖經(jīng)營體系流動(dòng)資金的使用量和資金的使用效率；鋪面建設(shè)的質(zhì)量和速度會(huì)影響連鎖分店的開業(yè)時(shí)間是否正常和連鎖體系的開店戰(zhàn)略目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)。而店鋪的開發(fā)和建設(shè)就是連鎖店的房地產(chǎn)開發(fā)，連鎖經(jīng)營的開店戰(zhàn)略從本質(zhì)上講就是房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略。

連鎖經(jīng)營的選址戰(zhàn)略。連鎖企業(yè)的選址戰(zhàn)略，就是要確定店鋪的選址標(biāo)準(zhǔn)、開新店的條件、商業(yè)區(qū)選擇、商圈調(diào)查、商圈市場評價(jià)，從而確定恰當(dāng)?shù)臉I(yè)態(tài)、優(yōu)越的地理位置、合理的營業(yè)面積、有利的商業(yè)和購買環(huán)境，使店能夠經(jīng)營成功。而這一切，正是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的要求。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)符合了連鎖經(jīng)營的要求，才能給連鎖店今后的經(jīng)營帶來便利條件，如果商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)不符合連鎖經(jīng)營的要求，店鋪選址不當(dāng)、建筑結(jié)構(gòu)布局不合理、規(guī)模過大或過小、購買力不足、交通不便、同業(yè)競爭過于激烈等等，都會(huì)給連鎖店今后的經(jīng)營帶來致命的影響。因此，選址是連鎖經(jīng)營成功的秘訣，選址戰(zhàn)略是連鎖經(jīng)營的重要戰(zhàn)略。而連鎖經(jīng)營選址戰(zhàn)略從根本上講就是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略。

連鎖經(jīng)營的網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)略。營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多、銷售規(guī)模大是連鎖經(jīng)營的最大優(yōu)勢。連鎖經(jīng)營必須開發(fā)許多的網(wǎng)點(diǎn)、達(dá)到相當(dāng)?shù)囊?guī)模才能具有規(guī)模效益，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢。而規(guī)模的擴(kuò)大，僅僅依靠擴(kuò)大經(jīng)營范圍和商業(yè)促銷已經(jīng)不能奏效，只有依靠網(wǎng)點(diǎn)的增加，在更大地域范圍、更多目標(biāo)顧客市場上，不斷增加新網(wǎng)點(diǎn)，擴(kuò)大銷售網(wǎng)絡(luò)才能實(shí)現(xiàn)。因此，連鎖經(jīng)營實(shí)質(zhì)上是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營戰(zhàn)略。不斷地在更大地域范圍、更多目標(biāo)市場上選址、店鋪設(shè)計(jì)、建設(shè)及裝修、開業(yè)，這就是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。

連鎖經(jīng)營的資本運(yùn)營戰(zhàn)略。美國貿(mào)易法規(guī)定：連鎖店是至少有在一家總店控制下的10 家以上的經(jīng)營相同業(yè)務(wù)的分店。英國則認(rèn)為，連鎖店必須符合以下四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：單一所有，即一個(gè)公司或一個(gè)合伙店或單個(gè)業(yè)主所有；集中領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一管理；設(shè)立的店要相同；有10個(gè)以上成員店。日本“連鎖店協(xié)會(huì)”則規(guī)定“連鎖店是在全國擁有11家以上的商店，每年銷售額不少于10億日元零售額的店”。

從以上世界各國連鎖經(jīng)營的定義中可以看出一個(gè)共同的特點(diǎn)：連鎖經(jīng)營是規(guī)?；慕?jīng)營，通過規(guī)模經(jīng)營來獲取規(guī)模效益。連鎖經(jīng)營是商業(yè)資本集中、壟斷和擴(kuò)張的產(chǎn)物。而其中，房地產(chǎn)是其最大的資本。因此，連鎖經(jīng)營戰(zhàn)略首先是房地產(chǎn)資本運(yùn)營戰(zhàn)略，其房地產(chǎn)運(yùn)作的好，連鎖經(jīng)營才能獲得最大的成功；其房地產(chǎn)運(yùn)作的不好，將導(dǎo)致整個(gè)連鎖經(jīng)營體系的失敗。

（二）連鎖企業(yè)實(shí)施房地產(chǎn)戰(zhàn)略的實(shí)踐背景

1.為了推進(jìn)連鎖事業(yè)的發(fā)展，需要連鎖總部提供房地產(chǎn)支持。房地產(chǎn)開發(fā)是連鎖經(jīng)營的先決條件，沒有經(jīng)營場地?zé)o法開展經(jīng)營。而房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資本，用于土地購置、店鋪建設(shè)和店堂裝修，少則上百萬，多則上億元。而且連鎖店要不斷的開設(shè)新店、增加新網(wǎng)點(diǎn)或吸收加盟店，以擴(kuò)大規(guī)模獲得發(fā)展，這就需要更多的資金支持。為了減少資金壓力，有些連鎖企業(yè)不是自己買地開發(fā)，而是采取租用的方式獲得經(jīng)營場地，甚至與地產(chǎn)商合作經(jīng)營。而對于更多的加盟商來說，他們往往既缺加盟金、更缺建房款，正是資金的困難限制了連鎖加盟事業(yè)的發(fā)展。為了推進(jìn)連鎖加盟事業(yè)的發(fā)展，也需要連鎖總部提供房地產(chǎn)支持，加盟店只需繳納少量的房租就可開業(yè)。麥當(dāng)勞就是借此方式而實(shí)現(xiàn)了加盟店的迅速擴(kuò)張。

2.房地產(chǎn)的稀缺迫使連鎖企業(yè)必須開展房地產(chǎn)經(jīng)營。隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，城市土地成為稀缺和珍貴資源，地價(jià)飛漲，土地競爭十分激烈。連鎖店為了開新店，紛紛在各個(gè)城市圈地布點(diǎn)。但是，由于土地競爭激烈，好的地塊早已拿不到，即使是拿到了，拿地成本也很高。而零售商業(yè)又十分強(qiáng)調(diào)在城市商業(yè)中心、人口稠密地區(qū)、交通便利地區(qū)開店，這些地區(qū)往往是城市土地資源最少、競爭最激烈的地方，因此拿地成本就最高，甚至是天價(jià)土地。再加上不斷上漲的建筑材料費(fèi)、人工費(fèi)等，使得開店的成本越來越高，經(jīng)營收益彌補(bǔ)不了漲價(jià)的損失，企業(yè)無法承受。在我國每年遞增5％至10％的房租成本，已成為企業(yè)開店的最大難題。這就迫使連鎖企業(yè)不得不考慮房地產(chǎn)開發(fā)的問題，考慮如何才能以較低的價(jià)格得到較好的位置和良好的經(jīng)營環(huán)境。另外，房地產(chǎn)價(jià)格的快速的增值保值性，迫使（或者說是吸引）連鎖企業(yè)開始考慮投資房地產(chǎn)業(yè)。這樣不僅可以保證連鎖企業(yè)自己開店的需要，而且還可以通過房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營，消除地價(jià)的上漲、增加房租收益，增加連鎖店的總收益。房地產(chǎn)高達(dá)20%-30%的毛利率，使商業(yè)地產(chǎn)成為商業(yè)資本又一個(gè)很好的投資選擇。

這也是很多連鎖商業(yè)與房地產(chǎn)經(jīng)營聯(lián)合的主要原因，許多連鎖店同時(shí)成立房地產(chǎn)公司，許多房地產(chǎn)公司也同時(shí)經(jīng)營連鎖商業(yè)，“商業(yè)﹢地產(chǎn)”的經(jīng)營模式在商業(yè)和地產(chǎn)界已開始流行。麥當(dāng)勞的快速擴(kuò)漲就主要依靠麥當(dāng)勞房地產(chǎn)公司的運(yùn)作，我國國美集團(tuán)也擁有鵬潤房地產(chǎn)公司。如果沒有房地產(chǎn)運(yùn)作的支持，國美電器要實(shí)現(xiàn)2003年后連續(xù)四年的利潤暴漲和國美股票上市，幾乎是不可能的。

3.零售經(jīng)營的特殊性、復(fù)雜性，要求必須與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合。零售店獲得經(jīng)營場地的方式有兩種，自建開發(fā)或租賃經(jīng)營。自建開發(fā)，往往得不到好的地塊，或拿地的成本過高，影響連鎖企業(yè)的開店步伐和經(jīng)營收益。通過租用經(jīng)營可以找到好的位置（因已經(jīng)有房地產(chǎn)公司先搶到好的地塊進(jìn)行了商業(yè)開發(fā)），但由于房租上漲過快，經(jīng)營利潤會(huì)被漲租吞掉；并且無法對店鋪進(jìn)行改造，租房的結(jié)構(gòu)、布局甚至水電設(shè)施，都會(huì)對連鎖經(jīng)營的商品構(gòu)成及經(jīng)營方式帶來很大的限制。因此，是自建開發(fā)還是租賃經(jīng)營，必須與連鎖經(jīng)營的整體戰(zhàn)略聯(lián)系在一起考慮。而商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)也必須與商品經(jīng)營的需要相結(jié)合。我國商業(yè)地產(chǎn)空置率高達(dá)30%，商鋪銷售后期經(jīng)營不佳，其主要原因就是地產(chǎn)商脫離了商業(yè)經(jīng)營的需要，單純搞房地產(chǎn)開發(fā)，商鋪的規(guī)模、結(jié)構(gòu)不適應(yīng)商業(yè)經(jīng)營的需要造成的。所以，房地產(chǎn)戰(zhàn)略是連鎖經(jīng)營的必然要求，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)必須與商品經(jīng)營相結(jié)合。

房地產(chǎn)戰(zhàn)略在連鎖經(jīng)營中的應(yīng)用

美國的麥當(dāng)勞（Mcdonalds）原來只是賣快餐的，但當(dāng)它總結(jié)出一套科學(xué)合理的制造快餐的程序、店面擺設(shè)的規(guī)則、店鋪選址的秘訣，并最終利用麥當(dāng)勞的牌子以特許經(jīng)營的方法擴(kuò)張時(shí)，麥當(dāng)勞在很大程度上已變成了一家經(jīng)營房地產(chǎn)的店。麥當(dāng)勞總部如今基本上不具體經(jīng)營快餐業(yè)務(wù)，而更多地分析哪個(gè)地段是一個(gè)城市將來人流最旺的地方。論證完畢后，就買下看中的地塊并建立快餐店，然后尋找特許經(jīng)營的合作伙伴，將快餐店租給他們經(jīng)營，向他們收取特許經(jīng)營費(fèi)和這塊商業(yè)旺地的鋪?zhàn)?。只要承租的加盟者能夠生存?麥當(dāng)勞至少可以在房地產(chǎn)上賺取 40% 的利潤， 而且隨著物價(jià)上漲， 麥當(dāng)勞的租金只漲不跌。

以租賃為主的房地產(chǎn)經(jīng)營成為麥當(dāng)勞主要的盈利模式。由于加盟者一般都沒有足夠的資金支付3萬美元的土地費(fèi)用和4萬美元的建筑費(fèi)用，也常無力爭取貸款，麥當(dāng)勞公司就負(fù)責(zé)代加盟商尋找合適的開店地址，并長期以低價(jià)承租或購進(jìn)土地和房屋，然后將店面出租給各加盟店，獲取其中的差額。這是麥當(dāng)勞公司收入的主要來源。這實(shí)質(zhì)是麥當(dāng)勞房地產(chǎn)公司（為實(shí)施房地產(chǎn)策略而成立的公司）用各加盟店的錢買下房地產(chǎn)，然后再把它租給出錢的加盟店。這種房地產(chǎn)經(jīng)營策略，實(shí)際上是把第一債權(quán)人的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給了麥當(dāng)勞房地產(chǎn)公司，以使它能具備從銀行取得貸款的資格。這既解決了加盟者開店的資金困難，又增加了麥當(dāng)勞公司的收入，同時(shí)，通過控制房地產(chǎn)，更有利于麥當(dāng)勞加強(qiáng)對受許人的管理。資料表明，至20世紀(jì)80年代中期，麥當(dāng)勞的近萬家餐館中，有60％的房地產(chǎn)權(quán)屬于麥當(dāng)勞總部，另40％是由總部出面向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主承租的，使麥當(dāng)勞成為全美價(jià)值最高的零售房地產(chǎn)公司，僅在帳面上，就值41億美元。麥當(dāng)勞收入的1/3來自直營店，其余來自加盟店，其中，房地產(chǎn)收入占這部分收入的90％，由此，房地產(chǎn)收入成為麥當(dāng)勞的主要收入。如今，麥當(dāng)勞有30000家快餐廳，其收入就可想而知了。

麥當(dāng)勞在中國開設(shè)的第一家分店，在北京東單大街與長安街接口處的黃金地段。20世紀(jì)80年代末麥當(dāng)勞進(jìn)駐時(shí)，人們還沒有意識(shí)到土地可以轉(zhuǎn)化為資本，后來王府井的改造使麥當(dāng)勞僅因拆遷而得到大筆的土地補(bǔ)償，此時(shí)人們才知道麥當(dāng)勞投資房地產(chǎn)眼光的犀利。

其實(shí)，在地產(chǎn)中淘金的非地產(chǎn)企業(yè)，遠(yuǎn)不止麥當(dāng)勞一家。如世界第一、第二大零售連鎖商業(yè)沃爾瑪和家樂福，以及國美、蘇寧等國內(nèi)的很多品牌零售店，其實(shí)就是商業(yè)用房的最大房東，因?yàn)檫@些店是一個(gè)知名品牌，同時(shí)它要的商業(yè)用房的量很大，所以他可以用一個(gè)很低的價(jià)格租到房子，如沃爾瑪?shù)淖饨鹁捅绕渌行×闶凵痰?0%-80%。由于沃爾瑪是一個(gè)品牌，對地段的商業(yè)前景有較專業(yè)的分析，所以可以用比較高的價(jià)格把店鋪分成很多塊租給小業(yè)主，租金差價(jià)就是這些店的一個(gè)重要的收入來源。因而，這些零售店不僅僅在自己的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)賺取利潤，而且以自己的方式經(jīng)營房地產(chǎn)賺取巨額利潤。

目前，我國連鎖業(yè)的發(fā)展正處在快速擴(kuò)張，遭遇國外跨國連鎖集團(tuán)的滲透，競爭激烈和地價(jià)飛速上漲，經(jīng)營成本過高的不利環(huán)境下。連鎖經(jīng)營中的房地產(chǎn)戰(zhàn)略，給我國連鎖企業(yè)提供了可以借鑒的、有利于困境突圍的經(jīng)營之道。

參考文獻(xiàn)

1.李晉源.從一到無限——連鎖店的經(jīng)營與管理[M].中國經(jīng)濟(jì)出版社，1995

2.王吉芳.連鎖經(jīng)營管理教程[M].中國經(jīng)濟(jì)出版社，2005

篇6

本職于201*年*月*日入職本公司，有幸成為公司大家庭中的一員，201*年*月起，任公司綜合部（原行政部、財(cái)務(wù)部）經(jīng)理一職，主要職責(zé)是協(xié)助總經(jīng)理處理所轄******有限公司、******有限公司有關(guān)財(cái)務(wù)、行政、人力資源、后勤服務(wù)等方面的事務(wù)。至下月已滿兩年。近兩年來，在公司領(lǐng)導(dǎo)和公司全體同仁對本人工作的大力支持和相互配合下，在為兩個(gè)公司的會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)管理、稅收籌劃、成本控制、項(xiàng)目融資、制度完善等方面，秉承一切以公司利益、發(fā)展戰(zhàn)略和投資者利益為重的理念，圍繞以下方面，積極主動(dòng)開展工作，取得了一定的成績。

一、會(huì)計(jì)核算：規(guī)劃、組織、實(shí)施公司會(huì)計(jì)核算工作。督促檢查每日、每月會(huì)計(jì)工作反映的經(jīng)營狀況是否真實(shí)，逐筆審核經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，是否按財(cái)務(wù)制度、公司要求規(guī)范操作，保證本公司財(cái)務(wù)資金信息的及時(shí)性和準(zhǔn)確性，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供支持。利用會(huì)計(jì)核算與會(huì)計(jì)管理的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，為公司經(jīng)營決策提供依據(jù)，為董事長制定公司戰(zhàn)略提供數(shù)據(jù)支持；

二、財(cái)務(wù)管理與控制：及時(shí)掌握國家相關(guān)財(cái)務(wù)政策并反饋總經(jīng)理及相關(guān)部門，規(guī)劃、組織、實(shí)施公司財(cái)務(wù)管理工作。通過組織各種措施的實(shí)施，進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、資金管理，確保公司保持良好的財(cái)務(wù)狀況。并根據(jù)集團(tuán)的要求，執(zhí)行并完善財(cái)務(wù)監(jiān)控體系，進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制；協(xié)助集團(tuán)各關(guān)聯(lián)公司，對集團(tuán)內(nèi)運(yùn)營所需資金進(jìn)行及時(shí)、安全調(diào)撥，檢查公司重大資金的使用計(jì)劃及安全流向；對公司各項(xiàng)開支、成本費(fèi)用進(jìn)行日常的申請、審核、確認(rèn)；加強(qiáng)預(yù)算資金管理、控制工作。組織編制財(cái)務(wù)預(yù)算，檢查、實(shí)施、跟蹤和分析執(zhí)行情況；

三、工程決算與收益管理：理解并堅(jiān)決執(zhí)行******公司、******公司的發(fā)展戰(zhàn)略及盈利模式并進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、公建項(xiàng)目的各月、各期有關(guān)工程決算的審核、支付，確保投資回報(bào)的有效實(shí)現(xiàn)和及時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、控制，分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的各項(xiàng)因素并能及時(shí)提出建議，實(shí)現(xiàn)企業(yè)投資者的權(quán)益最大化。落實(shí)公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，以保證公司的整體戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)，為公司的經(jīng)營運(yùn)作、業(yè)務(wù)發(fā)展及對外投資等事項(xiàng)提供決策依據(jù)；

四、籌資管理：按照董事長對公司發(fā)展的要求，及時(shí)進(jìn)行融資申請資料的起草、收集、報(bào)送，配合金融部門對公建項(xiàng)目、房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款評估及抵押等手續(xù)辦理，協(xié)助總經(jīng)理順利完成籌融資3000萬元的任務(wù)；

五、銷售管控：負(fù)責(zé)銷售合同的審核、銷售收款的審核工作。根據(jù)我公司房地產(chǎn)銷售流程，設(shè)計(jì)嚴(yán)密的銷售收入財(cái)務(wù)管控程序，實(shí)行銷售審核、收款崗位分離和多套銷售臺(tái)賬互相牽制。至今已銷售***戶，審核合同***多套（戶），涉及合同金額1.13億元，總回款6200余萬元，實(shí)現(xiàn)合同零投訴、收款零失誤。確保銷售回款資金的安全，有效防止、杜絕因工作失誤的差錯(cuò)和挪用公款現(xiàn)象的發(fā)生。確保銷售收入當(dāng)日及時(shí)解款入賬。及時(shí)結(jié)算、支付業(yè)績。

同時(shí)，在房地產(chǎn)銷售行情不景氣的情況下，對公司產(chǎn)品充滿十足的信心，努力向親友、老同事推介本公司樓盤，目前已經(jīng)推薦成交*戶，登記存量客戶*戶。為公司樓盤銷售盡一份應(yīng)盡的綿薄之力。

六、外聯(lián)工作：加強(qiáng)與稅務(wù)、財(cái)政、

工商、金融、中介機(jī)構(gòu)等的溝通和聯(lián)系，確保公建工程墊資款及工程資金順利撥付。協(xié)助總經(jīng)理加強(qiáng)與稅務(wù)部門的溝通，使地稅局今年7月對201*年度房地產(chǎn)公司稽查結(jié)果的充分理解，順利結(jié)案。做好公安解釋溝通工作，保證投資公司年檢順利通過，確保我公司利益得到最大保障。

七、行政后勤：根據(jù)集團(tuán)一系列制度規(guī)定，結(jié)合******公司的實(shí)際情況，兩年來逐步制定出臺(tái)了一系列崗位職責(zé)和涉及公司對人、財(cái)、物、安全、行政等管理制度，逐步形成以制度管人、管物和各項(xiàng)事務(wù)的良好局面。

總之，作為公司綜合部經(jīng)理，我深知我的工作職責(zé)，積極協(xié)助總經(jīng)理的工作，積極協(xié)調(diào)好部門之間的工作，完善公司制度，促進(jìn)公司營運(yùn)良性循環(huán)，確保企業(yè)各方面的運(yùn)作順利進(jìn)行，保證公司利益最大化目標(biāo)和發(fā)展戰(zhàn)略的順利實(shí)現(xiàn)。同時(shí)也深感任務(wù)沉重，責(zé)任重大，也正是基于這樣的壓力，才給了我努力工作的動(dòng)力，時(shí)時(shí)刻刻都想把自己的工作做到最完美，在很短的時(shí)間里讓自己能夠了解公司情況，以便順利地開展各項(xiàng)工作。非常感謝公司董事長、總經(jīng)理對我的信任，為我提供了一個(gè)施展技能的平臺(tái)。為了更好的回報(bào)公司及同仁的關(guān)愛，我在努力做好公司各項(xiàng)工作的同時(shí)，不斷追求業(yè)務(wù)上的知識(shí)更新和工作質(zhì)量的提高，工作之余，報(bào)名參加房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師的學(xué)習(xí)、考試，以提高自己的房地產(chǎn)理論水平和業(yè)務(wù)管理能力。本職自入職兩年來，只求全心付出，不求個(gè)人利益，想的最多的是如何在自己的本職崗位上做好工作，來報(bào)答公司對我的的恩情，從未申請加薪或轉(zhuǎn)正。隨著******公司第二期工程、******公司貿(mào)易業(yè)務(wù)的啟動(dòng)，將面臨更加繁重的工作。今斗膽向總經(jīng)理、董事長一并遞交轉(zhuǎn)正、加薪申請，懇請總經(jīng)理、董事長予以考慮，薪資能否按2010年公司制定的崗位薪酬標(biāo)準(zhǔn)，將本人薪資水平按綜合部經(jīng)理月薪****元的標(biāo)準(zhǔn)，自2012年10月1日起執(zhí)行。如能得到轉(zhuǎn)正并加薪，我會(huì)繼續(xù)用謙虛的態(tài)度和飽滿的工作熱情做好我的本職工作，從更高的層次來理解、看待、處理公司各項(xiàng)事務(wù)，以更高的工作業(yè)績標(biāo)準(zhǔn)要求自己，以此為新的起點(diǎn)，愿承擔(dān)更多的責(zé)任、義務(wù)，以更好地為公司發(fā)展服務(wù)，為公司創(chuàng)造更多的價(jià)值，與公司及各位同仁一起共同創(chuàng)造美好的未來！如公司不予考慮，說明自己的工作離公司及領(lǐng)導(dǎo)的要求還存在差距，我會(huì)比以前更加努力，用更加積極的、更加負(fù)責(zé)的、更加擔(dān)當(dāng)?shù)膽B(tài)度去做好每一件事務(wù)。

恭祝公司發(fā)展前程似錦、財(cái)源滾滾。

加薪不是目的，只是希望讓我們做得更好！

期待您的答復(fù)。

此致

敬禮！

申請人：XXX

篇7

【關(guān)鍵詞】資本結(jié)構(gòu)；公司績效；聯(lián)立方程組

一、引言

近日來，“新國五條”地方實(shí)施細(xì)則被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，其中規(guī)定的限購、限貸以及個(gè)稅和房產(chǎn)稅的征收等讓人們再次聚焦房地產(chǎn)行業(yè)。作為牽一發(fā)而動(dòng)全身的房地產(chǎn)行業(yè)，歷來是國家調(diào)控的重點(diǎn)。密集的政策調(diào)整促使房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)調(diào)整融資渠道，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，確保企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。

一般認(rèn)為，業(yè)績優(yōu)良資金雄厚的上市公司可以適當(dāng)?shù)卦黾迂?fù)債水平，有效地運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿作用，使自身的資本結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化，從而使企業(yè)獲得更好的業(yè)績。但是我國房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，存在一定風(fēng)險(xiǎn)，因而在現(xiàn)階段對我國房地產(chǎn)上市公司債務(wù)融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行研究，對于完善房地產(chǎn)公司治理，提高經(jīng)營業(yè)績，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)有著重要的意義。

我國學(xué)者大多采用單方程模型，并用普通最小二乘法對資本結(jié)構(gòu)與公司績效的關(guān)系進(jìn)行研究。而在經(jīng)濟(jì)生活中，許多因素會(huì)相互影響，資本結(jié)構(gòu)與公司績效之間存在互動(dòng)關(guān)系，若用普通最小二乘法進(jìn)行參數(shù)估計(jì)，估計(jì)量是有偏的，而且是非一致的。本文在借鑒國內(nèi)外研究成果的基礎(chǔ)上，建立資本結(jié)構(gòu)與公司績效的聯(lián)立方程模型，采用二階段最小二乘法（2SLS）估計(jì)方程，以彌補(bǔ)現(xiàn)有實(shí)證研究的不足。同時(shí)，提出了優(yōu)化我國上市公司資本結(jié)構(gòu)，提高公司績效的相關(guān)建議。

二、文獻(xiàn)回顧

關(guān)于資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)績效的實(shí)證研究，國外的經(jīng)驗(yàn)研究結(jié)果大都表明，財(cái)務(wù)杠桿與企業(yè)價(jià)值之間呈正相關(guān)關(guān)系。Jensen和Grossman以及Mayer等人的成本理論認(rèn)為，公司的債務(wù)能夠緩和股東和管理者之間的沖突，降低股權(quán)的成本，提高短期債務(wù)的比率可以減輕投資不足的問題，抑制投資過度的動(dòng)機(jī)，控制資產(chǎn)替代效應(yīng)。因此，提高債務(wù)水平對公司的績效及市場價(jià)值有促進(jìn)作用，并且不同的債務(wù)期限結(jié)構(gòu)將產(chǎn)生不同的治理效應(yīng)。Frank和Goyal（2003）使用了從1950年到2000年包括近20萬個(gè)觀測變量的美國非金融企業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，其結(jié)果顯示績效與賬面價(jià)值、財(cái)務(wù)杠桿比率之間呈正相關(guān)關(guān)系，與市場價(jià)值、財(cái)務(wù)杠桿比率之間呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。

我國對資本結(jié)構(gòu)與公司績效關(guān)系的研究主要是利用實(shí)證分析的方法對整體上市公司或者某個(gè)行業(yè)進(jìn)行分析，由于建立的模型、選擇的統(tǒng)計(jì)方法、研究時(shí)間及樣本容量等方面的不同，所得的結(jié)論也存在差異，但一般都是債務(wù)融資與公司績效呈負(fù)相關(guān)。梅波、楊興全（2008）選取中國上市公司為樣本，考慮公司的成長機(jī)會(huì)因素后，進(jìn)一步研究了公司價(jià)值和債務(wù)期限結(jié)構(gòu)、債務(wù)融資比例間的關(guān)系。研究發(fā)現(xiàn)，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)在公司價(jià)值中的作用沒有得到實(shí)證結(jié)果的支持，債務(wù)融資比例與公司價(jià)值之間的關(guān)系受公司控股股東性質(zhì)的影響，高成長公司的價(jià)值和債務(wù)融資比例負(fù)相關(guān)。曾奕、李東陽（2009）對 58 家食品飲料業(yè)上市公司的績效水平進(jìn)行分類，并運(yùn)用多因素方差分析法對公司績效進(jìn)行實(shí)證分析。其分析結(jié)果表明：資產(chǎn)負(fù)債率與公司績效成反比；總資產(chǎn)、股權(quán)結(jié)構(gòu)、固定資產(chǎn)、主營業(yè)務(wù)收入、凈資產(chǎn)、市場占有率與公司績效成正比。

總之，公司績效受資本結(jié)構(gòu)、公司規(guī)模、公司成長性、風(fēng)險(xiǎn)、有形資產(chǎn)、信息不對稱程度和所得稅等因素的影響。這些研究成果對該問題的后續(xù)研究提供了重要的指導(dǎo)和借鑒意義。

三、模型的建立與數(shù)據(jù)指標(biāo)選擇

（一）實(shí)證模型的建立

根據(jù)上述分析建立以下兩個(gè)方程：

公司績效 =f（財(cái)務(wù)杠桿、債務(wù)期限結(jié)構(gòu)、債務(wù)來源結(jié)構(gòu)、成長性、規(guī)模、股權(quán)結(jié)構(gòu)、治理結(jié)構(gòu)）

財(cái)務(wù)杠桿=f（績效、成長性、規(guī)模、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品獨(dú)特性）

其中一些因素既影響公司績效又影響資本結(jié)構(gòu)，公司績效與資本結(jié)構(gòu)間可能存在互動(dòng)關(guān)系。通過樣本散點(diǎn)圖發(fā)現(xiàn)，第一大股東持股比例與公司績效呈曲線關(guān)系。另外，為了控制內(nèi)生變量之間相互影響的滯后性，在模型中分別加入內(nèi)生變量的一階滯后項(xiàng)，建立聯(lián)立方程為

Yit=a0+a1Zit+a2X1it+a3X2it+a4X3it+a5X4it+a6X5it+a7（X5it）2+a8X7it+a9Yit-1+Uit （1）

Zit=b0+b1Yit+b2X3it+b3X4it+b4X8it+b5X9it +b6Zit-1+Vit （2）

在模型中，下標(biāo)it代表第t年第i家公司；Y代表公司績效，Z代表資本結(jié)構(gòu)，兩者均為系統(tǒng)內(nèi)生變量；X1代表債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，X2代表債務(wù)來源結(jié)構(gòu)，X3代表公司成長性，X4代表公司規(guī)模，X5代表股權(quán)結(jié)構(gòu)，X7代表董事會(huì)特征，X8代表資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，X9代表產(chǎn)品獨(dú)特性；a0， b0為截距，a1，a2，...，a9及b1，b2，…，b6為回歸系數(shù)，Uit 和Vit為隨機(jī)項(xiàng)（即白噪音）。

（二）研究變量定義

本文所用的內(nèi)生變量中，公司績效用資產(chǎn)收益率度量，資本結(jié)構(gòu)用資產(chǎn)負(fù)債率度量。外生變量中，公司成長性用主營業(yè)務(wù)收入增長率度量，公司規(guī)模用總資產(chǎn)的自然對數(shù)度量，股權(quán)結(jié)構(gòu)用第一大股東持股比例度量，董事會(huì)特征用董事會(huì)規(guī)模度量，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)用有形資產(chǎn)比率度量，產(chǎn)品獨(dú)特性用銷售費(fèi)用率度量。

本文研究涉及的變量定義如表1。

（三）樣本與指標(biāo)選取

本文所用公司數(shù)據(jù)來自Wind和CCER數(shù)據(jù)庫，選取了房地產(chǎn)行業(yè)68家上市公司2006年到2012年的各指標(biāo)數(shù)據(jù)組成一個(gè)平衡面板。在樣本的選取中，遵循以下原則：①需要連續(xù) 7年均可獲得相關(guān)數(shù)據(jù)的公司；②剔除 ST和SST 類上市公司，這些公司或無法獲得相關(guān)數(shù)據(jù)，或財(cái)務(wù)狀況異常，或已連續(xù)虧損兩年以上，若將其納入研究樣本中將影響研究結(jié)論。

（四）描述性分析

根據(jù)房地產(chǎn)上市公司7年的資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)負(fù)債比率、銀行借款比率的均值進(jìn)行對比分析得表2：

從資產(chǎn)負(fù)債率來看，其平均水平七年來保持在 60%左右的高位，并基本呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，一些公司的資產(chǎn)負(fù)債率甚至達(dá)到80%以上，這表明我國房地上市公司存在負(fù)債比例較高的問題。房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)資金密集型的行業(yè)，因此財(cái)務(wù)杠桿通常比較高。一旦泡沫破裂，房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)價(jià)格將大幅下跌，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值急劇縮水，資產(chǎn)負(fù)債率迅猛攀升，那么房地產(chǎn)上市公司的的現(xiàn)金流量就會(huì)很快枯竭。這時(shí)，除了少數(shù)自由資金實(shí)力雄厚的大企業(yè)外，大部分企業(yè)將會(huì)出現(xiàn)資不抵債，無法到期償還貸款的債務(wù)危機(jī)，甚至破產(chǎn)，這就會(huì)把風(fēng)險(xiǎn)迅速傳給銀行，進(jìn)而影響到到整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。

從負(fù)債期限結(jié)構(gòu)比率變化來看，流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債的比例相當(dāng)高，近七年平均為70%左右，而長期負(fù)債占總負(fù)債的比例只有30%左右。這是一種不太合理的債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，一般而言流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債一半的水平時(shí)較為合理，較高的流動(dòng)負(fù)債會(huì)使上市公司在金融市場波動(dòng)較大時(shí)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難的問題，從而增加其信用風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

從債務(wù)來源結(jié)構(gòu)可以看出，銀行借款比率平均為40%左右，并呈現(xiàn)逐年下降的趨勢，這可能由于房地產(chǎn)上市公司銀行貸款政策越來越嚴(yán)格，而信托、債券融資逐步發(fā)展。今年1月房地產(chǎn)企業(yè)通過信托來募集的資金總額為175.7億元。另外，今年以來房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債的步伐明顯加快。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年1月，共有17家房地產(chǎn)公司通過海外融資渠道募集了約合420億元人民幣的資金，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過信托融資的175億元。

四、實(shí)證結(jié)果及分析

運(yùn)用Eviews軟件對數(shù)據(jù)進(jìn)2SLS處理，得出房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的凈資產(chǎn)收益率與資本結(jié)構(gòu)之間的處理結(jié)果（如表3和表4所示），并進(jìn)行分析。

從表3可以看出：

（1）資本結(jié)構(gòu)與公司績效呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系說明我國上市公司的債務(wù)融資沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用，債務(wù)“軟約束”是目前我國債務(wù)融資治理效應(yīng)未發(fā)揮作用的最重要的原因。債務(wù)融資除了可以通過稅盾作用及財(cái)務(wù)杠桿作用來提升企業(yè)價(jià)值外，它還可以通過改善公司的治理結(jié)構(gòu)，優(yōu)化治理效應(yīng)來提升公司的價(jià)值。但其重要前提是，公司的債務(wù)是否對公司構(gòu)成“硬約束”。因?yàn)槲覈鲜泄镜膫鶆?wù)并沒有象成熟經(jīng)濟(jì)條件下那樣，當(dāng)公司陷入財(cái)務(wù)危機(jī)時(shí)，使公司的控制權(quán)實(shí)現(xiàn)由股東向債權(quán)人的轉(zhuǎn)移。

（2）我國上市公司的債務(wù)期限結(jié)構(gòu)偏短，公司的短期債務(wù)水平與績效負(fù)相關(guān)，這是由于其生產(chǎn)經(jīng)營所需的長期資金主要來源于短期債務(wù)融資或股權(quán)擴(kuò)張。這一方面會(huì)導(dǎo)致公司每年大量的現(xiàn)金流出，減少了可供公司在經(jīng)營活動(dòng)中使用的現(xiàn)金流量，從而影響經(jīng)營利潤。另一方面會(huì)使公司的投資決策變得短視，公司為了盡快收回資金，可能會(huì)投資于那些收益率較低、回收期短的項(xiàng)目，而放棄那些回收期較長但收益率高的項(xiàng)目，最終會(huì)降低公司整體的收益。

這主要有以下幾方面原因：一方面是銀行對企業(yè)長期信貸的管理日益從緊控制，條件比較嚴(yán)格，手續(xù)比較復(fù)雜；另一方面，債券市場在企業(yè)債券發(fā)行主體資格、發(fā)行條件、發(fā)行利率和資金用途等方面對企業(yè)的控制過于嚴(yán)格；同時(shí)，在法律較溥弱，外部交易成本較高的情況下，相對于長期債務(wù)而言，短期債務(wù)使得債權(quán)人更容易控制債務(wù)人的損害其利益的行為。

（3）我國上市公司債務(wù)來源結(jié)構(gòu)與公司績效成負(fù)相關(guān)關(guān)系，一方面是由于銀行自身存在著產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不合理、金融體系效率低下等問題；另一方面是由于上市公司與國有銀行之間的“同源性”，如果企業(yè)到期不能償還債務(wù)，銀行很難對企業(yè)進(jìn)行接管，或迫使企業(yè)清算，債權(quán)融資的“內(nèi)源性”使得債權(quán)融資降低成本的機(jī)制失效。

（4）公司的成長性、公司規(guī)模、董事會(huì)規(guī)模及凈資產(chǎn)收益率的一階滯后項(xiàng)的系數(shù)均為正，表明它們與凈資產(chǎn)收益率的變化成正比。

（5）X5it的系數(shù)是正的，X5it的平方即X6it的系數(shù)是負(fù)的，說明第一大股東持股比例與公司績效成倒“U ”型關(guān)系，即當(dāng)?shù)谝淮蠊蓶|持股比例在超過一定比例之前，凈資產(chǎn)收益率隨第一大股東持股比例的增加而上升，但超過一定比例之后，凈資產(chǎn)收益率隨第一大股東持股比例的增加而下降。這說明大股東的存在在一定程度上有利于公司的經(jīng)營激勵(lì)，但是隨著大股東持股比例的增大，大股東的利益與外部小股東的利益常常不一致，兩者之間存在著嚴(yán)重的利益沖突，這樣會(huì)使中、小股東利益受損，權(quán)益成本增大。另外，大股東持股比例的增大也是產(chǎn)生內(nèi)部人控制問題的重要原因。尤其是在控制權(quán)難以轉(zhuǎn)移、機(jī)構(gòu)投資者比重不到、信息不對稱的情況下，外部債權(quán)人無法獲取企業(yè)更多的信息，難以發(fā)揮正常的監(jiān)督約束作用，大股東可能以其他股東的利益為代價(jià)追求自身利益。

從表4可見，凈資產(chǎn)收益率與負(fù)債水平顯著負(fù)相關(guān)，表明產(chǎn)生內(nèi)部資源能力強(qiáng)的公司較少使用負(fù)債融資，因?yàn)橹袊C監(jiān)會(huì)以上市公司的凈資產(chǎn)收益率作為獲取配股資格的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)生內(nèi)部資源能力強(qiáng)的上市公司容易獲取配股資格，傾向于使用配股來獲得外部資金。主營業(yè)務(wù)收入增長率與債務(wù)水平顯著正相關(guān)，表明當(dāng)公司有較高的成長機(jī)會(huì)時(shí)，將需要較多資金來滿足成長機(jī)會(huì)，所以公司會(huì)采取較高的負(fù)債。規(guī)模與債務(wù)水平呈正相關(guān)，公司規(guī)模越大就更容易進(jìn)入長期債務(wù)市場，因?yàn)槠湫畔⒉粚ΨQ性、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和融資成本較低，同時(shí)也能向市場傳遞財(cái)務(wù)良好的信號(hào)。有形資產(chǎn)比率與債務(wù)水平顯著正相關(guān)，這是因?yàn)橛行钨Y產(chǎn)能在一定程度上減緩債務(wù)的成本，防止資產(chǎn)的替代效應(yīng)發(fā)生；且擁有較多有形資產(chǎn)的公司破產(chǎn)時(shí)，其清算價(jià)值較高。上一期的資本結(jié)構(gòu)對當(dāng)期的資本結(jié)構(gòu)具有顯著影響，表明公司調(diào)整資本結(jié)構(gòu)時(shí)需要承擔(dān)債務(wù)調(diào)整成本。

五、政策建議

（一）完善我國的破產(chǎn)機(jī)制

負(fù)債融資的成本效應(yīng)、信號(hào)傳遞效應(yīng)和控制權(quán)轉(zhuǎn)移效應(yīng)等是以破產(chǎn)效應(yīng)為基礎(chǔ)的，我國破產(chǎn)機(jī)制不健全，導(dǎo)致一些債務(wù)人怕承擔(dān)企業(yè)破產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和安置企業(yè)職工的壓力，就通過種種辦法向企業(yè)注入資金，使許多資不抵債的企業(yè)無法終結(jié)。因此債務(wù)比率并不能很好地起到讓公司管理者對破產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生警覺的作用，從而無法提高其工作效率。針對此現(xiàn)象，我國應(yīng)不斷完善有關(guān)破產(chǎn)的相關(guān)法規(guī)建設(shè)；在公司內(nèi)部，優(yōu)化內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，完善管理人員的激勵(lì)機(jī)制和考核獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化信息披露的真實(shí)完整性，形成良好的監(jiān)督環(huán)境。

（二）拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資渠道

在我國，房地產(chǎn)行業(yè)基本還是以依賴國內(nèi)銀行貸款為主。近年來，信托、債券、基金等融資方式已取得一定的發(fā)展，據(jù)中國債券登記數(shù)據(jù)顯示，2012年債券市場共發(fā)行各類債券約8.6萬億元，其中企業(yè)債券發(fā)行6474.31億元， 2012年企業(yè)債發(fā)債額達(dá)到2.3萬億元。目前信托業(yè)已進(jìn)入7萬億時(shí)代，其中房地產(chǎn)信托在信托業(yè)中占相當(dāng)大的比例。但同時(shí)也應(yīng)看到，我國債券市場的發(fā)行主體主要還是政府和金融機(jī)構(gòu)，市場化程度還比較低，債券種類有限，流通量較少，債券市場的規(guī)模與股票市場相對落后。因此，我國應(yīng)重視發(fā)展企業(yè)債券市場，從政策法律上重視企業(yè)債券，確立企業(yè)債券在資本市場中的重要地位，使得房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者能夠合理分配債務(wù)融資結(jié)構(gòu)籌集資金。另一方面，也應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到信托業(yè)中存在的粗放式增長、行業(yè)發(fā)展趨同和短期利益的沖動(dòng)等各方面問題。如何將信托資產(chǎn)規(guī)模由量的增長延伸到質(zhì)的增加，增加對主動(dòng)管理類業(yè)務(wù)的投入，發(fā)掘信托制度本源存在的商機(jī)，建立可持續(xù)發(fā)展的盈利模式將是值得信托管理者思考的問題。

（三）改善上市公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)

我國特有的國家股股權(quán)過分集中是產(chǎn)生“內(nèi)部人控制”的重要原因，也是導(dǎo)致債權(quán)融資治理失效的主要原因。優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)是優(yōu)化債權(quán)融資治理效應(yīng)的重要前提。這就要求改變國有股持股主體模式，改變股權(quán)過分集中的現(xiàn)狀，培育多種形式的持股主體，積極培育機(jī)構(gòu)投資人，形成股東間的有效制約，也可考慮一定程度上放寬外資進(jìn)入A股市場的限制。

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篇8

這句話看似一破一立，實(shí)際上卻只是其財(cái)務(wù)管理思想的升級?！氨举|(zhì)上，我還是在搞預(yù)算，但在形式上，我擯除了公司金融的部分，我感興趣的，還是企業(yè)內(nèi)部的東西?！?/p>

四大原則

《新理財(cái)》：與全面預(yù)算管理相比，戰(zhàn)略預(yù)算管理只是在預(yù)算前面加上戰(zhàn)略考量嗎？

湯谷良：很多年前，包括很多企業(yè)，一說預(yù)算，就是財(cái)務(wù)預(yù)算，實(shí)際上，企業(yè)運(yùn)營要有業(yè)務(wù)、有財(cái)務(wù)、有資金。全面預(yù)算管理走到現(xiàn)在，到了一個(gè)需要變革的地步，不是全過程、全方位、全員預(yù)算就是好的。預(yù)算要抓大事，不可能把每件事情和每個(gè)小科目都預(yù)測那么準(zhǔn)確。戰(zhàn)略預(yù)算管理，就是要抓企業(yè)的發(fā)展方向。

《新理財(cái)》：從這個(gè)意義上看，戰(zhàn)略預(yù)算管理有哪些主要原則？

湯谷良：我認(rèn)為戰(zhàn)略預(yù)算管理有四大原則：

其一，要抓方向。企業(yè)下一步發(fā)展怎樣，尤其是不做什么，非常要緊。

其二，要是抓商業(yè)模式。舉例來說，企業(yè)可以分為重資產(chǎn)企業(yè)和輕資產(chǎn)企業(yè)。重資產(chǎn)企業(yè)的原始資本比較大，周轉(zhuǎn)期比較長，高速公路、機(jī)場、酒店、電信等，都屬于此列。輕資產(chǎn)企業(yè)，比如大賣場等，自有設(shè)備和存貨比較少，它們的核心競爭力是發(fā)展速度，要注重增加盈利和控制風(fēng)險(xiǎn)。做預(yù)算，首先要構(gòu)建企業(yè)的盈利模式，然后用預(yù)算來驅(qū)動(dòng)盈利模式。如果你選定重資產(chǎn)戰(zhàn)略，你的預(yù)算結(jié)構(gòu)也由此形成，你的折舊對于預(yù)算是個(gè)大問題，你的負(fù)債率比較低，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)少，負(fù)債率比較高，風(fēng)險(xiǎn)就比較大。但同樣是酒店，你也可以選擇輕資產(chǎn)模式，比如做酒店管理，給業(yè)主繳納租金，這樣你的投資會(huì)比較少，但后期利潤會(huì)降低。做什么樣的戰(zhàn)略預(yù)算，要看你選什么樣的商業(yè)模式。

其三，戰(zhàn)略要有對不確定商業(yè)環(huán)境的預(yù)估，而預(yù)算則是應(yīng)對。預(yù)算一定要有情境分析：如果出現(xiàn)這個(gè)情況，會(huì)怎樣怎樣；如果不 出現(xiàn)，則會(huì)怎樣怎樣。CFO總要有幾個(gè)預(yù)案、幾種情境。

其四，戰(zhàn)略預(yù)算要結(jié)合公司的階段競爭優(yōu)勢，要把管理制度貫徹到戰(zhàn)略預(yù)算系統(tǒng)。一個(gè)企業(yè)不光要有很好的戰(zhàn)略，也要有整個(gè)體系里從上到下的支持。一個(gè)公司的成功，30%在戰(zhàn)略，70%在執(zhí)行。這就是我所說的，要有“制度化的執(zhí)行”。

三個(gè)層次

《新理財(cái)》：我們有時(shí)候會(huì)聽一些CFO說：“我們是小企業(yè)，能做到全面預(yù)算管理就不錯(cuò)了?！笔欠駪?zhàn)略預(yù)算管理只是大型企業(yè)集團(tuán)的事情，或者說，這種管理思想對大型企業(yè)集團(tuán)更有效？

湯谷良：只要是企業(yè)，都要有戰(zhàn)略，沒有大小企業(yè)之分，只是大企業(yè)的面更廣一些。戰(zhàn)略有很多層次：第一個(gè)層次是公司戰(zhàn)略，即我要辦一個(gè)什么樣的公司；第二個(gè)層次是經(jīng)營戰(zhàn)略，比如對產(chǎn)品和客戶的大體發(fā)展方向的設(shè)定；第三個(gè)層次是產(chǎn)品戰(zhàn)略，比如某一個(gè)市場的拓展、某一個(gè)產(chǎn)品的開發(fā)。

《新理財(cái)》：那么預(yù)算周期呢？現(xiàn)在普遍都是5年滾動(dòng)預(yù)算，常常和企業(yè)的中期目標(biāo)、5年計(jì)劃相結(jié)合。

湯谷良：這個(gè)不一定。一個(gè)企業(yè)的戰(zhàn)略要分幾個(gè)層次、如何計(jì)劃，要反復(fù)地測算溝通，落實(shí)到行動(dòng)中，要有長期目標(biāo)，也要有短期目標(biāo)，也就是說，要有大預(yù)算，也要有小預(yù)算，然后按照這些層次的計(jì)劃去執(zhí)行。

越低層次的戰(zhàn)略，更新調(diào)整的周期越短。比如我要在未來幾個(gè)月某個(gè)產(chǎn)品推向市場，那么針對它的產(chǎn)品戰(zhàn)略可能幾個(gè)月就要調(diào)整一次。再比如你是一個(gè)水務(wù)生產(chǎn)商，你的戰(zhàn)略定位是生產(chǎn)純凈水、礦泉水，還是運(yùn)動(dòng)型飲料，這不是說做幾年的，戰(zhàn)略周期就比較長。

《新理財(cái)》：如果說戰(zhàn)略預(yù)算管理是對企業(yè)戰(zhàn)略的量化，我們能否做到準(zhǔn)確預(yù)測一個(gè)周期，比如5年里，每一個(gè)階段的經(jīng)營目標(biāo)、投融資需求等？

湯谷良：這要看是在什么行業(yè)。受到政策影響非常大的產(chǎn)業(yè)，比如房地產(chǎn)公司，5年戰(zhàn)略預(yù)算不大可能，但受環(huán)境影響比較小的產(chǎn)業(yè)，比如消費(fèi)品產(chǎn)業(yè)，就可以做到。同屬醫(yī)藥行業(yè)，中藥可以，西藥就不行。

《新理財(cái)》：一提全面預(yù)算管理，肯定是財(cái)務(wù)主導(dǎo)，但在現(xiàn)階段的中國企業(yè)，CFO在戰(zhàn)略上的話語權(quán)并不大。那么，戰(zhàn)略預(yù)算管理又該由誰主導(dǎo)？

湯谷良：很多公司設(shè)有戰(zhàn)略管理部，公司戰(zhàn)略由戰(zhàn)略管理部主導(dǎo)，CFO不領(lǐng)導(dǎo)戰(zhàn)略。但我們也要看到，戰(zhàn)略是個(gè)整體，而且是分層次的，人力資源、產(chǎn)品開發(fā)、市場運(yùn)營，都要在這個(gè)整體內(nèi)考慮。

在中國企業(yè)中，財(cái)務(wù)人員過多考慮會(huì)計(jì)科目，而戰(zhàn)略人員又不太重視會(huì)計(jì)科目。做預(yù)算的時(shí)候，財(cái)務(wù)人員不重視戰(zhàn)略的情況很普遍。比如，一說預(yù)算就說費(fèi)用，可是，預(yù)算節(jié)約管理費(fèi)用200萬元，如果戰(zhàn)略正確，一個(gè)投資就可能是幾十億元，只看費(fèi)用，是不是太狹隘了？這恰好反映了企業(yè)中橫向溝通不夠。作為CFO，一定要與戰(zhàn)略部門及時(shí)溝通，跳出“大會(huì)計(jì)”的思維，盯住大方向。

我所任獨(dú)立董事的幾家公司，財(cái)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)對企業(yè)戰(zhàn)略的影響力非常大，這是因?yàn)樗麑ω?cái)務(wù)信息有獨(dú)到的解讀。在企業(yè)進(jìn)軍某個(gè)產(chǎn)業(yè)的時(shí)候，CFO會(huì)看，財(cái)務(wù)資源夠不夠，有沒有能力向這個(gè)方向發(fā)展，并且還要對發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控。他會(huì)問：你賠得起嗎？如果項(xiàng)目損失，會(huì)不會(huì)全軍覆沒？CFO要站在全局考慮。當(dāng)董事會(huì)和CEO征求CFO意見的時(shí)候，說賬務(wù)怎么回事其實(shí)沒太大意義，人家只想知道，做這件事，資源夠不夠，賠不賠得起。

設(shè)定情境

《新理財(cái)》：是否有某種模型或者運(yùn)算方法，可以讓戰(zhàn)略預(yù)算更加準(zhǔn)確？

湯谷良：不可能用一個(gè)模型來預(yù)算，因?yàn)槠髽I(yè)情況各有不同。但是有一些一般標(biāo)準(zhǔn)可以參考。首先，負(fù)債率不能太高，一般企業(yè)負(fù)債率超過70%會(huì)很危險(xiǎn)；其次，看好現(xiàn)金流，特別要注意經(jīng)營現(xiàn)金流和自有現(xiàn)金流。此外，還要考慮到可以利用的負(fù)債，比如銀行貸款等。

篇9

[關(guān)鍵詞]銀行信貸審查財(cái)務(wù)分析

銀行信貸決策是門學(xué)問，更是門藝術(shù)。信貸決策是在考慮多種影響因素，從多個(gè)圍度對借款人進(jìn)行綜合評判的基礎(chǔ)上得出。雖然企業(yè)財(cái)務(wù)分析僅僅為信貸決策提供參考，但財(cái)務(wù)分析是其中非常重要且必不可少的環(huán)節(jié)。

一、銀行信貸審查中財(cái)務(wù)分析的作用

財(cái)務(wù)報(bào)表分析的最基本功能，是將大量的報(bào)表數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成對特定決策有用的信息，減少?zèng)Q策的不確定性。在具體分析過程中，財(cái)務(wù)報(bào)表僅僅是數(shù)據(jù)，分析的核心在于解釋數(shù)據(jù)，并尋找深層次的原因，關(guān)鍵是要透過數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)是否存在影響貸款安全的風(fēng)險(xiǎn)隱患，從而得出借款企業(yè)有無還款能力的結(jié)論。財(cái)務(wù)報(bào)表分析是把整個(gè)財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)，分成不同部分和指標(biāo)，并找出有關(guān)指標(biāo)的關(guān)系，以達(dá)到認(rèn)識(shí)企業(yè)償債能力、盈利能力和抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力的目的。當(dāng)然，財(cái)務(wù)報(bào)表分析只是一個(gè)認(rèn)識(shí)過程，只能發(fā)現(xiàn)問題而不能提供解決問題的現(xiàn)成答案，只能作出評價(jià)而不能改善企業(yè)的狀況。銀行在信貸審查中把握的一條重要原則是，針對借款人存在的風(fēng)險(xiǎn)因素提出控險(xiǎn)措施，若風(fēng)險(xiǎn)在可承受范圍內(nèi)則可予以貸款支持，否則不予支持。

二、銀行信貸審查中財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容及方法

銀行信貸審查人員進(jìn)行財(cái)務(wù)分析最關(guān)注的是借款人現(xiàn)在和未來的償債能力。借款人償債能力與其盈利能力、營運(yùn)能力、資本結(jié)構(gòu)和凈現(xiàn)金流量等因素密切相關(guān)。財(cái)務(wù)分析可從以下三方面著手：（一）結(jié)合企業(yè)所處行業(yè)及發(fā)展階段分析：不同行業(yè)、不同發(fā)展階段呈現(xiàn)不同財(cái)務(wù)特征，有不同評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及審點(diǎn)。（二）研究規(guī)模、結(jié)構(gòu)及質(zhì)量：不同規(guī)模的評判標(biāo)準(zhǔn)不同。而“平衡、和諧”的結(jié)構(gòu)是一個(gè)重要感覺。資產(chǎn)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)及質(zhì)量反映企業(yè)經(jīng)營和投資戰(zhàn)略；負(fù)債和權(quán)益的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和質(zhì)量反映企業(yè)融資戰(zhàn)略和資本結(jié)構(gòu)的合理性；收入和利潤的結(jié)構(gòu)和質(zhì)量反映企業(yè)盈利模式及持續(xù)盈利能力；現(xiàn)金流量的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和質(zhì)量反映企業(yè)現(xiàn)金流量運(yùn)轉(zhuǎn)的順暢程度、現(xiàn)金的賺取能力、籌資能力和投資戰(zhàn)略。（三）詳細(xì)分析三張表：三張表應(yīng)互相印證、有機(jī)統(tǒng)一。運(yùn)用一些分析方法（如指標(biāo)分析法、因素分析法、比較分析法、趨勢分析法等），對異常變動(dòng)找原因，并預(yù)測未來現(xiàn)金流情況，對整體財(cái)務(wù)狀況尤其是償債能力給予綜合評價(jià)，為貸款決策提供參考。財(cái)務(wù)比率的比較是重要的分析手段。這些比率涉及到企業(yè)經(jīng)營管理的各個(gè)方面，可分為：變現(xiàn)能力比率、資產(chǎn)管理比率、負(fù)債比率和盈利能力比率。銀行審查中比較關(guān)注變現(xiàn)能力比率，即企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的分析。如銀行在與一擔(dān)保公司合作前，對其財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)該擔(dān)保公司注冊資本及資產(chǎn)都較大，但其資產(chǎn)多是固定資產(chǎn)，資產(chǎn)的價(jià)值和快速變現(xiàn)能力較差，其擔(dān)保能力并非財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)反映的那么強(qiáng)大，與其合作應(yīng)審慎。

三、銀行信貸審核中財(cái)務(wù)分析的關(guān)注點(diǎn)

除上述常規(guī)分析方法外，結(jié)合銀行信貸審查的特點(diǎn)，實(shí)際操作中重點(diǎn)關(guān)注以下幾點(diǎn)：（一）關(guān)注存貨、應(yīng)收帳款。存貨有太多沉沒成本還是固定資產(chǎn)增加閑置資產(chǎn)，還是技術(shù)落后或營銷體系不完備導(dǎo)致滯銷？分析存貨結(jié)構(gòu)、價(jià)值、期限以及變現(xiàn)性。應(yīng)收帳款關(guān)注集中度、回收率、變化趨勢，詳細(xì)分析帳齡、結(jié)構(gòu)及質(zhì)量，確定壞帳風(fēng)險(xiǎn)及其壞帳準(zhǔn)備的計(jì)提是否充分。特別提示的是“其他應(yīng)收款”不可忽視，往往隱藏很多問題，如大股東或關(guān)聯(lián)企業(yè)占款，極大地影響了企業(yè)的償債能力，也對銀行監(jiān)控貸款資金的使用帶來難度。通過其他應(yīng)收款大額往來明細(xì)及款項(xiàng)性質(zhì)的注釋，可了解企業(yè)大額資金是否被其他企業(yè)占用，有無往來單位名稱異常（如投資公司、期貨公司、房地產(chǎn)公司等）、往來性質(zhì)異常的款項(xiàng)，對分析企業(yè)的資金流向及風(fēng)險(xiǎn)有很大作用。（二）關(guān)注銷售收入增長但利潤下降情況，分析主營業(yè)務(wù)成本的變動(dòng)，是否成本增長率高于銷售增長率？關(guān)注銷售收入增長但經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流下降情況（應(yīng)收帳款增加）。財(cái)務(wù)分析關(guān)鍵是解釋數(shù)據(jù)，如利潤率下降是由于市場原因還是原材料價(jià)格上漲因素造成的，是整個(gè)行業(yè)的下滑還是個(gè)案，對企業(yè)影響有多大，是短暫的還是持續(xù)的，這些分析都很重要。（三）分析盈利能力應(yīng)分析各層次利潤，如毛利潤、營業(yè)利潤、稅前/后利潤及與銷售凈額的比率。以存貨作為營運(yùn)周期主要部分的貸款對象，重點(diǎn)分析毛利潤，同時(shí)結(jié)合考察主營業(yè)務(wù)成本增長率。對于以成本控制為成敗關(guān)鍵的貸款對象，重點(diǎn)分析營業(yè)利潤。（四）負(fù)債中的“應(yīng)付款”同樣分析賬齡和集中程度，還涉及商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)問題，影響供應(yīng)鏈的穩(wěn)定性?！捌渌麘?yīng)付款”也是一個(gè)需花時(shí)間核實(shí)的科目。往往隱藏著向股東、關(guān)聯(lián)企業(yè)或職工的大額借款，削弱了企業(yè)未來的償債能力。資本的特征就是具有穩(wěn)定性，而流動(dòng)性負(fù)債具有很大的不穩(wěn)定性，可能影響其持續(xù)經(jīng)營及償債能力。銀行審查中會(huì)詳細(xì)了解該科目構(gòu)成、還款期限等，通常的控制措施是在借款合同中約定“在結(jié)清我行貸款前不得歸還股東借款/職工集資款”。

（五）核實(shí)資產(chǎn)的真實(shí)有效性和價(jià)值。

如資本公積中的資產(chǎn)評估增值，是否有虛增情況。若評估增值所占比重過大，將嚴(yán)重影響企業(yè)資產(chǎn)真實(shí)性，影響對其償債能力的判斷，只有還原為真實(shí)有效的資產(chǎn)所作的評價(jià)才是有意義的。例：一戶造紙企業(yè)，所有者權(quán)益1.8億，實(shí)收資本2000萬，資本公積逾1億（大部分為評估增值），資產(chǎn)負(fù)債率69%，若剔除虛增資產(chǎn)部分，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)83％。（六）重點(diǎn)進(jìn)行現(xiàn)金流量分析。現(xiàn)金流量分析不局限于現(xiàn)金流量表，還要與資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等結(jié)合起來對照分析，相關(guān)數(shù)據(jù)是否一致統(tǒng)一，可互相解釋，這樣才能全面而深刻地揭示公司的償債能力、盈利能力、管理業(yè)績和經(jīng)營活動(dòng)中存在的成績和問題。現(xiàn)金流量分析應(yīng)集中在：借款人的現(xiàn)金來源和用途有哪些，是否圍繞其主營業(yè)務(wù)；是否存在現(xiàn)金流不足或?yàn)樨?fù)情況，其主要原因何在；借款人未來的現(xiàn)金需求如何；借款人未來的經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流是否穩(wěn)定等。而且還應(yīng)注意現(xiàn)金的性質(zhì)，如公積金、公益金有很多專業(yè)性質(zhì)或?qū)ｉT用途，不能用來還款。只有“自由現(xiàn)金流”可直接用于還款。另外，貨幣資金中有多少已用于質(zhì)押，用于承兌匯票保證金，對正確分析企業(yè)短期償債能力很重要。（七）在對企業(yè)申請流動(dòng)資金貸款需求分析時(shí)同樣需結(jié)合其財(cái)務(wù)狀況分析：為什么需要貸款？是規(guī)模擴(kuò)大產(chǎn)生的需求還是市場銷售不暢造成資金回籠不及時(shí)產(chǎn)生的需求？究竟資金鏈中缺口產(chǎn)生在哪個(gè)環(huán)節(jié)？需特別說明的是，銀行在衡量大額貸款客戶風(fēng)險(xiǎn)度的五條標(biāo)準(zhǔn)中涉及財(cái)務(wù)指標(biāo)的兩條重要標(biāo)準(zhǔn)為：現(xiàn)金流量的脆弱性和財(cái)務(wù)杠桿比率的高低。可見銀行在風(fēng)險(xiǎn)把握上對現(xiàn)金流量和負(fù)債率指標(biāo)的重視。

由于銀行非會(huì)計(jì)師事務(wù)所，對財(cái)務(wù)報(bào)表的分析不夠?qū)I(yè)，其方法體系不夠完善，還有很多提升的空間。不可否認(rèn)，很多情況下是憑經(jīng)驗(yàn)判斷。但，我們在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，通過對企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析往往可以獲得很多有價(jià)值的信息并發(fā)現(xiàn)其中的風(fēng)險(xiǎn)隱患，為信貸決策起到很好的參考作用。我們將不斷總結(jié)、探索更加有效的分析方法使之發(fā)揮更大的作用。

篇10

8點(diǎn)58分，愛日租的員工已經(jīng)全部到齊。大家站在自己習(xí)慣的位置，開始舉行例行的晨會(huì)，晨會(huì)的內(nèi)容很簡單，就是把需要解決的問題拿出來，大家一起探討，高效率解決。然后分頭開始一天的工作。

愛日租是2011年6月正式上線運(yùn)營的短租網(wǎng)站。運(yùn)營至今，已經(jīng)和1萬多個(gè)房東簽署協(xié)議，旗下有房源7萬多間。張若愚覺得，只看這一年，這個(gè)市場的成長是驚人的。

愛日租之后，便開始陸續(xù)有企業(yè)介入這個(gè)市場。以分類信息子業(yè)務(wù)網(wǎng)站為代表的有58同城旗下58客棧和趕集網(wǎng)的螞蟻日租；以線上房產(chǎn)垂直網(wǎng)站子業(yè)務(wù)為代表的有搜房網(wǎng)旗下的游天下；以線下房產(chǎn)中介公司的服務(wù)網(wǎng)站為代表的有鏈家地產(chǎn)旗下的自如友家等等。

越來越多的參與者，不僅引起了人們對短租市場的興趣，同時(shí)也引來了投資界對這個(gè)行業(yè)的關(guān)注。

短租市場，似乎變得令人期待。

市場：4.9億人民幣

見到愛日租聯(lián)合創(chuàng)始人張若愚的時(shí)候，驚訝他竟是如此干凈、清爽的一個(gè)男孩，也許是留洋背景的關(guān)系，說話的時(shí)候，張若愚一舉一動(dòng)多少帶點(diǎn)歐美范，很灑脫。

談起創(chuàng)業(yè)之初，張若愚回憶，喜愛旅游的他在國外時(shí)經(jīng)常游走在歐洲及歐洲周邊的國家，短租是那時(shí)候他旅游時(shí)首選的落腳方式。但是，在中國，他發(fā)現(xiàn)，這個(gè)市場是空白的。雖然中國已經(jīng)有很多的房東自己在經(jīng)營這個(gè)領(lǐng)域，但是卻沒有一個(gè)統(tǒng)一的平臺(tái)將這些分散的資源收集起來，形成規(guī)模，所以短租在中國不能說是一個(gè)行業(yè)。

基于此，張若愚萌生了創(chuàng)業(yè)的念頭。機(jī)緣巧合，在一家投資公司的引薦下，張若愚又遇到了另兩位合伙人。于是，愛日租就誕生了?！白畛醯臅r(shí)候，網(wǎng)站建設(shè)，我們確實(shí)是拷貝了Airbnb的模式?！睆埲粲尢钩小?/p>

Airbnb是美國最大的短租網(wǎng)站，創(chuàng)立于2008年，致力于將線下短租業(yè)務(wù)搬到線上。業(yè)務(wù)遍布167個(gè)國家近8000個(gè)城市，被稱為房屋租賃界的eBay。去年7月，Airbnb宣布完成第二輪融資，至此Airbnb總?cè)谫Y額達(dá)到1.198億美元，估值超過10億美元。

“但是2-3個(gè)月的運(yùn)營之后，我們發(fā)現(xiàn)，Airbnb的模式如果不中國化，就很難在中國市場堅(jiān)持下去。”這是愛日租遇到的第一個(gè)難題。

短租，其實(shí)對中國人而言，并不是新鮮事物，城市郊區(qū)的農(nóng)家樂就是典型的短租房。而短租網(wǎng)站的出現(xiàn)，實(shí)際上是將一個(gè)大家都熟悉的領(lǐng)域新鮮化了。這種新鮮化，最初的時(shí)候也許不覺得有什么了不起，但是，數(shù)據(jù)顯示，在市場上迅速崛起的短租網(wǎng)站，在不到一年的時(shí)間，三家大型短租網(wǎng)站愛日租、螞蟻短租、游天下手里的房源就接近20萬套。

其中愛日租7萬多套，螞蟻短租5萬多套，游天下5萬多套。在中國排名靠前的經(jīng)濟(jì)型酒店——如家，它能提供的房間總數(shù)大約是10萬多間。也就是說，一年的時(shí)間，愛日租獲得的房源快要追上如家。

除此之外，北京市公安局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，北京有空置房381萬套。這些空置的房子，都可能是未來短租市場的房源，所以，這個(gè)市場的潛力究竟有多大，大家都在期待。

易觀智庫分析認(rèn)為，中國在線短租市場在經(jīng)歷了2011年的起步后，已初具規(guī)模。目前，短租用戶大部分來自旅游客戶和商旅人士，受到中國在線旅游市場快速發(fā)展等帶動(dòng)因素影響，預(yù)計(jì)2012年中國在線短租市場將會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)式增長，在線交易規(guī)模將達(dá)到4.90億人民幣。

把IT做成服務(wù)業(yè)

對于市場，張若愚也是信心滿滿。但是對一個(gè)創(chuàng)業(yè)者來說，信心是一回事，經(jīng)營卻是另一回事。

“雖然我們有Airbnb的模式做借鑒，但是東方人和西方人的性格差異，讓我們一直在不斷跌倒，不斷爬起?！?/p>

在國外的日子，張若愚是通過住短租房旅游達(dá)成旅游的目的，而且每次旅游，他都會(huì)交到很多新朋友，那是因?yàn)槎套庠趪夂芰餍校由蠚W美人的性格普遍外向，對陌生人戒備心較弱。所以，張若愚說：“在國外，短租出租空閑空間的多，一套大房子，大家住在一起，很OK。分開之后，大家還會(huì)繼續(xù)聯(lián)系，如果在下一個(gè)城市相遇了，大家還可以一起住?！?/p>

可是在中國，這種情況就不行了，中國人更加注重私密性，很難接受和別人共處，加上房子對老百姓來說，多數(shù)都是自居，很難拿出來做短租生意，所以房源對短租網(wǎng)是一大考驗(yàn)。

而且，和歐美人的爽快不同，中國人付錢的時(shí)候總喜歡先付一些，再后付一些，或者是使用完之后再付。這對和房東做生意的短租網(wǎng)來說，確實(shí)很困擾，起初，因?yàn)橄胫揽蛻魹槭裁床辉敢庖淮涡愿肚宸孔?，張若愚沒少做調(diào)查。后來發(fā)現(xiàn)，只是習(xí)慣的問題，因此，愛日租就迅速調(diào)整了自己的付費(fèi)方式，變成定金的形式。

幾番折騰下來，張若愚得出了一個(gè)結(jié)論，在中國，做短租，就必須把網(wǎng)絡(luò)做成服務(wù)業(yè)。于是，愛日租開始本土化。不僅愛日租如此，后來的螞蟻短租、游天下、58客棧等短租網(wǎng)，也都開始了本土化進(jìn)程。

同質(zhì)競爭

“聰明的中國人總是可以把適合自己的東西充分發(fā)揮出來，最后就變成了商業(yè)機(jī)會(huì)。”張若愚說。

所以，本土化，對于留洋的張若愚來說，一個(gè)人的力量終究是不夠的。在愛日租，運(yùn)營、市場、技術(shù)團(tuán)隊(duì)的成員均是招聘自國內(nèi)IT行業(yè)領(lǐng)航者，如藝龍、新浪、凡客誠品等。可是，愛日租面對的競爭對手，本身的平臺(tái)起步也很高，趕集和搜房、58同城，他們已經(jīng)經(jīng)營起來的資源和客戶群體對愛日租都是一種挑戰(zhàn)。

于是，愛日租為了提升自己的品質(zhì)，在業(yè)內(nèi)邁出了很多個(gè)第一步。100%驗(yàn)證是其中之一，即所有的房源都是企業(yè)自己去拍照，然后房間內(nèi)的硬件配置都是企業(yè)親自核對，做成信息上傳?！斑@樣做以后，房東發(fā)現(xiàn)，房屋的出租率比以前翻了3-4倍。而且，也加強(qiáng)了消費(fèi)者對網(wǎng)站質(zhì)量的認(rèn)可?！?/p>

之后，我們發(fā)現(xiàn)，市場上所有的短租網(wǎng)都這樣做了。而且除此之外，被中國消費(fèi)者看中的點(diǎn)評功能，所有的短租網(wǎng)也都放在醒目的位置，讓消費(fèi)者參考。還有地圖功能，周邊配套介紹等等。

實(shí)際上，這個(gè)市場是在同質(zhì)競爭。

唯一不同的是，在網(wǎng)站頁面的設(shè)置上，美觀度、方便性有差別。線下的服務(wù)有差別，記者調(diào)查采訪的體驗(yàn)是，螞蟻短租的服務(wù)是三個(gè)網(wǎng)站里最缺乏競爭力的，愛日租的客服是最好的。

也許這種細(xì)微的差別最終將會(huì)是在同質(zhì)競爭下決定一個(gè)企業(yè)成敗的關(guān)鍵因素也說不定呢。

微利難題

做生意，其實(shí)就是為了賺錢去的。

短租在中國市場剛剛規(guī)?；虼擞Ｊ竭€很單一。主要是靠收取傭金獲得利潤，而且傭金是向房東單向收取。

目前，三大短租網(wǎng)的傭金分別是愛日租不到15%，螞蟻短租10%，游天下之前收取5%的傭金。6月初，突然做出決定，取消收取傭金。搜房網(wǎng)COO、游天下短租網(wǎng)負(fù)責(zé)人劉堅(jiān)說：“現(xiàn)在無論是5%還是10%的交易傭金都無法使短租網(wǎng)站盈利，反而會(huì)造成更多障礙。”這個(gè)障礙主要是指，因?yàn)榫W(wǎng)站要收取房東的傭金，就會(huì)使房東和客戶直接接觸，從而避開網(wǎng)站。

但是，房東和客戶不能接觸，導(dǎo)致溝通不暢，租賃的效率就不高。所以現(xiàn)在網(wǎng)站都有自己的客服熱線，就是為了及時(shí)傳遞信息。

短租網(wǎng)大家能看到部分只是一個(gè)簡單的網(wǎng)站，沒什么了不起。其實(shí)網(wǎng)站的線下經(jīng)營才是困擾短租網(wǎng)的難題。除了上述的溝通難題，“100%驗(yàn)證需要龐大的人力，為了提升房屋的質(zhì)量，我們還要和房東進(jìn)行溝通，為了把客戶訂房被拒的幾率降到最小，我們的私人電話都是公開的，就是為了讓客戶能隨時(shí)找到我們的工作人員，可以幫助他們盡快尋找到滿意房源?！睆埲粲拚f。

其實(shí)，做這些事情，在目前這個(gè)階段劉堅(jiān)認(rèn)為都是為培育市場。目前在線短租行業(yè)規(guī)模非常小，像攜程、藝龍這樣的在線旅游巨頭都還沒有進(jìn)入?！?/p>

而螞蟻短租為了提升流水，還推出了1000萬元推動(dòng)“100%房客保障計(jì)劃”，稱“凡在螞蟻短租上支付并入住的房客，如遇到規(guī)定的保障問題，螞蟻短租將主動(dòng)啟動(dòng)保障措施，保證第一時(shí)間進(jìn)行擔(dān)保賠付和房客100%入住。”螞蟻短租總經(jīng)理陳馳告訴記者。

不管如何，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，1年的時(shí)間短租市場發(fā)展到現(xiàn)在的程度已經(jīng)是很不錯(cuò)的進(jìn)展。

隱藏的潛力

在快要結(jié)束采訪的時(shí)候，張若愚告訴記者，目前已經(jīng)有一些房地產(chǎn)公司找到了自己，想要和愛日租合作。即把投資客的房子拿來作為短租用途，因?yàn)楹桶丛率兆饨鹣啾?，短租的收益比按月收租金平均高?0%。

目前這個(gè)階段，市場還在培育階段，所以，每一個(gè)競爭者的加入，似乎都是對這個(gè)市場的肯定。但是，不管是張若愚，還是陳馳，他們都希望加入進(jìn)來的競爭者能全心全意去培育這個(gè)市場，讓消費(fèi)者能肯定這個(gè)市場。

“如果這個(gè)市場只有我一個(gè)人做，那就說明大家都不看好，如果大家都來做，希望大家能把這個(gè)市場做好?！睆埲粲拚f。

記者手記：