導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)測繪管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)；測繪質(zhì)量；管理

對于房地產(chǎn)的測繪是一門比較傳統(tǒng)的學(xué)科，根據(jù)對于房地產(chǎn)測繪得出的房產(chǎn)面積的大小，出售的價(jià)格和對于房地產(chǎn)的室內(nèi)設(shè)計(jì)都會(huì)因此改變，而隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，房地產(chǎn)測繪技術(shù)的進(jìn)步，對測繪質(zhì)量的要求也越來越高，而如何對房地產(chǎn)測繪質(zhì)量進(jìn)行一個(gè)好的管理，往往是人們?nèi)菀缀雎缘牡胤?，本文就從幾個(gè)方面出發(fā)對加強(qiáng)房地產(chǎn)測繪質(zhì)量管理進(jìn)行簡單的研究。

1 房地產(chǎn)測繪質(zhì)量的管理依據(jù)

要研究房地產(chǎn)測繪質(zhì)量的管理就要 先知道我國都頒布了哪些相關(guān)的法律和規(guī)范對其進(jìn)行約束，目前我國都頒布了下列條文和規(guī)定對房地產(chǎn)的測繪管理進(jìn)行約束。

1.1 《中華人民共和國測繪法》

1.2 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

1.3 《房產(chǎn)測繪管理辦法》

1.4 《測繪市場管理辦法》

1.5 《測繪生產(chǎn)質(zhì)量管理規(guī)定》

1.6 《測繪質(zhì)量監(jiān)督管理辦法》

1.7 《房產(chǎn)測量規(guī)范》[GB/T17986- 2000]

在對房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)際的測繪質(zhì)量管理時(shí)，還應(yīng)該參考房地產(chǎn)工程的相關(guān)合同或技術(shù)設(shè)計(jì)書。

2 房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制點(diǎn)

房地產(chǎn)測繪質(zhì)量 標(biāo)準(zhǔn)，目前所有的標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施的細(xì)則都是一致的，但是在一些細(xì)節(jié)的問題上，對于不同的房地產(chǎn)測繪也有一些差距，造成這種差距的主要原因就是對于測繪角度的考慮不同，所以對于測繪的計(jì)算方式也不同，使得最終對于房地產(chǎn)的建筑面積也不同，要想對房地產(chǎn)測繪質(zhì)量進(jìn)行管理，就要先知道影響房地產(chǎn)測繪質(zhì)量的控制點(diǎn)，然后才能采取相應(yīng)的預(yù)防和補(bǔ)救措施。

通過分析發(fā)現(xiàn)，對于影響房地產(chǎn)測繪質(zhì)量的關(guān)鍵點(diǎn)主要有測繪人員的專業(yè)素質(zhì)、測繪儀器的管理、實(shí)施測繪和測繪數(shù)據(jù)的處理等。

2.1 測繪人員的專業(yè)素質(zhì)

房地產(chǎn)的測繪人員主要包括室外測繪人員、室內(nèi)測繪人員、房地產(chǎn)資料統(tǒng)計(jì)人員、房地產(chǎn)檢驗(yàn)人員，對于這些房地產(chǎn)測繪的人員都應(yīng)該經(jīng)過相關(guān)的技術(shù)培訓(xùn)并拿到相關(guān)的資格證書，這樣才能確保他們掌握了測繪的相關(guān)技術(shù)，達(dá)到一個(gè)房地產(chǎn)測繪人員應(yīng)該有具有素質(zhì)。

2.2 房地產(chǎn)測繪儀器設(shè)備管理

對于房地產(chǎn)測繪的設(shè)備主要分為實(shí)施測繪的設(shè)備和對 測繪數(shù)據(jù)進(jìn)行處理的設(shè)備，實(shí)施測繪的設(shè)備主要有棱鏡、全站儀、鋼尺、水準(zhǔn)儀、玻璃纖維尺、標(biāo)尺、手持測距儀或皮尺等相關(guān)的儀器，而對于測繪數(shù)據(jù)進(jìn)行處理的設(shè)備主要有繪圖儀、筆記本電腦、計(jì)算機(jī)、房產(chǎn)測繪軟件等相關(guān)的設(shè)備和應(yīng)用程序。

2.3 實(shí)施測繪

對于實(shí)施測繪的階段首先應(yīng)該做的是測繪的準(zhǔn)備工作，這一階段主要的任務(wù)就是根據(jù)施工單位給的施工圖進(jìn)行一些簡單的計(jì)算，包括陽臺(tái)的大小、建筑外墻的厚度等參數(shù)，并將帶有計(jì)算結(jié)果的草圖打印出來，提供測繪時(shí)使用，然后就開始進(jìn)行房地產(chǎn)的測繪，在測繪中應(yīng)該注意實(shí)際的測量結(jié)果與施工單位提供的施工圖是否有出入，如果有出入應(yīng)該采取實(shí)際測繪的結(jié)果為主。

2.4 測繪數(shù)據(jù)的處理

在對房地產(chǎn)進(jìn)行測繪數(shù)據(jù)處理的階段主要分為對于所測得的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、誤差的處理和對所測得的數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算和整理兩個(gè)階段，在數(shù)據(jù)分析和誤差處理的階段主要是比較實(shí)際測繪的尺寸與施工圖中設(shè)計(jì)的尺寸是否有變化，如果發(fā)現(xiàn)測繪的誤差在5厘米以內(nèi)，可以當(dāng)作測繪誤差，按照施工圖中的設(shè)計(jì)尺寸計(jì)算，要是誤差超過5厘米就要分析其原因，而在對測繪得到的數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算和整理的階段主要是按照分析和誤差處理后的結(jié)果進(jìn)行計(jì)算，并在計(jì)算機(jī)中繪制出相應(yīng)的圖紙，可以很直觀的看出房地產(chǎn)的各個(gè)部分的面積。

3 加強(qiáng)對測繪程序的檢查

通過分析發(fā)現(xiàn)，目前我國房地產(chǎn)測繪結(jié)果的審核基本都是形式性的審核，尤其是對那些房產(chǎn)測繪開放城市，在對房地產(chǎn)測繪的數(shù)據(jù)進(jìn)行審核時(shí)，可能存在不會(huì)對建筑的面積等進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的計(jì)算和考察，雖然這種形式性的審核要求測繪單位必須對提供的測繪成果負(fù)完全的質(zhì)量責(zé)任和法律責(zé)任，在一定程度上可以避免測繪的單位收取了對房地產(chǎn)測繪的費(fèi)用之后就不對自己提供的測繪結(jié)果進(jìn)行負(fù)責(zé)，甚至把測繪結(jié)果的問題歸結(jié)到審核體制的問題。

形式性的審核雖然可以在一定程度上可以控制測繪單位的重大失誤和弄虛作假，并且可以把審核部門的人才和技術(shù)的優(yōu)勢集中到一起，使對房地產(chǎn)測繪結(jié)果的檢查更加嚴(yán)格，但是在實(shí)際的操作中，也存在一些漏洞使得對測繪結(jié)果的審核不能達(dá)到預(yù)想的效果，因此加強(qiáng)對測繪程序的檢查還應(yīng)該對一些測繪企業(yè)通過審核的測繪結(jié)果進(jìn)行一定的抽查，在抽查時(shí)應(yīng)該參考測繪企業(yè)提供的測繪結(jié)果對房地產(chǎn)的面積進(jìn)行實(shí)地的考察，并且對測繪企業(yè)的測繪參數(shù)的計(jì)算進(jìn)行再一次的審核，徹底的對測繪企業(yè)提供的測繪結(jié)果進(jìn)行一次審核，這樣可以有效的使測繪企業(yè)在對房地產(chǎn)進(jìn)行測繪時(shí)，嚴(yán)格的遵守相關(guān)的規(guī)定并且對測繪中容易出現(xiàn)問題的關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行控制。

4 建立自我檢查、自我完善、自我改制機(jī)制

在對房地產(chǎn)測繪質(zhì)量進(jìn)行管理時(shí)，房地產(chǎn)測繪的單位也應(yīng)該做好單位內(nèi)部的監(jiān)督與考核，從房地產(chǎn)測繪單位的本身去對房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量進(jìn)行控制，首先房地產(chǎn)測繪單位的內(nèi)部應(yīng)該把房地產(chǎn)測繪質(zhì)量的監(jiān)督與對員工的日?？己私Y(jié)合起來，并且通過經(jīng)濟(jì)責(zé)任制進(jìn)行獎(jiǎng)懲，把質(zhì)量監(jiān)督和考核通過崗位質(zhì)量目標(biāo)考核的量化指標(biāo)結(jié)合技術(shù)質(zhì)量工作獎(jiǎng)懲制度來實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制的目的，其次房地產(chǎn)測繪單位的領(lǐng)導(dǎo)和質(zhì)量管理人員應(yīng)該對單位內(nèi)部和外部的測繪信息等進(jìn)行定期的校驗(yàn)，如果發(fā)現(xiàn)有不合格的測繪記錄、顧客的投訴信息等應(yīng)該認(rèn)真的對出現(xiàn)的問題進(jìn)行分析，并及時(shí)進(jìn)行處理，爭取把對房地產(chǎn)測繪質(zhì)量的問題控制在單位的內(nèi)部，最后還應(yīng)該對房地產(chǎn)測繪質(zhì)量容易出現(xiàn)問題的關(guān)鍵點(diǎn)應(yīng)該進(jìn)行一定的預(yù)防措施，通過制定一些單位的內(nèi)部文件，對測繪的人員進(jìn)行約束，爭取把對房地產(chǎn)測繪質(zhì)量出現(xiàn)問題的責(zé)任具體到人，并實(shí)現(xiàn)預(yù)防措施的落實(shí)，從而形成自我檢查、自我完善、自我改進(jìn)的質(zhì)量控制機(jī)制。

5 結(jié)語

通過分析了房地產(chǎn)測繪質(zhì)量容易出現(xiàn)問題的一些關(guān)鍵點(diǎn)和一些房地產(chǎn)測繪質(zhì)量審核制度上的問題，發(fā)現(xiàn)要想對房地產(chǎn)測繪質(zhì)量進(jìn)行更好的管理，就必須針對這些容易出現(xiàn)測繪質(zhì)量問題關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行控制，并完善現(xiàn)有的審核制度，同時(shí)還應(yīng)該強(qiáng)化測繪單位的管理制度，爭取把測繪質(zhì)量問題控制在測繪單位的內(nèi)部解決。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；測繪；特點(diǎn)；發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，僅河南省年開發(fā)建設(shè)面積就達(dá)到1.6億平方米，開發(fā)投資額1500億元，房屋設(shè)計(jì)、建造日益復(fù)雜多樣；各地房管部門都把市場和權(quán)屬登記管理做為行業(yè)管理的核心內(nèi)容，房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)正朝著“以圖管房”的方向推進(jìn)；日益完善的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系和消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)意識(shí)的日漸增強(qiáng)，都要求房地產(chǎn)這種不可移動(dòng)、長久耐用、價(jià)值巨大的特殊商品做好權(quán)屬登記和管理工作，房產(chǎn)測繪做為基礎(chǔ)，就對其正確性和基礎(chǔ)性提出了更高的要求。

一、房產(chǎn)測繪的重要性及其現(xiàn)實(shí)意義

隨著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷攀升，一線城市房價(jià)已達(dá)每平方米數(shù)萬元，二線、三線城市房價(jià)每平方米也已達(dá)萬元左右，這樣，商品房供購雙方都高度關(guān)注房產(chǎn)測量結(jié)果，一個(gè)準(zhǔn)確、公正、公開的房產(chǎn)測量體系對保護(hù)消費(fèi)者利益、構(gòu)建健康有序的房地產(chǎn)市場體系有著積極的作用。第二，房產(chǎn)測量結(jié)果作為房產(chǎn)管理部門的永久資料檔案，是處理產(chǎn)權(quán)糾紛、進(jìn)行市場交易的可靠依據(jù)。第三，房產(chǎn)測量結(jié)果是進(jìn)行城市建設(shè)管理的重要資料。

二、房地產(chǎn)測繪法律法規(guī)體系的基本建立保障了房產(chǎn)測繪依法運(yùn)行

2002年12月施行的《中華人民共和國測繪法》，對從事測繪活動(dòng)和進(jìn)行測繪管理做了明確的規(guī)定；2001年8月修改施行的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，對房地產(chǎn)測繪在房地產(chǎn)管理中的作用做了界定；2000年《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986.1-2000），明確了房產(chǎn)測量的目的主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)，以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)的資料，規(guī)定了城鎮(zhèn)房產(chǎn)測量內(nèi)容與基本要求，適用范圍及精度要求，一系列法律法規(guī)的施行使房產(chǎn)測繪市場基本實(shí)現(xiàn)了有法可依，有章可循。

三、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對房產(chǎn)測繪提出了更高的要求

從1992年全國范圍內(nèi)推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革到1998年全國停止住房實(shí)物分配，房屋已經(jīng)商品化，房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成對房地產(chǎn)測繪提出更高要求

（一）房地產(chǎn)測繪需及時(shí)進(jìn)行修測補(bǔ)測。隨著房屋建筑規(guī)格品種日趨多樣化，以及市場行為所帶來的產(chǎn)權(quán)、結(jié)構(gòu)變化，和城市發(fā)展所帶來的土地、房屋變更，應(yīng)及時(shí)對房產(chǎn)變化進(jìn)行修測補(bǔ)測。每個(gè)修測補(bǔ)測周期應(yīng)在3-5年，以保證房地產(chǎn)測繪成果和現(xiàn)狀保持一致。

（二）房地產(chǎn)測繪從業(yè)人員既要懂測繪，更要懂房地產(chǎn)。房管的測繪的另一要求，就是從業(yè)人員一方面要熟練的掌握測繪技術(shù)；另一方面要掌握房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)知識(shí)，要熟練掌握房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)法律法規(guī)，以保護(hù)當(dāng)事雙方的合法權(quán)益。

四、房地產(chǎn)測繪科學(xué)技術(shù)變化

房地產(chǎn)測繪主要是運(yùn)用專業(yè)儀器和測繪技術(shù)，來測定房屋面積的專業(yè)活動(dòng)。基本內(nèi)容有：平面控制測量、要素測量、房產(chǎn)分幅圖、分丘圖、分戶圖繪制、面積測算、成果資料的檢查與驗(yàn)收。

房地產(chǎn)測繪的比例尺相對較大，分丘圖多為1：500，分戶圖多為1：200。房產(chǎn)面積測算主要采用幾何圖形法計(jì)算。近年來，隨著數(shù)字化辦公水平的提升，房地產(chǎn)測繪發(fā)生了一些變化：

（一）測繪設(shè)配和測繪手段正在不斷地更新和變革：從過去傳統(tǒng)的手工操作變?yōu)樽詣?dòng)化和半自動(dòng)化操作，從過去的皮尺、經(jīng)緯儀、平板儀、鋼尺到測距儀、電子經(jīng)緯儀、全站儀、電子平板儀、GPS定位儀等。

（二）成圖方法正從過去的模擬成圖模式（圖紙作業(yè)）到數(shù)字化成圖模式（屏幕作業(yè)）圖的載體由紙、聚酯薄膜到磁盤、光盤。

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關(guān)鍵詞：測繪；現(xiàn)存問題；解決措施

中圖分類號(hào)： P2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

本文將詳細(xì)討論房產(chǎn)測繪的正確含義，以及現(xiàn)階段房產(chǎn)測繪的國家標(biāo)準(zhǔn)。試圖分析在利益的驅(qū)動(dòng)下，房產(chǎn)測繪存在的一些典型問題。面對現(xiàn)存問題，房地產(chǎn)從業(yè)者應(yīng)該遵守法律法規(guī)、端正職業(yè)態(tài)度、積極面對房產(chǎn)測繪的困難和挑戰(zhàn)，并提出具有現(xiàn)實(shí)意義的整改方法。

一、房產(chǎn)測繪的內(nèi)涵和工作范圍

(一) 房產(chǎn)測繪的內(nèi)涵

產(chǎn)房測繪隸屬于工程測量，是專業(yè)測繪中的一個(gè)重要的分支。房產(chǎn)測繪是運(yùn)用專業(yè)的現(xiàn)代測繪儀器和技術(shù)手段對房屋、土地等房地產(chǎn)進(jìn)行自然環(huán)境、權(quán)屬情況、所處地理位置、數(shù)量質(zhì)量等指標(biāo)的專業(yè)測繪。房產(chǎn)測繪作為房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)交易的重要指標(biāo)，對從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)、測繪作業(yè)中所運(yùn)用的儀器裝備和測量單位的經(jīng)驗(yàn)資質(zhì)都有較高的要求。一項(xiàng)高標(biāo)準(zhǔn)的測繪項(xiàng)目，必須是經(jīng)驗(yàn)豐富、設(shè)備先進(jìn)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)才能夠勝任。根據(jù)現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，從事房地產(chǎn)測繪的個(gè)人需具備測繪相關(guān)專業(yè)的大專以上學(xué)歷，熟悉我國房產(chǎn)測量規(guī)范和有關(guān)規(guī)定，熟練使用專業(yè)測繪儀器，并取得《房產(chǎn)測量員》資格證；而從事產(chǎn)房測繪的專業(yè)單位有需要具備《測繪資格證書》及營業(yè)資格證書。

（二）房產(chǎn)測繪的工作范圍

房產(chǎn)測繪是一項(xiàng)全面、復(fù)雜、涵蓋內(nèi)容寬泛的專業(yè)測繪工作。測，即測量；繪是指房產(chǎn)圖的繪制和資料的撰寫。在現(xiàn)實(shí)的測繪操作過程中，房產(chǎn)測繪所測量的標(biāo)準(zhǔn)十分龐雜。房產(chǎn)測繪工作主要有以下幾個(gè)方面：平面測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖的繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測量、撰寫測量成果資料。房產(chǎn)測繪員在實(shí)際操作中，第一步先進(jìn)行房產(chǎn)的平面測繪，這是完成全部工作中的基礎(chǔ)和前提，不容小視。房產(chǎn)調(diào)查和房產(chǎn)要素測量是調(diào)查房屋和房屋用地的相關(guān)情況，是房屋產(chǎn)權(quán)登記的和產(chǎn)籍管理的基礎(chǔ)和依據(jù)。繪制房產(chǎn)圖要求測量單位和人員分別繪制出房產(chǎn)分幅平面圖、房產(chǎn)分丘平面圖和房產(chǎn)分戶平面圖。房產(chǎn)面積的測算則要求準(zhǔn)確的測量出房屋的建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、公攤面積以及房屋的用地面積。房產(chǎn)的變更測量是指由于房產(chǎn)狀況不斷變化而進(jìn)行的經(jīng)常性的房產(chǎn)測量工作。測量員或者測量團(tuán)隊(duì)在完成全部的房產(chǎn)測量工作后，需要把測量情況和測量所得的專業(yè)指標(biāo)通過《房產(chǎn)測繪報(bào)告書》的方式，將測量結(jié)果傳遞給委托方，這也就是上文提到的撰寫測量成果資料。

二、現(xiàn)存房產(chǎn)測繪問題及原因

近些年來，隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，我國的房產(chǎn)測繪水平也在不斷提高。政府有關(guān)部門對專業(yè)測繪的宏觀調(diào)控、高等院校對測繪專業(yè)的重視、現(xiàn)代測繪設(shè)備和專業(yè)計(jì)算機(jī)數(shù)字軟件的應(yīng)用，使我國的房產(chǎn)測繪從模擬時(shí)代進(jìn)入到數(shù)字化時(shí)代。雖然我國的房產(chǎn)測繪取得了顯著的成績，但與西方發(fā)達(dá)國家相比，仍然存在著一些問題，主要表現(xiàn)在科技水平落后，區(qū)域發(fā)展不平衡，缺乏專業(yè)的團(tuán)隊(duì)建設(shè)，監(jiān)管不力等。這些問題的存在嚴(yán)重制約了我們國家房產(chǎn)測繪事業(yè)的發(fā)展。

（一）科技水平落后

現(xiàn)階段，我國房產(chǎn)測繪行業(yè)的繪圖軟件大多是屬于AutoCAD的LISP語言。這些軟件雖然具有操作簡單，功能全面等特點(diǎn)，但運(yùn)行效率比較低。由于這些軟件無法實(shí)行房屋單元圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)的對接，也就無法實(shí)現(xiàn)圖形屬性的交叉查詢，更不用說自動(dòng)生成房屋的分層用戶平面圖。在實(shí)際操作中，各種繪圖錯(cuò)誤頻發(fā)。就現(xiàn)狀而言，如果繼續(xù)使用這些運(yùn)行效率低、錯(cuò)誤頻發(fā)的軟件，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和城市的規(guī)范管理必將受到嚴(yán)重的限制。

（二）區(qū)域發(fā)展不平衡

就我國現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言，南方優(yōu)于北方、東部優(yōu)于西部。受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、科技進(jìn)步程度、教育發(fā)展程度和從業(yè)人員素質(zhì)的影響，我國的房產(chǎn)測繪行業(yè)也存在著區(qū)域發(fā)展的不平衡。這些不平衡主要表現(xiàn)在房產(chǎn)測繪的運(yùn)作模式、資料撰寫模式、數(shù)據(jù)處理方式以及信息化程度等。區(qū)域發(fā)展的不平衡一方面在形式上阻礙了不同區(qū)域測繪單位的交流和溝通，另一方面也不利于推進(jìn)城市房屋管理工作的進(jìn)程。

（三）缺乏專業(yè)的團(tuán)隊(duì)建設(shè)

近些年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和城市房屋管理工作的推進(jìn)，房產(chǎn)測繪從業(yè)人員的需求量也在不斷擴(kuò)大。但是，房產(chǎn)測繪人員專業(yè)素質(zhì)良莠不齊，測繪團(tuán)隊(duì)缺乏專業(yè)的培養(yǎng)方式，團(tuán)隊(duì)內(nèi)部沒有明確有力的分工。這些問題的存在是制約房產(chǎn)測繪行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。

（四）監(jiān)管不力

對于近些年興起的房產(chǎn)測繪行業(yè)，政府部門缺乏有力的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)對行業(yè)及個(gè)人進(jìn)行有力的監(jiān)管。在現(xiàn)存的有關(guān)房產(chǎn)測繪的管理辦法條例中，也存在語言不規(guī)范、字眼含混不清的情況。由于經(jīng)濟(jì)利益的推動(dòng)，且房產(chǎn)測繪行業(yè)缺乏有力監(jiān)督，導(dǎo)致社會(huì)上由于房產(chǎn)測繪引發(fā)的經(jīng)濟(jì)利益紛爭層出不窮。

三、積極提高房產(chǎn)測繪質(zhì)量

（一）提高房產(chǎn)測繪的科技水平

關(guān)于提高房產(chǎn)測繪科技水平，一方面，要注重測繪儀器的使用。房產(chǎn)測繪的主要儀器有：全站儀、電子經(jīng)緯儀、電子水準(zhǔn)儀、手持測距儀、棱鏡、標(biāo)尺、鋼尺、玻璃纖維尺等。另一面，推進(jìn)數(shù)字化測繪工作的發(fā)展進(jìn)程。主要包括計(jì)算機(jī)、繪圖儀、房產(chǎn)測繪軟件的使用。國家應(yīng)鼓勵(lì)自主創(chuàng)新，完善產(chǎn)權(quán)管理，表彰為房產(chǎn)測繪行業(yè)做出突出貢獻(xiàn)的單位和個(gè)人，以此鼓勵(lì)測繪人員不斷提高個(gè)人素質(zhì)，不斷提高自主創(chuàng)新能力。

（二）提高從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)

上文中提到，房產(chǎn)測繪工作包括平面測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖的繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測量、撰寫測量成果資料等幾個(gè)方面。由此可知，房產(chǎn)測繪人員有嚴(yán)格的組織形式和內(nèi)部分工，包括外業(yè)測量人員、業(yè)內(nèi)計(jì)算人員、資料整理員和產(chǎn)品檢驗(yàn)員。這些人員均具備房產(chǎn)測繪專業(yè)素質(zhì)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在上崗前需要經(jīng)過嚴(yán)格的培訓(xùn)和考核，取得從業(yè)資格后，方可上崗作業(yè)。這樣做的目的是從操作源頭上減少房產(chǎn)測繪的錯(cuò)誤和紛爭。

房產(chǎn)測繪工作的科技含量強(qiáng)，工作難度大，涉及利益廣泛。這就要求從業(yè)人員除了具備過硬的專業(yè)本領(lǐng)外，也要具備高尚的職業(yè)道德。就這個(gè)問題而言，政府監(jiān)管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)要制定職業(yè)道德規(guī)范、定期舉行測量員專業(yè)素質(zhì)和思想道德培訓(xùn)，用人單位可合理提高員工薪資待遇。

（三）加強(qiáng)市場監(jiān)管水平

測繪行業(yè)的市場監(jiān)管主要包括以下三個(gè)方面。一是制定法律法規(guī)，如《中華人民共和國測繪法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《房產(chǎn)測繪管理辦法》、《測繪市場管理辦法》等。二是加強(qiáng)行業(yè)檢查。有關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)該定期對從事測繪的單位和個(gè)人進(jìn)行檢查和測評，并制定與之相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施。三是規(guī)范市場運(yùn)行和行業(yè)競爭，反對行業(yè)壟斷。

（四）鼓勵(lì)行業(yè)發(fā)展，加強(qiáng)交流合作

就目前而言，我國房產(chǎn)測繪行業(yè)資金短缺，嚴(yán)重制約了測繪事業(yè)的發(fā)展。由于資金嚴(yán)重不足，很多大型的測繪項(xiàng)目，如城鎮(zhèn)地址測繪無法進(jìn)行。同樣也是由于資金問題，很多測繪單位和團(tuán)隊(duì)無法引進(jìn)先進(jìn)的測量儀器和繪圖軟件，導(dǎo)致測繪水平停滯不前，測繪工作漏洞百出。以此，政府應(yīng)把重要的測繪經(jīng)費(fèi)納入政府預(yù)算報(bào)告，測量單位應(yīng)廣泛吸納民間資本，確保測繪工作的順利進(jìn)行。不同區(qū)域的測繪單位和團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)加強(qiáng)交流和合作，先進(jìn)的測繪單位應(yīng)帶動(dòng)幫助測繪水平相對落后的單位，實(shí)現(xiàn)區(qū)域的平衡發(fā)展，從整體上提高我國的測繪水平。

結(jié)語：

近年來，我國的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)飛速發(fā)展的趨勢，測繪行業(yè)也伴隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展快速進(jìn)步。房產(chǎn)測繪是現(xiàn)代房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記的基礎(chǔ)，在現(xiàn)代化發(fā)展中具有不可忽視的地位。我們應(yīng)以科學(xué)的精神，積極謹(jǐn)慎的態(tài)度來直面房產(chǎn)測繪的重要性，綜合運(yùn)用提高科技水平和從業(yè)人員素質(zhì)、加強(qiáng)市場監(jiān)管，鼓勵(lì)交流合作等方式促進(jìn)測繪事業(yè)的進(jìn)步，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]李鳳陸.房產(chǎn)測繪的內(nèi)容和質(zhì)量控制[J].科技咨詢.2008（02）.

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)交易；檔案管理；法治觀念

中圖分類號(hào)：G275 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673－291X（2011）17－0214－01

隨著我國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)交易量日漸增長，交易事項(xiàng)日漸增多，交易手續(xù)日漸周密，交易管理日漸規(guī)范。進(jìn)而，檔案工作任務(wù)更加繁重，工作要求更加具體。而且這項(xiàng)工作不僅涉及到單位的自身管理問題，更關(guān)系到國家和人民群眾的財(cái)產(chǎn)安全與切身利益。這就要求房地產(chǎn)交易管理部門在開展工作過程中，加強(qiáng)依法管檔的法制觀念。

房產(chǎn)檔案提供利用以《中華人民共和國檔案法》、《中華人民共和國檔案法實(shí)施辦法》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》、《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》為服務(wù)依據(jù)?！吨腥A人民共和國檔案法》是我國檔案管理的根本大法，地方制定和頒發(fā)的有關(guān)貫徹實(shí)施檔案法的實(shí)施細(xì)則，引領(lǐng)著所屬檔案管理部門的管理活動(dòng)，國家建設(shè)部頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》及各地方為貫徹本法所出臺(tái)的有關(guān)文件，明確了房地產(chǎn)交易管理部門實(shí)施的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作的規(guī)范。房地產(chǎn)交易部門的制度規(guī)定是實(shí)現(xiàn)檔案管理內(nèi)部控制的有力保證。

依法管檔的法制觀念即體現(xiàn)于房地產(chǎn)交易管理部門的檔案工作必須遵循相關(guān)法律規(guī)定，必須嚴(yán)格執(zhí)行部門建立的各項(xiàng)規(guī)章制度，將檔案管理工作置于法律規(guī)范和部門制度的制約之下。依法管檔的法制觀念一是從學(xué)習(xí)中來，知法才能執(zhí)法；二是從實(shí)踐中來，體驗(yàn)勝于感知。

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一房產(chǎn)測繪的任務(wù)、性質(zhì)和依據(jù)，決定了房產(chǎn)測繪是機(jī)關(guān)房地產(chǎn)管理工作的基礎(chǔ)和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在機(jī)關(guān)房地產(chǎn)管理中具有重要地位。

房產(chǎn)測繪的任務(wù)是確定各單位各類房屋的建筑面積，形成一系列面積指標(biāo)。對于住宅用房，面積指標(biāo)有套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偨ㄖ娣e、陽臺(tái)建筑面積等，若屬于機(jī)關(guān)公職人員住房，還應(yīng)計(jì)算出每套住宅的控制面積，以此作為機(jī)關(guān)事務(wù)管理部門履行房地產(chǎn)管理職能以及其他部門衡量其住房面積是否超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)；對于辦公用房，面積指標(biāo)有幢建筑面積、層建筑面積、有效使用面積等，對于黨政機(jī)關(guān)使用的辦公用房，還應(yīng)計(jì)算出每個(gè)獨(dú)立辦公間的建筑面積、使用面積，以此作為機(jī)關(guān)事務(wù)管理部門履行房地產(chǎn)管理職能，衡量不同級(jí)別干部辦公面積標(biāo)準(zhǔn)以及調(diào)劑余缺的依據(jù)；對于商業(yè)用房，區(qū)別產(chǎn)權(quán)歸屬情況，將機(jī)關(guān)所屬辦公用房轉(zhuǎn)變用途用于商業(yè)經(jīng)營的，單列面積指標(biāo)，作為機(jī)關(guān)事

務(wù)管理部門履行房地產(chǎn)管理職責(zé)，核查處理違規(guī)使用辦公用房問題的依據(jù)。

房產(chǎn)測繪的性質(zhì)是基礎(chǔ)性、專業(yè)I生、法定性。房產(chǎn)測繪的基礎(chǔ)性指房產(chǎn)測繪真實(shí)地反映了房屋的形狀、大小等自然屬性和產(chǎn)權(quán)歸屬、房屋用途等社會(huì)屬性，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的核心內(nèi)容之一。面積測繪是各級(jí)機(jī)關(guān)房改售房、辦公用房管理、拆遷補(bǔ)償以及經(jīng)濟(jì)適用住房分配等的基礎(chǔ)性工作；房產(chǎn)測繪的專業(yè)性指房產(chǎn)測繪是一項(xiàng)集多學(xué)科為一體且綜合性較強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)工作。測繪人員既要掌握建筑知識(shí)、測繪技術(shù)及相關(guān)技能，還要熟悉產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍、住房改革，拆遷補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)政策；房產(chǎn)測繪的法定性指按《測繪法》規(guī)定，房產(chǎn)測繪是法定測繪，凡是在房地產(chǎn)管理等各項(xiàng)工作中需要確定面積指標(biāo)時(shí)，要依據(jù)測繪法等法律法規(guī)和國家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)依法進(jìn)行，實(shí)施具體測繪的執(zhí)業(yè)單位必須取得房產(chǎn)測繪資質(zhì)，從業(yè)人員必須取得執(zhí)業(yè)資格證書，測繪機(jī)構(gòu)是獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任的民事主體。房產(chǎn)測繪取得的測繪成果具有法律效力，各項(xiàng)面積指標(biāo)是房地產(chǎn)管理工作中合法有效的依據(jù)。

房產(chǎn)測繪的依據(jù)是《測繪法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律，《房產(chǎn)測繪辦法》等行政法規(guī)、《房產(chǎn)測量規(guī)范》等國家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。省級(jí)機(jī)關(guān)房產(chǎn)測繪的依據(jù)還有《山東省省級(jí)機(jī)關(guān)房地產(chǎn)管理辦法》以及省直房改、拆遷補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)的政策文件。

綜上所述，房產(chǎn)測繪的任務(wù)、性質(zhì)和依據(jù)說明：房產(chǎn)測繪是機(jī)關(guān)事務(wù)管理部門履行房地產(chǎn)管理職責(zé)的基礎(chǔ)性工作和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及到房改售房、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、辦公用房管理等多個(gè)方面，是機(jī)關(guān)房地產(chǎn)管理工作的有機(jī)組成部分。

二、房產(chǎn)測繪在省級(jí)機(jī)關(guān)房地產(chǎn)管理各項(xiàng)工作中，發(fā)揮了越來越重要的作用。

省級(jí)機(jī)關(guān)房產(chǎn)測繪工作自1 997年上半年全面

展開，截止到2009年7月，負(fù)責(zé)省級(jí)機(jī)關(guān)房產(chǎn)測繪的省級(jí)機(jī)關(guān)房管處中介中心已對省屬黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)、企業(yè)、中央駐濟(jì)等600多個(gè)單位進(jìn)行了測繪，測繪的面積達(dá)1200多萬平方米。房產(chǎn)測繪所形成的面積指標(biāo)等測繪成果，廣泛應(yīng)用于機(jī)關(guān)房改售房、房屋權(quán)屬登記、辦公用房管理、房改房上市等房地產(chǎn)管理的各項(xiàng)工作中。

為機(jī)關(guān)出售公有住房提供面積依據(jù)，保證房改工作順利進(jìn)行。1996年3月1日，省直房改領(lǐng)導(dǎo)小組印發(fā)了《山東省省直機(jī)關(guān)駐濟(jì)單位住房制度改革的實(shí)施意見》及實(shí)施辦法，以出售公有住房為主要內(nèi)容的省直機(jī)關(guān)房改方案開始啟動(dòng)。省直各機(jī)關(guān)、事業(yè)、企業(yè)以及中央駐濟(jì)等單位約10萬套公有住房出售給職工個(gè)人。在售房具體政策已明確的情況下，售房工作實(shí)施的主要內(nèi)容，就是對10萬戶公有住房進(jìn)行房產(chǎn)測繪，形成一系列面積指標(biāo)數(shù)據(jù)，為

計(jì)算房價(jià)款提供依據(jù)。同時(shí)繪制出每一幢樓、每一戶型的分戶圖，用于辦理房產(chǎn)證。房產(chǎn)測繪成為省直出售公房，加快省直住房制度改革的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。負(fù)責(zé)房產(chǎn)測繪的省級(jí)機(jī)關(guān)房管處中介中心，組織技術(shù)骨干嚴(yán)格按照房產(chǎn)測量規(guī)范和省直房改政策的

規(guī)定，周密組織，認(rèn)真實(shí)施，保質(zhì)保量按時(shí)完成測繪任務(wù)，推動(dòng)了省直房改售房工作的順利進(jìn)行。

為房改后房屋上市交易提供依據(jù)，不斷完善房地產(chǎn)二級(jí)市場。隨著省直機(jī)關(guān)住房制度改革的深化，省直機(jī)關(guān)干部職工已購公有住房自2003年開始上市交易，省直機(jī)關(guān)房地產(chǎn)二級(jí)市場步人正常軌道。根據(jù)國家、省和濟(jì)南市關(guān)于房屋上市交易的有關(guān)規(guī)定，房屋上市交易過戶之前，必須進(jìn)行房產(chǎn)測繪，對擬交易的房屋進(jìn)行面積確認(rèn)，同時(shí)出具分戶圖作為房產(chǎn)過戶后新房產(chǎn)證件的附圖。自2003年至今，已對省直上市交易的2萬余套房產(chǎn)進(jìn)行了及時(shí)、準(zhǔn)確的面積測繪，為省直干部職工順利辦理房產(chǎn)交易手續(xù)，提供了便利條件。

為省級(jí)機(jī)關(guān)統(tǒng)管房屋辦理權(quán)屬登記提供依據(jù)，推動(dòng)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作順利進(jìn)行。對省級(jí)機(jī)關(guān)實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的首要工作是確權(quán)登記，辦理房屋所有權(quán)證，并對自然狀況發(fā)生變化的房屋進(jìn)行變更登記。房產(chǎn)測繪形成的面積數(shù)據(jù)以及形成的房屋院落圖、分層分戶平面圖，作為省直統(tǒng)管房屋確權(quán)的主要依據(jù)之一。自省級(jí)機(jī)關(guān)房產(chǎn)測繪工作正式開展以來，已對省直各單位100余萬平方米的統(tǒng)管房屋進(jìn)行了測繪，為省直房地產(chǎn)權(quán)屬管理奠定了良好基礎(chǔ)。

為經(jīng)濟(jì)適用住房的設(shè)計(jì)和建設(shè)提供面積依據(jù)，推進(jìn)住房保障體制的建立。自2003年以來，省直部分單位經(jīng)過批準(zhǔn)建設(shè)了一批經(jīng)濟(jì)適用住房，解決部分單位無房戶的住房問題。經(jīng)濟(jì)適用住房屬國家政策性保障住房，對房屋建筑面積標(biāo)準(zhǔn)有嚴(yán)格規(guī)定，為嚴(yán)格執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，在經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)計(jì)階段，房產(chǎn)測繪應(yīng)提前介入，對照設(shè)計(jì)戶型方案，進(jìn)行房屋面積預(yù)測繪，經(jīng)過面積預(yù)測繪，對超過規(guī)定面積的戶型，提請?jiān)O(shè)計(jì)、建設(shè)部門進(jìn)行設(shè)計(jì)調(diào)整。在房屋竣工后，經(jīng)現(xiàn)場勘測無誤，出具正式測繪報(bào)告，作為向無房戶職工出售住房的依據(jù)。

篇6

第一條為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》，制定本辦法。

第二條商品房銷售及商品房銷售管理應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

第三條商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。本辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。

第四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。

第五條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國商品房的銷售管理工作。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門(以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門)按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。

第二章銷售條件

第六條商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七條商品房現(xiàn)售,應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

(二)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

(四)已通過竣工驗(yàn)收；

(五)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

(六)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照《中華人民共和國擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。

第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

第十二條商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

第十三條商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。

第三章廣告與合同

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。

第十六條商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。

商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

(一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；

(二)商品房基本狀況；

(三)商品房的銷售方式；

(四)商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

(五)交付使用條件及日期；

(六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

(七)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

(九)面積差異的處理方式；

(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

(十一)解決爭議的方法；

(十二)違約責(zé)任；

(十三)雙方約定的其他事項(xiàng)。

第十七條商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，國家另有規(guī)定的除外。

第十八條商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。

商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

第十九條按套(單元)計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。

按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

第二十條按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。

合同未作約定的，按以下原則處理：

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；

(二)面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積面積誤差比＝---------------×100%

合同約定面積

因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

第二十一條按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。

第二十二條不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。

符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

第四章銷售

第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。

第二十六條受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第二十七條受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。

受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

第二十八條受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

第二十九條商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

第五章交付

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

第三十二條銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。

第三十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。

商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。

在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

第三十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實(shí)施測繪，測繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

第三十五條商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六章法律責(zé)任

第三十六條未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自銷售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。

第三十七條未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，擅自銷售商品房的，責(zé)令停止銷售活動(dòng)，處5萬元以上10萬元以下的罰款。

第三十八條違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得；收取預(yù)付款的，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

第三十九條在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責(zé)令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。

第四十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

第四十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

(一)未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的；

(二)未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案的；

(三)返本銷售或者變相返本銷售商品房的；

(四)采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的；

(五)分割拆零銷售商品住宅的；

(六)不符合商品房銷售條件，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的；

(七)未按照規(guī)定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》的；

(八)委托沒有資格的機(jī)構(gòu)銷售商品房的。

第四十三條房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售不符合銷售條件的商品房的,處以警告，責(zé)令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。超級(jí)秘書網(wǎng)

第四十四條國家機(jī)關(guān)工作人員在商品房銷售管理工作中、、，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第七章附則

第四十五條本辦法所稱返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。

本辦法所稱售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。

本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割為數(shù)部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。

本辦法所稱產(chǎn)權(quán)登記面積，是指房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的房屋面積。

第四十六條省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。

篇7

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)交易 產(chǎn)權(quán)證 逾期 責(zé)任

根據(jù)《合同法》和《房地產(chǎn)管理法》，商品房買賣合同中的出賣人（房地產(chǎn)商）不僅應(yīng)當(dāng)按期交付符合合同約定的商品房，而且應(yīng)當(dāng)自行或協(xié)助買受人（業(yè)主）辦理產(chǎn)權(quán)證?，F(xiàn)實(shí)之生活中，經(jīng)常出現(xiàn)辦證逾期問題，而買賣雙方往往對逾期原因、責(zé)任主體或責(zé)任形式產(chǎn)生糾紛。

一、案情簡介

2006年初某地產(chǎn)投資有限公司（下簡稱房地產(chǎn)商）與買受人（下簡稱業(yè)主）簽訂《商品房預(yù)售合同》，業(yè)主向房地產(chǎn)商購買位于某小區(qū)的商品房56.98平方米，房價(jià)款總額241794元，雙方約定2006年底交房，若房地產(chǎn)商逾期交房按日萬分之五支付違約金，若業(yè)主未按時(shí)交付房款，也應(yīng)承擔(dān)萬分之五的違約金，合同簽訂后，業(yè)主在約定期間內(nèi)一次性全額支付房款，但因各種原因，房地產(chǎn)商一直未能按期交房。2008年12月19日，已取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)商與業(yè)主又簽訂《商品房買賣合同》，合同約定，房地產(chǎn)商應(yīng)于2009年4月28日前交房。雙方直到2009年3月方完成交房手續(xù)。

房地產(chǎn)商在與業(yè)主訂立售房合同后，雙方于2009年2月18日在汕頭市某區(qū)土地房產(chǎn)交易管理所對該房產(chǎn)進(jìn)行交易確認(rèn)，房地產(chǎn)商為免除自身的一些后續(xù)責(zé)任，單方面擬定《合同補(bǔ)充協(xié)議》，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，。據(jù)業(yè)主反映，該補(bǔ)充協(xié)議業(yè)主均沒有認(rèn)真閱讀，也未能明確理解其真實(shí)意思，特別是其中的第六條規(guī)定：“出賣人將于本項(xiàng)目辦理完成綜合驗(yàn)收手續(xù)和項(xiàng)目總確權(quán)后90天內(nèi)辦理權(quán)屬登記，出賣人將辦證資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案后即完成了出賣人辦理權(quán)屬登記的義務(wù)，因買受人未能按時(shí)交納購房款等原因未能取得房屋產(chǎn)權(quán)證的，出賣人不承擔(dān)責(zé)任。買受人不得以因出賣人原因?qū)е沦I受人未能于本項(xiàng)目辦理完成綜合驗(yàn)收手續(xù)和項(xiàng)目確權(quán)后90天內(nèi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證為由要求退房，但出賣人應(yīng)向買受人支付已付房款的日0.01%且不超過已付房款百分之一的違約金，并繼續(xù)協(xié)助買受人取得房屋產(chǎn)權(quán)證”。更有甚者，其中有一業(yè)主與房地產(chǎn)商簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，竟然約定若無法按期辦理產(chǎn)權(quán)證，房地產(chǎn)商應(yīng)承擔(dān)已付房款的日0.01%且不超過已付房款萬分之一的違約金，則對一套價(jià)值30萬的房產(chǎn)來說，房地產(chǎn)商不管何種原因，無法正常辦理產(chǎn)權(quán)證，最多承擔(dān)30元的違約金，這樣的補(bǔ)充條款讓人匪夷所思。業(yè)主一致認(rèn)為，該條款顯然是霸王條款，侵害了廣大業(yè)主的合法權(quán)益，應(yīng)予撤銷，因此引起糾紛。

二、責(zé)任分析

此類案件中，業(yè)主均與房地產(chǎn)商簽訂了《商品房買賣合同》，應(yīng)視為有效的合同，該合同2009年2月18日經(jīng)過房產(chǎn)行政主管部門的交易確認(rèn)，應(yīng)視為確權(quán)完成?！逗贤ā返?條規(guī)定：“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。”

1.對房地產(chǎn)商逾期交房違約責(zé)任的追究。有部分業(yè)主在明確知道房地產(chǎn)商無法如期交房后，即向房地產(chǎn)商提出按照日萬分之五支付違約金的要求，后經(jīng)與房地產(chǎn)商協(xié)商，一次性得到違約賠償，一部分業(yè)主至今未提出主張賠償違約金，距今已超過2年時(shí)間，應(yīng)該視為超過法定的2年訴訟時(shí)效，我國《民法通則》第135條規(guī)定的：“向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外?！边@表明，我國一般民事訴訟的一般訴訟時(shí)效為2年，從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到侵害之日起開始計(jì)算，也就是說，自房地產(chǎn)商違約之日起，業(yè)主應(yīng)積極著手準(zhǔn)備啟動(dòng)法律程序，不可超過2年，如果超過2年時(shí)間，則在很大程度上喪失了勝訴機(jī)會(huì)。所以，這部分業(yè)主目前主張追究房地產(chǎn)商逾期交付房產(chǎn)的違約責(zé)任的訴訟請求，將難以得到法院的支持。當(dāng)然，如果業(yè)主有證據(jù)證明在合同約定的交房日期屆滿后兩年內(nèi)其曾經(jīng)向房地產(chǎn)商主張過權(quán)利。

2.對房地產(chǎn)商逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的責(zé)任追究。逾期中的“期”實(shí)質(zhì)是合同約定的辦證期限，也是出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的始期?！督忉尅返?8條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。”據(jù)此，辦證期限首先由當(dāng)事人自由約定，無約定期限則適用法定90日。該90日是買受人取得產(chǎn)權(quán)證書的最長期限，逾期則由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，但此規(guī)定與現(xiàn)行辦證制度嚴(yán)重脫節(jié)，加重了出賣人的責(zé)任。根據(jù)《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》第16、26和27條：新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記；登記機(jī)關(guān)自受理登記申請之日起7日內(nèi)應(yīng)當(dāng)決定是否予以登記；登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在受理登記后的30日內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。顯然，出賣人完成初始登記最長需要127日，買受人申請轉(zhuǎn)移登記和登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記以及頒發(fā)證書需要更長時(shí)間，此時(shí)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出解釋確定的90日，出賣人承擔(dān)違約責(zé)任勢在必然。為此，出賣人經(jīng)常事先在買賣合同中擬定較長的辦證期限，以降低承擔(dān)違約責(zé)任的可能性。在上述糾紛案件中，房地產(chǎn)商在補(bǔ)充協(xié)議中約定，若無法按期辦理房產(chǎn)證，則承擔(dān)日0.01%的違約責(zé)任，但以所交付款百分之一為限。筆者認(rèn)為，該約定顯失公平。房地產(chǎn)商無法如期辦理產(chǎn)權(quán)證，構(gòu)成違約事實(shí)，雙方約定日0.01%雖然看似略低，但畢竟還是雙方同意簽署的，應(yīng)對此違約金標(biāo)準(zhǔn)予以承認(rèn)有效，但是，違約金以所交付款百分之一為限是霸王條款，嚴(yán)重侵害業(yè)主的合法權(quán)益，如業(yè)主事后對此存在異議，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。因?yàn)?，未約定事實(shí)是連續(xù)的，若按照“以所交付款百分之一為限”規(guī)定違約金，則房地產(chǎn)商就肆無忌憚，以一套房子人民幣241794元為例，房地產(chǎn)商承擔(dān)人民幣2418元后，不管8年、10年或更長時(shí)間內(nèi)不為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證，都沒有任何違約風(fēng)險(xiǎn)，這將加大對業(yè)主的傷害，不利于糾紛的解決，故該違約金封頂?shù)淖龇☉?yīng)予撤銷。

3. 由于登記機(jī)關(guān)原因造成辦證逾期的，業(yè)主可以向登記機(jī)關(guān)請求賠償。對業(yè)主損失應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持全面賠償原則，其無辜遭受損失，房地產(chǎn)商不承擔(dān)賠償責(zé)任，辦證機(jī)關(guān)也不承擔(dān)責(zé)任，業(yè)主的權(quán)益無法得到切實(shí)有效的保護(hù)，這將嚴(yán)重違背公平正義原則，故業(yè)主可根據(jù)《民法通則》121條，請求登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任。賠償數(shù)額上，可以適用《解釋》17條第3款，按照有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

4.因測繪機(jī)構(gòu)原因造成辦證逾期，房地產(chǎn)商不承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《合同法》121條，因測繪機(jī)關(guān)遲延造成辦證逾期的，房地產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任，出賣人與測繪機(jī)構(gòu)的糾紛可以按照委托合同約定解決。但應(yīng)當(dāng)注意的是，在《房產(chǎn)測繪管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》實(shí)施前，測繪機(jī)構(gòu)多屬于登記機(jī)關(guān)的附屬，測繪亦屬于行政行為，測繪機(jī)構(gòu)遲延造成辦證逾期很難歸結(jié)為“出賣人原因?！?/p>

三、案件啟示

上述案件所發(fā)生的糾紛，具有一定的普遍性，也使廣大業(yè)主在購買商品房過程獲得一些啟示。筆者認(rèn)為，為減少購房中發(fā)生的糾紛，雙方應(yīng)著重注意幾個(gè)問題。

第一，目前房地產(chǎn)商很多都是證件不全的，但是很多業(yè)主都不知道從何告起，而自己的維權(quán)之路也比較困難，甚至有的業(yè)主連商品房需要的五證都不清楚就糊涂的交了房款。開發(fā)商銷售商品房要具備的五證就是：土地使用權(quán)證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，施工許可證，預(yù)售許可證，上述證件缺一不可的。房地產(chǎn)商義務(wù)包括：完成初始登記、發(fā)出辦證通知和進(jìn)行必要協(xié)助，但對登記機(jī)關(guān)辦事不力和業(yè)主申請遲延難以左右和干預(yù)，故“出賣人原因”應(yīng)當(dāng)限定在其未履行自身義務(wù)而造成買受人辦證逾期的情形，包括：申請初始登記遲延；初始登記材料不完備；建設(shè)項(xiàng)目違法不能取得規(guī)劃、用地等手續(xù)；擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)；未及時(shí)通知買受人等。登記機(jī)關(guān)原因包括審查失誤、工作拖延等。

第二，沒有拿到產(chǎn)權(quán)證，如何維護(hù)權(quán)利?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件，所以房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)助買房人辦理產(chǎn)權(quán)人是他的法定義務(wù)。

第三，雖然目前法律對于商品房糾紛有了很多規(guī)定，但是我們絕不能有僥幸的心理，應(yīng)當(dāng)時(shí)時(shí)有法律意識(shí)，在購房時(shí)盡量將可能發(fā)生的問題做出書面約定，特別是違約條款一定要寫清楚，以防止責(zé)權(quán)不清帶來的隱患。如何維護(hù)業(yè)益，最重要的是看當(dāng)時(shí)簽訂合同的約定條件是什么，是怎么約定的。如果房地產(chǎn)商違反原來合同約定的條件的話，實(shí)際上我們認(rèn)為他是一種對合同違法，他違反了合同約定，如果這兩個(gè)都違反的話，我們認(rèn)為作為業(yè)主可以通過向法院的方式，以訴訟方式要求房地產(chǎn)商承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第四，至于說是否能夠向房地產(chǎn)商爭取雙倍索賠，前提條件是必須有一個(gè)證據(jù)，作為業(yè)主來說必須有證據(jù)房地產(chǎn)有欺詐行為，要符合消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第49條規(guī)定，就是說只有房地產(chǎn)商具有與消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法49條規(guī)定的行為的情況下，業(yè)主才能向法院提出訴訟，要求房地產(chǎn)商進(jìn)行雙倍賠償。

第五，由于登記機(jī)關(guān)原因造成辦證逾期的，買受人能否請求賠償？筆者認(rèn)為：對買受人損失應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持全面賠償原則，其無辜遭受損失，出賣人不承擔(dān)賠償責(zé)任，辦證機(jī)關(guān)亦不承擔(dān)責(zé)任，買受人保護(hù)將出現(xiàn)真空，嚴(yán)重違背公平正義原則，故買受人可根據(jù)《民法通則》121條，請求登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任。賠償數(shù)額上，可以適用《解釋》17條第3款，按照有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

第六，業(yè)主還要注意自身應(yīng)盡的義務(wù)，對于自己義務(wù)的實(shí)際履行應(yīng)保留相應(yīng)的證據(jù)。業(yè)主原因包括申請遲延、辦證手續(xù)不完備、未繳納相關(guān)稅費(fèi)等。從舉證角度出發(fā)，業(yè)主提供辦證逾期的初步證據(jù)后，轉(zhuǎn)由房地產(chǎn)商對“非出賣人原因”舉證，舉證不能或證據(jù)不力則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第七，如果業(yè)主采取法律的途徑解決逾期辦理房產(chǎn)證問題，還要注意訴訟時(shí)效，只有在規(guī)定的期間內(nèi)提出的請求才受到法律的保護(hù)。

總之，不管是房地產(chǎn)商或者是業(yè)主，均應(yīng)堅(jiān)持以人為本、誠信經(jīng)營的理念，公平合理地處理房地產(chǎn)交易中的各種問題，一旦出現(xiàn)糾紛，應(yīng)友好協(xié)商，互諒互讓，合法、及時(shí)、公平、公正地解決矛盾，共同構(gòu)建和諧的建議環(huán)境。

參考文獻(xiàn)

[1]王林輝. 商品房買賣合同糾紛若干問題探析（下）[J]. 仲裁研究， 2010，（02） .

篇8

鄭州市人民政府令第111號(hào)

《鄭州市商品房銷售管理辦法》業(yè)經(jīng)2002年8月9日市人民政府第12次常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)予公布，自2002年12月1日起施行。

市長：陳義初

2002年10月21日

鄭州市商品房銷售管理辦法

第一章、總則

第一條、為加強(qiáng)商品房銷售管理，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條、本辦法所稱商品房銷售包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。

商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。

商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。

第三條、在本市行政區(qū)域內(nèi)商品房銷售及商品房銷售管理應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

第四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。

第五條、商品房銷售應(yīng)當(dāng)遵循公平和誠實(shí)信用的原則。

第六條、市房地產(chǎn)管理部門是本市商品房銷售管理工作的行政主管部門，其所屬的房地產(chǎn)市場管理機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)本市市區(qū)商品房銷售管理工作。

縣（市）、、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門主管本行政區(qū)域內(nèi)商品房銷售管理工作。

第二章、預(yù)售管理

第七條、商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可證制度。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門申請登記，取得《商品房預(yù)售許可證》后，方可預(yù)售。

禁止偽造、涂改、買賣、轉(zhuǎn)借《商品房預(yù)售許可證》。

第八條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)制定商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)載明項(xiàng)目名稱、商品房的位置、樓號(hào)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期、預(yù)售總面積、單元數(shù)、層數(shù)、房型、套數(shù)、預(yù)售價(jià)格及交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并附商品房預(yù)售總平面圖、底層平面圖及標(biāo)準(zhǔn)層平面圖。

第九條、商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）、建設(shè)用地已辦理國有土地出讓手續(xù)，并已取得國有土地使用權(quán)；

（二）、已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）、已辦理建設(shè)工程施工許可證，簽訂建設(shè)工程施工合同，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）、六層以下（含六層）、的商品房項(xiàng)目，完成基礎(chǔ)并施工至二層以上（含地下室）、結(jié)構(gòu)封頂工程，七至十二層（含十二層）、小高層建筑完成三層以上（含地下室）、結(jié)構(gòu)封頂工程，十三層以上（含地下室）、高層建筑完成五層以上結(jié)構(gòu)封頂工程；

（五）、已簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十條、申請辦理《商品房預(yù)售許可證》，應(yīng)當(dāng)提交下列證件及材料：

（一）、預(yù)售申請書；

（二）、營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；

（三）、國有土地使用權(quán)證；

（四）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及紅線圖；

（五）、建設(shè)工程施工許可證及施工合同；

（六）、商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議的有關(guān)材料和預(yù)售款監(jiān)管銀行專用賬戶證明；

（七）、商品房預(yù)售方案；

（八）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他證明材料。

第十一條、市、縣（市）、、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售申請及有關(guān)證件、材料后，應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場勘驗(yàn)。對符合本辦法第九條規(guī)定條件的，應(yīng)在接到申請后10個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；對不符合條件的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請人，并告知不予核發(fā)的理由。

第十二條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持下列文件到原發(fā)證機(jī)關(guān)變更《商品房預(yù)售許可證》：

（一）、商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同；

（二）、原《商品房預(yù)售許可證》；

（三）、城市規(guī)劃和土地管理等部門同意變更的有關(guān)手續(xù)；

（四）、受讓方的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；

（五）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。

轉(zhuǎn)讓的商品房項(xiàng)目符合轉(zhuǎn)讓條件的，市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)自受理申請之日起10個(gè)工作日內(nèi)變更《商品房預(yù)售許可證》。

第十三條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更已批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目的名稱、建筑面積、樓號(hào)等事項(xiàng)，應(yīng)持有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件，到原發(fā)證機(jī)關(guān)變更《商品房預(yù)售許可證》。

第十四條、預(yù)售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示《商品房預(yù)售許可證》或其副本，并以書面形式向預(yù)購人明示下列事項(xiàng)：

（一）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名稱、注冊地址及法定代表人；

（二）、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及竣工交付時(shí)間；

（三）、商品房項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖；

（四）、商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)及公共和公用建筑面積的分?jǐn)傓k法；

（五）、預(yù)售商品房的價(jià)格及付款辦法；

（六）、物業(yè)管理事項(xiàng)；

（七）、其他應(yīng)當(dāng)明示的事項(xiàng)。

第十五條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的，受讓方必須是依法成立并符合資質(zhì)等級(jí)要求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

轉(zhuǎn)讓預(yù)售的商品房項(xiàng)目，受讓方享有原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對預(yù)購人享有的權(quán)利，并承擔(dān)原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對預(yù)購人承擔(dān)的義務(wù)。

已批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起停止預(yù)售商品房；未變更《商品房預(yù)售許可證》，受讓方不得預(yù)售受讓的商品房。

第十六條、預(yù)售的商品房價(jià)格和代收稅費(fèi)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預(yù)購人約定，并在商品房買賣合同中載明。商品房買賣合同簽訂后，除國家和省規(guī)定新開征的稅費(fèi)外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得向預(yù)購人收取其他費(fèi)用。

第十七條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請《商品房預(yù)售許可證》前，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目所在地的銀行開立商品房預(yù)售款專用賬戶。開立賬戶時(shí)，房地產(chǎn)市場管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)簽署意見。開立賬戶后，由房地產(chǎn)市場管理機(jī)構(gòu)與開戶銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)管協(xié)議。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有多個(gè)商品房項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別開立商品房預(yù)售款專用賬戶。

預(yù)購人交付商品房預(yù)售款時(shí)，應(yīng)當(dāng)直接存入商品房預(yù)售款專用賬戶，憑銀行出具的存款憑證，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)換領(lǐng)交款收據(jù)。

第十八條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的商品房預(yù)售款，在項(xiàng)目竣工前，只能用于購買該項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付該項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費(fèi)，不得挪作他用、不得用于償還與該項(xiàng)目無關(guān)的債務(wù)。

第十九條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用商品房預(yù)售款，應(yīng)當(dāng)編制用款計(jì)劃，經(jīng)該項(xiàng)目的工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的用款計(jì)劃的真實(shí)性出具證明后，報(bào)房地產(chǎn)市場管理機(jī)構(gòu)審核。

房地產(chǎn)市場管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起5個(gè)工作日內(nèi)作出答復(fù)，對符合前條規(guī)定用途的，應(yīng)當(dāng)同意其使用，并書面通知開戶銀行；對不同意使用的，應(yīng)當(dāng)書面說明理由。

開戶銀行應(yīng)當(dāng)按房地產(chǎn)市場管理機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)同意使用的數(shù)額撥付，并對資金用項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)督。

該項(xiàng)目竣工驗(yàn)收一個(gè)月內(nèi)，房地產(chǎn)市場管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)解除對商品房預(yù)售款的監(jiān)管，并書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開戶銀行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開戶銀行接到通知后，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定撤銷該賬戶。

第三章、現(xiàn)售管理

第二十條、商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）、現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）、已取得國有土地使用權(quán)；（三）、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）、已通過竣工驗(yàn)收；（五）、拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（六）、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。

第二十一條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)售前應(yīng)持下列有關(guān)材料和證明向市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記備案：（一）、商品房現(xiàn)房銷售方案；（二）、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；（三）、國有土地使用權(quán)證；（四）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（五）、工程竣工驗(yàn)收證明；（六）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他證明材料。

第二十二條、市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門發(fā)現(xiàn)現(xiàn)售商品房不符合現(xiàn)售條件的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限期糾正或停止銷售。

第二十三條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取下列方式銷售商品房：（一）、返本銷售或者變相返本銷售；（二）、售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房；（三）、分割拆零銷售按套銷售的商品房住宅。

第四章、廣告與合同

第二十四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)商品房預(yù)售廣告，應(yīng)當(dāng)向廣告經(jīng)營單位出示《商品房預(yù)售許可證》，并在廣告內(nèi)容中載明《商品房預(yù)售許可證》的編號(hào)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)商品房銷售廣告，不得含有誤導(dǎo)、欺騙公眾和與《商品房預(yù)售許可證》核準(zhǔn)事項(xiàng)、產(chǎn)權(quán)登記備案事項(xiàng)不一致的內(nèi)容。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)商品房預(yù)售廣告，應(yīng)當(dāng)將擬廣告的樣式、內(nèi)容報(bào)房地產(chǎn)市場管理機(jī)構(gòu)審核。

第二十五條、銷售商品房時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人應(yīng)當(dāng)簽訂商品房買賣合同。買賣合同應(yīng)使用統(tǒng)一的合同文本。

第二十六條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的商品房銷售廣告和印發(fā)的宣傳資料中所明示的事項(xiàng)，買受人有權(quán)要求在商品房買賣合同中約定。

第二十七條、商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)附有預(yù)購商品房項(xiàng)目及樓層的平面圖，并在平面圖上標(biāo)明買受人所購房屋的樓號(hào)、樓層和房號(hào)的位置。

第二十八條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人在依法簽訂商品房預(yù)售合同后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在30日內(nèi)，報(bào)市、縣（市）、、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門登記備案。

第二十九條、商品房銷售可以按套（單元）、計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。

商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。

按套（單元）、計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

第三十條、按套（單元）、計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。

按套（單元）、計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

第三十一條、按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。

合同未作約定的，按下列原則處理：（一）、面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）、的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；（二）、面積誤差比絕對值超出3％時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）、部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）、部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3％部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

第三十二條、按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。

第三十三條、不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。

符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人另有約定的，從其約定。

第三十四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房預(yù)售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。買受人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議，買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

第五章、銷售

第三十五條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法具有相應(yīng)資格并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。

第三十六條、受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第三十七條、受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。

受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

第三十八條、受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在銷售商品房時(shí)，不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

第三十九條、商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

第六章、交付

第四十條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。

第四十一條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)與樣板房一致。

第四十二條、交付銷售的商品房住宅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。

第四十三條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。

商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。但商品房住宅約定的存續(xù)期少于國家規(guī)定的最低保修期限的，按國家規(guī)定的最低保修期限執(zhí)行。

第四十四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實(shí)施測繪，測繪成果報(bào)房地產(chǎn)管理部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

第四十五條、商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七章、罰則

第四十六條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并可處以10000元以上30000元以下罰款：（一）、未按規(guī)定將測繪成果和需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房地產(chǎn)管理部門的；（二）、商品房現(xiàn)售前未到房地產(chǎn)管理部門登記備案的；（三）、返本銷售或者變相返本銷售商品房的；（四）、采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的；（五）、分割拆零銷售按套銷售的商品住宅的；（六）、不符合商品房銷售條件，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的；（七）、委托沒有資格的機(jī)構(gòu)銷售商品房的。

第四十七條、違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并可按下列規(guī)定給予處罰：（一）、無《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，沒收非法所得，處以已收取預(yù)付款1％的罰款；（二）、違反規(guī)定用途使用商品房預(yù)售款的，責(zé)令歸還挪用資金，并處以挪用資金5％的罰款；（三）、偽造、涂改、買賣、轉(zhuǎn)借《商品房預(yù)售許可證》的，收繳證件，并處以5000元以上10000元以下的罰款；（四）、未按規(guī)定將商品房預(yù)售合同報(bào)房地產(chǎn)管理部門登記備案的，處以1000元以上3000元以下的罰款；（五）、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售不符合銷售條件的商品房的，處以20000元以上30000元以下的罰款；（六）、商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓方在合同簽訂后預(yù)售商品房的，責(zé)令退還預(yù)付款，并處以已收取預(yù)付款的1％的罰款。

第四十八條、違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一，給他人造成損害的，依法承擔(dān)連帶責(zé)任：（一）、廣告經(jīng)營者、者明知或應(yīng)知的房地產(chǎn)廣告虛假，仍設(shè)計(jì)、制作、的；（二）、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售不符合本辦法規(guī)定的銷售條件的商品房的。

第四十九條、房地產(chǎn)市場管理機(jī)構(gòu)及其工作人員在商品房預(yù)售款監(jiān)管工作中有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的用款申請未在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)作出答復(fù)，給申請人造成損害的；

篇9

長期以來,房產(chǎn)測繪基本上由房地產(chǎn)管理部門的測繪機(jī)構(gòu)承擔(dān),很多為事業(yè)性單位或者是部門內(nèi)設(shè)的科室,因而房屋面積問題產(chǎn)生的糾紛也由其承擔(dān)處理解決。這樣就造就了測繪單位身兼“運(yùn)動(dòng)員”和“裁判員”的雙重身份,從法律角度來說也有失公允。

按照《房產(chǎn)測繪管理辦法》的規(guī)定，要求房產(chǎn)測繪實(shí)行測、管分離。即房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)不再從事具體的房產(chǎn)測繪工作，只是履行監(jiān)督和管理的職能。房產(chǎn)測繪進(jìn)入市場,打破單一的行政,是改革開放進(jìn)一步深化的需要,同時(shí)也是房產(chǎn)測繪走向完善與發(fā)展的必由之路。房產(chǎn)測繪實(shí)行市場準(zhǔn)入制,房產(chǎn)測繪企業(yè)參與社會(huì)公平競爭,形成市場委托機(jī)制。房產(chǎn)行政主管部門設(shè)立房產(chǎn)測量管理機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)政策法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的制定及房產(chǎn)測繪成果的監(jiān)督檢查。

積極推進(jìn)房產(chǎn)測繪的改革工作,實(shí)現(xiàn)市場化的平穩(wěn)過渡,將給房產(chǎn)測繪的發(fā)展和完善帶來契機(jī)。房產(chǎn)測繪走向市場有利于全面提高測繪隊(duì)伍的整體素質(zhì)。房產(chǎn)測繪市場化的關(guān)鍵在于提高人員素質(zhì),只有提高人員的素質(zhì),提高業(yè)務(wù)技能,才能在市場競爭中有所發(fā)展。房產(chǎn)測繪走向市場,有利于充分調(diào)動(dòng)積極因素,便于引進(jìn)技術(shù)人才,通過競爭機(jī)制,實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。房產(chǎn)測繪走向市場可以加快房地產(chǎn)測繪行業(yè)的發(fā)展,提高測繪質(zhì)量。打破壟斷,放開競爭,才能不斷提高,不斷發(fā)展。

就目前房產(chǎn)測繪管理機(jī)制的建立,應(yīng)該重點(diǎn)解決以下問題。

1 實(shí)行房產(chǎn)測繪市場有限準(zhǔn)入、定向委托、適度競爭制度，是房產(chǎn)管理的專業(yè)要求

1.1 實(shí)行房產(chǎn)測繪市場的準(zhǔn)入和退出:房產(chǎn)測繪的專業(yè)性和重要性決定了出具房產(chǎn)測繪成果報(bào)告的房產(chǎn)測繪單位必須是專業(yè)性強(qiáng)、誠實(shí)守信，有健全的技術(shù)、質(zhì)量保證體系的企業(yè)。為保證房產(chǎn)測繪市場競爭的公平有序,在結(jié)合地區(qū)房產(chǎn)測繪市場容量、需求的前提下,擇優(yōu)準(zhǔn)入的房產(chǎn)測繪單位是有限度的,不應(yīng)超越市場需求。對準(zhǔn)入的房產(chǎn)測繪單位也應(yīng)實(shí)行市場退出機(jī)制,使獲準(zhǔn)的房產(chǎn)測繪單位在競爭中有被淘汰出局的危機(jī)感，從而始終保持憂患和進(jìn)步意識(shí)。

1.2 對測繪機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員進(jìn)行資質(zhì)審查和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。房產(chǎn)測繪是一項(xiàng)技術(shù)性和專業(yè)性要求較高的工作,為保證房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量,房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的測繪管理部門要對有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)從業(yè)人員進(jìn)行資質(zhì)審查和系統(tǒng)培訓(xùn),讓從業(yè)人員掌握房產(chǎn)登記規(guī)程、測繪技術(shù)、計(jì)算機(jī)軟件操作技能，全面提升從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì),并定期進(jìn)行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和業(yè)務(wù)交流。只有經(jīng)房產(chǎn)行政管理部門授權(quán)的測繪單位才能從事房產(chǎn)測繪工作。

1.3 統(tǒng)一受理委托測繪業(yè)務(wù)，出具測繪工作聯(lián)系單，由授權(quán)的測繪單位組織施測。對完成的測繪成果進(jìn)行考核，建立業(yè)績和誠信考核檔案，制定科學(xué)的競爭激勵(lì)機(jī)制。

2 建立有效的監(jiān)管服務(wù)機(jī)制

2.1 根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度應(yīng)屬于實(shí)質(zhì)性的登記，登記是以國家行為支持的權(quán)利公示手段，房地產(chǎn)權(quán)屬登記的法律后果為社會(huì)普遍信服，具有較強(qiáng)的公信力。因此，為了確保登記的真實(shí)性，登記機(jī)關(guān)負(fù)有對當(dāng)事人申請登記的事項(xiàng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查的職權(quán)和職責(zé)。而房產(chǎn)管理部門要對房產(chǎn)測繪成果進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的審核,則必須經(jīng)過重新測繪、計(jì)算,方知對錯(cuò)。從這個(gè)意義上說，如果不再次實(shí)地測繪，監(jiān)管也僅具象征意義。這就要求房產(chǎn)管理部門組織專業(yè)人員實(shí)地抽檢，抽樣計(jì)算復(fù)核，最大可能地避免測繪單位工作失誤和違規(guī)行為，并向社會(huì)公布抽檢情況和信用考評。

2.2 建立統(tǒng)一完善的質(zhì)量保證體系。建立健全測繪質(zhì)量管理體系，加強(qiáng)對測繪項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施測和成果的質(zhì)量監(jiān)理、檢測和監(jiān)督，完善測繪儀器檢定制度。逐步推行注冊測繪師制度。

2.3 建立房產(chǎn)測繪成果鑒定、仲裁認(rèn)證機(jī)構(gòu)。由于房產(chǎn)測繪工作的專業(yè)性較強(qiáng),老百姓很難對測繪成果正確認(rèn)識(shí)、理解。為此,有必要建立健全快捷高效的房產(chǎn)測繪成果鑒定認(rèn)證機(jī)構(gòu),促進(jìn)房產(chǎn)測繪工作健康發(fā)展。建立房產(chǎn)測繪成果鑒定認(rèn)證機(jī)構(gòu)是由其與房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理密不可分的關(guān)系決定的。房產(chǎn)測繪是基礎(chǔ),產(chǎn)籍管理是手段,產(chǎn)權(quán)管理是目的。房產(chǎn)權(quán)屬登記測繪和房屋面積測算始終是政府進(jìn)行產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的一個(gè)核心內(nèi)容。它擔(dān)負(fù)著對房屋基本狀況的調(diào)查和對房屋權(quán)界數(shù)量進(jìn)行核定的職能,對權(quán)屬登記工作提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和圖件,是權(quán)屬登記的一個(gè)重要的基礎(chǔ)性工作。

2.4 建立測繪成果差錯(cuò)賠償保證金制度。鑒于房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對測繪成果有無法推脫的審查管理及連帶賠償責(zé)任，建立測繪成果差錯(cuò)賠償保證金制度，以保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房產(chǎn)測繪市場公平競爭和健康發(fā)展。

篇10

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測繪；面積測繪相關(guān)規(guī)定；預(yù)測與實(shí)測差異間的問題及解決辦法

一、商品房的發(fā)展現(xiàn)狀

隨著我國住房制度改革的深入，商品房作為一種特殊消費(fèi)品已經(jīng)走入了我們的生活。與多數(shù)消費(fèi)品不同，商品房的購買價(jià)格通常是單價(jià)與銷售面積的乘積。然而，在購房時(shí)，單價(jià)通常一目了然，但銷售面積計(jì)算卻存在一定出入，購買者時(shí)常感到受了開發(fā)商的欺詐，因此，上訴至法院的情況很多，同時(shí)，也給房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，造成了很大的障礙。

為了解決這一矛盾，全國各大城市由政府發(fā)文，要求“各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房前，應(yīng)委托具有測繪資格的測繪單位進(jìn)行面積預(yù)算”，并建立商品房面積備案管理制度，基本上保證銷售合同面積與辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)的面積一致，從而避免不必要的矛盾發(fā)生。

二、房產(chǎn)測繪的意義

房產(chǎn)測繪作為保證房屋和房屋用地的有關(guān)信息客觀、公正、完整、準(zhǔn)確的重要手段，能有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為，提高房產(chǎn)管理的科學(xué)性和準(zhǔn)確地、切實(shí)保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，房產(chǎn)測繪的質(zhì)量是房產(chǎn)測繪土建功能發(fā)揮作用的基礎(chǔ)和前提。因此，它既可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)依據(jù)，同時(shí)也是檢驗(yàn)商品房買賣面積是否縮水的重要手段。

三、面積測算的相關(guān)規(guī)定

1.計(jì)算建筑面積的房屋的條件

層高在2.20m以上的有上蓋有圍護(hù)，結(jié)構(gòu)牢固的屬于永久性的可作為人們生產(chǎn)或生活的場所的建筑物。

2.計(jì)算全部建筑面積的范圍

1）房屋內(nèi)的閣樓、夾層、插層、設(shè)備層等局部樓層及其樓（電）梯間，層高在2.20m以上的部位計(jì)算建筑面積。

2）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算建筑面積，挑樓、全封閉的陽臺(tái)、房屋間永久性的封閉的架空通廊，均按其水平投影計(jì)算建筑面積，屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積之和計(jì)算。

3）樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、煙道井通風(fēng)井、排氣井等均按房屋自然層計(jì)算建筑面積。

4）有永久性上蓋，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場館看臺(tái)、立體書庫、立體倉庫、立體停車庫及房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及報(bào)警閥間，均按圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積計(jì)算。

5）層高在2.20m以上的地下層（地下室、半地下室、地下車庫、地下商場等）及其相應(yīng)出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）水平投影面積計(jì)算。

6）與房屋結(jié)構(gòu)相連且有非獨(dú)立柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的永久性門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水平投影面積計(jì)算。

7）依坡地而建的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其層高在2.2m以上部位的水平投影面積計(jì)算。

8）以幕墻作為房屋外墻的，按其水平投影面積計(jì)算。

9）有變形縫的房屋，若其與室內(nèi)相通，該變形縫計(jì)算建筑面積。

3.計(jì)算一半建筑面積的范圍

1）與房屋相連有上蓋的無柱走廊、檐廊，層高在2.20m以上的，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計(jì)算。

2）獨(dú)立柱的門廊，獨(dú)立柱或單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)、加油站、收費(fèi)站等屬永久性開放式建筑空間，層高在2.20m以上的，按其上蓋水平投影面積計(jì)算一半。

3）有頂蓋且不封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計(jì)算。

其中有部分不封閉的陽臺(tái)要已以下情況來計(jì)算陽臺(tái)面積。

4）所在層無頂蓋的室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算。

5）有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，層高在2.20m以上的，按水平投影面積的一半計(jì)算。

6）有永久性上蓋，無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場館看臺(tái)，層高在2.20m以上的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。

四、商品房預(yù)測和實(shí)測

1.商品房預(yù)測

商品房面積預(yù)測既商品房預(yù)售面積的計(jì)算，是指房屋開發(fā)商在房屋竣工前，為了辦理房屋銷售許可證和簽訂房屋買賣合同，根據(jù)相關(guān)的技術(shù)規(guī)定，按照設(shè)計(jì)的房屋圖紙資料，對各套房屋的建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算的行為。預(yù)測面積可作為開發(fā)商在前提項(xiàng)目宣傳中使用，同時(shí)也可以作為商品房網(wǎng)上備案和銷售使用。

2.商品房實(shí)測

商品房面積實(shí)測，是指房屋竣工驗(yàn)收后，由開發(fā)公司委托具備房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》和房屋竣工圖紙、變更圖紙、預(yù)算數(shù)據(jù)等，對房屋進(jìn)行實(shí)地勘測、繪圖并計(jì)算出面積。實(shí)測面積是購房者辦理房屋所有權(quán)證、房款結(jié)算、物業(yè)費(fèi)結(jié)算等的依據(jù)。

五、預(yù)測與實(shí)測之間的差異原因和解決辦法

1.面積產(chǎn)生差異的原因

預(yù)測建筑面積和實(shí)測建筑面積存在差異：有可能處于規(guī)劃設(shè)計(jì)的變更、在房屋施工中產(chǎn)生的施工誤差、竣工后房屋由于部分公用面積改變或服務(wù)范圍改變等多種原因?qū)е骂A(yù)測與實(shí)測面積的不相符。

1）數(shù)據(jù)的采集

預(yù)測主要是依據(jù)設(shè)計(jì)施工圖紙進(jìn)行數(shù)據(jù)采集，而實(shí)測的數(shù)據(jù)是由測繪人員通過手持測距儀在現(xiàn)場實(shí)地采集，其中不僅含有儀器測量誤差、墻置偏移及抹灰層厚度等因素的影響。

2）圖紙的變更及施工原因

房地產(chǎn)開發(fā)部門在建筑施工過程中，由于多種原因，可能會(huì)對建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行變更。在施工的過程中可能由部分施工誤差導(dǎo)致圖紙中完全平行的兩面墻，在實(shí)際測量中不平行。

2.解決辦法

加大宣傳，讓老百姓在購房時(shí)了解預(yù)測和實(shí)測會(huì)有差異，并在合同備注欄中作出詳細(xì)規(guī)定。開發(fā)商在建筑施工過程中，由于種種原因?qū)ㄖO(shè)計(jì)進(jìn)行變更，導(dǎo)致面積差異較大時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知購房者。這樣相對來說可以減少購房者與開發(fā)公司之間的矛盾。

六、結(jié)束語

商品房測繪，是房產(chǎn)測繪企業(yè)的重點(diǎn)工作，其預(yù)測成果是開發(fā)商與購房者的交易依據(jù)，其實(shí)測成果是房屋產(chǎn)權(quán)面積的確定。要解決預(yù)測和實(shí)測成果之間差異引起的糾紛問題，更好的圍護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益，不僅要從現(xiàn)在的測繪產(chǎn)品質(zhì)量管理辦法、建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及方法上下功夫，還要在不斷完善測繪程序監(jiān)督機(jī)制的同時(shí)，加強(qiáng)測繪成果監(jiān)管，提高測繪成果質(zhì)量，以誠信工作的態(tài)度從事房產(chǎn)面積測繪工作，不斷提高綜合分析、判斷問題的能力，憑借掌握的知識(shí)，技術(shù)方法和手段正確處理問題。

隨著社會(huì)的不斷變化，為了適應(yīng)社會(huì)的變化，各地、各城市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況和自身的需求，遵循國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定的原則，制定一套適合本地實(shí)際情況的實(shí)施細(xì)則或更加祥盡的補(bǔ)充規(guī)定。同時(shí)各城市的房地產(chǎn)測繪管理部門應(yīng)加強(qiáng)聯(lián)系，經(jīng)常進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流。這樣才能不斷為社會(huì)提供科學(xué)、優(yōu)質(zhì)、高效的測繪服務(wù)，全面推進(jìn)測繪工程更好更快的發(fā)展。

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