導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)管理企業(yè)分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)管理；目標(biāo)管理；成本管理；策略分析

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的深入，面對(duì)市場(chǎng)日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)和多變的市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)企業(yè)必須實(shí)現(xiàn)更為高效的房地產(chǎn)企業(yè)管理工作，使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)更容易實(shí)現(xiàn)，保證房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售額，提高房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展活力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。

一、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新的必要性

（一）全球化進(jìn)程，面對(duì)外國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)逐漸加入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的趨勢(shì)，為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇和挑戰(zhàn)；我國(guó)經(jīng)濟(jì)在改革不斷深化過(guò)程中，各個(gè)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈與深入；信息技術(shù)的發(fā)展與現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的較低管理效率，也不斷降低了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行跨地區(qū)、跨行業(yè)甚至跨時(shí)空經(jīng)營(yíng)的難度，從而導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)本已十分激烈的市場(chǎng)面臨著更為瘋狂和深刻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)暴。

（二）利益至上和人本主義的社會(huì)思潮交互影響，從而要求房地產(chǎn)企業(yè)在管理過(guò)程必須結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際，不斷創(chuàng)新管理方法。生存和生活壓力，讓房地產(chǎn)企業(yè)工作人員的逐利性更加明顯。隨著人們對(duì)利益的瘋狂追求，導(dǎo)致社會(huì)冷漠等社會(huì)現(xiàn)象日益明顯，影響了房地產(chǎn)企業(yè)工作人員對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的忠誠(chéng)度。面對(duì)這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)必須在利益與房地產(chǎn)企業(yè)文化方面雙管齊下，在給予房地產(chǎn)企業(yè)員工物質(zhì)刺激的同時(shí)，也應(yīng)該注重房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)，溫念房地產(chǎn)企業(yè)人，留住人心，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)人對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的認(rèn)同感，打造全新的房地產(chǎn)企業(yè)文化，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定高速發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)管理中的目標(biāo)管理

為了應(yīng)對(duì)新形勢(shì)下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化、多樣化和深入化，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過(guò)多種管理技術(shù)的創(chuàng)新綜合應(yīng)對(duì)來(lái)自市場(chǎng)各個(gè)層面和領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)管理應(yīng)該通過(guò)目標(biāo)管理激勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)人的工作積極性，通過(guò)人員管理合理調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)人力資源，通過(guò)銷(xiāo)售管理最大化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和促成房地產(chǎn)企業(yè)利益的實(shí)現(xiàn)。

2.1目標(biāo)管理具體含義

房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)管理是指房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)管理的過(guò)程中以相對(duì)而言比較具體的目標(biāo)來(lái)作為房地產(chǎn)企業(yè)工作人員成績(jī)的考核指標(biāo)，從而不斷激發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)員工的工作積極性，這是一種全新的管理模式。對(duì)于目標(biāo)管理而言，其是一種自上而下的管理方式，實(shí)行這種管理技術(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)，能夠促使員工在工作時(shí)擁有比較高的自主性，充分發(fā)揮了員工的積極性和能動(dòng)性，也能夠有效的激發(fā)員工的內(nèi)在潛力。

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)管理這一管理技術(shù)的時(shí)候，應(yīng)該注意以下幾個(gè)方面：

1.要制定合乎實(shí)際的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)。合理的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)快速高效的發(fā)展，同時(shí)也有利于房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整發(fā)展方向，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。而不合理的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，不僅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)極大的阻礙，甚至還有可能使房地產(chǎn)企業(yè)陷入競(jìng)爭(zhēng)的泥潭和投資的風(fēng)向之中，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)利益受損嚴(yán)重者甚至破產(chǎn)。

2.制定合理的相關(guān)政策，幫助員工達(dá)成自己的任務(wù)目標(biāo)。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)為員工制定的個(gè)人目標(biāo)比較難達(dá)成的情況時(shí)，可以采取相關(guān)合理的政策，一定程度上減輕員工銷(xiāo)售或者生產(chǎn)等工作中的難度，促進(jìn)員工更容易達(dá)成目標(biāo)，以此來(lái)保證房地產(chǎn)企業(yè)總目標(biāo)的完成；房地產(chǎn)企業(yè)為員工制定的個(gè)人不表較為容易達(dá)成的時(shí)候，應(yīng)該通過(guò)相應(yīng)的政策來(lái)獎(jiǎng)罰員工，提高員工完成任務(wù)的積極性，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的總目標(biāo)能夠更為高效的完成。因此，適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)企業(yè)政策，不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高員工達(dá)成目標(biāo)的積極性，同時(shí)也有利于房地產(chǎn)企業(yè)總?cè)蝿?wù)的更好更快的完成。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理概念

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是指房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各項(xiàng)成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學(xué)管理行為的總稱(chēng)。成本管理一般包括成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等職能。其目的是為了充分動(dòng)員和組織房地產(chǎn)企業(yè)全體人員，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)合理的管理，力求以最少生產(chǎn)耗費(fèi)取得最大的生產(chǎn)成果。

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的組成主要包括產(chǎn)品生產(chǎn)中所耗用的物化勞動(dòng)的價(jià)值（即已耗費(fèi)的生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)移價(jià)值）；勞動(dòng)者為自己勞動(dòng)所創(chuàng)造的價(jià)值（即歸個(gè)人支配的部分， 主要是以工資形式支付給勞動(dòng)者的勞動(dòng)報(bào)酬）；勞動(dòng)者剩余勞動(dòng)所創(chuàng)造的價(jià)值（ 即歸社會(huì)支配的部分，包括稅金和利潤(rùn)）。

三、成本管理的體制機(jī)制建設(shè)

3.1 進(jìn)行成本分析，尋找項(xiàng)目盈虧的內(nèi)在因素

工程項(xiàng)日竣工后，要確定各項(xiàng)費(fèi)用的結(jié)算金額，及時(shí)確定該工程的總成本，運(yùn)用科學(xué)合理的方法，對(duì)該項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程及其結(jié)果進(jìn)行全面、系統(tǒng)的分析和評(píng)價(jià)。通過(guò)成本分析，找出哪些成本項(xiàng)目節(jié)約，哪些成本項(xiàng)目超支，揭示成本差異的原因，掌握單項(xiàng)成本日標(biāo)的完成情況，尋求進(jìn)一步降低成本的途徑和方法。成本分析的真正目的是研究和掌握施工項(xiàng)目的成本規(guī)律，為今后的項(xiàng)目提供借鑒。

3.2 抓好施工階段的成本控制，努力降低成本

材料費(fèi)是工程直接費(fèi)用的主要組成部分，要控制材料費(fèi)，建立一套嚴(yán)格的管理制度。材料采購(gòu)方面，可根據(jù)工程計(jì)劃，進(jìn)行招投標(biāo)，大宗材料集中批量采購(gòu)，可大大降低采購(gòu)保管費(fèi)。施工領(lǐng)用材料時(shí)，要根據(jù)預(yù)算限額領(lǐng)用，物資保管人根據(jù)限額領(lǐng)料單發(fā)料，領(lǐng)料必須嚴(yán)格手續(xù)，以明確責(zé)任，超損耗者從工資中扣除，建立嚴(yán)格的考核制度和目標(biāo)責(zé)任。同時(shí)動(dòng)員施工人員做好余料的回收工作，減少材料浪費(fèi)和流失。

3.3 成本管理要從投標(biāo)報(bào)價(jià)開(kāi)始進(jìn)行

在進(jìn)行投標(biāo)時(shí)，編制投標(biāo)報(bào)價(jià)的人員要對(duì)項(xiàng)目的施工流程和工藝有充分的了解，要對(duì)項(xiàng)目的盈利和風(fēng)險(xiǎn)有較為清楚的認(rèn)識(shí)，要對(duì)自身房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)算和了解，在掌握了自身房地產(chǎn)企業(yè)成本的同時(shí)，要編制初步的預(yù)算成本，在條件允許的情況下，防止出現(xiàn)低于成本的中標(biāo)情況。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理、目標(biāo)管理是一個(gè)系統(tǒng)的工程，想要做好房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與目標(biāo)管理工作，首先要制定明確的管理目標(biāo)，在完善管理工作的基礎(chǔ)上，落實(shí)組織機(jī)構(gòu)和責(zé)任人員，建立一套有效的管理機(jī)制，采取實(shí)事求是、因地制宜的操作方法，根據(jù)工程和房地產(chǎn)企業(yè)自身差異，靈活的改變房地產(chǎn)企業(yè)管理。只有這樣，才能使房地產(chǎn)企業(yè)效益得到增長(zhǎng)，才能為員工提供福利，使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持不敗。

參考文獻(xiàn)：

[1]姜寧寧.關(guān)于新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新的思考[J].財(cái)經(jīng)界，2010，（05）：92.

篇2

關(guān)鍵詞:企業(yè)；利潤(rùn)；稅務(wù)管理

對(duì)于現(xiàn)在的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來(lái)講,其稅務(wù)是其經(jīng)濟(jì)支出的重中之重,稅務(wù)和企業(yè)利潤(rùn)的關(guān)系密不可分,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理來(lái)講,如何加強(qiáng)稅務(wù)管理工作以及合理控制稅務(wù)成本是必須要放在第一位的,目前,房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈,豐厚的利潤(rùn)對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)講,即將成為過(guò)去式,在這樣的形式之下,必須加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)管理的重視,將稅務(wù)管理工作做好了,就能在一定程度上減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān),加大房地產(chǎn)的利潤(rùn)。

一、企業(yè)稅務(wù)管理的基本概念

企業(yè)稅務(wù)管理是企業(yè)在法律允許的范圍內(nèi),按照本身的具體經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象和經(jīng)營(yíng)目的,為在稅務(wù)管理基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)完成在一定程度上減少企業(yè)納稅成本,而對(duì)企業(yè)的涉稅內(nèi)容做出探討、規(guī)劃、監(jiān)控、預(yù)測(cè)、實(shí)施等全過(guò)程的管理行為的總和。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的現(xiàn)狀

(一)對(duì)于稅務(wù)管理不夠重視

在嚴(yán)格的稅務(wù)制度下,在稅務(wù)方面仍然存在著很多問(wèn)題,其中最重要的就是企業(yè)對(duì)于稅務(wù)工作的不重視。所以導(dǎo)致,偷稅、漏稅現(xiàn)象十分嚴(yán)重。部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)管理存在一定的誤區(qū),因此在愈演愈烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中,勢(shì)必會(huì)對(duì)自身的競(jìng)爭(zhēng)造成影響,減少利潤(rùn)的收人,同時(shí)在一定程度上也讓稅務(wù)工作存在著一定的安全隱患。

(二)相關(guān)部門(mén)對(duì)于財(cái)務(wù)的監(jiān)管不夠

在利潤(rùn)相對(duì)暴利的房地產(chǎn)企業(yè),其中的從業(yè)人員,并不是每個(gè)人都很專(zhuān)業(yè),甚至部分全業(yè)為了獲得更大的利潤(rùn),就偷稅、漏水,給財(cái)務(wù)的征收工作帶來(lái)了很大的困難,因此相關(guān)部門(mén)必須增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理中的風(fēng)險(xiǎn)防控

(一)確定防控重點(diǎn)

在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的過(guò)程中,應(yīng)該加強(qiáng)工作的效率,保證稅務(wù)管理的有效地進(jìn)行。稅務(wù)管理不是一時(shí)的工作,它需要長(zhǎng)期的管理,管理過(guò)程復(fù)雜、工作量巨大,因此在進(jìn)行管理的過(guò)程中,房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要了解各項(xiàng)稅務(wù)政策,還應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行稅務(wù)業(yè)務(wù)的管理,同時(shí)還應(yīng)該增加稅務(wù)管理者的能力,保證稅務(wù)管理工作的運(yùn)行。

(二)建立動(dòng)態(tài)的蔽礎(chǔ)信息系統(tǒng)

現(xiàn)階段信息技術(shù)在企業(yè)各項(xiàng)管理中的應(yīng)用越來(lái)越廣泛,信息技術(shù)可以為眾多企業(yè)的管理工作提供技術(shù)支持。所以,房地產(chǎn)企業(yè)也要建筑相應(yīng)的信息系統(tǒng)。為了更好的檢查出企業(yè)的涉稅經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),就要建立時(shí)時(shí)更新的內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)。同時(shí)更新企業(yè)發(fā)展的《稅法》法規(guī)政策系統(tǒng),這樣可以保證企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)系統(tǒng)與國(guó)家法律的要求步調(diào)一致。也能方便房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)工作人員和財(cái)務(wù)工作人員進(jìn)行各項(xiàng)稅務(wù)數(shù)據(jù)的據(jù)算,稅務(wù)信息的輸出也能及時(shí)對(duì)法律法規(guī)的更新作出變化。

(三)加強(qiáng)稅務(wù)工作者的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)

對(duì)于房地產(chǎn)稅務(wù)工作者的專(zhuān)業(yè)水平一定要嚴(yán)格要求,時(shí)不時(shí)的對(duì)其進(jìn)行培訓(xùn),增強(qiáng)其專(zhuān)業(yè)技能和綜合素質(zhì)。第一就是房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須具有責(zé)任心以及很大的強(qiáng)烈的管理意識(shí);再者就是,從事相關(guān)稅務(wù)管理的人員必須考核通過(guò)后才能上崗。將培訓(xùn)的核心放在稅收法律法規(guī)、財(cái)務(wù)理論、管理技能、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范意識(shí)的綜合管理能力上,為減少稅務(wù)管理的分析做出貢獻(xiàn)。

(四)保證做好和單位外面的聯(lián)系工作

我們需要做的外部交流工作中的人員主要就是有中介和政府機(jī)關(guān)稅務(wù)方面的負(fù)責(zé)人員。在稅務(wù)負(fù)責(zé)人這一方,它主要就是要做好監(jiān)督管理的工作,同時(shí)要給我們的納稅人員進(jìn)行解讀我們不懂得精神領(lǐng)域的內(nèi)容和知識(shí),還能夠從他們的手中獲得最新的消息,以便我們能偶做出及時(shí)的更改和改正。由于這個(gè)部門(mén)是負(fù)責(zé)執(zhí)法的,所以他們還有自由裁量的權(quán)力。針對(duì)于這些現(xiàn)象,房地產(chǎn)的公司就要及時(shí)的與部門(mén)進(jìn)行溝通,不能錯(cuò)過(guò)最近更改的信息,學(xué)習(xí)最新的知識(shí),必須取得在進(jìn)行工作管理的時(shí)候正確性。在我們遇到不能解決而且還很每如惑的地方要積極主動(dòng)地找相關(guān)部門(mén)進(jìn)行溝通,以便能夠及時(shí)的得到解決。而且我們?cè)诤驼块T(mén)進(jìn)行合作學(xué)習(xí)的時(shí)候,還要與中介進(jìn)行交流和溝通,運(yùn)用中介的相關(guān)技能和知識(shí)來(lái)彌補(bǔ)在辦理稅務(wù)工作時(shí)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),涉及到不能夠直接和稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通的事情時(shí),可以和中介進(jìn)行溝通,請(qǐng)他們來(lái)進(jìn)行幫忙。我們要正確的利用政府管理部門(mén)和中介方面,來(lái)積極的提高我們自身的素質(zhì)和水平,必要的時(shí)候可以請(qǐng)中介對(duì)單位自身進(jìn)行核查,最大可能的減少稅務(wù)造成的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

四、結(jié)束語(yǔ)

目前,中國(guó)在進(jìn)行第三次稅制改革,盡管中國(guó)經(jīng)歷了兩個(gè)對(duì)稅收制度的重大改革,但是全球化的經(jīng)濟(jì)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,提高和改革稅制的任務(wù)仍然是十分艱巨的。一部分是由于中國(guó)稅制的改革系統(tǒng)尚不完善,仍與成熟的現(xiàn)代稅制有一定的距離;另一部分就是成熟的稅制在傳統(tǒng)國(guó)際的通行上也有一些缺點(diǎn),需要稅收制度的創(chuàng)新。因此,積極平穩(wěn)地推動(dòng)調(diào)整和改革稅收制度更加需要持續(xù)的努力。

參考文獻(xiàn):

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[2]楊艷菊.現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理與稅收籌劃[A].鄭州鐵路局“十百千”人才培育助推工程論文集

篇3

摘 要 作為政治敏感、風(fēng)險(xiǎn)高、收益高的房地產(chǎn)行業(yè)，資金預(yù)算是極為關(guān)鍵的工作。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要向取得持續(xù)的發(fā)展，必須要對(duì)企業(yè)資金進(jìn)行有效地預(yù)算管理，分析資金的來(lái)源、測(cè)算資金成本、籌劃資金，加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)控制管理，提高企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理能力，最終達(dá)到定量化的籌劃資金、費(fèi)用，為企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)的目的。本文就房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算中的財(cái)務(wù)控制進(jìn)行分析和研究。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 籌劃資金 財(cái)務(wù)控制

在所有行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)壓力大的特殊行業(yè)，這是因?yàn)槠浔旧硭哂械奶厣??？偨Y(jié)起來(lái)就是，高收益、高風(fēng)險(xiǎn)、資金投入多、項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，而且競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)激烈。所以，任何一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在投資前都會(huì)對(duì)資金進(jìn)行預(yù)算管理。對(duì)所投資項(xiàng)目的成本經(jīng)費(fèi)進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)算估計(jì)，達(dá)到“小投資，大回報(bào)”的理想經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)資金預(yù)算管理中的財(cái)務(wù)進(jìn)行控制和管理，讓企業(yè)投資得到有效合理的配置，為企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中能夠持續(xù)地生存和發(fā)展。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性

和其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)具有自身的特性。第一，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)表所體現(xiàn)的利潤(rùn)與實(shí)際所得利潤(rùn)的現(xiàn)金流動(dòng)差異較大。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般采取資金預(yù)算的方式。預(yù)算出的現(xiàn)金流動(dòng)并不可以直接確定為收入，還要等到開(kāi)發(fā)商竣工驗(yàn)貨辦理手續(xù)后才能確定。同時(shí)，又因項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期與會(huì)計(jì)核算周期的不一致等原因，也會(huì)導(dǎo)致利潤(rùn)表上的資金流動(dòng)和實(shí)際的資金流動(dòng)之間的差距。第二，項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，投資大，風(fēng)險(xiǎn)大，存在很多的不確定性因素。開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不是一朝一夕的事，而且需要投入大量的資金。市場(chǎng)的需求變化和居民的消費(fèi)水平等因素的變化也會(huì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本和銷(xiāo)售 。所以房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之增大[1]。

二、資金預(yù)算管理中財(cái)務(wù)控制的重要性

作為財(cái)務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)重要環(huán)節(jié)的資金預(yù)算管理有著其重要的存在意義。它是預(yù)算管理的核心環(huán)節(jié)，也是維系整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，資金預(yù)算管理中財(cái)務(wù)控制和估算，可以對(duì)整個(gè)企業(yè)的大部分資金流動(dòng)活動(dòng)進(jìn)行控制和管理，并能夠正確的把握資金的使用情況，再開(kāi)展一定的措施，進(jìn)行資金的控制，更加利于企業(yè)的持續(xù)性發(fā)展。同時(shí)，資金預(yù)算管理中對(duì)財(cái)務(wù)的控制也是保證資金能發(fā)揮效益創(chuàng)造利潤(rùn)的方式。保證企業(yè)在面臨資金危機(jī)的時(shí)候，能夠積極有效地采取措施解決。所以，合理、科學(xué)的規(guī)劃和使用企業(yè)資金，優(yōu)化配置企業(yè)資金，是節(jié)約企業(yè)資金，提高資金使用效率，降低資金成本以及減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的保障。

三、地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理中所存在的問(wèn)題

1.不能全面的認(rèn)識(shí)預(yù)算管理

在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力中，部分的地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到了財(cái)務(wù)預(yù)算的重要意義，但是卻不能更好地安排和實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算管理。對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)不到位。財(cái)務(wù)預(yù)算管理是對(duì)整個(gè)企業(yè)中各個(gè)部門(mén)的所有資金的優(yōu)化配置和控制，使得企業(yè)能夠按照既定的計(jì)劃行事，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的創(chuàng)利和發(fā)展目標(biāo)。預(yù)算管理是對(duì)企業(yè)未來(lái)計(jì)劃進(jìn)行事先的戰(zhàn)略部署，只是單一的強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)部門(mén)的預(yù)算能力，忽視預(yù)算的管理能力和預(yù)算管理機(jī)構(gòu)的完善。因此，要把財(cái)務(wù)預(yù)算管理當(dāng)作一種利于企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略手段來(lái)看[2]。

2.預(yù)算管理的效率不高，執(zhí)行不能準(zhǔn)確到位

財(cái)務(wù)部在資金預(yù)算管理中，各個(gè)部門(mén)不能積極有效的配合。在預(yù)算編制過(guò)程中，并不能很好的和市場(chǎng)有效地接軌，忽視市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)，忽視對(duì)市場(chǎng)的環(huán)境分析，缺乏市場(chǎng)的應(yīng)變能力和彈性。導(dǎo)致各期編制的預(yù)算銜接性差，預(yù)算編制的效率不高。在因?yàn)轭A(yù)算管理中，重編制、輕執(zhí)行等問(wèn)題，直接影響了預(yù)算編制的執(zhí)行結(jié)果，預(yù)算的執(zhí)行無(wú)助于企業(yè)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，使得預(yù)算管理難以取得預(yù)期的效果。

3.財(cái)務(wù)預(yù)算管理沒(méi)有很好地保障

雖然，近幾年的房地產(chǎn)的發(fā)展推動(dòng)了財(cái)務(wù)預(yù)算管理，就整體而言，預(yù)算管理水平有了一定程度的提高。但是，事實(shí)上，在部分環(huán)節(jié)中并沒(méi)有參與到預(yù)算中的現(xiàn)象。企業(yè)的全體員工只是在形式上參與了資金預(yù)算管理，實(shí)際上只有部分員工真正參與其中。因此，財(cái)務(wù)預(yù)算管理并沒(méi)有一個(gè)強(qiáng)有力的組織體系去很好地保障實(shí)施。整個(gè)預(yù)算管理過(guò)程并沒(méi)有一個(gè)相應(yīng)的組織去完成的，因此，并不能保障預(yù)算管理有效的執(zhí)行。這也是房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的另一方面的問(wèn)題。

4.資金管理執(zhí)行不到位，監(jiān)督管理不夠強(qiáng)

企業(yè)資金預(yù)算管理沒(méi)有較強(qiáng)的執(zhí)行力度，執(zhí)行制度也不夠完善。企業(yè)中，實(shí)際的資金預(yù)算制度并沒(méi)有成為企業(yè)資金管理的法律依據(jù)，資金預(yù)算還存在著許多的不合理之處。在編制預(yù)算過(guò)程中，企業(yè)并沒(méi)有進(jìn)行完整的監(jiān)督和控制管理，使得資金預(yù)算管理的效率明顯降低。

四、房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理中的財(cái)務(wù)控制措施

完善房地產(chǎn)預(yù)算管理體系，利用預(yù)算對(duì)企業(yè)的各部門(mén)的各種資源進(jìn)行合理的配置、考核、控制，以便企業(yè)各部門(mén)能有序的運(yùn)營(yíng)，最終為企業(yè)節(jié)約資金成本，創(chuàng)造企業(yè)利潤(rùn)。

1.預(yù)算經(jīng)營(yíng)

收入預(yù)算和成本預(yù)算是經(jīng)營(yíng)預(yù)算管理的核心。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收入預(yù)算包括以銷(xiāo)售樓盤(pán)為中心的收入和房地產(chǎn)項(xiàng)目的租金收入。房地產(chǎn)企業(yè)采用按月份銷(xiāo)售額和資金回籠來(lái)編制預(yù)算。成本預(yù)算包括前期的費(fèi)用支出和土地成本，設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用支出，配套設(shè)施工程費(fèi)用等。由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資金額大，不可控制的成本相較而言更多，因此，這就要求決策者重視成本的編制預(yù)算，在成本發(fā)生大幅度變動(dòng)時(shí)，要認(rèn)真分析和調(diào)查變動(dòng)原因并找出相對(duì)有效的措施解決。

2.有效控制房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算執(zhí)行

房地產(chǎn)企業(yè)的決策者和管理者要找到資金預(yù)算管理的核心點(diǎn)并重點(diǎn)控制。對(duì)預(yù)算外的事項(xiàng)也要嚴(yán)格控制。財(cái)務(wù)部應(yīng)根據(jù)上級(jí)的批準(zhǔn)對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算實(shí)施控制。同時(shí)企業(yè)應(yīng)該建立按月預(yù)算執(zhí)行報(bào)告與實(shí)際預(yù)算執(zhí)行差異分析制度，對(duì)預(yù)算的差異進(jìn)行詳細(xì)的分析和調(diào)查，并加以解決。把財(cái)務(wù)監(jiān)督和審計(jì)監(jiān)督有效地結(jié)合起來(lái)，保證資金預(yù)算控制的真實(shí)、有效。當(dāng)企業(yè)出現(xiàn)資金緊張的狀況時(shí)，要結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況加大對(duì)資金預(yù)算管理力度，積極應(yīng)對(duì)。

3.以資金預(yù)算為中心，集中管理財(cái)務(wù)控制

資金預(yù)算管理中的財(cái)務(wù)控制中，以資金預(yù)算為核心。明確認(rèn)識(shí)資金預(yù)算在企業(yè)發(fā)展和規(guī)劃中不可估量的管理作用。規(guī)范股東會(huì)、董事會(huì)、總經(jīng)理在預(yù)算管理中的資金分配關(guān)系。規(guī)范公司經(jīng)營(yíng)范圍的預(yù)算資金管理關(guān)系。保證各種資源的合理分配和利用。同時(shí)，要進(jìn)行統(tǒng)一地集中管理，在資金預(yù)算中要建立網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)，利用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)完善企業(yè)的資金流動(dòng)信息，從而能夠更好提高公司的運(yùn)作和管理效率[3]。

4.保障預(yù)算的編制和執(zhí)行

在項(xiàng)目拓展期間，企業(yè)的相關(guān)部門(mén)要對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值、可獲取的利潤(rùn)、投入時(shí)間和投資金額等進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)算，并編制成面目資金預(yù)算表，再根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況考慮項(xiàng)目投資問(wèn)題。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期，要對(duì)企業(yè)資金進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，并及時(shí)對(duì)資金預(yù)算進(jìn)行調(diào)整，以保證企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)和利益。編制具體的資金執(zhí)行預(yù)算，在實(shí)際支配企業(yè)資金時(shí)有一個(gè)合理的依據(jù)。在預(yù)算的考核和分析期間，房地產(chǎn)企業(yè)要建立相應(yīng)的考核機(jī)制，并加以完善，更好的保障預(yù)算執(zhí)行和控制

五、結(jié)語(yǔ)

財(cái)務(wù)控制的關(guān)鍵在于資金預(yù)算管理。企業(yè)要想在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展，要建立完善的預(yù)算管理體制，保障財(cái)務(wù)控制的有效執(zhí)行，從而降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)能會(huì)更好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]范寶琴.論房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理中的財(cái)務(wù)控制.經(jīng)營(yíng)管理者.2012（12）.

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；經(jīng)營(yíng)；經(jīng)濟(jì)雙重性

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的命脈，經(jīng)過(guò)政府長(zhǎng)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，逐漸發(fā)展成熟，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平不斷進(jìn)步，經(jīng)營(yíng)方式也更加多樣，隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化改革的不斷深化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的深入，房地產(chǎn)行業(yè)形態(tài)發(fā)生了很大的變化，企業(yè)盈利空間逐漸縮小，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過(guò)管理思路和經(jīng)營(yíng)方式的創(chuàng)新來(lái)適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)形式變化，使之能夠在市場(chǎng)中生存下來(lái)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作的雙重管理模式

主要介紹了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作的主要內(nèi)容，可具體劃分成價(jià)值鏈管理和利益分配管理兩方面，二者之間形成了明顯的相互制衡關(guān)系，在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中要充分利用其雙重性的特點(diǎn)，平衡內(nèi)外部關(guān)系，形成良性循環(huán)，逐漸提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平，使之能夠在日漸激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

（一）雙重管理

1.價(jià)值鏈管理

企業(yè)價(jià)值的創(chuàng)造來(lái)源于一系列經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)活動(dòng)，包括設(shè)計(jì)、采購(gòu)、生產(chǎn)、管理、銷(xiāo)售、服務(wù)等，不同經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之間的有機(jī)聯(lián)系就是企業(yè)的價(jià)值鏈，價(jià)值鏈中所有能夠創(chuàng)造價(jià)值的活動(dòng)稱(chēng)為價(jià)值活動(dòng)，企業(yè)的價(jià)值鏈和價(jià)值活動(dòng)客觀(guān)反映了企業(yè)的歷史、戰(zhàn)略、戰(zhàn)略實(shí)施方式以及價(jià)值活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效果，基于價(jià)值鏈的管理就是對(duì)企業(yè)所有價(jià)值活動(dòng)的優(yōu)化、協(xié)調(diào)、整合，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，控制企業(yè)經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)活動(dòng)成本。

2.利益鏈管理

利益鏈的管理主要是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利益的分配，不同于企業(yè)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)周期長(zhǎng)，基礎(chǔ)投資大，人才、技術(shù)、資金密集，價(jià)值鏈上任何環(huán)節(jié)都對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最終效果有著直接影響，不合理的利益分配將會(huì)影響生產(chǎn)要素之間的協(xié)調(diào)和成本控制工作的落實(shí)，也就是對(duì)價(jià)值鏈的形態(tài)產(chǎn)生影響，影響房地產(chǎn)企業(yè)的最終經(jīng)營(yíng)水平和盈利能力，并最終加劇利益分配中存在的矛盾，所以利益分配和價(jià)值鏈管理之間應(yīng)該相輔相成互相協(xié)調(diào)配合，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的雙重管理，可以應(yīng)用平衡計(jì)分卡管理工具，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外經(jīng)營(yíng)目標(biāo)之間的均衡兼顧。

（二）雙重管理的作用

1.適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革不斷深化，政府政策的不斷出臺(tái)，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展形成了有利的規(guī)范和引導(dǎo)作用，提高了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的透明度和公平性，房地產(chǎn)企業(yè)之間的公平競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，生存和滅亡成為了每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨的問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)拉動(dòng)內(nèi)需的重要突破口，是國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)最強(qiáng)有力的脈搏，但是行業(yè)發(fā)展不能過(guò)分依賴(lài)政策與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的優(yōu)勢(shì)，不利于在房地產(chǎn)行業(yè)中形成健康的競(jìng)爭(zhēng)和淘汰機(jī)制，對(duì)行業(yè)整體的經(jīng)營(yíng)水平提升十分不利。所以，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的生存難題其實(shí)是必要的，能夠刺激其主動(dòng)找尋適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的發(fā)展策略，進(jìn)行管理方式的創(chuàng)新，形成企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

2.企業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)

每一個(gè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中都會(huì)表現(xiàn)出一定的雙重性，企業(yè)產(chǎn)品的加工形成過(guò)程中不同的加工環(huán)節(jié)和企業(yè)生產(chǎn)要素之間形成了價(jià)值鏈，利益分配上，不同要素投入者之間的利益分配關(guān)系又形成了利益鏈，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，這一客觀(guān)規(guī)律仍然存在，仍然表現(xiàn)出價(jià)值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，且彼此之間相互制約，生產(chǎn)要素配置優(yōu)化工作不到位，成本壓縮效果不理想，利益均衡分配必然將受到影響，利益分配不均衡必然會(huì)造成協(xié)作失敗，而協(xié)作失敗又會(huì)造成生產(chǎn)要素配置優(yōu)化和成本控制不利的問(wèn)題。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)雙重管理策略

2015年，政策逐漸寬松，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始緩慢回暖，但是房地產(chǎn)行業(yè)投資總量下降的趨勢(shì)短時(shí)間內(nèi)難以改變，因此房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型迫在眉睫，經(jīng)營(yíng)管理的雙重管理工作也顯得十分必要，但是一些管理者在進(jìn)行雙重管理工作時(shí)也暴露出了一定的問(wèn)題，表現(xiàn)為實(shí)際操作中指定指標(biāo)計(jì)劃完成不理想時(shí)考核難以進(jìn)行，制度理論可操作性差等，需要采取一定的策略有效規(guī)避這些問(wèn)題。

（一）國(guó)際平衡計(jì)分卡的應(yīng)用

不同時(shí)期，不同發(fā)展階段，不同外部環(huán)境條件下，企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作的主要目標(biāo)和任務(wù)都是存在差別的，房地產(chǎn)企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展，就需要積極學(xué)習(xí)其他企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，并對(duì)自身的發(fā)展實(shí)際情況進(jìn)行全面調(diào)查分析，在科學(xué)的管理工具輔助下，制定科學(xué)的企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和規(guī)范方案?，F(xiàn)階段，平衡計(jì)分卡作為一種優(yōu)秀的通用管理工具，有著數(shù)據(jù)顯示清晰、可操作性強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的雙重管理來(lái)說(shuō)十分適用。

1.內(nèi)外部指標(biāo)的雙重設(shè)定

平衡計(jì)分卡能夠同時(shí)設(shè)定內(nèi)外部指標(biāo)，維持企業(yè)內(nèi)外部之間的協(xié)調(diào)。這樣的指標(biāo)設(shè)計(jì)能夠避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)內(nèi)部指標(biāo)顯示經(jīng)營(yíng)狀況良好，但是外部指標(biāo)卻不理想的情況。房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈管理更加傾向于對(duì)內(nèi)部運(yùn)營(yíng)效率水平的提高，而利益鏈管理則關(guān)注企業(yè)和外部利益相關(guān)者之間利益分配的協(xié)調(diào)合理，而平衡計(jì)分卡同時(shí)設(shè)定了內(nèi)外部指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)了價(jià)值鏈管理和利益鏈管理工作的均衡。

2.財(cái)務(wù)指標(biāo)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)的雙重管理

平衡計(jì)分卡的指標(biāo)設(shè)定中同時(shí)包含財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)兩部分內(nèi)容，在企業(yè)的績(jī)效考核中占有同樣的比重。財(cái)務(wù)指標(biāo)主要包括企業(yè)資產(chǎn)回報(bào)率、利潤(rùn)率等內(nèi)容，非財(cái)務(wù)指標(biāo)則主要包括產(chǎn)品質(zhì)量以及客戶(hù)滿(mǎn)意度等，雙重指標(biāo)的設(shè)定有利于限制企業(yè)對(duì)盈利的過(guò)分追求，對(duì)控制房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量有著一定的積極意義。

3.結(jié)果性和驅(qū)動(dòng)性衡量指標(biāo)的雙重標(biāo)準(zhǔn)

這兩部分內(nèi)容的設(shè)置主要目的是實(shí)現(xiàn)不同管理環(huán)節(jié)的優(yōu)化，平衡積分卡中的結(jié)果性衡量指標(biāo)主要用于顯示房地產(chǎn)行使該策略之后的效果，涵蓋質(zhì)量提升效果與盈利能力提升效果等內(nèi)容，驅(qū)動(dòng)性衡量指標(biāo)則用于了解策略實(shí)行過(guò)程中發(fā)生的變化對(duì)最終結(jié)果的影響程度，主要考察其循環(huán)周期。平衡計(jì)分卡對(duì)驅(qū)動(dòng)性指標(biāo)更加關(guān)注，結(jié)果性衡量指標(biāo)雖然也是十分重要的一部分。但是，考慮到驅(qū)動(dòng)性指標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)最終結(jié)果的預(yù)見(jiàn)性衡量，所以在雙重管理的房地產(chǎn)企業(yè)中，驅(qū)動(dòng)性指標(biāo)能夠預(yù)見(jiàn)性的進(jìn)行不同環(huán)節(jié)和生產(chǎn)要素之間的協(xié)調(diào)優(yōu)化，改善最終效果，提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平。

（二）雙重內(nèi)部控制

1.不相容職務(wù)分離

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作要嚴(yán)格遵循不相容職務(wù)分離的原則，在企業(yè)的價(jià)值鏈管理工作中形成相互監(jiān)督相互牽制的機(jī)制，形成完善嚴(yán)密的內(nèi)部控制體系。首先，要從財(cái)務(wù)管理工作入手，形成嚴(yán)格的會(huì)計(jì)人員崗位責(zé)任制，明確不同會(huì)計(jì)崗位之間的權(quán)責(zé)權(quán)限，實(shí)現(xiàn)不同崗位和職務(wù)之間的相互制衡。在具體業(yè)務(wù)上，應(yīng)該實(shí)現(xiàn)記賬收款和保管現(xiàn)金職務(wù)分離，材料采購(gòu)、驗(yàn)收保管和付款職務(wù)分離，發(fā)票開(kāi)具和收款職務(wù)之間相互分離，同時(shí)明確規(guī)定財(cái)產(chǎn)的清查范圍，制定明確的期限和程序，資產(chǎn)處置、開(kāi)發(fā)投資、資金使用等重要決策的制定和執(zhí)行要求負(fù)責(zé)部門(mén)之間要相互知情并且共同參與決策，防止出現(xiàn)一個(gè)人獨(dú)立處理業(yè)務(wù)全過(guò)程情況的出現(xiàn)，企業(yè)可以制定定期輪換規(guī)程，關(guān)鍵崗位輪換頻率要適當(dāng)調(diào)高，提高內(nèi)部控制效果。

2.資金管理流程的完善

房地產(chǎn)屬于高投入和高風(fēng)險(xiǎn)的長(zhǎng)周期行業(yè)，需要通過(guò)對(duì)資金管理流程的持續(xù)優(yōu)化，通過(guò)提高資金的有效性來(lái)規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，可以進(jìn)行資金的統(tǒng)一監(jiān)控管理來(lái)縮短預(yù)售時(shí)間，全面提高資金的利用效率，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)中，現(xiàn)金流反映了企業(yè)現(xiàn)金收支情況，而經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流作為財(cái)務(wù)指標(biāo)的主要反映，應(yīng)該作為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的核心，通過(guò)對(duì)現(xiàn)金流等敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的跟蹤監(jiān)測(cè)來(lái)預(yù)測(cè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)活動(dòng)中可能面臨的財(cái)務(wù)危機(jī)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避同樣是房地產(chǎn)企業(yè)中非常重要的內(nèi)容，作為高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)需要形成嚴(yán)格的內(nèi)部控制程序和相互制約措施，重大事項(xiàng)要行使報(bào)告和集體決策制度，減少?zèng)Q策失誤和舞弊行為風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)要形成財(cái)務(wù)預(yù)警的短期和長(zhǎng)期預(yù)警機(jī)制，將不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)劃分為遠(yuǎn)期和當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)，選擇不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施組合，控制經(jīng)營(yíng)活動(dòng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成的不利影響程度和規(guī)模。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中表現(xiàn)出價(jià)值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，二者之間相互牽制，其中價(jià)值鏈管理傾向于內(nèi)部生產(chǎn)關(guān)系和生產(chǎn)要素之間的協(xié)調(diào)，利益鏈條則涉及到利益分配等外部活動(dòng)，采用平衡計(jì)分卡這種管理工具能夠協(xié)調(diào)好利益分配和內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈管理之間的關(guān)系，形成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的良性循環(huán)，提高企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率，改善盈利能力，對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力有著重要意義。

作者:李茜囡 單位:中國(guó)人民大學(xué)

參考文獻(xiàn)：

篇5

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題解決對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，成本管理工作是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)管理中發(fā)揮著核心作用，管理水平的高低直接決定著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益獲取情況。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理的過(guò)程中取得了一定的成績(jī)，能夠有效的推動(dòng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的獲得，但是在這個(gè)過(guò)程中也存在著一定的問(wèn)題，需要結(jié)合實(shí)際情況采取有效的措施加以解決。

一 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，成本管理工作既能夠有效的控制企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，又能夠改進(jìn)并提高企業(yè)其他方面的工作。成本管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，需要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)變化有序開(kāi)展工作。但是從目前的情況來(lái)看，企業(yè)內(nèi)部在成本管理工作中存在著一定的問(wèn)題，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

首先，對(duì)成本管理工作缺乏深入的認(rèn)識(shí)。當(dāng)前，只有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行全員、全過(guò)程、全要素和全方位的成本管理工作，其他大多數(shù)企業(yè)對(duì)于成本管理重要性的認(rèn)識(shí)并不深入，且存在著認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，一些房地產(chǎn)企業(yè)將設(shè)計(jì)階段最為成本管理的重難點(diǎn)，而忽視其他階段對(duì)于成本的影響，這樣在成本管理的過(guò)程中就會(huì)存在著一些問(wèn)題。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況來(lái)看，逐步朝著精細(xì)化的方向發(fā)展，這樣對(duì)成本管理工作提出了更高的要求，這種對(duì)成本管理工作缺乏深入認(rèn)識(shí)的情況不利于這一工作的順利開(kāi)展。

其次，缺乏完善的成本管理體系的支撐。目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理的過(guò)程中呈現(xiàn)出粗方式的模式，缺乏科學(xué)完善的成本管理體系，一些企業(yè)盡管建立了相關(guān)的成本管理模式，但是在實(shí)際應(yīng)用的過(guò)程中卻很難落實(shí)，形同虛設(shè)。同時(shí)，在實(shí)際管理的過(guò)程中缺乏明確的責(zé)任機(jī)制和動(dòng)態(tài)管理機(jī)制，這種情況下也不利于工作的順利開(kāi)展。加之相關(guān)規(guī)章制度和法律規(guī)定的不健全，也在一定程度上給成本的管理工作帶來(lái)了消極的影響。

最后，缺乏先進(jìn)的成本管理措施。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的措施是根據(jù)財(cái)務(wù)部門(mén)的決算報(bào)告進(jìn)行后續(xù)的管理，但是由于報(bào)告的出具缺乏時(shí)效性，不能夠充分的發(fā)揮核算體制對(duì)于成本的控制作用，這樣就會(huì)影響到成本管理工作的順利進(jìn)行。加之實(shí)際管理的過(guò)程中缺乏事前的預(yù)測(cè)和過(guò)程中的控制，這種成本管理模式和當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)存在著不協(xié)調(diào)的情況，成本管理中存在的問(wèn)題不能夠及時(shí)解決。

二 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理問(wèn)題的解決對(duì)策

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作對(duì)于促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展起到了關(guān)鍵性的作用，上文中從三個(gè)方面分析了當(dāng)前在成本管理的過(guò)程中存在的問(wèn)題，下面本文就針對(duì)這些問(wèn)題提出具體的解決措施。

首先，要提升管理者的成本管理意識(shí)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，一定要樹(shù)立起管理者的成本管理意識(shí)，并實(shí)現(xiàn)全員管理。具體來(lái)講，管理者需要全方位多角度的分析企業(yè)成本的管理對(duì)象、管理內(nèi)容和相關(guān)的方法，并且要從整體和局部多角度進(jìn)行分析，將房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作作為一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作展開(kāi)。同時(shí)需要注意的是，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)下，成本管理工作不能夠僅僅的局限在建設(shè)過(guò)程中，還需要從物質(zhì)產(chǎn)品成本擴(kuò)展到資本成本、環(huán)境成本、人力資源成本等一切相關(guān)的因素中，這樣能夠更好的是企業(yè)在市場(chǎng)中提升競(jìng)爭(zhēng)力并站穩(wěn)腳跟。除此之外，要想更好的提升成本管理者的意識(shí)，還需要加大宣傳力度，對(duì)成本管理的重要性進(jìn)行宣傳，從意識(shí)形態(tài)領(lǐng)域提升管理者的成本管理意識(shí)，在這個(gè)過(guò)程中，需要堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)與技術(shù)并重，管理和生產(chǎn)結(jié)合的原則，使成本管理的宣傳教育工作能夠面向全體職工，實(shí)現(xiàn)全員參與成本管理工作。

其次，建立健全完善的成本管理體系，使這一工作有體系制度的支撐。具體來(lái)講，作為房地產(chǎn)企業(yè)，需要完善內(nèi)部結(jié)構(gòu)，成立成本管理委員會(huì)，由總工程師、預(yù)算經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)和材料總監(jiān)構(gòu)成，在此基礎(chǔ)上設(shè)立成本管理若干小組，在其指導(dǎo)下從事成本管理工作。同時(shí)各個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)成本管理的相關(guān)人員還需要對(duì)其工作制定相關(guān)的細(xì)則，這樣能夠更好的確保管理工作的順利進(jìn)行，進(jìn)而提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

除此之外，還需要逐步的完善激勵(lì)機(jī)制、約束機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制，這樣能夠更好的促進(jìn)成本管理工作的順利開(kāi)展。具體來(lái)講，對(duì)于成本管理的相關(guān)人員，只要是達(dá)到了管理的目標(biāo)就需要給予其獎(jiǎng)勵(lì)，這樣能夠充分的調(diào)動(dòng)起工作的積極性，更好的挖掘管理的潛能，而對(duì)于存在的錯(cuò)誤需要進(jìn)行處罰，做到獎(jiǎng)懲分明。而對(duì)于約束機(jī)制來(lái)講，則需要制定相關(guān)的政策對(duì)成本管理者的實(shí)際工作進(jìn)行有效的控制和約束，使其沿著更好的方向發(fā)展。監(jiān)督機(jī)制的制定和完善，也能夠進(jìn)一步促進(jìn)成本管理工作的順利進(jìn)行。在實(shí)際管理的過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)三種機(jī)制的協(xié)調(diào)配合，確保完整管理鏈條的形成，能夠使每個(gè)環(huán)節(jié)都有成本管理工作的滲透，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)全過(guò)程的成本管理。

責(zé)任機(jī)制在成本管理中也占據(jù)了重要的地位。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，成本管理責(zé)任機(jī)制和監(jiān)督考核機(jī)制需要有企業(yè)的管理層制定并且完善，同時(shí)要將質(zhì)量、安全、工期等控制指標(biāo)以及成本指標(biāo)寫(xiě)入到任務(wù)書(shū)當(dāng)中，這樣競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制能夠在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部得到有效的引入，進(jìn)而提升企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，明確的責(zé)任機(jī)制也能夠在一定程度上提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

最后，要引進(jìn)先進(jìn)的成本管理措施。企業(yè)可以引入戰(zhàn)略成本管理機(jī)制。戰(zhàn)略成本管理的主要對(duì)象是房地產(chǎn)企業(yè)的整體和全局，因此說(shuō)在實(shí)際管理的過(guò)程中需要將企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略作為基礎(chǔ)進(jìn)行方案的制定。需要注意的是，在管理的過(guò)程中必須要貫穿著房地產(chǎn)企業(yè)的成本信息，并且要全面的了解企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)和成本行為，結(jié)合實(shí)際情況對(duì)其進(jìn)行有效的控制和完善。除此之外，還可以利用清單報(bào)價(jià)的模式對(duì)成本進(jìn)行有效的管理。將房地產(chǎn)企業(yè)的整體控制水平在清單報(bào)價(jià)模式中體現(xiàn)出來(lái)，進(jìn)而有效的對(duì)成本進(jìn)行管理和控制。

在成本管理的過(guò)程中，應(yīng)用信息技術(shù)手段實(shí)現(xiàn)成本管理的信息化，也能夠在一定程度上為企業(yè)擺脫高成本和低效率的粗放式成本管理模式，使企業(yè)的現(xiàn)代化成本管理進(jìn)程得到很大程度的提升。

結(jié)束語(yǔ)：對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，其每個(gè)項(xiàng)目都具有較大的資金投入，加之施工的周期較長(zhǎng)，存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)，如果處理不當(dāng)很容易將企業(yè)陷入到風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)當(dāng)中，因此要想避免這種情況的發(fā)生，一定要進(jìn)行科學(xué)的管理。成本管理是其中的重要環(huán)節(jié)。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，提升管理水平，能夠使企業(yè)獲得較大的經(jīng)濟(jì)效益，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟。本文就以此為中心，結(jié)合工作實(shí)際，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的問(wèn)題和解決措施進(jìn)行了分析論述，希望能夠?qū)窈蟮某杀竟芾砉ぷ髌鸬揭欢ǖ膸椭饔谩?/p>

參考文獻(xiàn)：

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[3] 曾惠婷 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成本管理中存在問(wèn)題及對(duì)策分析 城市建設(shè)理論研究，2013年第19期

篇6

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)管理 房地產(chǎn) 資產(chǎn)運(yùn)營(yíng) 轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)支柱型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)直接占GDP的比重高達(dá)6%由此可見(jiàn)其對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要性。隨著我國(guó)營(yíng)改增的稅務(wù)政策調(diào)整以及公允價(jià)值計(jì)量模式的推行使得我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正在面臨著一場(chǎng)比變革，其資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式正在逐漸轉(zhuǎn)換由原本的中資產(chǎn)模式走向輕資產(chǎn)模式，這種模式的轉(zhuǎn)變與財(cái)務(wù)管理是息息相關(guān)的，因此我們必須對(duì)財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型進(jìn)行深入的分析從而找到影響其轉(zhuǎn)型的各類(lèi)因素，今天筆者就和大家來(lái)談一談關(guān)于財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型的相關(guān)話(huà)題。

一、資產(chǎn)模式概述

（一）重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式就是指在企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)當(dāng)中資產(chǎn)負(fù)債中其固定的投資比例較高的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，這種資產(chǎn)結(jié)構(gòu)如果放在產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻高、市場(chǎng)需求量大供給小于需求且競(jìng)爭(zhēng)壓力不大的情況下哎是非常容易盈利的，但是如果市場(chǎng)是處于飽和狀態(tài)的，從而使得供大于求那么總資產(chǎn)模式下其大量的固定資產(chǎn)投入就回是的其資金無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行回籠，使得其現(xiàn)現(xiàn)金流極具縮小最終十分容易造成資金鏈斷裂。

（二）輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

輕資產(chǎn)模式是一種較為新型的資產(chǎn)模式，其整個(gè)資產(chǎn)就誒夠的當(dāng)中流動(dòng)現(xiàn)金和交易性金融資產(chǎn)所占的比重大大增加，而相對(duì)的固定投資的比例會(huì)大幅度縮減，其更重視于產(chǎn)品研發(fā)、品牌宣傳、營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)發(fā)和用戶(hù)體驗(yàn)等方面。輕資產(chǎn)所強(qiáng)調(diào)的是對(duì)企業(yè)品牌和企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的增強(qiáng)，利用杠桿效應(yīng)原理，以最少的資金來(lái)獲得最多的資源，從而使得固定資本的投入U(xiǎn)降低，增加對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)、品牌、客戶(hù)資源和運(yùn)營(yíng)的投入。

二、影響房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的主要因素

（一）土地成本因素

我國(guó)是一個(gè)人口大國(guó)所以土地資源顯得相對(duì)珍貴很多，這一點(diǎn)尤其在人口較為稠密的一線(xiàn)城市顯得更加突出。近些年來(lái)我國(guó)的土地價(jià)格正在節(jié)節(jié)攀升并且政府也加大了對(duì)于土地資源的管控這些因素都是的土地的需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于土地的供給量二者之間成出現(xiàn)了嚴(yán)重地不平衡現(xiàn)象。土地成本的大幅度上升一方面必然會(huì)造成開(kāi)發(fā)商拿地難度和拿地價(jià)格明顯增高從而使得其開(kāi)發(fā)成本大幅度增加。另一方面隨著土地價(jià)格的快速上升使得開(kāi)發(fā)商已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)的土地價(jià)格變得越來(lái)越高其享受到的土地紅利也會(huì)因此增加，最終使得其固定資產(chǎn)的價(jià)值有所增值。因此土地成本因素對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言可謂是愛(ài)恨摻雜的，房地產(chǎn)企業(yè)必須權(quán)衡好土地增值的幅度與財(cái)務(wù)費(fèi)用之間的關(guān)系，如今房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已然過(guò)去，土地價(jià)格的增長(zhǎng)幅度已經(jīng)不再是以往那種以倍數(shù)增值的年代，這就使得如今很多房地產(chǎn)企業(yè)其資金成本極速增加而財(cái)務(wù)費(fèi)用也越來(lái)越高，導(dǎo)致其投入到土地當(dāng)中的資金過(guò)多，其現(xiàn)金流量過(guò)少很可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。

（二）樓盤(pán)庫(kù)存壓力因素

近些年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處在一個(gè)較為低迷的狀態(tài)下，其庫(kù)存量節(jié)節(jié)攀升，樓盤(pán)庫(kù)存對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的資金占用是十分嚴(yán)重的，房地產(chǎn)企業(yè)的高投入?yún)s無(wú)法得到迅速的資金回籠甚至?xí)捎谶@種資金無(wú)法回籠造成房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法償還銀行貸款引發(fā)一連串的財(cái)務(wù)危機(jī)，盡管今年我國(guó)提出了銷(xiāo)庫(kù)存的國(guó)家戰(zhàn)略但是庫(kù)存量依舊十分龐大，這對(duì)于房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型而言也是一個(gè)巨大的威脅。

（三）現(xiàn)金流因素

房地a行業(yè)屬于一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，并且其資金運(yùn)轉(zhuǎn)的周期較長(zhǎng)通常需要3年以上的時(shí)間才能夠進(jìn)行一次資金回籠，而在項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中是需要持續(xù)投入的，任意一筆資金無(wú)法到位都可能使得整個(gè)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的成功案例

凱德集團(tuán)絲毫東南亞最大的房地產(chǎn)企業(yè)，其目前已經(jīng)成功的進(jìn)行了轉(zhuǎn)型，由原本的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（重資產(chǎn)結(jié)構(gòu)）轉(zhuǎn)換為了房地產(chǎn)投資企業(yè)（輕資產(chǎn)機(jī)構(gòu)），在其轉(zhuǎn)型過(guò)程中同樣受到了各類(lèi)因素的影響，但是凱德通過(guò)拍賣(mài)非核心業(yè)務(wù)和資產(chǎn)來(lái)彌補(bǔ)核心資產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)，成功地進(jìn)行了轉(zhuǎn)型。在轉(zhuǎn)型期間也遭遇過(guò)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)下降的情況，但是其堅(jiān)定地從原本的香港模式轉(zhuǎn)為美國(guó)模式，在房地產(chǎn)土地價(jià)格較低時(shí)買(mǎi)入土地進(jìn)行儲(chǔ)備，再在房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨于繁榮是賣(mài)出土地，從而獲得差價(jià)進(jìn)行盈利，這樣的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式使得凱德的利潤(rùn)回報(bào)大大提升，而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)卻大大降低。

四、結(jié)束語(yǔ)

對(duì)于我國(guó)而言房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型已經(jīng)是一個(gè)勢(shì)在必行的趨勢(shì)，我們必須對(duì)影響其轉(zhuǎn)型的各類(lèi)因素進(jìn)行了解和控制，使得我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)能夠在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最低的情況下實(shí)現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型。

參考文獻(xiàn)：

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篇7

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè) 信息化 管理創(chuàng)新模式

1 房地產(chǎn)企業(yè)信息化的內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)信息化是指房地產(chǎn)企業(yè)利用現(xiàn)代信息技術(shù)，通過(guò)對(duì)信息資源的深化開(kāi)發(fā)和廣泛利用，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)決策、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理的效率和水平，進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的過(guò)程。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力在很大程度上取決于獲取信息的途徑及處理信息的能力，正確的決策要依賴(lài)于廣泛的信息收集和強(qiáng)大的信息處理能力。

2 信息化在房地產(chǎn)企業(yè)中的地位和作用

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)時(shí)刻與資金流、物流、人流發(fā)生錯(cuò)綜復(fù)雜關(guān)系的行業(yè)，在這一行業(yè)中信息在企業(yè)、行業(yè)之間的流通就顯得更為迫切與重要。因此，信息化在房地產(chǎn)企業(yè)中具有重要的地位和作用：

（1）有利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)決策。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及面大，實(shí)踐廣泛，從項(xiàng)目立項(xiàng)到物業(yè)管理，都會(huì)產(chǎn)生大量的數(shù)據(jù)信息，通過(guò)信息化建設(shè)可以對(duì)這些信息進(jìn)行綜合處理，收集到企業(yè)決策所需要的各種數(shù)據(jù)和資料。

（2）有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低營(yíng)業(yè)成本。通過(guò)信息化建設(shè)，構(gòu)建房屋產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)鏈，不僅使房地產(chǎn)企業(yè)各種信息傳遞更加通暢，而且能夠大幅降低其各種營(yíng)業(yè)成本，從物料調(diào)度、倉(cāng)儲(chǔ)管理、房產(chǎn)設(shè)計(jì)、物業(yè)管理，甚至是可視會(huì)議、網(wǎng)上交流、電子信息傳遞等，都能使?fàn)I業(yè)成本獲得較大削減。

（3）有利于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)辦公自動(dòng)化和科學(xué)化。信息化在中國(guó)企業(yè)發(fā)展的比較晚，尤其是中國(guó)的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，往往忽視了信息化建設(shè)，使企業(yè)的辦公處在手工階段，通過(guò)信息化建設(shè)，不僅能夠提高辦公手段，提高辦公質(zhì)量，還可以實(shí)現(xiàn)辦公的自動(dòng)化和科學(xué)化。

（4）有利于形成新的營(yíng)銷(xiāo)模式。進(jìn)行信息化建設(shè)，可以改變房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)模式，擺脫過(guò)去那種小范圍、服務(wù)不到位的缺陷，可以擴(kuò)大企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)范圍，提高服力質(zhì)量，提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)品牌，將企業(yè)的未來(lái)發(fā)展建立在企業(yè)信息化發(fā)展的基礎(chǔ)之上。

（5）能為企業(yè)提供更好、更快捷的服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)信息化改造，不僅能夠使本企業(yè)各部門(mén)之間的聯(lián)絡(luò)和運(yùn)營(yíng)更加順暢，而且能夠給客戶(hù)提供更好、更快捷的服務(wù)，及時(shí)了解客戶(hù)的需求，迅速反饋和解決客戶(hù)的問(wèn)題，提高了企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。

3 房地產(chǎn)企業(yè)信息化管理模式創(chuàng)新的途徑

房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行信息化建設(shè)與管理，必須針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的具體特點(diǎn)進(jìn)行改造，其信息化管理模式要進(jìn)行創(chuàng)新，必需按下列途徑來(lái)著手：

（1）面向職能的房地產(chǎn)企業(yè)信息化管理。面向職能的房地產(chǎn)企業(yè)信息化項(xiàng)目管理主要包括人力資源管理、溝通管理、進(jìn)度管理、成本管理和質(zhì)量管理等方面。按著系統(tǒng)觀(guān)和過(guò)程論的要求，對(duì)這些方面按照職能的特點(diǎn)進(jìn)行全過(guò)程管理，使不同的職能部門(mén)和職能分工互相合作、協(xié)調(diào)發(fā)展，為整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的利益進(jìn)行運(yùn)作。

（2）面向過(guò)程的房地產(chǎn)企業(yè)信息化管理。由于房地產(chǎn)企業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資的企業(yè)，其項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程包括房地產(chǎn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、系統(tǒng)管理、維護(hù)與物業(yè)管理等，項(xiàng)目的運(yùn)作過(guò)程體現(xiàn)了全生命周期的特點(diǎn)，因此，要求房地產(chǎn)企業(yè)的信息化管理模式也應(yīng)該是全生命周期的，按照全生命周期的要求進(jìn)行信息化建設(shè)。在建設(shè)過(guò)程中，對(duì)計(jì)算機(jī)硬、軟件選型、物理系統(tǒng)的實(shí)施、編碼、測(cè)試、數(shù)據(jù)準(zhǔn)備與錄入等要進(jìn)行全過(guò)程管理，其任務(wù)是保證系統(tǒng)安全、正常、可靠地運(yùn)行，同時(shí)，還要對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行評(píng)價(jià)，不斷完善和提高系統(tǒng)性能，以充分發(fā)揮構(gòu)建的信息化系統(tǒng)的作用。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)信息化協(xié)同商務(wù)模式。電子商務(wù)與企業(yè)信息化聯(lián)系緊密：企業(yè)信息化是實(shí)現(xiàn)電子商務(wù)的基礎(chǔ)，電子商務(wù)是企業(yè)信息化的歷史產(chǎn)物。電子商務(wù)是由企業(yè)信息化孕育產(chǎn)生的，并由此推動(dòng)著向前電子商務(wù)的發(fā)展反過(guò)來(lái)對(duì)企業(yè)信息化的深入進(jìn)行和深層次開(kāi)發(fā)起到促進(jìn)作用。存在電子商務(wù)，企業(yè)信息化的意義才更顯著。瞬息萬(wàn)變、激烈競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信息化提出了新的要求。為適應(yīng)時(shí)展的要求，就必須改進(jìn)企業(yè)信息收集、加工、管理和傳遞方式，就需要實(shí)施企業(yè)商務(wù)協(xié)同模式，幫助優(yōu)化和改造企業(yè)內(nèi)部和外部的工作流程，提高企業(yè)整體工作的有效性和效率。

（4）房地產(chǎn)企業(yè)信息化集成管理模式。在集成管理模式下要求房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)制造過(guò)程中增加自動(dòng)化設(shè)備的應(yīng)用的比重，通過(guò)采用智能化生產(chǎn)制造設(shè)備，有效地提升生產(chǎn)自動(dòng)化水平，使企業(yè)設(shè)計(jì)生產(chǎn)過(guò)程實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)字化，并且同時(shí)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)、決策層面對(duì)信息技術(shù)進(jìn)行應(yīng)用。房地產(chǎn)企業(yè)信息化促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)管理的現(xiàn)代化，可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)信息化改造后，企業(yè)內(nèi)部數(shù)據(jù)比較散亂得到很大的改觀(guān)，以前很多地方出現(xiàn)了數(shù)據(jù)不一致的地方不再存在?？傮w而言，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)的信息化集成管理模式后，許多問(wèn)題將迎刃而解。

4 結(jié)語(yǔ)

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)信息化水平不高，尤其是那些中小房地企業(yè)信息化建設(shè)更是舉步維艱，這種狀況給整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了極大的困難。總體而言，房地產(chǎn)企業(yè)的信息化建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜而又長(zhǎng)期的工程，它涉及到房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn) 營(yíng)管理的各個(gè)層面，只有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信息化管理模式進(jìn)行創(chuàng)新，才能不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)代化管理，全面實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]張杰，趙峰.基于多層次灰色理論的基礎(chǔ)教育資源配置效果測(cè)評(píng)研究[J].河南社會(huì)科學(xué).2012，20（6）： 67-69.

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[3]張杰，孫曰瑤.基于A(yíng)daBoost組合算法的衍生金融工具風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)[J].統(tǒng)計(jì)與決策.2012， 7（7）：41-44.

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[6]張杰，孫曰瑤.數(shù)據(jù)流分類(lèi)中的概念漂移轉(zhuǎn)移估計(jì)方法研究[J].統(tǒng)計(jì)與信息論壇.2011，26（12）：19-25.

篇8

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理分析—以安徽信達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為例

 

要做好房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理，要正確認(rèn)識(shí)成本控制，理解房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成要素。只有這樣才能把握在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理的過(guò)程中有效的提高成本控制效率，降低企業(yè)成本，贏(yíng)得最終的勝利。

（一）成本控制的含義

成本控制是企業(yè)根據(jù)一定時(shí)期預(yù)先建立的成本管理目標(biāo)，由成本控制主體在其職權(quán)范圍內(nèi)，在生產(chǎn)耗費(fèi)發(fā)生以前和成本控制過(guò)程中，對(duì)各種影響成本的因素和條件采取的一系列預(yù)防和調(diào)節(jié)措施，以保證成本管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的管理行為。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的特征

1、房地產(chǎn)企業(yè)最本質(zhì)的特征是綜合性

現(xiàn)代城市建設(shè)中的房地產(chǎn)企業(yè)要求在開(kāi)發(fā)過(guò)程中堅(jiān)持“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的方針[1]，不僅對(duì)房屋的建設(shè)要有詳細(xì)的規(guī)劃，同時(shí)對(duì)周邊的公共設(shè)施也要進(jìn)行全面協(xié)調(diào)和建設(shè)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)過(guò)程具有長(zhǎng)期性

房地產(chǎn)企業(yè)從最初的資金投入到最終的資金收回，從可行性研究報(bào)告到最后的房屋交付使用，要經(jīng)歷好幾個(gè)階段，比如決策階段，設(shè)計(jì)階段，招標(biāo)階段成本管理論文，施工階段，物業(yè)管理階段，每個(gè)階段都要耗費(fèi)一定的規(guī)劃時(shí)間，而有時(shí)還會(huì)出現(xiàn)工期延后的現(xiàn)象。

3、房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的地域性

眾所周知，房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的，因此房地產(chǎn)商在選擇項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，首先要考慮的便是它的地理位置，那么，房地產(chǎn)商的就必須根據(jù)市場(chǎng)需求情況以及地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，做出最后的判斷。

4、房地產(chǎn)企業(yè)具有很強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)性

房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性便是由房地產(chǎn)企業(yè)資金密度高演化而來(lái)，每個(gè)房地產(chǎn)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都要耗費(fèi)巨額的資金，而籌集資金是有一定的風(fēng)險(xiǎn)，比如銀行利率的升降、匯率的變動(dòng)、政府的政策、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)等等這些經(jīng)濟(jì)條件的變化都會(huì)引起資金實(shí)際數(shù)額的變動(dòng)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成要素

圖一 房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成要素圖

從當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)最為重要的構(gòu)成要素有：地價(jià)、拆遷費(fèi)用、成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)這五個(gè)組成部分，要提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，就必需從這五個(gè)構(gòu)成要素出發(fā)，壓縮開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的地價(jià)、拆遷費(fèi)用、成本、稅費(fèi)，同時(shí)，從企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益來(lái)看，要擴(kuò)展企業(yè)的利潤(rùn)，來(lái)增強(qiáng)企業(yè)的整體實(shí)力，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的最終目的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理的現(xiàn)狀

（一）安徽信達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的最新項(xiàng)目——信達(dá)· 水岸茗都項(xiàng)目概況

1、項(xiàng)目規(guī)劃

小區(qū)占地167.5畝，規(guī)劃建筑面積22.37萬(wàn)平方米，地下建筑面積3.57萬(wàn)平方米，綠地率近40％，建成后可容納近1800戶(hù)居民入住，小區(qū)配有停車(chē)位1400個(gè)，停車(chē)率近80％。小區(qū)配套設(shè)施有：社區(qū)幼兒園、五星級(jí)洗禮會(huì)所、超大露天游泳池、商業(yè)街等，十分齊全，讓你足不出戶(hù)及可滿(mǎn)足日常的生活、休閑、娛樂(lè)所需小論文。

2、項(xiàng)目位置

“信達(dá)· 水岸茗都”綜合住宅小區(qū)位于合肥市政務(wù)文化新區(qū)翡翠路與習(xí)友路交匯處，是安徽信達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司繼“銀杏苑”、“花樣年華”、“文景雅居”、“格蘭云天”等項(xiàng)目后又一高品質(zhì)綜合住宅小區(qū)。“信達(dá)·水岸茗都”位于新城市中心的地段，南靠十五里河環(huán)城公園，向西沿習(xí)友路步行十分鐘即可到達(dá)奧體中心成本管理論文，北距天鵝湖僅一公里之遙。優(yōu)越的大配套環(huán)境及完善的社區(qū)配套設(shè)施成就了信達(dá)·水岸茗都良好的居住氛圍，也形成了信達(dá)·水岸茗都良好的性?xún)r(jià)比，讓業(yè)主們輕松實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)居住。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序介紹以及階段劃分

圖二 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程圖

根據(jù)上圖的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程圖，我們可將房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程劃分成如下幾個(gè)階段:決策階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、實(shí)施階段、后期的物業(yè)管理階段[2]。

1、項(xiàng)目的決策階段

項(xiàng)目的決策階段是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能否取得成功的奠基石，房地產(chǎn)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進(jìn)行可行性研究。可行性研究的目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益?？尚行匝芯堪次鍌€(gè)步驟進(jìn)行：（1）項(xiàng)目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會(huì)立項(xiàng)；（2）調(diào)查研究；（3）方案選擇與優(yōu)化；（4）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；（5）編制可行性研究報(bào)告。

2、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的一個(gè)重要部分，雖然它占整個(gè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的比重只有1.4%-2%，但設(shè)計(jì)的效果以及它的可行性對(duì)整個(gè)項(xiàng)目造價(jià)的影響力能夠達(dá)到74%之大，因此，我們也可以看出設(shè)計(jì)的重要性。

3、項(xiàng)目的招標(biāo)階段

招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察，避免“特級(jí)企業(yè)投標(biāo)，一級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級(jí)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)”等不正?，F(xiàn)象[3]。選擇價(jià)格低廉同時(shí)質(zhì)量有所保證的投標(biāo)公司。

4、項(xiàng)目的實(shí)施階段

工程建設(shè)中最讓人頭痛的事是“三超”，即概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算。這是長(zhǎng)期以來(lái)都難以破解的難題[4]。這個(gè)階段的所要做的工程量大，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)些變化的因素，工程時(shí)間久，因此，這是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的核心所在。

5、物業(yè)管理階段

物業(yè)管理基本上可以分為經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)三個(gè)方面，它所執(zhí)行的原則是：管理于服務(wù)之中，在服務(wù)中實(shí)現(xiàn)管理。

（三）“信達(dá)· 水岸茗都”成本控制與管理存在的問(wèn)題

1、土地成本費(fèi)用高

 

費(fèi)用核算項(xiàng)目

前期估算費(fèi)用（萬(wàn)元）

實(shí)際發(fā)生費(fèi)用（萬(wàn)元）

差額（萬(wàn)元）

土地費(fèi)用

7500

8400

-900

拆遷補(bǔ)償費(fèi)用

7260

8100

-840

基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)

1420

1470

-50

各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)費(fèi)

4988

5100

-112

規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)

456

425

31

小區(qū)配套設(shè)施費(fèi)

2280

2100

180

財(cái)務(wù)費(fèi)用

2660

3100

-440

管理費(fèi)用

865

645

220

銷(xiāo)售費(fèi)用

1250

篇9

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策研究

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是非常典型的資金密集型企業(yè)，并且具有高投入、高回報(bào)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)性強(qiáng)的特點(diǎn)。而我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模小，資源分散，企業(yè)整體開(kāi)發(fā)能力低，與其資源密集型的行業(yè)特點(diǎn)極不相適應(yīng)。[1]不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，有的高達(dá)90%，企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。加上目前受?chē)?guó)內(nèi)宏觀(guān)政策調(diào)控影響，國(guó)際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的影響，金融政策的影響，都已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、求發(fā)展迫切需要解決的問(wèn)題。如何在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，防范投資風(fēng)險(xiǎn)，以爭(zhēng)取房地產(chǎn)投資的可靠、可行性是非常必要的。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)管理的來(lái)源分析

1、企業(yè)外部成因

國(guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)制度和經(jīng)濟(jì)政策對(duì)廣大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響是巨大的，甚至是致命的，直接影響和制約著企業(yè)的生存和發(fā)展。目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)制度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響之大，這類(lèi)危機(jī)主要是指價(jià)格管制、貿(mào)易限制、外匯管制、購(gòu)買(mǎi)力、財(cái)政、貨幣政策改變等所帶來(lái)的企業(yè)危機(jī)。

2、企業(yè)內(nèi)部成因

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理機(jī)制與財(cái)務(wù)管理水平的高低，己經(jīng)成為企業(yè)最重要的內(nèi)部危機(jī)成因，對(duì)企業(yè)生存和發(fā)展起著決定性的作用。

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)問(wèn)題

財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)指他們所要具備的的資金合理配置的能力、收支積極平衡的能力、成本效益運(yùn)算的能力、分析收益風(fēng)險(xiǎn)的能力、資金物資結(jié)合管理的能力、各方利益協(xié)調(diào)的能力等。

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)決策失誤問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于投資大，時(shí)間長(zhǎng)、變現(xiàn)能力差，因此，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，因時(shí)間、認(rèn)識(shí)、信息掌握程度、人際關(guān)系以及決策者個(gè)人因素的影響，常常會(huì)做出帶有缺陷的低質(zhì)量決策，從而導(dǎo)致決策失誤，直接可能導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)虧損，甚至破產(chǎn)。

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度不健全問(wèn)題

大部分虧損的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，財(cái)務(wù)管理內(nèi)部都存在著紀(jì)律松弛、管理混亂、浪費(fèi)嚴(yán)重、無(wú)法可依、有法不依等等問(wèn)題。這是財(cái)務(wù)管理制度落后和管理制度不健全的直接后果，從而導(dǎo)致成本管理制度、財(cái)務(wù)管理制度的約束力極弱。

（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制不良問(wèn)題

管理機(jī)制包括企業(yè)的規(guī)章制度和管理制度，規(guī)章制度不健全，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有建立有效的激勵(lì)和約束機(jī)制、創(chuàng)新和監(jiān)督機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制和穩(wěn)妥運(yùn)行機(jī)制，造成企業(yè)管理的混亂和無(wú)序。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)管理的對(duì)策研究

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在不同的理財(cái)環(huán)境和理財(cái)階段，有不同的表現(xiàn)形式。資本循環(huán)運(yùn)動(dòng)過(guò)程就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和積聚過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中一般以貨幣形態(tài)為起點(diǎn)和終點(diǎn)的，其資本循環(huán)運(yùn)動(dòng)過(guò)程為：資本運(yùn)動(dòng)在籌資、投放、產(chǎn)出、分配4個(gè)節(jié)點(diǎn)上停留，因此，我們把它劃分為以下4種風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別：①籌資風(fēng)險(xiǎn)②投資風(fēng)險(xiǎn)③經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)④收益分配風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)以上財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)管理的對(duì)策分析如下：

（1）建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然產(chǎn)物，因此，建立和完善財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)尤其必要。

①編制現(xiàn)金流量預(yù)算，建立短期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量預(yù)算的編制，是財(cái)務(wù)管理工作別重要一環(huán)，準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)算，可以為企業(yè)提供預(yù)警信號(hào)，使經(jīng)營(yíng)者能夠及早采取措施。因此企業(yè)應(yīng)該將各具體目標(biāo)加以匯總，并將預(yù)期未來(lái)收益、現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)狀況及投資計(jì)劃等，以數(shù)量化形式加以表達(dá)，建立滾動(dòng)式現(xiàn)金流量預(yù)算。

②確立長(zhǎng)期財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系，建立財(cái)務(wù)預(yù)警模型。財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)是以企業(yè)信息化為基礎(chǔ)，對(duì)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控的系統(tǒng)。它貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的全過(guò)程，及早地發(fā)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)信號(hào)，通過(guò)尋找財(cái)務(wù)危機(jī)的原因，提出防范和解決危機(jī)的有效措施，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策和有效配置資源提供可靠保障。[2]

（2）加強(qiáng)資金管理，提高理財(cái)機(jī)制

要保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常進(jìn)行，企業(yè)必須擁有滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)活動(dòng)所需要的資金，因此，籌集資金理所當(dāng)然成為開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的首要任務(wù)。

①注重現(xiàn)金的管理，制定合理的現(xiàn)金使用計(jì)劃，保持現(xiàn)金收支平衡，并保證企業(yè)日益經(jīng)營(yíng)對(duì)現(xiàn)金的需要。加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性研究，確保所投資金的安全、高效，避免項(xiàng)目投資的盲目性。

②要加強(qiáng)建筑材料的管理。一是把好建筑材料采購(gòu)關(guān)，在保證開(kāi)發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，采購(gòu)到價(jià)廉物美的建筑材料；二要要搞好建筑材料的驗(yàn)收及各種在用建材的管理。一方面要做好入庫(kù)材料的驗(yàn)收和登記工作，杜絕不合格材料進(jìn)入工地；另一方面要加強(qiáng)對(duì)囤積在工地的各種建材的管理，采取各種措施盡量減少因管理不善及某些存放露天的材料(沙、石磚瓦等)被盜而造成的損失。

③要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，盡快收回賒銷(xiāo)賬款，減少企業(yè)壞賬損失風(fēng)險(xiǎn)，并且要盤(pán)活存量資金，逐步降低商品房空置率，減少資金占用量，加速資金的周轉(zhuǎn)，提高資金利用率，使開(kāi)發(fā)企業(yè)盡快步入資金良性循環(huán)的軌道。

（3）加強(qiáng)成本管理，降低消耗提高效益

成本管理也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心工作，其管理水平的高低，管理工作的好壞，不僅影響企業(yè)自身的利益，而且直接影響著以成本為定價(jià)基礎(chǔ)的房地產(chǎn)商品的價(jià)格。

①確定開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目和成本開(kāi)發(fā)范圍，不得擅自擴(kuò)大開(kāi)支范圍，提高開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確地計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。

②建立二級(jí)成本核算管理體系，實(shí)行成本責(zé)任制。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)遵循統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)， 分級(jí)管理的原則，在財(cái)務(wù)部門(mén)下設(shè)立二級(jí)成本核算單位，如向材料部門(mén)、工程部門(mén)、經(jīng)營(yíng)部門(mén)等部門(mén)委派成本核算員，負(fù)責(zé)做好各部門(mén)的成本核算工作，協(xié)助各部門(mén)完成財(cái)務(wù)部門(mén)下達(dá)的各項(xiàng)成本計(jì)劃指示。同時(shí)明確規(guī)定各核算單位的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，實(shí)行利益與效益掛鉤。

③實(shí)行全過(guò)程的成本管理，努力實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)。不僅要搞好事中成本管理，而且更要注重事前和事后成本管理，即對(duì)擬建項(xiàng)目的成本預(yù)測(cè)和成本計(jì)劃的制定；對(duì)投建項(xiàng)目在執(zhí)行成本計(jì)劃中實(shí)行監(jiān)督和控制，檢驗(yàn)計(jì)劃的科學(xué)性、合理性， 發(fā)現(xiàn)偏差，及時(shí)修正，保證成本計(jì)劃的有利實(shí)施。

（4）建章立制，規(guī)范財(cái)務(wù)行為

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理重在財(cái)務(wù)，財(cái)務(wù)管理重在制度。為使企業(yè)財(cái)務(wù)管理迅速改變現(xiàn)有狀況，制定一套行之有效的規(guī)章制度并嚴(yán)格按章操作是強(qiáng)化內(nèi)部管理的最根本的前提。因此，一方面，要求企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，積極探索從

征地=>動(dòng)遷=>工程建設(shè)=>商品房營(yíng)銷(xiāo)=>物業(yè)管理，整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程的財(cái)管理制度，形成標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、制度化的企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制。另一方面，要求財(cái)務(wù)管理部門(mén)應(yīng)適當(dāng)借鑒其他企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)及國(guó)外同行的管理經(jīng)驗(yàn)，以加快我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度建設(shè)的步伐。

注釋?zhuān)?/p>

[1]朱玉. 房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì). 房地產(chǎn)業(yè), 2003(2):64.

[2]盛光明 周會(huì). 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究. 北京理工大學(xué)學(xué)報(bào), 2005(8):48-49.

參考文獻(xiàn)：

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[3]盛光明 周會(huì). 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究. 北京理工大學(xué)學(xué)報(bào), 2005(8):48-49

篇10

關(guān)鍵詞 營(yíng)改增政策 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 稅務(wù)管理

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期間，營(yíng)改增政策的提出，不僅優(yōu)化了我國(guó)稅收制度的結(jié)構(gòu)，而且還有效地避免了重復(fù)征稅現(xiàn)象的出現(xiàn)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)之間的協(xié)調(diào)發(fā)展起到了很好的作用。在這大好前提下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)想要保證并提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理的工作成效，財(cái)務(wù)管理人員就必須要緊抓營(yíng)改增政策實(shí)施的契機(jī)，對(duì)其給企業(yè)財(cái)務(wù)與稅務(wù)管理方面帶來(lái)的影響進(jìn)行全面分析，在提高其實(shí)施成效的基礎(chǔ)上有效地促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行更好的轉(zhuǎn)型升級(jí)。[1]

一、營(yíng)改增政策的概況

營(yíng)改增政策是我國(guó)稅制改革的重要內(nèi)容，其主要是將企業(yè)應(yīng)該繳納的營(yíng)業(yè)稅變更為增值稅，而變更后的增值稅不僅包含營(yíng)業(yè)稅，而且還包括有產(chǎn)品增值后產(chǎn)生的稅款。我國(guó)自2012年開(kāi)始試點(diǎn)以來(lái)，營(yíng)改增政策的實(shí)施已經(jīng)覆蓋各行各業(yè)，主要包括交通運(yùn)輸業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、鐵路運(yùn)輸業(yè)、電信業(yè)、建筑業(yè)、金融環(huán)保業(yè)以及不動(dòng)產(chǎn)業(yè)等。在營(yíng)改增政策實(shí)施以前，我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的稅率為5%，建筑行業(yè)營(yíng)業(yè)稅的稅率為3%。而在營(yíng)改增政策實(shí)施以后，根據(jù)財(cái)政部與國(guó)家稅務(wù)局聯(lián)合下發(fā)的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》中的相關(guān)規(guī)定要求，房地產(chǎn)和建筑行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅稅率要提升到11%，[2]這從根本上影響了建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。其具體影響從以下兩個(gè)方面進(jìn)行分析，即對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和稅務(wù)管理的影響。

二、營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)其產(chǎn)生了諸多影響，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債表的影響

固定資產(chǎn)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中的重要組成部分，其一旦發(fā)生變動(dòng)會(huì)直接影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的整體結(jié)構(gòu)，從而影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表的數(shù)據(jù)波動(dòng)。從營(yíng)改增政策實(shí)施以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)的原值入賬金額和累計(jì)折舊都相應(yīng)地減少，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除去本身應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅之外，其期末余額也相應(yīng)地降低。在這種情況下，營(yíng)改增政策的實(shí)施會(huì)使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債金額得到降低，而其內(nèi)部的流動(dòng)資產(chǎn)與負(fù)債的比重則會(huì)提升。同時(shí)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，營(yíng)改增政策的實(shí)施還推動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的發(fā)展規(guī)模，對(duì)其發(fā)展制度的建設(shè)還能起到完善的作用。

（二）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)表的影響

從現(xiàn)階段來(lái)看，營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)表的影響主要包括長(zhǎng)期影響和近期影響。從長(zhǎng)期影響來(lái)看，營(yíng)改增政策的實(shí)施不僅起到有效降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅成本和負(fù)擔(dān)的作用，而且對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，為其進(jìn)行資金積累奠定了良好的基礎(chǔ)，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠有更多的資金投入到其他項(xiàng)目中，避免資金被套牢，起到擴(kuò)展企業(yè)發(fā)展項(xiàng)目的作用。而從近期影響來(lái)看，營(yíng)改增政策的實(shí)施免除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的原值稅金，而稅金金額和企業(yè)成本也得到了有效降低，從另一個(gè)方面來(lái)看對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的增加還起到了一定的促進(jìn)作用。[3]

（三）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量表的影響

營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量表的影響主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：首先，營(yíng)改增政策的實(shí)施使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)投資受到不同程度的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了得到更好、更全面的發(fā)展，承接多個(gè)工程項(xiàng)目，需要購(gòu)置大量的施工裝備設(shè)施，但是由于增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額可以用于相抵，在一定程度就減少了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流出情況。因此，在保證資金穩(wěn)定的同時(shí)，可以讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有多余的資金用于投資其他項(xiàng)目。其次，營(yíng)改增政策的實(shí)施使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金活動(dòng)受到了影響。在營(yíng)改增政策實(shí)施之后，其中的增值稅對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)成本起到了有效降低的作用。最后，營(yíng)改增政策的實(shí)施還使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的籌資活動(dòng)受到了影響。在如今的房地產(chǎn)行業(yè)，各個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，而為了更好、更多地占領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，企業(yè)就要不斷地進(jìn)行融資與籌資。營(yíng)改增政策的實(shí)施讓這種局面得到了很好的緩解，主要讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流逐步壯大。但是，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，這種融資、籌資是具有階段性的，具備很大風(fēng)險(xiǎn)隱患，反而會(huì)逐漸加重企業(yè)的負(fù)債金額。

三、營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理的影響

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理中，營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)其產(chǎn)生了很深的影響，主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析：

（一）對(duì)采購(gòu)房地產(chǎn)建筑材料的影響

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，建筑材料的采購(gòu)工作一直是重中之重。在采購(gòu)房地產(chǎn)建筑材料時(shí)，不僅要注意采購(gòu)的數(shù)量，而且還要著重注意質(zhì)量，其中還包括一些大型的建筑材料，如鋼筋，混凝土等，同時(shí)還有一些小型的建筑材料，如鐵釘?shù)?。針?duì)大型建筑材料的采購(gòu)?fù)ǔ６际鞘走x大店面，大店面可以根據(jù)自己的需求開(kāi)具相關(guān)增值稅的專(zhuān)用發(fā)票，若選擇一些規(guī)模較小的店面進(jìn)行采購(gòu)，則無(wú)法開(kāi)具出相關(guān)增值稅的專(zhuān)用發(fā)票。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在采購(gòu)建筑原材料這一環(huán)節(jié)上就無(wú)法對(duì)稅務(wù)的增值稅情況實(shí)行進(jìn)項(xiàng)扣除，從而增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)成本。[4]

另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在采購(gòu)建筑原材料時(shí)，即使能夠開(kāi)具發(fā)票，但依照我國(guó)現(xiàn)有的稅務(wù)法規(guī)定，建筑原材料的砂石、混凝土等也需要繳納6%的增值稅，而施工企業(yè)繳納的施工成本稅卻比材料稅要低上一個(gè)百分點(diǎn)，從這里也可以看出營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理的影響。因此，企業(yè)想要更加適應(yīng)營(yíng)改增政策，就必須要不斷地進(jìn)行改革，對(duì)使用的物資材料進(jìn)行相應(yīng)的稅收籌劃。例如，可采用招標(biāo)的方式來(lái)采購(gòu)建筑原材料，在要求材料供應(yīng)商提供專(zhuān)用發(fā)票的情況下再對(duì)建筑原材料的質(zhì)量和價(jià)格提出自己具體的要求。

（二）對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)人力成本的影響

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)工程的建設(shè)時(shí)，離不開(kāi)人力資源?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源大多都是來(lái)源于農(nóng)村的農(nóng)民工，這些農(nóng)民工在某種程度上解決了房地產(chǎn)企業(yè)人力資源稀缺的問(wèn)題，而且也讓房地產(chǎn)工程的成效獲得了一定的保障。但這些農(nóng)民工由于沒(méi)有正規(guī)的勞務(wù)公司對(duì)其負(fù)責(zé)，其流動(dòng)性也比較大，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在這方面也無(wú)法獲取增值稅發(fā)票。這樣不僅使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收支出得到了增加，而且也影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)成本。對(duì)此，可通過(guò)人力外包機(jī)構(gòu)來(lái)獲得人力資源，如人力勞務(wù)公司等，通過(guò)其出具相關(guān)專(zhuān)業(yè)發(fā)票來(lái)降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收支出，從而降低企業(yè)生產(chǎn)成本。

（三）對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的影響

營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)情況也造成了影響，如上文所分析，在營(yíng)改增政策實(shí)施以前，房地產(chǎn)與建筑業(yè)的營(yíng)業(yè)稅的稅率為5%，而自從營(yíng)改增政策實(shí)施之后，房地產(chǎn)與建筑業(yè)的營(yíng)業(yè)稅就提升到了11%。以某房地產(chǎn)公司為例進(jìn)行分析，假設(shè)該房地產(chǎn)公司的年收入為1000萬(wàn)元，而生產(chǎn)成本為400萬(wàn)元，以增值稅的稅率11%和進(jìn)項(xiàng)稅率17%來(lái)計(jì)算，在營(yíng)改增政策實(shí)施以前，1000萬(wàn)元乘以5%，計(jì)算出其營(yíng)業(yè)稅為50萬(wàn)元，而在營(yíng)改增政策實(shí)施之后，最后計(jì)算出其增值稅為40.97萬(wàn)元。從這里就可以看出，對(duì)于規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)而言，營(yíng)改增政策的實(shí)施顯然是利大于弊的，但是對(duì)于年銷(xiāo)售額超過(guò)500萬(wàn)元的房地產(chǎn)企業(yè)而言，只有進(jìn)項(xiàng)金額大于營(yíng)業(yè)收入額時(shí)，這項(xiàng)政策的實(shí)施才能起到降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的作用。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其本身特殊的性質(zhì)，在稅務(wù)工作經(jīng)常出現(xiàn)稅上加稅的情況，通過(guò)營(yíng)改增政策的實(shí)施則有效避免了這種重復(fù)繳稅的情況發(fā)生，在間接上也減少了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，提升了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

總之，營(yíng)改增政策的實(shí)施，對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，不僅有利于企業(yè)稅負(fù)的降低，而且在一定程度上還能優(yōu)化企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系結(jié)構(gòu)。在提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，對(duì)于企業(yè)未來(lái)長(zhǎng)期的發(fā)展具有非常好的促進(jìn)意義。

四、結(jié)語(yǔ)

本文通過(guò)對(duì)營(yíng)改增政策進(jìn)行概況分析，探討營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)與稅務(wù)管理的影響。對(duì)財(cái)務(wù)管理的影響主要體現(xiàn)在三個(gè)方面，即對(duì)企業(yè)負(fù)債表，利潤(rùn)表以及現(xiàn)金流量表造成影響。對(duì)稅務(wù)管理方面造成的影響同樣體現(xiàn)在三個(gè)方面，即對(duì)房地產(chǎn)建筑材料的采購(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)人力成本以及對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的影響。希望通過(guò)本文的分析與探討可以讓我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)實(shí)施營(yíng)改增政策所造成的影響有一個(gè)全面的了解，從而能夠制定相應(yīng)的對(duì)策措施。

（作者單位為成都地鐵實(shí)業(yè)有限公司）

[作者簡(jiǎn)介：陳英（1978―），女，碩士，會(huì)計(jì)師，主要從事財(cái)務(wù)管理工作。]

參考文獻(xiàn)

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[2] 陳素娣.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響分析[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2016（09）： 62.