導語：如何才能寫好一篇建筑工程市場調(diào)查報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

市場調(diào)查就是運用科學的方法，有目的有計劃地搜集、整理、分析和研究市場對產(chǎn)品需求的情況以及與此有關(guān)的資料。狹義的市場調(diào)查是指對購買商品、消費商品的顧客(個人或團體)所作的調(diào)查，研究顧客對商品的意見、要求、購買力、購買習慣和動機等。廣義的市場調(diào)查除了對顧客作調(diào)查外，還包括調(diào)查產(chǎn)品的需求量、價格、流通渠道等內(nèi)容。把市場調(diào)查獲得的情報資料進行整理、篩選、分析、歸納，得出恰當?shù)慕Y(jié)論，提出采取行動的合理建議，進而寫成的書面報告就是市場調(diào)查報告

一、市場調(diào)查是市場調(diào)查報告寫作的基礎

市場調(diào)查報告是記述市場調(diào)查成果的一種經(jīng)濟應用文。俗話說：“巧婦難為無米之炊”。離開了市場調(diào)查，沒有市場調(diào)查獲得的材料，沒有調(diào)查研究的結(jié)果，就根本談不上市場調(diào)查報告的寫作。因此，我們說市場調(diào)查是市場調(diào)查報告寫作的前提與基礎，要想寫出好的市場調(diào)查報告，必須先認真地搞好市場調(diào)查。

要搞好市場調(diào)查，調(diào)查人員首先要在掌握本企業(yè)內(nèi)外資料及有關(guān)情況的基礎上，摸清企業(yè)經(jīng)營中存在的問題，確定調(diào)查的主題及調(diào)查的范圍，解決調(diào)查什么的問題。或調(diào)查產(chǎn)品的質(zhì)量、效用，或調(diào)查用戶的對象、數(shù)量、分布地區(qū)和經(jīng)濟狀況，或調(diào)查產(chǎn)品的銷售渠道，或調(diào)查產(chǎn)品滯銷的原因等等，都要根據(jù)企業(yè)的實際情況來確定。上海海光金屬冶煉廠前兩年生產(chǎn)的“鑄鐵短管”(又稱污水管)與規(guī)格產(chǎn)品僅在長度上有差別，是價廉物美的下水道材料。原以為由于建筑工程遍地開花會十分暢銷。然而，投放市場后卻很少有人問津，銷售量寥寥無幾，致使庫存高達兩萬余支，積壓資金十七多萬元。該廠根據(jù)經(jīng)營中存在的問題，確定對“鑄鐵短管”滯銷的原因進行調(diào)查，調(diào)查范圍確定為上海市區(qū)、市郊區(qū)及外省市、縣。經(jīng)過深入調(diào)查，終于找到了產(chǎn)品滯銷的癥結(jié)所在：一是目標市場選得不準；二是銷售渠道選擇不當。以致貨不對路，商品阻滯。該廠針對以上問題，作出兩項決策：一改變目標市場，從市內(nèi)轉(zhuǎn)向市郊、本市轉(zhuǎn)向外??；二改變銷售渠道，由過去的市區(qū)專業(yè)商店單一經(jīng)營變?yōu)橛煽h生產(chǎn)資料公司經(jīng)銷。結(jié)果情況大為改觀，“鑄鐵短管”立即成了熱銷商品，在短短幾個月內(nèi)，廠內(nèi)積壓庫存一掃而空。海光廠這次市場調(diào)查搞得好是與調(diào)查之前正確地確定調(diào)查主題和調(diào)查范圍分不開的。

作市場調(diào)查在確定了調(diào)查主題和調(diào)查范圍之后，還要選擇恰當?shù)恼{(diào)查方法。市場調(diào)查的方法按其選擇調(diào)查樣本的方法來分，有市場普查(一般只在產(chǎn)品銷售范圍很小或用戶很少的情況下采用)、抽樣調(diào)查、典型調(diào)查和重點調(diào)查，按調(diào)查過程中對調(diào)查對象所采取的具體的調(diào)查方法來分，又有詢問法(口頭詢問、電話詢問、書面詢問)、觀察法、實驗法和資料調(diào)查法。這些市場調(diào)查方法各有其長處和短處，也各有其不同的適用范圍。在調(diào)查中可以單獨選用某一種，也可以結(jié)合使用多種。比如，對試銷、試用的新產(chǎn)品的調(diào)查，因銷售、試用的范圍小，就可選擇市場普查的方法。如要調(diào)查某市某區(qū)數(shù)以萬計或十萬計的眾多居民的商品購買力，則以選擇抽樣調(diào)查的方法為宜。對調(diào)查對象所采取的具體的調(diào)查方法也應選擇得當。北京市有關(guān)單位關(guān)于女顧客對頭上戴的防寒用品需求變化的調(diào)查，運用的調(diào)查方法就頗為得當。1982年入冬以后，北京市的許多商場發(fā)現(xiàn)往年一向受女顧客歡迎的拉毛圍巾、三用巾出人意外的滯銷。如新街口百貨商場1981 年銷售拉毛等各種圍巾一萬一千條，三用巾三萬個；1982年入冬到1983年元月下旬，卻只銷售圍巾一千四百條，三用巾三千個。這引起了有關(guān)部門的重視。為了調(diào)查北京女顧客對頭上防寒用品的需求變化，一天下午五時，調(diào)查人在北京西單盛錫福帽店門口用觀察法作了調(diào)查，對從南往北來的一百多名婦女進行觀察，結(jié)果除了七名婦女頭上什么都沒戴之外，三十六人戴的是圍巾，十人戴的是三用巾，其余的都是戴的毛線帽子。這些戴帽子的婦女既有衣著入時的青年，也有老人和十幾歲的學生。為什么很多婦女喜愛戴毛線帽子呢？有關(guān)單位又進一步采用詢問法調(diào)查她們從戴圍巾、三用巾改戴毛線帽子的心理動機。北京電子管廠的一位青年女工說：“拉毛圍巾太長，用起來不方便；三用巾雖能當圍脖、頭巾、帽子用，但不太好看?！北本C械密封件廠一位四十多歲的女干部說：“戴毛線帽子既暖和又經(jīng)濟，而且我們歲數(shù)大的人戴起來也是樣兒。”一位不愿透露單位的女青年說：“我看到別人都戴帽子，挺好看的，便跟著織了一頂?！闭{(diào)查人通過觀察還發(fā)現(xiàn)當時流行的膨體紗、毛線帽子的式樣很象1982年秋季上映的電影《三家巷》中女主角戴的那樣，美觀而大方①。這一市場調(diào)查由于選用的調(diào)查方法十分得當，就獲得了很有價值的市場情報資料。

通過市場調(diào)查獲得了大量詳細的有價值的可靠的情報資料，這就為市場調(diào)查報告的寫作奠定了堅實的基礎。

二、市場調(diào)查報告的結(jié)構(gòu)及寫法

篇2

關(guān)鍵詞: 實踐性教學方案 專業(yè)見習 綜合實訓 畢業(yè)實習 畢業(yè)作業(yè)(論文)

中圖分類號: G64 文獻標識碼: A文章編號: 1007-3973 (2010) 04-176-02

高職物業(yè)管理專業(yè)教學過程中,實踐性教學是整體教學活動的重要組成部分。但是,由于傳統(tǒng)教學模式的影響,專業(yè)教師更多側(cè)重對課程理論教學的探索上,對于實踐教學的探索,不論在廣度與深度上都明顯遜色于前者。因此,努力探索實踐教學方案,對于完整地構(gòu)建高職物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)方案,顯然具有重要的意義。

1 對物業(yè)管理專業(yè)實踐性教學方案的設計

高職物業(yè)管理專業(yè)培養(yǎng)適應社會主義建設需要的,德、智、體全面發(fā)展的,掌握現(xiàn)代物業(yè)管理理論知識、實操技能與方法的適應物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要的高級應用型專門人才。

在業(yè)務知識和能力方面,本專業(yè)要求學生通過三年的學習,掌握從事物業(yè)管理職業(yè)所必需的專業(yè)基礎理論和基本職業(yè)技能;具有較強的分析問題、解決問題的能力,有相當?shù)慕M織管理能力,協(xié)調(diào)能力,具有承擔物業(yè)管理崗位工作的技能。

據(jù)此,我們設計的物業(yè)管理專業(yè)實踐性教學方案把實踐內(nèi)容分解成五項任務,要求該專業(yè)學生在規(guī)定時間內(nèi)完成專業(yè)見習、課程實習、頂崗實習、畢業(yè)實習和畢業(yè)作業(yè)(論文)。

1.1 專業(yè)見習

從感性上對物業(yè)及物業(yè)管理有一個全面的認識。旨在做到課堂教學和實踐教學相結(jié)合,使學生既掌握物業(yè)管理專業(yè)的基礎理論和專業(yè)知識,又熟悉物業(yè)管理企業(yè)各主要工作部門實際操作的標準程序與技能,真正成為應用型、技能型的專業(yè)人才。結(jié)合《物業(yè)管理概論》的學習與實踐進行專業(yè)見習。

專業(yè)見習的主要內(nèi)容:物業(yè)公司的類型;物業(yè)管理公司組織結(jié)構(gòu);業(yè)務內(nèi)容;物業(yè)管理工作流程;物業(yè)管理工作的現(xiàn)場控制與服務禮儀等管理服務技能的展示;物業(yè)管理制度建設情況;物業(yè)管理公司質(zhì)量管理文件、管理資料等管理方面的文件;其他實習內(nèi)容。

具體實習要求:在專業(yè)教師的指導下進行,專業(yè)見習完畢后,學生要撰寫專業(yè)見習報告。文字量不少于2000字。專業(yè)見習成績分為優(yōu)秀、良好、合格和不合格四等級,計入學生檔案。

1.2 課程實習

課程實習主要是結(jié)合所學專業(yè)課程對各崗位管理技能進行實際的訓練。目的是對所學的專業(yè)知識進行全面的了解、理解、掌握,并能靈活應用。既可安排學生到條件較好的物業(yè)管理公司進行實習;也可在學校綜合實訓室里進行一部分項目實訓,以增強學生從事物業(yè)管理工作的實際操作能力。

實習課程及其內(nèi)容如下:

課程實習名稱實習內(nèi)容實習要求建筑識圖與構(gòu)造建筑識圖與構(gòu)造實訓房屋構(gòu)造與施工圖;水、暖、電施工的識讀;房屋建筑工程施工圖的綜合識讀在專業(yè)教師和實習技術(shù)人員的指導下,學生在實習期間每天必須進行實習記錄和寫實習體會,最后撰寫實習報告。文字量在2000字左右。同時附有實習單位的通過物業(yè)課程實習的證明。市場調(diào)查與預測物業(yè)市場調(diào)查調(diào)查當今物業(yè)管理市場的現(xiàn)狀,準確把握物業(yè)市場的發(fā)展趨勢,撰寫市場調(diào)查報告房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營實訓房地產(chǎn)企業(yè)運作管理的基本理論與方法 建筑工程招投標與合同管理招投標與合同管理實訓招標文件的編制、投標文件的編制;招投標程序;招標標底和投標報價的計算物業(yè)管理智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng)實訓智能建筑物業(yè)管理的目標、公司職責、接管驗收和檔案管理、資金的使用與管理物業(yè)企業(yè)財務管理物業(yè)企業(yè)財務管理實訓物業(yè)企業(yè)的籌資管理,物業(yè)企業(yè)的流動資金管理,成本管理;物業(yè)企業(yè)經(jīng)營收入和利潤管理;物業(yè)企業(yè)財務分析與評標方法房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價實訓房地產(chǎn)估價的原則和估價程序,房地產(chǎn)估價的主要方法和房地產(chǎn)估價報告的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容,撰寫一般的房地產(chǎn)估價報告房屋維修管理房屋維修實操房屋維修的有關(guān)規(guī)定和標準;房屋常見損壞情況及原因分析;掌握有關(guān)房屋的檢查與鑒定方法,房屋維修工程的施工程序、施工方法等有關(guān)技術(shù)措施,房屋修繕預算定額及編制方法,維修工程結(jié)算方法設備維修管理設備維修實操相關(guān)設備的性能、系統(tǒng)的結(jié)構(gòu),操作各種設備,增強對設備、管網(wǎng)的設計、安裝、管理的綜合能力。

1.3 頂崗實習

頂崗實習是指學生根據(jù)學校教學計劃的要求,在規(guī)定的教學時限內(nèi),按照學校實習教學計劃的安排,在企事業(yè)單位相關(guān)實踐崗位上進行的實踐學習活動,包括實習、預就業(yè)和已簽定就業(yè)協(xié)議的提前就業(yè)等。學生頂崗學習是專業(yè)教學的重要組成部分,是教學活動的繼續(xù),是提高學生的實踐技能和專業(yè)能力的重要教學方式。

實習內(nèi)容:培養(yǎng)、鍛煉學生綜合運用所學的專業(yè)知識和基本技能,去獨立分析和解決實際問題的能力,把理論和實踐結(jié)合起來,提高實踐動手能力;培養(yǎng)學生熱愛勞動、不怕苦、不怕累的工作作風;培養(yǎng)、鍛煉學生交流、溝通能力和團隊精神,實現(xiàn)學生由學校向社會的轉(zhuǎn)變。

實習要求:實習期間學生必須遵循實習單位的勞動紀律和廠規(guī)廠紀、由實習單位考核,指導教師及其班主任及時了解學生實習動態(tài)情況,學生應在實習小結(jié)中對遵守紀律情況進行自我鑒定。

1.4畢業(yè)實習

畢業(yè)實習是學校實踐性教學的基本環(huán)節(jié),也是全部教學活動的最后階段。畢業(yè)實習的目的在于全面驗證課堂所學理論知識,提高學生分析問題、解決問題的能力,完善學生的知識結(jié)構(gòu)和能力結(jié)構(gòu)。通過畢業(yè)實習,使學生了解企業(yè),認識社會,完善自我,提高適應社會的能力。畢業(yè)實習的任務是通過參與物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理過程,了解企業(yè)經(jīng)營管理狀況,提高自身職業(yè)素質(zhì),為畢業(yè)后走上工作崗位打下良好的基礎。

具體實習的主要內(nèi)容如下:物業(yè)管理機構(gòu);住宅、商務、工業(yè)、特種物業(yè)的管理;物業(yè)接管驗收與撤管;物業(yè)管理檔案的建立與管理;物業(yè)常用文書;物業(yè)管理費用管理;房屋構(gòu)造與維護管理;房屋附屬設備維護與管理;安全管理;環(huán)境管理;文化娛樂場所與活動的管理;物業(yè)管理方案的制訂;物業(yè)管理制度;物業(yè)管理資金的管理;房屋修繕的預算;綜合經(jīng)營服務等。

畢業(yè)實習要求:畢業(yè)實習必須在專業(yè)教師和實踐基地技術(shù)人員的指導下,成立實習小組。以實習小組為單位進行分散式實習,學生在實習期間每天應進行實習資料記載和寫作實習體會,實習小組應開展學習、研討等活動記載,實習完畢后,學生要撰寫畢業(yè)實習報告。

1.5 畢業(yè)作業(yè)(論文)

畢業(yè)作業(yè)要以做畢業(yè)論文的形式完成。畢業(yè)論文的主要任務是使學生理論聯(lián)系實際,加深對理論的系統(tǒng)理解,全面運用所學專業(yè)知識和畢業(yè)實習積累的經(jīng)驗進行物業(yè)管理方面的論文寫作,使學生達到專業(yè)培養(yǎng)目標的要求,為從事實際工作打下堅實的基礎。畢業(yè)作業(yè)(論文)的寫作不僅在時間格式上要作出要求,而且在選題與內(nèi)容也要作出要求。既可根據(jù)教師給定的題目協(xié)作完成,也可由學生在實踐中自行選題。

2 對物業(yè)管理專業(yè)實踐性教學方案的幾點思考

2.1 實踐性教學方案的設置要特別注意處理好理論教學與實踐教學的關(guān)系

物業(yè)管理專業(yè)具有實踐性較強的特點,在教學計劃和教學實施過程中應當適度加大實踐性教學的分量。但是,如果片面強調(diào)實踐教學的比重,理論教學勢必要受到影響,而一味強調(diào)理論教學的系統(tǒng)性,學生的實踐技能又達不到用人單位的要求。因此,如何搞好理論性教學與實踐性教學的連接與協(xié)調(diào),將是我們今后教學實踐中,重點探索的課題之一。

2.2 實踐性教學方案的設置要特別注意處理好教師與學生的關(guān)系

如何把教師的主導作用和學生的主體作用,貫徹到實踐性教學方案的設置中,使我們一直在探索的一個問題。我們在方案設置中是這樣體現(xiàn)的:(1)在專業(yè)見習和課程實習過程中,突出教師組織教學的主導角色,兼顧學生的主體作用。(2)在頂崗實習和畢業(yè)實習過程中,突出學生的主體地位,兼顧教師的主導作用。(3)在畢業(yè)作業(yè)(論文)寫作過程中,教師除在選題上要發(fā)揮引導作用外,更多的是要引導學生如何調(diào)研收集有價值的信息,其中盡量尊重學生的學習偏好,及時而細致地提出修改建議。

2.3 實踐性教學方案的設置要特別注意處理好校內(nèi)教學與校外教學的關(guān)

由于高職物業(yè)管理專業(yè)辦學時間短,辦學規(guī)模小,一般認為投巨額資金去建實驗室沒有經(jīng)濟效益,因此導致校內(nèi)實訓設備設施普遍缺乏,實踐性教學主要還是通過到校外實習基地來完成。實際上,物業(yè)管理專業(yè)校內(nèi)實踐教學可以主要通過采用現(xiàn)代媒體技術(shù),通過制作錄象片、VCD課件等進行模擬實習方式進行。由于投資小,方式靈活,更新速度快,這種方式非常受教師和學生的歡迎,教學效果也很好。

參考文獻:

[1] 陳海英.物業(yè)管理概論[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2006

篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項目；問題；思考

近年來，柳州市房地產(chǎn)業(yè)在迅猛發(fā)展的同時，有關(guān)房地產(chǎn)的投訴量也與日俱增。據(jù)不完全統(tǒng)計，2011年，市住建委通過書面、口頭、電話等各種方式接到的房地產(chǎn)投訴問題295件，其中，房屋質(zhì)量問題占比最大，總計177件，占投訴總數(shù)的60%。通過對這些投訴問題的處理，我們深深認識到妥善處理和解決好房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量投訴問題，考驗著我們的工作職責和執(zhí)政管理能力。本文試就這方面問題提出一些處理意見和建議，以期達到拋磚引玉之目的。

一、加強房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的重要性和必要性

1、貫徹科學發(fā)展觀、提高執(zhí)政管理能力的需要

近年來，在國家大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的大環(huán)境下，自治區(qū)、市政府不斷加大對房地產(chǎn)業(yè)的扶持力度，柳州市房地產(chǎn)業(yè)平均每年以20%以上速度增長。“十一五”期間，全市房地產(chǎn)投資達496.28億，是“十五”期間的五倍；全市商品房屋銷售面積1247.03萬平方米，是“十五”期間的179.79%。進入“十二五”以來，雖然國家不斷加大對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，柳州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭業(yè)始終呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。2012年1～6月柳州市完成房地產(chǎn)投資99.88億元，同比增長15.51%。由于柳州市城市建設的快速發(fā)展，大量商品房竣工投入使用。由于開發(fā)規(guī)模急劇擴大，大量企業(yè)迅猛增加，難免企業(yè)良莠不齊，很容易導致房屋質(zhì)量問題不斷出現(xiàn)。因此，如何加強對這些企業(yè)行為和市場行為的管理，盡量減少和杜絕質(zhì)量問題的產(chǎn)生，是我們貫徹科學發(fā)展觀，提高政府部門的執(zhí)政管理能力的現(xiàn)實需要。

2、關(guān)注民生、服務民生的應盡職責

房屋建筑工程質(zhì)量直接關(guān)系到廣大業(yè)主的日常生活和生命、財產(chǎn)安全。很多普通家庭耗費全部積蓄后，才可以購買到一套住宅。如果所居住的房屋存在這種那種的質(zhì)量問題，居者不但難以安居，更加難以樂業(yè)。百姓的事情無小事，我們必須樹立全心全意為人民服務的宗旨，在出臺各項管理制度、處理質(zhì)量投訴問題時，更多的要考慮百姓的切身利益，在開展監(jiān)管工作時，全面落實各項質(zhì)量管理措施，努力提高項目工程質(zhì)量，確保百姓能夠買好房，住好房，努力構(gòu)建和諧社會。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量投訴的主要內(nèi)容

在市住建委處理的房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量投訴案件中， 因房屋質(zhì)量問題引發(fā)業(yè)主投訴的房地產(chǎn)開發(fā)項目不在少數(shù)。這些被投訴的項目中，有交付使用滿5年以上的，也有剛剛交付使用的。業(yè)主投訴內(nèi)容大致可分為幾類：

一是主體工程質(zhì)量問題。這類問題很少但極其嚴重，存在嚴重的安全隱患。如柳石路某項目3棟樓均出現(xiàn)框架柱質(zhì)量問題。

二是配套工程質(zhì)量問題。這類問題發(fā)生所在的部位一般在電氣、管線、電梯、裝飾裝修工程等。主要有：變電器損壞；飾面板安裝不牢固；管道線路設計不合理等。又如：桂中大道某項目的變電器損壞導致小區(qū)多次停電、錦繡路某項目的排污管道頻繁堵塞。

三是影響房屋使用功能的質(zhì)量問題。主要有：屋頂漏雨、外墻滲水、房屋使用功能設計不合理等。如：磨灘路某項目15棟樓房每一棟都出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，光明路某項目一些單元房屋的廁所窗口直接面對另一單元房屋的客廳。

四是影響房屋美觀的質(zhì)量問題。主要有：一般裂縫、面層空鼓、抹灰層脫落、裝飾粗糙等。如：桂柳路某項目的不少房屋自交房時就有裂縫，墻面抹灰用手指輕摳，都會掉粉。

五是環(huán)境質(zhì)量問題。如城站路某項目變電器噪音污染。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目存在質(zhì)量問題的原因

房地產(chǎn)項目開發(fā)是一個較為漫長的過程，在整個開發(fā)期間，都存在可能導致開發(fā)項目出現(xiàn)質(zhì)量問題的因素。究其原因，主要有以下幾方面：

1、土地招拍掛階段管理松散

一直以來，柳州市在房地產(chǎn)開發(fā)土地招拍掛時，基本上是價高者得，至于拍地單位是否是房開企業(yè)、資質(zhì)是否達到開發(fā)規(guī)模的要求，都沒有限制。一些單位拿到地后，才匆忙組建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。不少企業(yè)為了符合資質(zhì)審查的人員條件，經(jīng)常是在組建公司時才臨時招聘工作人員，或者通過人員掛靠湊數(shù)，公司管理松散。由于項目管理不到位，給質(zhì)量問題的發(fā)生埋下隱患。另外，一些企業(yè)資質(zhì)不高，卻開發(fā)超越其資質(zhì)等級的項目，這種情況更容易導致質(zhì)量問題的產(chǎn)生。

2、項目設計不合理

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中設計規(guī)劃條件、前期的可行性研究報告、市場調(diào)查報告、項目的產(chǎn)品市場定位，是方案設計的依據(jù)。一些企業(yè)調(diào)查不夠充分，產(chǎn)品定位不夠準確，設計標準不高，設計時考慮的人性化不夠，由此引發(fā)為被業(yè)主投訴的質(zhì)量問題。

3、項目建設監(jiān)管不到位

一是工程建設市場行為混亂。目前，柳州市共有各類建筑施工企業(yè)144家，加上各種外來企業(yè)，數(shù)量就更多。由于產(chǎn)業(yè)集中度低，使得柳州市建筑企業(yè)的同質(zhì)化競爭嚴重，非常容易導致承包市場過度競爭，各種掛靠、隨意壓低中標價及暗箱操作時有發(fā)生。企業(yè)中標后，與建設單位簽訂“陰陽合同”，通過這種方式向建設單位讓利，也成為行業(yè)的慣例。一些工程由于層層轉(zhuǎn)包，工程造價不斷被壓低。施工單位為了保證自己的利潤，只有偷工減料，不斷降低工程的質(zhì)量標準。

二是項目各方主體行為不規(guī)范。主要表現(xiàn)是：建設單位違反合同約定，拖欠工程費用、對分項工程隨意進行分包、為了盡快完工，人為縮短工期、擅自修改設計文件；施工單位為偷工減料，以次充好，在建筑工程施工過程中管理松懈，管理紊亂；監(jiān)理單位沒有依法履行監(jiān)理職責，未嚴格執(zhí)行各項監(jiān)督制度和規(guī)定。

三是配套建設監(jiān)管有缺失。自2004年國務院取消綜合驗收制度后，柳州市消防、規(guī)劃、人防、環(huán)保等法定的單項工程驗收繼續(xù)開展；市質(zhì)監(jiān)處主要負責對主體工程進行質(zhì)量監(jiān)督，項目紅線內(nèi)的配套管線、設施設備、小區(qū)道路、綠化等配套工程，則沒有單位實施監(jiān)督。在市住建委處理的投訴問題中，有相當多的問題就是由于配套建設不完善所引起的。

四是新技術(shù)、新材料在應用時，一些質(zhì)量問題沒有及時控制。如：由于生產(chǎn)技術(shù)要求較高，一些生產(chǎn)質(zhì)量不過關(guān)的空心磚大量投入使用后，容易導致房屋墻壁漏水、滲水和出現(xiàn)裂縫等質(zhì)量問題。又如：由于新能源、節(jié)能產(chǎn)品不能正確使用，所產(chǎn)生的一些質(zhì)量隱患問題讓不少建設單位存在畏難情緒，影響工程質(zhì)量。

四、加強柳州市房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的對策與建議

1、加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管和引導

一是加大對建設單位開發(fā)行為的監(jiān)管力度。防止質(zhì)量問題的產(chǎn)生，首先要加強對建設單位的管理。建設單位在項目開發(fā)的整個過程中，自始至終占據(jù)主導地位，其作為項目實施管理的總牽頭單位，要根據(jù)事前確定的設計、施工方案，組織設計、施工、監(jiān)理等單位加強安全質(zhì)量管理，確保工程安全質(zhì)量。

二是加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參加土地招拍掛的管理，鼓勵企業(yè)做大做強。目前，柳州市正在推進經(jīng)濟升級和城市轉(zhuǎn)型，將由傳統(tǒng)生產(chǎn)型城市向現(xiàn)代宜居城市轉(zhuǎn)型。要將過去那種只重視招商引資的粗放型的管理模式，轉(zhuǎn)變?yōu)橐哉猩桃Y和加強行業(yè)管理相結(jié)合的工作模式。在招商引資時，應選擇那些高素質(zhì)、有實力、有誠信的投資者參與柳州市的城市建設，城市轉(zhuǎn)型才能更有質(zhì)量保障。因此，凡參與房地產(chǎn)開發(fā)土地招拍掛的企業(yè)，要求其必須具備與開發(fā)規(guī)模相適應的開發(fā)資質(zhì)，否則不予參與競拍；凡不具備開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的企業(yè)，如投資公司、財團等，必須與相應資質(zhì)等級的企業(yè)組成共同體，以開發(fā)企業(yè)的名義參與競拍。在提高土地招拍掛門檻的同時，鼓勵企業(yè)做大做強做優(yōu)，引導企業(yè)樹立品牌形象，開展誠信經(jīng)營。

三是改變招商引資管理機制。目前，柳州市為了解決外來企業(yè)投資落地問題，都要求企業(yè)在本市成立獨立的公司法人。一些外來企業(yè)在開發(fā)項目時，不能使用原公司的資質(zhì)等級，必須重新成立新公司，導致超資質(zhì)開發(fā)的現(xiàn)象不斷出現(xiàn)。一些本地公司為了迎合各城區(qū)政府完成投資任務的需要，也在項目所在城區(qū)設立新公司，企業(yè)設立多個子公司，經(jīng)營過于分散，難以形成品牌效應，項目開發(fā)的品質(zhì)也難以保證。

2、加強對勘察設計的引導

一是通過投訴案例改進設計。根據(jù)歷年來房地產(chǎn)行業(yè)投訴案例中所涉及到的設計方面的各種問題，由市住建委牽頭規(guī)劃、園林、消防、人防等各有關(guān)部門，有針對性地提出完善和改進設計的措施，要求設計單位應用到設計工作中，避免設計不合理的問題重復出現(xiàn)。

二是引導物業(yè)服務企業(yè)開展前期介入。物業(yè)服務企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設計和建設的過程，從業(yè)主（使用人）及物業(yè)服務的角度，向建設單位和設計單位提出合理化建議，使開發(fā)出的物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求和物業(yè)服務的需要，從而避免質(zhì)量問題的出現(xiàn)。如：柳州市華林君邸小區(qū)就是前期介入較為成功的例子。

3、加強項目建設過程的監(jiān)管

一是規(guī)范建筑市場行為。針對建筑市場一些多年未能解決的頑癥如：違法轉(zhuǎn)包、分包、掛靠等行為，借鑒先進城市的管理方法，不斷制定和完善柳州市建筑市場管理制度，規(guī)范建筑市場行為，在市場管理的環(huán)節(jié)上最大限度地避免質(zhì)量問題發(fā)生。

二是完善質(zhì)量監(jiān)管制度。首先要建立綜合驗收監(jiān)督機制，加強對配套工程的監(jiān)管。雖然國務院在行政審批制度改革中取消了房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合驗收制度，但值得注意的是，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第18條關(guān)于進行綜合驗收的規(guī)定，多年來并未被取消或修改。因此，我們認為，審批制度的改革應該只是改變綜合驗收的監(jiān)管方式，而不是全盤取消綜合驗收。事實上，全國多個城市一直沒有中斷開展綜合驗收監(jiān)管工作。鄭州市、無錫市要求電力、自來水、熱力、燃氣、郵政、通信、有線電視等配套基礎設施工程的專業(yè)經(jīng)營單位按照合同約定，積極配合開發(fā)企業(yè)完成房地產(chǎn)開發(fā)項目專項配套設施建設，驗收合格后向開發(fā)企業(yè)出具相關(guān)證明文件。這一做法值得我們借鑒。其次要改變原來竣工驗收在前，規(guī)劃核實在后的管理方式，嚴格規(guī)劃核實。房屋建筑工程項目必須先經(jīng)規(guī)劃部門規(guī)劃核實認可后才可以組織竣工驗收，確保規(guī)劃條件全部落實，如：落實社區(qū)用房、活動中心、幼兒園等公建配套設施建設，落實綠化、道路建設指標，防止出現(xiàn)違章建筑。第三要建立商品房交付使用合格審查制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（中華人民共和國國務院令第248號）第十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。因此，商品房經(jīng)核查符合交付使用條件的，由建設行政主管部門出具通過交付使用竣工驗收的通知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得交付使用竣工驗收通知后方可將商品房交付使用。

三是積極研究新技術(shù)、新材料的應用，及時解決實踐中出現(xiàn)的質(zhì)量問題。我們應該以科學發(fā)展觀的態(tài)度貫徹國家節(jié)能減排各項政策，不能一味盲目地應用新技術(shù)、新材料，應該切實提高房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的科技含量。針對新技術(shù)、新材料在應用過程中容易出現(xiàn)的質(zhì)量問題開展研究，采取有效措施避免質(zhì)量問題的出現(xiàn)。

4、加強對交付使用環(huán)節(jié)的監(jiān)管

一是要適時推出柳州市《商品房買賣合同》（示范文本）。住建部于2000年《商品房買賣合同》（示范文本）多年來一直沒有更新，已經(jīng)不能適應形勢發(fā)展要求。我市一些開發(fā)項目所簽訂的合同內(nèi)容五花八門，一些格式合同內(nèi)容明顯侵犯購房人合法權(quán)益。為了切實保護購房人的合法權(quán)利，有必要盡快推出柳州市《商品房買賣合同》（示范文本），結(jié)合實踐中出現(xiàn)的問題，對住建部示范文本進行完善，通過完善合同條款，有效解決在交付使用環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題的法律糾紛。

二是嚴格執(zhí)行物業(yè)承接查驗制度。嚴格執(zhí)行住建部《關(guān)于印發(fā)〈物業(yè)承接查驗辦法〉的通知》（建房[2010]165號），建設單位應當依法完成項目竣工驗收備案，并與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作后，才可以向購房人辦理物業(yè)交付使用手續(xù)，防止不合格或者半成品的房屋交付給業(yè)主。目前，全國多個城市，廣西區(qū)內(nèi)桂林市、貴港市的物業(yè)承接查驗工作開展得較好，一些城市在開展承接查驗管理時，開發(fā)項目未取得主管部門對承接查驗的確認意見的，不得辦理房產(chǎn)證。由于工作及時到位，房屋質(zhì)量投訴糾紛明顯減少。

5、建立權(quán)威有效的柳州市房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量投訴問題的管理協(xié)調(diào)機制

一是建立由各有關(guān)主管部門聯(lián)合監(jiān)管的工作機制。

目前，較為有效的工作機制是建立企業(yè)誠信檔案信息系統(tǒng)。成都市通過建立信息平臺，一方面，宣傳誠信企業(yè)，引導行業(yè)的健康發(fā)展方向；另一方面，被記錄了污點且尚未改正的企業(yè)，在今后的土地招拍掛、銀行貸款、工商年檢等各種經(jīng)營行為將受到限制。同時，購房人可以隨時了解企業(yè)的誠信狀況，污點企業(yè)在商品房銷售時也將大受影響。通過誠信系統(tǒng)這個工作平臺的建立，政府各有關(guān)部門形成了齊抓共管的監(jiān)管合力，切實加強了企業(yè)的行業(yè)自律行為，較好地規(guī)范了房地產(chǎn)開發(fā)市場秩序。

二是建立建設工程質(zhì)量保證金監(jiān)管制度。