導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇社區(qū)養(yǎng)老盈利模式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

[中圖分類號(hào)] R473.2 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] B [文章編號(hào)] 1673-9701（2017）15-0140-04

[Abstract] Objective To explore the application of hospital community interactive nursing mode in the patients with pressure sores in nursing home Beilun of Coummnity. Methods From January 2016 to June 2016， 100 patients with pressure sores who were admitted to Ningbo Beilun community nursing home were selected and were randomly divided into two groups. The control group was given routine nursing care， and the study group was given hospital community interactive nursing mode. Results There was no significant difference in the healing score of pressure sores between the two groups before nursing（P>0.05）， and the pressure sores were improved after nursing. The study group was significantly better than the control group（P0.05）. The pressure sores were improved after the nursing care， and the study group was significantly better than the control group（P0.05）， and the scores were improved after nursing， which in the study group was significantly better than that in the control group（P

[Key words] Hospital community interaction； Nursing mode； Nursing homes； Pressure sores； Quality of life

??內(nèi)外調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，臨床內(nèi)科治療患者中80%左右患者在家庭治療中發(fā)生褥瘡并發(fā)癥[1]。醫(yī)院社區(qū)互動(dòng)護(hù)理干預(yù)可有效避免患者出院后壓瘡等并發(fā)癥發(fā)生，使患者獲得與醫(yī)院同等護(hù)理服務(wù)，有效控制并發(fā)癥狀，以加快患者恢復(fù)時(shí)間，控制患者病情，防止因護(hù)理不當(dāng)出現(xiàn)病情惡化患者再次入院[2]。護(hù)理干預(yù)可改善患者生活質(zhì)量，為醫(yī)院醫(yī)療設(shè)備及資源再利用提供可靠保障[3]。研究數(shù)據(jù)顯示，醫(yī)院社區(qū)互動(dòng)護(hù)理模式一方面可針對(duì)慢性病患者實(shí)施護(hù)理干預(yù)，另一方面也可運(yùn)用于其他疾病的護(hù)理，其應(yīng)用效果十分理想[4]。醫(yī)院社區(qū)互動(dòng)護(hù)理模式不僅解決患者出院后無(wú)專業(yè)人員照顧的困擾，還為患者出院后康復(fù)護(hù)理工作提供可靠保障[5]。為探究醫(yī)院社區(qū)互動(dòng)護(hù)理模式在寧波市北侖社區(qū)養(yǎng)老院壓瘡患者中的應(yīng)用，我院選取2016年1～6月寧波市北侖社區(qū)養(yǎng)老院壓瘡患者200例進(jìn)行分組對(duì)照研究，取得理想效果，現(xiàn)報(bào)道如下。

1資料與方法

1.1基本疾病

2016年1～6月醫(yī)院出院后入住寧波市北侖社區(qū)養(yǎng)老院的壓瘡患者100例，按照上門(mén)隨訪數(shù)字，單數(shù)為對(duì)照組，雙數(shù)為研究組，其中對(duì)照組50例，男28例，女22例，年齡60～87歲，平均（65.7±4.3）歲；研究組50例，男35例，女15例，年齡61～86歲，平均（64.9±4.9）歲，臥床患者22例；納入標(biāo)準(zhǔn)：年齡均為60歲以上并經(jīng) Braden 壓瘡評(píng)分低于11分老年患者，患者自愿參與本次研究。排除標(biāo)準(zhǔn)：存在精神或認(rèn)知障礙者，伴隨多器官功能異常或衰竭者，確診為惡性腫瘤晚期者。兩組患者均知情并自愿簽署知情同意書(shū)，兩組患者的一般資料比較，差異無(wú)統(tǒng)計(jì)學(xué)意義（P>0.05），具有可比性。

1.2方法

1.2.1 對(duì)照組 對(duì)照組50例患者均應(yīng)用常規(guī)護(hù)理方式。具體內(nèi)容：首先，患者進(jìn)入寧波市北侖社區(qū)養(yǎng)老院之前進(jìn)行指導(dǎo)工作，告知患者各項(xiàng)護(hù)理工作及用藥、飲食、心理及定期進(jìn)行復(fù)診等事項(xiàng)；其次，是告知患者隨訪的具體時(shí)間、采取何種方式，一般采取出院后每半月1次家庭電話回訪[6]；再次，醫(yī)護(hù)人員應(yīng)告知患者回訪內(nèi)容包含患者飲食、休息、鍛煉及日常生活狀況，回訪重點(diǎn)應(yīng)集中在患者出院后康復(fù)護(hù)理干預(yù)方面，最后所有回訪應(yīng)及時(shí)進(jìn)行記錄，對(duì)于回訪中出現(xiàn)的問(wèn)題及意外情況應(yīng)及時(shí)作出調(diào)整，如果在回訪中出現(xiàn)任何不滿情況，及時(shí)作出調(diào)整并上報(bào)責(zé)任護(hù)士[7]。

1.2.2 研究組 研究組患者使用醫(yī)院社區(qū)互動(dòng)護(hù)理模式，具體內(nèi)容包括：第一，質(zhì)量管控。醫(yī)院社區(qū)互動(dòng)護(hù)理小組應(yīng)由醫(yī)院相關(guān)科室調(diào)派專業(yè)人員組成，該小組成員應(yīng)該包括1名副主任醫(yī)師，1名主治醫(yī)師，2名副主任護(hù)師，2名主管護(hù)師，1名傷口造口師。第二，患者住院教育工作。在對(duì)照組常規(guī)出院指導(dǎo)基礎(chǔ)上增加以下內(nèi)容，出院前10 d 與患者家屬進(jìn)行溝通培訓(xùn)，患者家屬應(yīng)選擇日常照顧最多且領(lǐng)會(huì)掌握能級(jí)強(qiáng)的家屬進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)[8]。培訓(xùn)內(nèi)容為對(duì)壓瘡預(yù)防方式及創(chuàng)面識(shí)別等方面進(jìn)行學(xué)習(xí)，掌握基本病因及識(shí)別基礎(chǔ)后，對(duì)壓瘡換藥護(hù)理工作進(jìn)行傳授，并詳細(xì)講解常規(guī)輔料的用途及使用意義。第三，電話回訪?；颊叱鲈汉笞o(hù)理小組會(huì)在患者出院后每半個(gè)月進(jìn)行固定電話回訪，對(duì)患者及主要看護(hù)家屬壓瘡知識(shí)掌握及患者出院后所遇到的護(hù)理問(wèn)題，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)予以指導(dǎo)[9]。第四，上門(mén)走訪。護(hù)理小組人員在患者出院后1個(gè)月、3個(gè)月、6個(gè)月進(jìn)行上門(mén)回訪，進(jìn)食實(shí)地走訪觀察以便深入了解患者家庭背景及出院后康復(fù)護(hù)理現(xiàn)狀，是否遵循醫(yī)囑進(jìn)行治療和護(hù)理工作，對(duì)患者進(jìn)行 Braden 壓瘡評(píng)分測(cè)定，依照評(píng)定分?jǐn)?shù)對(duì)患者壓瘡出現(xiàn)等級(jí)進(jìn)行預(yù)估，并根據(jù)患者情況對(duì)其及主要看護(hù)家屬做出相應(yīng)護(hù)理指導(dǎo)[10]。第五，互聯(lián)網(wǎng)實(shí)時(shí)追蹤?；颊叱鲈汉?，醫(yī)院社區(qū)互動(dòng)護(hù)理小組課根據(jù)患者自身情況通過(guò)微信或QQ聯(lián)系方式與患者及家屬建立實(shí)時(shí)聯(lián)系，并及時(shí)解答患者及家屬提出的各種問(wèn)題及咨詢，小組成員應(yīng)匯集患者及家屬反映信息并加以指導(dǎo)，徹底完善患者醫(yī)院、家庭和社區(qū)無(wú)縫互動(dòng)方式。如果對(duì)患者用微信或QQ途徑傳輸傷口信息存在質(zhì)疑應(yīng)及時(shí)進(jìn)行復(fù)診，以確保患者傷口無(wú)異常。第六，隨訪記錄。應(yīng)用 PDCA 方式進(jìn)行對(duì)方工作落實(shí)，即本次隨訪內(nèi)容應(yīng)根據(jù)上次隨訪時(shí)所遇到的問(wèn)題進(jìn)行解決，并對(duì)患者進(jìn)行家庭護(hù)理指導(dǎo)，對(duì)新出現(xiàn)問(wèn)題及未解決問(wèn)題進(jìn)行記錄，以便下次隨訪時(shí)進(jìn)行安排。

1.3 觀察指標(biāo)

1.3.1 壓瘡愈合程度評(píng)價(jià)量表 該表是按照國(guó)外最新研究成果轉(zhuǎn)變而成，國(guó)內(nèi)根據(jù)轉(zhuǎn)換指標(biāo)將效度指數(shù)規(guī)定為0.93，該表格按照中國(guó)患者特征所制，可用于評(píng)價(jià)國(guó)內(nèi)患者壓瘡愈合程度。其內(nèi)容較為完善，包含壓瘡整體面積，所出液體總量，組織外形變化等3個(gè)方面，壓瘡整體面積計(jì)算方式以瘡面最長(zhǎng)長(zhǎng)度與最寬寬度之積。面積范圍在24 cm2以內(nèi)，分?jǐn)?shù)為 0～10 分，2.4 cm2為一個(gè)分值單位，所出液體總量，從無(wú)到大量變化計(jì)分為 0～3 分；組織類型，以 0～4 分為準(zhǔn)，分?jǐn)?shù)越高說(shuō)明組織壞死情況越嚴(yán)重。量表總分為17分，分?jǐn)?shù)越低說(shuō)明壓瘡越輕[11]。

1.3.2壓瘡分期 該標(biāo)準(zhǔn)按照國(guó)外最新標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行制定，Ⅰ期：壓瘡分為指壓時(shí)無(wú)變化紅腫；Ⅱ期：真皮層位置破損；Ⅲ期：真皮層組織異常；Ⅳ期：全皮膚層壞死為；皮膚及組織全部缺損為不可分期。兩組患者生活質(zhì)量的評(píng)級(jí)方面，護(hù)理干預(yù)3個(gè)月之后使用36條目健康量表（SF-36）進(jìn)行評(píng)估，該量表主要包括社會(huì)功能、軀體功能、角色功能以及認(rèn)知功能等方面，每個(gè)方面的滿分100為分，其中分?jǐn)?shù)越高代表患者的生活質(zhì)量越高[12]。

1.4 統(tǒng)計(jì)學(xué)方法

檢測(cè)數(shù)據(jù)用SPSS 18.0分析，計(jì)量資料用（x±s）表示，采用t檢驗(yàn)，等級(jí)資料采用秩和檢驗(yàn)，P

2結(jié)果

2.1 兩組患者干預(yù)前后壓瘡愈合評(píng)分比較

干預(yù)前兩組患者的壓瘡愈合評(píng)分無(wú)明顯差??（P>0.05），護(hù)理后均得到一定改善，研究組顯著優(yōu)于對(duì)照組（P

2.2兩組患者干預(yù)前后壓瘡分期比較

干預(yù)前兩組患者的壓瘡分期無(wú)明顯差異（P>0.05），干預(yù)后均得到一定改善，研究組顯著優(yōu)于對(duì)照組（P

2.3兩組患者生活質(zhì)量比較

護(hù)理前兩組患者的生活質(zhì)量評(píng)分無(wú)明顯區(qū)別（P>0.05），護(hù)理后均得到一定改善，研究組顯著優(yōu)于對(duì)照組（P

3結(jié)論

壓瘡又稱褥瘡，因患者長(zhǎng)時(shí)間臥床導(dǎo)致局部受到壓迫，致使患者身體壓迫位神經(jīng)營(yíng)養(yǎng)供應(yīng)不足，血液循環(huán)受到阻礙，致使該部位供血供氧不足，營(yíng)養(yǎng)無(wú)法及時(shí)供應(yīng)，患者軟組織細(xì)胞壞死形成。隨著醫(yī)學(xué)理論不斷完善，褥瘡逐漸被替代，因該癥狀并不僅限長(zhǎng)期臥床患者，對(duì)于長(zhǎng)期采取坐位患者也會(huì)發(fā)生該癥狀，因此現(xiàn)多使用壓瘡或壓迫性潰瘍這些醫(yī)學(xué)名詞，壓瘡是根據(jù)該病發(fā)病原因及各方面綜合概括并直觀準(zhǔn)確進(jìn)行概述。壓瘡作為臨床治療常見(jiàn)并發(fā)癥狀，極易因護(hù)理不當(dāng)造成感染，如果不采取及時(shí)治療很可能惡化，患者身心需承受巨大痛苦，嚴(yán)重者還可能引發(fā)敗血癥最終致使患者死亡。如何采取合理科學(xué)有效的護(hù)理按時(shí)成為預(yù)防及治療壓瘡的根本問(wèn)題。壓瘡多見(jiàn)于脊柱受損失去自理能力需長(zhǎng)時(shí)間臥床的患者、存在腦血管等癥狀的慢性神經(jīng)系統(tǒng)疾病患者或者身體較弱合并多種消耗性疾病的老年患者，患者長(zhǎng)期承受病痛折磨并且自身行動(dòng)不便，如自身缺少白蛋白，維生素或營(yíng)養(yǎng)不良等癥狀更易出現(xiàn)壓瘡，臨床治療中，90%左右患者壓瘡發(fā)生位置處于下半身骨突部位，另外骶骨、坐骨關(guān)節(jié)及足跟等部位也是多發(fā)位置。

對(duì)寧波市北侖社區(qū)養(yǎng)老院中老年壓瘡患者應(yīng)用醫(yī)院社區(qū)互動(dòng)護(hù)理干預(yù)模式，不僅能夠提高老年患者壓瘡面的治療和預(yù)防，還能夠保證老年患者生活質(zhì)量[13]。醫(yī)院社區(qū)互動(dòng)護(hù)理小組在組建之初，就由醫(yī)院相關(guān)科室調(diào)派專業(yè)人員組建，該小組成員包括1名主任醫(yī)師，1名副主任醫(yī)師，2名護(hù)理醫(yī)師，6名護(hù)理人員，另外寧波市北侖社區(qū)養(yǎng)老院應(yīng)成立專門(mén)對(duì)接工作人員，以便于患者出院后各項(xiàng)工作交接，及時(shí)進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)及交流們，以便醫(yī)院社區(qū)互動(dòng)護(hù)理小組能及時(shí)了解患者病情恢復(fù)及壓瘡創(chuàng)口恢復(fù)進(jìn)度。不僅能夠提高護(hù)理工作開(kāi)展進(jìn)場(chǎng)，對(duì)患者生活質(zhì)量提高做出一定保障，另外還能避免患者因壓瘡感染導(dǎo)致并發(fā)癥狀發(fā)生幾率。

3.1 完善患者信息對(duì)接程序

建立健全現(xiàn)有的患者出院后與寧波市北侖社區(qū)養(yǎng)老院對(duì)接工作是整個(gè)醫(yī)院社區(qū)互動(dòng)護(hù)理模式靠站的必要前提，在整個(gè)護(hù)理過(guò)程中，只有醫(yī)院與寧波市北倉(cāng)社區(qū)養(yǎng)老院工作人員做好相關(guān)護(hù)理及疾病治療方式交接工作，才能保證患者治療效果及生活水平。國(guó)外患者出院后回到家中進(jìn)行康復(fù)護(hù)理都會(huì)經(jīng)過(guò)社區(qū)患者信息對(duì)接管理程序，這個(gè)對(duì)接方式讓患者順利由醫(yī)院護(hù)理轉(zhuǎn)入社區(qū)或家庭護(hù)理階段，使患者全程感受相同護(hù)理干預(yù)，有助于改善患者治療效果，以保證患者生活質(zhì)量。因國(guó)內(nèi)正處于醫(yī)院相關(guān)護(hù)理改革期，多數(shù)醫(yī)院正在進(jìn)行轉(zhuǎn)型，并未完善現(xiàn)有醫(yī)院與社區(qū)對(duì)接系統(tǒng)，以至于目前患者醫(yī)院護(hù)理及社區(qū)護(hù)理處于分離現(xiàn)狀[14]。

3.2 增強(qiáng)醫(yī)院與社區(qū)護(hù)理專業(yè)合作

篇2

保險(xiǎn)企業(yè)跨界到養(yǎng)老服務(wù)中，所選取的養(yǎng)老服務(wù)模式也各有不同。有的以居家養(yǎng)老服務(wù)為入口，投資建立居家養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)公司，打造互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代一體化養(yǎng)老;有的從社區(qū)養(yǎng)老著手，在一二線城市中，通過(guò)競(jìng)標(biāo)地產(chǎn)的方式建立屬于自己的養(yǎng)老社區(qū)，采用高端護(hù)理模式，打造全護(hù)理概念。在建立養(yǎng)老社區(qū)的同時(shí)，保險(xiǎn)企業(yè)還建立了健康養(yǎng)老體驗(yàn)中心，注重線下養(yǎng)老體驗(yàn)式服務(wù)，形成休閑養(yǎng)生、健康管理、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、社區(qū)養(yǎng)老等多種業(yè)態(tài)相結(jié)合的養(yǎng)老模式。例如，由泰康人壽投資建設(shè)的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)大型綜合養(yǎng)老社區(qū)泰康之家燕園已在北京市昌平區(qū)投入試運(yùn)營(yíng)。社區(qū)總建筑面積約31 萬(wàn)平方米，全部建成后可容納3000 戶約4500 位老人入住。泰康之家燕園的社區(qū)服務(wù)體系由生活服務(wù)體系、醫(yī)養(yǎng)康復(fù)體系、活力文化體系三大部分構(gòu)成，包括日常生活服務(wù)、餐飲服務(wù)、健康管理、專業(yè)護(hù)理、醫(yī)療問(wèn)診、康體娛樂(lè)、活力課程和社工服務(wù)等，全方位滿足入住長(zhǎng)者的綜合需求。

養(yǎng)老業(yè)務(wù)拓展需要大量人才，2016 年3 月，泰康人壽與北京、上海等地20 余所開(kāi)設(shè)護(hù)理專業(yè)的高校簽訂訂單式人才培養(yǎng)協(xié)議，形成以需求為導(dǎo)向、以行業(yè)為依托的校企合作、工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式，以破解養(yǎng)老人才短缺問(wèn)題。

保險(xiǎn)企業(yè)切入養(yǎng)老，一般都是大手筆，并迅速鋪開(kāi)，要取得規(guī)模效應(yīng)，對(duì)資金是一個(gè)巨大的考驗(yàn)，但對(duì)于善于資本騰挪的保險(xiǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，似乎并非難事。大型保險(xiǎn)企業(yè)選擇以投資商、運(yùn)營(yíng)商一體化的全資運(yùn)營(yíng)模式，通過(guò)自建+ 控股+ 合作的方式培養(yǎng)體系化的養(yǎng)老服務(wù)能力。還有一些保險(xiǎn)企業(yè)采用股權(quán)合作模式，與開(kāi)發(fā)商聯(lián)合成立股份公司，該模式有望成為國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的主要模式。

而在美國(guó)，保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的渠道以間接投資為主，保險(xiǎn)公司大都不直接參與養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)。保險(xiǎn)公司通過(guò)投資房地產(chǎn)信托投資基金成為養(yǎng)老住宅的持有者，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資回報(bào)。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是毋庸置疑的。2013 年出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》明確提出，我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)是到2020 年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系。2014 年8 月出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代保險(xiǎn)服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》提出，支持符合條件的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)保險(xiǎn)服務(wù)業(yè)與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)融合發(fā)展。

但對(duì)保險(xiǎn)公司自身來(lái)講，在進(jìn)軍養(yǎng)老項(xiàng)目前必須選準(zhǔn)市場(chǎng)定位和盈利模式，找到適合自己的盈利點(diǎn)及盈利模式。

目前，大部分保險(xiǎn)公司的養(yǎng)老項(xiàng)目多集中在地產(chǎn)領(lǐng)域，以養(yǎng)老社區(qū)的形式切入，其中并不排除圈地嫌疑。而持續(xù)的低入住率，讓險(xiǎn)資們看到了理想和現(xiàn)實(shí)的差距，也讓其對(duì)養(yǎng)老行業(yè)有了更加清晰的認(rèn)識(shí)。

中國(guó)平安集團(tuán)子公司平安不動(dòng)產(chǎn)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目合悅，在2015 年春節(jié)后進(jìn)行封盤(pán)。該項(xiàng)目以全齡化全方位社區(qū)服務(wù)為特色，提供頤養(yǎng)身心的全方位服務(wù)。據(jù)悉，合悅項(xiàng)目并未叫停，僅是暫時(shí)封盤(pán)。但外界對(duì)于平安不動(dòng)產(chǎn)關(guān)注不是這一項(xiàng)目的暫時(shí)停滯，更多的是質(zhì)疑其以養(yǎng)老名義圈地，但平安不動(dòng)產(chǎn)方并未做出回復(fù)。

剝離房地產(chǎn)屬性，養(yǎng)老社區(qū)并非暴利、高盈利的投資項(xiàng)目，其投資周期也許要長(zhǎng)達(dá)8 至10 年。在項(xiàng)目投入前期，能維持收支平衡已較為不易。目前從各養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)行的情況來(lái)看，其短期收益大概僅為5% 至6%，若收益要達(dá)到8% 至10% 之間，則需要10至20 年的投資周期。

篇3

不過(guò)，銷售奢華卻屬無(wú)奈之舉。別墅養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，這個(gè)別墅區(qū)在幾年前就建好了，但由于諸多限制，一直沒(méi)有辦法銷售，曾經(jīng)銷售過(guò)幾套房后被政府處予了高額的罰金，只好暫時(shí)租賃給幾個(gè)私營(yíng)企業(yè)做辦公處所。這時(shí)，投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的基金看上了這一片離市區(qū)不算太遠(yuǎn)的休閑之地，雙方達(dá)成協(xié)議，由基金出資將之改造成高端的養(yǎng)老社區(qū)，面對(duì)市場(chǎng)可銷售亦可高價(jià)租賃。

目前中國(guó)還沒(méi)有形成真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)，大部分養(yǎng)老公寓多由政府補(bǔ)貼，并未實(shí)現(xiàn)盈利，涵蓋老年公寓的項(xiàng)目用地一般是劃撥用地，即通過(guò)支付征地、補(bǔ)償、青苗費(fèi)等費(fèi)用把集體土地變成國(guó)有土地，不經(jīng)過(guò)土地招拍掛市場(chǎng)，土地價(jià)格相對(duì)很便宜?；蛘咄恋匦再|(zhì)原不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，掛上養(yǎng)老地產(chǎn)的名義后可變相銷售。但掛上養(yǎng)老地產(chǎn)的房屋一般無(wú)法辦理房產(chǎn)證，一般產(chǎn)權(quán)為使用權(quán)，最多20年。

因此，若非出于無(wú)奈，并沒(méi)有任何一家開(kāi)發(fā)商會(huì)拿高價(jià)拍得的土地去做養(yǎng)老地產(chǎn)。盡管如此，在限購(gòu)條例、批地困難、銷售證難辦等諸多房地產(chǎn)調(diào)控政策壓力之下，養(yǎng)老地產(chǎn)正成為開(kāi)發(fā)商突圍的一條路徑。

發(fā)改委相關(guān)人士對(duì)記者表示，目前民政部和老齡委在管理及參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的相關(guān)事宜，但如果光靠政府財(cái)力解決即將到來(lái)的老齡化問(wèn)題，將難以持續(xù)，所以政府也在急迫地探索一條養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展的道路。

上述人士稱，目前國(guó)家對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的政策放得很開(kāi)，各地方政府在土地上、銀行在信貸上均會(huì)給予一定支持，就是希望更多的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入到養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域中，對(duì)于一些存在問(wèn)題的地產(chǎn)項(xiàng)目改造為養(yǎng)老地產(chǎn)，也是默許的。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的第六次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)老齡化進(jìn)程正在加快，目前全國(guó)人口中60歲及以上的人口占比已達(dá)到13.26%，與2000年相比增長(zhǎng)了2.93個(gè)百分點(diǎn)。與老齡化相伴而生的一系列問(wèn)題，使得中國(guó)傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式遭遇困難，這也催生了“以房養(yǎng)老”等新型養(yǎng)老方式。養(yǎng)老地產(chǎn)前景也被各大房地產(chǎn)商看好。

個(gè)別先知先覺(jué)的開(kāi)發(fā)商似乎已經(jīng)嗅到了其中的財(cái)富味道。越來(lái)越多的一線開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始試水養(yǎng)老地產(chǎn)。

篇4

《支點(diǎn)》特約記者 何勇 上海報(bào)道

“時(shí)間不一定造就一個(gè)偉人，但一定能造就一個(gè)老人?！?/p>

根據(jù)國(guó)務(wù)院《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》的官方數(shù)據(jù)顯示，截至目前，中國(guó)是世界上唯一一個(gè)老年人口過(guò)億的國(guó)家，且正以每年3%以上的速度增長(zhǎng)，是同期新生人口增速的五倍多。5年間，全國(guó)60歲以上的老年人口將由1.78億增至2.21億，比重將由13.3%增加到16%。

近年來(lái)，國(guó)家諸多政策多次釋放明確信號(hào)：大力加強(qiáng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，支持社會(huì)力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；發(fā)展多樣化的養(yǎng)老服務(wù)體系，使之成為調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促升級(jí)的重要力量。

在此大背景下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)欣欣向榮，眾多資本紛至沓來(lái)。

“夕陽(yáng)紅”事業(yè)迎朝陽(yáng)

春暖花開(kāi)的季節(jié)，位于浦東新區(qū)康新公路上的上海國(guó)際醫(yī)學(xué)中心迎來(lái)開(kāi)業(yè)大吉。

興建近3年的國(guó)際醫(yī)學(xué)中心屬于衛(wèi)生部和上海市的重點(diǎn)項(xiàng)目，它與建設(shè)中的迪士尼樂(lè)園為鄰，總占地面積約375畝，一期總投資約6億元，是一家包括健康體檢、高端養(yǎng)老等功能在內(nèi)的綜合性醫(yī)療機(jī)構(gòu)。

邁入足有三四層樓高的大堂：大理石地面，胡桃木家具，以及隨處可聞的輕音樂(lè)，病房里的拖鞋、保險(xiǎn)柜和洗漱用品一應(yīng)俱全，竟讓人有置身星級(jí)酒店的錯(cuò)覺(jué)。在醫(yī)院的構(gòu)架體系中，專門(mén)設(shè)置“客房部”實(shí)屬罕見(jiàn)，實(shí)施“酒店式管理”，客戶提包即可入住。

作為上海第一家由新醫(yī)改催生的國(guó)際綜合性非公立醫(yī)院，這里除了試點(diǎn)醫(yī)生“多點(diǎn)執(zhí)業(yè)”外，還將同時(shí)試點(diǎn)高端養(yǎng)老護(hù)理模式。

本刊記者看到，即將同醫(yī)院一起揭開(kāi)面紗的還有100套護(hù)理養(yǎng)老酒店式公寓，和普通的護(hù)理院不同，全部是居家式護(hù)理套房，資深醫(yī)護(hù)人員將為老年人提供專業(yè)護(hù)理。

這個(gè)集高端醫(yī)院和養(yǎng)老酒店于一身的項(xiàng)目一推出，資本便緊追而來(lái)，投資主體更趨多元。

管理方面，國(guó)際醫(yī)學(xué)中心引進(jìn)了亞洲最大的醫(yī)療集團(tuán)新加坡百匯集團(tuán)，目前有9家股東，其中，除了國(guó)資背景的上海國(guó)際醫(yī)學(xué)園區(qū)集團(tuán)有限公司占股20%外，其余股份由8家民間資本持有。

“我們公司旗下的九勝投資正展開(kāi)對(duì)國(guó)際醫(yī)學(xué)中心部分權(quán)益的收購(gòu)，進(jìn)展還算順利，與幾個(gè)股東的股權(quán)收購(gòu)框架協(xié)議已初步達(dá)成，眼下正推進(jìn)前期盡職調(diào)查等工作。”上市公司運(yùn)盛實(shí)業(yè)高管在接受本刊記者采訪時(shí)表示。

據(jù)了解，此次收購(gòu)，九勝共斥資2.38億元，收購(gòu)?fù)瓿蓪㈤g接和直接持有醫(yī)學(xué)中心28%的股份，成為國(guó)際醫(yī)學(xué)中心的第一大股東。

對(duì)于運(yùn)盛實(shí)業(yè)而言，其現(xiàn)有主營(yíng)業(yè)務(wù)主要為工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，屬于房地產(chǎn)大行業(yè)，此次進(jìn)軍高端醫(yī)院和養(yǎng)老項(xiàng)目，也預(yù)示著公司今后將向養(yǎng)老地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

“若九勝收購(gòu)醫(yī)學(xué)中心股權(quán)及本次資產(chǎn)重組順利完成，運(yùn)盛實(shí)業(yè)未來(lái)可通過(guò)這一項(xiàng)目向高端醫(yī)療服務(wù)領(lǐng)域拓展，尤其是借此進(jìn)軍養(yǎng)老健康地產(chǎn)，能開(kāi)拓公司未來(lái)地產(chǎn)業(yè)務(wù)種類和盈利模式?！边\(yùn)盛實(shí)業(yè)上述高管表示。

本刊記者還觀察到，盡管國(guó)際醫(yī)學(xué)中心尚未開(kāi)業(yè)，但它的建造已帶動(dòng)了浦東新區(qū)周邊的房產(chǎn)，不少房產(chǎn)商在醫(yī)學(xué)中心掛起了養(yǎng)老酒店公寓的旗幟，主推對(duì)口這一優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源的養(yǎng)老房。

無(wú)獨(dú)有偶，另外一家地產(chǎn)上市公司中茵股份也在2月10日與上海交通大學(xué)醫(yī)學(xué)院蘇州九龍醫(yī)院簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

中茵股份公開(kāi)稱，雙方將先選擇公司目前為其控股股東托管的酒店度假項(xiàng)目，擬建設(shè)成集健身中心、康復(fù)療養(yǎng)中心、老年藝術(shù)中心、圖書(shū)館、影院等多種功能為一體的生態(tài)養(yǎng)老項(xiàng)目。

積累項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)后，中茵股份還計(jì)劃將該模式復(fù)制到三亞、上海、丹東、西雙版納等地，打造遷徙式養(yǎng)生休閑養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈。

“人口老齡化的加劇和養(yǎng)老服務(wù)需求的日益增長(zhǎng)，正將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶入前所未有的機(jī)遇期，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有望成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下一個(gè)十年的價(jià)值洼地。”中茵股份在公告中如是表示。

頂層設(shè)計(jì)釋放“政策紅利”

實(shí)際上，吸引社會(huì)資本參與發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，這被視為深化養(yǎng)老服務(wù)業(yè)改革的“活水”，自中國(guó)步入老齡化社會(huì)以來(lái)，在政策層面上已經(jīng)把社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的障礙減到最小。

去年9月13日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱“《意見(jiàn)》”）提出，加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，要充分發(fā)揮政府“?；尽钡淖饔茫ㄟ^(guò)簡(jiǎn)政放權(quán)，創(chuàng)新體制機(jī)制，激發(fā)社會(huì)活力，營(yíng)造平等參與、公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，逐步使社會(huì)力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的主體。到2020年，全面建成“以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐”，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系。

可以說(shuō)，這些明確扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)國(guó)家政策陸續(xù)出臺(tái)，在不斷地刺激房地產(chǎn)業(yè)的神經(jīng)外，也讓正處起步階段的養(yǎng)老金融業(yè)看到了曙光。

在《意見(jiàn)》出臺(tái)兩個(gè)月后，2013年11月，總部設(shè)在中部地區(qū)的獨(dú)立保險(xiǎn)法人機(jī)構(gòu)——合眾人壽，在武漢蔡甸區(qū)后官湖正式推出其首個(gè)健康養(yǎng)老社區(qū)，這也是第一家由保險(xiǎn)公司投資建成的養(yǎng)老社區(qū)。

該養(yǎng)老社區(qū)建筑面積48萬(wàn)平方米，一期工程啟動(dòng)區(qū)有2005套住房，可提供4000張床位，2015年全部建成后可提供床位1萬(wàn)張，目前已經(jīng)開(kāi)始接待老人體驗(yàn)入住。

隨著首個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)，合眾人壽開(kāi)始整合優(yōu)質(zhì)資源，將公司未來(lái)的戰(zhàn)略發(fā)展方向定位于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。按計(jì)劃，公司10年內(nèi)將在全國(guó)范圍內(nèi)打造26個(gè)大型養(yǎng)老社區(qū)，規(guī)模在千億元左右，屆時(shí)可容納46萬(wàn)老人，直接解決約15萬(wàn)人就業(yè)。

從項(xiàng)目實(shí)際推進(jìn)看，這一計(jì)劃并非紙上談兵。本刊記者了解到，除了已建成的武漢項(xiàng)目之外，全國(guó)多省市的合眾人壽養(yǎng)老社區(qū)都在推進(jìn)中：安徽、廣西、遼寧等省的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目先后開(kāi)建；與北京、山東、河南等當(dāng)?shù)卣押炗喭顿Y協(xié)議，正在辦理供地手續(xù)；杭州、蘇州、上海、青島、成都、福州等地的項(xiàng)目尚處洽談階段。

形勢(shì)喜人的背后，合眾人壽董事長(zhǎng)戴皓也有自己的困惑：“在國(guó)外，養(yǎng)老社區(qū)入住率可達(dá)95%，且老人從退休開(kāi)始在養(yǎng)老社區(qū)的生活時(shí)間可達(dá)20至30年，所以國(guó)外的養(yǎng)老社區(qū)都是盈利的，而在國(guó)內(nèi)，因養(yǎng)老觀念問(wèn)題，很多老人不愿意住養(yǎng)老社區(qū)。”但他同時(shí)對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的前景表示樂(lè)觀，隨著“50后”老人和“421”家庭結(jié)構(gòu)到來(lái)，養(yǎng)老社區(qū)的需求可能會(huì)被很快激發(fā)。

除了合眾人壽捷足先登外，其他保險(xiǎn)公司向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局也“不甘示弱”。

去年8月下旬，華夏人壽宣布將與青島市政府、綠城集團(tuán)、北京大學(xué)第一醫(yī)院合作在青島嶗山灣建設(shè)大型國(guó)際化健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園。按照四方簽署的合作協(xié)議，項(xiàng)目投資將達(dá)上百億元。

就在今年1月22日，新華人壽保險(xiǎn)股份有限公司也迫不及待地對(duì)外公告稱，將出資4.95億元設(shè)立新華養(yǎng)老保險(xiǎn)股份有限公司，“進(jìn)駐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也是壽險(xiǎn)公司進(jìn)行長(zhǎng)期投資的策略之一?！?/p>

市場(chǎng)熱倒逼金融創(chuàng)新

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)火熱發(fā)展除了為保險(xiǎn)業(yè)、銀行業(yè)激活新的增長(zhǎng)點(diǎn)外，也在不斷催生養(yǎng)老金融業(yè)的創(chuàng)新。

以合眾人壽在武漢推出的養(yǎng)老社區(qū)為例，與市場(chǎng)上目前的產(chǎn)品不同的是，該產(chǎn)品真正實(shí)現(xiàn)了保單與實(shí)物的對(duì)接。客戶只要購(gòu)買保險(xiǎn)，就可以在養(yǎng)老社區(qū)入住，而不用考慮未來(lái)租金的上漲，且面向廣大的中產(chǎn)階層，床位充足，價(jià)格不貴。

一言要之，用房子的租住權(quán)替換傳統(tǒng)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的現(xiàn)金收益。據(jù)合眾人壽不動(dòng)產(chǎn)投資事業(yè)部劉巖萍總經(jīng)理介紹，客戶只要購(gòu)買了相關(guān)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，在保險(xiǎn)期滿后，如符合條件就可以入住養(yǎng)老社區(qū)，用現(xiàn)在的錢鎖定未來(lái)的租金。

如不愿意選擇入住養(yǎng)老社區(qū)，保險(xiǎn)期滿后，客戶也可以領(lǐng)取現(xiàn)金收益；保險(xiǎn)期滿前，如被保險(xiǎn)人身故，返還已交保費(fèi)，保險(xiǎn)責(zé)任終止；入住后如想退出，按照入住期間社區(qū)公布的租金實(shí)時(shí)結(jié)算，退還剩余部分；而且，被保人的配偶在繳納養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)后，也可陪同被保險(xiǎn)人一起入住社區(qū)。

這也是合眾人壽嘗鮮的一種全新保險(xiǎn)產(chǎn)品形態(tài)，是繼“保障”、“保障+理財(cái)”之后，保險(xiǎn)產(chǎn)品出現(xiàn)了第三種模式：“保障+理財(cái)+實(shí)物”。

對(duì)此，對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院院長(zhǎng)王穩(wěn)教授認(rèn)為，“保單+實(shí)物對(duì)接”模式引領(lǐng)了壽險(xiǎn)產(chǎn)品的第三次革命。合眾養(yǎng)老保險(xiǎn)保障計(jì)劃打破了傳統(tǒng)保險(xiǎn)產(chǎn)品的觀念，從虛擬的預(yù)期收益保障向可見(jiàn)的實(shí)物保障轉(zhuǎn)移，從單一的保單保障向有形保障（社區(qū)）與無(wú)形保障（抵御通脹的保值增值）雙保障的形式轉(zhuǎn)變，推動(dòng)了中國(guó)保險(xiǎn)產(chǎn)品模式的升級(jí)。

不難發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老金融業(yè)的這些創(chuàng)新措施也在倒逼政策發(fā)生改變。

上述國(guó)務(wù)院《意見(jiàn)》曾指出，各級(jí)政府要加大投入，安排財(cái)政性資金支持養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)。金融機(jī)構(gòu)要加快金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新，拓寬信貸抵押擔(dān)保物范圍，積極支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的信貸需求。逐步放寬限制，鼓勵(lì)和支持保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。

按照華夏人壽的模式，華夏人壽在青島嶗山灣的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園采取“只租不售”，這是國(guó)內(nèi)養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)的通行模式。

但對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，政策允許進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，首先就拉長(zhǎng)了保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈，險(xiǎn)企可以從單一產(chǎn)品延伸到不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，價(jià)值提升不言而喻。其次，險(xiǎn)企可根據(jù)項(xiàng)目定制保險(xiǎn)產(chǎn)品，項(xiàng)目所需資金和投資期限可及時(shí)反饋到產(chǎn)品前端，然后開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售相應(yīng)的保險(xiǎn)產(chǎn)品，這種特定的保險(xiǎn)產(chǎn)品在銷售人群、給客戶的價(jià)值回報(bào)等方面與普通保險(xiǎn)產(chǎn)品存在差別，即“承保與投資互動(dòng)”。

而以往保險(xiǎn)公司介入不動(dòng)產(chǎn)的傳統(tǒng)做法是用收取的保費(fèi)做投資，缺陷在于二者互不關(guān)聯(lián)，投資領(lǐng)域和收益率也受限制。

對(duì)此，華夏人壽董事長(zhǎng)李飛表示，青島養(yǎng)老園區(qū)將成為公司發(fā)展的重要里程碑，不僅標(biāo)志著華夏人壽全面進(jìn)軍健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)邁出了實(shí)質(zhì)性步伐，而且標(biāo)志著公司經(jīng)營(yíng)模式的改變。

盈利難題仍待破解

養(yǎng)老金融市場(chǎng)的潛在商機(jī)日益凸顯，但市場(chǎng)不乏謹(jǐn)慎者。

以合眾武漢項(xiàng)目為例，投資主要為保險(xiǎn)資金，預(yù)計(jì)15年才可以回收土地及建設(shè)的成本。因此，對(duì)于保險(xiǎn)公司而言，能否獲取長(zhǎng)周期的資金是關(guān)鍵所在。

“養(yǎng)老社區(qū)門(mén)檻不高，只要有長(zhǎng)期的資金，不僅保險(xiǎn)公司可以做，而且地產(chǎn)公司也可以做。如果合眾第一步成功了，勢(shì)必跟風(fēng)者如眾。保險(xiǎn)公司開(kāi)發(fā)養(yǎng)老社區(qū)是否有其他行業(yè)不具備的、不可復(fù)制的稀缺競(jìng)爭(zhēng)力？這是保險(xiǎn)公司要考慮的?！庇斜ｋU(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士不無(wú)擔(dān)憂地表示。

實(shí)際上，自從2009年頒布的《保險(xiǎn)法》允許保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)之后，國(guó)內(nèi)已有8家保險(xiǎn)公司介入養(yǎng)老社區(qū)。不過(guò)，在這一過(guò)程中，亦伴隨著外界對(duì)保險(xiǎn)公司圈地的質(zhì)疑。

南開(kāi)大學(xué)風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)學(xué)系江生忠教授在接受本刊記者采訪時(shí)表示：“如何把保險(xiǎn)產(chǎn)品和保險(xiǎn)服務(wù)與養(yǎng)老產(chǎn)品對(duì)接還存在一些問(wèn)題。目前給人的感覺(jué)是，商業(yè)保險(xiǎn)公司在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的角色大多等同于地產(chǎn)投資商，如何把保險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)延伸到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)里面，包括責(zé)任險(xiǎn)、護(hù)理保險(xiǎn)和其他的醫(yī)療保險(xiǎn)等在內(nèi)的探索并不多。”

江生忠?guī)ьI(lǐng)他的課題組去年底剛剛完成了一個(gè)保監(jiān)會(huì)的“商業(yè)保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)”的課題，他表示，中國(guó)保險(xiǎn)公司對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資比例在10%-20%之間，但從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，美國(guó)是3%，日本是5%，韓國(guó)是10%。“尤其是日本在資產(chǎn)泡沫、房地產(chǎn)泡沫以后，他們整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)投資在不斷下滑，比例收縮，這也是我們應(yīng)該警惕的?！?/p>

目前，房地產(chǎn)資本涌入養(yǎng)老地產(chǎn)比較積極，同時(shí)也有觀望者。萬(wàn)科于2010年宣布在北京房山竇店試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目“萬(wàn)科幸福匯”，并表示將采用租、售并舉兩種養(yǎng)老地產(chǎn)模式，為萬(wàn)科養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域鋪路。然而，在總規(guī)模達(dá)1226戶的幸福匯項(xiàng)目中，作為養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)的房源僅有146套，占比11.9%。

此外，早在2008年，保利地產(chǎn)已開(kāi)始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。不過(guò)直到2013年，保利地產(chǎn)首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目才在北京落地。公開(kāi)資料顯示，截至目前，該公寓僅擁有200多個(gè)床位，僅114人入住。

一方面市場(chǎng)極具誘惑，而另外一方面是開(kāi)發(fā)商們亦步亦趨，究其原因主要還在于現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式仍是各開(kāi)發(fā)商尚未突破的瓶頸，盈利難題導(dǎo)致不少開(kāi)發(fā)商停留在“賣養(yǎng)老房子”的階段。

“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)對(duì)公司來(lái)講，就像在中捕魚(yú)?！崩试?shī)地產(chǎn)養(yǎng)老事業(yè)部總經(jīng)理郭亮此前曾表示，朗詩(shī)地產(chǎn)早在2011年便成立養(yǎng)老公司，不過(guò)直到2013年才真正成立第一個(gè)養(yǎng)老主體，體量?jī)H有7000平方米。

“即便經(jīng)歷多年探索后，我們?nèi)詻](méi)有把握確定客戶群，”郭亮指出，養(yǎng)老市場(chǎng)尚不明朗，現(xiàn)在主要靠試錯(cuò)的方法來(lái)探路，以認(rèn)清市場(chǎng)需求和自身定位。

篇5

【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā) PPP模式 可行性 必要性

一、引言

我國(guó)是當(dāng)今世界上老年人口最多、增速最快的國(guó)家。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站最新統(tǒng)計(jì)，2014年底，我國(guó)60歲及以上人口數(shù)量已經(jīng)達(dá)到21242萬(wàn)人，占全國(guó)比重15.5%，65歲以上人口數(shù)量達(dá)到13755萬(wàn)人，占全國(guó)比重10.1%，對(duì)比聯(lián)合國(guó)的人口老齡化標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)人口老齡化程度十分嚴(yán)重。

根據(jù)民政局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止2015年3月底我國(guó)每千名老年人擁有養(yǎng)老床位27.5張，與政府在《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》要求的每千名老年人擁有養(yǎng)老床位30張仍有較小差距，與發(fā)達(dá)國(guó)家平均水平的每千名老年人擁有養(yǎng)老床位50到70張更是差距不小。

面對(duì)日益嚴(yán)峻的老齡化問(wèn)題和潛力巨大的養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)，我國(guó)“十二五”綱要規(guī)劃提出，構(gòu)建“以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐”的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系。在“十二五”期間，國(guó)家相繼出臺(tái)一系列政策法規(guī)，推動(dòng)民間資本、社會(huì)力量進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，致使近年民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的熱情空前高漲，養(yǎng)老服務(wù)成為投資新熱點(diǎn)。

同時(shí)，與養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)相關(guān)聯(lián)的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)因此也方興未艾，各方投資者都在積極尋求成功的融資框架和開(kāi)發(fā)模式。本文在現(xiàn)有的養(yǎng)老市場(chǎng)背景下，綜述相關(guān)研究和實(shí)踐，提出一類新的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式與融資框架建議――PPP模式，為有關(guān)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)提供參考。

二、文獻(xiàn)綜述

“養(yǎng)老地產(chǎn)”從字面上看，可理解為“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的一種復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。這種模式將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主題化，整合其他資源，為客戶提供特殊生活模式和消費(fèi)方式。養(yǎng)老地產(chǎn)由適老化住宅拓展而來(lái)，最初只是將養(yǎng)老主題融入傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但發(fā)展至今已融入了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、養(yǎng)老服務(wù)和金融創(chuàng)新等屬性，形成養(yǎng)老地產(chǎn)的廣義概念。目前國(guó)際上對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的研究主要集中在三個(gè)方面，即國(guó)內(nèi)外發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)分析、人口老齡化下的養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)研究和關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃研究。羅福周和韓言虎（2012）根據(jù)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及結(jié)合典型案例，并從老齡化社會(huì)、老年產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、房地業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型角度，分析了養(yǎng)老地產(chǎn)的特性，介紹了國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，闡述了當(dāng)前亟待發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的必要性。姜睿和蘇舟（2012）從中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)在發(fā)展邏輯來(lái)看，養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施集約化與養(yǎng)老服務(wù)高端化是催生中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)在動(dòng)力，養(yǎng)老地產(chǎn)金融化是養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展依托和現(xiàn)實(shí)路徑。Deng Y， Gyourko J和Wu J.（2010）認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種融合復(fù)合地產(chǎn)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)，盡管在中國(guó)仍處于初級(jí)發(fā)展階段，但其系統(tǒng)性和復(fù)合度很高，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

PPP（Public-private partnerships，或簡(jiǎn)稱P3s）即公私合作伙伴關(guān)系，是指公共部門(mén)和非公共部門(mén)為提供公共產(chǎn)品和服務(wù)而建立的一套利潤(rùn)共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的合作模式；也可以說(shuō)是公共部門(mén)通過(guò)與私人部門(mén)建立伙伴關(guān)系來(lái)提供公共產(chǎn)品或服務(wù)的一種方式。它是通過(guò)非政府部門(mén)的融資，改變公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的運(yùn)作方式，并通過(guò)非公共部門(mén)引入市場(chǎng)機(jī)制，利用其創(chuàng)新和經(jīng)驗(yàn)，提高基礎(chǔ)設(shè)施和管理的水平，以達(dá)到增值基礎(chǔ)設(shè)施的目的。目前國(guó)際上對(duì)PPP模式的研究大部分集中于對(duì)PPP項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別及分類、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)原則、分擔(dān)模式和在公共設(shè)施的應(yīng)用等方面的研究。彭桃花和賴國(guó)錦民（2004）認(rèn)為無(wú)論是在發(fā)達(dá)國(guó)家或發(fā)展中國(guó)家，PPP模式的應(yīng)用越來(lái)越廣泛，風(fēng)險(xiǎn)的辨識(shí)與合理分配是成功運(yùn)用PPP的關(guān)鍵。張桂玲（2014）認(rèn)為將PPP模式應(yīng)用于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是十分重要的，孫學(xué)工，劉國(guó)艷和杜飛輪等（2015）認(rèn)為PPP在我國(guó)公用事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等多個(gè)行業(yè)得到較為廣泛的應(yīng)用，但現(xiàn)有PPP模式不適應(yīng)新形勢(shì)發(fā)展要求，應(yīng)迫切需要進(jìn)行相應(yīng)改革，并盡快開(kāi)展新型PPP模式試點(diǎn)。R.Scott Fosler和Renee A.Berger（1982）運(yùn)用實(shí)證分析的方法，研究了美國(guó)7座有代表性城市政府在提品和服務(wù)時(shí)引入私人部門(mén)的案例，其得出的結(jié)論是當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該結(jié)合自身特點(diǎn)，城市的自然條件、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和政治體制特點(diǎn)等，因地制宜地選擇PPP模式。

三、我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分析

（一）開(kāi)發(fā)模式

當(dāng)前，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式大多模仿美國(guó)的CCRC（Continuous Care Retirement Communities，持續(xù)照護(hù)退休社區(qū)）模式，但在開(kāi)發(fā)規(guī)模、功能定位和建造選址上有所區(qū)別。我國(guó)早期的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是模仿美國(guó)的大規(guī)模、低密度社區(qū)，以輔助生活區(qū)、家庭照料社區(qū)等為主，設(shè)置一定比例的護(hù)理型公寓和醫(yī)療護(hù)理設(shè)施，如東方太陽(yáng)城、北京太陽(yáng)城等。之后我國(guó)又模仿美國(guó)出現(xiàn)了一些規(guī)模較小、定位高端的獨(dú)立生活型機(jī)構(gòu)，以老年公寓、老年聚集區(qū)為主，如椿萱茂、和熹會(huì)等。近年，國(guó)內(nèi)也出現(xiàn)了將生態(tài)和養(yǎng)老結(jié)合打造的旅游養(yǎng)老、集中商品住宅社區(qū)小戶型社區(qū)養(yǎng)老、主打養(yǎng)生牌的溫泉養(yǎng)老等不同的新型養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，如無(wú)錫九如城等養(yǎng)老綜合體。

（二）盈利模式

目前國(guó)內(nèi)在養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式方面有三種類型：“出售”、“長(zhǎng)期持有”和“出售+長(zhǎng)期持”。

（1）出售。一般而言，銷售型養(yǎng)老地產(chǎn)更偏向于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，出售對(duì)象可以為是產(chǎn)權(quán)也可以是使用權(quán)，養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)以住宅產(chǎn)品的銷售為主要利潤(rùn)。

（2）長(zhǎng)期持有。長(zhǎng)期持有自主運(yùn)營(yíng)，養(yǎng)老社區(qū)將只租不售。目前很多開(kāi)發(fā)商考慮嘗試采取會(huì)員制的運(yùn)營(yíng)模式，即老年人住進(jìn)來(lái)需要交一定金額的會(huì)費(fèi)，入住以后根據(jù)不同的養(yǎng)老服務(wù)等級(jí)每月再繳納相應(yīng)費(fèi)用，當(dāng)老人去世之后，剩余的會(huì)費(fèi)將退還給家屬。會(huì)員制與普通房產(chǎn)銷售類似，是通過(guò)銷售會(huì)籍，迅速鎖定目標(biāo)客戶使資金快速回籠，也為多地養(yǎng)老的開(kāi)展提供了客源基礎(chǔ)。

（3）出售+持有。養(yǎng)老住宅的開(kāi)發(fā)需要社區(qū)可持續(xù)性發(fā)展，盈利模式就需要將產(chǎn)品銷售和運(yùn)營(yíng)服務(wù)二者并重。“銷售+持有”型就是為了彌補(bǔ)全部出售模式下后期運(yùn)營(yíng)質(zhì)量無(wú)法保障而提出的改進(jìn)方案，一般是銷售自理型住宅，繼續(xù)持有護(hù)理型公寓和醫(yī)療護(hù)理設(shè)施，典型案例是北京太陽(yáng)城。

（三）融資方式

養(yǎng)老地產(chǎn)具有前期投資大、回收資金慢、收益率低、公益性較強(qiáng)等特點(diǎn)，由于這一特殊性，養(yǎng)老地產(chǎn)很難取得銀行貸款。

第一種方式，在我國(guó)最為常見(jiàn)融資方式的是由政府獨(dú)資，養(yǎng)老服務(wù)作為社會(huì)福利事業(yè)，由于其回報(bào)率較低，往往由政府撥發(fā)一定比例的財(cái)政支出來(lái)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。

第二種方式，由開(kāi)發(fā)商單獨(dú)投資，作為地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)開(kāi)發(fā)銷售，這種形式在國(guó)外較為多見(jiàn)，美國(guó)就已有專門(mén)開(kāi)發(fā)建設(shè)老年地產(chǎn)的連鎖公司，但開(kāi)發(fā)成本過(guò)高，風(fēng)險(xiǎn)性大，國(guó)內(nèi)較少。

第三種方式，開(kāi)發(fā)商投資和住戶集資相結(jié)合的方式，住戶可將原住房出售或作抵押來(lái)籌集所需資金，入住后只需交付少量的費(fèi)用，但可操作性較差。

四、PPP模式的引入

（一）模式的可行性和必要性分析

我國(guó)主要的養(yǎng)老服務(wù)形式以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為主，屬于我國(guó)的福利事業(yè)，通常以養(yǎng)老院為主，但準(zhǔn)入門(mén)檻較高，由政府提供。而政府因?yàn)樨?cái)政壓力較大，對(duì)于養(yǎng)老院這種前期投資大、回收資金慢的基礎(chǔ)公共建設(shè)項(xiàng)目缺乏足夠的資金支持，再加上我國(guó)近年人口的老齡化程度日益加劇，有限的養(yǎng)老設(shè)施越發(fā)不能滿足廣大人民群眾對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)多元化的需求。社會(huì)資本作為當(dāng)今中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要力量，有著充足的流動(dòng)資金和靈活的經(jīng)營(yíng)理念，根據(jù)準(zhǔn)公共物品的特點(diǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)際上屬于準(zhǔn)公共物品的范疇，區(qū)別于傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院，完全可以讓更有活力的私營(yíng)機(jī)構(gòu)作為主導(dǎo)進(jìn)行建設(shè)，使之成為政府機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的有效補(bǔ)充。

PPP強(qiáng)調(diào)公共部門(mén)和私營(yíng)機(jī)構(gòu)為提供公共服務(wù)組建項(xiàng)目公司或約定長(zhǎng)期合作，在項(xiàng)目中各自投入資源并合理分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)各相關(guān)方共贏。企業(yè)通過(guò)獲得政府授予的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，提供基礎(chǔ)設(shè)施、公共事業(yè)的建設(shè)與服務(wù)，通過(guò)運(yùn)營(yíng)回收投資并獲得合理收益。養(yǎng)老地產(chǎn)本身具有的公益性，以及投資回收期長(zhǎng)、現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定或增長(zhǎng)的特點(diǎn)，滿足了PPP應(yīng)用的基本條件。一方面，政府可以通過(guò)鼓勵(lì)政策，引導(dǎo)企業(yè)加大養(yǎng)老服務(wù)的供給，滿足不同層次的養(yǎng)老需求；另一方面，企業(yè)可以減輕初期投資和運(yùn)營(yíng)期稅費(fèi)帶來(lái)的財(cái)務(wù)壓力，專注于提升養(yǎng)老服務(wù)和管理的專業(yè)化水平。同時(shí)，應(yīng)用PPP模式也將大力推動(dòng)我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與改革。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項(xiàng)目的構(gòu)成

（1）項(xiàng)目發(fā)起方組建項(xiàng)目公司。項(xiàng)目主辦人可以是某家公司，也可以是多個(gè)投資者組成的聯(lián)合體。由于養(yǎng)老地產(chǎn)屬于公益性項(xiàng)目，發(fā)起人應(yīng)該擁有優(yōu)秀的資質(zhì)和良好的信譽(yù)。

（2）項(xiàng)目公司與政府簽訂特許協(xié)議。在養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項(xiàng)目中，政府是最重要的參與者和支持者。首先，養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項(xiàng)目必須得到政府批準(zhǔn)，并在特許協(xié)議中與項(xiàng)目公司明確各自的權(quán)利和義務(wù)。其次，由于養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項(xiàng)目屬于公益性項(xiàng)目，政府可以提供資金、信譽(yù)、履約等方面的支持，政府也可以持有項(xiàng)目公司的股份。

（3）項(xiàng)目公司與銀行簽訂融資（貸款）協(xié)議。一些國(guó)家政府的出口信貸機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行和一些金融機(jī)構(gòu)，往往是PPP項(xiàng)目融資的資金主要提供者。在PPP項(xiàng)目融資中，往往由多家銀行和金融機(jī)構(gòu)組成一個(gè)銀團(tuán)對(duì)項(xiàng)目提供資金支持。

（4）項(xiàng)目公司與投資者簽訂投資協(xié)議。項(xiàng)目公司的融資形式可以多樣化，在主要資金從銀團(tuán)獲得外，還可以通過(guò)發(fā)行公司股票或公司債券等來(lái)募集資金。

（5）項(xiàng)目公司與承建商簽訂承建合同。承建商負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)和建造，通常與項(xiàng)目公司簽訂固定價(jià)格的總價(jià)承包合同。項(xiàng)目公司可要求承建商帶資進(jìn)入項(xiàng)目，建設(shè)款項(xiàng)的支付可根據(jù)事先簽訂的協(xié)議，在項(xiàng)目有現(xiàn)金流入的時(shí)期內(nèi)分期支付。

（6）項(xiàng)目公司在養(yǎng)老地產(chǎn)建成后與營(yíng)運(yùn)方簽訂運(yùn)營(yíng)合同；老年住戶與運(yùn)營(yíng)公司簽訂租賃合同。在養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項(xiàng)目建成后，老年住戶并不直接與項(xiàng)目公司簽訂租賃合同，而是與養(yǎng)老地產(chǎn)的管理運(yùn)營(yíng)方簽訂租賃合同，但運(yùn)營(yíng)公司需要向項(xiàng)目公司支付項(xiàng)目收益。這樣便于項(xiàng)目公司和運(yùn)營(yíng)公司各自的分工和管理，項(xiàng)目公司更可以成為監(jiān)督方和管理方。

（7）保險(xiǎn)公司。保險(xiǎn)公司是分擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的重要一方，項(xiàng)目融資的巨額資金以及未來(lái)許多難以預(yù)料的不利因素，要求項(xiàng)目各方準(zhǔn)確的認(rèn)定自己面臨的重要風(fēng)險(xiǎn)，并為他們投保。

（三）模式優(yōu)缺點(diǎn)分析

養(yǎng)老地產(chǎn)這一大型公益性項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，單靠政府或企業(yè)自身，往往會(huì)面臨開(kāi)發(fā)成本高，收益率低，回收資金慢等問(wèn)題，而采用PPP模式，通過(guò)讓社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)可以提高服務(wù)效率和降低服務(wù)成本，產(chǎn)生共贏的良好局面。同時(shí)，政府的參與提高了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的監(jiān)督和信譽(yù)，加快了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而社會(huì)資本的加入也提高產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)效率，增強(qiáng)了資本增值能力。

另外，采用PPP項(xiàng)目融資方式建設(shè)老年地產(chǎn)，利用由多個(gè)銀行和金融機(jī)構(gòu)組成的銀團(tuán)貸款，降低了單一的銀行的風(fēng)險(xiǎn)，還有保險(xiǎn)公司的介入，也可以分散項(xiàng)目各方的風(fēng)險(xiǎn)。采用PPP模式融資建設(shè)大規(guī)模養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，還可以創(chuàng)立統(tǒng)一的品牌，建立統(tǒng)一的服務(wù)中心，建立自身的物業(yè)管理公司和醫(yī)療救護(hù)中心，提高了養(yǎng)老服務(wù)的多樣性。

但是，采用PPP模式建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)，需要的相關(guān)條件較多（需要政府的支持、需要銀行和保險(xiǎn)公司的介入、需要社會(huì)資本愿意忍受回收資金緩慢而主動(dòng)介入等條件），所以仍需要大量的溝通和協(xié)調(diào)工作，才能確保養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項(xiàng)目的正常開(kāi)展。

五、我國(guó)養(yǎng)老需求現(xiàn)狀下的PPP模式開(kāi)發(fā)建議

（一）加快模式應(yīng)用，滿足巨大的市場(chǎng)需求，提高養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量

根據(jù)民政局2014年公報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2014年底全國(guó)各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施94110個(gè)，其中各類養(yǎng)老床位577.8萬(wàn)張， 與2014年底我國(guó)60歲老年人口數(shù)量21242萬(wàn)差距巨大；同時(shí)數(shù)據(jù)顯示2014年底我國(guó)每千名老年人擁有養(yǎng)老床位27.2張，與政府在《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》要求的每千名老年人擁有養(yǎng)老床位30張仍有較小差距，與發(fā)達(dá)國(guó)家平均水平的每千名老年人擁有養(yǎng)老床位50到70張更是差距不小。

更加突出的問(wèn)題是市場(chǎng)配置的不均衡。研究表明，2014年全國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位使用率不到65%，公辦機(jī)構(gòu)的“一床難求”和民辦機(jī)構(gòu)的“慘淡經(jīng)營(yíng)”形成鮮明對(duì)比。公辦養(yǎng)老院往往因服務(wù)好、收費(fèi)低的特點(diǎn)受民眾追捧，有新聞報(bào)道稱第一福利院排號(hào)甚至要等100年。然而，高性價(jià)比的公辦養(yǎng)老院背后是超過(guò)70%面臨收不抵支的財(cái)務(wù)困境。根據(jù) 《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理辦法》，“公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保障孤老優(yōu)撫對(duì)象和經(jīng)濟(jì)困難的孤寡、失能、高齡等老年人的服務(wù)需求”；《民政部關(guān)于開(kāi)展公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改革試點(diǎn)工作的通知》中進(jìn)一步明確了公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“托底”的職能定位。也就是說(shuō)，公辦養(yǎng)老院本應(yīng)保障低端養(yǎng)老需求，而現(xiàn)在承擔(dān)了過(guò)多社會(huì)養(yǎng)老責(zé)任，中端養(yǎng)老市場(chǎng)仍舊供給不足。同時(shí)，現(xiàn)有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)還存在城鄉(xiāng)發(fā)展不均衡，功能過(guò)于單一和設(shè)施相對(duì)簡(jiǎn)陋等問(wèn)題。

因此，面對(duì)廣闊的養(yǎng)老市場(chǎng)，我們應(yīng)加快PPP模式在養(yǎng)老地產(chǎn)的應(yīng)用，利用PPP模式降低養(yǎng)老服務(wù)成本，提高養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)當(dāng)前我國(guó)彌補(bǔ)巨大的市場(chǎng)空白。同時(shí)，注意在應(yīng)用PPP模式開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的過(guò)程中，注意養(yǎng)老產(chǎn)品的層次性，以滿足高、中、低三類不同養(yǎng)老市場(chǎng)的需求，注意城鄉(xiāng)發(fā)展的協(xié)調(diào)性，確保城鄉(xiāng)養(yǎng)老服務(wù)的共同發(fā)展。

（二）提升模式內(nèi)涵，注重產(chǎn)品多樣化發(fā)展，滿足不同養(yǎng)老偏好

中國(guó)是世界上唯一老年人口超過(guò)2億的國(guó)家，同時(shí)人口老齡化日益加劇。據(jù)預(yù)測(cè)，2050 年我國(guó)老年人口撫養(yǎng)比將達(dá)到46：100，即每46個(gè)老年人口需要100個(gè)年輕勞動(dòng)力人口去贍養(yǎng)。而社會(huì)中的老年人口數(shù)量和比例僅僅是在宏觀層面上表明了我國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的規(guī)模，而具體的養(yǎng)老需求分析仍需要依賴微觀調(diào)研結(jié)果。結(jié)合近年來(lái)全國(guó)各地的調(diào)研結(jié)果，可以將當(dāng)前我國(guó)養(yǎng)老需求特點(diǎn)和PPP模式應(yīng)用的建議總結(jié)如下：

（1）大部分老人仍傾向于居家養(yǎng)老，居家養(yǎng)老市場(chǎng)潛力巨大。2010年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)表示，15%被訪者考慮過(guò)入住養(yǎng)老公寓，其中7%入住意愿較強(qiáng)，其余則表示不考慮入住此類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。雖然入住意愿比例較低，但目前我國(guó)老年人口已達(dá)到20000萬(wàn)多，乘以15%仍有3000萬(wàn)老年人口的市場(chǎng)需求，這與目前各類養(yǎng)老床位577.8萬(wàn)張之間依舊存在巨大的市場(chǎng)份額，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老市場(chǎng)仍大有可為。

同時(shí)，PPP模式在居家養(yǎng)老服務(wù)上依舊可以發(fā)揮巨大的作用。面對(duì)居家養(yǎng)老這一巨大的市場(chǎng)，政府往往很難靠自己獨(dú)立支持，而當(dāng)下應(yīng)用PPP模式的政府購(gòu)買第三方居家養(yǎng)老服務(wù)的項(xiàng)目實(shí)施，也為我們PPP模式進(jìn)入居家養(yǎng)老這一市場(chǎng)提供了很好的借鑒意義。

（2）社區(qū)尺度上存在明顯空間差異，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)覆蓋多方面。2013 年對(duì)北京6類典型居住社區(qū)的調(diào)查結(jié)果顯示，養(yǎng)老需求在社區(qū)尺度上具有明顯的空間差異性。相較之下，普通混合社區(qū)和單位大院的老年人對(duì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老更加熱衷；新建商品房社區(qū)內(nèi)的老人更加傾向于服務(wù)質(zhì)量和環(huán)境較好的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；企事業(yè)單位退休職工集中的混合社區(qū)青睞中等收費(fèi)水平的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；習(xí)慣了彼此熟悉、朝夕相處的大院生活的老年人則主要選擇性價(jià)比更高的公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

針對(duì)不同社區(qū)的養(yǎng)老人群，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中，應(yīng)該盡量兼顧到以上各類養(yǎng)老人群的需求，以PPP模式開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)不應(yīng)該是只針對(duì)低端、中端或高端中某一類養(yǎng)老市場(chǎng)的單個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)品，而應(yīng)該是覆蓋多個(gè)層次的養(yǎng)老綜合體。

（3）健康狀況和文化程度影響?zhàn)B老方式選擇，養(yǎng)老服務(wù)物質(zhì)精神共結(jié)合。相關(guān)研究發(fā)現(xiàn)，老年人的健康狀況水平和文化程度顯著影響?zhàn)B老方式的選擇。2007年的調(diào)研結(jié)果顯示，慢性病患者和較高文化的老年人更加傾向于選擇養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行養(yǎng)老。而這一類人群的養(yǎng)老需求往往不僅限于居住保障和生活便利，同時(shí)也會(huì)融入交流、情感、甚至自我價(jià)值再實(shí)現(xiàn)等養(yǎng)老需求，這些都是我們PPP模式應(yīng)用于養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中必須給予足夠重視的，要確保養(yǎng)老服務(wù)的物質(zhì)保障基礎(chǔ)之上滿足更高層次的精神需求，當(dāng)然這一需求的實(shí)現(xiàn)，也將不斷推動(dòng)我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展和改革。

參考文獻(xiàn)：

[1]羅福周，韓言虎.我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展研究[J].商業(yè)研究，2012.

[2]姜睿，蘇舟.中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式與策略研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討，2012.

[3]Deng Y， Gyourko J， Wu J. Evaluating Conditions in Major Chinese Housing Markets[J].Social Science Electronic Publishing，2010.

[4]彭桃花，賴國(guó)錦.PPP模式的風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策[J].中國(guó)工程咨詢，2004.

[5]張桂玲.PPP模式在農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的應(yīng)用研究[J].中國(guó)農(nóng)業(yè)會(huì)計(jì)，2014.

篇6

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2013年老年人口數(shù)量將達(dá)到2.02億人，老齡化水平將達(dá)到14.8%。2025年之前，中國(guó)的高齡老年人口將一直保持年均100萬(wàn)人的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。此外，老年人口的高齡、失能和空巢化，將進(jìn)一步加劇應(yīng)對(duì)人口老齡化的嚴(yán)峻性和復(fù)雜性。

政府規(guī)劃實(shí)行“9073”的養(yǎng)老服務(wù)模式，即到2020年，90%的老年人將在社會(huì)化服務(wù)協(xié)助下，通過(guò)家庭照顧養(yǎng)老，7%的老年人將通過(guò)政府購(gòu)買社區(qū)照顧服務(wù)養(yǎng)老，3%的老年人將入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老。

在中國(guó)人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的大背景下，老齡市場(chǎng)的剛性需求，與國(guó)家政策的持續(xù)引導(dǎo)，使養(yǎng)老服務(wù)業(yè)成為最近一兩年頗受關(guān)注的熱點(diǎn)投資領(lǐng)域。

醫(yī)療行業(yè)人士的觀點(diǎn)為，老年人的疾病和衰老總是相互關(guān)聯(lián)，不能清晰區(qū)分出衰老與疾病綜合征之別。因此，從需求上說(shuō)，老年人的醫(yī)和養(yǎng)，本身就無(wú)法分割。

此外，絕大多數(shù)老年人都有居家養(yǎng)老的需求，這一潛在的巨大需求，無(wú)疑給養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了廣闊的想象空間。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，對(duì)于以持有為主的養(yǎng)老地產(chǎn)，即使運(yùn)營(yíng)良好，普遍的成本回收期也需要10～15年，每年僅有8%～10%的回報(bào)率。這對(duì)于習(xí)慣于高利潤(rùn)和高資金流動(dòng)性的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，將是一個(gè)艱難的挑戰(zhàn)。

眾所周知，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合是養(yǎng)老開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的出路，那么應(yīng)如何進(jìn)行醫(yī)養(yǎng)結(jié)合？如何區(qū)分醫(yī)和養(yǎng)的關(guān)系和定位？如何在醫(yī)療的范疇里解決醫(yī)和護(hù)的協(xié)調(diào)問(wèn)題？則眾說(shuō)紛紜。

但無(wú)論如何，都要厘清養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商的不同定位。養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)商是養(yǎng)老服務(wù)的提供商，是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)的接盤(pán)者。養(yǎng)老地產(chǎn)是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和養(yǎng)老服務(wù)的有機(jī)整合，是醫(yī)養(yǎng)的系統(tǒng)配合，主要分為兩大模式：一是重資產(chǎn)模式，二是輕資產(chǎn)模式。

重資產(chǎn)模式的核心是醫(yī)療設(shè)施驅(qū)動(dòng)，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)隨項(xiàng)目配套建設(shè)醫(yī)院和康復(fù)護(hù)理院。國(guó)內(nèi)目前的做法為：由區(qū)域頂級(jí)三甲醫(yī)院開(kāi)設(shè)分院，或以品牌冠名、國(guó)外醫(yī)院品牌輸出等形式。這樣的項(xiàng)目大多身處郊區(qū)或景區(qū)，需要克服與城市距離遠(yuǎn)和配套設(shè)施不足的缺點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商因此需要背負(fù)醫(yī)院與康復(fù)中心的經(jīng)營(yíng)壓力，客戶也會(huì)對(duì)未來(lái)醫(yī)療設(shè)施的兌現(xiàn)心存疑慮。

篇7

在劉明看來(lái)，目前國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商、保險(xiǎn)公司一哄而上地涌入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，導(dǎo)致這個(gè)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，但大部分企業(yè)都沒(méi)有想好該如何賺錢?！梆B(yǎng)老是一個(gè)復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)鏈，必須有好的思路、資源、團(tuán)隊(duì)，如果還是用開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的思維去做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，做爛掉是遲早的事情?！眲⒚髡f(shuō)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前包括招保萬(wàn)金在內(nèi)的幾乎所有大牌房企都已經(jīng)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。7月21日，中國(guó)太平保險(xiǎn)集團(tuán)宣布其國(guó)內(nèi)首個(gè)養(yǎng)老社區(qū)將于今年10月在上海周浦開(kāi)建，主打高端養(yǎng)老市場(chǎng)；7月22日，光明集團(tuán)旗下的農(nóng)工商房產(chǎn)宣布，將聯(lián)合長(zhǎng)江總公司在上海崇明島開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，并以本地化、大眾化為定位。

“目前正值政策紅利窗口期，畢竟屬于房地產(chǎn)行業(yè)可以參與分享的國(guó)家鼓勵(lì)性政策機(jī)會(huì)并不多，養(yǎng)老地產(chǎn)如果不能把握近5年的機(jī)會(huì)，等到市場(chǎng)供給泡沫形成，便基本沒(méi)有機(jī)會(huì)了?！鄙虾ｎI(lǐng)易投資顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)鄒毅表示，“通過(guò)養(yǎng)老概念拿地可能容易，但盈利并沒(méi)有想象的那樣豐厚?！?/p>

資本瘋狂涌入

在國(guó)內(nèi)的主題地產(chǎn)大潮中，當(dāng)前最熱的一個(gè)領(lǐng)域非養(yǎng)老地產(chǎn)莫屬。

劉明說(shuō)：“養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷‘全國(guó)熱’，首先，地方政府可以將此作為政績(jī)，自然鼓勵(lì)各種主體的投資；其次，傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)遇到瓶頸，地產(chǎn)公司正在積極轉(zhuǎn)型進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域，此外，保險(xiǎn)資金不能進(jìn)入住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，但可以進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)?！?/p>

4月17日，國(guó)土資源部辦公廳頒布了《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》（下稱“指導(dǎo)意見(jiàn)”），在養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的土地規(guī)模、用地性質(zhì)、建筑面積等方面都提出了細(xì)化意見(jiàn)，這是對(duì)此前出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》的貫徹和實(shí)施。

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)策略顧問(wèn)部執(zhí)行董事王廣強(qiáng)認(rèn)為，指導(dǎo)意見(jiàn)的表明政府看到了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背后存在的問(wèn)題，希望發(fā)動(dòng)私營(yíng)機(jī)構(gòu)和社會(huì)資本更多地參與解決養(yǎng)老問(wèn)題，鼓勵(lì)營(yíng)利性機(jī)構(gòu)投身養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

目前，無(wú)論是中央還是地方政府，均對(duì)養(yǎng)老問(wèn)題高度重視。中國(guó)社科院的《2014年中國(guó)社會(huì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》顯示，截至2013年末，我國(guó)60周歲及以上人口達(dá)2億人，占總?cè)丝诘?4.9%，預(yù)計(jì)未來(lái)這一數(shù)字還將不斷地攀升。

光明集團(tuán)副總裁莊國(guó)蔚表示，2013年底，上海60周歲及以上的老人已經(jīng)突破300萬(wàn)，老齡化比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)水平，“老有所養(yǎng)”已成為當(dāng)?shù)刂匾拿裆n題。

“有需求就有市場(chǎng)。正是因?yàn)檫@樣不健全的環(huán)境和巨大的市場(chǎng)需求，為各路資本帶來(lái)了新的機(jī)會(huì)。”鄒毅稱。

據(jù)莊國(guó)蔚介紹，光明集團(tuán)旗下的農(nóng)工商房產(chǎn)、長(zhǎng)江總公司將共同出資形成項(xiàng)目公司，利用長(zhǎng)江總公司旗下的土地資源推進(jìn)崇明養(yǎng)生莊園項(xiàng)目，第一期投資約20億元，其中700畝用于地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)，1300畝用于休閑、旅游和生態(tài)建設(shè)。

中國(guó)太平保險(xiǎn)集團(tuán)的手筆更大。該集團(tuán)預(yù)計(jì)在3～5年間完成6～10個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目。以每個(gè)項(xiàng)目20億～30億元的規(guī)模來(lái)測(cè)算，中國(guó)太平保險(xiǎn)集團(tuán)未來(lái)5年內(nèi)在養(yǎng)老社區(qū)的投入約為120億～30047，元。

去年12月，保利地產(chǎn)在北京正式對(duì)外公布公司長(zhǎng)期養(yǎng)老戰(zhàn)略規(guī)劃，保利計(jì)劃用3～5年的時(shí)間使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)率進(jìn)入穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)階段，基本實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，同時(shí)規(guī)劃用8～10年的時(shí)間達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的盈利水平，打通金融通道，通過(guò)REITs上市。

盈利模式待解

有人正埋頭涌入，有人還在門(mén)口徘徊，而有人已經(jīng)鎩羽而歸。

今年4月，北京城建集團(tuán)將其持有的北京長(zhǎng)青國(guó)際老年公寓有限公司80%股權(quán)及6.2億元債權(quán)在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓。公開(kāi)資料顯示，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)連續(xù)多年虧損，其中，2012年的凈利潤(rùn)虧損5042萬(wàn)元，2013年虧損4926萬(wàn)元。

顯然，北京城建集團(tuán)已經(jīng)等不到項(xiàng)目盈利的時(shí)候。事實(shí)上，一個(gè)運(yùn)營(yíng)良好的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)盈利，一般要10年以上，如果想要在短期內(nèi)就賺錢，那就只是打著“養(yǎng)老”的旗號(hào)圈地賣房而已。

據(jù)中國(guó)太平保險(xiǎn)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，公司預(yù)計(jì)上海周浦項(xiàng)目總投資回報(bào)率大概在5%～6%之間，只有入住率達(dá)到較高的比例，項(xiàng)目才有盈利空間。按照目前測(cè)算，上述養(yǎng)老社區(qū)約在15年后才能達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。

位于上海浦東康橋地區(qū)的親和源老年公寓是國(guó)內(nèi)極具代表性的高檔會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)，也是內(nèi)地第一批起步的高檔養(yǎng)老企業(yè)，經(jīng)過(guò)9年實(shí)踐，已形成一套較成熟的商業(yè)模式，2013年以來(lái)，親和源首次實(shí).現(xiàn)盈利。

據(jù)悉，親和源以會(huì)員卡方式入住、消費(fèi)?？ǚN分A、B兩種。A卡為永久卡，可繼承可轉(zhuǎn)讓，購(gòu)買會(huì)員卡的費(fèi)用是98萬(wàn)元，以后再根據(jù)實(shí)際入住的房型大小繳納2 98萬(wàn)元至7_38萬(wàn)元不等的年費(fèi)。B卡為終身卡，購(gòu)買者終身使用，但不能轉(zhuǎn)讓繼承，15年內(nèi)可退，根據(jù)實(shí)際入住的房型大小不同，會(huì)員卡的費(fèi)用自45萬(wàn)元至88萬(wàn)元不等，入住之后每年另繳納年費(fèi)數(shù)為3.8萬(wàn)元。

與上述兩家企業(yè)主打的高端養(yǎng)老不同，光明集團(tuán)希望打造的是大眾化的養(yǎng)老項(xiàng)目。按照莊國(guó)蔚的說(shuō)法，光明集團(tuán)將利用內(nèi)部資源整合的優(yōu)勢(shì)，去打造一個(gè)可以持續(xù)盈利的項(xiàng)目。

對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，最為關(guān)鍵的因素之一是如何獲得土地，特別是在寸土寸金的上海。劉明說(shuō)，他們?cè)?jīng)通過(guò)拍賣的方式，獲得了上海市中心的一塊醫(yī)療用地，公司打算在此打造一個(gè)高端養(yǎng)老社區(qū)。“其實(shí)，土地的獲得現(xiàn)在還存在瓶頸，我們不可能在醫(yī)療用地上蓋房子然后銷售，將來(lái)可能采取出租的方式，現(xiàn)在只能走一步看一步?！眲⒚髡f(shuō)。

光明集團(tuán)在土地獲得方面可謂占盡優(yōu)勢(shì)。光明集團(tuán)旗下的長(zhǎng)江總公司在上海崇明島擁有約230平方公里土地，在與兄弟公司農(nóng)工商房產(chǎn)的合作中，長(zhǎng)江總公司很自然成為了土地的提供方。

光明集團(tuán)方面透露，公司的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目得到了上海市政府的大力支持，有關(guān)土地調(diào)整等方面的問(wèn)題，政府有關(guān)部門(mén)正在積極幫助協(xié)調(diào)處理。

根據(jù)同策咨詢的研究，目前傳統(tǒng)地產(chǎn)商投資養(yǎng)老地產(chǎn)的資金退出策略主要有散售、整體出售、使用權(quán)變現(xiàn)三種方式；保險(xiǎn)資金為代表的大型沉淀資本主要通過(guò)將保險(xiǎn)養(yǎng)老板塊業(yè)務(wù)與養(yǎng)老產(chǎn)品相結(jié)合，出售大額保單回收現(xiàn)金流進(jìn)行退出。

“到目前為止，我們還沒(méi)有看到可持續(xù)、可復(fù)制的成功運(yùn)營(yíng)模式?！蓖鯊V強(qiáng)表示，“針對(duì)高收入老年人的養(yǎng)老項(xiàng)目因其盈利水平高而受到投資者的青睞，我們相信，這類高端養(yǎng)老項(xiàng)目的成功模式在不久的將來(lái)將會(huì)呈現(xiàn)。但該類項(xiàng)目只能滿足3%～5%的比較富裕的老年人群的需求，而剩余的95%～97%的大眾消費(fèi)市場(chǎng)才是挑戰(zhàn)所在?！?/p>

一哄而上之后

“不出5年，在國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，一定會(huì)出來(lái)很多爛尾項(xiàng)目?！眲⒚鞣Q，“一方面是因?yàn)檫@些一哄而上的投資主體不具備專業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，另一方面是這些產(chǎn)品賣的人群不對(duì)。很多人現(xiàn)在買一些養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是為了投資，但養(yǎng)老地產(chǎn)的核心是入住率，如果一個(gè)產(chǎn)品推出3年，入住率可以達(dá)到75%～80%，那么說(shuō)明這個(gè)項(xiàng)目很成功，但是國(guó)內(nèi)真正能做到的寥寥無(wú)幾?！?/p>

鄒毅認(rèn)為，相比前兩年的商業(yè)地產(chǎn)大潮，養(yǎng)老地產(chǎn)作為當(dāng)前最熱的一股風(fēng)潮，泡沫起來(lái)的速度會(huì)更快，能夠享受趨勢(shì)性市場(chǎng)紅利的時(shí)間更為短暫?！吧虡I(yè)地產(chǎn)是針對(duì)全年齡階層的產(chǎn)品供給，而養(yǎng)老地產(chǎn)只鎖定在60歲以上人群。其次，中國(guó)居家和社區(qū)養(yǎng)老的觀念是新型養(yǎng)老項(xiàng)目最大的沖擊。社會(huì)觀念不轉(zhuǎn)換，養(yǎng)老地產(chǎn)整體機(jī)會(huì)不大?！?/p>

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，目前中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)還處于粗放式增長(zhǎng)階段。他表示，在短期內(nèi)政策刺激之下，大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)躍躍欲試，并以養(yǎng)老地產(chǎn)為名進(jìn)行圈地。這樣導(dǎo)致短期內(nèi)養(yǎng)老床位呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但實(shí)際上這些養(yǎng)老床位基本上沒(méi)有辦法投入運(yùn)營(yíng)，仍然處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)范疇之內(nèi)，而不是養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)。

篇8

關(guān)鍵詞：公私合營(yíng)（PPP）項(xiàng)目；養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)；融資渠道

2016年，全國(guó)建設(shè)試點(diǎn)省市推行“智慧型”社區(qū)養(yǎng)老工程，2017年初，湖南率先試運(yùn)營(yíng)，具有鮮明的產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)意義。2016中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)的舉行，結(jié)合了多種社會(huì)力量，將養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目與社會(huì)資源有效對(duì)接，倡導(dǎo)養(yǎng)老新理念，促進(jìn)社會(huì)健康快速發(fā)展。PPP模式將公私兩方力量聯(lián)合，這種聯(lián)合共同體有利于社會(huì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的構(gòu)建。

一、我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)融資特征及問(wèn)題

1、我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的融資特征

（1）內(nèi)源融資規(guī)模大，外源融資規(guī)模小。外源融資，是指融資來(lái)源于本單位以外。內(nèi)源融資，則是來(lái)源于本單位積累的利潤(rùn)。隨著近年來(lái)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，企業(yè)在初創(chuàng)籌資期間，政府補(bǔ)助占比相對(duì)來(lái)說(shuō)有走低的趨勢(shì)，這就需要更多的內(nèi)部融資途徑來(lái)補(bǔ)充產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012—2016年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的銀行貸款、股票發(fā)行、企業(yè)債券商業(yè)信用、融資租賃等外源融資每年均不足30%。

（2）直接融資規(guī)模大，間接融資規(guī)模小。直接籌資，是指企業(yè)不借助于銀行等金融機(jī)構(gòu)的力量，直接從社會(huì)籌集資本。間接投資，則相反。立足當(dāng)前養(yǎng)老行業(yè)階段來(lái)看，直接投資更加有利于提高企業(yè)的知名度和資信度，其規(guī)模也越來(lái)越大，而間接融資則會(huì)相對(duì)弱一些，主要是因?yàn)樾袠I(yè)風(fēng)險(xiǎn)有較多的不可控性，因此銀行和類似的金融機(jī)構(gòu)放貸會(huì)相對(duì)保守一些。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012—2016年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的銀行貸款、融資租賃等間接融資每年均不足25%。

（3）股權(quán)融資規(guī)模大，債券融資規(guī)模小。企業(yè)股權(quán)投資方式是直接吸收投資、公開(kāi)發(fā)行股票；而債務(wù)投資則是通過(guò)金融以及社會(huì)資本舉債的方式取得的。以當(dāng)前的行業(yè)背景來(lái)看，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的資金來(lái)源，除了一定比例的政府補(bǔ)助之外，就是大規(guī)模的股權(quán)融資，主要依托于大型企業(yè)的接盤(pán)和商業(yè)模式的優(yōu)化運(yùn)營(yíng)。債權(quán)融資規(guī)模相對(duì)來(lái)說(shuō)比較小，主要由于當(dāng)前行業(yè)利潤(rùn)空間小。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012—2016年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的銀行借款、債券發(fā)行、利用商業(yè)信用等債權(quán)融資每年均不足25%。

2、我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)融資存在的問(wèn)題

（1）政府補(bǔ)貼的依賴程度過(guò)高。養(yǎng)老服務(wù)在一定程度上屬于社會(huì)公益性產(chǎn)品，政府的支持必不可少。隨著中國(guó)老齡化人口的不斷增加，養(yǎng)老需求勢(shì)必迅速擴(kuò)張，這就使得地方政府債臺(tái)高筑以及國(guó)債規(guī)模的大面積擴(kuò)張，造成財(cái)政成本的不斷上升。據(jù)國(guó)家數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002—2016年每年的政府補(bǔ)貼的總需求量都在不斷增加，地方政府已壓力重重。

（2）社會(huì)力量的作用尚不明顯。養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利往往需要的戰(zhàn)線比較長(zhǎng)，經(jīng)測(cè)算，投資回收期基本都是八到十年，短期內(nèi)效益不明顯，而民營(yíng)資本又更加重視短期內(nèi)發(fā)展，這就使得民營(yíng)資本面對(duì)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)只能望而卻步。國(guó)家近幾年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在養(yǎng)老政策實(shí)施初期，社會(huì)力量作用還不是很明顯。

（3）傳統(tǒng)融資渠道相對(duì)受限。近些年來(lái)，我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)這樣的勢(shì)頭：一方面，許多國(guó)外融資模式雖具有一定的可實(shí)施性但未能在本土廣泛應(yīng)用；另一方面，在國(guó)內(nèi)其他領(lǐng)域的融資模式雖有效果但本領(lǐng)域卻未能實(shí)施。通過(guò)近幾年的融資規(guī)模數(shù)據(jù)可以觀察，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)近幾年融資渠道穩(wěn)中有升，但依然相對(duì)受限，市場(chǎng)化不足。

二、PPP模式應(yīng)用于養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的可行性

1、國(guó)家鼓勵(lì)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用PPP模式進(jìn)行產(chǎn)業(yè)融資

鼓勵(lì)社會(huì)資本采用PPP模式通過(guò)多種方式參與到醫(yī)療、衛(wèi)生、養(yǎng)老體系建設(shè)的創(chuàng)新性改革中。對(duì)于一些醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機(jī)構(gòu)，一旦符合條件即可享受相關(guān)優(yōu)惠政策。這就在一定程度上拓寬了市場(chǎng)化融資模式，支持各種商業(yè)合作的模式進(jìn)行項(xiàng)目合作共建，極大地帶動(dòng)社會(huì)資本加大投入，通過(guò)產(chǎn)業(yè)基金、PPP等模式，大力支持社會(huì)化產(chǎn)業(yè)進(jìn)程。

2、PPP模式與養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的適配性對(duì)接

PPP模式的思路與養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)在融資問(wèn)題上非常相近。第一，PPP模式和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)都是公共服務(wù)領(lǐng)域方面，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)接。第二，PPP模式與養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)非常相近，都是投資大，回報(bào)少，周期長(zhǎng)。第三，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)長(zhǎng)期工程，現(xiàn)階段其服務(wù)對(duì)象和服務(wù)項(xiàng)目相對(duì)穩(wěn)定。政府也會(huì)通過(guò)各種措施加以保障，這又與PPP項(xiàng)目非常一致。

三、我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用PPP模式融資的制約因素

1、地方政府財(cái)力短缺

近年來(lái)，養(yǎng)老服務(wù)的管理工作由中央下放到地方，但僅僅是事務(wù)管理權(quán)。養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的建設(shè)資金還是出自地方政府財(cái)政，這樣，地方政府在管理上就變得力不從心，實(shí)行分稅改革以來(lái)，地方稅收減少，財(cái)力已經(jīng)趨于短缺。

2、資本市場(chǎng)尚不完善

一方面，資本市場(chǎng)上金融產(chǎn)品種類單一，難以滿足投資者需求的多元化；另一方面，資本市場(chǎng)的監(jiān)管不規(guī)范，法律方面缺乏實(shí)施細(xì)則，實(shí)施難度大。這就導(dǎo)致資本市場(chǎng)存在較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

3、行業(yè)利潤(rùn)率偏低

養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的供給對(duì)象大多屬于退休工資水平較低的老年人，價(jià)格應(yīng)該更加人性化，同時(shí)，政府也應(yīng)有規(guī)范嚴(yán)格的價(jià)格控制，這就是養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)低利潤(rùn)的主要原因。養(yǎng)老企業(yè)利潤(rùn)少，自然積極性差，因此，難以將養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶入良性發(fā)展軌道。

4、優(yōu)惠政策體系尚不完善

在貸款、稅收和土地使用等方面政府都為都為產(chǎn)業(yè)基建“大開(kāi)綠燈”，但很多政策引導(dǎo)過(guò)于宏觀，相關(guān)法律上沒(méi)有相應(yīng)配套的實(shí)施細(xì)則，執(zhí)行難度大。建立健全產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策體系迫在眉睫。

四、國(guó)外養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用PPP模式融資的經(jīng)驗(yàn)與啟示

1、美國(guó)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用PPP的融資模式

在美國(guó)，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)融資主要依賴市場(chǎng)。美國(guó)的養(yǎng)老社區(qū)分為兩種：專門(mén)建成的和自然形成的。為非營(yíng)利機(jī)構(gòu)提供的專門(mén)建成的社區(qū)運(yùn)營(yíng)達(dá)到40年，前期投入不用償還。而自然形成的養(yǎng)老社區(qū)大多是由居民人員流動(dòng)自發(fā)形成的。此時(shí)，聯(lián)邦政府無(wú)償改建房屋結(jié)構(gòu)，增加社區(qū)醫(yī)療健身設(shè)施。20世紀(jì)70年代后期，社會(huì)機(jī)構(gòu)接盤(pán)公共服務(wù)事項(xiàng)，按照履約情況支付合同約定相關(guān)服務(wù)費(fèi)用。

2、日本養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用PPP的融資模式

PPP融資模式在日本為介護(hù)險(xiǎn)制度，即為日常生活有困難的人提供以個(gè)人人權(quán)和尊嚴(yán)為前提的幫助，保障他們的正常生活。日本的養(yǎng)老事業(yè)為非營(yíng)利性質(zhì)，是由政府主辦的；日本的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為營(yíng)利性質(zhì)，多是由社會(huì)資本主辦的，兩者共同構(gòu)成了日本的養(yǎng)老體系。根據(jù)2000年日本《護(hù)理保險(xiǎn)法》，護(hù)理費(fèi)用的10%由老人自行繳納，余下90%的費(fèi)用負(fù)擔(dān)比例由被保險(xiǎn)者承擔(dān)。

3、新加坡養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用PPP的融資模式

新加坡雖是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，但在養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃建設(shè)方面并不是完全依賴市場(chǎng)，而是將計(jì)劃與市場(chǎng)相結(jié)合，政府為主、市場(chǎng)為輔。市場(chǎng)化私人籌資方面相對(duì)成熟，實(shí)現(xiàn)企業(yè)融資多元化，養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)在新加坡可以與市場(chǎng)上幾乎所有的金融產(chǎn)品相結(jié)合。新加坡的金融業(yè)越是成熟，市場(chǎng)認(rèn)可度越高，不可控風(fēng)險(xiǎn)就越小，同時(shí)，又反向作用于該行業(yè)發(fā)展，使之良性循環(huán)。

4、國(guó)外養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用PPP模式

融資的可借鑒性指引首先，我國(guó)應(yīng)系統(tǒng)規(guī)劃一個(gè)養(yǎng)老服務(wù)體系并且建立健全行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，即現(xiàn)在所倡導(dǎo)的智慧型養(yǎng)老體系，醫(yī)療、衛(wèi)生、養(yǎng)老協(xié)同發(fā)展。其次，健全立法機(jī)制，保障養(yǎng)老體系標(biāo)準(zhǔn)落到實(shí)處?？梢钥吹絿?guó)際上普遍采用了這一方法，為融資渠道的開(kāi)拓奠定了基礎(chǔ)。最后，加大力度鼓勵(lì)社會(huì)力量參與，公益與市場(chǎng)的有機(jī)合作，有利于產(chǎn)業(yè)的高速穩(wěn)健發(fā)展。

五、我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)PPP模式融資實(shí)現(xiàn)路徑

1、政府財(cái)政應(yīng)適度向民間資本傾斜

政府財(cái)政應(yīng)適度向民間資本傾斜，把過(guò)去政策補(bǔ)貼的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的財(cái)政資金，轉(zhuǎn)向給民間資本注資補(bǔ)貼。轉(zhuǎn)變過(guò)去過(guò)度依賴政府財(cái)政補(bǔ)貼的財(cái)政狀況，多增加一些資金來(lái)源渠道。同時(shí)，政府也要制定各種實(shí)施細(xì)則來(lái)彌補(bǔ)目前法律法規(guī)上的不足，建立健全穩(wěn)定的法律保障的社會(huì)大環(huán)境，保證養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的持續(xù)、穩(wěn)健態(tài)勢(shì)。

2、養(yǎng)老企業(yè)應(yīng)多種盈利模式

經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老企業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不宜過(guò)高。但為保證項(xiàng)目持續(xù)性盈利，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還應(yīng)積極拓展盈利渠道，如出租配套設(shè)施、場(chǎng)地和部分養(yǎng)老房屋等隱形利潤(rùn)空間，來(lái)彌補(bǔ)前期的建設(shè)成本以及持續(xù)的運(yùn)營(yíng)成本。積極打造社會(huì)知名度和影響力，吸納社會(huì)資本的加入，擴(kuò)大融資渠道和規(guī)模，優(yōu)化養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)發(fā)展。

3、社會(huì)公眾應(yīng)全民參與、全民支持改變

社會(huì)以往觀念，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不是政府和資本群體的營(yíng)利工具，它是一種社會(huì)利建設(shè)，需要全民支持、全民參與、全民建設(shè)，萬(wàn)眾一心共同構(gòu)建。共建社會(huì)福利事業(yè)有利于打造企業(yè)知名度，有利于政府事務(wù)工作的科學(xué)有序的管理，也利于全民養(yǎng)老品質(zhì)的提升，共建美好宜居生態(tài)環(huán)境。眾志成城，將政府監(jiān)管引導(dǎo)與社會(huì)資源協(xié)調(diào)起來(lái)，做出功在當(dāng)代、利在千秋的社會(huì)貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

[1]甘國(guó)玲、姜姝珺：PPP融資模式促進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資的研究[J].時(shí)代金融，2017（6）.

[2]李莉：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)PPP項(xiàng)目新模式的探索研究[J].管理觀察，2017（2）.

[3]石丹林：醫(yī)養(yǎng)護(hù)一體化養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融資模式初探[J].武漢金融，2016（12）.

[4]鄔昭晗：國(guó)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融資模式對(duì)我國(guó)的啟發(fā)[J].現(xiàn)代商業(yè)，2016（27）.

[5]王盛、董柳茵：城市養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式探索[J].科學(xué)發(fā)展，2016（8）.

[6]龔艷萍：互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)+居家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究———以荊門(mén)市為例的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)PPP項(xiàng)目思考[J].荊楚學(xué)刊，2016（1）.

[7]朱圣淵：中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目融資組合研究[D].華東師范大學(xué)，2015.

[8]陳懿嘉：以PPP模式進(jìn)行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資的探究[D].蘇州大學(xué)，2015.

[9]黃雅琪、儲(chǔ)星星：云南省養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投融資渠道優(yōu)化措施的分析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2014（17）.

[10]彭魯莎：中國(guó)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)融資模式研究[D].湖南科技大學(xué)，2014.

篇9

（蘭州商學(xué)院 金融學(xué)院，甘肅 蘭州 730020）

摘 要：保險(xiǎn)公司的介入對(duì)我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有舉足輕重的作用.其不僅可以為養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目帶來(lái)大量穩(wěn)定的資金支持，也可以幫助保險(xiǎn)公司拓寬自身資金的投資渠道.本文從宏、微觀角度分析了我國(guó)保險(xiǎn)公司發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)的意義，并對(duì)泰康人壽正在推行的養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)進(jìn)行分析，以此提出我國(guó)保險(xiǎn)公司發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)的策略建議.

關(guān)鍵詞 ：保險(xiǎn)公司；養(yǎng)老社區(qū)；投資模式；策略選擇

中圖分類號(hào)：F840；C913.6文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1673-260X（2015）04-0104-03

從一般的意義上講，社區(qū)是以地域?yàn)榛A(chǔ)的生活共同體.而按照上述解釋，我們可以將養(yǎng)老社區(qū)定義為：在一定的地域范圍基礎(chǔ)上，成立的由以養(yǎng)老為目的的一般社區(qū)居民（主要包括老年人和服務(wù)者）所組成的社會(huì)生活共同體.這種社區(qū)是一種與普通社區(qū)不同的生活方式，具有獨(dú)特的地域范圍、相關(guān)利益和歸屬感.

1 中國(guó)保險(xiǎn)公司發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)的可行性分析

1.1 我國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)賣方市場(chǎng)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨

1.老齡化形勢(shì)嚴(yán)峻催生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展

2013年，中國(guó)老年人人口數(shù)量已經(jīng)突破2億大關(guān)，達(dá)到了2.02億，老齡化水平達(dá)到14.8%.事實(shí)上，我國(guó)自2000年起就己經(jīng)開(kāi)始步入老齡化社會(huì)，而且隨著時(shí)間推移，老齡化程度逐年加重.伴隨著老齡化的逐步深入，我國(guó)人口中空巢老人、獨(dú)居老人以及失能、失智老人占比逐年上升，由此帶來(lái)的對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的需求也越來(lái)越強(qiáng)烈.

2.家庭結(jié)構(gòu)的改變?cè)黾恿藢?duì)養(yǎng)老社區(qū)的需求

目前我國(guó)的養(yǎng)老模式仍然是以“居家養(yǎng)老”為主.然而，隨著國(guó)民工作強(qiáng)度與經(jīng)濟(jì)生活水平的改變，這種傳統(tǒng)的“家庭養(yǎng)老”模式，己經(jīng)無(wú)法適應(yīng)不斷發(fā)展的養(yǎng)老需求.

在計(jì)劃生育政策不斷推進(jìn)的30年中，我國(guó)的家庭結(jié)構(gòu)始終維持在小型家庭水平，大部分屬于“四二一”結(jié)構(gòu)，即一對(duì)夫婦需要贍養(yǎng)四個(gè)老人，還要撫養(yǎng)一個(gè)孩子.與此同時(shí)，主要的工作群體在生存競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷加劇的情況下，跨地域流動(dòng)越來(lái)越頻繁，無(wú)法給予父母及時(shí)的照料；父母要求的生活水平也在不斷改變，子女在贍養(yǎng)父母方面的時(shí)間與經(jīng)濟(jì)壓力越來(lái)越大，急切需要專業(yè)的養(yǎng)老團(tuán)隊(duì)給予幫助.

3.通過(guò)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目可以拓寬家庭的自有資產(chǎn)投資渠道

不僅如此，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展，大部分家庭已經(jīng)擁有一定資產(chǎn)，大部分家庭希望通過(guò)投資減少資產(chǎn)貶值帶來(lái)的損失，而在我國(guó)投資市場(chǎng)不健全、投資渠道較為單一的現(xiàn)實(shí)情況下，將資金應(yīng)用于一些有長(zhǎng)期規(guī)劃、安全性及流動(dòng)性較高的項(xiàng)目是一個(gè)非常好的選擇，保險(xiǎn)公司開(kāi)展的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目正符合這些要求.

4.養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給不足，養(yǎng)老供需關(guān)系失衡嚴(yán)重

在不斷增長(zhǎng)的養(yǎng)老需求面前，我們不得不面對(duì)我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量嚴(yán)重不足的現(xiàn)實(shí)：護(hù)理床位，護(hù)理人才嚴(yán)重不足，而現(xiàn)有的護(hù)理人員也存在著質(zhì)量上整體素質(zhì)偏低，專業(yè)技術(shù)水平不足，服務(wù)未形成系統(tǒng)化，無(wú)有效監(jiān)督等亟待解決的問(wèn)題.2012年底，我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)達(dá)到約4萬(wàn)家，但仍舊遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于發(fā)達(dá)國(guó)家.由此可見(jiàn)，僅靠現(xiàn)有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，根本無(wú)法承擔(dān)起解決中國(guó)養(yǎng)老問(wèn)題的重任.

1.2 從保險(xiǎn)公司自身的角度需要發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)

1.我國(guó)保險(xiǎn)資金運(yùn)用存在的諸多問(wèn)題可以通過(guò)發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)得到改善

我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展前景極其廣闊，但資金缺口嚴(yán)重，得不到有效的資金投入，無(wú)法快速展開(kāi)業(yè)務(wù)；反觀保險(xiǎn)公司，我國(guó)絕大部分壽險(xiǎn)公司卻面臨著大量的壽險(xiǎn)資金無(wú)法得到有效使用的窘境.

一直以來(lái)保險(xiǎn)公司的投資渠道都集中于銀行存款、債券和股票.到2011年底，保險(xiǎn)資金可使用余額55192億，其中銀行存款17692億、債券25916億、證券基金2909億元，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比我國(guó)保險(xiǎn)公司資金投資結(jié)構(gòu)略顯單一.2012年，保險(xiǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)投資收益2085億元，投資收益率僅為3.39%，為近年來(lái)的低點(diǎn).

由于我國(guó)保險(xiǎn)法的約束，保險(xiǎn)公司的資金運(yùn)用會(huì)受到很多限制，而可以予以投資的項(xiàng)目無(wú)不面臨投資結(jié)構(gòu)單一、投資收益率低以及風(fēng)險(xiǎn)大、資產(chǎn)負(fù)債不匹配等問(wèn)題.選擇養(yǎng)老社區(qū)，既可以利用自身豐富的壽險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)支持養(yǎng)老市場(chǎng)，同時(shí)也拓展了壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，對(duì)改善我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)窘境、緩解國(guó)家養(yǎng)老壓力有相當(dāng)大的幫助.

2.保險(xiǎn)資金能夠與養(yǎng)老社區(qū)有效契合

保險(xiǎn)公司投資最注重的是投資項(xiàng)目的安全性及穩(wěn)定性，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)公司只有選擇具有穩(wěn)定收益的投資渠道，才能有效抵御經(jīng)濟(jì)周期和壽險(xiǎn)理賠需求給公司經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn).

養(yǎng)老社區(qū)的回收期長(zhǎng)，與保險(xiǎn)公司可運(yùn)用的中長(zhǎng)期資金具有良好的匹配性.養(yǎng)老社區(qū)投資回收期可長(zhǎng)達(dá)10-15年且初期投資規(guī)模巨大，對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力與資金規(guī)模要求嚴(yán)格.據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)的保險(xiǎn)公司可用資金為6.85萬(wàn)億元，而壽險(xiǎn)資金占比達(dá)到80%，且壽險(xiǎn)資金中約一半是20年以上的長(zhǎng)期資金，完全可以達(dá)到養(yǎng)老社區(qū)的投資要求.

3.養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能與保險(xiǎn)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)互動(dòng)

在發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)方面，保險(xiǎn)公司具有天然優(yōu)勢(shì)：首先，壽險(xiǎn)公司的相關(guān)產(chǎn)品很多是以長(zhǎng)期護(hù)理以及醫(yī)療和養(yǎng)老保險(xiǎn)為主的，而這些產(chǎn)品的需求者正是老年人，通過(guò)這種客戶優(yōu)勢(shì)，保險(xiǎn)公司可以借助自身知名品牌形象迅速打開(kāi)養(yǎng)老社區(qū)市場(chǎng)，成為該行業(yè)的領(lǐng)軍者.其次，在吸引眾多客戶的同時(shí)，保險(xiǎn)公司也會(huì)產(chǎn)生巨大的規(guī)模經(jīng)濟(jì).保險(xiǎn)公司通過(guò)發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，豐富了壽險(xiǎn)產(chǎn)品種類，不斷延伸相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，可為客戶提供更加全面的醫(yī)療服務(wù)、健康管理、金融理財(cái)增值服務(wù)，提高了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，增加了客戶忠誠(chéng)度，最終促進(jìn)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展.而保險(xiǎn)公司可以通過(guò)保單來(lái)鎖定住戶，而未來(lái)養(yǎng)老以及醫(yī)療保險(xiǎn)方面的政策也都會(huì)引導(dǎo)商業(yè)養(yǎng)老進(jìn)入社會(huì)養(yǎng)老領(lǐng)域，并且給予的支持力度還將提升.再次，保險(xiǎn)公司在客戶管理，尤其是全產(chǎn)業(yè)鏈條塑造方面具有較強(qiáng)的能力，在產(chǎn)品定價(jià)方面具有數(shù)據(jù)處理和綜合考察的能力，這是其他產(chǎn)業(yè)無(wú)法比擬的.

4.國(guó)家政策大力支持保險(xiǎn)公司開(kāi)展養(yǎng)老服務(wù)

2012年7月，保監(jiān)會(huì)《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》，細(xì)化規(guī)定了保險(xiǎn)金投資養(yǎng)老地產(chǎn)問(wèn)題.2013年9月底，保監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)保險(xiǎn)資金運(yùn)用比例監(jiān)管的通知（征求意見(jiàn)稿）》，明確保險(xiǎn)資金運(yùn)用監(jiān)管將實(shí)施大類比例監(jiān)管，而減少了針對(duì)具體的投資品種設(shè)置投資比例限制.2014年8月13日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代保險(xiǎn)服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》（業(yè)界稱為保險(xiǎn)業(yè)新“國(guó)十條”）.養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)得到明確的政策支持，作為保險(xiǎn)、地產(chǎn)兩大行業(yè)的結(jié)合，養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域已被多家保險(xiǎn)公司盯牢.

2 我國(guó)保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)案例研究

根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)目前共有七家保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)，從2010年以來(lái)，，國(guó)壽、平安、新華、泰康、太保和太平均有大手筆投入，總投資額在1000億人民幣左右.

從投資規(guī)模來(lái)說(shuō)，中國(guó)平安保險(xiǎn)投入270億人民幣，合眾人壽緊追其后約為200億人民幣，中國(guó)人壽和泰康人壽的投資額分別為100億和90億人民幣.新華保險(xiǎn)以及中國(guó)太平的投資較少，大約為20億人民幣；而中國(guó)人保目前僅有投資計(jì)劃，還沒(méi)有實(shí)際的養(yǎng)老社區(qū)建成.

現(xiàn)以泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)為例，對(duì)我國(guó)的保險(xiǎn)公司養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)進(jìn)行分析.2009年泰康人壽旗下養(yǎng)老社區(qū)投資與運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)成立.2010年6月“泰康養(yǎng)老股權(quán)投資計(jì)劃”獲保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)試點(diǎn)，泰康人壽購(gòu)置北京昌平土地2000畝規(guī)劃建設(shè)高級(jí)養(yǎng)老社區(qū)，項(xiàng)目于2012年6月動(dòng)工，一期投入約40億元.

2.1 功能板塊

泰康人壽根據(jù)科學(xué)設(shè)計(jì)，以不同老人不同的自理能力劃分，在泰康之家為老人提供個(gè)性化的服務(wù).

2.2 運(yùn)營(yíng)管理

由泰康之家成立管理公司，采用押金+月服務(wù)費(fèi)收費(fèi)模式，并聘請(qǐng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行專業(yè)管理.為老人提供細(xì)致周到的一站式管理服務(wù)，不論在哪里，只要購(gòu)買產(chǎn)品，即可入住泰康的任意一家養(yǎng)老社區(qū)，稱為候鳥(niǎo)式養(yǎng)老模式.

2.3 商業(yè)模式

采用“直接入住+保險(xiǎn)產(chǎn)品掛鉤”的形式，對(duì)于那些保守、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的客戶，這種形式是一個(gè)很好的選擇.也可選擇“自選計(jì)劃”增加資金運(yùn)用自主性，但要承擔(dān)養(yǎng)老金沒(méi)有保底保障的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)偏好較強(qiáng)的客戶來(lái)說(shuō)，“自選計(jì)劃”更加合適.

綜上所述，泰康人壽養(yǎng)老項(xiàng)目擁有以下幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：（1）投資方式自由組合，覆蓋全面且靈活多樣.（2）結(jié)合生存保險(xiǎn)方式，按月給付養(yǎng)老金，降低了長(zhǎng)壽帶來(lái)的各種風(fēng)險(xiǎn).（3）被保險(xiǎn)人可以安逸的通過(guò)委托保險(xiǎn)公司進(jìn)行資產(chǎn)投資，輕松獲得資金回報(bào).（4）養(yǎng)老計(jì)劃設(shè)計(jì)具有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)性.通過(guò)對(duì)養(yǎng)老市場(chǎng)詳細(xì)的調(diào)研基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)出有針對(duì)性的優(yōu)秀產(chǎn)品.

然而，我們也必須意識(shí)到，這種模式也存在不容忽視的缺點(diǎn)，現(xiàn)有產(chǎn)品不適合即期養(yǎng)老客戶.保險(xiǎn)公司不可能放棄如此巨大的即期市場(chǎng)，所以應(yīng)該繼續(xù)完善產(chǎn)品，為現(xiàn)在的老人提供適合的產(chǎn)品.

3 我國(guó)保險(xiǎn)公司發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)所面臨的問(wèn)題與策略選擇

3.1 保險(xiǎn)公司所面臨的問(wèn)題分析

1.營(yíng)利性養(yǎng)老地產(chǎn)的政策導(dǎo)向模糊

保險(xiǎn)公司進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的目的是為了盈利，但是由于存在資質(zhì)的制約，保險(xiǎn)公司開(kāi)發(fā)養(yǎng)老社區(qū)存在很大的困難.政府相關(guān)政策措施剛剛出臺(tái)，還沒(méi)有來(lái)得及細(xì)化，保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)阻礙重重.盡管相關(guān)政策已經(jīng)出臺(tái)，從中央到地方的各級(jí)政府都表示會(huì)大力支持保險(xiǎn)公司涉及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但這些支持都處在起步階段.

2.面臨專業(yè)化管理難題

養(yǎng)老社區(qū)在我國(guó)是一種全新的養(yǎng)老方式，相關(guān)研究與著作鮮見(jiàn)于市，所以在大力發(fā)展該產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，也必然面臨相關(guān)專業(yè)人才匱乏的局面.另一方面，伴隨著我國(guó)人口老齡化加重，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)賣方市場(chǎng)加劇，急需相關(guān)專業(yè)護(hù)理人才.日益壯大的養(yǎng)老需求與相關(guān)人才物質(zhì)匱乏的矛盾，成為保險(xiǎn)公司在發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)時(shí)必須面對(duì)的問(wèn)題.

3.2 保險(xiǎn)公司發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)的策略選擇

1.全力爭(zhēng)取政府政策支持

首先，建議國(guó)家盡快制訂具體的管理細(xì)則，以政策指引方式鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老服務(wù).其次，在土地出讓和建設(shè)以及城市規(guī)劃方面，可以針對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)制定一些優(yōu)惠政策.再次，加快推廣“以房養(yǎng)老”等相關(guān)試驗(yàn)?zāi)Ｊ?，以此方式向即期養(yǎng)老人群提供大量閑置資金，為其購(gòu)買保險(xiǎn)產(chǎn)品提供資金支持.或者可以效仿美國(guó)，開(kāi)發(fā)REITs模式，完成該模式政策資金落實(shí).

2.關(guān)注中高端需求注重產(chǎn)品服務(wù)創(chuàng)新

現(xiàn)階段，我國(guó)的養(yǎng)老需求已經(jīng)發(fā)生改變，通過(guò)比較不難發(fā)現(xiàn)，收入較高或文化水平較高的人群對(duì)于服務(wù)養(yǎng)老、專業(yè)養(yǎng)老的接受程度與需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于低端水平人群，對(duì)于中低端收入人群的養(yǎng)老服務(wù)，建議仍舊以政府主導(dǎo)為主，社會(huì)扶持為輔的方式，保障其基本養(yǎng)老，而在我國(guó)一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的城市，政府提供的基本保障明顯無(wú)法滿足居民們?nèi)找嫣嵘奈镔|(zhì)精神需求，建議保險(xiǎn)公司可從中高端需求客戶人群入手，待其盈利模式明晰，再繼續(xù)拓展市場(chǎng).

高端養(yǎng)老人群對(duì)保險(xiǎn)公司提供的養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)提出了更高的要求，這就要求保險(xiǎn)公司在完善服務(wù)的同時(shí)，要更加細(xì)致周到人性化：一是配置完善優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施，住房、綠化、醫(yī)療都要達(dá)到優(yōu)質(zhì)水平；二是設(shè)置專門(mén)的生活區(qū)，提供休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，滿足老年人的精神需求；三是組成高素質(zhì)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，一切以客戶為中心，提供人性化服務(wù)；四是提升社區(qū)科技含量，借助先進(jìn)技術(shù)使入住老人得到及時(shí)的無(wú)微不至的照顧與保護(hù).

3.創(chuàng)新產(chǎn)品銷售與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤保險(xiǎn)產(chǎn)品“預(yù)銷售”

建議保險(xiǎn)公司采用預(yù)銷售的方式，不必等到房屋建成，配套設(shè)施都齊全時(shí)才開(kāi)始銷售產(chǎn)品，例如泰康人壽與合眾人壽就已經(jīng)開(kāi)始銷售在建設(shè)中的部分養(yǎng)老社區(qū)，用以緩解回報(bào)周期過(guò)長(zhǎng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn).同時(shí)保險(xiǎn)公司也可借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，學(xué)習(xí)日、美等以租賃形式為主的養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)營(yíng)方式.

4.增加專業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置，提升管理服務(wù)水平

保險(xiǎn)公司可以通過(guò)創(chuàng)建專業(yè)業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)，分部門(mén)分職責(zé)對(duì)養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)行管理，例如配置專業(yè)的醫(yī)療團(tuán)隊(duì)，護(hù)理團(tuán)隊(duì)，也可以采用范圍經(jīng)濟(jì)方式，投資專業(yè)的護(hù)理培訓(xùn)學(xué)校，使大量的護(hù)理人才可以在校內(nèi)就業(yè)，將實(shí)踐與學(xué)習(xí)結(jié)合起來(lái)，不僅解決了人才不足問(wèn)題，也加快了就業(yè)速度，為我國(guó)就業(yè)市場(chǎng)解決了一大難題.由保險(xiǎn)公司進(jìn)行總體調(diào)度與規(guī)劃，而具體的細(xì)節(jié)服務(wù)可以做到責(zé)任到人，以減少社區(qū)管理上的風(fēng)險(xiǎn)，在此基礎(chǔ)上養(yǎng)老社區(qū)也得以快速成長(zhǎng)，減少投資回報(bào)期過(guò)長(zhǎng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn).

除此之外，保險(xiǎn)公司也應(yīng)該注重人才儲(chǔ)備，著力培養(yǎng)物業(yè)、投資、醫(yī)療護(hù)理等各方面的人才，以解決現(xiàn)有人員不足問(wèn)題.如此這樣，保險(xiǎn)公司才能有序的可持續(xù)發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，為老人提供切實(shí)完善的晚年養(yǎng)老生活服務(wù)，為我們的父母營(yíng)造更幸福的晚年生活.

參考文獻(xiàn)：

（1）鞠秋錦，鄧衛(wèi)華.淺析中國(guó)的居家養(yǎng)老[J].熱點(diǎn)透視，2004（12）.

（2）王海燕.發(fā)展城市社區(qū)養(yǎng)老應(yīng)對(duì)人口老齡化[J].理論學(xué)刊，2006（03）.

（3）張曉華.我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)軟環(huán)境建設(shè)的內(nèi)涵和模式[J].中外企業(yè)家，2010（14）.

（4）陳麗珠.北京應(yīng)建立養(yǎng)老社區(qū)[J].北京觀察，2011（02）.

（5）李成玉.老年住宅開(kāi)發(fā)模式分析[J].住宅科技，2009（02）.

（6）牛建宏.20萬(wàn)億市場(chǎng)規(guī)模呼喚加快政策扶持[N].人民政協(xié)報(bào)，2011-09-20.

（7）吳玉韶.老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求與高素質(zhì)人才培養(yǎng)[J].觀察與思考，2010（8）.

（8）胡曉平.社區(qū)養(yǎng)老：我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)的新模式[J].銅陵學(xué)院學(xué)報(bào)，2010（03）.

（9）孫潔.促進(jìn)保險(xiǎn)資金帶動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)范持久發(fā)展[J].勞動(dòng)保障世界，2011（08）.

（10）譚顯英.保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)的收益與風(fēng)險(xiǎn)[N].中國(guó)保險(xiǎn)報(bào)，2011-06-13.

（11）趙蜻.淺析保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老實(shí)體的可行性[J].上海保險(xiǎn)，2011（02）.

篇10

1.1養(yǎng)老社區(qū)評(píng)價(jià)指標(biāo)的確定

在我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)發(fā)展進(jìn)程中，老年群體的養(yǎng)老意愿及養(yǎng)老方式的選擇日益受到國(guó)內(nèi)學(xué)者和開(kāi)發(fā)商的關(guān)注。通過(guò)查閱大量關(guān)于老齡群體養(yǎng)老方式選擇影響因素的文獻(xiàn)，本文將其研究中所涉及的影響因素歸納為自身因素、健康因素、家庭情況以及社區(qū)環(huán)境，這些因素顯示出老年群體對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的關(guān)注重點(diǎn)。此外，在養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)投資中，土地成本比重較大，嚴(yán)重影響投資回收期，進(jìn)而影響開(kāi)發(fā)商對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性。因此，養(yǎng)老社區(qū)的評(píng)價(jià)還需考慮土地成本因素。綜合考慮上述因素，建立如下養(yǎng)老社區(qū)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系：1）居住方式指標(biāo)，細(xì)分為養(yǎng)老選址、與子女的居住方式及養(yǎng)老成本三項(xiàng)指標(biāo)；2）社區(qū)環(huán)境指標(biāo)，細(xì)分為醫(yī)療條件、養(yǎng)老服務(wù)供給（數(shù)量/質(zhì)量）、適老化設(shè)計(jì)以及社區(qū)居住人群年齡段四項(xiàng)指標(biāo)；3）宜居老人類型指標(biāo)，僅以老年人的自理能力為評(píng)判對(duì)象。養(yǎng)老社區(qū)是否符合老年人及開(kāi)發(fā)商對(duì)各類因素的期望成為評(píng)價(jià)社區(qū)優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)。

1.2現(xiàn)有養(yǎng)老社區(qū)的指標(biāo)比較分析

隨著我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)涌現(xiàn)出眾多養(yǎng)老社區(qū)類型，如綜合型養(yǎng)老社區(qū)、會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)、異地養(yǎng)老社區(qū)和混合養(yǎng)老社區(qū)等多種形式。本文主要依據(jù)社區(qū)老年人口聚集程度及選址的不同，將我國(guó)現(xiàn)有養(yǎng)老社區(qū)分為集中養(yǎng)老社區(qū)、異地養(yǎng)老社區(qū)和混合養(yǎng)老社區(qū)。集中養(yǎng)老社區(qū)是指老年人群集中供養(yǎng)的場(chǎng)所，其經(jīng)過(guò)適老化設(shè)計(jì)且養(yǎng)老配套設(shè)施齊全，老人的生活起居得到照顧，同時(shí)還可享受各種專業(yè)化為老服務(wù)。異地養(yǎng)老社區(qū)是指在離開(kāi)老人現(xiàn)有住所所在地而在另一城市建設(shè)的配備商業(yè)化為老服務(wù)的社區(qū)，常以環(huán)境宜人，且房?jī)r(jià)、地價(jià)、生活費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低的城市或大城市周邊地帶作為遷入地?；旌橡B(yǎng)老社區(qū)通常包括兩種形式：其一是在建設(shè)初期充分考慮青年住宅、老年住宅及相關(guān)配套服務(wù)的規(guī)劃，以老年人居住要求為核心而設(shè)計(jì)建設(shè)的復(fù)合社區(qū)；其二是在社區(qū)投入使用后，參考居民老齡化程度，在社區(qū)內(nèi)部建設(shè)相應(yīng)規(guī)模的老年住宅或托老所以及養(yǎng)老配套的綜合社區(qū)。

1.2.1居住方式

由于老年人行動(dòng)能力受限，社區(qū)成為其主要活動(dòng)區(qū)域，它不僅關(guān)系到老人的居住環(huán)境、養(yǎng)老條件，也會(huì)影響?zhàn)B老成本及代際關(guān)系。集中養(yǎng)老社區(qū)和混合養(yǎng)老社區(qū)為獲取充足的周邊配套和養(yǎng)老資源，通常建設(shè)于城市繁華地段。這使得入住老人的生活、出行較為便利，但也導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商土地成本高昂。而異地養(yǎng)老社區(qū)常以房?jī)r(jià)、地價(jià)、生活費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低的地區(qū)作為遷入地，可減輕遷出地政府及居民的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，也可降低開(kāi)發(fā)商的土地資金投入，并能與遷入地產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)。集中養(yǎng)老社區(qū)和異地養(yǎng)老社區(qū)均實(shí)行老年群體集中供養(yǎng)，這能產(chǎn)生養(yǎng)老服務(wù)的規(guī)模效益與分工效應(yīng)，有利于節(jié)約養(yǎng)老服務(wù)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益和服務(wù)效率。但老年群體聚居使老年人與子女分開(kāi)居住，親情成本升高，代際分離問(wèn)題嚴(yán)重。同時(shí)，老齡群體消費(fèi)意愿及消費(fèi)能力較弱，難以為社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施帶來(lái)足夠的利潤(rùn)。而混合養(yǎng)老社區(qū)通過(guò)實(shí)行老年住宅、青年住宅、托老所等不同居住形態(tài)的混合，有效拓寬了社區(qū)的適用人群范圍，可有效提升社區(qū)的整體消費(fèi)水平。

1.2.2社區(qū)環(huán)境

對(duì)于老齡群體而言，社區(qū)能夠提供的服務(wù)水平以及養(yǎng)老配套設(shè)施的完善程度都會(huì)影響其對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的滿意度。集中養(yǎng)老社區(qū)和混合養(yǎng)老社區(qū)在養(yǎng)老服務(wù)供給方面水平相當(dāng)，不僅擁有齊全的周邊配套設(shè)施，還在社區(qū)內(nèi)配備多樣的服務(wù)和設(shè)施。相較而言，由于混合養(yǎng)老社區(qū)注重居民的全齡化，服務(wù)人群廣泛，故社區(qū)醫(yī)療內(nèi)容更豐富、更專業(yè)。而異地養(yǎng)老社區(qū)受遷入地經(jīng)濟(jì)和資源條件的限制，開(kāi)發(fā)商需投入大量資金自建醫(yī)療和為老服務(wù)，通常會(huì)因資金不足致使服務(wù)水平差，或因投入過(guò)高而繼續(xù)延長(zhǎng)投資回收期。同時(shí)，在集中養(yǎng)老社區(qū)和異地養(yǎng)老社區(qū)中，單一老齡群體聚集極易形成“老人城”，老年人缺少多樣的社會(huì)交往，容易產(chǎn)生孤獨(dú)感和壓抑感，不利于健康養(yǎng)老。而混合養(yǎng)老社區(qū)的居民涵蓋老、少、中、青各年齡層，可有效解決養(yǎng)老社區(qū)的活力不足問(wèn)題和親情化需求。2.2.3宜居老年人類型參考國(guó)際上對(duì)老年人自理?xiàng)l件所做的自理、介助、介護(hù)老人的分類，同時(shí)考慮社區(qū)中老年配套、為老服務(wù)水平及醫(yī)療護(hù)理?xiàng)l件，可以判定各類養(yǎng)老社區(qū)的宜居老人類型。異地養(yǎng)老社區(qū)由社區(qū)提供為老服務(wù)和醫(yī)療護(hù)理，但因技術(shù)水平和專業(yè)化程度較低，只適用于自理及介助老人。集中養(yǎng)老社區(qū)和混合養(yǎng)老社區(qū)有充足的周邊配套設(shè)施和資源，且社區(qū)內(nèi)部具備完善的服務(wù)和專業(yè)的醫(yī)療團(tuán)隊(duì)，自理及介助老人可獲得全方位照料。同時(shí)，部分規(guī)模較大的項(xiàng)目還配備介護(hù)老人專用床位，可為其提供全天候治療與護(hù)理，實(shí)現(xiàn)了老齡群體的全生命周期養(yǎng)老。通過(guò)現(xiàn)有養(yǎng)老社區(qū)的指標(biāo)比較分析發(fā)現(xiàn)，理想養(yǎng)老社區(qū)不僅要全方位滿足老齡群體的需求，還應(yīng)兼顧開(kāi)發(fā)商的收益性。混合養(yǎng)老社區(qū)相較于集中養(yǎng)老社區(qū)和異地養(yǎng)老社區(qū)具有明顯優(yōu)勢(shì)。它構(gòu)建的年齡層次混合、居住形態(tài)混合、養(yǎng)老服務(wù)類型混合的社區(qū)可滿足老齡群體生理及心理上的整體需求，且青年群體的引入提升了居民的整體消費(fèi)能力，社區(qū)資金平衡加快。然而，混合養(yǎng)老社區(qū)雖然強(qiáng)調(diào)全齡化居住，但子代與父代溝通聯(lián)系性不強(qiáng)，在住宅設(shè)計(jì)、規(guī)劃布局、功能劃分上也缺乏整體的開(kāi)發(fā)思路。本文針對(duì)混合養(yǎng)老社區(qū)的上述缺陷做出改進(jìn)，提出多代分居養(yǎng)老社區(qū)。

2多代分居養(yǎng)老社區(qū)

2.1多代分居養(yǎng)老社區(qū)的功能分區(qū)及配套設(shè)施

多代分居養(yǎng)老社區(qū)以混合養(yǎng)老社區(qū)模式為基礎(chǔ)，在規(guī)劃布局上將不同居住類型分區(qū)設(shè)置，并按功能需求的不同將各年齡段人群分區(qū)布置，組成一個(gè)相互聯(lián)系、布局合理的有機(jī)整體，明確劃分建筑布局、功能配置和室外環(huán)境。多代分居養(yǎng)老社區(qū)劃分為子女公寓區(qū)（A）、老年公寓區(qū)（B）和社區(qū)服務(wù)與護(hù)理保健中心（C）三個(gè)功能區(qū)。（1）A區(qū)即子女公寓區(qū)，以中、青年子女為入住對(duì)象，并細(xì)分為兩個(gè)組團(tuán)。組團(tuán)一是建筑類型及配套設(shè)施與普通住宅類似的片區(qū)，用以滿足青年子女對(duì)住宅的剛性需求；組團(tuán)二是功能配置較高的高檔公寓，以滿足中年子女對(duì)住房的改善性需求。該區(qū)住宅的運(yùn)營(yíng)實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)出售。（2）B區(qū)即老年公寓區(qū)，供自理老人和介助老人入住。該區(qū)住宅以配有醫(yī)用電梯的高層和小高層為主，室內(nèi)外設(shè)計(jì)均實(shí)現(xiàn)適老化和智能化，內(nèi)部設(shè)計(jì)采用走廊式，走廊及走廊側(cè)留有放大空間。同時(shí)，基于管理效率的考慮，該區(qū)采用集合式居住的形式，建筑內(nèi)部以走道連通。老年公寓區(qū)住宅的運(yùn)營(yíng)采取租售結(jié)合的方式。（3）C區(qū)即社區(qū)服務(wù)與護(hù)理保健中心，重點(diǎn)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)社區(qū)與政府部門(mén)及醫(yī)療機(jī)構(gòu)的合作，為居民提供日常生活和醫(yī)療保健服務(wù)。為規(guī)范和指導(dǎo)社區(qū)工作，做好養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)和老人管理工作，社區(qū)服務(wù)中心需要與民政部門(mén)、勞動(dòng)部門(mén)和衛(wèi)生部門(mén)等政府部門(mén)協(xié)調(diào)，以獲取其政策、技術(shù)及資金上的支持。此外，為了向社區(qū)老年群體提供預(yù)防、醫(yī)療、康復(fù)、護(hù)理照料一站式服務(wù)，通過(guò)與當(dāng)?shù)卮笮歪t(yī)院建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，為社區(qū)老人提供以下三種醫(yī)療方案：1）合作醫(yī)院建立就診綠色通道，社區(qū)老人可免掛號(hào)，優(yōu)先就診。同時(shí)，醫(yī)院與社區(qū)建立數(shù)據(jù)庫(kù)，統(tǒng)計(jì)并共享社區(qū)老人的病情、過(guò)敏史、接受過(guò)的治療、日常注意事項(xiàng)、護(hù)理辦法等信息，這樣便于醫(yī)生問(wèn)診，也可保證老人出院后能在社區(qū)得到更為有效的護(hù)理治療。2）由合作醫(yī)院提供專業(yè)醫(yī)護(hù)人員和常用醫(yī)療設(shè)備，建立科室齊全的社區(qū)醫(yī)院。同時(shí)，招募并培訓(xùn)一批老年護(hù)理團(tuán)隊(duì)，向社區(qū)老人提供醫(yī)療保健、上門(mén)護(hù)理和住家護(hù)理服務(wù)。3）依托于社區(qū)醫(yī)院，社區(qū)與合作醫(yī)院合資開(kāi)設(shè)介護(hù)老人床位，實(shí)現(xiàn)床位制醫(yī)院養(yǎng)老，允許介護(hù)老人長(zhǎng)期入住該區(qū)，由專人對(duì)其進(jìn)行照料和康復(fù)訓(xùn)練。介護(hù)老人床位的運(yùn)營(yíng)實(shí)行只租不售。規(guī)劃布局上，多代分居養(yǎng)老社區(qū)將A、B、C三區(qū)按“品”字形布置，A區(qū)與B區(qū)毗鄰而立，這樣既方便子女探望老人，又可以保證各自獨(dú)立的生活空間，實(shí)現(xiàn)子女陪伴養(yǎng)老，降低親情成本。C區(qū)是病人、醫(yī)護(hù)人員、探訪者的聚集地，人流量、車流量較大，為方便交通，同時(shí)保證A、B區(qū)安靜的居住環(huán)境，因此規(guī)劃在“品”字形布局的前端。為加強(qiáng)各功能分區(qū)間聯(lián)系，在A、B、C三個(gè)功能區(qū)間布設(shè)視頻呼叫系統(tǒng)，子女與老人家庭一對(duì)一，C區(qū)與老人家庭一對(duì)多，以保證在老人遇到突發(fā)狀況時(shí)及時(shí)聯(lián)系醫(yī)護(hù)人員或子女，避免因搶救不及時(shí)而造成事故，也便于子女和醫(yī)護(hù)人員觀察老人身體狀況。多代分居養(yǎng)老社區(qū)的人群結(jié)構(gòu)多樣化，配套設(shè)施必須符合各類人群的需求，如為孫子女一代配備幼兒園、游樂(lè)設(shè)施、親子樂(lè)園，為中青年子女設(shè)立健身俱樂(lè)部、酒吧，以及面向大眾的餐飲、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、商業(yè)街、超市、休閑娛樂(lè)、美容美發(fā)、教育機(jī)構(gòu)（包含老年大學(xué)專項(xiàng)）等配套設(shè)施。社區(qū)持有經(jīng)營(yíng)餐飲、商業(yè)、醫(yī)療護(hù)理、管理服務(wù)、物業(yè)增值等配套設(shè)施，運(yùn)營(yíng)方式主要采用“家庭會(huì)員制”，即以家庭為單位辦理會(huì)員卡，按會(huì)員級(jí)別的不同，家庭成員可共享規(guī)定范圍內(nèi)的配套設(shè)施和服務(wù)。

2.2多代分居養(yǎng)老社區(qū)的主要優(yōu)勢(shì)

2.2.1加速資金平衡，降低管理成本

多代分居養(yǎng)老社區(qū)通過(guò)出售房屋產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)收回前期投入，快速實(shí)現(xiàn)資金回籠，縮短了投資回收期。同時(shí)，社區(qū)持有經(jīng)營(yíng)餐飲、商業(yè)、醫(yī)療護(hù)理、管理服務(wù)、物業(yè)增值等配套設(shè)施，并通過(guò)引入非老齡群體提升整體消費(fèi)水平，為社區(qū)正常運(yùn)營(yíng)注入動(dòng)力。多代分居養(yǎng)老社區(qū)以功能分區(qū)的方式將功能需求相近的人群集中安置，從而產(chǎn)生服務(wù)和管理上的規(guī)模效益和分工效應(yīng)，可降低管理成本。

2.2.2社區(qū)溝通性強(qiáng)，規(guī)劃合理

多代分居養(yǎng)老社區(qū)將不同居住形態(tài)分區(qū)設(shè)置，并明確劃分公共設(shè)施和室外環(huán)境，在規(guī)劃布局上形成一定的專屬性和獨(dú)立性，可有效避免管理和使用時(shí)出現(xiàn)糾紛，且便于社區(qū)資源與服務(wù)的支配，避免造成資源浪費(fèi)。同時(shí)，社區(qū)運(yùn)用視頻呼叫系統(tǒng)將三個(gè)功能區(qū)緊密聯(lián)系，不僅方便子女與老人的溝通，也有效提高了社區(qū)養(yǎng)老的安全性和便捷性。

2.2.3社區(qū)內(nèi)部形成自循環(huán)體系

多代分居養(yǎng)老社區(qū)實(shí)行老少共同入住，適用于各年齡層次以及不同家庭結(jié)構(gòu)和身體狀況的人群，并通過(guò)提供多樣的居住形態(tài)、配套設(shè)施和為老服務(wù)構(gòu)成了社區(qū)內(nèi)部的自循環(huán)體系。一方面，若老人對(duì)住房的要求隨著身體狀況或家庭變化而產(chǎn)生差異，社區(qū)可協(xié)助其轉(zhuǎn)入符合其需求的其他功能區(qū)繼續(xù)養(yǎng)老，老人無(wú)需脫離社區(qū)，從而實(shí)現(xiàn)“一站式”養(yǎng)老。另一方面，家庭中的幾代人共居于多代分居養(yǎng)老社區(qū)，并按功能需求的差異分住于不同功能區(qū)，各代人可隨身體狀況或家庭結(jié)構(gòu)的變化在不同功能區(qū)間轉(zhuǎn)換，享受相應(yīng)的服務(wù)，家庭內(nèi)部也可實(shí)現(xiàn)自循環(huán)。

3結(jié)語(yǔ)