導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

華泰聯(lián)合分析師認為。營業(yè)稅優(yōu)惠政策的調(diào)整，有利于抑制一線城市飛漲的房價，避免房地產(chǎn)行業(yè)因房價上漲過快而引來更大的調(diào)控壓力。其他住房消費政策繼續(xù)實施，對以剛性和改善性需求為主的二、三線城市來說依然是利好。

長城證券分析師認為，個人購買2年以上不足5年的二手房，交易成本提高了相當于購房合同款的5.55％，能在一定程度上抑制投機需求，但對首次置業(yè)和改善性需求的影響有限。該政策將間接影響新建商品房市場，但目前一、二線城市一手房供不應(yīng)求的情況突出，新房供應(yīng)量明年三季度以前難大幅提升，因此影響有限。目前仍是投資地產(chǎn)股不錯的時間窗口，建議投資者在市場消化了營業(yè)稅調(diào)整的利空因素后，積極布局。

齊魯證券分析師認為，利多大于利空，因為畢竟保留了大部分之前出臺的優(yōu)惠政策，后期政策對于房地產(chǎn)業(yè)更多的將是維穩(wěn)、調(diào)整需求結(jié)構(gòu)、防止投資需求過剩，短期不存在打壓的可能。

長江證券分析師較為悲觀，認為本次調(diào)整是開始并不是結(jié)束，未來有可能政策調(diào)整進入常態(tài)，預(yù)計后續(xù)對非法囤地、開發(fā)商捂盤、地產(chǎn)企業(yè)資本市場融資等都會有政策出臺，短期對行業(yè)持相對謹慎態(tài)度。

國信證券分析師則非常樂觀地認為，在加息周期到來之前，房地產(chǎn)政策仍將“中性偏暖”，而且供應(yīng)偏緊、人民幣升值及通脹預(yù)期加強，將堅定房地產(chǎn)價格上漲預(yù)期，更進一步刺激購房需求，因此樓市和房地產(chǎn)股在短暫調(diào)整后仍有望穩(wěn)步上行，并保持到貨幣政策拐點出現(xiàn)。

行業(yè)評判

中金公司　酒類提價周期將來臨

茅臺提價時間早于預(yù)期，這與消費稅從嚴征收、酒廠對經(jīng)濟形勢的判斷有關(guān)。高端白酒在歷經(jīng)一年的休整后，將再次進入提價周期。白酒板塊與大盤的溢價率仍處于歷史較低水平，估值優(yōu)勢仍在。在投資品種上，優(yōu)選銷售情況較穩(wěn)健、提價預(yù)期高的企業(yè)，主要推薦五糧液、山西汾酒、貴州茅臺和水井坊。

國信證券　電子業(yè)景氣繼續(xù)回升

電子行業(yè)經(jīng)過2008年四季度到2009年一季度的景氣低谷，新興市場需求并未大幅減弱，加之兩次庫存回補，行業(yè)景氣逐漸復(fù)蘇。2010年隨著歐美終端需求的見底恢復(fù)，行業(yè)景氣將繼續(xù)上行。行業(yè)估值水映了對行業(yè)景氣的樂觀預(yù)期，關(guān)注彩虹股份、順絡(luò)電子、大立科技、生益科技和萊寶高科。

招商證券農(nóng)業(yè)受惠農(nóng)產(chǎn)品漲價

在通脹背景下，供需面產(chǎn)生變化的農(nóng)產(chǎn)品價格上漲的速度最快，幅度也最大。按照時間順序分別是玉米種子加工、畜禽養(yǎng)殖、水產(chǎn)品養(yǎng)殖、蘋果汁加工和番茄醬加工，對應(yīng)推薦的公司分別是登海種業(yè)、敦煌種業(yè)、民和股份、獐子島、好當家、國投中魯、新中基、中糧屯河。長期看好綠大地及開創(chuàng)國際。

中信證券　鋼鐵行業(yè)盈利將增加

明年鋼鐵行業(yè)供求形勢將明顯改善，需求拉動和成本推動下的鋼價有望上漲10％～15％左右。鋼鐵行業(yè)盈利走出底部，上市公司盈利將明顯增加，并好于全行業(yè)水平。(鋼鐵行業(yè)聯(lián)合重組指導(dǎo)意見)將進一步推進鋼鐵行業(yè)購并整合。重點推薦寶鋼、太鋼、凌鋼、八一鋼鐵、鞍鋼、武鋼股份和唐鋼等。

華泰證券　造紙業(yè)業(yè)績增長確定

隨著經(jīng)濟復(fù)蘇，明年造紙行業(yè)的正常發(fā)展使得上市公司業(yè)績同比會出現(xiàn)確定性的增長?？紤]到碳減排目標，造紙原料價格未來必將保持強勢。由于紙漿價格的上漲態(tài)勢未變，因此看好未來自有紙漿比例較高的公司。另外，繼續(xù)看好白卡紙和文化紙的價格走勢。推薦太陽紙業(yè)、博匯紙業(yè)和晨鳴紙業(yè)。

申銀萬國　航空業(yè)盈利進上升期

中國航空業(yè)的整合接近尾聲，產(chǎn)能收縮、需求加速將促使航空業(yè)進入2～3年的盈利向上期。能夠在未來發(fā)展中勝出的公司有大型網(wǎng)絡(luò)型航空公司，如中國國航、整合后的新東航：細分市場中的航空公司，如春秋航空。個股推薦順序是：中國國航、南方航空、海南航空、*ST上航和ST東航。

投資策略

上海證券明年股指將呈N型

經(jīng)濟復(fù)蘇與退出政策使明年經(jīng)濟增長恢復(fù)常態(tài)，但外需疲軟和投資回落將促使內(nèi)需成為經(jīng)濟發(fā)展的新動力，因此投資者必須關(guān)注新的經(jīng)濟增長點、新的驅(qū)動力。預(yù)計上證指數(shù)波動區(qū)間是2800～4100點。指數(shù)運行特征為：第二季度經(jīng)濟增長和業(yè)績增長創(chuàng)復(fù)蘇新高，指數(shù)繼續(xù)走高，而年中退出政策一旦出現(xiàn)，指數(shù)面臨調(diào)整壓力；但受基本面持續(xù)走好的推動，后期指數(shù)向上意愿增強，指數(shù)全年表現(xiàn)呈N型。建議從內(nèi)需消費行業(yè)、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、通脹整合板塊三個角度進行行業(yè)重點配置，超配金融、商業(yè)零售、機電設(shè)備、家電、信息服務(wù)行業(yè)。

中信證券明年二季度較敏感

從今年12月份到明年四五月間，A股市場環(huán)境都會比較樂觀。上證綜指有可能觸及4500點。明年二季度開始，市場可能進入敏感期，全年將呈N型走勢。隨著經(jīng)濟從復(fù)蘇走向繁榮，煤炭、鋼鐵、化工、建材等晚周期行業(yè)具有投資機會，“調(diào)結(jié)構(gòu)”則將使消費、低碳經(jīng)濟和區(qū)域發(fā)展相關(guān)的行業(yè)持續(xù)受益。重點推薦銀行、黃金、煤炭、鋼鐵、零售、醫(yī)藥、航運航空七大行業(yè)和低碳經(jīng)濟、區(qū)域經(jīng)濟兩大主題。

篇2

2014年以來，我國房地產(chǎn)市場的主要運行指標開始持續(xù)回落。盡管全國絕大部分城市取消了限購政策，以及國家陸續(xù)調(diào)整了房地產(chǎn)金融、稅收等政策，2015年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、房屋新開工面積、商品房銷售面積等指標仍然繼續(xù)下降。

根據(jù)2014年以來房地產(chǎn)市場形勢的變化，以及評估2015年3月以來房地產(chǎn)相關(guān)政策調(diào)整對未來房地產(chǎn)市場運行的影響，預(yù)計未來房地產(chǎn)市場趨勢將會發(fā)生新的變化，適時完善相關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展目標和調(diào)整相關(guān)政策成為關(guān)鍵。 住房建設(shè)峰值來臨

2010年以來我國住宅新開工面積較此前大幅增長，2010年-2013年住宅年均新開工面積達到13.8億平方米，年均住宅新開工面積是2006年的2.14倍。其中，部分城市房地產(chǎn)市場新增供應(yīng)量尤為顯著。由于市場供應(yīng)量持續(xù)快速增長，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系出現(xiàn)重大變化。

根據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)和近幾年住房竣工等數(shù)據(jù)推算，2013年全國城鎮(zhèn)戶均住房已達到1.0套左右，即在2013年我國房地產(chǎn)市場供求狀況已由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供求基本平衡。從日本、英國等典型經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程看，大規(guī)模的住房建設(shè)期基本出現(xiàn)在人口較快增長、住房總量不足的階段，而在戶均住房超過1套后，將會出現(xiàn)住房建設(shè)峰值，此后隨著人口增速的放緩和住房短缺問題的解決，新建住房數(shù)量將出現(xiàn)下降趨勢，房地產(chǎn)市場也將從快速發(fā)展階段轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展階段。

借鑒日本等發(fā)達經(jīng)濟體住房市場發(fā)展規(guī)律，可以判斷我國住房建設(shè)的峰值已到。由于我國住房建設(shè)規(guī)模占全部房屋建設(shè)規(guī)模的75%左右，且商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等建設(shè)規(guī)模與住房建設(shè)規(guī)模保持相對穩(wěn)定的關(guān)系，住房建設(shè)峰值的出現(xiàn)意味著房屋建設(shè)峰值也已臨近。2011年，我國住宅新開工面積出現(xiàn)峰值，當年新開工面積為14.7億平方米，2013年我國房屋新開工面積為歷史最高，達20.1億平方米。由于2011年我國住房新開工面積峰值已出現(xiàn)，2013年城鎮(zhèn)戶均住房已達到1套左右，待售房面積開始增加，借鑒國際經(jīng)驗，可以判斷2013年已成為我國房屋新開工面積的峰值。

2014年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的回落，包括房屋新開工面積的下降是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果，是趨勢性的，也是正常的回落。隨著我國房地產(chǎn)市場由供不應(yīng)求向供求基本平衡、局部過剩的轉(zhuǎn)變，我國的房地產(chǎn)市場正在從此前的快速發(fā)展階段向平穩(wěn)發(fā)展階段過渡。認識到房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的變化，將有利于更準確的判斷當前房地產(chǎn)市場調(diào)整的性質(zhì)和趨勢。 房市風(fēng)險仍然可控

2014年以來，由于商品房銷售面積和銷售額大幅下降，待售房面積持續(xù)增多，房價大幅上漲的態(tài)勢發(fā)生轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈非常緊張，個別供給量過大的城市房價降幅有所加大，引發(fā)了各界對房地產(chǎn)風(fēng)險問題的高度關(guān)注。雖然房地產(chǎn)的局部和潛在風(fēng)險開始顯現(xiàn)，但從全國來看，房地產(chǎn)風(fēng)險總體可控，房地產(chǎn)市場仍具備實現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的有利條件。

首先房價名義漲幅雖然較高，但尚不存在全局性的房價泡沫風(fēng)險。房價泡沫風(fēng)險是各界最為關(guān)注的風(fēng)險，其典型特征是房價持續(xù)較快上漲且房價漲幅顯著高于同期居民收入漲幅。一旦誘發(fā)房價漲幅超過收入漲幅的短期因素發(fā)生變化，房價泡沫風(fēng)險將會很快爆發(fā)。

2003年以來，部分城市的房價漲幅開始超過同期居民收入漲幅，2007年以來，部分熱點城市的房價漲幅已顯著高于居民同期收入漲幅，存在一定的泡沫風(fēng)險。但從全國看，居民收入漲幅則顯著高于同期房價漲幅：2014年全國新建商品住宅銷售均價為5932元/平方米，是1998年的3.2倍，2003年的2.7倍。但必須看到，這一階段也是我國居民收入增速最快的時期。2014年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為28884元，是1998年的5.3倍，2003年的3.4倍。

美國、日本、德國和中國香港等典型經(jīng)濟體在人口快速增長、收入快速增長和住房總量相對不足的階段，房價漲幅也普遍較高，這些經(jīng)濟體都曾經(jīng)經(jīng)歷過房價年均漲幅在10%左右、但房地產(chǎn)市場運行仍比較正常的階段。而目前各界經(jīng)常談?wù)摰娜毡镜姆康禺a(chǎn)泡沫、美國的次貸危機和中國香港上世紀90年代中后期出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫階段的房價高漲幅對應(yīng)的是收入低漲幅，即收入水平不支撐房價的過快上漲而形成房地產(chǎn)泡沫，這些經(jīng)濟體形成房地產(chǎn)泡沫時的市場特征同我國目前房地產(chǎn)發(fā)展階段的特征存在顯著差異。2014年以來，由于房地產(chǎn)市場調(diào)整，房價漲幅顯著回落，明顯低于當前居民收入漲幅，居民的購房支付能力進一步提高。因此，從全國看，從住房支付能力角度觀察，尚不存在性系統(tǒng)性的房價泡沫風(fēng)險。

其次，市場供求狀況已發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，但尚未出現(xiàn)全局性的供給過剩問題。供給過剩型風(fēng)險是由于市場供應(yīng)量明顯超過需求量而形成的一種風(fēng)險。2009年以來，我國個別城市房地產(chǎn)新開工規(guī)模增長過快，已明顯超過居民正常的需求量，形成供給過剩型風(fēng)險。但從全國來看，根據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)和近幾年住房竣工等數(shù)據(jù)推算，2013年全國城鎮(zhèn)戶均住房在1.0套左右，其中住房成套率不超過80%。根據(jù)我國住房戶均套數(shù)和住房成套率情況判斷，目前我國房地產(chǎn)市場供求狀況已由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供求基本平衡、局部過剩，但尚未出現(xiàn)全局性的供給過剩問題。

篇3

根據(jù)近幾年我國針對房地產(chǎn)市場出臺的各項經(jīng)濟調(diào)控政策的具體內(nèi)容以及調(diào)控目標，為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定房價、政府打擊房地產(chǎn)市場這兩項投機行為具有重大的理論研究意義，政府首次通過市場的調(diào)節(jié)機制控制房地產(chǎn)市場，對于穩(wěn)定房價這一調(diào)控目標、保障中低收入家庭的住宅需求的供給，另外也沒有傷害普通家庭的購房積極性。首先，根據(jù)投資者的流動性特點，對于持有地區(qū)房產(chǎn)的時間往往很短，主要原因就是炒作現(xiàn)象的日益嚴重導(dǎo)致的資金流向的不確定，這一類的投資者承受了巨大的機會成本，從一定程度上降低了房產(chǎn)的收益，增加了購房風(fēng)險，因此，政府應(yīng)該從稅收政策上做出正確的調(diào)整，征收營業(yè)稅的規(guī)定不僅能夠增加二次交易成本，而且極大地削減了短期投資者的炒作收益預(yù)期。其次，對于處于中等家庭的投機炒作者，他們的主要目的就是能夠通過投資炒作尋求短時間內(nèi)房產(chǎn)變現(xiàn)獲利，通過出租等手段實現(xiàn)個人資產(chǎn)的保值，這樣就在一定程度上增加了金融機構(gòu)的風(fēng)險，影響了國民經(jīng)濟在運作上的安全性。最后，通過簡單地定性分析模型的建立，能夠得出結(jié)論：我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度過快，以及大量的投機行為，嚴重的影響了政府對于房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的實施，從而使普通居民的自住性住房需求長期不得到充分滿足，原因則是房地產(chǎn)市場調(diào)控政策上的連連失策，始終沒能有效命中要害。

2我國房地產(chǎn)調(diào)控政策效用失靈的治理建議

2.1加強地方政府的調(diào)控政策治理

我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策失靈情況最大的根源主要是利益相關(guān)者行為的扭曲，為保證政府調(diào)控政策的積極有效實施，就要在一定程度上對地方政府的行為進行制約，建立規(guī)范健康的市場制度環(huán)境，第一，均衡地方政府的利益分配，建立合理的約束機制，對地方政府的既得利益與其他利益集團之間的聯(lián)系區(qū)分開，進行合理的利益分配，通過嚴格的控制房地產(chǎn)市場的開發(fā)程度、限制并清除不合規(guī)定的房地產(chǎn)費用來制約地方政府的利益行為，同時削減地方政府的財務(wù)支持強度，以平衡保障性住房和中央調(diào)控政策成本雙方面的利益為目的，減少地方政府過度支持房地產(chǎn)發(fā)展的影響，另外，建立有效的約束機制，制定事后懲罰等監(jiān)督體制，增強社會監(jiān)督的影響來規(guī)范地方政府的行為；第二，改革地方績效考核制度，保證社會民生的效益，現(xiàn)在中央政府適時的建立了地方性的績效考核制度，改進不合理的績效考核體系，明確地方政府對于社會民生所做出的貢獻給予政治上的嘉獎，在設(shè)置績效考核標準時，注重居民對于社會利益和經(jīng)濟利益兩方面的評價，根據(jù)效益性指標的權(quán)重的大小，將維護和穩(wěn)定住房價格以及改善住房結(jié)構(gòu)、解決中低收入家庭的住房困難等問題真正的納入績效考核指標體系中；第三，改善地方政府的職能，防止過度干預(yù)，由于地方政府具有干預(yù)房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟職能，為保證房地產(chǎn)市場的有效競爭，必須適時的限制地方政府過度開發(fā)房地產(chǎn)市場，避免造成的資源浪費現(xiàn)象，規(guī)范有序的市場、引導(dǎo)正確的資金流向，防止地方政府的越位現(xiàn)象。

2.2加強政府調(diào)控政策對于開發(fā)商的監(jiān)督

為保證政府調(diào)控政策的有效實施，首先，應(yīng)該加強開發(fā)商的信息披露力度，建立一套完善的房地產(chǎn)信息披露體制，強制性的要求開發(fā)商披露房價的成本、房子的銷售信息等，遵循公開、公正、及時、有效的原則，盡可能的減少地方政府與開發(fā)商之間的信息不對稱現(xiàn)象，防止房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)價格泡沫等不利現(xiàn)象的發(fā)生，做到信息資源的公開化，使得房地產(chǎn)對于開發(fā)商的服務(wù)真正的透明化；其次，建立獨立的監(jiān)督機構(gòu)，實現(xiàn)第三方治理的公平現(xiàn)象，目前中央政府還沒有單獨的設(shè)立房地產(chǎn)的監(jiān)督機構(gòu)以便規(guī)范房地產(chǎn)市場的不正當行為，由于房地產(chǎn)的調(diào)控涉及的部門眾多、相關(guān)利益者之間的調(diào)控政策的復(fù)雜，造成的政府對于調(diào)控政策的側(cè)重點做不到面面俱到，使得調(diào)控措施偏離了預(yù)期的方向，造成了不必要的沖突；最后，增強開發(fā)商違規(guī)的處罰機制，使得地產(chǎn)商的違規(guī)成本加大，這樣才能夠在一定程度上對開發(fā)商起到威懾作用，遏制開發(fā)商的不正當行為。

2.3加強引導(dǎo)社會大眾的住房消費需求，防止投機取巧行為

篇4

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅 限購令 宏觀政策 貸款緊縮

一、房產(chǎn)稅改革的現(xiàn)實影響

（一）房產(chǎn)稅對投資需求具有抑制作用

房產(chǎn)稅的開征的投資需求的影響最大，基于我國房地產(chǎn)行業(yè)最近十年如火如荼的發(fā)展趨勢，房產(chǎn)稅的開征將引導(dǎo)消費者購買房產(chǎn)時更加理性。相比過去，房產(chǎn)稅是消費者購置房產(chǎn)時平白無故多出的一筆錢，這將不僅對自住型消費者產(chǎn)生影響，對投資型消費者也將產(chǎn)生巨大壓力。對于自住型消費者來說，由于住房需求屬于剛性需求，住房消費在一定程度上屬于必需品，房產(chǎn)稅的開征加大了他們的經(jīng)濟壓力，使自住型消費者在壓力之下購置戶型更小、均價更低的房產(chǎn)。正是由于房產(chǎn)稅的作用，使得自住型消費者在購房時充分考慮自己的經(jīng)濟狀況，從而更加理性地選擇購置的房產(chǎn)，使得自己能最大程度減少繳納房產(chǎn)稅的同時又找到最適合自己的戶型。而對于投資型購房者來說，房產(chǎn)稅的開征不僅將增加他們購進房產(chǎn)時的經(jīng)濟壓力，還將大大增加對手中持有的房產(chǎn)成本。這必然會使得房地產(chǎn)的投資的預(yù)期收益大大降低，削弱投資型購房者對于繼續(xù)投資房地產(chǎn)的熱情，從而抑制房產(chǎn)投資的需求。

（二）房產(chǎn)稅可以為地方政府提供穩(wěn)定財政收入來源

由于土地資源具有稀缺性以及保值性，房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展自然而然使得土地價格水漲船高，土地出讓金在各地政府中財政收入所占比例越來越大。與此同時，地方政府對于土地財政收入的依賴越來越嚴重，土地出讓金在多地政府成了“第二財政”。正是由于地方政府對于土地財政收入的依賴性，使得一些地方官員為了提升政績盲目進行征地拆遷，從而引發(fā)拆遷過程中的一系列糾紛和矛盾，影響了和諧社會的構(gòu)建。而從長遠來看，“土地財政”缺乏可持續(xù)性，而房產(chǎn)稅的開征將為地方政府提供長期穩(wěn)定的收入來源。

（三）房產(chǎn)稅對房價的影響

由于房產(chǎn)稅改革可以積極地調(diào)控房地產(chǎn)市場，針對當前房價上漲過快的現(xiàn)狀，房產(chǎn)稅被寄予了很高的期望，人們希望它能夠有效遏制房價過高的現(xiàn)象，更希望房產(chǎn)稅能夠起到立竿見影的作用。然而，影響房地產(chǎn)價格的決定性因素是供求關(guān)系，征收房產(chǎn)稅抑制房價的作用非常有限，不能從根本上遏制高房價。

二、房貸緊縮政策對房地產(chǎn)的影響

根據(jù)傳統(tǒng)的經(jīng)濟學(xué)理論，利率提高增加了房產(chǎn)購置者以及開發(fā)商的資金成本壓力，從而抑制過快上漲的需求欲望。于此同時，投資者的融資難度大大增加，資金壓力明顯加大，一定程度上抑制房地產(chǎn)的炒作。另外，利率的提高是政府向市場房產(chǎn)投資行為的表態(tài)，希望能夠?qū)Ψ績r的過快上漲降溫。然而現(xiàn)實情況卻不如預(yù)期，這是因為央行對投資者在融資成本與投資預(yù)期收益的問題上產(chǎn)生了偏差。由于房價的過快增長很大程度上是由于部分投資者的投機行為導(dǎo)致的，因此央行以此為出發(fā)點，目的就是為了能夠有效抑制炒房者的投機行為。但是現(xiàn)實情況表面這只是央行的一廂情愿。根據(jù)現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)理論以及廣義的MM定理，對于一個項目的融資成本來說并不是有融資成本決定了投資行為的預(yù)期收益，而是投資者的預(yù)期收益決定了該項目的融資成本。也就是說，炒房者對于房地產(chǎn)的預(yù)期收益決定了房地產(chǎn)投資的融資成本，并不是房地產(chǎn)投資的融資成本決定了炒房的預(yù)期收益。只要炒房者對于房產(chǎn)投資還是具有相當大的預(yù)期收益，簡單的提高利率并不會有效遏制他們的投資欲望，這也是央行收緊房貸政策幾乎失敗的原因。

三、限購令對房地產(chǎn)的影響

（一）“限購令”的短期影響分析

從短期來看，由于房地產(chǎn)具有消費和投資的雙重屬性，使得其在一方面上具有必需品一般的剛性需求，而另一方面，由于土地有其稀缺性和保值性，使得房地產(chǎn)有了保值和增值的投資屬性，因此市場上有一群專門靠炒房謀生，房地產(chǎn)成為了普通消費者和炒房團的熱門追逐產(chǎn)品。而限購令的出臺，使得消費者預(yù)期房價價格會下降直到自己的心理價位，因此造成了短期的成家量和價格的雙雙下降，但是對于投資者來說，限購令的出臺使得他們的購房數(shù)量受到了限制，但是有了雄厚資金的支持，他們將注意力轉(zhuǎn)移到了將至更高，升值潛力更大的高端樓盤，通過單體價格的提高來彌補總數(shù)量的減少。由于一正一負的抵消效應(yīng)，房價并沒有如預(yù)期般下跌，換句話說，限購令對于房價的影響短期來看并不大

（二）“限購令”的長期影響分析

從長期來看，限購令的推出確實抑制了部分的住房投資需求，一方面使得普通住宅的價格有了一定程度的下降，另一當面高端樓盤的價格卻產(chǎn)生了上升的趨勢。之所以產(chǎn)生了這樣的現(xiàn)象，原因是在經(jīng)濟的長期發(fā)展中，限購令的推出使得部分投資者放棄了普通住宅的投資轉(zhuǎn)向了高端樓盤的投資，因此造成了普通住宅的價格有了一定程度的下跌而高端樓盤的價格有了一定幅度的上漲。由于一正一負的抵消效應(yīng)，房產(chǎn)的成交量從總體數(shù)量上來看并沒有發(fā)生大幅度的上漲或者下跌。這是因為從長期來看，由于土地的稀缺性以及人口基數(shù)的日益擴大，供給數(shù)量是受到限制的，因此限購令對于成交量的影響并不是很大。

四、總結(jié)

宏觀政策出臺的主要目的是為了促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，使得房地產(chǎn)既能滿足一般消費者的剛性需求，又能使得地方政府得到長期、可持續(xù)的財政收入，得到雙贏的目的，形成一個良好的循環(huán)。從目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)的供給和需求產(chǎn)生了一定程度的不對稱，這對房地產(chǎn)的長期發(fā)展將產(chǎn)生很多負面的影響。房地產(chǎn)是一個特殊的行業(yè)，具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險性，再過去的十年中，為中國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展做出了巨大的貢獻，但是房地產(chǎn)行業(yè)能夠持續(xù)、健康的發(fā)展關(guān)系到社會的方方面面，如何通過國家政策的引導(dǎo)使得民有所居，實現(xiàn)偉大的“中國夢”將是一個困擾政府的一大難題。

參考文獻：

[1]傅道忠，張懷欣. 現(xiàn)行房產(chǎn)稅改革的現(xiàn)實影響[J]. 稅收經(jīng)濟研究，2011.

[2]田力.我國央行房貸政策的特點、問題及對策[J].學(xué)術(shù)交流，2006.

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吃穿用住行，數(shù)“住”最吸睛。對于一年一度的中央經(jīng)濟工作會議，不少老百姓最關(guān)注的是關(guān)于住房政策的表述，最牽掛的是今后房地產(chǎn)市場走勢。對于住房問題，中央經(jīng)濟工作會議著墨不少：住房制度、租賃市場、租賃企業(yè)、長效機制、調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性等，引發(fā)專家學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士廣泛關(guān)注。

更好滿足居民多層次住房需求

中央經(jīng)濟工作會議提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

2017年，京滬兩地試點共有產(chǎn)權(quán)住房的探索為解決住房問題打開了新的渠道。這一方式下，政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)“使用權(quán)”讓渡出來，購房者則能以較低的價格住進新房。

“過去，城鎮(zhèn)商品住房的供應(yīng)主體比較單一，主要是開發(fā)商提供，中央提出要探索多主體供給，就是要動員更多的社會力量參與進來?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心市場研究所研究員任興洲表示，目前租賃住房中供應(yīng)主體更為多元，比如開發(fā)企業(yè)、國有企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)都參與租賃住房的供給和經(jīng)營。

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關(guān)鍵詞： 房價;需求;政策

中圖分類號 ： F293.3 文獻標志碼：A文章編號：

國務(wù)院1998年的《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，確定了深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標是停止住房實物分配；逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。至此，我國實行了近40年的福利分房制度宣告終結(jié)。

房改以來，許多居民通過購買產(chǎn)權(quán)擁有了自己的住房。然而，近年來，房地產(chǎn)價格的持續(xù)走高，嚴重影響了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定與人民生活的安定。不但帶來嚴重的社會問題，而且阻礙國家擴大內(nèi)需、拉動消費政策的落實，為宏觀經(jīng)濟的大幅波動買下了隱患。

一、我國當前房價現(xiàn)狀

統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2007年全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%；2008年全國房地產(chǎn)平均價格3882元/平方米，2009年則為4750元/平方米，漲幅超過20%。即使在中央政府大力調(diào)控之下，房地產(chǎn)價格不降反升。央政府大力調(diào)控之下，房地產(chǎn)價格不降反升。

二、當前高房價的影響因素

地方政府對“土地財政”的依賴是高房價的主要原因之一。中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：2009年，全國70個大中城市土地出讓金共計10836億元，同比增加140%。統(tǒng)計表明，在整個房地產(chǎn)的建設(shè)、交易過程中，稅費收入占房地產(chǎn)價格的30%-40%。如果再加上占房地產(chǎn)價格20%-40%的土地費用，地方政府在房地產(chǎn)上的收入占到整個房地產(chǎn)價格的50%-80%；有些地方政府為了保證土地的高收入，違背市場運行規(guī)律。例如，對土地出讓金隨意出臺優(yōu)惠政策；對囤地行為姑息縱容等?！?】

土地供應(yīng)減少導(dǎo)致供需關(guān)系緊張是房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的直接原因。我國耕地缺乏，人地矛盾突出，三分之一以上的省人均耕地不足一畝。土地資源的有限性使得土地成本不斷提高，“地價”作為房價的風(fēng)向標，影響開發(fā)商和購房者對未來高房價的判斷和預(yù)期。

保障性住房建設(shè)進度緩慢，加大了對商品房的需求。由于開發(fā)保障性住房缺少經(jīng)濟效益，不能帶動消費，一些地方政府不愿為此投入資金，難以完成全年的建設(shè)計劃。

三、我國房價調(diào)控政策的發(fā)展歷程

我國自2003年開始將保持房價平穩(wěn)、抑制房價過快增長作為一項重要政策。2003年4月，提高第二套住房首付比例；7月，開始集中整頓土地市場。2004年調(diào)控力度進一步加大，加強經(jīng)濟適用房的管理與房地產(chǎn)貸款監(jiān)管、銀行首次加息、嚴格執(zhí)行經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓制度等政策先后出臺?？傮w來說，2004年的政策比較零散，幅度不大，影響較小。2005年舊國八條、新國八條相繼出臺，使房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅同比明顯回落。但由于戶型調(diào)控指標、商品房與經(jīng)濟適用房比例不具體等原因，并未達到預(yù)期效果，反而因購房計劃延緩，形成了后期的購房井噴現(xiàn)象。2006年國六條出臺，出臺限制套型90／70政策、二手房營業(yè)稅政策，但國內(nèi)大部分城市房價上漲的趨勢不變，一些大城市的房價還創(chuàng)下了歷史新高。

政策調(diào)控延續(xù)到2007年，政策再次完善，包括加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理、提高第二套房首付比例及利率等。國家住宅調(diào)控思路發(fā)生了標志性轉(zhuǎn)變，加快建立梯級住房保障體系，實行住房分類供應(yīng)體制。當年引發(fā)了許多城市大面積的“退房潮”，全國樓市投機開始大降溫。2008年的調(diào)控政策呈V字反轉(zhuǎn)。年初，進一步清理整頓閑置土地，從源頭上增加土地供給，優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)，擴大廉租住房建設(shè)計劃，起到增加房產(chǎn)供應(yīng)的效果。下半年隨著美國次貸危機的蔓延，經(jīng)濟增長出現(xiàn)回落，房地產(chǎn)被作為拉動內(nèi)需的重要工具得到扶持。2009年救市政策對房地產(chǎn)市場的拉動作用表現(xiàn)突出，成交量與成交價格同步上升，導(dǎo)致2009年中國房價的逆勢暴漲。不過，12月以后，政策明顯收緊，特別是“國四條”釋放了清晰的信號。2010年一季度經(jīng)濟數(shù)據(jù)公布后，中央政府便連續(xù)出臺了調(diào)控房地產(chǎn)系列政策，其力度比歷史上任何一次房地產(chǎn)調(diào)控政策都更嚴厲和具體。主要包括暫停發(fā)放第三套及以上住房和非本市居民購房貸款；同一購房家庭只能新購買一套商品住房，提高住房貸款首付款比例等。2011年調(diào)控政策繼續(xù)加碼，“新國八條”、加息緊密出臺，重慶和上海開始試點房產(chǎn)稅?！?】

四、我國房價調(diào)控政策效果

總體而論，自2003年我國開始的房屋價格調(diào)控政策雖然發(fā)揮了一定的作用，但整體上沒有達到預(yù)期目標，沒有將房價調(diào)節(jié)到與我國經(jīng)濟發(fā)展水平、群眾收入水平相適應(yīng)的合理程度，為我國經(jīng)濟社會和諧健康可持續(xù)發(fā)展造成隱患。據(jù)國土資源部《2009年全國主要城市地價狀況分析報告》數(shù)據(jù)顯示，2003年一2009年，全國主要城市住宅價格除2008年下降1．89％外，其余年份均呈快速上漲勢頭，年增長16％左右，大大高于城鎮(zhèn)居民可支配收入增長速度。除在2006年我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷有史以來最猛烈、最嚴厲的政策調(diào)控，房價漲幅下降較大，2008年全球金融危機致房價下降外，其余年份調(diào)控政策效果不明顯，邊調(diào)邊漲的格局不變，2009年房價更是出現(xiàn)了25．1％的報復(fù)性大幅度上漲?！?】

五、結(jié)論與建議

政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控應(yīng)建立在維護和完善市場競爭機制、符合市場規(guī)律的基礎(chǔ)上，通過整體調(diào)控和微觀規(guī)制，彌補房地產(chǎn)市場的缺陷，促進市場機制的日益完善。除此之外，應(yīng)從制度源頭上消除對政府的反向激勵，通過完善制度安排，建立政府政策制定的規(guī)則和約束制度，科學(xué)劃定政府活動的范圍，建立有效的監(jiān)督和獎懲機制，以防范和減少政府調(diào)控對市場產(chǎn)生的負面影響．使政府從“經(jīng)濟人”回歸到公共利益代表者的角色，這對規(guī)范政府的調(diào)控行為、促進我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展具有十分重要的理論和現(xiàn)實的意義。

參考文獻：

[1]任雪 杜曉房 地產(chǎn)藍皮書批評地方政府患上“土地病”--高度依賴土地“經(jīng)營城市”模式被指是高房價元兇之一 法制日報 2010（4）

[2] 韓蓓 蔣東生 房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性分析 經(jīng)濟與管理研究 2011（4）

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    【關(guān)鍵詞】調(diào)控政策;常德市;房地產(chǎn)市場;影響

    自住房制度改革以來,我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了起步、快速發(fā)展、短暫回調(diào)等階段,2010年以來,國家綜合運用土地、信貸、稅收等多種調(diào)控手段,對房地產(chǎn)市場進行了嚴格的差別化調(diào)控。本文以常德市為例,分析了房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響,并為促進常德市房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展提出政策建議。

    一、2012年上半年常德市房地產(chǎn)現(xiàn)狀

    2012年上半年,常德市城區(qū)商品房竣工面積減少,常德城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資額及商品房銷售面積同比均呈下降態(tài)勢。常德市房地產(chǎn)市場在持續(xù)從緊的宏觀調(diào)控政策影響下,市場觀望加劇,調(diào)控影響日益明顯。

    1.2012年1-6月常德市房地產(chǎn)環(huán)比價格指數(shù)波動較小,同比價格指數(shù)小幅度回落。2012年1-6月常德市房地產(chǎn)環(huán)比價格指數(shù)分別為99.6、100、100、100、99.9、100.1。1-6月常德市房地產(chǎn)同比價格指數(shù)分別為100.5、100、100、99.5、99.2、99.8。

    2.市城區(qū)商品房銷售面積和銷售量緩慢下降。上半年城區(qū)商品房銷售面積為29.28萬m2,1-6月商品房銷售面積分別為63592m2、30529m2、57423m2、48530m2、50049m2、42648m2。受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響,商品房銷售數(shù)量緩慢下跌,1-6月市城區(qū)商品房銷售量分別為609套、302套、567套、481套、492套、410套。但根據(jù)市房管局數(shù)據(jù)顯示:市城區(qū)商品房庫存量持續(xù)減少,截至本月底商品房庫存量大概在2500-3000套,比上季庫存有所減少。

    3.市城區(qū)商品房銷售額緩慢下跌。上半年市城區(qū)商品房銷售額12.7億元,1-6月商品房銷售額分別為2.63億元、1.29億元、2.52億元、2.16億元、2.16億元、1.94億元。其中2月包含春節(jié),是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)淡季,故銷售額較小。

    二、常德市房地產(chǎn)市場觀望加劇的主要原因

    1.國家宏觀調(diào)控政策影響明顯。和2009-2011年常德市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展相比,2012年上半年,全市房地產(chǎn)市場一方面受調(diào)控政策的持續(xù)影響,投資型需求和改善型需求都受到抑制,銀行信貸額度的控制也使得部分剛性需求被暫時限制。另一方面,持續(xù)從緊的調(diào)控政策使得消費者對未來市場預(yù)期持謹慎態(tài)度,加上部分項目在價格上采取明升暗降,使得消費者對房價下降期望值加大,加上大眾對房地產(chǎn)市場不看好,市場觀望氛圍濃厚。

    2.開發(fā)商新開盤和每月推出房源減少。2012年上半年,在調(diào)控政策未出現(xiàn)任何松動跡象之時,常德市房地產(chǎn)市場總體上處于一種膠著狀態(tài),開發(fā)商、購房者都在博弈。上半年常德市房地產(chǎn)開發(fā)商平均每月新開盤3-4個,推出房源300-400套,今年開發(fā)商推出房源和去年同期相比減少,一定程度上抑制了購房者購買需求。

    3.購房者買漲不買跌的心理影響。在這種賣者看漲保值、買者看跌觀望的僵持局面中,潛在購房客戶由客戶看多、買少,轉(zhuǎn)換到了看少、買少的局面。上半年房地產(chǎn)銷售價格雖然較去年同期略有上漲,但房地產(chǎn)商為促進銷售采用送面積、現(xiàn)金返還甚至是直接價格折扣等方式來吸引購房者,實際成交價格和去年同期相比基本持平。購房者預(yù)期房價持續(xù)走低,導(dǎo)致購房者延遲購房需求,市場觀望加劇。

    三、促進常德市房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的對策建議

    常德市房地產(chǎn)市場的發(fā)展既要保護低收入群體和普通大眾的購房需求,也應(yīng)促進常德房地產(chǎn)市場可續(xù)續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是上游行業(yè),輻射影響到建材、建筑等相關(guān)行業(yè),對常德市經(jīng)濟發(fā)展具有推動作用。

    1.保持調(diào)控政策的連續(xù)性和權(quán)威性。對當前的過火房地產(chǎn)市場需持續(xù)調(diào)控,加強宏觀管理,充分考慮政策的延時性,增強政策的前瞻性,保持其連續(xù)性,進行適當?shù)念A(yù)調(diào)、微調(diào),促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。2011年,“新國八條”、“限購令”、“調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅”相繼出臺,各種調(diào)控政策在很多人看來仍然是政府的暫時民意的妥協(xié),但堅持到現(xiàn)在,很多開發(fā)商、個人已經(jīng)謹慎起來,認真面對這些政策?，F(xiàn)在房價上漲的壓力仍然存在,但只有政府繼續(xù)嚴厲的調(diào)控,房地產(chǎn)市場才能保持可持續(xù)發(fā)展。

    2.建立健全完善的土地管理審批制度。有一些企業(yè)無視國家土地管理法律法規(guī),擅自改變土地用途,搞起來房地產(chǎn)開發(fā);還有個別主管部門隱瞞不報,導(dǎo)致一些違法問題長期得不到解決。這說明我國目前的土地管理審批制度不夠完善。只有進一步推進國有土地的市場化供應(yīng),不斷規(guī)范土地供應(yīng)方式,完善供應(yīng)市場,使土地資源在市場機制的作用下實現(xiàn)供需平衡,為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展提供堅實的基礎(chǔ)。

    3.政府各部門要貫徹落實房地產(chǎn)調(diào)控政策。各相關(guān)部門須嚴格執(zhí)行國家和省一系列房地產(chǎn)的調(diào)控政策,建立和完善房地產(chǎn)市場價格調(diào)控管理措施,包括領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)、部門聯(lián)動、聯(lián)合執(zhí)法等制度、措施。加大房地產(chǎn)市場價格執(zhí)法力度,從嚴查處捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、違規(guī)預(yù)售、散布虛假信息等各類違法行為,維持良好的房地產(chǎn)市場秩序。

    4.加快建設(shè)廉租房和經(jīng)濟適用房,提高其在新建住宅比重。地方政府在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中必須要考慮到低收入群體的購房需求,要求開發(fā)商建廉租房和經(jīng)濟適用房要占到新建住宅比重的10%左右,緩解低收入群體的購房壓力,使低收入群體能夠感受到社會經(jīng)濟發(fā)展帶來的好處。

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房地產(chǎn)商品是家庭消費支出中最大的一部分,房地產(chǎn)商品具有消費和投資的雙重屬性,消費者可以通過購買或者租賃兩種方式享受住房服務(wù),上述三個特征決定了房地產(chǎn)市場和金融的關(guān)系非常密切,金融政策的改變必然對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。一個國家房地產(chǎn)價格的快速上漲,必然提升人們對房地產(chǎn)投資的利潤預(yù)期,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的過度膨脹。尤其是在經(jīng)濟全球化日益發(fā)展和人民幣升值預(yù)期不斷增強的情況下,國外資金也會更多地涌向中國的房地產(chǎn)市場。因此,合理制定金融政策,并有效利用其變化可能產(chǎn)生的積極影響,對于控制房地產(chǎn)市場價格的快速上升,引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,無疑具有十分重要的意義。本文擬從利率、首付比例和匯率三個方面,從經(jīng)濟學(xué)的需求和供給的視角,來分析房地產(chǎn)金融政策對房地產(chǎn)價格的影響。

一、金融政策與房地產(chǎn)需求

(一)利率與房地產(chǎn)市場需求

利率對居民的住宅需求和投資需求的影響主要體現(xiàn)在兩個方面:(1)當利率降低時,會迫使人們降低儲蓄而轉(zhuǎn)向消費或進行其他投資,居民在尋找消費和投資出路時,可能會考慮購買或者擴大住宅的消費或投資。這對于原來已計劃擴大住宅消費或投資的居民來說,會加快他們的行動步伐,進而增加對住宅的現(xiàn)實需求;(2)在利率降低時,住宅抵押貸款的利率同時降低,這在實際上降低了居民進行住宅消費或投資的成本,也會刺激居民擴大住宅需求。相反,當利率提高時,住宅需求會必然減少。

住宅是家庭最主要的資產(chǎn)。按照國際測算標準,住宅價格大約是一個家庭可支配收入的7倍左右,也就是說,一個家庭需要7年的時間才能買得起一套房子。住宅的昂貴價格使得家庭必須靠銀行貸款才能購買起住宅,而影響消費者貸款的最主要因素就是貸款利率的高低。我國針對居民購買住宅的金融政策大致出現(xiàn)在1996年底1997年初,當時,政府為了鼓勵房地產(chǎn)市場的發(fā)展,解決老百姓家有所居的問題,出臺了一些相關(guān)政策措施,于是,五大國有銀行開始面向居民提供低息住房貸款,但效果卻并不明顯。其中的原因可能很多,比如說大多數(shù)居民的資金積累有限,以致住宅購買需求還沒有普遍形成;再比如,銀行新推出一項業(yè)務(wù)時對風(fēng)險的評估往往偏高,而居民也對住房貸款從觀念到習(xí)慣還不能立即接受;除了這些以外,銀行確定的大約10%的高利率,不能不說是擋在房地產(chǎn)市場發(fā)展道路上的一個主要障礙。進入新世紀后,隨著中央政府對民生問題的更多關(guān)注和銀行利率的逐步降低(基本保持在5%-6%左右),使越來越多的居民開始通過按揭進行住房投資和提前實現(xiàn)住房消費,住房按揭貸款絕對數(shù)量和占總貸款比重都出現(xiàn)了迅速增加。

利率對家庭實際支出的影響,可以通過實際例子予以說明。一套總額100萬元的房子,首付20萬元,貸款80萬元,年限為20年,采用5.04%的年利率(2005年1月1日前的實際貸款利率)則月均還款額為5297元,采用7.83%的年利率(2007年9月15之后的實際貸款利率)則月均還款額為6038元,利率的增加將使家庭每月多支出741元,支出的增加必將減少對住宅的需求。

回顧中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史就可以發(fā)現(xiàn),利率對消費者具有重要的影響:提高利率必將減少房地產(chǎn)市場的需求,而降低利率將會降低居民的月均還款額,減少居民的負擔(dān),從而增加對住宅的需求。顯而易見,提高利率,將對房地產(chǎn)市場需求、從而對房地產(chǎn)市場價格具有極大的抑制作用。此情況2007年非常明顯,致使國家在一年之內(nèi)多次提高利率,以抑制房價的過快上漲。

(二)貸款首付比例與房地產(chǎn)市場需求

2000年以來,銀行不斷降低房地產(chǎn)市場的首付比例,許多銀行甚至提出零首付的方式。首付比例的降低,意味著許多家庭可以提前享受到住房需求,未來的房地產(chǎn)需求得以在短期內(nèi)實現(xiàn),降低了住房消費或投資的成本,大大刺激了房地產(chǎn)需求的增加。對銀行來說,貸款首付比例的降低,一方面繁榮了銀行的住房抵押貸款業(yè)務(wù),另一方面卻也使銀行面臨的風(fēng)險不斷增加,進而使住房貸款的壞帳率增加,一旦對風(fēng)險的評估和對壞帳率的測算達到一定程度,銀行舊會逐步提高首付比例。首付比例的增加,既會提高按揭貸款門檻,降低銀行按揭貸款的風(fēng)險,也會加大投機活動所需的資金周轉(zhuǎn)量,從而有效地抑制房地產(chǎn)市場上的投機活動。

具體到中國當前的房地產(chǎn)市場,我們認為,政府進行金融政策調(diào)控的目的,不應(yīng)當是限制居民的正常需求(反而應(yīng)當大力鼓勵),而應(yīng)該是降低銀行的金融風(fēng)險和減少房地產(chǎn)市場的投機炒作行為。根據(jù)國外的數(shù)據(jù)統(tǒng)計結(jié)果,在正常的房地產(chǎn)環(huán)境下,首付20%之后,銀行住房貸款的不良貸款率低于0.5%,但在出現(xiàn)嚴重的房地產(chǎn)泡沫的時候另當別論。銀行的資金大多來自普通老百姓的存款,因此一定要設(shè)立按揭貸款首付比例的門檻來保護儲戶的利益。當前在20%的基礎(chǔ)上繼續(xù)提高首付比例雖然可以進一步降低不良貸款率,但是同時會壓縮房地產(chǎn)市場的正常消費需求,所以政府的落腳點應(yīng)該在大大提高第二套住房貸款的首付比例。

(三)匯率、經(jīng)濟全球化與房地產(chǎn)需求

房地產(chǎn)商品具有投資需求的基本屬性,中國處于經(jīng)濟快速增長的階段,每年國民經(jīng)濟保持10%左右的增長率。同時中國處于城市化率快速推進的過程,城市化進程的快速推進,這些因素的存在使房地產(chǎn)價格必然保持較高速度的增長。中國加入WTO以后,隨著經(jīng)濟全球化進程的深入,資金的逐利本性決定國外資金必然有強烈的動機來購買中國的房地產(chǎn)商品。另外從匯率的角度分析,中國目前處于人民幣升值的加速期,人民幣升值的預(yù)期必將刺激更多的國外資金涌入中國市場。因此,在冷卻國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資需求的同時,必須采取措施控制國外資金的涌入。

(四)樓市與股市的互動效應(yīng)

從投資的角度分析,股市和樓市具有同樣的特征,尤其是在價格快速上漲的房地產(chǎn)市場中,房地產(chǎn)市場的投資屬性體現(xiàn)的十分明顯。1999年以后整體市場投資渠道的缺乏,特別是2001年6月以后股市的一路下跌,中小投資者對股市逐漸失去信心。另外,由于住宅商品固有的一些屬性(不動產(chǎn);銷售不出去可以轉(zhuǎn)租;隨著經(jīng)濟發(fā)展、周圍環(huán)境優(yōu)化可以增值等),房地產(chǎn)投資(尤其在大城市)基本成為高回報、低風(fēng)險投資的惟一渠道,投資房產(chǎn)的人群包括個人、企業(yè)、銀行、基金等等(顧建發(fā),2005)。

需要特別注意的是2006年以來,中國股市一路上漲,致使許多家庭財富得到了迅速增加。在股市處于快速增長的階段,資金并不會明顯轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場,但是,一旦股市進入調(diào)整階段,股市的資金將會迅速轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場,股市本身的財富效應(yīng)也會增加房地產(chǎn)的消費需求,此時房地產(chǎn)價格又將出現(xiàn)上漲趨勢。這種狀況在2007年表現(xiàn)得非常突出。

二、金融政策與房地產(chǎn)供給

影響房地產(chǎn)供給的主要因素是房地產(chǎn)市場價格預(yù)期、土地成本、稅收政策和銀行的貸款利率(周偉林、等,2004)。從金融政策的角度,則主要是考慮銀行利率的作用。開發(fā)商在開發(fā)樓盤的過程中,其資金來源主要為銀行貸款。貸款利率的提高,將會增加開發(fā)商在取得土地、開發(fā)樓盤中的現(xiàn)金流支出,加大開發(fā)的成本也即提高房地產(chǎn)市場的進入門檻。

住宅通常具有大宗性、昂貴性的特點,其開發(fā)往往需要巨額資金投入,離不開銀行等金融機構(gòu)的資金支持。因此,銀行利率高低直接影響到住宅市場的供應(yīng)量。如果國家采取緊縮的貨幣政策,銀行減少對住宅開發(fā)商的貸款,提高市場利率,這樣,住宅開發(fā)的借貸成本提高,住宅供給往往會減少。另外,由于銀行利率提高,人們儲蓄愿望增強,進而減少對房產(chǎn)的消費需求與投資需求,也會影響住宅開發(fā)商的供給愿望。相反,國家采取寬松的貨幣政策,銀行擴大放款,市場利率下降,住宅開發(fā)成本降低,就會刺激住宅開發(fā)商增加住宅供給。同時,利率降低,人們的儲蓄愿望隨之下降,促使人們進行住宅投資。而住房抵押貸款利率較低,又會刺激人們使用消費信貸方式購房,增加住宅需求,推動住宅價格上漲,進而引起住宅供給的增加。

在人民幣升值預(yù)期的作用下,如果國家對于國外資本進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場沒有任何限制,也必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)商品供給的增加。與此同時,根據(jù)股市和房市間的互動影響,可以想象,股市的波動也會直接或間接地對住房供給發(fā)生影響。

三、結(jié)論和政策建議

由上所述可見,金融政策的變化是通過需求和供給兩個方面對房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生重要影響的。因此,合理利用金融政策調(diào)控房價具有非常重要的意義。但是,制定金融政策并使其有效地發(fā)揮作用,并不是象有人想象的那樣簡單。

首先,在其他條件不變的情況下,提高住房貸款利率,或者抬高住房貸款門檻,都將抑制購房欲望和實際投資,從而抑制房價的無序上升。然而,需要注意的是,政府出臺金融政策的目的,并非簡單地降低房價,而是使房地產(chǎn)價格充分反映供給和需求信息,降低房地產(chǎn)商品的投資和投機屬性,降低銀行的金融風(fēng)險,促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。進一步說,銀行還可以針對不同的房地產(chǎn)投資貸款實施差別利率政策。

其次,由于房地產(chǎn)商品的特殊性,在使用金融政策調(diào)控房價時,必須同時考慮房地產(chǎn)投資的利潤預(yù)期走向。因為一般情況下,投資與否或多少取決于預(yù)期利潤和銀行利率的比較。假如房地產(chǎn)投資的預(yù)期利潤率居高不下,而政府對非居住性購房又缺乏必要的限制。那么,即便降低了利率,投資仍然不會減少,從而使金融政策對房地產(chǎn)市場價格的抑制作用就無法發(fā)揮出來。

篇9

一、保障性住房政策對房地產(chǎn)市場的影響

(一)有利于推進住房保障體系建設(shè)

實施保障性住房方案，每年可改善400多萬戶困難家庭住房條件，3年下來可解決1200多萬戶低收入家庭住房困難問題，還能初步形成以廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房為支撐的住房保障框架，使我國住房保障體系建設(shè)邁出一大步。

(二)有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增長

2008年政府安排的保障性住房投資不足2000億元，占全國房地產(chǎn)投資不足7％(實際投入數(shù)量還要少一些)。如果今后3年政府保障性住房投資每年增加到4063億元，比2008年增長1倍多，占全國房地產(chǎn)投資的比重將提高到14.5％。這可拉動相當規(guī)模的房地產(chǎn)投資和一批相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資。

(三)保障性住房大量入市影響房地產(chǎn)供求關(guān)系

從目前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀看，受國內(nèi)經(jīng)濟增速下滑趨勢和房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展周期性等因素影響，我國房地產(chǎn)市場銷售量持續(xù)下降，供過于求的矛盾比較突出，房價回落的壓力相當大，市場走勢處于一個復(fù)雜敏感期。在這種情況下，2008底年出臺的加大保障性住房投資建設(shè)的政策被股市上認定為房地產(chǎn)行業(yè)的一個利空因素。主要原因是，這可能加深當前住房市場供大于求的矛盾，對正在調(diào)整下行的房地產(chǎn)市場帶來新壓力。從經(jīng)濟適用住房看，主要面向有一定支付能力的低收入家庭出售，依靠住房消費信貸支持，政府的建設(shè)投資可回收和循環(huán)使用。經(jīng)濟適用房擁有獨立產(chǎn)權(quán)，可直接出租或按規(guī)定條件出售，其購買者也是普通商品房需求群體的一部分，直接影響到商品房市場的供求關(guān)系。特別是在一些發(fā)達城市，經(jīng)濟適用房與中小戶型、中低價位普通商品房的供給對象基本上是一致的。因此，政府大規(guī)模投資建設(shè)經(jīng)濟適用房，勢必使普通商品房市場的需求相對減少，或等同于增加了市場供給。從廉租住房看，主要向低保家庭或最低收入家庭出租，以地方政府投資為主，中央財政給予補助，幾乎完全是政府無償投入。現(xiàn)在各地實物配租的廉租房來源，主要是在經(jīng)濟適用房建設(shè)中配建，或直接從商品房市場購買。如政府大規(guī)模新建廉租住房，也會一定程度減少商品房市場需求。從公共租賃住房看，主要按政府規(guī)定的租金標準向符合條件的城鎮(zhèn)中低收入家庭、新就業(yè)職工和流動人口出租，由政府給予土地、信貸政策支持，政府性基金和社會力量投資建設(shè)。從國際經(jīng)驗看，這種住房保障方式在城市化快速推進階段具有重要作用，也是我國住房保障體系中亟須加強的一個重要組成部分。政府加快公共租賃住房投資建設(shè)，也相當于增加住房供給，將相應(yīng)減少住房租賃市場的需求，進而對商品房市場，包括新建住房和二手房市場的需求產(chǎn)生影響。

(四)保障性住房大量入市，會拉低房地產(chǎn)價格

2009～2011年保障性住房投資將達到9000億元，其中，經(jīng)濟適用房投資為6000億元，其他為廉租房和棚戶區(qū)、林區(qū)改造等投資。盡管經(jīng)濟適用房和廉租房的客戶群與商品住宅存在區(qū)別，但經(jīng)濟適用房的投資將對商品住宅供給、需求和銷售價格均產(chǎn)生影響。從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)看，截至2008年11月末，全國商品房空置面積1.36億平方米，同比增長15.3％，增幅比1～10月提高2.2個百分點。其中，空置商品住宅7084萬平方米，同比增長22.9％。以2008年的平均銷售量來計算，中國主要城市商品住宅2008年的庫存，其加權(quán)平均的吸納周期為17至21個月。而考慮到2009年的新增供應(yīng)，其加權(quán)平均的吸納周期為34至40個月，在最樂觀的預(yù)期下，假設(shè)銷售量全國整體反彈50％，其加權(quán)平均的吸納周期也為23至27個月。假設(shè)2009—2011年經(jīng)濟適用房平均每年投資為2000億元，那么2009年住宅開發(fā)投資將達17622.43～18309.29億元，但住宅市場結(jié)構(gòu)將由商品住宅所占比例95.83％下降至88.65％～89.08％，而住宅市場的平均價格也由此下降3.68％-3.45％。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對房地產(chǎn)市場形勢變化的對策

從以上分析可看出，現(xiàn)行保障性住房政策對房地產(chǎn)市場既有積極影響也有消極影響。為度過這場地產(chǎn)寒冬，進而取得更大的發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)具體應(yīng)采取以下方面的措施：

(一)加強房地產(chǎn)市場細分

突遇降溫的房地產(chǎn)市場開始進入細分化時代，“拿地——建樓——賣樓——收錢——再拿地”這樣簡單而又高利潤的盈利模式已找不到生存余地。為此，房產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)特定人群的多樣化需求制定房產(chǎn)開發(fā)策略。將社會學(xué)研究的“人的生命周期”概念導(dǎo)入市場定位和客戶細分領(lǐng)域。如將普爾特公司的體系簡化，僅以人的生命周期來觀察，我們發(fā)現(xiàn)，大部分都市人都將經(jīng)歷“三次置業(yè)”過程：第一次置業(yè)，年輕人初入社會，經(jīng)濟型或效率型住宅是他們的首選。第二次置業(yè)，大部分人在30～40歲之間經(jīng)歷升職、加薪等事業(yè)上升期，有些開始邁向事業(yè)的頂峰，這時青睞的是實力型或炫耀型的住宅。第三次置業(yè)，45歲后，許多人向往更多的家庭生活，或開始制訂自己的退休計劃，休閑型或養(yǎng)老型的社區(qū)對他們的吸引力越來越大。住房的消費能力取決于家庭收入，我國城鎮(zhèn)家庭收入階層化特征明顯，按國家統(tǒng)計局分組方法，依戶人均可支配收入分成七組，并且各階層的貧富差距有逐年拉大的趨勢。住房需求可劃分為五個層次：一是遮蔽需求，要求有起碼的遮風(fēng)擋雨的生活空間。二是功能需求，要求有一套功能齊全的住房。三是環(huán)境需求，要求較好的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境。四是服務(wù)需求，要求小區(qū)有完善的配套服務(wù)。五是品位需求，要求通過住房來反映個人的生活和文化品位。這五個住房需求層次與上述的收入層次有很大的關(guān)聯(lián)度。合理分層是住房保障合理供給目標實現(xiàn)的基礎(chǔ)和前提。政府只為最需要的人提供住房保障，保障性住房的標準為滿足基本住房需求。住房的商品屬性決定住房保障水平受我國經(jīng)濟發(fā)展水平的限制，住房的福利成分不可能太高。依據(jù)國外住房保障經(jīng)驗及中國的實際，中等收入及以上的群體(占60％左右)的住房改善需要依靠市場解決。準確的市場細分是幫助房地產(chǎn)企業(yè)找到顧客的最好方法。

(二)努力降低房地產(chǎn)開發(fā)成本

2009年的房價依舊會保持理性回歸的趨勢，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分研究商品房銷售價格的區(qū)位空間，從而適度下調(diào)商品房特別是住宅商品房的銷售價格，以便在激烈競爭的商品房銷售市場上，立于不敗之地。從工程圖紙設(shè)計入手，按照經(jīng)濟、實用、美觀的設(shè)計原則選擇設(shè)計方案。在房屋拆遷安置階段，要和拆遷主管部門緊密配合，對拆遷戶進行合理適度的拆遷補償。在開發(fā)建設(shè)項目工程招、投標階段，要選擇施工質(zhì)量優(yōu)、報價低、經(jīng)驗豐富、組織設(shè)計合理、工期短的施工單位進行施工。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營要注意成本控制和加強財務(wù)管理，要主動參與政策性住房開發(fā)建設(shè)，尤其要加強企業(yè)成本控制和財務(wù)管理。

(三)深化企業(yè)自身改革，注重人才培養(yǎng)

由于房地產(chǎn)項目開發(fā)的環(huán)節(jié)多，涉及部門廣，操作流程復(fù)雜，每個部門、每個環(huán)節(jié)均需要專業(yè)人才，包括企業(yè)管理人才、策劃人才、技術(shù)人才、理財人才、銷售人才、公關(guān)人才、物業(yè)管理人才等。針對企業(yè)的不同狀況，應(yīng)在以下方面加強人才資源開發(fā)與管理。引進既掌握現(xiàn)代企業(yè)管理知識，又具有豐富企業(yè)管理經(jīng)驗和資本運營管理經(jīng)驗的人才進入公司高級管理層。調(diào)整高管層的人才結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)未來公司的發(fā)展目標及戰(zhàn)略。在一個企業(yè)里，資金、技術(shù)等方面優(yōu)勢都不能使其優(yōu)勢保存長久，都易被對手模仿，唯一能保持長久的是其不斷學(xué)習(xí)的能力。因此，必須注重對內(nèi)部員工的培訓(xùn)，加強他們的學(xué)習(xí)自覺性。企業(yè)向員工提供培訓(xùn)和發(fā)展空間不僅可幫助員工充分發(fā)揮其人力資源潛能，更大程度地實現(xiàn)自身價值，增強對企業(yè)的歸屬感和責(zé)任感，同時也是企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任。有效的培訓(xùn)可減少工作障礙。降低成本，提高工作效率和經(jīng)濟效益，增強企業(yè)的市場競爭力。

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關(guān)鍵詞:貨幣政策;房地產(chǎn);價格;影響

我國商品化住房改革之后，經(jīng)濟的飛速發(fā)展過程中，人們對于住房的需求大幅增長，并且國家政策也進行了擴大內(nèi)需的規(guī)定，在這樣的背景下，我國的房地產(chǎn)價格一直處于一個比較高的發(fā)展水平。從2009年之后，受到多個因素的影響，我國的房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)了大幅度的上漲，關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀出現(xiàn)泡沫的論斷大量出現(xiàn)。而近年來，國家針對房地產(chǎn)市場開展了多項調(diào)控政策，雖然國家提出了針對三四線城市去庫存的政策，但是房價的上漲依然存在。通過貨幣政策，對房地產(chǎn)資金盡心調(diào)控，是國家針對房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要措施之一。因此，為了能夠充分應(yīng)用貨幣政策達到調(diào)控房價的目標，產(chǎn)生良好的效果，有必要對貨幣政策對房地產(chǎn)價格影響進行研究。

一、理論概述

房地產(chǎn)價格的影響因素很多，包括經(jīng)濟環(huán)境、住房需求、國家政策、城市化、貨幣政策等等。其中，貨幣政策是中央政府進行房價控制的主要政策調(diào)控方式，因此，貨幣政策是影響房地產(chǎn)價格的重要因素之一。在貨幣政策傳導(dǎo)機制理論中，貨幣政策在利率、信貸以及資產(chǎn)價格三個方面會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。其中信貸、資產(chǎn)價格的財富效應(yīng)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)價格產(chǎn)生于影響。中央銀行改變貨幣的供應(yīng)量，能夠使得商業(yè)銀行的準備金與存款產(chǎn)生改變，這樣商業(yè)銀行的可貸資金就會改變，融資規(guī)模會相應(yīng)發(fā)生變化，這樣就會影響商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)市場的融資狀況，而房地產(chǎn)企業(yè)融資會直接對房產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。貨幣量的改變同樣也會對利率以及金融資產(chǎn)的價格產(chǎn)生影響，這樣金融財富以及終生財富發(fā)生了改變，消費需求方面也會隨著改變，房地產(chǎn)產(chǎn)出受到需求影響就會改變，物價也會隨著變化。這就是資產(chǎn)價格的財富效應(yīng)。目前，在已有的研究當中，貨幣政策對于房地產(chǎn)及價格的影響主要集中在不同貨幣政策工具方面。李霜針對不同的貨幣調(diào)控工具的作用人，認為利率是對房地產(chǎn)價格調(diào)控的最有效工具，相比較而言，貨幣供應(yīng)量、貸款余額這兩個工具的調(diào)控作用沒有得到明顯發(fā)揮。梁斌主要對利率這一調(diào)控工具進行了實證分析，得出結(jié)果同樣是認為利率調(diào)控工具對于房地產(chǎn)價格有著非常顯著的關(guān)聯(lián)性。還有學(xué)者研究了貨幣政策調(diào)整房地產(chǎn)價格存在差異。周虹等對于中西部地區(qū)的貨幣政策發(fā)揮作用進行了比較，認為通過貨幣供應(yīng)量以及信貸規(guī)模的調(diào)整，東部地區(qū)房地產(chǎn)價格調(diào)整幅度較小，而中西比地區(qū)的房地產(chǎn)價格影響大，這個不同地區(qū)的房地產(chǎn)貨幣調(diào)控政策制定提供了依據(jù)。趙奉軍從市場的供給與需求兩個方面進行探討，利率的變動對于全國地區(qū)的房地產(chǎn)價格影響都不大，而信貸規(guī)模增長則會使得房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大規(guī)模上漲，并且東部地區(qū)價格上漲比西部地區(qū)更加明顯。

二、貨幣政策對房地產(chǎn)價格影響的實證分析

為了研究貨幣政策對于房地產(chǎn)價格的影響，本文選擇貨幣供應(yīng)量這一指標作為貨幣政策的代表指標，用LM2表示，而房地產(chǎn)價格則選擇了全國100城市2010年6月到2015年6月的每月歷史房地產(chǎn)價格作為房地產(chǎn)價格的代表指標，用LP表示。首先對兩個指標的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行平穩(wěn)性檢驗，兩個變量并不是平穩(wěn)時間序列，但是一階差分則是平穩(wěn)的。進一步進行協(xié)整檢驗，Johan⁃sen協(xié)整檢驗結(jié)果說明LM2和LP至少存在一個協(xié)整關(guān)系，即貨幣供應(yīng)量和百城房地產(chǎn)歷史樣本均價可能存在長期穩(wěn)定的關(guān)系，接下來對兩變量進行格蘭杰因果關(guān)系檢驗.

三、結(jié)論與建議

從以上的實證結(jié)果可以看出，貨幣供應(yīng)量LM2出現(xiàn)一個單位的變化，地產(chǎn)價格LP就會發(fā)生0.26個單位的變化，這表明貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價格存在正向的相關(guān)性，并且房地產(chǎn)價格會隨著貨幣供應(yīng)量的變化而產(chǎn)生變化。因此，在進行房地產(chǎn)價格的調(diào)控中，可以對貨幣供應(yīng)量進行信貸渠道方面的調(diào)整，這樣能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)的貸款額度發(fā)生變化，從而實現(xiàn)對于房地產(chǎn)價格的調(diào)控。另外，還應(yīng)當注意資產(chǎn)價格渠道的作用，對于房地產(chǎn)股票市場的資源配置進行完善，提高資源配置的效率，從而充分的發(fā)揮股票市場的投資功能。

作者:劉貴麗 單位:深圳大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院

參考文獻:

[1]李霜.貨幣政策工具調(diào)控房價的效果及其動態(tài)特征[J].武漢金融,2013