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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)限購令;房地產(chǎn)市場;影響;分析和對策

一、房地產(chǎn)限購令對房地產(chǎn)市場的影響

1.限購令有效的降低了房產(chǎn)價(jià)格，但限購令存在著很大的反彈風(fēng)險(xiǎn)

限購令出臺(tái)的主要目的就是通過限制購房要求，減少房產(chǎn)交易量，通過讓市場達(dá)到一種供大于求的情況，由此最終達(dá)到降低房價(jià)的目的。而限購令的實(shí)施也的確達(dá)到了預(yù)計(jì)的目的，并且為市場后續(xù)的需求爭取了大量的時(shí)間。例如在限購令在出臺(tái)之后，北京、天津、杭州等房價(jià)一直處于增長的一線城市的成交量都下降五成以上，而房價(jià)隨著成交量的減少而逐漸降低，限購令給房產(chǎn)市場一個(gè)巨大的沖擊。

但是由于限購令政策太過嚴(yán)厲，計(jì)劃性較強(qiáng)，購房者的需求并不是被化解而只是由于政策的原因而被積壓，這種積壓在限購令存在的時(shí)候無法反彈，而一旦限購令取消，購房者的這種積壓勢必會(huì)出現(xiàn)程度較大的反彈，而到時(shí)候的房地產(chǎn)市場就會(huì)重新出現(xiàn)搶購現(xiàn)象，而房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)隨著搶購的熱潮不斷的攀升，增長率甚至要強(qiáng)于限購令實(shí)施之前。

不僅如此，盡管限購令可以產(chǎn)生供大于求的局面，并為后續(xù)市場留下大量資金。但對于開發(fā)商來說，他們是絕對不會(huì)放過這些現(xiàn)金充足的購房者，會(huì)重新將房價(jià)逐漸的抬高，由此提高自己的經(jīng)濟(jì)利潤。

2.限購令給予房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了絕大的沖擊，但由于政策存在漏洞，所以造成了很多社會(huì)問題

無可否認(rèn)的一點(diǎn)是限購令的確給我國的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了巨大的沖擊，限制購房要求、降低交易量、促使房產(chǎn)價(jià)格停止增長并呈現(xiàn)下降趨勢。但是由于限購令本身政策的不完善，很多購房者就會(huì)利用漏洞而造假。例如最近流行的“假離婚、婚姻隱秘、混淆等現(xiàn)象。

二、限購令存在的弊端

1.很多人認(rèn)為限購令的政策上存在戶籍歧視的情況，其中北京市中的限購令最讓人值得思考。北京市的限購令里規(guī)定：無法提供本市暫住證以及連續(xù)5年以上繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。北京的限購令的確存在一些戶籍歧視的問題，但是這種戶籍管理可以有效的防止大量人口涌入城市，為城市的交通、環(huán)境、資源等都大大的降低了壓力。盡管城市建設(shè)離不開外來人口，但戶籍政策就會(huì)讓外來人口不會(huì)長住一個(gè)城市。但筆者仍認(rèn)為北京的五年以上限制過于嚴(yán)苛，將限制定在2到3年比較合理。

2.盡管限購令的頒布針對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的沖擊，造成房產(chǎn)價(jià)格下降以及部分購房者無法購買房產(chǎn)。但是正是由于部分購房者因?yàn)檎邿o法購買房產(chǎn)，造成了購房者手中積累的大量的資金，針對這一點(diǎn)，開發(fā)商也十分了解。所以一旦限購令解除，開發(fā)商肯定不會(huì)放過這種機(jī)會(huì)，會(huì)將房價(jià)重新抬到一個(gè)新的高度，那么限購令之前的政策和努力就功虧一簣。并且限購令還會(huì)導(dǎo)致城市的出租房源相對減少，房租價(jià)格攀升，這對于一些城市外來人員來說，會(huì)增加他們的經(jīng)濟(jì)壓力。

3.限購令何時(shí)取消成為難題。限購令的頒布具有一種突發(fā)性，是由于房價(jià)不斷攀升而突然產(chǎn)生的。盡管限購令可以在短期內(nèi)得到減少成交量、迫使開發(fā)商降低房價(jià)。但是如果房價(jià)因?yàn)橄拶徚钜恢毕陆担陆档?0%以上之后，房產(chǎn)市場可能就會(huì)出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)，部分的購房者可能就會(huì)出現(xiàn)斷供的情況。

三、關(guān)于限購令的思考

1.應(yīng)加強(qiáng)限購的范圍和力度

如果限購令只是短期內(nèi)進(jìn)行實(shí)施，那么暫時(shí)被凍結(jié)和積壓的資金在限購令撤銷時(shí)候就重新回到房產(chǎn)市場中，而房產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)水漲船高的現(xiàn)象，而限購令的一切效果全都化為虛有。所以筆者認(rèn)為應(yīng)將限購令的時(shí)間加長，加到房價(jià)已經(jīng)可以被普通百姓所接受為止。并且限購令的范圍也應(yīng)不斷擴(kuò)大，由此防止炒房者將資金投入到一些中小城市中。

2.限售應(yīng)與限購一同實(shí)施

筆者認(rèn)為應(yīng)該講限售和限購一同實(shí)施，由此就可以針對一些想在短期炒房者進(jìn)行有力的控制。例如可以針對在一年之內(nèi)買房就想賣的征收較重的稅收，由此就可以有力的打擊一些投機(jī)者。不過這里要注意的就是限購和限售之間根本不會(huì)存在沖突，我們應(yīng)將兩者結(jié)合，那么最終的效果會(huì)更好。

四、結(jié)語

限購令的出臺(tái)對于我國一直居高不下的房地產(chǎn)市場打了一針退燒針，并且房價(jià)在限購令的作用下已經(jīng)逐漸出現(xiàn)下降的趨勢。但是我們也應(yīng)該看到限購令實(shí)施過程中的弊端和漏洞，也應(yīng)該看到影響房價(jià)的因素很多。而限購令也只是從購房者的角度來實(shí)施，并且只能解決部分問題。所以對于限購令和房地產(chǎn)市場，我們還應(yīng)進(jìn)行仔細(xì)、理性的分析。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐瑞蘭 王 蕙:“.限購令”下的房地產(chǎn)市場分析[J].管理觀察，2011（16）.

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防范；管理工作；途徑

一、引言

有關(guān)部門對房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)工作進(jìn)行了宏觀調(diào)控，在行業(yè)外部環(huán)境不斷變化的情況下，使得相關(guān)工作面臨著嚴(yán)峻的形勢和壓力。為了有效避免房地產(chǎn)行業(yè)中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，有關(guān)的工作人員不斷提升自身的專業(yè)水平的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，加強(qiáng)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的深入分析和研究，從而最大限度的降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。

二、企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作中存在的問題

1.風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制不完善。有關(guān)工作人員為了提高自身的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，在日常工作中不斷學(xué)習(xí)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)對風(fēng)險(xiǎn)防范能力的不斷提升，但是目前在我國某些房地產(chǎn)企業(yè)還存在工作人員不重視企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的情況，例如我國某一地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)工作人員在日常工作中表現(xiàn)的較為散慢，工作被動(dòng)，缺乏積極性，不能自覺的遵守相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)管理制度，從而不僅自身的工作效率低，還對整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)管理水平的有效提升起到了制約的影響。出現(xiàn)這種情況主要是由于企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范制度不夠完善，從而導(dǎo)致人員的工作職責(zé)不明確，影響到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理能力的進(jìn)一步提升。

2.缺乏預(yù)警財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)制度。現(xiàn)階段在我國的某些房地產(chǎn)企業(yè)存在這種情況，企業(yè)內(nèi)部并沒有建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度，使得有關(guān)人員的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警意識(shí)較為低下，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)問題，由于員工的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警水平低，因此對企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)工作不夠重視，不但導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)問題的發(fā)現(xiàn)，還給企業(yè)帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

3.企業(yè)投資階段管理力度缺乏。房地產(chǎn)企業(yè)的某些人員存在重發(fā)展，輕管理的思想，由于這些人員過于重視發(fā)展速度從而忽略了投資階段的管理工作，造成投資工作有關(guān)人員缺乏積極性、主動(dòng)性，例如對投資立項(xiàng)以及審批工作相關(guān)操作環(huán)節(jié)不夠關(guān)注，對相關(guān)內(nèi)容的檢查不認(rèn)真，導(dǎo)致了資源浪費(fèi)，也影響到了整個(gè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大發(fā)揮。

4.資金管理工作落實(shí)不到位。資金管理是財(cái)務(wù)管理有關(guān)人員的重要任務(wù)，同時(shí)它還對企業(yè)的利益起到了決定性的影響作用。由此看來，管理人員必須積極強(qiáng)化資金管理工作，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，可是目前在我國某一房地產(chǎn)企業(yè)，出現(xiàn)資金管理工作落實(shí)不到位的情況，例如某些管理人員盡管已經(jīng)制定了《房地產(chǎn)資金管理規(guī)范》相關(guān)制度，可是融資的方式過于單一，渠道小，從而導(dǎo)致了資金緊張，影響到部分項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

三、提升有關(guān)人員風(fēng)險(xiǎn)防范水平的途徑

1.構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。對房地產(chǎn)行業(yè)來說，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略必須積極服從于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，同時(shí)也對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略起到?jīng)Q定性的影響。因此有關(guān)人員要正確認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和企業(yè)戰(zhàn)略之間的利益關(guān)系，作為管理人員一定要積極配合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相關(guān)工作任務(wù)，例如積極制定科學(xué)合理的《企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施》，《安全隱患排查標(biāo)準(zhǔn)》等，從而通過戰(zhàn)略規(guī)劃來促進(jìn)企業(yè)的更好發(fā)展，只有這樣做才可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，我國某一房地產(chǎn)行業(yè)中的的管理人員根據(jù)現(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r以及市場環(huán)境，從而對企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行更為深入的研究，并依據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略，企業(yè)外部環(huán)境，同時(shí)結(jié)合企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略理論，制定出了合理、詳細(xì)的企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，及時(shí)建立了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率降到最低。

2.制定科學(xué)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度。建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度，就是管理人員通過設(shè)置一些敏感性的財(cái)務(wù)指標(biāo)，從而實(shí)現(xiàn)對企業(yè)償債能力，營運(yùn)能力，盈利能力，成長能力等重要目標(biāo)作出重點(diǎn)分析與探討，并利用金融，財(cái)務(wù)，企業(yè)管理，市場營銷等多種理論知識(shí)，同時(shí)采用數(shù)學(xué)模型，比例分析等定量方法，及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在，以便于及時(shí)采取相應(yīng)的措施，這種制度是對企業(yè)可能會(huì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行的一種預(yù)報(bào)、預(yù)測等工作，主要是為了避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生而對企業(yè)造成損失。例如我國某一房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員及時(shí)制定了《財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制》和《房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)》，在制度的約束下有關(guān)工作人員的積極性很高，也加強(qiáng)了對企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的高度重視，工作熱情更高了，效率也大大提升了。

3.加大投資管理力度。由于房地產(chǎn)行業(yè)的投資較大，周期長，而且投資活動(dòng)容易受到外部環(huán)境不良影響從而產(chǎn)生一定的波動(dòng)，所以，有關(guān)管理人員必須加大對相關(guān)投資活動(dòng)的管理力度，強(qiáng)化投資風(fēng)險(xiǎn)的控制工作，從而確保企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到最大的發(fā)揮。作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員尤其是要加強(qiáng)投資立項(xiàng)，投資審批，運(yùn)營管理，施工監(jiān)控，工程驗(yàn)收，檔案管理等環(huán)節(jié)的管理，強(qiáng)化投資階段管理工作，最大限度的降低企業(yè)發(fā)展中的投資風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)企業(yè)投資前期的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測。在限購背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為有關(guān)工作人員最為關(guān)注的問題，由于企業(yè)的投資活動(dòng)主要是由企業(yè)主要用途以及所處地理位置共同決定的，因此在房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)之前，有關(guān)的工作人員必須積極的做好項(xiàng)目開發(fā)的準(zhǔn)備工作，例如某些工作人員以科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢?cái)務(wù)工作態(tài)度，從而對相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)算，努力做好企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以及設(shè)計(jì)規(guī)劃工作，最大限度的降低了企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生率。在投資分析階段，必須根據(jù)我國現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)行業(yè)的市場變化以及國家有關(guān)部門對行業(yè)提出的調(diào)控政策，在充分掌握市場最新動(dòng)態(tài)和政策不斷變動(dòng)的前提條件下，有效減少企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)。

4.強(qiáng)化企業(yè)的資金管理工作。資金管理是企業(yè)發(fā)展中的核心任務(wù)，同時(shí)也是企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范工作的重要保障。由于房地產(chǎn)企業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱力量，對我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。因此有關(guān)的管理人員必須加強(qiáng)對融資模式的不斷創(chuàng)新，例如采取開拓融資渠道的方式，實(shí)現(xiàn)多元化的融資方式，同時(shí)還要將自身的資金得到合理的利用，比如說采用銷售回款，經(jīng)營性欠款等方式，打破傳統(tǒng)的單一融資方式，并積極拓展基金機(jī)構(gòu)資金，企業(yè)債券，行業(yè)合作資金等多種渠道，有效的擴(kuò)展房地產(chǎn)企業(yè)的融資平臺(tái)。

5.強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部體系建設(shè)。為了加強(qiáng)對企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理，有關(guān)的工作人員應(yīng)該結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展特點(diǎn)以及目標(biāo)，從而制定出符合企業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)控制體系，并加強(qiáng)對相關(guān)制度的不斷完善，例如某一房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員指定人員來進(jìn)行監(jiān)督工作，從而科學(xué)的設(shè)計(jì)監(jiān)督機(jī)構(gòu)相關(guān)人員的職能范圍，使得人員能夠積極對業(yè)務(wù)的流程進(jìn)行梳理，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的系統(tǒng)化和程序化；在管理系統(tǒng)改進(jìn)過程中，需要及時(shí)加強(qiáng)對工作人員的專業(yè)培訓(xùn)，例如采用聘請培訓(xùn)師的方式，并在培訓(xùn)活動(dòng)進(jìn)行前積極制定合理、詳細(xì)的房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃，從而確保企業(yè)培訓(xùn)活動(dòng)的有序進(jìn)行，要求工作人員在培訓(xùn)中多進(jìn)行小組討論，在互相學(xué)習(xí)的過程中，做到共同進(jìn)步，并在培訓(xùn)活動(dòng)結(jié)束后，組織人員進(jìn)行考核，對于考核成績不合格的人員，管理人員先對他們進(jìn)行思想教育，然后要求他們進(jìn)行補(bǔ)考，直到考核成績通過；反之，對某些考核成績優(yōu)異，在培訓(xùn)活動(dòng)中積極表現(xiàn)的人員進(jìn)行表揚(yáng)和獎(jiǎng)勵(lì)，采用這種方式有效提高工作人員的積極性，激發(fā)他們的工作熱情，使員工掌握更多的專業(yè)知識(shí)，有效提高人員的綜合素質(zhì)和技能水平。

四、結(jié)語

人員素質(zhì)和專業(yè)技術(shù)的提升是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，因此為了有效提高有關(guān)人員的綜合素質(zhì)和專業(yè)水平，必須強(qiáng)化員工培訓(xùn)工作，并加強(qiáng)對相關(guān)規(guī)章制度的不斷完善，從而促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]韓治華.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與預(yù)警[J].經(jīng)濟(jì)視野,2013(18):28-28.

[3]宋來勝.限購背景下我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度分析[J].科技、經(jīng)濟(jì)、市場,2014(1):55-55.

篇3

1、營銷渠道單一，沒有自主方式房地產(chǎn)市場采取較為單一的宣傳模式，比如開盤促銷、發(fā)放傳單等傳統(tǒng)做法，這使其客戶群體不大穩(wěn)定，樓盤的特色也不能展示。另外，房地產(chǎn)企業(yè)對市場的預(yù)測不準(zhǔn)確，且在房屋的開發(fā)、設(shè)計(jì)和戶型定價(jià)上，容易出現(xiàn)與市場需求的脫節(jié)，整個(gè)營銷方案的設(shè)計(jì)缺乏前瞻性。

2、營銷的理念沒有與時(shí)俱進(jìn)，處于比較落后的狀態(tài)房地產(chǎn)營銷理念雖然己經(jīng)有了長足的發(fā)展，但是，南寧市大部分公司的房地產(chǎn)市場營銷還局限于刊登報(bào)刊廣告、燈箱路牌、印刷手冊樓書等營銷活動(dòng)，房地產(chǎn)營銷活動(dòng)無序。

3、營銷過程中品牌意識(shí)參次不齊開發(fā)商沒有充分了解市場需求，對品牌定位不準(zhǔn)確，有的過分倡導(dǎo)“精品”重視設(shè)計(jì)、品質(zhì)、工藝等方面，而忽略了大多數(shù)購房者的經(jīng)濟(jì)水平、購房偏好等，個(gè)性不夠鮮明，并且沒有長期的品牌效應(yīng)，企業(yè)品牌定位及品牌個(gè)性較為模糊。主要原因是開發(fā)企業(yè)受人才等方面條件的制約，始終沒有清晰明確的定位，也沒有意識(shí)到自己長遠(yuǎn)品牌的重要性。

4、定價(jià)策略和促銷策略都比較單一房屋定價(jià)是一項(xiàng)綜合性的過程，需考慮市場環(huán)境、土地價(jià)格、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素。而南寧市大多數(shù)開發(fā)商僅追求短期的經(jīng)濟(jì)利益，而忽視長期性的市場變化，同時(shí)在價(jià)格調(diào)整策略上具有一定的滯后性。

5、服務(wù)意識(shí)薄弱，工作人員素質(zhì)不高營銷人員與客戶的溝通，對于房地產(chǎn)營銷尤為重要。然而，營銷人員專業(yè)素質(zhì)低下，加之離職率又高，使房企在付出巨大人財(cái)物消耗，也收不到預(yù)期的營銷效果。

二、限購形勢下加強(qiáng)南寧市房地產(chǎn)營銷策略的對策建議

(一)改變開發(fā)商的傳統(tǒng)的營銷觀念營銷觀念是營銷的根基，因此，對于南寧市的房地產(chǎn)開發(fā)或者銷售企業(yè)，應(yīng)該推行先進(jìn)的營銷理念，加強(qiáng)工作人員的進(jìn)修學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，然后拿來已用，加大營銷模式的創(chuàng)新力度，提升自己的生存能力。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，營銷不僅僅是營銷部門的事，它是設(shè)計(jì)公司從規(guī)劃、調(diào)研、設(shè)計(jì)、建筑、采購、銷售、后勤、物業(yè)、管理等全過程的協(xié)作與創(chuàng)造，是公司全體員工智慧的結(jié)晶;并建立長遠(yuǎn)的關(guān)系營銷，贏得客戶的信任，從而更大程度上占有更多的市場份額，在競爭中處于不敗之地。

(二)采取多種營銷渠道目前，除了報(bào)紙、電視等傳統(tǒng)媒體外，博客、手機(jī)短信等新媒介的出現(xiàn)，加之信息量的加大及媒體數(shù)量的日益增多，使得社會(huì)媒體變得越來越多樣，以滿足人們對信息及媒體的不同需求。不同媒體宣傳焦點(diǎn)和有效性的差異，使得只有通過整合有限的資源，才能提高不同媒體的宣傳效率和效果。

(三)完善營銷過程中產(chǎn)品品牌效應(yīng)隨著生活質(zhì)量的提高，人民的品質(zhì)也在不斷提升，越來越追求住宅的品牌，從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，為了房地產(chǎn)事業(yè)的不斷進(jìn)步，企業(yè)必須打造具有吸引力的品牌。房地產(chǎn)商要遵循目標(biāo)市場沒有完全被競爭者壟斷目標(biāo)市場足夠大，以及企業(yè)有條件和能力進(jìn)入新選定的目標(biāo)市場為原則，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，打下堅(jiān)實(shí)有力的企業(yè)品牌營銷基礎(chǔ)。

(四)重視房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新雖然房屋使用周期較長，但是購房者的理念在不斷更新，所以房產(chǎn)企業(yè)要想跟上時(shí)代的潮流，形成品牌效應(yīng)，必須要有產(chǎn)品的創(chuàng)新，才能為營銷打下基礎(chǔ)。房地產(chǎn)界比較重視的一個(gè)理念就是超前意識(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)品要重視設(shè)計(jì)方案、房屋功能、投資價(jià)值等方面創(chuàng)新。

(五)加強(qiáng)營銷模式的多樣化綠色營銷和體驗(yàn)營銷越來越受到重視。隨著綠色環(huán)保意識(shí)逐漸加強(qiáng)，人們越來越重視自己的生活質(zhì)量和居住環(huán)境因此，人們在選擇住房時(shí)，不僅要考慮交通位置、價(jià)格等硬性條件，同時(shí)還要充分考慮小區(qū)的綠化環(huán)境、房屋的配套環(huán)境等。因此，綠色營銷、體驗(yàn)營銷應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)營銷商高度重視的方面。

篇4

關(guān)鍵詞：限購；房地產(chǎn)業(yè)；市場集中度

1 限購背景下我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度的現(xiàn)狀

國家于2009年12月14日重啟房地產(chǎn)調(diào)控，出臺(tái)了上調(diào)利率、提高存準(zhǔn)率、限購等政策來整治房地產(chǎn)行業(yè)，只不過我國房地產(chǎn)業(yè)仍得到了很大的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年全國商品房銷售額64456億元和商品房銷售面積111304萬平方米，與2009年全國商品房銷售額43995億元和商品房銷售面積93713萬平方米相比，分別增長46.51%和18.77%。2009年、2010年、2011年、2012年和2013年cr5分別為5.33%、6.56%、7.18%、8.33%和8.95%，cr10分別為8.16%、10.14%、10.65%、12.76%和13.77%，雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)市場集中度有所提高，只不過與美國房地產(chǎn)業(yè)cr3達(dá)45%、香港房地產(chǎn)業(yè)cr10達(dá)80%相比仍存在很大的差距，并且最大房地產(chǎn)企業(yè)（萬科地產(chǎn)）的市場份額僅為2.20%，遵照貝恩市場結(jié)構(gòu)劃分的原則，我國房地產(chǎn)業(yè)仍為競爭性（原子型）產(chǎn)業(yè)。

2 我國房地產(chǎn)業(yè)集中度低的原因

導(dǎo)致我國房地產(chǎn)業(yè)集中度低的原因主要有以下幾個(gè)：

（1）必要資本壁壘失效。房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資需要龐大的資金，只不過與汽車制造、家用電器、石油化工等行業(yè)平均規(guī)模超過20億元相比，資本壁壘相對較低，同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營特征、建筑施工單位墊付資金、消費(fèi)者預(yù)付等使得我國房地產(chǎn)業(yè)必要資本壁壘失效。

（2）行業(yè)技術(shù)壁壘失效。在技術(shù)方面，項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)到竣工有專門中介機(jī)構(gòu)全程規(guī)劃，房屋的建造由建筑施工企業(yè)負(fù)責(zé)，開發(fā)企業(yè)僅需要提供一定比例的資金，顯然，房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入不存在技術(shù)壁壘。

（3）規(guī)模經(jīng)濟(jì)壁壘失效。我國房地產(chǎn)業(yè)具有規(guī)模偏小、大企業(yè)市場份額微不足道的特征，與在位企業(yè)相比，新進(jìn)企業(yè)并不具有劣勢，其在很大程度上削弱了該行業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)壁壘，另外，市場規(guī)模的擴(kuò)大為小企業(yè)提供了廣闊的生存空間。

（4）產(chǎn)品差異化壁壘失效。目前消費(fèi)者對房屋的居住面積、質(zhì)量和戶型均有一定的要求，只不過在同質(zhì)化消費(fèi)、產(chǎn)品差異不大的背景下，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入壁壘也是失效的。

3 提高我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度的對策建議

為了改變房地產(chǎn)業(yè)集中度低、規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀，提高市場結(jié)構(gòu)效率以及市場集中度，我們提出以下幾點(diǎn)建議：

（1）優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)。建議提高房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本、經(jīng)濟(jì)、管理以及工程技術(shù)人員的最低要求，提升開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目投資中自有資金比例，取消商品房預(yù)售制度；建議政府部門采取行政手段強(qiáng)制信譽(yù)低、違規(guī)嚴(yán)重的企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)。

（2）推進(jìn)產(chǎn)業(yè)重組。建議政府部門支持具有資信與品牌優(yōu)勢的開發(fā)企業(yè)兼并、重組、參組控股中小型房地產(chǎn)企業(yè)，組建競爭力強(qiáng)、實(shí)力雄厚的大型企業(yè)（企業(yè)集團(tuán)），優(yōu)化資源配置，實(shí)現(xiàn)行業(yè)規(guī)?；?jīng)營；鼓勵(lì)區(qū)域擴(kuò)張，使開發(fā)企業(yè)通過全國范圍內(nèi)或跨區(qū)域開發(fā)進(jìn)而擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模。

（3）注重人才培養(yǎng)。建議開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)對專業(yè)人才的培養(yǎng)，進(jìn)一步完善人才培養(yǎng)體系，構(gòu)建高效的人才激勵(lì)機(jī)制，提升企業(yè)管理水平。

（4）樹立企業(yè)品牌。建議開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)產(chǎn)品和經(jīng)營管理創(chuàng)新，力求規(guī)劃設(shè)計(jì)精益求精，提升房屋的綜合質(zhì)量水平；塑造良好的企業(yè)形象，建設(shè)卓越的企業(yè)文化；加強(qiáng)企業(yè)的自我宣傳力度，向顧客傳遞相關(guān)品牌信息；提供高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)，營造優(yōu)雅和舒適的生活環(huán)境。

參考文獻(xiàn)：

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[2]周京奎.產(chǎn)業(yè)集中型壟斷與中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)優(yōu)化[j].生產(chǎn)力研究，2002（3）：180-184.

篇5

乙方：_________

人：_______

根據(jù)中華人民共和國以及_________市房地產(chǎn)法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)過平等協(xié)商，簽訂本協(xié)議。

一、銷售模式說明

本項(xiàng)目商業(yè)類產(chǎn)品施行分期銷售。

本協(xié)議不表明甲乙雙方對_________商業(yè)類產(chǎn)品進(jìn)行認(rèn)購或者進(jìn)行類似性質(zhì)的活動(dòng)，而僅是甲、乙雙方約定，待_________商業(yè)類產(chǎn)品正式發(fā)售后，乙方有按優(yōu)先權(quán)順序依次享有優(yōu)先挑選、認(rèn)購、購買產(chǎn)品的權(quán)利。

二、標(biāo)的物

1．產(chǎn)品：_________商業(yè)產(chǎn)品

2．物業(yè)地址：_________。

三、優(yōu)先權(quán)確認(rèn)

姓名／公司名稱：_________

人：_______________

身份證號(hào)碼／護(hù)照號(hào)碼：_________

公司注冊號(hào)／法人代碼：_________

地址／法定地址：_________

電話：_________

郵政編碼：_________

傳真：_________

電子郵箱：_________

乙方有意購買本協(xié)議第二條第一款所指明的物業(yè)產(chǎn)品類型，本協(xié)議確認(rèn)的優(yōu)先權(quán)號(hào)碼為_________。_________居住類產(chǎn)品正式發(fā)售后，乙方按優(yōu)先權(quán)順序依次享有優(yōu)先挑選、認(rèn)購、購買本種類產(chǎn)品的權(quán)利。

四、優(yōu)先權(quán)保證金

1．為了確保在項(xiàng)目正式開盤銷售時(shí)，乙方能夠按照所擁有的優(yōu)先權(quán)享有相應(yīng)的優(yōu)先挑選及購買產(chǎn)品的權(quán)利，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，乙方愿意以每套產(chǎn)品_________元金額向甲方支付優(yōu)先權(quán)保證金。乙方意向購買的產(chǎn)品數(shù)量為_________套，乙方向甲方支付人民幣_(tái)____元整。

2．甲、乙雙方正式簽訂《_________市商品房預(yù)售合同》，本協(xié)議優(yōu)先權(quán)保證金自動(dòng)充抵部分乙方所購產(chǎn)品首期款。首期款不足部分根據(jù)甲、乙雙方簽訂的《_________市商品房預(yù)售合同》，乙方需另行補(bǔ)齊。

五、優(yōu)先權(quán)終止及失效

1．甲方在正式簽訂《_________市商品房預(yù)售合同》前三個(gè)工作日電話或書面通知乙方選房，并辦理相關(guān)購房手續(xù)。

2．乙方與甲方正式簽訂《_________市商品房預(yù)售合同》之前，乙方有權(quán)放棄優(yōu)先權(quán)。

3．在甲方正式通知乙方選房后的三個(gè)工作日內(nèi)，若乙方尚未與甲方正式簽署《_________市商品房預(yù)售合同》，則視為乙方自愿放棄本協(xié)議約定的優(yōu)先權(quán)。

4．自甲方接到乙方書面告知其自愿放棄優(yōu)先權(quán)之日起，甲方開始為乙方辦理免息退還優(yōu)先權(quán)保證認(rèn)金的手續(xù)，并在十五個(gè)工作日內(nèi)將乙方按本協(xié)議支付的優(yōu)先權(quán)保證認(rèn)金無息退還給乙方。同時(shí)，本協(xié)議自動(dòng)終止。

六、其他

本協(xié)議共三頁，一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)二份，自雙方簽章之日起生效。

甲方（蓋章）：_________　乙方（簽字）：_________

法定代表人（簽字）：___　人（簽字）：_______

篇6

加入WTO后的中國，房地產(chǎn)中介市場這塊蛋糕的誘惑力越來越大，二手房、寫字樓和住宅租賃市場的預(yù)期利益至少還有十幾年的榮景，房地產(chǎn)中介服務(wù)仍然大有可為。筆者就以中介服務(wù)最為活躍的上海為例，2002年之前在上海，外資中介機(jī)構(gòu)在國內(nèi)主要從事的是中高檔物業(yè)，如以豪宅、休閑不動(dòng)產(chǎn)、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等為主的租賃買賣業(yè)務(wù)，而本土傳統(tǒng)的中介機(jī)構(gòu)則主要從事中低端的物業(yè)，如普通二手房、商品房……

今天的房地產(chǎn)中介服務(wù)，不再是單一的房地產(chǎn)咨詢、價(jià)格評(píng)估，還有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)，房地產(chǎn)中介企業(yè)也不再是單一為賣方（即一級(jí)房地產(chǎn)市場中的房地產(chǎn)開發(fā)商和二級(jí)房地產(chǎn)市場中的房屋產(chǎn)權(quán)人）服務(wù)，更多的要對消費(fèi)者即購房者負(fù)責(zé)，充當(dāng)著"中間人"這一角色。在這些專業(yè)的交易活動(dòng)中必然產(chǎn)生專業(yè)類型的風(fēng)險(xiǎn)，因此參與房地產(chǎn)中介法律關(guān)系的各個(gè)主體需要對房地產(chǎn)中介活動(dòng)中可能出現(xiàn)的各種法律風(fēng)險(xiǎn)加以了解并作出積極的預(yù)防措施。

二.房地產(chǎn)中介活動(dòng)中的法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)中介從法律角度解釋是一種民事法律關(guān)系。這種民事法律關(guān)系中各個(gè)主體的聯(lián)系主要是通過與房地產(chǎn)中介有關(guān)的合同。在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中常見的合同有委托合同、居間合同、行紀(jì)合同等。作為房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以及房屋產(chǎn)權(quán)人（使用人）、購房者等合同主體其簽訂合同最基本的目的是在交易過程中盡可能地避免風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)交易目的，獲得預(yù)期利益。

(一).通過中介進(jìn)行房屋買賣是目前房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)容易出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，其中比較常見的法律問題有：

1.來自交易主體方面的風(fēng)險(xiǎn)。

交易主體的風(fēng)險(xiǎn)一般指房屋買賣或租賃合同的主體缺乏必要的法律要件，就是說出賣人并非房屋所有權(quán)人或者未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)。

對于不同的房產(chǎn)所有人，其在房地產(chǎn)市場進(jìn)行交易的動(dòng)機(jī)各不相同，有的人想賣小房換大房，有的人想低價(jià)買高價(jià)賣，有的人則是由于出現(xiàn)法律糾紛或陷入債務(wù)危機(jī)，還有的人是由于婚姻變故或是家庭糾紛。例如，夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋；房屋產(chǎn)權(quán)共有人未經(jīng)其他共有人同意私自將房屋出售；職工不告知單位便把單位擁有部分產(chǎn)權(quán)的公房出售等等。上述情況在認(rèn)定合同法律責(zé)任時(shí)一般認(rèn)定合同效力待定，或者直接認(rèn)定合同無效。

買方委托中介機(jī)構(gòu)選購房屋，是出于對中介機(jī)構(gòu)專業(yè)人士的信任和信賴，因此，對于交易主體是否合法，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格的審查，如果中介機(jī)構(gòu)未盡審查義務(wù)，導(dǎo)致合同無效，給交易一方造成損失了，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2.來自交易標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)。

交易標(biāo)的物即是用于交易的房屋，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對房屋的有關(guān)情況予以調(diào)查，如果出現(xiàn)下列情況，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)告知該交易標(biāo)的物不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓：①交易標(biāo)的物為非法建筑或已被列人拆遷范圍；②房屋權(quán)屬有爭議或者房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人而侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的；③房屋已設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的；④交易房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量瑕疵等。

如果房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)明知該房屋存在上述情況而未盡告知義務(wù)，給合同一方（一般指買方）造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，當(dāng)然如果是委托人（一般指賣方）刻意隱瞞制造虛假證明等而給房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失的，則由委托人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

3.來自交易合同、交易手續(xù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。

房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，其交易規(guī)則有別于一般動(dòng)產(chǎn)。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到政府有關(guān)部門進(jìn)行登記，出賣人僅將房屋交付買受人使用并不意味著就此產(chǎn)生房屋所有權(quán)變更的法律后果。買賣雙方要交納相關(guān)稅費(fèi)，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房地產(chǎn)管理部門才會(huì)核發(fā)過戶并頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。

但是在房屋交易過程中，如果雙方對交房時(shí)間、付款期限等約定不明引發(fā)爭議，其中一方的權(quán)益必然受到損害。為保證交易目的的順利實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)還應(yīng)提示交易雙方對諸如交房時(shí)間、付款方式等條款作出明確的約定，這樣做的目的也是為了使房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)避免不必要風(fēng)險(xiǎn)和損失。

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)如何防范以上述及的諸多的法律風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵是應(yīng)當(dāng)在交易前對交易房屋的產(chǎn)權(quán)等情況作一個(gè)徹底的了解，謹(jǐn)慎與委托人簽訂房屋買賣合同及其他委托、獨(dú)家等關(guān)聯(lián)合同。同時(shí)為了避免給委托人造成損失，還應(yīng)認(rèn)真審查該房屋產(chǎn)權(quán)證明、有無權(quán)利限制等情況，如中介機(jī)構(gòu)未能盡到謹(jǐn)慎審查的義務(wù)，致使房屋產(chǎn)權(quán)人或購房者因此遭受損失的，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

(二).房地產(chǎn)評(píng)估過程中出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)：

1、過失引起的風(fēng)險(xiǎn)。

這一風(fēng)險(xiǎn)包括估價(jià)師未盡到義務(wù)、受客觀條件限制，對可能存在的事項(xiàng)未能如實(shí)披露等。

一般情況下，估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)與主觀因素關(guān)聯(lián)較大，如因?qū)I(yè)能力和工作態(tài)度導(dǎo)致產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。專業(yè)方面的風(fēng)險(xiǎn)如估價(jià)人員未能正確掌握房地產(chǎn)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)對估價(jià)的影響，使估價(jià)目的與估價(jià)方法、估價(jià)價(jià)值不匹配，或估價(jià)報(bào)告文字?jǐn)⑹霾划?dāng)，造成委托方誤解，或估價(jià)人員對評(píng)估參數(shù)及評(píng)估信息資料真實(shí)性的甄別、價(jià)格含義等缺乏正確的把握，而導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果與事實(shí)相差懸殊，從而引發(fā)估價(jià)糾紛風(fēng)險(xiǎn)。

由工作態(tài)度引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)有估價(jià)人員工作態(tài)度不認(rèn)真，估價(jià)報(bào)告質(zhì)量低劣，或受自身執(zhí)業(yè)能力限制，使估價(jià)結(jié)論發(fā)生較大偏差，在未明確委托評(píng)估房地產(chǎn)的情況下，就盲目估價(jià)，導(dǎo)致估價(jià)不實(shí)。另外在對國家相關(guān)政策理解不夠充分的情況下，輕率確定經(jīng)濟(jì)性貶值率或貶值額，以及估價(jià)人員與委托方有利害關(guān)系，使估價(jià)結(jié)論失去公允性，從而發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。

2、非過失風(fēng)險(xiǎn)，主要系客觀因素引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

包括估價(jià)師與他人惡意串通、明知對方有隱瞞行為仍出具虛假估價(jià)報(bào)價(jià)等。除估價(jià)人員本身原因外，由客觀外界不確定因素引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也比較多，通常情況下有，委托評(píng)估房地產(chǎn)的情況未能真實(shí)告知評(píng)估人員，或有意拖延提供有關(guān)證件而造成評(píng)估不準(zhǔn)確造成了經(jīng)濟(jì)糾紛，例如隱瞞產(chǎn)權(quán)不明晰、產(chǎn)權(quán)證明文件不完整等情況，致使估價(jià)嚴(yán)重失實(shí)。同時(shí)，法律、經(jīng)濟(jì)政策等方面不可預(yù)料的變化也會(huì)導(dǎo)致某些風(fēng)險(xiǎn)。另外，由于我國統(tǒng)計(jì)資料的存在不系統(tǒng)、不完全、嚴(yán)重滯后的問題，給估價(jià)操作帶來難度，易造成估價(jià)失實(shí)而引發(fā)爭議。委托方對估價(jià)報(bào)告使用不當(dāng)，也容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，造成經(jīng)濟(jì)糾紛。

根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，其中專章對房屋中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員和機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)的管理予以了規(guī)定，對于其法律責(zé)任未有專門明確，只是強(qiáng)調(diào)了違反管理規(guī)定的一般罰則，即行政責(zé)任問題，對于刑事責(zé)任規(guī)定了"房地產(chǎn)管理部門工作人員在房地產(chǎn)中介服務(wù)管理中、貪污受賄的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任"。廣泛的法律責(zé)任還包括民事法律責(zé)任，通常，合同責(zé)任既包括合同約定的責(zé)任，同時(shí)也包括法律規(guī)定的責(zé)任。其中，合同各方對于違約責(zé)任的約定只要不違反法律規(guī)定，違約方就應(yīng)當(dāng)按照約定向守約方承擔(dān)責(zé)任；對于沒有約定的情形，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定追究違約方責(zé)任。

中介機(jī)構(gòu)為委托人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)以及居間業(yè)務(wù)等方面的服務(wù)，可以根據(jù)合同約定的違約責(zé)任和《合同法》的有關(guān)規(guī)定承擔(dān)民事法律責(zé)任，承擔(dān)法律責(zé)任的方式有返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失、支付違約金、賠禮道歉等，可以單獨(dú)適用，也可以合并適用，對此《民法通則》第一百三十四條已有明確規(guī)定。

三.如何減少房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展

(一).房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自身應(yīng)盡妥善謹(jǐn)慎的審查義務(wù)。

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在經(jīng)營活動(dòng)中應(yīng)盡的謹(jǐn)慎審查義務(wù)，前面已經(jīng)陳述，此處不再贅述。

(二).設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)行業(yè)的良性發(fā)展。

1、何謂行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)。

行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，又稱為專業(yè)賠償保險(xiǎn)，是指保險(xiǎn)公司承保專業(yè)人士在履行專業(yè)服務(wù)過程中因疏忽、過錯(cuò)，造成其委托人或其它利害關(guān)系人的財(cái)產(chǎn)損失或人身傷亡，而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。

行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)是化解執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的有效手段之一。在一些發(fā)達(dá)國家，法律規(guī)定某些從事專業(yè)服務(wù)行業(yè)的專業(yè)人員必須購買行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，即常說的強(qiáng)制保險(xiǎn)。行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，作為責(zé)任保險(xiǎn)的一個(gè)重要組成部分，從誕生至今已經(jīng)有一百多年的歷史。1885年，在英國出現(xiàn)了世界上第一張行業(yè)責(zé)任保單——藥劑師過失責(zé)任保單，但由于種種原因，行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)在20世紀(jì)60年代以前一直難以得到眾人的重視，發(fā)展十分緩慢。而此后，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和法律的完善，發(fā)達(dá)國家因行業(yè)過失引發(fā)的糾紛和訴訟案件日益增多，因此，行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)開始逐漸引起大家的關(guān)注，市場對行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的需求被極大地激發(fā)。目前，在發(fā)達(dá)國家的保險(xiǎn)市場上，行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)已經(jīng)涵蓋了醫(yī)生、護(hù)士、藥劑師、美容師、律師、會(huì)計(jì)師、公證人、建筑師、工程師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人和人、公司董事和高級(jí)職員等數(shù)十種不同的行業(yè)?？梢哉f，行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)在發(fā)達(dá)國家的保險(xiǎn)市場上占有十分重要的地位。

2、我國已推行的有關(guān)行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)。

和發(fā)達(dá)國家相比，我國的責(zé)任保險(xiǎn)起步較晚，水平也不高，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，國外責(zé)任險(xiǎn)業(yè)務(wù)占其財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)務(wù)總量的比例平均在15％以上，而目前我國責(zé)任保險(xiǎn)業(yè)務(wù)量只占整個(gè)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)務(wù)的3％左右，并且主要集中在汽車第三者責(zé)任險(xiǎn)、雇主責(zé)任險(xiǎn)、產(chǎn)品責(zé)任險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)等少數(shù)險(xiǎn)種上，行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)所占比例雖然很少，但這一領(lǐng)域的市場潛力和發(fā)展空間值得期待。正因如此，近段時(shí)間國內(nèi)各家保險(xiǎn)公司顯然加快了行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的市場開拓和營銷，例如中國人民保險(xiǎn)公司在近年先后一口氣推出了醫(yī)療責(zé)任險(xiǎn)、律師責(zé)任險(xiǎn)、建筑工程責(zé)任險(xiǎn)等新的責(zé)任險(xiǎn)種，并準(zhǔn)備繼續(xù)推出校園（方）責(zé)任險(xiǎn)、物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)等全國性的新險(xiǎn)種。

行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的不斷發(fā)展不僅對合理規(guī)避行業(yè)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)、保障當(dāng)事人權(quán)益具有重要的意義，同時(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、科學(xué)教育水平的提高和人們保險(xiǎn)意識(shí)的增強(qiáng)是造成行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)迅速走俏的主要原因。一方面隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，公眾對專業(yè)人士履行職責(zé)的期望值在不斷升高，消費(fèi)者的自我保護(hù)意識(shí)也在不斷增強(qiáng)，法律環(huán)境的進(jìn)一步完善也給消費(fèi)者依法保護(hù)自身權(quán)益提供了強(qiáng)有力的保障，這使得行業(yè)責(zé)任引起的投訴和糾紛近年來呈快速上升勢頭。另一方面，隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，那些原先不同程度帶有"行政色彩"的專業(yè)職業(yè)，如公證、會(huì)計(jì)、律師、醫(yī)生等都已經(jīng)開始逐步走向市場化，它們成為自主開展業(yè)務(wù)、獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的法人機(jī)構(gòu)，因此，一些過去由國家負(fù)擔(dān)的行業(yè)賠償責(zé)任將逐步由機(jī)構(gòu)和個(gè)人自行承擔(dān)，這些都有效地激發(fā)了市場對行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的需求。此外，隨著改革開放的深化和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)計(jì)、公證、律師等行業(yè)成了社會(huì)上的熱門行業(yè)，和老百姓的關(guān)系也越來越緊密，但同時(shí)這些專業(yè)行業(yè)也面臨著來自社會(huì)各個(gè)方面的道德風(fēng)險(xiǎn)，如假證明、假報(bào)表、假材料等實(shí)在讓人防不勝防，因此，買份保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移一下風(fēng)險(xiǎn)也就成了情理之中的事了。

3、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)設(shè)立行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)的必要性和重要性。

我國目前尚未設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，因此除了在合同中對風(fēng)險(xiǎn)的防范作出約定外，如能積極利用社會(huì)保險(xiǎn)手段來轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險(xiǎn)，對于保障整個(gè)房地產(chǎn)中介市場經(jīng)營活動(dòng)的順利發(fā)展，是非常必要的。對一個(gè)還沒有打開大門的發(fā)展中保險(xiǎn)市場來說，差距代表著挑戰(zhàn)和機(jī)遇，也意味著巨大的市場潛力和發(fā)展空間，占據(jù)了這一市場的主動(dòng)權(quán)，就有可能在這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域大有作為。對于保險(xiǎn)公司而言，誰先開辟新的險(xiǎn)種，誰就可能占領(lǐng)先機(jī)，而且房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的市場規(guī)模正是推行這一行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)最有利的市場保障。

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參保行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，從而使作為被保險(xiǎn)人的房地產(chǎn)中介企業(yè)在承辦房屋中介業(yè)務(wù)過程中，因過失給委托人及其利害關(guān)系人造成的損失，可由保險(xiǎn)公司在賠償限額內(nèi)負(fù)責(zé)賠償。有了這種專業(yè)保險(xiǎn)的保障，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)無疑吃了一顆定心丸，在業(yè)務(wù)開展和企業(yè)規(guī)模發(fā)展上自然就可以免除太多的后顧之憂。設(shè)立房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)有利于保障安全交易，即使產(chǎn)生糾紛也會(huì)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，對保障當(dāng)事人合法權(quán)益也起到了積極的作用。

房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)設(shè)立的目的是為了培育更加有競爭力的房地產(chǎn)中介市場，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)中介行業(yè)加速整合，進(jìn)入良性循環(huán)發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)中介企業(yè)和保險(xiǎn)企業(yè)的雙贏。如今，我國的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)正走向進(jìn)一步的完善和健全，市場經(jīng)濟(jì)乃是一種信用經(jīng)濟(jì)的觀念日漸深入人心，信譽(yù)立則企業(yè)興，信譽(yù)失則企業(yè)衰。誠信是社會(huì)形成過程中逐漸發(fā)展出的社會(huì)契約之一，也是社會(huì)得以健康發(fā)展的前提之一。誠實(shí)信用原則要求房地產(chǎn)信息的真實(shí)、準(zhǔn)確，是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)中介服務(wù)的基本條件，不偏不倚如實(shí)地向客戶提供信息，既是對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的職業(yè)道德的要求，也是其專業(yè)水準(zhǔn)的體現(xiàn)。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供的信息不實(shí)、或作宣傳時(shí)故意夸大、掩飾租售房屋的優(yōu)、缺點(diǎn)，必然會(huì)損害當(dāng)事人權(quán)益的，設(shè)立房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)有益于房地產(chǎn)中介真正在品牌化道路上發(fā)揮誠信作為一種隱性資源的優(yōu)勢。

但并不是說房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)投保了行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)就可以高枕無憂，因?yàn)榉康禺a(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)仍然屬于一種財(cái)險(xiǎn)，對于造成損失產(chǎn)生賠償責(zé)任的責(zé)任人，保險(xiǎn)公司仍有進(jìn)一步索賠的權(quán)利。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)仍然需要加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)與交流，提高房地產(chǎn)評(píng)估師、經(jīng)紀(jì)師以及相關(guān)從業(yè)人員的整體執(zhí)業(yè)水平，健全中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理制度。

4、設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)的應(yīng)注意的免責(zé)條款。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；風(fēng)險(xiǎn)防范

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）08-0-02

房地產(chǎn)業(yè)作為一種特殊行業(yè)，有著建設(shè)周期長、投資規(guī)模大、資金周轉(zhuǎn)不靈活等特點(diǎn)，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)在招投標(biāo)、施工建設(shè)、竣工、投入使用等環(huán)節(jié)，受到政治、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等因素的影響非常大。房地產(chǎn)業(yè)的這些特點(diǎn)，就決定了它是一種典型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，管理者必須在項(xiàng)目管理的過程中做好風(fēng)險(xiǎn)防范工作，如此才能夠有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保證工程項(xiàng)目的最終完成。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.投資決策過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)

投資決策過程可能存在的風(fēng)險(xiǎn)有：時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、定位風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)、政府政策風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)類型風(fēng)險(xiǎn)、投資的支持能力風(fēng)險(xiǎn)等等。

2.土地資源獲取過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)

土地資源獲取過程存在的風(fēng)險(xiǎn)有：土地資源規(guī)劃部門的決策、土地的自然屬性、社會(huì)屬性。在購買了土地使用權(quán)之后，征地、補(bǔ)償、拆遷、安置等環(huán)節(jié)都存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。

3.建設(shè)過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)

建設(shè)過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)有：建筑物的設(shè)計(jì)理念過于落后，或者消費(fèi)都對建筑物的創(chuàng)新設(shè)計(jì)無法接受；建筑物的實(shí)用性較差；承包商的建造技術(shù)、施工技術(shù)過于落后，或者責(zé)任心不強(qiáng)，存在偷工減料的情況；監(jiān)理工作不到位，致使建筑物存在一定的安全隱患。

4.銷售與后期管理過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)

這一過程存在的風(fēng)險(xiǎn)主要有：對銷售時(shí)機(jī)的把握；租賃、銷售合同存在的風(fēng)險(xiǎn)；自然災(zāi)害、意外事故存在的風(fēng)險(xiǎn)等等。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)的定位

房地產(chǎn)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理工作是一項(xiàng)全員參與的、有目的的管理活動(dòng)，惟有目標(biāo)明確、精準(zhǔn)定位，才能夠保證風(fēng)險(xiǎn)管理的成效。房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理需要有一定的前瞻性，準(zhǔn)確的預(yù)測出項(xiàng)目進(jìn)行過程中可能會(huì)遭遇到的風(fēng)險(xiǎn)，從而有力地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，或者在損失發(fā)生之前采取有效措施，將風(fēng)險(xiǎn)所帶來的損失降到最低。我們在對風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，必須要與企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)保持一致，同時(shí)還要與企業(yè)經(jīng)營的內(nèi)外部環(huán)境緊密結(jié)合，如此才能夠保證風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)定位的準(zhǔn)確性。

我們在對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的目標(biāo)進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，必須要注意的是房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理處于多目標(biāo)體系的管理之中，其中有三大基本目標(biāo)，即：功能目標(biāo)體系、進(jìn)度目標(biāo)體系以及費(fèi)用目標(biāo)體系，這三大目標(biāo)體系與風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)體系的構(gòu)建緊密相關(guān)，因此我們在對風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)體系進(jìn)行定位時(shí)，必須要注意到以下幾個(gè)方面：一是三大目標(biāo)體系是相互聯(lián)系、相互影響的，如果其中的一個(gè)體系發(fā)生了變化，勢必會(huì)引起其他兩大體系的變化，比如受某些因素的影響，而縮短工期，則會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目工程的質(zhì)量受到影響，必將會(huì)引起成本的上漲。因此，制定風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)時(shí)，必須要注意三者的優(yōu)化與平衡。二是三大目標(biāo)從策劃、設(shè)計(jì)、計(jì)劃，需要經(jīng)歷從總體到個(gè)體，從概念到實(shí)施，從簡單到復(fù)雜的過程，所以我們需要對三大目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化，這樣才能夠使職責(zé)落實(shí)到位，以便于總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，我們制定風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)，并將其細(xì)化時(shí)，同樣要注意與三大目標(biāo)不能夠出現(xiàn)矛盾與沖突。三是三大目標(biāo)結(jié)構(gòu)的關(guān)系是均衡的、協(xié)調(diào)的，我們在對風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)進(jìn)行構(gòu)建時(shí)，需要注意其內(nèi)在的邏輯性，必須要注意片面強(qiáng)調(diào)最高質(zhì)量、最短工期、最低成本都是不可取的。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)防范的方案與實(shí)施

（一）針對投資、決策階段風(fēng)險(xiǎn)的解決方案

針對這一階段風(fēng)險(xiǎn)的解決方案就是組織建立一支高素質(zhì)的開發(fā)團(tuán)隊(duì)。這支團(tuán)隊(duì)，除了要具有較高的技術(shù)水平，同時(shí)還要有豐富的學(xué)科背景，如此才能夠深入分析國家以及各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，制定與企業(yè)自身發(fā)展水平相符合的房地產(chǎn)開發(fā)策略，能夠?qū)ν顿Y方案進(jìn)行科學(xué)、合理、有效的評(píng)估，并評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性，投資者或者分析者要在城市規(guī)劃條例，政府政策法規(guī)等約束條件下，根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，確定投資項(xiàng)目的用途、規(guī)模、類型，并對開發(fā)成本，需求量、售價(jià)等做出預(yù)測，這些預(yù)測面臨著大量的不確定因索，所以風(fēng)險(xiǎn)性也是極大的。因此，可行性研究階段對風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，分析正確與否，將直接影響到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成功與否。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立一支高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊(duì)伍，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)研，充分掌握影響項(xiàng)目投資的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境資料，并且對此加以分析和綜合，建立一個(gè)龐大的信息系統(tǒng)，對項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，從而通過科學(xué)預(yù)測，對項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，選擇適宜的投資項(xiàng)目類型、投資區(qū)位和開發(fā)時(shí)機(jī)，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的盲目性，從根源上消除或者降低房地產(chǎn)開發(fā)過程中所遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，企業(yè)還需要逐步完善風(fēng)險(xiǎn)管理組織，要將風(fēng)險(xiǎn)管理提高到戰(zhàn)略高度，督促開發(fā)團(tuán)隊(duì)深入學(xué)習(xí)、研究風(fēng)險(xiǎn)管理理論，收集、整理歷次企業(yè)在面對風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的方案、對策以及相應(yīng)的損失資料。我們知道，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)鍵之處就是要預(yù)先采取行動(dòng)，如果已經(jīng)預(yù)測到了風(fēng)險(xiǎn)的到來，而未采取行動(dòng)，那么企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制也就失去了其存在的意義。同時(shí)還要注意的是工程項(xiàng)目的周期越長，存在的風(fēng)險(xiǎn)也就越多，而控制風(fēng)險(xiǎn)所形成的成本也就越高。為了對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的掌控，我們還需要建立一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，一旦發(fā)生了實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)偏離計(jì)劃的狀況，我們就能夠在第一時(shí)間收到這個(gè)信息，從而馬上采取措施加以防范。有條件的企業(yè)還可以完善風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任制度，將風(fēng)險(xiǎn)防范制度與員工的考核標(biāo)準(zhǔn)掛鉤，發(fā)現(xiàn)問題之后，就可以馬上追求責(zé)任人，按照考核制度進(jìn)行懲罰。這樣就能夠提高員工的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)與防范的積極性。投資者關(guān)于投資環(huán)境的信息越多，信息質(zhì)量越高，那么所作的預(yù)想可能越準(zhǔn)確；對市場信息的細(xì)致研究，會(huì)導(dǎo)致對開發(fā)過程和經(jīng)營成果的較準(zhǔn)確的估計(jì)，從而使風(fēng)險(xiǎn)在事先就得到很好的控制。

因此，培養(yǎng)市場化的各類專業(yè)人才建立企業(yè)經(jīng)常性信息收集和處理機(jī)構(gòu)，研究國家和區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策，對本地區(qū)各個(gè)區(qū)域的規(guī)劃、土地、項(xiàng)目、適宜項(xiàng)目情況，做準(zhǔn)確、及時(shí)的分析，為企業(yè)經(jīng)營決策提供可靠依據(jù)。積極培養(yǎng)會(huì)經(jīng)營、懂管理、知法規(guī)的適應(yīng)市場需要的高級(jí)管理人才，盡可能避免投機(jī)、政策、擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)。

（二）施工前期的風(fēng)險(xiǎn)防范方案

施工進(jìn)行之前，房地產(chǎn)企業(yè)需要與當(dāng)?shù)氐恼?、各?jí)管理部門、金融機(jī)構(gòu)等企業(yè)單位做好溝通、搞好關(guān)系，為未來項(xiàng)目的啟動(dòng)奠定基礎(chǔ)。比如要去地方的國土部門、城市規(guī)劃部門、電力部門、供水部門、供暖部門以及文物部門進(jìn)行溝通咨詢，以便了解當(dāng)?shù)氐淖匀簧鷳B(tài)環(huán)境、城市未來規(guī)劃以及地下埋藏物等情況，從而合理的調(diào)整項(xiàng)目設(shè)計(jì)；去國土資源、城市規(guī)劃等部門做調(diào)查，了解地塊的具體的使用意識(shí)、使用情況進(jìn)行確認(rèn)。對未來征地、拆遷、安置與補(bǔ)償可能發(fā)生的問題進(jìn)行預(yù)測，要靈活的處理各方面的矛盾，防止矛盾激化。增強(qiáng)企業(yè)員工的合同意識(shí)，對土地出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償合同、勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)合同進(jìn)行認(rèn)真核對，保證合同中不會(huì)出現(xiàn)陷阱與歧義。還需要考慮工程的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，做好防火、抗震工作。

（三）項(xiàng)目施工階段的風(fēng)險(xiǎn)控制方案

施工階段不僅對建筑產(chǎn)品的質(zhì)量有著直接影響，同時(shí)因其時(shí)間較長，可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素也就更多。對于項(xiàng)目施工階段的風(fēng)險(xiǎn)控制，我們可以從以下幾個(gè)方面入手：一是擴(kuò)大宣傳力度，提高施工人員的安全意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用培訓(xùn)工作，提高進(jìn)場人員的安全意識(shí)，使他們能夠嚴(yán)格按照相關(guān)制度完成操作，對于一些有特殊要求的工種，必須要通過培訓(xùn)考核之后，才能夠上崗。經(jīng)常組織安全檢查，保證進(jìn)場的每一位員工都能夠佩戴安全帽，系好安全帶。二是對于現(xiàn)場容易發(fā)生的危險(xiǎn)事故必須要做好預(yù)案工作，比如高空墜落、護(hù)坡處理等等，做好極端氣候的應(yīng)對工作，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)人員、監(jiān)理人員、施工人員以及一些材料、設(shè)備供應(yīng)商之間的關(guān)系，保證工程項(xiàng)目的有效進(jìn)行。三是對施工現(xiàn)場進(jìn)行科學(xué)、合理的布置。易燃易爆品儲(chǔ)藏的位置要遠(yuǎn)離食堂、變電房等容易引發(fā)火花的地方，易燃易爆品倉庫要絕對禁止煙火；水泥倉庫的地面需要架空，切實(shí)做好防潮、防水措施；對于一些容易變形、損壞的裝飾材料，需要合理進(jìn)行堆放。四是強(qiáng)現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)控，通過督促施工技術(shù)、組織、措施、人員、機(jī)械的落實(shí)，防止質(zhì)量缺陷和建筑工程質(zhì)量通病的發(fā)生。五是做好現(xiàn)場建設(shè)日志，注意資料收集和保存，預(yù)防和減少施工索賠。六是盡快完成開發(fā)項(xiàng)目，縮短建設(shè)周期，這是一些小開發(fā)商經(jīng)常使用的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施。

（四）租賃、銷售階段的風(fēng)險(xiǎn)防范方案

一是租賃與銷售合同的起草必須要由房地產(chǎn)專業(yè)人員負(fù)責(zé)，同時(shí)要經(jīng)過律師、法律顧問等人員的審查，必須要保證合同條款的合法性與明確性。二是要經(jīng)常對建筑產(chǎn)品時(shí)行定期檢查，一旦發(fā)現(xiàn)安全隱患馬上消除。三是對其他附屬設(shè)備進(jìn)行定期檢查、維修，從而將安全隱患消滅在萌芽之中。

從某個(gè)角度上來講，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程，實(shí)上就是對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理、規(guī)避以及博弈的一系列過程。這一過程不允許我們有一點(diǎn)點(diǎn)閃失，否則就有可能前功盡棄。有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制的構(gòu)建，需要靠企業(yè)的團(tuán)隊(duì)力量，靠企業(yè)管理水平、知識(shí)水平、綜合素質(zhì)、職業(yè)道德、管理經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行的，風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避、緩和、轉(zhuǎn)移都是綜合管理、協(xié)調(diào)發(fā)展的結(jié)果。因此，重視建立現(xiàn)代管理制度和建立適應(yīng)于市場環(huán)境發(fā)展需要的組織結(jié)構(gòu)，對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管理，才能夠減少或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對企業(yè)經(jīng)營目的和效果的不利因素，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的平穩(wěn)、健康發(fā)展。

（五）靈活進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分散與轉(zhuǎn)移

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，實(shí)行開發(fā)類型多元化、開發(fā)區(qū)域多元化、開發(fā)時(shí)問差異化來分散風(fēng)險(xiǎn)。如通過投資建造不同檔次的住宅；或者是把資金分散投資在不同類型的房地產(chǎn)，如住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)等。用個(gè)別房地產(chǎn)開 發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個(gè)別低收益的房地產(chǎn)損失，以減少未來收益的不確定性，從而降低整體開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，最終獲取平均的投資收益。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用以下形式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移：①通過契約或合同將損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給非保險(xiǎn)業(yè)的其他人，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生頻率和縮小其損失程度的目的。例如一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能因?yàn)槿狈︿N售及售后服務(wù)能力，可以與另一家企業(yè)簽訂合同，由后者負(fù)責(zé)房屋的銷售和維修服務(wù)，一旦房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，則維修工作及相關(guān)費(fèi)用均由該企業(yè)來承擔(dān)。在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營過程中，常見的合同有工程承包合同、材料設(shè)備供銷合同、房屋預(yù)售合同、房屋出售合同等。②如發(fā)行房地產(chǎn)開發(fā)公司股票、尋求合作伙伴等通過尋求外部資金來支付可能發(fā)生的損失，將損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給其他人，這是一種非保險(xiǎn)形式的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。③通過購買保險(xiǎn)，業(yè)主作為投保人將應(yīng)由自己承擔(dān)的工程風(fēng)險(xiǎn)（包括第三方責(zé)任）轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，從而使自己免受風(fēng)險(xiǎn)損失。房產(chǎn)保險(xiǎn)可以將自己不能承擔(dān)或不愿意承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)，從而降低自身的損失程度，是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑之一。保險(xiǎn)對于減輕或彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資者的損失，實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)運(yùn)動(dòng)，保證房地產(chǎn)投資者的利潤等方面具有十分重要的意義，尤其對于增強(qiáng)房地產(chǎn)投資者的信譽(yù)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的發(fā)展具有積極作用。④風(fēng)險(xiǎn)回避，是一種較好的風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，即有效的回避措施可以在房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生之前完全消除其給開發(fā)商造成某種損失的可能，而不再需要實(shí)施其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施。但風(fēng)險(xiǎn)回避策略在有效地防止投資者可能遭受的損失的同時(shí)，也放棄了獲利的可能，因而這是一種消極的風(fēng)險(xiǎn)對策措施。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)都存在著風(fēng)險(xiǎn)，但是風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)因?yàn)槲覀儤?gòu)建了預(yù)警系統(tǒng)，制定了風(fēng)險(xiǎn)控制措施而全部消失，但是會(huì)因?yàn)槲覀兊倪@些努力而使風(fēng)險(xiǎn)減少或者是使風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失的程度降低。房地產(chǎn)項(xiàng)目不同的階段，需要我們采取不同的措施，這樣才能夠有針對性的控制風(fēng)險(xiǎn)。目前房地產(chǎn)企業(yè)比較顯現(xiàn)和急需防范控制的是投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于近年來國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的不斷出臺(tái)和房地產(chǎn)企業(yè)自身財(cái)務(wù)管理機(jī)制的不足在一定程度上加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。由此，使房地產(chǎn)企業(yè)對其投資風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)更加明晰、系統(tǒng)，為房地產(chǎn)企業(yè)管理當(dāng)局有針對性地防范其投資風(fēng)險(xiǎn)提供了方向。為企業(yè)創(chuàng)造更大經(jīng)濟(jì)效益。

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篇8

關(guān)鍵詞：地方主體稅種；財(cái)產(chǎn)稅

一、構(gòu)建財(cái)產(chǎn)稅為主體稅種的地方稅體系理論研究

隨著營業(yè)稅改征增值稅改革的深入，地方政府將面臨著財(cái)政緊張的局面，因此，地方政府必須需要一個(gè)穩(wěn)定收入的來源。而我們知道，作為地方主體稅種，應(yīng)該具有以下特點(diǎn)：首先，稅基寬厚。寬稅基保證了收入來源充足。其次，稅基有彈性。最后，稅收征管有效率。征管的效率性保證了稅收收入能及時(shí)入庫。由此可見，財(cái)產(chǎn)稅成為地方主體稅種是大勢所趨，相關(guān)學(xué)者也從不同方面進(jìn)行了理論上的研究。

李鐵（2010）通過介紹Tiebout模型，指出在完全信息和無成本自由流動(dòng)的假設(shè)下，居民將流向最能使用其既定偏好的那種稅收――指出模式的地方轄區(qū)，而財(cái)產(chǎn)稅恰好符合了這種要求，是地方主體稅種的最佳選擇。郭宏寶（2010）梳理了20世紀(jì)中期以來關(guān)于財(cái)產(chǎn)稅的研究的主要理論與實(shí)證文獻(xiàn)，提出了由Tiebout模型引出的受益論，認(rèn)為財(cái)產(chǎn)稅是一種幾乎能過鼓勵(lì)當(dāng)?shù)鼐用褡龀稣_財(cái)政決策的受益稅，也列舉了另一種“新論”，表明了資產(chǎn)所有者作為一個(gè)整體負(fù)擔(dān)了全國財(cái)產(chǎn)稅的平均稅負(fù)。王國華、馬衍偉（2010）認(rèn)為財(cái)產(chǎn)稅作為地方稅種的五個(gè)原因除了財(cái)產(chǎn)稅自己所具有的楊來發(fā)認(rèn)為的特性外，還有成熟的外部條件，例如把財(cái)產(chǎn)稅最為地方主體稅種是世界各國比較通行的做法和慣例，并且有一定的法律依據(jù)作為后盾，此外，我國還具備了這一做法的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

二、我國財(cái)產(chǎn)稅現(xiàn)狀

對于我國財(cái)產(chǎn)稅現(xiàn)狀的認(rèn)識(shí)，各位專家學(xué)者發(fā)表了自己的觀點(diǎn)，總結(jié)有以下幾點(diǎn)：

第一，我國財(cái)產(chǎn)稅收入比重低，征稅范圍窄。劉植才（2012）將我國的財(cái)產(chǎn)稅分為動(dòng)態(tài)財(cái)產(chǎn)稅和靜態(tài)財(cái)產(chǎn)稅，靜態(tài)財(cái)產(chǎn)稅是指在持有環(huán)節(jié)所繳納的財(cái)產(chǎn)稅，例如房產(chǎn)稅；動(dòng)態(tài)財(cái)產(chǎn)稅是指在財(cái)產(chǎn)交易環(huán)節(jié)繳納的財(cái)產(chǎn)稅，例如土地增值稅、契稅。周叔敏（2012）認(rèn)為我國的財(cái)產(chǎn)稅定義范疇窄，她舉證了香港、美國等一些發(fā)達(dá)國家及地區(qū)征收的財(cái)產(chǎn)稅，來說明我國財(cái)產(chǎn)稅的定義存在問題。

第二，我國財(cái)產(chǎn)稅體系混亂，存在重復(fù)征稅問題。姜波、顧彬（2012）認(rèn)為，我國財(cái)產(chǎn)稅存在重復(fù)征稅問題，較為突出的表現(xiàn)是對擁有房地產(chǎn)的，既從量征收土地使用稅，又從價(jià)征收房產(chǎn)稅；對出租房屋取得租金收入的，則按統(tǒng)一金額征收房產(chǎn)稅和營業(yè)稅，兩個(gè)稅種計(jì)稅依據(jù)完全相同，屬于對同一稅基的重復(fù)征收。

三、我國財(cái)產(chǎn)稅現(xiàn)狀及完善意見

財(cái)產(chǎn)稅要想成為地方稅體系的主體稅種，就必須清楚認(rèn)識(shí)到其弊端，國內(nèi)各位專家和學(xué)者分別從收入比重、稅制要素的設(shè)計(jì)和稅收征管等方面提出了自己的觀點(diǎn)和意見，在一定程度上推動(dòng)力財(cái)產(chǎn)稅制的改革和完善，并為我國財(cái)產(chǎn)稅成為地方稅種奠定了堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)。

劉植才（2012）但是近年來財(cái)產(chǎn)稅占我國稅收總額比重不斷提高，尤其是動(dòng)態(tài)財(cái)產(chǎn)稅超長增長，然而現(xiàn)象背后卻是存在風(fēng)險(xiǎn)和隱患的，并且分別從動(dòng)態(tài)和靜態(tài)財(cái)產(chǎn)稅入手，分析導(dǎo)致我國財(cái)產(chǎn)稅收收入結(jié)構(gòu)變動(dòng)的原因。最后提出一方面應(yīng)通過著力拓寬靜態(tài)財(cái)產(chǎn)稅的稅基，完善動(dòng)態(tài)財(cái)產(chǎn)稅制度，優(yōu)化財(cái)產(chǎn)稅收入結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)財(cái)產(chǎn)稅收入可持續(xù)增長的能力；另一方面通過稅制改革，強(qiáng)化財(cái)產(chǎn)稅對居民財(cái)富、收入分配和房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用，使之成為政府手中得力的政策工具。而周叔敏（2012）則認(rèn)為我國應(yīng)該從概念上開始改革，她指出要想在中國實(shí)現(xiàn)像西方國家一樣，將財(cái)產(chǎn)稅作為地方政府的主要收入，就必須引進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)持有稅這一概念，來重新劃分財(cái)產(chǎn)稅的類別，并且只有采用這一概念，才能恰當(dāng)?shù)卦u(píng)估不動(dòng)產(chǎn)持有稅稅基的價(jià)值，從而促進(jìn)稅賦公平。而不動(dòng)產(chǎn)持有稅的群體評(píng)估則可以采用計(jì)算機(jī)模式進(jìn)行評(píng)估。黃勇（2012）介紹了美國等一些西方國家財(cái)產(chǎn)稅的稅制要素，例如美國使用的是現(xiàn)值，而且稅率不是固定不變的，而是根據(jù)各州每年經(jīng)濟(jì)形勢來制定的。而王維慶（2010）則是從宏觀政策上對征管現(xiàn)狀進(jìn)行評(píng)述，并給出完善意見。

四、總結(jié)

通過各位學(xué)者專家的研究，我們可以知道，財(cái)產(chǎn)稅從古老的蒂伯特模型開始到目前的金融危機(jī)，財(cái)產(chǎn)稅無論是理論上還是實(shí)踐中，都具有成為地方主體稅種的堅(jiān)實(shí)理論依據(jù)，這與這個(gè)稅種課征的區(qū)域性、稅源相對廣泛、收入穩(wěn)定等特征是分不開的。但是，我國現(xiàn)行的財(cái)產(chǎn)稅要想成為地方稅體系的主體稅種，還是有困難的，所以必須經(jīng)過改革，完善我國現(xiàn)行的財(cái)產(chǎn)稅制。從上述學(xué)者的介紹中我們可以總結(jié)出來，我國目前財(cái)產(chǎn)稅存在以下缺陷：一是財(cái)產(chǎn)稅體系混亂，存在重復(fù)征稅問題；二是財(cái)產(chǎn)稅的稅制要素設(shè)計(jì)存在問題，例如計(jì)稅依據(jù)沒有按照現(xiàn)值、稅率采用固定稅率等，從而不能充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入分配的作用，也不能很好的履行作為地方主體稅種的職責(zé)；三是財(cái)產(chǎn)稅的稅收征管存在問題，不能跟財(cái)產(chǎn)稅同步，具有滯后性。例如現(xiàn)在對房產(chǎn)稅的征收，沒有確定合適的評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估方法，其評(píng)估究竟是稅務(wù)機(jī)關(guān)自己評(píng)估還是請第三方評(píng)估，這里各有利弊，需要仔細(xì)斟酌。當(dāng)然，面對種種問題，各位專家學(xué)者也分別從問題入手，提到了自己獨(dú)到的見解，例如重新整頓我國財(cái)產(chǎn)稅體系、加強(qiáng)征管、加強(qiáng)稅務(wù)稽查等等。

總而言之，完善財(cái)產(chǎn)稅是大勢所趨，但卻也是任重而道遠(yuǎn)，但是中國的財(cái)產(chǎn)稅總有步入正軌的一天。

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篇9

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)；公司負(fù)債；風(fēng)險(xiǎn)防范

[中圖分類號(hào)] F470 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] B

房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展市場中占有重要的地位，這主要c我國的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和目前的國家政策有關(guān)系，目前我國正在積極推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，在城鎮(zhèn)化建設(shè)的背景下，大量的農(nóng)村和落后城市正在積極推進(jìn)舊城改造計(jì)劃，在這個(gè)過程中必然要進(jìn)行拆遷和樓房的興建，這樣一來就促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。而在我國的大型城市中，大型發(fā)達(dá)城市的外來人口和流動(dòng)人口不斷增多，也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展。雖然房地產(chǎn)市場的前景良好，但是房地產(chǎn)市場上市公司的負(fù)債狀況卻不容樂觀，存在很多的問題，希望本文對于房地產(chǎn)上市公司負(fù)債狀況的分析，能夠幫助對房地產(chǎn)公司合理處理負(fù)債問題，提高債償能力做出貢獻(xiàn)。

一、我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)上市公司負(fù)債狀況分析

（一）房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率多年來持續(xù)攀升

我國房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率連年上升并且負(fù)債水平較高。從表1中我們可以看出，我國2008年的資產(chǎn)發(fā)債率為62.91%，2009年的資產(chǎn)負(fù)債率為65.19%，而2016年的資產(chǎn)負(fù)債率則高達(dá)76.49%，通過這些數(shù)據(jù)我們發(fā)現(xiàn)近年來，房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債率持續(xù)攀升。在高負(fù)債率下，一旦資金鏈條出現(xiàn)斷裂，那么就會(huì)引起一系列的不良反應(yīng)，這樣一來就容易導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)自身財(cái)務(wù)出現(xiàn)問題，這不會(huì)影響到房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)經(jīng)營，也會(huì)使得和房地產(chǎn)商相關(guān)的上下游企業(yè)一起產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，并且波及到銀行系統(tǒng)，嚴(yán)重的還會(huì)危及到國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，引起社會(huì)的動(dòng)蕩，因此房地產(chǎn)業(yè)的負(fù)債率問題不得不引起重視。

（二）以銀行貸款為短期負(fù)債結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)上市公司為了維持公司內(nèi)部運(yùn)營和生產(chǎn)建設(shè)需要發(fā)生借貸行為，主要是通過銀行借貸，這說明公司的短期融資能力和資金能力不足，房地產(chǎn)上市公司的流動(dòng)資金不夠，這種情況的產(chǎn)生可能有兩個(gè)方面的原因，一是房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營存在困難，資金回收和資金的利潤率很低。二是房地產(chǎn)上市公司受到了央行調(diào)整存款準(zhǔn)備金的問題，使得房地產(chǎn)上市公司存在困難，這樣極容易造成房地產(chǎn)上市公司資金流通的困難和經(jīng)營信用方面出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）負(fù)債融資來源有廣泛化和多元化的趨勢

房地產(chǎn)上市企業(yè)不再僅僅依托于銀行，而是積極擴(kuò)大各方面的融資來源，努力促進(jìn)房地產(chǎn)上市公司出現(xiàn)廣泛化和多元化的趨勢，主要表現(xiàn)在股權(quán)性融資開始出現(xiàn)并慢慢占據(jù)了重要的位置，房地產(chǎn)上市公司的一大優(yōu)勢就是可以通過上市獲得大量的外部股權(quán)融資。在其他行業(yè)，上市公司會(huì)通過股權(quán)融資的方式獲得大量的資金，這種股權(quán)性融資在其他行業(yè)的融資途徑中占有主要的位置，但是在房地產(chǎn)市場領(lǐng)域，這種股權(quán)性融資并沒有占有主要的地位，而且我國房地產(chǎn)雖然市場巨大，但是我國的房地產(chǎn)公司想要上市卻并不容易，目前已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司并不多，不過這種廣泛化和多元化的趨勢是有利于房地產(chǎn)公司融資的穩(wěn)定性，從而保證房地產(chǎn)投資發(fā)展的速度，因此房地產(chǎn)公司還應(yīng)該在具備實(shí)力的情況下積極的謀求上市經(jīng)營。除此之外，還有房地產(chǎn)基金的融資方式，但是這種融資方式主要是在國外比較發(fā)達(dá)，但是在我國還出于起步階段，不過房地產(chǎn)上市公司也不應(yīng)該放棄這一塊的融資，通過各方面的途徑擴(kuò)大企業(yè)的融資。

（四）基建工程債務(wù)較多

房地產(chǎn)行業(yè)主要有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)以及房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)三個(gè)部分組成，而房地產(chǎn)上市公司中，房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)債務(wù)較多，房地產(chǎn)公司尤其是在基建工程方面存在較多的債務(wù)，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)一般的經(jīng)營思路是房地產(chǎn)開發(fā)商通過銀行借貸的方式向當(dāng)?shù)卣玫亟ǚ?，之后再通過和上下游企業(yè)的貸款合作、先開發(fā)建房，等房子建起來之后再通過買賣的方式將房地產(chǎn)出售回收資金償還給銀行，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司基本上是通過負(fù)債的方式進(jìn)行基建的，這樣容易出現(xiàn)的一個(gè)問題是如果房地產(chǎn)上市公司的資金鏈斷裂，那么房地產(chǎn)公司只好將抵押的房屋用來償還銀行貸款，容易造成開發(fā)商、銀行和業(yè)主間的糾紛，引起社會(huì)的動(dòng)蕩和不安。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債引致的風(fēng)險(xiǎn)問題

（一）不良貸款對銀行業(yè)產(chǎn)業(yè)沖擊

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不僅僅是關(guān)乎企業(yè)本身的生死存亡問題，更是關(guān)系到企業(yè)民生，在現(xiàn)代城鎮(zhèn)化發(fā)展的情況下，政府也十分重視房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，而且房地產(chǎn)行業(yè)是銀行的貸款大戶，但是一般而言房地產(chǎn)公司不僅僅是開展房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)還可能開展企業(yè)的業(yè)務(wù)，并且房地產(chǎn)行業(yè)受到國家政策的影響很大，因此房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展難以預(yù)測，這樣就容易使得銀行存在不良貸款，如果一旦房地產(chǎn)的銀行貸款出現(xiàn)了壞賬或者逾期的情況對于銀行業(yè)的沖擊是很大的，這將導(dǎo)致銀行業(yè)的經(jīng)營困難，所以房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展直接關(guān)系到銀行業(yè)的發(fā)展經(jīng)營狀況。如果銀行業(yè)再出現(xiàn)問題，這對于一方的經(jīng)濟(jì)是一個(gè)嚴(yán)重的打擊。

（二）拖欠債務(wù)將影響上下游企業(yè)的發(fā)展

現(xiàn)在隨著房價(jià)的不斷上漲，房地產(chǎn)建設(shè)所涉及到的上下游企業(yè)也受到了影響，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的基建基本上是需要外部融資來建設(shè)的，所以在建設(shè)之初會(huì)度通過負(fù)債的方式和上下游企業(yè)開展經(jīng)營業(yè)務(wù)，但是如果房地產(chǎn)公司存在負(fù)債問題，資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂的危險(xiǎn)，那么和房地產(chǎn)相關(guān)的上下游企業(yè)都會(huì)受到影響，尤其是和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展息息相關(guān)的鋼鐵業(yè)、木材業(yè)和建筑行業(yè)等都會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營方面的問題，從而影響到社會(huì)的整體發(fā)展。

（三）拖欠工程款會(huì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)

拖欠工程款是房地產(chǎn)公司容易發(fā)生的情況，因?yàn)榉康禺a(chǎn)建設(shè)公司的建筑基本上都外包給建筑商，而建筑商所雇傭的建筑工人的流動(dòng)性比較大，因此，容易出現(xiàn)房地產(chǎn)公司拖欠建筑商工程款的問題，而建筑商也容易出現(xiàn)拿到工程款卻不發(fā)給建筑工人或者是只發(fā)放一部分的情況，這種拖欠工程款引起的連鎖反應(yīng)波及到多個(gè)行業(yè)和建筑工人的家庭，而且也容易引發(fā)社會(huì)問題，在社會(huì)上就出現(xiàn)過因?yàn)橥锨饭こ炭蠲窆こ霈F(xiàn)跳樓威脅等情況，引起不良的社會(huì)反響，也影響到房地產(chǎn)行業(yè)的聲譽(yù)。

（四）問題積壓可能會(huì)導(dǎo)致系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

從表2和表3中可以看出一些房地產(chǎn)公司不能夠正確估計(jì)市場，不能夠根據(jù)企業(yè)本身的實(shí)力來開發(fā)房產(chǎn)，而是采取推土機(jī)式的，搞房地產(chǎn)開發(fā)的工程，房地產(chǎn)開發(fā)公司先從銀行進(jìn)行貸款，之后再通過這筆資金向當(dāng)?shù)卣玫亟ㄔO(shè)，拿到地之后再將地抵押給銀行，再進(jìn)行貸款再去拿地，房地產(chǎn)圈地之后再通過借貸的方式進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，一般和建筑公司、以及鋼鐵、水泥等建筑業(yè)進(jìn)行借貸，等房子蓋起來之后只等著靠出售樓房回款，但是目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)飽和的情況，市場前景不容樂觀，多方拖欠的貸款有的是用樓房抵消貸款，而有的則H僅拖著，這樣就會(huì)引起銀行系統(tǒng)、建筑等行業(yè)以及建筑工人本身的矛盾，使得房地產(chǎn)行業(yè)積壓的問題產(chǎn)生了蝴蝶效應(yīng)，導(dǎo)致多方的問題，從而影響房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展以及房地產(chǎn)行業(yè)的信譽(yù)。

三、國房地產(chǎn)上市公司負(fù)債結(jié)構(gòu)性問題風(fēng)險(xiǎn)防范的對策

（一）積極響應(yīng)“去庫存”政策

目前，房地產(chǎn)市場存在飽和的趨勢，尤其是在中小城市，房地產(chǎn)市場已經(jīng)飽和，但是還是有很多房地產(chǎn)商不滿足于現(xiàn)狀，有合適的地塊就采用銀行的貸款瘋狂的融資，之后進(jìn)行房屋建設(shè)，這就使得房地產(chǎn)市場一方面存在著尚未出售的擠壓樓房，另一方面卻在大肆建設(shè)新樓房，不斷開發(fā)新樓盤，但是這房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)對于房地產(chǎn)本身來說存在回款時(shí)長的風(fēng)險(xiǎn)，這也會(huì)連累銀行等相關(guān)行業(yè)，使得資金無法進(jìn)行合理有效的流動(dòng)，我們國家面對了這一情況，對于房地產(chǎn)市場提出了一系列的調(diào)控政策，其中最重要的一條就去庫存，要求房地產(chǎn)市場先消化目前的庫存，先解決當(dāng)前的問題，將一些擠壓的房屋通過積極的政策調(diào)控進(jìn)行消化這樣在降低了房地產(chǎn)公司貸款壓力的同時(shí)也幫助有利于改善民生。房地產(chǎn)市場的去庫存政策有助于緩解銀行等系統(tǒng)的還貸壓力，增加房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流，幫助房地產(chǎn)公司積極健康的發(fā)展。

（二）融資時(shí)加大風(fēng)險(xiǎn)測評(píng)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備

房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)有一定的特殊性，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是人們生活中的必需品，可能房價(jià)受到市場的影響有高有低，但是卻不存在消亡的情況，因此很多房地產(chǎn)開發(fā)商的思維是建造好了房子慢慢出售，所以房地產(chǎn)公司在融資時(shí)候以能夠融到資金，能夠擴(kuò)大融資為根本，卻不考慮融資的風(fēng)險(xiǎn)，很多房地產(chǎn)公司認(rèn)為只要能夠融到資金，就應(yīng)該采取先發(fā)制人的手段在優(yōu)勢的地塊拿地進(jìn)行建設(shè)，這樣才能在房地產(chǎn)市場獲得優(yōu)勢，然而房地產(chǎn)公司要想做大做強(qiáng)就必須要有穩(wěn)定的資金來源，一旦資金出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，那么企業(yè)的信用就會(huì)受損，這些房地產(chǎn)可能會(huì)被銀行抵押，從而成為抵押資產(chǎn)而無出售，這將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的破產(chǎn)。因此，在融資時(shí)應(yīng)加大風(fēng)險(xiǎn)測評(píng)并在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)上做好準(zhǔn)備。

（三）強(qiáng)化企業(yè)的日常信用管理

企業(yè)的信用管理在影響到企業(yè)的投融資的一個(gè)重要方面，如果企業(yè)的信用缺失，那么必然會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營困難，也更不用談企業(yè)的融資情況了，所以，房地產(chǎn)公司應(yīng)該重視對于公司的日常信用的管理，公司的信用管理方面主要有三個(gè)方面，一是公司對于銀行的信用管理，銀行是公司的重要借貸主體，所以房地產(chǎn)公司應(yīng)該在銀行的借貸上加強(qiáng)信用，重視和銀行之間維持良好的合作關(guān)系，積極和銀行進(jìn)行磋商，在資金借貸上研究新的思路，新的政策，通過合理的借貸方案的設(shè)計(jì)，爭取資本利用的最大化，爭取雙贏的局面。二是上下游企業(yè)的信用管理，針對有信用的房地產(chǎn)企業(yè)，上下游企業(yè)會(huì)對還款的時(shí)間和還款的金額有一定的優(yōu)惠措施，所以企業(yè)在和上下游企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談的時(shí)候要通過信用優(yōu)勢盡量延長還款時(shí)間，但是一旦貸款到期就應(yīng)該盡快的還貸，這也有利于企業(yè)的正常日后和這些企業(yè)的友好合作。三是企業(yè)的建筑商之間的信用，如果企業(yè)拖欠建筑商的款項(xiàng)，容易使得建筑商拖欠建筑工人的工資，這樣就容易引發(fā)社會(huì)事件，從而影響房地產(chǎn)公司的信譽(yù)，因此加強(qiáng)和企業(yè)建筑師之間的信用，有利于營造良好的社會(huì)聲譽(yù)，促進(jìn)商品房的銷售。

（四）擴(kuò)大合作領(lǐng)域以降低結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該擴(kuò)大融資的范圍，不要將融資僅僅依靠銀行和債券公司，由于目前受到全球整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不景氣的影響，也波及到了金融行業(yè)，如果房地產(chǎn)僅僅是依賴銀行作為主要的信貸資金來源，那么就容易使得房地產(chǎn)在銀行業(yè)務(wù)不景氣的時(shí)候無法擴(kuò)大資本融資，而且銀行貸款基本上都會(huì)有連鎖反應(yīng)，這也容易導(dǎo)致在金融借貸方面銀行業(yè)集體不予合作，這將會(huì)給房地產(chǎn)公司的發(fā)展造成很大的困難，銀行業(yè)應(yīng)該開拓合作領(lǐng)域，積極的和信托公司、房地產(chǎn)基金公司等加強(qiáng)合作聯(lián)系，確實(shí)銀行系統(tǒng)是一家獨(dú)大，可以給房地產(chǎn)企業(yè)提供不菲的資金，但是房地產(chǎn)系統(tǒng)應(yīng)該多方融資，這樣減小各方融資壓力的同時(shí)可以降低結(jié)算的風(fēng)險(xiǎn)。

（五）政府有關(guān)部門要加大行業(yè)監(jiān)管力度

房地產(chǎn)的市場經(jīng)營除了靠內(nèi)部的自律和自覺之外，還應(yīng)該加強(qiáng)政府對于房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，房地產(chǎn)市場要想取得良性的發(fā)展，更需要政府相關(guān)部門的合理嚴(yán)格的監(jiān)督政策，房地產(chǎn)行業(yè)主要的作用是解決居民的住房問題，但是房地產(chǎn)作為特殊的商品，需要占用土地，所以政府應(yīng)該合理規(guī)劃當(dāng)?shù)氐耐恋厥褂们闆r，在梳理統(tǒng)計(jì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)庫存的同時(shí)，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和人口發(fā)展的情況，在房地產(chǎn)征地審批，房地產(chǎn)銀行借貸審計(jì)方面都應(yīng)該加強(qiáng)管理，這樣有利于規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也有利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)的良性規(guī)范化發(fā)展。

結(jié)語

房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位，房地產(chǎn)市場對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)比較大，而且在國家發(fā)展過程中也起到重要的作用，但是近年來也存在房地產(chǎn)市場發(fā)展過快、過亂的情況，表現(xiàn)為我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)上市公司存在負(fù)債水平較其他上市公司負(fù)債水平較高，主要是以銀行貸款為短期負(fù)債結(jié)構(gòu)，負(fù)債融資來源主要有廣泛化和多元化的趨勢以及基建工程負(fù)債較多；這樣會(huì)引起不良貸款會(huì)對銀行業(yè)造成沖擊，拖欠債務(wù)將影響上下游企業(yè)的發(fā)展，拖欠工程款會(huì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，問題積壓可能會(huì)導(dǎo)致系統(tǒng)等風(fēng)險(xiǎn)因此房地產(chǎn)積極響應(yīng)“去庫存”政策，融資時(shí)加大風(fēng)險(xiǎn)測評(píng)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備，強(qiáng)化企業(yè)的日常信用管理，擴(kuò)大合作領(lǐng)域以降低結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)，政府有關(guān)部門要加大行業(yè)監(jiān)管力度。希望本文對于相關(guān)研究者有所貢獻(xiàn)。

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篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；限購政策；反洗錢

中圖分類號(hào)：F832 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào):1003－9031(2011)08－0043－03DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.08.12

隨著金融領(lǐng)域反洗錢監(jiān)管日趨嚴(yán)格，洗錢向特定非金融領(lǐng)域蔓延趨勢日益明顯。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢，加之行業(yè)透明度較低，這使得房地產(chǎn)業(yè)成為不法分子非常“青睞”的洗錢通道。相對于其他洗錢途徑而言，通過房地產(chǎn)業(yè)洗錢不但成本極低，而且不宜被發(fā)覺?！秶鴦?wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》公布以來，海南房地產(chǎn)市場升溫，房價(jià)快速上漲、成交量放大。大量資金不斷涌入海南房地產(chǎn)市場，為洗錢分子帶來了可乘之機(jī)，其洗錢風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。2010年，相關(guān)部門相繼出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，以期實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行。其中，限購政策最為嚴(yán)厲，對海南房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大的影響，并對房地產(chǎn)業(yè)反洗錢工作產(chǎn)生了一定的影響，值得關(guān)注。

一、房地產(chǎn)業(yè)洗錢的主要渠道

通過房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行洗錢，主要是在房地產(chǎn)開發(fā)階段和銷售階段兩個(gè)階段。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)階段的洗錢行為

1.投資組建房地產(chǎn)開發(fā)公司。目前，我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管主要是行政許可，亦即經(jīng)營資質(zhì)的許可，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源并無相應(yīng)的監(jiān)管措施。現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)信息系統(tǒng)沒有對應(yīng)的資金來源信息，這就為黑錢進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)提供了可乘之機(jī)。洗錢者將需要漂白的非法收入用于組建房地產(chǎn)開發(fā)公司，通過指定法人代表，以合法公司身份運(yùn)作項(xiàng)目，將不法所得混入正常的經(jīng)營活動(dòng)，或?qū)⑽赐瓿傻姆康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，使不法所得合法化[1]。

2.參股房地產(chǎn)開發(fā)公司，通過分紅洗錢。洗錢者以參股的方式，將非法資金注入開發(fā)公司，以股東分紅模式獲得對非法所得的合法占有?，F(xiàn)階段，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金主要是投資人最初投入的資金和開發(fā)過程中積累的資金，遠(yuǎn)不能滿足企業(yè)日益擴(kuò)張的需求，股權(quán)融資便成為房地產(chǎn)投資資金中的重要組成部分，將非法資金注入給房地產(chǎn)開發(fā)公司也成為不法分子利用房地產(chǎn)進(jìn)行洗錢的便捷手段。

（二）房地產(chǎn)銷售階段的洗錢方式

1.購買商品房或者商鋪洗錢。近年來，部分洗錢者以本人名義或他人名義購買商品房或者商鋪店面，將非法所得及其收益從現(xiàn)金狀態(tài)轉(zhuǎn)為實(shí)物狀態(tài)，并在適當(dāng)時(shí)機(jī)變賣房產(chǎn)，將其轉(zhuǎn)換成為合法的貨幣資金與合法的投資收益。

2.還貸洗錢。房地產(chǎn)的單位價(jià)格高，洗錢者在購房時(shí)全部使用現(xiàn)金目標(biāo)過大，洗錢者往往故意選擇將部分款項(xiàng)通過銀行個(gè)人住房按揭貸款支付，隨后采用提前償還貸款等方式將非法所得及其收益用于還款。雖然這種洗錢方式比現(xiàn)金購房過程復(fù)雜、耗時(shí)長，但比大額現(xiàn)金購房隱蔽得多。

3.權(quán)房交易。貪污賄賂犯罪是洗錢的上游犯罪之一，而貪污受賄分子又往往將犯罪收益投入房地產(chǎn)進(jìn)行清洗。個(gè)別腐敗分子利用手中的權(quán)力進(jìn)行交易，收受房產(chǎn)賄賂，其過程既是獲得黑色收入過程，又是一個(gè)洗錢過程。此類洗錢的特點(diǎn)是數(shù)額大、隱蔽性強(qiáng)，一般很難察覺。

4.利用房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行洗錢。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。中介機(jī)構(gòu)以提供各項(xiàng)服務(wù)為主，直接參與市場銷售行為的僅房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，以銷售二手房及尾房為主，也少量新房銷售。目前，房地產(chǎn)中介準(zhǔn)入門檻較低，行業(yè)管理不規(guī)范，大量不具備相應(yīng)資格的人員混跡其中，造成了房地產(chǎn)中介業(yè)的無序經(jīng)營，極易被洗錢者利用進(jìn)行洗錢。

二、限購政策及其對房地產(chǎn)洗錢行為的影響

（一）海南房地產(chǎn)限購政策的基本情況

長期以來，海南省房地產(chǎn)具有熱帶海島旅游房地產(chǎn)屬性，客戶以外省居民為主、一次性付款比例高、投資性購房占比較大、商品房空置率高等特點(diǎn)較為明顯[2]。隨著國際旅游島建設(shè)的啟動(dòng)，海南省房地產(chǎn)市場更是出現(xiàn)了少有的快速上漲勢頭。為維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定與發(fā)展，海南在2010年年中推出了“限外令”及“限購令”。為完善市場調(diào)控，?？谑杏?011年2月出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好我市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的實(shí)施意見》，規(guī)定“原則上對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供本市1年以上（含1年）納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供1年以上（含1年）納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房?！迸c新“國八條”提出的限購措施保持一致。2011年3月，三亞市出臺(tái)《關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳文件精神 進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)調(diào)控工作的通知》，規(guī)定“原則上對已擁有1套本市戶籍居民家庭、能提供1年以上（含1年）納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供1年以上（含1年）納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市主城區(qū)向其售房?！比齺喯拶従窒抻凇爸鞒菂^(qū)”，比?？趯捤伞?/p>

（二）限購政策背景下房地產(chǎn)洗錢行為的三大趨勢

1.限購政策一定程度上遏制了購房環(huán)節(jié)的洗錢行為，但可能誘使房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的洗錢行為增加。一方面，房地產(chǎn)限購政策客觀上要求購房實(shí)名制，增加了不法分子在?？诤腿齺喼鞒菂^(qū)通過購房洗錢的難度。根據(jù)限購政策，購房者在?？?、三亞購買住房必須滿足一定的條件，且限定了購房數(shù)量，使得洗錢分子不可能再隨意購買住房，也不可能通過還貸洗錢。如果洗錢分子一定要購買超標(biāo)住房，則必須要進(jìn)行一系列操作直至滿足購房條件，購房洗錢的成本大增使得洗錢者需要重新考慮其他途徑。但另一方面，目前的房地產(chǎn)限購僅限于房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，限購政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有約束，洗錢者可能會(huì)更愿意向房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移，通過投資組建房地產(chǎn)開發(fā)公司或者將非法資金注入房地產(chǎn)開發(fā)公司來完成清洗過程，這一可能趨勢更值得反洗錢機(jī)構(gòu)關(guān)注。

2.限購政策在一定程度上遏制了重點(diǎn)城市或重點(diǎn)城區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)洗錢行為，但可能激發(fā)非限購區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)洗錢行為。限購政策僅在海口、三亞兩市實(shí)施，除?？?、三亞外的其他市縣并沒有限制購房者購房數(shù)量。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年1―4月，?？?、三亞房地產(chǎn)銷售額同比大幅下降，而非限購地區(qū)，近半數(shù)市縣銷售額出現(xiàn)明顯增長。銷售格局的轉(zhuǎn)變也引致房地產(chǎn)商迅速調(diào)整投資戰(zhàn)略。數(shù)據(jù)顯示，2011年1―4月，海南省已有近十個(gè)市縣房地產(chǎn)開發(fā)投資增速超越海口市和三亞市。同時(shí)，外資房地產(chǎn)企業(yè)投資資本金結(jié)匯資金也大量流向非限購城市陵水、澄邁、文昌和萬寧等。由此可見，限購政策直接導(dǎo)致區(qū)域銷售情況出現(xiàn)了明顯分化，不法分子也會(huì)“與時(shí)俱進(jìn)”，隨之變換洗錢的地理位置。如果維持現(xiàn)有調(diào)控政策，預(yù)計(jì)未來?？?、三亞樓市銷售將持續(xù)低迷，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)將出現(xiàn)轉(zhuǎn)移，非限購的新興區(qū)域?qū)⒕邆漭^大的增長潛力，非限購區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的洗錢行為也會(huì)隨之大增。限購政策僅在重點(diǎn)城市或者重點(diǎn)城市的主城區(qū)執(zhí)行，不法分子依然通過在非重點(diǎn)城市及一些重點(diǎn)城市的非主城區(qū)買房使非法資金轉(zhuǎn)變成為合法的資金。

3.限購政策在一定程度上遏制了一般住宅商品房的洗錢行為，但可能誘發(fā)商鋪等領(lǐng)域的洗錢行為。目前的房地產(chǎn)限購政策僅限住宅商品房，不法分子依然可以通過購買商鋪等渠道將非法收入合法化。近年來，一些城市理想?yún)^(qū)位店鋪?zhàn)饨鹛嵘俣葮O快，商鋪的保值、升值潛力空間很大。對于不法分子而言，商鋪生意好壞并不重要，重要的是能夠?qū)⒑阱X洗白。這些交易不容易被普通人察覺，在全國范圍內(nèi)都可購買，沒有區(qū)域限制，使得洗錢分子趨之若鶩。

總體而言，執(zhí)行房地產(chǎn)限購政策推動(dòng)相關(guān)部門對購房者進(jìn)行身份識(shí)別，并促使其逐步建立購房者身份資料和交易記錄的統(tǒng)一信息平臺(tái)，這種信息平臺(tái)有利于夯實(shí)反洗錢工作。但是，限購政策的時(shí)間較短，執(zhí)行力度和效果有待于檢驗(yàn)，其對房地產(chǎn)行業(yè)洗錢行為的具體影響也需要進(jìn)一步觀察。

三、對加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)業(yè)反洗錢工作的幾點(diǎn)建議

房地產(chǎn)業(yè)反洗錢是國際金融行動(dòng)特別工作組（FATF）與歐亞反洗錢反恐融資小組（EAG）關(guān)注的重點(diǎn)議題，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)反洗錢工作也是中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的客觀需要。根據(jù)FATF“40＋9項(xiàng)建議”和《中國反洗錢戰(zhàn)略（2008―2012》安排，我國有關(guān)部門正在著手研究制定房地產(chǎn)業(yè)反洗錢工作方案[3]。結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際情況，建議從以下幾個(gè)方面逐步建立健全反洗錢工作機(jī)制。

（一）盡快確定房地產(chǎn)業(yè)反洗錢義務(wù)主體

將房地產(chǎn)業(yè)納入反洗錢領(lǐng)域是基礎(chǔ)工作，其關(guān)鍵問題是確定反洗錢義務(wù)主體?？紤]到房地產(chǎn)業(yè)所涉主體較多，如果把相關(guān)主體全部納入反洗錢義務(wù)主體范圍，反洗錢工作量的增加和基層央行有限的反洗錢工作人員的矛盾就會(huì)更加突出，而一些房地產(chǎn)企業(yè)特別是一些建筑安裝企業(yè)等良莠不齊，房地產(chǎn)業(yè)反洗錢工作的整體質(zhì)量就難以保障。因此，建議首先將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)交易登記中心納入反洗錢義務(wù)主體范疇，為房地產(chǎn)業(yè)的反洗錢監(jiān)管提供法律依據(jù)。

（二）明確各部門的監(jiān)管定位，加強(qiáng)各部門的分工與合作

中國人民銀行作為國家反洗錢行政主管部門，負(fù)責(zé)全國的反洗錢監(jiān)督管理工作，是反洗錢工作的主要監(jiān)管者。但是，房地產(chǎn)的開發(fā)及銷售環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)多個(gè)領(lǐng)域，任何一個(gè)部門都無法對洗錢活動(dòng)進(jìn)行徹底的預(yù)防和監(jiān)管。同時(shí)，雖然人民銀行開展金融業(yè)反洗錢監(jiān)管具有天然的優(yōu)勢，但是與金融業(yè)不同，房地產(chǎn)業(yè)交易主體歷史上由建設(shè)部門負(fù)責(zé)監(jiān)管，如果中國人民銀行也按金融業(yè)反洗錢監(jiān)管方式進(jìn)行監(jiān)管房地產(chǎn)業(yè)，難度可能會(huì)比較大。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、監(jiān)管的歷史沿革決定了房地產(chǎn)業(yè)反洗錢監(jiān)管和金融業(yè)反洗錢監(jiān)管要有所區(qū)別，這就需要有關(guān)部門更要加強(qiáng)分工與合作，從各自履行職責(zé)的特點(diǎn)出發(fā)，做好反洗錢監(jiān)督管理工作，提高監(jiān)管效率。

（三）加快制定并完善房地產(chǎn)業(yè)反洗錢法律法規(guī)

加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的反洗錢工作已迫在眉睫，相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)研究，在借鑒現(xiàn)有金融業(yè)反洗錢做法的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況，盡快出臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)客戶身份識(shí)別、大額和可疑交易報(bào)告、客戶身份及交易記錄保存等方面的規(guī)章制度，指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)開展反洗錢工作。

（四）在房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)制推行非現(xiàn)金結(jié)算

海南省房地產(chǎn)的主要需求來自省外的養(yǎng)老和度假，作為國內(nèi)部分先富人群的奢侈消費(fèi)品或投資，多數(shù)購房者在海南買房時(shí)選擇一次性付款。根據(jù)2010年5月海南實(shí)施的樓市“十一條”規(guī)定，將嚴(yán)禁開發(fā)商直接收取現(xiàn)金、商品住房銷售應(yīng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、重點(diǎn)查處無證收取訂金等違規(guī)行為，但該規(guī)定中在實(shí)際執(zhí)行中的效果差強(qiáng)人意。據(jù)了解，大多數(shù)開發(fā)商不會(huì)拒絕客戶的現(xiàn)金支付，有的甚至還幫助客戶將現(xiàn)金存入某些賬戶后再轉(zhuǎn)入開發(fā)商賬戶。高比例的現(xiàn)金支付房款也增加了資金來源、性質(zhì)的審查難度，不法分子極易利用現(xiàn)金支付方式購買房地產(chǎn)，逃避反洗錢監(jiān)管部門的監(jiān)控。因此，建議通過修改完善《現(xiàn)金管理暫行條例》等法規(guī)中有關(guān)現(xiàn)金管理的規(guī)定，在房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)制推行非現(xiàn)金結(jié)算，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、二手房交易等環(huán)節(jié)大額資金交易必須實(shí)行非現(xiàn)金結(jié)算，預(yù)防和遏制房地產(chǎn)業(yè)洗錢活動(dòng)。

（五）盡快構(gòu)建全國聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)

從海南省的情況看，海南房地產(chǎn)預(yù)警信息系統(tǒng)主要是對重點(diǎn)市縣房地產(chǎn)銷售情況進(jìn)行監(jiān)測，目前還不能實(shí)現(xiàn)交易信息的全省聯(lián)網(wǎng)，而房地產(chǎn)開發(fā)和產(chǎn)權(quán)交易信息的全國聯(lián)網(wǎng)也僅在籌建中，房地產(chǎn)業(yè)信息披露亟待改善。因此，建議盡快構(gòu)建全國聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，建立健全全國聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)身份識(shí)別系統(tǒng)，與聯(lián)網(wǎng)核查公民身份信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對接，充分發(fā)揮直接、準(zhǔn)確的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，快速推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信息披露，提高信息的準(zhǔn)確性及透明度，為反洗錢工作奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

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