導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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近年來，受國家政策及地域性限制的影響，我國房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的現(xiàn)象日益普遍，引起了社會各界的關(guān)注。目前，我國百強房地產(chǎn)企業(yè)中90%以上實現(xiàn)了跨區(qū)域發(fā)展。在大中型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛籌備全國性布局的同時，不乏一些深耕本土的區(qū)域性企業(yè)，其中既有像河南建業(yè)等一批企業(yè)憑借地緣優(yōu)勢穩(wěn)定經(jīng)營的，也有因融資問題不得不依附全國性大型房地產(chǎn)企業(yè)甚至被并購的。由此可看出，房地產(chǎn)企業(yè)是否應進行跨區(qū)域發(fā)展，跨區(qū)域發(fā)展程度與企業(yè)績效間存在怎樣的關(guān)系成為巫需解決的問題。

同時，房地產(chǎn)企業(yè)在進行投資決策時不可避免會涉及經(jīng)營業(yè)態(tài)選擇的問題，特別是近幾年來隨著我國房地產(chǎn)業(yè)進入新常態(tài)，在房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型的壓力下，國家鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)及長租公寓等新興業(yè)態(tài)，一批房地產(chǎn)企業(yè)已率先對這些新興業(yè)態(tài)進行了探索。然而，新業(yè)態(tài)的涉足是否會對企業(yè)績效產(chǎn)生影響，還有待考察。目前對房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度與績效關(guān)系研究的文獻較少，且大多未考慮業(yè)態(tài)選擇對企業(yè)績效的影響，雖然有學者考慮了產(chǎn)品多元化對房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展績效的影響，但并沒有將房地產(chǎn)產(chǎn)品細分到具體領(lǐng)域。

基于此，本文擬在國內(nèi)外已有研究的基礎(chǔ)上，以我國40家房地產(chǎn)上市企業(yè)為研究對象，借助回歸分析法，對房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度與企業(yè)績效之間的關(guān)系進行探討，同時將企業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)作為影響企業(yè)績效的因素之一，分析新業(yè)態(tài)的涉足與房地產(chǎn)企業(yè)績效的關(guān)系，以期為房地產(chǎn)企業(yè)是否應進行跨區(qū)域發(fā)展及提升企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展績效提供借鑒與參考。

二、理論分析與研究假設(shè)

1.企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度與績效的關(guān)系

有學者曾將國際化與企業(yè)績效關(guān)系結(jié)論不一致的原因，歸結(jié)為企業(yè)國際化過程中存在的多種收益與成本博弈的結(jié)果(Lu & Beamish,2004)，這同樣適用于企業(yè)在國內(nèi)各地域市場進行的跨區(qū)域發(fā)展與績效關(guān)系的研究。企業(yè)在進行跨區(qū)域發(fā)展的過程中會獲得一系列優(yōu)勢，首先，跨區(qū)域發(fā)展可以擴大企業(yè)市場份額，進而提升企業(yè)的品牌知名度。其次，隨著企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度的提高，企業(yè)可以通過合理配置不同地域的資源以及共享研究成果，實現(xiàn)協(xié)同效應、規(guī)模經(jīng)濟，提升交易優(yōu)勢，節(jié)約交易成本。同時，隨著市場規(guī)模的擴大，企業(yè)市場地位提升，大大提高了與上下游產(chǎn)業(yè)的議價能力。最后，當房地產(chǎn)企業(yè)在不同類型的區(qū)域進行投資組合時，可以規(guī)避一定的政策性風險，減小國家宏觀調(diào)控對企業(yè)的影響，也可以有效利用各地政府的利好政策。

然而，企業(yè)在進行跨區(qū)域發(fā)展的過程中也會面臨巨額的前期投入和復雜的交易成本。一方面，企業(yè)在進入新區(qū)域前期將面臨制度與文化差異的阻礙，面臨地方政府與區(qū)域市場內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)形成的“特殊利益集團”所設(shè)置的進入障礙和高昂的交易成本(楊帆和盧周來，2010)。而企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的前期階段在很大程度上是企業(yè)剩余資源的再利用，只有通過兩到三年的市場博弈和培養(yǎng)，在對內(nèi)部組織形態(tài)進行合理的調(diào)整、對外部資源進行合理的整合后，才能夠逐步實現(xiàn)新項目公司(分部)本土化發(fā)展和對市場較高利潤的追求(陳維杰，2004)0另一方面，隨著企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度的增大，企業(yè)內(nèi)部的管控風險也隨之增大，管理跨度及管理鏈的伸長，使得管理成本、協(xié)調(diào)成本、銷售成本大大增加，當跨區(qū)域發(fā)展程度達到了某個臨界點后，甚至可能超出其對企業(yè)帶來的各種收益，同時也會增大債務負擔。總之，房地產(chǎn)企業(yè)的跨區(qū)域發(fā)展是機遇與挑戰(zhàn)并存的過程。

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論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè),稅收籌劃,籌劃風險

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產(chǎn)公司要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據(jù)企業(yè)本身的特點采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢是通用的基本手法之一，而稅收負擔的輕重是直接影響其成本高低的一個重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮其生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略時，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財務成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對公司來說就變得相當關(guān)鍵。

二、稅收籌劃的基本理論及依據(jù)

稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律法規(guī)）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排，以達到少繳稅或遞延納稅目標的一系列謀劃活動。其理論依據(jù)為：1.稅收調(diào)控理論與稅收籌劃稅收調(diào)控理論認為政府利用稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟實質(zhì)上是通過稅收利益差別來引導納稅主體行為使之產(chǎn)生正向影響，實現(xiàn)一定的社會、經(jīng)濟目標。正是這種稅收調(diào)控使得稅收產(chǎn)生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負擔最有效的途徑。稅收調(diào)控納稅主體行為是通過彈性稅負來誘導納稅主體行為的，因此在稅收負擔有差異或有彈性的領(lǐng)域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價格理論和稅收籌劃?，F(xiàn)代財政理論認為稅收的本質(zhì)是國家提供公共產(chǎn)品的價格。因為公共產(chǎn)品的提供需要支付費用，政府就需要通過向社會成員征稅來補償。由于公共物品具有消費的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動就自然產(chǎn)生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃?？扑沟钠髽I(yè)契約理論認為:“企業(yè)實質(zhì)是一系列契約的聯(lián)結(jié)”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一。”企業(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關(guān)系人一方的企業(yè)就有動力和機會進行一些安排，以實現(xiàn)企業(yè)的價值或稅后利潤最大化的目標。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅收籌劃的部分方法

房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅等，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點進行具有自身特色的稅收籌劃。在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何能夠?qū)崿F(xiàn)良好業(yè)績，獲得企業(yè)的利潤?除了進行合理的價格策略外，進行合理的稅收籌劃方案也起著至關(guān)重要的作用。下面簡要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:

1.利用公司的組織形式進行稅收籌劃，設(shè)立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，可以適當考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數(shù)很多，就可以享受到起征點帶來的稅收優(yōu)惠。因此，在實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨設(shè)立具有法人地位的銷售公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合理的定價將房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓給銷售公司，再由銷售公司進行第三方銷售，從而能夠人為地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。2.利用公共配套設(shè)施投入扣除《土地增值稅實施細則》規(guī)定:可以對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和加計20%扣除。在市場接受的范圍內(nèi)適當?shù)募哟蠊才涮自O(shè)施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點，提高產(chǎn)品的競爭力。同時也能夠提高銷售價格。比如:可以在小區(qū)內(nèi)有限的空間內(nèi)增設(shè)體育設(shè)施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設(shè)立會所和在頂層設(shè)立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應的隱私也能夠受到保護。這些項目均可以列入到開發(fā)成本里進行加計扣除。

四、充分關(guān)注稅收的籌劃風險

風險管理是經(jīng)濟主體通過對風險的確認和評估，采用合理的經(jīng)濟手段及技術(shù)手段對風險加以控制，規(guī)避或減少風險損失的一種管理活動。稅收籌劃風險是指房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為因為沒有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)沒有準確和及時的繳納稅款，從而引發(fā)稅務機關(guān)對企業(yè)進行檢查、調(diào)整、處罰等等，最后導致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風險更難于掌握，所以，在進行稅收籌劃時，企業(yè)可以通過采取以下措施加強風險管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關(guān)注稅收政策的變化趨勢。由于企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的多變形、復雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經(jīng)濟情況的變化或為配合政策的需要而不斷修正和完善。企業(yè)在進行納稅籌劃時，應充分收集和整理與企業(yè)經(jīng)營相關(guān)的稅收政策及其變動情況，在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風險，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權(quán)威性，可靠性，科學性。稅收籌劃是一項高層次的理財活動和系統(tǒng)工程，是一門綜合性學科，涉及法律、稅收、會計、財務、金融、企業(yè)管理等多方面的知識，具有很強的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化?；I劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負高低，而要著眼于整體稅負的輕重。一項成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結(jié)果。優(yōu)化選擇的標準不是稅收負擔最小，而是在稅收負擔相對較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。

參考文獻

1 李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據(jù),財政研究,2003年第5期.

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關(guān)鍵詞：中南房地產(chǎn)；借殼上市；建議

一、引言

伴隨購房熱潮的高漲，不少民營房地產(chǎn)企業(yè)也加入到房地產(chǎn)行業(yè)中以求獲利。由于國家政策對我國房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，銀行業(yè)對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸融資也開始緊縮，使房地產(chǎn)企業(yè)尤其是民營房地產(chǎn)企業(yè)只能望而興嘆。一方面不能有效地快速融資，擴大市場份額，另一方面也使企業(yè)資金回籠速度變慢，增加資金鏈斷裂風險。因此，民營企業(yè)必須找到一條符合自身特點的融資渠道，才能實現(xiàn)資本的快速擴張，保障企業(yè)健康長久發(fā)展。在我國資本市場中，企業(yè)IPO上市審批程序嚴格，尤其對民營房地產(chǎn)企業(yè)更是難上加難，不少民營企業(yè)為了確保上市成功，只能采用借殼上市的方式擴充資本，解決融資難題。為了幫助民營房地產(chǎn)企業(yè)提高借殼上市的成功率，本文選取中南房地產(chǎn)與大連金牛公司并購的成功案例，對其借殼上市進行效果剖析評價，為我國其他采用借殼上市的民營企業(yè)提供相關(guān)建議。

二、中南房地產(chǎn)借殼上市的背景

（一）中南房地產(chǎn)公司借殼動因

（1）中南房地產(chǎn)公司簡介。中南房地產(chǎn)公司隸屬中南控股集團，是中南控股集團董事長陳錦石名下的民營房地產(chǎn)企業(yè)。公司擁有八家房地產(chǎn)開發(fā)子公司，并控股一家物流管理企業(yè)和一家建筑施工企業(yè)，該公司開發(fā)了全國各地多處房地產(chǎn)項目，主要以房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、物業(yè)管理和工程承包為主營業(yè)務，在江蘇省房地產(chǎn)行業(yè)中首屈一指。在企業(yè)借殼上市之前，公司總資產(chǎn)由2006年的0.372億元增至2008年的1.43億元，凈資產(chǎn)收益率由2006年的18.13%增至2008年的22.62%，資產(chǎn)負債率由2006年的87.53%降至2008年的52.42%?？梢姡心戏康禺a(chǎn)公司總資產(chǎn)一直持續(xù)快速發(fā)展，但其資產(chǎn)負債率卻一直居高不下。

（2）借殼動因。一是破解融資難瓶頸。中南房地產(chǎn)公司作為一家民營房地產(chǎn)公司，自身發(fā)展勢頭較好，但在房地產(chǎn)行業(yè)中要想做大做強，必須要有足夠的資金儲備進行土地的開發(fā)。對民營企業(yè)而言，要想規(guī)避IPO上市的困難，只有采用借殼上市的融資方式。因此，中南房地產(chǎn)公司必須要尋找合適的殼公司才能解決公司融資困難的問題，加快企業(yè)的發(fā)展。二是分散經(jīng)營風險。同其他民營房地產(chǎn)企業(yè)一樣，中南房地產(chǎn)公司采用家族管理的經(jīng)營模式，導致公司經(jīng)營管理不規(guī)范，員工積極性不高，經(jīng)營風險較大。通過借殼上市，不僅能公開發(fā)行新股募集資金，產(chǎn)生資金放大效應，實現(xiàn)了企業(yè)資產(chǎn)的證券化，還能調(diào)動企業(yè)員工參與管理的積極性，分散企業(yè)的經(jīng)營風險。三是加快企業(yè)發(fā)展速度。通過借殼上市，可以短時間內(nèi)完成資本的快速擴張，擴大企業(yè)資本規(guī)模，增加企業(yè)融資渠道；通過上市公司的信息披露，可以有效管理約束企業(yè)的經(jīng)營行為，提高企業(yè)的知名度，帶來企業(yè)品牌的增值，繼而保證了企業(yè)的經(jīng)營實力，有利于拓展企業(yè)的全國性業(yè)務實現(xiàn)經(jīng)營的協(xié)同性。因此對民營房地產(chǎn)企業(yè)來說，借殼上市可以實現(xiàn)企業(yè)跨越式發(fā)展。

（二）大連金牛公司售殼動因

（1）大連金牛公司簡介。大連金牛股份有限公司成立于1998年，由大連鋼鐵集團、吉林炭素股份等六家公司經(jīng)大連市政府批準共同成立的股份有限公司，當年注冊資本17千萬元，以特殊鋼冶煉和特殊鋼產(chǎn)品加工為主營業(yè)務，其中最大控股人為東北特殊鋼鐵集團有限公司。在企業(yè)售殼上市前，總資本由2006年0.36億元縮減至2008年的0.35億元，每股收益從2006年0.07元僅增至2008年0.08元，企業(yè)整體經(jīng)營狀況不理想。

（2）售殼動因。一是避免同業(yè)競爭。作為大連金牛公司最大股東的東北特鋼，也是北滿特鋼和撫順特鋼的控股股東。三家特鋼公司從事相同的經(jīng)營業(yè)務，為了避免形成同業(yè)競爭，整合集團整體利益，東北特鋼集團必須要選擇一家上市公司進行業(yè)務重組，經(jīng)過衡量比較，大連金牛公司成為售殼出讓的首選。二是提升集團核心競爭力。通過售殼，可以避免業(yè)務冗余造成的利潤降低，集中另外兩家特鋼企業(yè)的優(yōu)勢資源，即能有效整合業(yè)務資源，又能提升集團的核心競爭力。

三、中南房地產(chǎn)借殼上市效應分析

（一）對上市公司的效應

（1）改變了上市公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)。借殼上市之后，中南房地產(chǎn)公司取代東北特鋼成為大連金牛公司最大的股東，成功完成了資產(chǎn)的重組。在上市期間的股權(quán)變動中，東北特鋼的持股比例由41%變?yōu)?%，中南房地產(chǎn)公司新增加73%的股權(quán)。

（2）改變了上市公司的主營業(yè)務。借殼上市前，中南房地產(chǎn)公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、物業(yè)管理科和建筑施工業(yè)務，大連金牛公司主要從事特殊鋼材冶煉和鋼產(chǎn)品加工貿(mào)易。上市后，大連金牛公司承接了中南房地產(chǎn)名下8家公司的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、物業(yè)管理等相關(guān)業(yè)務，原來的特鋼經(jīng)營產(chǎn)業(yè)全部轉(zhuǎn)移至東北特鋼。而中南房地產(chǎn)公司只投資房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，并無特鋼生產(chǎn)項目投資，避免產(chǎn)生并購后的同業(yè)競爭行為。

（3）改變了關(guān)聯(lián)交易現(xiàn)象。借殼上市前，由于公司主營業(yè)務相近，大連金牛公司與東北特鋼及其關(guān)聯(lián)公司關(guān)聯(lián)交易較多，上市后，中南房地產(chǎn)公司主營房地產(chǎn)業(yè)務，與大連金牛公司之前的業(yè)務關(guān)聯(lián)度不大，因此，不存在企業(yè)間的關(guān)聯(lián)交易行為，更好地規(guī)范了上市公司的經(jīng)營業(yè)務范圍。

（二）對公司治理結(jié)構(gòu)的效應

由于民營公司缺少完善的公司治理結(jié)構(gòu)，其企業(yè)經(jīng)營管理仍然采用家族式的管理模式。借殼上市后，民營企業(yè)吸收公眾投資者的資金，必須要健全公司治理結(jié)構(gòu)，應用現(xiàn)代化的企業(yè)管理制度進行管理，遵循合理的市場秩序。在經(jīng)營決策方面，要及時向資本市場上的公眾進行信息披露，公布公司治理效果，保證決策的規(guī)范化、程序化和制度化。在組織形象方面，要為其他投資者樹立良好的企業(yè)形象和品牌價值，避免股價波動過大，影響投資者信心。在股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，要及時公開董事會重大決策，第一大股東在行使權(quán)力的同時，要受到其他股東的監(jiān)督和約束，為企業(yè)長久健康發(fā)展提供良好的保障。

（三）對公司再融資的效應

中南房地產(chǎn)公司利用借殼上市的方式，獲得在資本市場上再融資的機會，加速了資本的擴張。同時利用與大連金牛公司的重組，為中南房地產(chǎn)先前項目注入了低成本資金，解決了企業(yè)資產(chǎn)負債率居高不下的難題，優(yōu)化了企業(yè)財務報表狀況，為企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略提供了保障。同時，利用發(fā)行股票募集資金的方式，可以將籌集的大量資金應用于新項目的開發(fā)建設(shè)，提高了市場占有率，為企業(yè)未來的擴張戰(zhàn)略提供了較強的資金保障。

（四）對公司股價的效應

自中南房地產(chǎn)公司重組大連金牛公司消息傳出后，公司股價出現(xiàn)了大幅度上漲，直到大連金牛正式更名為中南建設(shè)后，股價一直從12.67元飆升到21.38元，甚至出現(xiàn)27.50元的新高。可見借殼上市后，投資者對中南房地產(chǎn)公司的成長價值期望值較高。

四、中南房產(chǎn)借殼上市財務指標分析

為了進一步研究并購后企業(yè)的經(jīng)營能力和財務狀況，衡量中南房地產(chǎn)公司借殼上市前后的經(jīng)營績效變化，本文選取了中南房地產(chǎn)公司借殼上市后年報中的幾個重要的財務指標對其分析探討。

（一）償債能力

公司的償債能力可以評價企業(yè)的財務狀況，財務風險承擔能力和資金籌集手段，分為短期償債能力和長期償債能力。因此，為了評價企業(yè)短期償債水平，本文選取流動比率和速動比率兩個指標，指標比率越高說明公司短期償債能力好，但過高則會影響公司利潤。選取利息保障倍數(shù)和資產(chǎn)負債率兩指標用于評價企業(yè)長期償債水平，利息保障倍數(shù)越高，資產(chǎn)負債率越低說明償還長期債務較易。

（二）盈利能力

公司的盈利能力可以評價企業(yè)經(jīng)營管理的業(yè)績水平。為了評價企業(yè)的盈利能力，本文選取了凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)收益率兩個指標。凈資產(chǎn)收益率用來衡量公司資本價值，比率越高股東價值越高，盈利能力越高，總資產(chǎn)收益率用來衡量公司資產(chǎn)運行效率，比率越高資產(chǎn)利用越好，盈利能力越高。

（三）營運能力

公司的營運能力可以評價企業(yè)資產(chǎn)運營的效率和水平，企業(yè)資產(chǎn)流動性越強，周轉(zhuǎn)速度越快，利潤率越高，企業(yè)的營運能力就越強。本文選取了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和應收賬款周轉(zhuǎn)率三個指標?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高說明流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)快，在總資產(chǎn)中占有比例高，企業(yè)的營運水平好。而存貨周轉(zhuǎn)率高表示存貨流動性較快，不會產(chǎn)生資金積壓，但周轉(zhuǎn)過快也會導致因應收賬款過多而降低利潤的現(xiàn)象。應收賬款周轉(zhuǎn)率越高說明變現(xiàn)速度快，為企業(yè)運營提供了保障。

（四）發(fā)展能力

公司的發(fā)展能力反映了企業(yè)未來的價值增值和成長空間的大小。通過分析營業(yè)收入增長率、凈利潤增長率和總資產(chǎn)增長率三個指標來判斷中南房房地產(chǎn)公司上市后的企業(yè)成長能力。

五、民營企業(yè)借殼上市的相關(guān)建議

（一）尋找合適的殼資源和有利的并購模式

（1）借殼對象的選擇。不同上市公司有自身不同的特點，在選擇借殼對象時，要格外關(guān)注殼公司的資產(chǎn)負債情況，避免因殼公司自身的巨額債務為借殼企業(yè)帶來較大的債務風險，導致股權(quán)結(jié)構(gòu)失衡。要從定性和定量兩方面進行殼公司的綜合評價，謹慎選擇殼資源，以確保借殼上市后目標仍符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，保證公司的資金實力，提高企業(yè)競爭力，以實現(xiàn)企業(yè)的核心價值。

（2）借殼模式的選擇。在選擇借殼模式時，根據(jù)企業(yè)自身的特點可以采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓、二級市場收購、資產(chǎn)置換等某一種或幾種綜合應用的模式，盡量不采用現(xiàn)金收購的模式，以免減少賬面資產(chǎn)，增大上市審批壓力，同時導致未來資金周轉(zhuǎn)不靈活，影響借殼后企業(yè)長期戰(zhàn)略的有效實施。

（3）借殼資源的整合。不同企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營理念和經(jīng)營模式各有差異。借殼前，要充分重視借殼對象的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，避免借殼對象的排斥和不配合。民營企業(yè)更要做到一視同仁，充分掌握借殼對象內(nèi)部資源的優(yōu)勢和劣勢，采用靈活的經(jīng)營模式整合借殼對象內(nèi)部資源。也可采用分階段購買的方式，讓借殼對象充分了解借殼公司的經(jīng)營戰(zhàn)略，制定多贏的業(yè)務計劃，實現(xiàn)系統(tǒng)化的協(xié)同效應。

（二）抓住資產(chǎn)重組的重心

民營企業(yè)進行借殼上市時，要以確保公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略為目標進行資產(chǎn)重組，不要過多關(guān)注短期利益的獲取，避免虛假的資產(chǎn)重組和殼資源的炒作重組。短期套利行為雖然能快速融資，但同時也降低了企業(yè)的核心競爭力，增加了雙方并購后資源整合的難度，浪費了社會公共資源。因此，抓住實質(zhì)性的資產(chǎn)重組，才能為實現(xiàn)企業(yè)價值提供有力保障。

（三）依靠中介機構(gòu)實現(xiàn)借力

民營企業(yè)借殼上市時要借力于專業(yè)的中介結(jié)構(gòu)。中介機構(gòu)擁有經(jīng)驗豐富的專業(yè)人員，知識儲備充分，服務意識強，可信度高，能在資產(chǎn)重組交易中，對各方企業(yè)的經(jīng)營管理、組織結(jié)構(gòu)等進行客觀的評價，降低企業(yè)自身進行信息收集和評估的高額成本。與此同時，中介機構(gòu)的評估建議也會為借殼上市的雙方企業(yè)帶來有價值的參考意見，幫助各方投資者做出最優(yōu)的決策，保證資產(chǎn)重組的順利進行。因此，借力于投資銀行、財務公司、會計師事務所和律師事務所等中介機構(gòu)，可以最大程度的保證各方的利益，實現(xiàn)多方共贏。借殼上市時資本融資的重要手段，對民營企業(yè)而言，要結(jié)合自身的特點，找準適合自己的融資方式。為了保證民營企業(yè)借殼融資的成功率，要充分考慮借殼后的企業(yè)經(jīng)營管理和資源整合，制定雙贏的融資模式，保證企業(yè)今后長遠的發(fā)展戰(zhàn)略。

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篇4

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 全面預算管理模式 項目預算 成本控制

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模逐漸擴大，逐步形成了開發(fā)范圍廣、組織機構(gòu)集團化的特點，帶來的管理難度日益增加。全面預算管理作為全員參與、全面覆蓋、全程監(jiān)控的內(nèi)部控制管理系統(tǒng)，可以利用預算對企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位的各種財務及非財務資源進行分配、控制、考核，有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，完成既定的經(jīng)營目標（范勇梅，2007）。房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴峻的形勢，尤其應充分運用全面預算加快推動企業(yè)管理方式由粗放化向集約化、精細化的轉(zhuǎn)變，加快提升企業(yè)管理水平。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算實施中的主要問題

1.年度預算與項目預算脫節(jié)。目前許多實施全面預算的房地產(chǎn)企業(yè)還在采用傳統(tǒng)的預算方式，僅將企業(yè)年度經(jīng)營計劃逐級分解、匯總編制企業(yè)年度預算。殊不知，傳統(tǒng)的預算方式雖可按照會計周期（月、季、年）進行成本效益預算，而房地產(chǎn)企業(yè)的一個個獨立項目的建設(shè)周期較長，需在項目決算時才能最終確定其實際的成本、利潤，因此并不適合采用一般會計周期進行成本效益預算。如人為地將年度預算與項目預算完全割裂，僅編制年度預算而忽視項目預算的方式，使得企業(yè)無法對項目整體的盈利狀況進行總體和階段性的把控，從而無法確保企業(yè)中長期戰(zhàn)略規(guī)劃的落地。

2.業(yè)務經(jīng)營預算與財務預算脫節(jié)。許多房地產(chǎn)企業(yè)都是由財務部門牽頭組織全面預算工作，其他業(yè)務部門只是協(xié)助配合，提供財務部門所需要的數(shù)據(jù)而已，甚至有人認為，全面預算就是財務預算，理應由財務部門制定和控制。這種失去了真實完整業(yè)務數(shù)據(jù)支持而編制的財務預算只能淪為一種數(shù)字游戲，預算編制后的執(zhí)行控制管理成為一種空談，企業(yè)經(jīng)營管理目標也無法保證實現(xiàn)。

3.預算管理與業(yè)績考核脫節(jié)。預算管理與業(yè)績考核應緊密結(jié)合、相輔相成，考核不力將不能保證預算管理體系的全面有效實施。目前房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要問題包括：一是沒有清晰地劃分項目開發(fā)管理鏈中各個責任單元以及各責任單元職責不清；二是考核指標的設(shè)置只注重了短期利益，沒有實現(xiàn)項目短期利益與企業(yè)長期發(fā)展之間的平衡；三是項目考核與組織考核之間未實現(xiàn)有機結(jié)合等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理模式的選擇

預算管理連接著企業(yè)外部市場競爭與企業(yè)內(nèi)部管理控制，不同的市場環(huán)境、不同的企業(yè)規(guī)模以及企業(yè)產(chǎn)品生命周期的不同階段，預算管理的重點和模式也是不同的（張云亭，2003）。通常，全面預算管理主要分為以下四種：以銷售為核心的全面預算管理模式、以利潤為核心的全面預算管理模式、以成本費用控制為核心的全面預算管理模式、以現(xiàn)金流量為核心的全面預算管理模式（張玉清，2007）。企業(yè)可以根據(jù)行業(yè)及自身組織特點選擇多種類型，形成綜合、系統(tǒng)的全面預算體系。

不同于傳統(tǒng)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有鮮明的行業(yè)特點：（1）建設(shè)周期長，經(jīng)歷多個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能完成，在項目決算時才能最終確定其實際利潤；（2）銷售受國家政策和金融市場影響波動大，經(jīng)營風險高，企業(yè)把控難度大；（3）開發(fā)經(jīng)營業(yè)務內(nèi)容復雜，涵蓋了從征地拆遷、勘察設(shè)計、工程施工、銷售到售后服務全過程；（4）開發(fā)投資額大，資金密集，負債程度高?；谝陨咸攸c，決定了房地產(chǎn)行業(yè)不適用于以銷售和利潤為核心的全面預算管理模式，而應采取“以項目成本控制為核心，現(xiàn)金流量管理為重點”的成本與現(xiàn)金流相結(jié)合的全面預算模式。在這種模式下應以項目成本為起點編制預算，并對其進行動態(tài)控制，項目成本應作為主要考核指標納入預算考核體系，同時運用現(xiàn)金流量預算來監(jiān)督控制項目投資成本。以上項目成本是指貫穿整個開發(fā)周期的綜合成本，包括土地、設(shè)計、前期、建安工程、開發(fā)間接費用、管理費用、營銷費用、財務費用及各類稅費等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算實施的改善方法

1.構(gòu)建預算管理基礎(chǔ)。一個成熟的房地產(chǎn)企業(yè)預算管理基礎(chǔ)應由三部分構(gòu)建而成：一是營造全員參與的管理氛圍和企業(yè)文化，使公司上下在預算管理上達成共識，這是決定全面預算管理能否取得實效的首要因素；二是建立預算管理的組織體系，該體系既要依托于企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，又需要保持相對獨立，這是決定全面預算管理能否有效推進的關(guān)鍵主導因素；三是健全預算管理的配套管理制度，作為完善全面預算管理制度后的必要補充，這是決定全面預算管理能否持續(xù)改善的關(guān)鍵配套工具。該配套制度應包括：明確企業(yè)中長期戰(zhàn)略規(guī)劃、成熟的成本管理體系、穩(wěn)定的組織架構(gòu)和清晰的崗位職責劃分、預算績效評估機制、完善的項目開發(fā)成本科目體系以及會計信息系統(tǒng)等。

2.建立二維預算體系。即通過項目預算和年度預算兩個維度實施全面預算。項目預算是對房地產(chǎn)開發(fā)項目整個開發(fā)周期成本效益的預算，強調(diào)的是目標和實現(xiàn)目標的規(guī)劃，既擺脫了會計期的限制，也避免了年度預算管理中重短期利益、輕長期發(fā)展的缺點，因此，房地產(chǎn)企業(yè)編制全面預算時應首先以項目預算為龍頭，以項目開發(fā)進度為依據(jù)，深化項目收入、成本費用及現(xiàn)金流等各項預算，形成貫穿項目開發(fā)全周期的整體預算。項目預算是房地產(chǎn)企業(yè)全面預算的基礎(chǔ)，將各個項目在每一個預算年度的相關(guān)預算數(shù)據(jù)匯總編制即形成對應年度的公司全面預算。

3.把握項目預算管理核心。房地產(chǎn)項目在方案設(shè)計、施工圖等多個階段均需要編制項目整體預算目標，包括目標成本、目標利潤等，尤其是施工圖階段的項目目標一經(jīng)確定即不得隨意改變，它將作為項目后續(xù)預算分解、動態(tài)管理控制和分析的主要依據(jù)。根據(jù)確定的項目整體預算目標，應進行橫向與縱向分解。橫向是將所有預算內(nèi)容分解至項目開發(fā)全周期內(nèi)的各月、季和年；縱向是各預算責任部門將其預算責任范圍內(nèi)的預算內(nèi)容分解至收入和成本費用等各預算細項。以上項目預算內(nèi)容包括業(yè)務經(jīng)營計劃（比如工程進度、可售供應計劃、預銷售進度、合同付款計劃、融資方案等）和財務預算，以業(yè)務經(jīng)營計劃為源頭，以財務預算為成果，方能形成落實到數(shù)據(jù)的業(yè)務和基于業(yè)務的預算。

在此基礎(chǔ)上，應進行以合同管理和現(xiàn)金流量管理為手段的動態(tài)成本監(jiān)控，從而實現(xiàn)對項目預算的控制。動態(tài)成本是指項目開發(fā)過程中已發(fā)生的合同成本、非合同成本，以及未來可預見的合理的待發(fā)生成本，通過實時監(jiān)控，將項目動態(tài)成本控制在目標成本之內(nèi)。同時根據(jù)構(gòu)成動態(tài)成本的各個合同、非合同的付款要求，項目進度計劃以及銷售回籠計劃，融資方案等，定期編制現(xiàn)金流量表并實行跟蹤管理，當有其他原因?qū)е赂犊钣媱澴兏蜾N售回籠不能滿足付款內(nèi)容時，應及時調(diào)整預算。

4.充分運用業(yè)績考核手段。全面預算是企業(yè)實施績效管理的基礎(chǔ)，是進行員工績效考核的主要依據(jù)，通過預算與績效管理相結(jié)合，使企業(yè)對員工的考核真正做到“有章可循，有法可依”，形成全面預算的閉環(huán)管理（張玉清，2007；包春玲、班娜，2008）。績效考核應以經(jīng)審計的財務報表為依據(jù)，針對房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點設(shè)定合理的考核機制，比如為實現(xiàn)長、短期利益的平衡，應同時實施年度經(jīng)營考核與項目整體考核；為了對各責任單元做到獎懲分明，可根據(jù)各責任單元在項目管理中所承擔職責的程度，采用部門間、部門內(nèi)考核分權(quán)重的考核機制等。

5.實施預算管理信息系統(tǒng)。借助計算機技術(shù)， 實現(xiàn)全面預算信息化，可將業(yè)務經(jīng)營管理的流程、經(jīng)驗及知識固化，是企業(yè)規(guī)范化、精細化管理的必然選擇。目前許多房地產(chǎn)企業(yè)都已使用了財務軟件、房地產(chǎn)成本軟件和CRM軟件，實施全面預算管理信息系統(tǒng)，可以將預算管理系統(tǒng)與各業(yè)務系統(tǒng)、財務系統(tǒng)互聯(lián)，將各個獨立的信息島有機結(jié)合起來，實現(xiàn)信息的集成、協(xié)同和資源共享，為企業(yè)決策層提供更及時全面的管理信息。

全面預算管理強調(diào)全員、全方位、全過程，是一項系統(tǒng)工程，它要求各業(yè)務部門長期高度協(xié)同合作。房地產(chǎn)企業(yè)應當根據(jù)自身的特點，形成適合本企業(yè)的全面預算管理模式，狠抓項目成本與現(xiàn)金流量管理，充分運用全面預算管理手段落實企業(yè)戰(zhàn)略，強化經(jīng)營過程與控制，促進資源整合與業(yè)務協(xié)同。

（作者為財務經(jīng)理、會計師、CPA）

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篇5

    論文摘要:房地產(chǎn)市場營銷是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程的重要組成部分,對提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力起著至關(guān)重要的作用。本文通過對房地產(chǎn)市場營銷的涵義、目前房地產(chǎn)營銷存在的主要問題以及提高房地產(chǎn)市場營銷策劃水平的策略進行了探析,以期有效解決房地產(chǎn)市場營銷策劃中面臨的困難和問題。

    隨著經(jīng)濟全球化的到來,我國的房地產(chǎn)市場逐步壯大,房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也日趨激烈。房地產(chǎn)行業(yè)為了求生存和謀發(fā)展,必須提高自身的市場競爭力。而提高房地產(chǎn)市場營銷策劃水平作為提高自身市場競爭力的有效手段之一,越來越收到開發(fā)商們的重視,但目前房地產(chǎn)行業(yè)在市場營銷策劃中存在著一些值得探索的問題。與其他產(chǎn)業(yè)相似,房地產(chǎn)的獲利能力也是由行業(yè)競爭格局決定的。在這樣的新形勢下,如何有效提高房地產(chǎn)市場營銷策劃水平已成為房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題之一。筆者根據(jù)自身經(jīng)歷,對此有以下三點認識:

    一、房地產(chǎn)市場營銷的涵義

    市場營銷一詞最早出現(xiàn)在1942年,克拉克出版的《市場營銷學原理》一書中提出了市場營銷的雛形。對市場營銷公認的定義有三種。其中以菲利普·科特勒對市場營銷下的定義較為廣泛地被接受,“市場營銷是個人和集體通過創(chuàng)造產(chǎn)品和價值,并同別人進行交換,以獲得其所需所欲之物的一種社會和管理過程?！彪S著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展,對市場營銷的涵義早已不再是簡單的營銷概念,而是具體到了某個行業(yè)的營銷概念。

    房地產(chǎn)市場營銷作為市場營銷的一個分支概念,它的涵義可以從廣義和狹義兩個方面去進行概括。從廣義上講,房地產(chǎn)市場營銷的涵義是指房地產(chǎn)企業(yè)通過創(chuàng)造住房產(chǎn)品及其相關(guān)價值,與客戶進行等價交換,實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標的一個過程;從狹義上講,房地產(chǎn)市場營銷是指房地產(chǎn)企業(yè)運用各種促銷手段,將房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務銷售給買房客戶的整體過程。

    二、目前房地產(chǎn)營銷存在的主要問題

    (一)缺乏有效的市場考察

    任何一個企業(yè)的發(fā)展,都是從市場中來,到市場中去。一個優(yōu)秀的企業(yè),始終是依托于市場這個大環(huán)境,去謀求發(fā)展?？茖W地考察市場的當前形勢和未來發(fā)展前景,把握好企業(yè)發(fā)展的方向,才能使企業(yè)有更好的生存和發(fā)展條件。房地產(chǎn)企業(yè)開展營銷策劃的最重要的依據(jù)就是進行市場考察,但是目前許多房地產(chǎn)企業(yè)在開展市場考察的時候,考察力度不夠深入,注重表面資料數(shù)據(jù),未進行深入分析,從而導致企業(yè)決策者在制定項目市場營銷方案時,做的營銷方案過時,缺乏時效性,未從市場消費者的需求情況及其購買力的角度出發(fā),導致市場營銷未達到預期的效果,從而影響企業(yè)經(jīng)營效益的實現(xiàn)。

    (二)目標市場的定位不準確

    我國消費者群體是一個龐大的社會群體,他們在收入、文化水平、消費觀上存在著明顯的差異,因此消費者在對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求上是具有差異性的。但是某些房地產(chǎn)企業(yè)忽略了消費者對產(chǎn)品需求差異性的特征,只是盲從隨波逐流,跟隨大流,側(cè)重對高檔產(chǎn)品的定位,以致最后效益不佳。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因就是因為企業(yè)沒有確定這批項目主要針對什么群體消費者,市場定位的不準確不但對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生不良影響,而且導致整體房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的不平衡,難以解決廣大中低收入群體的住房難問題。

    (三)廣告投入過度

    許多房地產(chǎn)企業(yè)寄希望于廣告的傳播作用,來提升本企業(yè)品牌效益。房產(chǎn)廣告具有基本廣告的告知作用,在一定時期內(nèi)使銷售業(yè)績有所增加,但是增加幅度較小。加上目前是一個信息爆炸的社會,消費者通過網(wǎng)絡(luò)、電視、手機短信等多種大眾媒體的傳播而獲得各式各樣的廣告,譬如說,房產(chǎn)、家電、促銷活動等廣告,早已形成一定的審美疲勞。房產(chǎn)廣告對吸引消費者的作用已不大,在這樣的形勢下,還去過度投入廣告,加大市場營銷成本顯然是不明智的。

    (四)企劃創(chuàng)意不合理

    房地產(chǎn)企劃創(chuàng)意是為了達到項目預期的效果而采用的一種方向性決策,更是一種創(chuàng)造性活動。許多房地產(chǎn)企業(yè)在營銷策劃過程中,不是一味地去追求“新”與“奇”,而沒有真正地創(chuàng)新思維,就成了標新立異;就是采用過于保守的營銷策劃策略,這樣就成了墨守成規(guī)、因循守舊;無法實現(xiàn)創(chuàng)意與實際操作的有機結(jié)合;還有就是在整個企劃創(chuàng)意過程中,并沒有將各種因素進行綜合考慮,更無法進行有機整合,致使最終房地產(chǎn)產(chǎn)品無法使消費者有眼前一亮的感覺。

    三、提高房地產(chǎn)市場營銷策劃水平的策略

    (一)高度重視市場考察,增強市場預測科學性

    市場考察對于房地產(chǎn)市場營銷策劃起著十分重要的作用,因為市場考察為營銷策劃提供了真實的信息數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)在進行市場考察前,要做好充分的準備。比如說考察的目標、考察方法以及如何收集整理材料。房地產(chǎn)市場營銷貫穿房地產(chǎn)從選址、設(shè)計、施工、銷售以及物業(yè)管理的始終,這需要深入市場進行考察,并根據(jù)大量的數(shù)據(jù)材料作出科學的預測,并經(jīng)過專業(yè)的人士的反復論證,才做最終的總結(jié)工作。

    (二)明確目標市場

    房地產(chǎn)市場營銷需根據(jù)不同消費者的需求去,將具有相同需求的消費者聚合在一起。按照地理因素、文化水平、購買力等因素可以將消費者劃分為不同的市場需求群體,比如按照消費者的支配類型有可以劃分為價格支配型、戶型支配型、品牌支配型。明確目標市場以后,就能決定采用適合的形式進行市場營銷,比如市場集中化、選擇專業(yè)化,科學地選擇目標市場,不但可以平衡市場供求,還可以促進房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營目標。

    (三)適宜地進行誠信宣傳

    房地產(chǎn)廣告要起到預期效果,在宣傳過程中,一定要堅持誠信與實效原則。在充分考慮企業(yè)廣告投入成本的基礎(chǔ)之上,去選擇廣告宣傳的具體形式;并在廣告時間、廣告量、廣告地點上把握好分寸,廣告內(nèi)容上以真實有效為主,以滿足客戶的需求為目的,讓客戶相信企業(yè)的信用度,形成一定的好感;在廣告表現(xiàn)形式上可以進行適當?shù)乃囆g(shù)加工,給客戶以想象的空間,激發(fā)人們的發(fā)散思維。

    (四)企劃創(chuàng)意設(shè)計科學化與藝術(shù)化相結(jié)合

    房地產(chǎn)企劃創(chuàng)意的最終目的是吸引客戶更好地了解和認識本企業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)品,并購買產(chǎn)品。要吸引消費者的目光,就必須在企劃創(chuàng)意設(shè)計上將科學與技術(shù)進行有機結(jié)合,充分考慮客戶的注意力、識別力、對產(chǎn)品的可信性、愉悅性以及需求性,用藝術(shù)化的表現(xiàn)形式來表達產(chǎn)品的優(yōu)勢,譬如說產(chǎn)品的美感、質(zhì)量等,給消費者心中留下良好深刻的形象。企劃設(shè)計更要讓消費者感到真實、親切、貼近實際,時刻圍繞主題,以設(shè)計新穎、妙趣可心、精巧的設(shè)計風格獲得消費者的認可。這樣的企劃創(chuàng)意設(shè)計不僅會讓人們覺得標新立異,更會讓消費者認為脫離老套陳舊,真正達到創(chuàng)意設(shè)計的新、秒、精。

    總之,房地產(chǎn)市場營銷的策略水平直接影響到了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,并在社會效益與環(huán)境效益等多方面起著重要影響作用,并對整個國民經(jīng)濟的發(fā)展起著重要作用。房地產(chǎn)企業(yè)要正視房地產(chǎn)市場營銷中存在的問題,從企業(yè)的自身情況出發(fā),制定符合本企業(yè)的生存和發(fā)展的策略。隨著時代的發(fā)展,將會有越來越多的人關(guān)注房地產(chǎn)市場營銷策略以及應用,并對其作出深層次、多角度地科學分析。筆者堅信在不久的將來,將會對如何提高房地產(chǎn)市場營銷策略水平作出更趨完善地闡釋。

    參考文獻:

    [1]劉艷.淺談房地產(chǎn)營銷策略[J].沈陽干部學刊,2005(6).

    [2]杜宇.試論房地產(chǎn)營銷策略[J].中國科技信息,2006(4).

    [3]黃湘紅.淺析房地產(chǎn)價格營銷策略[J].廣西城鎮(zhèn)建設(shè),2005(11).

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【關(guān)鍵詞】成本控制；房地產(chǎn)；控制機制；有效措施

任何一個企業(yè)要進行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動并保持持續(xù)，必須需要有計劃地進行全面的管理。而房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)眾多管理中最重要的管理項目之一。成本管理和成本控制同時存在于當前激烈的房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)要想在日前殘酷的市場競爭下立足，就必須在成本管理和成本控制中尋求平衡。我們相信，如果是有遠見的房地產(chǎn)企業(yè)管理者，一定可以意識到，在加強新產(chǎn)品、新項目、新技術(shù)開發(fā)的過程中，更應該注重房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制管理。從實際情況來講，成本控制管理水平的參差依舊會使得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展狀況會具有相當大的差別。不當?shù)某杀究刂乒芾聿坏狗康禺a(chǎn)企業(yè)不能最大程度的穩(wěn)步發(fā)展，而且會讓房地產(chǎn)企業(yè)承擔巨大的風險。由此看來，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視成本控制管理的同時，更應該重新審視陳舊的成本管理措施是否還適合越來越嚴峻的市場競爭的要求，本論文試圖通過對成本控制管理中存在的部分問題的探討，找出加強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理的辦法，旨在加強房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制管理。

一、成本控制的定義及其在房地產(chǎn)企業(yè)中的重要性

所謂成本控制就是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)企業(yè)的成本預測以及依據(jù)成本預測所制定的成本計劃，進行成本控制，試圖使成本達到預期的目標。成本控制的主要內(nèi)容實際上就是進行成本分級歸口管理。而成本分級歸口管理就是指房地產(chǎn)企業(yè)各個部門分別進行相關(guān)的成本控制，明確成本管理中責任制度的一種管理方法。由于房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)的差異性，其成本控制內(nèi)容不但具有其他行業(yè)具備的材料控制、人員費用控制、生產(chǎn)費用控制、制度控制等，同時還主要包括以下幾個方面：第一，土地控制；第二，事前費用控制；第三，建安成本控制；第四，配套費用控制；第五，籌資成本控制；第六，事中控制（包括管理以及銷售費用控制）等。近些年來，由于國家政策的扶持以及國內(nèi)日益增長的經(jīng)濟速度的影響，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之高速發(fā)展，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制管理其目的就是以最低的成本達到預定的成本計劃，即降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本，將房地產(chǎn)企業(yè)效益最大化。

成本控制是為了使房地產(chǎn)企業(yè)的一切花銷都能在房地產(chǎn)企業(yè)管理者的預期目標之內(nèi)，而這個合理的尺度需要房地產(chǎn)企業(yè)管理者在經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)進行有效的控制和把握。因此說，成本控制便成為房地產(chǎn)企業(yè)參與市場競爭最核心的管理項目，也是房地產(chǎn)企業(yè)在嚴峻的競爭市場環(huán)境下取得勝利的關(guān)鍵性因素。另外，隨著各項技術(shù)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)能夠同時擁有相對先進的技術(shù)，而在同樣具備先進技術(shù)的前提下，是否具有同等競爭力的質(zhì)量、價格、服務等已經(jīng)成為不同的房地產(chǎn)企業(yè)相互競爭的核心內(nèi)容，而各個階段的成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)間競爭的實質(zhì)。

二、當前的成本控制管理仍存在的一些弊端

很長一段時間以來，不管是國有房地產(chǎn)企業(yè)還是其他形式的房地產(chǎn)企業(yè)，在很大程度上仍然在實行著以往的房地產(chǎn)經(jīng)濟體制下的成本控制管理制度，無可否認，這種跟隨了我們幾十年的成本控制管理制度應該說在特定的歷史時期和環(huán)境下是起到了一定的積極作用的，但是，伴隨著市場自由化進程腳步的加快，在競爭日益加劇的形式下，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)存的成本控制管理方式中的不利因素已經(jīng)日益顯現(xiàn)且逐漸增多，主要表現(xiàn)在：（1）對成本控制中事前控制的重視不足。事前控制是房地產(chǎn)企業(yè)建立制度、審查設(shè)計、確定目標和規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營步驟的系統(tǒng)過程，是房地產(chǎn)企業(yè)運營的基礎(chǔ)。而在很多房地產(chǎn)企業(yè)里，存在著開發(fā)周期過長的問題，開發(fā)周期與資金的使用價值有著密切而直接的聯(lián)系，開發(fā)周期的過長使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不承擔大量的費用，比如高額的利息、放緩了資金的回籠等。眾多房地產(chǎn)企業(yè)管理者普遍存在著重管理與設(shè)計不能很好的協(xié)調(diào)的問題，為了單純地節(jié)約成本，導致的設(shè)計功能不全，；要么是為達到設(shè)計要求而造成的成本偏松而助長的浪費現(xiàn)象的產(chǎn)生。總之，房地產(chǎn)企業(yè)管理者對事前控制的不夠重視已經(jīng)造成了其企業(yè)內(nèi)制度、設(shè)計、目標和經(jīng)營步驟的畸形發(fā)展。（2）漏洞百出的成本控制機制體系。我國的房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境中，應該說都存在著成本控制機制的漏洞問題。近些年來，房地產(chǎn)企業(yè)在持續(xù)涌動的開發(fā)大潮中，成為眾多類型企業(yè)的新寵，也為此而賺了不少的錢財。在這樣的情形下，成本控制機制似乎必然也已然出現(xiàn)了松懈的管理跡象。據(jù)有關(guān)部門調(diào)查顯示，南京市一家中小型規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)在完善了各項成本控制機制后，一年就節(jié)約了成本將近2000萬元。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制機制的不夠健全對于房地產(chǎn)企業(yè)的高效目標產(chǎn)生了巨大而深刻的影響。（3）不當?shù)某杀究刂品椒?。依?jù)財務部門提供的決算報告來進行企業(yè)成本控制仍然是很多房地產(chǎn)企業(yè)進行成本控制而選擇的方法，這其實就是我們常說的傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制。由于財務或相關(guān)業(yè)務人員提出報告的時效性相對滯后，使得核算的體制不能充分發(fā)揮其成本控制的作用。事前控制和過程控制在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中是相對缺乏的，我們發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)的成本控制模式是不能充分滿足現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理的要求的。成本控制中所存在的根本問題和原因如果不能及時并準確地發(fā)現(xiàn)，當然也就不能對癥下藥，也勢必影響房地產(chǎn)企業(yè)采取有效的企業(yè)成本控制措施。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理應采取的有效措施

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[論文摘要]企業(yè)稅收籌劃是指納稅人根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對企業(yè)涉稅事項進行的旨在減輕稅負、有利于實現(xiàn)企業(yè)財務目標的對策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)的一項重要財務管理活動。本文根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，分別從房地產(chǎn)項目立項、建設(shè)和銷售階段提出所應考慮的稅收籌劃，具有很大的現(xiàn)實意義。

[論文關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃

稅收是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中無償向政府支付的一種費用，具有強制性和無償性，企業(yè)作為獨立經(jīng)營的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負擔率達到最低。稅收籌劃作為企業(yè)經(jīng)營活動的一項重要活動，是在一定的客觀條件下存在的，目前看來至少包括政府依法治稅的水平和稅法變動情況兩類因素。

首先依法治稅是進行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現(xiàn)行稅制為基礎(chǔ)的，如果某一地區(qū)的實際稅收經(jīng)營不是以現(xiàn)行稅法為依據(jù)，而是以其他類似收入指標的因素為依據(jù)，那么進行稅收籌劃也就失去了實際意義，這是企業(yè)進行稅收籌劃時應該注意的重要問題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩(wěn)定性，也有一定的靈活性，所以進行稅收籌劃應該時刻關(guān)注稅法的變化。在體制轉(zhuǎn)軌尚未完成、稅法調(diào)整較為頻繁的階段，這點尤其要重視，因為稅法一旦調(diào)整，稅收籌劃的依據(jù)可能消失或改變，籌劃的結(jié)果就完全可能與當初進行籌劃的預期相反。所以，企業(yè)的決策者和財務人員應當重視稅法的變化及調(diào)整，并據(jù)此相應調(diào)整稅收籌劃的策略和方案。任何一個稅法的調(diào)整，其內(nèi)容本身就是新的稅收籌劃的基礎(chǔ)。

稅收籌劃由3個操作層次組成：①初級稅收籌劃：避免企業(yè)超額稅負。②中級稅收籌劃：優(yōu)化企業(yè)稅務策略。③高級稅收籌劃：爭取有利的稅收政策。真正意義上的稅收籌劃是一個企業(yè)不斷走向成熟和理性的標志，是一個企業(yè)納稅意識不斷增強的表現(xiàn)。在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，納稅人往往面臨著稅負不同的多種納稅方案的選擇，納稅人可以避重就輕，選擇低稅負的納稅方案，企業(yè)稅收籌劃就是合理最大限度地在稅法允許的范圍內(nèi)減輕企業(yè)的稅收負擔。

一、房地產(chǎn)企業(yè)項目立項應考慮的稅收籌劃

房地聲企業(yè)的稅收籌劃是一個涉及全局的、統(tǒng)籌性的財務管理活動，因此在房地產(chǎn)項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。

1選擇合適的建房方式

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。

(1)房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

(2)合作建房方式。根據(jù)《營業(yè)稅問題解答(一)的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股的。參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅；對股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實現(xiàn)共贏。

2開發(fā)多處房地產(chǎn)

房地產(chǎn)公司在同時開發(fā)多處房地產(chǎn)時，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。

例1長春某房地產(chǎn)公司同時開發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn)，第一處房地產(chǎn)出售價格為1000萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費用為400萬元；第二處房地產(chǎn)出售價格為1500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費用為1000萬元。如果企業(yè)選擇分別核算，第一處房地產(chǎn)的增值率為600÷400=150％，應該繳納土地增值稅600x50％-400×15％=240(萬元)，營業(yè)稅及其附加1000×5.5％=55萬元；第二處房地產(chǎn)增值率為500÷1000=50％，應繳納土地增值稅500x30％=150(萬元)；營業(yè)稅及其附加1500×5.5％=83.55(萬元)。該房地產(chǎn)公司的利潤為(不考慮其他稅費)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45萬元。如若合并核算，兩處房地產(chǎn)的出售價格為2500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5％。應該繳納土地增值稅1100×40％－1400×5％=370萬元，營業(yè)稅及其附加2500×5.5％=137.5萬元。不考慮其他稅費，該房地產(chǎn)公司的利潤為2500－1100－370－137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔892.5－571.45=321.05萬元。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)中應考慮的稅收籌劃

1通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。

例2長春某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為200÷800=25％。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅200×30％=60(萬元)，營業(yè)稅1000×5％=50(萬元)，城市維護建設(shè)稅和教育費附加50×10％=5(萬元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000－800-60-50-5=85(萬元)。如果該房地產(chǎn)公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則按照稅法規(guī)定可扣除項目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200×1000=20％，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅1200×5％=60萬元；城市維護建設(shè)稅和教育費附加60×10％=6(萬元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1200－1000-60-6=134(萬元)。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負擔134-85=49(萬元)。

2相關(guān)借款利息的籌劃實務

由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。

(1)針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費用，可以將完工之前的借款利息計人開發(fā)成本，并可作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費用(期間費用)的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負。

(2)針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算、分攤并提供金融機構(gòu)證明的：允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。

3銷售與裝修分開，分散經(jīng)營收入

隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時應考慮的稅收籌劃

房地產(chǎn)銷售方式的選擇也是進行稅收籌劃的一種好方式，通過改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負，而且可以間接地獲得貨幣時間價值的好處。這主要涉及兩個方面。

1針對納稅主體的新設(shè)分立

這也就是說，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)可以通過設(shè)立獨立銷售公司負責房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。

例3長春某房地產(chǎn)公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48％，應納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97％，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。③如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發(fā)公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97％<20％，免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業(yè)稅及附加合計：1500×5.5％=82.5(萬元)，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250(萬元)，其增值率為16.67％<20％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業(yè)稅等稅金1400×5.5％=77(萬元)，獲利潤1500－(1167.5+77)=255.5(萬元)，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75(萬元)。

2減少賬面收入或遞延納稅時間

(1)開發(fā)企業(yè)無償或收取極少手續(xù)費委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開具銷售清單，由于這種方式應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)，所以在確認納稅義務發(fā)生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業(yè)稅。

(2)將原來由開發(fā)企業(yè)承擔的銷售及管理費用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當然，對于業(yè)務招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔，以避免上述費用因超標而調(diào)增應納稅所得額的情況。

(3)對于客戶通過銀行按揭方式購買開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬時再確認收入并納稅。

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篇8

關(guān)鍵詞價值鏈 戰(zhàn)略聯(lián)盟 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A

1 價值鏈理論在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的應用

1.1價值鏈理論的產(chǎn)生及發(fā)展

邁克爾?波特(Michael E. Porter)在1985年出版的《競爭優(yōu)勢》中首次提出了價值鏈的概念。波特認為企業(yè)的每項生產(chǎn)經(jīng)營活動都是可以創(chuàng)造價值的,這些相互關(guān)聯(lián)的活動便構(gòu)成了創(chuàng)造價值的一個動態(tài)過程,即價值鏈。“任何企業(yè)的價值鏈都存在于一個由許多價值鏈組成的價值體系(VaLue System)中”。整個價值系統(tǒng)包括提供投入品的供應商、分銷渠道和購買者。上游企業(yè)價值鏈會影響企業(yè)自身的成本和差異化戰(zhàn)略;下游分銷渠道會直接影響用戶的滿意度。因此,企業(yè)必須與之緊密合作,改造或重新設(shè)計價值鏈,以期共同提高上下游公司的競爭力。

如果價值鏈體系只是體現(xiàn)了核心企業(yè)的上下游有形資產(chǎn)關(guān)系,那么核心企業(yè)通過對信息流、資金流、物流的控制,從采購原料到制成最終產(chǎn)品,最后由銷售網(wǎng)絡(luò)把產(chǎn)品送到消費者手中的過程就是供應鏈。供應鏈是將價值鏈體系中供應商、制造商、分銷商、運輸商、零售商,直到最終用戶連成一個整體的功能網(wǎng)鏈模式,用以協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)外資源以此滿足消費者需求。

1.2通過建立戰(zhàn)略聯(lián)盟發(fā)揮價值鏈優(yōu)勢

當我們把供應鏈上各節(jié)點的企業(yè)看作為一個同盟體,而把任一個企業(yè)看作為這個同盟中的一個部門時,整個同盟系統(tǒng)就變成了供應鏈上的內(nèi)部關(guān)系。由于同盟的組成是動態(tài)的,會根據(jù)市場需要隨時發(fā)生變化,所以有必要研究在供應鏈各節(jié)點上建立相對牢固的同盟關(guān)系;如果供應鏈上各節(jié)點企業(yè)聯(lián)盟專心做好自己的核心業(yè)務,而把其他業(yè)務外包給各專業(yè)公司,從而使供應鏈上的所有節(jié)點企業(yè)聯(lián)盟都專注于各自擅長的業(yè)務,這樣核心企業(yè)以及非核心企業(yè)就能夠減少營銷成本,降低市場風險,創(chuàng)造額外價值,降低總成本和快速響應客戶需求。如何發(fā)展和維持同盟關(guān)系,以保證供應鏈的穩(wěn)定有效發(fā)展是價值鏈體系成功的第一步。實現(xiàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟在價值鏈管理體系中具有絕對的優(yōu)勢。

(1)在價值鏈管理中,聯(lián)盟不僅是一種組織結(jié)構(gòu),更是一種十分重要的競爭戰(zhàn)略。企業(yè)之所以進行聯(lián)盟無一例外的是為了獲取競爭優(yōu)勢,最終贏得市場。價值鏈理論是企業(yè)分析競爭優(yōu)勢的基石,有些活動是企業(yè)的優(yōu)勢所在,有些是企業(yè)的薄弱環(huán)節(jié),企業(yè)既可以優(yōu)化與協(xié)調(diào)內(nèi)部活動獲得競爭優(yōu)勢,也可以通過與其他企業(yè)的價值鏈整合獲得競爭優(yōu)勢,即通過戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式。

(2)通過聯(lián)盟,不同企業(yè)在價值鏈上相同價值活動的整合或不同價值活動的共享,戰(zhàn)略聯(lián)盟創(chuàng)造了企業(yè)新價值鏈的極大化。企業(yè)唯有以增強競爭實力為目的,對自身價值鏈作全面分析,了解自身優(yōu)勢環(huán)節(jié)和薄弱環(huán)節(jié),在尋求盟友時才能有的放矢,減少聯(lián)盟的盲目性。

價值鏈體系各環(huán)節(jié)所要求的生產(chǎn)要素是各不相同的。任何聯(lián)盟都只能在價值鏈體系的某些環(huán)節(jié)上擁有優(yōu)勢,而不可能擁有全部的優(yōu)勢。為達到“雙贏”的協(xié)同效應,彼此在各自的關(guān)鍵成功因素―――價值鏈的優(yōu)勢環(huán)節(jié)上展開合作,可以求得整體收益的最大化,這是企業(yè)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的原動力。

1.3商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在價值鏈上實現(xiàn)聯(lián)盟的意義

1.3.1商業(yè)地產(chǎn)的概念及特征

商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式?？偟膩碚f,商業(yè)地產(chǎn)概念是專指用于商業(yè)服務業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式,包括零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設(shè)施等。其開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫字樓等房地產(chǎn)形式。

與住宅地產(chǎn)相比,商業(yè)地產(chǎn)具有如下特征。資金規(guī)模巨大:投資規(guī)模大、收益不確定性高、風險大;開發(fā)過程復雜:商業(yè)與地產(chǎn)的資源高度整合;營銷理念關(guān)鍵:后期運營管理決定成敗;社會責任重大:短期效益與長期效益的有機結(jié)合。

1.3.2商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟的意義

戰(zhàn)略聯(lián)盟是通過房地產(chǎn)企業(yè)間的橫向聯(lián)合而結(jié)成的戰(zhàn)略性組織,不同房地產(chǎn)企業(yè)在價值鏈不同環(huán)節(jié)的比較優(yōu)勢是組建戰(zhàn)略聯(lián)盟的原動力。戰(zhàn)略聯(lián)盟不同于橫向一體化戰(zhàn)略下的企業(yè)間的并購,并不強調(diào)伙伴之間的全面相容性,它所追求的是競爭中的合作企業(yè)在各自價值鏈的優(yōu)勢環(huán)節(jié)上進行合作的基礎(chǔ),對各房地產(chǎn)企業(yè)之間的土地、資金、技術(shù)、管理、品牌、市場等資源的重新組合,形成新的更強的協(xié)同優(yōu)勢,共同做大市場。

傳統(tǒng)價值鏈管理,只是將企業(yè)自身的直接供貨商和直接客戶納入價值鏈體系中,忽視了外部組織與本企業(yè)的聯(lián)結(jié)邊界,沒有涉及產(chǎn)業(yè)價值鏈和社會鏈的范疇;其次,由于分散的組織機構(gòu)限制,價值鏈內(nèi)部的不同分支機構(gòu)和組織之間的信息交流存在障礙。這種信息的交流能力和相互協(xié)調(diào)水平在價值鏈體系中,則表現(xiàn)得更加尖銳;價值鏈各環(huán)節(jié)基本是按照局部利益最大化的原則進行運作的,但是這些局部目標加起來并不一定導致價值鏈最優(yōu)的整體性能,而且很可能是相互沖突的。

對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言,項目的生產(chǎn)環(huán)節(jié)只是價值鏈體系的一個環(huán)節(jié),后期的運營更體現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)項目升值的潛力。也就是說,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略優(yōu)勢不僅可以體現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部的各個可能的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上,更可以體現(xiàn)在通過整合對外聯(lián)盟實現(xiàn)的伙伴關(guān)系上。

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過戰(zhàn)略聯(lián)盟,可以擴大在房地產(chǎn)領(lǐng)域和商業(yè)領(lǐng)域的優(yōu)勢,解決商業(yè)地產(chǎn)價值鏈體系中核心企業(yè)依靠上下游關(guān)系提升企業(yè)價值的相對局限性。如果把企業(yè)的上下游關(guān)系比喻成木桶的桶壁,那么價值鏈的限制就體現(xiàn)在通過限制桶的高度來制約企業(yè)的發(fā)展空間。而戰(zhàn)略聯(lián)盟的出現(xiàn)則打破了原來桶壁高度的制約,通過和不同價值鏈體系的聯(lián)盟,選擇優(yōu)勢資源,實現(xiàn)桶壁高度的一致發(fā)展,擴大了桶的容積,即企業(yè)核心競爭力。

2 大觀?天地Mall項目例證同盟關(guān)系促進價值鏈關(guān)系演化

因為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)供應鏈體系整合了地產(chǎn)和商業(yè)的資源,所以作為潛在聯(lián)盟對象有更多的選擇空間。本文通過Mall項目與中國銀行之間同盟關(guān)系的發(fā)展,闡述基于價值鏈上下游的鏈關(guān)系如何向以Mall項目為中心的環(huán)關(guān)系演化。

2.1項目簡介

大觀?天地MALL項目位于南京市下關(guān)區(qū)閱江樓、 靜海寺西側(cè),地處熱河路與建寧路兩條主干道的交叉口,整個項目處于下關(guān)區(qū)的中心地帶。項目總占地面積約3.6萬平方米,總建筑面積約10萬平方米,為目前南京主城區(qū)內(nèi)最大的單體商業(yè)項目,項目總投資約6億元人民幣。項目定位為“中國首座山水城林主題購物中心”,以餐飲、休閑、娛樂為主,帶動購物消費。

大觀?天地MALL項目公司由南京市下關(guān)城市建設(shè)開發(fā)(集團)有限公司等四方共同出資成立。目前,大觀?天地Mall項目主體已竣工,一期招商工作已順利完成,首批產(chǎn)權(quán)性商鋪已銷售告罄。

2.2大觀?天地Mall項目案例分析

作為一個商業(yè)地產(chǎn)項目,資金是維系整個項目運作的紐帶。在項目運作初期,單純地依靠自有資金,并不能解決所有的資金問題。那么融資就變成很迫切的需要了。從當時的宏觀政策來說,國家對于房地產(chǎn)行業(yè)實施適當緊縮的財政政策,從信貸規(guī)模和信貸額度上對整個地產(chǎn)行業(yè)進行限制。另一方面,因為項目公司初始建立,缺乏必要的管理經(jīng)驗和運作資質(zhì),所以很難從銀行獲得所需資金。本文通過分析項目運作過程,闡述了如何逐漸建立、維持及發(fā)展融資伙伴關(guān)系。

在開發(fā)初期,項目公司面臨無款可貸的局面。通過與投資方下關(guān)城開集團再三磋商,以投資方風險較小的住宅項目分擔較大風險的商業(yè)地產(chǎn)項目作為貸款的條件向中國銀行申請貸款。這個“打包”貸款使項目公司獲得發(fā)展需要的第一批資金。在之后與中國銀行的接觸過程中,中行的管理團隊對于項目的定位和項目的發(fā)展情況越來越了解,對項目的發(fā)展前景越來越看好。當Mall項目達到封頂階段,項目公司決定將7.5萬平方米可銷售面積中分割出1.8萬平方米作為小產(chǎn)權(quán)商鋪實行銷售。中國銀行敏銳地發(fā)現(xiàn)眾多小規(guī)模投資者的投資熱情,于是主動將自己的分行營業(yè)地址選擇在項目中,購買了6000平方米的商鋪,成為大觀?天地Mall項目中為數(shù)不多的擁有較大面積的產(chǎn)權(quán)業(yè)主。中國銀行營業(yè)場所的搬遷,意味著中國銀行對于大觀?天地項目全面合作的意圖。銀行通過有利的地理位置,借助大觀?天地Mall項目平臺,擴大與大觀?天地Mall項目招商伙伴的合作關(guān)系,實現(xiàn)與各種業(yè)態(tài)形式的商業(yè)企業(yè)的對接。而中國銀行的入駐,一方面為項目公司的經(jīng)營管理提供了專業(yè)的金融平臺;另一方面,作為較大面積的產(chǎn)權(quán)性商鋪,其經(jīng)營者和實際使用者為同一人,在管理上減少了三方的磨合。也就是說,這種營銷行為將大觀?天地項目與中國銀行之間簡單的借貸關(guān)系,發(fā)展成為產(chǎn)業(yè)鏈上的上下游關(guān)系,在合作的廣度和深度上都有了一定的拓展;將普通業(yè)務關(guān)系,發(fā)展成全面合作伙伴關(guān)系。

隨著項目招商的逐漸成熟,麥德龍、金錢豹餐飲、廣東金逸院線、香港雍福會等陸續(xù)與大觀?天地項目簽約。成功的招商不僅帶來了商機,也帶來了挑戰(zhàn)。從管理角度而言,對商戶進行統(tǒng)一管理需要金融部門提供有效的操作平臺。中國銀行有豐富的服務于大型商業(yè)項目的經(jīng)驗,對于項目公司完善收銀體系、為商家提供便利的金融服務都有很大的合作價值。更重要的是,中國銀行將大觀?天地項目公司的發(fā)展與自己業(yè)務的發(fā)展緊密地聯(lián)合起來。主動提出與大觀?天地項目公司簽訂物業(yè)抵押貸款的意向,以大觀?天地項目公司未來8-10年的租金收益折算成貸款,解決運營資金的需要。意向性貸款的簽訂標志著在未來的8-10年間,雙方在合作關(guān)系、合作方式、合作強度上達到一個新的平臺。

項目公司聯(lián)盟關(guān)系的發(fā)展,可以用圖1所示關(guān)系表述。從圖中可以看出,雙方的合作已經(jīng)不再是基于業(yè)務層面的全面合作關(guān)系,而是將對方的發(fā)展納入自己發(fā)展目標的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系了。通過聯(lián)盟,以項目公司為核心的融資同盟已經(jīng)發(fā)展成為穩(wěn)定的戰(zhàn)略同盟。戰(zhàn)略同盟意味著對方的成敗收益與自身的發(fā)展息息相關(guān);自己對戰(zhàn)略伙伴的投入和預測一旦出現(xiàn)偏差,會對伙伴造成直接影響,從而間接影響自身的收益。所以,戰(zhàn)略同盟關(guān)系是經(jīng)過一定時間積淀,在雙方相互了解、對各自定位有一定認同后,通過向?qū)Ψ酵斗乓欢ǖ馁Y源,以形成能夠帶動自身戰(zhàn)略發(fā)展的資源關(guān)系。由本文同盟關(guān)系發(fā)展情況可見,選擇合適的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系,是公司實施藍海戰(zhàn)略的有效途徑之一。

參考文獻

篇9

關(guān)鍵詞：財務戰(zhàn)略模型；選擇；應用；支撐

基金項目：本文為海口經(jīng)濟學院2010年青年基金項目“房地產(chǎn)財務戰(zhàn)略管理選擇模型研究”的階段性成果（項目批準號：Hjk10-13）

中圖分類號：F23文獻標識碼：A

房地產(chǎn)財務戰(zhàn)略可以分為以“高負債、低收益、少分配”特征的快速擴張型財務戰(zhàn)略、以“低負債、高收益、中分配”為特征的穩(wěn)健發(fā)展型財務戰(zhàn)略和以“高負債、低收益、少分配”為特征的防御收縮型戰(zhàn)略等三類，由于社會經(jīng)濟環(huán)境的復雜性及多變性，再加上企業(yè)自身的原因，我們在選擇和運用房地產(chǎn)戰(zhàn)略模型時必須綜合考慮各方面的因素，下面以某房地產(chǎn)公司為例來分析房地產(chǎn)戰(zhàn)略模型的實際應用，以及在應用過程中應注意的問題。

一、財務戰(zhàn)略模型的建立

根據(jù)影響財務戰(zhàn)略選擇的因素，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況，某房地產(chǎn)公司初步制定財務戰(zhàn)略選擇模型：包括戰(zhàn)略選擇及企業(yè)能力評價兩部分。該模型筆者已在《現(xiàn)代營銷》2011年2月期刊上發(fā)表的論文《基于海南房地產(chǎn)企業(yè)綜合能力評價的財務戰(zhàn)略管理模型》中進行了詳細的闡述，在這里就不再重復。

二、房地產(chǎn)財務戰(zhàn)略模型實際運用及選擇

（一）影響財務戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力體系的實際運用。根據(jù)影響財務戰(zhàn)略選擇的綜合能力評價體系，并選取市場占有率較高的5家樣本公司（萬科、保利、中國海外、金地以及招商）作為參照，對某房地產(chǎn)公司及樣本公司2008年度及2009年度綜合評分如表1所示。（表1）可以看出：

1、負債比率：某房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負債率與樣本公司相當，但資本負債率卻接近樣本公司的3倍。主要原因是某房地產(chǎn)公司承擔同等負債的同時，凈資產(chǎn)規(guī)模遠遠小于樣本公司（按承擔同等負債計算，凈資產(chǎn)只占樣本公司的60%），同時，某房地產(chǎn)公司期末現(xiàn)金余額遠遠小于樣本公司平均數(shù)（現(xiàn)金余額及現(xiàn)金占到期債務的比率均只占樣本公司的20%左右）。從負債比率來看，某房地產(chǎn)公司的財務風險非常高。

2、償債能力：由于某房地產(chǎn)公司2008～2009年整體現(xiàn)金均為凈流出，相對各項債務均保障程度非常低，這也是一個比較危險的信號。相比而言，樣本公司2008～2009年均保持現(xiàn)金凈流入，對到期債務的償債水平保持在30%左右。

3、發(fā)展能力：從銷售收入增幅來看，某房地產(chǎn)公司超過樣本公司平均水平，反映某房地產(chǎn)公司的快速擴張速度；從凈資產(chǎn)增幅來看，2008～2009年均低于樣本公司平均水平，主要是受2008年上市股權(quán)融資規(guī)模相對較小，以及2008年未再進行股權(quán)融資的影響。

4、變現(xiàn)能力：某房地產(chǎn)公司2008年變現(xiàn)能力指標較樣本公司相近，2009年低于樣本公司平均水平，反映2009年流動負債進一步上升，同時存貨占流動資產(chǎn)的比例增加致使速動比率進一步下降。

5、財務彈性：同償債能力，由于現(xiàn)金凈流量為負數(shù)，對利息及分紅的保障能力比較差，同時，營運指數(shù)為負也反映了企業(yè)利潤也不能表現(xiàn)為現(xiàn)金的取得，收益質(zhì)量不高。

6、現(xiàn)金結(jié)構(gòu)：經(jīng)營現(xiàn)金結(jié)構(gòu)比以及籌資現(xiàn)金結(jié)構(gòu)比與樣本公司基本一致，反映某房地產(chǎn)公司與樣本公司在現(xiàn)金的獲取途徑上，銷售資金回籠和融資所占的比例并無差異；經(jīng)營活動流入流出比低于樣本公司，主要反映某房地產(chǎn)公司存貨投資上較樣本公司更為激進，經(jīng)營支出占到銷售資金回籠的比重更大；籌資活動流入流出比與樣本公司差異不大，但考慮2009年公司并無股權(quán)融資，實際凈增銀行貸款要遠遠高于樣本公司（凈增銀行貸款占籌資凈流量的124%，樣本公司占59%），這一方面說明了公司銀行貸款的實際取得能力較高；另一方面也反映了籌資活動結(jié)構(gòu)上的不平衡。

綜上所述，根據(jù)影響戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評分體系，某房地產(chǎn)公司2008～2009年綜合得分均低于70分，按照3檔評分原則，某房地產(chǎn)公司影響企業(yè)財務戰(zhàn)略選擇的綜合能力最終評價為：弱。

（二）結(jié)合企業(yè)外部環(huán)境做出財務戰(zhàn)略選擇

1、2010年8月份的財務戰(zhàn)略選擇。從公司面臨的外部經(jīng)濟周期來看，中國經(jīng)濟長期向好的趨勢沒有改變，國民經(jīng)濟已經(jīng)見底企穩(wěn)，初步判斷目前仍處于經(jīng)濟繁榮階段。同時，考慮到下半年信貸政策可能會縮緊，類似上半年大規(guī)模的財政刺激將不可持續(xù)，經(jīng)濟復蘇也存在不確定性因素。

從公司面臨的行業(yè)政策環(huán)境來看，由于2009年國際金融危機，國家為刺激經(jīng)濟復蘇，頻繁出臺各項政策，包括寬松的信貸政策（下調(diào)貸款利率，下浮首次購房貸款利率），寬松的稅收政策（包括個人房產(chǎn)交易的營業(yè)稅、契稅減免等），寬松的投資政策（包括下降房地產(chǎn)投資資金比例，取消外資投資房地產(chǎn)限制）等，房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨相對寬松的政策環(huán)境。值得注意的是，如果下階段房地產(chǎn)市場繼續(xù)高漲，相應的行業(yè)政策可能會逐步偏緊。

從行業(yè)的景氣程度來說，根據(jù)全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（“國房景氣指數(shù)”）判斷，在2010年3月份下降到2008年以來的最低點（94.74）以后，自4月份開始連續(xù)4個月上升，直至7月份的98.01，反映房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐步回暖。從影響財務戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力來看，按照2008～2009年的財務報告數(shù)據(jù)，某房地產(chǎn)公司的綜合能力為：弱。

結(jié)合以上分析，某房地產(chǎn)公司自身能力和所面臨的外部環(huán)境，按之前建立的財務戰(zhàn)略選擇模型，我們可以初步做出選擇，如圖1所示。（圖1）即：在經(jīng)濟繁榮階段，行業(yè)政策相對寬松的環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)整體回暖的趨勢明顯，結(jié)合某房地產(chǎn)公司企業(yè)發(fā)展目標，某房地產(chǎn)公司的財務戰(zhàn)略選擇應當是：擴張型和穩(wěn)健發(fā)展型相結(jié)合的財務戰(zhàn)略。但倘若行業(yè)政策一旦收緊，或是經(jīng)濟明顯下滑，財務戰(zhàn)略目標應當迅速調(diào)整為穩(wěn)健發(fā)展型，甚至是防御收縮型。

2、2009年8月份的財務戰(zhàn)略選擇簡要回顧。假設(shè)我們使用該模型，在面臨一年前的經(jīng)濟環(huán)境和內(nèi)部條件，簡要地進行回顧及依據(jù)模型進行財務戰(zhàn)略的選擇。

從當時的外部經(jīng)濟周期來看，國內(nèi)經(jīng)濟受國際金融危機的影響，經(jīng)濟增速放緩，但仍然保持了平穩(wěn)較快的增長，上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增幅為10.4%，因此判斷經(jīng)濟周期上仍然處于經(jīng)濟的繁榮階段。從當時的角度來看，如果經(jīng)濟在之后有明顯和長時間的持續(xù)下滑，則需要考慮是否進入了經(jīng)濟周期的下行期間。

從公司當時面臨的行業(yè)政策環(huán)境來看，從緊。政府在2009年年初即開始執(zhí)行從緊的貨幣政策，央行在2009年上半年已經(jīng)多次上調(diào)存款準備金率（由年初14.5%調(diào)升至16.5%），至少在2009年8月時，尚無明顯跡象表明政府將采取其后一系列的寬松政策，因此對此時行業(yè)政策環(huán)境暫時判斷為緊縮。

從行業(yè)的景氣程度來說，根據(jù)全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（“國房景氣指數(shù)”）判斷，2009年8月份景氣指數(shù)（101.78），已經(jīng)自2008年11月起，連續(xù)9個月出現(xiàn)持續(xù)下滑，同時房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)以及房地產(chǎn)銷售金額及面積增長率等指標均表現(xiàn)為持續(xù)下滑；顯示了房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)向不景氣的方向進行調(diào)整。

從影響財務戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力來看，按照2008年年報及2009年中報財務數(shù)據(jù)測算，某房地產(chǎn)公司的綜合能力為：弱。

結(jié)合以上分析的某房地產(chǎn)公司自身能力和所面臨的外部環(huán)境，按之間建立的財務戰(zhàn)略選擇模型，我們可以初步做出選擇，如圖2所示。（圖2）即：在經(jīng)濟繁榮階段，緊縮的行業(yè)政策環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)整體下滑趨勢明顯，結(jié)合某房地產(chǎn)公司自身財務狀況，某房地產(chǎn)公司的財務戰(zhàn)略選擇應當是：防御收縮的財務戰(zhàn)略。

三、房地產(chǎn)財務戰(zhàn)略模型的其他支撐

財務戰(zhàn)略管理是動態(tài)管理過程，在經(jīng)濟環(huán)境、市場環(huán)境和企業(yè)自身情況發(fā)生變化時，我們要及時對財務戰(zhàn)略進行相應的評估和調(diào)整，以避免堅持原有不合時宜的財務戰(zhàn)略導致的經(jīng)營失誤。在這個過程中，我們可以通過建立財務預警機制及實施全面預算管理，為財務戰(zhàn)略模型提供強有力的支撐。

（一）建立財務預警機制。財務預警就是利用財務指標度量企業(yè)財務狀況偏離預警線的強弱程度，進而發(fā)出財務警戒信號的過程。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營容易發(fā)生財務危機，即因經(jīng)營決策失誤或者外部環(huán)境惡化導致企業(yè)無力支付到期債務或費用，導致企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)困難甚至破產(chǎn)的各種情況。企業(yè)財務危機盡管形成的原因有多種，結(jié)果的嚴重程度也不相同，但基本上都有一個產(chǎn)生、逐步惡化和爆發(fā)的過程。因此，企業(yè)應該及早發(fā)現(xiàn)財務危機信號，預測并化解可能的財務危機，這就是實施財務預警的意義所在。

財務預警機制對財務戰(zhàn)略的重要意義在于財務預警機制能為財務戰(zhàn)略的實施提供強有力的保障，能及時發(fā)現(xiàn)、監(jiān)測、診斷財務戰(zhàn)略具體實施過程出現(xiàn)的各種隱形決策失誤，同時財務預警機制提供的信息為企業(yè)及時修正財務戰(zhàn)略帶來了強有力的技術(shù)支撐。

（二）實施全面預算管理。全面預算管理是指企業(yè)對未來的經(jīng)營活動和相應財務結(jié)果進行充分全面的預測和籌劃，并通過對執(zhí)行過程的監(jiān)控，將實際完成情況與預算目標不斷對照分析，從而及時指導經(jīng)營活動的改善和調(diào)整。

由此可見，全面預算管理是財務戰(zhàn)略實施的重要支撐，財務戰(zhàn)略具體實施后的完成結(jié)果，需要通過與預算目標進行對比和分析，從而考察財務戰(zhàn)略是否達到預期目標，發(fā)現(xiàn)存在的問題和不足，進而調(diào)整、改善財務戰(zhàn)略制定和實施流程。

（作者單位：海口經(jīng)濟學院經(jīng)濟貿(mào)易學院）

主要參考文獻：

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[3]焦暉.房地產(chǎn)經(jīng)濟周期與企業(yè)財務戰(zhàn)略決策.決策與信息（財經(jīng)觀察），2008.5.

篇10

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；風險管理

1引言

工程項目的建設(shè)是一個周期長、投資規(guī)模大、技術(shù)要求高、系統(tǒng)復雜的生產(chǎn)消費過程.在該過程中，不確定因素、隨機因素和模糊因素大量存在、并不斷變化，由此而造成的風險直接威脅著工程項目的順利實施和成功完成。而在工程建設(shè)中，設(shè)備材料又是最基本、最必需的資源之一，其供貨進度、數(shù)量和質(zhì)量對工程建設(shè)影響最大，能否保證設(shè)備材料“適時、適量、適質(zhì)、適地、適價”地供應，是能否保證項目建設(shè)進度、費用和質(zhì)量的重要基礎(chǔ)。無論是對于業(yè)主還是總承包商來說，一個工程項目進入實質(zhì)性操作階段以后，都會遇到在工程采購中如何識別、評價和規(guī)避采購風險的問題。只有正確地處理好這個問題，才能堅實地邁出工程建設(shè)實施的第一步。因此，在工程項目實施過程中，對采購所面臨的各種風險進行管理顯得尤為重要。

2住宅房地產(chǎn)項目風險管理理論

2.1住宅房地產(chǎn)項目風險內(nèi)涵

房地產(chǎn)項目風險是指由于隨機因素的影響所引起房地產(chǎn)項目投資收益偏離預期收益的程度。由于房地產(chǎn)項目具有投資周期長、投資額大，影響因素復雜等特性，房地產(chǎn)項目投資面臨的風險因素也特別復雜，風險因素所引起的后果也特別嚴重。房地產(chǎn)投資的特點決定房地產(chǎn)項目風險呈現(xiàn)如下特征：(1)客觀性房地產(chǎn)項目風險是客觀存在的，因為引起房地產(chǎn)項目風險的各種不確定因素是客觀的，無論是自然風險、經(jīng)濟風險還是政治風險都具有客觀性。(2)多樣性房地產(chǎn)項目過程涉及社會、經(jīng)濟、技術(shù)等方面，與政策法規(guī)、金融動向、宏觀經(jīng)濟形勢、區(qū)域供求現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)技術(shù)變革、需求消費傾向息息相關(guān)，易受各因素波動的影響，不同因素導致的風險也就多種多樣。

2.2住宅房地產(chǎn)項目風險分類

在房地產(chǎn)項目活動中，風險的具體表現(xiàn)有以下幾種形式。

(1)按照風險的來源分類房地產(chǎn)項目風險可以分為國家風險、市場風險、自然風險和公司風險四類。

(2)按照項目的實施階段分類按照項目實施的階段不同，房地產(chǎn)項目風險可以分為項目投資前期風險、項目開發(fā)建設(shè)風險、項目經(jīng)營風險和項目管理風險四類。

(3)按照證券投資組合理論和資本資產(chǎn)定價模型理論分類這兩種理論將證券投資的風險歸納為系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險，借鑒到房地產(chǎn)項目中，也可以將風險劃分為系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險，結(jié)合我國房地產(chǎn)市場狀況，劃分原則是：這種風險是否影響到市場內(nèi)所有的投資項目，能否設(shè)法避免或消除。對整個市場所有投資項目產(chǎn)生影響，本項目無法避免或消除的風險為系統(tǒng)風險；只對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響，可以由投資者設(shè)法避免或通過投資組合方法消除的風險為非系統(tǒng)風險或個別風險。

3住宅房地產(chǎn)項目風險識別與分析

3.1住宅房地產(chǎn)項目風險識別程序與方法(1)項目風險分解項目風險的分解途徑：

①目標：識別影響項目費用、進度、質(zhì)量和安全目標實現(xiàn)的風險；②時間：識別項目不同進展階段的風險；③結(jié)構(gòu)：按照項目結(jié)構(gòu)組成、相關(guān)技術(shù)群的關(guān)系進行分解；④環(huán)境：是指自然環(huán)境和社會、政治、軍事、社會、心理等非自然環(huán)境中一切同項目建設(shè)有關(guān)的環(huán)境。⑤因素：按照項目風險因素分解。

(2)建立初始項目風險清單就是建立項目存在風險的一覽表，由項目風險的編碼、因素、事件、后果構(gòu)成。

(3)風險識別分析對初始建立的項目風險進行風險因素、風險事件及風險后果分析，剔除一般性風險，保留值得關(guān)注并進而作詳細研究對象的風險。風險識別分析的依據(jù)是已積累的經(jīng)驗（數(shù)據(jù)）及有針對性的風險調(diào)查的資料。

(4)確立項目風險清單項目風險清單是進一步進行項目風險分析與評估的基礎(chǔ)。

3.2住宅房地產(chǎn)項目風險分析方法

（1）盈虧平衡分析方法盈虧平衡分析是研究房地產(chǎn)項目在一定時期內(nèi)開發(fā)面積、成本、稅金、利潤等因素之間的變化和平衡關(guān)系。各種不確定因素的變化會影響項目的經(jīng)濟效果，當這些因素的變化達到某一臨界值時，就決定項目方案的取舍。盈虧平衡分析分為線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。

（2）敏感性分析方法通過計算一個或多個不確定性因素的變化導致經(jīng)濟效果評價指標的變化幅度，判斷項目預期目標受各個不確定性因素變化的影響程度。

(3)概率分析方法運用概率來預測不確定性因素和風險因素對項目經(jīng)濟效果影響進行定量分析，計算數(shù)學期望值和方差，確定方案失敗的風險程度，以獲得某種效益或達到某種目標的可能性大小。

結(jié)束語

房地產(chǎn)作為一個相關(guān)性行業(yè)比較多的行業(yè)對國民經(jīng)濟的影響越來越大，作為一個行業(yè)收益較大，吸引著廣大投資者投入大量的資金人員，在獲得廣大收益和同時，由于房地產(chǎn)自身的特點，開發(fā)周期長、資金量大、專業(yè)人士多的特點，具有高風險性，與此同時由于房地產(chǎn)中泡沫成分的存在，國家宏觀財政政策、貨幣政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，這對于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的風險增大。在當今市場經(jīng)濟環(huán)境條件下，房地產(chǎn)項目開發(fā)面臨著許多不確定性，并且在開發(fā)過程中存在著巨大的風險。如何識別和度量房地產(chǎn)項目風險以及如何制定風險應對措施，有效規(guī)避投資風險，降低風險損失，提高房地產(chǎn)投資風險管理效率，把握良好的投資機會，獲取預期的經(jīng)濟收益己成為我們未來所必須考慮的問題。

參考文獻：

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