導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究背景，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；控制；思考

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中面臨的一種主要風(fēng)險(xiǎn)，能否將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在一定的范圍之內(nèi)對于企業(yè)經(jīng)營成敗具有巨大的影響，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，超過70%的企業(yè)經(jīng)營失敗都是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所導(dǎo)致的。房地產(chǎn)企業(yè)本身因?yàn)橥顿Y巨大，開發(fā)周期長，政策影響大，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對于一般的企業(yè)更大一些，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制成為了企業(yè)管理者以及財(cái)務(wù)工作者的一項(xiàng)重要工作內(nèi)容。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來源

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有多因性，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生既有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的因素，也有外部的因素，具體進(jìn)行如下分析：

1.內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)來源

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部來源主要有以下幾個(gè)方面：一是企業(yè)財(cái)務(wù)理念激進(jìn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識淡薄，這從一些房地產(chǎn)企業(yè)較高的負(fù)債率方面就可以窺見一斑，很多房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率都非常高，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過警戒線，這導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)偏大；二是成本費(fèi)用控制較弱，大部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者對于收入、效益的重視程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成本、費(fèi)用，由此導(dǎo)致企業(yè)的成本費(fèi)用支出處于一個(gè)控制乏力的狀況，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有做到每一個(gè)項(xiàng)目的成本獨(dú)立核算，且既有的成本費(fèi)用核算主要就是事后核算為主，事中核算以及事后核算缺失；三是會(huì)計(jì)專業(yè)隊(duì)伍專業(yè)能力欠缺，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制本身是一個(gè)專業(yè)性非常強(qiáng)的工作，如果從業(yè)人員不具有較高的專業(yè)能力很難勝任此項(xiàng)工作。從目前很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理從業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)來看，離崗位的要求還有不小的距離，加上這些年房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作出現(xiàn)的各種新情況，很多從業(yè)人員都感到力不從心，從而導(dǎo)致了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的薄弱。四是財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)警體系建設(shè)不力，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生并非是毫無征兆的，如果能夠構(gòu)建完善的預(yù)警體系就可以將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在一定的范圍之內(nèi)，在其萌芽狀態(tài)來加以消滅。但是很多房地產(chǎn)企業(yè)疏于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的構(gòu)建，總是在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生以后，才被動(dòng)的去加以解決，由此導(dǎo)致了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的難以控制。

2.外部因素來源

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部因素主要有以下幾個(gè)方面：一是政府的宏觀調(diào)控政策，目前房地產(chǎn)行業(yè)的過熱已經(jīng)成為了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的巨大不穩(wěn)定因素，在這一背景下，2003年以來我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了“調(diào)控時(shí)代”，政府的各種調(diào)控政策將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，舉例而言，政府提升二套房利率，對擁有二套住房以上的人限購，這將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期收入，從而導(dǎo)致企業(yè)的收入達(dá)不到預(yù)期，造成企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；二是利率因素，目前我國流動(dòng)性嚴(yán)重過剩，人民幣通貨膨脹嚴(yán)重，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其需要投入大量的資金購買土地、建材等原材料，如果沒有考慮到通貨膨脹這一因素，企業(yè)所持有的現(xiàn)金就會(huì)貶值，不能購買到預(yù)算內(nèi)的原材料，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生；三是我國資本市場的不完善，我國資本市場對于房地產(chǎn)企業(yè)的融資來講是一個(gè)負(fù)面的沖擊，當(dāng)企業(yè)發(fā)生資金短缺時(shí)很難通過資本市場來進(jìn)行融資化解財(cái)務(wù)危機(jī)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制對于房地產(chǎn)企業(yè)的重要性不言而喻，針對導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)外因素，本文認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵在于企業(yè)“修煉內(nèi)功”，這樣一方面可以化解外部不利因素的影響，另外一方面還可以解決內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的薄弱環(huán)節(jié)，一舉數(shù)得，具體來講應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手：

1.樹立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識

樹立正確的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的必要條件之一，良好的風(fēng)險(xiǎn)意識更有利于房地產(chǎn)企業(yè)管理者、財(cái)務(wù)工作人員做出正確的財(cái)務(wù)管理行為，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，關(guān)鍵是樹立穩(wěn)健經(jīng)營的財(cái)務(wù)理念，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景不太明朗，國家宏觀調(diào)控政策不斷，經(jīng)濟(jì)增長不穩(wěn)定因素增加的背景下，現(xiàn)金為王是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中必須要恪守的一個(gè)重要準(zhǔn)則，這樣才能最大限度的消化外部不利因素的帶給企業(yè)財(cái)務(wù)的不利沖擊。

2.加強(qiáng)全面預(yù)算管理

“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”，房地產(chǎn)企業(yè)的本身的投資回收周期比較長，這期間各種左右成本費(fèi)用支出以及經(jīng)營收入的因素很多，如果事先沒有一個(gè)整體的財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃，事到臨頭才進(jìn)行財(cái)務(wù)的統(tǒng)籌安排，就很容易爆發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。通過引入全面預(yù)算管理，做到財(cái)務(wù)籌資以及投資的事前、事中、事后全過程管理，可以確保財(cái)務(wù)管理處于一個(gè)規(guī)范有序的狀態(tài)，讓財(cái)務(wù)管理服從以及服務(wù)于企業(yè)經(jīng)營管理，為企業(yè)的健康發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。

3.注重人才隊(duì)伍建設(shè)

考慮到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制工作的專業(yè)性，構(gòu)建一支專業(yè)技能過硬，具有良好職業(yè)道德操守的財(cái)務(wù)工作人員隊(duì)伍是必要的。人才隊(duì)伍建設(shè)應(yīng)從兩個(gè)方面著手，一方面是根據(jù)財(cái)務(wù)管理崗位的勝任特征來進(jìn)行人員的招聘，選拔勝任崗位工作要求的員工；另外一方面就是加強(qiáng)員工的培訓(xùn)，讓員工掌握足夠的專業(yè)知識。

4.構(gòu)筑財(cái)務(wù)預(yù)警體系

“冰凍三尺，非一日之寒”，通過構(gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)警體系，設(shè)置敏感度較高的財(cái)務(wù)管理指標(biāo)來對企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評判以及檢驗(yàn)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)苗頭時(shí)，及時(shí)的采取有效措施來加以改進(jìn)，這樣就可以將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在一個(gè)可掌控的范圍之內(nèi)，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)的發(fā)展帶來更大的損失。

房地產(chǎn)企業(yè)管理者在觀念層面應(yīng)高度重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作，在意識到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)危害的基礎(chǔ)之上，充分的借鑒行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合自身的情況，根據(jù)外部環(huán)境的變化來進(jìn)行不斷的調(diào)整，從而構(gòu)建一套高效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系。（作者單位：天正集團(tuán)南京置業(yè)有限公司）

參考文獻(xiàn)：

[1] 李榮錦.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范研究[J].會(huì)計(jì)之友，2010（35）.

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有廣義和狹義之分，廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計(jì)或無法控制的因素影響，在一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果與預(yù)期財(cái)務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而是企業(yè)蒙受損失的可能性。狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)通常是指企業(yè)的舉債籌資風(fēng)險(xiǎn)，尤其是當(dāng)負(fù)債過多而導(dǎo)致企業(yè)到期無法償本付息，給企業(yè)造成損失的不確定性。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型

我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，各方面體制都還不健全，同時(shí)近幾年為了抑制房價(jià)，是房地產(chǎn)面臨的政策環(huán)境日益嚴(yán)峻，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與日俱增，控制風(fēng)險(xiǎn)首先要提前認(rèn)識房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)類型，從而制定相應(yīng)的策略來應(yīng)對。房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以分為兩大類，一類是外部風(fēng)險(xiǎn)，一類是內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。

（一）外部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是是指房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的外部環(huán)境變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括市場風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)等。

市場風(fēng)險(xiǎn)主要包括供求風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者偏好風(fēng)險(xiǎn)，通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)等。首先是供求風(fēng)險(xiǎn)，近幾年來，房價(jià)不斷攀升，很多人被房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上的業(yè)績及利潤所吸引，希望從中分一杯羹，紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)，另外加上國家不斷加強(qiáng)保障房建設(shè)，房地產(chǎn)供給不斷增加，因此房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈，房地產(chǎn)商面臨強(qiáng)大的競爭壓力。其次是消費(fèi)者偏好風(fēng)險(xiǎn)，由于供給的增加，房地產(chǎn)商不斷推陳出新，尋求差異化，以求吸引住戶，但是，在這一過程中，如果對消費(fèi)者心理掌握不到位，推出房屋無法滿足消費(fèi)者需求，則會(huì)造成房屋積壓，給房地產(chǎn)企業(yè)造成損失。最后是通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，通貨膨脹是房地產(chǎn)面臨的又一外部風(fēng)險(xiǎn)，通貨膨脹帶來的結(jié)果就是材料成本、人工成本的增加，這勢必給房地產(chǎn)商帶來壓力。

政策風(fēng)險(xiǎn)主要是指國家政策變動(dòng)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的不確定性。主要包括利率風(fēng)險(xiǎn)、稅收風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)等一系列的政策風(fēng)險(xiǎn)。首先，利率風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)之一，眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其資金主要來源是銀行貸款，貸款利率上升必然會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)成本增加，并且，利率上升會(huì)減少消費(fèi)者的購買欲望，房地產(chǎn)成交量下降，很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程涉及多項(xiàng)稅種，所涉及的稅務(wù)不僅包含一般企業(yè)應(yīng)負(fù)擔(dān)的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、車船使用稅、企業(yè)所得稅，還包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)所繳納稅種多達(dá)十余項(xiàng)，因此，若國家提高稅率，房地產(chǎn)企業(yè)成本也會(huì)提高。最后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的解決難題就是籌資，目前我國金融市場體制不健全，政府對房地產(chǎn)上市管制較為嚴(yán)格，除綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)商可以通過上市融資外，很多中小企業(yè)根本達(dá)不到上市資格，另外，我國房地產(chǎn)行業(yè)其它融資方式仍不健全，大部分企業(yè)還是通過銀行貸款籌集資金。近幾年國家為打壓房價(jià)，收縮銀行信貸額度，加大房地產(chǎn)企業(yè)融資難度。

（二）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、公司治理、財(cái)務(wù)管理等方面存在的風(fēng)險(xiǎn)。第一，房地產(chǎn)企業(yè)由于資金投入大，大部分資金來源于銀行貸款，因此大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨較高的資產(chǎn)負(fù)債率，很多房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個(gè)別甚至超過100%，負(fù)債的提高增加了企業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的背景下，這一風(fēng)險(xiǎn)尤為突出。第二，由于房地長行業(yè)屬暴利行業(yè)，大部分人在沒有做足充分準(zhǔn)備的情況下加入這一行業(yè)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力弱，規(guī)模小，經(jīng)營管理水平不高，公司治理結(jié)構(gòu)不明晰，財(cái)務(wù)管理不嚴(yán)格，這都導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對市場的反應(yīng)和把握能力降低，風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)防范意識也偏低，是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)研究

（一）選擇正確的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)體系

科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)有利于企業(yè)準(zhǔn)確、全面、恰當(dāng)?shù)陌盐债?dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有效對企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評價(jià)。指標(biāo)的選擇應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理全面。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平進(jìn)行反映的指標(biāo)體系有發(fā)展能力指標(biāo)體系，風(fēng)險(xiǎn)水平指標(biāo)體系，償債能力指標(biāo)體系等。選擇及建立正確的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)可以使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制更有目的性。

（二）拓展多元化融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)尋求多元化融資渠道，不再局限于銀行貸款，從而降低金融風(fēng)險(xiǎn)，降低資產(chǎn)負(fù)債率同時(shí)增強(qiáng)企業(yè)償債能力。目前階段，隨著金融市場的不斷發(fā)展，許多房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)信托投資基金，房地產(chǎn)投資公司，海外上市等方式融資，這也解決了房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀。

（三）建立內(nèi)部控制制度，提高且財(cái)務(wù)管理水平

作為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范體系的組成部分，內(nèi)部控制制度可以提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的規(guī)范性和科學(xué)性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立合理規(guī)范的內(nèi)部控制制度，健全企業(yè)公司治理結(jié)構(gòu)，制定嚴(yán)格的規(guī)章制度以提高自身的防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（四）做好市場調(diào)研，降低市場風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)很大一部分的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來自市場，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立專門的市場調(diào)研機(jī)構(gòu)，由專業(yè)人員根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析并在此基礎(chǔ)上制定方案，從而使房地產(chǎn)企業(yè)避免盲從，充分認(rèn)識市場需求及市場承受能力，避免不必要的損失。

參考文獻(xiàn)

篇3

摘 要 作為一個(gè)典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、存貨周轉(zhuǎn)期長、回收期長與變現(xiàn)能力差的特點(diǎn)決定了其必然存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不斷積聚。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在可能會(huì)給企業(yè)帶來一定的收益，同時(shí)也潛在著很大的威脅。目前許多企業(yè)在不斷擴(kuò)張的同時(shí)，忽視企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，由此帶給了企業(yè)巨大的財(cái)務(wù)危機(jī)。鑒于此，如何合理把握財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的度，如何防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意義巨大。本論文理論聯(lián)系實(shí)際，結(jié)合實(shí)際的調(diào)研資料，文章對某地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因進(jìn)行分析,針對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生環(huán)節(jié),提出風(fēng)險(xiǎn)防范措施并化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)分析

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營效果的不確定性，指企業(yè)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)中客觀存在的由于各種難以或無法預(yù)料和控制的因素作用，使企業(yè)實(shí)現(xiàn)的財(cái)務(wù)收益和預(yù)期務(wù)收益發(fā)生背離，因而蒙受損失的機(jī)會(huì)或可能。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度講，現(xiàn)代企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是一種微觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，是企業(yè)所面臨的全部風(fēng)險(xiǎn)的貨幣化的表現(xiàn)形態(tài)，是企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的集中體現(xiàn)。國內(nèi)外一些知名企業(yè)所以紛紛破產(chǎn)倒閉，一是投資決策失誤，二是忽視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在，因此對哦財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識、預(yù)防和控制的研究已成為當(dāng)今企業(yè)所面臨的重要課題。對企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究不僅具有理論意義同時(shí)也具有現(xiàn)實(shí)意義。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因是復(fù)雜的，這就要求經(jīng)營者所采取對策的復(fù)雜化和多樣化。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的時(shí)間、空間和形式是偶然的，表現(xiàn)出一定的潛在性。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率也難以準(zhǔn)確計(jì)算，每次發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也因彼此間諸多差異而缺乏可比性。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小是相對于不同的經(jīng)營者及其抗衡風(fēng)險(xiǎn)的能力而言的，由于人們識別風(fēng)險(xiǎn)、認(rèn)識風(fēng)險(xiǎn)和抵御風(fēng)險(xiǎn)能力的增強(qiáng)，就能在一定程度上降低風(fēng)險(xiǎn)損失的強(qiáng)度、范圍和風(fēng)險(xiǎn)的不確定性，減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的機(jī)會(huì)和概率，減少不可控風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的破壞力。

一、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。對某地產(chǎn)公司來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。

二、縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動(dòng)向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個(gè)方面，因而易受各因素變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時(shí)回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

三、注重融資策略的創(chuàng)新

對于規(guī)模較大的某地產(chǎn)公司而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國家財(cái)經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動(dòng)地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。

四、規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)常發(fā)生。子公司合理有效地運(yùn)用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定全年融資計(jì)劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨(dú)立融資的子公司按照計(jì)劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，

上報(bào)母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報(bào)準(zhǔn)確的融資情況報(bào)告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。

五、做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算

全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動(dòng)預(yù)算，不斷通過實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。

六、財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)安全，某地產(chǎn)公司應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會(huì)帶來現(xiàn)實(shí)中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會(huì)影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財(cái)務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行財(cái)務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化。

七、適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督

進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應(yīng)作為分配決策的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營活動(dòng)中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當(dāng)年實(shí)際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實(shí)的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員過高的薪金報(bào)酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

總之，房地產(chǎn)的核心是金融運(yùn)作，房地產(chǎn)信托基金和投資商成為房地產(chǎn)的主導(dǎo)者，地產(chǎn)開發(fā)建造商或者中介商成了圍繞資金的配套環(huán)節(jié)。而中國房地產(chǎn)市場明顯地缺乏金融市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)榮房子服務(wù)還不完善，《產(chǎn)業(yè)基金法》尚未出臺(tái)。美國房地產(chǎn)信托基金模式所強(qiáng)調(diào)各個(gè)環(huán)節(jié)由不同的專業(yè)公司完成，18980年后，美國的房地產(chǎn)融資不斷創(chuàng)新，并形成了大企業(yè)主要通過債券等低成本渠道融資，而小企業(yè)仍然依賴高利率貸款的格局。通常情況下，在融資方面，美國的房地產(chǎn)資金只有15%左右是銀行貸款，70%是社會(huì)大眾的資金，其中35%是退休基金，35%是不動(dòng)產(chǎn)基金，房地產(chǎn)基本上是私人 投資。而中國的房地產(chǎn)投資80%都與銀行有關(guān)，如消費(fèi)者的按揭貸款、施工單位的貸款，還有開發(fā)貸款。所以，某地產(chǎn)公司也應(yīng)該借鑒美國式的房地產(chǎn)信托基金模式，增加公司的融資渠道，這樣才有利于公司的長期發(fā)展。

某地產(chǎn)公司的整個(gè)運(yùn)營策略一直圍繞著土地資源進(jìn)行，即“先做大再做強(qiáng)”在某地產(chǎn)大規(guī)模進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的周期內(nèi)，某地產(chǎn)始終在走鋼絲，公司必須依靠高負(fù)債和產(chǎn)常規(guī)的滾動(dòng)開發(fā)來實(shí)現(xiàn)規(guī)模的迅速膨脹，而萬科地產(chǎn)公司是“先做強(qiáng)再做大”這樣在以后的發(fā)展中就不會(huì)獨(dú)擋一面，有資金問題大家解決的狀況，所以某地產(chǎn)可以借鑒萬科地產(chǎn)公司的發(fā)展模式。

八、總結(jié)

在了解了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究背景和意義以及國內(nèi)外學(xué)者對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識和研究的基礎(chǔ)上，本文對某地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了全面的調(diào)研，從融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金回籠風(fēng)險(xiǎn)這三個(gè)方面進(jìn)行了詳細(xì)的分析，發(fā)現(xiàn)某地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無處不在，無時(shí)不在。風(fēng)險(xiǎn)是一把雙刃劍，合理面對風(fēng)險(xiǎn)，采取措施解決風(fēng)險(xiǎn)，公司才能吸取經(jīng)驗(yàn)穩(wěn)步發(fā)展，但是如果忽視風(fēng)險(xiǎn)，公司就很難長期發(fā)展下去。

某地產(chǎn)公司在面對風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)穩(wěn)步前進(jìn)，矗立與房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)，表明某地產(chǎn)公司具有很強(qiáng)的市場競爭能力，具有很大的發(fā)展空間。

參考文獻(xiàn)：

[1]周魏.我國房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)及防范研究.2008(07).

篇4

(一)調(diào)控政策增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生于資本循環(huán)運(yùn)動(dòng)過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在不同的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)階段具有不同的表現(xiàn)形式。以貨幣形態(tài)為起點(diǎn)和終點(diǎn)的資本循環(huán)主要包含資金的籌集、資金的投入、以及生產(chǎn)和分配四個(gè)階段，在每個(gè)階段都有著相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。第一是融資的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求量巨大，因而融資成為房地產(chǎn)行業(yè)的重要活動(dòng)。政府調(diào)控政策的實(shí)施，使得人們對于房地產(chǎn)的投資趨于理性以及房地產(chǎn)行業(yè)融資方式的單一化，主要依靠銀行等金融行業(yè)的信貸，政策的調(diào)控使得資金向房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)減少；第二是投資的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資是否合理與企業(yè)的盈利息息相關(guān)，甚至直接關(guān)系到企業(yè)的生存。以最小的資金規(guī)模取得最大的投資回報(bào)效益，才能獲得比較好的投資效果。然而目前的房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為存在有很多的不合理因素，如市場調(diào)研的失實(shí)，引起產(chǎn)品滯銷，企業(yè)的工藝技術(shù)落后，企業(yè)投資規(guī)模盲目過大或過小；第三是資金回籠時(shí)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)國家實(shí)施較為寬松的財(cái)政和貨幣政策時(shí)，消費(fèi)者可以通過銀行貸款的方法來購買商品，但當(dāng)國家實(shí)施緊縮的宏觀調(diào)控措施時(shí)，產(chǎn)品的銷售就會(huì)存在困難；第四是收益風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的利潤一方面要分配給股東，另一方面要留存資金以作為企業(yè)的運(yùn)營活動(dòng)資金，利潤分配不合理會(huì)帶來收益風(fēng)險(xiǎn)。

(二)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制不適應(yīng)調(diào)控政策近幾年大量企業(yè)開始涉足房地產(chǎn)行業(yè)，銀行貸款的需求大增。而國家一直在緊縮銀根，并不斷的降低銀行存款準(zhǔn)備金率，這就導(dǎo)致銀行貸款的相對緊張，因此，一些企業(yè)只能從銀行融得短期貸款進(jìn)行投資，大大提高了房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。因此，過去從總的資產(chǎn)負(fù)債率來考慮房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不能夠得到有效的反映，而應(yīng)從短期負(fù)債在總負(fù)債中所占的比重來反映一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度。而且主要采取定量分析法來進(jìn)行預(yù)警分析，如對凈利潤率、股利增長率、資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率等財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析來進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測，預(yù)測變量的選擇及相關(guān)關(guān)系的確立依據(jù)不充分，預(yù)測變量的數(shù)據(jù)缺乏準(zhǔn)確性，我國的財(cái)務(wù)預(yù)警是在國外的實(shí)證性研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。但是這種照抄照搬的經(jīng)驗(yàn)不適合我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。職業(yè)經(jīng)理人的出現(xiàn)使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)分離，投資人與經(jīng)營者信息嚴(yán)重不對稱，經(jīng)營者在信息編報(bào)方面享有相當(dāng)大的權(quán)力，獨(dú)立審計(jì)機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制的缺失使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息質(zhì)量缺乏保障。

(三)調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響國家對房地產(chǎn)市場采取宏觀調(diào)控政策一方面提高了人民的生活水平，保證了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的正常有序發(fā)展，同時(shí)也會(huì)造成其他經(jīng)濟(jì)方面問題的出現(xiàn)，如國家的加息政策，導(dǎo)致房屋購買者的觀念發(fā)生改變，房地產(chǎn)產(chǎn)品會(huì)出現(xiàn)滯銷，加息也會(huì)引起人們把更多的錢存入銀行從而減少房地產(chǎn)的購買和投資，加息會(huì)增加房地產(chǎn)建設(shè)的成本投入，另外國家還會(huì)增收房產(chǎn)稅，即向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，并且在必要的時(shí)候政府還會(huì)出臺(tái)限購令，限制房價(jià)的過快增長。這些政策都在有形無形中影響到房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策和行為。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對調(diào)控政策的措施

(一)加強(qiáng)對投資各個(gè)環(huán)節(jié)的掌控，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對于融資環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)管理要增加融資的渠道，不能僅僅通過向銀行借貸以及所有者的投資者兩個(gè)渠道融資，可以增加私募資金的比重，通過融資組合，實(shí)現(xiàn)低成本，高安全性的項(xiàng)目資金融資。

(二)建立健全適應(yīng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制要根據(jù)全面性和數(shù)據(jù)的可獲得性，以償債能力（包括長期償債能了和短期償債能力），發(fā)展能力，營運(yùn)和盈利的能力，現(xiàn)金的流量能力等指標(biāo)建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在高負(fù)債經(jīng)營，以及較容易受政府調(diào)控政策的影響。由于目前政府的調(diào)控多屬于短期和突發(fā)的政策，因此企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制更應(yīng)著眼于短期的償債能力，長期的償債能力不能夠及時(shí)預(yù)測企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。包括企業(yè)自身的發(fā)展能力、營運(yùn)能力、盈利能力、現(xiàn)金流量能力等因素的多方面原因造成中國房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，都會(huì)影響到企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在進(jìn)行財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警分析時(shí)都必須將它們考慮在內(nèi)。財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制建立可以將是否有財(cái)務(wù)危機(jī)的萌芽等信息及時(shí)反映，管理層將信息加以分析，并適時(shí)作出經(jīng)營策略的調(diào)整。

(三)多做市場調(diào)研，了解政策的動(dòng)態(tài)影響企業(yè)在宏觀調(diào)控的背景下，企業(yè)應(yīng)多做市場調(diào)研，了解調(diào)控政策的動(dòng)態(tài)影響，同時(shí)也要了解市場的需求，從而調(diào)整發(fā)展的方向和戰(zhàn)略。要實(shí)行差異化的發(fā)展戰(zhàn)略，也就是房地產(chǎn)類型的差異化投資，因?yàn)榉康禺a(chǎn)政策的調(diào)控主要是針對住房市場，因此企業(yè)可以加強(qiáng)對于商業(yè)和工業(yè)用途的房地產(chǎn)的投資，房地產(chǎn)可以涉及的行業(yè)相當(dāng)?shù)膹V泛，大多房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)涉足多個(gè)行業(yè)，如此以來，政策的影響面可以不那么廣泛。企業(yè)要進(jìn)行專業(yè)化的發(fā)展模式，將市場細(xì)化，在充分分析自身優(yōu)勢和不足的基礎(chǔ)上適當(dāng)縮小業(yè)務(wù)范圍，增強(qiáng)對具有競爭力的核心產(chǎn)品的投資。其次，資金并不豐厚的中小企業(yè)，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)更應(yīng)慎重，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目攤子大，程序多，耗時(shí)長，因此中小企業(yè)應(yīng)注重合作化的發(fā)展戰(zhàn)略，積極與其他房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合，并且要做到資源共享。調(diào)控政策實(shí)施，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的資金來源，投入和銷售價(jià)格等方面的影響相當(dāng)巨大，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策時(shí)要關(guān)注國家的宏觀調(diào)控政策方面的信息，并注意投資策略的改進(jìn)和創(chuàng)新。房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集性決定了其投資的風(fēng)險(xiǎn)很大程度上來源于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，企業(yè)應(yīng)加大市場營銷的力度，加強(qiáng)對于成本的控制，加快資金流的運(yùn)轉(zhuǎn)。暫緩對于土地和資金成本較高的項(xiàng)目進(jìn)行投資，積極向銀行申請貸款，必要時(shí)對產(chǎn)品實(shí)行降價(jià)促銷的方法，對具有剛性需求的產(chǎn)品多予投資，按照市場的需求等措施來應(yīng)對國家的宏觀調(diào)控政策。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還必須進(jìn)行多元化的開發(fā)投資模式，使自己應(yīng)對行業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)的能力加強(qiáng)。業(yè)務(wù)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營和房地產(chǎn)金融三者相結(jié)合，形成以房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)為主，多業(yè)務(wù)并舉產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)在自有開發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行資本運(yùn)作和優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有。

三、結(jié)束語

篇5

摘 要 本文從目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的背景入手，利用房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析了當(dāng)前房地產(chǎn)也面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并對這些風(fēng)險(xiǎn)提出了風(fēng)險(xiǎn)管理措施。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)防范

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，資金投入量大、回收期長以及變現(xiàn)能力差的特點(diǎn)決定了該行業(yè)必然會(huì)面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入分析，并尋求有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施，已成為一個(gè)亟待解決的問題。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀分析

以下分析中主要選取四個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)：萬科、招商、保利、金地。

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

大多數(shù)上市房地產(chǎn)企業(yè)的速動(dòng)比率較低，資產(chǎn)負(fù)債率偏高，且現(xiàn)金流為負(fù)值，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并不低（見表1）。

從四家標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流情況來看，經(jīng)營性現(xiàn)金流均為負(fù)。保利地產(chǎn)三季度末的經(jīng)營現(xiàn)金流已經(jīng)為-81.76億元，比上年同期現(xiàn)金情況減少67.67%。甚至有部分企業(yè)的現(xiàn)金流較去年相比下降了200%以上，如萬科地產(chǎn)現(xiàn)金流為-6.2億元，比去年同期下降了220%。

1．速動(dòng)比率明顯降低，短期償債壓力大

從表2可見，在目前樓市低迷的情況下，速動(dòng)比率比流動(dòng)比率更好的體現(xiàn)公司的短期償債能力。與2007年第三季度相比，2008年三季度的速動(dòng)比率均有所下降，分別為0.22、0.29、0.18、0.12，這說明四家企業(yè)在經(jīng)歷了大幅拿地、迅速擴(kuò)張之后，出現(xiàn)了嚴(yán)重的資金壓力，均需要加強(qiáng)對資金的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。尤其是招商地產(chǎn)，三季度的速動(dòng)比率為0.31，處于較低的水平。目前，招商地產(chǎn)急需提高資金的運(yùn)營能力，減少短期償債壓力。

2．資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高，長期償債令人擔(dān)憂

從表3可以看出，萬科、保利、金地、招商四家上市房地產(chǎn)企業(yè)2008年三季度的資產(chǎn)負(fù)債率均為70%左右，高出60%的警戒線。與2007年相比均有所提高，提高最明顯的是金地集團(tuán)，由2007年三季度的43.05%提升至73.3%，其一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為39億元，較年初增加254.55%；長期借款上升為81.91億元，較年初增加51.55%。而截止9月末，金地的銷售額不到79億元，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流仍為負(fù)。

（二）盈利能力分析

1．營業(yè)收入增加，但仍難抗行業(yè)大勢

從上表中可以看出，四家標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入同比普遍增長，但仍難抗行業(yè)大勢，紛紛調(diào)減銷售。報(bào)告期內(nèi)萬科業(yè)績穩(wěn)步增長，前三季度營業(yè)收入為141.73億元，同比增長59.04%，其中第三季度的營業(yè)收入為52.87億元，同比增長71.04%。保利地產(chǎn)2008年前三季度的營業(yè)收入為39.09億元，同比增長71.22%。但僅從第三季度的營業(yè)收入來看，卻都存在一定幅度的下降，第三季度的營業(yè)收入為13.12億元，同比降低27.53%。

2．利潤增長放緩

萬科第三季度凈利潤為2.15億元，同比下降13.42%。對于第三季度凈利潤的下降，萬科的解釋是手計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備等因素的影響，也即萬科目前的存貨降價(jià)，導(dǎo)致了利潤下跌。

而保利地產(chǎn)2008年前三季度的凈利潤均有大幅增長，高達(dá)12.67億元，同比增長125.38%，但僅從第三季度的凈利潤來看，卻都存在一定幅度的下降，同比降低18%。

金地集團(tuán)前三季度的凈利潤出現(xiàn)小幅增長，同比增長分別為7.02%。從第三季度單季數(shù)據(jù)來看，凈利潤為1.10億元，同比下降10%。

招商地產(chǎn)前三季度的凈利潤也呈下降趨勢，降幅19.05%，僅從第三季度單季數(shù)據(jù)來看，凈利潤卻出現(xiàn)大幅提升，達(dá)1.7億元，同比增長170.26%，而其凈利潤并不是來自于主業(yè)務(wù)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而是由于遠(yuǎn)期外匯買賣合同的公允價(jià)值增加所致。季報(bào)顯示，招商第三季度公允價(jià)值變動(dòng)收益為1.11億元，同比大幅增長667.44%。

（三）資產(chǎn)管理能力分析

1．存貨激活，存貨周轉(zhuǎn)率下降

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期一般為2-3年，按照村后在2.5年內(nèi)銷售并回籠資金計(jì)算，存貨周轉(zhuǎn)率應(yīng)該不低于0.4。但四家標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)早在2007年就已經(jīng)跌破0.4這一安全值。

其中，保利地產(chǎn)三季度末存貨為417.51億元，比年初增加48.66%，成為四大龍頭中存貨增幅最大的公司。而在廣深兩地大幅降價(jià)的金地集團(tuán)，存貨也達(dá)到265.91億元，比年初增加42.77%，即使再出現(xiàn)類似去年的熱銷情況，它的存貨也能再賣3年。

招商地產(chǎn)三季度末存貨為215.52億元，比年初增加25.54%。招商地產(chǎn)今年的計(jì)劃銷售目標(biāo)為100億元，而前三季度僅完成銷售額約50億元。低迷的市場嚴(yán)重影響了招商地產(chǎn)的銷售額，造成了存貨的積壓。

即便是龍頭企業(yè)萬科，2008年三季度的存貨也已高達(dá)873.76億元，較年初增加31.45%，約占其資產(chǎn)總值的72%，以萬科三季度52.87億元的營業(yè)收入計(jì)算，這些存貨的消化還需要近2年的時(shí)間。

2．現(xiàn)金流持續(xù)惡化，資金壓力大

存貨的大量積壓，嚴(yán)重的制約了經(jīng)營性資金的流動(dòng)性，目前，大部分上市房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額均為負(fù)值，而期末現(xiàn)金流仍保持正值，這是由籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流來彌補(bǔ)的。萬科已連續(xù)兩年出現(xiàn)融資前的負(fù)現(xiàn)金流狀況，2008年三季度末，萬科經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-19.89億元，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額則更低，達(dá)-21.3億元。保利地產(chǎn)更為嚴(yán)重，已經(jīng)連續(xù)5年出現(xiàn)負(fù)現(xiàn)金流增長，2008年三季度末，保利地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-81.76億元，同比減少67.67%。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

1．建立多元化的融資渠道，降低資產(chǎn)負(fù)債率。一方面，加強(qiáng)預(yù)售房款、銀行貸款、股票、債券融資、合作開發(fā)等這些傳統(tǒng)融資渠道的管理。另一方面，可以通過吸收股權(quán)投資來擴(kuò)充自有資金；或者可以利用房地產(chǎn)信托計(jì)劃融資。通過融資渠道多元化、搭配好資本權(quán)益比率等方法，改善資本結(jié)構(gòu)減輕籌資壓力、降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2．進(jìn)行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對市場容量和社會(huì)承受能力認(rèn)真調(diào)查，進(jìn)行嚴(yán)格的投資項(xiàng)目決策論證。

3．建立適應(yīng)市場的營銷策略。各房地產(chǎn)企業(yè)需要靈活組合營銷策略，加快資金回籠，發(fā)揮資金成本的杠桿作用，創(chuàng)新營銷策略，進(jìn)一步拓展市場。

4．進(jìn)行財(cái)務(wù)分析和財(cái)務(wù)監(jiān)督。加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法性研究，對企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行事前、事中、事后的監(jiān)督，準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。

5．加強(qiáng)和提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者、財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理意識和綜合素質(zhì)。

6．確定財(cái)務(wù)成本管理戰(zhàn)略、加強(qiáng)內(nèi)部控制、建立健全策劃監(jiān)督體系，最大程度地避免人為因素的不利影響，提高成本管理績效。

參考文獻(xiàn)：

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)危機(jī) 財(cái)務(wù)預(yù)警 防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警主要以企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表、經(jīng)營計(jì)劃及其他相關(guān)會(huì)計(jì)資料為依據(jù)，利用多種統(tǒng)計(jì)方法，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)、財(cái)務(wù)活動(dòng)等進(jìn)行分析預(yù)測，以發(fā)現(xiàn)企業(yè)在經(jīng)營管理活動(dòng)中潛在的財(cái)務(wù)危機(jī)，并在危機(jī)發(fā)生之前向企業(yè)經(jīng)營者發(fā)出警告，督促企業(yè)管理當(dāng)局采取有效措施， 避免潛在的風(fēng)險(xiǎn)演變成危機(jī)，起到未雨綢繆的作用。簡而言之，即通過設(shè)置并觀察一些財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，對企業(yè)可能面臨的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測預(yù)報(bào)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)。

一、房地產(chǎn)現(xiàn)存財(cái)務(wù)危機(jī)分析

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)下的財(cái)務(wù)危機(jī)

與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)大、收益高等特點(diǎn)，其特點(diǎn)將決定房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)活動(dòng)均離不開資金的支持。而資金作為一種稀缺的資源，往往成為影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。同時(shí)，籌資是房地產(chǎn)企業(yè)緩解資金短缺問題的重要途徑，房地產(chǎn)企業(yè)籌資的過程實(shí)質(zhì)上為資源配置的過程，通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)融資的方式主要包括銀行信貸、證券股票發(fā)行等。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)獲得高額貸款后，一旦經(jīng)營績效不善，造成入不敷出，將給予房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的籌資風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。總結(jié)而言，房地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)主要受籌資金額大小、資金成本及其負(fù)債結(jié)構(gòu)三方面因素的影響，具體內(nèi)容如下所述：

1、金額大小。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款后，根據(jù)相關(guān)法律協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)償還信貸部門本息。市場經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)是否得以可持續(xù)發(fā)展直接取決于房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，因此，籌資金額的大小直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)還貸壓力，從而關(guān)系到籌資風(fēng)險(xiǎn)大小。

2、資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)籌資需要消耗一定的資金成本，而資金成本直接關(guān)系到房地產(chǎn)的利息總額。資金成本越高，房地產(chǎn)企業(yè)所需償還的貸款利息越高，從而房地產(chǎn)企業(yè)可使用的流動(dòng)資金越少。

3、負(fù)債結(jié)構(gòu)。負(fù)債結(jié)構(gòu)是指房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債中各種負(fù)債數(shù)量比例關(guān)系。其較大程度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力和長期償債能力。房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)中流動(dòng)負(fù)債占據(jù)較大的比例，則表明房地產(chǎn)企業(yè)中具有較多的流動(dòng)資產(chǎn)，此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力較低，償債能力較低。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)下的財(cái)務(wù)危機(jī)

投資是指將貨幣轉(zhuǎn)化為資本的過程。投資是房地產(chǎn)企業(yè)籌資之后的資金使用環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)最大限度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展?fàn)顩r。與融資相比，投資存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)企業(yè)受到不良因素的影響，將直接影響到投資決策的高效性、準(zhǔn)確性?；诜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有開發(fā)過程復(fù)雜、開發(fā)周期長、涉及部門和環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)，使得投資存在著顯著的不確定性?？偨Y(jié)而言，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要受規(guī)模大小、投資回收期、內(nèi)部報(bào)酬率、決策風(fēng)險(xiǎn)意識及其投資項(xiàng)目的監(jiān)管力度等五方面因素的影響，具體內(nèi)容如下所述：

1、規(guī)模大小。投資規(guī)模與房地產(chǎn)投入資金呈現(xiàn)正相關(guān)性，即房地產(chǎn)投資規(guī)模越大，其所投入的資金越大，從而房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)越大；反之亦然。實(shí)際生活中，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)因投資規(guī)模過大，而導(dǎo)致投資回收期變長，不能夠及時(shí)償還貸款本息。

2、投資回收期。投資回報(bào)期是指房地產(chǎn)企業(yè)自始投資日起至得到相應(yīng)回報(bào)的時(shí)間。投資回收期可作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)投資回收能力的唯一衡量標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)踐結(jié)果顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的投資回收期與其初始投資回收速度呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)性，與其投資風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)正相關(guān)性。即房地產(chǎn)企業(yè)的投資回收期越長，其初始投資回收速度越慢，其投資風(fēng)險(xiǎn)越大；反之亦然。所以，房地產(chǎn)企業(yè)投資回收期的長短對房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況具有重要影響。

3、內(nèi)部報(bào)酬率。內(nèi)部報(bào)酬率又稱之為內(nèi)含報(bào)酬率，其是指房地產(chǎn)企業(yè)使投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率。其常作為反映投資項(xiàng)目真實(shí)報(bào)酬的重要指標(biāo)，若該指標(biāo)低于資金成本，則表明此次投資未產(chǎn)生效益，將房地產(chǎn)企業(yè)帶來重大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4、決策風(fēng)險(xiǎn)意識。決策風(fēng)險(xiǎn)意識直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)決策水平?，F(xiàn)行部分房地產(chǎn)企業(yè)未經(jīng)核實(shí)便貿(mào)然采用各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)信息，一旦經(jīng)濟(jì)信息不準(zhǔn)確、不真實(shí)、不全面將造成房地產(chǎn)企業(yè)決策失誤，從而使房地產(chǎn)企業(yè)陷入風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)中。

5、投資項(xiàng)目的監(jiān)管力度。監(jiān)督管理是任何一個(gè)企業(yè)不可或缺的重要組成部分，通過實(shí)施監(jiān)督管理能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)運(yùn)行過程中的薄弱環(huán)節(jié)，并及時(shí)予以糾正和完善，確保企業(yè)順利有序發(fā)展。若企業(yè)監(jiān)督管理落實(shí)不到位且缺乏健全的監(jiān)督管理機(jī)制，將使得企業(yè)各項(xiàng)活動(dòng)無法得到保障。

（三）營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)下的財(cái)務(wù)危機(jī)

營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)常出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，其是指房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中，受外部環(huán)境及主體等不良因素的影響，而導(dǎo)致的運(yùn)營無法順利進(jìn)行，并給予房地產(chǎn)企業(yè)帶來重大損失。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在開發(fā)建造風(fēng)險(xiǎn)及銷售風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面，詳細(xì)內(nèi)容如下所述：

1、開發(fā)建造風(fēng)險(xiǎn)。若成本相關(guān)內(nèi)部控制在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中未能夠充分發(fā)揮其職能，將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本大幅度上升。除此之外，產(chǎn)品質(zhì)量也在一定程度上影響著房地產(chǎn)開發(fā)成本，因此，房地產(chǎn)企業(yè)為降低開發(fā)成本必須致力于落實(shí)內(nèi)部控制及提高產(chǎn)品質(zhì)量兩個(gè)方面，以此確保房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

2、銷售風(fēng)險(xiǎn)。銷售風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)受推銷環(huán)境變化的影響，給予推銷活動(dòng)帶來重大損失。通過推銷產(chǎn)品，能夠吸引消費(fèi)者前來消費(fèi)，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)銷售成績不佳時(shí)，將引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺，繼而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)銷售人員的心理和道德一定程度上影響著銷售成績，若其心理素質(zhì)不高、道德素養(yǎng)低下將給予房地產(chǎn)企業(yè)帶來嚴(yán)峻的銷售風(fēng)險(xiǎn)。

（四）收益分配風(fēng)險(xiǎn)下的財(cái)務(wù)危機(jī)

收益分配是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)循環(huán)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)主要指房地產(chǎn)企業(yè)將收益用于企業(yè)投資或分配給企業(yè)的投資者。收益分配風(fēng)險(xiǎn)實(shí)質(zhì)上是一種籌資風(fēng)險(xiǎn)，其主要包括虛盈實(shí)虧、過度分配的風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)償債能力的風(fēng)險(xiǎn)及股東員工積極性降低的風(fēng)險(xiǎn)。上述風(fēng)險(xiǎn)均是引發(fā)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)危機(jī)的重要因素。

二、針對房地產(chǎn)現(xiàn)存的企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)防范策略

（一）建立完整的資本預(yù)算程序

總結(jié)來說，不斷完善財(cái)務(wù)預(yù)算管理，提高企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理效率，首先要使企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)者與財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員樹立正確的財(cái)務(wù)預(yù)算管理意識；其次是為企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理制定明確的完善規(guī)劃和目標(biāo)；其次是加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的執(zhí)行和監(jiān)督力度，從根本上打破財(cái)務(wù)預(yù)算管理體制流于形式的不利狀況；最后是充分調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人員的積極參與，使經(jīng)營者、員工與企業(yè)形成責(zé)權(quán)利相統(tǒng)一的責(zé)任共同體。

（二）不斷完善房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理

健全的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步強(qiáng)大與發(fā)展發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。不斷完善房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理應(yīng)從三方面進(jìn)行，及完善籌資戰(zhàn)略、完善投資戰(zhàn)略以及完善利潤分配戰(zhàn)略。實(shí)現(xiàn)以上三方面戰(zhàn)略的有效完善有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力，為房地產(chǎn)籌集到更多的發(fā)展資金。同時(shí)，在完善財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略管理時(shí)應(yīng)切實(shí)與房地產(chǎn)的需求與特點(diǎn)有效的結(jié)合起來，進(jìn)而，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

（三）建立房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)警體系

防止財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的發(fā)生有其深層次的原因，筆者認(rèn)為，建立預(yù)警體系是避免企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危險(xiǎn)的最為關(guān)鍵和可行的措施之一。房地產(chǎn)市場的多變性與不可準(zhǔn)確預(yù)見性，加之受決策者水平的影響，使得企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)客觀存在。如果不能有效地規(guī)避與防范各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素，勢必使其未來發(fā)展陷入危機(jī)。但財(cái)務(wù)危機(jī)由萌生到惡化經(jīng)歷了一個(gè)漸進(jìn)積累轉(zhuǎn)化的過程，各種危機(jī)因素在這一過程中均將直接或間接地在一些房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)值的變化中反映出來。因此，通過觀察這些財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，便可針對企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)揮預(yù)警作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]馬永紅.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施的研究[J].中國總會(huì)計(jì)師. 2011（07）

[2]陳美蘭.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)與防范淺析[J].財(cái)經(jīng)界. 2011（10）

[3]王質(zhì)君.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因及其防范[J].湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版）. 2010（S1）

篇7

一、當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)資金管理現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)且皂?xiàng)目的融資為開端，經(jīng)過項(xiàng)目的開發(fā)以及房子的交付使用，到項(xiàng)目的售后，其最終的過程是支付外部的融資成本，這幾個(gè)過程形成了房地產(chǎn)行業(yè)循環(huán)反復(fù)使用，房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的管理主要包括資金的籌措，資金的使用和資金的回流三個(gè)環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)生產(chǎn)過程中，需要吸收大量的社會(huì)物化勞動(dòng)投入，勢必要?jiǎng)佑么罅康娜肆ξ锪?，?guī)模較大的住宅小區(qū)以及建筑物的建設(shè)資金大部分需要上億元甚至更多，所以在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中需要大量的資金支持，整個(gè)環(huán)節(jié)中必須保證資金鏈的良好運(yùn)作。房地產(chǎn)項(xiàng)目資金環(huán)節(jié)是一個(gè)很長的周期，資金投入大，回籠慢，同時(shí)運(yùn)營過程中會(huì)面臨許多偶然因素的制約，包括土地投資市場、綜合開發(fā)市場以及房地產(chǎn)銷售市場，項(xiàng)目資金投入后需要經(jīng)過各個(gè)市場的一次性的完整流通才能獲得最終的利潤。

二、房地產(chǎn)業(yè)資金管理存在的問題

我國房地產(chǎn)經(jīng)營模式簡單可以歸納為置地-建設(shè)-銷售三個(gè)部分，建設(shè)時(shí)間、市場環(huán)境以及政府制定的行政法規(guī)等，無法進(jìn)行有效的盈利預(yù)測，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理上存在著許多需要改進(jìn)的方面，如公司治理結(jié)構(gòu)，資金管理，工程財(cái)務(wù)管理以及整個(gè)項(xiàng)目資金賬目的審計(jì)環(huán)節(jié)都存在不同程度的問題。

（1）資金管理存在漏洞

貨幣資金是企業(yè)變現(xiàn)能力最強(qiáng)的資產(chǎn)，可以用來滿足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中資金流動(dòng)支付的需要，同時(shí)也是企業(yè)還本付息和依法納稅的重要保障，資金成本較高。此外，項(xiàng)目內(nèi)部資金管理也很重要，如果某職位在財(cái)務(wù)管理上的權(quán)力較大，高度的資金集權(quán)會(huì)增大財(cái)務(wù)舞弊事件發(fā)生的概率。

（2）收入成本核算缺乏合理性

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期一般是一年以上，項(xiàng)目較大的工程甚至要3至5年的時(shí)間。這期間，資金的收效慢，就會(huì)發(fā)生企業(yè)的投入產(chǎn)出比例呈現(xiàn)出不合理的現(xiàn)象，大量的資金投入產(chǎn)生的費(fèi)用無法與收入配比，需要注意的是，開發(fā)產(chǎn)品即便預(yù)售完畢，預(yù)售款項(xiàng)并不能確認(rèn)是收入，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程項(xiàng)目，項(xiàng)目銷售單位卻是單個(gè)樓層或者戶型，單個(gè)樓層的售價(jià)與其成本自然就不是配比的。

（3）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制不當(dāng)

雖然房地產(chǎn)開發(fā)公司大多依據(jù)國際管理經(jīng)驗(yàn)設(shè)立了內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，但是成效卻不大，主要原因是國內(nèi)企業(yè)只模仿了內(nèi)部審計(jì)機(jī)制的外形，設(shè)置了機(jī)構(gòu)，卻沒有學(xué)到內(nèi)部審計(jì)機(jī)制的核心，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)往往沒有財(cái)務(wù)審計(jì)實(shí)權(quán)，審計(jì)報(bào)表的審批還是在領(lǐng)導(dǎo)手中，高度集中的財(cái)務(wù)集權(quán)設(shè)置，讓內(nèi)部審計(jì)部門的工作內(nèi)容大多流于形式，沒有起到監(jiān)督管理作用。

三、房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)財(cái)務(wù)管理的建議

面對日益加深的金融危機(jī)，在行業(yè)、企業(yè)目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)式管控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)要防范資金斷流底線，開創(chuàng)多元化融資渠道，加強(qiáng)企業(yè)大規(guī)模融資，遵守風(fēng)險(xiǎn)收益均衡原則，建立完善統(tǒng)一的財(cái)務(wù)系統(tǒng)，對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理預(yù)測和防范，對資金的管理做到物盡其用。

(1)完善企業(yè)目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)

企業(yè)在建立資本結(jié)構(gòu)時(shí)，要根據(jù)自身的發(fā)展規(guī)劃和償還能力確立融資目標(biāo)，負(fù)債份額，債源分布，還債時(shí)間，將投資回收時(shí)間與負(fù)債時(shí)間長短期聯(lián)合起來，防止還債集中到來。創(chuàng)建良好的籌資環(huán)境，降低資金成本，避免到期物理償債的現(xiàn)象發(fā)生，有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，良好的融資環(huán)境能夠促進(jìn)企業(yè)吸收到更多的投資。

構(gòu)建內(nèi)部集團(tuán)資金結(jié)算中心是解決資金矛盾問題的有效方式之一，各類單位在中心內(nèi)開設(shè)收入戶和支出戶，通過資金預(yù)算管理，資金統(tǒng)籌管理，對資金進(jìn)行有效的綜合評估，挖掘資金潛力，降低資金風(fēng)險(xiǎn)，提高資金調(diào)度的準(zhǔn)確性和及時(shí)性，將資金的預(yù)算、資金使用情況細(xì)化到每月每日，使得預(yù)算在不斷變化中接近實(shí)際應(yīng)用，為日后其他工程項(xiàng)目資金預(yù)算提高可行度和準(zhǔn)確性的建議。有效的會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制位企業(yè)提供了真實(shí)完整，有效可靠地資金流動(dòng)信息，能夠幫助企業(yè)做出正確的經(jīng)營決策，及時(shí)制定風(fēng)險(xiǎn)防范措施，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的有序運(yùn)行。

（2）推進(jìn)企業(yè)自身改善

企業(yè)自身要注重對項(xiàng)目開發(fā)可行性的研究，對項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)背景、規(guī)模和經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)行全方位的研究，確定項(xiàng)目后，對市場供需情況、工程預(yù)算以及政策法規(guī)進(jìn)行全面分析，確定項(xiàng)目資金鏈能夠穩(wěn)定持續(xù)的拓展。

銀行借貸已經(jīng)不能滿足日益變化的房地產(chǎn)行業(yè)需求，房地產(chǎn)行業(yè)不能局限于當(dāng)前的融資方式，除了傳統(tǒng)借貸和風(fēng)險(xiǎn)投資以外，還要借助上市融資、信托投資的方式，注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，形成多元化融資資金鏈，提高項(xiàng)目資金流動(dòng)性。

在審計(jì)控制方面，現(xiàn)代內(nèi)部審計(jì)已不再是單一的財(cái)務(wù)審計(jì)，其功能已經(jīng)逐步擴(kuò)展到了經(jīng)營審計(jì)領(lǐng)域，側(cè)重對企業(yè)資產(chǎn)的安全、政策法規(guī)的遵循情況跟的內(nèi)容控制，有效的財(cái)務(wù)審計(jì)能夠?qū)ω?cái)務(wù)經(jīng)營過程中的資金使用舞弊情況，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警情況進(jìn)行及時(shí)準(zhǔn)確的預(yù)報(bào)。要保障審計(jì)功能發(fā)揮作用，要嚴(yán)格遵照財(cái)務(wù)審計(jì)制度，實(shí)習(xí)財(cái)務(wù)分權(quán)制度，利益先關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)、部門不能干涉審計(jì)部門的結(jié)果，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)部分的獨(dú)立性，積極發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部審計(jì)管理監(jiān)督作用，從而為房地產(chǎn)企業(yè)資金使用的安全性提供保障。

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資；前期風(fēng)險(xiǎn)；預(yù)測

中圖分類號：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

一、前言

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目大致包括三個(gè)階段：項(xiàng)目開發(fā)前期階段，項(xiàng)目工程施工階段及市場推廣營銷階段。每一階段都存在不同的風(fēng)險(xiǎn)，而且風(fēng)險(xiǎn)具有連續(xù)性。因此在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)前期階段進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測非常重要。

二、 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目前期具體風(fēng)險(xiǎn)

1.自然風(fēng)險(xiǎn)

自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然本身發(fā)生異常變化或人們對自然力失去控制給投資者帶來損失的可能性。如地震、滑坡、火災(zāi)等災(zāi)害因素給投資者會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)。這些災(zāi)害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發(fā)生，就會(huì)對房地產(chǎn)業(yè)造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。

2.合同風(fēng)險(xiǎn)

在合同法上，廣義的合同風(fēng)險(xiǎn)是指各種非正常的損失，它既包括可歸責(zé)于合同其中一方或雙方的原因所導(dǎo)致的損失，又包括不可歸責(zé)于合同雙方當(dāng)事人的原因所導(dǎo)致的損失。在房地產(chǎn)行業(yè)中，合同風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資者會(huì)因合同不完整、不完善或條款規(guī)定存在問題而可能承擔(dān)的損失。

3.融資風(fēng)險(xiǎn)

融資風(fēng)險(xiǎn)是指籌資活動(dòng)中由于籌資的規(guī)劃而引起的收益變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。融資風(fēng)險(xiǎn)要受經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的雙重影響。其中經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)是指由于經(jīng)營上的不善或失誤所造成的實(shí)際經(jīng)營結(jié)果與期望值背離的可能性。產(chǎn)生經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)主要三種情況：①由于投資者對交易所涉及的法律條文及相關(guān)條例等不了解而造成投資失??；②由于市場信息不公開透明，投資者得不到準(zhǔn)確充分的市場信息而經(jīng)營決策失誤；③因決策水平低而未能在最有利的市場時(shí)機(jī)將手中的產(chǎn)品賣出，使得經(jīng)營成果低于期望值。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)投資主體財(cái)務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資者面臨著不能按期甚至無法收回其投資報(bào)酬的可能性。產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因有：①購房者未能在規(guī)定的期限內(nèi)支付購房款；②投資者實(shí)施負(fù)債經(jīng)營，這種方式增大了投資的不確定性和收不抵支的可能性。

4.市場競爭風(fēng)險(xiǎn)

市場競爭風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給投資者帶來的營銷成本的提高或樓盤滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)主要是由于投資者對市場調(diào)查分析不足而引起對市場把握能力的不足的。其中，市場競爭能力的主要風(fēng)險(xiǎn)是銷售風(fēng)險(xiǎn)。

2.4購買力風(fēng)險(xiǎn)

購買力風(fēng)險(xiǎn)是指由于通貨膨脹使物價(jià)總水平的上升而使得人們的購買力下降。在這種情況下，人們對房地產(chǎn)商品的消費(fèi)需求會(huì)降低。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的出售收入減少，從而使房地產(chǎn)投資者遭受一定的損失。

3 .房地產(chǎn)投資項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)識別方法

（1）生產(chǎn)流程分析法

生產(chǎn)流程分析法又稱流程圖法。生產(chǎn)流程又稱加工流程或工藝流程，是指在生產(chǎn)工藝中，從原料投入到成品產(chǎn)出，通過一定的設(shè)備按順序連續(xù)地進(jìn)行加工的過程。該種方法強(qiáng)調(diào)根據(jù)不同的流程，對每一階段和環(huán)節(jié)，逐個(gè)進(jìn)行調(diào)查分析，找出風(fēng)險(xiǎn)存在的原因。這種方法的結(jié)構(gòu)化程度較高，所以對對于識別房地產(chǎn)投資項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)非常有用。

（2）專家調(diào)查法

專家調(diào)查法，又稱德爾斐法，是指征集專家們意見以判斷決策的一種系統(tǒng)分析方法。這種方法比較簡單、節(jié)省費(fèi)用，能集中各方面專家對同一問題的意見。它適用于研究未知因素多、主要靠主觀判斷和粗略估計(jì)來確定的問題，故適用于分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)問題。使用時(shí)遵循的步驟:①組織專門小組,確定主持人。②所提問題要明確具體,數(shù)量不宜過多，并提供相應(yīng)的必要的背景材料。③所選的專家要有廣泛的代表性，要熟悉業(yè)務(wù)，要有較強(qiáng)的判斷能力和洞察能力。人數(shù)一般以10～50人為宜。④輪番征詢意見。通常要有三輪：第一輪是提出問題，要求專家們在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)把調(diào)查表格填完寄回；第二輪是修改問題，讓專家了解其他見解后，再一次征求他本人的意見；第三輪是最后判定，加以整理專家們最后重新考慮的意見。⑤整理調(diào)查結(jié)果，提出調(diào)查報(bào)告。一般采用中位數(shù)法統(tǒng)計(jì)處理征詢所得的專家的意見，把處于中位數(shù)的專家意見作為調(diào)查結(jié)論，寫成調(diào)查報(bào)告。

（3）頭腦風(fēng)暴法

頭腦風(fēng)暴法又可分為直接頭腦風(fēng)暴法和質(zhì)疑頭腦風(fēng)暴法。直接頭腦風(fēng)暴法是在專家群體盡可能激發(fā)創(chuàng)造性，產(chǎn)生盡可能多的方案；質(zhì)疑頭腦風(fēng)暴法則是對前者提出的方案逐一質(zhì)疑，分析其現(xiàn)實(shí)的可行性。采用頭腦風(fēng)暴法組織群體決策時(shí)，要集中有關(guān)專家召開專題會(huì)議，主持者明確地向所有參與者闡明問題，說明規(guī)則，盡力創(chuàng)造在融洽自由的氣氛。一般用這種方法可以回答下列問題：如果投資這個(gè)項(xiàng)目可能會(huì)遇到什么樣的風(fēng)險(xiǎn)？此風(fēng)險(xiǎn)的原因是什么？此風(fēng)險(xiǎn)的特征是什么？此風(fēng)險(xiǎn)的危害后果是什么？

（4）文獻(xiàn)調(diào)查法

房地產(chǎn)投資者在投資經(jīng)營過程中需要了解市場行情、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況等信息。這些信息可以通過文獻(xiàn)調(diào)查法獲取。文獻(xiàn)調(diào)查法就是指通過尋找文獻(xiàn)搜集有關(guān)市場信息的調(diào)查方法，它是一種間接的市場調(diào)查方法。所有的市場調(diào)查都始于收集現(xiàn)有文獻(xiàn)資料，只有當(dāng)現(xiàn)存文獻(xiàn)資料不能提供足夠的依據(jù)時(shí)，才考慮實(shí)地調(diào)查等其他方法。文獻(xiàn)調(diào)查法需要建立嚴(yán)密的調(diào)查計(jì)劃，并對將要利用的文獻(xiàn)進(jìn)行真實(shí)性的檢查，這樣才能保證調(diào)查的可靠性。

(5)盈虧平衡分析法

盈虧平衡分析法，又稱本量利分析法或保本點(diǎn)分析，是根據(jù)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)量、成本、利潤之間的相互制約關(guān)系的綜合分析，用來控制成本，預(yù)測利潤，判斷經(jīng)營狀況的一種數(shù)學(xué)分析方法。盈虧平衡分析法的計(jì)算公式為：盈虧平衡點(diǎn)(銷售量)=固定成本/每計(jì)量單位的貢獻(xiàn)差數(shù)。盈虧平衡分析可以對項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)情況及項(xiàng)目對各個(gè)因素不確定性的承受能力進(jìn)行科學(xué)地判斷,為投資決策提供依據(jù)。

(6)蒙特卡洛模擬法

蒙特卡洛模擬法，又稱統(tǒng)計(jì)模擬法或隨機(jī)抽樣技術(shù)，是一種通過設(shè)定隨機(jī)過程，反復(fù)生成時(shí)間序列，計(jì)算參數(shù)估計(jì)量和統(tǒng)計(jì)量，進(jìn)而研究其分布特征的方法。隨著模擬次數(shù)的增多，其預(yù)計(jì)精度也逐漸增高。蒙特卡洛模擬法是用電子計(jì)算機(jī)來實(shí)現(xiàn)統(tǒng)計(jì)模擬和抽樣的，因此只是在近些年才得到廣泛推廣。蒙特卡洛模擬法在數(shù)學(xué)的原理上對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中存在的模糊性問題和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評價(jià)分析以解決問題。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，關(guān)系著一國的經(jīng)濟(jì)命脈。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)不可避免，但可以通過前期項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別方法將風(fēng)險(xiǎn)降低到最小程度，為后續(xù)階段的工作打好基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;危機(jī)探索

企業(yè)財(cái)務(wù)管理一直是企業(yè)管理過程中不可忽視的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，在促進(jìn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展、合理分配企業(yè)資產(chǎn)、確保企業(yè)資產(chǎn)安全方面發(fā)揮著重要的作用。近些年來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了新常態(tài)發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭愈加激烈，在這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，企業(yè)危機(jī)防范的意識急需不斷增強(qiáng)，通過科學(xué)有效的財(cái)務(wù)管理措施來增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范的能力和效率具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和危機(jī)防范相關(guān)內(nèi)容概述

由于房地產(chǎn)市場的需求量很大，房地產(chǎn)市場規(guī)模迅速擴(kuò)大。目前，房地產(chǎn)市場逐漸進(jìn)入了新常態(tài)發(fā)展階段，增速逐漸下降，部分地區(qū)出現(xiàn)了“供大于求”的現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)、地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂、樓市“崩盤”的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)迎來了前所未有的市場危機(jī)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)較大的行業(yè)，企業(yè)財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，有利于為企業(yè)決策者提供有效、全面的企業(yè)資產(chǎn)信息，從而使企業(yè)決策者做出符合市場發(fā)展規(guī)律的大型經(jīng)濟(jì)決策，有效降低大型經(jīng)濟(jì)投資帶來的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)資源的供求矛盾逐漸成為我國主要的社會(huì)經(jīng)濟(jì)矛盾之一的大前提下，一方面，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平是企業(yè)提升經(jīng)營管理水平的現(xiàn)實(shí)需求，只有符合市場發(fā)展趨勢的財(cái)務(wù)管理制度才是具有可持續(xù)發(fā)展的活力；另一方面，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的危機(jī)防范意識是房地產(chǎn)企業(yè)有效規(guī)避企業(yè)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)實(shí)需求。目前，我國各地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資風(fēng)險(xiǎn)逐漸增加，但部分企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度并不健全，企業(yè)管理者危機(jī)防范意識不強(qiáng)、國家相關(guān)房地產(chǎn)政策落實(shí)度較差、財(cái)務(wù)管理制度可行性不足、財(cái)務(wù)管理手段較為傳統(tǒng)、企業(yè)內(nèi)部控制制度體系不健全等現(xiàn)象普遍存在，在外界經(jīng)濟(jì)環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)提出更高要求的前提下，企業(yè)管理者必須用發(fā)展的眼光看待財(cái)務(wù)管理和危機(jī)防范問題，結(jié)合外界經(jīng)濟(jì)發(fā)展大趨勢和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的特點(diǎn)有針對性地進(jìn)行反思和創(chuàng)新，有效避免企業(yè)財(cái)務(wù)管理過程中存在的一些不合理現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和危機(jī)防范過程中的不合理現(xiàn)象及改進(jìn)建議

（一）健全房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度

目前，在我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理過程中，財(cái)務(wù)管理和危機(jī)防范意識不強(qiáng)、財(cái)務(wù)管理目標(biāo)不明確、財(cái)務(wù)管理工作分工不明確、財(cái)務(wù)管理工作方式落后等現(xiàn)象普遍存在，財(cái)務(wù)管理制度有效性較差是存在的主要問題之一。在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)不斷增加的背景下，這種不合理現(xiàn)象急需轉(zhuǎn)變。首先，企業(yè)財(cái)務(wù)管理和危機(jī)防范的重要性是有目共睹的，有關(guān)部門應(yīng)該組織研究團(tuán)隊(duì)對我國房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理理論進(jìn)行深入分析和研究，提供符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的標(biāo)準(zhǔn)體系；其次，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的根本目標(biāo)是提升企業(yè)的經(jīng)營管理水平、確保企業(yè)資產(chǎn)安全，一切不滿足基本目標(biāo)的財(cái)務(wù)管理制度都會(huì)阻礙企業(yè)發(fā)展；最后，企業(yè)應(yīng)該不斷健全財(cái)務(wù)管理責(zé)任分配制度，相關(guān)管理者應(yīng)該制定戰(zhàn)略性的財(cái)務(wù)管理工作計(jì)劃，同時(shí)應(yīng)該明確財(cái)務(wù)管理工作人員的工作責(zé)任，使財(cái)務(wù)管理工作更加公開透明化，在提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的同時(shí)可以促進(jìn)廉政建設(shè)。

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度

房地產(chǎn)企業(yè)是我國的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，在促進(jìn)社會(huì)發(fā)展、提升人們生活質(zhì)量方面發(fā)揮著不可忽視的重要作用。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度并不健全，不利于合理分配企業(yè)財(cái)務(wù)資源、發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的優(yōu)勢。首先，企業(yè)管理人員應(yīng)該在深入了解企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，深入分析企業(yè)內(nèi)部控制體系可能涉及到的各項(xiàng)內(nèi)部管理事務(wù)，建立完善的內(nèi)部控制網(wǎng)絡(luò)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)，建立完善的規(guī)避社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的制度，提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，這樣企業(yè)在經(jīng)濟(jì)危機(jī)狀況下依然可以保持一定的發(fā)展活力；最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該改進(jìn)內(nèi)部控制手段，充分利用先進(jìn)的多媒體技術(shù)手段和計(jì)算機(jī)信息技術(shù)進(jìn)行內(nèi)部控制，建立完善的內(nèi)部控制信息分享平臺(tái)是提升企業(yè)內(nèi)部管理效率的重要手段，通過信息分享平臺(tái)，企業(yè)員工可以快速獲取企業(yè)內(nèi)部信息和管理策略，這樣可以有效增加內(nèi)部控制制度的執(zhí)行效率。

（三）提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)

管理團(tuán)隊(duì)是影響企業(yè)財(cái)務(wù)管理和危機(jī)防范過程的重要因素，但目前我國部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)較差，一方面體現(xiàn)在財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)的硬件條件較差；另一方面體現(xiàn)在財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)的軟件條件較差，組建高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)是提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的重要方法。一方面，財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)素養(yǎng)有待提升。我國應(yīng)該逐步健全財(cái)務(wù)管理人才的培養(yǎng)模式和財(cái)務(wù)管理人員的再教育模式，為我國企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作提供強(qiáng)大的人才力量。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)該給財(cái)務(wù)管理人員提供培訓(xùn)學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，確保財(cái)務(wù)管理人員掌握有效、合理的工作方式；另一方面，企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的思想覺悟需要提高，財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)該采用合理的措施激發(fā)員工的工作激情。同時(shí)，我國財(cái)務(wù)管理人員危機(jī)防范意識不強(qiáng)的現(xiàn)象是普遍存在的，因此，企業(yè)應(yīng)該通過會(huì)議精神傳達(dá)的方式讓全體員工意識到現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展大趨勢，建立員工與企業(yè)共同發(fā)展的責(zé)任意識，這樣才能從根本上增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的有效性。

在經(jīng)歷了長達(dá)十年的快速增長期后，我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了相對來說比較低迷的發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)增速不斷下降，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭更加激烈。在這樣的市場發(fā)展背景下，企業(yè)更應(yīng)該結(jié)合市場發(fā)展趨勢和企業(yè)內(nèi)部特點(diǎn)建立符合現(xiàn)實(shí)發(fā)展規(guī)律的企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度，通過科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理策略增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范的能力，只有這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)在激勵(lì)的競爭中持續(xù)保持發(fā)展的動(dòng)力。

作者:李學(xué)鳳 單位:青島躍龍升置業(yè)有限公司

參考文獻(xiàn)：

[1]祁慶虹.淺析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)與防范[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù)，2014，21:84-85.

[2]蒙永福.我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的危機(jī)及管理預(yù)控機(jī)制的構(gòu)建研究[J].全國商情(理論研究)，2011，13:15-19+76.

篇10

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資；風(fēng)險(xiǎn)分析；風(fēng)險(xiǎn)控制；對策

我國的房地產(chǎn)企業(yè)在改革開放之后，隨著我國的土地征用以及住房制度的改革逐漸出現(xiàn)了復(fù)蘇。而由于房地產(chǎn)企業(yè)具有風(fēng)險(xiǎn)高、回收周期長、投資數(shù)額大的特點(diǎn)，同時(shí)在實(shí)際中大部分企業(yè)沒有對風(fēng)險(xiǎn)管理有足夠的認(rèn)識，也沒有設(shè)立起專門的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制與管理人員，因而在實(shí)際投資中還存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，例如是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)與政治風(fēng)險(xiǎn)等，都會(huì)對投資者的收益與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有直接的影響。所以，這種情況下，就需要對房地產(chǎn)業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究，盡量規(guī)避投資者的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也促進(jìn)我國的經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定的運(yùn)行。

1. 房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)特征

在我國的房地產(chǎn)投資中，它是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)投資中重要的組成部分，不僅包括了各類房地產(chǎn)的資產(chǎn)買賣活動(dòng)，還包括了與房地產(chǎn)有關(guān)的修建和建造活動(dòng)，因此，房地產(chǎn)投資既具有一般的提品的工能，還具有調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)、資源配置、以及融通資金的功能。因此，在投資房地產(chǎn)中具有一定的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)。

1.1有較大的資金需求，經(jīng)營的周期也比較長

由于房地產(chǎn)的價(jià)值量比較大，也具有一定的持久性，房地產(chǎn)也是一種不動(dòng)產(chǎn)，所以在投資時(shí)需要的資金量就比較大，而同時(shí)要對資金進(jìn)行邊線也很困難。所以，在從事和房地產(chǎn)相關(guān)的一些經(jīng)濟(jì)投資活動(dòng)時(shí)，就需要很大的資金量，同時(shí)，資金在房地產(chǎn)的投資運(yùn)營中也有著非常重要的作用。另外，房地產(chǎn)還是一種生產(chǎn)要素的投入，為廠商或者是居民來提供長久的房屋或者是場地服務(wù)。

1.2投資房地產(chǎn)是一項(xiàng)權(quán)益收益

由于房地產(chǎn)是一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)，所以投資房地產(chǎn)的本質(zhì)是其發(fā)生的權(quán)益轉(zhuǎn)移。投資房地產(chǎn)的根本目的就是為了獲得收益，所以，就需要獲得房地產(chǎn)的各項(xiàng)產(chǎn)權(quán)，以獲得法律上的保護(hù)，這樣才能實(shí)現(xiàn)投資的目的。另外，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)的所有權(quán)與債權(quán)等都構(gòu)成了投資客體在投資時(shí)的實(shí)際內(nèi)容。

2.房地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險(xiǎn)分析

2.1宏觀的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

（1）國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)過實(shí)踐研究證明，我國的房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平有著密切的聯(lián)系，如果經(jīng)濟(jì)有過快的發(fā)展，房地產(chǎn)投資就會(huì)過熱從而出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展過慢，房地產(chǎn)也會(huì)由于投資不足而產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。在我國的改革開放以前，經(jīng)濟(jì)實(shí)力還比較差，房地產(chǎn)的投資也處于一個(gè)停滯的階段，但是隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在1992年與1993年我國的GDP增長率已經(jīng)達(dá)到了14.2%與13.5%，相應(yīng)的房地產(chǎn)投資的增長率已經(jīng)達(dá)到了117.42%與164.98%。但是同時(shí)這樣房地產(chǎn)投資和國民經(jīng)濟(jì)的不協(xié)調(diào)發(fā)展局導(dǎo)致了后期國家政策的調(diào)整。

（2）宏觀調(diào)控的政策風(fēng)險(xiǎn)

在我國，宏觀調(diào)控的政策風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資者的投資具有全局性的重要影響，一旦出現(xiàn)了政策風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)對投資者有致命的打擊。而這種風(fēng)險(xiǎn)中主要包括的有對土地使用制度的改革風(fēng)險(xiǎn)。由于對土地的使用制度改革會(huì)影響到房地產(chǎn)商品的價(jià)值，如果價(jià)值降低了，房地產(chǎn)市場中的投資者與經(jīng)營者就會(huì)承受一定的損失，例如國家規(guī)定的收費(fèi)、補(bǔ)償以及使用年限等都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)增加開發(fā)成本。另外，土地的改革制度影響主要體現(xiàn)在我國政府對土地使用的具體的技術(shù)等政策因素。例如在出讓土地使用權(quán)上政府可以根據(jù)實(shí)際情況來采取相應(yīng)的招標(biāo)、協(xié)議以及公開拍賣等，而這三種不同的方式也會(huì)個(gè)投資者帶來不同的成本影響。而為了避免地價(jià)會(huì)與市場實(shí)際情況有過分的偏離，政府也會(huì)對地價(jià)采取一定的調(diào)控政策，這樣也會(huì)給房地產(chǎn)的投資者帶來一定的影響。

（3）利率變化的風(fēng)險(xiǎn)

利率指的是在一定的時(shí)期內(nèi)發(fā)生的利息額和相應(yīng)的借貸資金的比率。在我國，利率是國家進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要經(jīng)濟(jì)杠桿，對企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)與財(cái)務(wù)決策有著重要的影響。在我國，利率主要是由中央銀行來統(tǒng)一制定的，央行在制定利率時(shí)主要是根據(jù)國家的整治需要、社會(huì)的平均資金利潤率以及資金供求關(guān)系等因素，同時(shí)綠的制定的受到社會(huì)、經(jīng)濟(jì)與政治的巨大影響。而利率的變化對房地產(chǎn)業(yè)有著負(fù)面的影響。如果利率上升，房地產(chǎn)開發(fā)的成本資金就會(huì)增加，這就會(huì)降低消費(fèi)者的購買欲望，這個(gè)時(shí)候資金就會(huì)從房地產(chǎn)投資市場系那個(gè)銀行或者是股票證券市場流通。這樣在整體上就會(huì)造成既增加房地產(chǎn)商的開發(fā)成本，又降低了房地產(chǎn)的市場需求，從而給房地產(chǎn)的投資者帶來損失。

2.2房地產(chǎn)投資的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

（1）市場的供求風(fēng)險(xiǎn)

這主要指的是在房地產(chǎn)建成之后在市場上遇到的不確定性因素，而這些不確定的因素對開發(fā)商推出商品會(huì)造成一定的影響，這樣就會(huì)給投資者或者是開發(fā)商造成損失。由于市場的供給和需求都具有不確定性與動(dòng)態(tài)性特征，而這種不確定性與動(dòng)態(tài)性也決定了在市場中經(jīng)營者的收入不確定。當(dāng)實(shí)際中的有效需求不夠或者是供給過剩的時(shí)候，房地產(chǎn)的開發(fā)商就不能把物業(yè)給順利的推出去，給經(jīng)營者帶來一定的損失。而在市場的供求風(fēng)險(xiǎn)中，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有按照風(fēng)險(xiǎn)的種類可以分為供給風(fēng)險(xiǎn)以及需求風(fēng)險(xiǎn)。如果供給出現(xiàn)過剩時(shí)，就會(huì)有供給風(fēng)險(xiǎn)，這樣房地產(chǎn)的投資者就會(huì)由于沒有顧客而承受風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的建設(shè)周期通常是2到3年，所以在對房地產(chǎn)的市場進(jìn)行預(yù)測時(shí)，還需要考慮到市場上現(xiàn)在的供給量，也就是供給風(fēng)險(xiǎn)，還需要考慮到一些再建工程在完工之后對市場造成的影響與沖擊，也就是潛在的供給風(fēng)險(xiǎn)。而需求風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在需求不足，著主要是由于房地產(chǎn)商品過高的價(jià)格而在價(jià)格與購買力之間形成的差距。

（2）同業(yè)的競爭風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)中同業(yè)的競爭風(fēng)險(xiǎn)一般表現(xiàn)在企業(yè)的數(shù)量過多，企業(yè)的營業(yè)利潤低從而投資的收益率也低。在1992年房地產(chǎn)企業(yè)有12400家，達(dá)到了1991年企業(yè)數(shù)量的3倍，但是1993年又比1992年增加了1.3倍，達(dá)到了28600家。在接下來的幾年里雖然我國也有一些政策來進(jìn)行調(diào)整，但是企業(yè)的數(shù)量依然過于龐大。

2.3房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的風(fēng)險(xiǎn)

（1）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是房地產(chǎn)的投資者利用一定的財(cái)務(wù)杠桿，也就是主要來通過貸款等，擴(kuò)大投資獲取的利潤范圍，但同時(shí)也增加了投資的不確定性，也就是說投資者面臨著獲取的收益還不能夠償還發(fā)生的貸款的可能性，因此這種利用借款而發(fā)生的投資活動(dòng)也叫做負(fù)債經(jīng)營。另外，在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程中，如果對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)沒有進(jìn)行足夠的考慮，盲目的承擔(dān)大型的建筑項(xiàng)目，一旦出現(xiàn)了資金短缺往往就會(huì)通過售樓花以及依靠銀行來進(jìn)行抵押貸款，但是這樣如果出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難時(shí)，本來就比較脆弱的房地產(chǎn)資金鏈條就會(huì)發(fā)生斷裂，這樣企業(yè)就不僅不能夠收回成本，而且還會(huì)欠給銀行一筆巨額的利息。

（2）策劃風(fēng)險(xiǎn)

這主要指的是在對投資的類型以及選擇地點(diǎn)問題上、對房地產(chǎn)的定位宣傳以及制定的銷售方案等，這些活動(dòng)有可能不成功而給開發(fā)商與投資者帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。市場定位的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在客戶群體的多樣性上，的那把是如果涉及到某個(gè)具體的項(xiàng)目時(shí)就需要集中到一個(gè)或者幾個(gè)客戶的群體上。區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)除了具體的空間位置之外，還包括該位置的背景、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)以及自然環(huán)境等，另外也包括在對房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)支付的投資成本高低與說面對的相應(yīng)的競爭關(guān)系。在對區(qū)域位置把握時(shí)要用動(dòng)態(tài)、發(fā)展的眼光來看待，由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與城市化水平的提高，城市中各位置的重要性也會(huì)有相對的變化，因此在開發(fā)投資時(shí)也要對這些因素進(jìn)行全面的考慮。

3. 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)防范對策

3.1 關(guān)注國家的政策變化，把握投資方向

在我國的房地產(chǎn)業(yè)中，由于起步較晚而市場還有一定的不規(guī)范性，因而在很大程度上都會(huì)受到國家政策的影響。國家的政策在任何時(shí)候都不會(huì)一直不變，而政策一旦發(fā)生了變化無論是對經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是投資著的投資都會(huì)有一定的影響。因此就需要關(guān)注好國家的政策變化，尤其是房地產(chǎn)方面的政策變化例如是國家進(jìn)行的住宅、產(chǎn)業(yè)政策以及貨幣、財(cái)政、稅收政策等。這樣對國家的政策進(jìn)行研究，在投資時(shí)就會(huì)把握好投資的方向，預(yù)測投資的未來，還可以根據(jù)政策的變化來做出相應(yīng)的投資策略，對風(fēng)險(xiǎn)可以進(jìn)行有效的控制。

3.2做好投資的風(fēng)險(xiǎn)管理

在房地產(chǎn)投資中降低風(fēng)險(xiǎn)損失最有效和經(jīng)濟(jì)的方法就是實(shí)行嚴(yán)密的分析管理。而風(fēng)險(xiǎn)識別主要是指對在房地產(chǎn)投資過程中的可能發(fā)生的各項(xiàng)損失因素進(jìn)行預(yù)測與分析，以此來達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)管理的目的。在投資中，為了更好的識別各類風(fēng)險(xiǎn)，就需要對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類總結(jié)，并根據(jù)實(shí)際情況來制定不同部門在不同過程中可能會(huì)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)損失一覽表，來加強(qiáng)控制和監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)。由于不同的風(fēng)險(xiǎn)具有不同的特點(diǎn)，所以就需要采取不同的處理方法。風(fēng)險(xiǎn)衡量指的是在房地產(chǎn)投資中反對投資目標(biāo)產(chǎn)生不利影響的一些因素種類和損失程度等。在對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行衡量時(shí)，對可能會(huì)導(dǎo)致投資房地產(chǎn)失敗的因素壓特別注意，同時(shí)也要注意出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)損失的概率。因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)結(jié)果具有不確定性，這也就意味著風(fēng)險(xiǎn)具有一定的出現(xiàn)概率。因此，可以用隨機(jī)變量來看待風(fēng)險(xiǎn)，用風(fēng)險(xiǎn)度、標(biāo)準(zhǔn)差以及期望值來描述風(fēng)險(xiǎn)的特性。如果分析發(fā)現(xiàn)某兩種風(fēng)險(xiǎn)具有一樣的風(fēng)險(xiǎn)期望值，那么具有較大標(biāo)準(zhǔn)差的風(fēng)險(xiǎn)損失會(huì)較大，反之就會(huì)比較小。同樣，如果兩種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生損失的標(biāo)準(zhǔn)值相同，那么期望值越大而對代表的風(fēng)險(xiǎn)就越?。环粗?，越大。所以，在對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析時(shí)，就需要全方面的對各項(xiàng)因素進(jìn)行分析考慮。

3.3有效的進(jìn)行投資組合

在投資時(shí)，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失，就需要合理的進(jìn)行分散投資，以便可以降低風(fēng)險(xiǎn)、分散風(fēng)險(xiǎn)。非常的顯著特點(diǎn)就是不動(dòng)產(chǎn)，在投資的時(shí)候時(shí)間還很長，所以在實(shí)際中對某一地區(qū)的房地產(chǎn)進(jìn)行了投資，如果其周圍的環(huán)境發(fā)生了變化，就會(huì)對投資收益產(chǎn)生巨大的影響。不同的房地產(chǎn)類型具有不同的投資風(fēng)險(xiǎn)，也有不同的獲利能力，所以，為了能夠獲得預(yù)期合理的收益同時(shí)還能降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，就需要對房地產(chǎn)投資進(jìn)行合理的分析組合。

3.4根據(jù)投資環(huán)境把握投資的時(shí)機(jī)

首先，房地產(chǎn)的投資時(shí)機(jī)指的是在投資時(shí)要把握好最佳的投資時(shí)機(jī)以及出售機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)投資獲得成功的首要要素就是把握好投資時(shí)機(jī)。通常情況下，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況與國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期基本上是保持一致的，在整體上也受到國家的宏觀政策影響，因而根據(jù)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，房地產(chǎn)的發(fā)展周期也可以分為蕭條階段、復(fù)蘇階段、高峰階段以及衰退階段。經(jīng)濟(jì)在快速發(fā)展的時(shí)期，由于房地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，因而就會(huì)有較大的需求，相應(yīng)的其價(jià)格也會(huì)上漲。在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)蕭條的情況下，同樣房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)首當(dāng)其沖，發(fā)生價(jià)格下跌現(xiàn)象。

其次，要做好相關(guān)的市場調(diào)查。對房地產(chǎn)進(jìn)行投資時(shí)必須要做好的另一項(xiàng)工作就是對房地產(chǎn)活動(dòng)進(jìn)行分析。在房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的情況下，對市場進(jìn)行分析，把握客戶的需求才可以有讓客戶滿意的產(chǎn)品，因此就需要做好對房地產(chǎn)的調(diào)查分析。市場供求上還存在著風(fēng)險(xiǎn)，對市場進(jìn)行分析就可以有效的了解市場的現(xiàn)實(shí)需求與潛在需求，這樣不僅對投資環(huán)境進(jìn)行考察，還了解收集各類信息，就可以在具體投資時(shí)合理的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，獲得投資收益。

4.總 結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)重要產(chǎn)業(yè)，在投資房地產(chǎn)時(shí)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，所以在投資時(shí)，就需要對風(fēng)險(xiǎn)的各種因素進(jìn)行分析，了解風(fēng)險(xiǎn)的特征與形式，在對風(fēng)險(xiǎn)作出合理的判斷，根據(jù)實(shí)際情況來采取有效的抵御風(fēng)險(xiǎn)的措施，把風(fēng)險(xiǎn)盡量的降到最低，獲得最大的合理的投資收益。

參考文獻(xiàn)：

[1]李小安.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)與防范[J].集團(tuán)經(jīng)濟(jì)研究.2009，01（17）：36-40.

[2]劉美玲，董芹芹.房地產(chǎn)投資中的主要風(fēng)險(xiǎn)及防范[J].武漢理工大學(xué)學(xué)報(bào)信息與管理工程版.2009，10（31）：95-96.