導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)投融資方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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摘要：本文首先論述了加強財務(wù)管理有利于房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)、經(jīng)營業(yè)績的提高、經(jīng)營風(fēng)險的防范等重要性，指出當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)存在財務(wù)管理目標不明確、資金管理低效、投融資風(fēng)險意識薄弱、成本控制經(jīng)驗不足和缺乏高素質(zhì)財務(wù)管理人才等問題，提出了明確財務(wù)目標、建立資金“蓄水池”、加強投融資風(fēng)險管理意識、改善成本監(jiān)控管理意識等加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的對策建議，為房地產(chǎn)企業(yè)不斷完善企業(yè)管理奠定了基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；對策建議

完整的企業(yè)管理包括了財務(wù)管理、購銷管理、薪資管理等子系統(tǒng)，而財務(wù)管理是企業(yè)管理的核心。隨著房地業(yè)競爭日益激烈，加上房地產(chǎn)業(yè)自身需要的金額較大，資金周轉(zhuǎn)周期較長的行業(yè)特性，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴峻的內(nèi)部管理的挑戰(zhàn)。越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)意識到加強財務(wù)管理的重要性，全面的財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)立足于市場與行業(yè)競爭的重要舉措。

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強財務(wù)管理的重要性

1.有利于房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)

合理的財務(wù)管理是實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標的保證。企業(yè)財務(wù)管理分為財務(wù)核算和財務(wù)管理兩個部分，財務(wù)核算能為企業(yè)提供真實的信息，財務(wù)管理則為企業(yè)管理者帶來經(jīng)營的信息。

財務(wù)管理將房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)指標與企業(yè)的戰(zhàn)略目標有效地聯(lián)系在一起，具體體現(xiàn)在財務(wù)指標的量化，將財務(wù)目標與企業(yè)的短期和中長期戰(zhàn)略目標進行階段性地分解，使房地產(chǎn)企業(yè)對企業(yè)的各項財務(wù)預(yù)算進行有效地控制與監(jiān)督，及時調(diào)整不適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的短期目標，保證房地產(chǎn)企業(yè)中長期的戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。

2.有利于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的提高

財務(wù)管理與企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績直接相關(guān)，全面的財務(wù)管理綜合考慮了房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃、財務(wù)預(yù)算、業(yè)績考核和成本收入等項目，將企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績切實落實到房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)通過全面預(yù)算管理一方面基于企業(yè)經(jīng)營利潤最大化的目標，另一方面考慮了企業(yè)的成本費用支出問題，將房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制在合理的區(qū)間，降低了企業(yè)的經(jīng)營成本費用，全面預(yù)算管理使企業(yè)能夠合理把握收入與成本問題，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的提高。

3.有利于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的防范

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險涉及企業(yè)的戰(zhàn)略風(fēng)險、經(jīng)營業(yè)務(wù)風(fēng)險、項目投資風(fēng)險與日常經(jīng)營風(fēng)險等，房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入大，回報周期長，投融資風(fēng)險大于其他行業(yè)，因此，經(jīng)營風(fēng)險的防范對房地產(chǎn)企業(yè)而言顯得尤為重要。預(yù)算管理有利于房地產(chǎn)企業(yè)對企業(yè)經(jīng)營的事前、事中、事后進行有效地監(jiān)督控制，及時地解決經(jīng)營過程中存在的問題，對可能存在的問題與風(fēng)險進行預(yù)防，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，以保證企業(yè)正常的運作。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題

1.房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理目標定位不明確

財務(wù)管理目標的建立與房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展直接相關(guān)，而目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)將財務(wù)目標定位為利潤最大化和股東利益最大化。以利潤最大化為目標的財務(wù)管理在一定程度上反應(yīng)了房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造的財富價值，且企業(yè)創(chuàng)造的財富與利潤成正比，但該目標缺乏對資金的時間價值與投資風(fēng)險的評估。以股東利益最大化為目標的財務(wù)目標雖然考慮了房地產(chǎn)企業(yè)資金的時間價值與投資風(fēng)險因素，但是其適用范圍有限，由于股東利益最大化主要以股票的市值計價，對于非上市的房地產(chǎn)企業(yè)卻不適用。許多房地產(chǎn)企業(yè)將收益與成本倒掛，或出現(xiàn)了風(fēng)險與收益不對等、忽視利益相關(guān)者的預(yù)期收益等問題，主要原因在于企業(yè)在財務(wù)管理上目標定位不明確或企業(yè)定位財務(wù)目標時并沒有綜合考慮投資利潤、承擔(dān)風(fēng)險和其他人力資本的投入等因素。綜上，部分的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理目標定位沒有考慮企業(yè)發(fā)展的實際情況，片面強調(diào)企業(yè)的利潤最大化或股東利益最大化，忽略了財務(wù)管理目標的可行性及與企業(yè)經(jīng)營目標的協(xié)調(diào)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理低效

房地產(chǎn)行業(yè)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，具有資金需求量大，占用周期長、風(fēng)險性高的特點，因此其資金周轉(zhuǎn)率偏低，對資金運作管理的要求也更高。資金管理效率低下，意味著企業(yè)資金占用的時間成本大，這一隱性成本也是企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的主要影響因素?？朔Y金管理低效的問題，不僅能為企業(yè)節(jié)約大量的資金占用的隱性成本，縮短資金回報周期，而且能保證企業(yè)資金鏈的順暢，對促進企業(yè)發(fā)展起到重要作用。在房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)競爭日益激烈的今天，已有部分企業(yè)顛覆了這一模式，在追求多點經(jīng)營的同時，開始關(guān)注企業(yè)資金管理的效率，試圖以企業(yè)財務(wù)管理改革來帶動企業(yè)自身資金的高效使用。但目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都維持原有的財務(wù)管理模式，對資金的使用和回收管理較為低效，導(dǎo)致企業(yè)無法確保資金鏈的順暢，也出現(xiàn)了企業(yè)部分資金閑置與不足并存的現(xiàn)象。

3.房地產(chǎn)企業(yè)投融資風(fēng)險管理意識薄弱

目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)在投融資的風(fēng)險管理方面都存在著一定的盲目性。從融資方面看，一些房地產(chǎn)企業(yè)對融資風(fēng)險認識不足，在融資規(guī)模、融資時機、融資方式和融資成本方面的決策缺乏合理性，常常使企業(yè)的融資風(fēng)險增大。此外，雖然整個房地產(chǎn)行業(yè)融資方式多種多樣，但單獨的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有限，基本都是采用銀行貸款或從機構(gòu)中借貸的方式，房地產(chǎn)基金如股票融資、債券融資方面利用較少。從投資方面看，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)對其開發(fā)的項目銷售前景期望過高，投資缺乏穩(wěn)健性，存在投資規(guī)模過大，結(jié)構(gòu)不合理等問題。一方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)投資決策不夠理性，在投資初期未考慮到未來的市場前景、資金鏈和施工進度等問題，有些企業(yè)甚至沒有考慮到相關(guān)批文是否落實等問題；另一方面，許多房地產(chǎn)企業(yè)投資偏好某一項目或某一類項目，導(dǎo)致在該項目或該類項目中資金投入過多，風(fēng)險性過大，一旦市場出現(xiàn)利空趨勢，企業(yè)將面臨很大風(fēng)險。

4.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理經(jīng)驗不足

房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中進行開發(fā)方案設(shè)計、取得土地使用權(quán)、公開招投標工程及施工過程控制等都會在不同程度上影響項目開發(fā)的成本。目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)對成本控制管理經(jīng)驗不足，在土地使用權(quán)競買過程中易作出非理性的選擇，在某些情況下甚至無視競買價格是否偏離預(yù)算成本等問題。其次，一些房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)方案的選擇也存在盲目性。在實際操作中，并不是所有價格越高的設(shè)計方案越不可取，而應(yīng)綜合考慮技術(shù)指標、銷售前景和施工情況等因素進行最終評定、選擇，在最終成本計算方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)僅重視中標價格，但實際上，中標價格不等于最終價格，最終價格還受到后期合同糾紛或變更等因素的影響。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，其投資從項目立項到工程竣工，中間的成本包含人力成本和工程自身成本及其他成本，進行準確的預(yù)算和監(jiān)控要克服很多困難，但進行成本控制管理能有效進行資金監(jiān)控，為企業(yè)帶來更大的利潤。

5. 房地產(chǎn)企業(yè)缺乏高素質(zhì)財務(wù)管理人才

要把握瞬息萬變的市場經(jīng)濟中的機遇，應(yīng)對變化莫測的經(jīng)濟挑戰(zhàn)，加強財務(wù)管理，防范、降低企業(yè)投融資風(fēng)險，便要求企業(yè)雇傭高素質(zhì)的專業(yè)的財務(wù)管理人才。高素質(zhì)、專業(yè)型的財務(wù)人員能充分利用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)手段，充分掌握市場、企業(yè)信息，迅速地為風(fēng)險和投資決策提供可靠信息。專業(yè)型高素質(zhì)財務(wù)人員的引進與培養(yǎng)還能為企業(yè)評估投融資項目，有效進行資金管理和成本監(jiān)控，為企業(yè)取得經(jīng)濟利潤和長遠發(fā)展帶來推動力。當(dāng)前，許多房地產(chǎn)企業(yè)在人力資源分配上不夠合理，在雇傭員工方面僅重視相關(guān)銷售、建筑人才，對財務(wù)管理人才引進較少，導(dǎo)致企業(yè)賬目混亂，缺乏對資金監(jiān)控的管理，出現(xiàn)了資金部分閑置與不足共存的現(xiàn)象。此外，大多房地產(chǎn)企業(yè)在招聘人才時忽視了人力資本的作用，僅重視財務(wù)人員的專業(yè)技能，對員工的創(chuàng)新能力、計算機應(yīng)用能力等不夠重視。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強財務(wù)管理的對策建議

1.明確房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理目標

財務(wù)目標對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要的作用。明確的財務(wù)目標與企業(yè)的長遠發(fā)展緊密相關(guān)，一方面財務(wù)目標能夠有效地協(xié)調(diào)與組織房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營活動，另一方面明確的財務(wù)目標與房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績考核掛鉤，是房地產(chǎn)企業(yè)進行期末考評的重要標準。因此，明確的財務(wù)目標對房地產(chǎn)企業(yè)的成長具有重要的導(dǎo)向作用。資金的籌集、投放、耗費、回收及分配等過程中，企業(yè)財務(wù)目標要與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標相協(xié)調(diào)，實現(xiàn)財務(wù)管理科學(xué)化、預(yù)算化等，提高企業(yè)財務(wù)管理水平。相對于以企業(yè)利潤最大化或股東利益最大化為目標的財務(wù)管理，以企業(yè)價值最大化為目標的財務(wù)管理在操作層面上更具有可行性，該財務(wù)目標考慮了資金的時間價值與投資風(fēng)險，較為全面地考慮了與企業(yè)相關(guān)利益者的權(quán)益。此外，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)目標的設(shè)定不僅要明確企業(yè)資金的時間價值與投資風(fēng)險，還應(yīng)綜合考慮企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略與人力資源等因素，從而制定出明晰的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標，充分利用企業(yè)的人力、財力與物力各項資源，使房地產(chǎn)企業(yè)圍繞目標不斷成長壯大。

2.建立房地產(chǎn)企業(yè)資金的“蓄水池”

房地產(chǎn)企業(yè)資金分散，投資資金主要來源于對前期投資項目資金的回收，因此企業(yè)財務(wù)對資金管理的效率較低。企業(yè)財務(wù)管理的科學(xué)化發(fā)展，要求企業(yè)既重視宏觀管理又重視微觀管理。宏觀上，企業(yè)應(yīng)做好立項、預(yù)算及資金回籠等的大帳；微觀上，企業(yè)財務(wù)還應(yīng)加強對財務(wù)數(shù)據(jù)的動態(tài)監(jiān)控，將管理落實到企業(yè)經(jīng)營的每個細節(jié)中。為解決企業(yè)資金管理效率低的問題，房地產(chǎn)企業(yè)可借鑒其他企業(yè)經(jīng)驗，建立企業(yè)資金的“蓄水池”———企業(yè)資金結(jié)算中心，將企業(yè)各部門、各項目的資金歸集到結(jié)算中心的專門賬戶，使企業(yè)財務(wù)能像“蓄水池”一樣，及時回籠、調(diào)動部分資金，做到?？顚Ｓ?、余款及時回收。此外，資金“蓄水池”還應(yīng)注重“源頭”與“流向”，即加強項目預(yù)算與資本預(yù)算，對企業(yè)資金的收支及分配等作出合理具體的安排，并加強預(yù)算監(jiān)控，定期檢查、嚴格考核，從“源”與“流”兩個方面改善資金的管理效率，節(jié)約資金占用的時間成本。企業(yè)財務(wù)還應(yīng)對企業(yè)下的各部門、各項目的資金實施集約化管理，避免資金分散、閑置與不足共存的局面，既能解決企業(yè)資金管理低效的問題，又能解決企業(yè)下屬各部門開立過多賬戶、資金帳外循環(huán)等問題。

3.加強房地產(chǎn)企業(yè)投融資風(fēng)險管理意識

企業(yè)財務(wù)加強對房地產(chǎn)企業(yè)投融資的管理和監(jiān)控可規(guī)避風(fēng)險性過大的項目，有效降低投融資風(fēng)險。在融資方面，企業(yè)財務(wù)管理部門應(yīng)積極參與融資決策的制定，協(xié)助其他部門完成融資。影響企業(yè)融資風(fēng)險的因素很多，如融資渠道、融資組合、融資成本、融資環(huán)境以及相關(guān)政策法規(guī)等。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資組合和融資成本是主要的影響因素。因此房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理部門應(yīng)協(xié)助相關(guān)部門進行融資資金預(yù)算、識別影響因素、確定融資組合、測算融資成本、進行區(qū)間估計、確定融資方案等工作，確保企業(yè)融資方案決策的嚴肅性和正確性。在投資方面，在投資之前對投資項目進行整體評估是很有必要的，能迅速地分析出企業(yè)投資項目的可行性及投資規(guī)模等問題，為企業(yè)做出正確的投資決策提供合理依據(jù)。合理的投資項目模型應(yīng)考慮到資金鏈是否順暢，相關(guān)文件批文是否落實，未來市場前景及施工進度等問題，這要求企業(yè)財務(wù)部門參與項目立項與投資評估分析，了解相關(guān)政策法規(guī)、熟悉投資環(huán)境并制定相應(yīng)的預(yù)算計劃。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)理性分析宏觀環(huán)境和市場條件，優(yōu)化自身投資結(jié)構(gòu)，積極拓展投資領(lǐng)域，開發(fā)不同類型投資項目，并能根據(jù)市場變化及時調(diào)整投資方案，以便企業(yè)有效規(guī)避投資風(fēng)險，獲得較高利潤。

4.改善房地產(chǎn)企業(yè)成本監(jiān)控管理能力

房地產(chǎn)企業(yè)進行合理的成本預(yù)算與成本監(jiān)控對取得盈利有重要意義。首先，應(yīng)降低土地開發(fā)成本，即降低土地使用權(quán)購買價格，即使在競買時由于競爭使價格偏高，也應(yīng)積極與當(dāng)?shù)卣M行交涉洽商，在支付時間和支付比例上爭取更大的優(yōu)惠，已抵消購買價格過高帶來的隱性成本。其次，在設(shè)計方案的選擇上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)綜合多方因素進行選擇，對技術(shù)指標、市場前景、預(yù)算金額和施工進度等因素進行研究分析，不要盲目否定預(yù)算較高的設(shè)計方案，而應(yīng)根據(jù)企業(yè)項目的既定目標、市場環(huán)境及政策因素進行評估，努力使項目方案為企業(yè)帶來利益最大化。對最終成本的計算也應(yīng)考慮到合同后期發(fā)生糾紛或變更等因素的影響，在合同條款的簽訂中保持嚴謹和細致的態(tài)度，避免由于簽訂合同時權(quán)責(zé)不明而造成雙方日后的糾紛，為企業(yè)贏得最大的利潤。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)以成本控制為目標，培養(yǎng)成本預(yù)算和成本監(jiān)控的相關(guān)人才，降低資金成本等，對企業(yè)資金的使用和回收情況進行及時的反饋和修正，保證資金流暢，節(jié)約資金占用等隱性成本。

5.引進、培育專業(yè)的高素質(zhì)財務(wù)人才在市場經(jīng)濟體制改革不斷深化，計算機技術(shù)廣泛普及的今天，高素質(zhì)的專門的財務(wù)人才對企業(yè)發(fā)展起著重要的作用。房地產(chǎn)行業(yè)利潤可觀，但投資金額大，企業(yè)財務(wù)部門的工作量也往往多于其他行業(yè)，如房地產(chǎn)項目從立項到竣工、出售，財務(wù)部門需對立項方案進行經(jīng)費預(yù)算，為融資方案作出合理評估，在之后的施工過程中，財務(wù)部門還需對資金管理、成本監(jiān)控負責(zé)，甚至合同完成后，也可能因為發(fā)生合同糾紛，而需財務(wù)部門對整體成本進行重新計算。專門的財務(wù)人才能準確把握與財務(wù)活動相關(guān)的環(huán)境因素、制度因素、目標因素、價格因素和發(fā)展趨勢等市場信息，對企業(yè)投融資風(fēng)險進行動態(tài)分析預(yù)測，為企業(yè)做出正確決策提供參考，因此高素質(zhì)人才對企業(yè)財務(wù)發(fā)展和完善財務(wù)制度有重大意義。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)重視對財務(wù)管理人才的引進，加強人才培養(yǎng)工作，提升財務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力水平，開設(shè)財務(wù)人員對政策法規(guī)的學(xué)習(xí)和對計算機技術(shù)的掌握課程，增強財務(wù)管理人員的創(chuàng)新能力，不斷提高企業(yè)財務(wù)管理水平。

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，對財務(wù)管理的要求也越來越高。在機遇與挑戰(zhàn)并存的今天，許多房地產(chǎn)企業(yè)獲得了巨額的利潤，但也面臨財務(wù)管理效率低、資金管理意識薄弱和成本監(jiān)控經(jīng)驗不足及缺乏高素質(zhì)財務(wù)人才等問題。因此，明確房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標，進行有效的資金管理，加強成本監(jiān)控能力，培養(yǎng)高素質(zhì)財務(wù)人員對房地產(chǎn)企業(yè)改善財務(wù)管理現(xiàn)狀，加強對資金的控制，提升資金使用效率，并降低投融資風(fēng)險意義重大。如上文所述，當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)目標設(shè)立、資金管理、降低投融資風(fēng)險、成本監(jiān)控及人才引進、培養(yǎng)方面仍有待改善。為此，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)應(yīng)從業(yè)內(nèi)的實際情況出發(fā)，根據(jù)市場環(huán)境作出正確的決策，明確財務(wù)管理目標，做好資金管理和成本監(jiān)控工作，采取一切措施來降低營運風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，提升企業(yè)財務(wù)的整體業(yè)務(wù)水平和監(jiān)控能力，做到財務(wù)管理科學(xué)化、預(yù)算化，推動企業(yè)的長久發(fā)展。

參考文獻：

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當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響已陷入蕭條期,已由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場。大部分地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績持續(xù)下滑,成本不斷提升同時面臨著資金鏈斷裂的危險。這里面的原因有很多:政策因素、市場因素、決策因素、管理因素等等。其中對于合約管理的好壞也影響著房地產(chǎn)項目開發(fā)的順利進行,特別是在房地產(chǎn)市場蕭條期,充滿了不確定性,這對合約管理提出了更高的要求。因此,房地產(chǎn)項目的合約管理對房地產(chǎn)項目開發(fā)有著重要的意義和深遠的影響。

1 房地產(chǎn)項目合約管理的目標及意義:

1.1 房地產(chǎn)項目合約管理的目標:

房地產(chǎn)項目開發(fā)目標一般是通過項目開發(fā)建設(shè)及營銷從而取得預(yù)期回報及超額利潤。而房地產(chǎn)項目合約管理就是緊緊圍繞完成項目開發(fā)目標而進行的。

具體來說就是在房地產(chǎn)項目通過設(shè)定預(yù)期利潤從而制定開發(fā)計劃、銷售計劃、投融資計劃等決策后制定合約規(guī)劃,并以此為目標制定合約簽署計劃。合約簽署后對合約的履約情況、風(fēng)險情況、實際變動情況進行跟蹤管理:分為簽約前計劃管理、簽約后過程管理的全過程管理。

1.2 房地產(chǎn)項目合約管理的意義:

合約管理對于房地產(chǎn)項目開發(fā)來說有著重要的意義。不僅為項目順利開展保駕護航,同時為降低企業(yè)風(fēng)險、樹立企業(yè)形象、降低企業(yè)開發(fā)成本、監(jiān)控項目開發(fā)狀態(tài)等起到積極的作用。其意義體現(xiàn)在企業(yè)本身及管理者兩方面:

1.3對于企業(yè):

1.3.1 最顯而易見的作用是監(jiān)控企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險;

1.3.2 企業(yè)合同管理的一個最基礎(chǔ)的作用是提升企業(yè)形象:重合同、守信用是企業(yè)最重要的形象;

1.3.3 企業(yè)合同管理的一個很重要的作用就是創(chuàng)造經(jīng)濟效益;合同管理通過控制隨意的決策,通過對合對方的準確分析判斷,通過科學(xué)的談判對策,通過對合同條款的的合理設(shè)計,通過對旅行過程中集體問題的妥善處理,通過合法合理的糾紛解決程序,可以最大限度的降低成本,獲得最大限度的收益。

1.4對于管理人員:

1.4.1了解項目運行全過程的合同組成;

1.4.2 了解企業(yè)項目運營的費用組成;

1.4.3 掌握項目全過程運行狀態(tài)、進度;

1.4.4 了解企業(yè)管理模式、業(yè)務(wù)組成等。

2 房地產(chǎn)合約的分類:

2.1 根據(jù)項目開發(fā)過程分為:

2.1.1 項目前期合同:獲取土地類合同、融資借款類合同、勘察測繪合同、設(shè)計合同等

2.1.2 項目開發(fā)期間合同:建安工程類合同、工程監(jiān)理合同、造價業(yè)務(wù)委托管理合同等

2.1.3 項目開發(fā)后期合同:銷售租賃合同、委托經(jīng)營管理合同等

2.2 根據(jù)項目外包策略分為:

2.2.1 自主管理類合同:

2.2.2 業(yè)務(wù)外包類合同:

3 房地產(chǎn)項目合約管理的思路

合約管理思路:

此房地產(chǎn)項目合約管理思路可以概括為:

3.1 制定項目合約規(guī)劃的依據(jù):

3.1.1 根據(jù)項目可研報告以及投資決策文件,確定項目最高拿地價格,并以此參與項目土地競標,競標成功后簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同;

3.1.2 方案設(shè)計完成后編制項目投資估算文件。根據(jù)投資估算文件,確定最少自有資金數(shù)額,已經(jīng)融資方案,確定融資借款類合同的簽訂安排;

3.1.3 施工圖設(shè)計完成后編制項目開發(fā)進度計劃、銷售計劃、成本控制方案。根據(jù)項目開發(fā)進度計劃,倒排計劃,確定最遲合約簽訂時間完成項目合約規(guī)劃架構(gòu)的編制(如下圖所示);

3.1.4 根據(jù)項目項目成本方案,確定項目開發(fā)個階段合約的預(yù)計合同金額;

3.1.5 根據(jù)項目營銷、招商方案,確定營銷、招商等活動確定合約預(yù)計簽訂時間及金額;

3.1.6 根據(jù)項目風(fēng)險防范方案,確定需要注意防范風(fēng)險部分的相關(guān)合同的預(yù)計簽訂時間及金額。

由以上項目信息完成項目整體合約規(guī)劃:

3.2 根據(jù)項目合約規(guī)劃的安排推進合約的簽訂:

3.2.1 合作伙伴的選擇:根據(jù)合約規(guī)劃的安排,在預(yù)期的時間內(nèi)先對擬簽合同的合作伙伴進行篩選。隨著越來越多的項目建成完工,合作伙伴資料庫就得以建立,這樣每次選擇合作伙伴的時候就相對輕松,而且通過項目合約的監(jiān)控反饋,還能給合作伙伴進行評分,為下一次選擇更合適的合作伙伴提供歷史參考數(shù)據(jù)。

3.2.2 明確各個擬簽署合同的細節(jié)及相關(guān)簽約要點,如:

建設(shè)工程施工合同簽約 要點

一、工程總包施工合同簽訂的條件二、簽訂分包合同的條件三、明晰無效施工合同及其法律后果 四、審查工程承包合同文本 五、明確發(fā)包人和承包人的權(quán)利及義務(wù)六、明晰無效施工合同及其法律后果 七、約定索賠的內(nèi)容和有關(guān)條款

建設(shè)工程的初步設(shè)計已被批準只能分包部分工程給具有相應(yīng)資質(zhì)條件的分包人承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級的合同整體性的審查:合法性分析、完備性分析、公正性分析、準確性分析明確發(fā)包人權(quán)利與義務(wù)防范工程承包合同風(fēng)險索賠范圍

篇3

【關(guān)鍵詞】欠發(fā)達城市 基礎(chǔ)設(shè)施 投融資 方案 構(gòu)建

近年來，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化進程的不斷加快，人民的物質(zhì)文化生活水平不斷提高，對于關(guān)系自身生活便利的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需求也不斷提高。然而，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金需求是十分龐大的，目前在我國內(nèi)地，特別是中西部欠發(fā)達地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平仍然比較落后，以往單純依靠政府財政撥款的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，不僅對地方財政而言是不現(xiàn)實的，對于國家財政也造成壓力，不利于市場經(jīng)濟體制下我國經(jīng)濟的整體健康和長遠發(fā)展。欠發(fā)達地區(qū)借鑒經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和一些發(fā)達國家的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投融資模式，不斷探索政府、企業(yè)、銀行、社會各方共同參與的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資方案，探索出適合我國城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投融資方式，無論是對于自身建設(shè)發(fā)展還是對于國家整體發(fā)展，都顯得十分緊迫和必要。

我國城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資現(xiàn)狀

我國城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資發(fā)展至今大致經(jīng)歷了四個時期：計劃經(jīng)濟時期的單純依靠財政投資；改革開放初期的財政投資和行政收費并行；20世紀80年代末90年代初的財政投資為主，實務(wù)投資為輔，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的土地資本投融資；自1993年我國政府實行“分稅制”財政改革以來，地方政府的投融資模式也發(fā)生了極大改變，由政府集中控制的單一投資逐步轉(zhuǎn)換為政府、銀行、企業(yè)和社會共同促進的投融資狀況。但是我們也看到，近年來多數(shù)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在投融資主體不斷多元的情況下，并不能完全滿足各地區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需求。相反還出現(xiàn)了諸如政府向銀行貸款只貸不還，政府信用不斷下降；管理不夠科學(xué)，資源整合程度差；資金使用效率過低等諸多問題。這給我國城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資的可持續(xù)發(fā)展造成了十分不利的影響。同時，我們應(yīng)該意識到，在國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資大背景下，由于各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展極不平衡，中西部地區(qū)多數(shù)經(jīng)濟發(fā)展水平滯后的城市地區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投融資環(huán)境受到的影響無疑是更加惡劣的。

我國欠發(fā)達城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)面臨的投融資問題

我國經(jīng)濟欠發(fā)達城市的發(fā)展問題存在極大的相似性，普遍表現(xiàn)為市場化程度不高，資本市場也不發(fā)達，財政管理制度不成熟，融資方式比較單一。其中資本和市場發(fā)達程度不足很大程度上是由于地理位置偏僻，水陸交通不便等硬性條件所限，同時也給諸多建設(shè)的融資帶來挑戰(zhàn)。但是，財政管理制度不成熟就不僅僅是一些硬性條件限制的原因了，我們應(yīng)該注意，在我國經(jīng)濟欠發(fā)達城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資問題上，一直以來都存在著諸多的爭議與不足：

首先，投資主體單一。城市基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)投資的積極性不高，主要依賴政府財政投資。經(jīng)濟欠發(fā)達城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資面臨諸多的問題：一方面由于地區(qū)地理位置偏僻，交通不便等，難以吸引企業(yè)入駐，更加難以吸引企業(yè)投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；另一方面也與當(dāng)?shù)卣男姓k事能力有著極大的相關(guān)性，市場經(jīng)濟條件下，單純地依靠行政力量并不能滿足地方長遠發(fā)展的需要，但是通過科學(xué)合理的政府作為，在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資問題上還是可以有所建樹的。

其次，地方財政投入嚴重不足。在當(dāng)今基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需求不斷增加的背景下曾經(jīng)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資主體的地方財政，日漸力不從心。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年地方財政總收入379.0億元，而全年全社會固定資產(chǎn)投資2343.7億元?？梢妴螁我揽控斦杖敫愠鞘谢A(chǔ)設(shè)施建設(shè)遠遠不夠的。

再次，過分倚重土地出讓收入。20世紀80年代末90年代初開始盛行的地方政府城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投融資渠道中，地方政府依靠土地出讓獲取資金是十分普遍的融資方式。但是，近些年在國家嚴格保護耕地的土地管理制度下，這種方式存在著限制越來越明顯，成本越來越高，這無疑給這種融資渠道添加了諸多阻礙。

第四，過度依賴銀行貸款。銀行貸款目前仍是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金的主要來源。在很長一段時期內(nèi)，銀行也很樂意向政府建設(shè)提出援手，雙贏互利。但是近年來政府貸款的問題也不斷出現(xiàn)，政府還不上貸款或者干脆就直接不還的案例不斷出現(xiàn)。貸款一舉從短期看，徒增了政府的風(fēng)險，長期看，影響政府的執(zhí)政信譽。

最后，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)從建設(shè)到運營，效益和效率低下。城市基礎(chǔ)設(shè)施項目的建設(shè)管理目前仍以政府的投資預(yù)算管理為主，管理主體和方式缺乏和市場接軌，效益和效率低下，沒有實現(xiàn)真正的市場化運行機制。

針對我國城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資過程中存在的諸多問題，如何拓寬投融資渠道，尋求融資量大、高效精細、風(fēng)險更小的新型融資方式，成為地方政府亟待解決的問題。只有更加健康有效可持續(xù)的融資方式，才能滿足各界對于我國城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷提升的要求。

城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資理論——項目區(qū)分理論

項目區(qū)分理論來源于上海市城市發(fā)展信息研究中心在2001年的《上海市政、公用基礎(chǔ)設(shè)施投融資發(fā)展戰(zhàn)略研究報告》。該報告首次提出，根據(jù)項目建成后有無經(jīng)濟收益、經(jīng)濟收益屬性和現(xiàn)金流特點，將城市基礎(chǔ)設(shè)施項目分為經(jīng)營性、公益經(jīng)營性和公益性項目，再分別確定投資主體、資金渠道、運作方式及權(quán)益歸屬等，這就是項目區(qū)分理論。這一理論為進一步深化城市基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制改革提供了理論依據(jù)，也指明了拓寬城市基礎(chǔ)設(shè)施融資渠道的方向，具體見表1。需要注意的是，這三類項目的劃分不是一成不變的，它們會隨著價格政策或收費體系等情況的變化而互相轉(zhuǎn)化。

表1 項目區(qū)分理論下的城市基礎(chǔ)設(shè)施分類

經(jīng)濟欠發(fā)達城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資方案的構(gòu)建

指導(dǎo)原則。關(guān)于經(jīng)濟欠發(fā)達城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資方案必須要遵循一定的原則。首先是效能化原則。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資所得資金，必須高效籌措，降低管理費用。政府自身難以很好籌措的甚至可以請專門的市場機構(gòu)幫忙管理，避免資源浪費。

其次是市場化原則。政府要定位好自身的角色，將市場機制引入到規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)和運營等各環(huán)節(jié)，提高設(shè)施的投資效率和效益。堅持遵循市場化原則，避免以往政府開展相關(guān)服務(wù)和活動的滯后性，充分發(fā)揮市場機制的優(yōu)勢作用。

再次是多元化原則。避免傳統(tǒng)單一的投資主體和渠道，充分探索投資主體、投融資渠道、設(shè)施運營的多元化。在投資主體上充分吸納政府、企業(yè)、銀行以及社會各界的支持與參與，在設(shè)施運營上開展市場化運營模式，充分遵循多元化的原則。

最后是風(fēng)險控制原則。投資風(fēng)險在市場經(jīng)濟體制下是不可避免的，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資的風(fēng)險涉及的主體更加廣泛，影響也更為明顯，所以要強化基礎(chǔ)設(shè)施投融資的風(fēng)險意識和控制能力，加強資金監(jiān)管。

總體思路。遵循項目區(qū)分理論，緊密結(jié)合各個城市發(fā)展的實際情況，以市場主導(dǎo)的直接融資模式為主，政府主導(dǎo)的間接融資模式為輔，大力引進民營資本，實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施融資渠道的多元化。

方案構(gòu)建。按照項目區(qū)分理論，將經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施分為公益性、公益經(jīng)營性、經(jīng)營性三類，各類設(shè)施包含的具體投融資做法如下：

公益性基礎(chǔ)設(shè)施：城市管網(wǎng)、道路、地鐵、綠化、公園、鐵路、防洪、抗震等保證城市運行的最基本的公共設(shè)施。這類項目以政府主導(dǎo)的間接融資模式運行為主。由于此類項目在建成使用期間，不產(chǎn)生直接的經(jīng)濟效益，即使有收益，不確定性大，收益周期會很長。項目應(yīng)由政府直接投資建設(shè)，可實行“代建制”等項目管理模式，即通過招投標等途徑，政府擇優(yōu)選擇有實力、有技術(shù)、專業(yè)化的項目管理單位負責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施的具體實施，通過項目管理單位協(xié)調(diào)參建各方，控制設(shè)施的成本、質(zhì)量和工期，建成后交付使用單位。公益性基礎(chǔ)設(shè)施投融資方式主要有政府財政投入、政府主導(dǎo)資產(chǎn)置換、銀行貸款等。

公益經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施：學(xué)校、醫(yī)院、廣播電臺、文化娛樂等設(shè)施。這類設(shè)施采用政府主導(dǎo)的間接融資模式與市場主導(dǎo)的直接融資模式相結(jié)合的綜合模式。對于學(xué)校、醫(yī)院等項目，由于日常管理使用和項目收費費率的限制，這類項目在使用和經(jīng)營中，不能直接取得經(jīng)濟收益、收益低或較長時期內(nèi)難以取得回報，合作企業(yè)不能直接或全部依靠項目獲得收益，收回建設(shè)成本并獲得效益，因此，這類設(shè)施的投融資不能完全推向市場，政府必須承擔(dān)一定的投資責(zé)任。公益經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)可通過BT（建設(shè)-移交）、BLT（建設(shè)-租賃-移交）等項目投融資方式進行。

經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施：自來水廠、電廠、熱力、污水處理廠等設(shè)施。這類設(shè)施主要采用市場主導(dǎo)的直接投融資模式。諸如自來水廠、污水處理廠、垃圾處理站等設(shè)施的投融資，可大膽采用比較成熟的BOT（建設(shè)-運營-移交）、TOT（移交-運營-移交）等投融資方式，由企業(yè)具體來運作實施。對于待建項目，可采用BOT方式，把設(shè)施從建設(shè)到運營的一攬子任務(wù)交由企業(yè)來完成；對于已建項目，根據(jù)項目自身的經(jīng)營情況，選出那些經(jīng)營收入穩(wěn)定、運營具有一定的壟斷性的基礎(chǔ)設(shè)施，通過TOT方式進行項目融資，一次籌集足夠資金用于擬建的基礎(chǔ)設(shè)施。

通常情況下，在一般的城市基礎(chǔ)設(shè)施投融資構(gòu)建方案中，三類基礎(chǔ)設(shè)施會均有涉及交互使用，互為補充，三類基礎(chǔ)設(shè)施包含的具體融資方式所起的作用不同。公益性項目投融資中的政府財政投入、政府主導(dǎo)資產(chǎn)置換等投融資方式是啟動基礎(chǔ)渠道；經(jīng)營性項目（含經(jīng)營性和公益經(jīng)營性項目）投融資中的BT、BLT、BOT、TOT方式等是后續(xù)發(fā)展渠道；公益性基礎(chǔ)設(shè)施投融資中的銀行貸款是限制補充渠道。表2為中部某欠發(fā)達城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資模式的方案設(shè)計。

表2 某欠發(fā)達城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資模式的方案設(shè)計

投融資方案實施的初步成效

自新投融資方案實施以來，我國內(nèi)陸多個經(jīng)濟欠發(fā)達城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得了較為顯著的成就。以河南省某欠發(fā)達城市為例，該城市新區(qū)自開工興建以來，占地71.3平方公里的核心區(qū)基本建成，累計完成投資1150億元，已形成涵蓋行政商務(wù)中心區(qū)、大學(xué)城和體育中心區(qū)、科技園區(qū)、隋唐城遺址區(qū)、商貿(mào)區(qū)、居住區(qū)等六大區(qū)域構(gòu)建的基本城市框架。該城市結(jié)合自身實際情況，以水系、生態(tài)、園林為特色，在提升城市品位、集聚經(jīng)濟要素、促進招商引資等方面，發(fā)揮著越來越重要的作用。很多城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)轉(zhuǎn)向以新城區(qū)開發(fā)為重點，新城區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和老城區(qū)市容環(huán)境綜合整治，大大提高了城市的功能和形象品味，更有一些先進的城市在保留老城區(qū)歷史文化古跡的前提下同步進行新城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完美打造出本市特色的品牌形象。很多欠發(fā)達地區(qū)改造之后甚至榮獲“中國十大最佳魅力城市”、“中國人居環(huán)境范例獎”、“中國優(yōu)秀旅游城市”、“國家園林城市”、“國家衛(wèi)生城市”等榮譽稱號，一改前期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后的面貌。

方案實施中政府需要注意的關(guān)鍵問題

首先，地方政府結(jié)合本地實際，及時出臺相關(guān)法律法規(guī)和鼓勵優(yōu)惠政策。在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資方案的具體實施過程中，政府仍然發(fā)揮著十分重要的作用。特別是我國的具體國情決定了集中力量辦大事，只有政府才能具備“集中各方力量”的力量。如政府可以動用土地、財稅等調(diào)節(jié)手段，調(diào)動社會力量投資建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施的積極性，統(tǒng)籌有序地為基礎(chǔ)設(shè)施投融資方案實施做好保障和服務(wù)。

其次，正確定位政府角色，處理好基礎(chǔ)設(shè)施項目公司與政府的關(guān)系。由市場主導(dǎo)型的基礎(chǔ)設(shè)施直接投融資模式，其投融資的主體是項目公司，項目公司負責(zé)項目的融資、建設(shè)、運營。政府負責(zé)引導(dǎo)和監(jiān)督，逐步形成“政府引導(dǎo)、社會參與、市場運作”的格局。政府要明確自身的角色定位，這樣才能為更好的合作和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的更好實現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。目前我國“大政府”現(xiàn)象嚴重，不利于市場經(jīng)濟的良性運行，更不利于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資的良性循環(huán)?！罢龑?dǎo)、社會參與、市場運作”格局的形成，才能更好地保障城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和投融資環(huán)境的良性運行。

再次，由政府主導(dǎo)，建立銀行、投資擔(dān)保等金融機構(gòu)與相關(guān)企業(yè)的長效溝通和合作機制，進一步規(guī)范服務(wù)，提高辦事效率。避免政府直接貸款從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的非專業(yè)性和資源分配的不合理性，政府發(fā)揮主導(dǎo)作用，銀行等金融機構(gòu)市場化運作，相關(guān)企業(yè)市場化經(jīng)營，多方合作，共同促進城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資環(huán)境的不斷完善。

第四，積極改進和提升服務(wù)水平，健全和拓展支撐網(wǎng)絡(luò)，樹立起投資環(huán)境優(yōu)、辦事效率高、行政成本低的完備服務(wù)體系，增強引資吸引力。地方政府應(yīng)該加強績效考核評估，把城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資建設(shè)作為重要的考核指標納入體系，不斷提升服務(wù)水平，不斷改進和打造好的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資環(huán)境。

篇4

石家莊中冶基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司“非標準債權(quán)融資”是基于石家莊太行大街結(jié)算及抵押地塊實際情況考量的，同時考慮到，最近幾年，石家莊財政資金普遍偏緊，政府面臨巨額到期債務(wù)無法償還，無限期拖欠到期應(yīng)償還的投資，我們通過此種融資方案盤活存量資產(chǎn)，對政府、企業(yè)、銀行三方都有利。

一、融資背景

（一）石家莊中冶基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司是在石家莊市推動“三年大變樣”大規(guī)模城市建設(shè)的背景下，根據(jù)中國冶金科工股份有限公司和石家莊人民政府于2009年3月7日共同簽署的《合作開發(fā)石家莊市綜合建設(shè)項目框架協(xié)議》，由中冶置業(yè)集團有限公司和石家莊市政府融資平臺石家莊市地產(chǎn)集團有限公司共同出資設(shè)立的有限責(zé)任公司，主要經(jīng)營范圍是基礎(chǔ)設(shè)施投資。

（二）太行大街位于河北省石家莊市中心城區(qū)核心組團的東側(cè)，南北貫穿石家莊市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，北接正定組團，南連欒城組團，是服務(wù)于市區(qū)、聯(lián)系周邊組團及開發(fā)區(qū)的南北向交通主干道。道路介于東二環(huán)和東三環(huán)快速路之間，與多條東西向城市快速路、主干道相交，是與市中心城聯(lián)系的重要紐帶。道路全長27.4km，投資預(yù)計35.2億元，按照合作協(xié)議，先有我公司進行投資，政府再進行回購。

（三）截止2015年，太行大街工程已累計完成財政結(jié)算金額為34.2億元，累計收到政府回購資金13.4億元，由于當(dāng)時石家莊市財政較為緊張，公司尚有應(yīng)收賬款20.8億元尚未收回。其結(jié)算依據(jù)為2009年5月15日中冶置業(yè)集團有限公司與石家莊市地產(chǎn)集團有限公司簽署的《石家莊市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目及相關(guān)地塊開發(fā)整理合作協(xié)議書》，相關(guān)條款如下：

1.結(jié)算周期，開發(fā)建設(shè)實行投資款以每12個月為一個結(jié)算周期的制度。但地產(chǎn)集團可應(yīng)中冶置業(yè)的要求，于每年12月15日前以當(dāng)年投資額為基數(shù)，簽署結(jié)算文件，結(jié)算項目公司當(dāng)年開發(fā)成本及開發(fā)利潤（期限不滿一年時，利潤按照實際月數(shù)計算）。

2.支付時間及比例，每個結(jié)算周期應(yīng)支付的合同價款，支付期限均為18個月：_確認日后6個月內(nèi)，地產(chǎn)集團應(yīng)支付合同價款的40%，已支付的款項應(yīng)當(dāng)先行沖抵開發(fā)利潤；12個月內(nèi)，地產(chǎn)集團應(yīng)支付至合同價款的80%；18個月內(nèi)，地產(chǎn)集團（土地儲備中心）應(yīng)支付至合同價款的100%。確認日至實際付款日期間，應(yīng)確認的合同價款應(yīng)按照銀行同期貸款利率計算利息。如地產(chǎn)集團資金充足，經(jīng)雙方協(xié)商，可以向項目公司提前還款，提前還款時前述利息應(yīng)計算至實際還款日。

二、方案運作

根據(jù)石家莊市市場行情，由于該地塊區(qū)位較好，考慮到土地價格偏高的特點，取得土地需要大筆資金，如何盤活應(yīng)收賬款20.8億成為我們重點考慮的事情。該筆業(yè)務(wù)是基于石家莊太行大街結(jié)算及抵押地塊等上述的實際情況考量的。

通過這種解決方案盤活存量資產(chǎn)，對政府、企業(yè)、銀行三方都有利，站在企業(yè)的角度，我們做這筆融資業(yè)務(wù)的出發(fā)點和目標是為了提前收回投資，減少公司應(yīng)收~款資金的占用，盤活存量資產(chǎn)，提高資金使用效率，優(yōu)化財務(wù)指標，解決石家莊公司太行大街項目匹配的專項地塊進行后續(xù)招拍掛所需資金，同時可以不增加公司帶息負債，實現(xiàn)該筆應(yīng)收賬款的會計出表及提前收現(xiàn)。

這筆融資業(yè)務(wù)的具體作法如下：

首先，我公司與興業(yè)國際信托有限公司簽訂信托合同，發(fā)行“信托”的名稱為：石家莊中冶應(yīng)收賬款財產(chǎn)權(quán)信托，對基礎(chǔ)資產(chǎn)進行移交，同時對債權(quán)債務(wù)進行確認，之后完成信托單位發(fā)行及信托對價的支付。

其次，為了降低集團整體資產(chǎn)負債率，我們需要成立獨立的房地產(chǎn)公司進行項目運作，為此引進上海興延與中冶置業(yè)一起成立河北中冶名潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，中冶置業(yè)占40%股權(quán)，上海興延占60%股權(quán)。通過招拍掛，中冶名潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得原體育中心地塊，按地塊成交確認書要求，簽訂土地出讓合同，持出讓合同、成交確認書去財政局債務(wù)處確認，同時遞交申請償還太行大街工程欠款報告，財政批復(fù)后（約一周時間），按出讓文件規(guī)定交清全部土地出讓金，該筆資金20億元，按4：6比例，中冶置業(yè)集團撥付8億元，上海興延公司撥付12億元。土地出讓金繳納完畢后，持土地出讓協(xié)議、國土局繳款書及已批復(fù)同意償還投資的報告向財政申請償還投資，財政返還專項地塊出讓金后，全部轉(zhuǎn)款到石家莊中冶基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司在興業(yè)銀行石家莊分行開立的收款監(jiān)管賬戶，所收政府回購資金專項用于償還興業(yè)銀行融資本息。

篇5

日前，保利地產(chǎn)、萬科發(fā)行公司債的申請獲證監(jiān)會有條件通過。與之前的小規(guī)模的股市融資相比，地產(chǎn)商緩解資金鏈的渠道換成了發(fā)行公司債。

有分析人士認為，雖然發(fā)行公司債不是最佳手段，但眾多地產(chǎn)商還是期望其能達到舒緩資金鏈的目的。

集中獲批

樓市低迷，銷售減少，房地產(chǎn)商當(dāng)下的日子舉步維艱，甚者還要為前兩年拍下來的高昂地價“埋單”，但就在這個最需要錢的時候，從緊的貨幣政策使得地產(chǎn)商難以從銀行獲得足夠的資金，從股市上融資的道路也似乎被“堵”上了――自從去年末以來，房企IPO屈指可數(shù)，股市增發(fā)融資更是阻力不小。富力地產(chǎn)“回歸”A股一拖再拖，甚至恒大地產(chǎn)登陸港股也遇挫而至今仍懸念重重。

在四處找錢“碰壁”的情況下，發(fā)行公司債悄然成了地產(chǎn)商面對各種銅墻鐵壁的一條重要“錢途”。近日，保利地產(chǎn)、萬科先后公告稱，公司發(fā)行公司債的申請已獲證監(jiān)會有條件通過。此前的4月，浙江最大的房地產(chǎn)上市公司之一新湖中寶也獲批發(fā)行不超過14億公司債。而金地集團作為第一家通過證監(jiān)會發(fā)行公司債核準的地產(chǎn)上市公司，在今年3月份實行首次發(fā)行12億元公司債。

據(jù)記者了解，地產(chǎn)商的資金平均50%以上來自銀行，而在股市IPO可以給房企打造一個較穩(wěn)定的融資平臺，但兩者受阻后，地產(chǎn)股只好另辟“錢途”――發(fā)行公司債。

保利地產(chǎn)就是其中之一。為了能使再融資方案順利“過會”，保利地產(chǎn)最終選擇了發(fā)行公司債而非股權(quán)融資。而大股東保利集團的及時擔(dān)保，也讓保利地產(chǎn)最終如愿以償。5月21日，保利地產(chǎn)公告，43億元公司債申請獲得證監(jiān)會通過。從去年10月11日董事會審議通過發(fā)行公司債至今，保利地產(chǎn)已等待了半年之久。

緊接著的5月22日，萬科A宣布其規(guī)模達到59億元的公司債獲證監(jiān)會批準發(fā)行。算上這59億元，萬科在不到兩年時間里已經(jīng)從內(nèi)地資本市場上獲得近200億元資金。其余約140億元均是采取增發(fā)的方式從股市上募集。不過，萬科此次獲批的公司債早在去年8月就已經(jīng)提出申請，所以，這筆公司債融資一等就等了大半年時間。

其實，自去年10月份開始，證券市場對于房地產(chǎn)企業(yè)的再融資開始收緊，甚至有傳聞稱，證監(jiān)會已經(jīng)停止了房企資本市場包括IPO、借殼、發(fā)債等多項渠道的融資行為。雖然證監(jiān)會之后出面否認，但去年年底的幾個月里，的確沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)再從股市獲得過資金。

廣東某房地產(chǎn)公司高層曾表示，房地產(chǎn)的相關(guān)監(jiān)管部門作過調(diào)研，認為去年房價飆升與房地產(chǎn)企業(yè)IPO以及增發(fā)融資有正向關(guān)系，即房企上市和增發(fā)對房價、地價快速上漲都會造成推波助瀾的作用，所以要限制房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為。據(jù)記者了解，就在今年3月，中國證監(jiān)會發(fā)文表示，房地產(chǎn)企業(yè)IPO募資不得用于買地。

事實上，地產(chǎn)公司業(yè)內(nèi)會認為通過發(fā)行公司債融資是次優(yōu)選擇。“股權(quán)融資的募資規(guī)模是公司債所遠遠不能比擬的?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士如此分析，相比股權(quán)融資，雖然發(fā)債融資對普通股股東的凈資產(chǎn)攤薄少一些，但股權(quán)融資對公司的發(fā)展更為有利。例如，保利地產(chǎn)2007年資產(chǎn)負債率已經(jīng)達到68.62%，而發(fā)行公司債會進一步增加企業(yè)的負債率。

然而從現(xiàn)實情況來看，今年股市行情沒有去年好，而發(fā)債融資比銀行貸款的成本低，所以，在相比較之下，現(xiàn)階段通過發(fā)債融資是符合現(xiàn)實的選擇：讓這些地產(chǎn)巨頭迅速決定發(fā)債融資的原因是它們?nèi)諠u收緊的資金鏈。在過去的一年中，上規(guī)模的地產(chǎn)商都大舉“跑馬圈地”，在建項目的開發(fā)建設(shè)和土地資產(chǎn)投資急劇膨脹。去年8月30日萬科公告擬發(fā)行不超過59億元公司債券的議案時就表示，募集資金用途為，擬用15億元調(diào)整公司目前的負債結(jié)構(gòu)，優(yōu)化負債比例；擬用剩余募集資金補充公司流動資金，改善公司資金狀況。可見雖然發(fā)行公司債是次優(yōu)手段，但還是期望能達到舒緩資金鏈的目的。

據(jù)記者了解，目前還在排隊等候?qū)徟l(fā)行公司債的重要地產(chǎn)商有中糧地產(chǎn)和北辰實業(yè)。其中，中糧地產(chǎn)去年10月公告稱，計劃首期發(fā)行不超過12億元公司債券，募集資金擬用2.4億元償還商業(yè)銀行貸款，剩余資金用于補充公司流動資金；北辰實業(yè)今年4月16日公告稱，擬發(fā)行不超過17億元、存續(xù)期限5年的公司債券。本期債券募資擬用8億元償還商業(yè)銀行貸款，剩余資金補充公司營運資金。

押賭“雙刃劍”

據(jù)銀行業(yè)界人士透露，中國銀監(jiān)會近日《中國銀監(jiān)會關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險管理的通知》。隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，商業(yè)銀行的地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)產(chǎn)生的許多問題，引發(fā)了監(jiān)管層擔(dān)憂。

5月28日，國家統(tǒng)計局公布的“各行業(yè)城鎮(zhèn)投資情況”顯示，今年1至4月份，房地產(chǎn)業(yè)累及投資額達到7808.40億元，同比增長33.9%；這一增速明顯高于同期全國各行業(yè)城鎮(zhèn)投資的總體增速25.7%。

今年1至4月份，房地產(chǎn)業(yè)的投資額在全國各行業(yè)中的占比為27.5%，較去年同期增加1.7個百分點，僅次于制造業(yè)的32.4%。

在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的同時，銀監(jiān)會對房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的關(guān)注程度日益升級。

銀監(jiān)會分析發(fā)現(xiàn)，“目前在房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人按揭貸款方面還存在一些問題，需要加強管理，采取有效措施，防范風(fēng)險?！鄙鲜鲋槿耸糠Q。同時，地產(chǎn)價格回調(diào)，少數(shù)商業(yè)銀行房貸客戶還貸能力下降，違約事件有所上升，并且有些資質(zhì)較差的房地產(chǎn)企業(yè)弄虛作假，實際上將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了銀行，也引起銀監(jiān)會關(guān)注。下一步，令房地產(chǎn)市場的“假按揭”、“假首付”、“假房價”等“三假”行為，將成為銀監(jiān)會整治的重要對象，監(jiān)管部門此舉意在建立與風(fēng)險承受能力和管控能力相匹配的授信管理體制，以防止房地產(chǎn)企業(yè)向銀行轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險等。

其實，地產(chǎn)公司發(fā)行公司債融資，早在去年就得到了管理層的支持和推動。去年6月，中國銀監(jiān)會業(yè)務(wù)創(chuàng)新監(jiān)管協(xié)作部主任李伏安表示，今后地產(chǎn)企業(yè)融資應(yīng)避免走“銀行貸款”、“上市股權(quán)售讓”兩個極端，大型房企在投融資過程中應(yīng)該考慮更多選擇一些中間產(chǎn)品―――公司債券。

事實證明管理層的意圖得到了落實。不過，踏入2008年以來，股市行情處于弱勢，那么公司債會“?！逼饋韱幔恳允准野l(fā)行公司債的地產(chǎn)公司金地集團為例，其2008年公司債券票面利率為5.50%。分析師稱，對于企業(yè)來說，在目前的債券市場上，發(fā)行8年期的債券支付5.50%的利率絕對屬于低成本，而對投資者來說，吸引力就相對減小了。

據(jù)了解，該票面利率是金地集團和保薦人(主承銷商)中國國際金融有限公司基于對機構(gòu)投資者的詢價，相互協(xié)商和審慎判斷之后最終確定的。不過，在金地集團發(fā)行的公司債中，中誠信證券評估有限公司評定，作為發(fā)行人主體，金地集團的信用級別為AA-。而相比之下，目前已經(jīng)發(fā)行的另外行業(yè)的兩只公司債公司主體評級都為AAA。

還有的是擔(dān)保問題。去年11月份，銀監(jiān)會出臺了《關(guān)于有效防范企業(yè)債擔(dān)保風(fēng)險的意見》，限制商業(yè)銀行對企業(yè)債進行擔(dān)保。在此政策下，各家商業(yè)銀行幾乎暫停了所有債權(quán)發(fā)行的擔(dān)保業(yè)務(wù)，公司債也不例外。

篇6

關(guān)鍵詞 軌道交通 BOT TOD 結(jié)合發(fā)展

Joint Development of Rail Transit BOT Project and TOD Mode

KONG Rong

（Foshan Railway Investment Construction Group Co., Ltd, Foshan,528000）

Abstract: Government takes rail transit franchise to develop the social investment entities of rail transit project, and promote the rapid development of rail transit project. Rail transit TOD mode maximizes the value of the land along the rail transit and achieve capital flow balance of Rail transit BOT project. In addition to balance the capital flow, Government should also balance project stakeholders, to ensure the successful implementation of the project.

Key words: Rail transit; BOT; TOD; Joint Development

中圖分類號： P135文獻標識碼：A文章編號：2095-2104（2013）

1引言

為推動政府職能轉(zhuǎn)變，促進政企分開以及引導(dǎo)社會投資主體進入軌道交通領(lǐng)域，北京、深圳和杭州等多個城市都嘗試以BOT模式推進城市軌道交通項目的進程。目前，國內(nèi)也有多個城市軌道交通項目在嘗試采用BOT特許經(jīng)營方式進行開工建設(shè)。

由于軌道交通是公益性的城市基礎(chǔ)設(shè)施項目，盈利能力弱，因此，社會投資人無法從項目運營中獲利。為確保項目的建設(shè)和運營資金缺口得以彌補，除軌道交通票務(wù)收入及附屬資源收入外，政府還需以軌道沿線土地注入并通過土地開發(fā)收益來彌補項目建設(shè)和運營資金缺口。傳統(tǒng)的土地招拍掛模式，政府無法獲取軌道交通給土地帶來的增值收益。為獲取土地增值收益并使土地增值收益能夠反哺軌道交通的建設(shè)和運營，政府可以嘗試以TOD模式實現(xiàn)軌道交通沿線土地的“深加工”，為政府帶來更大的收益。

2概念與程序

BOT，是Build-Operate-Transfer的縮寫，即建設(shè)—運營—移交，是政府通過特許經(jīng)營權(quán)協(xié)議，授權(quán)外國投資者或社會投資者進行項目（主要是基礎(chǔ)設(shè)施和自然資源開發(fā)）的融資、設(shè)計、建設(shè)、經(jīng)營和維護，在規(guī)定的期限內(nèi)（通常10～30年）內(nèi)向該項目的使用者收取費用，由此回收項目的投資、經(jīng)營和維護等成本，并獲得合理的回報，特許期滿時，將項目移交（通常為免費）給政府的項目實施方式。可以說，采用BOT融資模式進行軌道交通建設(shè)可以緩解政府集中支付的壓力，但是類似于銀行的分期付款業(yè)務(wù)，政府也需承擔(dān)BOT融資所帶來的融資成本負擔(dān)。

軌道交通項目TOD模式就是“以軌道交通為導(dǎo)向”的開發(fā)模式，充分發(fā)揮城市軌道交通“運量大、速度快、安全、準點、保護環(huán)境、節(jié)約能源和用地”的特點，通過對軌道站點周邊土地與交通一體化的設(shè)計，提高公共交通的吸引力，提升土地價值，并借鑒香港“軌道+物業(yè)”模式實現(xiàn)土地增值收益反哺軌道建設(shè)和運營，實現(xiàn)城市軌道交通的可持續(xù)發(fā)展。

軌道交通項目TOD模式研究可通過政府采購的方式選擇合格的供應(yīng)商作為總承包項目顧問?？偝邪椖款檰栆约捌浣M成的跨專業(yè)顧問團隊被稱為總體規(guī)劃設(shè)計投融資顧問團隊（以下簡稱“顧問機構(gòu)〞），負責(zé)提供包括城市規(guī)劃、城市設(shè)計、建筑、軌道交通、經(jīng)濟、交通、公共配套設(shè)施、環(huán)境評估、景觀、結(jié)構(gòu)及機電、土地收益分析、市場調(diào)研、物業(yè)發(fā)展組合建議、投融資等相關(guān)方面的顧問及設(shè)計服務(wù)。顧問機構(gòu)將在合同約定的期限內(nèi)分批提交沿線綜合開發(fā)的潛在合適地塊報告、站點周邊土地使用優(yōu)化報告、重點站概念性總體規(guī)劃設(shè)計報告、重點站土地價值評估報告、投融資策略及方案報告、房地產(chǎn)市場分析報告、重點站物業(yè)發(fā)展組合報告。

3軌道交通TOD模式研究效益

3.1優(yōu)化工可研究階段的線站位布局，明確線站位布置

在工可研究階段的線站位布局遵從的是SOD（客流追隨型）的規(guī)劃或未充分考慮地鐵站點商業(yè)開發(fā)需要，線站位的布局考慮存在一定的缺陷。軌道交通TOD模式研究將通過分析站點周邊的用地現(xiàn)狀、土地用途、建筑密度、容積率等開發(fā)設(shè)計條件、以及從相關(guān)政府部門搜集及研究現(xiàn)有土地資源、土地權(quán)屬概況及土地利用規(guī)劃，從而確定沿線可進行“軌道+物業(yè)”綜合開發(fā)的潛在合適地塊，并就優(yōu)化線路、站點、車輛段及停車場的位置對工程初步設(shè)計研究提出建議。

3.2優(yōu)化沿線站點土地規(guī)劃，提升客流量

通過分析現(xiàn)有城市規(guī)劃，運用軌道交通引導(dǎo)新市鎮(zhèn)開發(fā)的理念、市場情況和趨勢及創(chuàng)新思維，優(yōu)化沿線站點周邊至少800米范圍內(nèi)土地的規(guī)劃，對于停車場、車輛段等土地資源比較豐富的地區(qū)，土地規(guī)劃優(yōu)化范圍會相應(yīng)的擴大，并就重點發(fā)展區(qū)提出城市設(shè)計及TOD開發(fā)建議，從而達到利用軌道交通建設(shè)帶動地區(qū)發(fā)展并提升客流的目的。

3.3制定重點地塊概念性規(guī)劃設(shè)計方案，為初步設(shè)計提供基礎(chǔ)資料

軌道交通TOD模式研究將制定重點地塊概念性規(guī)劃設(shè)計方案, 展示道路及行人網(wǎng)絡(luò)，綠化系統(tǒng)分布，景觀通廊、公共及私人開放空間場所，發(fā)展密度分布；展示建筑及樓面面積分布，大樓設(shè)計、布局和高度，道路網(wǎng)絡(luò)，各個組合開發(fā)項目的進出口﹑人行天橋接口，停車場，公眾流通場所，公交換乘站及公共配套設(shè)施，以及地鐵站和相鄰開發(fā)區(qū)的相互聯(lián)系等，為物業(yè)開發(fā)的初步設(shè)計提供依據(jù)，有利于盡快落實潛在的房地產(chǎn)開發(fā)商，加快重點地塊的物業(yè)開發(fā)工作。

3.4評估已有工程技術(shù)資料，提供優(yōu)化及組合等建議

通過對工程初步設(shè)計研究及相關(guān)專題研究的初稿、中間稿及送審稿進行評估, 可以制訂出地鐵站與地塊銜接的預(yù)留工程方案，優(yōu)化軌道和物業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟性整合；可以制訂各發(fā)展區(qū)的人行和車行系統(tǒng)及道路布置；可以確定物業(yè)發(fā)展與地鐵站、街道和其它發(fā)展設(shè)施之間的連接面，設(shè)計人行天橋，地下通道以及/或者與之配對的連接通道；可以評估現(xiàn)有和將來的公共道路和附近的鐵路設(shè)施對重點地塊所造成的環(huán)境影響；

3.5評估土地開發(fā)收益，確定投融資方案，解決建設(shè)和運營資金缺口

通過分析投資建設(shè)、運營、設(shè)備更新及追加投資的整體財務(wù)狀況，明確資金缺口并通過評估出的土地開發(fā)收益及其他融資方式相結(jié)合的方案來解決資金缺口問題。

3.6結(jié)合地方財政狀況及法律法規(guī)，提出成果實施的操作建議

為確保成果真正的落地實施，軌道交通TOD模式研究還將結(jié)合地方財政狀況及現(xiàn)有法律法規(guī)提出成果實施的操作性建議，做好各方利益的平衡。

在借鑒香港的“軌道+物業(yè)”的發(fā)展模式時，我們不能簡單地看作是在地鐵沿線或站點周邊做一些商業(yè)開發(fā)項目，而不去做好軌道交通沿線的前期策劃工作，不能不考慮中國國情而對香港的“軌道+物業(yè)”照抄照搬，而要考慮實際的落地實施。

4軌道交通BOT項目與TOD模式結(jié)合建議

軌道交通投資巨大，采用BOT融資可以引入社會投資者，減輕政府財政負擔(dān)；同時，利用TOD模式發(fā)展地鐵線路，可以將地鐵與周邊附屬資源的開發(fā)效益最大化，并將地鐵所帶動的沿線土地的升值納入地鐵項目等都可以實現(xiàn)城市軌道交通可持續(xù)發(fā)展。

引進社會投資者可以緩解政府的財政壓力，解決項目初期投資（即建設(shè)階段的投入），但隨著建設(shè)階段結(jié)束，項目也面臨投資回收及運營補虧的壓力。因此，TOD模式下軌道交通運營收入便成了資金缺口來源。也就是說，以TOD模式實現(xiàn)軌道交通運營收入最大化，就可以減少政府補貼投入。

軌道交通項目BOT融資與TOD模式結(jié)合最終要落實到資金流的匹配，即用現(xiàn)金流量法做好項目投資回收和運營補虧的資金流出與軌道交通運營收入的資金流入在時間點和金額上的匹配。同時，通過融資后分析，給予項目投資人以合理投資回報率。因此，政府和項目公司需要明確成本和資金來源，并建立動態(tài)修正資金平衡財務(wù)模型的機制，可以從以下方面著手：

4.1政府加大財政補貼和扶持，降低融資成本

政府運用閑置資源和政策資源，對軌道交通BOT項目明確進行資本性、經(jīng)營性、資源性補貼，加大項目投資力度，降低項目運營成本，從而達到減少融資額和融資成本的目的。這方面的補貼和扶持政策有：設(shè)立軌道交通建設(shè)發(fā)展專項資金，實行財政退稅、房產(chǎn)稅減免、所得稅優(yōu)惠、財政貼息貸款，賦予軌道交通公司沿線物業(yè)開發(fā)經(jīng)營權(quán)等。

4.2推動政企分開，發(fā)揮企業(yè)自主融資能力

在政企分開情況下，當(dāng)?shù)剀壍澜煌ㄆ髽I(yè)可以充分發(fā)揮自己的積極性，拓寬融資渠道，協(xié)助政府解決軌道交通建設(shè)資金問題。軌道交通公司可以通過以下方式融資：設(shè)立智能交通卡公司發(fā)行交通卡，發(fā)行債券、股票，聯(lián)合產(chǎn)業(yè)鏈上下游公司設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金，融資租賃等。

4.3建立軌道沿線土地注入BOT項目的機制

軌道交通沿線土地資源是政府吸引社會投資人參與軌道交通BOT項目的籌碼，是項目投資回收和運營補虧的主要資金源，如果軌道交通沿線土地資源或土地資源收益無法注入到項目中，必然會影響到項目收尾。

此外，政府還應(yīng)注意對軌道沿線土地資源的把控。過多的軌道沿線土地資源的開發(fā)并用于BOT項目可能會影響到當(dāng)?shù)氐拈L遠發(fā)展，對其他經(jīng)濟主體、其他部門也不是很公平。所以，在使用軌道交通沿線土地資源時，政府應(yīng)循序漸進地開發(fā)土地資源，規(guī)劃長期，考慮兼顧地方利益訴求，在尋求BOT項目資金平衡的同時，同時保障地方利益或為地方經(jīng)濟和社會發(fā)展留有余地。只有這樣，才能使軌道交通項目成為人心所向的民心工程。

參考文獻

篇7

關(guān)鍵字：新建 擴建 高速公路 融資方式

一、我國高速公路融資模式分析

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，國家對高速公路的投資力度不斷加大，但是財政資金的投入還遠遠不能滿足目前高速公路新建和擴建的需要，導(dǎo)致高速公路在建設(shè)方面有很大的資金缺口，這樣一方面阻礙高速公路的發(fā)展，造成高速公路新建和擴建的資金困難；另一方面，高速公路屬于負債率較高的項目，較大的資金缺口會嚴重影響其在社會上的信譽，這在一定程度上造成高速公路融資困難。根據(jù)我國經(jīng)濟的發(fā)展要求，在未來幾年內(nèi)，主要完善偏遠地區(qū)的高速公路建設(shè)，惡劣的自然環(huán)境和地理位置加大了高速公路新建和擴建的成本；另外，隨著我國高速公路體系的不斷完善，建成的高速公路不斷增多，據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止2011年底，我國高速的通車里程已經(jīng)達到84946公里，完善的高速公路系統(tǒng)在一定程度上減少了單條干道的汽車通行量，減少了通行費的收入，同時高速公路企業(yè)還需要日常的維護資金，比如說公路養(yǎng)護費、維修費等。在目前我國的金融市場條件下，高速公路融資主要有以下幾種相對成熟的融資模式：

（一）金融機構(gòu)的借貸融資

隨著我國經(jīng)濟體制的改革，高速公路的建設(shè)資金已經(jīng)不能再像計劃經(jīng)濟時期那樣全額支付，政府的財力有限，只能撥付一定的款項作為財政支持，因此，現(xiàn)階段向金融機構(gòu)貸款是高速公路新建和擴建的重要的融資方式之一，主要包括長中短期貸款、政府國際間借貸等。在長中短期貸款中，主要以交通銀行、建設(shè)銀行等商業(yè)銀行為主，貸款資金主要用于高速公路的建設(shè)及其設(shè)備的購買支出；而國際間借貸是通過國家政府做擔(dān)保，高速公路企業(yè)向國際金融機構(gòu)貸款，主要用于國家扶持的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。向金融機構(gòu)借貸的融資方式貸款額度較大，并且有著較長的還款周期，利率也相對比較低，是高速公路新建和擴建的主要來源之一。但是高速公路建設(shè)屬于負債率極高的項目，在銀行自有資金不足的情況下，需要承擔(dān)的風(fēng)險比較大，給銀行的正常運營帶來較大的難度，這就加大了高速公路貸款的審批程序和貸款額度。

（二）發(fā)行債券融資

發(fā)行債券來進行融資，是目前相對較新的融資模式，主要分為：政府債券和企業(yè)債券。政府債券的發(fā)行主體是政府，對于投資者而言，它具有投資風(fēng)險小，但是利息相對較低的特點。而企業(yè)債券發(fā)行的主體是企業(yè)，通過發(fā)行企業(yè)債券，可以在有限是資源下籌集到更多的資金，但是這種融資方式的資金成本比銀行貸款的成本要大，發(fā)行規(guī)模受到嚴格限制，手續(xù)相對比較復(fù)雜，并且要支付一定的發(fā)行費用，如傭金、印制債券和發(fā)行費等；對于投資者而言，投資企業(yè)發(fā)行的債券有較高的風(fēng)險，不能保證未來內(nèi)能得到相應(yīng)的本金和利息，這使得債券的發(fā)售數(shù)量在一定程度上受到影響，不能達到預(yù)想的融資金額。

（三）發(fā)行股票融資

目前，我國股份制融資已經(jīng)有了很大的發(fā)展，也是很多企業(yè)融資方式之一。發(fā)行股票融資有幾下幾個有點：第一，通過發(fā)行股票，能夠在最短的時間內(nèi)集聚社會上的閑散資金，并且可以永久使用，減輕還款壓力，達到融資目的。第二，可以最大限度調(diào)動股東的積極性，讓其參與到企業(yè)的經(jīng)營管理。但是，目前我國的股票市場還不夠完善，還沒有健全相關(guān)的法律法規(guī)，讓違法分子有機可乘。這在一定程度上打擊了投資者對股市的信心，使其望而卻步，因此，現(xiàn)階段利用發(fā)行股票還未成為高速公路改建和擴建主要的融資方式。

二、新建和擴建高速公路的融資方式的創(chuàng)新

我國現(xiàn)階段實行的是市場經(jīng)濟體制，隨著市場經(jīng)濟體制的不斷完善，融資方式也逐漸多樣化，因此，不斷創(chuàng)新融資方式是解決高速公路新建和擴建資金短缺的根本途徑，具體有以下幾個方面：

（一）設(shè)立高速公路建設(shè)專項基金

在高速公路新建和擴建融資方面，可以參照國外的先進做法，建立高速公路建設(shè)的專項基金。結(jié)合我國的基本國情，具體做法有：第一，國家繼續(xù)加大高速公路的扶持力度，將國家的財政資金納入高速公路建設(shè)的專項基金中，同時允許某些特批高速公路企業(yè)繼續(xù)對過往車輛征收過路費。第二，完善高速公路專項基金制度，借鑒國外的做法，開征燃油稅、公路維修稅等稅種，并將這些稅種的收入全部納入高速公路建設(shè)專項基金中，實行?？顚Ｓ?，主要用于高速公路的建設(shè)。于此同時，取消收費關(guān)卡，這樣既可以減少企業(yè)因設(shè)卡收費而增加的成本，又能有限的緩解因設(shè)卡給行車造成的不便，提高了高速公路的使用效率。

（二）直接吸引外資和民營資本的投資

高速公路的新建和擴建需要的資金量比較大，單靠國家的扶持和企業(yè)自有資本是不夠的，還必須擴寬資金的來源渠道，通過出讓部分高速公路的經(jīng)營權(quán)來吸引外資和民營資本的投入。目前，我國加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度，許多投資者手中握著大量的閑余資金，這種融資方式能夠引起投資者的投資高速公路建設(shè)的興趣。在分配制度方面，企業(yè)可以根據(jù)經(jīng)營狀況給投資者分配本金和利息，也可以給其一定的紅利等，實現(xiàn)分配制度的多樣化。同時，允許投資者參與重大項目的決策，提高投資者的投資熱情和投資信心，達到雙贏的目的。

（三）引進BOT項目融資模式

BOT的英文全稱是Build-Operate-Transfer，也就是建設(shè)—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓的意思。具體運用到高速公路新建和擴建中就是政府和民營機構(gòu)達成協(xié)議，由政府頒發(fā)相應(yīng)的許可證書，允許民營機構(gòu)在一定時間內(nèi)籌措資金，新建和擴建高速公路，建成后，在協(xié)議規(guī)定的時間內(nèi)，該機構(gòu)可以適當(dāng)?shù)氖杖∠鄳?yīng)的費用，由此來確?；厥崭咚俟沸陆ê蛿U建、經(jīng)營管理的成本費用，并獲取一定的利潤。而政府部門則可以實行監(jiān)督、調(diào)控等權(quán)利；協(xié)議規(guī)定的期限到時，該機構(gòu)需要無償?shù)膶⒃摋l高速公路移交給政府。BOT項目融資可以減小政府在高速公路建設(shè)方面風(fēng)險，確保那些資金短缺，而又必須建成的項目能夠如期完成。這種融資方式間接吸引外來資金的投入，改善我國高速公路新建和擴建的資本結(jié)構(gòu)。于此同時，為了能讓BOT項目能夠順利實施，政府盡可能提供相應(yīng)的項目評估報告，如：項目可行性報告、項目現(xiàn)金流量情況等，這樣更能夠吸引投資者的關(guān)注，增強投資者對項目的投資信心。

（四）ABS項目融資方案

所謂的ABS項目融資方案是指將資產(chǎn)證券化來進行融資，具體是就是企業(yè)將項目資產(chǎn)通過資本市場發(fā)行債券來實現(xiàn)融資。對于投資者來說，在項目建成后，付給權(quán)益人一定的款項或者股份，以實現(xiàn)收益。ABS融資可以大規(guī)模在國際資本市場籌集資金，有效克服金融機構(gòu)貸款，發(fā)行股票融資等方式籌措資金不足的情況。另外，ABS項目融資涉及的機構(gòu)較少，大大降低了融資成本，這樣可以以最小的成本籌集到大量的資金。

總之，高速公路的新建和擴建屬于國家的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，除了國家加大財政扶持力度外，還需要擴寬資金來源渠道，積極創(chuàng)新融資方式，根據(jù)自身情況綜合考慮外界融資環(huán)境，科學(xué)論證，選擇最優(yōu)方案，緩解我國目前高速公路新建和擴建資金缺乏的現(xiàn)狀，以取得最佳的經(jīng)濟效益和社會效益，保持高速公路建設(shè)的良性發(fā)展。

參考文獻：

[1]袁新嶺，徐海成.西部地區(qū)高速公路投融資體制改革芻議[J]交通企業(yè)管理，2006.

篇8

一、影子銀行體系的概念和范疇

影子銀行是指沒有傳統(tǒng)銀行以存款、貸款和結(jié)算為核心的業(yè)務(wù)組織形態(tài)，但卻像傳統(tǒng)銀行一樣提供融資、信用和流動性轉(zhuǎn)換功能，直接或間接從事資金或信用中介的機構(gòu)。根據(jù)人總行金融穩(wěn)定局研究界定，影子銀行主要是指具有間接融資功能，但卻不受監(jiān)管或少受監(jiān)管的信用中介機構(gòu)和業(yè)務(wù)，其活動主要表現(xiàn)為信貸融資。其業(yè)務(wù)大致歸為三類：一是銀行機構(gòu)所從事的影子銀行業(yè)務(wù)，包括商業(yè)銀行表外理財、委托貸款、同業(yè)代付等；二是非銀行金融機構(gòu)所從事的影子銀行業(yè)務(wù)，主要包括信托公司、財務(wù)公司、金融租賃公司等從事的表外融資業(yè)務(wù)；三是正規(guī)金融體系外民間金融機構(gòu)所從事的相關(guān)業(yè)務(wù)，包括小額貸款公司、典當(dāng)行、融資性擔(dān)保公司等從事的融資性業(yè)務(wù)。據(jù)人行衡陽市中心支行調(diào)查組調(diào)查，衡陽市目前大體只有第一、三類業(yè)務(wù)。

二、衡陽市影子銀行體系基本情況

調(diào)查組走訪了市金融辦、市商務(wù)局、市銀監(jiān)局、多家銀行業(yè)金融機構(gòu)以及多家民間金融機構(gòu)，通過對銀行表外融資業(yè)務(wù)的調(diào)查統(tǒng)計，對衡陽市民間金融機構(gòu)的摸底，我們發(fā)現(xiàn)，衡陽市影子銀行體系業(yè)務(wù)量呈逐年上升態(tài)勢，2013年上半年業(yè)務(wù)量更是爆發(fā)性增長，但暫未出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險和交叉風(fēng)險。

（一）銀行機構(gòu)表外融資基本情況

近5年來，衡陽市銀行機構(gòu)表外融資業(yè)務(wù)與貸款業(yè)務(wù)同步發(fā)展。2013年上半年表外融資發(fā)展迅猛，6月末余額已超過2012年末余額。表外融資占比也逐年增加，至2013年6月末余額占比達到了近8個百分點。貸款不良率逐年下降，目前為3.84%。

（二）衡陽民間金融機構(gòu)基本情況

據(jù)調(diào)查，近年來衡陽市民間金融機構(gòu)發(fā)展較快，至目前為止，經(jīng)工商注冊登記且在市政府金融辦備案登記的有46家。衡陽市民間金融機構(gòu)的發(fā)展，順應(yīng)了市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，按照優(yōu)勝劣汰、適者生存的原則，在短短5年時間內(nèi)，數(shù)量從8家發(fā)展到46家，類型從單一的融資性擔(dān)保公司發(fā)展到小額貸款公司、融資性擔(dān)保公司、民間金融交易中心、典當(dāng)行等多種類型，從業(yè)人員也快速增長，達到目前的593人。

民間金融機構(gòu)融資業(yè)務(wù)量呈逐年上升態(tài)勢，特別是2013年上半年業(yè)務(wù)量增長迅猛，已超過2012年全年業(yè)務(wù)量。投放領(lǐng)域主要為小微企業(yè)和“三農(nóng)”。

（三）影子銀行體系業(yè)務(wù)運作模式

以衡陽市頗負盛名的民間金融交易中心為例，從2011年第一家公司運營開始存續(xù)至今正常營運的公司有8家，因運營狀態(tài)良好，并形成了較為統(tǒng)一的運作模式，其它地市金融辦多次組織當(dāng)?shù)孛耖g金融機構(gòu)來衡陽參觀學(xué)習(xí)，據(jù)衡陽市金融辦透露，目前還有8家公司等待準入。衡陽市民間金融交易中心業(yè)務(wù)范圍主要含三大類：一是股權(quán)類投融資項目：包括非上市股權(quán)的募集和轉(zhuǎn)讓，增資擴股以及股權(quán)基金的交易；二是債權(quán)類投融資項目：包括抵押債權(quán)和擔(dān)保債權(quán)的募集和交易；三是其它中間業(yè)務(wù)項目：包括投融資方案的策劃、資訊和咨詢服務(wù)，投融資人員的培訓(xùn)服務(wù)等。絕大部分公司采取“擔(dān)保債權(quán)融資”這一全國首創(chuàng)的營運模式，簽訂投資者、借款企業(yè)、擔(dān)保公司、中心四方合同，此種模式由于引入了擔(dān)保和再擔(dān)保風(fēng)險分擔(dān)機制，投資者風(fēng)險基本可控，受到投資者與借款人雙方青睞，至2013年6月末這一模式融資占比達99.2%。8家公司累計投融資額5.3億元，融資企業(yè)108家，投資人1084人。截止目前融資企業(yè)全部按期支付，未出現(xiàn)到期不能支付現(xiàn)象。

（四）影子銀行體系高速發(fā)展成因

一是金融市場化發(fā)展的必然。與當(dāng)年市場經(jīng)濟改革的情況如出一轍，我國金融業(yè)發(fā)展到如今，單一的計劃金融已滿足不了多樣化經(jīng)濟發(fā)展的需求，多層次、多樣化、全方位的金融體系服務(wù)才能滿足市場化發(fā)展需要。

二是宏觀調(diào)控政策的推動。后金融危機時期，世界各國包括我國經(jīng)濟發(fā)展速度放緩，央行實施穩(wěn)健的貨幣政策，主流金融信貸投放速度減緩，因此，各銀行機構(gòu)積極拓展表外融資，以規(guī)避信貸規(guī)劃的控制。國家房地產(chǎn)調(diào)控政策輪番上陣，證券股票市場連年創(chuàng)下新低，老百姓儲蓄資金缺乏合理的投資渠道，因此，影子銀行體系順應(yīng)需求充當(dāng)了職業(yè)理財投資人。

三是企業(yè)資金需求的帶動。影子銀行體系業(yè)務(wù)大多為短期，與企業(yè)短期流動資金需求上升有關(guān)，其切入點大致有三：補充企業(yè)銀行貸款不足部分、跟進企業(yè)暫時未達銀行放貸條件項目、填補企業(yè)銀行貸款審批時間差。近幾年，我國經(jīng)濟處于艱難上行階段，受原材料價格上漲和勞動力成本提高等因素影響，中小企業(yè)短期流動資金需求旺盛，助推了影子銀行體系融資業(yè)務(wù)發(fā)展。

（五）影子銀行體系存在問題風(fēng)險

2012年全國新增的銀行表外業(yè)務(wù)8萬億元（含委托貸款和信貸投資），幾乎與新增銀行貸款8.2萬億元持平；而根據(jù)金融穩(wěn)定委員會（FSB）的定義對國內(nèi)影子銀行規(guī)模簡單測算，至2012年底全國影子銀行融資規(guī)模總計30多萬億元，是全國銀行貸款余額51.7萬億元的近三分之二。如此大的融資量，多頭管理但缺乏有效監(jiān)管，且信息極不透明，影子銀行體系風(fēng)險初露端倪。

一是關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險。各類民間金融機構(gòu)的股東是上下游業(yè)務(wù)合作單位或合作人的現(xiàn)象較為普遍。如某擔(dān)保公司是民間交易中心的股東，那股東推薦過來的項目，交易中心在嚴格審核程序上可能有所放松，部分不合條件、不達標準的企業(yè)項目可能會進入對接項目庫，直接與投資者資金對接。一旦企業(yè)項目出現(xiàn)償付風(fēng)險，擔(dān)保公司又超出代償能力，投資者資金將面臨損失。

二是投資行業(yè)風(fēng)險。中國審計署近期公布了地方政府債務(wù)的審計結(jié)果，36個地方政府本級債務(wù)中有16個地區(qū)債務(wù)率超過100%，部分地方政府盲目舉債、債務(wù)過高的隱患凸顯。房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險更是有目共睹。由于目前銀行貸款門檻較高，控制性較強，地方投融資平臺和房地產(chǎn)行業(yè)等高信用風(fēng)險行業(yè)領(lǐng)域，只能從民間金融機構(gòu)和銀行表外業(yè)務(wù)獲得融資，因而行業(yè)風(fēng)險很高。

三是期限錯配風(fēng)險。當(dāng)前央行實行偏緊的貨幣政策，陷入“錢荒”的國內(nèi)銀行紛紛以高息理財產(chǎn)品爭搶存款，甚至以高達8厘的回報吸引資金，這迫使銀行去購買流動性差且信用評級低的1-5年期高收益率債券來作為理財產(chǎn)品的運作基礎(chǔ)。如此一來，理財產(chǎn)品與其基礎(chǔ)資產(chǎn)（上述高收益?zhèn)┑牡狡谄谙蘧筒黄ヅ?，極易形成風(fēng)險。

四是夸大宣傳風(fēng)險。影子銀行體系業(yè)務(wù)辦理的基礎(chǔ)就是需向社會公眾高息吸收存款，因而牽涉面非常廣。在面向社會公眾的宣傳廣告中，銀行機構(gòu)和民間金融機構(gòu)往往會夸大影子銀行體系業(yè)務(wù)的無風(fēng)險性，誤導(dǎo)投資者尤其是中老年投資者忽視隱藏的市場風(fēng)險。一旦項目產(chǎn)品出現(xiàn)償付風(fēng)險，投資者資金面臨損失或低于投資者期望的收益率，則可能引發(fā)連鎖反應(yīng)甚至是（如衡陽市中支2012年就及時正確地處置過一次因銀保合作業(yè)務(wù)糾紛引發(fā)的），風(fēng)險可能向正規(guī)金融體系傳導(dǎo)。

五是監(jiān)管缺失風(fēng)險。影子銀行體系業(yè)務(wù)監(jiān)管主體不明確，多頭管理但缺乏有效監(jiān)管，且信息不透明，沒有針對影子銀行體系業(yè)務(wù)的正式統(tǒng)計制度，數(shù)據(jù)只能由其自動上報或通過調(diào)查取得，在口徑上缺乏統(tǒng)一、規(guī)范的標準，真實性、準確性、連續(xù)性大打折扣。目前沒有正式的法律規(guī)定這類機構(gòu)管理部門究竟應(yīng)該是誰，業(yè)務(wù)該由誰監(jiān)管，也沒有統(tǒng)一、有效的管理辦法，目前監(jiān)管處于真空狀態(tài)。

六是調(diào)控不力風(fēng)險。與傳統(tǒng)的存貸款業(yè)務(wù)相比，影子銀行體系業(yè)務(wù)參與主體更多、關(guān)系更復(fù)雜，涉及到多個層級的市場，貨幣資金流向和分布更廣泛，影響央行對整個貨幣政策調(diào)控效果，央行對其調(diào)控可能引起的連鎖反應(yīng)更難以把握。如部分銀行通過資產(chǎn)類理財產(chǎn)品，將存量貸款、新增貸款等轉(zhuǎn)出資產(chǎn)負債表，減少了資本要求，并逃避了相應(yīng)的準備金計提，一旦出現(xiàn)風(fēng)險就極有可能從表外轉(zhuǎn)移到表內(nèi)。又如一些農(nóng)信社可能將貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貼現(xiàn)交易與票據(jù)回購交易置于同一會計科目中核算，并進行違規(guī)會計核算處理，使得“貼現(xiàn)資產(chǎn)”科目余額為0，而商業(yè)銀行將貼現(xiàn)買入的銀行承兌匯票注入銀行資產(chǎn)池，將其轉(zhuǎn)化為理財資產(chǎn)。通過這種操作，銀行和農(nóng)信社規(guī)避了信貸規(guī)劃管控，央行宏觀政策調(diào)控力度大打折扣。此外，若委托、信托類貸款比例急劇上升，將對信貸調(diào)控產(chǎn)生“對沖”效應(yīng)，導(dǎo)致信貸總量和投向的調(diào)控效果受到削弱。

三、發(fā)達國家對影子銀行體系的管理經(jīng)驗

（一）美國

于2010年7月2日通過了《多德-弗蘭克法華爾街改革與消費者保護法》，針對影子銀行體系展開了實質(zhì)性的監(jiān)管改革，主要包括三項內(nèi)容：一是將私募基金和對沖基金納入監(jiān)管體系。二是加大監(jiān)管力度并建立危機處置預(yù)案。三是推進場外衍生品進場交易。

（二） 歐洲

歐洲央行自2009年以來不斷改進和完善歐盟范圍內(nèi)關(guān)于金融市場的相關(guān)法律制度，具體體現(xiàn)在2010年《另類投資基金經(jīng)理指令》中，主要包括兩方面的措施：一是將影子銀行體系納入監(jiān)管框架，并加大監(jiān)管力度。二是嚴格監(jiān)管程序。

（三） 金融穩(wěn)定理事會

自G20首爾峰會提出“加強對影子銀行體系的監(jiān)管”以來，F(xiàn)SB作為這項政策的主要執(zhí)行機構(gòu)，先后了一系列文件，來界定影子銀行的范圍，監(jiān)測其進展和下一步措施，來強化監(jiān)督和管理，主要包括兩個方面內(nèi)容：一是提出從宏觀和微觀兩個視角強化對影子銀行體系的監(jiān)管。二是提出針對影子銀行體系的分類監(jiān)管措施。

四、完善影子銀行監(jiān)管的政策建議

我國影子銀行體系發(fā)展與歐美國家不同，頗具中國特色，主要起源于民間借貸，發(fā)展于企業(yè)間拆借市場。因此，要立足我國的實際同時借鑒國際經(jīng)驗來加強監(jiān)管。首先從理念上轉(zhuǎn)變觀念，要清楚影子銀行體系發(fā)展是金融市場化發(fā)展的必然趨勢，因此應(yīng)該像大禹治水一樣，采取“疏”而不是“堵”的辦法進行引導(dǎo)；然后從行動上規(guī)范管理，要加快建立相關(guān)法律法規(guī)，明晰管理部門、明確監(jiān)管部門、規(guī)范操作制度、防范金融風(fēng)險。

（一） 對于民間金融機構(gòu)要加快立法，明晰管理部門

目前對于民間金融交易從國家到地方雖有許多法規(guī)條例，但缺乏統(tǒng)一的立法，各類民間金融機構(gòu)處于多頭管理狀態(tài)，如小額貸款公司、融資性擔(dān)保公司、民間金融交易中心的管理部門是各地方政府金融管理辦公室，而典當(dāng)行的管理又屬于各地方商務(wù)部門，工商行政管理部門負責(zé)公司注冊登記事務(wù)但又不管整個行業(yè)規(guī)劃。建議加快建立相關(guān)統(tǒng)一立法，對各類民間金融機構(gòu)進行統(tǒng)一歸口管理，規(guī)范市場準入退出制度，監(jiān)測統(tǒng)計管理制度，業(yè)務(wù)檢查監(jiān)督制度。成立行業(yè)協(xié)會，制訂行業(yè)自律公約，相對統(tǒng)一融資利率和服務(wù)中介費，規(guī)范其健康發(fā)展。

（二）對于整個金融體系要加強管理，實行混業(yè)監(jiān)管

各類型金融機構(gòu)管理部門雖然不同，但監(jiān)管部門要統(tǒng)一。當(dāng)今銀行、證券、保險、民間金融等各類型金融機構(gòu)雖然相對依然獨立，但之間的聯(lián)系千絲萬縷，功能、業(yè)務(wù)交叉部分越來越多，影子銀行體系的發(fā)展更是加深了各類型金融機構(gòu)的關(guān)聯(lián)性。我國目前實行“一行三會”的分業(yè)監(jiān)管模式雖然更加專業(yè)化，但已不能適應(yīng)當(dāng)今金融機構(gòu)混業(yè)經(jīng)營的趨勢，在很多業(yè)務(wù)交叉環(huán)節(jié)容易形成監(jiān)管真空。建議實行混業(yè)監(jiān)管，由相對分離于營業(yè)性金融機構(gòu)之外的人民銀行來實施監(jiān)管職能，負責(zé)監(jiān)督管理整個金融行業(yè)，負責(zé)向社會公眾權(quán)威金融信息，有利于掌握整個金融體系的統(tǒng)計監(jiān)測數(shù)據(jù)和規(guī)模，有利于宏觀調(diào)控金融政策，有利于防范系統(tǒng)性和交叉性的行業(yè)風(fēng)險。

篇9

關(guān)鍵詞：PPP模式；地方財政；管控證詞

中圖分類號：F230 文獻標識碼：A 文章編號：1008-4428（2016）12-88 -03

一、引言

PPP模式，即Public-private Partnership的字母縮寫，被稱為政府和社會資本合作模式。近一段時期，繼財政部成立PPP管理中心后，具體的指導(dǎo)意見、操作指南、支持PPP項目發(fā)展的文件陸續(xù)出臺，國家層面對于PPP項目的支持力度不斷加碼，PPP模式在多個層面被寄予厚望。

二、引入PPP模式的現(xiàn)實根源

（一）地方政府債務(wù)風(fēng)險亟須化解

地方事權(quán)和財權(quán)的高度不對稱、土地財政的難以為繼、剛性支出的范圍不斷擴大，使得地方政府將大規(guī)模舉債作為緩解收支矛盾的主要途徑，由此造成地方債務(wù)高企。PPP是在賦予地方政府發(fā)行債權(quán)之外開辟的又一條融資途徑，對于有效化解現(xiàn)有存量債務(wù)，抑制未來新增債務(wù)，降低地方債務(wù)持續(xù)高速增長風(fēng)險有著重要意義。與此同時，在預(yù)算管理和債務(wù)約束下，PPP模式能夠解決基礎(chǔ)設(shè)施投資中的預(yù)算軟約束問題，可以抑制地方投資盲目沖動。

（二）新的融資渠道亟待疏通

地方政府面臨著新型城鎮(zhèn)化和人口老齡化兩大挑戰(zhàn)，亟須疏通新的融資渠道。一是在新型城鎮(zhèn)化加速推進的背景下，城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)將迎來新的發(fā)展機遇，但資金缺口較大，必須讓社會資本進行有效置換。未來4億農(nóng)村進城人口所需的市民化待遇必須得到基本公共服務(wù)均等化有效供給的保障，將引致40萬億元的投資需求，僅靠政府力量，已是力不從心，必須借助于PPP模式來調(diào)動社會資本的潛力；二是人口老齡化問題，亦須投入大量公共資源，以滿足養(yǎng)老、醫(yī)療等客觀需求，也需要運用PPP模式創(chuàng)新來鼓勵、引導(dǎo)社會資本進入養(yǎng)老等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

（三）建立和完善現(xiàn)代財政制度的內(nèi)在要求

PPP模式強調(diào)市場機制的作用，強調(diào)政府與社會資本各盡所能，強調(diào)社會資本的深度參與，符合現(xiàn)代財政制度優(yōu)化資源配置、促進社會公平的基本要求。同時，運用PPP模式可使政府有效兼顧GDP穩(wěn)定增長和平衡財政收支。另外，PPP項目投資回報周期較長，這就要求政府從以往單一年度預(yù)算收支管理逐步向中長期財政規(guī)劃和“資產(chǎn)負債管理”轉(zhuǎn)變。在PPP模式下，“一次承諾、分期兌現(xiàn)、定期調(diào)整”的預(yù)算管理方式，與現(xiàn)代財政制度具有高度一致性，有利于提高財政的規(guī)劃性和可持續(xù)性，防范和化解中長期財政風(fēng)險。

（四）促進投融資質(zhì)量和效益的提升

一方面地方財力有限，債務(wù)壓力陡增，無力負擔(dān)大型基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)項目；另一方面，民間已積累龐大資本，但傳統(tǒng)制造業(yè)產(chǎn)能過剩，房地產(chǎn)行業(yè)又處于下行周期，合適的投資渠道難尋。中央主導(dǎo)基建投資的托底力度亦有所減弱，推廣PPP模式可以拓寬社會資本的投資領(lǐng)域，強化民資信心，提升投融資質(zhì)量和效益。

二、財政部門推進和管控PPP模式的策略選擇

財政部門在當(dāng)前發(fā)展PPP模式的過程中承擔(dān)著雙重角色。一方面，從中央到省級市縣都成立了隸屬于財政部門的PPP管理中心，財政部門負有積極推進和規(guī)范管理PPP模式的責(zé)任，從宏觀層面上說是引導(dǎo)主體和政策的制訂者；另一方面，財政部門要替地方政府當(dāng)好家、算好賬、理好財，對每一具體PPP項目要從方案論證到運行監(jiān)管都參與進來，在這一過程中，要確保政府利益最大化，這從微觀層面上來說是合作方，也是PPP合同的執(zhí)行者。

（一）把好項目識別關(guān)口――有序推進和統(tǒng)籌規(guī)劃

1.制定PPP項目總體計劃

結(jié)合城市發(fā)展的中長期規(guī)劃，研究制定PPP項目的總體計劃和實施步驟，穩(wěn)定私營投資者的投資預(yù)期。同時， PPP項目的總體計劃還要和地方財力情況相匹配，做到量力而行。

2.做好項目篩選，建立PPP項目儲備庫

在項目入庫前，要回答好兩個問題，第一個問題是要回答該項目是不是應(yīng)該實施，即項目的必要性和合理性，同時要考慮技術(shù)可行性和經(jīng)濟可行性；第二個問題是回答該項目是否采用PPP模式實施，即研究公私合作的性價比，通常使用物有所值評價，評估是實施PPP模式還是采用傳統(tǒng)公共部門采購方式，比較二者間誰的政府支出成本現(xiàn)值低，誰體現(xiàn)最佳性價比。另外，還有一項重要標準就是評判該項目是否有盈利點和盈利潛力，有可以長期運營的“商業(yè)模式”，能夠產(chǎn)生預(yù)期收益，能夠通過提供穩(wěn)健和合理的經(jīng)濟回報吸引優(yōu)質(zhì)社會資本。

3.完整公布項目規(guī)劃和權(quán)益約定

要改變以前那種先定項目、再邊談邊改的習(xí)慣，要讓企業(yè)一開始就看到完整的項目規(guī)劃和權(quán)益約定，比如資金需求、建設(shè)資金分擔(dān)比例、融資方式、投資回報、收益分配以及財政補貼等，要涵蓋這些要件，做到清晰明了，企業(yè)參與意愿才強。同時，定期在公共信息平臺推出優(yōu)質(zhì)、可行的擬采用PPP模式的公共項目向社會，或是舉辦現(xiàn)場推介會，吸引更多社會資本來關(guān)注并參與競爭比選。

4.實行前期費用財政補貼機制

PPP模式涉及范圍廣，參與各方多，操作流程復(fù)雜，談判及測算過程繁瑣且耗時較長，相應(yīng)其交易成本巨大，而且如最終未能形成合作意向，前期投入費用將會無法彌補。為推廣PPP模式，財政部門可對擬采用PPP模式的項目進行適當(dāng)?shù)那捌谫M用補貼，如中介機構(gòu)咨詢費用、法律及財務(wù)方面的相關(guān)費用等，對 PPP模式逐步引導(dǎo)推廣。

（二）厘清邊界條件設(shè)置――利益分配和風(fēng)險防范

邊界條件事關(guān)整個PPP項目的成敗。從政府財政的角度看，邊界條件的設(shè)計是PPP項目政府和社會資本承擔(dān)風(fēng)險和享受收益的最大范圍，是彼此的責(zé)、權(quán)、利的劃分，也是PPP項目參與雙方承擔(dān)風(fēng)險的底線，其核心就是利益分配和風(fēng)險分擔(dān)。

利益分配方面：主要包括定價范圍、政府補貼、資源匹配、排他權(quán)等。第一是定價。從國際實踐看，通常根據(jù)建造成本、運營維護費用、預(yù)期收益率等因素，倒算出價格上限，并根據(jù)未來使用流量、物價上漲指數(shù)等變量，給出一個調(diào)價公式；第二是政府補貼。當(dāng)實際收益低于約定的預(yù)期收益率，而政府出于公共服務(wù)質(zhì)量的考慮，就可以按合同約定給予補助。上述兩者的作用既為防止企業(yè)暴利，也為保證企業(yè)的合理收益；第三是資源匹配。當(dāng)項目建設(shè)和運營需要的資金量過大，政府無法為企業(yè)提供那么多的補貼時，政府一般會按照合同約定采取資源配置的方式，彌補企業(yè)的建設(shè)投資；第四是排他權(quán)。PPP的很多項目都給予了項目公司特許經(jīng)營權(quán)，具有排他性，政府約定保證其特許經(jīng)營的地位和期限。

風(fēng)險分擔(dān)方面：遵照風(fēng)險分擔(dān)原則，政企各擔(dān)其職，由對風(fēng)險最有控制力者承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險，可由社會資本承擔(dān)項目設(shè)計、建設(shè)、財務(wù)、運營、維護等商業(yè)風(fēng)險，而政策、法律和最低需求等由政府承擔(dān)，不可抗力等風(fēng)險則由二者共擔(dān)。同時，風(fēng)險應(yīng)與收益匹配，承擔(dān)的風(fēng)險與回報相適應(yīng)，量力而為，承擔(dān)的風(fēng)險要有上限，如若讓社會資本過度承擔(dān)風(fēng)險，也會增加項目失敗概率，且會因風(fēng)險溢價而推高項目成本。

（三）完善PPP項目采購――公開、公正、規(guī)范選擇

1.科學(xué)選擇采購方式

PPP項目采購方式包括公開招標、邀請招標、競爭性談判、競爭性磋商和單一來源采購。PPP項目更多的應(yīng)是“個性化”采購，而非“標準化”采購，公開招標并不是最佳采購方式，但從目前來看，這卻是最常使用的方式。究其原因，對政府方來說公開招標是政治風(fēng)險最少的一個選擇，但這也會導(dǎo)致一些問題和障礙，比如項目流標、招標失敗等情況。目前來看，大量的PPP項目邊界比較模糊，比較適合競爭性談判和競爭性磋商的方式。

2.確定合適的資格預(yù)審條件

資格預(yù)審主要是為了實現(xiàn)市場測試的職能，其條件主要為資質(zhì)、項目經(jīng)驗、財務(wù)等方面的客觀條件。資格預(yù)審設(shè)計的條件需滿足項目基本需求、實施機構(gòu)的特殊要求，同時也要考慮項目主要潛在社會資本的實際條件。

3.建立合作對象準入過濾機制

地方財政部門有必要建立科學(xué)有效的合作對象準入過濾機制，對PPP項目公司和社會資本方進行支付能力和信用的監(jiān)督，形成相應(yīng)的支付能力及支付信用的數(shù)據(jù)庫，并對信息數(shù)據(jù)在實際運行中加以應(yīng)用。

4.規(guī)范采購環(huán)節(jié)，防止惡性競爭

在PPP模式中，對社會資本的招標不能“唯低價論”， 在選擇評審方法中應(yīng)考慮綜合評分法，在商務(wù)報價的基礎(chǔ)上綜合評估投資方的專業(yè)資質(zhì)、技術(shù)能力、管理經(jīng)驗、財務(wù)實力等因素。近期，溫州地下污水廠和蚌埠垃圾焚燒廠的低價投標引起了業(yè)內(nèi)關(guān)注，雖然中標人的擴張需求可以為此做出部分解釋，但行業(yè)惡性競爭已然是不爭的事實，對低價的追逐會帶來社會資本缺乏責(zé)任、市場化效率未見提高、環(huán)保安全相對更無法保障的負面影響。

5.盡快建立評審專家?guī)?/p>

由經(jīng)驗豐富的專業(yè)人員組成的PPP項目評審專家?guī)?，按照政府采購程序，進行招標評議，規(guī)范操作，綜合評估項目合作伙伴的專業(yè)資質(zhì)、技術(shù)能力、管理經(jīng)驗和財務(wù)實力等因素。

（四）加強PPP項目監(jiān)管――嚴格項目合同管理

1.統(tǒng)籌安排PPP項目監(jiān)管

公共項目推行 PPP 模式離不開政府監(jiān)管。政府監(jiān)管的內(nèi)容應(yīng)包括市場準入與退出的監(jiān)管、價格監(jiān)管、產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管、運行安全監(jiān)管、競爭秩序監(jiān)管；建立相對獨立職責(zé)專一、監(jiān)管內(nèi)容綜合的監(jiān)管機構(gòu)；轉(zhuǎn)變政府監(jiān)管方式，用經(jīng)濟的、法律的政府監(jiān)管代替政府直接的行政管理。

2.建立問責(zé)機制，謹防公共利益受損

地方各級政府是當(dāng)?shù)毓娎娴拇匀?，是公共事?wù)的管理者。在類似垃圾處理、污水處理、自來水處理、道路交通等公共服務(wù)設(shè)施中，公共利益需靠政府維護，要對PPP項目進行監(jiān)管，一方面糾正因自然壟斷性質(zhì)和準公共物品性質(zhì)而導(dǎo)致的市場失靈，防止亂收費、高收費造成不良社會影響；另一方面避免因特許經(jīng)營準入不公，投資回報率確定不合理，價格管制失控，服務(wù)質(zhì)量較差，生產(chǎn)運營中安全投入不足等問題的出現(xiàn)，最終造成 PPP 模式下公共產(chǎn)品服務(wù)比政府直接提供更嚴重的缺陷。在政府和服務(wù)提供者之間，合同是問責(zé)的主要工具。財政部門應(yīng)會同各項目主管部門，以PPP合同為依據(jù)，加強對PPP項目公共產(chǎn)品或服務(wù)質(zhì)量和價格的監(jiān)管，督促社會資本嚴格履約。

3.警惕灰色交易，防止內(nèi)部交易和腐敗行為

PPP項目大多集中在工程建設(shè)領(lǐng)域，資金量大，如果只是進行內(nèi)部操作甚至聽命于“長官意志”，極有可能產(chǎn)生灰色交易和利益輸送，成為政商勾結(jié)、的溫床。PPP項目需要加強全方位、全流程的監(jiān)管，及時披露相關(guān)信息，保證社會公眾知情權(quán)，接受社會監(jiān)督，謹防滋生腐敗土壤。

4.建立PPP綜合信息平臺系統(tǒng)

建立上下級聯(lián)網(wǎng)的信息采集平臺，掌握區(qū)域內(nèi)PPP項目情況，促進PPP項目采購競爭，監(jiān)控PPP項目財政承諾，推動PPP項目規(guī)范實施，共享PPP項目成果經(jīng)驗。通過開發(fā)信息管理平臺和信息平臺，一方面可以隨時統(tǒng)計和查詢本級和下級政府的全部PPP項目信息，了解項目進展情況；另一方面可以按照地域、行業(yè)、PPP模式等進行項目信息查詢。財政部門通過平臺項目招商信息和項目采購信息，使行業(yè)部門、社會資本、咨詢機構(gòu)、專家學(xué)者可以共享公開信息，建立公開高效的信息渠道。

5.切實保障社會資本合法利益

首先地方財政部門要建立項目名錄管理制度和財政補貼支出統(tǒng)計監(jiān)測制度，將政府合同支付責(zé)任納入預(yù)算管理、中期財政規(guī)劃和政府財務(wù)報告，按照政府性債務(wù)管理要求，對政府付費或提供財政補貼的項目嚴格管理，切實防范和控制財政風(fēng)險，保障政府合同履約能力。還可以建立上級財政對下級財政的結(jié)算扣款機制，從而切實保障社會資本的合法權(quán)益；其次應(yīng)強化政府失信懲戒機制，健全責(zé)任追究制度。

（五）注重績效評價――建立科學(xué)的評價考核體系

一是建立科學(xué)、合理的績效指標考核體系，逐漸形成分行業(yè)的PPP模式績效評價指標體系及參考標準值，對PPP項目的目標實現(xiàn)、建設(shè)運營、資金運用、工程質(zhì)量、公眾滿意度等內(nèi)容開展績效評價。

二是實施定期評估機制，每3～5年進行一次中期評估，財政部門應(yīng)會同項目主管部門、項目實施機構(gòu)共同實施中期評估，重點分析項目運行狀況及合同的合規(guī)性、適應(yīng)性、合理性，評估風(fēng)險，制訂應(yīng)對措施。

三是積極推進政務(wù)信息公開，讓社會公眾直接參與到項目評議過程之中，建立以客戶為導(dǎo)向的績效評價機制，對項目運作、公共服務(wù)質(zhì)量和資金使用效率等進行綜合評價。

四是以項目運營績效評價結(jié)果為依據(jù)，建立動態(tài)財政補貼機制，每隔一定周期，結(jié)合通貨膨脹、財政負擔(dān)、公共利益等因素，以及法律契約安排、融資方案設(shè)計等諸多細節(jié)，開啟調(diào)價程序，將績效考核與政府付費金額相聯(lián)接。

五是加強財政審計監(jiān)督，重點對績效目標實現(xiàn)、運營維護成本、運營定價及調(diào)整、責(zé)任風(fēng)險分擔(dān)、投融資方案、中長期財政補貼等內(nèi)容開展財政審計監(jiān)督，確保PPP項目平穩(wěn)、有序?qū)嵤?/p>

篇10

【關(guān)鍵詞】未央?yún)^(qū)；文化產(chǎn)業(yè)；啟示

西安市未央?yún)^(qū)，是古代文明與現(xiàn)代文明交相輝映的城市新區(qū)，是正在全面建設(shè)和快速發(fā)展的西安行政中心區(qū)。2007年以來，隨著西安第四輪城市規(guī)劃修編和市行政中心戰(zhàn)略北遷，特別是《關(guān)中—天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》出臺，將西安建設(shè)國際化大都市上升為國家戰(zhàn)略，面對城市化的機遇，未央?yún)^(qū)依托項目大規(guī)模實施城中村改造、依托市政高標準完善城市功能、依托區(qū)域開發(fā)高起點加強產(chǎn)業(yè)培育，加快實現(xiàn)城市化快速轉(zhuǎn)變。

未央?yún)^(qū)可依托得天獨厚的發(fā)展優(yōu)勢，區(qū)位優(yōu)勢明顯，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，交通條件發(fā)達，隨著西咸新區(qū)和涇渭新區(qū)的開發(fā)，將會迎來前所未有的發(fā)展契機和巨大的發(fā)展?jié)摿?。隨著未央?yún)^(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的轉(zhuǎn)型升級，文化產(chǎn)業(yè)將迎來嶄新的發(fā)展階段。省市區(qū)各級政府要因勢利導(dǎo)，通過政策支持、生產(chǎn)扶持等，推動文化產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展。

一、深化文化體制改革，盤活文化資產(chǎn)

積極推進經(jīng)營性文化單位轉(zhuǎn)企改制，出版發(fā)行、廣播電視等領(lǐng)域逐步完成全行業(yè)轉(zhuǎn)制，實現(xiàn)區(qū)內(nèi)廣電傳輸網(wǎng)絡(luò)整合。國有文化事業(yè)單位成為國有或國有控股企業(yè)集團，以滿足人民群眾的文化需求為出發(fā)點，引入競爭機制，實行市場運作。借鑒經(jīng)濟領(lǐng)域改革經(jīng)驗，推動文化產(chǎn)品流通體制改革，打破行政區(qū)劃界限，建立現(xiàn)代流通體制，通過資產(chǎn)重組，積極發(fā)展連鎖經(jīng)營。進一步深化文化新聞單位勞動、人事、分配制度改革，鼓勵發(fā)展文化中介，全面推進文化經(jīng)紀人資質(zhì)證書制度，建立文化經(jīng)紀人資質(zhì)標準體系，增強文化事業(yè)發(fā)展活力。以媒體傳播、出版發(fā)行、文化旅游、演藝娛樂、動漫等作為文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點，培育一批具有較強經(jīng)濟實力和市場競爭力的民營文化企業(yè)，提升重點文化產(chǎn)業(yè)門類規(guī)模生產(chǎn)能力和市場擴張能力，成為推動文化產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略核心力量。

二、積極推動產(chǎn)業(yè)整合，優(yōu)化文化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

盡快推動文化企業(yè)之間相互參股等方式進行聯(lián)合重組，組建具有競力的企業(yè)集團，提高行業(yè)的集中度，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。關(guān)注和重視新的文化業(yè)態(tài)，大力扶持和發(fā)展新興文化產(chǎn)業(yè)，通過發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢，突出文化重點、引進民間資本發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，推進文化產(chǎn)業(yè)與科技產(chǎn)業(yè)的聯(lián)姻，同時，將建立健全落后產(chǎn)能退出機制，進一步規(guī)范投資行為，制止如網(wǎng)吧、游戲場所等盲目投資和落后生產(chǎn)能力的低水平重復(fù)建設(shè)。按照省市及國家標準，建立聯(lián)動機制，按照產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)規(guī)范要求，從布局、生產(chǎn)條件、設(shè)施設(shè)備、能源節(jié)約、環(huán)境保護、安全生產(chǎn)等方面，加強檢查，跟蹤監(jiān)督，綜合運用行政、價格手段，對現(xiàn)有生產(chǎn)規(guī)模較小、不符合行業(yè)規(guī)范的企業(yè)，加大淘汰落后產(chǎn)能力度，堅決予以關(guān)閉停運等，促進文化產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。構(gòu)建“先進文化區(qū)（縣）”評審體系，由省市相關(guān)部門和專家團隊組成評審委員會，經(jīng)評審組實地檢查驗收，對達到標準的企業(yè)，予以授牌批準，并以資鼓勵，可獎勵十萬元。

三、拓寬投融資渠道，加大資金扶持力度

建立多元化的投融資體制，首先，認真落實國家、省市支持文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的各項財稅政策，以產(chǎn)業(yè)投資基金、獎勵性資金、扶持資金、專項資金等各種形式加大政府資金對文化產(chǎn)業(yè)的投入；其次，把文化產(chǎn)業(yè)重點建設(shè)項目納入重點項目予以優(yōu)先支持，引導(dǎo)金融機構(gòu)加大對發(fā)展前景好的文化企業(yè)貸款支持力度；再次，有效解決文化機構(gòu)國有資產(chǎn)擔(dān)保抵押問題，積極發(fā)展各種文化體育相關(guān)保險服務(wù)。最后，開展跨領(lǐng)域、跨行業(yè)間產(chǎn)業(yè)集團的多種合作，吸引房地產(chǎn)、服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域企業(yè)的投資，成立未央文化產(chǎn)業(yè)投資公司，搭建融資平臺，形成文化產(chǎn)業(yè)多元投融資機制。此外，可借鑒寧波市文化廣電新聞出版局的成功經(jīng)驗，舉行文化產(chǎn)業(yè)項目“銀企”和“校企”對接會，促進金融資本與文化產(chǎn)業(yè)有效對接。通過政府主導(dǎo)，文化局可聘請各大銀行或高校的投融資專家為文化產(chǎn)業(yè)金融顧問。參與文化產(chǎn)業(yè)重大規(guī)劃制定、重大項目謀劃與系統(tǒng)性融資方案設(shè)計，列席有關(guān)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展和項目建設(shè)的重要會議，參加有關(guān)調(diào)研活動；采取面對面輔導(dǎo)、服務(wù)的方式，認真宣傳國家金融政策和本單位的金融產(chǎn)品，向企業(yè)提供更多的金融政策信息；根據(jù)文化企業(yè)在金融業(yè)務(wù)方面的不同需要，幫助設(shè)計最經(jīng)濟、最有效的解決方案，積極為企業(yè)提供各方面的支持和服務(wù)。

四、加強文化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善公共文化服務(wù)網(wǎng)絡(luò)

堅持以政府為主導(dǎo)，以公共財政為支撐，以基層特別是農(nóng)村為重點，大力發(fā)展公益性文化事業(yè)。通過政府主導(dǎo)，引導(dǎo)和增加多元投入，促進文化事業(yè)投入大幅增長。通過加強和完善文化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快推進文化惠民工程，按照省市頒布的相關(guān)標準建設(shè)區(qū)圖書館、文化館、街道文化站、社區(qū)及村級文化活動室等，讓群眾廣泛享有免費或優(yōu)惠的基本公共文化服務(wù)。盡快實現(xiàn)各級中小公共博物館、紀念館陸續(xù)向社會免費開放，增強了公共文化服務(wù)的輻射力和影響力，初步形成覆蓋城鄉(xiāng)的公共文化服務(wù)體系。同時，針對我國文化事業(yè)發(fā)展存在城鄉(xiāng)差距的問題，在建設(shè)文化事業(yè)時，確保政策、資金和信息等生產(chǎn)要素的投入應(yīng)向基層傾斜，為扎實開展基層文化工作提供各種保障，有力保證我區(qū)公共文化服務(wù)體系建設(shè)。

五、創(chuàng)新和升級文化產(chǎn)品，打造文化品牌

要發(fā)展特色文化產(chǎn)業(yè)，努力打造文藝精品和文化品牌。第一，創(chuàng)作生產(chǎn)更多的優(yōu)秀文化作品。全面貫徹為人民服務(wù)、為社會主義服務(wù)的方針，堅持正確創(chuàng)作方向，繁榮發(fā)展哲學(xué)社會科學(xué)，加強和改進新聞輿論工作，在大型史詩樂觀景劇《阿房宮賦》、大型聲光電真人實景《大漢帝國》等的基礎(chǔ)上，深度挖掘我區(qū)的文化內(nèi)涵，編排可以展示我區(qū)文化底蘊的大型話劇或歌舞劇，激發(fā)文化創(chuàng)作生產(chǎn)力，提高文化產(chǎn)品質(zhì)量，發(fā)揮文化引領(lǐng)風(fēng)尚、教育群眾、服務(wù)社會、推動發(fā)展的作用。第二，堅持搶救、挖掘、保護和創(chuàng)新非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。以現(xiàn)有中國戲曲博覽苑（西安梨園）為試驗基地，加快推進“漢文化民俗村”項目的進程，逐步建設(shè)各類文化產(chǎn)業(yè)研究園，興建各類培訓(xùn)學(xué)校，集研究、培訓(xùn)、生產(chǎn)、展銷為一體的傳統(tǒng)藝術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。第三，結(jié)合本地實際，將旅游、文物、科技相結(jié)合，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，實現(xiàn)融合式發(fā)展。積極運用現(xiàn)代科技手段開發(fā)利用文化資源，促進文化與科技結(jié)合，提升傳統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)，催生發(fā)展新的文化業(yè)態(tài)，大力發(fā)展文化創(chuàng)意、影視制作、演藝娛樂、動漫游戲等新興產(chǎn)業(yè)。

為繁榮未央?yún)^(qū)文化事業(yè)發(fā)展，提高未央?yún)^(qū)文化品位，打造未央?yún)^(qū)文化品牌，形成文化品牌連鎖效應(yīng)，帶動區(qū)經(jīng)濟社會的全面發(fā)展，還應(yīng)著手完善法律體系，依法加強對文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)范管理；加強執(zhí)法機構(gòu)和執(zhí)法隊伍建設(shè)，嚴厲打擊各種擾亂文化市場秩序的違法犯罪行為，建立和完善文化市場群眾監(jiān)督和舉報獎勵制度；完善國家知識產(chǎn)權(quán)保護體系，嚴厲打擊各類盜版侵權(quán)行為，促進國家文化創(chuàng)新能力建設(shè)；培養(yǎng)文化產(chǎn)業(yè)人才，引進社會各界文化精英，培養(yǎng)各類專門人才，形成一支數(shù)量、專業(yè)和結(jié)構(gòu)均合理的社會化人才隊伍，為我區(qū)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供強有力的人才保障。

參考文獻：

[1]http：///.

[2]楊浩鵬.2013年文化產(chǎn)業(yè)年會召開文化產(chǎn)業(yè)應(yīng)有更大作為[N].中國文化報，2013，1.