導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房屋設(shè)計(jì)裝修的整體思路，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

公司辦公的那兩座雙高樓，屬于商住兩用，然而經(jīng)過我們對(duì)房屋設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)的分析，看出在設(shè)計(jì)上先天有較多的缺陷，宜商不宜住。但是因?yàn)榈靥幈苯?，房?jī)r(jià)均價(jià)低，戶外綠化環(huán)境也較好，所以房子仍是銷售一空。根據(jù)我們的觀察調(diào)研，得知這兩棟樓上至少還有50%的業(yè)主沒有裝修甚至還沒有入住。于是我們決定，先從最熟悉的環(huán)境做起，把這兩棟樓當(dāng)作習(xí)武場(chǎng)，氣沉丹田、勤練內(nèi)功。

我們拿到了房間的平面圖，一共是五種戶型，但在設(shè)計(jì)上都有缺陷。以我們租的房為例，156平方米，主衛(wèi)過大，主臥稍小，客廳的設(shè)計(jì)更是讓人摸不著頭腦——電視和沙發(fā)怎么擺放也不能稱心如意，最合適的方法是電視緊靠小臥的外墻，沙發(fā)靠著對(duì)面的墻，而這樣電視柜回會(huì)影響從主臥、書房、小臥進(jìn)出的道路，而且電視對(duì)面的大窗戶會(huì)反射光線，影響收視的效果。

針對(duì)這種情況，我們根據(jù)五種戶型，拿出了12種補(bǔ)救方案，盡量避免設(shè)計(jì)上的缺陷，用其它的一些裝飾設(shè)計(jì)來制造或增添和諧的氣氛。

圖紙全都做好后，我們開始利用周末在樓下碎石路中央的亭子里搞現(xiàn)場(chǎng)咨詢。我們的設(shè)計(jì)師現(xiàn)場(chǎng)和業(yè)主交流，除了講解我們改進(jìn)的12種方案外，還根據(jù)業(yè)主的要求現(xiàn)場(chǎng)發(fā)揮，現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)。這個(gè)活動(dòng)不久就取得了明顯的效果——設(shè)計(jì)師通過現(xiàn)場(chǎng)交流靈感迸發(fā)，改進(jìn)了我們?cè)瓉淼姆桨覆⒃黾拥?6種；工程部當(dāng)月便接到二個(gè)定單開始施工，第二個(gè)月接到7家，截至年底為止，五個(gè)月時(shí)間累積接到了49家裝修設(shè)計(jì)定單，公司的實(shí)力和規(guī)模迅速擴(kuò)張。 初入江湖，八面來風(fēng)

三個(gè)月后，公司成立了市場(chǎng)部，專門負(fù)責(zé)信息情報(bào)的收集和市場(chǎng)開拓，向正規(guī)化操作邁出了關(guān)鍵的一步。

市場(chǎng)部成立后，用了很多方法來尋找目標(biāo)客戶，發(fā)傳單、拉關(guān)系，上門拜訪，用過很多辦法之后，發(fā)現(xiàn)都收效甚微。冷靜下來分析，客戶的心理其實(shí)很簡(jiǎn)單，他們認(rèn)為好的裝修公司不缺活，也不來主動(dòng)上門找活，主動(dòng)上門的肯定是那些沒有實(shí)力的小公司，有些不甚信任，成活率很低。

明白了這個(gè)思維邏輯，市場(chǎng)部就開始調(diào)整戰(zhàn)略，放棄和客戶的直接接觸，轉(zhuǎn)而尋找中間引見的媒介。

從客戶購(gòu)房的過程來看，客戶接觸最多的是售樓員，也只有當(dāng)售樓員取得了客戶的信任客戶才愿意掏錢購(gòu)房，所以，找售樓員做為中間的媒介是再合適不過的事情了。而客戶肯定是要裝修的，他們順帶推銷我們的思想，大家合作共贏。

于是我們漫天撒網(wǎng)，找了很多售樓員，做我們的兼職業(yè)務(wù)員，發(fā)給他們業(yè)務(wù)推銷手冊(cè)，許諾給予優(yōu)厚的回報(bào)，搞得轟轟烈烈?？蛇^了一段時(shí)間發(fā)現(xiàn)和售樓員聯(lián)系上很容易，要他們做兼職也很容易，但真正能給我們帶來回報(bào)的卻屈指可數(shù)。

那么毫無疑問這條路又走錯(cuò)了，白白耗費(fèi)了精力?？墒遣还茉趺捶治?，如果客戶能從售樓員那里得到我們的第一信息，我們就有很大的希望接活，那么問題到底在那里呢？

經(jīng)過對(duì)18名售樓員實(shí)地3天的隨行調(diào)查，終于發(fā)現(xiàn)了其中的問題所在：幾乎所有的售樓員都無法向客戶描述簡(jiǎn)單的設(shè)計(jì)思想！而只是向顧客講明有朋友是搞裝修的，沒有一點(diǎn)吸引人的地方，難怪！ 雙劍合壁，誰與爭(zhēng)鋒

既然售樓員無法把公司重點(diǎn)推介，也無法描繪設(shè)計(jì)的藍(lán)圖，我們又不能給他們做裝修設(shè)計(jì)培訓(xùn)，所以只能選他途。

這時(shí)候我一個(gè)朋友介紹一家房產(chǎn)銷售公司給我，說他們要促銷一棟樓，也是因?yàn)樵O(shè)計(jì)不甚合理，客廳加陽臺(tái)太過于狹長(zhǎng)，想搞一個(gè)購(gòu)房增裝修的活動(dòng)。具體地說就是把狹長(zhǎng)的客廳改造一下，增加一個(gè)亮點(diǎn)以利于銷售。我聽了之后觸動(dòng)了靈感，當(dāng)即和設(shè)計(jì)師去看了一下房間結(jié)構(gòu)，提出了增加一個(gè)“整體書房”的概念，施工面積大概7個(gè)平方左右，造價(jià)在2000元以下。三天之后設(shè)計(jì)師根據(jù)戶型拿出了三種“整體書房”的設(shè)計(jì)方案，對(duì)方很滿意，第二天便簽署了合作協(xié)議，由我們來施工（注：這里面一分錢不賺）。如果購(gòu)房者另有意向，折返現(xiàn)金。這樣的話，如果接受贈(zèng)物，那我們就先入為主地接觸了客戶，拿下整體裝修不成問題；如果不接受或要按自己的意愿裝修，那么我們的設(shè)計(jì)師會(huì)當(dāng)場(chǎng)咨詢?cè)O(shè)計(jì)，并把2000元沖減，接下活的概率也大大提高。

篇2

【關(guān)鍵詞】綠色建筑；環(huán)保；節(jié)能；質(zhì)量控制

中圖分類號(hào)： S210.4文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

建筑行業(yè)為創(chuàng)造人類居住環(huán)境領(lǐng)頭人，其決定人和大自然的一種相處形式。近來“保護(hù)生態(tài)環(huán)境，建造綠色家園”的呼叫聲四處響起，人類于社會(huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展同時(shí)，逐步地意識(shí)了若不再保護(hù)人們賴以生活的自然空間，就算經(jīng)濟(jì)再怎么的發(fā)展、社會(huì)再怎么的先進(jìn)亦毫無意義。所以提出可持續(xù)發(fā)展觀念后，各個(gè)行業(yè)開始把環(huán)保的觀念融入到建設(shè)中。建筑行業(yè)中出現(xiàn)了“生態(tài)建筑”、“綠色建筑”等觀點(diǎn)，其急切的要求人們把建筑環(huán)保化，既要在使用材料方面符合環(huán)保要求，且建筑物亦不應(yīng)該再給人類帶來污染，相反是給人類健康有益的建筑空間，讓他們可以切實(shí)的感受到回歸至大自然懷抱中。所以在建筑業(yè)方面，建筑者給別人提供住宅的同時(shí)，需要充分的考慮到人和大自然和諧相處之間的關(guān)系，從而建立出一個(gè)由人、大自然與人工環(huán)境互相融合的綠色文明。

1 綠色建筑中的環(huán)保節(jié)能技術(shù)

根據(jù)《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，綠色建筑為在建筑的全壽命周期中貫穿可持續(xù)發(fā)展的觀念，最大限度節(jié)約了土地、能量、材料、水等自然資源，從而保護(hù)了自然生態(tài)環(huán)境，降低污染情況，做到建筑對(duì)環(huán)境的無害，能夠?yàn)槿祟愄峁┙】?、高效及適用的使用空間，不破壞環(huán)境的基本生態(tài)平衡條件下與自然和諧地共生建筑。綠色建筑為一種新模式與觀念，其在建筑時(shí)貫穿環(huán)保的意識(shí)，與環(huán)境作到和諧共處。綠色建筑基本內(nèi)涵包括3個(gè)方面，首先是與傳統(tǒng)建筑比較，綠色建筑旨在降低建筑對(duì)于環(huán)境負(fù)荷，在建筑全壽命周期中節(jié)約資源于能源，充分地利用一些環(huán)保節(jié)能材料來施工和建筑；其次是綠色建筑既為人類提供一個(gè)生活環(huán)境，同時(shí)這個(gè)生活環(huán)境具健康、安全、良好、舒適特點(diǎn)，使人類有了回歸到大自然感覺；最后綠色建筑根本宗旨系與自然環(huán)境做到和諧共處，人與建筑、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展。

環(huán)保節(jié)能技術(shù)是于綠色建筑中貫穿了環(huán)保概念的一個(gè)有效途徑。本文可以于綠色建筑全壽命周期中各階段應(yīng)用適合環(huán)保節(jié)能技術(shù)，從而以最低消耗而達(dá)到最佳效果。

1.1 設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)為綠色建筑的一個(gè)最重要階段，其決定了綠色建筑整體去向。設(shè)計(jì)綠色建筑時(shí)，就應(yīng)該體現(xiàn)環(huán)保和節(jié)能的優(yōu)勢(shì)，且爭(zhēng)取給人類一個(gè)舒適、健康的居住空間。在設(shè)計(jì)綠色建筑階段，往往運(yùn)用整體設(shè)計(jì)觀念，按照建筑的環(huán)境充分地應(yīng)用周邊資源與環(huán)境，對(duì)建筑作出整體設(shè)計(jì)方法。我國(guó)由于地大物博，建筑自然環(huán)境的各不一致，所以我們?cè)诮ㄖ跗谠O(shè)計(jì)階段可按照當(dāng)?shù)貧夂?，充分地運(yùn)用風(fēng)力、水利及太陽等自然資源，包括采用太陽能行加熱、照明和取暖等，或運(yùn)用水利、風(fēng)力設(shè)計(jì)發(fā)電儀器等，降低對(duì)有機(jī)能源空調(diào)及依賴、冰箱等家用電器的應(yīng)用，從而創(chuàng)造出舒適的居住空間。

1.2 施工

施工為在建筑中一個(gè)最多能耗消耗的階段，亦為節(jié)能、環(huán)保技術(shù)中的一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期。施工時(shí)應(yīng)用節(jié)能、健康的設(shè)備與材料，從而強(qiáng)化綠色建筑施土技術(shù)，為綠色建筑施工的一個(gè)重要形式。

首先為建筑設(shè)備與建筑材料的綠色節(jié)能化。建筑的基礎(chǔ)是建筑設(shè)備與建筑材料，兩者是否節(jié)能與環(huán)保關(guān)乎到整個(gè)建筑的環(huán)保節(jié)能性。綠色建筑施工過程中我們要選用境界應(yīng)用的節(jié)能技術(shù)與環(huán)保材料，既滿足了用戶舒適節(jié)能的需求，亦節(jié)約了自然能源與資源的消耗，故成為綠色建筑中的一個(gè)關(guān)鍵技術(shù)。

其次為建筑施工手段的環(huán)保與節(jié)能。綠色施工與傳統(tǒng)的施工方式比較有著很大不同。傳統(tǒng)施工手段不會(huì)考慮到環(huán)境保護(hù)與節(jié)約資源，其把工期與工程成本作為目標(biāo)，盡可能在較短時(shí)間內(nèi)營(yíng)造出一個(gè)符合要求建筑工程。這種方式下建筑雖然完成了工程，使用者有了居住的地方，但建筑時(shí)會(huì)給自然帶來無法彌補(bǔ)的損害。并且，在建筑中使用了大量的人造材料以及有機(jī)材料，人們?cè)诰幼∵^程中由于沒有節(jié)能設(shè)備消耗了大量的能量資源。

1.3 應(yīng)用

所以綠色建筑室內(nèi)環(huán)境可以達(dá)到環(huán)保的水平，進(jìn)而滿足了人類要求房屋舒適性。室內(nèi)環(huán)境的首要品質(zhì)問題是空氣質(zhì)量。綠色建筑的建筑與裝修時(shí)應(yīng)盡量不采用有機(jī)材料或者有害材料，同時(shí)嚴(yán)格地把關(guān)好裝修的質(zhì)量，把房屋設(shè)計(jì)為通風(fēng)的模式，從而保證室內(nèi)空氣清新干凈。此外室內(nèi)的熱環(huán)境問題亦系人們關(guān)注密切的方面，其為節(jié)約了電能與空調(diào)使用，建筑過程中綠色建筑能夠充分地運(yùn)用太陽能等自然資源，或者地?zé)?、分戶?jì)暖等方式來節(jié)能。

2 綠色建筑中的質(zhì)量控制

綠色建筑系一種新的建筑方向與模式，需要相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)來控制質(zhì)量，且需政府的政策傾向及民眾支持，只有這樣綠色建筑才可更好、更快發(fā)展與進(jìn)步。首先為制度的保障。政策法規(guī)系發(fā)展綠色建筑的驅(qū)動(dòng)力，亦保障了法律。政府需要對(duì)于綠色建筑擬定出合理科學(xué)的政策法規(guī)，且嚴(yán)格地落實(shí)執(zhí)行的力度，從而建立相應(yīng)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，并保障實(shí)施綠色建筑法規(guī)。此外為了推動(dòng)綠色建筑的發(fā)展與普及，讓更多民眾意識(shí)到且接受這個(gè)新興觀念，政府應(yīng)該相應(yīng)地?cái)M定鼓勵(lì)政策，從而做出相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)手段，激勵(lì)更多人去運(yùn)用綠色建筑方案及建設(shè)，讓中國(guó)普及綠色建筑，這樣才能更有利對(duì)其控制質(zhì)量。其次，需完善綠色建筑相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)因?yàn)榫G色建筑起步晚，仍不成熟，相應(yīng)評(píng)估系統(tǒng)開發(fā)工作還沒完成，故急切地需完善的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。我們應(yīng)該實(shí)事求是，按照中國(guó)經(jīng)濟(jì)水平、自然環(huán)境與人文狀況等實(shí)際的情況，制定出有效、科學(xué)的評(píng)估體系來判斷與評(píng)價(jià)綠色建筑的質(zhì)量。

3 討論

目前社會(huì)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展同時(shí)，日益注重到把環(huán)保的概念融入到經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，從而產(chǎn)生了很多綠色的行業(yè)。綠色建筑系種新興建筑方法，其系建筑可持續(xù)發(fā)展的第3階段，系一種嶄新設(shè)計(jì)思路，代表著現(xiàn)代建筑業(yè)發(fā)展方向。本文筆者既介紹綠色建筑觀念和與環(huán)保密切聯(lián)系，更重要的是從綠色建筑的全壽命周期方面進(jìn)行研究，分析了綠色建筑于施工、設(shè)計(jì)及應(yīng)用3個(gè)階段技術(shù)的發(fā)展，并提出了一些改進(jìn)的意見。同時(shí)，根據(jù)綠色建筑的質(zhì)量控制問題進(jìn)行了相應(yīng)的闡述及分析，提出了完善標(biāo)準(zhǔn)的意見與保障關(guān)鍵環(huán)節(jié)的制度，讓綠色建筑發(fā)展日漸變好，為人類提供更加有益的健康綠色環(huán)境，其既節(jié)約了自然能量與資源的消耗，還讓我們切實(shí)地感受了回歸到大自然懷抱，相信在日益普及環(huán)保觀念的今天，綠色建筑可以代表建筑業(yè)發(fā)展的方向，為人類和環(huán)境的和諧發(fā)展提供出一個(gè)有效的途徑。

[1] 陳君.推廣綠色建筑打造生態(tài)住宅[J].中國(guó)高新技術(shù)企業(yè),2010（16）.

篇3

關(guān)鍵詞：舊有住宅、更新改造、拆落地、平改坡

Abstract:This article unifies the Shanghai city to the transformation of the old residential characteristics, according to transform strength newlier from big to small order, summarizes the change of original living function transformation, reconstruction of a massive transformation, discounted landing transformation, retain traces the history of the reformation, partial renovation of facilities in six modes, and the advantages and disadvantages of summary.

Key words:The old houseRenewal and transformationDiscounted landingPing changed slope

中圖分類號(hào)：[F287.8]文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

隨著城市化的發(fā)展和用地集約化，城市舊有住宅的改造成為必然的趨勢(shì)。在上海這樣城市化發(fā)展后期的城市，已有住宅的量大面廣，類型多樣，面臨的問題更為突出。本文正是對(duì)上海各種實(shí)踐進(jìn)行歸類，并進(jìn)行分析，并對(duì)適用性和優(yōu)劣總結(jié)，期望對(duì)今后的改造能有所幫助。

1.上海市需改造舊有住宅的特點(diǎn)

1.1舊區(qū)改造的住宅主體逐步發(fā)生變化

隨著兩輪舊區(qū)改造的逐步展開和深入，上海市的棚戶簡(jiǎn)區(qū)基本消滅，可改造的二級(jí)舊里弄建筑也越來越少。于是，一大批建國(guó)初期和上世紀(jì)七十年代建造的老公房、老小區(qū)逐漸成為下一步舊區(qū)改造的重點(diǎn)，其中不乏大量的高層住宅。

據(jù)房管部門統(tǒng)計(jì)，上海1990年前建造的房屋約有1億,2500萬房屋房齡在50至70年以上； 8000多萬售后公房中有2500萬存在不同程度的需要維修問題，還有近500萬不成套房屋使用倒便器和馬桶，還有200多萬聯(lián)建房屋、物業(yè)難以接軌。這些狀況已影響到居民正常生活[ 顧振遠(yuǎn)?關(guān)注民生改善舊房居住條件?上海房地，2007（7）：P20~21]。

由于當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)水平和標(biāo)準(zhǔn)等原因，這些房屋設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單、設(shè)施不齊，配套標(biāo)準(zhǔn)較低。問題主要集中在屋面外墻滲漏、隔熱、保溫性能差、缺乏公共設(shè)施等。由于長(zhǎng)期處在低租金運(yùn)行狀態(tài)，房屋維修周期長(zhǎng)，房屋和輔助設(shè)施得不到及時(shí)修理和養(yǎng)護(hù)，失修失養(yǎng)現(xiàn)象較為普遍;部分上世紀(jì)七八十年代的高層住宅電梯還存在著產(chǎn)品能級(jí)低、運(yùn)行狀況差、故障率較高、能耗較大的現(xiàn)象，居民反響也較強(qiáng)烈。

1.2舊有住宅的區(qū)位優(yōu)勢(shì)極為明顯

隨著上海級(jí)差地租的明顯加大，基本上集中于中心城區(qū)附近的舊有住宅具備極為明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

1.2.1豐富的優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)設(shè)施

從量化指標(biāo)上分析，中心城區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施如醫(yī)院的千人床位指標(biāo)、學(xué)校班級(jí)教師數(shù)量要高于周邊區(qū)域，而在所謂的“優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)設(shè)施”.(指三級(jí)甲等醫(yī)院、市重點(diǎn)中小學(xué)、幼兒園等)更是在人均數(shù)量上遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于其它區(qū)域。以醫(yī)院為例，僅靜安區(qū)就擁有華山醫(yī)院、華東醫(yī)院、兒童醫(yī)院等多家三級(jí)甲等醫(yī)院，而較為偏遠(yuǎn)的閩行區(qū)卻一座三級(jí)甲等醫(yī)院也沒有。

這些小區(qū)周邊的公共交通系統(tǒng)比較發(fā)達(dá)，而且這些小區(qū)與規(guī)劃的上海軌道交通站點(diǎn)聯(lián)系緊密，出行的時(shí)間與經(jīng)濟(jì)成本都很低。

同時(shí)，中心城區(qū)已經(jīng)建成了一大批服務(wù)功能集聚、種類較為齊全、服務(wù)水平較高、規(guī)模較大、服務(wù)對(duì)象范圍較廣、影響力強(qiáng)的高等級(jí)商業(yè)商務(wù)服務(wù)區(qū)域，如黃浦區(qū)的南京東路步行街、人民廣場(chǎng)、豫園商圈；盧灣區(qū)的淮海路、新天地；靜安區(qū)的南京西路、靜安寺，虹口區(qū)的四川北路商業(yè)街；浦東新區(qū)的陸家嘴CBD；楊浦區(qū)的五角場(chǎng)商圈等。

而這些豐富而優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)資源，也是原有居民不愿意搬離中心區(qū)域的重要因素。以黃浦區(qū)為例，有許多老黃浦居民在外遷的時(shí)候堅(jiān)持要求保留戶口，就是為了小孩能夠在黃浦區(qū)上學(xué)[ 於曉磊?上海舊住宅區(qū)更新改造的演進(jìn)與發(fā)展研究?同濟(jì)大學(xué)碩士學(xué)位論文，2008：P26]。

1.2.2更強(qiáng)的增值能力

由于城市土地的稀缺性，中心城區(qū)地價(jià)的整體上升是總的趨勢(shì)。另一方面，中國(guó)的大城市并沒有出現(xiàn)西方城市在1960~1970年代郊區(qū)化進(jìn)程中經(jīng)歷的內(nèi)城衰落。相反，城市綜合交通體系的建立，交通狀況的改善以及中心城生態(tài)環(huán)境品質(zhì)的提高，使得中心城區(qū)始終是大多數(shù)居民鐘情的居家寶地。因此，隨之而來的住宅價(jià)格的上升也在情理之中。

就新建住宅而言，同樣建筑標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量的住宅，價(jià)格表現(xiàn)為隨著離市中心距離的增加而不斷遞減，并且以環(huán)線作為價(jià)格等高線:2000年，內(nèi)環(huán)線內(nèi)的住宅價(jià)格大多在4000元/以上，至外環(huán)線附近的價(jià)格則在2000元/左右。2003年，有研究者將上海各環(huán)線價(jià)位與檔次大致地總結(jié)為“4―6―8―10”，即外環(huán)外地區(qū)4000元/(低檔)、外環(huán)至中環(huán)地帶6000元/(中檔)、中環(huán)至內(nèi)環(huán)區(qū)域8000元/(中高檔)、內(nèi)環(huán)以內(nèi)地段l萬元/以上(高檔)。2004年甚至出現(xiàn)了“3―2―1”的說法，即樓市均價(jià)會(huì)達(dá)到內(nèi)環(huán)3萬元/、中環(huán)2萬元/、外環(huán)1萬元/[ 黃怡?城市居住隔離的模式―兼析上海居住隔離的現(xiàn)狀?城市規(guī)劃學(xué)刊?2005(2):P31-37]。從2012年初來看，這個(gè)當(dāng)初聳人聽聞的說法已經(jīng)部分稱為現(xiàn)在的實(shí)際情況了。

同時(shí)，擁有豐富的不可復(fù)制的歷史文化資源也是舊有住宅升值的一個(gè)重要因素。歷史文化資源與一般物質(zhì)資源不同，隨著時(shí)間的流逝和城市的發(fā)展這種類型的資源有明顯的增值性。而且這種增值性在城市發(fā)展進(jìn)入后工業(yè)化的階段以后，表現(xiàn)的尤其突出。具有歷史文化特征的城市區(qū)域在社會(huì)對(duì)文化重新回歸的潮流下，成為某些第三產(chǎn)業(yè)的處所和一些特定的高等級(jí)社會(huì)階層的理想居住地。上海新天地的改造就生動(dòng)地詮釋了發(fā)掘歷史文化資源的價(jià)值。

1.3舊有住宅居民的改造要求也是迫切的:

上海的人均GDP早己經(jīng)邁進(jìn)中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的全面均衡發(fā)展成為重點(diǎn)。因此不管是因?yàn)樯鐣?huì)發(fā)展所產(chǎn)生的與現(xiàn)實(shí)標(biāo)準(zhǔn)存在的絕對(duì)反差，還是因?yàn)樯鐣?huì)分層所產(chǎn)生的相對(duì)反差，對(duì)舊住宅區(qū)居住的原住民來講，改造是極為迫切的。特別是對(duì)于那些住房面積低下的居民來講，從他們因?yàn)樽》織l件而所反映出的較為極端的不滿情緒的背后，體現(xiàn)出對(duì)改造的渴望。

2.舊有住宅改造的不同方式

本文按照更新改造力度從大到小的次序排列，對(duì)上海住宅改造的實(shí)例加以分析。新天地的案例雖然外觀基本維持原狀，屬于保護(hù)性再開發(fā)，但由于原有的居住功能完全改變，可以看作更新改造力度最大，因而放在首位。

2.1改變?cè)械木幼」δ艿母脑欤ㄒ陨虾Ｐ绿斓貫槔?/p>

新天地位于上海的太平橋地區(qū)[ 其大致范圍在南路以西、馬當(dāng)路以東、興安路、太倉(cāng)路以南，合肥路以北。]，它始建于1900年，是大量中下層華人家庭居住的社區(qū)，并于1930年代起逐漸淪為 “下只角”。至1990年代，太平橋地區(qū)除了極少數(shù)新式里弄和新公房外，絕大部分是舊式里弄，建筑陳舊，公建配套不足，市政設(shè)施和綠化缺乏，屬于盧灣區(qū)舊區(qū)改造的范圍。根據(jù)1996年的太平橋地區(qū)改造規(guī)劃，該地區(qū)將成為現(xiàn)代化的國(guó)際性商住園區(qū)。

新天地廣場(chǎng)屬于歷史保護(hù)區(qū)，保留原有舊石庫(kù)門里弄格局，并對(duì)建筑外觀進(jìn)行保護(hù)性改造。地塊功能由原來的居住轉(zhuǎn)為開發(fā)公共性的商業(yè)和文化活動(dòng)，充分利用毗鄰淮海中路商業(yè)街的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)，最大限度地發(fā)掘地段的潛在價(jià)值（圖5.2.1.1）。

太平橋公園也在拆除舊式里弄街坊的基礎(chǔ)上得以實(shí)施，建有l(wèi)公頃的人工湖和3公頃的公共綠地。太平橋公園北側(cè)是商務(wù)區(qū)，南側(cè)是住宅區(qū)，其中緊鄰太平橋綠地定為外銷住宅區(qū)。

109和112街坊的修建性詳規(guī)由SOM公司完成。第二階段的設(shè)計(jì)及實(shí)施方案由Nikken Sekkei InternationalLtd. (Singapore)與Wood &Zapata Inc. (USA)聯(lián)合承擔(dān)。其中, Wood &Zapata Inc. (USA)主要是提出設(shè)計(jì)概念及整體規(guī)劃思路,由Nikken Sekkei完成方案的發(fā)展及深化過程，整個(gè)項(xiàng)目歷經(jīng)兩年多[ 喬曉紅?歷史地段建筑環(huán)境的再生與創(chuàng)新――記上海太平橋地區(qū)新天地廣場(chǎng)舊城改建項(xiàng)目?建筑學(xué)報(bào)， 2001（3）：P12~15]。

羅小未先生曾在文章中對(duì)新天地的改造過程作過生動(dòng)的描述[ 羅小未?上海新天地廣場(chǎng)――舊城改造的一種模式?時(shí)代建筑，2001（4）：P25~26]：

“整個(gè)保護(hù)、改造與開發(fā)是一個(gè)挑戰(zhàn)。以新天地北里為例，在這個(gè)面積不到2公頃的地塊上原先建有15個(gè)縱橫交錯(cuò)的里弄密布著約3萬m2的危房舊屋。其中最早的建于1911年，最遲的建于1933年。它們中有的有能直達(dá)馬路的弄堂口，有的則要借道其它里弄才能進(jìn)出。因此在規(guī)劃上首先要讀懂它們之間的關(guān)系。要在密密麻麻的舊屋中“掏空”出一些公共空間;在“掏空”的同時(shí)還要把一切能為廣場(chǎng)增色的、具有石庫(kù)門里弄文化特征的建筑與部件保留下來加以利用。

新天地廣場(chǎng)在建筑的改造與修整方面曾經(jīng)歷了很大的困難。本來要在石庫(kù)門房子中塞進(jìn)現(xiàn)代的休閑生活內(nèi)容就夠困難了，何況這些房子大多為危房，沒有衛(wèi)生設(shè)備、上下水道陳舊不足、基礎(chǔ)與地板均已腐爛，只要稍微一動(dòng)便有散架的可能。結(jié)果做了很多試驗(yàn)，付出了昂貴的代價(jià)才得以完成。特別是象Ark和La Maison那些兼有演出的餐廳內(nèi)部需要寬敞與能承受大荷載的空間和供演出用的機(jī)電設(shè)施。因而建筑除了外墻之外，里面的基礎(chǔ)、上下水道到屋頂全部是重新建造的。而且外墻有些已經(jīng)酥松，只好對(duì)之進(jìn)行修補(bǔ)與加固并注射了一種進(jìn)口的防濕藥水。事實(shí)上幾乎所有的舊屋均要大興土木與脫胎換骨才能更新使用，因而其費(fèi)用每平方米高達(dá)二萬元?！?/p>

新天地在建筑設(shè)計(jì)方面無疑是成功的。從商業(yè)開發(fā)的角度看，新天地改造也取得了輝煌的成功，為香港瑞安集團(tuán)贏得了滾滾財(cái)源和良好的口碑。胡慶慶從商業(yè)策劃的角度對(duì)新天地的成功作了描述和分析[ 胡慶慶?上海太平橋地區(qū)開發(fā)與“新天地”的誕生――房地產(chǎn)策劃的成功范例?城市開發(fā)，2002.06.P55~56]：

“在各種刊物上‘新天地’成為‘出現(xiàn)率’最高的評(píng)論焦點(diǎn)，從《城市規(guī)劃匯刊》到《新民周刊》，從《建筑學(xué)》到《時(shí)代建筑》、《室內(nèi)設(shè)計(jì)與裝修》等，都有大篇幅的重頭文章，從不同角度評(píng)述、贊揚(yáng)。甚至日本《新建筑》雜志也有專文評(píng)論、褒揚(yáng)。同時(shí)，新天地廣場(chǎng)已成為上海旅游的重要景點(diǎn)之一，尤其是國(guó)外的旅游團(tuán)隊(duì)，對(duì)此有濃厚的興趣。”

“保留、改造、新建（新天地地塊）5.7萬平方米的建筑，以致每平方米建筑面積綜合費(fèi)用高達(dá)2.28萬元。在此粗略估算一下，若設(shè)貸款年利率為9%，13億元投資，分20年清償?shù)脑?，每年還款額為1.4241億元。我們?cè)俅致怨浪阋幌伦饨鹗杖?，……租金年收入?.4315億元，收支基本持平。若還款期縮短的話，本項(xiàng)目還是一個(gè)虧損項(xiàng)目?！?/p>

“為何瑞安集團(tuán)公司要花大精力來搞一個(gè)并不十分有利可圖的項(xiàng)目呢？……太平橋綠地、湖泊與新天地的人文環(huán)境大大提升了其周圍的房地產(chǎn)的品位和價(jià)值，……以目前已經(jīng)開始銷售的小高層樓盤為例，其房?jī)r(jià)已達(dá)2萬到2.5萬元/平方米，而在其鄰近相同類型的住宅樓宇只售1萬元/平方米,高出整整1-1.5萬元/平方米。太平橋地區(qū)開發(fā)的新樓宇估計(jì)總量可達(dá)2 0 0萬平方米，如果每平方米售價(jià)均能比其他地區(qū)樓盤高出1萬元，那將獲得豐厚的收益。其次由于新天地廣場(chǎng)的改建成功，已對(duì)瑞安集團(tuán)公司產(chǎn)生了一個(gè)極好的廣告效應(yīng)，已使“瑞安”成為滬上高檔房地產(chǎn)的知名品牌，獲得購(gòu)房者的高度信任?！?/p>

至此，太平橋公園和新天地廣場(chǎng)形成了太平橋地區(qū)的一顆磁石，在它的周邊吸聚和簇集了一批高收人階層和富裕階層的住宅區(qū)，2008年初上海市中心6萬元/以上的住宅大多集中在新天地地區(qū)。但是，相對(duì)于其周邊尚未改造的廣大舊式里弄來說，居住隔離與社會(huì)階層的分化程度是令人觸目驚心的[ 黃怡?城市居住隔離的模式―兼析上海居住隔離的現(xiàn)狀?城市規(guī)劃學(xué)刊?2005(2):P31-37]。

新天地作為上海歷史建筑改造與開發(fā)的標(biāo)桿性實(shí)例，可以帶給我們以下一些啟示：

舊有住宅改造除了“推倒重建”和“原狀保護(hù)”之外還有第三條路，就是新舊交融的“新天地式”改造。由于新舊建筑和生活方式的戲劇性對(duì)比，很容易引人注意，取得良好效果。在這方面新天地取得了轟動(dòng)效應(yīng)，起到了很好的宣傳示范作用。

新天地的成功是上海的成功，背后有著海外人士的上海懷舊情結(jié)，老上海里弄生活的鮮活記憶和上海轉(zhuǎn)型國(guó)際性大都市的歷史機(jī)遇作為支撐；新天地的成功也是瑞安集團(tuán)的成功，前瞻性的眼光、巨額的資金、胸有成竹的耐心和超強(qiáng)的招商運(yùn)作能力是這個(gè)特殊的地產(chǎn)項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。從這兩個(gè)角度來說，新天地模式是很難被大量復(fù)制的。

新天地每平方米改造費(fèi)用極高，將住宅改為盈利性商業(yè)建筑在經(jīng)濟(jì)方面勉強(qiáng)可行，但對(duì)于大量性舊有住宅的改造，難具推廣價(jià)值。

2.2大規(guī)模重建的改造（以中遠(yuǎn)兩灣城為例）

中遠(yuǎn)兩灣城位于上海中山北路以南，蘇州河以北，光新路以東，恒豐路以西。屬普陀區(qū)潘家灣、潭子灣和王家宅地區(qū)，簡(jiǎn)稱“兩灣一宅”，是有名的“365”棚戶區(qū)，俗稱“上海最后一條‘窮街’”，該地區(qū)范圍約有63公頃地區(qū)內(nèi)原有居民1萬戶,各級(jí)工廠300多家.內(nèi)區(qū)河道縱橫,街道狹窄,居民密集,生活混雜,治安混亂，社會(huì)問題日益嚴(yán)重,社會(huì)矛盾非常突出[ 黃秋平?兩灣理想?時(shí)代建筑，2004（1）：P130~133]。

改造后的總建筑面積達(dá)到160萬平方米，預(yù)計(jì)總投資將達(dá)60多億元人民幣。多年來，上海歷屆市委、市政府想著手改造，都因種種原因而擱淺[ 開啟廣告?講求戰(zhàn)略求勝?gòu)?qiáng)化過程控制――中遠(yuǎn)兩灣城策劃案[J]?中國(guó)廣告，2001（12）：P38~40]。于是能不能成功改造“兩灣一宅”地區(qū)，成為了上海能否在20世紀(jì)末完成365萬平方米危棚簡(jiǎn)屋改造的關(guān)鍵。開發(fā)商中國(guó)遠(yuǎn)洋運(yùn)輸集團(tuán)（簡(jiǎn)稱“中遠(yuǎn)”）最終承擔(dān)了這一地塊的開發(fā)。

中遠(yuǎn)兩灣城規(guī)劃占地49. 51公頃，規(guī)劃總建筑面積160萬m2。毛容積率3.2凈容積率5.0，住宅建筑面積140萬m2，規(guī)劃居住人口為3.58萬人。 50公項(xiàng)的土地一次性拆遷完成（圖5.2.2.1）。

規(guī)劃中注重建筑所勾勒的空間形態(tài)和接近自然的生活品質(zhì)。根據(jù)特定的基地環(huán)境將基地劃分3個(gè)區(qū)：北部的嘈雜區(qū)、中部安靜的景觀區(qū)、南部親和的河濱區(qū)。規(guī)劃首先在基地北側(cè)布置了5棟長(zhǎng)板式住宅，有效阻隔了北面高架環(huán)線、輕軌明珠線和滬杭鐵路線噪聲的疊加影響，同時(shí)在其間穿插布置了3棟點(diǎn)式住宅，有效地減少板式建筑組合所帶來的冗長(zhǎng)感，活躍了北部的建筑形態(tài)，突出入口的空間形象并反映出內(nèi)外空間的滲透性。

南部則以點(diǎn)式和小板式住宅沿河岸布置，強(qiáng)調(diào)區(qū)內(nèi)綠化景觀和河濱景觀空間的連貫性，提升住宅區(qū)品位[ 莊斌?中遠(yuǎn)兩灣城，上海，中國(guó)[J]?世界建筑?2006(3):P94]。

設(shè)計(jì)中采用了建筑底部架空1層或幾層(挑高4.2米，局部架空至7米，總計(jì)面積近5萬m2)，來保證視覺空間的通透感和連貫性；還將1.8公里寬的蘇州河親水岸線向小區(qū)外公眾開放，營(yíng)造出一個(gè)優(yōu)美的居住綠化環(huán)境[ 沈迪，黃秋平?“兩灣一宅”舊區(qū)改造規(guī)劃設(shè)計(jì)[J]?1999.06:P7~8]。

伴隨著1990年代蘇州河水質(zhì)與環(huán)境的綜合治理初見成效，經(jīng)過大規(guī)模的改造，原有居民動(dòng)遷了，除了少量回遷戶外，新建的中遠(yuǎn)兩灣城成為中高收人住宅區(qū)。從1999年10月一期開盤至2003年10月三期開盤，其間價(jià)格由3200~4200元/升至12000~l4000元/，翻了3~4倍，漲幅驚人。通過住宅次級(jí)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓，在中、高收入階層之間產(chǎn)生了二次甚至多次替代現(xiàn)象，例如一期購(gòu)買的住戶將已經(jīng)升值的房產(chǎn)以高于當(dāng)初購(gòu)進(jìn)的價(jià)格轉(zhuǎn)手[ 黃怡?城市居住隔離的模式―兼析上海居住隔離的現(xiàn)狀[J]?城市規(guī)劃學(xué)刊，2005(2):P31-37]，兩次替代的結(jié)果使得該住宅區(qū)居住人群的階層發(fā)生了很大的轉(zhuǎn)變，與周邊城市住宅區(qū)的隔離程度也不斷加強(qiáng)。

然而在2006~2007年，中遠(yuǎn)兩灣城又發(fā)生了大規(guī)模的群租現(xiàn)象，居住人群再次發(fā)生轉(zhuǎn)變。據(jù)上海市消防部門的統(tǒng)計(jì)，中遠(yuǎn)兩灣城內(nèi)共有“群租”和“居改非”965套，其中“群租”683套，分為純“群租”576套，公司集體宿舍96套，旅館經(jīng)營(yíng)11套。 “居改非”282套，分為開公司265套，做倉(cāng)庫(kù)14套，做盒飯3套。集中在中遠(yuǎn)四期29個(gè)門樓，總建筑面積104451.60平方米，平均每戶108.24平方米。每套“群租”房平均分割7間，就有4032小間，按每套平均10人計(jì)算，增加流動(dòng)人口近萬人，被稱為“滬上第一群居小區(qū)”。[ 郭長(zhǎng)洪，張羽龍?邁向和諧的“第一群租小區(qū)”――記中遠(yuǎn)兩灣城群租整治[J]?檢查風(fēng)云，2008(7):P30-31]

2007年2月7日中遠(yuǎn)兩灣城97弄8號(hào)31樓一群租房?jī)?nèi)因電器短路突然起火，所幸當(dāng)時(shí)屋內(nèi)并無租客，沒有造成人員傷亡?！霸窘ㄖ娣e為104平方米的兩室兩廳房屋被二房東用三夾板和細(xì)木工板隔成了7個(gè)獨(dú)立的小房間，擺放了12張床位，房門口雜亂地堆放著堆積的生活垃圾，隔出的小房間外，僅留下一條容一人通過的狹窄走廊，走廊地板上還堆放著兩個(gè)電飯煲和一臺(tái)微波爐，并且都插在同一個(gè)拖線板上?！边@就是失火群租房里面的情景。群租現(xiàn)象從一個(gè)側(cè)面反映出了上海生活成本直線上升，和低收入群體的尷尬境地。“周先生2007年7月從山東某高校畢業(yè)，來上海闖蕩的他每個(gè)月就靠1500元的工資度日。他與朋友合租在中遠(yuǎn)兩灣城?！绻绣X的話，誰愿意住這種地方?！f，‘中遠(yuǎn)兩灣城一套面積80多平方米的裝修房，月租在3000元左右。群租房便宜很多，不到4平方米的小隔間，價(jià)格700元。我的月收入是1500元，交通費(fèi)每天6元，吃飯每月350元，再加上水電費(fèi)、通訊費(fèi)基本上分文不剩。’” [ 同23]

由于群租造成居住單元人口密度增加，使單位公共資源分?jǐn)偙壤档停斐尚l(wèi)生、擾民等多種問題。不少業(yè)主都抱怨“我們的生活品質(zhì)明顯受到‘群租’的影響?！笨梢姡绱艘?guī)模巨大的群租讓中遠(yuǎn)兩灣城存在嚴(yán)重的治安、消防、傳染疾病隱患，影響了周邊業(yè)主的正常生活，造成來訪不斷，投訴不斷，公共設(shè)施也超負(fù)荷運(yùn)行。最后由政府出面進(jìn)行治理整頓，才使中遠(yuǎn)兩灣城內(nèi)的群租問題得以基本控制。

通過中遠(yuǎn)兩灣城的案例我們可以得到以下啟示：

大規(guī)模推倒重建對(duì)危棚簡(jiǎn)屋的改造是最有效率的途徑，通過精心的設(shè)計(jì)可以營(yíng)造良好的居住環(huán)境。

目前，上海中心區(qū)改造后的大型社區(qū)居住由于區(qū)位優(yōu)勢(shì)，吸引了大量中、高收入階層入住。但如回遷戶很少，容易形成居住隔離。

工作在中心區(qū)的低收入階層，由于無法負(fù)擔(dān)遠(yuǎn)途通勤的時(shí)間與金錢成本，往往選擇就近、廉價(jià)的出租房源居住。如果他們的需求得不到有效疏導(dǎo)，會(huì)產(chǎn)生畸形居住形態(tài)，影響社會(huì)和諧。

隨著郊區(qū)環(huán)境的改善，交通的發(fā)展，私家轎車的普及，上海市中心城區(qū)人口密度已初步呈現(xiàn)降低的趨勢(shì)[ 李健，寧越敏?1990年代以來上海人口空間變動(dòng)與城市空間結(jié)構(gòu)重構(gòu)?城市規(guī)劃學(xué)刊，2007（2）：P20~24]；低收入者的住房需求如無法疏導(dǎo)，會(huì)導(dǎo)致中心區(qū)環(huán)境惡化，加速郊區(qū)化進(jìn)程，有重蹈美國(guó)惡性郊區(qū)化覆轍的危險(xiǎn)。

2.3拆落地[ 里弄住宅拆落地更新是靜安區(qū)結(jié)合自身特點(diǎn)對(duì)成套更新方式的一種大膽創(chuàng)新，它的主要做法是在保持原有建筑占地基本不變的基礎(chǔ)上，將原有的舊住宅拆除，并按照原有風(fēng)格進(jìn)行重建。]的改造（以新?？道餅槔?/p>

新福康里小區(qū)（圖5.2.3.1），南臨新閘路，北至武定路，西起泰興路，東靠石門二路。項(xiàng)目總占地面積37886平方米，項(xiàng)目在成套率更新前就叫做福康里，是一片建設(shè)于1927年的舊式里弄住宅小區(qū)。小區(qū)原有居民約2600戶，戶內(nèi)大都無衛(wèi)生設(shè)施，廚房為多戶共用，每戶居民的平均住房面積只有35平方米（圖5.2.3.2）。

原地新建的新福康里小區(qū)總建筑面積108936平方米，由2幢高層住宅、16幢多層住宅及6幢聯(lián)排別墅組成。自1998年9月啟動(dòng)至2001年底建成，建設(shè)總周期為3年半，項(xiàng)目總投資約5億人民幣。

全部建成后可居住1504戶居民，其中回搬居民近800戶，平均每戶的住房面積達(dá)70平方米，并有獨(dú)用的煤、衛(wèi)設(shè)施。另有可銷售近400套住房，異地動(dòng)遷了1800戶居民。在建筑風(fēng)貌上既保留了傳統(tǒng)民居特色，又融入了現(xiàn)代海派風(fēng)格，是靜安區(qū)第一個(gè)成片、整街坊舊住房成套改造項(xiàng)目。

在市、區(qū)兩級(jí)政府政策向舊里成套改造傾斜和聚集下，新建房屋成本大為降低，原來居住在?？道锏木用?，平均每戶只要出資12萬元就可回搬，這樣既滿足了居民住房改造的需求，又符合居民的實(shí)際承受能力，深受大家的歡迎[ 高鵬?上海市中心城舊居住區(qū)更新方式比較研究――以靜安區(qū)為例?上海交通大學(xué)碩士論文?2007?P52]。

新?？道锸庆o安區(qū)第一個(gè)成片、大規(guī)模的成套率更新項(xiàng)目，在許多方面值得借鑒的方面。

例如，完全商品化的開發(fā)模式，通過商品化的運(yùn)作方式實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目整體的資金平衡，減輕了政府資金上的壓力，同時(shí)提高了住宅建筑品質(zhì)和居住區(qū)的整體人員素質(zhì)。

一系列的政府優(yōu)惠政策也保障了項(xiàng)目的成功。資金方面，由于被列入舊城改造的試點(diǎn)地塊，土地在協(xié)議出讓的時(shí)候免去了土地出讓金；動(dòng)拆遷的環(huán)節(jié)，由于推出了“區(qū)內(nèi)回搬”、“16平方保底”等全面兼顧居民利益的動(dòng)遷辦法[ 愿回搬的居民可在本區(qū)范圍內(nèi)專為動(dòng)遷戶建造的商品房享受市場(chǎng)價(jià)的7折優(yōu)惠；戶口較多而實(shí)際住房面積較少的困難動(dòng)遷戶則可享受每人16平方米的“保底政策”。]，才確保動(dòng)拆遷工作的順利實(shí)施；在規(guī)劃指標(biāo)上，對(duì)于小區(qū)中心6000平方米的架空層不計(jì)算容積率，使小區(qū)在延續(xù)原有的里弄住宅所特有的空間尺度的同時(shí)，保留了適當(dāng)?shù)拈_發(fā)強(qiáng)度，并增加了相應(yīng)的配套設(shè)施。

合理調(diào)整利益分配，讓利于民是項(xiàng)目取得成功的基礎(chǔ)。較為合理的原有居民安置方案, 原有居民根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)和居住條件，通過原地回搬、異地安置和貨幣安置三種方式實(shí)現(xiàn)居住的成套率，三種方式的安置方案相對(duì)透明和公平，加上政府和開發(fā)商的共同讓利于民，使原有居民在該項(xiàng)目的更新過程中充分受益。

新?？道镄^(qū)的建設(shè)為上海市靜安區(qū)樹立了一個(gè)舊有住宅大規(guī)模、整街坊改造的成功個(gè)案，社會(huì)影響非常良好，并帶動(dòng)了其后的一系列改造建設(shè)，。

王佳寧通過對(duì)新福康里小區(qū)的實(shí)證研究，比較了它與豐裕里[ 豐裕里地處上海市盧灣區(qū)的中心地塊，屬淮海街道復(fù)四居委，與新天地、太平橋綠地僅相隔兩個(gè)小街區(qū)。豐裕里約建于20世紀(jì)20年代，其空間構(gòu)造為標(biāo)準(zhǔn)的后期石庫(kù)門里弄。東、北兩面臨街，由一條南北向的主弄貫穿全弄，串連兩側(cè)的12條支弄，一側(cè)的支弄為封閉的盡端式，另一側(cè)通達(dá)一條狹窄的輔弄。該里弄占地近1公頃，登記在冊(cè)人口有1716人，共608戶，其中約有1/4~1/3的人口屬于流動(dòng)人口，其構(gòu)成由前來上海務(wù)工暫住的人員為主，其余的常住人口基本上都有很長(zhǎng)的上海居住史，其中的老年人約在上世紀(jì)中葉之前就來到上海，而中青年人群基本是這些前移民的后代，整體社會(huì)結(jié)構(gòu)與現(xiàn)今上海一般里弄街道的構(gòu)成相近。]的鄰里交往狀況，發(fā)現(xiàn)新?？道锏泥徖镎J(rèn)知和交往狀況在許多方面并不亞于傳統(tǒng)的里弄社區(qū)。

“第一，在鄰里熟識(shí)的數(shù)量上，豐裕里和新福康里都有較高的估計(jì)，絕大多數(shù)居民至少認(rèn)識(shí)“一些”鄰居。

第二，在鄰里關(guān)系親密度上，豐裕里居民的親密表現(xiàn)不如新?？道?，反而傾向于維持較淺薄的聯(lián)結(jié)形式。

第三，在鄰里關(guān)系健康度的評(píng)價(jià)上，豐裕里和新?？道锏恼J(rèn)可情況都較好，少有負(fù)面評(píng)價(jià)。然而，新?？道镉懈嗑用褡鞒隽朔e極的正面評(píng)價(jià)，說明在良好度的感知上新?？道锔鼊儆谪S裕里。

第四，在鄰里關(guān)系重要性方面，絕大多數(shù)受訪者都意識(shí)到部分鄰里聯(lián)結(jié)對(duì)他們“很重要”，但是在兩地的比較中，豐裕里的重要性評(píng)價(jià)仍低于新福康里，對(duì)鄰里聯(lián)結(jié)及其情誼的依賴度不如想象中的高。

第五，在個(gè)人支持獲得方面，兩地都有較好的獲得支持的信心，而豐裕里比新?？道镉懈蟊壤木用駥?duì)此持高度肯定的判斷，說明豐裕里居民確實(shí)具有較高的鄰里支持和互助保障。在忠告類支持和日常幫助類支持間，雖然兩地對(duì)前者的確定程度略低，但整體差距不大。

第六，在鄰里整體關(guān)照的判斷上，兩地的肯定判斷更勝個(gè)人支持，說明不論在豐裕里還是新福康里都相信鄰里中存在普遍的互助規(guī)范。

第七，在生活氛圍舒適性的評(píng)價(jià)中，豐裕里表現(xiàn)一般，而新?？道飬s呈現(xiàn)很高的正面評(píng)價(jià)。說明在生活氛圍的適意度上，里弄式居住方式并不存在優(yōu)勢(shì)，反而可能是一種缺陷。

第八，在鄰里責(zé)任感方面，豐裕里的居民有較廣的警覺意識(shí)，整體所關(guān)注的范圍比新?？道锎笤S多。在新?？道?，多數(shù)居民的警覺心理嚴(yán)格限制在與自家直接相關(guān)的區(qū)域，而豐裕里的居民較能為鄰里共有的空間擔(dān)負(fù)責(zé)任。[ 王佳寧?上海傳統(tǒng)社區(qū)鄰里環(huán)境研究―基于石庫(kù)門里弄的實(shí)證研究?同濟(jì)大學(xué)碩士學(xué)位論文?2007?P113]”

分析“新?？道铩钡膶?shí)例，并與中遠(yuǎn)兩灣城進(jìn)行比較，我們可以得到下面的結(jié)論：

與“推倒重建”的方式相比較，“拆落地”同樣是在相同的地塊上全部新建住宅與配套設(shè)施，不同點(diǎn)在于：其一，“拆落地”的新建住宅在空間布局、建筑造型、裝飾細(xì)節(jié)等方面盡量做到按照原有風(fēng)格重建；其二，“拆落地”的新建住宅中以就地回搬的原有居民為主。

就地回搬的居民背景差異不大，很多人都是改造前多年的老鄰居，對(duì)維持社會(huì)的穩(wěn)定、延續(xù)的城市文脈都是有利的。同時(shí)，部分新搬入的居民進(jìn)行適度混合，增加了區(qū)域的活力。

由于“新?？道铩钡慕ㄔO(shè)年限較早，高層住宅較少，加之原有居民居住密度極高，所以有三分之二的居民沒能做到就地回搬。如果加大高層住宅的比例，可能會(huì)緩解這一現(xiàn)象。

政府的優(yōu)惠政策和開發(fā)商平和的心態(tài)是這類“拆落地”項(xiàng)目成功的保障。因此有必要就此類項(xiàng)目的地價(jià)、架空層面積計(jì)算、開發(fā)商的補(bǔ)償機(jī)制等多方面政策做出比較明確的規(guī)定，這樣才能平衡各方利益，切實(shí)有力地發(fā)掘“拆落地”這一改造方式的巨大潛力。

2.4保留歷史痕跡的改造（以復(fù)城國(guó)際為例）

復(fù)城國(guó)際位于虹口區(qū)東北部的曲陽中心商務(wù)圈，西臨曲陽路，東至伊敏河路，東北角與騰克路相接其南面為一建于上世紀(jì)六、七十年代的居住小區(qū)。復(fù)城國(guó)際總建筑面積約15萬平方米，是一個(gè)集住宅、辦公、酒店式公寓、休閑、商業(yè)為一體的綜合小區(qū)，其中包括7萬平方米的住宅，6萬平方米的辦公以及1.4萬平方米的商業(yè)。該項(xiàng)目由上海復(fù)地與荷蘭ING[ ING是全球排名前三的房地產(chǎn)投資管理公司，管理的地產(chǎn)總值超過840億美元，旗下還擁有荷蘭唯一一個(gè)歷史保護(hù)建筑投資基金―荷蘭國(guó)際歷史保護(hù)建筑投資基金，在歷史建筑保護(hù)和舊城改造方面有著豐富的經(jīng)驗(yàn)。]攜手打造。

基地原址為中國(guó)鼎鼎大名的八一電影機(jī)械廠所在地。這里曾經(jīng)輝煌一時(shí)，從1952年建廠開始這里出品了大量電影放映設(shè)備和照相機(jī)械產(chǎn)品，16毫米移動(dòng)式電影放映機(jī)、35毫米固定式電影放映機(jī)、16毫米印片機(jī)、印片縮片機(jī)等。

復(fù)城國(guó)際的綠地占地面積為15120平方米，綠地率為35.5%，集中綠地面積為6624平方米，集中綠地率為15.3%。這樣的指標(biāo)其實(shí)并不是特別優(yōu)秀，但是，基地原有綠化保護(hù)率卻高達(dá)80%，另外的20%進(jìn)行了就地遷移。

在最終的規(guī)劃中，基地上這條60多米長(zhǎng)、有近百棵上百年樹齡的香樟木的林蔭大道得以完整的保留，成為社區(qū)的中心景觀大道。該景觀道的端頭是一個(gè)5米多高的噴泉，也是保留下來的。正對(duì)著噴泉的是一棟建筑建于上世紀(jì)的30年代，這棟日偽時(shí)期日本人所造的老洋房在戰(zhàn)火中幸運(yùn)不倒，動(dòng)蕩中依然屹立，今日亦獲得了新生。

復(fù)城國(guó)際的中心區(qū)域以2幢保留老建筑帶領(lǐng)另2幢新建建筑，構(gòu)成大面積的商業(yè)共享區(qū)域?yàn)楹诵摹Ｔ摾蠌S房是八一電影機(jī)械廠興建的第一批建筑，迄今已有50多年的歷史了。

廠房恰好位于基地的中心位置，建筑面積約900平方米，單層鋼排架結(jié)構(gòu)。復(fù)地集團(tuán)耗資600萬元改造，設(shè)計(jì)邀請(qǐng)了在歷史建筑保護(hù)再利用方面有著豐富經(jīng)驗(yàn)的日本HMA建筑設(shè)計(jì)公司，該公司曾完成了上海新天地，建國(guó)中路8號(hào)橋，杭州UME電影城的眾多改造項(xiàng)目，在業(yè)內(nèi)有著良好的聲譽(yù)[ 高洪構(gòu)?上海新興樓盤中的歷史建筑?同濟(jì)大學(xué)碩士學(xué)位論文，2008（3）：P24~26]。

復(fù)城國(guó)際的售樓處就設(shè)在老廠房?jī)?nèi)，里面除了刻意磚塊的墻和經(jīng)過修繕的拱頂，其余全都打上了現(xiàn)代化的烙印:用彩色厚玻璃鋪就的走道、造型奇異的沙發(fā)，以對(duì)比的手法，在歷史和現(xiàn)實(shí)之間取得平衡。

復(fù)城國(guó)際的案例可以改變我們的一些思路：

大規(guī)模的重建也可以保留歷史的痕跡、延續(xù)時(shí)代的文脈，盡管這種延續(xù)只是歷史建筑的片段。

保留的舊建筑面積所占的比例不一定很大（復(fù)城國(guó)際的案例中不足1%），但由于處在中心位置，并改造為公共設(shè)施，位置和功能的特殊性使區(qū)域的歷史氛圍得到延續(xù)。

原汁原味的老建筑，通過對(duì)比手法可以產(chǎn)生強(qiáng)烈的戲劇效果，加上一些文化積淀、歷史傳奇，給人的印象十分深刻。

2.5局部設(shè)施的更新改造（以平改坡為例）

所謂“平改坡”的“平”是指平屋頂?shù)亩鄬幼≌捌隆眲t是指更新后的坡屋頂狀態(tài)。根據(jù)上海市房屋土地資源管理局解釋：“平改坡”是指在建筑結(jié)構(gòu)許可條件下，將多層住宅平屋面改建成坡屋頂，并對(duì)外立面進(jìn)行整修，達(dá)到改善住宅性能和建筑物外觀視覺效果的房屋修繕行為[ 見上海市房屋土地資源管理局網(wǎng)站shfdz.省略/gzbh/zhgz/zyp/200411/t20041109_53457.htm]。此工程四次列入市政府實(shí)事項(xiàng)目。自1999年～2006年已累計(jì)完成2870萬平方米，計(jì)13009幢，受益居民達(dá)55萬戶[ 顧振遠(yuǎn)?關(guān)注民生改善舊房居住條件?上海房地，2007（7）：P20~21]。

在“十五”期間，除了針對(duì)舊式里弄的大規(guī)模商業(yè)開發(fā)的更新方式和成套更新方式外，一種新崛起的更新方式在上海中心城區(qū)的城市建設(shè)與發(fā)展中發(fā)揮了重要的作用，特別是當(dāng)大規(guī)模更新因?yàn)閯?dòng)拆遷問題陷入困境，成套更新方式也因?yàn)檎邎?zhí)行上的問題放緩進(jìn)程時(shí)，“平改坡”卻產(chǎn)生了良好的社會(huì)反響，積極的推動(dòng)了中心城區(qū)的舊居住區(qū)更新工作。

“平改坡”更新方式，因?yàn)槠鋯挝煌度肓枯^少，單純“平改坡”每平方米80元，綜合改造不超過140元/平方米。對(duì)應(yīng)目前中心城因?yàn)樯虡I(yè)商務(wù)功能的拓展而不斷增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，政府完全有能力承擔(dān)起這樣的更新開支?！捌礁钠隆备路绞降某霈F(xiàn)和成功為中心城區(qū)的舊居住區(qū)更新拓展了思路，并極大的緩和了當(dāng)前的社會(huì)矛盾。

平改坡從1999年第一幢試點(diǎn)成功至今，僅有8年的歷史，但在這期間，“平改坡”這種更新方式其內(nèi)涵和外延都得到了不斷的發(fā)展，按照其發(fā)展可以分為以下三個(gè)階段[ 高鵬?上海市中心城舊居住區(qū)更新方式比較研究――以靜安區(qū)為例?上海交通大學(xué)碩士學(xué)位論文?2007?P47]：

第一階段為探索期（1999――2000年），1999年8月開始沿延安路高架試點(diǎn)，完成改造13幢，并在試點(diǎn)成功的基礎(chǔ)上，2000年擴(kuò)大試點(diǎn)至全市重要景觀周邊的1000幢。在這一階段，“平改坡”改造內(nèi)容主要是以整修屋面和外立面為主，簡(jiǎn)稱 “穿新衣、戴新帽”。

第二階段為拓展期（2001――2003年），改造范圍擴(kuò)大到各區(qū)高架道路沿線和重要景觀道路沿線區(qū)域，三年內(nèi)完成改造4648幢。改造的內(nèi)容也隨著兩個(gè)平改坡綜合改造的試點(diǎn)，深化為結(jié)合平改坡，對(duì)整個(gè)小區(qū)的形態(tài)、功能、環(huán)境進(jìn)行綜合改造，簡(jiǎn)稱“穿新衣、戴新帽、換內(nèi)膽、整環(huán)境”。

第三階段為深化期（2004年――至今），這一階段時(shí)間內(nèi)，改造的對(duì)象從景觀道路沿線進(jìn)一步擴(kuò)展為成規(guī)模的小區(qū)，在第二階段綜合改造試點(diǎn)取得成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，逐漸將更新重心調(diào)整為舊小區(qū)平改坡綜合改造。同時(shí)，根據(jù)2005年上海市建設(shè)環(huán)境友好型、資源節(jié)約型城市的要求，把降低能耗增添為新的改造內(nèi)容。至此，平改坡的綜合改造內(nèi)容擴(kuò)展為“穿新衣、戴新帽、換內(nèi)膽、整環(huán)境、降能耗、節(jié)資源”。

張金秀在文中對(duì)第三階段的“平改坡”工程作了以下描述[ 張金秀?平改坡:舊區(qū)改造的新路子――關(guān)于上海舊區(qū)改造工程的思考?上海房地，2006（9）：P49~51]：“仙霞物業(yè)管理的威寧小區(qū)成為申城新一輪首批舊小區(qū)"平改坡"綜合改造試點(diǎn)之一?！@里實(shí)現(xiàn)變頻供水、垃圾生化處理，安裝了智能化的紅外線報(bào)警系統(tǒng)、電子公告牌、太陽能路燈、發(fā)光門牌，綠化將得到合理布置，小區(qū)道路將變成靜音的柏油路，拆掉多余圍墻后騰出的空間可以增加40多個(gè)車位，居民們不用把車停在馬路上了。擴(kuò)建后，每戶增加的5到20個(gè)平方米面積，僅以較低的成本價(jià)出售給居民，這樣，居民不用搬離原地，就可以花小錢改善居住條件。在這新一輪的舊區(qū)改造中，結(jié)合“平改坡”工程，本市還開始了住宅綜合改造試點(diǎn)，延長(zhǎng)住宅使用期。比如，在基礎(chǔ)加固的基礎(chǔ)上，將底樓居民上搬至實(shí)行“平改坡”后的住宅頂層，騰出底樓空間，用作社區(qū)圖書室、健身室、活動(dòng)室、保健室等社區(qū)服務(wù)公共設(shè)施；在部分多層住宅中加裝電梯等?！?/p>

透過“平改坡”現(xiàn)象我們可以發(fā)現(xiàn)：

滿足舊有住宅居民的需求并不并不需要投入巨大，100元/平方米左右的造價(jià)，增加一些小的配套設(shè)施就可以達(dá)到較高的滿意度。

在級(jí)差地租極為顯著的上海，保證舊有住宅居民利益，很大程度上是保證他們居住的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。