導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房屋過(guò)戶申請(qǐng)書，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

(1)開發(fā)商名下的房產(chǎn)證原件。

(2)開發(fā)商的法人委托書。

(3)拆遷前個(gè)人房產(chǎn)證原件或房產(chǎn)證注銷證明。

(4)被安置人身份證復(fù)印件。

(5)拆遷安置協(xié)議。

(6)房屋移轉(zhuǎn)過(guò)戶申請(qǐng)書。

(7)房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)書。

(8)測(cè)量分戶平面圖。

篇2

個(gè)人房屋授權(quán)委托書模板

委托人

1、姓名：性別：身份證號(hào)碼

受托人:

1、姓名身份證號(hào)碼

2、

我們擁有房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)委托以上受托人為我們的人，在本人所有權(quán)份額內(nèi)，并以我們的名義在任何時(shí)間任何情況下享有上述房產(chǎn)的占有、使用、收益、處分的各項(xiàng)權(quán)利。并代為辦理上述房產(chǎn)相關(guān)的以下所列明的事項(xiàng)：

1.辦理轉(zhuǎn)讓上述房產(chǎn)的過(guò)戶、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，簽署房地產(chǎn)買賣合同、存量房交易稅款計(jì)征申明、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)個(gè)人所得稅免征申報(bào)表、轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)表及詢問筆錄等辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所需簽署的相關(guān)文件、領(lǐng)取房地產(chǎn)證、辦理買賣公證等手續(xù)。

2.辦理轉(zhuǎn)讓上述房產(chǎn)的拆遷、征地、置換等手續(xù)，如簽訂拆遷、征地、置換合同，領(lǐng)取拆遷征地補(bǔ)償金等

3.辦理上述房產(chǎn)資料變更、資料撤件、抵押登記手續(xù)、簽署變更申請(qǐng)表、抵押物價(jià)值確認(rèn)書等相關(guān)文件及領(lǐng)取辦妥變更、撤件、抵押登記的房地產(chǎn)證等相關(guān)事宜。

4.辦理上述房產(chǎn)注銷抵押登記手續(xù)、簽署注銷抵押申請(qǐng)表及詢問筆錄、領(lǐng)取辦妥注銷抵押登記的房地產(chǎn)證等相關(guān)事宜。

5.到銀行辦理還清貸款手續(xù)、簽署銀行罰息、違約金等相關(guān)費(fèi)用確認(rèn)書并代為支付，終止授信額度并簽署相關(guān)文件，領(lǐng)取房地產(chǎn)證、注銷房產(chǎn)抵押資料、房地產(chǎn)買賣合同、保險(xiǎn)單、還款憑證及付清樓款證明書等相關(guān)文件資料。

6.到銀行辦理提前還款申請(qǐng)、打印貸款還款歷史記錄及貸款余額清單、查詢扣款賬號(hào)及賬戶余額、開立賬戶及更改密碼，辦理關(guān)閉賬戶網(wǎng)銀、電話銀行、手機(jī)銀行及取消托收功能的相關(guān)手續(xù)，簽署相關(guān)文件，領(lǐng)取借款抵押合同原件及復(fù)印件。

7.到國(guó)土部門或深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心或檔案部門打印產(chǎn)權(quán)資料電腦查詢結(jié)果表，復(fù)印房地產(chǎn)證、借款抵押合同等房產(chǎn)相關(guān)資料。

8.到銀行申請(qǐng)贖樓貸款、按揭貸款，簽署借款申請(qǐng)書、借款借據(jù)、劃款委托書、貸款合同等相關(guān)文件，到銀行或其他相關(guān)機(jī)構(gòu)查詢打印個(gè)人征信系統(tǒng)信息及信用報(bào)告，收取或指定賬戶收取上述房產(chǎn)的售樓款、贖樓貸款以及買方按揭貸款。

9.到擔(dān)保公司簽署擔(dān)保(墊資)贖樓業(yè)務(wù)申請(qǐng)審批表/報(bào)備表、贖樓擔(dān)保委托合同、墊資服務(wù)合同、借據(jù)、確認(rèn)書、承諾書、授權(quán)書等辦理贖樓所需簽署的相關(guān)文件。

10.代為管理房產(chǎn)、收取房屋租金，辦理上述房產(chǎn)的物業(yè)管理、水電、煤氣、電話、數(shù)字/有線電視、網(wǎng)絡(luò)等過(guò)戶以及變更的相關(guān)手續(xù)，到保險(xiǎn)公司辦理上述房產(chǎn)的退保手續(xù)，代為收取保險(xiǎn)金及在相關(guān)文件上簽字。

11.到國(guó)稅局或地方稅務(wù)局辦理減、免稅申請(qǐng)手續(xù)簽署并領(lǐng)取相關(guān)文件。到地產(chǎn)中介簽署買賣協(xié)議及相關(guān)一切文件并代收定金。

12.到司法機(jī)關(guān)或仲裁機(jī)構(gòu)查詢復(fù)印并領(lǐng)取上述房產(chǎn)所涉案件的具體情況及相關(guān)文件資料。

上述受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)，所有受托人均可獨(dú)立辦理受托事項(xiàng)，受托人在其權(quán)限范圍及期限內(nèi)簽署的一切有關(guān)合法文件及辦理相關(guān)手續(xù)，我(們)均予承認(rèn)。上述房產(chǎn)是指法律規(guī)定本人份額內(nèi)房產(chǎn)。

委托人：

年月日

房屋全權(quán)委托書范文

委托人：______________

受托人：______________

委托事項(xiàng)及權(quán)限：

委托人二人系夫妻，坐落于______________因本人事務(wù)繁忙，現(xiàn)特委托受托人辦理相關(guān)事宜，具體權(quán)限如下：

1、代為清償該房屋抵押貸款，辦理貸款結(jié)清、房產(chǎn)抵押注銷等相關(guān)手續(xù)，代為取回房屋產(chǎn)權(quán)證原件等相關(guān)房產(chǎn)憑證。

2、受托人有權(quán)代為出售房產(chǎn)，包括但不限于：受托人有權(quán)代為出售上述房產(chǎn)，有權(quán)與買受人商談交易價(jià)格及買賣合同的各項(xiàng)條款，有權(quán)代為簽署有關(guān)協(xié)議、房屋買賣合同及辦理相應(yīng)的合同公證、房產(chǎn)評(píng)估事宜，有權(quán)與買方辦理房屋交接手續(xù)，有權(quán)處理物業(yè)及煤水電、有線電視等過(guò)戶事宜，有權(quán)代為收取售房款項(xiàng)。受托人有權(quán)代為到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理合同的登記及房地產(chǎn)權(quán)屬過(guò)戶至買受方等上述房產(chǎn)交易有關(guān)的一切手續(xù)。若買方選擇按揭抵押貸款的方式支付購(gòu)房款，則受托人有權(quán)代表委托人協(xié)助買房辦理二手房(按揭、抵押、轉(zhuǎn)按揭)貸款的相關(guān)手續(xù)，并代為到按揭銀行簽署各種法律文書，有權(quán)開立銀行賬戶卡，設(shè)定密碼及賬戶卡有關(guān)操作，收取銀行按揭款。

3、受托人有權(quán)將上述房屋作為委托人(委托人當(dāng)中任意一人)、或受托人、或者其他第三人、公司向銀行、私人或其他金融機(jī)構(gòu)或擔(dān)保公司借款的抵押擔(dān)保物(貸款銀行、貸款對(duì)象、貸款額度、種類、擔(dān)保對(duì)象、范圍、期限等由受托人選擇確定)，有權(quán)代查委托人的個(gè)人資信、信用信息基礎(chǔ)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及報(bào)告，有權(quán)與貸款銀行(私人或其他金融機(jī)構(gòu))商定、申請(qǐng)辦理房屋抵押貸款，簽署授信協(xié)議及該授信項(xiàng)下的借款合同、抵押合同等相關(guān)文件，有權(quán)以上述房屋為抵押物代為辦理抵押貸款手續(xù)，包括代為開立銀行賬戶卡、領(lǐng)取相應(yīng)貸款，代為簽署相關(guān)法律文件，代為變更還款期限、還款方式，代為提前還款、包括結(jié)清貸款、領(lǐng)取貸款相關(guān)文件等與抵押、貸款有關(guān)的所有事項(xiàng);代為辦理與抵押貸款相關(guān)的房屋評(píng)估、保險(xiǎn)及公證事宜(委托人特此聲明：同意受托人與銀行簽署的借款合同等法律文件，并且同意賦予該借款合同強(qiáng)制執(zhí)行效力);代為到當(dāng)?shù)貒?guó)土資源與房產(chǎn)管理局辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)并代為繳納相關(guān)稅費(fèi)，有權(quán)代為領(lǐng)取、保管經(jīng)過(guò)抵押登記的土地房屋權(quán)證;代為辦理其他與房屋抵押貸款相關(guān)的事宜。

4、受托人有權(quán)出租上述房產(chǎn)，收取租金，簽署房屋租賃合同，辦理房屋租賃相關(guān)事宜。

本委托書未能窮盡且為受托人全權(quán)代表本人行使股東權(quán)利及履行股東職責(zé)所必需之其他權(quán)限，均視為已得到委托人的充分授權(quán)。

受托人在辦理委托事項(xiàng)時(shí)所為的相關(guān)行為，視同委托人親為，因此簽署的相關(guān)文件及支付的相應(yīng)費(fèi)用，委托人均予以承認(rèn)。

受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)。

委托有效期限：自委托書簽署之日起至_______年_____月____日止。

委托人：_______

日期：_______年_____月____日

房屋全權(quán)委托書怎么寫

委托方：

姓名：_______性別：_______身份證號(hào)碼：_____________________

受托方：

1：(可以公司名字或者公司法人代表)

2：姓名：_______性別：_______身份證號(hào)碼：_____________________

我方_______(份額____%)擁有位于深圳市______________(按照房產(chǎn)證地址填寫)的房產(chǎn)，現(xiàn)委托以上受托方為我方的人，期限為：_______年_____月____日至_______年_____月____日，其中1上述受托方均可單獨(dú)以我方的名義在期限內(nèi)辦理如下全部委托事項(xiàng)，受托方2可單獨(dú)以我方的名義在期限內(nèi)辦理如下第5、13項(xiàng)委托事項(xiàng)：

1、管理上述房產(chǎn)，支付與上述房產(chǎn)有關(guān)的各項(xiàng)費(fèi)用;到相關(guān)部門辦理以上房產(chǎn)補(bǔ)地價(jià)事宜，并代領(lǐng)取繳費(fèi)通知單及增補(bǔ)協(xié)議書，繳納相關(guān)費(fèi)用等及辦理綠轉(zhuǎn)紅等相關(guān)手續(xù)，領(lǐng)取紅本房地產(chǎn)證，簽署相關(guān)法律文件。

2、到相關(guān)部門全權(quán)辦理上述房產(chǎn)的房地產(chǎn)證并繳納相關(guān)費(fèi)用，領(lǐng)取房地產(chǎn)證，辦理上述房產(chǎn)的抵押登記手續(xù)并簽署價(jià)格議價(jià)書等相關(guān)文件。

3、全權(quán)辦理以上述房產(chǎn)向銀行申請(qǐng)按揭貸款或抵押貸款，并代為簽署借款合同、抵押合同、借款借據(jù)、借款申請(qǐng)書、劃款委托書、帳戶確認(rèn)書等相關(guān)文件，收取銀行貸款款項(xiàng)，辦理合同公證并在相關(guān)文件上簽字;在銀行開立帳戶，領(lǐng)取并保管存折，并在深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心辦理抵押登記手續(xù)。

4、辦理申請(qǐng)贖樓貸款手續(xù)，簽署銀行借款借據(jù)、借款合同、抵押合同、借款申請(qǐng)書、劃款委托書、帳戶確認(rèn)書等一切相關(guān)文件;在銀行開立帳戶，領(lǐng)取并保管存折，辦理還款的相關(guān)手續(xù);償還上述銀行贖樓貸款，并簽署一切相關(guān)文件。

5、到檔案管理等相關(guān)部門查詢并打印產(chǎn)權(quán)資料，復(fù)印房地產(chǎn)證、借款、抵押合同、購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等資料，到銀行辦理提前還款申請(qǐng)手續(xù)，開具利息證明，復(fù)印借款合同、抵押合同，打印欠款本息清單及歷史還款記錄等相關(guān)資料，辦理相關(guān)手續(xù);到銀行或其他機(jī)構(gòu)查詢、打印個(gè)人征信系統(tǒng)信息及信用報(bào)告;到相關(guān)部門打印房屋產(chǎn)權(quán)信息查詢證明;到稅務(wù)部門辦理減、免稅申請(qǐng)手續(xù)并簽署一切相關(guān)文件，領(lǐng)取免稅函等相關(guān)文件。

6、全權(quán)辦理提前還清上述房產(chǎn)按揭貸款的贖樓手續(xù)、終止授信額度等一切相關(guān)手續(xù)，代為簽署銀行罰息(違約金)費(fèi)用確認(rèn)函(確認(rèn)書)等相關(guān)資料，代交銀行提前還款違約金、領(lǐng)取上述房產(chǎn)的房地產(chǎn)買賣合同和房地產(chǎn)證等產(chǎn)權(quán)證明，領(lǐng)取辦理注銷抵押登記的相關(guān)文件、房地產(chǎn)買賣合同、借款合同、借款借據(jù)、購(gòu)房發(fā)票、房屋保險(xiǎn)單、發(fā)票和退保證明、付清樓款證明、還款憑證等，并在有關(guān)文件上簽字。

7、全權(quán)辦理上述房產(chǎn)的注銷抵押登記手續(xù)及領(lǐng)取、保管房地產(chǎn)證等相關(guān)事宜，并在有關(guān)文件上簽字。

8、全權(quán)辦理上述房產(chǎn)的變更登記手續(xù)，簽署變更登記申請(qǐng)表及一切相關(guān)文件，領(lǐng)取、保管房地產(chǎn)證等相關(guān)事宜，并在有關(guān)文件上簽字。

9、全權(quán)辦理出售上述房產(chǎn)的一切的相關(guān)事宜，辦理過(guò)戶、轉(zhuǎn)移登記等的相關(guān)手續(xù)，簽署轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)表、轉(zhuǎn)移登記詢問申請(qǐng)人記錄、深圳市二手房買賣合同或房地產(chǎn)買賣現(xiàn)售合同，辦理合同公證并簽署相關(guān)文件。

10、簽署上述房產(chǎn)的房款資金監(jiān)管協(xié)議或首期款資金監(jiān)管協(xié)議，上述房產(chǎn)的全部售房款、短期贖樓貸款、抵押貸款由受托方1代為收取。委托人應(yīng)承擔(dān)的贖樓款及各項(xiàng)稅金、費(fèi)用等從受托方1的托收帳戶扣取后，將剩余房款劃入委托方指定帳戶。

11、簽署擔(dān)保融資贖樓合同及相關(guān)法律文件，繳納贖樓的相關(guān)費(fèi)用;到銀行或土地房產(chǎn)交易中心辦理上述房產(chǎn)的房款解除或終止資金監(jiān)管手續(xù)，簽署辦理解除或終止資金監(jiān)管手續(xù)所需簽署的申請(qǐng)書及一切相關(guān)文件。

12、到深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心或房地產(chǎn)交易服務(wù)中心辦理退件、撤銷過(guò)戶的相關(guān)手續(xù)，簽署相關(guān)文件并領(lǐng)取二手房買賣合同或房地產(chǎn)買賣現(xiàn)售合同、房地產(chǎn)證等相關(guān)資料;到司法機(jī)關(guān)或仲裁機(jī)構(gòu)咨詢上述房產(chǎn)所涉案件的具體情況，查詢、復(fù)印并領(lǐng)取上述房產(chǎn)所涉案件的相關(guān)文件資料。

13、辦理上述房產(chǎn)水、電、煤氣(天然氣)、物業(yè)管理、有線(數(shù)字)電視、電話、網(wǎng)絡(luò)等過(guò)戶、開戶、銷戶、停機(jī)等的手續(xù)。

受托方1有權(quán)委派本公司任何員工辦理上述受托事項(xiàng)。受托方在其權(quán)限范圍內(nèi)及期限內(nèi)簽署的一切有關(guān)文件，我方均予承認(rèn)。

受托方有轉(zhuǎn)委托權(quán)。

篇3

宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。

宅基地房屋可以進(jìn)行過(guò)戶登記，可以到所在地縣級(jí)人民政府申請(qǐng)辦理，提交登記申請(qǐng)書，身份證明材料，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，界限面積位置等信息材料。

《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》第七條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理;直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記。

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篇4

【范文一：夫妻間房產(chǎn)辦理委托書】

委托人：_______，男/女，_______年_____月____日出生，工作單位：_______，現(xiàn)住址：_______，身份證______________

受委托人：_______，男/女，_______年_____月____日出生，工作單位：_______，現(xiàn)住址：_______，身份證______________

受委托人與委托人是夫妻關(guān)系，我們夫妻以_______名義購(gòu)買了位于_______的住房一套，按相關(guān)規(guī)定夫妻雙方須到場(chǎng)辦理貸款手續(xù)，因本人工作繁忙，不能到現(xiàn)場(chǎng)親自辦理相關(guān)事宜，現(xiàn)委托丈夫_______作為我的全權(quán)人，在_______住房公積金管理中心和相關(guān)住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)代我簽定《個(gè)人住房公積金借款申請(qǐng)書》、《借款合同》、《抵押（反擔(dān)保）合同》、《收押協(xié)議》、《抵押登記申請(qǐng)書》、《房屋未出租證明明》、《授權(quán)委托書》、《還款帳房確認(rèn)書》、《電話委托服務(wù)協(xié)議》、《交接單》及其它相關(guān)未盡事項(xiàng)。

受托人xxx代我簽定的上述文件我均予以承認(rèn)，并由我承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切法律后果。

期限：自委托書簽署之日起至_______年_____月____日止。受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)。

委托人：______________

_______年_____月____日

【范文二：夫妻間房產(chǎn)辦理委托書】

委托人：姓名：_______，性別：_______，身份證號(hào)碼：______________。

受托人：姓名：_______，性別：_______，身份證號(hào)碼：______________。

委托人與受托人系夫妻關(guān)系，共同擁有位于______________（房產(chǎn)證號(hào)）的房產(chǎn)，其中，委托人占有_______%產(chǎn)權(quán)。

委托人特委托受托人為委托人的人，受托人可以單獨(dú)以委托人的名義如下事項(xiàng)：

一、全權(quán)辦理上述房產(chǎn)的有關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，代為簽署房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同并收取售房款，并在有關(guān)文件上簽字。

二、辦理上述房產(chǎn)的房款資金監(jiān)管協(xié)議及收取資金監(jiān)管協(xié)議中的房款，簽署相關(guān)文件。

三、到國(guó)土部門查詢上述房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)資料、辦理過(guò)戶登記等手續(xù)。

四、全權(quán)辦理所轉(zhuǎn)讓上述房產(chǎn)的水、電、物業(yè)管理、煤氣、有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)以及其它相關(guān)過(guò)戶、銷戶手續(xù)。受托人在其權(quán)限范圍及期限內(nèi)簽署的一切有關(guān)合法文件及辦理的相關(guān)手續(xù)，委托人均予認(rèn)可。

篇5

    原告王力與被告李春年均系某公司的職工。1978年按國(guó)家分房政策李春年得到本案爭(zhēng)議房屋，并于1993年以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買了百分之六十三點(diǎn)九的產(chǎn)權(quán)。1996年4月，李春年之女與王力結(jié)婚?；楹?，由于李妻單位要分房，李春年向單位行政處申請(qǐng)，要求將房屋轉(zhuǎn)于女婿王力的名下。房管組同意并為李春年出具了無(wú)房證明，在李春年的申請(qǐng)書上注明“同意轉(zhuǎn)出，以后再辦過(guò)戶手續(xù)，王力不再分配住房。”

    1999年12月，某公司將爭(zhēng)議房屋以成本價(jià)出售給李春年。至此，李春年取得了房屋的所有權(quán)，房產(chǎn)證正在辦理過(guò)程中。自1996年5月至2003年4月，某公司從原告王力工資中扣除水電暖等費(fèi)用9913元，李春年夫婦一直居住在爭(zhēng)議住房至今。2001年12月，王力與李春年之女經(jīng)法院判決離婚。王力起訴要求確認(rèn)某公司與李春年之間的買賣關(guān)系無(wú)效，返還離婚前的水電暖費(fèi)，本院不予支持。對(duì)原告離婚后，原告所支付的爭(zhēng)議房屋的水電暖費(fèi)，被告李春年應(yīng)當(dāng)返還原告 .

    原審判決，李春年應(yīng)該返還王力離婚后所支付的水電暖費(fèi)2208元。駁回原告王力其他訴訟請(qǐng)求。王力不服，提出上訴。

篇6

本人自愿購(gòu)買 的 住房一套，面積為 平方米。根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，我們遵循平等自愿、公平和誠(chéng)信的原則，通過(guò)友好協(xié)商簽訂的相關(guān)合同：

1、甲自愿將坐落于 的房地產(chǎn)（房屋建筑面積 平方米）出售給乙方，并經(jīng)甲方住宅樓主管單位同意甲方出售該套住宅房為前提下，乙方自愿購(gòu)買甲方的住宅房。購(gòu)房付款方式：實(shí)行分期付款，首期于 年 月 日將支付元（￥ 元），第二期于 年 月 日將剩余 元（￥ 元）的購(gòu)房款一次性付清給甲方。

2、甲方于 年 月 日前將房屋及附屬物正式交付給乙方使用。甲方在房屋正式交付乙方時(shí)，應(yīng)將該房屋騰空，清結(jié)該房屋已發(fā)生的水、電、煤氣、電話、有線電視、物業(yè)管理等各項(xiàng)費(fèi)用，并將付訖憑證及該房屋的鑰匙交于乙方驗(yàn)收。

3、在甲方的同意下，乙方將大寫 元（￥ 元）的首付款給甲方后，甲方將原來(lái)的房產(chǎn)證交與乙方辦理過(guò)戶手續(xù)并同意在銀行抵押貸款，同時(shí)乙方擁有該套住房的房屋產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)；該房現(xiàn)無(wú)土地使用證，如果該房以后辦理土地使用證，則由乙方全部負(fù)責(zé)，并享有土地使用權(quán)。

4、乙方不能按期向甲方付清購(gòu)房款，或甲方不能按期向乙方交付房產(chǎn)，每逾期一日，由違約一方對(duì)方給付房地產(chǎn)價(jià)款千分之 的違約金。

5、甲、乙雙方就售、購(gòu)房履行手續(xù)時(shí)所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶費(fèi)用，由甲方自行解決。甲方將原來(lái)的房產(chǎn)證辦理過(guò)戶給乙方后，房產(chǎn)證屬于乙方房產(chǎn)證，其以后該建筑物范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移給乙方，以后所產(chǎn)生的一切費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。

6、甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清楚，若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，概由甲方負(fù)責(zé)清理，并承擔(dān)民事訴訟責(zé)任，因此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失，甲方負(fù)責(zé)賠償。

7、本合同在履行中若發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)采取協(xié)商辦法解決。協(xié)商不成，任何一方均可向有管轄權(quán)的人民法院。

8、本合同經(jīng)雙方簽章即生效，須共同遵守。本合同未盡事項(xiàng)，可另行議定，其補(bǔ)充協(xié)議經(jīng)雙方簽章后與本契約具有同等效力。

9、本協(xié)議一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，瀘水縣房管所一份，經(jīng)甲、乙雙方簽字生效，并具有法律效力。

甲方（簽章） 乙方（簽章）

電話： 電話：

篇7

房產(chǎn)合同更名申請(qǐng)表如下：

房產(chǎn)證更名方式有哪些? 房產(chǎn)更名費(fèi)用怎么算?

房產(chǎn)證更名之夫妻之間直接添加

婚姻存續(xù)期間：在婚姻存續(xù)期間添加配偶姓名可以直接添加。如果在婚姻存續(xù)期間房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，就算是房產(chǎn)證上只寫一個(gè)人的名字也算是兩人的共同財(cái)產(chǎn)。因此在婚姻期間，這類情況如需辦理房產(chǎn)證增名手續(xù)，只需攜帶結(jié)婚證、房屋兩證、身份證原件及復(fù)印件到房產(chǎn)交易中心“變更登記”窗口辦理即可。

非婚姻存續(xù)期間：非婚期間房產(chǎn)證更名，不能直接添加配偶名字，只能以贈(zèng)與的方式更名。

從《婚姻法》的規(guī)定來(lái)看，如果夫妻之間對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間財(cái)產(chǎn)問題沒有特殊約定的，那么房產(chǎn)無(wú)論登記在誰(shuí)的名下，都是夫妻的共同財(cái)產(chǎn)，雙方共同共有，從法律上來(lái)講變更夫妻姓名沒有什么意義，但是如果雙方約定該房產(chǎn)歸一方所有，法律上也是認(rèn)可這種約定的。

夫妻辦理更名手續(xù)的前提是已經(jīng)取得房產(chǎn)所有權(quán)證，辦理手續(xù)時(shí)需同時(shí)到場(chǎng)，填寫《房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)表》，提交的證件因房屋的性質(zhì)的不同而不同，具體提交如下資料：

1、如果是房改房，需要提交元售房單位的證明，寫明因供暖原因允許將產(chǎn)權(quán)人變更為配偶的名字;如果是商品房，經(jīng)濟(jì)適用房，夫妻雙方寫變更申請(qǐng)并簡(jiǎn)單注明理由。

2、結(jié)婚證復(fù)印件(核對(duì)原件)

3、夫妻雙方的身份證復(fù)印件(核對(duì)原件)

4、夫妻雙方共有房屋的協(xié)議

5、房屋所有權(quán)證

6、房改房提供原購(gòu)房契約復(fù)印件(核對(duì)原件)

7、房屋所有權(quán)證附圖，登記表復(fù)印件

辦理夫妻更名手續(xù)只需交納房產(chǎn)證印花稅5元即可，不需要提交任何稅務(wù)。

夫妻離婚房產(chǎn)證更名辦理

夫妻離婚后辦理房屋過(guò)戶需提交以下材料：

1、房屋所有權(quán)證書;

2、本人身份證原件、離婚證;

3、離婚協(xié)議或生效的法院離婚判決書、離婚調(diào)解書;

4、原房屋所有權(quán)證所附房屋登記表、房產(chǎn)(分戶)平面圖兩份;

5、買房時(shí)的契稅完稅或減免稅憑證;

6、有的還要法院出個(gè)執(zhí)行函。

夫妻離婚房產(chǎn)變更流程步驟如下：

1、到房管部門辦理權(quán)屬變更手續(xù);

2、到按揭銀行辦理按揭權(quán)利(義務(wù))人便更手續(xù)。

如何辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移

對(duì)于，按揭貸款已經(jīng)還清的，只需房地產(chǎn)現(xiàn)有者持生效后《離婚協(xié)議》(需公證)或法院《仲裁(判決)》、《離婚證》、《身份證》、和原《房屋所有權(quán)證》到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。[pagebreak]

房產(chǎn)證更名之房產(chǎn)贈(zèng)與

贈(zèng)與范疇包括非婚姻存續(xù)期間和親戚朋友，即房產(chǎn)證上加子女、父母等親屬或朋友均可以贈(zèng)與方式進(jìn)行。

以下是贈(zèng)予的兩種情況：有房有貸。一般房子貸款沒有還清是不能更名的，若要更名有兩種途徑有兩種途徑，一是提前還清貸款，然后再進(jìn)行更名。二是向銀行申請(qǐng)，要求變更《借款合同》中的借款人和抵押人，獲得銀行批準(zhǔn)后再到房管局辦理相關(guān)更名手續(xù)。

有房無(wú)貸，視做贈(zèng)與。雙方需要簽訂一份贈(zèng)與合同，且贈(zèng)與合同必須辦理公證手續(xù)，公證費(fèi)一般是贈(zèng)與房屋價(jià)值的1%，除此之外還需要繳納一定的個(gè)人所得稅、契稅等費(fèi)用(直系親屬間贈(zèng)與房產(chǎn)，免征營(yíng)業(yè)稅)。

贈(zèng)與手續(xù)：受贈(zèng)房屋需提交房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與書和契證，到相關(guān)部門辦理正式的房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)后，這種贈(zèng)與行為才具有法律效力。

具體步驟如下：

1、贈(zèng)與人與受贈(zèng)人訂立關(guān)于房屋贈(zèng)與的書面合同，即贈(zèng)與書。

2、受贈(zèng)人憑原房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與書，交納契稅，領(lǐng)取契證。

3、辦理公證。

4、辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

5、由受贈(zèng)人到房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)變更登記，并提交下列證件：

(1)申請(qǐng)書(窗口提供)。

(2)原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。

(3)相關(guān)當(dāng)事人的身份證、戶口簿。

(4)贈(zèng)與書及公證書。

(5)契稅收據(jù)。

6、贈(zèng)與人將房屋交付受贈(zèng)人。這里″交付″以辦理完房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)。

在辦理房屋贈(zèng)與手續(xù)時(shí)，贈(zèng)與人與受贈(zèng)人應(yīng)簽訂書面贈(zèng)與合同，并到房管部門辦理過(guò)戶手續(xù)，但如果贈(zèng)與人為了逃避其應(yīng)履行的法定義務(wù)而將自己的房屋贈(zèng)與他人時(shí)，如果利害關(guān)系人主張權(quán)利的，則該贈(zèng)予行為無(wú)效。

贈(zèng)予稅費(fèi)

(一)、直系親屬間贈(zèng)與房產(chǎn)所需稅費(fèi)：

交易手續(xù)費(fèi)：住宅2.5元/平米非住宅5.5元/平米

土地收益金：劃撥土地繳納

契稅：4%

房屋登記費(fèi)：住宅80元/套，非住宅550元/套。

證照印花稅：5元/本

工本費(fèi)：10元/本

個(gè)人所得稅：①查賬征收計(jì)算方法為:(評(píng)估價(jià)格-房產(chǎn)原值-稅金-合理費(fèi)用)×20%②核定征收計(jì)算方法為:評(píng)估價(jià)格×1%

營(yíng)業(yè)稅：直系親屬間贈(zèng)與房產(chǎn)，免征營(yíng)業(yè)稅。

(二)、非直系親屬贈(zèng)與稅費(fèi)

除上述外，非直系親屬還需繳納營(yíng)業(yè)稅：

不足5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外贈(zèng)與的，

營(yíng)業(yè)稅=評(píng)估值-購(gòu)買房屋價(jià)款

超過(guò)五年(含5年)普通住房：免征營(yíng)業(yè)稅。[pagebreak]

房產(chǎn)證更名之買賣過(guò)戶

1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。

2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。

5、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

7、對(duì)貸款的買房人來(lái)說(shuō)在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

8、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

房產(chǎn)過(guò)戶流程

1、房產(chǎn)證過(guò)戶不經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)中介的話，須把合同的條款和違約條款寫清楚，簽合同時(shí)須賣方房產(chǎn)證上面名字的當(dāng)事人在場(chǎng)(如果是已婚得話，需要夫妻雙方在場(chǎng)及簽字，哪怕房產(chǎn)證上面只有一個(gè)人的名字)。

2、申請(qǐng)材料準(zhǔn)備好后，須到房產(chǎn)局，填寫一些表格和一個(gè)存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。

3、房產(chǎn)過(guò)戶的申請(qǐng)材料都交給房產(chǎn)局后，房產(chǎn)局會(huì)給予一個(gè)回執(zhí)單，按照回執(zhí)單上面說(shuō)明的日期去繳納稅金 ，一般需要十五個(gè)工作日左右。

4、房產(chǎn)過(guò)戶稅金繳納完畢后便可拿到房產(chǎn)證。

一般二手房交易需要交納的稅費(fèi)：

買房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：

1、 契稅：房款的1.5% (面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%)

2、 印花稅：房款的0.05%

3、 交易費(fèi)：3元/平方米

4、 測(cè)繪費(fèi)：1.36元/平方米

5、 權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：一般情況是在200元內(nèi)。

賣房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：

1、 印花稅：房款的0.05%(免交)

2、 交易費(fèi)：3元/平方米

3、 營(yíng)業(yè)稅：全額的5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的)

4、 個(gè)人所得稅：房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除)。

房產(chǎn)更名涉及到的資料有：

(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)表;

(2)申請(qǐng)人身份證明;

(3)房地產(chǎn)權(quán)利證書;

(4)有關(guān)行政機(jī)關(guān)的行政決定書，房地產(chǎn)買賣合同書，(按規(guī)定需公證的，應(yīng)提交公證的房地產(chǎn)買賣合同書)或經(jīng)公證的房地產(chǎn)贈(zèng)與書，或經(jīng)公證的房地產(chǎn)繼承證明文件，或房地產(chǎn)交換協(xié)議書，或房地產(chǎn)分割協(xié)議書;

(5)已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)提交抵押權(quán)人同意的書面文件;

(6)人民法院強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移的應(yīng)提交生效的判決書、裁定書、調(diào)解書和協(xié)助執(zhí)行通知書;

(7)非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)移的批準(zhǔn)文件;

(8)行政劃撥、減免地價(jià)的土地，應(yīng)提交主管部門的批準(zhǔn)文件和付清地價(jià)款證明;

(9)以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得房地產(chǎn)的，應(yīng)提交中標(biāo)確認(rèn)書、拍賣成交確認(rèn)書、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書和付清地價(jià)款證明;

(10)屬于政府福利性商品房的應(yīng)提交相關(guān)主管部門的批復(fù);

(11)拆遷補(bǔ)償?shù)膽?yīng)提交拆遷補(bǔ)償協(xié)議書;

(12)房地產(chǎn)共有人同意轉(zhuǎn)移的意見書;

(13)收購(gòu)或合并企業(yè)的，應(yīng)提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件;

篇8

2007年2月1日，李某與甲公司簽訂了商品房預(yù)售合同。雙方約定甲公司將某小區(qū)的套房屋賣給李某。合同簽訂后，李某依照協(xié)議約定，交付了首付費(fèi)用18萬(wàn)，于2007年6月入住。因該房未到約定辦理登記過(guò)戶時(shí)間，李某為保護(hù)自己合法權(quán)益，于2007年12月1日向房屋登記機(jī)構(gòu)提交了身份證明、商品房預(yù)購(gòu)合同、《預(yù)告登記申請(qǐng)書》等材料，申請(qǐng)辦理預(yù)告登記。房屋登記機(jī)構(gòu)做出《復(fù)函》以暫無(wú)相關(guān)具體規(guī)定為由，不予受理。李某提出訴訟，認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)損害了自己的合法權(quán)益，請(qǐng)求法院撤銷《復(fù)函》，判令登記機(jī)構(gòu)依法受理預(yù)告登記申請(qǐng)，并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

評(píng)析：

1　預(yù)告登記的概念。預(yù)告登記是指為保全一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，目的是為將發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力，也就是說(shuō)，進(jìn)行了預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來(lái)發(fā)生的與該請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為具有對(duì)抗效力。

2　預(yù)告登記的適用范圍?！段餀?quán)法》實(shí)施后，對(duì)預(yù)告登記的適用范圍作出了明確規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記?！薄斗课莸怯涋k法》第六十七條規(guī)定：“預(yù)購(gòu)商品房，以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押，法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形可以申請(qǐng)預(yù)告登記?！北景钢校钅迟?gòu)買的是預(yù)購(gòu)商品房，可按相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)預(yù)告登記。

3　本案房屋登記機(jī)構(gòu)的回函是否正確。本案發(fā)生時(shí)雖然《房屋登記辦法》尚未出臺(tái)，但《物權(quán)法》已經(jīng)施行，那么房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《物權(quán)法》的要求實(shí)施預(yù)告登記制度，對(duì)提交的預(yù)告登記申請(qǐng)進(jìn)行受理。本案房屋登記機(jī)構(gòu)未予受理是自身工作的失職，屬于行政不作為，但李某申請(qǐng)預(yù)告登記時(shí)未能提供雙方關(guān)于預(yù)告登記的約定，因此房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)以要件不齊為由告知李某其申請(qǐng)不予受理，才是穩(wěn)妥的做法。

案例二：

李某與王某于1998年結(jié)婚，二人有子李甲。李某于2008年9月向甲公司預(yù)購(gòu)了一套在建商品房，合同上購(gòu)房人為李某人名字。李某到登記機(jī)構(gòu)辦理了預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，并與銀行辦理了商品房抵押貸款手續(xù)，進(jìn)行了房屋抵押權(quán)預(yù)告登記。

2009年1月，李某因病死亡。李某父母和李甲均表示放棄對(duì)房屋的繼承，同意將房屋登記在王某一人名下，并辦理了公證。王某持繼承權(quán)公證書到登記機(jī)構(gòu)要求把預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記權(quán)利人改為王某人。登記機(jī)構(gòu)審查繼承權(quán)公證書后認(rèn)為，其子李甲尚未成年，不能放棄繼承權(quán)，不能登記為王某一人。王某認(rèn)為登記在自己名下，是為今后還款和賣房方便，并不損害未成年人李甲的利益，且已辦理繼承權(quán)公證，登記機(jī)構(gòu)拒絕辦理于法無(wú)據(jù)。

評(píng)析

1　未成年人能否放棄繼承權(quán)?我國(guó)《繼承法》雖未明確規(guī)定未成年人不得放棄繼承權(quán)，但最高人民法院《繼承法意見》第八條規(guī)定：“法定人被繼承人行使繼承權(quán)、受遺贈(zèng)權(quán)，不得損害被人的利益。法定人一般不能被人放棄繼承權(quán)、受遺贈(zèng)權(quán)。明顯損害被人利益的，應(yīng)認(rèn)定其行為無(wú)效?！蓖瑫r(shí)，《民法通則》第十八條規(guī)定：“監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益?！?/p>

篇9

王鑫和其父親王軍明都是某銀行的職工。1986年，王軍明與中國(guó)某銀行北京市崇文區(qū)辦事處簽訂《安置協(xié)議書》，王軍明同意將單位原來(lái)分配給自己的位于蒲黃榆1.5間房產(chǎn)拆遷，某銀行另行提供兩套房屋，即新建小區(qū)1號(hào)樓院2幢100號(hào)、300號(hào)樓房（以下分別簡(jiǎn)稱“100號(hào)房”、“300號(hào)房”），由王軍明承租。1998年，某銀行落實(shí)房改政策，可以將承租房向個(gè)人出售，因王鑫和王軍明同居住在100號(hào)房，故該房由王鑫出資5萬(wàn)元購(gòu)買，房產(chǎn)證登記在王軍明名下；王軍明考慮到大兒子王磊已經(jīng)成家，便由王磊出資購(gòu)買了300號(hào)房，并將該房登記在王磊名下。

王軍明自退休后，王鑫履行了贍養(yǎng)義務(wù)并承擔(dān)了王軍明的全部生活費(fèi)用，每月還另外給王軍明300元作為日常零用，而哥哥王磊卻從來(lái)沒有支付過(guò)贍養(yǎng)費(fèi)用。王軍明考慮到王鑫盡了更多的贍養(yǎng)義務(wù)，加之300號(hào)房產(chǎn)的相關(guān)權(quán)也已分配給哥哥王磊，王軍明一直表示100號(hào)房產(chǎn)要給予王鑫。基于上述原因，王軍明多次書寫文件，明確表達(dá)將100號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)歸王鑫所有的意愿。2005年1月1日，王軍明在王鑫妹妹王娟在場(chǎng)的情況下，親筆寫下一份遺囑，并再次明確了100號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)歸王鑫所有。為了盡快將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給王鑫，同年4月初，王鑫陪同王軍明一同前往北京市某區(qū)建委辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。因王軍明行動(dòng)不便，且患有嚴(yán)重的白內(nèi)障疾病無(wú)法親自辦理相關(guān)手續(xù)，由工作人員對(duì)王軍明的身份進(jìn)行核實(shí)。確認(rèn)身份后，工作人員問及王軍明是否同意將房產(chǎn)過(guò)戶給王鑫時(shí)，王軍明明確表示過(guò)戶是他的真實(shí)意愿?？紤]到過(guò)戶稅費(fèi)成本的問題，在咨詢了相關(guān)工作人員后，王軍明和王鑫決定采用房屋買賣的形式辦理房屋產(chǎn)權(quán)的變更手續(xù)，以買賣方式辦理過(guò)戶需要簽署《買賣合同》。在簽署完成買賣合同后，工作人員提出還要簽署一份《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書》。王軍明提出由王鑫代簽，工作人員已親自核對(duì)了父親的身份及辦理過(guò)戶的意愿，便同意王鑫到辦事大廳完成后續(xù)其他登記手續(xù)。在辦理了相關(guān)手續(xù)并交納了相關(guān)稅費(fèi)后，王鑫取得了房屋所有權(quán)證。

2010年底，哥哥王磊將王軍明從王鑫家里偷偷接走，并控制著王軍明的人身自由，不允許他出門，至今拒絕包括王鑫在內(nèi)的其他子女探望王軍明。王鑫曾多次試圖探望王軍明，都遭到王磊的阻撓。在將王軍明接走后不久，王磊以王軍明的名義在北京某區(qū)人民法院提訟，要求確認(rèn)王鑫、王軍明之間無(wú)房屋買賣關(guān)系，并返還上述100號(hào)房房屋所有權(quán)。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告稱與王鑫其父親簽訂買賣合同，未支付錢款，雙方買賣關(guān)系不能成立。故原告要求確認(rèn)雙方無(wú)買賣關(guān)系的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持。原告稱辦理房屋所有權(quán)過(guò)戶手續(xù)未親自到房屋管理部門，但經(jīng)法院調(diào)查，北京市建委的工作人員在審查雙方的身份后才予以辦理變更手續(xù)?，F(xiàn)訴爭(zhēng)房屋已變更到王鑫名下，故原告要求確認(rèn)100號(hào)房屋歸其所有的訴訟請(qǐng)求，法院難以支持。據(jù)此，一審法院判決：（1）原告與被告之間無(wú)買賣關(guān)系；（2）駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。

原告不服，提起上訴。二審法院經(jīng)過(guò)審理，判決為：訴爭(zhēng)房屋原系上訴人所有，王鑫將房屋過(guò)戶到自己名下應(yīng)有合法的依據(jù)。王鑫稱雙方存在買賣合同關(guān)系，對(duì)此負(fù)有舉證責(zé)任。根據(jù)本案查明的事實(shí)，二人間亦未進(jìn)行價(jià)款的實(shí)際給付，故本院認(rèn)為上訴人與被上訴人之間并無(wú)買賣關(guān)系。法院認(rèn)定訴爭(zhēng)房屋還應(yīng)歸上訴人所有。二審法院維持一審判決第一項(xiàng)；撤銷一審判決第二項(xiàng)，改判100號(hào)房屋歸上訴人所有。

律師解析

現(xiàn)在房屋管理部門進(jìn)行房產(chǎn)所有權(quán)登記時(shí)，如果雙方轉(zhuǎn)移依據(jù)是贈(zèng)與關(guān)系，那么房屋管理部門就要求雙方出示經(jīng)過(guò)公證處公證的《贈(zèng)與合同》。而公證處辦理房屋贈(zèng)與公證是按照房屋總標(biāo)的收取的，房屋價(jià)值越高，公證費(fèi)用就越高。這樣就造成一些真正受贈(zèng)的業(yè)主，為了日后再轉(zhuǎn)讓時(shí)少交稅，而按假買賣的方式進(jìn)行交易過(guò)戶。即私下真贈(zèng)與，過(guò)戶時(shí)卻選擇按市場(chǎng)買賣價(jià)交納相關(guān)稅費(fèi)。

本案中，王鑫正是考慮到辦理贈(zèng)與要交納不菲的公證費(fèi)用，才最終決定按照房產(chǎn)買賣來(lái)辦理了過(guò)戶手續(xù)，即實(shí)則贈(zèng)與關(guān)系變?yōu)榱速I賣關(guān)系，但實(shí)際上并未真正支付給父親房款。

一、二審法院都認(rèn)定非買賣關(guān)系，正是因?yàn)橥貊螞]有支付房產(chǎn)的對(duì)價(jià)這一重要因素。

如果當(dāng)初王鑫按照法律規(guī)定，先與父親到公證處辦理贈(zèng)與公證，再拿著公證書到建委完成過(guò)戶手續(xù)，就不會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)在房屋被要回去的情況了。本案做出終審判決后，王鑫也是后悔莫及，當(dāng)年占了小便宜而如今卻吃了大虧。

律師提醒

篇10

一、物權(quán)獨(dú)立意思表示存在的客觀性

在我國(guó)物權(quán)法制定的過(guò)程中，曾經(jīng)就這一特殊的、然而卻有著重要意義理論問題發(fā)生過(guò)激烈的爭(zhēng)議。爭(zhēng)議點(diǎn)在于：這是的買受人也就是實(shí)際占有房屋的人，是否可以成為法律上的所有權(quán)人。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，既然物權(quán)法承認(rèn)了物權(quán)公示原則，那么就應(yīng)該堅(jiān)持不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)發(fā)揮決定性作用的原則，沒有登記的，就不能認(rèn)為已經(jīng)發(fā)生了物權(quán)變動(dòng)，因此，這時(shí)的買受人不能成為所有權(quán)人。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，出賣人交付房屋的意思表示，和買受人接受房屋交付的意思表示形成了一致，而他們就是依房屋的實(shí)際交付來(lái)移轉(zhuǎn)所有權(quán)的，其成立完全符合處分行為的生效要件，這一意思表示合法合理；按照這一生效的意思表示，買受人已經(jīng)成為所有權(quán)人。

從這些爭(zhēng)論就可以看出，上面所說(shuō)的這一特殊的交易環(huán)節(jié)的法律制度建設(shè)所涉及的法律理論問題，就是是否采納物權(quán)行為理論的問題。而對(duì)于這一問題的不同解決方法，反映了一種理論是否科學(xué)其根據(jù)應(yīng)該在于是否符合實(shí)踐的要求，而并不在于堅(jiān)持這種觀點(diǎn)人數(shù)多寡這個(gè)最基本的道理。近年來(lái)隨著物權(quán)法知識(shí)的普及，那種依合同是否成立生效作為物權(quán)變動(dòng)的更具的觀點(diǎn)，已經(jīng)被歷史淘汰。但是，由于我國(guó)民法學(xué)界大多數(shù)學(xué)者沒有經(jīng)受過(guò)潘德克頓法學(xué)的訓(xùn)練，因此在我國(guó)，很夠確切解釋物權(quán)變動(dòng)與債權(quán)變動(dòng)的法學(xué)原理以及法學(xué)律制度的觀點(diǎn)，雖然已經(jīng)開始為很多人理解，但還是有相當(dāng)?shù)囊恍┤瞬荒苷_的理解其中的道理。

現(xiàn)在否定物權(quán)行為理論的學(xué)者的一般觀點(diǎn)是，債權(quán)合同加公示方法就可以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，物權(quán)獨(dú)立意思表示是不存在的，或者說(shuō)，有沒有獨(dú)立物權(quán)意思表示也可以不必要考慮。這種觀點(diǎn)就是許多人所說(shuō)的“債權(quán)形式主義”。這種觀點(diǎn)來(lái)源于日本，曾經(jīng)在我國(guó)泛濫一時(shí)。我曾經(jīng)在《再論物權(quán)行為理論》、《從幾個(gè)典型案例看民法基本理論更新》這篇論文中對(duì)這種觀點(diǎn)的起源、理論缺陷和實(shí)踐錯(cuò)誤做過(guò)細(xì)致的分析?？紤]本文篇幅的限制，今天無(wú)法就此完全展開討論。但是我們必須看到，否定物權(quán)行為理論的作用，在房屋買賣已經(jīng)發(fā)生交付而買有辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的這種例子終究出現(xiàn)了嚴(yán)重的“故障”。

1.主張?jiān)诓粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的時(shí)候，依據(jù)債權(quán)法意義上的合同和行政管理意義上的不動(dòng)產(chǎn)登記兩個(gè)因素確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效果的觀點(diǎn)，最清晰的弊端就是不能徹底地堅(jiān)持意思自治理論，不把物權(quán)變動(dòng)從根本上當(dāng)做當(dāng)事人意思自治的結(jié)果，而當(dāng)做行政行為的結(jié)果。行政行為真的是當(dāng)事人交易發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的原因嗎？當(dāng)然不是。因?yàn)槿魏谓灰?，本質(zhì)上都是當(dāng)事人法律行為的結(jié)果，而不是行政確定的結(jié)果。事實(shí)上現(xiàn)在很多不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)都認(rèn)為，自己的登記是當(dāng)事人權(quán)利合法性正當(dāng)性的來(lái)源，因此他們一再依據(jù)“確權(quán)”的方式侵害當(dāng)事人權(quán)利。行政登記怎么能是民事權(quán)利的來(lái)源！堅(jiān)持這種觀點(diǎn)，就是為這種做法提供根據(jù)。

2.這種觀點(diǎn)嚴(yán)重?fù)p害買受人的利益。因?yàn)槔习傩召I房子，都是先獲得房屋的實(shí)際占有，之后很長(zhǎng)時(shí)間才能辦理登記獲得權(quán)利證書（這個(gè)期限短的幾個(gè)月，長(zhǎng)的好幾年）。如果只承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的作為，而不承認(rèn)當(dāng)事人以實(shí)物交付所體現(xiàn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移的物權(quán)意思表示，那么，在登記之前，這些買受人的地位是什么人呢？按照債權(quán)形式主義的觀點(diǎn)，因?yàn)闆]有登記，不能承認(rèn)他們的所有權(quán)人地位，法院也無(wú)法按照所有權(quán)人的地位對(duì)他們予以保護(hù)。在一點(diǎn)對(duì)房屋購(gòu)買人構(gòu)成了實(shí)際的威脅。如果開發(fā)商這個(gè)時(shí)間里對(duì)房屋有處分的行為，那么，賣房子的人就倒霉了。

不承認(rèn)物權(quán)行為理論的學(xué)者主要來(lái)自于某大學(xué)，他們這些教授購(gòu)買的房屋，已經(jīng)居住數(shù)年了也沒有登記。那么他們現(xiàn)在是房屋的什么人呢？按照這些學(xué)者的觀點(diǎn)，他們當(dāng)然不是所有權(quán)人，而只是一個(gè)占有人或者還是債權(quán)法意義上的買受人。有一個(gè)自己也買了房子但是沒有登記學(xué)者提出，他們的占有是債權(quán)法意義上的占有。但是我要問的是，如果是債權(quán)法意義上的占有，那么是基于什么債權(quán)意思的占有呢？是租賃呢，還是借用呢？你所主張的占有，能不能足夠地保護(hù)你們的權(quán)利呢？如果開發(fā)商將房子設(shè)置了抵押或者再次出賣，那么你們作為債權(quán)意義上的占有人還能保住你的房子嗎？因?yàn)榘凑諅鶛?quán)形式主義的觀點(diǎn)，這時(shí)候房屋的所有權(quán)還保留在開發(fā)商手里，開發(fā)商對(duì)于房屋的處分行為可以滌除債權(quán)意義上的占有。由此可見，這種觀點(diǎn)對(duì)于老百姓的利益損害極大。

3.這種觀點(diǎn)不符合交易的實(shí)際。其實(shí)，交付房屋占有乃是基于開發(fā)商和買受人之間的轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合意，這就是一個(gè)物權(quán)行為。這種行為，在主觀上以當(dāng)事人之間獨(dú)特的意思表示為要件，在客觀上已交付房屋的實(shí)際行為為要件。無(wú)論是從法理上看還是從事實(shí)上看，這個(gè)行為完全符合獨(dú)立而且生效的物權(quán)行為的特征。因此交付住房就是轉(zhuǎn)移了所有權(quán)。在接受交付之后，買受人的占有是基于所有權(quán)的占有。如果只承認(rèn)買賣合同中的債權(quán)合意，不承認(rèn)交付中的物權(quán)合意，那么開發(fā)商仍然保有所有權(quán)，那么開發(fā)商就可以行使這種所有權(quán)，因此他既可以進(jìn)行一物二賣，也可以將房子抵押出去。由此可見，不承認(rèn)獨(dú)立物權(quán)行為存在的觀點(diǎn)，不但不符合事實(shí)，而且也會(huì)對(duì)購(gòu)買方造成非常有害的后果。反之，如果承認(rèn)物權(quán)合意，并且依據(jù)占有交付的客觀事實(shí)，以確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)有效轉(zhuǎn)移的事實(shí)（這就是物權(quán)獨(dú)立意思表示加上物權(quán)公示行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法理），就能夠?qū)τ陂_發(fā)商形成有效的法律約束。

二、交易安全與第三人保護(hù)

考慮到我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)比較發(fā)達(dá)的事實(shí)，我國(guó)物權(quán)法的制定必須考慮到交易安全這個(gè)十分重大的問題。而交易安全的制度，主要體現(xiàn)在物權(quán)變動(dòng)的制度之中，原因非常簡(jiǎn)單：債權(quán)意義上的合同只能發(fā)生債的請(qǐng)求的效果，所以交易安全的目標(biāo)，主要依據(jù)物權(quán)法來(lái)實(shí)現(xiàn)。這一點(diǎn)應(yīng)該沒有大的爭(zhēng)議。

交易安全問題，在法理上涉及相互聯(lián)系但是又有所不同的兩個(gè)方面：一，對(duì)第三人的安全。關(guān)于什么是實(shí)體法上的第三人以及為什么要保護(hù)第三人的問題，我曾經(jīng)在多篇論文和著作中談到。簡(jiǎn)而言之，實(shí)體法所謂第三人，就是指不參加當(dāng)事人之間的法律關(guān)系但是和當(dāng)事人之間法律關(guān)系的結(jié)果有直接利害關(guān)系的人，比如與合同債權(quán)人或者債務(wù)人的一方有直接法律關(guān)系的人，對(duì)合同的另一方面當(dāng)事人而言就是第三人，或者說(shuō)他們和合同的另一方面第三人互為第三人。因?yàn)閭鶛?quán)意義的合同對(duì)第三人不發(fā)生效果，所以債權(quán)意義上的合同生效或者效力變化，一般來(lái)說(shuō)不會(huì)損害第三人，因此依據(jù)合同為第三人設(shè)定義務(wù)的行為是無(wú)效的（但是為第三人設(shè)定利益的合同是有效的）。因此，債權(quán)法意義上的合同法律行為一般來(lái)說(shuō)不涉及交易安全的問題。但是因?yàn)槲餀?quán)具有排斥第三人的效果，而這種對(duì)第三人的效果，總是發(fā)生在物權(quán)變動(dòng)之中，因此應(yīng)該在物權(quán)變動(dòng)的制度中建立保護(hù)第三人的制度。保護(hù)第三人制度的核心就是依據(jù)物權(quán)公示原則，將物權(quán)變動(dòng)對(duì)第三人公開展示，以達(dá)到保護(hù)第三人的效果。對(duì)于房屋買賣這種交易來(lái)看，最好的公示行為就是不動(dòng)產(chǎn)登記。

交易安全另一方面的問題，就是對(duì)于交易當(dāng)事人的安全，尤其是物權(quán)取得人的安全。比如在房屋買賣中，買受人就是這種物權(quán)取得人。保護(hù)買受人的交易安全，就是要使得買受人所取得的所有權(quán)成為能夠得到法律認(rèn)定的所有權(quán)，也就是具有充分物權(quán)效力的所有權(quán)。如果該物權(quán)取得人和他人發(fā)生物權(quán)爭(zhēng)議，法律可以根據(jù)該方當(dāng)事人的證據(jù)，認(rèn)定其為物權(quán)人。顯然，如果買受人如果只是和出賣人訂立了債權(quán)意義的合同，則該買受人無(wú)法被法律認(rèn)定為物權(quán)取得人。顯然，只有在某種具有公示效果的行為成立后，法律才能認(rèn)定買受人為所有權(quán)人。對(duì)于房屋買賣這種交易而言，最好的公示行為當(dāng)然還是不動(dòng)產(chǎn)登記。

所以不論從交易安全的那一個(gè)方面來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記都發(fā)揮著很好的作用。但是在不動(dòng)產(chǎn)登記之外，有沒有可能存在其他的具有公示效果的行為？依據(jù)債權(quán)形式主義觀點(diǎn)來(lái)看，不可能存在其他的公示行為，而且不動(dòng)產(chǎn)登記還不是民事行為，而是行政行為。但是，依據(jù)潘德克頓法學(xué)科學(xué)，不動(dòng)產(chǎn)登記之外，當(dāng)然還有其他的公示行為。因?yàn)?，交易的基礎(chǔ)是當(dāng)事人之間的法律行為，也就是說(shuō)，當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等，是民法“意思自治”這一原則的外在表現(xiàn)。只有符合當(dāng)事人內(nèi)心真意的法律效果，在民法上才具有正當(dāng)性。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記的本質(zhì)不是行政管理或者行政授權(quán)，而是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)獨(dú)立意思表示的公示方式，或者說(shuō)是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律行為客觀表現(xiàn)方式。所以，不動(dòng)產(chǎn)登記的本質(zhì)，不是行政管理。

既然不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)占有交付是當(dāng)事人之間內(nèi)心真意的表達(dá)方式，那么，在不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)交付之外，不論是從事實(shí)上還是在立法上都不應(yīng)該排除還存在著其他方式，比如不動(dòng)產(chǎn)占有交付的行為，也是一種典型的公示方式。

確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)交付占有作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式，其意義十分重要。從保護(hù)交易安全的角度看，至少在承認(rèn)實(shí)際交付的時(shí)候轉(zhuǎn)移所有權(quán)對(duì)于買受人也就是物權(quán)取得人非常必要，因?yàn)椋I受人這時(shí)不論從心態(tài)上還是在事實(shí)上都是在行使著所有權(quán)。另外，堅(jiān)持這一點(diǎn)也符合“標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)隨同所有權(quán)和交付轉(zhuǎn)移”這一物權(quán)法的基本原則，交付之后不能再讓出賣人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，否則對(duì)于出賣人也是不公平的（如果標(biāo)的物這時(shí)發(fā)生自然災(zāi)害的滅失，風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)然應(yīng)該由買受人承擔(dān)；但是如果依據(jù)債權(quán)形式主義的觀點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該由出賣人承擔(dān)，這是不公平的）。

以交付確定所有權(quán)，對(duì)于第三人是否公平呢？

近年來(lái)隨著物權(quán)法研究水平的提高和物權(quán)法知識(shí)的傳授，堅(jiān)持物權(quán)與債權(quán)的法律性質(zhì)相區(qū)分、物權(quán)變動(dòng)的法律根據(jù)與債權(quán)變動(dòng)的法律根據(jù)相區(qū)分的觀點(diǎn)，又逐漸回到我國(guó)民法學(xué)的主流地位。這種觀點(diǎn)的要點(diǎn)，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更和廢止以不動(dòng)產(chǎn)登記為依據(jù)、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更和廢止以占有的交付為依據(jù)?；蛘吆?jiǎn)單地說(shuō)，也就是以不動(dòng)產(chǎn)登記作為交易中的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)確權(quán)的法律根據(jù)，以動(dòng)產(chǎn)交付作為動(dòng)產(chǎn)交易中物權(quán)確權(quán)的根據(jù)。這種觀點(diǎn)是根據(jù)潘德克頓法律科學(xué)建立起來(lái)的，其基點(diǎn)當(dāng)然是科學(xué)的。根據(jù)這一觀點(diǎn)建立的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則，可以比較清晰地將債權(quán)意義上合同的成立生效、與物權(quán)意義的各種法律行為的成立生效區(qū)分開來(lái)。我國(guó)立法和司法如果能夠做到這一步，我國(guó)民法在物權(quán)變動(dòng)制度建設(shè)上的理論成就和實(shí)踐效果就已經(jīng)超過(guò)了堅(jiān)持“同一主義”理論的法國(guó)民法和日本民法。

（一）案例

案例3：交付“房產(chǎn)證”能否作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的依據(jù)？

在江蘇省某市，某農(nóng)業(yè)信托公司與某房地產(chǎn)開發(fā)商訂立了一個(gè)房屋開發(fā)合同。雙方約定由農(nóng)業(yè)信托公司投一部分資金，作為回報(bào)，其可以分割一部分房產(chǎn)。當(dāng)房屋建好后，房地產(chǎn)商開發(fā)首先以自己名義辦理了全部房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書（即實(shí)踐中所謂的“大產(chǎn)證”）。此后，該房地產(chǎn)開發(fā)公司的董事長(zhǎng)因重病住進(jìn)了醫(yī)院，于是他將農(nóng)業(yè)信托公司代表人請(qǐng)到了醫(yī)院，表示盡管自己重病在身，但是履行合同的誠(chéng)意沒變，還是要把房屋交付給農(nóng)業(yè)信托公司。作為證明，他把應(yīng)歸屬農(nóng)業(yè)信托公司的那部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書交給了農(nóng)業(yè)信托公司公司，并表示等他病好后，雙方再去有關(guān)部門辦理登記過(guò)戶手續(xù)。但是不幸的是，房產(chǎn)證交付后不久，該董事長(zhǎng)因病重去世。其后不久其公司也淪于破產(chǎn)。這時(shí)為房地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)清算問題發(fā)生了爭(zhēng)議。農(nóng)業(yè)信托公司是否取得了指定房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)的問題，成為房地產(chǎn)開發(fā)公司清算的焦點(diǎn)問題。因?yàn)榇藭r(shí)發(fā)生了其他債權(quán)人主張權(quán)利的情形，甚至有外省市某法院直接將全部房產(chǎn)（包括農(nóng)業(yè)信托公司應(yīng)得那部分在內(nèi)）予以查封，并欲以拍賣來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)人的債權(quán)的情況。顯然，如果認(rèn)為農(nóng)業(yè)信托公司公司取得所有權(quán)，那么這部分房產(chǎn)就不再納入房地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)清算范圍之中。如果這部分房產(chǎn)所有權(quán)仍歸屬房地產(chǎn)商的話，那么就要作為破產(chǎn)人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行清算，則農(nóng)業(yè)信托公司公司的利益就會(huì)落空。一審法院的判決，是不承認(rèn)農(nóng)業(yè)信托公司取得房屋所有權(quán)，因?yàn)闆]有辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，房產(chǎn)證交付的行為在法律上沒有意義。

另外，本人在實(shí)踐調(diào)查中發(fā)現(xiàn)大量的案例：法院為了堅(jiān)持登記原則，甚至否定交易中房屋實(shí)際交付的效力：在房屋買賣合同的雙方當(dāng)事人交付了房屋、但是沒有辦理登記手續(xù)的情況下，法院判決認(rèn)為這種情況下不能發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，甚至買賣合同都有無(wú)效。在這些判決中，房屋實(shí)際交付在法律上的重要意義完全被否定了。我們應(yīng)該想一想，難道當(dāng)事人自己所為的交付行為，在民法上都沒有效果嗎？?jī)H僅從這里我們就可以看出，以前關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的法理依據(jù)和效果的看法，應(yīng)該是有問題的。

案例4：公證能否作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的依據(jù)？

在內(nèi)蒙古某地，某甲從某乙處購(gòu)買捷達(dá)汽車一輛。訂立合同并交付汽車時(shí)，甲乙雙方拿著合同和汽車的其他證件到當(dāng)?shù)剀囕v管理處進(jìn)行過(guò)戶登記手續(xù)，被當(dāng)?shù)剀囕v管理處拒絕，因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)，當(dāng)?shù)剡€沒有開展私人汽車登記工作，而且當(dāng)時(shí)有關(guān)規(guī)定要求，私人買賣汽車只能在汽車交付一年后才能進(jìn)行登記。為避免日后出現(xiàn)權(quán)利的爭(zhēng)議，甲乙雙方就汽車所有權(quán)過(guò)戶一事進(jìn)行了公證證明。不久，乙駕駛汽車時(shí)，出現(xiàn)責(zé)任事故。法院判決，因?yàn)榧兹匀皇瞧嚨怯浬系乃袡?quán)人，因此甲應(yīng)該承擔(dān)汽車侵權(quán)責(zé)任。至于當(dāng)事人之間就所有權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶所進(jìn)行的公證證明，法院認(rèn)為不能作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的根據(jù)。

（二）法理分析

一般來(lái)看，以不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)的占有交付作為物權(quán)變動(dòng)的有效根據(jù)是可以的，但是必須明確，發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的真正根據(jù)，并不是不動(dòng)產(chǎn)登記和交付的本身，而是支持不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)交付的法律行為，也就是當(dāng)事人要求以不動(dòng)產(chǎn)登記和占有交付這種方式來(lái)完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的意思表示。具體來(lái)說(shuō)，當(dāng)事人設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止某種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)所作的表達(dá)，就是這種意思表示。比如出賣人要將自己的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人時(shí)，當(dāng)事人雙方在登記機(jī)關(guān)所作的出讓和受讓所有權(quán)的表達(dá)；再如當(dāng)事人設(shè)定抵押權(quán)、土地使用權(quán)時(shí)，向不動(dòng)產(chǎn)登記官所作的請(qǐng)求為他們登記這些權(quán)利的表達(dá)。在不動(dòng)產(chǎn)交易中，當(dāng)事人之間發(fā)生物權(quán)的設(shè)立、這種意思表示常?？梢詮漠?dāng)事人登記申請(qǐng)書中可以得到確定。因此，我們說(shuō)，以不動(dòng)產(chǎn)登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)確權(quán)的依據(jù)一般情況下是正確的。

在民法上，由于汽車、車輛和飛行器具有不動(dòng)產(chǎn)的特征，所以雖然這些物品自然性質(zhì)為動(dòng)產(chǎn)，但是在法律上被視為不動(dòng)產(chǎn)，它們的物權(quán)變動(dòng)遵守不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)則。法學(xué)上將這些物稱為“準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)”，  在不特指時(shí)，一般提到不動(dòng)產(chǎn)的法律規(guī)則時(shí)同時(shí)適用與準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)。

同時(shí)，在動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止的情形，當(dāng)事人之間常常是以動(dòng)產(chǎn)占有的交付來(lái)作為這些物權(quán)變動(dòng)的意思表示，所以，一般情況下以動(dòng)產(chǎn)占有的交付作為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的有效根據(jù)也是正確的。當(dāng)代德國(guó)民法科學(xué)對(duì)交付有十分深刻的分析。德國(guó)民法學(xué)的通說(shuō)認(rèn)為，一項(xiàng)交付必須具備如下因素：（1）“受讓人方面”取得了對(duì)物的占有，而讓與人方面徹底地脫離了對(duì)物的任何關(guān)系；（2）出讓人已經(jīng)將占有取得的處分權(quán)（或者支配權(quán)Disposition）移轉(zhuǎn)給了取得人；（3）該項(xiàng)占有以及支配權(quán)的移轉(zhuǎn)當(dāng)事人之間的“故意”的結(jié)果，即當(dāng)事人的出讓和受讓的動(dòng)機(jī)相結(jié)合形成的結(jié)果。  在這三項(xiàng)表示交付有效成立的要素中，第一項(xiàng)說(shuō)明的是對(duì)物的事實(shí)上的控制的移轉(zhuǎn)；第二項(xiàng)說(shuō)明的是占有的受讓人獲得的，是有權(quán)占有；第三項(xiàng)說(shuō)明交付中包括著明確的轉(zhuǎn)移物的支配權(quán)給受讓人的意思表示。因此，交付是一個(gè)十分典型的法律行為，  即物權(quán)變動(dòng)的“合意”。合意就是當(dāng)事人之間就物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更與廢止的法律行為，它由意思表示而生，由意思表示的法定生效條件判斷其是否生效，在民法學(xué)上，“合意”是廣義合同的一種類型，所以這種合意也被稱為“物權(quán)合同”、“物權(quán)契約”，它的成立與生效，要遵守法律行為中關(guān)于合同的一般法定生效條件。當(dāng)然，因?yàn)橐l(fā)生物權(quán)這種獨(dú)特性的排他性后果，所以這種法律行為還必須遵守“公示”這一特殊的法律條件。

從日本民法學(xué)引進(jìn)我國(guó)的一種觀點(diǎn)，認(rèn)為交付是事實(shí)行為，不是法律行為。這種觀點(diǎn)為我國(guó)一些學(xué)者采納，但是不用仔細(xì)分析就知道這是一種錯(cuò)誤的觀點(diǎn)。因?yàn)槭聦?shí)行為是不以當(dāng)事人的意思表示為要素的行為，即當(dāng)事人沒有意思表示或者意思表示不發(fā)揮作用的行為；但是誰(shuí)都應(yīng)該理解，在當(dāng)事人之間發(fā)生物權(quán)交易時(shí)，他們?cè)趺茨軟]有意思表示？他們的意思表示怎么能沒有作用？顯然，即使是根據(jù)合同，如果出賣人沒有交付的意思表示，買受人也不能到出賣人家里將出賣物拿走！如果出賣人交付行為有法律上的瑕疵時(shí)（比如精神病人將自己的房子交付），這種行為還是可以撤銷的。而可以撤銷時(shí)法律行為的特征，事實(shí)行為就不可以撤銷。從這種將交付當(dāng)作事實(shí)行為的看法，可見日本民法學(xué)研究粗泛不精深之一癍。

動(dòng)產(chǎn)交付上所體現(xiàn)的法學(xué)原理，即當(dāng)事人的意思表示或者法律行為推動(dòng)他們之間的物權(quán)變動(dòng)的情形，在不動(dòng)產(chǎn)登記方面照樣可以清晰地看出來(lái)。對(duì)此本文不必贅述，讀者自己稍加推理就可以理解。

在著其他物權(quán)意思表示方式。比如，如下這些可以表達(dá)當(dāng)事人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)心真意的方式是很常見的：

1.交付房屋。當(dāng)事人訂立買賣合同或者其他轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的合同之后，出賣人將房屋交付給買受人，比如交付房屋的占有使用、交付房門的鑰匙等，買受人也予以接受，這就表明了當(dāng)事人之間的“合意”產(chǎn)生。在不違背法律的情況下，它當(dāng)然應(yīng)該按照法律行為的生效條件產(chǎn)生效果。所以當(dāng)事人之間以實(shí)物交付的方式，當(dāng)然可以證明表明他們之間的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)以及其他物權(quán)的轉(zhuǎn)移的意思表示。依據(jù)民法規(guī)則，這一行為的正當(dāng)性毫無(wú)疑義。既然動(dòng)產(chǎn)的占有交付表明物權(quán)變動(dòng)的效果都是正當(dāng)?shù)模粍?dòng)產(chǎn)的實(shí)物交付證明這種效果也是正當(dāng)?shù)摹?/p>

2.交付不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬文書。在我國(guó)由于建立了房地產(chǎn)發(fā)證制度，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人會(huì)獲得權(quán)屬證書，以證明自己的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。這些權(quán)屬證書，有國(guó)有土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)所有權(quán)證等。  不論是從一般民眾的認(rèn)識(shí)來(lái)看，還是從立法的目的來(lái)看，這些權(quán)屬文書當(dāng)然對(duì)于交易的民事權(quán)利具有證明的作用。因此，如果當(dāng)事人之間發(fā)生了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬文書的交付，比如出賣人將其房屋的產(chǎn)權(quán)證交付給買受人、而買受人也予以接受時(shí)，當(dāng)然可以表明他們之間就房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移形成了“合意”，已經(jīng)發(fā)生了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的行為。

3.公證。如上案例4所述，當(dāng)事人之間就是依據(jù)公證來(lái)表達(dá)他們之間的所有權(quán)轉(zhuǎn)移的意思表示的，這種公證在任何意義上都能夠證明當(dāng)事人之間的物權(quán)“合意”，而這種合意沒有任何違背法律的情形，所以依據(jù)這種公證來(lái)確認(rèn)當(dāng)事人之間物權(quán)變動(dòng)的有效性在法理上沒有問題，在實(shí)踐中也不會(huì)產(chǎn)消極的后果。

事實(shí)上，如果當(dāng)事人之間在訂立以物權(quán)變動(dòng)為目的合同之后，又對(duì)該合同進(jìn)行公證，那么可以說(shuō)明當(dāng)事人之間在債權(quán)法意義的合同之外，又產(chǎn)生了新的“合意”。 在不妨害第三人的情況下，根據(jù)這種合意，也可以作為確定物權(quán)轉(zhuǎn)移的根據(jù)。

4.當(dāng)事人雙方向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提交的登記申請(qǐng)書，或者登記機(jī)關(guān)在登記之前向當(dāng)事人雙方做出的收到其登記申請(qǐng)的法律文件。這些申請(qǐng)書或者法律文件，同樣可以證明當(dāng)事人之間物權(quán)合意的存在，所以也可以用來(lái)證明當(dāng)事人之間物權(quán)變動(dòng)的真實(shí)性。

5.當(dāng)事人雙方向公證機(jī)關(guān)提交的、目的在于發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的公證申請(qǐng)書。這種申請(qǐng)書同樣可以證明當(dāng)事人之間的物權(quán)合意存在。