導語：如何才能寫好一篇房地產產業(yè)投資報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

房產與地產統(tǒng)稱為房地產，它是經濟上房屋和土地的商品化表現(xiàn)形式，不僅包括有實體的房屋與土地，也包括其經濟上的所有權和使用權等。由于房屋和土地在大多數(shù)情況下不可移動，或移動便造成不可預計的經濟損失，因此房地產屬于不動產。在我國，房地產業(yè)投資熱度持續(xù)上漲，有效地推動著國民經濟的提升；房地產業(yè)占據(jù)著大部分以銀行資金為主的社會資金，關系著國家的經濟穩(wěn)定性；同時，由于房地產價格具有波動性變化，其投資具有高風險，總之，房地產業(yè)是具有高效益、高成本以及高風險的“三高行業(yè)”。基于此，高風險的房地產業(yè)關系著我國的國民經濟，必須以合理的可行性研究為房地產業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供包裝，從而推動國民經濟的良性發(fā)展。

二、房地產投資項目可行性研究

1.基本概述。

在房地產項目投資立項之前，對項目相關的社會、技術以及經濟等層次進行詳細調查與研究就是房地產投資項目可行性研究，通過對項目進行分析與論證，能較為準確的預測出項目竣工后的經濟價值，進而對項目的適用性、可行性等進行系統(tǒng)、綜合的評價，得出是否投資或如何投資等直接性意見，提供科學可靠的依據(jù)以進行項目投資決策。研究對象主要包括與項目相關的市場、資源、技術、經濟以及社會等。

2.根本依據(jù)。

一般地，房地產投資可行性研究依據(jù)包括有：相關政府法律法規(guī)以及條文政策；諸如區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略目標等行業(yè)部門發(fā)展規(guī)劃；項目建議書及其批復文件；國家和地區(qū)有關社會與經濟的發(fā)展規(guī)劃；相關房地產項目合同或協(xié)議書等，相關部門頒發(fā)的建設標準與額度等。

三、房地產投資項目可行性研究的問題

1.內容不完善。

可行性研究報告須顧及項目實施到運營的整個過程中，并客觀的評價其面臨的難點和風險，從而在投資者進行決策時能有意識的回避風險，以確保投資項目在建設到運營整個過程的可行性和安全性，實現(xiàn)投資的預期效益。誠然可行性研究報告不能顧及方方面面，但絕不能少那些關系著項目決策有效性的信息。然而，當前的房地產投資項目中，部分調研員為圖方便，對房地產項目的地理位置、文化背景等浮光掠影，使報告顯得不分主次，更是難以突出相關的技術性；同時為使領導或業(yè)主得以滿足，僅著重介紹項目的長處，而回避了項目的短處，種種原因使得整個項目可行性研究報告內容不完善。

2.方法不科學。

靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法是項目可行性研究兩種分析方法。在項目投資效益分析過程中，前者不顧及投入資金的時間和機會的成本價值，僅注重計算投入資金的貨幣價值；而后者恰恰相反整體注重投入資金的時間價值?？傮w而言，前者較后者更加簡便快捷，僅需投入較少的人力物力便能在較短時間內對若干房地產投資方案加以分析，進而獲取可行性最佳的方案，然而顧及因子較少，與實際情況太過偏離；而后者將影響視為動態(tài)過程，較全面的顧及到各種因子，與實際情況較為符合，但需消耗大量的人力物力。在房地產投資項目可行性分析中，受資金的限制或調研員自身技能不過硬，使在實際過程中過于使用靜態(tài)分析法，很少使用或是簡化動態(tài)分析法，使得整個可行性分析較片面，項目可行性分析結果與實際情況具有很大偏差。

3.研究不徹底。

基于顧及多方面干擾因子對若干投資建設方案進行科學的對比分析，才能得到相對健全的可行性研究報告，同時報告中那些較為重要的技術方案須有至少一個備選方案；要使設計方案與相關工程數(shù)據(jù)一致，關鍵設備具有穩(wěn)定的供應商，對那些沒采納的方案進行充分而系統(tǒng)的解釋，項目協(xié)議、合同以及附件等一應齊全，才能使融資方案得到銀行等社會資金所有者認可。然而，在多種因子的干擾下，我國的投資項目可行性研究卻是敷衍了事，并沒有進行徹底的研究，嚴重制約著可行性分析的科學有效性，并不能作為投資者安全可靠的決策根據(jù)。

四、房地產投資項目可行性研究改進對策

首先，由于房地產投資項目可行性研究要長時間、仔細耐心地進行市場調研以及相關技術分析，因此需要將定性與定量、靜態(tài)與動態(tài)分析相結合，對經濟效益進行全面的、系統(tǒng)的分析；其次，作為房地產投資項目可行性研究的主要構成部分，房地產投資項目指標評價系統(tǒng)包括有經濟、市場定位以及設計等評價體系，因此需要建立科學、合理的指標評價體系；再者，要使房地產投資項目可行性研究市場朝著規(guī)范化、標準化發(fā)展，進而帶動房地產咨詢業(yè)的良性發(fā)展；然后，由于我國房地產投資項目可行性調研員大多從事過相關項目的建設活動，具有極為豐富的實踐經驗，但欠缺相應的理論知識，因此需要趕上“時代潮流”，增強可行性研究理論及其相關業(yè)務知識的培訓與學習，使調研員的責任感與使命感得以提升；最后，在某個項目存在有若干不能弄的實施方案，因此須要擬定多個項目可行性研究方案，從中決策出最優(yōu)方案。嚴格實行相關對策，使調研員自身水平得以提升，制定相關可行性研究市場規(guī)范制度，實施多個可行性研究方案，擇取最優(yōu)方案必能使風險得以降低，更甚是規(guī)避相關風險，從而使可行性研究報告能提供有效地決策輔助價值。同時，房地產投資項目投資者需嚴格參照相關可行性研究報告，對開發(fā)項目予以正確的決策方案；諸如城市規(guī)劃部門等相關政府部門必須依照相關報告，對開發(fā)項目批準立項或予以建設執(zhí)照，環(huán)境部門更要基于此對房地產項目的環(huán)境保護問題進行科學評估；更要按照相關可行性研究報告采購合理的設備和原材料，為房地產項目建設提供保障。

五、結語

篇2

關鍵詞：外資民間資本投資來源結構房地產價格

中圖分類號：F293．35

文獻標識碼：A

文章編號：1002―2848―(2006)01―0075―05

一、導 言

近年來，我國部分地區(qū)房地產價格上漲過快，市 場上出現(xiàn)泡沫的聲音不斷增強，中央政府以及各級 地方政府紛紛出臺各種措施，實施宏觀調控，力圖控 制房地產價格的不合理上揚。與此同時國內許多專 家學者對此問題作了專門的研究。他們主要從房地 產供求的角度(段巖燕，曹振良、崔光燦、劉 琳、劉立民、從房地產價格成本構成的角度 (熊江陵、王龍、劉琳、牛毅、、從宏 觀經濟變量與房地產價格相關性的角度(李健飛， 史晨星、汪小亞，代鵬、沈悅，劉洪玉)以及 從地方政府炒作房地產業(yè)的角度(劉琳、尹中 立)來討論近期我國房地產價格的合理性，并在 此基礎上提出相應的房地產價格調控政策。

毫無疑問，他們的研究具有很強的理論意義以 及現(xiàn)實意義。從房地產市場均衡的角度來研究房地 產價格，符合新古典經濟學的思路，通過討論均衡的 偏離就可以找到解決問題的辦法；而從成本構成的 角度討論價格控制就顯得直截了當，但是成本控制 無法解決當市場中存在較嚴重投機氣氛下的價格偏 離問題；而從宏觀經濟變量與房地產價格之間的關 系分析房地產市場盡管很有新意，但是從相關性的 角度調控房地產市場容易造成政策“一刀切”的現(xiàn) 象，政策的負面影響不容易控制；對于從地方政府操 縱房地產價格的角度討論房地產價格更是缺少理論 上的闡釋和經驗上的證明。而且，國內還沒有學者 從房地產投資來源結構的角度來研究房地產價格上 漲現(xiàn)象。

事實上，從中外的經驗上看，歷史上許多國家和 地區(qū)出現(xiàn)的房地產泡沫以及危機均和房地產投資過 度相關。日本在20世紀90年代出現(xiàn)了長達近10 的房地產危機，導致了日本近10年的經濟疲軟。其 根本原因在于日本一再放松銀根，使利率創(chuàng)下歷史 新低，導致過剩資金大量流人股市和不動產市場；其 次，各金融機構為了追求高額利潤，將房地產貸款作 為最佳貸款項目，無節(jié)制地擴大信貸規(guī)模，助長了泡 沫的形成；第三，房地產價格暴漲導致企業(yè)和個人都 紛紛投資和投機房地產，造成房地產業(yè)虛假繁 榮1143。而從1998年東南亞金融風暴的教訓來看， 主要原因在于大量國外資金進入這些地區(qū)的房地產 市場，大肆炒作房地產業(yè)，哄抬房地產價格，然后抓 住時機，利用這些國家外匯管理體制的漏洞，從房地 產市場抽逃資金，賺取匯率上的差價，最終對這些國 家造成了嚴重的影響。而香港的房地產價格飛速上 漲也和房地產投資相關。而我國20世紀90年代初 的海南、廣西北海等地出現(xiàn)的房地產泡沫，其根本原 因也在于大量的銀行資金進入房地產市場投機，最 終演變成房地產泡沫，對我國經濟的發(fā)展造成了極 大的影響。

由此可見，研究房地產投資來源結構與房地產 價格之間的關系具有重要的現(xiàn)實意義。我們可以依 據(jù)它們之間的關系做出相應的政策選擇，這樣就可 以避免或者減少“一刀切”的調控政策對房地產業(yè) 乃至經濟全局的影響。

二、理論假說

隨著我國改革開放的進一步深化，投融資體制 也出現(xiàn)了較大的變化，已經逐步從以前單一的國家 投資轉變?yōu)閲彝顿Y(主要是國家預算內資金)、銀 行貸款、外資、自籌資金、其他投資以及發(fā)放債券等 多種方式并舉的格局。

但是，考慮到我國財政管理體制因素，用預算內 資金進行房地產開發(fā)的數(shù)量越來越少，有的省份甚 至沒有關于房地產投資的預算內資金，因此為了 方便計算，我們將其歸并到銀行貸款這一變量項目 下；另外，自籌資金因為其所占的比重較小且基本上 主要來自銀行貸款，因此也將這部分資金歸到銀行 貸款項目下。因此在分析的時候將其預算內資金、 自籌資金以及國內貸款部分三部分相加得到來自銀 行貸款的數(shù)量。

(一)利用外資

指報告期收到的用于房地產開發(fā)與經營的境外 資金，包括外商直接投資、對外借款及外商其他投 資，但不包括我國自有外匯資金。自1999年以來， 外資為賺取外匯人民幣利差、預期匯差、房價差等， 大量境外資金參與國內房地產市場開發(fā)和炒作。據(jù) 統(tǒng)計，2004年，房地產開發(fā)全部利用外資超過實際 使用外資的1／3，增幅達到34．2％，高于全國整體利 用外資增幅20．9個百分點。2005年1―2月，江 蘇、上海、廣東房地產開發(fā)投資中利用外資分別是去 年同期的6．6、2．6、2，5倍。從圖1可以看出：在我 國幾個房地產價格上漲過快的地區(qū)如北京、上海、福 建以及廣東等地，單位銷售面積分攤的外資投資額 均較高。因此可以提出第一個假說：

假說1：外資大量進入我國部分地區(qū)的房地產 業(yè)是促使這些地區(qū)房地產價格快速上漲的重要原 因，總的來看，外資對我國房地產業(yè)的沖擊較大。

(二)債券

指房地產開發(fā)企業(yè)(公司)或金融機構通過發(fā) 行各種債券，籌集用于房地產開發(fā)與經營的資金，包 括由銀行國家專業(yè)投資公司發(fā)行的重點企業(yè)債 券和基本建設債券。房地產債券作為企業(yè)債券中的 一個組成部分，發(fā)展初期勢頭良好，但由于受到海南 以及廣西北海等地的房地產泡沫的影響，自20世紀 90年代以來，我國發(fā)行債券的房地產企業(yè)屈指可 數(shù)。目前40多家上市房地產公司的總市值500多 億元，而房地產企業(yè)債券余額僅為2億多元，發(fā)展極 度不平衡。而且從圖2可以看出：單位銷售面積分 攤的債券投資額幾乎可以忽略不計，但是也可以明 顯的看出，北京、上海以及廣東等地的債券投資額的 比例非常低，而天津、河南、重慶以及貴州等地的債 券投資額相對較高，與此相對的是，這些地區(qū)的房地 產價格相對較低。因此可以得出第二個假說：

假說2：因為我國債券市場不完善，因此債券投 資對房地產價格可能起著一定的抑制作用。

(三)其他資金

指在報告期收到的除以上各種資金之外其他用 于房地產開發(fā)與經營的資金，主要包括社會集資、個 人資金、無償捐贈的資金及用征地遷移補償費、移民 費等進行房地產開發(fā)的資金。改革開放以來，隨著 我國民營經濟的發(fā)展，民間資本的規(guī)模也不斷壯大。 尤其是近年來，我國銀行存款利率較低，股票市場持 續(xù)低迷，債券市場規(guī)模較小，鋼鐵、水泥、電解鋁等熱 點行業(yè)也開始降溫，社會資金缺乏其他投資渠道。 在這種情況下，大量社會資金，如上市公司募集的資 金、民間拆借資金、典當行資金，紛紛擠向房地產市 場。其中比較典型的是“溫州炒房團”、“山西炒房 團”，這些民營資本聚集資金在一些城市進行期房 買賣；另一方面我國不少城鎮(zhèn)居民基于較高的房價 上漲預期，也積極參與購房投資。投資性購房已由 原來的非住宅為主擴展到住宅，這也進一步加劇了 房價過快上漲的態(tài)勢。民間資本通過預售、滾動開 發(fā)等形式轉化成為房地產開發(fā)資金。從圖3可以看 出，我國各個省份的單位銷售面積分攤的民間資本 投資額占房價的比例均較大，尤其在幾個房地產價 格上漲過快的地區(qū)如北京、上海、福建、廣東以及云 南等地，其他投資額的絕對值以及相對值均較高。 因此，可以提出第三個假說：

假說3：其他投資(主要是民間資本)大量進入 房地產業(yè)促進了房地產價格的快速上漲。

(四)銀行貸款

指報告期房地產開發(fā)企業(yè)(單位)向銀行及非 銀行金融機構借入的用于房地產開發(fā)與經營的各種 國內借款。近年來我國不斷調低銀行存貸款利率， 使得居民個人住房貸款成本大大降低，銀行大量資 金通過住房消費信貸轉化為房地產開發(fā)資金，成為 開發(fā)企業(yè)最主要的資金來源。因此可以推定，銀行 貸款對我國房地產價格的快速上漲可能也起到了重 要的作用。但是，隨著我國商業(yè)銀行經營體系的逐 漸完善，以及我國房地產業(yè)宏觀調控體系的完善，銀 行業(yè)對房地產業(yè)的影響可能不如外資以及民營資本 的影響那么顯著。從圖4可以看出，銀行貸款大量 的進入了房地產業(yè)，但是與圖3不同的是，在我國部 分地區(qū)如天津、山西、湖北、河南、重慶、貴州以及西 藏的單位面積分攤的銀行貸款投資額明顯高于銷售 價格；從圖中可以看出，這些地區(qū)的房地產的價格水 平一般，沒有出現(xiàn)房地產泡沫的預兆。因此，可以得 到第四個假說：

假說4：隨著我國銀行體制改革的深入以及中 央宏觀調控體系的完善，銀行業(yè)對房地產業(yè)的支持 越來越理性，銀行貸款對我國房地產價格的影響也 越來越合理。

三、數(shù)據(jù)、模型及檢驗

(一)數(shù)據(jù)及其來源

本文數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局建立的包括我國 35個城市(即4個直轄市，除拉薩以外的26個省會 城市以及4個計劃單列市和新疆生產建設兵團)所 屬近2700家房地產企業(yè)以及35個城市以外的近 1200家房地產企業(yè)的房地產直報系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫。 本文利用1999年全國31個省(市、自治區(qū))的本年 資金來源小計的橫截面數(shù)據(jù)，建立一個多元回歸模

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關鍵詞：房地產開發(fā)；私募股權；融資

中圖分類號：F293.3；F832.5 文獻標識碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.08.27 文章編號：1672-3309（2013）08-60-02

一、引言

房地產開發(fā)是一個資金密集型、投資龐大型的系統(tǒng)工程，對于房地產產業(yè)而言，資金就是血液，是保證房地產開發(fā)項目正常運轉的動力。隨著近年來我國房地產業(yè)波動和宏觀調控力度的加大，銀行系統(tǒng)的潛在金融風險也逐步加劇，從而不斷收緊對房地產行業(yè)的貸款，將會對房地產業(yè)融資帶來一定的沖擊。因此，房地產業(yè)的融資渠道多元化已成為直接關系到房地產業(yè)能否持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的關鍵因素。

房地產金融化是未來中國房地產行業(yè)發(fā)展的方向，自2008年第四季度，美林宣布成立價值26.5億元的亞洲房地產基金；易居成立房地產投資集合信托計劃等，房地產金融創(chuàng)新就在房地產產業(yè)中快速開展而來。房地產私募股權基金應時而生，為房地產開發(fā)融資提供了一種新模式。

二、中國房地產私募股權融資的必然性分析

（一）拓寬房地產業(yè)融資方式的必然要求

受長期以來國內金融市場的結構影響，一直以來，房地產業(yè)融資以間接融資為主，企業(yè)融資結構具有一定的不合理性，尤其表現(xiàn)在對銀行依賴度較高。雖然銀行開始或明或暗的對房產業(yè)市場收緊信貸，但是清科研究中心研究報告顯示，2009年前三個季度，中國房地產市場的融資渠道中，銀行貸款、定金及預付款、個人按揭貸款占據(jù)房地產行業(yè)融資總量的61%左右[1]。具體比例如圖1所示。

過度依賴單一的融資方式，一旦經濟發(fā)生波動，房地產企業(yè)的經營風險將轉變?yōu)殂y行的金融風險，進而影響金融安全。因此，我國房地產行業(yè)的融資房地產業(yè)私募股權融資作為一種新興的融資模式，為房地產產業(yè)融資提供了一個全新的融資方式。

（二）有利于房地產企業(yè)實現(xiàn)成功上市

私募股權投資基金是通過私募形式對具有融資意向的非上市企業(yè)進行的權益性投資，它以實現(xiàn)投資增值為主要目的，在投資后保留強有力的影響來保護自己的權益價值，最終通過上市、并購或管理層回購等各種方式，出售持股獲利。房地產企業(yè)上市將使得房地產企業(yè)獲得全新的融資渠道，最終解決企業(yè)融資問題。

（三）拓寬房地產業(yè)社會融資渠道的必然要求

房地產私募股權基金有利于打破中國的房地產市場過去“外憂內患”的雙重尷尬境地。一方面，外資可以通過投資基金注入房地產市場，這樣有利于擴寬房地產融資渠道；另一方面，從國內社會投資角度看，房地產私募股權基金在一定程度上吸收了居民儲蓄資金，也可以成為我國居民房地產金融投資的有效方式之一[2]。

（四）私募股權投資基金以及房地產業(yè)發(fā)展的需要

私募股權投資基金作為一種金融工具，其自身也在不斷拓展新的領域，房地產業(yè)恰好為其提供一個發(fā)展的領域。作為房地產市場的非傳統(tǒng)融資渠道之一，其具有操作的靈活性、投資策略的保密性以及運用財務杠桿的靈活性等優(yōu)勢。

三、中國房地產私募股權融資模式程序分析

理想的房地產私募股權投資是一套完整的閉環(huán)投資過程，其過程和內涵包括籌集資金、投資、管理、退出機制的建立，下面我們對融資程序逐個進行分析[3]。

（一）私募股權房地產投資基金的選擇

房地產開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身發(fā)展需求，或委托投資銀行、房地產經紀公司、咨詢公司、律所或會計師事務所，選擇戰(zhàn)略投資者進行戰(zhàn)略性私募股權融資，或者選擇財務投資者進行私募股權融資。兩者對比分析如表1所示。

（二）房地產私募股權投資基金全面調查

房地產私募股權投資基金對項目前期的全面調查工作是投資決策的前提，房地產開發(fā)企業(yè)需從投資者角度加以分析，主要包括兩個方面：（一）房地產開發(fā)企業(yè)基本情況，主要有企業(yè)注冊資本、資本結構、發(fā)展戰(zhàn)略，以及企業(yè)在房地產行業(yè)的地位等。（二）房地產企業(yè)投資項目可行性分析，主要是結合企業(yè)及行業(yè)自身情況，分析項目的市場定位、可行性等，最終選定項目。調查期間一定確保調查的客觀性、真實性，這是投資成功的關鍵所在。

（三）投融資方案分析

設定融資結構時，要考慮到以下幾點：（一）通過預測房地產投資企業(yè)未來價值，推算私募股權房地產投資基金入股比例；（二）投資者與企業(yè)之間通過設定機制：管理層股權激勵、私募股權基金投入公司的股權類別和管理層雇傭合同的期限激勵管理層；（三）私募股權投資基金還可以通過對公司實施一定的控制權機制來保護自身利益。

（四）基金的退出

私募房基投資最常見的退出方式有：（1）IPO上市。這是常見的退出方式，有了公共交易場所，私募股權投資可以變現(xiàn)其持有的證券，利用市場逐步退出；（2）出售。此類情況通常是買方與被投資企業(yè)處于同一行業(yè)，并期望通過購買而擴大經營規(guī)模的企業(yè)，或另一個期望在將來以更高的價格轉手被投資企業(yè)的私募股權公司；（3）杠桿再融資，當被投資企業(yè)運行良好并具有債務擴張需求時，私募股權投資可能會尋找更多的投資者，以杠桿再融資的方式購買企業(yè)債券或股權[4]。

四、私募股權房地產投資基金在我國發(fā)展現(xiàn)狀

（一）中國房地產私募股權基金類型

目前，從事房地產投融資的投資公司、資產管理公司、基金管理公司和房地產信托公司都可以算是私募房地產基金形式。在我國資本市場上，私募股權房地產投資基金主要有四種：一是擁有多元化的資金來源的專門的獨立投資基金，如黑石集團、華平投資等。二是大型的多元化金融機構下設的投資基金，比如亞洲摩根士丹力等。三是在中外合資產業(yè)投資基金的法規(guī)出臺后，新成立的一些私募股權投資基金。四是大型企業(yè)的投資基金，主要用于集團自身發(fā)展戰(zhàn)略和投資組合[5]。

（二）風險退出機制受到限制

房地產私募股權基金投資的目的并非長期經營，退出是股權投資基金實現(xiàn)收益的關鍵，其主要方式包括三種：（1）IPO上市；（2）出售；（3）杠桿再融資。當前主要的退出方式是IPO，但是，由于我國尚未建立完善的多層次的資本市場體系，也沒有柜臺交易市場，退出渠道非常有限。A股上市存在諸多實際問題，比如股權設計不靈活、鎖定期長且條件比境外上市更為苛刻等，也在很大程度上限制了房地產股權投資基金的發(fā)展[6]。

（三）法律機制不健全

針對私募股權基金可能選擇的法律：《證券法》、《公司法》、《合伙企業(yè)法》等，不足以約束我國股權投資基金健康發(fā)展，其主要表現(xiàn)在：《產業(yè)投資基金試點管理辦法》尚未出臺，無法可依，且基金設立均需要國務院批準，制約其市場化發(fā)展[7]。

五、結論

房地產私募股權基金是房地產業(yè)和金融業(yè)發(fā)展到一定階段的必然要求，它的發(fā)展，不僅可以拓寬房地產融資渠道，而且可以促進產業(yè)投資基金的發(fā)展，這在一定程度上完善了中國金融產業(yè)的架構。中國房地產業(yè)已經具備了發(fā)展房地產私募股權基金的基本條件，但是仍然存在著一些缺陷，因此需要借鑒國外成功經驗，繼續(xù)加強完善相關法律法規(guī)，建設多層次證券市場，以及有效的監(jiān)管體系，為退出提供平臺，為房地產私募股權投資提供更好發(fā)展的環(huán)境。

參考文獻：

[1]私募股權房地產投資基金發(fā)展報告[J].國際融資，2009，（12）：65-68

[2][4]范運.私募房地產股權投資基金風險管理研究[D].成都：西南財經大學，2009.

篇4

事實上，這一警示源于央行對中國房地產泡沫問題的持續(xù)關注。今年5月份，針對房地產金融在金融總量中所占比例越來越高的問題，中國人民銀行副行長吳曉靈就曾指出，必須高度關注我國的房地產和房地產金融問題，警惕房地產泡沫的負面影響。

房地產業(yè)的發(fā)展關系國計民生，但它的生產周期長，資金需求密集，資金供需存在時間差。解決這個時間差，就需要金融支持。但國際經驗表明，隨著一國銀行貸款在房地產業(yè)各個環(huán)節(jié)支撐作用的加強，其中蘊涵的金融風險也會逐漸凸顯。由于在房價逐漸攀升形成房地產泡沫的過程中，往往會產生銀行不良貸款率的同步上升，尤其是泡沫破滅后會對經濟金融和居民生活帶來巨大負面影響，從而危及一國金融系統(tǒng)的健康穩(wěn)定，因此，各國央行普遍對房地產泡沫問題予以密切關注。

在我國當前的房地產融資體系下，房地產泡沫可能引發(fā)的金融風險問題尤為值得關注。

一方面，隨著金融對房地產業(yè)發(fā)展支持力度的不斷加大，房地產金融在金融總量中所占比例越來越高。據(jù)央行統(tǒng)計，2005年年底房地產貸款達到3.07萬億元，占金融機構人民幣各項貸款余額的14.84％，占GDP的16.75％；商業(yè)性個人住房貸款余額為1.84萬億元，占金融機構人民幣貸款余額的8.9％，占GDP的10.0％。

另一方面，由于當前我國國內資產證券化等金融產品缺乏，房地產融資方式尚未形成合理的風險分擔機制，絕大部分風險集中在銀行體系。尤其是房地產價格下跌還可能通過銀行控制信貸損失的行為，進一步加劇房地產市場的波動，從而令其負面影響產生“放大效應”。正如央行在此次《報告》中所指出的：如果房價出現(xiàn)較大幅度下跌，銀行自身持有的房地產抵押價值會降低，沖抵銀行自有資本，銀行資本的下降會使銀行減少對房地產的信貸投放，推動房價更大幅度的下降。

那么如何防范和化解房地產泡沫對金融穩(wěn)定和安全所造成的“負外部效應”？《報告》建議，在相當比例的自住房需求遠未得到滿足，相當數(shù)量的商品房投資及投機需求將繼續(xù)存在的情況下，需要保持各項調控政策的持續(xù)性，重點控制房地產過度投機行為，注重完善房地產市場的各項交易制度。

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Abstract: At present, real estate mortgage has become the preferred way to purchase or finance. Therefore, it is of great significance to reasonably regulate the assessment work of real estate mortgage loan. This issue was discussed in detail.

關鍵詞:房地產；貸款；抵押

Key words: real estate；loans；mortgage

中圖分類號：F83文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2010）35-0107-01

0引言

我國住房抵押貸款從1997年至今已有17年的歷史了。17年來，各商業(yè)銀行房地產抵押貸款業(yè)務得到飛速發(fā)展，房地產抵押現(xiàn)已成為人們購房或融資的首選方式，而對抵押房地產進行的估價，也成為商業(yè)銀行合理確定貸款額度，保證抵押貸款業(yè)務順利進行的關鍵步驟，房地產抵押估價實際上已成為發(fā)放抵押貸款的必備要件。所以，房地產抵押評估工作對于房地產信貸風險和房地產抵押風險的規(guī)避與防范，具有重要意義。然而，近年來房地產評估工作出現(xiàn)了一些不正當?shù)膼阂飧偁?。結合我市實際情況，本人引發(fā)了幾點思考：

1加強制度建設和執(zhí)行力

1.1 備案制度嚴格按照《房地產估價機構管理辦法》、《山西省房地產估價單位資質管理暫行辦法》和《注冊房地產估價管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行準入制度。凡開展房地產評估業(yè)務的估價機構，在領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，向工商登記所在地的房產管理部門申請備案。未按規(guī)定到主管部門備案的房地產評估機構，不得在當?shù)貓?zhí)業(yè)。

1.2 公示制度房地產評估機構在開展業(yè)務時，應當將營業(yè)執(zhí)照、資質證書、收費項目、收費依據(jù)、收費標準及計費方式等在經營場所公示。

2加強政府對房地產評估機構的管理

2.1 實行年檢和日常不定期檢查對全市估價機構實行年檢和日常監(jiān)管，要進一步貫徹落實142號部令、《注冊房地產估價師管理辦法》（建設部令第151號）和建住房294號文件的要求，加快建立房地產估價機構日常監(jiān)管機制，切實履行政府監(jiān)管職能，規(guī)范估價行為。一是，加強對估價報告的質量管理。通過建立估價報告日常抽查制度，督促估價機構重視估價報告質量，不斷提高估價報告質量。二是，發(fā)揮房地產估價信用檔案作用，將日常監(jiān)管中發(fā)現(xiàn)的問題及時通過信用檔案予以公示。三是，加強分支機構管理。要求分支機構的負責人必須注冊在分支機構所在地，分支機構出具的估價報告必須由分支機構的注冊房地產估價師簽署。市住建局將對房地產評估機構進行不定期檢查，對未按公示制度公示相關信息的，從業(yè)的估價師違反《注冊房地產估價師管理辦法》、《房地產抵押估價指導意見》等相關規(guī)定出具評估報告的，則要求限期整改，逾期整改不到位的，將對其停止業(yè)務三個月至半年的處罰，并記不良記錄一次，在全行業(yè)進行通報，情節(jié)嚴重的，直至清出本地房地產估價市場。

2.2 異地房地產評估機構的管理凡異地房地產評估機構來我市執(zhí)業(yè)的，必須具備一級資質，并實行登記備案制度；完成房地產估價業(yè)務后由完成該估價報告的估價師向業(yè)務發(fā)生地的房地產主管部門報存房地產估價報告?zhèn)洳?，并蓋章留存；來我市執(zhí)業(yè)的房地產估價機構要自覺服從當?shù)貥I(yè)務主管部門的監(jiān)督管理。

3開展對房地產估價業(yè)務指導和監(jiān)管

3.1 及時制定和市場指導價在一般情況下，每年制定一次市場指導價供房地產交易中各個環(huán)節(jié)參考，但應根據(jù)市場變化定期或不定期進行調整。

3.2 估價費用由銀行承擔以住房地產抵押估價，一般由抵押人委托，估價費用如同保險費用一樣，由抵押人承擔。現(xiàn)在，按照《通知》規(guī)定，抵押估價原則上由商業(yè)銀行委托，則估價費用銀行承擔。這樣，估價機構不必為了估價費用的收取而高估或低估抵押物去迎合抵押人的要求，銀行付費從一定程度上保證了估價行為的公平和公正。在實際情況中，銀行貸款給抵押人，還要為其支付評估費用，這樣無疑容易出現(xiàn)兩種情況，一是抵押雙方協(xié)商議定抵押價值而不進行評估；二是約定由抵押人支付評估費用。在抵押估價收費問題上，相比而言，銀行位于強勢，估價機構處于弱勢，由抵押人付費，銀行尚且有一些業(yè)務費、協(xié)作費的類似費用需要估價機構支付，如若由銀行付費，則估價機構難免更加受制于銀行，對此《通知》作了專項規(guī)定，確保了銀行與估價機構之間委托與被委托的關系，也對不合理或非法費用進行了禁止，同時也禁止估價機構以此種不正當方式去承攬房地產抵押估價業(yè)務。

4培育市場誠信體系

4.1 建立信用檔案為提高估價工作的公開度和透明度，必須在房地產主管部門建立和完善估價機構、人員的信用檔案，對估價機構和人員而言，可以規(guī)范其市場行為，提高行業(yè)誠信度和服務水平；對政府部門和社會公眾而言，可以更好地監(jiān)督估價機構和人員的市場行為，選擇更為滿意的估價機構和人員。

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【關鍵詞】太原市 房地產 問題 對策

太原市從90年代開始房地產市場蓬勃發(fā)展，已成為太原經濟的一個重要的增長點。伴隨著房地產業(yè)的發(fā)展，太原市房地產業(yè)也存在不少問題。我們必須對太原市房地產業(yè)進行分析，針對存在的問題，研究相應的對策。

一、太原市房地產業(yè)存在的問題

（一）房地投資對我市經濟未充分發(fā)揮其應有的作用

在發(fā)達國家和地區(qū)中，房地產業(yè)的發(fā)展所提供的社會財富，在國內生產總值所占的比重都超過10%，甚至高達20%以上，已經成為國民經濟的支柱產業(yè)。但目前我市房地產業(yè)其產值占國民生產總值的比重僅為2%左右，低于全國的6～7%，距發(fā)達國家房地產成熟期20～30%，更具有較大的差距。

（二）房地產產品比較單一且房地產市場細分程度不夠

和全國比較發(fā)達的地區(qū)相比太原市的房地產市場還比較落后，房地產業(yè)規(guī)模小，開發(fā)能力相對薄弱，房地產開發(fā)的結構和層次較低。從供應角度看，雖說這幾年太原市的房地產市場有了很大發(fā)展，但沒有創(chuàng)新，房子好像是一個模子里刻出來似的，要蓋高層全是高層，要造水景全是水景，沒有一點兒個性。

（三）現(xiàn)行房地產業(yè)發(fā)展軟環(huán)境制約其快速發(fā)展

房地產業(yè)涉及到管理的政府部門較多，主要有計劃、規(guī)劃、土地、建管、房地、人防、地震、環(huán)境保護等等十幾個部門。隨著改革的深入和行政審批制度的改革，各部門辦事效率有了較大的提高和改善。但是由于整個宏觀經濟體制正處于深度改革、轉軌和磨合時期，在項目審批、土地利用、有關規(guī)費方面還不盡如意。如宏觀調控力度不強，全市總體發(fā)展模糊、項目審批各部門各自為政，溝通不足，協(xié)調不夠、房地產業(yè)的收費項目仍然比較多、城市建設規(guī)劃滯后、土地一級壟斷不夠。

（四）房屋二級市場尚未全面啟動

太原市的房屋二級市場，近兩年雖然交易量有了大幅增加，但相對于增量房而言，存量房交易量、交易額要小得多。2006年我市二手房交易套數(shù)為3620套，交易面積47.94萬平方米，同比分別增長16.44%、10.36%；增量房與存量房交易面積比為2.43：1；與新建商品房成交量相比，二手房的交易面積、交易套數(shù)、交易金額數(shù)量很少。因此，太原市的二手房市場潛力還有待于進一步挖掘。同時，受稅費調整等政策影響，作為房地產供應鏈的中間環(huán)節(jié)受阻，樓市交易的加速器作用不明顯。

（五）次貸危機對太原市房地產投資的影響

美國次貸危機開始于房地產。2006年年底，風光了整整5年的美國房地產終于從頂峰重重摔了下來，這條食物鏈也終于開始斷裂。美國次貸危機爆發(fā)影響了全球。太原市的房地產投資也受到了影響，表現(xiàn)在以下幾個方面：房地產開發(fā)投資增速放緩、商品住房銷售面積增幅回落，房地產交易量明顯萎縮、住房價格總體維持穩(wěn)定、房價走勢平穩(wěn)，房地產開發(fā)貸款增速下降。

（六）房地產金融體系不健全

盡管房地產融資渠道呈現(xiàn)多元化的發(fā)展趨勢，但是這些渠道所提供的產品卻難以滿足市場需要。例如，單個資金信托計劃不得超過200份信托合同的限制，而且需要提供齊全的項目手續(xù)文件；房地產項目的銀行信貸審核也是比較嚴格、貸款條件也很苛刻。由于市場存在嚴重的資金供求失衡，從而直接導致了房地產融資成本的高漲，相當多的企業(yè)因資金鏈斷裂而被迫出讓項目，有的企業(yè)鋌而走險借助地下金融或者進行資金“尋租”。這些不正常現(xiàn)象反映了由于房地產融資市場體系的不健全所導致的諸如金融創(chuàng)新不足、監(jiān)管限制過多、政策引導不利等諸多問題。監(jiān)管當局在強調防范房地產金融風險的同時，卻忽略了構建一個適合國情的、符合發(fā)展需要的、健全的房地產金融市場體系。

（七）房地產金融風險不容忽視

房地產開發(fā)企業(yè)高負債經營隱含財務風險；房地產開發(fā)貸款融資渠道單一,假按揭現(xiàn)象時有發(fā)生；基層銀行發(fā)放房地產貸款存在操作風險；土地開發(fā)貸款有較大信用風險。

（八）房地產投資規(guī)模增加結構欠佳

據(jù)2006年太原市住房調查數(shù)據(jù)：太原市城市居民未來五年內有購房意向的，欲購普通商品住房和經濟適用住房的居民占九成。與此同時，商品房供應結構仍有待優(yōu)化。如何進一步加強市場保障性住房建設，優(yōu)先滿足中低收入居民的住房要求，適度控制商業(yè)類用房建設，積極盤活資源，對其大量的空置面積制定必要的消化措施，應引起各級相關部門的重視。

二、促進太原市房地產健康發(fā)展的對策

（一）樹立房地產業(yè)投資的可持續(xù)發(fā)展觀

首先建立房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展的時間觀、空間觀、系統(tǒng)觀。從宏觀方面看，應把房地產業(yè)放在整個國民經濟的大舞臺，分析對房地產業(yè)發(fā)展的有利因素和不利條件，不斷探尋我國房地產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展之路。從微觀方面看，應分析城市內部的房地產結構、市場行情等的不同特點，制訂房地產市場管理的政策和法規(guī)。房地產業(yè)的發(fā)展離不開資源的開發(fā)、國民經濟的發(fā)展和社會消費，而資源、環(huán)境、經濟、社會是相互聯(lián)系的有機整體，是一個完整的系統(tǒng)。因此，房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展應樹立人口、資源、環(huán)境、經濟、社會協(xié)調發(fā)展的。

（二）調整供應結構，建立資源節(jié)約的新型房地產體系

根據(jù)太原市的實際情況，合理確定經濟適用住房和廉租住房供應對象的具體收入線標準和范圍，并做好其住房供應保障工作。一是增加普通商品房和經濟適用房市場供應。二是加快工礦企業(yè)和舊城內棚戶區(qū)改造步伐。三是嚴格控制新增建設用地供應總量，優(yōu)化土地利用結構，認真執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和上地利用年度計劃，控制新增建設用地供應量。四是進一步完善土地收購儲備制度，建立土地收購、儲備、拍賣的供地機制，政府壟斷土地一級市場。

（三）推行房地產金融的創(chuàng)新

根據(jù)目前我國的房地產市場形勢和宏觀調控需要，為了增加房屋供給，抑制房價的過快上漲，分散房地產金融風險，發(fā)展住房租賃市場，拓寬居民投資渠道，減少房屋投機需求考慮，當前尤其需要拓寬房地產融資渠道：一是盡快推出標準化的房地產投資信托產品(reit)，投資于成熟物業(yè);二是利用已經推出的信貸資產證券化的思路，探索不動產證券化試點;三是探索以發(fā)行項目債來解決房地產開發(fā)過程中的階段性資金需求。與此同時，有必要加快研究建立旨在分擔住房抵押貸款風險的保險(擔保)體系，不但要開發(fā)相關產品，也要研究建立相關機構。不僅要服務于提高特定人群房屋購買力、實現(xiàn)購房愿望的政策目標，也要能分散銀行住房貸款風險，規(guī)范住房信貸市場，為推動住房抵押貸款證券化規(guī)范發(fā)展奠定基礎。

（四）加強房地產金融風險防范體系建設

加強住房公積金管理。一是理順政策性住房金融的組織管理體制。綜合業(yè)內有關意見，成立全國統(tǒng)一的住房公積金管理中心；各地的住房公積金管理中心，按照各地經濟發(fā)展程度以及資金歸集和需求規(guī)模進行整合，成為全國住房公積金管理中心的分支機構。二是重新定位商業(yè)銀行在政策性住房金融中的職能。將商業(yè)銀行由托管人角色轉變?yōu)楣e金直接管理者，獨立運作住房公積金的歸集、個人賬戶的管理、資金結算、信貸融資等金融業(yè)務，并承擔貸款風險，防止違規(guī)操作。三是擴大住房公積金資金來源。

（五）實施積極穩(wěn)健的宏觀經濟政策

在控制好“源頭”以后，現(xiàn)在就到了“中間層”一房地產的運作市場。市場經濟體制下的經濟的資源配置都是由市場機制自動調節(jié)的，但是由于房地產市場存在著信息不對稱、不完全競爭等一些市場失靈的現(xiàn)象，“看不見的手”的作用并不會很有效的發(fā)揮出來，有時就會導致房地產出現(xiàn)破壞性的震蕩，這就需要政府適度的宏觀調控的引導，來指導其健康、有效的運行。

1.貨幣或金融政策方面

金融業(yè)參與房地產業(yè)的發(fā)展，無論對金融業(yè)本身，還是對房地產業(yè)發(fā)展都是至關重要的。應研究一套綜合的、系統(tǒng)的房地產金融體系和房地產金融政策。如在信貸方面，應該嚴格執(zhí)行信貸政策，落實項目資本金制度。

2.產業(yè)政策方面

穩(wěn)定一級市場，盤活二級市場。在目前的太原市場上，新建商品房價格和存量房價格差距不明顯，二級市場十分不發(fā)達。前幾年由于太原新房價格偏低，舊房需求明顯不足，加之房地產二級市場交易稅費偏高，手續(xù)繁瑣復雜，辦證時間長等問題的存在，致使長期以來太原房地產二級市場不活躍。推進二手房市場首先要改變傳統(tǒng)的“一套房子一輩子”的置業(yè)觀念，擴大二手房市場需求。同時降低二手房交易門檻和稅費標準，在己售公房上市的基礎上，允許不可售公房差價交換;保護消費者的權益，刺激二手房市場的發(fā)展，從而促進一、二級市場的良性互動發(fā)展。租賃市場作為緩解住房問題的重要補充，應貫徹落實國家有關廉租住房的政策，進一步完善相關管理制度，出臺一系列措施鼓勵人們通過租賃解決住房問題，確保租賃市場健康發(fā)展。

3.財政政策方面

隨著政府職能的轉變，政府由房地產供給者轉變?yōu)榛A設施建設者后，一方面，應不斷強化財政投資對房地產業(yè)宏觀調控中的投資導向作用，使房地產投資方向更明，效率更高。另一方面，應強化稅收的調節(jié)作用。就消費方來說，目前房地產的總體稅費負擔仍然偏高，大大制約著居民的購房能力。政府可以考慮對購買商品房后短期即轉讓的所得稅課以高稅率。

參考文獻：

[1]2006年太原市房地產市場運行報告[j].山西統(tǒng)計信息網，2007.

篇7

摘要：本文引用最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，運用泡沫測度理論，對我國2000年以來房地產業(yè)運行中是否存在泡沫進行了實證分析，得出此期間我國房地產市場出現(xiàn)了一定程度的泡沫，且近年有加重趨勢，在此基礎上提出了應對我國房地產泡沫的對策建議。

關鍵詞：房地產泡沫；實證分析；對策

引言：美國著名經濟學家查爾斯P金德伯格曾把房地產泡沫解釋為：房地產價格在一個連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者。隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續(xù)增加，房地產的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。我們可以簡單的將房地產泡沫定義為：房地產價格連續(xù)上漲而導致的價格遠遠高于房地產的內在價值。

許多經濟學家警告稱，美國次貸危機發(fā)生后2年，中國也開始面臨房地產泡沫破裂的危險，如果不幸成為現(xiàn)實，將對全球經濟造成不可預料的影響。近期，中國政府便連續(xù)出臺了調控房地產系列政策，然而收效甚微，全國70個大中城市房屋銷售價格仍然維持在同比10%左右的增速（如表1）。當前，我國房地產市場是否存在泡沫、泡沫程度如何以及如何應對房地產泡沫已經成為學術界和實務界最為關注的問題。

表12010年全國70個大中城市1—7月房屋銷售價格同比變動表

一、我國房地產泡沫評價指標的選擇本文在總結已有文獻的基礎上，根據(jù)房地產泡沫的涵義、成因及統(tǒng)計資料的可得性、可操作性并借鑒國際通用指標，主要選取房地產投資開發(fā)總額/全社會固定資產投資總額、房地產價格增長率/GDP增長率、房地產貸款增長率/貸款總額增長率、房價收入比、房屋施工面積/房屋竣工面積等五個指標來評價我國房地產市場泡沫的現(xiàn)狀。我們根據(jù)國際通用標準，結合我國房地產業(yè)是我國支柱產業(yè)的實際情況，研究文獻，參考大部分專家的意見，確定了我國房地產市場泡沫判斷標準（如表3），獲得指標大于其警戒線，即為房地產市場存在泡沫現(xiàn)象。

指標1：房地產投資開發(fā)總額/全社會固定資產投資總額。本指標反映全社會固定資產投資結構是否合理。該比值越大，說明房地產投資擠占基本建設和更新改造的資金的比重越大。比值過大就會造成經濟發(fā)展后勁不足，泡沫經濟嚴重。

指標2：房地產價格增長率/GDP增長率。該指標是測量房地產相對實體經濟（GDP）增長速度的動態(tài)相對指標，可以衡量房地產行業(yè)擴張程度，顯示房地產業(yè)與實體經濟的偏離程度，進而反映房地產泡沫發(fā)展的趨勢。該指標值越大房地產飽沫的程度就越大。

指標3：房地產貸款增長率/貸款總額增長率。這個指標是用來衡量房地產業(yè)對銀行資金的依賴程度。數(shù)值越大說明房地產業(yè)銀行資金的依賴程度越大。房地產過多地依賴于銀行資金支持，則說明其泡沫越大，就應該提高警惕，嚴防由此引發(fā)的金融危機。

指標4：房價收入比。該指標是房地產價格與居民平均家庭年收入的比值反映了居民家庭對住房的支付能力。該比值越高代表支付能力就越低。當市場中的房價收入比一直處在上升狀態(tài)并且沒有存在市場萎縮的跡象則說明這個房地產市場中投機需求的程度較高產生房地產泡沫的可能性就越大。

指標5：房屋施工面積/房屋竣工面積。這個指標衡量房地產市場的供應情況。商品房施工與竣工面積分別代表房地產市場的供給和需求，其比值用來反映商品房未來供求差異。指標值越大則說明供大于求，房地產市場的泡沫可能性越大。

二、我國房地產泡沫的綜合測評

根據(jù)上文確定的房地產泡沫評價指標及其警戒線（如表3），利用統(tǒng)計數(shù)據(jù)（如表2），我們通過計算確定了2000年以來我國房地產市場的總體泡沫情況（如表3）。

表2 2000—2009年有關評價房地產市場泡沫狀況的基礎數(shù)據(jù)

注：指標4在計算過程中，用到的房屋面積為80，家庭成員個數(shù)為3人。

通過表3和圖1—1、圖1—2，我們可以獲得以下結論：（1）2000—2009年房地產投資開發(fā)總額和全社會固定資產投資總額的比值均超過了14%，這表明我國房地產市場出現(xiàn)了嚴重的房地產泡沫，投資過度的向房地產業(yè)集中，房地產投資泡沫不容樂觀；（2）2000—2008年房地產價格增長率和GDP增長率的比值沒有超過警戒線2，但是2009年突躍到了2.04，說明房地產業(yè)近期存在著泡沫現(xiàn)象；（3）2005—2006年房地產貸款增長率的貸款總額增長率比值超過了警戒線，實為房地產市場的泡沫現(xiàn)象，2001—2003年、2007年和2009年該指標的數(shù)值雖然沒有超過2，但是都超過了1.5，是潛在泡沫危機的表現(xiàn)；（4）2000—2009年該指標均超過了警戒線6這表明現(xiàn)階段我國房價的漲幅已經超過了居民的承受能力，房地產市場出現(xiàn)了相當?shù)呐菽?；?）房屋施工面積和房屋竣工面積的比值僅在2000年和2001年沒有超過警戒線3，其他年份都超過了警戒線，而且比值越來越大，可見已經存在相當程度的泡沫，并逐年加重。如上所述：2000年以來我國房地產市場出現(xiàn)了一定程度的房地產泡沫，并近年有加重趨勢。

三、應對我國房地產泡沫的對策建議在經濟發(fā)展的過程中，經濟泡沫的產生是不可避免的，它是經濟運行的一種特殊表現(xiàn)形式，適度泡沫對經濟的發(fā)展會起到一種劑的作用，會有效地刺激經濟的發(fā)展，但是，泡沫過度的膨脹會演變成泡沫經濟，一旦泡沫破裂，所造成的危害將是很大的。因此，房地產作為國民經濟的支柱產業(yè)之一，適度的泡沫，對活躍經濟，促進競爭，推動房地產發(fā)展和國民經濟增長是有利的，但是如果泡沫過多，過于膨脹，一旦破裂必會對國民經濟造成嚴重的破壞。通過對2000—2009年相關數(shù)據(jù)的分析，我們發(fā)現(xiàn)我國房地產市場發(fā)展過熱，泡沫現(xiàn)象已經出現(xiàn)，為了遏制房地產泡沫的繼續(xù)膨脹，提出以下對策建議：（一）從金融領域入手，建立高效有序的房地產金融市場體系防范房地產泡沫最有效也是最容易操作的方法是從金融領域入手，加強對銀行等金融機構的監(jiān)管，加強信貸監(jiān)管，抑制投機。金融機構是房地產市場資金的主要來源之一，控制其供給是達到控制房價上漲目的的必要措施。金融機構要不斷提高自身抵御金融風險的能力；金融監(jiān)管部門應要不斷完善信用制度、抵押制度、擔保保險制度等，提高資本充足率，控制不良貸款率。商業(yè)銀行特別要加強房地產信貸管理，合理控制和調控房地產信貸規(guī)模，防范金融風險。對開發(fā)貸款從嚴審批，嚴防房地產開發(fā)企業(yè)的虛假按揭的行為，同時加強對個人住房抵押貸款的審核，對多次購房的應實施抵押遞減制度。另外，可以拓展房地產融資渠道和培育創(chuàng)新融資機制，從而解決房地產企業(yè)過度依賴銀行貸款的現(xiàn)狀，起到分散房地產金融風險的作用。

（二）適時推進房產稅征收，保證房地產市場長期穩(wěn)定發(fā)展著名經濟學家樊綱曾表示我國房地產市場最大的制度缺陷就是沒有房產稅。房產稅主要是針對商品房保有環(huán)節(jié)征稅，在稅費相對固定的情況下，房產稅與購房成本有關。一旦開始征稅，商品房的持有成本將從無到有，其投資屬性將被大大削弱，這將從根本上打擊投資與投資性購房，進而從長遠角度保證房地產市場的健康。5月31日，國務院批轉國家發(fā)展改革委員會《關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》明確提出“逐步推進房產稅改革”。然而，全國推行難度較大，發(fā)改委應聯(lián)合財政、稅務等相關部門，組織相關專家，成立項目組，進行廣泛調研與論證，盡快出臺房產稅征收的實施細則，可以先在個別城市試點，逐步推向全國。

（三）完善住房保障體系，實現(xiàn)住宅產品優(yōu)化供給政府應該控制高檔房屋建設，引導和鼓勵開發(fā)商建設中低價位的小戶型住宅，如限制部分土地僅造平民住宅，對招標土地建成后的住宅價格設置上限等。大規(guī)模地推出經濟適用房，確保廣大中低收入的家庭實際享受到真正的補貼。加強城鎮(zhèn)廉租房建設，解決最低收入家庭基本住房需

求。這種多層次的住房供給體系可以為不同消費人群提供不同價位的商品房。在當前房價超出廣大居民住房購買力的情況下，保障性住房可以起到限制房價的作用，政府還要不斷提供各種就業(yè)機會，增加家庭收入，提高廣大居民的住房購買力。同時，政府可以通過財政專項支出、土地出讓收入補貼、公積金的增值以及社會捐贈等方式建立起穩(wěn)定的專用住房保障基金，專門用于低收入人群的住房保障。

（四）增加信息透明度，穩(wěn)定房地產市場交易秩序信息的不對稱不僅會扭曲市場對房地產供求關系的正常反映，也是房地產市場盛行投機炒作的一個重要原因。導致信息不對稱的原因既有市場因素也有非市場因素，只有從這兩方面著手才能穩(wěn)定房地產市場交易秩序。針對市場因素，要強制房地產企業(yè)披露信息，如土地價格、建筑安裝成本、綠化和配套費用、各項稅費、利潤率等信息，實現(xiàn)房地產業(yè)的公開透明運作。同時加強對信息披露的監(jiān)督力度，不僅是政府，行業(yè)自律協(xié)會、媒體、律師事務所和會計事務所等主體也應發(fā)揮各自的作用。針對非市場因素，政府部門要加強政務公開制度的建設并將政務公開法制化。既要做到行政信息公開也要做到行政公開。包括有關房地產的各相關法律行政制度的公開，政府采購公開，標準化管理制度公開。各級政府尤其是國土資源管理部門對各地塊地價的公開，金融監(jiān)管部門，如央行、證監(jiān)會、銀監(jiān)會等監(jiān)管部門對利好消息的及時完整的公開，防止房地產商惡意提高房價，增加購買者的理性化交易行為。

（五）建立科學合理的房地產運作預警系統(tǒng)，引導市場向理性方向發(fā)展為使我國房地產市場向理性方向發(fā)展，政府必須建立完善的房地產市場運行監(jiān)測預警系統(tǒng)。該系統(tǒng)要及時歸集、整理和分析有關房地產方面的信息，研究房價的波動及其市場運作規(guī)律，從而對房地產市場趨勢做出判斷性預測，定期市場分析報告。該市場報告應該是公開的、無償?shù)?、在確定的渠道上發(fā)行的，并真實合理、及時準確的反映房地產業(yè)的運行狀況。不但可以合理引導企業(yè)正確投資，避免房地產過熱現(xiàn)象的產生，而且還可以為政府制定宏觀政策提供有價值的信息。尤其會檢測房地產泡沫程度，能及時發(fā)出警報，以引起決策層關注，通過土地供應、稅收和改善預售管理等手段進行必要的干預和調控，有效地避免我國房地產業(yè)市場“泡沫”的進一步擴大。

作者單位：英國拉夫堡大學

參考文獻[1]王西軍，劉傳哲.我國房地產泡沫的實證分析.價格月刊，2006(10):16—18.

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[3]馬輝，陳守東，才元.當前我國房地產泡沫的實證分析.經濟研究參考，2008(34):25—33.

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關鍵字：房地產 風險識別 策略

房地產，是一種稀缺的資源、重要的生產要素（如土地、廠房）和基本的生活資料（如住宅），是一種人們十分重視、十分珍惜的財產。在市場經濟中，房地產還是一種商品，成為良好的投資對象。隨著經濟的發(fā)展、社會的進步和人口的增長，人們對房地產的需求會日益增長。由房地產開發(fā)、咨詢、估價、經紀、物業(yè)管理等組成的房地產業(yè)，己成為推動我國經濟增長的一個支柱產業(yè)，成為國民經濟二大“發(fā)動機”一內需、出口、基建中最強勁的動力之一。對拉動國民經濟增長、保持國民經濟持續(xù)、健康、快速發(fā)展起到重要作用。它發(fā)展的好壞直接影響著相關行業(yè)的興衰成敗。房地產項目開發(fā)面臨著許多不確定性，尤其在當今市場經濟環(huán)境條件下，開發(fā)過程中存在著巨大的風險。那么如何有效地進行房地產風險管理，如何識別房地產項目風險成為我們所必須面對和解決的重要問題。

一、項目投資階段的風險

（一）政策風險

政策風險是指由于政策的潛在變化有可能給房地產市場投資者帶來各種不同形式的經濟損失。政府的政策對房地產業(yè)的影響是全局性的，房地產政策的變化趨向直接關系到房地產投資者的成功與否。房地產業(yè)由于與社會經濟發(fā)展緊密相關，因此，在很大程度上受到政府的控制，政府對租金、售價的限制，對外資的控制，對土地使用的控制，對環(huán)境保護的要求，尤其是對投資規(guī)模、投資方向以及金融的控制，以及新稅務政策的制定，都對房地產投資者構成風險。政策風險因素可以細分為政治環(huán)境風險、經濟體制改革風險、產業(yè)政策風險、房地產制度變革風險、金融政策變化風險、環(huán)保政策變化風險和法律風險等。并且存在房地產制度變革和金融政策變化、環(huán)保政策變化以及稅務政策變化的風險。其中土地政策風險對

房地產業(yè)產生重要影響。土地產權制度的變更、不同的土地取得方式、土地調控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會帶來房地產投資風險。

（二） 產業(yè)政策風險

國家產業(yè)政策的變化影響房地產商品需求結構變化，決定著房地產業(yè)的興衰。國家強調大力發(fā)展第三產業(yè)會直接促進城市商業(yè)和服務業(yè)、樓宇市場的繁榮。政府通過產業(yè)結構調整，降低房地產業(yè)在國民經濟中的地位，緊縮投資于房地產業(yè)的資金，將會減少房地產商品市場的活力，給房地產開發(fā)企業(yè)帶來損失。

（三） 金融風險

房地產投資絕大部分依靠銀行貸款而進行，國家金融政策的調整對房地產業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響。對房地產開發(fā)資金貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業(yè)流動資金貸款、個人住房貸款等方面作了嚴格規(guī)定，提高房地產企業(yè)貸款準入門檻，使那些主要靠銀行貸款

進行投資的企業(yè)面臨著一定的風險。

（四） 稅收政策風險

稅收政策的變化對房地產投資影響重大。稅收政策和土地調控政策是市場經濟條件下政府調節(jié)房地產市場的兩個有力工具。房地產投資中，各種稅費名目繁多，占開發(fā)成本相當大的比例。

（五）勘察設計風險

建筑工程勘察、設計是指查明和分析與建筑工程建設場地直接或間接有關的地形、地貌、地質、水文、巖土等的工程性質，以及依據(jù)設計任務及有關設計標準、設計規(guī)范、勘察報告等要求進行建筑設計，最終提交勘察和設計結果，即勘察報告、設計說明書、設計圖紙和投資概預算?？辈祜L險是指由于勘探點分布、鉆孔深度及勘探方法不當?shù)纫鹂碧浇Y果錯誤，從而導致對建設用地的工程地質、水文地質狀況等分析錯誤，進而直接影響對地基土的性質、持力層和承載力的確定，使基礎選型和設計發(fā)生錯誤。

二、項目建設階段的風險

房地產建設階段是指開發(fā)項目從正式開工到工程竣工驗收形成建筑物實體的工程施工建設階段，主要任務是在施工過程中，通過加強管理、采取措施，確保開發(fā)項目計劃工期、質量、成本和安全目標的實現(xiàn)，從而保證開發(fā)項目能按時、按質地推向市場，保障房地產開發(fā)商利益。

（一）工期風險

建設階段任何環(huán)節(jié)的時間損失，都會使工期拖延，而時間的延長，一方面房地產市場可能會發(fā)生較大變化，錯過最佳租售時機：另一方面會增加房地產開發(fā)商資金利息支房地產開發(fā)全過程風險分析出，導致資金積壓、開發(fā)成本增加、投資利潤下降。影響建設工期的因素很多，如人為因素、技術因素、材料和設備因素、地質因素、資金因素、氣候因素、環(huán)境因素等，這些因素產生的工期風險概括起來分為工期延誤風險和工期延期風險兩種：工期延誤風險是指由于承包商自身的原因而導致的工期延長風險：工程延期風險是指由于非承包商原因而導致的工期延長風險。

（二）技術風險

技術風險是指建筑設計變更，或因為科學技術的進步，新材料、新技術和新工藝的不斷創(chuàng)新而給房地產開發(fā)商帶來的工期、成本和質量損失。

（三）質量安全風險

工程質量是國家現(xiàn)行的有關法律、法規(guī)、技術標準、設計文件及工程合同中對工程的安全、使用、經濟、美觀和環(huán)境特性的綜合要求。在工程建設中，影響工程質量的五個重要因素是人、材料、機械設備、方法和環(huán)境，事先對這五個因素嚴格予以控制，是保證開發(fā)項目工程質量的關鍵。安全風險包括施工人員不安全行為風險、控制物不安全狀態(tài)風險、作業(yè)環(huán)境不安全風險三類。發(fā)生安全風險必然導致人身和財產損失，工期延誤，效率下降。

三、經營管理階段的風險

房地產項目建成后，資金投放工作基本結束，投資過程就轉人到房地產銷售、出租或物業(yè)管理的經營管理階段。該階段決定著房地產投資收益的實現(xiàn)，是房地產投資風險最大的環(huán)節(jié)之一。其中包括：營銷策劃風險、物業(yè)管理風險和其他風險。

（一）營銷策劃風險

營銷策劃是經營管理的核心，它的成敗直接影響到成本能否收回、利潤能否實現(xiàn)。在房地產營銷策劃中，價格定位、銷售渠道、營銷方式等都是很重要的方面。價格過高遠離市場會引起房地產銷售困難，難以實現(xiàn)利潤；而價格過低不僅會減少房地產利潤，還可能致使消費者懷疑商品房的質量，從而影響房地產商在市場中的形象和信譽風險。

（二）物業(yè)管理風險

物業(yè)管理的水平關系到企業(yè)的聲譽和后繼生存與發(fā)展。房地產開發(fā)投資競爭日益激烈，消費者不僅注重其價格和質量，而且注重其售后服務，即物業(yè)管理，物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來進行管理， 這也面臨著一些不確定因素，如專業(yè)管理隊伍、管理構架、管理公約以及管理費用等。

（三）其他風險

其他風險有很大的不確定性。其中包括不可抗力以及由人們的過失或故意行為所致的災害等等。這些風險發(fā)生的可能性較小，但所造成的損失卻是較大的。

參考文獻：

【1】許曉音，房地產投資風險與防范對策研究[J]，商業(yè)研究，2010

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關鍵詞：房地產開發(fā)；政策風險；風險應對

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）07-0-01

一、前言

所謂政策風險，它是指由國家頒布實施的、且與房地產相關的政策變動，為房地產開發(fā)所帶來的風險。因為房地產業(yè)同國家的經濟發(fā)展有著密切的聯(lián)系，所以它很容易受政策變動的影響。房地產開發(fā)所面臨的政策風險主要由土地政策風險、貨幣政策風險、財政政策風險等組成，本文主要針對這些政策風險，提出相應的政策風險應對建議。

二、房地產開發(fā)的政策風險應對建議

在房地產的開發(fā)過程中，它將會面臨來自各方面的風險，其中政策風險則屬于系統(tǒng)性風險，由于系統(tǒng)性風險不但無法避免，并且還會給從事房地產開發(fā)的企業(yè)造成巨大的影響。所以，從事房地產開發(fā)的企業(yè)要對國家的政策導向進行準確地把握，并及時了解國家頒布實施的各項與房地產開發(fā)相關的政策，從而積極應對這一類的風險。

1.摸清房地產政策的導向，及時識別政策風險

雖然政策風險對于房地產開發(fā)企業(yè)來說是無法避免的，但是實力雄厚的房地產開發(fā)企業(yè)，通常都會努力摸清相關的房地產政策導向，而那些中小型的房地產開發(fā)企業(yè)，反而不太重視這項工作，他們的目光僅限于在開發(fā)之前核算成本與造價，以此來判定開發(fā)此項目能否獲利。尤其是在當前這個時期，房地產已經成為了大眾關注的焦點，房地產的相關政策也不斷出臺，政策環(huán)境可以說是日漸從緊，所有房地產開發(fā)企業(yè)都將成為其調控對象。所以，房地產開發(fā)企業(yè)無論規(guī)模大小，都應該及時且準確的識別來自房地產開發(fā)的政策性風險，對所有與房地產有關的政策，特別是新頒布的政策，都要迅速進行收集、分析以及整理，同時將政策研究的結果做成報告的形式，遞交給開發(fā)企業(yè)的管理層保管，以便在決策時作為參考。通過對相關政策的研究，它不但可以幫助房地產的投資者掌握正確的投資與開發(fā)方向，比較準確的對未來市場需求進行預測，并且還能有助于投資者在政策發(fā)生變化時，及時對投資策略進行調整，起到最大限度地控制政策風險的目的。

2.大力拓寬融資的渠道

大部分的政策風險其實都可以利用準確把握相關政策與規(guī)范其開發(fā)行為來進行應對，例如貨幣政策的變動為企業(yè)所帶來的融資風險，企業(yè)就可以通過大力拓寬融資渠道，從而改變太過依賴于銀行貸款的不良現(xiàn)象。目前，在銀行貸款之外還有多種融資渠道，可讓房地產開發(fā)企業(yè)對其進行選擇。

第一，以上市進行融資。上市無疑是房地產企業(yè)迅速籌措巨額資金的一個有效方法，而且籌措到的所有資金都可以當成注冊資金永久使用，不存在確切的還款日期。同時，上市還能為開發(fā)企業(yè)提供相對穩(wěn)定的資金，以滿足開發(fā)過程中的資金需求。據(jù)統(tǒng)計，我國在2009年底的時候，房地產開發(fā)企業(yè)共有80407個，可直到2011年的3月底，房地產開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)上市的才149個。當然，上市對于房地產的開發(fā)企業(yè)來說，還是會有一定的挑戰(zhàn)性，但是只要企業(yè)能夠上市成功，便會讓資金融通突破其瓶頸問題，讓它能在眾多實力強勁的房地產開發(fā)企業(yè)里脫穎而出，并以此增強自身在該行業(yè)中的競爭能力。

第二，以房地產投資信托進行融資。它指的是以利用收益憑證進行發(fā)行的方法，使特定投資者的資金匯集在一起，交由專門的投資機構對其進行房地產的投資與經營管理，再把投資所得的全部收入，按一定比例分給投資者的一種信托基金。它不但是一種難得的融資方式，同時也打通了民間資金直接參與到房地產開發(fā)中去的融資渠道。

第三，債券融資。因為房地產債券相比于一般債權來說，其收益要高得多，安全性也比股票要好，同時它還兼具一定的流動性，因此對于投資金額較大、開發(fā)時間較長的房地產業(yè)來看，對外發(fā)行企業(yè)的債券不失為一種好的方法。

第四，融資租賃。該方法是由房地產專門的租賃公司，通過各種融資手段對社會上的投資進行吸收，以此來轉變我國房地產業(yè)僅依靠銀行貸款這種單一的融資方式，從而把風險降到最低。

3.規(guī)范自身開發(fā)行為，積極應對政策風險

根據(jù)政策研究報告中的相關內容，再把開發(fā)商的開發(fā)行為與之進行比較，使其開發(fā)行為更加規(guī)范化。只有開發(fā)商在實施開發(fā)行為之前就摸清國家的相關政策，明白哪些開發(fā)行為國家是大力支持的，哪些開發(fā)行為又是國家明令禁止的，才能夠對即將進行開發(fā)的項目做出正確的決策，從而有效保證該開發(fā)項目能順利進行。

三、結語

在房地產開發(fā)的過程中，必然會面臨著不同的風險，目前越來越明顯的便是政策風險。為了能提高開發(fā)效率和保證開發(fā)效果，開發(fā)企業(yè)務必要仔細對房地產的相關政策進行研究，同時積極拓寬其融資渠道、規(guī)范自身的開發(fā)行為，切實做好政策風險的應對工作，確保房地產的開發(fā)能順利進行。

參考文獻：

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[3]周華榮,賀勝兵.我國房地產開發(fā)企業(yè)成長的障礙與對策[J].企業(yè)經濟,2007,4.

篇10

關鍵詞：房地產；開發(fā)投資；風險；因素；防范

前言

房地產項目的開發(fā)投資過程是一種預測未知將來需求而進行產品生產的過程，這些特點決定了房地產業(yè)是一種典型的風險行業(yè)，不確定性伴隨其始終；再加上房地產投資數(shù)額大、周轉慢、變現(xiàn)能力較差，有其自身的不利困素，存在著一定的風險。進行房地產開發(fā)風險的分析及防范，從根本上講，是要對影響房地產開發(fā)投資效益的各個因素變化及影響進行分析，或者說對房地產開發(fā)投資評價結果的可靠性進行檢驗，從而測定項目的風險性。認識房地產開發(fā)的風險，明確導致開發(fā)投資效果明顯變化的因素，并進行控制，以提高房地產開發(fā)投資效益，減少或避免不必要的風險損失。

一、房地產開發(fā)投資風險的因素分析

在實際經濟活動中，導致建設項目開發(fā)投資風險發(fā)生的困素很多，如價格、投資費用、經營成本、建設速度、項目經濟壽命期利率、匯率等。而導致房地產開發(fā)投資的風險因素主要有以下幾個方面:

1. 政策環(huán)境風險。政策環(huán)境風險是指由于政策的潛在變化可能給房地產開發(fā)經營者帶來的各種形式的經濟損失。

（1）產業(yè)政策。國家產業(yè)政策的變化不僅影響房地產市場需求結構的變化，而且決定房地產業(yè)的興衰。產業(yè)政策對房地產業(yè)的影響巨大，一方面國家通過產業(yè)政策來鼓勵某些產業(yè)的發(fā)展，如果房地產業(yè)是支持的對象，則它在國民經濟中的地位會得到提高，國家會增加這方面的資金投入，從而給房地產業(yè)的投資經營者帶來更多的收益，反之，會給房地產業(yè)的投資經營者帶來損失；另一方面國家對不同的房地產支持力度的變化，會改變房地產市場的需求結構，給房地產業(yè)不同領域的投資者帶來不同的影響。研究國家和地區(qū)的產業(yè)發(fā)展政策對房地產的投資決策有重要意義。

（2）土地政策。土地是房地產開發(fā)的基礎，土地管理政策的變化必然對房地產業(yè)產生影響，土地政策風險來源于土地產權制度的變更、不確定，不同的土地取得方式、土地調控制度，以及不同的土地政策執(zhí)行力度。為了避免遭受風險損失，房地產投資經營者應該關注土地政策的變化趨勢。

（3）住房政策。住房作為人們生活的基本必需品，是政府為保持社會穩(wěn)定需關注的一個方面，國家不同的住房政策使房地產開發(fā)商面臨不同的風險。

（4）金融政策。國家金融政策的調整可使房地產商品的開發(fā)者和經營者賺取額外利潤或遭受額外損失。當政府認為房地產投資過熱、采用緊縮信貸的政策時，會導致在建的項目由于資金短缺而停工，擬建的項目因為籌集不到足夠的資金而推遲，這會給房地產的投資經營者帶來很大的損失。同時，如果政府為了刺激房地產市場的繁榮而降息，則會給房地產商帶來額外的利潤。

2. 經濟環(huán)境風險

（1）經濟形勢。區(qū)域經濟形勢是影響房地產開發(fā)風險的決定性因素。經濟發(fā)展，則房地產市場繁榮；經濟停滯，則房地產市場蕭條。

（2）市場供求。供求風險是整個房地產市場中最重要、最直接的風險之一。房地產市場的供求主要受土地的供給狀況、工程技術水平、房地產政策、信貸政策等因素的影響。由于房地產商品消費的區(qū)域性特點，其價格受供求影響的幅度更大，因此房地產經營者承擔的市場供求風險遠比一般的市場情況要大。對房地產市場供求關系作出客觀、準確的判斷，并科學地進行預測，把握房地產供求關系的規(guī)律，才能減少市場供求的風險。

（3）通貨膨脹。正常的經濟環(huán)境都存在通貨膨脹，只不過每年的膨脹幅度不同而已。如果膨脹率下降，會抑制對房地產商品的需求，房地產價格下跌，給房地產開發(fā)經營者就會產生損失；當膨脹率增大時，會刺激對房地產的需求，這對房地產開發(fā)經營者是有利的。但當膨脹幅度過大時，會使建筑材料價格上漲，開發(fā)費用和管理費增大，當房地產價格增長幅度低于通貨膨脹增大幅度時，房地產開發(fā)的風險加大。

3. 開發(fā)時機的選擇

經濟運行有快速和滯緩交替出現(xiàn)的周期性特點，房地產投資也是有周期性的。投資周期包括高峰―收縮―低谷―恢復四個階段。一般來講，在投資收縮期和低谷期，企業(yè)進行兼并或重組為今后大規(guī)模的投資作準備，而在投資高峰期、恢復期則加大投資力度，從而獲取較大盈利，避免虧損。

4. 開發(fā)地點的選擇

房地產的不可移動性、區(qū)域性和個別性決定了它所處的地理位置極為重要。房地產開發(fā)商搶占中心或門戶區(qū)位是普通常識，問題的關鍵是如何預測近期將形成的新的中心區(qū)位或新的門戶區(qū)位。能否正確地評估某地塊的價值，也具有很大的不確定性，因而需要有一定的預見性。開發(fā)商若能及早投資開發(fā)具有價值增長潛力的地塊，則幾年后將會獲取較大的利潤。

5. 開發(fā)規(guī)模的選擇

房地產投資量大的特點使得一般投資者都要借助于各種融資工具。所以，對于房地產開發(fā)商來說，資金的籌措是項目能否按期、按質完成的重要環(huán)節(jié)。房地產開發(fā)規(guī)模越大，開發(fā)商承擔的風險也就越大。

6. 開發(fā)周期的長短

房地產開發(fā)及交易需要較長的時間，尤其是對于大中型開發(fā)項目，往往需要幾年時間才能完成。在房地產商品開發(fā)過程中，很難在一開始就能對整個開發(fā)期內的各項費用和收益流動作出精確的估計，只能是一個大概的測算。而在這一較長的開發(fā)期內，房地產市場的供求變化、消費者偏好的改變、社會經濟形勢的興衰、國家有關政策的調整、物價的漲跌、匯率及利率的波動都將是難以精確預測的?？墒欠康禺a項目一旦確定，資金一經投入，就很難根據(jù)情況的發(fā)展而加以改變和調整。開發(fā)期越長，各種社會經濟環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，各種費用特別是后期費用和房屋售價或租金就更加難以確定，風險也隨之加大。

二、房地產開發(fā)投資風險防范對策

1. 通過可行性研究來防范風險

在房地產開發(fā)的整個過程中，可行性研究階段是房地產投資過程中最關鍵的一步，也是具有最大的不確定性與機動性的階段。由于房地產一旦開始進行，所面臨的是一個相對狹窄的消費市場，這就有較大的風險性。評價房地產投資項目的可行性，投資者要在城市規(guī)劃、政策法規(guī)的約束條件下，由房地產的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢、確定投資項目的用途、規(guī)模、類型并做出各種預測，為投資者決策提供科學依據(jù)。對這些不確定因素，投資者只能做出概率性的估計及可行性研究階段對風險的估計，分析正確與否，將直接影響到房地產項目的成功與否。

2. 通過分散投資來控制風險

房地產投資分散是通過開發(fā)結構的分散，達到減少風險的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散、共同投資等方式，追求收益相同時風險最小或在風險相同時收益最大，即在風險和收益之間尋求一種最佳的投資組合。區(qū)域分散是將投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定區(qū)域經濟的影響達到降低風險的目的；時間分散是確定一個合理的投資時間間隔，以避免因市場變化帶來的損失；共同投資要求合作者共同對房地產開發(fā)項目進行投資利益共享，最大限度地發(fā)揮各自優(yōu)勢，避免風險。

3. 通過市場監(jiān)測控制風險

房地產是一個風險性產業(yè)，也是一個市場供給彈性很弱的產業(yè)，更是泡沫多發(fā)產業(yè)。為全面、及時、準確地掌握全國房地產市場變化情況，規(guī)避行業(yè)風險，強化業(yè)務宏觀指導，建立分地區(qū)房地產景氣分析和監(jiān)測系統(tǒng)、建立房地產市場定期分析報告制度、加強住房金融研究、探索住房金融改革和發(fā)展的深層次問題是非常必要的。通過對政策走勢、樓市價格、項目建設、銷售數(shù)量、消費需求變化及客戶結構進行經常性分析，提高投資決策的前瞻性與科學性。

4. 創(chuàng)新營銷方法來控制風險

實行分期付款：靈活的付款方式是促進房地產銷售的有效方式，也是目前大多數(shù)國家房地產業(yè)銷售的成功經驗。分期付款是指在取得房屋居住權時已交納了一部分房款，待居住后分期付清其余款的付款方式。

實行貸款購房：也稱為按揭方式，是指由金融機構或其他機構提供給消費者用于購買住房的貸款及其擔保，購房者提供全部房屋價款的20%~30%作為購房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開發(fā)公司為購房者提供不可撤銷的全部擔保。購房者須按貸款合同規(guī)定的還款方式與期限每月到銀行歸還貸款本息。

預租預售：為了分散投資風險，減輕借貸壓力，投資者可以通過預租預售的形式出售房地產。若在一個項目開發(fā)前就能采取這種措施，會減少風險，增加安全性，但是，預售價一般要比工程完工后的最終售價低，造成一些損失。投資者取得的收益會因其風險的降低而減少。因此，在投資決策時，應正確處理收益與風險之間的關系。