導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；控制策略

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是我國重要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。但隨著經(jīng)濟(jì)的逐步轉(zhuǎn)型升級，房地產(chǎn)業(yè)卻面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。一方面，在一二線城市，房價(jià)居高不下遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過消費(fèi)者的購房能力，中等偏下收入家庭的住房難問題凸現(xiàn)；另一方面，在三四線城市，由于大多缺乏產(chǎn)業(yè)支持，城市人口流失較為嚴(yán)重，缺乏核心競爭力，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)去庫存壓力比較大。無論是一二線城市的高房價(jià)，還是三四線城市的高庫存，都使得房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步提高。因此，尋求房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制策略，探索房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展路徑，就成為我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的一個(gè)重大課題。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)投資巨大、回收緩慢、回報(bào)豐厚、但風(fēng)險(xiǎn)也較高的領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)具有資產(chǎn)負(fù)債率高、投融資金額大、生產(chǎn)周期長等特點(diǎn)。雖然其收益豐厚，但面臨的風(fēng)險(xiǎn)也比一般企業(yè)要大很多，特別是在企業(yè)快速擴(kuò)張過程中，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)更大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須深入分析面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并嚴(yán)格加以管控。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在籌資、投資、資金回收及收益分配等各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)過程中，由于各種無法預(yù)料、不可控因素的作用，使企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)收益與預(yù)期財(cái)務(wù)收益發(fā)生偏差，因而使企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性[1]1。我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

（一）政策把控難度大，投資決策失誤

房地產(chǎn)業(yè)是投資風(fēng)險(xiǎn)很高的領(lǐng)域。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資過程中，某種低于預(yù)期利潤，特別是導(dǎo)致投資損失的可能性[2]356-364。投資者只有準(zhǔn)確把握投資風(fēng)險(xiǎn)的來源、實(shí)質(zhì)及變化的規(guī)律，才能采取相應(yīng)的措施去降低風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)是多方面的，主要體現(xiàn)兩個(gè)方面：一是投資比重失衡，投資決策失誤；二是國家宏觀政策的影響較大。近年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的投資額持續(xù)增長，但在投資項(xiàng)目的分配上并不合理。房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得更大的利潤，對商業(yè)住宅的投資比例高，其他商業(yè)用房的投資占比很小；對高檔公寓的投資比例高，對經(jīng)濟(jì)適用房的投資占比很小。但我國工薪階層家庭的收入都不是很高，他們需求的是價(jià)格偏低的廉價(jià)房或者經(jīng)濟(jì)適用房，而不是那些昂貴的高檔商業(yè)用房和別墅。雖然高檔住房的利潤高，但隨著房價(jià)瘋狂上漲，工薪階層家庭無力購房，房地產(chǎn)商的房子賣不掉，資金就被套牢，周轉(zhuǎn)不靈，無法償還銀行的借款，致使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)開發(fā)與國家的經(jīng)濟(jì)形勢密切相關(guān)，其在很大程度上受到政府諸如環(huán)境保護(hù)、土地管理、外資限制等政策的影響，政府任何一個(gè)政策都可能給企業(yè)帶來致命的危險(xiǎn)。政府對經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，企業(yè)不可避免也不能預(yù)見。對于政府的動(dòng)向，企業(yè)只能通過市場的信息及行業(yè)發(fā)展周期、政府的最新動(dòng)態(tài)進(jìn)行研究，但結(jié)果卻存在著很大的不確定性，房地產(chǎn)企業(yè)往往不可把控。為了抑制房地產(chǎn)市場過熱，近年來政府出臺(tái)了一系列的宏觀政策對其進(jìn)行調(diào)控，這些政策的出臺(tái)會(huì)從資金供求、房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)和市場預(yù)期等多方面對房地產(chǎn)的投資產(chǎn)生很大的影響，從而增加投資風(fēng)險(xiǎn)?？梢哉f，我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展史就是一個(gè)不斷被調(diào)控的歷史，每隔幾年就有一次嚴(yán)厲的調(diào)控，而每次調(diào)控的結(jié)果就是限制銀行貸款和暫停房地產(chǎn)上市公司的再融資[3]。通常實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一般都會(huì)高度關(guān)注政府的政策變化，而大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)，則僅把目光盯在成本核算上，這樣反而給企業(yè)帶來了更大的危機(jī)。

（二）融資渠道單一，資本結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，對資金的需求量較大。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要有內(nèi)部融資、外部融資、權(quán)益性融資、債務(wù)性融資等。但我國房地產(chǎn)企業(yè)融資主要以債務(wù)性融資為主，包括國內(nèi)貸款、自籌資金以及其他資金來源中的銷售預(yù)收款，債務(wù)性融資比例高，權(quán)益性融資嚴(yán)重不足。雖然債務(wù)性籌資的債務(wù)利息可以在稅前扣除，享受稅收優(yōu)惠，從而降低企業(yè)綜合資本成本，但債務(wù)性資本需要固定支付利息和在規(guī)定的期限內(nèi)還本付息。融資規(guī)模是房地產(chǎn)企業(yè)能否快速發(fā)展的一個(gè)重要原因，充足的資金來源是房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模和提高效益的前提。但是，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源一直以銀行貸款為主，自有資金占比很低。統(tǒng)計(jì)資料顯示，2006—2014年銀行信貸資金在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金來源中占28.45%，這還不包含房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建筑、銷售等各方面與銀行相關(guān)聯(lián)的資金來源。對銀行信貸資金過分依賴，過高的資產(chǎn)負(fù)債率，都會(huì)加大房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[4]。且銀行貸款的限制條件又比較多，銀行根據(jù)企業(yè)自身的相關(guān)情況給予貸款，同時(shí)銀行的貸款數(shù)額有限，在一定程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)融資的規(guī)模。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一，融資規(guī)模嚴(yán)重不足，制約著房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展；另一方面資本結(jié)構(gòu)不合理，負(fù)債率過高，極易造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，地價(jià)持續(xù)上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)長期高負(fù)債運(yùn)行。Wind資訊公布的數(shù)據(jù)顯示，自2000年以來，房地產(chǎn)上市公司的平均資產(chǎn)負(fù)債率一直高于70%，雖然銀監(jiān)會(huì)2003年要求的比例是30%[5]。這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日益加大，一旦市場有波動(dòng)，就可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至對一些較小規(guī)模的企業(yè)，帶來滅頂之災(zāi)。引起房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理的原因是多方面的，最主要的還是對不同債務(wù)的性質(zhì)認(rèn)識(shí)不清或者沒有系統(tǒng)地對各種債務(wù)進(jìn)行分析。債務(wù)的期限往往與企業(yè)的規(guī)模、獲利能力等因素相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)為了籌集到相應(yīng)的資金，往往會(huì)忽略一些潛在的風(fēng)險(xiǎn)，沒有綜合地根據(jù)自身的能力搭配短、中、長期債務(wù)比例。且房地產(chǎn)企業(yè)主要以中長期債務(wù)為主，一旦企業(yè)沒有根據(jù)自身的盈利能力來搭配債務(wù)，就容易產(chǎn)生還債期過于集中和還款高峰過早出現(xiàn)，引發(fā)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）資金回收困難，資金鏈斷裂

在房地產(chǎn)市場活躍時(shí)期，不少企業(yè)在成功完成幾個(gè)項(xiàng)目后大量地購置土地，接連不斷的投資新的項(xiàng)目。但在工程項(xiàng)目接近尾聲時(shí)，市場行情可能急轉(zhuǎn)直下，房屋銷售困難，使企業(yè)無法按時(shí)回收資金，資金不能正常周轉(zhuǎn)，導(dǎo)致企業(yè)無法償還到期銀行債務(wù)以及承包商的欠款等情況發(fā)生，從而造成資金鏈斷裂，引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂主要是由于融資風(fēng)險(xiǎn)、銷售風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)造成資金無法如期回收所導(dǎo)致的。無論是哪一種風(fēng)險(xiǎn)，都易造成企業(yè)的資金鏈斷裂，產(chǎn)生財(cái)務(wù)危機(jī)。融資風(fēng)險(xiǎn)主要是由于我國房地產(chǎn)企業(yè)融資主要以銀行借款為主，一旦銀行限制貸款，企業(yè)資金就會(huì)出現(xiàn)缺口。銷售風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)銷售的預(yù)售款和售出款無法及時(shí)到位，就會(huì)引發(fā)資金鏈趨緊。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售風(fēng)險(xiǎn)主要是由于政府調(diào)控以及消費(fèi)者預(yù)期改變和購買力的下降所造成的。各地政府出臺(tái)的以限購、限價(jià)、限外、限貸為核心的“限購令”政策，央行提高購房的首付款比例以及加息，提高購買二套房的首付比例等，抑制了投資投機(jī)性購房，一定程度上降低了人們的購房欲望，使企業(yè)銷售明顯降低。應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在應(yīng)收賬款回收時(shí)間和應(yīng)收賬款回收金額兩個(gè)方面。現(xiàn)在大多數(shù)人購房都是采用首付與按揭貸款相結(jié)合的方式，很少有人一次性付清房款，這就給企業(yè)帶來了很大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，按揭貸款主要是銀行貸款，但銀行貸款的要求比較嚴(yán)格，手續(xù)較多，使得資金回收受到影響。在還款期間，購房者可能由于各種因素?zé)o法償還房款對應(yīng)收賬款造成減值，產(chǎn)生壞賬損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略

（一）強(qiáng)化項(xiàng)目論證，投資決策科學(xué)化

房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)綜合性、專業(yè)性、技術(shù)性極強(qiáng)的活動(dòng)，其面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)很高，引發(fā)的后果也特別嚴(yán)重。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，投資者在選擇投資項(xiàng)目或進(jìn)行投資決策時(shí)，必須強(qiáng)化項(xiàng)目的論證，對投資項(xiàng)目進(jìn)行深入的可行性分析，使投資決策科學(xué)化。對投資項(xiàng)目的可行性分析是項(xiàng)目建設(shè)前期工作的重要步驟，是建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)的基礎(chǔ)，是建設(shè)項(xiàng)目決策的重要依據(jù)。投資項(xiàng)目的優(yōu)劣直接影響企業(yè)資金的回收和利潤的高低，因此，企業(yè)必須在項(xiàng)目投資前期，進(jìn)行大量的可行性研究，制定好風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)案，以切實(shí)保障投資的收益。房地產(chǎn)企業(yè)在做投資項(xiàng)目的可行性分析時(shí)，要對投資項(xiàng)目所在城市的規(guī)劃，市場的需求的趨勢，未來政府的政策動(dòng)向，以及開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模、用途、地理位置等進(jìn)行詳細(xì)的分析論證。一定要做好調(diào)查研究，廣泛收集相關(guān)的數(shù)據(jù)資料；按照國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，對項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的設(shè)計(jì)規(guī)劃；嚴(yán)格遵循項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)律，確保項(xiàng)目的咨詢設(shè)計(jì)單位有足夠的工作周期，提高項(xiàng)目投資決策的科學(xué)化水平。

（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，融資渠道多元化

融資能力是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力之一。優(yōu)秀的融資能力不僅能夠有效控制成本、保證盈利空間、改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、維持穩(wěn)健運(yùn)營，還能為轉(zhuǎn)型提供源源不斷的資金保障[3]。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一、資本結(jié)構(gòu)不合理，已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)企業(yè)健康可發(fā)展的一個(gè)重要因素。我國的房地產(chǎn)企業(yè)主要以債務(wù)性融資為主，且資金主要來自銀行貸款，其還本付息的風(fēng)險(xiǎn)較大，極易發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)，因此，必須拓寬融資渠道，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)融資渠道的多元化。優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，一是要提高自有資金的比重，切實(shí)降低債務(wù)性融資比例；二要增加直接融資，盡可能減少間接融資；三是除了采取銀行貸款、債券、基金、股票以及內(nèi)部籌資等方式外，也可以采取典當(dāng)融資、房地產(chǎn)信托投資資金、融資租賃、信托融資、股權(quán)融資、項(xiàng)目眾籌，以及主動(dòng)吸引外資、引入保險(xiǎn)資金，開展互助會(huì)等新型多元化融資渠道[6]，降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。還可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)與需求，多種融資方式結(jié)合使用。這樣，既可以拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，減少對銀行的過度依賴，緩解資金壓力；又可以減少企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。

（三）強(qiáng)化財(cái)務(wù)預(yù)算管理，建立財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力

在項(xiàng)目投資前期，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)項(xiàng)目的投資規(guī)模，盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測在建設(shè)期內(nèi)所需要的資金量，既要保證維持項(xiàng)目在各方面的正常支出，又不會(huì)有過多的資金剩余，從而有效地進(jìn)行資源分配，提高投資效益。房地產(chǎn)企業(yè)在編制財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)，應(yīng)將企業(yè)的收入和支出、資金的投放和獲益以及經(jīng)營的統(tǒng)籌和分配都進(jìn)行統(tǒng)一的部署，并且對項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行整體的全面的預(yù)算。在此基礎(chǔ)上準(zhǔn)確編制現(xiàn)金流預(yù)算，對資金需求和使用進(jìn)行合理規(guī)劃、預(yù)測和動(dòng)態(tài)調(diào)度，使企業(yè)既具有較高的盈利水平，又具有一定的現(xiàn)金流動(dòng)性，有效地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[7]。預(yù)算一旦確定，財(cái)務(wù)部門要督促各部門嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算，并按照制度和目標(biāo)定期進(jìn)行檢查和考核，使每一環(huán)節(jié)都與其預(yù)算相對應(yīng)，提高預(yù)算執(zhí)行力。當(dāng)實(shí)際與預(yù)算偏差較多時(shí)，要及時(shí)進(jìn)行研究分析，如果是預(yù)算出現(xiàn)問題，要及時(shí)根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整偏差；如果是執(zhí)行過程中產(chǎn)生的問題，要深入分析癥結(jié)所在，并及時(shí)加以修正。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制是房地產(chǎn)企業(yè)以企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告、經(jīng)營計(jì)劃等相關(guān)資料為依據(jù)，運(yùn)用財(cái)務(wù)管理、市場營銷、經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)學(xué)等理論通過比較分析、建立數(shù)學(xué)模型等方法，對房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理活動(dòng)中的潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)并進(jìn)行預(yù)測、示警和排除的風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制[8]。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身特點(diǎn)，建立適合自己的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制。一是要加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域信息管理，全面、準(zhǔn)確、及時(shí)地了解和掌握國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、項(xiàng)目所在城市的發(fā)展規(guī)劃、市場競爭狀況、企業(yè)自身的各類財(cái)務(wù)和生產(chǎn)經(jīng)營狀況以及房地產(chǎn)市場的基本走向等房地產(chǎn)領(lǐng)域的各方面信息，科學(xué)選取預(yù)警指標(biāo)，利用計(jì)算機(jī)對各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析并相互驗(yàn)證；二是要理順財(cái)務(wù)管理各環(huán)節(jié)與企業(yè)經(jīng)營管理各部門之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部各類數(shù)據(jù)資源暢通共享，及時(shí)發(fā)現(xiàn)非正常的經(jīng)營現(xiàn)象以及潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，為相關(guān)管理部門和企業(yè)決策提供預(yù)警及排除方案，及時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；三是要建立健全包括法人治理結(jié)構(gòu)、交易處理程序在內(nèi)的各項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部控制制度，規(guī)范企業(yè)人員的經(jīng)營行為，確保企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的順利進(jìn)行，增強(qiáng)企業(yè)自身抗擊風(fēng)險(xiǎn)的能力。

作者:李愷 單位:鄭州大學(xué)

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篇2

一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)主要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)不合理，融資不恰當(dāng)致使企業(yè)存在無法償還債務(wù)、投資者預(yù)先期望的收益下降的風(fēng)險(xiǎn)就是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。具體表現(xiàn)為以下三點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)：

1.償債風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)資金多數(shù)來源于銀行的貸款，大部分企業(yè)在開發(fā)的初期資金主要依靠負(fù)債，依據(jù)內(nèi)地房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的平均負(fù)債遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過警戒水準(zhǔn)。企業(yè)投入自有資金太少，一旦發(fā)生房屋成交量下降，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤就存在不確定性，不能如期償還銀行的借貸本息的幾率增大，企業(yè)就存在償債風(fēng)險(xiǎn)。

2.籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營加大企業(yè)的負(fù)債比率，對債權(quán)人的債權(quán)保證程度就自然而然地下降，企業(yè)從貨幣市場或者其他渠道籌措資金的難度肯定就會(huì)升級，房地產(chǎn)企業(yè)就存在籌資風(fēng)險(xiǎn)。

3.利率風(fēng)險(xiǎn)

貸款利率上浮帶動(dòng)公司的成本增加，實(shí)際的收益遠(yuǎn)少于預(yù)期，所以利率的波動(dòng)很大程度影響著負(fù)債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本上升致使按揭貸款買房的成本增加，這樣就降低了投資者買房的欲望，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的利益損失，利率風(fēng)險(xiǎn)是房企產(chǎn)企業(yè)最大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一。

二、房地產(chǎn)企業(yè)存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)原因

1.缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集、投資額大、開發(fā)周期長、占用資金時(shí)間長、項(xiàng)目調(diào)整能力差等特征，部分房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為僅需取得工程土地使用權(quán)，依照圖紙組織施工，投入一定的資金，工程就可以如期竣工帶回經(jīng)濟(jì)收益。但是房地產(chǎn)企業(yè)缺乏從財(cái)務(wù)預(yù)算方面對土地成本、資金運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率等作精細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)算，造成企業(yè)無法明確目標(biāo)利潤，就沒辦法測算各項(xiàng)成本指標(biāo)，財(cái)務(wù)管理的作用就僅僅只是基礎(chǔ)的會(huì)計(jì)核算。

2.成本費(fèi)用管理不嚴(yán)

部分房地產(chǎn)企業(yè)將目光只停留在工程進(jìn)度和質(zhì)量方面，輕視對財(cái)務(wù)部門的成本費(fèi)用控制。企業(yè)財(cái)務(wù)人員機(jī)械式地算賬，簡單、粗糙的財(cái)務(wù)成本核算造成整個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的成本核算異常艱難，間接影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

3.資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)

房地產(chǎn)企業(yè)所有資金來源中權(quán)益資金與負(fù)債資金的比例關(guān)系失調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金較少，負(fù)債資金高達(dá)60%至90%，自有資本與借入資本的不恰當(dāng)比例給企業(yè)受益帶來負(fù)面效果，甚至關(guān)系到企業(yè)的開發(fā)進(jìn)程和企業(yè)存亡。

4.缺乏現(xiàn)金流管理

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)要經(jīng)過征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)、竣工交付使用的長期經(jīng)營過程，資金的周轉(zhuǎn)周期比較長，資本變現(xiàn)能力不足，企業(yè)現(xiàn)金流管理水平還有很大的進(jìn)步空間，企業(yè)與上級企業(yè)，企業(yè)內(nèi)部各部分之間在現(xiàn)金流管理、使用、利益分配有權(quán)責(zé)不分明，管理秩序紊亂的問題。

5.缺乏健全的內(nèi)部審計(jì)機(jī)制

內(nèi)部審計(jì)機(jī)制監(jiān)督各項(xiàng)經(jīng)營管理活動(dòng)、財(cái)務(wù)指標(biāo)是否存在風(fēng)險(xiǎn)，是企業(yè)經(jīng)濟(jì)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)重要控制方式。部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)機(jī)制還有待完善，審計(jì)時(shí)間無規(guī)律，審計(jì)準(zhǔn)則模棱兩可等現(xiàn)象比比皆是，嚴(yán)重不利于企業(yè)對于可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)地防控。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的具體措施

1.做好財(cái)務(wù)預(yù)算

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目預(yù)算、資本預(yù)算的基礎(chǔ)上，具體安排好企業(yè)資金的收入、支出，取得、投放，經(jīng)營成果和其分配。在項(xiàng)目預(yù)算方面，切實(shí)執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算，提升項(xiàng)目開發(fā)決策的準(zhǔn)確性；在資金預(yù)算方面，參照企業(yè)的實(shí)際運(yùn)行情況，財(cái)務(wù)部門合理規(guī)劃資金需求、使用計(jì)劃，建立財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。

2.嚴(yán)格控制成本

房地產(chǎn)企業(yè)要在盡量細(xì)化開發(fā)產(chǎn)品科目中的核算對象，依據(jù)管理控制的規(guī)定，在開發(fā)成本約銷售科目中細(xì)化成本對象。企業(yè)在工程開發(fā)設(shè)計(jì)階段，事先規(guī)劃好成本，讓實(shí)際的花費(fèi)與計(jì)劃成本更加接近，切實(shí)把握涉及到成本的方方面面，嚴(yán)格將成本控制在企業(yè)的合理預(yù)期范圍。

3.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)在合理的負(fù)債經(jīng)營范圍內(nèi)，完善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)的加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制不可或缺的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在充分度量企業(yè)的償債能力的基礎(chǔ)上，向外籌措項(xiàng)目的尚缺資金。嚴(yán)格把控自有資金與借入資金的比例，維持合理的企業(yè)資本組成成分，掌握多元化的融資渠道，降低企業(yè)負(fù)債。對于預(yù)售房款、??權(quán)融資等傳統(tǒng)的融資途徑要不斷加強(qiáng)，對于股票融資、債權(quán)融資等融資途徑要不斷開拓。優(yōu)化企業(yè)資金結(jié)構(gòu)吸引外部投資者的投資興趣，擴(kuò)大并豐富資金來源，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

4.加強(qiáng)資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視資金的管理，尤其是在過程無法按時(shí)竣工，大量資金無法流暢運(yùn)轉(zhuǎn)的時(shí)候，更要制定科學(xué)靈活的資金使用計(jì)劃，保障企業(yè)經(jīng)營對資金的需求量，具體有以下幾點(diǎn)措施：

（1）嚴(yán)格監(jiān)控財(cái)務(wù)收支，資金調(diào)度要進(jìn)行合理安排；（2）提高應(yīng)收賬款的回收速度，建設(shè)項(xiàng)目施工、營銷的資金必須保障；（3）重新整理庫存，減少存貨資金的占用；（4）費(fèi)用的支出必須嚴(yán)格把關(guān)，預(yù)防超支，杜絕不必要的資金浪費(fèi)；（5）加強(qiáng)投入資金的安全、合理性，實(shí)現(xiàn)投入資金利益最大化。

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因

中圖分類號：F230 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號：1005-913X（2012）07-0071-02

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分類

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)包括：財(cái)務(wù)預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流量管理風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、資本結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)：是指企業(yè)沒有全面優(yōu)化企業(yè)的資源配置、全方位地調(diào)動(dòng)企業(yè)各個(gè)層面員工的積極性，使企業(yè)效益不能達(dá)到最大化的風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)金流量管理風(fēng)險(xiǎn)：是指企業(yè)沒有將現(xiàn)金流量作為管理的重心，圍繞企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)構(gòu)筑的管理體系，對當(dāng)前或未來一定時(shí)期內(nèi)現(xiàn)金流動(dòng)在數(shù)量和時(shí)間安排方面沒有全面的預(yù)測與計(jì)劃、執(zhí)行與控制、信息傳遞與報(bào)告以及分析與評價(jià)。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)：是指公司的決策人員和管理人員在經(jīng)營管理中出現(xiàn)失誤而導(dǎo)致公司盈利水平變化從而產(chǎn)生投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險(xiǎn)或由于匯率的變動(dòng)而導(dǎo)致未來收益下降和成本增加。內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)：是指企業(yè)沒有對其經(jīng)營設(shè)定經(jīng)營目標(biāo)、保護(hù)資產(chǎn)的安全完整、保證會(huì)計(jì)信息資料的正確可靠，沒有確保經(jīng)營方針的貫徹執(zhí)行，保證經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)性、效率性和效果性，沒有對其自身約束、規(guī)劃、評價(jià)和控制的風(fēng)險(xiǎn)。[1]

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

1.房地產(chǎn)投資周期長。由于房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)周期較長的投資，少則幾個(gè)月，多則幾年，從土地獲得、市場調(diào)研、投資策略、建設(shè)施工，到銷售推廣、物業(yè)管理等開發(fā)過程，由于周期較長，有些賬款可能無法及時(shí)收回，產(chǎn)生壞賬，使資金周轉(zhuǎn)不靈，造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)投資額巨大。房地產(chǎn)企業(yè)投資不是一筆小數(shù)目，不僅投資周期長，而且投資額較大，一時(shí)耗用大量資金，資金收回期較長，使企業(yè)長期處在資金短缺狀況無法運(yùn)轉(zhuǎn)，會(huì)造成財(cái)務(wù)危機(jī)，這也是投資企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.房地產(chǎn)投資追求高收益。房地產(chǎn)企業(yè)由于投資高，投資報(bào)酬率也較高，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相對較高，例如通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也稱為購買力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成后所回收的資金與投入的資金相比購買力降低給企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)的投資追求高收益，因此只要通貨膨脹的因素存在，企業(yè)就要面臨通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。[2]

二、房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及成因分析

（一）財(cái)務(wù)預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過可行性研究、征地、拆遷、安置補(bǔ)償、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程、產(chǎn)品上市等多個(gè)階段，經(jīng)過一段相當(dāng)長時(shí)期才能全部完成。周期越長，不確定因素越大，預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)也就越大。有些房地產(chǎn)開發(fā)商沒有從土地的成本、資金的運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率對要開發(fā)的項(xiàng)目作細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算分析，并且房地產(chǎn)項(xiàng)目上馬后，沒有對整個(gè)項(xiàng)目的資金使用作全盤計(jì)劃，分不清資金使用的輕重緩急，造成在資金管理上盲目進(jìn)行運(yùn)作，或是千方百計(jì)地向銀行貸款和向其他單位借款，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）現(xiàn)金流量管理風(fēng)險(xiǎn)

1.現(xiàn)金流量觀念。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，資金的周轉(zhuǎn)期較長，周轉(zhuǎn)率偏低，項(xiàng)目變現(xiàn)能力差，因此，需要加強(qiáng)對現(xiàn)金流量的管理。據(jù)調(diào)查，我國房地產(chǎn)企業(yè)多屬民營經(jīng)濟(jì)成分，缺乏現(xiàn)金流量管理觀念，在經(jīng)濟(jì)效益良好的情況下，盲目擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，加大了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。很多企業(yè)難以持續(xù)發(fā)展，一個(gè)極其重要的原因就在于資金管理水平低下。

2.償債風(fēng)險(xiǎn)。舉債盲目性加重成本負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資，需要大量的資金參與投入運(yùn)作，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了使項(xiàng)目上馬，沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累和設(shè)法追回外欠的債款，加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的償債風(fēng)險(xiǎn)度。房地產(chǎn)項(xiàng)目開工后，又沒有對整個(gè)項(xiàng)目的資金使用作全盤計(jì)劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重緩急，只考慮了個(gè)別項(xiàng)目的用款，影響了整體的收益目標(biāo)。加之，在償債順序上，籌資時(shí)要求發(fā)行債券必須置于流通股融資之后，并要求注意保持間隔期，在舉債時(shí)也要考慮到債務(wù)到期的時(shí)間安排及舉債方式的選擇，使企業(yè)在債務(wù)償還期不至于因資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難而無法償還到期債務(wù)。還有就是銀行貸款上盲目抵押，既影響了銷售收入的實(shí)現(xiàn)，又影響償還貸款能力，使企業(yè)成本負(fù)擔(dān)加重，償債風(fēng)險(xiǎn)增大。

（三）經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

1.經(jīng)營部門協(xié)調(diào)能力不強(qiáng)。企業(yè)經(jīng)營過程，表現(xiàn)為物資流、資金流和信息流的三個(gè)相互交織的運(yùn)動(dòng)過程。由于企業(yè)內(nèi)部和外部的各種原因的存在，都可能使企業(yè)的這三大運(yùn)動(dòng)過程出現(xiàn)時(shí)間上的間斷和形式上的停滯。這種可能性的存在，決定了營業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的存在。例如，對經(jīng)營環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)包括土地使用權(quán)的獲得、建筑施工、營銷推廣等一系列過程，涉及大量的相關(guān)部門和環(huán)節(jié)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯(cuò)，都將導(dǎo)致項(xiàng)目工期延長、成本增加、預(yù)期收益大幅降低。

2.對費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)。有的房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的成本管理。沒有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身擁有的成本管理優(yōu)勢。在財(cái)務(wù)的成本核算上簡單、粗糙，使企業(yè)的財(cái)務(wù)人員成為簡單的機(jī)械算賬，致使整個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的成本核算無從做起。有些個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本管理和核算是財(cái)務(wù)部門的事情，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程的成本核算的重要作用，致使財(cái)務(wù)部無法收集第一線成本基礎(chǔ)資料，導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏差大，資金管理跟不上，影響了企業(yè)預(yù)期收益。[3]

（四）內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)

內(nèi)部控制是大部分企業(yè)包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的企業(yè)普遍存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，內(nèi)部控制的好壞直接影響資金運(yùn)營狀況和利潤的實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)是一種開發(fā)周期較長、投資額較大的企業(yè)，在開發(fā)期間不免會(huì)有許多不確定因素的發(fā)生，不做好內(nèi)部控制，把資金管理好，那么開發(fā)期將會(huì)受到阻礙，因此內(nèi)部控制所造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是不可忽視的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制對策

（一）財(cái)務(wù)預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)控制對策

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營周期中，在財(cái)務(wù)預(yù)算方面存在著許多不確定的因素，對開發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)以項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算為基礎(chǔ)，對企業(yè)資金的取得與投放、收入與支出、經(jīng)營成果及其分配等作出具體安排。在項(xiàng)目預(yù)算方面，企業(yè)財(cái)務(wù)部門要對項(xiàng)目建設(shè)的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算，認(rèn)真執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算，以提高項(xiàng)目開發(fā)投資決策時(shí)的準(zhǔn)確性，減少投資決策的失誤給企業(yè)造成的損失。在資金預(yù)算方面，企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)按照企業(yè)的整體運(yùn)作情況，對資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行規(guī)劃，構(gòu)建企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。同時(shí)，要加強(qiáng)管理，堅(jiān)持月度分析、季度考核、年度總評相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則，定期檢查、嚴(yán)格考核，對經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行定量約束，發(fā)揮預(yù)算監(jiān)督的財(cái)務(wù)預(yù)警作用。[4]

（二）現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)管理控制對策

第一，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營及管理活動(dòng)都會(huì)在現(xiàn)金流上表現(xiàn)出來，現(xiàn)金流出現(xiàn)問題企業(yè)的資金鏈將產(chǎn)生斷裂，其經(jīng)營活動(dòng)無法保證，將導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營破產(chǎn)。我們首先要強(qiáng)化日常現(xiàn)金流的監(jiān)控和管理，對于企業(yè)銷售費(fèi)用、營運(yùn)成本、工資和企業(yè)貸款利息等支出性現(xiàn)金流和銷售等流入性現(xiàn)金流進(jìn)行嚴(yán)密的統(tǒng)籌管理，緩急并存；同時(shí)我們要對重大現(xiàn)金流進(jìn)行科學(xué)管理，嚴(yán)格控制支出，對支出項(xiàng)目合理性、金額、審批等進(jìn)行多次審核，防止出現(xiàn)現(xiàn)金支出安全性問題。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)涉及企業(yè)經(jīng)營和管理的各個(gè)方面，針對這些風(fēng)險(xiǎn)，我們要用科學(xué)的態(tài)度予以應(yīng)對，除了在日常財(cái)務(wù)管理工作之中對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控之外，我們還需要采取各種措施把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)消滅在最初的階段。房地產(chǎn)企業(yè)的償債、盈利、營運(yùn)和現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)各具特色，我們的財(cái)務(wù)工作人員也要有更加高超的職業(yè)能力，把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理做好。[5]

第二，房地產(chǎn)行業(yè)具有很高的償債風(fēng)險(xiǎn)，安排資金結(jié)構(gòu)以規(guī)避償債風(fēng)險(xiǎn)具有很重要的意義。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)資本結(jié)構(gòu)控制，根據(jù)企業(yè)規(guī)模和融資環(huán)境等確定權(quán)益和債務(wù)的比例，對于項(xiàng)目要充分考慮投資額度和營銷過程中的各種因素，一般需要采取“三分之一原則”，即自有資金、銀行貸款和預(yù)售資金比例各三分之一；同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要合理搭配債務(wù)逾期，按照房地產(chǎn)開發(fā)的周期選擇搭配期權(quán)結(jié)構(gòu)，以中長期負(fù)債為主，利用擔(dān)保貸款按揭資金，增加預(yù)售的資金回籠。更好預(yù)測利息和息稅前資金利用率發(fā)展情況，調(diào)整籌資方案；再次，房地產(chǎn)企業(yè)要合理安排償債資金，在預(yù)售和銷售環(huán)節(jié)嚴(yán)控資金的回收，配合財(cái)務(wù)部門組合償債資金，做到按時(shí)還款。[6]

（三）經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)控制對策

房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)的控制就是要消除企業(yè)內(nèi)部各種變現(xiàn)能力不強(qiáng)的部分。我們首先要明確企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)大多是不易折現(xiàn)的實(shí)業(yè)產(chǎn)品，所以房地產(chǎn)企業(yè)沒必要特意降低流動(dòng)資產(chǎn)比率，但是我們要加快流動(dòng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率；同時(shí)我們對房屋銷售的部分要強(qiáng)化管理，對于預(yù)售和銷售制度進(jìn)行改革和創(chuàng)新，完成銷售的業(yè)績，以防營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（四）內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)控制對策

首先，建立完善內(nèi)部控制制度。內(nèi)控制度是為保護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金、資產(chǎn)的安全與完整，維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽(yù)和妥善進(jìn)行危機(jī)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)有效實(shí)施而制定的各種業(yè)務(wù)操作程序、管理方法與控制措施的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要具體制定印章使用管理、票據(jù)領(lǐng)用管理、預(yù)算管理、資產(chǎn)管理、擔(dān)保管理、資金借貸管理、職務(wù)授權(quán)及人制度、信息披露管理、信息系統(tǒng)安全管理等多項(xiàng)專門管理制度進(jìn)行規(guī)范、控制。其次，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，健全財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營決策者要重視財(cái)務(wù)管理，不但要懂經(jīng)營、善管理，而且要學(xué)習(xí)會(huì)計(jì)法規(guī)和常識(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的基礎(chǔ)是會(huì)計(jì)管理和會(huì)計(jì)信息，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運(yùn)行和現(xiàn)金流量都是通過財(cái)務(wù)管理來體現(xiàn)的。最后，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理體系中不可或缺的重要組成部分。目前，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄、風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制缺損、風(fēng)險(xiǎn)管理弱化的現(xiàn)象，樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)是識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、化解風(fēng)險(xiǎn)的前提，也是建立健全風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制的思想基礎(chǔ)。[7]

參考文獻(xiàn)：

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篇4

摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個(gè)高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，尤其是近年來受到金融危機(jī)和國家宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的市場表現(xiàn)出現(xiàn)了許多新的內(nèi)容和特點(diǎn)，這在很大程度上影響到了企業(yè)的穩(wěn)定與發(fā)展。對此，本文在分析我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)市場表現(xiàn)及管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)就加強(qiáng)新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防與控制的措施進(jìn)行重點(diǎn)探討，旨在降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)控制 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

廣義的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在融資、投資、資金營運(yùn)及利潤分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)中因各種原因而導(dǎo)致的對企業(yè)盈利及發(fā)展等方面的重大影響。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型的典型行業(yè)，存在初始投資大、變現(xiàn)能力差、回收周期長等特點(diǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)不可避免地存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。隨著國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，金融政策與國家土地政策的趨緊，很多房地產(chǎn)企業(yè)的銷售量急劇下降，這就使得很多負(fù)債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不堪重負(fù)，尤其是可能出現(xiàn)的資金鏈的斷裂增加了企業(yè)的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，這就對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。對此，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)國家的調(diào)控政策和行業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，結(jié)合自身的經(jīng)營狀況，對企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入的分析研究，及時(shí)采取積極有效的預(yù)防和控制措施，增強(qiáng)企業(yè)抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的市場表現(xiàn)及管理現(xiàn)狀

（一）土地資源大量閑置，企業(yè)的開發(fā)資金日益短缺

從2008年以來的金融危機(jī)，到近年來的樓市調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)的樓市成交量出現(xiàn)了大量下降，這就給企業(yè)預(yù)售資金的回籠帶來了困難，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始面臨越來越大的資金壓力。同時(shí)，由于很多房地產(chǎn)企業(yè)存在高價(jià)搶地、囤地的行為，而隨著國家對閑置土地管理力度的增大，無疑進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力。例如，國土部最近出臺(tái)的政策規(guī)定：土地閑置一年以上的按土地交易價(jià)格的20%收取閑置費(fèi)，土地閑置兩年將無償收回。這就使得房地產(chǎn)企業(yè)在土地資源管理、開發(fā)資金的募集等方面，面臨著越來越大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和壓力。

（二）負(fù)債率過高，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理

目前，直接融資在房地產(chǎn)企業(yè)融資金額中所占的比重只有2%左右，其他的主要來自于外部融資，而銀行貸款仍舊是我國房地產(chǎn)企業(yè)的最主要的融資渠道之一。據(jù)央行統(tǒng)計(jì)顯示，截至2011年年底，我國銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額達(dá)10.73萬億元，我國房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到75%以上，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的正常的警戒標(biāo)準(zhǔn)。

（三）成交量大幅下滑，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)在不斷增大

近兩年來，很多房地產(chǎn)企業(yè)的年度銷售指標(biāo)的完成率還不足50%，房地產(chǎn)企業(yè)的成交量開始大幅下滑，尤其在我國的一線城市，加上限購政策等因素的影響，使得房屋銷售的成交額和成交價(jià)格大幅下滑。以北京市為例，2011年全市商品房銷售面積為1440萬平方米，比上年下降12.2%，其中住宅銷售面積為1035萬平方米，下降13.9%。從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，2011年，全國商品房銷售面積10.99億平方米，增速比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品房銷售額59119億元，增速比上年回落6.8個(gè)百分點(diǎn)。截止2011年年底，全國商品房待售面積已經(jīng)高達(dá)27194萬平方米，各方面的因素導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的商品房空置面積激增，給房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠帶來了困難，大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）企業(yè)資金管理的重視程度和管理水平有待進(jìn)一步提高

目前，仍舊有很多房地產(chǎn)企業(yè)對資金管理不夠重視，沒有及時(shí)制定完善的資金使用計(jì)劃，嚴(yán)重的甚至還沒有資金管理的意識(shí)，普遍存在“重銷售、輕管理”的現(xiàn)象。這是因?yàn)橛行┢髽I(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，還只是停留在簡單的會(huì)計(jì)核算階段，缺乏對企業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀的有效分析，不利于保證企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)決策的科學(xué)性和經(jīng)濟(jì)性，在無形中增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防與控制的有效對策

（一）強(qiáng)化企業(yè)的內(nèi)部管理，提升企業(yè)的核心競爭力

隨著房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的不斷加大，企業(yè)必須強(qiáng)化內(nèi)部管理，提高企業(yè)的核心競爭能力以及對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的抵抗與應(yīng)對能力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步健全財(cái)務(wù)管理制度，通過健全完善的內(nèi)部控制制度來提高企業(yè)經(jīng)營的規(guī)范性、市場信譽(yù)和信用等級，為企業(yè)的融資活動(dòng)創(chuàng)造良好的條件；其次，要強(qiáng)化房企員工對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和控制意識(shí)，調(diào)動(dòng)員工在財(cái)務(wù)管理工作中的積極性和主動(dòng)性；再次，房地產(chǎn)企業(yè)要依據(jù)自身的發(fā)展戰(zhàn)略和不同時(shí)期財(cái)務(wù)管理的各種需要，對企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和決策機(jī)制進(jìn)行實(shí)時(shí)調(diào)整，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)決策的科學(xué)性，制定科學(xué)的融資對策和決策程序，借助高水平的、科學(xué)的內(nèi)部管理來提高企業(yè)抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的能力，提升企業(yè)的核心競爭力。

（二）重視對生產(chǎn)成本和風(fēng)險(xiǎn)的控制

提高房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平和盈利能力是對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制與預(yù)防的重要措施，因此房地產(chǎn)企業(yè)要重視對生產(chǎn)全過程的風(fēng)險(xiǎn)控制與管理，在企業(yè)內(nèi)部實(shí)行權(quán)責(zé)明確的成本控制與風(fēng)險(xiǎn)管理體制，努力做好企業(yè)的降本增效工作。

首先，成本控制工作要從房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開始做起，即在做好市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，建造出真正適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品。在建筑工程的設(shè)計(jì)階段，要重視新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，借助建筑工程的設(shè)計(jì)理念，豐富建筑工程的使用性能，提高建筑工程的經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對工程造價(jià)的有效控制。

篇5

內(nèi)容摘要:多元化經(jīng)營在給房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的利潤增長和分散其高風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí),也會(huì)帶來一系列的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),盡管企業(yè)無法完全規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn),但仍有必要對這些風(fēng)險(xiǎn)加以控制,從而減少多元化經(jīng)營財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來的損失。

關(guān)鍵詞:多元化 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)

多元化經(jīng)營的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是在企業(yè)多元化經(jīng)營的條件下實(shí)際收益小于預(yù)期收益的可能性。由于房地產(chǎn)屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),企業(yè)管理者傾向于利用多元化經(jīng)營來分散相關(guān)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)企業(yè)的多元化經(jīng)營更具備一定的典型性,所以本文將以房地產(chǎn)企業(yè)為例來重點(diǎn)探討企業(yè)多元化經(jīng)營的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制問題。

房地產(chǎn)行業(yè)特性及多元化發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)一般都具有較大的土地儲(chǔ)備,土地儲(chǔ)備能作為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行金融貸款的抵押資產(chǎn),從而使房地產(chǎn)企業(yè)能夠順利獲得大量資金。由于具有了長期和短期的資金流入量保證,房地產(chǎn)行業(yè)有野心并且有信心進(jìn)行多元化的投資和經(jīng)營。

房地產(chǎn)行業(yè)具備一定的周期性。從標(biāo)地到開發(fā)直到最后的銷售,房地產(chǎn)業(yè)的基本周期約為一年半到三年左右的時(shí)間。在地產(chǎn)開發(fā)階段,房地產(chǎn)企業(yè)資金是比較緊張的,需要大量地貸款。當(dāng)然,企業(yè)可以通過錯(cuò)開各地塊的開發(fā)時(shí)間來填平周期的波動(dòng)性,但無疑地,通過多元化經(jīng)營來緩解這種行業(yè)特有周期性所帶來的風(fēng)險(xiǎn)將是明智之舉。

房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道多元化。房地產(chǎn)是一個(gè)現(xiàn)金流占主導(dǎo)的行業(yè),企業(yè)為了獲取更多的現(xiàn)金流而獲得生存與發(fā)展的機(jī)會(huì),需要進(jìn)行多元化的籌資,這也成為了房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行多元化經(jīng)營的原因之一。多元化的經(jīng)營能夠給企業(yè)帶來更穩(wěn)定、更有保障的現(xiàn)金流入,從而緩解企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)階段可能會(huì)出現(xiàn)的資金短缺問題。

房地產(chǎn)行業(yè)多元化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)

(一)委托關(guān)系導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題

企業(yè)經(jīng)營權(quán)與所有權(quán)的分離使得企業(yè)所有者與經(jīng)營者之間形成了委托關(guān)系。經(jīng)營者具有經(jīng)濟(jì)人的特性,他們更傾向于做出有利于增加自身收入和待遇,而不一定會(huì)有利于企業(yè)所有者的決策。在多元化投資或經(jīng)營的決策中,企業(yè)經(jīng)營者存在盲目擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)。只要可以提高經(jīng)營者的薪酬水平,提升自己對企業(yè)的掌控力度,鞏固自己的權(quán)力和地位,經(jīng)營者就存在一定的風(fēng)險(xiǎn),做出影響企業(yè)健康發(fā)展的決策,從而給企業(yè)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),企業(yè)從事多元化經(jīng)營,意味著企業(yè)會(huì)有較大的規(guī)模擴(kuò)張,無論是相關(guān)多元化發(fā)展還是非相關(guān)多元化發(fā)展,企業(yè)都將會(huì)尋找新的經(jīng)營者來進(jìn)行新業(yè)務(wù)的管理,這樣就會(huì)形成新的產(chǎn)權(quán)委托關(guān)系,使得問題更加復(fù)雜化。

由于經(jīng)營者的決策導(dǎo)致多元化經(jīng)營的投資收益達(dá)不到預(yù)期目標(biāo),是企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主觀原因,這種情況在高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)中要尤其注意。

(二)資金短缺問題

由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)以現(xiàn)金流占主導(dǎo)的行業(yè),所以更應(yīng)借鑒資金短缺導(dǎo)致企業(yè)死亡的案例。房地產(chǎn)行業(yè)雖然融資來源廣,籌措資金較為方便,但也應(yīng)時(shí)刻注意企業(yè)現(xiàn)金流的變化情況。首先,應(yīng)關(guān)注企業(yè)主營業(yè)務(wù)即房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流入及其穩(wěn)定程度,只有原業(yè)務(wù)發(fā)展成熟,形成了較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流,才能為企業(yè)的多元化擴(kuò)張形成一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。如果原業(yè)務(wù)的未來現(xiàn)金流水平具備較大的不確定性,則不但不能為新業(yè)務(wù)提供資金支持,還可能導(dǎo)致新老業(yè)務(wù)搶奪企業(yè)資源,使企事業(yè)為發(fā)展各業(yè)務(wù)籌措資金而疲于奔命。特別是當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)資金不足或未來存在資金回籠困難的情況下,如果仍然進(jìn)行多元化經(jīng)營,將會(huì)導(dǎo)致資金鏈的斷裂,使企業(yè)直面破產(chǎn)危機(jī)。

(三)新業(yè)務(wù)存在“拖后腿”現(xiàn)象

企業(yè)多元化經(jīng)營的目的是希望多元化經(jīng)營能給企業(yè)帶來新的利潤增長點(diǎn),同時(shí)分散單一業(yè)務(wù)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。新業(yè)務(wù)的發(fā)展往往需要企業(yè)進(jìn)行足夠的投資,同時(shí)關(guān)注新業(yè)務(wù)新市場的競爭情況,在開拓市場的同時(shí)掌握新領(lǐng)域的核心競爭力,從而在該市場上取得成功。但盲目地進(jìn)行多元化經(jīng)營往往只會(huì)關(guān)注于眼前利潤,從而導(dǎo)致新涉足的業(yè)務(wù)不僅不能為公司帶來新的利潤,還有可能會(huì)拖垮原業(yè)務(wù),拖累整個(gè)企業(yè)。

多元化經(jīng)營財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的二元控制

(一) 委托關(guān)系中的激烈約束機(jī)制

委托關(guān)系主要就是“道德風(fēng)險(xiǎn)”和“逆向選擇”問題。因此,為了避免經(jīng)營者在進(jìn)行多元化經(jīng)營決策時(shí)出現(xiàn)這種問題,企業(yè)的所有者們需要一套有效的激勵(lì)與約束機(jī)制來增加多元化戰(zhàn)略成功的可能性。

經(jīng)營者實(shí)行多元化決策時(shí)所出現(xiàn)的“道德風(fēng)險(xiǎn)”問題主要表現(xiàn)為盲目擴(kuò)張和鼠目寸光的行為,然而衡量多元化戰(zhàn)略的成功與否不僅僅是看短期內(nèi)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張或短期利潤的增加,更重要的是能否給企業(yè)創(chuàng)造長遠(yuǎn)的價(jià)值。因此,為了使經(jīng)營者在做出多元化決策之時(shí)能站在企業(yè)長遠(yuǎn)的角度,企業(yè)所有者所采取的激勵(lì)措施也需要短長期激勵(lì)相結(jié)合來鼓勵(lì)經(jīng)營者。長期激勵(lì)措施例如有股票期權(quán)制及EVA激勵(lì)機(jī)制,都能使經(jīng)營者的目標(biāo)與企業(yè)長遠(yuǎn)價(jià)值的增長有機(jī)結(jié)合起來。在房地產(chǎn)企業(yè)中,經(jīng)營者若能享受到股票期權(quán)所帶來的遠(yuǎn)期利益時(shí),將會(huì)在實(shí)施多元化經(jīng)營前考慮該戰(zhàn)略能否使企業(yè)在遠(yuǎn)期增值,從而為自己帶來長遠(yuǎn)的利益。

在對經(jīng)營者是否實(shí)施多元化經(jīng)營這一戰(zhàn)略行為時(shí)除了給予一定的激勵(lì)外,也需要采取約束機(jī)制防止多元化經(jīng)營的盲目性。

(二)合理預(yù)測企業(yè)預(yù)計(jì)現(xiàn)金流

多元化經(jīng)營最重要的基礎(chǔ)就是現(xiàn)金流,企業(yè)擁有較好的現(xiàn)金流和較穩(wěn)定的融資渠道的話,對多元化戰(zhàn)略的成功具有極大的幫助。因而,企業(yè)需要能夠較為準(zhǔn)確地預(yù)測未來的現(xiàn)金流水平。因?yàn)闇?zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)算不僅是經(jīng)營者做出多元化戰(zhàn)略決策的依據(jù),還能夠?yàn)槠髽I(yè)提供財(cái)務(wù)預(yù)警信號,使經(jīng)營者能夠采取及時(shí)的行動(dòng)。在準(zhǔn)確預(yù)測企業(yè)現(xiàn)金流水平的基礎(chǔ)上,企業(yè)還需要努力提高其現(xiàn)金流水平,在主營業(yè)務(wù)發(fā)展成熟的基礎(chǔ)上,才能為新拓展的業(yè)務(wù)提供良好的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)。另外,企業(yè)還需要做出預(yù)算,保證現(xiàn)金流被合理地利用到企業(yè)的各個(gè)業(yè)務(wù)活動(dòng)中,在預(yù)算出現(xiàn)赤字的情況下還要進(jìn)行融資規(guī)劃,以保證企業(yè)的現(xiàn)金流能夠支持企業(yè)繼續(xù)生存和發(fā)展下去。因而,對于房地產(chǎn)企業(yè)來講,銷售預(yù)測、資金預(yù)算、多元化的融資渠道都是其減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的必要手段。

(三)多元化戰(zhàn)略的風(fēng)險(xiǎn)評估

對于風(fēng)險(xiǎn)較高的房地產(chǎn)企業(yè)來講,拓展新的業(yè)務(wù)的目的之一就是分散其原主營業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn),因而,新業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)評估顯得尤為重要。在進(jìn)行多元化決策之前,經(jīng)營者需要根據(jù)多方面的資料來對即將從事的新業(yè)務(wù)進(jìn)行全方位的風(fēng)險(xiǎn)評估,例如產(chǎn)業(yè)吸引力檢驗(yàn)、進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)、新業(yè)務(wù)的行業(yè)前景等問題都值得考慮。如若新業(yè)務(wù)無法為企業(yè)帶來新的利潤增長,則該拓展決策不可行;若新業(yè)務(wù)雖然能帶來一定的利潤,但遠(yuǎn)小于預(yù)期目標(biāo)或者存在較大的風(fēng)險(xiǎn),甚至高于原主營業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)從而使得風(fēng)險(xiǎn)分散原則被打破,該決策也不可行。

(四)多元經(jīng)營下的核心競爭力打造

企業(yè)的核心競爭力與多元化戰(zhàn)略之間有著密切的關(guān)系,二者相互影響、相互制約。普哈拉德和哈默教授曾經(jīng)提出了一個(gè)形象的“樹型”理論,深刻的揭示了核心競爭力與多元化戰(zhàn)略之間的關(guān)系,這個(gè)理論指出核心競爭力與多元化戰(zhàn)略是相互影響、相輔相成的,關(guān)鍵是如何把二者有機(jī)地結(jié)合起來,形成一個(gè)有機(jī)整體,使其效能與潛能發(fā)揮至最大化。

利用核心競爭力推進(jìn)多元化戰(zhàn)略。 企業(yè)核心競爭力是向某一方向或某幾個(gè)方向集中的,而多元化戰(zhàn)略是業(yè)務(wù)外向的擴(kuò)張,因此在推進(jìn)多元化戰(zhàn)略的過程中,核心競爭力往往未必會(huì)隨著被推廣到新業(yè)務(wù)中去。如果多元化選擇不慎則有可能導(dǎo)致新業(yè)務(wù)的失敗,以至于波及整個(gè)企業(yè),因此企業(yè)在推進(jìn)多元化的過程中必須謹(jǐn)慎選擇;通過多元化戰(zhàn)略提高和增強(qiáng)核心競爭力。企業(yè)具有強(qiáng)大的核心競爭力就意味著它具有大量開發(fā)新產(chǎn)品或新市場的潛力。若其生產(chǎn)和經(jīng)營僅局限于某一特定領(lǐng)域,這是資源的極大浪費(fèi)。因此,適度、適時(shí)的推進(jìn)多元化戰(zhàn)略可以提高核心競爭力的利用效率。 (五)建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)是指房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)以財(cái)務(wù)指標(biāo)體系為中心,通過專門的方法監(jiān)測、分析企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和理財(cái)環(huán)境,預(yù)測和及時(shí)反映企業(yè)經(jīng)營情況和財(cái)務(wù)狀況的變化,對企業(yè)各環(huán)節(jié)發(fā)生或?qū)⒖赡馨l(fā)生的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)發(fā)出預(yù)警信號,為管理提供決策依據(jù)的監(jiān)控系統(tǒng)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)需要有兩個(gè)方面:第一是對新業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警,用于評估和防范新拓展業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);第二是針對整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警,以防止企業(yè)在實(shí)施多元化發(fā)展戰(zhàn)略后產(chǎn)生較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我們可以通過企業(yè)或者新業(yè)務(wù)的獲利能力及其穩(wěn)定性,以及企業(yè)實(shí)行多元化戰(zhàn)略前后的償債能力及其可靠性、營運(yùn)能力及其合理性、成長能力及其持續(xù)性等有代表性指標(biāo)重點(diǎn)進(jìn)行分析,以較好地反映新業(yè)務(wù)以及實(shí)施多元化戰(zhàn)略后企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。

參考文獻(xiàn):

1.張巖.房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的多元化經(jīng)營戰(zhàn)略選擇[J].決策與探索,2008.3

篇6

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本及控制措施

(一)房地產(chǎn)企業(yè)成本的內(nèi)容

1、房地產(chǎn)企業(yè)的成本房地產(chǎn)企業(yè)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營中所產(chǎn)生的各種費(fèi)用的總和，主要包括土地的征用和拆遷補(bǔ)償，建安工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，前期工程費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)和公共配套費(fèi)等。2、房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用主要指的是應(yīng)攤費(fèi)用，具體來說指的是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營期間應(yīng)承擔(dān)的各種費(fèi)用。主要包含管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及銷售費(fèi)用。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制

1、立項(xiàng)階段的成本控制立項(xiàng)階段需要做好成本規(guī)劃，成本規(guī)劃的確定對成本控制具有指導(dǎo)性的意義，通過成本規(guī)劃，可以對項(xiàng)目的預(yù)期成本分布、收入，利潤和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行相應(yīng)的分析。立項(xiàng)階段的成本控制活動(dòng)主要包括：項(xiàng)目可行性經(jīng)濟(jì)分析，成本規(guī)劃及估算，現(xiàn)金安排及敏感性分析以及利潤測算等幾個(gè)方面。2、設(shè)計(jì)階段的成本控制設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的核心，為有效控制和降低工程成本，需落實(shí)設(shè)計(jì)階段的成本控制。具體來說應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面著手：一是要嚴(yán)格按照立項(xiàng)階段確定的成本規(guī)劃落實(shí)方案設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)；二是要強(qiáng)化技術(shù)溝通，貫徹執(zhí)行限額設(shè)計(jì)；第三要大力推廣價(jià)值工程方法；第四要強(qiáng)化施工前對設(shè)計(jì)圖紙的審核工作。3、建設(shè)階段的成本控制建設(shè)階段是成本控制中心環(huán)節(jié)，除了要做好現(xiàn)場控制，嚴(yán)格按圖施工、控制變更及簽證外，還應(yīng)注意：第一，結(jié)合現(xiàn)場的情況，做好土方平衡；第二，對照施工圖紙，做出詳細(xì)的預(yù)算，擬定成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)，與工程部一道制定詳細(xì)的成本控制措施；第三，制定和落實(shí)招投標(biāo)制度，選擇質(zhì)優(yōu)、價(jià)廉的承包商；第四，規(guī)劃和落實(shí)好工程款的支付時(shí)間節(jié)點(diǎn)，有效控制財(cái)務(wù)成本。4、交付階段的成本控制交付階段分兩個(gè)階段，第一是承包人按照圖紙完成全部工作并取得驗(yàn)收合格證后向房地產(chǎn)企業(yè)交付，第二是房地產(chǎn)企業(yè)按照合同向業(yè)主交付產(chǎn)品。第一階段成本控制關(guān)鍵在于加強(qiáng)竣工結(jié)算的管理，重點(diǎn)審核竣工圖、審核施工過程的變更和簽證以及審核工程結(jié)算。第二階段成本控制的關(guān)鍵在于和物業(yè)管理方協(xié)調(diào)好，做好產(chǎn)品交付工作，防止出現(xiàn)產(chǎn)品交付糾紛、違約情況。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

(一)房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)分析

融資風(fēng)險(xiǎn)指的是企業(yè)為取得財(cái)物利益而產(chǎn)生的舉債，這會(huì)增加企業(yè)到期付息的負(fù)擔(dān)，還存在著資不抵債和不能還本付息的可能。在財(cái)務(wù)的杠桿作用下，如果付息前的收益下降，那么股東的收益將會(huì)有大幅下降的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在融資規(guī)模持續(xù)增長，融資渠道集中于銀行信貸，房地產(chǎn)資金信托等。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)分析

投資風(fēng)險(xiǎn)指的是在不確定因素的影響下，由于投資項(xiàng)目達(dá)不到預(yù)期的效益，從而導(dǎo)致企業(yè)償債能力以及盈利水平下降的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)是房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模持續(xù)增長，房地產(chǎn)市場庫存較高，房地產(chǎn)企業(yè)部分投資行為不合理等。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)資金回收與收益分配的風(fēng)險(xiǎn)分析

資金回收風(fēng)險(xiǎn)指的是房地產(chǎn)企業(yè)由于財(cái)務(wù)問題而導(dǎo)致企業(yè)再生產(chǎn)時(shí)發(fā)生資金相對不足的問題。收益分配風(fēng)險(xiǎn)指的是利潤分配給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的活動(dòng)帶來的影響。房地產(chǎn)資金回收風(fēng)險(xiǎn)以及收益分配的風(fēng)險(xiǎn)的成因主要是由內(nèi)外兩個(gè)方面產(chǎn)生的。內(nèi)部因素主要為管理層制定的企業(yè)資金回收和收益分配規(guī)定不合理；外部因素主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)對所處環(huán)境了解不足，如未能掌握行業(yè)和國家政策的變動(dòng)等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)間的關(guān)系

由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點(diǎn)以及房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的市場風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如果不能很好的對這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，將會(huì)帶給企業(yè)非常大的損失，甚至?xí)?dǎo)致破產(chǎn)的危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)的成本對于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響主要表現(xiàn)在對融資規(guī)模、投資時(shí)點(diǎn)以及資金回收等方面。成本的高低直接決定著融資規(guī)模的大小及投資收益等。如果成本控制做得好，在一定程度上能防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語

篇7

一、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在這三個(gè)方面：

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要大量的資金，而不同的籌資方式選擇，將引發(fā)不同的籌資風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的主要籌資來源主要依賴于直接或者間接的銀行借款，這一方式占據(jù)了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)運(yùn)營資金的70%-80%。也正為如此，我國的房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著極高的資產(chǎn)負(fù)債率，對債務(wù)融資具有強(qiáng)大的依賴性。因此，面對著規(guī)模龐大的房地產(chǎn)資金債務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)的利息償還壓力很大，風(fēng)險(xiǎn)也大大增加。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)

在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)極易受到各種內(nèi)外部因素，例如國家政策法規(guī)、通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)危機(jī)等的影響。其中國家法律政策因素對房地產(chǎn)企業(yè)的投資影響更為巨大。此外，由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有資金投入大、回收周期長等特點(diǎn)，巨大投資成本的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一旦出現(xiàn)決策失誤，就會(huì)造成重大的不可彌補(bǔ)的損失。在2013年國家出臺(tái)了嚴(yán)格的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策，造成了房地產(chǎn)行業(yè)的降溫和萎縮，銀行縮緊貸款，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中斷，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了大規(guī)模的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營情況息息相關(guān)，而鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，高投資、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)，就明確的說明了房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率明顯低于其他行業(yè)的發(fā)展情況，因?yàn)橘Y金被長期的占用，在實(shí)際運(yùn)營過程中可能引發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性是相當(dāng)大的。具體來說，表現(xiàn)在：內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)、銷售風(fēng)險(xiǎn)以及成本控制風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

（一）提升企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)最重要的任務(wù)是要牢固樹立企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理理念，建立具有企業(yè)特色的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)文化觀念體系。首先，作為企業(yè)文化推動(dòng)者和踐行者的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和高層管理者，必須在日常工作實(shí)踐中牢固樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，才能真正將風(fēng)險(xiǎn)理念推及全體員工。其次，必須通過各種渠道和方式，加強(qiáng)對員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和觀念培訓(xùn)，讓每一個(gè)員工都自覺認(rèn)同于企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理文化，建立良好的內(nèi)部交流溝通平臺(tái)，切實(shí)提高員工風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和能力。最后，要建立和完善企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任制度，明確各崗位責(zé)任和義務(wù)，通過運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)控制和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制績效考核指標(biāo)體系，從整體上對企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)化管理和控制。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制

1、優(yōu)化企業(yè)組織治理結(jié)構(gòu)

作為企業(yè)治理控制總體框架的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，在現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展過程中有著至關(guān)重要的意義。反觀我國當(dāng)前上市公司內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)可知，很多房地產(chǎn)企業(yè)中極度缺乏科學(xué)、合理、有效的組織結(jié)構(gòu)，缺少內(nèi)部管理機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制缺失，這種現(xiàn)象的存在極易對企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營活動(dòng)造成巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)甚至由此引發(fā)經(jīng)營危機(jī)而破產(chǎn)。鑒于此，在房地產(chǎn)企業(yè)管理中，必須建立并完善內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)和治理結(jié)構(gòu)，防范和控制各類風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

2、健全企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制制度

良好的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制制度，不僅為企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)提供良好的內(nèi)部環(huán)境，而且可以有效減少企業(yè)損失，增加企業(yè)收益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化的經(jīng)營目標(biāo)。從而保證企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)。

（三）建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理者，尤其應(yīng)當(dāng)對企業(yè)的基本財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行充分調(diào)研和科學(xué)分析以及有效的監(jiān)控，及時(shí)對可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)信號進(jìn)行分析和監(jiān)控，關(guān)注于企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的各個(gè)細(xì)節(jié)，對變動(dòng)情況及時(shí)做出反應(yīng)，從而及時(shí)發(fā)現(xiàn)并識(shí)別可能出現(xiàn)的潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并快速制度有效措施控制和降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，提高企業(yè)在應(yīng)對各種不確定風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)的快速處理能力。同時(shí)通過建立并完善相關(guān)的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，增強(qiáng)企業(yè)對風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別能力，并培養(yǎng)企業(yè)應(yīng)對和處理可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（四）提高房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境變化的應(yīng)對能力

鑒于國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度增快，經(jīng)濟(jì)投資過熱，為了抑制經(jīng)濟(jì)增長過快的勢頭，國際經(jīng)濟(jì)政策通常會(huì)由寬松轉(zhuǎn)向緊縮。隨著國家宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行，一方面會(huì)提高銀行信貸限制和存貸款利率，另一方面限制項(xiàng)目開發(fā)和投資審批，從而嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的銷量和資金回籠周期，進(jìn)而制約了企業(yè)貸款償還能力，導(dǎo)致了企業(yè)生存和發(fā)展面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理和經(jīng)營者，必須能夠?qū)ν獠拷?jīng)濟(jì)環(huán)境等因素做出科學(xué)合理的預(yù)測和判斷，進(jìn)而能夠做出科學(xué)、合理的戰(zhàn)略決策，保證企業(yè)的長遠(yuǎn)和持續(xù)發(fā)展。

三、結(jié)束語

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有廣義和狹義之分，廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計(jì)或無法控制的因素影響，在一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果與預(yù)期財(cái)務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而是企業(yè)蒙受損失的可能性。狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)通常是指企業(yè)的舉債籌資風(fēng)險(xiǎn)，尤其是當(dāng)負(fù)債過多而導(dǎo)致企業(yè)到期無法償本付息，給企業(yè)造成損失的不確定性。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型

我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，各方面體制都還不健全，同時(shí)近幾年為了抑制房價(jià)，是房地產(chǎn)面臨的政策環(huán)境日益嚴(yán)峻，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與日俱增，控制風(fēng)險(xiǎn)首先要提前認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)類型，從而制定相應(yīng)的策略來應(yīng)對。房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以分為兩大類，一類是外部風(fēng)險(xiǎn)，一類是內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。

（一）外部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是是指房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的外部環(huán)境變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括市場風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)等。

市場風(fēng)險(xiǎn)主要包括供求風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者偏好風(fēng)險(xiǎn)，通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)等。首先是供求風(fēng)險(xiǎn)，近幾年來，房價(jià)不斷攀升，很多人被房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上的業(yè)績及利潤所吸引，希望從中分一杯羹，紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)，另外加上國家不斷加強(qiáng)保障房建設(shè)，房地產(chǎn)供給不斷增加，因此房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈，房地產(chǎn)商面臨強(qiáng)大的競爭壓力。其次是消費(fèi)者偏好風(fēng)險(xiǎn)，由于供給的增加，房地產(chǎn)商不斷推陳出新，尋求差異化，以求吸引住戶，但是，在這一過程中，如果對消費(fèi)者心理掌握不到位，推出房屋無法滿足消費(fèi)者需求，則會(huì)造成房屋積壓，給房地產(chǎn)企業(yè)造成損失。最后是通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，通貨膨脹是房地產(chǎn)面臨的又一外部風(fēng)險(xiǎn)，通貨膨脹帶來的結(jié)果就是材料成本、人工成本的增加，這勢必給房地產(chǎn)商帶來壓力。

政策風(fēng)險(xiǎn)主要是指國家政策變動(dòng)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的不確定性。主要包括利率風(fēng)險(xiǎn)、稅收風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)等一系列的政策風(fēng)險(xiǎn)。首先，利率風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)之一，眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其資金主要來源是銀行貸款，貸款利率上升必然會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)成本增加，并且，利率上升會(huì)減少消費(fèi)者的購買欲望，房地產(chǎn)成交量下降，很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程涉及多項(xiàng)稅種，所涉及的稅務(wù)不僅包含一般企業(yè)應(yīng)負(fù)擔(dān)的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、車船使用稅、企業(yè)所得稅，還包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)所繳納稅種多達(dá)十余項(xiàng)，因此，若國家提高稅率，房地產(chǎn)企業(yè)成本也會(huì)提高。最后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的解決難題就是籌資，目前我國金融市場體制不健全，政府對房地產(chǎn)上市管制較為嚴(yán)格，除綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)商可以通過上市融資外，很多中小企業(yè)根本達(dá)不到上市資格，另外，我國房地產(chǎn)行業(yè)其它融資方式仍不健全，大部分企業(yè)還是通過銀行貸款籌集資金。近幾年國家為打壓房價(jià)，收縮銀行信貸額度，加大房地產(chǎn)企業(yè)融資難度。

（二）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、公司治理、財(cái)務(wù)管理等方面存在的風(fēng)險(xiǎn)。第一，房地產(chǎn)企業(yè)由于資金投入大，大部分資金來源于銀行貸款，因此大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨較高的資產(chǎn)負(fù)債率，很多房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個(gè)別甚至超過100%，負(fù)債的提高增加了企業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的背景下，這一風(fēng)險(xiǎn)尤為突出。第二，由于房地長行業(yè)屬暴利行業(yè)，大部分人在沒有做足充分準(zhǔn)備的情況下加入這一行業(yè)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力弱，規(guī)模小，經(jīng)營管理水平不高，公司治理結(jié)構(gòu)不明晰，財(cái)務(wù)管理不嚴(yán)格，這都導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對市場的反應(yīng)和把握能力降低，風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)也偏低，是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)研究

（一）選擇正確的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)體系

科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)有利于企業(yè)準(zhǔn)確、全面、恰當(dāng)?shù)陌盐债?dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有效對企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評價(jià)。指標(biāo)的選擇應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理全面。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平進(jìn)行反映的指標(biāo)體系有發(fā)展能力指標(biāo)體系，風(fēng)險(xiǎn)水平指標(biāo)體系，償債能力指標(biāo)體系等。選擇及建立正確的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)可以使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制更有目的性。

（二）拓展多元化融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)尋求多元化融資渠道，不再局限于銀行貸款，從而降低金融風(fēng)險(xiǎn)，降低資產(chǎn)負(fù)債率同時(shí)增強(qiáng)企業(yè)償債能力。目前階段，隨著金融市場的不斷發(fā)展，許多房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)信托投資基金，房地產(chǎn)投資公司，海外上市等方式融資，這也解決了房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀。

（三）建立內(nèi)部控制制度，提高且財(cái)務(wù)管理水平

作為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范體系的組成部分，內(nèi)部控制制度可以提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的規(guī)范性和科學(xué)性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立合理規(guī)范的內(nèi)部控制制度，健全企業(yè)公司治理結(jié)構(gòu)，制定嚴(yán)格的規(guī)章制度以提高自身的防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（四）做好市場調(diào)研，降低市場風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)很大一部分的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來自市場，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立專門的市場調(diào)研機(jī)構(gòu)，由專業(yè)人員根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析并在此基礎(chǔ)上制定方案，從而使房地產(chǎn)企業(yè)避免盲從，充分認(rèn)識(shí)市場需求及市場承受能力，避免不必要的損失。

參考文獻(xiàn)

篇9

一、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要方式及特點(diǎn)

1.我國房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)是從事地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的企業(yè)，受到其經(jīng)營特點(diǎn)及提供服務(wù)特殊性的影響，房地產(chǎn)企業(yè)具有如下一些特點(diǎn)：顧客至上的服務(wù)理念、經(jīng)營對象固定、資金密集型企業(yè)、人才具有專業(yè)性、市場競爭激烈、行業(yè)發(fā)展迅猛。

2.我國房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要方式。房地產(chǎn)企業(yè)所要面對承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)包括自然風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)和市場風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等。在社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的情況下，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)并不會(huì)對企業(yè)產(chǎn)生過大的影響，而其他風(fēng)險(xiǎn)卻都是影響企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。

3.我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的主要特點(diǎn)。所有的經(jīng)營活動(dòng)都會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營管理受到各種風(fēng)險(xiǎn)因素的影響就難以實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)經(jīng)營目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的特殊性使其經(jīng)營存在更大的風(fēng)險(xiǎn)性，地產(chǎn)企業(yè)涉及風(fēng)險(xiǎn)的主要特點(diǎn)包括：（1）房屋建筑的不動(dòng)性使地產(chǎn)企業(yè)難以根據(jù)市場供求進(jìn)行調(diào)劑；（2）房地產(chǎn)投資的長期性使其經(jīng)營難以應(yīng)對市場變化；（3）房地產(chǎn)投資經(jīng)營的固定性使其投資經(jīng)營不易變現(xiàn)；（4）房地產(chǎn)市場信息分散使其變現(xiàn)困難；（5）房地產(chǎn)對國家政策敏感使其市場走向難以把握。

二、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的主要問題

1.內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的主要問題分析。我國房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)管理控制上主要存在以下一些問題：（1）資金成本控制的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡??；（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著較為嚴(yán)重的道德風(fēng)險(xiǎn)，并因此使資金風(fēng)險(xiǎn)增大；（3）房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃不合理，企業(yè)決策風(fēng)險(xiǎn)頻出；（4）房地產(chǎn)企業(yè)的管理層內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制及內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)淡薄。

2.內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制制度存在問題。首先，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制體系不健全。目前相當(dāng)一部分企業(yè)的內(nèi)部控制制度不全面，在會(huì)計(jì)系統(tǒng)、控制環(huán)境、控制程序等方面均有不完善之處。例如：制度不能覆蓋所有的部門和人員，不能滲透到企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)存在嚴(yán)重缺陷，監(jiān)督機(jī)制不夠健全。部分地產(chǎn)企業(yè)雖然設(shè)置了財(cái)務(wù)部門，卻沒有設(shè)立單獨(dú)的審計(jì)部門，有的企業(yè)雖然有審計(jì)部門但其工作缺少應(yīng)有的獨(dú)立性，基本也是按領(lǐng)導(dǎo)的授意去工作，試想這樣的審計(jì)結(jié)果必定是大打折扣。

3.內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制操作過程存在問題。首先，片面的理解內(nèi)部控制含義。多數(shù)企業(yè)都是在披露控制活動(dòng)的內(nèi)部控制，停留在流程層面的控制活動(dòng)，這是一種片面的做法。內(nèi)部控制包括要素，而地產(chǎn)企業(yè)對于內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評估、監(jiān)督、信息與溝通等要素的關(guān)注程度不夠。

其次，內(nèi)部控制建設(shè)。部分企業(yè)認(rèn)為有了制度企業(yè)就有了內(nèi)部控制，這種內(nèi)部控制變成了一種迎合政策要求的行為。而實(shí)際上內(nèi)部控制是為實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)而存在的，它更加強(qiáng)調(diào)的是執(zhí)行結(jié)果，沒有嚴(yán)格的執(zhí)行制度將被高高的掛在墻上，流于形式。

4.內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制配套政策存在問題。首先，公司治理結(jié)構(gòu)不清晰。企業(yè)設(shè)立的股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)及管理層應(yīng)該各司其責(zé)，但在實(shí)際工作中卻存在分工、權(quán)責(zé)不明確的情況。

其次，內(nèi)外部監(jiān)管機(jī)制管理不到位。企業(yè)的財(cái)務(wù)信息是否可靠、企業(yè)經(jīng)營是否合法、企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，這些都是需要審計(jì)部門給出結(jié)論的，但就目前情況來看監(jiān)管并不到位。

最后，員工對企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制認(rèn)識(shí)不足。企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制是全員參與的事情，員工本應(yīng)該本著相互學(xué)習(xí)、相互溝通、相互監(jiān)督的思想共同做好內(nèi)控工作，但實(shí)際工作中還是存在責(zé)任不明，員工缺乏參與的情況。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的對策

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的基本原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制應(yīng)遵循的基本原則包括：全面性原則、重要性原則、合法性原則、有效性原則、約束性原則、適應(yīng)性原則、成本效益原則等。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制政策建議。首先，完善內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制制度建設(shè)。關(guān)注企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)境建設(shè)，具體包括企業(yè)文化、人力資源政策、經(jīng)營管理理念等，只有建立良好的內(nèi)控環(huán)境，制度體系才能真正落地執(zhí)行。強(qiáng)化內(nèi)部會(huì)計(jì)控制機(jī)制，完善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)系統(tǒng)，建立內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督系統(tǒng)，并保證其工作的獨(dú)立性。

其次，完善風(fēng)險(xiǎn)控制操作過程。地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該健全公司治理結(jié)構(gòu)，完善決策機(jī)制，強(qiáng)化董事會(huì)在企業(yè)中的作用，以制度約束人、管理人。不斷提升企業(yè)員工對風(fēng)險(xiǎn)控制的認(rèn)知程度，只有每個(gè)人都理解了風(fēng)險(xiǎn)控制的重要性，重視內(nèi)控工作，各員工、各部門之間通力合作，才能使企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)操作規(guī)范，業(yè)務(wù)流程更加順暢。企業(yè)完善及強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制操作應(yīng)關(guān)注明確業(yè)務(wù)流程、明確權(quán)責(zé)、績效考核、監(jiān)督檢查、財(cái)產(chǎn)清查等要點(diǎn)。

最后，建立內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制信息系統(tǒng)。企業(yè)經(jīng)營管理離不開財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制，為能使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制更好的執(zhí)行，企業(yè)應(yīng)該建立完善的信息溝通、交換平臺(tái)。信息系統(tǒng)收集、生成、傳遞的信息要保證時(shí)效性、準(zhǔn)確性及可用性。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制配套政策建議。首先，公司組織結(jié)構(gòu)應(yīng)該適應(yīng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系的運(yùn)行。多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)設(shè)有前期開發(fā)部、合約商務(wù)部、市場營銷部及項(xiàng)目工程部等專業(yè)技術(shù)部門，多數(shù)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)可以在現(xiàn)場及時(shí)解決，但實(shí)際上企業(yè)面對的風(fēng)險(xiǎn)不僅局限于技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)存在于項(xiàng)目的整個(gè)生命周期，所以在項(xiàng)目開始前期企業(yè)就應(yīng)該在資金、政策制度、人力配比等方面做好應(yīng)對各種風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。

篇10

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)公司；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；控制風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，國民經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人們的生活水平不斷升高，對于住房的要求也在不斷提升，這使得我國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)異常火爆，但由于多方面的因素使商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理方面存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。這些因素設(shè)計(jì)的方面較廣，接下來我們就進(jìn)行探討，并提出相關(guān)建議。

一、商業(yè)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理特點(diǎn)以及存在的主要問題

（一）對財(cái)務(wù)管理的定位存在偏差

很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者和決策者沒有重視企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作，使得企業(yè)在這方面工作做的不夠多，忽視企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作對企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展不利，很難在市場競爭的浪潮中站穩(wěn)腳跟，甚至是被淘汰。企業(yè)財(cái)務(wù)管理對與企業(yè)的發(fā)展而言尤其重要，是不可以忽視的，首先要從上而下進(jìn)行從企業(yè)的經(jīng)營者和決策者上就要提高他們的企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要性認(rèn)識(shí)。企業(yè)的經(jīng)營者尤其需要把財(cái)務(wù)管理的任務(wù)當(dāng)做企業(yè)日常經(jīng)營活動(dòng)中一個(gè)重要方向來做，不能有任何的忽視，這不僅僅是簡單地進(jìn)賬出賬，是更深層次的關(guān)于企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，企業(yè)的財(cái)務(wù)工作人員要做好財(cái)務(wù)管理工作。

（二）相應(yīng)制度不健全

我國在企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度法律法規(guī)的不規(guī)范，以及合同雙方在合作過程中存在的偏差，沒有明確各自的權(quán)利和義務(wù)，從而沒有嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)則和要求，中國在這方面的制度建設(shè)還不完善，很多企業(yè)會(huì)鉆空子，就導(dǎo)致了很多公司在實(shí)際發(fā)展的過程中利益受損。一旦出現(xiàn)這類問題，企業(yè)財(cái)務(wù)管理中沒有說明主要的責(zé)任，就會(huì)不斷責(zé)任。任何人都對合同中的內(nèi)容不表示重視，責(zé)任不夠明確，在這種情況下，企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的開展就難上加難，這對于中國企業(yè)的發(fā)展而言是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。參與企業(yè)財(cái)務(wù)管理的工作人員缺乏法律意識(shí)，在進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)管理的時(shí)候，沒有依據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)來進(jìn)行工作，缺乏特有的法律保障，在遇到問題的時(shí)候無法保證自身的合法權(quán)益。這樣企業(yè)在開展財(cái)務(wù)管理的工作時(shí)，很多應(yīng)在財(cái)務(wù)管理準(zhǔn)則中指出的條款，都沒有進(jìn)行明確的標(biāo)注，更有一些黑心的商家，故意遺漏，與之合作的商家也沒有仔細(xì)審核合同的內(nèi)容，就這樣在不知情的情況下“不平等條約”，一旦出現(xiàn)了問題，也無法通過法律途徑來挽回，必然會(huì)造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，一方不履行義務(wù)，另一方想索賠又無處伸冤，這對于企業(yè)財(cái)務(wù)的管理無疑是一個(gè)巨大的災(zāi)難。

（三）財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)有待進(jìn)一步提高

我國缺乏對企業(yè)財(cái)務(wù)管理的專業(yè)人士，在這項(xiàng)工作中，許多公司的專業(yè)職員，多數(shù)都是文科出身，缺乏最基礎(chǔ)的財(cái)務(wù)知識(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)管理分析的過程中，也缺乏相關(guān)的法律法規(guī)常識(shí)，尤其是在各種行業(yè)中各個(gè)行業(yè)也必須有自己的專業(yè)知識(shí)，在缺乏科學(xué)知識(shí)與工科素養(yǎng)的情況下，完成的工作就很難保證質(zhì)量與效率，總是會(huì)產(chǎn)生失誤的環(huán)節(jié)。當(dāng)涉及到一些與法律相關(guān)的知識(shí)時(shí)，就會(huì)依據(jù)目前有的法律漏洞，使合同另一方鉆空子，損害了自身利益。財(cái)務(wù)管理的工作就很難開展下去。

二、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制模式構(gòu)建

（一）償債風(fēng)險(xiǎn)控制

這種風(fēng)險(xiǎn)主要是在公司的發(fā)展中，因?yàn)楦鞣N因素使公司不能進(jìn)行各種會(huì)計(jì)還金的風(fēng)險(xiǎn)造成，這主要是由債務(wù)引起的。通過上述分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，債務(wù)率高的商業(yè)房地產(chǎn)公司主要是因?yàn)閭鶆?wù)風(fēng)險(xiǎn)高，因此如何合理安排資本結(jié)構(gòu)具有重要意義。在商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中，要注意選擇合理的籌資渠道。企業(yè)的負(fù)債比例是適當(dāng)?shù)膬r(jià)值，沒有相應(yīng)的規(guī)則。一般來說，他必須符合企業(yè)的償付能力。在企業(yè)中，企業(yè)所有者的資產(chǎn)是償還債務(wù)的主要來源，企業(yè)債務(wù)總體規(guī)模應(yīng)調(diào)整為所有者權(quán)益，不得超過凈資產(chǎn)的總額。

（二）構(gòu)建全面預(yù)算管理體系

全面預(yù)算管理是集團(tuán)公司對旗下的子公司進(jìn)行整體規(guī)劃和布置的有效方法，一般由經(jīng)營預(yù)算、資本預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算構(gòu)成。通過預(yù)算來確定后期的工作方向和目標(biāo)，通過對可支配資金的計(jì)算，完成后期的統(tǒng)籌計(jì)劃，通過財(cái)務(wù)預(yù)算來不斷加強(qiáng)對相關(guān)數(shù)據(jù)的描述和分析，因此全面預(yù)算是經(jīng)營預(yù)算的出發(fā)點(diǎn)，財(cái)務(wù)預(yù)算是最后的目標(biāo)點(diǎn)，也是最終考核、評價(jià)過程中可以用來依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)全面預(yù)算管理的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)子公司應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目公司的具體地域、經(jīng)營情況，每年定期將經(jīng)營計(jì)劃上報(bào)給集團(tuán)，如有可能集團(tuán)可成立專門的成本計(jì)劃審核部來做預(yù)算的后期推進(jìn)和審核工作。可以借鑒2002年3月惠普公司收購康柏公司后采取的管理方法：為了使兩個(gè)公司合并后，不至于產(chǎn)生分歧，能夠有相同的企業(yè)文化和大致框架，惠普公司為此就成立了整合辦公室（MERGEINTEGRA-TIONOFFICE），整合辦公室在惠普集團(tuán)中可以跨部門進(jìn)行工作，負(fù)責(zé)橫向監(jiān)督，并且將總部消息傳遞到每一個(gè)分公司，最主要的工作就是不斷跟蹤和調(diào)查每一項(xiàng)工作的開展情況，從而使公司后期的合并逐漸穩(wěn)定下來，惠普中國的總裁孫振耀用三個(gè)詞語對此做出了評價(jià)：框架、規(guī)范、檢查,這三個(gè)詞語，在目前的房地產(chǎn)集團(tuán)公司的預(yù)算管理中也是可以運(yùn)行的。全面預(yù)算管理就是整個(gè)集團(tuán)公司未來發(fā)展的大框架，在框架中就可以對未來的（下年度）的重要工作指標(biāo)進(jìn)行規(guī)范，例如：年度土地開發(fā)面積、竣工面積、銷售回款額、合同付款額、各項(xiàng)稅費(fèi)、利潤等指標(biāo)。在完成上述工作的基礎(chǔ)之上，集團(tuán)就可以對預(yù)算其中的各項(xiàng)指標(biāo)的實(shí)際情況進(jìn)行分析，定期報(bào)告，不斷發(fā)展完善和規(guī)范化建設(shè)，這樣才能保障全面預(yù)算管理的實(shí)際功能得到最大化利用。

（三）強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)審制度

在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理過程中，企業(yè)內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)控制非常重要。所以要注意建立和完善這個(gè)制度。良好的內(nèi)部審計(jì)制度應(yīng)獨(dú)立于企業(yè)其他部門。同時(shí)要加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)制度，發(fā)現(xiàn)和改進(jìn)企業(yè)控制制度的問題。通過實(shí)施這些措施，可以及時(shí)確定問題，根據(jù)實(shí)際情況提出有效措施，并按照審計(jì)情況和高層領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告的結(jié)果。

（四）盈利風(fēng)險(xiǎn)控制

由于缺乏有效銷售，為了降低公司的利潤，公司面臨一些風(fēng)險(xiǎn)，盈余風(fēng)險(xiǎn)的原因是降低成本和收入的上漲。所以我們要注意收益的風(fēng)險(xiǎn)控制。一，性科學(xué)的定價(jià)。價(jià)格變動(dòng)總是影響公司的流動(dòng)性和流動(dòng)性效益的商品住房開發(fā)，管理人員應(yīng)該是實(shí)際開發(fā)區(qū)域，綜合分析板材質(zhì)量和價(jià)格彈性以及競爭性市場定價(jià)的科學(xué)定價(jià);二要合理推廣。為了增加銷售，商業(yè)房地產(chǎn)公司的宣傳活動(dòng)，如使用廣告，宣傳，營銷人員的先驅(qū)，開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目信息不斷傳遞給消費(fèi)者，使他們得到透徹的了解開發(fā)項(xiàng)目。

三、結(jié)束語

綜上所述，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制模式的建設(shè)，對商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展起著關(guān)鍵作用。目前，中國商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)不具備財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，管理過程中存在諸多問題，結(jié)合現(xiàn)階段的實(shí)際情況，對債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制，加強(qiáng)流動(dòng)性，盈利能力，風(fēng)險(xiǎn)控制加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)制度提出戰(zhàn)略，希望提高商業(yè)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平。

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