導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房產(chǎn)資金托管，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

2.1.1REITs的概念

關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,簡(jiǎn)稱REITs)2的概念，根據(jù)已有資料可以分為兩大類：一類是側(cè)重于指產(chǎn)品，認(rèn)為REITs是一種專門投資于房地產(chǎn)業(yè)的證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票（受益憑證），集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過將投資不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。另一類是指機(jī)構(gòu)，REIT在美國也是一種機(jī)構(gòu)，可以采取公司、信托或協(xié)會(huì)的組織形式，在納稅時(shí)視同國內(nèi)法人。REIT作為一種機(jī)構(gòu)，可以發(fā)行權(quán)益證券籌集權(quán)益資本，也可以發(fā)行各種債務(wù)證券負(fù)債經(jīng)營，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)REIT及其發(fā)行的債務(wù)進(jìn)行評(píng)級(jí)[17]。本文在探討我國發(fā)展REITs的策略時(shí)，主要將REITs視為一種產(chǎn)品加以討論。

2.1.2REITs的相關(guān)主體

REITs一般有以下四方基本當(dāng)事人。

1．基金管理人（發(fā)起人）管理人是具體對(duì)基金財(cái)產(chǎn)進(jìn)行投資運(yùn)作的機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)基金的設(shè)立、募集、投資和管理等。大多數(shù)REITs是由某個(gè)組織或某個(gè)機(jī)構(gòu)發(fā)起的。發(fā)起人通常包括基金管理公司、資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)公司等。

2．投資者(委托人、受益人)投資者購買了基金份額就成為基金的持有人和出資人，同時(shí)又是受益人。如果是契約型基金，投資者就享受合同規(guī)定的權(quán)利并承擔(dān)一定的義務(wù)。如果是公司型基金，投資者因購買公司股份而成為公司股東，享受股東應(yīng)有的一切權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

3．基金托管人（保管人)基金管理人將其基金財(cái)產(chǎn)存放在獨(dú)立的保管機(jī)構(gòu)處，以滿足REITs作為信托形式的法律要求。保管機(jī)構(gòu)作為資產(chǎn)的名義持有人，即受托人，負(fù)責(zé)資產(chǎn)的保管、2房地產(chǎn)投資信托基金,在美國等大多數(shù)國家稱為RealEstateInvestmentTrusts,簡(jiǎn)稱REITs,或RealEstateInvestmentTrust,簡(jiǎn)稱REIT.只是在英國和亞洲一些國家才稱之為房地產(chǎn)投資基金(PropertyInvestmentFund,簡(jiǎn)稱PIF)。-7-過戶與收益的收取。

4．基金承銷人（人）基金通常不是由投資者直接向管理人購買，而是通過基金承銷人進(jìn)行買賣活動(dòng)的。承銷人是管理人的人，一般可以由信托公司、投資銀行或證券公司擔(dān)任[18]。

2.1.3REITs的類型

1．根據(jù)REITs投資對(duì)象的不同，分為股票型REITs、抵押型REITs和混合型REITs

（1）股票型（權(quán)益型）REITs股票型REITs主要投資房地產(chǎn)的所有權(quán)，收購現(xiàn)存房地產(chǎn)或即將開發(fā)的房地產(chǎn)，其投資者取得的是房地產(chǎn)的股份所有權(quán)，依靠擁有和經(jīng)營不動(dòng)產(chǎn)帶來收益。

（2）抵押型REITs抵押型REITs主要是發(fā)行房地產(chǎn)抵押貸款，投資人取得的是抵押貸款債權(quán)，主要依靠利息取得收入。

（3）混合型REITs混合型REITs既投資購買物業(yè)，又發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款，收入也來自租金收入或地產(chǎn)增值收益和利息收入等方面。理論上，混合型REITs在向股東提供該物業(yè)增值空間的同時(shí)也能獲得穩(wěn)定的貸款利息。早期的房地產(chǎn)投資信托基金主要為股票型信托，目的在于獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營收入，但隨后抵押型信托發(fā)展較快，曾一度超過股票型信托。近些年來，混合型信托也有一定的發(fā)展。目前，無論是數(shù)量還是市值,股票型REITs占絕對(duì)主導(dǎo)地位,其次是抵押型REITs,混合型REITs的重要性最低。

2．根據(jù)REITs能否被投資人贖回，可以分為開放式REITs和封閉式REITs

（1）封閉式REITs封閉式REITs的發(fā)行規(guī)模固定,投資人若想買賣此種投資信托基金的證券，只能在公開市場(chǎng)上競(jìng)價(jià)交易，而不能直接同REITs以凈值進(jìn)行交易。同時(shí),為保障投資人的權(quán)益不被稀釋,此種REITs成立后不得再募集資金。同時(shí)其基金份額上市交易要符合REITs專項(xiàng)法的一系列規(guī)定和交易所上市交易規(guī)則規(guī)定的上市條件。封閉式REITs的規(guī)模一般不發(fā)生變化，但是如果在基金募集說明書中注明遇到新的投資機(jī)會(huì)可以選擇發(fā)行新的基金單位，則基金可在適當(dāng)條件下可以擴(kuò)大規(guī)-8-模。事實(shí)上，不少房地產(chǎn)投資基金在募集說明書中都會(huì)附有這樣的選擇權(quán)，以省去每次發(fā)行新基金時(shí)審批的麻煩和注冊(cè)所需的成本[19]。（2）開放式REITs開放式REITs的發(fā)行規(guī)?？梢栽鰷p，投資人可按照基金的單位凈值要求投資公司買回或向投資公司購買股份或認(rèn)購權(quán)證。此類基金資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)保持一定比例的現(xiàn)金或者政府債券,以備支付投資人的贖回款項(xiàng)。相關(guān)贖回的程序按照REITs專項(xiàng)法的規(guī)定,如基金合同另有規(guī)定的,則要按照其規(guī)定。

3．根據(jù)REITs組織結(jié)構(gòu)的不同，可以分為契約型REITs和公司型REITs

(1)契約型REITs契約型REITs是指在信托人與受托人締結(jié)以房地產(chǎn)投資為標(biāo)的的信托契約的基礎(chǔ)上，將該契約的受益權(quán)加以分割,使投資人取得表示這種權(quán)利的受益憑證。此類基金依據(jù)信托契約成立,由信托者(管理者)、受托者(托管者)和受益者(投資者)三方構(gòu)成，依據(jù)《信托契約》運(yùn)營。契約型REITs本身不具有法人資格,投資者的出資額全部置于受托者的管理下,信托者代替投資者就信托資產(chǎn)的投資內(nèi)容向受托者發(fā)出運(yùn)用指示。

（2）公司型REITs公司型REITs是指設(shè)立以房地產(chǎn)投資為目的的股份有限公司,使投資人取得公司股份的形態(tài),公司再將收益以股利形式分配給投資人。公司型REITs在法律構(gòu)造上由投資者、投資公司、基金管理人和基金托管人四方當(dāng)事人組成。這四方當(dāng)事人間存在兩層互動(dòng)的法律關(guān)系:一是發(fā)生在投資人和投資公司之間的股東與股份公司的關(guān)系,兩者的權(quán)利義務(wù)關(guān)系由《公司法》予以調(diào)整,投資收益和盈利由投資公司分配給投資人；二是發(fā)生在投資公司、基金管理人和基金委托人之間的信托關(guān)系,三方當(dāng)事人的關(guān)系如同信托制度中信托人、受托人和受益人的關(guān)系,其中的投資公司兼具信托人和受益人雙重身份,基金管理人和基金托管人為共同受托人[20]。在美國，自九十年代以來，借用高科技風(fēng)險(xiǎn)投資的合伙制成為美國房地產(chǎn)投資信托的主流。此外，根據(jù)REITs是否上市流通，可以分為公募REITs和私募REITs，等等。

2.1.4REITs的運(yùn)營結(jié)構(gòu)-9-契約型REITs的運(yùn)營結(jié)構(gòu)相對(duì)比較簡(jiǎn)單，亞洲國家大多發(fā)展契約型REITs3，其結(jié)構(gòu)如圖1所示。圖1契約型REITs的運(yùn)營結(jié)構(gòu)美國的REITs一般為公司形式，在發(fā)展過程中，逐步與其它房地產(chǎn)企業(yè)組成合伙企業(yè)，并出現(xiàn)了聯(lián)合經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象，運(yùn)營模式開始多樣化和復(fù)雜化，先后演變出多種結(jié)構(gòu)。

（1）傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)，UPREIT和DOWNREIT傳統(tǒng)REITs的資產(chǎn)管理和運(yùn)作、房地產(chǎn)租賃服務(wù)、向承租人收取租金等活動(dòng)一般外包給獨(dú)立的合約方進(jìn)行。此時(shí)，房地產(chǎn)基金公司和管理公司屬于兩個(gè)不同的概念。房地產(chǎn)投資基金直接擁有資產(chǎn)、而不是通過經(jīng)營性合伙企業(yè)間接擁有資產(chǎn)[21]。UPREIT(UmbrellapartnershipREIT)（傘形合伙REIT）對(duì)傳統(tǒng)REIT的組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行了創(chuàng)新。如圖2所示[22]，UPREIT有兩個(gè)實(shí)體組成：REIT和合營合伙公司（Operatingparnership，OP），兩者均發(fā)行所有權(quán)股份。REIT對(duì)公眾發(fā)行股票，用其所籌集的資金購買物業(yè)和OP公司的股權(quán)（通常是控股），通過OP間接地?fù)碛衅湮飿I(yè)。經(jīng)營合伙人（通常包括REIT的管理層，以及在將物業(yè)轉(zhuǎn)換成REIT之前物業(yè)持有人）為其提供給REIT的房地產(chǎn)資產(chǎn)發(fā)行OP股份。這種UPREIT結(jié)構(gòu)通過允許經(jīng)營合伙人延緩繳納資本利得稅，直至這種轉(zhuǎn)換的稅收收益達(dá)到最大，因此促進(jìn)了房地產(chǎn)的證券化。UPREIT能夠使新建立的房地產(chǎn)投資信托基金迅速達(dá)到公開上市融資的規(guī)模，從而使房地產(chǎn)投資信托基金的IPO熱潮成為可能。3關(guān)于亞洲國家的REITs發(fā)展情況，下文會(huì)詳細(xì)介紹。REITs托管持有REITsREITs管理人服務(wù)服務(wù)房地產(chǎn)或房地產(chǎn)有關(guān)資產(chǎn)組成REITs投資者（持有人）-10-DOWNREIT由UPREIT結(jié)構(gòu)演變而來，它同樣允許REIT通過發(fā)行合伙公司的單元股份，在延緩納稅的基礎(chǔ)上，購置房地產(chǎn)。不同的是，一家DOWNREIT可以同時(shí)擁有多重合伙關(guān)系，并且能夠以REIT和合伙公司的形式擁有資產(chǎn)。因?yàn)镈OWNREIT可以和每一宗所購置的房地產(chǎn)形成合伙關(guān)系，所以這種結(jié)構(gòu)比UPREIT具有更大的靈活性。圖2UPREIT的概念圖示（2）合股結(jié)構(gòu)（Stapledstockstructure）在合股結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)投資信托基金中，房地產(chǎn)投資基金和房地產(chǎn)營運(yùn)公司的股份被“合訂”（stapled）在一起，REIT股份持有人同時(shí)持有并不控股的運(yùn)營公司的股份，兩公司具有相同的所有權(quán)。REIT通過募集設(shè)立，且房地產(chǎn)運(yùn)營公司（operatingcompany）采取“C類公司4”組織形式。這種房地產(chǎn)投資基金具有以下優(yōu)勢(shì)。第一、合股房地產(chǎn)投資信托基金通過房地產(chǎn)投資基金運(yùn)營公司股東的同一性規(guī)避法律限制，同時(shí)可以獲得經(jīng)營受限房地產(chǎn)的營運(yùn)優(yōu)勢(shì)。第二、運(yùn)營公司和房地產(chǎn)投資信托基金的經(jīng)營目標(biāo)趨同，有利于減少兩個(gè)公司在公司目標(biāo)上的利益沖突。第三、房地產(chǎn)投資信托基金把持有的房地產(chǎn)出租給運(yùn)營公司經(jīng)營，運(yùn)營公司可用租金抵減收益，得到與REITs類似的稅收優(yōu)惠。1984年的美國聯(lián)邦4C類公司是美國的一種有限責(zé)任公司，納稅主體是公司而不是股東。現(xiàn)金REIT股份UPREIT經(jīng)營合伙公司（OP）現(xiàn)金和/或REIT股份OP單元股份物業(yè)市場(chǎng)開發(fā)商投資者物業(yè)所有者現(xiàn)金和/或OP單元股份股票市場(chǎng)機(jī)構(gòu)投資者個(gè)人投資者-11-立法已經(jīng)禁止新設(shè)這種結(jié)構(gòu)的REITs。

（3）紙夾結(jié)構(gòu)（Paperclipped）“紙夾”結(jié)構(gòu)與“合股”結(jié)構(gòu)十分相似，兩者都是由REITs和其運(yùn)營公司組成，“紙夾”結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)在于投資者可以單獨(dú)買賣REITs或其運(yùn)營公司的股份。因此，這種結(jié)構(gòu)可以獲得“合股”結(jié)構(gòu)REITs全部?jī)?yōu)點(diǎn)，同時(shí)可以有效地避免1998年立法對(duì)“合股”結(jié)構(gòu)獲得稅收優(yōu)惠的限制?！凹垔A”結(jié)構(gòu)與“合股”結(jié)構(gòu)的主要差別在于其各實(shí)體之間的聯(lián)系比較松散。近年來，“紙夾”結(jié)構(gòu)REITs在美國得到了很好的發(fā)展，許多“合股”結(jié)構(gòu)REITs正在向“紙夾”結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變[23]。

2.1.5REITs的相關(guān)特點(diǎn)

1．產(chǎn)品的收益特征REITs投資最大的優(yōu)點(diǎn)是高分紅，有著定期的股息收益。根據(jù)美國法律，REITs必須把至少90%的應(yīng)課稅收入，以股息形式派給股東，因此股息率相對(duì)優(yōu)厚，投資者可以獲得比較穩(wěn)定的即期收入。在過去十年里REITs平均年度股息率達(dá)6.96%，遠(yuǎn)高于十年期美國政府債券5.86%、標(biāo)準(zhǔn)普爾指數(shù)公用股4.45%和標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)1.79%[24]。此外，從歷史數(shù)據(jù)來看，與美國的主要股票指數(shù)相比，REITs股票收益比較高。圖3顯示了股票型REITs，混合型REITs，和S&P500（標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)），DowJonesIndustrial（道瓊平均工業(yè)指數(shù)），Russell20005，NASDAQindexes（納斯達(dá)克綜合指數(shù)）在過去1年，5年，10年，30年期間的收益比較[25]。5低市值股票的指標(biāo)，是Russell3000指數(shù)中最小2000家企業(yè)股價(jià)表現(xiàn)的指數(shù)。-12-圖3REITs與主要股票指數(shù)的收益比較2．產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)特征REITs與其它金融資產(chǎn)的相關(guān)度較低，因此有相對(duì)較低的波動(dòng)性，風(fēng)險(xiǎn)較小。表1顯示了美國股權(quán)類房地產(chǎn)信托投資收益與其它投資產(chǎn)品的相關(guān)系數(shù)6，從70年代開始到2005年，REITs與其它投資產(chǎn)品的相關(guān)性在逐步降低。表1股權(quán)類REITs與市場(chǎng)的相關(guān)系數(shù)市場(chǎng)指數(shù)1972-19791980-19891990-20001990-19941995-20002000-2005Russell20000.830.740.50.670.360.31S&P5000.640.650.390.530.280.22NASDAQComposite0.730.710.290.640.090.04S&PUtilities0.650.380.330.290.370.3NASDAQ100NA0.680.230.570.010.03MerillLynchGovt/Corp0.470.170.250.390.10.14資料來源：IbbotsonAssociates,NAREITs根據(jù)資產(chǎn)組合理論7，在資產(chǎn)組合中加入相關(guān)系數(shù)低的資產(chǎn)能有效分散風(fēng)險(xiǎn)，6關(guān)于“相關(guān)系數(shù)”，將會(huì)在下文“資產(chǎn)組合理論”中加以說明。7美國股權(quán)類REITs指數(shù)和其它指數(shù)收益率1.374.554.918.2912.172.248.230.030.5418.9019.087.689.207.769.0813.8714.5011.808.8312.7215.920.2113.79-50510152025NASDAQRussell2000DowJonesIndustrialsS&P500NAREITCompositeNAREITEquity1年5年10年30年（截止到2005年12月31日）百分比-13-表現(xiàn)在機(jī)會(huì)集8上就是使市場(chǎng)有效邊界（Efficientfrontier）向左上方移動(dòng)。圖4顯示了REITs對(duì)市場(chǎng)有效邊界的優(yōu)化[26]。246810121416180510152025風(fēng)險(xiǎn)（平均每年標(biāo)準(zhǔn)差）％均收益率年說明：T-Bills(短期債券)—30天美國國債；Bonds（長期債券）—20年期美國政府債券；LargeStocks（大盤股）—標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)；InternationalStocks（海外股票）－摩根斯坦利歐洲、澳洲及遠(yuǎn)東地區(qū)國際指數(shù)；SmallStocks（小盤股）－由紐約交易所市值占有1/5的股票代表；REITs－NAREIT股票型REITs指數(shù)。圖4REITs對(duì)市場(chǎng)有效邊界的優(yōu)化3．產(chǎn)品的保值特征因?yàn)镽EITs的價(jià)值基礎(chǔ)為房地產(chǎn)，這使得REITs在通貨膨脹時(shí)期具有保值功能。當(dāng)通貨膨脹上升，物價(jià)上漲，房地產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值升值就很快，REITs的資產(chǎn)價(jià)值與租金收入也隨之上升，間接幫助投資者抵消通貨膨脹的影響。因此，REITs是一種很好的保值類投資工具。

4．產(chǎn)品的稅收優(yōu)惠特征對(duì)于REITs的投資者而言，稅收優(yōu)惠包括兩個(gè)方面。一方面，REITs具有避免雙重征稅的特征。由于REITs的經(jīng)營利潤大部分轉(zhuǎn)移給REITs股東，一般是將90%的稅后收益分配給投資者，因此，REITs在公司層面是免征公司所得稅的，這對(duì)于投資者來說具有很大的吸引力。另一方面，REITs在支付股利時(shí)具有遞延納稅功能，這也是許多投資者投資REITs股票的主要原因。8隨著組合中證券比例的變化，組合的預(yù)期報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)組成的對(duì)應(yīng)點(diǎn)就會(huì)變化，連接這些點(diǎn)所形成的曲線稱為機(jī)會(huì)集。相關(guān)系數(shù)越小，機(jī)會(huì)集曲線越彎曲，風(fēng)險(xiǎn)分散效應(yīng)越強(qiáng)。完全正相關(guān)的投資組合，不具有分散化效應(yīng)，其機(jī)會(huì)集是一條直線。TBillsBondsLargsStocksREITsInternationalStocksSmallStocks含有REITs的多項(xiàng)資產(chǎn)組合不含REITs的多項(xiàng)資產(chǎn)組合含有REITs和不含REITs的資產(chǎn)組合的有效邊界（1972-2005年）-14-

2.2相關(guān)理論

2.2.1金融創(chuàng)新理論

根據(jù)熊彼特的“創(chuàng)新”理論，金融創(chuàng)新是在金融領(lǐng)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)主體為適應(yīng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求和為了追求利潤機(jī)會(huì)而進(jìn)行的新的生產(chǎn)函數(shù)的創(chuàng)新活動(dòng)，是各種金融要素的重新組合。它泛指金融體系和金融市場(chǎng)上出現(xiàn)的一系列新事物，包括新的金融工具、新的融資方式、新的金融市場(chǎng)、新的支付清算方式以及新的金融組織機(jī)構(gòu)與管理方法等內(nèi)容。REITs是在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，在房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的需求超過自身資金積累的能力，而以銀行業(yè)為代表的傳統(tǒng)金融業(yè)務(wù)又不能滿足房地產(chǎn)行業(yè)資金的規(guī)模和期限結(jié)構(gòu)需求的情況下，隨著新的融資方式的出現(xiàn)和資本市場(chǎng)的深入發(fā)展而產(chǎn)生的。同時(shí)也是房地產(chǎn)金融領(lǐng)域?yàn)闈M足投資者對(duì)資金增值和分散投資風(fēng)險(xiǎn)的需要而進(jìn)行的金融創(chuàng)新行為。作為一種新的金融組織機(jī)構(gòu)和金融工具，REITs也為儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資提供了一種新的機(jī)制。

2.2.2資產(chǎn)組合理論

資產(chǎn)組合理論是關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)控制和增加收益的理論，應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)差和期望值進(jìn)行資產(chǎn)組合配置，以期望在風(fēng)險(xiǎn)程度一定的條件下實(shí)現(xiàn)期望收益最大化，或是期望收益一定的條件下達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)程度最小。其核心思想是通過資產(chǎn)的重新組合來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)收益的重新分割和重組，是從資產(chǎn)收益角度對(duì)投資資產(chǎn)的現(xiàn)金流進(jìn)行分析。資產(chǎn)組合的收益率：兩種或兩種以上資產(chǎn)組合的預(yù)期收益率（報(bào)酬率）是單個(gè)資產(chǎn)收益的加權(quán)平均數(shù)，可用下列公式表示：∑==mjpjjrrA1（1）其中，jr是第j種資產(chǎn)的預(yù)期收益率；jA是第j種資產(chǎn)在全部資產(chǎn)中的比重；m是組合中的證券種類總和。資產(chǎn)組合的風(fēng)險(xiǎn)用標(biāo)準(zhǔn)差表示，組合的標(biāo)準(zhǔn)差不僅取決于是單個(gè)資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)差，還取決于各個(gè)資產(chǎn)之間的相關(guān)系數(shù)。標(biāo)準(zhǔn)差∑∑===mkjKjkmjpAA11δδ，其中，jkjkjkδ=ρδδ（2）其中，jA，KA分別是第j種和第k種資產(chǎn)在資產(chǎn)總額中的比例；jkδ是兩種資產(chǎn)收益率的協(xié)方差；jkρ是兩種資產(chǎn)收益率的預(yù)期相關(guān)系數(shù)。在資產(chǎn)組合中加入-15-相關(guān)度低的產(chǎn)品，即jkρ較小的產(chǎn)品，則pδ就會(huì)變小，風(fēng)險(xiǎn)降低[27]。單一的房地產(chǎn)投資資金量巨大，風(fēng)險(xiǎn)集中，而通過資產(chǎn)組合，特設(shè)機(jī)構(gòu)將具有某種特質(zhì)并在地域分布呈現(xiàn)出一定多樣性的資產(chǎn)組合起來以分散風(fēng)險(xiǎn)，并能夠根據(jù)資產(chǎn)的歷史數(shù)據(jù)，利用各種模型較為準(zhǔn)確地確定房地產(chǎn)投資信托基金的收益率。

2.2.3委托理論

委托理論的主要觀點(diǎn)認(rèn)為：委托關(guān)系是隨著生產(chǎn)力大發(fā)展和規(guī)模化大生產(chǎn)的出現(xiàn)而產(chǎn)生的。一方面生產(chǎn)力發(fā)展使得分工進(jìn)一步細(xì)化，權(quán)利的所有者由于知識(shí)、能力和精力的原因而不能行使所有的權(quán)利；另一方面專業(yè)化分工產(chǎn)生了一大批具有專業(yè)知識(shí)的人，他們有精力、有能力行使好被委托的權(quán)利。但在委托的關(guān)系中，由于委托人與人的效用函數(shù)不一樣，委托人追求自己財(cái)富的最大化，而人追求自己的工資津貼收入、奢侈消費(fèi)和閑暇時(shí)間最大化，這必然導(dǎo)致兩者的利益沖突[28]。委托理論的核心是如何通過形成激勵(lì)與約束機(jī)制對(duì)人進(jìn)行有效的監(jiān)督，是從道德的角度對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行分析的。信托基金的運(yùn)作是通過供需雙方之間的中介者進(jìn)行的，而不是由供需雙方直接見面協(xié)商完成。在信托這種多邊的經(jīng)濟(jì)關(guān)系中，受托人(中介者)起著關(guān)鍵性作用。委托人往往面臨著信息不對(duì)稱的風(fēng)險(xiǎn)，容易出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇，使成本增加。為了減少風(fēng)險(xiǎn)，取得最大化效益，就應(yīng)該從解決問題的思路出發(fā)，設(shè)計(jì)合理的報(bào)酬函數(shù)機(jī)制(如業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系)、尋找以最小的成本構(gòu)造可觀察的合同關(guān)系等辦法對(duì)人進(jìn)行監(jiān)督，激勵(lì)人采取合作行為，以保證委托人的利益不受到侵害。

篇2

現(xiàn)在全國的存量房交易資金監(jiān)管模式較多，監(jiān)管主體和托管形式不一。從監(jiān)管主體來看，主要有三種，即房產(chǎn)管理部門、專業(yè)中介機(jī)構(gòu)和銀行。從監(jiān)管的形式來看，主要有自愿監(jiān)管和強(qiáng)制監(jiān)管兩種。從監(jiān)管的資金構(gòu)成情況來看，主要有部分資金監(jiān)管和全額資金監(jiān)管兩種模式。

從監(jiān)管的效果和監(jiān)管拓展情況來看，比較成功的主要是兩種模式，以天津市為代表的成立專門的監(jiān)管機(jī)構(gòu)為主體的監(jiān)管模式和以蘇州市為代表的房產(chǎn)登記部門為監(jiān)管主體的監(jiān)管模式。

二、存量房交易資金監(jiān)管新模式

（一）監(jiān)管原則

1.宗旨便民，服務(wù)高效。新的資金監(jiān)管模式不僅是為了防止中介機(jī)構(gòu)挪用客戶資金，更是為打造一個(gè)交易誠信平臺(tái)，減少交易雙方在交易過程中的后顧之憂，所以該項(xiàng)工作已經(jīng)不再是原來意義上的監(jiān)管，更多的是體現(xiàn)一種全新的服務(wù)。資金監(jiān)管服務(wù)旨在以不較大改變買賣雙方交易方式、不增加交易雙方經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)為原則。

2.自愿原則。主要體現(xiàn)為四個(gè)方面：一是商業(yè)銀行自愿選擇是否參與；二是交易雙方自愿選擇是否托管；三是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自愿選擇是否參與；四是交易雙方自愿選擇托管資金組成部分。

（二）監(jiān)管新模式

1.政府監(jiān)管，銀行托管。房管部門或?qū)ｉT監(jiān)管機(jī)構(gòu)接受政府委托，開發(fā)資金監(jiān)管平臺(tái)，同各商業(yè)銀行進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，實(shí)時(shí)監(jiān)控各商業(yè)銀行的托管專戶和托管子賬戶，對(duì)整個(gè)資金監(jiān)管服務(wù)進(jìn)行全程監(jiān)控。

2.錢隨房走，房隨錢走。為保證托管資金的安全和銀行利益，通過資金監(jiān)管平臺(tái)和房屋登記機(jī)構(gòu)的登記系統(tǒng)進(jìn)行實(shí)時(shí)對(duì)接，在系統(tǒng)中設(shè)置各環(huán)節(jié)的邏輯關(guān)系。由系統(tǒng)自動(dòng)控制各流程，資金的存入、劃付和劃轉(zhuǎn)以流程的環(huán)節(jié)作為前提，流程環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)以資金存入、劃付和劃轉(zhuǎn)為前提，形成了流程環(huán)節(jié)和資金流轉(zhuǎn)互為前提的唯一途徑。一旦簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，以合同的方式確保流程的有效運(yùn)轉(zhuǎn)，任何人不得對(duì)流程進(jìn)行干擾，確保資金的安全，也確保了各商業(yè)銀行的利益。

3.一手交房，一手交錢。房屋權(quán)屬證書領(lǐng)取的情況下，交易雙方真正具備交房條件，買方取得房屋所有權(quán)證，房屋登記機(jī)構(gòu)通知托管銀行將托管資金及時(shí)劃轉(zhuǎn)給賣方。在實(shí)際操作過程中，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也可以通過登記機(jī)構(gòu)的托管系統(tǒng)平臺(tái)進(jìn)行本經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)托管案例的查詢。如果某一案例的交易登記流程已經(jīng)進(jìn)入“繕證”環(huán)節(jié)，也就意味著托管銀行已經(jīng)將賣方的原貸款償還，買方的按揭貸款也已經(jīng)發(fā)放。該條件下，交易雙方即可以提前辦理交房手續(xù)。

三、資金監(jiān)管服務(wù)模式還應(yīng)考慮的問題

（一）利息問題

在現(xiàn)有資金監(jiān)管服務(wù)模式下，商業(yè)銀行作為托管人，并且以銀行的內(nèi)部賬戶作為托管專戶。托管專戶的性質(zhì)決定其賬戶為內(nèi)部權(quán)益類賬戶，而不是負(fù)債類賬戶，所以不能計(jì)提利息。那么，由此產(chǎn)生了兩個(gè)問題：1.作為賣方來說，原來可以直接收取的房款，因?yàn)榧{入資金監(jiān)管服務(wù)，損失了該筆資金利息收入；2.作為托管銀行來說，雖然不用支付托管資金的利息，但專戶性質(zhì)決定了其同樣不能作為存款指標(biāo)來考核，怎樣提高各商業(yè)銀行的積極性，這都是需要解決的問題。

（二）還貸問題

篇3

2、審核環(huán)節(jié)：在審核環(huán)節(jié)中，看購房者是否有購房資格，這是需要特別注意的，若是沒有提前審核，到后期出現(xiàn)無購買資格的話，會(huì)變得畢竟麻煩。而賣房子需要對(duì)房屋進(jìn)行核對(duì)，務(wù)必保證房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)清晰，并且不存在任何抵押的情況。

3、網(wǎng)簽：有些地方在進(jìn)行二手房買賣時(shí)，會(huì)強(qiáng)制性要求進(jìn)行網(wǎng)上簽約，這主要是為了防止出現(xiàn)“一房二賣”的想象，這對(duì)購房者帶來了很好的保障。一旦網(wǎng)上簽約成功之后，該房源就會(huì)被記錄，無法在進(jìn)行第二次出售了，也讓整個(gè)房產(chǎn)交易變得更透徹。

4、資金監(jiān)管：在購買二手房時(shí)，需要將購房資金交給銀行進(jìn)行托管，等到交易完成時(shí)，在將資金達(dá)到對(duì)方的賬戶中。具體操作流程如下，賣房者先在銀行開個(gè)賬戶，然后由購房者將購房資金打入該賬號(hào)，再由銀行進(jìn)行凍結(jié)，等到房子交易完成之后，銀行在將其解凍。

5、繳稅過戶：二手房在進(jìn)行交易期間，會(huì)產(chǎn)生稅費(fèi)，這時(shí)必須由買、賣雙方到地稅局進(jìn)行稅費(fèi)的交付。在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，即將房產(chǎn)從賣房者中轉(zhuǎn)移到買房者中。這樣，整個(gè)二手房買賣就算完成了。

6、領(lǐng)房屋產(chǎn)權(quán)證書：在二手房過戶完成之后，買房者就稱為該房子的產(chǎn)權(quán)人，就可以帶上本人的身份證去領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書了，這樣房子就是屬于買房者本人了。

篇4

在當(dāng)前鐵路大建設(shè)時(shí)期，以鐵道部和省市地方政府為主合資建設(shè)鐵路已成為主要模式。這一模式不僅使鐵路建設(shè)能更好地融合地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局，更為大規(guī)模鐵路建設(shè)提供必要的資金保證。該模式在實(shí)踐中基本實(shí)現(xiàn)了初衷，形成了一些有益的經(jīng)驗(yàn)，但也產(chǎn)生了一些問題需要進(jìn)一步改進(jìn)和完善。

一、合資鐵路和合資鐵路委托運(yùn)營管理

1、合資鐵路指鐵道部與其他部委、地方政府、企業(yè)或其他投資者合資建設(shè)和經(jīng)營的鐵路。合資鐵路起步于20世紀(jì)80年代初，初衷是調(diào)動(dòng)地方和企業(yè)投資鐵路的積極性，解決鐵路建設(shè)資金短缺問題，加快鐵路和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。20世紀(jì)90年代以來，合資鐵路對(duì)鐵路路網(wǎng)增長的貢獻(xiàn)率超過了國鐵，成為實(shí)現(xiàn)鐵路路網(wǎng)發(fā)展的主要因素。它對(duì)于調(diào)動(dòng)和發(fā)揮各方面積極性，多渠道籌集資金，加快鐵路和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有重要的意義。

2、合資鐵路委托運(yùn)營管理是把合資鐵路的運(yùn)輸資產(chǎn)經(jīng)營與運(yùn)輸生產(chǎn)經(jīng)營相分離，即合資鐵路公司負(fù)責(zé)運(yùn)輸資產(chǎn)的專業(yè)化經(jīng)營，運(yùn)輸生產(chǎn)業(yè)務(wù)委托給鐵路局專業(yè)化經(jīng)營，實(shí)行經(jīng)營管理目標(biāo)責(zé)任制。具體操作中一般在合資鐵路建成后，由相關(guān)合資鐵路公司和相關(guān)鐵路局簽訂委托運(yùn)輸管理協(xié)議，確定委托運(yùn)輸管理的范圍、內(nèi)容、雙方權(quán)責(zé)，規(guī)定收入、費(fèi)用發(fā)生和結(jié)算方式，劃分安全管理責(zé)任以及雙方履責(zé)期間勞動(dòng)用工、土地管理和知識(shí)產(chǎn)權(quán)等有關(guān)事項(xiàng)。

二、實(shí)行合資鐵路委托管理的必要性

目前，相當(dāng)一部分合資鐵路公司和鐵路局在嚴(yán)格執(zhí)行國家、鐵道部有關(guān)鐵路運(yùn)輸管理等法律法規(guī)和規(guī)章制度的前提下，本著平等自愿、互利共贏的原則，就有關(guān)委托運(yùn)輸管理事宜簽訂協(xié)議。之所以實(shí)行委托管理，主要出于以下因素：

1、是運(yùn)輸調(diào)度集中統(tǒng)一指揮的需要。出于行業(yè)特點(diǎn)，合資鐵路只有納入整個(gè)全國鐵路網(wǎng)才能實(shí)現(xiàn)功能發(fā)揮最大化，只有將其納入運(yùn)輸調(diào)度集中統(tǒng)一指揮才能防止運(yùn)輸混亂。

2、是鐵路行業(yè)專業(yè)管理的需要。鐵路運(yùn)輸各個(gè)工種都有其專業(yè)性的特點(diǎn)，對(duì)合資鐵路實(shí)行委托運(yùn)輸管理可以充分發(fā)揮國鐵在鐵路運(yùn)輸專業(yè)管理方面的優(yōu)勢(shì)，減少不必要的損失。

3、是實(shí)現(xiàn)鐵路運(yùn)輸安全的需要。我國國鐵經(jīng)過多年實(shí)踐，對(duì)于鐵路運(yùn)輸安全管理已經(jīng)形成了一整套行之有效的管理模式，通過實(shí)行委托管理可以使運(yùn)輸安全處于有序可控狀態(tài)。

4、是充分利用市場(chǎng)機(jī)制配置運(yùn)輸資源，降低運(yùn)營成本的需要。5、是提高效率、效益的需要。實(shí)行委托管理可以充分利用鐵路局人力資源，使合資鐵路減少投入，精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，降低成本，提高效益。

三、當(dāng)前合資鐵路委托管理中存在的問題

1、簽訂的委托管理協(xié)議存在不足

（1）協(xié)議形成機(jī)制有待優(yōu)化。在協(xié)議制定過程中，一方面合資鐵路的股東各方應(yīng)充分參與，集中體現(xiàn)各方的共同意愿，消除在今后管理過程中可能帶來的矛盾和弊端。另一方面合資鐵路公司和鐵路局雙方雖然法律地位平等，雙方不存在行政隸屬。但在現(xiàn)有鐵路政企不分的管理體制下，合資鐵路公司的法律主體地位往往無法充分體現(xiàn)，也使委托管理協(xié)議簽訂帶有濃厚的行政色彩。

（2）協(xié)議的內(nèi)容有待細(xì)化和明確?，F(xiàn)有協(xié)議基本套用一個(gè)模板，內(nèi)容大同小異，未能充分體現(xiàn)各家合資鐵路公司的具體差異?？倕f(xié)議項(xiàng)下的具體項(xiàng)目協(xié)議條款還有待進(jìn)一步具體細(xì)化和明確。

（3）協(xié)議的落實(shí)有待進(jìn)一步加強(qiáng)。在實(shí)際履行中，部分協(xié)議條款未能得到完全履行。引起合資鐵路公司及其地方股東的不滿。

2、委托管理工作機(jī)制有待進(jìn)一步規(guī)范

（1）思想認(rèn)識(shí)有差距。在實(shí)際委托管理工作中，相當(dāng)一部分受托站段沒有工作積極性?，F(xiàn)在國鐵站段仍然實(shí)行的是收支兩條線，受托站段認(rèn)為：多管事了，但上級(jí)撥給的成本費(fèi)用沒有增加或增加的根本不夠；對(duì)合資鐵路公司的性質(zhì)，對(duì)全委托管理的模式理解不盡相同；委托管理過程中存在只要權(quán)利不要義務(wù)，只要安全不要效益的情況，有的甚至抱著“有沒有運(yùn)量無所謂”、“沒運(yùn)量更安全”的態(tài)度。部分受托單位不能達(dá)到職工配置標(biāo)準(zhǔn)，不同程度存在專業(yè)性培訓(xùn)不足，相關(guān)的業(yè)務(wù)水平和工作能力難以適應(yīng)崗位要求。

（2）設(shè)備維護(hù)不及時(shí)。個(gè)別受托單位對(duì)合資鐵路設(shè)備的維修保養(yǎng)未能按國鐵的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行作業(yè)，減少人力物力的投入，有的設(shè)備發(fā)生故障后，受托單位要么要求委托單位增加維修費(fèi)用，要么拖延維修時(shí)間，甚至停止使用。

（3）溝通協(xié)調(diào)不順暢。實(shí)行委托管理后，許多受托單位在向上級(jí)報(bào)告有關(guān)運(yùn)輸生產(chǎn)、經(jīng)營指標(biāo)完成情況的同時(shí)未及時(shí)向委托公司提供。受托單位與合資鐵路公司之間在其他事務(wù)方面也有溝通協(xié)調(diào)不順暢的問題。

3、經(jīng)營職能被弱化

在全委托管理模式下，運(yùn)輸管理工作由各運(yùn)輸站段承擔(dān)，但作為獨(dú)立法人企業(yè)及市場(chǎng)經(jīng)營主體的合資鐵路公司，經(jīng)營管理工作卻成了另一張皮，無形中被弱化了。一方面受托站段在接受上級(jí)考核時(shí)，在安全和效益兩者之間，受托站段更關(guān)心前者；另一方面，委托公司雖關(guān)心企業(yè)效益，卻缺乏具體抓手，相關(guān)工作無從開展。從而導(dǎo)致合資鐵路公司的經(jīng)營工作受到冷落。部分合資鐵路公司與委托以前相比，甚至出現(xiàn)效益下滑。而由于委托管理協(xié)議未能對(duì)合資鐵路公司經(jīng)營的各方面實(shí)現(xiàn)全覆蓋，也導(dǎo)致其在土地、房產(chǎn)等方面資產(chǎn)收益受到影響。

四、進(jìn)一步改進(jìn)和完善合資鐵路委托管理的思考

1、完善委托管理協(xié)議。簽訂以前充分協(xié)商，相關(guān)各方達(dá)成共識(shí)。完善協(xié)議內(nèi)容，細(xì)化、明確具體標(biāo)準(zhǔn)和協(xié)議條款。簽訂之后充分履行。

2、突出委托單位的法人主體地位。受托單位應(yīng)定期提交運(yùn)輸收入數(shù)據(jù)，定期提交設(shè)備檢查報(bào)告。完善管理制度，控制大修、更新改造的費(fèi)用支出。使合資鐵路公司及時(shí)掌握公司設(shè)備、資產(chǎn)狀況，充分發(fā)揮監(jiān)督職能。

篇5

（一）物業(yè)管理工作

一是為了落實(shí)十三屆人大三次會(huì)議審議通過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關(guān)于加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時(shí)，起草了《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》等規(guī)范性文件和當(dāng)局規(guī)章，并組織各相關(guān)單位和部門人員進(jìn)行討論。

二是對(duì)我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、經(jīng)營狀況和維修服務(wù)等進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關(guān)于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報(bào)告》，根據(jù)普通住宅區(qū)的實(shí)行情況，制定《住宅小區(qū)實(shí)行分級(jí)分類管理辦法》。

三是會(huì)同小區(qū)辦全力做好開展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)活動(dòng)。目前已經(jīng)全面完成了對(duì)530個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和700個(gè)住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題登記造冊(cè)，建立了整改檔案，待整改后逐一消號(hào)。

（二）直管公房管理工作

1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實(shí)收1046萬元；機(jī)關(guān)團(tuán)體用房租金實(shí)收166。6萬元；主輔分離房產(chǎn)租金實(shí)收107萬元；自行接收房產(chǎn)租金實(shí)收53。4萬元。

2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27萬平方米，歸集售房款6066。6萬元。其中：出售直管房產(chǎn)16。2萬平方米，歸集購房款3662。8萬元；出售主輔分離房產(chǎn)7。3萬平方米，歸集售房款1605。7萬元；出售自行接收房產(chǎn)3。5萬平方米，歸集售房款798。1萬元。

3、房屋修繕工作。一是20**年2月份組織召開房屋修繕工作會(huì)議，明確20**年修繕工作的任務(wù)，即：一個(gè)確保、二個(gè)重點(diǎn)、三個(gè)計(jì)劃、四個(gè)率、五個(gè)提高。二是制定《20**年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標(biāo)工作方案》組織進(jìn)行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標(biāo)。

4、房產(chǎn)經(jīng)營委托管理工作。年初，我處會(huì)同法規(guī)處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進(jìn)一步完善了直管公房委托經(jīng)營體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會(huì)議上與各受托管理單位簽署了新合同。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危險(xiǎn)房屋的“三落實(shí)”工作。通過排查目前全市共有危險(xiǎn)房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責(zé)任制度，制定汛期房屋防雨搶險(xiǎn)工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊(duì)伍和防汛物資儲(chǔ)備工作。

（四）樓道整治工作

一是本著先試點(diǎn)，后推廣的原則，在平區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)工作。并提出了完善樓道粉飾、設(shè)施功能試點(diǎn)工作意見。試點(diǎn)工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區(qū)召開了樓道整治工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)。

二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實(shí)施方案》、《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施意見》下發(fā)各區(qū)。同時(shí)加強(qiáng)工作調(diào)度，市一級(jí)辦公室抽調(diào)21名干部，分7組與各區(qū)進(jìn)行了對(duì)接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區(qū)樓道整治指導(dǎo)手冊(cè)》700余冊(cè)，下發(fā)各相關(guān)單位。

三是樓道整治工作已全面啟動(dòng)實(shí)施，目前樓道整治工作全市開工量達(dá)到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918。39萬平方米，竣工量達(dá)60%。

四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關(guān)于做好住宅樓道整治工程驗(yàn)收及移交有關(guān)工作的通知》，要求樓道整治工程驗(yàn)收合格后，各區(qū)樓道整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)將工程及時(shí)移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會(huì)優(yōu)勢(shì)，做好群眾的教育引導(dǎo)工作，真正實(shí)現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)恕钡牧夹曰?dòng)，為鞏固樓道整治成果打下堅(jiān)實(shí)的群眾基礎(chǔ)。

（五）景觀街路、重點(diǎn)廣場(chǎng)周邊建筑物立面粉飾工作

一是組織專業(yè)人員，依據(jù)近年來我市粉飾工程的調(diào)查結(jié)果，對(duì)粉飾工程建筑面積造價(jià)進(jìn)行了測(cè)算；二是組織人力對(duì)全市擬進(jìn)行立面粉飾的17條景觀街路進(jìn)行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎(chǔ)上我局組織有關(guān)設(shè)計(jì)單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設(shè)計(jì)方案。

二、下半年工作思路

（一）物業(yè)管理方面工作

1、出臺(tái)《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》

6月底《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報(bào)市人大，力爭(zhēng)在9月份以當(dāng)局規(guī)章的形式出臺(tái)，為解決我市物業(yè)管理中的具體問題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。

2、進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高物業(yè)服務(wù)水平

一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。

二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對(duì)不按《合同》進(jìn)行管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時(shí)在媒體上予以公布，接受社會(huì)監(jiān)督。

三是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。爭(zhēng)取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見》，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。

四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作。與建設(shè)部聯(lián)合開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專業(yè)性強(qiáng)、一專多能的復(fù)合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中。

3、建立新型物業(yè)管理體制

將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設(shè)中來，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、當(dāng)局基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務(wù)平臺(tái)。對(duì)于暫時(shí)不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進(jìn)行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理?xiàng)l件后，再通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

篇6

第二條　本辦法所稱住宅小區(qū)，是指經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)而形成的建筑面積在五萬平方米以上的城市居民住宅小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱住宅小區(qū)）。

第三條　本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理。

已入住居民、暫不具備條件的住宅小區(qū)，應(yīng)搞好規(guī)劃，創(chuàng)造條件，并在市政府規(guī)定的期限內(nèi)逐步實(shí)行物業(yè)管理。

第四條　成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)），為社團(tuán)法人組織。管委會(huì)由房屋所有人，承租人代表和街道辦事處等有關(guān)管理部門的代表組成，房屋所有人、承租人代表應(yīng)不低于管委會(huì)組成人員的70％。管委會(huì)主任由區(qū)（市）人民政府指定的街道辦事處主任或副主任兼任。

管委會(huì)設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)處理日常工作；涉及本住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項(xiàng)的，由管委會(huì)組成人員實(shí)行投票表決制度。

第五條　管委會(huì)的職責(zé)：

（一）貫徹國家、省和市有關(guān)規(guī)定和本辦法；

（二）負(fù)責(zé)接收按規(guī)定交付使用的住宅小區(qū)；

（三）通過招標(biāo)、招聘等形式確定住宅小區(qū)物業(yè)管理單位并與其簽定《住宅小區(qū)管理承包合同》；

（四）對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理單位的管理服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督檢查并接受居民對(duì)物業(yè)管理單位的投訴；

（五）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)小區(qū)物業(yè)管理單位與各有關(guān)管理部門的工作關(guān)系；

（六）確定住宅小區(qū)內(nèi)管理服務(wù)內(nèi)容。

第六條　住宅小區(qū)的物業(yè)管理由物業(yè)管理單位實(shí)行專業(yè)化統(tǒng)一管理和綜合。

物業(yè)管理單位須按規(guī)定經(jīng)資質(zhì)審查和經(jīng)工商行政管理部門審查并領(lǐng)取《營業(yè)執(zhí)照》后，方可從事住宅小區(qū)物業(yè)管理。

物業(yè)管理單位是具備相應(yīng)條件的企業(yè)法人。

第七條　有關(guān)管理部門、單位應(yīng)將住宅小區(qū)內(nèi)的下列事項(xiàng)委托物業(yè)管理單位納入管理范圍：

（一）公有房產(chǎn)、公有房產(chǎn)與私有房產(chǎn)毗連部分的維修管理；

（二）道路及其他公共場(chǎng)所的清掃保潔；

（三）綠地和綠地上的花草樹木及綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理；

（四）集貿(mào)市場(chǎng)和其他商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的經(jīng)營管理；

（五）部分供水、供熱、供（燃）氣、供電、照明、排水等市政公用設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和維修；

（六）其他。

第八條　有關(guān)管理部門、單位將前條所列有關(guān)事項(xiàng)委托物業(yè)管理單位管理的，應(yīng)與物業(yè)管理單位簽訂托管合同，明確雙方的管理權(quán)限和責(zé)任，托管合同期限應(yīng)與《住宅小區(qū)管理承包合同》期限一致。對(duì)托管的事項(xiàng)，有關(guān)管理部門、單位不再直接進(jìn)行管理，但有權(quán)進(jìn)行監(jiān)督檢查。

物業(yè)管理單位需改變其接受托管的設(shè)施的現(xiàn)狀或使用性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定經(jīng)有關(guān)管理部門和單位批準(zhǔn)。

第九條　物業(yè)管理單位對(duì)下列事項(xiàng)實(shí)行有償服務(wù)：

（一）為單位、居民代收垃圾、清掃樓道及道路，代收水、電、燃?xì)?、供熱、有線電視、通訊等費(fèi)用，治安保衛(wèi)等公共服務(wù)；

（二）為單位、居民看管車輛、粉刷樓宇、維修樓內(nèi)公共照明設(shè)施和水電設(shè)施等專項(xiàng)服務(wù)；

（三）為單位、居民代管房屋、車輛及維修室內(nèi)水電設(shè)備、家用電器和提供其他日常生活服務(wù)等特約服務(wù)；

（四）單位和居民委托的其他服務(wù)項(xiàng)目。

第十條　經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格的住宅小區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)在交付使用時(shí)，向負(fù)責(zé)接收的管委會(huì)提供以下檔案資料：

（一）小區(qū)規(guī)劃圖；

（二）竣工總平面圖；

（三）單位建筑及結(jié)構(gòu)設(shè)備竣工圖；

（四）地下管網(wǎng)竣工圖；

（五）房屋分配方案；

（六）其他。

第十一條　住宅小區(qū)自移交之日起一年內(nèi)，由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修，開發(fā)建設(shè)單位也可支付一定比例的保修金，由物業(yè)管理單位養(yǎng)護(hù)修繕。

第十二條　住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按住宅小區(qū)建設(shè)投資成本的一定比例，向城市建設(shè)主管部門繳納住宅小區(qū)管理基金，用于住宅小區(qū)的公共設(shè)施更新、大型設(shè)施（項(xiàng)目）的增改以及為其他已建住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理提供補(bǔ)助資金。其中管理基金的30％，委托金融機(jī)構(gòu)一次性貼息貸款給物業(yè)管理單位作為流動(dòng)資金合理使用。

第十三條　小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)劃建設(shè)的專業(yè)管理用房和住宅總建筑面積0.5％的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房，屬國有直管房產(chǎn)，應(yīng)按民用住宅房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，由管委會(huì)提供給物業(yè)管理單位使用和經(jīng)營。任何單位、個(gè)人不得擅自改變其用途。

第十四條　有關(guān)管理部門或單位將本辦法第七條所列事項(xiàng)委托物業(yè)管理單位進(jìn)行管理的，應(yīng)支付委托管理費(fèi)用；具體數(shù)額，由雙方商定。

對(duì)物業(yè)管理單位托管的房產(chǎn)，屬國有直管房產(chǎn)的，由房產(chǎn)管理部門定期向物業(yè)管理單位劃撥房租中的修繕費(fèi)、管理費(fèi)；屬單位自管房產(chǎn)的，由房租匯繳中心每月將房租中的修繕費(fèi)、管理費(fèi)劃撥小區(qū)物業(yè)管理單位；屬私有房屋的，由小區(qū)物業(yè)管理單位按規(guī)定收取公有部位的修繕管理費(fèi)。

第十五條　物業(yè)管理單位按規(guī)定向小區(qū)內(nèi)的單位和居民收取綜合服務(wù)費(fèi)，用于小區(qū)內(nèi)的公共服務(wù)項(xiàng)目支出。綜合服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，由管委會(huì)報(bào)物價(jià)部門審查批準(zhǔn)。

物業(yè)管理單位為住宅小區(qū)內(nèi)的單位和居民提供專項(xiàng)和特約等服務(wù)項(xiàng)目，收取相應(yīng)的費(fèi)用。

第十六條　住宅小區(qū)管理服務(wù)經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)接受物價(jià)部門和管委會(huì)的監(jiān)督檢查。

第十七條　單位和居民入住小區(qū)前，須與物業(yè)管理單位簽訂小區(qū)入住合約；已入住小區(qū)未簽訂小區(qū)入住合約的，應(yīng)與物業(yè)管理單位補(bǔ)簽小區(qū)入住合約。

第十八條　入住小區(qū)的單位和居民須遵守以下規(guī)定：

（一）不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)、外形及色調(diào)整；不得擅自改裝、拆除公有房屋原附屬設(shè)施；裝修房屋應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定。

（二）保持房屋及其他建筑物的完好、整潔和安全；禁止在公用院落、走廊、屋頂、樓梯內(nèi)堆放雜物、砌煤池、建違法建筑；禁止在陽臺(tái)上砌墻和存放超重的物品。

（三）禁止隨意接引、拆除和損壞市政公用設(shè)施；不得擅自在住宅小區(qū)內(nèi)占用和挖掘道路；禁止向下水道中亂扔雜物。

（四）愛護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的綠地和花草樹木及綠化設(shè)施；嚴(yán)禁損壞、占用綠地。

（五）按規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)存放垃圾；禁止亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔瓜果皮核、紙屑；禁止在建筑物和構(gòu)筑物上涂寫、刻劃、張貼；禁止飼養(yǎng)家禽、家畜；二樓以上陽臺(tái)圍欄上擺設(shè)花盆，必須采取固定保護(hù)措施，防止墜落傷人。

（六）嚴(yán)禁打架斗毆、酗酒滋事、賭博、傳播物品；禁止使用高音喇叭，使用組合音響不得影響相鄰關(guān)系；禁止存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品。

（七）不得在小區(qū)內(nèi)隨意停放自行車和機(jī)動(dòng)車輛；非經(jīng)批準(zhǔn)，禁止載重車進(jìn)入住宅小區(qū)（通過住宅小區(qū)內(nèi)的城市道路除外）。

（八）居民應(yīng)按規(guī)定辦理戶口登記、變更、遷移手續(xù)；暫住人員，應(yīng)按規(guī)定及時(shí)辦理暫住戶口登記手續(xù)。

（九）不得開辦污染小區(qū)環(huán)境的生產(chǎn)、加工型企業(yè)。

（十）居民利用家庭住所從事經(jīng)營服務(wù)活動(dòng)和單位、個(gè)人在住宅小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)地設(shè)點(diǎn)從事經(jīng)營服務(wù)活動(dòng)的，須征得物業(yè)管理單位的同意，并到有關(guān)管理部門辦理審批手續(xù)。禁止任何單位、個(gè)人在住宅小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)所和道路兩側(cè)亂設(shè)攤點(diǎn)。

（十一）其他有關(guān)事項(xiàng)。

第十九條　物業(yè)管理單位應(yīng)根據(jù)小區(qū)管理服務(wù)的實(shí)際內(nèi)容，建立健全小區(qū)管理的規(guī)章制度，制定住宅小區(qū)住戶手冊(cè)、住宅小區(qū)管理服務(wù)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)等，方便居民，提高管理服務(wù)水平。

第二十條　管委會(huì)和物業(yè)管理單位任何一方違反《住宅小區(qū)管理承包合同》規(guī)定的，對(duì)方均有權(quán)依據(jù)合同規(guī)定，追究對(duì)方違約責(zé)任直至解除合同；造成損失的，責(zé)任方應(yīng)依法予以賠償。

第二十一條　物業(yè)管理單位有違反行政管理法律、法規(guī)、規(guī)章行為，依法應(yīng)予以處罰的，由有關(guān)行政管理部門予以處罰。

第二十二條　物業(yè)管理單位違反合約規(guī)定，未給住宅小區(qū)單位或居民提供相應(yīng)服務(wù)或造成損失的，管委會(huì)有權(quán)責(zé)令其改正、履行合同、予以補(bǔ)償或賠償。

小區(qū)內(nèi)的單位和居民違反合約規(guī)定或有其他違法行為，除由物業(yè)管理單位按合約的規(guī)定追究違約責(zé)任外，還可提請(qǐng)相應(yīng)的行政管理部門依法予以處理。

第二十三條　當(dāng)事人對(duì)行政處理決定不服的，可以依照《行政復(fù)議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》規(guī)定，申請(qǐng)復(fù)議和提起行政訴訟。

第二十四條　住宅小區(qū)管理的達(dá)標(biāo)考評(píng)按照《全國文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》、《全國文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評(píng)辦法》執(zhí)行。

第二十五條　青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理單位進(jìn)行資質(zhì)審查。本辦法具體執(zhí)行中的問題，由青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

篇7

關(guān)鍵詞：P2P；網(wǎng)絡(luò)借貸

P2P模式主要依托于互聯(lián)網(wǎng)，作為中間方促成借款人和投資人進(jìn)行交易的方式，資金借入人到期償還本金，資金借出人獲取利息收益，完全是線下民間小額借貸的線上表現(xiàn)。P2P借貸在我國具有非常良好的市場(chǎng)需求。一是因?yàn)閭鹘y(tǒng)的金融體系已不能滿足人們對(duì)資金需求的日益膨脹，另外電子商務(wù)的快速發(fā)展及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的日益完善也成就P2P行業(yè)的發(fā)展。在風(fēng)險(xiǎn)可控以及平臺(tái)與國內(nèi)權(quán)威擔(dān)保合作擔(dān)保的情況下，P2P投資理財(cái)平臺(tái)門檻低、收益高并且穩(wěn)定等特性。

一、純線上的網(wǎng)絡(luò)借貸

民間借貸的互聯(lián)網(wǎng)化―純線上的網(wǎng)絡(luò)借貸。純線上的模式運(yùn)作，P2P網(wǎng)貸平臺(tái)身不參與借款，只是實(shí)施信息匹配、工具支持和服務(wù)等功能。民間借貸搬到互聯(lián)網(wǎng)上來運(yùn)營的模式，是P2P網(wǎng)貸平臺(tái)最原始的運(yùn)作模式，是我國P2P網(wǎng)貸借貸的雛形。純線上模式，意味著獲得客戶的渠道、信用風(fēng)控、交易、放款等全部流程都在互聯(lián)網(wǎng)上完成。這一模式的“鼻祖”是美國的Lendingclub。較早在這個(gè)行業(yè)內(nèi)的是拍拍貸。純信用無擔(dān)保的網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)，拍拍貸開始與“淘寶網(wǎng)”的競(jìng)拍類似。不同的是，后者交易商品，競(jìng)拍原則是“價(jià)高者得”，而前者交易借貸，競(jìng)拍原則是“利低者得”。P2P網(wǎng)貸平臺(tái)負(fù)責(zé)審核借款人的真實(shí)身份、職業(yè)、動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、收入支出等個(gè)人信息，評(píng)定并公布其信用等級(jí)。同時(shí)，借貸網(wǎng)站開立第三方賬戶，用于放款人和借款人之間資金的中轉(zhuǎn)（即放款和還款）。P2P網(wǎng)貸平臺(tái)上的借貸無需擔(dān)?；虻盅?，投標(biāo)前，放款人需存入投標(biāo)資金到網(wǎng)站賬戶作為保證金。風(fēng)險(xiǎn)非常大。

1、前景發(fā)展岌岌可危

P2P網(wǎng)貸平臺(tái)只充當(dāng)“牽線人”，披露信息，不擔(dān)保。目前國內(nèi)這種模式的平臺(tái)已經(jīng)很少。因?yàn)椴惶峁┵Y金擔(dān)保，極其容易出現(xiàn)逾期、提現(xiàn)困難等問題，很難讓投資者接受。目前拍拍貸是這種模式的孤獨(dú)堅(jiān)守著，拍拍貸調(diào)用的是借款人的網(wǎng)絡(luò)社交圈數(shù)據(jù)，其認(rèn)為網(wǎng)絡(luò)社區(qū)、用戶網(wǎng)上的朋友圈也是其信用等級(jí)系統(tǒng)的重要部分之一。有業(yè)內(nèi)人士紛紛質(zhì)疑，“拍拍貸這種模式到底還能夠走多遠(yuǎn)”、“這種模式居然還在存活”。

2、大數(shù)據(jù)不夠，挑戰(zhàn)性大

美國P2P上市公司LendingClub采用的線上模式，借助的是美國完善的大數(shù)據(jù)信用體系。而我國信用體系建設(shè)遠(yuǎn)不如美國，如宜人貸等平臺(tái)“十分鐘極速模式”據(jù)稱是通過大數(shù)據(jù)模型來信用審核借款人，這也引起業(yè)內(nèi)人深度質(zhì)疑。因?yàn)楂@得個(gè)人或企業(yè)的征信數(shù)據(jù)對(duì)于P2P網(wǎng)貸公司來說是一大難題，目前信用環(huán)境下，暫時(shí)缺乏專業(yè)全面的信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，個(gè)人信用數(shù)據(jù)相對(duì)缺失和封閉，P2P平臺(tái)在個(gè)人信用借款領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)控制管理上面臨很大的挑戰(zhàn)。

總結(jié)來講，純線上模式的P2P網(wǎng)貸平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)在于規(guī)范透明、交易成本低，但其也存在著數(shù)據(jù)獲取難度大以及壞賬率高的缺陷，正是這種缺陷制約了純線上模式的快速發(fā)展。

二、線上+線下――中國本土化模型

目前大多數(shù)中國P2P網(wǎng)貸公司正在與Lending Club模式漸行漸遠(yuǎn)，紛紛放棄獨(dú)立的、提供撮合服務(wù)的純線上第三方平臺(tái)模式，轉(zhuǎn)向?yàn)榫€上+線下結(jié)合、為借款人提供擔(dān)?；蛸Y金兜底保障的模式。

線上+線下相結(jié)合的模式，是指P2P網(wǎng)貸公司在線上主攻理財(cái)端，吸引出借人，并公開借款人的信息以及相關(guān)法律服務(wù)流程，線下強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制、開發(fā)貸款端客戶，P2P網(wǎng)貸平臺(tái)自己或者聯(lián)合合作機(jī)構(gòu)（如小貸公司）審核借款人的資信、還款能力。

現(xiàn)狀及發(fā)展前景評(píng)價(jià)：

1、無抵押+債權(quán)轉(zhuǎn)讓+擔(dān)保

用貸款由于無抵押無擔(dān)保，很多P2P網(wǎng)貸平臺(tái)主打小額、分散等特點(diǎn)，越來越多的P2P網(wǎng)貸平臺(tái)將線下獲得的債權(quán)進(jìn)行拆分組合，打包為“固定收益類”理財(cái)計(jì)劃，線上銷售給理財(cái)投資者。在有些業(yè)內(nèi)人士看來，這種模式像是一個(gè)資金池。透明度不高，開拓較為大膽，靠不斷增加的新規(guī)模稀釋壞賬率，風(fēng)險(xiǎn)控制能力一般。2015年將有更多平臺(tái)加入此類產(chǎn)品。

2、聯(lián)合并爭(zhēng)奪小貸公司等合作機(jī)構(gòu)

優(yōu)質(zhì)債權(quán)端，不少P2P網(wǎng)貸平臺(tái)選擇找尋合作機(jī)構(gòu)尋找借款人，如有利網(wǎng)聯(lián)合小貸公司、翼龍貸同城借貸O2O模式，還有P2P網(wǎng)貸公司與房地產(chǎn)中介、便利店等合作。但是終歸要談到風(fēng)險(xiǎn)問題，如果P2P網(wǎng)貸平臺(tái)自己沒有資產(chǎn)源，完全依靠合作機(jī)構(gòu)，容易產(chǎn)生被牽制的后果。線上+線下的模式已經(jīng)成為了絕大多數(shù)P2P網(wǎng)貸公司的選擇，是最被看好的一種模式，也將會(huì)是未來的主流模式。

三、擔(dān)保公司擔(dān)保模式

2014年，互聯(lián)網(wǎng)金融迎來分工監(jiān)管，P2P網(wǎng)貸行業(yè)歸銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管。監(jiān)管層的意見是去“擔(dān)?！?，因平臺(tái)自身擔(dān)保的模式遭到監(jiān)管層的質(zhì)疑。P2P網(wǎng)貸公司去自身擔(dān)保后，目前擔(dān)保主要有四種，一是引入第三方擔(dān)保，二是風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金擔(dān)保，三是抵押擔(dān)保，四是引入保險(xiǎn)公司。

引入第三方擔(dān)保主要是擔(dān)保公司擔(dān)保，比如陸金所。擔(dān)保公司類型分為一般擔(dān)保公司擔(dān)保和融資性擔(dān)保公司擔(dān)保。一般擔(dān)保公司擔(dān)保的保障又分一般責(zé)任和連帶責(zé)任?？偨Y(jié)就是很多P2P網(wǎng)貸平臺(tái)合作的都是一般擔(dān)保公司，而且一般責(zé)任擔(dān)保存在和不存在幾乎無差別。連帶責(zé)任擔(dān)?？梢云鸬阶饔茫鞘袌?chǎng)上的連帶責(zé)任擔(dān)保不多。

融資性擔(dān)保比第三方擔(dān)保更上檔次。首先是注冊(cè)資金，融資性擔(dān)保要靠譜些，一般性擔(dān)保公司50萬以上即可。其次是融資性擔(dān)保公司受10倍杠桿限制，隨著P2P公司的規(guī)模上升，融資性擔(dān)保公司的可保規(guī)模也需要提升，例如P2P網(wǎng)貸平臺(tái)陸金所采用平安融資擔(dān)保（天津）有限公司提供擔(dān)保。平安融資擔(dān)保（天津）有限公司注冊(cè)資本2億元，即其擔(dān)保極限是20億元，據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，陸金所貸款余額早就已經(jīng)超過20億元，陸金所的擔(dān)保公司已經(jīng)嚴(yán)重超出這個(gè)值，存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。第三，目前國內(nèi)融資性擔(dān)保公司也存在良莠不齊的情況，無論P(yáng)2P公司還是投資者在鑒別優(yōu)劣時(shí)也存在難度。第四，擔(dān)保模式存在費(fèi)率問題，增加了P2P的交易環(huán)節(jié)和流程，也意味著交易的成本在增加，成本最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁到借款人身上，舉例來說，如果一家P2P公司的風(fēng)險(xiǎn)程度是2%，但是融資性擔(dān)保公司費(fèi)率可能達(dá)到5%。在實(shí)際費(fèi)率收取中，這一比例甚至達(dá)到10%以上，這也是為什么陸金所的收益率很低的原因。

現(xiàn)狀及發(fā)展前景評(píng)價(jià)

去擔(dān)保的平臺(tái)如陸金所、紅嶺創(chuàng)投都在強(qiáng)調(diào)去擔(dān)保。2014年中國平安董事長馬明哲宣布逐步取消陸金所的擔(dān)保，將來要建立資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)，用五星、四星、三星這種方式標(biāo)注，供投資者作判斷和選擇。對(duì)于交易者，也會(huì)建立相似的信用標(biāo)準(zhǔn)?！皳?dān)保模式”的開山鼻祖――紅嶺創(chuàng)投也選擇“去擔(dān)保”，取消擔(dān)保公司的模式改由風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金模式。

四、風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金擔(dān)保

風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金模式，指的是P2P網(wǎng)貸平臺(tái)建立一個(gè)資金賬戶，當(dāng)借貸出現(xiàn)逾期或違約時(shí)，網(wǎng)貸平臺(tái)會(huì)用資金賬戶里的資金來歸還投資人的資金，以此來保護(hù)投資人利益。但是這種模式的問題在于，一些P2P網(wǎng)貸平臺(tái)資金與風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金沒有實(shí)現(xiàn)根本上的分離，風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金極有可能被挪用，形同虛設(shè)。還有另外一個(gè)問題是，風(fēng)險(xiǎn)保障金的提取比例較小，不足以彌補(bǔ)P2P網(wǎng)貸投資人的虧損風(fēng)險(xiǎn)。

現(xiàn)狀及發(fā)展前景評(píng)價(jià)：

該模式會(huì)升級(jí)為銀行、第三方支付托管。風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金賬戶有被挪用的風(fēng)險(xiǎn)，很多平臺(tái)會(huì)和商業(yè)銀行合作，專用資金賬戶交給銀行托管。紅嶺創(chuàng)投是和平安銀行在風(fēng)險(xiǎn)備付金方面存管合作，人人貸與招商銀行在“風(fēng)險(xiǎn)備用金賬戶”托管合作。目前，與平安銀行合作的P2P平臺(tái)已超過20家；投哪網(wǎng)與交通銀行深圳分行簽訂了資金監(jiān)管協(xié)議等。除了與銀行合作之外，P2P公司還選擇與一些第三方支付機(jī)構(gòu)合作，與匯付天下合作的P2P平臺(tái)已超過100家。對(duì)于此類保障，第一，風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金額度本來就不高，僅是由銀行存管風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，意義不大；另一方面，銀行明確表示，“不承擔(dān)資金來源及投資安全的審核責(zé)任，P2P平臺(tái)與基礎(chǔ)業(yè)務(wù)相對(duì)對(duì)方產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)糾紛由貴公司自行協(xié)商解決，銀行不承擔(dān)任何責(zé)任”，那么引入銀行后，對(duì)分擔(dān)P2P平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上作用不大；第三，目前與P2P網(wǎng)貸合作的招商銀行、平安銀行、交通銀行等，針對(duì)P2P網(wǎng)貸資金存管系統(tǒng)都未上線，模式還有待開發(fā)。

五、抵押擔(dān)保模式

2014年，P2P網(wǎng)貸平臺(tái)抵押擔(dān)保模式盛行。抵押擔(dān)保模式指的是借款人以房產(chǎn)、汽車等作為抵押來借款，如果發(fā)生逾期或者壞賬時(shí)，P2P網(wǎng)貸平臺(tái)和投資者有權(quán)處理抵押物來收回資金。

抵押貸無疑是最安全的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)無疑是最具保值價(jià)值的財(cái)產(chǎn)，其變現(xiàn)也相對(duì)容易，而且2015年初全國40多個(gè)城市取消限購，房地產(chǎn)行業(yè)依然是我國國民經(jīng)濟(jì)增長的重要因素。房地產(chǎn)抵押的P2P網(wǎng)貸安全原因很簡(jiǎn)單，房屋看得見摸得著，如果出現(xiàn)違約，可以通過各種渠道變賣房產(chǎn)減少損失。但是不足之處，就是萬一風(fēng)險(xiǎn)問題出現(xiàn)時(shí)，房屋處置過程就繁瑣，有些P2P平臺(tái)是房屋的二抵押、三抵押，在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)清償時(shí)，首次抵押是排在前面的。

現(xiàn)狀及發(fā)展前景評(píng)價(jià)：

房產(chǎn)抵押在傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)里也是最受認(rèn)可的，大城市的房?jī)r(jià)穩(wěn)定，變現(xiàn)也相對(duì)容易。在當(dāng)前的中國，擁有一套大城市的房產(chǎn)本身就具有很高的保值增值的價(jià)值，并且容易變現(xiàn)，將一線城市的房產(chǎn)作為抵押物，是所有抵押物中最為安全有效的。P2P網(wǎng)貸平臺(tái)中，91金融旗下的91旺財(cái)就是專注于北京一線城市的房地產(chǎn)抵押貸，強(qiáng)調(diào)安全保障，模式相對(duì)安全，是安全平臺(tái)及模式的榜樣。抵押擔(dān)保的P2P網(wǎng)貸平臺(tái)做好抵押物的風(fēng)控，尤其房產(chǎn)和車輛，投資者也需要注意相關(guān)細(xì)節(jié)，保障資金安全。

毫無無疑，目前市場(chǎng)上的P2P平臺(tái)已經(jīng)到了讓人眼花繚亂的地步，可是并不是所有投資者都能像李華一樣找到財(cái)雨網(wǎng)這樣可靠可信的平臺(tái)。這就需要投資者提高警惕、擦亮眼睛，找到一個(gè)又有實(shí)力、又合規(guī)范的P2P平臺(tái)。而且隨著中國互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和金融的進(jìn)步，中國未來P2P借貸一定會(huì)發(fā)展的更好，更好的服務(wù)于中國的經(jīng)濟(jì)。

（作者單位：河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

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[2]王繼暉，李成.網(wǎng)絡(luò)借貸模式下洗錢風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)[J].金融與經(jīng)濟(jì).2011（09）

[3]劉文雅，晏鋼.我國發(fā)展P2P網(wǎng)絡(luò)信貸問題探究[J].北方經(jīng)濟(jì).2011（14）

[4]吳曉光，曹一.論加強(qiáng)P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)的監(jiān)管[J].南方金融.2011（04）

[5]張宏光，謝勇模.P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)與內(nèi)生金融發(fā)展[J].銀行家.2011（03）

[6]張玉梅.P2P小額網(wǎng)絡(luò)貸款模式研究[J].生產(chǎn)力研究.2010（12）

篇8

李女士想問：像他們這樣的情況，有什么好的理財(cái)方法？

財(cái)務(wù)分析

從家庭財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)看，李女士的先生在科技企業(yè)工作，相應(yīng)保障較為齊備，但李女士本人的收入偏少，又沒有失業(yè)保險(xiǎn)。小孩4歲，需要預(yù)留專門的教育撫養(yǎng)費(fèi)，并且數(shù)額將逐年上漲。整個(gè)家庭財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)為不規(guī)則三角形，丈夫是家庭運(yùn)轉(zhuǎn)的主引擎。

從家庭財(cái)務(wù)收支看，雖然住房月供金額小于夫妻雙方月收入合計(jì)數(shù)的1/2，處在一個(gè)合理范圍內(nèi)，而且家庭每月固定開支也相對(duì)節(jié)省，但是把二者相加，總金額就已經(jīng)達(dá)到4800元上下，家庭當(dāng)月所剩資金在1200元左右，占當(dāng)月家庭收入的比例為20%。

銀行的5萬元存款如果作為房屋裝潢費(fèi)用，家庭日常應(yīng)急儲(chǔ)備資金的重?fù)?dān)就只能靠月結(jié)余的1200元，整個(gè)家庭的財(cái)務(wù)體系較為脆弱，應(yīng)付大額資金需要的能力不強(qiáng)。

理財(cái)建議

首先，李女士家庭務(wù)必建立起月度收支賬目表，將當(dāng)月的收入支出情況明細(xì)歸類分析，并且將其中可以節(jié)省的項(xiàng)目在次月減免?？梢越ㄗh夫妻雙方申請(qǐng)兩張附屬類型的信用卡，多刷卡，少付現(xiàn)，由銀行幫助強(qiáng)制性記錄，并減少零錢的使用，積小錢，變大錢。

其次，小孩子的撫養(yǎng)、教育費(fèi)用需要單列，建議設(shè)立一個(gè)小孩子的專門戶頭作為育兒賬戶，將每月結(jié)余中的200元存入賬戶中，并開通定活互轉(zhuǎn)功能，一年下來也可以多出不少利息。

家庭月結(jié)余中的1000元，也開通銀行賬戶定活互轉(zhuǎn)功能，作為家庭現(xiàn)金管理的“管家”。如果新房馬上要裝潢，可以先考慮借錢裝修，再考慮動(dòng)用銀行存款，而且銀行存款不要一次性取完，按需取用，時(shí)刻保持家庭財(cái)務(wù)穩(wěn)定。

家庭的銀行存款可以選擇使用基金公司的網(wǎng)上直銷中心，開通定期定額購買貨幣基金功能，省心省力，流動(dòng)性好。在此基礎(chǔ)上，如果要進(jìn)行投資，也以短期為宜，保持家庭必要的流動(dòng)性儲(chǔ)備，應(yīng)付應(yīng)急需要?？傊摷彝ヒ约捌渌蠖鄶?shù)供房一族都應(yīng)該掌握一個(gè)原則：家庭理財(cái)，還需一步一個(gè)腳印。

推薦產(chǎn)品及服務(wù)

房屋貸款為個(gè)人客戶提供的，以其房產(chǎn)為抵押，滿足其購房、裝修等需求的個(gè)人貸款。主要包括：房產(chǎn)按揭貸款和房產(chǎn)抵押貸款等。

篇9

買受人（乙方）

簽訂地點(diǎn)：

合同編號(hào)：

監(jiān)制

合肥市房地產(chǎn)管理局

合肥市工商行政管理局

特 別 告 知

一、本合同由合肥市房地產(chǎn)管理局和合肥市工商行政管理局根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律規(guī)定，制定的示范文本。

二、合同當(dāng)事人自行達(dá)成交易或委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（中介）機(jī)構(gòu)達(dá)成交易的存量房（二手房）買賣使用本合同。

三、合同內(nèi)的空格由買賣雙方當(dāng)事人商定后確定；【 】?jī)?nèi)容為并列的選擇項(xiàng)，可根據(jù)實(shí)際情況，劃√以示選定，劃X以示刪除。

四、存量房買賣是一項(xiàng)民事法律行為，涉及標(biāo)的額較大、專業(yè)性較強(qiáng)、法律規(guī)范較多，雙方當(dāng)事人訂立《存量房買賣合同》時(shí)，應(yīng)注意以下問題：

（一）簽訂本合同前，出賣人應(yīng)向買受人提交買賣存量房的有關(guān)登記資料（查閱證明）（__二手房購房合同）

（二）買賣的存量房已出租，出賣人應(yīng)當(dāng)在出售前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。如承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)（出具書面材料），買受人購房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人到所在地房產(chǎn)管理部門（房產(chǎn)分局）簽訂租賃主體變更合同。

（三）買賣的存量房已抵押，出賣人應(yīng)當(dāng)先辦理他項(xiàng)權(quán)利注銷手續(xù)或出具抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。

（四）存量房安全條款是本合同的必要內(nèi)容，買賣的存量房應(yīng)能保持正常使用功能。買方對(duì)存量房安全有異議的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)委托具有資質(zhì)的房屋安全檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。

（五）房屋權(quán)屬登記有共有人的，共有人應(yīng)簽字蓋章。產(chǎn)權(quán)人在出售存量房之前，應(yīng)與共有人（如配偶等）協(xié)商一致；出售后共有人再提出異議的，由原產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)法律責(zé)任。

（六）已投入使用的存量房買賣，除存量房交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移外，原有戶口等是否及時(shí)遷出會(huì)影響買受人的權(quán)益，當(dāng)事人可在附件四中約定。

（七）存量房交接是出賣人按約定的日期和方式將存量房交付給買受人，買受人驗(yàn)收和接受的過程；雙方當(dāng)事人應(yīng)在合同第三條明確交付和驗(yàn)收日期，選擇交付的方式。

（八）買受人應(yīng)在簽訂本合同之前，若需貸款的，應(yīng)先到銀行或住房公積金中心咨詢貸款事宜。

五、通過經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成交的存量房，當(dāng)事人在簽訂本合同前應(yīng)簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》。

六、存量房交易資金托管賬戶如下：

承辦單位商行賬號(hào)工行賬號(hào)

產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處分中心

瑤海分中心

廬陽分中心

蜀山分中心

包河分中心（__二手房購房合同）

七、本合同示范文本可在合肥家園網(wǎng)站和產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處、瑤海房產(chǎn)分局、廬陽房產(chǎn)分局、蜀山房產(chǎn)分局、包河房產(chǎn)分局五個(gè)辦證分市場(chǎng)查閱。

篇10

關(guān)鍵詞：鐵路運(yùn)輸 武廣高速鐵路 資產(chǎn)委托經(jīng)營

隨著京津、武廣、鄭西等高速鐵路的陸續(xù)開通運(yùn)營，我國已逐步進(jìn)入高速鐵路的時(shí)代。根據(jù)高速鐵路的運(yùn)營特點(diǎn)，結(jié)合客運(yùn)專線公司經(jīng)營管理實(shí)際，在實(shí)踐中不斷完善委托管理模式，發(fā)揮委管雙方現(xiàn)有運(yùn)輸資源的互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)，匹配雙方責(zé)權(quán)利管理關(guān)系，對(duì)于夯實(shí)高速鐵路安全運(yùn)營基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)委管雙方合作互盈，提高高速鐵路運(yùn)營效益具有重大的意義。

一、武廣高速鐵路和客運(yùn)專線公司

（一）武廣高速鐵路

高速鐵路是指由在高速鐵路客運(yùn)專線上運(yùn)行的時(shí)速200-350公里高等級(jí)列車提供的、與列車上及車站的服務(wù)相配套的鐵路快速運(yùn)營服務(wù)。其特點(diǎn)是：安全性可靠、旅行速度快、乘坐舒適、節(jié)能環(huán)保。

（二）武廣客專公司

武廣客運(yùn)公司是獨(dú)立的市場(chǎng)主體，有法人財(cái)產(chǎn)權(quán)，公司總部設(shè)在武漢。在建設(shè)期客運(yùn)公司是項(xiàng)目法人，項(xiàng)目建成后的高速鐵路客運(yùn)專線是公司的主要資產(chǎn)。目前，武廣客專公司沒有運(yùn)輸生產(chǎn)必備的人力資源、運(yùn)輸生產(chǎn)組織體系和高等級(jí)列車。

二、武廣高速鐵路實(shí)行委托管理的必然

當(dāng)前，武廣客專公司和相關(guān)鐵路局在充分尊重雙方合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，按照鐵道部《關(guān)于新建合資鐵路委托運(yùn)輸管理的指導(dǎo)意見》，本著自愿、公平、誠信、互利的原則，對(duì)高速鐵路實(shí)行委托管理是必然的。武廣高速鐵路實(shí)施委托管理，既符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和客運(yùn)公司經(jīng)營發(fā)展的需要，又彌補(bǔ)了客專公司運(yùn)輸生產(chǎn)要素的先天不足，實(shí)現(xiàn)了客專公司與鐵路局的運(yùn)輸資源共享，也較好地協(xié)調(diào)了二者的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，發(fā)揮了資源互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)了路網(wǎng)功能的優(yōu)化和運(yùn)輸規(guī)模效應(yīng)。

三、武廣高鐵目前的委托管理模式和問題

目前，武廣高鐵委托管理模式即武廣高鐵的客運(yùn)收入歸武廣客專公司所有，客專公司根據(jù)委托運(yùn)輸生產(chǎn)管理協(xié)議向相關(guān)鐵路局支付委托費(fèi)用，相關(guān)鐵路局根據(jù)委托協(xié)議，按照專業(yè)分工，根據(jù)高鐵的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn)，分解委托運(yùn)輸管理協(xié)議規(guī)定的工作事項(xiàng)并據(jù)此分配委托費(fèi)用，組織相關(guān)站段開展委托運(yùn)輸管理工作。在此模式下，客專公司承擔(dān)高鐵資產(chǎn)經(jīng)營責(zé)任，自主償債，自負(fù)盈虧。受托鐵路局承擔(dān)高鐵運(yùn)輸生產(chǎn)安全責(zé)任，受托組織運(yùn)輸生產(chǎn)和安全管理。

武廣高鐵至去年12月26日開通以來，這種委托運(yùn)輸生產(chǎn)模式，雖然對(duì)強(qiáng)化高鐵運(yùn)輸安全，加速高鐵運(yùn)營投產(chǎn)等方面起到了積極的作用，但在實(shí)施過程中也暴露出諸多問題。

委管雙方在高鐵運(yùn)輸經(jīng)營上的責(zé)權(quán)利不匹配、不對(duì)等。委管清算辦法不明確。委管實(shí)施行政色彩濃厚，客專公司經(jīng)營效益難以保證。

四、武廣高鐵實(shí)行資產(chǎn)委托經(jīng)營管理模式的探討

由于目前武廣客專公司既沒有運(yùn)輸生產(chǎn)管理必備的人力資源，又沒有運(yùn)輸生產(chǎn)組織體系，實(shí)質(zhì)上來說，其實(shí)際只擁有武廣高鐵的資產(chǎn)所有權(quán)，而沒有與之相應(yīng)的資產(chǎn)使用及維護(hù)的能力，因此僅僅將運(yùn)輸生產(chǎn)委托給相關(guān)鐵路局來管理，并不能完全實(shí)現(xiàn)武廣高鐵龐大資產(chǎn)在經(jīng)營管理上責(zé)權(quán)利的匹配性和有效性。因而需要更進(jìn)一步，將武廣高鐵的所有運(yùn)輸資產(chǎn)委托給更具有管理實(shí)力和能力的相關(guān)鐵路局來經(jīng)營。即采用資產(chǎn)委托經(jīng)營的模式。

（一）委托經(jīng)營的涵義和原則

委托經(jīng)營是指受托人接受委托人的委托，按照預(yù)先規(guī)定的合同，對(duì)委托對(duì)象進(jìn)行經(jīng)營管理的行為。

企業(yè)委托經(jīng)營具有三大特征，即委托契約、所有者與利益分離、委托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性。與之三大特征相對(duì)應(yīng)，企業(yè)委托經(jīng)營必須堅(jiān)持三大原則：其一，預(yù)定契約原則。其二，委托自主性原則。其三，分開管理原則。

（二）武廣高鐵實(shí)施資產(chǎn)委托經(jīng)營的意義

有利于委管雙方責(zé)權(quán)利的匹配和對(duì)等。有利于武廣高鐵運(yùn)輸收入的增長和運(yùn)輸成本的降低。有利于客專公司騰出精力，集中力量提高客專公司的財(cái)務(wù)籌劃能力，降低資金成本，并推進(jìn)資本結(jié)構(gòu)的改善。 有利于高速鐵路網(wǎng)的統(tǒng)籌規(guī)劃，形成高速鐵路的規(guī)模效應(yīng)。有利于鐵路投融資體制的改革，吸引社會(huì)資金投入到中國高速鐵路的建設(shè)上來。

五、武廣高鐵實(shí)行資產(chǎn)委托經(jīng)營管理應(yīng)注意的問題

（一）客專公司最低資產(chǎn)報(bào)酬率的確定問題

實(shí)行資產(chǎn)委托經(jīng)營管理，如何合理確定資產(chǎn)報(bào)酬率將是委管雙方協(xié)商談判的焦點(diǎn)問題。從目前武廣高鐵的情況來看，由于資產(chǎn)總額巨大，運(yùn)營初期運(yùn)輸收入又需要一個(gè)增長的過程，因此，受托鐵路局可能難以接受一個(gè)可以使客專公司收支平衡的資產(chǎn)報(bào)酬率。首先，應(yīng)從扶持客專公司良好發(fā)展，吸引社會(huì)資金投入，改善資本結(jié)構(gòu)考慮。其次，高速鐵路開通運(yùn)營后，受托鐵路局騰出的運(yùn)輸能力所產(chǎn)生的額外收益，在委管雙方確定資產(chǎn)報(bào)酬率時(shí)也應(yīng)有所考慮。

（二）高速鐵路延伸服務(wù)開發(fā)的問題

高速鐵路的開通對(duì)拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生著積極的作用。但高鐵公司如何在地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)發(fā)展中，謀求自身的合理收益，也是提高高速鐵路效益的重要途徑。因此，如何借鑒日本“新干線”高鐵運(yùn)營的成功模式，通過發(fā)展高鐵延伸服務(wù)，包括發(fā)展高鐵車站廣告、餐營、百貨以及高鐵沿線房產(chǎn)開發(fā)等，來彌補(bǔ)高鐵運(yùn)輸主業(yè)利潤率不高的問題，也是實(shí)行資產(chǎn)委托經(jīng)營需要關(guān)注的事項(xiàng)。

（三）中國高速鐵路的品牌打造問題

從武廣高鐵旅客爭(zhēng)先在車廂時(shí)速牌顯示高鐵最高時(shí)速前的拍影留念中，不難看出“中國高鐵”這一代表中國鐵路以至于世界鐵路最高水平的品牌效應(yīng)和強(qiáng)大的生命力，因此，共同打造“中國高鐵”的民族品牌，不僅是各客專公司和受托鐵路局的重要使命，也是彰顯中華民族強(qiáng)大創(chuàng)新力和生產(chǎn)力的重要平臺(tái)。這一品牌打造好了，不僅可以帶動(dòng)高鐵客流的穩(wěn)定提升，也可以提高高鐵延伸服務(wù)的水平和利潤，給受托鐵路局和各客專公司都帶來效益的持續(xù)增長。

參考文獻(xiàn)：