導語：如何才能寫好一篇增值稅的稅收籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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一、轉變增值稅稅收籌劃的價值觀念

對于稅收征納雙方而言，需要及時轉變落后的價值觀念，通過良好的稅務籌劃，可以實現(xiàn)征納雙方雙贏的局面。對于企業(yè)而言，通過實行稅收籌劃，能夠降低企業(yè)成本，經(jīng)濟效益也才更高，對于國家而言，能夠實現(xiàn)長遠利益的增長，企業(yè)自實行稅收籌劃后，能夠優(yōu)化生產(chǎn)經(jīng)營的方法，有效提升內部生產(chǎn)力，促進企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。能夠為國家財政長期收入提供可靠保障。并且通過實行稅收籌劃，可以在國家與企業(yè)間形成和諧征納關系，避免發(fā)生企業(yè)漏稅、偷稅等違法行為，從根本上讓國家財政收入規(guī)模最大限度得到拓展。

二、協(xié)調好企業(yè)與相關稅務機關的關系

一是加強與中介機構間的聯(lián)系。在稅務中介機構中，稅收籌劃人員通常有著很高的綜合素質，實踐經(jīng)驗比較豐富，能夠較快全面、準確掌握企業(yè)納稅狀況、內部管理情況、生產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀等信息，對稅收籌劃工作的開展更為有利。因此，企業(yè)要加強與稅務中介機構間的聯(lián)系，在開展稅收籌劃工作時借助稅務中介機構的豐富經(jīng)驗；二是要協(xié)調好與主管稅務機關間的關系，對于稅務機關要充分信任，在繳納稅收時嚴格以稅務機關設定好的標準為準。當然稅務機關也應給予企業(yè)充分信任，與企業(yè)間構建起有效稅收信息與溝通渠道，與企業(yè)的關系要協(xié)調好，這樣才有利于更好進行稅收籌劃工作。

三、企業(yè)增值稅稅收籌劃的創(chuàng)新設計

一是設置增值稅籌劃，在這個過程中要確認好所選擇的一般納稅人與小規(guī)模納稅人的身份。通常來講，一般納稅人基本稅率=17%、低稅率=13%，而小規(guī)模納稅人征收率=3%。二是企業(yè)購進階段的增值稅籌劃。這一時期主要考慮購貨對象與購貨時間。在選擇購貨時間時要對買方與賣方市場加以考慮，而在選擇購貨對象時，因為抵扣制度并不在小規(guī)模納稅人中實行，并且有著極大的選擇難度，在購貨環(huán)節(jié)中，一般納稅人的購貨途徑是同一般納稅人的銷售方。三是銷售過程中的企業(yè)增值稅籌劃，必須選擇合理的銷售方式，妥善處理混合、兼營兩種銷售行為的關系，代銷、折扣是兩種最基本的銷售方式。本文以折扣銷售為例，某商城市增值稅一般納稅人，主要選擇了兩種不同的促銷方法：方案一：購滿600元返100元現(xiàn)金。方案二：八折優(yōu)惠，扣除折扣后銷售額為500元。假設該商品成本為200元，問應該采取哪種銷售方案？方案一：增值稅=600÷（1+17%）×17%-200×17%=53.18（元）方案二：增值稅=500÷（1+17%）×17%-200×17%=38.64（元）故而要選擇方案二，同時在設計稅收籌劃時要對方案二加以考慮。

四、增值稅稅務籌劃方案設計保持適度的靈活

由于企業(yè)處于不同的經(jīng)濟環(huán)境，再加上稅收政策和稅務籌劃的主客觀條件在不斷變化中，這便要求稅務籌劃方案設計盡量保持適度的靈活性。國家稅收制度、稅法、有關政策的變化，企業(yè)稅務籌劃過程中需要重新審查和評估稅務籌劃方案，定期更新籌劃內容，采用有效措施降低風險，確保達到稅務籌劃目標。稅務籌劃是一項重要的財務決策，如果無法實現(xiàn)稅務籌劃的目標，稅務籌劃便不會有利可圖，這樣的決策也是不科學的。適時調整稅務籌劃方案的靈活性，及時改變經(jīng)營決策，防止增值稅稅務籌劃經(jīng)營風險的產(chǎn)生。

五、完善增值稅稅收籌劃環(huán)境

1.經(jīng)濟環(huán)境

稅收籌劃在開展前，企業(yè)籌劃者能夠知道生產(chǎn)經(jīng)營活動是在何處開展的，是在高新技術區(qū)、還是沿海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、或者是西部開發(fā)區(qū)。企業(yè)在某地區(qū)進行投資時，主要對當?shù)鼗A設施、勞動力價值、金融環(huán)境、外匯管制、技術條件以及原材料供應情況等方面進行考慮，同時也要對各地區(qū)稅制的不同進行考慮。對于不同行業(yè)領域而言，稅收征收政策有著很大的不同，企業(yè)籌劃者在進行稅收籌劃工作時，以不同的要求、行業(yè)以及政策等為籌劃前提。所以，完善增值稅稅收籌劃經(jīng)濟環(huán)境，有著十分重要的作用。

2.法律環(huán)境

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關鍵詞：旅行社；增值稅；稅收籌劃

一、旅行社增值稅稅收籌劃的必要性

由于各大旅行社旅游產(chǎn)品同質化嚴重，缺乏能滿足市場需求的個性產(chǎn)品，降價成為了市場競爭的常用手段。而這樣的競爭方式使旅行社的利潤空間越來越小，許多旅行社為了從低微的收入中增加利潤，縮短景點和旅游時間，大量安排自費項目、安排購物點，甚至強迫游客購物，將風險轉移給游客。2016年5月全面“營改增”后，旅行社面臨著一個新的稅收環(huán)境，通過稅務籌劃減輕旅行社的稅收負擔，有利于其在激烈的競爭中健康發(fā)展。

二、旅行社的增值稅納稅義務分析

旅游服務，是指根據(jù)旅游者的要求，組織安排交通、游覽、住宿、餐飲、購物、文娛、商務等服務的業(yè)務活動。旅行社在收取團費、提供旅游團合同約定條款以外的額外接送服務、合同約定條款以外代旅客辦理簽證及通行證、銷售旅游紀念品時會分別產(chǎn)生按生活服務中的旅游服務、按交通運輸服務、按現(xiàn)代服務中的經(jīng)濟服務、按銷售貨物繳納增值稅銷項稅的納稅義務；而增值稅進項稅納稅義務，產(chǎn)生于購進自身經(jīng)營所需貨物、服務和提供旅游服務兩方面。在經(jīng)營過程中，旅行社購進汽車、人力資源服務等會發(fā)生增值稅進項稅納稅義務；為旅客提供旅游服務時，購進交通運輸、餐飲住宿、娛樂、保險、電信、貨運客運場站、租賃等服務時會發(fā)生增值稅進項稅納稅義務。

三、旅行社增值稅納稅人身份的稅收籌劃

納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。一般納稅人一般情況適用一般計稅方法，特殊情況適用簡易計稅方法，增值稅小規(guī)模納稅人適用簡易計稅方法。旅行社不同的計稅方法不同應稅行為適用不同的稅率，如表1。

旅行社不能僅就稅率高低選擇納稅人身份，應全面考慮發(fā)生進項稅額的多少、取得進行稅額的難易程度、適用簡易計稅方法和一般計稅方法的差異大小等來選擇。例：某旅行社增值稅進項稅額為A，其中可取得專用發(fā)票的金額為A1。銷售額為X。若為小規(guī)模納稅人，則應納稅額1=3%*X，若為一般納稅人，則應納稅額2=17%*X-A1，比較應納稅額1與應納稅額2的大小。若應納稅額1

四、旅行社增值稅進項稅的稅收籌劃

（一）票據(jù)抵扣進項稅

“營改增”后，旅行社一般增值稅納稅人取得的增值稅專用發(fā)票可以抵扣，如出差住宿、廣告、門市裝修、物管水電房租、辦公用品的專用發(fā)票等都可用其作為進項稅抵扣。以上可用于抵扣的發(fā)票類型僅6種：上游旅行社的發(fā)票、住宿、餐飲、交通費、簽證費和門票。其中，可抵扣的簽證費發(fā)票是今年營改增后新增可抵扣的費用類型。

若為一般納稅人，就旅行社購進固定資產(chǎn)等取得的專用發(fā)票的進項稅額可以抵扣這一點，旅行社購進固定資產(chǎn)等時，應選擇能夠開具專用發(fā)票的一般納稅人供應商，取得可抵扣的專用發(fā)票；若為小規(guī)模納稅人，即使購進固定資產(chǎn)等或發(fā)生以上出差的住宿費等費用取得了專用發(fā)票也不能抵扣，所以可選擇價格相對較低的小規(guī)模納稅人供應商。

（二）稅收優(yōu)惠的使用――零稅率政策

《跨境應稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定》中華人民共和國境內的單位和個人銷售的國際運輸服務，適用增值稅零稅率，具體包括（1）在境內載運旅客或者貨物出境。（2）在境外載運旅客或者貨物入境。（3）在境外載運旅客或者貨物。

境內的單位或個人提供程租服務，如果租賃的交通工具用于國際運輸服務和港澳臺運輸服務，由出租方按規(guī)定申請適用增值稅零稅率；境內的單位和個人向境內單位或個人提供期租、濕租服務，如果承租方利用租賃的交通工具向其他單位或個人提供國際運輸服務和港澳臺運輸服務，由承租方適用增值稅零稅率。境內的單位或個人向境外單位或個人提供期租、濕租服務，由出租方適用增值稅零稅率；境內單位和個人以無運輸工具承運方式提供的國際運輸服務，由境內實際承運人適用增值稅零稅率；無運輸工具承運業(yè)務的經(jīng)營者適用增值稅免稅政策。對于跨國、境業(yè)務，旅行社可以根據(jù)不同稅收優(yōu)惠政策，選擇最有利的交通運輸方式。

五、旅行社增值稅銷項稅的稅收籌劃

（一）分開核算不同應稅行為的銷售額

對作為一般納稅人的旅行社在提供旅行社、經(jīng)紀服務（6%稅率）的同時，也會提供一定的交通運輸服務（11%稅率）或銷售紀念品（17%稅率），此行為屬于兼營行為。兼營行為可能涉及以下一種或幾種情況：兼有不同稅率的銷售貨物、提供勞務、服務，兼有有不同征收率的銷售貨物、提供勞務、服務，兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、提供勞務。根據(jù)規(guī)定，試點納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應分別核算不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算的，從高適用稅率。如某旅行社作為一般納稅人，既提供旅游服務，又銷售旅游產(chǎn)品。

稅收籌劃前：該旅行社旅游服務收入和銷售旅游產(chǎn)品收入由財務部門統(tǒng)一核算，而財務部未分開核算，旅游服務收入和旅游產(chǎn)品銷售收入一并征收增值稅，應納稅額為（500+60）×17%=95.2（萬元）；稅收籌劃后：該旅行社將旅游產(chǎn)品銷售部門獨立出來，成立集團的下屬子公司，子公司認定為小規(guī)模納稅人，在會計上獨立核算。旅游服務收入應納增值稅=500×6%=30（萬元），旅游產(chǎn)品銷售收入應納增值稅=60×3%=1.8（萬元）。應納稅額為30+1.8=31.8，可節(jié)稅63.4萬元?？煽闯觯珠_核算對業(yè)務多元化，有銷售旅游產(chǎn)品且作為一般納稅人的旅行社尤其重要。

（二）選擇全額或者差額計稅方法

旅行社可選擇以取得的全部價款和價外費用，扣除向旅游服務購買方收取并支付給其他單位或者個人的住宿費、餐飲 費、交通費、簽證費、門票費和支付給其他接團旅游企業(yè)的旅游費用后的余額為應納稅銷售額；選擇此辦法的試點納稅人，向旅游服務購買方收取并支付的上述費用，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。如果某旅行取得的全部價款和價外費用為A（假設A1適用6%，A2適用17%），向旅游服務購買方收取并支付給其他單位或者個人的住宿費、餐飲費、交通費、簽證費、門票費和支付給其他接團旅游企業(yè)的旅游費用為B，購進固定資產(chǎn)、不動產(chǎn)可抵扣的進項稅額為C。

方案一：不采用差額征收。

應納稅額1=A1*6%+A2*17%-B*6%-C

方案二：采用差額征收。

應納稅額2= （A-B）*5% -C

A2=0時，應納稅額1>應納稅額2；A2≠0時，當B>A1+12A2時，應納稅額1

參考文獻：

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如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當降低價格可減少增值額，從而降低土地增值稅的適用稅率，減輕稅負。因此，降低房地產(chǎn)銷售中的土地增值稅負擔的關鍵就是控制房地產(chǎn)的增值率。在足額計算扣除項目的基礎上，特別注意在制定房地產(chǎn)的銷售價格時，對處于土地增值稅臨界點附近的情況。企業(yè)在遇到這種情況時，事先一定要進行必要的籌劃。

案例：地處某省城的甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按普通標準住宅建造一棟4000m2的商品房，現(xiàn)有兩種銷售方案：

方案一：按照2000元/m2的價格出售，假設扣除項目金額為672萬元；企業(yè)所得稅允許稅前扣除金額同為672萬元。

方案二：按照2100元/m2的價格出售，承方案一，則扣除項目金額為674.2萬元〔672+4000×100÷10000×5.5%〕（根據(jù)規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)相應印花稅不得扣除）。

企業(yè)該采取哪種銷售方案呢？

方案一：該房地產(chǎn)取得銷售收入為2000×4000÷10000=800（萬元）；

房產(chǎn)的增值率為[（800－672）÷672]×100%=19.05%；

增值率小于20%的臨界點，無需繳納土地增值稅，企業(yè)的稅前利潤為128萬元。

方案二：該房地產(chǎn)取得銷售收入為2100×4000÷10000=840（萬元）；

房產(chǎn)的增值率為〔（840－674.2）÷674.2〕×100%=24.59%；

增值率大于20%，需要繳納土地增值稅165.8×30%=49.74（萬元）；

企業(yè)的稅前利潤為168－49.74=118.26（萬元）。

從方案一與方案二的比較看，方案二的銷售價格雖然提高了100元/m2，但是稅前利潤卻下降了128－118.26=9.74（萬元）。所以，企業(yè)該采取第一種銷售方案。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值率未超過20%的免征土地增值稅。實際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)首先要測算增值率，然后設法調整增值率。

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）的規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

企業(yè)是否將該代收費用計入房價對于企業(yè)的增值額不會產(chǎn)生影響，但是會影響房地產(chǎn)開發(fā)的總成本，也就會影響房地產(chǎn)的增值率，進而影響土地增值稅的數(shù)額。企業(yè)可以利用這一規(guī)定進行稅收籌劃。

例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一套房地產(chǎn)為普通標準住宅，取得土地使用權支付費用300萬元，土地和房產(chǎn)開發(fā)成本為800萬元，轉讓房地產(chǎn)稅費為120萬元，房地產(chǎn)出售價格為1740萬元。為當?shù)乜h級人民政府代收各種費用為100萬元。

方案一：如果企業(yè)將該費用單獨收取，則：

該房地產(chǎn)可扣除費用為300+800+（300+800）×20%+120=1440（萬元）；

增值額為1740－1440=300（萬元）；增值率為300÷1440×100%=20.83%；應納土地增值稅300×30%=90（萬元）。

方案二：如果企業(yè)將為當?shù)乜h級人民政府代收各種費用100萬元費用計入房價，則：

該房地產(chǎn)可扣除費用為300+800+（300+800）×20%+120+100=1540（萬元）；

增值額為1740+100－1540=300（萬元）；

增值率為300÷1540×100%=19.48%，則不用繳納土地增值稅。

可見，方案二比方案一節(jié)省土地增值稅90萬元，即如果將代收費用計入房價，將增加90萬元的收入（不考慮企業(yè)所得稅）。即使因取得100萬元代收費收入，相應增加了5.5萬元（100×5.5%）的營業(yè)稅、城建稅及教育費附加，不考慮是否獲得相應的代收費手續(xù)費等額外收益，也仍可以獲得84.5萬元（90－5.5）的收益。

國家稅務總局《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）文件規(guī)定，土地增值稅清算以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅，因此普通標準住宅土地增值稅可以進行有效的免稅籌劃。目前稅法規(guī)定的扣除項目主要為5項：取得土地使用權所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本、開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金、對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按前兩項計算的金額之和加計20%的扣除。

假設A房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年初開發(fā)B項目普通標準住宅小區(qū)，到2007年初已經(jīng)辦理大部分開發(fā)項目成本費用結算，住宅也處于銷售階段。經(jīng)過仔細測算，B項目共發(fā)生成本費用如下：取得土地使用權所支付的金額為400萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本600萬元，開發(fā)土地和新建房及配套設施的期間費用100萬元，預計取得住宅房屋銷售收入1720萬元，應繳納稅金及附加94.6萬元（為方便，按95萬元計算）。

依據(jù)以上數(shù)據(jù)，計算A公司應納土地增值稅：

扣除項目金額之和＝400＋600＋100＋95＋（400＋600）×20%=1395（萬元）；

增值額＝1720－1395＝325（萬元）；

增值率＝325÷1395＝23%；因此，應納土地增值稅＝325÷30%＝97.5（萬元）。

如果B項目尚未全部完工結算，A公司為了節(jié)稅，從美化小區(qū)環(huán)境出發(fā)，適當再投入一些開發(fā)費用，使增值率小于20%。

假設再投入X萬元，只要符合〔1720－（1395＋X）〕÷（1395＋X）<20%條件，就可以免征土地增值稅。計算得出X>38.33萬元。再考慮加計20%的扣除因素，38.33÷（1＋20%）=31.9（萬元）。也就是說，只要再投入不到32萬元，該項目的增值率就小于20%，符合免稅條件，可以不必繳納97.5萬元的土地增值稅。

假如A公司再投入35萬元改善小區(qū)環(huán)境，重新計算如下：

扣除項目金額之和＝400＋（600＋35）＋100＋95＋（635＋400）×20%=1437（萬元）；

增值額＝1720－1437＝283（萬元）；增值率＝283÷1437＝19.69%，小于20%。

所以，B項目免征土地增值稅。

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[關鍵詞]營改增；建筑業(yè)；稅收籌劃；增值稅

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.02.004

[中圖分類號]F812.42；F426.92 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2017）02-00-02

1 稅收籌劃總目標

自2016年5月1日起，建筑業(yè)已進入全面“營改增”階段。認真進行增值稅的稅收籌劃和相關配套措施的安排，能幫助企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地。建筑業(yè)涉及行業(yè)較廣，不同類型的建筑公司應從企業(yè)戰(zhàn)略目標出發(fā)，在合法或不違法的前提下，通過對增值稅涉稅業(yè)務進行合理籌劃，降低企業(yè)稅負、獲取貨幣的時間價值，從而實現(xiàn)企業(yè)價值或股東財富最大化目標。

2 稅收籌劃方法

2.1 稅基籌劃

稅基籌劃是指納稅人通過縮小稅基來減輕稅收負擔甚至免除納稅義務，或者使稅基遞延取得貨幣時間價值的一種稅收籌劃方法。增值稅的稅基籌劃主要包括稅基最小化與稅基遞延實現(xiàn)。在稅率一定的情況下，應納稅額的大小與稅基大小成正比，即稅基越小，納稅人負擔的納稅義務越輕。對增值稅一般納稅人而言，可進行抵扣的進項稅額越多，意味著當期應交增值稅越少。此外，可以通過納稅義務實現(xiàn)時間的選擇，將當期稅基遞延。以下分別介紹這兩種方法。

2.1.1 供應商身份選擇方面的稅收籌劃

《全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）規(guī)定：一般納稅人可以開具增值稅專用發(fā)票。小規(guī)模納稅人發(fā)生應稅行為，購買方索取增值稅專用發(fā)票的，可以向主管稅務機關申請代開，按征收率3%開具。

作為一般納稅人的建筑企業(yè)向供應商購買材料時，如果對方為一般納稅人，必須開具符合條件的增值稅專用發(fā)票；如果是小規(guī)模納稅人，必須要求其給予稅務機關代開的發(fā)票，從而確保所有應抵扣的進項稅額均可以正常抵扣。此外，應計算出某材料從一般納稅人或小規(guī)模納稅人購入時利潤相同的價格折讓臨界點。主要包括以下兩個方面：①材料入賬成本的比較；②增值稅進項稅額的比較。企業(yè)應計算出不同增值稅稅率情況下的價格折讓臨界點，并以此為基準。在購買同一原材料時計算出一般納稅人和小規(guī)模納稅人實際的價格比并與基準進行比較，來決定此次采購的供應商，從而達到稅負最小、企業(yè)價值最大化的目標。

2.1.2 納稅義務發(fā)生時間的籌劃

增值稅不同的銷售方式規(guī)定了不同的納稅義務發(fā)生時間，因此，給“營改增”企業(yè)納稅的籌劃預留出了空間。其中對于多個時間點都可發(fā)生納稅義務的銷售方式，可與合作企業(yè)協(xié)調拖延，使納稅義務發(fā)生在最長的時間點上。企業(yè)還可采用策略型拖延納稅的籌劃方法。在特殊時期拖延繳納稅款，利用稅款金額使本期資金周轉更加充足和`活，提高資金使用效率，從而達到利用貨幣時間價值的納稅籌劃效果。

2.2 稅率籌劃

稅率籌劃是指納稅人通過降低適用稅率的方式來減輕稅收負擔的方法。《全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）對兼營和混合銷售做出了新的規(guī)定。以下分別介紹這兩種納稅籌劃方法。

2.2.1 兼營業(yè)務籌劃

《全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）文規(guī)定：試點納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，從高適用稅率或者征收率。對建筑企業(yè)而言，應當完善自身會計核算系統(tǒng)。對符合財稅[2016]36號規(guī)定可選用簡易征稅方法的清包工程、甲供工程和建筑工程老項目必須與企業(yè)的其他項目分別核算，從而充分應用稅收優(yōu)惠，最大程度降低稅收負擔，達到企業(yè)價值最大化的目標。

2.2.2 混合銷售業(yè)務籌劃

《全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）規(guī)定：一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及服務，為混合銷售。建筑企業(yè)不屬于提供貨物生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶，其發(fā)生混合銷售行為應按照銷售服務繳納增值稅。對一般納稅人而言，銷售服務增值稅稅率為11%，而單獨銷售貨物增值稅稅率為17%。因此，企業(yè)應盡量策劃將銷售貨物的業(yè)務與提供建筑服務共同發(fā)生，從而共同適用一個較低的稅率，達到降低企業(yè)稅負的目標。

2.3 納稅義務人身份籌劃

納稅義務人身份籌劃是指納稅人通過選擇納稅義務人身份的方式來降低稅負的方式。以下分別從納稅人選擇一般納稅人還是小規(guī)模納稅人和特殊情形下納稅人對簡易計稅方法的選擇兩個角度分析。

2.3.1 納稅人身份籌劃

《全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定：應稅行為的年應征增值稅銷售額超過財政部和國家稅務總局規(guī)定標準500萬元（含）的納稅人為一般納稅人，適用增值稅一般計稅方法計稅，稅率為11%。未超過規(guī)定標準的納稅人為小規(guī)模納稅人，適用簡易計稅方法計稅，征收率為3%。

一般納稅人應納稅額=銷售額×11%-進項稅額

小規(guī)模納稅人應納稅額=銷售額×3%

兩者應納稅額的差額=銷售額×8%-進項稅額

其中：銷售額中不包含增值稅稅額

根據(jù)上述公式，可以了解到當兩類納稅人本期銷售額相同時，其增值稅應納稅額之差取決于銷售額×（11%-3%）與本期可抵扣的進項稅額。建筑企業(yè)應合理估計未來能夠取得進項稅額是否大于銷售額的8%，可申請成為一般納稅人，從而降低增值稅稅負。此外，只有一般納稅人才有資格開具增值稅專用發(fā)票。如果公司主要客戶多為一般納稅人，應盡量選擇成為一般納稅人，防止客戶資源流失。

2.3.2 靈活應用簡易征稅方法籌劃

《全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）規(guī)定：一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務，可選擇適用簡易計稅方法計稅，征收率為3%，銷售額以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額。因此，以清包工方式提供建筑服務適用的征收率較低，分包款可以扣除。納稅人稅負較低。建筑行業(yè)納稅人應調整公司的整體戰(zhàn)略，多簽訂清包工合同。

一般納稅人為甲供工程和建筑工程老項目提供的建筑服務，可選擇適用簡易計稅方法計稅。對此，建筑企業(yè)可以選擇一般計稅方法按11%計稅，也可以選擇簡易計稅方法按3%計稅。企業(yè)要正確使用稅收優(yōu)惠，符合條件項目選擇簡易計稅方法。因此，以甲供工方式提供建筑服務適用的征收率較低，分包款可以扣除。納稅人稅負較低。建筑行業(yè)納稅人應調整公司的整體戰(zhàn)略，多簽訂甲供工程。此外，建筑業(yè)人工成本不得抵扣，可以通過分包的方式轉移勞動成本。

3 建筑業(yè)應對“營改增”的措施

3.1 提高企業(yè)財務會計核算水平

建筑業(yè)加強自身內部管理，提高財務會計核算水平，同時自上而下全單位都要有風險意識。企業(yè)積極轉變原有理念，實行精細化管理，降低企業(yè)成本。加強企業(yè)的內部控制，執(zhí)行制度化管理，完善監(jiān)督運營體系，有助于建筑業(yè)增強應對改革后的壓力。之前都是項目經(jīng)理負責制，工程項目部負責采購材料支付開支，提供報銷憑證回單位報賬，“營改增”后企業(yè)應改變傳統(tǒng)供應商選擇模式，規(guī)范行業(yè)發(fā)展。在選擇購物時應進行價格質量比較，選擇具有一般納稅人資格供應企業(yè)，并索取增值稅發(fā)票，抵扣進項稅額。應和供應商簽訂戰(zhàn)略框架協(xié)議，建立長期合作關系。由公司統(tǒng)一簽訂合同、統(tǒng)一采購付款、統(tǒng)一索取發(fā)票。發(fā)票流、資金流、物流三流合一，如果票款不一致或者三流不統(tǒng)一，不僅影響稅款的抵扣，而且加大涉稅險。

3.2 合理安排合同條款進行控稅

建筑企業(yè)應巧簽合同降低稅負，簽訂合同用足稅收政策，通過合同改變業(yè)務流程節(jié)稅，加強企業(yè)合同控稅。施工企業(yè)和業(yè)主簽訂總承包合同時，不能簽訂甲供材料條款，最好簽訂包工包料合同，這樣主材可以按照17%抵扣進項稅；簽訂設備租賃合同時，操作人員和設備打包租賃，可按17%抵扣進項稅；簽訂大型設備或材料采購合同時，注明運費由銷方承擔，將運費加到單價中去，這樣運費和設備、材料可按17%進行抵扣。另外，企業(yè)可以多用融資租賃，開具動產(chǎn)租賃發(fā)票，抵扣17%進項稅代替銀行貸款的融資方式，增加了進項稅額的來源，降低了企業(yè)的成本。稅制改革企業(yè)內控、經(jīng)營模式要隨之變化，為保障建筑業(yè)的規(guī)范發(fā)展，發(fā)揮增值稅惠民的作用，企業(yè)應加強自身規(guī)范，支持政府政策的落實，制訂行業(yè)發(fā)展范計劃，使“營改增”作用增強。

主要參考文獻

篇5

《深圳市地方稅務局關于土地增值稅有關問題的通知》（深地稅發(fā)[2005]609號）第1條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅的納稅義務發(fā)生時間以合同簽定時間為準。對在2005年11月1日(含11月1日)后簽定房地產(chǎn)銷售合同的，在納稅人取得房地產(chǎn)銷售首期款收入時，就該房產(chǎn)銷售價款全額計算預繳土地增值稅。深圳某某花園五期銷售收入37765萬元，其中2005年11月1日以前簽定購房合同金額31636萬元，土地增值稅納稅清算時依照上述通知，申報應稅收入為6129萬元。

二、開發(fā)商品房轉自用不再視同銷售

國家稅務總局《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（下稱《辦法》）第7條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

將開發(fā)的商品房轉作固定資產(chǎn)的行為發(fā)生在2008年1月1日以后，不應當視同銷售。不難看出，開發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)已經(jīng)不再按照視同銷售處理，企業(yè)需要密切關注，避免給自身增加不必要的納稅負擔。

三、選擇多元化方式處置開發(fā)產(chǎn)品

多元化方式處置開發(fā)產(chǎn)品的方式包括：銷售、出租、先出租后銷售、售后返租、股權投資、產(chǎn)權轉讓、轉作經(jīng)營性資產(chǎn)（開發(fā)產(chǎn)品自用自營）等。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。這標志著長期持有型物業(yè)開發(fā)商可免交土地增值稅。而這一因素或可導致未來大量開發(fā)商將物業(yè)變出售為自持。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以根據(jù)自己的發(fā)展戰(zhàn)略和實際情況來進行相應的籌劃，降低土地增值稅的稅負或延遲土地增值稅的納稅時間。

將自己開發(fā)的房地產(chǎn)商品的用途改變?yōu)樽杂米誀I，即可享受不征收土地增值稅的稅收優(yōu)惠。據(jù)了解，有的公司可能計劃將一些項目的商鋪留在自己的手里，不租也不賣，不形成收入，這樣做既可以不超過85%以上已銷售的門檻，還可以坐享房產(chǎn)升值。這一籌劃思路首先要服從于企業(yè)經(jīng)營規(guī)劃和現(xiàn)實，不賣改自用、自營，這種情況在實際工作中可行性并不很強。其次要從延緩即時繳納土地增值稅的時間上考慮，因為對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，自用房產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權轉讓時仍然要征繳土地增值稅。特別值得注意的是，這里既要考慮由此延緩即時繳納土地增值稅所獲得的資金時間價值，也要預測資金的風險價值，同時應兼顧再轉讓時的房產(chǎn)市值以及舊房扣除額的收益等。至于如何利用“企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn)的征免稅規(guī)定”的稅收優(yōu)惠，從原理上看，應當仍然從屬于這一籌劃思路。

四、三項預提費用可以稅前扣除

《辦法》第32條允許三項預提費用在預提時依法稅前扣除對納稅人比較有利，也在一定程度上突破了以票控稅的機械性規(guī)定。除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。第一，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。第二，公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。第三，應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

五、地下停車場作為公共配套設施處理

當一個房地產(chǎn)開發(fā)項目存在地下車庫時，地下室車位面積能否計入可售面積？有的稅務機關認為應計入可售面積，有的則認為不應計入可售面積。

有些地方稅務機關認定，地下車庫應計入可售面積，并且該項地下室成本并不可以全部一次性結轉銷售成本，而是進入計算可售面積單位工程成本的總成本，當期實際銷售車位面積計入已售面積，結轉銷售成本，與當期實現(xiàn)的車位銷售收入形成配比。

《辦法》第32條：企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。

六、選擇有利的增值額核算方式

一個開發(fā)項目既建有普通住宅，又建有商業(yè)用房，從房地產(chǎn)開發(fā)成本核算上講，通常是以單棟樓為核算對象或者以一個建筑商所承攬的建筑工程為核算對象。如何計算土地增值稅，在稅收實踐中有不同的理解。由于計算扣除項目的復雜性，計算方法有先按基本核算項目計算再按收入或面積分攤扣除項目的方法，還有先按面積分攤扣除項目再按規(guī)定計算的方法，而且不同的計算方法會產(chǎn)生迥然不同的結果。計算方法一：住宅和商業(yè)用房分別計算土地增值稅；計算方法二：住宅和商業(yè)用房合并計算土地增值稅。

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）中規(guī)定：對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定（即納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超出扣除項目金額20%的，免征增值稅）。

該文件要求分別核算增值額，但怎樣核算并未做出具體要求?，F(xiàn)實工作中沒有一個開發(fā)企業(yè)的會計人員在帳務處理上是分層核算成本費用的。計算方法一是分別核算，確切地講是分攤核算，符合財稅字[1995]048號文件的精神；而方法二是以核算對象整棟樓為單位進行的核算。

《土地增值稅暫行條例實施細則》（下稱《實施細則》）第8條規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。這一規(guī)定與計算方法二計算土地增值稅的方法相吻合，從法律位階來講，稅收法規(guī)要高于稅收規(guī)章和規(guī)范性文件，因此計算方法二是可取的。需要注意的是，如果納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，按方法二計算出的增值率未超過20%的，應對其非普通住宅的部分按稅法的規(guī)定分攤成本費用計算相應的土地增值稅。

《國家稅務總局關于加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作的通知》第1條規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算，其核算項目或核算對象是指房地產(chǎn)主管部門審批的開發(fā)項目。土地增值稅原則上按納稅人開發(fā)的不同類型房地產(chǎn)分別清算”。這里所講的“清算”就是先按核算對象即方法二計算出增值率判定土地增值稅稅率，確定征免對象，然后在不同類型房地產(chǎn)之間分攤相關成本費用，分別清算應繳納稅款。

七、充分運用加計扣除政策

《實施細則》規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。

土地增值稅扣除項目中開發(fā)間接費用的歸集是企業(yè)籌劃時值得關注的一個點。開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。《實施細則》規(guī)定開發(fā)間接費用屬于開發(fā)土地和新建房及配套設施費，應全額計入扣除項目金額中，在計算土地增值稅時有效地扣除；同時還規(guī)定這部分費用房地產(chǎn)企業(yè)可以享受20%的加計扣除。這些內容由于界線不是很明確，會計賬務處理時容易把這項費用的一部分計入管理費用或銷售費用?！秾嵤┘殑t》規(guī)定管理費用及銷售費用在土地使用權所支付的金額和開發(fā)土地、新建房及配套設施之和的5%以內計算扣除（或財務費用、銷售費用、管理費用在土地使用權所支付的金額和開發(fā)土地、新建房及配套設施之和的10%以內計算扣除）。如果管理費用及銷售費用總和超過了此限額，管理費用和銷售費用的開發(fā)間接費用在計算土地增值稅時就不能全額扣除，會多交土地增值稅。這些費用如果正確歸集到開發(fā)間接費用中，不僅可以全額扣除，還能享受20%加計扣除。所以企業(yè)對開發(fā)間接費用歸集時要謹慎,用足、用好稅收政策。

八、巧用特殊扣除項目規(guī)定

《實施細則》規(guī)定，“財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內計算扣除。

在實際操作中，以上兩種方法計算的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”必然存在差異。因為第一種方法中允許“據(jù)實扣除”的利息和第二種方法中“合計數(shù)”的5%（即因包括利息費用而增加的部分）不一定相等。如果企業(yè)進行納稅籌劃，就要比較這兩者的高低，選擇其中扣除利息較高者對應的方法，作為企業(yè)的最后選擇。如果允許“據(jù)實扣除”的利息費用較高，應選用第一種方法，單獨計算利息支出；否則，應選用后一種方法，按“合計數(shù)”的10%扣除全部費用。

是否提供金融機構證明，關鍵在于所發(fā)生的能夠扣除的利息支出占稅法規(guī)定開發(fā)成本的比例，如果超過5%，則提供證明比較有利；如果沒有超過5%，則不提供證明比較有利。據(jù)此，若企業(yè)主要依靠負債籌資，利息費用占的比例較大，應提供金融機構貸款證明，將利息費計入房地產(chǎn)開發(fā)費用。反之，若主要依靠權益資本籌資，則可利用另外一種方法。

九、選擇有利的地價成本分配方法

根據(jù)《辦法》第30條,企業(yè)下列成本應按以下方法進行分配：土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。土地開發(fā)同時連結房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調整。

例：某某商都開發(fā)用地面積136500平方米(一期88600平方米,二期47900平方米),地價費用12549萬元,一期攤銷地價金額9914萬元,二期地價費用分配計算方法可作以下選擇：

A.按一期減余面積、費用計算攤銷的單位土地成本(余數(shù)攤銷)

(12549萬元-9914萬元)/47900平方米=550. 10元/平方米

B.按實際面積分別計算攤銷的單位土地成本(平均攤銷)

12549萬元/136500平方米×47900平方米=919. 34元/平方米

C.兩種地價費用分配計算方法的單位土地成本差異

篇6

摘要：我國土地增值稅一直被視為影響房地產(chǎn)收益的主要稅種。房地產(chǎn)企業(yè)可以從收入和扣除項目兩個角度來對其土地增值稅進行全面的稅收籌劃。從收入角度來看，可以采用分散收入、合理定價等方法進行稅收籌劃；而從扣除項目角度來看，則可以進行土地取得成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本、利息支出和代收費用相關的稅收籌劃。

關鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；籌劃

一、土地增值稅的清算制背景

土地增值稅是針對單位或個人有償轉讓土地使用權及其地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權，所取得增值額征收的一種稅。自1994年開始實施以來，土地增值稅一直被視為影響房地產(chǎn)企業(yè)收益的主要稅種。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興起，國家稅務總局為了對房地產(chǎn)行業(yè)實施有效的宏觀調控，于2006年12月了相關文件，明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅自2007年2月1日起由預征制變更為清算制。伴隨著2010年新國十條的，關于土地增值稅清算的一系列文件也相應出臺，房地產(chǎn)企業(yè)有關土地增值稅的清算事項再次受到廣泛關注。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)的一項重大支出，在清算制的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應當更加重視土地增值稅，做好相關的稅收籌劃工作，從整體層面提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)企業(yè)可以從收入和扣除項目兩個角度來對其土地增值稅進行全面的稅收籌劃。

二、從收入角度進行稅收籌劃

1.分散收入籌劃法

土地增值稅按次征收，根據(jù)每次清算時的增值率來確定稅率，增值率越高，計算土地增值稅時所采用的稅率就越高。增值率共有四個臨界線，20%是第一個臨界線，房地產(chǎn)企業(yè)所建設的普通住宅在出售時，如果增值率在20%以內，那么就免征土地增值稅。第二個臨界線是50%，超過20%但未超過50%的增值部分適用30%的稅率。第三個臨界線是100%，超過50%但未超過100%的增值部分適用40%的稅率。最后一個臨界線是200%，超過100%但未超過200%的增值部分按照50%的稅率進行征收，而超過200%的增值部分則按照60%的稅率進行征收。由此可見，合理分解房地產(chǎn)銷售收入，使計算土地增值稅的收入項目金額降低，是減少土地增值稅支出的一個有效方法。房地產(chǎn)企業(yè)在建設房屋的過程中，涉及的工序和業(yè)務眾多。對于一些能夠獨立核算的工序和業(yè)務，企業(yè)可以根據(jù)其性質及適用的稅收政策加以分解或加以組合。首先，能夠不作為土地增值稅收入項目的應當完全剝離開來。為此，企業(yè)需要認真研讀土地增值稅收入項目的相關內容，深入了解收入項目的審核標準，進而結合企業(yè)自身的收入來源找出剝離對象，以降低計算土地增值稅時的收入項目金額。其次，各個分散的工序和業(yè)務往往具有不同的組合方式，通常都存在一個合理降低稅收支出的最佳組合方式。房地產(chǎn)企業(yè)可以將所有收入支出項目進行分解，然后系統(tǒng)性地計算各種組合方式的實際稅收支出，從而找出能夠合理降低稅負的方法。

2.合理定價籌劃法

計算土地增值稅時的收入項目金額直接與房屋的售價相關，因而房地產(chǎn)企業(yè)的定價策略是對土地增值稅支出金額起決定性作用的重要因素之一。企業(yè)對其稅收進行籌劃，最終的目的是實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展目標，而不僅僅是減少其稅收的支出。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在對其土地增值稅進行籌劃時，不能僅考慮稅收支出，而應該從企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展目標出發(fā)，進行全面的籌劃。在為其待出售房屋進行定價時，將稅收考慮在內，以特定的經(jīng)營發(fā)展目標為出發(fā)點，進行合理定價，是房地產(chǎn)企業(yè)對其土地增值稅進行稅收籌劃的有效方式。如果企業(yè)目前的經(jīng)營目標是利潤最大化，那么就可以據(jù)此來計算有效的定價區(qū)間。土地增值稅的稅率共有五個，分別是0，30%，40%，50%和60%，對應著20%，50%，100%和200%的房地產(chǎn)增值率。企業(yè)首先根據(jù)增值率的四個臨界點以及相關稅收政策計算出相應的最高定價系數(shù)，然后根據(jù)利潤最大化原則計算出最低定價系數(shù)，從而確定有效的定價區(qū)間。最后，企業(yè)只需要根據(jù)扣除項目金額即成本來選擇不同的定價區(qū)間，再參考市場銷售情況以及同行業(yè)類似房屋的銷售價格確定最終的房屋出售價格。

三、從扣除項目角度進行稅收籌劃

1.土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本相關籌劃

土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本對房地產(chǎn)企業(yè)來說是兩項最大的成本，同時也是土地增值稅的扣除項目中金額較大的兩項。因而，在制定稅收籌劃方案時，應當對土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本給予足夠的重視。與此相關的稅收籌劃主要從企業(yè)經(jīng)營計劃層面入手，具體體現(xiàn)在開發(fā)項目的規(guī)劃和選擇上，這也是一種事前籌劃的思想。在計劃開發(fā)項目的前期，房地產(chǎn)企業(yè)就應當具有稅收籌劃的意識，在比較各個開發(fā)項目的土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本的同時，也要充分考慮其對土地增值稅的影響。雖然此時各種信息都還不充分，內外部環(huán)境也還存在較大的不確定性，但還是需要在事前做一份大致的預算。土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的兩大主要成本，往往可以根據(jù)現(xiàn)有信息和以往的開發(fā)經(jīng)驗做出一個初略的估計。在做初步預算時，只要將土地增值稅考慮其中，不僅關注土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本本身對企業(yè)利潤的影響，還充分考慮其對土地增值稅的影響，那么就能夠對項目的盈利性做出更加準確的預測，使企業(yè)的選擇更加合理。

2.利息支出相關籌劃

根據(jù)土地增值稅相關規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在進行房產(chǎn)開發(fā)的過程中所發(fā)生的利息支出，在計算土地增值稅時有兩種扣除方式。第一種是將其利息支出予以據(jù)實扣除，但不得超過按照商業(yè)銀行的同類同期貸款利率所計算出的金額。除此之外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用則按照取得對應土地使用權所支付的金額和房產(chǎn)開發(fā)所付出成本的金額之和的5%以內予以計算并扣除。其適用條件是房地產(chǎn)企業(yè)的該利息支出能夠按照所轉讓的房產(chǎn)項目計算分攤，并且能夠提供相關金融機構的貸款證明。第二種是利息支出連帶其他房地產(chǎn)開發(fā)費用一并作為房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照取得對應土地使用權所支付的金額與房產(chǎn)開發(fā)所付出成本的金額之和的10%以內予以計算并扣除。其適用條件是房地產(chǎn)企業(yè)不能夠按照所轉讓的房產(chǎn)項目計算并分攤相應的利息支出，或者不能夠提供相關金融機構的貸款證明。由此可以看出，雖然兩種扣除方式的適用條件不同，但對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是具有一定選擇性的，特別是當企業(yè)能夠按照不同的房產(chǎn)項目對其利息支出進行恰當?shù)挠嬎惴謹偛⒛軌蛱峁┫嚓P金融機構的貸款證明時，企業(yè)可以在兩種扣除方式之間進行自由的選擇。經(jīng)過初步分析就可以發(fā)現(xiàn)，利息支出如果在所有開發(fā)費用中占比較大，那么采用第一種據(jù)實扣除的方式將更有利，而當利息支出在所有開發(fā)費用中占比較小時，則采用第二種一并扣除的方式會更好。

3.代收費用相關籌劃

房地產(chǎn)的開發(fā)及銷售往往涉及眾多業(yè)務和事項，房地產(chǎn)企業(yè)在此過程中經(jīng)常會代其他單位或個人向客戶收取一些費用，比如維修費用、城建配套費用等。根據(jù)相關規(guī)定，目前此類代收費用有兩種核算方式。第一種是作為房屋售價的一部分向客戶收取，進而視作房屋銷售收入的一部分。第二種是向客戶單獨收取，不作為房屋銷售收入。由此可以看出，兩種方式下的土地增值稅收入項目金額和扣除項目金額會有所不同，因而房地產(chǎn)企業(yè)可以據(jù)此來對土地增值稅進行相關的籌劃。一般來說，只要符合相關規(guī)定，滿足適用條件，按照第二種方式收取的代收費用，因未計入房屋售價，從而在計算土地增值稅時不作為收入項目金額，相應地，其支付的成本也不作為扣除項目金額。第一種方式則恰好相反，在計算土地增值稅時，與代收費用相關的收入和支出應當計入收入項目金額和扣除項目金額。而代收費用是確定的，因而主要考慮的應當是其對扣除項目金額的影響。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應當準確計算出兩種方式下的扣除項目金額，再結合相應的稅率計算出稅收支出，從而判斷哪種方式對企業(yè)更加有利。如果將代收費用納入收入項目金額能夠為企業(yè)帶來更多的扣除項目金額，進而節(jié)約土地增值稅支出，那么就應當采用第一種方式來核算為其他單位或個人代收的費用。

土地增值稅的金額主要取決于收入和扣除項目。因而，房地產(chǎn)企業(yè)可以結合稅法的相關規(guī)定從收入和扣除項目兩個角度來對其土地增值稅進行全面的稅收籌劃。從收入角度來看，可以采用分散收入、合理定價等方法進行稅收籌劃；從扣除項目角度來看，則可以進行土地取得成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本、利息支出和代收費用相關的稅收籌劃。不同的稅收籌劃方式最終的目的都是促進企業(yè)實現(xiàn)其經(jīng)營發(fā)展目標，因此房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅在清算中的稅收籌劃應當盡可能地從企業(yè)整體層面的經(jīng)營發(fā)展目標出發(fā)，從而制定出更加有利于企業(yè)長遠發(fā)展的稅收籌劃方案。

參考文獻

[1]李曉愫.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃研究[J].當代經(jīng)濟，2014(02).

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一、建立房屋售價籌劃方程式

我國土地增值稅暫行條例實施細則規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算，房屋售價籌劃也應以核算項目為單位來進行。增值額=銷售收入總額-扣除項目金額，土地增值率=增值額÷扣除項目金額×100%，速算扣除數(shù)額=扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。

第一，當銷售額未超過除銷售稅金及附加以外的扣除項目金額的1.2848倍時，企業(yè)既享受免稅優(yōu)惠又獲得較高價位。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅，增值額超過扣除項目金額的20%的，應就其全部增值額按規(guī)定納稅。假定開發(fā)產(chǎn)品售價為X，營業(yè)稅稅率為5%，城市維護建設稅稅率為7%，教育費附加為3%，除營業(yè)稅金及附加外的扣除項目金額為K，則全部扣除項目金額為=K+5%X（1+7%+3%）=K+5.5%X，[X-（K+5.5%X）]/（K+5.5%X）

第二，增值率在20%～50%之間，稅率30%，開發(fā)產(chǎn)品售價越接近1.6349K，現(xiàn)金流入就越多。假定房屋定價提高到X+X1（即1.2848K+X1），相應的銷售稅金及附加提高了5.5%X1，則允許扣除項目金額=K+5.5%X+5.5%X1，應納土地增值稅=[（X+X1）-（K+5.5%X+5.5%X1）]30%=30%X+30%X1-30%K-30%5.5%X-5.5%X1=6.42408%K+28.35%X1，其中X是增值率為20%的定價，此時增值率略高于20%，適用稅率30%，若納稅人欲通過提高定價達到增加收益，就必須使X1>（6.42408%K+28.35%X1）+5.5%X1，解得X1>0.0971K此時開發(fā)產(chǎn)品售價下限為1.2848K+0.0971K=1.3819K，售價上限為[X-（K+5.5%X）]÷（K+5.5%X）=50%，X=（1+50%）（K+5.5%X），解得X=1.6389K。

第三，增值率在50%～100%之間，稅率在40%，開發(fā)產(chǎn)品售價越接近2.2472K，現(xiàn)金流入越多。假定房屋定價提高到X+X2時，其中X是增值率為50%的售價，此時增值率高于50%，但低于100%，適用稅率40%， ［X-（K+5.5%X）］÷（K+5.5%X）=100%，X=（1+100%）（K+5.5%

X），此時提高售價上限解為X=2.2472K，則增值率在50%～100%之間，稅率為40%，開發(fā)產(chǎn)品售價下限為1.6389K，售價上限為2.2472K。

第四，增值率在100%～200%之間，稅率在50%，開發(fā)產(chǎn)品售價越接近3.5928K，現(xiàn)金流入越多。假定房屋售價提高到X+X3時，其中X是增值率為100%的售價，此時增值率高于100%，但低于200%，適用稅率50%， ［X-（K+5.5%X）］÷（K+5.5%X）=200%，X=（1+200%）（K+5.5%X），解得X=3.5928K，則增值率在100%～200%之間，稅率為50%，開發(fā)產(chǎn)品售價下限為2.2472K，售價上限為3.5928K。

第五，增值率只要略高于200%，稅率為60%，開發(fā)產(chǎn)品售價下限在3.5928K。

二、建立開發(fā)產(chǎn)品定價籌劃模型

創(chuàng)建“房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品售價籌劃模型”工作表，把工作表中sheet1命名為“房地產(chǎn)企業(yè)售價籌劃模型” 把房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品售價籌劃文本錄入相應的單元格內。然后，定義單元公式，建立開發(fā)產(chǎn)品售價籌劃數(shù)學關系式。 具體如下：

第一，增值額與扣除項目金額比率不超過20%普通住宅定價上限售價籌劃方程式。C5=500（假設除營業(yè)稅及附加外的扣除項目已達到合法合理最大化列支），D5=C5，E5=D5，F(xiàn)5=E5，G5=F5，C6=G6，輸入5.5%， C7=20%， D7=50%， E7=50%， F7=100%， G7=200%，C8=

（C4-C5-C4×C6）/（C5+C4×C6），C9=IF（C8

40%， IF（C8

5%， IF（C9=50%， 15%， IF（C9=60%，35%）））） ，C11 =C4-C5-C4×

C6，C12=（C4-C5-C4×C6）×C9-（C5+C4×C10）×C10，C13=IF（（C4

-C5-C4×C6）/（C5+C4×C6）

C6）/（C5+C4×C6）

C12）），15=（C7+1）/（1-C6-C6×C7），C16 =C5×C15，C17 =C16-C5

-C16× C6，C18=C16-C17，C19 =C17/C18， C20 =C17×C9-（C5+C16

×C6）×C10，C21=IF（C19

-（C20-C21），C25=C23-C24， C4=C16-0.0001。

第二，增值額與扣除項目金額比率不超過20%～50%定價下限售價籌劃方程式。利用自動填充功能，選中C8～C14單元格，按住C14單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至G14，系統(tǒng)根據(jù)這7個單元格默認的公式，在拖拽到的單元格內一次填充有規(guī)律的數(shù)據(jù)。D15=C15+（C15×D9-C15×D9×D6-D9）/（1-D9-D6+D9×D6），選中C16～C25單元格，按住C25單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至D25，系統(tǒng)根據(jù)這10個單元格默認的公式，在拖拽到的單元格內一次填充有規(guī)律的數(shù)據(jù)。

第三，增值額與扣除項目金額比率超過50%～100%下限、100%～200%下限、200%下限售價方程式。E15 =（E7+1）/（1-E6-E6×E7），選中D16～D25單元格，按住D25單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至E25，系統(tǒng)根據(jù)這個單元格默認的公式，在拖拽到的單元格內一次填充有規(guī)律的數(shù)據(jù)，又選中E15～E25單元格，按住E25單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至G25，系統(tǒng)根據(jù)這11單元格默認的公式，在拖拽到的單元格內一次填充有規(guī)律的數(shù)據(jù)。

第四，D4=E16-0.0001，選中D4單元格，按住D4單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至F4，系統(tǒng)根據(jù)這個單元格默認的公式，在拖拽到的單元格內一次填充有規(guī)律的數(shù)據(jù)，此時，增值額與扣除項目金額比率超過50%～100%售價下限、100%～200%售價下限自動生成， G4只要錄入數(shù)據(jù)超過1747、4072萬元，，假設為5000萬元。

上述模型已經(jīng)形成，任何一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用該模型時，不需要設計公式、不需要編程，只要在模型的單元格C5輸入自身開發(fā)產(chǎn)品中除營業(yè)稅金及附加外的扣除項目金額后，模型中不同檔次的接近最佳定價的銷售收入就自動顯示出來。如圖1所示。

參考文獻：

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增值稅稅收籌劃是納稅人在稅法規(guī)定的范圍內通過對投資、經(jīng)營、理財?shù)然顒拥氖孪然I劃與安排，盡可能地取得節(jié)稅利益。增值稅稅收籌劃的實質是在不損害國家利益的前提下提高企業(yè)經(jīng)濟效益，具有綜合性、事先性、合法性、目的性等特征。隨著市場經(jīng)濟體制的日益完善，增值稅稅收籌劃逐漸將成為企業(yè)尤其是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理不可或缺的組成部分。在目前的政策下，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源受到限制，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)壁壘的打破和市場化程度的提高，房地產(chǎn)未來的發(fā)展將向規(guī)范化、規(guī)?；?、品牌建立的方向發(fā)展，企業(yè)的并購更加頻繁，現(xiàn)金流量成為企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要指標和保障，因此，如何在日趨殘酷的競爭中不被淘汰出局，充分完全利用現(xiàn)有資源，在管理中合理利用資金，合理的進行增值稅稅收籌劃，節(jié)省資金，創(chuàng)造節(jié)稅收益，是房地產(chǎn)企業(yè)制勝的重要法寶。

房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅收籌劃有很多方式，其中利用土地增值稅進行納增值稅稅收籌劃是其主要方式，下面我們重點介紹土地增值稅稅收籌劃。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃簡介

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。下面筆者從土地增值稅的自身特點出發(fā)，結合相關的稅收優(yōu)惠政策，并綜合考慮納稅人的整體利益，對土地增值稅的籌劃進行闡述。

1.納稅人

土地增值稅的納稅人是對轉讓國有土地使用權、土地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

2.稅率的計算

土地增值稅按照增值額超過應扣除項目的比率，采取四級超率累進稅率形式，增值額與應扣除項目的比率越大，適用的稅率越高，應負擔的稅負越重。根據(jù)國家有關規(guī)定，四級超率累進稅率額分別是：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；超過扣除項目金額50%但是未超過100%的部分，稅率為40%；超過扣除項目金額100%但未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%及以上的部分，稅率為60%。

3.應稅項目和扣除項目的確定

應稅收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入等。應扣除項目包括取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉讓房產(chǎn)有關的稅金、舊房及建筑物的評估價格以及其他扣除項目等。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收優(yōu)惠政策

國家相繼出臺了一系列的稅收優(yōu)惠政策，具體如下：

(1)根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額為未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；超過應扣除項目金額的，應按其全部增值額計稅

同時對于納稅人既建普通標準住宅又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額和應稅金額。

(2)因國家建設需要依法征用、回收的房產(chǎn)，免征土地增值稅。

(3)以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，應征收土地增值稅。

(4)合作建房中一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃的主要方式

(一)利用避免進入征稅范圍節(jié)稅籌劃

1.利用合作建房節(jié)稅

合作建房方式指一方出土地，一方出資金，雙方合作建房的行為?！敦斦?、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中規(guī)定：“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅建成后轉讓的，應征收土地增值稅?！备鶕?jù)以上稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項政策進行增值稅稅收籌劃。

合作建房雙方分得的房產(chǎn)均不含有土地增值稅，可大大降低房產(chǎn)的成本，這樣可實現(xiàn)出資方和出地方的雙贏。一般情況下，合作建房中的一方通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的使用權，但是卻產(chǎn)生了轉讓無形資產(chǎn)應繳納營業(yè)稅的義務；而另一方因轉讓部分房屋所有權而發(fā)生了銷售不動產(chǎn)應繳納營業(yè)稅的義務。若兩企業(yè)協(xié)商采取土地使用權和房屋使用權相互交換的方式合作建房，此時，對合營企業(yè)提供土地使用權的行為將視為投資入股，而稅法中規(guī)定：“以無形資產(chǎn)投資入股，參加投資方的分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”，因此，就會只對企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，雙方分得的利潤不征收營業(yè)稅，這樣，合營企業(yè)雙方都不多交營業(yè)稅，均獲得了節(jié)稅收益。

2.利用代建房方式節(jié)稅

代建房方式是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，在開發(fā)完成后向客戶收取一定比例的代建費用的行為。代建房的整個經(jīng)濟行為中，雖然企業(yè)取得了收入，但是不涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權的變動，其收入也就只屬于勞務收入性質，所以不在土地增值稅納稅范圍之內，僅依據(jù)稅法中有關營業(yè)稅的規(guī)定依法繳納營業(yè)稅。采用代建房方式，不僅可以在一定程度上減輕營業(yè)稅負擔，還可以不用繳納土地增值稅，大幅降低了企業(yè)的稅收負擔。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以利用代建房方式，在開發(fā)之初就確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免了開發(fā)后再銷售時繳納土地增值稅，大大減輕了企業(yè)的稅收負擔。

3.改出售為出租節(jié)稅

稅法規(guī)定的土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權和房產(chǎn)產(chǎn)權的行為。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)完成后，可以以出租的形式收回資金，由于沒有發(fā)生產(chǎn)權變動，企業(yè)只需交納出租房產(chǎn)稅，這樣大大節(jié)省了企業(yè)的稅收負擔，為企業(yè)創(chuàng)造了節(jié)稅收益。

4.改出售為投資聯(lián)營節(jié)稅

按照稅法規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不繳營業(yè)稅和土地增值稅，而且以不動產(chǎn)投資入股以后轉讓股權時也不需要補交營業(yè)稅。這些規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展增值稅稅收籌劃提供了空間。如果具備一定條件的企業(yè)或公司作為房地產(chǎn)的購買方，可以考慮先以不動產(chǎn)投資入股，再以向購買方轉讓股權的房地產(chǎn)達到銷售房地產(chǎn)的目的，從而為企業(yè)獲得節(jié)稅收益。

(二)利用增加可抵扣項目進行節(jié)稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行增值稅稅收籌劃時可通過增加合理的利息支出等扣除項目金額以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》中關于利息支出扣除項目之規(guī)定：“現(xiàn)行相關土地增值稅稅法對財務費用扣除項目中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額?！薄胺康禺a(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除?！边@些選擇性條款為企業(yè)提供了一個新的增值稅稅收籌劃空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，都會發(fā)生大量的借款，不可避免的會有大量的利息支出，而依據(jù)上述規(guī)定利息支出的不同扣除方法會對企業(yè)應納的土地增值稅產(chǎn)生很大的影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅稅收籌劃中要注意的問題

增值稅稅收籌劃能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來節(jié)稅收益，實現(xiàn)企業(yè)利潤的增加和企業(yè)價值的提升。但是，房地產(chǎn)企業(yè)進行增值稅稅收籌劃時也有一定的風險性，因此，企業(yè)還要注意以下問題：新晨

(一)增值稅稅收籌劃應以合理合法為前提

增值稅稅收籌劃不可盲目的鉆法律的空子，在進行增值稅稅收籌劃時應堅持依法原則，在不違背國家的各項法律、法規(guī)的前提下，結合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實際情況進行籌劃，才能達到預期的效果和目標。

(二)增值稅稅收籌劃應注重戰(zhàn)略籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅收籌劃納稅過程更重要的是公司管理層的決策過程，企業(yè)在決策時要注重規(guī)范性、戰(zhàn)略性的籌劃。有的房地產(chǎn)企業(yè)片面的認為，納稅籌劃就是鉆稅法的空子，只對單個項目，單筆交易或者單個環(huán)節(jié)進行籌劃，而忽略了項目對企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營成本上的影響，單純地追求通過稅費籌劃來增加企業(yè)的節(jié)稅收益卻增加了開發(fā)成本或經(jīng)營成本，最終對企業(yè)產(chǎn)生了消極的影響。

因此，企業(yè)進行增值稅稅收籌劃，管理層和財務部門不僅要關注財務、稅務方面的事項，也要關注企業(yè)日常經(jīng)營的各個方面，不僅需要財務部門的工作人員的合作，還要得到企業(yè)內部其他部門的配合，才能充分取得增值稅稅收籌劃節(jié)稅效益的最優(yōu)額度。

篇9

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃；策略

稅收籌劃（英文TaxPlanning）,稅收籌劃是指，納稅人在一項經(jīng)濟業(yè)務發(fā)生以前，在遵守法律的前提下，運用相應的稅收法律法規(guī)，以節(jié)稅為目的，對其進行事先的籌劃，以達減少納稅、延期納稅的目的。隨著我國稅收法律制度的不斷完善與進步的同時，政府為了更進一步的促進經(jīng)濟發(fā)展，擺脫經(jīng)濟下行壓力，不斷的出臺相應稅收優(yōu)惠政策，為企業(yè)提供稅收籌劃的政策上的支持；另一方面，金稅三期、四期的不斷完善、稅收征管體系的日臻健全，進一步地規(guī)范了稅收征納關系，并因此而堵住了稅收征管方面的漏洞，使得納稅違法行為無處遁形?？梢哉f，未來的稅收籌劃工作具有雙重目的，既要節(jié)約納稅成本，又要有效地降低納稅風險。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，營改增以后，增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅等稅種都有相應的稅收籌劃空間，但是客觀地講，土地增值稅的稅收籌劃空間更大。原因在于，一方面，土地增值稅實施四級超率累進稅率，其稅負率較高；另一方面，土地增值稅的納稅籌劃貫穿于開發(fā)項目的始終，納稅籌劃時間較長、納稅籌劃環(huán)節(jié)較多，其技術性也是最強的。因而，做好土地增值稅籌劃工作，可以有效的降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合納稅成本，并能夠有效地規(guī)避納稅風險。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃概述

據(jù)統(tǒng)計，稅收我國整體財政收入的90%以上。可以說，中國的經(jīng)濟發(fā)展、國防建設、醫(yī)療衛(wèi)生、教育事業(yè)、基礎設施建設都方面都離不開稅收作為支持。同時，新時期下，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的愈發(fā)完善，我國政府已經(jīng)基本上摒棄了計劃經(jīng)濟時代利用行政手段來干預經(jīng)濟發(fā)展的方式，逐步變成了運用經(jīng)濟杠桿來調節(jié)經(jīng)濟。而稅收杠桿作為重要的經(jīng)濟調節(jié)手段，起到了至關重要的作用。國家可以利用稅收杠桿來調整產(chǎn)業(yè)政策，從而優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，促進經(jīng)濟良性發(fā)展。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，受到國家宏觀政策的影響，其各類成本日益提升，鑒于此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過土地增值稅優(yōu)惠政策開展稅收籌劃，能夠有效的節(jié)約納稅成本。

1.土地增值稅及納稅籌劃的概述土地增值稅概述。納稅人在轉讓不動產(chǎn)過程中，就取得的相關收入（貨幣、非貨幣）減去稅收法規(guī)規(guī)定可以扣除部分后的增值額就繳納的稅金。土地增值稅的關鍵在于有償轉讓不動產(chǎn)。土地增值稅納稅籌劃概述。土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所繳納稅種中稅負率較高的，其最高稅率將達到增值額的60%。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開展土地增值稅的稅收籌劃，將起到節(jié)約一大部分納稅成本的作用。土地增值稅納稅籌劃的方法較多，總結起來包括：收入分散、適當?shù)睦⒖鄢?、增加扣除項目金額、合理的延后土地增值稅清算時點。其中：收入分散，對合同內容進行分拆，在總價不變的情況下，適度提高高增值物業(yè)的成本，根據(jù)部分城市政策，按毛坯房取得預售證產(chǎn)品的精裝修業(yè)務和地下無單獨產(chǎn)權車位不納入清算范圍。在這種精裝業(yè)務或車位銷售等業(yè)務中，將銷售毛坯房與出售家電、家具和裝修工程分開簽訂合同，這樣土增稅將僅就銷售毛坯房征收；利息扣除，關于利息扣除問題，土地增值稅相關法規(guī)規(guī)定，凡符合規(guī)定的貸款利息（亦即能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的）可以按利息+（土地出讓金+開發(fā)成本）X5%之內扣除，凡不符合規(guī)定的貸款利息則按（土地出讓金+開發(fā)成本）x10%以內扣除，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，可以很好的運用上述兩點來自我掌握利息扣除方式；增加扣除項目金額，首先要明確的一點是增加扣除項目不等于虛開發(fā)票沖抵成本，而是指開發(fā)商可以適當?shù)膶τ谛^(qū)內的一些公共配套設施，如，綠地、植樹、園林、道路等方面加大投資，以取得加計20%的扣除優(yōu)惠；合理延后土地增值稅清算時點。如區(qū)域內有未彌補虧損公司的，用原公司摘牌獲取新項目，在涉及補繳的情況下可以與稅務爭取原開發(fā)項目土增稅延期清算。對于能實行以預征代清算的項目，應主動爭取以預征代清算。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃意義有效提升企業(yè)經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的最終目的是實現(xiàn)利潤的最大化。對于企業(yè)來說，如何能夠通過不斷的經(jīng)營管理、降低各類成本費用從而實現(xiàn)利潤的最大化，是每個地產(chǎn)企業(yè)管理層、財務人員都要考慮的問題。以萬科為例，該公司2019年整體稅負率6.83%，亦即100元收入，需要繳納稅費為6.83元，而當年的凈利潤率不到15%，客觀地講，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負率還是較高的。而房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅屬于價內稅，即所繳納的土地增值稅稅金將計入“稅金及附加”會計科目，并直接沖減本年利潤。因而，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，加強土地增值稅的納稅籌劃，將會為企業(yè)創(chuàng)造更大的利潤。提升企業(yè)財務人員業(yè)務水平。新時期下，隨著稅制改革的不斷深入，要求企業(yè)財務人員具備較為過硬的業(yè)務水平及高水平的綜合業(yè)務能力。土地增值稅所涉及的內容較多，其基本上涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個過程中，與企業(yè)所得稅有許多近似之處。與此同時，土地增值稅還涉及到稅負臨界點、稅收優(yōu)惠政策等方面，這就要求企業(yè)的財務人員在充分了解企業(yè)自身經(jīng)營狀況的前提下，還要對于稅收制度、稅收優(yōu)惠政策有所了解。以上的要求，自然需要財務人員提升自身的業(yè)務水平才能實現(xiàn)。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施土地增值稅稅收籌劃的著眼點稅收優(yōu)惠政策角度。稅收優(yōu)惠政策的使用對于土地增值稅的稅收籌劃工作將起到重要作用。原因在一地，稅收優(yōu)惠政策是稅收法規(guī)所給定的，允許納稅人合法利用的政策，也是最為安全的。土地增值稅中對于建筑標準普通住宅出售且增值額超過扣除項目低于20%的免于繳納土地增值稅。然而，標準普通住宅的標準是由各省、市、自治區(qū)確定的。因而，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，若想合理的應用該稅收優(yōu)惠政策進行土地增值稅的納稅籌劃，應該以充分了解開發(fā)項目所在地的地方規(guī)定以后進行。收入角度。收入是土地增值稅發(fā)生的源頭，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，如何能夠合理的謀劃收入，顯得十分重要。首先，可根據(jù)市場定價適度調節(jié)普通住宅的價格，以滿足普通住房土地增值稅的免稅條件。其次，對有銷售或渠道銷售模式的，可要求渠道費用和費用不得開進購房款發(fā)票中，做為其它業(yè)務收入或非房收入，減少可售部分增值率，繼續(xù)降低土地增值稅。開發(fā)成本角度。除了收入以外，開發(fā)成本的高低也將決定著土地增值額的多少。開發(fā)成本不僅可以直接抵減收入，更為重要的是能夠為下一步的20%加計扣除、三項期間費用的扣除標準提供計算依據(jù)。因而，應該重視開發(fā)成本的核算與支出。比如產(chǎn)業(yè)性拿地時，盡可能與政府和國土部門溝通，在總土地價格不變的情況下，將產(chǎn)業(yè)用地和可售部分土地成本進行區(qū)分。產(chǎn)業(yè)用地土地成本低，可售部分土地成本高，降低可售部分的增值率，繼而降土地增值稅。或者從提升小區(qū)品質的角度出發(fā)，通過加大公共配套設施的投入，加大綠化、植被、園區(qū)方面的投入力度，來增加開發(fā)成本。還可以將一些可以計入開發(fā)間接費用的成本支出，按照建筑面積法分攤或直接歸集法計算，以最有利的方法有效增加開發(fā)成本。另外，還可以通過合理增加關聯(lián)方定價的方式增加一些成本。然而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加的開發(fā)成本應該是本著客觀、真實的原則進行，切不可為了增加成本而盲目的加大投入，而不計整體成本。同時，對于房開企業(yè)來說，更不能以稅收籌劃為由虛開發(fā)票，落入偷稅陷井。利息支出角度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，項目開發(fā)過程中，尤其是項目開發(fā)前期需要資金作為支撐，許多企業(yè)選擇債務性融資方式融入資金。土地增值稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除的標準有二：一方面，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利息支出能夠準確計算分攤開發(fā)項目，并能夠提供金融機構證明，同時利率不超過同期商業(yè)銀行貸款利率的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息支出+（土地價款+開發(fā)成本）x5%，另一方面，如果利息支出無法滿足上述規(guī)定，則房地產(chǎn)開發(fā)費用=（土地價款+開發(fā)成本）x10%。因而，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，應該根據(jù)上述稅收制度規(guī)定，負債融資方式盡量提供金額機構證明，權益資本籌資，可不計算應分攤利息，達到多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用的目的。合作方式角度。合作建房不屬于土地增值稅征收范圍，一般來講，合作雙方，一方出地、一方出錢，雙方合作建設房屋，然后按比例分配房屋。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，可以結合公司實際運營狀況選擇合作建房。另外，關于合作建房的問題，許多地產(chǎn)企業(yè)也在不同程度的應用，之所以其可以不征收土地增值稅，是因為其所收到的收入為勞務收入，不屬于土增稅征稅范圍。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃中的風險

1.稅收籌劃風險意識不足“意識決定行為，行為導致結果”。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，自2016年5月營改增稅制改革以來，由于增值稅的特性關系，許多房地開發(fā)企業(yè)將稅收籌劃工作的重點轉移至土地增值稅方面?？梢哉f對于，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地增值稅的稅收籌劃是具備一定技術含量的，若能夠成功其獲利空間還是較大的。然而，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展土地增值稅稅收籌劃過程中，對于風險意識認識不足，沒有將稅收籌劃風險控制在可控范疇內；部分地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然在稅收籌劃過程中注重了風險意識，但是沒有將其常態(tài)化、系統(tǒng)化，僅停留在就事論事。總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于對土地增值稅稅收籌劃風險沒有加以關注，為后期的土增稅清算及未來的稅收稽查埋下了隱患，從而導致稅收風險的發(fā)生。

2.稅收政策掌握不透相關企業(yè)在進行土地增值稅稅收籌劃中，首要遵循的原則便是合法性原則，合法性原則缺失的稅收籌劃基本上可以視同為偷稅。然而，實務中許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅稅收籌劃過程中，參與籌劃的人員雖然具備了一定的專業(yè)財稅知識，在處理一般性業(yè)務過程中，能夠予以應對。但是，若進行深度的、綜合性的稅收籌劃工作則有些力不從心，其問題出在對于稅收政策掌握的不到位上。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與稅收籌劃人員若不能非常深入、透徹的研究土地增值稅政策，也容易在具體的日常財務核算、稅務處理過程中引發(fā)政策性風險，將給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來稅務風險。

3.稅收籌劃思路不清晰房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅稅收籌劃過程中，稅收籌劃思路的不清晰，是導致該業(yè)務風險出現(xiàn)的另一重要因素。原因在于，在進行該稅種的稅收籌劃來說，無論是收入方面還是成本費用方面都是具有較強的操作性的。納稅籌劃一定要從“業(yè)務經(jīng)營流程”入手來做前瞻性規(guī)劃而不是單純的從“財務處理環(huán)節(jié)”來做事后諸葛亮。但是，相關人員在具體操作過程中，由于其思路不清晰，介入時點延后，無形中給稅收籌劃增加了一定的難度。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃風險防范對策

1.提升相關人員稅收籌劃風險防范意識目前，我國的稅收征管體系日臻健全，企業(yè)在開展稅收籌劃過程中，若不能很好的提升稅收籌劃風險防范意識，將會為其帶來無盡的納稅風險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實施土地增值稅稅收籌劃過程中，同樣應該提升相關人員的稅收籌劃風險防范意識，以不至于因為稅收籌劃工作而平添不必要的麻煩。具體來說，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該結合自身所處的行業(yè)特點，并在充分了解自身項目開發(fā)狀況的基礎上，搜尋所能夠利用的優(yōu)惠政策，為其所用。另一方面，可以成立稅收籌劃風險控制部門，配備一些具有稅收籌劃經(jīng)驗的人員，也可以定期聘請注冊會計師、稅務師來企業(yè)指導，以期達到有效規(guī)避土地增值稅籌劃風險、增強稅收風險防范意識之目的。

2.進一步加強對于政策法規(guī)的研究土地增值稅納稅籌劃首先離不開對于稅收政策法規(guī)的研究，如果離開了對于相關稅收政策的研究，稅收籌劃工作很容易偏離軌道。如，營改增以后，要求房地產(chǎn)企業(yè)所取得的涉及開發(fā)成本的發(fā)票，要求其在備注項寫明項目名稱、所在地區(qū)，否則不可以作為土地增值稅扣除依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在從事該稅種的稅收籌劃過程中，要對于土地增值稅及其所關聯(lián)財稅政策進行相應的研究?？梢酝ㄟ^網(wǎng)絡、與稅務機關溝通、聘請專業(yè)人員講解方式進行。同時，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于其所制訂的稅收籌劃方案，聘請一些專家給予評價，以確保其具備合法性、合理性及可操作性。以期實現(xiàn)降低稅務籌劃風險的目的。

篇10

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅現(xiàn)有籌劃問題

（一）對于宏觀政策的重視不夠

在近幾年里，國家出臺了大量的房地產(chǎn)調控制度，主要有：“國八條”、“國十一條”等等，同時也從財政、稅收等多個方面加強了對房地產(chǎn)企業(yè)的管理控制。面對這么多的宏觀調控政策，只有少部分的房地產(chǎn)企業(yè)注意并重視了起來，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都沒有對宏觀的政策引起足夠的重視。特別是對于房地產(chǎn)高層的管理人員來說，因為他們難以轉變固有的管理思維，沒有清楚的掌握了解國家的政策，導致他們在重大決策的時候往往會忽視到已有的國家政策，沒有及時的抓住利用優(yōu)惠政策或者做出了一些違反國家政策的行為，從而造成了房地產(chǎn)企業(yè)的損失。并且，因為沒有足夠的引起重視，導致房地產(chǎn)企業(yè)不能夠針對新的政策作出及時的調整，這嚴重的影響了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作，增加了企業(yè)的稅負壓力，加大了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風險。

（二）沒有明確的稅收籌劃目標

在現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的工作過程中，只有極少部分的企業(yè)將稅收籌劃落實到了實際的工作當中；然而大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作都僅僅是停留在表面上，而沒有真正的落實。相對于其他的一些工作來說，企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作有一定的難度，它不僅需要各種人員有足夠的稅收籌劃能力，還需要它能夠精確的掌握了解相關的稅收政策、制度并且還能夠很好的判斷國家的經(jīng)濟走向。在實際的房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃的工作當中，往往沒有一個明確的稅收籌劃目標，在開展工作時缺少詳細的籌劃思路，稅收籌劃的內容、對象等都不明確；至于那少部分的企業(yè)，雖然落實了稅收籌劃，但是涉及的籌劃內容很片面，只注意到了增值稅點上的籌劃，沒有一個長遠的稅收規(guī)劃，缺乏明確的稅收目標。

（三）稅收籌劃方法掌握不夠，缺乏稅務風險意識

我國房地產(chǎn)企業(yè)目前還處于發(fā)展的階段，所以企業(yè)在會計方面的培養(yǎng)上還存在許多的欠缺，特別是在土地增值稅稅收籌劃方面的會計人才更是稀少。相對其他的稅收籌劃來說，土地增值稅稅收籌劃的難度更高。所以對于籌劃人員的能力有了更高的要求，但是目前的稅收人員的能力遠不能夠完全的滿足籌劃工作的需求，特別是在籌劃方法的掌握上，大多數(shù)的工作人員連詳細的了解都沒做到更別談是熟練的掌握應用?；I劃人員對于稅收籌劃工作的認識不夠，所以在實際的工作當中很少有人能夠將稅收籌劃真正的應用到房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅當中去。另外，部分的房地產(chǎn)企業(yè)因為稅收籌劃經(jīng)驗的缺乏，導致籌劃人員不能夠準確的找到稅收籌劃的切入點，不能夠根據(jù)企業(yè)的實際發(fā)展需求做出適當?shù)亩愂栈I劃。房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅收籌劃工作中還缺乏稅務風險意識，這常常導致企業(yè)的稅務風險增加，增大了企業(yè)的稅負壓力，阻礙企業(yè)的發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃改進完善措施

（一）重視國家的宏觀調控政策

在我國現(xiàn)有的經(jīng)濟市場中，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的競爭壓力越來越大，不僅國家的管控變得越來越嚴格，在其發(fā)展的過程當中還出現(xiàn)了許多麻煩的問題，這都是阻礙企業(yè)發(fā)展的主要因素。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)想要在這不斷變化的經(jīng)濟市場中生存并發(fā)展下去，就需要積極的關注國家的宏觀調控政策，特別是對于企業(yè)的管理者來說，要及時的掌握了解已有的宏觀政策，將政策充分的體現(xiàn)到自己企業(yè)的決策當中，結合企業(yè)的實際發(fā)展狀況進行科學合理的土地增值稅稅收籌劃工作。另外，企業(yè)還應該對未出臺的宏觀政策要有一定的預測性，通過提前可靠的預測，提早的進行相應的調整，在國家正式出臺后能夠更早的抓住機遇，為企業(yè)帶來更多的效益。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要積極的開展稅收籌劃工作，要充分的意識到稅收籌劃的重要性，將稅收籌劃落實到實際的工作當中去，而不是停留在表面上。

（二）明確稅收籌劃目標

對于房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作來說，企業(yè)應該在項目處理設計的初階段就明確好稅收籌劃的目標；土地增值稅稅收籌劃的工作應該要有事前規(guī)劃的特點，在實際的稅收工作當中，有部分的房地產(chǎn)企業(yè)往往是在項目正式開工之后才開始進行籌劃目標的確定的。在這時企業(yè)已經(jīng)錯過了最佳的稅收籌劃時間，籌劃空間較之前縮小了許多，有的籌劃空間甚至不能夠達到籌劃的目標。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作當中，要有著明確的稅收籌劃目標，最好是在項目設計之前，并且完成項目的整個過程都應該涉及到稅收籌劃，這樣才能夠更加全面的更加系統(tǒng)的完成籌劃工作；這樣有利于房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的增大，是企業(yè)

順利完成稅收籌劃目標的重要保障。

（三）加強籌劃人員的素質建設，提高風險防范意識

就目前的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃來看，現(xiàn)有的大部分籌劃工作人員已經(jīng)不能夠滿足現(xiàn)有稅收籌劃工作的需求。一方面是因為房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃上的經(jīng)驗還不是很完善，所以在人員的招聘以及政策的使用上還存在一定的缺陷；另一方面是因為土地增值稅稅收籌劃工作的難度較大，需要籌劃人員熟練的掌握相關的政策以及籌劃技巧等方面的知識，同時還要對國家新的政策有一定的預見能力。所以，為了滿足現(xiàn)有企業(yè)稅收籌劃工作的需求，企業(yè)應該加強稅收籌劃人員的素質建設。主要表現(xiàn)為：在進行新成員招聘時盡可能的選擇已經(jīng)能夠滿足條件的人員，其次對已有的籌劃人員進行專業(yè)的培訓，讓其的能力可以滿足工作的需求。企業(yè)管理者應該調整思想觀念，樹立符合新時代的管理觀念，落實稅收籌劃工作。

房地產(chǎn)企業(yè)要想長遠穩(wěn)定的發(fā)展下去，稅務風險的防范是在所難免的。面對現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展市場，因為市場經(jīng)濟的不穩(wěn)定性以及新稅務政策的不確定性，導致稅務風險得到很大的提高，這對于企業(yè)的稅務管理工作是很不利的。所以，在企業(yè)之后進行稅收籌劃工作時要提高風險的防范意識，加強風險防范機制的建設，并且根據(jù)企業(yè)的發(fā)展需求，設立專門的風險預警機制，加強風險因素的管控；明?_稅務管理工作相關人員的職責，建立完善獎懲機制。還可以成立專門的風險防范小組，可以利用企業(yè)已有的風險經(jīng)歷建立風險資料庫，風險探討企業(yè)的風險經(jīng)歷，預測企業(yè)可能會出現(xiàn)的風險并且提出相應的解決措施以便于在風險出現(xiàn)時能夠及時的解決，降低企業(yè)的稅負壓力。