導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃案例，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)所得稅；稅收籌劃；實(shí)證

前言：

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅收種類相對(duì)較多，其中房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)繳納的較為主要的稅種之一。通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)繳稅情況進(jìn)行調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅款繳納的過(guò)程中，都會(huì)對(duì)納稅金額進(jìn)行控制，通過(guò)多種籌劃手段，降低企業(yè)納稅的成本。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行籌劃的過(guò)程中缺乏系統(tǒng)的管理，忽視科學(xué)手段的應(yīng)用等，使得房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃難以達(dá)到理想的效果。

1.房地產(chǎn)行業(yè)涉稅特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在我國(guó)具有著一定的特殊性，尤其是在近年來(lái)住房?jī)r(jià)格居高不下的影響下，我國(guó)政府以及廣大人民群眾都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展十分的重視。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況與房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)有著密切的關(guān)系，并且對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益以及發(fā)展方向等都會(huì)產(chǎn)生影響。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況進(jìn)行研究，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在納稅方面具有著以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：（1）不同階段稅收不同。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中是分階段的，不同的階段其經(jīng)營(yíng)的形式也有所不同。（2）稅種多，稅額高。我國(guó)在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行征稅的過(guò)程中采取的是分類征稅，也就是說(shuō)在不同的領(lǐng)域進(jìn)行不同稅費(fèi)的征稅。（3）獨(dú)特的繳費(fèi)方式。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅款繳納的過(guò)程中，大多數(shù)的稅種都按照正常的繳稅方式進(jìn)行。

2.具體案例分析

甲公司是一家經(jīng)營(yíng)效益良好的房地產(chǎn)企業(yè)，在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中因資金不足，需要進(jìn)行8000萬(wàn)元資金的籌措。在對(duì)資金進(jìn)行籌措的過(guò)程中，甲公司希望通過(guò)企業(yè)所得稅籌劃的方式，對(duì)企業(yè)將要繳納的企業(yè)所得稅進(jìn)行控制，在合法的范圍內(nèi)將企業(yè)需要繳納的個(gè)人所得稅降到最低。下面（表一）是甲公司成員提出的三個(gè)不同的籌資計(jì)劃，通過(guò)對(duì)籌資計(jì)劃進(jìn)行分析我們可以找出最優(yōu)的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案。

通過(guò)對(duì)日常生活中企業(yè)所得稅的繳納方式進(jìn)行研究我們可知在日常生活中企業(yè)所得稅的繳納與企業(yè)的借款有著密切的關(guān)系，并且隨著企業(yè)借款的不斷提升，個(gè)人所得稅的數(shù)額也會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的下降。因此巧妙的進(jìn)行資金的借貸成為了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行企業(yè)所得稅籌劃的主要方式之一。通過(guò)對(duì)甲公司的三個(gè)籌資計(jì)劃進(jìn)行分析，我們又可以發(fā)現(xiàn)不同的資金借貸方法產(chǎn)生的企業(yè)所得稅籌劃效果也有所不同，其中通過(guò)對(duì)三個(gè)不同計(jì)劃進(jìn)行研究我們可以直觀的看到，計(jì)劃三在可以進(jìn)行利息抵稅的比重更大，其在進(jìn)行企業(yè)所得稅的控制方面效果更好。但是，值得注意的是方案三雖然節(jié)稅效果突出，但是在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上卻是最大的因此應(yīng)被有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)所重視。

3.房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃

對(duì)上述案例進(jìn)行分析我們可以得出，房地產(chǎn)行業(yè)可以通過(guò)對(duì)企業(yè)所得稅進(jìn)行籌劃，降低企業(yè)所得稅的支出，并且進(jìn)行資金的借貸是主要的應(yīng)用手段。通過(guò)進(jìn)一步的研究我們可以發(fā)現(xiàn)上述案例只是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行所得稅籌劃的一個(gè)縮影，在實(shí)際的工作過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以針對(duì)不同的經(jīng)營(yíng)階段進(jìn)行不同的企業(yè)所得稅稅收籌劃。

3.1準(zhǔn)備階段

我國(guó)稅法對(duì)于納稅的對(duì)象進(jìn)行細(xì)致的劃分，通過(guò)有針對(duì)性的的稅收規(guī)定對(duì)我國(guó)的稅收工作進(jìn)行保障。因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)設(shè)立的過(guò)程中，首先應(yīng)對(duì)稅法進(jìn)行掌握，明確其在納稅過(guò)程中的義務(wù)，通過(guò)對(duì)相關(guān)納稅內(nèi)容的了解，完善稅收籌劃的依據(jù)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)具體的組建形式進(jìn)行考慮。這主要是因?yàn)槠髽I(yè)的組建形式不僅關(guān)系著企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式，經(jīng)濟(jì)發(fā)展等，同時(shí)也關(guān)系著稅收的多少。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在準(zhǔn)備階段應(yīng)從稅收以及企業(yè)發(fā)展的角度進(jìn)行綜合的考慮。最后，對(duì)分支機(jī)構(gòu)的形式進(jìn)行把握。企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)包括分公司和子公司兩種，針對(duì)不同的分支機(jī)構(gòu)我國(guó)法律在企業(yè)所得稅方面進(jìn)行了區(qū)分的規(guī)定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行分支機(jī)構(gòu)建立的過(guò)程中，應(yīng)用發(fā)展的眼光看問(wèn)題，針對(duì)不同條件下分公司以及子公司的稅收特點(diǎn)，進(jìn)行合理的選擇。

3.2開(kāi)發(fā)階段

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是一個(gè)比較復(fù)雜的過(guò)程，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行合理的把握對(duì)于控制企業(yè)所得稅的繳納有著重要的意義。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)階段首先，應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行各項(xiàng)資格的審批，并遵守具體的流程，完善開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各項(xiàng)工作。其次，進(jìn)行合理籌資方式的選擇。通過(guò)案例我們可以知道不同的籌資方式在節(jié)稅效果以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上都有所不同，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)二者進(jìn)行合理把握，進(jìn)行科學(xué)的稅收籌劃。

3.3銷售階段

銷售是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的重要環(huán)節(jié)，為了可以對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行保障，我國(guó)大約80%以上的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中都會(huì)進(jìn)行房地產(chǎn)的預(yù)售工作。因此一般在對(duì)房地產(chǎn)銷售階段進(jìn)行研究的過(guò)程中，習(xí)慣性的會(huì)將該階段分為兩個(gè)部分。就房地產(chǎn)的預(yù)售部分而言，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)預(yù)售過(guò)程中收取的資金進(jìn)行合理的籌劃，并以季度為單位進(jìn)行利潤(rùn)的預(yù)算以便進(jìn)行企業(yè)所得稅的繳納。而對(duì)于現(xiàn)售部分來(lái)說(shuō)，在對(duì)其進(jìn)行稅收籌劃時(shí)應(yīng)著重考慮可實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)收入以及經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資本支出以及經(jīng)濟(jì)虧損等因素，對(duì)應(yīng)該繳納的稅額進(jìn)行合理的計(jì)算，避免因資本控制失誤造成稅款繳納不準(zhǔn)確的現(xiàn)象出現(xiàn)。

4.總結(jié)：

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行發(fā)展的過(guò)程中，應(yīng)從多個(gè)角度出發(fā)對(duì)企業(yè)內(nèi)部的資金支出進(jìn)行控制。通過(guò)加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃質(zhì)量的方式，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅額進(jìn)行合理的控制，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。（作者單位：1.北京開(kāi)放大學(xué)懷柔分校；2.北京京北職業(yè)技術(shù)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1] 杜敏.房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃分析[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2012，13（14）：56-57

篇2

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 稅收籌劃 探討

一、稅收籌劃的概念與作用

所謂稅收籌劃是指納稅人在不超出相關(guān)稅收法律法規(guī)范圍的基礎(chǔ)上，在組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、投資理財(cái)及商品買賣等相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中選擇合理、合法的稅收方案，通過(guò)稅收籌劃實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，其本質(zhì)上是轉(zhuǎn)嫁企業(yè)成本，降低企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。稅收籌劃行為要與相關(guān)法律法規(guī)相符，并且在納稅人進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或投資活動(dòng)前實(shí)施稅收籌劃，其體現(xiàn)出明顯的不確定性，由此可見(jiàn)，稅收籌劃是一種層次更高的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其屬于資金密集型組織，因此要做好科學(xué)的稅收籌劃才能更好的適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。具體而言，稅收籌劃對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要作用體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，通過(guò)稅收籌劃可以實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的目標(biāo)；其次，通過(guò)稅收籌劃，可以有效提升商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目管理水平與管理效率；再次，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中進(jìn)行合理的稅收籌劃，有利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)樹(shù)立良好的社會(huì)形象；最后，稅收籌劃也是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中必不可少的一項(xiàng)重要決策內(nèi)容。

二、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中涉及到的主要稅種

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及到的稅種主要包括以下幾種：首先為營(yíng)業(yè)稅，其屬于流轉(zhuǎn)稅制中的主要稅種，營(yíng)業(yè)稅的征收對(duì)象是國(guó)內(nèi)提供應(yīng)稅勞動(dòng)、進(jìn)行無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及不動(dòng)產(chǎn)銷售的組織單位及個(gè)體，對(duì)其營(yíng)業(yè)額進(jìn)行征稅；在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，由于其與銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅目規(guī)定相符，因此要征收營(yíng)業(yè)稅；其次，土地增值稅，其征收對(duì)象為出讓土地使用權(quán)及銷售建筑產(chǎn)品時(shí)產(chǎn)生的價(jià)格增值量，而土地價(jià)格增值量則是指房地產(chǎn)取得的收入扣除規(guī)定的開(kāi)發(fā)成本及其它費(fèi)用支出后所剩的余額，土地價(jià)格增值量由土地增值的多少來(lái)決定；其三，印花稅，其主要征收對(duì)象是房地產(chǎn)交易過(guò)程中針對(duì)交易金額征收的稅種；并且房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂建筑合同過(guò)程中，也要繳納一定的印花稅；其四，企業(yè)所得稅，即房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)的出租或轉(zhuǎn)讓時(shí)，會(huì)獲得相應(yīng)的凈收益，按照會(huì)計(jì)規(guī)定，該部分收益要納入企業(yè)的利潤(rùn)總額中，并繳納一般稅率為25%的企業(yè)所得稅；最后，房產(chǎn)稅，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未公開(kāi)出售前，無(wú)需征收房產(chǎn)稅，不過(guò)，如果出售前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房的出租、應(yīng)用或出借，則要繳納采用比例稅率的房產(chǎn)稅，根據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)征的稅率為1.2%，按照房產(chǎn)租金收入計(jì)征的稅率為12%。

三、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅收籌劃的方法及實(shí)例分析

（一）稅收籌劃的主要方法

1、壓低土地增值額

在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出進(jìn)行計(jì)算，并計(jì)算出土地成本與開(kāi)發(fā)成本之和的5%，合理比較兩者的大小，從而在項(xiàng)目籌建初期確定一種最佳的利息扣除方法，以充分享受國(guó)家規(guī)定的土地增值稅起征點(diǎn)及相關(guān)優(yōu)惠的稅收政策。在出售房產(chǎn)時(shí)，可以采取措施以降低單筆銷售額的利潤(rùn)，比如整體轉(zhuǎn)讓法、分解定價(jià)法以及拆分收入法等等；此外，還可以通過(guò)有效措施降低課稅基礎(chǔ)，以減少企業(yè)的應(yīng)納稅金，并且所適用的稅率也可能相對(duì)更低，以盡量實(shí)現(xiàn)“收入最小化”及“成本最大化”的籌劃目標(biāo)。

2、降低企業(yè)所得稅

在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，如果條件允許，可以適當(dāng)?shù)姆怕?xiàng)目竣工時(shí)間，通過(guò)延遲納稅時(shí)間以達(dá)到緩解企業(yè)資金壓力、贏得貨幣時(shí)間價(jià)值的目的。此外，還可以在符合稅法規(guī)定的前提下，在稅前扣險(xiǎn)員工的福利保障資金，比如失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)以及養(yǎng)老保險(xiǎn)等，這種方法可以在提高企業(yè)員工福利的同時(shí)降低企業(yè)所得稅。

3、利息費(fèi)用的稅務(wù)籌劃

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，每個(gè)項(xiàng)目均需占用大量資金，相應(yīng)的這些資金會(huì)產(chǎn)生大量的利息費(fèi)用，因此做好利息費(fèi)用的稅務(wù)籌劃意義非常。根據(jù)利息支出的性質(zhì)不同，稅法上的處理方法也存在差異，有些按資本化處理，有些則按費(fèi)用化處理，相應(yīng)的會(huì)產(chǎn)生不同的處理結(jié)果。無(wú)論利用哪種處理方法均要注意以下幾個(gè)方面：首先，如果企業(yè)處于免稅期，或者發(fā)生虧損的年度，以及有前5年虧損可延續(xù)彌補(bǔ)時(shí)，可以選擇資本化的方式處理借款費(fèi)用；其次，如果企業(yè)處于獲利年度，那么盡可能采用費(fèi)用貨的方式處理借款費(fèi)用，以減輕稅負(fù)；再次，要注意合法支出利息，否則不得在稅前扣除；最后，由于稅法對(duì)企業(yè)金融機(jī)構(gòu)外的借款均做了強(qiáng)制性規(guī)定，如果利率大于同期同類商業(yè)銀行貸款利率，則不得在稅前扣除利息，因此，房地產(chǎn)企業(yè)盡量不要向金融機(jī)構(gòu)以外的個(gè)人或組織貸款，以防止納稅調(diào)整額增加。

4、其它稅收籌劃方法

其它稅收籌劃方法包括稅基籌劃技術(shù)、緊扣臨界點(diǎn)及提高經(jīng)營(yíng)銷售模式的靈活性等。其中稅基籌劃是指降低稅基以減輕稅負(fù)，企業(yè)在選擇集資方式時(shí)可以參照稅基差異，比如發(fā)行股票或債券的稅基等，至少選擇其中一個(gè)集資方式；而緊扣稅收的臨界點(diǎn)可以獲得較好的減輕稅負(fù)的效果，因?yàn)槲覈?guó)相關(guān)稅法中有所規(guī)定，應(yīng)繳稅額超出特定的范圍內(nèi)，稅率會(huì)發(fā)生變化，因此將涉稅金額控制在臨界點(diǎn)以下，在繳納稅金時(shí)可以按照較低稅率征收，有效降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)。此外，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)銷售過(guò)程中，可以采用多種不同的投資方式與經(jīng)營(yíng)方式，可以有效降低稅收成本。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃實(shí)例分析

1、案例一

A房地產(chǎn)企業(yè)所承建的普通住宅取得2000萬(wàn)元的銷售收入，開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目A房地產(chǎn)企業(yè)所支付的地價(jià)款為550萬(wàn)元，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本為600萬(wàn)元，準(zhǔn)予稅前扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為110萬(wàn)元，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的相關(guān)稅收金額為100萬(wàn)元。A公司為降低稅收成本，采用了稅收籌劃措施，降低該項(xiàng)目住宅的銷售價(jià)格，由2000萬(wàn)降至1895萬(wàn)元，其增值率為19.8%，根據(jù)相關(guān)規(guī)定可知，如果增值額小于扣除金額20%，則無(wú)城繳納土地增值稅，所以，A公司在進(jìn)行稅收籌劃后，其利潤(rùn)為315萬(wàn)元，與未進(jìn)行稅收籌劃相比，共降低21萬(wàn)元稅負(fù)，下表1可以直觀看出：

表1：稅收籌劃前后稅收利潤(rùn)對(duì)比 （單位：萬(wàn)元）

2、案例二

B公司一經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單裝修的住宅項(xiàng)目總售價(jià)在1200萬(wàn)元，該項(xiàng)目中還配置了相關(guān)設(shè)施，按照相關(guān)稅法規(guī)定可知，B公司開(kāi)發(fā)的該項(xiàng)目允許扣除的金額為1000萬(wàn)元，增值額則為600萬(wàn)元。如果采用稅收籌劃方法，對(duì)該住宅項(xiàng)目進(jìn)行拆分，分為毛坯房出售合同與房屋裝修類合同，則不含裝飾成本的毛坯房屋的合同價(jià)為1000萬(wàn)元，合同款的稅收扣除成本則為350萬(wàn)元，該合同可以歸類為房地產(chǎn)銷售合同，所以需要繳納相應(yīng)的土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅及其它附加稅等；而房屋裝修類合同中，裝修成本的合同價(jià)為200萬(wàn)元，在計(jì)算上繳稅額時(shí)可以將50萬(wàn)元成本扣除，并且房屋裝修合同歸類為裝修服務(wù)類，所以無(wú)需繳納土地增值稅，只需繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅及其它附加稅。那么B公司這一住宅項(xiàng)目進(jìn)行稅收籌劃后，稅后收益為985.9萬(wàn)元，下表2可以直觀看出：

表2：稅收籌劃前后稅收益對(duì)比表 （單位：萬(wàn)元）

3、案例三

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采購(gòu)了一套建設(shè)專用設(shè)備，價(jià)值300萬(wàn)，預(yù)計(jì)資產(chǎn)殘值率為2%左右，使用年限在6-10年，計(jì)提折舊采用直線法，設(shè)計(jì)以下兩種方案：

一種方案是按10年期限計(jì)算折舊，相應(yīng)的計(jì)提折舊額為：

300*（1-2%）/10=29.4 （單位：萬(wàn)元）

設(shè)企業(yè)資金成本為10%，則期數(shù)為10的年金現(xiàn)值系數(shù)為6.154，則折合為現(xiàn)值的折舊可降低所得稅支出為：

29.4*25%*6.145=45.17 （單位：萬(wàn)元）

第二種方案是按6年期限計(jì)算折舊，相應(yīng)的計(jì)提折舊額為：

300*（1-2%）/6=49 （單位：萬(wàn)元）

期數(shù)為6的年金現(xiàn)值系數(shù)為4.355，則折合為現(xiàn)值的折舊可降低所得稅支出為：

49*25%*4。355=53.35 （單位：萬(wàn)元）

雖然從數(shù)字上看，改變折舊期限對(duì)企業(yè)所得稅稅負(fù)總和的影響不太明顯，但是將資金的時(shí)間價(jià)值考慮在內(nèi)，顯然6年期的折舊期限更加有利，可以節(jié)約8.18萬(wàn)元，因此選擇6年期更為合理。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙巖.警惕美國(guó)地產(chǎn)稅務(wù)陷阱[J].金融博覽（銀行客戶）.2008（05）： 70-71

篇3

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的若干問(wèn)題

要分析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的若干問(wèn)題，首先得了解一個(gè)概念――稅務(wù)籌劃，稅務(wù)籌劃，是納稅人在國(guó)家稅收法律規(guī)定許可范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)投資、經(jīng)營(yíng)、核算等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的事先安排，以充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切稅收優(yōu)惠政策和運(yùn)用稅收法規(guī)所允許的技術(shù)差異，從而達(dá)到盡可能降低稅收負(fù)擔(dān)或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益。[2]由于我國(guó)稅法體系還處在完善階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了自己短期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)利用，以身涉法，偷稅漏稅問(wèn)題嚴(yán)重。在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的成本中，稅收成本比重較大。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的環(huán)節(jié)眾多中，拿地、拆遷、設(shè)計(jì)、土建、采購(gòu)、裝修、資金、營(yíng)銷、物業(yè)管理等等經(jīng)濟(jì)行為無(wú)不涉及到交稅，稅收籌劃的空間巨大。因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)便打起了稅收的主意，在企業(yè)稅務(wù)籌劃過(guò)程中鉆法律的空子避稅者有之，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)甚至在以上各環(huán)節(jié)中出現(xiàn)了逃稅漏稅的現(xiàn)象。

除了逃稅漏稅以外，風(fēng)險(xiǎn)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題也不容小視。由于市場(chǎng)、國(guó)家政策等一系列因素的影響，稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)頗高，而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)防范風(fēng)險(xiǎn)的體制并不完善，在遇到風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，很多的房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)采取有效措施來(lái)控制。筆者調(diào)查了多家房地產(chǎn)企業(yè)，總結(jié)出其風(fēng)險(xiǎn)大致有一下幾種，一是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)和資金有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，企業(yè)所進(jìn)行的每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都需要對(duì)資金進(jìn)行合理的掌控。在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金大多來(lái)源于銀行體系，企業(yè)融資越大，稅務(wù)籌劃的空間也就越大。但稅務(wù)籌劃在給企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，也使企業(yè)面臨著不小的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。二是政策風(fēng)險(xiǎn)，近十來(lái)年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)飛速發(fā)展，其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占的比重與日俱增，但由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)起步較晚，法律體系還不健全，與房地產(chǎn)有關(guān)的具體的規(guī)范性文件較少，這就使得部分房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過(guò)程中形成很大的風(fēng)險(xiǎn)。三是行業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)。受房地產(chǎn)企業(yè)巨大經(jīng)濟(jì)利益的誘惑，很多企業(yè)把眼光轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)企業(yè)，有些企業(yè)不惜血本投資房地產(chǎn)行業(yè)，但投資房地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)利益并存，并且房地產(chǎn)行業(yè)相比其它行業(yè)更復(fù)雜，如果沒(méi)有合理的稅務(wù)規(guī)劃，就會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，稅收籌劃體系的不完善也是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問(wèn)題。由于房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)數(shù)額巨大，所以，經(jīng)過(guò)稅務(wù)籌劃省下來(lái)的錢絕非小數(shù)目。但如何省這筆錢，卻成了各房地產(chǎn)企業(yè)的難題。

接下來(lái)，筆者將聯(lián)系案例，分析房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的相關(guān)準(zhǔn)則，以期解決以上問(wèn)題。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的相關(guān)原則

（一）合法性原則

合法是稅務(wù)籌劃最基本的準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)只有在保證所經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目、籌劃方案合法的情況下，才能得到國(guó)家稅務(wù)主管部門批準(zhǔn)，否則再能促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的項(xiàng)目方案都不一定能實(shí)施，即便實(shí)施了也會(huì)受到相應(yīng)的懲罰。影響整個(gè)企業(yè)的形象。合法性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是充分利用法律鼓勵(lì)的稅務(wù)籌劃，其次是適當(dāng)尋找法律放任的籌劃，三是謹(jǐn)慎選擇法律盲區(qū)的籌劃。各房地產(chǎn)企業(yè)一定要摒棄僥幸心理，嚴(yán)格依照國(guó)家的稅法行事，量力而為。在遵守法律的同時(shí)也保護(hù)的自己的利益。

（二）籌劃要考慮綜合性原則

綜合性原則是指在進(jìn)行某一稅種的稅務(wù)籌劃時(shí)，要綜合考慮各種情況，以求整體稅負(fù)最輕、長(zhǎng)期稅負(fù)最輕。以下案例將說(shuō)明這一點(diǎn)。

現(xiàn)有一A公司有300萬(wàn)的閑置資金，希望與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司B進(jìn)行合作，以下有兩種方式供A公司，第一種是直接將300萬(wàn)作為出資與B公司進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)房產(chǎn)；第二種是采取投資入股方式參與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。假設(shè)A公司在1年以后中途退出該房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)與B公司協(xié)商，分得現(xiàn)金60萬(wàn)。在第一種方式下，60萬(wàn)收入按稅法規(guī)定作為項(xiàng)目收入分利。由于A公司出資金，其收入不分?jǐn)側(cè)魏纬杀荆诠痉值?0萬(wàn)元時(shí)，相當(dāng)于公司將合作開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給B公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為360萬(wàn)元。轉(zhuǎn)讓收入需要繳納不動(dòng)產(chǎn)銷售的營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅。其中營(yíng)業(yè)稅及附加為19.8萬(wàn)元，企業(yè)所得稅13.27萬(wàn)元，稅后收入為26.93萬(wàn)元。在第二種情況下，房產(chǎn)完工銷售后分回股利60萬(wàn)元。由于A、B兩個(gè)公司的稅率相同，公司60萬(wàn)稅后利潤(rùn)不需要補(bǔ)稅，即A公司所獲經(jīng)濟(jì)利益為60萬(wàn)元。

我們不難看出以上兩種種投資方式第二種稅負(fù)相比第一種方式要輕很多。

（三）籌劃要考慮風(fēng)險(xiǎn)均衡原則

現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化不斷，錯(cuò)綜復(fù)雜，所有的企業(yè)活動(dòng)都或多或少存在風(fēng)險(xiǎn)，同樣，節(jié)稅也有一定的風(fēng)險(xiǎn)，一般來(lái)說(shuō)節(jié)稅力度與風(fēng)險(xiǎn)呈正比例關(guān)系，也就是說(shuō)企業(yè)節(jié)稅力度越大，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。在上述案例中，第二種方式雖然稅負(fù)要輕，但A公司要承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而且B公司不負(fù)責(zé)還本。在第一種投資方式中，A公司雖然稅負(fù)較重，但是其直接參與了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，獲得開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。另外，在稅務(wù)籌劃過(guò)程中，如果籌劃人員素質(zhì)不高，籌劃時(shí)機(jī)選擇欠妥等，那么稅務(wù)籌劃方案也就不能很好的使房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

篇4

關(guān)鍵詞：稅收籌劃；成本控制；房地產(chǎn)業(yè)

在金融風(fēng)暴席卷全球的背景下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)也不可避免地受到影響，特別是地產(chǎn)置業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮，投資增速回落，預(yù)售情況不佳，再加上前期宏觀調(diào)控的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)幾乎枯竭的狀態(tài)。

在不違反稅法的前提下進(jìn)行精心的稅收籌劃，規(guī)避潛在納稅風(fēng)險(xiǎn)，節(jié)約合理納稅成本，是企業(yè)的合法權(quán)利。據(jù)專家測(cè)算，企業(yè)有15％~20％的節(jié)稅空間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是典型的資金密集型行業(yè)，進(jìn)行必要的稅收籌劃，對(duì)企業(yè)有效降低運(yùn)營(yíng)成本，增加收入利潤(rùn)，具有相當(dāng)重要的意義。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃的必要性

企業(yè)繳納的稅款是企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本之一，有效地進(jìn)行稅收籌劃、合理合法地減少企業(yè)繳納的稅款額，是一條有效降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的途徑。下面以一個(gè)案例進(jìn)行說(shuō)明：

某公司2005年3月在湖南注冊(cè)成立，注冊(cè)資金2000萬(wàn)元人民幣。該公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)是汽車租賃，年?duì)I業(yè)額達(dá)1000萬(wàn)元人民幣。按照5％的營(yíng)業(yè)稅率，該公司每年至少交50萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅；按照10％的租賃行業(yè)利率，該公司每年應(yīng)繳納33萬(wàn)元的所得稅；加上每年約5萬(wàn)元的附加稅，該公司每年應(yīng)繳納的總稅額在88萬(wàn)元左右（見(jiàn)圖1）。其稅收籌劃解決方案：

（1）通過(guò)安置下崗失業(yè)人員獲得稅收優(yōu)惠。財(cái)稅2002年208號(hào)文件規(guī)定，如果服務(wù)性企業(yè)安置下崗失業(yè)人員達(dá)到其員工總數(shù)30％，可以免3年?duì)I業(yè)稅、3年企業(yè)所得稅和城建、教育等其他附加稅種。該公司主營(yíng)業(yè)務(wù)是汽車租賃，屬于服務(wù)性行業(yè)，對(duì)招收員工的學(xué)歷知識(shí)水平的要求不會(huì)太高，完全有能力招收一部分失業(yè)下崗人員作為員工。因此，如果該公司能夠安置超過(guò)30％的下崗失業(yè)人員，就可以免繳3年的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅以及附加稅。

（2）通過(guò)安置退伍軍人獲得稅收優(yōu)惠。財(cái)稅2004年93號(hào)文件規(guī)定，如果服務(wù)性企業(yè)安置軍隊(duì)退役士官達(dá)到其員工總數(shù)的30％，企業(yè)可以免繳3年?duì)I業(yè)稅、企業(yè)所得稅和其他附加稅。因此，如果該企業(yè)租賃公司能夠依此招收部分軍隊(duì)退役士官作為其員工，就可以在3年內(nèi)免繳營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和附加稅。

以上是稅收籌劃方式的一個(gè)小的運(yùn)用，可帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日趨成熟，由于納稅風(fēng)險(xiǎn)、稅收制度的多變以及稅收籌劃知識(shí)的廣泛傳播等因素的存在，稅收籌劃將越來(lái)越被智慧的企業(yè)家們所接受。稅收籌劃正走上經(jīng)濟(jì)前臺(tái)，成為企業(yè)控制成本的利器。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃的可行性

2．1從稅收政策看稅收籌劃的可行性

國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策，雖然不斷完善，但由于行業(yè)發(fā)展快，會(huì)出現(xiàn)一些新的情況和問(wèn)題，因此稅法可能存在覆蓋面上的空白點(diǎn)、銜接上的間隙處和掌握尺度上的模糊界限等。加之會(huì)計(jì)處理方法與稅法之間存在著差異，因而企業(yè)如何納稅，往往存在多個(gè)可選擇的方案。企業(yè)可以通過(guò)對(duì)自身行為的調(diào)整，避開(kāi)稅收所要限制的方面，達(dá)到國(guó)家規(guī)定的政策條件。

2．2從納稅觀念看稅收籌劃的可行性

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代，人們把稅收看作企業(yè)對(duì)國(guó)家應(yīng)有的貢獻(xiàn)，側(cè)重從作為征稅主體的國(guó)家角度研究稅收，卻忽視了作為納稅主體的企業(yè)在依法納稅過(guò)程中的合法權(quán)利。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，理論界開(kāi)始重視從納稅主體的角度研究稅收，企業(yè)財(cái)務(wù)管理者開(kāi)始認(rèn)識(shí)到稅收在現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理中有不可估量的作用，研究企業(yè)納稅籌劃的思想障礙已經(jīng)基本消除。

2．3從合法地位看稅收籌劃的可行性

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國(guó)家稅法體系的完善，國(guó)家對(duì)企業(yè)的稅收籌劃行為也持肯定和支持的態(tài)度。2001年，國(guó)家稅務(wù)總局正式公開(kāi)承認(rèn)了稅收籌劃的合法地位，并且在其主管的專業(yè)報(bào)紙《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》上開(kāi)辟《籌劃專刊》，專門討論稅收籌劃的理論和實(shí)踐知識(shí)。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃的具體做法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及的稅種比較多，但并不是所有的稅種都適合進(jìn)行稅收籌劃。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以進(jìn)行稅收籌劃的主要有：營(yíng)業(yè)稅、上地增值稅、企業(yè)所得稅。由于不同稅種的性質(zhì)不同，稅收籌劃的途徑、方法及收益也不同。

3．1營(yíng)業(yè)稅籌劃

營(yíng)業(yè)稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為為課稅對(duì)象所征收的一種稅。

3．1．1合作建房籌劃法

所謂合作建房，就是指一方提供資金，一方提供土地使用權(quán)，兩方共同建造房屋的行為。合作建房有純粹“以物易物”和成立“合營(yíng)企業(yè)”兩種方式。兩種方式納稅義務(wù)不同，納稅人可以利用這些規(guī)定中的差異進(jìn)行稅收籌劃。以“以物易物”方式為例：甲乙兩企業(yè)合作建房，甲提供土地，乙提供資金。兩企業(yè)約定，房屋建好后，雙方均分。完工后，經(jīng)評(píng)估該建筑物價(jià)值4000萬(wàn)元，甲乙各分得2000萬(wàn)元的房屋。此時(shí)，甲企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，應(yīng)以轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營(yíng)業(yè)額為2000萬(wàn)元，甲應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅＝2000×5％＝100（萬(wàn)元），而乙企業(yè)則無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅。

3．1．2承包合同籌劃法

工程承包公司是否與建設(shè)單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。承包公司與建設(shè)單位簽訂合同時(shí)，建房屬于建筑業(yè)，適用3％的稅率；不簽訂合同時(shí)，只是負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，屬于服務(wù)業(yè)，應(yīng)繳納5％的營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)上述規(guī)定，納稅人在承包工程時(shí)，一定要與建設(shè)單位簽訂建筑安裝工程合同。這樣，其承包收入只需按建筑業(yè)適用3％的稅率。否則，其承包收入就需按服務(wù)業(yè)適用5％的稅率，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加的稅負(fù)也會(huì)相應(yīng)加重。

3．1．3減少應(yīng)稅項(xiàng)目流轉(zhuǎn)次數(shù)籌劃法

我國(guó)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于營(yíng)業(yè)稅的納稅范疇，而營(yíng)業(yè)稅是按次重復(fù)征收的，轉(zhuǎn)讓次數(shù)增加便會(huì)導(dǎo)致重復(fù)納稅。如：甲企業(yè)曾為建筑房屋向乙企業(yè)借入2億元人民幣，約定到期后以開(kāi)發(fā)的部分房屋充抵借款。最終，甲企業(yè)用300套住宅抵頂借款，依據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅1000萬(wàn)元，城市維護(hù)稅70萬(wàn)元及教育費(fèi)附加30萬(wàn)元，以上二項(xiàng)稅合計(jì)1100萬(wàn)元。而乙企業(yè)接受這300套住宅后為收回欠款，轉(zhuǎn)手銷售，再次支付相關(guān)稅1100萬(wàn)元，乙企業(yè)實(shí)際只收回欠款1．89億元。300套住房被銷售了兩次，所以交納了兩次營(yíng)業(yè)稅。若乙企業(yè)幫助甲企業(yè)銷售這300套住房，并約定住房銷售后，銷售款優(yōu)先償還原先欠款。這樣使300套住房?jī)H被銷售一次，只需交納一次營(yíng)業(yè)稅，乙房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際可以收回的借款就是2億元了。

3．2土地增值稅籌劃

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得增值額征收的稅種。

3．2．1成本核算對(duì)象的籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可設(shè)立一家獨(dú)立的裝飾公司，專門為購(gòu)房戶裝修。具體可與購(gòu)房戶簽訂兩份合同，一份是開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房戶簽訂的房地產(chǎn)銷售合同，另一份是裝飾裝演公司與購(gòu)房戶簽訂的裝修合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只就銷售合同上注明的房款的增值額繳納土地增值稅，而裝修合同上注明的金額屬于勞務(wù)收入，繳納營(yíng)業(yè)稅，不繳土地增值稅。通過(guò)分散經(jīng)營(yíng)收入，從而減少稅基，降低稅率，節(jié)省稅款。

3．2．2利息扣除方式的籌劃

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出不能單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中一并計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資歷，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資歷，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

3．2．3合理確定增值額進(jìn)行籌劃

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免繳土地增值稅；如果增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。同時(shí)對(duì)納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。土地增值稅適用30％~60％的超率累進(jìn)稅率，價(jià)格越高，相同條件下增值額越大，適用稅率越高，有些情況下價(jià)高未必利大。因此，在確定房地產(chǎn)銷售價(jià)格時(shí)，要全盤考慮，既要考慮價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)力又要考慮企業(yè)的最終收益。

3．3企業(yè)所得稅籌劃

與營(yíng)業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅籌劃相比，企業(yè)所得稅籌劃的效益更大也更直接。因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)稅籌劃的效益并不是最終的節(jié)稅效益，只有扣除對(duì)企業(yè)所得稅的影響后才是真實(shí)的效益。

3．3．1選擇投資地區(qū)籌劃

選擇投資地區(qū)進(jìn)行稅收籌劃，是伴隨著國(guó)家對(duì)部分地區(qū)的稅收優(yōu)惠政策出臺(tái)而產(chǎn)生的，符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，因此得到官方承認(rèn)與支持。納稅人經(jīng)過(guò)核算其成本和收益，可在經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)放區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、西部地區(qū)等稅收優(yōu)惠政策較多的地區(qū)注冊(cè)。如果企業(yè)已經(jīng)在無(wú)優(yōu)惠政策的地區(qū)成立，則可通過(guò)一定的策劃，與某些能享受優(yōu)惠待遇的企業(yè)或產(chǎn)業(yè)掛靠，使自己也能符合優(yōu)惠條件。

3．3．2選擇從屬機(jī)構(gòu)籌劃

企業(yè)的從屬機(jī)構(gòu)主要包括子公司、分公司和辦事處。這三種形式的從屬機(jī)構(gòu)在設(shè)立手續(xù)、核算、納稅形式以及稅收優(yōu)惠等方面是不同的。子公司雖是獨(dú)立法人，設(shè)立手續(xù)復(fù)雜，獨(dú)立核算和繳納所得稅等，但可以享受當(dāng)?shù)氐亩愂諆?yōu)惠政策；而分公司和辦事處則設(shè)立手續(xù)簡(jiǎn)單，不獨(dú)立核算，也不獨(dú)立繳納所得稅，由總公司匯總繳稅，稅負(fù)較輕，但不享受稅收優(yōu)惠政策。因此，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，應(yīng)該根據(jù)具體情況分析，選擇促使企業(yè)獲得最大利益、稅負(fù)較輕的方案實(shí)施。

篇5

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有投入資金大，融資成本高，建設(shè)周期長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大的特點(diǎn)。整個(gè)經(jīng)營(yíng)行為涉及營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、城建稅、教育費(fèi)附加等多個(gè)稅費(fèi)，稅負(fù)較重。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著融資困難、項(xiàng)目推進(jìn)緩慢、銷售單價(jià)和面積下滑、資金回籠周期長(zhǎng)等困難，導(dǎo)致欠稅金額增長(zhǎng)迅速。在這樣的情況下，如何降低成本成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須思考的問(wèn)題。而通過(guò)稅收籌劃降低稅負(fù)，是其中一個(gè)非常重要的內(nèi)容。企業(yè)稅收籌劃能否成功，取決于其合法性是否適當(dāng)，是否遵循了一般反避稅規(guī)則，即該項(xiàng)(一系列)安排是否具有合理商業(yè)目的，取決于該安排的主要目的是什么，即是否以稅務(wù)利益為主要目的。通過(guò)合理的稅收籌劃找到企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為于政府政策意圖的最佳結(jié)合點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)政府與企業(yè)的雙贏具有現(xiàn)實(shí)意義。

二、文獻(xiàn)綜述

楊煥玲(2011)提出稅收籌劃是稅收法律關(guān)系中征稅主體與納稅主體的稅收博弈沖突。稅收籌劃的權(quán)利是在法律允許的邊界范圍內(nèi)或邊界上，一旦超越這個(gè)界限就不再是企業(yè)的合法權(quán)利。萬(wàn)莎(2011)指出房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在政策性風(fēng)險(xiǎn)、片面性風(fēng)險(xiǎn)、認(rèn)定風(fēng)險(xiǎn)、成本偏高風(fēng)險(xiǎn)。胡芳等(2011)指出通過(guò)合作建房的方式，一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金合作建房，建成后按照比例分配，可以避免繳納土地增值稅。廖治宇(2010)、胡亞元(2010)指出，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量采取合并申報(bào)的方式繳納土地增值稅。張?jiān)?2011)認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)可不通過(guò)獲取租金方式而采取入股聯(lián)營(yíng)以分得利潤(rùn)的方式避免繳納營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)。

上述論述提出了關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃的方式，但存在一定的局限性。合伙建房的方式容易引起后期的利益分割及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的糾紛，不具普遍性。通過(guò)入股聯(lián)營(yíng)的方式獲取實(shí)質(zhì)上的租金也因?yàn)闀?huì)影響被投資方的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)而難以適用。合并申報(bào)的方式繳納企業(yè)所得稅需要集團(tuán)公司或經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目將多的公司才能使用。本文以現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下企業(yè)經(jīng)營(yíng)的具體問(wèn)題為研究對(duì)象，擬針對(duì)籌資、銷售、項(xiàng)目管理、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，通過(guò)對(duì)A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司案例，分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可能遇到的實(shí)際困難提出行之有效且的稅收籌劃方案。

三、案例概況

某區(qū)政府通過(guò)招商引資引入A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，以BT模式進(jìn)行該區(qū)工業(yè)園項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)。工業(yè)園區(qū)建設(shè)規(guī)模為5平方公里。項(xiàng)目建設(shè)時(shí)限從2009年開(kāi)始，計(jì)劃2017年完成。項(xiàng)目收入該區(qū)政府?dāng)M通過(guò)工業(yè)園區(qū)建成后入園企業(yè)20年內(nèi)繳納各項(xiàng)稅收返還款的方式支付A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司專項(xiàng)財(cái)政補(bǔ)貼。A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司完成園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，取得2平方公里商住用地用于該公司開(kāi)發(fā)商住房。A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司面臨著巨大的資金融資壓力。并且，該工業(yè)園招商引資企業(yè)入園后，由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)周期長(zhǎng)，產(chǎn)生的稅收很難在短期內(nèi)通過(guò)稅收返還方式彌補(bǔ)A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司前期巨額投入。此外，自2014年開(kāi)始，該地塊商品房成交量萎縮，價(jià)格下跌，A公司取得大宗商住用地進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)后房屋滯銷，經(jīng)營(yíng)陷入困難。

四、相關(guān)稅收問(wèn)題籌劃

(一)資金投入與運(yùn)營(yíng)模式對(duì)稅收的影響

某區(qū)政府通過(guò)招商引資方式將該區(qū)優(yōu)質(zhì)區(qū)域工業(yè)園區(qū)交由A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司實(shí)施建設(shè)，主要為了解決將該塊土地由生地變?yōu)槭斓氐木揞~資金融資困難的問(wèn)題。按照協(xié)議，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司按照BT模式進(jìn)行建設(shè)，按照現(xiàn)行稅收政策的規(guī)定，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司實(shí)施土地改造、拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》，以建筑勞務(wù)按照3%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅從而產(chǎn)生較大的稅收負(fù)擔(dān)。

但根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人投資政府土地改造項(xiàng)目有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的公告》，納稅人與地方政府合作，投資政府土地改造項(xiàng)目，其中，土地拆遷、安置及補(bǔ)償工作由地方政府制定其他納稅人進(jìn)行，投資方負(fù)責(zé)按計(jì)劃支付土地整理所需資金;同時(shí)，投資方作為建設(shè)方與規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工單位簽訂合同，協(xié)助地方政府完成土地規(guī)劃設(shè)計(jì)，場(chǎng)地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規(guī)劃設(shè)計(jì)單位和施工單位支付設(shè)計(jì)費(fèi)和工程款。當(dāng)該地塊符合國(guó)家土地出讓條件時(shí)，地方政府將該地塊進(jìn)行掛牌出讓，若成交價(jià)低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自行承擔(dān);若成交價(jià)超過(guò)投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。投資方的行為屬于投資行為，不屬于營(yíng)業(yè)稅范圍，其取得的投資收益不征收營(yíng)業(yè)稅。

據(jù)此，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)合理的稅收籌劃，在實(shí)施該地塊整體開(kāi)發(fā)時(shí)不按BT模式以建設(shè)方的身份進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而以投資方的身份完成融資、支付土地整治資金，與規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工單位簽訂合同，并直接向規(guī)劃設(shè)計(jì)單位和施工單位支付設(shè)計(jì)費(fèi)和工程款。政府將整治完成的土地掛牌出讓后，以入園企業(yè)繳納的土地出讓金指定專項(xiàng)用途返還A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以及一定期限內(nèi)入園企業(yè)稅收返還相結(jié)合的方式取得收入，既能不繳納營(yíng)業(yè)稅，又能有效解決巨額投入的資金壓力。

(二)籌資環(huán)節(jié)借款的稅收問(wèn)題

由于A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司前期土地整治資金投入巨大，在實(shí)施商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)資金出現(xiàn)困難，加之受市場(chǎng)行情影響，已達(dá)到預(yù)售條件的商品房銷售情況也不理想，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品無(wú)法通過(guò)銷售回籠資金。前期銀行借款資金利息負(fù)擔(dān)較大。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理辦法》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))，開(kāi)發(fā)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對(duì)象，屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)按照工程進(jìn)度分類核算完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，將已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的借款費(fèi)用計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)企業(yè)所得稅稅前扣除，以達(dá)到減少企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額的目的。

(三)銷售環(huán)節(jié)稅收問(wèn)題

一是通過(guò)采取不同的銷售模式會(huì)降低稅收成本。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定，房地產(chǎn)公司支付的傭金可作為增值額的扣除項(xiàng)目，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以通過(guò)設(shè)立獨(dú)立的銷售公司，從而減少土地增值稅和企業(yè)所得稅。

此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)可以委托代銷的方式銷售，按照銷售清單的時(shí)間確定收入的實(shí)現(xiàn)，從而達(dá)到延遲納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的目的。

二是合理核算減少稅基。在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，市場(chǎng)購(gòu)買力不足的情況下，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為應(yīng)對(duì)銷售困難的問(wèn)題，打折銷售或贈(zèng)送部分面積、車庫(kù)等方式促銷。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅法的規(guī)定，在同一張發(fā)票上列明銷售價(jià)款和折扣額的，可以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。除此之外的情形，無(wú)論企業(yè)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，都必須以包含折扣額的總價(jià)款為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)。因此，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在進(jìn)行折扣銷售時(shí)，應(yīng)在同一張發(fā)票上注明銷售額和折扣額，以實(shí)現(xiàn)減少營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的目的。而對(duì)于贈(zèng)送的車庫(kù)等，若車庫(kù)具有產(chǎn)權(quán)，且合同中以贈(zèng)送方式轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，則按照營(yíng)業(yè)稅相關(guān)規(guī)定應(yīng)視同銷售。在該項(xiàng)交易的交易價(jià)格之外，由稅務(wù)機(jī)關(guān)按照市場(chǎng)價(jià)格核定轉(zhuǎn)讓價(jià)格，對(duì)轉(zhuǎn)讓車庫(kù)的交易行為征收營(yíng)業(yè)稅。若合同中將房屋銷售價(jià)格分?jǐn)倿榉课蒌N售價(jià)格和車庫(kù)銷售價(jià)格，則僅對(duì)該項(xiàng)交易價(jià)格征收營(yíng)業(yè)稅，大大減少營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)。

(四)滯銷商品房管理的稅收問(wèn)題

在目前的市場(chǎng)行情下，房地產(chǎn)企業(yè)很難再實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品一舉售罄的情況。A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司受讓商住用地面積大，開(kāi)發(fā)及銷售周期長(zhǎng)達(dá)10年以上。對(duì)于長(zhǎng)期滯銷的尾盤，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采取將作為存貨的商品房出租的方式實(shí)現(xiàn)一定的資金回流。但如果將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品變更為投資性房地產(chǎn)，應(yīng)按12%的稅率繳納房產(chǎn)稅，還需繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加以及企業(yè)所得稅。而如果將尾盤以投資入股的方式交付給其他單位使用，以利潤(rùn)分配的方式取得收益，則只需繳納企業(yè)所得稅，稅負(fù)將會(huì)大大減輕。

(五)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的稅收問(wèn)題

A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資的項(xiàng)目面積大，周期長(zhǎng)。目前該公司存在重大資金困難，很可能出現(xiàn)無(wú)法繼續(xù)實(shí)施該項(xiàng)目，而不得不轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目土地的情形，即便籌資順利，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中業(yè)可能存在因資金周轉(zhuǎn)困難而中斷開(kāi)發(fā)，將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓他方進(jìn)行的情況。如果以項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的方式，則應(yīng)認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)而繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、城建稅以及教育費(fèi)附加，稅負(fù)較重。

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2002]1191號(hào))的規(guī)定，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》的規(guī)定，對(duì)于房屋進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)變動(dòng)導(dǎo)致企業(yè)法人房地產(chǎn)權(quán)屬變更登記不征契稅的批復(fù)》(財(cái)稅[2003]184號(hào))的規(guī)定，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。

篇6

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；稅收籌劃

稅收籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過(guò)對(duì)納稅人的經(jīng)營(yíng)、投資、籌資、分配等理財(cái)活動(dòng)的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實(shí)現(xiàn)納稅人最合理、最優(yōu)的涉稅財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)由于在開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)過(guò)程通常具有投入資金多、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高、建設(shè)及銷售周期長(zhǎng)、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見(jiàn)效慢等特點(diǎn)，所以運(yùn)用稅收籌劃這種新的理財(cái)方式，不僅能有效降低企業(yè)的涉稅成本和風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，而且有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)。本文主要以土地增值稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅等相關(guān)稅金為例，對(duì)稅收籌劃實(shí)務(wù)進(jìn)行分析，懇請(qǐng)大家賜教。

一、相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)

由于目前大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金來(lái)自金融企業(yè)的借貸，具有資金量

大、借款期限長(zhǎng)、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可以利用合適的利息扣除方式對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃。一方面，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，將完工之前的借款利息可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（期間費(fèi)用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)，增加凈收益。另一方面，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購(gòu)買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。案例:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一批商品房，支付的地價(jià)款為600萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為1000萬(wàn)元，假設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為100萬(wàn)元和70萬(wàn)元時(shí)（設(shè)貸款利率5%），如何為該公司利用利息扣除進(jìn)行籌劃？籌劃過(guò)程如下：首先計(jì)算扣除的利息支出差異：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬(wàn)元)，其次判斷：當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬(wàn)元時(shí)，由于100萬(wàn)>80萬(wàn)，所以該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣就可以按100萬(wàn)元扣除，否則只能按80萬(wàn)元扣除，計(jì)稅依據(jù)將增加20萬(wàn)元，造成多繳稅款；當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬(wàn)元時(shí)，由于70萬(wàn)<80萬(wàn)，所以應(yīng)選擇第二種計(jì)扣方式，即不按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，這樣可以多扣除10萬(wàn)元利息支出，減少計(jì)稅依據(jù)10萬(wàn)元，合理降低稅負(fù)。從以上分析可以看出，在可能的情況下將利息費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，是企業(yè)在該扣除項(xiàng)目納稅籌劃時(shí)的首選。

二、利用建房方式的籌劃實(shí)務(wù)

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負(fù)，但前提是在開(kāi)發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，從而避免開(kāi)發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（一）的通知》（國(guó)稅函[1995]156號(hào)）的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。案例：華富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對(duì)富民公司來(lái)說(shuō)，分得的辦公樓不含土地增值稅，會(huì)降低購(gòu)置成本。即便將來(lái)處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對(duì)華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)成本，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，這樣就實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)置方的雙贏。

三、改變銷售模式的籌劃實(shí)務(wù)

一是，針對(duì)納稅主體的新設(shè)分立。即房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)設(shè)立獨(dú)立銷售公司，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。案例：大華公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，如果采用兩種售價(jià)：第一，若以1500萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5萬(wàn)元，增值率為28.48%，應(yīng)納99.75萬(wàn)元的土地增值稅，凈賺232.75萬(wàn)元。第二，以1400萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1166.96萬(wàn)元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬(wàn)元。第三，如果大華公司設(shè)立獨(dú)立銷房屋銷售公司，大華公司將住房以1400萬(wàn)元的售價(jià)賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬(wàn)元的價(jià)格賣出，當(dāng)開(kāi)發(fā)公司賣給銷售公司時(shí)，由于其增值率為19.97%＜20%，免納土地增值稅。當(dāng)銷售公司以1500萬(wàn)元售出時(shí)，扣除營(yíng)業(yè)稅及附加合計(jì)：1500×5.5%=82.5萬(wàn)元，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5+82.5=1250萬(wàn)元，其增值率為16.67%＜20%，免納土地增值稅。最終從集團(tuán)角度看，銷售時(shí)只增加營(yíng)業(yè)稅等稅金：1400×5.5%=77萬(wàn)元，獲利潤(rùn)1500－（1167.5＋77）=255.5萬(wàn)元，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75萬(wàn)元。

二是，針對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)獨(dú)立銷售公司的銷售方式上，也可以采用以下銷售模式來(lái)減少賬面收入或遞延納稅時(shí)間。第一，開(kāi)發(fā)企業(yè)采取無(wú)償或收取極少手續(xù)費(fèi)方式委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開(kāi)具銷售清單，由于這種方式應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，所以在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間上可以盡量遞延，同時(shí)這樣可以避免銷售公司繳納營(yíng)業(yè)稅（基本無(wú)代銷收入）。第二，將原來(lái)由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷售及管理費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當(dāng)然，對(duì)于業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)等有費(fèi)用扣除限額的扣除項(xiàng)目，應(yīng)事先商議確定由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)（開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入多，抵扣的限額就大），這樣就可以避免上述費(fèi)用應(yīng)超標(biāo)而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。第三，對(duì)于客戶通過(guò)銀行按揭方式購(gòu)買開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開(kāi)立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬日再確認(rèn)收入并納稅，這樣，一方面銀行可以沉淀資金，另一方面，企業(yè)可以控制收入和所得實(shí)現(xiàn)時(shí)間。

四、優(yōu)化收入結(jié)構(gòu)的籌劃實(shí)務(wù)

隨著居民生活水準(zhǔn)的提高，逐漸對(duì)房屋的裝飾、裝潢提出了更高的要求，且裝修費(fèi)用在房款中所占比重有逐年遞增的趨勢(shì)。如果與購(gòu)房者簽訂合同時(shí)，略加變通，將經(jīng)營(yíng)收入分散，就能節(jié)省不少土地增值稅，增加企業(yè)收益。在實(shí)際操作時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可設(shè)立一家裝飾裝潢公司，專門為購(gòu)房戶搞裝修。具體可與購(gòu)房戶簽訂兩份合同，一份是房地產(chǎn)初步完工時(shí)簽訂的銷售合同，另一份是與裝飾裝潢公司簽訂的裝修合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只就銷售合同上注明房款增值額繳納土地增值稅，裝修合同上注明的金額屬于勞務(wù)收入，應(yīng)征營(yíng)業(yè)稅，不用繳納土地增值稅。這樣就使得經(jīng)營(yíng)收入分散，稅基和稅率減少，可節(jié)省稅款。案例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售個(gè)性化裝修商品房，售價(jià)為毛坯房10000元/㎡，外加裝修1500元/㎡，而精裝修房則為11500元/㎡，其中計(jì)算增值額扣除項(xiàng)目金額為7000元/㎡。方式1：按11500元/㎡簽訂售房合同，企業(yè)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅=11500×5%=575元/㎡，城建稅和教育費(fèi)附加=575×11%=63.25元/㎡，土地增值稅=7000×50%×30%＋（11500－7000×50%）×40%=1450元/㎡；購(gòu)房者應(yīng)繳納的契稅=11500×3%（假設(shè)稅率為3%）=345元/㎡。方式2：按10000元/㎡簽訂售房合同1500元/㎡簽訂裝修合同，企業(yè)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅=10000×5%＋1500×3%=545元/㎡，城建稅和教育費(fèi)附加=545×11%=59.95元/㎡，土地增值稅=（10000－7000）×30%=900元/㎡；購(gòu)房者應(yīng)繳納的契稅=10000×3%（假設(shè)稅率為3%）=300元/㎡。通過(guò)比較不難發(fā)現(xiàn)，方式1比方式2企業(yè)需多支出稅金583.30元/㎡，而購(gòu)房者則需多繳納契稅45元/㎡。另外，企業(yè)在營(yíng)銷實(shí)踐中常許諾為客戶贈(zèng)送裝修、家私等支出，對(duì)于發(fā)生于竣工驗(yàn)收日后的裝修、家私等支出的稅務(wù)會(huì)計(jì)核算方法可采用：“以支抵收，屏蔽支出”的方法，即先由售房方依據(jù)合同的約定，將擬投入的裝修、家私等支出作為售價(jià)的抵減，降低售房?jī)r(jià)格以少營(yíng)業(yè)稅支出，而且不必外購(gòu)商品，索取發(fā)票和組織施工，買方掌握裝修自。還有對(duì)于銷售時(shí)收取的維修基金，應(yīng)盡量從銷售收入中剝離出來(lái)，建立維修基金賬戶，這樣可以降低名義銷售收入和相關(guān)稅金。另外，根據(jù)工程承包公司是否與建設(shè)單位簽訂承包合同，適用不同的稅率的規(guī)定：若承包公司與建設(shè)單位簽訂承包合同，適用建筑業(yè)3%的稅率；否則，適用服務(wù)業(yè)5%的稅率?？梢杂檬杖〉霓D(zhuǎn)分包管理費(fèi)的方式取代原先收取工程居間介紹費(fèi)，可以降低適用稅率，達(dá)到節(jié)稅效果。

五、置業(yè)房地產(chǎn)大修理支出的籌劃

置業(yè)房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行置業(yè)投資時(shí)所購(gòu)入的用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或出租等用途的房地產(chǎn)。由于這部分房地產(chǎn)在使用一段年限后，會(huì)發(fā)生一些大修理支出，這些支出經(jīng)常金額較大、大修理時(shí)間較長(zhǎng)，所以按照規(guī)定發(fā)生的支出必須區(qū)分是資本化還是費(fèi)用化。《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國(guó)稅發(fā)[2000]84號(hào)）第三十一條：納稅人的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。納稅人的固定資產(chǎn)改良支出,如有關(guān)固定資產(chǎn)尚未提足折舊，可增加固定資產(chǎn)價(jià)值;如有關(guān)固定資產(chǎn)己提足折舊，可作為遞延費(fèi)用，在不短于5年的期間內(nèi)平均攤銷。符合下列條件之一的固定資產(chǎn)修理，應(yīng)視為固定資產(chǎn)改良支出：(一)發(fā)生的修理支出達(dá)到固定資產(chǎn)原值20%以上：(二)經(jīng)過(guò)修理后有關(guān)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)使用壽命延長(zhǎng)二年以上；(三)經(jīng)過(guò)修理后的固定資產(chǎn)被用于新的或不同的用途。此規(guī)定(一)在實(shí)踐中具有很強(qiáng)的可籌劃操作性。案例：長(zhǎng)青公司為改善辦公條件擬斥資140萬(wàn)對(duì)原值500萬(wàn)的辦公樓進(jìn)行裝修改造，原計(jì)劃工期2005年10月至12月，該辦公樓折舊年限為20年，已使用6年。那么該筆費(fèi)用能在2005年度所得稅前抵扣嗎？方案一:一次支出法。大修理支出占原值的140÷500=28%＞20%，按照規(guī)定該項(xiàng)支出140萬(wàn)無(wú)法直接計(jì)入本期費(fèi)用，只能以折舊形式在以后年度抵扣，同時(shí)加大了房產(chǎn)稅的稅基，使房產(chǎn)稅稅賦加大。方案二：分次分期支出法。計(jì)劃工期2005年3月至12月，分3月至4月、6月至7月和2006年1月至2月三個(gè)工期，分別支出40萬(wàn)、40和60萬(wàn)。這樣，首先增加了當(dāng)年費(fèi)用，減少了所得稅。第一、二期大修理支出占原值的40÷500=8%＜20%，第三期大修理支出占原值的60÷500=16%＜20%，兩年修理支出均可以費(fèi)用化，減少所得稅支出140×33%=46.2萬(wàn)；其次，由于修理支出不記入房屋原值，可以每年少交房產(chǎn)稅140×（1-10%）×1.2%=1.51萬(wàn)，獲稅后凈利1.51×（1-33%）=1.01萬(wàn)，假設(shè)以后折舊年限不變，則獲稅后凈利1.01×14=14.14萬(wàn)；再次，增加了凈現(xiàn)金流量，假設(shè)公司投資回報(bào)率8%，方案二下，維修費(fèi)用沖減2005年、2006年所得稅費(fèi)用折現(xiàn)為：80×33%＋60×33%×0.9259（一年期復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)）=44.73萬(wàn)，而方案一下累計(jì)折舊折現(xiàn)140÷14×33%×8.5598（14年期年金現(xiàn)值系數(shù)）=25.19萬(wàn)，增加凈現(xiàn)金流量44.73－25.19=19.54萬(wàn)?？梢钥闯觯I劃效果非常明顯。

六、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的籌劃選擇

商品房住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，因公建配套、營(yíng)銷策略等需要，一般都附屬設(shè)計(jì)有經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的為業(yè)主、租客提供休閑、娛樂(lè)及商業(yè)服務(wù)的配套設(shè)施，通稱“配套設(shè)施”?！芭涮自O(shè)施”的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人在商品房預(yù)（出）售合同中約定明確，合同未作約定的，“配套設(shè)施”所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商?！芭涮自O(shè)施”的建造成本不單獨(dú)核算，而是通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本”科目并入可售房產(chǎn)總成本內(nèi)核算，竣工驗(yàn)收計(jì)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”并隨房產(chǎn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本?！芭涮自O(shè)施”雖由開(kāi)發(fā)企業(yè)管理控制，但無(wú)償提供給小業(yè)主或租客使用，開(kāi)發(fā)企業(yè)推遲辦理或不辦理其產(chǎn)權(quán)登記，會(huì)計(jì)核算上反映為產(chǎn)權(quán)不明的賬外資產(chǎn)。采用此法，配套設(shè)施成本不僅可以作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目，而且可以足額抵減應(yīng)納稅所得額。由于開(kāi)發(fā)商賬面既不反映“固定資產(chǎn)——配套設(shè)施”，也未反映空置的“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施”，在產(chǎn)權(quán)不明的管理階段，更談不上將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性固定資產(chǎn)的問(wèn)題。因此，既不存在視同銷售的稅收問(wèn)題，也不存在房產(chǎn)稅的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)企業(yè)總體稅負(fù)最輕。

七、不同住宅項(xiàng)目分別核算的籌劃

即通過(guò)對(duì)不同住宅項(xiàng)目分別設(shè)立建筑成本項(xiàng)目來(lái)核算，以降低土地增值稅。案例：大華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，2005年商品房銷售收入為15000萬(wàn)元，其中普通住宅的銷售額為10000萬(wàn)元，豪華住宅的銷售額為5000萬(wàn)元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為11000萬(wàn)元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬(wàn)元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬(wàn)元。（1）不分開(kāi)核算時(shí)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅：增值率為(15000－11000)÷11000×100%=36%，適用30%的稅率。應(yīng)納土地增值稅稅額：(15000－11000)×30%=1200萬(wàn)元。（2）分開(kāi)核算時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅：普通住宅增值率：(10000－8000)÷8000×100%=25%，則適用30%的稅率。應(yīng)納稅額：(10000－80000)×30%=600萬(wàn)元，豪華住宅增值率：(5000－3000)÷3000×100%=67%，則適用40%的稅率。應(yīng)納稅額：(5000－3000)×40%－3000×5%=650萬(wàn)元。普通住宅和豪華住宅應(yīng)納稅合計(jì)：1250萬(wàn)元，分開(kāi)核算比不分開(kāi)核算多支出稅金50萬(wàn)元。因?yàn)槠胀?biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為25%，超過(guò)20%，還得繳納土地增值稅。進(jìn)一步籌劃還可通過(guò)適當(dāng)銷售價(jià)格使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，可免征土地增值稅。大華公司在銷售建造的普通住宅中，可采取不同的銷售價(jià)格。方案一：售價(jià)為2057元/㎡，扣除項(xiàng)目金額共計(jì)1613元/㎡，增值額為441元/㎡，占扣除項(xiàng)目金額的27.75%，應(yīng)繳納土地增值稅，稅率為30%，應(yīng)繳土地增值稅133元/㎡，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為311元/㎡/㎡。方案二：售價(jià)為1927元/㎡，扣除項(xiàng)目金額共計(jì)1606元，增值額為321元/㎡，占扣除項(xiàng)目金額的19.99%，未超過(guò)20%，不繳納土地增值稅，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為321元/㎡。

通過(guò)以上案例分析，介紹了土地增值稅稅收籌劃的幾種方法，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)實(shí)際情況靈活運(yùn)用。但其前提應(yīng)是在合法、合理的情況下節(jié)稅，減輕稅收負(fù)擔(dān)，增加稅后利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。

【參考文獻(xiàn)】

[1]危素玉．土地增值稅的稅收籌劃[J]．西安財(cái)經(jīng)學(xué)院學(xué)報(bào)，2004，（2）．

篇7

關(guān)鍵詞：非房地產(chǎn)企業(yè) 物業(yè) 稅收籌劃

基于相關(guān)稅收籌劃的理論，結(jié)合非房地產(chǎn)企業(yè)的處置存量物業(yè)活動(dòng)的特點(diǎn)，本文通過(guò)構(gòu)造企業(yè)兼并重組間接轉(zhuǎn)讓模式，給出較傳統(tǒng)直接處置操作較為復(fù)雜、但具有明顯節(jié)稅效果和經(jīng)濟(jì)效益的處置方案。

一、案例背景

A企業(yè)是一家傳統(tǒng)紡織品制造企業(yè)，擁有一幢2004年12月31日購(gòu)置職工宿舍樓，賬面作為固定資產(chǎn)列示，物業(yè)原值1200萬(wàn)元（含土地價(jià)值），累計(jì)折舊（攤銷）570萬(wàn)元，2014年企業(yè)為加快企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，實(shí)施“機(jī)器換人”計(jì)劃，大規(guī)模減少員工，此幢宿舍樓閑置，A企業(yè)欲出售該幢宿舍樓，盤活存量閑置資產(chǎn)支持技術(shù)升級(jí)。

此時(shí)，A企業(yè)所在地政府引進(jìn)了B企業(yè)（一家快遞物流企業(yè)），欲購(gòu)買該幢宿舍樓，改建為辦公住宿兩用樓。A企業(yè)，B企業(yè)達(dá)成合意，約定以2014年12月31日為基準(zhǔn)日，由具有一級(jí)評(píng)估資質(zhì)中介機(jī)構(gòu)對(duì)該物業(yè)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估值3000萬(wàn)元，A企業(yè)與B企業(yè)以該價(jià)格作為協(xié)議價(jià)格，相關(guān)稅負(fù)按規(guī)定由各自企業(yè)自行承擔(dān)，簽署購(gòu)買意向書。

之后A企業(yè)，B企業(yè)上述條件為基礎(chǔ)，落實(shí)該物業(yè)轉(zhuǎn)讓過(guò)程。

二、傳統(tǒng)直接處置方案

1.直接處置方案思路

A企業(yè)與B企業(yè)簽署房屋轉(zhuǎn)讓合同，由A企業(yè)將該房屋過(guò)戶給B企業(yè)。

2.具體稅負(fù)計(jì)算

A企業(yè)營(yíng)業(yè)稅：根據(jù)營(yíng)業(yè)稅相關(guān)規(guī)定，單位銷售其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。A企業(yè)需要交納營(yíng)業(yè)稅：（3000-1200）×5%=90萬(wàn)元

A企業(yè)城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加：A企業(yè)納稅所在地城市維護(hù)建設(shè)稅稅率和教育費(fèi)附加費(fèi)率分別為7%和3%。A企業(yè)需交納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：150×（7%+3%）=9萬(wàn)元。

A企業(yè)印花稅：房屋轉(zhuǎn)讓合同，印花稅按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書具萬(wàn)分之五貼花。A企業(yè)需要交納印花稅：3000×0.05%=1.5萬(wàn)元。

A企業(yè)土地增值稅：根據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，納稅人出售舊房及建筑物的需要評(píng)估確定扣除項(xiàng)目的金額。經(jīng)過(guò)評(píng)估該宿舍樓重置成本2000萬(wàn)元，成新率為65%，準(zhǔn)許抵扣的成本為2000×0.65=1300萬(wàn)元。按照規(guī)定允許扣除的項(xiàng)目，主要是銷售過(guò)程中涉及的相關(guān)稅費(fèi)：90+9+1.5=100.5萬(wàn)元，合計(jì)可以扣除項(xiàng)為1400.5萬(wàn)元，收入按照評(píng)估價(jià)3000萬(wàn)元計(jì)算，增值額為3000-1400.5=1599.5萬(wàn)元，增值率為114.21%，土地增值稅稅率表，計(jì)算為土地增值稅1599.5×50%-1400.5×15%=589.68萬(wàn)元

A企業(yè)企業(yè)所得稅：不考慮其他相關(guān)業(yè)務(wù)，僅考慮該業(yè)務(wù)對(duì)A企業(yè)帶來(lái)的企業(yè)所得稅影響，根據(jù)企業(yè)所得稅規(guī)定的收入成本匹配原則，該項(xiàng)業(yè)務(wù)帶來(lái)的應(yīng)稅所得額為3000-（1200-570）-90-9-1.5-589.68=1679.82萬(wàn)元，需要交納企業(yè)所得稅1679.82×0.25=419.96萬(wàn)元（A企業(yè)所得稅率為25%）。

B企業(yè)印花稅：簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同，印花稅按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書具萬(wàn)分之五貼花。B企業(yè)需要交納印花稅3000×0.05%=1.5萬(wàn)元。同時(shí)按照印花稅規(guī)定B企業(yè)還有權(quán)利證照貼花5元，鑒于金額相對(duì)于分析不在一個(gè)量級(jí)，忽略不計(jì)。

B企業(yè)契稅：按照契稅相關(guān)規(guī)定，比企業(yè)承接物業(yè)需要交納契稅。B企業(yè)需要交納契稅：3000×3%=90萬(wàn)元

三、重組兼并間接處置方案

1.間接處置方案思路

上述過(guò)程是常規(guī)操作，沒(méi)有很好的運(yùn)用企業(yè)重組兼并的概念以及相關(guān)政策，結(jié)合目前的改革背景提出如下處置方案，可減少稅收成本，提高交易雙方經(jīng)濟(jì)效益。

交易流程：

步驟一：A企業(yè)少量現(xiàn)金出資設(shè)立一家全資子公司H（非房地產(chǎn)企業(yè)）

步驟二：A企業(yè)將該待處置物業(yè)評(píng)估作價(jià)向H公司增資

步驟三：A企業(yè)與B企業(yè)達(dá)成對(duì)H公司100%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議

步驟四：B企業(yè)注銷H公司回收資產(chǎn)，或者直接作為房屋出租主體經(jīng)營(yíng)。

2.稅負(fù)概要分析

A企業(yè)，B企業(yè)在此過(guò)程中涉及的相關(guān)稅種見(jiàn)表1。

3.具體稅負(fù)計(jì)算

步驟一：

A企業(yè)設(shè)立全資子公司，新設(shè)資金賬簿以及辦理相關(guān)證照需要交納印花稅，但是由于該部分費(fèi)用與其他費(fèi)用相比不在一個(gè)量級(jí)，因此在分析中忽略不計(jì)。

步驟二：

A企業(yè)營(yíng)業(yè)稅：根據(jù)財(cái)稅[2002]191號(hào)文件規(guī)定：企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外真實(shí)投資的，不征收營(yíng)業(yè)稅。A企業(yè)營(yíng)業(yè)稅可以免除。隨之城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加計(jì)稅基礎(chǔ)為零。

A企業(yè)土地增值稅：根據(jù)財(cái)稅[2006]21號(hào)文規(guī)定：非房地產(chǎn)企業(yè)用房屋對(duì)外投資非房地產(chǎn)企業(yè)，暫免征收土地增值稅。由于A企業(yè)與H公司均不是房地產(chǎn)企業(yè)，該過(guò)程土地增值稅可以免除。

A企業(yè)與H企業(yè)印花稅：根據(jù)印花稅規(guī)定A企業(yè)與H公司需要各自按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書具交納印花稅3000×0.05%=1.5萬(wàn)元，同時(shí)H企業(yè)需要交納資金營(yíng)業(yè)賬簿貼花印花稅3000×0.05%=1.5萬(wàn)元。

A企業(yè)企業(yè)所得稅：A企業(yè)用房產(chǎn)增資視同銷售，確認(rèn)應(yīng)納稅所得額為3000-（1200-570）-1.5=2368.5萬(wàn)元。

H企業(yè)契稅：根據(jù)財(cái)稅[2015]37號(hào)文：母子公司之間劃轉(zhuǎn)房屋，免征契稅。H企業(yè)承受該物業(yè)免契稅。

步驟三：

因?yàn)樯鲜鲂袨榭梢栽谝粋€(gè)評(píng)估期內(nèi)完成，因此H企業(yè)實(shí)際評(píng)估值應(yīng)該就為3000萬(wàn)元（其中交了3萬(wàn)元的印花稅）。

A企業(yè)營(yíng)業(yè)稅：根據(jù)財(cái)稅[2002]191號(hào)文規(guī)定，用不動(dòng)產(chǎn)在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營(yíng)業(yè)稅。此過(guò)程免交營(yíng)業(yè)稅。隨之城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加計(jì)稅基礎(chǔ)為零。

A企業(yè)，B企業(yè)印花稅：A，B企業(yè)雙方因?yàn)樯婕肮蓹?quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，應(yīng)雙方都需要交納印花稅3000×0.05%=1.5萬(wàn)元。

A企業(yè)企業(yè)所得稅：A企業(yè)投資H企業(yè)原始投資成本為3003萬(wàn)元資產(chǎn)收到對(duì)價(jià)為3000萬(wàn)元，因此，A企業(yè)還可減少應(yīng)稅所得額3萬(wàn)元，綜合第二步A企業(yè)需要交納企業(yè)所得稅為（2368.5-3）×0.25=591.38萬(wàn)元。

步驟四：

H企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅：清算減值過(guò)程，不視為營(yíng)業(yè)稅視同銷售，因此不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。

B企業(yè)契稅：同樣依據(jù)財(cái)稅[2015]37號(hào)文，B企業(yè)可以做全資企業(yè)的一次減資，就滿足免契稅條件。

B，H企業(yè)印花稅：由于減值和注銷過(guò)程一般不需要簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議，因此不需要納稅貼花。

自此，A企業(yè)宿舍完全轉(zhuǎn)移到B企業(yè)名下。

四、方案對(duì)比分析

綜合以上的相關(guān)計(jì)算，可以得出如表2所示的綜合稅負(fù)與主要經(jīng)濟(jì)效益對(duì)比分析。

五、實(shí)踐操作與稅收籌劃進(jìn)一步建議

1.雖然經(jīng)濟(jì)效益好，但是間接處置手續(xù)比直接處置要復(fù)雜的多，即便目前《公司法》修改后簡(jiǎn)化了公司的注冊(cè)，注銷過(guò)程，其方案實(shí)施的時(shí)間基本上最快也要比直接處置要多三個(gè)月左右。

2.對(duì)于免稅政策的應(yīng)用上，存在幾個(gè)模糊點(diǎn)，各地的稅務(wù)機(jī)關(guān)處理存在一定的差異，因此方案在實(shí)施前需要與當(dāng)?shù)囟惥謾C(jī)關(guān)有一個(gè)充分的溝通：

第一，對(duì)于短時(shí)間密集的變更安排，稅務(wù)機(jī)關(guān)有可能認(rèn)定其不屬于“接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為”影響營(yíng)業(yè)稅免稅。減資注銷行為是否征收營(yíng)業(yè)稅也存在一定的模糊性。但是該問(wèn)題，綜合B企業(yè)后續(xù)籌劃方案可以有效解決；第二，對(duì)于設(shè)立的H公司其經(jīng)營(yíng)實(shí)質(zhì)是否屬于房地產(chǎn)公司存在討論空間，影響土地增值稅的免稅認(rèn)定；第三，契稅免稅政策中應(yīng)用中的對(duì)全資子公司的增資與減資是否屬于“劃轉(zhuǎn)”也存在理論爭(zhēng)議。

參考文獻(xiàn)：

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[2]全國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)業(yè)資格考試教材編寫組.稅法（Ⅱ）[M].北京：中國(guó)稅務(wù)出版社，2013.

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[4]王勁穎.博弈論在稅收管理中的運(yùn)用[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討，2000（3）.

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；稅收籌劃；重要性

一、土地增值稅的概念及其特殊性

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得收入的單位，按照國(guó)家規(guī)定的扣除后的增值額部分對(duì)國(guó)家進(jìn)行納稅的一種稅負(fù)。土地增值稅是房產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)最重的一種稅負(fù)，其所采用的方法是超額累進(jìn)稅率，這種計(jì)稅方式更增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，相應(yīng)地，土地增值稅的籌劃對(duì)房產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)顯得尤為重要。合理的土地增值稅籌劃方式能夠在降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本的同時(shí)有效提升企業(yè)價(jià)值。

二、房產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅稅收籌劃分析

（一）普通住宅稅收籌劃

對(duì)于普通住宅項(xiàng)目的稅收籌劃，應(yīng)當(dāng)做好項(xiàng)目定價(jià)，把握好土地增值稅稅率變動(dòng)的臨界點(diǎn)，定價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確把握土地增值稅的稅率檔次，提高企業(yè)的稅后凈收益。普通住宅項(xiàng)目享受20%以下增值率免征土地增值稅優(yōu)惠政策，依據(jù)相關(guān)計(jì)算方法將免稅的最高定價(jià)作為參考。利用土地增值稅臨界點(diǎn)來(lái)選擇適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)方案，避免因增值稅率高于起征點(diǎn)造成稅負(fù)增加。另外房產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢绞?，貸款利息扣除限額包括商業(yè)銀行同類同期貸款利率限額扣除以及按稅法規(guī)定的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除兩種方式。在市場(chǎng)可以接受的范圍內(nèi)，房產(chǎn)企業(yè)采取適當(dāng)?shù)姆绞郊哟蠊才涮淄度?，改善?xiàng)目的綠化環(huán)境，提高檔次，增加扣除項(xiàng)目金額，降低稅率。

（二）成本測(cè)算和分配

完善企業(yè)管理制度，合理劃分管理部門及生產(chǎn)部門，對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用以及工程項(xiàng)目中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等成本測(cè)算沒(méi)有嚴(yán)格的規(guī)定，因此在實(shí)際業(yè)務(wù)中，房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門能夠依據(jù)自身實(shí)際情況，將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的行政管理、技術(shù)支持、后勤保障等與公司業(yè)務(wù)做合理的分割，在組織機(jī)構(gòu)、人員編制等方面也能夠進(jìn)行合理的分配，從而做到能夠?qū)⒏鞑块T費(fèi)用明顯區(qū)分列支，減少因企業(yè)部門職責(zé)劃分不清帶來(lái)的費(fèi)用認(rèn)定風(fēng)險(xiǎn)，加大建造總成本。

三、稅負(fù)優(yōu)化的可行性實(shí)施方式

以“麗景長(zhǎng)安”項(xiàng)目為例，麗景長(zhǎng)安項(xiàng)目由2棟保障房、7棟商品房及配套商業(yè)、地下車庫(kù)組成，總占地面積73，188m2，總可售建筑面積248，602.95 m2，其中2棟保障房可售建筑面積50，496.62m2，占比20%。商品房戶型為137m2和155m2的平均單價(jià)分別為3萬(wàn)和3.4萬(wàn)，每套平均售價(jià)分別約為430萬(wàn)和490萬(wàn)。項(xiàng)目取得土地使用權(quán)，建安成本已分別按照保障房、商品房、車庫(kù)、商業(yè)等進(jìn)行了歸類，測(cè)算土地增值稅時(shí)，保障房和非普宅成本均按照建筑面積比例分?jǐn)傆?jì)算，測(cè)算應(yīng)繳土地增值稅為15.07億。

其中：1.麗景長(zhǎng)安項(xiàng)目若全部銷售收入約為71.8億，其中普宅收入3.53億，非普宅收入63.14億，車庫(kù)和商業(yè)5.16億，本次測(cè)算按照非普宅收入68.3億為基數(shù)測(cè)算。

2.由于普宅部分增值額為負(fù)值，不繳納土增稅，本次測(cè)算僅考慮非普宅部分土增稅。（見(jiàn)表1）

非普宅增值稅計(jì)算：（見(jiàn)下頁(yè)表2）

依據(jù)此房產(chǎn)項(xiàng)目的具體情況，可以采用以下方式進(jìn)行土地增值稅優(yōu)化。

（一）按不同方式進(jìn)行成本分?jǐn)?/p>

一是按照占地面積分?jǐn)偼恋爻杀?，依?jù)北京市地方稅務(wù)局公告2016年7號(hào)《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》第三十一條的規(guī)定解決占地面積和綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)作為稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的證明材料，在項(xiàng)目清算時(shí)使用“基底占地面積”計(jì)算分?jǐn)偙Ｕ戏亢蜕唐贩客恋爻杀?，能夠得到稅?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可，此次測(cè)算預(yù)計(jì)可節(jié)約土增稅3460.18萬(wàn)。（見(jiàn)表3）

二是專屬建安成本的方式，根據(jù)北京市地方稅務(wù)局公告2016年7號(hào)《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》第三十一條（三）。使用該種方式需要房產(chǎn)公司提供足夠的證據(jù)支持建安成本可以按受益對(duì)象直接歸集，通過(guò)溝通讓稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可企業(yè)建安成本專屬于某項(xiàng)成本對(duì)象的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性。而其他開(kāi)發(fā)成本包括前期費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，還包括與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用，以及預(yù)提的商品房維修費(fèi)用及其他間接費(fèi)用不能獨(dú)立核算的成本，需按建筑面積比例去分?jǐn)偅蝗绻桨嘎涞貙?shí)施階段能夠全部順利解決，此次測(cè)算建安成本如果不按建筑面積分?jǐn)傆稍A(chǔ)數(shù)據(jù)扣除項(xiàng)目總額29.36億增加到30.67億，預(yù)計(jì)可以節(jié)約土增稅7869萬(wàn)。

三是車位和商業(yè)自持或打包銷售的方式，該項(xiàng)目車位計(jì)稅成本1.3萬(wàn)/M2，車位的可售面積平均34 M2/個(gè)，以此計(jì)算車位的可扣除成本約為30萬(wàn)/個(gè)。市場(chǎng)銷售價(jià)格為25萬(wàn)/個(gè)，因此該項(xiàng)目車位為負(fù)增值。根據(jù)北京市地方稅務(wù)局公告2013年第8號(hào)第二條的規(guī)定，土地增值稅的計(jì)算統(tǒng)一采用“二分法”，非普通住宅、車位、商業(yè)統(tǒng)一作為其他商品房合并計(jì)算土地增值稅。土地增值稅清算前存在大量未售車位，按照我公司的數(shù)據(jù)，目前未售車位361個(gè)，商業(yè)8套，市場(chǎng)價(jià)格車位25萬(wàn)/個(gè)，商業(yè)4萬(wàn)/平，按照銷售部門預(yù)測(cè)，剩余車位和商業(yè)不能實(shí)現(xiàn)銷售，如果打包銷售，可以給予適當(dāng)?shù)匿N售折扣，按照車位20萬(wàn)/個(gè)，商業(yè)3萬(wàn)/平測(cè)算，預(yù)計(jì)節(jié)稅62.06萬(wàn)，如自持車位的負(fù)增值將無(wú)法在本次清算中使用，從而加大了項(xiàng)目增值幅度。

四是優(yōu)化公司現(xiàn)售樓處成本分?jǐn)偅鶕?jù)《土地增值稅暫行條例細(xì)則》第七條（二）的規(guī)定，獨(dú)立建造、使用后拆除的售樓處，不屬于開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的范圍，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。如不建設(shè)售樓處，而是使用配套商業(yè)進(jìn)行銷售工作，在產(chǎn)品規(guī)劃支出前就做好相關(guān)預(yù)案的話，現(xiàn)售樓處已發(fā)生的500萬(wàn)成本就能夠作為扣除項(xiàng)目進(jìn)行扣除，預(yù)計(jì)可節(jié)約土增稅324萬(wàn)，從而也起到了節(jié)約銷售成本的目的。

五是優(yōu)化期間費(fèi)用與開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的轉(zhuǎn)化，可以通過(guò)合理的方法，作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本扣除，根據(jù)《土地增值稅暫行條例細(xì)則》第七條（二）的規(guī)定，直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的人員工資、福利費(fèi)，允許計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，并加計(jì)扣除20%。實(shí)施條件是費(fèi)用支出與項(xiàng)目工程建設(shè)直接相關(guān)，如關(guān)聯(lián)方具有工程管理能力和資質(zhì)，對(duì)工程管理派遣工程人員的工資薪酬和免收的工程項(xiàng)目等有關(guān)費(fèi)用，在實(shí)際管理的開(kāi)始日雙方應(yīng)簽訂工程管理服務(wù)合同和工程項(xiàng)目有關(guān)服務(wù)合同，發(fā)生相關(guān)費(fèi)用可計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)而不歸集為管理費(fèi)用，優(yōu)化后的歸集分?jǐn)偡椒梢栽黾由唐贩块_(kāi)發(fā)成本1100萬(wàn)，預(yù)計(jì)可節(jié)約土增稅1035萬(wàn)。

具體優(yōu)化成本分?jǐn)偣?jié)稅的方式見(jiàn)表4：

以上優(yōu)化方案共計(jì)節(jié)稅1.89億，籌劃方案落地，進(jìn)行土增稅清算時(shí)，還需要與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行充分溝通。

（二）合理制定項(xiàng)目售價(jià)

合理制定項(xiàng)目銷售目標(biāo)，通過(guò)大數(shù)據(jù)的匯總分析項(xiàng)目成本、市場(chǎng)定位以及項(xiàng)目銷售情況，配合項(xiàng)目稅收籌劃測(cè)算，參照土增稅階梯累進(jìn)計(jì)算的特點(diǎn)，找到本項(xiàng)目有利的稅率臨界點(diǎn)，進(jìn)行效應(yīng)測(cè)試，從而起到對(duì)銷售價(jià)格定價(jià)的輔助指導(dǎo)，避免因缺少稅收籌劃數(shù)據(jù)的支持盲目定價(jià)，產(chǎn)生的高售價(jià)反而比相對(duì)略低售價(jià)收益低的情況發(fā)生。

（三）利用利息支出方式減輕稅收負(fù)擔(dān)

合理運(yùn)用利息支出方式能夠有效抵扣所需納稅額，稅法規(guī)定利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明，允許按照實(shí)際情況對(duì)稅收部分進(jìn)行扣除，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和5%進(jìn)行扣除；凡是能按照房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龆寄馨慈〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。在此案例中，保障房利息計(jì)稅成本7，120.65萬(wàn)，商品房20，668.40萬(wàn)，車庫(kù)5，671.77萬(wàn)，商業(yè)1，595.27萬(wàn)，資本化利息支出總額為35，056.09萬(wàn)，有效利用利息支出方式能夠減輕房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的稅收負(fù)擔(dān)。

參考文獻(xiàn)：

[1]李東芳.淺議投資性房地產(chǎn)的稅收籌劃[J].企業(yè)研究，2013（10）：161-161.

[2]劉敏芝.淺議房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)[J].會(huì)計(jì)師，2014（14）：49-50.

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 問(wèn)題 措施

財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，對(duì)于改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有十分顯著的作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)資金投入量大，回收周期長(zhǎng)，財(cái)務(wù)管理難度和風(fēng)險(xiǎn)也較大。在國(guó)家出臺(tái)一系列針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的宏觀調(diào)控政策后，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，同時(shí)面臨的競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，為了企業(yè)能夠自如應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的重要性日益明顯。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的重要性

（一）引導(dǎo)正確的投資決策

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多為重大投資項(xiàng)目，投資風(fēng)險(xiǎn)較高，在選擇投資項(xiàng)目時(shí)，客觀的財(cái)務(wù)分析和預(yù)測(cè)是項(xiàng)目可行性研究的核心內(nèi)容，對(duì)投資決策起著非常重要的作用。

（二）保持安全的資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于資金密集型行業(yè)，資金投入量大，科學(xué)合理的融資渠道和資本結(jié)構(gòu)是保證企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的基礎(chǔ)。

（三）保證資金的科學(xué)管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金成本高，在項(xiàng)目全生命周期中巧妙安排營(yíng)運(yùn)資金的使用，可以提高資金使用效率，降低資金使用成本。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理工作中存在的問(wèn)題

（一）投資前財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)揭示不足

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)涉及很多層面的因素，例如國(guó)家的宏觀政策等；同時(shí)經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)期的開(kāi)發(fā)活動(dòng)才能完成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在這個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期中，各個(gè)因素的影響都會(huì)使項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)發(fā)生變化。在取得土地使用權(quán)之前，對(duì)于項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)揭示不全面有可能會(huì)使企業(yè)做出錯(cuò)誤的投資決策。

（二）籌資方式單一

目前，國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道較為單一，即資金來(lái)源主要靠銀行貸款。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款額度逐漸緊縮，同時(shí)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)放款的監(jiān)控力度卻越來(lái)越嚴(yán)格，銀行信貸資金在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的投入門檻變得越來(lái)越高。單一的信貸方式以及信貸資金的門檻變高，直接對(duì)企業(yè)資金鏈的健康運(yùn)行產(chǎn)生影響，嚴(yán)重的可能導(dǎo)致資金鏈斷裂。

（三）疏于現(xiàn)金流管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為資金密集型行業(yè)，現(xiàn)金流管理理應(yīng)作為財(cái)務(wù)管理的重中之重，而目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流管理的觀念淡薄，主要表現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量長(zhǎng)期連續(xù)出現(xiàn)較大的負(fù)數(shù)，過(guò)度投入；自有資金與信貸資金比例不合理，負(fù)債率過(guò)高。如果現(xiàn)金流指標(biāo)不能達(dá)到銀行信貸要求，銀行貸款的難度會(huì)更大，更加加劇資金鏈斷裂的可能。

（四）財(cái)務(wù)預(yù)算管理流于形式

全面預(yù)算管理越來(lái)越被企業(yè)所采納，但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中有許多不盡如人意的地方。盡管企業(yè)實(shí)施預(yù)算管理，在項(xiàng)目啟動(dòng)之初及年度開(kāi)始前都會(huì)編制完整詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)算，但在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中控制力度薄弱，預(yù)算執(zhí)行缺乏剛性，預(yù)算指標(biāo)與實(shí)際完成情況偏差較大。這樣的預(yù)算缺乏指導(dǎo)性和監(jiān)督性，不利于對(duì)執(zhí)行者的考核。

（五）稅務(wù)籌劃觀念淡薄

與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)稅負(fù)較重，因此投資立項(xiàng)前進(jìn)行稅收籌劃就顯得非常重要。中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期的高速、高利潤(rùn)率發(fā)展時(shí)期，在高速發(fā)展和高利潤(rùn)的條件下，很多企業(yè)忽視了稅務(wù)籌劃工作。隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)空間已逐漸減小，在這樣的情況下，如果仍然對(duì)稅負(fù)進(jìn)行粗放管理，企業(yè)就不能通過(guò)合法合理減少稅負(fù)來(lái)增加利潤(rùn)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理工作的優(yōu)化措施

（一）建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)，充分揭示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是受國(guó)家宏觀政策影響更明顯的行業(yè)，在進(jìn)行可行性研究過(guò)程中，財(cái)務(wù)分析人員應(yīng)提高對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)的敏感度，將政策風(fēng)險(xiǎn)的影響充分列示在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算中；除了政策風(fēng)險(xiǎn)，其他所有企業(yè)外部風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)都應(yīng)納入財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)算范疇內(nèi)考慮，一旦來(lái)自外部或內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有考慮充分，項(xiàng)目實(shí)際執(zhí)行金額與預(yù)算指標(biāo)金額發(fā)生較大偏差時(shí)，會(huì)使企業(yè)實(shí)際投資成果達(dá)不到預(yù)期，甚至?xí)霈F(xiàn)投資失敗的可能。企業(yè)可以根據(jù)自身特點(diǎn)，量身定制投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)，定制的分析系統(tǒng)采用模板方式固定風(fēng)險(xiǎn)因素以及各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的影響系數(shù)，減少因財(cái)務(wù)分析人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人偏好不同而導(dǎo)致不同人員的財(cái)務(wù)分析數(shù)據(jù)偏差太大，而使得分析結(jié)果失去可采納性。

（二）拓展融資渠道，提高資金鏈抗風(fēng)險(xiǎn)能力

首先，積極發(fā)掘內(nèi)部融資的潛力，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金的來(lái)源主要是銷售回款、施工單位墊款等。企業(yè)在銷售回款方面應(yīng)建立完善的資金回籠計(jì)劃，嚴(yán)格按照計(jì)劃催收銷售款，銷售款的快速回籠可以提高資金周轉(zhuǎn)率，降低資金成本。

其次，開(kāi)發(fā)貸款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)外部融資的首選。雖然國(guó)家出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控政策使得銀行開(kāi)發(fā)貸款的門檻變高，但對(duì)于符合開(kāi)發(fā)貸款條件的開(kāi)發(fā)企業(yè)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，銀行貸款仍為融資的最優(yōu)方式，因?yàn)殂y行貸款較其他融資方式成本相對(duì)較低，手續(xù)較為簡(jiǎn)單，履約信用更高，并且還有抵稅作用。為了能夠順利及時(shí)地取得開(kāi)發(fā)貸款，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目拿地之初就開(kāi)始與擬合作銀行接觸，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)推進(jìn)的過(guò)程中與擬合作銀行商談貸款的方式和條件，在項(xiàng)目滿足開(kāi)發(fā)貸款放款條件的同時(shí)爭(zhēng)取準(zhǔn)備好所有貸款所需的資料，盡量使得工程款支出與銀行放款能夠同步，這樣可以使企業(yè)自有資金占用量減少，降低資金短缺風(fēng)險(xiǎn)。

再次，積極拓寬其他的外部融資渠道。面對(duì)銀行近乎苛刻的貸款條件，企業(yè)一旦不能取得銀行貸款，應(yīng)有其他資金及時(shí)流進(jìn)來(lái)補(bǔ)充。同時(shí)，企業(yè)在進(jìn)行不同融資方式的工作過(guò)程中，會(huì)積累更豐富的合作伙伴，融資范圍的拓展能夠使企業(yè)大大提升自身的融資能力，資金鏈的抗風(fēng)險(xiǎn)能力會(huì)隨之增強(qiáng)。并且，隨著國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的逐步豐富和完善，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)多種途徑籌集資金已經(jīng)成為可能；在滿足條件的情況下發(fā)行公司債券；發(fā)行公司債較權(quán)益性融資成本低、具有抵稅作用，而且不會(huì)影響到股東的控制權(quán)；通過(guò)信托公司或投資銀行發(fā)行集合型理財(cái)產(chǎn)品募集社會(huì)資金。目前，中國(guó)民間資金豐厚而投資渠道有限，房地產(chǎn)相關(guān)的理財(cái)產(chǎn)品收益率較高，在房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好的情況下風(fēng)險(xiǎn)也可控，是民間資金歡迎的投資方式，可以募集的資金數(shù)額較大，且募集速度快、募集難度較??；自持資產(chǎn)規(guī)模較大的房地產(chǎn)公司，可以利用自持資產(chǎn)設(shè)立基金，亦或?qū)⒆猿仲Y產(chǎn)打包上市籌集資金，一旦成功，可以募集到的資金數(shù)目非常可觀。

（三）實(shí)施全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目往往獨(dú)立成立項(xiàng)目部或項(xiàng)目公司進(jìn)行操作，界限分明，這樣的運(yùn)作模式使得按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的生命周期實(shí)施全面預(yù)算管理成為可能。企業(yè)應(yīng)建立全面預(yù)算管理制度，在工程實(shí)施預(yù)算的基礎(chǔ)上編制財(cái)務(wù)預(yù)算，預(yù)算項(xiàng)目細(xì)化至收入、成本、費(fèi)用的各細(xì)項(xiàng)，期間細(xì)化至年度、季度、月度。全面預(yù)算經(jīng)過(guò)相關(guān)管理層審批后嚴(yán)格執(zhí)行。全面預(yù)算的實(shí)施使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)在一個(gè)可以預(yù)計(jì)的范圍內(nèi)進(jìn)行，目標(biāo)明確更好開(kāi)展工作。在項(xiàng)目考核過(guò)程中，預(yù)算管理同時(shí)還起著考核依據(jù)的作用。

（四）利用稅法優(yōu)惠政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃

大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)工程開(kāi)發(fā)成本的控制非常重視，往往忽視了占成本比重較大的稅金的支出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅金支出比例較大的有土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅，企業(yè)研究稅法的相關(guān)規(guī)定，通過(guò)稅收籌劃，可以合法減少稅負(fù)，增加收益。例如，土地增值稅條例規(guī)定利息支出凡能夠按照房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟睦⒅С龌蚰軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的利息支出可以據(jù)實(shí)扣除，否則可以按照土地使用權(quán)成本加開(kāi)發(fā)成本的10%計(jì)算扣除，企業(yè)可以根據(jù)項(xiàng)目土地成本和開(kāi)發(fā)成本以及融資的實(shí)際情況，在符合稅法規(guī)定的前提下合理考慮采取哪種扣除方式更能節(jié)省稅負(fù)。實(shí)施管理型本部的集團(tuán)公司，本部發(fā)生大額管理費(fèi)用和融資費(fèi)用，如果本部沒(méi)有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，虧損形成的所得稅資產(chǎn)無(wú)法轉(zhuǎn)回，在這種情況下，需要在本部和各子公司之間合理配置開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以合理節(jié)約所得稅支出。

（五）開(kāi)展項(xiàng)目后評(píng)估工作，建立經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)案例庫(kù)

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益是后評(píng)估工作中一項(xiàng)重要的內(nèi)容，而經(jīng)濟(jì)效益也反映出企業(yè)對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理的成果，開(kāi)展后評(píng)估工作，可以全面總結(jié)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中各項(xiàng)活動(dòng)執(zhí)行的效果，企業(yè)可以根據(jù)評(píng)估結(jié)果，建立一套按照項(xiàng)目類型分類的案例庫(kù)，以備后來(lái)的類似項(xiàng)目借鑒，已有的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)可以幫助新項(xiàng)目節(jié)約時(shí)間和經(jīng)濟(jì)成本，避免重走彎路。

一個(gè)企業(yè)在風(fēng)云變幻的商場(chǎng)上生存會(huì)面臨各方面的風(fēng)險(xiǎn)，但最兇險(xiǎn)的莫過(guò)于資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)就像身體中的血液循環(huán)，資金鏈斷裂就像血液循環(huán)中斷，即便企業(yè)是再高大的巨人，血液循環(huán)中斷也難以生存，而財(cái)務(wù)管理是確保資金鏈健康的重要手段。因此，在實(shí)際工作中，企業(yè)應(yīng)高度重視財(cái)務(wù)管理工作，通過(guò)完善的財(cái)務(wù)管理控制體系使企業(yè)能夠更好地適應(yīng)千變?nèi)f化的外部環(huán)境。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉成高.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究[M].成都：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2008

篇10

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，各行各業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，稅負(fù)作為企業(yè)的一項(xiàng)支出，越來(lái)越受到更多的企業(yè)關(guān)注，稅負(fù)支出的多少將直接影響企業(yè)總成本的高低，在投資企業(yè)，稅負(fù)是企業(yè)降低成本的關(guān)鍵因素，因此企業(yè)的稅收籌劃尤為重要。

一、投資企業(yè)涉及的稅種

1.營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅。對(duì)于投資企業(yè)來(lái)講，營(yíng)業(yè)稅的產(chǎn)生主要是因?yàn)橥顿Y企業(yè)一般以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)出資。根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)使用的營(yíng)業(yè)稅率為5%，企業(yè)在銷售或轉(zhuǎn)讓購(gòu)置、受讓、抵債所得的土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，以全部收入減去土地使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)置、受讓、抵債原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額；企業(yè)以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受被投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅，在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營(yíng)業(yè)稅。投資企業(yè)在對(duì)投資行為進(jìn)行決策時(shí)應(yīng)綜合考慮稅收政策對(duì)投資行為的影響，合理判斷哪一種方式更能增加企業(yè)的效益，以作出正確的決策。

2.土地增值稅。土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。該稅種一般在房地產(chǎn)企業(yè)比較常見(jiàn)，對(duì)于擁有土地使用權(quán)的投資企業(yè)，土地增值稅是不可忽視的重要成本，它直接關(guān)系著投資行為的成敗。它以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的增值額為計(jì)稅依據(jù)，采用超率累進(jìn)稅率的方式向轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)并取得收入的單位和個(gè)人按次征收的一種稅。土地增值稅的征收為增加國(guó)家財(cái)政收入、積累經(jīng)濟(jì)建設(shè)資金起著至關(guān)重要的作用。非房地產(chǎn)投資企業(yè)如果以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，并且投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)不從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，可以免征土地增值稅。

3.契稅。契稅是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向其承受著征收的一種稅。它和土地增值稅一樣是按次征收的，只要土地、房屋被轉(zhuǎn)讓一次就會(huì)征收該稅。

4.印花稅。印花稅是對(duì)合同、憑證、書據(jù)、賬簿及權(quán)利許可證等文件征收的一種稅。印花稅條例采用列舉的形式規(guī)定了印花稅的征收范圍。投資行為引起的合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移屬于印花稅的范疇。

5.企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅是對(duì)我國(guó)境內(nèi)的企業(yè)和其他取得收入的組織的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的所得稅，主要包括企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得、其他所得和清算所得。投資企業(yè)在從其他企業(yè)取得的股息、紅利等權(quán)益性投資收益被確定為免征企業(yè)所得稅收入，這對(duì)投資企業(yè)來(lái)講是一大利好，而投資企業(yè)的所得稅主要產(chǎn)生在投資資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得上。

6.城市維護(hù)建設(shè)稅及附加。城市維護(hù)建設(shè)稅是為了加強(qiáng)城市的維護(hù)建設(shè)，擴(kuò)大和穩(wěn)定城市維護(hù)建設(shè)資金的來(lái)源，而由國(guó)家設(shè)定的一個(gè)稅種。城市維護(hù)建設(shè)稅及附加是以納稅人實(shí)際繳納的消費(fèi)稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)，乘以稅法規(guī)定的比例，與上述三項(xiàng)流轉(zhuǎn)稅同時(shí)繳納的一種稅費(fèi)。它的數(shù)額隨著流轉(zhuǎn)稅的高低而正向變動(dòng)。

二、投資企業(yè)的稅收籌劃

下面先介紹一個(gè)利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃的案例，并指明稅收籌劃對(duì)投資決策的重要性。

某投資公司擁有一宗土地，面積為143 畝，該土地為10 年前取得的土地使用權(quán)，取得土地時(shí)支付地價(jià)及按規(guī)定繳納的相關(guān)費(fèi)用為178.77 萬(wàn)元，為取得土地使用權(quán)而花費(fèi)的其他費(fèi)用為93.37 萬(wàn)元，即該公司土地使用權(quán)的賬面原值為272.14萬(wàn)元。公司按照20年對(duì)該土地使用權(quán)進(jìn)行攤銷。該公司管理層擬將該土地使用權(quán)向其關(guān)聯(lián)企業(yè)出資或轉(zhuǎn)讓，目前土地價(jià)款為23 萬(wàn)元/畝。請(qǐng)為管理層提供投資決策數(shù)據(jù)。

方案一：按照公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)

轉(zhuǎn)讓成本為230000*143=32890000元

營(yíng)業(yè)稅=（32890000–1787700）*5%=1555115元

城市維護(hù)建設(shè)稅及附加=1555115*（7%+3%+2%）=186613.8元

（注：城市維護(hù)建設(shè)稅按7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按3%計(jì)算，地方教育費(fèi)附加按2%計(jì)算）

印花稅=32890000 * 0.05%=16445 元

土地增值稅計(jì)算：

首先，土地使用權(quán)的原取得成本為2721400元

其次，土地增值稅的扣除成本=取得成本+ 營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅及附加+印花稅

=2721400+1555115+186613.8+16445=4479573.8元第三，土地使用權(quán)的增值額= 轉(zhuǎn)讓價(jià)款–扣除成本=32890000–4479573.8=28410426.2元

第四，土地使用權(quán)的增值率= 增值額/ 扣除成本=28410426.2/4479573.8=634.22%，因增值率大于200%，所以在計(jì)算土地增值稅時(shí)適用60%的稅率

第五，土地增值稅=增值額*60%-扣除成本*35%=28410426.2*60%–4479573.8*35%=15478404.89 元

企業(yè)所得稅計(jì)算：

公司對(duì)該土地使用權(quán)已攤銷額=2721400/20*10=1360700元

截止目前該土地使用權(quán)的賬面價(jià)值=2721400–1360700=1360700元

公司轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)應(yīng)確認(rèn)的營(yíng)業(yè)外收入=32890000–1555115–186613.8–16445–15478404.89–1360700=14292721.31元

公司應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅=14292721.31*25%=3573180.33元

綜上計(jì)算，公司在該轉(zhuǎn)讓行為中應(yīng)向稅務(wù)局繳納的稅款合計(jì)為1555115+186613.8+16445+15478404.89+3573180.33=20809759.02元

投資公司從該轉(zhuǎn)讓行為中獲得的收益=14292721.31*（1–25%）=10719540.98元

方案二：以土地使用權(quán)出資

因存在稅收優(yōu)惠政策，以土地使用權(quán)出資可以免交營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，因此只涉及印花稅和企業(yè)所得稅。印花稅=32890000*0.05%=16445 元

企業(yè)所得稅=（32890000-16445-1360700）*25%=7878213.75元

投資公司從該出資行為中獲得的收益=（32890000-16445-1360700）*（1-25%）=23634641.25元

比較方案一和方案二可知，方案二的出資行為可以使投資企業(yè)獲得較多的收益，繳納較低的稅費(fèi)；方案一的轉(zhuǎn)讓行為企業(yè)獲得的收益要少很多，而且要負(fù)擔(dān)大額的稅負(fù)，幾乎占轉(zhuǎn)讓收入的60%，公司收益只剩下了收益的三分之一,在方案一的轉(zhuǎn)讓行為中最大的受益者是稅務(wù)局，公司只有少量的現(xiàn)金流入企業(yè)。

稅負(fù)對(duì)于投資企業(yè)而言，在成本管理中占有極其重要的位置，稍有不慎就會(huì)造成投資決策的失敗，所以投資企業(yè)應(yīng)在投資決策以前充分考慮稅負(fù)的高低，合理利用稅收優(yōu)惠政策，選擇投資時(shí)機(jī)，正確選擇投資方案，以實(shí)現(xiàn)公司財(cái)富的最大化。