導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 稅收籌劃 風(fēng)險 控制

一、前言

稅收籌劃在目前政府對房地產(chǎn)市場嚴(yán)格調(diào)控、不斷加強(qiáng)樓市管控措施、對房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)密監(jiān)管的大環(huán)境下，已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)收益最大化和合法化的不可或缺的手段。也逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的一個核心環(huán)節(jié)。然而，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃也要在與國家稅法和政策不相沖突的前提下，達(dá)到合理合法的避稅目的。在房地產(chǎn)行業(yè)通過稅收籌劃獲取巨大收益的同時，企業(yè)要面臨的各種風(fēng)險和壓力也隨之大大地增加。所以，房地產(chǎn)行業(yè)必須認(rèn)真細(xì)致做好以下工作：對稅收籌劃可能發(fā)生的各種風(fēng)險進(jìn)行深入和專業(yè)的分析，全面理解相關(guān)法律和政策要義，制定出有效防范風(fēng)險發(fā)生的應(yīng)對措施，切實地執(zhí)行稅收籌劃方案并進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，最大限度防止風(fēng)險的發(fā)生。

二、稅收籌劃的概念

“稅收籌劃”又稱“合理避稅”。稅收籌劃的概念最初由1935年英國的“稅務(wù)局長訴溫斯特大公”案產(chǎn)生，經(jīng)過半個多世紀(jì)的發(fā)展，稅收籌劃的規(guī)范化定義得以逐步形成，即“在法律規(guī)定許可的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財活動的事先籌劃和安排，盡可能取得節(jié)稅（TaxSavings）的經(jīng)濟(jì)利益”。稅收籌劃作為一門學(xué)科，主要由稅務(wù)管理學(xué)、財務(wù)管理學(xué)、會計學(xué)等多門學(xué)科組成。由于目前世界各國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度不同，稅收籌劃這門學(xué)科在資本主義發(fā)達(dá)國家已經(jīng)發(fā)展成熟，而我國還處在稅收籌劃學(xué)習(xí)和運(yùn)用的初級階段。

三、房地產(chǎn)行業(yè)存在的稅收籌劃風(fēng)險

企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的時候，由于可能觸犯國家相關(guān)法律和政策，也可能導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營陷入各種困境而存在風(fēng)險。

（一）稅收政策風(fēng)險

稅收政策風(fēng)險主要是稅收籌劃方案與國家稅收政策之間的沖突，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)難以完成稅收籌劃。房地產(chǎn)行業(yè)在我國市場經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，但是由于近幾年房價的迅速飆升，中央和地方各級政府開始對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)控，稅收政策將對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生巨大影響。由于我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚不成熟，出現(xiàn)了規(guī)章和稅收規(guī)范數(shù)量要多于法律法規(guī)的現(xiàn)象，稅收法令和政策不夠透明。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，稅收制度的不斷完善，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的快速變化，政策也會發(fā)生改變，這就導(dǎo)致先前制定的稅收籌劃方案與稅收政策不同步，致使稅收籌劃方案難以或者無法執(zhí)行。這是房地產(chǎn)行業(yè)時常會遇到的問題，稅收籌劃與稅收政策就存在時間上的矛盾，即矛盾具有時間性。

（二）法律風(fēng)險

在國內(nèi)，稅收籌劃業(yè)務(wù)尚未成熟，它不具有持久的合法性，會隨著國家的房地產(chǎn)政策產(chǎn)生變化；并且房地產(chǎn)企業(yè)實行的稅收籌劃究竟有沒有違法，取決于國家的具體法律和規(guī)定。一旦企業(yè)在制定稅收籌劃方案的時候，相關(guān)人員對現(xiàn)行法律和政策的理解與其真實要義之間存在誤差，那么這種誤差就會成為房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的法律風(fēng)險。然而，稅收籌劃的目的就是要合理合法地避稅，如果房地產(chǎn)企業(yè)對稅收法令理解存在偏差，那么就可能導(dǎo)致稅收籌劃變成違法的逃稅行為或者稅收籌劃方案無法執(zhí)行，由此會給企業(yè)的正常發(fā)展造成嚴(yán)重影響。

（三）行業(yè)之間的風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險

國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著密不可分的關(guān)系，因此會受到社會經(jīng)濟(jì)多方面的影響。影響社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展有諸多方面的因素，具有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性，從而房地產(chǎn)行業(yè)之間就存在許多復(fù)雜和相互的影響。那么房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅收籌劃時候?qū)π袠I(yè)也產(chǎn)生潛在的影響。

房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)通常需要非常龐大的資金支持，這就容易受到資金短缺的威脅。然而通常房地產(chǎn)企業(yè)大部分資金是通過融資或者貸款籌到的。因此房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金越多，其稅收籌劃所獲得的效益就可能越大，但是房地產(chǎn)企業(yè)要面臨的資金風(fēng)險也會大大增加。

（四）企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的不是單一的項目，行業(yè)內(nèi)各個企業(yè)之間的經(jīng)營項目也不會完全相同，因此，企業(yè)稅收籌劃方案詳細(xì)規(guī)劃的項目也是多種多樣的。在項目經(jīng)營多樣化的行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營必定需要面對各種各樣的不確定因素，這樣就必然存在著多種經(jīng)營風(fēng)險。如果不對操作作出合理的規(guī)范，那么定制的稅收籌劃方案可能就不合理，那么也就不能實現(xiàn)真正的合理避稅，反而還會增加籌劃風(fēng)險。同時，如果沒有合理控制實施稅收籌劃投入的成本，盲目進(jìn)行稅收籌劃，勢必會造成企業(yè)經(jīng)營成本的增加，從而可能導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營項目的失敗。

四、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃風(fēng)險的控制措施

對房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃進(jìn)行風(fēng)險控制，就要在制定稅收籌劃方案之前，首先要充分考慮到可能會出現(xiàn)的各種風(fēng)險，并且要制定合理有效的防范措施，盡可能減小風(fēng)險。應(yīng)針對可能發(fā)生的不同風(fēng)險，制定不同的控制措施，主要可以從以下幾個方面進(jìn)行風(fēng)險應(yīng)對：

（一）深入了解稅籌劃的風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅收籌劃方案之前，不僅要熟悉企業(yè)經(jīng)營管理和財務(wù)管理的操作流程。還要對現(xiàn)行相關(guān)法律和政策進(jìn)行深入了解，并且要及時掌握市場變化和各級政府對該房地產(chǎn)行業(yè)的政策趨勢。要全面地了解稅收籌劃存在的風(fēng)險，以及風(fēng)險帶來的后果，而且要樹立風(fēng)險防范意識，這樣才能使企業(yè)實現(xiàn)收益最大化及風(fēng)險最小化。

（二）稅收籌劃要與稅法和政策同步

稅法與房地產(chǎn)相關(guān)政策起著調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的作用，它實現(xiàn)政府對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管和調(diào)控，保證行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅收籌劃方案的時候要全面深入理解稅法和相關(guān)政策的相關(guān)規(guī)定，做出不同的繳稅方案，并根據(jù)具體情況進(jìn)行優(yōu)化選擇，最終作出最全面最合理合法的的稅收籌劃決策。然而，稅法和相關(guān)政策會隨著市場環(huán)境的改變而變化，所以房地產(chǎn)企業(yè)在制定和執(zhí)行稅收籌劃方案的時候，要密切留意稅法和相關(guān)政策的變化，及時修改完善方案，及時調(diào)整方案的實施，使稅收籌劃與稅法和政策同步。

（三）建立健全會計核算制度

健全的會計核算制度是企業(yè)實施稅收籌劃的基礎(chǔ)，而且它自身的真實性，完整性和合法性將會直接影響企業(yè)稅收籌劃能否有效實現(xiàn)合理合法的避稅。對于整個企業(yè)經(jīng)營的過程，財務(wù)部門的會計核算工作始終貫穿其中，這些會計核算記錄為納稅提供依據(jù)，也同樣為稅收籌劃的實施提供前提和基礎(chǔ)，財務(wù)部門的會計核算工作是否能提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)關(guān)系到誰稅收籌劃能否實現(xiàn)，以及能否規(guī)避風(fēng)險。要嚴(yán)格對財務(wù)人員進(jìn)行崗前培訓(xùn)，制定會計核算工作的細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)和復(fù)核制度，制定相關(guān)工作的獎懲標(biāo)準(zhǔn)。

（四）確保稅收籌劃方案具有兼顧全局的綜合性

稅收籌劃決策關(guān)系到企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、投資、理財、營銷、管理等所有活動，具有整體影響作用。只有滿足特定的條件，稅收籌劃才能成功。因為稅收籌劃不是某種單獨(dú)的個稅籌劃，而是企業(yè)一項整體的系統(tǒng)工程，它涉及各種項目和多種稅種，如：基建，采購，銷售和營業(yè)稅，城建稅，土地增值稅，所得稅等等；因此稅收籌劃不能單單看某一方面稅收的減少，更應(yīng)該看到整體稅費(fèi)的降低，和企業(yè)整體效益。如果專注于某一個方面的稅費(fèi)減免，而忽略企業(yè)整體稅務(wù)成本的變化，就會導(dǎo)致企業(yè)的持久發(fā)展受到影響。因此，房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃必須具有綜合性才能確保企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

五、結(jié)束語

稅收籌劃能給企業(yè)帶來很大的經(jīng)濟(jì)利益，但是其背后潛在的風(fēng)險也不能忽視。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)深刻理解相關(guān)法律和政策，充分掌握稅收籌劃存在的風(fēng)險，合理制定籌劃方案，嚴(yán)格落實嚴(yán)格監(jiān)督，不斷完善，才能真正控制稅收籌劃給企業(yè)帶來的風(fēng)險。

參考文獻(xiàn)：

[1]胡娟，程樹武.中小企業(yè)融資的現(xiàn)狀及對策[J].人民論壇，2010

[2]羅敏，章振東.常德市中小企業(yè)融資現(xiàn)狀研究[J].財會研究，2012

篇2

一、銷售收款環(huán)節(jié)的稅收籌劃

1、房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類

房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅種包括營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、營業(yè)稅金及附加、城建稅和教育費(fèi)附加等。其中,營業(yè)稅是按照房地產(chǎn)企業(yè)向購房者收取的全部價款和價外費(fèi)用為基數(shù)計稅的,它又是城建稅、教育費(fèi)附加計稅的基礎(chǔ),同時也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅,因此,銷售環(huán)節(jié)最重要的稅收籌劃種類是營業(yè)稅。同是,土地增值稅的超額累進(jìn)稅率與銷售階段的定價密切相關(guān),因此它是銷售環(huán)節(jié)稅收籌劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

2、營業(yè)稅的籌劃策略 3、土地增值稅的稅收籌劃 二、整體層面的其他稅收籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)涉稅項目和種類都較多,在整個管理和經(jīng)營工作中各個環(huán)節(jié)都需要注意,進(jìn)行合理的稅收籌劃,才能保證企業(yè)整體稅收的有效規(guī)避。

1、企業(yè)所得稅的稅收籌劃

企業(yè)所得稅的計算過程中,會有一些相關(guān)的抵稅項目以減少企業(yè)稅收,但是房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國政府宏觀調(diào)控的重要對象,因而在企業(yè)所得稅的征收方面享有較少的優(yōu)惠。企業(yè)應(yīng)該謹(jǐn)慎分析相關(guān)政策,合理調(diào)整企業(yè)銷售業(yè)務(wù)組成,借用時間價值或者費(fèi)用的合理安排爭取盡量的稅收優(yōu)惠。例如,很多房地產(chǎn)企業(yè)將人防工程作為車位出售給業(yè)主,并確定收入,就需要與當(dāng)年繳納相應(yīng)的所得稅。而其實人防工程不可出售,企業(yè)可以將其租給業(yè)主,然后分期收取租金,這樣將這部分的收入劃分為多個年度,有效降低了企業(yè)所得稅的額度。

2、保有房產(chǎn)的房產(chǎn)稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)都留有部分房源作為投資性房地產(chǎn),用于出租或者暫時閑置。這部分房產(chǎn)都需要繳納房產(chǎn)稅,用于出租的房產(chǎn)還應(yīng)該繳納5%的營業(yè)稅。企業(yè)在安排出租業(yè)務(wù)的具體細(xì)節(jié)時,也應(yīng)該區(qū)分房屋租金和代收的水電費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)、清潔費(fèi)等。同樣,這部分如果由物業(yè)公司進(jìn)行收取可以避免繳納營業(yè)稅;但是如果為方便出租,打包收取租金,則需要按照總額繳納營業(yè)稅。

篇3

一、稅收籌劃的定義與特點(diǎn)

稅收籌劃的概念在上世紀(jì)九十年代才由西方國家流傳入我們國家，英文為tax-planning，翻譯為稅收籌劃，也叫納稅籌劃、稅務(wù)籌劃等。稅收籌劃是一門新興的經(jīng)濟(jì)類學(xué)科，世界各個國家的定義也都不盡相同，主要有如下定義：（1）荷蘭的《國際稅收辭典》（國際財政文獻(xiàn)局（IBFD）編）一書認(rèn)為：稅收籌劃是指企業(yè)通過對經(jīng)營活動和個人事務(wù)活動的安排，實現(xiàn)繳納最低的稅收。（2）美國南加州大學(xué)的梅格博士在其著作《會計學(xué)》一書中將稅收籌劃定義為：在納稅發(fā)生之前，有系統(tǒng)地對企業(yè)經(jīng)營和投資行為做出事先安排，以達(dá)到盡量少繳稅。（3）我國學(xué)者蓋地認(rèn)為：稅收籌劃是指企業(yè)（自然人、法人）依據(jù)所涉及到的現(xiàn)行稅法（不限一國一地），在遵守稅法、尊重稅法的前提下，運(yùn)用企業(yè)的權(quán)利，根據(jù)稅法中的“允許”和“不允許”、“應(yīng)該”與“不應(yīng)該”以及“非不允許”與“非不應(yīng)該”的項目、內(nèi)容，對經(jīng)營、投資、籌資等活動進(jìn)行旨在減輕稅負(fù)的謀劃和對策。（4）國家稅務(wù)總局注冊稅務(wù)師管理中心在其編寫的《稅務(wù)實務(wù)》中，把稅收籌劃明確定義為：稅收籌劃又稱為納稅籌劃，是指在遵循稅收法律、法規(guī)的情況下，企業(yè)為實現(xiàn)企業(yè)價值最大化或股東權(quán)益最大化，在法律許可的范圍內(nèi)，自行或委托人，通過對經(jīng)營、投資、理財?shù)仁马椀陌才藕筒邉?，以充分利用稅法所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切優(yōu)惠，對多種納稅方案進(jìn)行優(yōu)化選擇的一種財務(wù)管理活動。通過上述表述可以看出，稅收籌劃有如下特點(diǎn)：一是必須符合國家法律及稅收政策法規(guī)，這是基本原則；二是稅收籌劃必須事前開展；三是目標(biāo)是使納稅人的稅收利益最大化，所謂“稅收利益最大化”，包括稅負(fù)最輕、稅后利潤最大化、企業(yè)價值最大化等內(nèi)涵，而不僅僅是指的稅負(fù)最輕。另外，通過對稅收籌劃的定義我們知道，稅收籌劃主要包含兩個方面的內(nèi)容，一是節(jié)稅籌劃方案設(shè)計，二是稅收籌劃風(fēng)險防范與控制。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)

篇4

關(guān)鍵詞：土地增值稅 納稅管理 房地產(chǎn)行業(yè)

近些年，為防止房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，我國頒布各種關(guān)于土地增值稅的通知及政策法規(guī)，限制房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)虛增，發(fā)揮政府調(diào)控能力，即便如此，房地產(chǎn)行業(yè)仍舊熱度不減。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，盡管涉及對營業(yè)稅、所得稅等多方面稅種的繳納，但對土地增值稅這一重要稅種的探求從未停止，目的是將企業(yè)稅負(fù)降到最低程度。稅收籌劃工作是企業(yè)財務(wù)人員在不違反國家法律政策的前提下，合理規(guī)避企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的一項舉措。如何認(rèn)清房地產(chǎn)行業(yè)繳納土地增值稅的現(xiàn)實狀況，才能采取恰當(dāng)?shù)亩愂诊L(fēng)險規(guī)避措施，實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化，提升在行業(yè)中的競爭力。

一、關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)征收土地增值稅的現(xiàn)狀分析

由于我國房產(chǎn)價格連年攀升，居民的購買能力與房價的上升速度顯然不相匹配。基于這一狀況，我國以土地增值稅的征收來實現(xiàn)國家的經(jīng)濟(jì)調(diào)控。我國實行超額累進(jìn)稅率對土地增值稅進(jìn)行征收，對于嚴(yán)格的政策調(diào)控，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)均產(chǎn)生危機(jī)意識，但現(xiàn)實工作中仍有各種不合理狀況產(chǎn)生。

首先，在實際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)對土地增值稅缺乏重視。由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗周期長，核定步驟、內(nèi)容較為繁瑣，實際征稅率往往較之稅務(wù)部門規(guī)定的四級稅率要低，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)實際繳納的土地增值稅金額數(shù)目并不顯著，對房地產(chǎn)行業(yè)的銷售形勢并未產(chǎn)生影響。在巨大的銷售額面前，房地產(chǎn)企業(yè)往往忽略土地增值稅的籌劃，不能對此產(chǎn)生高度重視。

其次，房地產(chǎn)行業(yè)對土地增值稅政策了解不具體，思路不清晰，使得偷稅、漏稅現(xiàn)象時有發(fā)生。由于國家關(guān)于土地增值稅政策的變動，越來越不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，一些企業(yè)為降低稅收成本，實現(xiàn)更大利潤，選擇偷逃稅款等違反法律的行為。具體表現(xiàn)在對國家稅收優(yōu)惠政策的運(yùn)用，如合作建房有暫免征收的優(yōu)惠，代建費(fèi)用不需征稅。還有對稅前扣除項目的規(guī)定方面，利息費(fèi)用的合理扣除，期間費(fèi)用的有效轉(zhuǎn)移等都是企業(yè)關(guān)注的重要內(nèi)容。再者，房地產(chǎn)的銷售收入方面的控制，合理控制房產(chǎn)銷售，減少房產(chǎn)增值額，進(jìn)而使得適用稅率降低，稅務(wù)負(fù)擔(dān)大大減輕。以上幾點(diǎn)都是房地產(chǎn)企業(yè)中經(jīng)常需要籌劃的降低應(yīng)交稅款的指標(biāo)，如果合理有效籌劃，則對企業(yè)發(fā)展起著極大的促進(jìn)作用，能大幅度節(jié)約企業(yè)成本，增強(qiáng)核心競爭力。但過猶不及，一旦企業(yè)發(fā)生過分追求稅負(fù)的降低，則很可能走向節(jié)稅的彎路，面臨違規(guī)風(fēng)險。因此房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)建立有效的審計和評估、預(yù)防機(jī)制，防止稅收籌劃風(fēng)險的發(fā)生，但現(xiàn)行狀況下，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)未能對此產(chǎn)生足夠重視。

二、房地產(chǎn)行業(yè)對土地增值稅稅收籌劃具體舉措

（一）對土地增值稅的籌劃工作高度重視，樹立風(fēng)險意識

納稅籌劃的目的是通過相關(guān)法紀(jì)和科學(xué)計算方法的運(yùn)用，對企業(yè)稅款實施繳納，為企業(yè)爭取更大的利潤增長空間。因此企業(yè)必須土地增值稅的籌劃工作高度重視，防止企業(yè)在稅款繳納方向走彎路，要建立風(fēng)險評估體系，樹立風(fēng)險意識，對土地增值稅的繳納工作產(chǎn)生高度重視。企業(yè)納稅籌劃人員應(yīng)當(dāng)具備較強(qiáng)的專業(yè)技能，把握國家政策變動，及時采取應(yīng)對措施，不斷進(jìn)行土地增值稅相關(guān)知識的學(xué)習(xí)。對于企業(yè)來說，納稅風(fēng)險多種多樣，只有針對企業(yè)自身業(yè)務(wù)狀況，才能制定適合自己企業(yè)發(fā)展的納稅管理體系。這要求企業(yè)在增強(qiáng)業(yè)務(wù)人員稅務(wù)知識專業(yè)性的同時，協(xié)調(diào)好與稅務(wù)主管部門的關(guān)系，遇到納稅問題及時處理，避免產(chǎn)生風(fēng)險和糾紛，保證房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

（二）對土地增值稅的優(yōu)惠政策及時關(guān)注，瞄準(zhǔn)籌劃方向

近年來，我國關(guān)于土地增值稅的政策不斷調(diào)整，這有可能使得一些原本合法的政策在變更后變成了違法，因此對于國家政策應(yīng)及時關(guān)注，瞄準(zhǔn)納稅籌劃方向?，F(xiàn)階段主要有兩種稅收優(yōu)惠政策，第一是通過合作建房，以一方提供資金一方提供土地的方式合作建房，如果建成后轉(zhuǎn)讓才需繳納土地增值稅，若建成后自用則可免征土地增值稅。如房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)合建一所辦公樓，建成后按比例分房自用，則可以運(yùn)用這一政策，減少稅務(wù)負(fù)擔(dān)。還有房地產(chǎn)運(yùn)用土地進(jìn)行投資和聯(lián)營，則對土地增值稅實行暫免征收。此外房地產(chǎn)企業(yè)可以按照政策為客戶代建房屋，這樣代建項目完成后收取的代建費(fèi)用不需繳納土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)合理運(yùn)用國家政策，確保企業(yè)納稅籌劃科學(xué)合理，使得利潤的有了上升的空間。

（三）對土地增值稅的扣除項目合理計算，保證籌劃準(zhǔn)確

土地增值稅涉及的主要項目有利息費(fèi)用的扣除和期間費(fèi)用的扣除，還有針對開發(fā)商增值率低于20%的增加扣除條款。這要求房地產(chǎn)企業(yè)制定納稅籌劃措施時，首先對開發(fā)成本高度重視，這其中包含著多項實際發(fā)生，并可以按照規(guī)定合理扣除的方面。也要對房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格予以關(guān)注，對允許扣除的項目進(jìn)行合理匯集，全面籌劃。在對房屋開發(fā)過程中產(chǎn)生的利息支出，通過計算選擇最適宜企業(yè)的利息扣除方法?；蛲ㄟ^銀行貸款，使得利息費(fèi)用比例增高，可以計入房產(chǎn)開發(fā)成本，予以扣除。此外對于期間費(fèi)用，如財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用等項目，合理計算分?jǐn)?，具體細(xì)化，最終能計入開發(fā)成本，則能實現(xiàn)據(jù)實扣除。對于不同開發(fā)項目，還應(yīng)按比例進(jìn)行費(fèi)用的分?jǐn)?，這樣能有效節(jié)省稅務(wù)開支。另外，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合理定價，將房產(chǎn)分批銷售，控制房產(chǎn)銷售收入，減少房產(chǎn)增值額，從而使土地增值稅的稅率降低，也是為企業(yè)減少稅負(fù)的一種籌劃措施。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊勐.淺談房地產(chǎn)項目土地增值稅的納稅籌劃[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2013

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地增值稅；籌劃

中圖分類號：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）12-0-01

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)情況

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，隨著國家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤被極度擠壓，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過稅收籌劃減小企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，減輕資金壓力，從而增加經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等?？傊?，房地產(chǎn)公司通過稅收籌劃，實現(xiàn)稅負(fù)的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種

房地產(chǎn)企業(yè)從項目前期、開發(fā)過程、銷售等不同階段涉及耕地占用稅、契稅、營業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等稅種。

三、房地產(chǎn)公司土地增值稅稅收籌劃

地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)，也是企業(yè)開展稅收籌劃的重點(diǎn)稅種。以下對稅負(fù)較大的土地增值稅所存在的問題、風(fēng)險及若何籌劃作詳細(xì)說明。

（一）土地增值稅匯繳實務(wù)中存在問題及風(fēng)險

土地增值稅是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進(jìn)稅率，其高低決定了稅負(fù)的大小，稅率最低為30%，最高為60%，對企業(yè)的資金壓力大，在實際操作中存在以下問題及風(fēng)險：

1.各單位財務(wù)人員對土地增值稅的重要性都有一定認(rèn)識，但在實際操作中受所在單位的限制無法充分利用稅收籌劃的切入點(diǎn)。

2.對土地增值稅的籌劃，由于缺乏與工商局、稅務(wù)局等部門的溝通，不能取得公司相關(guān)部門和人員支持，對企業(yè)整個流程了解不足，籌劃無法帶來收益。

3.對增值額計算中所涉成本扣除項目的理解不到位，致使未能合理按稅法規(guī)定歸集成本，造成項目工程建安成本虛高，給企業(yè)帶來稅收風(fēng)險。

（二）按房地產(chǎn)開發(fā)流程對土地增值稅進(jìn)行的稅收籌劃

1.項目前期準(zhǔn)備階段

（1）開發(fā)主體經(jīng)營組織形式的選擇

首先應(yīng)考慮房地產(chǎn)開發(fā)項目公司的組織形式是子公司還是分公司。由于子公司與分公司承擔(dān)的法律義務(wù)與責(zé)任不同，進(jìn)行選擇時，應(yīng)考慮區(qū)域間的稅率差異、地區(qū)間的優(yōu)惠政策來選擇最適合開發(fā)項目的組織形式。

（2）開發(fā)方式選擇

一個地產(chǎn)項目可分為自建、合作建房和代建三種開發(fā)方式。

合作建房稅法規(guī)定：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)可充分利用優(yōu)惠政策，實現(xiàn)雙贏。

代建房稅法規(guī)定：代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。

2.項目建設(shè)階段

（1）建設(shè)期扣除項目籌劃

對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。按此規(guī)定，成本核算對象直接影響房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算，繼而影響土地增值稅的計算。另房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目所在地區(qū)差異，導(dǎo)致不同地方開發(fā)的房地產(chǎn)增值額高低不同，所以，在確定成本核算對象時，可對同一地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開工、竣工時間接近、同一施工單位施工的群體開發(fā)項目合并為一個成本核算對象。對個別規(guī)模較大的開發(fā)項目，可按一定區(qū)域和不同的分?jǐn)偡椒▌澐殖杀竞怂銓ο蟆?/p>

（2）借款費(fèi)用的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的利息費(fèi)用在計算土地增值稅時有兩種扣除率，即5%或10%。如果企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負(fù)債籌資，預(yù)計利息費(fèi)用較高，則計算分?jǐn)偫ⅲ峁┝私鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，據(jù)實扣除；反之，如果主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計利息費(fèi)用較低，則不計算應(yīng)分?jǐn)偫?，有利于實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。

3.項目銷售階段

（1）銷售方式的選擇

可采取直接銷售和設(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司銷售等?；谕恋卦鲋刀惗惵适浅~累進(jìn)稅率，增加銷售環(huán)節(jié)后，適用稅率下降，將自身的銷售部門分離出來，設(shè)立獨(dú)立核算的銷售子公司，就可免征土地增值稅，而只對外銷售征收土地增值稅，稅收負(fù)擔(dān)變小。

（2）銷售定價的籌劃

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；若超過其20%，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅?；I劃就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。在扣除項目既定的情況下，合理定價就是關(guān)鍵，如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當(dāng)降低價格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負(fù)。

（3）把代收費(fèi)用并入房價減少稅基進(jìn)行籌劃

如果代收費(fèi)用未計入房價中，而是在房價之外單獨(dú)收取，則不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算扣除項目金額時，代收費(fèi)用就不得在收入中扣除。將代收費(fèi)用并入房價向購買方一并收取只會增加其扣除項目金額，從而對房地產(chǎn)企業(yè)較為有利。

四、對房地產(chǎn)稅收籌劃的思考

上述籌劃方案看起來推理嚴(yán)密、論證完整、結(jié)論可靠，但在實際操作中扔存在著很大風(fēng)險。稅收籌劃似乎成鏡花水月，存在著理論與實踐脫節(jié)的現(xiàn)象。稅務(wù)籌劃不僅是稅收的事情，要把它放到整個企業(yè)的價值鏈中去考量。缺少對企業(yè)整個流程的了解，沒有充分考慮企業(yè)周圍利益群體的反應(yīng)的理論性籌劃，并沒有十足的實用性。

參考文獻(xiàn)：

篇6

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；稅收籌劃；問題與措施

稅收籌劃風(fēng)險，顧名思義，就是由于稅收籌劃失誤等造成稅收結(jié)果的不確定性，使得納稅人在展開稅收繳納的過程中，實際繳納的金額與預(yù)期目標(biāo)有著較大的偏離，給納稅人的后期經(jīng)濟(jì)活動帶來了無法避免的影響。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險分析

1.政策風(fēng)險

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱，所以相對于其他的行業(yè)來說，受到政策的影響相對較大些。而什么是政策風(fēng)險呢？顧名思義，政策風(fēng)險指的是由于國家對房地產(chǎn)的相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行調(diào)整，而直接影響了房地產(chǎn)稅收籌劃的正確性，增加了稅收籌劃的風(fēng)險。自2000年中國加入WTO以后，就進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快車道，在中國以地為本的傳統(tǒng)觀念影響下，大量的金錢涌入了房地產(chǎn)，造成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的泡沫化。為了抑制房價過快的上漲，中國相關(guān)部門出臺了一系列關(guān)于抑制房價的稅收政策，而房地產(chǎn)稅就是其中的一個重要內(nèi)容。在法律法規(guī)不斷變動的大環(huán)境下，加大了稅收籌劃的難度，使得稅收籌劃目標(biāo)的實現(xiàn)面臨著夭折的風(fēng)險。例如近期發(fā)生的這個案件就具有代表性，由于考慮到相關(guān)的問題，所以暫且以A、B來作為兩個公司的代號。A公司由于急需資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)，所以將一處10000平米的商品房出售給B公司，經(jīng)過商談，房價暫定為3000元每平米，但是按照國家稅收總局頒發(fā)的《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》，需要交納百萬元的土地增值稅，A公司為了避免交納這土地增值稅，就根據(jù)當(dāng)時的法律，A公司與B公司在私底下達(dá)成協(xié)議，即A企業(yè)先向B企業(yè)以房產(chǎn)為資本進(jìn)行股權(quán)投資，然后再將股權(quán)出售給乙公司，這樣就在法律的框架內(nèi)免除了在土地增值稅的交納。但是最近出臺的新規(guī)定指出，對于以土地（房地產(chǎn)）作價投資入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一起建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不能夠免除土地增值稅等稅款的交納。所以，對于A企業(yè)來說，如果不能夠及時的調(diào)整的稅收籌劃策略方案就可能被稅務(wù)局認(rèn)為是偷稅漏稅，并面臨著除了要交納相應(yīng)的稅款外，還要補(bǔ)繳巨額罰款，并且在社會榮譽(yù)的無形資產(chǎn)上，還要面臨著巨大的損失。

2.片面性風(fēng)險

片面性風(fēng)險指的是由于企業(yè)納稅人在進(jìn)行稅收籌劃時，沒有從宏觀角度對全局進(jìn)行分析，僅僅是從個體角度考慮到一種或者幾種稅的稅負(fù)水平的降低，或者僅僅是從整體上注重稅收總金額的降低，卻并沒有注重稅后對利潤的影響。房地產(chǎn)開發(fā)的過程一般分為3個階段，每一個階段都要繳納相應(yīng)的稅款，所以房地產(chǎn)是一個稅收復(fù)雜、稅款金額較大，需要進(jìn)行全盤考慮的一個行業(yè)，所以在進(jìn)行稅款籌劃時，要進(jìn)行全盤的考慮，高度的注意片面性風(fēng)險的影響，從而避免稅收籌劃的失敗。以下例來進(jìn)行說明：

A房地產(chǎn)公司新開發(fā)了一批商品房，銷售所得金額總共2000萬元，其中購買地皮花費(fèi)了600萬元，開發(fā)成本花費(fèi)了800萬元，貸款利息分?jǐn)偭?0余萬元，而各種稅款加起來總共有100萬元。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》中規(guī)定，在能夠提供相關(guān)機(jī)構(gòu)的金融證明的前提下，對于分?jǐn)偫⒅С龅牟糠衷诶U納稅款的時候可以計入總數(shù)，但是包括其余的部分（購買土地使用權(quán)支付的金額加上房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額）按照百分之五來計算。但是如果不能夠提供相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)的證明，那么就需要將購買土地使用權(quán)所支付的金額加上的房地產(chǎn)開發(fā)所花費(fèi)的金額的百分之十來計算。企業(yè)的財務(wù)人員經(jīng)過詳細(xì)的計算得知，提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，就需要交納的是（600+800）*0.05+60=130萬元，而如果不提供相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)證明，就需要交納的稅款金額為（600+800）*0.05=140萬元，所以該財務(wù)工作人員就認(rèn)為不需要向稅務(wù)局提供相關(guān)的金融證明，但是如果不向稅務(wù)局出示相應(yīng)的證明，那么在交納企業(yè)所得稅的時候，就無法將60萬元的利息費(fèi)用扣除，那么就會多收（2000-600-800-100-24）*0.25-（2000-600-800-60-100-27）*0.25=15.75萬元，所以相對比而言，財務(wù)人員所做的稅收籌劃是錯誤的。

3.成本偏高風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的時候，是需要付出一定的成本的，這個成本包含兩部分，即分別是顯性成本和隱性成本。顯性成本較容易理解，指的是企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的過程中所消耗的人力、物力，隱性成本則是在進(jìn)行方案選擇的時候放棄其他方案所要承受的機(jī)會成本，以及方案失敗的時候所造成的損失等。企業(yè)在考慮通過稅收籌劃來實現(xiàn)節(jié)稅增加利潤的過程中，還要考慮稅收籌劃成本的問題，只有節(jié)省的稅收和消耗的成本的差額，才是稅收籌劃節(jié)省出來的實際利潤。

4.認(rèn)定風(fēng)險

稅收籌劃的前提是符合國家相關(guān)的法定法規(guī)，所以是合法的節(jié)稅行為，是符合國家的立法意圖，并被國家鼓勵和引導(dǎo)的一種合法性經(jīng)濟(jì)意圖。但是由于我國相關(guān)的法律法規(guī)不夠完善，稅務(wù)執(zhí)法人員的個體素質(zhì)參差不齊，所以往往在裁定稅款籌劃行為的時候發(fā)生誤會，給企業(yè)帶來了預(yù)料之外的巨大損失。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險防范與控制

1.強(qiáng)化風(fēng)險意識，梳理依法籌劃理念

房地產(chǎn)與別的行業(yè)有著顯著的差別，作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱，所以相應(yīng)的籌劃風(fēng)險也相對較高。出于對利潤的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層需要加強(qiáng)對于風(fēng)險防范的意識。當(dāng)然任何企業(yè)的行為都需要在法律的框架內(nèi)，所以財務(wù)人員在進(jìn)行稅收籌劃的時候，需要有一定的法律基礎(chǔ)，并且具有守法意識。

2.設(shè)立稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)，提高籌劃水平

由于房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)復(fù)雜，稅收策劃的難度相對于其他的行業(yè)來說較大，所以一些大型的企業(yè)都設(shè)定專門的稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)，對稅務(wù)的籌劃、涉稅業(yè)務(wù)的核算、稅收遵從以及稅收爭議等業(yè)務(wù)進(jìn)行專業(yè)的管理，尤其是對于一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，設(shè)立專門的稅務(wù)管理就以及配置專業(yè)型人才，在合理機(jī)制的協(xié)調(diào)下，就能夠?qū)崿F(xiàn)稅收籌劃的高效化，對于降低稅收風(fēng)險，實現(xiàn)企業(yè)稅收籌劃目標(biāo)具有著重要的意義。

3.提高稅收籌劃人員的業(yè)務(wù)水平和職業(yè)素質(zhì)

房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃具有著很大風(fēng)險性，所以對籌劃人員的要求就顯得很嚴(yán)格，首先房地產(chǎn)企業(yè)所要做的就是提高企業(yè)招收人員的基準(zhǔn)，綜合的增強(qiáng)他們額團(tuán)隊素質(zhì)。要求稅收籌劃人員要有豐富的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗并且對于政策的洞悉水平要達(dá)到一定的程度。對于一些不滿足該要求的工作人員要進(jìn)行后期的工作培訓(xùn)和再教育，根據(jù)實踐證明，一個企業(yè)的稅收籌劃人員的教育水平直接決定著他的籌劃質(zhì)量。當(dāng)然在后期的培訓(xùn)過程中，不僅要加強(qiáng)他們的專業(yè)知識和職業(yè)素養(yǎng)，還要交手他們一些關(guān)于金融、貿(mào)易、保險和工商等方面的知識，拓寬他們的知識面，只有這樣，才能夠使得他們在進(jìn)入一家企業(yè)之后，就能哦在有限的時間內(nèi)對這家企業(yè)的基本狀況、涉稅事項以及籌劃意圖有一個清晰的認(rèn)識，并恩能夠在短時間以內(nèi)制定出相應(yīng)的籌劃方案，極大程度上節(jié)省了稅收籌劃的成本，增加了利潤的空間。

4.借助稅收中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)服務(wù)

在現(xiàn)代市場上，有一種專門的稅務(wù)籌劃機(jī)構(gòu)，這種機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)能力往往要高于一般的企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)水平，所以一些房地產(chǎn)企業(yè)可以將這些具有著極強(qiáng)的專業(yè)性、復(fù)雜性的工作交給外部機(jī)構(gòu)來進(jìn)行，這樣就可以避免由于工作人員的專業(yè)素質(zhì)是的限制而導(dǎo)致的工作出現(xiàn)一系列的差錯的產(chǎn)生，降低了由于方案錯誤而造成的成本損失。除此之外，可以將這些機(jī)構(gòu)作為外腦，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的國民經(jīng)濟(jì)支柱，對于市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有著很強(qiáng)影響。稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省稅收，實現(xiàn)利潤最大化的環(huán)節(jié)之一，也是體現(xiàn)一家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的動力大小。本文通過對于我國目前的房地產(chǎn)稅收籌劃所存在的問題進(jìn)行研究，找打相應(yīng)的解決措施，希望能夠?qū)ξ覈谶@方面的改進(jìn)有所借鑒意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]莊粉榮.納稅籌劃大敗局.北京：機(jī)械工業(yè)出版社[M].，2010.

[2]劉立秋，李凱，鄒毅.我國房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)評價與分析[J].中國軟科學(xué)，2015.（7）：119.

篇7

（西安市房地產(chǎn)經(jīng)營二公司，陜西 西安 710003）

[摘要]隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)也得到了很大了發(fā)展，近年來，房價突漲，致使一些工薪階層住房困難，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)過重是一個重要的原因，而土地增值稅又是其中重要因素。本文主要闡述房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的相關(guān)要點(diǎn)。

[

關(guān)鍵詞 ]房地產(chǎn)；企業(yè)納稅；企業(yè)稅；稅率

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們住房需求的提高，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了很大了發(fā)展，近年來，房價突漲，致使一些工薪階層住房困難，除了土地成本快速增長以外等因素，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)過重也是一個重要的原因，而土地增值稅又是其中重要因素。

1房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅概念

土地增值稅（land appreciation tax ），是指對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時所產(chǎn)生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。

2房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃現(xiàn)狀

我國土地增值稅自從開始征收到現(xiàn)在，雖然總額不是很大，但是增長的速度卻是非常之快。據(jù)有關(guān)資料調(diào)查表明， 從1994 年到2006 年這十二年間，我國土地增值稅的平均增長速度為每年百分之九十一。僅2006年～2008 年兩年時間里，我國土地增值稅收入就從原來的231 億增長到537 億元。從以上數(shù)據(jù)可以看出，土地增值稅的繳納存在很大的彈性。在當(dāng)前大環(huán)境下，土地增值稅清算工作障礙重重，不少地方政府出于一些小的個人的利益而忽略了大局，他們只想著自己的政績和效益考慮，所以在清算意愿和執(zhí)行力度方面存在著很大的問題。另外一方面，土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問題，對過往樓盤土地增值稅歷史追繳的問題尚不明確，導(dǎo)致土地增值稅征管效果不甚理想，也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了很大的稅收隱患。為了解決這些問題，近年來國家稅務(wù)總局相繼出臺了一些相關(guān)的稅收政策，使得與房地產(chǎn)企業(yè)相互配套的稅收法律法規(guī)日趨完善。特別是近些年政府不斷出臺新的法律法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，許多原來合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進(jìn)一步縮小。

（1） 眾所周知，過去我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是采用設(shè)立項目公司方式進(jìn)行經(jīng)營，為了達(dá)到躲避稅收目的，往往采用土地進(jìn)行投資或聯(lián)營。但是自我國于2006 年3 月頒布了《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21 號）法規(guī)，其中就有明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。

（2） 第二個普遍運(yùn)用的籌劃方式就是一些房地產(chǎn)單位利用借款費(fèi)用資本化進(jìn)行加計扣除的方式減少土地增值額。我國于2009年了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號），根據(jù)規(guī)定，公司不能將借款費(fèi)用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數(shù)，應(yīng)將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用，作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。

（3） 第三類房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的躲避土地增值稅方式是將開發(fā)的一部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于商業(yè)型地產(chǎn)之后，把該部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)通過關(guān)系辦到自己名下，從而達(dá)到免交土地增值稅目的。但是隨著我國法律不斷完善，我國于2006年又頻法了相應(yīng)的法規(guī)，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31 號）的規(guī)定，對轉(zhuǎn)作自用部分的商品房應(yīng)作為視同銷售處理，計算繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。

3我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的發(fā)展

在我國，企業(yè)的稅收籌劃活動還剛起步，一些理論還不夠成熟，一些人士對稅收籌劃存在著一些不正確的看法和認(rèn)識，總以為稅收籌劃等同于偷稅。對一些概念的理解也有不同的看法和觀點(diǎn)。同時，我國企業(yè)層次不均，企業(yè)財務(wù)管理水平也不一樣，這些因素都使我國企業(yè)稅收的籌劃發(fā)展受到嚴(yán)重制約。所以，在一定程度上影響了企業(yè)競爭能力的提高。隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，社會主義市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展和完善，國家稅后體系的日趨完善，企業(yè)稅收籌劃有了越來越重要的地位。我國房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多、稅負(fù)重，稅收的現(xiàn)金流及稅收成本很大程度上影響到企業(yè)的利潤，稅收籌劃也成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要內(nèi)容之一。另外隨著跨國房地產(chǎn)企業(yè)不斷涌入中國市場，這給國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的沖擊力，90 年代后期到本世紀(jì)初更是發(fā)展迅速。

在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活中，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和居民消費(fèi)水平的不斷提升，這為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了一個很好的一個機(jī)會。另一方面，在我國大環(huán)境的影響下，國家對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的宏觀調(diào)控也使我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨更加激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)暴利的年代已經(jīng)一去不返了，所以運(yùn)用稅收籌劃科學(xué)合法的降低稅收負(fù)擔(dān)，，通過科學(xué)的稅收籌劃避免企業(yè)財務(wù)風(fēng)險和實現(xiàn)利潤最大化，已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中加強(qiáng)自身競爭力的重要手段之一。

4進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的對策

4.1房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹立正確的納稅籌劃觀

將稅收籌劃認(rèn)識貫徹到整個公司管理層，并上升到公司的決策層。房地產(chǎn)企業(yè)納稅應(yīng)是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的一項決定，在納稅籌劃過程更重要的是公司管理層的決策過程。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)在做決策時要注重規(guī)范性、戰(zhàn)略性的籌劃，千萬不可為單純追求節(jié)稅收益的增加而導(dǎo)致開發(fā)或經(jīng)營成本的上漲。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃時，企業(yè)管理層和財務(wù)部門不僅要關(guān)注財務(wù)、稅務(wù)方面的事項，而且還要關(guān)注企業(yè)經(jīng)營和戰(zhàn)略管理的各個方面。

4.2加強(qiáng)稅務(wù)學(xué)習(xí)、做好培訓(xùn)

企業(yè)在發(fā)展過程中，我們知道在大多數(shù)企業(yè)經(jīng)營管理中都存在各種各樣的問題，并且都與稅收有一定關(guān)系。在現(xiàn)代企業(yè)中，有一大部分員工對稅法是有些了解的?？山^大多數(shù)企業(yè)職員并不了解稅法。所以，這就要求我們企業(yè)要定期的對員工進(jìn)行稅法宣傳和稅務(wù)培訓(xùn)。根據(jù)經(jīng)驗，通常我們對職工進(jìn)行培訓(xùn)要經(jīng)過這三個方面：（1）針對全體財務(wù)人員要進(jìn)行定期的稅法培訓(xùn)，一般每季度進(jìn)行一次，不斷更新稅法知識（2）針對企業(yè)管理層的稅法培訓(xùn)，一般每年進(jìn)行兩到三次，強(qiáng)化管理層的稅務(wù)理念；（3）針對企業(yè)全體員工的不定期的稅法知識普及培訓(xùn)。綜上所述，遵守稅法，有法可依，依法辦事，不僅僅是稅務(wù)管理人員或者財務(wù)人員的事，而需要企業(yè)全體員工共同遵守，同時需要公司管理層的大力支持，才能有效的貫徹稅務(wù)籌劃。

4.3樹立依法納稅理念

以法律為準(zhǔn)繩。現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在國家法律條文的允許下結(jié)合相關(guān)稅收法規(guī)政策根據(jù)自身的情況進(jìn)行合理籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)必須具有風(fēng)險意識，注重稅收籌劃風(fēng)險管理，同時要依法樹立稅收籌劃理念，我們一般在不違反法律法規(guī)的前提條件下，要通過對自身經(jīng)營方式和投資方式等涉稅事項作出事先安排，一般在企業(yè)納稅行為發(fā)生之前進(jìn)行財務(wù)預(yù)算，正確計算稅額以及合理規(guī)劃完稅期間，以達(dá)到少繳稅或遞延繳納以實現(xiàn)企業(yè)稅后利益最大化企業(yè)，強(qiáng)化稅收籌劃不是進(jìn)行偷稅，而是盡可能做到不多交稅、不重復(fù)繳稅，進(jìn)而達(dá)到合理避稅的程度。

5房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特征及土地增值稅籌劃的重要意義

因為土地增值稅稅額較大，如果不能合理規(guī)劃成本，盡可能增加成本扣除比例，或者合理確定銷售價格盡量減少增值額，從而降低稅率，合理規(guī)劃繳稅期間，企業(yè)將會負(fù)擔(dān)很承重的土地增值稅及資金成本。近幾年來，國家為控制地價過高、投資過熱、房價瘋漲等問題，相繼出現(xiàn)了一些宏觀調(diào)控的政策，在這樣的大環(huán)境影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境差、投資成本大，融資難，許多小型的房地產(chǎn)企業(yè)因為資金鏈斷裂已經(jīng)破產(chǎn)，產(chǎn)生了許多新的爛尾樓項目，形成了許多呆壞賬，給社會帶來了一些新的不安定因素。那么如何規(guī)避納稅風(fēng)險，如何在有限的空間內(nèi)盡可能降低企業(yè)的納稅成本，通過合理的稅收籌劃，增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營熱情，使得房地產(chǎn)企業(yè)即能增加利潤，實現(xiàn)利潤最大化，又能依法納稅，承擔(dān)社會責(zé)任，使得企業(yè)良性發(fā)展，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言具有更重要的現(xiàn)實意義，因此房地產(chǎn)企業(yè)通過合理合法的方式進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃變得非常重要。

參考文獻(xiàn)：

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；風(fēng)險

新的時期，國家對房地產(chǎn)調(diào)控越來越嚴(yán)厲，如何最大程度的降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本，提高其競爭力，就變得異常重要。企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，有助于提高納稅人的納稅意識，抑制偷逃稅行為的發(fā)生；有利于實現(xiàn)納稅人財務(wù)利益的最大化。稅收籌劃可以節(jié)減納稅人的稅收成本，還可以防止納稅人陷入稅法陷阱；有利于提高企業(yè)經(jīng)營管理水平和財務(wù)管理水平；有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)和資源的合理配置等等，總之，可以有效地降低企業(yè)成本，增加企業(yè)的直接經(jīng)濟(jì)效益。

然而，筆者通過在房地產(chǎn)業(yè)從事會計工作的實踐發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃運(yùn)用地不很理想。其原因主要為觀念陳舊、稅制不完善、稅法宣傳不到位和稅收征管水平落后等原因。因此，如何提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意識，并轉(zhuǎn)化為企業(yè)稅收籌劃的行動，最終為房地產(chǎn)企業(yè)帶來實在的利益，就顯得非常必要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種的稅收籌劃

1.營業(yè)稅納稅籌劃

根據(jù)營業(yè)稅為流轉(zhuǎn)稅的特點(diǎn)，可以采用如下幾種方法進(jìn)行納稅籌劃。

（1）通過減少營業(yè)稅應(yīng)稅項目的流轉(zhuǎn)次數(shù)進(jìn)行納稅籌劃

比如，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向B銀行借款1億元開發(fā)房地產(chǎn)。借款期滿后，A企業(yè)以100套住宅償還借款。根據(jù)稅法規(guī)定，應(yīng)繳納營業(yè)稅500萬元、城市維護(hù)建設(shè)稅35萬元和教育費(fèi)附加15萬元，合計550萬元。而B銀行取得住房所有權(quán)以后，再次出售以收回貸款，因而需要再次繳納營業(yè)稅等。該住房因流轉(zhuǎn)了兩次，因而也繳納了兩次營業(yè)稅。如果A、B能達(dá)成協(xié)議，由B直接來代替A出售該房產(chǎn)，所得款項由B來優(yōu)先受償，則可以減少流通次數(shù)，因而減少稅負(fù)。

（2）通過選擇合作建房方式進(jìn)行納稅籌劃

比如，C 企業(yè)有一價值 12 億元的土地使用權(quán)，由 D 企業(yè)提供資金，合作開發(fā)。開發(fā)所得的房產(chǎn)，約定由C、D兩企業(yè)按一定比例擁有產(chǎn)權(quán)。比如雙方各可以得到價值14億元的房產(chǎn)。若C、D兩企業(yè)簡單合作開發(fā)，則按照稅法的規(guī)定，“以物易物”方式下需征收營業(yè)稅，此時 C 企業(yè)需要繳納營業(yè)稅額=12 億元×5%=6000萬元。相反，如果C、D兩企業(yè)能夠合資成立一“合營企業(yè)”，則可以無須繳納營業(yè)稅，因而有效降低稅負(fù)。

2.企業(yè)所得稅納稅籌劃

企業(yè)所得稅是指國家對境內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得依法征收的一種稅。企業(yè)所得稅的納稅義務(wù)人是指在中國境內(nèi)實行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的企業(yè)或者組織。納稅義務(wù)人應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）在銀行開設(shè)結(jié)算賬戶；（2）獨(dú)立建立賬簿，編制財務(wù)會計報表；（3）獨(dú)立計算盈虧。

企業(yè)所得稅的稅率為25%。

應(yīng)納稅收入總額指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中以及其他行為取得的各項收入的總和。包括納稅人來源于中國境內(nèi)、境外的生產(chǎn)經(jīng)營收入和其他收入。

準(zhǔn)予扣除項目的基本范圍包括納稅人每一納稅年度發(fā)生的與取得應(yīng)納稅收入有關(guān)的所有必要和正常的成本、費(fèi)用、稅金和損失。

企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額的一般計算公式為：

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率

應(yīng)納稅所得額=應(yīng)納稅收入總額-準(zhǔn)予扣除項目金額

根據(jù)企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額計算的特點(diǎn)，本文認(rèn)為可以采用推遲房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移時間及推遲成本費(fèi)用等的確認(rèn)時間的方法來進(jìn)行納稅籌劃。

（1）通過推遲房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移時間進(jìn)行納稅籌劃 根據(jù)稅法規(guī)定，只有在房地產(chǎn)的所有權(quán)發(fā)生變更時，才確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。因而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過推遲房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時間的方法，來推遲銷售收入的實現(xiàn)，進(jìn)而推遲企業(yè)所得稅的清算時間，從而最終降低稅負(fù)。

（2）通過推遲成本費(fèi)用等的確認(rèn)時間進(jìn)行納稅籌劃 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程中，經(jīng)常出現(xiàn)房產(chǎn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)銷售收入業(yè)已實現(xiàn)，但部分配套設(shè)施尚未竣工的情況。因而也無法準(zhǔn)確核算成本、費(fèi)用及損失等，進(jìn)而也無法核算企業(yè)所得額。因此，通過推遲成本、費(fèi)用等的確認(rèn)時間來延期納稅，以降低企業(yè)稅負(fù)。

3.土地增值稅納稅籌劃

根據(jù)土地增值稅的計算特點(diǎn)，可以采用如下方法來進(jìn)行納稅籌劃。

（1）通過降低房屋的出售價格進(jìn)行納稅籌劃

在運(yùn)用這種方法進(jìn)行納稅籌劃的時候，需要衡量因降低房價而減少的收益與因增值率降低而減少的稅負(fù)之間的大小，如果前者小于后者，則可以進(jìn)行納稅籌劃。

（2）通過將銷售合同與裝修合同分離進(jìn)行納稅籌劃

因為裝修費(fèi)用在房屋售價中一般占有較大的比重，因而使其獨(dú)立于房屋銷售合同，則可以有效降低增值額，進(jìn)而降低增值率，從而減少稅負(fù)。

（3）通過選擇恰當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行納稅籌劃

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第7條第3款第2項規(guī)定：“財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但址高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除?！钡?項規(guī)定：“凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除?！边@里所說的（一）為取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。這里的（二）為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

根據(jù)以上規(guī)定，當(dāng)該企業(yè)的利息費(fèi)用較多時，應(yīng)盡可能使其能夠據(jù)實扣除。反之，如果利息費(fèi)用不是很多，則可以盡可能使其按第3項規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。

除了以上的方法外，還有諸如通過代建房屋進(jìn)行納稅籌劃、通過合作建房進(jìn)行納稅籌劃等等，本文就不詳細(xì)一一論述。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的誤區(qū)

1.稅收籌劃以投機(jī)取巧、混淆事實為手段

稅收籌劃是通過對稅收優(yōu)惠政策的準(zhǔn)確把握，利用稅法中的漏洞或存在的缺陷及可選擇性會計政策的靈活運(yùn)用，來使企業(yè)的稅負(fù)減輕。試圖通過投機(jī)取巧、混淆事實的手段而進(jìn)行的所謂“稅收籌劃”，是一種盲目的冒險行為，有可能成為違法的偷稅行為。

某房地產(chǎn)企業(yè)通過將“營業(yè)收入空掛其他單位”，據(jù)此以《營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定：“營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天”為根據(jù)，該企業(yè)認(rèn)為其尚不需要繳納稅款。

其實，該企業(yè)的上述做法從形式上看似乎并不違反有關(guān)的稅收法規(guī)，但實質(zhì)上該企業(yè)的目的是為了逃避納稅義務(wù)，因此根據(jù)“實質(zhì)課稅”和“實質(zhì)重于名目”的原則，稅務(wù)局以該企業(yè)將營業(yè)收入空掛到其他單位的日期認(rèn)定為其納稅義務(wù)發(fā)生時間。該企業(yè)此所謂“稅收籌劃”以失敗而告終。

2.稅收籌劃因過于注重個別稅種稅負(fù)的高低而忽視了企業(yè)整體稅負(fù)的輕重

稅收籌劃應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)思考、整體籌劃和長遠(yuǎn)衡量，不能把稅收籌劃的目標(biāo)僅僅放在某一稅種或者某幾個稅種在短期內(nèi)帶來的稅負(fù)減輕的利益之上，而是應(yīng)把稅收籌劃的目標(biāo)放在企業(yè)整體、長遠(yuǎn)的利益最大化之上。 比如，某房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時，以對其影響最大的土地增值稅為判斷標(biāo)準(zhǔn)，最終選擇了土地增值稅稅負(fù)最小的稅收籌劃方案。但沒有從整體考慮，企業(yè)最后的稅后收益沒有相應(yīng)地最優(yōu)化。 --！>

3.稅收籌劃的終極目標(biāo)就是稅負(fù)最低

稅收籌劃是通過降低稅負(fù)而實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化，因而降低稅負(fù)只是稅收籌劃的手段而不是目標(biāo)，稅后收益最大化、企業(yè)價值最大化才是稅收籌劃的終極目標(biāo)。其核心體現(xiàn)為財務(wù)利益最大化，具體體現(xiàn)為現(xiàn)金流最優(yōu)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險的類型

稅收籌劃的風(fēng)險是指企業(yè)的稅收籌劃工作因失敗而付出的代價。本文認(rèn)為在實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險主要有以下幾種類型：

1.因稅收政策變化而導(dǎo)致的風(fēng)險

由于房地產(chǎn)行業(yè)對我國的經(jīng)濟(jì)及居民生活保障有著十分重大的影響，因而向來是國家調(diào)控的重中之重。隨著經(jīng)濟(jì)的波動，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常處在調(diào)控之中，因而相關(guān)的稅收政策也是經(jīng)常變化。所以，企業(yè)可能會因沒有及時掌握最新的國家相關(guān)稅收政策而導(dǎo)致稅收籌劃風(fēng)險。

比如，基本法規(guī)：《中華人民共和國上地增值稅暫行條例》、（實施細(xì)則）；其他主要法規(guī)政策：《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于上地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)上地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于上地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）等，如果企業(yè)沒有及時把握最新的相關(guān)稅收政策，就很可能造成稅收籌劃的風(fēng)險。

2.因稅法層次較低而導(dǎo)致的風(fēng)險

我國現(xiàn)有的稅法層次一般較低，只有個別為法律，大部分為稅收法規(guī)。不僅如此，對房地產(chǎn)企業(yè)實際行為產(chǎn)生最大影響往往是大量的部門規(guī)章。由于部門規(guī)章的數(shù)量比較大，相關(guān)部門又比較多，因而在實踐中發(fā)生相互沖突、前后矛盾等現(xiàn)象就比較多，從而客觀上提高了企業(yè)稅收籌劃的難度，進(jìn)而增加了相應(yīng)的稅收籌劃風(fēng)險。

比如，目前在19個稅種當(dāng)中，僅“個人所得稅”和“企業(yè)所得稅”為法律層次，其他皆非法律層次。由于層次較低，相互之間發(fā)生沖突的可能性就會很大，因而也造成了稅收籌劃的風(fēng)險。

3.因理解政策不透而導(dǎo)致的風(fēng)險

因為稅收籌劃涉及法律、財務(wù)、生產(chǎn)經(jīng)營等等多方面的專業(yè)知識，并且還要時時掌握最新的稅收政策變化，所以具有比較大的難度。如果企業(yè)缺乏這一方面的專業(yè)人才，而僅僅從某一個角度出發(fā)進(jìn)行稅收籌劃，導(dǎo)致稅收籌劃風(fēng)險的機(jī)率就會比較大。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險防范

為了防范企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險，企業(yè)應(yīng)從多個方面著手盡可能地減少因稅收籌劃而帶來的風(fēng)險。針對以上對稅收籌劃風(fēng)險的分析，本文認(rèn)為企業(yè)應(yīng)該重點(diǎn)從以下幾個方面著手進(jìn)行防范。

1.通過聘請專業(yè)人員進(jìn)行風(fēng)險防范

稅收籌劃涉及法律、會計、稅收、財務(wù)管理、企業(yè)運(yùn)營等多方面的專業(yè)知識，因而也只有復(fù)合型的高級人才才能進(jìn)行。為此，企業(yè)應(yīng)聘請具有稅收籌劃能力的復(fù)合型專業(yè)人才進(jìn)行稅收籌劃，只有如此，才能有效地防范稅收籌劃風(fēng)險。

2.通過規(guī)范會計核算進(jìn)行風(fēng)險防范

稅收籌劃的前提是規(guī)范進(jìn)行會計核算，否則就有可能成為違反法律的偷稅行為。因此，只有通過規(guī)范會計核算而進(jìn)行的稅收籌劃行為才能有效地防范稅收籌劃風(fēng)險。企業(yè)必須依法設(shè)立完整規(guī)范的財務(wù)會計賬冊、憑證、報表和正確進(jìn)行會計處理，只有如此才能通過納稅檢查，才能為提高稅收籌劃的效果，提供合法的依據(jù)。

3.通過把握稅收政策進(jìn)行風(fēng)險防范

因為房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅收政策相對較多，并且經(jīng)常發(fā)生變化，因此房地產(chǎn)企業(yè)要時刻關(guān)注最新的稅收法律及政策，只有這樣才能使企業(yè)的稅收籌劃行為合法進(jìn)行。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃之前，必須首先了解最新的相關(guān)稅收法律及政策，從而做到有的放矢，有效地防范稅收籌劃風(fēng)險。

4.通過優(yōu)化籌劃方案進(jìn)行風(fēng)險防范

稅收籌劃是一個系統(tǒng)工程，不能僅僅以稅負(fù)最小為稅收籌劃目標(biāo)，而是應(yīng)以減少稅負(fù)為手段，以最終長遠(yuǎn)地提高企業(yè)價值最大化為目標(biāo)。所以，在選擇稅收籌劃方案時，要全面長遠(yuǎn)地考慮該方案的成本及相應(yīng)的收益，只有當(dāng)稅收籌劃成本小于所得的收益時，該項稅收籌劃方案才是合理的和可以接受的。所以，通過優(yōu)化籌劃方案可以有效地防范稅收籌劃風(fēng)險。

5.通過獲得稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可進(jìn)行風(fēng)險防范

稅收在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，既有財政收入職能，又有經(jīng)濟(jì)調(diào)控職能。某一稅收政策往往因時因地有著一定的自由裁量空間，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全面及時了解稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)法規(guī)范和工作程序，通過有效的溝通，盡量在稅法的理解上與稅務(wù)機(jī)關(guān)取得一致，從而有效地防范稅收籌劃風(fēng)險。

6.建立有效的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制

由于目的的特殊性和企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的多變性、復(fù)雜性，稅收籌劃的風(fēng)險是無時不在的，應(yīng)該給予足夠的重視。當(dāng)然從籌劃的實效性看，僅僅意識到風(fēng)險的存在還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，各相關(guān)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)充分利用現(xiàn)代先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，建立一套科學(xué)、快捷的稅收籌劃預(yù)警系統(tǒng)，對籌劃過程中存在的潛在風(fēng)險進(jìn)行實時監(jiān)控，一旦發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，立即向籌劃者或經(jīng)營者示警。（作者單位：清合壽山股份有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 陳玉玲.淺談房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃[J].投資與合作，2011（11）

[2] 林松池.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險與防范[J].商業(yè)時代，2010（28）

[3] 湯興江.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險與防范[J].新財經(jīng)（理論版），2012（12）

[4] 王立.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險探析[J].會計之友，2012（9）

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)；稅收籌劃

中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）12-0-02

近年來隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，同時也是中央和地方政府財政收入的重要來源。但由于房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展，政府對房地產(chǎn)行業(yè)施行宏觀調(diào)控的力度進(jìn)一步加大。為了抑制房地產(chǎn)價格的過度上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，國務(wù)院先后出臺了一系列抑制房價上漲的政策，房地產(chǎn)利潤空間大幅降低。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)通過稅收籌劃不僅可以節(jié)約稅金而且可以增加效益，進(jìn)而提升競爭能力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃，是提高其的經(jīng)濟(jì)效益的需要。為了與社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求相適應(yīng)，我國的稅制已經(jīng)進(jìn)行了全面、整體和結(jié)構(gòu)性的改革，新的稅制體系已經(jīng)建立，目前，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)已經(jīng)加重，因此，要想降低稅負(fù)就需要重視國家的稅收政策，對各種征稅對象、稅目、稅率、計稅依據(jù)以及減免稅等相關(guān)優(yōu)惠政策要進(jìn)行認(rèn)真的研究，開展稅收籌劃以提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的新的增長點(diǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是提升企業(yè)經(jīng)營管理水平和財務(wù)管理水平的需要。資金、成本和利潤是企業(yè)經(jīng)營管理和財務(wù)管理的三大要素。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃也正是為了使企業(yè)的資金、成本及利潤達(dá)到良好的效果。由此可見，稅收籌劃的理論是企業(yè)經(jīng)營管理和財務(wù)管理理論的一個重要部分。國外許多房地產(chǎn)企業(yè)招聘高級財務(wù)管理人員時，是比較重視財務(wù)人員的稅收籌劃方面的技能的。因此，一個企業(yè)稅收籌劃理論及實踐的效果，可作為衡量其經(jīng)營管理水平和財務(wù)管理水平好壞的標(biāo)準(zhǔn)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是強(qiáng)化其法律意識，促進(jìn)稅法建設(shè)的內(nèi)在要求。不違背稅法和擁護(hù)稅法是企業(yè)稅收籌劃的前提條件，稅收籌劃是在深刻認(rèn)識和透徹理解稅法及稅收政策的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，這樣就有助于企業(yè)加強(qiáng)法律意識。此外，隨著企業(yè)稅收籌劃理論及實踐的不斷成熟，國家的稅法也會不斷的完善，進(jìn)而防止偷稅、漏稅等不良行為的發(fā)生。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的措施

（一）土地增值稅的稅收籌劃

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得增值性收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。在我國，土地增值稅采用扣除法計算增值額，實行四級超率累進(jìn)稅率，按次征收，稅率從30%到60%。此外，土地增值率（A）＝土地增值額÷允許扣除項目金額，計算的目的是判斷應(yīng)適用的土地增值稅稅率。稅法規(guī)定，①A

（二）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅收籌劃

1.銷售收入的適當(dāng)調(diào)節(jié)。稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)收到的預(yù)收款，無論是否已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，都應(yīng)按照適用的稅率計算繳納營業(yè)稅及附加，并預(yù)征土地增值稅。根據(jù)該規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)努力增加免稅收入，及時除去不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為應(yīng)稅收入的項目。房地產(chǎn)企業(yè)對銷貨退回及折讓，應(yīng)及時取得相關(guān)的憑證并采取沖減銷售收入的賬務(wù)處理，從而避免收入的虛增；另外，如果存在閑置的流動資金，可以選擇購買國債，因為國債不僅能給企業(yè)帶來一定的利息收入，且國債的利息收入免交企業(yè)所得稅?；蛘呖梢詫簳r不用的資金直接投資于其他居民企業(yè)，取得的投資收益也可以免交企業(yè)所得稅。

2.業(yè)務(wù)招待費(fèi)的巧妙轉(zhuǎn)化。企業(yè)所得稅法實施條例規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入的5‰，需注意，是按照二者標(biāo)準(zhǔn)較低者計算。根據(jù)以上條例，筆者認(rèn)為，企業(yè)在申報納稅前，應(yīng)當(dāng)提前自行計算業(yè)務(wù)招待費(fèi)。如果申報的業(yè)務(wù)招待費(fèi)超過限額，企業(yè)應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行調(diào)整，可以將開支的業(yè)務(wù)招待費(fèi)巧妙轉(zhuǎn)換為其他項目，以求在稅前扣除。比如，企業(yè)贈送客戶的禮金、禮券等費(fèi)用，可以傭金費(fèi)用列支，因為該部分可在稅前扣除。另外，企業(yè)還可以把招待費(fèi)轉(zhuǎn)換為會議費(fèi)，因為會議費(fèi)不受比例限制，只要能提供合法的憑證，均可全額扣除。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅收籌劃

營業(yè)稅是指對提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其取得的營業(yè)收入額（銷售額）征收的一種流轉(zhuǎn)稅。營業(yè)稅的征稅范圍包括提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)。而銷售不動產(chǎn)具體包括銷售建筑物或構(gòu)建物以及銷售其他土地附著物，房地產(chǎn)業(yè)交納營業(yè)稅，就是依據(jù)此項規(guī)定實施的。營業(yè)稅起征點(diǎn)的幅度規(guī)定如下：（1）按期納稅的，為月營業(yè)額5000-20000元；（2）按次納稅的，為每次（日）營業(yè)額300-500元。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計征營業(yè)稅的計征依據(jù)具體包括：第一，出售房屋收取的款項；第二，出售土地使用權(quán)收取的款項；第三，代收的房屋水表、電表、裝修等款項；第四，出售房屋和土地預(yù)收的款項。特別需要注意的是，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。第五，視同銷售的營業(yè)額。對營業(yè)稅進(jìn)行納稅籌劃時，需要考慮以下三個相關(guān)的政策：第一，對按政府規(guī)定價格出租的公有住房、廉租房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的自有住房、房產(chǎn)部門向居民出租的公有住房，可以暫免征收營業(yè)稅。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的自建自用建筑物免征營業(yè)稅。第三，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。因此，筆者認(rèn)為，企業(yè)可實施以下措施：1.在房地產(chǎn)企業(yè)中，如果企業(yè)在開發(fā)的初期就能確定最終用戶，那么可以采用代建房的方式來進(jìn)行開發(fā)，而不是采用通常所見的先開發(fā)后銷售的方式。這種籌劃方式可按建筑行業(yè)適用的3%低稅率繳納營業(yè)稅，而目前無需繳納土地增值稅。2.銷售不動產(chǎn)適用的是5%營業(yè)稅稅率，而房屋裝修屬于建筑安裝業(yè)適用3%稅率。所以，雖然售樓時以出售毛坯房為主，但在出售前文提到的精裝修房時應(yīng)當(dāng)分別簽訂出售毛坯房合同和裝修合同。裝修部分收入不僅可以使用3%的稅率，也可以將裝修部分的收入以勞務(wù)收入的形式實現(xiàn)，從而減少土地增值稅的計征基礎(chǔ)；不動產(chǎn)銷售雖適用相對較高的5%的稅率，但可以采取投資的方式銷售不動產(chǎn)，然后再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，這樣不僅可以免交營業(yè)稅，還可以推遲繳納土地增值稅。

總之，房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃是一項具有前瞻性的高級財務(wù)管理活動，是對經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的事前謀劃與安排，在實際工作中還有很多籌劃的措施，筆者在此不在一一列舉。希望在今后的工作中，地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)能夠高度重視稅收籌劃工作來降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，增加效益。

參考文獻(xiàn)：

篇10

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)及稅負(fù)情況

（一）經(jīng)營特點(diǎn)

對房地產(chǎn)公司來說，開發(fā)的房地產(chǎn)是他們經(jīng)營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨(dú)特的經(jīng)營特點(diǎn)：

1．開發(fā)經(jīng)營具有計劃性及復(fù)雜性。企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷勘察、設(shè)計、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。且從征用土地到建設(shè)房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施、商品銷售都應(yīng)嚴(yán)格控制在國家計劃范圍之內(nèi)。

2．開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。

3．經(jīng)營風(fēng)險大。開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。

（二）房地產(chǎn)公司稅負(fù)情況

從行業(yè)角度看，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)高于國內(nèi)其他行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計報告顯示，2009年中國稅收收入共59515億元，比上年增加5291億元，同年年房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)營業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓所得稅等七項稅收增收額共計1851.85億元，占中國2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當(dāng)中全國稅收收入的增長額超過1/3來自于房地產(chǎn)業(yè)，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產(chǎn)行業(yè)的總體稅率偏高。目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等?？傊?，房地產(chǎn)公司稅收負(fù)擔(dān)過于沉重，通過稅收籌劃，實現(xiàn)稅負(fù)的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種

（一）前期準(zhǔn)備階段的稅種

房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產(chǎn)開發(fā)中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)階段涉及的稅種

在開發(fā)階段對營業(yè)額按3%稅率征收的建筑業(yè)營業(yè)稅；簽訂建設(shè)施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（三）房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種

1．營業(yè)稅。對房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業(yè)稅；針對房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。

2．土地增值稅。土地增值稅實行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

3．印花稅。房地產(chǎn)銷售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。

4．企業(yè)所得稅。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。

5．房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為12%。

三、房地產(chǎn)公司的稅收籌劃策略

從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)，因此也是企業(yè)開展稅收籌劃的重點(diǎn)稅種。

（一）土地增值稅的籌劃

土地增值稅采取的是超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關(guān)鍵。

1.進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營的借款利息且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業(yè)可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業(yè)最為有利的利息扣除方式。充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當(dāng)測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價。

2．整體轉(zhuǎn)讓、分解定價、拆分收入。房地產(chǎn)企業(yè)在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進(jìn)稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節(jié)稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時，可以考慮將房屋與屋內(nèi)各種設(shè)備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時簽訂一份附屬辦公室設(shè)備購銷合同，將收入進(jìn)行分解，不僅使公司節(jié)約了土地增值稅，同時也節(jié)約了印花稅。另外，客戶節(jié)約了契稅，實現(xiàn)雙贏。

（二）企業(yè)所得稅的籌劃

1．遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達(dá)到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)如符合以下三個條件之一的則視同已完工：（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開發(fā)產(chǎn)品不能按照計稅毛利率的方式來交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實際銷售收入扣除成本費(fèi)用來計算企業(yè)所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于國稅發(fā)[2009]31號里規(guī)定的計稅毛利率較低，扣除完營業(yè)稅及附加后基本沒有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時間，達(dá)到合法延遲納稅的目的。

2．充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項目。對于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財產(chǎn)保險、失業(yè)保險、工傷保險、生育保險、醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、住房公積金等費(fèi)用，應(yīng)足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅；又遵守了法律、法規(guī)；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競爭力。

（三）營業(yè)稅的籌劃