導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)評(píng)估法律依據(jù)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)評(píng)估；房地產(chǎn)估價(jià)

[中圖分類(lèi)號(hào)]F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]2095-3283（2012）12-0072-02

一、房地產(chǎn)評(píng)估的概念

房地產(chǎn)評(píng)估包含房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)工程質(zhì)量評(píng)估、房地產(chǎn)周?chē)h(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等。但是目前房地產(chǎn)評(píng)估主要指的是針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，即房地產(chǎn)估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)是由持有《房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書(shū)》或《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的專業(yè)人員，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益在特定時(shí)間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。它實(shí)質(zhì)上不是估價(jià)人員的定價(jià)，而是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來(lái)，它具有專業(yè)性、技術(shù)性和復(fù)雜性等特點(diǎn)，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。

二、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了30多年的發(fā)展和創(chuàng)新過(guò)程，通過(guò)國(guó)家各級(jí)房地產(chǎn)的主管部門(mén)、各評(píng)估機(jī)構(gòu)以及估價(jià)人員的共同努力，目前已初步建立了基本的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，經(jīng)過(guò)注冊(cè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也逐漸步入正軌，整個(gè)評(píng)估行業(yè)都處在健康發(fā)展的過(guò)程中。具體來(lái)說(shuō)，首先，制定了房地產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)法律和規(guī)章制度，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度的核心地位，完善了評(píng)估的相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范性文件；其次，基本建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度并制定了房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范，通過(guò)統(tǒng)一評(píng)估程序和技術(shù)方法，來(lái)保證評(píng)估結(jié)果的客觀、公正和合理；第三，房地產(chǎn)評(píng)估的服務(wù)領(lǐng)域逐步擴(kuò)大，在房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容局限于房地產(chǎn)交易管理，以防止房地產(chǎn)交易過(guò)程中雙方當(dāng)事人隱價(jià)瞞價(jià)、偷漏稅費(fèi)。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，目前房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，如為銀行、城市建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、土地管理、司法、保險(xiǎn)、投資等領(lǐng)域提供評(píng)估、咨詢等各方面服務(wù)。

三、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中存在的問(wèn)題

（一）立法滯后

雖然目前我國(guó)已形成了以《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》為基礎(chǔ)，由《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等規(guī)章組成，以房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)兩項(xiàng)行政許可為核心的房地產(chǎn)評(píng)估法律體系，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員的管理進(jìn)行了規(guī)定，但仍然缺乏相關(guān)的實(shí)施細(xì)則。盡管《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中已明確了房地產(chǎn)評(píng)估制度的法定地位，但關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估的專門(mén)法律一直是空白。而散落在各項(xiàng)規(guī)章制度和規(guī)范性文件中的相關(guān)規(guī)定，不能夠?qū)υu(píng)估的規(guī)范、規(guī)程以及執(zhí)業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)等提供系統(tǒng)和權(quán)威的法律依據(jù)。這種缺乏充分的法律保障的狀況，使得房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過(guò)程中往往畏手畏腳，無(wú)法充分發(fā)揮其能動(dòng)作用，其評(píng)估結(jié)果也就難以得到社會(huì)的認(rèn)可。同時(shí)這也導(dǎo)致了對(duì)房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)缺乏有效監(jiān)督的局面。

（二）從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊

房地產(chǎn)評(píng)估不僅具有很強(qiáng)的專業(yè)性，而且由于房地產(chǎn)價(jià)值的個(gè)別性，使得沒(méi)有兩處房地產(chǎn)的價(jià)值是完全相同的，這就使得房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的科學(xué)性非常倚重估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)和誠(chéng)信度。但是我國(guó)目前尚未形成一套非常完整和科學(xué)的人才培養(yǎng)、準(zhǔn)入及晉級(jí)機(jī)制，相關(guān)的法律法規(guī)還不夠健全，而且缺乏對(duì)從業(yè)人員嚴(yán)格的約束和考核，行業(yè)的收費(fèi)情況較為混亂并存在一定程度準(zhǔn)入門(mén)檻偏低現(xiàn)象，導(dǎo)致了許多進(jìn)入該行業(yè)的人員并非相關(guān)專業(yè)出身，學(xué)歷層次較低，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的科學(xué)性和嚴(yán)謹(jǐn)性認(rèn)識(shí)不足，工作積極性和熱情較低以及遵守職業(yè)道德的情況較差等。同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試的考前資格審查往往過(guò)于寬松，導(dǎo)致考生做假的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。而且房地產(chǎn)估價(jià)師考試為一次性考試制度，通過(guò)后的注冊(cè)也只有一個(gè)級(jí)別，不能充分體現(xiàn)估價(jià)師水平的高低和資歷的深淺，因此也不能激勵(lì)估價(jià)師為提高業(yè)務(wù)水平和提升執(zhí)業(yè)資格而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。

（三）社會(huì)公信力不高

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展較好的國(guó)家，不僅有健全的法律法規(guī)，相關(guān)的行業(yè)協(xié)會(huì)也發(fā)揮著重要的監(jiān)督和規(guī)范作用。但我國(guó)由于房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)不健全，缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)缺乏自律，對(duì)違紀(jì)、違規(guī)等行為缺乏具體可操作的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)則，導(dǎo)致社會(huì)公信力不高。當(dāng)前比較突出的問(wèn)題是評(píng)估機(jī)構(gòu)容易受到政府或銀行等機(jī)構(gòu)的干預(yù)、開(kāi)發(fā)商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，評(píng)估結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)值嚴(yán)重背離，損害了其他當(dāng)事人的合法權(quán)益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評(píng)估結(jié)果損害國(guó)家利益。

四、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的建議

（一）建立健全房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的法律法規(guī)

有法可依是房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在和發(fā)展的保證。國(guó)家應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)，出臺(tái)專門(mén)的《房地產(chǎn)估價(jià)法》。該法應(yīng)綜合現(xiàn)有法律法規(guī)的各方面規(guī)定和要求，完善以下幾個(gè)方面：一是強(qiáng)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定和強(qiáng)制推行技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，對(duì)違反相關(guān)法律法規(guī)的估價(jià)人員要嚴(yán)懲不貸；二是在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整，對(duì)總額小的項(xiàng)目應(yīng)再細(xì)分檔次并適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，否則面廣量大的小額估價(jià)項(xiàng)目因收費(fèi)少而導(dǎo)致無(wú)人承接，對(duì)總額大的項(xiàng)目也應(yīng)再細(xì)分檔次并適當(dāng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，否則容易助長(zhǎng)壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)和給回扣現(xiàn)象；三是制定房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)估價(jià)師守則等規(guī)定，規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師的行為，通過(guò)推動(dòng)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的法制建設(shè)，實(shí)施詳細(xì)的規(guī)章制度，使房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過(guò)程中，有法可依，有據(jù)可查，有章可循。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證工作

為了提高房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的素質(zhì)和行業(yè)整體水平，一方面應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證，并設(shè)置至少兩級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)師?？梢詤⒄杖毡镜牟粍?dòng)產(chǎn)鑒定師資格三級(jí)考試制度以及美國(guó)的資深、非資深二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)師管理制度，結(jié)合我國(guó)的客觀實(shí)際，實(shí)行動(dòng)態(tài)的兩級(jí)管理體制，即根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)能力強(qiáng)弱、評(píng)估實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的豐富與否、評(píng)估報(bào)告的技術(shù)含量高低、職業(yè)道德的好壞等實(shí)際情況來(lái)確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，做到有升有降、動(dòng)態(tài)管理。這樣可以更好地確保房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍的技術(shù)水平，促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍的健康發(fā)展，另一方面要提高房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門(mén)檻。要從源頭控制好房地產(chǎn)估價(jià)師的素質(zhì)。具體措施包括：第一，提高報(bào)考的學(xué)歷要求，至少應(yīng)該具備大學(xué)本科以上學(xué)歷；第二，嚴(yán)格實(shí)行注冊(cè)制度。目前我國(guó)的注冊(cè)制度相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較健全的，但執(zhí)行力度不夠，沒(méi)有起到其應(yīng)有的作用，所以要嚴(yán)格執(zhí)行注冊(cè)制度；第三，提高考試的難度，擇優(yōu)錄取。如擴(kuò)大考試相關(guān)知識(shí)面，實(shí)行定量錄取等。

（三）全面推進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的誠(chéng)信體系建設(shè)十分重要。目前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)普遍存在的各種不誠(chéng)信行為是社會(huì)對(duì)估價(jià)行業(yè)評(píng)價(jià)較差和信任程度較低的主要原因。盡管誠(chéng)信體系建設(shè)需要投入大量的人力、財(cái)力，沒(méi)有直接的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，但它具有巨大的社會(huì)效應(yīng)，如果能夠通過(guò)行之有效的辦法來(lái)降低講誠(chéng)信者的成本，提高不講誠(chéng)信者的成本，使失信者付出代價(jià)，名譽(yù)掃地，直至清出行業(yè)、繩之以法，就可以達(dá)到使房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)都能夠重視信譽(yù)，因而社會(huì)對(duì)估價(jià)行業(yè)有較好的評(píng)價(jià)和較高的信任度，從而才能更好地發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)。全面推進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)誠(chéng)信體系的建設(shè)，需要充分發(fā)揮房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)在行業(yè)自律中的作用。首先，要結(jié)合房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)發(fā)展的實(shí)際需要，完善行業(yè)操作規(guī)程，制定行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助政府部門(mén)做好房地產(chǎn)評(píng)估信用檔案。目前，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師信用檔案、一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)信用檔案體系都已建立并投入使用。二、三級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)信用檔案也逐步建立。要通過(guò)信用檔案來(lái)實(shí)行誠(chéng)信預(yù)警機(jī)制和失信懲戒機(jī)制等，使失信者的失信成本大于收益，以此來(lái)督促和引導(dǎo)評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師遵守評(píng)估法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，營(yíng)造依法評(píng)估、獨(dú)立評(píng)估、公正評(píng)估的市場(chǎng)氛圍。其次，要精心組織形式多樣的繼續(xù)教育，把評(píng)估行業(yè)培育成學(xué)習(xí)型行業(yè)，不僅要進(jìn)行多級(jí)估價(jià)師的升級(jí)教育，也要進(jìn)行同級(jí)執(zhí)業(yè)資格的維持教育，打破終身制，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。不僅要重視業(yè)務(wù)素質(zhì)教育，更要重視職業(yè)道德教育。除了通過(guò)各種方式不斷提高房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員專業(yè)技術(shù)水平外，還應(yīng)對(duì)其進(jìn)行行業(yè)的紀(jì)律教育和職業(yè)道德教育，使他們?cè)趦?nèi)心深處樹(shù)立起抵制各種不良現(xiàn)象的屏障。第三，積極參與對(duì)評(píng)估糾紛的調(diào)處，認(rèn)真做好對(duì)違反職業(yè)道德和行業(yè)規(guī)則行為的處理，維護(hù)行業(yè)形象。

篇2

不動(dòng)產(chǎn)繼承需要公證，公證費(fèi)通常是房屋評(píng)估價(jià)值的2%，正常過(guò)戶不需要。如果房子還沒(méi)滿5年，正常過(guò)戶要交營(yíng)業(yè)稅，繼承就不用交了。繼承公證費(fèi)按繼承人繼承的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的2%進(jìn)行收取，最低不可以低于200元。根據(jù)國(guó)家計(jì)委、司法部《關(guān)于調(diào)整公證服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》：證明財(cái)產(chǎn)繼承，贈(zèng)與和遺贈(zèng)，按受益額比率收。

法律依據(jù)：《關(guān)于調(diào)整公證服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》第二條證明財(cái)產(chǎn)繼承，贈(zèng)與和遺贈(zèng)，按受益額比率收。20萬(wàn)元以下的按2％收??；20萬(wàn)元至50萬(wàn)元部分按1.5％收?。?0萬(wàn)元至100萬(wàn)元部分按1％收??；100萬(wàn)元以上部分按0．5％收??；最低收費(fèi)200元。

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篇3

摘要：我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制已不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，存在著重流轉(zhuǎn)，輕持有，稅制不統(tǒng)一，立法層次低、征稅范圍窄、配套制度不健全等問(wèn)題。為此，在立足當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和社會(huì)需求的基礎(chǔ)上，通過(guò)合并稅種，下放管理權(quán)限，開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅、完善各項(xiàng)配套改革措施等，盡快完善稅制，緩解社會(huì)矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅制改革

一、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要矛盾

我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中，涉及到營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地使用費(fèi)等10余類(lèi)。隨著住房制度的全面改革以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和發(fā)展，房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在矛盾，不同稅種之間也存在沖突。這不適應(yīng)當(dāng)前人們已購(gòu)有較多較高價(jià)位住宅，需要進(jìn)行有區(qū)別的財(cái)產(chǎn)占有關(guān)系的稅收再分配調(diào)節(jié)，緩和社會(huì)矛盾的迫切要求，也不適應(yīng)需要通過(guò)稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需關(guān)系及其結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)實(shí)要求。

(一)重流轉(zhuǎn)，輕持有

房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負(fù)輕；而流通環(huán)節(jié)，多個(gè)稅種同時(shí)課征。著重對(duì)營(yíng)業(yè)性房屋、個(gè)人出租房屋征稅，如個(gè)人房屋出租收入既要征收房產(chǎn)稅，又要征收營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，明顯存在重復(fù)征稅的問(wèn)題。但不對(duì)個(gè)人非營(yíng)業(yè)性住房征房產(chǎn)稅，這相當(dāng)于給了土地持有者無(wú)息貸款，只要未流通，就無(wú)須為土地的增值而納稅。這樣做實(shí)際上鼓勵(lì)了土地持有，助長(zhǎng)了土地投機(jī)，導(dǎo)致了高房?jī)r(jià)與高空置率的存在。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截止2007年4月，全國(guó)商品房空置面積為1.27億平方米，其中空置商品住宅0.69億平方米，全國(guó)空置率超過(guò)25%，大大超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買(mǎi)不起房子，這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴(yán)重關(guān)注的時(shí)候了。

(二)稅制不統(tǒng)一，內(nèi)外兩套有違公平

內(nèi)企及華籍居民適用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費(fèi)和1951年當(dāng)時(shí)的政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的城市房地產(chǎn)稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內(nèi)外資企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)起點(diǎn)不同，稅負(fù)不公，不利于統(tǒng)一市場(chǎng)的構(gòu)建和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的培育發(fā)展。

(三)稅收立法層次低，征稅依據(jù)不太充分

按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進(jìn)行，沒(méi)有法律依據(jù)，國(guó)家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國(guó)家立法機(jī)關(guān)制定的法律，不包括行政法規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其法律依據(jù)是由國(guó)務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實(shí)施的行政法規(guī)，級(jí)次較低。

(四)征稅范圍窄，財(cái)政功能不強(qiáng)

房產(chǎn)稅限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，還把行政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用、財(cái)政撥付事業(yè)費(fèi)的機(jī)構(gòu)、個(gè)人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對(duì)象；土地使用稅也排除了農(nóng)村土地，僅限于對(duì)城鎮(zhèn)土地征稅。房地產(chǎn)稅范圍過(guò)窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。

(五)稅、費(fèi)不清，費(fèi)高于稅

目前，我國(guó)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售全過(guò)程的所有稅收，約占建設(shè)成本的9%；而如配套費(fèi)等各類(lèi)規(guī)費(fèi)卻達(dá)到41%。

(六)配套制度不健全，稅收征管難度大

考慮到將來(lái)的稅制改革，需要進(jìn)行財(cái)產(chǎn)評(píng)估的稅種和數(shù)量會(huì)很多，而我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)起步較晚，既不規(guī)范也不成熟。房產(chǎn)評(píng)估制度作為房地產(chǎn)稅收的主要輔助手段還很不健全，目前還無(wú)法幫助實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的順利征收。

二、房地產(chǎn)稅制改革的總體思路

采取“一清，二轉(zhuǎn)，三改，四留”的辦法，即對(duì)現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)方面的稅種進(jìn)行整合，清理取締不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關(guān)聯(lián)的稅種；將流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)過(guò)重的稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)持有階段；把一部分體現(xiàn)政府職能，屬于稅收性質(zhì)，且便于稅收征管的收費(fèi)，改為征稅；對(duì)符合國(guó)際通行作法，又屬必要的少量規(guī)費(fèi)，繼續(xù)規(guī)范化保留。統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的房產(chǎn)稅，簡(jiǎn)化稅制；提升房地產(chǎn)稅收的立法層次；擴(kuò)大稅基，公平稅負(fù)；建立和完善房地產(chǎn)估價(jià)制度等配套措施，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。

三、房地產(chǎn)稅制改革的具體設(shè)想

(一)合并稅種，開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅

把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費(fèi)，以及屬于稅收性質(zhì)的其他收費(fèi)，合并為全國(guó)統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國(guó)物業(yè)稅的主要設(shè)想如下：

1.擴(kuò)大征收范圍，確定征免界限。要改變房地產(chǎn)稅收重流轉(zhuǎn)，輕持有的現(xiàn)狀，就必須適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)的征收范圍，取消那些不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)情況的減免。一是取消個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)性住房免稅的規(guī)定，初期可把征稅范圍只限制在非普通住房，特別是對(duì)占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實(shí)行高稅率，而對(duì)占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買(mǎi)不起房，而買(mǎi)得起的人因持有成本過(guò)低，就多買(mǎi)多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應(yīng)專項(xiàng)使用，作為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)專項(xiàng)基金，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，也可作為對(duì)符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房有困難的家庭提供購(gòu)房或住房租金補(bǔ)貼，這樣將高收入者的收入轉(zhuǎn)移給低收入者，抑制目前我國(guó)逐漸拉大的收入差距，控制收入分配中的“馬太效應(yīng)”，緩和社會(huì)矛盾，構(gòu)建和諧社會(huì)。二是取消對(duì)事業(yè)單位有關(guān)免稅的規(guī)定，把非公益性事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體用地用房納入征稅范圍。三是把農(nóng)村的工商營(yíng)業(yè)用房和高標(biāo)準(zhǔn)住房納入征稅范圍。

2.對(duì)房產(chǎn)稅以評(píng)估市場(chǎng)價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)。現(xiàn)行房產(chǎn)稅一是從價(jià)計(jì)征，是以房產(chǎn)余值(房產(chǎn)原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計(jì)稅依據(jù)；二是從租計(jì)征，以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)。這很不合理，按歷史成本價(jià)余值征收，使得稅收收入與房地產(chǎn)價(jià)值背離，國(guó)家不能分享土地增值收益，還將承擔(dān)通貨膨脹損失；從租計(jì)征的則對(duì)其實(shí)際租金難以把握，且對(duì)經(jīng)營(yíng)行為征稅與營(yíng)業(yè)稅有交叉；而且對(duì)同一宗房地產(chǎn)按從租計(jì)征與從價(jià)計(jì)征兩種方法分別計(jì)算出的稅額相差很大。

3.對(duì)土地使用稅應(yīng)按類(lèi)型和用途分別制定稅率。現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實(shí)行固定稅額的辦法，一是國(guó)家不能及時(shí)分享土地增值收益；二是稅率過(guò)低，且不同等級(jí)土地之間的稅額差距太小，體現(xiàn)不了調(diào)節(jié)級(jí)差收入的作用，對(duì)促使土地使用者節(jié)約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，許多地方城鄉(xiāng)結(jié)合部難以區(qū)分，分設(shè)在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同，也會(huì)產(chǎn)生稅負(fù)差別；四是部分減免稅規(guī)定，過(guò)多地照顧了納稅困難企業(yè)，不利于一些占地面積大而經(jīng)濟(jì)效益差的企業(yè)加強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)管理，影響企業(yè)間的平等競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)此可借鑒國(guó)際通行作法，對(duì)個(gè)人住房按類(lèi)型、經(jīng)過(guò)評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格采用三四級(jí)超額累進(jìn)稅率制。

4.全國(guó)稅率應(yīng)有彈性。我國(guó)地域廣闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，全國(guó)不宜采用統(tǒng)一稅率?？稍O(shè)立一個(gè)彈性控制區(qū)間，各地根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內(nèi)選擇適用的稅率。

(二)提高立法級(jí)次，下放管理權(quán)限

中央制定物業(yè)稅的基本法，對(duì)稅法要素做原則性規(guī)定，而由省級(jí)立法機(jī)關(guān)或政府制定細(xì)則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實(shí)施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護(hù)中央的稅制統(tǒng)一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問(wèn)題，充分調(diào)動(dòng)地方政府的積極性，逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級(jí)地方稅的主體稅種。

(三)開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅

目前，土地、房屋資源浪費(fèi)現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重，存在大量已征未用和購(gòu)而不用的情況，有的地方政府還征用大片土地，等待招商引資時(shí)高價(jià)出讓。國(guó)內(nèi)有1億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過(guò)50%，占?jí)嘿Y金超過(guò)2500億元。而我國(guó)商品房開(kāi)發(fā)商大多以銀行貸款為主，房子銷(xiāo)售不出去，必將威脅金融業(yè)的良性運(yùn)行。為制止這種坐享房地產(chǎn)自然增值帶來(lái)的收益的行為，打擊囤積居奇，抑制非理性投資，制止資源浪費(fèi)，優(yōu)化資源配置，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，需要采取稅收強(qiáng)制措施，開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅。這樣可大大增加國(guó)家的稅收收入，非常有效地遏制房地產(chǎn)投機(jī)，避免任何因房地產(chǎn)泡沫給國(guó)家發(fā)展帶來(lái)的負(fù)面影響。

(四)完善各項(xiàng)配套改革措施

一是建立和完善房地產(chǎn)登記制度，全面掌握房地產(chǎn)各方面情況，找準(zhǔn)征稅目標(biāo)。二是建立和完善以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)的價(jià)格評(píng)估體系。三是注意房地產(chǎn)稅制改革與其他稅制之間的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)稅制的變動(dòng)，將關(guān)系到有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的多項(xiàng)稅收和收費(fèi)，因此，要把該項(xiàng)改革和整體稅制完善結(jié)合起來(lái)，處理好相關(guān)稅種之間的關(guān)系。

參考文獻(xiàn)：

篇4

一、房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的程序選擇

（一）對(duì)評(píng)稅機(jī)構(gòu)設(shè)置的選擇

在已實(shí)行稅基評(píng)估制度的國(guó)家和地區(qū)中，有些國(guó)家和地區(qū)的評(píng)稅主體為代表征稅方的評(píng)估主體（政府或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)性質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員）和代表納稅方的評(píng)估主體（往往是民間性質(zhì)的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)或人員）共同來(lái)承擔(dān)。但也有一些國(guó)家和地區(qū)，其稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)主體是單一的。這種單一評(píng)估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務(wù)部門(mén)的政府或準(zhǔn)政府性質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員來(lái)承擔(dān)的，另一種是由民間性質(zhì)的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員來(lái)承擔(dān)。這種單一稅基評(píng)估主體往往會(huì)產(chǎn)生一些問(wèn)題，其中最主要的問(wèn)題就是由代表單方利益的評(píng)估機(jī)構(gòu)作為稅基評(píng)估主體時(shí)，其對(duì)稅基的評(píng)估結(jié)果可能有失客觀、公正和公平。

我國(guó)有不少專家建議由稅務(wù)部門(mén)作為稅基評(píng)估的行為主體。但是，假如由稅務(wù)部門(mén)來(lái)負(fù)責(zé)整個(gè)轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，必然要新增大量人員，這與我國(guó)政府機(jī)關(guān)人事制度改革目標(biāo)不符，更重要的是，稅務(wù)部門(mén)并非是對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的專業(yè)機(jī)構(gòu)，由它來(lái)評(píng)估不僅缺乏說(shuō)服力，還將大大增加征稅成本。

因此，在建立我國(guó)稅基評(píng)估制度時(shí)，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇可以按下列順序進(jìn)行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機(jī)構(gòu)或人員作為評(píng)估主體，改變以往一直由征稅部門(mén)單方面作為評(píng)估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評(píng)估結(jié)果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權(quán)益。（2）假如我國(guó)稅基評(píng)估還不能實(shí)行分別由代表征、納稅雙方的兩個(gè)以上的評(píng)估主體來(lái)承擔(dān)時(shí)，則可以選擇民間的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)作為評(píng)估主體，這樣既可以發(fā)揮現(xiàn)有的社會(huì)中介評(píng)估行業(yè)的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門(mén)的財(cái)政負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，需要先對(duì)中介機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行稅法及稅基評(píng)估相關(guān)專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)。（3）如果我國(guó)稅基評(píng)估只能由政府或準(zhǔn)政府的機(jī)構(gòu)作為評(píng)估主體，那么，為保證稅基評(píng)估結(jié)果的公正性和公平性，稅基評(píng)估的行為主體應(yīng)由稅務(wù)部門(mén)以外的政府部門(mén)來(lái)承擔(dān)。在國(guó)外，由政府單方承擔(dān)稅基評(píng)估工作的，其評(píng)估主體也大多不是直接進(jìn)行征稅的部門(mén)。

（二）房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估周期

以市場(chǎng)價(jià)值作為基礎(chǔ)，對(duì)房地產(chǎn)按評(píng)估值進(jìn)行征稅，必須要考慮到市場(chǎng)價(jià)值變動(dòng)的影響。因此，房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評(píng)估應(yīng)定期進(jìn)行。評(píng)估周期的長(zhǎng)短主要受三方面因素影響：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和其他因素（通貨膨脹或環(huán)境改善帶來(lái)的房地產(chǎn)增值等）；二是受制于重新進(jìn)行評(píng)估的成本；三是房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)類(lèi)型和是否具備現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)及合格的評(píng)估人員也在一定程度上影響評(píng)估周期。從實(shí)行財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家來(lái)看，法國(guó)最近一次的財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估發(fā)生在1970年，從20世紀(jì)80年代開(kāi)始每年對(duì)應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整；美國(guó)的一些地方每年或每?jī)赡赀M(jìn)行一次財(cái)產(chǎn)稅稅基的重新評(píng)估：在丹麥，1982～1998年之間每個(gè)不評(píng)估的年份實(shí)行指數(shù)調(diào)整，從1998年開(kāi)始決定每年都進(jìn)行全面的重新評(píng)估；德國(guó)采用的計(jì)稅依據(jù)是土地與地上建筑物價(jià)值，由于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為穩(wěn)定，市場(chǎng)價(jià)值變化不明顯，其課稅評(píng)估周期為6年，而事實(shí)執(zhí)行的評(píng)估周期在6年以上。

我國(guó)在房地產(chǎn)稅立法時(shí)，應(yīng)在稅法中明確規(guī)定稅基評(píng)估的周期。就我國(guó)目前的情況而言，經(jīng)濟(jì)仍處于轉(zhuǎn)型和上升期，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)在不同年份間表現(xiàn)得較為明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及通貨膨脹因素影響較大，評(píng)估周期不宜定得過(guò)長(zhǎng)。同時(shí)，我國(guó)不同地區(qū)之間社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，地區(qū)差異明顯，評(píng)估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國(guó)家確定一個(gè)浮動(dòng)期間，如在3～5年之間，由各省根據(jù)實(shí)際情況具體確定。這樣，既可保證計(jì)稅價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，又能體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、環(huán)境改善等因素所帶來(lái)的市場(chǎng)價(jià)值變化，保證財(cái)政收入目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（三）申訴安排

房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評(píng)估量大面廣，且其中涉及的因素及技術(shù)問(wèn)題較為復(fù)雜.納稅人對(duì)評(píng)估值產(chǎn)生異議在所難免.因此，相關(guān)的法律法規(guī)應(yīng)作出安排，以保證納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先，在組織上.各地應(yīng)設(shè)立獨(dú)立于評(píng)估部門(mén)的專門(mén)的復(fù)核委員會(huì)，并組成評(píng)估專家團(tuán)，在組織上保持獨(dú)立性和權(quán)威性；復(fù)核委員會(huì)的主要任務(wù)是處理納稅人的申訴，以確保稅負(fù)的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權(quán)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行評(píng)估后，應(yīng)將初評(píng)的結(jié)果及房地產(chǎn)的有關(guān)資料在正式征收之前公布在有關(guān)的媒體或網(wǎng)站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內(nèi)，如果業(yè)主對(duì)計(jì)稅價(jià)格持有異議，可以向評(píng)估機(jī)構(gòu)申訴，若對(duì)申訴結(jié)果仍不滿意的，業(yè)主可以向當(dāng)?shù)貜?fù)核委員會(huì)申請(qǐng)復(fù)核，復(fù)核委員會(huì)應(yīng)盡快將結(jié)果書(shū)面通知業(yè)主和相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)，最終的計(jì)稅價(jià)格應(yīng)更加客觀公正。

二、房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估方法和技術(shù)

在房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中，不同的評(píng)估方式、參數(shù)選擇和評(píng)估人員評(píng)出的房地產(chǎn)價(jià)值往往千差萬(wàn)別。如果這個(gè)問(wèn)題解決不了，不僅會(huì)導(dǎo)致估值的混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅不穩(wěn)定和評(píng)估效率的低下，更重要的是，會(huì)導(dǎo)致權(quán)力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個(gè)便于操作的、明確的能被廣泛認(rèn)可的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，這一標(biāo)準(zhǔn)既包括評(píng)估方法的選擇、各類(lèi)參數(shù)指標(biāo)的選擇，也包括調(diào)整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的剛性而減少評(píng)估人員可以自由發(fā)揮的空間。

（一）基本評(píng)估方法

房地產(chǎn)稅合理、準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值，計(jì)稅的市場(chǎng)價(jià)值是通過(guò)評(píng)估得出的，但評(píng)估值的表現(xiàn)有多種形式。不同的評(píng)估方法將得出不同結(jié)果。常用的方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐來(lái)看，即使是同一房地產(chǎn)，采用這三種方法評(píng)估所得的結(jié)果有時(shí)也相差較大。一般而言（不考慮農(nóng)用地），成本法的評(píng)估結(jié)果低于收益法的評(píng)估結(jié)果，而市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果介于成本法和收益法之間。這是因?yàn)椋撼杀痉ㄊ菑墓┙o角度出發(fā)，收益法是從需求角度出發(fā)，而市場(chǎng)比較法則是從供求均衡角度出發(fā)的，供求雙方達(dá)成交易的條件是使房地產(chǎn)使用帶來(lái)的收益要大于或至少等于房地產(chǎn)的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評(píng)估方法在具體應(yīng)用過(guò)程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。

采用市場(chǎng)比較法，需要有充足的房地產(chǎn)交易的完善交易資料，不適用于較少在市場(chǎng)上交易的應(yīng)稅房地產(chǎn)。如在一些房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟的地區(qū)，就很難采用這種方法進(jìn)行估價(jià)。收益還原法的基本思想雖簡(jiǎn)單明了，但是在計(jì)算中確定適當(dāng)?shù)睦屎皖A(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來(lái)純收益并不容易。對(duì)于沒(méi)有收益的房地產(chǎn)或者收益無(wú)法預(yù)測(cè)的房地產(chǎn)，無(wú)法采用收益法實(shí)施評(píng)估，而且未來(lái)收益的估算也受到企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的影響。在實(shí)際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產(chǎn)，都可以采用成本估價(jià)法。但是，現(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)的價(jià)格取決于其效用，而不是所花費(fèi)的成本；房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。另外，采用成本法進(jìn)行估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力。難度最大的是折舊的計(jì)算，尤其是對(duì)陳舊的房地產(chǎn)，往往以估價(jià)人員的主觀判斷為依據(jù)，同樣會(huì)影響估價(jià)的準(zhǔn)確性。

國(guó)際上以市場(chǎng)價(jià)值為房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的國(guó)家通常是區(qū)分不同情況，如數(shù)據(jù)資料情況、市場(chǎng)狀況、待評(píng)估房地產(chǎn)特點(diǎn)等，同時(shí)采用多種方法。具體而言，對(duì)于交易經(jīng)常發(fā)生且有完善交易資料的房地產(chǎn)類(lèi)型應(yīng)優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法，如商品房、商業(yè)鋪面等：對(duì)于一些很少發(fā)生轉(zhuǎn)讓而用于營(yíng)利目的的房地產(chǎn)可采用收益還原法，如經(jīng)濟(jì)落后的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對(duì)于一些特殊的房地產(chǎn)，既無(wú)法獲得可比較的交易資料又無(wú)法通過(guò)使用者的角度確認(rèn)其收益的，可采用成本重置法

（二）稅基評(píng)估技術(shù)－－批量評(píng)估

同其他目的的評(píng)估不同，為得出房地產(chǎn)稅的稅基，要求同時(shí)對(duì)大量的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，工作量大且密集；另外其他評(píng)估行為中往往對(duì)特定房地產(chǎn)進(jìn)行個(gè)別評(píng)估，個(gè)別評(píng)估的成本對(duì)于稅收行政來(lái)說(shuō)是難以接受的。為保證房地產(chǎn)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評(píng)估成本有效控制在一定的范圍之內(nèi)?？刂圃u(píng)估成本的目的通過(guò)運(yùn)用批量評(píng)估實(shí)現(xiàn)。

在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家中，稅基的批量評(píng)估已被廣泛應(yīng)用。批量評(píng)估的過(guò)程包括兩個(gè)步驟：（1）對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集，數(shù)據(jù)采集渠道應(yīng)著重從以下方面考慮：建立財(cái)產(chǎn)登記制度，通過(guò)要求納稅人定期或不定期地向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，逐步掌握全市納稅人的房地產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)；建立與統(tǒng)計(jì)部門(mén)、房土管理部門(mén)等相關(guān)政府部門(mén)的數(shù)據(jù)資源共享機(jī)制，獲取房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、收益數(shù)據(jù)等市場(chǎng)數(shù)據(jù)；與房地產(chǎn)中介公司合作，獲取房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)。內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，大量不動(dòng)產(chǎn)的基本信息經(jīng)過(guò)整理，儲(chǔ)存在特定的數(shù)據(jù)庫(kù)中，這樣的數(shù)據(jù)庫(kù)一般被稱為財(cái)政房地產(chǎn)簿。（2）估價(jià)，首先要進(jìn)行市場(chǎng)分析。市場(chǎng)分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質(zhì)量，以及其他種種因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的影響.分析的結(jié)果是將上述各因素和市場(chǎng)價(jià)值的關(guān)系通過(guò)估價(jià)模型的方式表現(xiàn)出來(lái)。估價(jià)模型可能是數(shù)學(xué)型，也可能是列示各種類(lèi)型的土地和房產(chǎn)的單位面積價(jià)值的圖表。一旦估價(jià)模型建立，就可以將待估不動(dòng)產(chǎn)基本信息逐個(gè)輸入，得出評(píng)估值。值得注意的是，對(duì)上述批量評(píng)估得出的評(píng)估值，評(píng)估人員需要進(jìn)行適當(dāng)檢查以確定其是否符合市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動(dòng)產(chǎn)更需要仔細(xì)地復(fù)查。

當(dāng)今各國(guó)的稅基批量評(píng)估是同計(jì)算機(jī)技術(shù)緊密結(jié)合的，兩者的結(jié)合產(chǎn)生了計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估技術(shù)（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。應(yīng)用這一技術(shù)，需要將相關(guān)市場(chǎng)交易信息儲(chǔ)存在計(jì)算機(jī)的數(shù)據(jù)庫(kù)中，由計(jì)算機(jī)利用回歸技術(shù)進(jìn)行市場(chǎng)分析，構(gòu)造估價(jià)模型，在待估不動(dòng)產(chǎn)的基本信息輸入后，計(jì)算機(jī)就可以輸出其評(píng)估值了。在我國(guó)改革房地產(chǎn)稅收制度的進(jìn)程中，必須考慮循序漸進(jìn)地開(kāi)發(fā)CAMA。綜合國(guó)外房地產(chǎn)稅發(fā)達(dá)國(guó)家開(kāi)發(fā)CAMA的經(jīng)驗(yàn)做法，無(wú)論何種CAMA系統(tǒng)，其主要構(gòu)成大致都是：數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)、市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)、評(píng)估子系統(tǒng)、評(píng)估結(jié)果管理子系統(tǒng)。數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)稅源數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換和數(shù)據(jù)存儲(chǔ)；市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)采集、市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析、市場(chǎng)數(shù)據(jù)報(bào)告；評(píng)估子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)評(píng)估數(shù)學(xué)模型建立、數(shù)學(xué)模型校準(zhǔn)和價(jià)值評(píng)估；評(píng)估結(jié)果管理子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)評(píng)估結(jié)果輸出、評(píng)估結(jié)果上訴管理和評(píng)估結(jié)果統(tǒng)計(jì)報(bào)表。

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)測(cè)繪；測(cè)繪質(zhì)量；探析

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

房地產(chǎn)測(cè)繪為房地產(chǎn)的管理以及房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和評(píng)估提供了一定的信息，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速的現(xiàn)代社會(huì)，房地產(chǎn)測(cè)繪工作日益受到重視。但是由于房地產(chǎn)測(cè)繪工作開(kāi)展時(shí)間相對(duì)較短，一些標(biāo)準(zhǔn)并不十分完善，一定程度上難以反映出房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)測(cè)繪工作需要進(jìn)一步完善，通過(guò)提高測(cè)繪質(zhì)量，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)測(cè)繪現(xiàn)狀

房地產(chǎn)測(cè)繪主要是通過(guò)實(shí)際的建筑進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和測(cè)量，利用建筑中的剖面圖，將測(cè)量的對(duì)象及其數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，專業(yè)測(cè)繪的內(nèi)容包括房屋的使用情況，位置，環(huán)境，數(shù)量和結(jié)構(gòu)等等，需要通過(guò)專業(yè)的技術(shù)儀器進(jìn)行測(cè)量。房地產(chǎn)測(cè)繪主要分為房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪和房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展對(duì)于房地產(chǎn)測(cè)繪工作提出了更多的要求，測(cè)繪技術(shù)和測(cè)繪儀器設(shè)備水平日益提高，一定程度上提高了房地產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量水平。但是由于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，房地產(chǎn)測(cè)繪工作存在的問(wèn)題也有所增加，一定程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（一）房地產(chǎn)測(cè)繪的相關(guān)法律需要完善

由于房地產(chǎn)測(cè)繪工作直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，因此需要建立健全相對(duì)完善的房地產(chǎn)測(cè)繪法律法規(guī)進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。雖然當(dāng)前我國(guó)已經(jīng)出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)測(cè)繪法律法規(guī)，比如《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》，《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，《房地產(chǎn)測(cè)繪疾病管理原則》等，但是在實(shí)際的測(cè)量運(yùn)用中由于受到不同地區(qū)發(fā)展情況不同的影響，房地產(chǎn)測(cè)繪相關(guān)法律難以有效地落實(shí)，一定程度上影響了房地產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量。

（二）房地產(chǎn)測(cè)繪人員素質(zhì)有待于提高

房地產(chǎn)測(cè)繪工作需要相關(guān)的專業(yè)技術(shù)，作為測(cè)繪人員需要熟練掌握相關(guān)的測(cè)繪技術(shù)和測(cè)繪專業(yè)知識(shí)。當(dāng)前房地產(chǎn)測(cè)繪人員的專業(yè)素質(zhì)還有待于進(jìn)一步提高，一些工作人員由于剛剛接觸測(cè)繪工作，缺少一些測(cè)繪工作經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致在實(shí)際的測(cè)繪工作中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些小的失誤，影響整個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估信息，甚至?xí)绊懛康禺a(chǎn)的價(jià)值。另外房地產(chǎn)測(cè)繪人員在工作中的工作責(zé)任意識(shí)和工作積極性還有待于進(jìn)一步提高，由于房地產(chǎn)測(cè)繪工作量比較大，工作人員的工作壓力比較大，工作人員難免會(huì)出現(xiàn)工作積極性下降和工作失誤現(xiàn)象，影響整個(gè)測(cè)繪結(jié)果。

（三）房地產(chǎn)測(cè)繪的監(jiān)督工作需要進(jìn)一步加強(qiáng)

當(dāng)前房地產(chǎn)測(cè)繪工作中缺少相應(yīng)的監(jiān)督，房地產(chǎn)測(cè)繪的水平受到一定影響。雖然房地產(chǎn)主管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪工作有一定的監(jiān)督作用，但是在實(shí)際的測(cè)繪工作中并沒(méi)有落實(shí)監(jiān)督工作，一些部門(mén)的監(jiān)督僅僅停留在形式方面，未能真正發(fā)揮監(jiān)督作用。還有一些部門(mén)的監(jiān)督人員缺少房地產(chǎn)測(cè)繪專業(yè)知識(shí)，在監(jiān)督工作中也未必能發(fā)現(xiàn)測(cè)繪工作中存在的問(wèn)題。房地產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)也沒(méi)有建立相應(yīng)的鑒定監(jiān)督機(jī)構(gòu)，對(duì)測(cè)繪結(jié)果未能進(jìn)行詳細(xì)的分析，測(cè)繪的質(zhì)量不高，影響了整個(gè)房地產(chǎn)部門(mén)的決策和投資。

（四）房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)問(wèn)題

隨著信息技術(shù)的發(fā)展以及房地產(chǎn)施工難度的逐漸增加，房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)也需要進(jìn)一步提高，但是當(dāng)前房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)并不十分完善。房地產(chǎn)測(cè)繪工作中會(huì)因?yàn)榈赜虻牟煌瑴y(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)相同，同時(shí)由于測(cè)繪技術(shù)問(wèn)題導(dǎo)致的測(cè)繪數(shù)據(jù)誤差也是比較常見(jiàn)的，這在一定程度上影響了整個(gè)測(cè)繪工作的順利進(jìn)行，影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

提高房地產(chǎn)測(cè)繪工作質(zhì)量的必要性

房地產(chǎn)測(cè)繪工作為房地產(chǎn)各項(xiàng)工作的開(kāi)展提供相對(duì)完善的信息，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目日益增加，急需要測(cè)繪工作的相關(guān)信息，對(duì)今后的房地產(chǎn)收購(gòu)或者是建設(shè)工作提供相對(duì)完善的信息。

為房地產(chǎn)各項(xiàng)工作提供數(shù)據(jù)信息

房地產(chǎn)測(cè)繪是運(yùn)用測(cè)繪儀器，測(cè)繪技術(shù)和測(cè)繪手段按照相關(guān)的規(guī)定對(duì)指定的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)量，提供房地產(chǎn)平面圖，分層分戶的平面圖，表格，數(shù)據(jù)等等。房地產(chǎn)測(cè)繪工作的開(kāi)展能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)工作的開(kāi)展提供相對(duì)完善的數(shù)據(jù)信息，為房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)，房屋拆遷等等工作提供數(shù)據(jù)信息，并在此基礎(chǔ)上制定出相對(duì)完善的決策，提高房地產(chǎn)工作的水平。

規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，近年來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸繁榮，但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少相對(duì)完善的規(guī)范制定，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少正常的秩序。房地產(chǎn)測(cè)繪工作能夠準(zhǔn)確地測(cè)量房屋建筑面積，這有助于規(guī)范房地產(chǎn)交易，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更，城市規(guī)劃管理工作的開(kāi)展，特別是在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，由于一些開(kāi)發(fā)商為了獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益，常常會(huì)在房屋面積中做一些手腳，因此提高房屋的售價(jià)，通過(guò)房地產(chǎn)測(cè)繪工作可以有效地減少這一行為的出現(xiàn)，為消費(fèi)者提供相對(duì)真實(shí)的數(shù)據(jù)信息，減少房地產(chǎn)交易中存在的不公平交易，維護(hù)良好的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，減少房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)，更好的保障房地產(chǎn)工作有序進(jìn)行。

保障業(yè)主的合法利益

近年來(lái)我國(guó)出現(xiàn)的房屋糾紛案件逐漸增加，但是由于我國(guó)的房地產(chǎn)相關(guān)法律不完善，這些案件未能得到合理的解決。房地產(chǎn)測(cè)繪工作與業(yè)主的切身利益有著十分重要的關(guān)系，房地產(chǎn)測(cè)繪能夠?qū)Ψ课莸拿娣e進(jìn)行精確測(cè)量和準(zhǔn)確計(jì)算，能夠?yàn)楫a(chǎn)權(quán)管理部門(mén)提供相對(duì)權(quán)威的數(shù)據(jù)信息，這些可以在法律案件的審理中作為重要的證據(jù)。同時(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪工作還能夠?yàn)橐恍┻`章建筑的案件處理提供一定的憑證，使違章建筑案件的審理減少一些不必要的麻煩。通過(guò)房地產(chǎn)測(cè)繪工作的進(jìn)行一定程度上有助于維護(hù)業(yè)主的利益，為房地產(chǎn)糾紛案件提供可靠的法律依據(jù)，更好的保障房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，穩(wěn)定社會(huì)秩序。

三、提高房地產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的建議

房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)為房地產(chǎn)的發(fā)展提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)信息，不僅僅能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)交易提供所需要的信息，同時(shí)也能夠給為城市規(guī)劃和城市建設(shè)等提供相應(yīng)的基礎(chǔ)信息和資料。但是由于當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，房地產(chǎn)測(cè)繪工作存在的問(wèn)題也日益突出，一定程度上影響了測(cè)繪工作的質(zhì)量。今后房地產(chǎn)管理部門(mén)需要進(jìn)一步重視和完善測(cè)繪工作，保障測(cè)繪工作質(zhì)量。

（一）健全房地產(chǎn)測(cè)繪法律法規(guī)

房地產(chǎn)測(cè)繪相關(guān)法律法規(guī)為測(cè)繪工作的開(kāi)展提供相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，是根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展以及城市建設(shè)現(xiàn)狀提出的標(biāo)準(zhǔn)。在今后的房地產(chǎn)測(cè)繪工作中需要對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)測(cè)繪法規(guī)進(jìn)行詳細(xì)的學(xué)習(xí)和認(rèn)識(shí)，在相關(guān)的法律范圍內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)測(cè)繪工作。針對(duì)一些單位在施工中不按照法律法規(guī)施工的行為進(jìn)行相應(yīng)的處罰，建立相應(yīng)的措施執(zhí)行相應(yīng)的法律法規(guī)，保障房地產(chǎn)測(cè)繪工作的有序開(kāi)展和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（二）提高房地產(chǎn)測(cè)繪人員素質(zhì)

隨著房地產(chǎn)測(cè)繪工作要求逐漸增加，對(duì)于現(xiàn)有的測(cè)繪人員素質(zhì)也提出了新的要求，房地產(chǎn)測(cè)繪單位需要進(jìn)一步提高現(xiàn)有測(cè)繪人員的素質(zhì)，更好地適應(yīng)測(cè)繪工作的需要。一方面需要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有測(cè)繪人員專業(yè)測(cè)繪知識(shí)的培訓(xùn)，提高人員的專業(yè)素質(zhì)，提高測(cè)繪的效率和質(zhì)量。另一方面需要引進(jìn)一些高素質(zhì)的測(cè)繪人員，不斷壯大和豐富測(cè)繪人員隊(duì)伍。測(cè)繪人員自身也需要不斷加強(qiáng)學(xué)習(xí)，能夠掌握最新的測(cè)繪知識(shí)，不斷提高自身的素質(zhì)。測(cè)繪工作作為房地產(chǎn)工作的重要組成部分，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著十分重要的作用，因此測(cè)繪人員工作中需要提高工作責(zé)任意識(shí)和工作積極性，做好測(cè)繪工作，減少測(cè)繪數(shù)據(jù)不真實(shí)的現(xiàn)象。

（三）完善房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及測(cè)繪工作的發(fā)展，測(cè)繪技術(shù)要求逐漸提高，新的測(cè)繪設(shè)備也日益增加，一定程度上提高了測(cè)繪工作的水平。但是當(dāng)前一些房地產(chǎn)單位并沒(méi)有運(yùn)用先進(jìn)的測(cè)繪設(shè)備，測(cè)繪技術(shù)水平發(fā)展也比較緩慢。今后房地產(chǎn)主管部門(mén)需要進(jìn)一步重視和完善測(cè)繪技術(shù)，通過(guò)增加資金投入，完善測(cè)繪設(shè)備，提高測(cè)繪工作的質(zhì)量。通過(guò)引用新技術(shù)和新設(shè)備才能更好地提高測(cè)繪工作的效率。測(cè)繪工作對(duì)于數(shù)據(jù)的要求比較高，先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備可以減少測(cè)繪數(shù)據(jù)的誤差，提高測(cè)繪水平，因此需要進(jìn)一步完善測(cè)繪技術(shù)，更好地適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)測(cè)繪工作的監(jiān)督

房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中占據(jù)著十分重要的位置，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)信息，但是由于房地產(chǎn)測(cè)繪工作缺少相應(yīng)的監(jiān)督，導(dǎo)致一些測(cè)繪質(zhì)量難以有效提高。在今后的測(cè)繪工作中一方面需要建立相對(duì)完善的責(zé)任制度，一旦出現(xiàn)測(cè)繪信息不合理和不真實(shí)現(xiàn)象追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任，提高房地產(chǎn)測(cè)繪人員的責(zé)任意識(shí)。另一方面需要建立相應(yīng)的監(jiān)督鑒定機(jī)構(gòu)，有專業(yè)的測(cè)繪人員對(duì)測(cè)繪結(jié)果和測(cè)繪數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，這樣可以更好地提高測(cè)繪工作質(zhì)量，減少測(cè)繪信息失真現(xiàn)象。房地產(chǎn)主管部門(mén)需要加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪工作的監(jiān)督和檢查力度，通過(guò)嚴(yán)格規(guī)范測(cè)繪工作程序，監(jiān)督測(cè)繪數(shù)據(jù)分析工作減少測(cè)繪工作中存在的問(wèn)題，提高整個(gè)測(cè)繪工作的水平。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)測(cè)繪工作為整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易工作提供所需要的數(shù)據(jù)，但是由于房地產(chǎn)測(cè)繪工作十分復(fù)雜，涉及的數(shù)據(jù)信息比較多，測(cè)繪工作由于缺少相對(duì)完善的管理，測(cè)繪質(zhì)量受到嚴(yán)重影響。今后房地產(chǎn)管理部門(mén)需要進(jìn)一步完善測(cè)繪工作規(guī)范，提高測(cè)繪工作人員的整體素質(zhì)，通過(guò)加強(qiáng)測(cè)繪工作的監(jiān)督和數(shù)據(jù)處理工作，保障整個(gè)測(cè)繪工作的質(zhì)量。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也需要進(jìn)一步完善測(cè)繪工作，提高房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

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篇6

關(guān)鍵詞:拆遷行政法補(bǔ)償聽(tīng)證

近年來(lái)，我國(guó)的城ili建設(shè)步伐明顯加快，伴隨著舊城改造，一人批老住戶步入了拆遷戶的行列。由拆遷帶來(lái)的糾紛呈上升趨勢(shì)。且在一些地方出現(xiàn)了由拆遷帶來(lái)的較為激化的矛盾。在依法治國(guó)的今天，拆遷這一關(guān)系人民根本利益的領(lǐng)域承待法律規(guī)范。

一、拆遷矛盾原因分析

1.立法理念、法律意識(shí)方而:拆遷是指為城市建設(shè)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)許可而拆除權(quán)利人房屋并給予補(bǔ)償、安置的行為。拆遷涉及房屋所有權(quán)人的所有權(quán)問(wèn)題。所謂房屋所有權(quán)是指權(quán)利人對(duì)其所有的房屋有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。該項(xiàng)權(quán)利受法律保護(hù)，任何組織、個(gè)人均不得非法侵害。拆遷從性質(zhì)上講應(yīng)該屬于對(duì)公民則-產(chǎn)的征收。我國(guó)法律中雖沒(méi)有明確規(guī)定“私有則一產(chǎn)神圣不可侵犯”，但法律對(duì)“保護(hù)公民個(gè)人的合法則一產(chǎn)”在《憲法》中作了承諾。也就是說(shuō):保護(hù)公民個(gè)人合法則一產(chǎn)安全是國(guó)家的法定義務(wù)而長(zhǎng)期以來(lái)，在中國(guó)的法律傳統(tǒng)中，公法文化一直占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，私權(quán)利一直得不到應(yīng)有的俘重和有效地保護(hù)，無(wú)法同公權(quán)利相抗衡。在公民個(gè)人利益與國(guó)家利益發(fā)生沖突時(shí)，強(qiáng)調(diào)犧牲個(gè)人利益服從國(guó)家、集體利益。與之相對(duì)應(yīng)，國(guó)外則非常強(qiáng)調(diào)對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)?！肮駛€(gè)人的土地，皇帝的馬也不許跑?！倍谖覈?guó)，拆遷實(shí)踐中的“釘子戶”一詞就反映著拆遷者與被拆遷者的對(duì)立關(guān)系，暴露出立法理念之落后。

2.法律體制方而:我國(guó)日前拆遷工程相當(dāng)浩大，涉及到許多樣眾的切身利益。這方面的矛盾糾紛呈上升趨勢(shì)。然而，在這一領(lǐng)域尚沒(méi)有一部統(tǒng)一的《拆遷法》這方面的法律依據(jù)主要是國(guó)務(wù)院在2001年6月6日第40次常務(wù)會(huì)議上通過(guò)并于2001年11月1日正式實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(以下稱《條例》)。各地政府根據(jù)各地的實(shí)際情況，依據(jù)此條例制定了當(dāng)?shù)氐牟疬w管理規(guī)定。如:1997年北京市頒布了《北京市城市房屋拆遷管理辦法》。關(guān)于拆遷補(bǔ)償方法，規(guī)定比較混亂，因此帶來(lái)了實(shí)際操作中的混亂現(xiàn)象。

3.執(zhí)法方式與水平方而:城ili拆遷辦公室是專門(mén)管理拆遷事務(wù)的機(jī)構(gòu)，執(zhí)掌著拆遷人權(quán)。目前存在著較多的違反法律程序、野蠻拆遷等情況，反映出執(zhí)法方式粗暴單

一、執(zhí)法水平低。這在一定程度上傷害了被拆遷人的感情導(dǎo)致了此類(lèi)矛盾的激化。

二、行政法視野中的拆遷問(wèn)題

1.關(guān)于拆遷抽象行政行為的可訴性問(wèn)題

現(xiàn)代法治國(guó)家一般都將立法納入司法審查。例如在英國(guó)，無(wú)論是行政機(jī)關(guān)的具體行政行為還是抽象行政行為，只要超越權(quán)限，法院都可行使審查權(quán)。而在我國(guó)的實(shí)踐中，有這樣一種情況:在被拆遷人對(duì)一此拆遷規(guī)則表不疑問(wèn)時(shí)，尚沒(méi)有較有效的解決途徑。這與我國(guó)現(xiàn)有的行政法律制度有關(guān)。我國(guó)《行政訴訟法》和《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<行政訴訟法>若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》所確定的行政訴訟受案范困僅限于具體行政行為，而排除了抽象行政行為。2003年4月25日，《法制日?qǐng)?bào)》以《公民狀告政府行政“立法”不作為》為題報(bào)道了南京市江寧區(qū)的一件由拆遷糾紛引出的案中案。案件中的江寧區(qū)政府在上位的拆遷法規(guī)已修改多年的情況下，不及時(shí)修改當(dāng)?shù)氐牟疬w法規(guī)，仍然沿用7年前的祈行辦法，以致被拆遷人因此損失數(shù)白萬(wàn)元，被拆遷人憤而狀告政府立法不作為，其訴訟請(qǐng)求被駁回。而對(duì)一些地方政府以行政立法的方式損害被拆遷人合法權(quán)益的行為，司法的活動(dòng)空間很小，這也就使得當(dāng)事人處在了一種投告無(wú)門(mén)的境地。故許多學(xué)者強(qiáng)烈呼吁擴(kuò)人行政訴訟受案范困。有的學(xué)者還卞張從社會(huì)公共利益關(guān)系出發(fā)，一切行政行為都納入行政訴訟受案范圍。

2.《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的不周延性

(1)《條例》尚未規(guī)定被拆遷人有權(quán)利參與拆遷的決策過(guò)程及監(jiān)督拆遷過(guò)程。飛政府行政公開(kāi)是現(xiàn)代社會(huì)的一人趨勢(shì)，而在我國(guó)的拆遷實(shí)踐中，許多拆遷決策存在著暗箱操作的現(xiàn)象，都是政府一言為定，不容被拆遷人的質(zhì)疑。如果被拆遷人有參與拆遷決策過(guò)程的機(jī)會(huì)的話，會(huì)減少不少矛盾。另外，《條例》也未規(guī)定被拆遷人有權(quán)利參與監(jiān)督拆遷過(guò)程。

(2)《條例》并未明確提出聽(tīng)證程序，只在第八條規(guī)定:“房屋拆遷管理部門(mén)在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人，拆遷范困，拆遷期限等事項(xiàng)，以房屋拆遷公告的形式予以公布”而未要求“房屋拆遷卞管部門(mén)在審查拆遷人拆遷補(bǔ)償安置方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取被拆遷人的意見(jiàn)?！?/p>

(3)《條例》第十六條規(guī)定:“拆遷人與被拆遷人或扦拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門(mén)裁決。房屋拆遷管理部門(mén)是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出?！爱?dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書(shū)送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院。拆遷人依照本條例規(guī)定已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或扦提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行?！边@一規(guī)定存在兩個(gè)問(wèn)題:首先，裁決公正的前提是地位中立，而城市規(guī)劃和拆遷或授權(quán)開(kāi)發(fā)商拆遷本身就是政府行為，而且在一些地方，政府官員追求所謂政績(jī)的愿望與商人追求經(jīng)濟(jì)利益的目標(biāo)相結(jié)合，于是政府和開(kāi)發(fā)商之間有了更多的默契，由此產(chǎn)生的政府的裁決的公正性就可想而知了。其次，“訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行”的規(guī)定使被拆遷人如果對(duì)拆遷補(bǔ)償不滿，即使選擇了行政訴訟，也只能“帶著鐐銬跳舞”，無(wú)法改變被強(qiáng)制拆遷的命運(yùn)。這就,,致一些被拆遷人采取非理性的方法來(lái)處理問(wèn)題。

3.其它法律法規(guī)存在的問(wèn)題

我國(guó)尚沒(méi)有系統(tǒng)地規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估方面的法律法規(guī)。目前多數(shù)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)依附于行政權(quán)力而存在，其出具的評(píng)估報(bào)告帶有濃厚的行政色彩。因此，有關(guān)部門(mén)有必要盡快制定相關(guān)措施。另外，有些地方性的法規(guī)雖然打著保護(hù)被拆遷人合法權(quán)益的旗號(hào)，但在實(shí)際立法過(guò)程中并沒(méi)有把被拆遷人作為權(quán)利主體來(lái)保護(hù)，而是站在管理者的角度，以方便拆遷為目的。這些都是立法中需要改進(jìn)的。

三、解決拆遷矛盾之法律構(gòu)想

要想徹底解決城市建設(shè)中的盲目與無(wú)序狀態(tài)，從根本上保護(hù)公民的權(quán)利不受侵害，僅靠行政命令是不夠的。為了防止推土機(jī)下的悲劇”的發(fā)生，需要從立法理念、法律體制、執(zhí)法方法等層而解決拆遷矛盾。

1.樹(shù)立正確的立法理念

國(guó)家利益和個(gè)人利益從根本上說(shuō)是一致的，不應(yīng)該把被拆遷人放在政府拆遷的對(duì)立面上。要改變政府的行政觀念。政府行政的最重要目標(biāo)，不應(yīng)當(dāng)是修了幾條步行街，招了多少商，引了多少資，而應(yīng)是為當(dāng)?shù)氐娜罕娞峁┖玫墓参锲泛凸卜?wù)。西方國(guó)家拆遷一條街道往往要醞釀四五年甚至七八年，我國(guó)香港的街道少有筆直，都是因?yàn)樗麄冇昧俗畛浞值臅r(shí)間進(jìn)行平等的協(xié)商，直到雙方都覺(jué)得公平為止。這一點(diǎn)值得我們借鑒?；谄降然A(chǔ)上的拆遷法律法規(guī)才能得到群眾的擁護(hù)。

2.完善我國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)拆遷的法律法規(guī)

(1)規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目的審批程序

對(duì)涉及拆遷的，在規(guī)劃審批前應(yīng)以適當(dāng)?shù)男问接枰怨?，充分?tīng)取被拆遷人等利害關(guān)系人的意見(jiàn)。建設(shè)上程規(guī)劃方案一經(jīng)批準(zhǔn)，建設(shè)單位不得擅自變更;確需變更的，必須經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)審批;城市規(guī)劃行政部門(mén)在批準(zhǔn)其變更前，應(yīng)重新進(jìn)行公示。

(2)應(yīng)明確提出聽(tīng)證程序

《行政復(fù)議法》第四條規(guī)定:“行政復(fù)議機(jī)關(guān)履行行政復(fù)議職責(zé)，應(yīng)當(dāng)遵循合法、公正、公開(kāi)、及時(shí)、便民的原則，堅(jiān)持有錯(cuò)必糾，保障法律、法規(guī)的正確實(shí)施。”《行政處罰法》專門(mén)對(duì)行政機(jī)關(guān)作出某此行政處罰決定前，當(dāng)事人要求聽(tīng)證的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)就組織聽(tīng)證的程序作硬性規(guī)定?？梢?jiàn)，聽(tīng)證有一定的法律依據(jù)。在此基礎(chǔ)上，《條例》應(yīng)明確提出聽(tīng)證程序，要求“房屋拆遷主管部門(mén)在審查拆遷人拆遷補(bǔ)償安置方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取被拆遷人的意見(jiàn)。”只有充分體現(xiàn)透明度原則，才能提高行政效率。

(3)確立合理貨幣補(bǔ)償機(jī)制

公共利益的成本當(dāng)由受益人均衡負(fù)擔(dān)，這是現(xiàn)代社會(huì)的共識(shí)。因此，對(duì)城ili建設(shè)中的利益受損者，應(yīng)進(jìn)行及時(shí)、充分、合理的補(bǔ)償?！稐l例》規(guī)定，被拆遷房屋的評(píng)估辦法及搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定或規(guī)定。從目前的情況看，各地的評(píng)估辦法和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償程序均不相同，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較混亂。且補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一般都是政府說(shuō)了算，較少聽(tīng)取樣眾意見(jiàn)。而目前的拆遷矛盾在很人程度上是由執(zhí)行的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)于市場(chǎng)房?jī)r(jià)偏低引起的。因此應(yīng)賦予樣眾在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上的“話語(yǔ)權(quán)”，從而提高透明度，使補(bǔ)償趨向于公平。有學(xué)者建議，國(guó)家可制定統(tǒng)一的《征收補(bǔ)償法》，確立評(píng)估辦法和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定辦法，明確評(píng)估和補(bǔ)償?shù)某绦颉?/p>

3.就政府而言，應(yīng)嚴(yán)格依法行政。

依法行政，必須強(qiáng)化聽(tīng)證程序，確保被拆遷方的知情權(quán)。依據(jù)相關(guān)法律的精神，在拆遷當(dāng)事雙方不能就拆遷補(bǔ)償安置等問(wèn)題達(dá)成一致，經(jīng)做工作仍無(wú)效的情況下，對(duì)涉及拆遷住戶多、影響而廣、補(bǔ)償數(shù)額人的糾紛應(yīng)舉行聽(tīng)證。根據(jù)拆遷行政程序規(guī)定和拆遷實(shí)踐，筆者認(rèn)為，把舉行拆遷聽(tīng)證的時(shí)機(jī)選擇在經(jīng)多次做工作拆遷當(dāng)事雙方仍不能就拆遷安置補(bǔ)償事宜達(dá)成一致，拆遷行政部門(mén)在下達(dá)拆遷行政裁決之前較為適宜。這樣做便于充分聽(tīng)取拆遷當(dāng)事雙方的意見(jiàn)，也為即將下達(dá)的行政裁決提供充分的事實(shí)和法律依據(jù)，確保行政裁決的公正拆遷聽(tīng)證應(yīng)以公開(kāi)的方式進(jìn)行，不但拆遷行政機(jī)關(guān)和利益關(guān)系人參加，一般公眾經(jīng)允許亦可參加旁聽(tīng)，新聞?dòng)浾咭部梢圆稍L。拆遷聽(tīng)證應(yīng)遵守法定程序。聽(tīng)證結(jié)束后，行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)聽(tīng)證結(jié)果進(jìn)行審查，作出相應(yīng)決定。

依法行政，需要注意方式方法現(xiàn)在有不少地方政府走的是“強(qiáng)硬派路線”，以權(quán)壓人，以勢(shì)欺人，根本沒(méi)有把拆遷戶放到平等的談判位置。在利益之爭(zhēng)中既不遵循法律，也不嚴(yán)格按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，而是按拆遷辦單方面的意志行事，甚至或通過(guò)停水停電等違法方式逼人就范，或通過(guò)造成既成事實(shí)來(lái)強(qiáng)迫拆遷戶接受。其結(jié)果往往是事與愿違。拆遷方式應(yīng)當(dāng)依法確定，具體有兩個(gè)方面，一是在實(shí)體方面，依照法律規(guī)定，對(duì)被拆遷人足額進(jìn)行補(bǔ)償、安置，不能利用評(píng)估或地位的優(yōu)勢(shì)克扣、減損補(bǔ)償、安置數(shù)額，侵害被拆遷人的利益;一是依據(jù)法定程序拆遷，對(duì)不能達(dá)成協(xié)議的，可提請(qǐng)拆遷主管部門(mén)裁決。裁決生效后或被拆遷人不服的且拆遷人提供周轉(zhuǎn)用房的方可強(qiáng)制拆遷。同時(shí)，拆遷部門(mén)應(yīng)改進(jìn)執(zhí)法方法。這方面也有一些成功的經(jīng)驗(yàn)。據(jù)報(bào)道，沈陽(yáng)市在“金廊”拆遷過(guò)程中，走的是市場(chǎng)化路線”補(bǔ)償金額通過(guò)"市場(chǎng)評(píng)估定價(jià)”。為保障被拆遷人及承租人的利益，還設(shè)定了最低補(bǔ)償線。為盡快完成拆遷工作，采用現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)的辦法，并采取了分時(shí)間段獎(jiǎng)勵(lì)措施:拆遷人會(huì)后25日內(nèi)搬遷完畢的，每戶獎(jiǎng)勵(lì)4000元人民幣;拆遷人會(huì)后35日之內(nèi)搬遷完畢的，獎(jiǎng)勵(lì)3000元人民幣。這種“以柔克剛”、人性化、靈活務(wù)實(shí)的解決問(wèn)題的思路，更適應(yīng)當(dāng)下的樣眾的心理。無(wú)論是經(jīng)濟(jì)效益，還是社會(huì)效益，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于一此地方的野蠻拆遷。只有依法行政，才能真正俘重人的俘嚴(yán)，達(dá)到拆遷的最終的目的，即為了滿足的人更高層次的社會(huì)需要。

另外，政府要采取措施，為拆遷戶提價(jià)供經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房，以從源頭上減少拆遷矛盾。

4.應(yīng)暢通被拆遷人的權(quán)利救濟(jì)渠道。

現(xiàn)實(shí)中，被拆遷人權(quán)利救濟(jì)渠道的不通暢是造成拆遷矛后激化的重要原因。為此，人民法院應(yīng)當(dāng)受理拆遷爭(zhēng)議，同時(shí)享有拆遷糾紛的最終裁判機(jī)關(guān)的地位。同時(shí)，考慮到拆遷涉及一些專業(yè)知識(shí)，應(yīng)組建由與拆遷雙方?jīng)]有利害關(guān)系的專業(yè)人士組成的裁判機(jī)構(gòu)，公正而高效地裁決拆遷糾紛，既維護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益，又保障城市建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

拆遷本來(lái)是為人民樣眾創(chuàng)造更好的生活環(huán)境的一件好事然而由于立法理念的落后、法律法規(guī)的不健全丙加上一此部門(mén)工作方法簡(jiǎn)單粗暴，導(dǎo)致“善花”結(jié)出“惡果”。筆者認(rèn)為，只有全面廓清立法理念、改善現(xiàn)有法律體制再加上有關(guān)部門(mén)依法行政、人性化執(zhí)法，才能真正把好事辦好，最終使人民樣眾受益。

【參考文獻(xiàn)】

篇7

一、我國(guó)推行“以房養(yǎng)老”的現(xiàn)實(shí)困境

我國(guó)是世界上老年人口最多的國(guó)家，2013年我國(guó)老年人口突破2億，2025年有望突破3億，社會(huì)老齡化趨勢(shì)的加快，急需巨大的社會(huì)養(yǎng)老資金。自2003年“倒按揭”理念被引入我國(guó)，北京、上海、南京等地相繼開(kāi)展了“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，由于種種原因，推行“以房養(yǎng)老”幾乎沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。具體歸納為以下幾方面原因。

（一）文化觀念制約

中國(guó)人有著濃厚的家庭傳統(tǒng)觀念，房產(chǎn)不僅僅是一種私有財(cái)產(chǎn)，更是情感維系的載體，房產(chǎn)對(duì)于家庭的重要性不言而喻。尤其是隨著近年來(lái)房?jī)r(jià)的上漲，為購(gòu)置一套住房，很多家庭都是傾其所有，甚至數(shù)個(gè)家庭、數(shù)代人共同出資購(gòu)買(mǎi)。據(jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)對(duì)網(wǎng)友調(diào)查顯示，有43%的老年網(wǎng)友不會(huì)選擇以房養(yǎng)老，不好說(shuō)的占22%，會(huì)選擇的為35%；從子女（調(diào)查對(duì)象為70、80后）角度來(lái)看，77.2%的調(diào)查對(duì)象不贊成父母以房養(yǎng)老，贊成的僅有13%。因此，受傳統(tǒng)文化觀念影響，大多數(shù)老年人選擇“以房養(yǎng)老”的可能性小，房子留給子女、靠?jī)翰豢糠咳允侵髁饔^念。

（二）以房養(yǎng)老對(duì)象有限

一方面受法律法規(guī)限制、房屋違章違建現(xiàn)象普遍、農(nóng)村宅基地嚴(yán)禁流轉(zhuǎn)等因素影響，我國(guó)農(nóng)村房屋登記發(fā)證率低，且不能作為財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押，直接導(dǎo)致農(nóng)村老年人以房養(yǎng)老被排除在外。另一方面，不是所有城市老年人都需要“以房養(yǎng)老”：對(duì)于養(yǎng)老待遇優(yōu)厚的城市老人來(lái)說(shuō)，“以房養(yǎng)老”沒(méi)多大必要；對(duì)于沒(méi)有房產(chǎn)的城市低收入群體來(lái)說(shuō)，雖有養(yǎng)老之憂，但又達(dá)不到“以房養(yǎng)老”的條件。

（三）配套政策不夠完善

“以房養(yǎng)老”是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，在實(shí)際操作中涉及房屋價(jià)值評(píng)估、資金放貸、房屋抵押、房屋過(guò)戶等各類(lèi)問(wèn)題，需要政府、金融機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等多個(gè)不同主體參與，我國(guó)“以房養(yǎng)老”的相關(guān)政策法規(guī)不健全，業(yè)務(wù)開(kāi)展缺乏法律依據(jù)，存在操作風(fēng)險(xiǎn)。

（四）制度和市場(chǎng)的不確定性

我國(guó)住宅為70年使用權(quán)，盡管《物權(quán)法》規(guī)定 “住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，但并沒(méi)有明確規(guī)定能夠保證70 年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋自動(dòng)續(xù)期是否有償。另外，以房養(yǎng)老受房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大：若房?jī)r(jià)上升，選擇以房養(yǎng)老的老人可能無(wú)法獲得增值部分；若房?jī)r(jià)下跌，選擇以房養(yǎng)老的老人獲利，但這部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)則轉(zhuǎn)移給金融機(jī)構(gòu)。房?jī)r(jià)變化的不確定性，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)和房屋產(chǎn)權(quán)人對(duì)未來(lái)房屋價(jià)值都心存疑慮。

二、國(guó)外“以房養(yǎng)老”經(jīng)驗(yàn)借鑒

以房養(yǎng)老最早起源于荷蘭，后來(lái)在一些歐美國(guó)家得到進(jìn)一步發(fā)展和完善，推出了各具特色的以房養(yǎng)老模式，主要可分為三種類(lèi)型。

（一）市場(chǎng)化運(yùn)作模式

市場(chǎng)化運(yùn)作模式以“住房反向抵押貸款”和“倒按揭”為主要表現(xiàn)形式，以美國(guó)、加拿大等國(guó)為代表，以房養(yǎng)老對(duì)象為62歲以上的老年人， 將自有房產(chǎn)進(jìn)行抵押，主要由各大銀行、抵押貸款公司和其他私營(yíng)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作。由于受到高昂的房屋遺產(chǎn)稅、完善的市場(chǎng)化機(jī)制等因素的影響，市場(chǎng)對(duì)此類(lèi)養(yǎng)老模式接受程度較高。特別之處在于美國(guó)“住房反向抵押貸款”由政府擔(dān)保，借款人不用擔(dān)心資金償還問(wèn)題。而加拿大的倒按揭業(yè)務(wù)較為靈活， 通過(guò)區(qū)別不同老年人的特征， 制定個(gè)性化的倒按揭方案。

（二）個(gè)人理財(cái)決策模式

這類(lèi)模式由老人及其家屬直接通過(guò)房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行家庭經(jīng)濟(jì)資源配置，釋放房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值，提高老人現(xiàn)期支付能力，主要以德國(guó)、北歐等國(guó)為代表。德國(guó)老齡化程度較為嚴(yán)重，老年人住房自有率較高，在一些大學(xué)集中地區(qū)的老年人更愿意將多余房間出租給年輕人，除了獲得可觀的房租外，還能緩解老年人的孤獨(dú)感。異地以房養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在北歐逐漸流行起來(lái)，比如：挪威卑爾根、奧斯陸等城市先后在西班牙南部開(kāi)設(shè)大型養(yǎng)老公寓，老人把本土的房子出租或賣(mài)給其他家庭，自己搬到設(shè)施相對(duì)完善、自然環(huán)境優(yōu)美、養(yǎng)老費(fèi)用相對(duì)便宜的西班牙等國(guó)養(yǎng)老。

（三）政府主導(dǎo)模式

政府通過(guò)出臺(tái)各種政策，發(fā)動(dòng)包括房企、銀行、社區(qū)等各方力量，較好地實(shí)現(xiàn)了“以房養(yǎng)老”。其中，最為典型的是由政府機(jī)構(gòu)、或者有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)或金融機(jī)構(gòu)直接融資給借款人。政府主導(dǎo)的以房養(yǎng)老模式以日本和新加坡最為典型。日本政府在社區(qū)建設(shè)醫(yī)療、老年活動(dòng)、餐飲等設(shè)施，一些大型社區(qū)中各種年齡段人群居住在一起，互相照顧，日本政府推進(jìn)住宅適老化的措施是解決養(yǎng)老問(wèn)題的新方向。另外，新加坡養(yǎng)老公寓比較有特色，政府建設(shè)一種面積約40 平方米的樂(lè)齡公寓，價(jià)格相對(duì)低廉，出售給55歲以上符合條件的獨(dú)居或只有老伴居住的老人，使用年限一般為30年，可延長(zhǎng)使用期限但不能轉(zhuǎn)讓和繼承。

三、我國(guó)“以房養(yǎng)老”體系構(gòu)建

結(jié)合國(guó)外“以房養(yǎng)老”經(jīng)驗(yàn)，“以房養(yǎng)老”政策需契合當(dāng)?shù)匚幕鐣?huì)背景、人口結(jié)構(gòu)和人口素質(zhì)、地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素，逐步建立適合我國(guó)國(guó)情的“以房養(yǎng)老”體系。

一是以居家養(yǎng)老方式為基礎(chǔ)。對(duì)有多套房產(chǎn)、多余房間的老年人，可通過(guò)租售換養(yǎng)的方式，將多余房產(chǎn)出售、出租籌措補(bǔ)充養(yǎng)老金。也可通過(guò)以大換小、以價(jià)高換價(jià)低的形式釋放資金補(bǔ)充養(yǎng)老金，這種方式對(duì)空巢老人來(lái)說(shuō)適用性更強(qiáng)，另一個(gè)好處是可以抵抗通貨膨脹對(duì)購(gòu)買(mǎi)力的侵蝕。這種自我養(yǎng)老社會(huì)化、市場(chǎng)化和商業(yè)化模式，老人擁有房屋產(chǎn)權(quán)，繼續(xù)住在自己房屋中養(yǎng)老，老人過(guò)世后房屋能留給子孫后代。居家養(yǎng)老方式不明顯沖擊現(xiàn)有文化觀念，依靠不動(dòng)產(chǎn)紅利，發(fā)揮房產(chǎn)在補(bǔ)充養(yǎng)老金方面的作用。同時(shí)，政府應(yīng)當(dāng)加大對(duì)養(yǎng)老方面的投入，完善養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)和配置，包括小區(qū)活動(dòng)設(shè)施、養(yǎng)老看護(hù)設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施等，積極推動(dòng)配套養(yǎng)老型物業(yè)的建設(shè)。

二是以租房換取機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。老人可選擇將自有住房出租，到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，以租金補(bǔ)貼養(yǎng)老費(fèi)用。房屋租賃養(yǎng)老是一種不變更產(chǎn)權(quán)歸屬、增加老人養(yǎng)老資金來(lái)源的養(yǎng)老模式，同時(shí)也能享受養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的專業(yè)服務(wù)。這種方式較為靈活，在合同到期后續(xù)期時(shí)可以根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格重新計(jì)算房租，但對(duì)于年齡較大的人來(lái)說(shuō)，房屋出租會(huì)不太好管理。另外，對(duì)于愿意在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)終老的老人，也可以將名下房產(chǎn)出售，獲取養(yǎng)老資金，但會(huì)涉及賣(mài)房資金保值增值問(wèn)題。

篇8

關(guān)鍵詞：國(guó)家課稅基礎(chǔ)；國(guó)有資源有償使用；對(duì)用益物權(quán)人課稅

中圖分類(lèi)號(hào)：F233，DF432 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1000-176X(2008)11-0078-06

一、國(guó)家基于三個(gè)基礎(chǔ)行使征稅權(quán)

國(guó)家征稅必須具有三個(gè)基礎(chǔ)：一是政治基礎(chǔ)；二是社會(huì)基礎(chǔ)；三是法律基礎(chǔ)。如果這三個(gè)基礎(chǔ)不能同時(shí)具備，則意味著國(guó)家征稅的根據(jù)不充分，在稅法的實(shí)施中必然存在障礙，或影響稅法的執(zhí)行效力。

國(guó)家征稅的政治基礎(chǔ)，是指國(guó)家征稅的權(quán)力基礎(chǔ)。征稅權(quán)歸國(guó)家所獨(dú)占，是國(guó)家的一種政治權(quán)力。任何一個(gè)具有獨(dú)立的國(guó)家，都有自主征稅的權(quán)力，而不受其他任何國(guó)家的干預(yù)。從國(guó)際法的角度來(lái)看，征稅權(quán)屬于國(guó)家的范疇，是一個(gè)國(guó)家的重要組成部分。國(guó)家行使征稅權(quán)的范圍，自然從屬于國(guó)家的范圍，任何一個(gè)國(guó)家都不能超越該國(guó)的范圍而征稅，否則是無(wú)效的，同時(shí)也是違背國(guó)際法或國(guó)際公約的。國(guó)家行使征稅權(quán)的目的，是為了通過(guò)征稅而取得收入，以滿足國(guó)家機(jī)器的正常運(yùn)轉(zhuǎn)從而為國(guó)民提供有效的公共服務(wù)。因此，國(guó)家可以依據(jù)“地域管轄原則”和“屬人管轄原則”行使稅收管轄權(quán)。早在17世紀(jì)初，資本主義的重商主義和德國(guó)的重商主義官方學(xué)派就對(duì)這一問(wèn)題提出了很好的觀點(diǎn)。如法國(guó)的J．波當(dāng)和德國(guó)的K.柯洛克均是這種觀點(diǎn)的倡導(dǎo)者。K.柯洛克認(rèn)為：“稅收如果不是出于公共福利的公共需要，即不得征稅，如果征收，則不得稱為正當(dāng)?shù)亩愂?。”?guó)家征稅的社會(huì)基礎(chǔ)，是指國(guó)家征稅所面對(duì)的社會(huì)環(huán)境。任何事物的存在與發(fā)展都離不開(kāi)特定的環(huán)境，稅收也是如此。國(guó)家征稅的社會(huì)環(huán)境主要包括三個(gè)因素：一是國(guó)民對(duì)征稅的遵從度。當(dāng)國(guó)家征收的某項(xiàng)稅收，大多數(shù)國(guó)民對(duì)征稅的根據(jù)、必要性和意義有充分的認(rèn)識(shí)時(shí)，則征稅具有社會(huì)基礎(chǔ)。二是國(guó)民對(duì)征稅公平的認(rèn)同度。國(guó)家的某項(xiàng)稅收雖然征收的根據(jù)充分且必要，但如果征稅不公平或稅收負(fù)擔(dān)不合理，都會(huì)使納稅人產(chǎn)生逆反心理，導(dǎo)致對(duì)政府的不滿。早在1748年法國(guó)的孟德斯鳩就認(rèn)為，稅收是公民所付出的自己財(cái)產(chǎn)的一部分，以確保他所余財(cái)產(chǎn)的安全或快樂(lè)地享用這些財(cái)產(chǎn)。三是社會(huì)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行體制。不難想象，在一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下存在壟斷、外部負(fù)效應(yīng)、經(jīng)濟(jì)周期、通貨膨脹、失業(yè)、社會(huì)救助等市場(chǎng)失靈問(wèn)題，如果沒(méi)有國(guó)家的宏觀政策（包括稅收政策）調(diào)控，必然會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的混亂，很難實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的和諧發(fā)展。

國(guó)家征稅的法律依據(jù)，主要是指國(guó)家稅法的確立合法、立法程序合法。對(duì)國(guó)家征稅的法律依據(jù)，可從以下四個(gè)方面來(lái)理解：一是國(guó)家的任何稅收立法，必須符合國(guó)家憲法的要求，不得違背母法。二是國(guó)家開(kāi)征的任何一個(gè)具體的種稅必須通過(guò)合法的程序制定確切的法律，實(shí)現(xiàn)依法征收和以法治稅。三是國(guó)家對(duì)一切人、財(cái)、物或行為征稅時(shí)，所確定的納稅人必須是國(guó)家法律所能夠管轄的主體，所確定的征稅對(duì)象必須是法律認(rèn)可的合法客體。例如對(duì)沒(méi)有來(lái)源于本國(guó)收入或所得的非居民個(gè)人或非居民企業(yè)則不能賦予納稅義務(wù)，對(duì)非法所得不能確認(rèn)為征稅對(duì)象。四是在國(guó)家依法對(duì)其所有的資源設(shè)立用益物權(quán)的前提下，依據(jù)國(guó)有資源有償使用的原則，國(guó)家有權(quán)對(duì)用益物權(quán)人設(shè)定納稅義務(wù)，國(guó)家有權(quán)對(duì)因獲得用益物權(quán)而獲得國(guó)有資源開(kāi)采品所有權(quán)的用益物權(quán)人設(shè)定納稅義務(wù)。

二、國(guó)有資源的有償使用與課稅

從廣義上講，國(guó)有資源應(yīng)包括國(guó)有經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、國(guó)有非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和國(guó)有資源性的自然資源。我們所討論的國(guó)有資源，僅指國(guó)家享有物權(quán)的自然資源。根據(jù)法律規(guī)定，我國(guó)對(duì)國(guó)有自然資源實(shí)行有償使用制度，任何組織或個(gè)人對(duì)國(guó)有自然資源的使用，不允許“搭便車(chē)”。國(guó)家對(duì)國(guó)有自然資源實(shí)行有償使用，是國(guó)家索取權(quán)的體現(xiàn)，其根據(jù)主要有兩個(gè)：一是國(guó)家財(cái)產(chǎn)權(quán)利；二是國(guó)家政治權(quán)力。從本質(zhì)上看，對(duì)國(guó)有自然資源的有償使用可以采取收費(fèi)的方式，以體現(xiàn)國(guó)家所有權(quán)的要求。但從形式上看，國(guó)家通過(guò)稅收立法對(duì)國(guó)有自然資源的使用者征稅，更具有法律上的強(qiáng)制性和實(shí)施上的規(guī)范性。馬克思認(rèn)為，國(guó)家取得收入所依據(jù)的權(quán)力有兩種：一種是財(cái)產(chǎn)權(quán)力；一種是政治權(quán)力。在現(xiàn)代社會(huì)，不排除兩種權(quán)利的綜合運(yùn)用，但筆者認(rèn)為，國(guó)家憑借政治權(quán)力征稅替代憑借財(cái)產(chǎn)權(quán)利的分配，這是對(duì)稅收理論的一種創(chuàng)新的思維。

有人可能會(huì)提出質(zhì)疑，為什么“社會(huì)成員”使用國(guó)家所有的公共資源，不僅實(shí)行有償使用制度，還要以納稅替代收費(fèi)？筆者的觀點(diǎn)如下：

首先，從國(guó)家與社會(huì)成員的關(guān)系來(lái)看，國(guó)家作為公共部門(mén)，雖然是屬于“社會(huì)公眾”的，但公共權(quán)力部門(mén)所有的公共資源，并非是由每個(gè)社會(huì)成員無(wú)償使用。這是因?yàn)?，?guó)家作為政治權(quán)力的公共部門(mén)，是出現(xiàn)于公眾場(chǎng)合具有最廣泛公開(kāi)性的事物或狀況，是社會(huì)成員聯(lián)合起來(lái)共同擁有的狀況，是社會(huì)成員“共同”的集合體。當(dāng)人們僅從個(gè)體的單獨(dú)興趣和活動(dòng)領(lǐng)域?yàn)榛c(diǎn)出發(fā)，從而舍棄了人們之間相互聯(lián)系的角度來(lái)對(duì)“個(gè)人”進(jìn)行把握時(shí)，就得出“私人”這一概念。所以，從辯證的關(guān)系來(lái)看，公共部門(mén)與私人部門(mén)也是統(tǒng)一的?！肮病笔恰八饺恕钡膮R總，是“私人”的集合，是“私人”社會(huì)化的代名詞，是建立在“私人”基礎(chǔ)上的無(wú)數(shù)“私人”的共同事物。但“公共”是具有獨(dú)立政治地位和人格權(quán)利的“私人”的集合體，“公共”與“私人”是相互約束和限制的，二者之間存在整體和局部的利益差別。因而，公共資源不允許“私人”無(wú)償使用，不僅在政治上成立，而且也符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理。根據(jù)社會(huì)契約的理論，只有代表全體社會(huì)成員共同利益的國(guó)家，才能行使對(duì)國(guó)有資源的支配權(quán)。

其次，從“公共部門(mén)”與“公共領(lǐng)域”的關(guān)系來(lái)看，“公共部門(mén)”是指組織與管理“公共領(lǐng)域”內(nèi)的公共事務(wù)的部門(mén)，而“公共領(lǐng)域”與“私人領(lǐng)域”之間，往往存在大量的過(guò)度和中介狀態(tài)。一般認(rèn)為，家庭是最具“私人性”的領(lǐng)域與處所，而政治權(quán)力機(jī)構(gòu)則被認(rèn)為是最具“公共性”的領(lǐng)域與處所。根據(jù)德國(guó)尤根•哈貝馬斯所著的《公共領(lǐng)域的社會(huì)結(jié)構(gòu)》一書(shū)的觀點(diǎn)，在“私人領(lǐng)域”和“公共領(lǐng)域”之間，依據(jù)“私人性”的程度，由弱到強(qiáng)排列可有：家庭、市民社會(huì)、文化公共領(lǐng)域、政治公共領(lǐng)域、公共權(quán)力領(lǐng)域（國(guó)家）。其中，家庭是基本的社會(huì)單位，也是社會(huì)成員的“私人性”賴以依存、體現(xiàn)并延續(xù)的場(chǎng)所。市民社會(huì)是指人們的商品交換和社會(huì)勞動(dòng)的領(lǐng)域，是私人的市場(chǎng)活動(dòng)的相互聯(lián)系體和綜合體，本質(zhì)上是私人的活動(dòng)，屬于私人領(lǐng)域。文化公共領(lǐng)域是指通過(guò)人們的各種文化交往活動(dòng)所形成的公共領(lǐng)域。政治公共領(lǐng)域是指通過(guò)報(bào)紙、期刊、廣播、電視等媒介所形成的公共領(lǐng)域，政治公共領(lǐng)域不是“政治”本身，它是社會(huì)公眾對(duì)公共權(quán)力進(jìn)行約束和監(jiān)督的領(lǐng)域。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，只有“公共權(quán)力”才可能依靠自身的強(qiáng)制力否定個(gè)人的私人意愿，而強(qiáng)迫其從事自己不愿承擔(dān)的事項(xiàng)和活動(dòng)。不管人類(lèi)社會(huì)以什么方式構(gòu)成，個(gè)人需要永遠(yuǎn)是人類(lèi)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)的最基本需要，而公共需要?jiǎng)t是人類(lèi)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)必不可少的條件。所以，作為公共部門(mén)的政治機(jī)關(guān)――國(guó)家，總是要根據(jù)一個(gè)國(guó)家的資源配置機(jī)制、提供公共產(chǎn)品的能力、社會(huì)的福利程度和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同水平，來(lái)選擇與制定國(guó)家對(duì)國(guó)有自然資源有償使用制度與相關(guān)的稅收分配政策。

再次，從國(guó)家依法對(duì)國(guó)有自然資源設(shè)立用益物權(quán)的角度來(lái)分析，國(guó)有自然資源的物權(quán)，是指國(guó)家（權(quán)利人）依法享有的直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利。所有權(quán)是指所有權(quán)人對(duì)其所屬的物，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。國(guó)家作為國(guó)有自然資源的所有權(quán)人，有權(quán)對(duì)自己的自然資源設(shè)立用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利。國(guó)家依法設(shè)立用益物權(quán)，為所有權(quán)與用益物權(quán)的分離提供了前提，為國(guó)家建立國(guó)有資源有償使用的制度奠定了基礎(chǔ)。在有償使用原則下，獲得國(guó)有資源使用權(quán)的人稱為用益物權(quán)人，用益物權(quán)人對(duì)國(guó)有自然資源依法享有占有、使用和收益的權(quán)利，稱為用益物權(quán)。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，用益物權(quán)人行使權(quán)利時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守法律有關(guān)保護(hù)和合理開(kāi)發(fā)利用資源的規(guī)定，所有權(quán)人不得干涉用益物權(quán)人行使權(quán)利。根據(jù)科斯的產(chǎn)權(quán)交易理論，界定清晰的產(chǎn)權(quán)是產(chǎn)權(quán)交易的前提。國(guó)家對(duì)國(guó)有自然資源用益物權(quán)的設(shè)立和有償轉(zhuǎn)讓，屬于社會(huì)交易行為，因而用益物權(quán)人作為支付代價(jià)依法向國(guó)家納稅，天經(jīng)地義。

最后，從國(guó)家的責(zé)任來(lái)看，任何一個(gè)負(fù)責(zé)任的國(guó)家，無(wú)不將國(guó)有自然資源的開(kāi)發(fā)和使用作為影響經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的首要問(wèn)題來(lái)思考。這是因?yàn)?，社?huì)作為一種人類(lèi)生存的共同體，而代表這個(gè)共同體的共同利益的國(guó)家，解決人類(lèi)賴以生存與發(fā)展的國(guó)有自然資源的有效使用與利用，是義不容辭的責(zé)任。因而，國(guó)家必須為建立國(guó)有自然資源的使用秩序，提供強(qiáng)制性的法律規(guī)范；國(guó)家必須以國(guó)有財(cái)產(chǎn)權(quán)利體系的確認(rèn)和保護(hù)為核心，對(duì)國(guó)有自然資源的有償使用做出稅收法律安排。國(guó)家建立對(duì)用益物權(quán)人課稅的制度和對(duì)獲得國(guó)有資源開(kāi)采品所有權(quán)的用益物權(quán)人的課稅制度，不僅是稅收理論的創(chuàng)新，也是我國(guó)稅收制度的創(chuàng)新。這對(duì)避免產(chǎn)生公共資源使用的“搭便車(chē)”現(xiàn)象，提高國(guó)有自然資源的利用效率，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，建設(shè)環(huán)境友好型社會(huì)等具有重要意義。近幾年來(lái)，根據(jù)我國(guó)自然資源緊缺、枯竭、浪費(fèi)、環(huán)境污染等情況，中國(guó)政府提出了建立節(jié)約型社會(huì)、環(huán)境友好型社會(huì)等一系列發(fā)展戰(zhàn)略，黨的十七大又提出科學(xué)發(fā)展觀戰(zhàn)略思想，以及國(guó)家財(cái)政部提出準(zhǔn)備開(kāi)征“物業(yè)稅”等設(shè)想，充分體現(xiàn)了黨和政府對(duì)建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的偉大智慧。

三、物權(quán)法對(duì)用益物權(quán)人征稅提供了法律依據(jù)

1．必須明確的兩個(gè)概念：所有制和所有權(quán)

國(guó)家依據(jù)物權(quán)法對(duì)國(guó)有資源設(shè)立用益物權(quán)，由此產(chǎn)生所有權(quán)與用益物權(quán)的分離，所有權(quán)人根據(jù)有償使用的原則可以將用益物權(quán)轉(zhuǎn)讓給用益物權(quán)人使用。顯然，所有權(quán)是設(shè)立用益物權(quán)基礎(chǔ)。所有權(quán)與所有制是兩個(gè)不同的概念。所有制通常是指對(duì)作為生產(chǎn)資料的物的占有、利用的各種主體形式的總稱，它包括對(duì)生產(chǎn)資料的私人占有、利用，集體占有、利用，或國(guó)家占有、利用，或者社會(huì)共同占有、利用。但是，任何一種所有制形式都不像它的概念在字面上所顯示的那樣僅僅表示一定的主體對(duì)生產(chǎn)資料的占有。馬克思認(rèn)為，對(duì)一種所有制形式加以解釋和描述，實(shí)際上就是要將一種特定的社會(huì)生產(chǎn)方式加以解釋和描述。所以，我們對(duì)任何一種所有制形式都可以解釋為：在一種特定的主體對(duì)社會(huì)生產(chǎn)資料占有之條件下的，由社會(huì)生產(chǎn)組織方式、社會(huì)生產(chǎn)的交換運(yùn)作方式、社會(huì)生產(chǎn)成果的分配方式等內(nèi)容而形成的綜合的特定的社會(huì)生產(chǎn)方式。而所有權(quán)不是指人對(duì)物的占有狀態(tài)或占有形式，而是指人對(duì)物的占有、利用狀態(tài)的不可侵犯性。從形式上看，似乎所有權(quán)表明人對(duì)物的關(guān)系，但在本質(zhì)上，所有權(quán)是表示人對(duì)人的關(guān)系，是對(duì)與占有物品的主人相對(duì)的其他人的限制――不可侵犯。無(wú)論所有權(quán)的主體是個(gè)人、集體、社會(huì)或國(guó)家，都意味著一定的主體對(duì)物的占有狀態(tài)的不可侵犯性。所以，所有權(quán)的作用在于區(qū)分不同的主體各自占有的物的范圍，防止或禁止其他主體的隨意支配。

概括地講，所有制是以對(duì)生產(chǎn)資料的主體占有形式為中心，對(duì)復(fù)雜的社會(huì)生產(chǎn)方式加以抽象表述的理論概念，是一個(gè)宏觀描述的概念；所有權(quán)是通過(guò)財(cái)產(chǎn)（有形物和無(wú)形物）的歸屬狀況的描述而體現(xiàn)的對(duì)人與人的關(guān)系狀況的微觀描述的概念。如果在一個(gè)國(guó)家或社會(huì)中，既有大量的個(gè)人各自獨(dú)立地?fù)碛械呢?cái)產(chǎn)，又有以集體或國(guó)家的名義擁有的共同財(cái)產(chǎn)，這就形成混合的、多元的所有制，這就需要以所有權(quán)的概念來(lái)界定以個(gè)人、集體或國(guó)家的名義擁有的財(cái)產(chǎn)。因而，只有在混合的、多元的所有制情況下，國(guó)家所有權(quán)才是一個(gè)有意義的概念。

2．自然資源國(guó)有權(quán)的確立，奠定了國(guó)家取得收益的法律基礎(chǔ)

馬克思在《德意志意識(shí)形態(tài)》著作中提出：如果說(shuō)私有財(cái)產(chǎn)是勞動(dòng)異化的結(jié)果的話，那么導(dǎo)致異化的勞動(dòng)分工，是導(dǎo)致私有財(cái)產(chǎn)的根源。由于分工必然導(dǎo)致私有權(quán)，所以要?jiǎng)?chuàng)造極大的社會(huì)物質(zhì)財(cái)富，就必須在承認(rèn)勞動(dòng)分工的前提下承認(rèn)私有權(quán)，私有權(quán)是不可能靠立法而廢除的。在我國(guó)，與私有權(quán)、集體所有權(quán)相對(duì)應(yīng)的自然資源的國(guó)有權(quán)，是通過(guò)法律來(lái)確定的。我國(guó)于2007年10月1日起實(shí)施的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，對(duì)物的所有權(quán)做出明確的法律規(guī)定。

（1）根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)，屬于全民所有即國(guó)家所有。國(guó)有財(cái)產(chǎn)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使所有權(quán)。法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的自然資源主要包括：①礦藏、水流、海域?qū)儆趪?guó)家所有。②城市的土地，屬于國(guó)家所有（含法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地）。③森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國(guó)家所有（但法律規(guī)定屬于集體所有的除外）。④法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的野生動(dòng)植物資源，屬于國(guó)家所有。國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)或自然資源受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。⑤法律規(guī)定專屬于國(guó)家所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，任何單位和個(gè)人不能取得所有權(quán)。

（2）根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂，集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施，屬于集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施等，屬于本集體成員集體所有。所有者依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，由本集體享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

（3）根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)；私人合法的儲(chǔ)蓄、投資及其收益受法律保護(hù)；國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)私人的繼承權(quán)及其他合法權(quán)益，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、破壞。

（4）根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，企業(yè)法人對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)依照法律、行政法規(guī)以及章程享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利；企業(yè)法人以外的法人，對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，適用有關(guān)法律、行政法規(guī)以及章程的規(guī)定；社會(huì)團(tuán)體依法所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，受法律保護(hù)。

物權(quán)法從以上四個(gè)層面上對(duì)所有權(quán)及所有者合法利益的法律保護(hù)進(jìn)行了明確規(guī)定?；诒疚乃接懙闹黝}，我們特別關(guān)注的是物權(quán)法將礦藏、水流、海域和按照法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源、野生動(dòng)植物資源、城市土地等明確地規(guī)定為國(guó)家所有，這不僅使這些資源的歸屬權(quán)明確、清晰，并受?chē)?guó)家法律保護(hù)，同時(shí)從立法的意義來(lái)看，國(guó)家對(duì)國(guó)有資源享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，通過(guò)法律的形式加以固化，這為國(guó)家以所有者身份參與國(guó)有資源的收益分配，奠定了法律基礎(chǔ)。

3．國(guó)有自然資源用益物權(quán)的確立，奠定了有償使用的法律基礎(chǔ)

一般說(shuō)來(lái)，物權(quán)是一組權(quán)利，主要包括所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、抵押權(quán)、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等。僅就用益物權(quán)而言，它是所有權(quán)直接派生的權(quán)利。當(dāng)用益物權(quán)與所有權(quán)分離時(shí)，用益物權(quán)人對(duì)他人擁有所有權(quán)的物（不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)），依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，用益物權(quán)人在遵守法律有關(guān)保護(hù)和合理開(kāi)發(fā)利用的前提下行使用益物權(quán)，所有權(quán)人對(duì)用益物權(quán)人依法行使權(quán)利不得干涉。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，雖然用益物權(quán)人依法取得的探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈權(quán)利的，以及依法取得海域使用權(quán)和土地使用權(quán)受?chē)?guó)家法律保護(hù)，但用益物權(quán)人必須根據(jù)有償使用的原則對(duì)其取得的用益物權(quán)支付代價(jià)。國(guó)家依照物權(quán)法對(duì)國(guó)有資源設(shè)立用益物權(quán)，這為國(guó)有資源的有償使用奠定了法律基礎(chǔ)。

在我國(guó)的國(guó)有資源中，土地是關(guān)系國(guó)計(jì)民生和子孫后代的重要資源，分別由國(guó)家和集體兩級(jí)所有，即城市土地歸國(guó)家所有，其他土地歸集體所有。目前我國(guó)擁有12億畝耕地，要養(yǎng)活占世界3/4的人口，國(guó)家對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，不得違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地。但根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地，并根據(jù)有償使用的原則依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。國(guó)家為了公共利益的需要，依法有償征收集體所有的土地，這是對(duì)土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移而支付的代價(jià)。

根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立（但不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)）。設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣(mài)等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定，嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。總之，不論以何種方式取得土地使用權(quán)的，建設(shè)用地使用權(quán)人均應(yīng)支付使用代價(jià)。

4．國(guó)有資源有償使用，征稅是占優(yōu)的策略選擇

物權(quán)法為國(guó)家憑借所有權(quán)參與國(guó)有資源收益分配奠定了法律基礎(chǔ)，也為國(guó)有資源的用益物權(quán)人有償使用奠定了法律基礎(chǔ)。據(jù)此，我們得到一個(gè)基本的結(jié)論：凡是使用國(guó)有土地、礦藏、水流、海域、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源和野生動(dòng)植物資源的用益物權(quán)人，都應(yīng)向國(guó)家支付用益物權(quán)的使用代價(jià)。

多年來(lái)我國(guó)傳統(tǒng)的做法是由使用者向國(guó)家支付使用費(fèi)用和特定的稅收。例如，各級(jí)地方政府對(duì)國(guó)有土地的使用人征收的土地出讓金；對(duì)利用國(guó)家劃撥土地從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的使用人收取的土地資源使用費(fèi)；對(duì)占用耕地從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的使用人征收的耕地占用稅；對(duì)國(guó)有礦產(chǎn)資源開(kāi)采者征收的礦產(chǎn)資源使用費(fèi)、煤炭資源使用費(fèi)；對(duì)開(kāi)采和生產(chǎn)的礦產(chǎn)品征收資源稅等。這種稅費(fèi)并存的狀況，不是一種占優(yōu)策略的選擇。一方面會(huì)導(dǎo)致地方政府收費(fèi)的政出多門(mén)，不利于國(guó)家整體上的宏觀控制；另一方面稅費(fèi)并存不僅不規(guī)范、不便于征收管理，也有失負(fù)擔(dān)公平。

筆者建議，取消資源使用收費(fèi)改為統(tǒng)一征稅，是占優(yōu)的策略選擇。通過(guò)稅收的形式規(guī)范國(guó)有資源的有償使用的稅費(fèi)并存的格局，能夠使用益物權(quán)人所支付的使用代價(jià)具有法律上的強(qiáng)制性和操作上的規(guī)范性。就其理論意義而言，是將國(guó)家憑借所有權(quán)收費(fèi)和憑借政治權(quán)力課稅，統(tǒng)一規(guī)范到以所有權(quán)為基礎(chǔ)按政治權(quán)力課稅的軌道上來(lái)，實(shí)現(xiàn)國(guó)家課稅理論的創(chuàng)新。

四、基于物權(quán)法，對(duì)開(kāi)征物業(yè)稅的幾點(diǎn)思考

到目前為止，國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部已批準(zhǔn)北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、安徽、河南、福建、天津等十省市開(kāi)始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行。何時(shí)在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行“實(shí)轉(zhuǎn)”（正式開(kāi)征物業(yè)稅），至今未有定論，但一直令全社會(huì)關(guān)注。筆者根據(jù)物權(quán)法并結(jié)合我國(guó)的具體國(guó)情，對(duì)開(kāi)征物業(yè)稅的基本定位及制度的模式構(gòu)架，談幾點(diǎn)想法和建議。

1．物業(yè)稅性質(zhì)的定位：應(yīng)是使用稅而不是財(cái)產(chǎn)稅

物業(yè)稅是屬于財(cái)產(chǎn)稅，還是屬于使用稅？很多人認(rèn)為：國(guó)外有80多個(gè)國(guó)家開(kāi)征了物業(yè)稅，因而建議我國(guó)也開(kāi)征物業(yè)稅，并將物業(yè)稅的基本特征定位在針對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，依據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，或稱為“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)征收。要求所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。有關(guān)媒體也傳出信息：“財(cái)政部可能2008年最先從商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始征收物業(yè)稅”。

筆者認(rèn)為，將物業(yè)稅定位為財(cái)產(chǎn)稅，不符合我國(guó)的國(guó)情。因?yàn)橛靡嫖餀?quán)人所使用的國(guó)有資源，僅具有使用權(quán)而不擁有所有權(quán)。因而在不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收物業(yè)稅，其本質(zhì)問(wèn)題是將由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一次性支付的土地出讓金，改由房地產(chǎn)的所有者或承租人在保有期間（70年或延續(xù)期間）按年繳納。這實(shí)際上是對(duì)國(guó)有土地資源用益物權(quán)人的使用行為征稅，從理論上講，應(yīng)屬于使用稅而不屬于財(cái)產(chǎn)稅。如果將其定位為財(cái)產(chǎn)稅，則意味著不動(dòng)產(chǎn)的所有人應(yīng)無(wú)限期地納稅，這可能嗎？我們不難想象，如果不動(dòng)產(chǎn)的持有者是失業(yè)者、下崗者、退休者和其他無(wú)收入來(lái)源者，稅收來(lái)源從何處產(chǎn)生？這不符合稅收的“量能負(fù)擔(dān)”原則，有悖公平課稅的理論。

還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，國(guó)家準(zhǔn)備開(kāi)征的物業(yè)稅應(yīng)將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。這種將部分相關(guān)稅種簡(jiǎn)單整合的觀點(diǎn)，筆者也持不同的看法。我們知道，現(xiàn)行土地增值稅的主要目的是為了調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售房地產(chǎn)企業(yè)的暴利和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果將應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)的土地增值稅轉(zhuǎn)嫁給不動(dòng)產(chǎn)持有者來(lái)負(fù)擔(dān)，不僅導(dǎo)致稅收負(fù)擔(dān)不公平，也使開(kāi)征土地增值稅的意義自然消失。如果用物業(yè)稅取代土地增值稅的思路來(lái)設(shè)計(jì)我國(guó)的物業(yè)稅，豈不犯了一個(gè)扭曲土地增值稅性質(zhì)的天大錯(cuò)誤？

2．物業(yè)稅的功能定位：有償使用國(guó)有資源而不是調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格

目前，由于一些人對(duì)準(zhǔn)備開(kāi)征的物業(yè)稅的性質(zhì)定位錯(cuò)位，導(dǎo)致對(duì)物業(yè)稅的功能定位不準(zhǔn)。具有代表性的觀點(diǎn)是期望通過(guò)征收物業(yè)稅抑制投機(jī)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)。這種觀點(diǎn)是片面的、不科學(xué)的。設(shè)想開(kāi)征物業(yè)稅的本來(lái)意義，主要是將包括在房地產(chǎn)售價(jià)中由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一次性支付的土地出讓金，改由房屋持有者在房屋保有環(huán)節(jié)納稅，可能有助于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，但不可能對(duì)房?jī)r(jià)的控制產(chǎn)生持久性的作用。對(duì)房地產(chǎn)的持有者來(lái)說(shuō)，當(dāng)房?jī)r(jià)不變的情況下，購(gòu)房的總負(fù)擔(dān)并沒(méi)有改變。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，其商品房的售價(jià)能否按扣除一次性支付土地出讓金后的價(jià)格銷(xiāo)售，很難做出較好的制度控制。從影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素來(lái)看，當(dāng)前形成我國(guó)房?jī)r(jià)高漲的因素有居民住房條件改善的需求，有消費(fèi)傾向的需求，有土地資源的緊缺限制，有土地資源地域結(jié)構(gòu)的差異等。因而，企圖開(kāi)征物業(yè)稅調(diào)控房?jī)r(jià)，抑制房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機(jī)，難以實(shí)現(xiàn)如此之高的期待。從不動(dòng)產(chǎn)投資的角度來(lái)講，高的房?jī)r(jià)恰恰形成了持有或交易物業(yè)的基礎(chǔ)，而相對(duì)低的或者固定的物業(yè)稅率則不會(huì)成為不動(dòng)產(chǎn)決策的主要考慮依據(jù)。因此筆者認(rèn)為，如果政府將物業(yè)稅作為調(diào)控房?jī)r(jià)的手段來(lái)運(yùn)用，實(shí)屬開(kāi)錯(cuò)了“藥方”，物業(yè)稅的功能是對(duì)國(guó)有資源有償使用而征稅，而征稅的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)馬克思所闡述的“級(jí)差地租”的理論來(lái)確定。

3．開(kāi)征物業(yè)稅的前提：廢棄土地批租制

目前，我國(guó)的土地批租制，是根據(jù)國(guó)家土地使用權(quán)有償使用原則，將若干年內(nèi)的土地使用權(quán)一次出讓給土地使用（經(jīng)營(yíng)）單位。土地批租的費(fèi)用，即土地使用權(quán)出讓金（土地價(jià)款），由用地單位一次交付。20多年來(lái)，中國(guó)一直把土地批租當(dāng)作土地資本化、市場(chǎng)化的惟一途徑。但在在實(shí)踐中，土地批租制暴露出的弊端很多。

一是在“土地批租制”下，土地出讓金（地價(jià)）作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的組成部分，由房地產(chǎn)商一次性地轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，使消費(fèi)者的未來(lái)支付提前，加重了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，過(guò)高的住宅價(jià)格還迫使中等偏低收入階層擠占正常的生活消費(fèi)。這實(shí)際上對(duì)消費(fèi)者利益的侵害。

二是“土地批租制”導(dǎo)致產(chǎn)生大量的以地產(chǎn)收益為主要來(lái)源的吞食全民資產(chǎn)的房地產(chǎn)界富豪。大家知道，土地批租價(jià)格是一個(gè)貼現(xiàn)值，這個(gè)貼現(xiàn)值在理論上等于未來(lái)50年或70年這塊地所有可能收益之和，包括級(jí)差地租升值在內(nèi)。然而，在實(shí)踐中土地的批租價(jià)格是很難合理確定的，即使是最高明的數(shù)學(xué)家也無(wú)法計(jì)算清楚。另外，在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)時(shí)期，政府每年投入大量資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，由此提高的地皮級(jí)差地租的收益價(jià)值主要落入房地產(chǎn)商的腰包，使公共收益轉(zhuǎn)為私人收益。

三是“土地批租制”導(dǎo)致一些地方政府以“經(jīng)營(yíng)土地”為中心經(jīng)營(yíng)城市，雖然在短期內(nèi)刺激了中國(guó)城市的飛速發(fā)展，但卻透支了城市的未來(lái)，產(chǎn)生了寅吃卯糧的問(wèn)題，影響到子孫后代的長(zhǎng)久利益。從國(guó)家整體利益來(lái)看，換來(lái)的是城市基本建設(shè)超常規(guī)的發(fā)展，但犧牲了巨額的級(jí)差地租，動(dòng)搖了以土地公有制為基礎(chǔ)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基石。

基于我們對(duì)“土地批租制”弊端的分析，使我們清醒地看到，“土地批租制”是目前我國(guó)土地使用與管理和財(cái)政管理體制改革的深層次問(wèn)題。因此筆者建議“土地批租制”必須懸崖勒馬，廢棄“土地批租制”，這是開(kāi)征物業(yè)稅的前提。廢除“土地批租制”改為年租制，并將土地的年租改為征稅，由土地使用權(quán)的受讓者一次性繳納的地租（土地出讓金）改為在規(guī)定的使用期內(nèi)分年納稅，是交易公平原則的要求。

4．物業(yè)稅的雙重構(gòu)架模式：對(duì)使用行為課稅和處分的客體課稅

首先，根據(jù)國(guó)有資源有償使用的原則，對(duì)依法使用國(guó)有礦產(chǎn)資源的用益物權(quán)人就其使用行為統(tǒng)一征收物業(yè)稅，構(gòu)建使用行為征稅的物業(yè)稅模式。其征稅范圍應(yīng)包括：（1）依法開(kāi)采國(guó)有礦產(chǎn)資源的用益物權(quán)人開(kāi)采原油、天然氣、煤炭、金屬礦產(chǎn)品原礦、非金屬礦產(chǎn)品原礦、開(kāi)采地下水、取土燒磚和生產(chǎn)原鹽的使用行為。（2）依法使用國(guó)有自然資源的用益物權(quán)人利用國(guó)有荒山、草地、森林、海域、灘涂、江河等資源進(jìn)行種植、養(yǎng)殖、運(yùn)輸?shù)壬a(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的行為。（3）依法使用國(guó)有土地資源的用益物權(quán)人，在改革土地批租制的前提下，由用益物權(quán)人一次性支付土地出讓金，改為由房地產(chǎn)的持有者按使用年限分年納稅。其中，對(duì)居民個(gè)人持有的房屋，僅就其自土地批租制度改革后所購(gòu)買(mǎi)并持有的房屋征收物業(yè)稅，其年稅收負(fù)擔(dān)以應(yīng)承擔(dān)的年地租（按年分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳穑橄蕖?duì)用益物權(quán)人的使用行為征稅，僅限于單純使用國(guó)有資源而不減少國(guó)有資源客體存量的行為。

其次，根據(jù)國(guó)家享有對(duì)國(guó)有資源占有、使用、收益和處分權(quán)利的法律規(guī)定，對(duì)依法開(kāi)采原油、天然氣、煤炭、金屬礦產(chǎn)品原礦、非金屬礦產(chǎn)品原礦、地下水和利用國(guó)有資源取土燒磚、生產(chǎn)原鹽等獲得國(guó)有資源產(chǎn)品所有權(quán)的用益物權(quán)人，應(yīng)對(duì)其獲得的國(guó)有資源產(chǎn)品，即開(kāi)采者獲得的國(guó)有資源處分權(quán)的客體征收物業(yè)稅，構(gòu)建對(duì)獲得國(guó)有資源處分權(quán)的客體征稅的物業(yè)稅模式。其理論根據(jù)是：獲得國(guó)有資源客體處分權(quán)的用益物權(quán)人，是在獲得國(guó)有資源使用權(quán)的基礎(chǔ)上又獲得國(guó)有資源客體的處分權(quán)，這與單純利用國(guó)有海域、水域、荒山、草原、森林等資源進(jìn)行種植、養(yǎng)殖、放牧等有本質(zhì)的區(qū)別，它已導(dǎo)致國(guó)有資源客體存量的減少，使“公共”資源轉(zhuǎn)化為“私人”財(cái)產(chǎn)。從物權(quán)法的角度來(lái)看，是國(guó)家對(duì)國(guó)有資源處分權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，對(duì)開(kāi)采礦產(chǎn)資源的用益物權(quán)人就其獲得的國(guó)有資源客體的處分權(quán)征收物業(yè)稅，也是有償支付的一種代價(jià)。

再次，在開(kāi)征物業(yè)稅的同時(shí)整合稅種。一是根據(jù)構(gòu)建物業(yè)稅雙重構(gòu)架模式的需要，取消資源稅并將其并入物業(yè)稅。二是根據(jù)簡(jiǎn)化稅制的要求，應(yīng)取消城鎮(zhèn)土地使用稅和城鎮(zhèn)房產(chǎn)稅，改為統(tǒng)一征收物業(yè)稅。三是為了克服重復(fù)征稅應(yīng)取消契稅，因?yàn)閱挝换騻€(gè)人依法轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或交換房地產(chǎn)所取得的收入或所得，已通過(guò)營(yíng)業(yè)稅和所得稅來(lái)調(diào)節(jié)，就征稅的客體而言，再對(duì)房地產(chǎn)的受讓者征收契稅存在重復(fù)征稅的問(wèn)題。四是為確保我國(guó)12億畝耕地這條紅線不能突破，應(yīng)取消耕地占用稅，取而代之的是政府的行政審批，因?yàn)閷?shí)踐已證明耕地占用稅未能產(chǎn)生較好的抑制耕地占用的作用。從稅收理論上講，如果耕地的占用者愿意納稅，占用耕地就不應(yīng)該受到限制，但事實(shí)并非如此，也決不該如此。根據(jù)土地資源的特殊性和重要性，能否占用耕地以及占用多少，不應(yīng)該由征稅來(lái)調(diào)控，而

必須由一個(gè)負(fù)責(zé)任政府實(shí)施嚴(yán)格的行政審批制度。

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Tax on the Owner of Usufructuary Right to State-owned Resources:Theoretical Studies and Institutional Construction

An Furen

（School of Public Finance , Dongbei University of Finance and Economics, DalianLiaoning 116025,China）

Abstract:

篇9

一、企業(yè)改制中的無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估存在的問(wèn)題

雖然無(wú)形資產(chǎn)的作用日益為人們接受，但無(wú)形資產(chǎn)的管理、計(jì)量、評(píng)估遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于人們對(duì)無(wú)形資產(chǎn)重要作用的認(rèn)識(shí)。特別是對(duì)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估指標(biāo)體系的認(rèn)識(shí)，已不能適應(yīng)時(shí)展的需要。由于無(wú)形資產(chǎn)的特殊性，特別是在確認(rèn)和計(jì)量上的難度性，對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估及其會(huì)計(jì)處理應(yīng)當(dāng)持有必要的謹(jǐn)慎和穩(wěn)健的態(tài)度，其核心問(wèn)題在于如何才能合理評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)這一特殊資產(chǎn)的公允價(jià)值以反映在企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中。應(yīng)當(dāng)說(shuō)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估與無(wú)形資產(chǎn)會(huì)計(jì)處理是兩個(gè)緊提供密相聯(lián)的問(wèn)題，對(duì)無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行合理評(píng)估是進(jìn)行無(wú)形資產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的必然要求，也是企業(yè)改制順利進(jìn)行的必要保證。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)中發(fā)展而來(lái)的會(huì)計(jì)體系從穩(wěn)健的角度出發(fā)，不傾向于將計(jì)量難度較大的無(wú)形資產(chǎn)反映在企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表中。一般只將外購(gòu)獲得的無(wú)形資產(chǎn)予以確認(rèn)，并按其經(jīng)濟(jì)壽命或一定期限進(jìn)行攤銷(xiāo)，而對(duì)于企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的無(wú)形資產(chǎn)則將其開(kāi)發(fā)費(fèi)用在各期作為費(fèi)用處理，即使該企業(yè)所創(chuàng)造的無(wú)形資產(chǎn)是企業(yè)的主要利潤(rùn)來(lái)源。其結(jié)果導(dǎo)致企業(yè)大量寶貴的無(wú)形資產(chǎn)無(wú)法在資產(chǎn)負(fù)債表中反映，企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中的凈資產(chǎn)不能真實(shí)反映企業(yè)的資產(chǎn)狀況，企業(yè)財(cái)務(wù)信息的相關(guān)性和真實(shí)性受到嚴(yán)重質(zhì)疑。以美國(guó)為例：由于美國(guó)企業(yè)間購(gòu)并現(xiàn)象較為普遍，尤以美國(guó)通用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則受到的抨擊最大。有關(guān)美國(guó)經(jīng)濟(jì)界人士指出，在許多企業(yè)購(gòu)并行為中購(gòu)并方看重的是被購(gòu)并企業(yè)所擁有的，但并沒(méi)有反映在資產(chǎn)負(fù)債表中的無(wú)形資產(chǎn)，而并不是看重企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表中反映的有形資產(chǎn)，并以“在21世紀(jì)中采用20世紀(jì)30年代的財(cái)務(wù)報(bào)告模式”的評(píng)估，批判傳統(tǒng)會(huì)計(jì)制度對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的忽視。

國(guó)外經(jīng)濟(jì)界、學(xué)者對(duì)會(huì)計(jì)制度中無(wú)形資產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的質(zhì)疑主要集中在以下幾個(gè)方面：(1)固定資產(chǎn)資本化處理，無(wú)形資產(chǎn)的費(fèi)用化處理；(2)無(wú)形資產(chǎn)的攤銷(xiāo)；(3)無(wú)形資產(chǎn)的確認(rèn)。

二、企業(yè)改制中無(wú)形資產(chǎn)及評(píng)估的影響因素

無(wú)形資產(chǎn)是企業(yè)的重要經(jīng)濟(jì)資源，是知識(shí)產(chǎn)提供權(quán)與工業(yè)產(chǎn)權(quán)相統(tǒng)一的結(jié)晶，是維持企業(yè)生存和發(fā)展的重要支柱，具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和增值效能。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，西方發(fā)達(dá)國(guó)家企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重達(dá)35％，高科技企業(yè)則達(dá)60％－70％。它不僅能使企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中取得經(jīng)濟(jì)效益，而且其自身價(jià)值也有巨大的增值作用。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)要生存發(fā)展，最終將體現(xiàn)于無(wú)形資產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)。無(wú)形資產(chǎn)對(duì)企業(yè)有著非常重要的作用。

1．企業(yè)改制中無(wú)形資產(chǎn)及其確認(rèn)。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定“資產(chǎn)滿足下列條件之一的，符合無(wú)形資產(chǎn)定義中的可辨認(rèn)性標(biāo)準(zhǔn)：(1)能夠從企業(yè)中分離或者劃分出來(lái)，并能單獨(dú)或者與相關(guān)合同、資產(chǎn)或負(fù)債一起，用于出售、轉(zhuǎn)移、授予許可、租賃或者交換；(2)源自合同性權(quán)利或其他法定權(quán)利，無(wú)論這些權(quán)利是否可以從企業(yè)或其他權(quán)利和義務(wù)中轉(zhuǎn)移或者分離”。無(wú)形資產(chǎn)同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：(1)與該無(wú)形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；(2)該無(wú)形資產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)(2006)第十一條規(guī)定：“企業(yè)自創(chuàng)商譽(yù)以及內(nèi)部產(chǎn)生的品牌、報(bào)刊名等，不應(yīng)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)”。但在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)生活中，無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估包括商標(biāo)、專利技術(shù)、非專利技術(shù)、商譽(yù)、營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)、計(jì)算機(jī)軟件、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、土地使用權(quán)、資源性資產(chǎn)、集成電路布圖設(shè)計(jì)等無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值及品牌評(píng)估等。

2．企業(yè)改制中無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的法律依據(jù)。從元形資產(chǎn)本身看，如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、版權(quán)、計(jì)算機(jī)軟件等涉及的法律有《專利法》、《商標(biāo)法》、《著作權(quán)法》、《計(jì)算機(jī)軟件保護(hù)條例》等，這些法律對(duì)于保護(hù)相應(yīng)的無(wú)形資產(chǎn)起到了一定的積極作用，有利于企業(yè)維護(hù)其合法權(quán)益。如商標(biāo)權(quán)評(píng)估后，在商標(biāo)的侵權(quán)訴訟和行政保護(hù)中，可依據(jù)《商標(biāo)法》對(duì)假冒侵權(quán)行為造成的損失進(jìn)行量化并認(rèn)定賠償額，不僅有利于為商標(biāo)權(quán)人打假維權(quán)提供索賠依據(jù)，而且有利于維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益，提高其知名度。但從與國(guó)際接軌的角度看，我國(guó)有關(guān)無(wú)形資產(chǎn)的法律、法規(guī)尚不能完全適應(yīng)WTO的要求。wTO規(guī)定的無(wú)形資產(chǎn)除上面提到的還包括版權(quán)與鄰接權(quán)、地理標(biāo)志權(quán)、工業(yè)品外觀設(shè)計(jì)權(quán)、集成電路布圖設(shè)計(jì)權(quán)、未披露過(guò)的信息專有權(quán)(商業(yè)秘密)。而在我國(guó)的《憲法》中沒(méi)有關(guān)于知識(shí)產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容，其涉及評(píng)估的一些法律規(guī)定也只是包含在《公司法》、《證券法》、《擔(dān)保法》等法律當(dāng)中。雖然《公司法》、《證券法》、《擔(dān)保法》等法律在無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中也發(fā)揮著重要作用，如企業(yè)的股份提供制改造、合資、聯(lián)營(yíng)、兼并、拍賣(mài)、轉(zhuǎn)讓、無(wú)形資產(chǎn)抵押貸款等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，有利于企業(yè)認(rèn)識(shí)自己品牌的價(jià)值，有利于被消費(fèi)者所認(rèn)可，但對(duì)其他類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)尚未制定特別法律或行政法規(guī)，嚴(yán)重滯后于當(dāng)今實(shí)踐。

3．2001年9月1日起施行的《無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》作為資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)規(guī)范，在企業(yè)改制中無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的確定應(yīng)該遵循此項(xiàng)基本準(zhǔn)則?！稛o(wú)形資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》是中注協(xié)擬定，財(cái)政部印發(fā)的規(guī)章制度性文件，其依據(jù)是國(guó)務(wù)院行政法規(guī)9l號(hào)令和《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)》。無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估至今尚未立法。使得評(píng)估的法律依據(jù)不足，這也決定了《無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》只能側(cè)重技術(shù)層面，忽視了評(píng)估、披露、使用是資產(chǎn)評(píng)估三個(gè)環(huán)節(jié)的重要特征，且三者缺一不可。它難以適應(yīng)目前我國(guó)多種經(jīng)濟(jì)體制并存的客觀需要。體現(xiàn)到現(xiàn)實(shí)當(dāng)中最突出的問(wèn)題是：在涉及無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，《無(wú)形提供資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》沒(méi)提及如何使用，而這個(gè)問(wèn)題在做具體評(píng)估項(xiàng)目時(shí)是無(wú)法回避的。因?yàn)橘Y產(chǎn)評(píng)估的最終目的是使用，不能只強(qiáng)調(diào)和規(guī)范評(píng)估師的行為，更要考慮使用者的接受情況，在《無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》中，強(qiáng)調(diào)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中明確說(shuō)明有關(guān)使用的評(píng)估方法及其理由。對(duì)于使用的評(píng)估方法及其理由，在無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估條款中很空泛，因沒(méi)有具體考核指標(biāo)，缺乏可操作性。4．評(píng)估方法對(duì)企業(yè)改制中無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的影響。無(wú)形資產(chǎn)主要有三種評(píng)估方法：重置成本法、現(xiàn)行市價(jià)法和收益現(xiàn)值法。評(píng)估方法對(duì)無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的影響主要表現(xiàn)為：首先是評(píng)估方法選擇不當(dāng)造成的影響——沒(méi)有明確評(píng)估的目的，評(píng)估目的錯(cuò)位；或是由于最佳的評(píng)估方法中的一些評(píng)估參數(shù)難以確定，而只好改用別的評(píng)估方法。其次是評(píng)估方法本身存在的風(fēng)險(xiǎn)。

(1)成本法也稱重置成本法，重置成本是指在現(xiàn)實(shí)條件下，按功能重置資產(chǎn)，并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費(fèi)的成本。重置成本評(píng)估法就是按重置成本價(jià)格對(duì)無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，即按照評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)全新?tīng)顟B(tài)的重置成本減去該項(xiàng)資產(chǎn)功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值估算無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的方法。由于無(wú)形資產(chǎn)具有賬面成本不完整、投資成本的弱對(duì)應(yīng)性和人賬成本虛擬性的價(jià)值特點(diǎn)，在采用重置成本法對(duì)無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，會(huì)遇到成本資料缺乏完整性和原始成本無(wú)據(jù)可查而帶來(lái)的不確定性問(wèn)題，故在使用重置成本法確定無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估值時(shí)，會(huì)存在數(shù)據(jù)資料不準(zhǔn)確和不精確的風(fēng)險(xiǎn)，難以確保評(píng)估結(jié)果的真實(shí)準(zhǔn)確。

(2)市價(jià)法也稱現(xiàn)行市價(jià)法，現(xiàn)行市價(jià)評(píng)估法是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，選擇一個(gè)或幾個(gè)與評(píng)估對(duì)象相同或類(lèi)似的資產(chǎn)作為比較對(duì)象，針對(duì)各項(xiàng)價(jià)值影響因素，分析比較對(duì)象的成交價(jià)格和交易條件，將被評(píng)估資產(chǎn)與比較對(duì)象逐個(gè)進(jìn)行對(duì)比調(diào)整，估算資產(chǎn)價(jià)值的方法。由于無(wú)形資產(chǎn)的不可比性，使其沒(méi)有可比的市場(chǎng)價(jià)值。每個(gè)企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)由于其在同業(yè)中的壟斷地位和優(yōu)越程度不同，為企業(yè)帶來(lái)的超額盈利水平各異，對(duì)于相同種類(lèi)的無(wú)形資產(chǎn)，其價(jià)值是不同的。因此當(dāng)無(wú)形資產(chǎn)在市場(chǎng)上進(jìn)行交易時(shí)，難以找到可比的市價(jià)。另外，我國(guó)企業(yè)從80年代中期才開(kāi)始逐漸重視無(wú)形資產(chǎn)，無(wú)形資產(chǎn)的交易時(shí)間短、數(shù)量少，可使用的無(wú)形資產(chǎn)交易的歷史資料有限，采用市價(jià)法對(duì)這些行業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，必須面對(duì)數(shù)據(jù)選用的風(fēng)險(xiǎn)。

(3)收益法也稱收益現(xiàn)值法，收益現(xiàn)值提供是指企業(yè)在未來(lái)特定時(shí)期內(nèi)的預(yù)期收益折現(xiàn)的總金額。收益法是把被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)剩余壽命期間內(nèi)的預(yù)期未來(lái)收益，按照一定的折現(xiàn)率折成現(xiàn)值，來(lái)確定被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)價(jià)格的方法。運(yùn)用收益法對(duì)無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在評(píng)估參數(shù)收益額、收益期和折現(xiàn)率等因素的確定上。收益額選取的風(fēng)險(xiǎn)是：無(wú)形資產(chǎn)的具體類(lèi)型不同，其使用價(jià)值表現(xiàn)不同，帶來(lái)的超額收益也不同。收益期選取的風(fēng)險(xiǎn)是：無(wú)形資產(chǎn)收益期的確定一般有年限法和更新周期法兩種形式。年限法指在形成企業(yè)控制的無(wú)形資產(chǎn)中相當(dāng)一部分是因?yàn)槭艿椒珊秃贤奶囟ūＷo(hù)，如商標(biāo)、專利權(quán)等年限，也稱法定(合同)年限，而法定(合同)期限內(nèi)是否還具有剩余經(jīng)濟(jì)壽命是評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮的重要問(wèn)題。更新周期法是指產(chǎn)品更新周期和技術(shù)更新周期。在一些高技術(shù)和新興產(chǎn)業(yè)，科學(xué)技術(shù)進(jìn)步往往很快轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品的更新?lián)Q代。折現(xiàn)率選取的風(fēng)險(xiǎn)是：根據(jù)折現(xiàn)率的概念可確定折現(xiàn)率的計(jì)算方法即以無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率加上風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率作為折現(xiàn)率。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定一般為政府債券的利率，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定常用的方法主要為累加法。新晨

三、完善無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估指標(biāo)的重要性及措施

1．防止國(guó)有資產(chǎn)流失。企業(yè)改制中無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的公正性、合理性為方方面面所關(guān)注。首先應(yīng)明確的是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的合理范圍其內(nèi)涵應(yīng)是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與實(shí)際成交價(jià)格的合理差異范圍，也可理解為資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果在具體數(shù)字上的可應(yīng)用范圍，可確定評(píng)估價(jià)值與賬面價(jià)值或與實(shí)際成交價(jià)格的差異的合理范圍?？蓽p少乃至消除國(guó)有無(wú)形資產(chǎn)低于正常價(jià)格出售和大量流失的現(xiàn)象，避免企業(yè)主管部門(mén)與原企業(yè)經(jīng)營(yíng)者或個(gè)別人一對(duì)一的暗箱操作，提高企業(yè)改制工作的透明度。

篇10

關(guān)鍵詞：信息公開(kāi)；聽(tīng)證制度；安置補(bǔ)償及時(shí)；調(diào)解

中圖分類(lèi)號(hào)：C912.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1002-2589（2012）10-0130-02

隨著工業(yè)化和城市化進(jìn)程的加快，非農(nóng)建設(shè)用地需求不斷增加，該趨勢(shì)的發(fā)展使得大批農(nóng)民的土地被征收而造成農(nóng)民失地現(xiàn)象。土地被征收后，絕大部分被征地農(nóng)民成為無(wú)地可種、無(wú)崗可就、無(wú)社會(huì)保障的“三無(wú)人員”，成為游離在城市與鄉(xiāng)村之間的新弱勢(shì)群體，其生存與發(fā)展的壓力陡增。此境況下的被征地農(nóng)民社會(huì)心態(tài)和價(jià)值觀念易發(fā)生變化，甚至與政府產(chǎn)生對(duì)立情緒。這些因素可隨時(shí)引發(fā)一系列的社會(huì)問(wèn)題，包括越級(jí)上訪或者，威脅著整個(gè)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)，嚴(yán)重?fù)p害了政府形象，很大程度上阻礙了和諧社會(huì)建設(shè)的進(jìn)程。

總之，被征地農(nóng)民問(wèn)題已成為事關(guān)改革發(fā)展穩(wěn)定大局的重要問(wèn)題。建立和完善被征地農(nóng)民的權(quán)益保障機(jī)制已迫在眉睫。下面主要從程序性視角出發(fā)提出維護(hù)被征地農(nóng)民權(quán)益的措施。

一、完善信息公開(kāi)制度

“一個(gè)社會(huì)如果希望民主成功，必須負(fù)責(zé)提供并發(fā)行普遍參與管理所需的信息”[1]。這條原則同樣適用于我國(guó)當(dāng)前農(nóng)地征收問(wèn)題。對(duì)于被征地農(nóng)民而言，征地信息公開(kāi)，保證知情權(quán)，是其他權(quán)益不受侵害的前提。

2001年《征用土地公告辦法》第4條規(guī)定了獲批征地的公告期限及主管部門(mén)。第5條規(guī)定了公告的內(nèi)容，包括批準(zhǔn)時(shí)間、批準(zhǔn)用途等，對(duì)于公共利益等方面的問(wèn)題沒(méi)有涉及。所以無(wú)論是被征地農(nóng)民還是普通公眾都無(wú)法了解征地決策與公共利益的關(guān)系。這種不全面的信息公開(kāi)容易引起民眾的誤解，引起沖突事件發(fā)生。實(shí)踐中，大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以張貼公告來(lái)公布征地信息的方式，大大縮小了獲知信息的公眾范圍，造成土地在農(nóng)戶不知情的情況下被強(qiáng)制征用。這不僅不利于信息公開(kāi)，而且容易惡化被征地農(nóng)民與政府間的矛盾。

為提升被征地農(nóng)民對(duì)征地信息的知曉率，筆者提議借鑒臺(tái)灣“公告與通知并行”的做法，將土地征收的相關(guān)信息在法定地點(diǎn)書(shū)面公告外，還同時(shí)以書(shū)面形式通知征地涉及的農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，書(shū)面通知內(nèi)容必須包含被征地農(nóng)民享有的聽(tīng)證權(quán)及其行使期限，另外，該書(shū)面通知的送達(dá)必須附有相應(yīng)的送達(dá)回執(zhí)[2]。這種強(qiáng)制性的信息公開(kāi)模式，降低了被征地農(nóng)民權(quán)益被侵害的概率，也便于被征地農(nóng)民在土地權(quán)益受侵害后尋求法律途徑維權(quán)。

同時(shí)，對(duì)于征地信息的告知時(shí)間可提前至土地征收申請(qǐng)正式獲批之前，便于被征地農(nóng)民及時(shí)、全面地了解征地信息。一定程度上擴(kuò)大征地公益性的公開(kāi)方式和征地信息渠道，增加征地信息的披露廣度，保證民眾的知情權(quán)，從而形成一種決策壓力，有效防止政府部門(mén)濫用行政權(quán)侵害被征地農(nóng)民權(quán)益。

二、健全聽(tīng)證制度

聽(tīng)證，是指行政機(jī)關(guān)依據(jù)《中華人民共和國(guó)行政處罰法》，在行政處罰決定作出以前，由非本案調(diào)查人員主持，聽(tīng)取調(diào)查人員提出當(dāng)事人違法的事實(shí)、證據(jù)和行政處罰建議與法律依據(jù)，并聽(tīng)取當(dāng)事人陳述、舉證、質(zhì)證和申辯及意見(jiàn)的程序活動(dòng)[3]?！奥?tīng)證”一詞最初僅適用于司法領(lǐng)域，稱為“司法聽(tīng)證”。

我國(guó)在1996年頒布的《行政處罰法》中設(shè)立了聽(tīng)證程序。自此以后，聽(tīng)證開(kāi)始正式進(jìn)入民眾生活，成為監(jiān)督行政、提高行政能力的重要手段。截至目前，我國(guó)已有30多個(gè)立法機(jī)構(gòu)采用了立法聽(tīng)證模式。2004年《行政許可法》確立的聽(tīng)證程序，從實(shí)體和程序上同時(shí)完善了我國(guó)的聽(tīng)證制度。然而我國(guó)征地過(guò)程中的聽(tīng)證制度只在補(bǔ)償階段適用，對(duì)于政府決策本身是否符合公共利益目的，被征地農(nóng)民無(wú)權(quán)聽(tīng)證，所以最終征地變成了政府單獨(dú)決定的行為，被征地農(nóng)民只是被動(dòng)履行征地公告的要求。

基于上述問(wèn)題，我們應(yīng)健全土地征收中被征地農(nóng)民享有的聽(tīng)證權(quán)，以維護(hù)被征地農(nóng)民權(quán)益。

（一）《國(guó)土資源聽(tīng)證規(guī)定》第91條明確了被征地農(nóng)民對(duì)擬征地項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方案及擬定非農(nóng)業(yè)建設(shè)內(nèi)容的聽(tīng)證權(quán)。對(duì)該規(guī)定的落實(shí)，征地行政機(jī)關(guān)可借鑒臺(tái)灣地區(qū)“告知和通知并行”的做法，在書(shū)面告知后，單獨(dú)通知被征地農(nóng)民，保證其及時(shí)、合理行使聽(tīng)證權(quán)，否則視為程序違法。

（二）被征地農(nóng)民相互之間可以對(duì)征地目的是否合法、征地范圍是否越界、征地期限是否合理等內(nèi)容提出意見(jiàn)，相互交流后可書(shū)面要求參加征地聽(tīng)證。

（三）行政機(jī)關(guān)要明確被征地農(nóng)民參與征地過(guò)程的具體程序。參與的過(guò)程包括參與公告與通知，參與資料的，參與相關(guān)人員的選定，參與公眾意見(jiàn)的表達(dá)等。如果被征地農(nóng)民要求舉行聽(tīng)證，行政機(jī)關(guān)應(yīng)提前明確告知參與聽(tīng)證的時(shí)間、地點(diǎn)、方式、聽(tīng)證參與人員的選定方式、聽(tīng)證參與人表達(dá)意見(jiàn)的方式和步驟等問(wèn)題，保證被征地農(nóng)民的聽(tīng)證權(quán)得到充分、切實(shí)行使。

（四）被征地農(nóng)民與征地機(jī)關(guān)磋商。征地行為是一種行政強(qiáng)制行為，但是征地補(bǔ)償、安置問(wèn)題卻是一個(gè)可以磋商的民事問(wèn)題，被征地農(nóng)民與征地機(jī)關(guān)進(jìn)行磋商時(shí)應(yīng)該充分利用市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用。在征地初期，被征地農(nóng)民與征地機(jī)關(guān)可針對(duì)征地方案、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題協(xié)商，雙方意見(jiàn)達(dá)成一致后，直接報(bào)上級(jí)部門(mén)審批，可以省去對(duì)相關(guān)內(nèi)容聽(tīng)證的環(huán)節(jié)，避免了社會(huì)資源浪費(fèi)。

（五）聽(tīng)證筆錄的法律效力要明確化。《征用土地公告辦法》中規(guī)定，有關(guān)市、縣人民政府土地主管部門(mén)將征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府審批時(shí)，應(yīng)當(dāng)附具聽(tīng)證筆錄。這種“附具”形式往往導(dǎo)致聽(tīng)證內(nèi)容流于形式。所以，市、縣人民政府應(yīng)在認(rèn)真審核聽(tīng)證筆錄的基礎(chǔ)上作出行政決定，將聽(tīng)證筆錄作為行政決定的參考依據(jù)。

三、堅(jiān)持安置補(bǔ)償及時(shí)原則

任何事件的發(fā)生都有一個(gè)不斷累積的過(guò)程，盡管被征地農(nóng)民發(fā)生的時(shí)間、方式、規(guī)模和結(jié)果有很大的不確定性，但是其發(fā)生并非無(wú)跡可尋。因此，堅(jiān)持及早介入、及時(shí)安置補(bǔ)償原則是將問(wèn)題化解在萌芽狀態(tài)的明智之舉。

及時(shí)安置補(bǔ)償要求征地機(jī)關(guān)高效率、高質(zhì)量地完成對(duì)被征地農(nóng)民的安置補(bǔ)償工作。根據(jù)相關(guān)土地法規(guī)定：征收土地的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償款、安置補(bǔ)助費(fèi)及其他補(bǔ)償費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償、安置方案批準(zhǔn)之日起3個(gè)月內(nèi)全額支付。但不少征地機(jī)關(guān)存在拖欠征地補(bǔ)償費(fèi)用的情況，這無(wú)疑使被征地農(nóng)民貧困的生存現(xiàn)狀雪上加霜。

為更好地緩解被征地農(nóng)民嚴(yán)峻的生存現(xiàn)狀，避免被征地農(nóng)民發(fā)生，征地機(jī)關(guān)及其工作人員一方面應(yīng)保持高度的政治敏銳性，通過(guò)各種手段、措施和渠道廣泛收集信息，及時(shí)掌握被征地農(nóng)民生活狀況，對(duì)不穩(wěn)定因素快速作出反應(yīng)；另一方面要設(shè)計(jì)完善機(jī)制，對(duì)被征地農(nóng)民盡早安置、合理補(bǔ)償。國(guó)外學(xué)者奧斯本和蓋布勒指出政府以治療為主而非以防范為主的治理是一種高成本、低收益的治理模式[4]，兩人都主張要建立一種以預(yù)防為主、符合實(shí)際的預(yù)警機(jī)制。浙江省溫州市的許多部門(mén)和地區(qū)都設(shè)立了應(yīng)急預(yù)案并踐行之，均收到了良好效果。

四、注重調(diào)解作用發(fā)揮

在征地過(guò)程中借助行政調(diào)解化解矛盾糾紛，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會(huì)的需求。2009―2011年期間，河南省南陽(yáng)市方城縣楊吉鄉(xiāng)被征地千余畝，在人民調(diào)解委員會(huì)的調(diào)解下，100戶農(nóng)戶都得到妥善安置，無(wú)一起上訪案件發(fā)生。這種利用人民調(diào)解委員會(huì)化解征地糾紛的方式，實(shí)現(xiàn)了和諧征地，達(dá)到了雙贏目的，收到了良好的社會(huì)效果。

為實(shí)現(xiàn)行政調(diào)解機(jī)制的有效性，應(yīng)建立健全組織和制度建設(shè)。

（一）應(yīng)明確行政調(diào)解原則：一是自愿調(diào)解原則。二是合法原則。三是公平公正原則。四是注重實(shí)效原則。行政調(diào)解的目的是定紛止?fàn)?，減少社會(huì)資源浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)法律的公正性。

（二）在組織建設(shè)上，各行政區(qū)域的國(guó)土規(guī)劃局應(yīng)設(shè)立人民調(diào)解委員會(huì)，由司法行政機(jī)關(guān)和征地管理部門(mén)進(jìn)行專業(yè)化工作指導(dǎo)。各區(qū)域國(guó)土規(guī)劃局負(fù)責(zé)聘任人民調(diào)解委員會(huì)成員，原則上配備5-7名調(diào)解員，調(diào)解員需熱心調(diào)解事業(yè)，掌握嫻熟調(diào)解技巧，同時(shí)還需具備專業(yè)的土地征收知識(shí)、房地產(chǎn)評(píng)估知識(shí)和相關(guān)法律知識(shí)。

（三）對(duì)行政調(diào)解制度建設(shè)而言，首要的是向征地涉及的利益雙方公示調(diào)解流程。調(diào)解委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將案件受理、當(dāng)事人雙方的權(quán)利與義務(wù)、調(diào)解組織成立、調(diào)解員回避、調(diào)解協(xié)議的相關(guān)內(nèi)容與調(diào)解步驟向參與人員公布，并嚴(yán)格按照流程調(diào)解，接受社會(huì)監(jiān)督。當(dāng)事人一方可主動(dòng)申請(qǐng)征地案件調(diào)解，政府及相關(guān)部門(mén)也可指定調(diào)解委員會(huì)調(diào)解，調(diào)解委員會(huì)受理兩種方式的調(diào)解必須進(jìn)行登記。調(diào)解過(guò)程中，涉及相關(guān)內(nèi)容和材料的查閱、核實(shí)時(shí)，有關(guān)單位和個(gè)人必須認(rèn)真配合，保證調(diào)解工作順利進(jìn)行。如遇到征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)超過(guò)項(xiàng)目政策或超過(guò)已簽協(xié)議同類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)事先將該情況上報(bào)主管部門(mén)，對(duì)于重大征地糾紛案件也應(yīng)及時(shí)上報(bào)。調(diào)解工作結(jié)束后，及時(shí)總結(jié)歸檔。

（四）為保證調(diào)解工作順利進(jìn)行，政府部門(mén)應(yīng)建立保障機(jī)制。政府部門(mén)應(yīng)給人民調(diào)解委員會(huì)的基礎(chǔ)設(shè)施，如辦公、場(chǎng)地設(shè)施等給予足額經(jīng)費(fèi)支持，還要為調(diào)解委員會(huì)預(yù)留出財(cái)政預(yù)算資金，以備應(yīng)急之需。政府機(jī)關(guān)還要確保相關(guān)部門(mén)、單位積極配合調(diào)解委員會(huì)的工作，從而更好、更便捷地保證農(nóng)民權(quán)益不受非法侵害。

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