導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)評估法律法規(guī)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評估行業(yè)問題 對策

中圖分類號： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)中介行業(yè)的重要組成部分,伴隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐漸壯大,房地產(chǎn)估價(jià)在我國從正式出現(xiàn)到現(xiàn)在不過十幾年的時(shí)間,卻取得了很大的發(fā)展,但目前我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還不完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的需要,還存在一些不容忽視的問題,這些問題阻礙了該行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1、制定了房地產(chǎn)評估的有關(guān)法律規(guī)章

國務(wù)院和國家房地產(chǎn)管理部門首先制定了房地產(chǎn)管理基本法《城市房地產(chǎn)管理法》，在此基礎(chǔ)上又制定了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等法律法規(guī)，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)評估行業(yè)及估價(jià)師的地位，完善了評估行業(yè)的相法律法規(guī)和規(guī)范性文件。

2、形成了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)評估市場和行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)

從2000 年6 月國務(wù)院提出經(jīng)濟(jì)鑒證類社會中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制的要求開始，涉及中介機(jī)構(gòu)的管理部門，包括房地產(chǎn)管理部門，按照國家的規(guī)定，開展原有房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與部門的脫鉤改制工作。中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會已經(jīng)開始承擔(dān)估價(jià)師資格考試、注冊、再教育以及估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)評審、違規(guī)行為查實(shí)等工作，房地產(chǎn)評估行業(yè)的自律機(jī)構(gòu)基本建立，對估價(jià)機(jī)構(gòu)的自律作用日益強(qiáng)化。

3、房地產(chǎn)評估服務(wù)領(lǐng)域逐步擴(kuò)大

在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容是房地產(chǎn)交易管理，防止房地產(chǎn)交易過程中雙方當(dāng)事人隱價(jià)瞞價(jià)、偷漏稅費(fèi)。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各行業(yè)，如銀行、城市建設(shè)、土地管理、司法、保險(xiǎn)、稅務(wù)、投資咨詢等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。

房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的問題

1、房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)問題不明確

我國的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和工作人員沒有實(shí)現(xiàn)真正意義上的脫鉤。估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理人員由原來的主管部門任命，主要的業(yè)務(wù)來源依舊是原來的業(yè)務(wù)部門，與原來的主管部門依舊有著聯(lián)系?，F(xiàn)實(shí)社會中，房地產(chǎn)估計(jì)機(jī)構(gòu)幾乎全部是有限責(zé)任公司，因?yàn)?，只有這樣，有限責(zé)任公司的出資人不會承擔(dān)無限連帶責(zé)任。我國的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的經(jīng)營效率低，主要的原因就是受有限責(zé)任公司體制的影響。出資人投資的主要目的就是為了分紅，那些出資少的人，在公司占的股份也就比較少，因此，他們對公司的經(jīng)營狀況就很難做到盡職盡責(zé)。這樣就導(dǎo)致了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的運(yùn)營效率不高。

2、相關(guān)法律制度不健全

我國房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)雖然呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢，但是仍舊處于發(fā)展的初級階段。很多評估機(jī)構(gòu)是由政府房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)所改制而來，它們借助政府的關(guān)系壟斷了市場，因而不能在正常的市場競爭中去獲得業(yè)務(wù)。目前，針對評估師，沒有一部有針對性的法律來進(jìn)行規(guī)范。在房地產(chǎn)評估的各項(xiàng)法律法規(guī)中，實(shí)施的細(xì)則還不健全，對不同用途的房地產(chǎn)，也沒有相應(yīng)的針對性強(qiáng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

3、估價(jià)人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求

(1)估價(jià)師考試較注重理論考核，對學(xué)歷要求較高而對相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評估業(yè)務(wù)的年限要求較低，因此應(yīng)屆畢業(yè)生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業(yè)務(wù)骨干卻因基礎(chǔ)理論知識的欠缺不能通過估價(jià)師資格考試。同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)人員受所從事業(yè)務(wù)的限制，一般只掌握與自身所從事業(yè)務(wù)相關(guān)的評估業(yè)務(wù)，對其他類型的評估業(yè)務(wù)不熟悉。

(2)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師設(shè)置單一，雖然設(shè)立了相當(dāng)于巾級職稱的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，但卻沒有設(shè)立對應(yīng)于新人業(yè)人員的初級估價(jià)資格，以及可晉級的高級估價(jià)師和機(jī)電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價(jià)師。

(3)估價(jià)師再教育缺乏。我國社會經(jīng)濟(jì)制度改革的不斷深入，對房地產(chǎn)評估的要求也在不斷提高，房地產(chǎn)估價(jià)師也需要不斷更新自己的知識結(jié)構(gòu)。通過估價(jià)師再教育才能使評估人員掌握國內(nèi)外先進(jìn)的評價(jià)技術(shù)和相關(guān)專業(yè)的知識。但從現(xiàn)有房地產(chǎn)評估業(yè)再教育的情況來看，估價(jià)師再教育在管理方式、培訓(xùn)內(nèi)容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產(chǎn)估價(jià)人員與社會主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展脫節(jié)。

4、社會公信力不高

由于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)不健全，缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會缺乏自律，對違紀(jì)、違規(guī)等行為缺乏具體可操作的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)則，導(dǎo)致社會公信力不高。當(dāng)前比較突出的問題是評估機(jī)構(gòu)容易受到政府或銀行等機(jī)構(gòu)的干預(yù)、開發(fā)商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，導(dǎo)致評估結(jié)果與市場價(jià)值嚴(yán)重背離，損害了其他當(dāng)事人的合法權(quán)益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評估結(jié)果損害國家利益。

促進(jìn)我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的對策

1、加強(qiáng)市場環(huán)境監(jiān)管

采取有效措施，切實(shí)加強(qiáng)對市場環(huán)境的監(jiān)管力度。通過整頓和加強(qiáng)有關(guān)部門的監(jiān)管，為房地產(chǎn)評估市場創(chuàng)造一個(gè)公平和良好的競爭環(huán)境。維護(hù)房地產(chǎn)評估活動的獨(dú)立性，保證房地產(chǎn)評估活動不受外界因素的干擾，確保評估結(jié)果的龔振興和獨(dú)立性。努力完善房地產(chǎn)評估市場的監(jiān)管規(guī)則，針對違規(guī)的行為，制定相應(yīng)的嚴(yán)格的查處辦法。針對那些在評估過程中弄虛作假的機(jī)構(gòu)，取消其房地產(chǎn)評估資格，并追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。

2、完善法律法規(guī)體系建設(shè)

為了保證房地產(chǎn)評估行業(yè)的合理健康發(fā)展，應(yīng)該根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展制定房地產(chǎn)評估行業(yè)技術(shù)規(guī)范和法律法規(guī)的實(shí)施細(xì)則，從而解決房地產(chǎn)評估在相關(guān)行業(yè)的技術(shù)需要；解決房地產(chǎn)評估行業(yè)的不平等競爭問題，實(shí)現(xiàn)真正的脫鉤；解決估價(jià)師職業(yè)道德問題，提高估價(jià)師的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)意識；解決評估結(jié)果與社會發(fā)展相協(xié)調(diào)問題，規(guī)范房地產(chǎn)評估方法和程序。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證工作

為了提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的素質(zhì)和行業(yè)整體水平，一方面應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證，并設(shè)置至少兩級房地產(chǎn)估價(jià)師?？梢詤⒄杖毡镜牟粍赢a(chǎn)鑒定師資格三級考試制度以及美國的資深、非資深二級房地產(chǎn)估價(jià)師管理制度，結(jié)合我國的客觀實(shí)際，實(shí)行動態(tài)的兩級管理體制，即根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)能力強(qiáng)弱、評估實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的豐富與否、評估報(bào)告的技術(shù)含量高低、職業(yè)道德的好壞等實(shí)際情況來確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級標(biāo)準(zhǔn)，做到有升有降、動態(tài)管理。這樣可以更好地確保房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍的技術(shù)水平，促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍的健康發(fā)展，另一方面要提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻。要從源頭控制好房地產(chǎn)估價(jià)師的素質(zhì)。具體措施包括：第一，提高報(bào)考的學(xué)歷要求，至少應(yīng)該具備大學(xué)本科以上學(xué)歷；第二，嚴(yán)格實(shí)行注冊制度。目前我國的注冊制度相對來說還是比較健全的，但執(zhí)行力度不夠，估價(jià)師的掛靠現(xiàn)象非常普遍，沒有起到其應(yīng)有的制約作用，所以要嚴(yán)格執(zhí)行注冊制度；第三，提高考試的難度，擇優(yōu)錄取。如擴(kuò)大考試相關(guān)知識面，實(shí)行定量錄取等。

4、推進(jìn)信用體系建設(shè)

目前，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和一級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的信用體系已經(jīng)在國家和省級房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會建立和使用，但是二、三級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的信用體系還沒有完全建立，在整個(gè)信用體系中所占比例較小。只有建立完善的信用體系，才能精確了解整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的信用狀況。對各級估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)行誠信預(yù)警機(jī)制和失信懲戒機(jī)制，建立估價(jià)行業(yè)優(yōu)秀的信用基礎(chǔ)。督促估價(jià)行業(yè)遵守本行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，營造依法、獨(dú)立、公正的評估市場氛圍。

總結(jié)

我國房地產(chǎn)評估行業(yè)雖然起步晚，但發(fā)展十分迅速，已成為促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一支不可缺少的力量，而且隨著評估業(yè)務(wù)量的顯著增長，房地產(chǎn)評估業(yè)有著光明的發(fā)展前途。當(dāng)然只有完善對房地產(chǎn)評估行業(yè)的管理，才能使它走上健康發(fā)展的道路。

參考文獻(xiàn)

篇2

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；估價(jià)；現(xiàn)狀；解決對策

一、引言

我國房地產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)業(yè)起步的較晚，經(jīng)過十幾年的創(chuàng)新，發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營在有關(guān)主管部門的指導(dǎo)下也逐漸步入了正軌，并且我國也建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試的相關(guān)制度。

二、房地產(chǎn)估價(jià)的重要性

隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)業(yè)涉及的范圍也越來越廣泛，從單一的房地產(chǎn)交易所需的評估到如今所涉及到的司法鑒定、融資、企業(yè)合并、課稅、資產(chǎn)重組、房地產(chǎn)作價(jià)入股等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動。這些活動不僅關(guān)系到社會公眾的利益，更重要的是影響到社會和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的和諧和穩(wěn)定。所以說，研究怎樣把房地產(chǎn)估價(jià)這個(gè)行業(yè)做好是非常重要的一個(gè)課題。我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還不能完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的需要，還有一些存在的問題有待解決。下面主要就我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，針對所出現(xiàn)的問題進(jìn)行討論，提出對房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)有利的解決對策，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的健康發(fā)展。

三、房地產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

（1）目前發(fā)展?fàn)顩r

從我國房地產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是我國制定了比較完善的法律規(guī)章制度。例如《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等，這些為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了有利的法律保障。二是形成了具有自己行業(yè)統(tǒng)一的，標(biāo)準(zhǔn)的，開放的一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)市場，并且逐漸完善了房地產(chǎn)市場的自律機(jī)制，這為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的順利進(jìn)行提供了有利的環(huán)境。三是建立并且逐漸完善了我國房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范和執(zhí)業(yè)資格制度。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國已經(jīng)注冊成立的房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)單位有三千多家，并且有超過15000人已經(jīng)獲得房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)資格，從事相關(guān)工作。《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的出臺，也為房地產(chǎn)評估的技術(shù)和程序進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。這些都為我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的蓬勃發(fā)展提供了平臺和人才保證。

（2）所存在的問題

我國房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是活躍在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋拆遷補(bǔ)償以及稅收、抵押貸款等多種業(yè)務(wù)之中的，它已經(jīng)成為一個(gè)重要的中介服務(wù)行業(yè)。但是在發(fā)展的過程中，也存在很多問題，例如我國房地產(chǎn)估價(jià)市場還在一個(gè)整合發(fā)展的過程當(dāng)中，呈現(xiàn)出一種低水平的競爭，還有許多問題需要進(jìn)行研究解釋的。從總體上看，我國房地產(chǎn)評估行業(yè)還有很多較為突出的問題，下面主要對一些比較重要的問題進(jìn)行簡要的分析。

1、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的法律建設(shè)還不完善，立法滯后，在業(yè)務(wù)上也缺乏法律保障。我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展也僅僅經(jīng)歷了十幾年的時(shí)間，起步晚，發(fā)展緩慢，并且一直處在借鑒和摸索的道路中。法律法規(guī)制度不健全，這就使得房地產(chǎn)估價(jià)師在工作的過程中沒有辦法做到有法可依和有法可循，從而不能充分發(fā)揮其能動作用，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果不能得到公眾的認(rèn)可。雖然也制定了像《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法》等相關(guān)的法律制度，但是這些實(shí)施的細(xì)則還不健全，并沒有針對性很強(qiáng)的規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，從而使房地產(chǎn)估價(jià)工作進(jìn)行起來比較困難。

法律法規(guī)制度不健全，也無法對房地產(chǎn)估價(jià)中介活動進(jìn)行有效的監(jiān)督。

2、房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的管理不善，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營效率不高。房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的管理體系是一個(gè)交叉體系，依照我國目前的管理體制來看，評估行業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估和土地評估三種，并且分別屬于國有資產(chǎn)管理部、建設(shè)部和國土資源部等國屬事業(yè)單位。這三個(gè)部門在管理上各施其政，在政策上各行其是，無法形成統(tǒng)一的管理制度。房地產(chǎn)評估市場和業(yè)務(wù)管理被分割開，從而無法實(shí)施系統(tǒng)的規(guī)范化管理，使得評估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員無所適從，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營效率不高。

3、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，服務(wù)質(zhì)量不高，從而不能滿足本行業(yè)對人才的需求。由于房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)性較強(qiáng)，讓人很難識別服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣。注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的級別考試設(shè)置還是比較單一的，沒有按照初、中、高的級別來設(shè)置，而是只設(shè)置了相當(dāng)于中級職稱的房地產(chǎn)估價(jià)師，并且對房地產(chǎn)估價(jià)師的再教育還是比較缺乏的。為了獲得高額的估價(jià)費(fèi)有些估價(jià)機(jī)構(gòu)不顧職業(yè)道德，聘用一些非專業(yè)的估價(jià)師，不到估價(jià)對象的現(xiàn)場進(jìn)行查勘而根據(jù)估價(jià)對象的需求，拼湊出不符合規(guī)范的估價(jià)報(bào)告。這些不但影響了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的社會信譽(yù)，而且直接威脅著房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的生存和發(fā)展

四、建議采取的解決對策

為了促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的健康和科學(xué)發(fā)展，針對以上對房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的主要問題，我們提出以下建議和策略。

1、建立健全的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的相關(guān)法律規(guī)范

俗話說的好“無規(guī)矩不成方圓”，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在和發(fā)展的根本和保證是要做到有法可依。只有明確的法律支持，才能保證房地產(chǎn)估價(jià)師公正、客觀、獨(dú)立地開展業(yè)務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)其中介服務(wù)的職能。要想房地產(chǎn)評估行業(yè)得到順利的發(fā)展，法律規(guī)范是最基本的保障。首先要加強(qiáng)評估的立法工作，與發(fā)達(dá)的國家或地區(qū)相比，我們國家的法律體系尚未形成，立法工作任重道遠(yuǎn)，因此要盡快制定房地產(chǎn)評估的法律法規(guī)，并將一些法規(guī)規(guī)章上升形成法律法規(guī)。其次要加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督，現(xiàn)在評估市場經(jīng)常發(fā)生違規(guī)違法現(xiàn)象，不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營行業(yè)屢禁不止，不合格的評估報(bào)告屢見不鮮，這就迫切需要發(fā)揮行政執(zhí)法的作用，加大監(jiān)督檢查的力度，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處罰，將評估市場存在的問題降低到最小，用法律法規(guī)的制度手段規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)市場。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的管理

房地產(chǎn)評估行業(yè)作為一個(gè)市場中介服務(wù)行業(yè)，客觀、獨(dú)立、公正是其行業(yè)的特征，也是其行業(yè)發(fā)展的前提。我國的資產(chǎn)評估行業(yè)起步較晚，不妨借鑒一下國外資產(chǎn)評估行業(yè)成熟的管理體制。例如美國、英國、澳大利亞、馬來西亞等國家資產(chǎn)評估行業(yè)管理體制各有千秋，但一個(gè)共同點(diǎn)就是：政府對評估行業(yè)的管理很少，行業(yè)自律性管理是主要形式。所以我們要完善房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律管理，要盡快建立行業(yè)內(nèi)部自律規(guī)則。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的隊(duì)伍建設(shè)，不斷提高房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)素質(zhì)

房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)素質(zhì)不僅關(guān)系到房地產(chǎn)估價(jià)工作的質(zhì)量，而且還影響到整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展，為此提高房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)素質(zhì)尤為重要。我們要打破估價(jià)師級別設(shè)置單一的局面，要實(shí)行分級制，對相關(guān)從業(yè)人員實(shí)行動態(tài)管理，還要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)、完善房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育，堅(jiān)強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德等措施提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，從而不斷改進(jìn)和提高技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量。在條件允許的情況下建立房地產(chǎn)估價(jià)師誠信檔案，實(shí)施信用開放和公布制度，提供網(wǎng)絡(luò)查詢服務(wù)。

四、結(jié)語

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及“十四大”以來我國房地產(chǎn)開始走向市場，房地產(chǎn)評估制度也開始建立，評估市場不斷擴(kuò)大，評估隊(duì)伍和評估機(jī)構(gòu)得到了迅速發(fā)展。我們在取得成就的同時(shí)，更要認(rèn)清房地產(chǎn)評估行業(yè)目前的現(xiàn)狀以及所面臨的問題，使得房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)向著正規(guī)化、完善化、法制化的方向發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]王人己，姚玲珍.房地產(chǎn)估價(jià)[M].上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2002年.8-38.

[2]唐建新，周娟.資產(chǎn)評估教程[M].北京：清華大學(xué)出版社，2005年.1-17.

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估制度；完善；評估機(jī)構(gòu)

中圖分類號：F241

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1674-1723（2012）08-0061-03

房地產(chǎn)評估制度的重要意義和作用體現(xiàn)在對房地產(chǎn)評估工作的約束、規(guī)范、管理之上。具體來說就是通過一整套的法規(guī)制度來規(guī)范房地產(chǎn)評估過程中所涉及到的估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)程序、估價(jià)行為、估價(jià)結(jié)果等方面的內(nèi)容，最終目的是通過對房地產(chǎn)評估行業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)的規(guī)范，保障房地產(chǎn)評估行業(yè)的健康長遠(yuǎn)發(fā)展。從客觀上來說，健全和完善我國房地產(chǎn)評估制度是一個(gè)系統(tǒng)工程，包括業(yè)務(wù)建設(shè)、人員建設(shè)、行業(yè)管理等范疇，每一個(gè)范疇都需要出臺嚴(yán)密細(xì)致的規(guī)章制度作為實(shí)施有效管理的基礎(chǔ)和依據(jù)，因此，對房地產(chǎn)評估制度的健全和完善是需要廣大從業(yè)人員在實(shí)踐中不斷摸索，不斷總結(jié)的。經(jīng)過二十多年的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)評估行業(yè)已經(jīng)初具規(guī)模。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)評估行業(yè)也開始日益走向成熟，逐漸在房地產(chǎn)基本交易、房地產(chǎn)抵押、稅收、融資、土地出讓等經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域發(fā)揮出重要作用。然而，在我國加入WTO之后，不少國外的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對我國的廣大市場虎視眈眈，鑒于在機(jī)構(gòu)管理、注冊管理、評估準(zhǔn)則管理、執(zhí)業(yè)管理等方面與國際先進(jìn)水平的差距，我國的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)將遭遇到十分嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。為此，通過對我國現(xiàn)存房地產(chǎn)評估制度的深入分析，在客觀得出評價(jià)結(jié)果的基礎(chǔ)上有針對性地引入國際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，不斷健全、完善我國房地產(chǎn)評估制度是具有戰(zhàn)略性意

義的。

一、對我國房地產(chǎn)評估制度的現(xiàn)狀分析

（一）評估機(jī)構(gòu)注冊管理制度有待進(jìn)一步規(guī)范

首先，我們國家對于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的分級依據(jù)主要是參考評估人員數(shù)量、機(jī)構(gòu)資金狀況、整體業(yè)務(wù)數(shù)量、從業(yè)年限等因素，而技術(shù)水平往往不被作為主要的參考依據(jù)。這就造成我國評估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)水平可能出現(xiàn)與自身等級不相一致的情況，三級評估機(jī)構(gòu)的估價(jià)水平高于一級機(jī)構(gòu)的狀況時(shí)有發(fā)生。然而，由于三級評估機(jī)構(gòu)的注冊資本有限，對于評估事故出現(xiàn)后面臨的巨額賠付往往無力承擔(dān)，使得評估機(jī)構(gòu)的公信力大打折扣。其次，我國對房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的管理是由各級建設(shè)行政主管部門、房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)，對于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在異地設(shè)立分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行異地經(jīng)營的情況還缺乏相應(yīng)的管理制度來加以約束，在很大程度上造成了我國房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)管理混亂的局面。最后，我國對于評估機(jī)構(gòu)由于自身過失給客戶帶來損失所要承擔(dān)的責(zé)任尚無完善的制度與依據(jù)，現(xiàn)行的處罰力度也明顯不足，對于估價(jià)中的違規(guī)行為僅僅處以三萬元以下的罰款，這對于評估機(jī)構(gòu)的非法收入來說完全不能達(dá)到懲罰與警示的目的。

（二）估價(jià)人員準(zhǔn)入門檻過低，管理松散

一方面，我國房地產(chǎn)評估師的準(zhǔn)入門檻較低，只需要具備中專學(xué)歷即可，這對于房地產(chǎn)評估行業(yè)所需要的專業(yè)性與技術(shù)水平來說，無疑是有差距的。從考試通過率來看，目前的考試往往流于形式，只要參加主管部門主辦的培訓(xùn)班，往往都能通過考試。從考試內(nèi)容來看，僅僅局限于對評估原理、法律法規(guī)等方面的考察，內(nèi)容較為陳舊，實(shí)際應(yīng)用性很差。并且在對評估師進(jìn)行注冊時(shí)，審核制度漏洞百出，十分容易被規(guī)避。目前社會上評估師掛靠、使用虛假業(yè)績證明、偽造學(xué)歷的現(xiàn)象比比皆是，直接造成了執(zhí)業(yè)環(huán)境的惡化，破壞了整個(gè)行業(yè)的誠信。并且，我國在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)中并沒有采用實(shí)名簽字制度，使得很多不具有從業(yè)資格的人員可以輕松代簽，嚴(yán)重?fù)p害了真正估價(jià)師的經(jīng)濟(jì)利益，挫傷了行業(yè)合法從業(yè)人員的積極性。另一方面，我國目前對于評估人員的執(zhí)業(yè)等級制度管理較為單一，僅僅只有一個(gè)級別，就是中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的資格，沒有對于職業(yè)資格和執(zhí)業(yè)資格的有效區(qū)分，評估師的簽字也不具有法律效應(yīng)。

（三）缺乏對于職業(yè)道德的重視與建設(shè)

我國目前還十分缺乏相關(guān)的職業(yè)道德體系。目前來說僅僅只有一部《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》來對行業(yè)的職業(yè)道德進(jìn)行規(guī)范。然而這部規(guī)范里面只有關(guān)于道德行為的規(guī)范與約束，對于行業(yè)所涉及到的責(zé)任感、工作理念、職業(yè)榮譽(yù)感、成就感等重要的職業(yè)道德構(gòu)成要素還沒有體現(xiàn)。從另一方面來看，這部規(guī)范僅僅只是一種道德上的約束，這樣的約束需要在一個(gè)健康運(yùn)行的行業(yè)中才能得到更好的發(fā)展與尊重。由于我國房地產(chǎn)評估行業(yè)的起步較晚，發(fā)展歷史相對較短，再加上相關(guān)法規(guī)中對于職業(yè)道德的規(guī)范不成體系，一些從業(yè)人員在具體執(zhí)業(yè)過程中禁不起誘惑，為了獲得貸款而高估價(jià)值、為了逃避稅款低估價(jià)值的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，不僅傷害了交易中弱勢群體的經(jīng)濟(jì)利益，也破壞了整個(gè)行業(yè)的誠信建設(shè)。鑒于此，我國目前房地產(chǎn)評估行業(yè)不僅繼續(xù)建立健全相關(guān)的職業(yè)道德體系，同時(shí)也需要對行業(yè)職業(yè)道德進(jìn)行更為有效的實(shí)際管理，對于違反職業(yè)道德的從業(yè)人員需要制定出適當(dāng)?shù)膽土P措施，提高其違規(guī)成本。

二、健全與完善我國房地產(chǎn)評估制度的建議

篇4

我是05級房地產(chǎn)一班的學(xué)生高月，06-07學(xué)年的暑期在洛陽首佳房地產(chǎn)評估測繪咨詢有限公司做了一個(gè)暑假的實(shí)習(xí)生，具體時(shí)間是從2007年7月9號到2007年8月28號。我所在的實(shí)習(xí)單位是一個(gè)很小的公司，位于老城九龍鼎附近，員工一共只有十個(gè)人，主要從事房地產(chǎn)抵押評估和拆遷評估。最新申報(bào)的業(yè)務(wù)還有測繪，但目前還沒有開展起來，只能說有這個(gè)資質(zhì)了。

在實(shí)習(xí)期間我對估價(jià)行業(yè)做了一定的了解，對基本的辦公用品的使用有了一定的實(shí)際操作能力，同時(shí)我做了近10份的報(bào)告，就一般的抵押評估報(bào)告，根據(jù)市場價(jià)值我已經(jīng)能獨(dú)立完成，對于大型報(bào)告則需要成本法和收益法并用，但仍然需要根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場價(jià)值來最終定價(jià)值。以下是我暑期實(shí)習(xí)的所得所感。

作為一名估價(jià)人員，就要遵守估價(jià)人員的職業(yè)道德規(guī)范。除了要遵守估價(jià)機(jī)構(gòu)的道德規(guī)范，社會道德規(guī)范及估價(jià)道德原則等這些大的公共道德規(guī)范，估價(jià)人員還應(yīng)該盡職盡責(zé)，勤奮工作，公正估價(jià)，廉潔守法，保守秘密，收費(fèi)合理。如果估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員違法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動，行政主管部門可以依法做出警告，罰款，沒收違法所得以及沒收非法財(cái)物，責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)，暫時(shí)或者吊銷許可證照，行政拘留以及法律法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰(如通報(bào)批評等)，估價(jià)師承辦業(yè)務(wù)，由其所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并由該估價(jià)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂估價(jià)委托合同。因此估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師均可能因執(zhí)業(yè)不規(guī)范而承擔(dān)行政責(zé)任。估價(jià)機(jī)構(gòu)因違反合同的規(guī)定而對侵權(quán)人應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任，屬于違約責(zé)任。違約責(zé)任通常由估價(jià)機(jī)構(gòu)來承擔(dān)，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在承擔(dān)責(zé)任后，向直接責(zé)任人追償。估價(jià)機(jī)構(gòu)僅向其訂立合同的相對方承擔(dān)違約責(zé)任。對估價(jià)機(jī)構(gòu)，估價(jià)師因違法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動應(yīng)承擔(dān)的侵權(quán)責(zé)任，目前的法律尚未做出明確的規(guī)定。但是，法釋【2003】2號司法解釋《最高人民法院關(guān)于審理證券市場因虛假陳述引發(fā)的民事賠償案件的若干規(guī)定》，第一次將資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)等專業(yè)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)以及負(fù)有責(zé)任的董事，監(jiān)事和經(jīng)理等高級管理人員，直接責(zé)任人，列為虛假陳述證券民事賠償案件的侵權(quán)責(zé)任的主體。對估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的前提條件，免責(zé)事由，舉證責(zé)任，以及責(zé)任的分擔(dān)和追償?shù)鹊?，則由相關(guān)細(xì)則規(guī)定。

雖然說，國家從道德和法律上對估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都做出了以上規(guī)范，制定了以上責(zé)任制，但是就目前而言，中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)仍然存在著一些問題。比如“許諾高額回扣，壓低收費(fèi)成為市場競爭的主要手段，專業(yè)服務(wù)在競爭中并不占優(yōu)勢”，“為迎合委托方要求在估價(jià)中故意提高或降低評估價(jià)值額”，“估價(jià)過程過于程式化，報(bào)告流于形式，缺少深入分析和獨(dú)到之處”。這一個(gè)暑假我在洛陽首佳房地產(chǎn)評估測繪咨詢有限公司總部辦公室內(nèi)，與各級估價(jià)師們的接觸也不少，與公司老總也有一定的交流，對這個(gè)行業(yè)這個(gè)市場也有一定認(rèn)識，結(jié)合各種材料，我個(gè)人對估價(jià)行業(yè)現(xiàn)存的問題提出了以下建議：①清理整頓估價(jià)機(jī)構(gòu)，取消不必要的評估和確認(rèn)。②改變政府機(jī)關(guān)、銀行、法院等部門指定評估機(jī)構(gòu)的做法，給報(bào)告使用方以充分的選擇自由度。③建立政府部門估價(jià)與民間估價(jià)兩套機(jī)制。④加強(qiáng)對估價(jià)人員的管理，實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師資格等級制度。⑤增加信息透明度。⑥修訂房地產(chǎn)估價(jià)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)額與工作量及報(bào)告質(zhì)量掛鉤。⑦定期修訂，更新和完善估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。⑧注重房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育的考核避免繼續(xù)教育流于形式，走過場。

在校期間，我從書本上學(xué)習(xí)了房地產(chǎn)評估的幾種方法及這個(gè)行業(yè)的基本制度，在洛陽首佳房地產(chǎn)評估測繪咨詢有限公司，我在原有知識的基礎(chǔ)上有了解到現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)估價(jià)對象的具體分類，包括以下幾種：①“干凈”的出讓土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的房地產(chǎn)。②“干凈”的劃撥土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的房地產(chǎn)。③“干凈”的農(nóng)民集體所有土地上的房地產(chǎn)。④部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)。⑤共有的房地產(chǎn)。⑥附帶有租約的房地產(chǎn)，即已出租的房地產(chǎn)。⑦設(shè)定了抵押權(quán)的房地產(chǎn)，即已抵押的房地產(chǎn)。⑧設(shè)定了典權(quán)的房地產(chǎn)，即已典當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)。⑨設(shè)定了地段全的房地產(chǎn)。⑩手續(xù)不完善的房地產(chǎn)。11產(chǎn)權(quán)不明或有爭議的房地產(chǎn)。12臨時(shí)用地或臨時(shí)臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)，可分為未超批準(zhǔn)期限的和已超過批準(zhǔn)期限的。13違法占地或違章建筑的房地產(chǎn)。14已被確定為征用或拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)。15已被法院查封監(jiān)管的房地產(chǎn)。16房地產(chǎn)的租賃權(quán)。17房地產(chǎn)的典權(quán)，典權(quán)可以將出典和房地產(chǎn)出租，轉(zhuǎn)典于他人，或者將典權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，典權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓人處于典權(quán)人的地位。18房地產(chǎn)的空間利用全，又有地下空間利用和土地上空間利用權(quán)。

篇5

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；評估

《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》首次將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)新的資產(chǎn)予以確認(rèn)，并引入了公允價(jià)值計(jì)量模式。如果會計(jì)上選擇了公允價(jià)值計(jì)量模式，那么接下來要做的，就是在這個(gè)基礎(chǔ)上定量。我國投資性房地產(chǎn)市場剛剛進(jìn)入加速發(fā)展階段，我國評估市場起步時(shí)間較短，采用新會計(jì)準(zhǔn)則中的公允價(jià)值計(jì)量屬性對投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行計(jì)量和評估，關(guān)鍵是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值？筆者認(rèn)為應(yīng)采取以下對策。

1.完善配套制度建設(shè)，保證公允價(jià)值計(jì)量客觀有效

從我國目前情況看，中國資產(chǎn)評估協(xié)會雖然制定頒布了《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見(試行)》和《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估指南（試行）》，財(cái)政部頒布了《資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法》（財(cái)政部令第64號）等規(guī)定，規(guī)范了企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的行為和方法，規(guī)定了資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應(yīng)制度，建議不斷完善相應(yīng)的規(guī)章、辦法，健全配套的相應(yīng)制度，保證公允價(jià)值計(jì)量客觀有效。

2.建立服務(wù)于以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的資產(chǎn)評估的信息服務(wù)系統(tǒng)

目前，許多資產(chǎn)評估是在不存在活躍市場的情況下進(jìn)行的，很大程度上依賴于評估人員的主觀判斷。因此，大量與評估相關(guān)的信息有助于評估人員做出正確的判斷。所以，利用現(xiàn)代化的設(shè)備和科學(xué)的方法，對信息進(jìn)行加工整理，建立服務(wù)于財(cái)務(wù)報(bào)告目的資產(chǎn)評估的信息服務(wù)系統(tǒng)是必要的。建議建立行業(yè)統(tǒng)一市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和市場信息數(shù)據(jù)庫，向評估機(jī)構(gòu)和人員提供高質(zhì)量的信息咨詢服務(wù)，企業(yè)可以充分利用數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)獲取地區(qū)權(quán)威數(shù)據(jù)，使相關(guān)評估人員在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評估時(shí)，更具有依據(jù)，并能保證評估結(jié)果的公允性。

3.規(guī)范公允價(jià)值評估體系，確保公允價(jià)值的真實(shí)性

采用新會計(jì)準(zhǔn)則中的公允價(jià)值計(jì)量屬性對投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行計(jì)量和評估，筆者認(rèn)為，首先，政府相關(guān)部門應(yīng)建立一套嚴(yán)格的公允價(jià)值評估體系，加強(qiáng)對評估工作的監(jiān)督，禁止公司自己出具評估報(bào)告，對未披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評估方法的公司應(yīng)給予一定程度處罰。建立有效的專業(yè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)對評估機(jī)構(gòu)的評估實(shí)行監(jiān)督。評估機(jī)構(gòu)的評估價(jià)，可通過信息公示、獨(dú)立機(jī)構(gòu)審計(jì)等方式接受投資者或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督。其次，由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評估是以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的，在以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的框架下進(jìn)行的資產(chǎn)評估，必然會受到會計(jì)使用公允價(jià)值程度的影響，受會計(jì)制度約束。因此，要求評估師對會計(jì)準(zhǔn)則有比較透徹的研究，因?yàn)橘Y產(chǎn)評估師的職業(yè)素質(zhì)將影響最后評估結(jié)果，所以，必需加強(qiáng)資產(chǎn)評估師的隊(duì)伍建設(shè)。最后，加強(qiáng)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的管理，有關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格對評估公司的資質(zhì)進(jìn)行審查，并對其評估工作予以監(jiān)督，對公允價(jià)值確認(rèn)依據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格檢驗(yàn)，杜絕虛假評估等提供虛假信息的行為，確保公允價(jià)值的真實(shí)性。

4.明確投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的前提和評估對象

明確投資性房地產(chǎn)評估方法的針對性或適用性。評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，必須理解相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則的要求與委托方及會計(jì)師進(jìn)行充分溝通，了解其會計(jì)核算與財(cái)務(wù)報(bào)告披露的具體要求與建議。對于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的評估方法，應(yīng)優(yōu)先采用市場法與收益法，當(dāng)這兩種評估方法不適用時(shí)才可以采用成本法等其他方法。運(yùn)用市場法評估時(shí)，應(yīng)當(dāng)收集足夠的同類或類似房地產(chǎn)的交易案例，選用交易案例時(shí)應(yīng)當(dāng)關(guān)注案例的可比性，重點(diǎn)分析投資性房地產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件。具體講運(yùn)用市場法的調(diào)整因素主要包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具置、經(jīng)營業(yè)態(tài)和所帶租約等條件。對于收益法的應(yīng)用，應(yīng)著重注意評估對象資產(chǎn)范圍與租金收入內(nèi)涵的匹配，租金收入與成本項(xiàng)目的匹配，合理確定凈收益，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，合理確定收益期限；收益法所適用的折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)合理，應(yīng)當(dāng)反映評估基準(zhǔn)日類似地區(qū)同類投資性房地產(chǎn)平均回報(bào)水平和評估對象的特定風(fēng)險(xiǎn)。

5.資產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)應(yīng)有其相應(yīng)獨(dú)立性，并建立高度的誠信機(jī)制

評估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和誠信對評估結(jié)果的可信度影響重大。在實(shí)務(wù)中香港、臺灣上市公司需要在大陸的子公司提供房地產(chǎn)評估報(bào)告，大陸的某些機(jī)構(gòu)或個(gè)人反而不認(rèn)可自己方面評估公司出具的評估報(bào)告，這就涉及到我們的評估機(jī)構(gòu)對內(nèi)對外誠信問題。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立高度的誠信機(jī)制，評估從業(yè)人員要有實(shí)事求是的態(tài)度，嚴(yán)格按照評估程序，廣泛搜集國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)章制度，深入實(shí)際搜集資料，根據(jù)科學(xué)的方法，認(rèn)真地進(jìn)行核實(shí)、研究、分析判斷，最終得出經(jīng)得起推敲的評估結(jié)果。獨(dú)立性是資產(chǎn)評估服務(wù)的基本特征。評估機(jī)構(gòu)和人員要恪守中立原則，堅(jiān)持獨(dú)立自主地做出決定，公正執(zhí)業(yè)，保證其專業(yè)判斷不受影響，保持客觀和公正。

6.完善房地產(chǎn)市場環(huán)境，構(gòu)建公正透明的估價(jià)平臺

要想取得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，需要一個(gè)公平、公開、公正的市場環(huán)境，因此構(gòu)建透明的、監(jiān)督機(jī)制完善的房地產(chǎn)市場對公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)上的推廣意義重大。加速市場化的進(jìn)程需要政府的大力推動，盡快制定、完善相關(guān)法律法規(guī)，為房地產(chǎn)市場限定規(guī)則。中國證監(jiān)會會計(jì)部的《2009年上市公司執(zhí)行企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則監(jiān)管報(bào)告》顯示，從投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)評估價(jià)格，8家上市公司參照同類房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格確定，1家上市公司按照第三方調(diào)查報(bào)告確定公允價(jià)值。由以上數(shù)據(jù)可見，我國上市公司在確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，多數(shù)均采用了中介機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)評估價(jià)格，因此資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)是否能提供公正的評估價(jià)格就顯得十分重要。因此國家應(yīng)逐步完善公允價(jià)值審計(jì)制度，加強(qiáng)對公允價(jià)值計(jì)量模式的監(jiān)督，比如企業(yè)投資性房地產(chǎn)的評估與企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的審計(jì)不能由相同的會計(jì)師事務(wù)所來完成，通過互相監(jiān)督，來保證財(cái)務(wù)報(bào)告的真實(shí)可靠，以滿足財(cái)務(wù)報(bào)告使用者的需要。

7.提高會計(jì)職業(yè)判斷能力

公允價(jià)值模式更多依賴于職業(yè)人員的分析判斷，所以計(jì)量準(zhǔn)確程度取決于職業(yè)人員的專業(yè)水平。由于我國會計(jì)人員的素質(zhì)不高，這將在很大程度上影響到采用公允價(jià)值計(jì)量的實(shí)施效果。因此，運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量屬性呼喚進(jìn)一步加強(qiáng)對會計(jì)人員的教育。包括加強(qiáng)會計(jì)職業(yè)素質(zhì)教育和會計(jì)職業(yè)道德教育。隨著公允價(jià)值計(jì)量屬性的逐漸引入，一方面需要不斷加深與拓展會計(jì)人員的繼續(xù)教育的內(nèi)容，盡快提高會計(jì)人員的專業(yè)水平和職業(yè)技能，鼓勵他們汲取新的相關(guān)專業(yè)知識，培養(yǎng)他們的公允價(jià)值觀念，必要時(shí)可以考慮聘請有經(jīng)驗(yàn)的國外專家提供培訓(xùn)支持，幫助我國會計(jì)人員和監(jiān)管人員實(shí)施具體操作；另一方面會計(jì)職業(yè)道德是實(shí)施公允價(jià)值計(jì)量的內(nèi)在支撐。企業(yè)在加強(qiáng)從業(yè)人員的知識水平時(shí)還應(yīng)加強(qiáng)會計(jì)人員的誠信教育，培養(yǎng)會計(jì)人員保持職業(yè)良知，強(qiáng)化會計(jì)人員職業(yè)道德教育。禁止濫用資產(chǎn)負(fù)債表，防止為他人所用；只有將客觀公允原則轉(zhuǎn)化為會計(jì)從業(yè)者的基本理念，才能保證會計(jì)人員在具體運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)自我約束，不出偏差。

參考文獻(xiàn)

[1]王文芳.淺析新形勢下企業(yè)投資性房地產(chǎn)評估方法[J].財(cái)稅縱橫,2009(3).

篇6

個(gè)人住房貸款作為個(gè)人金融業(yè)務(wù)的主要品種，具有三個(gè)方面的鮮明特點(diǎn)：一是屬于優(yōu)質(zhì)貸款，風(fēng)險(xiǎn)較低；二是業(yè)務(wù)期限較長，銀行可以有一個(gè)長期穩(wěn)定的收入，而且客戶的忠誠度較高，有利于銀行培養(yǎng)一批忠實(shí)的客戶群體；三是銀行可以利用個(gè)人按揭服務(wù)，爭取客戶使用其他產(chǎn)品，賺取除按揭利差收入以外的其他收入，如銀行透過按揭業(yè)務(wù)，可以拓展VIP客戶，發(fā)放信用卡、個(gè)人貸款，可為客戶提供一整套的理財(cái)業(yè)務(wù)，從而賺取非利差收益。

正是由于上述個(gè)人住房貸款特點(diǎn)，個(gè)人貸款業(yè)務(wù)對銀行零售業(yè)務(wù)的發(fā)展起著越來越重要的作用。隨著居民生活水平的不斷提高和住房體制改革的不斷健全，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)具有巨大的市場空間。在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)迅猛發(fā)展的同時(shí)，住房信貸風(fēng)險(xiǎn)逐步成為銀河風(fēng)險(xiǎn)防范的一個(gè)重要方面。

一、正確識別個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

住房信貸風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行發(fā)放的住房貸款中隱含損失的可能性。住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成原因是多方面的，除宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整變化、法制法規(guī)不配套、房地產(chǎn)市場體系不健全、產(chǎn)權(quán)登記制度不規(guī)范、社會監(jiān)督不力等因素外，住房信貸風(fēng)險(xiǎn)主要還表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）房地產(chǎn)市場供需變化引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

近年來，房地產(chǎn)市場正處于“賣方”市場向“買方”市場轉(zhuǎn)折的時(shí)期，市場參與各方都在不斷地調(diào)整自身經(jīng)營理念和操作方式，以因應(yīng)市場變化。

(二)開發(fā)商引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

1.開發(fā)商或銷售商惡意套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。在住房貸款中開發(fā)商可能因?yàn)楣こ探ㄔO(shè)資金的短缺而惡意套現(xiàn)。

2.開發(fā)商將購房款入賬后,由于經(jīng)營不善,導(dǎo)致樓盤爛尾,或因地價(jià)、建筑材料、施工技術(shù)等情況的影響造成不能按時(shí)交樓,由此引發(fā)購房人停還銀行借款,使銀行被迫陷入糾紛。

3.由于開發(fā)商所建樓房存在質(zhì)量缺陷,不符合合同要求等原因,購房人以開發(fā)商違約為由要求解除購房協(xié)議不再履行按揭貸款協(xié)議。

4.開發(fā)商所開發(fā)樓盤沒有取得合法使用權(quán)或偽造使用權(quán)證,無法取得房產(chǎn)證或開發(fā)商違法預(yù)售等原因,導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)等。

(三)借款人引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

1.借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化,不能按期或無力償還貸款,被迫放棄所購房屋從而給商業(yè)銀行利益帶來損失。

2.購房人死亡或者被宣告死亡或者失蹤,繼承人或財(cái)產(chǎn)代管人不再或不愿繼續(xù)履行協(xié)議引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.購房人存在欺詐行為,故意提供虛假證明材料,如個(gè)人收入證明、營業(yè)執(zhí)照等帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

4.由于不可預(yù)見的自然災(zāi)害以及不可抗力的因素,導(dǎo)致借款人喪失履行合同的能力,而形成貸款風(fēng)險(xiǎn)。

(四)銀行內(nèi)控機(jī)制不健全引發(fā)的操作風(fēng)險(xiǎn)

銀行內(nèi)部控制不嚴(yán)格,操作風(fēng)險(xiǎn)時(shí)有發(fā)生。具體表現(xiàn)在：一是貸前審查不嚴(yán)。經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識不強(qiáng),審查流于形式,對資料真實(shí)性、合法性審核不嚴(yán)；二是信息不暢通帶來的信貸風(fēng)險(xiǎn)。即在審批發(fā)放時(shí),對貸款相關(guān)資料了解不及時(shí)、不全面造成判斷錯(cuò)誤帶來的風(fēng)險(xiǎn)。三是信貸管理規(guī)定不健全,形成信貸風(fēng)險(xiǎn)。如目前對如何避免重復(fù)擔(dān)保問題沒有具體的管理方法;制度執(zhí)行不嚴(yán),落實(shí)不到位,違章不糾,極易形成信貸風(fēng)險(xiǎn)。四是貸后管理不到位引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

(五)其他因素引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

1.在按揭貸款協(xié)議履行期限內(nèi),由于國家政策、不可抗力等因素也會使銀行存在風(fēng)險(xiǎn)。

2.抵押物引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。抵押物管理不規(guī)范,辦理抵押物的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不力,不按程序操作,或過分依賴中介機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果,造成抵押品貶值或抵押無效。

二、 控制個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要措施

（一）關(guān)注市場動向，完善信貸政策

房地產(chǎn)市場是一個(gè)不斷變化的市場，而且區(qū)域市場的差別化很大。我分行相關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)市場調(diào)研，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)測，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的變化。通過分析國家和地方政府的宏觀調(diào)控政策調(diào)整對市場、房地產(chǎn)企業(yè)、居民住房需求和預(yù)期等因素的影響，正確把握形勢，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策和經(jīng)營策略，把好信貸準(zhǔn)入關(guān)，前瞻性地管理房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

1.進(jìn)一步建立健全房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)體系。首先,要根據(jù)政策層的要求,繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)格的房地產(chǎn)政策，尤其要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審核管理,盡力控制開發(fā)商通過諸多變通的融資方式使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。其次,要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī),明確規(guī)定開發(fā)商及個(gè)人的權(quán)利與義務(wù),使企業(yè)和個(gè)人嚴(yán)格按照法律法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為,認(rèn)真履行還款職責(zé),建立良好的銀企及銀行與個(gè)人客戶的合作關(guān)系,共同促進(jìn)住房市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

2.逐步建立全社會范圍的個(gè)人征信系統(tǒng)和行之有效的個(gè)人信貸資信評價(jià)體系。建立科學(xué)有效的個(gè)人征信體系是銀行控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的前提保證。目的就是要通過評級掌握借款人的個(gè)人真實(shí)收入和財(cái)產(chǎn),掌握借款人個(gè)人負(fù)債狀況及借款人信用記錄狀況,從而據(jù)以判斷借款人還貸能力和還貸意愿。

(二) 加強(qiáng)內(nèi)部管理,提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力

1.完善各項(xiàng)內(nèi)控制度,正確處理業(yè)務(wù)發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)系。建立內(nèi)部個(gè)人住房信貸的風(fēng)險(xiǎn)管理體系。建立健全常規(guī)檢查與專項(xiàng)檢查相結(jié)合的檢查制度,及時(shí)糾正不合規(guī)的操作,強(qiáng)化內(nèi)控的再檢查和監(jiān)督。完善審批流程,做到審貸分離,形成平衡制約機(jī)制,以便明確職權(quán)和責(zé)任,防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。

2.加強(qiáng)對房開客戶資金鏈和銷售情況的監(jiān)控。進(jìn)一步完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，建立個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制密切關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈狀況和項(xiàng)目銷售情況，加強(qiáng)對房開貸款的動態(tài)監(jiān)測，特別是對即將到期的房開貸款，要制定一戶一策的催收措施。對企業(yè)經(jīng)營正常，因拆遷、銷售延期等原因無法按時(shí)回收的貸款，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，應(yīng)切實(shí)做好項(xiàng)目貸款的轉(zhuǎn)貸、展期工作，避免因轉(zhuǎn)貸不及時(shí)而產(chǎn)生新的不良貸款。

3.加強(qiáng)對借款人及其相關(guān)法人的貸前調(diào)查,盡可能地做到操作風(fēng)險(xiǎn)的事前防范。住房按揭貸款業(yè)務(wù)因其特殊性,不僅和個(gè)人客戶有關(guān),而且和房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)評估公司、房地產(chǎn)中介擔(dān)保公司、保險(xiǎn)公司等法人客戶相關(guān)聯(lián),因此要強(qiáng)化貸前調(diào)查環(huán)節(jié)。首先要對借款人的資信狀況進(jìn)行調(diào)查,詳細(xì)了解核實(shí)借款人貸款的真實(shí)性,以及借款人(及其家庭成員)的職業(yè)、收入狀況以及其穩(wěn)定性,確保借款人借款行為的真實(shí)性并有足夠的收入來保證按期歸還借款本息。

篇7

關(guān)鍵詞：高等職業(yè)院校 房地長經(jīng)營與評估 課程體系研究

一、確定高等職業(yè)院校的培養(yǎng)目標(biāo)

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，高等職業(yè)院校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)也越來越受廣大考生的關(guān)注，科學(xué)合理的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)的專業(yè)課程體系的設(shè)計(jì)就顯得越來越重要。它是職業(yè)院校培養(yǎng)學(xué)生組織教學(xué)的依據(jù)。對高等職業(yè)院校來說其重點(diǎn)就是培養(yǎng)學(xué)生的職業(yè)能力，它是學(xué)生在今后的房地產(chǎn)相關(guān)崗位中的職業(yè)化和專業(yè)化的基本保證。培養(yǎng)以就業(yè)為導(dǎo)向的高端技能型的房地產(chǎn)專業(yè)人員是目前該課程體系設(shè)計(jì)的主要目標(biāo)，不僅與我國的市場需求相聯(lián)系，還與房地產(chǎn)崗位的需求緊密結(jié)合。

高職院校擔(dān)負(fù)著高端技能型的專業(yè)人才的培養(yǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)急需要各高職院校為他們提供適應(yīng)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的技能型人才，他們不僅要對房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)熟悉，還要對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)價(jià)格評估和開發(fā)等有一個(gè)系統(tǒng)的掌握，同時(shí)要具有制定房地產(chǎn)營銷策略、從事房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建等高素質(zhì)的綜合型人才。

二、構(gòu)建與行動領(lǐng)域相對應(yīng)的、工學(xué)結(jié)合一體化的課程體系

通過對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的研究以及房地產(chǎn)行業(yè)所需人才的要求的調(diào)查我們了解到：要構(gòu)建與行動領(lǐng)域相對應(yīng)的、工學(xué)結(jié)合一體化的課程體系，首先，學(xué)校就要積極的與房地產(chǎn)行業(yè)合作，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)對該領(lǐng)域人才的需要來設(shè)計(jì)開發(fā)課程，并以房地產(chǎn)行業(yè)的職業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，從房地產(chǎn)行業(yè)自身分析，對職業(yè)崗位的職責(zé)進(jìn)行確定；然后在對確定完成任務(wù)所應(yīng)該掌握的技術(shù)和知識進(jìn)行系統(tǒng)的歸納，最后再以科學(xué)的分析方法和教學(xué)來實(shí)現(xiàn)由房地產(chǎn)領(lǐng)域到學(xué)習(xí)課程的轉(zhuǎn)化，進(jìn)而構(gòu)建與行動領(lǐng)域相對應(yīng)的、工學(xué)結(jié)合一體化的課程體系，這樣會使得課程體系更加貼近房地產(chǎn)領(lǐng)域，符合房地產(chǎn)行業(yè)的職業(yè)需求。在工作和行動形結(jié)合的情況下，開展以房地產(chǎn)企業(yè)工作為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)的教學(xué)內(nèi)容，并將學(xué)習(xí)的內(nèi)容與目標(biāo)，通過教學(xué)方式進(jìn)行轉(zhuǎn)換，形成以主題為主導(dǎo)的學(xué)習(xí)課程，營造相應(yīng)的學(xué)習(xí)情境，以保證學(xué)習(xí)課程的系統(tǒng)化、科學(xué)化、具體化和實(shí)踐化。具體步驟如下：

（一）對房地產(chǎn)領(lǐng)域的職業(yè)崗位進(jìn)行分析，確定工作任務(wù)

首先要做的就是對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行深入調(diào)研，可以通過調(diào)查問卷，座談會和研討會等方式來實(shí)現(xiàn)。調(diào)研的主要內(nèi)容主要包括房地產(chǎn)企業(yè)的目前現(xiàn)狀以及未來的發(fā)展趨勢，對行業(yè)相關(guān)人才的需求狀況，工作任務(wù)和所需要的職業(yè)資格證書等，進(jìn)而確定培養(yǎng)目標(biāo)。然后再對畢業(yè)生在房地產(chǎn)行業(yè)所面向的主要崗位進(jìn)行明確，并通過在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際操作來加強(qiáng)學(xué)生的實(shí)踐能力。

（二）明確與課程相關(guān)聯(lián)的行動領(lǐng)域，以此為依據(jù)確定課程學(xué)習(xí)領(lǐng)域，并制定相應(yīng)的課程體系

與房地產(chǎn)崗位相對應(yīng)的行動領(lǐng)域的確定必須要以崗位所要完成的任務(wù)為基礎(chǔ)。再對完成該任務(wù)所需要的能力和專業(yè)知識進(jìn)行整體的分析和總結(jié)。例如，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作任務(wù)是房地產(chǎn)銷售與產(chǎn)權(quán)登記代辦，相應(yīng)的需要具備的職業(yè)能力就包括房地產(chǎn)銷售的運(yùn)作、談判和簽約能力，以及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記操作能力；房地產(chǎn)策劃人的工作任務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃、銷售策劃以及經(jīng)營策劃，應(yīng)具備的職業(yè)能力主要包括房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析能力、建設(shè)用地評價(jià)與獲取方法能力，銷售廣告策劃、價(jià)格策劃與售后策劃能力以及招商策劃、物業(yè)管理策劃能力等；而房地產(chǎn)評估師的工作任務(wù)是對土地和房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，所以，他們應(yīng)該具備的能力就包括現(xiàn)場勘查、土地市場背景分析、資料收集估價(jià)報(bào)告的能力等。

（三）構(gòu)建實(shí)踐技能教學(xué)體系

實(shí)踐教學(xué)的主要目的是為了培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)踐操作能力，也是實(shí)現(xiàn)高等職業(yè)院校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)課程體系的培養(yǎng)目標(biāo)的重要環(huán)節(jié)。所以要加強(qiáng)學(xué)生對房地產(chǎn)行業(yè)的了解，例如學(xué)生對房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)的了解等。并適時(shí)在校外開展實(shí)踐教學(xué)，對課程中的模擬案例進(jìn)行實(shí)訓(xùn)操作，組織學(xué)生到房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行見習(xí)崗位實(shí)習(xí)等社會實(shí)踐。

三、課程體系實(shí)現(xiàn)的保證

與行動領(lǐng)域相對應(yīng)的、工學(xué)結(jié)合一體化的課程體系的構(gòu)建不僅需要有豐富的教學(xué)理論作為基礎(chǔ)，還要有實(shí)際條件來為教學(xué)課程的開展提供條件。

首先，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)課程體系不僅要為學(xué)生提供關(guān)于房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)教學(xué)，同時(shí)對房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)、價(jià)格評估等基本知識，還要為學(xué)生提供其他房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的知識教學(xué)，例如房地產(chǎn)營銷，房地產(chǎn)開發(fā)等。

此外，為了實(shí)現(xiàn)課程體系中的實(shí)踐教學(xué)，學(xué)校還要與房地產(chǎn)企業(yè)相聯(lián)系，為學(xué)生提供了見習(xí)崗位實(shí)習(xí)，提高了他們的實(shí)際操作能力，學(xué)校好設(shè)置了各種實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)，主要包括實(shí)訓(xùn)和考核，為了讓學(xué)生及時(shí)了解房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的資料、建材攪合、政策法規(guī)和樓盤的價(jià)格等都進(jìn)行了詳細(xì)的總結(jié)，并使得學(xué)生能夠從這些資料中分析房地產(chǎn)的未來走勢。

總之，為了保證工學(xué)結(jié)合一體化的課程體系的實(shí)現(xiàn)，不僅要為其提供理論保證，還要求與房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r相對應(yīng)的實(shí)踐保證，只有這樣，才能夠從根本上提高學(xué)生的專業(yè)理論和操作能力，為房地產(chǎn)行業(yè)培養(yǎng)出高端技能型專業(yè)人才。

參考文獻(xiàn)：

[1]張玉陽.高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)課程體系研究.重慶教育學(xué)院學(xué)報(bào)，2012

篇8

[關(guān)鍵詞]征地拆遷；市場管理；深圳市；主要問題

[中圖分類號]F274 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1005-6432（2013）44-0070-02

在征地拆遷過程中，房地產(chǎn)評估、測繪以及房屋拆除等中介服務(wù)不僅是房屋拆遷的重要環(huán)節(jié)，還是維護(hù)拆遷當(dāng)事人和公共利益的重要制度。據(jù)此，加強(qiáng)對房屋拆遷中介服務(wù)市場的監(jiān)督管理極為重要。從現(xiàn)實(shí)中來看，深圳市在征地拆遷工作方面著重保護(hù)被拆遷人的權(quán)益，努力平衡拆遷過程中的各方利益，征地拆遷糾紛相比其他城市大大減少。但隨著深圳作為全國窗口城市快速發(fā)展的態(tài)勢，在征地拆遷過程中出現(xiàn)的新問題使其征地拆遷工作的推進(jìn)亦趨困難，尤其體現(xiàn)在拆遷服務(wù)市場在管理上混亂和無序，致使各類拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)在拆遷服務(wù)過程中均對拆遷當(dāng)事人的利益構(gòu)成不同程度的損害，引發(fā)拆遷矛盾。

1缺乏統(tǒng)一的法律管理規(guī)范

統(tǒng)一的法律管理規(guī)范是形成和完善征地拆遷服務(wù)體系的首要前提，但深圳的現(xiàn)狀是關(guān)于規(guī)范拆遷服務(wù)市場方面的立法幾乎空白，這直接導(dǎo)致成熟的征地拆遷服務(wù)市場尚未形成。深圳市從事房屋拆遷的測繪、評估服務(wù)的機(jī)構(gòu)以及房屋拆遷公司等房屋拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員缺乏有效的行業(yè)管理規(guī)定。依據(jù)國家及深圳市現(xiàn)行有效的法律法規(guī)，也只明確規(guī)定由房屋拆遷主管部門對拆遷單位的設(shè)立資格、資質(zhì)等情況進(jìn)行規(guī)范和管理，而對于拆遷評估機(jī)構(gòu)和拆遷測繪機(jī)構(gòu)而言，房屋拆遷主管部門對其資質(zhì)、資格進(jìn)行管理并沒有相應(yīng)的法律依據(jù)或授權(quán)依據(jù)，如此便導(dǎo)致了拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)隨意進(jìn)入拆遷服務(wù)市場，造成市場運(yùn)作的無序化，從而影響整個(gè)拆遷工作的進(jìn)程。

與此同時(shí)，拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)缺乏充分的行業(yè)規(guī)范，其所從事的拆遷服務(wù)具有較強(qiáng)的專業(yè)性和技術(shù)性，行業(yè)組織應(yīng)對其提供專業(yè)上的指導(dǎo)和監(jiān)督，發(fā)揮行業(yè)組織對該行業(yè)管理和規(guī)范的職責(zé)。目前深圳關(guān)于拆遷服務(wù)的行業(yè)組織有深圳市不動產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會及深圳市測繪學(xué)會，但它們僅對拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行監(jiān)督，現(xiàn)行法律法規(guī)及行業(yè)組織章程都沒有賦予行業(yè)協(xié)會對拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、資格乃至準(zhǔn)入拆遷服務(wù)市場的行為等方面進(jìn)行管理的權(quán)限，使得行業(yè)協(xié)會作為拆遷服務(wù)市場中獨(dú)立第三方的地位和作用沒有被充分地體現(xiàn)和發(fā)揮，拆遷服務(wù)質(zhì)量也會受到一定的削弱。

2選定拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)存在的問題

2.1拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)選取程序有待完善

在城市房屋拆遷過程中，房屋拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)通常由拆遷人指定，而這些拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)因與委托人有利益關(guān)系，在缺乏嚴(yán)密的市場監(jiān)督情況下，很難保證其在拆遷服務(wù)工作中的中立性和公正性。拆遷服務(wù)工作具有較強(qiáng)的專業(yè)性，而拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)在從事拆遷服務(wù)工作時(shí)極少會將具體工作的操作標(biāo)準(zhǔn)等細(xì)節(jié)向拆遷當(dāng)事人公開，因此對于大多數(shù)被拆遷人來說，拆遷服務(wù)工作的程序是否合法合理，是很難做出正確判斷的；拆遷當(dāng)事人對拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、資格以及信譽(yù)等方面信息同樣存在不了解的情況，且拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)與房屋拆遷主管部門、開發(fā)商等主體有一定的利益糾葛，拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)、資格的真實(shí)性同樣飽受質(zhì)疑。

拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)在選取程序尚未理順的情況下開展拆遷服務(wù)工作則容易產(chǎn)生各方面信息的嚴(yán)重不對稱，誤導(dǎo)拆遷當(dāng)事人錯(cuò)選拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)，使得不符合資質(zhì)、資格或者信譽(yù)不良的拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)參與到拆遷服務(wù)工作中，使評估、測繪結(jié)果的客觀性和真實(shí)性無法得到保障，由此引發(fā)拆遷糾紛。

2.2拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)申訴途徑匱乏

雖然在拆遷服務(wù)過程中，拆遷當(dāng)事人是最主要的利益主體，但并不意味著拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)的利益就不會受到損害。在確定拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)的過程中，難免會出現(xiàn)同行間的惡性競爭，而現(xiàn)行相關(guān)法律規(guī)范規(guī)定對惡性競爭損害同行利益的拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)的處罰較輕，并不能有效遏制類似行為的發(fā)生，被損害的拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)的利益也無法得到充分的保護(hù)和彌補(bǔ)。而拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)申訴途徑的不足，更挫傷其從事拆遷服務(wù)的積極性和能動性，不利于拆遷服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。

3拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)備案制度不夠健全

3.1拆遷評估機(jī)構(gòu)的備案制度

《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第四十二條規(guī)定，資質(zhì)許可機(jī)關(guān)或者房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)信用檔案。另外在深圳市政府161號令第五十二條第三款中規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)自委托合同簽訂之日起15日內(nèi)報(bào)市拆遷辦備案。市拆遷辦應(yīng)當(dāng)建立拆遷評估機(jī)構(gòu)誠信檔案；嚴(yán)重失信的評估機(jī)構(gòu)不得從事公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷評估業(yè)務(wù)。然而，目前深圳市在實(shí)務(wù)操作中尚未建立相關(guān)的拆遷評估機(jī)構(gòu)誠信檔案，一方面不能對拆遷評估機(jī)構(gòu)形成一種考核機(jī)制，約束并規(guī)范其在拆遷評估工作中的行為；另一方面不利于市房屋拆遷主管部門對拆遷評估機(jī)構(gòu)的管理，不利于在行政管理中融入優(yōu)勝劣汰的市場競爭機(jī)制，從而影響整個(gè)拆遷評估行業(yè)的健康發(fā)展。

3.2拆遷測繪機(jī)構(gòu)的備案制度

對于測繪機(jī)構(gòu)方面的備案制度，相關(guān)法律法規(guī)在測繪機(jī)構(gòu)備案制度或建立誠信檔案等方面并沒有作出明確的規(guī)定，使得測繪機(jī)構(gòu)雖然受到相關(guān)主管部門的監(jiān)管，但成效并不大。由于缺乏完善的備案制度或誠信檔案制度，拆遷當(dāng)事人的知情權(quán)進(jìn)一步受到限制，使拆遷人選擇測繪機(jī)構(gòu)時(shí)由于信息的極度不對稱而導(dǎo)致不符合條件的測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)入拆遷服務(wù)市場，在一定程度上擾亂服務(wù)市場秩序。

3.3拆遷單位的備案制度

對于拆遷單位，根據(jù)《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，拆遷單位的設(shè)立及其資質(zhì)、資格是須由房屋拆遷主管部門進(jìn)行批準(zhǔn)和認(rèn)定的，也就是拆遷單位的業(yè)務(wù)范圍、行為規(guī)范等方面都受房屋拆遷主管部門的監(jiān)管，拆遷主管部門掌握了各拆遷單位的信息，因此未規(guī)定備案制度是可以理解的，但是沒有建立拆遷單位誠信檔案，則在一定程度上影響了對拆遷單位的規(guī)范管理。在拆遷工作中，拆遷單位承擔(dān)最繁重的具體拆遷工作，與當(dāng)事人針對補(bǔ)償方案進(jìn)行談判、對被拆遷房屋進(jìn)行爆破、拆除等，關(guān)乎被拆遷人的切身利益，缺乏拆遷單位誠信檔案，拆遷當(dāng)事人即使對拆遷單位不滿或者拆遷單位作出損害拆遷當(dāng)事人利益的行為，對其之后繼續(xù)參與拆遷工作并無太大的影響，也就是不能有效地通過運(yùn)用考核激勵機(jī)制規(guī)定拆遷單位在拆遷工作中的行為，保證其合法合理性。

4違法拆遷行為仍時(shí)有出現(xiàn)

深圳市城市建設(shè)快速發(fā)展的態(tài)勢，使相關(guān)主管部門偏重于管理的方便而忽視公民權(quán)益的保障；偏重于實(shí)體性規(guī)定，忽視正當(dāng)程序保障。由此引發(fā)了不同程度的違法拆遷事件，增加威脅社會和諧的因素。

拆遷項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度，往往與政府相關(guān)部門及其工作人員的績效利益相掛鉤，導(dǎo)致在拆遷工作中，相關(guān)行政主管部門為提高其績效利益，對房屋拆遷單位的某些違法行為采取放任的態(tài)度，在一定程度上損害廣大被拆遷人的人身及財(cái)產(chǎn)利益。此外，由于缺乏對違法拆遷行為的有力監(jiān)管，違法拆遷行為一旦確定，受到的處罰遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能彌補(bǔ)被拆遷人受損的權(quán)益。目前，對拆遷行為較為有效的監(jiān)督主要來自新聞媒體的輿論壓力，但輿論畢竟帶有主觀色彩，對規(guī)范拆遷行為只是治標(biāo)不治本。

5拆遷服務(wù)結(jié)果爭議處理機(jī)制不合理

5.1拆遷估價(jià)結(jié)果爭議處理機(jī)制

《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第二十二條明確規(guī)定，拆遷當(dāng)事人對原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，可向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。此外，《深圳市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷管理辦法》（政府161號令）也規(guī)定了，市主管部門或者其授權(quán)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性組織應(yīng)當(dāng)成立市房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會，對拆遷評估進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，受理拆遷評估技術(shù)鑒定。

以上規(guī)定雖然對評估結(jié)果爭議提供處理的依據(jù)和方式，但深圳市在實(shí)務(wù)操作中并沒有建立完備的評估爭議處理機(jī)制，既沒有設(shè)立評估專家鑒定機(jī)構(gòu)，也沒有明確具體的鑒定程序等，僅規(guī)定當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，可以自行委托其他有資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)評估自己的被拆遷房屋，而其出具的評估報(bào)告必須由房屋拆遷管理部門指定的有資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)復(fù)核。但由于目前制度的不健全，加上受到政府有關(guān)部門或者當(dāng)事人強(qiáng)勢干預(yù)的因素，政府指定的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的復(fù)核能否客觀公斷是存在質(zhì)疑的。缺乏一個(gè)中立的鑒定機(jī)構(gòu)以及一套完備的鑒定程序?qū)Ξ愖h結(jié)果進(jìn)行鑒定，爭議糾紛則很難得到公正的解決。

5.2拆遷測繪結(jié)果爭議處理機(jī)制

對于拆遷測繪方面，《房產(chǎn)測繪管理辦法》第十七條規(guī)定，當(dāng)事人對房產(chǎn)測繪成果有異議的，可以委托國家認(rèn)定的房產(chǎn)測繪成果鑒定機(jī)構(gòu)鑒定。而根據(jù)深圳市政府161號令第十六條第二款規(guī)定，公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷中的查勘、測繪工作應(yīng)當(dāng)委托市政府設(shè)立的地籍測繪機(jī)構(gòu)實(shí)施。只有在法律法規(guī)另有規(guī)定或者特殊情況需要時(shí)，拆遷人才可以委托具備法定資質(zhì)和良好信譽(yù)的其他測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行查勘、測繪。

深圳市政府設(shè)立的地籍測繪機(jī)構(gòu)為深圳市地籍測繪大隊(duì)，主要負(fù)責(zé)對測繪成果管理、測繪質(zhì)量監(jiān)督等提供技術(shù)支持。那么，在公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目測繪工作中，如有發(fā)生測繪結(jié)果爭議的，地籍測繪大隊(duì)則同時(shí)充當(dāng)運(yùn)動員與裁判員的角色，使得測繪鑒定結(jié)果的客觀性和公正性遭受質(zhì)疑，尤其面對當(dāng)前公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目日趨繁多，有質(zhì)疑的拆遷測繪結(jié)果無疑會影響拆遷工作的推進(jìn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]王達(dá).房屋征收拆遷法律制度新問題[M].北京：中國法制出版社，2010.

[2]譚曉莉.征地拆遷矛盾現(xiàn)狀及原因研究——以廣州市為例[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2010（26）.

篇9

第一條為加強(qiáng)城市房屋拆遷管理，保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行，根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本縣實(shí)際，制定本辦法。

第二條在本縣城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補(bǔ)償、安置的，適用本辦法。

本辦法所稱房屋拆遷，是指因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃或者因其它公共利益需要，依法收回國有土地使用權(quán)而拆除該地塊上房屋的行為。

第三條城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，有利于文物古跡和有價(jià)值的歷史建筑保護(hù)。

第四條本辦法所稱拆遷人是指縣人民政府設(shè)立的具體實(shí)施收回國有土地使用權(quán)并依法取得房屋拆遷許可證的單位。

本辦法所稱被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。

本辦法所稱房屋承租人是指與被拆遷人具有合法的房屋租賃關(guān)系的單位和個(gè)人。

第五條縣規(guī)劃建設(shè)局是負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的行政主管部門（以下簡稱房屋拆遷管理部門），對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理。城市房屋拆遷管理的日常工作由其下設(shè)的拆遷管理辦公室負(fù)責(zé)。

縣發(fā)展和改革、國土資源、物價(jià)、工商、財(cái)政、文廣、公安等有關(guān)部門和城關(guān)鎮(zhèn)政府、華埠鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，互相配合，共同做好城市房屋拆遷管理工作。

第六條拆遷人必須依照有關(guān)法律法規(guī)及本辦法的規(guī)定，對被拆遷人給予合理補(bǔ)償、安置。被拆遷人、被拆遷房屋承租人必須服從城市建設(shè)需要，在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

第二章拆遷管理

第七條房屋拆遷管理部門會同發(fā)展和改革、國土資源等部門，按照城市總體規(guī)劃的要求，根據(jù)本縣社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，同時(shí)考慮近期新建商品房的市場供應(yīng)等因素，制定城市房屋拆遷的中長期計(jì)劃、年度計(jì)劃和安置用房建設(shè)計(jì)劃，報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行，并按規(guī)定報(bào)上一級人民政府備案。

房屋拆遷管理部門在執(zhí)行年度拆遷計(jì)劃時(shí)，其拆遷范圍經(jīng)確定后，應(yīng)當(dāng)組織做好拆遷房屋的前期調(diào)查統(tǒng)計(jì)及審核工作。

第八條拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。申請房屋拆遷許可證，應(yīng)當(dāng)向房屋拆遷管理部門提交下列文件：

（一）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（三）國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；

（四）拆遷計(jì)劃和拆遷方案；

（五）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。

前款第（三）項(xiàng)規(guī)定的國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件是指人民政府依法作出的收回國有土地使用權(quán)的決定文件。第（四）項(xiàng)規(guī)定的拆遷方案應(yīng)當(dāng)對臨時(shí)周轉(zhuǎn)用房和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置用房的數(shù)量、戶型、面積、地點(diǎn)、交付時(shí)間等作出安排；需要新建安置用房的，應(yīng)當(dāng)提供安置用地批準(zhǔn)文件。第（五）項(xiàng)規(guī)定的拆遷補(bǔ)償安置資金按照拆遷預(yù)算的百分之八十確認(rèn)，專戶儲存，拆遷人提供安置用房的，現(xiàn)房以市場評估價(jià)計(jì)入，在建房屋按成本價(jià)計(jì)入，但貨幣存款金額不得低于拆遷預(yù)算資金總額的百分之四十；不足部分由拆遷人在房屋拆遷管理部門規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)足。

第九條房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起三十日內(nèi)，對申請事項(xiàng)進(jìn)行審查；經(jīng)審查符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。

房屋拆遷管理部門在核發(fā)房屋拆遷許可證前，應(yīng)當(dāng)依法舉行聽證，就拆遷許可涉及的拆遷計(jì)劃、拆遷方案和拆遷補(bǔ)償安置資金的落實(shí)情況等相關(guān)事項(xiàng)聽取意見。

第十條房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自房屋拆遷許可證核發(fā)之日起五日內(nèi)，將建設(shè)項(xiàng)目的名稱、拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限、拆遷期限等事項(xiàng)，以公告形式在新聞媒體以及拆遷范圍內(nèi)予以公布，并書面告知被拆遷人。

房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

第十一條拆遷范圍公布后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人在暫停辦理相關(guān)手續(xù)期間不得進(jìn)行下列活動：

（一）新建、擴(kuò)建、改建房屋；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）租賃房屋。

房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)就前款所列事項(xiàng)，書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限不超過一年；拆遷人需要延長暫停期限的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房屋拆遷管理部門批準(zhǔn)，延長暫停期限最長不得超過一年。

第十二條拆遷人自取得房屋拆遷許可證之日起三個(gè)月內(nèi)不實(shí)施拆遷的，房屋拆遷許可證自然失效，并由房屋拆遷管理部門予以公告。

實(shí)施房屋拆遷不得超越房屋拆遷許可證核準(zhǔn)的拆遷范圍和拆遷期限。

需要延長拆遷期限的，拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿十五日前，向房屋拆遷管理部門提出延期申請；房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到延期拆遷申請之日起十日內(nèi)予以答復(fù)。

拆遷結(jié)束后，拆遷人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)將被拆遷人的房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證送交房管、土地部門，辦理注銷登記手續(xù)。

第十三條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托拆遷。從事拆遷業(yè)務(wù)的單位應(yīng)當(dāng)按照國家和省的有關(guān)規(guī)定依法取得房屋拆遷資格證書。

房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

第十四條拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書，并簽訂拆遷委托合同。拆遷人應(yīng)當(dāng)自拆遷委托合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將合同報(bào)房屋拆遷管理部門備案。

被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。

第十五條拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人公布拆遷補(bǔ)償安置方案。

拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)，根據(jù)本辦法規(guī)定簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。協(xié)議應(yīng)當(dāng)載明補(bǔ)償形式、貨幣補(bǔ)償金額及其支付期限、安置地點(diǎn)、安置用房面積、搬遷期限、過渡方式、過渡期限、搬家補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、違約責(zé)任以及當(dāng)事人認(rèn)為需要訂立的其他條款。

拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

拆遷房管部門代管的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)與代管人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；代管房屋有使用人的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與代管人、房屋使用人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議自簽訂之日起生效。拆遷人應(yīng)當(dāng)自協(xié)議簽訂之日起十五日內(nèi)將協(xié)議報(bào)房屋拆遷管理部門備案。

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議使用由省建設(shè)廳統(tǒng)一監(jiān)制的文本。

第十六條拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。

第十七條拆遷當(dāng)事人對補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、安置用房面積、安置地點(diǎn)、過渡方式、搬遷期限、過渡期限等內(nèi)容，在搬遷期限內(nèi)經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，拆遷當(dāng)事人可以向房屋拆遷管理部門申請裁決。被拆遷人是房屋拆遷管理部門的，由縣人民政府裁決。裁決部門應(yīng)當(dāng)自受理裁決申請之日起三十日內(nèi)作出書面裁決；裁決作出之前，裁決部門應(yīng)當(dāng)充分聽取各方的意見。

當(dāng)事人對裁決不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者向人民法院提起行政訴訟。除依法需要停止執(zhí)行的情形外，在復(fù)議和訴訟期間如拆遷人已按裁決給予貨幣補(bǔ)償或提存補(bǔ)償費(fèi)，或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，復(fù)議和訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

第十八條拆遷人不得改變尚未搬遷的被拆遷人、房屋承租人原有的供水、供電、供氣等基本生活條件。

第十九條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，由縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強(qiáng)制拆遷。

縣人民政府在作出強(qiáng)制拆遷決定前，應(yīng)當(dāng)依法舉行聽證，就作出補(bǔ)償安置裁決的主體、程序、依據(jù)及被拆遷人拒絕搬遷的理由聽取拆遷當(dāng)事人、有關(guān)主管部門及其他相關(guān)人員的意見。

實(shí)施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

第二十條拆遷房管部門代管的房屋，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。代管人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

第二十一條被拆遷房屋有下列情形之一的，由拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門審核同意后實(shí)施拆遷：

（一）有產(chǎn)權(quán)糾紛的；

（二）產(chǎn)權(quán)人下落不明的；

（三）暫時(shí)無法確定產(chǎn)權(quán)人的。

房屋拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

第二十二條拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依據(jù)國家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。

法律、法規(guī)對拆遷軍事設(shè)施、寺觀教堂、文物古跡、歸僑僑眷房屋、涉外房屋等另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第二十三條城市房屋拆遷涉及公共設(shè)施或者各種管線遷移的，由原所有人按規(guī)定期限自行遷移，所需遷移費(fèi)用，由拆遷人按國家有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

第二十四條對拆遷范圍內(nèi)的花木、綠地、古樹名木應(yīng)當(dāng)盡可能保留。不能保留的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第二十五條拆遷人使用拆遷補(bǔ)償安置資金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房屋拆遷管理部門審核。拆遷補(bǔ)償安置資金應(yīng)當(dāng)全部用于房屋拆遷的補(bǔ)償、安置，不得挪作他用。

房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對拆遷補(bǔ)償安置資金使用的監(jiān)督。

第二十六條房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)建立健全房屋拆遷檔案制度，加強(qiáng)對房屋拆遷檔案資料的管理。

房屋拆遷的檔案資料包括：拆遷人從事房屋拆遷的有關(guān)批準(zhǔn)文件，拆遷計(jì)劃和拆遷方案及其調(diào)整資料，前期調(diào)查登記資料，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議及其結(jié)算資料，以及其他與拆遷有關(guān)的檔案資料。

第三章拆遷補(bǔ)償與安置

第二十七條拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人按照法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定給予合理補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償、安置可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人有權(quán)選擇具體補(bǔ)償安置形式。

拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予補(bǔ)償。拆遷范圍公布后新建、改建、擴(kuò)建的附屬物不予補(bǔ)償。

第二十八條拆遷范圍內(nèi)的違法違章建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，必須在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)自行拆除，不予補(bǔ)償。拆除經(jīng)批準(zhǔn)未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，可給予適當(dāng)補(bǔ)償；審批時(shí)另有約定的，按約定辦理。

第二十九條貨幣補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積，按照被拆遷房屋的房屋所有權(quán)證或者其他合法房產(chǎn)憑證記載的建筑面積計(jì)算。

第三十條被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額根據(jù)房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定。評估應(yīng)當(dāng)采用市場比較法，不具備市場比較法評估條件評估非住宅房屋價(jià)格的，可以采用其他方法評估，并在評估報(bào)告中說明原因。

房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在確定被拆遷房屋的市場評估價(jià)格前，應(yīng)當(dāng)聽取被拆遷人的意見。

本條及本辦法第三十七條、第四十九條規(guī)定的評估所需費(fèi)用由拆遷人承擔(dān)。

第三十一條采用市場比較法評估被拆遷房屋價(jià)格的，由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)評估比準(zhǔn)價(jià)格，結(jié)合該房屋具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、成新、層次、裝修等因素評估確定。

評估比準(zhǔn)價(jià)格由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)交易價(jià)從高原則從類似房地產(chǎn)中選取三個(gè)以上可比實(shí)例，進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正后確定。

被拆遷房屋屬于非成套住宅的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)前款規(guī)定選取普通成套住宅作為可比實(shí)例。

房管部門應(yīng)當(dāng)按月向社會公布本地房產(chǎn)交易信息。

第三十二條房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)由拆遷人與被拆遷人共同選定；不能共同選定的，由房屋拆遷管理部門從報(bào)名的具備相應(yīng)法定資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)中隨機(jī)確定。參加隨機(jī)確定的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)不得少于三家。隨機(jī)確定房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場公證。

房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)在隨機(jī)確定房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)之日起三日前在拆遷范圍內(nèi)公告房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)隨機(jī)確定的時(shí)間和地點(diǎn)。

第三十三條被拆遷房屋的市場評估價(jià)格實(shí)行公示制。

房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將被拆遷人的姓名、被拆遷房屋的門牌號、評估因素、評估依據(jù)、評估價(jià)格等主要情況在拆遷范圍內(nèi)公示，接受社會監(jiān)督。公示時(shí)間不得少于十日。

拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，可以要求房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)作出解釋。房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自接到解釋要求之日起三日內(nèi)予以解釋。

第三十四條房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正的原則，嚴(yán)格按照國家房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行房地產(chǎn)市場價(jià)格評估。

第三十五條按照本章規(guī)定對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償后，其被拆遷房屋按標(biāo)準(zhǔn)容積率占有的土地，不再按照《省實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第二十九條規(guī)定予以補(bǔ)償。被拆遷人依法享有使用權(quán)的土地，其面積超過被拆遷房屋按標(biāo)準(zhǔn)容積率占有的土地面積的，超過部分的土地按照《省實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第二十九條規(guī)定予以補(bǔ)償。

第三十六條被拆遷地段用于同類商品房建設(shè)的，被拆遷人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

前款規(guī)定的同類商品房銷售，建設(shè)單位應(yīng)將被拆遷人優(yōu)先購買的期限予以公告。被拆遷人應(yīng)在建設(shè)單位公告規(guī)定的優(yōu)先購買期限內(nèi)辦理購房手續(xù)，逾期視作放棄。其中同類商品房屬競拍銷售的，被拆遷人享有同等競拍價(jià)的優(yōu)先購買權(quán)。

第三十七條實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)結(jié)算被拆遷房屋和安置用房的差價(jià)。

被拆遷房屋和安置用房的價(jià)格，由同一家房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)以房屋拆遷許可證核發(fā)之日為評估時(shí)點(diǎn)，采用相同的方法、標(biāo)準(zhǔn)評估確定。

第三十八條選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被拆遷人有權(quán)要求拆遷人提供不小于被拆遷房屋原建筑面積的安置用房。

安置用房應(yīng)當(dāng)符合設(shè)計(jì)規(guī)范要求；屬于新建商品房的，交付前應(yīng)當(dāng)經(jīng)驗(yàn)收合格。

第三十九條被拆遷人屬于低收入家庭，其被拆遷住宅房屋每戶建筑面積小于三十六平方米（在縣城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)有其他住宅房屋的，合并計(jì)算），并實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)提供建筑面積不小于三十六平方米的成套住宅作為安置用房。安置用房在四十五平方米以內(nèi)的面積，被拆遷房屋和安置用房互不結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)，超過四十五平方米的面積按市場評估價(jià)格結(jié)算。

前款所稱低收入家庭是指具有下列情形之一、戶口在本縣城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城市居民家庭：

（一）按照有關(guān)規(guī)定享受最低生活保障待遇；

（二）持有縣總工會頒發(fā)的特困證；

（三）縣政府規(guī)定的其他經(jīng)濟(jì)困難對象。

被拆遷住宅房屋每戶建筑面積，按照房屋拆遷許可證核發(fā)時(shí)被拆遷人的戶籍證和房屋所有權(quán)證或者其他合法房產(chǎn)憑證為依據(jù)確定。

被拆遷人經(jīng)審查符合享受經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房條件的，可優(yōu)先給予安排。

第四十條拆遷房管部門直管住宅公房或單位自管住宅公房（包括非成套住宅），年月日前租賃的，房屋承租人享有按照房改政策購房的權(quán)利。房屋承租人購房后，拆遷人應(yīng)對其按被拆遷人予以補(bǔ)償安置。房屋承租人房改購房辦法由縣房改辦制定，報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

房屋承租人未按房改政策購房或不具備享受房改條件的，可協(xié)議解除租賃關(guān)系，由房管部門或房屋產(chǎn)權(quán)單位對承租人給予貨幣補(bǔ)助，貨幣補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為該房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的百分之三十五。

房屋承租人未按房改政策購房，也未與被拆遷人達(dá)成解除租賃關(guān)系協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償安置方式。安置用房由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。房屋承租人經(jīng)審查符合申請廉租住房條件的，可根據(jù)縣政府的有關(guān)規(guī)定給予廉租房安置。

第四十一條拆遷落實(shí)私房政策換約續(xù)租的住宅用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定對被拆遷人予以補(bǔ)償、安置。被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，被拆遷人應(yīng)按房屋承租人實(shí)際租用面積支付最高為六個(gè)月的租金給予補(bǔ)助；房屋承租人為享受最低生活保障待遇的城市居民，被拆遷人應(yīng)按房屋承租人實(shí)際租用面積支付最高為十二個(gè)月的租金給予補(bǔ)助；房屋承租人經(jīng)審查符合申請廉租住房條件的，可直接申請廉租房安置，被拆遷人不再支付租金補(bǔ)助。

第四十二條拆遷房管部門代管的房屋，代管房屋有使用人的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；代管房屋無使用人的，由代管人選擇補(bǔ)償安置方式。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置用房仍由房管部門代管；選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，貨幣補(bǔ)償金額由代管人專戶存入銀行。

第四十三條被拆遷房屋的用途以房屋所有權(quán)證登記的用途為準(zhǔn)。認(rèn)定房屋用途以相關(guān)職能部門提供的合法有效文件為依據(jù)。

房屋所有權(quán)證未明確用途的，由產(chǎn)權(quán)登記部門依照職權(quán)或者根據(jù)房屋所有人的申請，按照本條前款的規(guī)定調(diào)查確認(rèn)。

房屋所有人要求改變原登記用途的，可以在其房屋被列入拆遷范圍前，持有關(guān)文件向產(chǎn)權(quán)登記部門申請變更登記。

第四十四條年月日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》施行前已改變房屋用途并以改變后用途延續(xù)使用的，根據(jù)房屋所有人的申請，按改變后的用途認(rèn)定，由產(chǎn)權(quán)登記部門變更登記；其中改為商業(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)持有合法有效營業(yè)執(zhí)照。

年日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》施行后未經(jīng)相關(guān)職能部門同意改變房屋用途的，拆遷時(shí)按原審批房屋用途予以補(bǔ)償安置。

改變房屋用途，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)交納土地收益金的，房屋所有人應(yīng)當(dāng)在變更登記前依法補(bǔ)交土地收益金。土地收益金補(bǔ)交辦法由縣國土資源管理部門另行制定。

第四十五條住宅房屋的被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取房屋拆遷許可證之日起二十四個(gè)月內(nèi)將被拆遷人或者房屋承租人安置完畢。其中，將拆遷地塊上建設(shè)的高層房屋作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取房屋拆遷許可證之日起三十六個(gè)月內(nèi)將被拆遷人或者房屋承租人安置完畢。

過渡期間的周轉(zhuǎn)用房可以由被拆遷人或者房屋承租人自行解決，也可以由拆遷人提供。被拆遷人或者房屋承租人有權(quán)選擇具體過渡方式，拆遷人不得強(qiáng)迫或者拒絕。

拆遷人提供周轉(zhuǎn)房的，被拆遷人或者房屋承租人應(yīng)當(dāng)在得到安置用房的四個(gè)月內(nèi)騰退周轉(zhuǎn)用房。

第四十六條住宅房屋的被拆遷人或者房屋承租人自行解決周轉(zhuǎn)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)從其搬遷之月起到被安置后的四個(gè)月內(nèi)支付其臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)按照縣城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)租賃與被拆遷房屋相當(dāng)面積、地段的住宅用房所需費(fèi)用的平均價(jià)格確定，但每戶每月臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)不得低于保障其基本居住條件所需費(fèi)用。具體標(biāo)準(zhǔn)由縣人民政府制定，每年公布一次。

拆遷人超過拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議規(guī)定的過渡期限未提供安置用房的，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起按照原標(biāo)準(zhǔn)的二倍支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，補(bǔ)償被拆遷人或者房屋承租人因延期使用安置用房的損失。

拆遷人提供周轉(zhuǎn)用房的，周轉(zhuǎn)用房應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋的居住條件相當(dāng)，并能夠滿足被拆遷人或者房屋承租人基本居住條件，拆遷人不再支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。拆遷人超過協(xié)議規(guī)定的過渡期限未提供安置用房的，除繼續(xù)提供周轉(zhuǎn)房外，還應(yīng)當(dāng)自逾期之月按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，補(bǔ)償被拆遷人或者房屋承租人因延期使用安置用房的損失。

第四十七條拆遷人應(yīng)當(dāng)支付住宅房屋的被拆遷人或者房屋承租人搬家補(bǔ)助費(fèi)。搬家補(bǔ)助費(fèi)每戶不低于六百元，具體標(biāo)準(zhǔn)由縣人民政府制定，每年公布一次。

實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被拆遷人或者房屋承租人從拆遷人提供的臨時(shí)周轉(zhuǎn)用房遷往安置用房時(shí)，應(yīng)當(dāng)再次支付搬家補(bǔ)助費(fèi)。

第四十八條拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)引起的經(jīng)濟(jì)損失以及搬遷、安裝、過渡等費(fèi)用，由拆遷人給予一次性補(bǔ)助。具體補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)由縣人民政府另行公布。

第四十九條拆除產(chǎn)權(quán)屬于學(xué)校、醫(yī)院、敬老院、幼兒園、福利院、居委會等用于社會公益事業(yè)的房屋及其附屬物，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補(bǔ)償。

第四章法律責(zé)任

第五十條違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定予以行政處罰：

(一)未取得房屋拆遷許可證實(shí)施拆遷的；

(二)以欺騙手段騙取房屋拆遷許可證的；

(三)未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實(shí)施房屋拆遷的；

(四)委托不具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷的；

(五)擅自延長拆遷期限的；

(六)接受委托的拆遷單位違反規(guī)定轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)的。

第五十一條違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一，造成被拆遷人或者房屋承租人財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任：

(一)未取得房屋拆遷許可證實(shí)施拆遷的；

(二)以欺騙手段騙取房屋拆遷許可證實(shí)施拆遷的；

(三)未按房屋拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍、拆遷期限實(shí)施拆遷的。

第五十二條房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與拆遷當(dāng)事人相互串通，故意壓低或者抬高被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價(jià)格的，評估結(jié)果無效，由房屋拆遷管理部門重新組織評估；并由房屋拆遷管理部門責(zé)令退還已收取的評估費(fèi)用，依法給予行政處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；對當(dāng)事人造成損失的，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十三條拆遷人有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門依法給予警告，責(zé)令改正；對被拆遷人造成損失的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任：

(一)未按規(guī)定與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議且未經(jīng)依法裁決進(jìn)行拆遷的；

(二)違反本辦法第二十一條第一款規(guī)定，補(bǔ)償安置方案未經(jīng)房屋拆遷管理部門審核同意而實(shí)施拆遷的；

(三)偽造、涂改或者不向被拆遷人提供規(guī)定的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議文本的；

（四）轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目，未按規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù)的。

第五十四條有關(guān)行政管理部門及其工作人員、、，有下列情形之一的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和直接責(zé)任人員，由有關(guān)部門依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

(一)違反規(guī)定核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準(zhǔn)文件的；

(二)核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準(zhǔn)文件后不履行監(jiān)督管理職責(zé)或者對違法行為不予查處的；

(三)未按本辦法規(guī)定拆遷公告的；

(四)房屋拆遷管理部門實(shí)施房屋拆遷的；

(五)違反本辦法規(guī)定作出拆遷裁決的；

(六)依照本辦法規(guī)定應(yīng)當(dāng)聽證而沒有聽證的；

(七)未按計(jì)劃組織建設(shè)拆遷安置用房，導(dǎo)致被拆遷人未能在安置期限內(nèi)得到安置的；

(八)違反本辦法規(guī)定實(shí)施強(qiáng)制拆遷的。

因前款規(guī)定行為給拆遷當(dāng)事人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五章附則

第五十五條在縣城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補(bǔ)償、安置的，參照本辦法執(zhí)行。

縣城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上房屋拆遷的補(bǔ)償安置辦法，由縣人民政府根據(jù)省人民政府的規(guī)定另行制定。

篇10

Abstract： With the rapid development of China's economy and the expanding demand of market economy， China's real estate industry is also growing. Among them， as an important part of the real estate industry， the business services scope of the real estate valuation industry is wider and wider. Credibility and integrity is one of the traditional virtues of the Chinese nation， every service industry should uphold the principle of good faith to better serve their customers， especially the real estate valuation industry. This paper researches the current status of the development of China's real estate valuation industry as well as the relevant content of the industry credit system to provide some reference and help for the real estate industry.

P鍵詞： 房地產(chǎn)；估價(jià)；信用體系；內(nèi)容；問題；對策

Key words： real estate；evaluate；credit system；content；problem；measure

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）10-0237-04

0 引言

誠信乃房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在之根本。目前，我國的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在誠信制度方面還有一定的欠缺，這對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了一定的阻礙。因此，本文旨在通過加強(qiáng)我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系的建立，有效地推動我國房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，為國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做貢獻(xiàn)。

1 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系建設(shè)現(xiàn)狀與存在問題

進(jìn)入到二十一世紀(jì)后，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出一派繁榮的景象，這也進(jìn)一步推動了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的快速發(fā)展。我國的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)一直處在政府部門的主要管轄下，從宏觀上能對房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起到一定的促進(jìn)作用，但是結(jié)合社會整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢態(tài)，處在政府部門統(tǒng)籌下的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在其發(fā)展上也受到了一定的限制。我國的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在近十年的蓬勃發(fā)展中已經(jīng)建立起了一系列相關(guān)的法律法規(guī)，相應(yīng)的職業(yè)資格制度也在不斷的更新和完善，其業(yè)務(wù)范圍也是在不斷擴(kuò)展。另外，隨著社會經(jīng)濟(jì)市場的不斷發(fā)展，誠信經(jīng)濟(jì)的概念已經(jīng)深入到每一個(gè)經(jīng)營的環(huán)節(jié)中，像房地產(chǎn)這種涉及范圍廣泛，涉及的資金龐大的行業(yè)更是應(yīng)該將誠信的理念貫徹到每一個(gè)經(jīng)營環(huán)節(jié)中，因此，信用體系的創(chuàng)建和完善在房地產(chǎn)行業(yè)中顯得尤為重要。但是，房地產(chǎn)行業(yè)目前的發(fā)展情況就是市場規(guī)范不到位，信用體系不健全，還存在欺瞞消費(fèi)者，侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的現(xiàn)象。2006年，一份有關(guān)于北京市房地行業(yè)的消費(fèi)者關(guān)于該行業(yè)誠信度問卷調(diào)查的結(jié)果顯示出只有百分之六的人對目前的房地產(chǎn)行業(yè)的誠信度較為滿意的，而超過半成的人認(rèn)為目前的房地產(chǎn)行業(yè)的誠信度很低，經(jīng)過了十年的發(fā)展，目前相關(guān)的消費(fèi)者對房地產(chǎn)行業(yè)的誠信度依舊不是很滿意?？偟膩碚f，目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了很嚴(yán)重的信用危機(jī)，針對這種情況，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該及時(shí)地采取措施，建立起一套完整的信用體系，為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供有效的保證。

目前，在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展過程中，行業(yè)協(xié)會對于其健康發(fā)展十分重視，2005年協(xié)會第三屆理事會選舉后，提出了加強(qiáng)行業(yè)研究的設(shè)想，并做出相關(guān)數(shù)據(jù)調(diào)查。以上海為例，有估價(jià)資產(chǎn)的房地產(chǎn)估價(jià)公司共有一百余家，其中外地估價(jià)公司在上海開設(shè)的分支機(jī)構(gòu)有5家，一級估價(jià)結(jié)構(gòu)相對較多，與此同時(shí)，對上海八達(dá)、城市、國城等三個(gè)估價(jià)公司展開調(diào)查，從調(diào)查結(jié)果來看，受訪公司的平均員工30人，估價(jià)報(bào)告二千份，二級和三級估價(jià)公司差別相對較小。與此同時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的估價(jià)師占全國的10%，但是專職房地產(chǎn)估價(jià)師只有300名左右，數(shù)據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，大部分估價(jià)師出擁有此職業(yè)資格證之外，還有其他的資格證，估價(jià)師的專業(yè)化水平和對行業(yè)的認(rèn)可度還有待提升。

其中絕大部分估價(jià)公司信息建設(shè)投入明顯不足，信用體系不完善，所以，主要通過公司高層的人際關(guān)系進(jìn)行客戶維護(hù)，與此同時(shí)，其中僅有百分之25%的估價(jià)公司成立的專門的客服部門提高其信用度，此外，其中95%的估價(jià)公司由估價(jià)師自己尋找所學(xué)資料，所以其服務(wù)質(zhì)量和專業(yè)水平仍有待提高，設(shè)立研究部門手機(jī)市場資料的估價(jià)公司進(jìn)展25%，自身研究能力相對較弱，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)股價(jià)行業(yè)信用體系的構(gòu)建和完善。

2 國外房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系建設(shè)經(jīng)驗(yàn)與借鑒

信用體系的成熟度很大程度上可以對市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展起到促進(jìn)作用。分析國內(nèi)外信用體系的建立成果，我們不難發(fā)現(xiàn)發(fā)達(dá)國家都是具有較為完善的信用系統(tǒng)的，而我國的信用體系的建立起步晚，發(fā)展慢，較發(fā)達(dá)國家還有很長的一段距離要走。

2.1 國外信用體系的分析

就國外的房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)信用體系建設(shè)而言，以美國為代表的發(fā)達(dá)國家都具有一套完整的信用系統(tǒng)，主要由信用管理體系以及與之對應(yīng)的法律體系和信用服務(wù)公司組成。到目前為止，這些發(fā)達(dá)國家的信用體系體現(xiàn)出來了以下特點(diǎn)：

2.1.1 有效的法律保障和監(jiān)管機(jī)制

一些發(fā)達(dá)國家的信用體系發(fā)展歷史長達(dá)數(shù)百年，因此，發(fā)展到現(xiàn)在，相關(guān)的管理政策和法律政策都得到了完善，例如，美國針對于市場信用體系頒布的法律政策接近20部，相應(yīng)的管理手段和有關(guān)的政策也是不停的在更新和發(fā)展。

另外，國外一些發(fā)達(dá)國家對信用體系的監(jiān)管是采用政府和相關(guān)的協(xié)會共同協(xié)助來完成的，這樣的監(jiān)管手段能有效的結(jié)合二者在信用體系建設(shè)過程中發(fā)現(xiàn)的問題，政府部門起主要的監(jiān)管作用，行業(yè)協(xié)會根據(jù)行業(yè)的特點(diǎn)在政府部門和行業(yè)企業(yè)中起到樞紐的作用，綜合的從國家發(fā)展和民生建設(shè)兩方面來監(jiān)督和管理市場信用體系的建設(shè)和發(fā)展。并且，一些發(fā)達(dá)國家的政務(wù)信息是公開透明的，這種透明的監(jiān)管制度也能更好地督促社會信用體制的建設(shè)和發(fā)展。

2.1.2 很強(qiáng)的市場信用意識

除了有效的法律監(jiān)管手段之外，國外發(fā)達(dá)國家對于信用體系中涉及的信用服務(wù)機(jī)構(gòu)和征信公司都采取了有效的管理政策，能對信用信息的采集、分類和更新起到很好的督促作用，同時(shí)還能有效地促進(jìn)信用產(chǎn)品生產(chǎn)和改革創(chuàng)新。此外，發(fā)達(dá)國家的政府部門對于采集到的信用信息會進(jìn)行分析管理，對于信用記錄較為差勁的企業(yè)和個(gè)人都會采取相應(yīng)的制約手段，用以限制其在生活和工作中的信用消費(fèi)行為。又因?yàn)檎餍殴_透明化，在這種背景中，一些公司在選擇服務(wù)和合作對象時(shí)，會將信用記錄差的公司和個(gè)人排除在外。因此，發(fā)達(dá)國家市場主體都會具有很強(qiáng)的信用在這種執(zhí)行政策下，國家的市場主體部分都會自覺的形成很強(qiáng)的信用意識，這對信用體系的建設(shè)和管理有很大的促進(jìn)作用。

2.1.3 嚴(yán)厲的懲罰制度

任何體系的建立和形成都離不開嚴(yán)明的獎懲制度，一些國家針對失信行為建立的懲罰制度也是信用體系的重要組成部分。例如，美國對于企業(yè)和個(gè)人的失信行為有著非常明確的懲罰機(jī)制，不僅將失信的內(nèi)容擴(kuò)大和公開化，更是將其失信的行為永久記錄在案，除此之外，還會進(jìn)行相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和勞動處罰，對一些出現(xiàn)嚴(yán)重失信行為的公司和個(gè)人將會直接取締其營業(yè)資格，使其付出慘痛的代價(jià)。通過建立這種懲罰制度，可以有效地促使企業(yè)和個(gè)人形成良好的誠心習(xí)慣，以保證信用體系能健康的發(fā)展。

2.1.4 完善的信用體系

在國外，其房地產(chǎn)評估信用體系相對完善，就目前其發(fā)展?fàn)顩r來講，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展水平，同時(shí)，在國外，包括美國、英國等國家在內(nèi)的發(fā)達(dá)國家，其房地產(chǎn)估價(jià)信用體系構(gòu)建過程中主要傾向于估價(jià)的技術(shù)路線的研究，同時(shí)也包括對估價(jià)工具的重視，此外，這些國家在構(gòu)建房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系過程中，更加側(cè)重于估價(jià)實(shí)踐的效率和公平，因此建立了較為完善的信用體系，企業(yè)信用通常包括五個(gè)方面的基本要素，其中涉及到企業(yè)品格、能力、資本、擔(dān)保、環(huán)境。在財(cái)富全球100強(qiáng)企業(yè)中有一半以上被稱之為誠信企業(yè)，其信用體系相對完善，誠信是其企業(yè)文化的重要組成部分。

2.1.5 專業(yè)組織的創(chuàng)建

英國皇家特許測量時(shí)協(xié)會目前是一個(gè)全球性的專業(yè)組織，主要以維護(hù)公共利益為目的，并以此代表、規(guī)范、推廣特許測量師這一職業(yè)。1881年學(xué)會被允許皇家注冊，名稱至今。一百多年來，英國皇家特許測量時(shí)協(xié)會與很多相似道德組織合并，不斷發(fā)展，直接帶動了其房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

2.2 國內(nèi)信用體系

對比國外房地產(chǎn)市場擁有的一套完善的信用體系，我國在這方面的建設(shè)還存在很大的不足，具體來講有以下幾個(gè)方面：

2.2.1 法律制度和監(jiān)管職責(zé)不完善

由上面的介紹我們不難看出，國外的信用體系在建設(shè)的過程中都注重法律制度的規(guī)范性。相比較之下，在我國，與信用體系相關(guān)的法律規(guī)范倒是存在一些，但是真正的完全是以信用體系作為主要內(nèi)容的法律規(guī)范一個(gè)也沒有。另外，我國的房地產(chǎn)信用體系是在政府部門單獨(dú)的監(jiān)管下實(shí)施的，相比較國外的政府部門和行業(yè)協(xié)會共同監(jiān)管，我國的這種監(jiān)管情況沒有充分的發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，很容易因?yàn)槠嫘远霈F(xiàn)一些紕漏，在這種情況下，我國的信用體系建設(shè)必會受到很大的阻礙。

2.2.2 信息公_程度不夠，市場信用意識不夠強(qiáng)烈

對比國外的政務(wù)信息公開透明化來說，我國在信息公開方面還存在很大的不足。我國對于企業(yè)和個(gè)人的失信行為不會將其公之于眾，導(dǎo)致行業(yè)部門在經(jīng)營的過程中不會強(qiáng)烈的約束自己的行為，對于一些失信行為也不會給與足夠的重視，最終呈現(xiàn)出來的就是行業(yè)經(jīng)營過程中信用意識不強(qiáng)烈，因此出現(xiàn)了很多經(jīng)濟(jì)和合同糾紛。

2.2.3 缺乏明確的獎懲制度

我國的關(guān)于房地產(chǎn)信用體系的建設(shè)過程中缺乏對失信行為的懲罰行為，對比國外對失信行為的嚴(yán)厲懲罰而言，國內(nèi)的信用體系似乎缺乏對失信行為的明確定義和管理。也沒有像發(fā)達(dá)國家一樣，對社會群體和個(gè)人的失信行為登記在案，更沒有將其擴(kuò)大化和嚴(yán)肅化。另外，在對失信行為的經(jīng)濟(jì)和勞動懲罰中，也沒有明確的懲罰機(jī)制，其懲罰力度也是一般，最終出現(xiàn)的結(jié)果就是失信行為在行業(yè)內(nèi)部惡性循環(huán)。

3 體系框架

對于我國目前的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)而言，綜合考慮房地產(chǎn)行業(yè)和國家市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，針對其信用體系的整體框架而言，具體來講應(yīng)該包括以下幾個(gè)部分：

3.1 主要內(nèi)容

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的信用體系在建立之初就應(yīng)該明確其涉及的主體對象，提供估價(jià)服務(wù)的房地產(chǎn)建設(shè)公司、中介公司等，提供監(jiān)督管理的政府職能部門，以及相應(yīng)的從業(yè)人員和服務(wù)對象。另外一個(gè)不可或缺的就是支持房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系的法律和法規(guī)，任何一個(gè)體系的完善都離不開法律制度的支持和保護(hù)，因此，建立一套與之相關(guān)的法律和法規(guī)，有效的針對失信行為給與相應(yīng)的法律處分，在信用體系實(shí)施的過程中作為其后盾的存在，能有效地促進(jìn)信用體系的改革和發(fā)展。

3.2 運(yùn)行過程

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的信用體系建立完成后，應(yīng)該怎么運(yùn)行就變得十分的重要了。首先要說的就是該體系的執(zhí)行方式了。體系建立完成，明確了主體對象之后必須確定信用體系的實(shí)施方式，按我國現(xiàn)有的發(fā)展模式來看，我們應(yīng)該借鑒國外成功的經(jīng)驗(yàn)，將信用體系的監(jiān)控主題由原來的政府部門主管改變成為政府部門和相應(yīng)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會公共監(jiān)督管理，該行業(yè)涉及的群體和個(gè)人應(yīng)該嚴(yán)格按照體系的要求展開工作內(nèi)容，做到令行禁止。

當(dāng)信用體系成功運(yùn)行起來后，就應(yīng)該嚴(yán)格的按要求執(zhí)行，一旦出現(xiàn)不按要求執(zhí)行的，又有違反法律法規(guī)的行為時(shí)，相應(yīng)的懲罰制度就顯得尤為重要。因此，整個(gè)體系的框架結(jié)構(gòu)中應(yīng)該留出一部分作為針對失信行為實(shí)行的懲罰制度，通過在體系的運(yùn)行過程中實(shí)行對失信行為不同程度的懲罰來約束該行業(yè)相關(guān)人員的失信行為。

與此同時(shí)，還要著重發(fā)揮政府在此過程中的相關(guān)職能，其中包括監(jiān)督、抽查和審核等監(jiān)管機(jī)制，眾所周知，在經(jīng)濟(jì)生活中，信用可以發(fā)揮制度規(guī)范作用，但是在此過程中，必須滿足一下幾個(gè)條件，其一，市場中的行為主體更加傾向于關(guān)注長期利益，其二，構(gòu)建暢通的信息渠道，最后是行為主體認(rèn)識到不誠信行為會受到相應(yīng)處罰，基于此，政府需要不斷加強(qiáng)監(jiān)督和引導(dǎo)，針對估價(jià)行業(yè)發(fā)展過程中的失信行為進(jìn)行相關(guān)處罰條例的頒布和實(shí)施，并進(jìn)行適當(dāng)監(jiān)管和抽查，避免法律漏洞帶來的信用缺失。

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在構(gòu)建信用體系過程中，大體可以針對以下幾個(gè)方向，建立信用管理制形象。其中信用建設(shè)的基礎(chǔ)是信用管理制度的構(gòu)建，其中不僅包括估價(jià)機(jī)構(gòu)誠信檔案制度，同時(shí)也包括房地產(chǎn)股價(jià)行業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)道德守則以及政府的信用監(jiān)督，從而使不守信的估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)收到相應(yīng)的懲戒，從而引領(lǐng)整個(gè)股價(jià)行業(yè)的健康良性發(fā)展，并保障守信的估價(jià)師以及估計(jì)機(jī)構(gòu)收到相應(yīng)鼓勵和褒獎，從而帶動良性風(fēng)氣的樹立和形成。

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系的構(gòu)建還應(yīng)該自身行業(yè)的自律和不斷規(guī)范化，在此過程中，可以加大自身企業(yè)信用宣傳，樹立企業(yè)信用形象，并在此過程中，不斷提高自身的服務(wù)水平和信用程度，提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，形成帶有自身準(zhǔn)則的信用服務(wù)意識，總而促進(jìn)估價(jià)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)信用體系的構(gòu)建不僅是為了提高股價(jià)是自身的道德準(zhǔn)則和職業(yè)素養(yǎng)，同時(shí)也是為了將房地產(chǎn)股價(jià)行業(yè)發(fā)展成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)所需、社會所歡迎和認(rèn)可、群眾所支持和尊重的健康行業(yè)。

4 評價(jià)體系的機(jī)制

社會經(jīng)濟(jì)市場上的誠信問題日益嚴(yán)重，雖然信用體系建立已經(jīng)有一段時(shí)間了，但是相應(yīng)的評價(jià)機(jī)制還未成型，特別是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的評價(jià)機(jī)制，幾乎還處在零起步的位置。因此，針對房地產(chǎn)估價(jià)市場存在的評價(jià)機(jī)制空白的問題，建立有效的評價(jià)體系機(jī)制變得極其重要。通過分析目前存在于市場經(jīng)濟(jì)中其他各行業(yè)中的誠信評價(jià)機(jī)制，結(jié)合國外一些較為成功的誠信評價(jià)機(jī)制的建立過程，我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的誠信評價(jià)機(jī)制的建立應(yīng)該由以下幾個(gè)部分組成：

4.1 企業(yè)素質(zhì)

企業(yè)自身的素質(zhì)從很大程度上可以決定企業(yè)完成業(yè)務(wù)的能力，也能對企業(yè)的誠信度產(chǎn)生很大的影響。企業(yè)自身的素質(zhì)主要由企業(yè)資質(zhì)、注冊資金、從業(yè)時(shí)間以及企業(yè)內(nèi)部員工的數(shù)量這四個(gè)部分組成。這四個(gè)部分中，企業(yè)資質(zhì)等級越高，相關(guān)的管理機(jī)制也就越完善，注冊資金的金額越大，其承擔(dān)的失信風(fēng)險(xiǎn)也就越高，而從業(yè)時(shí)間越長也就意味著企業(yè)的誠信度結(jié)較高，最后的員工數(shù)量就可以顯示出企業(yè)規(guī)模，對這四部分進(jìn)行綜合的評價(jià)就能大致上確定該企業(yè)在誠信評價(jià)中是否占據(jù)優(yōu)勢。

4.2 員工素質(zhì)

評價(jià)體系機(jī)制中，納入對員工素質(zhì)的綜合分析，主要的分析內(nèi)容包括了對員工的學(xué)歷以及考取的專業(yè)資格以及業(yè)務(wù)能力，通過這些分析可以看出與房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)相關(guān)的管理和從業(yè)人員的專業(yè)知識技能和業(yè)務(wù)能力是否具有較高的水平。這也是反應(yīng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)誠信度的一個(gè)重要的因素。

4.3 經(jīng)營能力

經(jīng)營能力指的是房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)展開的有關(guān)于估價(jià)行為的經(jīng)營方式和取得的成果。經(jīng)營能力很大程度上是與該公司的業(yè)務(wù)收入掛鉤的，一個(gè)擁有良好經(jīng)營能力的企業(yè)必定也具有很強(qiáng)的市場競爭力。因此，將企業(yè)的經(jīng)營能力納入評價(jià)體系機(jī)制的內(nèi)容中能有效地提高企業(yè)的誠信度，促進(jìn)企業(yè)更好的發(fā)展。

4.4 信用記錄

作為評價(jià)企業(yè)誠信體系的幾個(gè)機(jī)制，有關(guān)于企業(yè)的信用記錄是不能缺少的。信用記錄能夠反映出該企業(yè)在經(jīng)營的過程中接受的來自外界，包括了政府部門、同行業(yè)競爭者以及客戶群的信用反饋。通過一套完整的信用管理檔案，我們可以很好的對企業(yè)的誠信水平做出評價(jià)，從而更好地實(shí)現(xiàn)對企業(yè)信用的督促。

5 完善房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系建設(shè)的對策

針對目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的信用缺失和相關(guān)監(jiān)督制度不夠完善的情況，在此提出以下幾點(diǎn)建議：

5.1 完善監(jiān)督制度

完善房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的監(jiān)督制度主要就是提高國家和行業(yè)協(xié)會的監(jiān)控能力，國家應(yīng)針對目前房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在的問題提出與之相對應(yīng)的法律條文，對于細(xì)節(jié)部分也應(yīng)該更加完善和充足，從法律根本上杜絕房地產(chǎn)企業(yè)的僥幸心理。另外，有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會應(yīng)該有針對性的對行業(yè)內(nèi)部的違法亂紀(jì)現(xiàn)象制定相應(yīng)的行業(yè)規(guī)則，保證房地產(chǎn)行業(yè)的正規(guī)經(jīng)營。

5.2 提高企業(yè)自身的素養(yǎng)

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在的一些問題從根本上來說與企業(yè)自身的素質(zhì)文化有很大的關(guān)系，從企業(yè)內(nèi)部的企業(yè)文化，到專業(yè)知識技能的培訓(xùn)，再到員工的職業(yè)素養(yǎng)，各方面都對房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的信用a生了影響，因此，從企業(yè)自身來說，創(chuàng)建企業(yè)文化知識，加大對職工素養(yǎng)的培訓(xùn)，提升企業(yè)整體的職業(yè)素養(yǎng)很有必要。

5.3 消費(fèi)者及時(shí)的監(jiān)督舉報(bào)

任何一個(gè)行業(yè)，其失信行為都會給消費(fèi)者造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，針對房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的失信行為，消費(fèi)者應(yīng)該持有冷靜客觀的態(tài)度，一發(fā)現(xiàn)任何違反誠信現(xiàn)象就應(yīng)該及時(shí)的舉報(bào)，堅(jiān)決不姑息任何有違信用體系建立的行為。相信通過消費(fèi)者的監(jiān)督一定能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系的建立起到促進(jìn)的作用。

6 結(jié)語

誠信是立人之本，也是一個(gè)行業(yè)存在于市場的根本所在。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系的建立對于目前該行業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，用一套完整的信用體系對房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的服務(wù)行為進(jìn)行約束和規(guī)范，以保證我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]姚郭亮.淺議房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展建議[J].房產(chǎn)探究，2012.

[2]魏凱.我國房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的問題及對策[J].科技情報(bào)開發(fā)與經(jīng)濟(jì)，2010.

[3]徐亞紅.淺談房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)形勢及估價(jià)體系的完善[J]. 華東科技，2012.

[4]張炯，張敏莉.關(guān)于我國房地產(chǎn)信用體系建設(shè)的思考――美國信用制度借鑒[J].揚(yáng)州大學(xué)學(xué)報(bào)，2009.

[5]劉立群，胡金紅.我國房地產(chǎn)行業(yè)信用體系分析[J].吉林建筑工程學(xué)院學(xué)報(bào)，2007.

[6]竇艷杰.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)誠信評價(jià)體系研究――兼論基于AHP-BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的誠信評價(jià)模型[J].天津商務(wù)職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào)，2015.

[7]鄭皓文.基于市場法的房地產(chǎn)評估指標(biāo)體系研究分析[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2014.

[8]李晶.中國房地產(chǎn)稅收制度改革研究[D].東北財(cái)經(jīng)大學(xué)，2011.