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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；登記審核；管理制度

中圖分類號(hào)：F239 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2014年8月21日

自改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度逐漸提升，在眾多行業(yè)中，能夠?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展帶來最大推動(dòng)力的，非房地產(chǎn)業(yè)莫屬。為了保證房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國家陸續(xù)出臺(tái)了一系列相關(guān)政策制度，對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行管理。然而，由于相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章制度等不夠完善，使得我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中還存在一些問題，尤其是房地產(chǎn)登記審核管理制度存在一些漏洞，其對房地產(chǎn)發(fā)展的阻礙作用已經(jīng)愈加明顯，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)登記審核管理制度，是亟待解決的重大問題。

一、我國房地產(chǎn)登記審核管理制度概述

（一）房地產(chǎn)登記制度相關(guān)概念。房地產(chǎn)登記，也就是人們通常所說的不動(dòng)產(chǎn)登記，它指的是當(dāng)事人向國家房地產(chǎn)相關(guān)的機(jī)關(guān)單位提出登記申請，而國家法定機(jī)關(guān)再依據(jù)現(xiàn)有的相關(guān)法律制度對房產(chǎn)、地產(chǎn)等產(chǎn)權(quán)信息進(jìn)行審核、匯總，統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)客體信息，從而對房地產(chǎn)信息及所有人進(jìn)行權(quán)力賦予和界定的一項(xiàng)制度。房地產(chǎn)登記制度所發(fā)揮作用的強(qiáng)弱，直接受相關(guān)法律法規(guī)、相關(guān)部門的執(zhí)行力度等因素的影響。同時(shí)，房地產(chǎn)登記制度管理是否執(zhí)行到位，也直接關(guān)系到該行業(yè)未來的發(fā)展趨勢。

（二）房地產(chǎn)登記相關(guān)制度管理程序。房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)的性質(zhì)，且擁有權(quán)、使用權(quán)的期限都相對較長，在其權(quán)利歸屬的劃分中，難免會(huì)因產(chǎn)權(quán)交接等原因產(chǎn)生一些權(quán)利不明的問題。為了能夠更好地解決因產(chǎn)權(quán)歸屬帶來的糾紛，房地產(chǎn)登記相關(guān)制度必須要不斷完善。目前，我國與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)對房地產(chǎn)登記制度作出了基本規(guī)定，在房地產(chǎn)登記具體事宜中，還要受到地區(qū)、當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)、經(jīng)濟(jì)市場發(fā)展的各因素的約束。因此，房地產(chǎn)登記必須在符合法律規(guī)定的條件下，由權(quán)力機(jī)關(guān)進(jìn)行切實(shí)的實(shí)施，才能發(fā)揮其產(chǎn)權(quán)界定、公示、管理等功能。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記模式為：由房地產(chǎn)行政管理部門擔(dān)任登記機(jī)關(guān)，實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)強(qiáng)制登記制度。

二、我國房地產(chǎn)登記審核管理制度存在的問題

（一）房地產(chǎn)相關(guān)法律存在缺陷。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，市場對于房地產(chǎn)秩序的要求也越來越急迫，我國《物權(quán)法》的建立，在一定程度上有效地解決了房地產(chǎn)權(quán)的問題。然而，隨著房地產(chǎn)行業(yè)越做越大，現(xiàn)有的法律已經(jīng)不能夠完全滿足房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。房地產(chǎn)登記相關(guān)法律多數(shù)是作為其他法律的附帶內(nèi)容，卻并未形成一個(gè)完善的、系統(tǒng)的法律體系，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)相關(guān)立法滯后，法律執(zhí)行效率低下。并且，現(xiàn)有的法律產(chǎn)權(quán)很多都是針對多年前的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)而制定，市場對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用未能在法律中體現(xiàn)出來，而如今，房地產(chǎn)市場交易又是一項(xiàng)重要的經(jīng)濟(jì)手段，法律與市場脫離，那么房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、權(quán)利轉(zhuǎn)讓等問題越來越多，由此而產(chǎn)生的矛盾和糾紛也越來越嚴(yán)重。于當(dāng)事人來說，合法權(quán)益受到了侵害；于市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展來說，這是一大進(jìn)步的障礙；于國家來說，這是關(guān)系到民生民計(jì)、社會(huì)安定的大問題。

（二）房地產(chǎn)登記制度不夠完善。房地產(chǎn)登記制度存在的最明顯的問題就是與房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)難以達(dá)到統(tǒng)一。在我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)體制過渡的大背景下，房地產(chǎn)能夠如此迅速地發(fā)展起來，是一件偉大的事情。然而，正是由于經(jīng)濟(jì)體制的變化，導(dǎo)致了房地產(chǎn)登記制度的建立難以跟得上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步?，F(xiàn)如今，房地產(chǎn)登記制度中，國家權(quán)力機(jī)關(guān)的干預(yù)過多，甚至出現(xiàn)了國家干涉阻礙房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況。房地產(chǎn)登記中某些事項(xiàng)，如房地產(chǎn)行政主管部門可以全權(quán)代表政府對房產(chǎn)的所有權(quán)及延伸出的典權(quán)、抵押權(quán)等進(jìn)行審核登記。這種登記審核管理制度可以有效地保護(hù)房產(chǎn)權(quán)利所有人的合法權(quán)益，但不能否認(rèn)，這樣的制度也嚴(yán)重地影響了國家機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)行政管理職能的發(fā)揮。現(xiàn)有房地產(chǎn)登記審核管理制度的弊端越來越明顯，近期，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，不能忽略制度上所帶來的負(fù)面影響。為了能夠讓房地產(chǎn)市場盡快恢復(fù)，完善的房地產(chǎn)登記審核管理制度必不可少。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)登記審核管理制度的方案

（一）建立健全房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)。目前，我國實(shí)行中國特色的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制，無論是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的道路，還是相關(guān)法律的建立，既要考慮到國家政府機(jī)關(guān)職能的發(fā)揮，又要考慮市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律。兩者并重，才能讓法律更為符合我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，維護(hù)相關(guān)人員的合法權(quán)益。以健全的法律法規(guī)為依據(jù)的房地產(chǎn)登記審核管理制度的建立和完善，可以有效地發(fā)揮國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控作用，同時(shí)也不會(huì)影響市場對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整。通過對房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)登記的權(quán)利、責(zé)任，規(guī)范登記操作過程。如此一來，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記一旦完成，便可立即產(chǎn)生法律效用。避免因?yàn)榉康禺a(chǎn)歸屬權(quán)認(rèn)識(shí)不清、內(nèi)容登記不詳?shù)葥p害相關(guān)人員的權(quán)利和利益。現(xiàn)如今，我國《物權(quán)法》已明確規(guī)定，統(tǒng)一的登記辦法、統(tǒng)一的登記范圍、統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)等條件下所進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，才能夠得到國家機(jī)關(guān)的認(rèn)可。房地產(chǎn)登記相關(guān)法律的程序性內(nèi)容已經(jīng)相對完善，但由于具有繁多復(fù)雜、較為瑣碎等特征，就要求其必須有相關(guān)的配套法律共同執(zhí)行，確定房地產(chǎn)登記的類型等相關(guān)事宜，保證法律的執(zhí)行能夠發(fā)揮到其應(yīng)有的作用。

（二）根據(jù)已有法律，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)權(quán)整合。所謂房地產(chǎn)，既包括房屋，也包括土地，二者雖有區(qū)別，但在房地產(chǎn)登記審核管理中，更有著密不可分的聯(lián)系。在房地產(chǎn)開發(fā)和交易中，土地的擁有權(quán)和使用權(quán)主要是以房屋的權(quán)利歸屬來體現(xiàn)。在房地產(chǎn)事業(yè)的實(shí)際運(yùn)行過程中，房屋和土地基本是保持一致的步調(diào)。世界上許多國家對于土地和房屋權(quán)利的管理都是將二者歸結(jié)到一起，進(jìn)行統(tǒng)一的管理，也就是說，房地產(chǎn)權(quán)實(shí)際上是一種權(quán)利。在以前的中國，土地權(quán)和房屋權(quán)是分立的。近年來，兩種權(quán)利的分開造成了種種問題，開發(fā)建設(shè)的房屋出售給購房者之后，購房者只持有房產(chǎn)證，而沒有地產(chǎn)證。這就造成了房地產(chǎn)權(quán)利分開，容易出現(xiàn)權(quán)利不明等情況。正是由于這個(gè)原因，我國在《物權(quán)法》中規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記，在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》中將地權(quán)與房權(quán)整合到一起，實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)登記整合。然而，由于這一制度的實(shí)施時(shí)間有限，在登記審核管理方面還未能做到盡善盡美。造成了如今雖然有法律與制度的支持，但在實(shí)際操作中總是問題不斷的情況。因此，必須進(jìn)一步對房地產(chǎn)登記審核管理制度進(jìn)行完善，根據(jù)目前房地產(chǎn)狀況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，讓政策與制度在實(shí)際的執(zhí)行中能夠發(fā)揮更大的作用。

（三）完善房地產(chǎn)登記損害賠償制度。房地產(chǎn)登記審核管理相關(guān)部門要積極承擔(dān)起應(yīng)有的責(zé)任，以專業(yè)的手段進(jìn)行高效率的管理。房地產(chǎn)登記審核過程中，一旦出現(xiàn)紕漏，將會(huì)給當(dāng)事人帶來極大的經(jīng)濟(jì)、名譽(yù)上的損失。而房地產(chǎn)登記損失的造成可能是由于房地產(chǎn)交易的某一方參與者的不法行為與房地產(chǎn)登記部門的錯(cuò)誤等多種原因共同造成的。那么，如何對利益受到損失的當(dāng)事人進(jìn)行賠償，這是一個(gè)難題。就目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢來看，錯(cuò)誤登記的賠償應(yīng)當(dāng)選擇這樣一種方式：當(dāng)核實(shí)當(dāng)事人利益確實(shí)受到了損失，并且房地產(chǎn)登記部門的錯(cuò)誤是原因之一（或是全部責(zé)任）后，應(yīng)當(dāng)先由國家行政機(jī)關(guān)賠償全部損失，并根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)追究其他涉事單位、個(gè)人的責(zé)任，使其付出相應(yīng)的賠償，同時(shí)國家行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在法院的判決下，確定好應(yīng)當(dāng)賠償?shù)姆蓊~。另外，當(dāng)事人也應(yīng)當(dāng)積極尋找合理的途徑來索取賠償，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要合理而完善的管理制度作為支撐。加強(qiáng)房地產(chǎn)登記審核管理制度，是推動(dòng)我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要一步，隨著法律和制度的建立和完善，房地產(chǎn)市場必然會(huì)走上更快的發(fā)展之路。

主要參考文獻(xiàn)：

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；會(huì)計(jì)監(jiān)督；對策

會(huì)計(jì)監(jiān)督是會(huì)計(jì)的基本職能之一。房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)監(jiān)督是指房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)對房地產(chǎn)公司所從事業(yè)務(wù)事項(xiàng)的合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行審查的工作過程。合法性是指會(huì)計(jì)監(jiān)督確認(rèn)房地產(chǎn)公司經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)或生成會(huì)計(jì)資料的程序是否符合我國會(huì)計(jì)法律法規(guī)和其他相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定；真實(shí)性是指會(huì)計(jì)監(jiān)督房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)計(jì)量、記錄的相關(guān)活動(dòng)是否實(shí)際發(fā)生或按規(guī)定生成相應(yīng)的會(huì)計(jì)資料，杜絕會(huì)計(jì)資料因人為因素的失真；準(zhǔn)確性是指房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)按照我國會(huì)計(jì)法規(guī)體系的相關(guān)要求，監(jiān)督房地產(chǎn)公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的各種會(huì)計(jì)資料所記錄的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)之間是否吻合，應(yīng)確保各個(gè)數(shù)據(jù)之間吻合；完整性是指房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)核算公司相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程中形成和提供的各種會(huì)計(jì)資料是否齊全和完整。

一、房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)監(jiān)督現(xiàn)狀及原因分析

有效的會(huì)計(jì)監(jiān)督有利于房地產(chǎn)公司形成良好的經(jīng)濟(jì)秩序，協(xié)助管理朝著更好的方向發(fā)展。然而，在我國部分房產(chǎn)公司中，會(huì)計(jì)監(jiān)督形如虛設(shè)，會(huì)計(jì)監(jiān)督的不力，一定程度上加劇了會(huì)計(jì)行業(yè)的困境，導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息失真、弄虛作假現(xiàn)象增多、誠信嚴(yán)重缺失等不利局面，不僅危及公司經(jīng)營者、投資者、債權(quán)人的利益，而且阻礙了國家宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)公司管理的正常進(jìn)行。產(chǎn)生這些現(xiàn)象的原因大致可分為以下方面：

1.法律制度不健全。

由于會(huì)計(jì)監(jiān)督的特殊性以及房地產(chǎn)公司所從事的行業(yè)特殊性，決定了有效的會(huì)計(jì)監(jiān)督必然以會(huì)計(jì)法律法規(guī)和房地產(chǎn)相關(guān)法律為準(zhǔn)繩及行為標(biāo)準(zhǔn)。自1985年我國的第一部會(huì)計(jì)法通過并開始施行，后來為了更好地適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)及市場經(jīng)濟(jì)體制改革的要求，會(huì)計(jì)法也相應(yīng)做過幾次修訂。近年來，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，城市房屋銷售價(jià)格上漲幅度成倍增加，隨之而來出臺(tái)了多項(xiàng)針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。就使得部分相關(guān)規(guī)定嚴(yán)重滯后，但相關(guān)會(huì)計(jì)法律法規(guī)的清理廢止或修改工作未能及時(shí)跟進(jìn)；甚至出現(xiàn)了會(huì)計(jì)法未涉及的真空地帶，造成無法可依的局面。

2.監(jiān)督體系流于形式。

據(jù)我國《會(huì)計(jì)法》的規(guī)定，完整的會(huì)計(jì)監(jiān)督體系是集單位內(nèi)部監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)督、政府監(jiān)督三位于一體的有效監(jiān)督體系。但現(xiàn)狀是它們并未完全發(fā)揮其應(yīng)有的作用，甚至有不斷弱化的趨勢，表現(xiàn)為：首先，管理體制的不健全導(dǎo)致單位內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的缺位。雖然相關(guān)的制度規(guī)定也建立起來，但形如虛設(shè)無法得到有效的執(zhí)行，以致會(huì)計(jì)秩序混亂，弄虛作假現(xiàn)象頻發(fā)。

3.人員素質(zhì)有待提高。

現(xiàn)階段我國會(huì)計(jì)行業(yè)的從業(yè)人員部分專業(yè)素養(yǎng)不高，或者相對較高，但對于房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)知識(shí)的缺乏，并部分存在法制觀念淡薄，職業(yè)道德缺失嚴(yán)重等，都造成了監(jiān)督不力的局面。許多會(huì)計(jì)從業(yè)人員并沒有意識(shí)到正確行使會(huì)計(jì)監(jiān)督職能以保障公司經(jīng)濟(jì)活動(dòng)行為所涉及的資金運(yùn)作的合法性、合理性及公司效益的實(shí)現(xiàn)是法律法規(guī)所賦予的一項(xiàng)權(quán)利和義務(wù)。

二、會(huì)計(jì)監(jiān)督在房地產(chǎn)行業(yè)的幾點(diǎn)建議

針對以上所提出的房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)監(jiān)督的現(xiàn)狀和產(chǎn)生的原因，建議采取如下改進(jìn)措施：

1.加強(qiáng)法制建設(shè)，完善相關(guān)制度體系。

完整的法律體系是會(huì)計(jì)監(jiān)督職能有效發(fā)揮的有力保障。對于目前實(shí)行的《會(huì)計(jì)法》盡快出臺(tái)相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，并結(jié)合房地產(chǎn)公司管理的相關(guān)法律法規(guī)對會(huì)計(jì)權(quán)利、義務(wù)及相應(yīng)的責(zé)任應(yīng)做出詳盡明確的解釋規(guī)定，達(dá)到總則與實(shí)施細(xì)則相配套實(shí)施，使會(huì)計(jì)監(jiān)督有法可依。提高會(huì)計(jì)監(jiān)督的獨(dú)立性，明確房地產(chǎn)公司內(nèi)部監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)督、政府監(jiān)督的執(zhí)法職責(zé)和權(quán)限，避免在出現(xiàn)問題時(shí)相互推諉。并且，從法律層面上加以明確相關(guān)責(zé)任追究原則，增加違法人員的作假成本，加大對監(jiān)督不力行為的處罰和執(zhí)行力度。為進(jìn)一步規(guī)范會(huì)計(jì)行為，對相關(guān)政策的制定應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，對房地產(chǎn)行業(yè)中出現(xiàn)的新情況、新問題及時(shí)進(jìn)行深入的了解，并做出及時(shí)的反應(yīng)。結(jié)合新形勢下會(huì)計(jì)工作實(shí)踐的需要，制定統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度，形成以會(huì)計(jì)法為核心的集法律、法規(guī)、規(guī)章的完整的會(huì)計(jì)監(jiān)督法系體系。同時(shí)，各地區(qū)應(yīng)在結(jié)合自身情況的基礎(chǔ)上，依據(jù)會(huì)計(jì)法的基本規(guī)定，制定出切合實(shí)際的規(guī)章制度，以促進(jìn)當(dāng)?shù)貢?huì)計(jì)監(jiān)督的有效實(shí)施。

2.健全三位一體的監(jiān)督體系，強(qiáng)化會(huì)計(jì)監(jiān)督職能。

加強(qiáng)政府監(jiān)督主要是加強(qiáng)財(cái)政、審計(jì)、稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)工作的監(jiān)督，相關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格遵照法律法規(guī)，依法加強(qiáng)對會(huì)計(jì)行業(yè)的管理和監(jiān)督，對違法違紀(jì)單位和個(gè)人要嚴(yán)肅處理，并做好典型宣傳，以維護(hù)會(huì)計(jì)法的權(quán)威性。加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，要求房地產(chǎn)公司參與經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)所有工作人員要相互分離、相互制約，要注重經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的決策和執(zhí)行程序，明確財(cái)產(chǎn)清查的范圍、期限和組織程序，實(shí)行不相容職務(wù)相分離的原則，對于重大違紀(jì)違規(guī)問題，要聯(lián)合紀(jì)委、監(jiān)察部門共同參與，形成多方面的內(nèi)部監(jiān)督體系。只有通過單位內(nèi)部、社會(huì)、政府三方的共同努力形成合力，會(huì)計(jì)監(jiān)督才能真正有所作為，會(huì)計(jì)行業(yè)才能得以繼續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)從業(yè)人員隊(duì)伍建設(shè)。

作為房地產(chǎn)公司，要加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員隊(duì)伍建設(shè)：首先，要建立健全人才引進(jìn)機(jī)制，改善會(huì)計(jì)從業(yè)人員隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，注重引進(jìn)人才的層次及實(shí)踐工作能力；其次，建立會(huì)計(jì)從業(yè)人員培養(yǎng)機(jī)制，提升其專業(yè)操作技能，通過從業(yè)人員培養(yǎng)機(jī)制的建立最終形成高素質(zhì)高業(yè)務(wù)水平的會(huì)計(jì)監(jiān)督主體；再次，建立會(huì)計(jì)人才考核機(jī)制，搭建成長平臺(tái)，提供豐厚待遇，注重對會(huì)計(jì)監(jiān)督能力、核算能力的實(shí)際操作水平的考核；最后，應(yīng)該特別加強(qiáng)職業(yè)道德教育和思想道德修養(yǎng)，組織學(xué)習(xí)相關(guān)的法律法規(guī)，在日常工作中要求會(huì)計(jì)從業(yè)人員時(shí)刻以法的準(zhǔn)則嚴(yán)格要求自己，敢于與違法違規(guī)行為作斗爭，積極履行會(huì)計(jì)監(jiān)督職能。

參考文獻(xiàn)：

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篇3

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理;房地產(chǎn);必要性

一、物業(yè)管理在房地產(chǎn)中的必要性

一是這社會(huì)的不斷發(fā)展，住宅私有化和酒店大廈等物業(yè)私有化的程度也在不斷的提高，人們對于物業(yè)的相關(guān)方面的要求也是越來越高，特別是專業(yè)化管理與服務(wù)方面，因此重點(diǎn)加強(qiáng)物業(yè)管理非常重要。二是社會(huì)的快速發(fā)展，人們的生活水平不斷提高，對于居住的住宅小區(qū)建設(shè)要求也是越來越高，為了能夠充分的發(fā)揮住宅小區(qū)的整體功能，創(chuàng)造一個(gè)更好的居住環(huán)境，需要不斷地加強(qiáng)物業(yè)管理控制。三是物業(yè)管理屬于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一個(gè)必經(jīng)階段，其主要的目的是為了提供更好的服務(wù)給人們，整個(gè)過程是需要遵循以人為本的理念。物業(yè)管理的質(zhì)量好會(huì)直接吸引更多的房地產(chǎn)消費(fèi)者，從而能夠獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。四是隨著社會(huì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)得到了進(jìn)一步發(fā)展，產(chǎn)品差異也是越來越小，房地產(chǎn)企業(yè)必須要?jiǎng)?chuàng)建自己的品牌效應(yīng)。如今對于房地產(chǎn)質(zhì)量的要求越來越高，購買者也會(huì)購買具有好的品牌的企業(yè)，其不僅能夠給消費(fèi)者帶來心理滿足，同時(shí)也能夠提供很好的物質(zhì)享受，從而能夠進(jìn)一步提高房地產(chǎn)銷售量，獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題

（一）我國房地產(chǎn)物業(yè)管理法律法規(guī)還不太健全

目前的情況來看我國物業(yè)管理發(fā)律規(guī)范中還存在著很多不足，還沒有形成相對比較完善的法規(guī)體系。我國房地產(chǎn)物業(yè)管理發(fā)展的時(shí)間比較短，相應(yīng)的規(guī)定還不太完善，所以使得整個(gè)管理過程中存在很多局限性，不能夠有效地完善相關(guān)管理理論體系，從而直接影響到物業(yè)管理的質(zhì)量，這對于企業(yè)的發(fā)展也會(huì)產(chǎn)生很大的不利影響。

（二）對房地產(chǎn)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)與責(zé)任模糊

物業(yè)管理質(zhì)量直接影響著城市的發(fā)展以及社會(huì)的進(jìn)步，同時(shí)也對社區(qū)環(huán)境的和諧有產(chǎn)生很大的影響，因此也是越來越受到重視。但是目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有清楚的認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的概念以及相關(guān)責(zé)任，很多的管理者文化程度相對較低，同時(shí)對于責(zé)任、義務(wù)等方面都還欠缺很多。特別是比較嚴(yán)重的是一些屬于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)將企業(yè)的品牌換了一個(gè)名字就成為了物業(yè)管理公司，其中很多的工作人員都沒有受過專業(yè)的物業(yè)管理培訓(xùn)，從而會(huì)直接影響到物業(yè)管理過程。就目前的情況來看我國的很多物業(yè)管理公司都沒有達(dá)到相關(guān)規(guī)定，其在各個(gè)方面都還存在著不足，從而都會(huì)直接影響到整個(gè)經(jīng)營管理。特別是物業(yè)管理中的科學(xué)技術(shù)的應(yīng)用，從而使得在建設(shè)過程中很多功能不能夠得到有效的維護(hù)，埋下了很大的安全隱患換，對此需要引起我們的高度重視。

（三）物業(yè)管理企業(yè)整體水平不一致，缺乏專業(yè)人才

如今我國房地產(chǎn)物業(yè)管理很多企業(yè)都還是使用代收代繳費(fèi)用、綠化和保潔等相關(guān)環(huán)境問題，防衛(wèi)管理小區(qū)的治安等，其都是使用一些比較傳統(tǒng)的方法，大多數(shù)都是使用手工管理，這樣會(huì)使得整個(gè)物業(yè)管理水平較低，不利于企業(yè)的發(fā)展。并且整個(gè)過程中工作人員素質(zhì)參差不齊，從而也會(huì)在很大程度上影響到物業(yè)管理水平，不能夠更好的保障各個(gè)業(yè)主的權(quán)益，不能夠獲得業(yè)主的信任，從而對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生很大的影響，對此必須要及時(shí)采取有效的措施進(jìn)行優(yōu)化控制。

三、優(yōu)化對策

（一）完善相關(guān)法律法規(guī)

雖然隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，在物業(yè)管理方面也在不斷地完善，尤其是相關(guān)法律法規(guī)，但是目前還是存在著很多問題。因此需要不斷地完善相關(guān)法律法規(guī)制度，做好物業(yè)管理工作：一制定相關(guān)房屋及維修管理法律法規(guī)。二制定完善相關(guān)設(shè)施管理規(guī)定。三制定環(huán)境衛(wèi)生管理相關(guān)法律法規(guī)。四進(jìn)行保安保衛(wèi)等方面的法律法規(guī)的完善。不僅如此，物業(yè)管理法律法治體系的完善具有非常重要的意義，能夠有效地解決收費(fèi)問題，確保物業(yè)管理公司在進(jìn)行收費(fèi)的時(shí)候有法可依，業(yè)主也能夠有效地進(jìn)行維權(quán)。通過完善相關(guān)的法律法規(guī)的以及規(guī)章制度，能夠進(jìn)一步完善物業(yè)管理經(jīng)營水平，同時(shí)保障廣大業(yè)主的相關(guān)權(quán)益，更好的和諧物業(yè)與業(yè)主的關(guān)系，對于企業(yè)的發(fā)展具有非常重要的作用。

（二）強(qiáng)化內(nèi)部責(zé)任管理、轉(zhuǎn)變服務(wù)觀念

房地產(chǎn)物業(yè)管理屬于一種新生的事物，其產(chǎn)生的主要目的是為了更好地進(jìn)行各種利益的分配，從而有效地解決其中存在的矛盾問題。在實(shí)際應(yīng)用中能夠首先找到自身的問題，然后將責(zé)任具體到人中，不能進(jìn)行推脫。在應(yīng)用的時(shí)候還需要不斷加強(qiáng)參與管理人員以及工作人員的服務(wù)觀念，明確自己服務(wù)的工作、內(nèi)容以及相關(guān)責(zé)任，并受到社會(huì)及公眾的監(jiān)督。對于這種形式其實(shí)也是構(gòu)建一種新的物業(yè)管理模式，采用多種方法進(jìn)行物業(yè)管理的宣傳，從而能夠充分的讓業(yè)主了解到物業(yè)管理以及服務(wù)的相關(guān)事宜。

（三）設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)，培養(yǎng)專業(yè)化人才

在物業(yè)管理過程中企業(yè)需要進(jìn)行相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)控制，嚴(yán)格的按照規(guī)定進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，從而能夠更好的提高整體管理水平。不斷地加強(qiáng)品牌效應(yīng)的作用發(fā)揮，進(jìn)一步信息資源集約化管理，從而能夠更好地促進(jìn)物業(yè)管理的發(fā)展。在這個(gè)過程中還需要不斷地加強(qiáng)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)，不斷提高他們的整體水平，確保整體工作人員的持證上崗率。物業(yè)管理人員在很大程度上影響著物業(yè)管理的發(fā)展，因此需要不斷提高物業(yè)管理人員的整體素質(zhì)，其不僅需要掌握相關(guān)的理論知識(shí)，同時(shí)還需要具備很好的思想素質(zhì)，同時(shí)也能夠更好地進(jìn)行實(shí)際操作，在實(shí)際應(yīng)用中將理論知識(shí)進(jìn)行應(yīng)用，從而能夠更好地確保單體的物業(yè)管理水平，更好的促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

（四）處理好業(yè)主權(quán)利與物業(yè)公司管理權(quán)力關(guān)系

為了更好的處理業(yè)主權(quán)利與物業(yè)公司管理權(quán)力之間的關(guān)系，需要做好以下方面的工作：一物業(yè)公司需要對小區(qū)內(nèi)部的違規(guī)行為進(jìn)行有效管理。物管公司的工作事情涉及到多個(gè)方面的，物業(yè)管理也是有多個(gè)部門一起進(jìn)行監(jiān)督的，物業(yè)公司不能進(jìn)行執(zhí)法，因此在應(yīng)用過程中對于不交物業(yè)費(fèi)、違章搭建以及施工改造等方面也不能夠進(jìn)行相應(yīng)的處罰。公安局、市政管理局等相關(guān)部門是一級(jí)政府機(jī)關(guān)他們需要和街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)做好配合工作，有效地進(jìn)行違法行為的管理，并采取有效的措施解決其中存在的問題，有效地進(jìn)行協(xié)調(diào)和監(jiān)督生活中所存在的違規(guī)行為，從而能夠更好的確保物業(yè)管理水平。二不斷加強(qiáng)對業(yè)主組織的監(jiān)管服務(wù)?？梢赃x擇設(shè)置一些物業(yè)管理咨詢中心，主要是選擇使用政府購買方式，同時(shí)由物業(yè)公司管理人員或者是業(yè)主等方面進(jìn)行協(xié)調(diào)控制。不斷進(jìn)行社區(qū)工作的監(jiān)管，從而能夠更好的保障物業(yè)公司和業(yè)主之間的關(guān)系，更好地確保物業(yè)管理水平，從而能夠有效地滿足業(yè)主的各項(xiàng)利益，對于企業(yè)的發(fā)展也具有非常重要的作用。

（五）推進(jìn)物業(yè)管理智能化平臺(tái)的建設(shè)

在物業(yè)管理公司使用智能化物業(yè)管理能夠進(jìn)一步提高信息化水平，更好地提供提高社區(qū)物業(yè)管理水平，降低管理成本，并且也能夠?yàn)闃I(yè)主大會(huì)的表決及業(yè)委會(huì)選舉提供更加規(guī)范的操作系統(tǒng)，確保整個(gè)過程的公平公正性，更好的規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的正常操作，促進(jìn)社區(qū)的和諧建設(shè)。物業(yè)企業(yè)主管能夠定期的或不定期地進(jìn)行物業(yè)服務(wù)水平的滿意度，從而能夠更好的提高整體的監(jiān)管水平。在應(yīng)用過程中需要不斷地加強(qiáng)物業(yè)管理公司的智能化管理信息平臺(tái)建設(shè)，并在標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上不斷地做好與政府的電子政務(wù)對接工作，從而能夠最大程度發(fā)揮政府公共服務(wù)以及社會(huì)管理服務(wù)等相關(guān)方面的性能。使用智能平臺(tái)構(gòu)建工作能夠更好地確保物業(yè)公司、業(yè)務(wù)組違規(guī)和行政主管部門的協(xié)調(diào)工作，從而能夠降低之間存在的矛盾，這對于業(yè)主方面以及物業(yè)公司方面都有很大的好處?？傊己玫奈飿I(yè)管理有非常重要的意義，其不僅能夠提供更好的居住環(huán)境，同時(shí)也能夠更好地確保人民的生活水平，延長房屋的使用壽命，從而能夠更好地降低應(yīng)用成本，促進(jìn)房地產(chǎn)的保值。本文分析了房地產(chǎn)中物業(yè)管理的相關(guān)方面，以期提供一些借鑒。

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篇4

1 有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的法律法規(guī)不健全，體制準(zhǔn)則不完善，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面

其一，不能正確判斷房地產(chǎn)的抵押有效性。盡管《土地管理法》 《城市房地產(chǎn)管理法》 《擔(dān)保法》等法律具體規(guī)定了不同性質(zhì)的房地產(chǎn)作抵押，如房改房，集資房等，但現(xiàn)實(shí)業(yè)務(wù)中有些評估人員并不熟悉這些法律法規(guī)，只是按照以往的評估經(jīng)驗(yàn)，對被估房地產(chǎn)做出測算，其結(jié)果是評估出的抵押物價(jià)值與實(shí)際價(jià)值相差甚遠(yuǎn)， 從而造成抵押價(jià)格無效或缺值。

其二，概念不清晰，易產(chǎn)生歧義。例如，對于房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估“可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)的正常市場價(jià)格進(jìn)行”。那么所謂的“正常價(jià)格”是什么呢？是二級(jí)市場的房地產(chǎn)銷售價(jià)格還是三級(jí)市場的二手房交易價(jià)格？一般來說，銷售價(jià)格高于二手房交易價(jià)格，而抵押房地產(chǎn)的價(jià)格屬于三級(jí)市場，所以，如果以銷售價(jià)格來估算抵押房地產(chǎn)價(jià)格，就會(huì)導(dǎo)致評估價(jià)值高于實(shí)際價(jià)值。而這樣的歧義正是由不完善，不健全的準(zhǔn)則和規(guī)定造成的。

其三，對于本身存在問題的規(guī)定評估中也未涉及。房地產(chǎn)抵押是一種在將來可能轉(zhuǎn)讓的行為，其前提是房地產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行了登記，并通過讓渡來實(shí)現(xiàn)。但事實(shí)上并不是所有的房地產(chǎn)權(quán)利都能登記，而在當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)值評估中并沒有提及這些不能登記或無法登記的權(quán)利，也就是說在評估時(shí)沒有把這些客觀的權(quán)利價(jià)格評估進(jìn)去，就會(huì)導(dǎo)致抵押人的房地產(chǎn)權(quán)利大于等于抵押權(quán)人所能實(shí)現(xiàn)的房地產(chǎn)權(quán)利，可想而知，這樣估算出來房地產(chǎn)價(jià)值并不是真實(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值。

其四，責(zé)任劃分不明確，加大了評估的法律風(fēng)險(xiǎn)。由于涉及資產(chǎn)評估的行政管理部門較多，加上現(xiàn)行法律法規(guī)的不健全，所有的行政管理部門都希望通過立法或頒布法規(guī)的形式對其管轄的資產(chǎn)來進(jìn)行管理。

2 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)本身也存在一些問題，具體包括

第一，評估人員自身素質(zhì)不高。自身素質(zhì)包括專業(yè)勝任能力和職業(yè)道德兩方面。專業(yè)勝任能力不足會(huì)影響其對抵押資產(chǎn)價(jià)值特性的判斷、對特定評估目的的理解以及對委托方提供資料的辨析等等。職業(yè)道德水平不高，往往表現(xiàn)在評估師在評估業(yè)務(wù)中受到來自委托方對評估報(bào)告期望用途的影響。

第二，抵押貸款的特殊目的涉及到銀行、評估機(jī)構(gòu)和委托方。在評估業(yè)務(wù)中，委托方要想把其擁有的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押以拿到更多的貸款，就必須依賴評估公司對房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行高估；而評估公司面臨日益激烈的競爭，為了生存，也必須討好銀行以獲取業(yè)務(wù)來源。

第三，評估收費(fèi)過高。不考慮不正當(dāng)?shù)牡盅涸u估，單就目前評估行業(yè)規(guī)定的收費(fèi)來看，確實(shí)給委托方造成了一種負(fù)擔(dān)。目前，房地產(chǎn)行業(yè)是以累進(jìn)費(fèi)率方式收取的，具體如下：100萬元以下，收取5‰；100萬-1000萬元，收取2.5‰；1000萬-5000萬元，收取1‰；5000萬元以上，收取0.5‰。按照上述規(guī)定，無論貸款金額的大小，價(jià)值600萬元的房產(chǎn)評估后需一次評估費(fèi)15000元，除此之外，還需繳納房地產(chǎn)抵押登記費(fèi)用。有不少需要融資的企業(yè)，因評估成本過高而放棄了貸款的請求。

針對以上問題，本文提出以下幾點(diǎn)建議：

第一，健全相關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)市場監(jiān)管。房地產(chǎn)評估行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)在相關(guān)部門的指導(dǎo)與領(lǐng)導(dǎo)下盡快制定并完善。將其中不詳細(xì)的規(guī)定予以完善，不合理的制度予以糾正，不僅如此，相關(guān)部門還應(yīng)當(dāng)就不同的評估目的制定不同的規(guī)定和準(zhǔn)則，以便為房地產(chǎn)評估行業(yè)健康正確的發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)良好的條件。

第二，完善評估程序及評估方法，提升房地產(chǎn)評估行業(yè)公信力。房地產(chǎn)估價(jià)過程兼具復(fù)雜性和綜合性。評估程序中任何一項(xiàng)操作不慎或遺漏，都有可能造成評估結(jié)果失真，引起評估風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，應(yīng)學(xué)習(xí)借鑒其他機(jī)構(gòu)或西方國家的先進(jìn)的評估方法，結(jié)合具體實(shí)例，選擇多種方法進(jìn)行比較，提高評估結(jié)果的準(zhǔn)確性，提升房地產(chǎn)評估行業(yè)的公信力。

第三，對于相關(guān)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，建立外部監(jiān)管制度。凡是涉及抵押貸款評估的金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立完善的抵押評估管理制度，通過內(nèi)部控制確保評估機(jī)構(gòu)和評估行業(yè)的獨(dú)立性和有效性。同時(shí)，為了防止委托人與評估機(jī)構(gòu)串通，銀行內(nèi)部應(yīng)設(shè)有專業(yè)人員對評估報(bào)告進(jìn)行復(fù)核，或委托其他評估師進(jìn)行復(fù)核。針對涉及抵押評估業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，建議政府部門定期對其進(jìn)行檢查，并將檢查結(jié)果作為對銀行考核的內(nèi)容之一，以此督促其完善管理制度。

第四，大力培養(yǎng)房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人才，促進(jìn)房地產(chǎn)評估行業(yè)整體水平提高。房地產(chǎn)評估行業(yè)是智力勞動(dòng)密集型行業(yè)，該行業(yè)的健康發(fā)展離不開評估人員綜合素質(zhì)的提高。因此，相關(guān)部門應(yīng)定期對房地產(chǎn)評估從業(yè)人員進(jìn)行文化、業(yè)務(wù)及職業(yè)道德等素質(zhì)的培訓(xùn)與教育，并組織活動(dòng)交流各評估人員的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，使房地產(chǎn)估價(jià)人員的知識(shí)更新加快，同時(shí)對于抵押貸款評估中的違法違規(guī)行為應(yīng)嚴(yán)厲懲罰，規(guī)范行業(yè)整體道德水平。

第五，借鑒國外經(jīng)驗(yàn)。由于我國抵押貸款估價(jià)起步較晚，而國外抵押貸款體系相對比較成熟，因此，可以向國外經(jīng)驗(yàn)借鑒。如國外對于抵押貸款估價(jià)通常就是傳統(tǒng)與抵押估價(jià)方法并行。此舉是為了說明抵押貸款估價(jià)結(jié)果與一般性估價(jià)結(jié)果之間的差別，反映抵押估價(jià)的謹(jǐn)慎性、保守性的特點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)觀點(diǎn)。并且通過評估結(jié)果的對比，還可以表明評估人員對被估對象的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)以及對房地產(chǎn)價(jià)值的持續(xù)觀點(diǎn)，這樣便能體現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)咨詢性和顧問型的特點(diǎn)了。

鑒于此，本文旨在“拋磚引玉”希望有更多專業(yè)人員關(guān)注房地產(chǎn)抵押評估，從我國實(shí)際情況出發(fā)，引進(jìn)國外科學(xué)、成熟的行業(yè)管理和各種評估方法，早日探索出一條適合我國實(shí)際情況的房地產(chǎn)抵押估價(jià)方法。

【參考文獻(xiàn)】

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[3]林金豪.淺析抵押貸款評估存在的問題和相關(guān)建議[J]現(xiàn)代商業(yè).2008（23）

篇5

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)公司 會(huì)計(jì)監(jiān)督 現(xiàn)狀 思考

一、引言

房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)監(jiān)督是指房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)對房地產(chǎn)公司所從事業(yè)務(wù)事項(xiàng)的合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行審查的工作過程。合法性是指會(huì)計(jì)監(jiān)督確認(rèn)房地產(chǎn)公司經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)或生成會(huì)計(jì)資料的程序是否符合我國會(huì)計(jì)法律法規(guī)和其他相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定；真實(shí)性是指會(huì)計(jì)監(jiān)督房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)計(jì)量、記錄的相關(guān)活動(dòng)是否實(shí)際發(fā)生或按規(guī)定生成相應(yīng)的會(huì)計(jì)資料，杜絕會(huì)計(jì)資料因人為因素的失真；準(zhǔn)確性是指房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)按照我國會(huì)計(jì)法規(guī)體系的相關(guān)要求，監(jiān)督房地產(chǎn)公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的各種會(huì)計(jì)資料所記錄的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)之間是否吻合，應(yīng)確保各個(gè)數(shù)據(jù)之間吻合；完整性是指房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)核算公司相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程中形成和提供的各種會(huì)計(jì)資料是否齊全和完整。伴隨著房地產(chǎn)公司利潤率逐漸下降和市場集中程度越來越高，要使得房地產(chǎn)公司在競爭的大潮之中處于不敗之地，會(huì)計(jì)監(jiān)督發(fā)揮著尤為重要的作用，如何做好房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)監(jiān)督工作值得我們深思。

二、房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)監(jiān)督現(xiàn)狀及原因分析

有效的會(huì)計(jì)監(jiān)督有利于房地產(chǎn)公司形成良好的經(jīng)濟(jì)秩序，協(xié)助管理朝著更好的方向發(fā)展。然而，在我國部分房產(chǎn)公司中，會(huì)計(jì)監(jiān)督形如虛設(shè)，不僅沒有發(fā)揮其監(jiān)督職能，更造成了房地產(chǎn)公司內(nèi)部對會(huì)計(jì)監(jiān)督的誤解。會(huì)計(jì)監(jiān)督的不力，一定程度上加劇了會(huì)計(jì)行業(yè)的困境，導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息失真、弄虛作假現(xiàn)象增多、誠信嚴(yán)重缺失等不利局面，不僅造成了極惡劣的負(fù)面影響，損害會(huì)計(jì)隊(duì)伍自身的形象，危及公司經(jīng)營者、投資者、債權(quán)人的利益，阻礙了國家宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)公司管理的正常進(jìn)行。產(chǎn)生這些現(xiàn)象的原因大致可分為以下方面：

1.相關(guān)法律制度不健全

由于會(huì)計(jì)監(jiān)督的特殊性以及房地產(chǎn)公司所從事的行業(yè)特殊性，決定了有效的會(huì)計(jì)監(jiān)督必然以會(huì)計(jì)法律法規(guī)和房地產(chǎn)相關(guān)法律為準(zhǔn)繩及行為標(biāo)準(zhǔn)。自1985年我國的第一部會(huì)計(jì)法通過并開始施行，后來為了更好地適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)及市場經(jīng)濟(jì)體制改革的要求，會(huì)計(jì)法也相應(yīng)做過幾次修訂。截至目前，雖然會(huì)計(jì)法規(guī)體系已初步建立，但隨著我國的經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生的天翻地覆變化和國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的巨大變化，尤其是2003年以來，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲明顯，隨之而來出臺(tái)了多項(xiàng)針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。就使得部分相關(guān)規(guī)定嚴(yán)重滯后，但相關(guān)會(huì)計(jì)法律法規(guī)的清理廢止或修改工作未能及時(shí)跟進(jìn)；甚至出現(xiàn)了會(huì)計(jì)法未涉及的真空地帶，造成無法可依的局面。如因公司虛假信息而造成的損失在市場參與者之間應(yīng)如何分?jǐn)?；另外由于?shí)踐需要而出現(xiàn)的一些“補(bǔ)充規(guī)定”之類的文件，導(dǎo)致會(huì)計(jì)法規(guī)的質(zhì)量低、部分條款規(guī)定相互矛盾，阻礙會(huì)計(jì)法規(guī)監(jiān)督功能的實(shí)現(xiàn)。特別是當(dāng)前，對于違法者要承擔(dān)的法律責(zé)任規(guī)定相對簡單，導(dǎo)致對做出虛假監(jiān)督檢查結(jié)論的各職能機(jī)構(gòu)難以明確地做出責(zé)任追究。

2.政府監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)督、內(nèi)部監(jiān)督體系流于形式

據(jù)我國《會(huì)計(jì)法》的規(guī)定，完整的會(huì)計(jì)監(jiān)督體系是集單位內(nèi)部監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)督、政府監(jiān)督三位于一體的有效監(jiān)督體系。但現(xiàn)狀是它們并未完全發(fā)揮其應(yīng)有的作用，甚至有不斷弱化的趨勢，表現(xiàn)為：首先，管理體制的不健全導(dǎo)致單位內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的缺位。雖然相關(guān)的制度規(guī)定也建立起來，但形如虛設(shè)無法得到有效的執(zhí)行，以致會(huì)計(jì)秩序混亂，弄虛作假現(xiàn)頻發(fā)。在現(xiàn)有的監(jiān)督體系中，會(huì)計(jì)人員的會(huì)計(jì)監(jiān)督權(quán)是房地產(chǎn)公司老總說了算的，難以對單位日常的全部經(jīng)濟(jì)行為和經(jīng)濟(jì)責(zé)任進(jìn)行有效的控制和約束。其次，社會(huì)監(jiān)督主要采取的是事后監(jiān)督的方式，因而成本巨大。并且在實(shí)際實(shí)施過程中，因利益關(guān)系使部分社會(huì)審計(jì)監(jiān)督流于形式。再次，政府會(huì)計(jì)監(jiān)督手段相對落后，監(jiān)督工作不到位，而且由于政府職能轉(zhuǎn)變，在當(dāng)前受到經(jīng)濟(jì)利益的制約，使其監(jiān)督實(shí)質(zhì)效果難以確定。

三、建立多層次化的內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督控制體系

多層次的公司內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督控制體系是一個(gè)從上到下的、完整的、具有較嚴(yán)密監(jiān)督控制特性的系統(tǒng)。通過明確有關(guān)人員、有關(guān)部門的權(quán)、責(zé)、利,使得每個(gè)群體或個(gè)人的行為都處在他人的監(jiān)督控制之下,使得對會(huì)計(jì)工作的監(jiān)督控制工作能夠有制度上、程序上的保證,避免出現(xiàn)內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督控制的“真空控制”地帶或“控制盲點(diǎn)”,而使內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督控制流于形式、難收成效。一般說來,人力資本產(chǎn)權(quán)視角下的內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督控制體制可分為三個(gè)層次。企業(yè)所有者對經(jīng)營者的控制。企業(yè)所有者對經(jīng)營者的控制主要體現(xiàn)在企業(yè)根據(jù)內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督控制的要求實(shí)行縱向授權(quán)制,通過股東大會(huì)給董事會(huì)授權(quán),通過董事會(huì)給總經(jīng)理授權(quán),進(jìn)而形成嚴(yán)格的內(nèi)部監(jiān)督控制體系。在體系嚴(yán)密,領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任明晰的基礎(chǔ)上行使對會(huì)計(jì)監(jiān)督控制的權(quán)力,使得監(jiān)控權(quán)落到實(shí)處,監(jiān)控效果明顯。財(cái)務(wù)總監(jiān)具體行使內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督控制的權(quán)利。財(cái)務(wù)總監(jiān)是由企業(yè)所有者委派的,是企業(yè)所有者利益的維護(hù)者,并具體監(jiān)督和指導(dǎo)著企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的全過程。這一層次的企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部監(jiān)督控制是多層次企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督控制的重點(diǎn),它是所有者對經(jīng)營者以及經(jīng)營者內(nèi)部進(jìn)行會(huì)計(jì)監(jiān)督控制的一個(gè)關(guān)鍵。

會(huì)計(jì)部門及會(huì)計(jì)人員的內(nèi)部監(jiān)督控制。即直接面向經(jīng)營者及經(jīng)營實(shí)體貫徹企業(yè)的財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)方面的監(jiān)督控制制度。值得注意的是在該層次上行使內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督控制權(quán)利和責(zé)任的是企業(yè)會(huì)計(jì)人員,作用方向是會(huì)計(jì)人員作用于企業(yè)的經(jīng)理和各業(yè)務(wù)部門,而監(jiān)督和評價(jià)會(huì)計(jì)人員履行監(jiān)督控制責(zé)任的卻是上一層代表所有者利益的財(cái)務(wù)總監(jiān)。

需辨析的是,無論是公司還是企業(yè),內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督控制工作必須符合我國《會(huì)計(jì)法》的規(guī)定和要求,體現(xiàn)在:一是涉及經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)和會(huì)計(jì)事項(xiàng)的人員應(yīng)當(dāng)明確各部門和崗位的職責(zé)、權(quán)限,不能混淆不清、指責(zé)交叉。對不相容的職務(wù)應(yīng)當(dāng)相互分離、相互制約和監(jiān)督;二是重要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)的決策和執(zhí)行,應(yīng)當(dāng)明確相互監(jiān)督和制約的程序,防止因個(gè)人擁有較大的權(quán)力而,以避免決策的混亂和失誤;三是明確財(cái)產(chǎn)清查的范圍、期限和組織程序。財(cái)產(chǎn)清查的范圍是對清查各單位所擁有的各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)做出真實(shí)、全面的反映,要有組織的進(jìn)行,使之程序化、制度化;四是明確對會(huì)計(jì)資料定期進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)的程序。內(nèi)部審計(jì)是由本部門設(shè)置的會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)及會(huì)計(jì)人員對單位自身的資金運(yùn)動(dòng)進(jìn)行審計(jì)和做出評價(jià)。對于內(nèi)部審計(jì),應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家統(tǒng)一制定的會(huì)計(jì)制度制定出辦法和程序;五是明確會(huì)計(jì)責(zé)任主體,加強(qiáng)單位負(fù)責(zé)人在會(huì)計(jì)監(jiān)督中的責(zé)任。

參考文獻(xiàn)：

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；抵押擔(dān)保；借款合同；公證問題

在公證機(jī)構(gòu)平時(shí)辦理的抵押擔(dān)保借款合同公證業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)的抵押擔(dān)保方式非常普遍，出現(xiàn)的抵押糾紛也相對增多。然而由于我國房地產(chǎn)抵押登記制度和其他相關(guān)配套制度還存在很多不科學(xué)、不規(guī)范、不完善之處，影響了房地產(chǎn)抵押制度功效的發(fā)揮?，F(xiàn)就房地產(chǎn)抵押擔(dān)保設(shè)定所生產(chǎn)的諸多法律關(guān)系和法律后果以及避免糾紛、減少訴訟等問題，進(jìn)行一些粗淺的理論探討。

一、房與地的關(guān)系問題

房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)之間存在著這樣的相依關(guān)系，我國《物權(quán)法》第一百八十二條規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。”根據(jù)這一相依關(guān)系原則，在抵押人對房屋的所有權(quán)或房屋的土地使用權(quán)任意一種權(quán)利設(shè)定抵押擔(dān)保時(shí)，即違背了房屋土地使用權(quán)和所有權(quán)間的相依關(guān)系原則，是無效的行為。

二、抵押登記期限問題

在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，存在很多當(dāng)事人沒有對抵押登記期限有一個(gè)較為明確的認(rèn)識(shí)，且相關(guān)法律法規(guī)沒有就“抵押當(dāng)事人能否自行約定抵押期限”問題作出明確規(guī)定，有人認(rèn)為當(dāng)事人自行約定的抵押期限屬于有效行為，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為抵押權(quán)屬于物權(quán)的同時(shí)，簽訂抵押合同仍要貫徹合同自由的原則。如果在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，借貸雙方都已就抵押期限達(dá)成一致意見，即期限限制已被抵押權(quán)人接受，所以抵押方只能在該期間內(nèi)對其抵押權(quán)進(jìn)行實(shí)施，與此同時(shí)相關(guān)法律法規(guī)并沒有令禁止這種借貸當(dāng)事人自主約定抵押期限的行為，因此上述行為并沒有違反法律，也沒有違反法規(guī)，是有效行為。所有權(quán)在物權(quán)中，是具有無期限性特征的，但這并未排除其他物權(quán)的有期限性，因此以物權(quán)具有無期限性為由來拒絕承認(rèn)抵押權(quán)期限的行為是不成立的。

三、房地產(chǎn)抵押和登記糾紛處理的法律適用原則問題

在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，房地產(chǎn)抵押一般要先簽訂抵押合同，然后進(jìn)行抵押登記。房屋及土地在抵押設(shè)定成立之后，隨著其使用或處分的過程進(jìn)行中，抵押問題會(huì)導(dǎo)致很多法律關(guān)系和法律糾紛的出現(xiàn)。與此同時(shí)，因?yàn)楹炗喌盅汉贤男袨殡`屬民事范疇，抵押合同的生效有需要進(jìn)行抵押登記，對于登記機(jī)關(guān)來說，抵押登記屬于行政行為。當(dāng)有出現(xiàn)涉及到抵押效力糾紛的問題之時(shí)，抵押雙方都會(huì)面臨民事訴訟和行政訴訟的選擇問題。 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》 “一、凡公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因房地產(chǎn)方面的權(quán)益發(fā)生爭執(zhí)而提起的民事訴訟，由訟爭的房地產(chǎn)所在地人民法院的民事審判庭依法受理。二、公民、法人和其他組織對人民政府或者其主管部門就有關(guān)土地的所有權(quán)或者使用權(quán)歸屬的處理決定不服，或?qū)θ嗣裾蛘咂渲鞴懿块T就房地產(chǎn)問題作出的行政處罰決定不服，依法向人民法院提起的行政訴訟，由房地產(chǎn)所在地人民法院的行政審判庭依法受理?！币?guī)定的原則，在實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，當(dāng)面臨民事權(quán)益的糾紛時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提起民事訴訟，如牽涉行政機(jī)關(guān)的行政行為，當(dāng)事人則應(yīng)提起行政訴訟。

四、抵押物細(xì)化登記原則問題

一般情況下，針對商品房開發(fā)過程中的房屋所有權(quán)的取得，是登記機(jī)關(guān)按房屋建筑的獨(dú)立體給房屋開發(fā)商該幢建筑物的所有權(quán)證（或叫大房屋產(chǎn)權(quán)證）。常見情況是在一個(gè)項(xiàng)目中有若干這樣的房屋產(chǎn)權(quán)證。當(dāng)事人設(shè)定抵押時(shí)，雙方往往將這樣的產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行抵押及登記，卻沒有細(xì)化，這樣的抵押登記是無效行為。土地使用權(quán)證，又稱國有土地使用權(quán)證，是指經(jīng)土地使用者的申請，由城市各級(jí)人民政府頒發(fā)的國有土地使用權(quán)的法律憑證。房屋的土地使用權(quán)具有不可分性，因而在實(shí)際生活中當(dāng)事人常遇見抵押物登記細(xì)化的困難，尤其是房屋土地使用權(quán)中的某一個(gè)部分能否抵押。一般情形下，土地使用權(quán)證都是進(jìn)行一次性的全部抵押登記，即便是當(dāng)事人不想這樣做，也難以實(shí)現(xiàn)。抵押權(quán)是價(jià)值權(quán)，因此抵押物必須要具有獨(dú)立價(jià)值，才能進(jìn)行合法性轉(zhuǎn)讓，也才能保障抵押權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。

五、在建房屋抵押的相關(guān)問題

篇7

【關(guān)鍵詞】城鎮(zhèn)化 房地產(chǎn) 投資影響

引言

我國自改革開放以來，市場經(jīng)濟(jì)得到了前所未有的空前發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也得到了質(zhì)的飛躍，并且在當(dāng)今社會(huì)的持續(xù)發(fā)展中還存在著大幅的發(fā)展提升空間[1]。房地產(chǎn)投資行業(yè)作為我國市場經(jīng)濟(jì)的首要組成部分及人民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐來源，在當(dāng)今社會(huì)城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的時(shí)代中，雖然存在著某些制約因素和問題，但仍有良好的發(fā)展前景。

一、我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的現(xiàn)狀

（一）城鎮(zhèn)化的定義

城鎮(zhèn)化是一個(gè)由人口等要素持續(xù)從農(nóng)村第一產(chǎn)業(yè)逐步向城鎮(zhèn)第二、第三產(chǎn)業(yè)演變的持續(xù)性的、不均衡的、動(dòng)態(tài)的過程。

（二）發(fā)展現(xiàn)狀

我國自從實(shí)行經(jīng)濟(jì)改革開放以來，城鎮(zhèn)化的速度發(fā)展相當(dāng)可觀。以1990年和2010年我國城鎮(zhèn)化水平的對比為例，前者僅比例僅為26.41%，而后者卻達(dá)到了49.95%，可見近年來我國城鎮(zhèn)化發(fā)展之快。高速發(fā)展的城鎮(zhèn)化使人口、產(chǎn)業(yè)、需求等結(jié)構(gòu)發(fā)生不小的變化，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展的變化，其中最深刻的影響是房地產(chǎn)的供求結(jié)構(gòu)[2]。

二、我國城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系

從理論上來說，城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展之間的關(guān)系可概括如下：一是城鎮(zhèn)化水平的持續(xù)發(fā)展可帶動(dòng)房地產(chǎn)投資的發(fā)展；二是房地產(chǎn)業(yè)的不斷提高可促進(jìn)城鎮(zhèn)化水平的提高；三是兩者之間相互促進(jìn)、互為因果。

三、房地產(chǎn)投資運(yùn)行分析

本文選取山東省煙臺(tái)市的實(shí)際案例作為研究對象，進(jìn)一步分析探討城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)投資的影響，并提出相應(yīng)的解決對策。

（一）行業(yè)概況、市場現(xiàn)狀、投資前景和發(fā)展趨勢

山東省煙臺(tái)市始終堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為中心，大量發(fā)展工業(yè)水平，是山東省重要的工業(yè)基地之一。煙臺(tái)市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度極快。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2011年全年煙臺(tái)市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額為2.7千億元，其中住宅投資額為4.7百億元，占總投資額的17.4%，與2010年同期比增長了15.3%。房屋施工總面積達(dá)到了7.5千萬m2，與2010年同期相比增長了7.1%。住宅面積高達(dá)3.6千萬m2，增長了5.7%[3]。隨著當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與進(jìn)步，人民生活收入水平不斷地增加，山東省煙臺(tái)市房地產(chǎn)開發(fā)與投資行業(yè)的勢頭旺盛，發(fā)展前景較好，并逐漸成為煙臺(tái)市民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。在這樣的環(huán)境下，煙臺(tái)市的房地產(chǎn)業(yè)仍保持著一個(gè)高速的增長趨勢。

（二）主要問題及制約因素分析

目前煙臺(tái)市房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中仍存在的大量問題，現(xiàn)陳述如下：

1.資源短缺，環(huán)保壓力過高。我國是一個(gè)幅員遼闊、礦產(chǎn)資源豐富但人均資源占有量低的國家。此外，我國的能源消耗總量占全球所有國家中的第二位，其中我國建筑能源消耗占總能耗的四分之一，然而我國人均資源消耗卻不及世界人均用能的二分之一。以上幾點(diǎn)都能說明一個(gè)問題，我國建筑投資產(chǎn)業(yè)能源短缺，節(jié)約能源實(shí)行環(huán)保迫在眉睫。

2.商品房空置面積較大，價(jià)格偏高。由于房地產(chǎn)業(yè)投資成本小而開發(fā)利潤高，加上城鎮(zhèn)化的發(fā)展，人們生活水平的提高，因此人們對商品房需求量增加，造成房地產(chǎn)價(jià)格猛烈增長，因而吸引了大量的資金投入到房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)中去。大量房地產(chǎn)項(xiàng)目開工建設(shè)，導(dǎo)致商品房供過于求，大量膨脹而造成空置，又由于商品房價(jià)格持續(xù)增高不下，大部分市民沒有能力購買，對國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)營造成威脅。

3.相關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)及住房制度不完善。房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)法律法規(guī)的建立相對滯后，市場交易沒有相對健全的條文，法律法規(guī)實(shí)施情況較差，違法交易現(xiàn)象普遍存在，房地產(chǎn)糾紛不斷，中介市場管理混亂，物管仍存在胡亂收費(fèi)現(xiàn)象。

4.房地產(chǎn)、土地交易市場發(fā)展不健全。煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場實(shí)行政府壟斷土地一級(jí)市場，開放搞活土地二級(jí)市場，實(shí)施原存量劃撥土地有償使用制度，積極實(shí)行招標(biāo)和拍賣供地。目前，雖然該市土地交易市場活躍，但還無法做到交易市場的規(guī)范化、市場化，因此，在進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)交易市場的同時(shí)，還需正視其中存在的不規(guī)范、不健全的問題，并加以改善。

（三）對策及建議

1.明確房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，合理分配利用資源；

2.控制商品房的建設(shè)并適當(dāng)調(diào)整價(jià)格，減少空置率；

3.健全房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)，如加強(qiáng)對中介市場的管理、規(guī)范二手房交易市場、增設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)與投資相關(guān)的法律條文等，并加強(qiáng)其實(shí)施力度；

4.進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)、土地交易市場，并繼續(xù)整改發(fā)展，維持房地產(chǎn)投資行業(yè)的健康良性競爭與發(fā)展。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)作為一項(xiàng)非常有發(fā)展前景的投資項(xiàng)目和獨(dú)立經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)部門，其具有的重要性、特殊性、獨(dú)立性等特征不可忽略，因此，在我國目前城鎮(zhèn)化水平不斷提高的前提下，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資所存在的弊病并加以改善，對提高我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長、人民生活水平的質(zhì)量、推動(dòng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展至關(guān)重要。

參考文獻(xiàn)

[1]郝姝婕.房地產(chǎn)建設(shè)與城市化發(fā)展的協(xié)調(diào)性分析[J].經(jīng)濟(jì)與管理.2008（07）.

篇8

一、目標(biāo)任務(wù)

大力宣傳相關(guān)法律法規(guī)，切實(shí)提高群眾對小產(chǎn)權(quán)房屋開發(fā)等違法建設(shè)行為的認(rèn)識(shí)，嚴(yán)厲打擊縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的單位或個(gè)人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)行為和在集體土地上進(jìn)行的小產(chǎn)權(quán)房屋開發(fā)等違法建設(shè)行為，進(jìn)一步規(guī)范縣城建設(shè)秩序，切實(shí)提升縣城管理水平。

二、工作安排

專項(xiàng)行動(dòng)從8月10日起至11月10日結(jié)束，分三個(gè)階段進(jìn)行：

第一階段：宣傳摸底階段（8月10日至8月31日）。通過通告、新聞媒體和車輛巡回宣傳等多種形式，廣泛宣傳有關(guān)法律法規(guī)及政策，全面提升群眾對專項(xiàng)行動(dòng)的知曉率。加大巡查力度，全面摸清城區(qū)小產(chǎn)權(quán)房屋開發(fā)等違法建筑的分布情況及施工進(jìn)度，分類統(tǒng)計(jì)，并制定相應(yīng)處罰措施。

第二階段：集中整治階段（9月1日至10月20日）。根據(jù)巡查摸底情況，對縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)在建的無資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)行為和在集體土地上進(jìn)行的小產(chǎn)權(quán)房屋開發(fā)等違法建筑責(zé)令其停止建設(shè)，尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正并處以罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除；對拒不停工并繼續(xù)修建的，依法實(shí)施。

第三階段：總結(jié)鞏固階段（10月21日至11月10日）。各有關(guān)單位就各自工作開展情況進(jìn)行總結(jié)，重點(diǎn)總結(jié)專項(xiàng)行動(dòng)中的典型做法、存在問題和下一步工作措施，以書面形式報(bào)送縣集中整治小產(chǎn)權(quán)房屋開發(fā)等違法建設(shè)專項(xiàng)行動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室?？h專項(xiàng)行動(dòng)小組辦公室要及時(shí)對全縣工作開展情況進(jìn)行匯總，報(bào)送領(lǐng)導(dǎo)小組審閱。

三、組織領(lǐng)導(dǎo)

成立縣集中整治小產(chǎn)權(quán)房屋開發(fā)等違法建設(shè)專項(xiàng)行動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組，組成人員如下：

組長：縣政府副縣長

副組長：縣住建局局長

縣國土資源局局長

縣舊城改造辦主任

涇干鎮(zhèn)鎮(zhèn)長

成員：縣紀(jì)委副書記、監(jiān)察局局長

縣公安局副局長

縣雙創(chuàng)辦主任

縣水利局副局長

縣文體廣電局局長

縣環(huán)保局局長

縣電力局局長

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在縣住建局，辦公室主任由同志兼任，具體負(fù)責(zé)專項(xiàng)行動(dòng)各項(xiàng)工作。

四、任務(wù)分工

（一）縣住建局：負(fù)責(zé)嚴(yán)把規(guī)劃審批關(guān)，對不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的單位和個(gè)人進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)行為不予許可。對在城區(qū)集體土地上進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房屋開發(fā)的項(xiàng)目堅(jiān)決不予審批；對參與勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理的單位進(jìn)行清理；對使用劣質(zhì)材料，存在安全隱患的，通過城建網(wǎng)專欄進(jìn)行曝光，不予辦理產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍手續(xù)。同時(shí)，責(zé)令相關(guān)企業(yè)停止向小產(chǎn)權(quán)房屋建設(shè)工地提供商品混凝土、其它建材和施工設(shè)備。

（二）縣國土資源局：負(fù)責(zé)宣傳《土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，使群眾了解農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。嚴(yán)厲查處擅自改變土地用途進(jìn)行違法建設(shè)的行為。

（三）縣舊城改造辦：負(fù)責(zé)明確近期的舊城改造范圍，做好宣傳，使群眾提高對舊城改造的認(rèn)識(shí)，避免重復(fù)建設(shè)。

（四）涇干鎮(zhèn)：負(fù)責(zé)動(dòng)員村組干部，加強(qiáng)對群眾的宣傳教育，讓群眾充分認(rèn)識(shí)小產(chǎn)權(quán)房屋開發(fā)行為的危害性和違法性，并鼓勵(lì)群眾互相監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違法行為及時(shí)舉報(bào)。協(xié)助縣住建局做好小產(chǎn)權(quán)房屋開發(fā)等違法建筑的專項(xiàng)整治工作。

（五）縣環(huán)保局：負(fù)責(zé)查處違法建設(shè)工地夜間施工噪音擾民等問題。

（六）縣監(jiān)察局：負(fù)責(zé)對專項(xiàng)行動(dòng)中出現(xiàn)的違規(guī)違紀(jì)工作人員，依情節(jié)輕重給予相應(yīng)處分。

（七）縣公安局：負(fù)責(zé)維護(hù)好違法建筑拆除的現(xiàn)場秩序。

（八）縣水利局、電力局：負(fù)責(zé)對違法從事小產(chǎn)權(quán)房屋建設(shè)的工地?cái)嗨當(dāng)嚯姟?/p>

（九）縣文體廣電局：在電視臺(tái)開設(shè)專欄，跟蹤報(bào)道對小產(chǎn)權(quán)房屋開發(fā)等違法建設(shè)行為的查處過程。

（十）縣雙創(chuàng)辦：協(xié)調(diào)配合縣環(huán)衛(wèi)局查處違法建設(shè)工地材料亂堆，建筑垃圾亂倒等影響市容市貌的問題。

五、工作要求

（一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任。開展小產(chǎn)權(quán)房屋開發(fā)等違法建設(shè)專項(xiàng)整治是加強(qiáng)縣城管理，規(guī)范縣城建設(shè)秩序，提升縣城品位的一項(xiàng)重要舉措。各鎮(zhèn)、各有關(guān)部門要高度重視，將此項(xiàng)工作列入重要議事日程，成立專門的組織機(jī)構(gòu)，層層細(xì)化分解工作任務(wù)，夯實(shí)工作責(zé)任，確保專項(xiàng)整治行動(dòng)各項(xiàng)工作順利推進(jìn)。

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；評估；對策分析

中圖分類號(hào)：F29 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）025-000-01

我國房地產(chǎn)評估主要有：一般評估、特定評估和房地產(chǎn)抵押貸款評估三種類型，隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)評估業(yè)也發(fā)生這巨大的變化，其業(yè)務(wù)范圍從單一的房地產(chǎn)交易評估發(fā)展到周邊房地產(chǎn)抵押、保險(xiǎn)、征收、司法訴訟、企業(yè)合資、股份該組、破產(chǎn)清算、土地拍賣等等各種經(jīng)濟(jì)行為活動(dòng)。當(dāng)前，為了規(guī)范房地產(chǎn)評估業(yè)，制定了《中國任命共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中國人民共和國土地管理法》等相關(guān)的法律規(guī)章制度，并對房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)進(jìn)行了規(guī)范，制定了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。盡管如此，我國房地產(chǎn)評估行業(yè)依舊存在著一些問題亟待解決。

一、房地產(chǎn)評估中存在的主要問題

（一）業(yè)內(nèi)法律法規(guī)實(shí)施細(xì)則不完備

雖然業(yè)內(nèi)已制定了相關(guān)的法律法規(guī)，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了法律依據(jù)，但是這些管理規(guī)則并沒有具體的實(shí)施細(xì)則。在《中國人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中盡管對房地產(chǎn)評估制度的法定地位進(jìn)行了明確，但對房地產(chǎn)評估專門法律方面內(nèi)容卻是缺失的。其他相關(guān)法規(guī)中有對房地產(chǎn)評估的相關(guān)規(guī)定，依舊不能對評估行為作出規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)施細(xì)則的不完備使得評估人員在工作中不能積極發(fā)揮能動(dòng)性，導(dǎo)致評估不能有效完成。

（二）業(yè)內(nèi)監(jiān)管缺失導(dǎo)致公信力不高

當(dāng)前房地產(chǎn)評估業(yè)中存在著亂評估、亂定價(jià)、私收回扣等弄虛作假的亂象，這些現(xiàn)象的出現(xiàn)主要是因該行業(yè)缺乏有效的監(jiān)管和合理的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前較為顯著的問題就是相關(guān)評估機(jī)構(gòu)易被一些外力機(jī)構(gòu)干擾、誘惑，因利益驅(qū)使做出不合理的評估行為，嚴(yán)重違背了市場價(jià)值、損害了他人的合法權(quán)益及國家利益，導(dǎo)致其社會(huì)公信力不高。

（三）業(yè)內(nèi)評估人員綜合素質(zhì)較低下

房地產(chǎn)業(yè)的特殊性預(yù)示著從業(yè)人員需要較高的專業(yè)素質(zhì)，一些投資風(fēng)險(xiǎn)較高的項(xiàng)目更加依賴于專業(yè)的價(jià)值質(zhì)量鑒定人員。當(dāng)前，業(yè)內(nèi)評估人員的培訓(xùn)考核方面并不完善，學(xué)術(shù)要求嚴(yán)重欠缺，且入行門檻較低，使得評估人員的綜合素質(zhì)普遍底下，相關(guān)評估師資格等級(jí)考試制度只有一個(gè)級(jí)別，不能體現(xiàn)評估師資質(zhì)的深淺和水平的高低，使得評估師不會(huì)主動(dòng)提升自身的業(yè)務(wù)能力，無法激發(fā)評估人員的深造和繼續(xù)學(xué)習(xí)動(dòng)力。

二、房地產(chǎn)評估中相應(yīng)的對策探析

（一）建立健全房地產(chǎn)評估行業(yè)實(shí)施細(xì)則的法律法規(guī)

相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行出臺(tái)的相關(guān)法律法規(guī)制定出專門的《房地產(chǎn)評估法》，并針對行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定相應(yīng)的技術(shù)行為規(guī)范和章程，對行業(yè)內(nèi)違法亂紀(jì)現(xiàn)象制定相應(yīng)的處罰政策；針對業(yè)內(nèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，將評估總額較小的項(xiàng)目進(jìn)行檔次細(xì)分提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，避免造成因量大收費(fèi)小而無人承接的現(xiàn)象發(fā)生，將評估總額較大的項(xiàng)目進(jìn)行檔次細(xì)分降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，避免造成壓價(jià)競爭、私收回扣的現(xiàn)象發(fā)生；針對行業(yè)內(nèi)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相關(guān)行為的規(guī)范，不斷地對房地產(chǎn)評估行業(yè)的實(shí)施細(xì)則法律法律進(jìn)行建設(shè)和完善，在評估機(jī)構(gòu)執(zhí)行評估行為的過程中做到有法可依，有章可循。

（二）強(qiáng)化建設(shè)房地產(chǎn)評估行業(yè)內(nèi)外監(jiān)管的誠信體系

建立房地產(chǎn)評估行業(yè)內(nèi)外并行的誠信體系，內(nèi)外監(jiān)管的有效實(shí)施可以對房地產(chǎn)評估市場進(jìn)行整頓和進(jìn)化，通過相應(yīng)的監(jiān)管機(jī)制的實(shí)施，對各類相關(guān)機(jī)構(gòu)和工作人員采取有效的監(jiān)管，避免在評估過程中出現(xiàn)弄虛作假的現(xiàn)象，針對違法亂紀(jì)現(xiàn)象進(jìn)行相關(guān)查處追究其法律責(zé)任，創(chuàng)造良性競爭的房地產(chǎn)評估市場，維護(hù)房地產(chǎn)評估行為的獨(dú)立性，確保評估結(jié)果的公正性。在建設(shè)和推進(jìn)房地產(chǎn)評估行業(yè)誠信體系的同時(shí)，需要發(fā)揮房地產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會(huì)的自律性，結(jié)合行業(yè)發(fā)展的需要將評估操作流程規(guī)范和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行完善，協(xié)會(huì)需要協(xié)助相關(guān)部門建立較完善的信用檔案，通過信用檔案的建立對相關(guān)單位和個(gè)人的誠信機(jī)制進(jìn)行預(yù)警，促進(jìn)房地產(chǎn)評估市場環(huán)境的獨(dú)立性和公平性，加強(qiáng)職業(yè)道德教育的培育和宣傳，提高從業(yè)人員的紀(jì)律和道德素養(yǎng)，建立抵制不良現(xiàn)象的行為準(zhǔn)則。行業(yè)協(xié)會(huì)還應(yīng)該積極對房地產(chǎn)評估事故和糾紛的調(diào)解處罰，對有損行業(yè)內(nèi)部的行為進(jìn)行處理，以維護(hù)房地產(chǎn)評估行業(yè)的良性發(fā)展。

（三）優(yōu)化完善房地產(chǎn)評估行業(yè)人員的資質(zhì)認(rèn)證系統(tǒng)

相關(guān)部門需要對房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的資質(zhì)認(rèn)證系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化和完善，對房地產(chǎn)評估師的資格認(rèn)證等級(jí)設(shè)置至少2-3級(jí)的檔次劃分，同時(shí)參考國外相關(guān)成熟的資質(zhì)認(rèn)證系統(tǒng)，結(jié)合我國實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)置，并考察房地產(chǎn)評估師的業(yè)務(wù)能力、對行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的掌握程度、相關(guān)評估技術(shù)含量高低、職業(yè)道德的好壞等方面。做到房地產(chǎn)評估師等級(jí)跟隨其綜合素質(zhì)進(jìn)行等級(jí)的升降、動(dòng)態(tài)的監(jiān)管，在確保房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的技術(shù)水平的同時(shí)，推動(dòng)房地產(chǎn)從業(yè)隊(duì)伍的健康良性的發(fā)展。在設(shè)置從業(yè)人員等級(jí)資質(zhì)劃分的同時(shí)，還應(yīng)該對房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻進(jìn)行提升，從源頭抓起，提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，要求提高從業(yè)人員的學(xué)歷程度，對從業(yè)人員注冊制度進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，提高考試的難度，實(shí)行擇優(yōu)錄取的形式，建立從業(yè)人員良性的競爭機(jī)制，對房地產(chǎn)評估從業(yè)人員進(jìn)行優(yōu)化培訓(xùn)教育，不斷完善其行業(yè)的理論實(shí)踐技能和專業(yè)知識(shí)，達(dá)到提升房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的綜合素質(zhì)和能力。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展可以促進(jìn)我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)評估業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)的主要成員，同時(shí)對我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，也是推進(jìn)市場化經(jīng)濟(jì)必不可少的作用力之一，我國房地產(chǎn)評估行業(yè)雖然還處在初級(jí)階段存在一定的問題，但隨著行業(yè)的發(fā)展，結(jié)合實(shí)際情況對行業(yè)內(nèi)部采取一些積極有效的措施進(jìn)行規(guī)范化管理，各相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)通力合作和監(jiān)管，不斷培育房地產(chǎn)評估高綜合素質(zhì)人才等措施的實(shí)施，將會(huì)促進(jìn)我國房地產(chǎn)評估行業(yè)逐漸完善和成熟，從而推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步和健康有序的發(fā)展。

篇10

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)不明確，政策不連續(xù)實(shí)施不到位

房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系到民生的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，直接或間接影響40多個(gè)行業(yè)，增加就業(yè)崗位，拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長。為此，房地產(chǎn)行業(yè)得到社會(huì)各界高度關(guān)注，開展好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作成為重中之重。結(jié)合當(dāng)前發(fā)展現(xiàn)狀，分析出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的主要問題。

1.政府和企業(yè)沒有明確的管理目標(biāo)

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)關(guān)系民生和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)的重要行業(yè)，政府為了穩(wěn)定房價(jià)，調(diào)節(jié)市場供求平衡，滿足人們的基本需求，做出相應(yīng)的調(diào)整。但針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理并沒有明確的目標(biāo)，就政策的出臺(tái)時(shí)期來看，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)基礎(chǔ)性地位時(shí)，房地產(chǎn)市場就會(huì)火暴，房價(jià)上漲過快；強(qiáng)調(diào)民生問題時(shí)，房地產(chǎn)市場會(huì)出現(xiàn)一段時(shí)間觀望，房價(jià)也就相對穩(wěn)定或者下跌。政府和企業(yè)并沒有樹立正確科學(xué)的經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)，這將對房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展帶來影響。

2.政府管理政策不連續(xù)，缺乏穩(wěn)定性

為抑制房價(jià)過快上漲，政府針對房地產(chǎn)業(yè)出臺(tái)了相關(guān)政策來進(jìn)行調(diào)控。這些政策主要結(jié)合地方經(jīng)濟(jì)增長和銀行信貸等因素。房價(jià)上漲過快時(shí)，政府出臺(tái)限購政策或提高貸款利率來抑制房價(jià)上漲；如市場進(jìn)入平淡時(shí)期，政府又會(huì)降低銀行信貸利率，取消限購政策，降低交易稅費(fèi)等政策，以求刺激消費(fèi)。從行業(yè)整體發(fā)展來看，我國的房地產(chǎn)市場價(jià)格是穩(wěn)中有增的態(tài)勢，但沒有完全依靠市場規(guī)律去進(jìn)行管理，政府的政策缺乏連續(xù)性以及科學(xué)性，市場受政策的影響非常密切，這點(diǎn)對房地產(chǎn)行業(yè)也造成一定影響。

3.沒有從根源進(jìn)行宏觀調(diào)控

政府出臺(tái)的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策沒有從根源上解決我國房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵性問題，導(dǎo)致個(gè)別一二線城市房價(jià)整體上漲過快，沒有有效地改變民生重點(diǎn)問題，宏觀調(diào)控手段單一且粗暴，限購、限貸、限售、限離這四限措施已經(jīng)很明顯的體現(xiàn)了這一問題。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的過度開發(fā)也造成了市場泡沫的增加，對銀行的信貸資金鏈條造成一定風(fēng)險(xiǎn)，整個(gè)市場呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性矛盾，大量的三四線城市土地資源被浪費(fèi)，開發(fā)的房子不能順利出售，造成了大量的庫存，而人口流入的一二線城市，土地資源有限，供給量萎縮，供求矛盾并不能得到解決。政策出臺(tái)不連續(xù)也是宏觀調(diào)控過程中的突出問題，如政府前期出臺(tái)的降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)政策鼓勵(lì)人民消費(fèi)購房與后期出臺(tái)的限購政策完全是截然相反的矛盾政策，這就會(huì)打消一部分??需購房者的購房熱情，同時(shí)也有可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，政府出臺(tái)的調(diào)控政策，表明上是調(diào)節(jié)和平衡了市場供需和價(jià)格，但其中的根源性問題并沒有真正解決。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理只注重形式，管理體制沒有得到有效提升

目前，中國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢是好的，雖然取得了一定的成就，但房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題，供求矛盾不能解決，結(jié)構(gòu)性失衡不能化解，房價(jià)已成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理效率，政府頒布了一系列調(diào)控政策，但是這些政策缺乏深入的市場調(diào)研和考察，以及科學(xué)的經(jīng)濟(jì)分析，政策的不連續(xù)、矛盾和貫徹落實(shí)不到位，這些因素均導(dǎo)致了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。另外有些政策的出臺(tái)與維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展相背，引起社會(huì)各界很大的爭論。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理秉持的自上而下管理原則，缺乏有效的溝通，使得中央政府與地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理上出現(xiàn)各自施政現(xiàn)象，沒有明確各自的職責(zé)，導(dǎo)致政策的出臺(tái)盲目且倉促，朝夕改制也屢屢發(fā)生，這些將嚴(yán)重影響政府的信譽(yù)，是需要各級(jí)政府必須正視的一大問題。

房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，在受到全球性金融風(fēng)險(xiǎn)的沖擊后，我國政府制定出臺(tái)一系列推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)改革措施，降低對房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴，這點(diǎn)是值得認(rèn)同的。也正因?yàn)槿绱?，我們的政府更?yīng)該加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場科學(xué)有效地調(diào)控，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高市場的剛需住房與保障住房開發(fā)建設(shè)，保障民生，抑制房地產(chǎn)投資泡沫，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。

（三）缺乏完善的法律法規(guī)和管理制度

我國房地產(chǎn)市場和企業(yè)在發(fā)展過程中，由于政府沒有制定完善的法律法規(guī)，企業(yè)沒有構(gòu)建完善的管理制度體系對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理乃至房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都造成一定影響。從長遠(yuǎn)來看，要想保障我國房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，提高抵御金融風(fēng)險(xiǎn)的沖擊，需要制定并完善相關(guān)的法律體系。改革開放以來，我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，但是相關(guān)的法律法規(guī)還存在著不完善的問題。加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理應(yīng)從整體出發(fā)，著眼與項(xiàng)目前期的開發(fā)、建設(shè)和交易，對開發(fā)過程的經(jīng)濟(jì)管理應(yīng)當(dāng)引起足夠重視。[2]

二、金融風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)行業(yè)的主要影響

在全球經(jīng)濟(jì)一體化影響下，我國加入世貿(mào)組織，增強(qiáng)了與世界各國的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，經(jīng)濟(jì)全球化是把雙刃劍，2008年爆發(fā)的全球性金融危機(jī)也不可避免的波擊到我國，房地產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性也受到明顯影響。房產(chǎn)滯銷、居民消費(fèi)能力和意愿降低，使我國房地產(chǎn)業(yè)受到金融危機(jī)和長期宏觀政策調(diào)控積累效應(yīng)的雙重危害。

政府開展的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策間接將危機(jī)傳遞到房地產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，美國次貸危機(jī)的爆發(fā)，大批投資銀行被托管或倒閉，外國金融機(jī)構(gòu)的撤資，使得我國的房地產(chǎn)市場銷量顯著降低，房價(jià)波動(dòng)異常嚴(yán)重，由于受到房地產(chǎn)市場的關(guān)聯(lián)性影響，上下游產(chǎn)業(yè)也大幅減產(chǎn)，職工收入降低、失業(yè)率明顯提高，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐緩慢、產(chǎn)業(yè)鏈萎縮。加之房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤回報(bào)，財(cái)富聚集效應(yīng)明顯，前期大量資本的注入，在經(jīng)受到強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)沖擊后，引發(fā)大面積金融風(fēng)險(xiǎn)的幾率大大增加，同時(shí)也造成了房地產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步聚集，一旦控制失衡，后果將難以想象。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中應(yīng)對金融風(fēng)險(xiǎn)的對策

（一）突出政府的核心地位，科學(xué)研究調(diào)控政策

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展正處于發(fā)展初級(jí)、中級(jí)階段，政府應(yīng)發(fā)揮市場主導(dǎo)作用，加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，制定和出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)，穩(wěn)定市場提高信心。針對具體的調(diào)控措施要避免出現(xiàn)互相矛盾，缺乏科學(xué)分析和盲目出臺(tái)某些政策，研究符合我國國情和人民實(shí)際生活想適宜的長效機(jī)制才是科學(xué)合理的發(fā)展方向。例如我國現(xiàn)在的行業(yè)環(huán)境，市場調(diào)節(jié)在經(jīng)濟(jì)中起最基本的調(diào)節(jié)機(jī)制已經(jīng)基本失效，取而代之的是強(qiáng)硬的行政手段，而這些手段是否合乎經(jīng)濟(jì)規(guī)律，是否經(jīng)過科學(xué)的論斷，是否與國家的基本法律相抵觸一概不加以考慮，倉促且粗暴，這是我國政府出臺(tái)政策的一種倒退。出現(xiàn)問題后沒有科學(xué)的分析論斷，盲目的加以限制，是一種懶政的表現(xiàn)，同時(shí)也是對物權(quán)法給予產(chǎn)權(quán)人基本權(quán)利的粗暴踐踏。政府在出臺(tái)相關(guān)的政策時(shí)務(wù)必要進(jìn)行全面的分析和科學(xué)的研究論證，杜絕頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳的荒謬管理，否則政府的信譽(yù)將會(huì)受到質(zhì)疑，人民的生活以及民生問題將會(huì)更加嚴(yán)重，違背客觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的手段將導(dǎo)致調(diào)控結(jié)果與預(yù)期背道而馳，因此只有認(rèn)清我國的實(shí)際情況，結(jié)合具體情況加以科學(xué)研究方可達(dá)到調(diào)控的目標(biāo)，促進(jìn)我國的房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

（二）完善房地行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)

我國房地產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展階段，市場監(jiān)管缺乏完善的法律法規(guī)。因此，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的實(shí)際情況，科學(xué)合理的指定相關(guān)法律法規(guī)。政府應(yīng)規(guī)范指導(dǎo)，減少對房地產(chǎn)市場的非正常干擾，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，保證制度得到有效的貫徹落實(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理全面化和系統(tǒng)化。

（三）構(gòu)建完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制

要解決中國的房地產(chǎn)發(fā)展的根本問題，不僅要依靠政府的政策調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)建立健全房地?a經(jīng)濟(jì)管理系統(tǒng)，從根本上解決問題。結(jié)合我國房地產(chǎn)市場和企業(yè)發(fā)展實(shí)際情況，制定科學(xué)、有效的經(jīng)濟(jì)管理體制。明確責(zé)任主體，確保制度的有效監(jiān)督和實(shí)施。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)規(guī)范經(jīng)營

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)構(gòu)建完善經(jīng)濟(jì)管理體制，提升抵御金融風(fēng)險(xiǎn)的能力，合理的評估自身優(yōu)勢、劣勢以及各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，積極與政府進(jìn)行溝通，合理布局旗下業(yè)務(wù)，達(dá)到可持續(xù)發(fā)展。

（五）加強(qiáng)對資金成本的管控

加強(qiáng)資金成本控制是改善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的有效途徑，合理控制房地產(chǎn)開發(fā)成本對提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益起著重要作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目總體規(guī)劃后，要對項(xiàng)目進(jìn)行全面預(yù)算，合理控制項(xiàng)目成本，保證資金安全。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理人員應(yīng)以主人翁意識(shí)，降本增效，節(jié)支開流，實(shí)施主體責(zé)任承包制，制定成本管控制度。

（六）制定科學(xué)合理的發(fā)展規(guī)劃

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定科學(xué)合理的發(fā)展規(guī)劃，保持本企業(yè)的良好發(fā)展態(tài)勢。在指導(dǎo)公司的發(fā)展規(guī)劃時(shí)應(yīng)明確發(fā)展目標(biāo)，細(xì)分產(chǎn)品市場，分析消費(fèi)者的具體需求。由于房地產(chǎn)市場關(guān)系到民生大計(jì)，所以在制定發(fā)展規(guī)劃時(shí)還要注意保障民生，著眼長遠(yuǎn)，從根本上解決企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題。