導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)的投資價值，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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[關(guān)鍵詞] 投資性房地產(chǎn) 公允價值 新會計準(zhǔn)則

財政部于2006年2月15日頒布了新的企業(yè)會計準(zhǔn)則，其中《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》(以下簡稱新準(zhǔn)則)首次將投資性房地產(chǎn)作為一項單獨的資產(chǎn)予以確認(rèn)，并首次在非金融資產(chǎn)計量中引入公允價值，因此具有十分重要的意義。

一、單獨列示投資性房地產(chǎn)

新準(zhǔn)則中規(guī)范的投資性房地產(chǎn)，是指能夠單獨計量和出售的，企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。它包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，以及已出租的建筑物。因此，一般開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)，以及為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有的建筑物或土地使用權(quán)，不屬于投資性房地產(chǎn)，應(yīng)分別在存貨、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中進行核算。

長期以來，我國并未針對投資性房地產(chǎn)單獨制定相關(guān)準(zhǔn)則，而是將其分散在“存貨”、“固定資產(chǎn)”和“無形資產(chǎn)” 等其他相關(guān)的會計準(zhǔn)則中加以處理。然而，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和投資觀念的改變, 投資性房地產(chǎn)已成為一項經(jīng)營性活動, 而不是傳統(tǒng)意義上的固定資產(chǎn)：一方面，投資性房地產(chǎn)經(jīng)過數(shù)年以后，其市場價值不僅可能高于賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍，甚至數(shù)十倍；另一方面，由于房地產(chǎn)的價值對市場的依賴程度很高，使得對房地產(chǎn)的投資往往具有高收益和高風(fēng)險并存的特點。在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為存貨、一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)無法在會計上真實反映其價值，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)市場價值與賬面價值相背離。新準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)從一般性固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中分離，更加清晰地反映了企業(yè)持有房地產(chǎn)的構(gòu)成情況和盈利能力，提高了會計信息的相關(guān)性，符合我國經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀。

二、公允價值在投資性房地產(chǎn)中的具體運用

采用公允價值作為計量屬性是新會計準(zhǔn)則的一大亮點。公允價值計量模式，是指以市場價值，即熟悉情況的當(dāng)事人在公平交易中自愿據(jù)以進行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。公允價值在投資性房地產(chǎn)中的運用主要涉及以下幾個方面：

1.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量

新準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式，存在確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以采用公允價值模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

采用成本模式的，會計處理方法同原有的準(zhǔn)則要求基本一致，即將有關(guān)資產(chǎn)的賬面價值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價值，投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則計提折舊或攤銷，并在期末進行減值測試，計提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備，期末按賬面價值在資產(chǎn)負債表中反映，只需單賬戶反映資產(chǎn)的實際成本即可。

而在公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)應(yīng)按照首次執(zhí)行日的公允價值作為入賬價值，公允價值與原資產(chǎn)賬面價值之間的差額調(diào)整期初留存收益。在后續(xù)支出的確認(rèn)與計量上，如果后續(xù)支出使可能流入企業(yè)的未來經(jīng)濟利益超過了原先的估計，應(yīng)計入投資性房地產(chǎn)的賬面價值，否則應(yīng)計入當(dāng)期損益。日常核算過程中對投資性房地產(chǎn)不計提折舊或攤銷，資產(chǎn)負債表日也不需要對投資性房地產(chǎn)進行減值測試，其折舊、減值或土地使用權(quán)攤銷價值直接反映在公允價值變動中，并通過“公允價值變動損益”對企業(yè)利潤產(chǎn)生影響。企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。

舉例說明：某企業(yè)于20x7年5月1日起將新開發(fā)完成的一棟寫字樓租賃給甲公司使用，租賃期為五年。寫字樓造價3000萬元，20x7年5月1日的公允價值為3200萬元，則在公允價值模式下，應(yīng)確定該項投資性房地產(chǎn)的入賬價值為3200萬元（其中成本3000萬元，公允價值變動200萬元）。假如當(dāng)期期末該項資產(chǎn)的公允價值上升為3500萬元，則應(yīng)補調(diào)其賬面價值300萬元，并將該差額記入“公允價值變動損益”。

2.后續(xù)計量模式變更

為保證會計信息的可比性，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式時，由于兩種模式下投資性房地產(chǎn)的入賬價值不同，因而公允價值與原賬面價值之間產(chǎn)生了差額，這個差額不直接計入損益，而是作為會計政策變更處理，調(diào)整期初留存收益(未分配利潤)。而已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

3.投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，并且滿足條件的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

在成本模式下，應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益。

三、公允價值計量對投資性房地產(chǎn)的影響

與國際財務(wù)報告準(zhǔn)則相比，我國新會計準(zhǔn)則對公允價值計量的應(yīng)用十分謹(jǐn)慎。企業(yè)采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行計量，主要有以下幾個方面的影響：

1.對企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響

新會計準(zhǔn)則將“投資性房地產(chǎn)”在資產(chǎn)負債表上單獨列示，使原先分別在“存貨”、“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”中核算和列報的投資性房地產(chǎn)，統(tǒng)一列入“投資性房地產(chǎn)”中核算，這一變化將影響企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，尤其是有大量投資性房地產(chǎn)在存貨中核算的企業(yè)，由于執(zhí)行新會計準(zhǔn)則后全部轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”中核算，將使企業(yè)的流動資產(chǎn)（存貨）減少，流動比率降低。

2.對所有者權(quán)益的影響

企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)由成本模式計量轉(zhuǎn)為公允價值模式計量的首年，將采取追溯調(diào)整的方式調(diào)整年初所有者權(quán)益。而在目前房地產(chǎn)價格普遍高于歷史成本的情況下，這會導(dǎo)致企業(yè)上年度的資本公積有較大幅度的提升，所有者權(quán)益大大增加。

而且，企業(yè)將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，如果轉(zhuǎn)換日的公允價值大于原賬面價值，其差額計入資本公積，也將增加企業(yè)的所有者權(quán)益。

3.對企業(yè)利潤的影響

公允價值模式下，企業(yè)在資產(chǎn)負債表日對投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值進行重估，如果投資性房地產(chǎn)升值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益，企業(yè)當(dāng)年的利潤就會增加；又由于公允價值模式下投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊和攤銷，從而可以減少費用的支出，也會增加當(dāng)年的利潤。而我國目前房地產(chǎn)價格剛好處于持續(xù)上漲階段，因此采用公允價值模式，可以提高這些房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，使企業(yè)凈利潤有所提升。

4.對稅負的影響

由于現(xiàn)行稅法仍將投資性房地產(chǎn)作為一般固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)對待，因此在成本計量模式下，新會計準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致，而在公允價值模式下二者存在明顯差異：會計上年末按投資性房地產(chǎn)的公允價值調(diào)整其賬面價值，差額計入損益，不再計提折舊或攤銷；而稅法按實際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價值，不確認(rèn)公允價值變化產(chǎn)生的所得，待處理時一并計算確定應(yīng)計入應(yīng)納稅所得額的金額，這樣就可能產(chǎn)生遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負債。

綜上所述，此次新準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，尤其是公允價值的引入，意義十分重大，對房地產(chǎn)行業(yè)將產(chǎn)生一定的影響。但是，目前公允價值的確定仍是一個難點，未來還應(yīng)加強對投資性房地產(chǎn)價值評估的研究，只有把握好公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用，才能進行正確的會計核算，提升企業(yè)的投資價值。

參考文獻：

[1]中華人民共和國財政部.企業(yè)會計準(zhǔn)則[M].北京：經(jīng)濟科學(xué)出版社,2006

[2]中華人民共和國財政部.企業(yè)會計準(zhǔn)則――應(yīng)用指南.財政經(jīng)濟出版社,2006

[3]劉秋雁:房地產(chǎn)投資分析.東北財經(jīng)大學(xué)出版社,2004

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關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)公允價值模式計量會計準(zhǔn)則

一、公允價值概述

（一）公允價值定義

公允價值就是：在公允價值計量下，資產(chǎn)和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~計量。從定義上我們可以了解到，公允價值包涵其他幾種計量屬性，是其他計量屬性成立的基礎(chǔ)。我們都知道會計上所做的很多工作都是為了給決策者提供可靠真實的決策信息。因為公允價值體現(xiàn)了一定時點上資產(chǎn)或負債的實際價值所以運用比較廣泛，公允價值建立在公平交易基礎(chǔ)上，它能為會計信息使用者提供更有價值的決策信息是因為能夠提供更加準(zhǔn)確可靠的金額。

（二）公允價值應(yīng)用環(huán)境

對于公允價值的應(yīng)用環(huán)境，目前有兩種觀點：一種觀點認(rèn)為，公允價值只能應(yīng)用于活躍市場中，不能應(yīng)用于非活躍市場中；另一種觀點認(rèn)為，公允價值在非活躍市場中也可以應(yīng)用。支持前一種觀點的人認(rèn)為：雖然我們現(xiàn)在各方面的技術(shù)都比較先進，但是公允價值的獲得在大多數(shù)情況下還是比較難獲得的會計準(zhǔn)則中采用公允價值會影響會計核算的可靠性和準(zhǔn)確性；公允價值以活躍的市場為計量前提，在金融危機和市場衰退的前提下，公允價值計量將失去可靠的計量前提。[1]支持后一種觀點的人認(rèn)為，只要存在公平交易，公允價值就有應(yīng)用的空間，換句話說，公允價值能應(yīng)用于非活躍市場。

（三）公允價值計量方法

目前有兩種計量公允價值情況是較普遍接受的，一是確定情況下的公允價值，此時公允價值就是交易中的現(xiàn)金金額；二是估計公允價值事實上，應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析，對于公允價值的計量方法，在存在市價時，可以優(yōu)先選擇市價法，在不存在市價時，能夠選擇其他估值技術(shù)。自然，也許在計量公允價值時，相關(guān)的現(xiàn)金流量和折現(xiàn)率都比較確定，收益法應(yīng)當(dāng)是最合適的方法。

二、投資性房地產(chǎn)的概述

（一）投資性房地產(chǎn)的定義

投資性房地產(chǎn)，是指為獲取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。投資性房地產(chǎn)主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

（二）投資性房地產(chǎn)的特點

投資性房地產(chǎn)有別于企業(yè)擁有的其他資產(chǎn)，比固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和作為存貨的用于銷售的房地產(chǎn)，主要體現(xiàn)在性能和計量方面。首先，投資性房地產(chǎn)與大多數(shù)房地產(chǎn)差不多，都是金額較大、回收期相對較長、流動性和變現(xiàn)能力差等。然后，持有投資性房地產(chǎn)的目的是賺取租金收益增值收益。[3]因此，一般而言，投資性房地產(chǎn)是具有較強盈利能力的資產(chǎn)，具有較好的保值增值性。從這種意義上來理解，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)也是一種經(jīng)營性的投資活動，租金收益和增值收益是企業(yè)尋求的經(jīng)濟利益。最后，從計量方面，企業(yè)應(yīng)該采用成本模式，符合條件也能采用公允價值模式，對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。

三、分析投資性房地產(chǎn)中公允價值計量模式優(yōu)點與缺點

（一）投資性房地產(chǎn)中公允價值計量模式的優(yōu)點

1.會計信息相關(guān)性會提高

從會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的規(guī)定我們能夠知道：公從允價值計量模式和成本計量模式對比來說，公允價值計量模式能夠較為準(zhǔn)確的反映投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負債表日的現(xiàn)時狀況，可以把會計相關(guān)性提高。[3]此外，從整體市場經(jīng)濟看，促進我國投資性房地產(chǎn)市場朝著更加健康有利的方向發(fā)展，我們需要普遍運用公允價值計量模式，也會使會計信息在不同會計主體之的可比性變得更強。

2.企業(yè)財務(wù)狀況指標(biāo)會得到改善

目前來看我國房價總體趨勢是在不穩(wěn)定中上升，公允價值計量模式在被大多數(shù)企業(yè)采用后，投資性房地產(chǎn)降低了企業(yè)的資產(chǎn)負債率，提高了企業(yè)的融資能力。也增加了賬面價值和企業(yè)所有者權(quán)益。另外，在公允價值計量模式下，業(yè)務(wù)成本也不再確認(rèn)，折舊或攤銷對于投資性房地產(chǎn)來說也不再計提。企業(yè)當(dāng)期利潤總額相對于成本模式也會有所增加；即使在投資性房地產(chǎn)公允價值在沒有變動的情況下。由于公允價值上升確認(rèn)的公允價值變動損益更會使利潤總額上漲幅度擴大，會使投資性房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。所以，能夠使企業(yè)經(jīng)營業(yè)績得到改善則需要使用公允價值計量模式，這樣財務(wù)報表就會增色很多。

（二）在投資性房地產(chǎn)中公允價值計量模式的缺點

1.公允價值執(zhí)行成本費用高

公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用所產(chǎn)生的成本費用相對較高。首先，公允價值的主要計量屬性是動態(tài)計量，在投資性房地產(chǎn)中運用公允價值計量模式計量那么每一個會計結(jié)束都要對所有投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)進行全新的計量，為了獲取到更準(zhǔn)確的公允價值信息，很多企業(yè)會去委托像會計師事務(wù)所這樣專業(yè)資產(chǎn)評估機構(gòu)進行公允價值的評估，成本費用負擔(dān)就是這樣來的；接著，因為公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中核算過程復(fù)雜，在初期進行模式轉(zhuǎn)換的時候需要對資產(chǎn)和負債由會計人員進行整體調(diào)整的賬務(wù)處理，而且要對投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)狀況的會計信息記錄進行全程跟蹤，因此賬務(wù)管理成本費用產(chǎn)生，而且較高；然后，以免投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式在進行盈余管理時被管理人員利用，公司相關(guān)部門的信息使用者需要增強對財務(wù)信息的管理，這同樣會產(chǎn)生額外的管理成本費用。

2.公允價值模式會計處理科目繁多

投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式涉及的會計科目繁多，會計處理過程復(fù)雜。投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式運用在投資性房地產(chǎn)中以后，暫時性差異由于資產(chǎn)的賬面價值于計稅基礎(chǔ)的不同而產(chǎn)生，相關(guān)會計人員需要根據(jù)會計上的利潤總額調(diào)整應(yīng)納稅所得額計算企業(yè)所得稅；還有，投資性房地產(chǎn)出售或改變資產(chǎn)用途時，需要將投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式核算期間涉及的所有科目予以轉(zhuǎn)回，包括公允價值變動損益、資本公積和遞延所得稅負債，增加了會計核算的復(fù)雜性。

四、公允價值在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用中出現(xiàn)的不足

成本模式與公允價值計量模式相比出于劣勢，但是公允價值模式處于不成熟的大環(huán)境中，因此在很好的運用公允價值計量模式時還面臨著很多問題。

（一）得到準(zhǔn)確的公允價值很難，而且可行性不高

房地產(chǎn)企業(yè)只有在滿足會計法規(guī)中規(guī)定的條件時，才能采用會計模式計量。首先需要活躍的房地產(chǎn)交易市場；然后需要從活躍的房地產(chǎn)交易市場上獲得同類型房地產(chǎn)的市場價格還有其它相關(guān)信息，才能對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。但是，因為我國房地產(chǎn)市場發(fā)展不太成熟，大部分上市公司很難找到很準(zhǔn)確的公允價值市場。另外各地房地產(chǎn)價值差異也較大，其影響因素也各不相同，即使可以準(zhǔn)確的確定出公允價值，可行性也不高。

（二）公允價值計量對公司收益的影響

公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用有利于體現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)價值。折舊和減值準(zhǔn)備在經(jīng)過公允價值計算以后不再計提，期末公允價值與賬面價值的差額直接計入當(dāng)期損益。由于房地產(chǎn)市場成熟度穩(wěn)定性規(guī)范性否不高，而且在價格上又有很大的波動。所以連帶著有變動的有房地產(chǎn)公司的凈利潤和凈資產(chǎn)，所以收益波動很大。

公司收益也明顯變動，很容易讓債權(quán)人的質(zhì)疑，也可能使其他很多人的利益關(guān)系被別人誤導(dǎo)，會讓企業(yè)形象受到影響，提升企業(yè)的財務(wù)經(jīng)營的風(fēng)險，企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展也會受到一定程度的影響。

五、公允價值在投資性房地產(chǎn)中的建議

（一）使房地產(chǎn)市場信息更加完善，加快促進市場經(jīng)濟的發(fā)展

依上所述，我們可以知道活躍的市場是對公允價值進行運用的首要前提，但是這種相對完善的市場在我國比較缺失，而價格和相關(guān)信息也不夠完善。國家應(yīng)該采用有效的措施來提高公允價值的公正和客觀的一面，例如：在構(gòu)造優(yōu)良的市場環(huán)境下推出并實行合理優(yōu)惠政策，從而逐漸孕育并刺激房地產(chǎn)交易市場的活躍性，構(gòu)建相對而言合理并健全的資產(chǎn)評估體系。構(gòu)建健全活躍的房地產(chǎn)交易市場的初衷是對公允價值評估做幫助，從而使公允價值的獲取更具有理據(jù)，使房地產(chǎn)市場信息得到進一步完善。

（二）加強公允價值模式計量的監(jiān)管力度

允價值的使用既有利的一面，也有不利的一面，不僅促進了會計信息的公允性和相關(guān)性，讓企業(yè)操縱利潤成為可能。所以說監(jiān)管部門理應(yīng)制定相應(yīng)的對策。比如，我們可以用一個明確的標(biāo)準(zhǔn)對公允價值進行定性和定量，增強對投資性房地產(chǎn)中對公允價值計量模式的實施過程進行監(jiān)管，如果發(fā)現(xiàn)有誰對公允價值進行惡意操縱，南無我們就要給予受益主體嚴(yán)厲的處罰。

（三）要提高相關(guān)管理財務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)水平

新會計準(zhǔn)則的各項規(guī)定更加體現(xiàn)了企業(yè)相關(guān)管理者和財務(wù)人員專業(yè)素養(yǎng)的重要性在新會計準(zhǔn)則的規(guī)定中體現(xiàn)的淋漓盡致。由于太多不確定因素在公允價值中存在著，所以需要具有專業(yè)素養(yǎng)的財務(wù)人員對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量進行專業(yè)判斷，那么其結(jié)果一目了然，主觀性必定會有所增強。可見對會計信息真實性產(chǎn)生較大影響的是專業(yè)素養(yǎng)有所差異的人做出的不同選擇。因此，首先，要提升從事會計行業(yè)人員的道德素養(yǎng)，增強其遵紀(jì)守法意識；其次，應(yīng)支持企業(yè)對加強會計人員專業(yè)知識培訓(xùn)的工作，提升會計人員的職業(yè)判斷力，就此幫助企業(yè)更有效并合理的運用公允價值。

總之，投資性房地產(chǎn)中的公允價值計量是一個比較復(fù)雜的大問題，執(zhí)行起來難度也比較大，在我國投資性房地產(chǎn)中很多問題任然存在。雖然有一部分上市公司在投資性房地產(chǎn)中采用公允價值模式進行計量，但是要想普遍使用還需要一定的時間。因為任何事物都是逐步被接受的過程，而不會是直接就會被接受的。所以公允價值模式的計量也需要一個逐漸的被認(rèn)可的過程。同時我們也應(yīng)該找到去克服公允價值計量模式不足的方法，這樣，企業(yè)和這個社會還有我們這個國家才會走得更遠。（作者單位：洛陽師范學(xué)院商學(xué)院）

參考文獻：

[1] 葛家樹.《葛家樹會計文集》立信會計出版社.2010-03-01.

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關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 公允價值 房地產(chǎn)估價

1 新企業(yè)會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)計量模式的規(guī)定

新準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的規(guī)定：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。

新準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的計量的規(guī)定：企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，也可采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。但同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。這意味著企業(yè)可以對兩種計量模式進行選擇，而且對統(tǒng)一企業(yè)計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式的，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。從原有成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，公允價值與原賬面價值的差額調(diào)整留存收益。準(zhǔn)則還規(guī)定，如果投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。之所以對采用公允價值計量的房地產(chǎn)不再計提折舊，主要是折舊的部分已經(jīng)通過公允價值與賬面價值之間的差額調(diào)整留存收益而相應(yīng)地得到了補償。

2 投資性房地產(chǎn)的計量引入房地產(chǎn)估價的原因1 新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)提出的理由 隨著近幾年我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，各地的房地產(chǎn)市場也逐步活躍起來，房地產(chǎn)的價格不但不會低于成本，反而大幅增值。因此，將以投資為目的持有的房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中分離出來，單獨核算和列報是十分必要的。而正是由于房地產(chǎn)價格的大幅上漲，才把不同于房地產(chǎn)開發(fā)售房和企業(yè)自用的房地產(chǎn)的分離出來。2 房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價格本身的復(fù)雜性 房地產(chǎn)是土地、建筑物等定著物及其權(quán)屬的總稱。土地由于它的供給特性的不同分為自然供給和經(jīng)濟供給，進而所具有的自然特性和經(jīng)濟特性都影響著土地的使用權(quán)的權(quán)益價格。建筑物是房屋及其構(gòu)筑物。房屋，是具有房屋基本構(gòu)造用于人們生產(chǎn)生活的場所；構(gòu)筑物，是無法密閉的定著物，包括水井、水塔、隧道、橋、路等。房地產(chǎn)的價格是房地產(chǎn)的權(quán)益價格，包括土地使用權(quán)價格和房屋所有權(quán)價格，土地使用權(quán)價格基于取得土地使用權(quán)的途徑不同，價格屬于出讓價格，還是轉(zhuǎn)讓價格。房地產(chǎn)價格還與房地產(chǎn)的用途密切相關(guān)，用途的確定受國家及各地區(qū)有關(guān)政策規(guī)定的影響，房地產(chǎn)的價格還具有區(qū)位性和個別性的特征，但不同用途的房地產(chǎn)對于區(qū)位的具體要求不同，進而對房地產(chǎn)價格的影響也不同。

房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價格的這種復(fù)雜性，使房地產(chǎn)估價從資產(chǎn)評估中單獨的分離出來，作為獨立的估價機構(gòu)存在。也正是由于這點，會計計量上把原有的投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)上分離出來。3 房地產(chǎn)估價對于基于不同投資用途的房地產(chǎn)價格的專業(yè)把握 房地產(chǎn)估價就是房地產(chǎn)估價專業(yè)人員基于對房地產(chǎn)價格成因的了解和熟悉，遵循國家對于房地產(chǎn)制定的法律法規(guī)、評估準(zhǔn)則，根據(jù)不同的房地產(chǎn)用途，遵循評估原則，依照相關(guān)的程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，運用科學(xué)方法，對房地產(chǎn)的價值進行分析、估算的行為和過程。之所以進行投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)及計量，就是由于很多并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)從房地產(chǎn)上看到更大的贏利點，而這個贏利點的計量還不明確，尤其是后續(xù)計量上。非房地產(chǎn)企業(yè)對于基于不同用途的房地產(chǎn)的價格水平的掌握不具有專業(yè)性，而房地產(chǎn)估價人員對于不同用途房地產(chǎn)價值確認(rèn)計量上具有專業(yè)性，尤其是投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量所采用的公允價值的計量上更具專業(yè)性。

4 投資性房地產(chǎn)公允價值計量條件與房地產(chǎn)估價方法前提一致 投資性房地產(chǎn)的計量屬性準(zhǔn)則中已經(jīng)明確規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的計量一般采用成本法，只有存在確著證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠的取得的，才可以采用公允價值模式計量。采用成本法計量的規(guī)定與原有的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的計量方法基本一樣，只是在名稱上的改變，并沒有從根本上改變會計計量，只有引入了公允價值的計量屬性才是從根本意義上的改變。正是國家了解投資性房地產(chǎn)公允價值的計量對于持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)來說很難把握，所以才有明確規(guī)定必須有確著證據(jù)表明，而確著證據(jù)正是專業(yè)的房地產(chǎn)估價人員的基本工作。

采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足兩個條件①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息。這兩個條件恰恰就是房地產(chǎn)估價用市場法來評估房地產(chǎn)價格的前提條件，而對于條件中“同類或相似的房地產(chǎn)”在房地產(chǎn)估價的市場法中有詳細的闡述，所謂的類似房地產(chǎn)，是與估價對象在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價對象相同或相似。用途相似主要指大類用途相同，大類用途即是居住、商業(yè)、辦公、旅游、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等；規(guī)模相當(dāng)指一般在計量對象規(guī)模0.5—2倍范圍內(nèi)；檔次與估價對象要相當(dāng)，權(quán)利性質(zhì)要與估價對象相同，而估價對象，從實質(zhì)上就是投資性房地產(chǎn)的公允價值計量對象。

3 投資性房地產(chǎn)引入房地產(chǎn)估價的途徑1 國家在法律法規(guī)層面上進行引導(dǎo) 正是由于國家出臺新會計準(zhǔn)則，對于目前房地產(chǎn)市場給企業(yè)帶來的影響在會計賬務(wù)處理上進行了調(diào)整，同時提出了投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)類型，并在準(zhǔn)則中引進了公允價值的計量屬性，而在公允價值的實際應(yīng)用中反映出了很多問題，比如，投資性房地產(chǎn)進行公允價值計量的企業(yè)的所有者權(quán)益的變動幅度很大，在某種程度上也說明公允價值的計量規(guī)定還不完善，應(yīng)出臺進一步明確的公允價值計量準(zhǔn)則與規(guī)范，在其中引入房地產(chǎn)估價程序，具體來講，即通過房地產(chǎn)估價機構(gòu)的專業(yè)估價給予公允價值的計量以依據(jù)，同時，對于非活躍市場條件下的投資性房地產(chǎn)的公允價值，房地產(chǎn)估價機構(gòu)也可以給予專業(yè)的判斷。2 擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)通過有償形式尋求房地產(chǎn)估價機構(gòu)給予專業(yè)支持 企業(yè)對于投資性房地產(chǎn)的把握如引入房地產(chǎn)估價手段，除國家在政策性上進行引導(dǎo)外，還要靠投資性房地產(chǎn)企業(yè)主動尋求專業(yè)的幫助，而目前的房地產(chǎn)估價機構(gòu)都屬于經(jīng)營性的中介機構(gòu)，企業(yè)是作為估價機構(gòu)的客戶，收費也是正常的。但由于投資性房地產(chǎn)的經(jīng)營對于部分企業(yè)來講屬于經(jīng)常性的經(jīng)濟業(yè)務(wù)，自然計量也是頻繁的，估價機構(gòu)對于投資性房地產(chǎn)企業(yè)的收費也不能按正常的收費標(biāo)準(zhǔn)來收費，同時要考慮企業(yè)與估計機構(gòu)應(yīng)建立長期的協(xié)助關(guān)系，在費用上收取需雙方協(xié)商。

投資性房地產(chǎn)企業(yè)在對于公允價值計量屬性的引入，主要是從國際財務(wù)報告的公允價值計量上來考慮的，但美國次貸危機的教訓(xùn)，讓我們也應(yīng)該把注意力放在公允價值計量的后續(xù)計量的調(diào)整上，同時讓房地產(chǎn)估價機構(gòu)對于房地產(chǎn)市場價格的敏銳性來幫助把握后續(xù)計量的時間階段。

參考文獻：

[1]財政部.企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)[S].2006.

財政部.《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》應(yīng)用指南[S].

房地產(chǎn)估價理論與方法.中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人.中國建筑工業(yè)出版社.2010.

王磊.投資性房地產(chǎn)公允價值計量實際應(yīng)用情形分析.會計之友.2009（1）.

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［關(guān)鍵詞］公允價值計量模式 投資性房地產(chǎn) 影響

公允價值模式計量的采用可以與國際會計準(zhǔn)則基本接軌，方便投資者橫向?qū)Ρ葒鴥?nèi)、國外企業(yè)的價值。同時，公允價值的運用能使企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績等信息得到更加公允的反應(yīng)，能有效地增強會計信息的相關(guān)性和信息質(zhì)量，有利于公司股票在證券市場上獲得更加公允的定價。

一、公允價值在投資性房地產(chǎn)中的運用

有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，并同時滿足下列條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計時，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益。

二、以公允價值計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的影響

1.對企業(yè)實質(zhì)性稅賦的影響

第一，從企業(yè)所得稅角度看，投資性房地產(chǎn)公允價值增加導(dǎo)致的利潤增長將會使賬面所得稅費用增加，但稅法遵循的是收付實現(xiàn)制，由于評估增值帶來的公允價值變動損益不具備收付實現(xiàn)的特點，因此稅法對這部分收益不征收所得稅的可能性較大。第二，從即將開征的物業(yè)稅角度看，世界主要國家已就對房地產(chǎn)進行評估并根據(jù)評估值征收房地產(chǎn)稅達成共識，我國改革后的新稅制也可能將目前從量又從價的雙重征收方法統(tǒng)一為從價計征，且按照房地產(chǎn)評估值征稅。按照新時期稅制改革“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”的原則，即使投資性房地產(chǎn)評估價值增加造成稅基增加，在低稅率的前提下，對企業(yè)實際稅負帶來的影響也不會太大。

2.對房地產(chǎn)業(yè)的影響

房地產(chǎn)業(yè)的資金需求量巨大，目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要是銀行貸款。近年來，國家為控制信貸風(fēng)險出臺了一系列政策，使房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款的門檻提高，房地產(chǎn)企業(yè)陷入了資金緊缺的困境。新準(zhǔn)則的出臺為企業(yè)提供了以公允價值計量投資性房地產(chǎn)的選擇，使被低估的房地產(chǎn)估價更符合其市場價值，無疑將有助于提高企業(yè)向銀行貸款的信譽，增強其融資能力，在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面。

3.對企業(yè)利潤的影響

根據(jù)新準(zhǔn)則的規(guī)定，采用公允價值模式的企業(yè)應(yīng)在每個會計期末以公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價值，并將公允價值與資產(chǎn)原賬面價值的差額計入“公允價值變動損益”科目。從長遠來看，執(zhí)行新準(zhǔn)則后，每個會計期末投資性房地產(chǎn)的價值調(diào)整都將以前一期的公允價值為基礎(chǔ)，價值調(diào)整幅度將小于首次執(zhí)行新準(zhǔn)則時的價值調(diào)整幅度，利潤也不會因此出現(xiàn)更大程度的波動。與此同時，采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)將不再計提固定資產(chǎn)折舊和無形資產(chǎn)攤銷，在評估投資性房地產(chǎn)公允價值時，資產(chǎn)的折舊或攤銷已被考慮在內(nèi)，其結(jié)果應(yīng)已體現(xiàn)在“公允價值變動損益”科目內(nèi)，因此并不會對企業(yè)期末凈利潤產(chǎn)生實質(zhì)性影響。

4.對公司信息披露的影響

近幾年，隨著房地產(chǎn)市場的高速膨脹，企業(yè)若繼續(xù)按照歷史成本的原則來計量所擁有的投資性房地產(chǎn)，特別是土地使用權(quán)，這顯然會使會計信息無法真實公允地反映企業(yè)的真實價值，而且在我國目前的市場環(huán)境里，投資性房地產(chǎn)物業(yè)大都存在很大程度的升值。公允價值模式的引入肯定將加大市場對一些原來信息披露不夠充分的公司價值的挖掘，使投資者對這類公司價值的認(rèn)識更為全面。會計政策的變更能夠使公司提供更可靠、更相關(guān)的會計信息，同時也使投資者更全面充分地把握相關(guān)企業(yè)的真實信息。在采用公允價值模式記賬的當(dāng)年，公司應(yīng)當(dāng)采用追溯調(diào)整法調(diào)整期初留存收益，即這些企業(yè)的上年度凈資產(chǎn)值將會得到較大幅度的提升。

5.未來投資性房地產(chǎn)公允價值的確認(rèn)

公允價值模式符合投資性房地產(chǎn)的特性，能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值和盈利能力，盡管公允價值的確認(rèn)仍然是一個難點，很多人擔(dān)心在現(xiàn)階段的實務(wù)操作中公允價值容易導(dǎo)致利潤操縱，但是隨著我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，售房信息的公開化、透明化，相對于其他資產(chǎn)而言，投資性房地產(chǎn)物業(yè)的公允價值還是比較容易取得的。同時，新會計準(zhǔn)則也借鑒了國際會計準(zhǔn)則中確定公允價值的方法，需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產(chǎn)物業(yè)進行評估，并在年報中詳細披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認(rèn)方法及其理由等；而且巨額利潤的出現(xiàn)意味著企業(yè)繳納的稅額也相應(yīng)攀升，之前投資性房地產(chǎn)物業(yè)計入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進行折舊、攤銷的抵稅功能也沒有了。

參考文獻：

[1]楊海叢.我國運用公允價值計量的必要性與現(xiàn)實條件分析[J].科技創(chuàng)業(yè)月刊，2007.

[2]孫景翠.淺析公允價值應(yīng)用的現(xiàn)實合理性[J].商業(yè)研究，2005（14）

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；EVA；投資價值

本文為2016年廣西財經(jīng)學(xué)院研究生創(chuàng)新項目立項項目：“以投資者視角的保利房地產(chǎn)企業(yè)的投資價值研究”（項目編號：YCJ201615）階段性成果

中圖分類號：F83 文獻標(biāo)識碼：A

收錄日期：2017年3月31日

從2011年我國調(diào)控政策逐步趨緊，房地產(chǎn)行業(yè)進入寒冬時期。為將投資投機需求轉(zhuǎn)化為剛需，2016年出臺的各種宏觀政策，例如五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、“新國五條”和限購限貸等。在這種市場環(huán)境下，下滑的股價與上漲的企業(yè)經(jīng)營業(yè)績這一矛盾現(xiàn)象，給眾多投資者帶來了極大的困惑。對投資者而言，根據(jù)當(dāng)今的市場形勢和經(jīng)濟狀況，如何正確分析市場股利和宏觀調(diào)控政策，需要一種更準(zhǔn)確的方法來衡量企業(yè)的投資價值，以最大限度地降低風(fēng)險，進行理性投資，因此對房地產(chǎn)公司的投資價值進行研究具有重要意義。

一、EVA模型簡介

經(jīng)濟增加值（EVA）是由美國思騰思特（Stern Sewart）咨詢公司1982年正式提出，并于20世紀(jì)90年代后期推廣的一種價值評估指標(biāo)?？鄢苯映杀竞烷g接成本后的余值即為企業(yè)經(jīng)濟增加值。企業(yè)的價值能夠被較為準(zhǔn)確地界定，是基于企業(yè)所有者角度來講最鮮明的特征，將資本成本這個問題考慮得更為周到和全面，并且可以較為精準(zhǔn)地反映企業(yè)創(chuàng)造價值的能力。

基于EVA的企業(yè)價值評估模型是以經(jīng)濟增加值為基礎(chǔ)來進行企業(yè)價值評估的一種模型，該模型的收益出發(fā)點是經(jīng)濟增加值，以加權(quán)平均資本成本為折現(xiàn)率，企業(yè)的內(nèi)在價值等于企業(yè)未來的EVA折現(xiàn)后的現(xiàn)值再加上企業(yè)期初的資本總額，這是該模型的理論基礎(chǔ)。EVA模型分為穩(wěn)定增長模型、兩階段EVA模型和三階段EVA模型。

基于EVA企業(yè)價值評估模型如公式1表示：

企業(yè)價值V=期初投入資本+預(yù)期未來EVA的現(xiàn)值 （1）

（一）穩(wěn)定增長模型。單階段EVA價值評估模型針對的是已經(jīng)進入成熟期的企業(yè)。此時企業(yè)的利潤增長率、新投入資本的期回報率、加權(quán)平均資本成本和EVA值均保持相對穩(wěn)定。如公式2所示：

其中：V-當(dāng)前企業(yè)價值；V0-期初資本總額；g0-EVA恒定增長率；WACC-加權(quán)平均資本成本。

（二）兩階段EVA模型。如果一個公司經(jīng)歷的發(fā)展過程如下：首先，經(jīng)歷一個高速增長期；其次，該高速增長期由于受其他因素影響而消失，于是公司便進入低速增長階段或零增長階段，那么EVA價值評估模型可以選用兩階段模型來評估該企業(yè)價值，如公式3所示：

企業(yè)價值=期初資本總額+高速增長階段現(xiàn)值+穩(wěn)定增長階段現(xiàn)值

其中：V0-期初資本總額；EVAt-穩(wěn)定增長期第一年的EVA值；g-EVA穩(wěn)定增長率；WACC-加權(quán)平均資本成本。

（三）三階段EVA模型。如果一個公司經(jīng)歷的發(fā)展過程是先經(jīng)歷一個高速增長階段，然后增長速度放緩，接著緩慢過渡到穩(wěn)定增長或零增長階段，那么EVA價值評估模型可以選用三階段模型來評估該企業(yè)價值。

企業(yè)價值為期初資本總額、過渡階段價值現(xiàn)值、高速增長階段現(xiàn)值和穩(wěn)定增長階段現(xiàn)值的合計，雖然該模型假設(shè)的公司情況更加復(fù)雜，但更加能與公司生命周期理論相符合，更具有現(xiàn)實意義。

二、基于EVA進行投資價值評估優(yōu)勢分析

（一）EVA指標(biāo)能夠真實反映企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。與傳統(tǒng)的會計指標(biāo)相比，EVA在計算時不僅考慮了債務(wù)資本成本，還考慮了權(quán)益資本成本，能夠真正地反映企業(yè)盈利能力。EVA值本身能夠考慮利潤與投入成本之間的邏輯關(guān)系，而且在計算時需要對各項干擾企業(yè)價值的指標(biāo)進行調(diào)整，能夠更加精確地評估企業(yè)價值。

（二）EVA指標(biāo)更加注重企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展。它考慮股東利益，著眼于企業(yè)未來的長遠發(fā)展，促使企業(yè)的經(jīng)營者們做出能夠為企業(yè)帶來長遠發(fā)展利益的投資決策。

（三）EVA指標(biāo)將企業(yè)的績效評估與公司的估價緊密地聯(lián)系起來，也即是企業(yè)管理層和員工的薪資水平與公司在資本市場上的表現(xiàn)是一致的。因此，企業(yè)能否滿足資本市場的要求將直接影響公司的績效評估，這樣就能促使企業(yè)經(jīng)營者做出更加有利于企業(yè)價值最大化的投資決策。

三、保利房地產(chǎn)公司投資價值案例分析

本文以2011～2015年為保利地產(chǎn)EVA模型中的歷史期，根據(jù)財務(wù)報表中的對應(yīng)數(shù)據(jù)，計算保利地產(chǎn)調(diào)整后的稅后凈營業(yè)利潤、加權(quán)平均資本成本和調(diào)整后的總資產(chǎn)。

（一）計算稅后凈經(jīng)營利潤（NOPAT）

稅后凈營業(yè)利潤=凈利潤+（利息支出+資產(chǎn)減值損失+開發(fā)支出-營業(yè)外收入+營業(yè)外支出）×（1-所得稅稅率）+遞延所得負債增加額-遞延所得稅資產(chǎn)增加額 （4）

根據(jù)計算，保利地產(chǎn)在此期間的稅后凈營業(yè)利潤如表1所示。（表1）

（二）計算總投入資本（TC）

總投入資本=所有者權(quán)益合計+短期借款+長期借款+一年內(nèi)到期的長期借款+應(yīng)付債券+資產(chǎn)減值損失+遞延所得稅負債的增加-遞延所得稅資產(chǎn)的增加（5）

根據(jù)計算，保利地產(chǎn)在此期間的總投入資本如表2所示。（表2）

（三）計算加權(quán)平均資本（WACC）。在計算加權(quán)平均成本時需要分別確認(rèn)權(quán)益資本成本和債務(wù)資本成本的數(shù)值，以及在資本總額構(gòu)成中的比例。

1、資本結(jié)構(gòu)計算。保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)的構(gòu)成比例如表3所示。（表3）

2、債務(wù)資本成本的計算。根據(jù)對外公布的財務(wù)報表數(shù)據(jù)可知，保利地產(chǎn)的債務(wù)主要為銀行貸款，為計算方便，本文2016年銀行一年期貸款利率作為模型中短期借款的利率，長期借款利率按照三至五年期的基本銀行貸款利率計算。計算結(jié)果如表4所示。（表4）

3、權(quán)益資本成本的計算。按照企業(yè)價值評估實踐中最常用的資本資產(chǎn)定價模型，股權(quán)資本成本的計算公式為：

股權(quán)資本成本=無風(fēng)險利率+系統(tǒng)性風(fēng)險×風(fēng)險溢價 （6）

式中，無風(fēng)險利率是指在有效市場的環(huán)境下，投資者可以自由借貸資金的市場利率水平。本文在構(gòu)建模型時，選取國泰安數(shù)據(jù)庫中5年期的國債債券利率作為無風(fēng)險收益報酬率，這與EVA模型中的期限更為契合。公式中系統(tǒng)性風(fēng)險，將直接采用國泰安數(shù)據(jù)庫中的貝塔系數(shù)值為基礎(chǔ)進行價值評估模型的構(gòu)建。根據(jù)大多數(shù)學(xué)者在價值評估實務(wù)中的做法，公式中的風(fēng)險溢價將比照我國國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長率。具體計算如表5所示。（表5）

4、加權(quán)平均資本成本的計算

加權(quán)平均資本成本=稅后債務(wù)資本成本×債務(wù)資本比例+權(quán)益資本成本×權(quán)益資本比例 （7）

具體計算結(jié)果如表6所示。（表6）

（四）計算保利地產(chǎn)投資價值

1、2011～2015年EVA的計算

EVA=稅后凈營業(yè)利潤-投入資本總額×資本加權(quán)平均成本 （8）

具體計算如果如表7所示。（表7）

2、2016年保利企業(yè)投資價值的計算。通過國家統(tǒng)計局近幾年的數(shù)據(jù)顯示，我國GDP一般在五年內(nèi)增減幅度較為穩(wěn)定，近年來保持在6.3%～7.2%，為了方便測算企業(yè)價值，預(yù)計未來幾年的GDP增長率將保持在7%左右，加權(quán)資本成本采用近五年保利企業(yè)求得的權(quán)益資本成本的平均數(shù)13.74%，并將以GDP增速預(yù)估增長率。根據(jù)公式計算如下：

2016年保利企業(yè)投資價值=17029009.04+132886.55/（13.74%-7%）=19000619.57萬元

（五）保利地產(chǎn)公司業(yè)績評價分析。EVA值與公司創(chuàng)造的價值成正比，EVA值的高低與公司的規(guī)模以及經(jīng)營狀況有密切的關(guān)系。由表7可以看出，保利地產(chǎn)公司2011年和2012年EVA值為負，2013～2015年為正值，保利地產(chǎn)在2011年和2012年EVA值為負主要是因為稅后凈營業(yè)利潤較低造成的，受2008年全球濟危機影響，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之萎靡，整個行業(yè)一片蕭條，這種影響直至2012年才逐漸消除。隨后保利地產(chǎn)的EVA值逐漸恢復(fù)正常。

主要參考文獻：

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[2]趙安琦.基于EVA的企業(yè)價值評估研究[D].吉林財經(jīng)大學(xué)，2016.

[3]劉云.基于企業(yè)價值不同模型對保利地產(chǎn)的實證分析[D].云南大學(xué)，2015.

[4]李海波.萬科房地產(chǎn)公司投資價值分析[D].西南財經(jīng)大學(xué)，2013.

篇6

關(guān)鍵詞:系統(tǒng)聚類;房地產(chǎn);投資價值;武漢市

中圖分類號:F293文獻標(biāo)識碼:A

房地產(chǎn)投資需要大量資金的投入,而且投資回收期比較長,風(fēng)險大。因此,進行房地產(chǎn)投資之前,應(yīng)當(dāng)通觀全局,審時度勢,綜合考慮各種影響因素,謹(jǐn)慎地進行投資決策,從而實現(xiàn)風(fēng)險的降低和利潤最大化。

一、聚類分析在房地產(chǎn)投資價值細分中的應(yīng)用

1、房地產(chǎn)投資價值細分。由于中國地域大、人口多,地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平不同,各地區(qū)間房地產(chǎn)投資市場有很大的差距,研究房地產(chǎn)投資市場十分重要的一項工作就是研究各地區(qū)的差異。其中一種有效的方法就是把各地區(qū)按某些指標(biāo)分成幾類,根據(jù)不同的類區(qū)別對待,減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險和提高經(jīng)濟效益。

2、聚類分析概述。聚類分析是研究“物以類聚”的一種科學(xué)有效的方法,是指將數(shù)據(jù)分組成為多個類,在同一個類內(nèi)對象之間具有較高的相似度,不同類之間的對象差別較大。

聚類分析的一般做法是:先確定聚類統(tǒng)計量,然后利用統(tǒng)計量對樣品或者變量進行聚類。從統(tǒng)計學(xué)角度來講,根據(jù)相似度方法,對樣本聚類叫做Q型聚類,對變量進行聚類叫做R型聚類。

目前在實際應(yīng)用中存在著大量的聚類方法,算法的選擇取決于數(shù)據(jù)的類型、聚類的目的和應(yīng)用,本文采用的是系統(tǒng)聚類算法。

3、系統(tǒng)聚類算法。系統(tǒng)聚類法是先將需要聚類的樣本或者指標(biāo)各自看成一類,然后確定類與類之間相似性統(tǒng)計量,并選擇最近的兩類或若干類合成一個新類;計算新類與其他類之間的相似性統(tǒng)計量,再選擇最接近的兩類或若干類合成一個新類,直到所有的樣品或指標(biāo)都合成一類為止。以此指標(biāo)就可以對城市區(qū)域房地產(chǎn)投資價值進行排序。

二、武漢市實證分析

1、指標(biāo)選擇。武漢市作為中部崛起的支點和承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋梁,其經(jīng)濟和房地產(chǎn)發(fā)展一直處于中部省會城市前列。但由于山水相隔,武漢市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)塊狀而非傳統(tǒng)圈狀分布,再加上房地產(chǎn)區(qū)位的不可移動性,因此在武漢市房地產(chǎn)投資中,必須考慮各區(qū)域?qū)嶋H情況。本文從武漢市中心城區(qū)相關(guān)數(shù)據(jù)出發(fā),設(shè)定房地產(chǎn)發(fā)展重點指標(biāo),綜合評價各區(qū)域主要特點和投資優(yōu)劣勢。

房地產(chǎn)投資需要考慮的因素很多,為充分說明、適度簡化和避免單個指標(biāo)解釋的充足性和牽連性問題,本文抽取2008年度武漢市重點區(qū)域影響房地產(chǎn)投資的七個主要指標(biāo)(商品住宅銷售面積、商品住宅新增供應(yīng)面積、商品住宅用地平均成交樓面地價、商品住宅成交均價、平均商品住宅成交總價、人均可支配收入、二手住宅成交均價),組合成相對獨立的四個綜合性評價指標(biāo):X1銷供比,X2房價地價比,X3收入房價比,X4折價率,分別反映各區(qū)域房地產(chǎn)投資的銷售、利潤、購買力和性價比等涉及投資需要考慮的最重要的四個方面。

X1銷供比=區(qū)域商品住宅銷售面積/區(qū)域商品住宅新增供應(yīng)面積;X2房價地價比=區(qū)域商品住宅成交均價/區(qū)域住宅用地平均樓面地價;X3收入房價比=(區(qū)域人均可支配收入×3)/(區(qū)域商品住宅成交均價×90);X4折價率=區(qū)域二手住宅成交均價/區(qū)域商品住宅成交均價。

2、數(shù)據(jù)資料。(表1、表2)

3、系統(tǒng)聚類分析。采用上述四個綜合性評價指標(biāo)對武漢市重點區(qū)域使用系統(tǒng)聚類法進行聚類分析。首先對每個變量(指標(biāo))的數(shù)據(jù)進行標(biāo)準(zhǔn)化處理,經(jīng)過定性和pearsom相關(guān)系數(shù)檢驗分析,指標(biāo)間相關(guān)性不高。樣本間相近性采用歐式平方距離度量,類間距離的計算采用類平均法,進行Q聚類,得到聚類結(jié)果。(表3、表4、表5、圖1)

4、分析結(jié)果。依據(jù)聚類分析的結(jié)果可以把武漢市重點區(qū)域劃分為三類。

第一類,江岸區(qū)、江漢區(qū)。第一類在綜合評析中,收入銷供比方面明顯領(lǐng)先于其他兩類,在房價地價比上位于第二,折價率、收入房價比排名靠最后。這說明江岸和江漢區(qū)市場需求量大,而供應(yīng)方面偏緊。雖然本類內(nèi)房價相對區(qū)域內(nèi)居民收入較高,但是本區(qū)域客戶源來自于整個武漢市乃至市外,因此房價受到支撐。由于需求、房價一直居高不下,本區(qū)域地塊更受青睞,地價也較高。由于區(qū)域內(nèi)板塊差異較大和二手房建筑年代更長久,綜合二手房和新房價差較大,實際江漢區(qū)價差較小,甚至在部分區(qū)域出現(xiàn)“新舊倒掛”現(xiàn)象。隨著CBD、漢口火車站等項目工程的推進和武漢市中部領(lǐng)頭羊地位的鞏固,處于武漢市發(fā)展頂端的本類區(qū)域投資前景更樂觀,但在地塊選擇的局限性和爭奪的激烈度方面未來將更加明顯。

第二類,口區(qū)、洪山區(qū)、武昌區(qū)。第二類在房價地價比、折價率比上均位列第一,收入房價比、銷供比均位列第二。本類地價相對不高,供應(yīng)比較充分。由于房地產(chǎn)發(fā)展時間較短,新舊房差價較小。在房地產(chǎn)發(fā)展的強勁沖擊下,房價增長較快,與收入增長情況形成一定反差。由于在2008年上市量較大,本類區(qū)域暫時出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供大于求,銷供比并不特別理想,部分區(qū)域和部分產(chǎn)品競爭比較激烈。

本類各區(qū)域?qū)儆诜康禺a(chǎn)發(fā)展第二梯隊,近年來發(fā)展勢頭迅猛,供需兩旺,由于遭受經(jīng)濟調(diào)整和房地產(chǎn)調(diào)整雙重打擊,受到的沖擊也比較明顯。但是從較長期看,本類區(qū)域起著重要的承上啟下的作用,承接著武漢市中心城區(qū)居民大部分的住房消費需求。在城市建設(shè)方面,本類區(qū)域受到重視,市政投資較大,過江隧道、地鐵、大東湖生態(tài)水網(wǎng)、集中供暖制冷工程、武昌和武漢火車站以及道路和立交橋的項目均在穩(wěn)步推進,城市面貌得到改善,投資環(huán)境得到優(yōu)化,增加了房地產(chǎn)投資價值。

第三類,青山區(qū)、漢陽區(qū)。第三類在綜合評比中,收入房價比排名第一,在折價率上位列第二,房價地價、銷供比均排名最后。從購買力上講,本類區(qū)域潛在消費能力較強,這與區(qū)域內(nèi)房價相對不高有關(guān),特別是青山區(qū),其購買力絲毫不遜于其他重點區(qū)域。由于最近幾年其他區(qū)域發(fā)展勢頭更加強勁,青山區(qū)和漢陽區(qū)受到的關(guān)注度略有下降,因此本類區(qū)域地價也相對便宜。2008年本區(qū)域在銷售和供給量方面較少,受市場大環(huán)境影響較大,這與本區(qū)域所屬兩個區(qū)均屬于工業(yè)區(qū)有關(guān)。

由于歷史原因,本類兩個區(qū)域發(fā)展相對獨立,受到區(qū)域外消費者關(guān)注度不高,房地產(chǎn)消費以當(dāng)?shù)貫橹?隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展和配套完善,區(qū)域投資潛力將逐漸得到挖掘和展現(xiàn)。

以上定量分析結(jié)果與武漢市實際情況基本相符,但由于投資環(huán)境的動態(tài)性以及單個項目的具體性,因此對具體投資項目還需要做具體的分析。

(作者單位:中國地質(zhì)大學(xué)(武漢)資源學(xué)院)

主要參考文獻:

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[2]張永岳,陳伯庚,孫斌藝.房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)[M].北京:高等教育出版社,2005.12.

篇7

關(guān)鍵詞：投資性 房地產(chǎn) 公允價值 企業(yè) 會計 準(zhǔn)則

引言：考慮到中國經(jīng)濟的快速發(fā)展以及中國人口規(guī)模龐大，中國城市化步伐的不斷加速，勢必形成大規(guī)模的房地產(chǎn)需求，也就促進房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展繁榮。根據(jù)中國社會科學(xué)院住房綠皮書《中國住房發(fā)展報告（2009-2010）》即《住房綠皮書》“2008-2009年中國城市化發(fā)展對城市住房產(chǎn)生了巨大的影響，城市化進程中住房的真實需求得到釋放”，“ 中國城市化進程加速 成中國經(jīng)濟增長基本動力”。房地產(chǎn)與現(xiàn)代企業(yè)密切相關(guān)，財政部于2006年2月15日了與國際財務(wù)報告準(zhǔn)則趨同的企業(yè)會計準(zhǔn)則體系，其中包含《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》, 投資性房地產(chǎn)是新會計準(zhǔn)則中出現(xiàn)的新概念,并且作為新會計準(zhǔn)則一大亮點，公允價值在投資性房地產(chǎn)運用,對企業(yè)影響較大，學(xué)習(xí)研究好并靈活運用準(zhǔn)則至關(guān)重要。

一、《企業(yè)會計準(zhǔn)則》及其指南、解釋、專家工作組意見中對投資性房地產(chǎn)按公允價值核算的規(guī)定：

1、投資性房地產(chǎn)的范圍：（1）已出租的土地使用權(quán)（2）已出租的建筑物（3）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

2、采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)滿足以下條件（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的交易市場（2）企業(yè)能夠從交易市場取得同類或類似房地產(chǎn)市場的現(xiàn)行或最近市場價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素，從而對公允價值作出合理估計。

3、（1）自用投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日的公允價值大于帳面價值的，其差額確認(rèn)為“資本公積”；轉(zhuǎn)換日的公允價值小于帳面價值的，其差額確認(rèn)為“公允價值變動損益”

（2）從成本計量模式轉(zhuǎn)換為公允價值計量模式的，應(yīng)做為會計政策變更，并按變更時點的公允價值和帳面價值的差額調(diào)整期初留存收益。

（3）首次執(zhí)行日，采用公允價值模式計量的，按照首次執(zhí)行日的公允價值作為投資性房地產(chǎn)入帳價值，并將公允價值和帳面價值的差額調(diào)整期初留存收益。

二、國際會計準(zhǔn)則、香港會計準(zhǔn)則的的相關(guān)規(guī)定

《國際會計準(zhǔn)則第40號投資性房地產(chǎn)》(IAS40)明確：(1)鼓勵采用公允價值，并規(guī)定在附注中披露公允價值是最基本的要求，所有企業(yè)為計量目的或披露目的都需要確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。(2)鼓勵但不要求企業(yè)根據(jù)獨立評估師的評估結(jié)果確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。(3)國際會計準(zhǔn)則下的公允價值可采用三種方式獲得：活躍交易市場的報價；類似資產(chǎn)可觀察到的市價；運用估值技術(shù)所確定的價值。

《香港會計準(zhǔn)則第40號投資性房地產(chǎn)》：公司需要對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的，每年均應(yīng)聘請獨立的測量師（即價值評估師）對其投資性房地產(chǎn)進行評估，以獲得符合要求的公允價值。

三、目前我國上市公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值的情況

1、白云山A（2006年報）：經(jīng)廣州羊城資產(chǎn)評估與土地房地產(chǎn)估價有限公司對上述投資性房地產(chǎn)采用市場類比法進行評估，出具的（2007）羊資字第53 號、64 號、65 號、66 號、67 號房地產(chǎn)評估報告，確認(rèn)評估價值為249,827,232.00 元。本公司根據(jù)該評估結(jié)果，并參考房地產(chǎn)交易市場上同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，對上述投資性房地產(chǎn)的公允價值進行合理估計而確定為249,827,232.00 元。

2、昆百大A（2008年董事會決議）公司聘請昆明田野房地產(chǎn)咨詢有限公司對相關(guān)市場交易情況進行調(diào)查，并提供《高新區(qū)住宅與一環(huán)以內(nèi)商業(yè)物業(yè)銷售狀況調(diào)查報告》后，由中和正信會計師事務(wù)所有限公司提供價值咨詢意見，以其價值咨詢意見確定的相關(guān)投資性房地產(chǎn)的市場價值作為投資性房地產(chǎn)的公允價值。

3、海欣股份（2008年中報）：本公司聘請專業(yè)評估機構(gòu)對所持有的投資性房地產(chǎn)的公允價值進行評估，按其出具的評估報告確定投資性房地產(chǎn)的期末公允價值。

4、津濱發(fā)展（2007年年報）：公允價值分別取自本公司投資性房地產(chǎn)所在地有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的市場調(diào)查報告。

5、方大A（2007年年報）：本公司投資性房地產(chǎn)公允價值的確認(rèn)依據(jù)為：深圳市國政房地產(chǎn)評估有限公司出具的深國政評字[2007]-01036 號及深國政評字[2008]-01032 號《房地產(chǎn)估價報告》。

6、武漢控股（2007年年報）：公司選取與該處房地產(chǎn)相近、結(jié)構(gòu)及用途相同的三處房地產(chǎn)，參照武漢市場07年2月平均銷售價格，結(jié)合周遍市場信息及自有房產(chǎn)特點，并依照湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司出具的“鄂眾聯(lián)評報字（2008）第007號資產(chǎn)評估報告”確定公允價值。

7、沱牌曲酒（2007年年報）：公允價值根據(jù)遂寧市正和房地產(chǎn)咨詢有限公司提供的遂寧市城區(qū)二手房及土地交易價格測算。

四、對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量對企業(yè)積極影響

目前上市公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值的情況愈來愈多。由于我國目前房地產(chǎn)業(yè)總的趨勢向好，處于非常景氣的市場環(huán)境，非特殊情況下,投資性房地產(chǎn)的公允價值都高于成本價。采用公允價值對投資性房地產(chǎn)計量，除真實反映了企業(yè)當(dāng)時資產(chǎn)價值，同時也帶來了公司的利潤增加。

1、根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)在符合條件的情況下，可自主決定是采用成本模式還是公允價值模式計量。在采用公允價值模式計量情況下，由于資產(chǎn)價值重估帶來賬面價值增加，也帶來了進入損益的公允價值變動，給企業(yè)帶來的額外的利潤增加。在中國先階段，投資性房地產(chǎn)有持續(xù)穩(wěn)定的增值潛力，將對企業(yè)盈利狀況是一個持續(xù)不斷改善或者利潤增加。如成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式計量，應(yīng)作為會計政策變更處理。

2、在公允價值模式下投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊和進行攤銷而減少的成本支出，此部分同樣增加了企業(yè)利潤。

3、企業(yè)在首次執(zhí)行《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》時，公允價值與原賬面價值的差額調(diào)整留存收益。在企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，公允價值大于原賬面價值的差額計入所有者權(quán)益，兩種調(diào)整方法都將大幅度增加企業(yè)凈資產(chǎn)。

4、受不同條件下評估者評估方法不同的影響，投資性房地產(chǎn)的實際價值往往難以統(tǒng)一，有的企業(yè)是聘請房地產(chǎn)評估專家進行計量，有的由企業(yè)自己進行估計，還有的以房地產(chǎn)經(jīng)濟公司調(diào)查報告為計量依據(jù)。估值方法和技術(shù)可能導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)價值不盡一致，企業(yè)出于自身利潤規(guī)劃目的，會有選擇趨向。

5、企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價值計入損益，因沒有發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不繳納土地增值，也不繳納企業(yè)所得稅。不增加企業(yè)的納稅的現(xiàn)金流支出負擔(dān)。

根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第五十六條規(guī)定和財稅[2007]80號文第三項的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)持有期間的“公允價值變動損益” 不計入應(yīng)納稅所得額，在實際處置或結(jié)算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。即以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)發(fā)生的投資浮盈或浮虧在稅法上不計稅，等盈利落實即實際處置時再按處置取得的價款扣除歷史成本后的差額計入應(yīng)納稅所得額。換句話說，投資性房地產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)是其歷史成本，無需考慮投資性房地產(chǎn)重估增值部分的稅收。因此，企業(yè)因公允價值變動增加利潤，但不增加企業(yè)納稅的現(xiàn)金流支出負擔(dān)。

總之，在我國會計準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則基本接軌情況下，投資性房地產(chǎn)公允價值的采用，可以真實及時反映企業(yè)財務(wù)狀況和盈利能力，使資產(chǎn)增值表內(nèi)化、顯性化，有利于企業(yè)在海內(nèi)外資本市場增加信用評級，增強企業(yè)融資能力，更好地借助資本市場的力量來獲得發(fā)展。

五、投資性房地產(chǎn)的公允價值計量模式對企業(yè)一些負面影響

1、采用公允價值模式計量的成本大

采用公允價值計量，需要建立科學(xué)的估值系統(tǒng)。首先，應(yīng)判斷是否能夠持續(xù)取得確鑿證據(jù)支持采用公允模式計量，在采用公允價值計量時，科學(xué)的估計投資性房地產(chǎn)的價值。

其次，采用公允價值模式進行后續(xù)計量，準(zhǔn)則要求每年年末對投資性房地產(chǎn)進行估值，因此應(yīng)隨時按照準(zhǔn)則要求監(jiān)控周邊類似房地產(chǎn)價值的變動，并隨時取得確鑿證據(jù)，以支持資產(chǎn)負債表日對投資性房地產(chǎn)的估值。企業(yè)建立估值系統(tǒng)并持續(xù)收集相關(guān)數(shù)據(jù)，聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)等的費用支出，對企業(yè)來講是持續(xù)的成本支出。

2、企業(yè)面臨利潤波動風(fēng)險

企業(yè)在總體市場環(huán)境不好，房地產(chǎn)市場蕭條時，投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量將會使企業(yè)利潤大幅下滑，資產(chǎn)賬面價值減少的風(fēng)險。

3、根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

4、投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊和進行攤銷而減少的成本支出，沒有發(fā)揮資產(chǎn)折舊攤銷的抵稅功能，增加了因繳納所得稅的現(xiàn)金流出。

在目前國家經(jīng)濟情況和國家現(xiàn)行企業(yè)會計準(zhǔn)則、相關(guān)法規(guī)下，企業(yè)采用公允價值模式進行投資性房地產(chǎn)計量，對企業(yè)有很多的積極影響，這也是愈來愈多企業(yè)趨向采用公允價值計量的原因。但在我國公允價值普遍不夠公允的情況下，很容易為企業(yè)進行利潤操縱提供良好機會。企業(yè)投資者、債權(quán)人等企業(yè)外部利益主體應(yīng)密切關(guān)注這一影響，切實防范企業(yè)利用公允價值模式進行利潤操縱，以求獲得較真實的企業(yè)盈利能力信息、償債能力信息和現(xiàn)金流動能力信息。

參考文獻：

[1] 財政部. 《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》2006.

篇8

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》第十條規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量?！钡谑粭l規(guī)定：“采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益?！蓖顿Y性房地產(chǎn)的賬面價值為該投資性房地產(chǎn)的公允價值，即“初始成本+公允價值變動”。

財政部、國家稅務(wù)總局在2007年10月的《關(guān)于執(zhí)行有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》(財稅[2007]80號)第三條規(guī)定：“企業(yè)以公允價值計量的金融資產(chǎn)、金融負債以及投資性房地產(chǎn)等，持有期間公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額，在實際處置或結(jié)算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。”從而明確了采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，其公允價值的變動不作為稅法上的應(yīng)納稅所得，并允許按固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)計提折舊或攤銷，即投資性房地產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)為“初始成本－折舊攤銷”。

由此可見，投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量時，其賬面價值與計稅基礎(chǔ)存在著差異，因此，一方面在申報繳納所得稅時需要根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定，在納稅申報表中對應(yīng)納稅所得額進行調(diào)整；另一方面，需要根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第18號――所得稅》第四條的規(guī)定，確認(rèn)所產(chǎn)生的遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負債。

二、公允價值計量投資性房地產(chǎn)納稅調(diào)整

一是確認(rèn)投資性房地產(chǎn)時的納稅調(diào)整。(1)投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量時，對外購、自行建造的投資性房地產(chǎn)應(yīng)以其實際成本作為其初始成本，這與稅法中規(guī)定的計稅基礎(chǔ)相一致，不存在差異也無需調(diào)整。(2)以存貨、自用建筑等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，以其轉(zhuǎn)換日的公允價值為初始成本，其賬面價值高于公允價值的，按差額記入“公允價值變動損益”，此時，賬面價值與計稅基礎(chǔ)出現(xiàn)了差異，需按會計確認(rèn)的公允價值變動損益調(diào)增當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。反之，若其賬面價值低于公允價值，按差額記入“資本公積――其他資本公積”，此時雖然賬面價值與計稅基礎(chǔ)出現(xiàn)了差異，但因初始計量的公允價值變動記入資本公積，既不影響當(dāng)期會計利潤，又不影響當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，無需在當(dāng)年調(diào)整，待該投資性房地產(chǎn)處置或轉(zhuǎn)換為自用固定資產(chǎn)確認(rèn)當(dāng)期收益時再做調(diào)整。

二是投資性房地產(chǎn)持有期間的納稅調(diào)整。采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)在持有期的賬面價值為“初始成本+公允價值變動”，計稅基礎(chǔ)為“初始成本－折舊攤銷”，此時應(yīng)按稅法認(rèn)可的本期折舊攤銷額調(diào)減應(yīng)納稅所得額，同時按會計確認(rèn)的本期公允價值變動損益調(diào)減應(yīng)納稅所得額(若為公允價值變動損失則調(diào)增)。

三是投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用固定資產(chǎn)時的納稅調(diào)整。采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其在轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額記人“公允價值變動損益”，此時，該固定資產(chǎn)的賬面價值為“初始成本+公允價值變動”，計稅基礎(chǔ)為“初始成本－折舊攤銷”，需按稅法認(rèn)可的轉(zhuǎn)換前本期折舊攤銷額調(diào)減應(yīng)納稅所得額，同時按會計確認(rèn)的本期公允價值變動損益調(diào)減應(yīng)納稅所得額(若為公允價值變動損失則調(diào)增)。另外，由于轉(zhuǎn)換后該固定資產(chǎn)折舊原值、折舊期限等發(fā)生了變化，會計上實際計提的折舊額與稅法認(rèn)可的折舊額會有所不同，應(yīng)通過“應(yīng)納稅所得額調(diào)整明細表”中資產(chǎn)調(diào)整項目下的“固定資產(chǎn)折舊”欄目對應(yīng)納稅所得額進行調(diào)整。

四是投資性房地產(chǎn)處置時的納稅調(diào)整。采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)處置后，其賬面價值和計稅基礎(chǔ)均為零，二者之間亦不再存在差異，此時應(yīng)將前期確認(rèn)的該投資性房地產(chǎn)的暫時性差異轉(zhuǎn)回，據(jù)以對當(dāng)期應(yīng)納稅所得額進行調(diào)整。根據(jù)會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，處置投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)按實際收到的金額貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目，按該項投資性房地產(chǎn)的賬面價值(初始成本+公允價值變動)借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，按該項投資性房地產(chǎn)的公允價值變動及其在轉(zhuǎn)換日記入“資本公積”科目的金額，分別借記“公允價值變動損益”科目和“資本公積――其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。由此可見，處置投資性房地產(chǎn)時會計確認(rèn)了兩項損益：公允價值變動損益，按轉(zhuǎn)讓收入與初始成本的差額確認(rèn)的其他業(yè)務(wù)利潤。而根據(jù)稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)為為轉(zhuǎn)讓收入與“初始成本一折舊攤銷”的差額。因此，投資性房地產(chǎn)處置時應(yīng)按會計上確認(rèn)的公允價值變動損益調(diào)減應(yīng)納稅所得額(若為公允價值變動損失則調(diào)增)，同時按該投資性房地產(chǎn)自轉(zhuǎn)換日至處置日之間稅法認(rèn)可但未計提的折舊攤銷額調(diào)減應(yīng)納稅所得額，再按該投資性房地產(chǎn)稅法認(rèn)可的本期處置前的折舊攤銷額調(diào)減應(yīng)納稅所得額。

三、公允價值計量投資性房地產(chǎn)納稅申報與賬務(wù)處理

[例]甲公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行計量，該公司于第一年2月將一套自用房產(chǎn)出租給乙公司使用，出租日該房產(chǎn)的原值600萬元，折舊年限20年，不考慮殘值，月折舊額為2.5萬元，已提折舊250萬元，公允價值為300萬元。第一年末該房產(chǎn)的公允價值為450萬元。第二年末該房產(chǎn)的公允價值為480萬元。第三年4月，該公司終止與乙公司的房屋租賃，并于當(dāng)月以460萬元價格將該房產(chǎn)出售。該公司三年的會計利潤均為500萬元，假設(shè)不存在除此項投資性房地產(chǎn)以外的其他所得稅調(diào)整項目。

(1)按企業(yè)會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，甲公司對該投資性房地產(chǎn)應(yīng)作如下賬務(wù)處理：

第一年轉(zhuǎn)換日

借：投資性房地產(chǎn)――成本　3000000

累計折舊　2500000

公允價值變動損益　500000

貸：固定資產(chǎn)　6000000

第一年末調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價值

借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動　1500000

貸：公允價值變動損益　1500000

第二年末調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價值

借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動　300000

貸：公允價值變動損益　300000

第三年轉(zhuǎn)讓日

借：銀行存款　4600000

貸：其他業(yè)務(wù)收入　4600000

借：其他業(yè)務(wù)成本　4800000

貸：投資性房地產(chǎn)――成本　3000000

――公允價值變動　1800000

借：公允價值變動損益　1300000

貸：其他業(yè)務(wù)收入　1300000

(2)甲公司該投資性房地產(chǎn)的納稅調(diào)整。

甲公司該投資性房地產(chǎn)三年的賬載金額和計稅基礎(chǔ)等相關(guān)數(shù)據(jù)如表1所示。其中第一年納稅差異調(diào)整額包括三部分：一是自用固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成投資性房地產(chǎn)時會計確認(rèn)但稅法不認(rèn)可的公允價值變動收益50萬元；二是會計確認(rèn)但稅法不認(rèn)可的投資性房地產(chǎn)在第一年后續(xù)計量產(chǎn)生的公允價值變動損益－150萬元；三是投資性房地產(chǎn)未計提但稅法認(rèn)可的折舊－25萬元。三項調(diào)整綜合為調(diào)減應(yīng)納稅所得額125萬元。第二年納稅差異調(diào)整額包括兩部分：一是會計確認(rèn)但稅法不認(rèn)可的投資性房地產(chǎn)在第二年后續(xù)計量產(chǎn)生的公允價值變動損益－30萬元；二是投資性房地產(chǎn)未計提但稅法認(rèn)可的折舊－30萬元。二項調(diào)整綜合為調(diào)減應(yīng)納稅所得額60萬元。第三年納稅差異調(diào)整額包括三部分：一是投資性房地產(chǎn)處置前未計提但稅法認(rèn)可的折舊－10萬元；二是投資性房地產(chǎn)處置時會計確認(rèn)但稅法不認(rèn)可的公允價值變動收益130萬元；三是該投資性房地產(chǎn)自轉(zhuǎn)換日至處置日之間稅法認(rèn)可但未計提的折舊額65萬元；三項調(diào)整綜合為調(diào)增應(yīng)納稅所得額185萬元。

企業(yè)在填報所得稅年度納稅申報表時，采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的納稅調(diào)整內(nèi)容主要涉及附表七“以公允價值計量資產(chǎn)納稅調(diào)整表”中相關(guān)內(nèi)容，甲企業(yè)三年間各年填報數(shù)據(jù)如表2所示。

此外，還需根據(jù)該表第10行的納稅調(diào)整額合計數(shù)，填列附表三“應(yīng)納稅所得調(diào)整明細表”中第10行“公允價值變動凈收益”的第三項“調(diào)增金額”(金額為負時填寫第四項調(diào)減金額)。

需要說明的是，采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)若存在應(yīng)納稅的調(diào)整，應(yīng)與自有固定資產(chǎn)一并，填報附表九“資產(chǎn)折舊、攤銷納稅調(diào)整明細表”，對投資性房地產(chǎn)的折舊、攤銷會計與稅法差異進行調(diào)整。

篇9

論文關(guān)鍵詞：成本計價模式，公允價值模式，客觀因素，自利

 

1.引言

為適應(yīng)市場需求和建立與國際財務(wù)報告趨同的企業(yè)會計準(zhǔn)則體系，財政部于2006年初構(gòu)建起了一套包含39項會計準(zhǔn)則的新企業(yè)會計準(zhǔn)則體系。準(zhǔn)則體系于2007年1月1日起在上市公司中執(zhí)行，同時鼓勵其他形式企業(yè)執(zhí)行。在此次準(zhǔn)則體系修改中，對企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對部分資產(chǎn)選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》的實行被認(rèn)為將對持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是由于可采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)計價，因而過去形成的由成本計價而被低估的投資性房地產(chǎn)可實現(xiàn)價值的快速回歸，從而可實現(xiàn)企業(yè)業(yè)績大幅攀升[1-3] 。

此次準(zhǔn)則體系修改中，對企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對部分資產(chǎn)選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》的實行被認(rèn)為將對持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)會迅速將其過去采用的成本計價模式變更為公允價值計價模式，這樣可以對因使用成本計價而被低估的投資性房地產(chǎn)實現(xiàn)價值的快速回歸，從而實現(xiàn)企業(yè)業(yè)績大幅攀升[1-3] 。

但直到2009年10月，上市企業(yè)的相關(guān)財務(wù)報告顯示采用公允價值計價的企業(yè)數(shù)量仍很少，允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進行公允價值計價的準(zhǔn)則變動對上市企業(yè)的整體影響很小[4, 5] 。針對此現(xiàn)象學(xué)者們展開了積極地探討，主要從客觀角度總結(jié)了許多影響企業(yè)選擇公允價 值計價的因素[6, 7] 。

本文認(rèn)為客觀因素制約影響了小部分上市公司對公允價值計價模式的選擇，而更主要的原因在于上市企業(yè)管理層基于自身利益的考慮做出了不變更計價模式的選擇。后文將對此觀點進行論證，并對管理層如何進行計價變更決策展開具體分析自利，對為何采用公允價值計價模式的上市企業(yè)數(shù)量很少的現(xiàn)象給出解釋。

2.新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)計價特點及公允價值計價效應(yīng)

新會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)定義為能夠單獨計量和出售的，為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，并規(guī)定為如下范圍：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。企業(yè)自用或作為存貨的房地產(chǎn)在新準(zhǔn)則中被認(rèn)為不屬于投資性房地產(chǎn)。

新會計準(zhǔn)則單獨劃分投資性房地產(chǎn)是基于房地產(chǎn)實務(wù)對固定資產(chǎn)區(qū)分的需要而提出的，目的是規(guī)范企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的會計處理和相關(guān)的披露，提高會計的相關(guān)性。舊準(zhǔn)則里投資性房地產(chǎn)被當(dāng)作和其他固定資產(chǎn)一樣的資產(chǎn)看待，也采用相應(yīng)的估計使用年限對其提取折舊。隨著我國經(jīng)濟的市場化程度提高，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出數(shù)倍甚至數(shù)十倍，而采用折舊后的固定資產(chǎn)凈值往往不能反映此類投資性房地產(chǎn)的真實價值?；诖?，業(yè)界和學(xué)術(shù)界認(rèn)為將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理不合適。因此，需要將投資性房地產(chǎn)從原有的固定資產(chǎn)中劃分出來，作為單獨一類確定會計規(guī)范，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則由此應(yīng)運而生。

2.1新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)計價特點

相對于舊準(zhǔn)則，新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)在初始確認(rèn)和后續(xù)計量上有較大變化，主要體現(xiàn)在：

1）歸入的資產(chǎn)性質(zhì)變化

在舊的會計準(zhǔn)則中，將與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容分散在存貨準(zhǔn)則、固定資產(chǎn)準(zhǔn)則和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則三個部分，由于各個部分的資產(chǎn)性質(zhì)不同，因而會計處理方式也有較大差異。如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外出租的，作為企業(yè)存貨，按存貨準(zhǔn)則規(guī)范處理：對外出租的固定資產(chǎn)和企業(yè)的一般性固定資產(chǎn)一樣作為企業(yè)固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)范處理；對外出租土地使用權(quán)或者持有并增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，作為企業(yè)的無形資產(chǎn)，按無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)范來進行處理。而在新準(zhǔn)則中，這些不同用途的房地產(chǎn)統(tǒng)一歸于投資性房地產(chǎn)，按照同樣方式進行會計處理。

2.價值計量模式的選擇變化

舊準(zhǔn)則中，歸入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)計價的房地產(chǎn)主要以成本模式計價，歸入存貨資產(chǎn)的房地產(chǎn)則以成本與市價熟低法原則計價，在房地產(chǎn)市場價格節(jié)節(jié)攀升的情況下，成本價格要遠低于市場價格，由此會計賬目價值與資產(chǎn)的實際市場價值存在較大差額。而新會計準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)可采用成本模式進行后續(xù)計量，也可采用公允價值模式進行計量，公允價值（fair value）意指“公平合理之價值”。

3.后續(xù)計量變化

在舊會計準(zhǔn)則中，歸屬于存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)分別按照該類資產(chǎn)的后續(xù)計價規(guī)定進行計量。

新會計準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)后續(xù)計量則規(guī)定：原來采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，可以變更為公允價值模式進行計量；但是一旦采用了公允價值模式進行后續(xù)計量，則不允許再變更為成本模式計量。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則計提折舊或攤銷，并在期末進行減值測試，計提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備；在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，采用公允價值模式計量的自利，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。

2.2公允價值計價效應(yīng)

我國上市企業(yè)已普遍設(shè)立投資性房地產(chǎn)科目，在已實施公允價值計價模式的上市企業(yè)，公允價值計價模式變更決策為實施企業(yè)帶來了巨大的積極影響。主要體現(xiàn)在：1）極大地提升企業(yè)利潤，改善企業(yè)以往較差的經(jīng)營業(yè)績，甚至力挽狂瀾幫助企業(yè)避免被退市。2）改善企業(yè)報表中如資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負債率等會計指標(biāo)，增強債權(quán)人和投資者對企業(yè)償債能力、盈利能力信心，有利于企業(yè)進一步融資以獲得發(fā)展。例如ST百花通過計價模式的變更獲得了巨大的價值。作為一家以餐飲為主的上市企業(yè)，ST百花2004、2005連續(xù)兩年虧損，而且2006年也了預(yù)虧的報告，但最后在年報中公司通過對投資性房地產(chǎn)選擇公允價值計價模式實現(xiàn)了凈利潤，從而避免了被退市的厄運。

雖然具有可觀的公允價值計價效應(yīng)，然而直到2009年10月，上市企業(yè)的相關(guān)財務(wù)報告顯示采用公允價值計價的企業(yè)數(shù)量仍很少。表1是我國設(shè)有投資性房地產(chǎn)科目的上市企業(yè)有關(guān)計量模式的統(tǒng)計表，說明了上市企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計價的積極性不高，可看出采用公允價值計價模式的上市企業(yè)數(shù)量呈現(xiàn)出逐漸增多趨勢。上市企業(yè)仍較普遍地實施成本計價模式，與新會計準(zhǔn)則推出前預(yù)測上市企業(yè)將廣泛采用公允價值計價大相徑庭。

表1 我國上市公司投資性房地產(chǎn)采用計量模式情況表

 

年 度

2006

2007

2008

采用成本計量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允價值計量模式的上市公司

10家

篇10

【關(guān)鍵詞】 估值技術(shù); 公允價值; 投資性房地產(chǎn)

1990年,我國的住宅分配制度完成了從實物分配向貨幣分配的巨大轉(zhuǎn)變,隨之而來的是房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展,而投資性房地產(chǎn)也日益成為企業(yè)的一項重要投資手段。順應(yīng)這一發(fā)展趨勢,2006年頒布,2007年施行的《新會計準(zhǔn)則》,首次將投資性房地產(chǎn)單獨列示,并且允許使用公允價值模式進行后續(xù)計量。但在新準(zhǔn)則實行的兩年間,公允價值的使用受到了冷遇,公允價值的計量成為使用者的主要困擾之一。2009年底,財政部網(wǎng)站公布了《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見(試行)》,明確提出了收益法與市場法兩種評估公允價值的方法,這一舉措表明投資性房地產(chǎn)評估技術(shù)的改進。

一、投資性房地產(chǎn)公允價值計量的現(xiàn)狀

公允價值雖然具有準(zhǔn)確反映企業(yè)的財務(wù)信息,提高信息使用者決策能力的優(yōu)勢,但是由于存在市場機制不健全、公司治理不完善等缺陷,尤其是在其應(yīng)用存在嚴(yán)重技術(shù)障礙的情況下,公允價值的實際應(yīng)用正如表1所反映的那樣,并不如期望的那么廣泛。

2007年,存在投資性房地產(chǎn)的630家上市公司中,僅18家選擇公允價值計量模式,占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.86%。2008年上市公司年報的調(diào)查報告中指出,1 624家上市公司有690家存在投資性房地產(chǎn),而采用公允價值模式的只有20家,占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.89%,且出現(xiàn)了三種計量方式,分別是評估價格(14家公司)、第三方調(diào)查報告(1家公司)及參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格(5家公司)。

二、估值技術(shù)的應(yīng)用難題

(一)地域差異問題

《企業(yè)會計準(zhǔn)則講解(2008)》指出“投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場并且企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計”就可采用公允價值模式計量。

然而

由于數(shù)據(jù)庫的建立一方面需要不同交易市場提供及時可靠的交易數(shù)據(jù),另一方面要保證該數(shù)據(jù)庫擁有必要的技術(shù)支持,而在我國要素市場、資本市場和商品市場都存在不同程度問題的情況下,其實施起來比較困難。因此,房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫的建立必需堅持國家主導(dǎo)、市場導(dǎo)向的原則,采取逐步推進的方式,以現(xiàn)有公開市場交易數(shù)據(jù)為主要數(shù)據(jù)來源,同時結(jié)合國家統(tǒng)計局等有關(guān)部門的調(diào)研數(shù)據(jù)。另外,國家有必要通過制定和修改相關(guān)政策法規(guī)強化信息數(shù)據(jù)庫的權(quán)威性。

(三)提高估值技術(shù)在報表披露中的地位

由估值技術(shù)所確定的公允價值數(shù)額會直接出現(xiàn)在報表中,建議企業(yè)在附注中增加對具體估值計算確認(rèn)的過程。首先是估值方法的選定,其依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)是什么,所擁有的投資性房地產(chǎn)在同類資產(chǎn)中的地位。其次是具體參數(shù)的選定,如果選用的是市場法,應(yīng)該具體披露所參照的類似市場、參照的標(biāo)準(zhǔn)以及各指標(biāo)的相似度;若是收益法,那應(yīng)該分別對凈收益、收益期限以及折現(xiàn)率的數(shù)值標(biāo)準(zhǔn)進行解釋。

通過附注的披露可以使整個計算過程受到信息使用者的監(jiān)督,增強公允價值確認(rèn)和計量的準(zhǔn)確性和透明度,防止利潤操作,提高人們對估值技術(shù)的信心,推動估值技術(shù)的運用。

(四)加強專業(yè)培訓(xùn),提高資產(chǎn)評估水平

估值技術(shù)本身就受資產(chǎn)評估人員和會計人員主觀判斷的影響,所以兩者業(yè)務(wù)水平的提高是公允價值可以順利運用的保障。

相關(guān)人員一方面要豐富自身的專業(yè)知識,尤其是對公允價值的認(rèn)識與理解;另一方面又需要在不確定因素面前作出自己的職業(yè)判斷。所以他們除了通過后續(xù)教育機構(gòu)進行再培訓(xùn)、學(xué)習(xí)歐美先進經(jīng)驗以及最新的國家方針政策外,還要在工作中不斷總結(jié)經(jīng)驗,了解整體經(jīng)濟走勢和行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,提高經(jīng)濟敏感度和職業(yè)判斷能力。

【主要參考文獻】

[1] 財政部會計司.我國上市公司2007年執(zhí)行新會計準(zhǔn)則情況分析報告[r].2008.

[2] 財政部會計司.我國上市公司2008年執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則情況分析報告[r].2009.

[3] 財政部.企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)[s].2006.

[4] 財政部.企業(yè)會計準(zhǔn)則講解(2008)[s].2008.