導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)金融危機(jī)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

自2006年后期開(kāi)始的美國(guó)房屋次級(jí)抵押貸款演變成的金融危機(jī)給美國(guó)以及全球造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失,據(jù)美國(guó)債券研究機(jī)構(gòu)2008年11月12日發(fā)表的文章披露全球金融危機(jī)導(dǎo)致的信貸損失將超過(guò)1.4萬(wàn)億美元,超過(guò)美國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的10%。在追溯危機(jī)發(fā)生原因的過(guò)程中,我們發(fā)現(xiàn):對(duì)次級(jí)抵押貸款投機(jī)性的運(yùn)作和狂熱的市場(chǎng)一起造成就了此次房地產(chǎn)泡沫,加上缺乏有效的金融監(jiān)管機(jī)制,最終造成了泡沫的破裂并引發(fā)了全球性的金融危機(jī)。

如今經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的負(fù)面作用已明顯體現(xiàn)出來(lái),但是相關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表明中國(guó)經(jīng)濟(jì)似乎正在回暖,如樓價(jià)就有上漲,這和央行實(shí)行寬松的貨幣政策有關(guān),同時(shí)也和市場(chǎng)的信心以及預(yù)期有關(guān)。在這種宏觀經(jīng)濟(jì)背景之下,本文以SCP為分析范式,分析了我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)并在此基礎(chǔ)之上提出了相應(yīng)的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策。

所謂SCP范式是20世紀(jì)30年代,由以梅森和貝恩為主要代表的哈佛學(xué)派提出:認(rèn)為結(jié)構(gòu)(Structure)、行為(Conduct)、績(jī)效(Performance)之間存在著因果關(guān)系——即市場(chǎng)結(jié)構(gòu)決定企業(yè)行為,企業(yè)行為決定市場(chǎng)運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)績(jī)效。為了獲得理想的市場(chǎng)績(jī)效,重要的是通過(guò)公共政策來(lái)調(diào)整不合理的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析

1.市場(chǎng)集中度

市場(chǎng)集中度是指特定產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)集中程度,一般用該產(chǎn)業(yè)中最大的主要的廠商所擁有的生產(chǎn)要素或其產(chǎn)銷(xiāo)量占整個(gè)產(chǎn)業(yè)的比重來(lái)表示。集中度用CRn表示(n表示企業(yè)數(shù)),指在規(guī)?？偺幱谇皫孜坏钠髽I(yè)在生產(chǎn)、銷(xiāo)售、資產(chǎn)、利潤(rùn)等方面的累計(jì)數(shù)量占整個(gè)行業(yè)指總規(guī)量的比重,計(jì)算公式如下所示:CRn=∑Xi/X。式中,n為企業(yè)數(shù),X代表產(chǎn)業(yè)規(guī)模,如總產(chǎn)量、總銷(xiāo)售額等:Xi為第i個(gè)企業(yè)的規(guī)模;i表示第i個(gè)企業(yè)。本文主要就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銀行貸款做市場(chǎng)集中度研究,下表就是對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)集中度的近似度量:

從上表上可以看出,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的集中度低,其中2003年和2008年的數(shù)據(jù)不包括在香港上市的前十名內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)。集中度在2005年達(dá)到了最高,隨后又下降,且其余年份均未超過(guò)10%。這與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性結(jié)構(gòu)有關(guān),在中國(guó)市場(chǎng)化程度較高地區(qū),上海前十位發(fā)展商的市場(chǎng)占有率為23%,深圳還不到20%,而香港前九家房地產(chǎn)集團(tuán)(新鴻基、和黃、新世界等)占據(jù)的市場(chǎng)份額達(dá)到80%,日本積水物產(chǎn)的市場(chǎng)占有率達(dá)到29%,美國(guó)前三名的房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)占有率達(dá)到45%。因此,按企業(yè)融資的集中度算,我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是競(jìng)爭(zhēng)型的。

2.進(jìn)入壁壘

(1)必要的資本量

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)金融市場(chǎng)需要一定的資本量,但不同金融機(jī)構(gòu)要求不盡相同的。一般要求自有資金達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算總投資額的30%,并且還要求在項(xiàng)目獲得貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)。但是事實(shí)上我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資本進(jìn)入壁壘并不高,主要由于近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)興旺,導(dǎo)致一方面由于資本的逐利性使得大量滿(mǎn)足基本條件的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生,另一方面銀行放松對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制,很多房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高——這可以從我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率可以看出:

另外,從不同省份看,大部分省份的資產(chǎn)負(fù)債率與全國(guó)水平相差不大,僅有極個(gè)別地區(qū)有較大差距:如北京在2006年的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到80.3%,而和青海則分別為45.1%和47.7%。據(jù)此我們可以推測(cè)出:目前進(jìn)入我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要壁壘——必要的資本量不構(gòu)成明顯的障礙,很多企業(yè)符合基本要求,并且取得了大量的貸款,對(duì)于上市融資仍舊只限于極少的一部分房地產(chǎn)企業(yè),對(duì)于現(xiàn)階段的很多房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在較高的壁壘。

(2)政策法規(guī)

政策法規(guī)是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入金融市場(chǎng)或者獲得相關(guān)融資權(quán)利的制度因素。政策法規(guī)對(duì)我過(guò)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)構(gòu)成的壁壘程度可以從政府和銀行兩方來(lái)加以分析。

第一,中央對(duì)土地實(shí)際控制力不強(qiáng)造成了我國(guó)城市土地供給失調(diào),地方政府在增加財(cái)政收入以及過(guò)分依賴(lài)房地產(chǎn)建設(shè)來(lái)提高當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)的雙重利益拉動(dòng)下,采取“化整為零”的辦法,使得“分級(jí)限額審批制度”執(zhí)行混亂。第二,商業(yè)銀行為追求經(jīng)營(yíng)規(guī)模和監(jiān)管機(jī)制不健全,進(jìn)一步放松了政策在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的阻止作用,如對(duì)專(zhuān)款專(zhuān)項(xiàng)的跟蹤審查等。第三,從國(guó)家建設(shè)部和央行信貸政策看,商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款,只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。這使得房地產(chǎn)金融市場(chǎng)帶有區(qū)域性的壟斷。另外,制度因素構(gòu)成的壁壘往往和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略或者目標(biāo)有關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)不同種類(lèi)的房屋,會(huì)享受不同的待遇,如經(jīng)濟(jì)適用房和商業(yè)用房就存在很大的不同。如“重點(diǎn)扶持符合中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)能力的住宅項(xiàng)目,對(duì)大戶(hù)型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制?！弊詈?還與我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展目標(biāo)有關(guān),如支持西部大開(kāi)發(fā)和農(nóng)村房屋建設(shè)等。

綜上所述,政策法規(guī)一方面提升了房地產(chǎn)企業(yè)融資的壁壘,另一方面也降低了房地產(chǎn)企業(yè)融資的成本,總體而言政策法規(guī)是構(gòu)成區(qū)域性壟斷的一個(gè)重要因素。

從上面的論述我們可以得出結(jié)論,我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)具有雙重特色:區(qū)域間壟斷和區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)域間壟斷主要是由于相關(guān)金融信貸政策造成,而區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)主要是和我國(guó)現(xiàn)行的土地管理制度中央和地方利益沖突、銀行監(jiān)管機(jī)制不健全和房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)低有關(guān)。這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)形成了縱向宏觀管理上的沖突和橫向微觀市場(chǎng)的混亂。

三、我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)行為

上述縱向宏觀管理上的沖突和橫向微觀市場(chǎng)的混亂使得我國(guó)金融機(jī)構(gòu)存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。近年來(lái),我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好,雖然于2008年爆發(fā)了全球性的金融危機(jī),但是對(duì)我國(guó)總體金融市場(chǎng)影響目前看來(lái)不大。但是由于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于高速發(fā)展階段,加上國(guó)家實(shí)施的住宅產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略,這需要房地產(chǎn)金融市場(chǎng)大力支持;由于我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展較晚,因此市場(chǎng)不健全,監(jiān)管體系效率不高,這造成了市場(chǎng)的混亂。

1.假按揭行為

“假按揭”是個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)利用虛假個(gè)人住房交易,套取銀行信用的一種欺詐行為?！凹侔唇摇卑l(fā)放以后,暫時(shí)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)每月還款,等到房屋遇到真正的購(gòu)房者時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)提前還貸注銷(xiāo)抵押登記或以轉(zhuǎn)按揭方式將住房轉(zhuǎn)讓給真正的購(gòu)房者。真假按揭具體流程對(duì)比如下圖

“假按揭”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)、個(gè)人和銀行都蘊(yùn)藏著的巨大風(fēng)險(xiǎn)。首先是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)銷(xiāo)售的高風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行。一旦遇到住房不能實(shí)現(xiàn)真正的銷(xiāo)售,銀行將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn);其次是對(duì)于個(gè)人信用產(chǎn)生了不良影響;最后是銀行將面臨債權(quán)懸空的風(fēng)險(xiǎn)。“假按揭”沒(méi)有真實(shí)的個(gè)人支付能力做支撐而是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了隱藏風(fēng)險(xiǎn)暫時(shí)負(fù)責(zé)每月還款,但一旦資金鏈出了問(wèn)題,風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)立刻顯現(xiàn)。銀監(jiān)會(huì)在2006年下半年的大規(guī)模貸款專(zhuān)項(xiàng)檢查中發(fā)現(xiàn),截至2006年6月末,國(guó)內(nèi)銀行涉及假按揭的貸款金額達(dá)數(shù)十億元。今年從4月份到6月份主要城市如北京、杭州、福州等地退房率都有增高的跡象,有的地區(qū)達(dá)30%,今年五月份北京出現(xiàn)了最大額度假按揭騙貸案,因此這對(duì)于銀行系統(tǒng)來(lái)說(shuō),值得警惕。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信用欺詐行為

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)商利用目前房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)、監(jiān)管的缺陷,利用虛假的資料和欺詐手段套取銀行資金而增加銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。目前開(kāi)發(fā)商慣常使用的欺詐方式包括虛假按揭手段或一房多貸、虛增注冊(cè)資本、虛抬房?jī)r(jià)等手段套取銀行貸款,一些實(shí)力有限的開(kāi)發(fā)商在達(dá)不到“四證”齊全的地步時(shí)就以流動(dòng)貸款來(lái)頂替開(kāi)發(fā)資金,在貸款到期時(shí)通過(guò)展期方式,將短期貸款轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)貸款。所以通過(guò)這些手段房地產(chǎn)商套取到銀行資金,一旦生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受阻或遇到房?jī)r(jià)大跌,企業(yè)資金鏈斷裂,將直接導(dǎo)致銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

3.商業(yè)銀行的操作不規(guī)范行為

這主要是指商業(yè)銀行業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)或業(yè)務(wù)操作的不合理,在貸款受理,審批及貸后管理等環(huán)節(jié)中審查和管理不嚴(yán)。這主要表現(xiàn)在以下幾方面:一是貸前受理,未嚴(yán)格審查貸款資料的真實(shí)性:如開(kāi)發(fā)商的自有資金投入、企業(yè)經(jīng)營(yíng)的合法性、項(xiàng)目手續(xù)的齊全性、借款人的收入以及所購(gòu)房屋的交易價(jià)格的合理性等;二是貸款審批時(shí),未嚴(yán)格審查借款人的信用情況及還款能力,對(duì)貸款數(shù)額和貸款期限的控制不嚴(yán);三是未嚴(yán)格控制放款條件,在未辦妥抵押登記手續(xù)后即發(fā)放貸款,或者未按業(yè)務(wù)流程操作規(guī)定對(duì)抵押物進(jìn)行核押等;四是在貸后管理中,未及時(shí)跟蹤催辦抵押權(quán)證及產(chǎn)權(quán)證,未對(duì)逾期貸款進(jìn)行跟蹤管理等。

四、我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)績(jī)效

1.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)績(jī)效之——促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面

本部分主要通過(guò)相關(guān)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)來(lái)說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的績(jī)效。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的繁榮與發(fā)達(dá)對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的表現(xiàn)是間接的。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)作用主要是促進(jìn)投資,通過(guò)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),進(jìn)而帶動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和增加就業(yè)。

從上面的數(shù)據(jù)可以看到,自2003到2009年3月份,我國(guó)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)國(guó)內(nèi)貸款余額是一直上升的,并且在2009年3月份達(dá)到了2.17萬(wàn)億元。這主要是因?yàn)榻陙?lái),房地產(chǎn)行業(yè)資本收益率較高,導(dǎo)致大量資本流入該行業(yè),同時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)都是偏競(jìng)爭(zhēng)型的結(jié)構(gòu),因此進(jìn)入壁壘較低,而銀行也因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的興旺,加上我國(guó)金融市場(chǎng)的不發(fā)達(dá),因此較高的貸款增速是必然的結(jié)果。拿2005年來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP增量的貢獻(xiàn)率是3.4%,在第三產(chǎn)業(yè)中居第四位。這一年國(guó)內(nèi)貸款總額為3918.07億元,但是房地產(chǎn)業(yè)的增加值為8243.8億元,由此看出房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的活躍對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)確實(shí)具有積極的作用。

2.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的負(fù)面影響

(1)由于競(jìng)爭(zhēng)的無(wú)序性,使得銀行的風(fēng)險(xiǎn)集中度較高。原因有三:一是房地產(chǎn)企業(yè)大量的貸款,購(gòu)置土地,盲目擴(kuò)張的同時(shí),土地成本的增高加劇了企業(yè)貸款的非理;而一旦資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題,在土地成本虛高的情況下,銀行就要承擔(dān)大量的不良資產(chǎn);二是我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá),企業(yè)融資大部分發(fā)生在一級(jí)市場(chǎng),而金融機(jī)構(gòu)少,金融產(chǎn)品單一使得大量的風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行,在沒(méi)有建立有效風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制的情況下必然會(huì)導(dǎo)致高信貸風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)由于銀行之間競(jìng)爭(zhēng),使得在發(fā)放貸款時(shí)操作不規(guī)范,發(fā)放不理性;三是由于我國(guó)沒(méi)有建立個(gè)人信用制度,因此在個(gè)人住房抵押貸款總額不斷飆升的情況下,這些行為雙向拉高了銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

(2)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)過(guò)熱,促使了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生,反過(guò)來(lái)不利于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。本文截取1990-2007年的全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)和M2做一個(gè)OLS實(shí)證分析。因?yàn)槲覈?guó)的利率政策同西方的不同,且房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的二級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá),因此信貸對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)具有重要作用。貨幣供給寬松,購(gòu)房的融資條件,如利率、還款期限、貸款成數(shù)等相對(duì)會(huì)比較優(yōu)厚;反之,則比較嚴(yán)苛。貨幣供給量與房?jī)r(jià)應(yīng)是同向變動(dòng)關(guān)系。以貨幣供給代表金融層面的狀況考察分析地產(chǎn)泡沫。其中M2單位:億元;HP(房屋銷(xiāo)售平均價(jià)格)單位:元/平方米。

對(duì)房?jī)r(jià)(HP)與貨幣供給M2進(jìn)行簡(jiǎn)單線性回歸分析:HP=0.0068X+1006.84

t=13.99

R2=0.9245F=195.96按照此模型的解釋,房?jī)r(jià)和貨幣供給有著強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系:貨幣供給每增加1億元,對(duì)房?jī)r(jià)有0.0068元/平方米的貢獻(xiàn)。

五、政策建議

這次危機(jī)給我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的建設(shè)帶來(lái)了深刻的謹(jǐn)示:一方面,我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng),在外部流動(dòng)性大量涌入(其中包括熱錢(qián))的情況下,價(jià)格大幅快速上漲;另一方面我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)相當(dāng)?shù)穆浜?一級(jí)市場(chǎng)(PrimaryMarket)不健全,基本上沒(méi)有建立二級(jí)市場(chǎng)(SecondMarket),在經(jīng)濟(jì)日益全球化的今天,是不利于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展與創(chuàng)新。這種外部資金的大量涌入該行業(yè)與相關(guān)金融市場(chǎng)的不發(fā)達(dá)是我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)矛盾。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)可以為房地產(chǎn)行業(yè)提供有效的資金支持,從投資角度看,可以直接增加經(jīng)濟(jì)效率的潛在能力與促進(jìn)就業(yè),但是過(guò)熱的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)會(huì)促使通脹預(yù)期引發(fā)的非理性購(gòu)買(mǎi),就會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫,并引發(fā)地產(chǎn)金融危機(jī),最終造成泡沫經(jīng)濟(jì)。這種現(xiàn)象在美國(guó)、泰國(guó)、中國(guó)香港和日本都有發(fā)生,今年七月份央行、國(guó)家發(fā)改委等六部委先后對(duì)房地產(chǎn)發(fā)出加強(qiáng)監(jiān)管的信號(hào),這意味著國(guó)家正對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施從緊的政策。鑒于此,筆者在上述分析的基礎(chǔ)上試圖給出下列相關(guān)政策建議:

1.政府應(yīng)該積極的促使我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的建設(shè):完善、改進(jìn)一級(jí)市場(chǎng)建設(shè),加強(qiáng)二級(jí)市場(chǎng)建設(shè),有條件的降低二級(jí)市場(chǎng)的準(zhǔn)入機(jī)制,并提供相關(guān)制度支持;

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；信托投資基金；抵押債券

文章編號(hào)：1003-4625(2010)06-0102-04　中圖分類(lèi)號(hào)：F832.45　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

2007年，美國(guó)爆發(fā)了次貸危機(jī)，進(jìn)而引發(fā)了更大規(guī)模的金融危機(jī)，造成了世界范圍內(nèi)金融、經(jīng)濟(jì)的巨大波動(dòng)。次貸危機(jī)的爆發(fā)，表明以信貸資產(chǎn)證券化為主要手段的基于債權(quán)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)出現(xiàn)了問(wèn)題。此次美國(guó)次貸危機(jī)，給發(fā)展金融業(yè)提供了良好的教材，對(duì)房地產(chǎn)金融體系建設(shè)提出了新要求，在發(fā)展金融衍生品方面，簡(jiǎn)潔化、場(chǎng)內(nèi)化成為當(dāng)前的共識(shí)。從防范大規(guī)模金融危機(jī)爆發(fā)的角度出發(fā)，有必要研究房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系的重構(gòu)。研究思路強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)內(nèi)在的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，致力于建設(shè)具有自我風(fēng)險(xiǎn)控制能力的金融體系。

房地產(chǎn)金融體系可以從性質(zhì)上區(qū)分為債權(quán)市場(chǎng)和股權(quán)市場(chǎng)兩大類(lèi)。房地產(chǎn)債權(quán)市場(chǎng)以債務(wù)融資為基礎(chǔ)，起點(diǎn)是住房抵押貸款，證券化產(chǎn)品包括住房抵押債券(Mortgage Backed Securities，MBS)、債務(wù)抵押債券(Collateralized Debt Obligation，CDO)等，衍生品是信用違約掉期(Credit Default Swap，CDS)。房地產(chǎn)股權(quán)市場(chǎng)主要包括房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstate Investment 7rusts，REITs)、房地產(chǎn)上市公司等，衍生品是房地產(chǎn)指數(shù)期貨。REl7s也有抵押型，但是從美國(guó)REITs的發(fā)展來(lái)看，上市權(quán)益型已經(jīng)成為主流，可以劃分到股權(quán)市場(chǎng)。

一、國(guó)內(nèi)外研究動(dòng)態(tài)

2007年，美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)引起了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)研究的升溫。當(dāng)前的研究主要涵蓋次貸危機(jī)的原因，包括金融監(jiān)管、金融衍生品創(chuàng)新、與歷次危機(jī)的比較、道德風(fēng)險(xiǎn)等方面。Harry M.Markowitz撰文指出，本次危機(jī)源于對(duì)低收人家庭購(gòu)房的過(guò)度支持及其后多次證券化帶來(lái)的杠桿放大效應(yīng)。MarcR.Reinganum總結(jié)了次貸危機(jī)的教訓(xùn)，提出建立信用衍生品的集中清算機(jī)制，建成一個(gè)像股指期貨市場(chǎng)那樣的公開(kāi)、透明的信用衍生品交易市場(chǎng)。Meir Statman著重研究了監(jiān)管問(wèn)題，涉及限制杠桿交易的保證金監(jiān)管、產(chǎn)品特征與客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)承受能力相符合的適合性監(jiān)管，還有強(qiáng)制信息披露監(jiān)管等。

在以REITs為代表的房地產(chǎn)股權(quán)市場(chǎng)上，美國(guó)處于主導(dǎo)地位。進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，上市權(quán)益型RE-ITs已經(jīng)成為市場(chǎng)主流；多家大型信托基金從外部顧問(wèn)型轉(zhuǎn)向內(nèi)部管理型；以REITs為基礎(chǔ)編制的房地產(chǎn)指數(shù)出現(xiàn)并開(kāi)發(fā)了期貨交易。國(guó)外當(dāng)前的房地產(chǎn)投資信托研究集中在REITs運(yùn)營(yíng)效率、REITs資產(chǎn)選擇等方面。Natalya Delcoure和Ross Dickens研究了REITs和房地產(chǎn)租賃公司的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。Randy I. Anderson和Thomas M.Springer研究了REITs選擇和投資組合的構(gòu)建，認(rèn)為運(yùn)營(yíng)效率和市凈率可以作為選擇RElTs的標(biāo)準(zhǔn)，并進(jìn)行了數(shù)據(jù)檢驗(yàn)。JosephT.L.Ooi和Kim-HiangLiow以亞洲發(fā)展中國(guó)家為例，使用了面板回歸方法研究了以REITs為代表的房地產(chǎn)股票的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后收益情況，發(fā)現(xiàn)規(guī)模、賬面價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值比、資本結(jié)構(gòu)和投資多元化對(duì)于房地產(chǎn)證券的表現(xiàn)有顯著影響。Brent W.Ambrose和PeterLinneman考察了REITs結(jié)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)效率，認(rèn)為大型RElTs具有融資優(yōu)勢(shì)，外部顧問(wèn)型REITs正在借鑒某些內(nèi)部管理型REITs的運(yùn)作特點(diǎn)從而適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)的需要。

總體上來(lái)看，在當(dāng)前的房地產(chǎn)金融體系研究中，重視次貸危機(jī)和住房抵押債券及其衍生品研究，而相對(duì)忽略了房地產(chǎn)投資信托基金研究；重視房地產(chǎn)金融各個(gè)子市場(chǎng)內(nèi)部的研究，而忽視了房地產(chǎn)金融體系整體性的研究。而本文注重從整體上對(duì)房地產(chǎn)金融體系進(jìn)行分析，重視權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金的內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。

二、房地產(chǎn)債權(quán)、股權(quán)市場(chǎng)對(duì)比分析

對(duì)住房抵押債券體系和房地產(chǎn)投資信托體系進(jìn)行對(duì)比分析，重點(diǎn)比較金融市場(chǎng)內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制以及是否有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。

(一)金融衍生品角度

從金融衍生品角度來(lái)看，房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)具有更好的內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。具體比較如下。

基于債權(quán)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)以住房抵押貸款為起點(diǎn)，實(shí)質(zhì)上從開(kāi)始就是一種杠桿交易。在住房抵押貸款中，只需20％-30％的首付就可以擁有房產(chǎn)，相當(dāng)于3-5倍杠桿；而后經(jīng)過(guò)多次證券化，交易杠桿不斷提高。遇到借款人大規(guī)模毀約，金融風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)急劇集中。加上CDS處于場(chǎng)外交易狀態(tài)，缺乏集中高效及時(shí)的清算機(jī)制，危機(jī)一旦爆發(fā)就是行業(yè)性的危機(jī)。

在基于債權(quán)的房地產(chǎn)金融模式中，以住房抵押債券為基礎(chǔ)又創(chuàng)新了多種債券產(chǎn)品，但無(wú)論怎樣發(fā)展，債性是一種基本屬性，當(dāng)需要使用衍生品進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)缺乏合適的衍生金融工具。最接近的兩種衍生品分別是國(guó)債期貨和信用違約掉期。國(guó)債期貨本身是良好的風(fēng)險(xiǎn)管理工具，但由于抵押債券存在著提前還款等國(guó)債不具有的特性，其收益曲線具有拐點(diǎn)，致使在抵押債券上使用國(guó)債期貨進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的效果不夠理想。另一個(gè)衍生品工具是信用違約掉期，掉期交易本來(lái)是風(fēng)險(xiǎn)管理工具，但是在實(shí)踐中卻常常被用來(lái)作為盈利工具，把住房抵押債券業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)放大了多倍，而由于掉期產(chǎn)品場(chǎng)外交易、到期清算的特征，缺乏逐日盯市制度，以致風(fēng)險(xiǎn)積累不能被及時(shí)發(fā)現(xiàn)，而等到風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)時(shí)，往往已經(jīng)蔓延到整個(gè)行業(yè)，錯(cuò)失了防范危機(jī)的最佳時(shí)機(jī)。

房地產(chǎn)投資信托基金是一種股權(quán)交易，投資人以其自身資金承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。REITs投資流動(dòng)性高，每年有穩(wěn)定的分紅，可以作為直接購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的替代形式。房地產(chǎn)指數(shù)期貨屬于場(chǎng)內(nèi)交易，逐日結(jié)算，即使有風(fēng)險(xiǎn)也是單個(gè)企業(yè)的虧損，不至于引起全行業(yè)的危機(jī)。

房地產(chǎn)指數(shù)期貨作為REITs投資的風(fēng)險(xiǎn)管理工具，期貨產(chǎn)品內(nèi)在的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制能夠避免行業(yè)性危機(jī)的發(fā)生。首先，期貨從設(shè)計(jì)伊始，就是一種風(fēng)險(xiǎn)管理工具，在套期保值等領(lǐng)域有著廣泛的應(yīng)用。其次，利用期貨，可以方便而低成本地實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，能夠達(dá)到精確控制風(fēng)險(xiǎn)頭寸的目的。期貨的濫用錯(cuò)用會(huì)導(dǎo)致個(gè)體企業(yè)的嚴(yán)重虧損，甚至破產(chǎn)，但期貨交易不會(huì)導(dǎo)致整體危機(jī)。由于期貨交易是逐日盯市的，風(fēng)險(xiǎn)就能夠得到及時(shí)暴露和清算；期貨交易是零和交易，一家企業(yè)虧損就會(huì)有另一家企業(yè)盈利，沒(méi)有整體市值的損失。期貨機(jī)制的理論體系相對(duì)來(lái)說(shuō)比較簡(jiǎn)單，相關(guān)文章較少，但是其對(duì)于金融體系風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制的建立具有不可替代的作用。由股災(zāi)引發(fā)的

金融動(dòng)蕩越來(lái)越少，就是股指期貨起到了重要的作用。常青等人看到了期貨市場(chǎng)對(duì)于金融體系的重要性，期貨市場(chǎng)公開(kāi)透明、逐日結(jié)算等特點(diǎn)使之成為高效的風(fēng)險(xiǎn)管理工具，但是在實(shí)踐中對(duì)期貨市場(chǎng)的重視程度有待進(jìn)一步提高。

(二)房地產(chǎn)周期對(duì)投資人收益的對(duì)比分析

房地產(chǎn)行業(yè)具有周期性，房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲暴跌是引發(fā)金融危機(jī)的一個(gè)重要因素。房地產(chǎn)債權(quán)市場(chǎng)和股權(quán)市場(chǎng)在房地產(chǎn)周期中有不同的表現(xiàn)，對(duì)于個(gè)人投資者、金融機(jī)構(gòu)及金融體系有不同的影響。不同的房地產(chǎn)金融工具，在房地產(chǎn)價(jià)格周期中有不同的利益?zhèn)鲗?dǎo)機(jī)制，住房抵押債券體系和房地產(chǎn)投資信托基金有不同的表現(xiàn)，參與各方收益不同。

在一個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的過(guò)程中，由于杠桿的存在，貸款買(mǎi)房投資人的收益要遠(yuǎn)高于REITs投資。但是在價(jià)格回落的過(guò)程中，貸款買(mǎi)房投資人的損失會(huì)急劇擴(kuò)大，甚至出現(xiàn)“負(fù)翁”。這時(shí)，“理性經(jīng)濟(jì)人”會(huì)認(rèn)為繼續(xù)支付房貸是不劃算的，于是開(kāi)始停止還貸。停止還貸事件的規(guī)模性出現(xiàn)，會(huì)導(dǎo)致住房抵押債券出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，引發(fā)行業(yè)性危機(jī)。

同樣的房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)行軌跡下，REITs投資帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)要小得多。在房地產(chǎn)價(jià)格上升過(guò)程中，權(quán)益型REITs投資者擁有的房產(chǎn)同樣會(huì)增值，房屋租金也會(huì)上升，投資者獲得房地產(chǎn)價(jià)格上升帶來(lái)的收益。在價(jià)格回落的過(guò)程中，雖然REITs擁有的房產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值會(huì)降低，但是租金通常情況下下降速度要慢一些，而且REITs獲得的投資分紅仍然會(huì)滿(mǎn)足其支出需要。

(三)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響

不同的房地產(chǎn)金融體系，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)有不同的影響。對(duì)于REITs來(lái)說(shuō)，由于集合了眾多投資者的資金，擁有各類(lèi)房地產(chǎn)專(zhuān)家和中介機(jī)構(gòu)，因此能夠理性地參與房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，在房市低迷時(shí)購(gòu)人更多的房產(chǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)有一定的抑制作用。

在住房抵押債券體系下，主要依賴(lài)個(gè)體投資者購(gòu)房，相對(duì)來(lái)說(shuō)，個(gè)體投資者更容易“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”，在房地產(chǎn)價(jià)格上漲的過(guò)程中火上澆油，加速推動(dòng)房產(chǎn)價(jià)格的上升；在房地產(chǎn)價(jià)格下降過(guò)程中，減少購(gòu)買(mǎi)助推價(jià)格下滑。在這種房地產(chǎn)金融體系下，更多的個(gè)體購(gòu)房者容易加大房產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。

由此可見(jiàn)，REITs有利于燙平房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，而鼓勵(lì)個(gè)人貸款買(mǎi)房會(huì)加劇房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。

三、REITs對(duì)于房地產(chǎn)債權(quán)市場(chǎng)的替代性分析

從自住購(gòu)房、房地產(chǎn)投資、投資組合構(gòu)建等多個(gè)角度進(jìn)行研究，分析REITs對(duì)房地產(chǎn)債權(quán)市場(chǎng)是否具有替代性及其作用大小。

(一)自住購(gòu)房角度

對(duì)于攢首付的居民來(lái)說(shuō)，最痛苦的莫過(guò)于首付款的積累速度趕不上房?jī)r(jià)上升帶來(lái)的首付款提高速度。好不容易攢了10個(gè)平方的首付，房?jī)r(jià)一漲只夠買(mǎi)5個(gè)平方了。而REIIs能夠起到良好的對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)的作用，有10個(gè)平方的錢(qián)，就買(mǎi)相應(yīng)的REITs份額，這些份額會(huì)隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上升而不斷增值，這些權(quán)益性質(zhì)的份額還能對(duì)沖未預(yù)料到的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，而這是債券投資所不具有的優(yōu)良特性。

對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，不再受限于首付款的約束，不論多少錢(qián)，都可以在證券市場(chǎng)上購(gòu)入相應(yīng)的REITs份額，以REITs的形式擁有房地產(chǎn)的權(quán)益。將每年的分紅和新增購(gòu)房資金不斷購(gòu)人新的份額。直到有一天，這些份額足夠首付了，拿去首付；或者足夠多的時(shí)候，直接買(mǎi)一套住房。

(二)個(gè)體投資角度

對(duì)于個(gè)體投資人來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資信托基金良好的流動(dòng)性和穩(wěn)健的收益使其成為直接購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的有效替代形式。商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)等租賃房地產(chǎn)在REITs框架下得到規(guī)范化發(fā)展，廣大居民得到了投資房地產(chǎn)的便捷途徑，居民投資房地產(chǎn)不必依賴(lài)于直接購(gòu)買(mǎi)第二套甚至第三套住房，房地產(chǎn)的投資性需求將借助REITs的模式得以實(shí)現(xiàn)，能較好地降低房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)幅度。

(三)投資組合角度

對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資信托基金是一種性質(zhì)優(yōu)良的投資王具，兼具股票和債券的投資特征，是投資組合的一個(gè)重要組成部分。Ronald w。Kaiser從動(dòng)態(tài)資產(chǎn)配置的角度研究了房地產(chǎn)投資對(duì)債券的替代性。Bret R.Wilkerson從資產(chǎn)類(lèi)別的角度研究了房地產(chǎn)的各個(gè)子類(lèi)，認(rèn)為多樣化是其在整體投資組合中的最大作用。從投資組合的觀點(diǎn)看，許多大型投資基金可以減少債券投資，分配給房地產(chǎn)投資更多的額度。相對(duì)于住房抵押債券來(lái)說(shuō)，REITs不僅擁有相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，而且能夠有效抵御不可預(yù)見(jiàn)的通脹。當(dāng)突然的無(wú)法預(yù)見(jiàn)的通貨膨脹發(fā)生時(shí)，房地產(chǎn)租金上升能增加REITs收入，但住房抵押債券的價(jià)格不但不會(huì)上升，在央行加息時(shí)還會(huì)下降。

從以上幾個(gè)角度來(lái)看，REITs對(duì)于住房抵押債券體系都有一定的替代作用。尤其是對(duì)于自住購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，先期攢首付的錢(qián)可以直接購(gòu)買(mǎi)REITs份額，從而對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)，鎖定了既定面積的房產(chǎn)，將購(gòu)房從攢錢(qián)轉(zhuǎn)變?yōu)閿€面積，輕松實(shí)現(xiàn)購(gòu)房夢(mèng)。

四、REITs是破解房地產(chǎn)金融難題的首選

對(duì)于前面的分析進(jìn)行深化、總結(jié)，提出REITs是破解房地產(chǎn)金融難題的首選，并針對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)形勢(shì)，認(rèn)為應(yīng)加快REITs試點(diǎn)工作，從房地產(chǎn)金融整體角度出發(fā)制定相關(guān)政策。

(一)REITs最適合我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)

在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，次貸危機(jī)的教訓(xùn)已經(jīng)讓人們意識(shí)到簡(jiǎn)潔化、場(chǎng)內(nèi)化的重要性。對(duì)于住房債券體系來(lái)說(shuō)，重要的是使杠桿交易透明化，交易方式上從場(chǎng)外交易向場(chǎng)內(nèi)交易轉(zhuǎn)化，尤其是促使CDS走上交易所交易、集中清算。房地產(chǎn)投資信托在危機(jī)中仍然得到了發(fā)展，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)指數(shù)期貨合約，促進(jìn)指數(shù)合約交易的推廣，使之成為相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理工具。結(jié)合內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的理論分析，考慮國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際運(yùn)行情況，REITs是最適合我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融工具。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)整體上還處于發(fā)展初期。住房抵押貸款走上規(guī)模化發(fā)展不過(guò)十年的時(shí)間，相應(yīng)的資產(chǎn)證券化還處于探索之中。資產(chǎn)證券化進(jìn)展比較慢，和我國(guó)銀行業(yè)的實(shí)際情況是相適應(yīng)的。從整體上看，中國(guó)居民有著較高的儲(chǔ)蓄率，中國(guó)銀行業(yè)不缺資金，住房抵押貸款沒(méi)有必要從表內(nèi)轉(zhuǎn)移到表外。作為一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行沒(méi)有把住房抵押貸款進(jìn)行證券化的強(qiáng)烈動(dòng)機(jī)，這從根本上限制了資產(chǎn)證券化在我國(guó)的發(fā)展。

而房地產(chǎn)投資信托基金受到國(guó)家的鼓勵(lì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商和有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的熱情都非常高，正在積極探索和快速推進(jìn)之中，有望在今年見(jiàn)到首單產(chǎn)品。當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金的研究也正是側(cè)重于REITs的結(jié)構(gòu)、運(yùn)作模式，國(guó)外經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)中國(guó)的啟示等方面，有助于推動(dòng)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的進(jìn)程。同時(shí)，REITs為我們展現(xiàn)了一個(gè)公開(kāi)透明、集中交易的房地產(chǎn)金融模式。我國(guó)處于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展的初期，側(cè)重于發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，有助于建立高效穩(wěn)健的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。

(二)加快REITs試點(diǎn)

應(yīng)從戰(zhàn)略上重視房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展，從相應(yīng)的政策上給予支持和配合。上海、天津等地已經(jīng)提出了多項(xiàng)REITs方案，有關(guān)監(jiān)管部門(mén)應(yīng)盡快支持試點(diǎn)工作。

REITs的全面發(fā)展，涉及金融、稅收、建筑、土地等多個(gè)領(lǐng)域，尤其是上市權(quán)益型REITs需要更多的創(chuàng)新和突破，財(cái)政稅務(wù)、金融證券等相關(guān)部門(mén)應(yīng)在認(rèn)真研究的基礎(chǔ)上，切實(shí)推進(jìn)相關(guān)工作。通過(guò)REITs試點(diǎn)的發(fā)展，推動(dòng)相關(guān)立法的演進(jìn)。

在REITs進(jìn)一步發(fā)展方面，要特別注意突出房地產(chǎn)投資信托的法人主體地位，表現(xiàn)為從單純的法律結(jié)構(gòu)進(jìn)化為一種企業(yè)實(shí)體。REITs主體地位的確立是其實(shí)現(xiàn)自我管理、自我發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，是外部顧問(wèn)型中介機(jī)構(gòu)難以代替的，是其從外部顧問(wèn)型轉(zhuǎn)為內(nèi)部管理型的關(guān)鍵因素。

(三)配套的房地產(chǎn)金融政策

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融屬性；過(guò)度繁榮

中圖分類(lèi)號(hào)：F833.48

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1006－1428(2011)02－0117－03

如果房地產(chǎn)屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的研究范疇，房地產(chǎn)的變動(dòng)應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)基本面相吻合。但現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中，“房地產(chǎn)對(duì)基本面背離”的種種異象又超出了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)所能解釋的范疇?，F(xiàn)以美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為例，表明種種“異象”。實(shí)則是房地產(chǎn)金融屬性增強(qiáng)并被過(guò)度利用的表現(xiàn)。

一、房地產(chǎn)天然具有金融屬性

所謂金融屬性，尚未出現(xiàn)統(tǒng)一的定義，但從其本質(zhì)含義而言，至少有兩層含義：一是金融產(chǎn)品說(shuō)，即具備金融產(chǎn)品的特性，包括流動(dòng)性、收益性和價(jià)格波動(dòng)性：二是金融功能說(shuō)，即進(jìn)行人群、地域以及期限上的資源再配置。但實(shí)際上，這是一個(gè)問(wèn)題的兩個(gè)方面，角度不同而已。

房產(chǎn)的特殊性，在于與它相聯(lián)的不可分割的土地的特殊性。而與其他生產(chǎn)要素相比，土地資源的特殊性在于：一是短期供給彈性小；二是對(duì)人類(lèi)社會(huì)的不可或缺性。從歷史上看，人類(lèi)社會(huì)從來(lái)沒(méi)有完全成功解決其成員的住房問(wèn)題，即便是地廣人稀的美國(guó)、加拿大、澳大利亞等，已開(kāi)發(fā)并建立起完善基礎(chǔ)配套設(shè)施的土地資源(熟地)也較為稀缺。因此，房地產(chǎn)自古以來(lái)就是價(jià)值儲(chǔ)備的一種手段，有類(lèi)似黃金的功能。由此，土地天然具有金融屬性，土地價(jià)格波動(dòng)幅度比房屋大的多。從這個(gè)意義而言，土地的金融屬性又是房產(chǎn)金融屬性的根源。

二、美國(guó)房地產(chǎn)金融屬性顯著增強(qiáng)的主要表現(xiàn)

上世紀(jì)80年代開(kāi)始，金融自由化浪潮極大地推動(dòng)了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，為房地產(chǎn)金融屬性的增強(qiáng)提供了極大的制度便利。例如，可以很方便地使用杠桿交易，降低了進(jìn)入門(mén)檻；同時(shí)，二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，使房地產(chǎn)融資不再受地區(qū)性銀行資本的限制，使得資金來(lái)源更為多樣化，而且在一定程度上還平滑了區(qū)域間的房地產(chǎn)周期等。在此條件下，房地產(chǎn)金融屬性顯著增強(qiáng)，而異質(zhì)性則被逐漸抹平，漸趨為無(wú)差異的投資工具。

(一)全球房?jī)r(jià)波動(dòng)的同步性顯著增強(qiáng)

傳統(tǒng)中，房地產(chǎn)是典型的異質(zhì)性商品，受所在位置、房型、內(nèi)部裝修等因素的直接影響，對(duì)滿(mǎn)足居住的效用來(lái)說(shuō)。幾乎不存在兩個(gè)完全相同的房地產(chǎn)。對(duì)這種不可移動(dòng)的居住效用進(jìn)行估值，顯然更多將受本地經(jīng)濟(jì)影響。例如，1983―1990年，美國(guó)經(jīng)歷了一輪最長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張期，但各地經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)依然迥異。由于國(guó)際原油價(jià)格在1978―1980年兩年內(nèi)暴漲250％之后，1980―1986年六年累計(jì)下跌46％，產(chǎn)油區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)入蕭條，部分地區(qū)名義房?jī)r(jià)跌幅高達(dá)40％以上，同時(shí)伴隨失業(yè)率大幅攀升、人口大量外遷等(FDIC，2005)。與此同時(shí)，新英格蘭地區(qū)和加利福尼亞地區(qū)卻得益于國(guó)防開(kāi)支的巨幅增加，經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)相繼進(jìn)入繁榮狀態(tài)，實(shí)際房?jī)r(jià)漲幅在三年內(nèi)超過(guò)30％，被FDIC(2005)界定為泡沫。90年代中期的情況則剛好與此相反。由于冷戰(zhàn)結(jié)束，國(guó)防開(kāi)支急劇下降對(duì)加利福尼亞和新英格蘭地區(qū)經(jīng)濟(jì)造成巨大的負(fù)面影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)隨之轉(zhuǎn)為蕭條，五年內(nèi)實(shí)際房?jī)r(jià)下跌超過(guò)30％。而除加利福尼亞以外的部分西部地區(qū)，卻由于旅游業(yè)或高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的崛起，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一輪新的擴(kuò)張期。

但1990年代中后期以來(lái)，各地區(qū)房?jī)r(jià)上漲幅度卻開(kāi)始明顯趨同。無(wú)論是中部西南、中部西北，還是沿海地區(qū)，1990年代中后期以來(lái)房?jī)r(jià)均開(kāi)始大幅攀升，名義年均漲幅都在5％以上。與以往更多受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)影響相比，房?jī)r(jià)開(kāi)始脫離各地實(shí)體經(jīng)濟(jì)約束，而更多受共同的貨幣、預(yù)期因素影響。

從全球范圍來(lái)看，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)漲幅也前所未有得趨同，成為此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中一個(gè)突出的現(xiàn)象。傳統(tǒng)中，房地產(chǎn)是典型的非貿(mào)易品，與一般貿(mào)易品相比，房?jī)r(jià)更多由本國(guó)生產(chǎn)要素決定，但這種非貿(mào)易品屬性正被金融屬性抹平，而成為無(wú)差異的投資工具。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在OECD(2005)所監(jiān)測(cè)的17個(gè)國(guó)家中，有12個(gè)國(guó)家的實(shí)際房?jī)r(jià)在5年內(nèi)漲幅超過(guò)25％。換言之，除了德國(guó)和日本外，只有3個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)漲幅未及OECD界定的“過(guò)度繁榮”的標(biāo)準(zhǔn)。其中英國(guó)、澳大利亞、法國(guó)、西班牙等的房?jī)r(jià)漲幅甚至還遠(yuǎn)在美國(guó)之上。此外，就觀察到的情況而言，發(fā)展中國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)也是類(lèi)似的情況。

(二)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性明顯增大

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自1980年代以來(lái)漸趨成熟，每年新房增加基本上在100萬(wàn)單元以下，2000年以后隨著房?jī)r(jià)上升，供應(yīng)才上升至150萬(wàn)單元，但也僅為存量房的1.2％左右?？紤]到房地產(chǎn)折舊，每年新增的量?jī)H相當(dāng)于折舊替換，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的存量。在存量相對(duì)穩(wěn)定的情況下，房地產(chǎn)交易量逐年上升，尤其是存量房的交易。如果用換手率(交易量／存量)來(lái)代表房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性，該比例于2005年達(dá)到5.8％的歷史高點(diǎn)，較2000年上升1.4個(gè)百分點(diǎn)。換手率的上升，一方面，可能表明以非居住為目的的房地產(chǎn)交易日趨上升；另一方面，也表明房地產(chǎn)的投資工具屬性開(kāi)始增強(qiáng)。

(三)房?jī)r(jià)波動(dòng)性增大，但仍介于普通商品和股票之間

隨著房地產(chǎn)流動(dòng)性的增強(qiáng)，美國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)性逐漸上升。但與證券類(lèi)金融資產(chǎn)相比，房?jī)r(jià)的波動(dòng)性仍要小的多。金融資產(chǎn)價(jià)格可能暴漲暴跌，甚至有可能降到零而失去持有的價(jià)值，例如各種權(quán)證。而房地產(chǎn)雖具有金融屬性，但同時(shí)仍是一種用于實(shí)際生產(chǎn)和消費(fèi)的實(shí)物資產(chǎn)，房?jī)r(jià)波動(dòng)始終受消費(fèi)屬性制約。例如。房?jī)r(jià)不會(huì)無(wú)限低，這也是人們認(rèn)為房地產(chǎn)保值的原因；而購(gòu)房和租房之間存在一定的替代性，也使得房?jī)r(jià)上漲存在一定約束。另一方面，由于房地產(chǎn)的金融屬性，價(jià)格直接受未來(lái)預(yù)期影響，而預(yù)期具有天生的不穩(wěn)定性，因而其波動(dòng)性遠(yuǎn)大于普通商品。

三、房地產(chǎn)金融屬性的經(jīng)濟(jì)含義：容易被過(guò)度利用而導(dǎo)致過(guò)度繁榮

由于金融可以在一定程度上脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)而獨(dú)立發(fā)展，房地產(chǎn)金融屬性被過(guò)度利用，同樣可以導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)而過(guò)度繁榮。主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是房?jī)r(jià)上漲的幅度已很難用基本面因素解釋?zhuān)欢桥c房?jī)r(jià)直接相關(guān)的房地產(chǎn)金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的相關(guān)性越來(lái)越弱。

(一)房?jī)r(jià)上漲的幅度難以用基本面因素解釋

OECD(2005)認(rèn)為，在歷史上，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與商業(yè)周期基本吻合或稍微滯后，但此輪房地產(chǎn)周期與商業(yè)周期完全背離(countercyclieal)。90年代中后期以來(lái)，OECD經(jīng)濟(jì)體產(chǎn)出持續(xù)負(fù)缺口，而房?jī)r(jià)卻創(chuàng)出歷史新高。OECD認(rèn)為產(chǎn)出負(fù)缺口的持續(xù)存在倒是能

解釋CPI何以一直壓力不大。

研究房地產(chǎn)基本面大體有兩種方法：第一種是直接計(jì)算基礎(chǔ)價(jià)值，但這需要大量信息，并需要花費(fèi)大量篇幅來(lái)說(shuō)明所選用的參數(shù)或者模型。例如，要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求曲線，需求方面包括可支配收入、真實(shí)利率、稅收、金融便利、其他資產(chǎn)收益率等，長(zhǎng)期因素還要加上人口變化；供給方面則包括建筑成本、房?jī)r(jià)變化等，長(zhǎng)期因素還要包括土地規(guī)劃等。

因此，本文不擬采取完整的基本面模型，僅從供給方面對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行一個(gè)粗略的說(shuō)明，結(jié)論是供給因素?zé)o法解釋房?jī)r(jià)上漲。一是供給持續(xù)增加。1990年代中后期以來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)投資持續(xù)上升，從1990年占GDP的4.1％，持續(xù)攀升至2005年的6.1％。顯然，并非是供給約束導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升壓力。二是房?jī)r(jià)與建筑成本長(zhǎng)期背離。20世紀(jì)，1980年代以來(lái)，建筑成本甚至呈下跌走勢(shì)。顯然，房?jī)r(jià)的上升也無(wú)法用成本推動(dòng)因素來(lái)解釋。

第二種方法是采用比率估值法，例如購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)能力指標(biāo)、房?jī)r(jià)一租金比等，也是市場(chǎng)上更普遍采用的方法。但這些指標(biāo)顯然也很難解釋房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。一是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)能力指標(biāo)創(chuàng)下歷史新低。雖然利率持續(xù)下降，但由于房?jī)r(jià)大幅攀升，2002年起，全美房地產(chǎn)同業(yè)公會(huì)的“房屋購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)”(Housing Affordabil-ity Index，HAI)仍大幅走低。2002―2005年，采用固定利率貸款抵押的房屋購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)從131下降至114；采用可調(diào)息抵押貸款的房屋購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)則從147下降至120，均創(chuàng)下歷史新低。表明房?jī)r(jià)已嚴(yán)重偏離其長(zhǎng)期趨勢(shì)。二是房?jī)r(jià)一租金比(Priee／Rent Earnings，P／E)創(chuàng)新高。根據(jù)IMF的計(jì)算，2004年，美國(guó)該指標(biāo)比前三十年的最高點(diǎn)(1979年)高出10％，表明從房租收益角度已很難解釋房?jī)r(jià)的漲幅。

(二)房地產(chǎn)金融脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)而獨(dú)立發(fā)展

一是住房抵押貸款／GDP加速上升。隨著經(jīng)濟(jì)資本化的深入，住房抵押貸款／GDP逐年上升，但2000年以來(lái)，這種上升趨勢(shì)明顯偏離歷史均值開(kāi)始加速。從2000年的48.2％上升至2007年的75％，7年時(shí)間上升近27個(gè)百分點(diǎn)；而從開(kāi)始金融自由化的1980年至2000年的20年間，也才上升15個(gè)百分點(diǎn)。如果以GDP代表實(shí)體經(jīng)濟(jì)規(guī)模，抵押貸款的這種加速增長(zhǎng)趨勢(shì)，表明房地產(chǎn)金融在一定程度上開(kāi)始與實(shí)體經(jīng)濟(jì)背離。

二是房貸衍生品爆發(fā)式增長(zhǎng)。首先，房貸衍生品數(shù)量過(guò)大，與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相去甚遠(yuǎn)。以CDS(credit de-fault swap)為例，2004―2007年3年間，CDS賬面值／房地產(chǎn)抵押貸款從0.9攀至5.2倍；即使是CDS市值，房地產(chǎn)抵押貸款，也從近乎零增長(zhǎng)到0.5倍。如此龐大的、與實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有直接關(guān)系的金融資產(chǎn)及其交易，構(gòu)成了一個(gè)巨大的投機(jī)性市場(chǎng)，被部分學(xué)者直接稱(chēng)之為賭場(chǎng)(Susan Strange，2000、2007)。其次，過(guò)于復(fù)雜的衍生品設(shè)計(jì)和交易，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的套保功能不強(qiáng)，甚至成為投機(jī)的工具。如分享式增殖抵押、累進(jìn)付，款抵押、分層抵押擔(dān)保貸款(CMOs)，以及CDS的平方和立方等，淪為金融機(jī)構(gòu)之間“對(duì)賭”的工具。從此后情況來(lái)看，由于衍生品領(lǐng)域大大加深了此次金融危機(jī)的破壞力，而被廣為詬病。

篇4

關(guān)鍵詞:金融危機(jī);宏觀調(diào)控;中小房地產(chǎn)企業(yè);融資

在金融危機(jī)及宏觀調(diào)控的雙重沖擊下,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入周期性調(diào)整階段,房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)低迷,融資難度加大.對(duì)絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言,如何在當(dāng)前嚴(yán)峻的形勢(shì)下解決融資問(wèn)題是目前的頭等大事。探討在目前形勢(shì)下采用何種切實(shí)可行的融資模式對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定的發(fā)展具有重要的意義。

一、目前我國(guó)中小型房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際融資現(xiàn)狀

自2005年起針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的現(xiàn)象,國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施,在宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn)下,再加上此次金融危機(jī)的沖擊,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)低迷,中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金缺口不斷加大,融資難度不斷增強(qiáng),主要表現(xiàn)在以下二個(gè)方面:

1.地根銀根緊縮,融資難度加大

地根緊縮。自2002年5月《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》全面確立了經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度后,由此國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控拉開(kāi)了序幕,此后國(guó)家陸續(xù)頒布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》等一系列文件,不斷加大對(duì)土地調(diào)控和土地管理的力度。地根緊縮使得企業(yè)獲取土地的難度明顯加大,土地招掛拍制度的實(shí)行,使企業(yè)的拿地成本大大提高,無(wú)形中壓縮了中小房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間,對(duì)本來(lái)資金就不寬裕的中小房地產(chǎn)企業(yè)更是雪上加霜。

銀根緊縮。早在2003年年底開(kāi)始的新一輪宏觀調(diào)控過(guò)程中,國(guó)家就房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)過(guò)熱的狀況,適時(shí)推出了一些政策措施。央行與銀監(jiān)會(huì)先后下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》等一系列文件, 對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自有資金比例、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款等多個(gè)方面作了規(guī)范。統(tǒng)計(jì)顯示,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商50%以上的資金直接或間接來(lái)自于銀行貸款。在國(guó)家嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸的情況下,如何通過(guò)融資渠道獲得巨大的資金支持,突破資金困局,抵御風(fēng)險(xiǎn)并發(fā)展壯大,是令中小房地產(chǎn)企業(yè)很頭痛的一個(gè)問(wèn)題。

2.稅收政策日趨完善,利潤(rùn)空間逐漸下調(diào)

從2005年起,國(guó)家開(kāi)始運(yùn)用稅收手段來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),自 2005年5月從稅收入手整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》后,國(guó)家稅務(wù)總局于2006年12月 等文件,對(duì)于土地增值稅,之前國(guó)家是采用預(yù)征的方式,在實(shí)際操作中企業(yè)通常均采用留下幾套房不賣(mài)來(lái)拖延清算,但自從頒布后,在原有稅收漏洞被堵住的同時(shí)企業(yè)的稅負(fù)也相應(yīng)的增加。這一連串稅收政策效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn),使得大多數(shù)中小開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間進(jìn)一步下調(diào),進(jìn)一步加劇了企業(yè)的資金壓力。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問(wèn)題及分析

沒(méi)有資金就沒(méi)有房地產(chǎn),房地產(chǎn)與資金天生就是一對(duì)弈生兄弟,在連續(xù)緊縮銀根的狀況下,資金已成為制約中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。在實(shí)際融資中,中小房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)也存在不少問(wèn)題,具有代表性有以下幾個(gè):

1.側(cè)重于間接融資, 直接融資偏小

參照目前中小房地產(chǎn)企業(yè)通行的開(kāi)發(fā)模式,中小房地產(chǎn)企業(yè)所需的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金中,至少35%是自有資金,35%是銀行貸款,另外的30%是來(lái)自于回籠的房款,房款中的很大一部分是來(lái)自于銀行的按揭貸款,所以房地產(chǎn)企業(yè)所需的開(kāi)發(fā)資金中50%以上是來(lái)自于銀行,在很大程度上房地產(chǎn)企業(yè)還是非常依賴(lài)于銀行信貸的支持。隨著政府的宏觀調(diào)控措施效應(yīng)的逐步顯現(xiàn),銀行信貸被不斷收緊,房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款門(mén)檻被大大抬高,這種傳統(tǒng)的融資局面將面臨前所未有的挑戰(zhàn)。

近幾年來(lái),雖然股票、債券等房地產(chǎn)直接融資工具取得了一定的發(fā)展,但由于中小房地產(chǎn)企業(yè)受自身資產(chǎn)規(guī)模、盈利能力、企業(yè)信用等因素的局限,發(fā)行股票、債券等已幾乎成為大型房地產(chǎn)企業(yè)的專(zhuān)利,真正有能力利用直接融資工具的中小房地產(chǎn)企業(yè)少之有少,直接融資比重明顯偏小,融資結(jié)構(gòu)不合理,在短時(shí)期內(nèi)中小房地產(chǎn)企業(yè)仍然難以擺脫以銀行信貸為主的間接融資局面。

2.側(cè)重于隱性融資

由于近年來(lái)房地產(chǎn)建筑行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈,房產(chǎn)商長(zhǎng)期處于賣(mài)方市場(chǎng),部分建筑承包商為了中標(biāo)取得項(xiàng)目的建筑施工權(quán),通常只能接受開(kāi)發(fā)商提出的墊資施工要求,這樣在無(wú)形中房地產(chǎn)企業(yè)獲取一筆免息貸款。雖然此前國(guó)家明文規(guī)定建筑商不得墊資,但此種做法的事實(shí)普遍存在,這也在側(cè)面反映出中小房地產(chǎn)企業(yè)在目前嚴(yán)峻形勢(shì)下的資金狀況,也是中小房地產(chǎn)企業(yè)的一種無(wú)奈之舉.再有,按照通常的工程付款模式,房地產(chǎn)企業(yè)一般均以分期付款的形式支付工程款,這種付款方式實(shí)質(zhì)上也是一種變相的融資。最后,許多中小房地產(chǎn)企業(yè)往往通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金往來(lái)進(jìn)行資金拆借.通過(guò)這些可以在不同程度上反映出中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力非常大,只能通過(guò)變相的手法來(lái)維持企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn).

3.多數(shù)融資方式針對(duì)性不強(qiáng),缺少可操作性

盡管目前多元化的融資趨勢(shì)日趨明顯, 上市一直是房地產(chǎn)企業(yè)夢(mèng)寐以求的一條融資渠道, 發(fā)行股票上市融資可能在理論上來(lái)說(shuō)是一種很好的直接融資渠道,但是,房地產(chǎn)企業(yè)上市本身就存在比較高的準(zhǔn)入門(mén)檻,對(duì)少部分實(shí)力大的房地產(chǎn)企業(yè)是具有一定的可行性,而大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)由于先天條件的不足,普遍存在信用級(jí)別差、凈資產(chǎn)額偏低、現(xiàn)金流不穩(wěn)定等問(wèn)題,在資產(chǎn)規(guī)模、盈利能力、企業(yè)信用等方面都達(dá)不到相應(yīng)的上市條件。近年來(lái),發(fā)行房地產(chǎn)債券的企業(yè)也屈指可數(shù),發(fā)債融資對(duì)籌資企業(yè)的條件要求較高,再加上我國(guó)企業(yè)債券市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大都不采用該種融資方式,中小型房地產(chǎn)企業(yè)更是很難涉足。

從目前中小房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際操作來(lái)看,最有效最直接的還是銀行貸款,除此以外雖然目前還存在許多融資方式,諸如上市融資、債券融資等,但這些基本都是大型房地產(chǎn)企業(yè)的專(zhuān)利融資方式,對(duì)絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言,只是鏡中月,水中花,實(shí)際操作性不是很強(qiáng).

三、進(jìn)一步完善中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的建議

對(duì)于絕大多數(shù)的中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),在現(xiàn)有的以銀行信貸為主的融資手段受到一定制約的情況下,應(yīng)積極開(kāi)拓新的融資渠道,找到真正適合自己的融資模式,一般可采取以下方式進(jìn)行融資。

1.積極發(fā)展民間融資

針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)資金的匱乏,在2009年1月6日閉幕的央行工作會(huì)議,奠定了2009年央行將實(shí)施適度寬松的貨幣政策的基本思路。在這次會(huì)議中,央行肯定地提出并強(qiáng)調(diào)要大力發(fā)揮民間金融的作用,使得中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)民間金融獲得民間資本,,可能在一定程度上擴(kuò)大中小房地產(chǎn)企業(yè)的信貸渠道,緩解或解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難、資金緊缺的問(wèn)題。

2.房地產(chǎn)委托貸款

按照目前國(guó)家有關(guān)規(guī)定,企業(yè)之間直接借貸是所禁止的,而企業(yè)間或企業(yè)與個(gè)人間通過(guò)銀行進(jìn)行一對(duì)一的委托貸款是合法的,因此,委托貸款已日漸成為中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要渠道之一,成了許多資金拆借的安全通道。房地產(chǎn)委托貸款的期限通常都比較短,一般在1年以?xún)?nèi)。和其他融資手段相比,委托貸款不僅限制條件少、門(mén)檻低,而且操作方便容易實(shí)現(xiàn)。

3.進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)

中小房地產(chǎn)企業(yè)如果擁有土地或其它資源,但資金實(shí)力不夠,可以通過(guò)合作開(kāi)發(fā)的形式,引進(jìn)有資金實(shí)力的合作伙伴共同對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā),雙方共享開(kāi)發(fā)的收益,共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。通常中小房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)尋求與有資金實(shí)力的大企業(yè)合作,這樣在解決企業(yè)資金困難的同時(shí)又可以借助大企業(yè)的良好聲譽(yù)來(lái)提高自身企業(yè)的知名度。另外,中小房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)選擇與承建項(xiàng)目的建筑企業(yè)聯(lián)姻, 由建筑企業(yè)出資建設(shè),開(kāi)發(fā)企業(yè)出土地,合作開(kāi)發(fā),在當(dāng)前也是一種很普遍的開(kāi)發(fā)模式?？傊?只要雙方能合作能成功,對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言也不失為一條融資捷徑。

4.典當(dāng)融資

目前一些中小房地產(chǎn)企業(yè)手中已經(jīng)有項(xiàng)目在建,但由于房屋銷(xiāo)售不暢,資金周轉(zhuǎn)困難,短期資金壓力很大,典當(dāng)以其方便快捷的特點(diǎn),已成為中小房地產(chǎn)企業(yè)新的融資渠道之一。一些資金雄厚的全國(guó)大型典當(dāng)行成為不少中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一個(gè)重要選擇,將他們現(xiàn)有的土地、樓盤(pán)作為抵押物,謀求流動(dòng)資金。盡管房產(chǎn)典當(dāng)金額小,融資成本高,在眾多的融資手段中不占主流地位,但典當(dāng)融資依然是解決中小房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難的有效方法之一。

5.產(chǎn)權(quán)交易

在整體經(jīng)濟(jì)不景氣的環(huán)境下,由于房地產(chǎn)行業(yè)資金消耗量大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),對(duì)于不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)來(lái)說(shuō),只能選擇暫時(shí)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。而對(duì)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為生的中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),由于整個(gè)市場(chǎng)的持續(xù)低迷以及前期的信貸緊縮使得企業(yè)資金鏈出現(xiàn)危機(jī),只能出讓部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、股權(quán)或土地以換得喘氣的機(jī)會(huì)。

以上幾種融資方法對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言都具有可操作性,每個(gè)中小房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況來(lái)選擇適合自己的融資模式。

參考文獻(xiàn):

[1]劉晴:我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題及對(duì)策研究.黑龍江對(duì)外經(jīng)貿(mào), 2006,07

篇5

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)居住改善市場(chǎng)定位

1.房地產(chǎn)行業(yè)特性概述

1.1公司的一般特性

商品住宅具有普通商品的一般特性，這就決定了作為商品住宅生產(chǎn)者的XX房地產(chǎn)公司具有一般商品生產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)及功能，同樣也應(yīng)當(dāng)具備生產(chǎn)、銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)等系統(tǒng)及合理的管理體系、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目刂企w系，來(lái)支撐起公司的主體框架，完成企業(yè)的基本職能。但是房地產(chǎn)業(yè)的要素是起更大作用的是土地、資金和市場(chǎng)需求;當(dāng)然市場(chǎng)需求是所有商品是否有生命力的最根本依據(jù)，如果沒(méi)有市場(chǎng)需求，那無(wú)論什么產(chǎn)品其作為商品的屬性都不完整，以下分析是以有市場(chǎng)需求為前提進(jìn)行的。

1.2公司對(duì)土地的依賴(lài)性

因公司產(chǎn)品固有的固定性、單件性、地域性及消費(fèi)的一次性等特點(diǎn)，使得XX房地產(chǎn)公司具有對(duì)土地資源及儲(chǔ)備量多少的依賴(lài)性。土地資源的不可再生性、稀缺性、不可替代性，決定了公司只有占有一定數(shù)量的土地資源，擁有一定的土地儲(chǔ)備量，才可能擁有持續(xù)發(fā)展的必要條件?，F(xiàn)在國(guó)家調(diào)整土地政策，天津市政府加大對(duì)土地的控制權(quán)，所有土地的出讓必須經(jīng)過(guò)規(guī)定的程序，按掛牌、招標(biāo)或拍賣(mài)的方式進(jìn)行。土地市場(chǎng)的壓縮性規(guī)范化，使得地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)好地塊追逐的激烈程度增加，土地的交易成本也加大。這對(duì)大型的、有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商將更加有利，而小開(kāi)發(fā)商的生存空間會(huì)縮小，土地市場(chǎng)的規(guī)范化也將使房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生馬太效應(yīng)，大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)越做越大，小開(kāi)發(fā)商則舉步維艱。

1.3房地產(chǎn)具有保值和增值性

房地產(chǎn)是相對(duì)稀缺的，而隨著社會(huì)的發(fā)展、人口的增加和經(jīng)濟(jì)的繁榮，對(duì)房地產(chǎn)的需求日益增長(zhǎng)。房地產(chǎn)的長(zhǎng)期供不應(yīng)求導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格總的趨勢(shì)是不斷上漲的，而且其上漲幅度通常大于或等于一般物價(jià)上漲幅度。因而，在一般情況下，擁有房地產(chǎn)不僅能夠有效地保值，而且能夠獲得增值。從這一角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)具有資本品和消費(fèi)品的雙重屬性，在其使用過(guò)程中能有效避免通貨膨脹的影響，甚至使所有者獲得增值收益。

2.房地產(chǎn)發(fā)展與改善居民環(huán)境

2.1趨向:突破——調(diào)控——健康持續(xù)發(fā)

房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)久未衰的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中占有重要地位。發(fā)達(dá)國(guó)家約占總產(chǎn)值20%以上。由于它在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有先導(dǎo)性和基拙性，有時(shí)會(huì)隨經(jīng)濟(jì)起落有所波動(dòng)，但大趨勢(shì)總是跟經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國(guó)土的開(kāi)發(fā)、社會(huì)的進(jìn)步一致的，是朝前發(fā)展的。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正在向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌，在出讓土地和商品房市場(chǎng)上有所突破;1992年隨經(jīng)濟(jì)高速度發(fā)展，出現(xiàn)了突飛猛進(jìn)的局面.全年完成732億投資，全國(guó)城鎮(zhèn)新建住房1.6億平方米，這是加快改革開(kāi)放的必然結(jié)果。但這僅僅是開(kāi)了一個(gè)頭，當(dāng)前我國(guó)城市人均住房不過(guò)6.7平方米，全國(guó)房地產(chǎn)值還只占生產(chǎn)總值的2.3%只有發(fā)達(dá)國(guó)家的1/10，發(fā)展的前景是十分廣闊的。最近香港《南華早報(bào)》預(yù)測(cè):“盡管大陸經(jīng)濟(jì)降溫，但房地產(chǎn)業(yè)前景令人樂(lè)觀”，這不是沒(méi)有道理的。

在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，政府能夠有效調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，通過(guò)加強(qiáng)管理興利除異，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)繁榮經(jīng)濟(jì)、改善環(huán)境、造播人民的功能;走上能與社會(huì)經(jīng)濟(jì)和建設(shè)環(huán)境協(xié)調(diào)、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的道路。當(dāng)前政府宏觀調(diào)控取得的初步成功，可以說(shuō)明這一點(diǎn)。

2.2問(wèn)題:

沖擊經(jīng)濟(jì)秩序、破壞生態(tài)環(huán)境在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)放開(kāi)、搞活中，發(fā)生“失拉”，出現(xiàn)諸多問(wèn)題和弊病，引起社會(huì)關(guān)注。討論較多的有“六多”、“六少”:①開(kāi)發(fā)企業(yè)多，開(kāi)發(fā)量少;②舊城改造拆遷多，居民安置一步到位少;③國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓多，公開(kāi)拍賣(mài)少;④外資、合資企業(yè)增加多，但資金到位落實(shí)少;⑤利用外資建高檔商品房多，建工業(yè)廠房、民宅少;⑥開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)辦多，占耕地、綠地多，妙地皮多;按規(guī)劃、項(xiàng)目批地少，開(kāi)工少，政府收益少。歸納起來(lái)有三個(gè)弊端:①姑礙經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，投機(jī)倒把，擾亂金融，危害經(jīng)濟(jì);②加劇社會(huì)分配不公，擴(kuò)大人民居住條件的反差，引起中下收入居民的不滿(mǎn);③破壞生態(tài)環(huán)境和國(guó)土資源，居住環(huán)境進(jìn)一步惡化，難以恢復(fù);這一點(diǎn)最值得憂(yōu)慮.破壞性的“建設(shè)”危害極大。

我國(guó)環(huán)境污染、生態(tài)破壞本來(lái)就嚴(yán)重，國(guó)家十分重視，把“環(huán)境保護(hù)”定為國(guó)策。經(jīng)二十年防治，局部有改善，總體仍呈惡化趨勢(shì),1992年有較明顯的反映。據(jù)環(huán)境公報(bào)統(tǒng)計(jì):全國(guó)塵排量增7.6%，SO增3.9%，工業(yè)廢水增9%,工業(yè)固體廢棄物增5.1%。開(kāi)發(fā)區(qū)從117個(gè)增到2700個(gè)，占地1.5萬(wàn)平方公里，80寫(xiě)是耕地;城市綠地人均由4.1平方米，下降到3.9平方米;濫砍亂殺之風(fēng)盛行。盲目開(kāi)發(fā)，搞亂規(guī)劃局面，破壞自然生態(tài)和人文景觀，造成視覺(jué)污染，居住環(huán)境質(zhì)量下降，居民健康受到影響。據(jù)青年報(bào)問(wèn)卷調(diào)查:上海、北京、廣東、陜西、安徽、甘肅6省市，約81.1%的人對(duì)目前環(huán)境狀況“不大滿(mǎn)意”或“很不滿(mǎn)意”。

城市環(huán)境則更突出，由于城鎮(zhèn)化速度加快，城市規(guī)劃、住房建設(shè)與基礎(chǔ)設(shè)施等滯后，城市還是臟、亂、差、擠。住房短缺、綠地不足、建筑簡(jiǎn)陋、景觀俗套、“三廢”污染又加上噪聲、視覺(jué)污染。上海還有幾萬(wàn)戶(hù)人均不足2平方米

的困難戶(hù)，幾十萬(wàn)個(gè)煤球爐和馬捅。北京市內(nèi)仍有600萬(wàn)平方米明、清時(shí)代留下的破舊危房，約有20萬(wàn)戶(hù)、70多萬(wàn)人居住破爛危舊房。北京綠化經(jīng)多年努力，人均綠地已增到6平方米，但距聯(lián)合國(guó)人均60平方米的目標(biāo)，差距還很大。

華沙已達(dá)77.7平方米，平壤也有47平方米。北京迄今仍有不少園林古跡被占，50多處王公花園只剩37處。城區(qū)四合院胡同文化景觀與古都風(fēng)貌已是支離破碎。再也不能搞“破壞性”建設(shè)了。著名科學(xué)家錢(qián)老不久前指出:“北京市興起一座座長(zhǎng)方形高樓，外表如積木塊，進(jìn)到房間，外望一片灰黃.見(jiàn)不到綠色.連一點(diǎn)點(diǎn)蘭天也淡淡無(wú)光，難道這是中國(guó)21世紀(jì)的城市嗎?”他向建設(shè)界提出:應(yīng)發(fā)揮中國(guó)園林建筑的優(yōu)良傳統(tǒng)，把整個(gè)城市建成一座超大型園林，或稱(chēng)之為“山水城市”。

保護(hù)、恢復(fù)、發(fā)揮北京古都面貌，是全國(guó)人民、全世界華人的期望;房地產(chǎn)部門(mén)任重道遠(yuǎn)，為改善我國(guó)人民居住環(huán)境，提高人民生活水平，任務(wù)極其艱巨，我們應(yīng)該把握好這個(gè)方向。

2.3.建議:重視住宅建設(shè)、走生態(tài)化之路

住房建設(shè)事關(guān)廣大人民安居樂(lè)業(yè)、社會(huì)安定之大計(jì)，不可忽視。從我國(guó)居住環(huán)境的現(xiàn)狀出發(fā)，跟蹤世界發(fā)展的新趨勢(shì)，我建議:住房建設(shè)要走生態(tài)化道路。去年聯(lián)合國(guó)《環(huán)境與發(fā)展》大會(huì)上，各國(guó)首腦一致通過(guò)的《里約宣言》，宣告人類(lèi)必須與生態(tài)環(huán)境和諧共處，以保證人類(lèi)社會(huì)得以“持續(xù)發(fā)展”。生態(tài)文化、生態(tài)消費(fèi)已成為新潮流。塑造新型人工生態(tài)系統(tǒng)，滿(mǎn)足人們“生態(tài)文化”的需求，已是世界的新趨勢(shì)。世界住房日也提出“持續(xù)發(fā)展住所”的主題。我們住房建設(shè)應(yīng)當(dāng)選擇有利于生態(tài)環(huán)境建設(shè)的方向，走生態(tài)化的道路。初步設(shè)想是:

（1）居住環(huán)境要“清潔、安全、方便、安靜、舒適、美觀”，滿(mǎn)足“生態(tài)文化”的要求。

（2）多建“生態(tài)型”住宅，如利用太陽(yáng)能、沼氣，廢水回用、立體綠化·生活廢棄物采取生態(tài)技術(shù)，變廢為寶。

（3）建筑景觀要發(fā)揚(yáng)民族風(fēng)格，體現(xiàn)地方色彩，美化環(huán)境，宏揚(yáng)傳統(tǒng)居民文化。

（4）屋內(nèi)布置、裝飾、色調(diào)、采光等講究藝術(shù)，滿(mǎn)足人們對(duì)“自然美”的追求，有益于身心健康。

（5）公共設(shè)施配套齊全，盡量采用新材料、新工藝、新技術(shù)，清潔生產(chǎn)、文明施工。

3.房地產(chǎn)公司定位策略與居民居住需求

3.1目標(biāo)市場(chǎng)的確定。

不同經(jīng)濟(jì)地位的居民具有不同的需求意向，從宏觀上講，住宅供給應(yīng)力求多元化、多層次，以滿(mǎn)足這些需求。具體對(duì)每個(gè)房產(chǎn)商而言，應(yīng)進(jìn)行大量市場(chǎng)調(diào)研，從國(guó)家政策和自身財(cái)力、資源等方面制定合理的開(kāi)發(fā)計(jì)劃。國(guó)外大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，為了在土地費(fèi)、造價(jià)和經(jīng)營(yíng)規(guī)模上發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，多傾向于在城市周邊新開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)大批建造設(shè)計(jì)統(tǒng)一的住宅群、買(mǎi)主多為技術(shù)性工人、白領(lǐng)職員的中等收入家庭。小型開(kāi)發(fā)公司熱衷于在高級(jí)住宅區(qū)內(nèi)建造高檔私人住宅，占領(lǐng)高層次的房地產(chǎn)市場(chǎng)。正確的市場(chǎng)定位，能使物業(yè)適銷(xiāo)對(duì)路，加快資金周轉(zhuǎn)。

3.2區(qū)位選擇。

絕大多數(shù)房產(chǎn)商都要考慮地段因素，并從交通、基礎(chǔ)設(shè)施等方面加以改進(jìn)，但卻忽視了居民的社區(qū)價(jià)值觀。國(guó)外有句諺語(yǔ)“世界上沒(méi)有相同的住房”，即是說(shuō)既使住宅質(zhì)量、地區(qū)價(jià)值相同，不同家庭居住也有不同的使用價(jià)值。居民在長(zhǎng)期的城市生活中，形成了自己社會(huì)活動(dòng)網(wǎng)絡(luò)和自己的“區(qū)位”價(jià)值觀。國(guó)外研究表明，無(wú)孩期的年輕夫婦，收入不豐，追求精神享受，往往租用市中心附近的公寓;育孩后期，為保證有良好的居住和學(xué)習(xí)環(huán)境，往往選擇較好的郊區(qū)住宅;到老年時(shí)，為安全和避免孤獨(dú)，又返回中心城居住。因而，沒(méi)有所謂絕對(duì)的地段價(jià)值。地段價(jià)值從營(yíng)銷(xiāo)角度看只是個(gè)相對(duì)概念，表明城市發(fā)展的整體趨勢(shì)，既使較差地段的住宅，面對(duì)紛繁的居住需求，仍有它的市場(chǎng)，關(guān)鍵是房產(chǎn)商的眼光和應(yīng)變能力。

3.3價(jià)格定位。

住宅價(jià)格，由成本、利潤(rùn)和稅金構(gòu)成，不同房產(chǎn)商實(shí)行不同的定價(jià)策略，無(wú)論采取一次性付款的優(yōu)惠策略，還是先低價(jià)后高價(jià)，顯示上漲的誘導(dǎo)策略，總之要真正實(shí)現(xiàn)價(jià)格，必須考慮居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和支付能力，我國(guó)城市居民仍處于低水平的居住狀況，擴(kuò)大居住面積、改善住宅設(shè)施仍是最緊迫的需求，房地產(chǎn)商應(yīng)謀求與政府、金融單位合作，確定適中價(jià)格，實(shí)行靈活的付款方式。

3.4廣告定位。

房地產(chǎn)的廣告訴求應(yīng)謀求“專(zhuān)一”，針對(duì)不同的消費(fèi)群體，確定有效的訴求方式，同時(shí)做到完成物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)樹(shù)立公司形象。良好的公司形象，將是企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，帶來(lái)持久的利益。居民選擇住宅時(shí)依賴(lài)于正式的信息來(lái)源（報(bào)紙廣告及各種媒介的傳播）和非正式的信息來(lái)源（親戚朋友間的傳播和擇居者本人的走訪），因而將自己的品牌形象植根于公眾中，才能立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)：

[1]盧鏗，關(guān)于文化與地產(chǎn)之間關(guān)系的探索，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)2003年

篇6

關(guān)鍵詞：金融危機(jī)； 房地產(chǎn)； 對(duì)策

一、前言

美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)全球性的金融危機(jī)，給世界經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大沖擊，中國(guó)金融市場(chǎng)同樣受到很大影響。并且，金融和房地產(chǎn)關(guān)系密切，房地產(chǎn)的健康、繁榮發(fā)展，離不開(kāi)金融市場(chǎng)的支持和參與，反過(guò)來(lái)，健康、繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以促進(jìn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定和繁榮。金融危機(jī)波及中國(guó)，不可避免的波及到中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，給中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了顯著的影響。

二、金融危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的影響

金融危機(jī)與房地產(chǎn)市場(chǎng)緊密相關(guān)，據(jù)統(tǒng)計(jì)資料表明，金融危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了以下方面的影響。

第一，房地產(chǎn)需求急劇下降。金融危機(jī)的發(fā)生，給消費(fèi)者帶來(lái)消極悲觀的情緒，大部分購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)預(yù)期不是很樂(lè)觀。一般說(shuō)來(lái)，如果經(jīng)濟(jì)上升會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)顯著的財(cái)富效應(yīng)，人們手中的資產(chǎn)升值，資本流動(dòng)加快，人們的購(gòu)買(mǎi)能力增強(qiáng)，房地產(chǎn)需求會(huì)增多。但是如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度減緩，甚至呈停滯狀態(tài)，那么人們手中的資產(chǎn)就貶值，購(gòu)買(mǎi)能力下降，房地產(chǎn)需求則會(huì)減少。許多房地產(chǎn)公司的成交量沒(méi)有達(dá)到預(yù)期數(shù)量，因資不抵債而破產(chǎn)。另外，房地產(chǎn)需求下降也與金融危機(jī)背景下的失業(yè)和減薪有關(guān)，大批企業(yè)倒閉，工人失業(yè)，公司裁員減薪等，使人們的購(gòu)房欲望下降。

第二，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)率下降。房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的繁榮對(duì)我我國(guó)GDP增長(zhǎng)有直接貢獻(xiàn)，它可以拉動(dòng)內(nèi)需，帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)點(diǎn)。但是金融危機(jī)發(fā)生后，房地產(chǎn)商業(yè)普遍不景氣，所以房地產(chǎn)投資業(yè)大大減少。

第三，房地產(chǎn)籌資困難。金融危機(jī)使金融機(jī)構(gòu)相關(guān)資產(chǎn)減值，對(duì)房地產(chǎn)信貸信心不足，致使房地產(chǎn)籌資困難?？傮w上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)籌資困難主要有以下三方面的原因：一是籌資渠道單一。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)借貸主要有三種形式，第一種是流動(dòng)資金貸款，第二種是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，第三種是抵押貸款。但是這三種貸款期限很短，不適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的需要。二是房貸利率高，成本高，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的不景氣，銀行在借貸方面小心謹(jǐn)慎，雖然金融危機(jī)背景下，國(guó)家對(duì)銀行的利率下調(diào)，但是對(duì)房地產(chǎn)的借貸利率依然很高，而且房地產(chǎn)成本很高，所以在償還貸款上負(fù)擔(dān)沉重。三是籌資風(fēng)險(xiǎn)加大，房地產(chǎn)行業(yè)一次性投資的成本高，回收周期長(zhǎng)，需要承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)，更何況是在金融危機(jī)的背景下，經(jīng)濟(jì)不景氣，銷(xiāo)售數(shù)量減少，房?jī)r(jià)一跌再跌，償貸壓力大，很多投資商不愿意投資。

第四，房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象發(fā)生。所謂房地產(chǎn)泡沫，是指房地產(chǎn)投資商過(guò)度投機(jī)，抬高房?jī)r(jià)，但事實(shí)上與其使用價(jià)值嚴(yán)重不對(duì)等，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是依附于土地的建筑，所以房地產(chǎn)泡沫也被稱(chēng)為地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫是被炒作的虛擬經(jīng)濟(jì)，能催生金融危機(jī)，尤其是房?jī)r(jià)的起伏不定會(huì)讓人們以為房地產(chǎn)泡沫變小或消失，而屬于防范。房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)金融和國(guó)民經(jīng)濟(jì)是毀滅性的災(zāi)難，因此，我們要大力整治房地產(chǎn)行業(yè)，杜絕房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。

三、對(duì)策分析

金融危機(jī)使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)受到巨大影響，使房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，在信貸方面又處于兩難境地，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展直接關(guān)系到我國(guó)金融的回復(fù)，關(guān)系到我國(guó)GDP的增長(zhǎng)，關(guān)系到我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，而房地產(chǎn)的這種低迷狀態(tài)給我國(guó)的金融和國(guó)民經(jīng)濟(jì)敲響了警鐘。意識(shí)到問(wèn)題的所在并提出的預(yù)防和應(yīng)對(duì)措施，是迫在眉睫的事情。

第一，完善金融體系。金融體系與房地產(chǎn)信貸直接關(guān)聯(lián)。目前，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)體制尚不健全，個(gè)人信用制度、抵押制度還不完善，銀行也存在很多的不足，如資金不足、管理水平低等。金融機(jī)構(gòu)自身的不完善加大了房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)。所以，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)要從基礎(chǔ)開(kāi)始完善，完善信用制度、抵押制度，充沛資金，抵御不良貸款，提高金融機(jī)構(gòu)的預(yù)警機(jī)制。

第二，調(diào)整貨幣政策。在金融危機(jī)下，我國(guó)實(shí)行寬松的貨幣政策來(lái)刺激消費(fèi)，但是房地產(chǎn)商卻利用這種寬松的房地產(chǎn)信貸政策，投機(jī)取巧，房地產(chǎn)投資熱情高漲，實(shí)際上是非理性的舉動(dòng)制造了虛假的繁榮，這種情況很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。所以要調(diào)整貨幣政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，合理調(diào)控，防范房地產(chǎn)泡沫。

第三，拓寬房地產(chǎn)籌資渠道。許多實(shí)實(shí)在在的房地產(chǎn)投資商因資金不足想要獲取信貸，但因?yàn)榛I資渠道的單一而不得，所以國(guó)家為了鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資，并規(guī)范房地產(chǎn)投資，就要拓寬房地產(chǎn)的籌資渠道，拓寬投資渠道可以減少房地產(chǎn)商對(duì)銀行的依賴(lài)，分散風(fēng)險(xiǎn)。例如可以運(yùn)用貸款證券化的方式使投資商獲取貸款。

第四，防范投機(jī)行為，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)上漲實(shí)際上是房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)，同時(shí)也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展埋下了隱患。從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的大量炒作和投機(jī)行為使房?jī)r(jià)上漲，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假的繁榮，從而進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。所以需要防范這些炒作與投機(jī)，將房?jī)r(jià)回復(fù)到合理的區(qū)間，滿(mǎn)足市場(chǎng)的正常需求，才能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。需要注意的是，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，需要結(jié)合我國(guó)的經(jīng)濟(jì)實(shí)際狀況，與房屋管理、土地管理、稅務(wù)管理等部門(mén)協(xié)調(diào)合作，加大監(jiān)管力度，避免資金流動(dòng)過(guò)剩。

第五，改革金融體系，強(qiáng)化管理。金融體系僅僅是完善還是不夠的，還有必要積極、穩(wěn)步的對(duì)我國(guó)金融體系進(jìn)行創(chuàng)新性的改革，以強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)行業(yè)的信貸一般是與商業(yè)銀行對(duì)口，在商業(yè)銀行信貸中，個(gè)人信貸占70%，房地產(chǎn)信貸占據(jù)的比重較低，而且利率高，成本高，商業(yè)銀行要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)，而且資金匱乏或流通不足也會(huì)造成房地產(chǎn)信貸的不及時(shí)。所以商業(yè)銀行可以推行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化策略，積極探索這一信貸出路的方案。同時(shí)，金融體系的改革要結(jié)合我國(guó)國(guó)情，調(diào)節(jié)市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)的節(jié)奏與速度，平衡市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)，加大商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的監(jiān)督管理，

四、小結(jié)

全球化的金融危機(jī)，給中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了巨大的沖擊力，同時(shí)也給中國(guó)的金融體系、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)的整治帶來(lái)了莫大的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。在金融危機(jī)的暴露下，我們看到了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)乃至整個(gè)金融體系、市場(chǎng)機(jī)制等的不完善、不健全，這一切的弊端與風(fēng)險(xiǎn)給我們敲響了警鐘，讓我們?nèi)シ此?，去完善金融和市?chǎng)體系，去提高政府的管理能力，使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐步走向健康有序的發(fā)展軌道。

參考文獻(xiàn)：

篇7

關(guān)鍵詞:金融危機(jī);房地產(chǎn)行業(yè);應(yīng)對(duì)策略

中圖分類(lèi)號(hào):F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

一、金融業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系

從次貸危機(jī)的發(fā)展過(guò)程中可以看出房地產(chǎn)與金融之間日益密切的聯(lián)系,房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)是“一榮俱榮,一損俱損”。

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)從某種意義上是對(duì)孿生兄弟,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的興衰成敗直接影響到金融業(yè),房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)直接演變?yōu)榻鹑陲L(fēng)險(xiǎn);同樣世界金融危機(jī)也會(huì)不可避免地波及到中國(guó),而房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)疑會(huì)受到顯著的影響。

二、當(dāng)前金融危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

在全球經(jīng)濟(jì)一體化的形勢(shì)下,世界金融危機(jī)不可避免地波及到中國(guó),我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也受到顯著影響。無(wú)論是居民的消費(fèi)能力還是消費(fèi)意愿,在金融危機(jī)中都出現(xiàn)大幅度下降,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)受到宏觀調(diào)控政策積累效應(yīng)和金融危機(jī)波及效應(yīng)的雙重打擊。

(一)經(jīng)濟(jì)調(diào)整將危機(jī)傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)中市場(chǎng)預(yù)期很重要,在經(jīng)濟(jì)上升期,資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)帶來(lái)明顯的財(cái)富效應(yīng),人們手中的資產(chǎn)都會(huì)顯著升值,購(gòu)買(mǎi)力和變現(xiàn)能力都很強(qiáng)。在樂(lè)觀的預(yù)期下,房地產(chǎn)價(jià)格和成交量都處于穩(wěn)步上升階段。然而當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減緩甚至停滯時(shí),人們的消費(fèi)預(yù)期不足,資產(chǎn)價(jià)格萎縮,財(cái)富縮水。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,成交量不足是最大的問(wèn)題。

(二)外資撤離中國(guó)樓市直接影響房地產(chǎn)行業(yè)景氣。受美國(guó)次貸危機(jī)影響,華爾街大批投資銀行或者倒閉,或者被托管,很多與此相關(guān)的外資機(jī)構(gòu)也在2008年9月份前后開(kāi)始拋售上海高檔物業(yè)。外資出售在中國(guó)的房產(chǎn)物業(yè)主要有以下三個(gè)原因:一是金融危機(jī)使這些外資金融機(jī)構(gòu)損失慘重,流動(dòng)性出現(xiàn)問(wèn)題,需要從亞太等區(qū)域回收資金;二是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整,銷(xiāo)量明顯下降,部分區(qū)域價(jià)格出現(xiàn)一定幅度下跌,各方對(duì)后市分歧嚴(yán)重;三是人民幣對(duì)美元升值步子放緩。

(三)失業(yè)和減薪降低住房消費(fèi)能力。宏觀經(jīng)濟(jì)受世界金融危機(jī)影響出現(xiàn)了較大的減速,這必然導(dǎo)致失業(yè)率上升、職工收入下降和居民消費(fèi)意愿減弱。2008年下半年以來(lái),我國(guó)南方沿海地區(qū)大量規(guī)模以上企業(yè)倒閉,其中有很多用工規(guī)模達(dá)到幾千人的大型制造業(yè)企業(yè)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的社會(huì)需求指數(shù)和社會(huì)收入指數(shù)顯示,2008年這兩個(gè)指標(biāo)出現(xiàn)大幅度下滑,其中收入指數(shù)下滑更加嚴(yán)重,已經(jīng)接近1992年以來(lái)的最低點(diǎn)。

三、房?jī)r(jià)穩(wěn)定于合理價(jià)位的意義

近三年來(lái)國(guó)家實(shí)施的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策最直接的目的是穩(wěn)定房?jī)r(jià),在目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的形勢(shì)下,推動(dòng)市場(chǎng)房?jī)r(jià)回歸理性以保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定意義重大。

(一)有利于擴(kuò)大內(nèi)需,保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。近期國(guó)家采取擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的政策措施,已對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響,不少城市商品住房成交量有所回升。而房地產(chǎn)市場(chǎng)要得以發(fā)展,重點(diǎn)還在于讓房地產(chǎn)市場(chǎng)由投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)向以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)移,而在這個(gè)轉(zhuǎn)移過(guò)程中,房地產(chǎn)價(jià)格回歸理性是根本所在。只有在此基礎(chǔ)上,房地產(chǎn)內(nèi)需擴(kuò)大才能夠產(chǎn)生效果。

(二)有利于重建購(gòu)房者的信心。2008年,房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃烈,而調(diào)控只是一個(gè)手段,是否能喚醒低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng),最主要的還是要看調(diào)控是否能讓一直處于觀望的購(gòu)房者,重新建立起購(gòu)房的信心。

總而言之,高房?jī)r(jià)是不能救中國(guó)經(jīng)濟(jì)的,保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不是保高房?jī)r(jià)。中國(guó)高房?jī)r(jià)的理性回歸有利于整個(gè)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展和中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的根本轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)必須建立在廣大老百姓、尤其是占權(quán)重最大的廣大中低收入者的有效需求的基礎(chǔ)之上。只有房?jī)r(jià)理性回歸,穩(wěn)定在合理價(jià)位,才能給購(gòu)房者乃至整個(gè)行業(yè)、整個(gè)國(guó)家?guī)?lái)較多利益。

四、金融危機(jī)下我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)對(duì)策略

金融危機(jī)下,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)如何走出困境呢?我國(guó)政府、房地產(chǎn)企業(yè)紛紛采取了哪些措施或者應(yīng)該采取哪些措施以積極應(yīng)對(duì)金融危機(jī)呢?

(一)政府:提升市場(chǎng)信心是關(guān)鍵。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵、建材及家具用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重,對(duì)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要,對(duì)推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí),改善民生具有重要作用,政府應(yīng)落實(shí)和完善政策措施,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展。下階段政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要方向仍然是提升市場(chǎng)信心問(wèn)題,而提升房產(chǎn)市場(chǎng)信心可采取“組合拳形式”的政策來(lái)調(diào)控。1.連續(xù)降息。在全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展放慢的環(huán)境下,如果政府要保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展,就要對(duì)房地產(chǎn)信貸資金捆綁放松,從而刺激資本市場(chǎng)信心。2.二套住房限制的松綁。對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求,金融機(jī)構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持;對(duì)非自住房、非普通住房的貸款條件,金融機(jī)構(gòu)適當(dāng)予以提高。

(二)房地產(chǎn)企業(yè):提高危機(jī)意識(shí),適時(shí)調(diào)整。在當(dāng)前金融危機(jī)下,光有政府的政策和行動(dòng)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也要積極行動(dòng)起來(lái)。1.適應(yīng)市場(chǎng)需求開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出。在發(fā)展中國(guó)家,正常的商品房市場(chǎng)應(yīng)呈“金字塔”型,即底部是廣大老百姓消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房,中間是有較高要求的白領(lǐng)階層,最頂端是能消費(fèi)高檔豪華房的小部分人,而我國(guó)是倒“金字塔”式發(fā)展。為了改善我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)的供求狀況,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該適應(yīng)百姓的需求,增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè),促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。2.提高危機(jī)意識(shí)。金融危機(jī)下,盡管很多房地產(chǎn)企業(yè)采取降價(jià)銷(xiāo)售,但目前仍有人高喊房?jī)r(jià)還要上漲,所謂“物極必反”,房?jī)r(jià)短期的快速上漲,終將對(duì)整個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展帶來(lái)毀滅性的打擊。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)提高危機(jī)意識(shí),考慮購(gòu)房者的疾苦,不應(yīng)一味追求房?jī)r(jià)高升。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)清市場(chǎng)規(guī)律意識(shí)到“保增長(zhǎng)不是保高房?jī)r(jià)”。3.密切關(guān)注國(guó)家政策,適時(shí)作出調(diào)整。當(dāng)前,配合中央“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”,適度降價(jià)是房地產(chǎn)商應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變動(dòng)的首選策略。

參考文獻(xiàn):

[1]查爾斯•P•金德?tīng)柌?瘋狂、驚恐和崩潰:金融危機(jī)史,中國(guó)金融出版社,2007

篇8

事實(shí)證明，我國(guó)1992年至1994年、1999年至2001年這兩個(gè)時(shí)間段內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用舉足輕重。根據(jù)建設(shè)部測(cè)算，1998年住宅建設(shè)和房地產(chǎn)投資至少拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.5個(gè)百分點(diǎn)，1999年也在1個(gè)百分點(diǎn)以上。在發(fā)達(dá)國(guó)家GDP比重中，房地產(chǎn)增加值都在10％左右，而我國(guó)2001年GDP比重中，房地產(chǎn)增加值僅為3％左右。因此只要國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)必將進(jìn)一步發(fā)展。正常的合乎價(jià)值規(guī)律的房地產(chǎn)升溫是好事，但不可否認(rèn)，這其中有偏離價(jià)值規(guī)律的不正常升溫，這一現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)引起我們的關(guān)注和警惕。

一、房地產(chǎn)虛熱易發(fā)生泡沫累

在迅速升溫的房地產(chǎn)業(yè)中有一種值得關(guān)注的虛熱現(xiàn)象，并正在累聚風(fēng)險(xiǎn)。這主要表現(xiàn)為一是商品房搶購(gòu)者中有相當(dāng)一部分投資者正在變成投機(jī)者。從杭州樓盤(pán)開(kāi)買(mǎi)看，一些大老板特別是溫州、臺(tái)州一些個(gè)私老板，不看價(jià)格、不看結(jié)構(gòu)、不看朝向，往往一出手就是一個(gè)樓層全拿下。等一段時(shí)間后，他們?cè)俑邇r(jià)拋出，而真正需要居住的購(gòu)房者買(mǎi)不到商品房，或買(mǎi)不起商品房。一位溫州商人在杭州一次性買(mǎi)下30套商品房，僅一年就賺了600多萬(wàn)元。這種投機(jī)者一多，表面上看商品房不斷地賣(mài)出去，而需求仍然沒(méi)有減少，容易造成需求趨旺及價(jià)格飛漲的假象，使得樓市越來(lái)越偏離市場(chǎng)需求。杭州市離西湖稍近的地段早兩年前每平方米8000元左右，現(xiàn)在漲到每平方米10000元以上，臺(tái)州市商業(yè)街6年前以立地4層35萬(wàn)元價(jià)格買(mǎi)入的營(yíng)業(yè)房，現(xiàn)已上漲1至2倍。這些投機(jī)炒房者被杭州市民稱(chēng)為炒樓花，雖然被一些人看作是致富捷徑，但也存在風(fēng)險(xiǎn)，高價(jià)拋不出去，就有可能成為“房東”。二是商品房空置總量和空置率高得驚人。在一些房地產(chǎn)異常升溫的城市，往往可以看到這樣的現(xiàn)象，一邊是高樓大廈空著，一邊是市民擁擠在陳舊狹小的民房里。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，2002年上半年，房地產(chǎn)投資增幅達(dá)32.9％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出銷(xiāo)售增幅，其中10多個(gè)省高出20％以上。這導(dǎo)致了商品房空置率繼續(xù)上升。到去年7月止，我國(guó)商品房空置總量已達(dá)1.2億平方米，按一套100平方米算，大約有1000萬(wàn)套商品房閑置，其中有一半是空置了一年，占?jí)嘿Y金超過(guò)2500億元。三是價(jià)格飛漲偏離價(jià)值規(guī)律。有些地方的圈地已經(jīng)失去理智，杭州近郊地塊已經(jīng)從幾年前的每畝5萬(wàn)元拍賣(mài)到了如今的300萬(wàn)元一畝。就是杭州市的商品房房?jī)r(jià)，據(jù)杭州市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)直接負(fù)責(zé)商品房交易備案和登記的部門(mén)提供的統(tǒng)計(jì)表明，2002年與2001年相比，新建商品房的平均漲幅在12.19％，二手房均價(jià)漲幅為31％，這超出了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和市民承受能力。四是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有資金嚴(yán)重不足。目前浙江大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商靠銀行貸款圈地，自有資金不足，銀行貸款占很大部分，有的高達(dá)70％，，一旦商品房滯銷(xiāo)，房地產(chǎn)企業(yè)將陷入資不抵債境地，大量銀行貸款可能成為壞賬。

篇9

早在2007年美國(guó)在發(fā)展過(guò)程中因?yàn)槎喾N原因出現(xiàn)了次貸危機(jī)，這一危機(jī)的出現(xiàn)引發(fā)了全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，這對(duì)于各個(gè)國(guó)家的發(fā)展來(lái)說(shuō)造成了非常嚴(yán)重的影響。在這期間，我國(guó)在發(fā)展過(guò)程中為了改善當(dāng)前發(fā)展現(xiàn)狀推出了4萬(wàn)億刺激資金，但是這些資金在中國(guó)房地產(chǎn)中的應(yīng)用導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)處于一種泡沫狀態(tài)，增加了中國(guó)房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)。隨著社會(huì)不斷的發(fā)展，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，但是這對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)仍有一定的影響，如果這一問(wèn)題不能及時(shí)解決就會(huì)影響到中國(guó)人的自身經(jīng)濟(jì)，因此，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展期間應(yīng)該根據(jù)自身發(fā)展的現(xiàn)狀制定出一項(xiàng)科學(xué)、合理的監(jiān)管制度，加強(qiáng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)監(jiān)管，減輕全球經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)帶來(lái)的影響，只有這樣才能保證中國(guó)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)可以快速發(fā)展下去。

二、中國(guó)房地產(chǎn)金融法市場(chǎng)概述

（一）中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主要指中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展期間房地產(chǎn)資金的供求雙方運(yùn)用金融工具進(jìn)行房地產(chǎn)資金交易，形成房地產(chǎn)總和資金。而中國(guó)房地產(chǎn)的金融市場(chǎng)是一個(gè)固定的場(chǎng)所，在實(shí)際進(jìn)行期間可以通過(guò)無(wú)形的方式進(jìn)行，在交易期間可以通過(guò)間接的形式進(jìn)行，只有這樣才能保證金融行業(yè)的交易工作可以順利進(jìn)行下去，從而房地產(chǎn)金融市場(chǎng)快速發(fā)展。隨著適合不斷的發(fā)展，我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平逐漸提高，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展迅速，原有的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)規(guī)模逐漸擴(kuò)大[1]。

（二）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)分類(lèi)

金融市場(chǎng)房地產(chǎn)金融行業(yè)中重要組成部分，而房地產(chǎn)金融行業(yè)中發(fā)展期間可以根據(jù)社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分類(lèi)，其中主要根據(jù)金融房地產(chǎn)服務(wù)對(duì)象進(jìn)行歸類(lèi)劃分，同時(shí)還能按照金融市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀按照不同的層次種類(lèi)進(jìn)行劃分，只有這樣才能保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的交易工作可以順利進(jìn)行下去。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的關(guān)系

隨著社會(huì)不斷的發(fā)展，我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平逐漸提高，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，這對(duì)金融市場(chǎng)的信貸來(lái)說(shuō)也不例外。房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展與金融市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)說(shuō)有著非常重要的作用[2]。

三、中國(guó)房產(chǎn)金融危機(jī)的形成和肌理

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中由于受到美國(guó)次貸危機(jī)的影響導(dǎo)致中國(guó)的房地產(chǎn)的金融監(jiān)管制度處于失靈狀態(tài)，導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)的貨幣流?臃豪模?嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展。另外，中國(guó)銀行在發(fā)展期間銀行投資、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)在實(shí)際開(kāi)展期間主要通過(guò)證券化的形式進(jìn)行操作，只有這樣才能將其中存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行轉(zhuǎn)移，減少風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的發(fā)生。我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)在發(fā)展期受到次貸危機(jī)的影響，導(dǎo)致整個(gè)金融市場(chǎng)出現(xiàn)了系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，原有的金融市場(chǎng)化處于一種分散的狀態(tài)，從而導(dǎo)致市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)失效，金融市場(chǎng)失去流動(dòng)性[3]?？傊袊?guó)房產(chǎn)金融市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中，由于金融市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)流失，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融的監(jiān)管管理制度的真正價(jià)值被埋沒(méi)。

四、加強(qiáng)中國(guó)房地產(chǎn)金融監(jiān)管的有效對(duì)策

（一）平衡監(jiān)管

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)在發(fā)展期間要想保證金融監(jiān)管工作可以順利進(jìn)行下去，就應(yīng)該根本據(jù)自身發(fā)展現(xiàn)狀制定出一項(xiàng)科學(xué)、合理的監(jiān)管制度，并以平衡的形式進(jìn)行管理。而我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)在發(fā)展期間主要通過(guò)“一行三會(huì)”的形式進(jìn)行，這對(duì)城鄉(xiāng)建設(shè)和房屋保障來(lái)說(shuō)有著非常重要的作用。而“一行三會(huì)”中的相關(guān)機(jī)構(gòu)主要受命于當(dāng)?shù)氐恼块T(mén)進(jìn)行操作管理，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)與金融行業(yè)的管理。另外，我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)在發(fā)展期間還應(yīng)將現(xiàn)有的監(jiān)督管理制度創(chuàng)新、完善，擴(kuò)大監(jiān)管范圍，保證方房地產(chǎn)金融行業(yè)在發(fā)展期間嚴(yán)格遵守國(guó)家指定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行[4]。

（二）發(fā)揮地方政府作用

房地產(chǎn)是最佳受益者就是社會(huì)人民群眾，而房地產(chǎn)金融行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中還應(yīng)該明確中國(guó)房地產(chǎn)與金融市場(chǎng)的比例安排，加強(qiáng)地方政府的管理，做好房源的管理工作，從而保證中國(guó)房地產(chǎn)的金融監(jiān)管工作可以順利進(jìn)行下去。當(dāng)?shù)卣陂_(kāi)房產(chǎn)金融監(jiān)管工作時(shí)，還應(yīng)該明確當(dāng)?shù)卣慕?jīng)濟(jì)來(lái)源，并根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀制定出一項(xiàng)科學(xué)、合理的監(jiān)管制度，將當(dāng)?shù)卣恼嬲恼嬲齼r(jià)值發(fā)揮出來(lái)。

（三）創(chuàng)新房地產(chǎn)監(jiān)管制度

我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融監(jiān)管工作已經(jīng)取得了較大的成績(jī)，如果房地產(chǎn)金融監(jiān)管制度失靈，就會(huì)威脅到整個(gè)房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展。因此，我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中應(yīng)該將現(xiàn)有的金房地產(chǎn)金融監(jiān)管制度創(chuàng)新、完善，明確房地產(chǎn)的金融主體，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融的管理，找出其中存在的不足，并為其制定有效的解決對(duì)策，只有這樣才能保證房地產(chǎn)金融監(jiān)管工作可以順利進(jìn)行下去。其次，中國(guó)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域在發(fā)展期間還應(yīng)該根據(jù)自身發(fā)展現(xiàn)狀構(gòu)建出一項(xiàng)全新的金融風(fēng)險(xiǎn)管理框架，做好監(jiān)管部門(mén)與房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的溝通、交流工作，提升金融監(jiān)管工作質(zhì)量與效率[5]。最后，在開(kāi)展房地產(chǎn)金融監(jiān)管工作時(shí)，還應(yīng)該借鑒先進(jìn)的技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)將現(xiàn)有的監(jiān)管制度創(chuàng)新、完善，明確監(jiān)管工作目標(biāo)，只有這樣才能保證金融監(jiān)體系可以穩(wěn)定的運(yùn)行下去。

篇10

一、房地產(chǎn)金融對(duì)我國(guó)的影響 

自我國(guó)開(kāi)始了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革以來(lái)，房地產(chǎn)金融在有利的政策下快速地發(fā)展壯大，房地產(chǎn)金融的發(fā)展壯大，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，起到了至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)金融的進(jìn)步，已經(jīng)成為了帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推力量。由于其他國(guó)家對(duì)世界金融的干預(yù)，影響了我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展所有事，很多專(zhuān)家學(xué)者針對(duì)這一環(huán)境下的房地產(chǎn)金融如何改進(jìn)，做出了調(diào)查與研究。雖然房地產(chǎn)金融面臨著外部環(huán)境的干擾，但是房地產(chǎn)金融運(yùn)作本身體制中的不足，也是導(dǎo)致房地產(chǎn)金融沒(méi)有充分發(fā)揮其潛力的主要原因。因此，如何完善創(chuàng)新房地產(chǎn)金融，成為了加強(qiáng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮，對(duì)抗外界經(jīng)濟(jì)干擾的必須手段之一。 

二、當(dāng)今我國(guó)房地產(chǎn)金融遇到的危機(jī) 

1.快速發(fā)展下的弊端。隨著有力的政策的支持，我國(guó)房地產(chǎn)金融得到了前所未有的機(jī)遇，在大好的形勢(shì)下，房地產(chǎn)金融得到了飛速的發(fā)展。但隨著房地產(chǎn)金融的逐步運(yùn)行，融入到了社會(huì)金融體系中，快速發(fā)展后的后遺癥也逐漸地被人們發(fā)覺(jué)。我國(guó)的房地產(chǎn)金融比較其他發(fā)達(dá)國(guó)家而言，還是新興產(chǎn)業(yè)，基礎(chǔ)比較其他經(jīng)營(yíng)了許久的國(guó)家來(lái)說(shuō)，十分的淺薄。為了加速房地產(chǎn)金融的進(jìn)步，與世界經(jīng)濟(jì)體系的接軌，我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的工作者，吸取了許多國(guó)外房地產(chǎn)金融業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)與運(yùn)營(yíng)模式。全新的金融模式的大幅度引進(jìn)，增加了房地產(chǎn)金融業(yè)的工作負(fù)擔(dān)，打亂了以往有條不紊的工作結(jié)構(gòu)，在工作中出現(xiàn)了很多問(wèn)題，對(duì)相關(guān)信息的披露，成為了最常見(jiàn)的問(wèn)題所在。對(duì)信息的處理，影響到了讓房地產(chǎn)金融業(yè)對(duì)大市場(chǎng)的精確判斷，給房地產(chǎn)金融的運(yùn)營(yíng)與投資帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。而相對(duì)的，當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)又沒(méi)有合理地成立風(fēng)險(xiǎn)抑制部門(mén)，缺乏相應(yīng)的監(jiān)督管理辦法，這就使得這種危機(jī)得不到及時(shí)解決，使得風(fēng)險(xiǎn)依舊存在。房地產(chǎn)金融業(yè)在大幅度效仿發(fā)達(dá)國(guó)家的運(yùn)營(yíng)模式，卻沒(méi)有足夠的基礎(chǔ)與相關(guān)的技術(shù)來(lái)解決運(yùn)營(yíng)時(shí)出現(xiàn)的問(wèn)題，這就是快速發(fā)展下所留下的巨大弊病。 

2.房地產(chǎn)金融業(yè)的主觀創(chuàng)新意識(shí)低下。在大幅度地引進(jìn)國(guó)外現(xiàn)有成功的金融運(yùn)作模式不能有效地完全被利用的情況下，我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)應(yīng)該結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況及世界金融的整體環(huán)境，創(chuàng)新出適合我國(guó)特殊情況的金融體系運(yùn)營(yíng)模式。沒(méi)有合理的金融運(yùn)作模式，被動(dòng)地套用不符合我國(guó)當(dāng)今現(xiàn)狀的金融體系，將會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的不可預(yù)估性，在許多風(fēng)險(xiǎn)與利益面前，不能有效地控制局面，不能創(chuàng)造穩(wěn)定的利益。例如，在學(xué)習(xí)了國(guó)外降低貸款標(biāo)準(zhǔn)的貸款購(gòu)房的運(yùn)營(yíng)概念后，造成了許多無(wú)力償還貸款的案例產(chǎn)生，造成了市場(chǎng)的動(dòng)蕩，給房地產(chǎn)金融帶來(lái)了不穩(wěn)定的隱患。房地產(chǎn)金融的貪功冒進(jìn)，沒(méi)有合理地創(chuàng)新出適合我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定發(fā)展新的金融依據(jù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融所面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步地惡化。對(duì)實(shí)際情況的準(zhǔn)確判斷，合理地運(yùn)用我國(guó)金融市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)新出適合我國(guó)國(guó)情、民情的合理金融管理運(yùn)營(yíng)體系，是值得房地產(chǎn)金融業(yè)花時(shí)間來(lái)研究的主要課題。 

3.關(guān)于監(jiān)管力問(wèn)題以及衍生的思考。房地產(chǎn)金融業(yè)缺乏良好的監(jiān)督管理，大多數(shù)的監(jiān)管部門(mén)沒(méi)有有效地履行自身的職責(zé)，或者沒(méi)有針對(duì)性的監(jiān)管手段。房地產(chǎn)金融的有效發(fā)展，需要合理的監(jiān)督與管理，現(xiàn)下的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，沒(méi)有整合出合理的監(jiān)管方案，減少監(jiān)管漏洞的產(chǎn)生，使得產(chǎn)生了許多的違規(guī)操作，對(duì)房地產(chǎn)金融的發(fā)展，造成了巨大的沖擊。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)監(jiān)督管理的不重視以及管理的不完善，也是影響房地產(chǎn)金融發(fā)展的主要問(wèn)題。很顯然，房地產(chǎn)供需雙方在政府金融調(diào)控政策之外找到了解決融資問(wèn)題的辦法，這些繞過(guò)調(diào)控的融資方式可以不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)胤Q(chēng)為“房地產(chǎn)金融創(chuàng)新”。 

三、有效改革房地產(chǎn)金融業(yè)現(xiàn)狀的創(chuàng)新提議 

1.彌補(bǔ)房地產(chǎn)金融業(yè)體制上的漏洞。由于受到了其他國(guó)家的影響，國(guó)際上的金融市場(chǎng)比較混亂，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)在整體環(huán)境下，也受到了影響。房地產(chǎn)金融業(yè)在大環(huán)境混亂的情況下，應(yīng)該穩(wěn)固自身的經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)體系來(lái)應(yīng)對(duì)動(dòng)蕩的金融環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)屬于高投入、高回報(bào)的投資項(xiàng)目，許多組織聯(lián)合進(jìn)行投資，參與房地產(chǎn)的建設(shè)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)組織底蘊(yùn)不一，良莠不齊，許多組織沒(méi)有相應(yīng)的投資實(shí)力，四處聯(lián)系投資者，導(dǎo)致組織內(nèi)部難以管理，在實(shí)際操作中，出現(xiàn)了嚴(yán)重的管理事故，給房地產(chǎn)金融業(yè)帶來(lái)了嚴(yán)重的影響。在銀行房地產(chǎn)信貸管理方面 ，可以嘗試改“風(fēng)險(xiǎn)回避”為“風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 ”策略，即銀行業(yè)適度放松對(duì)房地產(chǎn)供需雙方的信貸控制，再通過(guò)資產(chǎn)證券化等方式把不同風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)移出去，這樣能降低房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方的融資成本，在部分削減房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力的同時(shí)降低購(gòu)房者的信貸風(fēng)險(xiǎn)。合理地整合投資人員，并對(duì)其進(jìn)行合理的職務(wù)分配，采用合理的管理手段，讓房地產(chǎn)實(shí)業(yè)內(nèi)部的管理統(tǒng)一有序，才能加強(qiáng)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步。

    　2.加大對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的掌控力度。房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)可控性，是影響可持續(xù)穩(wěn)定性發(fā)展壯大的先決條件之一。重視房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的探查能力，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的控制能力，是當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)最需要具備的基礎(chǔ)能力。房地產(chǎn)金融業(yè)的創(chuàng)新目標(biāo)，是為了降低風(fēng)險(xiǎn)，增加利益回報(bào)。整理探查相關(guān)的金融信息、相關(guān)的行業(yè)情報(bào)，加強(qiáng)對(duì)世界金融體系的研究與調(diào)查，是增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的有效手段?，F(xiàn)在是信息爆炸時(shí)代，對(duì)信息的處理和收集，是房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展自身的重要條件。組建專(zhuān)業(yè)化的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，整理收集好相應(yīng)的金融消息，對(duì)其進(jìn)行有效、合理、準(zhǔn)確的分析，并整理成相關(guān)切實(shí)的直觀數(shù)據(jù)，形成數(shù)據(jù)模型，加強(qiáng)其他團(tuán)隊(duì)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)判與預(yù)防。從全局出發(fā)，宏觀地分析大環(huán)境，再?gòu)奈⒂^上細(xì)致地研究各種可能性的發(fā)生，并做好相應(yīng)的對(duì)策，有選擇性地借鑒其他國(guó)家的處理風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)，并根據(jù)實(shí)際情況做出相應(yīng)的變通與改善，進(jìn)行合理的創(chuàng)新，改變被動(dòng)的金融局面，減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生幾率，增加對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的掌控。 

3.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域內(nèi)非銀行金融機(jī)構(gòu)和民間借貸機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。非銀行金融機(jī)構(gòu)和民間借貸機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)金融領(lǐng)域有其積極影響：一方面，這些機(jī)構(gòu)的參與有效增加了房地產(chǎn)供需雙方融資渠道，分流了對(duì)銀行的資金需求；另一方面，這些機(jī)構(gòu)的管理相對(duì)于銀行體系更為寬松，更有機(jī)會(huì)從事高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)，創(chuàng)新更為踴躍。因此，主管部門(mén)簡(jiǎn)單地叫停這些機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)是不明智的，負(fù)責(zé)任的態(tài)度是加強(qiáng)對(duì)這類(lèi)機(jī)構(gòu)的管理。首先，要明確管理主體。目前，銀行、信托公司、證券公司、資產(chǎn)管理公司都有歸口管理部門(mén)，但其他一些機(jī)構(gòu)，如地產(chǎn)私募基金、小貸公司主要由地方政府多部門(mén)管理，工商部門(mén)、發(fā)改委、金融辦都行使一定的管理職能，多頭管理效率較低，應(yīng)該針對(duì)各類(lèi)新型金融組織，明確管理主體，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的全面管理。其次，要完善管理法規(guī)，加快新型金融組織的立法工作和相關(guān)業(yè)務(wù)管理規(guī)定的擬定，改變“先放養(yǎng)，后規(guī)范”的思路。最后，加強(qiáng)各類(lèi)新型金融組織的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。提示相關(guān)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高資金盈余單位、新型金融組織的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知程度，使其在較高的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)意愿的前提下參與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。 

4.做出針對(duì)性的科學(xué)創(chuàng)新。盲目的創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融業(yè)最容易出現(xiàn)的問(wèn)題，在全球經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩、我國(guó)經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩的局勢(shì)下，迎難而上飛速發(fā)展的今天，合理地分析全球金融環(huán)境，研究出符合我國(guó)的針對(duì)性的科學(xué)合理的創(chuàng)新方案，才是確保我國(guó)房地產(chǎn)金融穩(wěn)定發(fā)展的有效手段?？茖W(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾砼c監(jiān)督，是必不可少的，參考國(guó)外其他國(guó)家的金融體系，研究適合我國(guó)的管理監(jiān)督具體方案，形成合理、統(tǒng)一的管理體系，做到高效率的管理與監(jiān)督，全方位地提高對(duì)房地產(chǎn)金融的管理控制，完善管理中出現(xiàn)的漏洞，并且保證解決方案能夠有效的實(shí)施。從各個(gè)角度，審查檢驗(yàn)管理體制上的整改結(jié)果，確保沒(méi)有程序上的失誤，加大對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)知與判斷能力，對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)進(jìn)行跟蹤式的調(diào)查與研究，保證任何一個(gè)步驟都不會(huì)出現(xiàn)細(xì)節(jié)上的錯(cuò)誤與漏洞。從整體戰(zhàn)略上制定針對(duì)性的發(fā)展方向，讓細(xì)節(jié)上的處理方法，在戰(zhàn)略方向的指引下，更好地完成工作任務(wù)。在我國(guó)多元化的經(jīng)濟(jì)體系中，確立完善的創(chuàng)新思路，以最直接有效的辦法，改善當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)的不良局面，找出多條創(chuàng)新思路，并逐一地對(duì)其進(jìn)行融合研究，保證創(chuàng)新的全面性與安全性，為我國(guó)房地產(chǎn)金融制定出合理的發(fā)展路線。 

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