導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)運(yùn)營策略，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)公司;運(yùn)營績效;管理水平

隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展成果越發(fā)豐富。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景令人擔(dān)憂，加強(qiáng)房地產(chǎn)公司的運(yùn)營績效管理工作，是提升房地產(chǎn)公司經(jīng)濟(jì)效益的重要方法。自從九十年代以來，人力資源管理工作就一直是各類企業(yè)管理的重要內(nèi)容之一。做好公司運(yùn)營績效管理，是做好人力資源管理工作的前提，也是調(diào)動(dòng)公司員工工作積極性的關(guān)鍵點(diǎn)。只有建立完善的運(yùn)營績效管理體系，才能有效擴(kuò)寬房地產(chǎn)公司的發(fā)展路徑，如此才能擁有廣闊的發(fā)展前景。

一、房地產(chǎn)公司運(yùn)營績效管理工作的內(nèi)容

(一)運(yùn)營績效管理系統(tǒng)目標(biāo)

所謂系統(tǒng)目標(biāo)，就是加強(qiáng)運(yùn)營績效管理工作的最終目的。房地產(chǎn)公司的運(yùn)營績效管理工作應(yīng)當(dāng)是根據(jù)系統(tǒng)目標(biāo)開展的，在運(yùn)營績效管理工作中，房地產(chǎn)公司要對(duì)一切支持性的信息進(jìn)行分析，了解公司發(fā)展的內(nèi)外環(huán)境以及企業(yè)本身所面對(duì)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)?？冃Ч芾砉ぷ鲬?yīng)當(dāng)為企業(yè)決策提供一些控制性的信息，像公司戰(zhàn)略實(shí)施的預(yù)算或者員工激勵(lì)與懲罰的方法等，從而促進(jìn)績效管理工作的有效實(shí)施。

(二)運(yùn)營績效管理的戰(zhàn)略

對(duì)于房地產(chǎn)公司的運(yùn)營績效管理工作來說，戰(zhàn)略是靈魂。公司的戰(zhàn)略一般有公司整體戰(zhàn)略、公司經(jīng)營戰(zhàn)略以及具體職能戰(zhàn)略三個(gè)模塊。公司戰(zhàn)略的制定不只是領(lǐng)導(dǎo)者與管理者的責(zé)任，更需要房地產(chǎn)公司每一個(gè)層次的管理人員與工作人員參與。只有結(jié)合全體工作人員的想法制定出的運(yùn)營績效管理戰(zhàn)略，才能讓戰(zhàn)略具有多樣性與可行性。

(三)運(yùn)營績效管理的評(píng)價(jià)對(duì)象

評(píng)價(jià)對(duì)象的確定，對(duì)于房地產(chǎn)公司的運(yùn)營績效管理是非常重要的。首先，評(píng)價(jià)對(duì)象的確定關(guān)系到具體信息的收集以及整理問題。其次，評(píng)價(jià)的結(jié)果會(huì)對(duì)評(píng)價(jià)對(duì)象產(chǎn)生影響，只有明確評(píng)價(jià)對(duì)象，才能讓績效管理工作結(jié)果作用于員工。一般來講，房地產(chǎn)公司的績效管理評(píng)價(jià)對(duì)象一般為公司的整體績效以及個(gè)體績效。從公司層面來看，績效管理工作的實(shí)施，能夠促進(jìn)公司本身經(jīng)營戰(zhàn)略的優(yōu)化，使公司在同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中保持較大的優(yōu)勢(shì)。對(duì)于公司中的個(gè)體而言，做好運(yùn)營績效管理工作，能夠讓個(gè)體績效良好的員工具有競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)人力資源的有效利用。

(四)運(yùn)營績效管理的評(píng)價(jià)指標(biāo)

評(píng)價(jià)指標(biāo)的確定是房地產(chǎn)公司開展運(yùn)營績效管理工作的重要環(huán)節(jié)。評(píng)價(jià)指標(biāo)是否選擇正確，對(duì)于績效管理工作的實(shí)施有著重要的影響。在對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)的時(shí)候，需要從多個(gè)角度去評(píng)價(jià)它的價(jià)值，將評(píng)價(jià)對(duì)象視為一個(gè)事物，分析事物的多樣性。在實(shí)際工作中，工作人員并不能對(duì)評(píng)價(jià)對(duì)象的所有方面進(jìn)行有效評(píng)價(jià)，但選擇哪些關(guān)鍵的評(píng)價(jià)指標(biāo)是關(guān)系房地產(chǎn)公司運(yùn)營績效管理效果優(yōu)劣的關(guān)鍵。

(五)運(yùn)營績效管理的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是房地產(chǎn)公司績效管理工作的決定性因素。對(duì)公司績效進(jìn)行單純的測(cè)量并不能說明公司發(fā)展過程中的任何問題，只有明確標(biāo)準(zhǔn)，以標(biāo)準(zhǔn)來了解公司的發(fā)展情況，才能讓績效管理工作具有更大的意義。選擇什么樣的標(biāo)準(zhǔn)作為基本標(biāo)準(zhǔn)，哪些評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與公司的發(fā)展目標(biāo)一致，是值得房地產(chǎn)公司運(yùn)營績效管理工作者思考的問題。每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都應(yīng)當(dāng)具有一個(gè)不同的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，只有具有針對(duì)性的績效管理工作才會(huì)成為高效的管理工作

二、房地產(chǎn)公司運(yùn)營績效管理工作的方法

在房地產(chǎn)公司的發(fā)展過程中，經(jīng)常存在一些部門的績效十分突出，但公司的整體績效目標(biāo)卻沒有達(dá)成的現(xiàn)象。這些現(xiàn)象之所以產(chǎn)生，是因?yàn)楣镜陌l(fā)展戰(zhàn)略與績效管理工作脫節(jié)，績效管理工作沒有服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)施中去。因此，筆者針對(duì)房地產(chǎn)公司的需求提出以下幾點(diǎn)運(yùn)營績效管理工作方法：

(一)加強(qiáng)房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)體系建立

做好運(yùn)營績效管理工作，就必須將公司發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)作為運(yùn)營績效最終目標(biāo)。將公司發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行層層分解，才能讓公司內(nèi)部的每一個(gè)部門與每一位員工都朝著公司的最終發(fā)展目標(biāo)努力。房地產(chǎn)公司的管理者要結(jié)合公司的發(fā)展情況以及內(nèi)外環(huán)境的變化調(diào)整戰(zhàn)略目標(biāo)，從而明確公司運(yùn)營的重心。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者要重視企業(yè)氛圍的創(chuàng)設(shè)，讓員工意識(shí)到責(zé)任心。因?yàn)閼?zhàn)略決策不只是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的事，更是每一個(gè)部門與員工的職責(zé)。在企業(yè)為家理念的指導(dǎo)下，加強(qiáng)戰(zhàn)略指導(dǎo)的透明性，做好公司發(fā)展的宣傳力度，讓中層領(lǐng)導(dǎo)以及基層員工了解企業(yè)的戰(zhàn)略體系。將公司的長期目標(biāo)按照時(shí)期分成不同的短期目標(biāo)，將短期目標(biāo)分化成為每一個(gè)部門的責(zé)任目標(biāo)，在部門內(nèi)將目標(biāo)完成的責(zé)任落實(shí)到每一位員工身上。這樣一來，企業(yè)與員工就會(huì)因?yàn)榭冃Ч芾砟繕?biāo)緊密地聯(lián)系在一起，在加強(qiáng)企業(yè)凝聚力的同時(shí)，提高企業(yè)的生命力。

(二)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)鏈價(jià)值的分析

對(duì)公司的業(yè)務(wù)鏈價(jià)值進(jìn)行分析，有助于明確運(yùn)營績效管理工作的業(yè)務(wù)重點(diǎn)。業(yè)務(wù)重點(diǎn)的有效確認(rèn)，會(huì)讓企業(yè)的關(guān)鍵績效領(lǐng)域得以明確。在建立了完整的房地產(chǎn)公司發(fā)展目標(biāo)之后，領(lǐng)導(dǎo)者需要組織各部門的工作人員對(duì)業(yè)務(wù)鏈價(jià)值進(jìn)行分析，從而對(duì)之前已經(jīng)確定的發(fā)展方案進(jìn)行評(píng)價(jià)。結(jié)合業(yè)務(wù)鏈價(jià)值分析出的各重點(diǎn)要素對(duì)公司的貢獻(xiàn)，將其排序，為績效管理工作提供評(píng)價(jià)對(duì)象與標(biāo)準(zhǔn)。分析業(yè)務(wù)鏈價(jià)值，建立公司的價(jià)值體系，明確每一個(gè)部門與崗位的工作價(jià)值，有利于績效管理水平的提高。

(三)提高房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略制定的科學(xué)性

加強(qiáng)房地產(chǎn)公司的運(yùn)營績效管理工作質(zhì)量，就要加強(qiáng)績效管理工作戰(zhàn)略的制定?？茖W(xué)的戰(zhàn)略，往往能夠促進(jìn)工作行為的科學(xué)化。一般來講，戰(zhàn)略的制定有自上而下、自下而下、上下結(jié)合這三種制定方法。所謂自上而上，就是公司的領(lǐng)導(dǎo)者制定發(fā)展總體戰(zhàn)略，再將總體戰(zhàn)略分解成各個(gè)部門的戰(zhàn)略的方法。這種方法過于強(qiáng)調(diào)公司領(lǐng)導(dǎo)者的權(quán)利，但領(lǐng)導(dǎo)者往往并不清楚績效管理工作的實(shí)際情況，會(huì)加大戰(zhàn)略的盲目性。而自下而上的方法，就是指在沒有公司領(lǐng)導(dǎo)者硬性要求的情況下，各部門提交自己的績效管理方案，領(lǐng)導(dǎo)者再將其平衡結(jié)合成為最終的整體戰(zhàn)略的方法。這一方法會(huì)讓各部門選擇有利于自己部門利益的方法，不利于績效管理工作的公平性。因此，在當(dāng)前的房地產(chǎn)公司績效管理工作中，最好利用上下結(jié)合的方法去確定戰(zhàn)略。在制定績效管理目標(biāo)的時(shí)候，要讓全體人員參與其中，在溝通中制定出符合公司發(fā)展方向與工作實(shí)際的戰(zhàn)略。保證戰(zhàn)略的可行性，平衡短期戰(zhàn)略與長期戰(zhàn)略之間的工作重心，讓各部門結(jié)合實(shí)際工作情況進(jìn)行修正，能夠提高績效管理戰(zhàn)略的科學(xué)性。

(四)做好戰(zhàn)略實(shí)施中的實(shí)時(shí)績效管理工作

房地產(chǎn)公司的發(fā)展要依賴于各個(gè)部門與各位員工的工作。公司的每一位管理者都要認(rèn)識(shí)到績效管理工作，并不只是為了激勵(lì)員工的工作熱情，還要考核員工的工作質(zhì)量。通過考核，去找到工作中的問題，通過激勵(lì)，讓員工積極改正問題，最終促進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。所以，房地產(chǎn)公司在實(shí)施績效管理工作的時(shí)候，不僅要對(duì)實(shí)際工作的結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)，更要重視工作過程的評(píng)價(jià)，使員工的工作過程與結(jié)果都與公司的整體發(fā)展目標(biāo)相協(xié)調(diào)。每月或者每個(gè)季度進(jìn)行定期績效考核，召開績效管理會(huì)議，對(duì)比目標(biāo)完成度，促進(jìn)下一步工作的科學(xué)化。

三、結(jié)束語

綜上所述，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立與健全，讓房地產(chǎn)公司的運(yùn)營績效管理工作越發(fā)重要。建立完整的運(yùn)營績效管理體系，突出房地產(chǎn)公司的發(fā)展目標(biāo)，才能促進(jìn)公司的穩(wěn)定發(fā)展。做好運(yùn)營績效管理工作，讓公司員工的工作熱情得以激發(fā)，技能得以提升，有利于企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)突出，促進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略與發(fā)展能力的形成。

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篇2

一、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策略實(shí)施障礙分析

（一）房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的運(yùn)作理念問題

房地產(chǎn)營銷者缺乏虛擬化運(yùn)作理念。虛擬化運(yùn)作是網(wǎng)絡(luò)營銷的重要特征，缺乏虛擬化運(yùn)作理念是制約房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)營銷市場(chǎng)的主要障礙。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)銷售單價(jià)高，購房消費(fèi)行為需耗費(fèi)消費(fèi)者大量個(gè)人財(cái)富，消費(fèi)者希望通過眼見為實(shí)的方式來體驗(yàn)到房地產(chǎn)商品的品質(zhì)與形式。在無法見證房地產(chǎn)商品實(shí)物情形下，消費(fèi)者難以通過單調(diào)的網(wǎng)頁瀏覽來形成對(duì)房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)銷售業(yè)務(wù)的足夠信任感。再者，由于當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)處于發(fā)展初級(jí)階段，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部亂象叢生，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)商的信任度較差，故無法在未體驗(yàn)房地產(chǎn)商品前提下即行作出購買決策。在虛擬交互技術(shù)未取得突破性前，消費(fèi)者雖然可籍由網(wǎng)絡(luò)較全面地獲取房地產(chǎn)商品的相關(guān)參數(shù)，但卻無法為消費(fèi)者提供親身體驗(yàn)服務(wù)的能力?？紤]到購房者的決策兼具理性和感性特征，體驗(yàn)感不足的網(wǎng)絡(luò)營銷方式難以刺激消費(fèi)者獲得感性決策依據(jù)，從而影響購房者做出購買決策。

（二）房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的市場(chǎng)細(xì)分問題

第一，與互聯(lián)網(wǎng)市場(chǎng)特征不契合。與傳統(tǒng)市場(chǎng)營銷環(huán)境相比，“互聯(lián)網(wǎng)+”運(yùn)營環(huán)境下的房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷具有信息傳播速度快、超越時(shí)空限制、形象生動(dòng)等特點(diǎn)。但由于多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)未能深入理解互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代房地產(chǎn)營銷的特征，又缺乏必要的市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)支持，僅靠決策者的個(gè)性化意志來做出房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)并制定相應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷策略，這勢(shì)必令其網(wǎng)絡(luò)營銷策略脫離真實(shí)的市場(chǎng)需求而難以獲得消費(fèi)者高滿意度。部分房地產(chǎn)企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)市場(chǎng)調(diào)查手段單一化，調(diào)查數(shù)據(jù)間缺乏相互支撐力，在罔顧樓盤規(guī)模和特征的基礎(chǔ)上制定調(diào)查取樣方案，從而導(dǎo)致其樓盤的網(wǎng)絡(luò)市場(chǎng)調(diào)查缺乏針對(duì)性，缺乏對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)特征和項(xiàng)目間合作關(guān)系的必要把握，從而導(dǎo)致其調(diào)查結(jié)果與現(xiàn)實(shí)需求差距大，削弱其決策效益。第二，目標(biāo)市場(chǎng)定位模糊。部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)特征的精準(zhǔn)把握，使得其房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)市場(chǎng)定位模糊。在缺乏對(duì)網(wǎng)絡(luò)市場(chǎng)深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)偏好于使用諸如“中高收入者、成功人士、注重生活品質(zhì)、兼顧投資和自用”等特征來刻畫其目標(biāo)客戶特征，這使得多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)市場(chǎng)定位雷同，缺乏針對(duì)互聯(lián)網(wǎng)受眾特征來有效定位特色化目標(biāo)市場(chǎng)。部分房地產(chǎn)營銷者據(jù)此盲目向市場(chǎng)推出超大面積豪宅、高檔辦公樓和商住樓。雖然近年來居民收入增長較快刺激消費(fèi)者的房地產(chǎn)消費(fèi)能力，但偏離市場(chǎng)主題需求來制定目標(biāo)市場(chǎng)營銷計(jì)劃，這不僅導(dǎo)致樓盤滯銷，而且影響房地產(chǎn)企業(yè)滿足廣大中低收入者購買普通住房的剛性需求的能力，影響企業(yè)聲譽(yù)。

（三）房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的市場(chǎng)推廣問題

房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對(duì)互聯(lián)網(wǎng)營銷思維理念的真切理解?；ヂ?lián)網(wǎng)思維要求營銷者密切契合于個(gè)性化、人性化的時(shí)代需求。但當(dāng)前房地產(chǎn)營銷者缺乏用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)手段來對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)商品進(jìn)行藝術(shù)化改造的能力，這令其產(chǎn)品缺乏必要的藝術(shù)氣質(zhì)，實(shí)用性和藝術(shù)性的融合度不足，從而難以滿足房地產(chǎn)消費(fèi)者日益提升的審美需求。再者，房地產(chǎn)營銷者缺乏技術(shù)變革動(dòng)力，未能用產(chǎn)品技術(shù)快速升級(jí)的方式創(chuàng)新房地產(chǎn)商品的內(nèi)涵與功能，從而難以令網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上房屋產(chǎn)品供給質(zhì)量及水平與顧客的需求保持一致。究其根源，在于房地產(chǎn)商的產(chǎn)品供給具有長周期特點(diǎn)，難以通過產(chǎn)品的快速升級(jí)方式來滿足人們對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品日益提升的需求，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的慢節(jié)奏產(chǎn)品更新能力與互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的快節(jié)奏運(yùn)作模式的格格不入。房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷過程中的信息過載問題。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)特征來把握其商品賣點(diǎn)的能力。網(wǎng)民在上網(wǎng)過程中普遍表現(xiàn)出焦慮特征，由此決定了網(wǎng)民關(guān)注于特定目標(biāo)的注意力時(shí)間短的特點(diǎn)。而多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商總希冀在有限網(wǎng)絡(luò)傳播空間中盡可能多地展示房地產(chǎn)商品賣點(diǎn)以提升其產(chǎn)品廣告的可達(dá)性。房地產(chǎn)企業(yè)的迫切促銷心理背離了互聯(lián)網(wǎng)信息傳播特點(diǎn)，由此暴露出網(wǎng)民接受房地產(chǎn)信息過載問題，直接降低房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷效果。再者，網(wǎng)絡(luò)營銷技術(shù)障礙亦影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)推廣效力。目前我國網(wǎng)絡(luò)支付多局限于面向日常生活消費(fèi)型的小額支付業(yè)務(wù)，現(xiàn)有的互聯(lián)網(wǎng)金融支付系統(tǒng)對(duì)諸如房地產(chǎn)消費(fèi)等超大額商品消費(fèi)的支持力度尚不足。因此，多數(shù)房地產(chǎn)消費(fèi)者通常采用現(xiàn)場(chǎng)結(jié)算方式來完成其支付行為，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營銷戰(zhàn)略缺少網(wǎng)絡(luò)金融模塊的有效支撐，這不僅妨礙其形成完整在線銷售產(chǎn)業(yè)鏈條，亦嚴(yán)重制約房地產(chǎn)營銷者通過落實(shí)網(wǎng)絡(luò)營銷策略來節(jié)約成本和轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)營銷模式的努力。

二、基于“互聯(lián)網(wǎng)＋”的房地產(chǎn)營銷策略

（一）創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷的運(yùn)作理念

第一，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷者應(yīng)創(chuàng)新時(shí)尚化運(yùn)作理念。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷者要緊扣網(wǎng)絡(luò)技術(shù)進(jìn)步潮流，力推智能型樓宇促銷。當(dāng)前我國住宅型房地產(chǎn)若依靠傳統(tǒng)的憑借區(qū)位優(yōu)勢(shì)打造其產(chǎn)品核心賣點(diǎn)的方式，將難以贏得市場(chǎng)青睞，故部分房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷者開始向智能型、環(huán)保型等新概念型住宅的方向發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)打造提供醫(yī)療、保健、教育等增值服務(wù)的健康時(shí)尚人居環(huán)境。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商可開發(fā)5A型智能樓宇，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)信息網(wǎng)絡(luò)將上述各系統(tǒng)整合為一體，從而實(shí)現(xiàn)樓宇硬件結(jié)構(gòu)系統(tǒng)和軟件服務(wù)系統(tǒng)間的優(yōu)化組合，提升欲購房者的購買欲望。第二，房地產(chǎn)營銷者應(yīng)創(chuàng)新環(huán)?；\(yùn)營理念。隨著生態(tài)環(huán)保理念日益深入人心，房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)客戶群希冀提升其所購房產(chǎn)的生態(tài)屬性的愿望應(yīng)當(dāng)獲得滿足。網(wǎng)民的年齡普遍較小，對(duì)于諸如生態(tài)環(huán)保等新理念的接受度和認(rèn)同度都較高。房地產(chǎn)營銷者需把握消費(fèi)者生態(tài)環(huán)保需求特點(diǎn)，借助網(wǎng)絡(luò)營銷渠道強(qiáng)化生態(tài)型樓宇的市場(chǎng)推廣力度。多數(shù)房地產(chǎn)消費(fèi)者偏好于人與自然和諧相處的樓盤，故房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷商應(yīng)當(dāng)結(jié)合生態(tài)環(huán)境學(xué)理念，在樓盤設(shè)計(jì)、建造和營銷過程中貫徹人與自然環(huán)境和諧相處的理念，優(yōu)化人居環(huán)境，協(xié)調(diào)居住區(qū)內(nèi)生態(tài)功能與社會(huì)功能，為消費(fèi)者創(chuàng)設(shè)綠色低碳、生態(tài)環(huán)保的人居環(huán)境，著力打造面山臨水、綠色生態(tài)的居住示范區(qū)。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的市場(chǎng)細(xì)分策略

第一，結(jié)合網(wǎng)絡(luò)營銷市場(chǎng)特征來劃定目標(biāo)市場(chǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營銷運(yùn)營者應(yīng)當(dāng)精準(zhǔn)把握網(wǎng)絡(luò)信息傳播特征，積極創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)營銷技術(shù)工具，大力推進(jìn)微平臺(tái)網(wǎng)絡(luò)營銷。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷者可搭建微平臺(tái)來實(shí)施其房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷計(jì)劃，通過微平臺(tái)來強(qiáng)化企業(yè)與“粉絲”間的溝通交流，并通過與“粉絲”交流的方式來獲取關(guān)于潛在消費(fèi)者的消費(fèi)特征。房地產(chǎn)營銷者需在明確特定消費(fèi)者群體心理特征的基礎(chǔ)上深入分析其購房動(dòng)機(jī)及需求，并制定有針對(duì)性的營銷策略。在精準(zhǔn)定位客戶需求的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)商應(yīng)準(zhǔn)確定位其產(chǎn)品類型及功能，突出諸如“田園風(fēng)格、歐美風(fēng)尚”等特點(diǎn)，并在微營銷平臺(tái)上將其房地產(chǎn)商品特征用圖文并茂的方式呈現(xiàn)出來。第二，結(jié)合目標(biāo)市場(chǎng)特征來融合線上線下細(xì)分市場(chǎng)。影響房地產(chǎn)銷售的主要因素是房地產(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)營銷者應(yīng)在精準(zhǔn)定位產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，結(jié)合客戶消費(fèi)水平來制定合理價(jià)格。房地產(chǎn)營銷者可在微信公眾平臺(tái)上發(fā)起問卷調(diào)查，向消費(fèi)者詢價(jià)，并從詢價(jià)信息中分析潛在用戶群的心理可接受定價(jià)水平。在營銷策略制定上，房地產(chǎn)網(wǎng)銷運(yùn)營者可采取線下運(yùn)作的方式來推介該商品，通過傳單、戶外廣告、參展等方式來推介樓盤，由此形成線上詢價(jià)和線下定價(jià)、線上溝通和線下成交的房地產(chǎn)線上線下交互式營銷策略。與此同時(shí)，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷者應(yīng)在考慮消費(fèi)者客戶群體特征差異性的基礎(chǔ)上，制定適合本企業(yè)的線上線下差異化融合式營銷策略，以確保本企業(yè)的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷產(chǎn)品與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品之間保持顯著的差異性。房地產(chǎn)屬于大規(guī)模投資品，需耗費(fèi)消費(fèi)者巨額財(cái)富，在制定房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策略時(shí)，房地產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)在線上強(qiáng)化與消費(fèi)者的溝通交流力度，并在消費(fèi)者的決策猶豫期內(nèi)及時(shí)引導(dǎo)消費(fèi)者現(xiàn)場(chǎng)看房，以遏制因超過消費(fèi)者決策猶豫期而產(chǎn)生的丟單率高企問題。

（三）改進(jìn)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的市場(chǎng)推廣策略

第一，以病毒式營銷擴(kuò)大房地產(chǎn)商品市場(chǎng)影響力。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷者可采取病毒式營銷策略，通過病毒營銷手段，房地產(chǎn)營銷者可首先令消費(fèi)者對(duì)其商品產(chǎn)生一定的認(rèn)知度，隨后再為欲購房者提供有價(jià)值的房地產(chǎn)產(chǎn)品與服務(wù)，從而促使消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)營銷者的商品與服務(wù)的內(nèi)在認(rèn)同感。為增強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)營銷商的產(chǎn)品與服務(wù)的認(rèn)同感，應(yīng)對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行廣泛咨詢，然后從傳統(tǒng)的偏重廣告型市場(chǎng)推廣模式向突出咨詢、服務(wù)消費(fèi)者的市場(chǎng)推廣模式上轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)商可通過病毒式營銷來擴(kuò)大其產(chǎn)品的市場(chǎng)推廣信息的受眾，并輔以強(qiáng)大的信息咨詢服務(wù)系統(tǒng)來為部分信息受眾提品咨詢服務(wù)，向目標(biāo)客戶們?cè)敿?xì)陳述房地產(chǎn)樓盤的結(jié)構(gòu)、形式、材質(zhì)、功能、品位、環(huán)境、布局和居家個(gè)性等信息，并在傳遞上述信息中暗中傳遞房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化，令消費(fèi)者真切認(rèn)同其產(chǎn)品與服務(wù)，從而提升其購買欲。第二，以互動(dòng)式促銷策略來強(qiáng)化目標(biāo)客戶的決策意愿。通過網(wǎng)絡(luò)接觸房地產(chǎn)商品的目標(biāo)客戶們對(duì)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷者的網(wǎng)絡(luò)營銷內(nèi)容有諸多顧慮。為消除消費(fèi)者的信任危機(jī)，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷者應(yīng)開辟在線信息交互渠道，通過與消費(fèi)者展開互動(dòng)式交流的方式來及時(shí)掌握目標(biāo)客戶們的需求內(nèi)容變動(dòng)趨勢(shì)，并從其需求變動(dòng)趨勢(shì)中發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)拓展新機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)企業(yè)可鼓勵(lì)消費(fèi)者在購置房地產(chǎn)過程中與房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)部門進(jìn)行信息交互，通過交流方式來促使目標(biāo)客戶們提出自主性設(shè)計(jì)思路，房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)師們可以將目標(biāo)客戶們的房屋設(shè)計(jì)方案融入到房屋定型方案中，從而確保房地產(chǎn)項(xiàng)目與目標(biāo)客戶們的個(gè)性化住房訴求更加吻合。為增強(qiáng)房地產(chǎn)在線銷售的互動(dòng)氣氛，網(wǎng)絡(luò)營銷運(yùn)營商可為目標(biāo)客戶們提供在線房源性價(jià)比比較服務(wù)，并為消費(fèi)者提供協(xié)商價(jià)格平臺(tái)，以滿足消費(fèi)者的在線議價(jià)需求。為增強(qiáng)房地產(chǎn)在線互動(dòng)傳播信息的渲染力，房地產(chǎn)營銷者可以運(yùn)用聲光電等多媒體傳播方式，制作圖文并茂和生動(dòng)有趣視頻，強(qiáng)化目標(biāo)客戶們對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及產(chǎn)品形象的感知度和認(rèn)同度。第三，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷運(yùn)營者需制定網(wǎng)絡(luò)營銷品牌策略。互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的盈利能力取決于網(wǎng)商博取消費(fèi)者眼球的能力，故房地產(chǎn)網(wǎng)商應(yīng)著力打造房地產(chǎn)網(wǎng)商品牌，運(yùn)用其品牌優(yōu)勢(shì)來提升消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)網(wǎng)商的信任度，進(jìn)而促其形成購買決策。房地產(chǎn)營銷者應(yīng)重視開發(fā)其網(wǎng)絡(luò)品牌價(jià)值，通過及時(shí)搶注互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)名并使得網(wǎng)絡(luò)注冊(cè)信息與實(shí)體店面注冊(cè)商標(biāo)相一致的方式，來確保房地產(chǎn)企業(yè)的線下商譽(yù)價(jià)值可以順利轉(zhuǎn)換為線上銷售渠道的品牌無形資產(chǎn)價(jià)值。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷者還應(yīng)當(dāng)運(yùn)用搜索引擎優(yōu)化技術(shù)（SEO）來提升房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)品牌價(jià)值。房地產(chǎn)網(wǎng)商應(yīng)與SEO運(yùn)營商展開深度合作，通過向搜索引擎購買與本企業(yè)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度高的關(guān)鍵詞的方式來提高客戶或潛在客戶介入房地產(chǎn)網(wǎng)站的概率，并通過增加顧客或潛在顧客點(diǎn)擊率的方式來提升房地產(chǎn)網(wǎng)站的營銷力。

作者:吳強(qiáng) 單位:重慶人文科技學(xué)院

參考文獻(xiàn)：

1.馬英軍.電子商務(wù)時(shí)代的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷現(xiàn)狀及前景分析[J].中國商論，2015（12）

篇3

房地產(chǎn)公司簡介范文1

世聯(lián)地產(chǎn)

已成為全國知名的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商，業(yè)務(wù)范圍覆蓋房地產(chǎn)銷售、顧問策劃、資產(chǎn)服務(wù)、金融服務(wù)及經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。世聯(lián)地產(chǎn)始終依據(jù)客戶需求和市場(chǎng)變化，不斷創(chuàng)新。下一個(gè)十年，世聯(lián)地產(chǎn)將致力于打造集成服務(wù)領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合服務(wù)平臺(tái)，并憑借本地智慧和全國共享的知識(shí)平臺(tái)，為客戶跨地域和細(xì)分市場(chǎng)下的多樣化、精細(xì)化發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持!

世聯(lián)地產(chǎn)成立于1993年，是國內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專業(yè)咨詢的服務(wù)機(jī)構(gòu)。2007年，世聯(lián)地產(chǎn)整體改制，成立深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司。

截至2013年9月，除西藏、新疆、內(nèi)蒙古、寧夏自治區(qū)及青海、甘肅省外，公司已在全國設(shè)立并運(yùn)營的全資子公司41家、控股子公司3家(不包括子公司投資設(shè)立的三級(jí)子公司)，員工人數(shù)超過14000人，基本完成顧問業(yè)務(wù)的全國布局。其中業(yè)務(wù)成功布局43個(gè)城市、顧問業(yè)務(wù)成功植入16個(gè)分公司。已為全國200多個(gè)城市的客戶、超過5000個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了高品質(zhì)的綜合服務(wù)。

世聯(lián)地產(chǎn)以深圳為總部，分別在珠三角、長三角、環(huán)渤海等區(qū)域建立起華南、華東、華北、山東四大業(yè)務(wù)中心，形成“咨詢+實(shí)施”獨(dú)特的業(yè)務(wù)模式，提供從區(qū)域開發(fā)、舊城改造、土地出讓到項(xiàng)目開發(fā)、銷售以及二手房租售的綜合服務(wù)，并憑借本地智慧和全國共享的知識(shí)平臺(tái)。

2014年1月10日，世聯(lián)正式對(duì)外宣告世聯(lián)地產(chǎn)更名“世聯(lián)行”。

房地產(chǎn)公司簡介范文2

仲量聯(lián)行

仲量聯(lián)行(紐約證交所交易代碼：JLL)是專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)服務(wù)和投資管理公司，致力于為客戶持有、租用或投資房地產(chǎn)的決策實(shí)現(xiàn)增值。仲量聯(lián)行業(yè)務(wù)遍及全球75個(gè)國家,擁有逾200個(gè)分公司，2013年度業(yè)務(wù)營收約40億美元。2013年仲量聯(lián)行代表客戶管理或提供外包服務(wù)的物業(yè)總面積逾30億平方英尺，并協(xié)助客戶完成了價(jià)值990億美元的物業(yè)出售、并購和融資交易。仲量聯(lián)行旗下投資管理業(yè)務(wù)分支“領(lǐng)盛投資管理(LaSalle Investment Management)”管理資產(chǎn)總值達(dá)480億美元。

仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)開展業(yè)務(wù)超過50年。公司目前在亞太地區(qū)的15個(gè)國家擁有80個(gè)分公司，員工總數(shù)超過27,500人。在大中華區(qū)，仲量聯(lián)行目前擁有超過1,900名專業(yè)人員及12,000名駐廈員工，所提供的專業(yè)房地產(chǎn)顧問及服務(wù)遍及中國的80多個(gè)城市。

2014年在馬來西亞吉隆坡香格里拉大酒店舉行的“國際物業(yè)獎(jiǎng)”亞太區(qū)頒獎(jiǎng)典禮上，仲量聯(lián)行再度榮膺“中國最佳房地產(chǎn)咨詢公司”稱號(hào)。此次，除中國市場(chǎng)外，仲量聯(lián)行還摘取了亞太地區(qū)其他6個(gè)國家的五星級(jí)“最佳房地產(chǎn)咨詢公司”獎(jiǎng)項(xiàng)，以及5個(gè)類別的“最佳推薦獎(jiǎng)”。

自2011年RCA開始此類數(shù)據(jù)以來，仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)房地產(chǎn)投資咨詢顧問公司總體排名中一直位居第一，同時(shí)在亞太地區(qū)的辦公樓、工業(yè)地產(chǎn)、酒店和零售地產(chǎn)等細(xì)分市場(chǎng)中也位居榜首。2013年，仲量聯(lián)行資本市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)在亞太地區(qū)為總額超過215億美元的商業(yè)地產(chǎn)投資交易提供了咨詢服務(wù)，占該地區(qū)的市場(chǎng)份額的36%。

房地產(chǎn)公司簡介范文3

華業(yè)行

華業(yè)行是一家從事房地產(chǎn)綜合服務(wù)商，全稱“北京華業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司”，以下簡稱“華業(yè)行”。華業(yè)行成立于1995年，歷經(jīng)十余年，以置地顧問、全案策略、營銷等覆蓋房地產(chǎn)流通領(lǐng)域的全價(jià)值鏈經(jīng)營體系，已形成了集地塊研究、投資分析、市場(chǎng)研究建筑規(guī)劃、產(chǎn)品策劃、營銷策劃、商業(yè)招商、銷售、廣告推廣、資源整合等地產(chǎn)綜合服務(wù)。

公司服務(wù)

全案營銷服務(wù)

項(xiàng)目營銷策略制定、項(xiàng)目推廣體系建立及實(shí)施、項(xiàng)目營銷策略支持、媒體及廣告策略等等。從項(xiàng)目拿地、前期產(chǎn)品定位策劃到項(xiàng)目銷售推廣，提供全方位專業(yè)服務(wù)。

產(chǎn)品與營銷顧問服務(wù)

產(chǎn)品設(shè)計(jì)及規(guī)劃方案顧問、市場(chǎng)研究及營銷策劃報(bào)告、營銷推廣方案、銷售現(xiàn)場(chǎng)管理及銷售動(dòng)線組織等。營銷顧問服務(wù)主要提供專業(yè)的投資顧問服務(wù)、銷售管理顧問服務(wù)、營銷推廣顧問服務(wù)。

商業(yè)地產(chǎn)綜合服務(wù)

商業(yè)地產(chǎn)專項(xiàng)市場(chǎng)研究、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位及戰(zhàn)略研究、商業(yè)地產(chǎn)全程營銷推廣、商業(yè)地產(chǎn)招商策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)、商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)等。

土地市場(chǎng)研究服務(wù)

篇4

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；成本管理；全壽命周期

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心內(nèi)容之一，成本管理的效果直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行成本管理的目的不是進(jìn)行簡單的施工成本控制，更不是僅僅為了節(jié)約開發(fā)項(xiàng)目某個(gè)階段的費(fèi)用，而是從企業(yè)的全過程、全方位的角度出發(fā)，最大限度利用企業(yè)有效資源（人力、物力、財(cái)力），從整體意義上降低企業(yè)的成本，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益，并提高對(duì)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的科學(xué)性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理過程中應(yīng)以開發(fā)項(xiàng)目的全壽命期為研究對(duì)象，制定更具科學(xué)性的項(xiàng)目全壽命期成本管理策略。

一、按階段劃分的全壽命周期成本

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期成本包括項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收、運(yùn)營和維護(hù)維護(hù)等階段中發(fā)生的費(fèi)用，也即該項(xiàng)目在其確定的壽命周期內(nèi)所須支出的各項(xiàng)費(fèi)用總和[1]。

1、決策階段的成本

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策是對(duì)擬建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)論證，對(duì)不同方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較的過程。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資較多的成本包括項(xiàng)目策劃、可行性研究、信息收集、市場(chǎng)調(diào)查、資金籌措、方案優(yōu)選等所花費(fèi)的費(fèi)用。

2、設(shè)計(jì)階段的成本

設(shè)計(jì)階段的成本包括管理、設(shè)計(jì)、重大設(shè)計(jì)方案、研究試驗(yàn)等所花費(fèi)的費(fèi)用。雖然設(shè)計(jì)階段本身所占的成本較小，但是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期成本影響顯著。設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞不僅影響項(xiàng)目質(zhì)量和使用功能，也直接影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本和投資效益。

3、施工階段的成本

施工階段是人力、物力、財(cái)力消耗的主要階段，需要集中投入大量的資金和各種資源。該階段的成本包括人工、材料、設(shè)備、管理及各種稅費(fèi)。工程量大，涉及面廣，影響因素多，施工周期長，政策性變化、材料設(shè)備價(jià)格和市場(chǎng)供求波動(dòng)大，這些因素都會(huì)直接影響項(xiàng)目全壽命周期成本。

4、竣工驗(yàn)收階段的成本

竣工驗(yàn)收階段是確定最終建設(shè)造價(jià)和考核項(xiàng)目建設(shè)效益，該階段成本主要體現(xiàn)為項(xiàng)目竣工結(jié)算。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對(duì)送審的竣工結(jié)算進(jìn)行核實(shí)工程量，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)為項(xiàng)目的實(shí)際成本。

5、運(yùn)營和維護(hù)階段的成本

運(yùn)營和維護(hù)階段的成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目交付使用后，需要支付的人力消耗、能源消耗以及維修保養(yǎng)等費(fèi)用。包括空置損失、材料、能源、維護(hù)保養(yǎng)等所產(chǎn)生的費(fèi)用。

二、全壽命周期成本管理策略

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理目的追求利潤最大化，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目是企業(yè)的產(chǎn)品，從產(chǎn)品全壽命周期的視角進(jìn)行成本管理，降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期的成本，在可持續(xù)發(fā)展的背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采取全壽命周期成管理策略。全壽命周期成本管理是將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目生命周期的各階段組成成本管理系統(tǒng)，嘗試運(yùn)用此系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)成本管理的全面可持續(xù)。

1、決策階段

項(xiàng)目決策控制、概預(yù)算控制、價(jià)款支付控制、竣工決算控制和監(jiān)督檢查。在決策階段做好基礎(chǔ)資料的收集，保證詳實(shí)、準(zhǔn)確。認(rèn)真做好市場(chǎng)研究，通過掌握大量的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和信息資料.進(jìn)行綜合分析和處理，并根據(jù)市場(chǎng)需求及發(fā)展前景，合理確定工程的規(guī)模及建筑標(biāo)準(zhǔn)，編寫具有較強(qiáng)的說服性和可行性的立項(xiàng)申請(qǐng)，切實(shí)做好項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

2、設(shè)計(jì)階段

（1）推行限額設(shè)計(jì)，運(yùn)用價(jià)值工程原理

在設(shè)計(jì)階段，采用價(jià)值工程和限額設(shè)計(jì)相結(jié)合的方法實(shí)現(xiàn)成本控制的目標(biāo)。在限額的前提下，根據(jù)價(jià)值工程原理，對(duì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，不僅使成本控制在一定的范圍內(nèi)，還能使項(xiàng)目達(dá)到價(jià)值的最大化。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)在設(shè)計(jì)階段，做好設(shè)計(jì)階段的投資控制對(duì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本目標(biāo)有著決定性的意義。限額設(shè)計(jì)和價(jià)值工程都是成本控制的有效方法，將兩者結(jié)合起來，互相滲透、循環(huán)使用，尤其應(yīng)在限額設(shè)計(jì)目標(biāo)值確定之前加強(qiáng)價(jià)值分析。應(yīng)從項(xiàng)目的全壽命周期費(fèi)用進(jìn)行綜合考慮，對(duì)限額目標(biāo)的分配進(jìn)行稍微調(diào)整，這樣不但可以將成本控制在投資限額內(nèi)，還能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值最大化[2]。

（2）加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)仔細(xì)符合與審查設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量，對(duì)圖紙工程造價(jià)上的經(jīng)濟(jì)性、技術(shù)上的合理性、施工上的可行性進(jìn)行審核，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中的不足，避免出現(xiàn)因設(shè)計(jì)問題導(dǎo)致的返工，從而節(jié)省不必要的資金浪費(fèi)。

3、施工階段

（1）工程量、資源動(dòng)態(tài)管理

根據(jù)計(jì)劃進(jìn)度和實(shí)際進(jìn)度信息，可以動(dòng)態(tài)計(jì)算任意 WBS 節(jié)點(diǎn)任意時(shí)間段內(nèi)每日計(jì)劃工程量計(jì)劃工程量累計(jì)、每日實(shí)際工程量、實(shí)際工程量累計(jì)，實(shí)時(shí)掌握工程量的計(jì)劃完工和實(shí)際完工情況 在分期結(jié)算過程中，每期實(shí)際工程量累計(jì)數(shù)據(jù)是結(jié)算的重要參考，系統(tǒng)動(dòng)態(tài)計(jì)算實(shí)際工程量可以為施工階段工程款結(jié)算提供數(shù)據(jù)支持[3]。

（2）成本監(jiān)控

成本跟蹤與分析系統(tǒng)可以實(shí)時(shí)跟蹤項(xiàng)目的施工情況，自動(dòng)計(jì)算和監(jiān)控總體工程或者任意 WBS 節(jié)點(diǎn)的計(jì)劃進(jìn)度預(yù)算成本、實(shí)際進(jìn)度預(yù)算成本、實(shí)際消耗成本、進(jìn)度偏差和成本偏差，根據(jù)跟蹤信息可以對(duì)已完成分部分項(xiàng)工程進(jìn)行成本評(píng)價(jià)，運(yùn)用掙值分析方法，根據(jù)成本的實(shí)時(shí)消耗情況，對(duì)未完工工程進(jìn)行成本預(yù)測(cè)，管理者進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)管理提供支持[4]。

4、竣工驗(yàn)收階段

竣工驗(yàn)收階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目后期成本管理的重要環(huán)節(jié)，這是一項(xiàng)細(xì)致具體的工程，若不能嚴(yán)格把關(guān)可能造成不可挽回的損失，此階段要搜集整理竣工資料，包括工程竣工圖、各種簽證資料、設(shè)計(jì)變更通知、主要建筑材料規(guī)格、資料與價(jià)格簽證，做好竣工決算審核。由于在施工中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)地質(zhì)條件變化、材料代換、工程量增加等變化情況、房地產(chǎn)企業(yè)通過加強(qiáng)對(duì)竣工結(jié)算的管理，是結(jié)算價(jià)款符合合同，還能真是反映業(yè)主對(duì)工程所做的變更情況，防止有意壓低成本或高估預(yù)算。

5、運(yùn)營維護(hù)階段

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，運(yùn)營維護(hù)階段即是指物業(yè)管理階段，是建造階段的完成和運(yùn)營階段的開始，其成本管理實(shí)質(zhì)上是指經(jīng)營管理，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的全生命周期項(xiàng)目管理中占據(jù)著重要地位[5]。

運(yùn)營階段降低成本的途徑

物業(yè)管理全面推向市場(chǎng)，以招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)，逐步建立起公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)機(jī)制。在市場(chǎng)上以公開招投標(biāo)的形式選擇物業(yè)管理企業(yè)，開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)是平等的合同主體，雙方的責(zé)任可以在委托合同中明確劃分，從而杜絕開發(fā)商的遺留問題造成的物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商的糾紛。以公開招投標(biāo)的方式選擇物業(yè)管理企業(yè)，有利于保護(hù)開發(fā)商的利益。如果對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不滿意，可重新選擇其他的物業(yè)管理企業(yè)，真正體現(xiàn)權(quán)利主客體的法律關(guān)系。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)全面推行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命期成本管理策略，雖然在短期內(nèi)比較困難， 但隨著建筑業(yè)的可持續(xù)發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改革改制的進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管控模式在項(xiàng)目實(shí)施過程中也會(huì)隨之改變，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將從全壽命周期成本管理中獲取更多收益。

參考文獻(xiàn)：

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[2]衛(wèi)建軍，蘇三慶，王盼盼.基于價(jià)值工程原理的限額設(shè)計(jì)方法在成本控制優(yōu)化中的應(yīng)用研究[J].西安科技大學(xué)學(xué)報(bào)，2010，30（5）.

[3]張建平，范喆等.基于4D- BIM的施工資源動(dòng)態(tài)管理與成本實(shí)時(shí)監(jiān)控[J].施工技術(shù)，2010，40（4）.

作者簡介：

篇5

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；運(yùn)營管理；問題；策略

中圖分類號(hào)：F272.9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2015）08（B）-0000-00

最近幾年，我國整體經(jīng)濟(jì)水平的提高拉升了百姓的房產(chǎn)購買力，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展迅猛。同時(shí)，具有無限潛力的行業(yè)與偌大的市場(chǎng)，使得更多人投資于房地產(chǎn)行業(yè)。在這背景之下，民營房地產(chǎn)企業(yè)迅速崛起，房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局發(fā)生明顯的動(dòng)搖，國有房地產(chǎn)企業(yè)的地位發(fā)生動(dòng)搖。面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，為了更長遠(yuǎn)的發(fā)展，良好的運(yùn)營管理才是國有房地產(chǎn)企業(yè)屹立于建筑行業(yè)不敗之地的前提，因此企業(yè)必須根據(jù)自身實(shí)際情況，建立起更科學(xué)、更完善、更有效的運(yùn)營管理制度，并對(duì)出現(xiàn)過的危機(jī)因素進(jìn)行分析，預(yù)測(cè)發(fā)展中將會(huì)遇見的問題，制定有效的預(yù)防措施，為企業(yè)又穩(wěn)又好的發(fā)展提供有效的保障。

一、國有房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理所存問題

無論什么企業(yè)都存在企業(yè)危機(jī)，如若處理不當(dāng)則會(huì)給企業(yè)帶來重大的損失，甚至使該企業(yè)不復(fù)存在。所以企業(yè)應(yīng)該做到認(rèn)清形勢(shì)，對(duì)存在的問題及時(shí)采取相應(yīng)的措施。目前房地產(chǎn)企業(yè)存在財(cái)務(wù)管理、運(yùn)營管理、用人制度等方面不同程度的問題。

（一）、財(cái)務(wù)問題

首先管理者自身缺乏運(yùn)營管理與財(cái)務(wù)管理的專業(yè)知識(shí)。有的企業(yè)管理者由包工頭逐漸發(fā)展起來，缺乏專業(yè)素養(yǎng)與意識(shí)，在企業(yè)管理中更是憑借自身以往的工作經(jīng)驗(yàn)以及自身的認(rèn)知系統(tǒng)做出判斷。人員素質(zhì)不高，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)核算等資料出現(xiàn)不真實(shí)性和不完整性，結(jié)果企業(yè)內(nèi)部資金容易被盜用或流失。管理者沒有專業(yè)知識(shí)作為基奠，決策分析缺乏科學(xué)依據(jù)。該狀況給房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展與進(jìn)步造成了巨大的障礙。

然后是融資問題。房地產(chǎn)企業(yè)承包項(xiàng)目時(shí)，建設(shè)過程需要投入大量的資金。那么必須通過融資來籌集大量的資金。多數(shù)企業(yè)自身由于內(nèi)部財(cái)務(wù)比列無法達(dá)到銀行貸款標(biāo)準(zhǔn)，既無中介擔(dān)保，又無抵押貸款缺乏信資，只好轉(zhuǎn)向民間高息貸款。但此舉存在風(fēng)險(xiǎn)更大，而且這種融資方式極大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用。而對(duì)于償還籌措的資金，只有保證項(xiàng)目成功竣工，并且商品房得到許可證開始預(yù)售后，資金才可能慢慢的回籠。倘若未能獲取回籠資金，后果可想而知，企業(yè)的命運(yùn)將不堪設(shè)想。融資完成、項(xiàng)目開始建設(shè)后，又受大幅波動(dòng)的利率匯率及證券市場(chǎng)的影響。那么房產(chǎn)企業(yè)極有可能出現(xiàn)資不抵債的問題，資金出現(xiàn)斷接，則最終致使項(xiàng)目中止更甚者企業(yè)走向破產(chǎn)。

接著為企業(yè)日常資金管理問題。目前多數(shù)企業(yè)忽視了資金流動(dòng)性管理的重要性，從而導(dǎo)致資金嚴(yán)重沉淀。企業(yè)急于獲取回籠資金，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行促銷，一味認(rèn)為只要商品房售出，則有利潤獲得。在出售商品房時(shí)忽略了客戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及信用額度；為客戶購房進(jìn)行擔(dān)保甚至還幫助客戶償還銀行貸款等。此舉嚴(yán)重影響了企業(yè)內(nèi)部原有資金空缺。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)不樂觀、房產(chǎn)貶值時(shí)，企業(yè)財(cái)政則難以恢復(fù)，日漸空虛。

（二）運(yùn)營成本管理問題

目前許多房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營成本管理水平粗放，因其缺少組織架構(gòu)支撐，欠缺運(yùn)營成本管理意識(shí)。在運(yùn)營成本管理意識(shí)上與“財(cái)務(wù)成本”、“造價(jià)成本”的概念混淆，沒有透徹的理解全過程、全成本的管理思想。并存在有的房地產(chǎn)企業(yè)在開展運(yùn)營成本管理工作之前，并沒有設(shè)置負(fù)責(zé)成本工作的專職部門，更沒有建立運(yùn)營成本管理平臺(tái)與保障體系。許多房地產(chǎn)公司開始運(yùn)營成本的管理，但并沒有“目標(biāo)成本”以及“動(dòng)態(tài)成本”概念，更別說有完整的成本管理系統(tǒng)。所謂房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營成本管理過程是一個(gè)PDCA過程，包括了：目標(biāo)成本的形成，成本控制，如何得到動(dòng)態(tài)成本，如何調(diào)整異常成本。運(yùn)營成本管理是以精細(xì)化管理的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這需要具有“綜合能力”的運(yùn)營成本管理人才，而這種人才也正是人才市場(chǎng)中所缺少的。

同時(shí)合同變更導(dǎo)致不及時(shí)測(cè)算成本。時(shí)效性強(qiáng)、難以衡量的變化往往無法準(zhǔn)確計(jì)算成本，造成運(yùn)營成本控制風(fēng)險(xiǎn)。并且由于合同在執(zhí)行過稱中變化的發(fā)生，使付款金額的計(jì)算和審核難度很大，所以少數(shù)企業(yè)最后超合同付款時(shí)有發(fā)生，導(dǎo)致后續(xù)工作十分被動(dòng)，但是該情況卻難以有效杜絕。

二、國有房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理經(jīng)營之道

（一）提高企業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)

無論企業(yè)的大小，也無論一個(gè)企業(yè)的什么崗位，上到高成管理者下到一線業(yè)務(wù)員，都需要有相應(yīng)的專業(yè)素養(yǎng)。并且企業(yè)應(yīng)該定期組織企業(yè)上下各層人員進(jìn)行培訓(xùn)，不管能力大小都應(yīng)該接受知識(shí)的積累與更新。對(duì)企業(yè)員工的培訓(xùn)不僅僅包括專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，還有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的培訓(xùn)；對(duì)于管理者進(jìn)行企業(yè)管理知識(shí)的普及與強(qiáng)化，加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)，讓企業(yè)管理與運(yùn)行更加合理、科學(xué)。只有將企業(yè)全體人員的素質(zhì)提高了，企業(yè)的整體綜合素質(zhì)才會(huì)有所提高，企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)才會(huì)更加高效。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)管理者投資決策風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變動(dòng)和政策法規(guī)是影響房地產(chǎn)行業(yè)的兩大外部因素。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失，例如：因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目周期長，從項(xiàng)目可行性研究到產(chǎn)品上市時(shí)間，市場(chǎng)需求的可能性大有變化，可能導(dǎo)致產(chǎn)品的銷售期延長，融資成本提高。而金融政策直接影響開發(fā)商和購買者的資本，影響項(xiàng)目的開發(fā)與銷售。所以種種存在的風(fēng)險(xiǎn)要求一個(gè)企業(yè)管理者的決策必須需做到統(tǒng)籌全局，掌握一定的管理經(jīng)營知識(shí)必不可少，而且還要時(shí)刻掌握熟悉政府的政策與市場(chǎng)的導(dǎo)向，對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)并制定相應(yīng)的預(yù)防措施。企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理不是一個(gè)可有可無的部分，如果一個(gè)企業(yè)不重視風(fēng)險(xiǎn)管理，也許一個(gè)決策就讓整個(gè)公司不復(fù)存在。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立一套適合自身的投資管理系統(tǒng)以及風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，并配以相應(yīng)的專業(yè)管理者。

（三）建立運(yùn)營成本管理平臺(tái)和保障體系

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目基本特點(diǎn)：周期長、投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、涉及內(nèi)容等，這些特點(diǎn)都需要企業(yè)管理者做到面面細(xì)微，處處謹(jǐn)慎，否則極易給企業(yè)帶來危機(jī)。而運(yùn)營成本是房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目實(shí)施中的的重要工作之一，貫穿于實(shí)施項(xiàng)目的整個(gè)過程，不容小覷。如若開發(fā)商想要保障開發(fā)項(xiàng)目取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，則必須重視運(yùn)營成本管理工作，切實(shí)提高運(yùn)營管理水平。

動(dòng)態(tài)的成本相當(dāng)復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過利用信息技術(shù)提高企業(yè)經(jīng)營成本管理水平來獲得實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)的動(dòng)態(tài)成本，實(shí)現(xiàn)成本核算、成本控制的目標(biāo)。運(yùn)營成本管理系統(tǒng)是一個(gè)實(shí)時(shí)地反應(yīng)工程造價(jià)信息平臺(tái)，它可以幫助建立成本結(jié)構(gòu)，規(guī)范流程，核心業(yè)務(wù)的實(shí)時(shí)跟蹤，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)與金融、財(cái)務(wù)管理有機(jī)結(jié)合。大大提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制能力，加快決策過程，讓決策更加準(zhǔn)確有效，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

結(jié)語：房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，國有房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)種種挑戰(zhàn)，要想在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代保持一片欣欣向榮的景象，那么就要做好每一個(gè)環(huán)節(jié)的工作，不管是財(cái)務(wù)管理還運(yùn)營成本的管理，都需要結(jié)合切身實(shí)際完善機(jī)制。企業(yè)應(yīng)該做到從多方面做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與控制，在保證有效化解市場(chǎng)危機(jī)的同時(shí)，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。此外，國有房地產(chǎn)企業(yè)作為開發(fā)商，其運(yùn)營健康科學(xué)與否直接關(guān)系到我國建筑行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。因此房產(chǎn)企業(yè)必須保證高效、高品質(zhì)、健康發(fā)展，打造良好口碑。

參考文獻(xiàn)

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篇6

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)項(xiàng)目；管理運(yùn)營

因?yàn)樯鐣?huì)迅速的發(fā)展，調(diào)整房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理運(yùn)營成為其項(xiàng)目中的重要一項(xiàng)，從而使得項(xiàng)目的管理運(yùn)營的水平可以大程度提高，繼而為相關(guān)企業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)奠定良好基礎(chǔ)?，F(xiàn)今，我國企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理運(yùn)營依舊有很多問題存在，所以深入探索其項(xiàng)目的管理運(yùn)營是必須進(jìn)行的。如下是站在我國現(xiàn)今房地產(chǎn)的實(shí)際發(fā)展角度，為管理與計(jì)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目提供有效方法，希望可以為創(chuàng)新房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理運(yùn)營的提供參考與幫助。

一、項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)的常見形式

1.職能型結(jié)構(gòu)組織

現(xiàn)今在我國非常多歷史很久遠(yuǎn)的企業(yè)都屬于職能型結(jié)構(gòu)，在職能型結(jié)構(gòu)模式之下，房地產(chǎn)公司設(shè)置各部門是依照職工不同職能來進(jìn)行分類的，所以房地產(chǎn)企業(yè)中具體的部門是招標(biāo)部門、項(xiàng)目部門以及設(shè)計(jì)部門等。同時(shí)職能型結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)企業(yè)，他們的特點(diǎn)就是有著很狹窄的開發(fā)項(xiàng)目的范圍，而且其企業(yè)通常都是在對(duì)開發(fā)項(xiàng)目城市確定之后就不會(huì)再選擇別的城市。針對(duì)此種組織結(jié)構(gòu)的企業(yè)來講，他們有著明確的職能分工，所以造成職員對(duì)本身所負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)范圍很明確。同時(shí)，因?yàn)槁毮苄徒Y(jié)構(gòu)的專業(yè)化分工，所以房地產(chǎn)企業(yè)在管理各部門時(shí)，程序的掌握也很明確。

2.項(xiàng)目型結(jié)構(gòu)組織

開發(fā)工程項(xiàng)目很多的房地產(chǎn)公司通常會(huì)讓項(xiàng)目型結(jié)構(gòu)成為他們的選擇，尤其是在企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)的早期，項(xiàng)目型結(jié)構(gòu)的采用能夠?qū)ε渲萌肆Y源的合理化起到促進(jìn)作用。同時(shí)項(xiàng)目型結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)公司在開發(fā)房地產(chǎn)早期，總部會(huì)引導(dǎo)別的分部來實(shí)行項(xiàng)目工程的工作，而在職員全面了解了項(xiàng)目的開發(fā)之后，公司總部才可以把項(xiàng)目交付高能力職員來完成。

3.矩陣型結(jié)構(gòu)組織

規(guī)模比較大的房地產(chǎn)公司為了使運(yùn)營有序性有所保證，通常會(huì)在公司到達(dá)一定程度的規(guī)模之后來對(duì)區(qū)域進(jìn)行分工。這種方式能夠使同時(shí)兼顧很多業(yè)務(wù)的群體對(duì)業(yè)務(wù)范圍的處理更加明確，比如，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目品質(zhì)能夠保證的前提下實(shí)F各部門間共享知識(shí)。矩陣型結(jié)構(gòu)下的房地產(chǎn)公司，一定要有著絕佳協(xié)調(diào)與溝通能力，同時(shí)也需要在項(xiàng)目的管理與運(yùn)營中，安排有關(guān)專業(yè)人員整合處理公司資源，便于給企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供絕佳條件，使得項(xiàng)目的目標(biāo)可以最終完成。

二、工程管理運(yùn)營工作的內(nèi)容

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理運(yùn)營定義

現(xiàn)今我國非常多房地產(chǎn)公司有著管理運(yùn)營方面的困擾，由于項(xiàng)目管理與運(yùn)營自身有著大風(fēng)險(xiǎn)、長周期等現(xiàn)象存在，所以針對(duì)一些管理早期僅對(duì)項(xiàng)目的計(jì)劃管理重視的企業(yè)來講，施行項(xiàng)目的管理與運(yùn)營工作變得極為艱難。為此，管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的有關(guān)單位必須定期檢查所有職能單位工作的進(jìn)程，繼而保證每個(gè)單位可以嚴(yán)格依據(jù)公司的管理計(jì)劃開展工作。另外，在管理項(xiàng)目的過程中房地產(chǎn)企業(yè)需要逐步轉(zhuǎn)移重點(diǎn)到項(xiàng)目品質(zhì)與進(jìn)度上，繼而做到全面管理該項(xiàng)目。同時(shí)在發(fā)展項(xiàng)目工程時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理與運(yùn)營的有關(guān)人員也需要定期檢查工程的服務(wù)，進(jìn)而使項(xiàng)目規(guī)范化能夠保證。還有，因?yàn)楣芾眄?xiàng)目的水平對(duì)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有直接影響，所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理與運(yùn)營中也必須有有關(guān)措施的采取，這樣項(xiàng)目的管理水平才能得以提升。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目所管理的具體內(nèi)容

因?yàn)槲覈┬蟹康禺a(chǎn)項(xiàng)目管理與運(yùn)營的時(shí)間很短，所以對(duì)于參考案例比較缺乏，造成房地產(chǎn)項(xiàng)目管理與運(yùn)營有關(guān)人員不能對(duì)管理與運(yùn)營的重點(diǎn)擺放位置確定。所以，在我國其項(xiàng)目的管理與運(yùn)營早期需要對(duì)每個(gè)地區(qū)的項(xiàng)目管理資料進(jìn)行搜集整理，從而總結(jié)與分析別的企業(yè)的項(xiàng)目實(shí)踐管理與運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)而完善自己企業(yè)項(xiàng)目的管理與運(yùn)營。同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理與運(yùn)營之前，有關(guān)企業(yè)部門還需要依照公司的發(fā)展目標(biāo)與方向進(jìn)行有關(guān)項(xiàng)目管理的風(fēng)險(xiǎn)、進(jìn)度以及目標(biāo)的制定，之后規(guī)定有關(guān)單位嚴(yán)格依據(jù)項(xiàng)目管理的要求開展工作，進(jìn)而使房地產(chǎn)項(xiàng)目管理與運(yùn)營工作能夠穩(wěn)定有序開展。另外，在管理與運(yùn)營項(xiàng)目時(shí)有關(guān)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃的制定也很重要，如果管理項(xiàng)目時(shí)因?yàn)橥庠谝蛩氐母缮媸构芾戆l(fā)生了混亂時(shí)，能夠啟動(dòng)項(xiàng)目的管理風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃，來使企業(yè)管理能夠具有最小程度的負(fù)面影響。

3.項(xiàng)目管理與運(yùn)營執(zhí)行內(nèi)容

項(xiàng)目管理與運(yùn)營管理過程中公司有關(guān)單位必須首先給發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)制定一個(gè)具體的經(jīng)營目標(biāo)，并依照設(shè)定的目標(biāo)建立對(duì)應(yīng)的跟蹤管理機(jī)制，進(jìn)而使設(shè)立的經(jīng)營目標(biāo)可以真正落實(shí)到位。同時(shí)在設(shè)立經(jīng)營的目標(biāo)之后，還需要有有關(guān)的方法保證公司收益的管理進(jìn)程可以向著設(shè)立的目標(biāo)前進(jìn)。再者，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理與運(yùn)營還擔(dān)負(fù)著建立資金管理、成本管理、銷售管理以及計(jì)劃管理體系的責(zé)任，便于保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的品質(zhì)能合乎標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，資金也能很充分利用。

三、項(xiàng)目計(jì)劃管理的方法

1.管控主項(xiàng)計(jì)劃的措施

在項(xiàng)目的計(jì)劃管理過程中，因?yàn)槊總€(gè)單位職能的差異，所以單位之間有著交流上的制約，進(jìn)而為項(xiàng)目的管理與運(yùn)營帶來很大程度的負(fù)面效應(yīng)。所以公司有關(guān)單位在管理項(xiàng)目的運(yùn)營的基礎(chǔ)之上必須明確公司方案任務(wù)書由誰負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)等，繼而有效對(duì)其項(xiàng)目運(yùn)營進(jìn)行協(xié)助管理。在企業(yè)施行管控主項(xiàng)計(jì)劃的措施時(shí)，必須先依照房地產(chǎn)公司的實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀對(duì)有關(guān)工程的主項(xiàng)計(jì)劃進(jìn)行制定，之后依據(jù)計(jì)劃完成工作，使企業(yè)工作責(zé)任安排信息更加清晰明確。

2.執(zhí)行主項(xiàng)計(jì)劃的措施

由于我國很多企業(yè)房地產(chǎn)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)張，進(jìn)而造成運(yùn)營項(xiàng)目的技術(shù)人員不能對(duì)公司的變化做到短期內(nèi)適應(yīng)，所以有關(guān)企業(yè)單位需要細(xì)分公司內(nèi)短期的主項(xiàng)計(jì)劃，并在計(jì)劃細(xì)分之后向有關(guān)人員下達(dá)任務(wù)，規(guī)定其在現(xiàn)實(shí)工作中一定要依據(jù)計(jì)劃流程進(jìn)行操作，進(jìn)而使得職工們的工作標(biāo)準(zhǔn)可以與企業(yè)發(fā)展相符合。同時(shí)因?yàn)樵诎l(fā)展公司進(jìn)程中別的外界因素會(huì)對(duì)其造成影響而使得主項(xiàng)計(jì)劃必須有相應(yīng)改變，所以有關(guān)單位需要在發(fā)展企業(yè)進(jìn)程中對(duì)計(jì)劃具體內(nèi)容進(jìn)行隨時(shí)隨地調(diào)整，便于職員可以依據(jù)計(jì)劃正確執(zhí)行有關(guān)工作，繼而給運(yùn)營房地產(chǎn)工程的管理者帶來便利。

3.執(zhí)行計(jì)劃管理具體案例

在發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)，計(jì)劃管理對(duì)項(xiàng)目的管理與運(yùn)營有直接影響，所以公司運(yùn)營經(jīng)理在對(duì)運(yùn)用策略把控的同時(shí)，還需要持續(xù)提升計(jì)劃管理的能力，從而促使他們?cè)诟?jìng)爭(zhēng)如此激烈的市場(chǎng)之下能為發(fā)展企業(yè)奉獻(xiàn)出自身的力量。針對(duì)房地產(chǎn)公司來講，確定目標(biāo)是極為關(guān)鍵的，比如，某某公司在計(jì)劃管理進(jìn)程中，設(shè)定推銷為公司運(yùn)營的目標(biāo)，之后在發(fā)展企業(yè)過程中持續(xù)的依靠計(jì)劃管理為項(xiàng)目工程的管理與運(yùn)營提供強(qiáng)有力的保障。另外，企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)制定完成之后，還需要有效把控目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的整個(gè)進(jìn)程，進(jìn)而使所有任務(wù)工作都能夠在計(jì)劃制定的時(shí)間內(nèi)完成，使房地產(chǎn)公司在科學(xué)合理的管理與運(yùn)營模式下確?？梢垣@得最大的經(jīng)濟(jì)收益。

四、總結(jié)

通過以上了解，項(xiàng)目的管理與運(yùn)營對(duì)企業(yè)的發(fā)展與效益有著至關(guān)重要的影響，所以對(duì)現(xiàn)今我國房地產(chǎn)公司項(xiàng)目的管理與經(jīng)營出現(xiàn)的狀況，有關(guān)單位需要從目標(biāo)的制定開始入手，從而促使公司所有單位可以對(duì)自身業(yè)務(wù)的范圍有所明確。同時(shí)，項(xiàng)目的管理經(jīng)營者在管理房地產(chǎn)的企業(yè)時(shí)，也必須依照公司發(fā)展的目標(biāo)與方向采用科學(xué)合理的管理措施，并且在管理過程之中持續(xù)的完善管理的方略，以便可以為房地產(chǎn)公司的發(fā)展起到促進(jìn)作用。

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篇7

當(dāng)前，“抑制資產(chǎn)泡沫、防范金融風(fēng)險(xiǎn)”成為2017年房地產(chǎn)行業(yè)政策新基調(diào)，特別是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出“房子是用來住的，不是用來炒的”，這樣近乎口語式的提法出現(xiàn)在最高決策層并不多見，更多地傳遞出房地產(chǎn)去杠桿、控風(fēng)險(xiǎn)、抑泡沫的含義。

作為西北最大的以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的上市公司之一，天地源股份公司在董事會(huì)帶領(lǐng)下，2016年緊緊圍繞“執(zhí)行?突破”的工作主題，持之以恒抓戰(zhàn)略，精益求精攻細(xì)節(jié)，理性決策，不搶面粉比面包貴的地王，有效規(guī)避了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。全年實(shí)現(xiàn)銷售收入37.25億元，同比增長25.23%；新簽合同額53.95億元，同比增長75%；實(shí)現(xiàn)回款52.81億元，同比增長72.19%。

不錯(cuò)業(yè)績的取得，得益于公司“四大戰(zhàn)略”的落地及推進(jìn)。其中，文化地產(chǎn)戰(zhàn)略穩(wěn)步推進(jìn)，憑借具有文化地產(chǎn)特色的產(chǎn)品及快速的業(yè)績發(fā)展，在由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家單位合舉辦的“2016中國房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究成果會(huì)暨第十三屆中國房地產(chǎn)品牌發(fā)展高峰論壇”上，天地源榮獲“2016中國房地產(chǎn)住宅開發(fā)專業(yè)領(lǐng)先品牌價(jià)值TOP10-文化地產(chǎn)”稱號(hào)。資本運(yùn)營戰(zhàn)略，股權(quán)合作深入推進(jìn)，公司在2015年獲取的蘇州金山路項(xiàng)目和深圳龍華項(xiàng)目均為開放股權(quán)的成果；公司積極推進(jìn)私募公募債券發(fā)行、資產(chǎn)證券化專項(xiàng)融資，啟動(dòng)定向增發(fā)，2016年末公司又與長安銀行合作擬成立地產(chǎn)基金投資管理公司，融資渠道全面打開，融資成本有效降低。高效運(yùn)營戰(zhàn)略，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，公司堅(jiān)定并已經(jīng)實(shí)施“當(dāng)年拿地、半年開工、一年入市”的運(yùn)營策略，并在規(guī)劃期內(nèi)力爭(zhēng)向一線房企看齊，將整體運(yùn)營效率進(jìn)一步提升；公司下屬上海區(qū)域公司在蘇州市場(chǎng)開發(fā)的項(xiàng)目有望在2017年將高效運(yùn)營的內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)再次提高。精細(xì)化戰(zhàn)略，公司各在建項(xiàng)目在2015年均實(shí)現(xiàn)全成本降低5-10個(gè)百分點(diǎn)，并且在未來還要將成本的優(yōu)化持續(xù)進(jìn)行，為公司在已經(jīng)到來的房地產(chǎn)“白銀時(shí)代”能取得更好發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

不錯(cuò)業(yè)績的取得，還得益于公司審時(shí)度勢(shì)，搶抓機(jī)遇。2016年，公司各區(qū)域公司緊緊抓住市場(chǎng)回暖升溫的契機(jī)，充分研判市場(chǎng)，在加快資源去化的同時(shí)把握機(jī)遇及時(shí)提價(jià)，主要指標(biāo)超額完成預(yù)算，其中新簽合同額53.95億元，同比增長75%，突破了近幾年在30億元左右徘徊的記錄，發(fā)展規(guī)模再上新臺(tái)階。公司項(xiàng)目所在區(qū)域蘇州、天津市場(chǎng)2016年表現(xiàn)火熱，惠州市場(chǎng)受深圳的帶動(dòng)出現(xiàn)了大幅好轉(zhuǎn)，隨著深圳龍華項(xiàng)目、天津一里項(xiàng)目的啟動(dòng)，公司已重返深圳并進(jìn)入天津核心區(qū)。西安住宅市場(chǎng)成交量價(jià)均創(chuàng)歷史新高，寶雞市場(chǎng)的去化量也有了明顯提高。項(xiàng)目運(yùn)營再創(chuàng)記錄：太湖頤景開盤3個(gè)月收回項(xiàng)目土地款；七里香都整盤交房即實(shí)現(xiàn)基本清盤；丹軒梓園繼續(xù)保持市場(chǎng)量價(jià)標(biāo)桿；拾錦香都開盤即獲利不菲；御灣高層和歐筑二期量價(jià)齊升。工程管理多個(gè)項(xiàng)目獲得建筑業(yè)綠色施工示范工程稱號(hào)和文明施工示范工地稱號(hào)。

2017年是“十三五”規(guī)劃的第二年，也是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革繼續(xù)深化之年。住建部提出，2017年要千方百計(jì)抓好房地產(chǎn)調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。隨著各地調(diào)控政策持續(xù)疊加，房地產(chǎn)將進(jìn)入價(jià)穩(wěn)量縮的新常態(tài)，未來1-2年的主基調(diào)仍是“分化”。西安也面臨著重大發(fā)展機(jī)遇，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景向好。寶雞等三四線城市市場(chǎng)也將繼續(xù)企穩(wěn)向好。為此，天地源公司將落實(shí)好“執(zhí)行?提高”的今年度發(fā)展主題，在公司四大戰(zhàn)略和十四個(gè)策略的指導(dǎo)下，主動(dòng)對(duì)標(biāo)，強(qiáng)化自身戰(zhàn)略思考，在行業(yè)分化中，積極探尋強(qiáng)企之基，打造好文化地產(chǎn)的生存路徑，增強(qiáng)產(chǎn)品、服務(wù)核心競(jìng)爭(zhēng)力，力求讓每一位居者都能感受建筑品質(zhì)、感悟生活之美，人居文明，安居樂業(yè)，使天地源成為文化地產(chǎn)的領(lǐng)跑者和價(jià)值領(lǐng)先的中國上市公司。

篇8

【關(guān)鍵詞】 兩階段DEA模型 房地產(chǎn) 經(jīng)營效率

一、引言

作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，中國房地產(chǎn)行業(yè)近年來突飛猛進(jìn)地發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的隊(duì)伍不斷壯大。但在后金融危機(jī)時(shí)代，我國政府為抑制房價(jià)過高實(shí)施了一系列的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)受到了顯著影響。但是，行業(yè)與企業(yè)自身的經(jīng)營效率和綜合能力才是反映房地產(chǎn)公司經(jīng)營狀況的終極指標(biāo)，也是房地產(chǎn)公司能否順利渡過經(jīng)濟(jì)減緩期的決定因素。

近年來，國內(nèi)外學(xué)者圍繞房地產(chǎn)上市公司績效評(píng)價(jià)問題展開了積極的研究和探索。Wang（2007）指出DEA工具在績效評(píng)估中和傳統(tǒng)的方法相比，評(píng)估結(jié)果更為客觀。Zhang（2009）等構(gòu)建了ROA指標(biāo)體系進(jìn)行公司績效評(píng)價(jià)，從資產(chǎn)比率、國有股比例、所有權(quán)集中度、公司規(guī)模、公司成長等因素中探究資本結(jié)構(gòu)與公司績效的關(guān)系。我國學(xué)者劉永樂（2005）等人運(yùn)用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（DEA）的模型，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的業(yè)績有效性進(jìn)行了實(shí)證研究。丁琦（2011）等人結(jié)合DEA和FCE方法的優(yōu)點(diǎn)構(gòu)建基于DEA-FCE的房地產(chǎn)上市公司績效評(píng)價(jià)模型，選取了我國25家房地產(chǎn)上市公司的數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)上市公司績效進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。

在對(duì)房地產(chǎn)上市公司的績效進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)時(shí)，大多數(shù)研究者采用多指標(biāo)綜合指數(shù)法或統(tǒng)計(jì)分析法；在分析我國房地產(chǎn)上市公司的績效水平時(shí)，均采用整體評(píng)價(jià)法，對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)而言，這并不適合。因此，本文選擇采用兩階段DEA模型，目的是將我國房地產(chǎn)上市公司的綜合運(yùn)營效率分解為成本效率和利潤效率兩個(gè)方面。本文的特色在于采用以竣工面積作為中間變量的DEA兩階段方法來測(cè)度我國房地產(chǎn)上市公司效率值，同時(shí)研究的時(shí)間為國家為抑制房價(jià)過高而實(shí)施宏觀調(diào)控期間，有利于更清楚地分析宏觀調(diào)控對(duì)我國房地產(chǎn)上市公司的影響，以此來尋求提高我國房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營效率的發(fā)展策略。

二、建立兩階段DEA模型

人們經(jīng)常使用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（DEA）對(duì)效率問題進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，根據(jù)我國房地產(chǎn)上市公司的實(shí)際情況，先前的研究多數(shù)采用最初的CCR模型對(duì)房地產(chǎn)上市公司運(yùn)營效率進(jìn)行分析。CCR模型是由美國運(yùn)籌學(xué)家Charnes、Copper和Rhodes（簡稱CCR）在“相對(duì)效率評(píng)價(jià)”的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，它是一種對(duì)具有相同類型決策單元（DMU）進(jìn)行績效評(píng)價(jià)的模型方法。對(duì)于一些工廠以及偏重于制造的企業(yè)來說，數(shù)據(jù)包絡(luò)分析中的CCR模型完全可以勝任對(duì)于該類企業(yè)技術(shù)效率和規(guī)模效率的測(cè)度，但是房地產(chǎn)行業(yè)的投入產(chǎn)出關(guān)系有其自身的特性，評(píng)判的思維更加關(guān)注于效率的過程性。根據(jù)我國房地產(chǎn)上市公司的實(shí)際運(yùn)營情況，本文特建立兩階段CCR模型來分析我國房地產(chǎn)上市公司的績效情況。具體模型建立過程如下：

第一階段，建立投入矩陣為X，輸出矩陣為Y的CCR模型，如：

模型（1）中，？茲1為第一階段績效值；？姿j為第一階段的第j個(gè)房地產(chǎn)上市企業(yè)的變動(dòng)權(quán)重；xij0為所要計(jì)算的房地產(chǎn)上市企業(yè)第一階段的第i種投入；yrj0為所要計(jì)算房地產(chǎn)上市企業(yè)第一階段的第r種產(chǎn)出，通過模型（1）可求出相應(yīng)的參數(shù)，通過參數(shù)對(duì)房地產(chǎn)上市公司的第一階段投入產(chǎn)出進(jìn)行績效分析。

第二階段，該階段是以第一階段的產(chǎn)出Y作為輸入變量，以房地產(chǎn)上市公司的最終產(chǎn)出Z作為產(chǎn)出變量，具體CCR實(shí)現(xiàn)模型如下：

模型（2）中，？茲2為第二階段績效值；？字j為第j個(gè)房地產(chǎn)上市企業(yè)的變動(dòng)權(quán)重；yij0為所要計(jì)算的房地產(chǎn)上市企業(yè)第二階段的第i種投入；zrj0為所要計(jì)算房地產(chǎn)上市企業(yè)的第二階段的第r種產(chǎn)出，通過模型（2）可求出相應(yīng)的參數(shù)，通過參數(shù)對(duì)房地產(chǎn)上市公司的第二階段投入產(chǎn)出進(jìn)行績效分析。

DEA有效值判斷：當(dāng)？茲=1，則稱決策單元（DMU）為DEA有效；當(dāng)？茲

三、數(shù)據(jù)處理

第一階段，本文在滬深兩市選取20家具有代表性的房地產(chǎn)上市公司2009—2011年度中一些指標(biāo)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，數(shù)據(jù)分別來源于各公司年報(bào)，并選取被選公司的投入總資產(chǎn)、員工人數(shù)、營業(yè)成本三項(xiàng)為投入指標(biāo)，以竣工面積為產(chǎn)出指標(biāo)，運(yùn)用matlab分析工具，通過DEA模型（1）式進(jìn)行計(jì)算，結(jié)果如表1所示。

從表1可知，2009年有7家公司的績效？茲1=1，其余的13家公司的績效？茲1平均值為0.6842；2010年有8家公司的績效？茲1=1，其余12家公司的？茲1平均值為0.5644；2011年有9家公司的績效？茲1=1，其他公司的績效？茲1平均值為0.6451。從第一階段的計(jì)算結(jié)果可以看出，我國房地產(chǎn)上市公司在生產(chǎn)環(huán)節(jié)的效率總體處于上升階段。

第二階段，選取在第一階段被選公司產(chǎn)出指標(biāo)的竣工面積為投入指標(biāo)，將各公司的主營業(yè)務(wù)收入、營業(yè)利潤和存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)作為產(chǎn)出指標(biāo)，再次運(yùn)用matlab分析工具，通過DEA模型（2）式進(jìn)行計(jì)算，結(jié)果如表2所示。

從表2可以知，2009年有8家公司的績效？茲2=1，其余的12家公司的績效？茲2平均值為0.4931；2010年有8家公司的績效？茲2=1，其余12家公司的績效？茲2平均值為0.4525；2011年僅有4家公司的績效？茲2=1，其他公司的績效？茲2平均值為0.5008。從第二階段的計(jì)算結(jié)果可以看出，在銷售經(jīng)營進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)利潤環(huán)節(jié)，我國房地產(chǎn)上市公司在宏觀調(diào)控階段，尤其是在2011年，僅有少數(shù)公司效率有效，說明我國房地產(chǎn)上市公司在此環(huán)節(jié)有進(jìn)一步提升的空間。

四、結(jié)論

本文經(jīng)營效率評(píng)價(jià)的每一個(gè)階段都可以反映房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營管理的不同側(cè)面，因此，我們可以根據(jù)每家房地產(chǎn)上市公司在這兩個(gè)階段的實(shí)證數(shù)據(jù)找出公司經(jīng)營方面的薄環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)上市公司在經(jīng)歷了從2009年后期開始的宏觀調(diào)控后，各公司都積極調(diào)整公司的經(jīng)營計(jì)劃以應(yīng)對(duì)樓市的冷凍期。從本文的實(shí)證分析可以看出，我國房地產(chǎn)上市公司在生產(chǎn)環(huán)節(jié)的運(yùn)營效率總體較為有效，通過對(duì)資本的控制，可以達(dá)到較好的生產(chǎn)水平。但在銷售運(yùn)營環(huán)節(jié)，我國大多數(shù)的房地產(chǎn)上市公司在此階段的宏觀調(diào)控時(shí)期，缺乏有效的經(jīng)營管理手段將存貨轉(zhuǎn)為利潤，僅有少數(shù)公司可以將效率值達(dá)到有效，說明我國房地產(chǎn)上市公司在銷售環(huán)節(jié)的運(yùn)營管理方面需要進(jìn)行較大的改革，以實(shí)現(xiàn)提升。

（注：項(xiàng)目編號(hào)：11sd0113，項(xiàng)目來源：四川省教育廳循環(huán)經(jīng)濟(jì)中心。）

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篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；品牌；營銷

中圖分類號(hào)：F293.3　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A　文章編號(hào)：1672-3198(2009)05-0096-02

1　房地產(chǎn)品牌營銷

房地產(chǎn)品牌是指用于識(shí)別某個(gè)開發(fā)商開發(fā)的某個(gè)項(xiàng)目和系列項(xiàng)目的名字、名詞、符號(hào)或設(shè)計(jì)，或是上述的總合，其目的是要使自己開發(fā)的項(xiàng)目有別于其他競(jìng)爭(zhēng)者。房地產(chǎn)品牌與其他產(chǎn)品品牌相比，具有更為廣泛的內(nèi)涵。首先他不僅僅是項(xiàng)目品牌，還應(yīng)包括區(qū)域品牌。房地產(chǎn)所在的地理位置。城市的規(guī)格和地位不同，將產(chǎn)生不同的積聚效應(yīng)，其輻射影響范圍有明顯的差異。房地產(chǎn)產(chǎn)品所在城市的地位與層次的高低，在很大程度上決定了該產(chǎn)品品牌效應(yīng)的強(qiáng)弱，對(duì)于樹立開發(fā)商形象將產(chǎn)生不同的影響效果。同時(shí)，區(qū)域特征也會(huì)影響項(xiàng)目的層次和附加值。其次，房地產(chǎn)品牌還應(yīng)包括企業(yè)品牌。企業(yè)聲譽(yù)的好壞直接影響項(xiàng)目形象的塑造和推廣，企業(yè)知名度反映了企業(yè)的實(shí)力，企業(yè)品牌對(duì)項(xiàng)目品牌將產(chǎn)生直接影響。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資額大，周期較長，開發(fā)商的實(shí)力在很大程度上影響著購房者對(duì)其所開發(fā)項(xiàng)目的判斷。房地產(chǎn)營銷是房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭，房地產(chǎn)營銷能夠創(chuàng)造市場(chǎng)，開拓和激發(fā)市場(chǎng)潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。房地產(chǎn)品牌營銷策略與一般的營銷策略是有區(qū)別的。營銷策略通常有四種：產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、促銷策略和渠道策略。

(1)從產(chǎn)品策略來看，一般營銷進(jìn)行產(chǎn)品定位往往是某各地段造什么樣子的房子好銷就可以了，如果同一段有幾家開發(fā)商開發(fā)就會(huì)造成激烈競(jìng)爭(zhēng)的局面。房地產(chǎn)是一種特殊的產(chǎn)品，應(yīng)滿足消費(fèi)者不同的需求。例如，隨著濱海新區(qū)的新定位，開發(fā)區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)將繼續(xù)增強(qiáng)，市場(chǎng)對(duì)高檔住宅仍然具有較強(qiáng)的需求。但是，新的城市建設(shè)和外來購房者的迅速增加正推動(dòng)開發(fā)區(qū)出現(xiàn)新一輪的房地產(chǎn)價(jià)格快速攀升，會(huì)對(duì)區(qū)內(nèi)從業(yè)人員在開發(fā)區(qū)置業(yè)帶來一定程度的影響，尤其是從業(yè)時(shí)間較短的青年白領(lǐng)將面臨更大的置業(yè)壓力?？梢钥紤]在大力發(fā)展高檔住宅、寫字樓、商服物業(yè)的基礎(chǔ)上，建設(shè)配套設(shè)施齊全、物業(yè)管理完善的“白領(lǐng)公寓”項(xiàng)目，向剛?cè)雲(yún)^(qū)工作的“白領(lǐng)們”提供出租型的公寓式住房，既滿足社會(huì)需要也使企業(yè)能實(shí)現(xiàn)較好的收益。

(2)從價(jià)格策略來看，自2007年開始，深圳、上海等一線城市房價(jià)開始大幅下降，繼而影響到全國房價(jià)，天津房價(jià)受大環(huán)境影響也出現(xiàn)了不同程度的下跌。

筆者認(rèn)為品牌營銷在定價(jià)時(shí)空間比較大，因?yàn)橄M(fèi)者愿意以高價(jià)付出換取高品質(zhì)。開發(fā)商不要輕言降價(jià)，但房地產(chǎn)的銷售周期較長，在制定價(jià)格策略時(shí)，必須考慮這期間的變化因素，并為下一銷售過程留有較大的價(jià)格變化余地。當(dāng)銷售形勢(shì)良好需要上調(diào)價(jià)格時(shí)，可直接調(diào)高標(biāo)定銷價(jià)；當(dāng)銷售不利需要降價(jià)時(shí)，可不直接調(diào)低底價(jià)，只需大打折扣即可促進(jìn)銷售，同時(shí)積極出招吸引客戶如：(1)采用降低首付款比例的營銷手法。推出首付一成的優(yōu)惠政策，其余10％則先由開發(fā)商承擔(dān)，在交房時(shí)由購房者一次性付清(2)置業(yè)保值計(jì)劃。開發(fā)商為了打消消費(fèi)者的顧慮，鼓勵(lì)他們買房推出的置業(yè)保值計(jì)劃。一般在約定購房后一段時(shí)間之內(nèi)，如消費(fèi)者購買的房源出現(xiàn)價(jià)格下降，消費(fèi)者可以退房或者開發(fā)商補(bǔ)給消費(fèi)者相應(yīng)的差價(jià)。

(3)從促銷策略來看，一般營銷在廣告宣傳往往是急功近利，開盤式廣告急風(fēng)暴雨，市場(chǎng)打開后大幅減少甚至停止，銷售下降又開始做廣告，這樣廣告在消費(fèi)者心耳中必定大打折扣。品牌營銷同樣需要有廣告支持，而且對(duì)廣告的依賴程度比一般營銷更大，品牌營銷的廣告必須有持續(xù)性、恒溫性。同時(shí)品牌廣告不可以有任何虛假成分。因?yàn)?，一次虛假廣告會(huì)給企業(yè)品牌造成不良影響，企業(yè)要做好品牌，必須一諾千金。

(4)從促銷渠道來看，促銷路子很多。真正規(guī)范的方向應(yīng)該是專業(yè)銷售，國外經(jīng)驗(yàn)普遍證明，房地產(chǎn)營銷渠道中必須有一大批較高水準(zhǔn)的中介機(jī)構(gòu)，如咨詢機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、交易機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和法律機(jī)構(gòu)等。這些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人已成了房地產(chǎn)銷售渠道中的“基石”。

2　注重房地產(chǎn)的差異性

(1)風(fēng)格。是客戶的視覺和感覺效果。風(fēng)格的追求肯定增加成本，但風(fēng)格滿足客戶感官的愉悅，個(gè)性的追求。

(2)特色功能。其主要以客戶的認(rèn)知度和其他開發(fā)商模仿的可能為基礎(chǔ)。對(duì)產(chǎn)品的基本功能進(jìn)行補(bǔ)充。在今天的購房族中，人們不僅要求“住的下”更要求“住的好”，住宅環(huán)境的營造，已成為當(dāng)今樓盤的重要賣點(diǎn)。

(3)性能質(zhì)量。指物業(yè)在使用中的實(shí)際表現(xiàn)水平。

(4)設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)是以上三個(gè)方面的最終實(shí)現(xiàn)，有相當(dāng)程度的復(fù)雜性。

3　注意挖掘房地產(chǎn)的附加值

房地產(chǎn)附加值是指超越包括物業(yè)成本和開發(fā)物業(yè)預(yù)計(jì)應(yīng)得的利潤相加之外的價(jià)值部分。主要是由房地產(chǎn)所處位置、物業(yè)開發(fā)商的企業(yè)形象、物業(yè)經(jīng)營管理及售后服務(wù)等因素決定，對(duì)該房地產(chǎn)營銷成敗起著極為關(guān)鍵的作用。它能夠增強(qiáng)客戶的購買信心，對(duì)房地產(chǎn)的良性循環(huán)，品牌提升意義重大。

(1)住宅產(chǎn)品重在一個(gè)整體概念，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了有形實(shí)物范圍，除核心產(chǎn)品和有形產(chǎn)品外，即消費(fèi)者購房時(shí)所得到的附加服務(wù)和附加利益，包括售前咨詢服務(wù)、售中代辦手續(xù)服務(wù)和售后物業(yè)管理服務(wù)。因此，作為開發(fā)企業(yè)應(yīng)樹立全面的服務(wù)意識(shí)，不斷深化服務(wù)理念。提高企業(yè)的整體素質(zhì)。提高服務(wù)品牌的文化內(nèi)涵，為廣大的住戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。在他們享受高品質(zhì)的服務(wù)的同時(shí)，感受到品牌服務(wù)的魅力，是他成為耳熟能詳、口碑傳唱的品牌。

(2)房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)即物業(yè)管理，其質(zhì)量的高低對(duì)于房地產(chǎn)品牌的樹立和品牌市場(chǎng)的形成尤為重要。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，是創(chuàng)建品牌住宅小區(qū)的延續(xù)和完善。

4　形成有效的企業(yè)用人機(jī)制

提升房地產(chǎn)品牌靠什么?靠資金、靠技術(shù)、靠管理，但是歸根到底是靠人才。人力資源是房地產(chǎn)企業(yè)第一位戰(zhàn)略性資源，是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。創(chuàng)立房地產(chǎn)品牌靠的是優(yōu)秀的企業(yè)家的主宰，多種專家人才的整合，企業(yè)廣大員工的創(chuàng)新進(jìn)取精神及智能潛力的發(fā)揮。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)出知名品牌，就必須建立以專業(yè)人才為主體、以優(yōu)秀員工為骨干的最佳人才整合機(jī)制，一次發(fā)揮整體功能和優(yōu)勢(shì)。

(1)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)項(xiàng)目的同時(shí)，應(yīng)把開發(fā)人才資源放在更加重要的位置，按照房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的要求，認(rèn)真抓好人力資源的“進(jìn)”、“管”、“出”幾個(gè)環(huán)節(jié)工作，為優(yōu)秀人才的施展才干和健康成長提供廣闊的空間。具體來說，進(jìn)：就是要大膽引進(jìn)人才，通過向社會(huì)招聘吸納優(yōu)秀人才。管：就是要從對(duì)人才的靜態(tài)管理轉(zhuǎn)變?yōu)閯?dòng)態(tài)管理。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)知人善任，用人不疑，充分調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，鼓勵(lì)他們?cè)诠ぷ髦邪l(fā)揮自己的聰明才智。出：就是應(yīng)實(shí)

行人才交換與合理流動(dòng)，形成良好的人才競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。在提高薪酬待遇、適應(yīng)市場(chǎng)人才價(jià)值的同時(shí)，更重要的是為人才提供良好的施展才智的工作環(huán)境。拓展其施展才華的領(lǐng)域，創(chuàng)造出與高層次人才向匹配的知識(shí)與科技含量高的崗位，做到用事業(yè)留人、用感情留人和用適合的薪酬待遇留人。

(2)應(yīng)努力構(gòu)建房地產(chǎn)人才培訓(xùn)體系。高等院校是培養(yǎng)人才的基地和搖籃，房地產(chǎn)人才建設(shè)必須發(fā)揮院校主渠道的作用，構(gòu)建具有房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特色的科技人才培訓(xùn)體系。切實(shí)把培養(yǎng)具有現(xiàn)代科學(xué)文化知識(shí)和現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)過硬的高層次人才的工作放在突出位置。在采取多種措施吸引國外、境外高層次人才的同時(shí)，還應(yīng)加大對(duì)現(xiàn)有員工的教育培訓(xùn)工作力度，通過“充電”，著力提高各類專業(yè)人才素質(zhì)。努力把人力資源的潛在優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的人才優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)人才應(yīng)超復(fù)合型、多面手方向發(fā)展。

5　致力于企業(yè)自身的內(nèi)部建設(shè)

具體來說，內(nèi)部建設(shè)包括如下方面：

(1)加強(qiáng)資金和成本管控能力。房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橛小氨├?，養(yǎng)成了“豪邁花錢”和“不吝成本”的毛病。今天，房地產(chǎn)將面臨高成本運(yùn)營的時(shí)代。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過嚴(yán)格項(xiàng)目投資管理、采購招標(biāo)管理、工程施工管理和監(jiān)理、減少特支及行政費(fèi)用、營銷及財(cái)務(wù)費(fèi)用控制等，極大壓縮運(yùn)營成本。壓下去3％～5％，就是企業(yè)的一線生機(jī)和復(fù)興的希望。有限的現(xiàn)金流是企業(yè)活下去的根本。這是對(duì)中國房地產(chǎn)企業(yè)的一場(chǎng)考驗(yàn)，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)的一場(chǎng)力量和意志的角逐。

(2)企業(yè)商業(yè)模式就要加快變革。目前一個(gè)顯著的變化就是，市場(chǎng)化的權(quán)重越來越大，政策中性化規(guī)制化的權(quán)重越來越大，對(duì)企業(yè)的要求更高。但也面臨市場(chǎng)利好的一面，這就是房地產(chǎn)的投資主體更加多元化。房地產(chǎn)要素市場(chǎng)的市場(chǎng)配置將驅(qū)使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤向社會(huì)平均利潤率靠攏。企業(yè)必須謙虛謹(jǐn)慎，認(rèn)真調(diào)查研究，搞好合作和聯(lián)合。不能再靠老板個(gè)人拍腦袋做事。要考慮建立更加均衡、更加適合企業(yè)能力的開發(fā)區(qū)域和產(chǎn)品，找到自己在新的生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈中的角色和定位，細(xì)分市場(chǎng)，做好產(chǎn)品，做出精品。

(3)積極推進(jìn)和提升企業(yè)文化建設(shè)，激發(fā)員工對(duì)企業(yè)文化建設(shè)的關(guān)注和熱情，讓每一位員工都投入到企業(yè)文化的建設(shè)與發(fā)展中來，充分體現(xiàn)“以人為本”的人文理念。以及“服務(wù)第一”、“客戶至上”的意識(shí)。充分發(fā)揮企業(yè)文化的自檢功能、協(xié)調(diào)功能、激勵(lì)功能、凝聚功能、輻射功能，以強(qiáng)化內(nèi)部管理，提升企業(yè)形象，構(gòu)筑企業(yè)品牌，將企業(yè)的品牌不斷做大、做強(qiáng)，以此實(shí)現(xiàn)對(duì)外擴(kuò)展與可持續(xù)發(fā)展的目的，用所有員工的激情與智慧。為企業(yè)品牌的構(gòu)筑與鞏固舔磚加瓦。

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè) 網(wǎng)絡(luò)營銷平臺(tái) 信息互動(dòng)與溝通

1 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)石家莊區(qū)域分部現(xiàn)狀分析

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)是一家顧客高度滿意,中介行業(yè)領(lǐng)先,以從業(yè)人員的自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)給公眾提供優(yōu)質(zhì)房屋的中介服務(wù)企業(yè)。通過選擇本地區(qū)優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)商、營銷策劃公司、中介機(jī)構(gòu)及有志于此業(yè)的優(yōu)秀房地產(chǎn)銷售精英,共同結(jié)成石家莊房地產(chǎn)交易服務(wù)聯(lián)盟,組建金色的Century21房地產(chǎn)交易服務(wù)網(wǎng)絡(luò),為消費(fèi)者提供“放心、省心”的一站式服務(wù)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)石家莊區(qū)域分部的業(yè)務(wù)范圍包括不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估與咨詢、新樓盤、包裝與銷售、二手房買賣、涉外房屋租售、寫字樓、商業(yè)用房租售以及相關(guān)衍生業(yè)務(wù)(金融服務(wù)、裝修、搬家等)。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)作為全球化的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)綜合服務(wù)提供商,2000年全面進(jìn)入中國大陸市場(chǎng)?，F(xiàn)已成功地在33個(gè)區(qū)域內(nèi)發(fā)展了1500家加盟店,培養(yǎng)了15000多名經(jīng)紀(jì)人。2005年10月,21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)(中國)與河北佳潤置業(yè)(后來的河北金潤置業(yè))合作成立石家莊分部,成功進(jìn)入石家莊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)。2008年金融危機(jī)蔓延的嚴(yán)峻形勢(shì)下,逆勢(shì)擴(kuò)張,實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營門店100%增長,從原來的17家門店迅速擴(kuò)張到現(xiàn)在的34家門店,經(jīng)營規(guī)模實(shí)現(xiàn)了翻番。

2 網(wǎng)絡(luò)營銷競(jìng)爭(zhēng)中的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

2.1 網(wǎng)絡(luò)營銷簡介

網(wǎng)絡(luò)營銷屬于直復(fù)營銷的一種形式,是企業(yè)營銷實(shí)踐與現(xiàn)代信息通訊技術(shù)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物,是指企業(yè)以電子信息技術(shù)為基礎(chǔ),以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為媒介和手段而進(jìn)行的各種營銷活動(dòng)(包括網(wǎng)絡(luò)調(diào)研、網(wǎng)絡(luò)新產(chǎn)品開發(fā)、網(wǎng)絡(luò)促銷、網(wǎng)絡(luò)分銷、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等)的總稱。

截止1998年2月,國際互聯(lián)網(wǎng)已覆蓋170多個(gè)國家和地區(qū),連接著6萬多個(gè)區(qū)域性網(wǎng)絡(luò)、600萬臺(tái)以上的主機(jī),擁有大約1.3億用戶,而且網(wǎng)絡(luò)用戶還在以每月15%的速度增長。國際互聯(lián)網(wǎng)正迅速滲透到社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、文化的各個(gè)領(lǐng)域,進(jìn)入人們的日常生活,并帶來社會(huì)經(jīng)濟(jì)、人們生活方式的重大變革。人類已開始步入網(wǎng)絡(luò)化社會(huì),愈來愈多的企業(yè)認(rèn)識(shí)到國際互聯(lián)網(wǎng)對(duì)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的作用,紛紛擠占這一科技制高點(diǎn),并將之視為未來競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的主要途徑。

在我國,網(wǎng)絡(luò)營銷起步較晚,直到1996年,才開始被我國企業(yè)嘗試。目前,網(wǎng)絡(luò)營銷已開始被我國企業(yè)采用,各種網(wǎng)絡(luò)調(diào)研、網(wǎng)絡(luò)廣告、網(wǎng)絡(luò)分銷、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等網(wǎng)絡(luò)營銷活動(dòng),正異?；钴S地介入到企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營中。

2.2 房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷概述

房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷是指房地產(chǎn)企業(yè)通過互聯(lián)網(wǎng)采取各種手段,把企業(yè)傳統(tǒng)營銷流程搬到互聯(lián)網(wǎng)上包括企業(yè)產(chǎn)品的采購、人員的招聘、項(xiàng)目的招標(biāo)、樓盤的銷售、客戶的管理等流程,企業(yè)通過互聯(lián)網(wǎng)最終把企業(yè)的營銷通過互聯(lián)網(wǎng)傳播出去。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)相比,房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷具有以下優(yōu)勢(shì):

(1)真正以消費(fèi)者為中心,增進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者的溝通。網(wǎng)絡(luò)營銷是一種自下而上的營銷方式,與傳統(tǒng)營銷相比,它更強(qiáng)調(diào)互動(dòng)式的信息交流,由強(qiáng)勢(shì)促銷轉(zhuǎn)為軟促銷。消費(fèi)者可以通過網(wǎng)絡(luò)主動(dòng)查詢分散在各處的、感興趣的房地產(chǎn)的價(jià)格、地理位置、品牌、咨詢有關(guān)信息、通過BBS提問并及時(shí)得到解答,房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者保持密集的雙向溝通和交流,大大提高了營銷過程中消費(fèi)者的地位。企業(yè)也可以通過有效的溝通,充分了解消費(fèi)者的需求,樹立企業(yè)及產(chǎn)品在消費(fèi)者心目中的地位。

(2)降低基礎(chǔ)運(yùn)營成本,提高工作績效。房地產(chǎn)與網(wǎng)絡(luò)結(jié)合,可以通過網(wǎng)上采購和網(wǎng)上銷售,大大降低諸如采購費(fèi)、租賃費(fèi)、廣告費(fèi)及大量的銷售人員工資等期間費(fèi)用,從而大幅度降低成本。

(3)擴(kuò)大選擇空間,提升顧客價(jià)值。以前,消費(fèi)者要購買一套房子,通常要花較多時(shí)間了解大致情況并來回奔忙看房,有了網(wǎng)絡(luò),消費(fèi)者只要坐在家里的電腦旁,輕輕按動(dòng)鼠標(biāo),各種位置、戶型、價(jià)位的房屋任你挑選。這些大量信息使房地產(chǎn)企業(yè)提供的不同產(chǎn)品之間的差異更加直觀、詳盡和方便查詢,大大拓展了選擇空間,節(jié)省了消費(fèi)者無效奔波的時(shí)間。

3 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)石家莊分部的網(wǎng)絡(luò)營銷方案

面對(duì)石家莊市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的廣闊空間與發(fā)展機(jī)遇,充分發(fā)揮21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的品牌、管理及服務(wù)優(yōu)勢(shì),整合行業(yè)優(yōu)勢(shì)資源,制定網(wǎng)絡(luò)營銷策略并加以實(shí)施,是企業(yè)搶抓機(jī)遇,搶占和鞏固市場(chǎng)地位與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的當(dāng)務(wù)之急。結(jié)合21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)實(shí)際,本文提出網(wǎng)絡(luò)營銷策略為:建立政府、企業(yè)和消費(fèi)者三方信息互動(dòng)的區(qū)域性網(wǎng)絡(luò)營銷平臺(tái)。

3.1 區(qū)域性網(wǎng)絡(luò)營銷平臺(tái)的構(gòu)建

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)開展網(wǎng)絡(luò)營銷主要應(yīng)考慮以下幾方面因素:首先,既要充分發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)營銷的優(yōu)勢(shì),又要避免企業(yè)過多的資金技術(shù)投入;其次,既要保護(hù)購房者、賣房者的權(quán)益,也要保障經(jīng)紀(jì)公司的合理收入;第三,要形成房產(chǎn)交易的前期(信息)、中期(買賣撮合)和后期(交易過戶和交費(fèi),辦理按揭等活動(dòng))一條龍服務(wù)的模式,從而節(jié)約三方的成本,使凈收益最大化。

為了有利于房地產(chǎn)管理部門對(duì)于房產(chǎn)交易過程的管理和監(jiān)督,提高其管理水平和效率,工程的建設(shè)可由當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易中心建立房地產(chǎn)公共信息平臺(tái)(可作為一項(xiàng)政府的電子政務(wù)工程)來指導(dǎo)實(shí)施,并在此基礎(chǔ)上建具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)特色的電子商務(wù)系統(tǒng)。但是,網(wǎng)絡(luò)營銷系統(tǒng)的資金和技術(shù)的投入由21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)所屬的河北金潤置地房地產(chǎn)有限公司(其母公司)主要提供,形成與二手房交易相關(guān)房地產(chǎn)行政部門參與的,公司總部(金潤房地產(chǎn))提供支持的,21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)負(fù)責(zé)日常運(yùn)營的網(wǎng)絡(luò)營銷平臺(tái)。

3.2 構(gòu)建區(qū)域性網(wǎng)絡(luò)營銷平臺(tái)的意義

1)由房地產(chǎn)公司出資,跳出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)自身資金,能力所限的狹隘視野,很好的解決了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)受資金、人力等因素限制的障礙。

2)借鑒江蘇省工商電子政務(wù)系統(tǒng)的建設(shè)手段,我們提議采用“政務(wù)工程、企業(yè)參建”的“BOT”模式,使政府,房產(chǎn)開發(fā)商,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)三方本來就具有聯(lián)系的三方通過信息平臺(tái)的空間更好的聯(lián)系在一起,信息得到共享。效率得到提高。

3)金潤集團(tuán)作為以房地產(chǎn)開發(fā)為核心的房地產(chǎn)公司,通過平臺(tái)的建立獲得品牌宣傳的工具。提升品牌價(jià)值的同時(shí),能更好的加強(qiáng)公司之間的信息溝通和聯(lián)系,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以借助該信息平臺(tái)展開業(yè)務(wù)活動(dòng)。

綜上所述,區(qū)域性網(wǎng)絡(luò)營銷平臺(tái)的建立不僅極大的提升政府部門的辦事效率而且運(yùn)用政府的監(jiān)管效力使得整個(gè)信息平臺(tái)的信用度大大提升,進(jìn)而反過來健康透明化的信息共享平臺(tái)使更多的客戶愿意在這里獲得自己的好的房源和客源,進(jìn)而對(duì)公司的信譽(yù)及品牌產(chǎn)生深遠(yuǎn)而又積極的影響。

4 基于網(wǎng)絡(luò)營銷策略的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)培育機(jī)制