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篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 工程管理 質(zhì)量控制

中圖分類號(hào)：O213.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展做出了不可磨滅的貢獻(xiàn)。如何更好的管理好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最為重要的工作，不但關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益，同時(shí)決定著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)內(nèi)影響力及發(fā)展前景。

一、結(jié)合“通服大廈”項(xiàng)目上，分別談?wù)勴?xiàng)目建設(shè)中建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位的重要性，建議及措施。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主體，建設(shè)單位的重要性、建議及措施。

作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主體，建設(shè)單位工程管理的任務(wù)實(shí)際是將土地資源結(jié)合使用功能及營(yíng)銷理念進(jìn)行轉(zhuǎn)化，將使用功能及營(yíng)銷理念轉(zhuǎn)化為設(shè)計(jì)文件及工程技術(shù)指標(biāo)。再根據(jù)設(shè)計(jì)文件及工程技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行招標(biāo)。在定標(biāo)后對(duì)設(shè)計(jì)產(chǎn)品、施工產(chǎn)品進(jìn)行確定。這樣才能保證最終施工出來的產(chǎn)品符合我的使用功能及營(yíng)銷意圖，同時(shí)控制其施工質(zhì)量及工程成本。我們常講，同樣的地塊，同樣的設(shè)計(jì)施工單位，不同的建設(shè)單位會(huì)產(chǎn)出兩個(gè)完全不同的項(xiàng)目，這中間包含了太多建設(shè)單位的企業(yè)文化，技術(shù)水平，甚至于對(duì)于美學(xué)、環(huán)保的理念。所以說，建設(shè)單位是一個(gè)項(xiàng)目的靈魂所在，作為建設(shè)單位的管理者提高自己的業(yè)務(wù)水平是重中之重。建設(shè)單位前期要進(jìn)行細(xì)致的可行性研究， 否則對(duì)項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確，導(dǎo)致決策混亂，為產(chǎn)品的可行性和科學(xué)性帶了隱患。設(shè)計(jì)單位在沒有明確設(shè)計(jì)要求的情況下提交的設(shè)計(jì)方案，隨后極易發(fā)生改變結(jié)構(gòu)和使用功能，導(dǎo)致產(chǎn)生質(zhì)量隱患。要提高質(zhì)量意識(shí)，不能過分追求市場(chǎng)效益和滿足客房需求，較為隨意的改變主體結(jié)構(gòu)和使用功能。

以“通服大廈”為例，在項(xiàng)目建設(shè)初期，作為建設(shè)單位我們做了大量的調(diào)研工作，進(jìn)行項(xiàng)目定位，功能定位，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算，制定完善詳細(xì)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書，為建設(shè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目做好準(zhǔn)備。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中勘察單位、設(shè)計(jì)單位的重要性，建議及措施。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中勘察單位、設(shè)計(jì)單位對(duì)工程管理和質(zhì)量控制起到先決作用?？辈靻挝?、設(shè)計(jì)單位作為建設(shè)單位工程技術(shù)的主要支持單位，不僅要熟悉國(guó)家相關(guān)規(guī)范還必須具備一定的綜合實(shí)力。設(shè)計(jì)單位的核心手段是技術(shù)，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作絕大部分是由設(shè)計(jì)單位完成，首先作為建設(shè)單位選定到優(yōu)秀的勘察單位、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行合作，充分體現(xiàn)建設(shè)單位的管理水平及智慧所在。在此仍需特別強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，設(shè)計(jì)水平的體現(xiàn)往往是具體設(shè)計(jì)師個(gè)人水平的體現(xiàn)，能夠有一個(gè)高水平的設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人非常重要。因?yàn)槭芄芾砟Ｊ降挠绊懀儆忻脑O(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)師的水平也有高低，在這方面建設(shè)單位因在簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)充分細(xì)致的表述自己的要求。其次現(xiàn)在許多設(shè)計(jì)人員長(zhǎng)期坐辦公室，對(duì)當(dāng)今市場(chǎng)上的新材料、新技術(shù)以及現(xiàn)場(chǎng)地的實(shí)際情況，并不是非常了解，不可能根據(jù)不同的樓盤定位選擇最為恰當(dāng)?shù)墓こ碳夹g(shù)，所以，作為房是產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主體，建設(shè)單位的必須將所需要設(shè)計(jì)的檔次、樓盤的定位，技術(shù)的定位，成本上的要求等信息全部詳細(xì)的告知設(shè)計(jì)單位及具體的設(shè)計(jì)人員，并經(jīng)過充分的細(xì)致的溝通，才能提交出優(yōu)秀的設(shè)計(jì)文件，這是一個(gè)優(yōu)良工程的精髓所在。由于前期定位不細(xì)，與設(shè)計(jì)單位協(xié)調(diào)交流的不足，這些設(shè)計(jì)上的缺陷必將注定了后期項(xiàng)目建設(shè)過程中工程管理和質(zhì)量控制出現(xiàn)問題。

以“通服大廈”為例，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)初期，經(jīng)過認(rèn)識(shí)的比對(duì)，及細(xì)致的方案評(píng)審會(huì)，最終選定一個(gè)對(duì)地塊利用最為合理，核心筒位置最穩(wěn)定，造價(jià)成本最低的方案，后期經(jīng)過進(jìn)一步優(yōu)化，將普通梁變更成寬扁梁節(jié)約層高，便于高層建筑管線排布，這是項(xiàng)目最終能獲魯班獎(jiǎng)的前提。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中施工單位的重要性，建議及措施。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中施工單位肩負(fù)的任務(wù)是把設(shè)計(jì)文件及工程技術(shù)指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)的產(chǎn)品，確定一個(gè)好的施工企業(yè)也是房地產(chǎn)建設(shè)單位的水平所在，因?yàn)槭┕挝魂P(guān)系著是否能夠有效的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)。目前確定施工企業(yè)多以招標(biāo)形式確定，制定招標(biāo)文件就顯得非常重要，在此不展開談，只談個(gè)人體會(huì)，不能簡(jiǎn)單的以最低價(jià)中標(biāo)，我想質(zhì)優(yōu)價(jià)高的道理大家都明白，應(yīng)綜合評(píng)定，尤其是結(jié)合施工企業(yè)的資質(zhì)，業(yè)績(jī)，具體的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人工作經(jīng)歷等綜合評(píng)定。我國(guó)目前建筑施工仍是人工完成，施工單位普遍存在人員層次及管理水平偏低的現(xiàn)象，造成施工企業(yè)工程技術(shù)水平處于較低的狀態(tài)，但是由于這些單位本身從市場(chǎng)中來，市場(chǎng)觀念性很強(qiáng)，對(duì)于建筑材料的價(jià)格變動(dòng)、設(shè)備價(jià)格定位以及勞動(dòng)力資源的尋找和定位都非常熟悉，如果建設(shè)單位對(duì)市場(chǎng)不是非常了解，加上不能選擇到一個(gè)好的施工企業(yè)，在建設(shè)過程中以次充好，以假亂真的現(xiàn)象就會(huì)經(jīng)常發(fā)生。建設(shè)單位自己要懂技術(shù)，才不會(huì)處于被動(dòng)的地步。同時(shí)選擇到一個(gè)優(yōu)秀施工企業(yè)之后確定一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理同樣非常重要，一個(gè)長(zhǎng)期在工地一線工作的管理者，具備的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)是筆巨大的財(cái)富。施工中的分工協(xié)調(diào)，不同的工序之間、工種之間的配合，都決定著施工進(jìn)度和質(zhì)量。

以“通服大廈”為例，經(jīng)過對(duì)施工單位的嚴(yán)格考察，投標(biāo)文件的認(rèn)真評(píng)定，最終確定由南通新華建筑集團(tuán)有限公司為施工單位，特別要求項(xiàng)目經(jīng)理由徐宏均擔(dān)當(dāng)。在項(xiàng)目建筑過程中，項(xiàng)目經(jīng)理長(zhǎng)期進(jìn)住工地，始終在一線進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理，加上項(xiàng)目經(jīng)理具有已建設(shè)過多個(gè)國(guó)家優(yōu)質(zhì)工程經(jīng)驗(yàn)，使得該項(xiàng)目能獲魯班獎(jiǎng)的成為可能。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中監(jiān)理單位的重要性，建議及措施。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的監(jiān)理單位，在此主要講施工階段的監(jiān)理，指監(jiān)理單位對(duì)工程建設(shè)各個(gè)階段進(jìn)行“五控制、兩管理、一監(jiān)督、一協(xié)調(diào)”即質(zhì)量、安全、進(jìn)度、投資、環(huán)?？刂?，合同、信息管理，文明施工達(dá)標(biāo)監(jiān)督，以及各方關(guān)系協(xié)調(diào)，協(xié)助建設(shè)單位進(jìn)行相關(guān)工作。在項(xiàng)目建設(shè)過程中建設(shè)單位良好地發(fā)揮監(jiān)理單位的第三方責(zé)任對(duì)項(xiàng)目管理大有幫助。目前很多情況是監(jiān)理執(zhí)行形式化,沒有確實(shí)履行好監(jiān)理的職責(zé)。監(jiān)理項(xiàng)目部整體專業(yè)水平還不如開發(fā)商項(xiàng)目部自身配備人員的專業(yè)能力強(qiáng)。導(dǎo)致沒有充分認(rèn)識(shí)到監(jiān)理的重要性，沒有使監(jiān)理的作用的到很好地發(fā)揮，有時(shí)會(huì)過多地干預(yù)監(jiān)理工作，甚至認(rèn)為監(jiān)理的作用就是簽字，為了應(yīng)付政府相關(guān)部門地檢查。這樣控制環(huán)節(jié)減少，為后續(xù)的竣工驗(yàn)收及交付使用留下質(zhì)量問題。很多情況下工程質(zhì)量延伸到使用階段，甚至?xí)葑兂缮鐣?huì)矛盾。

以“通服大廈”為例，監(jiān)理單位就發(fā)揮出了重要的作用，監(jiān)理單位在工程施工過程中以它的技能、經(jīng)驗(yàn)、管理與檢測(cè)手段為基礎(chǔ)，由監(jiān)理工程師在投資、進(jìn)度、質(zhì)量三個(gè)方面進(jìn)行管控，保證工程建設(shè)的各項(xiàng)目標(biāo)得到最佳實(shí)現(xiàn)，最終建設(shè)成為一個(gè)優(yōu)質(zhì)工程。

二、重點(diǎn)談?wù)勛鳛榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理者的一些經(jīng)驗(yàn)及建議。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目發(fā)開過程中扮演著社會(huì)資源的組織者、調(diào)動(dòng)者、管理者、整合者的角色。作為一位開發(fā)企業(yè)的工程管理者就努力做到：

加強(qiáng)項(xiàng)目前期決策階段的市場(chǎng)可行性研究工作并給予高度重視。是項(xiàng)目的靈魂所在，是項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建設(shè)的龍頭，“有魂的龍頭”才能讓工程建設(shè)有章可循。

對(duì)項(xiàng)目決策階段的設(shè)計(jì)及前期工程管理費(fèi)用的計(jì)劃工作要重視加強(qiáng)。招標(biāo)、整合有類似業(yè)績(jī)、有資質(zhì)且與項(xiàng)目相互匹配的專業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，對(duì)各階段設(shè)計(jì)文件進(jìn)行評(píng)價(jià)及審核。對(duì)工程變更嚴(yán)格管控，對(duì)涉及建筑的功能性或原則性的變更，必定經(jīng)過慎重考慮和規(guī)定的決策程序方可進(jìn)行。

要能從項(xiàng)目整體運(yùn)作的角度上，全面考慮。俗話說，開工容易，收工難就是這個(gè)道理。真正重視項(xiàng)目管理上的收尾階段。能夠整合工程管理、技術(shù)支持、材料供應(yīng)，銷售租賃、物業(yè)管理等各方面的關(guān)系，由我們作為建設(shè)單位牽頭，與施工團(tuán)隊(duì)、監(jiān)理團(tuán)隊(duì)分工合作，完成項(xiàng)目最終的竣工驗(yàn)收及交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)大規(guī)模的生產(chǎn)活動(dòng)，資金非常重要，成本管控，資金調(diào)試也是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重中之重。

三、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理和質(zhì)量控制過程中，一定要嚴(yán)格按照已成熟的體系，按照開發(fā)流程進(jìn)行規(guī)范動(dòng)作，進(jìn)行全過程的質(zhì)量管理，特別是建設(shè)單位一定要與對(duì)各合作單位建立符合工程實(shí)際的各項(xiàng)制度，在執(zhí)行過程中協(xié)調(diào)一致，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少項(xiàng)目的管理難度，提高項(xiàng)目的管理質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

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篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程項(xiàng)目；管理；資金使用；項(xiàng)目管理；

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

在房地產(chǎn)投資中要實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，就必須做好資金項(xiàng)目的落實(shí)和管理。房地產(chǎn)資金項(xiàng)目管理指的是用現(xiàn)代科學(xué)的管理手段和管理理念，結(jié)合房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的特點(diǎn)，有針對(duì)性地對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行管理。從房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開始到結(jié)束的全過程來看，指的就是通過對(duì)技術(shù)資源、物質(zhì)資源、人力資源的整合與統(tǒng)籌，從而實(shí)現(xiàn)投資者的收益目標(biāo)。

在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理的實(shí)施過程當(dāng)中，主要會(huì)經(jīng)過房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策、項(xiàng)目總體規(guī)劃、房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)項(xiàng)目行政審批和許可申報(bào)、房地產(chǎn)招標(biāo)、房地產(chǎn)工程施工、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)交付使用以及房地產(chǎn)保修幾個(gè)主要的環(huán)節(jié)。加強(qiáng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理，最大程度保證實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目最佳效益，應(yīng)該從以下方面入手。

做好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策工作

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策水平的高低，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策是不是合理科學(xué)是一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是否能取得成功的前提條件。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)說來，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策應(yīng)該從房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所在地的周邊環(huán)境，城市規(guī)劃中對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)所在地的規(guī)劃要求，房地產(chǎn)商業(yè)需求、房屋消費(fèi)群體以及國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)等因素進(jìn)行詳盡的市場(chǎng)分析和市場(chǎng)調(diào)查，找到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不利因素和有利因素，分析并開始初步定位房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的規(guī)模、性質(zhì)、形式。對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)論證和分析，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行成本預(yù)測(cè)，如果必要，可以同時(shí)提出幾個(gè)不同的項(xiàng)目定位方案，選出最優(yōu)方案。

做好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的前期決策方案，通過招投標(biāo)的方式，選擇房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)包括總體平面設(shè)計(jì)和建筑功能設(shè)計(jì)，這是決定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的具體模式和房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總體造價(jià)的關(guān)鍵階段。首先，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目要負(fù)荷政府規(guī)劃部門的建筑指標(biāo)，符合規(guī)劃部門的規(guī)劃要求。比如綠化率，建筑高度和間距比值，容積率，建筑密度，建筑退縮距離等都必須達(dá)標(biāo)。再者房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)還要滿足度工程的環(huán)保、人防、市政、采光、通風(fēng)以及消防等各方面的功能要求。最終房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)還要盡量滿足投資者對(duì)項(xiàng)目的期望。通過對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目園林景觀、豎向和平面組合搭配、管線布置、交通組織、使用功能設(shè)計(jì)、外立面以及造型設(shè)計(jì)、建筑物布局等各個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)籌劃，盡力反復(fù)完善修改房地產(chǎn)投資項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，最終得到滿足人們對(duì)建筑使用功能和整體美感的求安、求變、求新的最佳規(guī)劃設(shè)計(jì)效果。

在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、房地產(chǎn)投資人、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)和政府規(guī)劃部門緊密配合、加強(qiáng)溝通，做到信息互通和問題的及時(shí)反饋，這樣才能真正意義上做好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，加快房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)度。

做好施工圖紙指導(dǎo)施工的過程監(jiān)督

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)圖紙是把規(guī)劃部門批復(fù)的規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖做了實(shí)物化具體化的表達(dá)，是用作房地產(chǎn)投資項(xiàng)目施工指導(dǎo)的標(biāo)準(zhǔn)。在施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過程中，各專業(yè)設(shè)計(jì)部門應(yīng)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，避免矛盾沖突，要做好合作工作，開發(fā)商也應(yīng)對(duì)一些產(chǎn)生的矛盾進(jìn)行從中調(diào)解。在房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)總體使用功能完備的條件下，還要特別注意房地產(chǎn)建筑工程的細(xì)部的功能處理和考慮，追求實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)建筑功能的人性化和最優(yōu)化，最終達(dá)到消費(fèi)者滿意，開發(fā)商盈利的目的。

在工程建設(shè)方面，開發(fā)商也要督促建設(shè)方面的相關(guān)負(fù)責(zé)人和設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)人員取得良好的交流和溝通，確保建筑商了解設(shè)計(jì)單位的工程設(shè)計(jì)的意圖和具體細(xì)節(jié)，及時(shí)糾正房地產(chǎn)工程建設(shè)的設(shè)計(jì)誤差，調(diào)整工程建設(shè)過程中的施工誤差，讓房地產(chǎn)投資項(xiàng)目設(shè)計(jì)能落實(shí)和體現(xiàn)建設(shè)方對(duì)房地產(chǎn)工程建筑的功能要求，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目造價(jià)控制指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)最大程度地減少設(shè)計(jì)的錯(cuò)誤和遺漏，從而起到投資成本的控制，避免出現(xiàn)投資的重復(fù)和浪費(fèi)。

一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是否能達(dá)到最好地實(shí)現(xiàn)盈利，就要看這個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和規(guī)劃以及施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)規(guī)劃是否科學(xué)詳盡。所以說房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖紙的設(shè)計(jì)階段是抓好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理的重要階段，是提高房地產(chǎn)投資項(xiàng)目性價(jià)比關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商一定要引起重視，同時(shí)也要提醒設(shè)計(jì)單位和建設(shè)單位引起足夠的重視。

抓好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目行政審批和許可申報(bào)

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的行政審批和許可申報(bào)手續(xù)辦理工作可以說是貫穿了整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)建設(shè)的全過程。開發(fā)商在這個(gè)階段要發(fā)揮好自身的能力，對(duì)該辦理、該審批的項(xiàng)目進(jìn)行一一審批和申報(bào)，工作應(yīng)有專門的辦事人員來辦，在各種審批之前要做好各項(xiàng)資料的準(zhǔn)備和整理，盡快辦好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的行政審批和許可申報(bào)工作，才能保證房地產(chǎn)投資項(xiàng)目得以順利實(shí)施，減少房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的利益損失。

項(xiàng)目審批的主要階段如下，開發(fā)商要避免遺漏。首先，對(duì)擬開發(fā)的地塊要取得國(guó)家和政府部門的《土地使用證》以及《建設(shè)用地批準(zhǔn)證書》；再向規(guī)劃部門申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、報(bào)批《項(xiàng)目總平面規(guī)劃方案》、《項(xiàng)目建設(shè)詳細(xì)規(guī)劃（四圖一書）》，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目向政府發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)申請(qǐng)辦理投資項(xiàng)目審批（預(yù)備項(xiàng)目）審批；請(qǐng)專業(yè)公司對(duì)房地產(chǎn)投資工程項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)，向政府環(huán)保部門報(bào)批；房地產(chǎn)投資項(xiàng)目工程建筑設(shè)計(jì)完成之后，要想政府規(guī)劃部門申請(qǐng)建筑設(shè)計(jì)方案審查，繳納城市建設(shè)配套費(fèi)，隨之完善其他相關(guān)的手續(xù)之后，領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；然后向建設(shè)主管部門報(bào)送房地產(chǎn)投資工程項(xiàng)目施工圖，由建設(shè)主管部門對(duì)房地產(chǎn)投資工程項(xiàng)目施工圖進(jìn)行審查（包括抗震、安全等各項(xiàng)專項(xiàng)審查）、取得建設(shè)主管部門審查通過意見書，向衛(wèi)生防疫部門、公安消防部門、人防部門等相關(guān)部門申請(qǐng)對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目施工圖的專項(xiàng)審查，取得各個(gè)專項(xiàng)審查的通過意見書；通過招投標(biāo)的方式選定建立房地產(chǎn)投資項(xiàng)目施工的監(jiān)理承包單位，向質(zhì)監(jiān)局、安監(jiān)部門辦理工程安全、質(zhì)量保監(jiān)手續(xù)，完善其他相關(guān)手續(xù)之后，再向建設(shè)主管部門申請(qǐng)《施工許可證》。之后上述行政許可審批工作完成會(huì)后，才能進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目工程施工。在具備房屋銷售條件后，可以向房管部門申請(qǐng)領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》。

做好房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工階段項(xiàng)目的管理

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工階段的項(xiàng)目管理應(yīng)該從管理制度、管理的外部協(xié)調(diào)、管理的動(dòng)作程序以及管理的組織結(jié)構(gòu)抓起，開發(fā)商應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度和投資進(jìn)行有效控制，把整個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工過程掌握在有序可控的狀態(tài)之下。要做到這些，首先必須要建立一個(gè)健全的工程管理組織結(jié)構(gòu)。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的復(fù)雜程度、規(guī)模以及特點(diǎn)建立一個(gè)與之相適應(yīng)的組織管理機(jī)構(gòu)。設(shè)立項(xiàng)目總經(jīng)理，負(fù)責(zé)整個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理和規(guī)劃，總經(jīng)理以下則設(shè)立副總經(jīng)理、工程技術(shù)總負(fù)責(zé)人。下面再設(shè)立行政部門、銷售部門、財(cái)務(wù)部門、工程技術(shù)部門、工程報(bào)建部門、材料部門、合同預(yù)算部門等。這個(gè)組織構(gòu)架各異根據(jù)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目和公司具體的靈活情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)的原則是，必須在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理工作的每個(gè)部門都要有人管，但不能出現(xiàn)智能重疊。因此，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理必須要做好度的掌握。只要實(shí)現(xiàn)對(duì)工程項(xiàng)目施工過程合理有序地管理，杜絕出現(xiàn)工程進(jìn)度款亂支付和多支付，工程材料采購(gòu)價(jià)過高，設(shè)計(jì)不合理造成的施工反工等情況，就能保證房地產(chǎn)投資的可控性，使投資收益實(shí)現(xiàn)最大化。

房地產(chǎn)的投資成本影響和制約著房屋銷售的價(jià)格，而房屋銷售的價(jià)格又與老百姓的生活息息相關(guān)。而且投資管理的效果又直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，通過投資控制可以減少和杜絕企業(yè)的浪費(fèi)現(xiàn)象，節(jié)約有限的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)資源。只有在項(xiàng)目投資管理中，綜合考慮多方面的因素，控制開發(fā)成本，平抑房?jī)r(jià)，這對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實(shí)意義，所以說在房地產(chǎn)項(xiàng)目中投資管理的控制對(duì)于國(guó)家還是企業(yè)都是雙贏，這樣企業(yè)才能永遠(yuǎn)立于不敗之地。

參考資料：

[1]陳光鍵、徐榮初、葉佛容，建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)代管理，北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2004，p.4

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)； 建筑工程項(xiàng)目； 項(xiàng)目管理； 協(xié)調(diào)；平衡

中圖分類號(hào)：TU71

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1008-0422(2008)05-0149-02

1前言

近年來，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日趨重要，它的迅猛發(fā)展已使其成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。從產(chǎn)業(yè)的發(fā)展史來看，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍然處于成長(zhǎng)期，仍然處于以市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化的房地產(chǎn)生產(chǎn)和供應(yīng)機(jī)制取代傳統(tǒng)的、自給自足的生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)軌期。房地產(chǎn)的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的工程管理貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)周期之中，其主要內(nèi)容按過程順序可分為規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理四個(gè)部分。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，做好工程全過程的決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是樓盤獲得成功的先決條件。本文主要分析房地產(chǎn)工程管理之間的協(xié)調(diào)平衡銜接問題。

2開發(fā)管理

開發(fā)管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項(xiàng)目的開發(fā)而對(duì)公司內(nèi)部的人事、財(cái)務(wù)、工程、銷售及后勤部門進(jìn)行的組織和管理，也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理所采取的經(jīng)營(yíng)模式。

工程部門代表開發(fā)商對(duì)工程項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行管理，其主要內(nèi)容包括物料的采購(gòu)及庫存、施工企業(yè)的確定與協(xié)調(diào)、施工質(zhì)量及進(jìn)度的控制、相關(guān)合同的管理、必要的細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的變更、報(bào)建等。

財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)企業(yè)的資金管理，并提供能夠顯示企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)成果的定期報(bào)表，其主要內(nèi)容有三塊：建立工程項(xiàng)目的融資（財(cái)務(wù)）計(jì)劃、施工單位的工程款的發(fā)放以及開發(fā)企業(yè)自身營(yíng)業(yè)費(fèi)用的處理。

銷售部門就是要把企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品――樓房賣出去，其工作內(nèi)容有以下幾個(gè)：促銷方式的選擇、銷售價(jià)格的制定以及銷售渠道的建立。企業(yè)人事部門的管理工作是：對(duì)項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)人員的工作進(jìn)行分配、對(duì)人員的資料進(jìn)行管理、績(jī)效考核及激勵(lì)體系的建立等。而后勤部門就是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)提供生活上的保障。

開發(fā)管理其目標(biāo)及原則就是要整合企業(yè)的人力、物力和財(cái)力，建立一系列科學(xué)、規(guī)范的運(yùn)作流程，以現(xiàn)代化的信息管理為依托，不斷開發(fā)出適銷對(duì)路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發(fā)管理的重點(diǎn)在企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)，核心在于工程項(xiàng)目的開發(fā)過程，而控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期及市場(chǎng)創(chuàng)新是開發(fā)運(yùn)營(yíng)過程中的具體要求。

3規(guī)劃管理的重要涵義

規(guī)劃管理就是對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)委托給相應(yīng)設(shè)計(jì)單位來完成就必然要對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行管理。即規(guī)劃管理應(yīng)用軟件與規(guī)劃設(shè)計(jì)軟件是相對(duì)獨(dú)立的“兩套”專業(yè)化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設(shè)計(jì)”。

規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提高規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計(jì)成果滿足工程項(xiàng)目規(guī)劃的要求，通過計(jì)算機(jī)提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點(diǎn)：

3.1開發(fā)商對(duì)于工程項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、原則進(jìn)行確定，作為管理系統(tǒng)中輸入要件，在規(guī)劃完成后要對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行檢驗(yàn)與評(píng)估，適當(dāng)?shù)夭扇》答伡靶拚目刂品绞竭M(jìn)行調(diào)整，并最終選擇設(shè)計(jì)方案。

3.2規(guī)劃管理應(yīng)盡量減少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作習(xí)慣的改變。為了可以在計(jì)算機(jī)中自動(dòng)計(jì)算、查詢、分析各種規(guī)劃指標(biāo)，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖。但是，應(yīng)該盡量減少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)人員原有工作習(xí)慣的改變，可以只對(duì)需要計(jì)算的要素提出標(biāo)準(zhǔn)要求，要求規(guī)劃設(shè)計(jì)人員在制作這些圖層時(shí)，按照一定的圖層分層和編碼進(jìn)行設(shè)計(jì)，其他要素包括一些修飾性的圖素可以放寬要求。

3.3提出合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。由于目前許多規(guī)劃設(shè)計(jì)單位都使用AutoCAD進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，因此需要根據(jù)上述原則，在已有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、部門標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上建立一套完整的《規(guī)劃圖AutoCAD分層標(biāo)準(zhǔn)》，向有關(guān)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位發(fā)放。同時(shí)，制定相應(yīng)措施，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及規(guī)劃管理部門可以使用規(guī)劃管理信息系統(tǒng)對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查。

3.4通過計(jì)算機(jī)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查。如果規(guī)劃設(shè)計(jì)單位報(bào)送上來的設(shè)計(jì)方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定的格式標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導(dǎo)入系統(tǒng)，與地形圖、管線圖等圖層進(jìn)行疊加顯示，同時(shí)可以對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行指標(biāo)計(jì)算、比較，進(jìn)行查詢、統(tǒng)計(jì)、分析等。

3.5將規(guī)劃設(shè)計(jì)成果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)資料。審批通過的規(guī)劃圖（如控制性詳規(guī)等），可以成為規(guī)劃管理信息系統(tǒng)的參考資料，為審批、方案研究及后續(xù)分析等工作服務(wù)工程流程可由圖1表示：

4施工管理的重要性分析

所謂施工管理就是對(duì)工程項(xiàng)目的施工建設(shè)過程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司一般由工程管理部門具體負(fù)責(zé)施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來確定。常見的建設(shè)項(xiàng)目承發(fā)包模式有：平行承發(fā)包模式（分別發(fā)包）、施工總承包模式（GC）、施工總承包管理模式（MC）、（設(shè)計(jì)加施工）承包模式、項(xiàng)目總承包模式、CM（Construction Management）承發(fā)包模式等。在我國(guó)，房地產(chǎn)的施工建設(shè)一般采用前兩種形式來進(jìn)行，即要么對(duì)工程的施工完全發(fā)包給一個(gè)施工單位完成，要么對(duì)不同建筑項(xiàng)目（建筑結(jié)構(gòu)、綠化、建筑設(shè)備、市政管線等）分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。對(duì)大型的工程項(xiàng)目、或者高檔的樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮采用MC模式或CM承發(fā)包模式來進(jìn)行施工管理。施工總承包管理模式（MC）是指業(yè)主（開發(fā)商）和某個(gè)具有豐富施工管理經(jīng)驗(yàn)的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進(jìn)行分包的招標(biāo)和分包。MC模式可以加快施工進(jìn)度，其費(fèi)用一般按照建筑安裝費(fèi)的某一比例提取。CM承包模式是由開發(fā)企業(yè)委托CM單位，以一個(gè)承包商的身份，采取Fast Track（快速路徑）的生產(chǎn)組織方式，來進(jìn)行施工管理，直接指揮施工活動(dòng)，在一定程度上影響設(shè)計(jì)活動(dòng)，一般它和開發(fā)商訂立“cost plus”方式的合同。其特點(diǎn)是設(shè)計(jì)與施工充分搭接，且工程項(xiàng)目的保證最大費(fèi)用使CM企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項(xiàng)目。為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量控制、進(jìn)度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用，即通過施工資質(zhì)驗(yàn)證、招投標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)施工檢查（包括材料質(zhì)量、施工技術(shù)及程序、精確與安全等）、監(jiān)理單位的督察、工程款的有序發(fā)放等等措施，開發(fā)商能夠?qū)こ添?xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本進(jìn)行掌控。當(dāng)然施工管理也包括與供貨商關(guān)系的協(xié)調(diào)。

5建筑工程開發(fā)管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理與施工管理之間的相互協(xié)調(diào)與促進(jìn)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，顯然，如果要完成一項(xiàng)成功的工程項(xiàng)目就必須在這四個(gè)方面都做得出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，協(xié)調(diào)這四個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進(jìn)和合作是開發(fā)企業(yè)的重要內(nèi)容（部分地體現(xiàn)在開發(fā)管理工作中）。

房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑設(shè)計(jì)與施工的分離有利于各自專業(yè)化水平的提高；但是設(shè)計(jì)與施工的分離也帶來了很多問題。比如，設(shè)計(jì)者不了解施工工藝，從而使設(shè)計(jì)方案施工困難，影響項(xiàng)目建設(shè)的成本和進(jìn)度；或者施工單位經(jīng)驗(yàn)不足，不太懂建筑設(shè)計(jì)，未能“按圖施工”。為了解決這類問題，工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實(shí)用的管理方法?？墒┕ば裕–onstructability）是指“將施工知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)最佳地應(yīng)用到項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、采購(gòu)和現(xiàn)場(chǎng)操作中，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總體目標(biāo)”。在房地產(chǎn)開發(fā)中，也即建筑師、工程師根據(jù)開發(fā)商的要求規(guī)劃設(shè)計(jì)出滿足計(jì)劃目標(biāo)的、最經(jīng)濟(jì)、最容易施工的方案；項(xiàng)目的開發(fā)管理人員依據(jù)該方案，考慮各種人力、材料、施工設(shè)備的調(diào)度和使用時(shí)間，提出最佳的進(jìn)度計(jì)劃；施工管理人員或承包商根據(jù)自身的施工（管理）經(jīng)驗(yàn)對(duì)該方案采用適當(dāng)?shù)牟牧虾凸しǎ谝?guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)建筑師、工程師提出建議，在一定程度上影響設(shè)計(jì)方案，從而避免浪費(fèi)及施工上的困難?？墒┕ば詮?qiáng)調(diào)工程建設(shè)施工的可行性和容易性，比如場(chǎng)地大小、施工設(shè)備、時(shí)間氣候以及勞動(dòng)成本等方面的限制在設(shè)計(jì)中未能加以考慮，可施工性研究就是對(duì)有關(guān)的設(shè)計(jì)的內(nèi)容進(jìn)行討論、分析和改進(jìn)。

另一方面，施工單位或開發(fā)商的工程管理部門未能和設(shè)計(jì)單位溝通達(dá)成理解和協(xié)調(diào)，不少建筑竣工后和規(guī)劃設(shè)計(jì)不一致。因此，可施工性研究的實(shí)施以及設(shè)計(jì)的正確施工都需要具備以下幾個(gè)要素：

5.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的強(qiáng)力支持。作為投資者，開發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及設(shè)計(jì)的研究放在相當(dāng)重要的位置上，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初、規(guī)劃設(shè)計(jì)完成以及施工完成的時(shí)候召集設(shè)計(jì)人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開研究會(huì)議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項(xiàng)目的目標(biāo)。

5.2盡早實(shí)施。在項(xiàng)目的早期，項(xiàng)目決策的成本很少，但這些決策卻能夠?qū)?xiàng)目的整體成本產(chǎn)生重要影響，可施工性研究的對(duì)工程造價(jià)的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢(shì)，產(chǎn)生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設(shè)計(jì)說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計(jì)的可施工性研究中去，而其中開發(fā)商更加要做好前期的項(xiàng)目決策。

5.3持續(xù)開展研究。一方面，可施工性研究強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目實(shí)施的全過程中進(jìn)行系統(tǒng)的研究，充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。即可施工性研究和設(shè)計(jì)研究成為項(xiàng)目總體規(guī)劃的一部分。另一方面，實(shí)習(xí)“知識(shí)管理”，即通過計(jì)劃和總結(jié)，將研究過程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)很好地紀(jì)錄和升華，將業(yè)務(wù)流程中無序的知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)化管理，使之成為“可利用再生資源”，實(shí)現(xiàn)知識(shí)共享和再利用。

6結(jié)語

綜上所述，企業(yè)都以獲取持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為目標(biāo)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過程中實(shí)施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)運(yùn)營(yíng)、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 畢星，翟麗.項(xiàng)目管理.上海復(fù)旦大學(xué)出版社，2002-12.

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；工程管理

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，開發(fā)項(xiàng)目的管理是具有關(guān)鍵地位的。它之所以如此重要是因?yàn)樗梢越档凸こ坛杀?，縮小工程的施工風(fēng)險(xiǎn)。但是，在目前來看，工程管理還是一項(xiàng)十分復(fù)雜的系統(tǒng)性管理工作，工程的管理存在建設(shè)的每一個(gè)部分。若房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理所收到的成效較好，有利于提高整個(gè)房地產(chǎn)工程的質(zhì)量。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理概述

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的重要意義

①由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的建設(shè)內(nèi)容較為廣泛，其工程管理在項(xiàng)目的建設(shè)過程屬于一線的基礎(chǔ)性綜合管理工作，同工程建設(shè)的每一環(huán)節(jié)都有著直接聯(lián)系，只有條理性和系統(tǒng)性較強(qiáng)的管理才能夠確保工程保質(zhì)保量的按時(shí)完成。②房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理有利于疏通房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目過程的社會(huì)關(guān)系。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的過程中，要與社會(huì)各個(gè)部門、企業(yè)之間產(chǎn)生聯(lián)系，而這些聯(lián)系大多由開發(fā)項(xiàng)目的工程管理員進(jìn)行，只有管理恰當(dāng)才能確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的完整性。③房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理是工作量較多且最為主要的一項(xiàng)職能工作，它貫穿在整個(gè)投資建設(shè)過程。從前期的決策階段到后期的交付使用階段，甚至是實(shí)施過程的其他職能活動(dòng)，所有的工作都在工程管理范圍之內(nèi)，全都離不開工程管理工作。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的具體內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的內(nèi)容繁多，以蒙山新聯(lián)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房工程、興隆佳苑、興隆花園等開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目為例，具體的工程管理內(nèi)容主要有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體規(guī)劃與管理、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)理、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的配合協(xié)調(diào)管理工作、工程驗(yàn)收的管理幾個(gè)方面:

1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體規(guī)劃與管理。此項(xiàng)管理內(nèi)容是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行施工之前不可缺少的重要步驟，主要是制定出切實(shí)可行的工程方案。嚴(yán)禁將規(guī)劃時(shí)間縮短來加快工程的開工，以免后期工作無法正常的進(jìn)行，使得建設(shè)成本額外的增加。

2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)理。房地產(chǎn)建筑物自身質(zhì)量的好壞對(duì)于其競(jìng)爭(zhēng)有著重要影響，想要獲得更多的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，首要任務(wù)是確保建筑物的質(zhì)量。所以在建設(shè)過程要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工做到嚴(yán)格的監(jiān)理，一旦發(fā)現(xiàn)存有質(zhì)量問題要及時(shí)的嚴(yán)查落實(shí)。

3）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的配合協(xié)調(diào)管理工作。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及因素較多，建設(shè)的范圍較廣，在建設(shè)過程中免不了出現(xiàn)矛盾。工程管理有利于協(xié)調(diào)所出現(xiàn)的各種矛盾，配合好建設(shè)單位，使工程建設(shè)順利的進(jìn)行。

4）工程驗(yàn)收的管理。只有符合合同有關(guān)竣工相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的工程才算是竣工完成，因此，在工程竣工前應(yīng)兩格參照國(guó)家相關(guān)的質(zhì)量審核標(biāo)準(zhǔn)，開展驗(yàn)收工作。驗(yàn)收工作開展得好有利于縮短竣工的時(shí)間，順利進(jìn)行竣工結(jié)算。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的現(xiàn)狀

目前部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理存在的現(xiàn)狀有:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的體制尚未健全、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理前期的準(zhǔn)備工作不足、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理沒有明確的獎(jiǎng)懲制和責(zé)任制，如圖1所示。

圖1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理存在的現(xiàn)狀

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的體制尚未健全

作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中較為重要的一個(gè)方面，管理體制對(duì)于工程管理具有重要影響，若管理體制欠缺，不但會(huì)阻礙開發(fā)項(xiàng)目工程的實(shí)施，還會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展。當(dāng)前形勢(shì)下，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都普遍存在削減管理人數(shù)來節(jié)約開支和成本，致使出現(xiàn)工程管理人員空缺的現(xiàn)象。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理前期的準(zhǔn)備工作不足

許多的房地產(chǎn)開發(fā)公司通常情況下都將關(guān)注的焦點(diǎn)過多集中在所開發(fā)的地塊位置、周邊配套設(shè)施以及商業(yè)環(huán)境上面，缺乏工程前期調(diào)研準(zhǔn)備工作，對(duì)技術(shù)資料掌握也不是很充足。另外，開發(fā)商對(duì)工程管理工作了解的不多，導(dǎo)致開發(fā)商草率的進(jìn)行開工，由于對(duì)工程管理缺乏足夠的掌握，在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)沒有充分的依據(jù)，也無法進(jìn)行項(xiàng)目管理的預(yù)測(cè)以及控制團(tuán)。同時(shí)也致使開發(fā)單位不能很好的了解和掌握城市相關(guān)信息，在一定程度上給業(yè)主帶來許多困擾和不便。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理沒有明確的獎(jiǎng)懲制和責(zé)任制

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理中，質(zhì)量管理是較為關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，但是通常會(huì)存在工作人員責(zé)任不明確，無法將責(zé)任與質(zhì)量相掛鉤的問題，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題無法及時(shí)找出具體的責(zé)任人，久而久之導(dǎo)致工作人員的責(zé)任感逐漸淡薄，影響總體的工程質(zhì)量。另外，在工程管理中欠缺獎(jiǎng)懲制度，在管理方面成績(jī)突出的人員沒有得到相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，嚴(yán)重的降低工作人員的工作積極性，從而導(dǎo)致工作人員在工作上敷衍了事。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的措施

基于以上大部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中目前的現(xiàn)狀，并結(jié)合我們具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，如:梧州市大型高尚低層住宅小區(qū)“歐洲花園”商品房開發(fā)項(xiàng)目、銀湖碧苑商品房開發(fā)項(xiàng)目等具體的實(shí)例，采取合理有效的措施在今后的工作中加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理將顯得很有必要。

（1）健全房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的體制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要穩(wěn)步的生存發(fā)展下去，就必須以健全的工程管理體制作為前提。如:“歐洲花園”雖有一套完整的工程管理體系，但在實(shí)際執(zhí)行的過程中，因?yàn)楣芾眢w制尚有欠缺的部分，使得管理不夠充分。建立健全的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理體制，首要任務(wù)是優(yōu)化配置房地產(chǎn)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以及管理部門，同時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理實(shí)際的工作需求進(jìn)行人員的適當(dāng)分配，滿足房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理過程中的具體工作，并將這些工作具體落實(shí)到位。

（2）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理前期的準(zhǔn)備工作

要優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理工作就要加強(qiáng)工程管理前期的準(zhǔn)備工作，其中包括設(shè)計(jì)階段與規(guī)劃階段的準(zhǔn)備工作，在設(shè)計(jì)階段應(yīng)該充分重視并規(guī)劃設(shè)計(jì)，將市場(chǎng)的需求作為出發(fā)點(diǎn)，綜合考慮生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、性能等多個(gè)方面的設(shè)計(jì)，全方位協(xié)調(diào)與平衡利益，避免不停變更所致的浪費(fèi)習(xí)。除此之外，同設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)聯(lián)系，做到全面的管理，使前期管理、過程管理、事后管理一致，使項(xiàng)目管理成為動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)。同時(shí)也要結(jié)合具

體實(shí)際情況，遵循預(yù)算的施工圖。

（3）建立并完善工程管理的責(zé)任和獎(jiǎng)懲機(jī)制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理體系要長(zhǎng)期的維持下去首先必須要有相應(yīng)有效的工程管理責(zé)任制，將具體責(zé)任落實(shí)到負(fù)責(zé)人。其次建立工程績(jī)效管理，建立起確實(shí)可行的工程管理績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)以及明了的獎(jiǎng)懲機(jī)制，做到準(zhǔn)確、客觀的將責(zé)任制的工程管理推行到底，強(qiáng)化責(zé)任和明確分工，并使工作人員得到相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰。最后，加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目的施工管理，充分的調(diào)動(dòng)工程管理人員的工作主動(dòng)性一、積極性和創(chuàng)造性。

結(jié)語

綜上所述，作為工程建設(shè)中較為重要的職能性工作，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性的復(fù)雜工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將當(dāng)代房地產(chǎn)的開發(fā)管理的理念、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求以及對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確把握作為基礎(chǔ)，以最新施工技術(shù)作為依托，并將專業(yè)化管理當(dāng)作核心，投入大量?jī)?yōu)秀人力資源進(jìn)行全面管理。并健全開發(fā)項(xiàng)目工程管理體制，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的管理，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃向上的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]馬永杰，碟軍濤.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)管理分析[[J].科技資訊，2010. 25 （12）;123-242.

篇5

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；管理；策劃

引言

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有以下特點(diǎn)：復(fù)雜、系統(tǒng)、周期長(zhǎng)、投資大、風(fēng)險(xiǎn)多。房地產(chǎn)開發(fā)一般分為三個(gè)階段，第一個(gè)階段為項(xiàng)目策劃，第二個(gè)階段為項(xiàng)目設(shè)計(jì)，第三個(gè)階段為項(xiàng)目實(shí)施。開發(fā)商是房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中主體，對(duì)項(xiàng)目的全程（從策劃到竣工，再到交付使用）進(jìn)行組織與實(shí)施，并對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)。開發(fā)商能否對(duì)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)行之有效的管理，不僅影響到收益的大小，更對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量有著至關(guān)重要的影響，所以有必要對(duì)管理這一要素進(jìn)行探究。就我國(guó)目前情況而言，雖然房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理發(fā)展的時(shí)間比較長(zhǎng)，但是，仍然缺乏經(jīng)驗(yàn)，對(duì)合理、高效的管理模式的形成仍需探索。

1 房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理存在的問題

目前，有四種管理方法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范，他們分別是部門制、公司制、事業(yè)部制和專業(yè)管理。其中部門制是當(dāng)今項(xiàng)目管理中最常見的方式，它的具體做法是設(shè)立一些相互關(guān)聯(lián)的管理部門，對(duì)工程的各部分進(jìn)行管理。公司制主要針對(duì)單一項(xiàng)目進(jìn)行管理。事業(yè)部制，參與工程的整個(gè)階段，其中包括財(cái)務(wù)核算，還有工程的具體經(jīng)營(yíng)。專業(yè)管理應(yīng)用的范圍比較小，主要對(duì)設(shè)計(jì)后的一些工作進(jìn)行管理。就當(dāng)前管理方法而言，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中仍然存在諸多問題。例如：同時(shí)幾個(gè)樓盤開工時(shí)，資金、人員的調(diào)度和進(jìn)度的控制都很困難；許多事不知道誰負(fù)責(zé)，一件事許多人負(fù)責(zé)；沒有計(jì)劃，只有個(gè)別人的指示；有計(jì)劃，但不按計(jì)劃做，也不按計(jì)劃考核；具體問題長(zhǎng)時(shí)間議而不決，各部門互相推諉或爭(zhēng)權(quán)。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理過程中存在的問題

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃準(zhǔn)備不足

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該重視客戶的需要，將客戶的需要作為中心。太過關(guān)注市場(chǎng)變化以及客戶需求也容易引發(fā)一系列問題，例如前期策劃準(zhǔn)備不足、方案不夠詳細(xì)，進(jìn)而造成市場(chǎng)消費(fèi)定位出現(xiàn)偏頗。商討、決策耗費(fèi)了大量時(shí)間，必然會(huì)導(dǎo)致工程項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到實(shí)施，這個(gè)過程時(shí)間上的延長(zhǎng)。項(xiàng)目的決策需要項(xiàng)目計(jì)劃的支持，若項(xiàng)目計(jì)劃不夠詳細(xì)具體，必然會(huì)對(duì)項(xiàng)目決策造成影響，使其久久不能被確定。如果匆忙做出決策，將會(huì)導(dǎo)致管理體系缺乏整體性與系統(tǒng)性，這對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施是相當(dāng)不利的，工程的質(zhì)量和進(jìn)度也將受到拖累。

2.2 成本控制不理想

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的重點(diǎn)，應(yīng)該貫穿整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的始終。成本控制和質(zhì)量控制一直以來都是開發(fā)項(xiàng)目中重點(diǎn)管理對(duì)象。當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)這個(gè)環(huán)節(jié)中更多注重的是項(xiàng)目的功能以及外觀，對(duì)項(xiàng)目成本考慮不夠充分，沒能在設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目方案的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行透徹研究，導(dǎo)致耗時(shí)耗力，最終得到的方案卻不具備實(shí)施的可行性，這是得不償失的。

2.3 工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證

質(zhì)量是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的核心，即便是成本控制也要以保證質(zhì)量為前提。房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理與施工很難做到絕對(duì)的統(tǒng)一，項(xiàng)目的后續(xù)質(zhì)量很難得到從始至終的保證。項(xiàng)目施工前期，管理起來比較容易。在收尾階段，就會(huì)出現(xiàn)大量的問題。比如總承包商和分包商只有發(fā)包沒有管理，在項(xiàng)目施工過程中配合不協(xié)調(diào)，彼此管理權(quán)限不明確，極其容易引發(fā)矛盾。在工程完成后，還有可能出現(xiàn)驗(yàn)收的問題以及事后的質(zhì)量管理問題。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理優(yōu)化對(duì)策

以上種種管理中的弊端強(qiáng)烈呼喚現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理技術(shù)，誰擁有了現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理知識(shí)，并將其創(chuàng)造性地應(yīng)用到開發(fā)建設(shè)中，誰就能適應(yīng)市場(chǎng)的需要，并能在房地產(chǎn)業(yè)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，樹立起自己的品牌形象。雖然應(yīng)對(duì)方式有很多，但以下著重就幾個(gè)具體有效地項(xiàng)目工程管理優(yōu)化對(duì)策進(jìn)行闡述。

3.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理

公司內(nèi)部管理松散、控制困難、調(diào)度無能是因?yàn)楣緝?nèi)部各職能責(zé)任劃分不清導(dǎo)致。因此，最有效的方法就是對(duì)各部門的責(zé)任進(jìn)行清晰具體的劃分，明確責(zé)任范圍。只有通過對(duì)各部門責(zé)任的清楚劃分，才能一一對(duì)應(yīng)的進(jìn)行績(jī)效考核，切實(shí)提高公司內(nèi)部的績(jī)效管理水平，從而達(dá)到強(qiáng)化公司內(nèi)部管理的目的。

加強(qiáng)項(xiàng)目進(jìn)度管理是內(nèi)部管理的一個(gè)重要方面，制訂項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃是實(shí)施進(jìn)度管理的重要措施，計(jì)劃編制完畢，只有在實(shí)施階段加強(qiáng)控制，才能保證計(jì)劃的可行性和權(quán)威性，使計(jì)劃收到預(yù)期目標(biāo)。計(jì)劃的控制過程就是對(duì)計(jì)劃的監(jiān)督、檢查過程。在項(xiàng)目實(shí)施過程中對(duì)施工情況進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤、檢查、收集信息、然后與計(jì)劃進(jìn)度作比較，并對(duì)一些偏出做出分析，最后找出原因，及時(shí)調(diào)整和校準(zhǔn)，修改以后繼續(xù)施工。項(xiàng)目結(jié)束后應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目效果分析、評(píng)價(jià)，這是檢測(cè)進(jìn)度計(jì)劃管理效果的重要方法，也能對(duì)項(xiàng)目管理水平進(jìn)行總結(jié)、反饋和提高。

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；工程管理

1前言

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅開發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，而且對(duì)于施工要求也較高，這就需要對(duì)其做好相應(yīng)的工程管理工作，以免造成較大的資源浪費(fèi)或者是建設(shè)問題。將科學(xué)合理的管理方法應(yīng)用到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理中，能夠使得建設(shè)資源得到最大化的應(yīng)用，并且有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的井然有序進(jìn)行，最終為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)獲得更大的利益打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2工程管理的概念以及模式

2.1工程管理的概念

房地產(chǎn)企業(yè)是以盈利為目的的，而盈利的途徑就是開源節(jié)流，其中，開源是指開發(fā)新產(chǎn)品、開拓新市場(chǎng)、開展新業(yè)務(wù)等等，而節(jié)流則主要體現(xiàn)在企業(yè)的成本控制方面，而工程管理便是其中很關(guān)鍵的因素，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，自然也不例外，在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，進(jìn)行工程管理能夠使得施工資源得到最大化的利益，從而有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2.2工程管理的模式

在工程管理中，為了提高成本控制的精確程度，而引入了數(shù)字模型，從而使得成本預(yù)算工作變得更加的具體化，并且在項(xiàng)目管理的各個(gè)階段的成本都能進(jìn)行有效地成本控制，為了降低企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)出現(xiàn)偏差的現(xiàn)象發(fā)生的可能性，通常會(huì)將成本的控制與預(yù)算進(jìn)行結(jié)合，因?yàn)樵陧?xiàng)目管理中，根據(jù)成本控制的過程就可以判斷其是否存在問題。

3加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的策略

3.1明確材料的品牌、規(guī)格和價(jià)格

由于現(xiàn)在的施工材料品種非常的多，再加上價(jià)格也是相差甚大，如果不做好相應(yīng)的措施進(jìn)行控制，那么將會(huì)使得建筑工程的造價(jià)將會(huì)大幅度的上升。因此，在開始施工之前，就必須要對(duì)施工中所使用到的材料的品牌、規(guī)格和相應(yīng)的價(jià)格有一個(gè)明確的規(guī)定，并且還需要自身對(duì)市場(chǎng)上建筑材料的價(jià)格有非常清晰地了解，這樣不僅能夠根據(jù)業(yè)主的實(shí)際需求進(jìn)行更好的建筑工程施工，同時(shí)還能有效的防止因材料價(jià)格上面的差異而出現(xiàn)工程造價(jià)波動(dòng)過大的情況出現(xiàn)。

3.2對(duì)施工資源進(jìn)行合理地分配

在進(jìn)行建筑施工的時(shí)候，不管是進(jìn)行施工的工作人員，還是所使用到的施工材料和機(jī)械設(shè)備，這些都需要投入大量的資金。因此，為了確保將工程造價(jià)工作做得更好，還需要邀請(qǐng)有關(guān)部門的人員在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)測(cè)，對(duì)于施工中的各項(xiàng)投入進(jìn)行精準(zhǔn)的確定，以減少不必要的資金浪費(fèi)。最后，對(duì)于建筑施工中的定價(jià)，還需要進(jìn)行相應(yīng)的校對(duì)，從而避免造成較大的定價(jià)誤差。

3.3工程質(zhì)量監(jiān)管

就現(xiàn)階段來看，我國(guó)工程質(zhì)量監(jiān)管人員的素質(zhì)水平比較低。為了從根本上控制工程監(jiān)管質(zhì)量，監(jiān)管單位必須對(duì)質(zhì)量工作人員的素質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格考核，不但嚴(yán)格要求監(jiān)管人員擁有自律性和自覺性，而且還嚴(yán)格要求監(jiān)管人員具有良好的工作態(tài)度與經(jīng)驗(yàn)，能夠嚴(yán)格要求自己并嚴(yán)格處理所監(jiān)管工作中的問題。在工作過程中，還需要工程質(zhì)量監(jiān)管部門對(duì)工作人員的進(jìn)行定期培訓(xùn)和教育，從而使工作人員在工作和學(xué)習(xí)中進(jìn)步。與此同時(shí)，傳統(tǒng)的工程質(zhì)量監(jiān)督理念往往會(huì)導(dǎo)致方法錯(cuò)誤、工程質(zhì)量低等問題的產(chǎn)生。因此，在建筑工程的質(zhì)量監(jiān)督過程中，必須要與時(shí)俱進(jìn)，創(chuàng)新工程質(zhì)量監(jiān)督理念，滿足時(shí)展與市場(chǎng)需求的客觀要求。一方面，投資方應(yīng)該在一定程度放棄直接的干預(yù)建筑工程，尤其是在專業(yè)施工技術(shù)的重要環(huán)節(jié)，把工程質(zhì)量監(jiān)督工作交由監(jiān)理部門，恢復(fù)施工單位的主動(dòng)權(quán)。另一方面，在工程質(zhì)量監(jiān)督過程中，必須充分考慮市場(chǎng)、地區(qū)間的差異性，樹立工程質(zhì)量監(jiān)督意識(shí)，創(chuàng)新質(zhì)量監(jiān)督方法，重視建筑工程的質(zhì)量監(jiān)督工作，以確保落實(shí)建筑工程的質(zhì)量監(jiān)督的各項(xiàng)工作。最后，還需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)項(xiàng)目的監(jiān)管力度，從而確保房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的公平和公正性，這樣能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)項(xiàng)目的更好進(jìn)行打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。與此同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售，也需要加大監(jiān)管的力度，嚴(yán)禁房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“假買假賣”的情況，一旦發(fā)現(xiàn)有此種情況，需要進(jìn)行嚴(yán)肅處理，從而為房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展提供良好的環(huán)境。

3.4工程變更管理

在對(duì)工程進(jìn)行建設(shè)的過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)工程變更的情況。對(duì)于工程的變更一般是由當(dāng)事人或者第三方提出的，在提出之后需要經(jīng)過多方協(xié)商，協(xié)商達(dá)成一致才有效。眾所周知，在工程建設(shè)的過程中，如果出現(xiàn)工程變更的情況，那么不僅會(huì)延長(zhǎng)工程的建設(shè)工期，同時(shí)還會(huì)因?yàn)楣こ痰淖兏a(chǎn)生額外的費(fèi)用。由于工程的建設(shè)工作往往是不可預(yù)見的，因此在對(duì)工程進(jìn)行管理的時(shí)候，將合同管理應(yīng)用其中，如果發(fā)生工程變更的情況，若是業(yè)主提出需要進(jìn)行變更的，監(jiān)理工程師能夠根據(jù)實(shí)際的合同來規(guī)定工程的變更情況。如果是承包商請(qǐng)求變更，監(jiān)理工程師首先需要對(duì)變更方案進(jìn)行審查，審查合格后還必須報(bào)給業(yè)主，只有業(yè)主同意之后才能再根據(jù)合同的情況來進(jìn)行工程的變更。對(duì)于工程變更之后所產(chǎn)生的額外費(fèi)用，可以依據(jù)合同來進(jìn)行分配，這樣能夠有效地減少因工程變更而發(fā)生的糾紛問題，最終確保整個(gè)工程建設(shè)能夠更好的進(jìn)行。

4結(jié)束語

綜上所述，隨著我國(guó)建筑市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)要求將會(huì)越來越高。如果在實(shí)際的施工過程中，不能做好相應(yīng)的工程管理工作，那么將會(huì)使得房地產(chǎn)施工項(xiàng)目的問題叢生，這對(duì)于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，促進(jìn)其將來的進(jìn)一步發(fā)展是非常不利的。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)管理人員，需要重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理工作，并且在今后的實(shí)際工作中，不斷學(xué)習(xí)和總結(jié)工程管理的要求，確保將這一工作做得更好，最終促進(jìn)我國(guó)建筑行業(yè)獲得更快、更好的發(fā)展。

作者:姚珊妹 單位:新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)第一師阿拉爾市房產(chǎn)管理局

參考文獻(xiàn)：

[1]孫國(guó)林.淺析影響建筑工程項(xiàng)目質(zhì)量控制和管理的重要因素[J].項(xiàng)目管理與項(xiàng)目控制,2013(8):18～20.

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)：項(xiàng)目：工程管理

一、項(xiàng)目工程管理的涵義

今天的社會(huì)是一個(gè)項(xiàng)目的社會(huì)，我們居住的房屋、使用的各種電器、各種日用品等的生產(chǎn)制造都是通過項(xiàng)目形式來運(yùn)行的。工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，也是一個(gè)實(shí)質(zhì)性的環(huán)節(jié)，如何做好工程管理一直是一個(gè)困擾房地產(chǎn)開發(fā)商的主要問題。解決這個(gè)主要問題，將使工程管理躍上一個(gè)新的臺(tái)階。工程管理可具體分為工程進(jìn)度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理。 工程進(jìn)度管理是管理過程，時(shí)間就是金錢，時(shí)間就是生命，加快工程進(jìn)度，節(jié)約工程工期，快速高效地進(jìn)行生產(chǎn)運(yùn)作，才能不被激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)所淘汰。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果，工程質(zhì)量是工程之根本，只有在滿足質(zhì)量的情況下，工程進(jìn)度管理才有其意義“造名，更要造實(shí)”。用質(zhì)量說話才能底氣十足。工程成本管理是管理造價(jià)，工程造價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)的核心控制區(qū)，合理降低工程造價(jià)，一方面可使房地產(chǎn)開發(fā)追求最大利潤(rùn)，另一方面可加大房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

二、房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目工程管理存在的問題

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)正處于行業(yè)高速發(fā)展的環(huán)境中，企業(yè)每天所面臨的不僅僅是幾個(gè)純粹的開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)或者項(xiàng)目銷售，而是處理成百上千不斷發(fā)生和變化的項(xiàng)目工程相關(guān)事件或是對(duì)紛繁蕪雜的各種資源進(jìn)行整合，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)質(zhì)是管理眾多不斷變化因素的系統(tǒng)性平臺(tái)。不少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在著質(zhì)量低劣、交房脫期、空置率高、缺乏與客戶溝通等問題，這表明了當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中項(xiàng)目管理人員匱乏，項(xiàng)目管理水平低下的狀況。要解決這些問題，開發(fā)企業(yè)就要在管理模式上下功夫，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目制管理的研究和應(yīng)用，把項(xiàng)目制管理作為一種新生的、先進(jìn)的、高效的管理模式，給予積極關(guān)注。

三、房地產(chǎn)工程管理的方式

如何做好房地產(chǎn)工程管理呢？我認(rèn)為其方式有三，第一，選擇優(yōu)秀的勘探和設(shè)計(jì)單位。優(yōu)秀的單位是工程建設(shè)的先頭兵，一個(gè)好的勘探隊(duì)伍能準(zhǔn)確地對(duì)土質(zhì)情況進(jìn)行定位，提供合理的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)依據(jù)，從而節(jié)約工程的造價(jià)。一個(gè)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位能精確地對(duì)房屋進(jìn)行設(shè)計(jì)，優(yōu)化工程結(jié)構(gòu)，減少并且避免不必要的浪費(fèi)，節(jié)約了工程造價(jià)并加快了工程進(jìn)度。第二，選擇素質(zhì)高的施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理。施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)好壞，直接關(guān)系著工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。怎么去選擇，應(yīng)當(dāng)有一個(gè)整套的組織架構(gòu)，如：施工企業(yè)資質(zhì)、施工企業(yè)技術(shù)力量、施工企業(yè)機(jī)械設(shè)備、近三年的工作業(yè)績(jī)、企業(yè)可靠度和誠(chéng)信度、項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)理素質(zhì)及能力、員工素質(zhì)及能力等。施工企業(yè)的技術(shù)和設(shè)備有助于工程更好更快的完成使命。企業(yè)誠(chéng)信度高證明企業(yè)一貫都有可靠的技術(shù)力量和聲譽(yù)。一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)房地產(chǎn)的工程管理具有推動(dòng)作用。他經(jīng)驗(yàn)豐富，對(duì)工程的把握恰到好處。員工的素質(zhì)和能力的高度對(duì)整個(gè)工程的作用不可小覷。集體力量大。只有多方面了解和掌握這些信息，加大篩選的力度，才能為我們選擇優(yōu)秀的項(xiàng)目班子提供合理的依據(jù)。第三，建立高效合理的管理模式。高效的管理模式雖是一種廣泛的行為，但也可進(jìn)行系統(tǒng)的分類。如：工程材料管理、工程隊(duì)伍管理、工程資料管理等。工程材料主要是指工程甲供材，我們要加大甲供材的市場(chǎng)調(diào)研，多方面進(jìn)行比較和區(qū)分，合理的選價(jià)和選材，嚴(yán)把材料質(zhì)量和數(shù)量關(guān)，提高材料的供應(yīng)速度，這就同時(shí)加快了工程進(jìn)度、提高了工程質(zhì)量和降低了工程成本。工程隊(duì)伍是工程建設(shè)的主體，要對(duì)工程隊(duì)伍進(jìn)行行之有效的管理，如：合理的施工組織設(shè)計(jì)、有效的獎(jiǎng)罰制度等，這樣才能保證工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。工程資料是工程的檔案，記錄著工程建設(shè)的整個(gè)過程，表現(xiàn)著工程特征。真實(shí)具體的做好工程資料，能切實(shí)反映工程質(zhì)量的好壞，為工程質(zhì)量的評(píng)定提供了合理的依據(jù)。

四、結(jié)語

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的歷史階段，市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。面對(duì)新形勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何搞好項(xiàng)目管理，是企業(yè)生存的根本，也是提升核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。房地產(chǎn)工程周期長(zhǎng)，綜合性強(qiáng)，在工程的不同階段，工程管理內(nèi)容的側(cè)重點(diǎn)不同。盡管有這些內(nèi)容的不同側(cè)重點(diǎn)，但工程管理在各個(gè)階段都很重要。開發(fā)商加強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)管理水平，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。所以，既要注重技術(shù)的合理性又要保證工程施工的質(zhì)量和成本，加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

參考文獻(xiàn)：

[1] 李清立.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)

篇8

1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的作用和意義

1.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的項(xiàng)目方案開發(fā)階段對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)能產(chǎn)生相應(yīng)的影響。房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目階段開發(fā)過程中由于設(shè)計(jì)公司的選擇存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，選擇適當(dāng)或是嚴(yán)格考核相應(yīng)的設(shè)計(jì)公司則能充分保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和實(shí)施的質(zhì)量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設(shè)計(jì)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之時(shí)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的管理，則能加強(qiáng)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，減小房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上對(duì)工程項(xiàng)目的實(shí)施和管理都打下了良好的基礎(chǔ)。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能促進(jìn)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理能對(duì)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量產(chǎn)生深刻的影響，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項(xiàng)資源的合理配置實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用，提供資源的能動(dòng)性控制，最終加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的管理，從而保障項(xiàng)目工程的質(zhì)量。通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理和促進(jìn)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的設(shè)計(jì)和管理模式，充分實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)對(duì)整個(gè)建筑工程的管理和規(guī)劃的整體掌控和全面管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)后續(xù)工作的促進(jìn)和基礎(chǔ)性作用。

1.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能優(yōu)化建筑項(xiàng)目的成本管理

房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目管理能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)的整體控制和管理，實(shí)際上為房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理建立了一個(gè)基礎(chǔ)的管理平臺(tái)。項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)不同，項(xiàng)目工程的成本付出和相應(yīng)的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預(yù)算以及最大限度的利潤(rùn)獲取之間尋求基本的平衡點(diǎn)，從而要在有限的資源和資金范圍內(nèi)建立高質(zhì)量高品質(zhì)的工程項(xiàng)目都必須依靠工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與項(xiàng)目的成本是緊密聯(lián)系的，良好的項(xiàng)目管理能以最少的資源消耗建設(shè)最佳的建筑工程項(xiàng)目。

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中存在的問題

2.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃準(zhǔn)備不充分

房地產(chǎn)所開發(fā)的項(xiàng)目應(yīng)以客戶的需要為中心，然而過分重視市場(chǎng)的變化程度和客戶的項(xiàng)目需求程度可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃不夠充分，項(xiàng)目的方案確定不夠詳細(xì)準(zhǔn)確，致使項(xiàng)目的市場(chǎng)消費(fèi)定位不夠準(zhǔn)確，而長(zhǎng)時(shí)間的商討和決策在一定程度上延長(zhǎng)了工程項(xiàng)目由設(shè)計(jì)到實(shí)施的時(shí)間。缺乏詳細(xì)具體的項(xiàng)目計(jì)劃報(bào)告致使項(xiàng)目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導(dǎo)致項(xiàng)目在實(shí)行和實(shí)施過程中沒有一個(gè)整體而系統(tǒng)的管理體系，影響了整個(gè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理不及時(shí)

房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目的成本管理應(yīng)貫穿于開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的過程之中，項(xiàng)目的成本和質(zhì)量控制是開發(fā)項(xiàng)目管理的重要因素。然而目前，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主要考慮項(xiàng)目的功能以及技術(shù)、美觀等因素，并未考慮到相應(yīng)的成本管理因素，也很少在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃階段將可實(shí)施的方案與項(xiàng)目的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性聯(lián)系起來，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)浪費(fèi)了較多的人力物力但所設(shè)計(jì)的方案在很大程度上缺少相應(yīng)的可行性。或是在項(xiàng)目實(shí)施階段缺乏成本管理意識(shí)導(dǎo)致了許多不必要的項(xiàng)目成本支出，大部分是取決于項(xiàng)目開發(fā)管理過程中的不及時(shí)造成的。

2.3工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和管理以項(xiàng)目和建筑的質(zhì)量為核心，項(xiàng)目的成本管理也應(yīng)以保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量為基礎(chǔ)。然而由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理和實(shí)施工作的協(xié)調(diào)上存在矛盾，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的后續(xù)質(zhì)量難以得到相應(yīng)的保證。前期的項(xiàng)目管理階段施工和管理的因素較為簡(jiǎn)單，但在項(xiàng)目實(shí)施后期收尾階段，建筑工程實(shí)施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應(yīng)的開發(fā)商和工程的分包商之間存在相應(yīng)的矛盾，工程建設(shè)過程中監(jiān)督方能對(duì)相應(yīng)的工程實(shí)施進(jìn)行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責(zé)任不清和溝通不明等致使工程的驗(yàn)收和事后的項(xiàng)目質(zhì)量管理和責(zé)任難以得到一個(gè)清晰的定義。

3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的具體措施

3.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制直接關(guān)系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)過程中應(yīng)十分注意項(xiàng)目管理的成本控制貫徹設(shè)計(jì)的始終。從開發(fā)上進(jìn)行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴(yán)密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)，選擇較好的建筑設(shè)計(jì)公司，保證建筑的設(shè)計(jì)質(zhì)量之時(shí)也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。在項(xiàng)目的實(shí)施過程中尤其注意項(xiàng)目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開支，降低生產(chǎn)成本使企業(yè)獲取最大利潤(rùn)的同時(shí)也滿足廣大消費(fèi)者的需求。

3.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的質(zhì)量管理和過程控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)建立了項(xiàng)目實(shí)施的理論平臺(tái)，奠定了項(xiàng)目實(shí)施的質(zhì)量基礎(chǔ)和項(xiàng)目管理的過程控制基礎(chǔ)。在開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之時(shí)應(yīng)對(duì)相應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行充分的了解和控制，為項(xiàng)目的實(shí)施建立詳細(xì)而可調(diào)整的可行性計(jì)劃，從而保證項(xiàng)目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項(xiàng)目計(jì)劃使開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的公司有一個(gè)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督，同時(shí)也能在項(xiàng)目的管理實(shí)施過程中實(shí)現(xiàn)對(duì)相應(yīng)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和過程控制。

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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項(xiàng)目‘項(xiàng)目管理；實(shí)踐

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2015）15-0070-01

1.引言

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長(zhǎng)、投資金額大、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長(zhǎng)短、是否可獲取高額利潤(rùn)等方面，因此顯得尤其重要。

具體講，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、銷售利稅率、自有資金利潤(rùn)率等投資效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個(gè)部門，近百個(gè)單位，以及最終用戶消費(fèi)者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項(xiàng)目的全過程和確保總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的原則與制度要求

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有周期長(zhǎng)、牽連環(huán)節(jié)多的特點(diǎn)，一般劃分為項(xiàng)目策劃階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從策劃到竣工驗(yàn)收交付使用階段的全程組織者、實(shí)施者，對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。在這個(gè)過程中，應(yīng)當(dāng)遵循的制度有：（1）必須按照土地使用權(quán)出讓合同設(shè)定的條件和國(guó)家劃撥土地的用地要求開發(fā)利用土地。（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%.（3）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。（4）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工期限開發(fā)建設(shè)。（5）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合法定條件，一是支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；二是屬于房屋建設(shè)工程的，必須完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，必須形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。（6）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。（7）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范。（8）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后方可交付使用。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)

3.1 項(xiàng)目建設(shè)工程的施工管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制管理的意義，在于有利于對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項(xiàng)目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗(yàn)等措施，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價(jià)等進(jìn)行有效控制，以確保開發(fā)項(xiàng)目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。

任何一個(gè)項(xiàng)目，進(jìn)行施工管理的關(guān)鍵是以國(guó)家相關(guān)法律和質(zhì)量管理作為中心原則，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律和法規(guī)，對(duì)工程的各個(gè)方面進(jìn)行嚴(yán)格控制：

3.1.1 施工合同的管理

施工企業(yè)同房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)所簽訂的施工約定合同，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)對(duì)其項(xiàng)目實(shí)行施工管理的法律依據(jù)。該合同的訂制是施工管理的首要任務(wù)。除了國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)條款外，還需要對(duì)施工安全與施工文明保障、工程款支付、工程驗(yàn)收、工程材料供應(yīng)、工期、工程質(zhì)量獎(jiǎng)罰等進(jìn)行明確的約定。

3.1.2 施工質(zhì)量的控制

對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行控制是施工管理中的重點(diǎn)工作。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，負(fù)責(zé)管理的人員要把握好全局，協(xié)調(diào)好施工、監(jiān)理等各個(gè)單位，共同完成施工中的質(zhì)量控制。具體要做好以下三項(xiàng)主要任務(wù)：第一，依照委托監(jiān)理合同對(duì)承擔(dān)該質(zhì)量監(jiān)理的工作人員，依照法律相關(guān)規(guī)定進(jìn)行監(jiān)督。對(duì)關(guān)鍵工序和重點(diǎn)部分，嚴(yán)格按照國(guó)家技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收。第二，對(duì)施工企業(yè)嚴(yán)格監(jiān)督，保證達(dá)到工序的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行施工中的自我質(zhì)量控制。第三，對(duì)工程所用材料要管理得當(dāng)。根據(jù)國(guó)家相關(guān)法規(guī)，運(yùn)用招標(biāo)的形式選擇質(zhì)量好、信譽(yù)高、價(jià)格合理的商家進(jìn)行材料選購(gòu)。

3.1.3 經(jīng)濟(jì)成本的控制

通常，政府規(guī)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、小區(qū)建設(shè)費(fèi)用、建安造價(jià)等構(gòu)成了一個(gè)房產(chǎn)開發(fā)工程的成本。其中建安造價(jià)占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，做到招標(biāo)的公正、公平、公開，選擇質(zhì)量保證高、信譽(yù)好、價(jià)格合理的施工單位承擔(dān)工程施工任務(wù)。第二，施工前做好工程預(yù)算，在工程施工中控制工程款項(xiàng)。第三，嚴(yán)格執(zhí)行三級(jí)簽證的制度，就是只有在經(jīng)過三級(jí)負(fù)責(zé)人的審核通過后，現(xiàn)場(chǎng)代表方才能鑒證給施工單位。做到層層審核，進(jìn)行合理鑒證。

3.1.4 工期的控制

工期的控制在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中也是非常重要的工作。因?yàn)槠洳粌H有關(guān)施工企業(yè)和開發(fā)商的利益，還關(guān)系到房產(chǎn)消費(fèi)者的利益，是一個(gè)利益的連環(huán)。所以要根據(jù)工程實(shí)際情況監(jiān)督施工單位，制訂切實(shí)可行的進(jìn)度計(jì)劃和組織設(shè)計(jì)?？梢越ㄗh施工單位采用project或p3軟件對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行管理。在每一個(gè)計(jì)劃的控制上，要配合監(jiān)理人員對(duì)施工單位的各項(xiàng)檢查，確保對(duì)工程工期的控制。

3.1.5 安全的控制

房地產(chǎn)開發(fā)商和施工單位應(yīng)該對(duì)地產(chǎn)開發(fā)的永久性和施工安全結(jié)構(gòu)足夠重視，必須根據(jù)國(guó)家相關(guān)安全規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格控制，保證工程的安全性。

3.2 項(xiàng)目的工程建設(shè)竣工驗(yàn)收

竣工驗(yàn)收是施工過程的最后一道程序，是全面檢驗(yàn)設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量、考核工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)。通過竣工驗(yàn)收，質(zhì)量合格的物業(yè)即投入使用，可以出售或出租給房戶。對(duì)于預(yù)租或預(yù)售的物業(yè)，通過投入使用，房地產(chǎn)開發(fā)商可以得到扣除預(yù)付額外的其他款項(xiàng)。因此，竣工的建設(shè)項(xiàng)目和單項(xiàng)工程，都應(yīng)該及時(shí)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，組織竣工驗(yàn)收。

在堅(jiān)持房屋建設(shè)項(xiàng)目的一般竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的情況下，建議：（1）工程建設(shè)完成后，施工單位向開發(fā)商遞交竣工報(bào)告，設(shè)計(jì)、施工單位向開發(fā)商提交圖紙。（2）開發(fā)商驗(yàn)收。開發(fā)商根據(jù)圖紙、隱蔽工程驗(yàn)收資料、關(guān)鍵部位施工紀(jì)錄，初步檢驗(yàn)工程施工質(zhì)量。（3）共同驗(yàn)收。以開發(fā)商為主，組織用戶、施工單位、設(shè)計(jì)單位、建設(shè)銀行、質(zhì)量監(jiān)督等單位共同檢查，評(píng)定工程質(zhì)量、技術(shù)資料和竣工圖紙。（4）編制工程決算。竣工決算是反映項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，是開發(fā)商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的重要依據(jù)。每項(xiàng)工程完工后，承包商在向開發(fā)商提出有關(guān)技術(shù)資格和竣工圖紙的同時(shí)，都要編制工程決算，辦理財(cái)務(wù)結(jié)算。（5）編制并移交竣工檔案。開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)資料和竣工圖是使用單位進(jìn)行管理和進(jìn)一步改造、擴(kuò)建的依據(jù)。開發(fā)項(xiàng)目竣工后，要認(rèn)真整理和清繪竣工圖紙等，并按規(guī)定移交給使用單位和城市建設(shè)檔案館。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；成本控制；質(zhì)量管理

房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)實(shí)現(xiàn)最佳的開發(fā)和管理模式，從而為房地產(chǎn)的建設(shè)實(shí)施提供良好的設(shè)計(jì)前提，從居住建筑的設(shè)計(jì)出發(fā)保證建筑的設(shè)計(jì)和建筑的質(zhì)量，建立運(yùn)行良好的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能不斷提高房地產(chǎn)商的建筑質(zhì)量從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住需求，同樣加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)管理也能實(shí)現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作模式。房地產(chǎn)的開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，在開發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮各方面的綜合因素，以科學(xué)的開發(fā)項(xiàng)目管理模式為建筑的實(shí)施和質(zhì)量奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的作用和意義

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的項(xiàng)目方案開發(fā)階段對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)能產(chǎn)生相應(yīng)的影響。房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目階段開發(fā)過程中由于設(shè)計(jì)公司的選擇存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，選擇適當(dāng)或是嚴(yán)格考核相應(yīng)的設(shè)計(jì)公司則能充分保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和實(shí)施的質(zhì)量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設(shè)計(jì)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之時(shí)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的管理，則能加強(qiáng)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，減小房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上對(duì)工程項(xiàng)目的實(shí)施和管理都打下了良好的基礎(chǔ)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能促進(jìn)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理能對(duì)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量產(chǎn)生深刻的影響，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段，公司將投入較大的人力物力和財(cái)力，為保證各項(xiàng)資源的合理配置實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用，提供資源的能動(dòng)性控制，最終加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的管理，從而保障項(xiàng)目工程的質(zhì)量。通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理和促進(jìn)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的設(shè)計(jì)和管理模式，充分實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)對(duì)整棟建筑工程的管理和規(guī)劃的整體掌握和全面管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)后續(xù)工作的完善起促進(jìn)作用。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能優(yōu)化建筑項(xiàng)目的成本管理

房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目管理能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)的整體控制和管理，實(shí)際上為房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理建立了一個(gè)基礎(chǔ)的管理平臺(tái)。項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)不同，項(xiàng)目工程的成本付出和相應(yīng)的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預(yù)算以及最大限度的利潤(rùn)獲取之間尋求基本的平衡點(diǎn)，從而要在有限的資源和資金范圍內(nèi)建立高質(zhì)量高品 質(zhì)的工程項(xiàng)目都必須依靠工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與項(xiàng)目的成本是緊密聯(lián)系的，良好的項(xiàng)目管理能以最少的資源消耗建設(shè)最佳的建筑工程項(xiàng)目。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量控制，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過程中最重要的一項(xiàng)管理活動(dòng)，其目的是為項(xiàng)目的用戶（客戶、項(xiàng)目相關(guān)者）提供高質(zhì)量的產(chǎn)品和房屋，令客戶滿意。關(guān)鍵是項(xiàng)目過程和產(chǎn)品都必須滿足項(xiàng)目目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制是采用有效措施確保實(shí)現(xiàn)合同（設(shè)計(jì)承包合同、施工合同、材料供應(yīng)合同等），商定的質(zhì)量要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并避免出現(xiàn)常見的質(zhì)量問題。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制應(yīng)做到：項(xiàng)目設(shè)計(jì)必須符合設(shè)計(jì)承包合同規(guī)定的質(zhì)量要求，并且投資額、建設(shè)規(guī)模應(yīng)控制在批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書的范圍內(nèi)；設(shè)計(jì)文件、圖紙要清晰完整，各相關(guān)圖紙這間無矛盾；項(xiàng)目的序設(shè)備先型、系統(tǒng)布置要經(jīng)濟(jì)合理、安全可靠；環(huán)境保、“三廢”處理、能源利用要符合國(guó)家和有關(guān)部門的規(guī)定指標(biāo)；施工過程要與技術(shù)要求相一致，與技術(shù)規(guī)范相一致，與設(shè)計(jì)質(zhì)量要求相一致，符合合同要求和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

2. 設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制。對(duì)設(shè)計(jì)工作質(zhì)量進(jìn)行檢查，這是一項(xiàng)十分細(xì)致的，同時(shí)又是技術(shù)性很強(qiáng)的工作。對(duì)設(shè)計(jì)工作進(jìn)行檢查要注意：設(shè)計(jì)工作以及文件是否完備，是否能被施工單位和各層次的管理人員所理解，設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范要求，特別是強(qiáng)制性的規(guī)范，如防火、安全、環(huán)保、抗震的標(biāo)準(zhǔn)，以及某些質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

3. 施工過程中的質(zhì)量控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目施工階段的質(zhì)量監(jiān)控主要是通過審核有關(guān)文件、報(bào)表以及進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查及通過試驗(yàn)檢驗(yàn)途徑和相應(yīng)的方法實(shí)現(xiàn)的。審核有關(guān)技術(shù)文件、報(bào)告或報(bào)表。審核施工現(xiàn)場(chǎng)分包單位的資質(zhì)證明文件，審批施工單位的開工申請(qǐng)書，檢查、核實(shí)與控制其施工準(zhǔn)備工作質(zhì)量，審查施工單位提交的施工組織設(shè)計(jì)方案，控制工程施工質(zhì)量的技術(shù)保障措施，審核施工承包單位提交的有關(guān)材料、半成品和構(gòu)配件的質(zhì)量證明文，確保工程質(zhì)量有可靠的物質(zhì)基礎(chǔ)，審核施工單位提交的反映施工工序的記錄、動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)資料或管理圖表，審批有關(guān)工程質(zhì)量缺陷或質(zhì)量事故的處理報(bào)告，確保質(zhì)量缺陷或事故處理的質(zhì)量。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中存在的問題

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃準(zhǔn)備不充分

房地產(chǎn)所開發(fā)的項(xiàng)目應(yīng)以客戶的需要為中心，然而過分重視市場(chǎng)的變化程度和客戶的項(xiàng)目需求程度可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃不夠充分，項(xiàng)目的方案確定不夠詳細(xì)準(zhǔn)確，致使項(xiàng)目的市場(chǎng)消費(fèi)定位不夠準(zhǔn)確，而長(zhǎng)時(shí)間的商討和決策在一定程度上延長(zhǎng)了工程項(xiàng)目由設(shè)計(jì)到實(shí)施的時(shí)間。缺乏詳細(xì)具體的項(xiàng)目計(jì)劃報(bào)告致使項(xiàng)目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導(dǎo)致項(xiàng)目在實(shí)行和實(shí)施過程中沒有一個(gè)整體而系統(tǒng)的管理體系，影響了整個(gè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理不及時(shí)

房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目的成本管理應(yīng)貫穿于開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的過程之中，項(xiàng)目的成本和質(zhì)量控制是開發(fā)項(xiàng)目管理的重要因素。就目前而言，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主要考慮項(xiàng)目的功能以及技術(shù)、美觀等因素，并未考慮到相應(yīng)的成本管理因素，也很少在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃階段將可實(shí)施的方案與項(xiàng)目的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性聯(lián)系起來，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)浪費(fèi)了較多的人力物力但所設(shè)計(jì)的方案在很大程度上缺少相應(yīng)的可行性。或是在項(xiàng)目實(shí)施階段缺乏成本管理意識(shí)導(dǎo)致了許多不必要的項(xiàng)目成本支出，大部分是取決于項(xiàng)目開發(fā)管理過程中的管理不到位造成的。

3.工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和管理以項(xiàng)目和建筑的質(zhì)量為核心，項(xiàng)目的成本管理也應(yīng)以保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量為基礎(chǔ)。然而由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理和實(shí)施工作的協(xié)調(diào)上存在矛盾，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的后續(xù)質(zhì)量難以得到相應(yīng)的保證。前期的項(xiàng)目管理階段施工和管理的因素較為簡(jiǎn)單，但在項(xiàng)目實(shí)施后期收尾階段，建筑工程實(shí)施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應(yīng)的開發(fā)商和工程的承包商之間存在相應(yīng)人溝通不到位，工程建設(shè)過程中監(jiān)督方能對(duì)相應(yīng)的工程實(shí)施進(jìn)行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責(zé)任不清和溝通不明等致使工程的驗(yàn)收和事后的項(xiàng)目質(zhì)量管理。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的具體措施

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制直接關(guān)系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)過程中應(yīng)十分注意項(xiàng)目管理的成本控制貫徹設(shè)計(jì)的始終。從開發(fā)上進(jìn)行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴(yán)密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)，選擇較好的建筑設(shè)計(jì)公司，保證建筑的設(shè)計(jì)質(zhì)量之時(shí)也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。在項(xiàng)目的實(shí)施過程中尤其注意項(xiàng)目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開支，降低生產(chǎn)成本使企業(yè)獲取最大利潤(rùn)的同時(shí)也滿足廣大消費(fèi)者的需求。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的質(zhì)量管理和過程控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)建立了項(xiàng)目實(shí)施的理論平臺(tái)，奠定了項(xiàng)目實(shí)施的質(zhì)量基礎(chǔ)和項(xiàng)目管理的過程控制基礎(chǔ)。在開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之時(shí)應(yīng)對(duì)相應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行充分的了解和控制，為項(xiàng)目的實(shí)施建立詳細(xì)而可調(diào)整的可行性計(jì)劃，從而保證項(xiàng)目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項(xiàng)目計(jì)劃使開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的公司有一個(gè)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督，同時(shí)也能在項(xiàng)目的管理實(shí)施過程中實(shí)現(xiàn)對(duì)相應(yīng)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和過程控制。