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篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；工程管理；經(jīng)濟(jì)效益

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理重要性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理工作是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)鍵工作，其對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著重要的影響，關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程全局協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督等工作的科學(xué)開(kāi)展，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程建設(shè)施工質(zhì)量、施工進(jìn)度、施工資金控制與管理都有著重要的意義，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理工作的核心。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理有助于保障工程建設(shè)施工的順利進(jìn)行、保障開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施工質(zhì)量、保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到開(kāi)發(fā)工程管理工作的重要性，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理理念進(jìn)行工程開(kāi)發(fā)的管理工作，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理工作要點(diǎn)

2.1提高企業(yè)工程管理綜合能力，促進(jìn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理工作需要企業(yè)具有較高的協(xié)調(diào)能力、綜合能力以及資金管理、建筑工程專(zhuān)業(yè)技術(shù)等相關(guān)能力的項(xiàng)目經(jīng)理與項(xiàng)目管理部門(mén)的有關(guān)人員。他們以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)較高的專(zhuān)業(yè)知識(shí)與工作經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)開(kāi)展甲方管理工作，保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施工質(zhì)量。因此，現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程項(xiàng)目管理人員必須具有針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程各方面工作內(nèi)容涉及的知識(shí)基礎(chǔ)與經(jīng)驗(yàn)，以此為基礎(chǔ)開(kāi)展工程管理工作，有效保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程施工質(zhì)量的提高。

針對(duì)現(xiàn)代房地產(chǎn)施工過(guò)程中中標(biāo)企業(yè)分包的情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須以自身綜合管理水平的提高，強(qiáng)化對(duì)施工過(guò)程的管理。同時(shí)注重工程開(kāi)發(fā)前的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，以此提高房地產(chǎn)商品的綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需求，其項(xiàng)目管理工作應(yīng)從全局把握出發(fā)，以明確的職責(zé)權(quán)限、較高的綜合協(xié)調(diào)能力以及對(duì)合同的管理保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程順利進(jìn)行。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要形成規(guī)范性，制定一套的完善企業(yè)管理制度，使企業(yè)工程管理按規(guī)而行，按時(shí)完成，提高工程管理的效率。

2.2以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向進(jìn)行房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理工作

現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得快節(jié)奏生活中的人們對(duì)住宅需求不斷提高，其不僅要通過(guò)良好的居

住環(huán)境為人們提供生活起居的場(chǎng)所，同時(shí)還要以科學(xué)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)滿足現(xiàn)代人們對(duì)居住場(chǎng)所

休閑、心情調(diào)節(jié)、娛樂(lè)等相關(guān)需求。針對(duì)這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理工作必須認(rèn)識(shí)到規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)工程項(xiàng)目的影響，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)需求為導(dǎo)向進(jìn)行房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計(jì)管理?，F(xiàn)階段，如居住類(lèi)型的房地產(chǎn)，盛天置地推出小戶型及雙衛(wèi)型戶型。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理人員還要對(duì)房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)審批有關(guān)法規(guī)進(jìn)行詳細(xì)的了解與熟悉，以此為規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審核奠定基礎(chǔ)，保障房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作符合有關(guān)法規(guī)的需求，保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各項(xiàng)工作的合法性，避免企業(yè)開(kāi)發(fā)違規(guī)情況的發(fā)生。并且在工程概算的控制下，優(yōu)化結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，降低工程成本，便利施工。

2.3以綜合協(xié)調(diào)為基礎(chǔ)，保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工過(guò)程

針對(duì)現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中中標(biāo)企業(yè)勞務(wù)分包情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理部門(mén)必須注重綜合協(xié)調(diào)工作，以施工單位、勞務(wù)分包單位、各專(zhuān)業(yè)施工配件單位、監(jiān)理單位以及自身管理工作的銜接與處理為管理重點(diǎn)開(kāi)展工程項(xiàng)目的協(xié)調(diào)工作，保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利施工。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中多單位間的協(xié)調(diào)對(duì)工程施工進(jìn)度、施工質(zhì)量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程綜合協(xié)調(diào)工作顯得尤為重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理部門(mén)必須針對(duì)施工工期等主要因素同施工過(guò)程的各方進(jìn)行協(xié)調(diào)，如現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)、專(zhuān)題會(huì)議等，確保工程項(xiàng)目的順利施工，保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2.4注重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的質(zhì)量管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生存與發(fā)展的根本

房地產(chǎn)是人們生活中占有重要經(jīng)濟(jì)比重的財(cái)產(chǎn)，其工程質(zhì)量關(guān)系到業(yè)主財(cái)產(chǎn)安全與人身

安全。我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量常見(jiàn)的問(wèn)題是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)口碑與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵，其對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力有著重要的影響。針對(duì)這樣的情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到質(zhì)量管理工作的重要性。通過(guò)對(duì)各參建公司的嚴(yán)格要求保障工程建設(shè)施工質(zhì)量。

作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體，如盛天置地，有成本部、招標(biāo)部、設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部等部門(mén)。但是最重要是工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)的項(xiàng)目部，他們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)工作中起到監(jiān)督與管理，在項(xiàng)目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各專(zhuān)業(yè)技術(shù)工程師的工作，監(jiān)督各參建單位包括勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工和材料供應(yīng)商的質(zhì)量責(zé)任行為是否符合合同和規(guī)范要求，主持檢查設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量、材料設(shè)備質(zhì)量、隱蔽工程質(zhì)量、工藝工序質(zhì)量，審核辦理現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、技術(shù)變更和工程量收方事項(xiàng)，建立分部分項(xiàng)工程質(zhì)量檢查驗(yàn)收記錄臺(tái)帳，最終確保工程質(zhì)量。項(xiàng)目工程部的嚴(yán)格把控施工保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程施工質(zhì)量，為開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高奠定基礎(chǔ)，為減少和避免業(yè)主進(jìn)戶后的質(zhì)量投訴、維修奠定基礎(chǔ)。

2.5、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的資金控制與管理。

保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益完善的資金管理與控制體系是保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程資金控制與管理的關(guān)鍵，其關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的合理使用與管理，關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資金統(tǒng)籌計(jì)劃與平衡，關(guān)系到企業(yè)資金的合理調(diào)配，是其現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須以完善的資金控制與管理體系為基礎(chǔ)，嚴(yán)格施工過(guò)程的監(jiān)督與控制保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理效果。通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工過(guò)程中協(xié)調(diào)施工企業(yè)進(jìn)行施工組織設(shè)計(jì)、使施工過(guò)程人、財(cái)、物更加合理，提高工程施工質(zhì)量，保障工程施工進(jìn)度，切實(shí)有效的達(dá)到資金管理與控制目的。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還要加強(qiáng)工程技術(shù)人員與財(cái)務(wù)人員的配合，對(duì)工程招標(biāo)、合同談判、造價(jià)預(yù)算、簽付進(jìn)度款到竣工決算、造價(jià)分析等多項(xiàng)工作進(jìn)行控制與管理，以整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的資金控制與管理保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。根據(jù)合同和公司狀況，確定每月的資金收支情況，讓公司資金充裕，增強(qiáng)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)能力。

3、小結(jié)

綜上所述，現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)，其關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、關(guān)系到企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。針對(duì)這樣的情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到開(kāi)發(fā)工程管理工作的重要性，以完善的開(kāi)發(fā)管理體系為基礎(chǔ)開(kāi)展全過(guò)程的管理工作，保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施工質(zhì)量、提高開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

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篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程；流程優(yōu)化；工程管理

中圖分類(lèi)號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、工程設(shè)計(jì)階段的流程建設(shè)

設(shè)計(jì)階段既是房地產(chǎn)工程建設(shè)的基礎(chǔ)，又是房地產(chǎn)工程建設(shè)的核心，該階段好壞最大程度上影響著房地產(chǎn)工程結(jié)構(gòu)方案、建筑方案狀況，進(jìn)而關(guān)系到房地產(chǎn)工程建設(shè)效益，所以落實(shí)好工程設(shè)計(jì)階段的流程建設(shè)至關(guān)重要。

二、工程施工管理階段的流程建設(shè)

施工管理階段也是房地產(chǎn)工程建設(shè)不可或缺的一部分，該階段好壞決定了房地產(chǎn)工程建設(shè)質(zhì)量。其中房地產(chǎn)工程質(zhì)量控制指的是以相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，運(yùn)用多種有效檢測(cè)、監(jiān)控手段全面挖掘房地產(chǎn)工程建設(shè)過(guò)程中存在的不足之處，并及時(shí)采取有效措施予以解決。實(shí)際上，房地產(chǎn)工程質(zhì)量控制同時(shí)受多方面因素的影響，如地形地質(zhì)條件、機(jī)械功能、材料質(zhì)量狀況及技術(shù)措施等，因此要求相關(guān)機(jī)構(gòu)基于上述諸多影響因素之上構(gòu)建完善的質(zhì)量保證體系，以強(qiáng)化房地產(chǎn)工程管理，提高房地產(chǎn)工程質(zhì)量。

成本控制為工程施工管理階段的重要組成部分，即要求相關(guān)機(jī)構(gòu)在確保工程質(zhì)量、工期狀況下，采取多種有效措施監(jiān)督、調(diào)節(jié)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所耗費(fèi)的人力、物力及財(cái)務(wù)等資源，切實(shí)規(guī)避生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中資源流失、浪費(fèi)等現(xiàn)象，以保證有效資源能夠發(fā)揮使用價(jià)值最大化。同時(shí)，成本控制貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)工程管理環(huán)節(jié)，直接影響到房地產(chǎn)工程效益價(jià)值最大化的實(shí)現(xiàn)。

工程進(jìn)度管理同樣為房地產(chǎn)工程管理的一部分，指的是嚴(yán)格依照經(jīng)審批通過(guò)的工程進(jìn)度計(jì)劃，借助多種有效手段實(shí)時(shí)跟蹤、檢查工程實(shí)際進(jìn)度，之后通過(guò)對(duì)計(jì)劃進(jìn)度相對(duì)比及時(shí)發(fā)現(xiàn)二者之間的偏差，并對(duì)其偏差予以深入分析，之后依據(jù)分析結(jié)果對(duì)工程進(jìn)度計(jì)劃予以調(diào)整。依托于工程進(jìn)度管理能夠起到控制工程進(jìn)度，防止工程延期現(xiàn)象。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)流程

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目通常以是否完成預(yù)期的目標(biāo)作為評(píng)定項(xiàng)目是否獲得成功的標(biāo)準(zhǔn)?；诜康禺a(chǎn)工程項(xiàng)目具有復(fù)雜性、長(zhǎng)期性等特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目呈現(xiàn)多樣化，即經(jīng)濟(jì)效益價(jià)值最大化、房地產(chǎn)工程最短化、成本消耗和風(fēng)險(xiǎn)損失最小化及其房地產(chǎn)工程項(xiàng)目形象良好化等。同時(shí)，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目目標(biāo)中部分可以計(jì)量，部分不可以計(jì)量，所以，必須確定房地產(chǎn)工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，具體表現(xiàn)在三個(gè)方面：

（1）不同的項(xiàng)目主體具有不同的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于某一房地產(chǎn)工程項(xiàng)目而言，其不同項(xiàng)目主體之間往往具有不同的項(xiàng)目管理目標(biāo)，因此，這就需要項(xiàng)目主體針對(duì)于不同項(xiàng)目管理目標(biāo)制定不同的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。例如，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目業(yè)主和承包房地產(chǎn)工程的承包人對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的投資、工期以及質(zhì)量等方面具有不同的管理目標(biāo)。

（2）房地產(chǎn)工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)的兩個(gè)層次。一般情況下，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)可劃分為計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)水平和可接受風(fēng)險(xiǎn)水平兩個(gè)層次。一方面是計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)水平。其在項(xiàng)目實(shí)施前通過(guò)相關(guān)數(shù)據(jù)的有效分析可以確定，針對(duì)于該類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)水平，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目不需要采取任何措施，其項(xiàng)目目標(biāo)便能夠?qū)崿F(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)水平；另一方面是可接受風(fēng)險(xiǎn)水平。由于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目主體具有可接受性特點(diǎn)，其致力于該特點(diǎn)基礎(chǔ)之上，再加上有效控制措施的推動(dòng)，從而使房地產(chǎn)工程項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)水平。

四、優(yōu)化竣工驗(yàn)收移交流程

由承包商提出房地產(chǎn)工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作報(bào)告和計(jì)劃安排，報(bào)監(jiān)理房地產(chǎn)工程師審核同意，建設(shè)單位批準(zhǔn)；房地產(chǎn)工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收由業(yè)主組織實(shí)施；參加單位：承包商、監(jiān)理房地產(chǎn)工程師、設(shè)計(jì)單位、質(zhì)檢站等相關(guān)單位，建設(shè)單位項(xiàng)目經(jīng)理及分管經(jīng)理和公司領(lǐng)導(dǎo)；一般房地產(chǎn)工程驗(yàn)收資料由承包商按照房地產(chǎn)工程建設(shè)備案制管理規(guī)定要求整理準(zhǔn)備，監(jiān)理房地產(chǎn)工程師、建設(shè)單位項(xiàng)目經(jīng)理參加現(xiàn)場(chǎng)檢查評(píng)定，通過(guò)檢查評(píng)后簽字確認(rèn)；單位房地產(chǎn)工程驗(yàn)收、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目初驗(yàn)、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收按照公司規(guī)定要求相關(guān)部門(mén)、公司領(lǐng)導(dǎo)參加檢查評(píng)定，通過(guò)檢查評(píng)定后簽字確認(rèn)；房地產(chǎn)工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收資料：按照房地產(chǎn)工程建設(shè)備案制管理規(guī)定要求，承包商提交經(jīng)監(jiān)理房地產(chǎn)工程師、建設(shè)單位簽字確認(rèn)的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目系統(tǒng)技術(shù)資料、全部竣工圖和房地產(chǎn)工程技術(shù)檔案。

竣工驗(yàn)收移交流程為房地產(chǎn)工程管理的最后環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)由多個(gè)部分構(gòu)成，包括主體驗(yàn)收、檔案驗(yàn)收、人防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收及環(huán)保驗(yàn)收等。其中主體驗(yàn)收、燃?xì)怛?yàn)收等均為工程竣工備案過(guò)程中不可缺少的。

在當(dāng)前內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展階段是行之有效的。實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)公司至今仍在不斷實(shí)踐，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)當(dāng)中。隨著越來(lái)越多的實(shí)踐—檢驗(yàn)—實(shí)踐的過(guò)程，不斷取得成功的經(jīng)驗(yàn)，整個(gè)工程項(xiàng)目管理優(yōu)化改造會(huì)很快實(shí)現(xiàn)。

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篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)工程管理；成本控制；問(wèn)題；對(duì)策；探討

一、前言

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得一席之地，是當(dāng)今企業(yè)所面對(duì)的共同挑戰(zhàn)。而在房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)域，隨著當(dāng)前房?jī)r(jià)的不斷飆升，如何在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，獲得長(zhǎng)足發(fā)展，已成為房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的重要問(wèn)題。其實(shí)，在此過(guò)程中，成本控制是企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力的有效手段之一。一個(gè)企業(yè)管理與發(fā)展的核心就是成本控制，只有控制好了生產(chǎn)成本，才能獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益，才能不斷提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保持持續(xù)發(fā)展的勢(shì)頭。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)還不夠規(guī)范與完善，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中也出現(xiàn)了很多混亂局面，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷升高，直接影響到人們的生產(chǎn)與生活。而在房地產(chǎn)行業(yè)如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，如何來(lái)保持企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)有著非常重要的戰(zhàn)略意義。

二、房地產(chǎn)工程管理成本控制概述

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，成本控制是一項(xiàng)管理手段，它是針對(duì)企業(yè)發(fā)展需要而預(yù)先制定的一套管理策略，為的就是能夠使企業(yè)得到長(zhǎng)足發(fā)展，不斷提高自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，其最終目的就是讓企業(yè)獲得最大化的經(jīng)濟(jì)效益。在房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理過(guò)程中，需要對(duì)各種影響成本預(yù)算的因素加以分析與研究，把它們控制在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。所以，這就要求各房地產(chǎn)企業(yè)要做好預(yù)先的成本控制工作。比如在開(kāi)發(fā)的源頭，要控制好征地、拆遷、房屋開(kāi)發(fā)等等影響成本的因素。如果忽略了對(duì)這些因素的控制，就會(huì)影響到企業(yè)的收益效果，進(jìn)而影響企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力與持續(xù)性發(fā)展。在工程管理成本控制中，基礎(chǔ)性工作會(huì)起到關(guān)鍵作用。它是整個(gè)成本控制的起點(diǎn)，也是整個(gè)成本控制實(shí)施的良好平臺(tái)。對(duì)整個(gè)成本的控制，必須從成本的基礎(chǔ)性工作做起，只有這樣，才能提高成本控制的質(zhì)量與效果，才能發(fā)揮出其應(yīng)有的作用，為企業(yè)發(fā)展提供保障。

三、房地產(chǎn)工程管理成本控制中存在的問(wèn)題

目前，雖然大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都意識(shí)到了生產(chǎn)成本的控制問(wèn)題，但并非所有企業(yè)都能很好地實(shí)施它。各房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中還是存在著一些問(wèn)題與不足，大體上可以分為以下幾個(gè)方面：

（一）不能深入理解成本控制的內(nèi)涵

在進(jìn)行成本控制的時(shí)候，目前，只有很少的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在全部開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行全方位的成本控制，而大部分房地產(chǎn)企業(yè)則或多或少地存在誤解。比如，有些企業(yè)認(rèn)為，對(duì)于成本的控制，只需要要規(guī)劃與設(shè)計(jì)階段來(lái)實(shí)行就行了，其它工作階段就按照規(guī)定來(lái)執(zhí)行就行了，其實(shí)這是嚴(yán)重忽略了潛在影響成本的其它因素。成本控制是一個(gè)精細(xì)化的工程，必須把任何細(xì)小的因素都全方位地考慮進(jìn)去。

（二）缺乏科學(xué)、有效的成本控制技術(shù)

很多企業(yè)在進(jìn)行成本控制時(shí)，都是采用傳統(tǒng)的決算方法，其主要是針對(duì)財(cái)務(wù)部門(mén)的決算報(bào)告來(lái)控制成本。它存在明顯的滯后性與不合理性，所以不能發(fā)揮成本控制所應(yīng)有的功效。在成本控制的具體過(guò)程中，會(huì)遇到很多潛在影響成本的因素與問(wèn)題，而對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行有效的解決，就必須依靠先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，只有先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)才能對(duì)癥下藥，對(duì)問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)、有效的解決。

（三）沒(méi)有建立起比較完善的成本控制體系

在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本進(jìn)行有效控制的時(shí)候，必須要采取有效的控制成本的體系，否則，它不能發(fā)揮出其應(yīng)有的作用。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)都是采用一種比較粗放型的成本控制，這樣，看上去就如同虛設(shè)，只是以一種形式而存在，不僅不能發(fā)揮作用，反而還可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失。

四、對(duì)房地產(chǎn)工程管理成本控制的建議

針對(duì)上述房地產(chǎn)企業(yè)所存在的問(wèn)題，我對(duì)其中的成本控制提出以下幾個(gè)方面的建議：

（一）樹(shù)立科學(xué)的成本控制觀念

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的企業(yè)在控制成本上，不能僅僅局限在規(guī)劃與設(shè)計(jì)階段，必須要明確，成本的控制是一個(gè)全方位、全局面的過(guò)程，它是一項(xiàng)系統(tǒng)的工程。所以企業(yè)在控制成本時(shí)，要樹(shù)立正確的成本控制觀念，著眼與整體，考慮到每一個(gè)潛在影響成本的因素。與此同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)該培養(yǎng)每位員工的成本控制意識(shí)，并宣傳企業(yè)成本控制的理念，重視成本控制方針的貫徹。只有做好基本的成本控制理論知識(shí)，才能有效地指導(dǎo)實(shí)踐，從而提高成本控制的有效性。

（二）采用先進(jìn)的成本控制技術(shù)

當(dāng)前，先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)是在不斷進(jìn)步與發(fā)展的，其應(yīng)用也涉及到生產(chǎn)與生活的各個(gè)領(lǐng)域，所以，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這個(gè)領(lǐng)域，也必須學(xué)會(huì)用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)來(lái)進(jìn)行成本控制。

1、作為房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要引進(jìn)先進(jìn)的成本控制人才。作為一種重要的戰(zhàn)略資源，人才可以在企業(yè)的成本控制中發(fā)揮關(guān)鍵性作用。有專(zhuān)業(yè)性的成本控制人才作為保障，當(dāng)然可以使房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作起到事半功倍的效果。

2、企業(yè)還應(yīng)該引進(jìn)那些先進(jìn)的成本控制技術(shù)。成本的控制是一項(xiàng)系統(tǒng)的工程，它并不是對(duì)項(xiàng)目的一種簡(jiǎn)單的預(yù)算，其包括每項(xiàng)工序的每個(gè)細(xì)節(jié)部分，要做好其中的成本控制工作，還需采用先進(jìn)的成本控制技術(shù)。只有不斷提高成本控制的水平，才能適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下的成本控制模式。

（三）建立健全完善的成本控制體系

一個(gè)合理并且有效的成本控制工程，必須要有一套系統(tǒng)、科學(xué)的成本控制作為支撐，只有這樣才能發(fā)揮出成本控制的應(yīng)有作用，否則，一些粗放型的成本管理制度，只會(huì)起到相反的功效。建立、健全科學(xué)、合理的成本控制體系，為此我們可以采取以下措施：

1、應(yīng)該制定明確的責(zé)任管理制度，在整個(gè)成本控制中要明確各崗位的職責(zé)，分清各自的功效，積極配合成本控制的各項(xiàng)工作。

2、成立一些必要的成本控制管小組，讓他們來(lái)管理企業(yè)日常成本的控制工作 ，而他們的工作明細(xì)，將會(huì)給整個(gè)企業(yè)的成本控制提供很多數(shù)據(jù)參考，讓整個(gè)企業(yè)的成本控制有序地進(jìn)行下去。

3、成立成本控制管理的委員會(huì)，讓他們來(lái)領(lǐng)導(dǎo)整個(gè)企業(yè)的成本控制工作，為成本控制提供決策意見(jiàn)，向企業(yè)的決策層負(fù)責(zé)，這樣，可以確保整個(gè)企業(yè)的成本控制都在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制作為一項(xiàng)系統(tǒng)而又復(fù)雜的工程，它直接關(guān)系到整個(gè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高。同時(shí)，它也是是一項(xiàng)牽一發(fā)而動(dòng)全身的工作，必須適時(shí)調(diào)整整個(gè)企業(yè)的流程、機(jī)構(gòu)、人員等等因素。

參考文獻(xiàn)

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篇4

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程管理

一、房地產(chǎn)工程管理意義

房地產(chǎn)工程管理主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是成本的管理，因?yàn)榉课莸某杀局苯記Q定著業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)力。成本高了，房屋的售價(jià)也會(huì)高。這樣，大部分房屋由于售價(jià)太高就會(huì)囤積起來(lái)，賣(mài)不出去，開(kāi)發(fā)商也會(huì)收不回成本，導(dǎo)致兩敗俱傷的局面；二是進(jìn)度的管理，房地產(chǎn)工程的進(jìn)度也會(huì)影響到整個(gè)工程的造價(jià)。進(jìn)度太慢，施工時(shí)間會(huì)延長(zhǎng)，工程的綜合成本會(huì)增加，最后的結(jié)果就是房屋售價(jià)提高，這也會(huì)影響到業(yè)主對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)情況。三是質(zhì)量的管理，質(zhì)量應(yīng)該是整個(gè)工程最后的結(jié)果。質(zhì)量不好，業(yè)主也不會(huì)購(gòu)買(mǎi)，房屋的銷(xiāo)售情況就好不到哪去。從以上三點(diǎn)就能看出，要確保業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)欲望，就必須認(rèn)真體會(huì)房地產(chǎn)工程管理的重大意義。

二、房地產(chǎn)工程管理的主要內(nèi)容

開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)投資的最終目的是為了將其賣(mài)給業(yè)主，賺取利潤(rùn)。因此，牢牢抓住業(yè)主的心里，激起他們的購(gòu)買(mǎi)欲望，才是開(kāi)發(fā)商的當(dāng)務(wù)之急。而要做到這一點(diǎn)，就必須從房地產(chǎn)工程管理的以下主要內(nèi)容著手。

1.規(guī)劃管理：俗話說(shuō)“磨刀不誤砍柴工”，在工程開(kāi)始施工前，進(jìn)行整體的規(guī)劃管理是一項(xiàng)必不可少的步驟。在這一階段，一定要謹(jǐn)慎小心，做出工程最切合實(shí)際并且能夠?qū)嵤┑姆桨?。在這一階段，最忌諱的就是為了盡快開(kāi)工而縮短前期規(guī)劃時(shí)間，導(dǎo)致后期工作不能正常進(jìn)行，白白浪費(fèi)時(shí)間和金錢(qián)。這樣就會(huì)導(dǎo)致房屋的綜合成本直接增加，業(yè)主就更加不會(huì)有購(gòu)買(mǎi)欲望了。

2.設(shè)計(jì)管理：房地產(chǎn)項(xiàng)目只有做好了前期的設(shè)計(jì)工作，才能進(jìn)行正式的施工操作。由此可見(jiàn)，設(shè)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要性。并且，好的設(shè)計(jì)也會(huì)吸引更多的業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房屋。設(shè)計(jì)方案的好壞，直接反映工程管理實(shí)施的好壞。好的設(shè)計(jì)方案，不僅會(huì)擴(kuò)大設(shè)計(jì)者的知名度，還會(huì)促進(jìn)業(yè)主的購(gòu)房欲望，更會(huì)在社會(huì)上產(chǎn)生良好的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益，一舉多得。

3.開(kāi)發(fā)管理：開(kāi)發(fā)管理階段是房地產(chǎn)工程管理最關(guān)鍵的一環(huán)。在這一階段，開(kāi)發(fā)商對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行考察與驗(yàn)證后，會(huì)制度一份嚴(yán)格的開(kāi)發(fā)方案，確保工程的順利進(jìn)行。也是在這一階段，業(yè)主最關(guān)心的房屋售價(jià)也會(huì)確定下來(lái)，只要在以后的施工階段沒(méi)有太多的意外情況發(fā)生，其售價(jià)不會(huì)有太大波動(dòng)。因而，這一階段也是所有業(yè)主最關(guān)心的階段。因此，開(kāi)發(fā)方案的好壞對(duì)日后的銷(xiāo)售情況有直接的影響，應(yīng)予以高度重視。

4.施工管理：房地產(chǎn)工程，由于施工時(shí)間長(zhǎng)，涉及面廣，因此，在實(shí)際的施工過(guò)程中具有一定的難度。所以在施工管理階段，應(yīng)該秉承全程公開(kāi)的原則，嚴(yán)格遵守國(guó)家相應(yīng)法規(guī)，保證建造高質(zhì)量工程。只有這樣，所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目才能得到業(yè)主青睞，企業(yè)也會(huì)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中勝出，獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。

三、房地產(chǎn)工程管理現(xiàn)狀

雖然現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)非常興盛，但仍然有許多業(yè)主買(mǎi)不到合適的房屋。追根究底，問(wèn)題就在于現(xiàn)在的房地產(chǎn)工程管理存在諸多弊端，具體表現(xiàn)如下：

1.前期規(guī)劃工作不到位：前期的規(guī)劃工作是確保整個(gè)工程質(zhì)量的關(guān)鍵，也是影響房屋銷(xiāo)售的第一步。一個(gè)好的前期規(guī)劃，既能保障工程的順利進(jìn)行，也能縮短施工時(shí)間，減少施工成本。這樣，開(kāi)發(fā)商就能用更少的售價(jià)獲得相同的利潤(rùn)，業(yè)主也能也能用更少的錢(qián)買(mǎi)到相同的房屋。從業(yè)主的角度來(lái)看，這就是一件一舉兩得的事。但是，前期規(guī)劃工作不到位的話，業(yè)主的利益得不到保證，開(kāi)發(fā)商也不能獲得很好的利益。

2.后期的驗(yàn)收工作形同虛設(shè)：一項(xiàng)工程在完工后，必須要對(duì)其進(jìn)行后期的驗(yàn)收和檢查工作。但是，現(xiàn)在我國(guó)對(duì)于這方面的重視不夠，大部分工程在完工后就急匆匆地進(jìn)行交接工作，后期的驗(yàn)收工作形同虛設(shè)，有些能夠避免的質(zhì)量問(wèn)題也檢查不出來(lái)。當(dāng)業(yè)主買(mǎi)到有問(wèn)題的房屋后，就會(huì)與開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生糾紛。對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，損失了錢(qián)財(cái)，傷害了自尊心；對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，損失錢(qián)財(cái)還只是小事，最重要的是，自己的信譽(yù)受損。顧客的流失，必然會(huì)導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)力的下降。

3.對(duì)施工不重視，導(dǎo)致質(zhì)量不過(guò)關(guān)：施工過(guò)程中，施工人員注意力分散，也是現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)工程管理的一大弊病。其實(shí)，由這個(gè)原因?qū)е碌馁|(zhì)量不過(guò)關(guān)是完全不可避免的。但是，總會(huì)有施工人員在施工過(guò)程中不能集中自己的注意力，導(dǎo)致質(zhì)量不合格工程的產(chǎn)生，而為了彌補(bǔ)這個(gè)過(guò)錯(cuò)，又要從新耗費(fèi)人力、物力，直接將工程的綜合成本提高了。開(kāi)發(fā)商為了能獲得利潤(rùn)，就會(huì)提高售價(jià)，真正的受害人還是購(gòu)買(mǎi)的業(yè)主。

4.對(duì)安全重視不夠：在進(jìn)行工程管理的過(guò)程中，必須時(shí)刻注意施工安全。因?yàn)橐豁?xiàng)工程事故發(fā)生多了，會(huì)直接影響購(gòu)房業(yè)主的心情，一些業(yè)主不愿意在發(fā)生過(guò)事故的房子里居住。因此，為了吸引更多的業(yè)主，就要盡量避免事故的發(fā)生。在施工過(guò)程中，對(duì)安全高度重視。

四、房地產(chǎn)工程管理的解決措施

業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)力是決定開(kāi)發(fā)商盈利與否的關(guān)鍵。為了在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，搶的更多的商機(jī)，就要迎合業(yè)主的心理，抓住業(yè)主的需求?？梢詮娜齻€(gè)方面來(lái)考慮：

1.控制進(jìn)度：工程的進(jìn)度直接決定著工程的成本，間接決定著房屋的售價(jià)。如果施工人員能在保證工程質(zhì)量的前提下，縮短施工時(shí)間，工程的綜合成本就會(huì)降低，房屋的售價(jià)也會(huì)相應(yīng)降低，就能吸引更多的業(yè)主來(lái)購(gòu)房，說(shuō)不定還會(huì)介紹自己的親朋好友來(lái)，這樣開(kāi)發(fā)商即打響了知名度，又獲得了豐厚的利潤(rùn)。

2.保證質(zhì)量：質(zhì)量是工程的重中之重。業(yè)主買(mǎi)房看的無(wú)非是兩個(gè)方面，其中一個(gè)就是質(zhì)量。質(zhì)量好的房屋不用宣傳，也會(huì)吸引大批人來(lái)購(gòu)買(mǎi)。相反，質(zhì)量不好的房屋即使再宣傳，最后還是會(huì)被業(yè)主投訴。因此，保證房屋的質(zhì)量也是吸引業(yè)主的一種方法。

3.降低成本：售價(jià)是業(yè)主購(gòu)房時(shí)考慮的另一個(gè)因素，價(jià)廉物美的房屋永遠(yuǎn)是業(yè)主的最?lèi)?ài)。因此，在保證質(zhì)量的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)縮小成本來(lái)降低售價(jià)就能增強(qiáng)自己的競(jìng)爭(zhēng)力，吸引更多的顧客，當(dāng)然。成本的縮小不是隨意而為的，必須是在保證工程質(zhì)量的前提下完成的。

五、結(jié)語(yǔ)

中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)已進(jìn)入了一個(gè)嶄新的階段。眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)施工周期長(zhǎng)，技術(shù)含量高的綜合性工程，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的每一個(gè)階段，都必須對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的工程管理，只有對(duì)房地產(chǎn)工程的全程進(jìn)行了有效的管理，才能保證工程的質(zhì)量，業(yè)主才會(huì)購(gòu)買(mǎi)，我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)才會(huì)更加紅火，而這所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)效益才會(huì)更加可觀。

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篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程管理；措施；意義

工程管理是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)中不可缺少的重要組成環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位在完成房地產(chǎn)區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地征用、住戶拆遷工作之后，接著就應(yīng)請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的施工單位進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行工程的施工建設(shè)過(guò)程，完成房地產(chǎn)建設(shè)的物理實(shí)現(xiàn)。工程管理的主要目的就是按照制定的規(guī)劃方案，根據(jù)計(jì)劃而合理的管理工程建設(shè)任務(wù)，最終或按區(qū)域、按時(shí)間、按批次交付使用?，F(xiàn)代的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是―個(gè)具有多道步驟和多項(xiàng)程序的綜合性系統(tǒng)工程。在這樣的綜合性系統(tǒng)工程中，每―個(gè)步驟或程序都關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最后成功。

1工程管理的主要內(nèi)容

項(xiàng)目工程管理是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在項(xiàng)目工程建設(shè)期內(nèi)的全面管理。項(xiàng)目的建設(shè)期是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重要階段，集中了基本建設(shè)過(guò)程中的各項(xiàng)實(shí)務(wù)操作，項(xiàng)目工程管理就是在這一階段中，對(duì)工程施工建設(shè)過(guò)程中各項(xiàng)具體的作業(yè)和事件所進(jìn)行的計(jì)劃、指揮、檢查、調(diào)整和控制，以及與社會(huì)各有關(guān)方面的聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)等工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程管理主要內(nèi)容包括工程建設(shè)總設(shè)計(jì)、施工單位招標(biāo)、工程建設(shè)過(guò)程配合協(xié)作、工程質(zhì)量監(jiān)督檢查以及工程的竣工驗(yàn)收。

1.1工程建設(shè)組織總設(shè)計(jì)

工程建設(shè)組織總設(shè)計(jì)，是全面安排開(kāi)發(fā)建設(shè)工作的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件。編制和報(bào)批工程組織總設(shè)計(jì)是開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)的一項(xiàng)重要準(zhǔn)備工作，其基本內(nèi)容包括：1)開(kāi)發(fā)區(qū)的概、兄及工程特點(diǎn)。2)開(kāi)發(fā)建設(shè)準(zhǔn)備工作計(jì)劃。3)工程建設(shè)部署和總平面布置圖。4)主要技木經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括開(kāi)發(fā)周期、總投資額、建筑工程單方造價(jià)及投資節(jié)約等。

1.2工程建設(shè)中配合協(xié)作開(kāi)發(fā)區(qū)工程建設(shè)范圍大、工程項(xiàng)目多，施工周期長(zhǎng)，配合單位多，在建設(shè)過(guò)程中經(jīng)常產(chǎn)生一些矛盾，需要及時(shí)疏通，以保證建設(shè)的順利進(jìn)行，在工程建設(shè)配合協(xié)作中，應(yīng)做好這幾個(gè)方面的工作：

實(shí)行開(kāi)發(fā)建設(shè)總包制。組織好有關(guān)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位之間的配合協(xié)作。加強(qiáng)調(diào)度工作。要定期召開(kāi)調(diào)度會(huì)議，調(diào)度會(huì)議應(yīng)有規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工單位、市政公用單位等有關(guān)部門(mén)參加。

1.3工程質(zhì)量監(jiān)督檢查

工程質(zhì)量是勘察質(zhì)量，設(shè)計(jì)質(zhì)量，原材料、半成品質(zhì)量，施工質(zhì)量以及使用維護(hù)質(zhì)量的綜合反映，所以對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程都要進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督。除依靠政府工程質(zhì)量監(jiān)督站和施工單位質(zhì)量自檢外，開(kāi)發(fā)公司也要重初工程質(zhì)量的監(jiān)督檢查，深入施工現(xiàn)場(chǎng)、開(kāi)展工程質(zhì)量監(jiān)督檢查。

1.4工程竣工驗(yàn)收

組織工程驗(yàn)收小組，施工單位在完成合同規(guī)定的內(nèi)容，達(dá)到竣工使用條件后，要發(fā)出竣工驗(yàn)收通知，由開(kāi)發(fā)公司組織驗(yàn)收小組參加驗(yàn)收。檢查工程質(zhì)量，施工單位要向驗(yàn)收小組提供施工過(guò)程中有關(guān)質(zhì)量檢驗(yàn)、檢查的資料和數(shù)據(jù)，按國(guó)家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行鑒定驗(yàn)收。檢查使用條件。對(duì)所驗(yàn)收的工程；除質(zhì)量合格外，必須達(dá)到使用條件，方可竣工。辦理工程移交和結(jié)算。

2房地產(chǎn)工程管理的意義

項(xiàng)目工程建設(shè)內(nèi)容廣泛，事務(wù)繁多，又具有很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性和技術(shù)性，必須有系統(tǒng)、有條理、有效能的管理，才能保證工程建設(shè)按時(shí)、保質(zhì)順利竣工。項(xiàng)目工程管理是整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的重要環(huán)節(jié)。

2.1它是整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中主要的職能工作

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資建設(shè)的整個(gè)過(guò)程，在前期研究決策階段、施工建造階段、后期交付使用和營(yíng)運(yùn)階段中，所有工作，都可納入項(xiàng)目工程管理的范圍，包括了項(xiàng)目在其正式實(shí)施過(guò)程中的全部職能活動(dòng)。因此，項(xiàng)目工程管理是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中主要的，也是工作量最多的職能工作。

2.2它是疏通項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中―切社會(huì)關(guān)系的樞紐

在項(xiàng)目建設(shè)期間，必須要與社會(huì)各有關(guān)企業(yè)或部門(mén)發(fā)生聯(lián)系，以取得各方面的配合與支持。各個(gè)方面在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中都要發(fā)揮不同的作用，不能缺少任何一個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)，它們都是建設(shè)整體的一個(gè)組成部分。而所有方方面面的關(guān)系，都要由項(xiàng)目工程管理人員去疏通聯(lián)絡(luò)，以保持與各方面良好合作關(guān)系，保證項(xiàng)目建設(shè)的完整性。

2.3它是整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的綜合性基礎(chǔ)管理工作

項(xiàng)目工程管理是項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中第一線的現(xiàn)場(chǎng)管理，與項(xiàng)目工程施工建造的每一道工序、每―個(gè)環(huán)節(jié)、每―件作業(yè)相聯(lián)系。第一線的管理工作具有極強(qiáng)的復(fù)雜性、綜合性，要求管理員監(jiān)督、檢查和掌握現(xiàn)場(chǎng)施工作業(yè)的每一個(gè)過(guò)程，以保證項(xiàng)目工程管理的質(zhì)量和效率。

3房地產(chǎn)工程管理的方式

3.1選擇優(yōu)秀的勘探和設(shè)計(jì)單位。優(yōu)秀的單位是工程建設(shè)的先頭兵,一個(gè)好的勘探隊(duì)伍能準(zhǔn)確地對(duì)土質(zhì)情況進(jìn)行定位,提供合理的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)依據(jù),從而節(jié)約工程的造價(jià)。一個(gè)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位能精確地對(duì)房屋進(jìn)行設(shè)計(jì),優(yōu)化工程結(jié)構(gòu),減少并且避免不必要的浪費(fèi),節(jié)約了工程造價(jià)并加快了工程進(jìn)度。

3.2選擇素質(zhì)高的施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理。施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)好壞,直接關(guān)系著工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。怎么去選擇,應(yīng)當(dāng)有一個(gè)整套的組織架構(gòu),如:施工企業(yè)資質(zhì)、施工企業(yè)技術(shù)力量、施工企業(yè)機(jī)械設(shè)備、近三年的工作業(yè)績(jī)、企業(yè)可靠度和誠(chéng)信度、項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)理素質(zhì)及能力、員工素質(zhì)及能力等。施工企業(yè)的技術(shù)和設(shè)備有助于工程更好更快的完成使命。企業(yè)誠(chéng)信度高證明企業(yè)一貫都有可靠的技術(shù)力量和聲譽(yù)。

3.3建立高效合理的管理模式。高效的管理模式雖是一種廣泛的行為,但也可進(jìn)行系統(tǒng)的分類(lèi)。如:工程材料管理、工程隊(duì)伍管理、工程資料管理等。工程材料主要是指工程甲供材,我們要加大甲供材的市場(chǎng)調(diào)研,多方面進(jìn)行比較和區(qū)分,合理的選價(jià)和選材,嚴(yán)把材料質(zhì)量和數(shù)量關(guān),提高材料的供應(yīng)速度,這就同時(shí)加快了工程進(jìn)度、提高了工程質(zhì)量和降低了工程成本。工程隊(duì)伍是工程建設(shè)的主體,要對(duì)工程隊(duì)伍進(jìn)行行之有效的管理 。

4房地產(chǎn)工程管理的改善措施

4.1房地產(chǎn)工程管理的基本模式

職能制管理模式：職能制管理模式是按照專(zhuān)業(yè)分工的原則，把相應(yīng)的管理職責(zé)交給這些職能機(jī)構(gòu)，不同專(zhuān)業(yè)的職能機(jī)構(gòu)在其業(yè)務(wù)范圍內(nèi)有權(quán)向下級(jí)單位下達(dá)命令和進(jìn)行指揮，其專(zhuān)業(yè)業(yè)務(wù)管理應(yīng)向企業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)并匯報(bào)。項(xiàng)目經(jīng)理制管理模式：項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的管理模式是目前在項(xiàng)目工程管理中采用較普通的―種方式。它是按照項(xiàng)目分工的原則，在企業(yè)經(jīng)理下面設(shè)立一個(gè)或數(shù)個(gè)以項(xiàng)目經(jīng)理為首的獨(dú)立機(jī)構(gòu)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程進(jìn)行統(tǒng)一管理。工程指揮部管理模式：對(duì)于較大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)常采取工程指揮部的形式對(duì)項(xiàng)目工程實(shí)施進(jìn)行全面管理。工程指揮部是項(xiàng)目工程管理的特別機(jī)構(gòu)，由項(xiàng)目建設(shè)的合資各方共同協(xié)商參與組建。

4.2項(xiàng)目工程管理模式的選擇

任何一種工程管理模式及其機(jī)構(gòu)的設(shè)置，都不可能是十全十美的，對(duì)于某個(gè)特定的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，究競(jìng)選取―個(gè)怎樣的管理模式，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)和所處的環(huán)境來(lái)取舍。因此，對(duì)某項(xiàng)目工程選取一種管理模式時(shí)，關(guān)鍵在于這種模式對(duì)于項(xiàng)目工程本身的適應(yīng)程度。例如一家公司在同一時(shí)期內(nèi)進(jìn)行很多項(xiàng)目，而這些項(xiàng)目的規(guī)模都比較小，所采用的技術(shù)又多是標(biāo)難化的，可以考慮采用職能制管理模式。

5結(jié)束語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)施工周期長(zhǎng)，技術(shù)含量高的綜合性工程．在房地產(chǎn)項(xiàng)目的每一個(gè)階段．都必須對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的工程管理。房地產(chǎn)工程管理工作是一個(gè)系統(tǒng)工程，它必須緊密?chē)@著建筑所包含的施工內(nèi)容的多樣性和繁復(fù)性進(jìn)行管理。

參考文獻(xiàn)

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)管理；管理項(xiàng)目；管理措施

中圖分類(lèi)號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

引言：

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是工程項(xiàng)目管理的一個(gè)分類(lèi)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過(guò)程和全方位的綜合管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。它是一門(mén)應(yīng)用性很強(qiáng)的綜合性學(xué)科，也是具有很大發(fā)展?jié)摿Φ男屡d學(xué)科。

它的管理需要從管理項(xiàng)目的戰(zhàn)略著手，從工程項(xiàng)目的啟動(dòng)到工程項(xiàng)目的竣工，每一個(gè)項(xiàng)目單位都進(jìn)行有效的管理，全方位掌控工程的每一個(gè)方面的情況。由于項(xiàng)目管理的特殊性，即項(xiàng)目管理既要適合于施工企業(yè)所具備的經(jīng)營(yíng)管理水平特點(diǎn)，又要具備項(xiàng)目所處的時(shí)間、環(huán)境等條件的特點(diǎn)。就是說(shuō)，在運(yùn)用科學(xué)管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實(shí)的效果的。找準(zhǔn)項(xiàng)目管理中自身的特點(diǎn)，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，以提高項(xiàng)目管理水平和工作效率。

1. 房地產(chǎn)管理項(xiàng)目

1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理是作為地產(chǎn)商自己實(shí)施對(duì)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目展開(kāi)的有目標(biāo)的管理活動(dòng)。房地產(chǎn)工程建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)，因此工程規(guī)劃方面的管理是不能缺少的。房地產(chǎn)工程建設(shè)規(guī)劃的方案需要嚴(yán)格按照相關(guān)法規(guī)上的規(guī)定進(jìn)行，在房地產(chǎn)的工程建設(shè)中，規(guī)劃項(xiàng)目的方案是十分重要的，它的好壞決定了房地產(chǎn)工程項(xiàng)目能否成功。但是項(xiàng)目的成功策劃以及規(guī)劃設(shè)計(jì)，離不開(kāi)全面、細(xì)致、深入的市場(chǎng)調(diào)查和分析研究。沒(méi)有周密的調(diào)查資料，就無(wú)法了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀情況以及產(chǎn)品的分布和競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)，也就無(wú)法進(jìn)行項(xiàng)目的正確定位，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)也就如無(wú)源之水。所以成功的項(xiàng)目來(lái)自于詳實(shí)的調(diào)查研究，這是項(xiàng)目運(yùn)作的出發(fā)點(diǎn)和根本點(diǎn)。

1.2開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)管理中的一個(gè)重要管理內(nèi)容。首先，開(kāi)發(fā)方面的管理要注重設(shè)計(jì)單位以及設(shè)計(jì)人員的選擇，房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)十分重要，因此，在設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員的選擇方面一定要選擇信譽(yù)度較高的單位和人員，不能為了節(jié)約成本而選擇不可靠的設(shè)計(jì)單位以及設(shè)計(jì)人員，好的設(shè)計(jì)單位可以有效地提高工程在建設(shè)過(guò)程中的進(jìn)度。我國(guó)在這方面具有相關(guān)方面的法律法規(guī)條例以及相關(guān)的合同要求和合同協(xié)議。

其次，建筑工程施工單位需要與相關(guān)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行良好的工作性質(zhì)的溝通和交流，及時(shí)地發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)當(dāng)中出現(xiàn)的情況并與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行溝通，快速有效地解決相關(guān)異常情況，確保設(shè)計(jì)方面的進(jìn)度，以便保證工程的進(jìn)度在預(yù)定進(jìn)度之中，甚至越快越好。

最后，嚴(yán)格遵守國(guó)家在相關(guān)方面的技術(shù)性能指標(biāo)，每一個(gè)相關(guān)的設(shè)計(jì)單位以及人員都要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家在相關(guān)方面規(guī)定的性能技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，加大建筑工程當(dāng)中質(zhì)量和技術(shù)含量的重視程度，設(shè)計(jì)工作人員在設(shè)計(jì)完成后需要按照相關(guān)方面的規(guī)定對(duì)施工需要的圖紙進(jìn)行嚴(yán)格的審查，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)單位需要樹(shù)立起符合自身需求的形象，不得隨意對(duì)通過(guò)審核的圖紙進(jìn)行修改，如若圖紙有需要修改的地方，需要按照相關(guān)的程序，有順序地辦理相關(guān)方面的手續(xù)。

1.3施工方面的管理

在正式施工前必須重視施工合同管理，它保證著雙方在施工過(guò)程中的利益。除了合同方面的管理外，還有施工過(guò)程中進(jìn)度和質(zhì)量的管理。對(duì)進(jìn)度而言，原則上要按照原施工組織計(jì)劃執(zhí)行，但作為一個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)場(chǎng)千變?nèi)f化，如材料供應(yīng)，設(shè)計(jì)變更等所難免，絕對(duì)不能模式化，必須根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整、安排。施工質(zhì)量能否得到保證，最重要的是一定要嚴(yán)格按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)范和有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)要求來(lái)完成每一工序，嚴(yán)禁偷工減料。必須執(zhí)行“三檢”制，即自檢、專(zhuān)檢、交接檢，通過(guò)層層的檢查，驗(yàn)收后方允許進(jìn)入下一道工序，從而確保整個(gè)工程的質(zhì)量。

2.房地產(chǎn)工程的管理措施

2.1高效率管理方式

項(xiàng)目管理本身是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)，要取得項(xiàng)目的成功，必須對(duì)項(xiàng)目管理的整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行全面的管理。高效率的管理模式是一種十分普遍的管理模式，按照不同管理的領(lǐng)域、不同管理的范圍以及不同管理的形式，高效率的管理模式可以系統(tǒng)化地分成多種形式，例如有工程資料方面的管理、工程材料方面的管理、工程隊(duì)伍方面的管理等。合理地運(yùn)用管理模式，不但加快了工程建設(shè)的進(jìn)度，還提高了質(zhì)量，降低了成本。

2.2進(jìn)度管理

進(jìn)度控制的目標(biāo)是確保項(xiàng)目的預(yù)期完成，這就要求編制好網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計(jì)劃，控制好關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線，提前或按期實(shí)現(xiàn)節(jié)點(diǎn)工期目標(biāo)。首先，要了解完成項(xiàng)目各階段工作所需的時(shí)間，制訂項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃、控制性節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計(jì)劃、操作性進(jìn)度計(jì)劃。其次，通過(guò)精細(xì)安排、狠抓落實(shí)，控制好辦理可行性研究、設(shè)計(jì)圖紙、規(guī)劃許可證、施工許可證、項(xiàng)目開(kāi)工、樓房預(yù)售、竣工交樓等關(guān)鍵工作的工期目標(biāo)。再次，要及時(shí)預(yù)見(jiàn)、預(yù)控和解決建設(shè)過(guò)程中的問(wèn)題。對(duì)項(xiàng)目報(bào)建等難以控制的前期工作，需要充分準(zhǔn)備、認(rèn)真落實(shí)、密切配合，爭(zhēng)取一次性通過(guò)。對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施階段中出現(xiàn)的可能影響進(jìn)度的情況要極力避免，并采取組織、管理、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面的措施保證進(jìn)度目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。為了縮短工期，可以采取應(yīng)用領(lǐng)先技術(shù)，降低施工難度、加大成本投入等方法。

2.3質(zhì)量管理

質(zhì)量目標(biāo)包括項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、材料等各方面。所以應(yīng)當(dāng)建立好質(zhì)量控制體系，采取全面、全過(guò)程、全員的三全質(zhì)量管理，事前、事中、事后三階段質(zhì)量管理。

在項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究的決策階段，進(jìn)行客觀、詳實(shí)工作。在設(shè)計(jì)階段，要求進(jìn)行“三材”限額及限期設(shè)計(jì)。并且跟進(jìn)設(shè)計(jì)工作，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)實(shí)用，設(shè)計(jì)圖滿足施工要求。招標(biāo)階段，選擇具備施工實(shí)力的合格的投標(biāo)單位。施工階段，審查監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理實(shí)施細(xì)則，監(jiān)督監(jiān)理日常工作。督促好設(shè)計(jì)交底、圖紙會(huì)審、施工組織等技術(shù)工作?？刂坪眠M(jìn)場(chǎng)材料設(shè)備、樣板工程質(zhì)量。嚴(yán)格控制施工全過(guò)程的質(zhì)量，重點(diǎn)監(jiān)控質(zhì)量控制點(diǎn)。管理好影響質(zhì)量五大要素，減少質(zhì)量問(wèn)題?？⒐を?yàn)收期間，加強(qiáng)檢查整改，工程保修期間，及時(shí)做好維修服務(wù)工作。

2.4合同及信息管理

合同管理的目的是確保合同履行，避免爭(zhēng)議和索賠。合同是項(xiàng)目管理的主要依據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立嚴(yán)密、完善的合同體系，避免合同履行的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目管理人員要熟悉合同文件，并對(duì)合同進(jìn)行深入細(xì)致的研究，掌握合同的關(guān)鍵條款、存在的漏洞，提出完善措施，開(kāi)發(fā)公司聘請(qǐng)資深律師，凡須簽訂的合同，全部經(jīng)技術(shù)人員與專(zhuān)業(yè)律師和議，確保技術(shù)層面和法律層面沒(méi)有漏洞。嚴(yán)格督促承包商履行合同，預(yù)防合同變更引起的爭(zhēng)議和索賠。

信息管理目的是通過(guò)信息傳輸，為項(xiàng)目建設(shè)提供增值服務(wù)。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、召開(kāi)會(huì)議、直接溝通、資料傳送等多種形式，及時(shí)收集、傳輸、反饋、整理、匯總信息，確保信息管理規(guī)范、及時(shí)、準(zhǔn)確、暢通。

4.結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目要想在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出，就需要準(zhǔn)確做好項(xiàng)目定位，選擇好有實(shí)力的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、營(yíng)銷(xiāo)單位，建設(shè)出適銷(xiāo)的樓房產(chǎn)品。針對(duì)我國(guó)當(dāng)前的國(guó)情，不難看出，房地產(chǎn)工程的管理需要更加的詳細(xì)化、規(guī)范化，對(duì)相關(guān)管理人員的素質(zhì)和能力要求也在不斷提高，好的管理模式，有效的管理方式都可以為房地產(chǎn)工程帶來(lái)較大的效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]陽(yáng)波，強(qiáng)茂山.中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目組織模式發(fā)展趨勢(shì)分析[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2007.

篇7

【關(guān)鍵詞】資金控制；房地產(chǎn)工程管理；加強(qiáng)措施；意義

0.引言

由于社會(huì)不斷進(jìn)步發(fā)展，房地產(chǎn)隨之興起，繼而出現(xiàn)了激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。承擔(dān)著房地產(chǎn)工程的是房地產(chǎn)企業(yè)，基于這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)工程的質(zhì)量起著決定性作用。而房地產(chǎn)企業(yè)可以有序發(fā)展的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理，它不只是對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，對(duì)房地產(chǎn)工程的好壞也產(chǎn)生著直接影響。因而，管理好房地產(chǎn)工程的資金問(wèn)題非常必要。

1.加強(qiáng)資金管理控制在房地產(chǎn)工程管理中的重大意義

近些年，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及人們生活水準(zhǔn)因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)生了很大的變化，可以說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)為此做出巨大的貢獻(xiàn)。事情都是雙面的，有利必有弊，房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展造成現(xiàn)在房?jī)r(jià)過(guò)高以及國(guó)家政策等方面的一些影響，面對(duì)這些問(wèn)題，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)需要進(jìn)行積極地改變，對(duì)于房地產(chǎn)工程管理中資金控制環(huán)節(jié)需要進(jìn)行嚴(yán)格控制。

1.1控制房地產(chǎn)成本，保證資金管理合理化

從內(nèi)容上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)屬于投資性企業(yè)，它是主要進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)的。在進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，前一時(shí)期，要投入大量資金，以使工程順利進(jìn)行得到保障，資金管理控制便至關(guān)重要?，F(xiàn)在，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，存在著激烈的競(jìng)爭(zhēng)，這便要求房地產(chǎn)企業(yè)不只對(duì)使用資金進(jìn)行控制，還要將成本控制合理化，從而使實(shí)施工程時(shí)減少浪費(fèi)，避免損失。資金的管理控制可以讓房地產(chǎn)成本降低，額外的投入減少。另外，國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺(tái)，使房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)快發(fā)展受到控制。因而，銀行貸款及使用資金都有局限性。這使得房地產(chǎn)企業(yè)在使用資金方面出現(xiàn)困難，而工程建設(shè)假如出現(xiàn)問(wèn)題，沒(méi)有雄厚的資金作為保障，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)便會(huì)舉步維艱，甚至導(dǎo)致停工。所以，在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中，必須做到資金控制管理合理化，這樣，才可以讓項(xiàng)目進(jìn)行順利。

1.2優(yōu)化企業(yè)資金，創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益

為了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的提升，需要完善房地產(chǎn)工程管理的資金控制工作。在開(kāi)始工程項(xiàng)目時(shí)期，對(duì)資金控制管理合理，可以讓項(xiàng)目工程預(yù)算降低，在實(shí)施工程項(xiàng)目時(shí)期，也可以根據(jù)資金投入情況實(shí)施節(jié)流，以使總收益提高，經(jīng)濟(jì)效益提升。除此之外，資金運(yùn)行中，也可以減少開(kāi)支，節(jié)約資金。管理控制房地產(chǎn)工程項(xiàng)目資金，不只是讓使用資金得到合理調(diào)配，還可以讓使用資金更合理化。所以，需要對(duì)使用資金情況及時(shí)掌握，讓財(cái)務(wù)處于流動(dòng)性狀態(tài)，對(duì)資金合理調(diào)度，讓企業(yè)的償債能力良好。再者，對(duì)資金控制加強(qiáng)，也可以保障資金使用的效益。企業(yè)資金需要相對(duì)合理，過(guò)多過(guò)少都不是最佳狀態(tài)。資金太少，會(huì)讓企業(yè)的償債能力受到危及，影響企業(yè)的發(fā)展；而資金太多，會(huì)使資源造成浪費(fèi)。因而，使用資金要合理、科學(xué)，對(duì)資金控制管理要全面化。借助優(yōu)化企業(yè)資金，以使企業(yè)資本構(gòu)成優(yōu)化，讓避免資金風(fēng)險(xiǎn)，讓資金使用效益得到提升。

2.探究加強(qiáng)資金控制管理在房地產(chǎn)工程管理中的策略

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目往往占據(jù)的資金數(shù)額比較大，如果不能按期完工，通常會(huì)使資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，嚴(yán)重情況下，會(huì)把企業(yè)置于死地。因而，要在房地產(chǎn)工程管理中對(duì)資金管理控制采取有效、合理的策略。

2.1為工程項(xiàng)目運(yùn)行得到保障，需要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究及籌資舉措重視

從房地產(chǎn)企業(yè)角度來(lái)說(shuō)，資金控制管理需要在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究時(shí)期。首先，為了讓投資可以回收，需要對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查研究；其次，在掌握情況的基礎(chǔ)上，分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)供求，同時(shí)進(jìn)行預(yù)測(cè)；再次，在時(shí)間進(jìn)度的安排上，要合理、科學(xué)，例如，可以根據(jù)工程前期、工程主體、工程竣工等不同階段對(duì)進(jìn)度進(jìn)行合理安排；除此之外，企業(yè)還需要進(jìn)行成本估算，并且要做到和開(kāi)發(fā)事實(shí)相符合，從而獲得準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)；最后，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)安排、項(xiàng)目預(yù)算等情況，對(duì)資金需要進(jìn)行預(yù)算，從而確定籌資方案，借助不同的籌集資金的方式，讓籌資成本降低，讓項(xiàng)目運(yùn)行正常。

2.2在工程管理中做好資金控制，需要對(duì)資金使用計(jì)劃編制合理

房地產(chǎn)工程有著較大的規(guī)模，組成的單項(xiàng)工程多，這便給房地產(chǎn)項(xiàng)目提出了在使用資金時(shí)按子項(xiàng)目的不同進(jìn)行劃分的要求。在對(duì)使用資金進(jìn)行編制的時(shí)候，要對(duì)項(xiàng)目總投資進(jìn)行分解，做到劃分合理化，并且，根據(jù)實(shí)際需要，進(jìn)行細(xì)致劃分，使用資金計(jì)劃按時(shí)間進(jìn)度進(jìn)行編制?，F(xiàn)在，對(duì)施工計(jì)劃的制定，通常借助網(wǎng)絡(luò)技術(shù)實(shí)施，對(duì)每項(xiàng)施工的開(kāi)工時(shí)間的早、晚，根據(jù)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃進(jìn)行計(jì)算，從而獲得項(xiàng)目計(jì)劃圖。并借助擴(kuò)充網(wǎng)絡(luò)圖，制定出按時(shí)間進(jìn)度的使用資金計(jì)劃。

2.3房地產(chǎn)工程資金控制中的重要環(huán)節(jié)是對(duì)預(yù)算管理與資金計(jì)劃分析加強(qiáng)

資金計(jì)劃確立后，比較其預(yù)期與執(zhí)行情況的不同，從而找出計(jì)劃出現(xiàn)偏差的原因，并進(jìn)行改進(jìn)，讓后期制定的資金計(jì)劃更合理化。而要使資金控制有效，其中一個(gè)不可忽視的環(huán)節(jié)便是對(duì)資金進(jìn)行預(yù)算管理。合理、有效的資金預(yù)算可以提升資金使用效率。

2.4房地產(chǎn)工程資金控制強(qiáng)化離不開(kāi)財(cái)務(wù)管理制度的完善

讓資金控制管理強(qiáng)化，需要做到：一是要讓?xiě)?yīng)收與應(yīng)付賬款的期限達(dá)到一致，假如應(yīng)收款項(xiàng)期限比應(yīng)付款項(xiàng)期限短，那么，可以讓?xiě)?yīng)付款項(xiàng)按時(shí)支付，讓企業(yè)規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。二是預(yù)支資金不要過(guò)度，防范債務(wù)危機(jī)影響到企業(yè)生存問(wèn)題。三是對(duì)管理費(fèi)用支出進(jìn)行嚴(yán)格控制。

3.結(jié)語(yǔ)

現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，為了讓房地產(chǎn)企業(yè)具備更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，可以將管理項(xiàng)目資金問(wèn)題加強(qiáng)。在對(duì)資金實(shí)施控制后，才可以讓房地產(chǎn)獲得更大的收益，從而讓企業(yè)得到健康有序發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

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篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；工程管理；工程建設(shè)；管理模式；房地產(chǎn)項(xiàng)目 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文章編號(hào)：1009-2374（2015）15-0195-02 DOI：10.13535/ki.11-4406/n.2015.15.101

1 概述

近年來(lái)，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也變得越來(lái)越多。同時(shí)，大量的案例也表明，科學(xué)的房地產(chǎn)工程管理工作可以在很大程度上提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資效益，保證房地產(chǎn)施工的質(zhì)量，并保障了人民的生命財(cái)產(chǎn)安全，也對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了良好的推動(dòng)作用，而房地產(chǎn)工程管理不力則會(huì)造成房地產(chǎn)工程項(xiàng)目投資規(guī)模的增加，并且無(wú)法有效控制施工過(guò)程中的偷工減料、操作違規(guī)等情況，不僅對(duì)房地產(chǎn)投資方的利益造成了嚴(yán)重?fù)p害，也不利于維護(hù)人民的利益，不利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)。在這樣的情況下，如何通過(guò)房地產(chǎn)工程管理工作，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)的有效管理，成為了人們普遍關(guān)注的問(wèn)題。

2 房地產(chǎn)工程管理的具體內(nèi)容

房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容不是單一方面的，而是多方面、多流程共同組成的。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)工程管理包含以下四個(gè)方面的內(nèi)容，分別是工程建設(shè)方案設(shè)計(jì)、工程建設(shè)配合協(xié)作、工程質(zhì)量檢驗(yàn)監(jiān)督、工程竣工后檢查驗(yàn)收。

工程建設(shè)設(shè)計(jì)方案是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中最重要的技術(shù)文件，對(duì)于整個(gè)工程項(xiàng)目的進(jìn)行起到了總體的規(guī)劃作用，并對(duì)很多工程項(xiàng)目的細(xì)節(jié)內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)劃，工程建設(shè)方案的設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)的準(zhǔn)備工作，也是房地產(chǎn)工程建設(shè)所依據(jù)的標(biāo)尺，其重要性不言而喻。工程建設(shè)配合協(xié)作是指在工程建設(shè)過(guò)程中，為了使工程建設(shè)工作有計(jì)劃地順利進(jìn)行而對(duì)多個(gè)部門(mén)進(jìn)行的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程中所涉及的部門(mén)是很多的，尤其是大型的房地產(chǎn)施工項(xiàng)目，花費(fèi)的時(shí)間長(zhǎng)，牽涉的部門(mén)更多，因此為了使多個(gè)部門(mén)之間實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)合作，最大限度地發(fā)揮施工建設(shè)團(tuán)隊(duì)的人力資源、物力資源和財(cái)力資源，就必須對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)部門(mén)進(jìn)行統(tǒng)籌管理，使各個(gè)部門(mén)之間彼此協(xié)調(diào)，避免工作內(nèi)容的沖突。為了保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量，必須在施工的整個(gè)過(guò)程中對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行檢查和監(jiān)督，檢查和監(jiān)督的對(duì)象包括施工材料的質(zhì)量、施工操作方法是否得當(dāng)、施工是否符合設(shè)計(jì)方案等。在房地產(chǎn)工程施工完成后，要進(jìn)行最終的驗(yàn)收工作，由施工單位向驗(yàn)收單位發(fā)出申請(qǐng)后，驗(yàn)收單位著手進(jìn)行工程驗(yàn)收，驗(yàn)收檢查應(yīng)當(dāng)和前期報(bào)建相統(tǒng)一，確定工程項(xiàng)目是否符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、是否符合工程設(shè)計(jì)方案、是否達(dá)到了應(yīng)有的施工質(zhì)量等，在檢查合格并通過(guò)驗(yàn)收后，才能夠?qū)κ┕挝贿M(jìn)行竣工結(jié)算。

3 房地產(chǎn)工程管理的有效途徑

目前，我國(guó)房地產(chǎn)工程管理仍然存在一些明顯的問(wèn)題，如房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前準(zhǔn)備工作不足、對(duì)施工過(guò)程的監(jiān)管力度不夠、工程管理機(jī)制不夠科學(xué)、工程竣工后的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和工程報(bào)建之初不統(tǒng)一等。這些問(wèn)題的存在對(duì)于房地產(chǎn)工程管理質(zhì)量和效果的提升是非常不利的，一方面造成了房地產(chǎn)公司包括資金、信譽(yù)在內(nèi)的損失，另一方面也是對(duì)工程項(xiàng)目和使用居民不負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和我國(guó)建筑業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了不利影響。因此，亟需對(duì)我國(guó)目前房地產(chǎn)工程管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行研究分析，制定出一套針對(duì)性的改進(jìn)策略，找到真正有效的管理途徑，幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及相關(guān)部門(mén)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)工程管理實(shí)效的提升。在此，提供以下一些可行的思路供參考：

3.1 采用高效、先進(jìn)的房地產(chǎn)工程管理模式

先進(jìn)、有效的管理模式，是當(dāng)前實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)工程管理效果提升的有利支撐和必要保障。具體來(lái)說(shuō)，采用高效、先進(jìn)的房地產(chǎn)工程管理模式應(yīng)當(dāng)做到以下三點(diǎn)：第一，采用職能制的管理模式，即在明確管理人員的專(zhuān)業(yè)能力的基礎(chǔ)上，對(duì)管理人員的管理職責(zé)進(jìn)行細(xì)化分工，并確定管理者的具體權(quán)力，通過(guò)對(duì)管理人員進(jìn)行精細(xì)化管理，使管理人員的能力得以充分發(fā)揮，充分利用工程管理方面的人力資源；第二，采用項(xiàng)目經(jīng)理制的管理模式，這種模式也是目前房地產(chǎn)工程管理中得到了廣泛認(rèn)可的管理模式，即企業(yè)在總經(jīng)理之下根據(jù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容設(shè)置項(xiàng)目經(jīng)理，通過(guò)項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行直接管理，并由項(xiàng)目經(jīng)理承擔(dān)項(xiàng)目管理責(zé)任，這種管理模式在使管理分散化的同時(shí)，也增加了管理的細(xì)化程度，增加了管理的實(shí)際效果和范圍；第三，設(shè)立工程指揮部，尤其是對(duì)于大型的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，工程指揮部的設(shè)立具有很重要的意義，工程指揮部可以實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的統(tǒng)籌管理、協(xié)調(diào)分工，工程指揮部可以由多個(gè)項(xiàng)目合資方同時(shí)參與，實(shí)現(xiàn)多個(gè)項(xiàng)目合資方對(duì)工程項(xiàng)目的共同管理，使工程項(xiàng)目的施工更加符合投資方的意愿。

3.2 選擇專(zhuān)業(yè)能力強(qiáng)、認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理者

再大的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目，其管理工作最終也是由人來(lái)完成的，因此，房地產(chǎn)工程管理者的素質(zhì)和能力高低對(duì)管理的實(shí)際效果產(chǎn)生著最直接、最顯著的影響。在這樣的情況下，為了提升房地產(chǎn)工程管理的質(zhì)量，就必須選擇具有足夠的工程管理能力和管理經(jīng)驗(yàn)，并能夠認(rèn)真負(fù)責(zé)、承擔(dān)責(zé)任、有良好的執(zhí)行力、重視管理細(xì)節(jié)的管理者，尤其是項(xiàng)目經(jīng)理。在這方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須有深刻的認(rèn)識(shí)，大量的事實(shí)論據(jù)已經(jīng)表明，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)理的良好的管理能力和管理態(tài)度是提升房地產(chǎn)工程管理質(zhì)量的重要保障。此外，對(duì)于施工企業(yè)也應(yīng)當(dāng)慎重選擇，一方面，要衡量施工企業(yè)的施工能力是否能夠勝任房地產(chǎn)工程項(xiàng)目；另一方面，要對(duì)施工企業(yè)以往的施工信譽(yù)度、施工質(zhì)量進(jìn)行考察，確保施工企業(yè)的施工能力和施工資質(zhì)能夠按照標(biāo)準(zhǔn)完成工程項(xiàng)目。

3.3 竣工后驗(yàn)收和前期報(bào)建相統(tǒng)一

工程竣工后的驗(yàn)收工作，其驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)不僅需要按照國(guó)家相關(guān)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)確立，也需要和工程報(bào)建之初的內(nèi)容相統(tǒng)一，否則會(huì)造成工程驗(yàn)收工作無(wú)法檢查出和工程報(bào)建方案相悖的工程內(nèi)容，使驗(yàn)收工作名存實(shí)亡。為了實(shí)現(xiàn)竣工后的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和前期報(bào)建相統(tǒng)一必須做到：首先，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要體現(xiàn)報(bào)建時(shí)對(duì)工程建設(shè)的要求，尤其是一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)和基礎(chǔ)性內(nèi)容，確保工程建設(shè)是按照既定的方案進(jìn)行的；其次，驗(yàn)收要重點(diǎn)檢查前期報(bào)建所規(guī)定的工程質(zhì)量問(wèn)題，及時(shí)發(fā)現(xiàn)沒(méi)有達(dá)到前期報(bào)建要求的質(zhì)量的工程內(nèi)容，對(duì)這部分內(nèi)容進(jìn)行科學(xué)處理，保障房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的綜合質(zhì)量和細(xì)節(jié)質(zhì)量，對(duì)工程負(fù)責(zé)，對(duì)住戶負(fù)責(zé)。

4 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的高質(zhì)量管理，只有通過(guò)科學(xué)、有效的途徑才能實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)流程中，都應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理工作重視起來(lái)，并積極儲(chǔ)備專(zhuān)業(yè)的、負(fù)責(zé)的管理人才，采用先進(jìn)的、高效的管理模式，結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、群眾需求，真正將房地產(chǎn)工程管理工作做好、做到位。高質(zhì)量的房地產(chǎn)工程管理工作，不僅可以提升房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、房地產(chǎn)公司的發(fā)展以及我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)也有著重要的推動(dòng)作用。

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篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程 管理 有效途徑

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也變得越來(lái)越多。同時(shí)，大量的案例也表明，科學(xué)的房地產(chǎn)工程管理工作可以在很大程度上提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資效益，保證房地產(chǎn)施工的質(zhì)量，并保障了人民的生命財(cái)產(chǎn)安全，也對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了良好的推動(dòng)作用，而房地產(chǎn)工程管理不力則會(huì)造成房地產(chǎn)工程項(xiàng)目投資規(guī)模的增加，并且無(wú)法有效控制施工過(guò)程中的偷工減料、操作違規(guī)等情況，不僅對(duì)房地產(chǎn)投資方的利益造成了嚴(yán)重?fù)p害，也不利于維護(hù)人民的利益，不利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)。

1、影響房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量的原因

房地產(chǎn)行業(yè)可謂是助長(zhǎng)我國(guó)GDP指數(shù)的最大的力量。所以在我國(guó)各地都在進(jìn)行相關(guān)基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目的施工建設(shè)。飛速增長(zhǎng)的項(xiàng)目數(shù)量讓現(xiàn)有的工程監(jiān)理人員完全忙不過(guò)來(lái)，這就造成了很多監(jiān)理企業(yè)和監(jiān)理人員為了可以拿到更多的項(xiàng)目，就采用在每個(gè)項(xiàng)目上同時(shí)上報(bào)同一批名單。倘若這些項(xiàng)目真的中標(biāo)，那么就很可能出現(xiàn)很多項(xiàng)目上只是寫(xiě)上監(jiān)理人員的名字，但是監(jiān)理人員完全不在工地上進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督工作。

首先，不同的監(jiān)理人員的技術(shù)水平也不盡相同，這就導(dǎo)致工程質(zhì)量的控制難度更大。例如在工程設(shè)計(jì)方面，部分設(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)草率，設(shè)計(jì)圖紙?zhí)^(guò)粗糙，細(xì)節(jié)詳圖或者剖面圖不夠詳細(xì)，并且建筑外形與內(nèi)部結(jié)構(gòu)之間互相矛盾，尺寸也混亂不清，很多細(xì)節(jié)方面處理錯(cuò)誤，并且作為技術(shù)人員，并沒(méi)有及時(shí)去工地查找問(wèn)題并及時(shí)解決，而且施工質(zhì)量和圖紙質(zhì)量的把關(guān)失效，因?yàn)檠谏w了很多問(wèn)題，所以工程就存在了質(zhì)量隱患。

其次，直接參與工程建設(shè)的建筑隊(duì)伍方面，部分建筑隊(duì)伍的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不高，相關(guān)的技術(shù)水準(zhǔn)落后，無(wú)法深入了解設(shè)計(jì)圖紙的內(nèi)容，沒(méi)有足夠的責(zé)任心。很多房地產(chǎn)企業(yè)再進(jìn)行日常經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，過(guò)度注重房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，卻忽略了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理，只看重短期利益，卻沒(méi)有注意到長(zhǎng)期投資所能帶來(lái)的利益回報(bào)。

最后，房地產(chǎn)的工程建設(shè)因?yàn)樘^(guò)復(fù)雜，所以無(wú)法形成類(lèi)似商品或者工業(yè)制品的產(chǎn)品生產(chǎn)和控制相關(guān)的生產(chǎn)設(shè)備以及生產(chǎn)流水線，此外由于不同人的經(jīng)驗(yàn)和感官之間存在差異，所以對(duì)于質(zhì)量檢測(cè)的控制也不盡相同，沒(méi)有一個(gè)恒定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)的工程項(xiàng)目建設(shè)完工之后，無(wú)法通過(guò)常用的對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行拆卸來(lái)檢驗(yàn)內(nèi)部構(gòu)造質(zhì)量是否存在問(wèn)題的方式來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量的檢測(cè)，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目的部分檢測(cè)環(huán)節(jié)很可能做得不夠到位。

2、提高房地產(chǎn)工程管理的有效途徑

2.1強(qiáng)化房地產(chǎn)工程管理意識(shí)

提高房地產(chǎn)工程管理效率的根本措施，就是提高工程的管理意識(shí)。房地產(chǎn)工程企業(yè)要想在建筑行業(yè)市場(chǎng)中站穩(wěn)腳步，就必須正確認(rèn)識(shí)工程管理的重要性，提高企業(yè)職工的施工管理意識(shí)，推動(dòng)企業(yè)的自身發(fā)展；開(kāi)展職工強(qiáng)化培訓(xùn)工作，通過(guò)普及現(xiàn)代化管理知識(shí)，從而提高企業(yè)人員的管理意識(shí)以及管理工作的重視。房地產(chǎn)工程企業(yè)還應(yīng)大力宣傳工程管理工作，提高建筑企業(yè)工程項(xiàng)目的管理水平，為管理制度能夠更好的實(shí)施創(chuàng)造一個(gè)良好的內(nèi)部工作環(huán)境。

2.2不斷深化對(duì)房地產(chǎn)合同及檔案的管理

合同及檔案在房地產(chǎn)工程建設(shè)中占據(jù)著非常大的作用，它是工程項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r的具體表現(xiàn)，也是房地產(chǎn)工程順利進(jìn)行的重要依據(jù)。對(duì)于房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，做好檔案以及合同的管理，需要對(duì)合同進(jìn)行細(xì)致的分類(lèi)并且進(jìn)行核算和統(tǒng)計(jì)，對(duì)于每一個(gè)合同都要保管妥當(dāng)，明確每一筆賬目，以免后來(lái)發(fā)生不必要的糾紛。對(duì)于合同檔案的管理需要有責(zé)任心和細(xì)致的人來(lái)進(jìn)行，適當(dāng)?shù)目梢詫?duì)房地產(chǎn)工程的進(jìn)度做登記，可以為以后的工序提供必要的憑證，房地產(chǎn)公司對(duì)于這些材料都應(yīng)定期檢查，進(jìn)行核查，保證記錄的真實(shí)完整性。

2.3提高企業(yè)人員素質(zhì)，加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要通過(guò)加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量管理來(lái)保證工程項(xiàng)目管理質(zhì)量，諸如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等對(duì)建筑房地產(chǎn)工程質(zhì)量都有很大的影響。因而質(zhì)量管理包含了較多的內(nèi)容，需要對(duì)多個(gè)學(xué)科，對(duì)項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行學(xué)習(xí)，如學(xué)習(xí)工程的新材料和新工藝等。而房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展也要求企業(yè)人員具有較高的文化水平、技術(shù)能力和道德素質(zhì)等綜合能力。從而進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的控制。提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，使項(xiàng)目的管理更加成功。

2.4成本預(yù)測(cè)

根據(jù)市場(chǎng)物價(jià)信息，以及同類(lèi)建設(shè)所反映的成本情況，選擇成本低，效益好的最佳方案。而作為一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，所追求的是如何用最小的成本，來(lái)獲得最大的價(jià)值。價(jià)值工程中有兩個(gè)辦法解決，一是成本不變而價(jià)值增大，例如，在一棟房屋的開(kāi)發(fā)上，假設(shè)原計(jì)劃全為住宅，然而通過(guò)市場(chǎng)分析，該處具有商業(yè)潛力，那么適當(dāng)?shù)販p少一些住宅而變成一部分門(mén)店，這就增大了它的價(jià)值，又如在土地的使用上，原計(jì)劃該地建成多層，容積率為1.5，而通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，該區(qū)域高層或小高層寫(xiě)字樓是個(gè)賣(mài)點(diǎn)，那么適當(dāng)修建高層將容積率提高到2.0，那么相對(duì)該土地而言，它的成本未變而價(jià)值增大了；另一方面是成本降低，價(jià)值不變，例如，一棟多層房屋，原計(jì)劃為長(zhǎng)螺桿樁基，通過(guò)地質(zhì)分析與荷載計(jì)算以后，改為天然淺基能夠滿足要求，及時(shí)調(diào)整為天然條基，該棟房屋價(jià)值不變，然而成本減少利潤(rùn)自然就增大。成本的預(yù)測(cè)發(fā)生在項(xiàng)目的決策階段，它要求我們對(duì)一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行仔細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，周密地分析而做出正確定位，一旦確定，要針對(duì)本地區(qū)同類(lèi)型房屋進(jìn)行調(diào)查，以便論證，找出其中一些影響成本以及利潤(rùn)的因素，制定應(yīng)對(duì)方案，克服盲目性。

2.5構(gòu)建質(zhì)量與安全管理體系，建立合理的考核機(jī)制

安全管理與質(zhì)量管理之間相互約束、相互影響。要想加強(qiáng)管理力度，就必須將質(zhì)量管理和安全管理相統(tǒng)一，以質(zhì)量推動(dòng)安全、以安全保證質(zhì)量。為了確保房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量，就必須構(gòu)建出具有可操作性、系統(tǒng)性較強(qiáng)的保障體系，有效控制質(zhì)量以及安全。在工程質(zhì)量以及安全能夠完全確保的情況下，可以嘗試縮短工期，提高經(jīng)濟(jì)效益，但是不能因此而忽視質(zhì)量以及安全。最后，要建立有效的考核機(jī)制，以有利于提高建筑質(zhì)量，確保施工的順利開(kāi)展。

3、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)專(zhuān)業(yè)多、工種多的行業(yè)，只有借助科學(xué)的方法進(jìn)行管理，才能保證整個(gè)項(xiàng)目施工的順利進(jìn)行，才能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的質(zhì)量目標(biāo)。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)正在逐漸由資金密集的行業(yè)轉(zhuǎn)型為資金密集和人才密集的行業(yè)，所以，相對(duì)于之前，現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理所包含的范圍更加的廣闊，這就意味著企業(yè)需要在保證了資金和成本控制的同時(shí)，還需要加強(qiáng)提高管理團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)，以此保證房地產(chǎn)工程的質(zhì)量控制的成功。

參考文獻(xiàn)

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篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；工程管理

中圖分類(lèi)號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化建設(shè)的發(fā)展步伐逐漸加快，在很大程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?，F(xiàn)階段，地產(chǎn)項(xiàng)目的投資種類(lèi)不斷增多，施工規(guī)模也越來(lái)越大，技術(shù)施工難度也不斷的加大，影響施工項(xiàng)目管理的因素也越來(lái)越多，并且面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。在這種背景下，房地產(chǎn)行業(yè)引進(jìn)了精細(xì)化管理的觀念，并得到了廣泛的應(yīng)用，它能夠有效的降低企業(yè)建設(shè)施工的成本，提高建筑施工的質(zhì)量，縮短建筑施工的工期，增強(qiáng)企業(yè)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化程度，提升企業(yè)的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中工程管理中常見(jiàn)問(wèn)題

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展尚不夠成熟，發(fā)展水平偏低。隨著政府調(diào)控政策的變化和市場(chǎng)不景氣，中小型房地產(chǎn)企業(yè)在獲得持續(xù)的土地資源和資金方面遇到了很多難題，無(wú)法實(shí)施工程質(zhì)量精細(xì)化管理，眾多的管理型問(wèn)題一步步的顯露出來(lái)。

（二）管控制度不先進(jìn)

受傳統(tǒng)體制的影響，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的組織管理體制適應(yīng)不了當(dāng)今市場(chǎng)化變化多端的管理需求，如項(xiàng)目管理大多以“人治”為主，對(duì)承包商、供應(yīng)商合作缺乏組織管理，缺乏規(guī)范解決問(wèn)題的能力，對(duì)員工管理、內(nèi)部分配等不能與市場(chǎng)接軌，影響員工積極性等。這一系列問(wèn)題的存在影響了項(xiàng)目的建設(shè)成效，必須使用精細(xì)化管理來(lái)逐一克服，才能不斷提高工程管理的效率和效果。

（二）成本控制不重視

在成本控制上，作為項(xiàng)目管理者，不能有效的從全局、系統(tǒng)著眼把控項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)中成本的管控。如在材料設(shè)備采購(gòu)階段，不能全局的分析材料設(shè)備數(shù)量和質(zhì)量性能，僅為了滿足工程的需要而增加，或者為了節(jié)約成本購(gòu)買(mǎi)一些性能較差的材料設(shè)備，造成資金的浪費(fèi);在有關(guān)合同的條款上不能很好地洞察、預(yù)見(jiàn)，出現(xiàn)后期承包商索賠等事項(xiàng);不注重設(shè)計(jì)，與可操作性失節(jié)，致使項(xiàng)目實(shí)際施工過(guò)程中出現(xiàn)大量的設(shè)計(jì)變更，對(duì)成本影響較大，更有甚者可能直接決定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗。

（三）組織管理不明確

目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是小型房地產(chǎn)企業(yè)，剛剛處于起步階段，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)中只重視最終盈利大小，而忽視了管理中的組織所疊加的不良影響。包括不科學(xué)規(guī)劃施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)于承包商缺乏完善的協(xié)調(diào)管理機(jī)制;材料和設(shè)備從購(gòu)、進(jìn)場(chǎng)、保管混亂，造成不必要的浪費(fèi);資金撥付沒(méi)有既定流程和整體規(guī)劃，致使資金利用率偏低。這種只重結(jié)果的粗放式管理必然會(huì)造成項(xiàng)目的建設(shè)成本增加，吞噬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

（四）標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行不靈活

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)由粗放式向精細(xì)化轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，勢(shì)必將建立各項(xiàng)規(guī)章制度來(lái)規(guī)范各項(xiàng)工作的開(kāi)展。這些規(guī)章制度精細(xì)化的管理模式中往往會(huì)被擺在非常重要的位置。然而在具體的實(shí)施過(guò)程中，很難保證所有事情都如預(yù)想般順利發(fā)展，容易出現(xiàn)一些極端的情況，這時(shí)企業(yè)的制度和規(guī)范反而限制了企業(yè)的發(fā)展，它很大程度地限制了人在企業(yè)中的主觀能動(dòng)性。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中工程管理存在問(wèn)題的解決措施

（一）加強(qiáng)對(duì)于工程項(xiàng)目的成本管理

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程中的項(xiàng)目成本管理，是所有投資者都關(guān)注的焦點(diǎn)，也是直接決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)效益的直接手段，因此，必須要采取有力的措施，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目在招投標(biāo)、設(shè)計(jì)、施工以及后期的驗(yàn)收、養(yǎng)護(hù)等過(guò)程中的成本管理工作，加強(qiáng)對(duì)全過(guò)程的成本管理。在對(duì)成本管理的各個(gè)環(huán)節(jié)中，應(yīng)該注意，必須要使用科學(xué)、合理、規(guī)范的手段予以管理，不能只是為了成本管理而一味的降低投入資金，忽略了對(duì)于建筑工程質(zhì)量方面的控制。

對(duì)于項(xiàng)目成本管理的重點(diǎn)部分來(lái)說(shuō)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程前期的決策階段以及中期的施工階段。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行前期的決策階段時(shí)，必須要嚴(yán)格控制成本，從實(shí)際情況出發(fā)，結(jié)合工程各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的預(yù)算，嚴(yán)格控制成本投入；在進(jìn)行施工階段時(shí)，將成本控制的重點(diǎn)放在對(duì)工程的設(shè)計(jì)變更上，因?yàn)橐坏┥婕暗皆O(shè)計(jì)變更，就必須要有大量的資金支持，因此降低工程的設(shè)計(jì)變更，確保成本的有效管理；另外，必須嚴(yán)格控制建筑施工中所使用材料以及設(shè)備的質(zhì)量與數(shù)量，避免由于材料的浪費(fèi)造成的成本增加；嚴(yán)格控制工期等等。

（二）加強(qiáng)對(duì)于建設(shè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程的質(zhì)量直接決定著其后期的使用性能，因此，房地產(chǎn)施工企業(yè)必須要加強(qiáng)對(duì)其的質(zhì)量管理，包括施工過(guò)程中的質(zhì)量控制以及竣工后的使用質(zhì)量。在這其中涉及到的因素就很多了，比如說(shuō)施工人員的技術(shù)問(wèn)題、施工工藝及方法、施工環(huán)境等等，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)這些問(wèn)題都要逐一進(jìn)行分析，并且采取針對(duì)性的措施予以解決。

（三）注重建設(shè)工程前期投資決策階段的可行性研究

在建設(shè)工程項(xiàng)目施工前期階段的可行性研究是建設(shè)工程項(xiàng)目的一項(xiàng)核心內(nèi)容，必須要加強(qiáng)對(duì)其的重視程度，具體可以從以下幾個(gè)方面著手：

1.在予以充足時(shí)間的前提下，加強(qiáng)對(duì)前期可行性研究的人力、財(cái)力、物力方面的投入；

2.建立、健全投資決策的支持與審核機(jī)構(gòu)，將決策的程序予以完善，繼而從根本上提高投資決策的整體水平與實(shí)施效率，使建設(shè)工程項(xiàng)目的市場(chǎng)定位或者是產(chǎn)品定位呈現(xiàn)系統(tǒng)性。

（四）施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理

施工現(xiàn)場(chǎng)的安全管理非常重要，關(guān)系到施工人員的安全。因此，要采取有效措施加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全管理。要保證施工現(xiàn)場(chǎng)安全，必須要做好施工的消防工作。施工單位在施工組織設(shè)計(jì)中必須有安全和消防條款，為施工安全管理提供必要的依據(jù)。施工單位必須對(duì)全體施工人員進(jìn)行安全教育，做好技術(shù)摸底工作，要派送專(zhuān)職的安全員。甲方代表負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)安全執(zhí)行的情況，安全帽配戴、施工腳手架、安全網(wǎng)、洞口以及溝道等防護(hù)設(shè)施，還有其他的施工設(shè)備安全保護(hù)和施工用電安全措施，防止出現(xiàn)違規(guī)指揮和違規(guī)操作的行為。甲方代表負(fù)責(zé)監(jiān)督安全事故易發(fā)部位，比如，要采取合理有效的措施，預(yù)防高空墮落、機(jī)械傷害、觸電以及坍塌事故等措施，從而保證施工能夠順利進(jìn)行。還要監(jiān)督施工單位防火制度的落實(shí)。施工現(xiàn)場(chǎng)必須保證消防通道暢通，保證消防設(shè)施齊全。

（五）施工現(xiàn)場(chǎng)文明管理

在施工過(guò)程中，文明施工有利于樹(shù)立企業(yè)的良好形象，為此，必須要加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的文明管理。在施工開(kāi)始前，必須明確組織設(shè)計(jì)或方案中的文明施工條款。在實(shí)際的施工現(xiàn)場(chǎng)周?chē)仨氃O(shè)臨時(shí)圍墻或圍檔，并做到及時(shí)修補(bǔ)，保證圍墻或圍檔整齊，為工程施工建構(gòu)相對(duì)安全的環(huán)境。對(duì)于建筑工程的管溝和電線要布置均勻合理，機(jī)械機(jī)電設(shè)備安裝要固定可靠，保證安全性和穩(wěn)定性。施工現(xiàn)場(chǎng)材料必須按平面圖中規(guī)定部位堆放，并要求碼放整齊的同時(shí)，要標(biāo)注明確，禁止出現(xiàn)亂堆亂放的現(xiàn)象，避免應(yīng)先管道施工順利進(jìn)行?，F(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)生的建筑垃圾要保證放在指定的位置，并及時(shí)清運(yùn)。最后，在施工區(qū)、道路等處經(jīng)常清掃，保持整個(gè)施工現(xiàn)場(chǎng)和環(huán)境衛(wèi)生整潔。

結(jié)束語(yǔ)

在房地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)與建設(shè)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有首先認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目管理工作的重要性，并且從工程前期的決策、設(shè)計(jì)階段就加強(qiáng)項(xiàng)目管理，才能確保建筑工程能夠順利的開(kāi)展，才能為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要提高項(xiàng)目管理的水平，在不斷的探索與實(shí)踐中進(jìn)行創(chuàng)新，加強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力，確保自己在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利位置。

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