導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產(chǎn)會計；規(guī)范體系；成本預算；風險評估

一、明確房地產(chǎn)開發(fā)商的收入核定標準

1、目前，核定房地產(chǎn)的實際收入的標準存在爭議，一部分人認為當房屋銷售合同簽定以后，就可以確認為房地產(chǎn)收入。另一部分人認為，僅簽訂合同還不算是真正的收入，因為后期所涉及的問題依然存在不確定性，比如完工驗收或其他問題等。后期出現(xiàn)問題時所涉及的資金，也是房地產(chǎn)開發(fā)的成本。所以簽訂過銷售合同不能成為房地產(chǎn)實際收入的核定標準。

2、當售房合同簽訂并且購房人實際支付過購房款后，能算是房地產(chǎn)收入的確認條件嗎？這個觀點目前得到一部人的肯定，但也有人持反對意見。當房地產(chǎn)商與客戶簽訂協(xié)議以后，該房屋的相關權(quán)利并非全部轉(zhuǎn)移給購房者，房地產(chǎn)公司還保留對房屋的質(zhì)量管理權(quán)以及相關風險承擔的權(quán)利。比如，房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題需要維修等。而且，一旦房主對房屋實際面積進行測量，若測量結(jié)果與合同上標明的面積差異大于3%，客戶就可以依法退房，這也是一項重要的風險。所以，即使客戶支付過費用，依然不能算為房地產(chǎn)公司的實際收入。

3、產(chǎn)權(quán)過戶之后，也不能成為確認房地產(chǎn)實際收入的最佳標準。這是因為相關規(guī)定中的“移交”與現(xiàn)實中的“移交”存在時間跨度。目前，我國的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》有明確規(guī)定，當房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的區(qū)域或房屋產(chǎn)權(quán)移交以后，有明確結(jié)算帳單的情況下，可以視為房地產(chǎn)收入的確認標準。但是，目前我國相關法律中認定房屋過戶后才算正式移交，而過戶又必須經(jīng)過很繁復的程序，需要開發(fā)商與購房者多方面協(xié)調(diào)才能拿到移交手續(xù)，而這個過程又是不可控且比較漫長的。而且，一旦出現(xiàn)退房糾紛，必須有產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)做為退房憑據(jù)，所以，產(chǎn)權(quán)過戶以后也不能夠成為認定房地產(chǎn)商實際收入的標準。若是以此為確認條件，還會造成實際收入的確認時間延后。

二、建立和完善配套工程的會計核算準則指引

配套設施成本計算作為房地產(chǎn)會計核算中必不可少的部分，其準確性直接關系到企業(yè)整體成本核算的效果及對比性。相關的會計制度在配套設施核算時的預先提交及過程處理方面都有比較詳細的規(guī)定，但是國家現(xiàn)行制度中對相關核算的指引不夠到位。這就導致配套設施的相關核算方式都很多種，到底是依照行業(yè)性核算規(guī)則還是國家級核算規(guī)則就成了房地產(chǎn)商隨意選擇的方式。比如，配套設施的成本核算可以把實際產(chǎn)生的成本算入總成本，然后在工程結(jié)束以后將這筆費用均攤到可售物業(yè)的費用中。也可以提前將配套設施的成本預算加入到開發(fā)總成本中。兩種核算方式的依據(jù)都不相同，后者上顯然遵從中行業(yè)性的相關核算制度，但也對成本的準確性造成影響。

所以，筆者認為房地產(chǎn)配套設施的會計核算準則必須要盡快落實，這就需要國家及相關部門加大措施與力度，使相關的會計核算報告能真正體現(xiàn)出它的價值。公共配套設施的費用一般不能轉(zhuǎn)讓，這部分的核算與預提都是由房地產(chǎn)開發(fā)商負擔，我們只是以此為例。

三、房地產(chǎn)開發(fā)公司的消息披露量應該增大

1、將預提公共配套設施費用這一項目，加入到當前使用的會計制度制成的計算公司收益的表格中。

這個項目主要體現(xiàn)公司兩方面的原則，一個是權(quán)責發(fā)生制原則，一個是收入費用配比原則，一般房地產(chǎn)公司在結(jié)算開發(fā)成本時，應將對相應的配套設施費用進行預提，此部分費用的產(chǎn)生與分配應該列入公司收益表格。

2、公司可以對相關的預售方案及情況進行披露。在工程沒有完工以前，預售費用雖然不能用于現(xiàn)金的結(jié)算流轉(zhuǎn)，但可以體現(xiàn)出公司的運營情況。當然各個房地產(chǎn)公司之間所執(zhí)行的預售方案不同，所以不同的預售方案也會對公司的財務狀況造成不同的影響，而且財務數(shù)據(jù)也會隨著公司預售方案的變化而變化，就會造成投資者通過財務報告對預售情況難以掌握的結(jié)果。

3、設立質(zhì)量保證金并展示風險預估。房地產(chǎn)開發(fā)是風險性比高的行業(yè)，其風險性應該在會計信息中得到呈現(xiàn)與反饋。首先，公司應該根據(jù)實際情況設立一定的商品質(zhì)量保證金，并制定較規(guī)范的制度，這有利于保障工程質(zhì)量。普通企業(yè)大多數(shù)也有質(zhì)量保證金，但其涉及的金額與期限比房地產(chǎn)的保證金要小得多。這部分質(zhì)量保證金作為抵御風險的成本計入工程總成本。另外，房地產(chǎn)開發(fā)商也應該對預估風險的內(nèi)容進行適當公布，使大家對風險的因素及內(nèi)容有更多的了解。

4、可以將增加項目的資金流轉(zhuǎn)情況體現(xiàn)在財務報告中。財務報表完全可以財務信息進行全程體現(xiàn)，我們把公司的各個開發(fā)項目視為基本單位，將公司在開發(fā)過程中產(chǎn)生的資金流動信息進行體現(xiàn)，比如房地產(chǎn)的預售資金、施工材料費用、以及工資發(fā)放金額等等，提高資金的流轉(zhuǎn)信息的直觀性、有效性，從而可在報表中得到最多的信息反饋。

5、可以增加成本構(gòu)成及土地儲備量等其他信息。土地儲備是房地產(chǎn)開發(fā)的根本，因為土地與地面建筑構(gòu)成房地產(chǎn)公司的實際資產(chǎn)。而且隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起，土地成本也為房地產(chǎn)開發(fā)成本中的重要組成成分。房地產(chǎn)公司的土地儲備量以及相關的儲備成本，對公司的發(fā)展前景有著重要的作用。并且，土地本身具有很大地增值空間，時間越長增值效益越大，對公司來說是非常強的競爭優(yōu)勢，還可以通過土地拍賣的方式公開向社會招標，使公司保持較好的收益增長。在相關信息中只顯示土地所有權(quán)的總額，顯然無法成為土地儲備信息的判斷標準。所以，房地產(chǎn)開發(fā)公司要注重在財務報表中對實際的地土所量進行標注，可以在備注中寫明，這對于公司精確評估成本情況是非常有利的。

四、結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)的會計核算工作中存在會計使用準則不規(guī)范的情況，造成這局面產(chǎn)生的原因如下：一是由于房地產(chǎn)會計工作存在特殊性，二是由于我們國家在相關的準則與要求上并不明確。相關規(guī)范的缺失導致房地產(chǎn)會計工作者找不到較嚴謹?shù)墓ぷ饕?guī)范，從而造成工作難度增大。也導致房地產(chǎn)公司的成本預算容易偏差，帳目容易混淆、數(shù)據(jù)不夠準確等情況，若想使這種局面得到改善，應該以目前使用的會計準則為參照，不斷地對房地產(chǎn)行業(yè)的會計制度進行完善，對執(zhí)行中產(chǎn)生的問題要及時收集整理，以便不斷地提高房地產(chǎn)會計制度的嚴謹性與規(guī)范性，使房地產(chǎn)會計制度真正發(fā)揮應有的作用。

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關鍵詞： 房地產(chǎn) 行業(yè)協(xié)會 自律

一、房地產(chǎn)行業(yè)管理的三個層面

我國的房地產(chǎn)行業(yè)，進入市場經(jīng)濟軌道的時間并不長，房地產(chǎn)市場尚未形成規(guī)范化運作的市場環(huán)境，所以政府正在不斷地通過經(jīng)濟手段、法律手段和行政手段對房地產(chǎn)市場的運行進行調(diào)節(jié)、控制和規(guī)范，使其不斷向良性化方向發(fā)展。

在此，我們不妨借鑒一下西方國家在房地產(chǎn)管理方面的一些經(jīng)驗。西方國家對房地產(chǎn)業(yè)的理解主要分為三個層面：第一層面，私人產(chǎn)業(yè)。它由眾多的房地產(chǎn)企業(yè)提供各種涉及房地產(chǎn)的服務，如:土地開發(fā)、建筑、營銷、評估、融資、管理、產(chǎn)權(quán)保險等。對這一層面的管理，通常由房地產(chǎn)管理公司承擔，也即微觀管理。第二層面，專業(yè)組織和行業(yè)協(xié)會。提供諸如教育、研究、執(zhí)行行為準則、頒布各種質(zhì)量標準等服務。這一層面的管理即為房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律，可以認為是中觀管理。第三層面，公共行業(yè)。即各級政府機關也介入房地產(chǎn)活動的各個方面和社會輿論的監(jiān)督。這一層面的管理屬于政府對房地產(chǎn)業(yè)的管理，即宏觀管理。

由此可見，對房地產(chǎn)業(yè)的管理不能簡單地理解為政府管理，應該包含不同的層面。隨著我國市場經(jīng)濟體制的逐步完善，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律應成為市場經(jīng)濟體制有別于計劃經(jīng)濟體制在房地產(chǎn)管理領域中的一大特點。

二、加強房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律的必要性

1、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的自律能有效地促進政府職能的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會在房地產(chǎn)業(yè)的各個領域提供高度技術性的服務，以及諸如教育、研究、執(zhí)行行為準則、頒布各種質(zhì)量標準等更高層次的服務。在我國，這些性質(zhì)的工作過去都由政府機構(gòu)來承擔。同時，我國政府現(xiàn)行的房地產(chǎn)業(yè)管理體制是一個縱橫交錯的復雜的管理體系，地方各級政府、建設部各級機構(gòu)以及土地管理部門、房管部門都有權(quán)力對房地產(chǎn)企業(yè)進行行政干預，可謂政出多門，從而使這一層次的管理帶上了形形的行政色彩。而房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部自愿組成的民間團體.它的組建是以房地產(chǎn)行業(yè)為基礎，不受部門、地區(qū)和所有制的限制，通過協(xié)調(diào)、協(xié)商的途徑來推動行業(yè)，特別是行業(yè)內(nèi)部成員的發(fā)展。其自身即處于房地產(chǎn)業(yè)以及市場這兩個大環(huán)境中，能夠大量獲取來自市場和業(yè)內(nèi)的信息，從而更有效地進行服務和管理。因此，加強房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的自律，能夠從體制上實現(xiàn)政府職能的轉(zhuǎn)變，更好地規(guī)范化地管理房地產(chǎn)行業(yè)。

2、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的自律能有效地適應房地產(chǎn)市場的變化。房地產(chǎn)行業(yè)是從事房地產(chǎn)企業(yè)的集合，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部企業(yè)之間，首先是競爭的關系。在這種競爭和沖突中形成了房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)的技術、經(jīng)濟及市場聯(lián)系，形成行業(yè)內(nèi)部特定的企業(yè)結(jié)構(gòu)。在計劃經(jīng)濟時期，房地產(chǎn)行業(yè)管理實質(zhì)是政府部門管理，而靠政府對房地產(chǎn)行業(yè)的直接管理，有可能導致行業(yè)之間技術、經(jīng)濟、市場聯(lián)系的劇烈變化，引起市場供求的紊亂，導致行業(yè)內(nèi)競爭結(jié)構(gòu)的變化破壞市場秩序?？梢哉f政府是難以調(diào)節(jié)這種矛盾的，而行業(yè)協(xié)會在維護市場競爭秩序、促進公平競爭方面具有獨特的作用。如在行業(yè)外部，行業(yè)協(xié)會可以代表本行成員利益，協(xié)調(diào)同其他行業(yè)之間的關系，保護本行業(yè)的正當利益不受損害；在行業(yè)內(nèi)部，可就銷售市場、價格、競爭手段等進行協(xié)調(diào)，避免盲目競爭。隨著生產(chǎn)力的提高和社會分工的發(fā)展，行業(yè)越來越多，行業(yè)之間的經(jīng)濟技術聯(lián)系越來越復雜，這種協(xié)調(diào)的難度將越來越大，既然不能靠政府來協(xié)調(diào)這種復雜的關系，依靠房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律將具有必然性和必要性。

3、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的自律是其自身職能的具體體現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會最重要的任務是根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的具體情況和發(fā)展要求，為企業(yè)和政府提供雙向服務，維護會員企業(yè)的利益，反映企業(yè)的呼聲，協(xié)助政府進行行業(yè)管理。在計劃經(jīng)濟時代，政府對房地產(chǎn)企業(yè)的服務，主要是政策措施上的服務，較為務虛。房地產(chǎn)企業(yè)是在政策的服務保障下生存和發(fā)展的。隨著市場經(jīng)濟體制的建立，這種政府服務不利于企業(yè)的生存和發(fā)展，企業(yè)在市場競爭中對自身生存發(fā)展的關心程度要比政府強烈得多。房地產(chǎn)企業(yè)迫于競爭的壓力就會強烈地要求由他們自愿組織起來的行業(yè)協(xié)會發(fā)揮作用為他們做許許多多務實的服務。具體地說：主要是在政府與房地產(chǎn)企業(yè)之間發(fā)揮橋梁和紐帶作用，把國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控目標，政策取向傳遞給企業(yè)，把企業(yè)的意見和要求轉(zhuǎn)達給政府；同時根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，制定行規(guī)行約，組織行檢行評，開展聯(lián)絡、指導、培訓、咨詢等工作，對企業(yè)的發(fā)展加以扶持和引導等服務。

三、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會現(xiàn)階段存在的問題

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)協(xié)會仍處于建立和完善階段，已建立的全國性房地產(chǎn)自律性組織主要包括房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、房地產(chǎn)估價師學會、土地估價師學會和部分省市的房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會。隨著我國政府機構(gòu)改革不斷深化，原來一些政府部門的職能開始由行業(yè)協(xié)會擔任，但從總體上說，仍然存在不少問題。

1、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的地位問題 。我國目前成立的幾個房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會主要是以社會團體形式出現(xiàn)的，在實際運行中，則又表現(xiàn)為政府的附屬機構(gòu)，在整個房地產(chǎn)行業(yè)管理中還沒有能夠起到行業(yè)協(xié)會自律的作用，不僅不符合國際慣例，也不利于我國房地產(chǎn)行業(yè)管理與國際接軌。但由于政府機構(gòu)改革尚未到位，企業(yè)對政府的依附關系并沒有完全解決，所以房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會作為民間組織的獨立地位也就未得到有效確立，其作為社會性經(jīng)濟組織對行業(yè)管理的巨大作用也未能得到充分發(fā)揮。同時，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的“官辦”色彩，使其難以真正反映民間企業(yè)的要求和愿望，而傾向于執(zhí)行國家的方針、政策，使房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會作為政府和企業(yè)間的橋梁紐帶作用發(fā)生了偏移。

2、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的職能問題。由于房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會與政府行政部門混在一起，在實際工作中兩個組織機構(gòu)責權(quán)不清，所以房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的獨立運行機制尚未形成。這既減弱了房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會對房地產(chǎn)企業(yè)的吸引力，又無法避免主管部門的不合理干預。管理房地產(chǎn)行業(yè)的政府行政部門成為房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的靠山和業(yè)務源，行業(yè)協(xié)會又成為所掛靠政府行政部門人員的安置場所和“小金庫”，使行政權(quán)力直接滲透到房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會機構(gòu)內(nèi)部，成為滋生腐敗的土壤。

3、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會中專業(yè)人士的素質(zhì)問題。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會中的大部分專業(yè)人士的知識面不廣，特別是在現(xiàn)代管理中，缺乏基本的理論素養(yǎng)和實踐經(jīng)驗。尤其嚴重的是，他們當中的一部分人缺乏必要的“專業(yè)精神”。在發(fā)達國家中，房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人士資格和專業(yè)人士組織本身就是“金子招牌”，取得房地產(chǎn)專業(yè)人士資格員無異于獲得了社會的肯定，房地產(chǎn)專業(yè)人士十分珍惜自己的聲譽。而在我國的房地產(chǎn)行業(yè)中，有人通過考試取得了執(zhí)業(yè)資格后，自己不去營業(yè)，而是把執(zhí)業(yè)資格出售或出租給某些單位，供申報資質(zhì)時弄虛作假。

四、加強房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律的建議

1、進一步轉(zhuǎn)變觀念，明確房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的發(fā)展方向。就政府主管部門而言，真正的把思想觀念從過去計劃經(jīng)濟時期的微觀管理，轉(zhuǎn)到市場經(jīng)濟的宏觀管理上來，切實轉(zhuǎn)變政府職能。就房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會而言，也需要轉(zhuǎn)變觀念。比如，過去總想依附在政府身上，習慣于按政府的管理職能辦事，而不愿解決行業(yè)、企業(yè)存在的熱點、難點問題等。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會在當前應當擺正自己的位置，在黨與政府的領導下，在遵紀守法的前提下，獨立自主的開展活動；應努力成為行業(yè)、產(chǎn)業(yè)政策的主要建議者，要根據(jù)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求，進行調(diào)查研究，積極探索解決問題的思路和辦法，向政府有關部門提出合理的政策建議；做好房地產(chǎn)行業(yè)的代表，積極開展有益活動，維護本行業(yè)的合法權(quán)益。應充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的協(xié)調(diào)管理作用，通過協(xié)調(diào)規(guī)范內(nèi)部活動，促進行業(yè)協(xié)會的團結(jié)；同時通過協(xié)商協(xié)調(diào)，理順外部關系，創(chuàng)造一個有利于房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會發(fā)展的良好環(huán)境；提高房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的凝聚力和號召力；要利用自己的優(yōu)勢，加強人才培訓，擴大國內(nèi)外科技交流，推動房地產(chǎn)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)科技水平的不斷提高。

篇3

關鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟；我國國民經(jīng)濟；關鍵性作用

當前，房地產(chǎn)行業(yè)是推動我國國民經(jīng)濟增長的重要行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)聯(lián)系較為密切，可以拉動我國的內(nèi)需，提高我國的消費水平，促進我國國民經(jīng)濟的高速有效的發(fā)展。但是，現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)行業(yè)還存在較大的問題，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還需要進行合理控制，只有這樣才可以滿足不斷擴大的民眾需求。本文探討了房地產(chǎn)行業(yè)對于我國國民經(jīng)濟的重要影響的作用，提出促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展的相關措施。

1.房地產(chǎn)行業(yè)對我國國民經(jīng)濟的增長作用

1.1房地產(chǎn)行業(yè)是我國國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)

我國國民經(jīng)濟發(fā)展方向總體的變化情況，通過房地產(chǎn)行業(yè)就可以較為準確地反映出來。因為，房地產(chǎn)行業(yè)敏感度較高并且與其他行業(yè)關聯(lián)度較高。在此之外，房地產(chǎn)行業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，最重要的就是可以有效地拉動就業(yè)，擴大內(nèi)需，促進其他行業(yè)的不斷發(fā)展。這樣的帶動作用主要體現(xiàn)在：第一，房地產(chǎn)經(jīng)濟的不斷發(fā)展可以促進我國內(nèi)需的擴大。第二，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展可以有效吸納其他相關行業(yè)的資金，由此帶動有關行業(yè)的發(fā)展，進而促進我國國民經(jīng)濟的快速健康的發(fā)展，實現(xiàn)我國整體的健康發(fā)展，促進我國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型。第三，房地產(chǎn)行業(yè)直接影響我國國民的生活質(zhì)量以及消費水平，決定著我國居民的幸福感指數(shù)。因此，從上述表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著其他行業(yè)無法代替的作用。

1.2房地產(chǎn)行業(yè)促進我國市場經(jīng)濟的成熟

房地產(chǎn)經(jīng)濟與我國的市場經(jīng)濟聯(lián)系非常密切，處于相互制約，相互影響的狀態(tài)。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展離不開市場經(jīng)濟的成熟，同時市場經(jīng)濟的不斷成熟也在推動市場經(jīng)濟的進一步發(fā)展。目前，我國對于房地產(chǎn)行業(yè)的相關調(diào)查顯示，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟的不斷發(fā)展已經(jīng)成為促進我國市場經(jīng)濟發(fā)展的關鍵性力量。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，促進建筑行業(yè)、冶金行業(yè)、電器行業(yè)、鋼鐵行業(yè)快速發(fā)展，為我國國民經(jīng)濟的發(fā)展指明一條新的發(fā)展之路。但是我們也要認識到，房地產(chǎn)經(jīng)濟不斷發(fā)展的同時，也造成巨大的風險。因為房地產(chǎn)經(jīng)濟一旦出現(xiàn)大的變動就會造成國民經(jīng)濟的波動，并且房地產(chǎn)經(jīng)濟一旦出現(xiàn)不合理的增長的現(xiàn)象，就會造成泡沫經(jīng)濟，影響國民經(jīng)濟穩(wěn)定。因此，我們必須對國民經(jīng)濟發(fā)展進行合理的控制，利用相關經(jīng)濟、法律、行政手段來防止房地產(chǎn)行業(yè)帶來的風險，這樣才可以更好地實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康、可持續(xù)的發(fā)展，保障房地產(chǎn)行業(yè)與市場經(jīng)濟相會之間有序，平穩(wěn)的發(fā)展。

1.3房地產(chǎn)經(jīng)濟可以改善人民生活，推動就業(yè)

房地產(chǎn)經(jīng)濟的作用十分廣泛。首先，房地產(chǎn)經(jīng)濟可以增加我國國內(nèi)生產(chǎn)總值，推動我國現(xiàn)在生產(chǎn)力水平，更重要的是可以有效地改善人民的生活，增加我國公民的經(jīng)濟收入。目前，我國現(xiàn)在就業(yè)狀況較差，嚴重阻礙我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，而房地產(chǎn)經(jīng)濟可以有效增加我國現(xiàn)在就業(yè)人口，促進我國現(xiàn)在民眾充分就業(yè)，同時房地產(chǎn)經(jīng)濟也可以帶動其他行業(yè)的房展，從而提供更多的就業(yè)崗位，解決現(xiàn)在我國就業(yè)難的狀況。此外，由于我國現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)獨特的作用，還帶動許多學科的學習熱情，比如建筑工程和金融。因此，房地產(chǎn)行業(yè)可以進一步促進改善人民生活，推動中國社會居民的充分就業(yè)。

2.今后房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的措施

2.1合理控制房價

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟導致現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)崩盤。但是，現(xiàn)在政府要通過利用現(xiàn)在政府的合理宏觀的政策，將房價控制在合理的范圍內(nèi)，保證我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟不會出現(xiàn)泡沫型增長，造成國民經(jīng)濟的負面增長。尤其中央政府政策調(diào)控部門要充分認識到房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展可能帶來的風險并且運用政府宏觀調(diào)控手段進行合理的化解風險。此外，我們還要建立健全對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機制，不斷加強管理。同時要建立合理評估制度，更好地規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的行為，促進房地產(chǎn)行業(yè)更好地發(fā)展。

2.2建立房地產(chǎn)動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)

房地產(chǎn)行業(yè)的動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)要考慮多方面的因素。首先，要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展特點，做好預算。其次，還要考慮與房地產(chǎn)相關聯(lián)的產(chǎn)業(yè)，制定相關的動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)。最后，我們要建立完善的動態(tài)監(jiān)測的系統(tǒng)，要重點研究房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資、土地交易的關鍵性的環(huán)節(jié)，防止出現(xiàn)錢權(quán)交易的行為。此外，我們還要關注房產(chǎn)交易的活動，保證房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

2.3其他相關政策

首先，我們必須優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級和優(yōu)化，實現(xiàn)更好地發(fā)展。其次，要完善相關的法律法規(guī)，通過法律手段規(guī)范現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為以及生產(chǎn)和消費的方式，保證房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。最后，我國要調(diào)整房產(chǎn)結(jié)構(gòu)，建設保障性住房以及廉租房，同時要提高經(jīng)濟適用房的比例，促進我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

結(jié)語

房地產(chǎn)經(jīng)濟是我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于我國國民經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)發(fā)展重要的作用，促進我們市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和完善，改善現(xiàn)在人民的生活水平 ，是我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。因此，我們也要認識到房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生較大的波動的時候會使我們的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展產(chǎn)生較大波動。我國要針對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行控制，對房價進行控制，對我國現(xiàn)在的房價市場進行動態(tài)監(jiān)測，進一步優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，完善相關法律制度進行完善，規(guī)范現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)。更好地促進我國現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)更好地發(fā)展，促進我國國民經(jīng)濟不斷地發(fā)展。

參考文獻：

篇4

【關鍵詞】住房公積金；房地產(chǎn)經(jīng)濟；重要意義

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展與經(jīng)濟體制的改革，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展也越來越快，而在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中不可不注意的就是住房公積金這一項重要資金來源，它對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展有著非常重要的作用。雖然我國住房公積金的覆蓋率還很低，但隨著發(fā)展，它將會成為住房資金的重要來源，并成為促進房地產(chǎn)經(jīng)濟健康、可持續(xù)發(fā)展的一個不可獲取的重要組成部分。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟在我國經(jīng)濟中的重要意義

房地產(chǎn)與其他行業(yè)相比，是一個新興的行業(yè)，但卻影響和牽動著我國的經(jīng)濟，并成為我國經(jīng)濟中一個舉足輕重的重要組成部分，對我國的經(jīng)濟有著重要的意義。

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟與我國國家政策的互動性。房地產(chǎn)是一個新興的產(chǎn)業(yè)，隨著住房成為商品房用于經(jīng)濟交換時開始牽動和影響我國的經(jīng)濟，并以巨大的經(jīng)濟利益和經(jīng)濟熱度改變了我國的經(jīng)濟格局，成為我國經(jīng)濟格局中促進經(jīng)濟發(fā)展的推手，同時也為我國的經(jīng)濟埋下了嚴重的泡沫隱患。中國人沿襲千百年對家的理解，使其對住房有十分強大的依賴性，而這份依賴性中讓房地產(chǎn)行業(yè)看到了巨大的商機。與此同時，引發(fā)的炒房現(xiàn)象，使我國的經(jīng)濟和資金流向偏向于房地產(chǎn)行業(yè)，這使得我國的經(jīng)濟潛藏下非常嚴重的泡沫風險。而如果這個泡沫風險浮出水面，則會對我國的經(jīng)濟具有非常嚴重的摧毀力量。因此，我國國家政府相應的出臺了一些政策來對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀的調(diào)控，其中包括：住房購房現(xiàn)價、住房購房限購以及調(diào)整住房購房貸款的利率等等手段來對房地產(chǎn)行業(yè)進行管制和規(guī)范。這些購房政策一出臺，對房地產(chǎn)行業(yè)就會在一定程度上限制，使我國的經(jīng)濟格局和結(jié)構(gòu)會發(fā)生一些改變，從而制約了房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫化經(jīng)濟的發(fā)展，使房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟更加趨向于實體經(jīng)濟。從這個方面可以看到，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的不規(guī)范，使得國家需要制定政策來規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟，而規(guī)范后的房地產(chǎn)經(jīng)濟又會因為經(jīng)濟的規(guī)范而影響我國的經(jīng)濟，因而可以體現(xiàn)出房地產(chǎn)經(jīng)濟與我國國家政策之間的互動性關系。

2.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈效應，影響其他行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，則勢必會帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)不同，其發(fā)展的時間很短，其行業(yè)的規(guī)范和標準都還不健全，因此就會導致相關行業(yè)的標準和規(guī)范也不健全，使其行業(yè)間的經(jīng)濟活動含糊不清，使房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展處于一種非常不健康的發(fā)展狀態(tài)之中。

3.房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，為社會的勞動力提供了就業(yè)平臺。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展的過程中，需要很多的勞動力來促進經(jīng)濟的發(fā)展。而這正好為社會解決了勞動力就業(yè)難的問題，為社會減輕了就業(yè)壓力的問題，使房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展的同時，也為社會的長治久安作出了巨大的貢獻。

二、住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的重要意義

如果想了解住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的重要意義，就需要了解住房公積金的使用條件。從我國一些重點城市的住房公積金的提取條件上進行研究，可以發(fā)現(xiàn)，擁有住房公積金的人如果想提取住房公積金需要具備一些特殊的條件，譬如說，退休、生活困難、死亡以及出國等。而如果住房公積金的擁有者不具備相應的提取住房公積金的條件的話，其住房公積金只能夠用于購房。而畢竟擁有住房公積金的人中，會出現(xiàn)特殊提取住房公積金的情況占少數(shù)，而多數(shù)都需要將住房公積金用于購房上，這使得房地產(chǎn)行業(yè)獲得了一個穩(wěn)定的資金來源。因此可以從一方面來說，住房公積金促進了房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。

1.住房公積金促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。購房與其他商品經(jīng)濟和經(jīng)濟活動所不同，其資金的流動數(shù)目大，且金額多，是需要一定的經(jīng)濟能力的。如果不具備這樣的經(jīng)濟能力，就不可能產(chǎn)生資金的流動，并促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。而住房公積金是由個人與所屬企業(yè)單位各承擔一半購房費用的購房專項資金，它其一是減小了個人購房的壓力，并規(guī)定了資金使用的范圍，使個人購房與房地產(chǎn)行業(yè)之間的距離拉近了，并通過住房公積金而搭建起了溝通和產(chǎn)生經(jīng)濟活動的橋梁。因此，住房公積金在解決了房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中個人購房資金聚集的困難這個問題外，還為房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展提供了穩(wěn)定和固定的資金源，保證了房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

2.健全住房公積金的管理體系，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的良性發(fā)展。雖然，在一定程度上，住房公積金能夠促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。但如果想要房地產(chǎn)經(jīng)濟更好、更持續(xù)、更健康的良性發(fā)展，則必須健全和完善住房公積金的管理體系。首先，住房公資金的管理必須要有監(jiān)督部門進行監(jiān)督，其監(jiān)督職能必須明確并細化到各個部門，并采用合理科學的監(jiān)督手段，對資金的來源、使用等情況進行準確合理的監(jiān)督。其次，保證監(jiān)督力度，通過監(jiān)督制度來強化，將住房公積金的財務報表進行定期和隨機抽查，并按計劃進行總結(jié)，使住房公積金的管理更加的清晰化和準確化，降低經(jīng)濟風險。最后，應將住房公積金進行公示，進行社會輿論監(jiān)督，使住房公積金的使用情況更加清晰和準確。使得，住房公積金在促進房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展時，不會潛藏經(jīng)濟風險隱患。

三、總結(jié)

綜上所述，住房公積金是房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的一個重要經(jīng)濟資金來源，它對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展有著重要的促進作用。但如果想讓房地產(chǎn)經(jīng)濟能夠更好、更快、更健康和更持續(xù)的發(fā)展，則需要健全住房公積金的管理體系。

參考文獻：

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[2]趙繼東.住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟中重要意義探析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2012（4）

篇5

當前的社會正以多元化的態(tài)勢急速前進著，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟的快速發(fā)展中也在加大投資力度，以便于取得更好更快的發(fā)展。在國民經(jīng)濟中，房地產(chǎn)經(jīng)濟占據(jù)著舉足輕重的位置，而實現(xiàn)自我調(diào)節(jié)，緊隨時代步伐，這是房地產(chǎn)企業(yè)當前的難題之一。投資高、周期長以及風險大是房地產(chǎn)行業(yè)中的會計特征。房地產(chǎn)核算中存在著諸多問題與矛盾，這進一步制約著房地產(chǎn)行業(yè)的利潤與經(jīng)營回報，同時也阻礙著房地產(chǎn)行業(yè)的健康與穩(wěn)步發(fā)展。本文就會計業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合房地產(chǎn)會計的相關特點，分析了存在的問題并且提出了解決措施。

關鍵詞：

風險；發(fā)展現(xiàn)狀；房地產(chǎn)會計

當下，社會發(fā)展給我們經(jīng)濟發(fā)展帶來了無限可能，帶動了行業(yè)發(fā)展。房子是生活中的必備因素，房地產(chǎn)很大程度和人們生活聯(lián)系在一起，房地產(chǎn)在競爭中不斷尋求發(fā)展。我國現(xiàn)行的會計準則雖然適合多元化的企業(yè)發(fā)展，但結(jié)構(gòu)中沒有系統(tǒng)完整性，所以并未涵蓋房地產(chǎn)行業(yè)。本文探討了房地產(chǎn)行業(yè)中會計的某些不足之處，并提出針對性的策略，這對于房地產(chǎn)企業(yè)進一步發(fā)展而言意義重大。

一、房地產(chǎn)會計中的問題探究

1.信息缺乏真實性。

房地產(chǎn)行業(yè)的會計雖然起步較晚，但是發(fā)展卻非常快，會計信息也缺乏一定的真實性。一些房地產(chǎn)企業(yè)為了少交稅款，在編制報表時常常弄虛作假，進行錯誤會計信息的，這干擾了正常的信息交流。某些房地產(chǎn)行業(yè)為了躲避國家的稅賦，將真實的財務利潤隱藏于虛假的報表中。某些房地產(chǎn)行業(yè)為了獲得銀行的貸款，不惜偽造企業(yè)財務報表、征信報告、納稅申報表等關鍵信息去騙取銀行貸款，這種不正當?shù)男袨閲乐馗蓴_了市場準則。在房地產(chǎn)行業(yè)，會計嚴重缺乏真實性主要在于行業(yè)中會計準則的局限性，會計準則能夠為會計計量、確認提供真實的規(guī)范程序，而會計學科只能解決當前出現(xiàn)的一小部分的問題，在發(fā)展中隨之而來的諸多困難并未能一一解決。在經(jīng)濟發(fā)展高速運轉(zhuǎn)的當下，會計準則的更新速度更不上經(jīng)濟的發(fā)展速度，導致很多會計程序的處理可依據(jù)的法律少之又少。會計處理有著極大的隨意性，很多會計人員會編制虛構(gòu)的會計報表，甚至以不真實報表進行報稅，導致編制的報表毫無真實性可言。另一方面由于會計的法律法規(guī)會定期更新，而很多企業(yè)會計并沒有第一時間更新自己的知識儲備，企業(yè)中甚至某些從業(yè)人員都沒有取得規(guī)定的執(zhí)業(yè)證書。房地產(chǎn)行業(yè)的會計因其特殊性需要經(jīng)過定期組織從業(yè)人員進行會計知識的培訓，只有提高自己的專業(yè)水平才能讓原本細致、嚴謹?shù)臅嫻ぷ骱唵位拍芗皶r處理會計工作中出現(xiàn)的諸多問題。會計行業(yè)較為特殊，經(jīng)常會受到金錢制約，一些會計人員明知法網(wǎng)恢恢，卻還是受不了誘惑，違背道德，鉆了法律的空子，最后難逃法網(wǎng)。

2.內(nèi)部控制缺陷不斷。

當前，房地產(chǎn)行業(yè)的會計內(nèi)控中問題重重，主要為內(nèi)部的環(huán)境不佳、內(nèi)部的機構(gòu)不合理、措施不理想等，究其原因主要是房地產(chǎn)行業(yè)對于會計的控制不夠重視，沒有足夠的風險把控意識，沒有能夠有效地發(fā)揮控制作用。企業(yè)對于經(jīng)濟業(yè)務沒有合理的控制，這使會計無法及時履行職責，沒有風險準備意識，當真正風險來臨時還是一片迷茫。而且，房地產(chǎn)企業(yè)中的治理結(jié)構(gòu)不明，職責不清，結(jié)構(gòu)方面有很大的改善空間。

3.會計法律過于滯后。

房地產(chǎn)行業(yè)的某些會計法內(nèi)容比較陳舊，無法適應全球化的挑戰(zhàn)以及經(jīng)營機制的要求，修訂工作可能有些滯后。一些會計的法律法規(guī)在制定中沒有充分的調(diào)研論證，沒有及時考慮實際，導致規(guī)定不科學不合理，實施中問題重重。另外，會計法律規(guī)定的一些法則過于籠統(tǒng)，而且在不斷進步的經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)必須要有細化的法律，而不是參照別的行業(yè)不獨立的法律法規(guī)。

4.會計核算較為繁雜。

房地產(chǎn)企業(yè)可以將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可以將土地和房屋分別開發(fā)。它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務有：土地的開發(fā)與經(jīng)營、房屋的開發(fā)與經(jīng)營、城市基礎設施和公共配套設施的開發(fā)、代建工程的開發(fā)。成本核算主要由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、配套設施費、開發(fā)間接費、期間費用等部分組成。現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)成本核算，大多按照制造成本法進行核算。先按照開發(fā)成本科目簡單進行匯總，再按照簡單的分配方法進行分攤，再用總可售面積進行分攤，最后得出的單方可售成本。但由于每個開發(fā)的項目產(chǎn)品都具有唯一性，而開發(fā)項目產(chǎn)品的業(yè)態(tài)、戶型、面積等等卻千差萬別，即使同一棟樓，同一層也有非標準產(chǎn)品，而按照單方可售成本結(jié)轉(zhuǎn)已銷售的面積，儼然是不符合邏輯的。再加上房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模大，周期長，大多按著規(guī)劃分期開發(fā)，會發(fā)生不能直接歸集產(chǎn)品對象的開發(fā)間接費分配問題，利息如何按期開始進行資本化，何時費用化的問題，間接費用（銷售費用、管理費用、財務費用）如何合理分攤至開發(fā)產(chǎn)品以便進行含稅保本售價的測算等問題。上述問題一直困擾著房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算人員。

二、如何解決房地產(chǎn)中的會計問題

1.建立完善的規(guī)范化的會計體系。

會計政策主要指的是企業(yè)進行會計核算所需要的原則與方法。當前的某些企業(yè)在會計核算中明顯輕制度重科目，這容易讓會計在整理收集會計信息時沒有可比性，無法形成完備的參考體系，而考核的意義也就不復存在了。于企業(yè)而言，會計政策的設定需要包括基本的會計政策與具體的會計政策這兩方面的內(nèi)容。企業(yè)會計財務信息并不真實，賬目并不明晰。完善的房地產(chǎn)會計體系要解決的是會計信息的真實性。近年來的改革中，財務會計不斷深化自身的理論，進一步探討了新型的會計分支，比如成本會計、金融會計等。房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)行的會計準則下不斷完善房地產(chǎn)行業(yè)的會計準則，這能夠阻止企業(yè)對利潤的操控，保障了會計的真實與準確。完善的房地產(chǎn)會計規(guī)則應當包括完善的房地產(chǎn)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，會計要素的確定準則，會計信息的披露要求。同時，要不斷提高會計人員的專業(yè)勝任能力及會計職業(yè)道德水平。

2.健全的房地產(chǎn)監(jiān)督機制。

在房地產(chǎn)企業(yè)會計中除了需要建設完備的會計體系，還應當配備專業(yè)的監(jiān)督體制。會計監(jiān)督的建立能夠方便會計工作的開展，對在不同會計崗位的工作人員有法律的約束。房地產(chǎn)企業(yè)可以在項目的前期投資時就明確會計監(jiān)督職責，專人監(jiān)督會計的工作，保證房地產(chǎn)企業(yè)在合法、合規(guī)、有效中運營。房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督包括如下兩方面，一方面是內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)的改善，建立完善的內(nèi)部核查制度，強化內(nèi)部控制，有效發(fā)揮企業(yè)自身的監(jiān)管權(quán)，保障會計信息的真實有效性。另一方面是完善社會監(jiān)管，強化外部監(jiān)督，約束會計人員的執(zhí)業(yè)行為，確保會計信息真實有效。對于有問題的會計人員應嚴肅處理，提高會計的全面性以及權(quán)威性。加強內(nèi)部監(jiān)督需要房地產(chǎn)企業(yè)中所有財務工作人員工作相互制約與分離，明確職責與權(quán)限，針對重大的違紀問題要聯(lián)合監(jiān)督部門一同排查，只有聯(lián)合企業(yè)內(nèi)部、社會、監(jiān)管部門才能真正落實會計監(jiān)督，才能持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展會計行業(yè)。

3.規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集與分攤規(guī)則。

對于房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算來講，成本對象和成本項目的劃分和確定是正確核算開發(fā)成本的基礎。為正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，房地產(chǎn)企業(yè)應制定一套完整的成本核算的程序進行成本核算，以“確定成本核算對象、歸集開發(fā)成本、確定成本分攤方法、在成本核算對象之間分攤成本、計算各成本核算對象的開發(fā)總成本、正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之問的開發(fā)成本、正確劃分可售面積、不可售面積（按實測繪報告）、編制成本報表”為主線，在這條主線中，最重要是規(guī)范房地產(chǎn)成本費用的歸集與分攤，項目開發(fā)前期要組織召開企業(yè)的各個部門認真討論，一定要得到企業(yè)管理層重視，得到相關業(yè)務部門的認可。歸集與分攤會計政策一經(jīng)確定，不得隨意變更。土地征用及拆遷補償費原則上采用占地面積法進行分配；前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、配套設施費按占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法進行分配或按合同計入。資本化利息按直接成本法或按預算造價法進行分配。對核算基礎較好的，開發(fā)間接費可采用作業(yè)成本法。公司為了測算含稅保本成本，也可采用作業(yè)成本法將發(fā)生在各期的期間費用（銷售費用、管理費用、財務費用）進行分攤。無論怎樣，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集與分攤規(guī)則，就是為了真實反映企業(yè)的成本費用，為管理層提供有力的財務決策。

4.強化房地產(chǎn)的內(nèi)部會計控制。

為解決房地產(chǎn)企業(yè)中的內(nèi)部困擾，企業(yè)應當做出相應的改進。比如，應該提高企業(yè)的內(nèi)部控制，建立專業(yè)的內(nèi)控制度，企業(yè)需提高整體水平，培養(yǎng)高素質(zhì)的工作人員。會計人員對于經(jīng)營活動的真實性應當有主動承擔與監(jiān)督的責任。房地產(chǎn)企業(yè)應加強會計的職業(yè)素養(yǎng)，不斷更新觀念，控制經(jīng)營活動。在企業(yè)管理制度的建設中，應明確每個會計的責任，規(guī)范各崗位的范圍和要求。會計工作需要定期與不定期的會計抽查，并做出及時的回饋。要求企業(yè)提供良好的控制環(huán)境，完善內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，保證崗位之間的權(quán)責明晰。企業(yè)還應加強風險控制意識，由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于高危行業(yè)，風險意識不足會影響企業(yè)未來的發(fā)展。企業(yè)經(jīng)營管理中必須要有未雨綢繆的憂患意識，建立風險控制，以規(guī)避行業(yè)風險，保證內(nèi)控制度的有效運行。

三、結(jié)語

社會經(jīng)濟的發(fā)展為房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮與興起提供了更好的空間，但是在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中仍然存在著各種各樣的問題?？茖W有效地處理好房地產(chǎn)企業(yè)中的矛盾是會計核算中亟待解決的問題。會計核算是房地產(chǎn)企業(yè)的關鍵業(yè)務，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的作用越來越重要，這需要我們廣大同仁一同努力，用好會計核算的規(guī)律，實施好會計核算的管理業(yè)務，為我國的房地產(chǎn)行業(yè)進一步發(fā)展夯實基礎。

參考文獻：

[1]于秀麗.房地產(chǎn)企業(yè)避稅行為的會計問題分析[J].中國經(jīng)貿(mào),2014(7).

篇6

[關鍵詞] 房地產(chǎn) 資金鏈 宏觀調(diào)控

近幾年來，我國一些地區(qū)商品房銷售價格迅猛上漲，盡管商品房的開發(fā)與銷售仍呈供需兩旺的局面，但房地產(chǎn)泡沫已成為擺在學術界、政府部門、房地產(chǎn)從業(yè)人士面前的一個難題。政府近幾年來通過金融、稅務、法律等宏觀調(diào)控措施和加大經(jīng)濟適用房建設等手段穩(wěn)定房價、以促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。這些措施雖起到了一定的積極作用，但虛高的房價并沒有真正降低，房地產(chǎn)泡沫依然存在。與此同時，政策和經(jīng)濟環(huán)境的變化使部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了資金緊張的局面，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控提出了新的要求。為避免房地產(chǎn)業(yè)的大起大落，應充分關注我國房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈情況，注重資金來源的合理性、資金循環(huán)的穩(wěn)定性，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)的參與主體及資金鏈情況

我國房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈是以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為核心，由若干與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著資金流動關系的主體之間所構(gòu)成的網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)。我國房地產(chǎn)資金鏈的參與主體包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、國土資源管理部門、與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在業(yè)務關系的行為主體、權(quán)益資本提供者、債務資本提供者、投機性購房者、居住性購房者、租房人等與商品房開發(fā)和銷售有直接資金關系的各類主體。上述各主體在房地產(chǎn)資金循環(huán)過程中的關系如圖1所示。

圖1 房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈構(gòu)成示意圖

從圖1可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是資金鏈的核心，銀行是影響商品房開發(fā)和銷售、承擔較大風險的資金提供者，國土資源管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和成本有重要影響，權(quán)益資金提供者和除銀行外其他債務資金提供者的數(shù)量和資金提供方式對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響，居住性購房人的數(shù)量和收入水平是決定需求的根本因素，而投機性購房人的數(shù)量和投機熱情直接關系到房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)資金鏈中出現(xiàn)的問題

我國部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈趨緊局面的產(chǎn)生既與國家宏觀調(diào)控政策有關，也與我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的不完善有關。國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控應以保持房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展為主，因此有必要關注我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈問題，并提出針對性的調(diào)控措施或解決措施。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈主要體現(xiàn)以下一些問題：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)魚龍混雜，部分企業(yè)資金鏈管理能力和抗風險能力不強。房地產(chǎn)行業(yè)的“暴利”現(xiàn)象吸引了實力和背景各不相同的投資者紛紛進入，由于融資能力和開發(fā)能力的不足，違規(guī)籌資時有發(fā)生，融資成本和風險迅速升高；部分企業(yè)開發(fā)的商品房質(zhì)量難以保證、資金回收困難，從而給銀行及其他資金提供主體帶來資金回收風險，進而影響到房地產(chǎn)行業(yè)的整體資金供應形勢和對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險水平的評估結(jié)果。

2.房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式不規(guī)范，缺乏風險控制機制。近年來我國在房地產(chǎn)開發(fā)籌資方面一直表現(xiàn)出銀行貸款所占比重較大、資金來源復雜的特點。表1中列出了2006年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源及其比例，從中不難看出其他資金來源所占比重最大，其他資金的提供者相對風險分析與管理能力較弱，一旦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)一定的波動，這些資金提供者將受到很大的影響。

表12006年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源

資料來源：中國統(tǒng)計年鑒，2007

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債務負擔過重，極易受到系統(tǒng)風險的影響。從1997年到2006年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率一直在72.7%％～76.2%之間。一旦由于經(jīng)濟波動或其他原因?qū)е滤_發(fā)房屋銷售不理想，將直接導致大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)或接近破產(chǎn)邊緣。

4.銀行在房地產(chǎn)資金鏈中承擔風險過大。銀行不僅是房地產(chǎn)開發(fā)的重要資金提供者，同時通過按揭貸款、住房抵押貸款等形式成為房屋銷售環(huán)節(jié)的重要資金來源；加之實際貸款過程中出現(xiàn)的審查執(zhí)行不嚴、假按揭、轉(zhuǎn)按揭、加按揭等不正常現(xiàn)象，使銀行成為了直接承擔房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)風險的最大潛在受害者。

5.沒有建立完善的信用評價制度，信貸風險難以得到控制。信用評級制度的缺失和審核不嚴等直接導致金融領域不良貸款比例較高，2007年第四季度，我國商業(yè)銀行不良貸款占全部貸款的比例為6.17%，如果考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特殊情況及系統(tǒng)風險發(fā)生的可能，當宏觀形勢或行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)波動的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款的比例有可能迅速上升。

6.房地產(chǎn)行業(yè)預警系統(tǒng)仍沒有起到行業(yè)發(fā)展的警示和指導作用，房地產(chǎn)行業(yè)供需失衡所帶來的市場風險不能得到及時抑制。雖然早在2003年原建設部就提出建立房地產(chǎn)行業(yè)預警系統(tǒng)，并已經(jīng)在部分城市進行了試點。但目前為止，房地產(chǎn)的開發(fā)建設速度和商品房的銷售火爆局面并未受到影響。2006年，我國城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積已達26.1平方米，考慮到我國近幾年商品房開發(fā)的數(shù)量，預計到2008年底，我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積將達到30平方米。根據(jù)對不同收入國家居住水平的分析，中高收入水平國家平均居住面積29.3平方米，高收入國家則為46.6平方米。世界各國的經(jīng)驗還表明，在人均住房面積達到30~35平方米之前，會保持比較旺盛的住房需求。從我國的經(jīng)濟發(fā)展水平上看，我國將很快進入房地產(chǎn)銷售趨淡的時代，如果不在房地產(chǎn)開發(fā)建設速度上加以適當控制，勢必造成供過于求的局面，從而導致行業(yè)效益下滑，甚至部分企業(yè)由于房屋難以銷售，進而走向破產(chǎn)。同時，這種風險也勢必傳遞給銀行和其他資金提供者。

7.與發(fā)達國家建立在完善的資本市場條件下的資產(chǎn)證券化等融資模式不同的是，我國金融機構(gòu)的資金來源比較單一，導致了風險過度集中于金融機構(gòu)。同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)上市比例較少，普通投資者難以通過購買股票或各種有資產(chǎn)抵押的證券實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)的投資，分享房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的利益。

8.“炒房”行為使房地產(chǎn)領域的風險出現(xiàn)了向部分市場參與者集聚的現(xiàn)象，為房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)風險的發(fā)生埋下了禍端。如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，投機性“炒房者”將最先成為風險的承擔者和傳遞者。雖然我國近年已出臺了對“第二套住房”貸款的限制和對房屋轉(zhuǎn)讓加以年限和稅收的控制等措施，然而在房價上漲較快的情況下，“炒房”行為并沒有得到真正的限制。

9.為應對資金緊張局面，一些企業(yè)采取了應對性融資措施，如發(fā)行企業(yè)債券、民間籌借等方式，由于融資行為不夠規(guī)范，往往造成債務負擔加重，還貸風險進一步加大。

10.部分房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策對于平抑房價、解決居民住房需求這一調(diào)控目標的作用有待推敲和證實。例如“招拍掛”制度帶來的土地獲得成本上升問題；對部分二手房轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅的制度造成的“炒房人”囤積住房，使房屋供需關系改變問題；對新建樓盤戶型結(jié)構(gòu)的限制既無理論和實際依據(jù)，也難以實現(xiàn)調(diào)控目標問題等。

11.由于二手房交易在程序、貸款方面存在一定的操作上的問題，從而改變了新建住房市場和二手房市場的供需關系，造成了不同收入階層利益分配的錯位和中低收入階層債務負擔的加重。

三、基于我國房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的宏觀調(diào)控政策研究

為避免由于政策和經(jīng)營環(huán)境變化造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張，進而導致行業(yè)的“大起大落”，在未來的宏觀調(diào)控中應采取如下措施：

1.在城市居民人均住房面積逐步提高、住房潛在需求逐漸得到滿足的情況下，應進一步提高房地產(chǎn)行業(yè)的準入門檻，以解決房地產(chǎn)開發(fā)中的盲目投資問題，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展能力，降低房屋購買者的風險。

2.盡快建立房地產(chǎn)預警系統(tǒng)并及時向社會公開各類信息，以控制房屋的建設規(guī)模，緩解房屋“非理性”購買造成的需求被提前和放大現(xiàn)象對供需關系的影響，促使房地產(chǎn)供需回歸理性。

3.建立房地產(chǎn)企業(yè)信用評級制度，使企業(yè)信用成為決定融資水平和成本的重要因素；在建立房地產(chǎn)企業(yè)信用評級制度基礎上，創(chuàng)造條件使信用較好的企業(yè)可以通過發(fā)生企業(yè)債券、上市發(fā)行股票等方式籌集資金，保證資金供應的穩(wěn)定性。

4.將房地產(chǎn)開發(fā)申請與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信狀況、已開發(fā)房屋銷售情況結(jié)合起來，避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取負債經(jīng)營方式盲目建設，造成資產(chǎn)負債比率過高，企業(yè)經(jīng)營風險加大的現(xiàn)象。

5.在規(guī)范和打擊目前所存在的民間集資中的違法、違規(guī)行為的同時，努力為資信水平較高的企業(yè)建立完善的直接融資和間接融資渠道，在確保企業(yè)資金供應的同時，使普通投資者能分離房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的回報。

6.通過提高囤積住房的留置成本、調(diào)整住房交易相關稅率等方式使囤積的存量住房逐步轉(zhuǎn)化為住房有效供給，促使房地產(chǎn)領域真實供需平衡的實現(xiàn)；通過簡化二手房交易手續(xù)、減少二手房交易中的障礙因素、為符合條件的二手房購買者提供簡捷、利率較低的貸款。

7.通過土地供給政策抑制房地產(chǎn)行業(yè)的盲目投資和盲目開發(fā)，從總體上避免商品房保有量超過居民實際購買力的現(xiàn)象，避免房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)風險的發(fā)生。

8.調(diào)整政府與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)開發(fā)有關的利益機制，避免政府追求高地價、高房價所帶來的“益處”；調(diào)整在土地“招拍掛”中將土地出讓價格作為決定因素的做法，將土地利用系數(shù)、土地升值系數(shù)、開發(fā)商資信狀況等作為決定土地使用權(quán)的因素加以考慮。

除此之外，政府宏觀調(diào)控部門還應該改變對房地產(chǎn)開發(fā)商新開發(fā)房屋戶型結(jié)構(gòu)的限制政策，轉(zhuǎn)而通過對現(xiàn)有住房結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計、對房屋需求結(jié)構(gòu)的預測等方法來引導商品房開發(fā)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)；加強對與房地產(chǎn)相關的貸款人的整體風險情況和還債能力的考察，避免還貸風險向少數(shù)群體的累積。

總之，為保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，避免因為風險的累積和資金鏈的斷裂造成行業(yè)動蕩，國家應在規(guī)范競爭秩序、進行供給調(diào)控、完善籌資渠道、盤活二手房市場、建立行業(yè)預警系統(tǒng)等方式來調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的供需結(jié)構(gòu)，達到行業(yè)的均衡、穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻：

[1]丁悅等:均衡理論下房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策分析.統(tǒng)計與決策，2008.8

篇7

關鍵詞：房地產(chǎn) 監(jiān)管 發(fā)展

近些年來，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)取得了蓬勃發(fā)展。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，各地房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)數(shù)量眾多、構(gòu)成復雜的特點，同時廣大購房者的購房需求也呈現(xiàn)多元化的趨勢，因而房地產(chǎn)開發(fā)項目類型也不斷增多，精裝修住宅、商業(yè)地產(chǎn)、辦公用房等類型不斷推陳出新。這些新變化給房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管工作不斷帶來了新的問題，促使房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管工作不能墨守成規(guī)，需要不斷探索和創(chuàng)新管理方法、增加管理措施，既要通過管理保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康運行，又要通過服務促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

一、目前房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管工作中存在的問題

（一）法律監(jiān)管制度的不完善

在房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管工作過程中由于可依據(jù)的法律法規(guī)出臺時間較久，或者很多制度不配套，操作性不強，導致監(jiān)管部門對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中產(chǎn)生的一些新問題缺乏針對性的管理依據(jù)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊申報尚不規(guī)范

房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊主要記錄房地產(chǎn)項目從開發(fā)到銷售等階段的各類信息，包括項目概況、拆遷安置情況、施工情況、經(jīng)營情況等內(nèi)容。監(jiān)管部門可以依據(jù)《項目手冊》對房地產(chǎn)項目實施跟蹤動態(tài)管理，掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體情況，匯總房地產(chǎn)市場項目數(shù)據(jù)，實時了解房地產(chǎn)市場開發(fā)經(jīng)營方面相關數(shù)據(jù)。

監(jiān)管部門雖要求相關企業(yè)定期填報報表、提供相關資料報送房地產(chǎn)管理部門查驗，但在實施《項目手冊》過程中，由于缺少有效的監(jiān)管措施，企業(yè)未能及時填報的情況日益增多。大多數(shù)企業(yè)只是在房產(chǎn)項目申請項目綜合備案時提交項目手冊，由于項目綜合備案已經(jīng)在項目結(jié)束階段，前期的一些施工數(shù)據(jù)與實際發(fā)生時間相隔較久。因此房地產(chǎn)監(jiān)管部門無法對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施動態(tài)管理，及時掌握項目開況。同時，由于項目手冊已實施多年，手冊要求申報內(nèi)容中許多方面已與目前房地產(chǎn)開發(fā)項目工程實際進程不符，需進行調(diào)整。

（三）商品房售后保修缺乏監(jiān)管措施

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》等法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房承擔保修責任，造成損失的還需承擔賠償責任。雖然大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠履行保修責任，但隨著時間的推移，商品房售后保修的投訴呈現(xiàn)逐年增多的趨勢，并且大多數(shù)投訴是集中在維修質(zhì)量問題上。即使部分房產(chǎn)企業(yè)對業(yè)主反映的質(zhì)量問題進行了維修，但仍存在維修不到位或拖延時間的問題，有的甚至是多次維修仍未解決質(zhì)量問題。對于這樣的投訴，由于房地產(chǎn)管理方面的法規(guī)并沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保修不到位的處罰規(guī)定，作為監(jiān)管部門除了進行調(diào)解，督促房地產(chǎn)企業(yè)履行好保修責任外，對未履行好保修責任的企業(yè)并無可處罰的措施。

（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)市場管理亟待加強

房地產(chǎn)中介行業(yè)架起市場與消費者之間的橋梁和紐帶，對帶動房地產(chǎn)市場運轉(zhuǎn)起到劑的作用。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也帶來了很多的問題：一是房地產(chǎn)中介門檻極低，導致中介業(yè)務機構(gòu)之間形成巨大差異，加劇了各中介機構(gòu)之間的無序竟爭，不利于房地產(chǎn)市場的優(yōu)勝劣汰和品牌化、專業(yè)化的發(fā)展；二是從業(yè)人員文化程度高低懸殊，素質(zhì)參差不齊，不利于整體形象和服務的提高；三是部分房產(chǎn)中介機構(gòu)暗箱操作頻繁，存在違規(guī)收費、吃差價、合同欺詐等違法違規(guī)行為，導致消費者對中介機構(gòu)難以信任，對中介機構(gòu)的的投訴、法律訴訟呈增長趨勢。

（五）商品房買賣合同中存在的問題

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，精裝修商品房成為商品房的一個新的發(fā)展趨勢。但由于市場上使用的商品房買賣合同示范文本是各省建設廳和工商部門聯(lián)合制定的版本，合同條款中對精裝修方面內(nèi)容并無明確規(guī)定，只能依靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者通過簽訂補充合同的方式對精裝修內(nèi)容進行約定。容易造成購房者與房產(chǎn)企業(yè)在交房時對隱蔽工程的裝修質(zhì)量、所用建材標準、裝修技術工藝等方面產(chǎn)生不同看法，引發(fā)糾紛。監(jiān)管部門在處理糾紛時，也因為合同條款的不明確，使得糾紛難以得到有效的解決。

二、加強房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管工作的對策與思路

針對上述問題，筆者對不同城市房地產(chǎn)管理部門進行調(diào)研和比較，從中得到了一些啟發(fā)，可以采取多種方式方法對房地產(chǎn)行業(yè)進行有效監(jiān)管。

（一）進一步完善住房保障法律制度。

由于目前缺失全國統(tǒng)一的保障房立法，客觀上為部門立法和地方立法的發(fā)展提供了契機。各級人大以及地方政府應當制定和完善有關房地產(chǎn)行業(yè)管理機制的法律規(guī)范，用法律的形式保證房地產(chǎn)行業(yè)正常運轉(zhuǎn)和可持續(xù)發(fā)展。

我們認為地方立法和部門立法可以采取以下措施：建立和完善房地產(chǎn)動態(tài)的信息公開制度；建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)的誠信聲明和法律風險提示制度；建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)的誠信信息體系。

（二）繼續(xù)加強和完善項目手冊監(jiān)管。

在調(diào)查研究的基礎上，結(jié)合各地市房地產(chǎn)監(jiān)管部門實際，繼續(xù)加強和完善項目手冊的監(jiān)管。

首先要對項目手冊的內(nèi)容進行完善：根據(jù)項目情況和市場形勢數(shù)據(jù)的需要設置相應的表格和報送時間，結(jié)合房地產(chǎn)信息系統(tǒng)對表格具體內(nèi)容的進行規(guī)定，通過對填報數(shù)據(jù)邏輯性和準確性判斷提高數(shù)據(jù)質(zhì)量，最后對數(shù)據(jù)進行匯總分析，形成一個完善的房地產(chǎn)開發(fā)項目信息收集、處理體系。

其次，建立完善的處罰機制。將是否完成項目手冊備案工作納入優(yōu)秀房產(chǎn)企業(yè)的評選標準，對企業(yè)在外地開發(fā)項目情況也納入項目手冊填報內(nèi)容，在資質(zhì)申報中以填報后經(jīng)審核的赴外地開發(fā)項目業(yè)績?yōu)闇?。對嚴重違反項目手冊相關規(guī)定的企業(yè)處以暫停網(wǎng)簽合同備案。

（三）強化房產(chǎn)項目售后維修的監(jiān)管。

各地房地產(chǎn)監(jiān)管部門除了依靠相關部門加強對施工單位的管理，提高工程質(zhì)量，特別是售后維修質(zhì)量外，更主要的是要創(chuàng)新監(jiān)管手段，強化房產(chǎn)項目售后維修的監(jiān)管。

建立房地產(chǎn)企業(yè)售后質(zhì)量保修體系，將售后質(zhì)量保修問題納入企業(yè)信用體系中。對比較嚴重的售后保修問題通過網(wǎng)絡等途徑向公眾公布，增強輿論對房產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督壓力。

進一步完善保修金制度。建立預先賠付制度，確保購房者利益。這種措施對于項目公司來說更為有效，畢竟經(jīng)濟利益是項目公司最重要的目的，只有控制其經(jīng)濟利益，才能有效起到監(jiān)督作用。

（四）進一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)行為，建立準入與淘汰機制。

房地產(chǎn)中介服務業(yè)的混亂、缺乏誠信和不規(guī)范經(jīng)營的現(xiàn)象已經(jīng)成為阻止其進一步發(fā)展的巨大障礙。一方面要提高從業(yè)企業(yè)的準入資質(zhì)。如北京2004年新出臺的《關于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法》提出的中介機構(gòu)預存60萬元保證金在銀行的規(guī)定，無疑提高了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的門檻。另一方面，加強和完善對房地產(chǎn)中介及其執(zhí)業(yè)人員的檢查、考核、評價、獎懲制度，逐步淘汰不合格的房地產(chǎn)中介和從業(yè)人員。

（五）完善和細化商品房買賣合同。

聯(lián)合各管理部門，針對經(jīng)紀機構(gòu)不規(guī)范備案的問題，規(guī)范經(jīng)紀機構(gòu)與交易雙方在交易過程中的約定、明確了三方責任，減少因為合同不規(guī)范帶來的交易糾紛。

為規(guī)范精裝修房的交易，將精裝修方面相關內(nèi)容納入示范合同。精裝修商品房也要遵循“三包”規(guī)定，全面約定精裝修所用的材料、設備的品牌、規(guī)格、價位，盡量避免使用“優(yōu)質(zhì)”、“高檔”、“不低于”之類的含混字眼，將裝修的設計、布局到所用建材及施工工藝等都要詳細地在補充條款中體現(xiàn)出來，增強精裝修商品房合同補充文本的規(guī)范程度。

結(jié)語

隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化進程的加快，我國的房地產(chǎn)市場會在各級各類監(jiān)管部門強化服務，有效監(jiān)管下，更加健康、有序地向前發(fā)展。

參考文獻

[1] 楊秀攀. 住房保障監(jiān)管法律制度的完善[J]. 產(chǎn)業(yè)與科技論壇， 2012， 第11卷（4）：45-46.

篇8

【關鍵字】盈余管理；房地產(chǎn)；會計核算

房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。盡管國家自2003年以來一直在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，特別是在2010年，出臺了“史上最嚴厲房產(chǎn)調(diào)控政策”，但房價一直在上漲。房地產(chǎn)公司在獲得巨額的利潤的同時也給社會帶來了不穩(wěn)定因素，威脅了宏觀經(jīng)濟的健康運行。

1 房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理研究的意義

房地產(chǎn)行業(yè)由于其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間。房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理不僅誤導投資者決策，也影響政府部門的宏觀調(diào)控決策。過度的盈余管理造成房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮的假象，且有利于房地產(chǎn)商抬高價格。而過高的房價不利于社會穩(wěn)定。根據(jù)國外經(jīng)典的研究成果，房地產(chǎn)泡沫一旦發(fā)生破滅，可能要持續(xù)三到五年的時間。

歷次會計準則的出臺都被認為是救火式出臺，證券市場出了問題，會計準則就出來救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。

因此，研究并規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為是理論界、事務界和政府部門的重要課題。

2 房地產(chǎn)行業(yè)會計核算特點及其對應的盈余管理手段

2.1 無法統(tǒng)一界定銷售收入的確認時間

房地產(chǎn)企業(yè)會計核算收入的關鍵是收入的確認和計量。根據(jù)《企業(yè)會計制度》，銷售商品收入確認的四個條件為，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；相關的收入和成本能夠可靠地計量。從上述規(guī)定可以看出，收入確認以風險和報酬的轉(zhuǎn)移為標準。

房地產(chǎn)開發(fā)商品通常是采用預售方式和分期付款方式進行銷售。采用預售形式時，大致需要經(jīng)過以下環(huán)節(jié)：簽訂預售合同及收取部分預售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等。由于對銷售收入的確認――風險和報酬的轉(zhuǎn)移――存在不同的理解，所以會計人員可根據(jù)公司需要自行選擇環(huán)節(jié)作為收入確認的時間，由此進行盈余管理。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用預收款的方式收取售房款。相關準則規(guī)定，當房屋竣工驗收并與房屋購買者辦妥了相關的手續(xù)后，就應該將預收款項確認為銷售收入。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會采取措施來拖延“預收賬款”轉(zhuǎn)為銷售收入的時間，比如拖延所開發(fā)的房屋的竣工時間，或者拖延辦理相關的手續(xù)，從而減少當期的銷售收入，減少當期稅款的繳納。

2.2 銷售收入的計量模式存在可選擇性

2007年1月1日開始施行的新會計準則體系在堅持歷史成本基礎的前提下，引入了投資性房地產(chǎn)準則和公允價值計價模式。準則明確規(guī)定以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的基準模式，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

當存在兩種可供選擇的計量模式時，公司會根據(jù)需要進行選擇。有研究表明經(jīng)營業(yè)績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產(chǎn)會計政策，增加公允價值變動收益、調(diào)節(jié)業(yè)績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時，公允價值是個救市良方。2

2.3 成本和收入難以配比

配比原則是指以實現(xiàn)的收入與所發(fā)生的費用的直接聯(lián)系為基礎，將所有與收入產(chǎn)生有關的成本在同一會計期間轉(zhuǎn)為費用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認收入需要數(shù)年時間，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理。在項目建設期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結(jié)果是為配比原則的應用造成了困難。3

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都會同時開發(fā)多個樓盤，每個樓盤的開工時間不同，并且時間較長，這樣就會有多期樓盤存在于一個會計期間情況的出現(xiàn)。當期完工結(jié)轉(zhuǎn)的樓盤的成本，應該按照配比原則記入賬面。但是房地產(chǎn)企業(yè)通常會根據(jù)自身的需要任意的分配當期完工樓盤應當承當?shù)某杀?，以此來調(diào)節(jié)當期的利潤。

3 如何規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理

3.1 明確收入確認的環(huán)節(jié)

收入確認環(huán)節(jié)的不確定性為公司進行盈余管理帶來了空間。各公司采取不同的收入確認標準不利于行業(yè)內(nèi)各公司之間的對比。因此，《企業(yè)會計準則――收入》在建立了收入確認一般標準的基礎上，還應當建立并推廣針對特殊業(yè)務的會計準則指引，讓所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標準的確認方法，從而使企業(yè)財務報告所提供的收入信息能反映企業(yè)的實際價值。

3.2 更新收益觀念，改革傳統(tǒng)損益表

在傳統(tǒng)損益表的基礎上增加一項其他全面收益。從金額來講，全面收益=凈收益+其他全面收益。因使用公允價值而產(chǎn)生的公允價值變動損益是已經(jīng)確認但未實現(xiàn)的損益，所以可以將這些己確認但未實現(xiàn)的損益應反映在其他全面收益中，這種損益不代表企業(yè)真實的經(jīng)營業(yè)績。傳統(tǒng)損益表將巨額已確認未實現(xiàn)損益反映在凈收益中，但即使企業(yè)利用公允價值確認了巨額利潤也不能說明這個企業(yè)經(jīng)營狀況良好，確認了巨額虧損也不能說明這個企業(yè)面臨倒閉?？梢?，如果采取這種會計方式，那么部分企業(yè)將不再熱衷于利用公允價值進行盈余管理，房地產(chǎn)企業(yè)也不會因為利潤波動太大而回避公允價值后續(xù)計量。同時，其他全面收益與凈收益分開列示，能使會計信息使用者一目了然，哪些是已實現(xiàn)損益、哪些是未實現(xiàn)損益，能使損益信息更加全面有用。

3.3 擴大信息披露內(nèi)容，提高信息含量

為滿足信息使用者的需求，必須對房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露體系進行改革，進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須額外披露的各類相關信息的內(nèi)容和要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關規(guī)定披露信息外，還應該披露企業(yè)的預售政策及情況；增加土地儲備量及成本構(gòu)成等額外信息的披露；在財務報告附注中增加分項目的現(xiàn)金流量信息的披露；增加投資計劃及風險的披露；質(zhì)量保證金的披露。同時，應在其財務會計報告中充分揭示其各種風險，而不應僅限于抵押風險，即在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報表附注中應增加風險披露的內(nèi)容，就企業(yè)尚在開發(fā)的土地、工程項目等面臨的開發(fā)風險、籌資風險、土地風險等進行說明，提高風險的透明度。

注釋:

[1]馮昀 郭洪濤，盈余管理問題對新會計準則制定的影響【J】，消費導刊，2007.11

[2]王卓瑛，投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的動因研究【J】，內(nèi)蒙古電大學刊，2009(6)

[3]胡葬在，蘇霜，樓學問.論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的特殊性，財務與會計.2005年3月

參考文獻

[1]陳冬華等，宏觀調(diào)控、政治成本與盈余管理――基于中國房地產(chǎn)上市公司的實證研究，2010.7

[2]張寧，歷史成本、公允價值計量的利弊及相適應的會計計量模式【J】，魅力中國，2010（3）

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關鍵詞：房地產(chǎn) 稅務籌劃 風險

當前，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于風口浪尖，如何將利潤空間加大，提升企業(yè)的競爭力，保持房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，成為房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作的重心。稅收籌劃是在房地產(chǎn)企業(yè)不違反國家財務稅收政策前提下，以提升企業(yè)利潤為目的進行的稅收謀劃，但是在稅收謀劃過程中會出現(xiàn)各種風險，企業(yè)需要通過一系列措施對這些風險進行有效的控制和防范。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風險

當前我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅務籌劃風險主要有：

（一）法律風險

我國的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃相關法律制度目前還不是很完善，針對同一個問題，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃者和國家稅務機關會有不同的理解和看法，因為沒有完善的法律制度進行約束和限制，就會導致房地產(chǎn)企業(yè)在稅務籌劃過程中可能出現(xiàn)一些涉稅糾紛甚至于違法行為。還有一些企業(yè)對法律沒有深刻的認識，導致出現(xiàn)一些超越法律或者在法律邊緣游走的現(xiàn)狀發(fā)生，這些都會對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃產(chǎn)生不利的影響。

（二）政策風險

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟中地位越來越重要，但是目前我國市場經(jīng)濟發(fā)展并不成熟，房地產(chǎn)行業(yè)相關的法律制度還不盡完善，相關的規(guī)范性文件很少，這就很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃中形成巨大的風險。

（三）財務風險

房地產(chǎn)行業(yè)和資金有著密切的聯(lián)系，每一個環(huán)節(jié)都需要對資金進行合理的掌控。我國房地產(chǎn)行業(yè)的建設資金大多是貸款融資的，資金越大，稅務籌劃的空間就會擴大，在創(chuàng)造高額的經(jīng)濟收益的同時，面臨的財務風險也越大。

（四）行業(yè)風險

我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使得很多企業(yè)看到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，紛紛轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資，但是房地產(chǎn)行業(yè)和很多行業(yè)都密切關聯(lián)，與貨幣政策、利率政策、經(jīng)濟增長、居民收入等諸多方面也是息息相關的，容易受這些因素影響產(chǎn)生連鎖效應，“牽一發(fā)而動全身”，如果沒有進行合理的規(guī)劃，就會帶來巨大的風險。

二、我國當前房地產(chǎn)稅收環(huán)境

我國社會主義市場經(jīng)濟不斷發(fā)展和完善，各種法律體系在不斷的完善中，稅收法律體系也不例外。通過法律制度的完善，建立完善的稅務法律體系，為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃提供法律依據(jù)，促進房地產(chǎn)企業(yè)合法進行相關工作。從目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來講，稅務法規(guī)建立了較完整的體系，法律執(zhí)行也慢慢的規(guī)范，這些都有利于房地產(chǎn)企業(yè)依法進行各項工作。

改革開放后，我國和世界上很多國家都建立了經(jīng)濟貿(mào)易往來，經(jīng)濟發(fā)展已日趨國際化，使得稅收工作也呈現(xiàn)國際化。我國當前的稅收環(huán)境呈現(xiàn)出國內(nèi)經(jīng)濟主體和國外經(jīng)濟主體共同競爭的收稅局勢，對稅務發(fā)展提出更高的要求。而房地產(chǎn)行業(yè)最為顯著的一個特點就是周期長、投資大，同時會計核算和稅收政策在許多口徑上的差異，以及稅收中各稅種針對同一計稅項目確認的差異，造成了稅收計算工作的難度，稅收過程的復雜性加大，涉及到多個稅種，這些稅種是否可以進行合理的規(guī)劃，關系著房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

三、如何有效控制房地產(chǎn)稅務籌劃風險

對企業(yè)稅收進行合理的規(guī)劃，就是將房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險減小。房地產(chǎn)行業(yè)因為規(guī)模相對較大，所以只有高水準的財務管理活動，才能幫助房地產(chǎn)企業(yè)長遠發(fā)展，而稅收籌劃作為企業(yè)財務管理工作中的一項工作，顯然是重中之重。為了對房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃風險進行有效的控制，可以從以下幾個方面進行。

（一）重視專業(yè)人才的使用

稅收工作具有很強的專業(yè)性，對人才有很高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視專業(yè)性人才的培養(yǎng)及任用，定期組織學習財稅知識，加強與同行交流，持續(xù)提高稅務籌劃人員的工作水平。

（二）借鑒專業(yè)的建議

在進行重大決策時，房地產(chǎn)企業(yè)的決策者可以向一些專家進行咨詢，借鑒專業(yè)的建議或者意見。將專家的建議和房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況結(jié)合在一起，可以有效的對企業(yè)稅務籌劃風險進行控制。

（三）開展稅收籌劃工作

在房地產(chǎn)企業(yè)進行重大的經(jīng)濟業(yè)務決策時，應及時將稅務籌劃工作跟進，企業(yè)稅務機構(gòu)人員應與其他相關部門充分交流、深入討論，在完成討論后，設計出合理的稅收方案，同時需要加強稅收方案中經(jīng)濟收益和風險的評估，對企業(yè)經(jīng)濟業(yè)務進行深入的了解。然后將稅務方案遞交給企業(yè)決策者，相關部門根據(jù)稅收方案進行實施。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟活動實施過程中，也要對經(jīng)濟收益和風險進行實時評估，并進行跟蹤記錄，在評估的過程中要保持客觀性。事后應總結(jié)評價，做成資料以備后期參考使用。

（四）加強風險意識

房地產(chǎn)企業(yè)必須充分的認識到其存在的風險，密切關注國家相關政策，做好風險防范措施，從而增強房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃能力。及時的掌握房地產(chǎn)行業(yè)的最新市場動態(tài)，從實際出發(fā)，適時地對企業(yè)的稅收籌劃方案進行調(diào)整。

四、結(jié)束語

綜上所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在國民經(jīng)濟中占有重要的地位，但是房地產(chǎn)行業(yè)稅務籌劃存在很多方面的風險，為了有效的對房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃風險進行控制，就要充分的認識企業(yè)風險，密切關注國家宏觀調(diào)控政策，加強對稅收政策的學習，提高企業(yè)財務管理水平，合理制定稅務籌劃方案，使得企業(yè)在較少的運營成本下，實現(xiàn)高經(jīng)濟收益和低風險，最終保證企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]曹光敏.如何有效控制房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風險[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2013；5：114-116

[2]劉貞香.房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃風險的有效控制[J].經(jīng)濟視野，013；23：186-187

篇10

關鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè) 會計核算

隨著我國經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)也隨之迅速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也迎來了新的發(fā)展機遇，與此同時，由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過快，國家也出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，再加上房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭的越發(fā)激烈，對于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理尤其是財務會計管理工作也提出了新的較高要求。但是，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)會計工作中還存在著較多的問題，尤其是會計工作不規(guī)范、核算不到位等問題較為突出，甚至已經(jīng)影響了房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務的正常開展。因此，加強房地產(chǎn)企業(yè)會計工作，提高房地產(chǎn)企業(yè)財務會計工作水平，促進實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)管理的規(guī)范化，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的重要內(nèi)容，這對于實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠穩(wěn)定發(fā)展也有著重要影響。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計工作特點

（一）房地產(chǎn)企業(yè)會計核算更加重視事前核算

現(xiàn)階段，隨著房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境的復雜多變，對于房地產(chǎn)企業(yè)的會計事前核算要求越來越高，要求房地產(chǎn)企業(yè)在開展會計核算過程中，應該根據(jù)外部房地產(chǎn)行業(yè)市場政策、貨幣政策的變化，對房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動進行規(guī)劃，并有針對地性防范資金風險問題。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)會計經(jīng)常采用分級開展的會計核算

由于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)具有項目分散的客觀現(xiàn)實，因此在房地產(chǎn)企業(yè)會計工作的開展過程中，也需要充分考慮這些現(xiàn)實狀況，選擇分級開展的會計核算方式。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的會計工作需要考慮到房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)單件性特征

在房地產(chǎn)企業(yè)會計工作的開展過程中，應該充分考慮房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)單件性的特征，根據(jù)項目的實際情況來調(diào)整會計工作策略。

二、當前房地產(chǎn)企業(yè)會計工作中存在的問題分析

隨著房地產(chǎn)企業(yè)會計工作職能的不斷拓展，對于房地產(chǎn)企業(yè)會計工作要求也是越來越高，除了做好傳統(tǒng)的資金記賬、結(jié)算以及報賬等工作以外，對于房地產(chǎn)會計核算也增加了新的內(nèi)容。但與此對應的房地產(chǎn)內(nèi)部會計工作中還存在著較多的問題，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的會計科目設置不夠科學合理

現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)會計工作中存在的較為突出的問題就是會計科目的設置不夠合理，特別是現(xiàn)階段國家還沒有針對房地產(chǎn)行業(yè)領域設置專業(yè)的會計科目，很多房地產(chǎn)企業(yè)都是根據(jù)自身的實際需要來設置會計科目，標準化程度不高，增加了會計核算的難度。而且，由于房地產(chǎn)行業(yè)項目建設周期相對較長，整個項目建設時間跨度較大，會計科目設置的不統(tǒng)一，極大地增加了會計核算的工作量。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理力度不足

提高房地產(chǎn)企業(yè)會計工作的規(guī)范化制度化水平，關鍵還是要加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制，但很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中還存在著一些較為凸顯的問題。主要是房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)部控制環(huán)境有待優(yōu)化，內(nèi)部控制管理制度機制缺失，各項內(nèi)部控制管理措施執(zhí)行不到位，很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理中出現(xiàn)各種問題。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)會計收入確認復雜性增加了會計工作的難度

由于房地產(chǎn)項目建設的周期相對較長，因此很多房地產(chǎn)項目在產(chǎn)品開發(fā)之前基于客戶簽收協(xié)議，籌集資金，因此這種復雜的收入方式也增加了房地產(chǎn)企業(yè)會計收入確認的復雜性。

三、改進加強房地產(chǎn)企業(yè)會計工作的措施

（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)會計收入確認的科學化水平

對于房地產(chǎn)企業(yè)的會計工作，應該引入權(quán)責發(fā)生制作為會計核算基礎，重點及時準確的對房地產(chǎn)企業(yè)的收入和支出進行反映，對房地產(chǎn)項目建設期間的資金收支情況進行準確的反映。需要注意的是，為了提高房地產(chǎn)企業(yè)會計收入確認的準確性，在會計收入確認過程中，應該深入研究新會計準則，從法律標準和財務標準等幾方面來明確收入核算范圍，確保規(guī)范、準確。

（二）合理的設置房地產(chǎn)企業(yè)的會計科目

提高房地產(chǎn)企業(yè)會計工作水平，基礎就是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況完善會計科目的設置，以滿足會計核算工作的實際需要。一般來說，會計科目主要分為資產(chǎn)類科目、負債類科目、所有者權(quán)益類科目、成本類科目、損益類科目等幾大類。在科目的細化設置方面，還應該根據(jù)會計核算的實際需要來選擇，以確保會計核算結(jié)果的真實準確。

（三）加強房地產(chǎn)企業(yè)的會計內(nèi)部控制

在房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)部控制的強化方面，首先應該進一步優(yōu)化會計內(nèi)部控制環(huán)境，針對會計工作開展的實際需要，健全完善相關的會計管理工作制度。同時，還應該對會計內(nèi)部控制流程進行優(yōu)化，特別是加強對企業(yè)的會計控制、資金運作、財務會計、會計報告以及其他有關會計處理的控制，提高企業(yè)內(nèi)部會計控制的有效性。

（四）拓展房地產(chǎn)企業(yè)會計的職能

在房地產(chǎn)企業(yè)會計工作的開展過程中，還應該進一步拓展企業(yè)會計的職能，特別是充分發(fā)揮會計反映、控制和決策的會計功能，通過提供真實、準確、可靠的會計信息，并充分運用好有關的會計資料加強會計分析，為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理決策提供準確全面的依據(jù)。

四、結(jié)束語

提高會計工作水平已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的重要內(nèi)容，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在自身的經(jīng)營管理中，應該更加重視會計核算，完善會計科目設置，并加強會計內(nèi)部控制管理，以提高房地產(chǎn)企業(yè)的會計工作水平。

參考文獻：

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