導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時(shí)期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等四項(xiàng)。其中，籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤(rùn)的可變性；投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指無(wú)法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、時(shí)間性、全面性、損益性、激勵(lì)性等特征。其中，客觀性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)；時(shí)間性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小隨著時(shí)間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財(cái)務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越大則收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越小則收益越低；而激勵(lì)性是指由于風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營(yíng)，企業(yè)不得不面對(duì)與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險(xiǎn)的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動(dòng)地去完善其財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)分述如下：

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)

(1)負(fù)債金額巨大

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)?，而有些企業(yè)根本沒(méi)有自有資本，而大量的開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源于銀行借款。近年來(lái)，西安房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率持續(xù)偏高。在所謂的高回報(bào)利益的驅(qū)動(dòng)下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)而取得資金來(lái)源，而是想方設(shè)法對(duì)外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會(huì)給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)致命的威脅。它會(huì)導(dǎo)致原有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。

(3)利率與市場(chǎng)變動(dòng)

從某種意義上說(shuō)，利率和市場(chǎng)變動(dòng)可能引起的房地產(chǎn)定價(jià)和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險(xiǎn)，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。目前，國(guó)內(nèi)與國(guó)際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國(guó)中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，必然會(huì)增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無(wú)利可圖。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位也成為影響企業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，而價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是影響其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。

2.項(xiàng)目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)按照設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期交工使用，就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費(fèi)巨額資金購(gòu)置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運(yùn)動(dòng)”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率方面上做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無(wú)法確立目標(biāo)利潤(rùn)，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測(cè)算及分解落實(shí)工作。這可能造成項(xiàng)目投資的盲目操作，從而加大項(xiàng)目投資的成本。

3.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程缺乏理財(cái)依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門(mén)的事中監(jiān)督職能，沒(méi)有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門(mén)自身?yè)碛械膬?yōu)勢(shì)。在工程項(xiàng)目的成本核算上過(guò)于簡(jiǎn)單、粗糙，沒(méi)有針對(duì)自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門(mén)進(jìn)行全過(guò)程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.沒(méi)有正確處理消費(fèi)與積累的關(guān)系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤(rùn)行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國(guó)東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對(duì)西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費(fèi)與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

5.財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財(cái)務(wù)管理意識(shí)

西安的很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過(guò)于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒(méi)有全面發(fā)揮財(cái)會(huì)人員的財(cái)務(wù)管理職能。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)缺乏，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)管理。也就是說(shuō)，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)、利潤(rùn)分配環(huán)節(jié)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對(duì)其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過(guò)程的預(yù)測(cè)和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對(duì)籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過(guò)合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。

(2)縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動(dòng)向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個(gè)方面，因而易受各因素變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時(shí)回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對(duì)公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對(duì)于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來(lái)源，應(yīng)該在遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動(dòng)地探索通過(guò)發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過(guò)房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來(lái)源，避免主要依靠銀行舉債來(lái)獲得發(fā)展資金。只有通過(guò)多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開(kāi)創(chuàng)廣闊的天地。

(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對(duì)子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)常發(fā)生。子公司合理有效地運(yùn)用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，制定全年融資計(jì)劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨(dú)立融資的子公司按照計(jì)劃融資，必須先填寫(xiě)“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報(bào)母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報(bào)準(zhǔn)確的融資情況報(bào)告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請(qǐng)、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

所謂財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過(guò)設(shè)置并觀察一些敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，利用財(cái)會(huì)、金融、企業(yè)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并向經(jīng)營(yíng)者示警，從而能對(duì)企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測(cè)或預(yù)報(bào)的財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量?jī)煞N方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評(píng)分法；而定量方法包括財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計(jì)分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

2.針對(duì)投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

房地產(chǎn)公司應(yīng)通過(guò)事先對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評(píng)估比較，對(duì)決策過(guò)程中選定的投資方案，針對(duì)其可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，單獨(dú)或同時(shí)采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險(xiǎn)回避措施，避免投資風(fēng)險(xiǎn);(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.針對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算

全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過(guò)該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過(guò)滾動(dòng)預(yù)算，不斷通過(guò)實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對(duì)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)情況，根據(jù)所反映出來(lái)的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測(cè)其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。

(2)財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

為了提高經(jīng)營(yíng)效益，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過(guò)多，則會(huì)帶來(lái)現(xiàn)實(shí)中的一系列問(wèn)題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會(huì)影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財(cái)務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開(kāi)。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行財(cái)務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財(cái)務(wù)主管，加強(qiáng)財(cái)會(huì)監(jiān)督

對(duì)于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財(cái)會(huì)人員經(jīng)過(guò)理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財(cái)務(wù)主管。同時(shí)賦予財(cái)務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對(duì)可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財(cái)務(wù)收支行為實(shí)行否決。通過(guò)有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(4)適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督

進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法研究。要對(duì)資金利用率、開(kāi)發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。

4.針對(duì)分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~應(yīng)作為分配決策的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤(rùn)更為重要。如果企業(yè)的利潤(rùn)在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說(shuō)明企業(yè)當(dāng)年實(shí)際收益在下降；如果現(xiàn)金流量?jī)纛~小于同期利潤(rùn)總額，則意味著本期有不真實(shí)的或未到賬的利潤(rùn)存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)管理人員過(guò)高的薪金報(bào)酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度

(1)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門(mén)的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，及時(shí)了解市場(chǎng)房地產(chǎn)的容量及波動(dòng)情況，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場(chǎng)，還要著眼于市場(chǎng)的未來(lái)需求，認(rèn)真調(diào)查市場(chǎng)容量和社會(huì)承受能力，以便為項(xiàng)目投資獲取信息資料。

(2)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財(cái)會(huì)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開(kāi)展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財(cái)務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問(wèn)題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。

(3)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動(dòng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，積極探索整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系，并在實(shí)踐中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對(duì)所有的財(cái)務(wù)往來(lái)都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符的要及時(shí)查明原因，落實(shí)原因。

四、結(jié)束語(yǔ)

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。因此，強(qiáng)化對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

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篇2

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；形成原因；防范對(duì)策

所謂房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資、融資、使用資金和利潤(rùn)分配等活動(dòng)中由于主客觀因素對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的重大影響，房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是由負(fù)債引起的，這成為制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因

（一）缺乏完善的財(cái)務(wù)管理體系

雖然我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起步比較晚，但是由于國(guó)家政策的影響和市場(chǎng)需求量的增加，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景廣闊，在近幾年來(lái)迅速發(fā)展起來(lái)，這就使得很多開(kāi)發(fā)商一味追求經(jīng)濟(jì)效益，而把財(cái)務(wù)管理問(wèn)題置于腦后。由于對(duì)財(cái)務(wù)管理的不重視，很多企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)都不能認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性，財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)也參差不齊，領(lǐng)導(dǎo)的不重視使得財(cái)務(wù)部門(mén)不能發(fā)揮應(yīng)有的作用，在規(guī)章制度方面更是無(wú)人問(wèn)津，導(dǎo)致規(guī)章制度不健全，財(cái)務(wù)管理體系不完善，增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成。

（二）對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算不夠重視

房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)需要很長(zhǎng)的時(shí)間才能完成，從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始，要經(jīng)過(guò)可行性研究、建筑安裝、拆遷、配套工程、綠化工程，一直到產(chǎn)品上市，這個(gè)時(shí)間是比較長(zhǎng)的，周期越長(zhǎng)，在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)生產(chǎn)過(guò)程中的不確定因素就越多，風(fēng)險(xiǎn)也就越大，因此更應(yīng)該做好財(cái)務(wù)預(yù)算工作，這樣才能降低風(fēng)險(xiǎn)的形成。然而，一些房地產(chǎn)企業(yè)只想著讓產(chǎn)品盡快上市，沒(méi)有對(duì)土地成本、資金運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)效益等作出詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)算和分析，使得資金的使用過(guò)于盲目，增加了產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，同時(shí)增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）資本結(jié)構(gòu)不科學(xué)

利息的減稅在一定程度上能夠增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，但是房地產(chǎn)企業(yè)往往舉債過(guò)度，這就使利息減稅帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)效益被抵消，并且隨著企業(yè)負(fù)債比重的增加，利息負(fù)擔(dān)也越來(lái)越嚴(yán)重，企業(yè)的還債能力不斷降低，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)勢(shì)必會(huì)不斷增加。房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債籌資的資本成本比其他方式籌資的成本低，但單項(xiàng)資本成本的高低不能作為衡量資本高低的標(biāo)準(zhǔn)，總資本成本才能作為衡量負(fù)債水平的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)亟待優(yōu)化。

（四）融資渠道單一

我國(guó)的企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)，往往采用融資的方式為自己籌集資金，主要的融資方式有銀行貸款、發(fā)行債券、企業(yè)基金、股權(quán)投資、信托融資等等，但是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式過(guò)于單一，主要憑借商業(yè)銀行的貸款來(lái)籌集資金，滿足企業(yè)投資的需要。房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面的法律體系不健全，直接制約了融資渠道的開(kāi)展，在行業(yè)發(fā)展以來(lái)，主要還是依靠銀行進(jìn)行融資，沒(méi)有形成多元化的資金支撐體系，因此風(fēng)險(xiǎn)比較集中，不能通過(guò)分散風(fēng)險(xiǎn)的方式降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

（一）完善部門(mén)和制度建設(shè)

思想上的重視對(duì)行動(dòng)有直接的指導(dǎo)，房地產(chǎn)企業(yè)首先要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視，具體做法是完善財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)。從經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，不但要重視財(cái)務(wù)管理，還要懂得財(cái)務(wù)管理，并不斷學(xué)習(xí)有關(guān)財(cái)務(wù)管理的知識(shí)，了解會(huì)計(jì)信息，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，只有領(lǐng)導(dǎo)重視起來(lái)，才能對(duì)財(cái)務(wù)管理人員做表率，發(fā)揮財(cái)務(wù)管理部門(mén)的作用。其次，建立健全財(cái)務(wù)管理內(nèi)控制度，完善的財(cái)務(wù)管理內(nèi)控制度不僅能夠保障企業(yè)的資金安全，還有利于保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的順利進(jìn)行。再次，建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，企業(yè)不僅要學(xué)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后如何降低風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的危害，更要重視風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警，防患于未然，把風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率降到最低。

（二）加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算工作

由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期長(zhǎng)，因此財(cái)務(wù)預(yù)算存在很多的不確定因素，財(cái)務(wù)預(yù)算對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的影響也十分明顯，因此，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算工作，以財(cái)務(wù)預(yù)算為基礎(chǔ)，對(duì)企業(yè)資金的收集和使用做出具體的分配和安排。在進(jìn)行項(xiàng)目預(yù)算時(shí)，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目的可行性、設(shè)計(jì)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本、間接費(fèi)用、借款計(jì)劃、經(jīng)營(yíng)收入等都列入預(yù)算范圍之中，提高財(cái)務(wù)預(yù)算的全面性。在進(jìn)行資金預(yù)算時(shí)，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)該根據(jù)企業(yè)對(duì)資金的需求現(xiàn)狀制定明確的財(cái)務(wù)預(yù)算體系。

（三）建立科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)

資本結(jié)構(gòu)主要由負(fù)債的規(guī)模和結(jié)構(gòu)組成，因此，科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)應(yīng)該包括適度的負(fù)債規(guī)模和合理的負(fù)債結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得負(fù)債經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了高效利益，降低因?yàn)樨?fù)債帶來(lái)了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就需要控制負(fù)債率，堅(jiān)持適度的原則，當(dāng)資本的收益大于籌資的資本，資產(chǎn)的負(fù)債率就越高，如果資產(chǎn)的負(fù)債率過(guò)高，又會(huì)對(duì)企業(yè)的償債能力帶來(lái)影響，因此企業(yè)應(yīng)該以流動(dòng)資本及時(shí)補(bǔ)充負(fù)債資本，降低負(fù)債率。就負(fù)債結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期資產(chǎn)應(yīng)該有長(zhǎng)期負(fù)債資金支持，短期資產(chǎn)應(yīng)該有短期負(fù)債資金支持，如果長(zhǎng)期資產(chǎn)由短期資金支持，或者短期資產(chǎn)由長(zhǎng)期資金支持，那么就會(huì)出現(xiàn)不合理的現(xiàn)象，企業(yè)的償債能力會(huì)受到影響，也將影響正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

（四）明確戰(zhàn)略目標(biāo)

融資是房地產(chǎn)企業(yè)一項(xiàng)重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，房地產(chǎn)的決策能力就是行使企業(yè)的融資、投資、利益分配等活動(dòng)，滿足資金使用者的需要的能力，因此，提高房地產(chǎn)企業(yè)的決策能力對(duì)企業(yè)融資有一定的幫助，而融資渠道的擴(kuò)大對(duì)于分擔(dān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又有著重要的意義。企業(yè)可以建立多元化的戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)認(rèn)真做出可行性分析，企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)也需要大量籌集外部資金，負(fù)債籌集資金會(huì)為房地產(chǎn)帶來(lái)財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，企業(yè)應(yīng)該采用積極的籌集策略，加強(qiáng)對(duì)資金的管理。擴(kuò)大融資渠道，降低籌資產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

三、總結(jié)：

房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國(guó)的新興行業(yè)，發(fā)展時(shí)間短本身就促進(jìn)了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成，加之企業(yè)的不重視或者防范手段落后等原因，使得財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的阻礙，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在思想上重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，在制度上健全風(fēng)險(xiǎn)管理和財(cái)務(wù)預(yù)警體系，在手段上宏觀監(jiān)測(cè)和微觀監(jiān)測(cè)相結(jié)合，這樣才能有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇3

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范措施

［中圖分類號(hào)］F293.33［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A［文章編號(hào)］1005-6432（2012）22-0101-02

1 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

第一,房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量巨大。與其他一般企業(yè)相比較,房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí),投資規(guī)模巨大,一個(gè)項(xiàng)目的投資少則上千萬(wàn)元,多則上億元,這樣使得房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，現(xiàn)金的流入與流出總額和規(guī)模都呈現(xiàn)出其他企業(yè)無(wú)法比擬的特點(diǎn)。

第二,現(xiàn)金流分布不均。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中,現(xiàn)金的流出量波動(dòng)比較大,單筆金額之間的差額巨大,會(huì)多次出現(xiàn)現(xiàn)金流出的高峰與低谷,而且現(xiàn)金的流入也因房地產(chǎn)企業(yè)銷售策略與銷售周期的安排而出現(xiàn)不均勻的分布態(tài)勢(shì)。

第三,資金周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)且流向復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目時(shí),一般資金的回收期比較長(zhǎng),不同于一般企業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中,一般其資金回收期都在一年以上,有時(shí)甚至可以長(zhǎng)達(dá)數(shù)年,而對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō),資金具有很強(qiáng)的時(shí)間價(jià)值,房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目前期的現(xiàn)金流出必然會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金成本大幅度增加,而較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期會(huì)給企業(yè)帶來(lái)更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí),在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的生產(chǎn)組織要比一般產(chǎn)品組織復(fù)雜很多,其內(nèi)部項(xiàng)目信息、物資流動(dòng)、資金都呈現(xiàn)網(wǎng)狀形態(tài),而且在此過(guò)程中,牽涉的協(xié)調(diào)單位眾多,這就勢(shì)必影響企業(yè)的資金流向,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金流向復(fù)雜。

第四,現(xiàn)金流受宏觀政策因素影響較大。國(guó)家的政策因素對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)起著決定性的作用,土地作為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必備生產(chǎn)資料,直接決定了房屋的價(jià)格,而我國(guó)實(shí)行土地公有制,國(guó)家壟斷了土地的一級(jí)市場(chǎng),因此國(guó)家有關(guān)土地的政策、法規(guī)與調(diào)控政策都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流造成巨大的影響,而且,由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與開(kāi)發(fā)不能完全依靠企業(yè)的自有資金去運(yùn)轉(zhuǎn),因此需要通過(guò)各種渠道向外部融資,而其融資的過(guò)程必須符合國(guó)家的法律法規(guī),所以房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流受國(guó)家宏觀政策影響較大。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理是產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的根本原因。一方面,房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度舉債會(huì)抵消由于利息減稅而增加的企業(yè)收益,由于隨著房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)比重的不斷增加,其利息負(fù)擔(dān)也在不斷加重,那么房地產(chǎn)企業(yè)的還債能力也在不斷地降低,而房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)卻在不斷地加大,此時(shí)房地產(chǎn)的投資者和債權(quán)人都會(huì)要求提高資金的報(bào)酬率,以獲得相應(yīng)的補(bǔ)償,這樣就會(huì)提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合資本成本。另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債籌資的資本的成本低于企業(yè)以其他方式籌資的成本,但是房地產(chǎn)企業(yè)不能僅用單項(xiàng)資本成本的高低作為其衡量標(biāo)準(zhǔn)。它必須要以總資本成本最低作為其負(fù)債水平才較為合理。所以,房地產(chǎn)企業(yè)要通過(guò)不斷優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu),降低其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),最終達(dá)到企業(yè)利益最大化這一目標(biāo)。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理環(huán)境的復(fù)雜多樣性

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理環(huán)境相對(duì)比較復(fù)雜,而且目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)關(guān)系混亂也增加了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要原因之一。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)之間在利益分配、資金管理和使用等方面管理不夠,往往做不到權(quán)責(zé)明確。造成資金利用率低下,嚴(yán)重影響資金的安全性,而財(cái)務(wù)管理人員在資金管理的過(guò)程忽視客觀情況,根據(jù)其主觀判斷進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、決策,使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過(guò)于單一

企業(yè)融資可以通過(guò)銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、基金、信托融資、股權(quán)投資等,但是,就目前而言,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資主要是依靠商業(yè)銀行貸款來(lái)維持企業(yè)投資的資本需求,融資渠道過(guò)于單一。由于我國(guó)房地產(chǎn)在融資方面缺乏科學(xué)有效的法律體系,影響了我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道的開(kāi)展,導(dǎo)致除銀行貸款外,其他融資方式受限和發(fā)展緩慢,難以形成多元化資金支撐體系和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系,進(jìn)而造成了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資困難。由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行進(jìn)行融資,導(dǎo)致其對(duì)信貸政策過(guò)于敏感,增加了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.4 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)較國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚,但是由于我國(guó)良好的發(fā)展政策和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在這期間內(nèi)迅速發(fā)展,空前繁榮。在這樣的情況下,很多房地產(chǎn)企業(yè)忽視了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所存在的風(fēng)險(xiǎn),對(duì)企業(yè)管理松懈,許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性認(rèn)識(shí)不足,進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。事實(shí)上,房地產(chǎn)企業(yè)只要存在生產(chǎn)和財(cái)務(wù)活動(dòng),就一定會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.5 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及政策調(diào)控因素

我國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)仍然處在上升趨勢(shì)當(dāng)中,但是隨著近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭,國(guó)家和地方的有關(guān)房地產(chǎn)的各類宏觀調(diào)控之聲一直如影相隨,國(guó)家出臺(tái)了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策,主要是通過(guò)運(yùn)用金融貨幣政策、土地政策和稅收政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。在這種不利的宏觀經(jīng)濟(jì)及政策的環(huán)境中,由于房地產(chǎn)企業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策密切聯(lián)系,難免會(huì)受到巨大的沖擊,而這種沖擊勢(shì)必會(huì)增加我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

3.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力建設(shè)

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力建設(shè)主要可以從三個(gè)方面進(jìn)行。

第一,加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的基本決策能力。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理主要是圍繞企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)而進(jìn)行有效的融資、投資、資金回收和利潤(rùn)分配等管理活動(dòng),而房地產(chǎn)企業(yè)的基本決策能力的主要內(nèi)容就是行使以上企業(yè)基本的職責(zé),進(jìn)而滿足資金使用者的需要能力。建設(shè)的重點(diǎn)在于滿足企業(yè)的預(yù)算和現(xiàn)金流所需的資金,實(shí)施恰當(dāng)、有效的風(fēng)險(xiǎn)控制,確保信息的可靠性以及對(duì)財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程進(jìn)行適當(dāng)、有效的監(jiān)督與控制,不斷地提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者的財(cái)務(wù)管理素質(zhì)。

第二,加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略匹配能力。企業(yè)戰(zhàn)略可以分為多元化戰(zhàn)略、一體化戰(zhàn)略、防御戰(zhàn)略和強(qiáng)化戰(zhàn)略,企業(yè)的財(cái)務(wù)可行性分析是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略中重要的環(huán)節(jié),執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略需要企業(yè)從外部籌集大量資金,而負(fù)債籌資能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng),因此房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)策劃要以增減加財(cái)務(wù)杠桿效益為出發(fā)點(diǎn),采用積極的籌資策略,大量提高債務(wù)比重,加強(qiáng)資金管理,降低資金成本,減少籌資風(fēng)險(xiǎn)。

第三,提高財(cái)務(wù)信息的整合能力。財(cái)務(wù)信息的整合能力是指將房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作與其他經(jīng)營(yíng)部門(mén)等非財(cái)務(wù)部門(mén)的工作通過(guò)信息平臺(tái)進(jìn)行結(jié)合,共享信息,在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)的過(guò)程中形成合力,共同提高企業(yè)績(jī)效。

第四,提高房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)改進(jìn)能力。財(cái)務(wù)管理的持續(xù)改進(jìn)能力使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行資源配置的最優(yōu)方法的探索,從而持續(xù)改進(jìn)企業(yè)的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)。

3.2 完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制是其自動(dòng)預(yù)警和維護(hù)系統(tǒng)。因此,應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)企業(yè)各有關(guān)部門(mén)間,建立嚴(yán)格的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制程序與相互制約措施,同時(shí)在企業(yè)內(nèi)部實(shí)行重大事項(xiàng)報(bào)告制度與集體決策制度,避免舞弊事件和決策失誤的發(fā)生,特別是在資金調(diào)度、資產(chǎn)處置、提供擔(dān)保、銷售結(jié)算和對(duì)外投資等方面,必須明確決策人員和財(cái)務(wù)人員、保管人員與經(jīng)辦人員之間的工作程序和職責(zé)權(quán)限,從而有效規(guī)避因管理松懈或內(nèi)部控制不嚴(yán)給企業(yè)造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 完善房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理系統(tǒng)

完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理系統(tǒng),就必須首先將房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理納入全面預(yù)算管理體系,通過(guò)與責(zé)任中心預(yù)算和項(xiàng)目預(yù)算相結(jié)合的資金預(yù)算方式,實(shí)現(xiàn)企業(yè)對(duì)資金需求較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)和動(dòng)態(tài)調(diào)度,進(jìn)而降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本,提高其資金使用效率,同時(shí),通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)資金預(yù)算的實(shí)際執(zhí)行情況分析,對(duì)其資金使用進(jìn)行及時(shí)反饋與修正。

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［2］ 朱文莉,耿宏艷.上市房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)績(jī)效關(guān)系研究［J］.財(cái)會(huì)通訊,2011(27).

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篇4

1盈利能力有待加強(qiáng)。

從最近幾個(gè)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表可以看出，某地產(chǎn)公司近三年來(lái)總資產(chǎn)利潤(rùn)率一直呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)，2011年較2010年下降了約9個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到1.18%。公司主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率、總資產(chǎn)利潤(rùn)率也呈現(xiàn)出直線的下降趨勢(shì)。與此同時(shí)，公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率截止到2011年底已經(jīng)下降到0.56%，主營(yíng)業(yè)務(wù)成本率則上升到83.51%。企業(yè)2011年的股本報(bào)酬率和資產(chǎn)報(bào)酬較2010年都有所下降，具體數(shù)據(jù)如表1所示。從這組數(shù)據(jù)中可以看出，某地產(chǎn)公司近年的盈利能力總體呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)，通過(guò)對(duì)公司2009~2011年間的公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析可以認(rèn)為公司有必要采取一定的措施來(lái)緩解這種經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)下降的趨勢(shì)，保證公司的正常發(fā)展。

2成長(zhǎng)能力動(dòng)力不足。

從某地產(chǎn)公司近年的公司財(cái)務(wù)報(bào)表中可以明顯看出，企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率自2009年開(kāi)始逐年下降，截止到2011年，其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率下降至-12.45%。與此同時(shí)，企業(yè)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率、凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率以及總資產(chǎn)增長(zhǎng)率都處在負(fù)增長(zhǎng)。這組數(shù)據(jù)充分表明，自2011年以來(lái)，某地產(chǎn)公司受宏觀經(jīng)濟(jì)形式的影響，其利潤(rùn)有了較大幅度的下滑。

3地產(chǎn)公司營(yíng)運(yùn)能力波動(dòng)性明顯。

某地產(chǎn)公司自2009年以來(lái)公司的營(yíng)運(yùn)能力一直處于下降階段，這與公司盈利能力和成長(zhǎng)能力等密切相關(guān)。從下表中可以清晰看出，某地產(chǎn)公司2011年的股東權(quán)益較2010年有了較大幅度的下降。企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)也開(kāi)始增加。這些都不利于地產(chǎn)公司的公司運(yùn)轉(zhuǎn)，使其不能充分利用其現(xiàn)在的資源，對(duì)公司資金運(yùn)轉(zhuǎn)造成較大的消極影響，會(huì)對(duì)其未來(lái)發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重的消極影響。

4地產(chǎn)公司償債及資本結(jié)構(gòu)不合理。

從我們的觀察情況可以看到，地產(chǎn)公司近三年的流動(dòng)比率、速運(yùn)比率、現(xiàn)多比率等都在下降，2011年股東權(quán)益較2010也有小幅上升。企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高會(huì)容易導(dǎo)致企業(yè)融資成本風(fēng)險(xiǎn)上漲，從而會(huì)嚴(yán)重影響到企業(yè)的權(quán)益——資本收益率。另外，企業(yè)貸款負(fù)擔(dān)的越來(lái)越高，嚴(yán)重威脅到地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)狀況，極易引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。從公司的資金獲取渠道方面來(lái)說(shuō)，從已有的資料整理可以認(rèn)為由于公司的資產(chǎn)負(fù)債率上升會(huì)影響到其融資渠道的拓展。由于企業(yè)運(yùn)行資金獲取難度增大，企業(yè)融資的非正常渠道開(kāi)始增多，一方面會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)的正常運(yùn)行造成阻礙。另一方面，這些非正常融資渠道通常的穩(wěn)定性都較差，一定程度上會(huì)引發(fā)地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率上升，并影響到企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)配置。

二、完善某地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策

1.完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法。

從企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別方法角度來(lái)考慮，從已有的文獻(xiàn)綜述情況來(lái)看主要有定性判斷、定量指標(biāo)分析以及定量與定性相結(jié)合三種識(shí)別方法。首先，定性判斷方法里主要是運(yùn)用專家會(huì)議法、頭腦風(fēng)暴法和德?tīng)柗品ǖ葘?duì)某地產(chǎn)公司在其運(yùn)營(yíng)中可能會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行辨析，并對(duì)其因素的前后關(guān)系進(jìn)行詳細(xì)的說(shuō)明，從而對(duì)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提出相應(yīng)的策略。其次，定量指標(biāo)分析法則主要是依據(jù)公司對(duì)外公開(kāi)的財(cái)務(wù)年報(bào)信息從企業(yè)的盈利能力、企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)合理性以及其償債能力、企業(yè)現(xiàn)金流管理等方面對(duì)企業(yè)的運(yùn)維進(jìn)行一個(gè)對(duì)比分析。最后，定量與定性相結(jié)合。這種方法主要是借助一些數(shù)學(xué)評(píng)價(jià)模型，通過(guò)專家會(huì)議法、頭腦風(fēng)暴法和德?tīng)柗品ǖ葘?duì)企業(yè)運(yùn)維分析的指標(biāo)進(jìn)行賦權(quán)，并依據(jù)一定的算法對(duì)企業(yè)的成長(zhǎng)能力以及其償債能力、企業(yè)現(xiàn)金流管理等方面進(jìn)行一個(gè)綜合性的評(píng)價(jià)，從而得出一個(gè)比較結(jié)果以達(dá)到了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和預(yù)警目的。

2.強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。

要強(qiáng)化某地產(chǎn)公司的項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別首先要為公司儲(chǔ)備大量的專業(yè)化人才，保證公司的人力資源配置處于一個(gè)良性配置階段。人力資源的良性配置是指科學(xué)的安排員工在企業(yè)內(nèi)各個(gè)部門(mén)的分配，并及時(shí)有效的將新投入的人力資源安排到所需要的部門(mén)，以優(yōu)化企業(yè)人力資源結(jié)構(gòu)。企業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變和企業(yè)戰(zhàn)略的調(diào)整息息相關(guān)，戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，勢(shì)必會(huì)引起企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的變化，因此企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)現(xiàn)有戰(zhàn)略，并且合理安排企業(yè)員工的崗位層級(jí)，進(jìn)而提高企業(yè)人力資源配置效率。其次，在企業(yè)內(nèi)部要制定一系列風(fēng)險(xiǎn)管控流程和規(guī)章制度。通常企業(yè)上下對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控都有著較為明確的認(rèn)識(shí)后，就需要有一批專業(yè)化風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控人員依據(jù)一定的流程進(jìn)行規(guī)范化作業(yè)。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資金管理。

加強(qiáng)地產(chǎn)公司項(xiàng)目資金的籌集管理主要是從房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的全產(chǎn)業(yè)鏈角度出發(fā)。首先，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)評(píng)估階段要明確會(huì)潛在哪些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在這一過(guò)程中主要關(guān)注投資額、投資回報(bào)率、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期、國(guó)家宏觀政策、市場(chǎng)供求情況等因素進(jìn)行一個(gè)系統(tǒng)化的掃描，從而認(rèn)真審視公司內(nèi)部的融資情況、現(xiàn)金流情況以及資本結(jié)構(gòu)是否合適這次的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。其次，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段要充分利用公司的財(cái)務(wù)杠桿對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行管理。實(shí)證研究認(rèn)為公司在對(duì)其債務(wù)策略進(jìn)行調(diào)整時(shí)會(huì)影響到其股票價(jià)格，例如在宣布融資戰(zhàn)略時(shí)其股票的價(jià)格會(huì)明顯上升。這說(shuō)明地產(chǎn)公司在其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中可以運(yùn)用不同的財(cái)務(wù)杠桿方式來(lái)獲取開(kāi)發(fā)資金。但通常房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的特殊性使得房地產(chǎn)企業(yè)通常都會(huì)采取高比例的負(fù)債經(jīng)營(yíng)。但企業(yè)負(fù)債率的持續(xù)上升一方面可以為企業(yè)獲取更多的資金支持，但同時(shí)公司對(duì)其股東的資金保證程度也就相應(yīng)的降低。如果房地產(chǎn)企業(yè)公司因?yàn)楦哓?fù)債率而使企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提升也使得企業(yè)再融資渠道受到限制。

4.完善日常財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制。

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)也應(yīng)該會(huì)有著與之相適應(yīng)的高速增長(zhǎng)，通常地產(chǎn)公司項(xiàng)目也逐年增加，但往往這些項(xiàng)目的推行進(jìn)并沒(méi)有一個(gè)明確的預(yù)算和效用評(píng)估，特別是對(duì)項(xiàng)目擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)。加強(qiáng)對(duì)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)制度建設(shè)，可以有效增強(qiáng)地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制能力。如前所述，隨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐步確立，地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理也面臨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體制的沖擊風(fēng)險(xiǎn)。因此建立地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估制度體系通過(guò)及時(shí)的信息傳遞平臺(tái)建設(shè)為地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理提供支持。在地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系建設(shè)中可以采用定量分析與定性分析相結(jié)合的方法，具體運(yùn)用時(shí)我們可以引入企業(yè)管理中一些常用的方式方法，例如通過(guò)引入KPI評(píng)價(jià)法，將地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)，從而找出國(guó)內(nèi)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的一些關(guān)鍵性指標(biāo)。

三、結(jié)語(yǔ)

篇5

房地產(chǎn)行業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中始終立于不敗之地，就必須要正確地控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力和水平，不斷提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。本文主要針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)如何控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)展開(kāi)深入的研究與分析，并提出幾點(diǎn)針對(duì)性的優(yōu)化策略，以供相關(guān)人士的參考。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)行業(yè)；防范；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；優(yōu)化策略；研究

目前，控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)中的重中之重，占據(jù)著重要的行業(yè)地位，已經(jīng)得到了房地產(chǎn)內(nèi)部的高度重視與認(rèn)可。房地產(chǎn)行業(yè)在生存發(fā)展過(guò)程中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是重要的限制性因素，嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的建設(shè)工作任重而道遠(yuǎn)，要制定出切實(shí)可行的防范策略，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的拓展和蔓延，要為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展建設(shè)提供強(qiáng)大的生命力。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因研究

(一)舉債方式的不合理，造成企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的失衡

房地產(chǎn)在進(jìn)行項(xiàng)目投資過(guò)程中，資金是投資過(guò)程中重要的保障，一些地產(chǎn)行業(yè)往往會(huì)通過(guò)與各大銀行或者金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行舉債來(lái)不斷滿足自身的資金需求。但是，對(duì)于部分企業(yè)的舉債來(lái)說(shuō)，具有極大地不合理性、盲目性。與此同時(shí)，也沒(méi)有對(duì)自身的償債水平進(jìn)行深入的分析，負(fù)債壓力如果過(guò)于沉重，就會(huì)進(jìn)一步加劇企業(yè)的償債壓力，這也是造成企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡的重要影響因素。在房地產(chǎn)行業(yè)處于慘淡的情況下，財(cái)務(wù)杠桿的不良效應(yīng)非常明顯。而財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)是判斷財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的重要指標(biāo)。在特定的條件之下，企業(yè)的負(fù)債情況、財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)以及財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)等三者之間是成正比例的關(guān)系，進(jìn)而會(huì)造成企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

(二)成本費(fèi)用的控制力度不夠深入

一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于成本核算與控制的理解存在著較大的誤區(qū)，普遍認(rèn)為是財(cái)務(wù)部門(mén)分內(nèi)的事情，進(jìn)而加重了財(cái)務(wù)部門(mén)的工作量，難以正常的進(jìn)行成本資料的收集、整理工作，而且其他各個(gè)部門(mén)也無(wú)法充分地認(rèn)識(shí)到成本管理的重要性，從而引發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如：某個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)尚未能建立專門(mén)的成本管理部門(mén)，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)也缺少著高度的重視。在某市繁華地段的項(xiàng)目建設(shè)中，過(guò)于注重外墻裝飾的華麗與豪華，浪費(fèi)了大量的成本費(fèi)用，而且實(shí)用性也嚴(yán)重缺失，造成了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

(三)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制機(jī)制較不完善、健全

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控水平普遍較低，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是一個(gè)較為漫長(zhǎng)的階段，項(xiàng)目執(zhí)行周期和資金周轉(zhuǎn)期比較長(zhǎng)，具有較多的限制性因素。進(jìn)而加劇了內(nèi)部控制和財(cái)務(wù)管理工作的難度性。此外，在成本管理的建設(shè)中，由于欠缺著較為成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，尚未形成統(tǒng)一全面的控制體系，進(jìn)而無(wú)法對(duì)各個(gè)部門(mén)進(jìn)行有效地管控，最終導(dǎo)致財(cái)務(wù)決算與預(yù)期差距過(guò)于懸殊，無(wú)形之中就會(huì)產(chǎn)生一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、加強(qiáng)控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)化策略

(一)確保企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的合理性，控制好企業(yè)資本負(fù)債率

企業(yè)在投資的過(guò)程中必須要籌集足夠的資金，而企業(yè)的籌資是處于高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的局面。要想有效防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，就必須要確保投資決策的正確性、合理性。因此，企業(yè)要從自身發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，制定科學(xué)合理的戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)企業(yè)內(nèi)部、外部環(huán)境進(jìn)行深入的剖析，要研討投資的可行性因素和風(fēng)險(xiǎn)性因素，杜絕盲目隨意地投資。同時(shí)，要將負(fù)責(zé)比例控制在合理地范圍之內(nèi)，在舉債之前，要充分考慮自身的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)承受水平，而且要將權(quán)益成本和負(fù)債水平控制在合理地范圍之中，長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債要保持相互協(xié)調(diào)與平衡。房地產(chǎn)的眼光要長(zhǎng)遠(yuǎn)化，切忌鼠目寸光，不能只顧眼前小利，避免企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

(二)建立健全企業(yè)內(nèi)部控制體系，提升財(cái)務(wù)管理水平

房地產(chǎn)行業(yè)在控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程中，要對(duì)企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)部門(mén)、人員要進(jìn)行全方位、多角度領(lǐng)域地控制。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要始終保持著高度的重視程度，增強(qiáng)自身的管理經(jīng)驗(yàn)，不斷建立健全科學(xué)、完善的內(nèi)部控制體系，并且加大財(cái)務(wù)管理的控制力度。同時(shí)，在項(xiàng)目成本預(yù)算中，要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，強(qiáng)化自有資金的使用力度，要盡可能地減輕對(duì)外來(lái)貸款的依賴程度，企業(yè)自身要做到“自給自足”；對(duì)于資金的來(lái)往情況要進(jìn)行深入的排查與管控，要最大程度地避免、貪贓枉法現(xiàn)象。

(三)制定房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警評(píng)估機(jī)制

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制是房地產(chǎn)行業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，房地產(chǎn)企業(yè)要在建立內(nèi)控制度的前提下，制度風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，以便于對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散和蔓延。企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制要包括風(fēng)險(xiǎn)基本信息系統(tǒng)、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析系統(tǒng)以及風(fēng)險(xiǎn)處理系統(tǒng)等方面。其中，風(fēng)險(xiǎn)基本信息系統(tǒng)是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制重要的前提條件在，主要負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)信息的收集、整理等工作；其次，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析系統(tǒng)是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制中的關(guān)鍵所在，主要對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、判斷以及監(jiān)測(cè)等，并且要設(shè)置層級(jí)預(yù)警線，層級(jí)預(yù)警線越明顯，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性因素就越明顯；最后，風(fēng)險(xiǎn)處理系統(tǒng)要深入結(jié)合財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的性質(zhì)、成因、類型等方面，制定相應(yīng)的防范措施，做到具體問(wèn)題具體分析，從而將企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最低程度。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制和防范工作勢(shì)在必行，可以提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力與影響力，并且在激烈的市場(chǎng)占一席之地。在房地產(chǎn)控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程中，是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的局面，我們要積極抓住機(jī)遇、勇敢地迎接挑戰(zhàn)。提升防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能力，建立健全科學(xué)完善的內(nèi)控制度，進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和成本管理，避免企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。同時(shí)，財(cái)務(wù)管理人員要提升自身的專業(yè)水平與防范風(fēng)險(xiǎn)的水平，要做好成本控制管理工作，不斷降低企業(yè)的成本費(fèi)用，要將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成的經(jīng)濟(jì)損失降到最低，從而為房地產(chǎn)行業(yè)提供更為廣闊的發(fā)展空間。

參考文獻(xiàn)：

[1]張利霞.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制研究[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2016，(08)：119-120.

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

隨著我國(guó)國(guó)家政策對(duì)房?jī)r(jià)的進(jìn)一步調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更加突出，為了解決由此而產(chǎn)生的問(wèn)題，房企應(yīng)該建立適應(yīng)這種風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)管理模式。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從戰(zhàn)略層面的角度上重視這一問(wèn)題的變化，從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的角度對(duì)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和企業(yè)資源進(jìn)行戰(zhàn)略性的規(guī)劃，提高資金管理的安全性，增強(qiáng)其競(jìng)爭(zhēng)力。 一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素很多，這種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的影響參透到企業(yè)的每個(gè)工作環(huán)節(jié)中，由于存在這樣的風(fēng)險(xiǎn)，因此房企必須對(duì)自己所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別并評(píng)估，為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避提供依據(jù)。

二、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)種類

房地產(chǎn)企業(yè)是涉及資金鏈很廣的一種企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，因此影響其財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)類型也很多，主要有：基準(zhǔn)利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、償還能力風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)。

（一）基準(zhǔn)利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

在企業(yè)資金結(jié)構(gòu)復(fù)雜的今天，基準(zhǔn)利率或者貨幣兌換匯率的輕微變動(dòng)都會(huì)對(duì)房企資金鏈產(chǎn)生重大的影響，特別是當(dāng)房企處于負(fù)債經(jīng)營(yíng)的情況下，通貨膨脹必將使其貸款利率增長(zhǎng)，這樣的增長(zhǎng)在影響其資金成本的同時(shí)，必將影響其籌資的難度，從而影響企業(yè)資金的流動(dòng)性，嚴(yán)重者會(huì)造成資金鏈的斷裂，使企業(yè)破產(chǎn)。為了降低由于利率波動(dòng)的影響，房企應(yīng)該提高應(yīng)收賬款的回收周期，降低被其他公司轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）償還能力風(fēng)險(xiǎn)

目前房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要以資本金制度為主，但很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目初期都是在債務(wù)繁重的情況下進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的，貸款是公司的重要資金來(lái)源，由于自有資金低和企業(yè)負(fù)責(zé)繁重的因素影響，公司財(cái)務(wù)成本高，這大大降低了其債務(wù)償還能力，而這種低償還能力使公司信譽(yù)受到影響，從而影響其再貸款的可能性和貸款金額，影響企業(yè)的資金流通，這就造成了惡性循環(huán)，使公司資不抵債，促使公司破產(chǎn)。比如，歐洲隧道公司就是由于先天性的資金風(fēng)險(xiǎn)影響使其被迫申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)，最后進(jìn)行重組，變成現(xiàn)在的歐洲隧道集團(tuán)。

（三）收益分配風(fēng)險(xiǎn)

收益是公司資金的另一個(gè)重要來(lái)源，而收益分配是影響其收益的重要組成部分，特別是在集團(tuán)公司中。由此推理得知公司收益分配方式間接的影響企業(yè)的資本來(lái)源。從資金籌集的角度來(lái)說(shuō)，公司分配方法對(duì)企業(yè)投資者有一定的刺激作用，好的分配方式將會(huì)吸引更多的投資者將其資金轉(zhuǎn)移到公司投資中，形成公司重要的資金來(lái)源。因此房企進(jìn)行收益分配制度的制定時(shí)應(yīng)充分的考慮這一點(diǎn)，應(yīng)該結(jié)合公司的實(shí)際情況，制定能刺激投資者加大投資的收益分配政策。

三、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

由于影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)因素復(fù)雜性，房企財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避方法也很多，以下主要從資本回收期、資本結(jié)構(gòu)和投資組合的角度進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避分析。

（一）縮短資本回收期

在企業(yè)的活動(dòng)中，資金回收是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)。應(yīng)收賬款和應(yīng)付賬款是影響資本回收期的兩個(gè)重要因素。在企業(yè)財(cái)務(wù)管理中， 應(yīng)收賬款雖然是企業(yè)利潤(rùn)的一種表現(xiàn)形式，但它又是企業(yè)一種現(xiàn)金流出形式，是減少企業(yè)現(xiàn)金流的一個(gè)原因， 從而增加企業(yè)承擔(dān)應(yīng)收賬款中產(chǎn)生的利稅，使現(xiàn)金流出加速，從而影響了資本的回收期。房地產(chǎn)即是消費(fèi)品也是投資品，這樣的性質(zhì)使得其回收期相對(duì)于其他投資產(chǎn)品來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)要大很多。

（二）豐富投資組合

不要把所有的投資都集中到某個(gè)產(chǎn)品上，而是將投資資金分散到其他產(chǎn)品上，這是一種風(fēng)險(xiǎn)分散的方式。分散風(fēng)險(xiǎn)是一種常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方式，為了達(dá)到降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的，公司應(yīng)該豐富其投資組合，優(yōu)化其產(chǎn)品種類，將風(fēng)險(xiǎn)分散到各個(gè)領(lǐng)域中。由于房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性，不同產(chǎn)品所面臨的風(fēng)險(xiǎn)不一樣，風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重程度也不一樣，為了使公司獲得穩(wěn)定的利潤(rùn)，科學(xué)的投資組合是風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的重要方法。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自己的實(shí)際情況，進(jìn)行合理的投資組合比例分配，揚(yáng)長(zhǎng)避短，對(duì)不同類型產(chǎn)品進(jìn)行功能補(bǔ)充，調(diào)整其資金組合，適應(yīng)市場(chǎng)變動(dòng)，提高房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（三）優(yōu)化房企資本結(jié)構(gòu)

在現(xiàn)代企業(yè)中，企業(yè)資本結(jié)構(gòu)種類繁多，不同企業(yè)在長(zhǎng)期的發(fā)展過(guò)程中形成了自己獨(dú)特的資本結(jié)構(gòu)，從企業(yè)資本構(gòu)成方面研究發(fā)現(xiàn)，企業(yè)資本結(jié)構(gòu)大體上主要有長(zhǎng)期債務(wù)資本機(jī)構(gòu)和權(quán)益資本結(jié)構(gòu)。不同的資本結(jié)構(gòu)影響其財(cái)務(wù)資產(chǎn)的構(gòu)成和企業(yè)收益的分配方式，不同的資本結(jié)構(gòu)也會(huì)產(chǎn)生不同的財(cái)務(wù)成本。比如，債務(wù)資本會(huì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)成本，如果成本結(jié)構(gòu)不合理，過(guò)多的債務(wù)成本會(huì)增加公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生重大的影響。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避是企業(yè)管理活動(dòng)的重要組成部分，為了規(guī)避這種風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估體系分析影響財(cái)務(wù)管理的重要因素，并建立符合企業(yè)自身情況的資本結(jié)構(gòu)，實(shí)行科學(xué)的現(xiàn)金流，縮短資本回收期，從而達(dá)到更好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的。

參考文獻(xiàn)：

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[2]張鷹，楊和禮.淺議房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理[J].現(xiàn)代商業(yè).

篇7

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)資本結(jié)構(gòu)

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)風(fēng)云變幻，國(guó)家土地與金融政策趨緊。大型房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在償債能力薄弱的風(fēng)險(xiǎn)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力面臨極大考驗(yàn)。作為一個(gè)典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、存貨周期長(zhǎng)、回收周期長(zhǎng)與變現(xiàn)能力差的特點(diǎn)決定了其必然存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且在后金融危機(jī)時(shí)代，政府出臺(tái)很多相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策，這些政策直接或者間接影響房地產(chǎn)企業(yè)，也可能會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入研究，尋求有效的控制措施，變得越來(lái)越重要。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)

所謂房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在融資、投資、資金營(yíng)運(yùn)及利潤(rùn)分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)中因各種原因而導(dǎo)致的對(duì)企業(yè)盈利及發(fā)展等方面的重大影響。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是由負(fù)債引起的，企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)，在未來(lái)情況好時(shí)，能夠給企業(yè)帶來(lái)較多的收益，但是如果未來(lái)情況惡化，則不僅會(huì)使企業(yè)收益率下降，甚至有可能使企業(yè)不能償還債務(wù)而破產(chǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有它的兩面性，在高收益的背后也隱藏著高風(fēng)險(xiǎn)。

一般房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債率、利率風(fēng)險(xiǎn)和再籌資風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)方面。本文選取了房地產(chǎn)行業(yè)上市A股15家公司作為研究樣本（如表1），將根據(jù)2011年財(cái)務(wù)報(bào)告信息來(lái)分析考察我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)。

1.資產(chǎn)負(fù)債率相關(guān)分析

資產(chǎn)負(fù)債率偏高會(huì)存在償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資金實(shí)力不足問(wèn)題，資金大部分來(lái)源于銀行貸款、定金及預(yù)收款以及外部資金投入，自有資金很少。從數(shù)據(jù)來(lái)看房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直居高不下，2011年房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值約為62.83%，而據(jù)統(tǒng)計(jì)2010年房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值約為57.63%，2011年比2010年行業(yè)整體資產(chǎn)負(fù)債率上升超過(guò)五個(gè)百分點(diǎn)。樣本中2011年房地產(chǎn)企業(yè)中最高的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到75.67%，80%以上的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)50%，行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率呈遞增趨勢(shì)。而其它行業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率均在 40%～50%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款額度高達(dá)12 540.48億元，由此可見(jiàn)房地產(chǎn)企業(yè)大部分資金依賴于負(fù)債這與其行業(yè)自身特征一致。這使得我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度依賴于貸款和預(yù)收款，造成了資產(chǎn)負(fù)債率偏高的現(xiàn)象，如果公司用負(fù)債進(jìn)行投資不能按期收回并取得預(yù)期收益，發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，公司必將面臨無(wú)力償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，正是由于這個(gè)原因讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.利率風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)分析

利率波動(dòng)對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)影響非常大，金融市場(chǎng)上利率的變動(dòng)會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)值發(fā)生變動(dòng)，可能因而發(fā)生投資虧損的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營(yíng)期間，由于通貨膨脹、物價(jià)上漲的影響，銀行貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，導(dǎo)致企業(yè)資金成本增加，從而降低了預(yù)期收益。尤其自2008年以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)通貨膨脹問(wèn)題較大，財(cái)政政策的緊縮，這幾年央行先后加息（如表2）不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，而且使按揭貸款購(gòu)房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購(gòu)房欲，也使房地產(chǎn)企業(yè)面臨虧損的危險(xiǎn)。表1的數(shù)據(jù)中房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期負(fù)債均值較大，且與歷年比較呈上升趨勢(shì)，大量的長(zhǎng)期負(fù)債抵減了預(yù)期收益，高額的利息成為房地產(chǎn)企業(yè)沉重的負(fù)擔(dān)。利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。

3.再籌資風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)分析

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，籌資活動(dòng)是一個(gè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起點(diǎn)。企業(yè)籌集資金渠道有兩大類：一是所有者投資，如增資擴(kuò)股，稅后利潤(rùn)分配的再投資；二是借入資金。由2011年數(shù)據(jù)中明顯可以看出房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺，內(nèi)源融資遠(yuǎn)不能滿足投資需求，大多公司資產(chǎn)負(fù)債率高于50%，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，使得企業(yè)對(duì)債權(quán)人的償債保證程度將會(huì)相應(yīng)地降低，這勢(shì)必會(huì)增加企業(yè)從貨幣市場(chǎng)或者其他渠道上籌措資金的難度。我國(guó)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)發(fā)育程度很低，目前房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面，仍沒(méi)有擺脫過(guò)分依賴商業(yè)銀行的狀況。隨著國(guó)家不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金率（如表3），多次調(diào)整存款準(zhǔn)備金率將凍結(jié)上萬(wàn)億資金，造成銀行不得不降低房地產(chǎn)企業(yè)的貸款額度，使得作為房地產(chǎn)企業(yè)資金主要來(lái)源的銀行信貸也進(jìn)一步受到影響。在當(dāng)前形勢(shì)下，商業(yè)銀行更是把房地產(chǎn)行業(yè)成為控制放貸的重點(diǎn)領(lǐng)域，這進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度。再籌資風(fēng)險(xiǎn)較大會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)來(lái)致命威脅，從而對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

1.資本結(jié)構(gòu)不合理

資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)長(zhǎng)期資金的構(gòu)成及其比例關(guān)系，即企業(yè)的長(zhǎng)期債務(wù)資本和權(quán)益資本各占多大的比重。我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的大量資金都是來(lái)源于借貸，很少有自有資金，因而其借貸的資金金額都比較大，導(dǎo)致負(fù)債成本的上升。大部分房地產(chǎn)企業(yè)在新項(xiàng)目上馬后，沒(méi)有想方法從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛在資金，沒(méi)有通過(guò)催回應(yīng)收賬款的方式來(lái)籌措資金，卻總是千方百計(jì)地想從銀行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款，這無(wú)疑加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的借入資本越大，資產(chǎn)負(fù)債率就越高，財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)也會(huì)越大，隨之而來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越大，貸款門(mén)檻日漸提高，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條越來(lái)越緊張，一旦資金鏈斷裂，后果不堪設(shè)想。而且根據(jù)組合風(fēng)險(xiǎn)分散理論，多元化籌資可以有效地分散企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)，單一化籌資是非常危險(xiǎn)或成本很高的，極易造成資金鏈斷裂。

2.缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理意識(shí)

很多房地產(chǎn)企業(yè)要么未建立預(yù)算管理制度，要么未從征地成本、資金運(yùn)作、投資回報(bào)率等方面作細(xì)致的財(cái)務(wù)分析，未將實(shí)際情況與企業(yè)管理相結(jié)合，僅僅只是將預(yù)算停留在具體數(shù)字和表格層面上，預(yù)算管理職能未得到充分發(fā)揮。同時(shí)，“重編制、輕執(zhí)行”的情況在房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在。很多房地產(chǎn)企業(yè)即使編制了財(cái)務(wù)預(yù)算，也是將預(yù)算任務(wù)交給財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行審批、控制。由于財(cái)務(wù)部門(mén)信息資料有限，只能根據(jù)預(yù)算額度決定是否批準(zhǔn)支出，不能對(duì)企業(yè)所有支出的合理性與必要性作出正確的判斷，影響了企業(yè)預(yù)算執(zhí)行效果，降低了企業(yè)管理效率。

3.成本費(fèi)用控制不嚴(yán)

有些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本管理過(guò)于簡(jiǎn)單，僅僅把開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理當(dāng)成是單項(xiàng)成本的控制工作，如對(duì)征地補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等的控制，通常每審核撥付一筆款項(xiàng)將其全部一次性計(jì)入成本中，對(duì)于后期財(cái)務(wù)成本費(fèi)用分析不利，不能對(duì)每一項(xiàng)具體的費(fèi)用分別控制。還表現(xiàn)在倉(cāng)庫(kù)等其他部門(mén)與財(cái)務(wù)部門(mén)脫節(jié)，對(duì)材料管理不利，報(bào)賬不及時(shí)，致使財(cái)務(wù)部門(mén)不能收集第一線成本資料，導(dǎo)致財(cái)務(wù)預(yù)算與成本管理偏差大，資金管理跟不上。

4.政府政策影響

為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，政府多次出臺(tái)相應(yīng)政策，進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款條件，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得資金的難度進(jìn)一步增大。銀行多次加息也將影響房地產(chǎn)的投資速度，削弱企業(yè)的盈利能力。尤其從2010年開(kāi)始，樓市跌宕起伏，主要經(jīng)歷了三次重要的政策調(diào)控。201年上半年樓市在遭到“新國(guó)八條”、滬渝房產(chǎn)稅以及加息的影響下成交量急劇萎縮?？梢钥闯?，樓市在政策頻繁出臺(tái)的情況下，銷售量已經(jīng)變得撲朔迷離了，特別是在新國(guó)八條和房產(chǎn)稅實(shí)施后，樓市銷量日趨平淡，這給公司的銷售計(jì)劃和銷售收入帶來(lái)了巨大的影響。銷量下降，銷售收入下降，使得公司的現(xiàn)金流減少，這也是使房地產(chǎn)企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的最根本原因。

三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的建議和措施

1.注重融資策略創(chuàng)新，建立多元化融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實(shí)施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉(zhuǎn)變。首先，企業(yè)應(yīng)盡量擴(kuò)大權(quán)益性的資金來(lái)源比重，比如股權(quán)合作、投資合作、權(quán)益包銷等，同時(shí)盡量降低非權(quán)益資金來(lái)源；其次，企業(yè)應(yīng)增加債券、預(yù)售按揭貸款、商業(yè)信用等資金來(lái)源；最后，在資金結(jié)構(gòu)方案中，注意短期、中期和長(zhǎng)期要均衡安排，避免還債期過(guò)于集中和還款高峰過(guò)早出現(xiàn)，從資金結(jié)構(gòu)上滿足企業(yè)所需資金相對(duì)其他行業(yè)期限較長(zhǎng)的要求。這樣就可以在不提高資產(chǎn)負(fù)債率的情況下，降低融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。通過(guò)融資渠道多元化、搭配好資產(chǎn)權(quán)益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負(fù)債的財(cái)務(wù)杠桿作用，又可以將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，有利于企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

2.合理安排權(quán)益及債務(wù)資本，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

一般而言，企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)會(huì)給企業(yè)帶來(lái)杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。這樣就可以通過(guò)合理安排產(chǎn)權(quán)資本與債務(wù)資本比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.加強(qiáng)資金管理，提高資金的利用率

資金是企業(yè)的血脈，企業(yè)所有的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)都需要足夠的資金來(lái)支撐，房地產(chǎn)企業(yè)更需要大量資金的投入，對(duì)于資金的管理要求就更高。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要注重現(xiàn)金的管理，在財(cái)務(wù)上實(shí)施嚴(yán)格的財(cái)務(wù)監(jiān)控，制定合理的現(xiàn)金使用計(jì)劃，合理安排資金的調(diào)度，保證生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需的現(xiàn)金。其次，要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，可以通過(guò)建立穩(wěn)定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評(píng)估和等級(jí)評(píng)級(jí)，從而加快賒銷賬款的收回，加速資金的運(yùn)轉(zhuǎn)，提高資金利用率。

4.做好全面預(yù)算，建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)需要做好全面預(yù)算和財(cái)務(wù)集中管理，將非正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失，并通過(guò)滾動(dòng)預(yù)算，不斷通過(guò)實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對(duì)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)情況，根據(jù)所反映出來(lái)的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測(cè)其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。通過(guò)建立短期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，編制現(xiàn)金流量預(yù)算，為房地產(chǎn)企業(yè)提供預(yù)警信號(hào)，使經(jīng)營(yíng)者能夠及早采取措施。此外，在建立短期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的同時(shí)，還要建立長(zhǎng)期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，更好地使管理者和員工掌握財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防、控制、化解和處理的全過(guò)程以及自身的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任履行情況，責(zé)權(quán)利相結(jié)合，更好地激發(fā)員工參與風(fēng)險(xiǎn)管理，控制風(fēng)險(xiǎn)損失。

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篇8

【關(guān)鍵詞】財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；分析；管理措施

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)過(guò)程中，由于各種難以預(yù)料或控制的因素影響，財(cái)務(wù)狀況具有不確定性，從而使房地產(chǎn)企業(yè)有蒙受損失的可能性。本文在此背景下對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理與防范進(jìn)行了分析和探討。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式

狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指由于利用財(cái)務(wù)杠桿給企業(yè)帶來(lái)的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)或普通股收益發(fā)生大幅度變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是企業(yè)在籌資、投資、資金營(yíng)運(yùn)及利潤(rùn)分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)中因各種原因而導(dǎo)致的對(duì)企業(yè)的存在、盈利及發(fā)展等方面的重大影響?！蔼M義”的觀點(diǎn)立足于企業(yè)籌資時(shí)過(guò)多舉債或舉債不當(dāng)引起的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；“廣義”的觀點(diǎn)則是立足于企業(yè)全局，是全方位的，它避免了只重視企業(yè)籌資過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)而忽視其他方面的風(fēng)險(xiǎn)，更有利于認(rèn)識(shí)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的全貌。從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)分析，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：

（一）無(wú)力償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)雖也實(shí)行資本金制度，但大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)在初期階段均以負(fù)債開(kāi)發(fā)為主，自有資本比例相當(dāng)?shù)?，大量的開(kāi)發(fā)資金來(lái)源于借貸，有的企業(yè)甚至注冊(cè)資本也只是空轉(zhuǎn)中，根本沒(méi)有自有資本，如果公司用負(fù)債進(jìn)行的投資不能按期收回并取得預(yù)期收益，公司必將面臨無(wú)力償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，其結(jié)果不僅導(dǎo)致公司資金緊張，也會(huì)影響公司信譽(yù)度，甚至還可能因不能支付預(yù)期本息而遭受滅頂之災(zāi)。

（二）利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營(yíng)期間，由于通貨膨脹等的影響，貸款利率可能發(fā)生增長(zhǎng)變化，利率的增長(zhǎng)必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期收益。利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。最近，經(jīng)常在報(bào)紙上看到關(guān)于房?jī)r(jià)和利率緊密相聯(lián)系的文章和報(bào)導(dǎo)。2009年央行上調(diào)調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，并嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策，抑制投機(jī)投資行購(gòu)房，所以說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格往往隨著利率的上升而直線下降。”

（三）再籌資風(fēng)險(xiǎn)

再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)最常使用的辦法。由于負(fù)債經(jīng)營(yíng)使公司負(fù)債率加大，相應(yīng)地對(duì)債權(quán)人的債權(quán)保證程度降低，這在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道增加負(fù)債籌資的能力。在一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的一環(huán)斷裂，再籌資風(fēng)險(xiǎn)的效應(yīng)會(huì)放大，從而給集團(tuán)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)致命威脅?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的上述財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能否被盡早識(shí)別、發(fā)現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的健康、良性發(fā)展具有重大的意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀分析

（一）缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理意識(shí)

有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為只要工程能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)伍按設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期竣工交付使用，就會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有從財(cái)務(wù)預(yù)算方面去考慮分析，對(duì)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率上作細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無(wú)法確立目標(biāo)利潤(rùn)，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測(cè)算及分解落實(shí)工作，就可能造成在資金管理上盲目進(jìn)行運(yùn)作，財(cái)務(wù)管理工作只停留在單純的會(huì)計(jì)核算，疏忽了成本控制，從而加大項(xiàng)目成本的投資，影響了經(jīng)濟(jì)效益。

（二）盲目舉債加重成本負(fù)擔(dān)

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資，需要大量的資金參與投入運(yùn)作，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了使項(xiàng)目上馬，沒(méi)有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累和設(shè)法追回外欠的債款，而是千方百計(jì)地向銀行貸款和向其他單位借款，加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)度。房地產(chǎn)項(xiàng)目上馬后，沒(méi)有對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金使用作全盤(pán)計(jì)劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重緩急，考慮了個(gè)別項(xiàng)目的用款，影響了整體的利益。

（三）成本管理不力影響財(cái)務(wù)控制

有的房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門(mén)的成本管理，沒(méi)有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門(mén)自身?yè)碛械膬?yōu)勢(shì)。為了工程進(jìn)度和質(zhì)量，在財(cái)務(wù)的成本核算上簡(jiǎn)單、粗糙，沒(méi)有尋找自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，使企業(yè)的財(cái)務(wù)人員成為簡(jiǎn)單的機(jī)械算賬，致使整個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的成本核算無(wú)從做起。有些房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)總認(rèn)為成本管理和核算是財(cái)務(wù)部門(mén)的事情，忽視了內(nèi)部各職能部門(mén)進(jìn)行全過(guò)程的成本核算的重要作用，致使財(cái)務(wù)部無(wú)法收集第一線成本管理的基礎(chǔ)資料，導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏差大，資金管理跟不上，影響了企業(yè)效益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

（一）搞好資金管理，提高資金利用率

要保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常進(jìn)行，企業(yè)必須擁有滿足開(kāi)發(fā)活動(dòng)所需要的資金，因此，籌集資金理所當(dāng)然成為開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的首要任務(wù)。所以，在資金管理中要做好以下兩點(diǎn)：

1.注重現(xiàn)金的管理，制定合理的現(xiàn)金使用計(jì)劃，保持現(xiàn)金收支平衡，并保證企業(yè)日益經(jīng)營(yíng)對(duì)現(xiàn)金的需要。加強(qiáng)企業(yè)資金運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)控制與防范，對(duì)提高企業(yè)資金的運(yùn)作效率、減少企業(yè)的資金占用、加速企業(yè)資金的流轉(zhuǎn)，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益具有非常重要的意義。加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性研究，確保所投資金的安全、高效，避免項(xiàng)目投資的盲目性。

2.要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，盡快收回賒銷賬款，減少企業(yè)壞賬損失風(fēng)險(xiǎn)，并且要盤(pán)活存量資金，逐步降低商品房空置率，減少資金占用量，加速資金的周轉(zhuǎn)，提高資金利用率，使開(kāi)發(fā)企業(yè)盡快步入資金良性循環(huán)的軌道?？傊?，開(kāi)發(fā)企業(yè)要建立科學(xué)合理的籌資、投資和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的理財(cái)機(jī)制，保證企業(yè)供血和造血功能。

（二）加強(qiáng)成本管理，降低消耗提高效益

成本管理也是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心工作，其管理水平的高低，管理工作的好壞，不僅影響企業(yè)自身的利益，而且直接影響著以成本為定價(jià)基礎(chǔ)的房地產(chǎn)商品的價(jià)格。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)既要重視成本管理，又要切實(shí)搞好成本管理。

1.提前充分調(diào)查市場(chǎng)，合理確定開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目和成本開(kāi)發(fā)范圍，不得擅自擴(kuò)大開(kāi)支范圍，提高開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確地計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。

2.建立二級(jí)成本核算管理體系，實(shí)行成本責(zé)任制。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)遵循統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級(jí)管理的原則，在財(cái)務(wù)部門(mén)下設(shè)立二級(jí)成本核算單位，如向材料部門(mén)、工程部門(mén)、經(jīng)營(yíng)部門(mén)等部門(mén)委派成本核算員，負(fù)責(zé)做好各部門(mén)的成本核算工作，協(xié)助各部門(mén)完成財(cái)務(wù)部門(mén)下達(dá)的各項(xiàng)成本計(jì)劃指示。同時(shí)明確規(guī)定各核算單位的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，實(shí)行利益與效益掛鉤。二級(jí)成本核算管理體系可以為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者提供科學(xué)、可靠的決策信息。

3.實(shí)行全過(guò)程的成本管理，努力實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)。在成本管理中，不僅要搞好事中成本管理，而且更要注重事前和事后成本管理，即對(duì)擬建項(xiàng)目的成本預(yù)測(cè)和成本計(jì)劃的制定；對(duì)投建項(xiàng)目在執(zhí)行成本計(jì)劃中實(shí)行監(jiān)督和控制，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出，檢驗(yàn)計(jì)劃的科學(xué)性、合理性，發(fā)現(xiàn)偏差，及時(shí)修正，保證成本計(jì)劃的有利實(shí)施，以及對(duì)已完工項(xiàng)目的各項(xiàng)成本指標(biāo)完成情況進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，找出差距，提出改進(jìn)成本管理的措施，尋求降低成本的途徑。

（三）建章立制，規(guī)范財(cái)務(wù)行為

篇9

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

1.投資風(fēng)險(xiǎn)

由于影響投資效果的因素較多，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資需要承受較大的風(fēng)險(xiǎn)，才能達(dá)到最終的預(yù)期收益。導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)投資收益低于預(yù)期投資報(bào)酬水平的主要原因有：一是內(nèi)部的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，主要是企業(yè)自身存在的風(fēng)險(xiǎn)，如缺乏有效的投資管理系統(tǒng)，在初期市場(chǎng)分析、技術(shù)可行性分析及項(xiàng)目投資回報(bào)分析上有誤，并缺乏投資項(xiàng)目啟動(dòng)后全周期的投資效益監(jiān)控；二是外部的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，主要是企業(yè)外部市場(chǎng)環(huán)境變化帶來(lái)的投資收益的不確定性，包括國(guó)家的政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、以及房地產(chǎn)行業(yè)的周期性變化。

2.融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從最初的購(gòu)買(mǎi)土地、樁基建設(shè)到主體封頂，以及配套設(shè)施和后期的物業(yè)維護(hù)等每一個(gè)開(kāi)發(fā)階段都需要投入大量資金，且開(kāi)發(fā)周期一般較長(zhǎng)，因而通常需要通過(guò)融資的方式來(lái)解決資金問(wèn)題，并能夠取得財(cái)務(wù)杠桿收益。在融資的過(guò)程中會(huì)因?yàn)槿谫Y方式及融資結(jié)構(gòu)的不同，而存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。在融資方式方面，如僅依賴于某一種融資方式，當(dāng)該種融資方式失去作用時(shí)，就容易發(fā)生融資渠道受阻，影響企業(yè)資金的正常運(yùn)作，給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)；在融資結(jié)構(gòu)方面，對(duì)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的安排、籌資方式的不同選擇，由于融資產(chǎn)品的利率水平不同，而存在不同的融資成本及費(fèi)用，如不進(jìn)行合理的規(guī)劃，則會(huì)有資金成本的浪費(fèi)、甚至到期無(wú)法還本付息、資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)。

3.資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

由于資金占用量大，需要房地產(chǎn)企業(yè)重視資金的運(yùn)營(yíng)管理，而現(xiàn)實(shí)中很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金成本控制的意識(shí)薄弱，對(duì)資金的使用及管理并不科學(xué)，存在管理不當(dāng)、權(quán)責(zé)不明、監(jiān)督不力等問(wèn)題，使得企業(yè)的資金使用效率低下，在企業(yè)資金管理上，由于內(nèi)部管理者和財(cái)務(wù)人員對(duì)資金運(yùn)營(yíng)管理理念的缺失，導(dǎo)致資金使用計(jì)劃編制不夠詳盡以及企業(yè)的執(zhí)行不力，企業(yè)的資金計(jì)劃編制不夠嚴(yán)謹(jǐn)甚至流于形式，沒(méi)有有效的監(jiān)管和資金使用效益分析。企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作仍停留在簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)核算上，對(duì)實(shí)際資金需求估計(jì)的不準(zhǔn)確，與資金使用部門(mén)沒(méi)有有效的溝通，導(dǎo)致資金安排的不夠合理，使企業(yè)面臨潛在風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

1.加強(qiáng)項(xiàng)目投資管理

（1）做好項(xiàng)目投資的可行性研究

房地產(chǎn)項(xiàng)目自身具有投資規(guī)模大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、與地區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)緊密相關(guān)等特點(diǎn)，因而房地產(chǎn)企業(yè)在投資項(xiàng)目前，首先要設(shè)立專門(mén)的項(xiàng)目可行性研究小組，對(duì)項(xiàng)目所在的地區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行有效的調(diào)研和分析，對(duì)項(xiàng)目全周期的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行充分的研究和論證，從而避免投資決策的盲目性，有效預(yù)測(cè)和防范可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)周期內(nèi)存在的不確定性較多，因此企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃中要注意盡量縮短項(xiàng)目的建設(shè)周期，避免開(kāi)發(fā)周期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)外在宏觀經(jīng)濟(jì)條件的變化對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的影響，從而減少整個(gè)項(xiàng)目的投資回收期，加快資金周轉(zhuǎn)。

（2）合理安排投資組合規(guī)劃

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的情況，順應(yīng)市場(chǎng)需求，對(duì)不同的產(chǎn)品業(yè)態(tài)進(jìn)行組合開(kāi)發(fā)，如合理分配商業(yè)、辦公和住宅產(chǎn)品的比例，針對(duì)不同的消費(fèi)群體合理安排戶型布局，避免單一樓盤(pán)或產(chǎn)品的滯銷而造成企業(yè)財(cái)務(wù)損失；在項(xiàng)目投資上，由于資金占用量大，可與其他企業(yè)進(jìn)行聯(lián)營(yíng)或合作開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)收益共擔(dān)，有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.資金結(jié)構(gòu)及流動(dòng)性管控

（1）優(yōu)化企業(yè)資金結(jié)構(gòu)

企業(yè)良好的資金結(jié)構(gòu)對(duì)整個(gè)企業(yè)的正常運(yùn)行以及發(fā)展壯大有著非常重要的作用，也是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)階層進(jìn)行籌資決策的重要參考。對(duì)于負(fù)債資金，一方面房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在科學(xué)預(yù)測(cè)自身資金實(shí)力、償債能力的基礎(chǔ)上控制負(fù)債經(jīng)營(yíng)比例，對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率、已獲利息倍數(shù)等償債能力指標(biāo)進(jìn)行有效的控制；另一方面負(fù)債結(jié)構(gòu)上，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)短期負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債的比例進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，對(duì)流動(dòng)比率、現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率等財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行有效控制，保障企業(yè)有足夠的現(xiàn)金流來(lái)償還相應(yīng)的負(fù)債，確保企業(yè)的償債能力。此外，在籌資方式的選擇上，還要根據(jù)企業(yè)的資金特點(diǎn)選擇不同的籌資渠道，既要發(fā)揮銀行貸款等傳統(tǒng)籌資方式的功能和作用，也可以嘗試采取信托、債券等多元化的籌資渠道，控制籌資風(fēng)險(xiǎn)。

（2）加強(qiáng)資金流動(dòng)性管控

房地產(chǎn)企業(yè)由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，整個(gè)周期的資金鏈條供應(yīng)均會(huì)存在問(wèn)題，因而必須意識(shí)到資金流動(dòng)性存在的風(fēng)險(xiǎn)，避免企業(yè)面臨資金困境。企業(yè)的資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為現(xiàn)金持有量風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)收賬款回收風(fēng)險(xiǎn)等。

對(duì)于現(xiàn)金持有量風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過(guò)科學(xué)測(cè)算、審核企業(yè)的財(cái)務(wù)資金收支狀況，將企業(yè)的資金庫(kù)存控制在合理的范圍內(nèi)，提高企業(yè)的支付能力，確保項(xiàng)目建設(shè)及新增項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金需求。

對(duì)于應(yīng)收賬款回收風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將應(yīng)收賬款回收作為重點(diǎn)工作，加快資金回籠，確保資金能夠持續(xù)有效供應(yīng)；企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)部門(mén)應(yīng)從房源認(rèn)購(gòu)開(kāi)始，依據(jù)預(yù)售合同的付款節(jié)點(diǎn)進(jìn)行有效的跟蹤、催收，并按照應(yīng)收賬款的時(shí)間及金額進(jìn)行分類處理，對(duì)逾期收款重點(diǎn)分析，逐套解決應(yīng)收賬款。

3.全周期的財(cái)務(wù)預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)開(kāi)發(fā)周期為著眼點(diǎn)，從初始資金的籌集、投資、運(yùn)營(yíng)到經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的分配，對(duì)全周期的資金活動(dòng)進(jìn)行合理統(tǒng)籌、科學(xué)安排。首先，在項(xiàng)目預(yù)算方面，可以根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)一級(jí)計(jì)劃的各個(gè)節(jié)點(diǎn)，如前期的可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、銷售經(jīng)營(yíng)、稅務(wù)清算等內(nèi)容來(lái)編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全周期預(yù)算，對(duì)項(xiàng)目的成本費(fèi)用按照開(kāi)發(fā)節(jié)奏合理匹配收支情況，并監(jiān)督各相關(guān)部門(mén)認(rèn)真執(zhí)行；其次，在資金預(yù)算方面，按照企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略和項(xiàng)目的具體運(yùn)行情況，對(duì)資金的需求和使用進(jìn)行全面的規(guī)劃，構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系，并通過(guò)定期考評(píng)的方式對(duì)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)進(jìn)行全面的約束，充分發(fā)揮預(yù)算的監(jiān)督和預(yù)警作用。

4.完善企業(yè)內(nèi)部控制制度

科學(xué)完善的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)增加自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，有效的控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提供財(cái)務(wù)管理水平。

完善企業(yè)的內(nèi)控環(huán)境，需要嚴(yán)格的授權(quán)審批制度。一方面在各層級(jí)管理層之間合理的權(quán)責(zé)分配、形成有效的激勵(lì)與約束機(jī)制，體現(xiàn)權(quán)利制衡關(guān)系，落實(shí)管理控制；另一方面在內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)設(shè)置上，依據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)，合理、有效地設(shè)置管理部門(mén)和崗位，建立部門(mén)和崗位之間的牽制制度，明確責(zé)任，實(shí)行不相容職務(wù)相分離制度。

篇10

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)防范

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)，一直備受關(guān)注。2016年北上廣出臺(tái)最嚴(yán)房?jī)r(jià)調(diào)控政策，導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅下降，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨危機(jī)，此時(shí)各房地產(chǎn)企業(yè)如何防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并及時(shí)化解就成為關(guān)注重點(diǎn)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)表現(xiàn)

（一）房地產(chǎn)整體行業(yè)告別高速增長(zhǎng)，企業(yè)內(nèi)部改革需求加大

2015年整體樓市銷售依然呈下行趨勢(shì)沒(méi)有改變，但降幅大幅收窄。1～5月全國(guó)商品房銷售面積35，996萬(wàn)平方米，商品銷售額24，409億元。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速下行趨勢(shì)沒(méi)有改變，增速回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。2015年5月國(guó)房景氣指數(shù)創(chuàng)我國(guó)歷史低值。而房地產(chǎn)的庫(kù)存和房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力又都在持續(xù)增加，房地產(chǎn)行業(yè)整體改革迫在眉睫。

（二）我國(guó)人口紅利逐步消失，城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的促進(jìn)作用減慢

我國(guó)人口紅利逐步減弱，這主要由于新生兒的減少和人均壽命的持續(xù)增長(zhǎng)，以及老齡化問(wèn)題日益加重。雖然國(guó)家最新推行的戶籍制度改革，使得原常住非戶籍人口可以取得城市戶籍，但這種快速增長(zhǎng)的城鎮(zhèn)化率卻并沒(méi)有很大程度的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和我國(guó)經(jīng)濟(jì)起到帶動(dòng)作用。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)中國(guó)企占比高，但運(yùn)營(yíng)效率相對(duì)較低

在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，國(guó)企所占比重較大，TB股上市房地產(chǎn)公司共166家，其中央企12家，地方國(guó)企63家，兩者加起來(lái)占我國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)接近一半，在房地產(chǎn)板塊中總資產(chǎn)國(guó)有權(quán)重近4成，但就運(yùn)營(yíng)效率分析，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行效率要低于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的平均水平。

（四）土地供應(yīng)逐漸緊張，價(jià)格增漲幅度加大

我國(guó)土地供應(yīng)整體偏緊。在2003～2013年期間，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于土地面積的購(gòu)置上僅僅增長(zhǎng)了8.7%，而同期商品房銷售面積增長(zhǎng)了287.2%。主要城市土地供應(yīng)下滑速度尤為明顯。40個(gè)主要城市供應(yīng)土地占地面積同比增速由2009年的44.62%下滑至2014年上半年的-19.8%。土地價(jià)格的增速明顯超過(guò)同期商品房銷售均價(jià)的上漲。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)表現(xiàn)以及房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在的發(fā)展情況和具體產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能方向，可以從以下幾個(gè)方面加以防范。

（一）發(fā)展多元化的融資渠道

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段主要運(yùn)用的融資渠道為銀行貸款和發(fā)行股票募集資金，曾嘗試債券籌資，但收效甚微。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時(shí)刻的明確我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，利用國(guó)家放寬債券發(fā)行限制的良機(jī)，同時(shí)結(jié)合房地產(chǎn)投資信托海外地產(chǎn)基金、私募籌資、典當(dāng)融資、合作開(kāi)發(fā)等多種籌資方式提高融資能力。外源融資固然重要，但是內(nèi)源資金是基礎(chǔ)，內(nèi)源資本越充盈，財(cái)務(wù)基礎(chǔ)越扎實(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制能力越強(qiáng)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)的根本途徑就是提高盈利水平和經(jīng)營(yíng)能力。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性分析

房地產(chǎn)投資具有時(shí)間長(zhǎng)，涉及面廣的特點(diǎn)，當(dāng)項(xiàng)目動(dòng)工后，會(huì)難以對(duì)其進(jìn)行更改。一旦發(fā)生任何意外，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生很大的風(fēng)險(xiǎn)。可行性分析的目的是對(duì)公司的項(xiàng)目提前做好預(yù)測(cè)，將項(xiàng)目可能會(huì)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行列示，并進(jìn)行全面的分析，以確保項(xiàng)目可行。

1.可行性分析的內(nèi)容要可量化。目前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)可行性分析中出現(xiàn)大量模糊不清的概念，缺乏針對(duì)性與可量化性，應(yīng)加以改良?？梢詫?duì)具體目標(biāo)客戶群設(shè)定以年薪、背景、喜好、年齡層、購(gòu)房目的等進(jìn)行詳細(xì)的量化，更有利于項(xiàng)目的整體規(guī)劃。

2.可行性分析的審核流程要完善?，F(xiàn)今，多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審核過(guò)程并沒(méi)有完全做到分析與審核分離，影響了審核結(jié)果的可行性。公司可以設(shè)置專門(mén)研究中心負(fù)責(zé)人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行核實(shí)，再由財(cái)務(wù)部對(duì)其預(yù)算形成書(shū)面報(bào)告交由投資委員會(huì)進(jìn)行抉擇，更好的做到分析與審核分離，使項(xiàng)目成功率更高。

（三）做好現(xiàn)有項(xiàng)目的銷售工作

有效的銷售戰(zhàn)略有利于房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金的增加，進(jìn)而更好的運(yùn)營(yíng)。現(xiàn)階段大部分房地產(chǎn)企業(yè)的銷售戰(zhàn)略缺乏根據(jù)不同的市場(chǎng)環(huán)境、不同層次的客戶需求做靈活變動(dòng)的能力。

第一，在銷售方式上，房地產(chǎn)企業(yè)要本著創(chuàng)新的理念，時(shí)刻瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶，順應(yīng)時(shí)代和科技的進(jìn)步，勇于嘗試新的市場(chǎng)營(yíng)銷推廣手段。不能固步自封，要敢于大膽嘗試在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的營(yíng)銷手段，借助網(wǎng)絡(luò)信息工具，鎖定目標(biāo)客戶。

第二，在銷售管理上，要進(jìn)行包括銷售人員薪酬管理制度等一系列的改革，研究制定符合公司實(shí)際和行業(yè)特點(diǎn)的管理辦法和措施，強(qiáng)化銷售員工的主觀工作意識(shí)，激勵(lì)工作的積極性。

（四）合理增加土地儲(chǔ)備

土地儲(chǔ)備是指房地產(chǎn)企業(yè)儲(chǔ)備用地的行為，主要是日常經(jīng)營(yíng)以及未來(lái)增值預(yù)期所需的土地。土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)已經(jīng)獲得使用權(quán)的土地資源的一種投資行為，這種行為可以稱為土地資本經(jīng)營(yíng)。資本是能帶來(lái)回報(bào)的貨幣，房地產(chǎn)企業(yè)儲(chǔ)備土地的目的就是使土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)最大化。城市土地的稀缺決定房地產(chǎn)企業(yè)儲(chǔ)備土地的重要性。在房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，土地儲(chǔ)備可以提高房地產(chǎn)企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。同時(shí)受宏觀經(jīng)濟(jì)周期性的影響，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該儲(chǔ)備一定數(shù)量的土地，這樣在經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)有房子可以賣，經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)有土地可以開(kāi)發(fā)。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，使其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。尤其在當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，提高房企自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力，這樣才能在風(fēng)云變幻的復(fù)雜環(huán)境中做大做強(qiáng)，獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)力，保證企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

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