導語：如何才能寫好一篇房地產市調方法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】房地產市場；城市經濟；協(xié)調發(fā)展

引言

改革開放政策實施以來，我國的經濟取得了較快的發(fā)展與進步，經濟的快速發(fā)展推動了其他領域的發(fā)展，其中房地產業(yè)就是一個方面。然而，我國目前還處于社會主義初級階段，各項事務的實施仍然在試驗階段，這就決定了我國的整體經濟水平的相對落后，而且市場發(fā)育比較遲而且還不夠健全，因此近年來我國房地產市場一直處于“供給過量”與“有效需求不足”之間的矛盾，這個矛盾處于逐漸激化的階段。這就說明了我國的房地產市場在實際發(fā)展過程之中還存在著一系列問題，這些問題亟待解決。因此，房地產市場的發(fā)展一定要與城市經濟的發(fā)展相協(xié)調，這樣才能夠使得二者共同進步，互惠互利，共同為增加國民經濟貢獻出自己的一份力。

1 房地產投資與城市經濟協(xié)調發(fā)展的互動機理

1.1 房地產投資的概念

房地產投資屬于投資的一個方面，它指的就是不同的投資主體，如企業(yè)或個人、政府等為了達到某種指標，對房地產的開發(fā)與管理等方面進行直接地或者間接地投資。由上述的定義可以得知，房地產投資所涉及的領域十分廣泛，主要包括如下幾個方面：房地產開發(fā)、土地開發(fā)、房舍建筑、置業(yè)等方面的內容。對房地產業(yè)進行投資的最終結果就是新的房地產生成以及對原來存在的房地產進行改造與變革等。換而言之，就是上述投資者以房地產投資為主要跳板，來獲取更高的經濟利潤，達到經濟上的增值。由以上所述可知，房地產投資主要具有如下幾個方面的特性：房地產投資對象位置是固定的；房地產投資時間較長；房地產投入資金量大；房地產投資可以增值。

1.2 房地產投資對城市經濟的重要作用

房地產投資是投資者將手頭上的資金融入房地產開發(fā)與管理之中，能夠提高人們的生活水準，是一條必經的途徑與方式。除此之外，它也能夠不斷提升城市的核心競爭力。具體而言，房地產投資對城市經濟的重要能動作用主要體現(xiàn)在如下幾個方面。

1.2.1 房地產投資對城市的供給作用

加大對房地產的投資力度，一方面能夠使得房地產作為產品供給的增加，另一方面又表現(xiàn)在房地產市場的相關性十分強，這就意味著房地產投資一旦增加，就會在帶動其他產業(yè)投資的增加。房地產的這種供給作用不僅能夠對投資規(guī)模以及投資范圍與領域進行放大和拓展，而且還能夠最大程度地延長投資期限，從而最終能夠引起連鎖反應，帶動了與之相關的產業(yè)的快速崛起與發(fā)展，其他產業(yè)的發(fā)展能夠促進城市經濟的增長。

1.2.2 房地產投資對城市的需求效能

房地產投資的需求效能主要表現(xiàn)為房地產首先能夠引起其他與之相關產業(yè)的大力發(fā)展，促進了城市經濟的增長，由此就會帶動城市需求的增加。如某個城市加大力度投資房地產，那么就會使得房地產業(yè)的規(guī)模迅速擴大，那么這就使得這個城市的經濟有很大的增長，然后就會拉動人們的消費，從而滿足了人們的需求。

1.2.3 房地產投資的擠出效應

所謂房地產投資的擠出效應，指的就是由于房地產投資的增加而影響社

會對其他行業(yè)或產業(yè)的投資。眾所周知，房地產市場屬于壟斷競爭型市場，供求雙方在地位上不對等，市場信息的占有與獲取不對稱，價格在很大程度上被壟斷者操控，因而其利潤空間大大高于正常市場水平，投資回報率同樣遠高于一般社會平均投資回報率。因此，為了獲取更高的經濟利益，有很大的企業(yè)融入其中，這就使得很大沒有融入其中的企業(yè)的資產被占用。

2 城市經濟對房地產投資的帶動與制約

由如上所述可知，房地產投資的力度對城市經濟的發(fā)展具有很強的能動作用，相反而言，城市經濟的發(fā)展與進步與否也會在很大程度上影響著房地產的投資力度以及房地產業(yè)的發(fā)展規(guī)模。由此可以看出，房地產投資與城市經濟的發(fā)展二者之間存在著十分重要的關系，這種關系是處于一種長期的均衡狀態(tài)。城市經濟可以通過此種均衡的狀態(tài)對房地產的投資進行有效地控制與調整。究其原因，可以歸結為：房地產投資力度的擴大不能離開城市經濟的推動，唯有對城市經濟進行積累，方能為房地產投資的持續(xù)、穩(wěn)健增長提供非常大的支持與后盾。

總而言之，城市經濟對房地產投資的重要作用主要表現(xiàn)在如下兩個方面，即制約與帶動。如果一個城市的經濟處于平穩(wěn)的發(fā)展狀態(tài)，也會使得房地產投資同樣出現(xiàn)平穩(wěn)地增長；若一個城市經濟的增長處于停滯狀態(tài)或是發(fā)展非常緩慢，那么就會導致各種投資與消費需求必然會受到城市經濟蕭條狀態(tài)的影響而呈現(xiàn)出不景氣的景象，對于房地產投資而言也不例外，從而使其發(fā)展受到嚴重地制約。

除此以外，城市經濟還通過以下方式影響房地產投資。一定的經濟增長能夠積累房地產投資所需要的大量資金，增加社會投資資金積累的規(guī)模，為房地產投資提供資金來源。同時，一定的經濟增長能夠增加國民收入，人們收入水平增加，消費水平也就同時增加，作為房地產投資標的物的房地產，如果沒有一定規(guī)模的市場需求對其產品進行消費，那么其投資的利潤與規(guī)模必將被限制在狹小的空間，沒有任何利潤可以獲取，房地產投資自然得不到大的發(fā)展。

3 結論

綜上所述可知，當前時期下隨著我國房地產業(yè)地迅速發(fā)展，從而促進了人們對房地產投資力度的增強，房地產投資規(guī)模的擴大，促進了城市經濟的快速發(fā)展，帶動了城市的消費需求；從另一個方面而言，城市經濟的快速發(fā)展也加大了房地產的投資力度。由此可以看出，房地產投資規(guī)模與城市經濟發(fā)展之間是相互依存的，是相輔相成的統(tǒng)一體，在城市的建設與發(fā)展過程中，應該對二者之間的關系加以重視。

參考文獻：

[1] 方梅. 鋼筋混凝土隨機有限元在非桿系結構可靠性分析中的應用. 武漢大學學報（工學版），2004（6）.

[2] 方梅. 知識經濟與城市發(fā)展的融合――論武漢智能型城市的建設. 科學進步與對策，2003（5）.

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一、房地產經濟發(fā)展的意義房地產經濟發(fā)展具有多方面的意義。

首先，在國內收入的創(chuàng)造方面，房地產經濟十幾年的繁榮歷程創(chuàng)造了遞增的國內收入，這是很多其他經濟領域所難以比擬的。而且房地產商品的豐富使人們的住宅水平得到提升，改善了生活質量。其次，在提供就業(yè)崗位方面，房地產經濟創(chuàng)造了數(shù)百萬直接就業(yè)崗位，此外還有數(shù)千萬的農民工直接或間接地從事相關服務。最后，房地產經濟從最初開始發(fā)展，在日漸成熟的過程中也暴露出一系列的問題，如銀行信貸風險、征地是否合理、價格是否過高。特別是金融危機的爆發(fā)更給房地產經濟敲響了警鐘。通過經驗和教訓的積累，政府也會更加科學地引導房地產經濟，帶動其步入良性循環(huán)的軌道。

二、房地產經濟與市場經濟發(fā)展的不協(xié)調問題

從房地產經濟發(fā)展的意義可以看出，因勢利導，增強優(yōu)勢效應，規(guī)避其不利影響尤為重要。在實踐領域，房地產經濟與市場經濟發(fā)展的不協(xié)調問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面。

第一，價格與價值背離引發(fā)市場波動。遵循市場規(guī)律是市場經濟發(fā)展的根本特征。房地產經濟在創(chuàng)造國內收入的同時，也存在一定的價格和價值背離的問題。價格圍繞價值上下波動是正常的，但價格過于偏離價值，就會引發(fā)購買行為的波動。從近年來房地產市場價格走勢來看，用“一路攀升”評價并不過分。如果屬于供不應求的結果，是符合市場經濟規(guī)律的。然而受到炒房團、開發(fā)商非法占地等因素的影響而造成價格增速過快，這與市場經濟持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展的目標是有所偏離的。

第二，泡沫經濟帶來的市場波動。房地產經濟在持續(xù)創(chuàng)造收入的同時，也存在著泡沫經濟的問題。價格增長越快，價格與價值背離越多，泡沫經濟的風險越大。房地產信貸在銀行信貸業(yè)務中占據著相當比例，一旦發(fā)生資金鏈嚴重斷裂的行業(yè)經濟問題，銀行勢必會受到損失，其他行業(yè)也會受到不同程度的影響，市場經濟秩序的維護更加困難。

第三，節(jié)能環(huán)保的長遠戰(zhàn)略顯現(xiàn)不足。房地產經濟建設與低碳經濟有著緊密的關聯(lián)。大量土地資源的占用，如果不能以低碳住宅、環(huán)保住宅作為回報，顯然與市場經濟發(fā)展的步調是不一致的。但目前低碳、環(huán)保住宅的占比仍然不高，開發(fā)數(shù)量有限。

三、房地產經濟與市場經濟協(xié)調發(fā)展的對策

針對房地產經濟與市場經濟的不協(xié)調問題，為促進兩者的有機融合，政府應制定系統(tǒng)的宏觀調控措施，營造和諧的房地產經濟秩序，切實為市場經濟的發(fā)展提供強有力的支撐。

第一，對房地產商品的價格進行合理規(guī)制。價格規(guī)制并不是要絕對降低住宅價格，而是讓房地產價格與價值更好地吻合，避免價格過多地高于或低于價值。只不過目前的矛盾是價格過高，而金融危機時期，很多房地產企業(yè)資金鏈斷裂，也反映出價格偏低對企業(yè)的影響。作為宏觀調控部門，政府應當對各個時期的房地產經濟行為做出評估，以判斷其與市場經濟發(fā)展的協(xié)調程度。價格是房地產經濟領域中尤為突出的一個因素，而且它對行業(yè)內其他因素具有關聯(lián)性的影響，運用價格規(guī)制對市場經濟的穩(wěn)定發(fā)展具有不可或缺的意義。借助政府的價格評估與指導，有助于使房地產商品價格回歸理性，維護行業(yè)和市場秩序。

第二，加強房地產市場的金融監(jiān)管。政府應立足市場經濟發(fā)展的目標，對房地產市場的金融秩序予以嚴格的監(jiān)管，在房地產企業(yè)的貸款規(guī)模、償債能力、開發(fā)進程等實行全面深入的監(jiān)督，控制商業(yè)銀行在房地產領域的信貸業(yè)務，調節(jié)銀行的資產結構，推動信貸資金向市場經濟發(fā)展的朝陽行業(yè)流動。為此，政府應大力開展銀行創(chuàng)新改革，使銀行打破傳統(tǒng)的存貸模式，吸引優(yōu)質資產的注入，規(guī)避房地產市場中高風險業(yè)務的影響，以服務市場經濟整體發(fā)展為宗旨，整合現(xiàn)有業(yè)務，逐步增加優(yōu)質業(yè)務的占比，從而有效降低房地產市場的金融風險。

第三，運用激勵政策促進房地產經濟轉型。以市場經濟低碳、環(huán)保的戰(zhàn)略目標為導向，激勵房地產經濟向市場經濟發(fā)展的目標靠攏離不開政策的支持。因此，政府應注重發(fā)揮政策引導的杠桿作用。值得注意的是，這種杠桿作用具有雙重性。一方面，通過對低碳、環(huán)保型住宅投資建設的稅收優(yōu)惠，可吸引越來越多的開發(fā)商參與到房地產經濟的轉型中來，加大新型低碳、環(huán)保住宅的開發(fā)。另一方面，在購買需求方面也可以通過貸款利率的優(yōu)惠，促進新購房群體關注低碳住宅，做出購買決策。政策激勵將帶動房地產經濟以長遠規(guī)劃為目標，在可持續(xù)發(fā)展的理念下實現(xiàn)轉型。

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----關于加強房地產市場調控的幾點思考**縣建設局

中央經濟工作會議對做好房地產市場調控提出了明確的要求。形勢聯(lián)系，結合工作，就如何加強房地產市場調控提出幾點初步認識。

一、注重從國民經濟全局審視房地產市場，處理好局部與整體的關系。

房地產市場調控如果單純就市場自身情況進行判斷和決策，而忽視與國民經濟整體的聯(lián)系，就會產生“一葉障目，不見泰山”的問題。目前，全縣房地產開發(fā)投資占固定資產投資總額的近18%，占我縣生產總值近9%，已成為我縣需求的重要組成部分。無論當經濟繁榮局勢抑制需求時，抑或經濟衰退有待拉動需求時，房地產投資均是重中之重。同時，這次席卷全球的“金融海嘯”充分顯示，房地產市場是重要的資產市場，與信貸、證券等金融市場高度關聯(lián)，有關國家金融安全和穩(wěn)定。

因而，在房地產行業(yè)的宏觀調控工作中，要將房地產市場作為國民經濟的晴雨表，摸索出宏觀經濟與房地產市場波動的規(guī)律性，實施“逆經濟風向行事”的市場調控，促使房地產市場調控主動為實現(xiàn)經濟平穩(wěn)較快增長的宏觀經濟目標而服務；要將房地產市場納入金融資產市場統(tǒng)籌考慮，靈活審慎地實施房地產市場調控，盡可能避免房地產市場的大起大落，嚴防房地產價格的劇烈波動傳到至虛擬經濟。

二、注重從民生角度審視房地產市場，處理好發(fā)展與穩(wěn)定的關系。

在推動房地產領域市場化的進程中，市場如果成為住房領域資源配置的唯一手段，雖然大大提升了住房生產、分配、消費環(huán)節(jié)的效率，但亦造成住房資源向少數(shù)人過度集中，而部分低收入家庭住房困難。實踐表明，住房是重要的民生問題。在現(xiàn)代經濟社會中，低收入者難以依靠自身力量達到基本的居住水平，若政府不加以干預，就會逐步演化為社會問題，最終將制約經濟的進一步發(fā)展，影響社會的和諧穩(wěn)定。

因而，在房地產市場調控工作中，要大力推進住房保障，通過非市場化手段解決部分低收入且住房困難居民的住房問題；要保持住房價格的相對平穩(wěn)，使其與國民收入增長相協(xié)調?？梢宰屢徊糠秩罕娔軌蛲ㄟ^住房市場解決住房問題、改善居住環(huán)境。尤其應引以注意的是，要處理好市場化與非市場化的關系。推進住房保障，并不是要取代住房市場，而是對市場缺陷的一種彌補。市場機制依然在住房領域的資源配置中起基礎性作用，是促進房地產業(yè)快速發(fā)展的必由之路；住房保障則著力解決低收入家庭的住房問題，是促進住房領域和諧穩(wěn)定的必然選擇。

三、注重從經濟規(guī)律出發(fā)審視房地產市場，處理好現(xiàn)象與本質的關系。

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【關鍵詞】：房地產開發(fā)項目；施工現(xiàn)場管理；問題；解決方案；分析

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

引言

受到多方面因素影響，建設總量持續(xù)提升的房地產開發(fā)項目工程并不具備系統(tǒng)且規(guī)范的施工現(xiàn)場管理標準，施工現(xiàn)場管理工作的開展在設計管理、進度管理、質量管理以及成本管理等各個方面呈現(xiàn)出了較為明顯的不足與缺失，以上問題不僅導致房地產開發(fā)項目工程建設困難重重，最終也使得整個房地產市場發(fā)展受到不利影響?；诖耍绾螌Ψ康禺a開發(fā)項目工程施工現(xiàn)場管理工作存在的問題進行分析，探求與之相對應的解決方案，才是引導并規(guī)范房地產開發(fā)項目工程發(fā)展方向的核心所在。本文試對做詳細分析與說明。

一、現(xiàn)階段房地產開發(fā)項目工程施工現(xiàn)場管理存在的問題分析

1.設計管理存在的問題分析：在房地產開發(fā)項目工程日益向著系統(tǒng)化、集成化以及規(guī)?；较虬l(fā)展的過程當中，房地產開發(fā)項目設計單位所承接的設計任務也更為復雜與集中。與此同時，受到房地產開發(fā)商對于整個房地產項目建設周期的迫切性要求，設計趕工的情況屢屢發(fā)生。房地產開發(fā)項目設計人員未能夠深入到施工現(xiàn)場對項目建設方案進行設計規(guī)劃，所提交的設計方案與項目建設現(xiàn)場實際情況之間存在較為明顯的差異，進而導致后期實際施工中有關設計方案的糾正問題過于頻繁，最終無法確保項目建設周期與建設質量的可控性。

2.進度管理存在的問題分析：現(xiàn)階段房地產開發(fā)項目工程現(xiàn)場進度管理工作面臨的最突出矛盾在于：項目實際施工進度與開發(fā)計劃進度之間的不協(xié)調性，實際施工進度嚴重滯后于計劃進度，由此勢必會造成房地產開發(fā)項目建設周期出現(xiàn)不必要的延長。與此同時，存在于房地產項目各開發(fā)商部門機構之間的協(xié)調性不強問題始終比較嚴重，導致大量在施工現(xiàn)場進度管理過程中出現(xiàn)的問題無法得到及時且有效的溝通，從而致使整個工程施工現(xiàn)場管理流于形式。

3.質量管理存在的問題分析：現(xiàn)階段存在于房地產開發(fā)項目工程現(xiàn)場質量管理過程中的問題主要可以歸納為以下幾個方面：首先，項目施工作業(yè)人員為圖一時的方便，在實際施工過程中未能夠以具體的施工方案圖紙為依據，嚴格遵照各環(huán)節(jié)施工標準及規(guī)范進行施工作業(yè)，為項目工程后期運行埋下嚴重的質量隱患；其次，房地產開發(fā)項目施工監(jiān)理單位作業(yè)人員自身的監(jiān)督管理職能無法得到有效發(fā)揮，現(xiàn)場施工環(huán)節(jié)中進場材料主觀性的偷工減料問題仍然普遍存在，對整個項目工程經濟效益的實現(xiàn)造成了極為不利的影響；最后，現(xiàn)場施工作業(yè)人員自身安全意識及施工技能水平層次不齊，施工單位未執(zhí)行“一人一崗、一人一證”上崗制度，并且未針對現(xiàn)場施工作業(yè)人員，特別是關鍵施工環(huán)節(jié)作業(yè)人員及基層員工進行定期且系統(tǒng)的在崗培訓工作，從而導致項目工程施工工藝及工序混亂。

4.成本管理存在的問題分析：不健全的成本管理措施及實施體系是現(xiàn)階段房地產開發(fā)項目工程現(xiàn)場成本管理所面臨的最典型問題。此問題集中表現(xiàn)在以下兩個方面：一方面，不健全的成本管理措施及實施體系會導致房地產開發(fā)項目建設單位在建設施工合同的談判及簽訂環(huán)節(jié)不夠嚴謹，成本管理環(huán)節(jié)相關條款存在較多不利的漏洞，從而導致后期項目工程建設階段的工程變更難度加大，項目索賠執(zhí)行困難，最終致使整個房地產開發(fā)項目工程成本盲目擴大；另一方面，不健全的成本管理措施及實施體系導致房地產開發(fā)項目成本核算缺乏系統(tǒng)化的監(jiān)督制度提供保障，由此引發(fā)項目成本管理可控性下降，最終致使浪費嚴重。

二、房地產開發(fā)項目工程施工現(xiàn)場管理及組織協(xié)調問題的解決方案

1.設計管理存在問題的解決方案分析：我們知道，設計管理階段的方案設計規(guī)劃、施工圖紙設計制定可以說是整個項目工程施工現(xiàn)場管理的前提所在。一般情況下，房地產開發(fā)項目所涉及到的設計工作并非由一個設計單位獨立完成的，整體設計方案的確定往往需要各設計單位之間高效的溝通與聯(lián)合實現(xiàn)。從這一角度上來說，房地產開發(fā)項目工程設計管理應當在設計單位之間構建良好的溝通體系，協(xié)調各個設計單位在房地產開發(fā)項目工程建設整體方案設計中的位置與智能，確保設計工作的內在關系，確定設計方案的提交時間，確保項目工程能夠有效開展。與此同時，房地產開發(fā)項目工程設計單位應當進行系統(tǒng)化的跟蹤服務，對項目建設現(xiàn)場實際情況進行勘察與分析，確保出圖質量，確保內審有效，從而確保設計管理整體質量的穩(wěn)定性。

2.進度管理存在問題的解決方案分析：進度管理工作是房地產開發(fā)項目工程施工現(xiàn)場管理的基礎所在，針對項目建設進度進行合理的控制與管理是進度管理的主要工作內容，通過對項目建設進度的合理控制確保實際施工進度與計劃進度之間的協(xié)調性，在確保進度可控與合理的基礎之上兼顧工程質量的穩(wěn)定提升。與此同時，進度管理還應當關注施工現(xiàn)場所涉及材料、人力以及物質的高效整合與組織。從這一角度上來說，現(xiàn)場作業(yè)人員應當制定結合工程實際的進度計劃，以合同管理相關條款為切入點對施工單位計劃進度的執(zhí)行力度作出合理控制，從而不斷提高進度管理的整體水平。

3.質量管理存在問題的解決方案分析：質量管理工作是房地產開發(fā)項目施工現(xiàn)場管理的重點所在。可通過以下幾方面措施提高質量管理綜合水平：①.強化施工施工現(xiàn)場管理力度，對各工序施工標準進行系統(tǒng)歸納，以此為依據規(guī)范施工行為；②.在發(fā)現(xiàn)監(jiān)理單位監(jiān)督管理職能履行存在缺失的情況下，應以經濟處罰為手段對其進行改進與完善；③.特別關注施工單位現(xiàn)場作業(yè)人員的崗前培訓與在崗培訓作業(yè)，重視技術交底工作的開展，確保施工工藝及施工工序的有效性與規(guī)范性。

4.成本管理存在問題的解決方案分析：成本管理工作是房地產開發(fā)施工現(xiàn)場管理的保障所在。建設單位應當組建一批高素質高技能的成本管理工作人員，確保成本核算工作開展的規(guī)范性，并且深入施工環(huán)節(jié)各階段各工序，以健全的成本控制制度為手段確保成本管理的有效性與靈活性，在確保項目施工質量一定的基礎之上，對總成本開支進行合理的控制。

結束語

城市化建設規(guī)模的逐步發(fā)展與擴大帶動著房地產開發(fā)項目走向嶄新的發(fā)展階段。房地產開發(fā)項目工程建設質量的保障關系到社會大眾物質與精神生活需求的滿足，關系到國民經濟的穩(wěn)定發(fā)展，關系到現(xiàn)代經濟社會的優(yōu)化與完善。施工現(xiàn)場管理工作的有效開展是提高房地產開發(fā)項目工程建設質量與建設效率的最直接也是最有效途徑。本文通過對房地產開發(fā)項目工程施工現(xiàn)場管理存在問題的分析以及解決方案的探究，論證了施工現(xiàn)場管理的必要性與重要性，希望引起各方關注與重視。

參考文獻：

[1]丁烈云.李斌.房地產市場預警調控系統(tǒng)的構筑技術要點及流程設計.施工現(xiàn)場管理[J].系統(tǒng)工程理論與實踐.2002.22.（04）.58-62.68.

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關鍵詞：任務驅動；房地產市場調查；運用實踐

一、“任務驅動法”在房地產市場調查與分析教學中的運用實踐

市場調查在房地產銷售、營銷策劃、廣告策劃等工作中有著廣泛的應用，因此眾多院校的房地產經營與估價專業(yè)開設有房地產市場調查與分析這門課，一般把它作為專業(yè)的必修課程。對于這樣一門實踐性很強的課程，傳統(tǒng)的、單一的講授為主的授課方式達不到應有的教學效果。采用“任務驅動”教學模式，打破以知識傳授為主要特征的傳統(tǒng)學科課程模式，能夠在引導學生完成任務的同時，培養(yǎng)學生的自主學習能力，達到培養(yǎng)學生房地產市場調查與分析職業(yè)能力的目標。

1.分析工作崗位，確立該門課程所掌握的技能

房地產經營與估價專業(yè)培養(yǎng)人才的就業(yè)崗位主要為房地產策劃、房地產銷售、房地產市場研究人員等。這些崗位要求從業(yè)人員熟悉國家和地方房地產法律法規(guī)及相關政策，能把握房地產市場宏觀走勢；掌握各種房地產市場調查方法和技巧，能熟練使用SPSS統(tǒng)計軟件完成調查問卷的編碼、統(tǒng)計分析等工作，具有較強的分析、判斷能力；熟悉房地產市場，能撰寫完整的市場調查報告。因此本門課程重在培養(yǎng)學生的三大技能：房地產市場調研準備與實施技 能、房地產市場調研統(tǒng)計與分析技能以及房地產市場調研報告撰寫技能。

2.創(chuàng)建仿真的學習情境

房地產市場調查與分析課程內容以市場調查的工作流程為載體進行知識重構，設計出5個學習情境（如圖1）。每個學習情境中都有以一個或多個完整和相對獨立的工作任務作為教學載體。5個學習情境及子情境之間的遞進關系遵循由簡單到復雜、由低級到高級、由單一到綜合，這種系統(tǒng)化的設計符合學生的認知規(guī)律和職業(yè)成長規(guī)律。房地產市場調查與分析課程教學通過創(chuàng)設與當前學習主題相關的、盡可能真實的學習情境，引導學生帶著真實的市場調查與分析“任務”進入學習情境，使學習更加直觀和形象化。

3.在創(chuàng)設的情境下，設計工作任務

在“任務驅動”教學法中，任務的提出是關鍵，是這個過程的核心，它將決定在這節(jié)課中，學生是主動學習還是被動學習。房地產市場調查與分析在創(chuàng)設的情境下，選擇與當前學習主題密切相關的任務作為學習的中心內容，把總目標細分成一個個的小目標，并把每一個學習情境的內容細化為一個個容易掌握的任務，通過這些小任務來體現(xiàn)總的學習目標。具體設計方案如圖2。

4.完成“任務”的思路、方法、操作

在明確房地產市場調查與分析任務之后，將全班同學分為若干學習小組，明確分工負責制度，組員積極參與到任務完成過程中來，保障學習小組能開展活動。

在學生自主探索尋找解決問題完成任務的過程中，教師僅點撥、指點和答疑，并非直接告訴學生應當如何去解決面臨的問題，而是向學生提供解決該問題的有關線索。例如，在設計房地產市場調查問卷這一任務中，引導學生思考房地產市場調查問卷的結構、內容包括哪些方面，將更多的問題留給學生思考，不斷引導學生通過合作、討論、交流等方式，互幫互學，尋找解決問題的方法，共同完成任務。

5.匯報和評價

市場調查小組在完成各階段任務后，需要對老師進行匯報，除了要向老師提交書面報告，還要在全班進行口頭匯報，每小組以PPT的方式并進行當場演說，匯報和展示各小組的工作成果，并接受老師和其他小組的提問。匯報和總結對學習效果的評價可以對學生的發(fā)展產生導向和激勵作用。房地產市場調查與分析采取過程性評價和結果性評價相結合的方式，其中過程性評價占較大的比例。過程性評價由個人評價、小組評價和老師評價組成，評價包括技能評價和職業(yè)素養(yǎng)評價，技能評價涵蓋房地產市場調查與分析各階段任務完成，包括上交的材料、完成的質量、匯報的效果等；職業(yè)素養(yǎng)評價包括工作態(tài)度和團隊合作情況、課堂表現(xiàn)的積極性等內容。

二、運用“任務驅動法”的幾點思考

1.設計好任務

在實際教學中，“任務”的設計非常重要，直接影響著教學的效果。因此，第一，“任務”的設計要圍繞具體的工作目標、學生需要掌握的技能進行進行展開。第二，“任務”的設計需要引導學習者帶著真實的“任務”進入學習情境，使學習更加直觀和具體化。第三，“任務”的設計要按照按學習的目標和工作的流程循序漸進。

2.對任課老師的要求較高

“任務驅動”教學法將以往以老師傳授知識為主的傳統(tǒng)教學理念，轉變?yōu)橐越鉀Q問題為主。教師改變過去“滿堂灌”的方式，轉變?yōu)榻M織、引導，在講臺上演示轉變?yōu)榈綄W生中間與學生交流、討論。這些都要求任課教師在教學前進行充分的思考和準備，除了具備一定的專業(yè)知識，還要擁有充分的教學經驗。

3.合理運用多維評價

評價是“任務驅動”教學法中不可缺少的一環(huán)。從評價方式看，有個人評價與小組評價、學生評價與教師評價；從評價內容看，有過程評價與結果評價，過程評價主要評價學生在小組合作中行為表現(xiàn)、積極性、參與度以及承擔的任務。教師在整個教學過程中，要及時對各組的表現(xiàn)情況作適當?shù)脑u價，給予肯定和激勵，并把加分納入學生成績考核的范圍。

參考文獻：

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[2]王麗萍.在《建筑工程計量與計價》教學中運用任務驅動法的實踐和思考[J].科技創(chuàng)新導報，2013（23）.

[3]闞春燕.“任務驅動法”在《市場調查與預測》課程教學中的應用[J]. 商業(yè)文化（上半月），2011（12）.

篇6

9月15日央行決定下調人民幣貸款基準利率和中小金融機構人民幣存款準備金率，即從2008年9月16日起，下調1年期人民幣貸款基準利率0.27個百分點，其他期限檔次貸款基準利率按照短期多調、長期少調的原則作相應調整；存款基準利率保持不變。從2008年9月25日起，除工行、農行、中行、建行、交行以及郵政儲蓄銀行暫不下調外，其他存款類金融機構人民幣存款準備金率下調1個百分點，汶川地震重災區(qū)地方法人金融機構存款準備金率下調2個百分點。兩率下調為哪般

兩率同時調整重點基于以下幾個方面，一是9月15日美國雷曼等大的金融機構陸續(xù)出現(xiàn)問題與破產，給華爾街及歐洲各金融市場造成巨大沖擊，這種沖擊還將持續(xù)與蔓延；二是央行兩率下調向市場發(fā)出明確的信號，未來國內經濟同樣有下行跡象，央行貨幣政策提前轉向以防止中國經濟下行的風險，但這種轉向不會太快，而是一個過程，有一個較長的觀察期；三是下降兩率主要解決當前經濟運行中存在的突出問題，采取區(qū)別對待、有保有壓、結構優(yōu)化的信貸原則，比如中小企業(yè)融資問題、農村金融問題、汶川地震的融資問題等；四是為縮小商業(yè)銀行的存貸利差，從而緩解在全國經濟增長放緩的情況下各商業(yè)銀行的利潤水平大上臺階的矛盾等。

并非給房產業(yè)松綁

那么這些政策對房地產市場有多少影響呢?目前房地產企業(yè)一直在要求政府“救市”，以為這次兩率調整就是解救房地產的。實際上，這次央行貨幣政策轉向對房地產市場影響很小。正如早幾年加息時，有房地產開發(fā)商說加息對他們沒有影響一樣，這樣微小幅度的貸款利率下降，同樣對房地產市場沒有多少影響，而且這種有保有壓的政策正好是把房地產隔離在外。

個人按揭貸款下調極有限

我們可以看到，這次貸款基準利率的調整，貸款為6個月的下調0.36％；貸款為1年期及1～3年期下調0.27％；貸款為3～5年期的下調0.18％；5年期以上下調0.09％。也就是說，兩率調整對房地產業(yè)影響很小，或房地產業(yè)受惠機會不大。因為，這次貸款利率下降幅度高的是短期貸款，越是貸款期限短，下調幅度就越高；越是貸款期限長，下調幅度就越小。而對商業(yè)性的房地產貸款來說，房地產開發(fā)貸款一般都在3～5年，其短期貸款比較少；對于個人住房按揭貸款來說，一般都會高于5年，而中短期貸款比較少。對個人住房按揭貸款來說，這次貸款利率下降的幅度最小，僅及短期貸款下降幅度的1/4，加上從2009年1月1日執(zhí)行，更是把對個人住房按揭貸款的影響降低到了最小極限。

信貸規(guī)模不會快速增長

從上述分析還可以看到，由于1～8月份的商業(yè)銀行人民幣貸款達到了3.1萬億元，如果今年銀行信貸規(guī)模在2007年的基礎上上調10％，那么2008年的商業(yè)信貸規(guī)模只剩下8000億元左右，即每個月的銀行信貸為2000億元左右，遠遠低于8月份的信貸規(guī)模(2715億元)平均增長量。因此，未來幾個月的銀行信貸規(guī)?？焖僭鲩L根本就不可能，而且現(xiàn)有信貸規(guī)模會重點放在前述所指的中小企業(yè)融資等方面。房地產業(yè)想借此央行貨幣政策轉向讓更多的銀行信貸進入不太可能。未來4個月的信貸規(guī)模小于8月份，那么銀行信貸規(guī)模的緊張程度不會因為央行貨幣政策轉向而有大的改變。

房產商造勢，并非救市

對目前國內房地產市場來說，并不是房子造多了，也不是造出來的房子沒有人買，最為根本的問題是房地產市場的價格被房地產開發(fā)商釘在天花板上不降低。如果國內房地產的價格降到絕大多數(shù)居民能支付的均衡點上，那么房地產市場的基本問題都能夠解決。我想中央政府對此明白得很?，F(xiàn)在房地產開發(fā)商及地方政府在與中央政府博弈，希望一方面把房價釘在天花板不下調，讓房地產保持暴利模式；另一方面又在向中央叫板，即如果中央政府不救市，他們就把房子持有在手中不賣。

兩率政策一出臺，有房地產開發(fā)商又在大叫，這是對房地產的松綁政策，而且對房地產的松綁政策會進一步出臺，即中央政府會救房地產。實際上，明眼人一看就知道怎么回事。下降兩率，重點是國際金融市場這個大背景，在于國際金融市場出現(xiàn)的震蕩，在于維持國內經濟增長，而不是對房地產救市。房地產開發(fā)商只要看看最近央行及銀監(jiān)會的“限貸令”及改善住房按揭制度，就知道央行在采取政策防范房地產風險，防范美國次貸危機在中國發(fā)生。

根源在于房產泡沫

篇7

成本估價法的運用范圍有時比市場比較法還要廣泛，特別適用于市場狹小、無法運用市場比較法進行估價的房地產的估價。購房者運用這一方法，可以“擠出”賣方不合理的利潤，達到降低房價的目的。

成本估價法的基本公式

一、新建房地產的成本估價法公式

新建房地產的價格按成本估價法進行計算，其公式為：新建房地產價格=取得土地費用+建造建筑物費用+正常利稅

結合上海房地產開發(fā)實際，上述公式可具體化為：

新建房地產價格=土地使用權出讓金+動拆遷費用（或征地安置補償費）+市政配套增容費十建筑工程費用+專業(yè)費用+開發(fā)商投資利息+銷售費用+相關稅費+開發(fā)利潤

1：土地使用權出讓金—土地使用權出讓金有內銷與外銷之分。內銷出讓金相當于5年土地使用費，再根據建筑容積率高低調整；外銷出讓金完全由市場決定，可參照上海市基準地價表標定的基準地價調整。

2：動拆遷費用—包括動遷安置費、補償費、拆遷管理費等。動拆遷費用因地段、拆遷房屋類型、土地用免被拆遷對象的不同而差異較大。例如，南京東路拆遷商鋪安置補償費高的達每平方米4萬多元，而在上海有些地方只需一兩千元。黃浦區(qū)動遷一戶居民平均需要20多萬元，而在楊浦區(qū)只需要10多萬元。

3：征地費用—征地費用是指征用農地的費用。征地費用包括項目很多，主要有拆遷安置費、勞力安置費、青苗補償費、耕地占用費、征地補償費、征地管理費等。征地費用與動拆遷費用一樣，不同區(qū)域、不同地塊、不同對象差別較大。上海城郊農地征用費用每畝從幾萬元到五六十萬元不等，有的還要高些。

4：市政配套增容費—對于住宅建設項目來說，只有住宅建設配套費、增容（指水、煤氣、電話等用量擴大或新增）費和貼費（電貼費）發(fā)生在非住宅建設項目，增容費、電貼費的高低視用量和新增額度而定。目前，住宅建設配套費為每平方米建筑面積370元。

5：建設工程費用—這項費用包括建筑工程費、安裝工程費、附屬工程費（指為房屋居住使用創(chuàng)造條件的工程）。室外工程費（指基地規(guī)劃紅線內的水、電、氣、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、照明等的建設費用）。建設工程費用隨建材價格、人工成本的變化而波動。

6：開發(fā)商投資利息—投資利息包括支付土地費用的利息、建設工程費用的利息、專業(yè)費用的利息和配套費用的利息。利息計算有靜態(tài)計算和動態(tài)計算兩種，前者計算的是單利，后者計算的是復利。例如，某項目開發(fā)周期為2.5年，則其取得土地費用5000萬元的利息為（年利率為10.08%）：

7：銷售費用—這項費用包括市場推廣費（廣告費）、銷售費、銷售手續(xù)費等，一般取房屋銷售價格的2%～4%.開發(fā)項目規(guī)模較大的（如10萬平方米以上的項目），這項費用比例可相應降低，尤其是廣告費用。

8：相關稅費—相關稅費是指營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和印花稅。如果契稅（以出讓方式取得土地使用權時繳納，稅率為3%）米計入土地費用，則應單獨列出。“二稅一費”為房屋銷售價格的5.56%，印花稅為0.03%.

9：開發(fā)利潤—開發(fā)利潤應視整個房地產市場狀況而定。1993～1995年，上海房地產開發(fā)利潤多在30%～50%以上，有的高達100%.而近兩三年，房地產市場低迷，銷售不暢，為數(shù)不少的房地產企業(yè)無利銷售甚至虧本銷售，房地產行業(yè)利潤率大大降低。一般而言，上海的房地產項目開發(fā)周期在2年以內（不包括2年）的住宅。利潤率可取15%～20%；開發(fā)周期在2～3年的，利潤率可取一ZO%～25%.商業(yè)樓、辦公樓等在此基礎上視具體情況調高或壓低。

二：舊有房地產的成本估價法公式

舊有房地產的價格按成本估價法進行計算，其公式為：舊有房地產價格=舊有房地產重新建造完全價值-建筑物折舊

所謂重新建造完全價值，是指在估價時點（基準日）重新建造或購置全新狀態(tài)的舊房地產時所必需的成本價格。籠統(tǒng)地說，重新建造完全價值可以采用新建房地產成本法公式取得，或者運用市場比較法測算全新狀態(tài)的舊有房地產在估價時點的市場價格。

建筑物的折舊

（一）：折舊因素。建筑物的折舊主要由三個方面的因素引起：

1：物理因素—主要表現(xiàn)為以下幾種形式：

A：建筑物的自然老化，一般是由風雨的侵蝕、機械震動等原因造成的。

B：使用過程中人為的損壞。

C：災害性損壞，如水災、風災、火災、地震等造成的損壞。

D：由于設計、用料或施工原因而造成的“先天性”磨損。

2：功能性因素—功能性折舊是指由于需求變化、技術進步、經濟發(fā)展等原因而使同類型房屋變得功能不適宜、設施不足、設計不良、結構簡陋或規(guī)格過時等引起的房地產的相對減價。例如，現(xiàn)在新建的住宅都是成套獨用，有室有廳，樓頂有防水隔熱層、地下有樁基；相比之下，原來的那些不成套、不獨用、有室無廳、無樁基、無隔熱層的住宅的使用功能就退化了。現(xiàn)在有些住宅區(qū)還采用智能化系統(tǒng)、凈化水設備，附設體育鍛煉場所，住宅使用功能大為提高，這也使無此功能的住宅相形見細。許多新建辦公樓配有中央空調、電梯，采用雙回路供電（確保不停電），不少具備3A一SA智能化水準；相比之下，那些無中央空調、無電梯、無智能化的舊辦公樓的使用功能就大為遜色，發(fā)生了功能性折舊。

3：經濟性折舊—經濟性折舊是指由房地產外在因素導致的效用和價值降低造成的損失和價格下降。這常常是由于市場變化或政府行為導致的房地產最佳用途的改變而引起的，主要包括競爭對手增加、需求減少、城市發(fā)展重心轉移、市容老化、公共設施不足、居民區(qū)接近污染嚴重的工業(yè)區(qū)等造成的相對減價。

（二）、計算折舊的方法

折舊額的計算方法可分為四大類：一是耐用年限法，二是成新折舊法，三是實際觀察法，四是混合法。其中，耐用年限法又有直線折舊法、余額遞減法。

1：直線折舊法—這是一種最簡單也是應用最普遍的折舊方法，又稱定額法。直線折舊法假定建筑物在耐用年限范圍內的損耗是均勻的，每年的折舊額相等。

這種方法注重建筑物的實際損耗程度，經過觀察判斷建筑物有幾成新，尚存多大價值，應折舊多少。評估人員可根據建設部頒發(fā)的《房屋完損等級評定標準》中所列項目進行逐項比較評估，確定房屋新舊程度。

篇8

【關鍵詞】貨幣供應量；協(xié)整檢驗；格蘭杰因果檢驗

中圖分類號：F81

文獻標識碼：A

文章編號：1006-0278（2013）03-058-01

一、前言

回顧中國房地產的發(fā)展歷程，主要還是從1978年我國實行改革開放。改革開放以來，房地產行業(yè)有了長足的發(fā)展。特別是1998年以后，中央深化住房改革使得中國房地產市場進入了快車道。目前它已成為我國主要的支柱產業(yè)并帶動相關產業(yè)的發(fā)展。

房地產價格之所以引起社會各個階層的廣泛關注，主要原因在于房地產價格的波動直接影響到居民企業(yè)的財富，從而影響到居民企業(yè)對未來消費投資等一系列決策。房地產是居民和企業(yè)最重要的抵押物，它的價格波動又直接影響到銀行信貸的規(guī)模，從而影響到實體經濟。從我國房地產發(fā)展歷程來看，房價與貨幣政策有著復雜與密切的關系。

2011年數(shù)據顯示，個人按揭貸款為8360億元，同比下降12.3%。個人住房貸款比年初增加了8321億元，同比少增8321億元，增長速度明顯放緩。去年，國家出臺了一些列的調控政策。行政上，去年1月初，國家出臺了“新國八條”。這是國家第一次要求直轄市、省會城市、計劃單列市及房價過高且上漲過快的城市實行限購政策。7月12號國務院常務會議上，再次強調房價的合理回歸。最近一次召開的國務院常務會議中也提到穩(wěn)定和嚴格實施房地產市場調控政策。貨幣政策上，2011年國家上調存款準備金率6次，上調一年期存貸款利率3次，實行從緊的貨幣政策。這些政策都將抑制房地產價格的上漲。2012年初，由于通脹壓力的減少，實體經濟困難，國家為了保增長，中央人民銀行在2月份下調存款準備金率，另外地方政府不斷出臺相關的就是政策，這對2012年房價的走勢都有很大的影響。為了了解貨幣政策對房地產價格的影響，文章利用協(xié)整模型進行實證分析。

二、模型介紹

協(xié)整理論及其方法是1987年由Engle和Granger提出的。協(xié)整理論是處理非平穩(wěn)序列。其基本思想兩個非平穩(wěn)經濟變量的某種線性組合是平穩(wěn)的，則兩個變量之間便存在長期穩(wěn)定關系。協(xié)整關系存在的條件：只有當兩個變量的時間序列式同階單系列是，才可能存在協(xié)整關系。所以在進行協(xié)整關系檢驗之前，應先檢驗時間序列的非平穩(wěn)性以及單整階數(shù)。文章采用ADF對變量進行單位根檢驗及AIC的值確定之后階數(shù)。

協(xié)整性檢驗的方法：EG兩步法檢驗：

第一步：若Xt與Yt是一階單整序列，用OLS對其進行回歸方程估計，從而得到殘差序列Et。

第二步檢驗Et的平穩(wěn)性。若Et是平穩(wěn)的，則Xt與Yt是協(xié)整的，反之就不是協(xié)整的。

三、變量設置、樣本選擇及數(shù)據來源

文章選取1999年1月至2012年4月的月度時間序列數(shù)據。之所以選擇從1999年1月以后的數(shù)據，主要是因為98年初全國停止各單位的實物分房，可以說從1999年開始，房地產的市場化程度才逐步提高。

文章采用的數(shù)據全部來自中宏產業(yè)庫、中經網統(tǒng)計數(shù)據庫。文章所采用的變量及其處理如下：

（1）貨幣供應量。文章選用廣義貨幣供應量（M2）與狹義貨幣供應量（M1）。

（2）房地產價格。文章收集了每月商品房銷售面積和銷售總額，將這些原始數(shù)據換算成房地產平均價格。用HP表示。

四、實證結果

通過以上實證分析，我們可以得到以下結論：

貨幣供應量與房地產價格水平之間既存在格蘭杰因果關系又存在協(xié)整關系，說明貨幣供應量是影響價格的長期重要因素。另外根據實證結果我們可以看到M1比M2更影響房地產價格水平。所以對于房地產價格的控制，中國人民銀行更多的需要關注M1。

另外我們從M1、M2的回歸方程可以看到M1對Hp的影響系數(shù)更大，對于每增加一個單位M1，hp就會上漲單位。

由于2008年美國次貸危機的影響，房地產進入低谷。但是隨著我國出臺4萬億救市政策，房地產再次猛漲，且比危機之前更盛。此次房地產價格調控從2010年開始，延續(xù)至今。這次調控力度空前，不近出臺了限購政策，還開征房產稅，并且實行了差別化房貸政策，這些都或多或少的抑制房地產價格的上漲。展望2012年，年初中國人民銀行下調存款準備金率，這也向外界或多或少的釋放寬松貨幣政策的信號。另外地方政府也出臺相關救市政策，雖然都被中央政府勒令禁止，但或多或少也反映出了地方政府對房地產行業(yè)的依賴。

篇9

【關鍵詞】 房地產企業(yè) 宏觀調控 財務管理

自2010年1月10日出通知要求促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展之后，國家先后出臺“國十條”、“新國五條”以及最新出臺的“新國八條”等多項房地產調控政策，意在遏制投資、投機性購房，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。照市場經濟環(huán)境下適者生存的不二法則，經歷了此輪房地產宏觀調控，房地產各參與方必然會轉換其自身的發(fā)展方式，朝著管理層和政策導向希望的方向發(fā)展。房地產企業(yè)要想走出困境并且持續(xù)發(fā)展，首先要管理的核心是自身內部的財務管理，應該說在房地產行業(yè)高速發(fā)展的昨天，房地產企業(yè)并沒有將財務管理納入企業(yè)管理應有的地位。因此，在目前這種經濟形勢下房地產企業(yè)加強自身內部財務管理是必須的。

一、房地產企業(yè)財務管理的概念和特點

1、房地產開發(fā)企業(yè)及其財務管理的概念

房地產開發(fā)企業(yè)，是指進行城市土地及房屋綜合開發(fā)、經營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經營和管理，獨立核算，自負盈虧的經濟組織。

房地產企業(yè)的財務管理，是指企業(yè)在生產經營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配進行預測、計劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財務關系的一項經濟管理工作，它是企業(yè)管理的重要組成部分。

2、房地產企業(yè)財務管理的特點

（1）開發(fā)周期長，資金籌集任務繁重。房地產開發(fā)具有長期性、資金周轉期較長、周轉率比較低等特點。由于土地和房屋工程造價需要巨額的資金投入，而開發(fā)建設需要經歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設到竣工、交付使用等過程，所需時間往往在三年甚至更長的時間，因此在目前經濟形式較差、企業(yè)融資較為困難的情況下，房地產企業(yè)需要通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金，并進行項目滾動開發(fā)。

（2）房地產企業(yè)開發(fā)風險較大。宏觀調控給房地產企業(yè)開發(fā)帶來了財務風險，房地產開發(fā)企業(yè)籌資風險加大了企業(yè)的財務風險。房地產企業(yè)的財務關系包括投資者、承包單位、被遷單位和居民、勘察設計單位、材料供應單位、房屋購買者、土地轉讓單位以及工商、稅務等行政單位。由于財務關系復雜，房地產開發(fā)敏感性強，其自身調整能力較差，因而管理風險較大。

二、房地產企業(yè)內部控制存在的問題

“新國八條”的出臺，一方面與2010年末房地產市場的持續(xù)火爆有關，另一方面也表明國家對地方調控的結果不甚滿意。因此，“新國八條”在對以往調控政策深化的同時，明確要求各地限購，實行約談問責機制。房地產企業(yè)也應該及時發(fā)現(xiàn)自身財務管理內部控制中存在的問題，并及時根據國家相關政策以及內部調整增強自身的競爭能力。

1、房地產企業(yè)缺乏財務風險控制意識

財務風險是指在企業(yè)的各項財務活動中，因企業(yè)受內外部環(huán)境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內，企業(yè)的實際財務結果與預期財務結果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。將其具體到房地產開發(fā)企業(yè)上，主要是指由于財務狀況惡化而導致實際開發(fā)利潤與預計利潤之間發(fā)生較大背離，給企業(yè)帶來經濟損失的可能性。

有些房地產開發(fā)商認為，只要能夠取得土地的使用權，工程項目能夠按期竣工就會產生經濟效益，其實則不然。由于開發(fā)商前期沒有對財務風險進行周密細致的可行性研究，對投資風險的認識不足，信息不全面，導致盲目投資，投資無法按期收回，使投資項目不能獲得預期的收益，因而會給企業(yè)帶來巨大的財務風險。應該說缺乏財務風險控制意識既影響了企業(yè)銷售收入的實現(xiàn)，又影響了企業(yè)的整體償債能力，成本負擔會不斷加重，隨著資金的循環(huán)使用，一旦資金鏈條發(fā)生斷裂就會面臨資金短缺的風險，從而產生損失。

2、房地產企業(yè)更傾向于舉債增加成本負擔，不能進行合理的財務預算

“新國八條”相對于此前兩輪調控，最大的特點是“抬高門檻，強化力度”，以抑制過度消費和投資需求。央行加息、上調存款準備金率等措施的推出，將提高房屋開發(fā)成本。目前，央行已連續(xù)三次加息和八次上調存款準備金率，大型金融機構調整后的存款準備金率達19.5%的歷史高位。加息和存款準備金率上調的疊加效應也將逐步釋放，進一步影響市場預期。這樣一來，嚴重影響了房地產開發(fā)企業(yè)資金的回籠。年內央行繼續(xù)加息和上調準備金率的可能性也比較大，信貸全面收緊將是2011年房地產金融市場的主基調。

當前，房地產開發(fā)企業(yè)的資金70%來自銀行，這種單一的舉債經營管理模式促使房地產開發(fā)企業(yè)的負債率加大，相應的債權人的債權保證程度就會大幅地降低，這在很大程度上限制了房地產開發(fā)企業(yè)從其他渠道增加負債籌資的能力。

房地產企業(yè)一方面著急上項目而沒有將成本合理的測算并且層層落實，另一方面當自身缺乏資金的時候更傾向于向銀行或其他單位借款，而沒有從財務管理內部挖掘資金潛力，沒有對項目資金做整體的財務規(guī)劃，加大了房地產項目的投資風險度。例如，在項目前期階段，財務人員如何根據調整的項目總體設計方案來不斷調整項目總體預算是財務管理的關鍵問題。在土地征用方面，國家一方面不斷收緊地根，控制土地的市場供應節(jié)奏；另一方面在土地出讓方式上，禁止協(xié)議出讓土地，繼經營性土地全面實施“招拍掛”方式后，進而提高了開發(fā)商的拿地成本。再如，對建筑材料的價格變動預計不足，市場是不斷變化的，市場價格與合同價格往往會出現(xiàn)差距。對房地產企業(yè)來說，如果其無法合理估計其中存在的誤差，做好財務預算，企業(yè)的資金管理鏈條很可能會出現(xiàn)問題。而房地產項目工程成本管理的基礎資料，均來自于企來內部各職能部門及施工一線的管理部門，管理者認為成本管理和核算是財務部門的職責，而忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用，致使財務收集資料有限，成本管理偏離預算。

3、稅收籌劃困難

長遠來看，未來房地產宏觀調控政策將進一步細化，保持房地產政策的統(tǒng)一性和穩(wěn)定性。如加強對土地增值稅清算監(jiān)督，以綜合調控稅收等手段來多方面協(xié)調推進房地產調控政策?！笆濉币?guī)劃建議也提出，要研究推進房地產稅收改革。目前重慶、上海已試行房地產稅。未來，隨著試點的成熟，房產稅將逐步擴大至全國范圍，并從僅對增量征收推廣至對存量也征收，這對房地產市場短期和長遠健康發(fā)展影響重大，稅收的綜合調控政策使得房地產企業(yè)的稅收籌劃工作更加困難。

三、新形勢下加強房地產企業(yè)財務管理控制的對策

1、謹慎投資，嚴控風險

房地產企業(yè)在財務管理內部控制中要樹立風險管理意識，要實行財務集中管理模式，建立集中的現(xiàn)金管理、籌資管理以及投資管理系統(tǒng)，要逐步規(guī)范公司重要財務決策的賬務處理程序以及審批程序，提高財務報表的可靠性。

房地產公司融資結構的一個重要步驟是完成對項目風險的分析和評估。能否采用以及如何設計項目融資結構的關健之一是要求項目投資者對與項目有關的風險因素進行全面分析判斷，確定項目的債務承受能力和風險，設計出切實可行的融資方案。融資結構以及相應的資金結構的設計和選擇必須全面反映出投資者的融資戰(zhàn)略和要求。

2、根據國家的政策及時優(yōu)化資本結構，加強資金管理

在國家的宏觀調控政策下，企業(yè)要充分考慮稅率、利率風險，合理安排資金的籌資渠道及方式，加強資金管理內部控制。企業(yè)要在稅法許可的范圍內稅收籌劃，盡可能獲得納稅節(jié)約的好處。企業(yè)要準確估計每個時期項目所需要的現(xiàn)金流入和流出，做到與銀行貸款金額、時間相匹配，加強資金回收和集中管理。企業(yè)應對國家宏觀調控的貨幣政策作出合理的判斷，如果預期國家利率會上升，那么企業(yè)應該簽訂長期合同，以免增加財務費用，如果預期國家利率會下降則應該簽訂短期合同，提早歸還借款。

房地產企業(yè)還應充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實施多元化融資策略。企業(yè)可通過合理安排產權資本與債務資本比例，尋求最佳資本結構，降低財務風險。

3、充分考慮財務預算的決策作用

房地產企業(yè)運用不同的方法進行項目成本的歸集，這對收入、利潤的確認都將產生不同的管理效益。因此，在制定項目計劃時，充分考慮財務預算的作用，對企業(yè)降低成本、防范風險、加強內部控制是非常重要的。制定成本預算目標時，需要將項目建設中發(fā)生的前期可行性研究費用、規(guī)劃設計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經營收入等納入到整體預算中來，對成本費用進行正確的歸集和核算，重視基礎數(shù)據的收集和整理，做好成本預測，挖掘內部潛力，設立目標成本，對投資成本開支進行預先的控制。為了更好地推進全面預算管理，房地產企業(yè)只有將預算管理績效考評與獎懲機制相結合，才能確保企業(yè)預算管理目標和戰(zhàn)略目標的最終實現(xiàn)。

在企業(yè)管理過程中，財務管理是最直接、最有效的影響企業(yè)獲得經濟效益的管理環(huán)節(jié)。許多企業(yè)的興衰史充分說明，重視并加強財務管理，企業(yè)才能充分獲益，迅速發(fā)展。這就要求企業(yè)各級領導層牢固樹立財務管理是企業(yè)管理的核心這一基本理念，建立完善的財務管理體系，并不斷創(chuàng)新，以利于房地產企業(yè)整體管理水平的跟進。

【參考文獻】

篇10

隨著經濟的快速發(fā)展以及經濟體制的不斷改革，房地產行業(yè)之間的競爭不斷加劇。加快房地產行業(yè)室內標準化建設以及高周轉工作是當前房地產行業(yè)需要解決的首要問題。本文以商業(yè)地產室內設計標準化的重要性作為出發(fā)點，分別分析了售樓處室內設計標準化要點以及樣板房室內設計標準化要點，最后分析了商業(yè)地產的高周轉，以期為商業(yè)地產的發(fā)展進步起到一些參考作用。

關鍵詞：

商業(yè)地產；室內設計；標準化建設；高周轉

21世紀是一個市場經濟時代，市場經濟的開放性和競爭性特征促使房地產企業(yè)之間不斷競爭。房地產開發(fā)商在開發(fā)一套商業(yè)用房或者住宅用地時，需要完成一系列工序。比如制作標書、拿地、房屋設計、房屋裝修（精裝房）、建設、銷售、驗收等，最后將商業(yè)建筑交給業(yè)主。從制作標書到完成交房的整個過程是漫長的，因此開發(fā)商要想在同行業(yè)中提升綜合競爭力，就需要在室內設計方面多下工夫，建立標準化和產品化的地產，從而實現(xiàn)高周轉的目的。

1建立設計標準化的重要性

1.1市場形勢的需求隨著經濟全球化和信息化腳步的不斷加快，我國房地產開發(fā)商獲取的利潤率隨之增加。但是在面臨其他行業(yè)以及同行業(yè)之間的競爭，我國房地產行業(yè)在市場經濟中獲取的利潤額逐漸降低。根據相關行業(yè)調查報告顯示，我國房地產開發(fā)商的平均利潤率逐年下降。除此之外，2013年我國房地產開發(fā)數(shù)量相較于2012年降低了45%，究其原因是隨著其他新興行業(yè)的不斷崛起，房地產企業(yè)在殘酷的市場競爭中被淘汰出局。其中，微小企業(yè)以及中小型企業(yè)占據比例較大。根據國家對房地產行業(yè)利潤率的標準規(guī)定看，10%是房地產行業(yè)利潤率的警戒線。因此我國房地產行業(yè)相較于國外發(fā)達國家而言，逐漸呈現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象。大多數(shù)房地產企業(yè)需要根據市場實際情況以及國家政策調整利潤目標，改變戰(zhàn)略方法，提升市場競爭力。小部分企業(yè)由于經營管理不善將會自動退出市場競爭的角逐中。由此可見，加快商業(yè)地產室內設計標準化建設是實現(xiàn)房地產高周轉的最佳途徑[1]。

1.2提高市場競爭力提高商業(yè)地產市場競爭力需要房地產企業(yè)站在不同的角度分析企業(yè)產品。就商業(yè)地產的專業(yè)性而言，可以將商業(yè)地產分為建筑專業(yè)、室內設計專業(yè)、景觀設計專業(yè)標準化產品；依據商業(yè)客戶群而言，可以將商業(yè)用地分為豪華奢侈型、改進型、剛需型標準化產品；就房地產自身而言，可以將商業(yè)用地分為多層用地、高層用地標準化產品；就開發(fā)商完成交房程序來看，可以將商業(yè)用地分為毛坯房、精裝房標準化產品。由此可見，商業(yè)用地的產品類型具有多樣性。另外，商業(yè)用地的多樣性特點可以促使開發(fā)商根據企業(yè)自身實際情況制定合理的建設方案，建筑設計師可以根據方案設計使客戶滿意的建筑。房地產開發(fā)商還要根據自身企業(yè)文化、市場規(guī)模比例、綜合優(yōu)勢建立標準化、系列化、產品化的房屋，從而提升市場占有率。如果商業(yè)房屋在室內設計時沒有達到產品標準化，就會出現(xiàn)很多問題。比如：1）房屋在定位過程中會偷換概念，導致建筑施工技術人員在修建房屋過程中造成不必要的麻煩。比如反復修改室內專修設計圖、總圖規(guī)劃、成本預算、室內專修風格定位以及建筑戶型修改，從而造成人力、物力、財力的浪費[2]。2）商業(yè)用地在施工過程中，施工技術人員與建筑設計人員之間會產生許多矛盾。比如施工技術人員在裝修過程中會因為材料價格、采購成本預算、工程施工等方面與建筑設計人員的意見不能達成一致，從而出現(xiàn)延緩工期、降低建筑工程的質量的問題。3）商業(yè)用地室內設計不能達到標準化會造成實際成本費用遠遠超過預期費用，從而導致房地產企業(yè)內部成本管理體系不能發(fā)揮其作用。4）商業(yè)用地室內設計不能達到標準化不僅會導致企業(yè)管理成本、成本預算控制難度增大，還會使產品參差不齊，一旦不能滿足客戶的需求，就會大大降低房地產企業(yè)市場信譽度?？傊?，商用地產要加快室內設計標準化建設腳步，確保產品質量。與此同時房地產企業(yè)還要加快前期項目的準確定位以及成本控制體系的有效性，促使提升商業(yè)房屋建筑質量的實現(xiàn)。

2商業(yè)地產室內設計標準化要點

2.1商業(yè)地產空氣調節(jié)系統(tǒng)標準化要點商業(yè)地產應根據室內外溫度作為衡量夏季、冬季室內辦公室溫度的標準。一般情況下，商業(yè)地產夏季室內辦公室溫度應該控制在25℃左右，相對濕度參數(shù)應該確保在55%左右；商業(yè)地產冬季室內辦公室溫度應該控制在20℃左右，相對濕度參數(shù)應該確保在40%左右。另外，關乎商業(yè)地產空氣調節(jié)系統(tǒng)穩(wěn)定與安全重要因素之一的新風量，應該將新風量參數(shù)控制在30m2（人-h）。就商業(yè)地產室內會議室而言，商業(yè)地產夏季室內會議室溫度與辦公室的溫度應該保持一致，最好控制在25℃左右。但是相對濕度參數(shù)應該高于辦公室濕度參數(shù)，最好控制在60%左右。冬季室內會議室溫度與辦公室溫度一樣，應該控制在20℃左右，相對濕度參數(shù)也是保持在40%左右[3]。就國家對商業(yè)地產空氣調節(jié)系統(tǒng)的相關規(guī)定而言，國家對商業(yè)地產外立面的要求比較高，并且商業(yè)地產外立面容易受外界環(huán)境因素的影響導致新風無法直接輸送至商業(yè)地產空間區(qū)域范圍之內，因此設計人員要根據商業(yè)地產實際情況設置塔樓避難層，在商業(yè)地產避難層區(qū)域處理建筑外立面通風情況。與此同時，由于商業(yè)地產門窗的封閉性相比普通建筑門窗的封閉性要求更加嚴格，因此設計人員要確保商業(yè)地產門窗根據國家規(guī)定的相關標準集中處理。就商業(yè)地產門窗粉縫隙而言，新風直達商業(yè)地產門窗縫隙的可能性比較小，因此設計人員需要在商業(yè)地產室內區(qū)域安裝排風新系統(tǒng)，并根據商業(yè)地產內部結構不斷調整優(yōu)化排風系統(tǒng)，避免出現(xiàn)室內新風參數(shù)無法達標的現(xiàn)象。小空間區(qū)域應該選擇綜合系統(tǒng)作為空調系統(tǒng)，并依托于風機盤管空調系統(tǒng)，將新空氣與水系統(tǒng)做到有機結合。商業(yè)地產小空間區(qū)域主要包括辦公室以及包廂，商業(yè)地產小空間區(qū)域和大空間區(qū)域主要采用VRF多聯(lián)空調，有些商業(yè)地產空氣調節(jié)系統(tǒng)則需要安裝新風空氣的處理系統(tǒng)，從而確保商業(yè)地產空調系統(tǒng)安全、穩(wěn)定運行[4]。

2.2裝修界面基本單元的定位設計目前，國際通用商業(yè)地產板材的標準規(guī)格為1220mm×2440mm，零數(shù)是考慮了板材在加工制作過程中會損耗或者工作人員在計量板材尺寸時由于誤差導致房屋地產在裝修中出現(xiàn)差錯。因此板材材質和尺寸的不同會嚴重影響房屋裝修效果，就商業(yè)地產裝修界面而言，工作人員首先需要在房屋圖紙上界定一個裝修單元，并合理規(guī)劃板材尺寸。就板材規(guī)格來看，1200mm可以劃分為900mm與300mm之和。其目的是確定單元的寬度和高度，一般情況下，900mm為單元的寬度。辦公室室內高度一般控制在2700mm。其次，工作人員確定部件規(guī)格標準。一位2700mm大于2440mm的高度，因此工作人員需要對基本單元進行分割，確?；締卧母叨冗_到國際標準范圍之內，如圖1所示?；締卧梢苑譃?00mm×900mm或者900mm×1800mm兩部分；與此同時也可將900mm×1800mm分為兩塊900mm×900mm的板材，進而形成標準化部件。

3結語

總而言之，隨著社會經濟的不斷發(fā)展以及市場經濟體制的不斷改革，房地產企業(yè)面臨的壓力隨之增加。因此加快商業(yè)地產室內設計標準化建設腳步是提升房地產行業(yè)綜合競爭力的有效途徑，也是提升房地產開發(fā)商平均利潤率和實現(xiàn)高周轉的策略之一。

參考文獻：

[1]陳立政.商業(yè)地產室內設計標準化與高周轉初探[J].現(xiàn)代裝飾（理論），2014（06）：28-29.

[2]王超.基于多目標平衡的商業(yè)綜合體營建體系及實證研究[D].杭州：浙江大學，2011.

[3]邱可嘉.基于商業(yè)邏輯的城市商業(yè)中心建筑設計方法研究[D].北京：清華大學，2013.