導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)的法律法規(guī)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)拍賣；稅收核定；稅法與民法；法律規(guī)制

長(zhǎng)期以來，學(xué)術(shù)界對(duì)稅法與民法的關(guān)系沒有達(dá)成共識(shí)，理論上糾纏不清，體現(xiàn)為實(shí)務(wù)操作的混亂。最高人民法院再審的稅務(wù)行政第一案之“廣州德發(fā)房產(chǎn)公司與廣州稅稽一局案”（以下簡(jiǎn)稱“廣州德發(fā)案”）最令人關(guān)注的問題，是《稅收征管法》第35條第6項(xiàng)所謂計(jì)稅依據(jù)明顯偏低又無正當(dāng)理由的適用，特別是本案中稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整基于拍賣價(jià)格的計(jì)稅依據(jù)，正好反映稅法與民法的法際關(guān)系爭(zhēng)議和稅收核定權(quán)能否否定拍賣行為，理論價(jià)值十分突出。最高人民法院在判決書中的邏輯表明：稅法要以民法為基礎(chǔ)，這是稅法和民法關(guān)系的一個(gè)基本原則，但在特定理由的情況下，民法關(guān)系在稅法體系中可以不予認(rèn)可。有效的拍賣行為并不能絕對(duì)地排除稅務(wù)機(jī)關(guān)的應(yīng)納稅額核定權(quán)，但稅務(wù)機(jī)關(guān)行使核定權(quán)時(shí)仍應(yīng)有嚴(yán)格限定。本文對(duì)以上問題進(jìn)一步探討。

一、問題緣起：房地產(chǎn)拍賣成交價(jià)的疑問

拍賣價(jià)格與稅收核定權(quán)，是最高人民法院“廣州德發(fā)案”的行政判決書的關(guān)鍵詞。筆者以“拍賣行為、競(jìng)價(jià)”為關(guān)鍵詞，以2019年7月1日為截止日，分別在“北大法寶網(wǎng)”“中國(guó)裁判文書網(wǎng)”“無訟”三大網(wǎng)站檢索得到行政裁判文書及最高人民法院的指導(dǎo)性案例83個(gè)、120個(gè)、100個(gè)，因此本文以案例數(shù)量最多的中國(guó)裁判文書網(wǎng)為案例來源依據(jù)。依據(jù)裁判文書中當(dāng)事人雙方是否以拍賣行為有效為爭(zhēng)議焦點(diǎn)以及法院是否對(duì)該爭(zhēng)議做出了詳細(xì)的裁判說理的標(biāo)準(zhǔn)，分析提取了2組典型案例供交流參考，詳見右上表。本文以“廣州德發(fā)案”為例，分析司法案例的判決理由存在的問題。

（一）否定拍賣價(jià)格缺乏法律依據(jù)拍賣行為是市場(chǎng)行為，通過拍賣方式產(chǎn)生的價(jià)格是一種市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)受法律保護(hù)和認(rèn)可。但最高人民法院在“廣州德發(fā)案”再審判決書中認(rèn)為：“即便德發(fā)公司對(duì)拍賣成交價(jià)格無異議，稅務(wù)機(jī)關(guān)基于國(guó)家稅收利益的考慮，也可以不以拍賣價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，另行核定應(yīng)納稅額。”用國(guó)家稅收利益否定拍賣價(jià)格，但并沒有指出拍賣行為違反法律規(guī)定，否定拍賣行為的法律依據(jù)值得思考。

（二）否定拍賣價(jià)格的“正當(dāng)理由”缺乏正當(dāng)性拍賣價(jià)格的效力與稅法核定權(quán)在實(shí)質(zhì)上代表著稅法和民法領(lǐng)域思維的碰撞。雖有稅捐法自主、民事法優(yōu)位或各應(yīng)按其目的解釋的觀點(diǎn)，但基于法律體系的統(tǒng)一性，盡可能求其協(xié)調(diào)仍為一般接受的觀點(diǎn)。我國(guó)稅法和民法的銜接不是很好，同一主體行為，在民法上采用的概念不一定適用稅法領(lǐng)域，形成維護(hù)稅法領(lǐng)域的獨(dú)有法律秩序時(shí)無法同時(shí)維護(hù)民法領(lǐng)域的整體秩序。廣州德發(fā)公司的拍賣程序合法，也沒有法定機(jī)構(gòu)認(rèn)定的拍賣行為無效，稅務(wù)機(jī)關(guān)未能證明德發(fā)公司在拍賣活動(dòng)中存在惡意串通等違法行為，納稅申報(bào)也并無任何違法違章行為，但是涉及到國(guó)家稅收安全的計(jì)稅依據(jù)問題上，判決書對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收核定行為進(jìn)行了分析，認(rèn)為在國(guó)家利益面前，稅法的稅收核定權(quán)是可以突破民法的契約自由，這實(shí)質(zhì)上加重了稅法和民法的秩序沖突。

（三）稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定有計(jì)稅依據(jù)無正當(dāng)理由的權(quán)力缺乏法律規(guī)制我國(guó)目前缺乏對(duì)正當(dāng)理由進(jìn)行判定的立法，正當(dāng)理由是一個(gè)難以界定的概念，具有一定的主觀性，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)正當(dāng)理由的認(rèn)定主觀隨意性過大，缺乏必要的監(jiān)督和規(guī)制。納稅人在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中確定的交易價(jià)格在稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收核定權(quán)面前顯得十分脆弱，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收權(quán)具有明顯的主觀性和自由裁量性，很有可能侵犯到納稅人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，侵犯到納稅人的民事權(quán)利。如果稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收核定權(quán)泛濫適用則會(huì)沖擊民法的自愿原則，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向相違背，造成“意思自治”原則和核定征稅權(quán)的失衡。

二、理論審思：基于實(shí)質(zhì)課稅原則對(duì)拍賣價(jià)格的檢視

（一）稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照實(shí)質(zhì)課稅原則認(rèn)定涉稅事實(shí)對(duì)于實(shí)質(zhì)課稅原則，有觀點(diǎn)認(rèn)為：當(dāng)要件事實(shí)之認(rèn)定所必要的事實(shí)關(guān)系和法律關(guān)系的外觀和實(shí)體復(fù)雜交錯(cuò)時(shí)，不應(yīng)按外觀而應(yīng)按實(shí)體來判斷和認(rèn)定事實(shí)關(guān)系和法律關(guān)系。實(shí)質(zhì)課稅原則的重要內(nèi)涵在于“實(shí)質(zhì)重于形式”，當(dāng)形式上沒有滿足課稅要件，此時(shí)需要從實(shí)質(zhì)上對(duì)課稅事實(shí)進(jìn)行認(rèn)定，以實(shí)際內(nèi)容為準(zhǔn)，而非外部的表現(xiàn)形式。法律、行政法規(guī)賦予稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款的權(quán)力，面對(duì)復(fù)雜多樣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和交易安排，在履行法定職責(zé)過程中，不可避免地需要對(duì)涉稅法律行為進(jìn)行判定和識(shí)別。如果稅務(wù)機(jī)關(guān)不能通過民事交易的合法形式去探究交易安排的實(shí)質(zhì)，則其稅款征收工作將難以正常開展，從而造成國(guó)家法定稅收收入流失，而有違稅收公平原則，因此稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照實(shí)質(zhì)課稅原則認(rèn)定涉稅事實(shí)。

（二）實(shí)質(zhì)課稅原則下拍賣價(jià)格的效力拍賣行為是一種民事行為，民事法律強(qiáng)調(diào)契約自由，拍賣價(jià)格是市場(chǎng)博弈產(chǎn)生的結(jié)果，拍賣活動(dòng)公開、公正，拍賣程序合法有效，拍賣的保證金、保留價(jià)等符合交易習(xí)慣，在沒有違反拍賣相關(guān)法律法規(guī)和交易習(xí)慣的情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)是不能否定拍賣價(jià)格的，否則就會(huì)打破社會(huì)整體自由競(jìng)爭(zhēng)秩序，違反公平、高效運(yùn)行的市場(chǎng)價(jià)值目標(biāo)。

（三）實(shí)質(zhì)課稅原則進(jìn)行稅收核定的邊界利用實(shí)質(zhì)課稅原則進(jìn)行稅收核定的邊界是法律和交易習(xí)慣，稅務(wù)機(jī)關(guān)否定計(jì)稅依據(jù)必須經(jīng)法定程序并依照法律規(guī)定進(jìn)行。如果不能依照法律規(guī)定否定計(jì)稅依據(jù)，則稅務(wù)機(jī)關(guān)就以違反交易習(xí)慣進(jìn)行稅收核定。如果納稅人利用合法且符合交易習(xí)慣的拍賣形式來安排交易，稅務(wù)機(jī)關(guān)就不能對(duì)其進(jìn)行稅收核定，以免侵害法律秩序的安定性。為了不妨害法律的安定性或?yàn)E用核定征收權(quán)，其在解釋稅法和補(bǔ)充稅法漏洞時(shí)應(yīng)有一定限制，如果毫無限制地適用，稅收法定主義的精神將名存實(shí)亡，任何交易活動(dòng)可能依據(jù)實(shí)質(zhì)課稅原則而征稅，必將導(dǎo)致民事主體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)難以預(yù)測(cè)，法律秩序的安定性和穩(wěn)定性也無法維持。對(duì)課稅對(duì)象要求從本質(zhì)考量，這一方面會(huì)要求其表面法律形式符合實(shí)質(zhì)法律形式，另一方面要求法律形式符合經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)。當(dāng)行為人的行為形式和實(shí)質(zhì)不符時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)其做出調(diào)整，按其實(shí)質(zhì)征稅。而當(dāng)納稅人不違背經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)時(shí)，納稅人的主觀狀態(tài)會(huì)得到稅法的尊重。

三、法律規(guī)制：房地產(chǎn)拍賣中稅收核定的路徑優(yōu)化

（一）拍賣成交價(jià)合法條件下的稅收核定規(guī)制1.拍賣行為屬于正當(dāng)理由。部分地市地方稅務(wù)局的《住宅存量房交易計(jì)稅價(jià)格異議處理辦法》規(guī)定內(nèi)容是“對(duì)于申報(bào)價(jià)格明顯低于評(píng)估價(jià)格的，應(yīng)進(jìn)一步經(jīng)過規(guī)定程序確認(rèn)申報(bào)交易價(jià)格偏低是否有正當(dāng)理由，經(jīng)確認(rèn)有正當(dāng)理由的，予以認(rèn)可，以下情況可視為有正當(dāng)理由：拍賣?！庇纱丝芍覈?guó)稅務(wù)主管部門認(rèn)為拍賣價(jià)格是作為申報(bào)價(jià)格低于評(píng)估價(jià)格時(shí)的正當(dāng)理由，通過拍賣行為得出的價(jià)格是受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可和尊重的。2.拍賣價(jià)格是市場(chǎng)公允價(jià)格。拍賣行為作為一種市場(chǎng)行為，是平等主體達(dá)成的契約，經(jīng)過公開競(jìng)價(jià)程序，可以視為市場(chǎng)的公允價(jià)格。因此，最高人民法院認(rèn)為，依照法定程序進(jìn)行的拍賣活動(dòng)，由于經(jīng)過公開、公平的競(jìng)價(jià)，無論拍賣成交價(jià)格的高低，都是充分競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，較之一般的銷售方式更能客觀地反映商品價(jià)格，可以視為市場(chǎng)的公允價(jià)格。如果沒有法定機(jī)構(gòu)依法認(rèn)定拍賣行為無效或者違反拍賣法的禁止性規(guī)定，原則上稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)尊重作為計(jì)稅依據(jù)的拍賣成交價(jià)格，不能以拍賣價(jià)格明顯偏低為由行使核定征收權(quán)。3.稅務(wù)機(jī)關(guān)不能對(duì)市場(chǎng)公允價(jià)格進(jìn)行稅收核定。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)具有很強(qiáng)的靈活性，市場(chǎng)是自由的，市場(chǎng)主體具有自主性，其可以根據(jù)交易環(huán)境和個(gè)體條件隨時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。拍賣作為一種特殊的買賣方式，當(dāng)然可能會(huì)與一般的市場(chǎng)價(jià)格之間存在偏差。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，民事主體可以自由地與其他民事主體形成私法上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，只要納稅人并未違反法律的禁止性規(guī)定和公序良俗，則稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)尊重契約自由。私人必須在私法制度上規(guī)劃、從事其社會(huì)的、經(jīng)濟(jì)的活動(dòng)。這些活動(dòng)在私法上的效力自然以民事法為其依據(jù)。基于國(guó)家之課稅權(quán)，為獲取財(cái)政收入固得向表征負(fù)稅能力之稅捐客體所歸屬之人課征稅捐，但稅捐之課征應(yīng)符合比例原則，不應(yīng)扭曲私人之社會(huì)的、經(jīng)濟(jì)的活動(dòng)。為了法的安定性，稅捐法應(yīng)繼受民事法之基本價(jià)值與原則，應(yīng)利用民事法之術(shù)語，并按民事法的觀點(diǎn)解釋繼受自民事法的概念。雖然最高人民法院對(duì)房地產(chǎn)拍賣行為與稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收核定權(quán)兩者之間的關(guān)系并沒有表明明確的態(tài)度，但是拍賣被認(rèn)為是最體現(xiàn)公共利益最大化和最符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的公平交易方式，如果納稅人在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，沒有利用拍賣行為來掩蓋非法目的的交易，沒有惡意串通等違反民法和拍賣法的相關(guān)行為，也沒有違反拍賣的交易習(xí)慣，則由此產(chǎn)生的拍賣價(jià)格是市場(chǎng)公允價(jià)格，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)尊重拍賣行為，不能進(jìn)行稅收核定。拍賣價(jià)格是交易雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上達(dá)成合意的結(jié)果，第三方或者其他部門不應(yīng)干預(yù)。作為一種合同行為，其無效通常需要留待法院依法定程序判定，即使工商行政管理機(jī)關(guān)作為拍賣監(jiān)督機(jī)關(guān)，也無權(quán)直接判定。一般情況下，拍賣方式?jīng)]有違反民法和拍賣法的禁止性規(guī)定，如果未經(jīng)法院認(rèn)定拍賣行為違法或者無效時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)尊重拍賣價(jià)格，不必另行核定。在廣州德發(fā)案中，由于德發(fā)公司的拍賣行為與我國(guó)法律規(guī)范并不違背，雖然拍賣得出的價(jià)格偏低，但是這是交易雙方達(dá)成合意的結(jié)果，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該予以肯定和尊重。

（二）房地產(chǎn)拍賣價(jià)格的有限干預(yù)與稅收核定思想家亞當(dāng)斯密和托馬斯霍布斯認(rèn)為，個(gè)人可以將社會(huì)利用為工具去獲取財(cái)產(chǎn)。契約自由的理念認(rèn)為，個(gè)人應(yīng)該能夠自由談判并簽訂其合同，不受政府的干預(yù)。除了最小程度的規(guī)制和稅負(fù)之外，任何干預(yù)都被視為侵害。契約自由是私法自治的核心內(nèi)容，民事主體可以利用契約自由做出民事行為。契約安排作為民商事行為，民商法所強(qiáng)調(diào)的都是當(dāng)事人“企圖發(fā)生一定私法上效果”。稅務(wù)機(jī)關(guān)不能隨意進(jìn)行核定征收，只能在有限范圍內(nèi)進(jìn)行干預(yù)。當(dāng)拍賣價(jià)格明顯偏低時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)不能一概而論直接核定其應(yīng)納稅款，應(yīng)考慮到拍賣行為的特殊性，拍賣方式應(yīng)作為正當(dāng)理由對(duì)抗稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收核定權(quán)。稅法不單純是稅務(wù)機(jī)關(guān)行使征稅權(quán)的根據(jù)，即“征稅之法”，更重要的是，稅法是保障納稅者基本權(quán)利的、旨在對(duì)抗征稅權(quán)濫用的“權(quán)利之法”。契約自由的理念認(rèn)為，個(gè)人應(yīng)該能夠自由談判并采取行動(dòng)，不受政府的干預(yù)。一方面，對(duì)于契約自由不能完全放任，否則納稅人會(huì)濫用契約自由實(shí)施脫法避稅行為，導(dǎo)致稅負(fù)不公并侵害契約正義。另一方面，過分干預(yù)契約自由，則會(huì)使公法過于介入私法，從而限制意思自治的空間。法律賦予稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收權(quán)是為了防止國(guó)家稅收收入的流失，實(shí)現(xiàn)稅收公平，但是稅務(wù)機(jī)關(guān)的核定征收權(quán)力應(yīng)當(dāng)在一定限度內(nèi)行使，必須將保護(hù)國(guó)家稅收和謹(jǐn)慎干預(yù)契約自由考慮在內(nèi)，對(duì)公權(quán)力的運(yùn)用始終保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度，限制著公權(quán)力對(duì)契約自由的干預(yù)，盡量保持著對(duì)契約自由的尊重；對(duì)稅收核定做出較準(zhǔn)確、全面的考量，謹(jǐn)慎干預(yù)契約自由，切勿擾亂正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。

篇2

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；發(fā)展規(guī)律；分析；探討

目前，隨著社會(huì)的發(fā)展和人們對(duì)生活要求的提升，房地產(chǎn)的發(fā)展過程中的地位越來越重要，同時(shí)，對(duì)我國(guó)財(cái)政政策也產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，因此，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的分析與探討有其必要性。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用

首先，房地產(chǎn)消費(fèi)帶動(dòng)生活消費(fèi)。在居民的生活消費(fèi)中，住房消費(fèi)作為其中的一種綜合性消費(fèi)，是房地產(chǎn)消費(fèi)的重要方面，一方面，房地產(chǎn)消費(fèi)與人們衣、食、住、行有著密切的關(guān)系，涉及到人們生活的

各個(gè)方面，直接影響到人們的的正常生活，另一方面，在房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展的同時(shí)，對(duì)我國(guó)居民的生活消費(fèi)起到了巨大的帶動(dòng)作用，從某種角度上來講，消費(fèi)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素，因此，房地產(chǎn)消費(fèi)，必然會(huì)促進(jìn)消費(fèi)的增長(zhǎng)，從而有效地帶動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快迅發(fā)展。

其次，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)我國(guó)其他行業(yè)的快迅發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展的過程中，需要其他部門為其提供重要的物質(zhì)基礎(chǔ)，這就要求房地產(chǎn)部門與其他行業(yè)部門加強(qiáng)配合，尤其是對(duì)于一些機(jī)械部門、建材部門、設(shè)備部門、陶瓷、五金、玻璃甚至于燃料動(dòng)力等等，房地產(chǎn)部門都與這個(gè)行業(yè)有著緊密的聯(lián)系，所以，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，必然會(huì)拉動(dòng)這些部門經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

第三，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展解決當(dāng)前我國(guó)普遍存在的就業(yè)難的問題。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，其促進(jìn)就業(yè)的增長(zhǎng)，具體來講，主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：其一，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的同時(shí)，通過帶動(dòng)其他相關(guān)部門的發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)了其他部門的就業(yè)機(jī)率的增加；其二，根據(jù)相關(guān)的資料調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著我國(guó)人口的增長(zhǎng)以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，就業(yè)業(yè)問題越來越嚴(yán)重，而在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)下，刺激了我國(guó)其他部門的發(fā)展，使得就業(yè)人數(shù)大大增加，有效地解決了我國(guó)的就業(yè)難的問題。

二、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的分析

在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，其從一個(gè)萌芽發(fā)展的起步到現(xiàn)在的不斷發(fā)展壯大，這整個(gè)的過程中是具有極大波動(dòng)性的，而不是平穩(wěn)的，根據(jù)其發(fā)展的情況分析，其大致可以分為四個(gè)過程：

第一輪周期為1981～1983年；

第二輪周期為1984～1990年；

第三輪周期為199l～1996年；

第四輪周期為1997～2008年；

第五輪周期從2008年開始到現(xiàn)在為止。

從這幾個(gè)階段的發(fā)展?fàn)顩r以及表現(xiàn)形式來分析，其存在的規(guī)律主要是：波動(dòng)幅度在減小，周期的長(zhǎng)度在增加，衰退與擴(kuò)張的時(shí)間比在減少。所以，從以上規(guī)律我們可以看出，在未來的中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，除了會(huì)延續(xù)以上周期規(guī)律以外，還會(huì)呈現(xiàn)出波浪式的周期變動(dòng)，而且這種變化會(huì)隨著房地產(chǎn)的發(fā)展更加規(guī)律化。當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正處于發(fā)展的第五個(gè)周期，在這個(gè)周期發(fā)展的過程中，其產(chǎn)生了不少的社會(huì)問題和經(jīng)濟(jì)問題，國(guó)家和政府也不斷地出臺(tái)一些政策對(duì)房地產(chǎn)過熱問題進(jìn)行了宏觀調(diào)控，進(jìn)而有效地緩解了這種現(xiàn)象的繼續(xù)蔓延。從某種性質(zhì)上來講，房地產(chǎn)發(fā)展周期波動(dòng)規(guī)律的表現(xiàn)之一也就是房地產(chǎn)發(fā)展過熱問題。

三、我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律受宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)的影響分析

首先，利率的影響。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與銀行貸款有著密不可分的關(guān)系，所以，一旦利率下降，就會(huì)使得貸款成本得以減少，同時(shí)，還款難度也會(huì)相應(yīng)的減小，因此，在這個(gè)發(fā)展的過程中，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的介入，從而促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。而當(dāng)利率上升時(shí)，情況則正好相反。所以，總體來講，兩都呈現(xiàn)一個(gè)反比關(guān)系。

其次，消費(fèi)水平的影響。在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，消費(fèi)水平也會(huì)隨之發(fā)生變動(dòng)，進(jìn)而使得房地產(chǎn)需求受到影響。雖然房?jī)r(jià)在不斷的上漲，可是對(duì)于居民來講，其仍然有能力去購(gòu)買。而且如果居民的消費(fèi)水平越高，那么其可接受的房?jī)r(jià)水準(zhǔn)也會(huì)相應(yīng)的提高。因此，從這個(gè)角度上來講，房?jī)r(jià)與居民消費(fèi)水平呈現(xiàn)有著重要關(guān)系。

第三，國(guó)民生產(chǎn)總值的影響。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的期間，人們的收入也逐漸地穩(wěn)定，因此，對(duì)未來也有了更高的期望，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)步上升，進(jìn)而促進(jìn)國(guó)民生產(chǎn)總值的提升，形成房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)發(fā)展。

四、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的有效措施

1.做出科學(xué)有效的規(guī)劃，提高資源利用率

首先要改變傳統(tǒng)的粗放型管理方式，實(shí)現(xiàn)政策上的集約型管理，其次，要加強(qiáng)對(duì)空間資源以及土地資源的利用，提高其利用效率；第三，科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，保證房地產(chǎn)行業(yè)與其他相關(guān)行業(yè)的高度協(xié)調(diào)，使得房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱作用得到充分發(fā)揮，從而帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.合理有效的調(diào)整土地政策，避免高房?jī)r(jià)問題的發(fā)生

在我國(guó)原有的土地政策的指導(dǎo)下，使得房?jī)r(jià)的不斷攀升，因此，一些開發(fā)商其為了節(jié)約成本，從而使得得工程的質(zhì)量無法得到保障，因此，在進(jìn)行土地拍賣時(shí)，一方面，要考慮到價(jià)格的問題，另一方面，還要加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商實(shí)力的考慮和評(píng)定，有效地避免一些投機(jī)行為的發(fā)生。因此，我國(guó)政府要采取有效手段，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)情況，綜合考慮，加強(qiáng)對(duì)土地政策的改革，適當(dāng)調(diào)整征收方式。

3.科學(xué)制定投資政策，形成健康發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

政府要結(jié)合現(xiàn)實(shí)需要，制定和出臺(tái)一些有效的房地產(chǎn)投資政策。首先，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資的規(guī)模以及變化的高度關(guān)注，確保政府的宏觀調(diào)控，其次，規(guī)范化投資結(jié)構(gòu)，保證其科學(xué)化、合理化以及理性化。第三，相關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研，在滿足市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，完善相關(guān)的政策，從而合理拉動(dòng)市場(chǎng)擴(kuò)張。

總結(jié)：

總而言之，在當(dāng)前這個(gè)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)地位逐漸突顯，因此，其作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，必須要加強(qiáng)對(duì)其相關(guān)規(guī)律的分析和研究，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，并解決問題，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，進(jìn)而為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。所以，從這個(gè)角度來分析，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的分析研究具有極為重要的作用和意義。

參考文獻(xiàn)

[1]邢燕.淺析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展[J].現(xiàn)代商業(yè)研究，2010.6.

篇3

關(guān)鍵詞：國(guó)內(nèi)；房地產(chǎn)市場(chǎng)；經(jīng)濟(jì)管理；問題與對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

一、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀

隨著人民生活水平的提高，對(duì)于居住條件也提出了更高的要求，這就為房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展提供了條件。我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格由于受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，出現(xiàn)短暫的價(jià)格下跌，隨之以后出現(xiàn)再度增長(zhǎng)的情況，但是房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)重要的組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，帶動(dòng)了人們消費(fèi)水平的增長(zhǎng)，改善了人們的居住條件，促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我國(guó)是一個(gè)處于并將長(zhǎng)期處于社會(huì)主義初級(jí)階段的國(guó)家，對(duì)于我國(guó)來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不僅僅是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，還直接影響著我國(guó)居民的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)水平。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的方面比較廣，和其他事物有著千絲萬縷的聯(lián)系，是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支撐，對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要的推動(dòng)作用。

但是在我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，還存在一些問題和不足，比如房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度過快，大部分企業(yè)缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力，企業(yè)整體素質(zhì)比較低，給群眾買房造成很大的經(jīng)濟(jì)壓力。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)一般都有企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理制度，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)并未意識(shí)到經(jīng)濟(jì)管理的重要性，企業(yè)也缺乏完善的監(jiān)督體系，導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理缺乏條理性。

二、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理常見的問題分析

雖然近幾年我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展取得很大的進(jìn)步，但是在經(jīng)濟(jì)管理過程中還出現(xiàn)一些常見問題，下面我們進(jìn)行詳細(xì)闡述：

第一，管理目標(biāo)不明確，政策具有間斷性和不穩(wěn)定性。目前對(duì)于我國(guó)的房地場(chǎng)行業(yè)來說，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡，抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快，是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理的主要目標(biāo)。但是，國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方面缺乏長(zhǎng)期計(jì)劃，管理目標(biāo)不明確，經(jīng)濟(jì)管理缺乏規(guī)范化。政府在管理房地產(chǎn)的過程中，出臺(tái)的政策不能順應(yīng)現(xiàn)行的房地產(chǎn)發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)缺乏相應(yīng)的監(jiān)督性和約束性。國(guó)家出臺(tái)的政策具有間斷性和不穩(wěn)定性，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的有秩序的運(yùn)行。部分企業(yè)經(jīng)常利用政策中存在的漏洞，進(jìn)行有效投資，擾亂市場(chǎng)的正常秩序，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展；

第二，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制不健全。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)有多年的發(fā)展歷史，但是在經(jīng)濟(jì)管理方面沒有建立完善的管理機(jī)制。政府為了控制物價(jià)上漲，做好房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理工作，出臺(tái)了很多相應(yīng)的政策法規(guī)，但是這些政策法規(guī)并未起到真正的作用，只是流于形式。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展時(shí)期，它是一個(gè)低成本、高利潤(rùn)的行業(yè)，是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐產(chǎn)業(yè)，也是地方財(cái)政收入的主要來源。我國(guó)對(duì)經(jīng)濟(jì)管理采取的措施一般都采取逐級(jí)傳達(dá)的形式，由于政府調(diào)控目標(biāo)不明確，政策也只是形式主義，不能發(fā)揮應(yīng)有的作用；

第三，缺乏完善的法律法規(guī)體系。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)目前還處于快速發(fā)展的階段，但是缺乏完善的法律法規(guī)體系保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。通過分析外國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況和經(jīng)驗(yàn)得知，完善的法律法規(guī)體系是保證房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行的重要前提和基礎(chǔ)條件。我國(guó)目前的法律法規(guī)建設(shè)步伐遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房地產(chǎn)發(fā)展的速度，不能滿足房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的需求。政府主要依靠自身的行政權(quán)威去管理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，缺乏與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相配套的法律法規(guī)體系，導(dǎo)致房地產(chǎn)的市場(chǎng)運(yùn)行缺乏科學(xué)化和規(guī)范化。我國(guó)制定了很多保證房地產(chǎn)運(yùn)行的法律法規(guī)，可是這些政策大部分成了擺設(shè)，不能發(fā)揮應(yīng)有的法律效力；

第四，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中沒有實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展缺乏詳細(xì)的規(guī)劃，主要通過土地、水、能源等資源的消耗來增加經(jīng)濟(jì)效益，很少重視空間資源的利用，沒有實(shí)現(xiàn)資源的最大化利用。由于我國(guó)是一個(gè)人口眾多、資源人均占有量相對(duì)比較少的國(guó)家，空間資源更加嚴(yán)峻，所以房地產(chǎn)開發(fā)中如果資源沒有實(shí)現(xiàn)有效利用，直接影響城市其他行業(yè)的發(fā)展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)投資之前必須考慮好成本問題和公共設(shè)施是否便利、以及資源是否得到最大化利用等問題。眾所周知，房地產(chǎn)主要是由土地和高層建筑組成的，建筑物作為一種商品，其價(jià)值具有可估算性和相對(duì)穩(wěn)定性，房地產(chǎn)行業(yè)本身容易出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)。這種泡沫主要是指土地價(jià)格的泡沫，主要原因在于我國(guó)城市的土地資源比較缺乏，所以土地價(jià)格富有彈性。隨著人們經(jīng)濟(jì)收入水平的不斷提高，對(duì)于居住條件的要求也逐漸提高，大多數(shù)居民都追求更加寬敞的住房，同時(shí)居民樓附近必須有便利的公共設(shè)施，這就容易導(dǎo)致土地價(jià)格出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，從而形成房地產(chǎn)的泡沫；

第五，寬松的銀行信貸制度，加速了房地產(chǎn)的泡沫經(jīng)濟(jì)形成。銀行是一個(gè)特殊的組織結(jié)構(gòu)，具有一般企業(yè)的逐利性，而房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，具有可抵押性，它的利潤(rùn)回報(bào)率比較高，因此，銀行是支撐房地產(chǎn)行業(yè)的重要力量。企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)商商提供大量的信貸資金，幫助開發(fā)商謀取更多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，使很多居民成為房奴，不利于社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。

三、為解決國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理問題提出的相應(yīng)對(duì)策

由上文可知，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理還存在一些問題和不足，對(duì)此，我們提出以下幾點(diǎn)解決對(duì)策：

第一，明確管理目標(biāo)，制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷深入發(fā)展，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展方式也發(fā)生了一些變化，很多企業(yè)開始意識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于人們居住條件的改善和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要的推動(dòng)作用。因此房地產(chǎn)企業(yè)在把握時(shí)展潮流的前提上，從我國(guó)的基本國(guó)情出發(fā)，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況制定長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，進(jìn)一步滿足居民居住生活水平提高的需要和加快城市化進(jìn)程的要求，也是保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展和提升綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力的重要保證。根據(jù)時(shí)間長(zhǎng)短的不同，可以把經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)分為長(zhǎng)期目標(biāo)和中短期目標(biāo)，長(zhǎng)期目標(biāo)是企業(yè)的發(fā)展方向，可以用來指導(dǎo)房地產(chǎn)的發(fā)展，進(jìn)一步帶動(dòng)其他行業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序進(jìn)行；

第二，建立健全現(xiàn)有的管理體系。目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中出現(xiàn)一些問題，這些問題的引起原因比較復(fù)雜，只有通過改革房地產(chǎn)的管理體系才能解決目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂的問題。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分發(fā)揮政府經(jīng)濟(jì)職能在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的宏觀調(diào)控作用，遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，堅(jiān)持市場(chǎng)調(diào)節(jié)和政府宏觀調(diào)控相結(jié)合，最終建立一個(gè)科學(xué)、規(guī)范、有效的市場(chǎng)運(yùn)行管理機(jī)制，有效抑制房?jī)r(jià)，為房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供一個(gè)和諧、美好的社會(huì)環(huán)境。

第三，做好相關(guān)法律法規(guī)的完善工作。法律法規(guī)的完善工作是一個(gè)長(zhǎng)期積累和發(fā)展的過程，需要從我國(guó)具體的基本國(guó)情出發(fā)，結(jié)合目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中出現(xiàn)的問題，建立和完善現(xiàn)有的法律法規(guī)體系，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常開展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的科學(xué)化和規(guī)范化。建立完善的符合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律的法律法規(guī)體系，可以有效防止政府過多的干涉房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)還能為房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行提供一個(gè)良好的社會(huì)環(huán)境。

總而言之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的推動(dòng)作用，因此，政府應(yīng)該積極應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中出現(xiàn)的問題，提出相應(yīng)的解決對(duì)策，更好的促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 侯偉;;我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的問題與對(duì)策[J];貴州農(nóng)村金融;2011年04期

[2] 李楠;;國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理探索[J];現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè);2010年23期

篇4

一、旅游房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的意義與價(jià)值 

（一）旅游房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的意義 

1、旅游房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有助于開發(fā)商鎖定市場(chǎng)目標(biāo) 

旅游房地產(chǎn)在營(yíng)銷策劃過程中，需要對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的狀況、旅游者的消費(fèi)傾向以及市場(chǎng)走勢(shì)等有充分的了解，并根據(jù)具體的情況確定其經(jīng)營(yíng)的方向與發(fā)展戰(zhàn)略。 

2、旅游房地產(chǎn)有助于對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與收益的評(píng)估 

面對(duì)日益競(jìng)爭(zhēng)激烈的社會(huì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，只有對(duì)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)與收益做到正確的評(píng)估，才能夠有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從而為旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展提供一份保障。 

3、旅游房地產(chǎn)有助于改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力 

通過旅游房地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃，有助于經(jīng)營(yíng)者去了解當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)，并對(duì)市場(chǎng)的變化規(guī)律做預(yù)測(cè)，從而所制定出的營(yíng)銷策劃方案能夠滿足于市場(chǎng)的需求，最終提高市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 

（二）旅游房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的價(jià)值 

針對(duì)我國(guó)面臨去庫(kù)存的難題，房地產(chǎn)業(yè)通過與第三產(chǎn)業(yè)旅游業(yè)的結(jié)合，有效的帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)回升，特別是最近幾年來休閑度假式的旅游方式得到了消費(fèi)者的青睞。隨著人們對(duì)旅游觀念的改變，為我國(guó)的旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有利的條件，由此可見，旅游房地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃具有很高的投資價(jià)值與收益價(jià)值。 

二、影響我國(guó)旅游房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的因素 

（一）經(jīng)驗(yàn)不足 

由于我國(guó)的旅游房地產(chǎn)起步比較晚，無論是開發(fā)還是經(jīng)營(yíng)都缺乏深入的了解，同時(shí)又缺乏系統(tǒng)的研究，很容易在旅游房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃過程中造成資源的浪費(fèi)與資金的損失。 

（二）制度的不健全 

旅游房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的相關(guān)法律法規(guī)沒有完善，很容易導(dǎo)致權(quán)益糾紛的發(fā)生，目前我國(guó)的旅游房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中并沒有與之相匹配的法律法規(guī)，從而影響到了旅游房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃。 

（三）較低的管理水平 

由于旅游房地產(chǎn)投資價(jià)值與利潤(rùn)的可觀性，使得眾多的開發(fā)商對(duì)旅游房地產(chǎn)進(jìn)行大力的開發(fā)，從而在旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)過程中呈現(xiàn)出管理不善、項(xiàng)目分散經(jīng)營(yíng)等現(xiàn)象，除此之外，還有的開發(fā)商只注重短期的利益，對(duì)旅游房地產(chǎn)的項(xiàng)目進(jìn)行隨意的破壞，在一定程度上制約著我國(guó)旅游房地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃。 

三、如何促進(jìn)我國(guó)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展 

（一）把旅游作為開發(fā)主導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)旅游、地產(chǎn)的相結(jié)合 

旅游房地產(chǎn)在營(yíng)銷策劃過程中，需要找準(zhǔn)定位，并把旅游作為營(yíng)銷策劃的主導(dǎo)，并把旅游項(xiàng)目整合到所有的開發(fā)項(xiàng)目中，進(jìn)行科學(xué)合理的布局，同時(shí)進(jìn)行統(tǒng)籌的規(guī)劃，從而形成旅游房地產(chǎn)一體化的經(jīng)營(yíng)模式，通過第三產(chǎn)業(yè)的旅游業(yè)帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)的投資與發(fā)展，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)又反作用于第三產(chǎn)業(yè)，有效的帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，通過相互之間的促進(jìn)，實(shí)現(xiàn)一種共贏的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式。 

（二）進(jìn)行品牌化的經(jīng)營(yíng)，與國(guó)際旅游對(duì)接 

在進(jìn)行旅游房地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃過程中，要逐漸的與國(guó)際旅游相對(duì)接，積極的汲取國(guó)外旅游房地產(chǎn)的優(yōu)秀營(yíng)銷策劃案例與開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合當(dāng)?shù)芈糜畏康禺a(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的特點(diǎn)，塑造出具有當(dāng)?shù)靥厣穆糜畏康禺a(chǎn)品牌，并在營(yíng)銷策劃過程中提升項(xiàng)目文化，實(shí)現(xiàn)品牌化的經(jīng)營(yíng)，在現(xiàn)如今的經(jīng)濟(jì)體制下，通過與國(guó)際旅游相對(duì)接，實(shí)現(xiàn)品牌化的經(jīng)營(yíng)，最終獲得經(jīng)濟(jì)效益最大化。 

（三）根據(jù)當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境，實(shí)現(xiàn)環(huán)境友好發(fā)展 

對(duì)于旅游房地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃，要有效的利用好當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境，結(jié)合當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境的資源與市場(chǎng)條件，努力的挖掘出適合于當(dāng)?shù)芈糜畏康禺a(chǎn)營(yíng)銷發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)把時(shí)展的要求相融合，利用當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源與地理文化，有效的拉動(dòng)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷發(fā)展，從而引領(lǐng)當(dāng)?shù)丨h(huán)境與旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的和諧發(fā)展，實(shí)現(xiàn)環(huán)境友好和諧的良好發(fā)展。 

（四）提高管理水平，健全法律法規(guī) 

由于在旅游房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃過程中往往會(huì)涉及到違法建設(shè)的現(xiàn)象，以及一些無計(jì)劃、超計(jì)劃的建設(shè)都將會(huì)影響到旅游房地產(chǎn)營(yíng)銷的正常發(fā)展。因此，能過健全有關(guān)旅游房地產(chǎn)的法律法規(guī)的建設(shè)，做到嚴(yán)格的執(zhí)法，與此同時(shí)，提高旅游房地產(chǎn)業(yè)的管理水平，有助于促進(jìn)當(dāng)?shù)芈糜畏康禺a(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)的發(fā)展。 

旅游房地產(chǎn)業(yè)中有效的融合了旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)，通過兩者之間的相互滲透形成了有機(jī)產(chǎn)物，在滿足于人們對(duì)物質(zhì)需求的同時(shí)，改善了生存與居住的環(huán)境質(zhì)量。因此，在旅游房地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃過程中，要有效的借鑒國(guó)外先進(jìn)的理念，同時(shí)又要結(jié)合我國(guó)旅游房地產(chǎn)的實(shí)際發(fā)展情況，通過對(duì)當(dāng)?shù)刭Y源的有效利用，對(duì)旅游房地產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)籌的規(guī)劃，并進(jìn)行科學(xué)、合理的開發(fā)，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益以及環(huán)境效益的統(tǒng)一性，最終實(shí)現(xiàn)我國(guó)旅游房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。 

參考文獻(xiàn)： 

[1]鄒曉峰.我國(guó)旅游地產(chǎn)消費(fèi)和投資的特征、問題及對(duì)策[J].建筑經(jīng)濟(jì). 2013（01） 

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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)管理 問題 對(duì)策

一、引言

自從我國(guó)放開房地產(chǎn)市場(chǎng)以來，短短幾十年里，房地產(chǎn)已發(fā)展成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)提高人們居住條件、地方收入以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展的同時(shí)也存在一些突出問題，房地產(chǎn)不斷占據(jù)著社會(huì)關(guān)注的熱門話題。房地產(chǎn)發(fā)展過快，使得整體抗風(fēng)險(xiǎn)的能力較差，運(yùn)行存在較大風(fēng)險(xiǎn)，另外，價(jià)格一直居高不下，交易及二手市場(chǎng)一直不夠明朗。正是由于房地產(chǎn)關(guān)乎民生，責(zé)任重大，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的各種問題，采取各種措施不斷加大管控力度，但效果不夠明顯，一些本質(zhì)的問題仍然存在，房?jī)r(jià)仍處于增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)?？梢?，我國(guó)房地產(chǎn)有一定的發(fā)展空間，但還存在許多的問題和不足，持續(xù)健康發(fā)展的房地產(chǎn)之路仍然任重道遠(yuǎn)。

二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)管理存在的幾點(diǎn)問題

（一）管理形式化，機(jī)制欠完善

近些年，政府推行了很多管控政策，但是大多執(zhí)行不到位，出現(xiàn)流于形式的現(xiàn)象。一些政策存在爭(zhēng)議，操作性不強(qiáng)，不能及時(shí)頒布實(shí)施細(xì)則。另外，從國(guó)家自上而下的管控方式來看，國(guó)家和地方一直職權(quán)模糊，定位不明確，兩級(jí)監(jiān)督未能起到應(yīng)有的管控效果，經(jīng)濟(jì)管控形式化，機(jī)制不完善。現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)仍處于發(fā)展的高峰期，不僅是地方經(jīng)濟(jì)的支柱，也是地方財(cái)政的重要力量。政府不斷抬高地價(jià)，拉高房?jī)r(jià)，開發(fā)商往往又與政府合作，內(nèi)部交易為常事，房地產(chǎn)管控難度加大，國(guó)家宏觀政策往往成為形式，無法發(fā)揮真正的作用。另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)涉及土地、金融、開發(fā)商以及政府等多個(gè)部門，協(xié)調(diào)不到位，往往容易出現(xiàn)溝通不到位、脫節(jié)的情況，管控流于形式。在一段時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是當(dāng)國(guó)際金融危機(jī)的時(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)通過國(guó)家出臺(tái)的一系列激勵(lì)措施，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)起到了的增長(zhǎng)起到了關(guān)鍵性的作用。也正是因?yàn)檫@樣，好多地方政府都將房地產(chǎn)作為支柱，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有明顯的作用。但是，房地產(chǎn)應(yīng)該以人民居住為首要，這才是人民所需，是正道。為了解決房?jī)r(jià)一直居高不下的問題，首先必須從當(dāng)?shù)卣テ?，本著公平的宗旨改變房地產(chǎn)體制，對(duì)于計(jì)劃外的房產(chǎn)征收一定的稅收，在體現(xiàn)公平公正的基礎(chǔ)上，滿足政府比較穩(wěn)定的財(cái)政收入。但是，體制的改革還需一段時(shí)間，需要其他輔助手段，才能予以實(shí)現(xiàn)。

（二）法規(guī)制度體系不健全

從其他國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)上看，完備的法律法規(guī)是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的保障和基礎(chǔ)。我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)處在迅猛發(fā)展的階段，與其相關(guān)的法律法規(guī)有待進(jìn)一步加強(qiáng)和完善。房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理應(yīng)涵蓋從開發(fā)、建設(shè)、交易一直到后期管理的全過程，但是目前還未出臺(tái)一部適合房地產(chǎn)的管理法。當(dāng)下，我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程顯然不能夠滿足房地產(chǎn)快速發(fā)展的情況，從而使得法律真空愈加增多。此外，我國(guó)主要還是靠行政力量來管理房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)，很多文件是以國(guó)務(wù)院名義簽發(fā)的，或是以國(guó)家部委的名義，比如國(guó)十條等，但不能體現(xiàn)法規(guī)的嚴(yán)肅性和穩(wěn)定性等特點(diǎn)。雖然已初步建立起了某些相關(guān)的法律法規(guī)，但與之相配套的實(shí)施細(xì)則尚不夠完善，造成房地產(chǎn)以及土地市場(chǎng)有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)。也有部分現(xiàn)有的法律法規(guī)不能落實(shí)，使其應(yīng)有的效力打了折扣。

（三）管理目標(biāo)不清晰，政策不夠穩(wěn)定

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的管理目標(biāo)一直都是限制房?jī)r(jià)過快過漲，讓老百姓有房子住，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供需平衡。但我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在認(rèn)識(shí)和長(zhǎng)期規(guī)劃方面很模糊，有的方面還存在一定的錯(cuò)誤觀點(diǎn)，政策目標(biāo)沒有遠(yuǎn)期規(guī)劃，加上政策目標(biāo)模糊，短期與中長(zhǎng)期規(guī)劃不一致，政策缺乏穩(wěn)定性，給整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的正常運(yùn)行帶來困擾。政策的漏洞還讓一些投資者有機(jī)可乘，干擾正常秩序，如經(jīng)濟(jì)適用房等。在調(diào)控過程中也出臺(tái)過很多政策，但是房?jī)r(jià)反而漲得更快。房地產(chǎn)政策調(diào)控的方式不靈活、不持續(xù)，不能從源頭上解決房?jī)r(jià)上漲過快的問題。政策雖然在變化但總是不能根本改變，治標(biāo)不治本，某種程度上來說是對(duì)行政資源的浪費(fèi)，對(duì)穩(wěn)定民生產(chǎn)生不利影響。剛降稅費(fèi)要鼓勵(lì)人們買房，還不到一年時(shí)間又提出二套房限制政策，使得本來的剛性需求受到限制。由于政策搖擺不定，購(gòu)房者和開發(fā)商已漸漸對(duì)調(diào)控政策變得麻木。左右搖擺的調(diào)控政策已經(jīng)淪為保增長(zhǎng)的工具，原本抑制房?jī)r(jià)過快上漲的政策儼然已成了房?jī)r(jià)暴漲的劑，過度依賴房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)體系已成為莫大的諷刺，這種口號(hào)式的經(jīng)濟(jì)管理政策如此下去肯定不能再有效吸引消費(fèi)者的目光。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的相關(guān)對(duì)策

（一）制定長(zhǎng)期目標(biāo)，指導(dǎo)短期實(shí)踐

當(dāng)前正是改革的攻堅(jiān)時(shí)刻，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正面臨著結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。房地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展對(duì)于改善群眾的居住和生活條件以及促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和轉(zhuǎn)型將持續(xù)發(fā)揮重要作用。在立足基本國(guó)情的基礎(chǔ)上，理順房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的思路，在保證眼前效益的同時(shí)也應(yīng)該確定長(zhǎng)期的目標(biāo)，以滿足日益增長(zhǎng)的剛性和改善性需求以及新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)健康發(fā)展。在對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，制定并出臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期目標(biāo)，方是保證房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的必由之路。與此同時(shí)，把經(jīng)濟(jì)管理的長(zhǎng)期目標(biāo)析出中短期目標(biāo)來指導(dǎo)當(dāng)前工作，才能理順當(dāng)前復(fù)雜的市場(chǎng)關(guān)系并且提出針對(duì)性措施。例如，鑒于我國(guó)人多地少的現(xiàn)實(shí)條件，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)著重對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行明確的界定和功能區(qū)分。對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)需求要科學(xué)地進(jìn)行引導(dǎo)，政府要建立完善的住房保障體系，而對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的行為應(yīng)從金融等方面進(jìn)行限制。

（二）完善法律法規(guī)

目前要實(shí)現(xiàn)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，就要逐漸完善與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，建立適合中國(guó)國(guó)情的完善的房地產(chǎn)法律體系，達(dá)到市場(chǎng)的規(guī)范化和房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)管理的合法化。要通過法律有效約束政府出臺(tái)相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理政策，避免過多、過頻繁或搖擺的行政干預(yù)對(duì)房地產(chǎn)造成的負(fù)面影響和干擾。同時(shí)，要用法律確保建立并實(shí)施房地產(chǎn)業(yè)全方位、多層次的宏觀調(diào)控措施。此外還要盡快出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，保證現(xiàn)有法律的實(shí)施，并促成出臺(tái)《房地產(chǎn)法》，規(guī)范開發(fā)、交易、中介以及后期服務(wù)等房地產(chǎn)涉及的各個(gè)環(huán)節(jié)，提升房地產(chǎn)政策的穩(wěn)定性以及嚴(yán)肅性，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理有法可依、違法必究。

（三）健全管理機(jī)制，保障管理落實(shí)

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在許多深層次問題，改革其經(jīng)濟(jì)管理體制是解決這些問題的必要途徑。要清醒地認(rèn)識(shí)政府對(duì)市場(chǎng)起到的作用，同時(shí)充分發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)節(jié)功能，及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)變化情況進(jìn)行適當(dāng)干預(yù)，建立起對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有效的運(yùn)行管理機(jī)制。還要理順中央與地方的關(guān)系，明確雙方責(zé)任和職責(zé)，地方政府要在房地產(chǎn)業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)管理上與中央步調(diào)保持一致，結(jié)合本地實(shí)際，因地制宜采取差異化的調(diào)控政策。此外還應(yīng)探索財(cái)稅體制改革，減小地方財(cái)政對(duì)土地的依賴程度，提高地方落實(shí)國(guó)家政策的積極性。

四、結(jié)語

在房地產(chǎn)迅猛發(fā)展的同時(shí)，政府必須認(rèn)真分析房地產(chǎn)行業(yè)目前所存在的問題與不足，并加以重視。在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，我國(guó)政府必須正確對(duì)待，根據(jù)我國(guó)實(shí)際情況，不斷學(xué)習(xí)其他國(guó)家先進(jìn)的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理辦法，不斷改革創(chuàng)新我國(guó)的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，才能保證我國(guó)的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理水平不斷提高，更好地指導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展。

（作者單位為北京大柵欄永興置業(yè)有限公司）

[作者簡(jiǎn)介：楊巍，男，中國(guó)人民大學(xué)研究生，研究方向：技術(shù)經(jīng)濟(jì)及管理。]

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅務(wù)籌劃；風(fēng)險(xiǎn)控制

1引言

我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，人們對(duì)于房屋的需求量增加，房地產(chǎn)現(xiàn)已進(jìn)入了一個(gè)新的階段。稅務(wù)籌劃已處于現(xiàn)代企業(yè)管理工作中的重要位置，是財(cái)務(wù)管理工作的重要內(nèi)容，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。但房?jī)r(jià)出現(xiàn)了爆炸性和持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)的增長(zhǎng)，稅務(wù)籌劃也存在著較大風(fēng)險(xiǎn)。因此，優(yōu)化資源配置進(jìn)行稅務(wù)籌劃，拉低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，才是穩(wěn)控房?jī)r(jià)的重要途徑。

2找出房地產(chǎn)面臨的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)

2.1國(guó)家政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)熱，很大程度上依賴著政府政策支持。在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)行業(yè)為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)消費(fèi)水平有著重要作用，推動(dòng)著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而房?jī)r(jià)的居高不下使得房地產(chǎn)企業(yè)處在整個(gè)市場(chǎng)體系的風(fēng)口浪尖。此時(shí)雖然政府會(huì)根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況隨時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整，但是房地產(chǎn)行業(yè)容易造成對(duì)稅務(wù)政策不理解的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致違反法律的相關(guān)規(guī)定。2.2房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成成分，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展前景與社會(huì)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動(dòng)有著密切關(guān)聯(lián)，如果房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過程中未重視稅務(wù)籌劃的投入，稅務(wù)籌劃政策不合理，就容易讓企業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上陷入困境，甚至導(dǎo)致嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)危機(jī)。員工是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的動(dòng)力，沒有員工就沒有企業(yè)生存的動(dòng)力。員工情況，包括個(gè)人素質(zhì)差異、員工流動(dòng)性等情況，都是可能導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。2.3法律風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)取得不斷進(jìn)展，關(guān)于房地產(chǎn)事業(yè)稅收籌劃的法律法規(guī)卻未得到同步發(fā)展和健全，在房地產(chǎn)稅務(wù)問題上，房地產(chǎn)事業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員和政府稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅務(wù)人員產(chǎn)生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務(wù)籌劃體制機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和管理。再者我國(guó)大部分企業(yè)對(duì)稅收籌劃未能全面理解甚至出現(xiàn)偏差，在進(jìn)行實(shí)際操作的時(shí)候容易鉆法律法規(guī)的空子，出現(xiàn)偷稅漏稅的行為，從而在房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生違法犯罪的風(fēng)險(xiǎn)。

3分析稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

首先國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策變動(dòng)大。我國(guó)稅收政策隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在不斷調(diào)整優(yōu)化，房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策也在變動(dòng)中。我國(guó)頒布的關(guān)于房地產(chǎn)稅收的法律法規(guī)仍不夠完善，缺乏良好的稅務(wù)籌劃環(huán)境。其次，缺乏完善的稅務(wù)籌劃制度。政府并未頒布完善的相關(guān)稅務(wù)籌劃制度，致使對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃方面的監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)企業(yè)容易在稅收籌劃上出現(xiàn)誤差。然后，沒有深刻了解稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)行業(yè)的作用。稅務(wù)籌劃是受多方面因素影響的，市場(chǎng)以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策都對(duì)其有些極大影響，因此房地產(chǎn)行業(yè)過度依賴稅務(wù)籌劃是不可取的。最后，稅務(wù)籌劃工作人員未樹立良好的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。稅務(wù)籌劃需要相關(guān)工作人員根據(jù)該行業(yè)發(fā)展進(jìn)度以及政府的稅務(wù)政策來做出相應(yīng)的稅務(wù)籌劃，減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。但影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素復(fù)雜、變動(dòng)大，存在著較大風(fēng)險(xiǎn)。

4加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)控制的措施

4.1國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)實(shí)行科學(xué)籌劃，防范風(fēng)險(xiǎn)。在法治社會(huì)前提下，房地產(chǎn)行業(yè)必須在法律法規(guī)的條框下運(yùn)行，遵守法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確了解國(guó)家和政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)稅收的政策和法律規(guī)定，稅務(wù)籌劃工作人員也應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律政策來進(jìn)行稅務(wù)籌劃，明確房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的稅務(wù)及其基本市場(chǎng)發(fā)展要求。國(guó)家必須做好科學(xué)的籌劃，來防范房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，深入了解國(guó)家和政府的法規(guī)和政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與國(guó)家法律政策相聯(lián)系，讓房地產(chǎn)行業(yè)在遵守法律的前提下盡可能地節(jié)省產(chǎn)業(yè)成本，防范發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。4.2建立健全稅務(wù)籌劃制度。國(guó)家通過稅務(wù)籌劃制度來對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理，從而建立集中高效的稅務(wù)籌劃管理制度。這種制度有利于稅務(wù)機(jī)關(guān)開展政府相關(guān)工作，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員的工作也能在稅務(wù)制度的監(jiān)督下有效完成，讓政府與房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下處于優(yōu)勢(shì)地位。4.3正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的作用。稅務(wù)籌劃工作能夠降低房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也存在著一定的局限性。稅務(wù)籌劃需要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)所收集到的數(shù)據(jù)，與房地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況相結(jié)合，做出切合實(shí)際的稅務(wù)籌劃舉措。但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷變化發(fā)展中，房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息和實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況也在不斷更新變化，因此需要正確認(rèn)識(shí)稅務(wù)籌劃的作用，不過分依賴，也要注意及時(shí)掌握相關(guān)信息。4.4房地產(chǎn)行業(yè)工作人員要樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃方面的專業(yè)人才需求大，這也要求相關(guān)人員具備較高的專業(yè)知識(shí)能力和素質(zhì)。房地產(chǎn)行業(yè)受國(guó)家政策、其他行業(yè)和公民等因素影響，因其因素變化復(fù)雜，要求稅務(wù)籌劃工作人員樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，要有較強(qiáng)的適應(yīng)能力，高度的責(zé)任意識(shí)，同時(shí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取措施提高稅務(wù)籌劃工作人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和素質(zhì)。

5結(jié)語

綜上所述，稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要舉措，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)控制則是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要課題。在激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)下，房地產(chǎn)企業(yè)利用稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制措施，防范風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

作者:余德梅 單位:?？谥猩县?cái)經(jīng)顧問股份有限公司

參考文獻(xiàn)

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關(guān)鍵詞：?jiǎn)栴}；對(duì)策；房地產(chǎn)管理

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

我國(guó)由于國(guó)情比較特殊，導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展問題不單單是純粹的經(jīng)濟(jì)問題，還導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)承擔(dān)了無法推脫的社會(huì)責(zé)任。因此，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展對(duì)我國(guó)民生大事而言至關(guān)重要。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依然存在很嚴(yán)重的問題，我國(guó)也加強(qiáng)了房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)管理力度，我國(guó)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)管理力度也比任何時(shí)期都強(qiáng)，然而卻沒有太顯著的成效。

一、我國(guó)房地產(chǎn)管理過程中存在的問題

（一）、目標(biāo)模糊不清，政策缺乏連續(xù)穩(wěn)定性

近期，我國(guó)多次制定的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理目標(biāo)都是盡可能快速地使房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系達(dá)到平衡，盡可能抑制房?jī)r(jià)的快速增漲，實(shí)現(xiàn)每一戶居民都擁有屬于自己的房子。然而由于對(duì)我國(guó)當(dāng)前所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級(jí)階段認(rèn)識(shí)不到位，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)管理中仍存在一些問題上的認(rèn)識(shí)和長(zhǎng)期規(guī)劃不是很清晰的問題，甚至對(duì)房地產(chǎn)管理存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)和比較片面的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致制定的政策目標(biāo)根本無法在短期內(nèi)實(shí)施。

與此同時(shí)，我國(guó)制定的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理目標(biāo)含糊，十分的不清晰，短期的政策手段和中長(zhǎng)期規(guī)劃思路應(yīng)該是不一樣的，兩者有時(shí)甚至是背道而馳的。我國(guó)制定的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理政策缺乏合理性和不連續(xù)性，導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)隨著政策浮動(dòng)搖擺，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的正常運(yùn)作，而政策中存在的一些問題也給一些投資者帶來了一些機(jī)會(huì)，投資者大量投資房地產(chǎn)，嚴(yán)重影響了市場(chǎng)秩序。例如經(jīng)濟(jì)適用房政策和住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理思路和目標(biāo)不清晰的典型代表。

（二）、機(jī)制不完善，管理流于形式

在很多年前，我國(guó)就開始了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)政府經(jīng)濟(jì)管理的主要目標(biāo)。尤其是近期，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理十分重視，可謂是重中之重。在很短的時(shí)間內(nèi)，政府就推行了很多政策，但是都沒有太大的效果。大多數(shù)政策都只是單純地流于形式，根本就沒有加強(qiáng)執(zhí)行制度，導(dǎo)致大多數(shù)政策都只是走走過場(chǎng)，就消聲遺跡。還有一些政府推行的政策，本身就存在爭(zhēng)議，沒有太強(qiáng)的操作性，難以實(shí)施。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)管理政策大多都是選用了自上而下的模式進(jìn)行實(shí)施，中央政府和地方政府管理、監(jiān)督等職能并沒有明確劃分和定位，最終致使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的推行都是中央政府與地方政府的非合作博弈。

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)具有低成本、高收入的特點(diǎn)，是地方政府經(jīng)濟(jì)的主要來源，地方政府受利益驅(qū)使，就會(huì)抬高房?jī)r(jià)，地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商相互合作，內(nèi)部之間的交易就會(huì)十分便捷，頻頻發(fā)生，致使宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控失去控制力，打亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡。很明顯，如果房地產(chǎn)行業(yè)中現(xiàn)象沒有真正的打破，就會(huì)導(dǎo)致我國(guó)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理越來越難，國(guó)家宏觀政策根本無法執(zhí)行，只是單純地走走過場(chǎng)，流于形式，難以發(fā)揮應(yīng)有的效果，何談加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理一說。除此之外，金融、土地和地方政府等各個(gè)環(huán)節(jié)如果有一方?jīng)]有正常運(yùn)行，或是脫離運(yùn)行軌道，就會(huì)致使房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。

（三）、相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全

對(duì)全球地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行相應(yīng)的分析，不難看出房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的完善是保證房地產(chǎn)行業(yè)正常運(yùn)作的基本，十分重要。在我國(guó)，房地產(chǎn)仍處于高速發(fā)展的開始時(shí)期，房地產(chǎn)的相關(guān)法律法規(guī)仍不是十分完善，需要加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理應(yīng)該是一個(gè)全面系統(tǒng)的完整體系，完整體系應(yīng)該包含初期的研發(fā)工作、管理制度的建立以及后期交易后管理制度的建立，然而我國(guó)當(dāng)前并沒有一個(gè)可以全面管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的完整房地產(chǎn)市場(chǎng)管理體系。顯然，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有法律法規(guī)根本無法滿足我國(guó)現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的現(xiàn)狀，導(dǎo)致房地長(zhǎng)行業(yè)中的漏洞越來越多。除此之外，我國(guó)當(dāng)前還是大多憑借政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及市場(chǎng)進(jìn)行相應(yīng)的管理，大多數(shù)文件仍是以國(guó)務(wù)院或者是以國(guó)家部委辦的名義進(jìn)行頒布推行的，致使法律法規(guī)缺失了普遍性、適用性和嚴(yán)肅性。就算是在一定程度上已經(jīng)初步建立了房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的法律法規(guī)，但是這些法律法規(guī)也未必符合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的當(dāng)前情況，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)掛上了有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)的惡名，使房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入了嚴(yán)重的惡性循環(huán)中，又由于房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的法律法規(guī)沒有很到位的推行，致使法律法規(guī)的有效性大大降低。

二、根據(jù)房地產(chǎn)管理中存在問題采取的相應(yīng)解決方法

（一）、制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，指導(dǎo)短期實(shí)踐

現(xiàn)如今，我國(guó)正處于體制改革不斷深入的重要時(shí)刻，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與發(fā)展方向也處于調(diào)整狀態(tài)，“轉(zhuǎn)型”和“發(fā)展”是我國(guó)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展主方向和目標(biāo)。想要解決人們的居住條件，了解房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展是至關(guān)重要的，房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展在某種意義上促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。在我國(guó)仍處于社會(huì)主義初級(jí)階段的背景下，了解并掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的整體思路，在追逐短期利益的同時(shí)也應(yīng)該制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，滿足我國(guó)日益增長(zhǎng)的城鄉(xiāng)居民居住需求以及城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，從而確保我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和有利發(fā)展。以全面了解、研究我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)為基礎(chǔ)，并制定中長(zhǎng)期房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展計(jì)劃，只有這樣才能使房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展。與此同時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況將宏觀經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)劃分為短期和中期目標(biāo)進(jìn)行實(shí)施，有利于了解關(guān)系復(fù)雜多變的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并根據(jù)相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)提出對(duì)應(yīng)的解決措施。例如，在我國(guó)人多地寡的現(xiàn)狀下，結(jié)合短期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行分析就會(huì)發(fā)現(xiàn)，應(yīng)該重點(diǎn)劃分房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能并清晰界定房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于那些有能力購(gòu)房的居民，政府應(yīng)該大力保護(hù)這些居民的權(quán)益；對(duì)于受經(jīng)濟(jì)利益趨勢(shì)，炒房的投資商，政府應(yīng)該大力限制和打壓，增收稅收及罰款。

（二）、建立健全管理機(jī)制，保障管理工作切實(shí)落實(shí)到位

現(xiàn)如今，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有很多深層問題沒有得到合理的解決，有時(shí)完全憑借行政命令調(diào)控根本無法有力的解決。對(duì)房地產(chǎn)管理體制進(jìn)行適當(dāng)?shù)母母锟梢杂行У亟鉀Q我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所存在的問題以及不良現(xiàn)象。要勇于面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的問題，充分發(fā)揮市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)功能，適時(shí)進(jìn)行干預(yù)，從而建立起一個(gè)合理且有效的運(yùn)行管理機(jī)制，以確保房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（三）、完善相關(guān)法律法規(guī)體系

房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)體系的建立和完善是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，目前，想要使我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)作，房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)體系的建立和完善是必不可少的，建立和完善房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)體系后，還需要建立一個(gè)符合中國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)法律體系，使房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作更加規(guī)范，管理起來也更加的合理合法。第一步，對(duì)政府的經(jīng)濟(jì)管理職能制定相應(yīng)法律來制約，以確保政府無法過多地干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)功能。第二步，憑借相應(yīng)的房地產(chǎn)法律法規(guī)全面地保障我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控體系的建立并且實(shí)施。第三步，逐步完善《建筑法》、《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，并適時(shí)適量頒布一些法律法規(guī)執(zhí)行規(guī)定，從而利于《房地產(chǎn)法》的頒布，將房地產(chǎn)從開發(fā)到最終的售后全部納入到正規(guī)的法律管理體系中，最終使我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范、合理。

總結(jié)：

綜上所述，想要加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的管理，就需要根據(jù)我國(guó)的國(guó)情，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)管理中所存在的問題進(jìn)行分析和總結(jié)，再根據(jù)這些所存在的問題，制定出長(zhǎng)遠(yuǎn)的管理計(jì)劃，并完善房地產(chǎn)管理機(jī)制與相關(guān)的法律法規(guī)體系，以確保房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

篇8

廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)合同范本一

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聯(lián)系電話：____________________________________

聯(lián)系地址：____________________________________

根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方本著誠(chéng)實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致達(dá)成如下協(xié)議。

第一條　中介服務(wù)內(nèi)容

甲方為乙方提供【獨(dú)家】【非獨(dú)家】中介服務(wù)，期限為_______________，自______年_____月_____日至______年_____月_____日

甲方為乙方的房地產(chǎn)提供【出售】【租賃】的中介服務(wù)。

甲方促成乙方與【購(gòu)買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【買賣】【租賃】合同后，乙方【需要】【不需要】甲方提供辦理房地產(chǎn)【交易過戶】【租賃登記】手續(xù)的中介服務(wù)。

乙方【同意】【不同意】授權(quán)甲方代為【預(yù)約辦理】【申請(qǐng)辦理】_________公證。

乙方【同意】【不同意】將房地產(chǎn)的鑰匙交由甲方代為保管以供查看之用。

乙方【同意】【不同意】授權(quán)甲方將房地產(chǎn)的鑰匙交予其他中介公司，以供查看之用。

其它______________________________________________________________

第二條　房地產(chǎn)權(quán)屬情況

房地產(chǎn)地址：__________________;建筑時(shí)間：__________________;房地產(chǎn)【建筑面積】【套內(nèi)面積】面積：_____________。

房地產(chǎn)使用用途為【住宅】【寫字樓】【商鋪】【工廠】【其他_________】;性質(zhì)為【房改房】【商品房】【其他_________】;房地產(chǎn)證證號(hào)：__________________。

乙方房地產(chǎn)為【獨(dú)家所有】【共有】【其他_________】;【有】【沒有】抵押;【有】【沒有】被查封;【有】【沒有】出租

其它______________________________________________________________

*房地產(chǎn)權(quán)屬情況是房地產(chǎn)能否交易過戶的關(guān)鍵資料，乙方必須完整如實(shí)填寫，甲方必須對(duì)乙方提供和填寫的資料進(jìn)行核實(shí)。

第三條　價(jià)款、收款方式和法律法規(guī)規(guī)定的稅費(fèi)

乙方同意甲方按照下列條件發(fā)出要約邀請(qǐng)(俗稱“放盤”)：

1.該房地產(chǎn)按套出售并計(jì)價(jià)，總金額為人民幣_(tái)________元(￥_________)范圍內(nèi)。

2.該房地產(chǎn)以【建筑面積】【套內(nèi)面積】計(jì)算，單價(jià)為人民幣每平方米______________元范圍內(nèi)，總金額為人民幣_(tái)___________元(￥_________)范圍內(nèi)。

3.乙方同意收款方式：【一次性收款】【分期收款】【按揭收款】【其他_________】。

4.稅費(fèi)繳交方式【各付各稅】【稅費(fèi)全部由買方/承租方支付】【稅費(fèi)全部由賣方/出租方支付】。

其它_____________________________________________________________

*要約邀請(qǐng)：是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。

第四條　甲方權(quán)利義務(wù)

1.甲方根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則為乙方提供中介服務(wù)，有權(quán)向乙方收取中介服務(wù)費(fèi)或要求乙方支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。

2.甲方根據(jù)合同開展中介活動(dòng)，為乙方房地產(chǎn)尋找【購(gòu)買】【租賃】對(duì)象，經(jīng)乙方【同意】【不同意】，甲方該房地產(chǎn)的廣告，廣告宣傳費(fèi)由【甲方】【乙方】承擔(dān)。

3.甲方必須對(duì)乙方房地產(chǎn)的資料進(jìn)行核實(shí)。

4.甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)議，帶【購(gòu)買】【租賃】方察看該房地產(chǎn)，并將該房地產(chǎn)權(quán)屬情況如實(shí)告知【購(gòu)買】【租賃】方。

5.促成乙方與【購(gòu)買】【租賃】方達(dá)成【買賣】【租賃】合同。

6.為乙方提供房地產(chǎn)交易過戶方面的咨詢。

7.甲方必須如實(shí)將交易進(jìn)展情況通報(bào)乙方。

8.非經(jīng)乙方同意，甲方不得泄露乙方的信息資料。

9.其它__________________________________________________

第五條　乙方權(quán)利義務(wù)

1.乙方有權(quán)向甲方詢問交易進(jìn)展情況，甲方必須如實(shí)告知，不得隱瞞。

2.乙方必須保證所填寫的房地產(chǎn)權(quán)屬情況真實(shí);向甲方提供相應(yīng)的房地產(chǎn)資料;并保證本人對(duì)該房地產(chǎn)擁有完整產(chǎn)權(quán)或已取得其他業(yè)主的委托有權(quán)處置該房地產(chǎn)。

3.甲方為乙方提供中介服務(wù)過程中，乙方應(yīng)當(dāng)予以配合并提供必要的協(xié)助。

4.乙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同向甲方支付中介服務(wù)費(fèi)或支付甲方從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。

5.甲方根據(jù)合同規(guī)定條件為乙方找到【購(gòu)買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人后，應(yīng)及時(shí)通知乙方并約定簽署房屋【買賣】【租賃】合同的時(shí)間，乙方應(yīng)在約定時(shí)間內(nèi)簽署房屋買賣合同。

6.其它___________________________________________________________

第六條　中介服務(wù)費(fèi)、協(xié)辦手續(xù)費(fèi)給付

甲方促成乙方與【購(gòu)買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【買賣】【租賃】合同的，乙方應(yīng)在【合同簽訂當(dāng)日】【合同生效之日】【其他_________】向甲方支付人民幣_(tái)_________________(￥_________)作為中介服務(wù)費(fèi)。

甲方促成乙方與【購(gòu)買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【購(gòu)買】【租賃】合同后，乙方需要___________________________

甲方代辦房地產(chǎn)【交易過戶】【入住手續(xù)并結(jié)清有關(guān)費(fèi)用】【贖契手續(xù)】【租賃登記】【其他_________】手續(xù)的，乙方應(yīng)向甲方支付人民幣_(tái)_________________(￥_________)作為協(xié)辦手續(xù)費(fèi)。

其它______________________________________________________________

第七條　合同的解除和變更

乙方可以隨時(shí)取消委托或變更出售、出租條件，但應(yīng)及時(shí)通知甲方;乙方通知甲方取消委托或變更出售、出租條件前，甲方已為乙方提供符合本合同約定的中介服務(wù)的，乙方應(yīng)向甲方支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用(該費(fèi)用不得超過中介服務(wù)費(fèi))。

第八條　法律責(zé)任

1.甲乙雙方不履行本合同規(guī)定或履行合同不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約方應(yīng)支付違約金，違約金標(biāo)準(zhǔn)為_________。

2.乙方逾期支付中介服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)向甲方支付違約金，違約金的標(biāo)準(zhǔn)為。

3.甲方在提供中介服務(wù)過程中存在隱瞞或欺詐，致使乙方受到損失，甲方不得收取中介服務(wù)費(fèi)，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4.因乙方未能及時(shí)履行義務(wù)，導(dǎo)致甲方未能促成乙方與【購(gòu)買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【買賣】【租賃】合同的，甲方可以要求乙方支付違約金，違約金為_________，但不得再要求乙方支付中介服務(wù)費(fèi)。

5.乙方與甲方介紹的客戶私下交易的，甲方可以要求乙方支付中介服務(wù)費(fèi)，并可要求乙方支付違約金，違約金為____________。

其它_____________________________________________________________

第九條　免責(zé)條款

1.因不可抗力導(dǎo)致本中介服務(wù)合同無法履行的;

2.______________________________________________________________

第十條　糾紛解決方式

本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方當(dāng)事人協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決：

1.交廣州仲裁委員會(huì)仲裁;

2.提交_________仲裁委員會(huì)仲裁;

3.依法向人民法院起訴;

第十一條　本合同未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議作為本合同附件。合同附件與正文具有同等法律效力。

第十二條　本合同連同附件共______頁(yè)，一式_____份，具有同等法律效力，合同持有情況：甲方______份，乙方______份。

甲方(蓋章)：_______________　乙方(蓋章)：_______________

委托人(簽字)：_________　委托人(簽字)：_________

_________年_______月_______日　_________年_______月_______日

附件

1.簽訂本合同前，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及用詞理解不一致的，應(yīng)該進(jìn)一步協(xié)商，達(dá)成一致意見。

2.本合同為示范文本，為體現(xiàn)協(xié)議雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行增補(bǔ)或刪減。合同簽訂后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

3.對(duì)合同文本中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定;對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或雙方不作約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。

廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)合同范本二

說　明

1、簽訂本合同前，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及用詞理解不一致的，應(yīng)該進(jìn)一步協(xié)商，達(dá)成一致意見。

2、本合同為示范文本，為體現(xiàn)協(xié)議雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行增補(bǔ)或刪減。合同簽訂后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

3、對(duì)合同文本【 】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定?！?】中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定;對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或雙方不作約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。

甲方(中介公司)：，中介公司資質(zhì)證號(hào)：　 。

聯(lián)系電話：　 ，聯(lián)系地址：　 。

經(jīng)紀(jì)人： ，經(jīng)紀(jì)證號(hào)： ;　經(jīng)紀(jì)人：，經(jīng)紀(jì)證號(hào)：　 。

乙方(賣方/出租方)：，身份證號(hào)：，

聯(lián)系電話： ，聯(lián)系地址： 。

委托人姓名：，身份證號(hào)：　，

聯(lián)系電話：　，聯(lián)系地址：　。根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方本著誠(chéng)實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致達(dá)成如下協(xié)議。

第一條　中介服務(wù)內(nèi)容

甲方為乙方提供【獨(dú)家】【非獨(dú)家】中介服務(wù)，期限為　，自　 年月　 日至　 年月　 日。

甲方為乙方的房地產(chǎn)提供【出售】【租賃】的中介服務(wù)。

甲方促成乙方與【購(gòu)買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【買賣】【租賃】合同后，乙方【需要】【不需要】甲方提供辦理房地產(chǎn)【交易過戶】【租賃登記】手續(xù)的中介服務(wù)。

乙方【同意】【不同意】授權(quán)甲方代為【預(yù)約辦理】【申請(qǐng)辦理】 公證。

乙方【同意】【不同意】將房地產(chǎn)的鑰匙交由甲方代為保管以供查看之用。

乙方【同意】【不同意】授權(quán)甲方將房地產(chǎn)的鑰匙交予其他中介公司，以供查看之用。

其它

第二條　房地產(chǎn)權(quán)屬情況

房地產(chǎn)地址：　 ;建筑時(shí)間;房地產(chǎn)【建筑面積】【套內(nèi)面積】面積：。

房地產(chǎn)使用用途為【住宅】【寫字樓】【商鋪】【工廠】【其他】;性質(zhì)為【房改房】【商品房】【其他 】;房地產(chǎn)證證號(hào)：。

乙方房地產(chǎn)為【獨(dú)家所有】【共有】【其他　 】;【有】【沒有】抵押;【有】【沒有】被查封;【有】【沒有】出租。

其它

*房地產(chǎn)權(quán)屬情況是房地產(chǎn)能否交易過戶的關(guān)鍵資料，乙方必須完整如實(shí)填寫，甲方必須對(duì)乙方提供和填寫的資料進(jìn)行核實(shí)。

第三條　價(jià)款、收款方式和法律法規(guī)規(guī)定的稅費(fèi)

乙方同意甲方按照下列條件發(fā)出要約邀請(qǐng)(俗稱"放盤")：

1.該房地產(chǎn)按套出售并計(jì)價(jià)，總金額為人民幣　元(￥　)范圍內(nèi)。

2.該房地產(chǎn)以【建筑面積】【套內(nèi)面積】計(jì)算，單價(jià)為人民幣每平方米 元范圍內(nèi)，總金額為人民幣元(￥　)范圍內(nèi)。

3.乙方同意收款方式：【一次性收款】【分期收款】【按揭收款】【其他 】。

4.稅費(fèi)繳交方式【各付各稅】【稅費(fèi)全部由買方/承租方支付】【稅費(fèi)全部由賣方/出租方支付】。

其它

*要約邀請(qǐng)：是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。

第四條　甲方權(quán)利義務(wù)

1.甲方根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則為乙方提供中介服務(wù)，有權(quán)向乙方收取中介服務(wù)費(fèi)或要求乙方支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。

2.甲方根據(jù)合同開展中介活動(dòng)，為乙方房地產(chǎn)尋找【購(gòu)買】【租賃】對(duì)象，經(jīng)乙方【同意】【不同意】，甲方該房地產(chǎn)的廣告，廣告宣傳費(fèi)由【甲方】【乙方】承擔(dān)。

3.甲方必須對(duì)乙方房地產(chǎn)的資料進(jìn)行核實(shí)。

4.甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)議，帶【購(gòu)買】【租賃】方察看該房地產(chǎn)，并將該房地產(chǎn)權(quán)屬情況如實(shí)告知【購(gòu)買】【租賃】方。

5.促成乙方與【購(gòu)買】【租賃】方達(dá)成【買賣】【租賃】合同。

6.為乙方提供房地產(chǎn)交易過戶方面的咨詢。

7.甲方必須如實(shí)將交易進(jìn)展情況通報(bào)乙方。

8.非經(jīng)乙方同意，甲方不得泄露乙方的信息資料。

9.其它

第五條　乙方權(quán)利義務(wù)

1.乙方有權(quán)向甲方詢問交易進(jìn)展情況，甲方必須如實(shí)告知，不得隱瞞。

2.乙方必須保證所填寫的房地產(chǎn)權(quán)屬情況真實(shí);向甲方提供相應(yīng)的房地產(chǎn)資料;并保證本人對(duì)該房地產(chǎn)擁有完整產(chǎn)權(quán)或已取得其他業(yè)主的委托有權(quán)處置該房地產(chǎn)。

3.甲方為乙方提供中介服務(wù)過程中，乙方應(yīng)當(dāng)予以配合并提供必要的協(xié)助。

4.乙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同向甲方支付中介服務(wù)費(fèi)或支付甲方從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。

5.甲方根據(jù)合同規(guī)定條件為乙方找到【購(gòu)買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人后，應(yīng)及時(shí)通知乙方并約定簽署房屋【買賣】【租賃】合同的時(shí)間，乙方應(yīng)在約定時(shí)間內(nèi)簽署房屋買賣合同。

6.其它

第六條　中介服務(wù)費(fèi)、協(xié)辦手續(xù)費(fèi)給付

甲方促成乙方與【購(gòu)買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【買賣】【租賃】合同的，乙方應(yīng)在【合同簽訂當(dāng)日】【合同生效之日】【其他　】向甲方支付人民幣(￥)作為中介服務(wù)費(fèi)。

甲方促成乙方與【購(gòu)買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【購(gòu)買】【租賃】合同后，乙方需要

甲方代辦房地產(chǎn)【交易過戶】【入住手續(xù)并結(jié)清有關(guān)費(fèi)用】【贖契手續(xù)】【租賃登記】【其他】手續(xù)的，乙方應(yīng)向甲方支付人民幣　 (￥)作為協(xié)辦手續(xù)費(fèi)。

其它

第七條　合同的解除和變更

乙方可以隨時(shí)取消委托或變更出售、出租條件，但應(yīng)及時(shí)通知甲方;乙方通知甲方取消委托或變更出售、出租條件前，甲方已為乙方提供符合本合同約定的中介服務(wù)的，乙方應(yīng)向甲方支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用(該費(fèi)用不得超過中介服務(wù)費(fèi))。

第八條　法律責(zé)任

1.甲乙雙方不履行本合同規(guī)定或履行合同不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約方應(yīng)支付違約金，違約金標(biāo)準(zhǔn)為。

2.乙方逾期支付中介服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)向甲方支付違約金，違約金的標(biāo)準(zhǔn)為 。

3.甲方在提供中介服務(wù)過程中存在隱瞞或欺詐，致使乙方受到損失，甲方不得收取中介服務(wù)費(fèi)，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4.因乙方未能及時(shí)履行義務(wù)，導(dǎo)致甲方未能促成乙方與【購(gòu)買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【買賣】【租賃】合同的，甲方可以要求乙方支付違約金，違約金為　，但不得再要求乙方支付中介服務(wù)費(fèi)。

5.乙方與甲方介紹的客戶私下交易的，甲方可以要求乙方支付中介服務(wù)費(fèi)，并可要求乙方支付違約金，違約金為。

其它

第九條　免責(zé)條款

1、因不可抗力導(dǎo)致本中介服務(wù)合同無法履行的;

2、

第十條　糾紛解決方式

本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方當(dāng)事人協(xié)商不成的按下述第　 種方式解決：

1、交廣州仲裁委員會(huì)仲裁;

2、提交　仲裁委員會(huì)仲裁;

3、依法向人民法院起訴;

第十一條　本合同未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議作為本合同附件。合同附件與正文具有同等法律效力。

第十二條　本合同連同附件共　 頁(yè)，一式　 份，具有同等法律效力，合同持有情況：甲方　 份，乙方　 份。

篇9

摘 要 在2005年3月中央開始了房貸證券化的嘗試，將中國(guó)建設(shè)銀行和浦發(fā)作為試點(diǎn)單位。但由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，政治，法律等各方面因素的影響，中國(guó)房貸證券化的發(fā)展并沒有取得很好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。加之2008年美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)，又進(jìn)一步抑制了國(guó)內(nèi)房貸證券化的發(fā)展。以上種種原因使得中國(guó)房產(chǎn)證券化的發(fā)展停滯不前。筆者認(rèn)為房貸證券化是房地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢(shì)。但目前國(guó)內(nèi)的政策，經(jīng)濟(jì)，法律方面都存在一定的缺陷。本文就是旨在分析以上部分缺陷，以期國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展并帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

關(guān)鍵詞 住房貸款證券化 特別目的機(jī)構(gòu)SPV 資產(chǎn)證券化

一、中國(guó)房貸證券化發(fā)展的原因

1．金融信貸機(jī)構(gòu)的要求

自中央“十五”計(jì)劃實(shí)施以來，房地產(chǎn)的高速發(fā)展使得住房按揭貸款的數(shù)量隨年增加。從下圖就可以看出。

商品房銷售面積 比上年增長(zhǎng) 開發(fā)企業(yè)資金來源 比上年增長(zhǎng)

10.43億平方米 10.10% 72494億元 25.4%

住宅銷售面積 辦公樓銷售面積 國(guó)內(nèi)貸款 比上年增長(zhǎng)

增長(zhǎng)8.0% 增長(zhǎng)21.9% 12540億元 10.30%

商品房銷售額 比上年增長(zhǎng) 利用外資 比上年增長(zhǎng)

5．25萬億元 18.30% 796億元 66.00%

12月銷售面積 同比增長(zhǎng) 個(gè)人按揭貸款 比上年增長(zhǎng)

21808萬平方米 11.50% 9211億元 7.6%

隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，個(gè)人按揭貸款和國(guó)內(nèi)貸款已經(jīng)逐漸成為融資的主要途徑。而且住房貸款一般來說都是長(zhǎng)期的。由于商業(yè)銀行的負(fù)債主要是短期，時(shí)間上和住房貸款不匹配。這嚴(yán)重增加了商業(yè)銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。此外，根據(jù)《巴塞爾協(xié)議》規(guī)定，商業(yè)銀行的核心資產(chǎn)至少占總資產(chǎn)的8%，以保證其流動(dòng)性。住房貸款的暴增也威脅一些小型商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)。房貸證券化將可以為商業(yè)銀行規(guī)避流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，讓其更好的經(jīng)營(yíng)。

2．中國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展的需要

房貸證券化在合法的信用保證和一定風(fēng)險(xiǎn)控制下，是一種相對(duì)合適的投資工具。房貸證券化作為一種新的金融投資工具，既豐富了國(guó)內(nèi)金融投資工具，同時(shí)也拓寬了融資渠道。而且，現(xiàn)在房地產(chǎn)的發(fā)展周期仍處于高速發(fā)展階段，即使國(guó)家宏觀調(diào)控進(jìn)一步壓低房?jī)r(jià)，但充足的需求使得房地產(chǎn)市場(chǎng)依然堅(jiān)挺，這為房貸證券二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)房貸證券化的過程需要設(shè)立更為嚴(yán)格，明確的相關(guān)法律法規(guī)，還需設(shè)立特定的金融機(jī)構(gòu)SPV或SPC。這一系列過程進(jìn)一步完善了中國(guó)資本市場(chǎng)。房貸證券化在完善資本市場(chǎng)的同時(shí)，也擴(kuò)大了對(duì)房地產(chǎn)及其配套產(chǎn)品的需求和消費(fèi)，其最終結(jié)果是促進(jìn)國(guó)內(nèi)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

二、中國(guó)房貸證券化發(fā)展的障礙

1．法律法規(guī)不完善

盡管目前中國(guó)已經(jīng)設(shè)立了很多與住房貸款證券化相關(guān)的法律法規(guī)，例如：《公司法》，《合同法》，《合伙企業(yè)法》，《證券法》，《商業(yè)銀行法》等一系列法律。但缺少一套完整專門針對(duì)房貸證券化過程的法律體系。這使得國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行在進(jìn)行房貸證券化的運(yùn)作過程中會(huì)有不可避免的障礙。其次、由于《信托法》，《擔(dān)保法》，《破產(chǎn)法》還并未出臺(tái)，這使得在房貸證券化過程中，作為證券實(shí)際發(fā)行人的特別目的機(jī)構(gòu)（SPV）在我國(guó)缺少法律保障和受托資格。這次美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)其相當(dāng)一部分責(zé)任是相關(guān)法律法規(guī)不完善，所以警示我國(guó)一定要完善相關(guān)法律建設(shè)

2．二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性不強(qiáng)

住房貸款證券屬于銀行信貸資產(chǎn)證券化。銀行信貸資產(chǎn)證券化是由銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管，因此住房貸款證券只能銀行間市場(chǎng)發(fā)行和流通，面對(duì)的投資者結(jié)構(gòu)單一且數(shù)量較小。使得整個(gè)房貸證券缺乏需求。市場(chǎng)需求萎靡，使得整個(gè)房貸證券市場(chǎng)很難持續(xù)發(fā)展下去。另一方面，大部分投資者對(duì)房貸證券這一類資產(chǎn)證券化的金融衍生品缺乏了解和深刻認(rèn)識(shí)，在沒有完善的法律保障下，不敢去投資這一類金融產(chǎn)品。這也是導(dǎo)致房貸證券流動(dòng)性不簽的重要原因。

3．市場(chǎng)利率機(jī)制不完善

根據(jù)馬克維茨的均值方差模型，風(fēng)險(xiǎn)越大，收益越大。房貸證券的利率應(yīng)該高于同期的國(guó)債，畢竟房貸證券至少存在一定的信用風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)國(guó)債來說，而且銀行出售住房貸款需要獲取高于邊際成本的實(shí)際收益。這就說明房貸證券的發(fā)行需要一定的利差空間。如果利差小了，不利于房貸證券的發(fā)行和出售。但現(xiàn)在的問題是國(guó)內(nèi)利率還沒有完全市場(chǎng)化，證券價(jià)格對(duì)利率缺乏彈性，那么證券發(fā)行方很難確定證券的發(fā)行價(jià)格，這在很大程度上阻礙了房貸證券化的發(fā)展。

三、中國(guó)房貸證券化的發(fā)展前景及個(gè)人建議

1．加強(qiáng)相關(guān)法律建設(shè)

法律在每個(gè)國(guó)家都是隨著時(shí)間推移不斷完善不斷更新。而且法律大部分是發(fā)現(xiàn)問題在前，在設(shè)立法律解決問題在后。所以關(guān)于制定房貸證券化的相關(guān)法律設(shè)立是勢(shì)在必行。在2005年3月確立中國(guó)建設(shè)銀行作為資產(chǎn)證券化的試點(diǎn)單位之后，財(cái)政部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)局和銀監(jiān)會(huì)分別頒布了《資產(chǎn)支持證券披露規(guī)則》，《資產(chǎn)支持證券操作交易規(guī)則》、《金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)化試點(diǎn)監(jiān)督管理辦法》等多部法令法規(guī)使資產(chǎn)證券化的發(fā)展受到法律的保護(hù)。

2．完善利率體系建設(shè)

健全的基準(zhǔn)利率體系是房貸證券化的重要前提，更是房貸證券化過程中定價(jià)的關(guān)鍵所在。近幾年，中國(guó)金融市場(chǎng)通過改革和制度創(chuàng)新，逐步推進(jìn)基準(zhǔn)利率體系的建設(shè)。銀行間債券市場(chǎng)回購(gòu)定盤利率和上海銀行間同業(yè)拆放利率逐步推出，為住房貸款證券等金融衍生品提供了參考利率指標(biāo)，促進(jìn)了金融衍生產(chǎn)品的發(fā)展，有助于加快利率市場(chǎng)化的進(jìn)程，也進(jìn)一步為房貸證券化掃清了障礙。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙旭.企業(yè)資產(chǎn)證券化破冰.首席財(cái)務(wù)官.2006.7.27.

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估方法現(xiàn)狀問題探討

一、地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在近10年的發(fā)展和創(chuàng)新過程中，經(jīng)過國(guó)家房地產(chǎn)主管部門、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的共同努力，建立了我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，注冊(cè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)逐漸步入正軌，估價(jià)行業(yè)正在健康發(fā)展。

(1)制定了房地產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)法律規(guī)章。國(guó)務(wù)院和國(guó)家房地產(chǎn)管理部門首先制定了房地產(chǎn)管理基本法《城市房地產(chǎn)管理法》，在此基礎(chǔ)上又制定了《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等規(guī)章制度，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度的核心地位，完善了估價(jià)的相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范性文件。

(2)建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度和制定了房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)范。根據(jù)各級(jí)房地產(chǎn)管理部門的統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)擁有房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的約有14 500人，注冊(cè)成立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有3 000多家，其中一級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)90家。國(guó)家房地產(chǎn)管理部門制定了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行為從制度上進(jìn)行規(guī)范，通過統(tǒng)一估價(jià)程序和技術(shù)方法，保證估價(jià)結(jié)果的客觀、公正、合理。

(3)形成了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)和行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)。從2000年6月國(guó)務(wù)院提出經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制的要求開始，涉及中介機(jī)構(gòu)的管理部門，包括房地產(chǎn)管理部門，按照國(guó)家的規(guī)定，開展原有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與部門的脫鉤改制工作。經(jīng)過脫鉤改制，原有的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按照工商管理部門的規(guī)定改制成為有限責(zé)任公司或合伙制企業(yè)。在對(duì)中介機(jī)構(gòu)改制的同時(shí)，房地產(chǎn)管理部門內(nèi)部也逐步實(shí)現(xiàn)政事分開，發(fā)揮中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)的職能。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)已經(jīng)開始承擔(dān)估價(jià)師資格考試、注冊(cè)、再教育以及估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)評(píng)審、違規(guī)行為查實(shí)等工作，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的自律機(jī)構(gòu)基本建立，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的自律作用日益強(qiáng)化。

(4)房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)領(lǐng)域逐步擴(kuò)大。在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容是房地產(chǎn)交易管理，防止房地產(chǎn)交易過程中雙方當(dāng)事人隱價(jià)瞞價(jià)、偷漏稅費(fèi)。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各行業(yè)，如銀行、城市建設(shè)、土地管理、司法、保險(xiǎn)、稅務(wù)、投資咨詢等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。

二、房地產(chǎn)評(píng)估的常用方法

根據(jù)本人的調(diào)查研究，我國(guó)房地產(chǎn)在評(píng)估過程中使用最多的是成本法、市場(chǎng)比較法、收益法這三種方法，以下就對(duì)這三種常用方法進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹和分析。

(1)成本法

成本法是指以當(dāng)前條件下重新購(gòu)建相同的被評(píng)估房地產(chǎn)所需的成本扣減其已損耗的價(jià)值為基礎(chǔ)確定被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。重新購(gòu)置成本中又分更新重置成本和復(fù)原重置成本，而在實(shí)際評(píng)估中，我們通常用的是更新重置成本。成本法的測(cè)算過程如下：①計(jì)算取得待開發(fā)土地的成本。土地開發(fā)成本的取得分為向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行征用取得的和國(guó)家城鎮(zhèn)土地使用杈出讓取得的，這兩者土地取得成本的內(nèi)容是不同的。②計(jì)算開發(fā)成本土地開發(fā)成本和建筑物建造成本統(tǒng)稱為開發(fā)成本。土地開發(fā)成本在一定得情況下是可以不需要計(jì)算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建設(shè)，那么可以不包括土地開發(fā)成本。③計(jì)算管理費(fèi)用及其他費(fèi)用管理費(fèi)用包括開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可根據(jù)社會(huì)一般的開發(fā)資金的投入規(guī)律和時(shí)間，依據(jù)評(píng)估對(duì)象的投資規(guī)模來測(cè)算。銷售稅費(fèi)的是銷售開發(fā)完后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用和應(yīng)由開發(fā)商繳納的稅費(fèi)。④計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)如果是新建房地產(chǎn)價(jià)格，一般為所有成本之和乘以投資利潤(rùn)率。在投資利潤(rùn)率的選取時(shí)，大部分開發(fā)商都會(huì)選取行業(yè)平均利潤(rùn)率。

(2)市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是指在求取待評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，將待估房地產(chǎn)與近期內(nèi)市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，對(duì)以發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行調(diào)整修正，得出待估房地產(chǎn)合理價(jià)格的一中評(píng)估方法。市場(chǎng)法是以商品交易的替代原理為理論依據(jù)，而替代原理也可以從資本論的角度來解釋，也就是具有相同使用價(jià)值的物品或服務(wù)所體現(xiàn)的價(jià)格是相等的。市場(chǎng)比較法是通過與所選取的參考案例相比較，對(duì)因素的不同之處進(jìn)行修正，然后得出待評(píng)估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)格的過程。市場(chǎng)比較法是通過待評(píng)估房地產(chǎn)與交易實(shí)例之間的羞異因素調(diào)整來估算價(jià)格，其公式為：

待評(píng)估房地產(chǎn)單價(jià)=交易實(shí)例單價(jià)×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×交易時(shí)間修正系數(shù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的情況下，在同一地區(qū)或同一供需圈內(nèi)，與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)交易比較多時(shí)，市場(chǎng)比較法才是有效的評(píng)估方法。市場(chǎng)比較法適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)。具體來說，市場(chǎng)比較法的適用條件如下：

①要有足夠數(shù)量的比較案例我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展階段，市場(chǎng)資料不夠充分，在利用市場(chǎng)比較法評(píng)估時(shí)，要求市場(chǎng)比較案例至少3個(gè)。在比較活躍的的市場(chǎng)，如果能夠收集到更多的案例，那么對(duì)最終的評(píng)估結(jié)果更為正確。

②交易案例資料與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性和替代性充分的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易案例固然很重要，但是這些交易案例還必須與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性，如房地產(chǎn)所處區(qū)位條件、建筑物結(jié)構(gòu)、用途、交易時(shí)間等，通常情況下這種相關(guān)程度越大，評(píng)估的結(jié)果就越具有真實(shí)性。

③交易的可靠易案例資料的可靠性是提高比較評(píng)估房地產(chǎn)精確程度的保證，所以要進(jìn)行精確的房地產(chǎn)評(píng)估。首先我們要保證資料來源的可靠性，二是耍對(duì)交易案例資料的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行充分的查實(shí)和核對(duì)，包括交易案例的交易情況、交易價(jià)格、權(quán)屬和實(shí)體狀況、

是否有附加條件的交易以及各種影響因素的條件等資料都必須是準(zhǔn)確而又可靠的。

④交易資料的正常易案例必須是正常交易，而不是非正常情況下的交易，如破產(chǎn)拍賣、協(xié)議出讓等。

⑤交易資科的合法性利用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，不僅要排除不合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料，而且注意研究有關(guān)法律的規(guī)定，所選取的交易案例必須是在法律允許范圍之內(nèi)的，否則交易價(jià)格會(huì)有很大差異；交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景基本相似，如規(guī)劃條件中的土地用途，容積率限制、建筑物高度限制等。

(3)收益法

收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡(jiǎn)單的說是指待評(píng)估房地產(chǎn)的未來正常純收益選用適當(dāng)?shù)倪€原率折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日之和。

收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，一般在類似房地產(chǎn)有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應(yīng)的費(fèi)用，而費(fèi)用包括房屋維修、物業(yè)管理、保險(xiǎn)費(fèi)、租金損失費(fèi)、租賃中介費(fèi)、出租房產(chǎn)的稅費(fèi)(包括房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅等)等。收益法在運(yùn)用時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)的收益情況和使用年限的不同有如下幾個(gè)公式：

①無限年期的情況下首先得假設(shè)純收益每年不變：利率每年不變：收益年限為無限年，也就是說待估房地產(chǎn)的使用期限為無限年。其公式為：待估房地產(chǎn)的價(jià)格=每年的純收益／還原利率

②有限年期且其他因素不變的情況下有限年期的待估房地產(chǎn)的價(jià)格計(jì)算假設(shè)純收益每年不變和利率每年不變，待估房地產(chǎn)的使用期限為有限年。其公式為：

上面兩個(gè)公式都是針對(duì)每年收益額與利率不變的情況，而第二個(gè)公式即為平時(shí)房地產(chǎn)評(píng)估最為常用的一個(gè)。

③有限年期且收益在前若干年變化的情況有些情況下，年收益額并不完全相同，下面將列出有限年期年收益額不同時(shí)用收益法評(píng)估時(shí)所使用的公式：

其中，V為待估房地產(chǎn)的價(jià)格：

a:為前t年的年純收益：

a為第t年后的年純收益：

r為還原率，還原率不變：

n為收益年限，即待估房地產(chǎn)的使用年限。

對(duì)于有些收益性房地產(chǎn)的年收益、收益年限以及還原利率不同的情況還有另外的計(jì)算方法，但是我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)采用的是有限年期的制度和在評(píng)估過程中采用的是還原率不變的原則。還有一點(diǎn)需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，對(duì)房地產(chǎn)的建筑物評(píng)估之后還要對(duì)土地的剩余年限產(chǎn)生的收益進(jìn)行評(píng)估。在運(yùn)用收益法時(shí)，一般有下面步驟：首先計(jì)算類似房地產(chǎn)的年純收益，或待估房地產(chǎn)的年純收益；然后確定還原率；接著確定待估房地產(chǎn)的其他因數(shù)，諸如土地使用年期與房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

三、房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在估價(jià)人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求

（1）估價(jià)師考試較注重理論考核，對(duì)學(xué)歷要求較高而對(duì)相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評(píng)估業(yè)務(wù)的年限要求較低，因此應(yīng)屆畢業(yè)生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評(píng)估工作的業(yè)務(wù)骨干卻因基礎(chǔ)理論知識(shí)的欠缺不能通過估價(jià)師資格考試。同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)人員受所從事業(yè)務(wù)的限制，一般只掌握與自身所從事業(yè)務(wù)相關(guān)的評(píng)估業(yè)務(wù)，對(duì)其他類型的評(píng)估業(yè)務(wù)不熟悉。

(2)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師設(shè)置單一，雖然設(shè)立了相當(dāng)于中級(jí)職稱的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，但卻沒有設(shè)立對(duì)應(yīng)于新人業(yè)人員的初級(jí)估價(jià)資格，以及可晉級(jí)的高級(jí)估價(jià)師和機(jī)電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價(jià)師。

估價(jià)師再教育缺乏。我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度改革的不斷深入，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的要求也在不斷提高．房地產(chǎn)估價(jià)師也需要不斷更新自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)。通過估價(jià)師再教育才能使評(píng)估人員掌握國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的評(píng)價(jià)技術(shù)和相關(guān)專業(yè)的知識(shí)。但從現(xiàn)有房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)再教育的情況來看，估價(jià)師再教育在管理方式、培訓(xùn)內(nèi)容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產(chǎn)估價(jià)人員與社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展脫節(jié)。

四、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的對(duì)策

（1）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)環(huán)境的監(jiān)管.房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)是以估價(jià)師提供估價(jià)報(bào)告向委托單位收取評(píng)估費(fèi)的中介行業(yè)。由于各部門和行業(yè)存在多種形式的評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估業(yè)務(wù)收人主要靠部門和行業(yè)壟斷，使得評(píng)估行業(yè)問的競(jìng)爭(zhēng)處于不平等的環(huán)境之巾。同時(shí)保持房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)師估價(jià)成果的獨(dú)立性。房地產(chǎn)主管部門以及各行業(yè)、部門不得通過各種方式干預(yù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的評(píng)估工作，以確保估價(jià)結(jié)果的完整性、規(guī)范性。

（2）完善法律法規(guī)體系建設(shè),為了保證房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的合理健康發(fā)展，應(yīng)該根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展制定房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)技術(shù)規(guī)范和法律法規(guī)的實(shí)施細(xì)則，從而解決房地產(chǎn)評(píng)估在相關(guān)行業(yè)的技術(shù)需要；解決房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的不平等競(jìng)爭(zhēng)問題，實(shí)現(xiàn)真正的脫鉤；解決估價(jià)師職業(yè)道德問題，提高估價(jià)師的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；解決評(píng)估結(jié)果與社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)問題，規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估方法和程序。

（3）對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師實(shí)行分級(jí)制動(dòng)態(tài)管理,根據(jù)業(yè)績(jī)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)級(jí)，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)行優(yōu)勝劣汰，并根據(jù)業(yè)績(jī)進(jìn)行年終檢查，對(duì)所有機(jī)構(gòu)重新排序，接受社會(huì)的監(jiān)督和檢查。對(duì)估價(jià)師實(shí)行分級(jí)制度，分級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)就是估價(jià)師的估價(jià)業(yè)績(jī)、執(zhí)業(yè)年限和所通過的分級(jí)考試。根據(jù)估價(jià)師執(zhí)業(yè)能力的差異、估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的不同等情況。確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)范圍和執(zhí)業(yè)要求，確保估價(jià)師盡其能而不超其能。