導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

近日，重慶市市長黃奇帆就房產(chǎn)稅首次公開表示，重慶即將開征的高端房產(chǎn)稅將對存量、增量高檔房都展開征收。而隨著重慶高檔商品房地產(chǎn)稅塵埃落定，上海房地產(chǎn)稅基本框架也逐漸明朗。房產(chǎn)稅試點(diǎn)預(yù)期已兌現(xiàn)，板塊估值已充分反映各種利空預(yù)期，中短期更嚴(yán)厲的政策調(diào)控預(yù)期告一段落，房地產(chǎn)板塊進(jìn)入估值修復(fù)和增長階段，2011年將是地產(chǎn)股的價(jià)值回歸年。

重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)影響力度較弱

房產(chǎn)稅針對高檔商品房，預(yù)計(jì)征收范圍較小，力度較輕。從新華網(wǎng)消息看，房產(chǎn)稅針對高檔商品房征收。目前重慶劃分普通住宅和高檔住宅的標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積 144平米（或套內(nèi)面積122平米），我們預(yù)計(jì)實(shí)際方案起征范圍在戶均200平米以上，不涉及套數(shù)，累計(jì)稅率0.5-1.5%。并且，房產(chǎn)稅的征收對評估體系、征稅體系的要求比較高，估計(jì)最終方案不會十分嚴(yán)格，預(yù)計(jì)初始只對新增住房征收，后續(xù)待評估體系完善，再逐步擴(kuò)展至舊房。

對成交量整體影響較弱，對高檔住宅房價(jià)的影響取決于最終稅率，整體來看，影響幅度很有限。從出臺時(shí)間及征收對象看，除了作為稅制改革的一環(huán)外，此次房產(chǎn)稅的出臺帶有調(diào)控的目的和作用，我們認(rèn)為其對市場的影響是：（1）預(yù)計(jì)對整體成交量的影響比較有限：一方面是因?yàn)榇舜握魇辗秶^小，另一方面房產(chǎn)稅對投資者的影響遠(yuǎn)大于自住者，而前期的信貸等調(diào)控手段已經(jīng)明顯的抑制投資需求，從微觀來看，下半年購房者以自住需求居多，重慶市場尤其如此；（2）對高檔住宅房價(jià)會有影響，但幅度取決于最終稅率。房產(chǎn)稅作為未來現(xiàn)金流支出的增加，從理論上講會對房價(jià)產(chǎn)生影響，如果按照1%的稅率貼現(xiàn)計(jì)算，對房價(jià)的影響幅度為10-15%（貼現(xiàn)率7-10%），因此對最終實(shí)際房價(jià)升降取決于最終的稅率及市場本身預(yù)期的房價(jià)升幅。

宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境決定行業(yè)發(fā)展大勢

宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著非常重要的影響。首先，貨幣政策對于行業(yè)發(fā)展關(guān)系重大。房地產(chǎn)的開發(fā)需要投入大量的資金，同時(shí)商品房的購買也需要不少資金，因此，利率的變化、貨幣供應(yīng)量的多少等因素將影響著房地產(chǎn)開發(fā)投資、成交量、房價(jià)等行業(yè)發(fā)展的反方面面。另外，房地產(chǎn)作為資產(chǎn)保值增值的重要工具之一也受到經(jīng)濟(jì)通貨膨脹情況、人民幣匯率變化等多種宏觀經(jīng)濟(jì)因素的影響。從貨幣政策、通貨膨脹以及人民幣匯率三方面來看，我們認(rèn)為，2011年的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境將不會改變房地產(chǎn)行業(yè)良好的發(fā)展趨勢。

貨幣政策由“適度寬松”轉(zhuǎn)為“穩(wěn)健”

2010年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議已經(jīng)確認(rèn)了2011年貨幣政策將由“適度寬松”轉(zhuǎn)為“穩(wěn)健”，這對于房地產(chǎn)行業(yè)而言的影響主要是負(fù)面的。從需求面角度，穩(wěn)健的貨幣政策主要意味著加息周期的開啟，從而將提高購房者的購房成本，減少房地產(chǎn)需求。從供給面角度，穩(wěn)健的貨幣政策意味著貨幣供給量的下降以及貸款成本的提高，因此，不利于房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長和房地產(chǎn)企業(yè)效益的提升。然而，這些影響效果的顯現(xiàn)還將取決于貨幣政策的具體實(shí)施方式、程度和速度等各方面因素，緩慢而溫和的貨幣政策轉(zhuǎn)變對于行業(yè)的影響相對較小。

通脹與治理通脹的博弈

近期，國內(nèi)CPI 出現(xiàn)了持續(xù)的快速上漲，推動經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了負(fù)利率時(shí)代。在這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，資金需要尋找抗通脹的投資品種以規(guī)避貶值的損失，房地產(chǎn)投資需求因此而增加，行業(yè)發(fā)展受益。在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展的背景下，預(yù)計(jì)2011年通貨膨脹延續(xù)的概率偏大，由此來看，2011年房地產(chǎn)行業(yè)有望保持較好的發(fā)展。但是，在調(diào)控政策對房地產(chǎn)投資需求的嚴(yán)格限制下，由通脹產(chǎn)生的房地產(chǎn)需求較難轉(zhuǎn)化成有效購買，所以，在當(dāng)前的政策環(huán)境下，上述利好作用可能無法充分發(fā)揮。同時(shí)，由于高通脹的存在對民生將產(chǎn)生較大不良影響，政府將采取較為堅(jiān)決的手段管理物價(jià)水平，而這些手段有可能給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來一些副作用。因此，綜合來看，通脹和治理通脹博弈的經(jīng)濟(jì)環(huán)境對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生有限制的利好的。

人民幣存在升值壓力

人民幣匯率改革將在2011 年繼續(xù)，在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好而國際經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍存在不穩(wěn)定的背景下，人民幣的升值壓力仍然存在。人民幣的不斷升值趨勢以及進(jìn)一步升值的預(yù)期將加速國外資金的流入，而對于流入的外資來講，房地產(chǎn)投資是各種保值增值方式中較好的選擇，由此房地產(chǎn)需求進(jìn)一步增加。因此，2011年人民幣升值預(yù)期將對房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展起到助推作用。

2011年行業(yè)基本面判斷

房價(jià)的判斷：房價(jià)難下跌 漲幅將收窄

2011年的價(jià)格走勢。我們判斷2011 年整體房價(jià)將穩(wěn)中有升，但漲幅將得到控制（不排除個(gè)別城市房價(jià)會階段性有所回落，但幅度和持續(xù)時(shí)間也會非常有限）。房價(jià)難以下跌，通過國外的實(shí)證分析，我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展，居民收入不斷增長、城市化進(jìn)程尚未結(jié)束的背景下，難以出現(xiàn)房價(jià)持續(xù)下跌的情況。

日本的經(jīng)驗(yàn)。日本地價(jià)與其經(jīng)濟(jì)走勢、居民收入、城市化進(jìn)程具有高度的相關(guān)性。日本地價(jià)于1992年開始下跌，與此對應(yīng)的，恰是日本經(jīng)濟(jì)從此也陷入了極度低迷，GDP 增速由1956-1991年平均增速12%，下降至1992-2009 年平均增速0.1%，而居民收入也于1992開始基本處于不增長的狀態(tài)，同時(shí)，日本的城市化率在1992年后也已經(jīng)達(dá)到77%的高點(diǎn)。

德國的經(jīng)驗(yàn)。從1958-2008 年，德國房價(jià)基本未出現(xiàn)過下降，只是漲幅隨經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動，且在經(jīng)濟(jì)高速增長的時(shí)期也面臨了房價(jià)增幅的劇烈變化。而房價(jià)在1995-2008年出現(xiàn)了十多年幾乎不漲的情況，也是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)從高增長回落至2%的低增長時(shí)期，居民收入也陷入不增長的境地，同時(shí)城市化也達(dá)到高點(diǎn)，人口增長帶來的影響基本消失。

中國的現(xiàn)狀。中國經(jīng)濟(jì)未來仍將處于高速的增長期，居民收入仍將繼續(xù)增長，中國的城市化進(jìn)程遠(yuǎn)沒有結(jié)束，中國尚處在第三次生育高峰帶來的置業(yè)高峰（這一點(diǎn)從高校畢業(yè)生持續(xù)增加、2006年開始結(jié)婚對數(shù)增加兩個(gè)側(cè)面看出來）、居民儲蓄金額處歷史新高、2009年貨幣超發(fā)的影響還未消失，中國的購房文化短期不會改變，居民投資渠道匱乏，這些因素決定房價(jià)不具備持續(xù)下跌的可能。

未來房價(jià)漲幅將收窄。首先，2011年樓市整體供應(yīng)量將明顯增加，在需求受抑制的情況下，供需將更加均衡。當(dāng)然，也有投資者擔(dān)心，供應(yīng)增大，而需求受調(diào)控，這種局面會否導(dǎo)致房價(jià)下跌？我們認(rèn)為，由于供應(yīng)的增加有明顯的區(qū)域化差異，這將化解供應(yīng)對房價(jià)的壓力。這種供應(yīng)的區(qū)域性差異是指：一線城市2010 年新開工增加是在之前連續(xù)5 年下降的基礎(chǔ)上恢復(fù)性的增加，因此供應(yīng)仍可能不足，但由于其需求是政策調(diào)控的重點(diǎn)，最終可能實(shí)現(xiàn)新的供需均衡；二線城市2011 年供應(yīng)增加是連續(xù)數(shù)年的持續(xù)增加，但其需求又是受政策影響較小的地方，供需將是另一種均衡。其次，隨著未來城市間軌道交通的快速發(fā)展，中國正從個(gè)別超大城市向城市群發(fā)展，這將改善未來城市人口分布，熨平住房需求，對控制中長期房價(jià)漲幅有利。

成交量的判斷：主要城市成交量將實(shí)現(xiàn)正增長

2011年的成交量走勢。2010年主要城市成交量同比下降約30%，其中有政策調(diào)控的原因，但更重要的原因是供應(yīng)不足，這一點(diǎn)從主要城市庫存去化周期仍在低位可以看出來。因此，目前，成交量的多少，不是需求決定的（現(xiàn)實(shí)情況是中國的住房需求仍非常龐大，政策一再抑制需求，也說明了這一點(diǎn)），而是由供應(yīng)決定。供應(yīng)的增加不會對需求形成壓制，反而會促進(jìn)成交。因此，我們認(rèn)為，隨著2011年供應(yīng)的增加，成交也將增加。

投資建議

2011年將是地產(chǎn)股價(jià)向上回歸基本面的一年，目前地產(chǎn)股仍處于估值低位，回歸之路才剛剛開始。主流地產(chǎn)公司業(yè)績將保持確定性增長，2011年地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境將較2010年明顯改善，意味著其估值中樞及估值頂部將明顯抬升。

篇2

關(guān)鍵詞：營運(yùn)能力評價(jià)指標(biāo)；優(yōu)化；房地產(chǎn)上市公司

一、研究意義

我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度較快，投資數(shù)額巨大，非常依賴金融機(jī)構(gòu)，所以房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金周轉(zhuǎn)效率好壞影響著企業(yè)自身的價(jià)值，決定著其長期戰(zhàn)略目標(biāo)能否順利實(shí)現(xiàn)。我國的房地產(chǎn)行業(yè)在資金周轉(zhuǎn)能力和營運(yùn)能力上存在諸多問題，所以需結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有營運(yùn)能力評價(jià)指標(biāo)，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特征及存在的問題，對房地產(chǎn)行業(yè)營運(yùn)能力評價(jià)指標(biāo)進(jìn)行改進(jìn)，使企業(yè)管理者和利益相關(guān)者能準(zhǔn)確判斷和評價(jià)企業(yè)經(jīng)營管理的質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)資源的利用效率，為房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供依據(jù)。

二、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

（一）國外研究現(xiàn)狀。Dutta（2005）認(rèn)為公司輸入資源并轉(zhuǎn)換產(chǎn)出相對能力，就是按照公司的各種投資和產(chǎn)出來定義每個(gè)能力就是企業(yè)的能力。能力可以看做是一個(gè)企業(yè)可以利用自己的資源投入，例如研究開發(fā)，市場營銷，廣告投資，到商業(yè)預(yù)期目標(biāo)，例如新技術(shù)的發(fā)展，銷售收入輸出的效率。Coyne & Singh（2008）在其研究中，結(jié)合眾多企業(yè)的實(shí)際資料，深入研究了資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和現(xiàn)金存量對企業(yè)收益的影響。通過研究發(fā)現(xiàn)，擁有較高收益率的總司往往會存在大量的現(xiàn)金，穩(wěn)定資金鏈往往帶給企業(yè)更多的效益，其現(xiàn)金在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中占比越高，收益率也越高。

（二）國內(nèi)研究現(xiàn)狀。李會娟（2013）對房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)營運(yùn)狀況與企業(yè)績效之間的關(guān)系進(jìn)行探究，得出結(jié)論房地產(chǎn)上市公司的營運(yùn)能力與企業(yè)績效之間存在顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系。公司的營運(yùn)能力狀況越低，企業(yè)績效則越強(qiáng)。這符合房地產(chǎn)行業(yè)資金投入巨大，回收期較長的特征。黃水媚（2014）提出強(qiáng)調(diào)相關(guān)體系的建立有著重大的作用，體系建設(shè)具有綜合性。要想加強(qiáng)對企業(yè)現(xiàn)狀的充分了解，就應(yīng)當(dāng)通過一些一級指標(biāo)和一些二級指標(biāo)來分析，得出綜合性的判定結(jié)果。另外，應(yīng)當(dāng)注意的是：所選擇的變量性指標(biāo)應(yīng)當(dāng)具有顯著的可對比性。

（三）文獻(xiàn)綜述。對于財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的研究，一些有價(jià)值的成果相繼涌現(xiàn)，但是現(xiàn)有的研究還存在以下的局限性：（1）傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)體系均參照工業(yè)時(shí)代提出的杜邦分析體系，將資產(chǎn)收益率和利潤率作為中心，重點(diǎn)評價(jià)企業(yè)的盈利能力。（2）雖然國內(nèi)外學(xué)者對企業(yè)關(guān)營運(yùn)能力狀況和資金周轉(zhuǎn)能力上。提供了一些關(guān)于財(cái)務(wù)決策的建議，但是如何在實(shí)踐中運(yùn)用這些指標(biāo)，企業(yè)如何運(yùn)用這些指標(biāo)來保證企業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)，這些指標(biāo)又如何給企業(yè)提供準(zhǔn)確得信息使得企業(yè)做出正確的判斷，這些均沒有指出，所以缺乏實(shí)踐性。

三、房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)特征

中國的房地產(chǎn)企業(yè)總體業(yè)績提高，但在發(fā)展中潛在很多問題。由于房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)、房地產(chǎn)銷售模式、其開發(fā)特點(diǎn)以及金融工具不斷發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)品漸漸脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)跟別的商品不一樣：具有雙重屬性，其保值增值功能和地域附著性導(dǎo)致了房地產(chǎn)是高價(jià)值耐用的消費(fèi)品，也是受投資者喜歡的投資品，有投機(jī)價(jià)值，導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格具有實(shí)體經(jīng)濟(jì)與符號經(jīng)濟(jì)特征。

四、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行營運(yùn)能力指標(biāo)體系構(gòu)成及其存在問題

（一）房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行營運(yùn)能力指標(biāo)體系構(gòu)成

1、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率：應(yīng)收賬款起點(diǎn)是銷售，終點(diǎn)是現(xiàn)金，企業(yè)的應(yīng)收款項(xiàng)能否夠順利如期收回，關(guān)系到企業(yè)資金利用效率和經(jīng)營管理質(zhì)量。

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)=本期營業(yè)收入/應(yīng)收賬款平均余額

2、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：流動資產(chǎn)在企業(yè)資本中最為活躍。

流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)=當(dāng)期營業(yè)收入/流動資產(chǎn)平均占用額

3、存貨周轉(zhuǎn)率：存貨周轉(zhuǎn)率反映的是利用存貨周轉(zhuǎn)的情況，一般來說，它是和營運(yùn)能力呈正相關(guān)的，越高的存貨周轉(zhuǎn)率就說明有越穩(wěn)定的購入、產(chǎn)出、銷售等綜合營運(yùn)能力。

存貨周轉(zhuǎn)率=本期銷售成本/存貨平均余額

4、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：固定資產(chǎn)生產(chǎn)能力，影響著企業(yè)產(chǎn)品的產(chǎn)量和質(zhì)量，甚至影響到企業(yè)營運(yùn)能力和盈余能力。

固定資產(chǎn)周次數(shù)=本期營業(yè)收入/固定資產(chǎn)平均余額

5、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率用來綜合評價(jià)企業(yè)總體資產(chǎn)利用效率和經(jīng)營管理質(zhì)量?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高，總資產(chǎn)經(jīng)營管理質(zhì)量就好，有利于有利于企業(yè)減少負(fù)債從而提升企業(yè)競爭力。

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)=本期營業(yè)收入/資產(chǎn)平均總額

（二）房地產(chǎn)行業(yè)營運(yùn)能力指標(biāo)體系存在的問題

1、反映現(xiàn)金流量的指標(biāo)不全面。現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)營運(yùn)能力評價(jià)基本指標(biāo)中，沒有一個(gè)指標(biāo)與現(xiàn)金流量相關(guān)。

2、財(cái)務(wù)指標(biāo)衡量標(biāo)準(zhǔn)的缺陷。我國對營運(yùn)能力指標(biāo)目前只是在評判指標(biāo)數(shù)值的高低作為評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，沒有統(tǒng)一指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)值，使得財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果沒有可比性。

3、不能充分反映資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)質(zhì)量。忽視了非財(cái)務(wù)因素對企業(yè)營運(yùn)能力評價(jià)的影響，由于財(cái)務(wù)評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的局限性以及環(huán)境的變化，企業(yè)未來的營運(yùn)能力分析并不能在當(dāng)期的財(cái)務(wù)指標(biāo)中得到反映，將非財(cái)務(wù)指標(biāo)信息加入營運(yùn)能力分析具有科學(xué)性。

五、房地產(chǎn)行業(yè)營運(yùn)能力指標(biāo)體系改進(jìn)

（一）增設(shè)凈營運(yùn)資本周轉(zhuǎn)率指標(biāo)。凈營運(yùn)資本周轉(zhuǎn)率具有很強(qiáng)的綜合性，評價(jià)整體資產(chǎn)營運(yùn)能力分析的財(cái)務(wù)指標(biāo)，能體現(xiàn)企業(yè)償債能力狀況與潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。凈資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)通常伴隨著收益的增加，周轉(zhuǎn)越快，效率越高。

凈營運(yùn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=產(chǎn)品銷售收入/（流動資產(chǎn)-流動負(fù)債）

（二）增設(shè)與現(xiàn)金流量有關(guān)的營運(yùn)能力指標(biāo)。本研究通過主營業(yè)務(wù)現(xiàn)金比率、資產(chǎn)的經(jīng)營現(xiàn)金流量回報(bào)率兩個(gè)指標(biāo)來反映現(xiàn)金流量狀況。

1、主營業(yè)務(wù)現(xiàn)金比率指標(biāo)，反映企業(yè)主營業(yè)務(wù)的運(yùn)營狀況和主營業(yè)務(wù)產(chǎn)品產(chǎn)生現(xiàn)金的效率，企業(yè)通過當(dāng)期主營業(yè)務(wù)產(chǎn)生現(xiàn)金的能力。

主營業(yè)務(wù)現(xiàn)金比率=經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量/主營業(yè)務(wù)收入

2、經(jīng)營現(xiàn)金流量回報(bào)率，該指標(biāo)反映總資產(chǎn)中所含有的經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額的比重，是體現(xiàn)總資產(chǎn)流動性的重要指標(biāo)。

經(jīng)營現(xiàn)金流量回報(bào)率=經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額/總資產(chǎn)

（三）增設(shè)資產(chǎn)保值增值率指標(biāo)。資本保值增值率通常用來反映投資者投資的完整性和增值性。如果大于100%，說明企業(yè)資金投入經(jīng)營效益良好，資本在原有基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)了利益增值。

資本保值增值率=期初所有者權(quán)益/期初所有者權(quán)益

六、結(jié)論與建議

新的營運(yùn)指標(biāo)評價(jià)體系是在傳統(tǒng)營運(yùn)能力評價(jià)指標(biāo)體系基礎(chǔ)上的升華，更加注重營運(yùn)資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率，用所有者權(quán)益比率去反映企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)效益和安全狀況，更加注重現(xiàn)金流量的作用，變靜態(tài)為動態(tài)，更真實(shí)、更客觀的反映了房地產(chǎn)行業(yè)在近幾年的營運(yùn)狀況，對引導(dǎo)行業(yè)的整體發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。

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篇3

關(guān)鍵詞：中小型房地產(chǎn)企業(yè)；工程造價(jià)控制；要點(diǎn)

中圖分類號： TU723 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

面對房地產(chǎn)市場競爭的日益加劇，中小型房企為提高自身競爭能力，必須有效的利用有限的資源，杜絕浪費(fèi)、提升效益。通過對項(xiàng)目工程造價(jià)有效控制，是增強(qiáng)市場競爭能力，保持企業(yè)發(fā)展的重要手段。下面就中小型房地產(chǎn)工程造價(jià)控制做一簡要分析。

1.中小型房地產(chǎn)企業(yè)的概念和特點(diǎn)

1.1中小型房地產(chǎn)企業(yè)的概念

中小型房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)相對于大型房地產(chǎn)企業(yè)而言的概念，是指在開發(fā)及銷售等方面規(guī)模相對較小的企業(yè)。目前，對中小房地產(chǎn)企業(yè)的尚無一致看法，有學(xué)者認(rèn)為可以從企業(yè)規(guī)模及開發(fā)數(shù)量上進(jìn)行劃分，中小型房企是指開發(fā)規(guī)模較?。觊_發(fā)面積小于10萬m2）、員工較少（200人以下）、年銷售額在1.5億元以下，開發(fā)資質(zhì)2級及以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

1.2中小型房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)

1）企業(yè)規(guī)模小融資能力差

中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模小、資產(chǎn)少、職工人數(shù)少、開發(fā)項(xiàng)目小等，決定了其無法直接進(jìn)入資本市場，限制了其融資渠道。但由于房地產(chǎn)企業(yè)資金占用量大，規(guī)模及融資能力很大程度上決定了公司的市場地位。而中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模及自有資金的限制，無法的到金融機(jī)構(gòu)的信任和支持，融資渠道單一，只能更多地趨向于選擇中短期項(xiàng)目和中小型項(xiàng)目，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，此限制了其發(fā)展。

2）管理體系不健全

受到開發(fā)規(guī)模和項(xiàng)目數(shù)量的限制，中小型房地產(chǎn)企業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置比較簡單，內(nèi)部控制制度不健全，管理體系不健全，形成了崗位分工不明確、責(zé)任不清晰管理不到位的現(xiàn)狀。加之缺乏優(yōu)秀的管理人員的，對市場狀況及發(fā)展趨勢判斷不準(zhǔn)，出現(xiàn)經(jīng)營決策跟著感覺走的狀況。另外，因項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)不足，項(xiàng)目管理還處于一個(gè)較低的水平，質(zhì)量、工期都不具有競爭性。

3）企業(yè)競爭力較弱

房地產(chǎn)開發(fā)是以項(xiàng)目方式運(yùn)作的，具有連續(xù)性的特點(diǎn)。但因中小型房企規(guī)模小、開發(fā)能力弱、資金投入不能保證等，造成項(xiàng)目開發(fā)的隨機(jī)性較高，各類項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性差，致使企業(yè)的信譽(yù)度不高。另外，在品牌宣傳及市場營銷方面也無法與大型房企抗衡，從而失去了很多獲取較高利潤的機(jī)會，市場占有率不高，資金的周轉(zhuǎn)期長，增加了資金的壓力。

2.工程造價(jià)控制的特點(diǎn)

雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模不同，但在項(xiàng)目的造價(jià)控制卻都具有以下特性：

2.1動態(tài)性

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從決策到竣工交付需要經(jīng)歷一個(gè)較長的過程，開發(fā)過程中，各種內(nèi)外部條件的變化使項(xiàng)目開發(fā)處于一個(gè)不確定的環(huán)境中，影響工程造價(jià)的各種情況均有可能發(fā)生，工程實(shí)際造價(jià)只有等到竣工結(jié)算后才能明確。同時(shí)，工程造價(jià)控制需要在質(zhì)量、工期及成本目標(biāo)指導(dǎo)下進(jìn)行，任何目標(biāo)發(fā)生變化后，造價(jià)控制也需隨之變化。

2.2全過程性

工程造價(jià)的控制貫穿于工程建設(shè)的全部過程，從項(xiàng)目的決策階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、實(shí)施階段以及使用階段，直至項(xiàng)目壽命終止。要實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)控制目標(biāo)，就必須在項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)過程，針對不同階段的特點(diǎn)，采取不同的手段進(jìn)行有計(jì)劃、有目標(biāo)的控制，才能保證項(xiàng)目總造價(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2.3前期階段的重要性

工程造價(jià)的控制雖說貫穿于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的全過程，但因不同階段的工作內(nèi)容不同，對造價(jià)的影響也不相同。項(xiàng)目的決定階段和設(shè)計(jì)階段是對工程造價(jià)影響最大的階段。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)分析可以看出，策劃和設(shè)計(jì)階段的費(fèi)用僅占項(xiàng)目工程造價(jià)的5%左右，但其卻確定了項(xiàng)目總投資的85%，而施工階段的造價(jià)控制，只能影響項(xiàng)目總造價(jià)的5%~10%。由此可以看出工程造價(jià)控制的關(guān)鍵應(yīng)在前期的決策和設(shè)計(jì)階段。

2.4相關(guān)性

工程造價(jià)的控制不是孤立開展的，與項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度有著密切的關(guān)系。工程造價(jià)的控制與相應(yīng)的技術(shù)要求、進(jìn)度要求、工作條件及工作范圍密不可分，各類條件之間存在著矛盾、但又緊密地統(tǒng)一，工程造價(jià)的控制不能僅僅片面的強(qiáng)調(diào)造價(jià)目標(biāo)，而不顧質(zhì)量的降低及工期的拖延，造價(jià)的控制必須與質(zhì)量、工期、工作范圍的控制同步協(xié)調(diào)。

3.中小型房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)控制要點(diǎn)

中小型房地長企業(yè)項(xiàng)目的造價(jià)控制可以分為決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、實(shí)施及結(jié)算階段，每一階段具有不同的控制要點(diǎn)。

3.1決策階段

項(xiàng)目決策是選擇和決定投資方案的過程，是通過對不同方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，對擬建項(xiàng)目的各項(xiàng)功能的必要性和可行性做出判斷和決定的過程。是整個(gè)項(xiàng)目工程造價(jià)控制的基礎(chǔ)，也是關(guān)鍵階段。

此階段需要在充分市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，進(jìn)行競爭性分析，并對市場的發(fā)展趨勢進(jìn)行判斷，在綜合考慮自身的各方面優(yōu)劣勢的基礎(chǔ)上，通過對項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及檔次、建設(shè)地點(diǎn)、工程技術(shù)方案的對比，選擇經(jīng)濟(jì)合理、技術(shù)先進(jìn)、實(shí)施可行的方案。方案確定后，做好投資估算的編制工作，作為下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù)書、控制設(shè)計(jì)概算的依據(jù)。

3.2設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃和描述實(shí)施意圖的過程，是處理經(jīng)濟(jì)與技術(shù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，此階段應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1）推行設(shè)計(jì)招標(biāo)

設(shè)計(jì)招標(biāo)，有利于引入競爭機(jī)制，通過多種設(shè)計(jì)方案的對比，從中選擇最優(yōu)設(shè)計(jì)方案，有利于項(xiàng)目投資的控制，通過招標(biāo)可以選擇有實(shí)力的設(shè)計(jì)單位，提高圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的質(zhì)量，保證后續(xù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。通過招標(biāo)選擇技術(shù)先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)合理性的方案，同時(shí)關(guān)注平面布局的合理性，最大程度提高土地利用率；并考慮建筑物的性質(zhì)、用途，合理布置道路、管線、綠地、園林景觀等，充分利用有限的投資；

2）推行限額設(shè)計(jì)

限額設(shè)計(jì)是指按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按照初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資額控制設(shè)計(jì)，保證總投資額不被突破。設(shè)計(jì)過程中可以采取標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)及運(yùn)用價(jià)值工程方法，另外，在簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)應(yīng)明確限額設(shè)計(jì)指標(biāo)以保證目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

3）完善設(shè)計(jì)合同條款

設(shè)計(jì)合同簽訂時(shí)，應(yīng)對設(shè)計(jì)質(zhì)量、設(shè)計(jì)進(jìn)度、施工圖設(shè)計(jì)的工程造價(jià)控制等方面要有明確的要求，設(shè)定相關(guān)獎懲條款，使設(shè)計(jì)單位重視圖紙的質(zhì)量，加強(qiáng)內(nèi)部審查，盡量減少因設(shè)計(jì)不到位造成后期費(fèi)用增加。

4）設(shè)計(jì)概算的審核

設(shè)計(jì)概算是設(shè)計(jì)文件的重要組成部份，是編制投資計(jì)劃、確定控制建設(shè)項(xiàng)目投資的依據(jù)。經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)概算是工程建設(shè)投資的最高限額，是資金籌措及造價(jià)控制的依據(jù)，應(yīng)進(jìn)行仔細(xì)審核。

3.3招標(biāo)階段

通過公開招標(biāo)，可以選擇技術(shù)力量強(qiáng)、資金雄厚、管理水平好的施工企業(yè)，憑借市場競爭，達(dá)到控制項(xiàng)目工程造價(jià)的目的。在招標(biāo)過程中應(yīng)注意：

1）明確工程招標(biāo)范圍

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目專業(yè)化程度較高，需要由多個(gè)不同的承包單位協(xié)作完成。施工過程中會產(chǎn)生不同承包人之間的場地、工序、工作面的交接。對此應(yīng)做出明確的約定，嚴(yán)格的交接標(biāo)準(zhǔn)、防止返工和索賠產(chǎn)生，造成成本的增加。

2）制定嚴(yán)密的合同條款

開發(fā)過程中，不可預(yù)見的因素較多，通過合同條款對各種情況的處理方式進(jìn)行約定，涉及對工程造價(jià)的條款一定要嚴(yán)謹(jǐn)。如總包單位對分包單位及協(xié)作單位應(yīng)提供的服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，新增工程內(nèi)容價(jià)格確認(rèn)方式，不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)范圍及雙方應(yīng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的幅度等都應(yīng)在合同當(dāng)中予以明確。

3.4實(shí)施階段

此階段建筑物形成實(shí)體的階段，涉及面廣、工程量大、周期長，在此階段應(yīng)關(guān)注以下幾方面：

1）進(jìn)行合同交底及圖紙會審

合同簽訂后應(yīng)及時(shí)進(jìn)行合同交底，使合同執(zhí)行者熟悉合同條款、明確工作界面的劃分，分清各項(xiàng)工作的責(zé)任主體。認(rèn)真組織圖紙會審，減少設(shè)計(jì)變更的發(fā)生，盡可能把設(shè)計(jì)變更在施工階段初期，設(shè)計(jì)變更發(fā)生得越早，損失越小。

2）控制現(xiàn)場簽證

規(guī)范現(xiàn)場簽證程序是控制工程造價(jià)的重要措施，應(yīng)該建立現(xiàn)場簽證會簽審核程序，對項(xiàng)目管理人員明確責(zé)任人、審核人責(zé)權(quán)利分明。。簽證要及時(shí)，盡量把簽證圖紙化。對于隱蔽工程的簽證，應(yīng)該在隱蔽之前核定，避免事后扯皮。

3.5結(jié)算階段

結(jié)算階段需要在短時(shí)間內(nèi)對項(xiàng)目的工程造價(jià)做出準(zhǔn)確的反應(yīng)，應(yīng)做好以下工作：

1）準(zhǔn)確計(jì)算工程量

準(zhǔn)確計(jì)算工程量是確定工程造價(jià)的基礎(chǔ)，相關(guān)人員應(yīng)掌握工程量計(jì)算規(guī)則，精通施工技術(shù)，熟悉施工工藝。同時(shí)計(jì)算時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定進(jìn)行，明確工程施工范圍及界限，防止重復(fù)計(jì)算。

2）合理計(jì)取各項(xiàng)費(fèi)用

對上報(bào)的結(jié)算，審查綜合單價(jià)是否存在錯套、高套情況，子目換算是否正確，材料價(jià)格是否按規(guī)定處理，同時(shí)還要重點(diǎn)核查措施項(xiàng)目費(fèi)是否為包干項(xiàng)目，與招標(biāo)文件及合同約定是否一致等。并及時(shí)完成甲供材數(shù)量的扣減，確認(rèn)相關(guān)往來賬務(wù)，準(zhǔn)確真實(shí)的反應(yīng)工程造價(jià)。

4.結(jié)語

中小型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要提升自身的競爭力，必須配備優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)、搭建合理的組織機(jī)構(gòu)，對項(xiàng)目開發(fā)全過程的工程造價(jià)控制進(jìn)行嚴(yán)格控制，只有各階段的造價(jià)得到有效管理，企業(yè)才能確保實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目贏利的目的。

參考文獻(xiàn)：

篇4

關(guān)鍵詞：“工作過程”導(dǎo)向；教學(xué)模式；綜合性職業(yè)技能訓(xùn)練

當(dāng)前，高職教育的教學(xué)與管理往往模仿普通高等教育，實(shí)施的是普通高等教育以學(xué)科為中心的教學(xué)模式，而沒有按照職業(yè)崗位去開發(fā)課程，因而培養(yǎng)的人才無法滿足生產(chǎn)第一線的實(shí)用型、技術(shù)型和技能型要求。這就出現(xiàn)了我國高職教育現(xiàn)在所面臨的尷尬局面：一方面，社會上技能型人才嚴(yán)重短缺，另一方面，相當(dāng)多的高職畢業(yè)生卻“有業(yè)難就”或“無業(yè)可就”。這種矛盾的現(xiàn)象說明，我們的高職教育還沒有很好地適應(yīng)社會實(shí)際需要。

因此，我們借鑒德國職業(yè)教育的成功經(jīng)驗(yàn)，以“熟練掌握崗位技能、專業(yè)技能”為教學(xué)主線，把“能夠勝任企業(yè)崗位要求”作為教學(xué)工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，依據(jù)“以能力為根本，以就業(yè)為導(dǎo)向”的宗旨，以企業(yè)的實(shí)際“工作過程”為導(dǎo)向，設(shè)計(jì)出反映真實(shí)工作過程的教學(xué)過程，真正實(shí)現(xiàn)學(xué)校教育與用人單位就業(yè)崗位的“零距離”對接。

本專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、投資、經(jīng)營、管理與服務(wù)的行業(yè)，是我國的支柱產(chǎn)業(yè)。在我國加快城市化進(jìn)程的總體方針下，更有著舉足輕重的作用。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)培養(yǎng)的是能適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，系統(tǒng)掌握房產(chǎn)、地產(chǎn)和房地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營與管理的基本理論知識和專業(yè)操作技能，熟悉國家房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)，在房地產(chǎn)經(jīng)營管理部門與開發(fā)經(jīng)營企業(yè)從事行政、經(jīng)營、管理、策劃、業(yè)務(wù)和顧問等工作的高級技能型人才。具體來說，該專業(yè)培養(yǎng)出來的畢業(yè)生應(yīng)該具備以下幾點(diǎn)專業(yè)能力：（1）房地產(chǎn)法律、法規(guī)及其相關(guān)法律、法規(guī)運(yùn)用的能力；（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析的能力；（3）房地產(chǎn)市場細(xì)分、定位、競爭者識別的能力；（4）房地產(chǎn)租售接待、談判的能力；（5）辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標(biāo)、簽訂合同、辦證服務(wù)、代辦按揭貸款的能力；（6）撰寫房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的能力；（7）公關(guān)、危機(jī)處理的能力。

本專業(yè)的教學(xué)現(xiàn)狀

在現(xiàn)階段，雖然本專業(yè)已經(jīng)設(shè)置了《公共關(guān)系與禮儀》、《房地產(chǎn)法規(guī)》、《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)》、《房地產(chǎn)開發(fā)》、《房地產(chǎn)市場營銷》、《房地產(chǎn)金融》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》等多門專業(yè)課程，但是，由于理論教學(xué)的局限性，畢業(yè)生只能縱向掌握每門課程獨(dú)立的知識體系，而不能橫向?qū)⒍嚅T課程進(jìn)行綜合運(yùn)用，完成實(shí)際工作中的任務(wù)。例如，在新建商品房租售的工作過程中，畢業(yè)生只能縱向、單一地運(yùn)用《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》課程中的相關(guān)知識去完成工作。殊不知，該項(xiàng)工作過程需要橫向、綜合地運(yùn)用《公共關(guān)系與禮儀》、《房地產(chǎn)法規(guī)》、《房地產(chǎn)市場營銷》、《房地產(chǎn)金融》、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》等多門課程的相關(guān)知識。因此，為了彌補(bǔ)課堂內(nèi)理論教學(xué)的缺陷，我們要開發(fā)新的教學(xué)模式，縮短畢業(yè)生的上崗時(shí)間。

本專業(yè)綜合性職業(yè)技能訓(xùn)練的開發(fā)

（一）開發(fā)依據(jù)

本專業(yè)的畢業(yè)生主要就業(yè)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和租售流程的各個(gè)環(huán)節(jié)中。該流程包括可行性研究、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)準(zhǔn)備、項(xiàng)目施工、竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目營銷策劃、項(xiàng)目銷售、交房、房屋使用、房屋租售等環(huán)節(jié)。

從專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)出發(fā)，為了能使本專業(yè)的學(xué)生鞏固所學(xué)的專業(yè)技能，提高橫向綜合運(yùn)用所學(xué)理論的能力，增強(qiáng)動手能力，更好地接受企業(yè)文化，我們開發(fā)了以該流程“工作過程”為導(dǎo)向的綜合性職業(yè)技能訓(xùn)練。

（二）訓(xùn)練目標(biāo)

該流程“工作過程”緊貼工作實(shí)際，讓學(xué)生在就業(yè)前就能比較真實(shí)地接觸到各種工作場景。通過真實(shí)工作場景的模擬，學(xué)生不僅掌握資料搜集、數(shù)據(jù)分析、禮儀接待、危機(jī)處理等基本技能，還可以加強(qiáng)房地產(chǎn)法規(guī)運(yùn)用、房地產(chǎn)市場細(xì)分定位、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析、辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標(biāo)、簽訂合同、辦證服務(wù)、撰寫房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告等職業(yè)技能。

在訓(xùn)練過程中，學(xué)生可以橫向綜合已學(xué)理論知識，將理論與實(shí)際有機(jī)結(jié)合，有效提高專業(yè)技能，為其自身就業(yè)條件增加砝碼。也可以使用人單位迅速將應(yīng)屆畢業(yè)生安排到房地產(chǎn)投資策劃、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)服務(wù)等實(shí)際工作崗位上，縮短企業(yè)對新進(jìn)員工的培訓(xùn)周期。轉(zhuǎn)貼于

（三）訓(xùn)練內(nèi)容

與課堂教學(xué)知識點(diǎn)結(jié)合訓(xùn)練以完成實(shí)際工作任務(wù)為出發(fā)點(diǎn)，把各門專業(yè)課程之間相對獨(dú)立的理論知識體系打破，將各個(gè)知識點(diǎn)進(jìn)行橫向綜合，并與房地產(chǎn)市場第一線的崗位工作緊密結(jié)合，以“職業(yè)技術(shù)優(yōu)先”、“動手能力優(yōu)先”為指導(dǎo)思想，重點(diǎn)培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)際動手操作能力。

以模塊為單位進(jìn)行劃分訓(xùn)練是以多個(gè)模塊為內(nèi)容依次展開的。模塊設(shè)計(jì)是以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、租售流程“工作過程”中相關(guān)環(huán)節(jié)所對應(yīng)的崗位工作為導(dǎo)向進(jìn)行的，分為房地產(chǎn)投資策劃、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)服務(wù)等五個(gè)模塊。每個(gè)模塊均涉及了“工作過程”中的相應(yīng)環(huán)節(jié)，五個(gè)模塊包含了“工作過程”的所有環(huán)節(jié)。

（1）房地產(chǎn)投資策劃模塊。該模塊由可行性研究、項(xiàng)目策劃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計(jì)了設(shè)計(jì)房地產(chǎn)市場調(diào)查方案、撰寫房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告、編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目營銷策劃書等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生的房地產(chǎn)市場細(xì)分、房地產(chǎn)市場定位、房地產(chǎn)市場競爭者識別、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)投資策劃崗位上從事房地產(chǎn)市場調(diào)查、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃等典型工作。

（2）房地產(chǎn)估價(jià)模塊。該模塊由規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)準(zhǔn)備、房屋使用、房屋租賃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計(jì)了模擬房地產(chǎn)估價(jià)等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生搜集資料、實(shí)地勘察、分析數(shù)據(jù)、選擇估價(jià)方法、撰寫房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)估價(jià)崗位上從事房地產(chǎn)價(jià)格評估等典型工作。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模塊。該模塊由項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目營銷策劃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計(jì)了模擬辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、模擬建設(shè)工程招投標(biāo)、模擬租售接待、模擬租售談判等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)運(yùn)用、辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標(biāo)、租售接待、租售談判等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營崗位上從事土地取得、建設(shè)工程招標(biāo)、新建商品房租售等典型工作。

（4）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)模塊。該模塊由項(xiàng)目銷售、房屋租售等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計(jì)了模擬簽訂合同、模擬辦證服務(wù)、模擬辦理貸款手續(xù)等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生房地產(chǎn)法規(guī)運(yùn)用、公關(guān)、危機(jī)處理、簽訂合同、辦證服務(wù)、代辦按揭貸款等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)崗位上從事房地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)等典型工作。

（5）物業(yè)服務(wù)模塊。該模塊由交房、房屋使用等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計(jì)了模擬小區(qū)入住辦理等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生房地產(chǎn)法規(guī)運(yùn)用、危機(jī)處理等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在物業(yè)服務(wù)崗位上從事前期介入驗(yàn)收服務(wù)、入住服務(wù)、使用期物業(yè)服務(wù)等典型工作。

以“工作過程”為導(dǎo)向的教學(xué)模式將學(xué)生作為學(xué)習(xí)行動的主體，以職業(yè)技能作為學(xué)習(xí)元素，在基于職業(yè)活動的學(xué)習(xí)情境中打破傳統(tǒng)的理論體系，將知識點(diǎn)重新橫向整合，以有效完成相關(guān)崗位的典型工作為最終目的。

以“工作過程”為導(dǎo)向開發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)綜合職業(yè)技能訓(xùn)練項(xiàng)目，以“夠用、管用”為指導(dǎo)思想，緊貼市場，緊貼實(shí)際。通過這種綜合性的職業(yè)技能訓(xùn)練，可以使學(xué)生成為市場上需要的、搶手的、有一技之長的高素質(zhì)技術(shù)應(yīng)用型專業(yè)人才，而不是那些基礎(chǔ)知識扎實(shí)、但畢業(yè)后仍需進(jìn)行較長時(shí)間職業(yè)培訓(xùn)和再教育后才能勝任工作的畢業(yè)生。

篇5

摘 要：隨著國家經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展變化，房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)也在不斷的增加，他們的產(chǎn)生受眾多因素影響，就我國當(dāng)前國情而言，其形成機(jī)理主要是由資產(chǎn)價(jià)格波動與信息不對稱所造成?；谶@種背景下，本文對我國房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)形成機(jī)理以及具體防范房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)措施進(jìn)行探究，旨在多管齊下積極應(yīng)對房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 金融市場 風(fēng)險(xiǎn)分析 宏觀調(diào)控

引言

隨著國家經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展變化，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了多次調(diào)整。經(jīng)過長期的實(shí)踐，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要力量，為國家經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展做出了突出貢獻(xiàn)。但是，房地產(chǎn)行業(yè)也存在著一些問題得不到緩解，比如：房價(jià)過高、房地產(chǎn)盲目投資、商品房空閑等。這些問題困擾著人們的生活，成為社會發(fā)展的頸瓶，尤其近年來，房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，市場充滿了不穩(wěn)定。本文就房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了充分的分析，希望為房地產(chǎn)行業(yè)的人提供幫助。

1、房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)形成機(jī)理分析

簡單的說，風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)金融市場中受到內(nèi)外部的影響，造成了實(shí)際的收益與預(yù)期目標(biāo)存在著差異。在金融市場中，房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)來源有很多種，比如：匯率、利率、市場環(huán)境等。本文從金融學(xué)的角度對其中的風(fēng)險(xiǎn)分為幾個(gè)具體方面的敘述：

金融環(huán)境存在著巨大的不穩(wěn)定性導(dǎo)致金融體系出現(xiàn)問題。房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)市場出現(xiàn)金融危機(jī)的時(shí)候，會導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)面臨極大在的困境。金融市場的不穩(wěn)定在客觀上是存在的，并且可以對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生沖擊，甚至由房地產(chǎn)擴(kuò)散到其他行業(yè)，產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，爆發(fā)更大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)性危機(jī)。

信息的不對等也會給金融市場帶來風(fēng)險(xiǎn)。在金融學(xué)中，信息是重要的元素，信息可以及時(shí)的傳遞出金融市場的發(fā)展動向和發(fā)展趨勢，對房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的影響，信息的不對等增添了房地產(chǎn)行業(yè)金融上的風(fēng)險(xiǎn)，對判斷決策產(chǎn)生了重要作用。

金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)幾率的大小與政府的貨幣政策有著直接的關(guān)系。貨幣是整個(gè)金融市場的基礎(chǔ)建設(shè)，當(dāng)政府的貨幣政策出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)變就意味著金融市場會出現(xiàn)大的變動，金融行業(yè)的借貸也會受到政策的影響導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來威脅。

2、我國房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)金融市場存在風(fēng)險(xiǎn)的來源不是從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部出現(xiàn)的，而是參與到房地產(chǎn)開展業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)特別容易受到市場和環(huán)境的影響在借貸上進(jìn)行改變，進(jìn)而保證自身的權(quán)益。我國的房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險(xiǎn)來源于銀行的變動。

2.1信貸規(guī)模增長過快

房地產(chǎn)開發(fā)過程中，需要向銀行借貸大批量的貸款，由銀行提供房地產(chǎn)的建設(shè)資金，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的正常運(yùn)營。房地產(chǎn)建設(shè)的資金回收的速度慢，跨度長，需要向銀行進(jìn)行資金借貸，解決建設(shè)中存在的問題。建筑征地費(fèi)用和建筑工程用款都需要開發(fā)商進(jìn)行前期墊付，加上近些年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度迅猛，導(dǎo)致了銀行信貸規(guī)?？涨霸鲩L，資金回收速度減慢，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)逐步加大，

2.2 銀行系統(tǒng)所面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)與流動性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)需要的資金總量大，資本來源大部分依靠銀行的現(xiàn)狀導(dǎo)致了我國銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)過大，資金運(yùn)轉(zhuǎn)容易出現(xiàn)危機(jī)。一旦銀行不加限制的向房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行大額貸款，勢必影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的均衡性，給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來危機(jī)。房地產(chǎn)方面的危機(jī)進(jìn)一步擴(kuò)大化就會對其他的領(lǐng)域的價(jià)格和發(fā)展生產(chǎn)重要的影響，甚至?xí)档腿藗兊纳钏?，出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)。為了確保銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定性，合理的解決銀行面臨的新信用風(fēng)險(xiǎn)和資金流動性風(fēng)險(xiǎn)，需要進(jìn)行全面的考慮。對房地產(chǎn)借貸進(jìn)行限制。

3、我國房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)的控制與防范的措施

對于房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險(xiǎn)控制是全社會共同的行為，需要政府和大眾聯(lián)手將其控制在一定的范圍內(nèi)。政府應(yīng)發(fā)揮自身的優(yōu)勢，完善社會保障性住房。制定詳細(xì)的建設(shè)性住房規(guī)定，還要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)多元化的資金來源，保證房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定。

3.1 密切關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格走勢，嚴(yán)格控制抵押品價(jià)值缺口

房地產(chǎn)行業(yè)向銀行進(jìn)行借貸的抵押品往往是商品房以及沒有建設(shè)完成的商品房。銀行方面必須對房地產(chǎn)行業(yè)的抵押品進(jìn)行認(rèn)真的判斷，不能根據(jù)簡單的市場估值開展市場業(yè)務(wù)?，F(xiàn)階段銀行對商品價(jià)值的估算是按照商品在市場中的價(jià)格進(jìn)行的，存在著極大的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)受到市場價(jià)格影響，商品價(jià)值發(fā)生改變的時(shí)候，銀行將陷入困境中。房地產(chǎn)用商品房進(jìn)行抵押的過程中需要對其變現(xiàn)能力進(jìn)行認(rèn)真的判斷，考慮到房地產(chǎn)的質(zhì)量，進(jìn)行合理的貸款，不可過分盲目。商業(yè)銀行在進(jìn)行房地產(chǎn)貸款的時(shí)候，應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)的信用和實(shí)力進(jìn)行全面的評估，并對抵押品的質(zhì)量進(jìn)行實(shí)地的考察，慎重的考慮抵押品價(jià)值，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)市場的價(jià)值波動模擬，得出抵押品的價(jià)值范圍，與此同時(shí)，還要對房地產(chǎn)信貸抵押物的變現(xiàn)能力進(jìn)行深入的分析，密切的注意企業(yè)的發(fā)展動向，關(guān)注企業(yè)價(jià)值的變動，降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 針對區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異，對房地產(chǎn)信貸實(shí)行規(guī)模管理

我國的經(jīng)濟(jì)管理部門和銀行必須按照國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀控制。在進(jìn)行信貸時(shí)，應(yīng)該按照不同區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模和現(xiàn)實(shí)需要進(jìn)行總體管理。區(qū)域性的房地產(chǎn)信貸的規(guī)模應(yīng)與區(qū)域不良貸款率聯(lián)系在一起，根據(jù)實(shí)際的情況制定出房地產(chǎn)信貸管理辦法，對不良借貸和盲目投資進(jìn)行嚴(yán)格控制。具體說來，區(qū)域銀行一方面將貸款方向指向信譽(yù)好、發(fā)展規(guī)模大、回收速度快的大型房地產(chǎn)企業(yè)，另一方面將資金信貸投資于發(fā)展前景好，建筑質(zhì)量高的大中型地產(chǎn)項(xiàng)目。

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作者簡介:

篇6

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，能夠滿足人們的住房需求。要想促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，需要對客戶消費(fèi)心理進(jìn)行深入的研究，制定出合理有效的房地產(chǎn)市場營銷方案，深入挖掘房地產(chǎn)市場價(jià)值。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，人們對房地產(chǎn)行業(yè)的市場營銷策略進(jìn)行了廣泛的研究，但是有些房地產(chǎn)營銷策略自身存在著一定的限制性，導(dǎo)致房地產(chǎn)營銷存在意識誤區(qū)。本文主要是結(jié)合消費(fèi)者心理和營銷策略進(jìn)行研究，希望能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)的營銷提供借鑒，制定出滿足消費(fèi)者和房地產(chǎn)共贏的營銷策略。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；消費(fèi)者心理；營銷策略

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展情況直接關(guān)系到整個(gè)國民的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。由于房地產(chǎn)行業(yè)在我國發(fā)展的時(shí)間較短，相關(guān)的營銷制度比較薄弱，在實(shí)際的運(yùn)用過程中，呈現(xiàn)出不完善的情況，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，缺乏有效的市場營銷策略的指導(dǎo)。房地產(chǎn)營銷中的失敗案例，是由于沒有從消費(fèi)者的角度制定出合理的營銷策略有關(guān)。因此，需要對消費(fèi)者的消費(fèi)心理和消費(fèi)需求進(jìn)行深入的研究，制定出合理的營銷策略，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

一、影響消費(fèi)者夠煩心理的主要因素

1.環(huán)境格局設(shè)計(jì)。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活水平得到了極大的提高，追求高質(zhì)量的生活環(huán)境，良好的生活環(huán)境是消費(fèi)者購房的主觀意愿，人們傾向生態(tài)環(huán)保綠色購房環(huán)境，并且每個(gè)消費(fèi)者對于購房的環(huán)境格局呈現(xiàn)出不同的要求，具有各自不同的審美觀點(diǎn)，通常房屋環(huán)境的主要格局是復(fù)室、兩室二廳、三室兩廳和四室兩廳等。

2.地區(qū)位置便利。地區(qū)位置便利也是消費(fèi)者購房首先需要考慮的問題，交通直接關(guān)系著人們的出行，對人們的生活質(zhì)量具有重要影響，是人們?nèi)粘Ｉ畹闹匾M成部分，相對而言，市區(qū)內(nèi)的交通要更為便利，但是擁擠。郊區(qū)的交通較為缺乏，但是環(huán)境更為舒適，對于購房地區(qū)的選擇，與消費(fèi)者的不同心理需求有直接關(guān)系。

3.設(shè)施配套齊全。當(dāng)前，人們追求高質(zhì)量的生活，小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施齊全也是人們購房需要考慮的問題。小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理質(zhì)量，受到了消費(fèi)者的重視，其主要的配套設(shè)施主要包括：科技智能化的配套設(shè)施、運(yùn)動設(shè)施和安全服務(wù)管理等，能夠滿足人們對舒適生活的要求，符合物業(yè)管理的心理需求。

4.價(jià)格選擇消費(fèi)。價(jià)格是消費(fèi)者在購房時(shí)首選的條件，每個(gè)消費(fèi)者都希望用最少的錢，買到性價(jià)比最高的房子。因此，在消費(fèi)購房時(shí)，消費(fèi)者通常會查閱各方面的資料，選擇優(yōu)惠和折扣較大的房子進(jìn)行購買，購房付款方式主要包括一次性付款、分期付款和按揭付款等，不同的付款方式，決定著消費(fèi)者對于購房價(jià)格的心理選擇。

二、營銷策略對消費(fèi)者心理的影響

1.潛意識影響。營銷策略影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)營銷策略的制定，是在消費(fèi)者購買行為的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，直接關(guān)系到消費(fèi)者的購買意愿和服務(wù)意愿。消費(fèi)者完成購買，就是對房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值的肯定，消費(fèi)者會在無意識中來對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評判，消費(fèi)者自身意識到的沖動和感受，就是潛意識的影響。

2.自我形象影響。消費(fèi)者購買目的主要是從心理補(bǔ)償、釋放心理壓力和滿足自身的本能欲望三個(gè)方面來實(shí)現(xiàn)的，消費(fèi)者購買房地產(chǎn)產(chǎn)品通常會與自身的形象保持一致性，充分展現(xiàn)出了消費(fèi)者自身的世界觀、人生觀和價(jià)值觀。我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)種類豐富，消費(fèi)者在購房時(shí)，會追求一致性的心理，需要結(jié)合自我形象來進(jìn)行購房，選擇出適合項(xiàng)目人群的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

3.房地產(chǎn)產(chǎn)品視覺形象影響。視覺對消費(fèi)者的購房意愿有著直接的影響，房地產(chǎn)行業(yè)通常會利用視覺優(yōu)勢，來獲取消費(fèi)者的關(guān)注，需要在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立良好的視覺形象，保證視覺形象的穩(wěn)定性和統(tǒng)一性，視覺形象對消費(fèi)者的消費(fèi)心理產(chǎn)生了重要的作用，會引發(fā)消費(fèi)者的聯(lián)想和引起消費(fèi)者的注意，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)產(chǎn)品視覺形象感情上的認(rèn)同，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的忠誠度。

三、客戶消費(fèi)心理營銷策略的制定

1.客戶消費(fèi)心理的產(chǎn)品策略。以消費(fèi)者需求為導(dǎo)向的產(chǎn)品策略，要求運(yùn)用發(fā)展的眼光去看待消費(fèi)者的消費(fèi)需求，要讓消費(fèi)者感受到所購買的房產(chǎn)相較于其它同類產(chǎn)品擁有更高的使用價(jià)值。盡量去滿足消費(fèi)者的購買心理，加強(qiáng)對消費(fèi)者營銷策略的規(guī)范。消費(fèi)者的購房習(xí)俗是長期形成的，并且在短時(shí)間內(nèi)難以改變，需要建立在消費(fèi)者價(jià)值與規(guī)范心理的基礎(chǔ)上，激發(fā)消費(fèi)者的購買意愿，達(dá)到售房的目的。

2.客戶消費(fèi)心理的價(jià)格策略。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，價(jià)格是消費(fèi)者購房首選的條件，也是房地產(chǎn)銷售中較為敏感的因素，直接關(guān)系著消費(fèi)者的購房意愿。當(dāng)前，我國的房產(chǎn)銷售中，最常見的房地產(chǎn)價(jià)格策略，是依據(jù)消費(fèi)者的需求和市場競爭價(jià)格來制定的，需要以消費(fèi)者為導(dǎo)向，消費(fèi)者下完房產(chǎn)的價(jià)格越低越好，質(zhì)量越高越高。在制定購房策略時(shí)，需要滿足消費(fèi)者的價(jià)值心理，要結(jié)合整棟樓的位置、朝向和景觀等，設(shè)置不同的茶幾，考量價(jià)格策略和價(jià)格體系，制定出合理的價(jià)格策略標(biāo)準(zhǔn)，滿足消費(fèi)者的情感心理需求。

3.客戶消費(fèi)心理的銷售渠道策略。消費(fèi)者的心理與營銷策略之間存在較大的聯(lián)系，影響著房產(chǎn)銷售工作的順利實(shí)施。房地產(chǎn)行業(yè)需要制定產(chǎn)品策略和價(jià)格策略，確保房產(chǎn)銷售工作的順利開展。如果房產(chǎn)行業(yè)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，企業(yè)無需制定出合理的消費(fèi)者營銷策略，企業(yè)要想節(jié)約營銷成本，可以通過建立銷售團(tuán)隊(duì)的形式直接進(jìn)行房產(chǎn)銷售，對銷售人員的營銷能力要求不高。如果房產(chǎn)營銷處于供大于求的現(xiàn)象，對團(tuán)隊(duì)營銷能力的要求較高，需要培養(yǎng)大量的房產(chǎn)營銷人員，來促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

四、結(jié)語

消費(fèi)者的消費(fèi)心理直接影響著營銷策略的制定，房地產(chǎn)行業(yè)要想取得良好的銷售效果，必須要對客戶消費(fèi)心理進(jìn)行研究，制定出合理的營銷策略，從產(chǎn)品策略、價(jià)格策略和銷售渠道三個(gè)方面進(jìn)行研究，讓消費(fèi)者得到心理上的滿足，以便得到更多目標(biāo)群體和目標(biāo)用戶的認(rèn)同和接受。房產(chǎn)銷售者應(yīng)意識到房產(chǎn)銷售策略的重要性，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

作者：鄭陳力 單位：寧夏大學(xué)土木與水利工程學(xué)院

參考文獻(xiàn)：

[1]劉菲.消費(fèi)心理與房地產(chǎn)營銷策略之間的關(guān)聯(lián)分析[J].企業(yè)技術(shù)開發(fā),2013,28:70-71+78.

[2]王學(xué)娟,王海燕.基于消費(fèi)心理的吉林省房地產(chǎn)營銷策略研究[J].企業(yè)技術(shù)開發(fā),2013,28:76-78.

篇7

關(guān)鍵詞　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目　成本控制　價(jià)值工程

一、研究背景及意義

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。從改革開放至今，房地產(chǎn)行業(yè)在我國已得到了迅速的發(fā)展，對緩解居民的住房矛盾、加速城市建設(shè)做出了較大的貢獻(xiàn)。近年來，隨著市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)換，房地產(chǎn)行業(yè)正在從粗放型經(jīng)營模式向集約型經(jīng)營模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變。但由于一些非理性因素的存在，我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)達(dá)國家水平相比仍有較大的差距，與我國經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展進(jìn)程并不協(xié)調(diào)，這主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)不平衡，存在投機(jī)泡沫，房價(jià)上升過快、已經(jīng)超過了居民平均收入的上漲幅度等。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的健康與否，直接關(guān)系到經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行情況，關(guān)系到我國的社會穩(wěn)定和和諧發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)市場的主體，也將在發(fā)展中發(fā)揮重要作用。成本控制作為影響房地產(chǎn)企業(yè)總體回報(bào)非常重要的一個(gè)方面，已經(jīng)逐漸成為提升企業(yè)效益的核心來源，成本控制已成為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重中之重。

價(jià)值工程是從產(chǎn)品功能分析人手來研究產(chǎn)品的功能和成本的合理匹配，強(qiáng)調(diào)的是產(chǎn)品的功能提高與產(chǎn)品成本降低的有機(jī)結(jié)合。價(jià)值工程作為一種技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的方法，正好迎合了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本目標(biāo)追求，在開發(fā)項(xiàng)目的各階段均可以發(fā)揮很大的效能，為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約成本，增加利潤，優(yōu)化管理，促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步創(chuàng)造有利條件。

價(jià)值工程的研究和應(yīng)用也將在以下幾個(gè)方面起到重要作用：首先，應(yīng)用價(jià)值工程的評價(jià)方法可以使房地產(chǎn)行業(yè)在推進(jìn)綠色建筑的實(shí)施方面發(fā)揮更大的作用；其次，通過對價(jià)值工程理論的推廣應(yīng)用，促使我國的房地產(chǎn)產(chǎn)品人性化水平不斷提高；最后，通過運(yùn)用價(jià)值工程的評價(jià)方法，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步向集約化發(fā)展。

至今，我國房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用價(jià)值工程還不普及，如果我國房地產(chǎn)行業(yè)推廣應(yīng)用價(jià)值工程的水平能夠迅速提高，將會極大推動行業(yè)的健康發(fā)展，使有效資源發(fā)揮更大效益，同時(shí)也能夠更好滿足我國經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展、社會穩(wěn)定和諧的要求。

二、價(jià)值工程研究和應(yīng)用發(fā)展現(xiàn)狀

1947年，邁爾斯在《美國機(jī)械師》雜志上公開發(fā)表了《價(jià)值分析》一文，標(biāo)志著價(jià)值工程理論的正式誕生。到20世紀(jì)70年代，價(jià)值工程已經(jīng)推廣到各行各業(yè)，都取得了比較顯著的經(jīng)濟(jì)效益。價(jià)值工程不僅在美國得到了廣泛的應(yīng)用，而且在世界許多國家和地區(qū)也得到了積極引進(jìn)和推廣。

1978年價(jià)值工程通過日本被介紹到中國，首先在長春第一汽車制造廠、北京第一機(jī)床廠、上海機(jī)床廠等企業(yè)中應(yīng)用，并取得了可喜的成果，進(jìn)而逐步在各地各行業(yè)展開。

對于房地產(chǎn)等建筑類企業(yè)，國外已普遍應(yīng)用了價(jià)值工程技術(shù)。首次將價(jià)值工程應(yīng)用于建筑類行業(yè)的是美國。從應(yīng)用實(shí)際中可以看出，價(jià)值工程在國外建筑業(yè)中應(yīng)用的步驟主要包括信息收集、功能分析、方案創(chuàng)造、方案篩選、方案發(fā)展和方案的實(shí)施與反饋六個(gè)階段。在研究對象的確定上，國外普遍采用目標(biāo)成本與實(shí)際成本進(jìn)行對比的方式確定；在應(yīng)用的時(shí)間上，國外的價(jià)值工程主要是應(yīng)用于工程的設(shè)計(jì)階段；其選擇的應(yīng)用方法也比較多，包括40小時(shí)工作法(40hour Hopeshop)、設(shè)計(jì)方案審核法(theCharette)、價(jià)值工程審議法(the VE Audit)、承包商建議法(theContractor's Change Proposal)、澳大利亞法(Australian Ap-proach)、日本3小時(shí)工作法(Japanese 3 hours Compact VE)等。

近年來在理論界的研究和企業(yè)界的不斷應(yīng)用下，我國也逐漸形成一些價(jià)值工程應(yīng)用的模式，例如：面向市場的成本管理模式是以市場競爭為推動力，確定產(chǎn)品的必要功能，同時(shí)降低產(chǎn)品壽命周期成本，以獲取競爭領(lǐng)先地位為目的的系統(tǒng)管理和控制方法；功能成本管理方法是在原有產(chǎn)品基礎(chǔ)上提高質(zhì)量，增加或減少功能，改善產(chǎn)品設(shè)計(jì)或提高質(zhì)量的一種成本管理方法。

三、價(jià)值工程相關(guān)理論概述

價(jià)值工程(Value Engineering，VE)，也稱價(jià)值分析(ValueAnalysis，VA)，是指以產(chǎn)品或作業(yè)的功能分析為核心，以提高產(chǎn)品或作業(yè)的價(jià)值為目的，力求以最低壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品或作業(yè)使用所要求的必要功能的一項(xiàng)有組織的創(chuàng)造性活動。有些人也稱其為功能成本分析。價(jià)值工程涉及到價(jià)值、功能和壽命周期成本三個(gè)基本要素。

1、價(jià)值工程主要原理。價(jià)值工程的表達(dá)公式為：V(價(jià)值)=F(功能)／C(成本)。其中，“價(jià)值”是某種產(chǎn)品(勞務(wù)或工程)的功能與成本(或費(fèi)用)的相對關(guān)系，表現(xiàn)為功能與成本之比；“功能”是一種產(chǎn)品或作業(yè)所擔(dān)負(fù)的職能和所起的作用；“成本”是產(chǎn)品壽命周期的成本。從式中可以看出，產(chǎn)品的價(jià)值與功能成正比，與成本成反比。

2、價(jià)值工程特征。價(jià)值工程具有以下特征：著眼于提高價(jià)值，即以最低的壽命周期成本實(shí)現(xiàn)必要功能的創(chuàng)造性活動；以功能分析為核心，即在開展價(jià)值工程中，以使用者的功能需求為出發(fā)點(diǎn)；十分強(qiáng)調(diào)用系統(tǒng)的思想和系統(tǒng)的方法提高價(jià)值，即把價(jià)值工程的研究對象當(dāng)作一個(gè)系統(tǒng)來研究；活動的領(lǐng)域側(cè)重于新產(chǎn)品的開發(fā)設(shè)計(jì)階段，本質(zhì)是創(chuàng)新。

3、價(jià)值工程實(shí)施步驟。價(jià)值工程的實(shí)施過程，實(shí)質(zhì)就是針對產(chǎn)品的功能和成本提出問題、分析問題、解決問題的過程。價(jià)值工程的一般工作程序見表1。

四、價(jià)值工程在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各階段成本控制中的應(yīng)用

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)建設(shè)程序可以分為以下五個(gè)主要階段：投資決策與土地獲取階段、產(chǎn)品策劃階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段、項(xiàng)目交付使用階段。在上述五個(gè)主要階段中，還穿插著土地、規(guī)劃、建設(shè)、過程及竣工驗(yàn)收等多種手續(xù)的辦理。

1、投資決策與土地獲取階段。該階段主要包括投資機(jī)會選擇、決策分析及土地獲取等工作。房地產(chǎn)企業(yè)會綜合各方面的因素對項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析，確定項(xiàng)目后再進(jìn)一步獲取土地使用權(quán)。對于項(xiàng)目而言，土地自身先天擁有諸如交通、大型商業(yè)等區(qū)域因素，房地產(chǎn)企業(yè)改善這些因素的難度較大，因而在本階段利用價(jià)值工程進(jìn)行成本控制和項(xiàng)目功能的優(yōu)化改善的空間不大。

2、產(chǎn)品策劃階段。產(chǎn)品策劃階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，也是價(jià)值工程得到運(yùn)用的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合前期可行性研究報(bào)告，進(jìn)一步進(jìn)行深入調(diào)查研究，準(zhǔn)確地確定目標(biāo)市場、目標(biāo)市場需求。運(yùn)用價(jià)值工程的工作方法主要如下：首先，收集市場資料，用科學(xué)的方法進(jìn)行市場調(diào)查研究，并

以此作為價(jià)值工程分析比較的依據(jù)，內(nèi)容包括市場供需資料、業(yè)主方面的資料、技術(shù)資料、材料成本資料等等。其次，進(jìn)行功能分析，這是價(jià)值工程的核心。目的是為了確定產(chǎn)品的必要功能，根據(jù)公式計(jì)算產(chǎn)品的價(jià)值，進(jìn)一步確定價(jià)值工程活動的方向和目標(biāo)。

3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段。設(shè)計(jì)是在產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)上對項(xiàng)目的各項(xiàng)工作的細(xì)化。據(jù)統(tǒng)計(jì)，盡管設(shè)計(jì)費(fèi)用在項(xiàng)目整體成本中比例不大，一般只占成本的1.5％－2％，但對開發(fā)項(xiàng)目整體成本的影響可達(dá)75％以上。(全國造價(jià)工程師執(zhí)業(yè)資格考試培訓(xùn)教材編審委員會，2003)。在設(shè)計(jì)階段運(yùn)用價(jià)值工程，并不是片面的認(rèn)為開發(fā)項(xiàng)目整體成本越低越好，而是把項(xiàng)目的功能和成本兩方面綜合起來分析，而價(jià)值正是功能和成本的綜合體現(xiàn)。價(jià)值工程在設(shè)計(jì)階段的應(yīng)用主要有兩種情況：首先是價(jià)值工程在項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案優(yōu)選中的應(yīng)用。主要是對各種方案對各項(xiàng)功能的滿足程度打分，然后計(jì)算各方案的功能評價(jià)分，計(jì)算各方案的價(jià)值系數(shù)，以價(jià)值系數(shù)最大者為最優(yōu)。其次是在設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制中的應(yīng)用。在設(shè)計(jì)階段應(yīng)用價(jià)值工程控制工程造價(jià)，應(yīng)以對控制造價(jià)影響較大的項(xiàng)目作為價(jià)值工程的研究對象，分析評價(jià)各項(xiàng)功能以及現(xiàn)實(shí)成本，并以功能評價(jià)系數(shù)為基礎(chǔ)，將目標(biāo)成本分?jǐn)偟礁黜?xiàng)功能上，與各項(xiàng)功能的現(xiàn)實(shí)成本進(jìn)行對比，確定成本改進(jìn)的期望值，成本改進(jìn)期望值大的，應(yīng)首先重點(diǎn)改進(jìn)。進(jìn)而推動投資方及設(shè)計(jì)人員進(jìn)行內(nèi)部挖潛，進(jìn)行設(shè)計(jì)創(chuàng)新，采用新工藝、新型材料，合理配置資源，在不降低工程項(xiàng)目使用功能的前提下盡量降低工程費(fèi)用。

4、項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段。該階段是指開發(fā)項(xiàng)目從項(xiàng)目報(bào)建到竣工驗(yàn)收所經(jīng)過的過程，主要可以分為招投標(biāo)階段及項(xiàng)目實(shí)施階段。在招投標(biāo)階段，價(jià)值工程的實(shí)施主體將變成投標(biāo)人，投標(biāo)人會盡最大努力滿足招標(biāo)人的要求。將價(jià)值工程引入評標(biāo)機(jī)制中，使經(jīng)濟(jì)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)評審有機(jī)地結(jié)合，有效地防止評標(biāo)過程規(guī)范性不強(qiáng)，隨意性較大以及人為因素干擾較多，缺乏客觀公正等弊端。在項(xiàng)目實(shí)施階段，項(xiàng)目承建公司是應(yīng)用價(jià)值工程的主體，工作內(nèi)容包括：優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)、優(yōu)選項(xiàng)目工程材料和機(jī)械設(shè)備、控制物流成本、合理配置資源等方面，以較低的成本可靠地實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)目所需要的功能。

5、項(xiàng)目交付使用階段。本階段主要指開發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收合格后，房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主交房以及后期維修管理。工作重點(diǎn)是結(jié)合項(xiàng)目具體情況，做好入住計(jì)劃以及應(yīng)急預(yù)案，系統(tǒng)考慮控制處理問題的相關(guān)費(fèi)用。

五、我國價(jià)值工程應(yīng)用現(xiàn)狀及相關(guān)建議

價(jià)值工程在我國的應(yīng)用還處于初級階段，開展范圍有限，技術(shù)尚不成熟，與國外存在不小差距。這一方面與價(jià)值工程的發(fā)展?fàn)顩r有關(guān)，例如沒有促使價(jià)值工程應(yīng)用的技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，缺乏指導(dǎo)價(jià)值工程實(shí)踐的專家，價(jià)值工程專業(yè)知識匱乏等等；另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)本身存在著制約價(jià)值工程推廣應(yīng)用的因素，例如房地產(chǎn)企業(yè)不了解、不重視，設(shè)計(jì)人員沒有掌握價(jià)值工程的功能與成本結(jié)合的方案創(chuàng)新原理和方法，存在不規(guī)范的行業(yè)競爭行為等等。

針對價(jià)值工程在我國房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用現(xiàn)狀，應(yīng)該從以下幾個(gè)方面促進(jìn)價(jià)值工程的發(fā)展：首先，加強(qiáng)政府相關(guān)部門的導(dǎo)向作用；其次，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，充分借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展應(yīng)用價(jià)值工程的理論和方法；再次，加快人才培養(yǎng)和相關(guān)行業(yè)機(jī)構(gòu)的建立；最后，提升房地產(chǎn)行業(yè)人員對價(jià)值工程的認(rèn)識，充分發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的能動性和創(chuàng)造性。

六、結(jié)束語

篇8

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；泡沫；評價(jià)指標(biāo)；政策建議

房地產(chǎn)泡沫主要體現(xiàn)在價(jià)格泡沫上，具體是指房地產(chǎn)價(jià)格脫離其基礎(chǔ)價(jià)值而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。其直接原因是投機(jī)者對房地產(chǎn)市場的估計(jì)過于樂觀，主觀和客觀上均背離房地產(chǎn)自身價(jià)值以及盈利能力。1998年7月3日國務(wù)院了《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性運(yùn)作階段。

目前各大房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈趨緊甚至于斷裂的新聞屢見不鮮，由于國內(nèi)樓市特殊情況，雖沒有形成泡沫經(jīng)濟(jì)，但如何應(yīng)對目前的房地產(chǎn)形勢至關(guān)重要。

1 房地產(chǎn)泡沫評價(jià)指標(biāo)

目前應(yīng)房地產(chǎn)泡沫評價(jià)指標(biāo)大部分是選取袁賢禎1998年提出的房地產(chǎn)業(yè)景氣指標(biāo)體。其分為三個(gè)部分：同步指標(biāo)、先行指標(biāo)和滯后指標(biāo)。同步指標(biāo)是指其循環(huán)轉(zhuǎn)折點(diǎn)與總體轉(zhuǎn)折點(diǎn)幾乎同時(shí)出現(xiàn)，其作用主要是描述當(dāng)期經(jīng)濟(jì)運(yùn)行所處的景氣狀態(tài)。先行指標(biāo)是指其循環(huán)轉(zhuǎn)折點(diǎn)在出現(xiàn)時(shí)間上穩(wěn)定地領(lǐng)先于總體循環(huán)相應(yīng)轉(zhuǎn)折點(diǎn)的指標(biāo)。為指標(biāo)體系提供預(yù)警功能。滯后指標(biāo)是指其循環(huán)轉(zhuǎn)折點(diǎn)的出現(xiàn)落后于總體（詳見表1）。海一、二手商品房成交量，比去年同期縮水近八成，創(chuàng)造了2005年以來新低。國慶期間，北京一、二手房住宅成交量同比去年下跌二成以上，其他大城市情況和京滬相似。

基于行政降溫和歐債危機(jī)的雙重影響，中國的房地產(chǎn)市場也面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)，迫使政府不得不開始修改和完善調(diào)控政策，放緩一些激進(jìn)的做法。

2.2 宏觀經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)

通過對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)形勢的觀察和分析，統(tǒng)計(jì)資料發(fā)現(xiàn)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)表現(xiàn)為以下四個(gè)方面：

1）貿(mào)易不均衡

目前我國的外匯儲備總額也己突破1萬億美元，成為世界第一外匯儲備大國。我國對美國的貿(mào)易順差連年持續(xù)擴(kuò)大，使得美國一直要求人民幣升值，另外再加上一些國際輿論的不利影響，人民幣升值的壓力越來越大。

2）金融市場不斷開放

我國于2001年12月加入世界貿(mào)易組織，緊接著在結(jié)束入世5年過渡期后，2006年12月起我國便開始全面開放國內(nèi)金融市場，外資銀行便可以和中國的銀行一樣開展人民都不同程度地加快了房地產(chǎn)業(yè)的迅速膨脹。

4）民間流動資金依然過剩

由于近年我國銀行存款利率較低，股票市場低迷，以及理想金融投資產(chǎn)品比較匿乏，這便使得大量民間流動資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，使得房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，產(chǎn)生房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象。民間流動資金過剩是導(dǎo)致近年我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的主要原因。

3 防止房地產(chǎn)泡沫政策建議

在當(dāng)前嚴(yán)峻形勢下，國家及各地政府有必要提出有效政策，以正確引導(dǎo)和促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

1）針對我國監(jiān)管國外游資為防止泡沫發(fā)生，我們必須嚴(yán)格管制并進(jìn)行積極引導(dǎo)國外游資的流入，防止出現(xiàn)投機(jī)行為。具體措施有：通過保持國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，有效的阻止國外游資投機(jī)房地產(chǎn)業(yè)；也可有選擇地吸收國外資本，并對其最短投資期限加以規(guī)定；采取相關(guān)稅收政策來抑制國外游資的投機(jī)行為。

2）針對人民幣升值

人民幣升值壓力逐漸增大，其與經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定息息相關(guān)。具體建議有：實(shí)現(xiàn)人民幣漸進(jìn)性升值，防止升值過快造成對房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊；對現(xiàn)有外匯管理體制進(jìn)行適度改革，減緩升值壓力。積極引導(dǎo)國外資金流入國內(nèi)具有一定科技含量的制造類行業(yè)。

3）貨幣政策建議

當(dāng)前我國需要不斷完善貨幣政策體系，對房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)行指標(biāo)化以及及時(shí)監(jiān)測，以保證我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。具體建議有：有效控制銀行信貸規(guī)模，同時(shí)嚴(yán)格管制房地產(chǎn)信貸數(shù)額比例；利用綜合利率手段對我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控；通過建立房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，盡快制定有效的貨幣政策。

參考文獻(xiàn)

[1]曹振良、高曉慧等.中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與管理研究[M].北京：北京大學(xué)出版社，2002，4

篇9

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文范文一：低碳經(jīng)濟(jì)對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

我國是世界上最大的碳排放國之一，越來越嚴(yán)重能源危機(jī)使我國開始加快對于低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而房地產(chǎn)行業(yè)一直是高污染行業(yè)，所有，為了適應(yīng)現(xiàn)在社會的發(fā)展需求，促進(jìn)低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)現(xiàn)愈發(fā)的重要。為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，消除資產(chǎn)泡沫，增加就業(yè)幾率，低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對于促進(jìn)綠色生產(chǎn)具有十分重要的意義。低碳經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)方面的展開，離不開國家支持和房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部對其的關(guān)注，當(dāng)然社會整體對于低碳消費(fèi)觀念的認(rèn)可，也是實(shí)現(xiàn)低碳經(jīng)濟(jì)的必要因素。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)走低碳發(fā)展道路的重要性

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，提高能源效率以及減少廢氣污染的排放是低碳發(fā)展道路的主要目標(biāo)，所以，我們首先要確保，使用的原料必須是無污染，無毒。而在生產(chǎn)建材企業(yè)也需要符合建筑行業(yè)的地毯發(fā)展需求，才能讓他們的產(chǎn)品對社會接納。所以說，房地產(chǎn)行業(yè)的低碳發(fā)展，最為關(guān)鍵的是可以推動該行業(yè)的綠色生產(chǎn)，綠色消費(fèi)，促進(jìn)下游實(shí)施。而低碳房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，以降低資源的減少浪費(fèi)，以得到更高質(zhì)量的生活，節(jié)能減排，也是抑制氣候變暖的最要措施。

二、低碳經(jīng)濟(jì)對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響

1.低碳經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不利影響。

1.1致使房地產(chǎn)的開發(fā)成本增加。低碳經(jīng)濟(jì)的核心內(nèi)容需要利用新能源、新材料和新技術(shù)，在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，需要花更多的錢去開發(fā)新技術(shù)、新設(shè)施，同時(shí)更昂貴、更高效地利用能源來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的高污染、高能耗的能源，實(shí)際上是一種更為昂貴的行為。因此，低碳經(jīng)濟(jì)將增加房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的成本。

1.2低碳經(jīng)濟(jì)會在短期內(nèi)制約我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前，我國的房地產(chǎn)建設(shè)模式所采用的共同特點(diǎn)是高耗能，短期內(nèi)很難改變這一特點(diǎn)。例如，在能源和技術(shù)上，很難在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)適當(dāng)?shù)淖兓?。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并沒有脫離能源的支持，而能源價(jià)格低廉，使用方便，使我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展。在發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的情況下，如果失去了低能量支撐，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在短期內(nèi)會受到一定程度的影響和制約。

2.低碳經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有利影響。

2.1調(diào)整了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。目前，中國的房價(jià)一直居高不下，一個(gè)更重要的因素是投機(jī)，有些人不明白房地產(chǎn)市場開發(fā)商只是盲目炒高房價(jià)，房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場的情況，使消費(fèi)者太過重視的位置和價(jià)格的房子，并忽略了內(nèi)部質(zhì)量和舒適的房子。因此，低碳建筑的發(fā)展，可以從根本上改善的情況，因此，從長遠(yuǎn)來看，低碳經(jīng)濟(jì)，有利于中國的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整。

2.2能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長期的健康發(fā)展。目前，在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在某種程度上可以說類似于股票市場，繁榮背面可能是泡沫，房價(jià)的不斷提高，勢必會給我國的房地產(chǎn)行業(yè)帶來危機(jī)。房地產(chǎn)行業(yè)的低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展，會使房地產(chǎn)開發(fā)商用比較長遠(yuǎn)的眼光來看待房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，更加注重對建筑品質(zhì)以及質(zhì)量的提升，而不是只顧經(jīng)濟(jì)利益。因此，低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的長期健康發(fā)展。

2.3能有效實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的節(jié)能減排和建筑的智能化。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)在建筑材料和建筑設(shè)備上使用的是非常巨大的能源消耗，低碳經(jīng)濟(jì)的要求，房地產(chǎn)行業(yè)是致力于建設(shè)低碳，智能，時(shí)間長，建筑節(jié)能減排和智能化是中國建筑行業(yè)的重點(diǎn)。和低碳經(jīng)濟(jì)將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)積極引進(jìn)和應(yīng)用低碳新材料，新設(shè)備和新技術(shù)，這樣，可以有效地減少建筑施工的能耗，從而實(shí)現(xiàn)低能耗和智能發(fā)展的未來架構(gòu)。

三、在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的有效措施

1.政府應(yīng)加大政策支持力度。

低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不僅有利于環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，也有利于我國經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展，政府應(yīng)加強(qiáng)對環(huán)境的關(guān)注。政府應(yīng)加大研究，逐步建立低碳建筑和碳排放量低碳指標(biāo);應(yīng)跳出單體建設(shè)思維，站在區(qū)域和城市發(fā)展的角度對建設(shè)計(jì)劃的設(shè)計(jì)，應(yīng)制定相應(yīng)的獎勵政策，對低碳技術(shù)的商人提供一定的獎勵，并對缺乏節(jié)能減排和對商家給予嚴(yán)厲處罰;政府還可以改革稅收政策，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的企業(yè)減免一定的稅收費(fèi)用等等。不僅有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，也有利于我國低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.提高房地產(chǎn)公司的重視。

房地產(chǎn)公司，不能一味的追求經(jīng)濟(jì)利益，除了賺錢，他們更應(yīng)該關(guān)注全球的生態(tài)平衡，關(guān)注社會的未來發(fā)展，他們理應(yīng)更多的去了解低碳文化，低碳住宅和綠色建筑。關(guān)于房地產(chǎn)的開發(fā)，除了使用新的低碳環(huán)保材料，例如鋁合金材料，生態(tài)納米石材，雙層玻璃幕墻，也要有著全新的低碳環(huán)境建設(shè)技術(shù)，提高對于新材料，新能源的使用率，例如外墻外保溫技術(shù)屬于低碳環(huán)保技術(shù)。在這方面西方國家已經(jīng)有所發(fā)展，我們也可以對此加以借鑒。另一方面，住房產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化生產(chǎn)方法應(yīng)用于建設(shè)，實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排，提高質(zhì)量，促進(jìn)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

3.提高開發(fā)技術(shù)水準(zhǔn)，合理地規(guī)劃戶型布局。

目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)基本采用了粗放型的管理模式，開發(fā)商更注重經(jīng)濟(jì)效益的結(jié)果，而忽視了低碳經(jīng)濟(jì)的要求和買房子的消費(fèi)需求的實(shí)際情況。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都加大面積住宅開發(fā)，這在一定程度上造成了資源的浪費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)不斷提高自身的發(fā)展質(zhì)量，做好戶型的規(guī)劃布局工作。

4.積極推廣使用環(huán)保材料和節(jié)能技術(shù)。

很多房地產(chǎn)在我國的建設(shè)，對于玻璃有著大面積的使用，目的也是為了采光的更充分性，但是這也帶來了相應(yīng)的問題，由于玻璃本身的物理特性，使得它的導(dǎo)熱性能非常好，所以，往往天氣一熱，室內(nèi)的溫度就會特別高，為了保持室內(nèi)溫度恒定，人們往往會使用空調(diào)降溫，在某些方面來說，這也是間接的增加了電能消耗。有關(guān)于這方面問題的解決，我國房地產(chǎn)商，可以適當(dāng)?shù)氖褂眯滦筒ＡВ┤?，隔熱輻射玻璃，它能在為住戶提供一樣采光需求的同事，還能隔絕因?yàn)槭彝夤饩€照射二導(dǎo)致的房間溫度過高的問題，從而減少在因選擇空調(diào)降溫時(shí)的電力資源浪費(fèi)問題。此外，在住宅區(qū)更多的去種植綠色植物，提高綠化覆蓋率也是一種不錯的節(jié)能手段，它在美化周圍環(huán)境的同時(shí)，也能吸收一些有害氣體，讓周圍的空氣變得更清新，特別是在夏天，樹蔭的陰涼也會為燥熱的夏天帶來些許涼意。

5.積極倡導(dǎo)低碳消費(fèi)。

隨著現(xiàn)代化的進(jìn)程，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該對低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著清楚的認(rèn)識，同時(shí)，對于其的發(fā)展，應(yīng)該有著更大的，更積極的宣傳推廣，讓消費(fèi)者更深刻地對低碳建筑的認(rèn)識，對于低碳環(huán)保的認(rèn)識。雖然由于技術(shù)以及材料的限制，低碳建筑價(jià)格會普遍的概予同類型的普通建筑，但在未來，隨著技術(shù)的革新，有關(guān)低碳建筑的價(jià)格自然也會隨著降下來的首先，要保持自然環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，保證人類生存環(huán)境的質(zhì)量，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)是十分重要的。低碳經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有利和不利的方面，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)大力發(fā)展有利方面，加強(qiáng)現(xiàn)有的優(yōu)化和改進(jìn)的缺點(diǎn)，并應(yīng)采取有效措施，使低碳經(jīng)濟(jì)概念發(fā)展成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，為自身在社會和經(jīng)濟(jì)上的利益找到一個(gè)平衡點(diǎn)，爭取在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代里尋求長久的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境共贏，為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文范文二：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展下市場經(jīng)濟(jì)論文

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的措施

市場經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是近幾年我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭非常好，在市場經(jīng)濟(jì)中所占比例越來越高，但是這種快速發(fā)展的勢頭存在著很多不良的因素，如果不及時(shí)的遏制住，很可能會影響市場經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，因此必須有針對性的采取對策，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)能夠和諧發(fā)展，相互促進(jìn)而不是相互產(chǎn)生消極影響?？梢詮囊韵聨追矫嫒胧郑?/p>

1.1控制好房地產(chǎn)商品的價(jià)格

過高的房地產(chǎn)商品價(jià)格如果不實(shí)時(shí)的控制，使其無限的發(fā)展下去，非常容易出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫，而使整個(gè)市場經(jīng)濟(jì)陷入癱瘓狀態(tài)，從國外的歷史經(jīng)驗(yàn)中我們也可以總結(jié)出這一點(diǎn)。控制控制好房地產(chǎn)商品的價(jià)格并不說一定要強(qiáng)制性將房產(chǎn)價(jià)格降下去，價(jià)值決定價(jià)格，市場應(yīng)該按照房地產(chǎn)商品的價(jià)值卻制定相應(yīng)的價(jià)格，真正的實(shí)現(xiàn)供需平衡，而如果價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超出了價(jià)值，這種不良的現(xiàn)象，終有一天會使房地產(chǎn)陷入絕境。房地產(chǎn)價(jià)格過高目前已經(jīng)成為我國市場經(jīng)濟(jì)中最重要的矛盾，國家也采取了很多的措施來緩解矛盾，其中利用價(jià)值以及價(jià)格規(guī)律來進(jìn)行調(diào)節(jié)是主要的措施。價(jià)值與價(jià)格的合理才能實(shí)現(xiàn)供需之間的平衡，進(jìn)而使房地產(chǎn)市場處于穩(wěn)步發(fā)展的狀態(tài)中。

1.2做好金融監(jiān)督

無論是哪一行業(yè)，在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，政府以及相關(guān)部門都應(yīng)該做好金融監(jiān)督工作，以維護(hù)金融市場秩序。我國目前的房地產(chǎn)市場之所以會出現(xiàn)價(jià)格虛高的現(xiàn)象，主要就是金融監(jiān)督工作不到位，有很多的房地產(chǎn)企業(yè)自身并不具備開發(fā)大規(guī)模房地產(chǎn)的實(shí)力，但是通過向銀行借貸等方式進(jìn)行了大規(guī)模的開發(fā)，這種行為非常容易引起銀行壞賬現(xiàn)象，很多的開發(fā)商開發(fā)出來的房地產(chǎn)價(jià)格過高，無人問津，銀行貸款也就無法按時(shí)歸還，因此政府與銀行都應(yīng)該做好金融監(jiān)督工作，全方位的了解房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)信息，尤其是償還能力，加強(qiáng)控制力度，并且對銀行貸款行為進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，從而使資金更加隔離的配置，從房地產(chǎn)行業(yè)逐漸的流向其他有更有希望的產(chǎn)業(yè)中，也使整個(gè)市場經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展起來，而不是過度集中在某一產(chǎn)業(yè)中。為了達(dá)到金融監(jiān)督的目的，政府以及銀行都應(yīng)該對自身的很多業(yè)務(wù)進(jìn)行改進(jìn)創(chuàng)新，在改進(jìn)傳統(tǒng)的存貸模式的同時(shí)，還要引入更多的沒有任何問題的資產(chǎn)，盡可能的降低高風(fēng)險(xiǎn)貸款的比例，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

1.3盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型

目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與市場經(jīng)濟(jì)并沒有完全的靠攏，甚至有些脫離市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展走向，因此政府在各方面上鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)低碳環(huán)保，不再只是考慮經(jīng)濟(jì)效益問題。政府可以利用杠桿經(jīng)濟(jì)原理來對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效的調(diào)整。杠桿作用主要表現(xiàn)在以下兩方面：一方面，政府可以通過政策支持鼓勵更多的房地產(chǎn)企業(yè)投資智能建筑，在開發(fā)的過程中給予更多的優(yōu)惠，這樣參與智能化建筑的開發(fā)的開發(fā)商就會越來越多，進(jìn)而改變這種房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式;另一方面，政府也可以對購買低碳環(huán)保的住宅的用戶實(shí)行優(yōu)惠，進(jìn)而擴(kuò)大購買人數(shù)，購買人數(shù)的增多，又會促進(jìn)開發(fā)商開發(fā)智能化的環(huán)保的建筑，進(jìn)而完全的實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，也促進(jìn)了我國建筑行業(yè)的良性發(fā)展。

篇10

1.房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房價(jià)快速提高。

在中國城鎮(zhèn)化政策開始實(shí)施之后，中國城市人口大幅度增加，這樣便大大的增加了對城市房屋的需求。但是當(dāng)前中國房地產(chǎn)發(fā)展的模式還比較落后，仍然實(shí)行的是之前政府購買土地再賣出的形式，這樣嚴(yán)重造成了房地產(chǎn)市場無法全面根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要進(jìn)行合理調(diào)節(jié)。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相符，從而導(dǎo)致了房價(jià)快速上升。尤其是一些一線、二線城市，房價(jià)的上升幅度基本上已經(jīng)不科學(xué)了。同時(shí)房價(jià)的不合理上升也在一定的程度上影響了房地產(chǎn)朝著穩(wěn)定健康的方向發(fā)展。

2.房地產(chǎn)適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度較低，市場發(fā)展不成熟。

由于房地產(chǎn)市場興起時(shí)間較短，市場發(fā)展還不健全，而房地產(chǎn)行業(yè)適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度較低，同時(shí)由于房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中具有一定的特殊性，以及受到中國基本國情的影響，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)行業(yè)尚未形成適合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的買方市場，從而導(dǎo)致了房價(jià)在發(fā)展的過程中無法真實(shí)地反映出供需的要求。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)單位還片面追求高層次、高水平發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，其中較為高檔的房屋建筑供應(yīng)較多，但是中低端的商品房供不應(yīng)求。這樣的現(xiàn)象嚴(yán)重影響了城市人們的正常生活，大大降低了人們的生活質(zhì)量。

3.目前與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的金融體系發(fā)展不完善。

在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，其需求的資金大大超過了其他基礎(chǔ)的生產(chǎn)行業(yè)。正是因?yàn)檫@個(gè)原因，資金成為了房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)過程中一個(gè)非常重要的問題。其中一個(gè)非常直觀的問題就是當(dāng)前銀行所制定的松緊政策，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著較大的影響。雖然銀行已經(jīng)針對房地產(chǎn)行業(yè)制訂了較為完善的資金管理制度，但是仍然存在著很多不成熟的方面。其中主要表現(xiàn)為很多房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商過度依賴國家銀行貸款，而自己擁有的資金較少，一旦出現(xiàn)了資金需求缺乏的現(xiàn)象便會直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程進(jìn)度。這樣的現(xiàn)象則不利于房地產(chǎn)開發(fā)商的可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，由于當(dāng)前銀行對于房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制還不健全，其承擔(dān)的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)也較大，銀行出于自身資本安全的考慮，會謹(jǐn)慎選擇放貸對象，這將直接限制房地產(chǎn)開發(fā)上的融資途徑。

二、目前推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展的對策

（一）強(qiáng)化政府經(jīng)濟(jì)職能，推動房地產(chǎn)市場走向成熟化

根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的狀況進(jìn)行綜合分析，中國當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的投資環(huán)境尚且處在繁榮的發(fā)展階段。這樣的現(xiàn)象有利于房地產(chǎn)快速向前發(fā)展。但是從當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)基本進(jìn)入到了略成熟的階段。在今后的幾年里，通過對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，有利于房地產(chǎn)行業(yè)朝著理性的趨勢發(fā)展。但是，房地產(chǎn)是現(xiàn)代城市建設(shè)的重要一部分，而房地產(chǎn)消費(fèi)又屬于長期投資的一種項(xiàng)目，涉及的資金數(shù)額較大。因此，通過強(qiáng)化政府經(jīng)濟(jì)職能，推動房地產(chǎn)市場走向成熟化，有利于保證房價(jià)朝著合理化的方向發(fā)展。其中，在市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的背景下，政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)主要是通過科學(xué)規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、法律法規(guī)等宏觀調(diào)控手段。通過合理調(diào)整房地產(chǎn)的價(jià)格，促使房地產(chǎn)朝著科學(xué)合理的方向發(fā)展，推動房地產(chǎn)市場更加繁榮穩(wěn)定。

（二）制定科學(xué)化的發(fā)展規(guī)劃，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展

在中國當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)改革尚且處在初級階段，面臨著重大管理方式和發(fā)展模式的調(diào)整。很多人錯誤的認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主要是為炒房創(chuàng)造了條件，這樣的觀念不利于房地產(chǎn)科學(xué)健康的發(fā)展。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：房地產(chǎn)開發(fā)商通過對商品房和小商鋪直接進(jìn)行出售，從中獲得經(jīng)濟(jì)利益；有的開發(fā)商則通過對大型商場和寫字樓進(jìn)行長期出租，通過經(jīng)營的方式從中獲得經(jīng)濟(jì)利益；有的房地產(chǎn)開發(fā)商則將房子裝修成娛樂場所和工業(yè)廠房等，從經(jīng)營中獲得經(jīng)濟(jì)利益；而有些房子基礎(chǔ)設(shè)施則是作為公共基礎(chǔ)設(shè)施存在于城市中，雖然沒有直接獲利，但卻在無形中提升了城市的整體形象，有效增加了城市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。因此，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，應(yīng)該根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本情況，進(jìn)行綜合規(guī)劃，努力做好現(xiàn)代城市發(fā)展的建設(shè)工作。堅(jiān)持制定適合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)科學(xué)發(fā)展的途徑，深入了解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系，促使房地產(chǎn)行業(yè)能夠朝著穩(wěn)定健康的方向發(fā)展。

（三）建立完善的金融支撐體系，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供重要的條件

在目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，由于過度依賴金融機(jī)構(gòu)資金支持，房地產(chǎn)開發(fā)單位與金融機(jī)構(gòu)之間的聯(lián)系非常緊密。因此，需要根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本情況，建立完善的金融支撐體系，然后從根本上解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的資金問題，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。除此之外，為了能夠有效解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中各項(xiàng)資金流動的問題，中國政府還應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況建立科學(xué)合理的抵押貸款二級市場。堅(jiān)持實(shí)現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場貸款的證券化，努力將整個(gè)房地產(chǎn)一、二級市場納入到國家整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，推動中國房地產(chǎn)市場與資本市場合理的聯(lián)系在一起。只有這樣才能夠從根本上解決中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中的資金問題。更重要的是建立房地產(chǎn)金融二級市場，還有利于降低各大銀行貸款的金融風(fēng)險(xiǎn)，有效推動房地產(chǎn)行業(yè)更好地適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)化的趨勢發(fā)展，有效提高整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，促進(jìn)中國國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的發(fā)展。

（四）建立科學(xué)化的管理機(jī)制，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主體

中國當(dāng)前房地產(chǎn)市場在發(fā)展的過程中出現(xiàn)了很多問題，而且這些問題基本上都是深層次的。通過分析得出，造成這些問題的原因是多方面的。因此，為了有效改善當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的問題，便需要建立科學(xué)合理的管理機(jī)制，充分明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主體。通過利用政府職能進(jìn)行科學(xué)調(diào)整，將推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的各項(xiàng)政府職責(zé)落到實(shí)處。同時(shí)，還應(yīng)該不斷完善房地產(chǎn)市場發(fā)展的相關(guān)法律法規(guī)，為房地產(chǎn)市場能夠穩(wěn)定發(fā)展提供重要的條件。因此，需要根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本情況，構(gòu)建與中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的房地產(chǎn)法律體系，從而促使中國房地產(chǎn)市場更加規(guī)范化。通過將房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本情況納入到國家的法律體系中，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更加規(guī)范和穩(wěn)定，確保房地產(chǎn)行業(yè)能夠朝著穩(wěn)定健康的方向發(fā)展。

（五）以科技創(chuàng)新為依托，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)以科技創(chuàng)新為依托，知識經(jīng)濟(jì)，科技發(fā)展水平的提升，對于推動國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的作用越來越大，并逐漸成為主導(dǎo)作用。房地產(chǎn)科技的創(chuàng)新和發(fā)展，對于改善人們的生活，工作環(huán)境具有重要意義；能夠引領(lǐng)房地產(chǎn)智能化的發(fā)展；并提升資源的利用效率，減少污染，增加房地產(chǎn)建設(shè)的環(huán)保性。更重要的是隨著科技的發(fā)展，人們將突破原有的思維方式和生產(chǎn)方式，探索合乎人類生存發(fā)展的模式，將房地產(chǎn)發(fā)展和人類居住文明引上新的臺階。

三、結(jié)論