導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有廣義和狹義之分，廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計(jì)或無法控制的因素影響，在一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果與預(yù)期財(cái)務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而是企業(yè)蒙受損失的可能性。狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)通常是指企業(yè)的舉債籌資風(fēng)險(xiǎn)，尤其是當(dāng)負(fù)債過多而導(dǎo)致企業(yè)到期無法償本付息，給企業(yè)造成損失的不確定性。

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，各方面體制都還不健全，同時(shí)近幾年為了抑制房?jī)r(jià)，是房地產(chǎn)面臨的政策環(huán)境日益嚴(yán)峻，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與日俱增，控制風(fēng)險(xiǎn)首先要提前認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)類型，從而制定相應(yīng)的策略來應(yīng)對(duì)。房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以分為兩大類，一類是外部風(fēng)險(xiǎn)，一類是內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。

（一）外部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是是指房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的外部環(huán)境變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)等。

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括供求風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者偏好風(fēng)險(xiǎn)，通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)等。首先是供求風(fēng)險(xiǎn)，近幾年來，房?jī)r(jià)不斷攀升，很多人被房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上的業(yè)績(jī)及利潤(rùn)所吸引，希望從中分一杯羹，紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)，另外加上國(guó)家不斷加強(qiáng)保障房建設(shè)，房地產(chǎn)供給不斷增加，因此房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，房地產(chǎn)商面臨強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。其次是消費(fèi)者偏好風(fēng)險(xiǎn)，由于供給的增加，房地產(chǎn)商不斷推陳出新，尋求差異化，以求吸引住戶，但是，在這一過程中，如果對(duì)消費(fèi)者心理掌握不到位，推出房屋無法滿足消費(fèi)者需求，則會(huì)造成房屋積壓，給房地產(chǎn)企業(yè)造成損失。最后是通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，通貨膨脹是房地產(chǎn)面臨的又一外部風(fēng)險(xiǎn)，通貨膨脹帶來的結(jié)果就是材料成本、人工成本的增加，這勢(shì)必給房地產(chǎn)商帶來壓力。

政策風(fēng)險(xiǎn)主要是指國(guó)家政策變動(dòng)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的不確定性。主要包括利率風(fēng)險(xiǎn)、稅收風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)等一系列的政策風(fēng)險(xiǎn)。首先，利率風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)之一，眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其資金主要來源是銀行貸款，貸款利率上升必然會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)成本增加，并且，利率上升會(huì)減少消費(fèi)者的購(gòu)買欲望，房地產(chǎn)成交量下降，很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程涉及多項(xiàng)稅種，所涉及的稅務(wù)不僅包含一般企業(yè)應(yīng)負(fù)擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、車船使用稅、企業(yè)所得稅，還包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)所繳納稅種多達(dá)十余項(xiàng)，因此，若國(guó)家提高稅率，房地產(chǎn)企業(yè)成本也會(huì)提高。最后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的解決難題就是籌資，目前我國(guó)金融市場(chǎng)體制不健全，政府對(duì)房地產(chǎn)上市管制較為嚴(yán)格，除綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)商可以通過上市融資外，很多中小企業(yè)根本達(dá)不到上市資格，另外，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)其它融資方式仍不健全，大部分企業(yè)還是通過銀行貸款籌集資金。近幾年國(guó)家為打壓房?jī)r(jià)，收縮銀行信貸額度，加大房地產(chǎn)企業(yè)融資難度。

（二）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、公司治理、財(cái)務(wù)管理等方面存在的風(fēng)險(xiǎn)。第一，房地產(chǎn)企業(yè)由于資金投入大，大部分資金來源于銀行貸款，因此大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨較高的資產(chǎn)負(fù)債率，很多房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個(gè)別甚至超過100%，負(fù)債的提高增加了企業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的背景下，這一風(fēng)險(xiǎn)尤為突出。第二，由于房地長(zhǎng)行業(yè)屬暴利行業(yè)，大部分人在沒有做足充分準(zhǔn)備的情況下加入這一行業(yè)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力弱，規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)管理水平不高，公司治理結(jié)構(gòu)不明晰，財(cái)務(wù)管理不嚴(yán)格，這都導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)和把握能力降低，風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)也偏低，是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究

（一）選擇正確的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系

科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)有利于企業(yè)準(zhǔn)確、全面、恰當(dāng)?shù)陌盐债?dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有效對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。指標(biāo)的選擇應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理全面。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平進(jìn)行反映的指標(biāo)體系有發(fā)展能力指標(biāo)體系，風(fēng)險(xiǎn)水平指標(biāo)體系，償債能力指標(biāo)體系等。選擇及建立正確的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)可以使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制更有目的性。

（二）拓展多元化融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)尋求多元化融資渠道，不再局限于銀行貸款，從而降低金融風(fēng)險(xiǎn)，降低資產(chǎn)負(fù)債率同時(shí)增強(qiáng)企業(yè)償債能力。目前階段，隨著金融市場(chǎng)的不斷發(fā)展，許多房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)信托投資基金，房地產(chǎn)投資公司，海外上市等方式融資，這也解決了房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀。

（三）建立內(nèi)部控制制度，提高且財(cái)務(wù)管理水平

作為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范體系的組成部分，內(nèi)部控制制度可以提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的規(guī)范性和科學(xué)性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立合理規(guī)范的內(nèi)部控制制度，健全企業(yè)公司治理結(jié)構(gòu)，制定嚴(yán)格的規(guī)章制度以提高自身的防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（四）做好市場(chǎng)調(diào)研，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)很大一部分的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來自市場(chǎng)，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立專門的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)，由專業(yè)人員根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析并在此基礎(chǔ)上制定方案，從而使房地產(chǎn)企業(yè)避免盲從，充分認(rèn)識(shí)市場(chǎng)需求及市場(chǎng)承受能力，避免不必要的損失。

參考文獻(xiàn)

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一、房地產(chǎn)行業(yè)背景分析

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)十分典型的資金密集型行業(yè)，它具有資金巨大、投資收益周期長(zhǎng)、資金套牢時(shí)間久、資金應(yīng)變能力差等特點(diǎn)，并且很容易受到國(guó)內(nèi)外的競(jìng)價(jià)發(fā)展形勢(shì)和國(guó)內(nèi)宏觀政策的影響。從二十世紀(jì)九十年代以來，由國(guó)家福利房分配的結(jié)束而激發(fā)了商品性住房的需求，到2000年中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展。如在2007年至2008年，我國(guó)的金融政策使得房地產(chǎn)行業(yè)先揚(yáng)后抑直至以觀望落幕。央行的六次加息和房產(chǎn)信貸政策，首付比例和貸款利率的提高，使得市場(chǎng)交易量面臨冰期。因此房地產(chǎn)行業(yè)自身所具有的特點(diǎn)使其在發(fā)展中隱藏了很大的風(fēng)險(xiǎn)，我們需要有效的分析房地產(chǎn)行業(yè)可能面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并在不斷的發(fā)展中學(xué)會(huì)有效合理的控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)槠渥陨淼男再|(zhì)就會(huì)存在諸多的內(nèi)部和外部風(fēng)險(xiǎn)，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來影響，主要是以下幾個(gè)方面：

1.負(fù)債率高

通過一些調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均為75%以上， 超出了60%的警戒線15個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的過程中需要運(yùn)用大量的資金來維持運(yùn)轉(zhuǎn)，在選擇項(xiàng)目時(shí)已出現(xiàn)盲目性，出現(xiàn)不規(guī)范的高額借債，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率高。

2.資金結(jié)構(gòu)不合理和境外資金運(yùn)用少

根據(jù)資料顯示，在房地產(chǎn)投資的過程中有將近約45%的資金都是源于銀行貸款，這樣單一的融資方式，導(dǎo)致對(duì)銀行依賴性大，使得很多風(fēng)險(xiǎn)都?jí)涸阢y行身上。同時(shí)，主要是運(yùn)用國(guó)內(nèi)的資金發(fā)展企業(yè)而對(duì)國(guó)際上的規(guī)則不了解，難以從國(guó)際上獲得資金。這使得風(fēng)險(xiǎn)全部集中在國(guó)內(nèi)銀行身上，不利于分散風(fēng)險(xiǎn)。

3.財(cái)務(wù)涉及面廣，管理較難

企業(yè)成功首先需要一個(gè)規(guī)范的財(cái)務(wù)活動(dòng)。而房地產(chǎn)行業(yè)中的財(cái)務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜，涉及的主體較多，包括房地產(chǎn)企業(yè)、稅務(wù)、審計(jì)單位、企業(yè)職工等，再加上房地產(chǎn)的資金量大、來往頻繁、結(jié)算較多，這些也就使得財(cái)務(wù)管理上復(fù)雜程度較高。

三、控制房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施

1.構(gòu)建正確的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系

首先需要有科學(xué)正確的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)，要能夠準(zhǔn)確的反映房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平，把握企業(yè)對(duì)資金的發(fā)展能力以及償還能力，以便正確恰當(dāng)?shù)膶?duì)其風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)預(yù)防和提出相對(duì)應(yīng)的措施，這樣也會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)在財(cái)務(wù)上樹立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，使得財(cái)務(wù)評(píng)估工作更加具有針對(duì)性、目的性。

2.開發(fā)多渠道的融資方式

只憑借傳統(tǒng)的融資方式不利于分散風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)造成銀行壓力過大。因此要不斷的挖掘更新的融資渠道，形成新的融資方案，來解決我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中負(fù)債率高的問題。首先要不斷的加強(qiáng)對(duì)債券、股票、房屋預(yù)售款等的管理，其次要擴(kuò)大自身的資金擁有情況，逐步的開發(fā)自引外資的條件：比如，可以根據(jù)發(fā)那個(gè)地產(chǎn)的信托計(jì)劃，在保持公司原有負(fù)債率的情況下，來吸引外來投資者的眼光，要降低融合資金的成本，這樣既可以節(jié)省財(cái)務(wù)管理的費(fèi)用，也可以不斷的優(yōu)化公司的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。通過多元化的融資、合理搭配資本權(quán)益等，來不斷的控制企業(yè)成本，逐步提升企業(yè)的價(jià)值來降低財(cái)務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

3.要完善財(cái)務(wù)管理策略，加強(qiáng)內(nèi)部控制并且要完善監(jiān)督體系

作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的核心就是對(duì)于財(cái)務(wù)成本的管理，要以讓客戶滿意為宗旨，來時(shí)間空間兩個(gè)維度上來動(dòng)態(tài)的監(jiān)測(cè)成本管理，約束與非約束相結(jié)合來創(chuàng)造合理的成本管理戰(zhàn)略，以便更好地控制成本。在內(nèi)部的控制上，要形成有最高決策人帶頭、財(cái)務(wù)部門為核心的內(nèi)部控住小組，對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行定期的考核和監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制的完善。另外，還要在房地產(chǎn)服務(wù)的開發(fā)和設(shè)計(jì)上，對(duì)成本進(jìn)行預(yù)先規(guī)劃，以便使圖紙上的成本與實(shí)際成本更接近，減少誤差。也要成立一個(gè)專門的財(cái)務(wù)監(jiān)督小組，在各個(gè)環(huán)節(jié)按制度和目標(biāo)嚴(yán)格監(jiān)督，盡量減少人為因素的干擾，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的保障。

4.要做好市場(chǎng)調(diào)研，降低外部風(fēng)險(xiǎn)

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；控制措施

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）09-0241-01

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷史較短，規(guī)模還處在起步期，相對(duì)的房地產(chǎn)各方面基礎(chǔ)可能會(huì)薄弱一些，另外，加之以不科學(xué)的管理或經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)多呈現(xiàn)出負(fù)債率高的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得核心競(jìng)爭(zhēng)力，就必須提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

一、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

按期償債風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的資金主要由自持有資金，樓盤預(yù)售款項(xiàng)，銀行抵押貸款，其他借款四部分組成。一般來說自持有資金占總體的極小部分，大部分開發(fā)資金來自于銀行貸款和其他借款。而房地產(chǎn)行業(yè)可以說是一個(gè)成本收回期相對(duì)較長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，收益利潤(rùn)也存在著不確定性，在該方面的財(cái)務(wù)管理存在極大風(fēng)險(xiǎn)。若不能有效控制成本的收回，銀行抵押貸款的利息將大大降低企業(yè)的利潤(rùn)。企業(yè)在面對(duì)銀行高利率的情況，還有可能選擇風(fēng)險(xiǎn)更大的融資活動(dòng)，這將是企業(yè)生存的重要隱患。

土地浪費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)。近年來城市規(guī)劃的盲目擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)也在土地方面采取“粗獷式”開發(fā)，導(dǎo)致土地利用率與經(jīng)濟(jì)收益率不成比例，重復(fù)開發(fā)，隨意建設(shè)的現(xiàn)象都嚴(yán)重影響了土地利用。有些企業(yè)為了追求更大的經(jīng)濟(jì)利益，尋找法律空檔，過分征地，囤地等行為，不僅對(duì)于行業(yè)來說是浪費(fèi)，對(duì)于國(guó)家資源來說也是浪費(fèi)。

工程項(xiàng)目管理缺失帶來的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)工程的建設(shè)，往往缺少對(duì)于工程項(xiàng)目的管理與監(jiān)督，簡(jiǎn)單的投資和工程設(shè)計(jì)之后，交付給施工企業(yè)執(zhí)行，使得工程項(xiàng)目管理出現(xiàn)了斷層，對(duì)工程的質(zhì)量控制不嚴(yán)格，導(dǎo)致工程質(zhì)量低于預(yù)期，造成后期維修及改造成本的增加，最終影響到企業(yè)的收益。另外，工程管理的缺失，會(huì)影響工程進(jìn)度，造成延期預(yù)售及交房，使得企業(yè)的資金回籠變慢，增大了企業(yè)的資金壓力和資金成本。因此，工程項(xiàng)目管理是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否的基礎(chǔ)與關(guān)鍵。

通貨膨脹與市場(chǎng)因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)中貸款利率的改變，利率的增加就代表著企業(yè)投資縮水，無法完成預(yù)期收益，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目也將面臨無利可圖或是虧損的危機(jī)。所以，房地產(chǎn)建設(shè)之前，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位分析往往要考慮到市場(chǎng)信貸的因素，要考慮到項(xiàng)目的市場(chǎng)前景，價(jià)格的確定要與市場(chǎng)的供需關(guān)系相適應(yīng)，該類風(fēng)險(xiǎn)往往體現(xiàn)在銀行對(duì)于項(xiàng)目評(píng)估階段，很容易受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)泡沫的影響，導(dǎo)致項(xiàng)目收益縮水。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)投資的控制與管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資一般分為建設(shè)投資和銷售投資，對(duì)于成本的控制與管理要做到：第一、強(qiáng)化統(tǒng)籌，準(zhǔn)確化成本核算，確保投資的最大收益；第二、加強(qiáng)工程施工的管理，確保資金到位，保證工程質(zhì)量和工期，減少不必要的成本支出；第三、及時(shí)了解市場(chǎng)信息，及時(shí)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略，防止市場(chǎng)變動(dòng)對(duì)發(fā)展的沖擊。在項(xiàng)目管理方面，要從實(shí)際收益目標(biāo)出發(fā)，采用系統(tǒng)和理論的方法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行決策和計(jì)劃。

健全企業(yè)財(cái)務(wù)管理體制，嚴(yán)格規(guī)范財(cái)務(wù)行為。房地產(chǎn)企業(yè)需要通過財(cái)務(wù)管理人員的研究，針對(duì)性地根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)支出特點(diǎn)和管理重點(diǎn)，積極探索適合企業(yè)特點(diǎn)，適合市場(chǎng)特點(diǎn)的財(cái)務(wù)管理體制，并且要保證能夠及時(shí)地更新和優(yōu)化管理體制，使得企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作平穩(wěn)安全的進(jìn)行。管理部門要發(fā)揮監(jiān)督職能，積極監(jiān)督企業(yè)的財(cái)務(wù)行為，為其制定相關(guān)的規(guī)范化規(guī)定，對(duì)于不明財(cái)務(wù)問題及時(shí)查清并消除影響。

加強(qiáng)成本管理，降低消耗提高效益。為了獲得利潤(rùn)企業(yè)就必須進(jìn)行投入。而成本則是企業(yè)最根本、最直接的投入，成本是決定企業(yè)利潤(rùn)的重要因素。企業(yè)要生存和發(fā)展，獲得最大利潤(rùn)，就必須全員參與成本管理。加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理，嚴(yán)格控制成本，努力降低成本，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，處于不敗之地。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要重視成本管理，又要切實(shí)搞好成本管理。

（1）強(qiáng)化成本管理體系，完善各部門人員的職能分配。加強(qiáng)成本管理離不開科學(xué)合理的預(yù)算制度，建立科學(xué)合理的預(yù)算制度就必須對(duì)預(yù)算管理與控制的機(jī)構(gòu)進(jìn)行合理的設(shè)置，通過建立一套規(guī)范的責(zé)任和權(quán)利相結(jié)合的成本管理體系可以明確管理職責(zé)、協(xié)調(diào)成本管理工作，監(jiān)督成本控制過程，保障項(xiàng)目按照既定的成本控制目標(biāo)進(jìn)行成本控制工作。（2）實(shí)行全過程的成本管理，努力實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)。在項(xiàng)目正式啟動(dòng)前根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況先建立―個(gè)目標(biāo)控制成本；在項(xiàng)目開發(fā)過程中嚴(yán)格按照目標(biāo)控制成本來進(jìn)行監(jiān)督和控制，努力實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)；在項(xiàng)目完工后要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行再評(píng)估，用實(shí)際成本和目標(biāo)成本作對(duì)比，分析成本增加或減少的原因，為以后的項(xiàng)目提供有價(jià)值的參考數(shù)據(jù)。

積極創(chuàng)新高效財(cái)務(wù)管理方法，提高財(cái)務(wù)控制能力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理可以應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息化管理系統(tǒng)，使財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)具有實(shí)時(shí)性和統(tǒng)一性，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效率和財(cái)務(wù)控制能力。其次，需要管理人員積極探索適合企業(yè)發(fā)展的財(cái)務(wù)管理方法，通過工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出不斷完善的財(cái)務(wù)管理體系，不斷強(qiáng)化財(cái)務(wù)的管理職能。

強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力所在，就必然需要高質(zhì)量的管理部門和管理人員，為了提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力，就必須要求管理工作人員的高管理水平。企業(yè)可以在聘用和設(shè)立管理部門時(shí)，選擇具有專業(yè)知識(shí)的員工，并且在后續(xù)的工作中，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展水平，積極組織管理人員的學(xué)習(xí)深造工作，及時(shí)考核工作人員的技術(shù)水平，確保管理部門一直處于高水平管理狀態(tài)，才能保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理穩(wěn)定發(fā)展。

篇4

關(guān)鍵詞:政策干預(yù)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略

縱觀全球房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，由于該行業(yè)具有資金投入相對(duì)比較大、投資回收期長(zhǎng)且變現(xiàn)能力薄弱等特點(diǎn)，導(dǎo)致其在發(fā)展過程中普遍存在著財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)隱患。尤其是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，因?yàn)槭艿郊榷ǖ恼吒深A(yù)，所以風(fēng)險(xiǎn)因素更多。若想讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠在風(fēng)云變幻的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)獲得穩(wěn)定長(zhǎng)足的發(fā)展，關(guān)鍵就是要尋找最有效的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略。

一、政策干預(yù)下國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

目前，由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的不斷增加，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)久居不下的局面無法輕易改變，并進(jìn)而造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，給行業(yè)發(fā)展帶來了極其不利的影響。與此同時(shí)，不少房產(chǎn)開發(fā)商為了迎合房產(chǎn)市場(chǎng)的主流需求，將更多的資金都投入到了房地產(chǎn)開發(fā)中，這樣，不僅造成了房屋的大量囤積，更使得資金無法進(jìn)入后續(xù)的市場(chǎng)運(yùn)作。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，國(guó)家先后出臺(tái)了很多干預(yù)政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，結(jié)果致使房地產(chǎn)開發(fā)商不得不面臨著資金回籠變慢以及融資無渠道等現(xiàn)實(shí)問題，必然的制約了自身的良性發(fā)展，最主要的就是給財(cái)務(wù)管理帶來大量諸多意想不到的風(fēng)險(xiǎn)。這是因?yàn)?，在利用政策干預(yù)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)控的大環(huán)境下，某些房地產(chǎn)公司由于缺乏風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，無法按照計(jì)劃實(shí)現(xiàn)資金的后續(xù)運(yùn)作，導(dǎo)致了在發(fā)展過程中出現(xiàn)資金斷鏈現(xiàn)象，使得很多正在進(jìn)行中的項(xiàng)目工程成為名副其實(shí)的爛尾樓，甚至最終不得不遭遇企業(yè)倒閉或是被兼并的危險(xiǎn)。

二、政策干預(yù)下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中面臨著愈發(fā)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，所以在變化多端的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，很多難以預(yù)測(cè)和不可控制的因素都有可能導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)罱K破產(chǎn)倒閉。具體說來，造成房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因有如下幾點(diǎn)：

(一)財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下帶來的風(fēng)險(xiǎn)

由于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中還有許多不完善的地方，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)自身缺乏應(yīng)有的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，既不注意完善財(cái)務(wù)制度，更不注意提升財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。這樣松散的體制必然會(huì)導(dǎo)致在財(cái)務(wù)管理的過程中，不少?gòu)臉I(yè)人員因?yàn)樽陨硇袠I(yè)知識(shí)缺乏，不能意識(shí)到財(cái)務(wù)預(yù)算管理以及監(jiān)督管理的重要性，因而在管理過程中無法對(duì)成本實(shí)施科學(xué)有效的控制。這給房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理決策造成了困難，更為企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來了諸多風(fēng)險(xiǎn)。

(二)新信貸政策造成的風(fēng)險(xiǎn)

為了進(jìn)一步規(guī)范國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)行為，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展采取了系列的政策干預(yù)，其中比較重要的舉措就是通過不斷提高信貸成本的方式，來有效實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的干預(yù)，這也同時(shí)給房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)。這是因?yàn)?，由于政策?qiáng)行降低了信貸資金在房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通速度，在一定程度上影響了消費(fèi)者的情緒，進(jìn)而也造成了銷售資金的回籠變慢局面的形成。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨著資金結(jié)構(gòu)失衡、負(fù)債比率過高的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重者還有可能遭遇資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。其次，政策還硬性對(duì)那些購(gòu)買第二套住房的消費(fèi)者作出相應(yīng)的首付和貸款利率標(biāo)準(zhǔn)（首付款比例不低于70%及以上，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍），并且還進(jìn)一步加強(qiáng)了稅收的征管，而對(duì)于那些購(gòu)房時(shí)間在5年以內(nèi)的打算交易的，也按照售房收入全額標(biāo)準(zhǔn)征稅。上述這些信貸政策的出臺(tái)，一方面是為了強(qiáng)化差別化住房信貸政策；另一方面，也在一定程度上增加了購(gòu)房者的購(gòu)房成本，在這樣的大環(huán)境下，必然地會(huì)影響到房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的產(chǎn)品成交率，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了意想不到的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。

(三)新的稅收政策帶來的風(fēng)險(xiǎn)

另外，隨著國(guó)家相關(guān)房地產(chǎn)政策的進(jìn)一步出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅的預(yù)征率也不斷提高，這就導(dǎo)致了企業(yè)因?yàn)楸仨氁崆岸嘟欢惪疃鵂恐屏似髽I(yè)資金的正常流動(dòng)。特別是國(guó)務(wù)院出臺(tái)了五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施后，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)控更為明顯，最主要的就是表現(xiàn)在大力推廣房地產(chǎn)的稅收工作試點(diǎn)，對(duì)于開發(fā)商而言，他們不能再像以往那樣可以隨意地將交易稅轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。這樣的稅收調(diào)控政策無形中便是增加了開發(fā)商的交易成本，同時(shí)也就導(dǎo)致了開發(fā)商的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于稅務(wù)部門根據(jù)相關(guān)政策為房地產(chǎn)企業(yè)制定出了建安成本線，這在無形中加大了房地產(chǎn)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理成本，高投入必然也會(huì)帶來高風(fēng)險(xiǎn)，這也是目前房地產(chǎn)行業(yè)不得不面臨的財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)之一。

(四)新的土地政策帶來的風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)然，在一系列的干預(yù)政策中，不可小覷的還有土地政策。近年來，國(guó)家為了控制開發(fā)商擴(kuò)張開發(fā)，隨意濫用國(guó)有土地資源的不良現(xiàn)象，相繼出臺(tái)了很多控制開發(fā)建設(shè)用地的相關(guān)政策。此舉的重要目的就是在落實(shí)保障性住房的前提下，進(jìn)一步增加土地的有效供給。同時(shí)，對(duì)其自己來源也實(shí)現(xiàn)了嚴(yán)查制，就是為了更有效地防止某些房地產(chǎn)企業(yè)擅自改變土地的使用性質(zhì)。特別是對(duì)于那些非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，國(guó)家還會(huì)堅(jiān)決地依法查處并給予一定額度的罰款。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然地會(huì)因?yàn)楂@取土地資源而支付大量的資金，進(jìn)而導(dǎo)致因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)不順暢而影響了工期，造成二度的經(jīng)濟(jì)損失，嚴(yán)重者還有可能會(huì)因此失去土地的繼續(xù)使用權(quán)，給自身的財(cái)務(wù)管理造成了極大的風(fēng)險(xiǎn)。

三、降低房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效策略

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠更穩(wěn)步發(fā)展，有必要在進(jìn)行企業(yè)管理過程中，有針對(duì)性地采取相應(yīng)的策略來有效降低房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(一)創(chuàng)新融資形式，提高應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)能力

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于信貸資金具有強(qiáng)烈的依賴性，因而，在面臨著時(shí)下愈演愈烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下，注定了房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要利用商業(yè)地產(chǎn)融資并同時(shí)將商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行出售或出租等多元化的方式對(duì)資金進(jìn)行及時(shí)有效的回收。隨著國(guó)家相關(guān)的干預(yù)政策陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)必須順勢(shì)而行，緊緊抓住國(guó)家相應(yīng)的保障房政策，采取有效而多樣化的融資形式實(shí)現(xiàn)對(duì)資金流的適時(shí)補(bǔ)充。同時(shí)，還需要更具市場(chǎng)大環(huán)境靈活改變公司的營(yíng)銷策略與手段，采取調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)的方式，盡可能推出小戶型以吸引那些經(jīng)濟(jì)不是特別充足的無房者；或根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際適當(dāng)降低產(chǎn)品的銷售價(jià)格，盡早地順利地推出產(chǎn)品。也可以采用以價(jià)換量的形式，更好更快地實(shí)現(xiàn)資金快速回籠的目標(biāo)。事實(shí)證明，只有從市場(chǎng)需求出發(fā)，不斷創(chuàng)新融資形式，才有可能不斷提高企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

(二)完善管理制度，有效發(fā)揮財(cái)務(wù)監(jiān)督職能

很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的過程中表現(xiàn)出比較明顯的意識(shí)淡薄現(xiàn)象，常常因?yàn)檫^于關(guān)注工程的工期和質(zhì)量而忽視了對(duì)財(cái)務(wù)規(guī)范化操作的監(jiān)督和管理，因而必然導(dǎo)致了實(shí)際效益與預(yù)期效益出現(xiàn)極大反差的現(xiàn)象。所以，在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的時(shí)候，作為房地產(chǎn)企業(yè)必須首先建立健全相關(guān)的財(cái)務(wù)管理制度，將自身的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r與房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷變化緊密結(jié)合在一起，務(wù)必要客觀細(xì)致地對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可行性做出科學(xué)的分析，并在此基礎(chǔ)上做好相應(yīng)的項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算等工作，努力提高開發(fā)投資的準(zhǔn)確性。同時(shí)，還要最大限度發(fā)揮財(cái)務(wù)的監(jiān)督職能，對(duì)施工過程中每一個(gè)環(huán)節(jié)的資金使用情況做到跟蹤調(diào)查分析，在做好過程性財(cái)務(wù)監(jiān)管的同時(shí)，進(jìn)一步細(xì)化對(duì)部分費(fèi)用支出管理與控制工作，以保證安全合理地運(yùn)用資金的同時(shí)，真正將費(fèi)用支出控制在預(yù)算范圍內(nèi)。

(三)加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)，提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)

根據(jù)相關(guān)要求，作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員，既要具備必要的房地產(chǎn)政策理論水平，又要具備一定的對(duì)于會(huì)計(jì)政策的精準(zhǔn)的判斷能力，更要有實(shí)施內(nèi)部控制以及綜合運(yùn)用財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息等相關(guān)能力，只有達(dá)到了上述的幾點(diǎn)要求，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員才能更為科學(xué)有效地做好自身的財(cái)務(wù)管理工作。但是從目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作開展的普遍狀況來看，很多企業(yè)并未充分做好對(duì)其內(nèi)部審計(jì)的過程性和主動(dòng)性控制工作，所以很難真正做到對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的正確估算和及時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)防范，進(jìn)而無法保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。為此而，房地產(chǎn)企業(yè)有必要從提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)入手，不僅需要重點(diǎn)引導(dǎo)他們充分認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理的規(guī)范化和科學(xué)化對(duì)于企業(yè)發(fā)展的重要性，更要通過多種渠道的學(xué)習(xí)形式強(qiáng)化對(duì)財(cái)務(wù)人員的后續(xù)培訓(xùn)，特別是要強(qiáng)化其對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)意識(shí)，真正讓他們?cè)谪?cái)務(wù)管理工作中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

(四)合理避稅，降低部分土地增值稅

作為房地產(chǎn)企業(yè)，如果能夠在不違背國(guó)家政策法規(guī)的前提下采取措施避開部分稅收，的確是合理減少稅收的有效途徑。例如，可以通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)算并從中找出交稅較少的試用稅率來巧妙減少一部分稅收，或者利用對(duì)房地產(chǎn)增值率的控制來實(shí)現(xiàn)降低土地增值稅的額度。當(dāng)然，值得一提的是，房地產(chǎn)商在制定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格時(shí)，一定要要特別注意事前計(jì)算和籌劃好銷售價(jià)格和稅收之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，利用土地增值稅各級(jí)距稅率的臨界點(diǎn)合理避稅，所以在處理土地增值稅臨界點(diǎn)附近的情況時(shí)，務(wù)必要謹(jǐn)慎，以免為企業(yè)增加不必要的稅收。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過分散收入、捆綁銷售以及合作建房等方式，巧妙地實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的目的。

四、結(jié)束語

面對(duì)愈發(fā)嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展大環(huán)境，若想真正有效地促使整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，必要的政策干預(yù)自然不可或缺。那么，作為房地產(chǎn)企業(yè)，在面臨國(guó)家的政策不斷出臺(tái)的干預(yù)時(shí)，理性的做法便是立足于客觀存在的國(guó)家政策干預(yù)環(huán)境，冷靜客觀地分析自身存在的系列問題，從優(yōu)化內(nèi)部管理入手，并在此基礎(chǔ)上努力提高應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力，這是企業(yè)能夠獲得可持續(xù)發(fā)展的重要保障，更是切實(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)發(fā)展的最佳途徑。

篇5

一、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

首先房地業(yè)不同于其他行業(yè)是因其投資巨大的特點(diǎn)，需要有穩(wěn)定的資金鏈的支持和資金的支撐，一旦投入生產(chǎn)就無法變動(dòng)，并且從第一筆資金的注入到項(xiàng)目規(guī)劃、選址、動(dòng)工直至完成都是以年作為單位來計(jì)算，外環(huán)境和內(nèi)環(huán)境的不可控因素要求對(duì)外界情況的變化有高靈敏度的反應(yīng)，故而在營(yíng)銷策劃、吸納資本和工程建設(shè)上要求高層管理者要有戰(zhàn)略性的眼光，形成對(duì)整個(gè)環(huán)節(jié)的把控。

其次是項(xiàng)目開展高風(fēng)險(xiǎn)性。當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，由于人口增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)需求的提升，土地資源的不可再生性限制了房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施，使得供求矛盾日益加劇，而房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)每一次項(xiàng)目的投資都是在未知的前提下尋求可能性的回報(bào)，這就代表著資金風(fēng)險(xiǎn)是不可預(yù)估的，在市場(chǎng)杠桿和相關(guān)政策的調(diào)控下財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是無法規(guī)避和預(yù)防的。

接著是房地產(chǎn)投資具有高回報(bào)率。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)的高投資率帶來的是相對(duì)收益的高增值性，這種特性吸引投資者紛紛涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，大量的資金輸入到房地產(chǎn)市場(chǎng)使得通貨膨脹水平提高，很容易促成房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的泡沫化現(xiàn)象。

最后是房地產(chǎn)行業(yè)與政府聯(lián)系密切。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)直接拉動(dòng)民眾對(duì)多種產(chǎn)品的需求，直接加強(qiáng)了不同行業(yè)之間的交流協(xié)作，諸如冶金、木材、化工、家具都受到房地產(chǎn)消費(fèi)水平的影響，呈現(xiàn)出一定的增長(zhǎng)趨勢(shì)，由于政府對(duì)住宅房屋具有管制的權(quán)力，因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受政府相關(guān)政策的影響是十分明顯的。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)來源

（一）資金籌措周期長(zhǎng)

房地產(chǎn)行業(yè)具有投資量大和周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，在融資過程中企業(yè)往往因?yàn)槭袌?chǎng)調(diào)研、施工、宣傳推廣、土地競(jìng)拍等因素的制約，項(xiàng)目開發(fā)的款項(xiàng)可能由于周轉(zhuǎn)不靈造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的核心，資金籌措能力決定著經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)大小。從宏觀來看，所籌資金越多，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)受到時(shí)間的限制越小，有效控制資金回流的節(jié)點(diǎn)，減少不必要的壞賬出現(xiàn)；從微觀來看，資金合理投入到項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的相關(guān)環(huán)節(jié)，就能增強(qiáng)對(duì)資金結(jié)構(gòu)的調(diào)控，降低籌資的不穩(wěn)定性，達(dá)到整體上對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制。

（二）項(xiàng)目匹配不合理

首先房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目投資具有高度敏感性，投資的不確定性針對(duì)土地、價(jià)格、位置等諸多方面，其中多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同開發(fā)的經(jīng)營(yíng)管理模式，容易導(dǎo)致項(xiàng)目審查疏漏，項(xiàng)目數(shù)量無法匹配企業(yè)實(shí)力和開發(fā)速度，造成承載力不足的局面；其次由于缺乏科學(xué)的決策能力，前期評(píng)估結(jié)果的偏差往往使資金鏈與項(xiàng)目的銜接受到阻礙，盲目擴(kuò)張的項(xiàng)目數(shù)量受投資外環(huán)境不穩(wěn)定性的影響，極易引發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)。基于上述兩點(diǎn)因素，從房地產(chǎn)項(xiàng)目到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是無法估量的。

（三）財(cái)務(wù)管理水平有限

房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到大量資金的運(yùn)作，一旦出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，究其根源就是財(cái)務(wù)管理水平造成的漏洞。在目前經(jīng)濟(jì)下行的壓力之下，企業(yè)主要以銀行貸款作為融資的首要渠道，產(chǎn)生的負(fù)債和收入比例失衡，項(xiàng)目運(yùn)作的資本結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象，核心是內(nèi)部財(cái)務(wù)管理體制機(jī)制不科學(xué)，觸發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)后的應(yīng)對(duì)手段不健全，以及關(guān)鍵決策、預(yù)測(cè)、控制、防范的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理思想缺乏。財(cái)務(wù)管理的工作量增加，直接加大了財(cái)務(wù)項(xiàng)目審核難度，降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控水平。

三、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的手段

（一）開展審計(jì)活動(dòng)，削弱資金鏈風(fēng)險(xiǎn)

作為高密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)離不開大量資金作為發(fā)展基礎(chǔ)，其面臨的最重要的風(fēng)險(xiǎn)之一就是來自資金鏈的管控不當(dāng)，一旦控制不力，盲目的擴(kuò)張和資金管理決策的施行就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)陷入財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之中，其中尤以中小企業(yè)為甚。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)審計(jì)內(nèi)部資金的?碓春褪褂茫?通過企業(yè)內(nèi)部審計(jì)小組，監(jiān)控各項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況，規(guī)范預(yù)算與實(shí)際建設(shè)中資金的使用數(shù)額，防范可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，做好對(duì)事前核算、事中成本控制和事后經(jīng)濟(jì)收入的落實(shí)工作，避免不必要的經(jīng)濟(jì)成本的支出導(dǎo)致的資金浪費(fèi)，進(jìn)而減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目平穩(wěn)運(yùn)行。

（二）加強(qiáng)內(nèi)部管理，健全預(yù)警機(jī)制

首先房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要設(shè)置完善的項(xiàng)目管理框架，結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展情況，針對(duì)內(nèi)部資金流動(dòng)、市場(chǎng)投資手段、健全資金回流等問題，改進(jìn)決策管理的應(yīng)對(duì)措施，從源頭監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)過程，約束經(jīng)營(yíng)中的利己行為，削弱后期可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的影響，提高對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管控能力；其二要建立完善的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制，事前做好財(cái)務(wù)信息的收集工作，及時(shí)了解信息平臺(tái)反饋的財(cái)務(wù)信息，修正財(cái)務(wù)漏洞問題，加強(qiáng)對(duì)利潤(rùn)收益率、投資收益率、總資產(chǎn)收益率等多項(xiàng)指標(biāo)的分析，解決可能出現(xiàn)的隱患；最后根據(jù)實(shí)際發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，制頂相關(guān)的應(yīng)對(duì)措施，減少下一次相似的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。

（三）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，把握市場(chǎng)導(dǎo)向

在構(gòu)建合理的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)體系后，房地產(chǎn)企業(yè)要針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí)開展相關(guān)的培訓(xùn)活動(dòng)，細(xì)化管理層在項(xiàng)目運(yùn)行中的責(zé)任，分散集中式的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)可以借鑒或引入國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)和理論知識(shí)，準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目中不同類型的風(fēng)險(xiǎn)，通過監(jiān)督來加大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問責(zé)制的執(zhí)行力度。房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)逐漸積累到一定程度時(shí)，市場(chǎng)導(dǎo)向會(huì)對(duì)其產(chǎn)生最直觀的影響，若是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)總體的行情把握不足，就很可能造成資金鏈斷裂的問題，致使企業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)困境，因此在大方向上要把握好市場(chǎng)和政策調(diào)整的趨勢(shì)，結(jié)合制定的財(cái)務(wù)計(jì)劃完善資本結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效管控。

（四）保持籌資穩(wěn)定，控制投資方向

現(xiàn)如今房地產(chǎn)市場(chǎng)處在高速增長(zhǎng)的時(shí)期，合理籌措項(xiàng)目資金的渠道由單一轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣?，就使得房地產(chǎn)企業(yè)必須擁有較強(qiáng)的資金評(píng)估能力，完備的評(píng)估體系能減少籌資帶來的風(fēng)險(xiǎn)，拓寬企業(yè)的融資規(guī)模和融資渠道，特別是多元化的籌資手段能為房地產(chǎn)項(xiàng)目注入新的活力?；谕恋睾头康禺a(chǎn)數(shù)量的投資是房地產(chǎn)企業(yè)主要的投資方向，因此高回報(bào)率的前提下企業(yè)很容易受到投資盲流的影響，沒有充分考慮自身實(shí)力，忽視審時(shí)度勢(shì)的重要性，緊縮的運(yùn)作空間使得企業(yè)缺少對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把控余地，一旦面臨資金風(fēng)險(xiǎn)原有的投資機(jī)制就很難保證資金回流的安全性，進(jìn)而增加了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的不可控制性。

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理 問題 對(duì)策 分析

我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的興起可以追溯到20世紀(jì)80年代中期，雖然只有短短的20多年發(fā)展歷史，但潛力卻不容小覷，與其他行業(yè)相比，成長(zhǎng)性很高。隨著世界經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)各個(gè)行業(yè)也都顯現(xiàn)出欣欣向上的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說更是如此。房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)很大的不同在于其在資金上的密集型屬性，房地產(chǎn)行業(yè)與一般行業(yè)相比，不僅投入資金量大、資金回收期長(zhǎng)，而且資金變現(xiàn)能力差，正是因?yàn)檫@些特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上比其他行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)更多更大。因此，要想增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中整體的競(jìng)爭(zhēng)能力，必須要對(duì)房地產(chǎn)整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平進(jìn)行提升。但從目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)管理的狀況來看，還存在一些亟待解決的問題。而要想解決這些問題，首先就要了解房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因以及問題所在，了解了這些才能做出有針對(duì)性的防范對(duì)策。

一、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的原因

（一）負(fù)債率偏高

從相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來看，在房地產(chǎn)企業(yè)中，負(fù)債率偏高是很大一部分企業(yè)存在的普遍現(xiàn)象，有些企業(yè)在負(fù)債率上甚至超過73%，而我國(guó)房地產(chǎn)負(fù)債率的警戒線水平是最高則是60%。

稍微接觸過房地產(chǎn)企業(yè)的人都應(yīng)該很清楚，房地產(chǎn)企業(yè)要想在運(yùn)營(yíng)中真正運(yùn)作，大量的流動(dòng)資金是必不可少的支持，尤其是對(duì)于單個(gè)項(xiàng)目來說更加如此。在這種情境之中，在運(yùn)營(yíng)中過多的使用借貸資金，無疑會(huì)增大房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。如果不對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行降低，進(jìn)行合理的借貸協(xié)調(diào)措施，只會(huì)使企業(yè)在投資上的風(fēng)險(xiǎn)越來越大，隨時(shí)都有可能翻船。

（二）通貨緊縮政策的影響

在資金需求鏈接上，房地產(chǎn)企業(yè)比其他行業(yè)相比會(huì)長(zhǎng)一些。房地產(chǎn)這種行業(yè)缺乏足夠的資金是很難展開的，所以，作為金額交易最大的場(chǎng)所，銀行自然而然地成為了房地產(chǎn)企業(yè)借貸上最主要也是最重要的救命稻草。但近年來，隨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)等的波及，通貨膨脹問題越來越嚴(yán)重，在各種壓力之下，國(guó)家財(cái)政政策做出相應(yīng)的緊縮，很多房地產(chǎn)企業(yè)因此無法完全保證自己的資金鏈。蝴蝶效應(yīng)同樣使貨幣市場(chǎng)上的利率在不斷增長(zhǎng)，給企業(yè)的預(yù)期收益增加了很多的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)低迷

在金融市場(chǎng)上，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得做夠的資金，融資是必不可少的工作環(huán)節(jié)。但對(duì)于上面提到的已經(jīng)負(fù)債的房地產(chǎn)企業(yè)來說，這種方法也使得企業(yè)的負(fù)債率會(huì)進(jìn)一步加大。企業(yè)對(duì)于債權(quán)人的債權(quán)保證程度在客觀上有所降低，高負(fù)債率的自身情況使企業(yè)在融資渠道上貸款的進(jìn)一步可能性也受到了限制。此外，從經(jīng)營(yíng)鏈條上來看，房地產(chǎn)企業(yè)比一般企業(yè)要長(zhǎng)，在這種高負(fù)債率的情況下，鏈條風(fēng)險(xiǎn)也在不斷加大，如果斷裂就會(huì)出現(xiàn)一系列的反應(yīng)，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都會(huì)造成無法預(yù)估的影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理上的明顯問題

（一）企業(yè)缺乏合理的規(guī)劃，對(duì)待貸款比較隨意

從對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)最近幾年的各種調(diào)查資料顯示來看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中超過一半的很少對(duì)自身的資金進(jìn)行合理的規(guī)劃。有些企業(yè)對(duì)這一環(huán)節(jié)甚至完全忽視，也缺乏對(duì)內(nèi)外負(fù)債的估計(jì)。不斷地向銀行申請(qǐng)貸款，從側(cè)面上來看，增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。其中有三成的企業(yè)在拿到上項(xiàng)項(xiàng)目之后，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目并不進(jìn)行合理規(guī)劃性，也很少做出相應(yīng)的研究計(jì)劃，一味盲目地使用，使企業(yè)在資金輕重上的使用不夠明晰，給財(cái)務(wù)管理增加了不少風(fēng)險(xiǎn)。

（二）在單個(gè)項(xiàng)目上的負(fù)債金額普遍較大

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中大部分企業(yè)幾乎沒有或者很少有自有資金，借貸是資金最常見的來源，所以借貸金額一般相對(duì)較大。項(xiàng)目越大，負(fù)債成本的可能性也就會(huì)更大。另一方面來說，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦上項(xiàng)以后，由于自身的風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)量管理的普遍不到位問題，在很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，這些項(xiàng)目都會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來困擾。

（三）資本在結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)不當(dāng)

資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)，指自有資本與借人資本在企業(yè)資本總額中比例出現(xiàn)不恰當(dāng)，這種狀況會(huì)對(duì)企業(yè)收益產(chǎn)生很大的負(fù)面影響。在項(xiàng)目運(yùn)作和實(shí)施過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要一定數(shù)量的資金。及時(shí)的籌集到所需資金是關(guān)系到企業(yè)生存和開發(fā)的重要因素，但從種種情況來看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在這些方面的表現(xiàn)并不樂觀，資本結(jié)構(gòu)明顯不當(dāng)，也導(dǎo)致資本利用率較低。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策

（一）完善房地產(chǎn)政策

針對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)上漲過快的情況，近幾年國(guó)家出臺(tái)了不少房地產(chǎn)政策。目前我國(guó)房?jī)r(jià)與銷售量在多種因素的影響和調(diào)控下已經(jīng)有所下降，基于這種已經(jīng)改變的情況，政府同樣要改變自身的政策。政府應(yīng)該在加息的同時(shí)對(duì)存款準(zhǔn)備金率進(jìn)行上調(diào)，還應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行完善，對(duì)信譽(yù)比較好的房地產(chǎn)企業(yè)，國(guó)家應(yīng)該在信貸政策上給予他們一定的鼓勵(lì)和支持。

（二）從細(xì)節(jié)上對(duì)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，加強(qiáng)對(duì)單個(gè)項(xiàng)目的投資管理

房地產(chǎn)是一種資金密集型的行業(yè)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的每一個(gè)項(xiàng)目來說，基本上所要投資的資產(chǎn)都是大量的，尤其是一些比較重大的項(xiàng)目，設(shè)計(jì)幾個(gè)億的資金都是最普遍的情況。所以，對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行可行性的研究，研究之后再做出決策，只有這樣才能更大程度地降低房產(chǎn)項(xiàng)目上一些不必要的損失。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該對(duì)投資組合進(jìn)行合理運(yùn)用，比如在寫字樓的投資中盡量堅(jiān)固商鋪和住宅小區(qū)等的構(gòu)建。只有加強(qiáng)對(duì)單個(gè)項(xiàng)目的投資管理，從細(xì)節(jié)上對(duì)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，盡可能地區(qū)適應(yīng)市場(chǎng)，才能真正提高房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理上的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（三）提高財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)水平，加強(qiáng)銀行信貸管理

作為人人皆知的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重心工作事做好資金管理。因此，對(duì)資金進(jìn)行統(tǒng)籌安排，合理利用，是房地產(chǎn)企業(yè)所必須做好的工作。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)資金進(jìn)行統(tǒng)籌安排，使貨幣的價(jià)值有充分的發(fā)揮，使分散的資金被合理地利用起來。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中移動(dòng)要認(rèn)真地對(duì)相關(guān)帳譜認(rèn)真進(jìn)行深刻，對(duì)帳譜及時(shí)登記，并在有需要的時(shí)候及時(shí)和認(rèn)真地清查，對(duì)出現(xiàn)的問題及時(shí)追查。再次，要加強(qiáng)銀行的信貸管理，對(duì)稅費(fèi)體系進(jìn)行完善，這樣能更好地對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散。除此以外，房地產(chǎn)企業(yè)還要對(duì)金融做好防范，盡可能地避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。

房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)中對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理是絕對(duì)不可或缺的一項(xiàng)工作，面對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理上的問題，只有對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行完善，加強(qiáng)對(duì)單個(gè)項(xiàng)目的投資管理，在細(xì)節(jié)上對(duì)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，提高財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)水平，加強(qiáng)銀行信貸管理才能降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)行業(yè)朝向更加健康的方向發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)定位；房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；預(yù)警分析

縱觀房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況，主要與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)的景氣度等影響密切相關(guān)，在行業(yè)發(fā)生動(dòng)蕩時(shí)勢(shì)必將引發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等問題[1]。以往的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制主要是從內(nèi)部采取防控措施，缺乏對(duì)外部環(huán)境的分析研究，最終導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)防控效果較差，對(duì)此，本文基于風(fēng)險(xiǎn)定位理念對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制進(jìn)行了系統(tǒng)研究，現(xiàn)將研究?jī)?nèi)容論述如下。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)特點(diǎn)

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，其行業(yè)的財(cái)務(wù)問題一直備受關(guān)注，總結(jié)其企業(yè)財(cái)務(wù)特點(diǎn)主要包括以下幾點(diǎn)：①籌集資金的困難性較大，籌資方式較為單一。②企業(yè)資金鏈存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，負(fù)債率持續(xù)走高。據(jù)統(tǒng)計(jì)[2]，目前我國(guó)的很多房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率高達(dá)70%。③對(duì)于債務(wù)而言，缺乏短期償還能力。自2013年上半年開始，企業(yè)的速動(dòng)比率持續(xù)下滑，說明了國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)的償債能力較差。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成原因

1.內(nèi)部原因

內(nèi)部原因主要是指企業(yè)發(fā)展的內(nèi)部管理出現(xiàn)問題或紕漏，多包含這幾點(diǎn)原因：缺乏風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)、投資決策失誤、資金結(jié)構(gòu)有誤、資金鏈周轉(zhuǎn)不靈或斷裂以及缺乏內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理和防控能力等。

2.外部原因

外部原因主要是指企業(yè)發(fā)展的大環(huán)境造成的風(fēng)險(xiǎn)，具體為宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)節(jié)影響、行業(yè)周期波動(dòng)不規(guī)律以及出臺(tái)的政策與產(chǎn)業(yè)發(fā)展供需關(guān)系不協(xié)調(diào)等。

（三）風(fēng)險(xiǎn)定位

房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)多表現(xiàn)為利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率風(fēng)險(xiǎn)、投資回收風(fēng)險(xiǎn)等，若想進(jìn)一步明確風(fēng)險(xiǎn)，仍需要剖析風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)方式和傳導(dǎo)流程，其中，傳導(dǎo)方式與周期波動(dòng)密切相關(guān)，表現(xiàn)為房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況周期性波動(dòng)受宏觀經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)和房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況周期波動(dòng)影響較深。而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)路徑則是經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)事件在風(fēng)險(xiǎn)載體的傳播下以及風(fēng)險(xiǎn)流的擴(kuò)散作用下形成實(shí)質(zhì)性的風(fēng)險(xiǎn)損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的建立措施

（一）構(gòu)建企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系監(jiān)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)

首先，設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)指標(biāo)，包括經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)、籌資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)、投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)以及資金鏈風(fēng)險(xiǎn)四大指標(biāo)。其次，設(shè)計(jì)非財(cái)務(wù)指標(biāo)，主要從微觀、中觀和宏觀層面確定風(fēng)險(xiǎn)類別，設(shè)計(jì)其指標(biāo)和代碼。接下來，設(shè)計(jì)滯后指標(biāo)、同步指標(biāo)以及先導(dǎo)指標(biāo)，采用時(shí)差相關(guān)分析的方式選取指標(biāo)并進(jìn)行相關(guān)計(jì)算。為了確保體系的正確性，對(duì)相關(guān)指標(biāo)需要進(jìn)行相關(guān)測(cè)度，具體的方法如下[3]：①測(cè)度非財(cái)務(wù)指數(shù)。對(duì)非財(cái)務(wù)指數(shù)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行專家打分，匯總統(tǒng)計(jì)進(jìn)行加權(quán)平均，得出風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度值。②測(cè)度財(cái)務(wù)指數(shù)。主要包括界定財(cái)務(wù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和測(cè)度單相功效系數(shù)兩方面。③編制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警綜合指數(shù)。依照相關(guān)流程進(jìn)行指數(shù)編制，確定風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警界限，獲取財(cái)務(wù)景氣狀況的相關(guān)預(yù)警信號(hào)。

（二）采取財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控措施

1.防控外部因素導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

首先，順應(yīng)外部環(huán)境的變化情況，依照政策導(dǎo)向獲取最佳的政策扶持幫助。例如，使用房地產(chǎn)抵押貸款證券化等新型的融資渠道，降低銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款產(chǎn)生的問題幾率。其次，正視行業(yè)的周期波動(dòng)規(guī)律和特點(diǎn)，制定合理的財(cái)務(wù)計(jì)劃，采取相關(guān)的財(cái)務(wù)解決措施，例如，在行業(yè)繁榮時(shí)相對(duì)減少資金擴(kuò)張，降低行業(yè)走勢(shì)較差時(shí)帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而在行業(yè)蕭條期時(shí)，準(zhǔn)備擴(kuò)張，確保在行業(yè)復(fù)蘇時(shí)搶占先機(jī)。

2.防控內(nèi)部因素導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

該防控措施也要從四方面進(jìn)行把握。①防控投資風(fēng)險(xiǎn)。首先，做好項(xiàng)目前期勘察工作，分析市場(chǎng)，進(jìn)行成本評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。其次，采取最優(yōu)化的投資組合方式。有意識(shí)的組合不同的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，提高風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避能力。例如，設(shè)立物業(yè)管理子公司，以此分擔(dān)房地產(chǎn)母公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。②防控經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。首先調(diào)整經(jīng)營(yíng)理念，將房地產(chǎn)建設(shè)轉(zhuǎn)向小城鎮(zhèn)，整合土地資源，細(xì)分建設(shè)項(xiàng)目，擴(kuò)充企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式?？梢赃m當(dāng)與旅游行業(yè)等其他行業(yè)加強(qiáng)合作[4]。其次，加多方合作。走多區(qū)域聯(lián)合發(fā)展、共贏道路，建立強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，提高行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。最后，完善營(yíng)銷手段，切勿盲目投資，確保企業(yè)資金回籠迅速，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。必要時(shí)可以適當(dāng)放棄一些高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。③防控資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。首先，合理控制成本。加強(qiáng)成本控制 在前期做好投資部署，確立收益預(yù)算。在項(xiàng)目實(shí)施過程中控制成本，減少項(xiàng)目變更情況，在項(xiàng)目竣工時(shí)依據(jù)合同約定的條款進(jìn)行核算。其次，建立企業(yè)資金控制系統(tǒng)，合理把握和管理企業(yè)資金，做好預(yù)算，明確資金使用情況。最后，管理好應(yīng)收賬款。建立科學(xué)化的客戶資信等級(jí)，設(shè)立應(yīng)收賬款的比例和相關(guān)的回款的責(zé)任制。④防控籌資風(fēng)險(xiǎn)。主要措施包括構(gòu)建合理的資本結(jié)構(gòu)以及增加產(chǎn)業(yè)投資信托能力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警實(shí)證探討

（一）選取樣本，獲取數(shù)據(jù)來源

本文樣本為萬科企業(yè)股份有限公司，選取2009年3月份-2013年6月份的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為樣本數(shù)據(jù)，對(duì)其進(jìn)行研究分析。

（二）篩選預(yù)警指標(biāo)

1.分析其探索性

檢驗(yàn)萬科的原始財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是否異常，使用SPSS20.0的探索性分析，對(duì)樣本季度數(shù)據(jù)M值進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，最終發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)期股權(quán)投資比率X10的數(shù)值為0，不具有顯著性，所以可以剔除在外。此外，變量中的X7、X12、X17的奇異值較多，可以直接剔除。

2.分析其相關(guān)性

經(jīng)相關(guān)性分析后，結(jié)果顯示經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)保留X1、X3、X5、X6；投資風(fēng)險(xiǎn)保留X9、X11、X13；資金鏈風(fēng)險(xiǎn)保留指標(biāo)X21和X23；籌資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)保留X15、X16和X19。

（三）測(cè)度個(gè)體指數(shù)

1.測(cè)定財(cái)務(wù)個(gè)體指數(shù)

首先，確定財(cái)務(wù)指標(biāo)中的臨界值。明確其極小型變量、極大型變量、穩(wěn)定型變量以及區(qū)間型變量[5]。然后計(jì)算指標(biāo)單項(xiàng)功效系數(shù)。通過樣本測(cè)算結(jié)果顯示，不良資產(chǎn)比率X5、資本保值增長(zhǎng)率X11、長(zhǎng)期資產(chǎn)適合率X19的得分均符合指標(biāo)要求，這表明萬科的長(zhǎng)期償還能力和資本結(jié)構(gòu)無風(fēng)險(xiǎn)。但是資金流動(dòng)性較差，存在問題。

2.測(cè)定非財(cái)務(wù)個(gè)體指數(shù)

采取專家打分形式對(duì)萬科的非財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)，最終結(jié)果顯示萬科的風(fēng)險(xiǎn)管理水平較好，內(nèi)部控制也較好。但是投資風(fēng)險(xiǎn)較高。

（四）編制綜合指數(shù)

1.對(duì)指數(shù)進(jìn)行分類

應(yīng)用上述多種方法最終得出萬科的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警綜合指標(biāo)體系，依照時(shí)序相關(guān)法，最終計(jì)算出同步、先導(dǎo)、滯后的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警結(jié)果。

2.確定綜合指數(shù)預(yù)警界限

經(jīng)計(jì)算結(jié)果顯示，萬科的綜合預(yù)警指數(shù)的序列平均值為125，將該值作為萬科的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警警戒線。

（五）繪制預(yù)警信號(hào)圖，做好分析

將之前求出的同步、先導(dǎo)和滯后指數(shù)以及綜合合成指數(shù)制成指數(shù)走勢(shì)圖，將此作為萬科的財(cái)務(wù)景氣走勢(shì)圖。其中先導(dǎo)指數(shù)圖顯示了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與外部環(huán)境的關(guān)系。同步指數(shù)圖反映了萬科財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與凈資產(chǎn)收益率同期的財(cái)務(wù)狀況和波動(dòng)情況。滯后指數(shù)反映了萬科財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與行業(yè)景氣的關(guān)系。綜合指數(shù)綜合反映了上述財(cái)務(wù)因素和非財(cái)務(wù)因素與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。

（六）定位風(fēng)險(xiǎn)

制定風(fēng)險(xiǎn)雷達(dá)定位圖，最終發(fā)現(xiàn)萬科的外部環(huán)境較好，但是內(nèi)部管理相對(duì)不佳，現(xiàn)金量較少，所以顯示萬科交易具有一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、總結(jié)

目前，在現(xiàn)行的宏觀政策調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)仍然面臨著多種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要源于外部環(huán)境不穩(wěn)定和內(nèi)部管控措施較差，本文就此發(fā)展現(xiàn)狀下分析了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，并設(shè)計(jì)了相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，提出了正確的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方法，力求建立最佳的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式和態(tài)勢(shì)。

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篇8

土地浪費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)。近年來城市規(guī)劃的盲目擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)也在土地方面采取“粗獷式”開發(fā)，導(dǎo)致土地利用率與經(jīng)濟(jì)收益率不成比例，重復(fù)開發(fā)，隨意建設(shè)的現(xiàn)象都嚴(yán)重影響了土地利用。有些企業(yè)為了追求更大的經(jīng)濟(jì)利益，尋找法律空檔，過分征地，囤地等行為，不僅對(duì)于行業(yè)來說是浪費(fèi)，對(duì)于國(guó)家資源來說也是浪費(fèi)。工程項(xiàng)目管理缺失帶來的風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)工程的建設(shè)，往往缺少對(duì)于工程項(xiàng)目的管理與監(jiān)督，簡(jiǎn)單的投資和工程設(shè)計(jì)之后，交付給施工企業(yè)執(zhí)行，使得工程項(xiàng)目管理出現(xiàn)了斷層，對(duì)工程的質(zhì)量控制不嚴(yán)格，導(dǎo)致工程質(zhì)量低于預(yù)期，造成后期維修及改造成本的增加，最終影響到企業(yè)的收益。另外，工程管理的缺失，會(huì)影響工程進(jìn)度，造成延期預(yù)售及交房，使得企業(yè)的資金回籠變慢，增大了企業(yè)的資金壓力和資金成本。因此，工程項(xiàng)目管理是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否的基礎(chǔ)與關(guān)鍵。通貨膨脹與市場(chǎng)因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)中貸款利率的改變，利率的增加就代表著企業(yè)投資縮水，無法完成預(yù)期收益，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目也將面臨無利可圖或是虧損的危機(jī)。所以，房地產(chǎn)建設(shè)之前，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位分析往往要考慮到市場(chǎng)信貸的因素，要考慮到項(xiàng)目的市場(chǎng)前景，價(jià)格的確定要與市場(chǎng)的供需關(guān)系相適應(yīng)，該類風(fēng)險(xiǎn)往往體現(xiàn)在銀行對(duì)于項(xiàng)目評(píng)估階段，很容易受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)泡沫的影響，導(dǎo)致項(xiàng)目收益縮水。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)投資的控制與管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資一般分為建設(shè)投資和銷售投資，對(duì)于成本的控制與管理要做到：第一、強(qiáng)化統(tǒng)籌，準(zhǔn)確化成本核算，確保投資的最大收益；第二、加強(qiáng)工程施工的管理，確保資金到位，保證工程質(zhì)量和工期，減少不必要的成本支出；第三、及時(shí)了解市場(chǎng)信息，及時(shí)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略，防止市場(chǎng)變動(dòng)對(duì)發(fā)展的沖擊。在項(xiàng)目管理方面，要從實(shí)際收益目標(biāo)出發(fā)，采用系統(tǒng)和理論的方法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行決策和計(jì)劃。健全企業(yè)財(cái)務(wù)管理體制，嚴(yán)格規(guī)范財(cái)務(wù)行為。房地產(chǎn)企業(yè)需要通過財(cái)務(wù)管理人員的研究，針對(duì)性地根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)支出特點(diǎn)和管理重點(diǎn)，積極探索適合企業(yè)特點(diǎn)，適合市場(chǎng)特點(diǎn)的財(cái)務(wù)管理體制，并且要保證能夠及時(shí)地更新和優(yōu)化管理體制，使得企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作平穩(wěn)安全的進(jìn)行。管理部門要發(fā)揮監(jiān)督職能，積極監(jiān)督企業(yè)的財(cái)務(wù)行為，為其制定相關(guān)的規(guī)范化規(guī)定，對(duì)于不明財(cái)務(wù)問題及時(shí)查清并消除影響。加強(qiáng)成本管理，降低消耗提高效益。為了獲得利潤(rùn)企業(yè)就必須進(jìn)行投入。而成本則是企業(yè)最根本、最直接的投入，成本是決定企業(yè)利潤(rùn)的重要因素。企業(yè)要生存和發(fā)展，獲得最大利潤(rùn)，就必須全員參與成本管理。加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理，嚴(yán)格控制成本，努力降低成本，才能在激列的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，處于不敗之地。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要重視成本管理，又要切實(shí)搞好成本管理。積極創(chuàng)新高效財(cái)務(wù)管理方法，提高財(cái)務(wù)控制能力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理可以應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息化管理系統(tǒng)，使財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)具有實(shí)時(shí)性和統(tǒng)一性，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效率和財(cái)務(wù)控制能力。其次，需要管理人員積極探索適合企業(yè)發(fā)展的財(cái)務(wù)管理方法，通過工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出不斷完善的財(cái)務(wù)管理體系，不斷強(qiáng)化財(cái)務(wù)的管理職能。強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力所在，就必然需要高質(zhì)量的管理部門和管理人員，為了提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力，就必須要求管理工作人員的高管理水平。企業(yè)可以在聘用和設(shè)立管理部門時(shí)，選擇具有專業(yè)知識(shí)的員工，并且在后續(xù)的工作中，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展水平，積極組織管理人員的學(xué)習(xí)深造工作，及時(shí)考核工作人員的技術(shù)水平，確保管理部門一直處于高水平管理狀態(tài)，才能保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理穩(wěn)定發(fā)展。

三、總結(jié)

篇9

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)；功能

一、財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的概述

財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)是以企業(yè)信息化為基礎(chǔ)，對(duì)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控的系統(tǒng)。它貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過程，以企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及其他相，關(guān)的財(cái)務(wù)資料為依據(jù)，利用財(cái)會(huì)、金融、企業(yè)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷等理論，采用比例分析，數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并向經(jīng)營(yíng)者示警。它與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)系統(tǒng)相互依賴，互為補(bǔ)充。從財(cái)務(wù)預(yù)警角度看，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的預(yù)測(cè)不僅僅限于對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)。企業(yè)財(cái)務(wù)是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中的資金運(yùn)動(dòng)及其所體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。由此財(cái)務(wù)管理應(yīng)是對(duì)企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)及其所體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的組織和控制、協(xié)調(diào)，是組織財(cái)務(wù)活動(dòng)、處理財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)綜合管理工作。對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)含義的界定應(yīng)按照廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)觀來理解，更適合房地產(chǎn)行業(yè)。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因

首先，管理不規(guī)范，控制力不夠。在房地產(chǎn)較長(zhǎng)的開發(fā)周期中，存在著很多不確定因素，它們對(duì)開發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。此外，房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)整能力差，缺乏靈活變動(dòng)性，進(jìn)一步加大了投資決策的難度，使房地產(chǎn)行業(yè)投資面臨著較大風(fēng)險(xiǎn)。資金管理跟不上，開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理“被動(dòng)反映型”的現(xiàn)象較突出，預(yù)測(cè)、控制、分析等管理職能基本處于空白。這些都嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門的控制能力。在項(xiàng)目建設(shè)中，涉及的部門較多，還有許多行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，這都加大了開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的難度與風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的工程建設(shè)質(zhì)量雖容易監(jiān)控，但項(xiàng)目的選址、項(xiàng)目類型、物業(yè)配備等將會(huì)在長(zhǎng)時(shí)間影響項(xiàng)目質(zhì)量。除此以外，由于房地產(chǎn)和政策性風(fēng)險(xiǎn)很容易凸顯。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量的管理成為使某個(gè)項(xiàng)目成功的基本前提。

其次，負(fù)債金額大，對(duì)銀行的依賴高。房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)決定了其籌資金額巨大，而雖然其也實(shí)行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負(fù)債開發(fā)為主，自有資本相當(dāng)?shù)?，大量的開發(fā)資金都來源于借貸，而有些企業(yè)根本沒有自有資本。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率持續(xù)偏高，并且遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全部金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款增長(zhǎng)率。有些房地產(chǎn)企業(yè)為了使項(xiàng)目上馬，在所謂高回報(bào)利益的驅(qū)動(dòng)下盲目舉債加重了成本負(fù)擔(dān)與債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于通貨膨脹等的影響，一旦貨款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期收益。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，房地產(chǎn)投資將無利可圖。與此同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位往往也成為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要決定因素，其中價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是衡量的主要參考指標(biāo)，這類風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在銀行對(duì)項(xiàng)目的審貸初期和房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售階段，易受該行業(yè)經(jīng)濟(jì)“泡沫”的影響。

最后，對(duì)財(cái)務(wù)不夠重視。在不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，各成本項(xiàng)目的具體內(nèi)容因開發(fā)產(chǎn)品不同而有所不同，這一特點(diǎn)決定了其與其他企業(yè)之間的各種預(yù)收預(yù)付、應(yīng)收應(yīng)付款項(xiàng)等較一般企業(yè)更加頻繁和復(fù)雜，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任也更大。很多企業(yè)忽視了財(cái)務(wù)部門的成本管理優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的成本核算上簡(jiǎn)單、粗糙，沒有尋找自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，致使整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的成本核算無從做起?；蛘呤侵粡?qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)部門加強(qiáng)成本核算，而沒有調(diào)動(dòng)企業(yè)內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全面成本管理。

三、財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制的功能

1.信息反饋。進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警需要對(duì)國(guó)內(nèi)外與企業(yè)有關(guān)的各種信息進(jìn)行收集并分析整理，包括企業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況、宏觀產(chǎn)業(yè)政策、橫縱向的供應(yīng)商及客戶情況等等。

2.進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，防范風(fēng)險(xiǎn)損失。通過信息收集整理可以對(duì)企業(yè)橫向、縱向比較，與歷史對(duì)比、與先進(jìn)企業(yè)對(duì)比，分析標(biāo)桿企業(yè)、惡化企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，從而最大限度地做出防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)措施，最大限度地減小企業(yè)損失。

3.控制危機(jī)。當(dāng)財(cái)務(wù)發(fā)生潛在的危機(jī)時(shí)，財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)還能及時(shí)尋找導(dǎo)致財(cái)務(wù)狀況惡化的根源，使經(jīng)營(yíng)者有的放矢，對(duì)癥下藥，制定有效的措施，阻止財(cái)務(wù)狀況的進(jìn)一步惡化。

4.進(jìn)行有效借鑒，完善企業(yè)管理。企業(yè)通過財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，不僅可以發(fā)現(xiàn)問題、找出問題、解決問題，更能“存儲(chǔ)”問題，把歷史數(shù)據(jù)保留下來，如果以后還碰上相同或者類似的問題，即很快能從這些數(shù)據(jù)中找出更行之有效的解決辦法或者是進(jìn)一步改進(jìn)的解決辦法。

5.提供決策支持地、提高企業(yè)管理水平：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的最終目的是為決策者利用，防止企業(yè)經(jīng)營(yíng)偏離正確軌道，防止企業(yè)不同的管理者、不同階段犯相同的錯(cuò)誤決策，所以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能很好地幫助企業(yè)發(fā)出問題、分析問題及解決問題的作用。

總 結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)資金投入大、資金占用大、建設(shè)周期長(zhǎng)、資金回收慢等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的提高造成了企業(yè)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展過程中極易受市場(chǎng)、政策等因素影響而出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難的問題。財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的建立與實(shí)施能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)發(fā)展財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并以科學(xué)的控制與預(yù)防方式減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響，促進(jìn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的提高，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

[1]王艷 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的探討[J].新財(cái)經(jīng)（理論版），2011（8）.

篇10

（浙江貝利房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，浙江杭州311100）

摘　要：房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其在人們的生活上屬于重要的特殊商品，特別是對(duì)于中國(guó)人民來說，樓房是一種特殊的情懷。本文主要對(duì)引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的常因進(jìn)行探討，在結(jié)合我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)與相關(guān)國(guó)家政策的前提下，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的治理辦法進(jìn)行淺談，以期能夠?yàn)槲覈?guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與治理上提供一份淺陋的參考資料。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；治理辦法

中圖分類號(hào)：F293.30文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1000-8772（2014）31-0169-02

收稿日期：2014-10-20

作者簡(jiǎn)介：陳華香（1977-），女，江蘇南京人，本科，會(huì)計(jì)中級(jí)。研究方向：財(cái)務(wù)管理。

一、引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)常見的原因

（一）外部環(huán)境的影響

1、市場(chǎng)環(huán)境因素的影響

目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，市場(chǎng)格局日益變化也造成供求關(guān)系向消費(fèi)者傾斜。再加上消費(fèi)者對(duì)于文化、體育以及教育等個(gè)性化要求的逐漸加深，企業(yè)在樓盤定位上要細(xì)分客戶群體的核心要求，因此在樓盤項(xiàng)目的定位上必須要有前瞻性與獨(dú)特性，同時(shí)還要提高營(yíng)銷方式的創(chuàng)新工作。但是我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)的風(fēng)云變化，并沒有建立起靈活的應(yīng)對(duì)機(jī)制，從而有可能造成樓盤滯銷而帶來財(cái)務(wù)層面的風(fēng)險(xiǎn)。

2、國(guó)家政策因素的影響

房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其在資產(chǎn)投資上較為固定。在進(jìn)行開發(fā)與經(jīng)營(yíng)工作時(shí)，受到國(guó)家政府的政策因素影響較大，其中主要受到土地與稅收等政策的影響。在近年來，隨著土地閑置現(xiàn)象的日益惡劣，我國(guó)政府根據(jù)實(shí)際要求出臺(tái)了一系列新的土地政策。例如，房地產(chǎn)企業(yè)如果在規(guī)定的時(shí)間沒有對(duì)自身所儲(chǔ)備的土地進(jìn)行開發(fā)時(shí)，那么國(guó)家政府將可以進(jìn)行閑置土地稅的征收，情節(jié)嚴(yán)重的部分有可能被無償收回。從根本上來講，土地成本對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金要求較高，隨著新的土地政策的出臺(tái)，必然會(huì)導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部成本提高，使資金周轉(zhuǎn)僵硬、降低企業(yè)預(yù)期的收益。另外，房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國(guó)稅收大戶，其所涉及到的稅種較多且復(fù)雜，稅負(fù)壓力大。而企業(yè)內(nèi)部資金主要依靠銀行借貸或者資本市場(chǎng)融資而來，其所融入的資本額度越大，其稅收籌劃所獲取的利益也就越大，但是帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越大。

（二）內(nèi)部環(huán)境因素的影響

1、行業(yè)特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)屬于傳統(tǒng)的資金密集型行業(yè)，對(duì)資金的存量與周轉(zhuǎn)的要求較高。具有產(chǎn)品開發(fā)周期長(zhǎng)、資金變現(xiàn)能力低以及投資規(guī)模大等特點(diǎn)，因此行業(yè)本身就具有財(cái)務(wù)高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，而相關(guān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)伴隨著整個(gè)產(chǎn)品價(jià)值的完成。再加上行業(yè)關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，其他行業(yè)的發(fā)展情況同樣會(huì)影響到其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。例如，建筑材料、勞動(dòng)力以及土地等成本上升時(shí)，也會(huì)影響到企業(yè)的開發(fā)成本，進(jìn)而導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提高。

2、缺乏有效的資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理上出現(xiàn)問題主要體現(xiàn)在三個(gè)方面。一是對(duì)于資金的管理沒有采用集中化的管理模式，對(duì)于資金的管理，在預(yù)算、結(jié)算以及資金計(jì)劃層面缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，進(jìn)而造成內(nèi)部資金信息脫節(jié)，使日后的資金管理與調(diào)度工作被動(dòng)的操作。二是對(duì)于資金的管理與使用，在權(quán)責(zé)層面沒有進(jìn)行細(xì)分與確認(rèn)。例如，在工程項(xiàng)目的拆遷、規(guī)劃以及施工等工作上，并沒有做好資金預(yù)算，使成本無故增加，加大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。三是由于商品房屬于一種特殊的存貨，其資金投資規(guī)模較大，一旦價(jià)值實(shí)現(xiàn)環(huán)節(jié)受阻，資金回籠效率低將導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部資金周轉(zhuǎn)不足，加大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如，根據(jù)一組2012年的數(shù)據(jù)，我國(guó)有一半成功上市的房地產(chǎn)企業(yè)，其在經(jīng)營(yíng)管理上的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)數(shù)。

3、缺乏有效的全面預(yù)算管理

無論是任何性質(zhì)的企業(yè)，全面預(yù)算工作對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避都屬于重要的手段。但是我國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理上，卻只是作為成本節(jié)約的一種手段，對(duì)于體系化與價(jià)值化的管理作用認(rèn)識(shí)較弱，因此導(dǎo)致全面預(yù)算體系執(zhí)行工作缺乏有效的力度，削弱了企業(yè)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的治理辦法

1、熟知國(guó)家政府的相關(guān)政策

房地產(chǎn)企業(yè)在日常的經(jīng)營(yíng)管理上，一定要時(shí)時(shí)刻刻關(guān)注到我國(guó)政府對(duì)于土地、信貸、稅收以及市場(chǎng)調(diào)控的相關(guān)政策，及時(shí)解讀、熟知相關(guān)政策的變化要求。從而不斷的調(diào)整工程項(xiàng)目投資的風(fēng)向，降低成本壓力與風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。而作為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)要堅(jiān)持實(shí)事求是的工作辦法，根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際要求對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位工作。例如，近年來隨著環(huán)境問題關(guān)注的提高，我國(guó)消費(fèi)者越發(fā)趨向于綠色消費(fèi)，因此房地產(chǎn)企業(yè)在迎合市場(chǎng)需求的同時(shí)，也要跟隨國(guó)家政策發(fā)展方向，做好低碳建筑的研發(fā)與建設(shè)工作，脫離以往高消耗傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式，進(jìn)而可以提高企業(yè)的核心市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

2、不斷完善優(yōu)化內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，一定要做好資產(chǎn)負(fù)債率的控制工作，對(duì)企業(yè)內(nèi)部的產(chǎn)權(quán)與債務(wù)關(guān)系進(jìn)行合理的安排。根據(jù)企業(yè)實(shí)際融資能力與獲利空間，對(duì)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，從而制定符合自身情況的最優(yōu)組合，減少籌資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。另外，企業(yè)在融資工作上，還要避免以往對(duì)金融高度依賴的模式，降低傳統(tǒng)自有資金與銀行借貸模式對(duì)企業(yè)（下轉(zhuǎn)171頁）（上接169頁）內(nèi)部資金的占有。積極向資本市場(chǎng)拓展，例如可以通過發(fā)行有價(jià)證券、上市等模式，使以往單一的籌資方式轉(zhuǎn)化成為多元化組合方式。爭(zhēng)取掌握資金籌措的主動(dòng)權(quán)，從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的存在。

3、做好科學(xué)的決策工作

在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上，由投資決策失誤而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)是較為常見的一種情況，從實(shí)際工作上來講這一部分的風(fēng)險(xiǎn)是可以避免。企業(yè)在提高投資風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)工作的同時(shí)，最主要的是做好投資決策前的調(diào)查與研究工作，把工程項(xiàng)目所可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，進(jìn)而得出可行性、合理性以及科學(xué)性的操作辦法。而對(duì)于這一部分的調(diào)研工作，一般要做好項(xiàng)目投資、市場(chǎng)以及相關(guān)政策的研究工作，理清三者之間的關(guān)系與利弊影響，從而可以降低決策工作的失誤。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以從綠色或者旅游經(jīng)濟(jì)出發(fā)，擴(kuò)大價(jià)值鏈條，尋求、突破以及創(chuàng)造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

4、提高資金管理的控制力度

企業(yè)在日常的資金管理，由于管理不善或者失誤操作而引起的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同樣是可以進(jìn)行規(guī)避的，下面進(jìn)行幾點(diǎn)的淺談。

（1）要不斷強(qiáng)化預(yù)算管理在企業(yè)資金分配上的作用，提高企業(yè)內(nèi)部資金的良性循環(huán)，降低內(nèi)部資金處于閑置的狀態(tài)，從而減少由于融資而付出的部分成本，避免不必要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

（2）提高對(duì)現(xiàn)金流量的管理與控制力度，特別是在經(jīng)營(yíng)性的現(xiàn)金流上。一定要從日常的資金運(yùn)轉(zhuǎn)出發(fā)，控制好經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。另外，還要建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，使企業(yè)的高層管理者可以及時(shí)地對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

（3）提高對(duì)存貨的管理與控制力度。對(duì)于商品房來說，其屬于一種特殊的存貨，對(duì)投資的資金規(guī)模要求較大，因此其投資的成本較高。所以，企業(yè)一定要做好營(yíng)銷策略的制定工作，也可以試水微博以及電商平臺(tái)等，從而減少空置率的存在，加速資金回籠與運(yùn)轉(zhuǎn)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在。

5、實(shí)現(xiàn)全面的預(yù)算管理

出于減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)一定要及時(shí)的做好預(yù)算的編制工作，完善資本預(yù)算程序，加大預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督力度，并且完善企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制，有效地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而保障預(yù)算計(jì)劃的實(shí)行。例如，房地產(chǎn)企業(yè)的建筑材料成本一般會(huì)占到開發(fā)成本的60%左右，在預(yù)算中加強(qiáng)材料成本的核算和控制，完善材料成本的管理制度及標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)出入庫管理，提高資金的使用效率，才能有效地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。

三、結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)管理工作上，一定要從實(shí)際情況出發(fā)，根據(jù)企業(yè)外部環(huán)境的變化與內(nèi)部因素的影響做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避工作，從而可以不斷的提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，使企業(yè)可以不斷的做強(qiáng)做大。

參考文獻(xiàn)：

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