導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

在東莞新一輪城市建設(shè)的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長(zhǎng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)。

然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場(chǎng)，消費(fèi)者的購(gòu)房變得更加理性，因此研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場(chǎng)依據(jù)。

二、宏觀規(guī)劃對(duì)常平房地產(chǎn)的影響

1、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。

東莞市政府關(guān)于常平（2001~2020）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測(cè)：2005年、2010年和2020年常平鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。

2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。

根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、2010年和2020年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；2005年、2010年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計(jì)算。規(guī)劃2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰?，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。

3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。

常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1、常平各個(gè)區(qū)域分析：

1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場(chǎng)、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場(chǎng)等，其座落于常平商圈區(qū)，整個(gè)區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價(jià)值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價(jià)值高，回報(bào)快，出租率高，購(gòu)買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購(gòu)物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。

2)西北面區(qū)域

西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場(chǎng)，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對(duì)香港人，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購(gòu)買占80%，本地人購(gòu)房以三戶為主，面積要求在大，對(duì)住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購(gòu)買較多，作為旅游渡假的落腳點(diǎn)，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點(diǎn)，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。

3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域

住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以中小戶型為主，早期針對(duì)長(zhǎng)香港業(yè)主，如紫荊花園購(gòu)買者98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì)，目前港人購(gòu)房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊2004年購(gòu)房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購(gòu)買客戶向本地內(nèi)地市場(chǎng)延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。

4)常平東門區(qū)域，

常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、常平大劇院，因市場(chǎng)配套的大力支持，成為常平市場(chǎng)新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。

5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。

位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設(shè)計(jì)超前，購(gòu)買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購(gòu)買的主要原因，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設(shè)計(jì)符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多?，F(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn)，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，銷售均價(jià)在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購(gòu)房呈下降趨勢(shì)，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，且該區(qū)域出租率不高。

2、本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析

針對(duì)本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤市調(diào)分析。

麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境為賣點(diǎn)，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主，后期購(gòu)房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實(shí)用，樓價(jià)適中，各方面配套齊全，03、04年銷售不是很樂觀，現(xiàn)仍然有部分空置房，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來自發(fā)展商，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用；

山水雅居現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計(jì)新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項(xiàng)目原定于05年3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認(rèn)籌?，F(xiàn)樓體已近封頂，由于近年常平的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給相對(duì)大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問量也較少，我司預(yù)測(cè)導(dǎo)致該盤遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認(rèn)籌客戶量的不足造成；

新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個(gè)性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級(jí)材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價(jià)單位毛胚房，造成過一時(shí)搶購(gòu)熱潮，但經(jīng)過購(gòu)房者的一段時(shí)間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購(gòu)買中80%為香港人，三戶及四房購(gòu)買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好。

相鄰樓盤分析表僅供參考

案名

世紀(jì)康城

山水雅居

新天美地

戶型

二房

三房

二房

三房

二房

三房

面積

77.2

103

77

128

75.37

137

均價(jià)

3500元

3800元

3400元

總價(jià)

27萬

36萬

29.3萬

48.6萬

25.6萬

46.6萬

20年供樓

1600元

1850元

1700元

2600元

1400元

2500元

30年供樓

1300元

1500元

1400元

2100元

1150元

2000元

租金

無家具1500元/月

無家具

1800元/月

未定

未定

帶家具

2500元/月

帶家具

3500元/月

總結(jié)

園林景觀

戶型不實(shí)用

價(jià)格偏高

出入方便

戶型較好

周邊休閑配套

方正實(shí)用

尊貴豪華

單價(jià)易接受

總價(jià)較高

市場(chǎng)結(jié)論：

1、常平房地產(chǎn)市場(chǎng)前程看好，但其競(jìng)爭(zhēng)也是日趨激烈，品牌競(jìng)爭(zhēng)無論從開發(fā)經(jīng)營(yíng)，到施工設(shè)計(jì)，還是物業(yè)管理，銷售服務(wù)越來越注重品牌的效應(yīng)。

2、常平市場(chǎng)正從過去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，由于港人（含其它外銷需求部）與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費(fèi)習(xí)慣不同，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對(duì)內(nèi)銷市場(chǎng)的偏好。

篇2

從各月商品房銷售均價(jià)的走勢(shì)來看，07年南京商品房銷售均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)，但是07年末到08年初房?jī)r(jià)有略微的下降。

南京各區(qū)域主要在售樓盤

根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息，南京各行政區(qū)域主要在售樓盤情況如圖表9所示。

玄武、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價(jià)位居全市前三位。玄武區(qū)的樓盤售價(jià)在9000元/平方米25000元/平方米之間，白下區(qū)普遍在9000元/平方米15000元/平方米左右，鼓樓的房?jī)r(jià)普遍在10000元/平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤大多集中在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好，樓盤質(zhì)量也比較高，知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬科、棲霞建設(shè)等都在該板塊開發(fā)項(xiàng)目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價(jià)都在10000元/平方米以上。

篇3

敬麗華（1971-），女，碩士，副教授，研究方向：經(jīng)濟(jì)管理。

摘要：當(dāng)前，隨著城市化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，為了適應(yīng)復(fù)雜多變的市場(chǎng)需求動(dòng)態(tài)發(fā)展形勢(shì)，開發(fā)適銷對(duì)路的產(chǎn)品，就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過市場(chǎng)調(diào)研了解開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)情況，對(duì)產(chǎn)品及營(yíng)銷策略進(jìn)行評(píng)估。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研如何實(shí)施就成為值得關(guān)注的課題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；公寓；市場(chǎng)調(diào)研；實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研,是對(duì)以某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目為特定的調(diào)研對(duì)象,對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和統(tǒng)計(jì)分析,進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)，把握市場(chǎng)的脈搏，從而保障項(xiàng)目的順利運(yùn)轉(zhuǎn)。下面以南京幸福萬象公寓項(xiàng)目為例具體闡述市場(chǎng)調(diào)研的實(shí)施過程。

一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介

南京幸福萬象項(xiàng)目總建筑面積100214；其中公寓面積37237；綠地面積5458、容積率4.1、建筑密度50%、建筑高度60m、建筑層數(shù)12層，其中1-5層為商業(yè)，6-12層為公寓、共有743戶、主力戶型40-60平米、層高4.8米、另有車位549個(gè)。該項(xiàng)目北接永樂路，西臨龍?bào)茨下犯呒芗半p橋門管養(yǎng)基地，南面是貨運(yùn)鐵路及柏麗廚具倉(cāng)儲(chǔ)地，東面毗鄰龍翔雅苑小區(qū)，項(xiàng)目唯一的臨街面在北面，周邊小區(qū)聚集，人流、車流量大；西面目前人流、車流無法通達(dá)，難以引入西面消費(fèi)者；南面有圍墻阻擋，無車行道路，該區(qū)域人流與車流無法到達(dá)；東面無通行道路，小區(qū)無圍墻，項(xiàng)目建成后小區(qū)人流可直接到達(dá)。

項(xiàng)目的開發(fā)商是花樣年控股集團(tuán)有限公司，該公司起步于1998年，總部設(shè)立于深圳，2009年11月，花樣年控股在香港聯(lián)交所主板成功上市，股份代號(hào)為HK1777。至2012年，花樣年控股資產(chǎn)規(guī)模超過人民幣245億元，擁有員工7500多名，業(yè)務(wù)已涵蓋金融服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、物業(yè)國(guó)際、地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)管理、酒店管理、文化旅游、養(yǎng)生養(yǎng)老等服務(wù)領(lǐng)域。

二、項(xiàng)目分析

（一）項(xiàng)目政策環(huán)境分析

2013年2月20日舉行的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了樓市調(diào)控“國(guó)五條”。會(huì)議再次重申堅(jiān)決打擊抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，并提出；“對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”，但南京細(xì)則并未提及更未實(shí)施。反觀南京房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量不減反增，讓人感到房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入：“行政干預(yù)屢敗屢戰(zhàn)；政府越調(diào)控、房?jī)r(jià)漲的越厲害“的怪圈。

（二）項(xiàng)目周邊人口分析

項(xiàng)目輻射超過50個(gè)社區(qū)，直接輻射人口近200萬；周邊集中性市場(chǎng)包括大明路科技產(chǎn)業(yè)園、雨花軟件園、大明路汽車市場(chǎng)、卡子門家具建材市場(chǎng)、南京南站。

（三）項(xiàng)目周邊交通狀況

項(xiàng)目四周道路多為雙向2-4車道道路，非城市主干道，但可連接至卡子門大街、大明路等重要干道；周邊公交站點(diǎn)豐富，可連結(jié)至市中心新街口、中華門等區(qū)域；在建的地鐵3號(hào)線將沿項(xiàng)目西側(cè)通過，距離卡子門站點(diǎn)最近距離約400米；地鐵的開通將為項(xiàng)目賦予巨大商業(yè)投資潛力；龍?bào)锤呒艿缆愤B接南京繞城高速與與九龍山隧道，可連接南京市中心各個(gè)區(qū)域。

（四）周邊在售同類項(xiàng)目分析

項(xiàng)目所在區(qū)域周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目較少，目前主要是兩個(gè)項(xiàng)目。贊成領(lǐng)尚，項(xiàng)目共一棟樓，25層，1-2層為商業(yè)，3-25層為公寓。公寓產(chǎn)權(quán)為70年，該項(xiàng)目2010年入市銷售，但去化不佳，目前仍在銷售中。該項(xiàng)目是由南京贊成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的，位于秦淮區(qū)雙橋門宏光路（宏光機(jī)械廠北側(cè)），占地4593 平方米，總建面積26412平方米，容積率為4.8，綠化率35%，以兩房、一房為主力戶型，面積為44、57、60、93平米，層高為3米，每層18戶，4部電梯，民用水電，無燃?xì)狻Ｊ状伍_盤時(shí)間是2010.11.29，累計(jì)上市量是414套；目前已售184套，還剩余230套，均價(jià)17000-22000元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)1000元/平方米。由于該項(xiàng)目?jī)H一棟高層，自身的內(nèi)部配套不完善，也沒有規(guī)模性效應(yīng)。此外，項(xiàng)目附近有高架橋和鐵路，存在一定的噪音污染。周邊環(huán)境不佳，并且缺少足夠人氣，這都影響了銷售，入市三年去化率僅有45%。

紫荊廣場(chǎng)，為公寓+商業(yè)的產(chǎn)品組合，目前尚未入市，此項(xiàng)目也是本案在區(qū)域市場(chǎng)最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。該項(xiàng)目位于南京市雨花臺(tái)區(qū)養(yǎng)回紅村158號(hào)（宜家家居斜對(duì)面）；是由南京康益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，占地面積3.9萬平米，總建面積為9.5萬平米，其中公寓6.7萬平米， 容積率1.99，綠化率35%，擁有600個(gè)左右停車位，產(chǎn)權(quán)年限為40年，民用水電，主力戶型是兩房的45、50平米，其中8樓為3.6米層高，其余均為4.8米挑高，共計(jì)590套，價(jià)格預(yù)計(jì)20000-22000元/平米(精裝修)。目前已開始蓄客，蓄客情況較好，客群主要為秦淮區(qū)、市區(qū)其它地區(qū)及部分江寧的中青年客戶，投資自住均有。

(五)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析

項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)：品牌開發(fā)商，較強(qiáng)的招商能力，地段位于市區(qū)、江寧交通核心樞紐，6個(gè)島型規(guī)劃增加項(xiàng)目沿街面，小面積、挑高，退臺(tái)式設(shè)計(jì)，增加公寓價(jià)值；南京南站飛速發(fā)展機(jī)遇，青奧會(huì)推動(dòng)了南京商業(yè)發(fā)展，三號(hào)線規(guī)劃開建，卡子門站商業(yè)潛力，目前宏觀政策對(duì)于住宅市場(chǎng)投資抑制。

項(xiàng)目的劣勢(shì)和威脅。客戶僅依靠永樂路導(dǎo)入，單面靠近龍?bào)绰犯呒埽苓吚闲^(qū)，商業(yè)形象較差，客戶對(duì)高層商業(yè)銷售抗性，商業(yè)噪音對(duì)公寓銷售有影響；南站商圈商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，區(qū)域內(nèi)同類項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)威脅。

三、項(xiàng)目客戶定位分析

根據(jù)南京具有代表性公寓項(xiàng)目調(diào)研得出的信息顯示，公寓目標(biāo)客戶有以下主要特點(diǎn)：本地客戶是客戶群主力，周邊區(qū)域占比70%以上；年齡集中在30-40歲之間；職業(yè)多為企事業(yè)單位人員；客戶購(gòu)買公寓置業(yè)的目的以投資和自住為主。

四、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析

該項(xiàng)目位于城南片區(qū)，因此，城南同類產(chǎn)品的在售和預(yù)售項(xiàng)目?jī)r(jià)格可作為定價(jià)的重要參考。目前，該區(qū)域在售的項(xiàng)目有三個(gè)：德盈國(guó)際廣場(chǎng)，贊成零尚，藍(lán)岸3G，其定價(jià)情況分別為：20000元/、18000元/、20000元/；準(zhǔn)備上市紫荊廣場(chǎng)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)報(bào)價(jià)22000元/左右。同時(shí)，該項(xiàng)目是精裝修，建議裝修標(biāo)準(zhǔn)為2000元/，鑒于項(xiàng)目4.8m挑高，對(duì)于項(xiàng)目挑高分割，面積可擴(kuò)容1.6~1.8倍，即裝修費(fèi)用按面積擴(kuò)容標(biāo)準(zhǔn)對(duì)外報(bào)價(jià)3500元/。因此，該項(xiàng)目的價(jià)格定位為精裝公寓22000~23000元/較為合適。

篇4

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；政策效果；三線城市

[DOI]1013939/jcnkizgsc201625155

1宿州市2015年下半年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況調(diào)查為了調(diào)查宿州市2015年下半年至今的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況，筆者從宿州市房管局網(wǎng)站“宿房網(wǎng)”上，查閱了2015年5月以來的所有市場(chǎng)月報(bào)以及大量新聞報(bào)道，獲得了豐富翔實(shí)的數(shù)據(jù)。不過因?yàn)榉抗芫志W(wǎng)站上一月市場(chǎng)月報(bào)的缺失以及筆者自身獲取數(shù)據(jù)信息的渠道有限，1月的市場(chǎng)數(shù)據(jù)仍大多根據(jù)2月市場(chǎng)月報(bào)提供的信息推算補(bǔ)充而來。這些數(shù)據(jù)經(jīng)過篩選和組織整理之后，現(xiàn)編制成如下表格以供參考。

以上三個(gè)表格中包含的數(shù)據(jù)涵蓋了宿州市四縣一區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱度、供求關(guān)系、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、區(qū)域差異等相關(guān)信息，可以認(rèn)為較為全面地反映了本市2015年6月以來的市場(chǎng)變化情況。為了更直觀地表現(xiàn)這些數(shù)據(jù)，方便讀者從中揭示房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)以及運(yùn)行規(guī)律，現(xiàn)將（表1～表3）中的數(shù)據(jù)進(jìn)行分類，繪制成圖1～圖11，并結(jié)合這些圖來對(duì)本市房地產(chǎn)近期的發(fā)展趨勢(shì)做簡(jiǎn)要的概括。

22015年下半年以來宿州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析21開發(fā)投資趨勢(shì)分析

從圖1可以看出，雖然近半年多來本市房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)出較大波動(dòng)，但總的來說表現(xiàn)出明顯的增長(zhǎng)趨勢(shì)，表明房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)宿州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景總體看好。此外可以看出，市場(chǎng)的拐點(diǎn)大概出現(xiàn)在2015年8月，9月的開發(fā)投資陡然上升，此后六個(gè)月一直處在22億～26億元的較高圖1宿州市房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢(shì)（匯總）

水平，究其原因，可能與9月以后住房政策的密集出臺(tái)有密切關(guān)系。至于政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，將會(huì)在下出具體分析。

22供求關(guān)系及去庫(kù)存壓力分析

市場(chǎng)供應(yīng)方面，從來看，2015年下半年以來的房地產(chǎn)竣工面積除了在2016年2月出現(xiàn)了大幅反彈之外，無論是市區(qū)還是各縣都表現(xiàn)出了明顯的下降趨勢(shì)。我們可以進(jìn)一步借助“指數(shù)平滑法”來揭示這個(gè)趨勢(shì)，為了較充分地體現(xiàn)近期政策的影響，故把指數(shù)α值選定為06，可以看出經(jīng)過一次指數(shù)平滑后，預(yù)測(cè)值呈現(xiàn)出較為明顯的下降趨勢(shì)。

但如果同樣對(duì)開工面積表中的數(shù)據(jù)用“指數(shù)平滑法”進(jìn)行處理的話，可以看出，無論是實(shí)際值還是預(yù)測(cè)值都沒有顯示出較為明顯和持續(xù)的上升或下降趨勢(shì)，而只是在40萬平方米左右的水平上下波動(dòng)，且幅度較大，故對(duì)其未來走向不敢妄加推測(cè)。

市場(chǎng)需求方面，以橋區(qū)為例，整個(gè)2015年備案面積和成交面積都沒有明顯變化，歲末年初之交，成交面積出現(xiàn)了大幅上漲，不過到2月時(shí)，又迅速回落到之前的水平；合同備案面積則在2016年1～2月連續(xù)處于高位，與2016年“房展會(huì)”和春節(jié)長(zhǎng)假有明顯的時(shí)間上的重合。據(jù)此判斷，近期交易量雖有明顯增加，但可能更多的是受農(nóng)民工返鄉(xiāng)等季節(jié)因素與“房交會(huì)”等偶然因素的推動(dòng)，并不足以代表長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)。見圖4和圖5。

綜合以上分析，近期本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量持續(xù)下降，而需求量全市長(zhǎng)期維持在30萬平方米的水平，最近兩個(gè)月受樓市一些利好消息的影響還有顯著增加。樓市總體的供求關(guān)系持續(xù)改善，庫(kù)存壓力也應(yīng)相對(duì)減輕。見圖6。

不過從另一方面來看庫(kù)存壓力，本市的房屋竣工面積就算明顯下降，但2015年6月以來的大多數(shù)時(shí)期，仍然高于同期的成交面積和合同備案面積，我市的房地產(chǎn)庫(kù)存量仍然處于凈增長(zhǎng)的狀態(tài)，市場(chǎng)供求關(guān)系仍是供大于求。再如圖7所示，近半年多宿州市房?jī)r(jià)一路走低，也是市場(chǎng)供大于求的表現(xiàn)。

23結(jié)構(gòu)特點(diǎn)分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)變動(dòng)相比以上市場(chǎng)因素的波動(dòng)要緩和平穩(wěn)的多，從購(gòu)房人戶籍結(jié)構(gòu)上看，市區(qū)人口和外地人口所占的比重呈現(xiàn)出緩慢上升的趨勢(shì)，但上升幅度極小，過程極其不明顯；而各縣人口所占的比重相比有較為明顯的下降?？梢钥闯霰臼谐鞘谢M(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)和人口流動(dòng)性正在逐漸增強(qiáng)是一個(gè)長(zhǎng)期緩慢的過程。見圖8。

從圖9可以看出，年齡在30～40歲的中年人是購(gòu)房的主力軍，并且其所占比例還在持續(xù)穩(wěn)步提高，而年齡在50歲以上的老年人和30歲以下的年輕人所占比例有所下降。尤其是30歲以下的人群下降明顯，其所占的比例原來和30～40歲的人群不相上下，但截至現(xiàn)在，兩者之間已顯示出明顯的差距。30～40歲的購(gòu)房者已占據(jù)明顯多數(shù)?？梢灶A(yù)見，30歲以下的年輕人，儲(chǔ)蓄和收入水平都必有限，能夠負(fù)擔(dān)十幾萬甚至二十多萬首付的必定不多，以前父母幫助子女買房的現(xiàn)象較多，在30歲以下與50歲以上人群占購(gòu)房者比例較大中也有所反映。如今這兩個(gè)人群的比重同步下降，反映出父母幫子女買房現(xiàn)象的減少，年輕人經(jīng)濟(jì)獨(dú)立性的增強(qiáng)、購(gòu)房年齡延后，以及社會(huì)購(gòu)房觀念變化等一系列復(fù)雜的社會(huì)變化。圖10套型結(jié)構(gòu)變動(dòng)

從圖10可見，本市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的戶型占比中，90m2以下的戶型占比顯示出微弱的下降趨勢(shì)，反之，120m2以上的戶型略有增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示的這種現(xiàn)象反映了宿州居民居住水平的持續(xù)改善，再結(jié)合近半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)分析，房?jī)r(jià)的下降也帶來了購(gòu)房者購(gòu)買能力的相對(duì)提高，使更多的消費(fèi)者有能力購(gòu)買大戶型。房屋套型結(jié)構(gòu)的這種變化應(yīng)是本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入水平提高的長(zhǎng)期趨勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素共同作用的結(jié)果。圖11資金結(jié)構(gòu)變動(dòng)

3房地產(chǎn)政策實(shí)施效果分析

2015年以來，樓市利好消息不斷，降準(zhǔn)降息，下調(diào)首付比例，公積金政策層出不窮，房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性被提高到前所未有的高度。為了更好的分析今年以來的各項(xiàng)政策的實(shí)施效果及其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度，現(xiàn)將今年以來的政策進(jìn)行整理匯總?cè)绫?所示，之后再結(jié)合上文房地產(chǎn)發(fā)展近況的各項(xiàng)圖表，一一進(jìn)行對(duì)比分析。

從圖1看，本市房地產(chǎn)市場(chǎng)在2015年7月之前一直處于低迷且下行階段，前四個(gè)月的平均投資額僅有1606億元，之后在8月出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，9月市場(chǎng)迅速升溫，之后幾個(gè)月投資額持續(xù)保持在22億元以上。20159―20162月開發(fā)投資額平均達(dá)到2540億元，為前四個(gè)月均值的158倍之多。結(jié)合表4，可以看出政策因素在其中起到了不可忽視的作用。2015年9月之后正是政策的密集出臺(tái)期，每月出臺(tái)政策多達(dá)三四項(xiàng)。此外可以看出，8月之前雖每月也有政策推出，但多為貨幣政策。而9月以后的政策幾乎全是財(cái)政政策以及公積金、降首付等針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸政策。據(jù)此可以看出兩種政策截然不同的效果。貨幣政策更多是針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖需要更多更具針對(duì)性的政策支撐。

32對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系的影響

從表4可以看出，各項(xiàng)政策，無論是降息降準(zhǔn)、減稅降費(fèi)、降首付，還是調(diào)整公積金，都是著眼于供求關(guān)系的需求一方來進(jìn)行的調(diào)整。因此接下來，將以房屋成交面積與合同備案面積的變化為準(zhǔn)，嘗試分析政策對(duì)市場(chǎng)需求端的影響。

以橋區(qū)為例，圖4顯示，整個(gè)取樣期之間，成交面積始終在15萬～2萬平方米左右波動(dòng)，只有歲末年初的兩個(gè)月成交量有比較明顯的增長(zhǎng)，2015年12月的成交量達(dá)到26萬平方米，2016年1月進(jìn)一步上漲到35萬平米。不過如果剔除掉持續(xù)整個(gè)一月之久的“房交會(huì)”以及期間市政府出臺(tái)的各項(xiàng)房屋補(bǔ)貼政策對(duì)房市的刺激作用，可以認(rèn)為2015年9月以來密集出臺(tái)的各項(xiàng)政策對(duì)房地產(chǎn)銷售的影響實(shí)際有限。如果以9月為界分前后兩期來分析的話，前期四個(gè)月的月均成交量為184萬平方米，而后期的平均成交量為219萬平方米，但如果將2016年1月“房展會(huì)”期間的過高數(shù)據(jù)剔除不計(jì)的話，其平均值則為192萬平方米，較前期數(shù)據(jù)只增加了800平方米。

同理，前期的月均合同備案面積為2827萬平方米，后期為月均3324萬平方米；可是如果將明顯過高的2016年1～2月兩個(gè)數(shù)據(jù)剔除的話，2015年9～12月的月均合同備案面積僅為2718萬平方米，比前期反而還下降了109萬平方米。從實(shí)際效果來看，除了“房展會(huì)”期間宿州市地方政府推出的房屋補(bǔ)貼政策，9月以來的針對(duì)房地產(chǎn)的各項(xiàng)政策，對(duì)購(gòu)房者的影響都較為有限。

33對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的影響

中央在2015年10月出臺(tái)了公積金異地貸款政策，此政策對(duì)我市房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響可以從圖8看出來。在10月之前，持外地戶籍在我市購(gòu)房的人群始終占購(gòu)房者總數(shù)的13%～14%；10月該政策一經(jīng)出臺(tái)，外籍購(gòu)房者隨即呈現(xiàn)穩(wěn)定小幅增長(zhǎng)之勢(shì)，連續(xù)四個(gè)月，外籍購(gòu)房者占購(gòu)房者總數(shù)的比例都幾乎以1%的速度遞增。反映這項(xiàng)政策著實(shí)為一部分人解決了外地購(gòu)房的難題，一定程度上滿足了外籍人口的住房需求，是符合社會(huì)人口流動(dòng)性增長(zhǎng)需要的。

年齡結(jié)構(gòu)上，上文已說明年齡在30～40歲的購(gòu)房者在購(gòu)房者總量中所占的比例呈現(xiàn)明顯的上升趨勢(shì)，但政策因素在其中起了多大作用呢？如果延續(xù)以上方法，將整個(gè)取樣期間以9月為界分為貨幣政策為主的前期和公積金、房貸等政策全面密集出臺(tái)的后期，可以看出，兩個(gè)時(shí)期同為5個(gè)月，30～40歲的購(gòu)房者占比上升幅度也同為4%。如果對(duì)這條曲線做線性分析，可決系數(shù)R2=094，說明這部分?jǐn)?shù)據(jù)基本上是呈線性勻速增長(zhǎng)的，政策影響并不顯著。

戶型結(jié)構(gòu)上，2015年全年變化基本不大，只有90m2以下的戶型和120～144m2的戶型分別有月均024%的下降和月均020%的上升。90m2～120m2的戶型5月時(shí)占比6053%，12月為6080%；144m2以上的戶型只從16%上升到17%，幾乎無變化。戶型結(jié)構(gòu)變化比較明顯的月在2016年1月、2月，90～120m2的戶型兩個(gè)月下降41%，120～144m2的戶型和144m2以上的戶型分別上升20%和19%。這明顯和2016年“房展會(huì)”期間以及持續(xù)到2月21日的房屋補(bǔ)貼政策有時(shí)間上的重合，而其他各項(xiàng)政策對(duì)戶型結(jié)構(gòu)的影響就微乎其微。而“房展會(huì)”和補(bǔ)貼政策主要是刺激了120m2以上的大戶型房屋的銷售。

資金結(jié)構(gòu)上，如圖9所示，按揭貸款占比的增長(zhǎng)量本身即體現(xiàn)出較強(qiáng)的線性相關(guān)性，說明，其本身就具有較明顯的增長(zhǎng)趨勢(shì)。但在圖中還是能看到兩個(gè)較為明顯的增長(zhǎng)階段，第一個(gè)階段出現(xiàn)在5～8月，可能是受當(dāng)時(shí)連續(xù)的降息降準(zhǔn)的貨幣政策影響；第二個(gè)階段出現(xiàn)在2016年1～2月，可能是“房展會(huì)”刺激了居民貸款買房的意愿。

4總結(jié)與建議

綜合以上分析，從2015年下半年以來，中央與地方政府都不停地出臺(tái)各項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)政策，中央連續(xù)幾次會(huì)議都強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫(kù)存”，無論中央和地方政府都高度重視房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性被提到一個(gè)前所未有的高度。

各級(jí)政府的高度重視和關(guān)注給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力，人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期普遍看好，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)即將迎來冬去春來的發(fā)展階段。尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)期從開發(fā)投資的持續(xù)提高就可略見一斑。此外，本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系也出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，主要體現(xiàn)在房屋竣工面積逐步下降，市場(chǎng)需求近兩個(gè)月激增，庫(kù)存壓力有所緩和。不過也應(yīng)看到，市場(chǎng)供求之間的不平衡短時(shí)期內(nèi)仍然難以達(dá)到根本改善，市場(chǎng)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)仍將處于供大于求的狀態(tài)。而且隨著市場(chǎng)預(yù)期的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)投資與新開工面積在9～10月之后又有所回升，給外來市場(chǎng)供求關(guān)系是否會(huì)持續(xù)改善增添了一些不確定因素。此外，由于供大于求的局面短期內(nèi)難以改變，房?jī)r(jià)應(yīng)該還存在進(jìn)一步下跌的空間。

在分析2015年以來各項(xiàng)政策的效果時(shí)，可以看到，第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)政策有非常強(qiáng)的敏感度和依賴性，房地產(chǎn)市場(chǎng)如果想要迎來長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展，持續(xù)的政策支持必不可少。第二，財(cái)政政策對(duì)樓市的影響遠(yuǎn)不如財(cái)政政策和信貸政策直接和明顯。從以往的經(jīng)驗(yàn)里可以看到，每次降息后，資金更多的是流入了股市等資本市場(chǎng)，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)受到的影響就較為有限。第三，9月以來各項(xiàng)房地產(chǎn)政策對(duì)開發(fā)商的刺激似乎大于對(duì)消費(fèi)者的刺激，使得投資量的增幅大于成交量和備案量的增幅，其原因可能是房地產(chǎn)企業(yè)相比普通大眾對(duì)此類政策具有更高的敏感性。這種現(xiàn)象的存在可能會(huì)使“去庫(kù)存”的努力大打折扣。第四，2016年“房展會(huì)”期間宿州市地方政府出臺(tái)的購(gòu)房補(bǔ)貼政策取得了顯而易見的效果，地方政府的政策對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響更加直接，效果也更為明顯。

結(jié)合以上現(xiàn)象給出的政策建議是：第一，如果政策的制定是以房地產(chǎn)市場(chǎng)作為調(diào)控對(duì)象，建議側(cè)重使用財(cái)政政策和信貸政策，以期對(duì)樓市產(chǎn)生較為直接的作用。第二，在松政策，促銷費(fèi)的同時(shí)，嚴(yán)格控制市場(chǎng)供應(yīng)，控制房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模和開工規(guī)模，“去庫(kù)存”需要兩頭抓。第三，給予地方政府足夠政策自，可根據(jù)本地本市的具體情況特點(diǎn)，制定差異化的政策，如在今年2月下調(diào)首付比例的政策中就允許部分地區(qū)根據(jù)地方需要下調(diào)至20%。這種差異化的政策，往往比“一刀切”的做法能更有效地挖掘地方潛能，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

總而言之，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展事關(guān)國(guó)計(jì)民生，但經(jīng)過前幾年的過熱發(fā)展，當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)各種重疾纏身，單純依靠市場(chǎng)本身的調(diào)節(jié)已無法化解這些經(jīng)年積累的頑疾，現(xiàn)在我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展極度依賴政策干預(yù)。為了讓2015年以來的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮不至于成為曇花一現(xiàn)，決策者在制定政策時(shí)，在時(shí)間上需要考慮政策持續(xù)性，在政策組合上需要考慮多樣性和綜合效果，才能使我市房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來真正的春天。

參考文獻(xiàn)：

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篇5

一、存在的問題

（一）企業(yè)之間合作建房不按規(guī)定申報(bào)納稅。目前房地產(chǎn)行業(yè)己形成多種開發(fā)形式，有一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，形成所謂的合作建房或名義上的代建房。按照稅法規(guī)定，合作建房的雙方均發(fā)生了銷售行為，應(yīng)分別交納銷售房地產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的相關(guān)稅收，應(yīng)該申報(bào)納稅。但在實(shí)際生活中，合作雙方常常不申報(bào)納稅。瞞報(bào)了這部分銷售收入，偷逃了稅款。

（二）以開發(fā)房屋抵頂所欠建筑商款項(xiàng)，不入帳，不做收入。只在企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)報(bào)表中體現(xiàn)，致使企業(yè)少計(jì)了應(yīng)稅收入，少繳納了企業(yè)所得稅。以房屋抵頂拆遷戶補(bǔ)償費(fèi)、銀行借款本息、支付工程款、獲取土地使用權(quán)等不計(jì)收入，偷逃企業(yè)所得稅。

（三）銷售款長(zhǎng)期不結(jié)轉(zhuǎn)或少結(jié)轉(zhuǎn)收入。房地產(chǎn)開發(fā)商長(zhǎng)期將銷售款、預(yù)收定金、房屋配套費(fèi)等掛在“其他應(yīng)收款”、“其他應(yīng)付款”等往來帳上，不與帳面的成本、費(fèi)用配比結(jié)算，造成帳面無應(yīng)稅所得或虧損，或者以實(shí)際收到款項(xiàng)確定收入實(shí)現(xiàn)，偷逃企業(yè)所得稅。分期收款銷售，不按照合同約定的時(shí)間確認(rèn)收入，以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅。

（四）無正當(dāng)理由以明顯偏低的價(jià)格銷售開發(fā)產(chǎn)品，從而達(dá)到少繳營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅的目的。虛開發(fā)票減少計(jì)稅依據(jù)，實(shí)現(xiàn)“雙偷”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開具金額確定售房收入繳納營(yíng)業(yè)稅，土地增值稅所得稅等稅收，購(gòu)房者以銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開具金額繳納契稅后，辦理《房屋所有權(quán)證》，可見銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開具金額是雙方繳納稅款的計(jì)稅依據(jù)，故雙方協(xié)議少開或不開銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，實(shí)現(xiàn)所謂“雙贏”，實(shí)則是實(shí)現(xiàn)應(yīng)納稅款的“雙偷”。

（五）代收款項(xiàng)偷逃稅。將在銷售房產(chǎn)時(shí)一起收取的管道燃?xì)獬跹b費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)不按價(jià)外費(fèi)用申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，所得稅。將收取的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“其他應(yīng)付款”，年末不申報(bào)納稅。

（六）“收入實(shí)收不轉(zhuǎn)”直接抵減應(yīng)付工程款，偷逃稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入及投資方對(duì)應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)付施工方優(yōu)良工程及提前竣工獎(jiǎng)勵(lì)收入不通過“營(yíng)業(yè)外收入”科目核算，而直接抵減應(yīng)付工程款，從而減少會(huì)計(jì)利潤(rùn)偷逃企業(yè)所得稅。

（七）與關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間互轉(zhuǎn)收入和費(fèi)用。與關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間，特別是同一地址辦公的關(guān)聯(lián)企業(yè)之間，由于業(yè)務(wù)往來頻繁，利益關(guān)系密切，互轉(zhuǎn)收入和費(fèi)用存在著很強(qiáng)的可操作性和隱蔽性，導(dǎo)致企業(yè)最終多計(jì)費(fèi)用或少計(jì)收入，偷逃稅款。

（八）多列預(yù)提費(fèi)用。一些企業(yè)采用“預(yù)提費(fèi)用”、“待攤費(fèi)用”帳目調(diào)整當(dāng)期利潤(rùn)。特別是預(yù)提“公共配套”費(fèi)用數(shù)額大，在配套工程完工驗(yàn)收之后不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)配套工程成本，對(duì)多提費(fèi)用的余額不及時(shí)調(diào)整、沖減商品房成本，而是長(zhǎng)期滾動(dòng)使用，減少應(yīng)納稅所得額，甚至有的企業(yè)在配套工程完工驗(yàn)收之后仍繼續(xù)計(jì)提或重復(fù)計(jì)提“預(yù)提費(fèi)用”，借以偷逃稅款。

（九）虛列或者虛增成本費(fèi)用，偷逃企業(yè)所得稅。具體表現(xiàn)為：（1）將完工與未完工的項(xiàng)目混在一起，造成完工項(xiàng)目成本虛增；（2）將開發(fā)項(xiàng)目之外的道路鋪設(shè)、小區(qū)綠化等工程成本列入開發(fā)成本。自用房產(chǎn)開發(fā)成本不從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”，而是計(jì)入對(duì)外銷售商品房成本，偷逃企業(yè)所得稅。（3）多列利息支出和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。（4）擴(kuò)大拆遷安置補(bǔ)償面積，減少可售面積，多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的對(duì)策和建議

（一）摸清與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)信息。有針對(duì)性的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項(xiàng)目、開發(fā)地段、完工情況、銷售情況等進(jìn)行的調(diào)查摸底。并對(duì)其售樓處進(jìn)行調(diào)查，向售樓處的工作人員了解被調(diào)查企業(yè)整個(gè)樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價(jià)、預(yù)付款比例等內(nèi)容，推算出企業(yè)的銷售收入和應(yīng)預(yù)繳的所得稅數(shù)額。

（二）建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機(jī)制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎(chǔ)信息資料。一是建立與房管、規(guī)劃、建設(shè)、金融等部門信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、開工日期、預(yù)計(jì)完工日期、建筑面積、銷售進(jìn)度、現(xiàn)金流量和預(yù)收房款情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對(duì)，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。二是加強(qiáng)信息分析比對(duì)，對(duì)差異戶進(jìn)行實(shí)地核查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問題。三是加強(qiáng)信息交換，進(jìn)一步了解掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營(yíng)規(guī)律，進(jìn)而準(zhǔn)確審核納稅申報(bào)資料，強(qiáng)化控管。

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng) 宏觀調(diào)控 協(xié)調(diào)性

自2003年以來，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得顯著成就的同時(shí)，市場(chǎng)中也出現(xiàn)了不少的問題。針對(duì)市場(chǎng)中存在的各種問題，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施不斷出臺(tái)。本文結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際對(duì)宏觀調(diào)控進(jìn)行系統(tǒng)的回顧總結(jié)，分析調(diào)控目標(biāo)與實(shí)施效果之間存在差距的根本原因，挖掘市場(chǎng)正常發(fā)展的動(dòng)力，以期為今后調(diào)控措施的制定提供借鑒。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展取得的成就是有目共睹的。自1998年以來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進(jìn)，住房商品化的新體制基本確立，以土地出讓、土地開發(fā)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)建設(shè)、房地產(chǎn)銷售與管理、二手房轉(zhuǎn)讓等為鏈條的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步完善，房地產(chǎn)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的問題

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著的區(qū)域性差異

我國(guó)幅員遼闊，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡由來已久，這主要是由于歷史、自然、區(qū)位、制度等方面的原因造成的。到目前為止依然存在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡直接影響著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)是依托于國(guó)民經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)而存在和發(fā)展的，東西南北之間、大中小城市之間的經(jīng)濟(jì)差異決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著的區(qū)域性差異。

隨著我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及新農(nóng)村建設(shè)政策的出臺(tái)，各區(qū)域之間發(fā)展上的不平衡會(huì)有所緩和。我國(guó)也正在積極采取財(cái)稅、金融、產(chǎn)業(yè)、教育等多方面政策措施推動(dòng)欠發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展，在減少貧困和解決區(qū)域發(fā)展不平衡等方面取得了一定的成績(jī)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯著區(qū)域差異也會(huì)逐漸由原來的垂直型梯級(jí)差異為主演變?yōu)闄M向型特性差異為主。

（二）房地產(chǎn)供需矛盾較大

目前，我國(guó)正處于城市化快速發(fā)展期，從城市化水平指標(biāo)看，近十年來增長(zhǎng)迅速。1996年全國(guó)城市化水平為28.7%，2006年增長(zhǎng)為43.9%?？焖俪鞘谢癁槌鞘休斔蛠泶罅康男略鋈丝冢菂^(qū)面積迅速擴(kuò)大。這個(gè)階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施重建為主要形式的城市更新過程，因而，在城市化的量和質(zhì)的指標(biāo)方面都有了巨大的提升，而這種復(fù)合型的提升所釋放出的對(duì)于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了人們的預(yù)測(cè)。

面對(duì)如此龐大的社會(huì)需求，用地和房地產(chǎn)的供給層面的調(diào)整卻是比較謹(jǐn)慎而滯后的，一方面是由于房地產(chǎn)供給自身彈性較小和存在滯后的特點(diǎn)所決定的，另一方面也是由于長(zhǎng)期以來實(shí)行的嚴(yán)格的土地管理政策和穩(wěn)健乃至從緊的金融政策所導(dǎo)致的。供給和需求的關(guān)系分析是解釋市場(chǎng)現(xiàn)象最有力的證據(jù)。在2003至2007年間，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格持續(xù)上漲，價(jià)格上漲的原因如果排除了非市場(chǎng)因素如房屋質(zhì)量提高、成本增加、周圍設(shè)施環(huán)境改善等因素外，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的矛盾所致。

（三）房地產(chǎn)投資熱情與住房保障品性質(zhì)的沖突

改革開放以來，我國(guó)居民收入快速增加。2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)13786元，較2006年增長(zhǎng)了約13%，超過了2007年GDP增長(zhǎng)的速度。快速增長(zhǎng)的居民收入和我國(guó)長(zhǎng)久以來居民高儲(chǔ)蓄率的影響，使得我國(guó)居民手中有了相當(dāng)數(shù)量的閑散資金。而國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、快速發(fā)展給了民眾進(jìn)行投資的足夠信心。隨著投資項(xiàng)目的多元化，越來越多的人開始更為注重投資收益的穩(wěn)定性，而房地產(chǎn)正是以其獨(dú)有的收益穩(wěn)定、增值等特點(diǎn)吸引著越來越多的投資者。在我國(guó)快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，投資市場(chǎng)和消費(fèi)市場(chǎng)正同時(shí)經(jīng)歷著不斷膨脹的過程。在這個(gè)過程中，房?jī)r(jià)的高漲遭遇到我國(guó)中低收入階層住房保障不足的瓶頸，進(jìn)而引發(fā)了對(duì)于房地產(chǎn)投資行為的金融、稅收等調(diào)控限制手段。

宏觀調(diào)控政策與市場(chǎng)發(fā)展間的矛盾分析

（一）控制房地產(chǎn)投資規(guī)模與穩(wěn)定房?jī)r(jià)的矛盾

一直以來，宏觀調(diào)控部門主要關(guān)注的是投資增長(zhǎng)速度指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控也主要關(guān)注該行業(yè)對(duì)固定資產(chǎn)投資的影響。幾年間的調(diào)控手段一直強(qiáng)調(diào)控制“兩個(gè)閘門”，即希望通過控制信貸和土地來控制投資的增長(zhǎng)速度。這種做法在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代是可行的，但是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，則無法直接改變個(gè)人的投資行為。因此，市場(chǎng)調(diào)控必須以房?jī)r(jià)為中心。當(dāng)我們控制兩個(gè)“閘門”時(shí)，市場(chǎng)會(huì)預(yù)期供給減少，于是房?jī)r(jià)上漲，而房?jī)r(jià)上漲又會(huì)刺激地產(chǎn)類公司的利潤(rùn)的大幅度增加。在利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下，地產(chǎn)公司沖破重重阻力，擴(kuò)大房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模。結(jié)果是房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度無法得到遏制，2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在連續(xù)兩年低于固定資產(chǎn)投資增速后強(qiáng)進(jìn)反彈，高達(dá)30.2%，而2008年的前兩個(gè)月全國(guó)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲幅度均超過10%，依然屬于快速增長(zhǎng)，這個(gè)過程也正是市場(chǎng)力量戰(zhàn)勝了行政力量的反映。

（二）嚴(yán)格控制土地供應(yīng)與房?jī)r(jià)上漲的矛盾

為了宏觀調(diào)控的需要和國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需要，國(guó)土資源部實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，2006年全國(guó)批準(zhǔn)新增建設(shè)用地40．43萬公頃， 2007年，全國(guó)批準(zhǔn)新增建設(shè)用地39.50萬公頃。這些土地緊縮政策給市場(chǎng)帶來的預(yù)期是，未來農(nóng)用地轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)用地的空間已經(jīng)非常有限，土地市場(chǎng)的供求關(guān)系將日趨緊張，土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入白熱化狀態(tài)，價(jià)格將不斷攀升。嚴(yán)控土地供應(yīng)雖為了可持續(xù)發(fā)展，但土地供應(yīng)緊張，加劇了供需的矛盾，從而刺激了房?jī)r(jià)上漲。

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與調(diào)控的協(xié)調(diào)性策略

正確認(rèn)識(shí)政府宏觀調(diào)控在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中所能起到的作用，要充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)的功能。市場(chǎng)失靈的存在，是政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的理由，但是政府干預(yù)應(yīng)該適度，即政府在資源配置過程中不要包攬一切，不要去做本來應(yīng)當(dāng)由市場(chǎng)去做并且實(shí)踐已經(jīng)證明市場(chǎng)能夠做好的事情。公共選擇理論認(rèn)為，政府活動(dòng)的結(jié)果未必能校正市場(chǎng)失靈，政府活動(dòng)本身也許就有問題，甚至造成更大的資源浪費(fèi)。主要原因包括政府決策的無效率、政府機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)的無效率和政府干預(yù)的無效率。因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)從根本上來說是靠信息來調(diào)節(jié)的，而政府始終與市場(chǎng)隔了一層，對(duì)市場(chǎng)的感受只有企業(yè)、商人最敏感，他們有權(quán)根據(jù)市場(chǎng)的變化做出及時(shí)的反應(yīng)，政府不適合進(jìn)行過多的干預(yù)。

加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)手段和法律手段的的運(yùn)用。首先充分合理運(yùn)用稅收手段進(jìn)行調(diào)控。目前我國(guó)與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅種多達(dá)14 種， 其中實(shí)際征收的有12種， 占我國(guó)實(shí)際征收稅種數(shù)量的一半。但總體來看， 我國(guó)房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)不合理， 重流轉(zhuǎn)、輕保有。而且，已存在的稅種也有許多不合理之處。因此， 政府可以通過制定更為科學(xué)的稅收制度和優(yōu)惠措施來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供需結(jié)構(gòu)。其次從金融手段著手。國(guó)外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明， 金融業(yè)的參與對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展起著重要作用。因此， 我國(guó)政府在房地產(chǎn)調(diào)控中應(yīng)該充分發(fā)揮金融杠桿的作用， 提高調(diào)控的有效性。 法律是很多發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的主要手段。法律手段具有嚴(yán)肅性、普遍適用性和穩(wěn)定性的特點(diǎn)。而我國(guó)目前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控缺乏一套完善的法律制度作為保障，通常使用行政權(quán)威而不是法律制度來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的法制建設(shè)，對(duì)于維護(hù)良好的市場(chǎng)秩序，發(fā)揮市場(chǎng)的資源配置作用極為必要。

參考文獻(xiàn)：

1.梁云芳，高鐵梅.中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)區(qū)域差異的實(shí)證分析.經(jīng)濟(jì)研究，2007（8）

篇7

Wang Chen； Jing Jin

（①江蘇國(guó)信象山地產(chǎn)有限公司，南京 210000；②南京建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司，南京 210000）

（①Jiangsu Guoxin Xiangshan Real Estate Co.，Ltd.，Nanjing 210000，China；②Nanjing Urban Construction & Development Co.，Nanjing 210000，China）

摘要： 房地產(chǎn)前期定位策劃作為房地產(chǎn)策劃的核心內(nèi)容之一，在理論和實(shí)踐中都得到了一定的發(fā)展。目前，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)從擴(kuò)張型向精細(xì)型轉(zhuǎn)變過程中，對(duì)成本控制的作用越來越明顯，本文在理論研究的基礎(chǔ)上，對(duì)重視項(xiàng)目前期定位策劃的成本進(jìn)行了研究。

Abstract: Location planning of real estate in the earlier stage as one of the core contents of a real estate planning has developed in both theory and practice. At present, along with the change of the real estate market from extensive to intensive, its role in cost control is more and more apparent. Based on theoretical research, this paper studies about paying attention to the cost of pre-project location planning.

關(guān)鍵詞： 成本控制 項(xiàng)目前期定位 成本研究

Key words: cost control；pre-project positioning；cost studies

中圖分類號(hào)：TU723.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-4311（2011）32-0073-01

0引言

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速增長(zhǎng)和城市化步伐的加快現(xiàn)狀下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展取得了前所未有提升，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)部門之，近十年來，中國(guó)被置入上市公司的房地產(chǎn)越來越多。房地產(chǎn)是相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，關(guān)聯(lián)度高的一個(gè)行業(yè)，與各種行業(yè)都有著較高的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)行業(yè)也在很大程度上促進(jìn)著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)策劃伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮也取得了長(zhǎng)足的發(fā)展。房地產(chǎn)前期定位策劃作為房地產(chǎn)咨詢行業(yè)的重要業(yè)務(wù)，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展起到了積極的意義。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，通過項(xiàng)目前期定位策劃，可以使房地產(chǎn)成本控制從源頭做起，有利于幫助房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)的決策，進(jìn)而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力?；诖?，本文在理論闡述的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目前期定位策劃的成本進(jìn)行了研究，以期共同商榷。

1項(xiàng)目成本控制概念

項(xiàng)目成本控制是指在項(xiàng)目實(shí)施過程中盡量使項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本控制在項(xiàng)目預(yù)算范圍之內(nèi)的一項(xiàng)項(xiàng)目管理工作。一般來說項(xiàng)目的成本控制主要包括了事前控制、事中控制與事后控制。事前控制也既是一種成本預(yù)算的方法，通過事前的預(yù)算將成本開支情況進(jìn)行事前的規(guī)劃，以指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的成本開支活動(dòng)。而事中成本控制也既房地產(chǎn)企業(yè)成本的運(yùn)營(yíng)控制，是指房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際開發(fā)中對(duì)成本的管理與控制，通過對(duì)各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)按照一定的原則進(jìn)行控制，以使事前預(yù)算成本可以落實(shí)。事后成本控制也既糾正控制，是指對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的成本開支情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，以發(fā)現(xiàn)偏差，進(jìn)行及時(shí)的糾正，以指導(dǎo)和修正下一年度的房地產(chǎn)預(yù)算成本的制定。成本的發(fā)生和形成是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，這就決定了成本控制也應(yīng)該是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程。但一般來說，成本控制事前控制可以有效指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的成本開支，確保企業(yè)能夠從源頭重視起來成本控制，以達(dá)到控制效應(yīng)的最大化。

2房地產(chǎn)前期策劃的主要內(nèi)容及作用

房地產(chǎn)前期策劃主要包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、土地定位策劃、以及房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是房地產(chǎn)成本研究中的一個(gè)重要內(nèi)容，也是前期策劃中的一個(gè)重要內(nèi)容。通過前期的調(diào)研有助于獲得市場(chǎng)的銷售，項(xiàng)目建設(shè)材料以及人力成本等信息，為房地產(chǎn)開發(fā)提供詳實(shí)的參考信息。土地定位策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的前提與基礎(chǔ)，由于近幾年來，房地產(chǎn)呈現(xiàn)開發(fā)過熱的局面，購(gòu)置土地成本已經(jīng)成本房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的最主要成本，土地的儲(chǔ)備與競(jìng)拍形式使得土地的獲得成本相對(duì)過去更高，開發(fā)商在獲得土地時(shí)肯定會(huì)更加謹(jǐn)慎，也更需要考慮相對(duì)成本的高低，同時(shí)還需要考慮資金回籠情況以及資金的利息成本高低等因素。房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃從產(chǎn)品構(gòu)建的各個(gè)方面進(jìn)行研究，以提高客戶滿意度的目的，也是房地產(chǎn)企業(yè)一種讓渡價(jià)值的體現(xiàn)，通過產(chǎn)品建筑形象策劃，可以給客戶留下好的感覺，通過產(chǎn)品配套及其他策劃，可以提高客戶的滿意度，可以說房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃雖然需要一些成本投入，但可以大幅度提高房地產(chǎn)企業(yè)的形象，進(jìn)而能獲得好的銷售業(yè)績(jī)，是一種后曲成本。

3房地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位策劃的成本研究

3.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研成本研究做好市場(chǎng)材料及市場(chǎng)工藝價(jià)格的詢價(jià)是進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的主要目的，現(xiàn)階段，由于土地拍賣價(jià)格的不斷提高，導(dǎo)致地價(jià)成本不斷攀升，工程材料費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)成本中明顯下降，但作為內(nèi)部可以控制的成本，其成本的高低企業(yè)通過優(yōu)化管理來實(shí)現(xiàn)不斷的降低。所以，進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研意義重大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要關(guān)注機(jī)構(gòu)公布的價(jià)格，與社會(huì)咨詢機(jī)構(gòu)保持聯(lián)系。

3.2 土地定位策劃成本研究由于購(gòu)置土地成本已經(jīng)成本房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的最主要成本，所以對(duì)土地定位策劃成本研究成為房地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位策劃的最主要內(nèi)容。每塊地可以生產(chǎn)的房地產(chǎn)產(chǎn)品都有無數(shù)可能性，這就導(dǎo)致平均開發(fā)成本的不同，在在特定的條件下，由于時(shí)間、市場(chǎng)走勢(shì)、開發(fā)公司操盤水平、資金準(zhǔn)備情況等都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)土地的獲得成本不同。成本分析還需要結(jié)合地塊、區(qū)域和產(chǎn)品幾個(gè)方面展開。對(duì)地塊的分析包括地塊物理和文化屬性的分析和判斷，區(qū)域分析主要是根據(jù)在成熟區(qū)域找尋產(chǎn)品的差異化，在未成熟區(qū)域進(jìn)行可行性產(chǎn)品的推斷，找尋解決問題的方法。

3.3 房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃成本研究房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃成本主要包括與項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)、產(chǎn)品銷售以及物業(yè)管理相關(guān)聯(lián)的成本，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃成本是一種潛性成本，其成本控制往往和數(shù)額的高低沒有直接關(guān)系。通過房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃成本開支來提高企業(yè)形象，進(jìn)而增加企業(yè)的銷售收入，在這種情況下，多開支成本費(fèi)用往往是有利的，但房地產(chǎn)企業(yè)需要均衡成本收入比，以獲取最大的收益。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃主要是在前期定位策劃中根據(jù)企業(yè)自身的資源條件，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的建設(shè)時(shí)序、工程招標(biāo)采購(gòu)以及工程管理方案等進(jìn)行預(yù)先的安排。科學(xué)的項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃可以減少企業(yè)后續(xù)的開發(fā)成本，而不合理的項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃不但增加了后續(xù)的開發(fā)成本，甚至能導(dǎo)致一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的失敗，可見其成本投入的必要性。項(xiàng)目產(chǎn)品銷售成本主要是在前期定位策劃中考慮怎樣對(duì)產(chǎn)品的銷售進(jìn)行預(yù)安排的問題，如果采用直銷形式可能要增加企業(yè)的前期宣傳推介費(fèi)用，如果選擇代銷形式，又需要增加固定的代銷成本費(fèi)用。所以，需要房地產(chǎn)企業(yè)在直銷成本費(fèi)用和代銷成本費(fèi)用之間進(jìn)行收入成本比的均衡。物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管物業(yè)以前的項(xiàng)目可行性階段、建筑規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、施工階段等就參與決策、制定出物業(yè)方案。

4結(jié)論

總之，在市場(chǎng)日益規(guī)范、競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的背景下，解決房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制問題是企業(yè)蓄積發(fā)展優(yōu)勢(shì)的持久動(dòng)力。只有從源頭控制做起，重視成本控制的全過程管理，才能不斷降低項(xiàng)目成本，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)：

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[2]任民主.價(jià)值工程在工程設(shè)計(jì)階段費(fèi)用控制的應(yīng)用[J].2010，（1）.

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目開發(fā)；營(yíng)銷策劃

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃以整合營(yíng)銷概念為指導(dǎo)，以市場(chǎng)調(diào)研預(yù)測(cè)為載體，整合整個(gè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)還沒有成熟的發(fā)展起來，對(duì)實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)的營(yíng)銷策劃還沒有一個(gè)成熟的體系，需要進(jìn)行深入的探究。

一、房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃存在的問題分析

（一）目標(biāo)市場(chǎng)不明

就目前來看，在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃中，諸多房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的主要問題是目標(biāo)市場(chǎng)不明。原因在于，在建設(shè)房地產(chǎn)時(shí)，開發(fā)商和策劃者沒有考慮到當(dāng)?shù)貙?shí)際的消費(fèi)水平，把消費(fèi)的人群盲目地定位為高檔的消費(fèi)者，然后大肆興建一些高檔的商品，無法滿足當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)房地產(chǎn)水平的需求，使很多人支付不起高昂的費(fèi)用，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)賣不出去，市場(chǎng)地位不明。

（二）營(yíng)銷主線不清

使得房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃陷人困境之一的原因就是營(yíng)銷主線不清。整個(gè)營(yíng)銷活動(dòng)的主線就是主題定位。在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃中，出現(xiàn)定位偏差的原因就是沒有清楚的判斷房地產(chǎn)形勢(shì)，使得在推廣時(shí)也不能很好的給消費(fèi)者一個(gè)清晰的介紹，滿足不了實(shí)際消費(fèi)居民的需要，營(yíng)銷主線不清會(huì)使消費(fèi)者對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的定位不清楚，無法看到整個(gè)樓盤的亮點(diǎn)，無法吸引到消費(fèi)者購(gòu)買，這樣的話就降低了樓盤在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷不佳

互聯(lián)網(wǎng)的開發(fā)應(yīng)用為房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃提供了新的平臺(tái)，為了順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)時(shí)，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)必不可少。為了擴(kuò)大營(yíng)銷效果，許多房地產(chǎn)開發(fā)商在網(wǎng)絡(luò)上建立網(wǎng)站。然而，這種方式暫時(shí)沒有取得預(yù)期的效果。原因在于利用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷的體制還不成熟，房地產(chǎn)企業(yè)不能有效的評(píng)估網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷活動(dòng)的手段，所以在達(dá)到的效果上面并不盡如人意。

二、解決房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃問題的措施

（一）認(rèn)清消費(fèi)需求，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)調(diào)研

獲得真實(shí)信息的基礎(chǔ)和依據(jù)是市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃的準(zhǔn)備就是要認(rèn)清消費(fèi)需求，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)調(diào)研，要在調(diào)研前就要準(zhǔn)備好問題，確定好調(diào)研人群。這樣的話才能正確的做出營(yíng)銷策劃方案，然后進(jìn)行結(jié)果的論證。認(rèn)清消費(fèi)者的消費(fèi)需求，找到市場(chǎng)方向是制定房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃的前提。

（二）明確目標(biāo)市場(chǎng)，做好市場(chǎng)細(xì)分

要在房地產(chǎn)市場(chǎng)中提高自己的競(jìng)爭(zhēng)力的前提是要做好市場(chǎng)細(xì)分工作。房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃的重要環(huán)節(jié)就是要明確目標(biāo)市場(chǎng)，做好市場(chǎng)細(xì)分。消費(fèi)者的構(gòu)成涉及到各階層，各領(lǐng)域，市場(chǎng)對(duì)其不是很好把控，所以應(yīng)以消費(fèi)者購(gòu)買行為的不同為依據(jù)做好市場(chǎng)細(xì)分，把需求類似的消費(fèi)者整合到一起，對(duì)需求不同的消費(fèi)者進(jìn)行劃分，盡力的了解消費(fèi)者的需求，好提高市場(chǎng)的占有率，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

（三）把握產(chǎn)品賣點(diǎn)，合理定位營(yíng)銷

主體定位是房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷中的重要環(huán)節(jié)。能否掌握產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，然后做出合理的定位進(jìn)行營(yíng)銷是房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃能否成功的決定性因素。另外，在制定房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷時(shí)，要有一個(gè)明確的主題，這個(gè)主題應(yīng)該一直貫穿整個(gè)策劃方案，這樣的話才可以明確的實(shí)行這個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃。

三、營(yíng)銷策劃對(duì)于房地產(chǎn)銷售的重要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃，可以提高市場(chǎng)占有率，為整個(gè)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展起到重要作用

由于中央和政府對(duì)房地產(chǎn)一直實(shí)行調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一直處于低迷狀態(tài)，很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于缺少資金而面臨破產(chǎn)，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展可能會(huì)有一些變化。另外，總是時(shí)不時(shí)的推出一些新奇的營(yíng)銷手段，抓住消費(fèi)者好奇的心里，再提出符合產(chǎn)品定位的營(yíng)銷，這樣的話會(huì)吸引消費(fèi)者，銷售成功的可能性大大提高，市場(chǎng)受到歡迎，企業(yè)也會(huì)獲得高回報(bào)。所以說營(yíng)銷策劃能促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售水平，尤其是有創(chuàng)意的市場(chǎng)營(yíng)銷，是企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上提高競(jìng)爭(zhēng)力的有效手段。

（二）房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃能增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力

房地產(chǎn)策劃與企業(yè)管理在某些方面也是類似的，進(jìn)行房地產(chǎn)策劃也是提高企業(yè)管理創(chuàng)新能力的方法之一。策劃人以策劃程序?yàn)橐罁?jù)，創(chuàng)新管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通過考察房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的問題，對(duì)解決管理問題進(jìn)行探索。才會(huì)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，在這種嚴(yán)峻的大背景下生存下來。

四、結(jié)語

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；宏觀調(diào)控；制度建設(shè)

1 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006-2009年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資分別為19382、25280、30580、36232億元，比上年同比增長(zhǎng)分別為21.8％、30.2％、20.9％、16.1％。雖然增長(zhǎng)幅度相對(duì)有所下降，但以2009年為例，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資占當(dāng)年GDP的10.8％，仍遠(yuǎn)高于國(guó)際公認(rèn)5％合理水平。在我國(guó)GDP增速保持在7％-10％水平的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)大背景環(huán)境下。加上流動(dòng)性過剩的影響和房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利吸引，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資熱度持續(xù)上升，房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲，超出了多數(shù)人的經(jīng)濟(jì)承受能力。房地產(chǎn)商品已經(jīng)失去其最初滿足居住需求的目標(biāo)，日益成為投機(jī)的手段以獲得炒房利潤(rùn)和規(guī)避通脹。

1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范性有待加強(qiáng)

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處在由房地產(chǎn)開發(fā)為主的階段向房地產(chǎn)投資為主的階段的過渡階段，不規(guī)范性主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等各環(huán)節(jié)。一是開發(fā)肓目，無序發(fā)展，導(dǎo)致土地資源和國(guó)有資產(chǎn)的流失嚴(yán)重。二是作為市場(chǎng)主體的房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)缺乏經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)在設(shè)計(jì)、行銷、管理、品牌等方面的核心競(jìng)爭(zhēng)力嚴(yán)重不足。市場(chǎng)運(yùn)作層次低，操作規(guī)范性欠缺。三是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)虛假信息、廣告泛濫，詐騙案件頻發(fā)。房地產(chǎn)行銷活動(dòng)不規(guī)范，捂盤惜售、囤積房源等手段，抬高房?jī)r(jià)，違規(guī)收取費(fèi)用。

1.3 房?jī)r(jià)過高，群眾壓力大

房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)問題關(guān)注度如此之高，一個(gè)重要原因在于我國(guó)房?jī)r(jià)高居不下。我國(guó)房?jī)r(jià)過高已經(jīng)催生出如蝸居、蟻?zhàn)宓刃迈r詞匯。2009年，甚至出現(xiàn)部分城市、地區(qū)房?jī)r(jià)暴漲的局面，迭創(chuàng)新高的房?jī)r(jià)讓住房問題更加凸顯。作為生活必需品，實(shí)現(xiàn)居者有其屋的理想局面還需加大力氣。總的說來，房地產(chǎn)價(jià)格體系尚未理順，價(jià)格秩序混亂，房?jī)r(jià)偏高。房?jī)r(jià)過高，限制了購(gòu)房者在其他生活和發(fā)展方面的支出，成為擴(kuò)大內(nèi)需方針政策和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的絆腳石。再者，當(dāng)前，我國(guó)基尼系數(shù)已超國(guó)際警戒線，房?jī)r(jià)過高造成中低收入者買房難上加難，住房需求難以得到滿足，另一方面，部分富人通過房地產(chǎn)投資行為增加其資產(chǎn)，社會(huì)貧富差距進(jìn)一步提高，加劇市場(chǎng)的動(dòng)蕩和社會(huì)的不穩(wěn)定因素。

2 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控應(yīng)加強(qiáng)制度建立

2.1 法規(guī)手段 ①土地使用體系，是房地產(chǎn)運(yùn)作的基礎(chǔ)，土地的使用方式直接影響地價(jià)與房?jī)r(jià)。一是土地使用權(quán)退出市場(chǎng)，以年地租的形式出現(xiàn)，土地使用權(quán)不進(jìn)行出讓，委托物業(yè)公司向業(yè)主收取地租。這種方式，實(shí)行土地所有權(quán)與房屋所有權(quán)分離，便于開征物業(yè)稅，因?yàn)槲飿I(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，土地所有權(quán)是國(guó)家的，購(gòu)買的商品房只是70年的土地使用權(quán)。商品是一種買賣，“一種物品連同物品所有權(quán)發(fā)生讓渡，則是買賣；物品不隨所有權(quán)讓渡，則為租賃”。二是改革現(xiàn)行分稅制，增加地方稅種，加大中央財(cái)政的轉(zhuǎn)移支付。因?yàn)榈胤揭l(fā)展，必須解決地方財(cái)政來源，地方才能實(shí)現(xiàn)土地“政府利益退出”。②稅收杠桿體系。稅收是宏觀調(diào)控的重要手段，但我國(guó)沒有充分利用。稅收調(diào)控包括營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、交易稅等。我國(guó)在抑制投機(jī)方面，稅收杠桿缺位，加之保有環(huán)節(jié)稅收偏低，使得投機(jī)性資本不斷流入住房市場(chǎng)，炒房成了獲利手段。

在這方面，外國(guó)的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。韓國(guó)對(duì)出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50％的轉(zhuǎn)讓稅，對(duì)于擁有第三套住房的賣主征收60％的轉(zhuǎn)讓所得稅，這就抑制房地產(chǎn)的投機(jī)。而我國(guó)對(duì)單純炒地皮者的獲利基本上沒有開征累進(jìn)的增值稅。投機(jī)轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)也很低，甚至黑市交易。③住房社會(huì)保障及行政管理法規(guī)體系?！蹲》糠ā窇?yīng)是住房建設(shè)和交易的基本法規(guī)，《住房法》應(yīng)包括住房社會(huì)保障的法律規(guī)范，但至今我國(guó)的住房法尚未出臺(tái)，不能不說是個(gè)遺憾，應(yīng)加快制定。行政管理法規(guī)體系包括依照我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)的法律，進(jìn)行行政執(zhí)法管理。如依據(jù)土地管理法、對(duì)違規(guī)用地的管理、超期未用的土地的收回管理；依據(jù)城市房地產(chǎn)法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理及城市規(guī)劃法和城市項(xiàng)目審批開發(fā)的管理等都屬于城市法規(guī)管理。就目前講，我國(guó)的諸項(xiàng)管理都不到位。這與社會(huì)風(fēng)氣不正，尋租、****嚴(yán)重有關(guān)。必須增強(qiáng)執(zhí)法觀念，對(duì)有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)要進(jìn)行追究，并形成制度。 轉(zhuǎn)貼于

2.2 經(jīng)濟(jì)手段 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，主要依靠法規(guī)和經(jīng)濟(jì)手段，而行政管理只是輔助手段。經(jīng)濟(jì)手段主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。一是利用信貸利率杠桿；二是利用稅收杠桿進(jìn)行調(diào)控。應(yīng)該說，這兩個(gè)方面我國(guó)都已啟動(dòng)，但還沒有形成制度，也很不完善。有的稅種尚未開發(fā)，即便有的，執(zhí)行力度也不夠，所以效果不明顯。分析其原因，除了在房地產(chǎn)領(lǐng)域“官商”勾結(jié)外，我國(guó)還沒有執(zhí)法的追究制度，對(duì)于有法不依和執(zhí)法不嚴(yán)的應(yīng)給與追究，并給與嚴(yán)厲制裁，才能取得效果。

2.3 行政手段 我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)過渡而來的，領(lǐng)導(dǎo)習(xí)慣于行政命令高于一切。同時(shí)，由于對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本質(zhì)及它的“逐利性”認(rèn)識(shí)不足，對(duì)問題缺乏防備措施。所以，近十年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，出現(xiàn)的問題多數(shù)靠行政指令去管理，臨時(shí)頒布一些政策，而有些政策既缺乏慎重研究，也缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，給人一種朝令夕改的感覺，使執(zhí)行者無所事從。政策模糊和政策執(zhí)行錯(cuò)位是常見的。如90/70政策中的套內(nèi)面積，還是建設(shè)面積之爭(zhēng)，營(yíng)業(yè)稅的金額減免還是差額之議等等，都說明了這個(gè)問題。

3 結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控制度的建立與完善，主要應(yīng)依靠法律，依法行政。并利用金融信貸制度和稅收杠桿進(jìn)行調(diào)節(jié)，并形成制度。改革開放以來，我國(guó)頒布了數(shù)百部法規(guī)，但真正認(rèn)真執(zhí)行得不多，在一些地方以行政指令代替法律的事件屢見不鮮，上有政策，下有對(duì)策的事也常見。所以，改變傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理觀念是建立宏觀調(diào)控制度的前提。

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篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；可行性分析

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）06-0-01

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，主要是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策前，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)而全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證，綜合研究開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性、技術(shù)先進(jìn)性、適用性以及開發(fā)的可能性，來確定項(xiàng)目是否具有可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析是投資決策的重要依據(jù)，也是環(huán)保部門對(duì)項(xiàng)目環(huán)境審查的重要依據(jù)和項(xiàng)目后的評(píng)估的最終依據(jù)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中存在的問題

在我國(guó)，房地產(chǎn)的實(shí)際開發(fā)中，可行性研究方面仍存在著很多不足的地方，這些問題的存在為項(xiàng)目帶來了相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)，具體則表現(xiàn)在以下的幾個(gè)方面：

（一）可行性分析缺乏完善的理論指導(dǎo)

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究仍然是根據(jù)建設(shè)部于2000年所實(shí)施的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。該規(guī)定雖然對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性提出了相應(yīng)的研究方法和框架。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和其他一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目有著很大的不同之處，所以，難以直接套用《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》。因此，許多研究分析人員只能根據(jù)個(gè)人的理解，對(duì)于計(jì)算機(jī)評(píng)價(jià)的指標(biāo)有選擇性的適應(yīng)，房地產(chǎn)決策缺少指導(dǎo)和參考價(jià)值，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告存在質(zhì)量低下的問題。

（二）可行性分析只注重經(jīng)營(yíng)分析

雖然房地產(chǎn)開放項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中具有十分重要的作用，但是一些房地產(chǎn)開發(fā)商并未對(duì)此有足夠的重視，經(jīng)常存在忽視可行性分析，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)失敗的現(xiàn)象。毫無疑問，經(jīng)驗(yàn)是很寶貴的財(cái)富，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會(huì)出現(xiàn)經(jīng)驗(yàn)與市場(chǎng)不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經(jīng)驗(yàn)來對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析，有可能就會(huì)導(dǎo)致決策和市場(chǎng)脫節(jié)甚至出現(xiàn)背離的問題，這樣只會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析的市場(chǎng)地位不準(zhǔn)確

市場(chǎng)定位是開發(fā)商賦予一個(gè)項(xiàng)目的文化精髓，決定了項(xiàng)目的營(yíng)銷方向。在許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析的過程中，市場(chǎng)定位是十分重要的。例如，某集體公司在江南地區(qū)開發(fā)休閑廣場(chǎng)項(xiàng)目成功以后，決定在相鄰城市另外一個(gè)更大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要是用于餐飲和百貨經(jīng)營(yíng)方面。但是后來開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目收益一般，遠(yuǎn)不如之前的休閑廣場(chǎng)的收益，其主要原因就在于對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，在該房地產(chǎn)項(xiàng)目的周圍已經(jīng)有了類似的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，并且也已經(jīng)形成了品牌，新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目與其就存在了經(jīng)營(yíng)范圍重疊的問題。

（四）會(huì)先入為主進(jìn)行開發(fā)

在許多失敗的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中，許多都是因?yàn)橐恍┛深A(yù)測(cè)的因素所導(dǎo)致的。例如，一些高級(jí)別墅由于坐落在大型工業(yè)園區(qū)，導(dǎo)致別墅周圍風(fēng)景被破壞，經(jīng)常發(fā)生別墅無人問津的現(xiàn)象。一些房地產(chǎn)項(xiàng)目由于是位于規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)，在回遷房和廉租房的沖擊下，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目半途而廢。3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究完善的對(duì)策

三、完善路徑

在國(guó)家加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入了低迷的狀態(tài)，那種“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊俏時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)更加需要重視對(duì)可行性研究的分析。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析主要從市場(chǎng)、技術(shù)、效益三方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的分析，具體而言，我們可以從以下幾個(gè)方面加以完善：

（一）要嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批程序

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的過程中，要對(duì)可行性研究的審批嚴(yán)格管理。近年來，房屋建筑物質(zhì)量問題一直是黨和國(guó)家關(guān)注重點(diǎn)，連續(xù)多次發(fā)文要求加強(qiáng)房屋建筑物質(zhì)量管理。特別是國(guó)務(wù)院在1999年了《加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量管理?xiàng)l例》因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，首先要重視質(zhì)量問題，要嚴(yán)格加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)前期質(zhì)量，切實(shí)執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)基本程序，各類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須要做好可行性研究，任何單位和個(gè)人都不得將可行性研究程序簡(jiǎn)化，對(duì)于初步設(shè)計(jì)、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目建議書等文件不達(dá)到規(guī)定，評(píng)估單位堅(jiān)決不予評(píng)估，審批單位更不得進(jìn)行批準(zhǔn)立項(xiàng)。

（二）要重視市場(chǎng)調(diào)研

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)影響因素較多，專業(yè)較廣，行業(yè)較多，以及房屋建筑物不可移動(dòng)性，投資風(fēng)險(xiǎn)較高等特點(diǎn)。市場(chǎng)調(diào)研主要包括房地產(chǎn)市場(chǎng)供給、房地產(chǎn)需要的調(diào)查、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)查、客戶調(diào)查等。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，市場(chǎng)調(diào)研在整個(gè)環(huán)節(jié)中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成敗。無數(shù)個(gè)失敗的案例已經(jīng)使開發(fā)商成人認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)調(diào)研的重要性，但是他們對(duì)于市場(chǎng)急于了解的心態(tài)和他們對(duì)市場(chǎng)的膚淺認(rèn)識(shí)和軟弱行動(dòng)之間形成了鮮明對(duì)比。

（三）要不斷更新經(jīng)營(yíng)理念

目前，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把眼光瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面。但是房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)屬于不同領(lǐng)域，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)較為了解，但未必對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)熟悉。房地產(chǎn)開發(fā)商不應(yīng)盲目建設(shè)開發(fā)，要對(duì)經(jīng)營(yíng)理念進(jìn)行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業(yè)經(jīng)營(yíng)的人士參與到房地產(chǎn)開發(fā)前期市場(chǎng)調(diào)研中，使項(xiàng)目更加符合商業(yè)需求，更加符合市場(chǎng)需要，唯有如此，才能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目得以成功。

（四）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是指依據(jù)前期總體策劃所制定的投資方案、進(jìn)度計(jì)劃、資金籌措計(jì)劃、營(yíng)銷計(jì)劃所編制的財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算、分析出項(xiàng)目的成本、費(fèi)用、效益，從而判斷和評(píng)價(jià)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)濟(jì)收益狀況。因此，仔細(xì)、謹(jǐn)慎的做好財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，才能有效的控制和降低財(cái)務(wù)開支，減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，從而達(dá)到利益最大化。

四、結(jié)論

為了降低和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，我們必須做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析，對(duì)項(xiàng)目要進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，從而為投資決策提供科學(xué)的、客觀的、正確的依據(jù)，最終可以取得良好的投資效果，獲得良好的效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]湯炎非，楊青著.可行性研究與投資決策.武漢：武漢大學(xué)出版社，1998：5-7.

[2]李竹成，主編.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)，北京：團(tuán)結(jié)出版社，2001.