導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)分析；投資決策；房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目投資

Abstract: The real estate development project investment decisions are reasonable close relationship with the economic analysis. The article on the basis of the analysis of the concept of economic analysis as well as basic steps, detailed estimates of economic investment in real estate projects, related to the cost of investment, project sales revenue, project sales tax and surcharges, project uncertainty.

Keywords: economic analysis; investment decisions; real estate development; project investment

中圖分類號：[F235.91]文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項(xiàng)目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、運(yùn)作方式等。同時，它也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。

一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析

第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國家財稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對多變環(huán)境時應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。

第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對項(xiàng)目相關(guān)的財務(wù)進(jìn)行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財務(wù)方面的報表，同時針對財務(wù)評價指標(biāo)，計算和評價相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財務(wù)情況作出評價。再次，以基本財務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險以及抗風(fēng)險的能力。最后，根據(jù)財務(wù)評價方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開發(fā)費(fèi)主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用；管理人員工資等開銷費(fèi)用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測設(shè)計費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。

總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤的大小。

第二，項(xiàng)目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來銷售狀況有個合理的預(yù)測與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關(guān)，在實(shí)際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導(dǎo)向定價法、客戶導(dǎo)向定價法以及競爭導(dǎo)向定價法。

通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導(dǎo)向定價法實(shí)現(xiàn)銷售價格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。一般在房地產(chǎn)銷售定價的過程中，根據(jù)比準(zhǔn)價格確定最后銷售價格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。

第三，項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實(shí)際銷售之際按銷售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項(xiàng)目不確定性方面的評價。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險因素的發(fā)生對項(xiàng)目評價指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評價人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價，以減少投資風(fēng)險。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個相對復(fù)雜的過程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評估預(yù)測時，應(yīng)該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測結(jié)果的不一致性，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時，應(yīng)該明確不確定的因素，估計項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目決策的可靠。

參考文獻(xiàn)：

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篇2

房地產(chǎn)投資是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)，在這個投資活動過程中，收益與風(fēng)險是同時存在的。這些風(fēng)險嚴(yán)重的制約著房地產(chǎn)的發(fā)展，本文對我國房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險做一個全面的研究與分析，同時給出相關(guān)的建議以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；投資風(fēng)險；風(fēng)險分析

1房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)業(yè)，是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的內(nèi)涵

房地產(chǎn)投資是以房地產(chǎn)為對象，為獲得預(yù)期效益而對土地和房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營，以及購置房地產(chǎn)等進(jìn)行的投資。廣義上說，房地產(chǎn)投資的預(yù)期效益因投資主體不同而有所不同，政府投資注重宏觀的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益; 企業(yè)投資注重于利潤指標(biāo); 購置自用的房地產(chǎn)，則注重它的使用功能的發(fā)揮。追求的效益雖然有所不同，但各種效益是相互交叉、相互影響的。從狹義上說，房地產(chǎn)投資主要是指企業(yè)以獲取利潤為目的的投資。房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，一般占全社會固定資產(chǎn)投資60%以上。它需要動員大量的社會資源 (包括資金、土地、物質(zhì)材料、勞動力、技術(shù)、信息等資源)，才可能使投資效益得到實(shí)現(xiàn)。

3我國房地產(chǎn)風(fēng)險分析

我國處于快速發(fā)展階段，城市化發(fā)展在推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，也為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市帶來了越來越多的人口，城市區(qū)域的面積也不斷的拓展。我國土地政策實(shí)行的影響下，不論是拆遷、土地征用還是土地開發(fā)等多個方面都限制了土地供給，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了較大的影響，行業(yè)資源也逐漸減少。首先，土地供給量的減少，在2014年，土地購置的增長速度同比降低2.8%，且在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響下，土地供給指標(biāo)存在又一次的減低，這就表示在以后的發(fā)展階段中，房地產(chǎn)投資水平也會有所下降，從而提升了房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品價格；其次，土地供給減少在一定的程度上增加了土地成本，而且土地價格依然處在增長趨勢中。在金融機(jī)構(gòu)的信用貸款管理方面，土地的發(fā)展會越來越市場化，政府單位為了加強(qiáng)土地的管理和控制，會不斷嚴(yán)格土地的開發(fā)控制。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，區(qū)域發(fā)展存在顯著的差異性，同樣也表現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長速度上。在我國，相對來說，東部區(qū)域的經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展較為良好，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時間較長，積累了豐富的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。中部地區(qū)的發(fā)展呈現(xiàn)出領(lǐng)先發(fā)展水平，并且明顯比我國經(jīng)濟(jì)水平更高。我國東部區(qū)域的土地資源比較緊張，房地產(chǎn)價格的提升加劇了該市場的競爭現(xiàn)象，部分房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)展逐漸發(fā)展到中部和西部，且區(qū)域結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了一定的變化，特別是在中部區(qū)域的經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展中，不同指標(biāo)的提升更高。我國城市化發(fā)展是舊區(qū)創(chuàng)新和基礎(chǔ)設(shè)施重新建設(shè)作為主要發(fā)展內(nèi)容，因此，我國城市不論是在規(guī)模和發(fā)展品質(zhì)等多個方面都有著明顯的提升，城市的土地使用和土地需求都無法滿足市場的需求和供給。在這樣的需求影響下，我國在土地使用上存在一定的問題。在容積率提升的情況下，無論是政府、房地產(chǎn)開發(fā)商還是規(guī)劃師都非常注重容積率，對近些年房屋價格的逐漸增長，我國政府在發(fā)行了相應(yīng)的調(diào)控政策，但是監(jiān)督與管理機(jī)制缺乏完善性，造成在實(shí)行政策的過程中，各個地方的政府執(zhí)行起來并不嚴(yán)格，而且商業(yè)銀行為了確保自身的經(jīng)濟(jì)效益也會采取相應(yīng)的解決方式，不利于國家政策的合理實(shí)行，以及房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施。

4房地產(chǎn)投資機(jī)會與建議

正像股市一樣，投資者很難把握到房地產(chǎn)市場的動向。很多人希望房價能下降，但是如果降了大家就會買嗎?出于囚徒困境的心理，人們大多是喪失投資良機(jī)或者過早進(jìn)入。在市場行情熱漲的情況下，我們也需要把握投資機(jī)會，從而獲得較高的利潤。   

4.1關(guān)于投資區(qū)域，如何選擇    

不同的區(qū)域有不同的房地產(chǎn)發(fā)展前景，所以投資房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上是投資該區(qū)域的發(fā)展前景。所以需要分析區(qū)域投資環(huán)境，選擇好的投資區(qū)位，尋找投資機(jī)會。良好的投資區(qū)位包括：交通、學(xué)校、醫(yī)院、菜市場、商貿(mào)、良好發(fā)展前景等因素。      

4.2面對拿地?zé)岢?，搶還是不搶    

從往年的一些成交價來看，土地市場有呈現(xiàn)泡沫化的趨勢。而品牌開發(fā)商加大囤地力度，他們更看重的是未來兩年的房地產(chǎn)市場行情，而中小開發(fā)商，應(yīng)充分考慮自身的發(fā)展戰(zhàn)略，政策的波動性依然是高地價的最大風(fēng)險，因此在市場環(huán)境狂熱的情況下需要理性拿地，在市場環(huán)境低迷的時候應(yīng)儲備土地。   

4.3強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目可行性分析和市場監(jiān)測    

可行性研究是對擬建投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，提出該項(xiàng)目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的咨詢意見，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)的一種綜合性的分析方法。當(dāng)今火熱市場行情下，企業(yè)需要做好可行性研究，做好項(xiàng)目開發(fā)成本和財務(wù)分析。房地產(chǎn)開發(fā)中既涉及土地、稅費(fèi)、工程、開發(fā)、營銷、財務(wù)等費(fèi)用，也包括不可預(yù)測費(fèi)用。財務(wù)費(fèi)用主要分析成本與收益，一般以動態(tài)分析為主，以靜態(tài)分析為輔，對項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流量分析、動態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率、盈利分析、敏感性分析等方面進(jìn)行合理評估。這些費(fèi)用和預(yù)測充滿不確定性因素，所以，可行性分析正確如否對項(xiàng)目利潤和風(fēng)險防范影響較大。    

進(jìn)行充分的市場調(diào)研和監(jiān)測，對供求變化做出良好的反應(yīng)。須委托專業(yè)咨詢公司對房地產(chǎn)市場的供求狀況進(jìn)行調(diào)研，獲取詳細(xì)的信息資料，同時根據(jù)社會需求和城市建設(shè)規(guī)劃來調(diào)整投資項(xiàng)目，避免供需失衡的風(fēng)險。

篇3

關(guān)鍵詞：土地開發(fā)股權(quán)收購 風(fēng)險防范

Abstract：Through the acquisition of equity investments in real estate projects in the form of real estate development enterprises as a common means of access to land, which has a simple procedure, cost savings, developing fast, to avoid fierce competition advantages. But it also has its own risks. In this paper, the acquisition of equity investments in risk and control issues to be analyzed and discussed for real estate investment staff reference.

Key words: Land development Equity acquisition Risk prevention

中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

隨著當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆椴粩喔邼q。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了從土地公開招拍掛市場獲取土地儲備外，也常常選擇項(xiàng)目收購的形式來實(shí)現(xiàn)。在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目收購行為通常表現(xiàn)為如下三種比較常見的形式：資產(chǎn)收購、股權(quán)收購和合資開發(fā)。其中房地產(chǎn)企業(yè)通過購買有地企業(yè)的股權(quán)間接獲得土地進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā),已成為房地產(chǎn)行業(yè)快速拿地的一種常見方式。

房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)收購，是指收購方收購某一項(xiàng)目公司（僅指為特定房地產(chǎn)項(xiàng)目成立的開發(fā)公司）的股權(quán)，從而成為該項(xiàng)目公司控股股東或者唯一股東，進(jìn)而控制項(xiàng)目公司，并獲取該項(xiàng)目公司名下的土地進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營的模式。股權(quán)收購模式相比其他拿地方式具有如下優(yōu)點(diǎn)：

（1）手續(xù)簡單

一般來說股權(quán)收購只要簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并根據(jù)公司法規(guī)定辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更登記手續(xù)（外商投資企業(yè)還應(yīng)辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批手續(xù)）即可控制、管理整個項(xiàng)目，手續(xù)簡單。

（2）費(fèi)用節(jié)省、開發(fā)快捷

股權(quán)收購相對直接購買土地資產(chǎn)而言花費(fèi)的稅務(wù)成本最少，直接交易成本最低。且由于項(xiàng)目公司收購一旦辦妥股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，投資者即可馬上投入資金進(jìn)行后續(xù)開發(fā)建設(shè)，對于境外投資者及境內(nèi)非房地產(chǎn)企業(yè)投資者而言，無需另行成立新的房地產(chǎn)公司。

（3）避免代墊土地出讓金等資產(chǎn)收購中多見的交易風(fēng)險

土地證是資產(chǎn)收購的必備條件，很多項(xiàng)目擬轉(zhuǎn)讓時一般因?yàn)槲醇皶r繳納土地出讓金而無土地證，故轉(zhuǎn)讓方一般要求收購方代墊出讓金以便辦理土地證，代墊資金存在一定風(fēng)險；而股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲取項(xiàng)目與土地證有無并無必然關(guān)聯(lián)，不涉及代墊出讓金。

雖然股權(quán)收購方式具有較多的優(yōu)點(diǎn)，但其自身也有著不得不加以防范的風(fēng)險。如何在國家法律法規(guī)的框架范圍內(nèi)，盡可能降低企業(yè)的成本和風(fēng)險，是房地產(chǎn)公司項(xiàng)目投資人員的主要工作。房地產(chǎn)企業(yè)通過股權(quán)收購方式來獲取土地主要面臨的風(fēng)險有以下幾種：一是股權(quán)轉(zhuǎn)讓存在一定的政策性風(fēng)險；二是股權(quán)溢價處理難度較大；三是標(biāo)的企業(yè)的法律、債務(wù)風(fēng)險較難控制，存在或有負(fù)債風(fēng)險。本文將分別從上述各類風(fēng)險來具體闡述分析各自的風(fēng)險內(nèi)涵及防范措施。

房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓的政策性風(fēng)險

對于股權(quán)收購房地產(chǎn)項(xiàng)目，政府審批較為寬松。如果不涉及國有股權(quán)、上市公司股權(quán)收購的，一般無須審批。對于涉及國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，則需要政府部門進(jìn)行審批，審批部門包括負(fù)責(zé)國有股權(quán)管理的部門及其地方授權(quán)部門，審批要點(diǎn)是股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格是否公平、國有資產(chǎn)是否流失。對于涉及上市公司股權(quán)的，審批部門還包括中國證券監(jiān)督管理委員會，審批要點(diǎn)是上市公司是否仍符合上市條件、是否損害其他股東利益、是否履行信息披露義務(wù)等。

對于收購股權(quán)為國有股權(quán)的，除履行一般的股權(quán)收購程序之外，還有轉(zhuǎn)讓程序的特別規(guī)定。首先，需要有國有股東上級主管部門的同意及書面批復(fù)；其次，要由國家認(rèn)可的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行資產(chǎn)清查及估價；再次，國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓需要進(jìn)場交易，要在國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中心進(jìn)行公示，公示后產(chǎn)生兩個及以上競買者的，還需采取拍賣的形式進(jìn)行。因此在收購國有公司股權(quán)時，不能僅通過與轉(zhuǎn)讓方達(dá)成收購協(xié)議而完成股權(quán)收購，還需履行相關(guān)程序。這就需要收購方需要了解國家的相關(guān)政策及交易所的流程規(guī)定，防止發(fā)生政策性風(fēng)險。

房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的溢價處理風(fēng)險

一般項(xiàng)目收購時雙方都有盈利要求，收購溢價指在項(xiàng)目收購過程中所支付的實(shí)際金額超過項(xiàng)目賬面成本即可稅前列支成本的部分。收購溢價在項(xiàng)目納稅申報中不能進(jìn)開發(fā)成本。

從項(xiàng)目收益看，對轉(zhuǎn)讓方而言，溢價越高意味著其轉(zhuǎn)讓收益越高但同時稅負(fù)也較大。對收購方而言，采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓，較高的溢價意味著項(xiàng)目開發(fā)清算時較高的土地增值稅清繳和總體收益水平的下降。如果項(xiàng)目投資人員在前期不籌劃好股權(quán)溢價及土增稅的處理問題，項(xiàng)目后期的總體收益水平極有可能低于預(yù)期。因此通過合法合規(guī)方式進(jìn)行溢價處理符合雙方的利益，并且其本身就屬于稅務(wù)籌劃的范疇。

對于房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)溢價的處理，主要是將溢價部分的資金流出盡量開具可稅前列支的合規(guī)發(fā)票（對村集體等非法人實(shí)體，則只需開具收據(jù)即可）。處理溢價要結(jié)合付款進(jìn)度和財務(wù)審計來進(jìn)行，對收購方而言基本原則是盡量在收購過程中配合付款進(jìn)度完成處理。

標(biāo)的企業(yè)的法律、債務(wù)風(fēng)險

據(jù)統(tǒng)計企業(yè)項(xiàng)目并購重組的失敗率高達(dá)70％，而導(dǎo)致失敗的一個重要原因就在于對企業(yè)收購過程中潛在的法律風(fēng)險，特別是被收購企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險處理不當(dāng)或沒有防范措施。項(xiàng)目公司的資產(chǎn)負(fù)債表并未反映或者無法反映已經(jīng)發(fā)生的債務(wù)或者潛在的債務(wù)。這可能是由于項(xiàng)目公司惡意隱瞞債務(wù)，或者是由于項(xiàng)目公司的財務(wù)制度不規(guī)范、存在未入賬債務(wù)，或者是由于或有債務(wù)的大量存在造成的。其中，或有債務(wù)是收購中的最大陷阱，如擔(dān)保之債、票據(jù)責(zé)任之債、產(chǎn)品侵權(quán)或者環(huán)保責(zé)任產(chǎn)生的賠償、未決訴訟或者潛在的訴訟、行政罰款等等。由于其發(fā)生或者處理結(jié)果處于突發(fā)狀態(tài)而無法預(yù)料，并且輕易不為常規(guī)審查所能知悉，如果一旦發(fā)生，就有可能改變項(xiàng)目公司的資產(chǎn)狀況和信用狀況，從而直接影響項(xiàng)目公司的價值，因而危險更大。

對于股權(quán)收購房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律風(fēng)險防范，主要有以下幾項(xiàng)措施：

1.通過對項(xiàng)目公司實(shí)施盡職調(diào)查防范風(fēng)險

盡職調(diào)查是公司股權(quán)收購的一個重要的、基礎(chǔ)性的環(huán)節(jié)和程序。由收購方委托專業(yè)律師、會計師以及行業(yè)專家對項(xiàng)目公司進(jìn)行全面的、詳盡的審慎調(diào)查，通過調(diào)查，律師、會計師以及行業(yè)專家將調(diào)查收集的資料、信息整理匯總，形成盡職調(diào)查報告，并對收購的可行性、可能存在的法律風(fēng)險及預(yù)防方案發(fā)表意見，為收購方提供決策依據(jù)。這樣，同時也可以在并購合同簽訂前對項(xiàng)目公司的財務(wù)狀況和法律風(fēng)險有足夠的了解，從而盡最大可能防范風(fēng)險。簡而言之，盡職調(diào)查在企業(yè)并購中具有從法律上、財務(wù)上、項(xiàng)目可行性上發(fā)現(xiàn)風(fēng)險、判斷風(fēng)險、評估風(fēng)險的獨(dú)特作用。

因此，收購方應(yīng)當(dāng)聘請律師和會計師甚至房地產(chǎn)行業(yè)專家對項(xiàng)目公司進(jìn)行全面的調(diào)查，調(diào)查范圍包括但不限于：股東出資、公司的資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及或有債務(wù)、對外擔(dān)保、稅務(wù)、重大合同、勞動用工、項(xiàng)目投資開況等各個方面。

2.通過制定完善周密的股權(quán)并購協(xié)議防范風(fēng)險

股權(quán)收購協(xié)議是并購交易的法律表現(xiàn)，完善、周密的收購協(xié)議條款是主動防范各類已知和未知法律風(fēng)險的重要保障。一般而言，在收購協(xié)議中采用通用條款和特殊條款來保護(hù)股權(quán)收購交易安全。在交易實(shí)踐的過程中，一般是通過設(shè)立一個共管賬戶來保管收購對價的價款。在股權(quán)收購協(xié)議中約定根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)程的不同階段來分期支付相應(yīng)的對價。為防止項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后出現(xiàn)未經(jīng)披露的債務(wù)，可以約定保留一定數(shù)額的對價作為擔(dān)?；蜻`約金。另外也可以約定在被收購項(xiàng)目公司中由轉(zhuǎn)讓方保留一部分股份，使轉(zhuǎn)讓方和收購方成為一個利益共同體，待經(jīng)過一段時間項(xiàng)目公司的或有風(fēng)險逐漸明確后由收購方再行收購轉(zhuǎn)讓方的剩余股權(quán)。

綜上所述，通過股權(quán)收購方式獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目，在土地獲取競爭日益激烈的市場現(xiàn)狀下，越來越成為一種常見的土地獲取方式。但在項(xiàng)目操作實(shí)踐中，仍然存在著大量的潛在風(fēng)險。房地產(chǎn)投資人員在進(jìn)行項(xiàng)目拓展及股權(quán)投資時，應(yīng)積極防范及化解可能出現(xiàn)的風(fēng)險，在嚴(yán)格控制風(fēng)險的前提下，加強(qiáng)前期盡職調(diào)查、完善相關(guān)合同條款及監(jiān)督好相應(yīng)的合同履行過程，以保障項(xiàng)目投資的安全進(jìn)行。

參考文獻(xiàn) ：

[1] 孫衛(wèi).股權(quán)收購房地產(chǎn)項(xiàng)目的律師實(shí)務(wù)[J]. 中國律師. 2012(12)

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資分析；課程；實(shí)踐教學(xué)

中圖分類號：G642.0 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1674-9324（2015）04-0152-03

“房地產(chǎn)投資分析”是一門實(shí)踐性很強(qiáng)的理論課程，在寬基礎(chǔ)、深理論的思想指導(dǎo)下，受課時、非理想化的項(xiàng)目背景和市場條件等因素的影響，課程的實(shí)踐教學(xué)效果在一定程度上難以達(dá)到教學(xué)要求，導(dǎo)致理論與實(shí)踐脫節(jié)，甚至在教學(xué)過程中出現(xiàn)“學(xué)生很茫然、教師很無奈”的現(xiàn)象。如何實(shí)現(xiàn)“房地產(chǎn)投資分析”課程的培養(yǎng)目標(biāo)，是課程理論教學(xué)與實(shí)踐教學(xué)改革的需要，也是培養(yǎng)人才執(zhí)業(yè)能力和創(chuàng)新能力的需要。如何發(fā)揮好高校優(yōu)勢資源和有利條件，加強(qiáng)實(shí)踐教學(xué)，推進(jìn)高校在創(chuàng)新人才培養(yǎng)中發(fā)揮重要作用已成為高校面臨的重要課題。

一、“房地產(chǎn)投資分析”的課程目標(biāo)

“房地產(chǎn)投資分析”課程的教學(xué)目標(biāo)不同于房地產(chǎn)投資的目標(biāo)，也不同于房地產(chǎn)投資分析的目標(biāo)。房地產(chǎn)投資的目標(biāo)是通過房地產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)投資人預(yù)期的收益。房地產(chǎn)投資分析的目標(biāo)是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位條件、市場環(huán)境、財務(wù)狀況等因素，做出房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的過程。“房地產(chǎn)投資分析”課程的教學(xué)目標(biāo)是使學(xué)生掌握房地產(chǎn)投資分析的基本理論，能夠從不同角度分析投資的可行性，具有一定的投資分析實(shí)踐能力。課程的理論教學(xué)目標(biāo)與實(shí)踐教學(xué)目標(biāo)都是圍繞課程目標(biāo)服務(wù)的。教學(xué)過程中，只有理清課程實(shí)踐教學(xué)目標(biāo)、理論教學(xué)目標(biāo)及它們與總目標(biāo)的關(guān)系，才能明確教學(xué)的方向，協(xié)調(diào)教學(xué)理論目標(biāo)與實(shí)踐教學(xué)目標(biāo)的關(guān)系。

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析內(nèi)容及過程涉及面廣，僅僅依靠理論分析難以客觀評價和理解項(xiàng)目方案的可比性和可行性。如果把投資周期的長短、風(fēng)險大小、項(xiàng)目的規(guī)模、復(fù)雜程度、收益等孤立、抽象的指標(biāo)融入實(shí)際項(xiàng)目，賦予其實(shí)際意義，再運(yùn)用投資分析的理論，對認(rèn)清項(xiàng)目的全貌、增強(qiáng)項(xiàng)目的形象感、實(shí)現(xiàn)決策目標(biāo)，能夠起到事半功倍的效果。

二、實(shí)踐教學(xué)是實(shí)現(xiàn)教學(xué)目標(biāo)的重要手段

課程的教學(xué)目標(biāo)是圍繞投資的需要而展開的。房地產(chǎn)投資分析是要積極地實(shí)施投資，或通過投資分析積極地優(yōu)化投資方案，獲取預(yù)期的投資效益。在同一個項(xiàng)目中，如果采用不同的策劃方案，會得到不同的收益結(jié)果。如果沒有投資分析，或投資分析失誤，房地產(chǎn)開發(fā)就無法獲取更高的收益，甚至有可能一敗涂地。因此，房地產(chǎn)投資分析離不開科學(xué)的策劃方案，房地產(chǎn)投資的方案決策必須依靠精細(xì)化的投資分析。實(shí)踐教學(xué)的魅力在于，要表達(dá)一個觀點(diǎn)、說明一個問題，不需要說多少大道理，利用一個簡單的案例，就可以闡明課程的相關(guān)理論及其重要程度。

某房地產(chǎn)（別墅）項(xiàng)目，用地面積300畝，當(dāng)時的地價40萬/畝（應(yīng)該是相當(dāng)?shù)土耍N售價格1.3萬元/平方米，兩年完成銷售。該項(xiàng)目形式很理想，理應(yīng)收益豐厚，但股東卻始終沒有分到利潤。為什么出現(xiàn)這樣的局面？是管理人員的職業(yè)操守出了問題？還是成本管理失控？各種猜疑紛至沓來。

通過成本分析，問題的癥結(jié)便顯現(xiàn)出來。根據(jù)某別墅項(xiàng)目基本成本費(fèi)用表（見表1），每m2建筑面積的成本如下：

[（600+675）×（1+10%）/0.2+3300]/（1-3%-13%）=12277元/m2

別墅12277元/m2的成本與13000元/m2的銷售價格對比，顯然，基本無利潤可言。建筑面積是房地產(chǎn)產(chǎn)品的核心指標(biāo)。由于該產(chǎn)品的策劃主要重視了產(chǎn)品的觀賞性，而忽略了產(chǎn)品的商品屬性，造成了容積率過低，使綜合成本直線上升。如果調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和定位，同樣300畝的項(xiàng)目就可以實(shí)現(xiàn)投資的目標(biāo)。上述別墅案例，如果以容積率0.2建設(shè)施工，投資將會失敗。由此可見，投資分析是投資的前提，也是方案策劃的前提。它可以使產(chǎn)品數(shù)據(jù)化、形象化，為方案的制訂指明具體的方向，為方案的決策提供明確的指標(biāo)。將類似案例引入課堂教學(xué)，可以使學(xué)生深刻理解“先分析、后設(shè)計”在房地產(chǎn)開發(fā)程序中的意義。

三、實(shí)踐教學(xué)是進(jìn)行啟發(fā)式教學(xué)的催化劑

實(shí)踐教學(xué)是提高學(xué)習(xí)興趣、進(jìn)行啟發(fā)式教學(xué)的催化劑?？菰锏睦碚摵蛿?shù)據(jù)只有落實(shí)到實(shí)際的投資項(xiàng)目，才能真實(shí)看清事物之間的邏輯關(guān)系和本質(zhì)聯(lián)系，才能使基礎(chǔ)理論具備應(yīng)有的生命力。理論教學(xué)應(yīng)圍繞培養(yǎng)能力展開，并配合技能訓(xùn)練來進(jìn)行。把實(shí)踐環(huán)節(jié)引入教學(xué)過程，不僅可以把課程理論與實(shí)際項(xiàng)目相結(jié)合，而且可以提高教學(xué)的活力和學(xué)習(xí)的積極性，使填鴨式說教轉(zhuǎn)變?yōu)閱l(fā)式教學(xué)。

（一）數(shù)據(jù)分析案例

以數(shù)據(jù)分析為例，項(xiàng)目數(shù)據(jù)之間的邏輯關(guān)系是相當(dāng)強(qiáng)的，它們之間的數(shù)據(jù)要求一旦不能滿足，項(xiàng)目投資目標(biāo)將大打折扣，甚至全盤皆輸。例如，計劃投資一個3000平方米的餐飲項(xiàng)目，試分析它的幾個數(shù)據(jù)關(guān)系。假定該餐飲項(xiàng)目規(guī)劃的規(guī)模和接待能力折合為60個標(biāo)準(zhǔn)包間，每個標(biāo)準(zhǔn)包間50平方米，每間平均10人，可同時容納600人就餐。在這個基本數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，再來分析它的衍生數(shù)據(jù)。要保證這3000平方米的商業(yè)項(xiàng)目的正常運(yùn)營，按餐飲的平均行業(yè)利潤10%計算，即每天800人次就餐才能實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)。這樣就有了消費(fèi)者人流量的基本數(shù)據(jù)。

滿足人流量規(guī)模必需考慮一些必備的配套數(shù)據(jù)。比如，可能有多少車輛來？需要多少停車位？店面的展示面、交通狀況、客戶入口、食材入口、卸貨、保管、加工、備餐空間、煙道、隔油池等設(shè)施，以及水、電、氣、通訊等配套是否能滿足要求？在這些配套要求中，對有案可循的數(shù)據(jù)可以直接套用，判斷是否符合經(jīng)營要求。對由于地域、定位、客戶群等方面的不同，存在變數(shù)的或沒有基本數(shù)據(jù)的，則需要完成大量精細(xì)的調(diào)研、測算等實(shí)踐工作。一個成功的項(xiàng)目，它的每個環(huán)節(jié)、每道工序都必須是成功的；一個失敗的項(xiàng)目，可能只因一個數(shù)據(jù)的偏差而出現(xiàn)問題。上例中，如果停車位數(shù)量不能滿足配套要求，帶來的就會是接待能力不足、客戶流失、利潤減少、經(jīng)營目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)。

（二）實(shí)踐案例的拓展

一個案例所能表達(dá)的觀點(diǎn)、說明的問題是有限的。實(shí)踐教學(xué)需要以研究深入淺出的案例為基礎(chǔ)，舉一反三，在更大范圍內(nèi)，更加深入地發(fā)揮實(shí)踐教學(xué)的效能，盡可能用一個案例串聯(lián)多方面的問題，通過一系列實(shí)踐綜合訓(xùn)練，加強(qiáng)課程的統(tǒng)一性和整體感。實(shí)踐教學(xué)不是以判斷出一個結(jié)論為終點(diǎn)，而是要以此為起點(diǎn)，擴(kuò)大實(shí)踐教學(xué)的成果，在紛繁復(fù)雜的項(xiàng)目投資分析中，研究各種因素內(nèi)在聯(lián)系，準(zhǔn)確判斷投資目標(biāo)的可行性。對成功的案例，應(yīng)總結(jié)其成功經(jīng)驗(yàn)，找出不足之處，不斷改進(jìn)；對失敗的案例，要從失敗中走出來，通過投資分析，找出問題的癥結(jié)，進(jìn)行方案的優(yōu)化，進(jìn)而衍生出多種方案，形成多種方案的比較，走上一條精心分析、科學(xué)決策、理性投資道路，實(shí)現(xiàn)投資的預(yù)期效益。

四、實(shí)踐教學(xué)形式與選題

以培養(yǎng)實(shí)用型高級技術(shù)人才為目標(biāo)的教學(xué)定位，一旦脫離了項(xiàng)目實(shí)踐，教學(xué)效果就無從談起。實(shí)踐教學(xué)是整個教學(xué)過程中重要的一環(huán)，更是培養(yǎng)實(shí)用人才的必要環(huán)節(jié)。如何發(fā)揮實(shí)踐教學(xué)的作用，展現(xiàn)實(shí)踐教學(xué)的意義，其形式和選題尤為重要。

（一）實(shí)踐教學(xué)的形式

實(shí)踐教學(xué)的教學(xué)形式是以實(shí)際項(xiàng)目為背景組織教學(xué)活動，主要有兩類基本形式：一是觀摩性實(shí)踐教學(xué)，主要利用課堂教學(xué)來完成，即通過實(shí)際項(xiàng)目案例，說明相關(guān)的觀點(diǎn)，解決相關(guān)的問題。觀摩性實(shí)踐教學(xué)應(yīng)進(jìn)一步利用案例背景，進(jìn)行課堂提問、課堂討論、教學(xué)互動等多種形式活躍課堂氣氛，引領(lǐng)學(xué)習(xí)思路，提高教學(xué)效果。二是實(shí)戰(zhàn)性實(shí)踐教學(xué)，主要以課外練習(xí)為主，即以工程案例為背景，布置相關(guān)課題，由同學(xué)在實(shí)踐中明確基本概念、掌握基本理論、提高工作能力。實(shí)戰(zhàn)型實(shí)踐教學(xué)應(yīng)加強(qiáng)答疑、輔導(dǎo)，在課堂上適當(dāng)進(jìn)行點(diǎn)評、分析和總結(jié)。

（二）實(shí)踐教學(xué)的選題與學(xué)時分配原則

實(shí)踐教學(xué)的選題，如果簡單地全盤照搬案例，會使教學(xué)內(nèi)容松垮散漫，既耗時耗力，又不能切中主題、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。課堂實(shí)踐要想獲得較好的效果需要合理的課題設(shè)計。應(yīng)當(dāng)圍繞教學(xué)單元的目標(biāo)，把精心挑選的案例進(jìn)行提煉，使之服務(wù)于教學(xué)目標(biāo)，即做到指出問題“一針見血”，解決問題“立竿見影”。應(yīng)當(dāng)注意的是，實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)也是培養(yǎng)學(xué)生嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度、良好工作作風(fēng)的重要渠道。

合理分配實(shí)踐教學(xué)與理論教學(xué)的學(xué)時是教學(xué)效果的重要保證。在理論課時相對偏緊的情況下，實(shí)踐教學(xué)必定占用理論教學(xué)的課時。如何處理好它們之間的關(guān)系，把握理論與實(shí)踐的教學(xué)時間呢？有“得”必有“失”，要“取”還得“舍”。實(shí)踐教學(xué)占用的學(xué)時，可以在遵循教學(xué)大綱的前提下，合理調(diào)整教學(xué)內(nèi)容的輕重，把一些原本計劃在課堂上灌輸?shù)母拍詈屠碚?，通過課外練習(xí)（作業(yè)）、課外消化的形式讓學(xué)生自學(xué)完成，填補(bǔ)理論教學(xué)的空白。廣義上講，實(shí)踐教學(xué)可以貫穿教學(xué)的始終。合理的分配和使用實(shí)踐教學(xué)課時，積極采用啟發(fā)式教育、主動式學(xué)習(xí)的教學(xué)方法，在培養(yǎng)學(xué)生獨(dú)立思考能力和獨(dú)立工作能力等方面，往往會收到更好的教學(xué)效果。

應(yīng)當(dāng)指出，實(shí)踐教學(xué)只是教學(xué)的一個重要環(huán)節(jié)和基本手段，并不是教學(xué)過程的全部，基本概念與基本理論的掌握才是學(xué)業(yè)成敗的根本。理論教學(xué)與實(shí)踐教學(xué)是相輔相成的。用實(shí)例來串聯(lián)教學(xué)內(nèi)容、說明理論問題，把課程的基礎(chǔ)理論應(yīng)用于實(shí)踐環(huán)節(jié)，使枯燥的理論形象化、具體化，提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣、激發(fā)其學(xué)習(xí)動力，既能提高解決實(shí)際問題的能力，又可以進(jìn)一步提高理論教學(xué)的效果。人才培養(yǎng)質(zhì)量是高校教育的生命線。厘清實(shí)踐教學(xué)目標(biāo)在課程目標(biāo)中的作用，處理好理論教學(xué)與實(shí)踐教學(xué)的關(guān)系，這是“房地產(chǎn)投資分析”課程實(shí)踐教學(xué)改革的方向，也是實(shí)現(xiàn)課程培養(yǎng)目標(biāo)的需要。

參考文獻(xiàn)：

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[2]陳娜.高等院校實(shí)踐教學(xué)存在的問題及改革趨勢[J].時代教育，2014，（7）：211.

篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資；戰(zhàn)略

隨著中國市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資也日益活躍。中國的房地產(chǎn)業(yè)近幾年已經(jīng)有了長足的發(fā)展，許多地方政府將房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，給予支持與扶持。面對如此形勢，房地產(chǎn)投資者不斷增多。購買新房以后將舊房出租，以房租支付新房貸款。但隨著房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域法律的完善、操作的規(guī)范、競爭的加劇，房地產(chǎn)投資的利潤空間會縮小，風(fēng)險也在加大。如何對待房地產(chǎn)投資已日益成為社會投資熱點(diǎn)問題。

一、房地產(chǎn)投資的含義

投資是指經(jīng)濟(jì)主體為獲取預(yù)期收益而投入一定量貨幣或者其他經(jīng)濟(jì)要素，以形成資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為。根據(jù)投資資金的周轉(zhuǎn)方式，投資可以分為固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資兩大類。固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)投資和更新改造投資兩部分，從再生產(chǎn)的角度看，基本建設(shè)投資主要屬于固定資產(chǎn)的外延擴(kuò)大再生產(chǎn)，更新改造投資主要屬于固定資產(chǎn)的內(nèi)涵擴(kuò)大再生產(chǎn)。流動資產(chǎn)投資是相對于固定資產(chǎn)投資而言的，是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中所屬勞動對象、工資和其他費(fèi)用方面的貨幣的預(yù)先墊支。

房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的主要組成部分。所謂房地產(chǎn)投資，是指為了獲取收益，而預(yù)先投入一定數(shù)量的貨幣或者實(shí)物資源到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中，以形成房地產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)行為。

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)過程分析

（一）投資項(xiàng)目開發(fā)過程分析

在房地產(chǎn)投資的項(xiàng)目開發(fā)外包給項(xiàng)目管理專家是保障開發(fā)過程順利的有效方法。項(xiàng)目管理專家在決策階段就介入能有效的防止決策失誤，保證項(xiàng)目管理的連續(xù)性，進(jìn)而能夠保證項(xiàng)目的成功，提高項(xiàng)目的整體效益。項(xiàng)目管理專家的主要作用如下：

（1）項(xiàng)目管理專家應(yīng)當(dāng)充當(dāng)項(xiàng)目實(shí)施層和決策層的溝通橋梁。為決策小組提供項(xiàng)目管理方面的決策支持。

（2）對工程項(xiàng)目實(shí)施要素的獲得情況進(jìn)行評估，并提出優(yōu)化組合意見。這些要素包括：資金、技術(shù)、原材料、勞動力和管理人員、建設(shè)力量等。在項(xiàng)目管理前期策劃中應(yīng)考慮充分利用環(huán)境條件，合理利用當(dāng)?shù)刭Y源，充分考慮于其他單位合作的機(jī)會和可能性。

（3）就工程項(xiàng)目管理實(shí)施過程中可能的風(fēng)險進(jìn)行評估，將可能的風(fēng)險和化解風(fēng)險的辦法以評估報告的形式提交決策小組。

（二）物業(yè)管理投資過程分析

物業(yè)管理與房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗密切相關(guān)，物業(yè)管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)競爭的重要手段。物業(yè)管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)銷售的主要賣點(diǎn)之一，而且房地產(chǎn)的保值升值與物業(yè)管理也有很大關(guān)系?？蛻舻脑S多需求只有在物業(yè)管理階段才能真正體現(xiàn)，因此物業(yè)管理者最了解業(yè)主的需求，了解物業(yè)的特性；物業(yè)服務(wù)所需要的各種設(shè)施，設(shè)備需要進(jìn)行整體的規(guī)劃設(shè)計，必須在規(guī)劃設(shè)計階段予以解決。通過物業(yè)管理的前饋和反饋，并據(jù)此進(jìn)行投資決策，才能確保項(xiàng)目充分滿足消費(fèi)者潛在的各項(xiàng)需求，使項(xiàng)目最終成功。

物業(yè)管理決策分析的主要任務(wù)是根據(jù)消費(fèi)者的需求，確定物業(yè)管理的具體定位，為房地產(chǎn)產(chǎn)品完善提出投資建議。主要包括：各類配套設(shè)施的投資、水電氣的供應(yīng)投資、安全保衛(wèi)的投資、垃圾處理方式的投資、消防設(shè)施的投資、綠化的布置等。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略管理

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)投資的戰(zhàn)略規(guī)劃

對投資進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃能使企業(yè)投資更具目的性、全局性、長遠(yuǎn)性與抗?fàn)幮?，減少盲目性和風(fēng)險性。做好企業(yè)投資的戰(zhàn)略規(guī)劃基礎(chǔ)工作有兩方面：

（1）企業(yè)環(huán)境分析

環(huán)境是企業(yè)生存的土壤，企業(yè)加強(qiáng)環(huán)境研究不僅使企業(yè)了解環(huán)境今天的特點(diǎn)還可使企業(yè)把握環(huán)境變化的規(guī)律，從而指導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營活動。房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境分析重點(diǎn)應(yīng)放在經(jīng)濟(jì)環(huán)境和消費(fèi)者上。

對經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究首先要放在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究與預(yù)測；其次要放在市場環(huán)境研究與預(yù)測上；第三應(yīng)放在財務(wù)環(huán)境的研究上。

對消費(fèi)者研究首先要研究其對產(chǎn)品的總需求；其次要研究消費(fèi)者需求結(jié)構(gòu)；第三研究消費(fèi)者的購買力。

（2）企業(yè)能力分析和業(yè)績分析

企業(yè)能力分析的基點(diǎn)是將現(xiàn)有企業(yè)能力與新投資業(yè)務(wù)活動所需能力相對比，找出兩者的差距，努力提高企業(yè)能力，使企業(yè)新的投資業(yè)務(wù)得以順利實(shí)現(xiàn)。為此國有房地產(chǎn)企業(yè)首先要明確企業(yè)的能力結(jié)構(gòu)；其次，要發(fā)現(xiàn)企業(yè)能力存在的問題，明確企業(yè)的優(yōu)勢和劣勢，從而使企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和新的投資業(yè)務(wù)建立在切實(shí)可行的基礎(chǔ)上。企業(yè)能力分析是制訂投資戰(zhàn)略規(guī)劃的重要前提之一。

企業(yè)業(yè)績分析是指企業(yè)在維持現(xiàn)有能力不變的狀態(tài)下，預(yù)測其在將來變化的經(jīng)營環(huán)境中所取得的經(jīng)營成果，從中發(fā)現(xiàn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的差距，從而改革企業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)，適應(yīng)環(huán)境變化，增強(qiáng)企業(yè)危機(jī)感，主動將注意力轉(zhuǎn)向?qū)ζ髽I(yè)戰(zhàn)略方向的研究上。

（二）加強(qiáng)新建房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策

國有房地產(chǎn)企業(yè)首先須對新建房地產(chǎn)項(xiàng)目加強(qiáng)可行性研究，使其更具操作性。第一要加強(qiáng)新建項(xiàng)目的綜合分析包括項(xiàng)目相關(guān)區(qū)城及所在區(qū)城的區(qū)位分析、住宅市場分析、項(xiàng)目競爭條件的分析；其次針對新建項(xiàng)目制訂多種項(xiàng)目發(fā)展模式，每一模式都須制定初步營銷策略、進(jìn)行成本分析、提出初步資金安排計劃、分析財務(wù)效益；第三對新建項(xiàng)目的評價要以財務(wù)評價為主。

房地產(chǎn)企業(yè)對大型的新建房地產(chǎn)項(xiàng)目投資須總體決策，因?yàn)槠髽I(yè)中某部門或項(xiàng)目公司完成的可行性報告只立足于該項(xiàng)目，而企業(yè)對項(xiàng)目的決策既要基于項(xiàng)目本身更要立足于企業(yè)的全局，必須從企業(yè)的投資組合、資本結(jié)構(gòu)、發(fā)展戰(zhàn)略等方面來考慮是否投資該項(xiàng)目。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資組合策略

國有房地產(chǎn)企業(yè)推行投資組合策略對于擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模、回避和降低投資風(fēng)險、實(shí)現(xiàn)資源的有效合理配置，提高投資經(jīng)濟(jì)效益具有十分重要的意義。在此可應(yīng)用獲利能力分析法來指導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資組合決策，它是根據(jù)項(xiàng)目資金利潤率的大小來進(jìn)行投資項(xiàng)目評價的方法，綜合考慮了項(xiàng)目盈利水平和資金周轉(zhuǎn)兩個方面的因素。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的目標(biāo)資金利潤率以及各類開發(fā)項(xiàng)目的銷售利潤率和資金周轉(zhuǎn)率并不是一成不變的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況的變化進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。進(jìn)行了項(xiàng)目獲利能力分析后就可以為項(xiàng)目投資組合提供強(qiáng)有力的決策依據(jù)，決定企業(yè)應(yīng)努力發(fā)展哪些項(xiàng)目，對哪類項(xiàng)目應(yīng)減少投資，對現(xiàn)有項(xiàng)目應(yīng)采取什么措施等。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)作為新興產(chǎn)業(yè)，要實(shí)現(xiàn)其朝前發(fā)展，必須有一個寬松的體制環(huán)境、法律環(huán)境和政策環(huán)境，對產(chǎn)業(yè)初期的經(jīng)濟(jì)活動要加強(qiáng)引導(dǎo)、規(guī)范行為，著眼于建立健康穩(wěn)健的房地產(chǎn)投資環(huán)境。

房地產(chǎn)投資分析是一項(xiàng)非常復(fù)雜的系統(tǒng)性分析過程，其影響因素多且互相之間聯(lián)系緊密。對于此，雖本人水平有限，本文在房地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略探索研究方面比較淺顯，所做出的研究也存在一定的片面性。但我希望此文也能在未來的房地產(chǎn)投資市場上出一份微薄之力。

參考文獻(xiàn)

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【關(guān)鍵詞】可行性研究分析；主要內(nèi)容；現(xiàn)狀問題；改進(jìn)措施

可行性研究最早于20世紀(jì)30年代初出現(xiàn)在美國，在開發(fā)田納西河流域開始將其列入開發(fā)程序，使其成為工程項(xiàng)目規(guī)劃的重要階段。改革開放以后，我國為了加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策分析，引進(jìn)了項(xiàng)目可行性研究技術(shù)。1983年，國家計委頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設(shè)的程序。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析是項(xiàng)目前期的必要準(zhǔn)備工作，在項(xiàng)目投資之前，從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)直到社會各種環(huán)境、法律等各種因素進(jìn)行具體調(diào)查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個工程項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實(shí)用和可靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財務(wù)上是否盈利，為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析的主要內(nèi)容

自1993年取消分房制度以后，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展起來。房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析作為項(xiàng)目決策的基本內(nèi)容和主要工作方法，已經(jīng)逐步形成了比較規(guī)范和穩(wěn)定的內(nèi)容和程序。

不同于一般建設(shè)項(xiàng)目先投資后生產(chǎn)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)的過程也是項(xiàng)目生產(chǎn)的過程。一般建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)期和經(jīng)營期都是截然分開的，先有固定資產(chǎn)投資和流動資金投資，后有生產(chǎn)經(jīng)營活動。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)銷售，存在預(yù)售模式，使得項(xiàng)目建設(shè)期、經(jīng)營期和銷售期交錯在一起，這就要求房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析具有其特殊性。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析在一般建設(shè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，著重強(qiáng)調(diào)市場分析、項(xiàng)目選址及定位、經(jīng)營方式以及租售價格的確認(rèn)、經(jīng)濟(jì)財務(wù)的可行分析。另外，在我國可持續(xù)發(fā)展觀的影響下，項(xiàng)目的環(huán)境評價以及節(jié)能效應(yīng)等越來越受到重視。

（1）市場分析、項(xiàng)目選址及定位

房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析、項(xiàng)目選址、項(xiàng)目定位是對項(xiàng)目的市場需求及供給的分析。通過大量的市場調(diào)研、統(tǒng)計分析方法進(jìn)行市場分析可以獲得目前房地產(chǎn)市場上的走勢和需求，針對市場分析進(jìn)行項(xiàng)目選址及定位所確定的項(xiàng)目產(chǎn)品供給能夠滿足市場需求，并且能夠?yàn)橹蟮匿N售工作打好基礎(chǔ)。因此，做好市場分析、項(xiàng)目選址及定位是項(xiàng)目可行性研究分析的基礎(chǔ)。

（2）經(jīng)營方式以及租售價格

經(jīng)營方式以及租售價格的確認(rèn)是項(xiàng)目收益的重要組成部分。房地產(chǎn)項(xiàng)目采用銷售、租賃或者是銷售和租賃參半的經(jīng)營方式，關(guān)系到整個項(xiàng)目未來現(xiàn)金流量。通過了解周邊樓盤信息，選取近似樓盤作為項(xiàng)目租售價格的參考項(xiàng)目，采取市場分析法等恰當(dāng)?shù)挠嬃拷?jīng)濟(jì)分析方法獲得合理有效的租售價格。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行的銷售收入估算才能客觀公正，具有參考價值。

（3）經(jīng)濟(jì)財務(wù)的可行性

經(jīng)濟(jì)財務(wù)上的可行性包含兩方面的內(nèi)容，一是經(jīng)濟(jì)可行性分析，二是財務(wù)可行性分析。經(jīng)濟(jì)可行性是指項(xiàng)目整體能夠?qū)窠?jīng)濟(jì)產(chǎn)生的積極影響，一定程度上能夠推動國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；財務(wù)可行性是指項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)效益，從項(xiàng)目的總投資和收入出發(fā)，分析能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益。進(jìn)行經(jīng)濟(jì)財務(wù)可行性分析，客觀的評價項(xiàng)目可行與否是確定投資該房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵。

（4）環(huán)境評價以及節(jié)能效益

在項(xiàng)目全壽命周期管理和可持續(xù)建設(shè)觀念的影響下，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析越來越注重擬建項(xiàng)目對環(huán)境的影響以及可以采取的節(jié)能措施。環(huán)境評價是從項(xiàng)目的綠化工程、景觀工程對周邊環(huán)境以及居民生活的提供的舒適度來進(jìn)行評價。節(jié)能效益是從項(xiàng)目本身的建筑結(jié)構(gòu)出發(fā)，分析項(xiàng)目是否符合可持續(xù)原則，是否具有循環(huán)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

只有對上述部分進(jìn)行客觀的評價分析，得出的可行性研究報告結(jié)論才是符合項(xiàng)目本身的，才能客觀公正的為開發(fā)商提供投資決策的資料基礎(chǔ)。但縱觀目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析，由于實(shí)際操作的復(fù)雜性等因素的制約，依舊存在不少問題。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析的現(xiàn)狀問題及相關(guān)改進(jìn)措施

（1）開發(fā)商可行性研究分析意識不強(qiáng)

大多數(shù)開發(fā)商對可行性研究分析不重視，開發(fā)商的目標(biāo)是獲取利潤，對于可行性研究分析，通常是項(xiàng)目已經(jīng)立項(xiàng)之后，由于相關(guān)部門報批備案需要，或是由于項(xiàng)目融資時，銀行等金融機(jī)構(gòu)的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。

為了解決這一問題，首先必須讓開發(fā)商明確，可行性研究分析不僅僅是向當(dāng)?shù)卣?、?guī)劃部門和環(huán)境保護(hù)部門申請有關(guān)建設(shè)許可文件的依據(jù)，更是開發(fā)商在今后競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來無法挽回的巨大經(jīng)濟(jì)損失的有效措施。對開發(fā)商來講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到落實(shí)，使開發(fā)商的決策建立在科學(xué)而不是經(jīng)驗(yàn)或感覺的基礎(chǔ)上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門要加強(qiáng)對項(xiàng)目審批程序的嚴(yán)格控制，堅持先有可行性研究分析，再立項(xiàng)。

（2）可行性研究依據(jù)不充分

開發(fā)商或是委托的相關(guān)方在進(jìn)行可行性研究分析時，主要依據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計方案說明并結(jié)合國家、地方政府出臺的相關(guān)估價文件，對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)財務(wù)效益進(jìn)行評價。但是在確認(rèn)租售收入方面，通常采用的信息量不夠，數(shù)據(jù)更新不及時，并且選用分析方法不恰當(dāng)，導(dǎo)致項(xiàng)目租售收入不能客觀反映對項(xiàng)目預(yù)售情況的預(yù)測，從而影響項(xiàng)目現(xiàn)金流量的預(yù)測，使得可行性研究分析結(jié)果不合實(shí)際。

為此，組織建立專門的數(shù)據(jù)庫可以有效解決數(shù)據(jù)收集困難這一關(guān)鍵問題，使得房地產(chǎn)的可行性研究分析不再成為 “無稽之談”。

（3）可行性研究分析深度不夠

就目前房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析來看，涉及的范圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開發(fā)商有意識要對環(huán)境以及節(jié)能效益方面進(jìn)行評價分析，但在其出具的可行性研究報告中，這一部分論點(diǎn)不鮮明，論據(jù)不充分，論述不詳細(xì)，并且定性描述占絕大部分，缺乏詳細(xì)有效的定量分析。

針對這一現(xiàn)象，政府相關(guān)部門制定有關(guān)的制度標(biāo)準(zhǔn)，以規(guī)范這一部分的研究分析。培養(yǎng)專業(yè)型人才，建立專業(yè)的可行性研究分析機(jī)構(gòu)，保證可行性研究分析專業(yè)化，更加詳細(xì)深入。

三、結(jié)語

總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析是項(xiàng)目投資決策前的必要步驟，內(nèi)容上應(yīng)該較為全面的涵蓋項(xiàng)目的各個方面，在此基礎(chǔ)上，著重注意市場分析、項(xiàng)目選址及定位、銷售方式以及租售價格、經(jīng)濟(jì)財務(wù)可行性分析等方面。

我國房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析存在的問題很多，為了有效解決這些問題，就必須從相關(guān)的各個角度著手，政府部門加強(qiáng)其監(jiān)督引導(dǎo)作用，規(guī)范可行性研究分析；開發(fā)商認(rèn)真貫徹實(shí)行相關(guān)政策規(guī)范，重視可行性研究分析對擬建項(xiàng)目投資分析的價值；相關(guān)可行性研究分析報告編制機(jī)構(gòu)，重視專業(yè)人才的培養(yǎng)，提高可行性研究報告的深度和質(zhì)量。各個部門通力合作，使可行性研究工作發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

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篇7

房地產(chǎn)公司簡介范文1

世聯(lián)地產(chǎn)

已成為全國知名的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商，業(yè)務(wù)范圍覆蓋房地產(chǎn)銷售、顧問策劃、資產(chǎn)服務(wù)、金融服務(wù)及經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。世聯(lián)地產(chǎn)始終依據(jù)客戶需求和市場變化，不斷創(chuàng)新。下一個十年，世聯(lián)地產(chǎn)將致力于打造集成服務(wù)領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合服務(wù)平臺，并憑借本地智慧和全國共享的知識平臺，為客戶跨地域和細(xì)分市場下的多樣化、精細(xì)化發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持!

世聯(lián)地產(chǎn)成立于1993年，是國內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專業(yè)咨詢的服務(wù)機(jī)構(gòu)。2007年，世聯(lián)地產(chǎn)整體改制，成立深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司。

截至2013年9月，除、新疆、內(nèi)蒙古、寧夏自治區(qū)及青海、甘肅省外，公司已在全國設(shè)立并運(yùn)營的全資子公司41家、控股子公司3家(不包括子公司投資設(shè)立的三級子公司)，員工人數(shù)超過14000人，基本完成顧問業(yè)務(wù)的全國布局。其中業(yè)務(wù)成功布局43個城市、顧問業(yè)務(wù)成功植入16個分公司。已為全國200多個城市的客戶、超過5000個房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了高品質(zhì)的綜合服務(wù)。

世聯(lián)地產(chǎn)以深圳為總部，分別在珠三角、長三角、環(huán)渤海等區(qū)域建立起華南、華東、華北、山東四大業(yè)務(wù)中心，形成“咨詢+實(shí)施”獨(dú)特的業(yè)務(wù)模式，提供從區(qū)域開發(fā)、舊城改造、土地出讓到項(xiàng)目開發(fā)、銷售以及二手房租售的綜合服務(wù)，并憑借本地智慧和全國共享的知識平臺。

2014年1月10日，世聯(lián)正式對外宣告世聯(lián)地產(chǎn)更名“世聯(lián)行”。

房地產(chǎn)公司簡介范文2

仲量聯(lián)行

仲量聯(lián)行(紐約證交所交易代碼：JLL)是專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)服務(wù)和投資管理公司，致力于為客戶持有、租用或投資房地產(chǎn)的決策實(shí)現(xiàn)增值。仲量聯(lián)行業(yè)務(wù)遍及全球75個國家,擁有逾200個分公司，2013年度業(yè)務(wù)營收約40億美元。2013年仲量聯(lián)行代表客戶管理或提供外包服務(wù)的物業(yè)總面積逾30億平方英尺，并協(xié)助客戶完成了價值990億美元的物業(yè)出售、并購和融資交易。仲量聯(lián)行旗下投資管理業(yè)務(wù)分支“領(lǐng)盛投資管理(LaSalle Investment Management)”管理資產(chǎn)總值達(dá)480億美元。

仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)開展業(yè)務(wù)超過50年。公司目前在亞太地區(qū)的15個國家擁有80個分公司，員工總數(shù)超過27,500人。在大中華區(qū)，仲量聯(lián)行目前擁有超過1,900名專業(yè)人員及12,000名駐廈員工，所提供的專業(yè)房地產(chǎn)顧問及服務(wù)遍及中國的80多個城市。

2014年在馬來西亞吉隆坡香格里拉大酒店舉行的“國際物業(yè)獎”亞太區(qū)頒獎典禮上，仲量聯(lián)行再度榮膺“中國最佳房地產(chǎn)咨詢公司”稱號。此次，除中國市場外，仲量聯(lián)行還摘取了亞太地區(qū)其他6個國家的五星級“最佳房地產(chǎn)咨詢公司”獎項(xiàng)，以及5個類別的“最佳推薦獎”。

自2011年RCA開始此類數(shù)據(jù)以來，仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)房地產(chǎn)投資咨詢顧問公司總體排名中一直位居第一，同時在亞太地區(qū)的辦公樓、工業(yè)地產(chǎn)、酒店和零售地產(chǎn)等細(xì)分市場中也位居榜首。2013年，仲量聯(lián)行資本市場團(tuán)隊在亞太地區(qū)為總額超過215億美元的商業(yè)地產(chǎn)投資交易提供了咨詢服務(wù)，占該地區(qū)的市場份額的36%。

房地產(chǎn)公司簡介范文3

華業(yè)行

華業(yè)行是一家從事房地產(chǎn)綜合服務(wù)商，全稱“北京華業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司”，以下簡稱“華業(yè)行”。華業(yè)行成立于1995年，歷經(jīng)十余年，以置地顧問、全案策略、營銷等覆蓋房地產(chǎn)流通領(lǐng)域的全價值鏈經(jīng)營體系，已形成了集地塊研究、投資分析、市場研究建筑規(guī)劃、產(chǎn)品策劃、營銷策劃、商業(yè)招商、銷售、廣告推廣、資源整合等地產(chǎn)綜合服務(wù)。

公司服務(wù)

全案營銷服務(wù)

項(xiàng)目營銷策略制定、項(xiàng)目推廣體系建立及實(shí)施、項(xiàng)目營銷策略支持、媒體及廣告策略等等。從項(xiàng)目拿地、前期產(chǎn)品定位策劃到項(xiàng)目銷售推廣，提供全方位專業(yè)服務(wù)。

產(chǎn)品與營銷顧問服務(wù)

產(chǎn)品設(shè)計及規(guī)劃方案顧問、市場研究及營銷策劃報告、營銷推廣方案、銷售現(xiàn)場管理及銷售動線組織等。營銷顧問服務(wù)主要提供專業(yè)的投資顧問服務(wù)、銷售管理顧問服務(wù)、營銷推廣顧問服務(wù)。

商業(yè)地產(chǎn)綜合服務(wù)

商業(yè)地產(chǎn)專項(xiàng)市場研究、商業(yè)地產(chǎn)市場定位及戰(zhàn)略研究、商業(yè)地產(chǎn)全程營銷推廣、商業(yè)地產(chǎn)招商策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計、商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)等。

土地市場研究服務(wù)

篇8

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資;風(fēng)險識別

房地產(chǎn)投資的全過程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生到房地產(chǎn)出售､資金回收或報廢為止的整個過程｡這是一個動態(tài)的過程,一般可分為投資決策､項(xiàng)目實(shí)施和房地產(chǎn)經(jīng)營管理等階段｡不同的階段各具有不同的風(fēng)險特征,任何一個環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗,投資者必須對各個環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識別并加以防范｡

一、投資決策階段的風(fēng)險

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,投資決策階段最為關(guān)鍵,擁有最大的不確定性與機(jī)動性｡房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行,很難從項(xiàng)目建設(shè)中撤出,否則會付出高昂代價｡房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險主要源于政策和經(jīng)濟(jì)方面｡

1.政策風(fēng)險

國家政策對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來各種形式的經(jīng)濟(jì)損失｡尤其在我國,市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未完善的條件下,政策風(fēng)險對房地產(chǎn)市場的影響尤為重要｡

(1)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險

國家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化,決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰｡國家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)､樓宇市場的繁榮｡政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位,緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金,將會減少房地產(chǎn)商品市場的活力,給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來損失｡

(2)金融政策風(fēng)險

房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行,國家金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響｡2003年6月央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,對房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款､土地儲備貸款､建筑施工企業(yè)流動資金貸款､個人住房貸款等方面作了嚴(yán)格規(guī)定,提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準(zhǔn)入門檻,使那些主要靠銀行貸款進(jìn)行投資的企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險｡

(3)土地政策風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響｡土地產(chǎn)權(quán)制度的變更､不同的土地取得方式､土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會帶來房地產(chǎn)投資風(fēng)險｡

(4)稅收政策風(fēng)險

稅收政策的變化對房地產(chǎn)投資影響重大｡稅收政策和土地調(diào)控政策是市場經(jīng)濟(jì)條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的兩個有力工具｡房地產(chǎn)投資中,各種稅費(fèi)名目繁多,占開發(fā)成本相當(dāng)大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨巨大成本風(fēng)險｡

(5)城市規(guī)劃風(fēng)險

城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標(biāo)和用途的相容性､容積率､建筑覆蓋率､建筑限高等,更重要的是通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整､交通的變化等來對房地產(chǎn)業(yè)帶來影響｡因此,房地產(chǎn)企業(yè)能不能及早預(yù)測規(guī)劃目標(biāo),選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項(xiàng)目開發(fā)成敗的核心因素｡

2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險包括市場供求風(fēng)險和通貨風(fēng)險｡市場供求風(fēng)險是最直接的風(fēng)險｡市場供應(yīng)量､市場購買力､市場價格等反映供需狀況指標(biāo)的動態(tài)性和不確定性,導(dǎo)致供需的動態(tài)性和不確定性,進(jìn)而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風(fēng)險｡相反,市場供需不平衡會導(dǎo)致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風(fēng)險｡另外,房地產(chǎn)投資周期較長,其間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風(fēng)險,也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險｡膨脹率下降會抑制對房地產(chǎn)商品的需求,房地產(chǎn)價格下跌,給房地產(chǎn)投資者帶來損失,膨脹率增大會刺激對房地產(chǎn)的需求｡

3.區(qū)域社會環(huán)境風(fēng)險

由于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性,各個國家､不同地區(qū)的社會環(huán)境各異,這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風(fēng)險因素,同一風(fēng)險因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風(fēng)險具有比較明顯的地域性｡

4.開發(fā)時機(jī)風(fēng)險

從房地產(chǎn)周期理論可知,項(xiàng)目開發(fā)時機(jī)也存在著一定的風(fēng)險｡由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長,易受國民經(jīng)濟(jì)的影響,因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢就成為影響開發(fā)時機(jī)的主要因素｡所以說,風(fēng)險與開發(fā)時機(jī)的選擇密切相關(guān)｡

二、項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險

房地產(chǎn)投資的實(shí)施階段是指房地產(chǎn)投資計劃的具體實(shí)現(xiàn)過程,它包括從獲取土地､籌措資金到設(shè)計施工等過程｡此階段將面臨具體的風(fēng)險因素｡

一方面,在土地獲取階段,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過協(xié)議､招標(biāo)和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風(fēng)險｡

另一方面,時間､質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的三大管理核心,也是三大風(fēng)險因素｡管理不當(dāng),將會使企業(yè)面臨工期拖延風(fēng)險､質(zhì)量風(fēng)險和成本風(fēng)險｡

1.工期拖延風(fēng)險

工期一旦被延長,一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生較大的變化,錯過最佳租售時機(jī),如已預(yù)售,會承擔(dān)逾期交付的違約損失､信譽(yù)損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費(fèi)｡

2.項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險

質(zhì)量是企業(yè)的生命｡開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性､可靠性､經(jīng)濟(jì)性､美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個方面｡消費(fèi)者重視房屋的物理質(zhì)量,更強(qiáng)調(diào)房屋的效用｡承包商施工技術(shù)水平落后､偷工減料,建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等,是造成項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險的主要因素;房屋設(shè)計和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費(fèi)者功能需求,也是房屋質(zhì)量不佳的重要方面｡

3.開發(fā)成本風(fēng)險

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本風(fēng)險源于開發(fā)的各個階段｡建設(shè)前期對項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)95%—100%,越到后期影響程度越小｡在規(guī)劃設(shè)計中,方案陳舊､深度不夠,參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計,都會導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加,在建設(shè)期間,國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),也都會使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加｡除此之外,通貨膨脹､物價上漲導(dǎo)致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項(xiàng)目是否能按時完工､工程質(zhì)量的保證､施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風(fēng)險｡

三、經(jīng)營管理階段的風(fēng)險

房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,資金投放工作基本結(jié)束,投資過程就轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)銷售､出租或物業(yè)管理的經(jīng)營管理階段｡該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn),是房地產(chǎn)投資風(fēng)險最大的環(huán)節(jié)之一｡其中包括:營銷策劃風(fēng)險､物業(yè)管理風(fēng)險和其他風(fēng)險｡

1.營銷策劃風(fēng)險

營銷策劃是經(jīng)營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回､利潤能否實(shí)現(xiàn)｡在房地產(chǎn)營銷策劃中,價格定位､銷售渠道､營銷方式等都是很重要的方面｡其中,定價最關(guān)鍵,因?yàn)橄M(fèi)者對價格最敏感｡價格過高遠(yuǎn)離市場會引起房地產(chǎn)銷售困難,難以實(shí)現(xiàn)利潤;而價格過低不僅會減少房地產(chǎn)利潤,還可能致使消費(fèi)者懷疑商品房的質(zhì)量,從而影響房地產(chǎn)商在市場中的形象和信譽(yù)風(fēng)險｡

2.物業(yè)管理風(fēng)險

物業(yè)管理的水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽(yù)和后繼生存與發(fā)展｡房地產(chǎn)開發(fā)投資競爭日益激烈,消費(fèi)者不僅注重其價格和質(zhì)量,而且注重其售后服務(wù),即物業(yè)管理,物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來進(jìn)行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業(yè)管理隊伍､管理構(gòu)架､管理公約以及管理費(fèi)用等｡

3.其他風(fēng)險

其他風(fēng)險有很大的不確定性｡其中包括不可抗力以及由人們的過失或故意行為所致的災(zāi)害等等｡這些風(fēng)險發(fā)生的可能性較小,但所造成的損失卻是較大的｡

總之,房地產(chǎn)投資過程是一個長期的､涉及面廣且復(fù)雜的過程｡這一過程中存在著大量不確定的風(fēng)險因素,同時,還涉及到房地產(chǎn)投資者與政府部門､最終用戶等之間的諸多關(guān)系,涉及到大量的政策､法規(guī)和法律問題,要做出一系列非確定性決策,這些決策屬于風(fēng)險性決策范疇,決策是否正確,直接影響到投資的效果甚至投資的成敗｡因此,必須對房地產(chǎn)投資過程作全面､系統(tǒng)的風(fēng)險分析｡

參考文獻(xiàn):

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[2]李偉.房地產(chǎn)投資分析與綜合開發(fā)[M].北京:機(jī)械工業(yè)出版社,2003.

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營銷策劃；問題；趨勢

房地產(chǎn)市場逐漸由賣方市場過渡到買方市場，企業(yè)取得一塊地就能制勝的神話已經(jīng)遠(yuǎn)去，激烈的競爭需要企業(yè)對房地產(chǎn)營銷策劃越來越重視，房地產(chǎn)營銷策劃對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展以及增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力具有重要的意義，房地產(chǎn)營銷策劃已成為關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功與否的首要環(huán)節(jié)。由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展比較落后，房地產(chǎn)營銷策劃的理論和思想至今仍未真正成熟，再加上一些開發(fā)商缺少營銷策劃方面的經(jīng)驗(yàn)，在實(shí)際房地產(chǎn)營銷策劃操作中難免存在一些問題。

一、房地產(chǎn)營銷策劃中現(xiàn)存的問題

①目標(biāo)客戶定位不準(zhǔn)確。由于高額的消費(fèi)支出、購買結(jié)果的不確定性，房地產(chǎn)消費(fèi)是一種高關(guān)聯(lián)度的購買行為，其購買決策的環(huán)節(jié)、影響因素和時間都復(fù)雜得多，變化的可能性也大得多，所以應(yīng)該采用專業(yè)的消費(fèi)者行為調(diào)研。可是一些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為“市場是引導(dǎo)出來的”、“我們比消費(fèi)者更專業(yè)”，正是由于房地產(chǎn)開發(fā)商的這種心態(tài)，使之在房地產(chǎn)開發(fā)過程中營銷策劃者普遍忽視了對消費(fèi)者的研究，從而造成了目標(biāo)客戶定位不準(zhǔn)的現(xiàn)象。

②缺少規(guī)范的可行性分析。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)不但受諸多相關(guān)經(jīng)濟(jì)、法律和政府相關(guān)政策及其變化的約束，而且還要受許多不可預(yù)測因素的影響，這些約束和影響直接或間接地改變房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)費(fèi)用乃至決定項(xiàng)目的成敗。然而，有一些開發(fā)商在前期策劃過程中不知投資分析為何物，對未來政策走勢缺乏敏銳性的分析和判斷，不做規(guī)范的項(xiàng)目可行性分析，往往依賴高層領(lǐng)導(dǎo)個人經(jīng)驗(yàn)和感覺進(jìn)行投資決策，營銷策劃也介入過晚，導(dǎo)致投資決策失誤，開發(fā)產(chǎn)品不對路，以至于到項(xiàng)目銷售中期，盡管投入了大量的人力物力宣傳推銷，仍然有大量商品房滯銷。

③無視差異化競爭。與普遍忽視消費(fèi)者研究相反，部分房地產(chǎn)開發(fā)商過度重視對同行競爭者的研究，常常不惜花上半年的時間動員全公司的力量，發(fā)動地毯式的搜索從本區(qū)域到跨區(qū)域甚至全國的假想敵都無不囊括，從環(huán)境、房型、配套到裝修細(xì)節(jié)等競爭者優(yōu)勢都關(guān)注備至。然而這樣大量的投入沒有什么實(shí)質(zhì)性意義，得出的結(jié)論不能指導(dǎo)我們的實(shí)際工作。事實(shí)上房地產(chǎn)與普通消費(fèi)品不同，即便地段不同也不會有任何兩個項(xiàng)目會同質(zhì)化，既然不會有同質(zhì)化，那就絕不會面臨像普通消費(fèi)品那樣廣泛的競爭。

④“克隆”現(xiàn)象比較普遍。房地產(chǎn)營銷策劃的興起，應(yīng)當(dāng)是由廣州、上海、深圳等沿海發(fā)達(dá)城市開始的。多年的房地產(chǎn)營銷策劃實(shí)踐，使第一批專業(yè)策劃人員積累了豐富的策劃經(jīng)驗(yàn)和極有價值的策劃理論和思想。最近幾年來，內(nèi)地城市的開發(fā)商也開始注重起營銷策劃來。這些地方引入策劃的途徑有：一是派專業(yè)人員到沿海城市學(xué)習(xí)、取經(jīng)、參加各類策劃培訓(xùn)班；二是要請知名策劃人前往內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擔(dān)任總策劃或顧問；三是內(nèi)地舉辦各種房地產(chǎn)營銷策劃演講會，并邀請知名策劃人參加交流，從中獲得沿海地區(qū)房地產(chǎn)營銷策劃的最新理念。通過這幾種方式，沿海城市先進(jìn)的房地產(chǎn)營銷策劃理念和優(yōu)秀的經(jīng)典案例，開始在內(nèi)地開花結(jié)果。同時，內(nèi)地策劃人在策劃理念和手段上不可避免地出現(xiàn)了“克隆”現(xiàn)象，甚至有的地方幾個樓盤的營銷策劃方案幾乎相同，這已經(jīng)引起同行們的關(guān)注。

⑤過分依賴廣告攻勢。有些房地產(chǎn)策劃者過分強(qiáng)調(diào)“猛烈的廣告攻勢”“、強(qiáng)大的空中優(yōu)勢”，偏愛采用大發(fā)行量的大眾媒體進(jìn)行宣傳。這種“用大炮打蚊子”的做法，有效性差成本也居高不下。廣告成本的大幅度提高必然會影響最終收益。隨著媒體干擾的增大，媒體的邊際傳播收益也在下滑，房地產(chǎn)策劃者應(yīng)該針對具體項(xiàng)目量體裁衣，作出合理的廣告費(fèi)用預(yù)算。

二、房地產(chǎn)營銷策劃發(fā)展趨勢

①強(qiáng)化品牌戰(zhàn)略。隨著房地產(chǎn)逐漸進(jìn)入品牌競爭時代，房地產(chǎn)市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競爭階段，房地產(chǎn)開發(fā)商更注重對品牌的培養(yǎng)與宣傳。因此房地產(chǎn)營銷策劃者應(yīng)注重對品牌的不斷強(qiáng)化，輸出品牌核心價值，進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略；同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強(qiáng)，利用一切可以利用的傳播資源強(qiáng)化產(chǎn)品的品牌。

②適應(yīng)消費(fèi)者個性化要求。隨著房地產(chǎn)消費(fèi)市場日趨理性和個性化，消費(fèi)者偶然性、沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強(qiáng)；各種不同類型的消費(fèi)者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好，消費(fèi)者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。因此房地產(chǎn)營銷策劃者應(yīng)該針對不同消費(fèi)者進(jìn)行日趨明朗的市場細(xì)分，以滿足不同類型消費(fèi)需求的消費(fèi)群，比如中小型房地產(chǎn)企業(yè)就必須以其個性化和特色需求也在市場占據(jù)一席之地。

③調(diào)整營銷模式，建立全程營銷機(jī)制。房地產(chǎn)全程營銷策劃是從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。各開發(fā)商核心能力的側(cè)重點(diǎn)不同，房地產(chǎn)營銷組織形式也可以有其獨(dú)特性。但是，基本的框架應(yīng)該大同小異以客戶導(dǎo)向型全過程營銷理念為指導(dǎo)，營銷機(jī)構(gòu)應(yīng)強(qiáng)化策劃和銷售部門的客戶服務(wù)和反饋功能。策劃部門應(yīng)該是樓盤相關(guān)信息的收集者和樓盤市場興奮點(diǎn)創(chuàng)造性思維產(chǎn)生的組織者。通過吸引客戶深度的前期參與和策劃，可以使項(xiàng)目的市場推廣自然而然地變得容易。當(dāng)然，在整個項(xiàng)目策劃過程中，不排除專業(yè)人士對客戶適當(dāng)?shù)匾龑?dǎo)，從而把雙方可能的分歧解決在前。目前不少開發(fā)公司紛紛成立客戶俱樂部，經(jīng)常性地與客戶溝通項(xiàng)目進(jìn)展、公司狀況，組織客戶深入項(xiàng)目策劃，與客戶形成互動的有效聯(lián)接。一些開發(fā)公司專門成立了客戶服務(wù)中心，設(shè)投訴接待和售后服務(wù)等職能。

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篇10

【關(guān)鍵詞】風(fēng)險控制；風(fēng)險評估；房地產(chǎn)開發(fā)

目前比較常用的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險評估方法有敏感性分析法、盈虧分析法、調(diào)查和專家打分法，以下主要介紹敏感性分析和盈虧平衡分析方法，對濟(jì)南X房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行研究。

一、 風(fēng)險評估方法

1．敏感性分析法

運(yùn)用分析、預(yù)測在房地產(chǎn)投資過程中的不確定性因素的變動，確定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)所受到的影響，敏感因素判斷指標(biāo)是該因素發(fā)生很小的變化卻對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大的影響。敏感性分析主要進(jìn)行分析和預(yù)測，也是房地產(chǎn)投資分析的主要指標(biāo)，主要工具有凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率等。敏感性分析可以提高決策的準(zhǔn)確性，用以測定風(fēng)險項(xiàng)目相關(guān)因素發(fā)生變動時，導(dǎo)致項(xiàng)目盈利能力變化的范圍和幅度。

以下介紹單因素敏感性分析步驟：

首先，確定指標(biāo)

根據(jù)需要完成的任務(wù)選定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在項(xiàng)目初步可行性階段常用的指標(biāo)是凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率指標(biāo)等。

其次，選定需要分析的不確定因素

本階段是分確定影響經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的主要不確定性因素，影響經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的不確定性因素眾多，但是沒必要對所有的因素進(jìn)行敏感性分析。選取首要不確定性因素有兩條：第一，在可預(yù)計的變動范圍內(nèi)，不確定性因素的變動將會比較強(qiáng)烈的影響經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)；第二，對其在確定性經(jīng)濟(jì)評價中采用的數(shù)據(jù)有較大把握。選定不確定因素要結(jié)合這兩點(diǎn)進(jìn)行。

第三，計算近機(jī)評價指標(biāo)的值

分析不確定性因素對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響的變化程度，必須以正常情況下經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)為參照。因此，首先做出正常情況下的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。

第四，分析經(jīng)濟(jì)效果評價

對不同的不確定因素設(shè)置相應(yīng)的變動幅度，每次只變動其中一個因素計算相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值。以次類推直到計算出所有因素所對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值。

最后，判斷項(xiàng)目的風(fēng)險程度

根據(jù)經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)變動對實(shí)際生活的影響的大小判斷項(xiàng)目風(fēng)險程度。如果出現(xiàn)的可能性大，并且又比較敏感，一般認(rèn)為項(xiàng)目的風(fēng)險程度大。反之，項(xiàng)目的風(fēng)險不大。

2．盈虧平衡分析法

盈虧平衡分析重點(diǎn)是對產(chǎn)品的業(yè)務(wù)量、成本、利潤之間的綜合分析，目的是預(yù)測利潤和控制成本，又稱保本點(diǎn)分析或量本利分析法，是用以確定經(jīng)營狀況的一種數(shù)學(xué)分析方法。企業(yè)收入=成本+利潤，如果利潤為零，也就是在盈虧平衡點(diǎn)上，項(xiàng)目收入與支出相等，凈收益等于零。盈虧平衡分析方法主要有線性和非線性盈虧平衡分析，這是按照分析要素間的函數(shù)關(guān)系不同劃分的。

（1）盈虧平衡分析的假設(shè)

第一，房地產(chǎn)開發(fā)面積與房地產(chǎn)的總銷售收入和生產(chǎn)總成本存在線性關(guān)系；

第二，房地產(chǎn)產(chǎn)量和銷量相等，即能全部銷售出去；

第三，房地產(chǎn)產(chǎn)品的固定成本和銷售價格是不變的；

（2）固定成本和可變成本的劃分

項(xiàng)目固定成本是指不隨土地開發(fā)數(shù)量變化而變化的成本，如土地購置費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用等；可變成本是指隨著開發(fā)數(shù)量變化而變化的成本，如建安費(fèi)、公共費(fèi)等。

3．專家評價法

這是最簡單、最常用、易于分析的定性分析方法。專家評價法主要包括兩步：第一、識別每一項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險，列出風(fēng)險調(diào)查表；第二、用專家系統(tǒng)對風(fēng)險因素進(jìn)行打分，評價其重要性，綜合成整個項(xiàng)目風(fēng)險。專家打分的依據(jù)主要是根據(jù)個人判斷和專家判斷而來的。

4．蒙特卡洛法

蒙特卡洛法又稱統(tǒng)計試驗(yàn)法，誕生多半個世紀(jì)以來被廣泛運(yùn)用于經(jīng)濟(jì)、科技等領(lǐng)域。它的工作原理是通過對隨機(jī)變量進(jìn)行抽樣，代入數(shù)據(jù)庫，確定函數(shù)值，這樣模擬許多次就可以得到一組函數(shù)值，由此確定函數(shù)的分布曲線及數(shù)學(xué)期望、方差、標(biāo)準(zhǔn)差等。

它使用概率的方式確定風(fēng)險因素的大小，該方法中所有元素都同時受不確定性風(fēng)險的影響，克服了敏感性分析單一元素的局限。兩外此方法還可以通過計算機(jī)實(shí)現(xiàn)，極大的方便和節(jié)約了時間。

5．模糊綜合評價分析法

該方法借助于模糊數(shù)學(xué)的一些概念，對實(shí)際的綜合問題進(jìn)行評價，將一些不易確定的變量，從多個角度對其進(jìn)行評價。每個變量都會對其賦予指標(biāo)并做最后俳優(yōu)的標(biāo)準(zhǔn)。

該方法為世界中模糊、不清晰的問題提供了充分的概念化，并用數(shù)學(xué)的語言解決。對評價的事物進(jìn)行劃分，對各個等級程度進(jìn)行分析，這樣就使對事物的描述更加深入、分析結(jié)果更準(zhǔn)確。

二、項(xiàng)目風(fēng)險評估結(jié)果